安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终2334号
上诉人（原审原告）:徐强，男，1972年9月18日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：王玉峰，安徽陈康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱海东，安徽陈康律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杭州银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市蜀山区怀宁路1639号，统一社会信用代码913400005704220611。
负责人：梁中，分行行长。
委托诉讼代理人：刘涛，该分行员工。
委托诉讼���理人：曹文倩，该分行员工。
被上诉人（原审第三人）：合肥飞越数码科技有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路黄金广场5号楼一层1156-1158，组织机构代码75489329-8。
法定代表人：唐暐，总经理。
被上诉人（原审第三人）：魏莉莉，女，1962年9月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审第三人）：唐暐，男，1963年10月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人徐强因与被上诉人杭州银行股份有限公司合肥分行（以下简称杭州银行合肥分行）、合肥飞越数码科技有限公司（以下简称飞越公司）、魏莉莉、唐暐执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人徐强的委托诉讼代��人王玉峰，被上诉人杭州银行合肥分行的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼，被上诉人飞越公司、魏莉莉、唐暐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐强上诉请求：撤销原判，撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执异字15号执行裁定书。事实和理由：1、一审缺乏商业常识,对魏莉莉出具的收条及转账凭证视而不见,认为“租期七年、租金系一次性支付”的约定有违常理，且无端猜疑房屋租赁合同落款日期的真实性，从而不予认定房屋租赁合同效力系认定事实不清；2、房屋租赁合同签订于2014年12月9日，抵押权设立于2015年1月12日，租赁合同在前，抵押合同在后，依照法律规定租赁权可以对抗抵押权。
杭州银行合肥分行辩称，徐强的上诉请求无法律依据，应予驳回。1、我方提交的照片、录音、视频、证人证言、评估报告、借款申请书、地址确认书均证明房产未出租；2、房屋租赁合同虚假特征明显，如约定签订后半年内完全支付7年租金高达84万元等，系恶意串通损害第三人利益，应认定无效；3、房屋租赁合同未经备案，未征得抵押权人书面同意，公示性及证据效力极低；4、租金支付存疑，转款凭证与本案不具关联性，收条极易伪造，证据效力很低；5、租赁合同“签订”时间为2014年12月9日，即避免了签订在《抵押房产未出租声明书》之前以造成骗贷之嫌，又确保签订在抵押权设立之前，具有人为操作的特征；6、租赁不能对抗执行，徐强凭借“租赁关系”，在执行异议中请求中止执行、解除查封和确认用益物权没有法律依据，其一审、二审请求均不能成立。
被上诉人飞越公司、魏莉莉、唐暐未提交答辩意见。
徐强向一审法院起诉请求：判令撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执异字15号执行裁定书。
一审法院认定事实：2014年9月22日，杭州银行合肥分行与飞越公司分别签订借款金额为144万元、86万元的《借款合同》。同日，唐暐、魏莉莉与杭州银行合肥分行签订《最高额抵押合同》，以名下的合肥市金寨路162号安徽国际商务中心B座1101室、1102室房产为飞越公司的欠款提供抵押担保，并声明：“上述房产在订立抵押合同之前未以任何形式出租；在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得银行书面同意”。双方于2015年1月12日办理了上述房产的抵押登记手续，杭州银行合肥分行取得了他项权证。
因飞越公司未依约还款，杭州银合肥分行于2015年7月20日提起诉讼，一审法院依法查封了魏莉莉、唐暐名下的合肥市金寨路162号安徽国际商务中心B座1101室、1102室房产等。2015年10月12日，一审法院作出���2015）蜀民二初字第01614号民事判决书，确定：飞越公司清偿借款230万元并承担相应利息；杭州银行合肥分行对魏莉莉名下的合肥市金寨路162号安徽国际商务中心B座1101室房产、唐暐名下的合肥市金寨路162号安徽国际商务中心B座1102室房产享有优先受偿权等。
