福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第487号
上诉人（原审原告、反诉被告）莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会，地址莆田市城厢区，组织机构代码证代码B2434129-9。
法定代表人李建生，主任。
委托代理人范少阳、许清武，福建普阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）胡国好，男，1960年9月19日出生，汉族，城厢区恒兴聚仙堂实际经营者，住所地莆田市荔城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）胡秀兰，女，1958年10月12日出生，汉族，城厢区恒兴聚仙堂业主，住所地莆田市秀屿区。
上述二上诉人的委托代理人郑长山，福建思阳（秀屿）律师事务所律师。
上诉人胡秀兰的委托代理人胡志雄，男，1981年11月4日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
上诉人（原审第三人）莆田市九八开发有限公司，地址莆田市城厢区。
法定代表人邹文通，总经理。
上诉人（原审第三人）邹文通，男，1954年9月5日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
原审第三人谢立新，男，1970年10月9日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
原审第三人林洪泰，男，1956年6月5日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上诉人莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会（以下简称北磨居委会）与上诉人胡国好、胡秀兰、上诉人莆田市九八开发有限公司（以下简称九八公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2003年11月21日向莆田市城厢区人民法院提起诉讼。该院受理后，于2004年8月12日作出（2003）城民初字第1539号民事判决。北磨居委会、胡国好、胡秀兰均不服，向本院提起上诉。同年11月5日，本院作出（2004）莆中民终字第746号民事判决。北磨居委会不服，于2005年9月向本院申请再审。本院于2006年12月6日作出（2006）莆民再终字第30号民事裁定，裁定撤销原一、二审判决，发回莆田市城厢区人民法院重审。该院重新组成合议庭，于2007年7月3日作出（2007）城民初字第406号民事判决，胡国好、胡秀兰不服该判决，向本院提起上诉，本院于2008年5月8日作出（2007）莆民终字第604号民事判决书。判决生效后，本案第三人九八公司不服，向检察机关申诉，福建省人民检察院以闽检民抗（2009）65号民事抗诉书，向福建省高级人民法院提出抗诉。同时，被告胡国好、胡秀兰也于2009年8月1日向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2012年3月16日作出（2010）闽民提字第177号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2007）莆民终字第604号民事判决书和莆田市���厢区人民法院（2007）城民初字第406号民事判决书；本案发回莆田市城厢区人民法院重审。2012年4月6日莆田市城厢区人民法院重新立案受理，并于2013年12月13日作出（2012）城民初字第1203号民事判决。莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会、胡国好、胡秀兰、莆田市九八开发有限公司、邹文通均不服提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北磨居委会的委托代理人范少阳、许清武、胡国好、胡秀兰及其委托代理人郑长山、胡志雄、九八公司法定代表人邹文通到庭参加诉讼。第三人谢立新、林洪泰经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莆田市城厢区人民法院再审查明，第三人九八公司于1997年9月4日开业，经营范围为基础设施施工，道路管线安装，水泥、钢筋批发、零售。以上经营范围凡涉及国家专项专营规���的从其规定。该公司的股东为邹文通与谢立新。2011年8月30日，第三人九八公司因不按规定接受年检被吊销营业执照。
2002年8月4日，原告北磨居委会与第三人九八公司就原告的老人活动中心（即之后被告承租的恒兴聚仙堂）南墙外侧楼梯间的拆除与重建等签订了《协议书》一份，约定：一、拆除面积5.7m×4.7m=24.4㎡×3层=73.2㎡；重建从荔城路延东建造一间楼梯间，面积为横向2.8m纵向12.3=34.44㎡×3层=103.32㎡；室内普通装饰；土建的费用由第三人九八公司承担，四邻关系由第三人九八公司负责协调。二、楼梯间的拆除时效，为了尽量减少酒家的损失，第三人九八公司先给予临时改造壹部楼梯给酒家通行，之后拆除楼梯间。待楼梯间建造完毕后，再拆除临时楼梯间转为正常通行，所需费用由第三人九八公司承担。三、违约责任，若原告违约，给第三人九八公司造成经济损失的，由原告相应给予经济赔偿。若第三人九八公司违约，给原告造成损失的，由第三人九八公司承担相应经济赔偿。……
