湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0112民初2928号
原告武汉高桥实业有限公司。
法定代表人张德利，总经理。
委托代理人邱萍萍，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
委托代理人于瑶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
被告武汉振源电气股份有限公司。
法定代表人刘俊义，总经理。
委托代理人胡牧，湖北民本律师事务所律师。
第三人武汉兴盛方圆木地板有限公司。
法定代表人刘志广，董事长。
委托代理人李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
委托代理人李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
第三人武汉通达源电器有限公司。
法定代表人戚明波，总经理。
委托代理人胡牧，湖北民本律师事务所律师。
原告武汉高桥实业有限公司（以下简称高桥公司）诉被告武汉振源电气股份有限公司（以下简称振源公司）、第三人武汉兴盛方圆木地板有限公司（以下简称兴盛公司）、第三人武汉通达源电器有限公司（以下简称通达源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高桥公司的委托代理人邱萍萍、于瑶，被告振源公司及第三人通达源公司的委托代理人胡牧，第三人兴盛公司的委托代理人李斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高桥公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的两份《租赁协议》以及2011年12月15日签订的《临时建筑搭建协议书》；2、被告将办公楼食堂及设备、办公楼三楼东半侧房屋及擅自占用的办公室一楼588平方米腾退给原告，第三人兴盛公司与被告共同履行腾退义务；3、被告向原告支付至判决解除合同之日止的租金（从2007年3月1日起算暂计至2016年7月10日租金为713,317元），并按照每月10元/平方米的标准向原告支付从判决解除合同之日至房屋设备实际交还原告之日期间的房屋占有使用费，以及租金、房屋占有费清偿日止的利息损失（暂计至2016年7月10日利息为208,613元，利息按照同期银行贷款利率计算）；4、被告支付至上述房屋实际交还给原告之日止的物业管理费（从2007年3月1日起算暂计至2016年7月10日为71,332元）；5、被告按每月10元/平方米的标准向原告支付擅自占用的办公楼588平方米，实际交还给原告之日止的占有使用费（自2007年3月1日起算暂计至2016年7月10日为660,762元）；6、被告立即拆除在办公楼东侧地块上自行搭建的约800平方米的临时建筑；7、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原、被告于2007年3月1日签订两份《租赁协议》，约定将位于东西湖区高桥四路东、台南一路南面积为300平方米的办公楼食堂及其设备，以及办公楼三楼东侧半边面积335平方米租赁给被告使用，租金为每月10元/平方米，物业管理费为每月1元/平方米，按季度支付。办公楼食堂及其设备的租赁期限为2007年3月1日至2012年2月28日，办公楼三楼东侧半边的租赁期限为2007年3月1日至2022年2月28日，被告使用办公楼食堂及其设备、办公楼三楼东侧半边，不得进行转租，若被告不能按时交纳租金、水电等相关费用，原告有权解除合同。该两份《租赁协议》签订后，原告即依约将上述租赁物交付被告使用。2012年2月28日，办公楼及其设备租赁期限届满后，被告仍继续使用该食堂及其设备。2011年12月15日，原被告又签订《临时建筑搭建协议书》，约定被告在上述租赁物所在区域内搭建一个约800平方米的临时建筑，作为变压器库房自用，不得对外出租、转让，所有投资由被告自行承担，使用期限不得超过两年，期满后被告应自行拆除。该协议签订后，被告即在约定地点搭建了临时建筑。被告在承租办公楼食堂及其设备、办公楼三楼东侧半边期间，不仅未向原告支付租金，还在未经原告同意的情况下，擅自扩大租赁协议约定的租赁范围，私自占用了办公楼一楼食堂以外的其他区域，面积为588平方米（办公楼共四层，第一层为888平方米），将办公楼食堂及其设备、办公楼三楼东侧半边以及私自占用的办公楼一楼的588平方米转租给第三人兴盛公司使用，并且还违反了《临时建筑搭建协议书》的约定，在使用期限两年届满后未拆除该临时建筑，擅自将该临时建筑出租给第三人通达源公司使用。截至2016年7月10日，被告欠付原告租金713,317元、物业管理费71,332元，以及因私自占用办公楼一楼整层房屋产生的占有使用费660,762元，合计1,445,411元，及被告因逾期支付租金给原告造成的利息损失达208,613元。被告的行为已构成根本违约。
