江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民初88号
原告（案外人）：王敏，女。
被告（申请执行人）：蒋晓姗，女。
委托诉讼代理人：薛超，江苏泰信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏泰信律师事务所律师。
被告（被执行人）：王思启，男
被告（被执行人）：孙晶，女。
原告王敏与被告蒋晓姗、王思启、孙晶执行异议之诉一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告王敏，被告蒋晓姗的委托诉讼代理人薛超到庭参加诉讼。被告王思启、孙晶经本院以公告方式合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
本院经审理查明：蒋晓姗与王思启、孙晶、兆凯公司、袁斌民间借贷纠纷一案，2014年8月22日本院作出（2013）徐民初字第0171号民事判决，判决：一、在判决生效之日起十日内，王思启、孙晶向蒋晓姗偿还9204891元及利息；二、兆凯公司、袁斌对上述款项承担连带赔偿责任。兆凯公司、袁斌承担责任后，有权向王思启、孙晶追偿；三、驳回蒋晓姗的其他诉讼请求。2013年8月28日，本院根据蒋晓姗的诉前保全申请，依法查封了王思启、孙晶所有的位于北京市朝阳区××院××楼××室房产。判决生效后，王思启、孙晶未按照判决书的规定履行给付义务，申请执行人蒋晓姗向本院申请强制执行。2015年6月2日，本院作出（2015）徐执字第00355号执行裁定，裁定：冻结、划扣王思启、孙晶、兆凯公司、袁斌银行存款1690万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2016年8月23日，本院发布公告，涉案房产目前进入评估拍卖程序，并要求非因法定事由，该房住户（租户）在公告后15日内迁出。王敏遂以其为合法承租人、租赁期限届满前他人无权要求异议人迁出为由向本院提出执行异议。
该案审理过程中，本院分别向王敏、王思启、孙晶、袁斌等人寄送了听证传票，王敏与袁斌因迁移地址不明，且无法联系收件人而被退回。王敏在异议书上预留电话也因长期关机，无法联络。本院再次向王敏、王思启、孙晶、兆凯公司、袁斌等人寄送听证传票，仍无法送达。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王敏主张其与王思启、孙晶在本院查封涉案房屋之前已经签订房屋租赁合同，合同期限为自2011年10月1日起30年。但王敏未提供其与王思启、孙晶房屋租赁合同予以证明，也没有任何其他证据可以证明王敏的主张，故王敏的主张不足以排除本院的执行。对于王敏的异议请求，本院不予支持。本院于2017年3月27日作出（2017）苏03执异8号执行裁定书，裁定驳回异议人王敏的异议申请。2017年3月27日本院按照王敏在执行异议申请书上预留地址寄发执行裁定书，邮局查询显示2016年3月29日下午4时其本人签收。2017年4月11日，王敏向本院提起执行异议之诉。
原告王敏向本院提出诉讼请求：依法判决原告与被告王思启、孙晶继续履行房屋租赁协议，停止对涉案房屋强制执行。事实和理由：1、2011年8月25日因被告王思启、孙晶欠原告借款无力偿还，经与原告协商，被告王思启、孙晶同意以其所有的涉案房屋租赁给原告，其中所欠180万元债务折抵房屋租赁费。2011年10月1日双方签订《房屋租赁协议》。时至今日，原告已使用涉案房屋6年。后被告蒋晓姗因与王思启、孙晶另有诉讼之争，徐州市中级人民法院依法查封了涉案房屋，该查封影响了原告对该房屋合法使用权。2、原告依法向徐州市中级人民法院提起了案外人异议申请，但2017年3月27日徐州市中级人民法院作出（2017）苏03执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为此裁定的法律程序错误。原告自提起案外人异议申请之日起，一直居住在涉案房屋，通讯方式也无变化。直至2017年4月8日才听到王思启告知上述裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，原告请求在租赁期内阻止向被告蒋晓姗移交涉案房屋，应依法得到法院的支持。但徐州市中级人民法院违反法定程序，未向原告送达法律文书，损害了原告的合法权益。为此特向徐州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，以维护原告的合法权益。
被告蒋晓姗辩称，（2017）苏03执异8号裁定书认定事实清楚，适用法律正确。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁协议并占有该不动产的，人民法院应予以支持。1、在蒋晓姗提出执行期间，原告并未提供证据证实其在徐州市中级人民法院查封涉案房屋之前已经占有案涉查封房屋的相关证据，其提供的《房屋租赁合同》不足以证实其主张。根据谁主张谁举证原则，原告应当承担举证不能的不利后果。2、该条款明确规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁协议并占有该不动产的，人民法院应予以支持”，该条款体现了“买卖不破租赁”的原则，确认了租赁房屋在处置之后，承租人可以在合法租赁期间不向受让人交付房屋。但并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，不是排除执行的法定条件。二、原告请求判决与王思启、孙晶继续履行租赁合同，不属于执行异议之诉案件审理范围，应当予以驳回。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条第一款之规定，异议人应当提供送达地址和联系方式。徐州市中级人民法院于2016年11月11日按原告提供的地址邮寄听证传票，无法送达，且预留电话长期关机，无法联络。由于原告的原因致使传票无法送达，其不利后果应当由原告承担。因此，徐州市中级人民法院在传票无法送达，电话无法联系情况下开庭，并无不当。综上，原执行异议裁定认定事实清楚，法律适用正确。
