重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终62号
上诉人（原审原告）：重庆克忠房地产开发有限公司，住所地重庆市开县岳池镇岳龙街23号。
法定代表人：陈克忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张小琴，重庆法韵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市万州区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市万州区王牌路291号。
负责人：兰申海，该局局长。
委托诉讼代理人：高精忠，重庆索通（万州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆市万州建设开发有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段488号。
法定代表人：邓滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜强，重庆渝万律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆市万州三峡平湖有限公司，住所地重庆市万��区沙龙路三段488号。
法定代表人：何天才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童春生，男，该公司职工。
上诉人重庆克忠房地产开发有限公司（以下简称克忠房地产公司）、上诉人重庆市万州区国土资源和房屋管理局（以下简称万州区国土房管局）因与被上诉人重庆市万州建设开发有限公司（以下简称万州建设开发公司）、被上诉人重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称三峡平湖公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2014）渝二中法民初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人克忠房地产公司的法定代表人陈克忠、委托诉讼代理人张小琴，上诉人万州区国土房管局的委托诉讼代理人高精忠、潘祝，被上诉人万州建设开发公司的��托诉讼代理人张胜强，被上诉人三峡平湖公司的委托诉讼代理人童春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
克忠房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由万州区国土房管局承担违约金12045571.2元；2.一、二审案件受理费由万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司承担。事实和理由：《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，对合同双方具有约束力。万州区国土房管局未在合同约定的时间内履行交地义务，应当按合同第三十七条关于“每延期一日，出让人应按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金”的约定承担违约责任。根据本案实际情况，万州区国土房管局应当支付违约金12045571.2元。克忠房地产公司因不能按时占有使用受让土地，错过了房地产市场高峰期，利润损失达3150余万元。另外，克忠房地产公司为开发涉案土地上的房地产项目，在万州区租赁门面、房屋，支付租金73300元；聘请工作人员，支付三年人工工资126000元；与万州区国土房管局邮寄沟通函件，产生快递费用1492元。综上，克忠房地产公司所遭受的实际损失远远大于合同约定的违约金，故一审法院将约定违约金计算标准调整为人民银行同期贷款利率的四倍不当。
万州区国土房管局辩称：1.万州区国土房管局已于2011年9月13日将涉案土地交付给克忠房地产公司。克忠房地产公司已经占有并使用了该宗土地。2.克忠房地产公司主张的实际损失仅仅是其单方估算，没有证据证明。3.即使从2011年9月13日开始计算，克忠房地产公司也无法在一年内完成勘探、设计、施工以及房屋销售工作。故克忠房地产公司以2012年房地产市场最高峰时期的商品房售价作为其可得利益损失的计算依据不合理��4.克忠房地产公司未举证证明人员工资和房屋租金损失实际发生。
万州建设开发公司辩称：1.同意万州区国土房管局的答辩意见。2.一审法院将违约金调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍仍然过高。3.万州建设开发公司的股东变更为三峡平湖公司，但万州建设开发公司仍系独立的企业法人，应当独立承担民事责任。
三峡平湖公司辩称：认同万州区国土房管局和万州建设开发公司的答辩意见，三峡平湖公司不应对克忠房地产公司承担合同责任。