被告振源公司辩称：原告无权要求解除合同、腾退房屋。2013年9月之前被告并未拖欠租金，不存在转租行为；2013年9月起，被告基于合法受让案涉房屋而占有使用，无需支付租金；原告至2016年8月才主张租金，存在诉讼时效问题。原告主张物业管理费缺乏事实依据，原告没有履行物业管理义务，不应当主张物业管理费。被告不存在擅自占用办公楼一楼西边588平米的事实，原告主张占用费缺乏事实依据。被告自行搭建了临时建筑，尚未达到约定的拆除条件，原告关于拆除的诉讼请求不成立。租赁合同对违约金的约定过高，如果法院判令支付租金、违约金等，请求予以调整。本案即便存在着租金、物业管理费的问题，相关纠纷已经在武汉仲裁委员会得到了解决，并作出了相应的裁定，本案诉争的房屋已经包含在其中，根据一事不再理的原则，原告不应当再行起诉。
第三人兴盛公司称：被告并未将办公楼一楼东半侧和三楼东半侧转租给第三人，第三人仅占有了办公楼东侧一半的面积大约300平方米，第三人占有该房屋是基于民事自救行为，因为原告兴建招商综合楼拆除了第三人法定代表人的商业门面192.6平方米，承诺的房屋补偿停产停业损失、过渡费长达16年未支付，第三人占有该房屋是基于补偿损失。被告陈述了本案所涉的纠纷已经仲裁，原告无权要求第三人进行腾退。
第三人通达源公司称：案涉办公楼是基于原、被告的合法转让合同，由被告享有合同的占有使用权利，搭建的建筑与原告不相关，即使根据原、被告之间的搭建合同，目前拆除搭建物的条件未成就，不应当拆除，原告的第6项诉请不能成立。
原告高桥公司提交了以下证据：
1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用证》；以上证据共同证明涉案房屋所有权人为原告；
3、《租赁协议》；4、《承诺函》；5、《办公楼三楼东侧租赁协议》；以上证据共同证明原告将涉案房屋租赁给被告；
6、《临时建筑搭建协议书》；7、《承诺书》；以上证据共同证明被告应于2年使用期满后自行拆除搭建的临时建筑；
8、租赁物平面图及现场照片，证明被告私自占用及转租的事实；
9、《律师函》；10、邮寄单；以上证据共同证明原告向被告进行催收，被告置之不理；
11、武汉市中级人民法院（2016）鄂01民特749号民事裁定书、（2016）鄂01民特750号民事裁定书，证明双方约定的仲裁条款无效。
被告振源公司提交了以下证据：
1、振源公司企业信息咨询报告（2016年8月4日），证明武汉振源电力股份有限公司的权利义务由振源公司承继；
2、东西湖区人民政府“东政发（2014）12号”文件；3、武汉高桥实业有限公司企业信息咨询报告（2016年8月5日）；以上证据共同证明原告原由武汉东西湖保税物流中心管理委员会（现武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处）管理，2014年9月11日划归武汉临空港投资集团有限公司管理；
4、武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处出具的《证明》；5、2016年7月18日原告出具的《告知函》；以上证据共同证明2013年9月前，被告不欠租金、水费；
6、武汉市东西湖区国有资产监督管理办公室出具的《武汉高桥实业公司关于土地、房产等资产出让给武汉振源电力设备有限公司的报告的批复》（东国资办［2013］6号）；7、湖北三江资产评估有限公司《武汉高桥实业有限公司部分资产评估报告书》[湖北三江评字（2013）第002号]、武汉东正房地产评估事务有限公司《致委托方函》及《房地产估价结果报告》[东正评字（2013）第Q001号]部分内容；8、2013年7月5日武汉东西湖保税物流中心管理委员会《关于同意武汉高桥实业有限公司转让相关房地产的决议》（东保税管［2013］5号）；9、2014年7月15日高桥公司《专题会议纪要》；以上证据共同证明在保税物流管理处管理期间，根据被告的申请，原告同意转让4号、5号标准厂房及办公楼（总建筑面积9243.32平方米），履行了国有资产转让报批程序、资产评估程序，双方转让协议成立，被告基于转让协议占有使用房屋，原房屋租赁协议自2013年9月不再履行；
10、2016年3月4日《关于高桥实业综合楼及标准厂房处置的函》，证明原告划归武汉临空港投资有限公司管理后，于2016年3月4日单方提出变更转让价款（价款增加到2696万元）的要求，违反此前的约定；
11、武汉诚信达物业有限公司《护卫服务合同》；12、武汉旭昇物业管理有限公司《护卫服务合同》；13、物业费支付凭证；以上证据共同证明原告未履行合同约定的物业服务义务，给被告造成实际损失，无权要求支付物业费；
14、武汉仲裁委员会（2016）武仲裁字第000001756号裁决书，证明原告诉称的租金已由仲裁解决，涵盖本案租金；
15、《承诺函》附件，证明原告提交的证据4《承诺函》中的附件关于租金内容，涉案租金、物业费均已涵盖。