2002年9月1日，原告北磨居委会作为甲方与乙方恒兴聚仙堂的实际经营者即被告胡国好签订《房屋租赁合同书》一份，约定：一、甲方出租的房屋坐落在荔城路中段梅园路口原金龙酒家，甲方将现有1－3层房屋（除第一层向北第一间归甲方出租给信用社外），全部出租于乙方经常使用。二、乙方租用期限为6年，自2002年9月1日起至2008年8月31日止。期满后甲方如愿意再出租，在同等租金条件下优先出租给乙方。三、租金分为二个价格阶段：第一个价格阶段自2002年9月1日起至2005年8月31日每年为壹拾肆万元正；第二个价格阶段自2005年9月1日起至2008年8月31日每年为壹拾伍万壹仟贰佰元正。涉及乙方所承租的房屋的税收（包括租金税收）等一切费用由甲方负��，与乙方无关。四、承租期间甲方应提供水、电表交付乙方使用，但水、电费用由乙方自负。今后水、电等一切维修费用均由乙方负责并承担经济责任。五、付款方式：乙方必须每月10日前按月付给甲方。第一个价格阶段月租金11666.6元，第二个价格阶段月租金12600元，若逾期按日3‰计息。超过一个月的，按同月租金数额罚款。超过三个月的，除上述罚款外，甲方有权终止合同，收回出租的房屋。六、甲方应维护乙方的正当承租使用权，如承租期间有关因房产引起的纠纷，乙方应立即告知甲方，甲方及时派员处理，费用由甲方承担。如因甲方产权纠纷导致本合同无法履行的，应赔偿乙方投资损失外，并应承担14万元违约金。七、乙方装修期间不得破坏甲方房屋的主体结构，造成损失的由乙方负责赔偿。经营期间的安全责任、消防设施、电、水使用费用概由乙方自负，���甲方无关。八、在租赁期间，未经甲乙方书面同意，乙方不得擅自将甲方的房屋转租他人，否则按违约责任处理。九、甲方出租的房屋因近期楼梯改道施工，乙方应提供必要的方便和支持，但甲方应提供临时楼梯作为乙方经营通道。乙方不得以任何理由干扰甲方楼梯改造，改造后增加面积无偿归乙方使用，乙方承担地面整修。十、租期届满属于电器、沙发、桌椅、窗帘、餐具等可搬动的物品归乙方外，其它如吊顶、墙壁、地面固定物等乙方装修部分，无偿归属甲方。十一、合同生效后，如果甲方中途单方废止合同，应提前三个月书面通知乙方，并按乙方投资总额和实际损失赔偿给乙方；如果乙方单方中途废止合同，乙方应自实际废止合同之日起加付半年租金给甲方，作为赔偿金。十二、本合同如与国家法律抵触之处，应以法律规定为准。2002年9月23日，被告胡秀兰向莆田市城厢区工商行政管理局申请办理恒兴聚仙堂的工商营业执照。同日，该局答复办理营业执照须提交消防安全检查意见书等证件。2003年3月20日，莆田市城厢区公安消防大队根据恒兴聚仙堂关于消防安全检查的申请对恒兴聚仙堂进行了消防安全检查，作出莆城公消检查（2003）048号《消防安全检查意见书》，同意2003年度营业。同年9月30日，莆田市城厢区工商行政管理局向被告胡秀兰颁发了字号名称为“城厢区恒兴聚仙堂”、经营者姓名为“胡秀兰”、注册号为3503023200814的《个体工商户营业执照》。
2003年5月5日，第三人九八公司（甲方）因建房需改道被告使用的楼梯而与被告胡国好（乙方）签订一份《协议书》，约定主要内容为：一、对乙方的广告牌损坏及恢复，在双方的协商下作一次性赔偿解决，甲方应在签约之日补给乙方5000元（人民币，下同），位于四层楼梯旁的仓库、卫生间、洗澡房拆除后甲方应补偿乙方损失10000元，二项合计补偿15000元。二、发电机的移位、就位及费用。……三、配电室移位、就位及费用。移位：须在准备好后方可移位，移位时甲方应负责发电给海鲜池供氧等，发电一切材料、费用由甲方支付，并保证随时供电，乙方应派电工协助。四、改建工期，按原商定的时间为五个月后交付使用。如超过工期，甲方应赔偿乙方损失每日叁仟元直至交付使用之日为止。拆除原有楼梯应在铁楼梯施工完毕后经验收合格后拆除原有楼梯。在施工时乙方应积极配合。五、甲方因施工需拆除乙方经营的楼面、天花板按现原状恢复。六、楼梯的改建应按现有状况的质量改造，台阶为大理石及防滑铜条。每层不锈钢扶手，墙裙为面板装修、消防栓、应急灯及各楼屏幕照明灯的安装与恢复。七、因铁楼梯质量而引起的安全所造成的后果、责任一切经济费用都由甲方承担。八、甲方在施工期间应保持乙方生活及环境卫生，如因施工而造成的损失一切经济费用由甲方负责赔偿。九、甲方应按承诺每月在乙方消费为6000元。……十一、违约责任：甲乙双方任何一方违约以上条款一条款项，应赔偿违约金壹拾万元正。……”同日，第三人九八公司支付给被告胡国好补偿房间费用（工作间）及广告牌款项15000元并在恒兴聚仙堂的南墙内侧设立了三层至三层屋顶的铁楼梯。之后，第三人九八公司就拆除了恒兴聚仙堂南墙外侧的一至三层屋顶的楼梯间。
