江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终263号
上诉人（原审被告）严彩萍。
委托代理人崔阁。
被上诉人（原审原告）常州市武进区南夏墅街道南周股份合作社，住所地武进区南夏墅街道南周村。
负责人周岳城，该公司负责人。
委托代理人瞿碗平，江苏阳湖律师事务所律师。
上诉人严彩萍因与被上诉人常州市武进区南夏墅街道南周股份合作社（以下简称南周合作社）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武新民初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2004年3月9日，原常州市武进区湖塘镇南周村民委员会（以下简称南周村委）与严彩萍签订房屋租赁合同一份，约定由南周村委将位于高速公路安置区的店面房中编号为20的一间二层房屋出租给严彩萍使用，租赁期限为自2004年1月1日起至2006年12月31日止，房屋租金为每年15000元，于协议生效日一次性付清。合同签订后，严彩萍于当日支付给南周村委租金三年租金共计45000元，南周村委也将合同约定的房屋交付使用。租赁期满，严彩萍仍继续租赁使用该房屋，直到2014年12月底，还于2009年6月17日支付了租金6000元；南周村委也未要求严彩萍搬离。期间，南周村委于2003年划归常州市武进区南夏墅街道办事处管辖，但其印章一直未变更。2010年6月组建并正式启用南周合作社的印鉴章。南周合作社于2015年1月1日将上述房屋另行租给了他人。另查明，本案讼争房屋系南周村委建造，既无土地使用许可，也未取得建设工程规划许可证。
2015年8月20日，南周合作社向原审法院提起诉讼，请求判令严彩萍支付结欠的房屋租金117000元并负担本案诉讼费。严彩萍辩称，我是与南周村委签订的合同，与南周合作社无关；要求南周合作社出示房屋所有权证并证明和南周村委的关系。三年租期满后，我就口头告知当时的村支部书记不再租赁了。
原审法院认为：依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，南周合作社至本案法庭辩论终结前仍未取得��租房屋的建设工程规划许可证，故其与严彩萍订立的租赁合同无效；因南周合作社、严彩萍订立的租赁合同中约定年租金为15000元，故南周合作社要求按照合同约定的该租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。又按照相关规定，农村社区股份合作社是将村级集体所有的经营性资产以股权的形式量化给每个村级集体经济组织成员，并遵循股份合作制的原则，从而形成一个民主管理、民主决策、独立核算、自主经营、风险共担的新型合作经济组织；一个行政村只能设立一个农村社区股份合作社。因此，虽然历经行政区划调整，而作为新型合作经济组织的南周合作社有权向严彩萍主张权利，故对严彩萍辩称的与南周合作社无关意见不予采纳。据此，原审判决：严彩萍应支付给南周合作社自2004年1月1日起至2014年12月31日止的房屋占有使用费165000元，扣除其已支付的48000元，余款117000元由严彩萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付给南周合作社。案件受理费减半收取1320元，由严彩萍负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给南周合作社。
上诉人严彩萍不服原审判决，向本院提出上诉，称：1、原审按照双方于2004年签订的租赁协议租金标准来计算占有使用费与事实不符，因为双方于2009年6月18日重新签订合同，约定房屋的租金为每年3000元，且上诉人已经于2009年6月17日支付了当年的房租即3000元。2、该房屋属于三无建筑，2008年又面临BRT路线改造，没有真正的租赁价值。一审法院参照15000元的年租金完全不符合双方于2009年所订的合同约定，明显对上诉人不公平。3、2010年6月18日以后上诉人已经不再使用该房屋，根本不存在占有该房屋，一审中被上诉人并未提供上诉人占用该房屋的证据。4、从2010年6月18日到2014年12月底���没有人向上诉人主张过任何租金。即使认定上诉人占用了房屋，最多也只能主张2014年8月20日到2014年底的租金，并参照双方2009年6月18日合同约定的租金支付。请求撤销原审判决。依法改判，一、二审诉讼费用由南周合作社承担。
