上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三(民)初字第615号
原告俞霈金，住上海市。
原告李维唐，住上海市。
上述两原告共同委托代理人丁海虹，上海市丁孙黄律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。
被告吴韵斐，住上海市。
被告祝鲁婷，住上海市。
上述两被告共同委托代理人丁月宝，上海市中天律师事务所律师。
原告俞霈金、李维唐诉被告吴韵斐、祝鲁婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，2015年8月26日公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告俞霈金、李维唐的委托代理人丁海虹，被告吴韵斐、祝鲁婷的委托代理人丁月宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞霈金、李维唐诉称，原告系静安区南汇路x弄x号房屋产权人(以下简称系争房屋)。2011年3月，原告与案外人张薇薇、被告吴韵斐签订租赁合同约定将系争房屋出租给张薇薇、吴韵斐使用，租赁期限至2014年3月9日止，不得转租。合同到期后，被告吴韵斐提出续租房屋，双方在原合同的基础上签订补充条款，承租人变更为被告吴韵斐，约定续租一年，租赁期从2014年3月10日至2015年3月9日止。该合同期满后，两被告提出续租，2015年3月29日，原告与两被告签订了房屋租赁补充合同，约定租赁期限自2015年3月10日至2017年3月9日。该租赁合同对期限、租金及违约条款进行了新的约定，但其他条款仍按原合同。两被告按补充合同支付原告租金至2015年9月9日。2015年5月，被告擅自对租赁房屋重新装修，原、被告交涉过程中，两被告已经将房屋转租给他人，获取利益。对于两被告擅自转租行为，原告要求解除租赁合同，但两被告不仅不承认违约行为，还影响原告正常生活。故现原告起诉要求判令：1、原、被告签订的房屋租赁合同于诉状副本送达被告之日解除；2、被告向原告支付从合同解除之日起至实际腾房之日止的占有使用费按每月人民币12,000元（以下币种均同）计算；3、被告腾出本市静安区南汇路34弄7号底楼房屋，将上述房屋交付原告。案件受理费由被告承担。
被告吴韵斐、祝鲁婷辩称，两被告仅与原告签订了2015年3月10日至2017年3月9日的房屋租赁合同，之前房屋租赁合同系原告与案外人张薇薇签订。被告吴韵斐从2014年3月19日开始从案外人张薇薇处承租系争房屋。被告在转租前曾口头与原告协商，原告表示同意。被告2015年5月转租后，原告于2015年6月10日将房屋门锁换掉、封门，被告已无法正常出入系争房屋。而次承租人从原告处拿到钥匙可以自由出入。原告未提前一个月通知被告解除合同，故被告认为租赁合同应视为2015年6月10日解除，租金支付至2015年6月10日止，被告多付租金及押金20,000元予以退还。
经审理查明，原告俞霈金、李维唐系本市静安区南汇路x弄x号房屋产权人。2011年3月2日，原告俞霈金作为甲方与案外人张薇薇作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋的坐落、面积：甲方合法拥有的房屋坐落于上海市南汇路x弄x号底楼出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的房屋的建筑面积约90平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方使用。在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途。三、租赁期限：该房屋的租赁期为三年，自2011年3月10日起至2014年3月9日止。到期乙方有优先续签的权利，每年的租金递增10%左右，具体租金协商解决。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金，期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金、支付方式：该房屋的月租金自2011年3月10日至2013年5月19日止为人民币10,000元整。（大写：壹万元整），该期限内月租金不变。自2013年5月20日起至2014年3月9日止月租金每年递增百分之十，租金以现金支付。租金先付后住，双方议定首期付三押二以后每三月结算一次，提前十天支付下次房租押金不变，甲方收到乙方每期租金，需开具收据。五、甲方的义务：甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。甲方应保证所出租房屋权属清晰，无共同人意见，无使用之纠纷。甲方应保证出租房屋内不存在任何安全隐患，及其他纠纷。六、乙方的义务：乙方在租赁期限内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法行为。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。未经甲方同意，乙方不能改变所有房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方过失和过错使用房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。乙方应按本合同合法使用租赁房屋，不得存放危险物品及国家明文规定的不合法之物品。七、违约责任：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理退房手续。在租赁期内，乙方应安全使用房屋内所有设施、设备，若因乙方使用不当而导致的安全责任均由乙方承担。若甲方在交房前后因房屋内存在的安全隐患而导致乙方在使用时产生安全责任均由甲方承担责任。租赁期间非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应双倍返还乙方的押金；乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方先前支付的押金，且乙方须将房屋的装修恢复原样。
