重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0151民初字第247号
原告：重庆市铜梁区泰兴物业有限公司，住所地重庆市铜梁区。
法定代表人：周景宽，董事长。
委托代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：梁安武，重庆渝礼律师事务所律师，一般代理。
被告：蒋小平，女，1975年4月10日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
被告：兰跃，男，1970年9月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司（以下简称泰兴物业）与被告蒋小平、兰跃物业服务合同纠纷一案，原告泰兴物业2017年1月12日向本院提起诉讼，原告的诉讼请求为：1、要求被告向原告支付物业服务费1074.50元，公摊费103.90元及从2014年3月起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的滞纳金至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据原告与被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证：公司变更情况、《“龙城云洲”临时管理规约》、《龙城云洲前期物业服务协议》、铜价[2008]5号文件、铜发改委[2011]425号文件、铜泰物发[2012]30号文件、原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会出具的证明、《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》、维修部值班巡查记录表、保安巡逻检查记录表、交接班记录、最后一次缴纳物业服务费的收据、滞纳金计算明细表、缴费通知单复印件、龙业字[2014]4号文件、公示涨价收费的照片、房屋产权证复印件、购房发票复印件等证据材料以及当事人的陈述等。
根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
被告蒋小平、兰跃系龙城云洲小区X号房业主，该房屋系多层住宅，建筑面积141.40平方米。原告泰兴物业(原名为铜梁县泰兴物业服务有限公司)原系铜梁区“龙城云洲”小区的物业服务企业。被告蒋小平、兰跃从2014年2月开始起至2014年11月15日止拒绝向原告交纳相关物业服务费。
2008年1月31日，原铜梁县物价局做出铜价[2008]5号《关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知》，该通知载明“一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元/平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元/平方米、月；3、商场物业服务费：3.0元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。4、门面物业服务费：1.5元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止。重新申报：该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（三）电梯房电梯收取方式……”等内容。
2009年5月13日，重庆恒鼎房地产开发有限公司拟订《“龙城云洲”临时管理规约》并提供给被告蒋小平、兰跃，《“龙城云洲”临时管理规约》载明“……第二条建设单位在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本规约予以书面承诺，表示认可本规约的内容。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。……第三十六条物业服务费用（不包括水、电等公共区域公摊费用和房屋共用部位、共用设备大中修、更新、改造费用）。根据本物业管理区域物业性质，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅：暂定0.55元/月•平方米；高层住宅：暂定0.80元/月•平方米（不含电梯使用费）；最终收费价格以物价局批准价格为准。2、停车场物业服务费按物价局批准执行。3、二次加压供水增收费，按照国家规定执行（指采用二次供水的楼层用户）。物业费按月收取，业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担。第三十七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。……第四十三条业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按照足额地交纳物业服务费，应按日加收应缴纳费用的3‰的标准支付滞纳金，业主未按规定缴纳物业维修资金的，应按日5‰的标准支付违约金。拖欠费用六个月以上的，物业服务企业可依据本临时管理规约的授权，停止向该业主服务直至履行交费或向违约业主提起诉讼。……”
2009年12月24日，原告泰兴物业（乙方）与被告兰跃（甲方）签订了《龙城云洲前期物业服务协议》，合同约定：第四条第二款第一项龙城云洲物业服务费的收费标准为：（建筑面积），高层住宅按：0.80元/m²/月（不含电梯费）,电梯多层：0.80元/m²/月，多层住宅：0.55元/m²/月……第五项公用水电费按国家收费标准据实摊销。第四条第三款第一项物业服务费a、物业服务费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；b、物业服务费按月缴纳，甲方应在当月20日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰缴纳滞纳金；……第五条乙方服务期限龙城云洲由乙方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自龙城云洲整体竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算既2009年1月日至2011年12月31日）。服务期满或业主委员会成立，由业主委员会考虑是否继续聘用，并应在三个月前以书面通知物管公司是否终止或继续服务；如到时未成立业主委员会，则由乙方召集全体业主大会决定是否继续聘用乙方对本小区进行物业管理，通过投票表决如本小区50%业主份额以上的业主同意继续聘用乙方，且乙方愿意继续受聘，则每一个业主视为已不可撤消的认可聘用乙方为该小区的物业管理单位，并与乙方重新签订新的物业管理服务协议和物业临时管理规约；……协议签订后，原告泰兴物业向蒋小平、兰跃提供物业服务。
2011年12月23日，原铜梁县发展和改革委员会作出铜发改委[2011]425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》，该通知载明“铜梁县泰兴物业服务有限公司：你公司《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》收悉。你公司受重庆恒鼎房地产开发有限公司委托，对铜梁龙城云洲小区实施物业管理服务。根据你司申报的环境设施条件和试行情况，该物业小区环境设施条件已全部完善，符合特级物业收费标准。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元/平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元/平方米、月；3、门面物业服务费：1.5元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。4、商场物业服务费：3.0元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。（二）电梯费收取方式……二、本通知从发文之日起执行。小区成立业主委员会后，本通知自行作废。原铜价[2008]5号文同时废止。售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。……”等内容。2012年1月1日，原、被告签订的《龙城云洲前期物业服务协议》期满后，龙城云洲小区未成立业主委员会，原告自愿按照原合同约定继续提供物业服务。
