重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2217号
上诉人(原审被告、反诉原告)重庆环金商业管理有限公司，统一社会信用代码91500103676105363L。
法定代表人华永玉。
委托代理人张璐，重庆丽达律师事务所律师。
委托代理人彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)广州明廊眼镜技术有限公司。
法定代表人PaoloCiarlariello，董事长。
委托代理人陈玲，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托代理人姚晓洪，上海锦天城律师事务所律师。
上诉人重庆环金商业管理有限公司（以下简称环金公司）因与被上诉人广州明廊眼镜技术有限公司（以下简称明廊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第09947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年2月25日，环金公司（甲方）与明廊公司（乙方）签订有关重庆环球购物中心LG层B1XX商铺的租赁合同。合同第一条中1.02约定：“经相关部门批准，甲方之出租方（重庆华迅地产发展有限公司）可在该地块上投资建造‘重庆环球金融中心’（下称[该大厦]），根据经政府许可的建造规划，该商场中[LG]层至[6]层将兴建‘重庆环球购物中心’（下称[本商场]）。”合同第三条约定：“3.02甲方同意将座落于中华人民共和国重庆市渝中区民族路188号的本商场[LG]层[B1XX]号商铺（下称[租赁场地]），按本合同约定条件租赁给乙方作为商业使用，租赁场地位置如附件一红线部分标注的内容所示。甲方保证租赁场地能被乙方使用于零售以及创建零售商店。3.03租赁场地的套内建筑面积为73平方米，最终面积以现场实测面积为准，该场地的交付条件以附件二约定内容为准，并由甲、乙双方按本条所确定的租赁场地的套内面积和本合同约定的交付条件进行结算。”合同第四条指定用途约定：“4.01乙方应将租赁场地作为销售及展示‘LensCrafters/亮视点金店级’品牌当季、高品质商品的展示店和卖场。除合理的季节性打折促销外，乙方不得将该场地用于销售前述品牌商品的折扣店，乙方不得在租赁场地内销售其他未经甲方许可的品牌商品。”合同第五条租赁期约定：“5.01租赁期自本合同约定的实际交付日起计5年。5.02上述租赁期结束，乙方要求续租的，应于租赁期满日前三个月向甲方提出书面申请。甲方同意乙方申请的，双方另行签订续租合同。乙方未按规定申请或虽已申请但未获甲方同意的，本合同自租赁期满日起终止。5.03乙方开业日为2014年5月1日，若乙方所在楼层可租赁面积开业率未达到70%，乙方可以选择延迟开业，直至开业率达到70%；若乙方选择在开业率未达到70%的情况下提前开业销售，甲方可按本合同第六条约定收取营业额扣点租金及相关费用直至开业率达到70%。”合同第六条租金约定：“6.01在本合同约定期内（除在第八条提述的免租期外），乙方应按以下规定向甲方每月支付基本租金或营业额扣点租金（以较高者为准）：本合同第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）：租赁场地套内建筑面积每平方米每月人民币400元或营业额10%。本合同第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）：租赁场地套内建筑面积每平方米每月人民币400元或营业额10%。本合同第三年（2016年5月1日至2017年4月30日）：租赁场地套内建筑面积每平方米每月人民币450元或营业额11%。本合同第四年（2017年5月1日至2018年4月30日）：租赁场地套内建筑面积每平方米每月人民币500元或营业额12%。本合同第五年（2018年5月1日至2019年2月28日）：租赁场地套内建筑面积每平方米每月人民币500元或营业额13%。套内建筑面积是指套内面积并包含租赁场地内柱体的投影面积及四周墙体的一半投影面积。营业额包括乙方在租赁场地的销售额及向他人提供服务的所有直接或间接收入。当月退货金额可从营业额中减去。信用卡手续费由乙方自行承担，不得自营业额扣除。6.02乙方应在租赁期开始日之前支付当月基本租金。若计租期的第一个月不足一个完整日历月，该基本租金按计租天数和该自然月天数的比例支付。之后，每一个自然月之首日之前，乙方应向甲方支付当月基本租金。甲方收到乙方当月租金款项的五个工作日内开具租金发票给乙方。……6.04甲方代收乙方的营业款双方于次月前5个工作日内到帐（账），对帐（账）无误后，乙方开具收款收据交于甲方。