广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终14976号
上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。
法定代表人：吴吉喆，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘浩根，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕仲坚，男，1949年8月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：吕莹，女，1982年10月5日出生，汉族，住广州市海珠区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄俊宇，广东广大律师事务所实习律师。
上诉人广州市共青河贸易有限公司（以下简称“共青河公司”）因与被上诉人吕仲坚、吕莹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
共青河公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回吕仲坚、吕莹的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由吕仲坚、吕莹承担。事实和理由：一、涉案楼宇在办证过程中，出现了行政主管部门变更管理系统及政策变更要求缴交地库土地出让金的两种情形，从而导致不动产权证无法按时办理。这是行政机关延误造成的，是共青河公司无法预见的。根据双方补充协议第八条的约定，非出卖方原因造成逾期办证的，应当免责。二、在行政主管部门变更管理系统过程中，主管部门除申请书外未要求共青河公司交纳任何材料；而在缴交地库土地出让金过程中，共青河公司也均在合理期限内积极配合办理，并不存在一审判决认定的出卖方怠于履行义务的情形。一审判决酌情判令扣减300天逾期办证时间，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院支持共青河公司的上诉请求，依法判决。
吕仲坚、吕莹二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，故不同意共青河公司的上诉请求。理由：一、共青河公司提出的免责事由不成立。首先，共青河公司在与吕仲坚、吕莹签订商品房买卖合同前就已经知悉相关情况，也已对办证迟延有所预见。可是，共青河公司没有在合同中预留合理的办证期限来避免逾期办证情况的出现，是共青河公司的商业误判，应归咎于其自身责任。其次，双方在合同补充协议第八条中约定了“甲方在办理产权登记时补交土地出让金”的情形，该条款为格式条款，根据法律规定应作出不利于共青河公司一方的解释。因此，一审法院将增缴土地出让金情形解释为共青河公司应预见的客观情况，不属于免责事由，从而适用补充协议第八条要求共青河公司承担违约责任是正确的。二、在办证期间，共青河公司并没有积极配合房管部门及吕仲坚、吕莹办证，负有一定的过错。一审法院对此已经作出认定，共青河公司若有异议应提供相关证据证明。三、即使确因房管部门原因影响了办证，根据合同相对性原则，共青河公司应先承担违约责任，再行向房管部门作出相应主张。四、一审判决酌情扣减300天逾期时间后，再由共青河公司承担逾期办证违约责任，吕仲坚、吕莹已经作出很大让步。结合广州市中级人民法院办理的关联案，一审判决并无不当，应予维持。综上，请求驳回共青河公司的上诉请求。
因本案纠纷，吕仲坚、吕莹于2016年1月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：共青河公司向吕仲坚、吕莹支付从2014年1月21日起至共青河公司向房管部门递件办理不动产权证之日止的逾期办证违约金（以总房价1478936元为基数，按每日万分之五的标准计算）。
一审法院认定事实：2010年10月15日，吕仲坚、吕莹（为乙方）与共青河公司（为甲方）签订了《商品房预售合同》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权,甲方在上述土地建设御江苑商品房;乙方向甲方预购上述御江苑17层1701房,该商品房用途为住宅，建筑面积为68.85平方米;该商品房总金额为1478936元；甲方同意乙方以分期付款方式支付房款：第一期：自本预售合同网上签订之日起2日内支付443681元；第二期：在2011年1月25日前支付443681元；第三期：在2011年7月25日前支付591574元。甲方应当在2012年12月30日前将房屋交付乙方使用。第二十一条：双方同意选择“甲乙双方共同办理”的方式为乙方办理《房地产权证》：甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方在《附件七：本合同补充协议》的第八条约定如下：甲乙双方同意买卖合同第二十一条、第二十二条修改和补充如下：2、如甲方提前将该商品房交付乙方使用，甲方为乙方办理《房地产权证》的起计时间仍按本合同第十三条约定的交房期限起计。3、如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确认无法按合同第二十一条第一款约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任，超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同第二十二条的约定承担违约责任。5、非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任。吕仲坚、吕莹至今共向共青河公司支付了1478936元购房款。
