广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3571号
上诉人（原审原告）：广州市西亚兴安商业有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：王维琛。
委托代理人：郑文浩，北京浩天信和（广州）律师事务所律师。
委托代理人：余佩洵，北京浩天信和（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市东建实业集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李永森，董事长。
委托代理人：杨庆，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：罗刚，广东合邦律师事务所律师。
上诉人广州市西亚兴安商业有限公司（以下简称西亚兴安公司）因与被上诉人广州市东建实业集团有限公司（以下简称东建公司）房屋优先购买权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:广州市荔湾区东风西路72号之一、之二、之三、之四、之五、之六、之八、之九共八套房屋是东建公司所有的房产，上述八套房屋的权属情况分别登记在八个独立产权证上。其中之一房屋为四层、建筑面积为2035.99平方米；之二房屋为六层、建筑面积为1966平方米；之三房屋为五层，建筑面积为249.58平方米；之四房屋建筑面积为318.46平方米；之五房屋为三层、建筑面积为249.7平方米；之六房屋为二层、建筑面积为181.04平方米；房屋之八房屋为一层，建筑面积为50.16平方米；之九房屋为二层，建筑面积为99.75平方米。
2007年10月26日广州市兴安平价超市有限公司（后变更为西亚兴安公司）与东建公司签订《房地产租赁合同》，合同约定西亚兴安公司向东建公司租赁荔湾区东风西路72号首层房产（建筑面积1059.03平方米），租赁期自2007年6月1日至2011年10月31日。上述合同履行完毕后，西亚兴安公司、东建公司于2011年11月30日签订《东风西路72号临时租赁协议》，协议约定由西亚兴安公司继续租赁涉案房产，租期自2011年11月1日起至2012年2月8日止（共100天），租金共计241000元，西亚兴安公司必须在2012年2月10日前将租赁房屋交还给东某公司。临时租赁协议履行完毕后，西亚兴安公司、东某公司双方没有续签合同，西亚兴安公司继续使用涉案房产，并按照每月72278.30元的标准向东某公司汇入款项至2014年12月。2012年2月9日、2012年7月16日、2012年8月17日和21日、2014年9月30日，东某公司分别向西亚兴安公司送达或寄出《收楼通知》、《律师函》，表示租赁合同已于2012年2月8日履行完毕，要求收回场地。2014年11月6日东某公司再次向西亚兴安公司寄出《律师函》，要求收回场地，并说明房屋已经委托广州产权交易所挂牌转让。西亚兴安公司收到上述《收楼通知》和《律师函》后均有回复，复函中西亚兴安公司要求继续使用房屋，并认为东某公司将房屋挂牌转让是侵犯了西亚兴安公司的优先购买权，要求东某公司纠正其行为。
2014年11月13日至2014年11月26日广州市产权交易所对东建公司委托打包捆绑出售广州市荔湾区东风西路72号之一、之二、之三、之四、之五、之六、之八、之九共八套讼争房屋的事宜发布了公告，西亚兴安公司申请参与竞买。2014年12月11日广州市产权交易所对讼争房屋进行挂牌出售，西亚兴安公司与其它竞买人参与了网络竞价，西亚兴安公司的报价非最高价，讼争房屋由李某等四人以64930100元最高价竞得。2014年12月16日东某公司与李某等四人签订了《资产交易合同》，并付清了房屋竞买价款和交纳了交易税费。
2014年12月26日，西亚兴安公司以东某公司侵犯其作为合法承租人的优先购买权，向原审法院提起本案诉讼，请求：一、确认西亚兴安公司对荔湾区东风西路72号首层房产享有优先购买权。二、东某公司以其与第三人确定之同等交易条件，与西亚兴安公司缔结关于荔湾区东风西路72号首层房产之房屋买卖合同（即与西亚兴安公司签订八套房屋的买卖合同）。三、诉讼费由东某公司承担。
东某公司向原审法院辩称：一、东某公司与西亚兴安公司之间的租赁关系已于2012年2月8日终止，且没有再次续约，西亚兴安公司在租赁期限届满后非法占用东某公司的涉案物业，不是该物业的合法承租人，不享有该物业的优先购买权。二、西亚兴安公司在租期届满后没有与东某公司就续租事宜达成一致意见的情况下，继续占用东某公司涉案场地的行为没有法律依据及合同依据，属于非法占用，构成违约和侵权。东某公司从来都不认可西亚兴安公司在租赁期满后单方打入东某公司账户的资金属于涉案物业租金，东某公司也从未向西亚兴安公司开具任何租金收据或发票，双方在租赁期满后不存在所谓的事实租赁关系。三、东某公司对涉案物业拥有合法和充分的处分权，处分程序合法，并已发生法律效力。即使西亚兴安公司是涉案物业的合法承租人，东某公司也以律师函方式告知西亚兴安公司涉案物业将在广州产权交易所公开挂牌交易，西亚兴安公司也知晓并参与竞价但并非最高报价方，不符合行使优先购买权的条件。四、西亚兴安公司要求东某公司以与第三人确定之同等交易条件，与西亚兴安公司缔结关于涉案物业的房屋买卖合同的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。请求法院驳回西亚兴安公司的全部诉讼请求。
