中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3912号
上诉人(原审被告、原审反诉原告)：毛茵，女，1952年3月1日出生，美国国籍，住美国。
委托代理人：林杰，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：丘考婷，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：毛芸，住广东省广州市番禺区。
上诉人毛茵因与毛芸委托合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。毛茵的委托代理人林杰、丘考婷，毛芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛芸于2013年12月5日向原审法院提起诉讼称：毛芸与毛茵就委托买卖广州市海珠区工业大道某街某号3204房(以下简称涉案房屋)产生诉讼，原审法院认定毛芸仅是受委托人，是代理毛茵购买涉案房屋，根据委托书和房产登记，原审法院作出（2012）穗海法民三初字第1341号民事判决，涉案房屋归毛茵所有。因购买涉案房屋是毛芸出资的，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”的规定，毛茵需归还相关购房费用及其利息。马某甲是毛芸与马某乙之子，由于毛芸当年年龄原因，无法长期贷款，所以用马某甲的名字贷款。故起诉要求：1.毛茵归还由毛芸垫资支付涉案房屋的购房款即首期款294587元、交易税费9967元、装修费45043元、入伙缴费（房屋维修基金）9699元以及上述款项共359296元的利息共173539.97元（利息从2004年9月28日起至2014年3月30日止，按照个人购房借款合同约定的月利率千分之四点二的标准计算）、出售房屋的中介费6000元，以上共计538835.97元之98%即528059元；2.诉讼费由毛茵支付。
毛茵答辩并提起反诉称：不同意毛芸的诉讼请求。理由如下：1.从证据、法律及前诉看，毛芸没有提供有效的买卖涉案房屋的委托书。假设有委托书的情况下，毛茵从来没有要求毛芸购房时主动垫资或者贷款。在买卖几十万元的商品房过程中，从缴纳首期款、税费、装修、入伙费用，毛芸从来没有向毛茵进行任何汇报。按照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、四百零一条、四百零七条的规定，毛茵认为毛芸有违反法律规定的行为，造成毛茵委托购房而额外付出了巨大的利息成本，该过程中毛芸本身的购房动机并非以有利于毛茵为出发点，毛芸主张的相关额外费用均不应当得到支持。2.毛芸主张按《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定要求毛茵返还款项也不成立。一个几十万元的交易行为，假如毛芸没有收到任何预付费用的情况下，毛芸不可能自行垫付。购房资金毛茵一早已交由毛芸支配，并且购房资金也是足够一次性付款。涉案房屋在2004年买入，假设毛芸是代垫相关费用，从毛芸的起诉状中看出当时已经知悉费用的产生，毛芸已经确定本案是基于委托合同产生的债务纠纷，应当适用两年诉讼时效的规定。毛芸现在才主张返还该费用，已经超过诉讼时效。3.毛芸诉请的金额计算也与毛芸的证据有出入，有重复计算的嫌疑。毛芸利用毛茵的授权文件，擅自变卖毛茵的房屋后，独吞了房款，经两级法院审理判令毛芸需向毛茵归还房款1960000元。然而毛芸在判决后一直拖延至2014年3月17日才履行，由此造成毛茵的重大损失。同时，涉案房屋自购买之日起已确认属毛茵所有（98%产权），毛芸一家三口占用房屋多年（从2004年9月11日至2011年12月5日），使房屋老化折旧，应参照同期租金标准支付房屋使用费作为赔偿。故反诉请求：1.毛芸支付迟延交付出售涉案房屋房款的利息246288元【从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以1960000元为本金按同期银行贷款年利率6%的标准计算】给毛茵；2.毛芸支付从2004年9月11日起至2011年12月5日止的房屋使用费255241元（按104平方米计算，其中：2004年按20元/平方米/月计算使用费为7557元；2005年按20元/平方米/月计算使用费为24960元；2006年、2007年按32元/平方米/月计算使用费共为79872元；2008年按31元/平方米/月计算使用费为38688元；2009年按27元/平方米/月计算使用费为33696元；2010年按29元/平方米/月计算使用费为36192元；2011年按34元/平方米/月计算使用费至2011年12月5日为39485元）给毛茵；3.本案反诉费用由毛芸承担。
