广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终10944号
上诉人（原审原告、反诉被告）：伍红楠，女，汉族，1962年12月8日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：杨赛红，广东泛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何丽盈，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭锡伟，男，汉族，1953年3月4日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：张逸，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马丽娟，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人伍红楠与上诉人郭锡伟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
伍红楠上诉请求：撤销一审判决，改判伍红楠有权没收郭锡伟缴纳的按金43820元，郭锡伟向伍红楠支付租金180924.6元及违约金18092元，一、二审诉讼费用由郭锡伟负担。事实和理由：（一）一审法院以房产证上所载面积与合同约定面积存在差异为由，支持郭锡伟要求退还多收租金的诉请，属于认定事实不清。1.虽然房产证上所载面积与合同约定面积存在差异，但双方当事人在订立涉案合同时对此是知情的，每月租金数额是双方充分协商的结果。涉案商铺房产证上所载建筑面积为287.02平方米，但因为涉案商铺的特殊性，实际使用面积多于房产证上所载面积，实际可用面积甚至超过313平方米。双方在订立涉案合同时，经双方实地考察协商，约定两个涉案商铺月租金为21910元，在此基础上租金递增，郭锡伟对此表示同意并按合同执行了四年多。2.郭锡伟多年来均按合同约定交租，依法应视为其放弃了撤销权。（二）关于伍红楠是否有权没收押金的问题。一审法院认为租赁押金的法律性质为让与担保，不能因为郭锡伟违约而没收押金，属于适用法律错误。涉案合同第二条约定，“欠租一个月，甲方有权收回该出租商铺且不退回按金。”根据该约定，双方之间按金的约定属于违约定金的性质。郭锡伟不仅未按合同约定的数额自2016年3月6日起按每月30063元的标准支付租金，且自2016年10月开始未再交租，郭锡伟单方解除合同，属于根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，伍红楠有权没收押金。
郭锡伟辩称，（一）根据涉案合同约定，郭锡伟有权放弃按金或伍红楠没收按金后，双方租赁合同关系立即解除。（二）涉案合同履行期间，伍红楠谎报涉案商铺面积，持续侵害郭锡伟权益，应当依法承担赔偿责任。（三）伍红楠的欺诈行为不能成为长期侵害郭锡伟权益的合法事由。
郭锡伟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判伍红楠向郭锡伟退还4年6个月多收的租金146705元，伍红楠赔偿郭锡伟租金损失54775元，一、二审诉讼费用由伍红楠负担。事实和理由：（一）一审判决适用租金计算方法以及计算结果均存在严重错误，且依照市场客观租赁习惯，应当以商铺套内面积而不是建筑面积作为租金计算依据。1.一审判决适用计算方法错误，依市场客观租赁习惯，应当以商铺套内实际使用面积作为租金计算依据。涉案两商铺套内面积分别为139.47平方米与139.43平方米，与合同约定的313平方米相差34.1平方米。自2012年3月至2016年9月双方租赁关系终止之日，郭锡伟累计向伍红楠支付租金共计1346588元，即伍红楠已累计多收取郭锡伟租金146705元，应当依法退还给郭锡伟。一审法院计算方法错误，应予纠正。2.退一步讲，即使以建筑面积作为租金计算依据，一审判决亦存在计算结果错误，应予以纠正。一审法院认定涉案两商铺的建筑面积分别为143.53平方米和143.49平方米，合计287.02平方米，比涉案合同约定的313平方米少了25.98平方米。自2012年3月6日起至2016年9月30日止，郭锡伟累计向伍红楠缴纳了1346588元租金，即使按建筑面积计算，伍红楠亦累计多收了郭锡伟租金111771.1元（1346588元÷313平方米×25.98平方米）。（二）一审判决认定事实不清，租赁开始后，因伍红楠怠于履行出租方义务，致使郭锡伟蒙受租金损失。由于伍红楠的迟延拖沓，致使郭锡伟承租商铺且按月向伍红楠缴纳租金后，长时间无法投入经营使用，造成持续性的租金损失，伍红楠应当承担赔偿责任。（三）关于减租一事，双方经协商并已实际履行，一审法院对此认定事实不清。因2016年城市改造规划工程影响，涉案商铺区域大范围降租减租，双方当事人亦就减租事宜进行协商，由于伍红楠不肯作出合理让步，双方暂决定第五年度按照上一年度租金标准执行，故自2016年4月至9月期间，郭锡伟一直按27330元的标准向伍红楠支付租金，伍红楠对此亦从未提出异议。一审法院认为减租未经协商一致，属于认定事实不清。（四）按金性质应为担保合同履行的金钱类担保物，郭锡伟有权放弃按金并要求解除合同。（五）即使一审法院认为郭锡伟无权行使放弃按金的合同解除权，一审判决确定的租金金额也存在计算错误，且租金金额应当扣除郭锡伟已缴纳的按金。