2003年9月6日，莆田市城厢区公安消防大队向恒兴聚仙堂发出莆城公消限字（2003）第045号《责令限期改正通知书》，以“你单位擅自将一部疏散楼梯拆除，导致经营场所内的疏散楼梯数量不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.3.1条规定，应增设一部��散楼梯”为由，责令恒兴聚仙堂于同年9月18日前改正。同月24日，莆田市城厢区公安消防大队向恒兴聚仙堂发出“你单位未按通知要求整改，现责令你单位立即停业整改”的莆城公消复（2003）第041号《复查意见书》。同年9月起，被告停止向原告交纳恒兴聚仙堂的房屋租金。9月25日，被告将上述两份文件以快递邮寄的方式通知原告租赁房屋存在消防楼梯不足的情况。同年10月17日，莆田市城厢区公安消防大队以“你场所擅自将一部疏散楼梯拆除，导致经营场所内的疏散楼梯数量不足，经大队责令限期改正，逾期未改正”为由，分别对恒兴聚仙堂和被告胡国好作出责令停产停业和罚款1000元的行政处罚。经原告交涉，第三人九八公司在恒兴聚仙堂的东墙南侧修建了一部一层至三层的室外铁楼梯，同年11月10日，原告向第三人九八公司出具接收函载明：“恒兴聚仙堂临时楼��已按原签订合同做好，同意接收。”同年10月30日，原告向恒兴聚仙堂发出《催款通知书》，内容为：“根据二○○三年九月六日莆城公消限字（2003）第045号责令限期改正通知书内容，本居已修复一部疏散楼梯，请你们尽快恢复营业，并限期在11月7日前将所拖欠的房租款交清给本居财务入帐，否则将按双方签订的合同进行处理。”同年11月13日，原告又向被告胡国好发送《通知》，内容为：“你于2003年8月10日至今没有按约定交纳租金给我居委会，根据双方2002年9月1日签约的《房屋租赁合同》第五条约定，你应当尽快支付拖欠的租金和违约金。同时，因你拖欠租金已逾三个月。按上述约定，解除合同的条款已成就，现我居委会特通知你解除《房屋租赁合同》，并于收到通知之日起五日内将房屋返还我居委会。逾期，我居委会将自行收回房屋，特此通知。”
2003年11月27���，根据恒兴聚仙堂关于场所的消防安全检查申请，莆田市城厢区公安消防大队经检查向恒兴聚仙堂发出莆城公消检查（2003）第135号《消防安全检查意见书》，提出以下意见：“一、擅自将配电厢设置在二楼疏散门前，导致疏散通道不畅通，且配电线路混乱，违反了《消防法》第十四条第一款第六项规定，应将配电厢设置在独立的安全的场所内，配电线路应规范设置且保障疏散通道畅通。二、东侧疏散门宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.3.13条之规定，疏散门的净宽不应小于1.1m。三、新增设的室外疏散楼梯的平台的耐火极限不足一小时，且在楼梯两米内的墙面上设置窗户，不符合《建筑设计防火规范》第7.4.2条第二款之规定，平台的耐火极限不应低于一小时，且在楼梯两米的墙面上不应设置窗户。四、在安全出口设置门槛，违反了《公共娱乐场所消防安全���理规定》第九条第二款之规定，安全出口处不得设置门槛。”并作出“该场所不基本具备消防安全条件，不同意营业”的检查意见。同年12月1日下午14时许，被告胡国好欲运走存放在恒兴聚仙堂内的“克菲尔”奶啤时，被原告单位老人会的老人阻拦，被告胡国好即向公安机关报警，但仍未能运走“克菲尔”奶啤。后双方因对房屋租金、赔偿损失等无法达成一致意见，致引起诉讼。
2004年8月12日，本院作出（2003）城民初字第1539号《民事判决书》，判决：一、解除原告北磨居委会与被告胡国好签订的《房屋租赁合同书》；二、被告胡国好、胡秀兰应在判决生效后十日内搬出存放在承租经营的城厢区恒兴聚仙堂内归自己所有的物品，并将承租的房屋退还给原告北磨居委会；三、原告北磨居委会应在判决生效后十日内赔偿被告胡国好、胡秀兰装修城厢区恒兴聚仙堂的现有���格认证金额473324.56元，该装修物归原告北磨居委会所有；四、原告北磨居委会应在判决生效后十日内赔偿被告胡国好、胡秀兰支付的“克菲尔”奶啤违约金30000元；五、驳回原告北磨居委会要求被告胡国好、胡秀兰支付拖欠的租金30238元、水电费15000元及逾期交付房屋租金违约金的诉讼请求。六、驳回被告胡国好、胡秀兰要求原告北磨居委会赔偿属于被告所有而存放在城厢区恒兴聚仙堂的仓库物品、大厅、二楼、三楼、包厢内物品的价格认证金额共计573925.92元的诉讼请求；七、驳回被告胡国好、胡秀兰要求原告北磨居委会赔偿经营利润125974.09元、罚款1000元的诉讼请求。原、被告均不服该判决，分别向莆田市中级人民法院提起上诉。同年11月5日，莆田市中级人民法院作出（2004）莆中民终字第746号《民事判决书》，判决：一、维持原判第一、三、五项；二、撤销原判第二、四、六、七项；三、上诉人胡国好、胡秀兰应在判决生效后十日内将承租的房屋退还给上诉人北磨居委会；四、上诉人北磨居委会应在判决生效后十日内赔偿给上诉人胡国好、胡秀兰的恒兴聚仙堂内的物品折价款454477.92元、经营利润损失78710.05元、“克菲尔”奶啤折价款119448元；五、驳回胡国好、胡秀兰的其他诉讼请求。二审生效后，原告于2005年9月向莆田市中级人民法院申请再审。莆田市中级人民法院于2006年12月6日作出（2006）莆民再终字第30号《民事裁定书》，裁定撤销原一、二审判决，发回本院重审。重审期间，原告于2007年2月6日向本院提出先予执行申请，要求裁定先予执行，即要求被告交还原告出租的房屋。本院于同年2月8日作出（2007）城民初字第406号《民事裁定书》，裁定被告胡国好、胡秀兰应立即搬出存放在承租经营的城厢区恒兴聚仙堂内归自己所��的物品，并将承租的房屋退还原告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会。2007年2月13日，在本院的协调下，原、被告一致同意把恒兴聚仙堂内的可移动物品搬离租赁房集中由原告看管，被告也同时将承租房交还给原告，原、被告签订的租赁合同正式解除。同年7月3日，本院作出（2007）城民初字第406号《民事判决书》，判决：一、被告（反诉原告）胡国好、胡秀兰应于判决生效之日起十日内支付给原告城厢区龙桥街道北磨社区居委会拖欠的房租442959.3元及该款自2004年12月1日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。