第三人兴盛公司提交了以下证据：
1、《情况说明》及附图；2、《关于武汉高桥实业有限公司与房主协商同意拆除的会谈及协商纪录》；以上证据共同证明原告于2001年9月拆除了第三人法定代表人刘志广的商业门面，面积192.6平方米，至今未还建，承诺给刘志广的补偿及过渡费至今未支付，刘志广在补偿费用长期未到位的情况下占用原告一层的三个办公室一个大厅、一层的20多平方米的食堂，抵偿原告应该给予的补偿和赔偿的损失。
第三人通达源公司未提交证据。
经质证，被告振源公司对原告高桥公司提交的证据意见为：证据1、2真实性无异议，证明目的有异议，原、被告已于2013年就涉案厂房及办公楼达成了买卖合同，被告对涉案房屋及土地享有合同相关的权利；证据3真实性无异议，但该合同已于2012年2月28日到期，后续部分根据合同法是不定期租赁；证据4真实性无异议，但租金是指标准厂房内及办公楼，其内容包括厂房及办公楼，涵盖本案争议租金；证据5真实性无异议，证明目的有异议，原告并未提供物业管理，不享有主张物业费的合同权利；证据6真实性无异议，证明目的有异议，拆除临时建筑是附条件的，因自身需要或政府征收，或者新建其他设施的需要，通知被告才予以拆除；证据7真实性无异议，对原告所附条件进行了确认，双方认可了拆除条件；证据8真实性有异议，照片制作时间、拍摄地点、拍摄人都没有，并且有部分照片没有原件，无法证明其真实性，平面图是对方自制，不准确，且4、5号楼位置是相反的，证明目的有异议，不能证明被告将涉案房屋转租给第三人；证据9、10、11无异议。
第三人兴盛公司对原告高桥公司提交的证据质证意见为：证据8照片制作程序不合法，没有制作人与证明人，拍摄时间不确定，对照片中标号为15、16、17、18、20没有原件，对真实性不予认可，证明目的有异议，被告并没有原告诉称的转租行为，第三人与原告有拆迁纠纷，第三人占用部分涉案房屋是自救行为，并且占用的是一层的三个办公室一个大厅、一层的20多平方米的食堂，外面的300平方米的大食堂及三楼没有占用；其他证据的质证意见与被告相同。
第三人通达源公司对原告高桥公司提交的证据质证意见为：证据8照片中有一张显示名称为武汉市通达源公司，第三人名称实际为武汉通达源公司，而且第三人从来没有挂过招牌；其他证据的质证意见与被告相同。
原告高桥公司对被告振源公司提交的证据意见为：证据1无异议；证据2、3真实性无异议，证明目的有异议，武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处及管理委员会不是同一个机构；证据4真实性无异议，证明目的有异议，武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处并不是合同主体，也不是国有资产管理部门，其无权对国有资产进行处分，证据上陈述的2013年8月底的应付及已付租金情况没有其他证据佐证，与事实不符，该证明称管理处同意，但不能提供相应的会议记录等证据予以佐证；证据5真实性无异议，证明目的有异议，该告知函是基于被告多次找人向原告施压，受到胁迫才出具的，该告知函也未明确2013年9月之前的租金由保税物流管理处处置，原告的意思仅是由保税物流管理处确认的租金作为参考；证据6、7、8、9真实性无异议，这些证据仅是双方转让协商过程中产生的，不构成有效的转让协议，在未经法定程序和有效的评估之前，双方不可能也无权就国有资产达成转让协议；证据10真实性无异议，证明目的有异议，2016年双方协商转让时，转让价款变更是因被告在2013年时不同意按当时的评估价格进行转让，2016年再次协商时，原评估报告已经失效，依法应当重新进行评估，该证据也证明双方未就转让达成一致意见；证据11、12、13真实性无异议，证明目的有异议，三份合同的履行时间仅为2年，与租赁期间相比较是很短的时间，原告的物业服务内容为定期检查及园区公共卫生等，原告有权依据协议收取物业费，至于被告另行委托其他公司提供服务，不能排除原告的合同权利，被告所称三份合同仅为护卫合同，不能包含所有的物业服务；证据14真实性无异议，证明目的有异议，本案诉争租金与仲裁裁决的范围并不相同，被告所称的租金已经仲裁裁决确认为仲裁范围内的租金，与本案无关；证据15有异议，不是原告出具的，如被告所称，该证据为附件也是被告的单方陈述，与事实不符，被告欠付的租金应以协议为准。
第三人兴盛公司、第三人通达源公司对被告振源公司提交的证据均无异议。
原告高桥公司对第三人兴盛公司提交的证据意见为：证据1真实性无异议，但与本案无关；证据2真实性有异议，证明目的有异议，没有参会人员及单位的签字，且是复印件，第三人称与原告有拆迁争议的是刘志广个人，虽然刘志广是第三人的法定代表人，但第三人的行为不能代表刘志广，第三人称其从2016年4月占用，但刘志广是2016年5月17日才成为第三人的法定代表人，第三人称其占用是基于刘志广的原因，事实与其陈述不符。