甲方自收到乙方收据后10个工作日内，甲方将从代收营业款中扣除信用卡手续费（若乙方营业额扣点租金高于基本租金，乙方应补租金差额由甲方从代收乙方营业款中扣除，扣除金额部分作为甲方租金收益，由甲方开具租金发票）后转入乙方指定账户。营业款相关税金由乙方自行申报缴纳，由乙方向顾客开具消费发票。”合同第八条约定：“8.012014年3月1日至2014年4月30日为乙方免租期。在此期间，乙方无需向甲方支付上述第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第九条所述有关租赁场地之商场服务费及其他杂费。”合同第九条商场服务费及其他杂费约定：“9.01乙方须自场地交付之日起按月向甲方支付商场服务费。乙方每月应付的商场服务费以乙方承租租赁场地的套内建筑面积为计算面积，并按每平方米人民币80元（就任何非一整个公历月的期间按比例收费）计算。商场服务费应在每个公历月的第一天或之前支付。9.02乙方须向甲方支付与租赁场地有关之水、电及煤气（如适用）等费用及有关的押金。9.03水、电费须根据乙方之独立水、电表显示的实际使用量支付，水、电费收费标准以附件《装修手册》为准，若遇政府调价则甲方有权调整收费标准。9.04乙方应于租赁场地交付前1个月，向甲方交纳装修保证金10000元整和水电保证金2000元整；乙方装修完成后，甲方确认乙方未对甲方物业及公共设施造成毁损和损坏的，装修保证金将在乙方完成装修验收并已完清所有装修管理手续的，且正式开业后九十日内无息退还。乙方如在装修期间对甲方财物造成毁损和损坏的，甲方将扣除损失金额后在乙方完成装修验收开业后九十日内无息返还。水电保证金将随同租赁保证金在合同履行完毕且相关费用结清后7日内无息返还。”合同第十一条租赁场地之营业约定：“11.01甲方确定营业时间上午10：00至晚上22：00，并可按营业需要进行调整，乙方应予遵守。11.02乙方需保证在本协议规定的时间开业，并遵守甲方统一的营业时间，否则甲方有权终止协议，并追究因此给甲方造成的一切损失。11.03乙方进行货品盘检或因任何原因需要调整营业时间，应在执行前5个工作日书面通知甲方。经甲方书面同意，乙方在不影响甲方运营进行。但不得无故延长调整的时间。甲方可按情况需要调整乙方的申请，乙方应予接受。”合同第十三条图纸审批及物业装修约定：“13.01乙方须在合同约定交付日（2014年3月1日）前提交全套装修图纸及机电设计图纸等相关资料（图纸要求详见附件三《装修手册》）予甲方审批。甲方不得不合理的拒绝或拖延审批。若因乙方延迟提交设计图纸导致甲方审批延迟的，或乙方设计不能经过甲方批准的，甲方有权拒绝交付场地，且有权按照本合同的相关约定计算起租期。”合同第十四条履约保证约定：“14.01在本合同签署后7日内，乙方应向甲方支付履约保证金105120元（大写壹拾万零伍仟壹佰贰拾元整）。乙方向甲方支付的履约保证金共计105120元（大写壹拾万零伍仟壹佰贰拾元整）。双方按合同约定履行完毕后10个工作日内，甲方将扣除质量保证金（主要用于处理租赁合同结束后顾客退换货）10000元（大写壹万元整）后无息返还乙方已交的上述保证金。质量保证金应在租赁场地返还后90日后无息退还乙方。”合同第十五条约定：“15.02若乙方拖欠甲方据此合同应付之款项，每拖欠1日应向甲方支付应付未付款项0.3%的违约金；若乙方拖欠甲方任何款项且逾期十五日的，甲方有权解除本合同，并可追究乙方的违约责任。”合同第十九条解除本合同的条件及豁免条款约定：“19.02乙方在此同意以下各项：在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止。该等事件为：（一）乙方擅自将租赁场地转让或转租给他人。（二）乙方未能按照本租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费及任何其他乙方应向甲方支付费用的日期或之前支付，并于收到甲方书面催付十五天内乙方仍未付清的。（三）乙方破产或被进行清盘程序（因重组或合并原因进行清盘者除外）。（四）未经甲方书面同意，擅自拆改变动或重大损坏租赁场地结构。19.03如甲乙双方非上述原因提前解除合同的，另一方有权要求对方赔偿相当于合同解除之前三个月租金的损失。”合同签订后，明廊公司缴付水电保证金2000元、装修期间临时用水用电2000元、履约保证金105120元。环金公司依约将涉案商铺移交给明廊公司。
明廊公司与上海千目图文设计有限公司签订设计合同，约定由上海千目图文设计有限公司为明廊公司的亮视点重庆WFC店进行设计，设计费用为21870元。2015年1月5日，上海千目图文设计制作有限公司开具了相应金额的发票。
