北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终2327号
上诉人(原审原告):北京市海淀区教育委员会，住所地北京市海淀区西四环北路11号。
法定代表人：陆云泉，主任。
委托诉讼代理人：韩温利，北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北京远大广源工艺品市场有限责任公司，住所地北京市海淀区广源闸5-1号地下一层。
法定代表人：李广跃，负责人。
委托诉讼代理人：张希，北京市广渡律师事务所律师。
原审被告：北京京海药业有限责任公司，住所地北京市海淀区永丰乡小牛坊村北98号平房。
法定代表人：章燕伟，董事长。
委托诉讼代理人：冯缨健，男，北京京海药业有限责任公司职工。
原审被告：北京京海集团公司，住所地北京市海淀区广源闸5号1幢7层701-719。
法定代表人：章燕伟，董事长。
委托诉讼代理人：樊明，男，北京京海集团公司职工。
上诉人北京市海淀区教育委员会(以下简称海淀区教委)与被上诉人北京远大广源工艺品市场有限责任公司(以下简称远大公司)、原审被告北京京海药业有限责任公司（以下简称京海药业公司）、北京京海集团公司（以下简称京海集团）案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初756号民事判决，向法院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海淀区教委向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认上诉人对位于海淀区广源闸5号的广源大厦三层南侧房屋（建筑面积3364.68平方米）、位于海淀区广源闸5号的广源大厦地下车库14个车位拥有所有权。主要事实和理由：1、上诉人财产所有权来源合法；2、上诉人合同债权于1998年发生，应先行实现债权；3、上诉人善意占有、长期使用涉案标的物。
远大公司辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求。广源大厦未办理初始登记，故应属于京海集团，且诉争房屋及车位未进行交接，上诉人未实际占有本案诉争房屋和14个地下车库的车位。上诉人与京海集团是合同之债，其不具备阻碍执行的合法权益。远大公司对京海集团享有债权，且已经对广源大厦进行查封，有权处置被查封财产。
京海集团提交书面意见述称，服从法院判决。
京海药业公司提交书面意见述称，服从法院判决。
海淀区教委向一审法院起诉请求：1、停止对位于海淀区广源闸5号的广源大厦三层南侧房屋（建筑面积3364.68平方米）的拍卖；2、停止对位于海淀区广源闸5号的广源大厦地下车库14个车位的拍卖；3、确认其拥有上述两特定标的物的所有权。
一审法院认定事实：1993年4月10日，海淀区教委(原名称海淀区教育局、甲方)与京海集团(乙方)签订一份合作筹建海淀区职业教育实习大厦(下称广源大厦)协议书，主要条款规定，该大厦建设位于广源闸5号曙光中学内东南角，总规划用地7000平方米，规划建筑面积39000平方米，总投资预计1.65亿元，预计1995年底竣工。该项目要求建成集办公、公寓、娱乐、餐饮、购物等为一体，具有多功能综合性大楼。甲方同意大厦物业分配比例为甲方30%、乙方70%。甲方负责项目立项、规划等相关文件及全部拆迁工作，负责项目水电环保绿化消防等审批手续，乙方负责该项目自三通一平后所发生的全部建筑的各种投资费用和大厦设计费用，负责项目的开发经营及竣工后的物业经营。合作期限为50年，合作期限内乙方有权出租转让其所分配的部分，50年后，乙方将所占有的全部建筑和设施无偿交付甲方。
同年9月30日，海淀区教委(甲方)与京海集团(乙方)签订一份合同书，合同主要规定，该合同主要涉及是双方在广源大厦建成后的共同经营问题，双方决定设立董事会处理大厦经营问题，合作经营暂定20年，合作期内所有经营活动由京海集团负责，为确保甲方利益，乙方每年上交固定的保底利润。
