广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终15406号
上诉人（原审原告）：廖凯驹，住广州市越秀区。
委托代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。
委托代理人：何毅铭，广东达熙律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：方广彬，身份证住址：广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：伍景湘，住广州市海珠区。
上诉人廖凯驹因与被上诉人方广彬、伍景湘房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人廖凯驹上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、判令方广彬、伍景湘违约，赔偿我方的装修费618360.40元，设备、用品费用170023.5元，合共788383.90元；3、判令方广彬、伍景湘退还合同进场费100000元，合同租赁按金106000元，共206000元；4、判令方广彬、伍景湘赔偿员工宿舍违约金9100元，库存食材损失38191元，共47291元；5、判令方广彬、伍景湘承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对由越秀区人民法院发出的调查函不作审查，有审查事实不清。2011年12月3日我方投递“EMS”向方广彬寄出催告函，一审法院否定了该证据的效力，侵犯了我方的合法权益。2013年10月16日，由越秀区人民法院依据我方提交的诉讼向我方发出的调查通知函，调查函明确说明：“你方（上诉人）诉被告方广彬、伍景湘民事纠纷一案，现需向你方（上诉人）提交被告身份及户籍情况证明，以便办理立案审查手续”。方广彬、伍景湘身份及户籍情况证明是立案审查的必要条件，故我方按通知要求，向《广州市特种证件制作中心》查询了方广彬、伍景湘和关系人林某的身份信息，在诉讼有效期内主张了权利，但一审法院明显忽略了我方提交的这一关键证据的事实，一审法院对该证据不作审查认定，存在事实调查不清。从方广彬锁门驱赶餐厅员工离场，至我方提交诉讼，期间，我方有向方广彬发出催办营业执照，交出场地的书面请求(证据八)和我方上门追讨赔偿未果，不断多次地向伍景湘追讨处理餐厅装修补偿费和返还进场费、场地押金的事(证据十七和补充证据二十)，从发函内容、信息内容、通话内容，足以证明我方从未间断向伍景湘追讨处理纠纷善后补偿的请求，其中：证据二十一的通话的内容证明了我方为了同方广彬、伍景湘达成解决处理纠纷善后方案，不断腾挪时间空间，由伍景湘对违约赔偿事件进行处置，并接受伍景湘向我方提出往后推延诉讼的要求，我方向伍景湘不断追讨处理赔偿的电话和信息，是纠纷处理善后工作的延续，本质是诉讼时效的中断，但一审法院没有查明该事实，存在事实审查不清。伍景湘是时任广州市越秀区环保局的在职干部，负责越秀区珠江街片区的环保稽查，审核环保许可证年度年审，发出处罚和责令停业整改通知书的具体工作，基于伍景湘的重要职务和其又是越秀区东堤四马路22号“新歌美食馆”餐厅(我方持有)所在片区的环保稽查管理人，客观上掌握着新歌美食馆的存亡要塞，故我方虽在本案合同纠纷中的利益和权利遭到极大的侵犯和损害，也迫于伍景湘有形的行政监管压力和事实的行政处罚告知书(证据二十二)，只能保持无奈的、被动的、不敢张怒和不可抗辩的方式解决合同争议，伍景湘是本案合同纠纷的相对人，又是环保监督部门的管理人，这种特殊的合同关系，导致违约事件赔偿处置的沟通而无结果，在争议中拖延，在拖延中沟通，但从未间断，双方都积极解决，诉讼时效不断中断。我方提交的证据十六，其中编号为图一、图二是涉案餐厅被锁门前的营业状态，证明我方的投资事实(见出庭作证人的证言、证词)，图三、图四、图五、图六、图七、图九、图十是餐厅被方广彬锁门占有后，在2013年5月28日(证据二十四)我方与伍景湘一起到方广彬接收场地后的餐厅，商议处理善后赔偿工作时拍照的现场照片，并在现场餐厅(由方广彬占有经营)与方广彬、伍景湘一起共进晚餐，该证据充分证明我方与方广彬、伍景湘积极处理餐厅善后工作的事实和诚意。