毛芸答辩不同意毛茵的反诉请求，要求毛茵归还毛芸代其支付的物业管理费及利息21141元、代理报酬及利息48022元。理由如下:1.毛茵的反诉请求与本案无关，是另一法律关系。2.本案仍在审理中，毛芸诉讼请求所涉及的款项尚未有定论，更无从谈起其利息。3.涉案房屋是毛茵出具委托书卖房的，其实毛茵非常清楚售房的情况。退一步说，毛茵表示其是2012年4月9日才知道房屋售出，其也一直没有主张售房款利息，现在才提出，已超出诉讼有效期，法院应不予理会。4.涉案房屋是毛茵与毛芸的儿子马某甲共有，由毛芸支付全部费用购买，也是由双方共同使用，毛茵回国探亲、处理生意也是在涉案房屋住，其物品也长期放置在此房屋内。对于双方共同使用房屋，毛茵从来没有反对，是默示同意居住。5.涉案房屋从2004年8月买入到2011年12月卖出长达近7年期间，毛茵均没有对该房屋共同使用表示反对，也没有对毛芸主张使用费。毛茵现在要求毛芸支付房屋使用费一事，没有依据，也超出诉讼时效。6.毛芸代毛茵支付了房屋持有期间全部物业管理费，现要求毛茵归还物业管理费及利息共21141元。7.毛芸一方除与毛茵共同使用房屋，还负担了对房屋的维护、保养、管理工作，因此，毛茵应向毛芸支付代理买卖、装修、维护、保养、管理等工作的报酬及滞纳利息48022元。8.利息暂计算至2015年12月31日，实际以支付日计算。9.涉案房屋的售房款属于何人是由前案二审法院判决确认，即便要支付售房利息也并非从售房之日开始计算，即便毛芸要支付第1项反诉诉请的利息，也应当从2013年12月6日开始计算至毛芸将售房款划入原审法院帐号之日止。另外该笔售房款还有毛芸诉讼保全的90多万元，现在90多万元的所有人尚未确定，故应当扣除诉讼保全的90多万元，该笔款项是本案涉及的毛芸支付的全部款项，该笔款项的归属应当由本案的判决确认。
原审法院经审理查明：2004年1月5日，毛茵签署《委托书》，委托毛芸办理中国境内购买房地产及有关贷款还贷、租赁、销售、管理、修缮、纳税、诉讼、委托律师及中介等手续。
据签订日期为2004年8月26日的《光大花园认购书》记载：认购方（①毛茵②马某甲）向广州市光大花园房地产开发有限公司购买涉案房屋，认购价544620元；付款方式为银行按揭付款，其中定金10000元须于签署本认购书时付清，首期楼款284620元须于2004年9月2日前付清（扣除定金），并支付首期税费9967元，按揭款250000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭手续等。该认购书认购方签署（盖章）为“毛茵（毛芸代签）”。
据《银行进帐单》记载：2004年8月30日，毛芸从其银行帐户向广州市光大花园房地产开发有限公司的帐户汇入294587元，汇款事由记载为“C6-1-3204税费、首期”。
据签订日期为2004年9月9日的《商品房买卖合同》记载：买受人【毛茵（98%）、马某甲（2%）】向出卖人【广州市光大花园房地产开发有限公司】购买涉案房屋，总金额544620元；付款方式为银行按揭付款，其中定金10000元须于签署认购书时付清，首期楼款284620元须于2004年9月2日前付清（扣除定金），按揭款250000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭手续；附件三：装饰、装修标准为《豪华型装修标准》（C6）；等。该《商品房买卖合同》记载的买受人为“马某甲、毛茵”，其中买受人的委托代理人签名为“毛芸”。
2004年9月11日，毛芸以马某甲代理人的身份，在中国农业银行广州市北秀支行办理了涉案房屋的《广州市物业维修基金专用卡帐户委托书》，其中载明：涉案房屋的建筑面积为104.1304平方米；维修基金应缴金额为10892.4元，缴交方式为分期缴交，首期金额3000元，每月应缴交104.1304元，直至缴足为止；等。同日，马某甲签署了涉案房屋的《业主收楼确认书》，其中记载的业主姓名为“毛茵、马某甲”。