1995年1月8日，海淀区教委(甲方)与京海集团(乙方)就广源大厦新增加建筑面积分成事宜签订一份合同书，约定经双方确认广源大厦实际建成后新增建筑面积5000平方米，在建成后50年内双方按3：7比例分成，甲方得面积1000平方米；该大厦配套的西部地下二期工程应即刻开工，二期工程建设费用由乙方承担，乙方在西部二期工程地上为曙光中学职业教育建成一个相应运动场，甲方在西部地下二期工程建成后不享有任何权益。
1997年11月27日，海淀区教委(甲方)与京海集团就广源大厦二期土地使用问题签订一份补充协议，约定二期工程竣工交付使用后，房屋产权完全归乙方所有，乙方可自行支配使用，甲方对二期工程不再享有分成权利。土地使用期满后，乙方将全部二期建筑及设施无偿移交给甲方使用。
1999年8月，广源大厦竣工验收合格，建筑面积55000平方米。
2003年，海淀区教委所属海育房地产公司改制，海淀区教委将广源大厦三层办公用房作为30%出资给改制后的北京市海育房地产开发有限公司(以下简称海育公司，2013年4月变更名称为北京市海育亮世文化投资有限公司)。
2009年3月20日，海淀区教委给海育公司出具委托函，同意该公司代表海淀区教委按原合同主张其名下的权利。同时，给京海集团发出“关于处理广源大厦合作遗留问题的函”，希望该公司积极配合解决广源大厦项目问题。
同年3月23日，京海集团(甲方)与海育公司(乙方)签订一份补充协议，载明海淀区教委已委托乙方全权管理广源大厦的教育资产，依据合作协议约定，海淀区教委享有的权益尚未兑现，实际仅剩不足2000平方米的房屋和14个车位可供履行原合同，现广源大厦存在的14家业主单位除乙方系依据原合同分劈面积外，其余业主均系由甲方协议抵债或通过法院执行程序进来，为明确海淀区建委建房权益，双方就原合同未了部分事项，签订如下补充协议，其中第4条约定，广源大厦三层西南角850平方米，一层西北侧152.62平方米，地下车位14个，甲方已先期于2000年交付海淀区教委现由乙方占有和使用，再无争议。
同年3月31日，京海集团(甲方)与海育公司(乙方)签订广源大厦房产移交事宜的交接书，约定甲方为履行广源大厦项目合同，将广源大厦部分房屋面积偿还给乙方，移交的内容包括小白楼、新疆饭店、广源大厦10层和3层(已被北京商业银行申请诉讼保全)的部分面积，已出租或承包的面积出租或承包方改为乙方，由乙方收取房费或承包费。
同年4月15日，双方又签订一份交接备忘录，除上述交接事项外，另补充广源大厦一层西侧现“东池便当”小吃部商业152平方米做为交接备忘录。
同年9月30日，京海集团(甲方)与海育公司(乙方)又签订一份补充协议，双方再次明确，原合同标的仅为建设广源大厦，广源大厦北侧的小白楼及锅炉费本属教育资产，与广源大厦项目无关，海淀区教委允许甲方借用锅炉房，用于一并解决信息学校与广源大厦供暖之需，广源大厦三层东南角2500平方米因处于诉讼保全状态，待法院案结解封后，甲方应将可支配面积移交乙方。
2015年初，北京市海淀区学校后勤管理中心、海育公司将京海集团诉至法院，要求确认2009年3月23日，京海集团与海育公司签订的补充协议有效，该案审理中，京海集团认可地下14个车位产权属于海淀区教委，现还未执行回转，且上述车位已在2001年先期交付海淀区教委，现由海育公司占有和使用。
同年7月，法院作出(2015)海民初字第10700号民事判决，确认上述补充协议有效。该判决已发生法律效力。此后，海育公司又将京海集团诉至法院，要求确认2009年9月30日补充协议有效，审理中，京海集团对起诉事实无异议，法院作出(2015)海民初字第39526号民事判决，确认上述补充协议有效，该判决已发生法律效力。
2015年6月5日，远大公司与京海药业公司、京海集团共同向北京方正公证处申请制作了(2015)京方正内经证字第07005号具有强制执行效力的债权文书公证书，确认京海药业公司欠远大公司欠款40268603.41元，双方签订还款协议约定京海药业公司应于2015年6月15日前归还上述欠款，京海集团对上述债务履行提供保证担保，若京海药业公司未履行还款义务，其自愿接受强制执行。
同年6月23日，远大公司以京海药业公司未履行还款义务为由，向方正公证处申请出具执行证书。
