山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终4197号
上诉人（原审被告）：济南鸿兴置业有限公司，住所地山东省平阴县。
法定代表人：李录平，经理。
委托诉讼代理人：汪冬，北京天达共和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牛会勇，男，1976年11月5日出生，汉族，住山东省东平县。
委托诉讼代理人：高召旺，平阴明星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张树印，男，1961年8月1日出生，汉族，住平阴县。
上诉人济南鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）因与被上诉人牛会勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2014）平民初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿兴公司委托诉讼代理人汪冬、被上诉人牛会勇委托诉讼代理人高召旺、被上诉人张树印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由牛会勇承担。事实和理由：（一）张树印出售房屋的行为属于无权代理，且该行为并未得到鸿兴公司的追认。一审法院认为，张树印以鸿兴公司的名义与牛会勇签订《房屋买卖合同》时虽未经鸿兴公司授权，但此后，鸿兴公司法定代表人李录平与张树印签订的《协议书》第九条对张树印以鸿兴公司名义出售鸿兴大厦房屋2套的行为进行了追认。据此，张树印售出房屋并收取房款已取得鸿兴公司认可，房屋买卖合同双方为鸿兴公司与牛会勇。对此，鸿兴公司认为，张树印出售房屋属于无权代理，鸿兴公司并未对张树印售房的行为予以追认。1.《协议书》第九条所指向的房屋与《房屋买卖合同》中的约定房屋不一致，并不构成鸿兴公司对张树印售房行为的追认。《房屋买卖合同》约定平阴县榆山路鸿兴大厦的西单元七层701室，房屋面积为134.48平方米，地下室面积为20平方米，总价款为40万元。而《协议书》第九条约定：“乙方前期所销售的鸿兴大厦房屋两套（7层)，按照每平方3000元计算价格，地下室按照每平方1800元计算价格。”据此计算，701室总价应为439440元(3000×134.48+1800×20)，明显与《房屋买卖合同》约定的40万元房屋总价不一致，故《协议书》第九条指向的房屋根本不是《房屋买卖合同》中所约定的房屋，并不构成鸿兴公司对张树印售房行为的追认。2.退一步而言，即使《协议书》与《房屋买卖合同》所约定的房屋是同一套房屋，也因并不符合约定的条件而不能构成鸿兴公司对张树印售房行为的追认。《协议书》第九条约定张树印应当于2012年4月30日到售楼处、财务处办理相关手续，否则视为张树印放弃。换言之，张树印必须在2012年4月30日前办理相关手续，否则，将无权办理相关的售房手续，鸿兴公司也将不再给张树印售出的房屋办理任何售房手续。显然，鸿兴公司对张树印的售房行为进行追认设置了前提条件，即其必须于2012年4月30日到售楼处、财务处办理相关手续，否则将不予认可张树印私自售房的行为。3.追认应当向相对人作出，鸿兴公司与张树印之间订立的《协议书》不是追认的有效形式。根据《合同法》四十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，被代理人进行追认应当向相对人作出，而不应当向无权代理人做出，追认至达到相对人生效。而本案中，一审法院认定的追认依据是所谓的“被代理人”鸿兴公司与所谓的“代理人”张树印之间签署的《协议书》，毫无疑问，《协议书》并非鸿兴公司对张树印售房行为追认的有效形式，不能代表鸿兴公司已经认可《房屋买卖合同》，并自愿承担合同项下的全部权利义务。综上，鸿兴公司认为，张树印售房的行为属于无权代理，《协议书》并不代表鸿兴公司对张树印无权代理行为的追认，一审判决明显错误，应依法予以纠正。（二）张树印以鸿兴公司的名义订立《房屋买卖合同》的行为属于无权代理，张树印应当承担相应的法律责任。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，鉴于《房屋买卖合同》并未经过鸿兴公司的追认，故对鸿兴公司不发生任何法律效力，应由张树印独自承担相应的法律责任。综上，一审法院判决事实认定错误，法律适用错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判。
