浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8042号
上诉人（原审被告）：邱建永，男，1965年12月23日出生，汉族，住杭州市西湖区,
上诉人（原审第三人）：周齐,男，1982年9月7日出生,汉族,户籍所在地江山市，现住杭州市西湖区,
被上诉人（原审原告）：杭州市蒋村乡王家桥村经济合作社，住所地杭州市西湖区蒋村街道王家桥村。
法定代表人：黄明火，董事长。
委托诉讼代理人:封雅琴，杭州市正信法律服务所法律工作者。
原审第三人：蒋建良，男，1975年8月18日出生，汉族，住杭州市西湖区，
上诉人邱建永、周齐因与被上诉人杭州市蒋村乡王家桥村经济合作社（以下简称王家桥经合社）、原审第三人蒋建良房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月28日，通过中标方式取得位于商铺（建筑面积101.57平方米）租赁权的邱建永与出租方王家桥经合社签订《租赁协议》一份，由邱建永承租案涉商铺，租期5年，自2010年10月28日起至2015年12月27日止；五年租金129755.68元按照招租确认书规定缴纳。邱建永按约缴纳了全部租金，王家桥经合社亦将案涉房屋交付其使用。2011年11月15日，王家桥经合社（承租方）与蒋村街道（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：双方根据西湖区【2011】5号区长办公会议纪要及其他有关法律、法规的规定，签订本合同；本合同所涉及房屋地址范围为蒋村花园、西溪花园独立配套公建（详见清单附表），上述房屋建筑面积为2846.74平方米；第一阶段租赁期2011年11月1日起至2031年10月31日，期限20年。案涉商铺即包含在该份《房屋租赁合同》出租房屋范围之内。案涉商铺系农转居公寓配套公建用房，由杭州市西湖区建设管理中心作为房屋所有权人领取房屋所有权证。
2012年4月15日，邱建永未经王家桥经合社同意将案涉商铺转租给第三人蒋建良，双方签订《租赁协议》一份，约定租期自2012年4月15日起至2015年8月31日止。第三人蒋建良转租后即将案涉商铺交与其亲戚第三人周齐使用。转租协议到期，周齐继续使用案涉商铺。2016年12月13日，周齐在转租协议上添加补充条款“该合同已满，与原房东邱建永无关，该商铺的实际使用人是周齐，该租赁协议一切法律责任由实际使用人周齐承担。”周齐和邱建永对该补充条款签字确认。
2015年12月底，王家桥经合社经股民代表表决，董事会研究决定，对蒋村花园、西溪花园沿街商铺一期五年租期到期商铺进行二次公开招租，并发出招租公告，明确报名时间、报名程序、中标方式、开标时间等。2016年1月6日，案涉商铺开标时，邱建永未能中标。邱建永和第三人周齐至今未将案涉商铺返还给王家桥经合社。王家桥经合社为此诉至原审法院，要求：1、判令邱建永和蒋建良、周齐立即向王家桥经合社腾退位于杭州市西湖区商铺，并支付拖欠的商铺占用使用费91472元（自2015年12月27日起计至2017年3月27日止）；2017年3月28日起至商铺实际腾退之日止的占用使用费，按照日租金每平方米每天2.6元另行计算；2、判令邱建永和蒋建良、周齐向王家桥经合社支付违约金9147元；3、判令邱建永和蒋建良、周齐赔偿王家桥经合社直接经济损失15433元；4、判令邱建永和蒋建良、周齐承担本案鉴定费用8400元及诉讼费用。
在审理中，该院经王家桥经合社申请，委托浙江中企华资产评估有限公司对案涉商铺2016年度、2017年度月租金标准进行了评估，评估结论为：2016年度的月租金为7535元/月，2017年度的月租金为8288元/月。