伍红楠辩称，伍红楠无需向郭锡伟返还租金，具体意见与上诉意见一致，伍红楠从未同意减租并多次通知郭锡伟补齐差额，郭锡伟无故不交租金搬离商铺，构成根本违约，郭锡伟的上诉请求均无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
伍红楠向一审法院起诉请求：1.判令伍红楠没收郭锡伟的按金人民币43820元；2.判令郭锡伟立即向伍红楠支付租金208255元及违约金20825元（违约金以208255元为本金，按10%计算）；3.判令郭锡伟承担本案诉讼费。诉讼中，伍红楠变更诉讼请求第二项为：判令郭锡伟立即向伍红楠支付租金180924.6元及违约金18092.5元。
郭锡伟向一审法院反诉请求：1.伍红楠向郭锡伟返还4年零6个月，每月多收34.1平方米的租金合计146020.33元；2.伍红楠向郭锡伟赔偿因拖延供电75天的租金损失54775元；3.确认郭锡伟有权自愿放弃两个月按金43820元，提前撤场，之后的损失由伍红楠自行承担；4.伍红楠的民事起诉状作假，计算不实，合同面积与实际面积不符，伍红楠应承担违约责任；5.伍红楠承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年3月，伍红楠、郭锡伟签订《商铺租赁合约》一份，约定伍红楠“将位于大良新桂中路海悦新城102-103A面积313平方米的房产租给”郭锡伟经营建材用，租期五年，自2012年3月6日至2017年3月5日止，第一年每月租金21910元，第二年每月租金为23005元，第三年每月租金为24845元，第四年每月租金为27330元，第五年每月租金为30063元，每月10日前支付当月租金，郭锡伟交按金43820元，如郭锡伟拖欠租金达15日，需交纳滞纳金10%，拖欠租金一个月，伍红楠有权收回出租商铺且不退回按金。合同签订后，郭锡伟向伍红楠交纳了按金43820元。2012年4月20日，案外人佛山市顺德区洪益机电安装工程有限公司为涉案商铺编制了《安装工程（结）算书》。2016年3月起，郭锡伟仍按每月27330元交租至2016年9月。2016年9月30日，郭锡伟搬出了涉案商铺。
大良新桂中路海悦新城102铺建筑面积为143.53平方米，大良新桂中路海悦新城103A铺建筑面积为143.49元，合计287.02平方米。
2014年4月16日，伍红楠将大良新桂中路海悦新城102铺转让给了案外人梁铠谊。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点有三：一、涉案租赁物的租金如何计算；二、伍红楠是否延迟供应水电；三、郭锡伟是否向伍红楠提出过减租。
关于争议焦点一，虽伍红楠抗辩称，涉案商铺是作为一个整体出租，租金是一个估算，而不是按平方米来计算。然而，依常理，租赁商铺都是按商铺的面积来计算租金的，面积是计算租金考量的一个重要因素。从本案来看，双方在合同中载明涉案商铺的面积为313平方米，可见涉案商铺的面积也是伍红楠、郭锡伟双方考量的因素，而从双方约定的第一年的租金数额21910元/月来看，郭锡伟每月70元每平方米的说法还是较为可靠。故，一审法院认定涉案商铺的租金是按租赁面积计算，但因双方未约定是按建筑面积计算还是按套内建筑面积计算，故按租赁惯例以建筑面积计算，即伍红楠每月多收了郭锡伟25.98平方米（313-287.02=25.98）的租金。经核算，截至2016年3月31日，伍红楠共多收了郭锡伟租金合计97490.53元。
关于争议焦点二，虽郭锡伟抗辩称伍红楠延迟供应水电，但是其提供的案外人佛山市顺德区洪益机电安装工程有限公司为涉案商铺编制的《安装工程（结）算书》并不足以证明伍红楠延迟供应水电。故一审法院认定伍红楠未延迟供应水电。
关于争议焦点三，郭锡伟未提供证据证明其向伍红楠提出过减租，退一步讲，即使郭锡伟向伍红楠提出过，只要伍红楠不同意减租，则郭锡伟仍应按原合同的约定履行，故，郭锡伟要求伍红楠减租不成立。