2004年10月13日，广东省公证处作出（2004）粤公证内字第43872号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，内容：“兹证明借款人马某甲、毛茵的代理人毛芸与贷款人中国工商银行广州市工业大道支行的代表人陈汝威及保证人广州市光大花园房地产开发有限公司的代表人王继平于2004年9月23日在广州市自愿签订前面的《个人购房借款合同》。该合同上签约人的印章及签名均属实。”另据该公证书中所附的《个人购房借款合同》记载：借款人为“马某甲、毛茵”，贷款人为“中国工商银行广州市工业大道支行”，保证人为“广州市光大花园房地产开发有限公司”；贷款人向借款人发放个人住房贷款250000元，用于购买上述房屋；贷款利率为月利率4.2‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行；借款人在中国工商银行开立活期一本通账户，户名马某甲，账号3642；等。该《个人购房借款合同》及附件《抵押物清单》、《补充条款》落款处的借款人、抵押人签名均为“毛茵（毛芸代）”、“马某甲”。
据广州市光大花园房地产开发有限公司出具的发票联记载：收到预售商品房定金10000元（顾客名称记载为“毛茵、马某甲”，开票日期为2004年9月6日）；收到预售商品房首期楼款284620元（顾客名称记载为“毛茵、马某甲”，开票日期为2004年9月6日）；收到预售商品房房款250000元（顾客名称记载为“毛茵、马某甲”，开票日期2004年11月10日）。
2005年3月4日，房管部门将涉案房屋的产权登记至马某甲及毛茵名下，其中马某甲占有的份额为2%，毛茵占有的份额为98%。
据广州市财政局第一分局于2005年3月15日出具的契税完税证记载：房地产位置“海珠区工业大道某街某号3204房”，纳税人名称“毛茵、马某甲”，计税金额“544620元”，实纳金额“8170元”。
据账号3642（户名马某甲）的存折记载，该账户内有“贷款还息”、“贷款还本”、“贷款”、“还贷”等支出。
另查，毛茵以毛芸及马某乙、马某甲侵犯其财产所有权为由，于2012年5月29日向原审法院提起诉讼，要求毛芸、马某乙、马某甲支付出售涉案房屋所得2000000元给其。在该案诉讼中，各方当事人均确认：1.毛芸、马某乙、马某甲出售涉案房屋时间是在毛茵的委托期限内；2.毛芸、马某乙、马某甲安出售涉案房屋没有征求或告知毛茵，事后也没有告知毛茵。毛茵表示其是于2012年4月9日查册时才知道毛芸、马某乙、马某甲出售涉案房屋的情况。原审法院经审查后，认为毛茵和某乙维安所占有的涉案房屋的产权份额应以房管部门登记的毛茵占98%的产权份额，马某甲占2%的产权份额为准，遂于2013年8月14日作出（2012）穗海法民三初字第1341号民事判决：一、毛芸在该判决生效之日起30日内向毛茵返还房款1960000元；二、驳回毛茵的其他诉讼请求。二审法院于2013年12月6日以（2013）穗中法民五终字第3610号民事判决予以维持。该判决生效后,毛茵向原审法院申请执行，原审法院以（2014）穗海法执字第1080号立案。毛芸于2014年3月7日交付执行款2004564元。
再查，毛芸、马某乙、马某甲在（2012）穗海法民三初字第1341号案立案后，另案向原审法院起诉毛茵。毛茵在提交答辩状期间提出管辖权异议，原审法院作出（2012）穗海法民三初字第1589-1号民事裁定驳回其异议，毛茵未提出上诉。后毛芸、马某乙、马某甲申请将马某甲的诉讼地位由毛芸变更为第三人，并变更诉讼请求为：1.请求确认涉案房屋从2004年8月26日（毛芸、马某乙向开发商支付首期款的时间）至2011年12月14日（房管部门把房屋登记至案外人江某名下的时间）期间100%的产权归毛芸、马某乙所有；2.毛茵承担本案受理费。在该案诉讼过程中，各方当事人均确认：1.毛茵和某甲芸是同胞姐妹关系，毛芸和某乙黎某是夫妻关系，马某甲安是毛芸和某乙黎某的儿子；2.2011年11月，毛芸以马某甲安和某甲茵的代理人的身份，和案外人江某签订了涉案房屋的买卖协议，将该房屋出售给江某，房管部门于2011年12月14日将房屋由马某甲和毛茵名下转移登记至江某名下。原审法院经审查后，认为毛芸、马黎明提交的证据不足以证实其主张的事实，遂于2013年6月20日以（2012）穗海法民三初字第1589号民事判决驳回毛芸、马某乙的全部诉讼请求。判后，毛芸、马某乙、毛茵均不服该判决，提起上诉。后毛芸、马某乙、毛茵在二审过程中均申请撤回对对方的上诉。二审法院于2013年9月27日作出（2013）穗中法民五终字第2715号民事裁定，准许毛芸、马某乙，毛茵撤回上诉。
