成都市郫都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0124民初1385号
原告：重庆泓山物业管理有限公司，住所地：重庆北部新区经开园湖云街1号109栋-7号。
法定代表人：陈俊文，该公司董事长。
委托代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师，系特别授权。
委托代理人：向仲奎，男，1985年11月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。该公司员工，系一般授权。
委托代理人：邓萍，女，1988年8月22日出生，汉族，住四川省蓬溪县。该公司员工，系一般授权。
被告：四川浩洋投资有限公司，住所地：成都市青羊区上池正街41号1栋2层1号。
法定代表人：王麟。
委托代理人：衣全鸿，男，1968年10月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。
原告重庆泓山物业管理有限公司与被告四川浩洋投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周裕灵独任审判，分别于2017年5月31日、2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告重庆泓山物业管理有限公司的委托代理人范安彬、向仲奎，被告四川浩洋投资有限公司的委托代理人衣全鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆泓山物业管理有限公司诉称，2012年3月16日原告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，取得绿地缤纷城3-1项目物业管理权。2014年7月9日被告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《租赁合同》，承租绿地缤纷城3-1项目商场3楼3001平方米的面积经营[早教、培训、儿童乐园、儿童零售]项目，约定物业费按照季度交纳，应当在每个交费期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），一次性足额支付下个交费期费用。约定违约责任为从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天千分之一的标准收取违约金。2016年7月1日原告与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《绿地集团成都缤纷城3-1地块购物广场运行管理合作补充协议的第三次补充协议》，被告租赁区域的物业管理费和水电费用由原告直接收取。但被告一直拖欠物业费和水电费，经被告与原告沟通协商，2016年11月3日被告已交纳2016年11月1日至11月30日的物业费和2016年9月7日至10月7日的水电费。2016年11月2日被告书面承诺于2017年1月31日前交纳2016年7月-10月的物业费，并按时缴纳2016年11月1日后的物业费和水电费。但截至2017年3月16日，被告欠原告物业费228076.00元，水电费22391.7元。原告催告被告交纳所欠物业费和水电费，但被告拒不缴纳。原告现诉至本院，请求判令:1、被告交纳其拖欠的物业服务费228076.00元（2016年7月1日至2016年10月31日，2016年12月1日至2017年3月31日，共计18个月），违约金22650.06元，水电费22391.7元，合计费用273117.76元（物业服务费及违约金计算截至2017年3月31日，请求至付清之日）2、本案诉讼费用由被告承担。
被告四川浩洋投资有限公司辩称,1、原被告没有签订任何物业管理协议,被告只是与上海劢杰公司签订了物业管理协议,物业管理费应当交与上海劢杰公司;2、被告进驻绿地缤纷城后并未达到招商条件，导致被告未实际营业，故无义务向原告交纳物业费用；3、原告提出的缴费期至2017年6月30日不合理，因被告在春节前已提交了停业申请，此后发生的物业费用与被告无关。
经审理查明，2012年3月16日，原告重庆泓山物业管理有限公司与上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“绿地*缤纷城（3-1地块）”提供物业管理服务，服务期限自2012年3月16日起至成立业主大会并选定新物业服务企业止；《合同》第七条约定“乙方（重庆泓山物业管理有限公司）根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用。3、商业用房：7.00元/月*平方米（不含公共能耗）；”；《合同》第十一条约定“物业服务费用（物业服务资金）按半年（年/季/月）交纳，业主应在物业开始后半年前15日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按合同金额每日千分之三的比例收取违约金”。