明廊公司（甲方）与广州市华丞装饰工程有限公司（乙方）签订装修工程合同，约定由乙方为甲方位于环球金融中心B1XX亮视点专卖店进行装修，工期预计为2014年3月28日至2014年4月28日，工程总价为407632元。2014年4月25日，广州华丞装饰工程有限公司以明廊公司为抬头开具了价格为407632元增值税发票。
2014年3月25日，明廊公司与上海乾钰展示设备有限公司签订道具工程合同，工程总价为1XXX51.1元。2014年4月14日，明廊公司为承租店铺采购总价为36520元的灯具。
合同履行过程，环金公司于2014年8月7日向明廊公司发出电子邮件称：贵店铺所在楼层各未开业店铺正加紧装修中，直至2014年9月1日“秋眉翡翠”开业后，LG楼层的开业率将超过70%。根据合同约定，我司将从9月1日起计收贵店铺的基本租金，基本租金应于前一月月末前予以缴纳，为此特予以知会、提醒……”
2014年8月8日，环金公司向明廊公司发出电子邮件称：我司已于2014年8月7日发送给贵司‘关于贵店铺即将计收基本租金’的邮件，请注意查收。并将邮件中店铺开业情况作如下说明：根据LG层最新的店铺装修进度：TSL店铺（铺位号B16A）预计将于2014年8月21日开业；ZENITH店铺（铺位号B13-2）计划将于2014年8月28日开业；秋眉翡翠（铺位号）预计将于2014年9月1日开业（以上店铺位置贵司可参考贵我双方所签订的合同附件一查看）。因此截止2014年9月1日“秋眉翡翠”开业后，LG层可租赁面积的开业率将超过百分之七十。根据贵我双方租赁合同中的1、第5.03条……根据以上2条合同条款，我司预计将于2014年9月1日起计收贵店铺的基本租金。烦请贵方提前安排相关费用的支付。”
2014年8月23日，环金公司向明廊公司发出主题为“关于WFCMALL亮视点店铺即将计收基本租金的告知提醒—8月23日TSL开业”的电子邮件，内容为：“您好，TSL店铺（铺位号B16A）已经于2014年8月23日开业，详情见附图。另，ZENITH店铺（铺位号B13-2）计划于2014年8月28日开业；秋眉翡翠（铺位号B04）预计将于2014年9月1日开业（以上店铺位置贵司可参考贵我双方所签订的合同附件一查看）。截止2014年9月1日“秋眉翡翠”开业后，LG层可租赁面积的开业率将超过百分之七十。”
2014年9月1日，环金公司向明廊公司发出电子邮件，告知秋眉翡翠将于2014年9月3日开业，将于当天起向明廊公司计收基本租金。
2014年9月3日，明廊公司向环金公司发出答复<关于WFCMALL亮视点店铺即将开始计上基本租金的告知提醒>的电子邮件，内容为：“贵司的告知函我司已收到，有以下问题需要和贵司沟通：1、据我司了解，我们店铺对面的3家商铺要10月中旬才开业，且LG层现在还有近一半的面积没有规划出来；2、目前为止，店铺客流量并无改善，进店的顾客相对来说还更少一些。基于以上情况，还望贵司能继续给予提成租金优惠方案，以便贵我双方的长期友好合作。”
2014年9月20日，环金公司向明廊公司发出电子邮件，再次告知秋眉翡翠店铺将于2014年9月20日开业，环金公司将于当天起向明廊公司计收基本租金。
2014年9月26日，明廊公司向环金公司发出电子邮件，内容为：“就我司提出书面减租优惠申请后，上周我司西区营运总监Judy及全国高级立地经理Carol再次和贵司林总进行了沟通，就我司提出优惠方案，请贵司在3个工作日内给予回复及确认，否则我司将视为贵方默认同意我方要求。请贵司予以重视！”
2014年9月27日，环金公司向明廊公司发出电子邮件，指出：“贵公司员工未办理任何手续，偷偷将贵公司商品大量带离我重庆WFC市场，经监控室察觉，经查询营业员叶红，声称是公司授意处理之行为，不是私自行为。晚间，再度发生此事，显然恶意请出柜商品，严重损害重庆WFC之利益，商场形象及合作精神。依照转发之贵司来文，与现场事实表现，大大不同。我司将追究此严重损害我司利益之行为，或终止合作合同。”
2014年10月1日和当月8日，环金公司向明廊公司发出电子邮件，向明廊公司催收截止2014年9月30日基本租金、商场服务费、电费等共计48191.57元，并说明已经将书面函件（EMS1037387237XXX）寄明廊公司。
2014年10月1日，环金公司向明廊公司发出《关于LENSCRAFTERS店铺欠费收缴的函》的书面函件，告知：1、截至2014年9月20日，LG层秋眉翡翠店铺（铺位号B04）开业，我司“环球购物中心”LG层可租赁面积的开业率已经超过70%，根据双方约定，将对明廊公司计收基本租金。2、环金公司曾于2014年9月26日发出《关于店铺缴费通知单》，截止目前，明廊公司尚欠基本租金、商场服务费和店铺电费等共计48191.57元。3、2014年9月25日，明廊公司将货品撤离商铺，属于非正常营业，影响我司商场经营形象，明廊公司应立即纠正当前的非正常营业并于2014年10月15日支付拖欠费用，否则环金公司将终止与明廊公司签订的《租赁合同》。
