江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终1638号
上诉人（原审原告）：张秋红。
委托诉讼代理人：李金高。
上诉人（原审原告）：李金高。
被上诉人（原审被告）：淮安港龙置业有限公司。
法定代表人：薛长兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁菲，江苏益淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。
上诉人张秋红、李金高因与被上诉人淮安港龙置业有限公司（以下简称港龙置业）网络购物合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院于2017年5月19日作出的(2017)苏0891民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张秋红、李金高上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人在港龙喜临门淮安义务国际小商品城销售广告中关于“项目开发规划的A、B、C馆和4幢电子商务大厦，以及10万平方米物流仓储基地，总建筑面积40万平方米的商业综合体”的内容为要约。事实和理由：一、一审判决虽然引述了《最高人民<法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条规定，但其后审理认定与此不符；二、一审判决对涉案商品房买卖合同附件条款这个重要证据没有提及；三、一审判决对被上诉人的广告宣传中无效内容及无效辩称内容没有做出明确认定，容易混淆视听，影响判决书的公正性；四、被上诉人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。综上所述，所有的事实和证据都表明被上诉人在招商手册和宣传视频等广告宣传中，关于项目开发规划的A、B、C馆，和4幢电子商务大厦，以及10万平方米物流仓储基地，总建筑面积40万平方米的商业综合体的宣传内容，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人港龙置业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原告张秋红、李金高一审诉讼请求：1、请求法院确认原、被告所签的商品房购房合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第一款为无效条款；2、请求法院确认被告在港龙喜临门淮安义乌国际小商品城销售广告中关于项目开发规划的A、B、C馆和10万平方米物流仓储基地，以及4幢电子商务大厦，总建筑面积40万平方米综合商业体为要约。
一审法院认定的事实：2011年6月，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的淮安义乌国际小商品城A座A20958房，交付时间2012年9月30日。合同附件四即合同补充协议（一）第二条约定：凡出卖人就淮安义乌国际小商品城的房屋及相关配套设施所作楼书、模型、宣传广告以及向买受人送达的刊物信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，供买受人了解本项目之用，实际以政府批准文件及施工图纸为准；第九条第1款约定：双方明确，本协议内容是经双方友好协商确定的，买受人清晰知晓所有内容及可能的法律效果并愿意承担，且双方同意均不援引格式条款有关规定要求对方承担非本协议约定的责任。合同订立后，原告依约付款，被告依约交房。
一审另查明：2010年12月8日，淮安市规划局依据被告申请，批准了淮安义乌国际小商品城的总平面方案，其中载明项目包含A、B、C区、酒店式公寓D及住宅E。淮政发[2012]1号文件（市政府关于下达2012年中心城市建设重点项目投资计划的通知）载明：义乌国际小商品城位于迎宾大道以南，韩泰路以东，占地109亩，规划总建筑面积40万平方米。2012年计划建成15万平方米。被告发布的招商手册载明：淮安义乌国际小商品城，主体由三座大型现代化的商品交易场馆、10万平方米大型仓储物流基地、四栋阿里巴巴电子商务大厦组成。该手册背封皮载明：本宣传手册图片和文字仅供参考，本宣传册为要约邀请，一切以双方合同及政府相关批文为准，开发商保留最终解释权。被告发布宣传片及售楼部展示模型中均有上述项目。
一审法院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方自愿达成，不违反相关法律规定，合法有效。本案争议焦点为：一、案涉合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款是否为无效条款；二、被告在案涉项目销售广告中关于项目开发规划的A、B、C馆和10万平方米物流仓储基地，以及4幢电子商务大厦，总建筑面积40万平方米综合商业体的内容是否为要约。
关于争点一。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，依法应确认涉案合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款为格式条款。经审查，该两条款将开发商所有对外宣传及刊物信函均确认为要约邀请、且排除购房者援引格式条款进行维权的法定权利，故该两条款违反了公平原则，且加重购房者责任、排除了购房者主要权利。综观合同及本案案情，并无证据反映被告对于相关格式条款尽到采取合理方式提请对方注意之义务，故应依法确认争议条款无效。
关于争点二。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一般认为，商业广告构成要约应当具备如下条件：一是广告人具有明确的缔约意图，例如，广告中明确标明“一经承诺合同即成立”或类似字样。二是广告中必须包含了合同的主要条款，或者写明相对人只要作出规定的行为就可以使合同成立，此时应该认为该广告属于要约而不是要约邀请。经审查，被告所发出的商业展示仅系一般性商业宣传，相关广告宣传中对于合同应该具备的数量、质量、价款、履行期限方式等均缺乏明确说明及具体确定，故争议的相关广告宣传不应确定为要约。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张秋红、李金高与被告淮安港龙置业有限公司所签的商品房购房合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款为无效条款；二、驳回原告张秋红、李金高的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院经审理确认一审已查明的事实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。本案中，从被上诉人所发布的招商手册的内容看仅系一般性商业宣传，该宣传中对于合同应该具备的数量、质量、价款、履行期限方式等均缺乏明确说明及具体确定，且招商手册背面封皮明确载明:“册图片和文字仅供参考，本宣传册为要约邀请，一切以双方合同及政府相关批文为准，开发商保留最终解释权”，不符合要约的法定构成要件，该招商手册应认定是一种广告宣传，应为要约邀请。
综上所述，一审判决认定事实清楚，所作判决正确，应当予以维持。上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人张秋红、李金高负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一七年八月二十二日
书记员 夏 冬