广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终20523号
上诉人（原审被告）：邵保国，男，汉族，1966年1月20日出生，住所地：广东省电白县。
被上诉人（原审原告）：马碧玉，女，汉族，1981年10月4日出生，住所地：广东省惠东县。
被上诉人（原审原告）：杜俊峰，男，汉族，1981年5月26日出生，住所地：广东省紫金县。
原审第三人：深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道百鸽路满庭芳商场三楼西侧，统一社会信用代码：9144030027952672XN。
法定代表人：戴X衡，董事长。
委托诉讼代理人：罗雨，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔瑞，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
上诉人邵保国因与被上诉人马碧玉、杜俊峰、原审第三人深圳市龙岗区布吉镇投资管理有限公司（以下简称布吉镇投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵保国上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项;2、判决驳回马碧玉、杜俊峰诉讼请求;3、一、二审全部诉讼费由马碧玉、杜俊峰承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清。1、本房屋租赁合同租用期间为2015年11月22日至2017年11月22日;租金4800元每月;每月22日前交租;2、马碧玉、杜俊峰至今尚在使用租赁商铺经营，马碧玉、杜俊峰提交的证据自2016年8月份起马碧玉、杜俊峰就没有按照交易习惯及合同约定向邵保国交付租金。8月份少交224元;9月份少交800元;10月份少交800元;11月份少交800元;11月份之后的房租尚未支付。少交的租金理应在押金里扣除。3、租金，水电费，管理费尚未结清，马碧玉、杜俊峰也没有腾出商铺交邵保国，商铺钥匙也没退回。4、没有违约。2016年9月份，邵保国领着马碧玉、杜俊峰到一手房东续约，把铺租原有4800元每月减到3000元每月，所以一审判决邵保国赔偿1000元损失没有事实依据。以上事实，就要求邵保国向马碧玉、杜俊峰返还押金，承担违约责任，承担收益损失，没有事实与法律依据。商业交往要诚实守信，沟通和气。基于上述事实和理由，邵保国根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，依法改判驳回马碧玉、杜俊峰的诉讼请求。
邵保国于二审调查询问期间补充上诉事实与理由：马碧玉跟邵保国有签订协议，可是马碧玉坂田的房产仍然在继续经营，邵保国有图片为证。
马碧玉辩称，对方所说的不属实，涉案的房屋租赁合同是邵保国跟杜俊峰签订的，不是和我签订的，现在马碧玉、杜俊峰都没有在经营。
布吉镇投资公司未发表述辩意见。
马碧玉、杜俊峰向一审法院起诉请求：1、责令邵保国返还马碧玉、杜俊峰押金9600元；2、责令邵保国赔偿马碧玉、杜俊峰合同违约金4800元；3、责令邵保国赔偿马碧玉、杜俊峰因虚假合同及违约造成的11个月余无收益损失35000；4、责令邵保国赔偿马碧玉、杜俊峰因虚假合同造成装修费25550元，货存损失16000元；5、本案诉讼费由邵保国承担。
一审法院认定事实，一、涉案房产的位置及产权情况：位于深圳市龙岗区布吉镇XX广场商铺1X3，所有权人为布吉镇投资公司。布吉镇投资公司与邵保国于2014年8月29日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年9月1日-2017年8月31日。
二、租赁合同签订时间及履行期限：2015年11月22日，马碧玉、杜俊峰与邵保国签订《租赁合同》。租赁期限为2015年11月22日至2017年11月22日。
三、租赁合同约定的月租金标准：每月租金4800元，另外交两个月租金9600元给邵保国做押金，期满邵保国应将押金退还给马碧玉、杜俊峰；支付时间无明确约定；支付租金方式为微信转账支付。
四、违约责任的约定：无。
五、租赁合同履行情况：马碧玉、杜俊峰和邵保国双方在签订《租赁合同》后，马碧玉、杜俊峰依约向邵保国支付了9600元押金，邵保国向马碧玉、杜俊峰出具押金收款收据，并将涉案商铺交付给马碧玉、杜俊峰进行经营服装买卖。马碧玉、杜俊峰、邵保国均确认2015年11月22日-2016年11月22日的租金已缴纳，邵保国未退还押金给马碧玉、杜俊峰。2016年11月30日，邵保国与布吉镇投资公司签订《终止协议》，协议提前终止双方于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》。布吉镇投资公司在签订《终止协议》后将涉案商铺收回，并与案外人马X仁签订了涉案商铺的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年12月1日-2017年11月30日，涉案商铺现由案外人马X仁占用进行经营。