二、方广彬、伍景湘构成合同违约，我方与伍景湘签订的租赁合同第六条规定：“乙方如无特殊情况拖欠租金达三十天以上者，甲方均有权提出终止合同收回使用权，并没收乙方预付的合同押金”又规定“但甲乙双方未经同意，任何一方不得单方面取消合同”合同明确规定了①如无特殊情况，②有权提出（但不具备终止权利），③任意一方不得单方面取消合同。三款前置条件构成统一的要约，充分维护合同双方的权利和义务。方广彬、伍景湘未按合同第十一条规定履行合同义务，导致我方无法办理营业执照，本质上就存在合同履行的特殊性，我方在权益受到侵犯时，经多次催办无果的情况下，我方延期支付场地占用费，符合合同第六条规定，这种特殊情况的出现的本质，是因为方广彬、伍景湘拒绝履行合同义务，是方广彬、伍景湘违约在先。三、一审法院对租赁合同约定条款事实认定不清。租赁合同十三条规定：“出租期从乙方牌照登记发出日起计算”，我方从进场装修、经营、到方广彬锁门接收场地，我方投资装修的餐厅因方广彬、伍景湘拒绝履行合同义务而令餐厅不能办理牌照登记，即合同的租赁期未开始计算，我方使用的场地属实是占用关系，场地租赁期未开始，合同的约束条款对承租人(我方)不具法律效力，符合合同的要约原则，不存在我方违约在先的事实，而且，场地占用费应计算至方广彬锁门接收场地日止。四、方广彬、伍景湘隐瞒场地性质的属性存在合同欺骗。租赁合同第一条和方广彬出具的证明，明确规定出租场地是满足我方申领中餐经营项目，但方广彬、伍景湘拒不提供房产证，拒不办理房屋租赁备案，令餐厅营业执照无法办理，这种违约的故意，因方广彬、伍景湘已知出租房屋产权证的缺陷，逐以采取违约的方式去蒙骗我方，甚至冒着逾期举证的不利后果，在2016年8月才向本案法庭提交房产查册记录，在没有完全质证的情况下，一审法院违反法律程序，采信了该证据，于2016年8月15日作出一审判决，2016年8月16日，主审法官要求我方在签领判决书前，补签质证记录，这种先判后质证的方式，剥夺了我方对该证据提出质证意见的权利，存在程序违法，该证据能证明方广彬、伍景湘有事实欺骗的故意。经查，1、该房产证的登记日期是2012年11月29日，即伍景湘与我方签订租赁合同时，方广彬的房屋产权主体尚未登记成立，方广彬、伍景湘不可能提供房产证为我方办理租赁备案，办理营业牌照，存在违约的故意；2、该房产的土地性质是综合，租赁场地使用性质是商业的混合型商住楼，大楼三层以上和邻近为住宅，出租场地没有独立的排油、排烟、排气专用通道，伍景湘是已知该场地是不可能具备申领中餐营业牌照的条件，这种已知不能却在合同中承诺可以为我方办理中餐营业牌照，骗得我方投资装修的行为，存在合同欺骗的故意，带有欺骗事实的合同，应为无效合同，方广彬、伍景湘为了掩盖房产证中使用性质的缺陷，以拒不办理出租场地备案为手段，逾期向法庭举证房产属性，是方广彬、伍景湘违约在先和有预谋的合同欺骗事实，误导法庭，造成判决错误。综上，我方主张权利形成诉讼时效中断的法定事由包括：①我方在诉讼之外对方广彬、伍景湘主张权利。根据《诉讼时效规定》第10条规定，我方已经通过向方广彬寄出催告函方式主张权利，诉讼时效从2011年12月3日重新计算，至2013年12月2日。②我方提起诉讼，诉讼时效的因起诉而中断的时间为提交起诉状或者提起口头起诉之日，不是法院受理之日，法院发出调查通知函，我方已经通过诉讼主张权利，诉讼时效2013年10月16日重新计算，至2015年10月15日，我方并于2015年10月14日重新提起诉讼。③方广彬、伍景湘同意履行债务。2013年10月20日，通过我方与伍景湘的通话录音可以浅显看出，伍景湘同意履行合同债务。二审庭审中，上诉人廖凯驹补充上诉意见：从正常情况看，我方投资这么大，方广彬、伍景湘私下将门锁上，我方不可能放任不理，一审时我方提交了当时向法院起诉，法院要求补充材料的通知，在我方要起诉的时候，方广彬、伍景湘同意继续协商同意付款，我方今天要补充提交的证据也能证明事情发生之后我方和方广彬、伍景湘之间一直在协商一直在维护我方自身合法权益。在一审时我方向法院提交了跟方广彬、伍景湘之间的通话记录，方广彬、伍景湘在通话期间都是同意承担相应的责任，没有说过不同意承担责任的任何话语，不明白一审法院在我方与方广彬、伍景湘均有通话协商记录的情况下，在方广彬、伍景湘也同意承担相应责任的情况下作出认为已经超过诉讼时效的判决。在最新的我方与方广彬、伍景湘的通话中，方广彬、伍景湘也承认双方一直在协商，因此本案并没有超过诉讼时效，一审法院以超过诉讼时效理由作出判决不能解决双方存在的纠纷矛盾，法院应给予双方一直协商作出公正的判决，解决双方存在的纠纷矛盾。
