上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第2775号
原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人王孝平，董事长。委托代理人陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。委托代理人范本闻，上海瑾之润律师事务所律师。被告上海源丰文教用品有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人蒋伟，总经理。委托代理人赵富强。委托代理人周波红，上海市聚成律师事务所律师。原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司(以下简称杨浦城投公司)诉被告上海源丰文教用品有限公司(以下简称源丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨浦城投公司之委托代理人陈鸣飞、范本闻，被告源丰公司之委托代理人赵富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司诉称，2012年3月，原、被告签署《房屋租赁协议》，合同约定被告租赁原告位于上海市杨浦区国顺东路XXX号-
XXX号双号房屋，租赁面积为8621.72平方米，协议约定租金每季度缴纳一次，租赁第一、二年租金标准为每年人民币(以下币种均为人民币)7,300,872.50元，第三、四年租金标准为每年11,486,286.47元，被告还需支付保证金300万元。协议还约定，该房屋合同签订之日以现状交付，房屋内的原承租人的清退工作由被告完成。如被告在协议约定的时间内未及时支付租金或在保证金抵扣租金及其他费用后未在十日内补足的，每逾期一日，应当向原告支付欠缴金额万分之五的违约金；逾期超过三十日的，原告有权单方面解除本协议，被告除按上述方式继续计算违约金至协议解除时为止外，还需向原告支付相当于协议解除时六个月租金标准的违约金。协议签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告现场勘验了房屋表示该房屋能满足其合同目的，之后原告积极配合被告开展对外转租和清退原承租人工作，及时向其提供必要文件。但被告除支付首期租金外，一直无正当理由故意拖欠租金，虽经多次催讨仍拒不支付。故诉至本院：1、请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年7月21日解除，被告将上海市杨浦区国顺东路XXX号-
XXX号双号房屋返还给原告；2、判令被告支付原告至2015年7月21日的欠租28,586,820.24元；并按照日租金31,469.28元的标准，支付2015年7月22日至实际返还房屋时止的房屋使用费;3、判令被告支付原告滞纳金8,879,929.86元及违约金5,743,143.24元；4、诉讼费由被告承担。被告上海源丰文教用品有限公司辩称，被告不欠原告租金，被告至今共支付原告押金300万元、租金540万元，合同约定房屋共8621.71平方米，原告尚有2207.44平方米没有交付被告，原告说清退应由被告负责，但被告起诉被法院驳回，后未再起诉。另外，被告还维修了下水设施及房屋漏水，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告杨浦城投公司系上海市杨浦区国顺东路200-244双号1-2层房屋产权人。2012年3月8日，原告杨浦城投公司(甲方)与被告源丰公司(乙方)签订《房屋租赁协议》约定，甲方为国顺东路XXX-
XXX号双号房屋产权人，乙方拟向甲方承租上述房屋，经友好协商，达成以下租赁协议。1.1条，……该房屋建筑面积为8621.72平方米，房地产权证编号为：沪房地杨字(2010)第022943号。1.3条，本合同签署前，乙方已查看该场地，充分了解该房屋的情况，乙方认为该房屋现状能实现乙方的经营目的。……1.4条，本合同签订前，甲方已向乙方告知该房屋属于旧房，部分楼层存在渗水，供电部分老化等问题，乙方同意在收到甲方房屋后对上述问题进行整体改造翻新，并承担上述产生的全部费用。1.7条乙方在签订本协议前已现场勘测过该房屋并认可该房屋的现状。1.8条，本协议签订之前，部分面积由上海瑞新美发及德艺居承租，详细位置及面积见附件(三)，由于上述商户曾对外发行会员卡，且数额较大。为避免产生居民群体事件，经相关部门协调，同意给予其一段时间消化上述会员卡，在该时间段内甲方承诺给予其一定的租金优惠，租期及租金标准由甲乙双方协商而定，乙方同意按照协商后的最终房屋执行，直至该事件得以妥善解决。1.9条，除上述商家外，该房屋的其他商户的清退工作由乙方完成并承担相应的费用，乙方清退时应当做好相应的“维稳”工作。甲方应当配合乙方做好上述工作。2.1条，交付日期为2012年3月8日，自交付之日起，甲方给予乙方四个月装修免租期，装修免租期开始之日起算租赁期限，租赁期限为八年。3.1条由于该房屋之部分曾租赁给他人作经营之用，租赁期间最迟在2012年4月27日之前到期，乙方承诺自行负责清退原承租户并承担由此产生的各项费用(如水、电费等)。甲方应当提供必要的帮助及配合。3.7条，租赁期满后或者租赁协议解除时，装修及增加的不能移走的设施设备的所有权归甲方所有，甲方无需作出补偿。4.1条，该项目的租金标准分别为：2012年3月8日至2012年7月7日为免租期。4.1.1条，2012年7月8日至2013年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.48元，租金总额为7,300,872.5元。4.1.2条，2013年3月8日至2014年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.48元，年租金为10,951,308.74元。4.1.3条，2014年3月8日至2015年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.65元，年租金为11,486,286.47元。4.1.4条，2015年3月8日至2016年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.65元，年租金为11,486,286.47元。4.1.5条，2016年3月8日至2017年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.84元，年租金为12,084,202.75元。