广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第839号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市安远物业管理服务有限公司。住所地：广东省东莞市南城区亨美莞太路**号亨美大厦*楼***室，注册号：441900000482666。
法定代表人：张中超，该公司董事长。
委托代理人：李强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市凯旋门实业投资有限公司。住所地：东莞市南城区三元里***号*楼**号，注册号：441900000023022。
法定代理人：谢必会。
委托代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓艺明，男。
委托代理人：刘宗，广东中亚律师事务所律师。
原审被告：东莞市凹凸艺物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区三元里628号盛世凯旋住宅小区会所，注册号：441900000070491。
法定代理人：邓艺明，该公司总经理。
委托代理人：刘宗，广东中亚律师事务所律师。
上诉人东莞市安远物业管理服务有限公司（以下简称安远公司）、东莞市凯旋门实业投资有限公司（以下简称凯旋门公司）因与被上诉人邓艺明以及原审被告东莞市凹凸艺物业管理有限公司（以下简称凹凸艺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安远公司向原审法院诉称：东莞市南城区三元里628号的盛世凯旋住宅小区系凯旋门公司开发的物业小区，由凯旋门公司委托凹凸艺公司提供前期物业管理服务，邓艺明系凹凸艺公司的法定代表人。凯旋门公司于2013年2月1日向邓艺明出具授权委托书，委托邓艺明全权处理盛世凯旋小区属于凯旋门公司名下的物业，包括商铺、住宅、会所等经营管理事宜。2014年2月17日，安远公司经盛世凯旋住宅小区业主大会选聘，与该小区业主委员会签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，由于凹凸艺公司、邓艺明拒不撤出该物业小区，后经有关部门协调，凹凸艺公司于2014年3月15日停止物业服务，安远公司自当日起开始为该小区物业提供管理服务。凯旋门公司合同约定业主交纳物业管理费的时间为每月15日前，逾期每日千分之三支付滞纳金。凯旋门公司名下未售出有产权的37个车位、商铺、住宅管理费一直未向安远公司交纳。凹凸艺公司、邓艺明截止至2014年3月15日的会所管理费水电费一直未向安远公司交纳。安远公司经长期讨要无果，为此特向法院提起诉讼，请求判令：1.凹凸艺公司、邓艺明立即向安远公司连带支付2014年3月15日至2014年5月的物业管理费40034.6元、水电费2556.6元；2.凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明连带支付滞纳金（自2014年4月16日起按拖欠费用每日千分之三计至付清款项之日止）；3.凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明向安远公司提供物业用房330平方米；4.诉讼费由凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明承担。
凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明向原审法院辩称：第一，安远公司收费标准不合理，依据相关政府通知，物业收费分四级，安远公司对多层收费标准即按照二级标准1.8元收费，但安远公司不具收费资质。第二，会所的收费标准应依据东莞市住宅收费指导价，最高标准为2.80元，但安远公司按5元所主张。停车位经多部门的确认，地下车位的收益权为凯旋门公司所有。第三，安远公司从2014年4月1日至开庭之日侵占了所有车位的租金，不存在向安远公司支付滞纳金的问题。第四，凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明没有义务向安远公司提供330平方米的物业用房，依据广东省物业管理条例及相关规定，凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明已经向安远公司提供了超过了50平方米的物业服务用房，符合法律规定，安远公司主张的330平方米是没有法律依据的，故凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明不存在安远公司主张的义务。