一审中，经原审法院现场勘验，现场讼争八房屋呈“回”字形相连分布，外面只悬挂了“东风西路72号”一个门牌，从外观无法识别各房屋的具体分布位置。在东风西路马路面的铺面中，东面大约24.3米有五个独立的商铺，已空置没有经营，由东某公司控制管理，该商铺与西亚兴安公司使用的商铺有墙相隔；马路面西面大约15米的商铺由西亚兴安公司使用管理。根据现场状况及八房产证的附图对比，西亚兴安公司认为其承租使用的部位包括：之一房屋首层的一部分、之二房屋首层全部、之三房屋首层全部、之四房屋首层全部、之五房屋首层全部、之六房屋首层和二层全部、之八房屋首层全部、之九房屋首层全部。东某公司认为西亚兴安公司原承租使用的部位仅包括：之一房屋首层的一部分、之二房屋首层一部分、之五首层全部、之六首层全部、之八首层全部、之九首层一部分，不包括之三、之四房屋及之六房屋的二楼，西亚兴安公司在之一、之二、之九房屋存在多占面积使用的情况。
诉讼中，西亚兴安公司申请财产保全，要求查封广州市荔湾区东风西路72号之三房屋，原审法院依法查封了上述房屋。
原审法院认为：一、本案争议焦点是西亚兴安公司是否对72号房屋首层享有优先购买权。法律规定，承租人对承租的房屋在同等条件下享有优先购买权。因此，享有优先购买权的首要条件之一需判定西亚兴安公司是否具备合法承租人的身份。本案中双方对西亚兴安公司是否具备“承租人”的身份有争议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。西亚兴安公司、东某公司的《临时租赁协议》的期限已在2012年2月8日期满，之后双方没有续签合同，东某公司多次发函要求西亚兴安公司交还房屋，可见东某公司对西亚兴安公司继续使用讼争房屋是有异议的。因此，西亚兴安公司、东某公司双方没有对继续履行租赁协议达成一致的意思表示。西亚兴安公司客观上在继续使用讼争房屋，该行为的性质无论是租赁关系还是占用关系，从权利义务对等原则出发，西亚兴安公司都应支付相应的租金或房屋使用费。因此，东某公司接收西亚兴安公司在2012年2月8日后每月汇入的款项是东某公司避免损失的行为，不能以此视为与西亚兴安公司达成继续履行合同的协议。据此，西亚兴安公司主张2014年东某公司出售房屋的时候，西亚兴安公司是讼争场地的合法承租人缺乏事实和法律依据，原审法院不予认定。
针对东某公司的其它抗辩理由，原审法院认为：1、撇除西亚兴安公司是否合法承租人的因素，仅从西亚兴安公司使用房屋的部位来考察，西亚兴安公司使用的房屋的范围仅占东某公司出售房屋的一部分，此种情况西亚兴安公司是否对全部房屋享有优先购买权？《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中指出，可以从以下两个方面综合考虑：第（一），从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第（二），从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中，从使用功能上来看，西亚兴安公司使用的部位在首层，该使用部位与首层剩余部位是有间墙相隔，使用空间是独立的，因此西亚兴安公司的优先权仅限于使用的首层部位，不包括房屋的其它部位。从双方当事人没有争议的、西亚兴安公司使用房屋部位的比例来看，西亚兴安公司使用了之五房屋的50%、之六房屋的50%、之八房屋的全部，因此西亚兴安公司对之五、之六、之八房屋享有优先权；其余房屋西亚兴安公司使用面积均未达到该房屋的50%以上，不享有优先权。综上，根据最高人民法院的上述复函，即使西亚兴安公司是合法承租人，西亚兴安公司仅对之五、之六、之八房屋整体享有优先权；对之一至之四、之九房屋的首层享有优先权，其它楼层不享有优先权。
2、东某公司出售房屋是八个房屋打包捆绑出售，在西亚兴安公司对其中三个房屋享有优先权的情况下，西亚兴安公司愿意接受竞买的最高价格，也愿意全部购买房屋，即全部接受西亚兴安公司出售的各种条件，因此西亚兴安公司符合以“同等条件”来主张购买房屋。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。由此可见，西亚兴安公司参与竞买并非放弃优先购买权，相反，西亚兴安公司的行为符合法律规定，是其主张优先权的表现。东某公司主张西亚兴安公司参加竞买即表明放弃了优先权的抗辩理由缺乏法律依据，原审法院不予采信。
综上，原审法院认为，在东某公司打包捆绑出售八套房屋时，西亚兴安公司并非讼争八套房屋的合法承租人，因此，西亚兴安公司主张对讼争物业首层享有优先购买权缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。西亚兴安公司要求优先购买八套房屋缺乏前提条件，原审法院不予支持。西亚兴安公司因诉讼保全而缴纳的诉讼保全费应由西亚兴安公司自行承担。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十四条第二款的规定，于2015年4月作出如下判决：一、驳回广州市西亚兴安商业有限公司要求确认其对荔湾区东风西路72号首层房产享有优先购买权的诉讼请求。二、驳回广州市西亚兴安商业有限公司要求以同等条件与东建公司广州市东建实业集团有限公司缔结关于荔湾区东风西路72号首层房产之房屋买卖合同（即与西亚兴安公司签订八套房屋的买卖合同）的诉讼请求。本案一审受理费50元及诉讼保全费1万元由广州市西亚兴安商业有限公司负担。