4.1.6条，2017年3月8日至2018年3月7日，该房屋每日每平方米租金为3.84元，年租金为12,084,202.75元。4.1.7条，2018年3月8日至2019年3月7日，该房屋每日每平方米租金为4.03元，年租金为12,682,119.03元。4.1.8条，2019年3月8日至2020年3月7日，该房屋每日每平方米租金为4.03元，年租金为12,682,119.03元。4.2条，乙方支付租金的方式如下：自2012年9月8日起，每三个月为一个支付单位，先付后用。乙方应于每一个支付单位首月的十三号之前将该支付单位内的租金划入甲方指定的银行账户，首期租金应当在7月8日当日支付，金额为2012年7月8日至2012年9月7日两个月的租金即1,825,218.12元……4.4条，乙方在本协议签订当日向甲方交付租赁保证金300万元……，乙方迟延支付租金、相关费用或者违约金的，甲方可从租赁保证金中直接抵扣，不足部分甲方可向乙方追偿。房屋租赁保证金因抵充而减少的，乙方应在收到甲方书面通知之日起十日内予以补足；租赁关系终止后，甲方将租赁保证金的余额无息返还乙方。8.1条，乙方在协议约定的时间内未及时支付租金或在保证金抵扣租金及其他费用后未在十日内补足的，每逾期一日，应当向甲方支付欠缴金额万分之五的违约金；逾期超过三十日视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本协议，乙方除按上述方式继续计算违约金至协议解除时为止外，还需向甲方支付相当于协议解除时六个月租金标准的违约金。9.1条，根据本协议需要发出的全部文件，应以书面形式进行；以信件EMS邮寄或直接送达的方式，送达本协议第一页所述的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以EMS邮寄方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)的第三日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视作已送达。任何一方若变更工商登记或变更经营场所须书面告知对方，否则对方向本协议所述地址付邮视为送达地址正确。审理中，原、被告均认可被告共向原告支付租金540万元，押金300万元。2015年7月20日，原告杨浦城投公司向被告源丰公司发出《解除合同通知》：“……1、因贵司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，故我司依法解除与贵司的租赁合同。2、请贵司尽快向我司联系商谈支付拖欠租金等后续事宜。”2015年7月21日，该邮件显示投递并签收。审理中，原告杨浦城投公司陈述其将房屋整体出租给被告源丰公司前将房屋分别出租给23户小业主，除一户租赁合同至2012年4月27日到期外，其余合同均于2012年2月29日前到期。被告源丰公司对原告杨浦城投公司的陈述没有异议。审理中，被告源丰公司陈述尚有四户租户房屋未移交给被告源丰公司，分别为“湘沪人家”、“志美超市”、“瑞新美发”、“仁泉门诊部”。原告认可被告陈述的上述四户尚未搬走，但认为根据合同约定清退事宜应由被告负责。其中“瑞新美发”承租的面积为389.9平方米。以上事实，由原告杨浦城投公司提供的上海市房地产权证、房屋租赁协议、解除合同通知、邮局查询凭证，以及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应按照合同的约定，全面履行义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。合同中明确约定被告承诺自行负责清退原承租户并承担由此产生的各项费用，故对于被告称其因原告未向其移交房屋，故系原告违约之抗辩意见，本院不予采纳。应当指出，根据合同1.8条之约定，瑞新美发及德艺居因发行会员卡的缘故，原告给予其一定的时间消化会员卡，租期及租金标准由原、被告协商确定。但现原告未向本院提交其及时妥善解决该两户的租赁事宜的证据，且原、被告双方均确认瑞新美发至今未退出，故本院对于租金标准酌情予以降低。但是，即便租金标准可适当予以降低，但被告至今仅支付租金540万元，显属不当，原告按约解除合同，并按合同约定的地点寄送了解除合同通知书，应当视为合同自送达之日解除，被告应将房屋返还给原告。因原告在合同履行过程中存在上述瑕疵，故对于原告要求被告支付滞纳金及违约金之诉讼请求，不予支持。原告应于被告结清所有相关费用后将押金300万元返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司与被告上海源丰文教用品有限公司签订的《房屋租赁协议》于2015年7月21日解除；二、被告上海源丰文教用品有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区国顺东路XXX号-
XXX号双号房屋返还给原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司；三、被告上海源丰文教用品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司2012年7月8日至2015年7月21日的欠付租金人民币25,188,138.20元；四、被告上海源丰文教用品有限公司应于本判决生效之日起十日内按照年租金人民币10,337,657.80元的标准，支付原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司自2015年7月22日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司要求被告上海源丰文教用品有限公司支付滞纳金人民币8,879,929.86元及违约金人民币5,743,143.24元之诉讼请求，不予支持；六、原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司应于被告上海源丰文教用品有限公司结清所有相关费用后，将押金人民币3,000,000元返还给被告上海源丰文教用品有限公司。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币257,753元，由原告上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司负担人民币90,012元，由被告上海源丰文教用品有限公司负担人民币167,741元；诉讼保全费人民币5,000元，由被告上海源丰文教用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。