广东省广州市从化区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0117执异48号
异议人（利害关系人）:李柏康，男，1961年12月16日出生，汉族，住广东省从化市，
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司从化支行,住所地广州市从化区城郊街河滨北路98号首层、二层,统一社会信用代码91440101191271902J。
法定代表人：郑宜城，职务：行长。
被执行人：广州市兴成贸易有限公司，住所地广州市从化城郊街龙新横街二巷2号，统一社会信用代码91440184681313714Y。
法定代表人：戚翠兴。
被执行人：广州市巨恒物业管理有限公司，住所地广州市从化区城郊街紫荆街18号自编号之二，统一社会信用代码9144018456395721X8。
法定代表人：谭东晖。
被执行人：戚杰雄，男，1984年5月20日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：戚艺雄，男，1988年3月18日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：戚君雄，男，1986年6月6日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：戚翠兴，女，1966年6月10日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：李准亮，男，1987年7月5日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：李俊杰，男，1990年2月2日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：李炫，男，1991年1月15日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：李淡冰，女，1971年5月20日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：戚顺初，男，1967年2月11日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：戚顺爱，女，1971年5月6日出生，汉族，住广州市从化区，
被执行人：李伯炎，男，1968年9月7日出生，汉族，住广州市从化区，
在本院执行广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称“广州农商银行从化支行”）申请执行广州市兴成贸易有限公司、广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄、戚翠兴、李准亮、李俊杰、李炫、李淡冰、戚顺初、戚顺爱、李伯炎金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0117执35号]中，异议人李柏康对本院作出的（2018）粤0117执35号之二执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人李柏康称，戚艺雄于2015年5月9日向我借款120000万元，并将该商铺抵押给我，由我承租该商铺，用商铺租金抵偿利息，租期至2025年5月9日止。我从法院公告中得知，贵院作出的（2018）粤0117执35号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人戚艺雄位于从化市街口街××102铺房产。由于租期未到期，特提出以下异议请求：请求法院暂缓拍卖戚艺雄名下的位于从化市街口街××102铺，或责令戚艺雄归还欠款120000元并保障我租赁该商铺至租赁期满止。
申请执行人广州农商银行从化支行向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：请求法院驳回李柏康的异议请求。一、李柏康与被执行人签订租赁合同的时间，在我行对从化市街口街××102铺办理抵押登记时间之后，而被执行人亦未按照《最高额抵押合同》约定将有关出租情况书面告知我行，因此，该租赁合同并不能对抗我行为实现债权对该商铺的拍卖执行。二、李柏康与被执行人的借贷行为，仅为债权债务关系，债权不能优先于担保物权，在未办理登记公示的情况下，不能够对抗第三人。三、我行三名员工于2018年3月对广州市兴成贸易有限公司贷款进行贷后检查，在戚艺雄名下的从化市街口街××102铺，看到戚艺雄正在该铺经营水果生意，戚艺雄与李柏康所谓的租赁合同存疑。
本院查明，关于广州农商银行从化支行与广州市兴成贸易有限公司、广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄、戚翠兴、李准亮、李俊杰、李炫、李淡冰、戚顺初、戚顺爱、李伯炎金融借款合同纠纷一案，广州农商银行从化支行于2017年7月2日向中国广州仲裁委员会申请财产保全，中国广州仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院，本院于2017年7月18日作出（2017）粤0184财保53号民事裁定书，裁定如下：“一、查封被申请人广州市巨恒物业管理有限公司位于从化市街口街建设路49号301、302房的房产（权利证号：0111011054）；二、查封被申请人广州市巨恒物业管理有限公司位于从化市街口街建设路49号303房、304房的房产（权利证号：0111011053）；三、查封被申请人戚艺雄位于从化市街口街××102铺的房产（权利证号：0109000618）；四、查封被申请人戚杰雄位于从化市街口街××房的房产（权利证号：0109000620）；五、查封被申请人戚君雄位于从化市街口街××房的房产（权利证号：0109000619）。”2017年7月24日，本院到从化区国土资源和规划局办理戚君雄名下位于从化市街口街××房房产的查封手续，查封期限为三年。