被告振源公司、第三人通达源公司对第三人兴盛公司提交的证据意见为：对证据均无异议，刘志广于2015年底实际控制了第三人兴盛公司，第三人兴盛公司的举证说明被告没有转租行为。
本院经审查认为，原告高桥公司提交的证据8，照片内容可确认为涉案租赁物，能够体现本案事实，其证明目的应结合双方提交的其他证据综合认定；被告振源公司、第三人兴盛公司及第三人通达源公司对真实性均无异议的其他证据，予以采信。被告振源公司提交的证据15无双方当事人签章，《承诺函》也未注明后有附件，该证据来源不明，真实性不能认定，不予采信。原告高桥公司、第三人兴盛公司及第三人通达源公司对真实性均无异议的其他证据，予以采信。第三人兴盛公司提交的证据1系关于拆迁事宜与本案无关，不予采信；证据2无当事人签章，来源不明，真实性不能认定且拆迁事宜与本案无关，不予采信。已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。
根据以上证据和当事人的陈述，本院综合认定事实如下：
高桥公司成立于2001年4月12日。2007年1月22日，武汉吴家山台商投资区高桥产业园管理委员会成为高桥公司独资法人股东。2009年4月16日，高桥公司变更法人股东名称，由武汉吴家山台商投资区高桥产业园管理委员会变更为武汉东西湖保税物流中心管理委员会。2014年12月11日，高桥公司变更法人股东，由武汉东西湖保税物流中心管理委员会变更为武汉临空港投资有限公司。2015年12月16日，高桥公司变更法人股东名称，由武汉临空港投资有限公司变更为武汉临空港投资集团有限公司。振源公司原名武汉振源电力设备有限公司，2014年4月30日变更企业工商登记为现名。
2007年3月1日，高桥公司（甲方）与振源公司（乙方）就办公楼一楼食堂租赁事宜签订一份《租赁协议》，协议主要内容：“一、租赁物面积及租赁期限。第一条、租赁物及面积：高桥标准厂房办公楼食堂，面积为300平方米。第二条、甲方同意将所属办公楼一楼食堂及其设备（设备交接清单附后由双方签字验收）租赁给乙方管理使用期限定为5年，从2007年3月1日起至2012年2月28日止。二、租金及支付方式。第一条、标准厂房办公楼食堂租金按10元/平方米/月，物业管理费按1元/平方米/月，共计每月3,300元，每季度9,900元，按季支付，乙方在租赁期间的水、电费以水电费的税务发票为准。依照本合同约定的期限，足额向甲方交纳租金。第二条、租金从乙方正式使用标准厂房食堂之日起计算，租金交付时间为每季度的前五日，如因乙方的原因提前终止合同，乙方应按合同规定的租期付完租金。三、双方的权利义务。第一条、甲方负责提供完好的房屋及相应设备给乙方使用……第二条、在租赁期内，乙方享有食堂及其设备的使用权，但不得转让、转租或作为财产抵押，未经甲方同意不得改变房屋的结构、用途和在设备上增加或拆除任何部件和迁移安装地点……第五条、合同期满，乙方应保证设备完好的状况下将其交还给甲方，如发生设备丢失或损坏等问题，乙方应给予原价赔偿。四、合同的解除和续签。第一条、乙方不能按合同约定经营，亦未能按时交纳租金、水电等相关费用，甲方有权解除合同。第二条、因一方违约导致本合同目的不能实现的，另一方有权终止合同。第三条、因不可抗力因素导致本合同目的不能实现的，另一方有权终止合同。第四条、合同期满后，双方可根据情况另行续签。五、违约责任。在本合同约定的条件内，甲、乙双方任何一方违约，另一方可随时终止合同，并要求违约方赔偿由此带来的经济损失。六、争议解决方法。因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方可将争议提交武汉市东西湖区仲裁委员会仲裁。”合同附件有双方签章的《食堂设备交接清单》，载明设备包括36项：“1、搅拌机1台，单价1850元……36、气阀软管1套，单价300元。”。
同日，高桥公司（甲方）与振源公司（乙方）还签订一份《租赁协议》，协议主要内容：“一、租赁物名称、地址、面积及租赁期限。第一条、租赁物：高桥实业有限公司标准厂房办公楼三楼东侧半边。第二条、租赁物地址：武汉吴家山台商投资区高桥产业园台中大道特一号，标准厂房办公楼。第三条、租赁物面积：标准厂房办公楼三楼东侧半边335平方米。第四条、甲方同意将所属办公楼三楼租赁给乙方管理使用期限定为15年，即从2007年3月1日起至2022年2月28日止。二、租金及支付方式。第一条、租赁物租金按10元/平方米/月，物业管理费按1元/平方米/月，每季度共计11,055元，按季支付，乙方在租赁期间的水、电费自理由甲方代缴，以水电费的税务发票为准。依照本合同约定的期限，足额向甲方交纳租金。第二条、租金从乙方正式使用之日起计算，租金交付时间为每季度的前五日，如因乙方的原因提前终止协议，乙方应按协议规定的租期付完租金。三、双方的权利义务。第一条、甲方负责对出租办公楼及其设备定期检查，负责租赁办公楼的结构维护……负责乙方所属办公楼层公共区域的清洁卫生。