2012年5月10日，原告泰兴物业向原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会提出《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》，该申请载明“物业公司在本小区物业服务前期，小区部分设施、设备正在完善，铜价[2008]5号文‘铜梁县物价局关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知’核定了物业收费标准，根据文件‘试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。’因入住率低，收费标准低，小区物业服务费不足部分，前两年建设单位已补贴费用。现建设单位早已按规划设计完善了小区各项设施条件，并已竣工交付使用了2年多，由此铜发改委批复了[2011]425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》的文件，该文件我公司已在小区宣传栏张贴，向业主公示多月。随着市场物价的上涨，人力成本大幅增涨，人们对居住环境、生活条件要求的提高，业主要求物业企业提供高效优质的物业服务，我公司对员工加强了管理，提高了素质，使业主的居住环境得到了质的飞跃，为更好地服务业主，我公司将于2012年6月1日起恢复正式收费标准，敬请社区居委会予以支持。我司管理人员也将尽最大的努力改进服务质量，增强管理力度，与业主一起共建文明和谐小区。”2012年5月11日，原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会在《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》盖章确认，并在盖章处注明“请物业公司按发改委文件规定公布后执行”等内容。
2014年，龙城云洲小区成立了业主委员会，并于同年11月10日作出龙业字[2014]4号《致铜梁泰兴物业管理有限公司的函》，该函件载明“龙城云洲小区业委会已于2014年11月10日与重庆仁德物业服务有限公司正式签订《铜梁区巴川街道龙城云洲小区物业服务委托合同》，经业委会与仁德物业有限公司商确，重庆仁德物业公司于2014年11月16日进场正式进行物业服务工作，请贵公司于2014年11月12日至2014年11月15日期间与龙城云洲小区业委会和重庆仁德物业服务有限公司办理相关物业移交工作。望贵公司积极予以配合为感！”
审理过程中，原告泰兴物业自愿将违约金计算方式调整为以未交物业服务费、公摊费合计数额为基数从2014年2月起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算；原告泰兴物业主张被告有103.90元的水电公摊费未缴纳，但未提供公摊费的票据及明细。
2010年1月2日，原告兰跃向重庆恒鼎房地产开发有限公司支付购房款315228元，收费系按照套内面积计价，126.01平方米，单价2501.61元/平方米。2010年4月6日，原铜梁县国土资源和房屋管理局下发被告兰跃、蒋小平房屋产权证，载明房屋建筑面积为141.40平方米，套内面积为126.01平方米。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告泰兴物业与被告蒋小平、兰跃签订的《龙城云洲前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力。被告蒋小平、兰跃作为该小区X号房的业主，应依照双方约定向原告泰兴物业履行交纳物业服务费、公摊费的义务。
《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原、被告签订的《龙城云洲前期物业服务协议》于2011年12月31日期限届满，原告泰兴物业自愿按照原合同约定继续提供物业服务，原、被告签订的物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，被告在此期间应继续向原告交纳物业服务费、公摊费。
原、被告在《龙城云洲前期物业服务协议》约定多层住宅物业服务费收费标准为0.55元/m²/月，其中0.55元/m²/月的标准系原告根据铜价[2008]5号文件确定的“试行期间，因申报的相关条件还未完善”对收费标准下浮30%收取，而根据铜发改委[2011]425号文件确定自发文之日即2011年12月23日起执行收费标准多层住宅0.80元/m²/月(多层住宅物业服务费0.60元/m²/月+公共设施设备日常维修养护费0.20元/m²/月)，原告收到铜发改委[2011]425号文件后自愿从2012年6月1日起恢复正式收费标准0.80元/m²/月符合法律规定，被告应自2014年2月起至2014年11月15日止按0.80元/m²/月的标准交纳物业服务费。
综上，关于原告泰兴物业要求被告交纳物业服务费1074.50元的诉讼请求，被告未交纳物业服务费的时间为2014年2月至2014年11月15日共计9.50个月，按照0.80元/平方米/月计算物业服务费，经核算物业服务费为1074.64元（0.8元/平方米/月×141.40平方米×9.50个月），原告自愿主张1074.50元，自愿放弃多余部分，本院予以主张1074.50元；关于原告泰兴物业要求被告交纳公摊费103.90元的诉讼请求，由于原告未提供有效票据及明细，本院不予主张；被告蒋小平、兰跃拒绝交纳从2014年2月起至2014年11月15日期间的物业服务费，尤其在原告泰兴物业书面催收后，仍不交纳的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付以当月累计未交物业服务费为基数从2014年3月1日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金的请求，因双方约定缴费期限为当月20日，故本院予以支持以当月累计未交物业服务费为基数从2014年3月21日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金。
关于被告兰跃辩称因原告提供的物业服务不到位而拒绝交纳物业费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采信。关于被告兰跃辩称因原告前期物业合同早已到期，双方的物业服务合同已经结束的意见，由于本案原、被告签订的前期物业合同期满后原告自愿按照原合同约定继续提供服务的，原、被告之间的物业服务合同依法自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，故对于被告该项辩称意见本院不予采信。关于被告兰跃辩称原告涨价没有通知业主的意见，原告涨价系通过各方准许，并且在小区内进行了公示，且涨价后原告也按照涨价后的标准缴纳了物业服务费数月，因此对该辩称意见本院不予采信。关于被告兰跃辩称物业服务费应当按照购买房屋时付费的套内面积进行计算的意见，双方签订的前期物业服务协议约定物业服务费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准，被告虽然购买房屋时系按照套内面积计费，但2010年4月6日被告房屋的房产证就已经下发，因此被告的物业服务费应当按照建筑面积进行计算，因此对被告的该辩称本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋小平、兰跃于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司物业服务费1074.50元，并支付以当月累计未交纳的物业服务费为基数自2014年3月21日起至付清时止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍计算的违约金。
二、驳回原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告蒋小平、兰跃负担。
本判决为终审判决。
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代理审判员 胡玉巧
二〇一七年二月十七日
书 记 员 王 越