苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相商初字第00952号
原告兴业银行股份有限公司苏州分行,住所地苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1、6层。
负责人王学祥，行长。
委托代理人赵晖、庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。
被告盛建明。
被告洪芳。
被告苏州鑫汉置业有限公司,住所地苏州市相城区太平元春路。
诉讼代表人查晴明，苏州鑫汉置业有限公司破产重整管理负责人。
委托代理人陆敏彪、钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司苏州分行（以下简称兴业银行）与被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由审判员施磊适用简易程序进行审理。因工作原因，本案承办人变更为审判员余琼琼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成由审判员余琼琼担任审判长并主审、代理审判员唐灿、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告兴业银行的委托代理人庄银菊到庭参加诉讼，被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后被告苏州鑫汉置业有限公司向本院寄交书面答辩状,本案现已审理终结。
原告兴业银行诉称，2014年12月22日，三被告与原告签订编号为2109S4140096《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告盛建明、洪芳向原告借款人民币495万元，借款期限240个月，借款利率为央行五年以上期基准利率乘以系数0.95，被告盛建明、洪芳采用等额本息还款方法于每月25日支付当期本息，到期日结清本息；如被告盛建明、洪芳不按期支付本息的，原告有权提前收贷。借款逾期的，原告有权按借款利率上浮50%计收罚息，对未按时支付的利息，有权计收复利。被告盛建明、洪芳以其向被告苏州鑫汉置业有限公司所购买的房屋（相城区太平街道元春路8号27幢101室）为借款抵押物。被告苏州鑫汉置业有限公司为借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至原告取得抵押物的他项权证时止，抵押与保证的担保范围皆为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、以及原告为实现债权而发生的费用等；借款逾期未清偿，原告有权依法处分抵押物，从所得价款中优先受偿或要求保证人承担保证责任。同日原告依约发放贷款人民币495万元，但因被告原因，被告未与原告就抵押物办理抵押登记手续。被告盛建明、洪芳收款后至今多次未按期归还债务本金和利息，因被告的违约行为，原告宣布贷款提前到期。故请求法院依法判令：1、被告盛建明、洪芳归还原告贷款本金4872417.76元及利息69239.56元、罚息740.89元（利息暂算至2015年10月23日，之后的罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；2、被告盛建明、洪芳承担原告为事项债权所发生的律师代理费215498元；3、被告苏州鑫汉置业有限公司对被告盛建明、洪芳承担的上述全部债务承担连带保证责任；3、上述三被告承担本案诉讼费用。
在庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：被告盛建明、洪芳共同归还借款本金4872417.76元及利息69239.56元、罚息740.89元（截止至2015年10月23日），并承担以本金4872417.76元为基数自2015年10月24日起按照同期银行贷款利率的0.95倍上浮50%计算至实际支付之日止的逾期还款利息。
被告苏州鑫汉置业有限公司辩称，苏州鑫汉置业有限公司已经进入破产重整程序，在本案中，其提供的是阶段性保证，一旦产权办理完成即不承担担保责任。同时，房屋已建造完毕，应先物保后实现人保。
被告盛建明、洪芳均未到庭应诉答辩。
经审理查明以下事实：
一、个人购房抵押（保证）借款合同。2014年12月22日，被告盛建明、洪芳作为借款人（××）、被告苏州鑫汉置业有限公司作为保证人与原告兴业银行作为债权人签订编号为2109S4140096的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份。该合同约定：1、借款内容：被告盛建明、洪芳向原告兴业银行借款495万元整；借款期限为240个月，自2014年12月22日至2034年12月22日止，若债权人提前收贷的，则视为借款到期相应提前；本笔借款用于债务人支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务，债务人不得以任何理由将借款挪作他用，由此引起的责任由债务人承担；借款定价基准利率按照央行人民币存款基准利率五年以上期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，借款利率采用固定日浮动，浮动周期为年，日利率=年利率/360,月利率=年利率/12；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，借款利率采用浮动利率的，则罚息利率也为浮动利率，其利率调整周期与借款利率调整周期一致；借款付息日为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的25日及借款到期日为还款日；还款方式为等额本息还款法；借款收款账户为苏州鑫汉置业有限公司开设在兴业××××新区支行的银行账户，账号为40×××38。2、担保内容：（1）抵押担保：借款由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保，抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押权人应为合同的债权人，抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止；抵押房产地址为相城区太平街道元春路8号27幢101室；房屋建筑面积为693.54㎡，土地使用年期为70年，购房合同编号为201410310059，房屋类型为住房，房屋结构为钢混，购买（评估）房屋总价为人民币7210175元；抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭，抵押期限登记为2014年12月22日至2034年12月22日止。（2）保证担保：保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、差旅费、电讯费、处置费等；保证方式为连带责任保证；保证期间为阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。3、违约责任：如债务人不按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，并有权将本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮一定的比例，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。该合同由原告兴业银行、被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司分别签字盖章予以确认。