二、原告（反诉被告）城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内赔偿被告胡国好、胡秀兰奶啤损失119448元、经营损失31484.02元和装修损失8311.6元，并应支付上述款项自2007年3月13日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的��息。三、原告（反诉被告）城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内支付给被告胡国好、胡秀兰审计费和评估费3200元。四、原存放在城厢区恒兴聚仙堂总台仓库物资、音控室、厨房、四楼宿舍仓库和大厅、二楼、三楼包厢内现由原告保管的物品归被告胡国好、胡秀兰所有（详见《价格认证结论书》中的恒兴聚仙堂酒楼财产物品价格认证结论表及物品清单和2007年2月13日的物品移交手续中所列的物品，两者不一致的以2007年2月13日的物品移交手续所列的为准）；原告城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内将上述物品移交给被告胡国好、胡秀兰；并应支付给被告胡国好、胡秀兰上述物品的损耗损失50000元。五、驳回原、被告的其他诉讼请求或反诉请求。判决后，被告对此判决仍不服，向莆田市中级人民法院提起上诉。2008年5��8日，莆田市中级人民法院作出（2007）莆民终字第604号《民事判决书》，判决：一、撤销城厢区人民法院（2007）城民初字第406号民事判决书；二、解除被上诉人城厢区龙桥街道北磨社区居委会与上诉人胡国好签订的《房屋租赁合同书》；三、上诉人胡国好、胡秀兰应支付给被上诉人城厢区龙桥街道北磨社区居委会拖欠的房租98839.68元。四、被上诉人（反诉被告）城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会赔偿上诉人胡国好、胡秀兰奶啤损失119448元、经营利润损失9445.21元和装修物损失42437.35元。五、被上诉人（反诉被告）城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应支付给上诉人胡国好、胡秀兰审计费和评估费2400元。六、原存放在城厢区恒兴聚仙堂总台仓库物资、音控室、厨房、四楼宿舍仓库和大厅、二楼、三楼包厢内现由被上诉人保管的物品归上诉人胡国好、胡秀兰所有（详见《价格认证结论书》中的恒兴聚仙堂酒楼财产物品价格认证结论表及物品清单和2007年2月13日的物品移交手续中所列的物品，两者不一致的以2007年2月13日的物品移交手续所列的为准）；被上诉人城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内将上述物品移交给上诉人胡国好、胡秀兰；被上诉人城厢区龙桥街道办事处北磨居民委员会应补偿给上诉人胡国好、胡秀兰上述物品的损耗损失40082.14元。上述各项对抵后，被上诉人城厢区龙桥街道北磨社区居委会应在判决生效之日起十日内支付给上诉人胡国好、胡秀兰经济损失114973.02元。七、原审第三人莆田市九八开发有限公司应在判决生效之日起十日内赔偿给上诉人胡国好、胡秀兰的经营利润损失53522.83元、物品损耗66803.56元、装修物损失94864.67元、审计费及评估费4000元，合计219191.06元。八、原审第三人莆田市��八开发有限公司应在判决生效之日起十日内赔偿给被上诉人城厢区龙桥街道北磨居民委员会租金损失92166.14元。九、驳回被上诉人城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会及上诉人胡国好、胡秀兰的其它诉讼请求或反诉请求。判决生效后，第三人九八公司不服，向检察机关申诉。福建省人民检察院以闽检民抗（2009）65号民事抗诉书，向福建省高级人民法院提出抗诉。2009年8月1日，被告胡国好、胡秀兰也向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2010年7月25日作出（2010）闽民监字第339号民事裁定，提审本案。并于2012年3月16日作出（2010）闽民提字第177号民事裁定，撤销莆田市中级人民法院（2007）莆民终字第604号民事判决和莆田市城厢区人民法院（2007）城民初字第406号民事判决；二、本案发回莆田市城厢区人民法院重审。
另查明，2000年4月16日，原告北磨居委���将本案讼争的房屋出租给福建省莆田市宏兴实业有限公司。合同约定，租期届满属于电器、沙发、桌椅、窗帘、餐具等可搬动的物品归福建省莆田市宏兴实业有限公司，其它如吊顶、墙壁、地面等福建省莆田市宏兴实业有限公司装修部分，由于拆除会损坏楼体结构，无偿归属原告处理。2002年福建省莆田市宏兴实业有限公司开办的金龙大酒店因经营不善，无法继续租赁房屋即提前解除了合同。经莆田市价格认证中心认定，讼争房屋一至四层装修费用为473324.56元。
