重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初12840号
原告：陆小东，男，汉族，住四川省武胜县沿口镇。
委托代理人：姜涛，四川省武胜县中心法律服务所法律工作者。
被告：陈宾宾，男，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告陆小东诉被告陈宾宾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆小东委托代理人姜涛、被告陈宾宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆小东诉称，2015年2月原、被告签订门市租赁合同一份，约定由原告将其位于重庆市九龙坡区兰美路120号7栋附37号门市租赁给被告，每年租金为104000元，租赁期限至2016年2月17日止。合同还对违约责任进行了详细约定。之后合同到期后双方未再继续签订书面合同，但仍按照原合同履行从而形成不定期租赁合同。后被告于2017年3月17日突然提出不再续租，并于2017年3月22日撤场并交还房屋。因被告临时退租，导致2017年4月1日前因无法及时找到新租户从而使得房屋空置。现原告诉至法院，请求被告支付2017年2月18日至2017年4月1日的租金12427元，支付违约金10000元，同时确认原告不返还被告保证金5000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告陈宾宾辩称，被告早于2016年12月即向原告提出要求降低租金，否则将解除合同关系，因原告不同意，被告于2017年2月17日明确提出不再继续租赁房屋，并于2017年3月22日搬离房屋。因原告一直提出要求被告承担违约金并不退还保证金，所以双方无法达成一致，被告也未向原告支付2017年2月18日至2017年3月22日的租金。现同意按照双方口头协商的92000元每年的标准支付2017年2月18日至2017年3月22日的租金，但不同意支付违约金，并要求退还5000元保证金。双方形成不定期租赁合同关系后，原合同中关于违约责任的条款不应再继续适用。
经审理查明，2015年2月18日，原、被告签订《门市租赁合同》一份，约定原告陆小东（甲方）将其位于重庆市九龙坡区兰美路120号7栋附37号门市租赁给乙方，租赁门市营业面积70平方米。租赁时间为2015年2月18日至2016年2月17日，年租金为104000元，租金上半年在租赁期前一个月支付54000元，下半年租金50000元在2015年7月17日前付清。本合同签订后双方必须严格按照合同约定执行，如有违者支付对方1万元违约金，甲方收取乙方水电气等保证金5000元，租赁期满待乙方交清当期各种费用后甲方一次性退还保证金（不计息）。
之后书面合同到期后，双方继续维持租赁关系，形成不定期租赁合同关系。至2017年3月22日被告搬离并交还房屋。被告的房租支付至2016年2月17日止。
本案在庭审中原告陈述2016年2月18日至2017年2月17日不定期租赁合同期间的租金按照原合同标准104000元／年支付。被告主张经双方协商一致，该一年时间的租金按照92000元／年的标准支付，其提供短信聊天记录证明双方协商一致及实际按92000元／年标准支付的事实。原告对被告陈述不予认可。
被告主张其最早于2017年1月15日即提出因原告不同意降低租金所以2017年2月17日后不再续租，并提供电话记录予以证明。原告对此不予认可，并主张被告最早是在2017年3月17日才明确提出不再续租，原告诉状中陈述的“后被告经营至2017年2月17日突然要求解除合同”系笔误，因被告的临时退租，导致2017年3月22日至2017年4月1日房屋空置，期间租金损失由被告承担。被告不认可原告所称的诉状中系笔误的说法。
另、原、被告双方各自提交的短信记录中均有如下内容：2017年3月18日，原告给被告发短信称“我在本月12日与你谈租门市一事，你至今未给我明确回复，3月17日是我们商定你搬离的最后期限，但至今你仍未搬出交房，由此产生的损失将由你方承担”。
上述事实，有原告提供的租赁合同、产权证、收条、短信记录等及被告提供的短信记录、电话记录等证据，以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为,依照租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，双方形成不定期租赁合同关系。本案中原、被告在书面合同于2016年2月17日到期后，未再续签合同，但双方继续发生租赁的事实至2017年3月22日被告搬离并交还房屋，双方形成不定期租赁合同。被告应向原告支付尚未支付的2017年2月18日至2017年3月22日的租金。对该期间的租金标准，被告主张应按双方协商并实际降低后的92000元／年计算。本院认为被告提供的证据不足以证明双方就租金标准由原合同约定的104000元／年降低到92000元／年达成一致并实际履行，本院认定仍参照原合同约定的104000元／年计算。经计算为10110.44元（1个月零5天）。
对于被告有无提前在合理期限之前通知原告要解除合同，本院认为，被告主张其最早已于2017年1月15日即明确提出解除合同，但其提供的证据不能证明其该主张，本院对其主张不予采信。原告称被告于2017年3月17日才明确提出不再租赁房屋，并称其诉状中所述“2017年2月17日”系笔误。该陈述为不利陈述，在无充分理由和证据予以推翻的情况下应予采信。同时双方各自提供的短信记录均载明原告于2017年3月18日曾给被告发短信称“我在本月12日与你谈租门市一事，你至今未给我明确回复，3月17日是我们商定的你搬离的最后期限“，可见双方曾商定2017年3月17日为被告搬离的时间，原告主张被告于2017年3月17日才明确提出解除合同明显不是客观事实。综上，本院认定被告已在合理期限之前通知原告解除双方之间的不定期租赁合同关系。对原告要求被告支付2017年3月23日至2017年4月1日期间的空置租金损失的诉讼请求依法不予支持。
但被告仍存在未及时向原告支付2017年2月18日至2017年3月22日的租金以及未按双方商定的时间及时搬离和腾房的违约行为。对于原书面租赁合同中的违约金条款及保证金条款是否能继续适用的问题，本院认为在不定期租赁合同关系中，双方仅通过实际行为对继续租赁及租金标准达成了一致默示，但租赁期限、租金支付方式等合同核心要素均以双方实际履行情况为准，而不再一定按照原合同进行。双方的合同基本内容已发生了改变，违约条款的设定基础也相应发生了变化。而双方对需要明示的违约金条款并未再在不定期租赁合同关系中进行一致明确。原租赁合同中的违约条款不应再继续适用。原告主张违约金10000元缺乏合同依据且明显过高，参考本案中被告违约行为的性质及对原告造成的违约损失的大小，本院酌情认定被告支付原告违约金2000元。
另，保证金5000元是基于原书面合同的约定支付，原书面合同到期后双方未办理结算，可视为为使之后不定期租赁合同关系得以良好履行的保证，在无其它约定的情况下其最终处理可参照原合同约定进行。但原合同文本中也仅约定了交清各种费用后一次性退还保证金5000元，并未约定若被告拖欠水电气等费用则保证金5000元不予退还。在被告承担违约金后本院不再支持另行不予退还该保证金。该5000元保证金在被告完善各项费用后原告应退还被告，为减少纷争，本院在本案被告应支付款项中予以抵扣。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈宾宾于本判决之日起十日内支付原告陆小东房屋租金10110.44元及违约金2000元，扣除应退还的保证金5000元后，还应支付7110.44元。
二、驳回原告陆小东其它诉讼请求。
案件受理费收取为242元，由被告陈宾宾承担。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 杨 睿
二〇一七年九月二十九日
书记员 张楚悦