福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽01民终2703号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李文先，男，1967年10月7日出生，汉族，住福建省顺昌县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高云，男，1963年5月17日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人李文先、上诉人高云因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李文先上诉请求：1.依法撤销一审判决的第二、三、四项；2.判令驳回高云的所有反诉请求；3.判令高云赔偿李文先房屋装修损失共计138150元；4.判令高云返还房屋押金20000元；5.判令本案一、二审的诉讼费由高云承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、讼争《房屋租赁合同》虽已经依法成立，但根据《合同法》第五十一条的规定，高云应当取得房产权利人王广平的追认或者到本案诉讼之前取得处分权，《房屋租赁合同》方能产生法律效力，否则为效力待定的合同。因此高云的合同解除权并没有有效的合同作为依据，也无权利来源和法律依据，双方在一审中也未诉请解除《房屋租赁合同》，讼争合同始终未解除。2、合同合法有效约定的违约责任才具有法律约束力，《房屋租赁合同》属于效力待定状态，因此一审法院认为李文先应当依据合同约定承担违约责任及合同解除违约金没有事实依据，是错误的。3、高云欺瞒租赁房屋持续存在产权不明的事实，高云事先存在违约行为，李文先依法履行不安抗辩要求与高云协商租金暂停支付，待产权明确时一同支付，高云拒绝协商且擅自将租赁房屋停水停电，侵犯了李文先的合法居住权。二、一审法院认定事实不清。2015年8月24日，高云擅自将租赁房屋的电表销户拆除；2015年9月11日，高云擅自将租赁房屋的水表水闸上锁，高云擅自停水停电的行为导致租赁房屋内李文先的物品及食品腐坏，李文先一直无法正常居住，迫于无奈另外承租了一套房屋用于日常生活，以至于本案租赁房屋闲置，只用于存放一些闲杂物品，一审法院以房屋租赁合同约定的每月10000元租金计算房屋占有使用费明显不合理，且该占用费李文先支付给高云并无合法依据。三、一审法院违背不告不理原则，在双方无人提起要求确认解除合同诉讼请求的情况下，擅自确认房屋租赁合同已解除，程序违法。一审法院认定合同已解除却未认定高云占有李文先的押金20000元的事实，高云现占有20000元押金没有合法依据，应当返还给李文先。四、李文先基于信赖将租赁房屋进行装修，但高云没有租赁房屋的产权，无出租的权利来源，自始不能履行合同，造成了李文先的装修损失应由高云承担赔偿责任，且在《房屋租赁合同》中第七条第二项中也约定了高云应当赔偿。
高云辩称：一、李文先主张讼争合同效力待定不能成立。1、若李文先认为“合同效力待定”，那么正常合理的逻辑应该是要求取得所谓权利人的追认，如未获得追认，应主动协商停止履行合同，而不是继续非法占有和使用租赁房屋。2、讼争合同不存在“合同效力待定”的问题。在《房屋租赁合同》签订的同时，双方对于房屋的现状及产权状态已经明确知悉，这在《房屋租赁合同》第一条中有明确记载。李文先在事先已明确知悉出租房屋现状及产权状态的情况下，根据真实意思表示签订租赁合同并接收租赁房屋，进行占有和使用，其行为本身就是对合同效力的最大的认可。且高云是通过正当的购买途径购房，该房屋买卖行为得到了买卖双方的一致认可，是合法有效的，高云出租房屋的行为也是合法有效的。另外，从法理上来讲，《中华人民共和国合同法》五十一条规定的“处分”应当指法律意义上的处分，直接使某种权力发生、变更或消灭的法律行为。李文先与高云之间租赁关系的核心是出租人将房屋租赁给承租人居住，承租人应向出租人支付约定数额的租金，这很明显属负担行为,《房屋租赁合同》属债权合同。故该条款并不适合本案。二、李文先主张的不安抗辩权不能成立。1、李文先所谓的行使不安抗辩权的依据是房屋的产权不明，而双方在签订《房屋租赁合同》当时已经告知李文先，租赁房屋系高云向产权人王广平购买的，同时出示了《房屋转让协议》和《产权证》给李文先阅看，并告知其房屋尚未过户的具体情况，并不是产权不明，在此情形下，李文先不应以产权不明为由行使不安抗辩权。