毛芸为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1.光大花园入伙费用清单，其中载明：煤气管道初装费3700元/户，可视对讲与防盗门安装费1500元/户，家庭智能化系统安装费3700元/户，纯净水入户初装费1800元/户，物业管理费1.55元/㎡/月3（预收三个月管理费），水电费周转基金400元/户，物业维修基金3000元/户（由物业公司代收，收楼后按1元/㎡/月收取），垃圾处理费5元/户/月等。拟证明毛芸代毛茵支付入伙的所有费用。2.毛芸以马维安代理人的身份于2004年9月11日在中国农业银行广州市北秀支行办理的涉案房屋的《广州市物业维修基金专用卡帐户委托书》，其中载明：涉案房屋的建筑面积为104.1304平方米；维修基金应缴金额为10892.4元，缴交方式为分期缴交，首期金额3000元，每月应缴交104.1304元，直至缴足为止等。拟证明毛芸代毛茵支付物业维修基金。3.经手人为李某出具的《收据》，其中载明：毛芸交来光大花园榕景路8号榕上居C61座3204房，装修工料费共45045元。4.《工程结算单》，其中载明：项目名称为光大花园榕上居C6-1座3204房；工程总造价为45044.86元等。该结算单最后一行的工程总负责人处有李某的签名。拟证明毛芸代毛茵支付全部装修费。5.（原审判决标注为4，系笔误，以下顺延）广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业）于2011年12月2日出具的发票，其中载明：付款方名称为毛芸；收款方名称为合富置业；开票项目说明为中介代理费及咨询费（出售地址：海珠区工业大道华榕街8号3204房）；金额为5000元。拟证明毛芸代毛茵支付中介费。6.《广州市光大花园物业管理有限公司装修工程申请表》（复印件），其中载明：申请时间为2004年9月11日；业主姓名为马某甲；单元号为C6幢1座3204房；装修队为艺丰鸿腾建筑装饰有限公司，负责人为马某乙；装修期限由2004年9月11日至2004年10月15日；装修申请项目为换木地板、增加插座、增加灯、更换大厅地砖、阳台墙面装饰、移座厕、换洗手台、少量木工装饰；工程部审批意见为同意以上申报装修，审批时间为2004年9月11日等。拟证明毛芸从2004年9月11日开始对涉案房屋进行装修，装修的内容在装修申请项目处有列明。7.毛芸和马黎明出具的《光大花园华榕街8号3204房（即C6-1座-3204房）装修情况照片说明》及照片若干张。拟证明毛芸对涉案房屋全屋进行大规模装修并支付装修款，该证据中的全部照片是从合富置业电脑中打印出来，照片1-8、A、B是涉案房屋售房时由中介公司拍摄的装修情况；照片9-13是3101房业主出售房屋时中介拍摄的出售照片；照片15-19是2702房售房时中介拍摄的照片，3101和2702房在售房时仍然是开发商交房时的装修，也证明涉案房屋经装修后与3101和2702房的装修不一致。8.合富置业经纪欧某的名片及欧某在2014年11月26日出具的《业主委托放盘照片说明》。拟证明证据7中的照片是由合富置业的欧某提供的。
毛茵质证表示：证据1没有出具单位的盖章，故无法确认该证据的真实性、合法性和关联性；不知道证据2中的公章是否真实，故无法核实该证据的真实性，且毛茵没有看到任何的缴纳凭证；无法核实证据3的真实性，毛茵至今也不清楚房屋当时购入的状况，不清楚是带装修还是毛坯状态，如果是带装修买入，为何要进行工程结算单上相关的项目，且没有专业机构和公司出具相关票据，从该证据上可以看出毛芸并非出于维护毛茵利益进行委托事项；对证据5的真实性、合法性和关联性均不认可，毛茵无法核实该证据的真实性，发票指向出售房屋产生的费用并非基于毛茵意愿，是由毛芸单方行使，且中介市场通常是由购买方支付中介费，不是由出售方支付中介费；证据6没有原件，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不确认，且买卖合同第39页附件3上明确列出涉案房屋是具有豪华型装修标准，证明涉案房屋在出售时已经带豪华装修，故交楼时不需要另行装修，至今毛芸有无进行此装修毛茵也无法确认，且毛芸自行装修是违背毛茵意愿的，故毛芸的添附行为产生的成本不应当摊分到毛茵头上；证据7中照片的地点、来源、出处及指向对象均无法确认；对证据8，从该证据可以看出毛芸与合富置业的员工关系密切，毛茵无法得知欧某是否具有经纪执业资格且是否为合富置业员工，对房屋的情况说明，应当是由合富置业出具相关说明，而不应当由个人出具。