2014年6月20日，被告四川浩洋投资有限公司与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《[成都郫县]绿地缤纷城项目租赁合同》，《合同》第二条约定“甲方同意在缤纷城项目建设完成后将其中[三楼局部]商铺（3001平方米），出租给乙方使用，乙方作为[儿童早教、培训、儿童乐园、儿童零售]业态的专业经营商，同意承租租赁房屋”；第三条约定“甲、乙方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1、租约年：计租日起每一个连续的为期十二个月的期间。2、商业运营公司：接受甲方委托、对包括租赁房屋在内的缤纷城项目提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指[上海劢杰置业有限公司]”；第十条物业服务费和质量保证金“10.1双方约定，作为租赁房屋的承租人乙方应当自计租日起向商业运营公司交纳租赁房屋的商业物业服务费。10.2物业服务费收费标准为：按租赁房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月9.5元人民币。物业服务费支付方式：以一个季度（三个月）为一个交费期”；第十二条物业管理“乙方承诺遵守缤纷城物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业运营公司制定并不时修改的关于缤纷城各方面管理的一切规章制度”；第二十二条违约责任“22.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、商业运用公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金额的违约赔偿金”。
2016年7月1日，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、上海劢杰置业有限公司成都分公司、重庆泓山物业管理有限公司达成《绿地集团成都缤纷城项目3-1地块购物广场运营管理合作补充协议的第三次补充协议》，约定“从2016年7月1日起购物广场区域内物业服务费的缴费主体进行以下变更约定1.购物广场区域内已租赁区域物业服务费由丙方按租赁合同的约定条款直接向商家收取。”第二条“从2016年7月7日起购物广场区域内能耗（水、电、天燃气）费的缴费主体进行以下变更约定：1.购物广场区域内已租赁区域公区能耗和商家单独计量能耗由丙方按租赁合同的约定条款直接向商家收取，起始底数以2016年7月7日甲乙丙三方共同抄录的缤纷城商家水电表底数为准，同时甲方负责告知租赁商家能耗收费主体已变更为丙方；2.购物广场区域内无商家摊销的公区能耗由甲方按照表计据实向丙方缴纳，其实底数以2016.7.7甲乙丙三方共同抄录的缤纷城公区水电表底数为准，公区能耗电费单价计算方式：当月供电局电费发票总金额/当月1-7号变压器总用电量=当月公区能耗电费单价”。2016年11月2日，被告四川浩洋投资有限公司向原告重庆泓山物业管理有限公司出具《承诺书》，对其所欠物业服务费、保证金、水电费等作出了书面说明，并承诺按时向原告交纳2016年11月1日后物业费和水电费，该承诺书上加盖了被告公司的公章。截至2017年5月11日，被告共拖欠原告物业服务费266701.77元,垫付水费79.74元，垫付电费23154.72元，上述费用合计人民币289936.23元。
上述事实，有原、被告双方的身份证明信息、《前期物业服务合同》、《[成都郫县]绿地缤纷成项目租赁合同》、《协议》、《承诺书》、以及当事人陈述等证实。
本院认为，本案的争议点在于：被告是否应直接向原告交纳自2016年7月1日后的物业服务费及水电费，即《绿地集团成都缤纷城项目3-1地块购物广场运营管理合作补充协议的第三次补充协议》对被告的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，收取被告物业服务费用的主体由上海劢杰置业有限公司成都分公司变为原告重庆泓山物业管理有限公司应通知被告。在被告向原告出具的《承诺书》中明确了其截至2016年11月2日共拖欠物业费及水电费的金额，并对缴纳期限作出了明确承诺，证明原告已经就债权转让的事实向原告做到了应尽的通知义务，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、上海劢杰置业有限公司成都分公司、重庆泓山物业管理有限公司达成的三方协议已对被告发生效力，被告的缴费主体自2016年7月1日以后由上海劢杰变为原告重庆泓山物业管理有限公司。根据合同约定，被告四川浩洋投资有限公司应向原告交纳物业费及水电费。经审查，2016年7月1日至2016年10月31日；2016年12月1日至2017年3月31日的物业服务费共计228076元。2016年12月1日至2017年3月31日的水电费共计22391.70元。关于违约金，按照“补偿为主，惩罚为辅”的原则，综合考虑原告的实际损失及被告的违约情形，本院酌情确定为6600元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告四川浩洋投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告重庆泓山物业管理有限公司物业服务费人民币228076元（2016年7月1日至2016年10月31日；2016年12月1日至2017年3月31日）及违约金6600元；
二、被告四川浩洋投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告重庆泓山物业管理有限公司水电费22391.70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序减半后收取案件受理费2698元由被告四川浩洋投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 周裕灵
二〇一七年九月五日
书记员 王吉祥