2、李文先提出曾与高云协商租金暂停支付，待产权明确时一同支付，但事实上李文先从来没有作出过这样的意思表示，其亦无法提供相关证据证明其作出这样的意思表示并得到高云的认可。三、一审法院按银行同期贷款利率的四倍认定逾期支付租金的违约金没有依据。讼争合同对逾期支付租金的违约金进行了约定，应优先适用合同的约定。四、关于损害赔偿和占用费。李文先的非法占用在先，高云停水停电在后，无论是按高云依约解除租赁协议，还是按李文先所谓的“合同效力待定”的说法，均说明了李文先非法占用租赁房屋的事实，在此情形下，李文先主张停水停电影响了其“合法居住权”没有依据。李文先因自身侵权行为造成的损失理应由自己负责。高云在依约行使形成权解除双方合同关系后，李文先拒不搬离，并继续使用房屋的水电，造成了高云的损失，高云为了避免损失进一步扩大而进行的暂时拆除电表和暂时封锁水表的行为是对自身权利的救济，一审法院对于5000元损失赔偿的判决混淆了损害结果与侵权行为之间真实的因果关系，显失公平，高云要求撤销这一错误认定。因李文先非法占用租赁房屋这一侵权行为仍在持续，高云主张的租金损失是合情合理合法的。五、关于不告不理和押金的争议。1、《房屋租赁合同》的解除本身就是一审中已查明的案件事实的一部分，正是基于这一案件基本事实，高云才反诉一审法院判令李文先立刻搬离租赁房屋，不存在“不告不理”的问题。2、关于押金问题。基于租赁市场的惯例，押金的用途理应是优先保障出租人房屋自身以及附属设施的安全，收取押金的行为也是符合行业惯例的，如前所述，李文先以“合同效力待定”来否认收取押金的合法性没有依据。六、关于李文先装修款的赔偿请求。李文先既主张合同属于效力待定的合同，又主张高云存在欺骗行为，而在签订过程中存在欺瞒行为的合同属自始无效的合同。则李文先究竟想要主张合同效力待定还是无效合同？若李文先的真实意思是主张无效合同，则李文先凭什么在装修款问题上又要求适用《房屋租赁合同》的相关条款?
高云上诉请求：1.依法判令李文先停止对高云出租房屋的非法占用，立即搬离；2.依法判令撤销一审判决第一项；3.依法判令修正一审判决第三项对于租金违约金的认定，因李文先未及时支付租金违约金，造成利息损失，理应按银行同期贷款利率计算；4.依法判令双方就租赁合同约定的事宜进行最后款项结算；5.依法判令李文先偿还由高云垫付电费92.19元、水费270.3元；6.依法判令李文先偿还2016年3月、2016年4月物业管理费1200元（按月物业费600元，2016年3月份起至房屋腾空之日止）；7.依法判令李文赔偿因其拖欠大额外债，致使房屋被外来债权人破坏的材料费和人工费52500元，或者将损坏物品修复原状；8.依法判令李文先侵占高云房屋造成的租金损失80000元,因李文先未及时支付租金，造成利息损失，理应按银行同期贷款利率计算（按月占用费10000元，从2015年9月2日起至房屋腾空之日止）；9.依法判令驳回李文先全部诉讼请求；10.依法判令李文先承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、李文先多次违约。李文先在合同履行过程中多次违反租赁合同的约定，无故迟延租金交付，经高云多次交涉依然我行我素，在已履行的14期合约期限内，累计违约达13次。2015年2月，李文先迟延8天履行，根据《房屋租赁合同》第五条第三款“如乙方（即××逾期7天未交付本月房租，应多付一个月房租作为补偿，如乙方（即××一个月不交付房租，甲方（即××有权解除合同，并按照双倍房租计算”，李文先经高云多次催讨始终未支付迟延履行的补偿款1万元，2015年7月，李文先未支付租金，直至2015年8月7日和2015年8月10日才分别打了10000元和5000元款给高云，李文先的行为已违反上述约定，基于此，高云依法行使合同解除权，已于2015年8月2日通知送达李文先解除合同，并要求李文先搬离出租房屋并就合同款项进行最后结算。李文先接到通知后拒不接受，继续非法强占高云房屋，高云不得已采取停水停电的措施以期李文先能结束非法占用。二、一审判决高云向李文先支付损失赔偿5000元是错误的。1、李文先未提交任何证据证明其主张的损失9500元如何得出的，根据谁主张谁举证的原则，李文先该主张不能成立。2、一审判决认为高云停水停电的行为会影响李文先正常生活并造成损失，与事实不符。高云已正式通知李文先解除租赁合同并已给予李文先方必要的时间搬离，李文先拒不履行。李文先恶意占用在先，高云停水停电的行为在后，且在暂拆电表之前，电业部门也依法进行了为期七天的公示。三、一审判决对租金违约金的认定错误，理应予以纠正。违约金的本质是对于合同双方权益的保障，合同中已明确约定了违约责任，理应优先适用合同约定，而不是用所4倍利率的上限规定。