莆田市城厢区人民法院再审认为，原告北磨居委会与被告胡国好经营的城厢区恒兴聚仙堂签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应全面依照合同享有权利，履行义务。本合同履行过程中，因为租赁房屋的楼梯间被拆除而导致消防检查不合格致使被告经营的恒兴聚仙��被停产停业，原、被告双方已于2007年2月13日在本院的协调下办理了房屋的交接手续，同意解除租赁合同。对于因合同解除造成的损失，原、被告和第三人应根据相互之间所签订的合同或协议约定承担相应的责任。原告主张二被告应支付拖欠的租金计至2007年2月13日止共497585.2元，并承担逾期按日千分之三的利息，根据双方争议焦点（二）的分析，二被告应支付给原告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会租金261519.56元及该款自2004年12月1日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息。原告主张二被告应支付2007年2月15日至2013年2月14日的租金损失172800元和按银行同期利率计算已付租金的利息，并自2013年2月15日起按每年月租金递增200元计算租金损失至恒兴聚仙堂的物资搬离之日止。因原告提供的证据不足以证明其该主张，故本院不予支持。被告主张原告及第三人九八公司应赔偿被告经济损失2553437.2元及该款自2004年2月8日起至还清上述款项之日止按银行同期贷款利率计算的利息，根据前文关于责任分担的阐述，对于被告的经济损失，原告应承担193375.99元，第三人九八公司承担194071.2元。被告要求支付上述损失的利息，因被告自2007年3月13日的反诉中才请求支付利息，故对于2007年3月13日之前的利息本院不予支持。被告主张原告支付罚款1000元，因酒店经营的消防安全义务被告本人应承担，故该罚款应由被告自行承担。被告主张原告及第三人九八公司连带承担审计费3000元和价格认证费5000元，本院酌情该费用由第三人九八公司承担审计费用1500元，价格认证费用2500元，原告承担10%即审计费用300元、价格认证费用500元，其余的由被告自行承担。第三人邹文通、谢立新依法对第三人九八公司的债务承担连带清偿责任。各当事人辩���无理的部分，本院依法不予采纳。第三人谢立新、林洪泰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条第（四）项、第一百八十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第十八条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告胡国好、胡秀兰应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会租金人民币261519.56元及该款自2004年12月1日起至本判决指定还款之日止按中���人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；二、第三人莆田市九八开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会租金人民币81666.6元及该款自2004年12月1日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会的其他诉讼请求；四、原存放在城厢区恒兴聚仙堂总台仓库物资、音控室、厨房、四楼宿舍仓库和大厅、二楼、三楼包厢内现由反诉被告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会保管的物品归反诉被告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会所有（详见《价格认证结论书》中的恒兴聚仙堂酒楼财产物品价格认证结论表及物品清单和2007年2月13日的物品移交手续中所列的物品，两者不一致的以2007年2月13日的物品移交手续所列���为准）；反诉被告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡国好、胡秀兰上述物品的折价款人民币159067.27元；五、反诉被告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡国好、胡秀兰投资总额及库存物资的损失人民币166973.7元、经营利润损失人民币26402.29元，合计人民币193375.99元及该款自2007年3月13日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；六、第三人莆田市九八开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡国好、胡秀兰投资总额及库存物资的损失人民币78561.19元、经营利润损失人民币115510.01元，合计人民币194071.2元及该款自2007年3月13日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；七、反���被告莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡国好、胡秀兰审计费及价格认证费共计人民币800元；八、第三人莆田市九八开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告胡国好、胡秀兰审计费及价格认证费共计人民币4000元；九、第三人邹文通、谢立新应对第三人莆田市九八开发有限公司应负的上列债务承担连带清偿责任；十、驳回反诉原告胡国好、胡秀兰的其他反诉请求。