第二条、在租赁期内，乙方享有标准厂房办公楼三楼的使用权，但不得转让、转租或作为财产抵押，乙方如需对房屋进行改造、装修，设计方案须经甲方同意……第三条、乙方负责妥善保管甲方的门窗，爱护公共设施。乙方应遵守标准厂房办公楼的统一规划，凡公共场地和公用建筑物，乙方均不得私自占用，确实需要使用时，须甲方同意……四、合同的解除和续签。第一条、乙方不能按协议约定使用，亦未能按时交纳租金、水电等相关费用，甲方有权解除协议。第二条、因一方违约导致本协议目的不能实现的，另一方有权终止协议。第三条、因不可抗拒因素导致本协议目的不能实现的，另一方有权终止协议。第四条、协议期满后，双方可根据情况另行续签。五、违约责任。在本协议约定的条件内，甲、乙双方任何一方违约，另一方可随时终止此协议，并要求违约方赔偿由此带来的经济损失，办公楼如因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。六、争议解决方法。因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方可将争议提交武汉市东西湖区仲裁委员会仲裁。”
同日，高桥公司与振源公司还就标准厂房租赁事宜签订一份《租赁协议》，约定高桥公司将4号、5号标准厂房租赁给振源公司使用，租赁面积为：4号标准厂房一半为1370平方米；5号标准厂房2800平方米，共计4170平方米；租赁期限15年，从2007年3月1日至2022年2月28日；租金10元/平方米/月，按季支付；物业管理由管委会提供，物业管理费1元/平方米/月，按季支付；如双方发生争议，提交武汉仲裁委仲裁。
2008年3月18日，高桥公司与振源公司就标准厂房《租赁协议》签订一份《补充协议书》，约定高桥公司将前述租赁物中的5号标准厂房及现有与其配套使用的设施出让给振源公司，总价款531万元，其中354万元由振源公司自承租之日起至协议生效之日期间5号厂房按原协议发生的租金计入价款，其中177万元振源公司可用2008年至2010年间在高桥产业园所形成税收中地方可留成部分进行冲抵；补充协议书还约定振源公司新增租用高桥公司标准厂房办公楼二楼东半侧，面积为335平方米，租期从2008年4月1日起计算；租赁价格从10元/平方米/月调整为7元/平方米/月；租金支付时间从2007年底调整至2009年底一次性支付，从2010年起按季支付。
上述合同及协议签订后，振源公司接收使用租赁物进行生产经营，并从2009年10月20日向高桥公司支付租金200,000元，截止2011年3月8日，共支付租金792,320元。办公楼一楼食堂所涉租赁合同租期届满后，双方未续签合同。
2011年12月15日，高桥公司（甲方）与振源公司（乙方）签订一份《临时建筑搭建协议书》，主要内容：“一、乙方因自身需要，请求在甲方位于高桥四路东、台南一道南标准厂房办公楼东侧的地块上搭建一个约800平方米的临时建筑，作为变压器库房自用，所有投资由乙方自行承担。甲方根据乙方具体情况，同意乙方自行搭建临时建筑物，但总面积约800平方米，层高不得超过8米，且只能搭建平房，建筑材料仅限钢构，不得使用钢筋混凝土。二、乙方搭建的上述临时建筑原则上使用期限不得超过两年，期满后乙方应自行拆除、恢复原状。如甲方因自身需要、或政府对该地块进行征用、或兴建其他设施需要（包括城管部门要求乙方拆除），即使乙方使用期限未满，也应无条件配合随时拆除并恢复原状。三、乙方搭建的上述临时建筑，其投资由乙方自行承担。甲方无论因何种原因拆除乙方上述临时建筑或乙方自行拆除该临时建筑物，因此造成的损失均由乙方自行承担，乙方不得向甲方提出任何补偿要求。四、乙方搭建上述临时建筑物，应服从甲方监管，并不得妨碍该地块相邻企业或他人的正常生产经营。乙方搭建的上述临时建筑物仅限乙方自用，不得出租、转让他人。如经甲方查实乙方有出租、转让行为，甲方有权予以拆除，因此造成的全部损失由乙方自行承担。”
同日，振源公司向高桥公司出具一份《承诺书》，主要内容：“一、坚决执行我公司与高桥公司于2011年12月15日签订的协议。二、如高桥公司或区政府、政府城管部门提出要求，我公司同意随时拆除上述搭建的临时建筑物，因此造成的损失均由我公司自行承担，与高桥公司无关。三、我公司搭建的上述临时建筑物，我方承诺仅用于自用，不对外出租、转让。”振源公司此后自行搭建了临时建筑物约800平方米，无规划建设手续，期满至今未拆除。
2012年，振源公司（甲方）与武汉诚信达物业有限公司（乙方）签订一份《护卫服务合同》，约定服务内容为：通过实施门卫守护、巡逻、押运、监控等手段，为客户提供人身和财产等安全防范服务。服务范围包括：1、人员车辆进出门卫管制；2、材料器材装设备成品进出门卫管制；3、防偷防盗防火防爆防灾的处理管制；4、与职务相关的工作；5、甲方指示事项。每月服务费7,500元，合同期限自2012年5月1日至2013年4月30日。2013年，振源公司与武汉诚信达物业有限公司续签《护卫服务合同》，主要约定与前合同一致，每月服务费7,500元，合同期限自2013年5月1日至2014年4月30日。2014年5月1日，振源公司与武汉旭昇物业管理有限公司签订一份《护卫服务合同》，主要约定与前合同一致，每月服务费7,500元，合同期限自2014年5月1日至2016年4月30日止。振源公司向武汉诚信达物业有限公司支付服务费共计239,360元及节日补贴共计5,720元。
