鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)内06民终1364号
上诉人(原审被告)：鄂尔多斯鼎晟房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区西纬九路北40号楼07。
法定代表人：吕双涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付玉广，内蒙古赫扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵瑞琴，女，汉族，1966年6月10日出生，现住鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：雷永明，内蒙古易非律师事务所律师。
上诉人鄂尔多斯市鼎晟房地产开发有限责任公司(以下简称鼎晟房地产公司)因与被上诉人赵瑞琴房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院(2010)东法民初字第2950号民事判决，���本院提起上诉，本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。鼎晟房地产公司的委托诉讼代理人付玉广，赵瑞琴的委托诉讼代理人雷永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鼎晟房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵瑞琴的诉讼请求。事实与理由：(2011)东法民初字第828号民事判决认定双方签订的协议有效，该判决已经生效，原审法院又认定该协议十一条无效是错误的。
赵瑞琴辨称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
赵瑞琴向一审法院起诉请求：1、确认赵瑞琴与鼎晟房地产公司签订的购买协议第十一条无效；2、判令鼎盛房地产公司协助并配合其办理地下仓库产权证。
一审法院认定事实：赵瑞琴与案外人王永华系夫妻关系，2006年8月25日，赵瑞琴与鼎晟房地产公司签订《鼎晟苑半地下仓库购买协议》一份，主要内容为：”三、订购房所在位置及面积：所签订的房屋位于吉劳庆北路14号街坊3号楼二、三、四、五单元地下仓库及一单元阳面2号地下仓库，建筑面积790平米。四、房屋装饰设备标准：该房屋属毛坯房，设塑钢窗、入户防盗门、室内抹灰、不刮腻子，不贴瓷砖、不贴地面面层。五、房屋质量：该房屋经有关部门验收合格；六、房屋交付日期2006年9月30日......八、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该房单价为450元每平米，总金额为参拾伍万伍仟伍百元整。九、付款方式与期限：在两年之内付清所有以上房款......十一、该协议只能作为内部认购使用，该房最终不给办产权，只签房屋买卖合同”，合同中加盖了鼎晟房地产公司的公章。2008年4月22日，赵瑞琴向鼎晟房地产公司出具内容为：”今收���赵瑞琴交来现金人民币35500元”的收据，并加盖了公司财务专用章。签订合同交付房产后，上述34间仓库的物业、水、电、暖费，均由赵瑞琴承担，其交由华信医药公司使用至今。
另查明，鼎晟房地产公司成立时，股东由吕波涛(出资450万元)、案外人王永华(出资550万元)，王永华担任公司执行董事及法定代表人，2008年5月26日，公司吸收吕双涛为独股东吕双涛出资80万，2008年5月26日，案外人王永华与公司吕波涛签订《股权转让协议》一份，约定将其在鼎晟房地产公司的550万元出资额转让给吕波涛，案外人王永华退出了公司。2008年5月27日，案外人王永华向另一股东吕波涛移交了《鼎晟苑半地下仓库购买协议书移交表》，购买人为包括赵瑞琴在内的八个买受人，面积、单价及金额均在记录在内。上述34间仓库由鼎晟房地产公司将产权证办理在自己公司名下，产权证号分别为，3、7、9、11、12号(产权证号为0XXXX号)，13、14、15、16、17号(产权证号为0XXXX号)，18、19、20、21、22号(产权证号为0XXXX号)，23、24、25、26、27号(产权证号为0XXXX号)，28、29、30、31、32号(产权证号为，053437号)，33、34、35、36、37号(产权证号为0XXXX号)，38、39、40、41号(产权证号为0XXXX号)。
又查明，笨案受理后，鼎晟房地产公司作为原告将赵瑞琴、王永华(列为第三人)诉至我院，要求依法确认双方之间的《鼎晟苑半地下仓库购买协议书》无效，鼎晟房地产公司向赵瑞琴返还东胜区吉劳庆北路14号街坊3号楼二、三、四、五单元所有地下仓库及一单元阳面2号地下仓库。鼎晟房地产公司依法承担给赵瑞琴造成的经济损失879270元。本院于2016年11月1日作出(2011)东法民初字第828号民事判决，认为：”本案主要争议焦点为鼎晟房地产公司与赵瑞琴于2006年8月25日签订的《鼎晟苑半地下仓库购买协议书》是否有效，赵瑞琴认为合同签订日期实际为2008年4月，赵瑞琴与第三人系夫妻关系，第三人利用职务便利擅自于赵瑞琴签订合同属于二人恶意串通损害公司及另一股东的利益的行为，合同无效。