再审一审宣判后，北磨居委会、胡国好、胡秀兰、九八公司、邹文通均不服并向本院提起上诉。
上诉人北磨居委会向本院提起上诉称：1、胡国好、胡秀兰对恒兴聚仙堂消防安全负有法定及约定义务，恒兴聚仙堂因不具备消防安全条件，被责令停产停业的责任应由胡国好、胡秀兰与第三人九八公司共同承担。一审判决其承担部分责任，没��事实及法律依据；2、其不存在任何违约行为，胡国好、胡秀兰不具有同时或先履行抗辩权，胡国好、胡秀兰的行为构成违约，2003年9月至2007年2月13日的房屋租金由胡国好、胡秀兰承担；3、一审判决不支持上诉人未保管存放在租赁房屋内可移动物品而产生另租房屋的租金损失172800元（暂计2013年2月14日）是严重的错判；4、上诉人不应承担胡国好、胡秀兰提出的投资总额及库存物资损失，以及经营利润损失、奶啤被阻运损失；5、一审把物品判归北磨居委会处理，严重有悖公平、公正且违反《中华人民共和国合同法》第九十七条规定；6、一审认定被北磨居委会损失的数额事实不清、依据不足。故上诉请求：依法判决撤销原审判决，改判支持北磨居委会的一审诉讼请求，并驳回胡国好、胡秀兰一审反诉请求。
上诉人胡国好、胡秀兰对上诉人北磨居委会的上诉答辩称：1、根据双方签订的租赁合同约定及法律规定，北磨居委会出租的房屋及相应设施必须保持租赁用途、符合消防要求。答辩人已依照消防法有关规定在开业前申请消防安全检查，消防部门同意答辩人2003年度营业。但是由于此后北磨居委会与九八公司拆除原有楼梯间后导致消防疏散楼梯不足，北磨居委会及九八公司提供的楼梯不符合消防要求，导致答辩人被消防部门责令停止营业，并造成损失，该责任应由北磨居委会及九八公司承担。胡国好虽然有与九八公司签订协议，但该协议是补充、补偿性质的协议，并非三方达成，更没有免除北磨居委会的上述提供符合消防要求楼梯的责任及义务；2、北磨居委会于2003年11月单方面书面通知答辩人解除合同并自行收回房屋，而且2003年10月因出租的房屋不符合消防要求，不符合租赁用途，消防部门通知停止营业后答辩人就无法经营，��辩人不存在实际占有、使用、管理该房屋的事实，而且该房屋处于北磨居委会辖区，一直由北磨居委会控制，存放在该房屋内的物品也被北磨居委会控制最后也判决归北磨居委会所有，在双方不存在控制租赁合同以及答辩人不存在实际使用租赁房屋的情况下不应由答辩人承担房屋租金。本案中，不存在于2007年2月13日租赁合同才解除及房屋移交的事实，原租赁合同于2003年因北磨居委会的单方违约终止履行，答辩人并无委托也不需要委托他人解除该租赁合同，原审判决的该认定是建立在违背客观事实及违反法律程序的情况下作出的，故北磨居委会要求答辩人承担租金缺乏事实与法律依据，不能成立；3、北磨居委会要求答辩人原存放在租赁房屋内的资产而产生的租金，也缺乏事实与法律依据，不能成立。因本案北磨居委会违约导致答辩人投资损失，理应由北磨居委会承担一切责任，本案之所以经历多次诉讼，除了法院错判外，也是北磨居委会故意歪曲事实、伪造证据所致，故产生的扩大经济损失，也应由北磨居委会承担。而且，由于北磨居委会的违约行为，答辩人的投资损失均由北磨居委会赔偿，故上述酒店用品归北磨居委会所有，北磨居委会如何处置与答辩人无关，产生的租金或其他任何费用也应由北磨居委会自行承担，不应由答辩人承担任何租金；4、北磨居委会应承担答辩人一切经营损失及投资损失，本案由于北磨居委会违反租赁合同约定的行为，导致答辩人投资损失、库存物资损失、经营利润损失等，根据《租赁合同书》第十一条约定，应由北磨居委会赔偿；5、因北磨居委会违反租赁合同约定，应赔偿答辩人一切经济损失，故北磨居委会赔偿后上述酒店用品理所当然归北磨居委会所有，不存在合同解除后恢复原状的问��，解除合同产生的法律后果不必然是恢复原状。本案是因违约导致的合同解除或终止，导致的法律后果就是北磨居委会应承担赔偿责任，故北磨居委会赔偿上述损失，自然上述物品就归北磨所有，这是必然的法律后果，本案不存在买卖合同关系，与买卖法律关系无关；6原审判决对答辩人经济损失的认定问题，答辩人已在民事上诉状中予以详细说明，实际上答辩人原审主张的经济损失，均有充分的事实与证据可以证明，应全部予以认定，但原审判决未给予客观认定，也请二审法院予以审查后，一并纠正。
上诉人九八公司对上诉人北磨居委会的上诉未作答辩。
上诉人胡国好、胡秀兰上诉称：1、其经营的恒兴聚仙堂因不具备消防安全条件，被责令停产停业直至不同意营业的全部责任都在北磨居委会与九八公司两者之间，其没有过错，原审认定其也应承担30%和40%相应责任是错误的；2、北磨居委会已于2003年11月13日书面通知其解除合同，该行为明确表明了北磨居委会不履行合同约定的义务，北磨居委会依法应承担违约责任，且北磨居委会将租赁房屋的大门锁上并强行收回了房屋，因此，应由北磨居委会自行承担租金损失，原审认定其应按原审认定的过错比例承担自2003年9月至2007年2月13日期间的租金错误；3、原审判决对胡国好、胡秀兰的经济损失未予充分认定是错误。故上诉请求：依法判决撤销原审判决，改判驳回北磨居委会原审的本诉诉讼请求，并支持胡国好、胡秀兰原审的反诉请求；依法判决本案的一、二审的诉讼费用均由北磨居委会承担。
上诉人北磨居委会对上诉人胡国好、胡秀兰的上诉答辩称：1、本案消防责任的主体是胡国好、胡秀兰。因为经营人对自己经营的场所负有消防安全责任，且双方在合同中已明确约定经营期间，消防责任由胡国好、胡秀兰负责；2、胡国好、胡秀兰提出损失应由其承担，无法律依据。因为扩大损失部分胡国好、胡秀兰本可以自行补救，但胡国好、胡秀兰没有补救，导致消防不符合条件，故绝大部分的损失应当由胡国好、胡秀兰自己承担；酒楼设备和餐具由其管理不合理。因为解除合同应该是恢复原状，所以该设备和餐具应返还给胡国好、胡秀兰。
