广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民初70号
原告（执行案外人）：马冬青，男，汉族。
委托诉讼代理人：潘小舟，广东方源律师事务所律师。
被告（申请执行人）：珠海经济特区珠光房产开发有限公司。
法定代表人：邓伟群，董事长。
被告（申请执行人）：珠海经济特区珠光投资发展公司。
法定代表人：卢伟，总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：吴小薇，系珠海市珠光集团控股有限公司的员工。
第三人（被执行人）：珠海市置顺经贸有限公司。
法定代表人：黄国昭，董事长。
原告马冬青与被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）、珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、第三人珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告马冬青委托诉讼代理人潘小舟，被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司、珠海经济特区珠光投资发展公司共同委托诉讼代理人吴小薇到庭参加诉讼，第三人置顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
马冬青向本院提出诉讼请求：1.请求终止案号为（2006）珠中法执字第86号之十三对原告已合法购买并实际占有的金色九洲1栋1单元1103房的执行。2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告马冬青与置顺公司于2004年11月27日签订了《珠海市商品房买卖合同》，约定由原告向第三人购买金色九洲1栋1单元1103房。原告于2004年11月27日签订合同当天已向第三人支付了购房款人民币40万元，又于2004年12月3日向第三人付清剩余的购房款36.56万元，第三人也向原告开具房款收款收据。2004年12月25日，第三人将房屋钥匙交给原告，原告将房屋装修后使用至今。由于第三人的法定代表人因经济犯罪在2006年9月被追究刑事责任，导致公司管理混乱，无法正常经营管理，未能及时按合同约定协助原告办理房产证，从而导致该房被法院查封。
根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等规定，原告于2004年11月27日与第三人签订合法有效的购房合同，并支付了全部购房款项，购买了涉案房产并实际合法占有使用。事到如今，原告的房产不仅未能办理权属证书，而且被人民法院查封，这种种的过错在于第三人置顺公司，原告没有任何过错。上述事实，结合相关法律规定，原告足以排除被告与人民法院对该房屋强制执行的效力。因此，原告请求人民法院尊重历史事实，考虑本案情况，依法对原告马冬青停止涉案房屋执行的诉求应当予以支持。
被告珠光投资公司、珠光房产公司共同答辩称：对于原告的第一项请求，是否终止对涉案房产的执行，请合议庭依法裁决，不同意原告的第2项诉讼请求，因为在本案中其并无过错，查封限制的行为也是基于合法生效的债权，是其保障自身利益的行为，是不能避免的。如果要其承担诉讼费，对其不公平。
第三人置顺公司向本院提交书面答辩意见：原告马冬青与其司于2004年11月27日签订了购买金色九洲1栋1单元1103房的《珠海市商品房买卖合同》,己缴清全部房款,并已经使用。其司认定马冬青为上述房产的业主。
马冬青围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.收款收据；3.契税发票；4.印花税发票；5.钥匙交接单；6.居住证明；7.物业管理费发票；8.天然气发票；9.房屋居住照片；10.房地产限制查封登记表；11.民事判决书，12.民事裁定书等证据。
被告珠光投资公司、珠光房产公司对马冬青提交的证据三性均予以认可。
第三人置顺公司未向本院发表质证意见。
被告珠光投资公司、珠光房产公司、第三人置顺公司无证据向本院提交。
对马冬青提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告珠光投资公司、珠光房产公司对马冬青提供的上述证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明，2004年11月27日马冬青与置顺公司签订《商品房买卖合同》向其购买位于珠海市××大道中××金色××单元××房，涉案房屋建筑面积157.94平方米，套内建筑面积137.17平方米，单价每平方米人民币5581.40元，总房款人民币76.56万元。马冬青于签订合同当天向置顺公司支付了购房款人民币40万元，又于2004年12月3日向置顺公司付清剩余的购房款36.56万元，置顺公司于收款同时向马冬青出具房款收款收据。2004年12月25日，置顺公司将房屋钥匙交给马冬青，置顺公司交房后，涉案房屋由马冬青支配使用,马冬青将房屋装修后使用至今。
本院另查明，根据本院（2017）粤04执异43号执行裁定书查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书确认：一、置顺公司应支付申请执行人人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市××大道××金色××花园××、××层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元金多退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺公司负担。因置顺公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的请求，本院于2006年4月4日立案执行[案号：（2006）珠中法执字第86号]。在执行过程中，本院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定，查封了被执行人置顺公司名下金色九洲1栋1单元1103房等房产，并续封至今。
本院认为：马冬青主张其已支付全部购房款购买并实际占有使用涉案房屋，为此马冬青向本院提交了《珠海市商品房买卖合同》、收款收据、物业费发票、水电费发票、契税发票、印花税发票等证据予以证明。本院认为，上述证据所载的内容直接证明了马冬青所述的事实，且珠光投资公司、珠光房产公司对马冬青提交的上述证据的真实性均无异议，因此，本院认定马冬青所主张的事实成立。
本案中，涉案房屋于2012年12月29日起被查封，马冬青系在查封之前的2004年11月27日签订《珠海市商品房买卖合同》且已支付全部购房款，同时马冬青已经举证证明在人民法院查封之前其已实际占有该房屋并用于居住，又根据（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书可知，作为申请执行人的珠光投资公司、珠光房产公司是对被执行人置顺公司所欠金钱债务的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院认为，马冬青购买并占有涉案房屋所享有的权利，足以排除本院对该房屋强制执行的效力。因此，本院对马冬青停止涉案房屋执行的主张予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
停止（2006）珠中法执字第86号之十三执行裁定书对珠海市香洲区九洲大道中2001号金色九洲1栋1单元1103房屋的执行。
本案受理费人民币11456元，由被告珠海经济特区珠光投资发展公司、被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，原告马冬青、被告珠海经济特区珠光投资发展公司、被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司、第三人珠海市置顺经贸有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 陈 发
审 判 员 朱文春
人民陪审员 高勇军
二〇一七年十月十八日
书 记 员 谭慧莹