凯旋门公司向原审法院反诉称：2014年3月16日，安远公司未经允许，强行接管凯旋门公司所有的128个车位，并收取了从2014年4月1日至2014年6月30日租户交纳的车位租金，安远公司的侵占行为严重损害了凯旋门公司的利益，为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.安远公司向凯旋门公司返还侵占的车位128个；2.安远公司向凯旋门公司返还侵占的车位租金138720元及其利息；3.安远公司承担本案诉讼费用。
安远公司向原审法院辩称：第一，根据最高人民法院印发《关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》的通知，反诉请求属于车位或车库所有权纠纷，而安远公司在本诉中提起的诉讼属于物业服务合同纠纷两者不属于同一法律事实，而是两种不同法律关系，凯旋门公司提起的诉讼属于侵害所有权纠纷，与本诉物业服务合同纠纷属于两者不同诉讼，因此凯旋门公司反诉并不成立，应另行提起诉讼，请求法庭依法驳回反诉。第二，安远公司于2014年2月17日与东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会依法签订物业服务合同，依法取得包括涉诉地下室在内盛世凯旋住宅小区的物业管理权。涉诉地下室属于物业小区的一部分。因此，不存在凯旋门公司称侵占其128个车位侵权行为。第三，安远公司并无侵占地下室内有权属的37个车位并将其出租收取租金的行为。而对于地下室其他部分，安远公司也不存在凯旋门公司所称侵占行为。
原审法院经审理查明：东莞市盛世凯旋住宅小区系由凯旋门公司开发建设，2007年12月29日，凯旋门公司与凹凸艺公司签订《前期物业服务合同》，约定由凹凸艺公司为该小区提供前期物业服务，合同约定带电梯住宅物业以建筑面积按1.80元／平方米收管理费，商业用房按建筑面积3元／平方米收管理费，停车场车位管理费按每月每个停车位收费50元，如未出租或未售车位不收取凯旋门公司管理费；凯旋门公司免费向凹凸艺公司提供150平方米物业管理服务办公用房、130平方米员工及保安休息室、50平方米保洁用房。2014年2月17日，安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由安远公司为盛世凯旋住宅小区提供物业管理服务，并约定高层住宅按照每月1.80元／平方米收取物业管理费，商业物业及会所按照每月5元／平方米收取物业管理费；该合同物业构成明细中列明物业构成为：多层住宅584套、商业用房12套、地下车位36个、会所1个；停车场属于全体业主共有的，车位使用人车库车位350元／月的标准向安远公司交纳停车费，而对于停车场属于建设单位所有、委托安远公司管理的，未对收费标准做明确约定。盛世凯旋住宅小区业主委员会与安远公司签订的《物业服务合同补充协议》中并约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳违约金。
2014年3月14日，安远公司与凹凸艺公司进行了相关工作交接，并约定由凹凸艺公司联系凯旋门公司确定物业管理及业主委员会用房位置，而对于商铺部分的管理费收费标准及停车场相关事宜双方未达成一致意见，并约定待会后双方商议决定。
盛世凯旋住宅小区中尚有总面积为1182.14平方米的12套商铺、总面积为1292.57平方米的21套住宅及46个固定车位未出售，该小区并有娱乐设施、架空及地下人防工程，安远公司、凯旋门公司确认娱乐设施即盛世凯旋住宅小区中的会所，东莞市城乡管理局2014年2月19日出具的东规函（2014）142号回复中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用。原审庭审中，凯旋门公司确认该会所由邓艺明在使用。凯旋门公司利用地下人防工程作停车位用途，安远公司主张利用该地下人防工程设立的停车位有82个，安远公司仅出租了该82个地下人防工程停车位，并称截止2014年6月30日安远公司仅收取租金27840元，凯旋门公司主张地下人防工程车位有91个，凹凸艺公司向原审法院提交了2014年1月至4月停车费收据，但停车费收据中部分表明的车位为登记在凯旋门名下有产权的车位，部分收据中未注明车位编号；2014年1月至4月，停车费收据显示中每月收取350元固定停车费的车位数量分别为88个、83个、86个、76个；收据中还有部分停车费收费为临停费。
2014年3月21日，凯旋门公司将架空层改建的40平方米左右的场所借给安远公司暂作办公使用。凯旋门公司称盛世凯旋住宅小区在规划时并未明确物业用房的面积及位置，凯旋门公司将会所中超过50平方米的部分区域配置为物业管理用房，而在凹凸艺公司提供物业管理服务期间，凯旋门公司除提供该部分会所区域给凹凸艺公司外，还将其他部门用房借给凹凸艺公司使用。
安远公司主张凹凸艺公司、邓艺明所租用的会所、员工厨房和宿舍分别用水30立方米、31立方米，用电分别为701度、896度，但仅向原审法院提交了2014年3月15日、3月16日的手写抄表记录为证。