李文先辩称：2015年8月高云停水停电时，我已经搬走了，不存在非法占有的情况。2015年8月我还付了5000元租金给高云，我如果有欠高云租金，最多也只欠了半个月租金5000元。没水没电，我也没有住在里面，只有家具放在里面，所以占用费按每月10000元计算不合理，只能按照仓库租金价格每月300元计算。我之所以没有把房屋钥匙交给高云，因为高云没有把装修款给我。
李文先向原审法院起诉请求：1.高云赔偿李文先因停水停电而造成的损失人民币9500元；2.高云承担本案诉讼费。
高云向原审法院反诉请求：1.判令李文先立即停止对租赁房屋的非法占有，搬离租赁房屋；2.李文先支付2014年6月、2015年2月的租金补偿款合计20000元及相应的利息（按银行同期贷款利率计至实际付款之日止，其中10000元从2014年6月9日起计；另10000元从2015年2月9日起计；3.李文先支付2015年7月租金10000元及当月租金补偿款10000元，并按银行同期贷款利率计算利息至实际付款之日（其中租金10000元从2015年7月1日起算；补偿款10000元从2015年7月9日起算）；4.李文先支付2015年8月2日解除合同后的双倍租金20000元，并按银行同期贷款利率从8月2日起计至实际付款之日止的利息；5.李文先支付租金损失40000元（从2005年9月2日起暂计至2015年12月2日），实际应按每月10000元，从2015年9月2日起算至实际归还非法侵占的房屋止，并按银行同期贷款利率支付每月占用费的利息；6.李文先承担本案诉讼费。
原审法院认定事实：2014年6月1日，李文先与高云签订《房屋租赁合同》，约定李文先承租高云位于福州市鼓楼区铜盘路马鞍山路段“名仕山庄”3#楼的房屋，每月租金为10000元，于每个月1日前一次性交清，若逾期7天，应多付1个月房租做为补偿；如一个月不支付租金，高云有权解除合同，并按双倍房租计算；房屋押金20000元；租赁期限自2014年6月1日至2016年6月1日止；该房屋等法院判决过户时，李文先愿意购买情况下，同等价格优先，到时合同自然解除，双方互不承担赔偿责任。如李文先改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，必须事先经过高云书面同意后方可施工；租赁期满后或因李文先责任导致退租的，李文先已附着该房屋内的“部分装修品等”均归高云所有（双方另有约定的除外）。签订合同时，高云告知李文先该租赁房系其向房屋产权人王广平购买，因产权人王广平未配合办理产权证过户原因，导致产权证尚未过户，已经诉至法院要求产权人配合办理过户登记，同时出示房屋买卖合同及产权证给高云查阅，并保证其合法占有使用出租该房屋。合同签订后，高云带李文先至物业保安、业委会等处办理入住手续，并交付房屋给李文先使用。李文先于2014年5月18日给付高云押金20000元，高云出具收条。2014年6月18日，高云向李文先出具收据载明收到李文先作为2014年6月1日至2014年7月1日的租金10000元并备注2014年7月1日以后的租金可汇入高云银行账户。之后李文先分别于每个月1日至9日不等的时间内向高云交纳租金，其中2015年2月份租金于2015年2月9日支付，2015年7月份租金于2015年8月7日支付，2015年8月份租金于2015年8月10日付5000元。2015年6月22日李文先签收高云向李文先邮寄的《关于限期给付租金的催讨函》，该函内容载明因李文先2015年2月9日才支付2月份的租金，违反合同约定，要求给付违约金10000元；2015年8月2日，李文先所在小区保安签收高云向李文先邮寄的《解除租赁合同通知书》，内容载明因李文先从2015年2月9日开始拖欠租金，经高云多次当面、电话、短信催讨并于2015年6月23日向李文先送达《关于限期给付租金的催讨函》后，李文先不但拒不理会，直至发出本通知止还欠房租5个月，水电也已欠费。故要求自本通知送达李文先的同时解除双方的《房屋租赁合同》并保留索赔的权利。2015年8月1日，高云多次发短信至李文先。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李文先、高云确认李文先在签订该合同时高云已告知租赁房屋系由高云占有，因其与第三人的买卖合同纠纷，尚未办理过户登记，故不存在因欺诈的行为影响合同效力的问题。