二、贷款发放与催讨。上述合同签订后，原告兴业银行于2014年12月22日向被告盛建明出具了金额为495万元的借款借据一份，上述借款借据载明：借款人为被告盛建明；借款日期为2014年12月22日，到期日期为2034年12月22日；月利率为4.86875‰；借款方式为抵押。被告盛建明在该借款借据上签字予以确认。当日，原告兴业银行以银行转账的方式向被告盛建明、洪芳指定的收款账户发放了贷款495万元。被告盛建明、洪芳在借得上述款项后，仅归还了截止至2015年7月30日前的到期本金和利息，之后又归还本金0.08元、利息189.61元。原告认为，被告盛建明、洪芳未按合同约定还本付息，被告盛建明、洪芳未就抵押房屋办理抵押登记手续，被告苏州鑫汉置业有限公司亦未履行连带保证责任，已构成违约，故原告宣布贷款提前到期，并要求被告盛建明、洪芳立即归还全部借款本息，遂诉讼来院。
另查明，原告兴业银行为实现债权委托江苏同益大地律师事务所代理本案诉讼产生律师代理费215498元。
以上事实，由原告提供的个人购房抵押（保证）借款合同一份、借款借据一份、转账凭证一份、还款明细一份、还款试算一份、律师聘用合同和支付凭证各一份庭审笔录予以证实。
本院认为，原告兴业银行与被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司签订的个人购房抵押（保证）借款合同，依法成立且合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。其一，原告按约履行了发放贷款的义务，但被告盛建明、洪芳未按合同约定履行按约付息义务，已构成违约，因此原告要求被告盛建明、洪芳立即归还借款本金人民币4872417.76元及利息69239.56元（截止至2015年10月23日）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。其二，关于原告要求被告盛建明、洪芳承担截止至2015年10月23日的罚息740.89元，及以本金4872417.76元为基数自2015年10月24日起按照同期同档贷款基准利率的0.95倍上浮50%计算至实际支付之日止的逾期还款利息之诉讼请求。本院认为，被告在出现未按约还款的情况后，为了维护交易的稳定性，原告不应随意宣布贷款提前到期，理应告知被告并要求其限期纠正违约行为，如期限届满后被告仍未能按约履行，则原告方有权宣布贷款提前到期。在本案中，原告并未告知被告也未要求被告限期纠正违约行为，因此对原告擅自宣布贷款提前到期的诉讼请求，本院不予支持，被告应在送达之日的次日承担逾期还款责任。对于在宣布贷款提前到期之前，原告主张的罚息740.89元的诉讼请求，本院亦不予支持。故被告盛建明、洪芳应偿付以本金4872417.76元为基数自2015年10月24日起按照同期同档贷款基准利率的0.95倍计算至2016年2月21日（2015年12月23日为公告刊登日期，自公告之日起经过60日则视为送达）止的利息及自2016年2月22日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率的0.95倍上浮50%即1.425倍计算的逾期还款利息。其三，关于原告要求被告盛建明、洪芳承担原告为实现债权而支付215498元律师代理费的诉讼请求。本院认为，原告按照律师费收费标准的分段方式最高标准计算律师费明显过高，结合本案实际情况本院酌情调整为被告盛建明、洪芳应付原告律师费109449元。其四，根据合同约定，由于抵押房屋未办理抵押登记手续，故被告苏州鑫汉置业有限公司对被告盛建明、洪芳的上述债务应承担连带责任保证，保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。故被告苏州鑫汉置业有限公司应对被告盛建明、洪芳在涉案合同项下的贷款本息及逾期利息、实现债权而支出的费用等承担连带保证责任。在审理中，被告苏州鑫汉置业有限公司提出其提供的是阶段性担保，产权办理后无须承担担保责任，现房屋已建造完毕，应先物保后实现人保的辩解。本院认为，案涉房屋至今尚未办理抵押权登记，因此苏州鑫汉置业有限公司作为阶段性连带保证人仍应承担担保责任，其虽进入破产重整程序，亦不影响其担保责任的承担，故对其上述辩解本院不予采信。被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告盛建明、洪芳应共同偿还原告兴业银行股份有限公司苏州分行贷款本金4872417.76元、利息69239.56元（截止至2015年10月23日），上述款项合计人民币4941657.32元。同时，被告盛建明、洪芳还应共同偿付以贷款本金4872417.76元为基数，自2015年10月24日起至2016年2月21日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的0.95倍计算的利息及自2016年2月22日起至被告实际清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.425倍计算的逾期还款利息。上述款项于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告盛建明、洪芳应共同赔偿原告兴业银行股份有限公司苏州分行为实现债权而支出的律师代理费人民币109449元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告苏州鑫汉置业有限公司对被告盛建明、洪芳的上述债务承担连带清偿责任。被告苏州鑫汉置业有限公司承担保证责任后，有权向被告盛建明、洪芳追偿。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47906元，财产保全费5000元，公告费600元，合计诉讼费人民币53506元，由原告兴业银行股份有限公司苏州分行负担1108元，被告盛建明、洪芳、苏州鑫汉置业有限公司共同负担52398元（被告负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。
审 判 长 余琼琼
代理审判员 唐 灿
人民陪审员 邱玉芳
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 邓 菲
附录法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
6、《中华人民共和国担保法》第二十一条:保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。
7.《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。