以上事实有安远公司提交的《前期物业服务合同》、《物业服务合同及补充协议》、授权委托书、南城房地产管理所通知、鸿福居委会回复、物业交接协商会议记录、水电费交接抄表记录、商铺及娱乐设施信息、盛世凯旋小区2座及地下室确权信息，凯旋门公司提供的车位状态信息、收费日报表，以及原审法院庭审笔录等为证。
原审法院认为：东莞市南城区盛世凯旋住宅小区业主委员会与安远公司签订《物业服务合同》，安远公司自2014年3月15日亦接管了盛世凯旋住宅小区，盛世凯旋住宅小区的业主应自2014年3月16日起依约、依法向安远公司交纳物业管理费。盛世凯旋住宅小区尚有12套商铺、21套住宅、46个固定车位未售出，该部分物业的物业服务费应由凯旋门公司交纳给安远公司。安远公司收取住宅和车位的物业服务费标准与凹凸艺公司进行物业管理时相同，不无不合理之处；安远公司收取商业用房物业服务费的标准为5元／平方米，远高于凹凸艺公司进行物业管理时所订立的3元／平方米的标准，而盛世凯旋住宅小区中12套商铺均在凯旋门公司名下，盛世凯旋住宅小区业主委员会与安远公司签订《物业服务合同》时直接约定商铺的物业管理费收费标准，未与凯旋门公司协商或取得凯旋门公司的同意，显然有违反《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，因此，对于商铺的物业管理费，原审法院酌定凯旋门公司应按照凹凸艺公司进行物业管理期间的标准3元／平方米交纳。因此，对于安远公司诉请的2014年3月15日至2014年5月两个半月的物业管理费，凯旋门公司应向安远公司交纳1182.14平方米×3元／平方米×2.5个月＋1292.75平方米×1.8元／平方米×2.5个月＋50元×37个×2.5个月=19308.43元。因凯旋门公司未按时交纳上述费用，应以每月应付物业管理费为基数，从应交次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日。安远公司诉请凹凸艺公司、邓艺明承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持。
东莞市城乡管理局2014年2月19日出具的东规函（2014）142号回复中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用。原审庭审中，凯旋门公司确认该会所由邓艺明在使用。因此，会所的物业管理费应由使用人邓艺明承担，该物业服务费亦应参照3元／平方米的标准计付，因安远公司未举证证明该会所的建筑面积，原审法院仅认定建筑面积为1000平方米，即邓艺明应支付安远公司2014年3月15日至2014年5月两个半月的物业管理费7500元。因邓艺明未按时交纳上述费用，应以每月应付物业管理费为基数，从应交次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日。
对于安远公司诉请凯旋门公司、凹凸艺公司、邓艺明连带支付水电费2556.60元，安远公司仅提供了2014年3月15日、3月16日的抄表记录，未能证明其所主张的物业所实际使用的用水用电量，因此，安远公司该项诉请，事实依据不足，原审法院依法不予支持。
《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”凯旋门公司庭审中称在规划中未设置物业管理用房，明显违反了该规定，应由凯旋门公司另行提供物业管理用房给安远公司。凯旋门公司与凹凸艺公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业管理用房面积达330平方米，该面积是该凯旋门公司、凹凸艺公司自行协商的结果，应考虑了盛世凯旋住宅小区物业管理的需要，有一定的合理性与参考性，因此，从公平合理的角度出发，凯旋门公司亦应提供330平方米的物业管理用房给安远公司，安远公司诉请凯旋门公司提供330平方米物业管理用房，原审法院依法予以支持。提供物业管理用房的责任在凯旋门公司，与凹凸艺公司、邓艺明无关，因此，对于安远公司诉请凹凸艺公司、邓艺明向其提供330平方米物业管理用房，于法无据，原审法院不予支持。
凯旋门公司提起的反诉与安远公司的本诉均基于安远公司对盛世凯旋住宅小区进行物业管理这一相同事实，因此，凯旋门公司的反诉符合反诉条件，安远公司主张凯旋门公司应另行起诉或驳回起诉，于法无据，原审法院不予采纳。
凯旋门公司反诉安远公司返还128个车位，其中有37个是有产权的地下车位，凯旋门公司并无证据证明安远公司对该37个车位进行出租使用，因此，对于凯旋门公司诉请安远公司返还该部分车位及相应的租金，缺乏事实依据，原审法院依法不予支持。凯旋门公司反诉的其他车位属利用人防工程设立的地下人防车位，地下人防工程属国防资产，安远公司主张地下人防工程属全体业主共有，于法无据，原审法院不予采纳。人防工程依法平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。盛世凯旋住宅小区由凯旋门公司开发建设，其应为该小区人防工程的投资者，因此，凯旋门公司对该人防工程在平时（非战时）享有使用收益权。安远公司将凯旋门公司利用地下人防工程设立的车位进行出租，显然侵犯了凯旋门公司的权益。地下人防车位与其他有产权的车位属于不动产，安远公司对该地下人防车位进行出租的行为仅构成对凯旋门公司权益的侵犯，并非构成非法占有，因此，凯旋门公司诉请安远公司返还该部分车位，原审法院依法不予支持。