本案的争议焦点是高云未取得租赁房屋所有权，其与李文先之间的《房屋租赁合同》效力如何。租赁合同系将房屋使用权从出租方转至承租方，高云与该租赁房产权人签订房屋买卖合同后，产权人交付租赁房屋，高云因此占有该租赁房，获得该房屋的使用权，也有权与李文先签订《房屋租赁合同》转移房屋使用权。李文先、高云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，属有效合同，双方均应当按约全面履行。本案中，李文先诉请《房屋租赁合同》第四条第2点约定，李文先应按照月租金额于每个月1日前向高云一次性交；第五条第3点约定，如李文先逾期七天未交付本月的房租，应多付一个月房租做为补偿。如李文先一个月不支付租金，高云有权解除合同，并按双倍房租计算。本案中，李文先本应把当月租金于当月1日前支付，但2015年2月份租金至2015年2月9日支付，2015年7月份租金至2015年8月7日支付，违反合同的约定构成违约。高云于2015年8月2日向李文先邮寄的《解除租赁合同通知书》，要求解除合同有事实和法律依据，原审法院予以支持。本诉中，李文先诉请要求高云赔偿李文先因停电停水行为造成其损失9500元。原审法院认为，高云依法与李文先解除合同后要求李文先腾空退还诉争租赁房屋，但李文先未同意，高云经短信多次通知后，于2015年8月21日拆除电表，9月份停水，此举并非追究违约责任的方式，已构成侵权。李文先诉请赔偿损失9500元，基于双方对停水停电的事实并无异议，该行为势必影响李文先的正常居住生活，造成损失，故原审法院酌定高云赔偿李文先损失5000元。反诉中，关于高云的第一项诉请，因双方《房屋租赁合同》已于2015年8月2日解除，李文先理应搬离腾空。该项诉请原审法院予以支持。高云第二、三、四项诉请，实际上是关于违约金的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。高云要求李文先依双方约定，对逾期7天以上的2014年6月份和2015年2月份租金，均应多付一个月的租金作为补偿，并支付利息，原审法院认为，李文先于2014年6月18日给付首期租金时，高云亦未提出异议，反而出具收条，继续履行租赁合同，该期租金的违约金原审法院不予支持。李文先于2015年2月9日支付2月份的租金，于2015年8月7日支付7月份的租金，均逾期7天以上，理应支付违约金，但双方约定的违约金明显超出法定标准，原审法院依法调整为按银行同期贷款利率的四倍支付，计付时间：2015年2月份的违约金从2015年2月8日支付至2015年2月9日；2015年7月份的违约金从2015年7月8日至2015年8月7日。关于第四项诉请，双方约定“如一个月不支付租金，高云有权解除合同，并按双倍房租计算”，本案中，因李文先违约导致合同解除，高云诉请李文先支付20000元违约金有事实和法律依据，原审法院予以支持。但高云不仅要求李文先支付违约金，还支付违约金的利息于法无据，原审法院不予支持。关于高云的第五项诉请，实际上是占用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。租赁合同解除后，出租人因承租人不及时返还所租赁房屋最直接的损失是房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。现高云要求李文先按双方约定的租金标准支付占用费从2015年9月2日起支付至腾空退房止于法有据，原审法院予以支持。占用费的利息无法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高云于本判决生效之日起十日内向原告李文先赔偿经济损失5000元；二、反诉被告李文先于本判决生效之日起二十日内腾空位于福州市鼓楼区铜盘路马鞍山路段“名仕山庄”3#楼的房屋并退还反诉原告高云；三、反诉被告李文先于本判决生效之日起十日内向反诉原告高云支付2015年2月份和7月份的逾期交付租金违约金（按银行同期贷款利率的四倍支付，其中2015年2月份的违约金从2015年2月8日支付至2015年2月9日；2015年7月份的违约金从2015年7月8日至2015年8月7日）和解除合同违约金20000元；四、反诉被告李文先于本判决生效之日起十日内向反诉原告高云支付占用费（月占用费10000元，从2015年9月2日起支付至腾空退房之日止）。五、驳回反诉原告高云的其他反诉请求。如果高云、李文先未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取案件受理费，本诉案件受理费25元（原告李文先预交50元），由原告李文先承担12元，由被告高云承担13元；本案反诉案件受理费900元（已由反诉原告高云预交），由反诉原告高云承担300元，由原诉被告李文先承担600元。