关于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，符合上述条件之一，则合同无效，本案中与鼎晟房地产公司签订合同的主体为赵瑞琴，不能证实签订日期2008年4月份，合同约定的内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，不能证实第三人自己与公司进行交易，合同中的甲方处加盖了鼎晟房地产公司的公章与王永华的手章，合同形式与双方提交的其他仓库出售格式合同一致，不能以此证实合同无效，合同中约定的两年内付清所有房款，在2008年4月22日，鼎晟房地产公司已向赵瑞琴出具收到房款35500元的收据，可以��实赵瑞琴已付清了房款，合同于2006年8月25日签订，但至其收取房款止对赵瑞琴购房行为未提出异议，房地产开发公司出售每一套房屋，无需经过股东会决议，2008年5月26日第三人王永华与吕波涛签订股权转让协议后，2008年5月27日王永华向公司移交债权债务及财产时列出了《鼎晟苑半地下仓库购买协议书移交表》，该表中明确记载了赵瑞琴所购仓库的面积、单价及金额，其他股东签字予以接收，并未提出异议，且从交付仓库至今，一直由赵瑞琴占有使用，故仓库购买协议书系合同当事人真实意思表示。鼎晟公司提交的合同无效的证据不足，本院不予支持。同理，其要求返还仓库及赔偿经济损失无依据，本院不予支持。依照......判决如下：”驳回鄂尔多斯市鼎晟房地产开发有限责任公司的诉讼请求。”现上述判决已生效。
一审法院认为：本���作出的(2011)东法民初字第828号民事判决书已经发生法律效力，对鼎晟房地产公司与赵瑞琴签订的《鼎晟苑半地下仓库购买协议书》已作出有效认定，赵瑞琴主张协议第十一条因违反合同法第四十条之规定，属于无效条款，合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案合同第十一条的约定，该协议只作为内部认购使用，该房最终不给办产权，只签订房屋买卖合同，鼎晟房地产公司未与赵瑞琴签订正式的商品房买卖合同，且将产权证办理在自己公司名下，物权法第九条第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载��不动产登记簿时发生效力，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，未经登记不产生物权的效力，赵瑞琴作为涉案房产的买受人，取得房屋所有权证是其行使其他民事权利的重要前提，双方签订的认购协议书中的该条款作为格式条款，限制并排除了赵瑞琴的主要权利，故本院认定该条款无效。根据合同法第五十六条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，认购协议第十一条的无效并不影响其他部分的效力。关于赵瑞琴要求鼎晟房地产公司协助配合给赵瑞琴办理地下仓库产权证的请求，鼎晟房地产公司已将产权证办理在自己名下，给赵瑞琴办理产权证实为转移登记，鼎晟房地产公司已将涉案房产出卖于赵瑞琴，赵瑞琴支付了购房款，虽然将房屋交付给了赵瑞琴，但协助买受人办理产权登记系房地产公司的附随义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了在规定期限内由于出卖人原因买受人未能取得房屋权属证书的违约责任，故鼎晟房地产公司应予协助赵瑞琴办理转移登记，本院支持该诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认赵瑞琴、鄂尔多斯市鼎晟房地产开发有限责任公司签订的《鼎晟苑半地下仓库购买协议书》第十一条无效；二，鄂尔多斯市鼎晟房地产开发有限责任公司于本判决发生效力十五日内协助赵瑞琴办理位于东胜区吉劳庆北路14号街坊3号地下仓库3、7、9、11、12号(产权证号为0XXXX号)��13、14、15、16、17号(产权证号为0XXXX号)，18、19、20、21、22号(产权证号为0XXXX号)，23、24、25、26、27号(产权证号为0XXXX号)，28、29、30、31、32号(产权证号为，053437号)，33、34、35、36、37号(产权证号为0XXXX号)，38、39、40、41号(产权证号为0XXXX号)房产的产权转移登记。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，鼎盛房地产公司与赵瑞琴签订的《鼎晟苑半地下仓库购买协议书》系双方真实合意，本院依法确认其效力。经审查该协议的第十一条，该条约定购买协议只作为内部认购使用，涉案房屋最终不予办理房产证，只签订房屋买卖合同。不动产物权采取登记生效的原则，取得权属证是购房人的法定民事权利，双方签订的合同限制并排除了赵瑞琴的该权利，据此，一审法院认定该条款无效并无不当，鼎盛房地产公司所主张该条款有效，不应当协助赵瑞琴办理产权转移登记的上诉请求不能成立。
综上，鼎晟房地产公司的上诉请求无事实根据及法律依据，本院不予支持，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人鼎晟房地产公司负担。本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 程 伟
审判员 倪志强
二〇一七年九月五日
书记员 王 帅