被上诉人伍景湘二审辩称，从2013年开始是廖凯驹要求我与方广彬协商，我也起了中间人作用，后来方广彬提出如果廖凯驹有什么问题就起诉，我也这样跟廖凯驹说如果协商不了，就起诉方广彬。刚才对方说我方答应赔偿，我没有听说过补偿的事情，我没有答应补偿，至于方广彬有无答应，我就不知道。昨天廖凯驹打电话给我说不如明天不要去法院，双方庭外和解，我说不用，等明天去法院上庭。
被上诉人方广彬经本院合法传唤，未到庭应诉，也无提交书面答辩意见。
廖凯驹于2015年10月14日向原审法院提起本案诉讼称，在方广彬的同意下，廖凯驹与伍景湘签订了合作租赁合同，约定承租广州市越秀区下塘西路X号204房850平方米商铺。合同签订后，廖凯驹依约向伍景湘指定的收款人林某转账206000元作为租赁合同的押金及进场费。廖凯驹按照合同约定在装修免租期内组织工程人员进场装修、安装设备、购置用品，筹备开业。廖凯驹在2011年5月24日依据租赁合同向广州市工商局越秀区分局领取了开办企业名称核准通知书，廖凯驹根据广州市工商局营业执照申请流程，要求方广彬提供租赁场地备案证明和房产契证，以便向卫生、环保、消防部门办理餐饮服务业工商营业执照的前置审批程序，但是方广彬总以种种理由拖延，经多次催促，仍不作回应。廖凯驹于2011年6月12日对外营业。营业期间，方广彬也按照合同约定享受合同权利到餐厅签账消费，抵扣租金。但由于方广彬屡不提供租赁备案证明和房产契证，导致廖凯驹无法按照程序办理餐饮营业执照，致使餐厅在无证经营的非正常情况下营业，因餐厅不能提供消费发票而多次被消费者投诉和拒付消费账款，给廖凯驹造成营业损失，严重影响餐厅正常经营秩序，工商、卫生、消防部门也多次向餐厅发出警告，责令餐厅停业。廖凯驹在向方广彬多次催要租赁备案证明和房产契证无果的情况下，廖凯驹告知方广彬、伍景湘不履行合同义务，其就不具备收取租金的条件，故从2011年9月起，廖凯驹停止支付场地使用费以促使方广彬、伍景湘履行合同义务。方广彬于2011年10月24日以占有为目的，强行赶走廖凯驹的值班员工，强行接收餐厅，并加锁封堵大门。方广彬、伍景湘的行为已经构成违约和侵权，侵犯了廖凯驹的合法权益，故廖凯驹诉至法院请求判令：1、方广彬、伍景湘违约赔偿廖凯驹装修费618360.4元及设备、用品费用170023.5元；2、方广彬、伍景湘退还合同进场费100000元及合同租赁按金106000元；3、方广彬、伍景湘赔偿廖凯驹员工宿舍违约金9100元及库存食材损失38191元。
方广彬、伍景湘原审共同辩称：不同意廖凯驹的全部诉请，理由如下：1、廖凯驹的诉请过了诉讼时效，廖凯驹从2011年10月至2011年11月终止了经营，我方一直无法联系到廖凯驹，故廖凯驹现在才要求装修费等费用过了诉讼时效。2、我方也不同意退还该装修费，廖凯驹提供的证据不足以证明其在当时有装修，设备及用品无发票证明，只有发货单，不足以证明廖凯驹购买了该设备及用品。3、我方不同意退还进场费及租金按金，因为该费用不是廖凯驹与方广彬、伍景湘直接发生的，且该笔费用已经清结完毕，在租赁合同终止的时候已作出了处理。4、关于员工宿舍违约金的诉请，我方无违约，故不应该承担。5、关于食材损失的诉请，廖凯驹均无有力的证据证明，故我方也不同意承担。
原审法院经审理查明：广州市越秀区下塘西路X号204房,权属人为方广彬,所有权取得方式为购买，建筑面积704.6平方米，交易日期为2003年12月26日。
