四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终709号
上诉人（原审被告）：冯小平，男，汉族，1965年6月23日出生，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：先清玉，女，汉族，1966年2月7日出生，住四川省泸州市江阳区，系冯小平之配偶。
委托诉讼代理人：邓基田，四川理光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李红燕，女，汉族，1970年9月9日出生，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：胡唯，四川诚沐律师事务所律师。
上诉人冯小平因与被上诉人李红燕房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初1846号民事判决，向本院提出上诉，本院2018年5月9日立案受理后依法组成合议庭进行审理，于2018年5月23日组织双方进行听证，上诉人冯小平的委托诉讼代理人先清玉、邓基田，被上诉人李红燕的委托诉讼代理人胡唯参加了听证。本案现已审理终结。
上诉人冯小平的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李红燕的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方在签订《租赁合同》的同时签订《购房合同》，两个合同同时履行。嗣后，双方签订补充协议，2015年9月以内，上诉人冯小平付清房款的同时，将房屋过户到其名下。双方约定的房屋成交日为2015年9月30日。案涉房屋在房屋成交日为2015年9月30日未能办理过户登记是由于被上诉人李红燕将房屋抵押于泸州农商银行泰安支行的原因。在多次协商未果的情况下，上诉人冯小平才向法院起诉，要求被上诉人李红燕办理过户登记。本案推迟办理过户登记的原因在于李红燕，因此，延迟办证期间的租金不应当由上诉人冯小平承担。二、上诉人冯小平在一审答辩期间提交了反诉状，一审法院反诉是否受理不置可否，在送达一审判决书时，才同时送达了不予受理反诉的裁定，属于程序严重违法。
被上诉人李红燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
李红燕向一审法院起诉请求：一、冯小平向李红燕支付拖欠的租金320006元；二、冯小平向李红燕支付违约金20000元；三、本案诉讼费用由冯小平承担。
一审法院认定事实：2013年4月20日，李红燕（甲方）与冯小平（乙方）签订一份《购房合同》，合同约定：甲方将龙马潭区龙南路43号4幢房产及围墙内空坝卖给乙方，总价5501800元，乙方交定金10万元（此后抵付2013年7月6日至2014年1月6日半年房租），验收后再交付保证金20万元（不计息），2013年9月预交房款100万元（不计息），2014年9月双方过户同时，乙方付清剩余房款，未付清房款前或购买到期未成交，双方按租赁合同执行，购买成交后双方租赁合同自行终止。同日，冯小平与李红燕双方就上述房产另行签订了一份《租赁合同》,出租方为李红燕，承租方为冯小平，合同约定：租赁时间2013年7月1日至2015年7月30日，年租金20万元，每满三年后年租金递增3万元，租金每半年支付一次，先付租金后使用，每年7月1日和1月1日前提前10天支付，承租方付保证金3万元（不计息），期满不再续租后全额退还。若单方违约导致合同执行实施受到严重阻碍或中止，给对方造成严重经济损失，违约方向对方支付双倍保证金20万元，并赔偿由此造成的一切经济损失。
上述两份合同签订后，《购房合同》没有得到完全履行，冯小平没有按时支付购房款，房屋过户手续也未能在2014年9月如期办理，故《租赁合同》继续履行。2014年12月15日，双方签订一份《协议》，约定如冯小平在2015年9月以内未付清尚欠的房款2801800元，视为违约，卖方有权终止购买合同，冯小平所付购房款作为违约金，不予退还；冯小平在付清房款的同时，卖方如不能将房权证和土地证过户到买方名下或拒售，则除退回买方已付购房款270万元外，还承担违约金270万元；其他事项仍按原《购房合同》和《租赁合同》执行。该《协议》签订后，冯小平仍未在2015年9月付清购房款，房屋过户手续也未能办理。同时，冯小平在2015年9月后便未再按《租赁合同》支付房屋租金。此后，冯小平在2016年因与李红燕的房屋买卖合同纷纷向一审法院提起诉讼，李红燕一方提起反诉，在案件审理过程中，双方于2016年12月12日签订《和解协议书》，约定冯小平尚欠的购房款180万元，其中150万元在2017年3月31日前替李红燕归还江阳区泰安农商行的贷款本金150万元，同时该贷款2016年12月起至本清为止的利息由冯小平承担，在还清贷款后五个工作日内李红燕将房权证和土地证取出并将公证委托过户手续资料交给冯小平；另外30万元购房款由冯小平在2017年1月25日前支付给李红燕，该款支付后，房屋的使用权归冯小平。上述和解协议中购房款支付时间、方式及过户时间、方式等由一审法院（2016）川0504民初1517号民事调解书予以确认并得以履行。