万州区国土房管局上诉请求：1.撤销一审判决，驳回克忠房地产公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由克忠房地产公司负担。事实和理由：1.涉案土地已于2011年9月13日交付给陈克忠。包括陈克忠在内的各方签订交地备忘录正是为了确认和证明交付土地这一事实。涉案土地上是否有青苗等附着物与是否交付之间并无法律上的因果关系。陈克忠知道土地上尚有他人栽种的青苗，仍然愿意签订交地备忘录，应当视为同意按现状接收土地。2.在提起本案诉讼前，陈克忠及克忠房地产公司已经使用了涉案土地。万州区国土房管局于2011年10月8日为克忠房地产公司办理了301D房地证2011字第00403号《房地产权证》。克忠房地产公司为有效开发涉案土地，请求相关部门将与涉案土地相邻的土地出让给该公司，并于2013年8月29日申请将涉案土地与相邻的419平方米土地合并办理了301D房地证2013字第10321号《房地产权证》。2014年4月，克忠房地产公司用301D房地证2013字第10321号《房地产权证》证载土地向哈尔滨银行万州支行抵押贷款800万元。另外，克忠房地产公司已经对涉案土地进行了勘测，实际使用了土地。3.自2011年9月14日陈克忠同意现状接收土地之日起，至2014年7月23日克忠房地产公司向一审法院提起本案诉讼前，该公司并未向万州区国土房管局提出逾期交地应支付违约金或赔偿损失的主张。其提起本案诉讼，已超过诉讼时效。4.一审法院适用《国有土地使用权出让合同》第三十七条不当。根据《国有土地使用权出让合同》约定，万州区国土房管局承担违约责任的约定有两条:第三十七条是针对万州区国土房管局超过约定期间未交地，受让人解除合同的情形；第三十八条是针对万州区国土房管局未按期交付土地或交付土地未能达到合同约定的土地条件等情形，应赔偿损失的约定。就本案而言，涉案土地已经交付，不存在第三十七条约定的情形。即使认为万州区国土房管局应当交付净地而未交付净地，也仅仅是交付土地未能达到合同约定的土地条件，只能适用第三十八条约定。5.一审法院认定涉案土地使用权出让价款为1140万元，但在计算违约损���时以土地使用权出让价款加上土地税费的金额1174.77万元作为基数是错误的。
克忠房地产公司辩称：1.签署交地备忘录属实，但克忠房地产公司没有实际占有和使用涉案土地。“先签署交地备忘录，后交地”是万州区的交易习惯。签署交地备忘录是为了办理土地使用权证，与真实的交地行为无关。2.万州区国土房管局的违约行为应当适用《国有土地使用权出让合同》第三十七条约定。3.克忠房地产公司认可在起诉前曾对涉案土地进行勘测的事实，但不能仅以此证明克忠房地产公司占有和使用了涉案土地。
万州建设开发公司、三峡平湖公司述称，认同万州区国土房管局的上诉请求、事实及理由。
克忠房地产公司向一审法院起诉请求：1.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司承担逾期交付土地违约金12004200元（2011年9月30日至2014年8月21日）；2.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司赔偿因逾期交付土地给克忠房地产公司造成的直接损失，以土地使用权价款11747700元为基数，按银行贷款基准利率四倍计算利息（2011年9月30日至2014年8月21日）；3.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司赔偿因逾期交付土地而产生的房屋租金73300元及快递费用1492.7元，共计74792.7元；4.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司承担本案诉讼费用。克忠房地产公司主张的违约金及损失以12078992.7元为限。如果本案属于已交付土地但不符合合同约定条件情形，则请求：1.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司赔偿因逾期交付土地给克忠房地产公司造成的直接损失，以土地使用权价款11747700元为基数，按银行贷款利率四倍计算利息（2011年9月30日至2014年8月21日）；2.���州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司赔偿因逾期交付土地而产生的房屋租金73300元及快递费用1492.7元，共计74792.7元；3.万州区国土房管局、万州建设开发公司及三峡平湖公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1.2011年6月24日，重庆市万州区人民政府给万州区国土房管局下发万州府土函[2011]74号《关于重庆市万州区建设开发有限公司位于万州区钟鼓楼街道枇杷坪社区三组范围连同周边国有存量土地供给1918.49平方米国有建设用地使用权拍卖出让方案的批复》。该批复主要内容为：同意根据万州建设开发公司的申请，收回该公司位于万州区钟鼓楼街道枇杷坪社区三组范围的1801平方米国有划拨土地使用权；同意将上述收回的1801平方米连同相邻的117.49平方米存量土地共计1918.49平方米国有建设用地使用权按照拍卖方式公开出让。土地用途为二类���住用地（R2）,出让年限70年；该宗土地由区公共资源交易中心组织公开交易；该宗土地上的青苗二次补偿工作，由万州建设开发公司负责处理。并在签订《国有建设用地使用权出让合同》后15日内将净地交给该宗地受让人，不留后遗症。