对于凯旋门公司反诉请安远公司返还侵占的车位租金138720元的请求，凯旋门公司提供的2014年1月至4月停车费收据中部分标明了车位编号，部分未标明车位编号，未标明车位编号的收据也无法区分收取的是有产权的车位停车费还是地下人防车位停车费。另一方面，收据中部分为临停费，凯旋门公司亦未提供证据证明临停费也是因出租使用地下人防车位而产生，因此，原审法院仅认定每月收取固定停车费350元的车位为出租地下停车位的收费。凯旋门公司反诉称安远公司收取了2014年4月的车位租金，与其所提交的收据不符，原审法院不予采信。安远公司主张案涉的地下人防车位有82个，其所出租的也是该地下人防车位，但安远公司对其所收取的车位物业管理费情况未向原审法院提交证据予以证明，因此，对安远公司称截至2014年6月30日其仅收取了27840元车位租金，原审法院依法不予采信。根据凯旋门公司提交的停车费收据，凯旋门公司2014年1月至4月地下车位平均出租率约为（88＋83＋86＋76）÷4÷128=65%，因此，在安远公司未能举证证明2014年5、6月车位租金收取数额的情况下，参照上述2014年1月至4月期间的车位平均出租率，原审法院酌定安远公司返还凯旋门公司车位租金的数额为350元×82个×2个月×65%=37310元，凯旋门公司反诉超出部分，原审法院依法不予支持。对于凯旋门公司反诉返还车位租金的利息，因安远公司占有该车位租金，应支付占用期间的孳息，在凯旋门公司未明确利息计算方式的情况下，其中2014年5月租金18655元对应的利息应自凯旋门公司提起反诉之日即2014年6月17日起计算，2014年6月租金18655元原审法院仅支持自2014年7月1日起计算，上述利息均按照中国人民银行同期存款利率计付。
综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第三十条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、凯旋门公司在一审判决发生效力之日起三日内支付安远公司物业管理费19308.43元及滞纳金（应以每月应付物业管理费3861.69元、7723.37元、7723.37元为基数，分别从应交次日起即2014年3月16日、2014年4月16日、2014年5月16日按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日）；二、邓艺明在一审判决发生效力之日起三日内支付安远公司物业管理费7500元及滞纳金（应以每月应付物业管理费1500元、3000元、3000元为基数，分别从应交次日起即2014年3月16日、2014年4月16日、2014年5月16日按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日）；三、凯旋门公司在一审判决发生法律效力之日起十日内提供330平方米的办公用房给安远公司；四、安远公司在一审判决发生法律效力之日起三日内支付凯旋门公司车位租金37310元及利息（利息以18655元为本金，分别从2014年6月17日、2014年7月1日起按照中国人民银行规定的同期存款利率计至付清之日）；五、驳回安远公司的其他诉讼请求。六、驳回凯旋门公司其他反诉请求。如果未按照一审判决指定的期间内给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1168元，已由安远公司预交，由安远公司承担568元、凯旋门公司承担500元、邓艺明承担168元，反诉受理费1557元，由安远公司承担1000元、凯旋门公司承担557元。
上诉人安远公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉小区商铺及会所物业管理费的标准应按《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的约定予以认定。原审判决应以安远公司与南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》中约定的商业物业及会所按照每月每平方米5元的标准计算安远公司的物业管理费，而不是改变双方的合同约定按凯旋门公司与凹凸艺公司的前期物业合同约定3元／平方米计算安远公司的物业管理费。