毛茵为证明其主张也提交了以下证据：1.经过公证认证的毛芸、毛茵之间的往来邮件（包括毛茵于2010年4月10日向毛芸作出的《关于解除委托的声明》，其中载明：委托人毛茵，受委托人毛芸；房产涉案房屋；解除委托事项：任何及所有有关上述房产的买卖、抵押借贷、租赁、及为该房产销售委托律师或中介等事项；我，毛茵在此正式声明并知照所有相关人、公司、单位、或机构：本人自即日起终止并撤销就有关上述房产的买卖、抵押借贷、租赁、及为该房产销售委托律师或中介等事项对受委托人所作过的任何及所有授权或委托，本人签署的所有有关涉案房屋的委托书同时失效；受委托人在此之前已经实施委托行为的责任由委托人承担，尚没有实施的撤销有效；特此声明等）。拟证明毛茵曾要求毛芸交还房屋管理权并解除委托，但遭到毛芸的拒绝和要挟。2.借方马黎明、毛芸于2001年2月31日出具的《借据》，主要内容：毛芸的弟弟毛某出于对姐姐一家（马某乙、毛芸、马某甲）居住环境的关心，出资在广州购买房屋并借给毛芸一家居住，将来若毛芸一家自行购买住宅，则本借据所指住宅归还毛某；现以毛某于2001年1月12日由美国汇入之肆万美元（折合人民币331518.47）购入位于广州市东山区东园新街25号602房屋（以下简称东园新街25号602房）并办理了银行按揭，供楼所需款项以同为毛某第四兄弟姐妹拥有之物业：西园岗2号之2、西园岗2号之4物业出租收入供楼等。拟证明所购的涉案房屋的资金原属案外人毛某所有，毛芸用毛固的钱买入东园新街某号某房后卖出，并买入涉案房屋，并按照毛某的授意登记于毛茵名下，毛芸一家代为操作买入手续。3.美国银行电汇记录及毛芸收款账户。拟证明毛某曾出资购买广州的房屋，并由毛芸一家居住，出资额为40000美元，按当时的汇率计算折合人民币331518.47元。4.（2012）穗海法民三初字第1341号、（2012）穗海法民三初1589号案上诉状及补充证据。拟证明毛芸在与毛茵之前的诉讼中，已经书面明确涉案房屋的资金来源并非其一家，而是毛某所有。5.毛芸和RichardGu,Mao（卖方）与龚某（买方）于2010年3月16日签订的《资产买卖协议》。拟证明毛芸和毛某合伙做生意，毛芸一直有个邮箱与毛某保持联系，也证明该协议中所列的卖方收件人的邮箱就是毛芸的邮箱。6.毛某在2014年11月26日出具的《证人证言》，内容为：本人与毛芸、毛茵为亲姐弟关系；涉案房屋的购买资金并非毛芸、马某乙一家出资，而系本人与毛茵合资并通过毛茵名义出资购买，涉案房屋的出资、出售后所得权利均应由毛茵支配；2001年，本人向毛芸汇款40000美元折合当时人民币333200元，用于购买东园新街某号某房，不足部分以银行按揭贷款支付，供款以本人，毛茵与毛芸共同拥有的祖屋租金支付；毛芸及马某乙当时已经明确，东园新街25号602房属于本人所有；后在2004年，经本人及毛茵同意，毛芸一家卖出东园新街某号某房，并以本人及毛茵的资金买入涉案房屋；而按照毛芸向毛茵、本人所述，卖出东园新街某号某房的资金足够支付涉案房屋而不需要另行贷款；现由于姐弟间出现分歧，毛芸在明知毛茵、本人反对的情况下，私下卖出涉案房屋企图侵吞卖房所得，后经法院判决其败诉后，又扭曲事实，把购房出资捏造为其家庭出资；事实上，上述房屋的出资全部为本人与毛茵合资出资，本人同意毛茵在本案中以本人对房屋的出资，对毛芸一家的诉讼请求行使抗辩的权利。拟证明在本诉中，毛芸向毛茵主张的购房款其实是毛某以及毛茵出具的资金，该资金是由毛芸一家买入东园新街某号某房再卖出该房的款项投入购买涉案房屋的，所以购买涉案房屋的款项并非属于毛芸的。
毛芸质证表示：对证据1不确认，与毛茵无关，只是与毛某有关，且是否有经过改动和杜撰毛芸不确认；对证据2的真实性确认，确认毛芸在（2012）穗海法民三初1589号案二审中有提交过该证据，即便是提交过也与本案无关；对证据3的真实性确认，但该证据与本案无关；对证据4的真实性没有异议，确认该证据是毛芸提供过的，但与本案无关；对证据5的真实性确认，也确认该协议中所写的毛芸的邮箱就是毛芸的邮箱，但该证据与本案无关；证据6没有原件，故对真实性无法确认，该证人证言中反映的内容部分真实，确认毛某确实给了毛芸40000美元，但毛芸用于购房是毛芸的自主行为，毛某当年是基于毛某外出多年、毛芸照顾重病母亲而给的该笔款项，但该笔款项与本案无关；确认该信函中陈述的毛芸、毛茵与毛某的关系；证人证言中陈述的其他内容不属实且与本案无关。
诉讼中，毛芸变更其诉请中的中介费金额为5000元。
另外，毛芸表示：1.入伙费肯定已经支付完毕才能够收楼，根据毛茵出具的委托书，当时其是受委托人，可以代理收楼的事务，所以该费用实际上是其缴付的，但是现在有关收据已经遗失；2.其认为其在出售涉案房屋时是产权人，所以当时其有权收取售房款；确认其于2011年12月5日收到案外人支付涉案房屋的购房款200万元，假如法院认为其需向毛茵支付房款利息的话，对毛茵主张的利息计算截止时间和标准没有异议，但毛茵的该主张已超过诉讼时效；3.2004年9月11日至2011年12月5日期间涉案房屋由毛芸一家三口和毛茵共同使用。