2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局作出《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，内容为：御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计为一层自然层，未编层数；……根据贵中心核实情况，本项目已售房屋均位于原地14层以上，基于上述原因，已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数增加了一层，但实际交易部位不变（如：原签约的交易房号为1401房，现预测房号编为1501房）。
2012年12月18日，共青河公司向吕仲坚、吕莹发出《御江苑收楼通知书》。吕仲坚、吕莹于2012年12月29日接收涉案房屋。
2015年11月4日，广州城建开发兴业房地产中介有限公司向吕仲坚、吕莹出具《办理房地产权证收件回执》。
2015年12月3日，广州市国土资源和规划委员会核发出广州市越秀区南堤二马路38号1801房权利人为吕仲坚、吕莹的不动产权证书。
共青河公司为证明其存在免责事由，提供了：1、2009年4月2日共青河公司与广州城建开发兴业房地产中介有限公司签订的《委托代理商品房销售合同》；2、2010年10月12日广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》；3、广州城建开发兴业房地产中介有限公司出具的《关于御江苑房产证办理过程的说明》；4、2012年9月10日房屋清单及项目情况对照表；5、南堤二马路36号1109房、302房、1308房、1307房的产权证。6、广州市国土资源和房屋管理局出具的关于办理更改房屋管理系统的非标准化业务收件凭证。7、广州市住房和城乡建设委员会向共青河公司发出的《关于广州市共青河贸易公司公开政府信息告知书》。8、广州市房地产交易登记中心关于南堤二马路36号1401房等374份初始登记资料的收件收据。9、共青河公司于2014年5月9日向广州市房地产交易登记中心发出的《报告》。10、广州市人民政府办公厅发出的穗府办【2014】12号《关于土地节约集约利用的实施意见》。11、2008年6月30日广州市国土资源和房屋管理局与共青河公司签订的《国有土地使用权出让合同变更协议》。12、南堤二马路36-40号1-8层《房屋建筑面积测绘成果报告书》。13、广州市国土资源和房屋管理局于2015年5月11日向共青河公司发出的《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函》。14、2015年5月26日广州市国土资源和房屋管理局与共青河公司签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。15、共青河公司支付国土出让变更协议收入的票据。16、广州市国土资源和房屋管理局房地产交易登记档案照片打印件。17、建设用地批准书。18、建设工程规划许可证。19、建设工程规划验收合格证。20、广州市规划局于2014年9月4日作出的《关于调整建设工程规划许可证的复函》。21、《广州市房地产初始登记告知书》。22、快递单回单及《缴交契税指引》。23、广州市不动产登记中心于2015年11月26日出具的申请人为共青河公司和吕仲坚、吕莹的南堤二马路38号1801房的《受理回执》。24、邮寄单、《关于领取御江苑不动产证的通知》、吕仲坚的《签收单》。吕仲坚、吕莹质证称，共青河公司所提交的上述1-23份证据已经超过举证期限，故不予质证；对于证据24，属于新证据，吕仲坚、吕莹确认其真实性、合法性和关联性。
一审庭审中，吕仲坚、吕莹表示：根据合同第21条约定，共青河公司应于商品房交付之日即（2012年12月29日）起180个工作日（即2013年9月16日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，根据补充协议第八条第三点约定，吕仲坚、吕莹同意给予90个工作日的宽限期（即至2014年1月20日）止期满，宽限期届满后即从2014年1月21日起计付逾期办证违约金。
一审法院认为：吕仲坚、吕莹与共青河公司自愿签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。共青河公司未能在吕仲坚、吕莹收楼后所约定的期限内为吕仲坚、吕莹办理涉案房屋的房地产权证已构成违约，现双方的争议关键在于共青河公司主张更改房屋管理系统以及增加土地出让金两项免责事由能否成立。