原审法院认为：案涉商铺是西湖区农转居公寓配套公建用房，由所在区政府所属管理部门持有房屋所有权证，属地街道代为具体管理，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故王家桥经合社对案涉商铺享有的租赁权利受法律保护。本案所涉系房屋租赁法律关系，而非房屋买卖法律关系，租赁房屋只要为合法建筑，相关权利人所签租赁合同即为有效，不需要审查特定类型房屋买卖是否依法补缴土地出让及上市交易手续等相关内容，故第三人周齐辩称案涉商铺没有办理土地出让手续，与本案争议并无关联。案涉商铺所有权证领取时间迟于出租时间，该事实并不会导致商铺租赁合同的无效，所有权的取得不是租赁合同有效的要件，合法建筑即使未领取房屋所有权证，均有权占有、使用、收益，出租即为上述权利的实现，故第三人周齐以此抗辩租赁合同无效，没有法律依据。蒋村街道与王家桥经合社之间的《房屋租赁合同》迟签于王家桥经合社与邱建永之间的租赁协议，该事实亦不影响王家桥经合社在租赁期限届满后享有出租人的相关权利。王家桥经合社在本案中主张的是租赁期限届满后邱建勇和第三人应当承担的法律责任，而该时期王家桥经合社早已取得案涉房屋的租赁权，故第三人周齐以此质疑2010年租赁协议的效力是没有法律依据的。第三人还主张蒋村街道与王家桥经合社之间的《房屋租赁合同》租赁期限超过法定期限应属无效，而本案争议内容发生于第一阶段20年租赁期限内，第二阶段租赁期限与本案争议并无关联，亦不属于本案审理范围，故第三人以此质疑2010年的租赁协议合法性亦无法律依据。
按照2010年的《租赁协议》，租赁期限至2015年12月27日期满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故，邱建永在租赁期间届满时应向王家桥经合社返还案涉房屋，这是其基本义务。逾期不腾退返还，则其应当承担逾期腾房占有使用费。鉴于王家桥经合社对案涉房屋进行公开招租，并告知所有到期不续租的承租户于2016年2月29日前腾空，该日之前租金按原标准计算，王家桥经合社的上述行为在邱建永未返还案涉房屋的情况下对邱建永有利，故邱建永应支付的2015年12月28日至2016年2月29日期间的占有使用费按原租金标准计付。此后的占有使用费，按照评估结论，2016年度每平方米每天为2.47元，2017年度每平方米每天为2.72元，王家桥经合社主张每平方米每天为2.6元，2016年度主张此标准超过评估结论，超过部分该院不予准许，但2017年之后主张此标准则低于评估结论，故该院予以准许。经计算，王家桥经合社主张的截至2017年3月27日前占有使用费为91472元，未超过标准，故该院予以支持。该日之后的占有使用费，按照每平方米每天2.6元计算至案涉商铺腾退返还之日止。关于10%的违约金请求，因无合同依据，该院不予支持。关于王家桥经合社主张的保证金利息损失，王家桥经合社未能提供有效证据予以证明，且该损失即使存在，亦不属于邱建永订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该请求该院亦不予支持。
第三人蒋建良与邱建永签订转租协议后，实际使用人是其亲戚第三人周齐，在合同履行一段时间后，邱建永便已经知晓实际承租人是周齐，而且双方在2016年12月13日签订转租协议的补充条款时，明确转租协议的承租人的权利和义务均由周齐承担，故第三人周齐在本案中的法律地位为次承租人，第三人蒋建良无须承担本案的法律责任。虽然邱建永作为承租人返还案涉房屋是其基本义务，但因案涉房屋实际由周齐占有使用中，故该院判令由第三人周齐向王家桥经合社承担腾退返还的民事责任。第三人周齐系负有腾房义务的次承租人，故按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，王家桥经合社有权请求其支付逾期腾房占有使用费，故第三人周齐应当与邱建永共同承担逾期腾房占有使用费。关于评估费，亦应由第三人周齐与邱建永共同承担。