2011年4月15日，伍景湘（出租方、甲方）与廖凯驹（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将其租用方广彬名下产权广东省广州市越秀区下塘西路X号204房850平方米商铺租给乙方使用，租赁时间为十年，即由2011年5月1日至2021年4月31日止；乙方租赁该商铺作为餐厅使用，甲方同意给乙方两个月装修免租期；该房屋每月租金为55000元，其中2000元为房东在餐厅的消费签单权，实付53000元，三年后即从2013年5月始每年递增5%，乙方必须预付两个月的租金作为该合同的押金；乙方须在签订本合同后一次性付给甲方进场费100000元；乙方须依时缴纳租金，每月20日前缴纳租金，乙方如无特殊情况拖欠租金达三十天以上者，甲方均有权提出终止合同收回使用权，并没收乙方预付的合同押金；但甲乙双方未经双方同意，任何一方不得单方取消合同；乙方同意在每月的经营利润中（税后），计提10%作为合同补偿金给甲方，甲方应保证乙方完全使用本合同的租赁场地；甲方出租给乙方的场地应具备乙方申领营业执照的条件，并为乙方申领牌照提供方便；合同期满后，乙方必须无条件退出所租用商铺给甲方，甲方必须将押金如数退还给乙方；等。同日，方广彬出具《证明》，记载：方广彬女士现同意伍景湘先生将所租的店与廖凯驹先生合作经营或承包经营中餐项目，并同意按合同中约定承担乙方的义务和使用该租赁场地。
之后，廖凯驹向伍景湘支付了进场费100000元及押金106000元，伍景湘将涉案房屋交付给廖凯驹使用，廖凯驹按约交租至2011年8月。从2011年9月起，廖凯驹没有向伍景湘交纳租金。
2011年10月24日，方某将涉案房屋上锁。廖凯驹发现后报警，廖凯驹与方某到派出所达成治安调解协议，协议大致内容为：双方愿意日后约定租赁的中间人伍生后再商议双方合同方面存在的纠纷，至于锁住酒楼大门此事，方某同意随时开门让廖凯驹取其里面的东西，直至合同方面的纠纷解决为止，廖凯驹对此没有异议，但表示业主私自锁住酒楼若造成其损失，其有权向法院起诉追究。
2011年11月24日，方广彬（甲方）与伍景湘（乙方）签订了《终止租赁协议》，约定：双方经友好协商，决定终止甲乙双方于2011年4月19日签订的《租赁合同》，甲方收回全部出租场地自用，乙方欠甲方租金：9、10、11月租金共159000元，从押金中扣除106000元，尚欠53000元，乙方欠甲方租赁期间水电费24265.70元，即乙方欠甲方77265.70元，所欠费用乙方同意于2011年11月30日前全额支付给甲方。
2011年12月3日，廖凯驹向方广彬寄出邮件，其中记载：“关于本人同伍景湘先生的租赁合同，经你出具的转租同意书，故本人同伍景湘先生的租赁合同合法有效，你因此而完全承担伍景湘的合同义务，故不因你同伍景湘合同的终止而改变，我方完全具有下塘西八十七号的承租权和使用权，根据合同任何一方的改变都不具备合法有效，希望你能按合同的约定，提供我方申办营业执照的一切条件，交出场地！妥善解决。”方广彬表示其没有收到该邮件。廖凯驹没有证据证明该邮件已送达给方广彬。
廖凯驹为了证明装修费及设备、用品费用，向原审法院提交了装饰工程验收结算书、工程预算书、收据、设备和用品清单等证据。方广彬、伍景湘表示对其真实性无法确认，涉及的费用过多，需要进行专业的审计后才能得出，且这些都是收据，有些还只是收货单，有些还只是样式，不是正式的收据。廖凯驹为了证明其员工宿舍违约金及库存食材损失，向原审法院提交了租赁合约及支付证明单、收据。方广彬、伍景湘表示对其真实性无法确认，且与本案无关。
廖凯驹为了证明在起诉之前曾向方广彬、伍景湘主张过权利，向原审法院提供了2014、2015年的微信、短信、录音，上述证据中，均无方广彬、伍景湘同意现在赔偿的内容。方广彬、伍景湘表示：对于录音内容与文字整理的内容不一致，希望廖凯驹提供录音原件，录音有可能是复制或剪切的；对于微信记录的真实性无异议，是最近一段时间廖凯驹发给方广彬的；对于短信的真实性无异议，具体时间记不清了。
原审庭审中，廖凯驹表示：从2011年10月24日方某锁门后，至今一直未去讼争的房屋；除了本庭提交的证据外，无其他证据证明在2011年至本案起诉前有向方广彬、伍景湘主张过，从伍景湘的通话内容看，双方一直在协商。方广彬表示：2011年10月24日方某锁门的行为是代表方广彬。廖凯驹及方广彬、伍景湘均表示：对于《终止租赁协议书》上的相关费用已经结清。
