北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终12558号
上诉人（原审被告）：北京新诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区化工路5号（西院）1号楼5层506室。
法定代表人：李军，经理。
委托诉讼代理人：王申，女，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：鞠玉龙，男，1980年8月29日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张丽佳（鞠玉龙之妻），1986年5月8日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：杨善军，北京市汉威律师事务所律师。
原审被告：杨永静，女，1989年5月19日出生，住北京市通州区。
上诉人北京新诚房地产经纪有限公司（以下简称新诚公司）因与被上诉人鞠玉龙、原审被告杨永静房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初40685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新诚公司的委托诉讼代理人王申，被上诉人鞠玉龙及其委托诉讼代理人杨善军到庭参加了诉讼，原审被告杨永静经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
新诚公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求二审法院将原审判决第一项内容“北京新诚房地产经纪有限公司支付鞠玉龙2016年6月16日至2017年3月31日租金32250元”依法改判为新诚公司按照“出租代理合同”的约定支付2016年6月16日至2017年3月31日期间的房屋租金23750元（按每月租金2500计算）；3.新诚公司同意支付鞠玉龙1050元水费；4.判决鞠玉龙承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2013年6月10日，新诚公司与鞠玉龙签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定新诚公司为鞠玉龙代理出租涉案房屋，出租代理期自2013年6月15日至2016年6月15日，代理期满，鞠玉龙应与新诚公司续租至新诚公司客户合同期满；每月房屋租金2500元，按季支付，租金支付至鞠玉龙指定的银行卡中。2016年3月29日，新诚公司与杨永静签订了《北京市房屋租赁合同》，约定新诚公司将涉案房屋出租给杨永静，租期自2016年3月31日至2017年3月30日。现杨永静已经于2017年4月1日将涉案房屋交还给鞠玉龙。新诚公司按照《北京市房屋出租代理合同》约定将房租支付给鞠玉龙指定的银行账号，房租已支付到2016年6月14日。对于2016年6月15日至9月15日期间的租金，新诚公司按约定通过工商银行网上银行转款给鞠玉龙，却无法转款（因鞠玉龙的银行卡办理挂失），新诚公司已提交中国工商银行网上转账截图为证。之后，新诚公司多次联系鞠玉龙要求其接收房租，但鞠玉龙拒绝接收，新诚公司已提交通话记录为证。因此，对于2016年6月15日至9月15日期间的租金，新诚公司提交的证据充分证明其在2016年7月15日前积极履行交纳租金的义务，由于鞠玉龙自己的原因，导致新诚公司履行不能，新诚公司对于履行不能不存在任何过错，也不应因对方的过失承担任何违约责任。另外，《中华人民共和国合同法》对于合同的解除有着非常严格的约定，除了合同双方合意解除外，只有在极少的情形下，构成法定解除，例如，存在不可抗力以及一方严重违约致使合同目的无法实现的情形。本案中，新诚公司积极履行合同义务，不存在任何违约情形，因此，一审法院判决合同提前解除没有事实和法律依据。根据新诚公司与鞠玉龙签订的出租代理合同中第二条第一项的约定，新诚公司要求按照原合同的约定向鞠玉龙支付房租，而不是新诚公司向杨永静收取房租的标准支付。
鞠玉龙辩称，同意一审判决关于新诚公司向鞠玉龙支付房租32250元以及水费1050元的认定，请求驳回新诚公司的上诉请求。
杨永静未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
鞠玉龙向一审法院起诉请求：1.判令新诚公司返还房屋租金差价20900元；2.判令新诚公司返还房屋免租期租金24250元；3.判令新诚公司赔偿违约金5000元；4.判令新诚公司、杨永静承担房屋拖欠水费及水表损坏费、垃圾清运费、照明费共计1690元（其中水费1050元）；5.判令新诚公司、杨永静承担自2016年6月16日起至2017年3月31日的房屋租金33250元。
一审法院认定事实：新诚公司原名称为北京融盛中瑞房地产经纪有限公司，后变更公司名称为现名称。北京市朝阳区双合中路3号院1号楼13层×单元1302号房屋（以下简称涉案房屋）登记在鞠玉龙名下。
2013年6月10日，鞠玉龙与新诚公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定新诚公司为鞠玉龙代理出租涉案房屋，出租代理期自2013年6月15日至2016年6月15日，免租期每年75天，代理期满，鞠玉龙须与新诚公司续租至新诚公司客户合同期满，最多不超过一年；每月房屋租金2500元，按季支付，每租赁季第一天支付整季度租金，租金支付至鞠玉龙指定的银行卡中，新诚公司逾期支付租金超过7个工作日的，鞠玉龙有权收回房屋。
2016年3月29日，新诚公司与杨永静签订了《北京市房屋出租合同》，约定新诚公司将涉案房屋出租给杨永静，租期自2016年3月31日至2017年3月30日，月租金3500元。