若因此发生的一切纠纷、经济、法律责任，由万州建设开发公司全权承担；受让人与万州区国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，6个月内必须开工建设，并在两年内竣工。2.2011年7月21日，拍卖人重庆市万州区公共资源综合交易中心与竞得人克忠房地产公司法定代表人陈克忠就涉案土地（wz2011-11-21号宗地）签订了万州地交[2011]确20号《万州区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》,载明竞得人于2011年7月21日以1140万元报价竞得上述土地。2011年9月8日，万州区国土房管局（出让人）与克忠房地产公司（受让人）签订了《国有���设用地使用权出让合同》。主要内容为：合同项下出让宗地编号wz2011-11-21号，面积1918.49平方米，坐落于万州区钟鼓楼街道枇杷坪社区三组；土地用途二类住房用地（R2）；出让价款1140万元，在合同签订之日起1日内交纳。其中合同第六条约定：出让人同意在2011年9月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到该条第（一）项规定的土地条件,但该条第（一）项内容中的关于场地平整和周围基础设施的内容处均为空白；该条第（二）项内容中关于现状土地条件的内容处亦为空白。第十六条约定：受让人同意合同项下宗地建设项目在2012年2月29日之前开工，在2014年2月28日之前竣工。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致��受让人合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。该合同还对逾期交纳土地出让款、土地闲置、逾期开工及逾期竣工等产生的违约责任亦进行了相关约定。3.合同签订前后，克���房地产公司因受让该宗土地交纳土地出让金及税费共计11747700元。2011年9月13日，万州区国土房管局在现场组织交地，并形成了《建设用地交地备忘录》。克忠房地产公司的法定代表人陈克忠及万州建设开发公司、重庆市万州区公共资源综合交易中心、万州区土地勘察测绘队等相关单位及人员参与交地。同日，万州区国土房管局向陈克忠颁发了《建设用地批准书》。同年10月8日，万州区国土房管局向克忠房地产公司颁发了该宗土地的土地使用权证书（301D房地证2011字第00403号，土地使用权面积1918.49平方米，权利人为克忠房地产公司）。2012年3月16日，万州区国土房管局针对该宗土地发出《关于按出让合同约定时间限期开工建设的通知》。2013年12月25日，因该宗土地与临近土地整合使用，万州区国土房管局将原土地使用权证变更登记办理了新的土地使用权证书（301D房地��2013字第10321号，土地使用权面积2337.49平方米，权利人为克忠房地产公司）。2014年4月16日，克忠房地产公司将该土地使用权证用于银行抵押贷款。4.因该宗土地上的二次青苗补偿问题未予解决，克忠房地产公司一直无法进场施工。克忠房地产公司为此自2013年4月起向万州区国土房管局、三峡平湖公司及重庆市万州区人民政府等相关部门和人员致函要求解决交付净地和进场施工问题，并花费邮寄费用1492.7元，但无果。克忠房地产公司遂于2014年7月23日起诉。一审诉讼期间，三峡平湖公司于2014年8月5日发出公告，要求各种植户限期清除在该宗土地上的青苗、附着物。同年8月20日，万州区钟鼓楼街道办事处按照政府的工作部署，对该宗土地实施了二次青苗、附着物补偿和清场工作，合计补偿10余万元。同年8月21日，克忠房地产公司进场，实施施工围合。5.2011年8月15日，重庆市万州区国有资产监督委员会给万州建设开发公司下发万州国资产[2011]15号《关于同意将万州建设开发公司国有产权无偿划入三峡平湖公司的批复》。该批复主要内容为：同意将万州建设开发公司国有产权无偿划入三峡平湖公司；按照划转协议，同意将万州建设开发公司的全部职工、债权债务一并划入三峡平湖公司。2011年8月20日，万州建设开发公司股东会决议，股东重庆市万州城乡建设委员会决定将其持有的万州建设开发公司95%的股份无偿转让给三峡平湖公司；股东重庆市万州区东部农业开发公司决定将其持有的万州建设开发公司5%股份无偿转让给三峡平湖公司。6.克忠房地产公司租赁马剑飞位于万州区枇杷坪房屋，期限自2011年7月30日至2014年7月30日，支付租金共计36000元；租赁史光礼位于玉安小区房屋，期限自2011年9月1日至2012年8月31日，支付租金5800元；租赁田支海位于丝绸综合楼房屋，期限自2011年8月29日至2013年8月29日，支付租金18000元；租赁张朝文房屋，期限自2011年8月30日至2014年8月30日，支付租金13500元。上述租金共计73300元。
