长春高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)长高开执异字第19号
异议人（案外人）于洋，男，汉族，1972年9月19日生，现住址长春市绿园区。
申请执行人孙维君，女，汉族，1948年10月8日生，住长春市南关区。
委托代理人袁黎，吉林信责律师事务所律师。
委托代理人高影，女，汉族，1974年2月25日生，住长春市二道区。
被执行人长春达崴房地产开发有限公司。
法定代表人陈玉红，董事长。
委托代理人于明凯，该单位副总经理。
本院在执行申请执行人孙维君与被执行人陈玉红、陈向东、长春达崴房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人于洋对本院（2014）长高开执字第614号执行裁定查封长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。
异议人于洋称：法院误将本人长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋作为被执行人长春达崴房地产开发有限公司的财产予以执行，请求法院解除（2014）长高开执字第614号执行裁定对其购买的长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房的查封。理由如下：1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定合同有效，认购书合法有效，应受法律保护。2、异议人作为购房消费者是以居住为目的，生存权应得到优先保护。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人属第三方，与长春达崴房地产开发有限公司无关。4、异议人属于案外人。5、我已经把这四套房分别卖给张圆圆、蔡志波、王承广、岳楠，他们办理了入住并进行了装修。
申请执行人孙维君辩称：请求法院依法驳回异议人的执行异议申请：一、异议人和达崴房地产实际上不是一种房屋买卖关系，应该是债权债务关系。二、异议人所引用的法律条款工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这一观点是对法律的错误理解，也与事实不符，孙维君与达崴房地产之间不是工程价款纠纷，而是债权债务纠纷，而本案的异议人也不是买受人，而是债权人。三、孙维君的申请强制执行程序合法。2014年7月14日长春中级人民法院作出（2014）长民五初字第4号民事调解书已经发生法律效力，作为被执行人达崴房地产未按民事调解书严格按月向孙维君支付200万元，已经严重违反民事调解书的内容。2014年11月14日孙维君与被执行人达成执行民事调解书的和解协议书。达成该和解协议书后，被执行人又不诚信，拒不履行和解协议，孙维君向长春市中级人民法院申请强制执行并无不当。在强制执行过程中，申请人请求高新法院查封被执行人当时仍可销售并正在销售的上述27套房屋（含异议人的），当时经房产行政部门在场见证并由贵院依法查封程序合法，并无不当。四、关于异议人提到的他是房屋的买受人这一事实不能成立。理由还有异议人的打款凭据不能证明是异议人向达崴房地产打款的凭据，所付款项也不是付给达崴房地产的账户，达崴房地产虽然开据收据，但是开据日期与打款日期严重不符，我们认为异议人的申请实际上是达崴房地产不守信誉，想变相拒付债务。五、关于异议人的合法权益问题，不能对抗孙维君，但可由异议人与达崴房地产之间另行诉讼解决。对孙维君的执行申请不具有排他性及对抗性。六、张圆圆、蔡志波、王承广、岳楠提出异议不能成立，其前后及自身都有矛盾，四人与于洋签订合同应将房款交给于洋，不应交给达崴房地产，给达崴房地产房款也没有银行凭据，所以，卖房事实不成立。综上我们请求依法驳回异议，恢复执行。
被执行人长春达崴房地产开发有限公司辩称：一、孙维君和我公司经济案已经法院调解生效，孙维君于2014年3月5日和2014年11月14日分别和达崴房地产、吉林省捷诚房地产投资公司三方签订了还款和解协议，应该是合法有效的，而且已付部分款和十套房屋，应信守协议，不应再提出执行申请。二、我公司销售的房屋是合法有效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题解释》第二条的规定，我公司于2013年5月份和9月份取得销（预）售许可证，其前期出售的房屋是合法有效的，应受法律保护。三、根据最高人民法院的相关规定，消费者支付购买商品房的全部和大部分款项后任何债务关系和工程价款优先受偿权不可对抗买受人，异议人提出的异议是成立的，应按照法律保护异议人的利益，给予解封。
本院经审理查明：2014年8月13日，异议人于洋认购了被执行人长春达崴房地产开发有限公司长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房。该四套房建筑面积分别为62.9平米、62.9平米、62.9平米、104.13平米，价款分别为405139、407529、399761、643992元，有认购书和抵帐款凭据四张为凭，系全款，已经入住，有入住证明，但未在长春市住房保障和房地产管理局备案登记。此后，于洋把这四套房分别卖给张圆圆、王承广、蔡志波、岳楠，四人均入住并对房屋进行了装修，在本案审查中，四人亦向本院提出执行异议，四人名下本市无房。
因被执行人陈向东、陈玉红、长春达崴房地产开发有限公司与孙维君有民间借贷关系，2014年4月22日，孙维君诉至长春市中级人民法院。2014年7月14日，长春市中级人民法院经调解，作出（2014）长民五初字第4号民事调解书。孙维君申请法院强制执行。长春市中级人民法院将此案指定本院执行。2015年1月5日本院作出（2014）长高开执字第614号执行裁定书，查封被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的坐落于长春高新区磐谷路以北长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋。
本院认为：房屋作为不动产其所有权变更和转让应当依照法律规定登记，未经登记不发生变更和转让的法律效力。案外人于洋，认购了被执行人长春达崴房地产开发有限公司长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋，虽然双方意思表示真实，又符合买卖合同的标准条款且长春达崴房地产开发有限公司在本院查封前已经取得销（预）售房屋许可证，对认购意向书可视为有效的房屋买卖合同（不排除要依此另行签定正式合同），异议人于洋也已经以抵帐的形式支付了全部房款，但长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋在长春市住房保障和房地产管理局并未进行买卖合同备案，即没有登记。因此，案外人于洋没有取得该房屋物权，其与被执行人长春达崴房地产开发有限公司之间形成的是买卖合同之债的债权关系，只享有合同上的请求权。这种请求权可以称作物权期待权，不发生意外，权利人必然取得物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”是对物权期待权优先保护的规定，符合此规定可以排除执行。被执行人长春达崴房地产开发有限公司在本院查封前已经出售了长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房屋给异议人于洋。异议人于洋也已经以抵帐方式支付了全部价款并实际占有，且其实际占有是经被执行人长春达崴房地产开发有限公司同意的，可以认定为合法占有；未办理过户登记手续无证据证明异议人于洋有过错。因此，异议人于洋的异议，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议理由部分成立，本院予以支持，可以排除执行。关于案外人张圆圆、王承广、蔡志波、岳楠的异议，并未单独立案，系依附于于洋的异议，于洋的异议成立，他们的异议也成立，本院予以支持。经本院第四十二次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定如下:
解除本院（2014）长高开执字第614号执行裁定中被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的长春澳洲城第8幢1503号、1203号、2511号及第4幢1005号房的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏勇豪
审 判 员 汪晓军
代理审判员 张 鑫
二〇一五年十二月四日
书 记 员 赵姝婷