在履行前述合同及协议的过程中，高桥公司与振源公司均向政府有关主管部门申请将涉案房地产转让给振源公司。第三人兴盛公司自认于2015年自行占用了涉案办公楼一楼东侧半边。
2013年1月21日，武汉东正房地产评估事务有限公司作出东正评字（2013）第Q001号评估报告，对高桥公司委托评估的房地产估价为16,559,000元，其中土地价格为5,231,000元，房产价格为11,328,000元。
2013年2月21日，湖北三江资产评估有限公司作出湖北三江评字[2013]第002号评估报告书，对高桥公司委托评估的厂区部分建筑物等评估价值为1,547,418.66元。
2013年6月7日，武汉市东西湖区国有资产监督管理办公室作出《武汉高桥实业公司关于土地、房产等资产出让给武汉振源电力设备有限公司的报告的批复》（东国资办[2013]6号），主要内容：“……同意你单位转让4号、5号标准厂房及相关配套设施……同意你单位委托武汉东正房地产评估事务有限公司、湖北三江资产评估有限公司等中介机构依法对该宗产权及相关配套设施进行了评估（即湖北三江评字[2013]第002号、东正评字（2013）第Q001号）……”。
2013年7月5日，武汉东西湖保税物流中心管理委员会作出《关于同意武汉高桥实业有限公司转让相关房地产的决议》（东保税管[2013]5号），主要内容：“武汉高桥实业有限公司：根据东国资办[2013]6号文件批复和武汉高桥实业公司的章程规定……就武汉振源电力设备有限公司要求将你公司拥有的东国用（2011）第050305016-2号13330.85平方米土地及土地附作物4号、5号厂房和综合楼计9243.32平方米房产（其中厂房5690.46平方米，综合楼3552.86平方米）实施转让的事宜进行了认真的研究……与会人员一致同意严格按国资办的批复办理……”。
2014年7月15日，高桥公司召开股东会并形成一份《专题会议纪要》，主要内容：“一、同意将本公司拥有的东国用（2011）第050305016-2号13330.85平方米土地及土地附作物4号、5号厂房和综合楼计9243.32平方米房产转让给武汉振源电力设备有限公司。二、同意武汉东正房地产评估事务有限公司、湖北三江资产评估有限公司等中介机构对该宗产权及配套设施的资产评估（即湖北三江评字[2013]第002号、东正评字（2013）第Q001号）。土地使用权转让价523.1万元，房产转让价1132.8万元，合计1655.9万元……”。
此后，涉案房产转让事宜因故一直未能执行，当事人双方未签订转让合同。振源公司亦未交还租赁物。
2016年3月4日，高桥公司向振源公司发出《关于高桥实业综合楼及标准厂房处置的函》，主要内容：“根据《东西湖区国有资产整合工作方案》（东政发[2014]12号）文件精神，武汉高桥实业有限公司于2014年9月11日从保税物流管理处（原保税物流中心管委会）整体划转到武汉临空港投资集团有限公司名下，相应的土地、房产等资产及相关人员一并划转。对于双方于2008年签订合同将名下的4号、5号标准厂房、办公楼及土地（总建筑面积9243.32平方米，土地面积13330.85平方米）出让给贵公司事宜，该出让当时已经过中介机构评估，并经国资办批复，但因种种原因，此项交易至今未执行。根据2015年4月21日区政府702会议室召开的协调会会议精神，前期高桥公司委托相关机构对出让资产做出的评估报告超过一年的有效期，已失效，2015年由国资办出面重新聘请资产评估机构对该宗产权及相关配套设施重新进行评估，出让资产评估价格约2696万元，但出让程序一直处于停滞状态。依据2016年2月29日武汉临空港投资集团有限公司党政联席会会议精神，高桥公司对出让资产的后续事宜提出以下三点意见：1、贵公司按达成的出让意见，尽快安排人员办理相关出让程序。2、如贵公司不同意出让条件，则需根据市场行情重新签订房屋租赁协议，具体价格另行协商。3、如贵公司不同意以上两点，请尽快腾让相关房产，并协商处理相关事宜，保证高桥公司资产的合理运营。”
2016年5月18日，高桥公司向振源公司邮寄了《律师函》，主要内容：“高桥实业将位于吴家山台商投资区高桥产业园台中大道特1号的4号标准厂房1370平方米、5号标准厂房2800平方米、标准厂房办公楼二楼东侧335平方米、三楼东侧335平方米，以及办公楼食堂300平方米租赁给贵公司使用，租金为每月10元/平方米，物业管理费为每月1元/平方米，水电费由贵公司缴纳……截止2016年4月30日，贵公司仅支付租金、物业管理费792,320元，仍欠付租金、物业管理费3,905,590元，水费31,293.74元，合计3,936,883.74元……高桥实业郑重通知贵公司：1、在收到本函件后三日内向高桥实业付清全部欠付租金、物业管理费、水费3,936,883.74元。2、若贵公司在上述时限内未能清偿所欠款项，高桥实业将通过一切手段解决……”振源公司于次日收件。