毛茵则表示：1.开发商是可以不收齐楼款就交楼的，所以其无法确认入伙费是由毛芸支付的，事实上马某甲也是房屋共有人之一，该费用有可能是马某甲支付的，日后如果马某甲另案起诉其，其可能又要承担多一次费用；2.在之前的诉讼案件中，毛芸已承认自购买涉案房屋后毛芸已经居住在该房屋，而其一直居住在美国，从未使用过涉案房屋。
原审法院认为：生效的判决书已认定毛芸以毛茵的委托代理人的身份代毛茵办理了涉案房屋的购房手续及抵押贷款手续，并向有关部门明确了毛茵及案外人马某甲各自所占房屋的份额，故毛茵与毛芸之间属于委托代理关系。现毛芸要求毛茵返还其代垫的购房款等相关费用及利息，属于因委托合同引起的纠纷。
关于本诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。毛茵并未举证证明其支付过购买涉案房屋的有关费用，应承担不利的后果，故对毛茵关于其有出资购房该房屋的意见，原审法院不予采纳。涉案房屋是由毛芸作为毛茵和马某甲的代理人与开发商签订认购书和买卖合同的，截至2004年8月30日止，购买涉案房屋的首期房款294620元（含定金10000元）及税费9967元是毛芸支付的，故原审法院对毛芸代垫上述费用的事实予以认定。虽然毛茵认为毛芸未经其同意出售涉案房屋，但其此前要求毛芸返还属其所有的售房款1960000元的请求已得到生效判决的支持，因此根据公平合理原则，毛芸要求毛茵返还代垫的首期房款294587元和税费9967元的98%即298462.92元及相应利息（从2004年9月28日起至2014年3月30日止，以298462.92元为本金计算），并无不当，原审法院予以支持，利息应按银行同期贷款利率的标准计算，并以毛芸主张的按月利率千分之四点二的标准计算的金额为限。因毛芸、毛茵之间对代垫费用的结算时间并无进行约定，故毛芸随时可向毛茵主张返还。毛茵以毛芸的该项诉请超过诉讼时效为由所作抗辩，缺乏依据，原审法院不予采纳。
毛芸表示其在代办涉案房屋的收楼手续时支付了入伙费用9699元，但是现在有关收据已经遗失。毛茵表示无法确认入伙费用是由毛芸支付的，有可能是马某甲支付的。对此，毛芸对其代垫入伙费用的事实主张，并无提供相关付款凭证予以证实，故毛芸要求毛茵返还入伙费用9699元的98%及相应利息的请求，因证据不足，不予支持。
毛芸就其代毛茵支付涉案房屋装修费45043元的事实主张，仅提供了《工程结算单》和《收据》为证，毛茵对此不予确认。对此，《商品房买卖合同》的附件三中已载明了涉案房屋的装饰、装修标准为豪华型装修标准，表明该房屋是带豪华装修标准交付的。毛芸在本案中没有提供发票证明其有对涉案房屋进行装修及付款的事实，也未能举证证明该装修是经毛茵同意进行的，而毛芸一家人在2004年9月11日至2011年12月5日期间也在该房屋中居住。鉴于上述情况，毛芸要求毛茵返还代垫装修费45043元的98%及相应利息的请求，依据不足，原审法院不予支持。
从生效判决查明的事实来看，毛芸并未征得毛茵同意出售涉案房屋，故毛芸要求毛茵返还代垫中介费5000元的98%及相应利息的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于反诉部分。毛芸、毛茵均确认毛芸在2011年12月5日收到案外人支付的涉案房屋的购房款2000000元，故原审法院对该事实予以认定。毛茵在（2012）穗海法民三初字第1341号案中表示其于2012年4月9日查册时才知道毛芸出售涉案房屋的情况，另外毛茵在同年5月29日已向原审法院提起要求毛芸返还购房款的诉讼。也就是说，毛茵最迟在2012年4月9日就知道其权利被侵害。毛茵在（2012）穗海法民三初字第1341号案中并无提出要求毛芸支付延付购房款利息的请求，其直至2014年11月7日才在本案中提出该项反诉请求，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定。毛茵未能举证证明在其提起反诉前存在诉讼时效中断的法律事实，故毛茵要求毛芸支付延付购房款的利息246288元（从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以1960000元为本金、按同期银行贷款年利率6%的标准计算）的反诉请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。