上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3179号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙业恒。委托代理人周天汉，上海诚德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈顺民。委托代理人马寒晖，上海金南强律师事务所律师。上诉人孙业恒因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人孙业恒的委托代理人周天汉、被上诉人陈顺民的委托代理人马寒晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年12月1日，孙业恒、陈顺民签订《房屋租赁协议》，约定孙业恒向陈顺民承租位于上海市松江区XX镇XX北区XX号房屋（以下简称系争房屋），租期自2013年12月1日起至2017年11月30日止，年租金10万元，从第二年开始，租金费每年递增5%。付租方式为6个月付一次，先付后住，下次租金提前7日付清。乙方支付押金5,000元。未经陈顺民同意，孙业恒不得改变房屋结构，不得损坏房内设施，在租期内使用不当、人为损坏及遗失，或造成第三方损失，均由孙业恒负责赔偿。协议签订后，陈顺民将系争房屋交付孙业恒使用，孙业恒支付了押金5,000元。2014年6月14日，孙业恒支付了2014年6月1日至11月30日的租金5万元。2015年4月，孙业恒诉至原审法院，请求判令：1、陈顺民返还2014年8月6日起至2014年11月30日止的租金32,175元；2、陈顺民返还押金5,000元。陈顺民辩称，确认双方间的租赁合同在2014年8月6日已解除，但不同意孙业恒的诉讼请求。同时，陈顺民提起反诉，请求判令：1、孙业恒返还上海市松江区XX镇XX小区XX号房屋，即返还该房屋的钥匙；2、孙业恒支付2014年8月6日至2014年11月30日的房屋占有使用费32,175元；3、孙业恒支付2014年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按每日275元计算；4、孙业恒支付解除合同的违约金5,000元；5、孙业恒支付房屋损失26,731元；6、孙业恒支付电费5.80元、有线电视费208.95元。审理中，陈顺民放弃了第1、2项反诉诉讼请求，并将第3项反诉诉讼请求变更为要求孙业恒支付2014年12月1日起至2015年1月4日止的房屋占有使用费，按每日275元计算。针对陈顺民的反诉请求，孙业恒辩称，对于第1至第5项诉讼请求，不予认可。对第6项诉讼请求，若发生在2014年8月6日前的，予以认可。另查明，系争房屋系陈顺民原宅基地房屋经松江区九亭镇人民政府实施动迁后安置取得的。审理中，孙业恒、陈顺民双方均确认孙业恒于2014年8月6日通知陈顺民解除合同，陈顺民亦同意将该日作为合同解除之日。此外，陈顺民陈述孙业恒通知解除合同之后，双方未就解除后果协商一致，孙业恒一直未归还房屋钥匙，后陈顺民自行在2015年1月5日找人开锁，收回了房屋。原审认为，孙业恒、陈顺民之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方均确认租赁协议于2014年8月6日已经解除，法院对此予以确认。本案的争议焦点在于：1、孙业恒通知陈顺民提前解除租赁协议是否构成违约解除；2、系争房屋的返还时间如何认定；3、孙业恒应否支付2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费；4、孙业恒应否赔偿陈顺民因修复房屋产生的损失。关于争议焦点一、孙业恒于2014年8月6日通知陈顺民，因政府关停幼儿园，故与陈顺民之间的租赁协议解除。对此，法院认为，孙业恒陈述的上述解除合同的事由既不符合双方当事人约定的解除事由，亦不具备法律规定的合同解除情形，故孙业恒在合同到期前单方通知陈顺民解除租赁协议的行为构成违约解除，应当承担相应的违约责任。根据双方协议约定，在协议租赁期内，任何一方如需提前终止协议的，必须提前一个月书面通知对方，并视为违约，违约方赔偿守约方5,000元。故陈顺民要求孙业恒支付违约金5,000元的诉讼请求，法院予以支持。关于争议焦点二、审理中，孙业恒、陈顺民双方虽确认租赁协议于2014年8月6日解除，但对如何处理解除的法律后果，双方并未能达成一致意见。孙业恒系违约提前解除合同，应当就其违约解除的法律后果与陈顺民进行协商。现其未能提供证据证明双方就返还房屋、租金以及押金等问题达成过一致，亦未能提供证据证明其在2014年8月6日即向陈顺民返还了系争房屋，综合本案证据及陈顺民自认其于2015年1月5日找人开锁，法院认定陈顺民于该日收回系争房屋，故孙业恒要求陈顺民返还2014年8月6日至2014年11月30日的租金，缺乏事实依据，法院不予支持。关于争议焦点三、基于前述事由，陈顺民要求孙业恒支付2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于标准，陈顺民主张275元/日并无不当，故该段期间的房屋占有使用费为9,625元。关于争议焦点四、陈顺民主张其为修缮系争房屋支付了相应的费用，且孙业恒在使用期间将其车库门拆除、将水井填上，故主张孙业恒赔偿其上述损失。法院认为：1、陈顺民所提供的其为修缮所支付的费用均为收据、收条，非正规发票，陈顺民所提供的龙鹏豪华门窗系列订购单虽载明车库门金额为9,800元，但没有相应付款记录及发票佐证，且孙业恒亦不予认可；2、孙业恒在庭审中确认车库门是其拆除的、水井是其填埋的；3、即便陈顺民提供的收据均为真实的，陈顺民也未能举证证明该费用系孙业恒使用不当或故意损坏且均为必须发生的，综上，法院酌定孙业恒赔偿陈顺民上述损失共计5,000元。关于押金5,000元，因租赁协议已解除，陈顺民已收回系争房屋，故其应当返还给孙业恒。关于电费、有线电视费，根据孙业恒（原审笔误，应为陈顺民）提供的发票，法院认定陈顺民（原审笔误，应为孙业恒）应当支付自2014年1月至2015年1月期间的有线电视费共计208.95元以及2014年11月至12月的电费5.80元。