原审法院认为：本案廖凯驹并无充分证据证明其从2011年9月起有不交租的抗辩权，因此，廖凯驹不交纳租金存在违约。2011年10月24日方某代表方广彬锁门，双方也曾在派出所达成治安调解协议，方某同意随时开门让廖凯驹取其里面的东西，直至合同方面的纠纷解决为止，廖凯驹对此没有异议，但表示业主私自锁住酒楼若造成其损失，其有权向法院起诉追究。之后，廖凯驹从该日起至今均无再去涉案房屋，可见，廖凯驹并无积极履行租赁合同的意愿。2011年11月24日，方广彬、伍景湘签订了《终止租赁协议》，房屋实际也由方广彬收回，廖凯驹对此也是知晓，廖凯驹与伍景湘之间的租赁合同也因无法履行而终止，而造成租赁合同无法履行主要是因廖凯驹违约造成的。即使廖凯驹认为其权利受到方广彬、伍景湘的侵害，其也应积极地主张权利，但廖凯驹直至2015年10月14日才提起本案诉讼，即使2014年与2015年的微信、短信、录音均真实，也均已超过两年的诉讼时效，不构成诉讼时效中断。因此，原审法院对廖凯驹所有的诉讼请求，均不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告廖凯驹的所有诉讼请求。本案受理费14175元，由原告廖凯驹负担。
在二审庭审中，上诉人廖凯驹提交了如下证据：证据1，广州市餐饮场所污染防治管理办法，证明餐饮经营场所必须符合办法第五条、第六条、第七条、第八条、第十二条、第十六条等规定。证据2，现场检查整改意见书，证明伍景湘运用职务权力，对我方关联企业新歌美食馆发出行政整改令，达到干扰和控制我方正常主张权利的目的。证据3，电话录音，证明我方与伍景湘自2011年10月23日方广彬闭锁餐厅大门收回涉案场地后，我方穷尽办法向伍景湘追讨处理餐厅善后工作的事实。其中证据1、2是我方陈述意见的依据，仍然作为证据提交。证据2原件我无法拿到，要求申请法院调取。
被上诉人伍景湘质证认为：一、本人坚决执行及支持越秀区人民法院作出的一审判决。二、就廖凯驹提出的上诉证据清单的第一点作出答辩，廖凯驹在证据清单上列出了“广州市餐饮场所污染防治管理办法”以说明该地址由于没有餐饮功能而不能经营餐饮项目以至影响其办理有关证照，但实际情况是：该址早在几年前以“百域酒业有限公司”的名称已领有餐饮项目营业执照，（一审时已提供营业执照复印件）廖凯驹如需办证照，只需简单的办理变更手续即可！再者，廖凯驹所提供的“广州市餐饮场所污染防治管理办法”由此至终都没有说餐饮场地的规定非要有餐饮功能才可经营餐饮服务。三、上诉证据清单的第二点说本人在职期间对管辖内的新歌餐厅发出的行政整改令，那是本人在职期间接到多起有关新歌餐厅的投诉而组织了有关职能部门联合执法时所发出的行政执法文书！并没有起到什么“达到干扰和控制廖凯驹正常主张权利的目的”。四、电话录音里我多次提醒廖凯驹如果认为利益被侵犯，请起诉甲方，自2011年起电话远不止这么少，可能廖凯驹认为这几个电话对他有利，所以只是用这几个，即使是这几个也反映出我在电话里劝其提出起诉的话题，而不是廖凯驹在上诉书中里的“有意拖延”及“一拖再拖”的说法！
被上诉人伍景湘表示无新证据提交。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、上诉人廖凯驹在一审中提交了证据9：原审法院于2013年10月16日向廖凯驹出具的通知（复印件），内容为“你方诉方广彬、伍景湘民事纠纷一案，现需你方提交被告的身份及户籍情况证明，现通知你方尽快提交，以便办理立案审查手续。”拟证明其在2013年10月16日曾向原审法院起诉过方广彬、伍景湘，方广彬、伍景湘同意协商，后廖凯驹未立案，一直与方广彬、伍景湘协商。廖凯驹称原件交给相关查询机构，故无原件。方广彬、伍景湘的质证意见：对该证据的真实性无法确认，我方没有收到通知。2、伍景湘在一审开庭审过程中称其在2011年9月向廖凯驹返还了按金4万元，廖凯驹确认收到该4万元，但称是投资款，不是按金。3、一审法院询问方广彬，如果法院认为伍景湘需要承担本案的责任的，其是否愿意共同承担本案责任？方广彬回答称不同意承担。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
