上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3125号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司。法定代表人陈帮特，董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）邹小兵。委托代理人王少汉，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司（以下简称九洲公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2007年12月31日，上海松江A有限公司（甲方，以下简称A公司）与上海XX经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将位于松江区洞泾镇长浜路***弄上海国际礼品城的商铺委托乙方经营管理，期限自2008年1月1日至2025年12月31日。委托期间，乙方应使用甲方确认的商铺租赁合同以乙方名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜。2011年3月11日，上海XX经营管理有限公司（甲方）与邹小兵（乙方）签订《上海九洲世贸商品交易中心商铺租赁合同》，约定甲方受托出租上海九洲世贸商品交易中心14栋111号1层商铺给乙方，建筑面积为84.20平方米，租赁期自2011年5月28日起至2013年12月31日止，租金为人民币（下同）1.56元/平方米/天。租金支付办法为：本合同签订时，乙方向甲方首付6个月租金23,643元，享受2011年12月1日至2012年3月31日的租金免收期优惠；2012年3月1日前，乙方向甲方支付6个月租金23,643元，享受2012年10月1日至2012年10月31日的租金免收期优惠；2012年10月1日前，乙方向甲方支付6个月租金23,643元，享受2013年5月1日至2013年5月31日的租金免收期优惠；2013年5月1日前，乙方向甲方支付7个月租金27,584元。市场经营管理费标准0.08元/平方米/天，自本合同租期开始至2011年12月31日免收，2012年至2013年按7.5折标准（0.06元/平方米/天）收费，随租金支付日同时支付。本合同签订时，乙方向甲方交纳押金8,000元，商铺使用后该押金转为保证金，合同到期，乙方与甲方结清全部应缴款项，甲方全额（不计利息）退还乙方所交保证金。合同第九条第八款约定，乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理费等费用，每逾期1天，承担当期应交总金额3‰的违约金。合同签订后，九洲公司依约交付了涉讼房屋。邹小兵向九洲公司交纳了押金8,000元。原审又认定，2011年3月21日，上海XX经营管理有限公司变更名称为九洲公司。2011年3月25日，A公司取得沪房地松字（2011）第011360号房地产权证，对包括本案系争房屋在内的松江区洞泾镇长浜路***弄建筑面积共计164,471.04平方米的商铺取得所有权。原审再认定，2011年6月13日，由松江区洞泾镇信访办主持，镇政府分管领导、洞泾镇综治办、洞泾镇派出所、A公司、邹小兵及部分商户参加会议，针对九洲公司招商承诺的有关问题进行沟通。商户代表认为，九洲公司承诺在2011年5月交易中心开业时，入驻经营户能达到70%，而目前只有196间入驻开业，完成装修137间（未开业），90间在装修，未开始装修70间，全部加起来不到60%，故要求九洲公司给予解释。经过协调，A公司董事长陈绍圣表态，……，如果到2011年7月30日市场A、C区进场装修的经营户仍达不到70%时，对已入驻开业的经营户租金再后移，直至达到70%（含进场装修户和联建自营户）止，租赁合同修改（原合同各条款统一后延）的时间待达到70%进场装修后，统一按本次会议纪要约定的标准办理后延手续（减免租金在下期交租金时减少交纳）。后邹小兵诉至法院，要求判令：九洲公司返还押金8,000元。九洲公司则提出反诉，要求判令：1、邹小兵支付2012年3月1日至2013年12月31日的租金74,870元及违约金（以23,643元为本金，自2012年3月1日起计算至2015年5月31日；以23,643元为本金，自2012年10月1日起计算至2015年5月31日；以27,584元为本金，自2013年5月1日起计算至2015年5月31日，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2、邹小兵支付2012年1月1日至2013年12月31日的市场管理费3,687元及违约金（以1,515元为本金，自2012年3月1日起计算至2015年5月31日；以1,060元为本金，自2012年10月1日起计算至2015年5月31日；以1,060元为本金，自2013年5月1日起计算至2015年5月31日，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3、邹小兵支付2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费6,638元。原审审理中，九洲公司提供了一份《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，载明：2011年3月11日，邹小兵（甲方）与案外人上海C物业管理有限公司（乙方）签订《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，乙方受托负责上海九洲世贸商品交易中心内的物业管理服务，委托管理期限为自市场管理方确定的该区开业之日起至依法解除乙方物业管理服务职责之日止。物业管理服务费按建筑面积0.12元/平方米/天的标准收取。乙方免收甲方自本合同租期开始日至2011年12月31日止的物业管理服务费，所需费用由开发商承担；2012年全年按8折收费；从2013年起每年按正常标准收取；物业管理服务费以先付后用为原则，甲方以半年度为期（在第一个月的十日前）交纳物业管理服务费。该合同还另外载明了其他内容。此外，九洲公司在原审庭审中还提供了《委托书》复印件一份，以证明在2010年12月17日，A公司委托九洲公司代为收取上海九洲世贸商品交易中心的物业管理服务费。