一审法院认为,首先，关于土地的交付时间如何确定，万州区国土房管局是否违约问题。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，万州区国土房管局应于2011年9月30日前将土地交付给克忠房地产公司。2011年9月13日，万州区国土房管局在现场组织交地，与陈克忠签署了《建设用地交地备忘录》，并于2011年10月8日给克忠房地产公司办理了该宗土地的土地使用权证书。由于该宗土地上仍有青苗、坟墓等附着物，所以双方的上述行为仅系履行书面手续，土地并未实际交付给克忠房地产公司占有使用。直至2014年8月21日克忠房地产公司进场，实施施工围合，才实际占有使用该宗土地。根据《��有建设用地使用权出让合同》第十六条、第三十七条约定以及万州区国土房管局给克忠房地产公司发出限期开工建设通知的行为看，双方约定的交付应为将土地交给克忠房地产公司实际占有并可使用。故万州区国土房管局交付土地的时间应为2014年8月21日。由于万州区国土房管局未在合同约定的2011年9月30日前交付本案诉争土地，故其行为构成违约应承担违约责任。其次，关于诉讼时效问题。从本案双方合同的履行情况看，万州区国土房管局于2014年8月21日才将土地实际交付给克忠房地产公司，在此之前万州区国土房管局处于违约持续状态，克忠房地产公司为此自2013年4月起向万州区国土房管局、三峡平湖公司及重庆市万州区人民政府等相关部门和人员致函要求解决交付净地和进场施工问题，并于2014年7月23日向一审法院提起诉讼，故克忠房地产公司的主张并未超过诉讼时效。再次，关于构成违约后适用合同第三十七条还是适用第三十八条约定问题。《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定系对克忠房地产公司按合同约定交付价款后如万州区国土房管局未按约定交付土地应承担的违约责任进行的约定。前部分是对延期交付后应承担的违约金进行的约定；后部分应系当万州区国土房管局违约后，克忠房地产公司具有要求万州区国土房管局承担违约责任赔偿损失并解除合同的权利，也可要求万州区国土房管局承担违约责任后继续履行合同。《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定系万州区国土房管局未能按约定交付土地或交付的土地不符合合同约定要求的应承担的赔偿责任。因万州区国土房管局未按合同约定时间交付土地，依合同第三十七条的约定其支付违约金足以补偿克忠房地产公司的损失，故本案适用合同第三���七条的约定确定万州区国土房管局应承担的违约责任为宜。最后，关于本案的责任主体问题。本案所涉的合同系克忠房地产公司与万州区国土房管局签订，根据合同相对性原则，本案的责任应由万州区国土房管局承担。万州建设开发公司在合同履行中的行为应系代万州区国土房管局所为，且万州区国土房管局与万州建设开发公司、三峡平湖公司之间也无责任承担的约定。至于，本案的违约责任是否由万州建设开发公司、三峡平湖公司行为所致，万州区国土房管局可在对克忠房地产公司承担责任后另行处理，本案不宜调整。《国有建设用地使用权出让合同》未违反法律禁止性规定，应为有效合同。万州区国土房管局未按合同约定的时间交付土地已构成违约，应承担违约责任。根据该合同第三十七条的约定，万州区国土房管局应从2011年9月30日起每日按克忠房地产公司���支付的土地出让价款11747700元的1‰支付违约金，至土地实际交付之日2014年8月21日止，共计12405571.20元。万州区国土房管局认为按该合同第三十七条约定计算违约金过高，请求降低违约金。根据万州区国土房管局的请求结合本案的具体情况，万州区国土房管局应承担的违约金以克忠房地产公司交付的土地出让价款11747700元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算为宜。由于万州区国土房管局支付的违约金足以补偿克忠房地产公司的损失，故对克忠房地产公司的其他诉讼请求不予支持。根据合同相对性原则，本案的责任应由万州区国土房管局承担，克忠房地产公司要求万州建设开发公司及三峡平湖公司承担连带责任既无合同约定也无法律规定，请求不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、万州区国土房管局在本判决生效后十日内支付克忠房地产公司违约金，以11747700元为基数，从2011年9月30日起至2014年8月21日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；二、驳回克忠房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费143039元，由克忠房地产公司负担42911.7元，由万州区国土房管局负担100127.3元。
本院二审期间，万州区国土房管局、克忠房地产公司及万州建设开发公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.对万州建设开发公司举示的新证据即《房屋拆迁工作协议》，因克忠房地产公司、万州区国土房管局及三峡平湖公司对其真实性予以认可，故本院予以采信。据此可以认定以下事实：2002年9月24日，万州建设开发公司与重庆市万州区枇杷坪街道办事处��订《房屋拆迁工作协议》，该协议约定对重庆市万州区枇杷坪二组的房屋拆迁38户。
2.对万州建设开发公司举示的新证据即2011年1月11日，万州区钟鼓楼街道枇杷坪社区及万州建设开发公司向万州区国土房管局出具的《说明》，因克忠房地产公司、万州区国土房管局及三峡平湖公司对其真实性予以认可，故本院予以采信。据此可以认定以下事实：万州建设开发公司根据万州府土发（2002）117号划拨批复受让了枇杷坪二、三组192.35亩国有土地，已完成土地征用、补偿、安置等工作。拟于近期公开出让枇杷坪三组三排堰塘附近约1801平方米国有存量土地。