判后，上诉人西亚兴安公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同到期之后，双方均继续履行合同，双方存在不定期租赁关系。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，双方之间形成不定期租赁关系，且该租赁关系在涉案房产进行拍卖时仍合法存续。二、东某公司对继续使用讼争房屋并无异议，其发函行为不影响不定期租赁关系的形成。东某公司于2012年2月至2012年8月间的发函行为不构成对我方继续使用讼争房屋的异议。另外，在讼争房产挂牌转让前的约2年内，东某公司对我方继续使用讼争房屋明显不存在任何异议。原审判决无视东某过公司长达2年的默许行为，否认其默许行为产生的维持租赁关系的法律效果，是对案件基本事实认定不清，适用法律错误。因此，在原租赁合同到期之后，我方继续使用讼争房产，东某公司对此没有异议，双方之间形成不定期租赁关系，故讼争房屋出售之时，我方仍为讼争房屋之合法承租人。西亚兴安公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。
被上诉人东某公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原审判决。答辩如下：1、租赁期满后，东某公司已对西亚兴安公司继续使用租赁物业明确表示异议，双方不存在不定期租赁关系。2、西亚兴安公司自行支付的款项并非涉案物业的租金，东某公司对该笔款项的留置不构对租赁关系的默认。3、东某公司在租赁期限届满前以及租赁期限届满后均未与西亚兴安公司就涉案物业续租事宜进行实质性磋商或达成续租的合意。4、西亚兴安公司自愿签署相关文件并参加涉案物业竞价的行为，实际上就是西亚兴安公司自行否认其对涉案物业享有优先权。5、本案涉案房屋已通过公开合法程序转让给案外人并办理了产权转让手续，东某公司已不再是涉案物业的所有权人。
双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审中，西亚兴安公司提交了下列证据：1、东建公司于2011年11月2日向西亚兴安公司出具的《关于收取东风西路72号改造项目资料的通知》复印件，拟证明东某公司向西亚兴安公司征集讼争房屋改造方案，欲实现对于讼争房屋的改造建设；2、西亚兴安公司出具的《广州市东风西路72号综合改造及经营方案》；3、西亚兴安公司于2012年2月14日对东某公司的《复函》。证据2、3拟证明西亚兴安公司按要求提交了改造方案，并积极协商续租事宜。双方对续租事宜经过协商，并且之后也有多次的口头协商，但是没有证据证实。东某公司认为：上述证据均不属于新证据，并且上述证据也不能证明双方在租赁期满之后还有继续续租的意思，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
西亚兴安公司称：由于没有足够的担保金额，故本案只是申请诉讼保全查封了东风西路72号之三房屋。东某公司称：讼争八套房产其中七套已经办理了过户给第三人的手续。
本院认为，本案二审争议的焦点为西亚兴安公司主张优先购买权能否成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，原审法院认为西亚兴安公司是否具备合法承租人的身份是判定是否享有优先购买权的首要条件之一，并无不当。双方的租赁合同及临时租赁协议约定的租赁期限已经届满，东某公司从2012年2月9日至2012年8月21日多次发函要求收回租赁物，不同意继续租赁关系。故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，虽然西亚兴安公司继续使用租赁物，继续向东某公司支付相关费用，但由于出租人已经明确提出异议，不能认定原租赁合同继续有效。另外，虽然自2012年8月21日起至2014年9月30日东某公司再次发函时止，长达两年的时间里西亚兴安公司继续使用租赁物，而东某公司继续收取相关费用且没有再发函明确表示不同意继续租赁关系，但双方在长达两年期间之内也没有达成协商一致继续履行原租赁合同的协议，也没有重新签订租赁合同形成新的租赁关系，对此，双方均负有一定的责任。因此，在原租赁合同期限届满后东某公司即不断提出收回租赁物异议，而双方又未能达成协商一致协议的情况下，西亚兴安公司以东某公司没有再发函提出书面异议即推定东某公司对继续原租赁合同没有异议，缺乏法律和事实依据，不能成立。西亚兴安公司上诉认为东某公司的发函行为不影响不定期租赁关系的形成以及东某公司长达两年的默许行为产生维持租赁关系的法律效果，本院不予采纳。原审法院认为双方对继续履行租赁协议没有达成一致的意思表示，西亚兴安公司在东某公司出售租赁物时并非合法承租人，故不予支持西亚兴安公司优先购买权的主张，并无不当，本院予以维持。
综上所述，西亚兴安公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州市西亚兴安商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月七日
书 记 员 原 炜