安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终559号
上诉人（原审被告）：郭小银，男，1974年1月13日生，居民，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：鲍宇宙，安徽胡国华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽泾县博融置业有限公司，住所地安徽省泾县经济开发区财富东路1号。
诉讼代表人：安徽泾县博融置业有限公司清算组。
主要负责人：章卫国，该清算组组长。
委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。
原审被告：李静，男，1962年11月6日生，居民，住浙江省长兴县。
上诉人郭小银因与被上诉人安徽泾县博融置业有限公司（以下简称博融置业公司）、原审被告李静返还原物纠纷一案，不服泾县人民法院（2017）皖1823民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭小银上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回博融置业公司的诉讼请求；诉讼费用由博融置业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，且证据不足。郭小银占用位于“××花苑”××幢××号商业用房全部面积，属合法占有。1、郭小银自李静处购买案涉商业用房，双方之间的买卖合同真实、合法、有效，郭小银对该处房产享有所有权。2、博融置业公司称案涉商业用房内包括41.66平方米的物管用房，无证据证明。该公司破产后成立的清算组也未对该处房屋做任何面积上的区分。3、即使李静出售给郭小银的房屋面积与事实不符，也应按照《商品房买卖合同》的约定，认定超出合同约定面积之外的部分归买受人即郭小银所有。
博融置业公司辩称，1、根据李静与博融置业公司签订的《商品房买卖合同》，李静取得的案涉房屋面积仅为47.34平方米。李静将上述房屋出售给郭小银后，郭小银也仅在该面积范围内享有权利。2、关于案涉房屋面积47.34之外的部分是否属于物管用房，博融置业公司已举证证明，一审法院前往现场并与相关部门进行了核实。3、双方在买卖合同第五条明确选择的是“面积以产权登记面积为准，据实估算、多退少补”，且本案情形并不存在产生面积误差，合同约定面积之外的房屋属于物管用房，博融置业公司无权处置，郭小银当然无法享有权利。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
博融置业公司一审起诉请求：判令李静、郭小银向博融置业公司返还其占用的物管用房，即“××花苑”××幢××号商业用房超出合同约定建筑面积47.95平方米之外的41.66平方米的部分，并不得阻碍博融置业公司的隔墙分割行为；2、本案诉讼费用由李静、郭小银负担。
一审法院查明：2012年8月21日，李静与博融置业公司签订《商品房买卖合同》，约定博融置业公司将其建设的“××花苑”××幢××号房出售给李静，房屋建筑面积47.95平方米，单价8820元/平方米，总价款422919元，面积以产权登记为准、据实计算、多退少补，付款方式为合同签订当日一次性付清，房屋于2013年5月18日前交付等条款。2013年8月23日，经申请人季枫豪申请，一审法院决定受理博融置业公司的破产清算申请，并指定博融置业公司清算组担任该破产清算案件的管理人。2014年底，博融置业公司清算组向李静交付其所购的“××花苑”××幢××号房。其后，李静经人介绍将“××花苑”××幢××号门面房以27万元价格出售给郭小银，郭小银支付购房款10万元，李静向郭小银出具收条，明确约定该房面积为47.95平方米，如有出入按实际测量为准，余款17万元待办理权属证书时付清，并将该门面房钥匙交给郭小银，同意郭小银先行装潢使用。另查明，郭小银所购“××花苑”××幢××号房坐南朝北，经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，建筑面积47.34平方米，东西宽5.1米，自北向南进深12.6米，该房向南不到12.6米处有电梯井，向南越过12.6米处系规划中的建筑面积41.66平方米的物业管理用房。郭小银接受“××花苑”××幢××号房时，该房与其南侧物业管理用房相通，无隔墙区分，以致郭小银占用相邻的41.66平方米物业管理用房。博融置业公司清算组曾于2016年6月28日书面通知郭小银，告知其使用的13号房面积超出合同约定面积41.66平方米，要求其与清算组联系处理超面积事宜。