江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终987号
上诉人（原审被告）:江苏塞尚低碳科技有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太丰综合市场加工区。
法定代表人：朱豪。
被上诉人（原审原告）:苏州欣旺工业投资有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇三港村。
法定代表人：王浩，总经理。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
上诉人江苏塞尚低碳科技有限公司因与被上诉人苏州欣旺工业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市太仓市人民法院（2016)苏0585民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人江苏塞尚低碳科技有限公司（以下简称塞尚公司）上诉请求：依法撤销（2016)苏0585民初6638号民事判决书并依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人间的租赁合同虽然到2016年8月14日到期，但双方已达成口头租赁协议，上诉人继续租赁使用该租赁房屋，一审法院判决上诉人将租赁房屋腾退给被上诉人没有事实和法律依据。一审法院判决上诉人向被上诉人支付25万元违约金过高，依法应予调整。
被上诉人苏州欣旺工业投资有限公司（以下简称欣旺公司）在诉讼中答辩称：上诉人从未同意过续租，双方租赁合同已于2016年8月14日届满终止。原审法院酌定的违约金合情合理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告欣旺公司向一审法院起诉请求：1、要求塞尚公司将太仓市陆渡镇苏州欣旺工业园区二期内，编号为1#、4#的单层厂房立即腾退；2、要求塞尚公司支付自2015年8月15日至2016年2月14日的租金349738元及2016年2月15日至2016年8月14日的租金549738元；3、要求塞尚公司支付自2016年8月15日至实际腾退日的房屋使用费（计算标准：3054元/日）；4、塞尚公司支付欣旺公司违约金549738元。
一审法院认定事实：2014年8月15日，欣旺公司（甲方、出租方）与塞尚公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在江苏省太仓市陆渡镇的苏州欣旺工业园区二期内，编号为1#、4#的单层厂房，建筑面积为5280.86平方米。租赁日期自2014年8月15日起至2016年8月14日止，租期为2年。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。该厂房每月每平方米租金为16.53元，月租金总计为87293元。租金每年递增5%，第二年为17.35元/月/平方米，本合同签订后七日内乙方应支付首期租金，以后乙方应于上一次租金到期后的7日之内向乙方支付下一次租金，以此类推至租赁合同结束，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付滞纳金。乙方支付租金的方式为每6个月支付一次，先付后用。合同到期或乙方原因导致提前终止时，乙方应提前3个月以书面形式告知原告。乙方应将房屋恢复原状后返还给甲方，若乙方不能恢复原状，视为乙方放弃其进行的装饰、装修等所有添附的设备设施，由甲方随意处置。任何一方违反本合同的相关条款约定的，违约方应支付给对方6个月的房租作为违约金。该合同还约定了其他事项。
后塞尚公司未按期支付房屋租金，欣旺公司于2015年期间两次向塞尚公司发出催款函。塞尚公司于2015年6月24日和2015年9月1日两次向欣旺公司出具承诺书，称塞尚公司目前困境，希望欣旺公司同意延迟支付剩余欠款，并分别承诺于2015年8月15日前和2015年9月30日前交清欠款。但塞尚公司并未按上述承诺履行其义务。2016年5月24日，欣旺公司委托上海久光律师事务所向塞尚公司发出律师函，要求塞尚公司务必于2016年6月30日前向欣旺公司支付尚欠的租金899476元及相应的滞纳金。塞尚公司于2016年5月25日收到该律师函。2016年6月24日，塞尚公司再次向欣旺公司出具承诺书，确认欠付欣旺公司房2015年8月15日至2016年2月15日的房租349738元和2016年2月15日至2016年8月15日的房租549738元，合计899476元，承诺于2016年10月15日前分三期付清上述欠付房租。
后塞尚公司未向欣旺公司付清房款，欣旺公司诉至法院。一审审理中，欣旺公司陈述塞尚公司未按期付款以及在合同到期后未及时腾退，理应按合同约定的标准即6个月的房租金额向欣旺公司支付违约金。
以上事实有欣旺公司欣旺公司提交的厂房租赁合同、催款函、承诺函、律师函、邮寄凭证及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，欣旺公司与塞尚公司之间的房屋租赁合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照《厂房租赁合同》的约定履行各自的合同义务。本案中，欣旺公司按约将租赁房屋交付给塞尚公司使用，塞尚公司理应按照合同约定的期限和标准向欣旺公司支付房屋租金。庭审中塞尚公司表示对欣旺公司主张的租金金额无异议，故塞尚公司应向欣旺公司支付房屋租金合计899476元（349738+549738）。另，欣旺公司、塞尚公司之间的房屋租赁合同期间已届满，塞尚公司仍占有使用房屋，故欣旺公司有权要求塞尚公司参照合同约定的租金标准即3054元/日（计算方式为：17.35*5280.86/30）支付自2016年8月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
关于欣旺公司要求塞尚公司支付违约金549738元的诉讼请求。欣旺公司、塞尚公司双方约定的租赁期限为2014年8月15日至2016年8月14日，但塞尚公司未能按照合同约定如期支付房租，且在租赁期限届满后也未能及时将承租房屋返还给欣旺公司，已违反了双方在合同中的约定。根据双方在厂房租赁合同中的约定，任何一方违反本合同的相关条款约定的，违约方应支付给对方6个月的房租作为违约金。庭审中，塞尚公司以其已支付两年总房租金额的60%为由主张违约金过高。考虑到欣旺公司、塞尚公司约定的租赁期限为两年，塞尚公司确已支付了部分租金，本院结合合同约定的租赁期限和租金金额、塞尚公司履行合同的情况、塞尚公司的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定塞尚公司支付欣旺公司违约金250000元。同时，欣旺公司、塞尚公司间《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，塞尚公司作为承租人应当返还租赁物，故塞尚公司应将坐落于江苏省太仓市陆渡镇的苏州欣旺工业园区二期内编号为1#、4#的单层厂房（建筑面积为5280.86平方米）腾退给欣旺公司。遂判决：一、江苏塞尚低碳科技有限公司于判决生效之日起30日内将位于江苏省太仓市陆渡镇的苏州欣旺工业园区二期内编号为1#、4#的单层厂房（建筑面积为5280.86平方米）腾退给苏州欣旺工业投资有限公司。二、江苏塞尚低碳科技有限公司支付苏州欣旺工业投资有限公司房屋租金899476元以及房屋占有使用费（计算方式：自2016年8月15日起计算至实际腾退之日止，按3054元/日的标准计算）。三、江苏塞尚低碳科技有限公司支付苏州欣旺工业投资有限公司违约金250000元。上述二、三项于判决生效之日起10日内履行。案件受理费18728元，减半收取9364元，由苏州欣旺工业投资有限公司负担2368元，江苏塞尚低碳科技有限公司负担6996元。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，欣旺公司与塞尚公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，塞尚公司长期拖欠租金未能支付。鉴于双方之间的租赁合同期限已经届满，故欣旺公司要求塞尚公司腾退租赁房屋、支付拖欠的租金及违约金的请求，符合法律的规定及双方在合同中的约定，应予支持。塞尚公司称根据双方已达成的口头协议，其可以继续使用涉案房屋，无相应的事实依据，本院不予采信。一审法院考虑到欣旺公司、塞尚公司约定的租赁期限为两年，塞尚公司确已支付了部分租金而酌定塞尚公司支付欣旺公司违约金250000元，属一审法院依法裁量，并无不当。
据此，塞尚公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18728元，由上诉人江苏塞尚低碳科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 黄文杰
审判员 周 红
二〇一七年四月十九日
书记员 杨颖颖