重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0108民初7395号
原告冯昌荣，男，汉族，1939年12月25日出生，住所地重庆市南岸区。
委托代理人吴小理（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被告重庆市南发城建发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号8-1号，组织机构代码：67610851-3。
法定代表人周弋，执行董事。
委托代理人卢亚男（特别授权），女，汉族，1987年6月16日出生，住所地重庆市南岸区。
被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码62204113-0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，汉族，1967年3月26日出生，住所地重庆市九龙坡区。
重庆新地房屋拆迁有限公司弹子石分公司，住所地重庆市南岸弹子石街道弹子石新街13号，67868619-X。
负责人张晓娟。
委托代理人邓玲（一般代理），男，汉族，1976年5月18日出生，住所地重庆市南岸区。
第三人重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人明朝勇，董事长。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人郭明哲，重庆比君律师事务所律师。
原告冯昌荣诉被告重庆市南发城建发展有限公司（以下简称南发公司），被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司），被告重庆新地房屋拆迁有限公司弹子石分公司（以下简称新地弹子石分公司），第三人重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通公司）拆迁安置补偿合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯昌荣的委托代理人吴小理，被告南发公司的委托代理人卢亚男，被告新地弹子石分公司的委托代理人邓玲，第三人诚通公司的委托代理人郭明哲到庭参加诉讼。被告云天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告冯昌荣诉称，2008年7月14日，被告南发公司和云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定被告南发公司向云天公司团购“云立·家天下”项目1#、2#、3#楼有关房屋用于危旧房改造拆迁安置，云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理产权证。2009年1月4日，南发公司和云天公司签订补充协议，进一步明确团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。
“云立·家天下”项目原系经济适用房项目，后经云天公司和重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立公司）申请，重庆市城乡建委于2009年8月11日作出渝建[2009]394号《通知》，规定“云立·家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”。因此，该1038套房屋依法只能专房专用，不属于可以用于抵押贷款的商品房，不能办理抵押贷款。
原告与被告南发公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，原告以产权调换安置的方式被安置到“云立·家天下”2栋11-5号房屋，现已接房入住。但至今，被告云天公司不仅未在约定的时间内按照南发公司的指定为原告办理产权证，更违法将属于原告的房屋抵押给第三人，并办理登记。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”该司法解释将被拆迁人的拆迁安置权特定为准物权，具有对抗第三人的担保物权的优先性，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需要登记公示的优先权。根据上述司法解释的规定，原告作为被安置人，所享有的房屋补偿安置权应优先于云天公司和诚通公司基于借款合同而设立的抵押权。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告重庆云天物业发展有限公司立即履行将“云立·家天下”2栋11-5号房屋所有权和国土使用权转移至原告名下的义务（即为原告办理房地产权证）；2、诉讼费由被告承担。
被告南发公司辩称，同意为原告办理产权证。
被告云天公司未出庭应诉。
被告新地弹子石分公司辩称，同意为原告办理产权证。
第三人诚通公司辩称，本案不适用商品房买卖司法解释第七条，而且394号文内容不合法；诚通公司享有合法抵押权，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年9月9日，被告南发公司取得南岸区弹子石片区危旧房改造四期A区工程项目《房屋拆迁许可证》。2011年6月29日，原告作为被拆迁人和作为拆迁人的被告新地弹子石分公司签订《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》，合同主要约定，南岸区弹子石片区危旧房改造四期项目已依法取得《房屋拆迁许可证》，需要拆迁属于原告的房屋。原告选择以产权调换方式进行安置，安置房位于云立·家天下2号楼11层5号房。合同另对安置房的面积、单价、产权调换差价及付款方式等进行了约定。原告于2011年7月7日办理该房屋的接房手续。
2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，主要约定，云天公司愿意将云立·家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立·家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。
2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立·家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立·家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立·家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。
2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号2栋的城镇房屋初始登记证（106房地证2012字第22750号）。
另查明，2009年7月16日，“云立·家天下”项目取得预售许可证。
2009年10月30日，云天公司与诚通公司签订《借款合同》，约定云天公司向诚通公司借款600万元，借款期限自2009年11月6日至2010年3月5日，借款用途为“云立·家天下”建设项目工程款。2009年11月6日，诚通公司向云天公司支付了上述款项。2009年12月24日，云天公司与诚通公司签订《借款合同》，约定云天公司向诚通公司借款350万元，借款期限自2009年12月24日至2010年4月23日，借款用途为补充流动资金。2009年12月30日，诚通公司向云天公司支付了上述款项。对于上述借款，云天公司逾期未还清，诚通公司多次向其催收。
云天公司、立立公司和第三人诚通公司签订《重庆市房地产抵押合同》，云天公司、立立公司将包括本案涉诉房屋在内的云立·家天下2号楼共计33套房屋抵押给诚通公司，并于2009年11月30日在南岸土地房屋权属登记中心办理抵押登记。
南发公司和新地弹子石分公司共同作出说明，涉案房屋系弹子石危旧房改造四期A区拆迁范围，拆迁人南发公司委托新地弹子石分公司与拆迁户签订拆迁安置协议并代办拆迁。
上述事实有当事人当庭陈述及举示的证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告和被告新地弹子石分公司签订的《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。新地弹子石分公司是接受南发公司的委托代办拆迁并与拆迁户签订拆迁协议，并且《房屋拆迁许可证》（2009年9月9日）也是颁发给南发公司的，因此实际拆迁人应是南发公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。
本案中，原告作为被拆迁人，与作为实际拆迁人南发公司的受托人新地弹子石分公司签订的《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。故原告对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人诚通公司对安置房屋享有的抵押权。
涉案房屋现已交付原告占有使用，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人办理产权证，而南发公司基于《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》和《情况说明》为原告办理产权证更是应有之义。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司、新地弹子石分公司同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。因现涉案房屋初始登记已办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”2栋11-5号房屋所有权和国土使用权转移登记至原告冯昌荣名下的义务。
案件受理费80元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款已由原告冯昌荣垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于判决生效后直接支付原告冯昌荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 陆希娟
代理审判员 叶 鹏
人民陪审员 邹崇跃
二〇一六年七月一日
书 记 员 王梦兮