2014年10月9日，明廊公司向环金公司发出电子邮件称：“1、水电费，商场服务费我司将于10月10日支付，请注意查收；2、租金方面，贵司1月19日与我司的往来函件中明确提到：若乙方所在楼层和整个商场零售的可租赁面积开业率未达到70%，将按扣点租金计费。据我司了解，贵司商场整体零售率并未达到70%，故我司认为仍应按照扣点租金计费。本着贵我双方诚实守信……”
2014年10月10日，环金公司再次向明廊公司发出电子邮件，告知开业率达70%，要求从2014年9月20日起按基本租金收取店铺租金。2014年10月11日，环金公司向明廊公司催收所欠租金及告知明廊公司将店铺内货品数量几乎为零，无法达到营业标准。
2014年10月14日，明廊公司向环金公司发出《关于重庆环球购物中心租金催缴的回函》称：1、贵司发出函件的时间为2014年10月1日，时值国家法定假日，贵司催收函生效时间应在2014年10月8日；2、按贵我双方《租赁合同》第5.03条条款约定，“乙方开业日为2014年5月1日。若乙方所在楼层可租赁面积开业率未达到70%，乙方可以选择延迟开业，直至开业率达到70%；若乙方选择在开业率未达到70的情况下提前开业销售，甲方可按合同第六条约定收取营业额扣点租金及相关费用直至开业率达到70%。”如合同所示，请贵司在2014年10月15日前向我司提供我司店铺所在楼层可租赁面积开业率已达到70%并具有公信力的证据资料，以书面函件方式给到我司。若贵司无法提供相关资料，按合同条款5.03之规定我司将继续按营业额扣点方式支付直至达到合同要求；3、对于该店，我司投入了大量的资金和精力，也希望能与贵司一起成长，目前面临暂时困难，也希望贵司本着同舟共济的合作态度……”当天，明廊公司还通过电子邮件向环金公司告知已对〈关于重庆环球购物中心租金催缴的回函〉函件进行回复。
2014年10月17日，环金公司向明廊公司发出《关于亮视点店铺租金催收回函的复函》的书面函件称：“我方于2014年9月20日将《关于WFCmall亮视点店铺即将开始计收基本租金的告知提醒――9月20日秋眉翡翠开业》邮件发于贵方，催促贵司按合约支付场地租赁费。贵方在接到该函后没有与我方作任何沟通，也未提出任何异议。贵司于9月26日来函，要求我司三日内对场地租赁费的优惠方案做出答复，若未有答复仍愿按营业额扣点支付场地使用费用。当我司正在讨论回函之时，贵司却于26日晚上授意员工偷偷搬走架上商品，27日经我司总经理拍照去函贵司制止贵司错误行为，并要求予以归正。然而贵司罔顾我司商业信誉，恶意破坏我司商场形象，严重损害我司商场收益，继续于27日晚再度授意四名员工以私人包装袋搬运商品离开商场，意图清空柜内商品，将店铺作不正常营业。经我司保全人员当场抓获。营业员承认是公司授意之行为。我方将贵方不正常营业的情况反复多次函告贵方，贵方对我方的函告和提示置之不理，拒不纠正非正常营业的状态至今。截止2014年10月16日，贵方店铺已经基本分部撤出货品，于事实上停业了经营。特别是在2014年10月16日，贵店铺灯光已大面积关闭，且营业员也已经撤离店铺。贵方的这一作法已经严重违反了贵我双方租赁合同的基本出发点，更严重侵害我方基于租赁合同的商业利益。特别是贵方停止经营期间正处于我方国庆节商业推广期间的商业旺季期，在侵害我方商业利益的同时，也严重影响我方商业形象。贵方于2014年10月14日才致函我方，要求我方在2014年10月15日前提供“店铺所在楼层可租赁面积开业率已经达到70%并具有公信力的证据资料”，自我方计收基本租金的告知函发出之日至贵方造成单方面违约的事实期间，贵方并未与我方就此提出任何相关的沟通和异议，贵方强行撤出商品，致店铺事实上停业状态的作法已经丧失商业诚信，已经没有任何权利要求对方提供有关开业率的证据。我方于2014年10月1日向贵方发出执行基本租金标准的租金函件催缴函，贵方对我方函件也置之不理，拒不答复，且不纠正严重的非正常营业状态。鉴于以下事实和理由，我方对贵方作出如下回复和函告：一、贵方自2014年9月26日开始安排店员将店铺货物大肆搬运出WFC环球购物中心，造成WFC环球购物中心亮视点店铺货物严重缺少基本处于停止经营状态。在2014年10月17日，贵店铺灯光已大面积关闭，且营业员也已经搬离店铺。以上事件已经严重违反贵我双方之间的合同，我方将按贵方违约来处理与贵方的任何事务。二、我方通知贵方于2014年10月18日20时正到店铺现场对店铺进行封铺清理。我方届时将等候贵方来人参与对该店铺的封清理，如果贵方到时不派人参加，我方将视贵方同意我方单方对店铺进行封存清理，并立即启动封铺清理程序。贵方自行决定是否参加前述程序。三、我方将按合同约定，没收贵方交付的履约保证金；四、对于贵方的非正常营业行为和拒不按合同约定支付相关租金对我方造成的损失，我方保留采取法律措施的权利。”