牛会勇、张树印辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
牛会勇向一审法院起诉请求：解除牛会勇与鸿兴公司签订的房屋买卖合同，由鸿兴公司退还购房款40万元，支付违约金10万元，赔偿经济损失（律师代理费）3万元，由张树印对上述款项承担连带偿还责任，诉讼费及保全费由鸿兴公司承担。
一审法院认定事实：2012年3月19日，张树印与牛会勇签订《房屋买卖合同》一份（以下简称房屋买卖合同），根据合同约定，牛会勇购买鸿兴公司位于平阴县榆山路鸿兴大厦的西单元七层701室房屋一套，房屋面积为134.48平方米，地下室面积为20平方米，约定房款总价为40万元。双方在合同第二条约定鸿兴公司应于2012年6月30日前与牛会勇签订正式的《商品房销售合同》，并办理预售登记手续。合同第三条约定鸿兴公司于2013年6月30日前将牛会勇所购房屋交付牛会勇使用。合同第五条约定，鸿兴公司如果违反合同第二、第三条任合一条，买受方均有权解除合同，同时向买受方支付违约金10万元，买受方若因此形成诉讼，则由鸿兴公司同时承担给买受方造成的诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费等全部损失。合同未加盖鸿兴公司印章，合同中注明张树印为出卖方鸿兴公司的代表人兼合伙人，由牛会勇及张树印在合同上签字。双方签订合同时，牛会勇一次性向张树印付清了40万元房屋价款。2012年4月15日，鸿兴公司法定代表人李录平（甲方）与张树印（乙方）签订《协议书》一份（以下简称协议书），协议关于双方因建设平阴县鸿兴大厦期间发生的纠纷问题达成谅解，并达成此协议，协议第九条约定，乙方（张树印）前期所销售的鸿兴大厦房屋两套（7层），按照每平方3000元的价格，地下室按照每平方1800元计算。协议第十三条约定，甲乙双方自协议签订之日起，甲方售出的房屋款由甲方先抽取1000万元为止，乙方售出的房屋款由乙方抽取500万元为止。协议签订前，张树印以鸿兴公司名义共计售出房屋2套。本案房屋买卖合同约定的房屋即为协议书第九条提及的张树印前期所销售的鸿兴大厦房屋两套其中一套。张树印曾与牛会勇找到鸿兴公司要求按协议书第九条办理售房手续，鸿兴公司以张树印未将房款交给鸿兴公司为由未予办理。鸿兴公司曾起诉至一审法院，诉求确认李录平与张树印签订的该协议书为无效合同，经一审法院（2014）平商初字第164号判决驳回鸿兴公司诉讼请求，鸿兴公司提出上诉，经济南市中级人民法院审理发回重审，后一审法院以（2014）平商重初字第164号判决驳回鸿兴公司诉讼请求，鸿兴公司提出上诉，济南市中级人民法院以（2016）鲁01民终559号判决驳回上诉，维持原判。（2016）鲁01民终559号判决在本院认为部分载明，在协议书中涉及公司经营事宜的处理，李录平作为鸿兴公司法定代表人签字的行为应视为鸿兴公司真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且鸿兴公司并未提供证据证实存在其他合同无效的情形，故（2014）平商重初字第164号判决认定合同合法有效，并无不当。房屋买卖合同约定交房期限到期后，鸿兴公司未将房屋交给牛会勇。另查明，牛会勇起诉前与山东科创律师事务所签订委托代理合同一份，并支付诉讼代理费30000元。
一审法院认为，李录平以鸿兴公司法定代表人身份与张树印签订的协议书已经法院生效判决确定为有效合同，合同内容与本案待证事实具有关联性，应作为本案依据。张树印以鸿兴公司名义与牛会勇签订《房屋买卖合同》时虽未经鸿兴公司授权，但此后鸿兴公司法定代表人李录平与张树印签订的《协议书》中对张树印以鸿兴公司名义售出鸿兴大厦房屋2套的行为进行了追认，本案房屋买卖合同约定的房屋即为协议书第九条提及的张树印前期所销售的鸿兴大厦房屋两套其中一套。据此，张树印以鸿兴公司名义与牛会勇签订《房屋买卖合同》为有效合同，房屋买合同双方为鸿兴公司与牛会勇。鸿兴公司未按合同约定向牛会勇交付房屋，并已明确表示不同意履行合同，已构成违约，牛会勇合同目的已不能实现，牛会勇诉求解除合同并要求鸿兴公司按合同约定退还购房款，一审法院依法予以支持。牛会勇已交纳购房款，鸿兴公司未按约定交付房屋，鸿兴公司违约给牛会勇造成了经济损失，合同第五条约定如鸿兴公司违反合同第二、三条，即办理预售登记及按约定时间交房，乙方（牛会勇）有权解除合同，同时甲方（鸿兴公司）应向已方支付违约金10万元，乙方形成诉讼，甲方承担律师费、诉讼费等费用，综合牛会勇交款时间及现在同地段房价，牛会勇诉求鸿兴公司按合同约定支付违约金10万元并承担律师代理费3万元，合理合法，一审法院依法予以支持。协议书第九条认可张树印前期销售的含房屋买卖合同约定的房屋两套，协议书第十三条同意张树印售出的房屋款由其抽取500万元为止。