一审法院认为，本案争议的焦点是房屋租赁合同终止时间的认定。双方在所签的《购房合同》中约定“未付清房款前或购买到期未成交，双方按租赁合同执行，购买成交后双方租赁合同自行终止。”，结合《购房合同》中关于分期付款及付清款的同时办理产权过户的约定，对该条中“购买成交”应理解为完成交易，即合同履行完毕。从庭审查明事实来看，冯小平付清最后一笔房款是在2017年3月31日，即替李红燕还清农商行150万元贷款之日，但冯小平从2016年12月起便承担了该笔贷款的利息，且双方在《和解协议书》中明确约定了在冯小平2017年1月25日前支付给李红燕30万元尚欠房款后，房屋的使用权归冯小平享有，因该房冯小平此前便一直在使用，此处约定的使用权应理解为包含了收益权，因此，李红燕在2017年1月25日即已对房屋不再享有收益权，双方的房屋租赁关系自行终止。冯小平方辩称，租赁合同的终止时间应以双方2014年12月15日所签订的《协议》中约定的2015年9月付清款和办理过户时间为准，但双方并没有按该协议履行，而且该《协议》也未明确表示2015年9月即为《租赁合同》终止时间，包括此后的和解协议和一审法院的调解协议中均未明确《租赁合同》合同的终止时间，故冯小平的抗辩理由一审法院不予采纳。冯小平已支付房租至2015年9月，尚应支付李红燕2017年1月25日前的房租，根据《租赁合同》约定，2016年7月1日前的年租金为20万元，2016年7月1日（含当日）的后的年租金为23万元，按此标准和欠租时间计算（200000元÷12月×9个月＋230000元÷12月×6个月＋230000元÷12月÷31天×25天＝280457元），则尚欠租金280457元。对于李红燕请求冯小平给付的违约金20000元，因符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款的规定，判决如下：一、冯小平于本判决生效后十日内支付李红燕房屋租金280457元及违约金20000元；二、驳回李红燕的其他诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取3200元，由冯小平负担。
本院二审期间，上诉人冯小平向本院提交了下列证据：第一组：农商银行凭证4张、建设银行客户回单1张；第二组短信记录2页；第三组：民事裁定书。拟证明上诉人冯小平按照泸州市龙马潭区人民法院民事调解书约定履行了支付房款的约定也承担了贷款的利息，同时还证明了一审法院没有受理反诉属程序严重违法。被上诉人李红燕质证认为，上述证据并非新证据，短信记录系复印件，不应被采信。关于支付案款和银行利息时双方在调解书中的约定，民事裁定书也不能证明程序违法。本院认为，上述证据，具有证据的真实性、合法性和关联性。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审还查明：2014年12月15日，李红燕与冯小平签订《协议》，《协议》约定：“乙方冯小平如在2015年9月以内未付清购买于龙马潭区龙南路43号4幢的房款2801800元，甲方李红燕将视为乙方冯小平违约，甲方有权终止与乙方的购买合同，乙方之前所付的购房款作为违约金，甲方不予退还。乙方付清房款的同时，甲方将房产[房权证：龙马潭区字00000805**；土地证：泸州市国用（2005）第01929号]过户到冯小平名下。如不能过户或拒售该房产给乙方，甲方视为违约，除退回乙方已付甲方购房款270万以外，还承担270万违约金。其他事项仍按2013年4月20日签订租赁合同和购房合同执行”。
2015年9月30日，冯小平和其配偶先清玉要求李红燕及其配偶亢林将抵押在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行取出后办理过户登记，李红燕及其配偶亢林以冯小平和其配偶先清玉未付清房款为由，未到房屋产权登记机关办理过户登记，同日，先清玉向亢林转款100万元，并短信通知亢林，要求亢林将抵押贷款的产权证取出来，节后验证完毕无疑后结清余款同时过户。2015年10月8日，先清玉再次短信通知亢林到房屋产权登记机关办理过户。但因案涉房屋的产权证件抵押在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行，未能办理过户登记。
另查明：李红燕分别于2013年12月10日、2014年11月26日两次将案涉房产为亢林在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行贷款提供抵押担保。2017年1月24日，冯小平的配偶先清玉向亢林银行账户转账支付购房款30万元。2017年3月22日，冯小平向亢林银行账户（62×××08）转账1500000元用于偿还亢林在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行的贷款。