关于郭锡伟应向伍红楠交纳的租金，因伍红楠并未答应郭锡伟的减租要求，故，自2016年4月1日起，郭锡伟应按每月27567.67元交纳租金，则自2016年4月1日至2016年9月30日，郭锡伟向伍红楠多交了租金1426.05元。虽伍红楠多收了郭锡伟租金，但该多收租金的行为并不足以构成郭锡伟解除合同的理由。伍红楠将涉案商铺转让予他人，转让时未通知郭锡伟，侵犯了郭锡伟的优先购买权，但是从庭审的情况看，郭锡伟单方解除合同的理由显然不是因为伍红楠侵犯了其优先购买权，故郭锡伟无权以放弃两个月的按金为条件解除合同，其单方解除涉案合同的行为构成违约，伍红楠请求郭锡伟支付2016年10月1日至2017年3月5日止的租金有理，一审法院予以支持，经核算郭锡伟应向伍红楠缴纳的租金为170000.66元（30063元/月÷313平方米×287.02平方米×6个月+30063元/月÷313平方米×287.02平方米÷30天×5天）。因郭锡伟至今未向伍红楠交纳上述租金，故伍红楠请求郭锡伟10%支付违约金有理，即郭锡伟应向伍红楠支付迟延违约金17000元。按金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故出租人也不得借承租人存在违约行为而没收按金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人自然可以押金抵扣违约损失。因此，本案中伍红楠主张没收按金43820元的请求无理，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭锡伟于判决发生法律效力之日起十日内支付伍红楠租金170000.66元及违约金17000元；二、伍红楠于判决发生法律效力之日起十日内返还郭锡伟截至2016年9月30日多收的租金98916.58元；三、驳回伍红楠的其他诉讼请求；四、驳回郭锡伟的其他反诉请求。一审本诉受理费减半收取为2696.75元，保全费1870元，合计4566.75元，由伍红楠负担1437.45元，郭锡伟负担3129.3元；反诉受理费减半收取为2155.96元，由郭锡伟负担1093.88元，伍红楠负担1062.08元。
本院二审期间，伍红楠提交了营业执照、资格证、测量资格证、房地产单元平面图及伍红楠银行流水，郭锡伟向本院提交了一张银行客户交易回单。
经审查，本院认为，涉案商铺的面积应以权属证明记载的面积为准，伍红楠提交的除银行流水以外的证据无法证明双方当事人对以实际使用面积为基础计算租金达成一致意见，本院不予采信。伍红楠提交的银行流水与郭锡伟提交的银行客户交易回单均与原件核对无误，本院予以确认。
经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。
二审中，双方当事人确认伍红楠已收取郭锡伟1368878元，其中按金43820元，截止2016年3月31日，郭锡伟通过银行向伍红楠转账的租金共计1161078元。
二审中，伍红楠主张，郭锡伟向其主张的部分多收租金已过诉讼时效，且郭锡伟未向伍红楠支付2012年6月租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据伍红楠和郭锡伟的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决伍红楠向郭锡伟支付多收的租金98916.58元是否合法有据；伍红楠没收按金的上诉请求是否应当得到支持；一审判决郭锡伟向伍红楠支付租金170000.66元及违约金17000元是否合法有据；郭锡伟要求伍红楠赔偿租金损失54775元的上诉请求是否应当得到支持。
关于第一个焦点。首先，关于租金面积的计算依据。伍红楠主张，涉案商铺的使用面积大于合同约定的面积，应以合同约定的313平方米作为计租面积。郭锡伟主张，根据市场交易，应以涉案两商铺的套内面积278.9平方米作为计租面积。本院认为，一审法院根据查明的事实，认定应以涉案两商铺权属证书记载的建筑面积287.02平方米作为计租面积，处理妥当，本院予以维持。伍红楠、郭锡伟主张一审判决认定的计租面积有误，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于租金计算标准。根据涉案合同约定，自2012年3月6日起至2017年3月5日止，第一年每月租金21910元，第二年每月租金23005元，第三年每月租金24845元，第四年每月租金27330元，第五年每月租金30063元。郭锡伟对2016年3月前的租金标准无异议，但主张双方已对2016年3月后的租金标准仍维持在27330元达成一致意见。本院认为，郭锡伟的上诉主张无证据支持，本院不予采信。再次，关于伍红楠多收取的租金数额。郭锡伟在二审中确认通过银行向伍红楠转账的租金共计1161078元，并主张以此金额为基数计算伍红楠多收的租金。