据此，张树印售出房屋并收取房款已取得鸿兴公司认可，房屋买卖合同双方为鸿兴公司与牛会勇，牛会勇诉求张树印对返还房款及支付违约金等损失承担连带责任，于法无据，牛会勇此诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告牛会勇与被告张树印于2012年3月19日签订的《房屋买卖合同》。二、被告济南鸿兴置业有限公司于判决生效后10日内返还原告牛会勇购房款40万元。三、被告济南鸿兴置业有限公司于判决生效后10日内赔偿原告牛会勇损失13万元。四、驳回原告牛会勇的其他诉讼请求。案件受理费9100元，由被告济南鸿兴置业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系牛会勇与鸿兴公司、张树印之间因涉案《房屋买卖合同》的签订、履行、解除而产生的争议，属房屋买卖合同纠纷。（一）追认是指权利人事后同意或者承认。行为人事后追认在法律效果上视同于行为人事前同意。虽然，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。但是该司法解释第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。且《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。可见被代理人对于无权代理合同的追认，并非如鸿兴公司上诉所称必须向相对人作出追认的意思表示，才能实现追认的目的。被代理人通过事后向无权代理人明确授权的方式使无权代理人获得代理权，亦可以构成有效的追认。本案中，虽然张树印以鸿兴公司名义与牛会勇签订《房屋买卖合同》时未取得鸿兴公司的授权，但是此后张树印与鸿兴公司法定代表人李录平签订的《协议书》明确张树印有权出售涉案房屋，且该《协议书》已经生效判决确认，构成鸿兴公司对张树印以鸿兴公司名义向牛会勇出售涉案房屋行为的追认，涉案《房屋买卖合同》的缔约双方应为鸿兴公司与牛会勇，一审法院对此认定正确。鸿兴公司作为被代理人对张树印的代理行为，承担民事责任。（二）鉴于张树印仅售出了包括涉案房屋在内的2套房屋，且《协议书》的效力已经生效判决确认，在《协议书》中鸿兴公司授权张树印收取500万元购房款，张树印明确牛会勇已经向其支付40万元购房款，且在张树印有权收取的500万元购房款之内，故应视为鸿兴公司已经收取牛会勇购房款40万元。张树印与牛会勇曾于2012年4月30日前到鸿兴公司办理购房手续，鸿兴公司未按《房屋买卖合同》约定与牛会勇签订正式《商品房销售合同》，亦未按期向牛会勇交付涉案房屋构成违约，牛会勇诉求解除合同并退还已付购房款的诉讼请求，应予支持。但是，如前所述，因张树印系代理鸿兴公司与牛会勇签订涉案《房屋买卖合同》，合同主体为鸿兴公司与牛会勇，一审判决解除牛会勇与张树印之间签订的《房屋买卖合同》不当，本院予以纠正。（三）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《房屋买卖合同》约定鸿兴公司违约应当向牛会勇支付违约金10万元，综合牛会勇的交款时间、目前同地段房屋价格等因素，牛会勇诉求鸿兴公司支付违约金10万元，符合合同约定，合理合法，应予支持。《房屋买卖合同》约定形成诉讼的鸿兴公司还应承担律师费、诉讼费等，牛会勇实际支付律师费3万元，鸿兴公司应据实予以赔偿。
综上所述，牛会勇所诉要求鸿兴公司承担违约责任的诉讼请求，合法有据，应予支持。鉴于张树印代理鸿兴公司出售涉案房屋，经鸿兴公司追认后，相应民事责任应由鸿兴公司承担，鸿兴公司要求张树印承担责任的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省平阴县人民法院（2014）平民初字第412号民事判决第二项及案件受理费负担；
二、撤销山东省平阴县人民法院（2014）平民初字第412号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、解除被上诉人牛会勇与上诉人济南鸿兴置业有限公司代理人张树印于2012年3月19日签订的《房屋买卖合同》；
四、上诉人济南鸿兴置业有限公司于本判决生效后10日内支付支付被上诉人牛会勇违约金10万元；
五、上诉人济南鸿兴置业有限公司于本判决生效后10日赔偿被上诉人牛会勇经济损失3万元；
六、驳回被上诉人牛会勇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9100元，由上诉人济南鸿兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 张 强