3.对克忠房地产公司举示的新证据即2011年6月13日，万州区公共资源综合交易中心就涉案土地使用权拍卖发出的《万州区国有建设用地使用权拍卖出让竞买须知》，因万州区国土房管局、万州建设开发公司���三峡平湖公司对其真实性予以认可，故本院予以采信。该须知第三条载明“该宗地上有部分青苗，无建筑物”；第十五条载明“（一）该宗土地按现状出让，现状交地。在提出竞买申请前，竞买申请人应当现场踏勘出让地块，并全面了解出让文件。……（二）该宗地的青苗二次补偿工作，由万州建设开发有限公司负责完成。并在签订《国有建设用地使用权出让合同》后15日内将净地交付给竞得人，不留后遗症。……”
4.对万州区国土房管局举示的新证据即岩土工程勘察报告、施工图设计文件审查机构认定书、勘察设计单位情况明细表、市外勘察设计企业入渝备案登记证、工程勘察任务委托书、岩土工程勘察报告自审意见、勘察工程概况、勘察文件审查合格书，克忠房地产公司认可其真实性，本院予以采信。据此可以认定克忠房地产公司于2014年5月24日至6月12日，委托四川得圆岩土工程有限责任公司对涉案土地进行了勘探。
另外，本院根据一审证据认定，2014年4月16日，克忠房地产公司将301D房地证2013字第10321号土地使用权证项下的土地2337.49平方米向哈尔滨银行股份有限公司重庆万州支行抵押贷款800万元，贷款期限至2017年4月15日止。重庆市万州区国土资源局于2015年10月9日更名为重庆市万州区国土资源和房屋管理局。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、万州区国土房管局是否按照合同约定的时间、条件履行了交地义务；二、万州区国土房管局应否向克忠房地产公司承担迟延交地的违约责任；三、克忠房地产公司是否超过诉讼时效期间起诉。
一、关于万州区国土房管局是否按照合同约定的时间、条件履行了交地义务的问题
万州��国土房管局未按照合同约定的时间、条件履行交地义务。事实和理由：1.国土资电发[2007]36号《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条规定，“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”该通知下发至各省、自治区、直辖市国土资源厅。根据该通知要求，万州区国土房管局出让的建设用地应为“净地”。根据重庆市万州区人民政府向万州区国土房管局作出的《重庆市万州区人民政府关于万州建设开发公司位于万州区钟鼓楼街道枇杷坪社区三组范围连同周边国有存量土地共计1918.49平方米国有建设用地使用权拍卖出让方案的批复》（万州府土函[2011]74号），万州区国土房管局在签订《国有建设用地使用权出让合同》后应将净地��给该宗地受让人。可见，万州区国土房管局在拟进行公开拍卖时即明知涉案土地应当按照“净地”条件进行交付。根据万州区公共资源综合交易中心就涉案土地发布的《万州区国有建设用地使用权拍卖出让竞买须知》第十五条关于“该宗地的青苗二次补偿工作，由万州建设开发公司负责完成。并在签订《国有建设用地使用权出让合同》后15日内将净地交付给竞得人”的告知，参与竞拍的克忠房地产公司法定代表人陈克忠有理由相信万州区国土房管局向其交付的土地为“净地”。结合三峡平湖公司于2014年8月5日对种植户发出的限期清除公告，以及涉案土地上的二次青苗、附着物补偿和清场工作实际由万州区钟鼓楼街道办事处完成的事实，尽管万州区国土房管局与克忠房地产公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时未对交付土地时该宗地应达到的条件作出明确约���，但双方实际上对合同中约定的“交地”均有“交付净地”的意思表示。2.土地的交付方式一般是实地踏勘土地、验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后双方签字确认交付，由买受人自行对土地进行围合。本案中，尽管万州区国土房管局于2011年9月13日组织克忠房地产公司法定代表人陈克忠及相关单位签署了《建设用地交地备忘录》，但涉案土地上尚有他人栽种的青苗、附着物，克忠房地产公司无法实际接收涉案土地，该公司在签署备忘录后也一直要求万州区国土房管局、三峡平湖公司及万州区人民政府等相关单位和部门解决交付净地和解决进场施工问题。故《建设用地交地备忘录》尚不足以证明克忠房地产公司自愿接受“现状交地”。综合以上分析，上诉人万州区国土房管局关于已按《国有建设用地使用权出让合同》约定在2011年9月30日交付土地的上诉���由不能成立。
二、关于万州区国土房管局应否向克忠房地产公司承担迟延交地违约责任的问题