上诉人九八公司、邹文通对上诉人胡国好、胡秀兰的上诉答辩称：1、楼梯改道是因为北磨居委会的楼梯伸出了5.7米侵占了九八公司的权益；2、九八公司是先与北磨居委会签订合同，胡国好是其双方签订合同后的一个月才租赁北磨居委会的房屋，后因胡国好一直对楼梯改造不满意，故本人要求胡国好自己改造，费用由九八公司承担。因楼梯系胡国好自己承包改造的，所以楼梯改造符不符合规定，与九八公司无��，也与本人无关。九八公司与北磨居委会、胡国好的合同均已履行完毕，本案与九八公司、本人无关。
上诉人九八公司、邹文通上诉称：1、一审违反法定程序，把两个不同案由且没有相对合同关系的当事人的案件合并审理；2、一审判决九八公司应承担消防责任的50%没有事实和法律依据，即判决九八公司应承担涉案房屋租金的50%及胡国好、胡秀兰投资总额及库存物资的损失、经营利润损失的50%是错误的；3、一审判决认定九八公司应承担涉案租赁房屋2003年9月至2003年10月17日及2003年11月的房屋租金的50%是错误的。故上诉请求：依法判令撤销城厢区人民法院（2012）城民初字第1203号民事判决，并依法改判九八公司、邹文通不承担任何支付责任。
上诉人胡国好、胡秀兰对上诉人九八公司的上诉答辩称：1、本案不存在两个不同案由及不同法律关系。本案系因答辩人与北磨���委会租赁合同履行过程中发生争议而产生的纠纷，所以本案的法律关系性质显然系租赁合同纠纷，九八公司虽然并非本案租赁合同的主体，但由于其与北磨居委会签订相关协议，与北磨居委会一同承担租赁合同约定的提供符合消防要求的楼梯的义务，导致其与本案处理结果有利害关系，且应依法承担法律责任。而且，本案中答辩人与九八公司不存在独立的加工承揽合同关系，答辩人与九八公司之间签订的是补偿、补充性协议。所以，本案并非九八公司所主张的存在租赁合同及加工承揽安装合同两个不同法律关系，不存在程序违法情形；2、讼争房屋被消防部门认定为不符合要求的楼梯系由九八公司承建、施工，九八公司主张诉争楼梯系由胡国好自行呈报施工严重违背事实，这从九八公司提供的结算清单可以得到证实。北磨居委会与九八公司对答辩人经营的恒兴聚仙���因不具备消防安全条件、被消防部门责令停产停业直至不同意营业均负有不可能推卸的共同责任，且两者过错无法区分，为保障答辩人的合同权益，应判决北磨居委会与九八公司连带赔偿答辩人的经济损失，原审判决两者按比例承担责任，违背事实、缺乏依据；3、消防楼梯不合格的责任完全在于北磨居委会及九八公司。本案中，出租的房屋原来是符合消防要求的，但北磨居委会与九八公司双方签订协议拆除原来楼梯，并约定由九八公司建设符合要求的楼梯，但北磨居委会、九八公司拆除、改建楼梯未经消防部门审批且不符合消防要求，北磨居委会未加以监督且未经消防检验就接受该楼梯，显然二者均应对楼梯不符合消防要求承担共同责任。胡国好与九八公司之间不存在加工承揽合同关系，虽然双方有签订相关协议，但是相关协议仅仅是约定九八公司拆除原有楼梯���的有关赔偿事宜，该协议未替代北磨居委会与九八公司签订的协议，更未免除北磨居委会及九八公司提供符合消防要求楼梯的责任，所以九八公司不能据此主张免责。而且，九八公司及北磨居委会违约造成答辩人损失，依据《中华人民共和国合同法》规定，应由九八公司及北磨居委会采取补救措施避免损失进一步扩大，而不能要求答辩人采取补救措施，九八公司在违约后还主张因答辩人未采取措施导致损失扩大属明显的强盗逻辑。九八公司主张答辩人停业的根本原因是经营不善，显然是置有关审计部门对答辩人经营盈利情况视而不见的无稽之谈；九八公司及北磨居委会的有关租金主张，明显违背事实法律，不能成立。
上诉人北磨居委会对上诉人九八公司的上诉未作答辩。
经审理查明，本案各方当事人对原审查明认定的事实除了讼争房屋一至四层装修费用为473324.56元，北磨居委会接收临时楼梯的方式，引起诉讼的原因，合同解除时间和方式，北磨居委会申请再审的时间，莆田市宏兴实业有限公司开办的金龙大酒店与北磨居委会解除合同的原因有异议外，其余的没有异议，对没有异议的事实本院予以确认。
另查明，2003年11月10日，上诉人北磨居委会在城厢区北磨金属精致铁件电焊场出具的“恒兴聚仙堂酒楼结账清单”上载明“恒兴聚仙堂临时楼梯已按原签订合同做好，同意接收”；二审生效后，上诉人北磨居委会于2005年8月向本院申请再审；2002年8月15日，金龙大酒店委托案外人陈美宣将该酒店所有装修装饰、一切电器、厨房内的一切用具餐饮餐具、用品、桌椅等物品以690000元的价格断卖给上诉人胡国好。
针对各方当事人争议的焦点问题，本院予以分析认定如下：
一、本案房屋租赁合同解除时间问题。原审认定上诉人北磨居委会、胡国好房屋租赁合同解除时间为2007年2月13日是否正确？
上诉人胡国好、胡秀兰主张，合同解除的时间是2003年11月13日，北磨居委会捏造其未交纳租金，当日用书面通知其解除合同时，合同就解除了。所以，合同解除时间是2003年11月13日，并非原审认定的2007年2月13日。
上诉人北磨居委会主张，原审认定其与上诉人胡国好合同解除的时间为2007年2月13日正确。
本院认为，2003年11月13日，北磨居委会认为胡国好拖欠租金已逾三个月，按《房屋租赁合同书》第五条的约定，解除合同条件成就，即以《通知》的方式通知胡国好解除合同。