中国广州仲裁委员于2017年10月16日作出（2017）穗仲案字第7314号仲裁裁决书。裁决如下：“一、广州市兴成贸易有限公司向广州农村商业银行股份有限公司从化支行偿还剩余借款本金7137666.89元及支付利息、逾期利息和复利（截至2017年7月2日，利息、逾期利息和复利合计164712.55元；自2017年7月3日至清偿之日，逾期利息以逾期本金为基数，按照月利率7.71885‰的标准计算；复利以未按时支付的利息为基数，按月利率7.71885‰的标准计算）；二、广州市兴成贸易有限公司补偿广州农村商业银行股份有限公司从化支行财产保全费5000.00元；三、本案仲裁费67032.00元，由广州市兴成贸易有限公司承担（该费用已由广州农村商业银行股份有限公司从化支行预缴，本会不作退回，由广州市兴成贸易有限公司迳付广州农村商业银行股份有限公司从化支行）；四、广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄、戚翠兴、李准亮、李俊杰、李炫、李淡冰、戚顺初、戚顺爱、李伯炎对上述第一、二、三项裁决确定由广州市兴成贸易有限公司应付的款项承担连带清偿责任；五、广州农村商业银行股份有限公司从化支行对广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄名下的位于从化市街口街建设路49号301.302房（他项权证号：粤房地权证从字第××号）、从化市街口街建设路49号303.304房（他项权证号：粤房地权证从字第××号）、从化市街口街××房（他项权证号：粤房地权证从字第××号）、从化市街口街××房（他项权证号：粤房地权证从字第××号）、从化市街口街风仪西路二巷9幢102铺（他项权证号：粤房地权证从字第××号）的房屋拍卖、变卖所得的价款在抵押担保范围内优先受偿。”
裁决生效后，因广州市兴成贸易有限公司、广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄、戚翠兴、李准亮、李俊杰、李炫、李淡冰、戚顺初、戚顺爱、李伯炎未履行上述生效法律文书确定的义务，广州农商银行从化支行向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院于2017年11月15日立案执行，于2017年11月23日作出（2017）粤01执5315号执行裁定书，指定由本院执行，本院于2018年1月3日以（2018）粤0117执35号案立案强制执行。
本院在执行过程中，于2018年1月11日作出（2018）粤0117执35号之一执行裁定书，裁定如下：“（查封、冻结、扣押、扣划）属于被执行人广州市兴成贸易有限公司、广州市巨恒物业管理有限公司、戚杰雄、戚君雄、戚艺雄、戚翠兴、李准亮、李俊杰、李炫、李淡冰、戚顺初、戚顺爱、李伯炎所有的银行存款或价值相当的财产，暂以人民币7600000元为限。”于2018年2月28日作出（2018）粤0117执35号之二执行裁定书，裁定如下：“一、拍卖被执行人广州市巨恒物业管理有限公司所有的位于从化市街口街建设路49号301、302房（权利证号：0111011054）的房产；二、拍卖被执行人广州市巨恒物业管理有限公司所有的位于从化市街口街建设路49号303房、304房（权利证号：0111011053）的房产；三、拍卖被执行人戚艺雄所有的位于从化市街口街××102铺（权利证号：0109000618）的房产；四、拍卖被执行人戚杰雄所有的位于从化市街口街××房（权利证号：0109000620）的房产；五、拍卖被执行人戚君雄所有的位于从化市街口街××房（权利证号：0109000619）的房产以清偿债务。”
另查明，从化市街口街××102铺于2013年9月18日办理了抵押登记手续，抵押权人为广州农商银行从化支行，债务人为广州市兴成贸易有限公司。该商铺无其他抵押登记记录。
异议人李柏康与被执行人戚艺雄于2015年5月9日签订《租赁合同》，约定如下：一、戚艺雄向李柏康借款120000元，并约定年利息12000元；二、戚艺雄将位于从化市街口街××102铺抵押出租给李柏康，年租金为12000元，租赁期限自2015年5月10日至2025年5月9日止；三、租赁保证金（押金）为120000元，戚艺雄在租赁期满之日起三日内将保证金本金120000元退回给李柏康；四、商铺每年租金用于抵消借款（押金）利息，若李柏康中途不租或解除合同，戚艺雄无需支付借款利息；五、如戚艺雄提前归还借款（押金）120000元给李柏康，李柏康须向戚艺雄交付商铺年租金12000元；六、租赁期内，戚艺雄不得提前收回商铺，若戚艺雄提前收回商铺或解除合同，须向李柏康双倍返还所借款项，即240000元；七、租赁期内，李柏康须按时交纳商铺水电费及经营使用商铺所产生的费用；八、如因不可抗力导致本合同无法履行，双方互免违约责任，戚艺雄将租赁保证金（即借款）120000元返还给李柏康。戚艺雄于同日签订《押金收据》，确认收到李柏康现金120000元。
关于异议人李柏康请求停止拍卖涉案商铺，保障其租赁该商铺至租赁期满的异议请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力……”广州农商银行从化支行于2013年9月18日进行抵押登记，取得涉案商铺的抵押权，李柏康于2015年5月9日签订《租赁合同》，李柏康与戚艺雄的租赁关系无法对抗广州农商银行从化支行的抵押权，故也无法对抗为实现抵押权对涉案商铺的拍卖等执行行为。异议人李柏康的该项异议请求无法律依据，本院予以驳回。
对于异议人李柏康请求责令戚艺雄偿还欠款120000元的异议请求。本院认为，该请求不属于执行异议的审查范围，异议人李柏康应另循法律途径解决。
综上所述，异议人李柏康的异议请求不符合法律规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回异议人李柏康的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 梁耀光
审判员 吴跃飞
审判员 颜 丽
二〇一八年五月十四日
书记员 郑奕蕴