2016年7月18日，高桥公司向振源公司发出《告知函》，主要内容：“2016年7月13日，经双方协商，贵公司与我单位就标准厂房及办公楼房产租赁费事宜达成以下意见：1、2013年9月以前产生的租赁费等由贵公司与保税物流管理处协商解决，我公司将以保税物流管理处出具的相关文件为准。2013年9月1日至2016年6月30日产生的租赁费、物业管理费及水费由贵公司按原合同和补充协议支付给我单位。2、关于标准厂房、办公楼下一步租赁事宜，双方尽快形成一致意见，达成初步意向，供区政府决策。3、贵公司尽快完成供区政府召开协调会的汇报材料，并抄送一份给我单位。上述三项工作，请贵公司于本月20日下午17:30分之前完成，并函告我单位，逾期我单位将采取法律措施维护国有资产权益。”
2016年7月20日，武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处出具一份《证明》，主要内容：“2013年9月12日，保税物流管理处领导班子会议就武汉高桥实业有限公司标准厂房转让给武汉振源电力设备有限公司（以下简称振源电力）进行了研究……从租赁厂房开始至2013年8月底，振源电力应缴租金240万元，已付租金180万元，期间振源电力缴纳园区可支配税收80万元。为了解决转让前期水电、维修等问题，管理处班子一致同意将2013年9月前的租金和双方发生的水电维修等遗留问题做一个了断，采取‘两不找’单位办法一次性解决。因大部制改革，2014年9月武汉高桥实业有限公司及所属资产一并转入武汉临空港投资公司。”
2016年8月1日，振源公司向高桥公司出具《承诺函》，内容为：“振源公司欠高桥公司，自2013年9月至2016年7月31日止标准厂房及办公楼房租金：1,547,875元；2014年3月至10月的水费：31,293.74元，土地使用税：155,526.58元，房产税136,213元（土地及房产税双方再议），共计1,870,908.32元。我公司承诺：2016年8月1日先行支付高桥公司房租款500,000元，剩余欠款于2016年8月15日前付清。”此后，振源公司支付了租金500,000元。
2016年7月25日，高桥公司以振源公司欠付租赁的4号标准厂房一半、5号标准厂房及办公楼二楼东半侧房屋的租金等为由，向武汉仲裁委员会申请仲裁，请求：（一）解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》；（二）振源公司将4号、5号标准厂房及办公楼二楼东半侧房屋腾退给高桥公司；（三）振源公司支付至裁决解除合同之日止的租金，按每月7元/平方米的标准支付合同解除之日至房屋实际交还之日的占用费，以及租金、占用费清偿完毕之日止的违约金；（四）振源公司向高桥公司支付房屋实际交还之日止的物业管理费（从2008年3月1日起暂计算至2016年7月10日为466,716.67元），以及高桥公司垫付的水费31,293.74元；（五）振源公司按每月7元/平方米的标准支付擅自占用的4号标准厂房另一半1370平方米，实际交还高桥公司之日止的占用费（从2007年3月1日起算暂计至2016年7月10日为1,077,276.67元）；（六）仲裁费、保全费由振源公司承担。
2017年4月12日，武汉仲裁委员会作出（2016）武仲裁字第000001756号裁决书，认为：……高桥公司要求解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》的条件并不具备，对申请人第（一）、（二）项仲裁请求，仲裁庭不予支持。……2016年7月20日，武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处出具《证明》……因此，振源公司应该交付的租金2013年9月前已交清。2013年9月1日至2016年6月30日的租金，按照补充协议书的约定，每月应是31,535元，共计1,072,190元；物业管理费每月4,505元，共计153,170元；水电费按实际使用数交纳。但是，2016年8月1日，振源公司向高桥公司出具《承诺函》……振源公司所欠租金应以其承诺函上的数额为准……而2016年8月1日振源公司向高桥公司支付了50万元的房租款，按其承诺的数字，还有1,047,875元租金未付……仲裁庭裁决如下：（一）、振源公司向高桥公司支付租金1,047,875元；（二）振源公司向高桥公司支付以1,047,875元为基数，按年息24%的标准，从2016年8月16日开始起算至付清为止的违约金，暂计算至本裁决作出之日的违约金为166,961.42元；（三）振源公司向高桥公司支付水费31,293.74元；（四）驳回高桥公司的其他仲裁请求；（五）本案仲裁费用90,870元，高桥公司和振源公司各自承担45,435元。