根据合同约定，北磨居委会应提供临时楼梯作为胡国好经营通道，但北磨居委会未监督第三人九八公司依照协议约定在拆除楼梯间前，先建造一部临时楼梯给胡国好作为经营通道，其违约行为导致恒兴聚仙堂被公安消防大队责令限��改正，停产停业，所以处于违约状态下的北磨居委会不享有基于催告胡国好履行义务而胡国好仍不履行所产生的单方解除权，鉴于北磨居委会未享有单方解除权，要解除合同只能是双方协商一致才能解除。2003年11月21日，北磨居委会向莆田市城厢区人民法院起诉，要求胡国好返还拖欠的租金41904元，水电费15000元；逾期返还房屋给北磨居委会造成的经济损失每天384元（自2003年11月18日计至返还房屋之日止），及违约金35000元。2004年3月4日，庭审中北磨居委会变更诉讼请求，要求胡国好支付租金30238元，水电费15000元；支付逾期返还北磨居委会房屋的违约金30238元；并将占用的房屋返还给北磨居委会。2004年2月8日，胡国好反诉要求北磨居委会赔偿胡国好、胡秀兰在恒兴聚仙堂的投资总额及库存物资1047250元、经营利润125974.09元、罚款1000元、奶啤违约赔偿款50000元，共计1224224.09元。综上，2003年11月21日，北磨居委会向莆田市城厢区人民法院起诉时并未请求该院解除其与胡国好的房屋租赁合同，而是直接要求判令胡国好、胡秀兰支付拖欠的租金、违约金及将占用的房屋返还给北磨居委会。同样胡国好、胡秀兰反诉时亦未要求法院解除合同，也是直接要求北磨居委会赔偿损失，说明2003年11月13日，北磨居委会发通知给胡国好、胡秀兰解除合同时，胡国好、胡秀兰虽认为北磨居委会无权单方解除合同，但在诉讼时其并未要求北磨居委会继续履行合同，而是要求北磨居委会赔偿其因解除合同而造成的损失。双方事实上于2004年2月8日胡国好、胡秀兰提出反诉要求北磨居委会赔偿因解除合同而造成的损失时已构成解除合同之合意。故本案房屋租赁合同的解除时间是2004年2月8日，原审认定北磨居委会、胡国好房屋租赁合同解除时间为2007年2月13日不当��予以纠正。
二、导致房屋租赁合同解除的原因及责任分担问题。
北磨居委会、胡国好解除房屋租赁合同的主要原因是涉案房屋楼梯间在没有建设其他疏散楼梯的情况下被拆除，恒兴聚仙堂被消防部门责令停产停业，胡国好因此拒不支付租金引起的。根据《房屋租赁合同书》第九条约定北磨居委会应提供临时楼梯作为胡国好经营通道，但北磨居委会未依约及时修建临时楼梯，已构成违约。胡国好、胡秀兰作为承租方，负有支付租金的义务，而胡国好、胡秀兰自2003年9月起未支付房租的行为，也构成违约。因此，导致本案房屋租赁合同解除，北磨居委会与胡国好、胡秀兰双方均负有责任。但导致涉案房屋租赁合同解除的主要原因是缺少一部疏散楼梯被消防部门责令停业，故北磨居委会应负主要责任（70%），胡国好、胡秀兰负次要责任（30%）。
三、关于第三人九八公���是否应与北磨居委会连带承担胡国好、胡秀兰损失及第三人邹文通、谢立新、林洪泰是否需要承担本案责任的问题。
上诉人胡国好、胡秀兰主张，本案讼争的不符合消防要求的疏散楼梯系第三人九八公司承建、施工，且第三人九八公司在临时楼梯未建造的情况下擅自拆除原有楼梯间行为构成违约，并直接导致胡国好、胡秀兰经营的恒兴聚仙堂被消防部门责令停止营业并造成经济损失，因九八公司被工商主管部门吊销营业执照后未依法对公司的债权债务进行清算，依照法律规定，邹文通、谢立新作为公司股东应对九八公司的债务承担连带责任。故第三人九八公司、邹文通、谢立新应与北磨居委会对其经济损失承担连带赔偿责任。
上诉人九八公司主张，胡国好、胡秀兰提供的北磨居委会与其于2006年7月11日签订的《协议书》欲证明北磨居委会与第三人九八公司协议赔偿其损失是不能成立的。该协议是第三人九八公司与北磨居委会之间的内部约定，不能视为第三人九八公司对胡国好、胡秀兰作出增加或减少赔偿的承诺。而且本案是租赁合同纠纷，与第三人九八公司无关，第三人九八公司无需承担赔偿责任。
上诉人邹文通主张，2005年9月18日，其与第三人林洪泰签订的《土地使用权转让协议》明确约定将第三人邹文通的全部权利和义务均转让给第三人林洪泰，故本案与其无关，应让其退出本案诉讼。
本院认为，涉案房屋租赁合同的解除主要是因九八公司未依照其与北磨居委会的约定应先建造一部临时楼梯才能拆除原有楼梯间，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。按照该规定��如果是第三人过错造成的违约，还是应由合同的相对方承担违约责任，至于承担责任的一方因第三人的过错造成的损失，可另行解决。因此，北磨居委会因九八公司导致的违约行为，胡国好只能向北磨居委会主张权利，而不能直接向九八公司主张权利，至于北磨居委会与九八公司之间的纠纷，可以另行解决。
四、上诉人北磨居委会与上诉人胡国好房屋租赁合同解除后，产生损失问题。
1、上诉人北磨居委会因合同解除产生损失问题。
上诉人北磨居委会主张，其与胡国好因租赁合同发生纠纷后，胡国好、胡秀兰自2003年9月起至2007年2月13日交付房屋止未交纳租金，胡国好应支付拖欠租金497585.2元并承担逾期按日千分之三计算的利息；支付自2007年2月15日至2013年2月14日的租金损失172800元及按银行同期贷款利率计算已付租金的利息；支付自2013年2月15日起按每年月租金递增200元计算租金损失至恒兴聚仙堂的物资搬离之日止。
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