第三人蒋建良经该院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周齐于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区商铺自行腾退并返还给王家桥经合；二、邱建永、周齐于判决生效之日起十日内支付王家桥经合社逾期腾房占有使用费91472元（计算至2017年3月27日），2017年3月28日起至上述商铺腾退返还之日止的逾期腾房占有使用费，按照每日264元标准另行计算支付；三、邱建永、周齐于判决生效之日起十日内支付王家桥经合社评估费8400元；四、驳回王家桥经合社的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1311元，由王家桥经合社负担268元，邱建永、周齐负担1043元。
宣判后，邱建永、周齐不服，共同向本院提起上诉称：一、一审法院选定鉴定机构对租金标准进行评估，周齐明确要求参加现场摇号，法院未通知周齐参加。鉴定机构到现场进行测量和询问的工作人员是一男一女，经比对到现场的女性与评估报告中评估人员不是同一人，故该司法鉴定报告不能作为定案依据，邱建永、周齐也不应承担此次评估的费用8400元。二、一审法院认定杭州市西湖区建设管理中心（以下简称西湖区建管中心）持有案涉房屋的所有权证不当。西湖区建管中心仅是案涉房屋的建设单位。王家桥经合社出示的房屋所有权证是整个西溪花园所属九个小区的大证。并非真正意义上的案涉商铺的权属证明。根据西湖区政府的信访回复，现阶段涉及安置房建设单位、拆迁主体单位的房产调拨手续。此手续需区级帮助落实，由区政府调拨手续完毕。所以整个蒋村花园、西溪花园暂无法办理不动产登记。三、案涉商铺依法不得出租。案涉商铺属于独立配套公建，将案涉商铺出租，违反了《物业管理条例》第50条的规定。四、案涉商铺出租同样违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第81条，《商品房租赁管理办法》第6条的规定。2012年12月28日案涉商铺由于发生地面沉降，引起商铺内下水管脱节，致使商铺顶上积水倾入商铺，至今尚未修缮。商铺内的消防管道也由于地面沉降挤压之后爆裂，后西湖区建管中心多次以小区提升改造的名义修缮，均未能恢复正常。王家桥经合社将下属11间配套公建用房，人为分割出租，擅自改变商铺结构，属不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋。故该商铺不得出租。五、根据蒋村街道信访回复；龙章路131号进行二次招投标，需要王家桥经合社股东共同商议决定。现王家桥经合社未决定具体招标时间。故周齐只能将商铺暂时关闭处理，一直到2016年12月13日。所以占用商铺的费用主要是王家桥经合社造成的，不应该由邱建永、周齐承担。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回王家桥经合社一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费均由王家桥经合社承担。
被上诉人王家桥经合社答辩称：一、邱建永、周齐对于评估结论提出异议，并且不承担此次评估费8400元是没有法律依据的，在一审开庭的时候是邱建永、周齐对王家桥经合社主张的租金标准提出异议，故王家桥经合社向法庭提出对租金标准进行评估，得到法庭的支持，由一审法院通过摇号程序再委托进行评估，该评估报告的结论并无不当，王家桥经合社对于评估报告没有异议。二、邱建永、周齐对于西湖区建管中心的权属问题有异议也没有事实和法律依据。三、邱建永、周齐提出对政府配套公建的用途等问题提出质疑，和本案没有关系。四、王家桥经合社从未发函告知邱建永、周齐该商铺进行二次招标的事实。综上请求驳回邱建永、周齐的上诉请求，维持原判。
原审第三人蒋建良未到庭，亦未提交书面答辩状。
二审中，上诉人邱建永、周齐向本院提交下列证据：
证据一、会议记录，证明案涉商铺闲置的原因是王家桥经合社未及时招投标；
证据二、杭州市蒋村乡潭口村经济合作社与沈法林物权保护纠纷一案的一审判决书，证明王家桥经合社的诉讼主体不适格；
证据三、110接警记录单，证明周齐曾在2012年12月28日报警的事实，说明案涉房屋存在质量问题。
被上诉人王家桥经合社向本院提交房屋租赁合同1份，证明西湖区建管中心与蒋村街道有合法的租赁合同。