2014年10月17日，明廊公司向环金公司发出电子邮件称，收到贵司对于我司店铺情况的反馈，感谢贵司的检查和督促，对于您提到的问题回复如下：1、对于店铺的货品，我们是进行正常的货品调拔，需要针对店铺的实际情况对于货品结构进行调整，此调整正在进行中，并非如贵司所说的私自偷偷撤走货品（也请贵司在沟通时注意措辞，避免影响贵我双方的良好合作）；2、因该店销售压力较大，呈现亏损状态，为此公司要求节约费用，对于水电等我方自付费用进行把控，也希望贵司能协助我司加强店铺销售，以提升品牌及商场形象。另外，还有如下事宜请如贵司协助：1、我司尚未收到8-9月货款返还共计89084元，请贵司尽快安排予以返还；2、我司发出的关于所在楼层开业面积确认的公函，我司尚未收到回复，请贵司安排尽快回复。
2014年10月17日，环金公司向明廊公司发出电子邮件，指出明廊公司承租店铺呈非营业状态，影响商场形象。
2014年10月18日，环金公司对明廊公司承租的店铺进行封店。
2014年10月18日，明廊公司向环金公司发出电子邮件，称：就贵司来函我司表示很遗憾。我司一直严格按照合同约定履行义务并足额缴纳租金等款项。时至今日，贵司不仅克扣我司货款，更是在未履行通知义务情况下单方面解除租约。我司对此表示严重异议。对于该行为我司保留追究贵司违约金责任以及封店等给我司造成的损失。另我司临时搬离租赁场所内物品并非默认贵司的行为，我司将要求贵司继续履行合同义务。对于损失赔偿，我司愿意与贵司协商解决，也请贵司本着合同精神做出决定。”
2014年10月19日，环金公司向明廊公司出发电子邮件，告知已与明廊公司店面经理叶红，一同完成了对亮视点店铺的封铺、清场作业，产生工程费用5000元。
2014年10月22日，环金公司对涉案店铺进行拆除；明廊公司发出电子邮件认为环金公司系强拆行为。
另查明，环金公司现保管了明廊公司8月营业款118229元、9月营业款75568元。明廊公司已经支付2014年10月的商场服务费5840元、2014年9月水电费2444.9元。双方确定8月份银行手续费为856.8元、9月份银行手续561.73元。
明廊公司一审起诉认为，2014年9月，明廊公司与环金公司对租金标准产生争议。2014年10月，环金公司单方面强行拆除明廊公司的涉案商铺，搬走店铺内的家具、装饰等，致使明廊公司无法继续营业，遭受损失。至今，环金公司仍未依照合同约定将代收的2014年8月、9月的营业收入支付给明廊公司。环金公司已经严重违反合同约定，损害明廊公司的合同权利，故请求判令：一、解除原、被告于2014年2月25日签订的合同；二、被告向原告支付装修损失407632元、设计损失21870元、材料损失36520元、道具损失1XXX51.1元等共计647173.1元；三、被告在扣除相应的商场扣点租金（按营业额百分之十扣除）、银行手续费（8月856.8元、9月561.73元）后，向原告支付2014年8月和2014年9月营业款项172998.77元及资金占用损失人民币3033元（118229元按同期贷款利率从2014年9月1日计算至2015年1月4日，75568元按同期贷款利率从2014年10月1日计算至2015年1月4日）；四、被告向原告返还装修临时用水用电2000元、水电保证金2000元、履约保证金105120元及2014年10月19日至2014年10月31日期间的商场服务费2449元。
环金公司一审辩称，明廊公司与环金公司之间的租赁合同属实，双方合同解除时间为2014年10月16日。但明廊公司未依约支付租金，且擅自撤走大部分货品，明廊公司已经构成违约，所以环金公司不同意赔偿损失和支付资金占用损失。关于银行手续费没有异议。明廊公司的违约在先，依照合同约定，环金公司不应退还保证金。
环金公司一审反诉称，2014年9月20日，明廊公司承租商铺所在楼层可租赁面积开业率已达到70%，依照双方的合同约定，明廊公司应在计租月首日按每月每平方米400元缴纳基本租金。环金公司多次通过邮件将开业率已达70%应收取基本租金告知明廊公司。2014年9月26日，明廊公司未经环金公司同意，擅自撤走大部分货品。2014年10月1日，环金公司向明廊公司发送《关于LENSCRAFTERS店铺欠费收缴》的函件，并发送“关于WFCMALL环球购物中心亮视点欠费事宜”的邮件给明廊公司。2014年10月16日，明廊公司更是关闭店铺大部分灯具，严重影响商场的形象。2014年10月17日，环金公司发现明廊公司的亮视点商铺在营业时间无营业员、大门紧闭。次日，环金公司在沟通无果的情况下只能对亮视点店铺封铺。2014年10月21日、22日，环金公司对亮视点店铺进行拆除。店铺拆除后，环金公司替明廊公司保存了设备等物品。现环金公司反诉请求判令：一、明廊公司支付环金公司拖欠的租金和店铺占有使用费44014.31元；二、明廊公司支付环金公司基本租金违约金2457.32元；三、明廊公司支付拖欠的银行卡刷卡手续费和电费3767.98元；四、环金公司有权没收明廊公司的履约保证金105120元不予退还；五、解除环金公司与明廊公司之间的租赁合同关系；六、明廊公司支付环金公司商铺拆除费用5000元；七、明廊公司支付店铺物品保管费用27900元。