本院认为，2013年4月20日，李红燕与冯小平签订的《购房合同》中第3条约定：“未付清房款前或购买到期未成交，双方按租赁合同执行，购买成交后双方租赁合同自行终止”。2014年12月15日，李红燕与冯小平签订《协议》，双方约定冯小平应在2015年9月内付清购房款，在冯小平付清款的同时，李红燕应办理房产过户登记到冯小平名下，从上述约定看，双方约定的支付购房款和办理房屋产权登记的时间应在2015年9月30日前。而在2015年9月30日，冯小平和其配偶先清玉要求李红燕及其配偶亢林办理过户登记，但李红燕及其配偶亢林以冯小平和其配偶先清玉未付清房款为由，未到房屋产权登记机关办理过户登记，同日，先清玉向亢林转款100万元，并短信通知亢林，要求亢林将抵押贷款的产权证取出来，节后（应指国庆节）验证完毕无疑后结清余款同时过户。2015年10月8日，先清玉再次短信通知亢林到房屋产权登记机关办理过户。充分表明冯小平和其配偶先清玉主动要求履行支付房款的义务，并要求办理过户登记，但李红燕及其配偶亢林仍然未前往到房屋产权登记机关办理过户。结合本案中案涉房屋在2015年9月至2017年1月期间，抵押在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行事实，本院认为，上诉人冯小平上诉主张案涉房屋在2015年9月30日未能办理过户登记的真正原因是因该房屋抵押在银行，李红燕及其配偶亢林没有及时支付清银行贷款，解除抵押导致无法办理过户登记的理由成立。故导致案涉房屋未按双方约定时间办理过户登记的应归责于李红燕及其配偶亢林，由于李红燕及其配偶亢林没有及时支付清银行贷款，解除抵押导致无法办理过户登记，进而被迫延长租赁期限，如判决该租赁期限需冯小平支付租金，将有失公正，对该段时间的租金损失应由李红燕及其配偶亢林自行承担，因此，李红燕起诉要求冯小平支付2015年10月至2017年3月的房屋租金的要求于法无据，本院不予支持。被上诉人李红燕认为，未能在2015年9月30日办理房屋过户登记时由于冯小平没有支付清所有购房款余款所致。本院认为，从先清玉与冯小平的短信内容看，冯小平及其先清玉多次要求履行支付房款、解除抵押并验证、办理过户登记，表明先清玉与冯小平已经在为履行支付房款和办理过户登记作出意思表示和积极准备，李红燕和亢林在2015年9月至2017年2月期间将案涉房屋在泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行抵押贷款，贷款本金高达150万元。李红燕和亢林对案涉房屋虽享有所有权，但设立有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”之规定，如李红燕和亢林没有按期归还贷款，泸州江阳农村商业银行股份有限公司泰安支行对案涉房屋有权实现抵押权。在此情形下，作为购房人的冯小平，要求李红燕和亢林解除房屋抵押权，双方验证付款，其实质上是在行使《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项中的不安抗辩，因此，双方在2015年9月30日前，未办理房屋过户登记，应归责于李红燕和亢林，并非冯小平违约，李红燕请求支付房屋租金和违约金，举证不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，李红燕应当承担举证不足的不利法律后果，对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决冯小平支付李红燕房屋租金280457元及违约金20000元错误，应予以纠正。
上诉人冯小平在一审答辩期间提交反诉状，一审法院裁定不予受理，没有影响其另案起诉的权利，一审法院没有及时送达民事裁定书，虽有不当，但不属于程序严重违法情形。故上诉人冯小平的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人冯小平的上诉理由部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决结果错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中和人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初1846号民事判决；
二、驳回李红燕的诉讼请求。
一审案件受理费6400元（李红燕已预交），减半收取为3200元，由李红燕负担；二审案件受理费6400元（冯小平已预交），由李红燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年七月六日
法官助理 刘 静
书 记 员 银 宇