七、关于装饰装修：马碧玉、杜俊峰未向原审法院申请对涉案商铺装修残值进行鉴定评估，其向一审法院提交涉案商铺装修前后对比照片及由“深圳市XX装饰工程有限公司”出具的装修清单一份、收据一张，证明其在租赁存续期间装修涉案商铺的支出25550元的事实。邵保国称其并未同意马碧玉、杜俊峰装修涉案商铺。布吉镇投资公司确认马碧玉、杜俊峰此前租赁涉案商铺是做服装经营，现在新的承租方已用作美容服务。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马碧玉、杜俊峰、邵保国于2015年11月22日签订的《租赁合同》系马碧玉、杜俊峰和邵保国双方的真实意思表示，虽邵保国转租时未书面告知出租人，即本案布吉镇投资公司转租事实，但布吉镇投资公司一审庭审中已确认其默认同意邵保国转租涉案商铺至马碧玉、杜俊峰使用这一事实，邵保国向马碧玉、杜俊峰转租的行为未违反法律、法规的强制性规定，但转租期限超过邵保国与布吉镇投资公司的租赁期限，超过部分无效。在合同有效期内，如非出现法定情形，合同不得随意解除，双方均应严格按约履行各自义务。邵保国作为出租方交付符合合同约定的涉案商铺给邵保国使用，是房屋租赁合同中合同目的能顺利实现的法定义务。现邵保国作为转租人，其与布吉镇投资公司提前终止合同，其该行为应视为其以实际行为要求解除涉案《租赁合同》。布吉镇投资公司将涉案商铺收回，导致邵保国对马碧玉、杜俊峰、邵保国之间的租赁合同履行不能，但不影响《租赁合同》第一条中押金返还条款的效力，马碧玉、杜俊峰在签订《租赁合同》后已向邵保国支付9600元押金，有押金收款收据为证，因此马碧玉、杜俊峰请求邵保国返还押金9600元的请求，有理有据，一审法院予以支持。
关于马碧玉、杜俊峰要求邵保国赔偿合同违约金4800元及11个月余无收益损失35000元的诉请。双方在发生争议时，应当按照合同约定的条款主张各自的权利，《租赁合同》中并无相关的违约金约定条款，马碧玉、杜俊峰要求邵保国赔偿违约金4800元，无事实依据，一审法院不予支持。马碧玉、杜俊峰在邵保国明确以自己的行为表明不履行合同义务时，亦有义务采取适当的措施防止自身损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此马碧玉、杜俊峰诉请货存损失16000元的请求，一审法院亦不予支持。马碧玉、杜俊峰未提交证据证明其因邵保国违约造成其实际损失为11个月无收益的损失35000元，马碧玉、杜俊峰的该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于马碧玉、杜俊峰要求邵保国赔偿装修费用25550元，马碧玉、杜俊峰就该诉讼请求提交了涉案商铺装修前后对比照片及由“深圳市XX装饰工程有限公司”出具的装修清单一份、收据一张。邵保国庭审中虽否认同意马碧玉、杜俊峰装修涉案商铺，但未提供证据证明其主张。邵保国在双方磋商《租赁合同》时，既已明确知道马碧玉、杜俊峰承租该涉案商铺用于服装经营，马碧玉、杜俊峰对商铺进行一定的装修亦符合双方的合同目的及邵保国的合理预见，现涉案商铺已由案外人承租且重新装修用做美容服务，马碧玉、杜俊峰诉请邵保国承担装修价值的损失，有事实依据且符合法律的规定，邵保国违约在先，导致马碧玉、杜俊峰对涉案商铺的装修价值未利用完毕，应承担赔偿损失的违约责任。因本案已实际无法对涉案商铺进行装修残值的评估鉴定，对于马碧玉、杜俊峰主张的装修价值的损失，根据马碧玉、杜俊峰提供的证据及诚信和公平原则，一审法院酌定邵保国应对马碧玉、杜俊峰的装修损失承担10000元。
一审法院判决：一、邵保国应于判决生效之日起三日内向马碧玉、杜俊峰返还押金9600元；二、邵保国应于判决生效之日起三日内向马碧玉、杜俊峰赔偿装修损失10000元；三、驳回马碧玉、杜俊峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元（马碧玉、杜俊峰已预交），由马碧玉、杜俊峰负担892元，邵保国负担145元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，邵保国将承租于布吉镇投资公司的房产转租给杜俊峰、马碧玉使用，双方约定的转租期超出邵保国与布吉镇投资公司之间租赁期限的部分无效，其余租赁期限内，涉案《租赁合同》合法有效，当事人应当严格履行。本案争议的焦点：邵保国提前与布吉镇投资公司终止合同的行为是否构成违约。邵保国主张经杜俊峰、马碧玉同意，由杜俊峰、马碧玉与布吉镇投资公司直接签订租赁合同，继续使用涉案房产，并将租金减少至3000元/月。对于该主张，邵保国未能提交证据予以证明。而布吉镇投资公司一审陈述称，杜俊峰、马碧玉作为次承租人，未就涉案房产与布吉镇投资公司直接签订租赁合同，该房产已另行出租给案外人马X仁。本院认为，虽然马碧玉认可其与马X仁系姐妹关系，但仅从该事实无法推断杜俊峰、马碧玉知道并同意与邵保国解除租赁关系并免除邵保国承担违约责任。综上，邵保国与布吉镇投资公司终止合同，致使杜俊峰、马碧玉无法继续承租涉案房产，邵保国的行为构成违约，一审认定邵保国承担违约责任正确，本院予以确认。另，关于邵保国主张杜俊峰、马碧玉自2016年8月份开始未足额缴纳租金的事实。由于双方在交易过程中承租人杜俊峰、马碧玉均以微信支付的方式缴纳租金，邵保国在支付当日亦通过微信即时收取。基于该交易方式，在承租人未足额支付的情况下，邵保国应能够及时提出异议并催收剩余款项，但邵保国并未实施上述行为。结合杜俊峰、马碧玉提交的双方语音对话记录，以及邵保国一审自认2015年11月22日至2016年11月22日的租金承租人已经缴纳，本院认定马碧玉、杜俊峰不存在拖欠租金的行为。
综上所述，邵保国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由上诉人邵保国负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年三月二十八日
书记员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。