廖凯驹从2011年9月起没有交纳租金，其并无充分证据证明有不交租的抗辩权，因此，廖凯驹不交纳租金存在违约。2011年10月24日方某代表方广彬锁门，双方也曾在派出所达成治安调解协议，方某同意随时开门让廖凯驹取其里面的东西，直至合同方面的纠纷解决为止，廖凯驹对此没有异议，但表示业主私自锁住酒楼若造成其损失，其有权向法院起诉追究。之后，廖凯驹从该日起至今均无再去涉案房屋，可见，廖凯驹并无积极履行租赁合同的意愿。2011年11月24日，方广彬、伍景湘签订了《终止租赁协议》，房屋实际也由方广彬收回，廖凯驹对此也是知晓，廖凯驹与伍景湘之间的租赁合同也因无法履行而终止。
廖凯驹在本案中主张方广彬、伍景湘赔偿装修、设备用品损失以及退还进场费、租赁按金等，其提交的证据中的原审法院于2013年10月16日向廖凯驹出具的通知，虽为复印件，因该通知是由人民法院发出的，再结合廖凯驹所称的原件交给相关查询机构，故对廖凯驹提交的该证据，本院予以采纳。审查该通知的内容，可以看出廖凯驹于2013年10月16日向法院起诉主张权利，应构成诉讼时效的中断，廖凯驹于2015年10月14日提起本案诉讼，其诉讼请求没有超过两年的诉讼时效。据此，原审认为廖凯驹所有的诉讼请求超过两年的诉讼时效，显然不妥，本院予以纠正。审查廖凯驹在本案中的诉讼请求，廖凯驹不交纳租金构成违约，2011年10月24日方某代表方广彬对涉案商铺锁门同样也构成违约，虽然伍景湘不是实施对涉案商铺锁门的行为人，但其作为出租给廖凯驹的出租方，对方广彬的锁门行为是知情且认可的，根据合同相对性的原则，在本案中方广彬的锁门行为需要承担的违约责任应由伍景湘承担。在双方共同违约的情况下，廖凯驹与伍景湘之间的租赁合同终止后，伍景湘应将进场费、租赁按金返还给廖凯驹。对于伍景湘在本案一审中称返还了租赁按金4万元给廖凯驹，而廖凯驹确认收到了该4万元，虽然其称这是投资款而不是租赁按金，但其无法举证证明，本院不予采信。因此，伍景湘应将进场费、租赁按金共166000元（206000元—40000元=166000元）返还给廖凯驹。关于廖凯驹在本案中主张赔偿的装修、设备用品损失以及赔偿员工宿舍违约金、库存食材损失的问题，由于廖凯驹在涉案租赁物被锁门、双方在公安机关达成协议后既无取回涉案租赁物里的物品，也无保护好涉案租赁物现场，更无在协商无果后于合理期限内向人民法院主张权利，在涉案租赁物已由方广彬实际收回的情况下，无法通过评估确定其金额。廖凯驹在本案中提交的单据，在没有现场进行核对的情况下，不能证明的主张，廖凯驹应承担举证不能的法律后果，故对其该主张，本院不予支持。至于廖凯驹欠付租金问题，因伍景湘在本案一审中并无提出反诉，本案不予调处。关于方广彬应否承责的问题，因本案审理的是房屋租赁合同关系，根据合同相对性的原则，伍景湘与廖凯驹为合同相对方，而方广彬不是合同相对方，在其表示不同意承担伍景湘应承责任的情况下，廖凯驹要求方广彬承责，理据不成立，本院不予支持。
廖凯驹在二审中申请本院进行调查，其申请调查的内容属于其举证的范畴而不属于人民法院依职权调查的范围，故本院不予接纳。
方广彬在二审经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查，原审判决查明事实部分不清，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2339号民事判决；
二、被上诉人伍景湘自本判决送达之日起10日内退还进场费和租赁押金共166000元给上诉人廖凯驹；
三、驳回上诉人廖凯驹其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审案件受理费各为14175元，由上诉人廖凯驹各负担11907元，由被上诉人伍景湘各负担2268元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年一月十六日
书记员 胡 茜
颜玉婵