关于更改房屋管理系统能否作为免责事由的问题。首先，对于免责事由的约定审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”依据该司法解释的规定，出卖人承担逾期办证的违约责任的前提要件为“由于出卖人的原因”，而因行政管理机关的原因、不可抗力或者买受人原因，均属于非出卖人的原因，只要出卖人能够以证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，双方当事人签订的补充协议第八条第5项约定“非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”，该约定为双方当事人在自愿平等的基础上，协商一致后所签订，且符合上述司法解释的规定，因此，对于双方当事人均具有约束力。其次，对于免责事由的事实审查。从一审查明事实以及相关行政部门的复函内容显示，共青河公司在办理大确权时确实存在因更改房屋管理系统业务的办理，而导致其无法递交资料申请办理涉案楼盘项目14层及以上房屋的初始登记的情形。从该业务办理的立案受理至办结期间来看，又明显超出了行政机关办理正常案件的合理工作时间，因此，共青河公司主张存在行政管理机关的工作因素的理由成立，予以采信。但是，由于在此项业务的办理过程中，除房管局原因外，亦包含了申请方即共青河公司的相互配合，以及共青河公司补充提交资料、对于多项数据需进行变更和核对等其他多种因素；而且，共青河公司作为案涉烂尾楼盘的竞买人，在重新预售涉案房屋时已经清楚知道房屋存在调整楼层等情形，其作为提供买卖合同的开发商，理应对可能预见的风险预留合理的办证时间，因此，共青河公司对于由此所造成的迟延办证亦负有一定过错责任。综上，结合吕仲坚、吕莹的实际损失，兼顾非因共青河公司的特殊因素，以及共青河公司自身存在的过错责任，根据公平合理原则，酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天。
关于增加土地出让金能否作为免责事由的问题。双方签订的补充协议第八条第3项约定：“如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管局变更办理程序、房管局退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同第二十一条第一款约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任。”现因共青河公司在办理产权登记的过程中，出现了增加地下室土地出让金的补交情况，该情形符合双方合同约定的上述免责事由。吕仲坚、吕莹在庭审中亦表示同意按上述合同约定给予共青河公司90个工作日的宽限期，故予以照准。共青河公司主张对增加土地出让金的办理期间应当全部免责，缺乏合同依据，不予支持。
根据现有证据显示，广州市不动产登记中心已于2015年11月26日出具了申请人为共青河公司和吕仲坚、吕莹的关于南堤二马路38号1801房的《受理回执》，故吕仲坚、吕莹主张的逾期办证违约金应计至上述《受理回执》出具之日止。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2017年4月5日作出判决如下：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向吕仲坚、吕莹支付逾期办证违约金（自2014年1月21日起至2015年11月26日止，上述期间总天数扣减300天，以购房总价款1478936元为本金及上限，按每日0.05%标准计算）。二、驳回吕仲坚、吕莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9150元，由吕仲坚、吕莹共同负担4318元，共青河公司负担4832元。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为：吕仲坚、吕莹与共青河公司签订的《商品房预售合同》及补充协议合法有效，一审认定并无不当，本院予以确认。
本案的争议焦点是更改房屋管理系统以及增加土地出让金是否能作为逾期办证的免责事由？首先，双方在补充协议第八条第3项中已明确约定：如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金的客观情况，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方责任。故在合同签订时，共青河公司对可能办证迟延的情况已有所预见，吕仲坚、吕莹也亦同意给予共青河公司90个工作日的宽限期，现共青河公司上诉主张免责没有依据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。其次，根据双方补充协议第八条第5项约定：“非因甲方原因造成乙方不能按时办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任。”本案中，房管部门更改房屋管理系统业务的办理确实是导致房地产权证办理迟延的一个原因。但除此之外，共青河公司亦存在一定过错。一审法院对此已作详细阐述，本院不再赘述。因此，一审法院根据公平合理原则，酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天，属行使其自由裁量权，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，共青河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4832元，由广州市共青河贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十月二十日
书记员 眭 翘