邹小兵认为该份证据系复印件，真实性无法确认，且委托书的内容与物业服务合同内容不符。原审认为，邹小兵与九洲公司之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议的主要焦点在于九洲公司是否有权拒付租金和市场经营管理费。法院认为，在合同的履行过程中，双方当事人均应恪守诚实信用的原则。九洲公司受A公司委托经营管理本案所涉商铺，以自己的名义与邹小兵签订租赁合同，是适格的诉讼主体。在会议纪要中，礼品城董事长对租金延后收取条件的承诺，可视作对租赁合同内容的变更，邹小兵与九洲公司对此均未提出异议，且邹小兵在合同有效期内基于信赖该变更而为实际履行，故法院认定上述承诺应为合同实质性内容的有效变更，因九洲公司与A公司存在委托经营管理关系，A公司董事长所作承诺对九洲公司具有约束力。邹小兵与九洲公司在此后的履行应遵守该约定。然至今，九洲公司未能提供有效证据证明其向邹小兵收取租金的条件已成就，即市场A、C区进场装修的经营户已达到70%。故九洲公司要求邹小兵支付租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于市场经营管理费，因双方在协商过程中仅针对租金问题进行磋商，未涉及市场经营管理费，故邹小兵仍需按照租赁合同的约定支付市场经营管理费。关于履行期限，因租金支付条件一直未成就，故无法按照原约定的“随租金支付日同时支付”的时间予以支付。对此，法院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时请求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。关于金额，九洲公司主张3,687元，符合租赁合同约定，法院予以支持。关于逾期违约金，因合同变更后对履行期限约定不明，故九洲公司主张违约金缺乏事实依据，法院不予支持。关于物业服务费，因本案处理的是邹小兵与九洲公司之间的房屋租赁合同关系，而九洲公司主张的物业服务费基于其提供的邹小兵与案外人上海C物业管理有限公司之间的《上海九洲世贸商品交易中心物业管理服务合同》，与本案并非同一法律关系，故本案对九洲公司的此项主张不作处理。关于押金，根据租赁合同约定，九洲公司应当在合同到期后返还押金给邹小兵，故邹小兵的此项诉请，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年八月二十六日作出判决：一、九洲公司返还邹小兵押金8,000元；二、邹小兵支付九洲公司自2012年1月至2013年12月的市场经营管理费3,687元；三、上述第一、二项折抵后，九洲公司于判决生效之日起十日内返还邹小兵4,313元；四、驳回九洲公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费1,423元，合计诉讼费1,448元，由邹小兵负担25元（已付），由九洲公司负担1,423元（已付）。判决后，九洲公司不服，上诉于本院，诉称:A公司系独立法人，其意见不代表上诉人的意见；上诉人从未承诺过减免租金；上诉人曾催讨租金，被上诉人理应依约支付租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四项，改判被上诉人支付2011年5月28日至2013年12月31日的租金共74,870元及违约金39,857元。被上诉人邹小兵辩称:涉讼商铺由A公司进行招商，上诉人与A公司间系委托关系，委托人的承诺及于上诉人；A公司董事长承诺进场商户未达到70%的情况下，被上诉人无需支付租金，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、催缴租金告知书、邮寄清单及退件凭证，旨在证明上诉人于2013年10月22日、2013年10月23日陆续发出催缴通知；2、商铺委托经营管理协议，旨在证明上诉人操作执行涉讼商户的招商事宜；3、转账凭证，旨在证明其向A公司支付部分租金。被上诉人发表如下质证意见：证据1、其没有收到过告知书，且涉讼合同的履行一直未达到缴纳租金的条件；证据2、A公司与上诉人间系委托关系，上诉人应接受委托人作出的承诺；3、该材料与本案无关。本院认为，鉴于上诉人收取租金的条件未成就，故被上诉人关于证据1的质证意见，可予采纳；证据2、3具有真实性，可予确认。二审中，上诉人向本院邮寄会议纪要、商户清单等材料，旨在证明商户入驻已超70%；被上诉人未发表质证意见。本院认为，会议纪要恰恰印证了原审认定之事实，商户清单系上诉人单方制作，不具有证明力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，2011年6月13日由松江区洞泾镇信访办主持的会议中，A公司董事长陈绍圣表态：如果到2011年7月30日市场A、C区进场装修的经营户仍达不到70%时，对已入驻开业的经营户租金再后移，直至达到70%（含进场装修户和联建自营户）止，租赁合同修改（原合同各条款统一后延）的时间待达到70%进场装修后，统一按本次会议纪要约定的标准办理后延手续（减免租金在下期交租金时减少交纳）。九洲公司主张A公司的意见不代表其意见，而邹小兵则认为委托人的承诺及于九洲公司。对此本院评述如下：A公司与九洲公司间的商铺委托经营管理协议反映出九洲公司代收或督促商户将租金、广告费、促销费等费用全部直接汇入A公司指定账户，A公司应按时向九洲公司支付管理回报费用；二审中，九洲公司确认其收取商户的租金后再向A公司转账，综上而言，本院认为，原审确定九洲公司与A公司间存在委托经营管理关系，并无不妥，故九洲公司的前述上诉主张，显难成立。结合考虑陈绍圣之承诺，本院认为，九洲公司收取租金的条件尚未成就，故其关于撤销原审判决主文第一、三、四项，改判邹小兵支付2011年5月28日至2013年12月31日的租金共74,870元及违约金39,857元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,473元，由上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年二月一日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……