一审法院认为，本案争议的“××花苑”××幢××号房原系李静向博融置业公司所购得。后李静又将争议的13号房出售给郭小银，并收受部分房款，交付房屋，李静与郭小银建立二手房买卖合同。郭小银自李静处购得争议的号房，其对该房的权利不能超越李静对该房享有的权利范围。李静购买该房时，与博融置业公司签订的合同中约定“该房建筑面积47.95平方米，单价8820元/平方米，面积以产权登记为准、据实计算、多退少补”，并无关于房屋面积差在3%以内、以外如何处理的约定。李静与博融置业公司关于房屋面积差的处理约定，合法、有效，双方应按该约定处理现面积差争议。郭小银占有的建筑面积47.34平方米的13号房及南侧建筑面积41.66平方米的的物管用房，面积显著超出合同约定，若该超出部分可以出售，李静需以相应价格购买，但李静明确表示不予购买，故李静对超出合同约定的部分不享有权利。争议的13号房经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，建筑面积为47.34平方米，未达到合同约定的李静所购面积，应由博融置业按约定退还相应房屋价款，李静可另行主张权利。再者，郭小银自李静处购买争议的13号房，李静出具购房款收条时，明确所售××号房的面积为47.95平方米，因此郭小银对争议的××号房建筑面积应为明知。故郭小银对争议的××号房只享有建筑面积47.34平方米的权利，其占有超出部分的房屋无合法根据，系无权占有。博融置业公司作为被占房屋权利人，有权要求郭小银返还并予分割，其诉讼请求依法予以支持。判决：一、被告郭小银于判决生效后三十日内向原告安徽泾县博融置业有限公司返还占用的“××花苑”××幢××号房建筑面积47.34平方米以外南侧的房屋。二、被告郭小银不得阻碍原告安徽泾县博融置业有限公司在“××花苑”××幢××号房自北向南12.6米处砌墙分割。三、驳回原告安徽泾县博融置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1550元，由被告郭小银负担。
二审中双方均未提举新证据。
本院就案涉商业用房的产权人现使用面积是否包含有规划设计的物管用房面积等问题函询泾县住房与城乡建设委员会。该委答复称：“……二、博融置业公司于2011年3月25日在我委办理了××花苑一期1—14＃、1号高层的建设工程规划许可证，其中1号高层建筑面积19666.14m2（含营业面积1542.34m2），物管用房的具体位置以图审后的施工图纸（即加盖了“宣城市施工图审查事务所”印章的施工图为准）为准。三、规划核实情况。我委于2014年11月26日办理了1号高层的规划核实，核实建筑面积19666.34m2（营业面积1522.58m2，住宅面积17973.1m2，物管用房面积170.66m2）。”审理过程中，本院亦要求博融置业公司提供加盖“宣城市施工图审查事务所”印章的1号高层施工图与一审中的相关证据进行了核对。
经对一审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院对一审查明的事实予以确认。另，本案二审期间，本院已告知郭小银案件审理终结前，不得再行转让案涉商业用房。
本院认为：本案的争议焦点为，郭小银是否应向博融置业公司返还其所占用的“××花苑”××幢××号商业用房建筑面积47.34平方米以外的部分。根据已查明的事实，郭小银系自李静处取得案涉商业用房。双方虽未签订房屋买卖合同，但李静与博融置业公司之间的《商品房买卖合同》明确约定了房屋建筑面积以“产权登记面积为准”，而根据泾县房地产管理局的测绘成果报告，李静所购的的房屋面积为47.34m2。该面积即为郭小银自李静处所受让的房屋面积，其对该面积之外的房屋的占有属于无权占有。一审中，博融置业公司已提举泾县房地产管理局的测绘成果，且该资料中显示的物管用房面积与泾县住房与建设委员会函复本院的关于物管用房的面积一致，可以认定郭小银现占用房屋面积47.34m2之外的部分，为规划设计的物管用房。郭小银对其无权占有，理应向博融置业公司返还。
综上，郭小银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人郭小银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡德明
审 判 员 赵 萍
审 判 员 周宏韬
二〇一八年六月五日
法官助理 李 娜
书 记 员 熊彩虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……