经庭审质证，王家桥经合社对会议记录的真实性没有异议，关联性有异议。对判决书的真实性无法确认，关联性有异议。对接警记录单的真实性没有异议，对证明对象有异议。周齐对租赁合同的真实性无法确认。
本院经审查后对会议记录的真实性予以确认，但认为会议记录内容对其证明对象并没有证明力；对判决书的真实性亦予以确认，但认为该判决书与本案缺少关联，对其证明力不予确认；对接警记录的真实性予以确认，但认为该记录对其证明对象没有证明力；租赁合同的双方主体均不是本案当事人，本院对其真实性无法确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：二审法院应当围绕当事人的上诉请求和理由进行审理，具体针对邱建永和周齐的上诉理由，本院作以下评述：一、王家桥经合社对案涉商铺享有的租赁权是否应受法律保护的问题。1、关于案涉房屋产权问题。一审中，杭州市住房保障和房产管理局的房屋产权信息查询记录显示案涉商铺的所有权人为西湖区建管中心，故邱建永、周齐主张案涉商铺无法办理不动产登记与事实不符，案涉商铺已经办理不动产产权证的事实表明该商铺为合法建筑。2、关于案涉租赁合同的效力问题。合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第50条、《中华人民共和国大气污染防治法》第81条的规定不属于效力性强制性规定，故邱建永、周齐以王家桥经合社违反上述规定为由，主张案涉商铺不能出租，合同无效，理由也不成立。3、关于案涉商铺的房屋质量问题。邱建永、周齐主张案涉商铺不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，该主张缺乏有效证据证明，本院不予采纳。综上，邱建永、周齐的该部分上诉理由不成立，案涉商铺属于合法建筑，王家桥经合社通过租赁方式取得商铺的承租权，原审法院认定其对案涉商铺享有的租赁权应受法律保护,并无不当。二、关于邱建永、周齐是否应当支付逾期腾房占有使用费的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。邱建永在未经王家桥经合社同意的情况下将其承租的案涉商铺转租给蒋建良，蒋建良又将商铺交给周齐实际占有使用。周齐在蒋建良所签的租赁合同期满后仍占有使用案涉商铺无合同依据和法律依据，故周齐作为实际占有使用人有腾房义务。而邱建永作为王家桥经合社的直接合同相对方，租赁期满返还租赁物也是其应履行的合同义务。现周齐、邱建永逾期不腾房，应当支付占有使用费。邱建永、周齐上诉主张因王家桥经合社未及时进行二次招投标，导致案涉商铺闲置，其无需支付占有使用费。本院认为该理由既缺乏事实依据也与主张缺少关联，本院不予采纳。三、关于占有使用费的支付标准问题。一审法院通过委托评估单位评估的方式确定案涉商铺的占有使用费标准，并从有利于邱建永、周齐的角度出发，结合当事人主张，确定了案涉商铺2016年年度每平方米每天为2.47元，2017年度每平方米每天为2.72元。邱建永、周齐上诉主张周齐未参加摇号，鉴定人员未向其出示工作证，故鉴定报告的结论不应采纳。对该主张，本院认为首先案涉商铺的租金标准问题属于专门性问题，原审法院根据当事人的申请委托具有资质的第三方进行评估确认并无不当。其次邱建永在一审中对鉴定结论并未提出异议。再次，当事人对鉴定意见有异议，可以申请鉴定人出庭接受质询或者申请补充或重新鉴定。本案周齐虽在一审中对鉴定结论提出异议，但是并未申请鉴定人员出庭作证，也未申请补充鉴定或重新鉴定。故原审法院采纳鉴定结论亦无不当，同时邱建永、周齐作为败诉方和对租金标准提出异议的一方亦应承担鉴定费。
综上，邱建永、周齐的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2086元，由邱建永、周齐负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年四月十九日
书记员 赖雪珂