明廊公司针对被告环金公司的反诉，答辩称：环金公司并未举示开业率达百分之七十的证据，故计收基本租金的条件尚未成就，故针对环金公司要求按基本租金的方式计收租金，明廊公司可以拒绝支付。关于银行卡刷卡手续费，环金公司可以从代收款中直接扣除，无需另行支付。关于电费，明廊公司已经支付九月份的电费。因为环金公司擅自拆除商铺，所以无法核实十月份的用量及金额，但明廊公司认为可以按营业天数参照九月份用电量进行计付。关于履约保证金，环金公司要求没收，没有合同依据。关于拆除店铺的费用和保管费，明廊公司认为该费用系环金公司的实施违约的成本，理应由其自行承担。
一审认定上述事实，有房屋租赁合同、设计合同、装修工程合同及发票、道具工程合同及发票、材料买卖合同及发票、采购订单、发票、支付凭证、现场相片、交接清单及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”
本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定享有各自的权利及履行各自的义务。
关于明廊公司的诉讼请求，分析如下：
一、关于违约行为的确定，环金公司认为明廊公司存在两处违约行为：1、明廊公司擅自撤走销售的货品；2、未按基本租金的计算方式缴纳租赁店铺的租金。而明廊公司认为环金公司在2014年10月18日、19日收回租赁店铺系违约行为。该院对此分析如下：
（一）关于明廊公司撤走销售货品的行为，从环金公司举示的照片可以证明，明廊公司确实店内摆设货品较少，但明廊公司辩称其只是调整货物，且明廊公司并未关闭店铺。双方在合同4.01条约定明廊公司将租赁场地用作商品展示店和卖场。双方并未具体约定销售货品的种类、数量。故明廊公司在店内展示较少的货品较未违反合同约定，未构成违约。
（二）关于租赁租金的确定。双方合同约定租金的两种计算方式，分别为每平方米每月400元（涉案时的租赁期限）和按营业额的10%。根据合同约定，在开业率未达百分之七十的情况下，按营业额百分之十计收租金，在开业率达百分之七十的情况下，出租方可选择固定按每平方米每月400元或按营业额百分之十计收租金。因此，百分之七十的开业率是行使租金选择权的条件。环金公司对此负有举证的义务。从双方往来邮件可以得出，明廊公司并未认可环金公司每月每平方米400平方米收取租金。并且庭审时环金公司也认可百分之七十的事实应该是共同确定的。因此在未明确开业率之前，明廊公司不依每平方米每月四百元缴纳租金，并不违反合同约定。
（三）环金公司的封铺拆店行为。合同签订后，明廊公司向环金公司缴纳履约保证金105120元。即使按每月每方米400元计收基本租金的情况下，明廊公司每月承担的租金应为29200元履约保证金也足够担保履行三个多月。环金公司认为2014年9月20日起应按每平米四百元计租，而其封铺时间为次月18日，时间未满一个月。并且环金公司对计租标准选择权的条件事实负有举证责任。在明廊公司缴纳有保证金及未确定收取每月每平方米租金四百元条件成就下，环金公司进行封铺拆店的行为是以其实际行为表明不再履行提供商铺的合同主要义务，合同目的无法实现，构成违约，理应承担违约责任。
二、关于合同的解除，环金公司2014年10月18日对租赁店铺的封店行为，次日的拆店行为均以其实际行为表明不再实际履行合同约定的提供租赁店铺的主要义务。现明廊公司要求解除合同，环金公司对合同的解除也无异议，故该院对双方解除合同的意思表示予以确认。解除时间以环金公司封铺时间确定，即为2014年10月18日。
三、关于明廊公司诉求的各项损失，确定如下：
关于装修损失和设计损失，原被告双方签订的租赁期限为五年，现已经实际经营五个半月左右，故损失计算确定为390131元（407632元+21870元）*（60个月-5.5个月）/60个月。
关于材料损失36520元，明廊公司购买的该组材料为灯具照明可以进行移除且现无证据证明该组材料在环金公司处，故该项费用不纳入损失范围。
关于道具损失，环金公司并未将封铺时的货品全部归还给明廊公司，对比封铺时的清单及庭审过程中交接时的清单，有四组储物柜、四组壁柜、一组展示架未归还。结合明廊公司提交的报价清单、开业时间、合同租赁期限、运费及税费，未归还的道具损失按90000元进行计算。
关于营业费，环金公司保管的明廊公司的营业款为代收性质，应该依约归还。现环金公司并无证据支持其按每平方米收取400元，故明廊公司的租金按百分之十计算8月、9月的租金分别为11822.9元和7556.8元，因此扣除计点租金、银行手续，8月份应退还的营业款为105549.3元，9月应退还的营业款为67449.47元。明廊公司要求支付利息，因其未举示已经依合同第6.04条的约定向环金公司发出确认无误的收据，双方对金额并不固定，故对其要求计算利息的请求，该院不予支持。