本院二审期间，高云向本院提交了房屋转让协议，证明王广平已经将讼争房屋转让给高云，王广平也认可诉争房产是高云的，诉争房产不存在产权不明的情形。李文先经质证认为，对该证据的真实性无法确认，即使是真的，也不能证明讼争房屋是高云的。本院经审查认为，高云提交的证据没有原件予以核对，本院对该证据的真实性无法确认，不予采纳。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于讼争《房屋租赁合同》的效力问题。高云在与产权人王广平签订讼争房屋买卖合同并接收王广平交付的房屋后，其有权占有使用该房屋，亦有权与李文先签订《房屋租赁合同》。且在签订讼争《房屋租赁合同》时，高云已告知李文先讼争房屋系向王广平购买，亦出示了房屋买卖合同及产权证给李文先查阅，即高云已向李文先表示其系合法占有使用房屋，李文先亦并未提出异议，且接收入住了讼争房屋。从讼争《房屋租赁合同》的履行来看，产权人王广平亦从未主张过高云或李文先无权占有使用讼争房屋。故李文先以高云无权处分为由主张讼争《房屋租赁合同》无效缺乏依据，本院不予采纳。
关于讼争《房屋租赁合同》解除及占有使用费的计算问题。根据讼争《房屋租赁合同》的约定，李文先应在每月的1日前支付当月租金，如李文先一个月不支付租金，则高云有权解除合同。因李文先于2015年8月7日才支付2015年7月租金，逾期支付租金已超过一个月，故高云于2015年8月2日向李文先发出《解除租赁合同通知书》符合合同约定，讼争《房屋租赁合同》已解除。鉴于李文先在合同解除后未将讼争房屋归还给高云，高云诉请李文先从2015年9月2日起至实际归还房屋之日止支付房屋占有使用费有理，本院予以支持。但因高云已于2015年8月21日拆除电表，9月份停水，极大地影响了讼争房屋的占有使用，且李文先已搬出讼争房屋，故一审法院按照每月10000元的标准计算占有使用费有失公平，本院酌定按每月5000元的标准计算占有使用费。
关于停水停电的损失问题。高云上诉主张李文先的损失情况缺乏证据证明，不应予以支持。本院认为，李文先虽主张高云停水停电导致其产生损失9500元，但其并未提供相关证据证明其损失情况，一审法院酌定损失为5000元缺乏依据，本院予以纠正。
关于逾期支付租金的违约金的认定问题。因讼争《房屋租赁合同》约定的逾期支付租金的违约金为10000元，明显过高，一审法院将逾期支付租金的违约金调整为按银行同期贷款利率的四倍支付并无不当，本院予以维持。
关于逾期支付租金违约金的利息的问题。高云主张因李文先逾期支付租金违约金，造成利息损失，应按银行同期贷款利率计算。高云该主张缺乏法律依据，本院不予支持。
李文先的第三、四项上诉请求，高云的第四、五、六、七项上诉请求均属于二审中新增加的诉讼请求，李文先、高云可另行主张。关于押金及其他相关款项问题，李文先和高云可另行结算。
综上所述，李文先、高云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6820号民事判决第二、三项；
二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6820号民事判决第一、四、五项；
三、李文先于本判决生效之日起十日内向高云支付占用费（月占用费5000元，从2015年9月2日起支付至腾空退房之日止）；
四、驳回李文先的一审诉讼请求；
五、驳回高云的一审其他反诉请求；
六、驳回李文先、高云的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由李文先负担；一审反诉案件受理费900元，由李文先负担450元，由高云负担450元；二审案件受理费950元，由李文先负担500元，由高云负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 符海燕
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 吴 超