同年6月26日，方正公证处制作执行证书，载明远大公司可持此证书申请强制执行，被申请执行人为京海集团、京海药业公司，执行标的为本金40268603.41元，违约金(按还款本金10%计算)，实现债权所产生的其他相关费用。
同年6月30日，远大公司向法院申请强制执行，法院予以立案。
同年8月，法院依法查封了京海集团名下位于海淀区紫竹院路广源闸5号土地及所属建筑物(下称广源大厦)。此后，法院于2016年9月将广源大厦地上三层3364.68平方米的房产及地下三层的49个车位委托司法拍卖。海淀区教委看到拍卖公告后，以上述拍卖房产系其与京海集团所签合作建房协议中应分给其的不动产，其对上述不动产享有物权为由，向法院提出执行异议。法院于2016年11月21日作出(2016)京108执异220号执行裁定，以海淀区教委提交的证据不具有直接证明物权归属的效力为由，驳回了海淀区教委提出的执行异议。
此后，海淀区教委提起本案执行异议之诉。
另查，广源大厦地下三层69个车位曾被景德镇市中级人民法院执行查封，其中49个车位于2013年8月被景德镇市中级人民法院先行拍卖，被申请执行人景德镇联拓资产管理有限公司以286万元最高价竞得；在该执行案件中，海育公司于2012年12月向景德镇中级人民法院提出执行异议，主张69个车位中有14个系海育公司依据合作建房协议分成而来，该院经审查认为，海育公司提交的关于广源大厦房产移交事宜的交接书中所列移交的房产并无地下三层车位的内容，故应认定上述14个车位仍属京海集团名下资产，驳回了海育公司的执行异议。海育公司未就此提出执行异议之诉。此后，因该执行案件据以执行的民事判决，被江西省高级人民法院撤销，驳回了景德镇联拓资产管理有限公司的起诉，2015年6月，景德镇中级人民法院作出(2011)景执字第20-7号民事裁定，裁定终结该案执行，景德镇联拓资产管理有限公司应向京海集团返还地下三层的49个车位及其孳息。后京海集团向景德镇中级人民法院就上述车位的返还申请强制执行，该院作出(2016)赣02执24号民事裁定，裁定景德镇联拓资产管理有限公司向京海集团返还上述车位，上述车位所有权自裁定送达京海集团之日起转移。
再查，海淀区教委所称的广源大厦一层的152平方米面积，该部分面积于2015年已被执行给东方资产管理公司北京办事处，已由该单位实际占有使用，在涉案上述面积的执行案件中，海淀区教委曾向北京市第二中级人民法院提出执行异议，主张其系上述面积所有权人，该院作出(2015)二中执字异字第00991号执行裁定，认为海淀区教委的主张无房屋登记机关登记，亦无生效法律文书的最终确认，故对其要求停止执行的申请不予支持。在该裁定中，载明在中国银行北京市分行申请执行案中，该院于2000年3月14日查封了广源大厦地下一层、地上一层、二层、三层的房地产；2001年3月，该债权受让人东方资产管理公司北京办事处与京海集团达成和解协议，以广源大厦地下一层、地上一层、二层以以物抵债形式偿还全部债务；该院于同年5月作出执行裁定，裁定对执行和解协议予以确认。
诉讼中，对其所主张的三层西南角的850平方米面积，诉讼中，经法院现场勘验，现由海育公司转租给案外人使用。对于三层其他面积，均由京海集团另行出租给其他案外人经营使用。
再查，京海集团为建设广源大厦拖欠巨额贷款及工程款，先后将大厦分层、分面积以抵押或以物抵债的形式给多个债权人，此后其房产又经多家法院查封、拍卖，现大厦有10多家产权单位。
一审法院认为，本案中，涉诉执行案件中的被申请执行人京海集团、京海药业公司经法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉答辩，视为其放弃庭审答辩及质证的权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。同时，鉴于海淀区教委提出的诉讼请求中有明确的不动产确权内容，故在上述两公司未明确表示同意海淀区教委诉讼请求的情况下，法院依法将上述两公司追加为本案共同被告。