关于合同履约保证金，环金公司存在违约行为，故其收取的保证金应全额退还给明廊公司。关于水电保证金，因本案已经对水电费进行结算，故该保证金也应予退还。关于装修期间的临时用水用电，因该2000元针对装修期间的用水用电，现明廊公司在装修期间客观需要使用水电，其也未举示要求退还的依据，故针对该项诉讼请求，该院不予支持。
关于商场服务费，合同解除后明廊公司未再进行营业，环金公司收取2014年10月19日至2014年10月31日期间的商场服务费应予退还，计算为2449元。
关于环金公司的反诉请求分析如下：
一、关于租金及银行卡手续费，本案中环金公司要求的租金、银行卡手续费已经在代收营业款进行抵扣，对此不再赘述。合同解除后，明廊公司并未继续占用租赁房屋，环金公司要求占用使用费，无事实依据，该院不予支持。
二、关于电费，因未有相关证据证明实际使用量，按明廊公司使用天数18天参照9月份水电费酌情确定为1400元。
三、关于租金违约金和没收保证金，因环金公司存在违约、明廊公司未存在违约，该院对此请求不予以支持。
四、关于拆铺费用及物品保管费，该部分费用为环金公司实施违约行为产生，该院对其该项请求不予支持。
五、关于合同解除与本诉的请求一致，对此不再赘述。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：
“一、原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉被告）与被告重庆环金商业管理有限公司（反诉原告）于2014年2月25日签订的《租赁合同》于2014年10月18日解除；
二、被告重庆环金商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉被告）装修损失、设计损失、道具损失等共计480131元；
三、被告重庆环金商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内退还原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉被告）代收营业款172998.8元、商场服务费多收部分2449元共计175447.8元；
四、被告重庆环金商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内退还原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉被告）保证金105120元、水电保证金2000元；
五、原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内支付被告重庆环金商业管理有限公司（反诉被告）水电费1400元；
六、驳回原告广州明廊眼镜技术有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求；
七、驳回被告重庆环金商业管理有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费减半收取6613元，由原告广州明廊眼镜技术有限公司负担910元，由被告重庆环金商业管理有限公司负担5703元。反诉受理费减半收取979元，由原告广州明廊眼镜技术有限公司负担25元，由被告重庆环金商业管理有限公司负担954元。（现原告广州明廊眼镜技术有限公司已经缴纳诉讼费1494元，故被告重庆环金商业管理有限公司在本判决生效后十日内向本院缴纳本诉反诉的诉讼费共计6098元，在本判决生效后十日内向原告广州明廊眼镜技术有限公司支付诉讼费524元）。”
环金公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、改判驳回明廊公司的全部诉讼请求，支持环金公司反诉请求。3、本案一、二审诉讼费由明廊公司负担。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。