安远公司与南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，符合法律规定，是双方真实意思表示，应受到法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，凯旋门公司作为南城区盛世凯旋住宅小区的业主，依法亦应当接受该物业服务合同的约束，该合同中关于商业物业及会所按照每月每平方米5元的标准收取管理费，是双方在综合考虑物业公司的管理成本的基础上协商的结果，是双方真实意思表示，管理费的收费标准合理，凯旋门公司与前期物业公司签订合同的时间为2007年12月，与现在物价水平成本不同。原审判决套用前期物业管理费的标准明显不当。二、关于安远公司是否应当支付凯旋门公司车位租金37310元的问题。对安远公司而言，对案涉车位只具有物业管理权，没有收益权，因此安远公司无权收取案涉车位租金。而案涉车位的租金事实上是由案涉小区业委会收取的，安远公司在原审中提交了南城区盛世凯旋住宅小区业委会出具的《情况说明》，业委会在《情况说明》中明确承认收取了部分车位租金，为此安远公司在原审中提交追加南城区盛世凯旋住宅小区业委会作为第三人出庭参加诉讼的申请，但是原审并未对《情况说明》进行认定，也未回应安远公司提出的申请，安远公司请求二审对业委会收取租金的事实进行调查。三、凯旋门公司是否应当承担邓艺明租用会所的管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，本案中，案涉会所是由凯旋门公司出租给邓艺明，作为业主，凯旋门公司应当对邓艺明所欠的物业管理费承担连带责任。四、邓艺明应当支付安远公司为其代付的水电费2556.6元。安远公司在原审中提交了其与邓艺明双方确认的抄表记录和安远公司代缴水电费的发票，邓艺明对此事实并没否认，安远公司也根据抄表读数提供了邓艺明2014年3月15日至4月30日的用电用水读数，因此法院应当支持安远公司的诉讼请求。五、凯旋门公司提出反诉是因为其认为安远公司侵权提起的，但本诉为物业服务合同纠纷，与凯旋门公司的反诉不是同一事实与同一法律关系。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，改判凯旋门公司支付管理费40034.6元并按应支付管理费每日千分之三自应交费次日起支付滞纳金至付清之日止；2.撤销原审判决第二项，改判凯旋门公司及邓艺明连带支付安远公司会所管理费13691.3元，并按应支付管理费每日千分之三自应交费次日起支付滞纳金至付清之日止，邓艺明支付水电费2556.6元；3.撤销原审判决第四项，改判驳回凯旋门公司的反诉请求。
针对安远公司的上诉意见，凯旋门公司向本院口头答辩称：一、安远公司要求凯旋门公司支付管理费以及滞纳金无事实与法律依据。双方没有签订服务合同，案涉的服务合同是安远公司与其他业主签订，安远公司是无权要求凯旋门公司支付相应的管理费以及滞纳金，合同约定的管理费以及滞纳金明显过高。二、案涉会所的所有权是凯旋门公司，现在是安远公司在使用，法院应当判决安远公司支付。三、凯旋门公司要求安远公司支付车位租金是有依据的，安远公司自行将凯旋门公司的所有车位出租，侵犯凯旋门公司的权益，应当将其收取的款项返还凯旋门公司。
针对安远公司的上诉意见，被上诉人邓艺明以及原审被告凹凸艺公司共同向本院口头答辩称：一、希望法庭重点核实安远公司与现有业主委员会之间的关系，安远公司操纵业主委员会，安远公司作为小区的物业公司，不可能不知道费用由谁收取，其说法与常理不符。二、安远公司的资质是不够的。三、安远公司没有向凯旋门公司与邓艺明听取收费的方案。四、案涉的车位128个，根据人防法规定，谁投资谁享有收益，安远公司将车位所得的费用据为己有。综上，安远公司主张的费用不合理，请求二审法院驳回安远公司的上诉请求，支持凯旋门公司的上诉请求。
上诉人凯旋门公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在认定事实清楚的情况下做出错误结论。（一）原审判决确认，凯旋门公司是人防工程的投资人，应当享有使用收益权，即凯旋门公司是车位的合法权利人，占有和支配标的物是收益权实现的前提，也是收益权的应有部分，在支配权都被他人控制的情况下，无法保护权利人的收益权。法院应当要求安远公司返还对车位的侵占。（二）原审判决认定安远公司应当返还的车位租金远高于凯旋门公司应当支付的管理费，由此可知安远公司至今仍拖欠凯旋门公司的款项，因此不存在凯旋门公司拖欠管理费以及支付滞纳金的说法。二、原审法院举证责任分配错误。凯旋门公司向法院提交了车位被侵占以前的收费情况和标准，安远公司也确认车位是被其占有和收费，在此情况下，法院应当要求安远公司提供所有实际的收费的单据进行核实已查明事实，安远公司作为一个公司，是有财务管理制度的，不保存有关单据是不符常理，只能说明安远公司在隐瞒事实，因此法院应当根据凯旋门公司提交的证据做出有利于凯旋门公司的认定。三、原审法院适用法律错误。关于物业用房，原审判决依据的是《前期物业服务合同》和公平合理的角度显然是错误，对于物业用房法律有相关规定，判决应当依据相关标准予以确认，而不是参考上述标准。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审判决第一项，驳回安远公司要求滞纳金的请求；2.撤销一审判决第三项，驳回安远公司的请求；3.撤销一审判决第四项，支持凯旋门公司要求安远公司支付车位租金138720元的请求；4.撤销一审判决第六项，支持凯旋门公司要求安远公司返还侵占的128个车位的请求；5.一审、二审的诉讼费由安远公司承担。