毛芸关于毛茵该反诉请求超过诉讼时效的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。毛茵在本案中提出要求毛芸支付房屋使用费的第2项反诉请求，属于因物权保护产生的纠纷，与本案委托合同纠纷不属同一法律关系，故对毛茵的该项反诉不作合并审理，毛茵可另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、毛茵在本判决生效之日起15日内，返还298462.92元及利息（从2004年9月28日起至2014年3月30日止，以298462.92元为本金、按银行同期贷款利率的标准计算，并以毛芸主张的按月利率千分之四点二的标准计算的总额为限）给毛芸；二、驳回毛芸的其余诉讼请求；三、驳回毛茵要求毛芸支付延付购房款的利息246288元（从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以1960000元为本金按同期银行贷款年利率6%的标准计算）的反诉请求。原审本诉案件受理费9071元，由毛芸负担1216元，毛茵负担7855元。财产保全费5000元，由毛芸负担670元，毛茵负担4330元。上述受理费已经由毛芸预交，毛芸同意由毛茵在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给毛芸。原审反诉案件受理费2497元，由毛茵负担。
毛茵不服上述原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一、三项，驳回毛芸的原审诉讼请求，支持毛茵的原审全部反诉请求，判令毛芸承担全部诉讼费用或将案件发回重审。主要理由如下：一、原审法院严重违反程序。原审法院拒绝追加毛某为第三人，不利于本案查明事实，损害了毛某的合法权益，违反法定程序。原审法院拒绝毛茵关于调查东园新街某号某房交易情况证据的申请，导致不能正确全面查清本案事实，违反了法定程序。二、原审判决事实认定不清，存在严重错误。毛芸、马某乙、马某甲在(2012)穗海法民三初字第1341号案的上诉状已明确表述毛某的40000美元成为了涉案房屋的启动资金。毛茵提供的证据中，由毛芸、马某乙夫妇共同向毛某出具的《借据》，已清晰表明东园新街某号某房是由毛某所汇40000美元购买。该借据已为毛芸所确认。结合双方陈述及证据，可认定2004年8月，东园新街某号某房出售所得房款为580000元，随即毛芸用该款项购买了房价为544620元的涉案房屋。故涉案房屋的资金所有权归属与毛某有密不可分的关系，毛芸无垫付款项。此外，在相关系列案诉讼前，毛芸、马某乙均未曾要求毛茵归还垫付款项，尤其是毛茵曾于2005年分别向毛芸、马某乙账户内汇款164362.53美元、100000美元，按当时汇率折合约人民币2180000元。这也从另一角度证明了所谓垫付根本不是事实。毛芸所谓购买涉案房屋的房款是由其垫付的主张显然与事实不符，其诉讼请求依法应予驳回。依毛芸于(2012)穗海法民三初字第1341号案的上诉状所述，毛某出资占购买涉案房屋款项的56.13%。在此情况下，原审判决直接认定毛芸垫付了涉案房屋的首期房款294620元及税金9967元，该认定明显与毛芸所述不符，更与事实不符。三、原审判决对利息的处理并无法律依据。毛茵从未要求毛芸垫付任何款项，双方更无约定所谓垫付款项的利息如何计算。原审判决自2004年9月28日至2014年3月30日按银行同期贷款利率计算无合同及法律依据。此外，马某甲已向原审法院另案起诉毛茵，要求毛茵向其返还马某甲垫付的房屋贷款及利息492877.09元，而依毛芸、马某乙、马某甲于(2012)穗海法民三初字第1341号案的上诉状所述，只能说明毛芸为侵占本属其姐弟的合法财产，不惜颠倒黑白。毛茵从未授权、同意毛芸代其与任何第三人共同购买房屋及共同拥有房屋所有权，也无要求毛芸代垫款项。从毛芸提供的《光大花园认购书》、《商品房买卖合同》，也说明毛芸、毛茵、毛某的最初本意，均是以毛茵为涉案房屋产权人，毛茵、毛某对马某甲的加入毫不知情。四、马某乙系毛芸的丈夫，依法应对毛芸的债务承担共同清偿责任。
毛芸答辩称：不同意毛茵的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。毛某与本案无关，之前的(2012)穗海法民三初字第1341号案已经确认产权所有人；依据法律规定，委托人应全部返还本金和利息。毛茵东拉西扯，法律关系混乱。