由于以此为基数计算的多收租金比以合同约定的租金为基数计算的多收租金要少，郭锡伟该主张属于对其自身权利的处分，本院予以照准。经核算，截至2016年3月31日，伍红楠共多收取租金96373.2元（1161078元÷313平方米×25.98平方米）。自2016年4月1日起至2016年9月30日止，以合同约定的每月30063元为租金计算标准，郭锡伟应向伍红楠支付租金165406.05元（30063元÷313平方米×287.02平方米×6个月），实际支付163980元，郭锡伟少交租金1426.05元。综上，截至2016年9月30日止，伍红楠共多收取郭锡伟租金94974.15元（96373.2元-1426.05元）。一审法院对伍红楠多收租金计算有误，本院予以纠正。伍红楠认为，郭锡伟要求退回租金的部分诉请已经超过诉讼时效，不应予以支持。本院认为，伍红楠在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出，本院不予支持。伍红楠在二审中提出，郭锡伟未支付2012年6月的租金，应当在伍红楠多收租金中予以相应扣减。本院认为，伍红楠在一审中未提出上述诉请，故对于该主张，本院在本案中不作处理。
关于第二个焦点。涉案合同约定，如郭锡伟拖欠租金达15日，需交纳滞纳金10%，拖欠租金一个月，伍红楠有权收回出租商铺且不退回按金。伍红楠以上述约定为依据，主张没收按金。本院认为，上述约定是指在合同履行过程中，如郭锡伟拖欠租金一个月，伍红楠有权行使合同解除权，收回商铺且没收按金。本案中，伍红楠在合同履行过程中并未行使合同约定的解除权，而是在合同履行期限届满后方提起本案诉讼，不符合上述约定的情形，伍红楠请求按照上述约定没收按金，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于第三个焦点。第一，关于郭锡伟是否应当向伍红楠支付2016年10月1日起至2017年3月5日止的租金的问题。本院认为，根据合同约定，郭锡伟拖欠租金，不享有合同约定的解除权，无权以放弃两个月的按金为条件解除合同，一审法院据此支持伍红楠要求郭锡伟支付2016年10月1日起至2017年3月5日止的租金的诉请，处理正确，本院予以维持。第二，关于租金数额。一审法院对于郭锡伟应支付的租金计算有误，多算了一个月租金，本院予以纠正，郭锡伟应向伍红楠缴纳2016年10月1日起至2017年3月5日止的租金共计142284.77元（30063元÷313平方米×287.02平方米×5个月+30063元÷313平方米×287.02平方米÷31天×5天）。第三，关于违约金数额。郭锡伟至今未向伍红楠交纳上述租金，伍红楠依约有权要求郭锡伟支付相当于未缴租金数额的10%的违约金即14228.48元。第四，关于郭锡伟以按金抵扣租金的上诉请求。虽然伍红楠无权没收郭锡伟交纳的按金，但郭锡伟在一审中并未主张以按金抵扣租金，而是主张以放弃按金为条件提前解除合同，故一审法院对此未予处理，并无不当。二审中，为减少当事人的诉累，本院确认以按金抵扣租金后，郭锡伟仍应向伍红楠支付98464.77元租金。
关于第四个焦点。郭锡伟以伍红楠迟延供电75天为由，上诉主张伍红楠赔偿租金损失54775元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，伍红楠、郭锡伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6502号民事判决第三项、第四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6502号民事判决第一项为：郭锡伟于本判决发生法律效力之日起十日内向伍红楠支付租金98464.77元及逾期付款违约金14228.48元；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6502号民事判决第二项为：伍红楠于本判决发生法律效力之日起十日内向郭锡伟返还截至2016年9月30日止多收的租金94974.15元；
四、驳回伍红楠的其他诉讼请求；
五、驳回郭锡伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费2471.28元，保全费1870元，合计4341.28元，由伍红楠负担1545.5元，由郭锡伟负担2795.78元；一审反诉受理费2155.96元，由郭锡伟负担1142.66元，由伍红楠负担1013.3元。二审案件受理费7597.46元，由伍红楠负担2461.91元，由郭锡伟负担5135.55元。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年一月三十日
书记员 何智峰