针对凯旋门公司的上诉意见，安远公司向本院答辩称：一、凯旋门公司的上诉请求在案由上属于车位或车库的所有权纠纷，而安远公司在本诉中提起的诉讼属于物业服务合同纠纷，两者并非属于同一法律关系，也非基于同一法律关系产生的纠纷，凯旋门公司提起的诉讼在法律上属于侵害所有权的纠纷，与安远公司提起的物业服务合同纠纷之诉明显属于两种不同的诉讼。因此凯旋门的公司的反诉并不成立，应另行提起诉讼，而原审将两种不同的诉合并审理并作出判决，没有法律依据。二、凯旋门公司请求驳回安远公司要求给付滞纳金的请求，没有事实和法律依据。安远公司作为涉诉小区业主大会依法选聘的物业管理人，依据与东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会依法签订的物业服务合同及补充协议，依法取得包括涉诉地下人防车位在内整个盛世凯旋物业管理区域的物业管理权。该物业服务合同对包括凯旋门公司在内的全体业主具有法律约束力，凯旋门公司未按合同约定支付物业管理费，当然应当依法承担违约责任并按合同约定支付违约金。三、凯旋门公司声称安远公司侵占其地下人防车位并要安远公司返还并支付租金138720元，没有事实依据。（一）涉诉地下人防车位属于整个盛世凯旋小区物业区域的一部分，属于安远公司依法享有物业管理权限范围内，安远公司依法管理的行为并非侵占行为，不存在返还的问题。（二）安远公司根本就不存在收取涉诉地下人防车位租金的事实。因涉诉地下人防车位的收益权产生纠纷的当事方，并非安远公司与凯旋门公司，也非安远公司小区业主委员会，而是凯旋门公司和涉诉小区业主委员会之间的纠纷。安远公司作为物业管理人，对涉诉地下人防车位仅有合同约定的服务管理权，仅有收取相应管理费的权利，显然没有收取租金的权利。无论是地下人防车位的收益权归凯旋门公司还是小区业主委员会，安远公司都不可能成为收取租金的当事方。涉诉小区业主委员会两次向原审法院作出的《情况说明》均确认地下人防车位的租金系该小区业委会收取的，与安远公司无关，但原审法院却不予理会。需要说明的是，在原审中安远公司在凯旋门公司提出反诉后，有依法向原审书面申请东莞市南城区盛世凯旋住宅小区首届业主委员会作为第三人参加诉讼，目的是为了查明安远公司是否收取涉诉地下人防车位的租金，在提出申请的同时，安远公司也要求涉诉小区业主委员会向安远公司出具了《情况说明》，以证明涉诉小区地下人防车位的租金系业委会收取，与安远公司无关。但是原审法院并未就安远公司的合法请求作出回应，也未就《情况说明》这份证据进行认定就判决由安远公司支付租金是错误的。还需要说明的是，在安远公司作为该小区物业管理人之前，该小区的业主委员会与凯旋门公司及凹凸艺公司之间因物业管理问题及地下人防车位等物业权属的收益权问题发生了激烈的冲突，凹凸艺公司被涉诉小区业主大会依法罢免后，为了相关既得利益，迟迟不愿撤离涉诉小区，导致矛盾激化。最后，在南城区政府各部门的强力介入下，凹凸艺公司被迫撤离该小区。即使在撤离后，凯旋门公司及凹凸艺公司仍然派人把持地下人防车位两个月之久至2014年4月底才全部离开。而自2014年5月开始，小区地下人防车位由涉诉小区业委会经营。也就是说，涉诉小区业委会与凯旋门公司、凹凸艺公司之间的利益之争主要是对涉诉地下人防车位及其他小区功能用房权益归属之争，在这种情况下，安远公司不可能收取地下人防车位租金归己所有。四、对于物业用房，凯旋门公司依法当然应当提供，原审判决比照其向凹凸艺公司提供的330平米作出判决并无不当，请求二审法院予以维持。
针对凯旋门公司的上诉意见，被上诉人邓艺明以及原审被告凹凸艺公司共同向本院口头答辩称：同意凯旋门公司的上诉请求。安远公司是由业主委员会聘请的，一审都没有表明业主委员会的合法性。案涉的车位是凯旋门公司所有，安远公司没有按照政府部门意见执行，安远公司主张案涉的车位租金是由业主委员会收取，但业主委员会仅提交了一张《情况说明》，业主委员会收取租金不符合常理。
本院经审理查明：安远公司提交的资质证书显示其资质等级为三级，有效期为2012年11月26日至2014年11月25日。
盛世凯旋住宅小区业主委员会与安远公司签订的物业服务合同约定：安远公司收取停车位物业服务费每个月50元／个，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在15号前交纳。业主约定由承租人交纳物业服务管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