租赁合同期限届满后，2014年3月19日被告吴韵斐在承租方的下方签署了姓名身份证号，并落款签名及日期。原告俞霈金书写了三年租期已到，现再续租一年从2014年3月10日到2015年3月9日止，如到期双方再有意向，再另订约。所有租赁内容全部按原租约执行。房租也如此不涨价。
2015年3月29日，原告与两被告签订上海市房屋租赁补充合同约定。因乙方（两被告）继续承租甲方（原告）的房屋，经甲乙双方友好协商，签订补充协议如下：一、租赁期限：1、该房屋租赁期限为贰年，自2015年3月10日至2017年3月9日止。到期乙方有优先续签的权利。2、在本合同履行期内，如遇乙方有改变房屋原结构装修，甲方有权提前解除合同，并无需对乙方进行任何经济赔偿及补偿。二、租金:1、考虑到乙方经营困难，本合同约定的月租金为人民币壹万贰千元。2、租金先付后住，租金按季度支付，每季须提前10天以现金方式支付。三、违约责任:甲方需提前一个月通知乙方提前搬迁，乙方应按甲方的通知时间及时搬迁，如乙方未按甲方通知的时间进行搬迁的，乙方属于违约，乙方应支付违约金，违约金计算方式：每逾期一天的按月租金的10%支付，超过7天的，每逾期一天按月租金的30%支付。四、其他:1、本补充合同与原合同具有同等法律效力，本补充合同的条款与原合同条款不一致的，按本补充合同为准。2、本补充合同经甲乙双方签字或盖章，立即发生法律效力。该合同签订后，两被告交付租金至2015年9月9日共支付租金72,000元。2015年6月，原告发现被告将房屋转租给他人使用。2015年6月10日，原告将系争房屋贴上封条并换锁。现诉讼来院要求判如所请。
又查明，2015年5月16日，两被告委托案外人毛佳琳与陆坚签订租赁合同，将本案系争房屋出租给案外人陆坚办公使用。
审理中，原、被告一致确认，系争房屋租赁收取押金2万元。原告表示在被告结清房屋使用费后退还2万元。原告表示给案外人一把钥匙仅是以便案外人收取快递，其不同意转租给案外人使用。案外人亦向本院表示，租赁房屋作为公司联络处，其未正常使用系争房屋，原告给案外人一把钥匙，仅是为了收取信件方便。
以上事实，由两原告提供的房屋产权证、《上海市房屋租赁合同》、被告及案外人的房屋租赁合同、案外人陆坚的出庭作证及原、被告庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据2011年3月2日签订的房屋租赁合同，双方约定承租人不得转租，且现两被告将系争房屋转租无证据证明已征得原告同意，故原告以被告擅自转租为由，提出解除租赁合同，本院予以准许。原告有权解除合同，收回房屋。但解除合同一般应当书面通知被告，租赁合同自通知到达对方时解除。本案系争房屋于2015年6月10日被原告换锁并贴上封条，原告认为该行为是原告不同意被告转租，同时表示要求与被告结算租金，该行为应视为原告不同意继续租赁，要求解除合同。原告以实际行动行使合同解除权，故本案系争的租赁合同于2015年6月10日予以解除，租金应结算至2015年6月10日。
关于从2015年6月11日起至房屋交付之日的房屋使用费，原告认为，原告贴封条换锁系不同意第三人使用该房屋，由于被告与第三人之间的转租行为亦未解除，原告也无法正常使用该房屋，故主张此后的房屋使用费。被告认为，原告换锁与封门行为导致被告失去对系争房屋的实际控制权，第三人亦表示无法正常使用系争房屋，故不同意支付房屋使用费。本院认为，虽然原告换锁与封门的行为客观上对实际承租人使用带来不便，但究其原因，系因被告擅自转租所致，故被告违约在先，原告实际亦无法正常使用系争房屋，故被告仍应支付房屋使用费。本院根据双方的过错程度、本案租赁合同约定的租金标准及案件具体情况酌情确定系争房屋使用费的具体负担。关于押金20,000元，被告将房屋交付原告，结清相关费用后，原告应将押金返还被告。至于被告与案外人的租赁合同纠纷可另案解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告俞霈金、李维唐与被告吴韵斐、祝鲁婷签订的房屋租赁合同于2015年6月10日解除；
二、被告吴韵斐、祝鲁婷应于本判决生效之日起十五日内腾出本市静安区南汇路x弄x号底楼房屋，并将上述房屋交还原告俞霈金、李维唐；
三、被告吴韵斐、祝鲁婷应于本判决生效之日起十日内按照每月9,000元的标准支付原告俞霈金、李维唐自2015年6月11日起至实际腾房之日止的房屋使用费（被告吴韵斐、祝鲁婷已支付2015年6月11日至9月9日租金35,600元在上述房屋使用费中予以先行抵扣）；
四、原告俞霈金、李维唐应于被告吴韵斐、祝鲁婷结清上述判决主文确定给付义务当日返还被告吴韵斐、祝鲁婷押金20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1050元（原告已预缴80元），由被告吴韵斐、祝鲁婷承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙亦玢
审 判 员 李 彦
人民陪审员 梁联瑞
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 陆锋莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。