依据本案查明事实，能够认定涉案房产及车位所在的广源大厦系海淀区教委与京海集团合作建设而成，海淀区教委负责出地、京海集团负责出资，该项目土地使用权登记于京海集团名下，项目建成投入使用后，海淀区教委与京海集团未就大厦建成后的面积分成办理结算手续，从现有证据来看，最早的体现双方分配面积的协议形成于2009年3月23日，京海集团与海育公司签订的补充协议，该协议中载明京海集团就京海大厦实际仅剩不足2000平方米的房屋和14个车位可供履行原合同，其中仅剩的面积中除广源大厦三层西南角850平方米、一层西北侧152.62平方米及地下车位14个，京海集团已先期于2000年交付海淀区教委占有和使用外，其余2500平方米面积因北京银行诉讼案被法院查封，并未实际交付给海淀区教委。本案中，海淀区教委主张确认的标的，其中广源大厦三层南侧房屋（建筑面积3364.68平方米），包括两部分，一部分是三层东南侧约2500平方米面积即上述北京银行查封案保全的面积，该部分面积现仍处于查封状态，且未由海淀区教委实际占有使用；另一部分三层西南侧的850平方米，该部分面积是由海育公司对外出租，但在涉案执行案件中被查封。此外，对于地下车库的14个车位，依据执行裁定，其所主张车位的所有权系裁定归京海集团所有，且其并未实际占有使用上述车位。
对于海淀区教委能否依据涉案的合作协议及补充协议，主张其对京海大厦三层南侧3300多平方米面积及14个车位享有足以排除强制执行的民事权益。依据我国民事诉讼法的相关规定，法院认为，在执行案件中，案外人海淀区教委提起执行异议之诉，应当就其对执行标的即涉案的房产面积及车位享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。虽本案现有证据表明，海淀区教委依据其与京海集团签署的合作建房协议的约定，向京海集团提供了广源大厦的土地使用权并协助办理了相应建设手续，依约能够在广源大厦建成后分得相应的建筑面积，且目前仍实际占有使用部分面积，但双方在广源大厦建成使用后未及时办理合作结算手续，亦未办理产权过户登记，现上述涉诉不动产的土地使用权仍登记于京海集团名下，涉诉不动产亦未办理产权初始登记。结合上述，通过涉案上述不动产的土地使用权属登记及双方当事人之间的法律关系性质来判断，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条所规定的，人民法院应当予以支持执行异议的不动产权利人或不动产买受人。据此，海淀区教委提交的证据不足以证明其对诉争不动产享有足以排除强制执行的民事权益。海淀区教委与京海集团之间因合作建房协议履行所形成的系合同之债，即其可依合同约定就其所享有的广源大厦相应不动产的权利向京海集团提出要求协助办理不动产产权登记之请求，故其要求确认其对诉争不动产享有所有权的请求，法院不予支持。在本案申请执行人已向人民法院申请强制执行，且人民法院已对诉争不动产采取查封、拍卖措施的情况下，其享有的合同债权请求权不足以对抗其与京海集团合同关系以外的债权人，故法院对其要求对诉争房产及车位停止拍卖的请求，亦不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回北京市海淀区教育委员会的全部诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案不动产并未登记于海淀区教委名下，海淀区教委不能依据登记取得涉案不动产的所有权。其次，依据现有证据查明的事实，涉案的国有土地使用权证记载的权利人为京海集团,涉案不动产未进行初始登记。海淀区教委仅依据其与京海集团签订的合作建房协议并不能直接认定其为涉案不动产的合法建造人，进而不能因事实行为取得涉案不动产的所有权。第三，海淀区教委在本案中系基于合同之债主张涉案不动产的所有权。其有权基于合同关系另行要求京海集团履行相应的合同义务。
综上所述，因涉案不动产已为人民法院查封，而海淀区教委所享有的债权不足以排除强制执行，故海淀区教委要求确认涉案不动产归其所有的主张，没有事实与法律依据。海淀区教委的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由海淀区教委负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年五月十四日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星