1、一审法院关于“上诉人封铺属于单方解除合同的违约行为”的认定属事实认定错误。涉案房屋并非一般的住宅租赁，而属于大型商场的商铺租赁，被上诉人的主要合同义务除了支付租金外，遵守商场管理规定、营业时间等亦属主要合同义务。根据商场管理制度，在营业时间内，商场的所有店铺应处于正常营业状态，不得擅自改变营业时间，影响商场的整体营业情况。双方租赁合同7.03条约定“乙方须保证在营业时间内营业员人数在该场地不少于3人”，第11.01约定“甲方确定营业时间上午10：00至晚上22：00，并可按营业需要进行调整，乙方应予遵守，11.02条约定“乙方需保证在本协议规定的时间开业，并遵守甲方统一的营业时间，否则甲方有权终止协议，并追究因此给甲方造成的一切损失”。被上诉人经营亏损，长时间在商场的营业时间内关闭店铺、撤走营业员，其行为属于撤场行为，该行为表明其不再继续履行合同。被上诉人的行为已经严重影响了商场的经营形象，给上诉人及商场带来严重影响和损失。上诉人无奈之下，在口头、书面通知被上诉人后对其经营店铺进行封铺。被上诉人的行为严重违反合同约定，达到上诉人解除合同的条件，也达到合同法第94条规定的单方解除合同的法定条件。被上诉人单方不再履行租赁合同约定才导致租赁合同解除，封铺行为系对合同解除后的后续处理，属上诉人在被上诉人违约后的自助、自救行为，上诉人不构成违约。
2、2014年9月商场开业率已经超过70%，被上诉人应依约缴纳基本租金，其拒不缴纳构成违约。依据双方合同约定，在开业率达到70%以上以后，上诉人可以选择以营业额的方式收取租金，该条约定上面写的可以，不是上诉人必须选择。并且依据合同6.01条规定，上诉人可以要求被上诉人支付基本租金或者营业额扣点租金，后面还写了以较高者为准。事实上2014年9月以后，上诉人的商场开业率已经达到70%，上诉人可以要求被上诉人依照基本租金支付相应费用。即使整个商场开业率未达到70%，但是依照合同约定，上诉人仍然可以在两者租金标准中择一进行选择。上诉人在2014年9月商场开业率已经超过70%，被上诉人对此也已经认可，因此应按照合同约定缴纳场地基本租金。上诉人曾多次向被上诉人告知此事，要求其按合同约定标准缴纳租金。被上诉人在收到上诉人通知后一直未向上诉人表达任何形式的异议，应当认为被上诉人已经认可该租金缴纳标准，只是表示希望可以减免租金。被上诉人在经上诉人多次催租后仍未缴纳应付租金的行为已经违反租赁合同第15.02条的规定，上诉人有权收回租赁物业，而一审法院却作出系上诉人违约的错误判决。
3、一审法院未查明事实情况下，认定被上诉人存在损失，并对被上诉人的撤场、欠租等违约行为完全不作认定，违法判定上诉人承担高额的损失赔偿，显然有失公平。
综上，上诉人解除合同符合合同约定，同时依据合同法第94条，当事人一方以其行为明确表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同，上诉人的行为已满足了法定及约定的解除条件，不存在任何违约行为。故应驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人明廊公司答辩：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人二审中陈述的上诉事实和理由，在一审中均作为抗辩理由进行了阐述，一审法院也逐一进行了相应认定，该认定全面、客观、正确，应予维持。2、被上诉人严格按合同约定，履行自身权利义务，无违约行为。而上诉人未按合同约定，采取极端行为强行封铺、单方面收回租赁房屋，系根本违约。上诉人应赔偿由此给被上诉人造成的全部损失。上诉人所称“被上诉人长时间在商场的营业时间内关闭店铺，撤走营业员的行为”没有任何事实依据，被上诉人从未以任何口头、书面的方式或以实际行动表示过撤场及不履行租赁合同的意愿。3、对于租赁合同项下约定的基本租金缴纳之条件“被上诉人所在楼层可租赁面积开业率达到70%，上诉人作为商场管理方，应对条件成就承担举证责任。同时，在被上诉人所在楼层可租赁面积开业率未达到70%以及上诉人未举示证据证明该条件成就之前，被上诉人按营业额10%支付商场租赁费符合合同约定。在上诉人与被上诉人对于缴纳商铺基本租金的条件是否成就未达成一致意见之前，上诉人欲按基本租金收取租金显然违反合同约定。而被上诉人要求仍按营业额扣点方式缴纳租金符合合同约定，并无不当。4、上诉人在二审中的上诉理由严重扭曲本案事实，不符合本案客观情况，其上诉理由显然不能成立。在诉之法院之前，本案双方争议起因是被上诉人是否应按照基本租金缴纳商铺租金，一审庭审中双方争议焦点也是被上诉人按合同基本租金缴纳方式支付租金的条件是否成就，以及上诉人是否有权因租金缴纳方式产生争议而实施拆铺行为。上诉人二审中将一审中提及的其他问题作为主要观点阐述，系模糊主要争议焦点、严重扭曲本案事实。5、上诉人与被上诉人所签订的租赁合同5.03、6.01条已明确计收租金的方式，并非上诉人所述按何种方式计收租金是上诉人的权利。根据合同约定以及一审中上诉人的陈述，就被上诉人所在楼层可租赁面积开业率未达到70%时，被上诉人按营业额扣点租金支付租金得到了双方认可，并无歧义。上诉人关于在所在楼层可租赁面积开业率未达到70%','2018-10-04
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