关于陈顺民第1、2项反诉诉讼请求，陈顺民在庭审中自行放弃，系在法律规定的范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，法院予以确认。原审法院审理后于二〇一五年八月二十日出判决：一、被告（反诉原告）陈顺民返还原告（反诉被告）孙业恒押金5,000元；二、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民自2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费9,625元；三、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民违约金5,000元；四、原告（反诉被告）孙业恒赔偿被告（反诉原告）陈顺民房屋损失5,000元；五、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民电费5.80元、有线电视费208.95元；上述第一至五项折抵后，原告（反诉被告）孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈顺民14,839.75元；六、驳回原告（反诉被告）孙业恒的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费729元，减半收取364.50元，反诉案件受理费419.50元，合计诉讼费784元，由原告（反诉被告）孙业恒负担487.50元，由被告（反诉原告）陈顺民负担296.50元。判决后，孙业恒不服，上诉至本院称：一、上诉人在原审中申请法院出具调查令前往松江区九亭镇政府调查关停幼儿园的事实及原因，但因政府不配合而未能调查到，而法院也没有依职权调取该证据，致使上诉人开办了七年之久的幼儿园关停的原因未查清，属于事实认定不清。二、上诉人不是不归还钥匙，而是被上诉人不要钥匙，而原审法院却让上诉人举证证明交还该不动产房屋及钥匙，显然有悖生活常识和经验理性。故请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审全部诉请。被上诉人陈顺民辩称：一、上诉人使用系争房屋已经七年，被上诉人对其用途并不清楚，上诉人在解除通知函中称政府关停看护点，但其并没有出示相关文件，被上诉人也没有看到过相关文件。二、上诉人与被上诉人确曾协调多次，但上诉人并没有提供政府相关文件，因此被上诉人要求上诉人在支付违约金的前提下解除合同，双方为此未能协商一致，且当初上诉人也没有要求将钥匙交给被上诉人，至2014年8月份上诉人律师介入争议后，上诉人也没有交付钥匙，因为如果被上诉人不接受钥匙，则上诉人或其律师肯定会发函要求被上诉人接受钥匙，但上诉人均未有交付钥匙及不动产的行为，因此上诉人控制钥匙，符合控制钥匙就是控制不动产的常理。故请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。另查，《房屋租赁协议》第10条“终止租赁”约定：在本协议租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前终止协议，必须提前一个月书面通知对方，并视为违约，违约方赔偿守约方1个月的房租伍千元。本院认为，上诉人孙业恒与被上诉人陈顺民就上海市松江区XX镇XX北区XX号房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约履行。现孙业恒以政府要求关停幼儿园为由要求解除合同，对此，根据《房屋租赁协议》第5条住房情况之“乙方向甲方承诺，租赁该房仅作幼儿园使用，乙方必须办理有关手续……”的约定以及双方一致确认孙业恒承租系争房屋已经七年，且由陈顺民所写的“关于九亭镇九里亭村村委会三次调解情况”中“2014年8月10日九里亭村村委会副主任赵国强同志打电话给我，说政府要取消在民房的幼儿园”亦可以得到证实，因此可以认定陈顺民对孙业恒承租系争房屋用于开设幼儿园是知情的，只是现上诉人孙业恒以政府关停幼儿园为由要求解除合同，则是否符合合同约定或法律规定的解除条件。经查，鉴于《房屋租赁协议》对合同履行过程中出现某种情况如孙业恒开设幼儿园被政府要求关停而合同应予解除未作约定，且该结果亦不属于合同法第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”而解除合同之情形，故孙业恒在合同到期前单方通知陈顺民解除《房屋租赁协议》的行为构成违约解除，故应当根据双方协议约定的“在协议租赁期内，任何一方如需提前终止协议的，必须提前一个月书面通知对方，并视为违约，违约方赔偿守约方5,000元承担相应的违约责任”，据此，陈顺民原审中提出要求孙业恒支付解除合同的违约金5,000元的反诉请求，客观有据，本院据此依法维持原审该项判决。上诉人孙业恒该项上诉主张，缺乏依据，本院难予采信。而在房屋实际交付时间的认定上，尽管上诉人孙业恒与被上诉人陈顺民均确认孙业恒于2014年8月6日通知陈顺民解除合同、陈顺民亦同意将该日作为合同解除之日，但孙业恒既没有举证证明陈顺民已在该日接受房屋，也没有举证证明其及时将房屋钥匙交付、而系陈顺民不愿意接受钥匙导致房屋空置时间过长、损失扩大，且在此期间双方就解除合同后果业经相关部门调解但仍未能达成一致意见，在此情况下，原审法院以陈顺民2015年1月5日找人开锁、收回房屋作为孙业恒支付使用费截止之日，并无不当，本院予以认同。上诉人孙业恒辩称不应以该日作为其支付使用费截止之日的上诉主张，缺乏事实依据，本院难予采信。综上，原审认定本案事实及所作判决均无不当，本院依法维持。上诉人孙业恒的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,148.50元，由上诉人孙业恒负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年一月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……