万州区国土房管局应向克忠房地产公司承担迟延交地的违约责任。自2011年9月30日起至2014年4月15日止，以1140万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金；自2014年4月16日起至2014年8月21日止，以340万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金。事实和理由：1.《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人宗地占有延期的，出让人应当按约定向受让人给付违约金，受让人有权解除合同。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。前述两条均对出让人未能按期交付土地时出让人应当承担的责任作出了约定。根据第三十七条约定，出让人应当支付违约金；根据第三十八条约定，出让人应当赔偿受让人直接损失。两个条款并不冲突，守约的受让人有权选择适用。现克忠房地产公司选择要求万州区国土房管局依照第三十七条的约定承担违约责任，系合法处分自己权利的行为，应予支持。万州区国土房管局关于一审法院适用合同条款不当的上诉理由不能成立。2.《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，“每延期一日，出让人应当按受让人本合同项下的国有建设用地使用权出让价款1‰向受让人给付违约金”。合同第八条约定的涉案土地出让价款为1140万元，故万州区国土房管局承担的逾期交地违约金计算基数应为1140万元。万州区国土房管局关于一审法院以克忠房地产公司交纳的土��使用权出让金1140万元及税金之和即1174.77万元作为违约金的计算基数不当的上诉理由成立。3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，克忠房地产公司举证证明快递费用1492元系纠纷过程中请求维护权利所遭受的损失，可以采信。但克忠房地产公司举示的房屋租金损失73300元、三年人工工资损失12.6万元的证据，不足以证明其与万州区国土房管局违约交地之间存在关联性。克忠房地产公司举示的2012年与2015年房屋销售价差的证据，不足以证明预期利益损失。本院综合考虑克忠房地产公司举示的实际损失证据，兼顾克忠房地产公司交纳土地出让金后蒙受的资金占用损失、涉案土地开发建设的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定万州区国土房管局应承担的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。对克忠房地产公司关于“按每日1‰”标准计算违约金的上诉请求，不予采纳。4.当事人一方履行合同义务不符合约定，其承担的违约责任应当相当于因违约所造成的损失。克忠房地产公司2014年4月16日用涉案土地使用权向哈尔滨银行股份有限公司重庆万州支行抵押贷款800万元，通过部分实现涉案土地使用权的交换价值，减少了800万元资金占用损失，相应地应当减轻万州区国土房管局的违约责任。故自2014年4月16日起至2014年8月21日止，万州区国土房管局应当以340万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付违约金。
三、关于克忠房地产公司的起诉是否超过诉讼时效的问题
克忠房地产公司的起诉未超过诉讼时效，事实和理由：1.克忠房地产公司自2013年4月15日起即致函万州区建设委员会、万州区人民政府、万州区国土房管局、三峡平湖公司等单位要求解决交付净地和进场施工等问题。2.直至万州区钟鼓楼街道办事处于2014年8月20日完成涉案土地上二次青苗、附着物补偿和清场工作，涉案土地才具备交付条件。在此之前，万州区国土房管局的违约行为一直持续，故克忠房地产公司于2014年7月23日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
综上所述，一审法院关于万州区国土房管局未按约交付净地，应向克忠房地产公司承担迟延交地的违约责任的认定正确，但关于违约金计算基数的认定有误，应予纠正。另外，克忠房地产公司在一审期间经过变更诉讼请求，最终确定的诉讼请求以12078992.7元为上限，其相应的案件受理费为94274元。一审法院收取案件受理费143039元不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第二中级人民法院（2014）渝二中法民初字第00067号民事判决第二项。
二、变更重庆市第二中级人民法院（2014）渝二中法民初字第00067号民事判决第一项为：重庆市万州区国土资源和房屋管理局在本判决生效后十日内支付重庆克忠房地产开发有限公司违约金。自2011年9月30日起至2014年4月15日止，以1140万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；自2014年4月16日起至2014年8月21日止，以340万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。
三、驳回重庆克忠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费94274元，由重庆克忠房地产开发有限公司负担37710元，由重庆市万州区国土资源和房屋管理局负担56564元；二审案件受理费94274元，由重庆克忠房地产开发有限公司负担37710元，由重庆市万州区国土资源和房屋管理局负担56564元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 彬
审 判 员 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
二〇一六年八月十日
书 记 员 刘 丹