王思启、孙晶未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案审理过程中，王敏称其与王思启、孙晶2011年3月口头约定，王思启、孙晶向其借款770万元，月息按千分之一计算，一两个月内归还，王敏于2011年3月7日向王思启打款770万元。借款到期后王思启未偿还本息。2011年8月25日，王思启、孙晶和王敏口头约定用开发的8套房屋抵440万元（后未履行），剩余330万元王思启、孙晶于2011年9月20日向王敏出具330万元欠条。2011年10月1日王敏与王思启、孙晶签订《房屋租赁合同》，约定王思启、孙晶将涉案房产出租给王敏，每月租金5000元，租期为30年，王敏已向王思启、孙晶支付180万元，剩余欠款150万元自本合同生效之日起以银行同期双倍利息计算。
王敏就其主张，向本院提交2011年9月20日王思启、孙晶所签330万元借据一份、王敏中国农业银行银行卡2011年度交易明细清单（其中2011年3月7日转支770万元即为出借王思启和孙晶款项）一份、2011年10月1日王敏与王思启、孙晶签订的《房屋租赁合同》一份。被告蒋晓姗质证对于借据及农行打款明细的真实性不予认可，认为原告主张双方之间存在债权债务关系，并未提供相关生效的法律文书予以证明；对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，认为该房屋租赁协议是孙晶、王思启与王敏签订的，可能系伪造。且双方约定租金为每月5000元，不符合当地的租金标准。并认为在执行异议期间，原告无故未到庭，已经放弃相关权利，其提供的证据不符合证据规则，请法院不予采信。蒋晓珊并申请对《房屋租赁合同》及借据进行司法鉴定，后因其未在限定的期限内缴纳鉴定费，司法鉴定终结。
本案审理过程中，对于涉案房屋的占有使用情况，王敏陈述：“之前说过要把这个房子给我用，但是一直也没有给。2012、2013年我在他们公司工作，也就没有要这个房子，2013年4、5月份，我辞职离开他们公司，没有地方住，2013年底、2014年初没有地方住就把这个房子要来住了，住了半年多，又还给他们了，2015年底又找他们要房子，2016年过完春节又交给我了，我住了两三个月，有人追债，我又把房子租给一个叫范雪川的人了，一个月6000元的租金。”
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”依据该条规定，承租人要求排除强制执行，应当满足以下条件：在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故王敏应当就其在本院查封涉案房产之前订立租赁合同并占有使用涉案房产的事实承担举证证明责任。但是，本案中王敏仅提供《房屋租赁合同》用以证明租赁关系，并未就其在本院查封涉案房产之前即占有使用涉案房屋提供证据予以证明。且，王敏在庭审中陈述其系于2013年底到2014年初开始在涉案房屋居住半年，故即使王敏在本院查封涉案房产之前与王思启、孙晶签订书面房屋租赁合同的事实属实，因其并未在本院查封涉案房产之前实际占有使用涉案不动产，其异议请求亦不符合上述规定排除强制执行的条件，故本院对其异议主张依法不予支持。
关于执行异议送达程序是否合法的问题。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条之规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”本院按照王敏在执行异议申请书上预留地址寄发传票被邮局退回，王敏不能证明其在送达过程中没有过错，文书退回之日应当视为送达之日。且此后本院按此地址寄发的执行裁定书，邮局查询显示系本人签收。因此，王敏主张执行异议送达程序违法，没有事实依据，本院不予支持。
综上，王敏的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于王敏请求判决与被告王思启、孙晶继续履行房屋租赁协议的诉讼请求，本案不予审理，王敏可就此另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告王敏的诉讼请求。
案件受理费21000元，由原告王敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 苏 团
审 判 员 单德水
二〇一八年四月十三日
法官助理 朱文茜
书 记 员 王 茹
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。