经询，鞠玉龙与新诚公司均认可新诚公司将房租直接支付至鞠玉龙提供的账户，房租已支付到2016年6月14日。
又询，鞠玉龙称杨永静已于2017年4月1日将涉案房屋交还鞠玉龙。
再询，鞠玉龙称其于2016年6月15日和2016年6月18日两次告知新诚公司与杨永静腾房。
一审庭审中，鞠玉龙称其指定收租金的银行卡于2016年6月19日挂失，但仍可以收款。新诚公司提交中国工商银行网上转账截图，证明其给鞠玉龙转款，但转不过去。鞠玉龙对该证据真实性不予认可。新诚公司还提交了通话记录，证明其在2016年6月20日联系鞠玉龙转款事宜。鞠玉龙对该证据真实性不予认可。新诚公司还提交了其与鞠玉龙在2016年9月30日的电话录音，证明沟通付款事宜。鞠玉龙认可被录音人是其本人，认为此时联系房租已经超期。
一审法院认为，鞠玉龙与新诚公司签订的合同名为出租代理，但新诚公司实际以自己的名义向杨永静等人出租涉案房屋并直接向杨永静等人收取房租，新诚公司还直接向鞠玉龙支付房租，且杨永静等人向新诚公司支付的房租与新诚公司向鞠玉龙支付的房租存在差额。因此，该院认定鞠玉龙与新诚公司之间并非出租代理关系，而是租赁合同关系。
根据鞠玉龙与新诚公司的合同约定以及新诚公司与杨永静约定的租期，鞠玉龙与新诚公司的合同期应当延续至2017年3月30日。但新诚公司未按照合同约定在2016年6月15日支付2016年6月15日至2016年9月14日期间租金，构成违约，期间虽有鞠玉龙银行卡挂失的原因，但新诚公司亦应在2016年6月15日后合理期限支付租金。鞠玉龙已于2016年7月7日起诉至该院要求解除与新诚公司的合同，该院认为新诚公司在上述情况下，至迟应当在2016年7月15日前支付租金。新诚公司提交的证据不足以证明其在2016年7月15日前积极履行交纳义务，故该院确定鞠玉龙与新诚公司订立的合同于2016年7月15日解除。2016年6月16日至2016年7月15日期间的租金，新诚公司应当按照合同约定支付。2016年7月15日至2017年3月31日的占用费，新诚公司应当按照其与杨永静约定的租金标准向鞠玉龙支付。
鞠玉龙要求新诚公司返还房屋租金差价和房屋免租期租金的诉讼请求，不符合双方约定，该院不予支持。
鞠玉龙要求新诚公司支付违约金无合同依据，该院不予支持。
新诚公司同意向鞠玉龙支付水费，该院不持异议。鞠玉龙提交的证据不足以证明新诚公司拖欠垃圾清运费、照明费及其数额，该院不予支持。鞠玉龙提交的证据不足以证明水表被新诚公司损坏，故其主张的水表损害费该院不予支持。
杨永静与鞠玉龙无合同关系，鞠玉龙要求杨永静支付相关费用，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、新诚公司于判决生效后7日内支付鞠玉龙2016年6月16日至2017年3月31日租金（占用费）32250元；二、新诚公司于判决生效后7日内支付鞠玉龙水费1050元；三、驳回鞠玉龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，鞠玉龙与新诚公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规的相关规定，应属合法有效。该合同虽然名为出租代理合同，但新诚公司实际以自己的名义向杨永静等人出租涉案房屋并直接向杨永静等人收取房租，同时，新诚公司直接向鞠玉龙支付房租，且杨永静等人向新诚公司支付的房租与新诚公司向鞠玉龙支付的房租存在差额，故从合同内容以及实际履行情况来看，一审法院认定鞠玉龙与新诚公司之间并非出租代理关系，而是租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。
根据新诚公司的上诉意见，本案二审的争议焦点为新诚公司应向鞠玉龙支付房屋租金的数额。首先，关于新城公司与鞠玉龙签订的《北京市房屋出租代理合同》的现状。新诚公司未按照合同约定在2016年6月15日支付2016年6月15日至2016年9月14日期间租金，虽然期间有鞠玉龙银行卡挂失的原因，但新诚公司亦应在2016年6月15日之后的合理期限内支付租金。而新诚公司在鞠玉龙已于2016年7月7日起诉至一审法院要求基于未付租金事宜解除与新诚公司的合同之后，亦一直未支付租金，故一审法院根据鞠玉龙的主张，并结合合同的约定，认定鞠玉龙与新诚公司订立的合同应于2016年7月15日解除，并无不当，本院予以确认。其次，关于房屋租金，因《北京市房屋出租代理合同》被认定于2016年7月15日解除，但新诚公司实际占有涉案房屋至2017年3月31日，故新诚公司应当向鞠玉龙支付2016年6月16日至2016年7月15日期间的租金，以及2016年7月15日至2017年3月31日期间的房屋占用费。再次，关于租金及占用费的标准，租金的标准应依据合同约定确定，双方对此并无异议，本院予以确认；至于房屋占用费的标准，因新诚公司在2016年7月15日之后占用房屋缺乏合同依据，故其要求按照双方合同约定租金的标准支付占用费，本院不予支持，一审法院结合房屋实际出租使用的情况，认定新诚公司应当按照其与杨永静约定的租金标准向鞠玉龙支付房屋占用费，合法有据，本院予以维持。
另，新诚公司同意向鞠玉龙支付水费1050元，本院对于一审法院的相关判项予以确认。
综上所述，新诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京新诚房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 江锦莲
代理审判员 王天水
二〇一七年十一月七日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然