飞越公司未履行生效判决确定的付款义务，杭州银行合肥分行于2016年1月7日向一审法院申请强制执行。5月26日，徐强以其对合肥市安徽国际商务中心B座1101室、1102室房产享有租赁权及优先购买权为由向一审法院提出执行异议。6月7日，一审法院作出（2016）皖0104执异字15号执行裁定书，驳回徐强的执行异议。徐强遂起诉要求判如所请。
一审法院另查明：2014年12月9日，魏莉莉、唐暐（甲方、出租方）与徐强（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：“租赁房屋为合肥市金寨路162号安徽国际商务中心B座1101室、1102室房产，租赁期限7年，自2014年12月10日起至2021年12月9日；每月租金1万元；乙方以转账或现金方式支付，租金按合同签约的租期时间计算，共计84万元。合同签订后十日内须支付第一年的租金及押金，计13万元，全部租金须在半年内付清；乙方须缴纳租赁房屋押金1万元”等。12月11日，魏莉莉出具收条，确认收到徐强支付的押金1万元、租金12万元。2015年5月8日，徐春颖向魏莉莉转账704200元。5月10日，魏莉莉又出具一份收条，确认收到徐强支付的房屋租金余款72万元，其中转账汇入704200元、支付现金15800元。
一审庭审中，徐强陈述：徐春颖系其雇佣的员工，现已离职。租赁房屋用于经营销售电脑、办公用品等。
一审法院认为，根据民诉法关于执行异议之诉的规定，案外人提起异议之诉的，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，徐强提供了其与魏莉莉、唐暐签订的房屋租赁合同，但合同有关“租期七年、租金系一次性支付”的相关约定，有违常理。魏莉莉作为被执行人，即使其出具收到房款84万元的收条，视为对案外人徐强的权利主张表示承认，但仍不能免除徐强的举证责任。在无其他有效、充分的证据证明租赁合同已实际履行的情况下，难以认定徐强与魏莉莉、唐暐之间存在真实有效的房屋租赁合同关系。另，仅凭房屋租赁合同落款处书写的签约日期“2014年12月9日”，不能充分证明该合同先于杭州银行合肥分行抵押权的设立。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。即使徐强主张的房屋���赁关系合法有效，亦不得对抗已登记的抵押权，不应阻却本院对案涉房产的执行。综上，徐强主张对案涉房产享有租赁权及优先购买权，并据此提出撤销（2016）皖0104执异字15号执行裁定书的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回徐强的诉讼请求。案件受理费80元，由徐强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
杭州银行合肥分行提交了以下证据：1、2016年10月14日录像（全长7分22秒），证明案涉房屋处于空置状态并未出租；2、安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第01614号民事判决书及（2016）皖0104执117号受理执行案件通知书，证明我方与���越公司借款纠纷案已进入执行程序，执行标的即为本案争议房产，本案判决结果与执行标的能否顺利执行直接相关。徐强对证据1真实性无异议，认为该视频过短，不能证明房屋是否处于使用状态，房屋空置和出租是两个不同的法律概念，即便房屋出租也不意味必须使用；对证据2真实性无异议，但借款纠纷案已进入执行程序，杭州银行合肥分行可以将房屋拍卖并以所得价款清偿债权，但无权处理租赁权。本院认为，证据1系杭州银行合肥分行单方制作，不能证实其证明目的；证据2系法院生效裁判文书等法律文书，本院对该证据予以认定。
徐强、飞越公司、魏莉莉、唐暐没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执异字15号执行裁定认为租赁合同的效力不属执行异议的审查范围，该认定并无不当。案外人应当通过执行异议之诉来确认其是否享有足以排除强制执行的民事权益。而案外人提起执行异议之诉，应当针对具体执行行为，应有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。徐强的起诉请求是判令撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104执异字15号执行裁定书，并未提出排除对执行标的强制执行的诉讼请求，不构成执行异议之诉，一审法院不予支持徐强的诉讼请求并无不当，徐强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 温占敏
审判员 胡 娟
二〇一七年五月十七日
书记员 王 元
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。