凯旋门公司二审期间主张案涉物业管理费的滞纳金过高，请求二审法院予以调低。
凯旋门公司与邓艺明确认案涉会所的物业管理费由邓艺明缴纳。
安远公司二审提交《情况说明》一份，拟证明案涉小区地下人防工程停车库的租金由盛世凯旋住宅小区业主委员会收取，并非由安远公司收取。凯旋门公司对该《情况说明》真实性、合法性、关联性均不确认，认为案涉小区地下停车库的租金系由安远公司收取。该《情况说明》落款加盖了盛世凯旋住宅小区业主委员会公章，内容大致如下：盛世凯旋住宅小区自2014年5月1日起，地下停车位（地下人防设施部分，开发商拥有产权的除外）的经营权由盛世凯旋住宅小区业主大会决定，由业主自行经营，与此地下停车位相关的租金由业主大会收取，与安远公司无关，安远公司只负责地下停车位的安全等属于物业管理职责范围内的事项，无权收取租金，安远公司也并未收取车位租金。
除上述事实外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
以上补充查明的事实，有物业服务合同、情况说明、资质证书、二审庭审笔录、调查笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人安远公司、凯旋门公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、物业服务费应如何认定；二、水电费如何认定；三、物业管理用房应当如何认定；四、凯旋门公司的反诉内容应否在本案中一并审理；五、凯旋门公司诉求安远公司返还128个停车位以及返还车位租金、利息是否合法有据。
关于争议焦点一。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。依据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然凯旋门公司没有直接参与签订上述物业服务合同，但由业主委员会选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对凯旋门公司具有约束力。安远公司在本案中诉求凯旋门公司支付盛世凯旋住宅小区尚未出售的12套商铺、21套住宅、37个地下停车位物业服务费于法有据。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定高层住宅按照每月1.8元／平方米收取物业管理费，商业物业按照每月5元／平方米收取物业管理费，安远公司诉请2014年3月15日至2014年5月两个半月的物业管理费，凯旋门公司应向安远公司交纳25218.32元（1182.14平方米×5元／平方米×2.5个月＋1292.57平方米×1.8元／平方米×2.5个月＋50元／个×37个×2.5个月）。因凯旋门公司逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日。
东莞市城乡管理局出具的回复函中称会所面积约1000平方米，被开发商出租给“九号会所酒吧”作商业使用，一审庭审中，凯旋门公司也确认该会所由邓艺明在使用。基于此，安远公司与邓艺明、凯旋门公司形成了事实上的物业服务合同关系。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，业主约定由承租人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。凯旋门公司与邓艺明明确表示案涉会所的物业管理费约定由邓艺明缴纳，一审法院判令承租人邓艺明承担案涉会所的物业管理费并无不当，但一审法院对物业管理费的收费标准认定错误，本院依法予以纠正，邓艺明应当向安远公司交纳会所的物业管理费12500元（1000平方米×5元／平方米×2.5个月）。凯旋门公司作为物业的出租人，应当参照安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定对邓艺明缴纳的物业管理费负有连带责任。凯旋门公司、邓艺明逾期未向安远公司交纳上述物业管理费，应按每月应付物业管理费为基数，从应交纳次日即应交当月16日起按照每日千分之三的标准向安远公司支付滞纳金至付清之日。
凯旋门公司二审期间主张上述滞纳金计算标准过高，请求二审法院予以调低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在凯旋门公司未能提交任何证据证明滞纳金约定过高，且安远公司也没有提交证据证明其实际损失的情况下，本院根据安远公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、违约方的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定上述滞纳金均以本金为限。