本院经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。
另查明：原审法院审理期间，毛茵的委托代理人（兼毛某的委托代理人）在原审中主张毛芸购买涉案房屋所用的资金是出卖毛某出资购买的东园新街某号某房的售房款，故要求增列毛某为第三人并申请原审法院调查前述房屋的交易合同。原审法院遂告知，毛某与本案的处理没有关系，东园新街某号某房的交易合同与本案无关，对毛茵的申请不予采纳。
本院审理期间，毛茵提供了其于2005年分别向毛芸、马某乙账户内汇款100000美元、164362.53美元的证据；还提供了毛某于2015年8月24日签名确认的书面证言，主要内容是毛某表示其于2001年出资购买东园新街某号某房并于2004年由毛芸一家卖出后再以毛固和毛茵的资金买入涉案房屋。经质证，毛芸表示两证据与本案没有关系。
另查明：原审法院（2012）穗海法民三初字第1589号民事判决“经审理查明”部分载明“2004年1月5日，毛茵签署《委托书》，委托毛芸办理中国境内购买房地产及有关贷款还贷、租赁、销售、管理、修缮、纳税、诉讼、委托律师及中介等手续”。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，毛芸主张其代理毛茵买卖涉案房屋过程中垫付首期购房款294587元（含定金10000元）及税费9967元，有毛芸提供的2004年8月30日其银行账户汇款294587元记录、《契税完税证》、《光大花园认购书》等证据佐证，原审法院据此认定上述款项属于毛芸出资，依据充分。毛茵抗辩认为上述毛芸出资款项来源于出售东园新街某号某房的款项，但并未提供确切的关联资金往来明细，同时审查毛茵原审提供的《借据》、银行汇款证明、《资产买卖协议》、毛芸和毛茵之间的往来邮件等证据内容，因缺乏足够的关联性，不足以证实与毛芸于2004年因代理毛茵购买涉案房屋而支付相关款项的事实有直接联系，上述证据也不足以排除毛芸其账户的财产独立性，结合本案没有确凿的证据表明毛芸与毛茵就涉案房屋的房款支付有书面协议，故原审法院不予采纳毛茵的抗辩主张，并无不当，本院予以维持。毛茵上诉中提交的美元汇款、书面证言等证据不存在其在原审中无法提供的理由，不能作为二审新的证据，对其提交的证据，本院不予采纳。至于毛茵上诉主张毛芸在另案的上诉状中陈述毛某的40000美元成为涉案房屋的启动资金、毛某对涉案房屋出资56.13%的内容可以推翻原审判决认定毛芸垫支的事实，考虑毛芸的该项陈述内容未被另案生效判决所确认，同时也缺乏其他充分的证据佐证，故该陈述不具有证明力，对毛茵的该项上诉主张，本院不予采纳。本案是毛芸基于其接受毛茵的委托以及因处理委托事务垫支款项而提起的诉讼，该委托合同关系的主体是毛芸、毛茵，故原审法院未予采纳毛某作为本案的第三人参加诉讼，依据充分；毛茵原审中提出调查东园新街某号某房交易情况证据的申请，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的由人民法院进行调查取证的情形，原审法院对毛茵的申请未予准许不违反法定程序。毛茵提出原审法院程序不当的上诉理由，本院不予支持。因东园新街某号某房出资以及买卖所产生的债权债务关系属另一法律关系，当事人如产生争议，可另行主张。鉴于本案是毛芸接受毛茵的委托而代理购买涉案房屋，毛芸垫付了相关的房款和税费，毛芸主张毛茵予以返还并计付利息，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，原审法院予以采纳有法律依据，毛茵以其未要求毛芸垫付款项且无约定利息为由对此提出上诉主张，理由不成立，本院不予采信。
至于毛茵在原审中提起的毛芸支付延付房款1960000元的利息和支付房屋使用费的反诉请求及主张，原审法院已经作出详尽的阐述，本院认同原审法院的理由和结论，对毛茵提出的相关上诉请求，本院不予支持。由于毛茵对毛芸提出的反诉请求未能得到原审法院及本院支持，毛茵上诉主张马某乙对毛芸的债务应当承担共同责任缺乏事实基础，本院不予采纳。
综上所述，原审法院审判程序合法，法律适用正确，原审判决应予维持。毛茵的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中国人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9071元，由毛茵负担。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年十一月××日
书记员 周夏如