江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0324民初7380号
原告：中国农业银行股份有限公司睢宁县支行，统一社会信用代码9132032483699130XD，住所地睢宁县天虹北路4号。
负责人：孙存静，该行行长。
委托诉讼代理人：严锋，该行员工。
委托诉讼代理人：彭建，该行员工。
被告：褚衍锋，男，1983年8月28日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区,现住睢宁县。
被告：李培珍，女，1981年3月5日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区，现住睢宁县。
被告：徐州天虹联合置业有限公司，统一社会信用代码91320300668981259A，住所地睢宁县天虹大道东永安路南侧。
法定代表人：洪仁爱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李娟，江苏千秋业律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行与被告褚衍锋、李培珍借款合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法由代理审判员郑韬适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行的委托诉讼代理人严锋、被告褚衍锋、被告徐州天虹联合置业有限公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼,被告李培珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行向本院提出诉讼请求：1.被告褚衍锋、李培珍向原告偿还贷款本息160349.23元（本金156166.94元、利息4043.76元、罚息87.81元、复利50.72元，计算至2016年11月16日）及自2016年11月17日起至履行完毕之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；2.被告徐州天虹联合置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；3.原告对被告提供的抵押物享有抵押权并就该抵押物处置后的价款优先受偿；4.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：被告褚衍锋、李培珍于2012年2月17日在原告处办理个人住房贷款，贷款本金235000元，借款期限自2012年2月17日起至2022年2月16日止，借款人以其所购的位于睢宁县天虹世纪城30幢2单元101室房产提供抵押担保，被告徐州天虹联合置业有限公司为该笔借款提供连带责任保证担保。借款人在还款过程中发生逾期，至2016年11月16日，累计七期未有偿还借款，违反了合同约定，原告有权要求被告提前偿还全部借款本息，故提起诉讼。
被告褚衍锋称，对于原告起诉的事实无异议，愿意继续履行合同，及时偿还所欠借款。
被告徐州天虹联合置业有限公司辩称，对于原告起诉的事实无异议，但因涉案借款有物的担保，被告徐州天虹联合置业有限公司应当在物的担保以外承担担保责任。
被告李培珍经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未有提交书面的答辩意见及证据材料。
原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告褚衍锋、徐州天虹联合置业有限公司对原告提交的证据不持异议。对于本案事实，本院依法认定如下：2011年12月27日，原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行与被告褚衍锋签订《个人购房担保借款合同》，约定被告褚衍锋向原告借款235000元，借款用途为购买位于睢宁县天虹世纪城30幢2单元101室房产，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率以借款发生日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，遇基准利率调整的，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，利率调整以12个月为一个周期。被告褚衍锋、李培珍以其购买的位于睢宁县天虹世纪城30幢2单元101室房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告取得了他项权证书。被告徐州天虹联合置业有限公司为涉案借款提供阶段性担保，担保方式为连带责任保证担保，阶段性保证人的保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止，并约定同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可就物的担保实现债权，也可以同时要求保证人承担保证责任。合同另约定，如借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款本息。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在执行利率的基础上上浮50%计收罚息；对于借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告李培珍系被告褚衍锋的配偶，其出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺愿以家庭财产对该笔借款承担连带清偿责任。2012年2月17日，原告向被告褚衍锋发放借款235000元，约定借款到期日为2022年2月16日，还款方式为等额本息还款。被告褚衍锋在履行合同过程中发生逾期，至2016年11月16日累计7期未有偿还借款。原告向被告催收未果，故提起诉讼。
上述事实，有原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行提交的《个人购房担保借款合同》、《睢宁县房地产抵押合同》、个人借款凭证、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》等证件在卷予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行与被告褚衍锋之间的借款合同关系成立且合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务，原告按约履行了放款义务，被告亦应当按约履行还款义务，否则构成违约。被告褚衍锋在履行合同过程中未有按照约定偿还到期借款本息，发生逾期，构成违约，原告有权按照约定提前收回该合同项下的全部借款本息。故原告要求被告褚衍锋偿还剩余全部借款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告李培珍系被告褚衍锋的配偶，并承诺愿以家庭财产对该笔借款承担连带清偿责任，因此，被告李培珍对涉案借款亦应当按照约定承担连带清偿责任。被告徐州天虹联合置业有限公司为涉案借款提供连带责任保证担保，且合同约定原告有权在存在物的担保的情况下同时向担保人主张担保责任，故被告徐州天虹联合置业有限公司应当对涉案借款本息承担连带清偿责任。被告徐州天虹联合置业有限公司辩称应当在物的担保范围之外承担责任的观点，无事实和法律依据，本院依法不予采信。被告褚衍锋、李培珍以其房产为涉案借款提供抵押担保，并办理抵押登记，原告取得了他项权证书，抵押权设立，故原告对该抵押房产依法享有抵押权。被告李培珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告褚衍锋、李培珍于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行偿还借款本息160349.23元（本金156166.94元、利息4043.76元、罚息87.81元、复利50.72元，利息、罚息、复利暂计算至2016年11月16日，之后按照合同约定，继续计算至全部债务履行完毕之日止）；
二、被告徐州天虹联合置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向主债务人褚衍锋、李培珍进行追偿；
三、原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行有权对被告褚衍锋、李培珍提供的抵押物依法予以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1753元、保全费2305元，由被告褚衍锋、李培珍、徐州天虹联合置业有限公司负担（鉴于原告已预交，被告于履行付款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 郑 韬
二〇一七年一月六日
书 记 员 李雪子
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。