经高桥公司申请，武汉市中级人民法院分别于2017年2月10日、2月17日作出（2016）鄂01民特750号民事裁定书、（2016）鄂01民特749号民事裁定书，认定前述2007年3月1日签订的关于标准厂房办公楼三楼东侧半边，以及办公楼一楼食堂的两份《租赁协议》约定的仲裁条款无效。
本院认为，高桥公司与振源公司具有长期房屋租赁合同关系，在租赁协议中约定分期支付租金不足以否认租金债务的整体性，双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。故振源公司辩称本案已超出诉讼时效的意见，本院不予支持。
高桥公司与振源公司签订的关于标准厂房办公楼三楼东半侧，以及办公楼一楼食堂的两份《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。高桥公司请求解除两份租赁协议，事实理由为振源公司未经出租人同意而占用超出协议以外区域、转租，以及未按约定支付租金。对于振源公司是否占用了超出协议以外办公楼一楼区域588平方米的事实，高桥公司自述并无证据，振源公司亦不予认可，故对该事实不能认定。对于转租事实，振源公司辩称已于2014年搬离，兴盛公司自认于2015年自行占用了办公楼一楼东半侧包括食堂区域，高桥公司对此也无证据证实，故对该事实亦不能认定。高桥公司要求解除协议的该部分理由不能成立。
高桥公司与振源公司签订的关于300平方米办公楼一楼食堂的协议于2012年2月28日到期后，双方未续签协议，而振源公司继续使用租赁物，高桥公司未提出异议，原租赁协议依法继续有效，但租赁期限为不定期。高桥公司依法可以随时解除该不定期租赁协议。故本院对高桥公司要求解除该份租赁协议的诉讼请求予以支持。
双方签订的三份租赁协议及一份补充协议涉及不同租赁物，但振源公司并未分别支付租金，高桥公司也未提出异议，双方均表示不能区分已付租金属于履行何份合同。2016年7月18日，高桥公司作出的告知函表示“2013年9月以前产生的租赁费等由贵公司与保税物流管理处协商解决，我公司将以保税物流管理处出具的相关文件为准。”2016年7月20日，武汉临空港经济技术开发区保税物流管理处出具证明“2013年9月前的租金和双方发生的水电维修等遗留问题做一个了断，采取‘两不找’单位办法一次性解决。”因此，应认定振源公司2013年9月以前的租金已交清。2016年8月1日，振源公司向高桥公司出具承诺函，明确了欠付的租金等金额。该承诺函表明所欠租金包括标准厂房及办公楼，鉴于合同履行中及双方往来文件对不同租赁物未予区分，该承诺函所称标准厂房及办公楼的内容应认定包含所有租赁物。仲裁裁决认定了振源公司应依承诺书支付截止2016年7月31日的欠付租金1,047,875元，该费用已包含了本案诉争租赁物的租金，故振源公司应当支付自2016年8月起的租金。
依照租赁协议约定，300平方米办公楼一楼食堂租金为10元/月/平方米，即每月3,000元，振源公司应按此标准向高桥公司支付自2016年8月1日至本判决生效之日止的房屋租金。该份租赁协议解除后，振源公司作为承租人应当向高桥公司返还租赁物，双方签订的协议也约定期满应归还食堂设备。故高桥公司要求振源公司返还办公楼一楼食堂及设备的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除后，如振源公司未能交还租赁物的，则应参照协议约定的租金标准每月3,000元，向高桥公司支付占用费至交还之日止。
兴盛公司与高桥公司的拆迁补偿纠纷与本案无关，不能成为兴盛公司擅自占用诉争办公楼一楼东半侧包括食堂区域的合法依据，兴盛公司作为诉争房屋实际占用人，亦负有腾退义务，其辩称属自力救济的意见不能成立。高桥公司要求兴盛公司共同承担腾退责任的诉讼请求，本院予以支持。
高桥公司主张的办公楼一楼其他588平方米房屋是否被其他当事人占用并无实据，高桥公司要求振源公司、兴盛公司腾退该部分房屋及要求振源公司支付占用费等缺乏事实依据，本院不予支持。
高桥公司与振源公司签订的关于335平方米标准厂房办公楼三楼东侧半边的协议租期至2022年2月28日，至今尚未届满。振源公司截止2011年3月就全部租赁物支付792,320元后未再支付租金，高桥公司至2016年5月18日期间也未予催交。结合双方当事人的行为事实和往来文件，可见双方一直在就全部租赁物转让事宜进行协商，高桥公司在此期间未要求振源公司支付租金及有关主管机关的批文亦可印证，振源公司在此情况下未按租赁协议支付租金不应视为违约。因此，高桥公司主张振源公司未支付租金构成根本违约故而要求提前解除该份协议的诉讼请求，本院不予支持。由此，高桥公司主张振源公司腾退该协议项下的房屋、支付占用费及利息','2018-10-03
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