关于争议焦点二。安远公司上诉请求邓艺明支付水电费2556.6元，安远公司仅提供了2014年3月15日、3月18日的抄表记录，未能提交有效的证据证明邓艺明实际使用的用水用电量，安远公司应自行承担举证不能的不利后果。原审法院对安远公司该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三。依据《物业管理条例》第三十条规定凯旋门公司应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。安远公司与盛世凯旋住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定物业服务用房面积为80平方米-300平方米，凯旋门公司与凹凸艺公司签订的《前期物业服务合同》约定物业管理用房面积达330平方米，该合同约定的物业管理用房面积是凯旋门公司与凹凸艺公司自行协商的结果，考虑了盛世凯旋住宅小区物业管理的需要，有一定的合理性与参考性，原审法院从公平角度出发认定凯旋门公司应向安远公司提供330平方米的物业管理用房合理可行，并无明显不当，本院对此予以维持。凯旋门公司上诉请求撤销原审判决该项认定缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点四。凯旋门公司提起的反诉与安远公司提起的本诉都是基于安远公司对盛世凯旋住宅小区进行物业管理这一相同的事实，凯旋门公司可就此提起反诉，原审法院对凯旋门公司提起的反诉予以受理并进行审查并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点五。凯旋门公司主张返还的128个地下停车位，其中37个是有产权的地下车位（在凯旋门公司名下）、剩余91个为人防工程车位。对于37个有产权的地下车位，凯旋门公司没有提供证据证明安远公司对该37个有产权的车位进行出租使用或者其他侵权行为，而安远公司在本案诉讼中亦否认其曾对有产权的37个车位存在进行出租使用或其他侵权的行为，因此原审法院对凯旋门公司诉请安远公司返还该部分车位以及相应的租金不予支持并无不当。对于剩余的91个人防工程停车位。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。盛世凯旋住宅小区由凯旋门公司开发建设，其应当为该小区的人防工程的投资者，因此凯旋门公司享有案涉91个人防工程停车位的收益权。安远公司在一审庭审中确认其已经将82个地下人防工程停车位进行出租并取得了相应的租金收益，安远公司应将该82个地下人防工程停车位返还凯旋门公司，由凯旋门公司对该些停车位进行收益。至于已经收取的82个地下人防工程停车位租金收益，安远公司应返还给凯旋门公司。
安远公司一审庭审期间确认其已经将82个地下人防工程停车位进行出租，截止2014年6月30日其收取了租金27840元。安远公司上诉主张涉诉地下人防工程停车位的租金实际上由盛世凯旋住宅小区业主委员会收取，与其一审庭审陈述不一致，本院对安远公司该上诉主张不予采信。对于安远公司应返还车位租金数额，安远公司自认截止2014年6月30日其收取了租金27840元，但安远公司未能提交相应的收取车位物业管理费的票据予以核实，原审法院对安远公司自认的租金数额不予采纳并无不当。根据凯旋门公司提交的停车费收据，凯旋门公司2014年1月至4月地下停车位平均出租率为65%。在安远公司未能举证证明2014年5、6月车位租金收取数额的情况下，原审法院参照上述2014年1月至4月地下停车位平均出租率，酌定安远公司应向凯旋门公司返还2014年5、6月车位租金的数额为37310元并无明显不当。凯旋门公司上诉主张超出前述范围的租金缺乏依据，本院不予支持。安远公司占有该车位租金，应向凯旋门公司支付占用期间的孳息，在凯旋门公司未明确利息的计算方式的情况下，原审法院认定安远公司应按照中国人民银行同期存款利率计算利息，凯旋门公司二审亦未对原审判决该租金利息计算方式提出异议，本院对此予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任”。本案中，凯旋门公司逾期交纳物业管理费，应按照物业服务合同的约定支付相应的滞纳金，安远公司占有凯旋门公司车位租金未返还，安远公司亦应当向凯旋门公司支付占有租金款项的利息，双方各自承担相应的责任。凯旋门公司有关安远公司应当返还的车位租金高于凯旋门公司应当向安远公司支付的管理费，因此其无需向安远公司支付管理费的滞纳金的主张缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。
综上所述，上诉人凯旋门公司的上诉理由不成立，本院不予支持，上诉人安远公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实基本清','2018-10-02
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