被上诉人南周合作社辩称，1、严彩萍在2004年3月9日签订的租赁合同中所涉及到20号店面房，针对20号店面房没有再签订新的租赁协议，2009年6月18日的合同双方是签订了，但是和20号店面房没有关系，当时签订该份协议时，租赁的店面房没有确定，签合同的目的是严彩萍用于办理营业执照。合同中没有任何具体的房屋位置，而且建筑面积是一楼25平方，20号店面房最少一楼也要50平米一间，后来村委没有提供25平方的房子租赁，所以该份协议没有实际履行。2、2009年6月18日以后，严志祥、严彩萍一直占用17、18、20号店面房，一审也提供了相关的证据。3、对于诉讼时效，上诉人一直在使用，直至2014年12月底才撤出，不存在超出诉讼时效的情形。4、根据严志祥和村委于2007年10月31日的签订的租赁协议，很明确租赁的店面房是17、18号相邻的两间店面房，但是上面没有将编号列明。
二审中，上诉人严彩萍对原审查明的“直到2014年12月底，还于2009年6月17日支付了租金6000元”这一事实提出异议，认为2009年支付了3000元租金。被上诉人南周合作社对上诉人于2009年6月17日实际支付租金3000元的事实予以认可，但提出原审判决最后认定的欠付租金金额是正确的。
二审中，上诉人严彩萍为证明其与南周村委于2009年6月18日重新签订合同，约定房屋的出租租金为每年3000元的事实，提供了房屋租赁合同一份。从该合同约定内容来看，对于出租房屋具体编号没有明确，仅记载建筑面积为一楼25平方米，租期为2009年6月19日至2010年6月18日，租金为3000元。对此，被上诉人南周合作社质证认为，严彩萍在2004年3月9日签订的租赁合同中所涉及到20号店面房，该房屋没有再签订新的租赁协议，2009年6月18日的合同没有实际履行。
本院认为，一、关于被上诉人南周合作社有无权利主张房屋占有使用费的问题。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述规定赋予当事人一方在租赁合同无效情形下享有的权利主张。涉案房屋虽因未办理建房手续而被认定无效，但房屋权利人仍享有按照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，原审对此认定正确，上诉人严彩萍提出的涉案房屋无租赁价值的上诉理由与法不符，不应采��。同时，对于房屋租金占有使用费的参照标准，二审中，虽然上诉人提供了双方于2009年重新签订的租赁合同，但该份租赁合同所涉出租房屋无具体坐落，面积与涉案房屋面积也不一致，故对该租赁合同的关联性不予确认，上诉人应当按照涉案房屋租金标准支付占有使用费。二、关于被上诉人南周合作社主张房屋占有使用费的诉讼时效认定问题。我国法律对于租金请求权规定了一年的诉讼时效期间，但房屋占有使用费属一般债权请求权，不同于租金请求权，上诉人要求适用租金的诉讼时效期间无依据。同时，涉案房屋虽然一直由上诉人占用，但被上诉人无证据证明其对该项权利的行使具有法定时效中止、中断、延长的情形下，应适用我国《民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，原审以上诉人一直占有涉案房屋为由，支持被上诉人自权利主张之日超出��年诉讼时效期间部分的房屋占有使用费与法不符，应予纠正。本案中，被上诉人于2015年8月20日向原审法院提起诉讼主张权利，该权利主张之日前二年的房屋占有使用费因超出法定诉讼时效期间依法不受保护，故被上诉人依法可以得到支持的房屋占有使用费计算期间为自2013年8月20日起至实际搬出之日，即2014年12月31日，计491天，按照双方合同约定的年租金15000元标准计算为20458元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武新民初字第873号民事判决。
二、严彩萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付南周合作社自2013年8月20日起至2014年12月31日止的房屋占有使用费20458元。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2640元，由严彩萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李银芬
审 判 员 杨 迪
代理审判员 张丛卓
二〇一六年三月九日
书 记 员 石 琳