广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终461号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华舜，男，1964年7月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：黎兰香（陈华舜的妻子），住址同上。
委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁荣联，男，1971年9月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈兴源，广东圭峰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈丽洁，女，1975年12月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈兴源，广东圭峰律师事务所实习律师。
原审第三人：江门市新会区会城街道永安村民委员会。住所地：广东省江门市新会区会城街道永安村康乐里。
负责人：谢志成，该村委会主任。
委托诉讼代理人：李燕安，广东贯虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮雄辉，广东贯虹律师事务所律师。
上诉人陈华舜因与上诉人梁荣联、被上诉人陈丽洁及原审第三人江门市新会区会城街道永安村民委员会（以下简称“永安村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院(2016)粤0705民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈华舜上诉请求：1、撤销一审判决，并支持陈华舜的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由梁荣联、陈丽洁负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定，陈华舜、梁荣联获悉竞投事项后，约定共同参与竞投，每人出资10万元给对方，再加上自己出资的10万元合共20万元作为保证金，按照公告要求将保证金汇入指定的账户，报名参加竞投会。2014年10月21日上午，陈华舜、梁荣联均参加了竞投会，最终陈华舜以45600元标价投得。陈华舜投得商铺和厂房后，再将上述商铺和厂房的一半以转租的形式交给了梁荣联经营使用。根据上述案件事实，可以看出所谓转租实际并非真转租，而是双方共同竞投和使用上述铺位（只是以陈华舜的名义进行竞投，实际是已经约定好竞投后共同使用），所以，签订所谓的转租协议时双方的权利义务实际上是共同分摊的，陈华舜亦没有收取分文的差价，若果不是梁荣联要陈华舜共同竞投，陈华舜不会参加竞投，更加不会竞投所有的铺位。同时，为保险起见，梁荣联使用上述铺位时还征得村委会的同意。因此，本案实际上是共同竞投成功后使用铺位产生的纠纷，不是转租合同纠纷，这一事实和理由恳请二审法院查明。二、退一步，即使按租赁合同纠纷进行处理，一审法院所作出的判决也是错误的。具体理由为：1、不判决梁荣联继续履行合同明显错误。如果按租赁合同处理，就应该判决梁荣联继续履行合同，而不是判决解除合同，否则必定会造成陈华舜无法挽回巨大经济损失；2、一审判决关于保证金和滞纳金、垃圾综合治理费等的处理错误。根据陈华舜与梁荣联于2015年1月1日签订的《铺位和厂房租赁合同》约定租金每月为22800元租金按季收取，每月5日前交纳租金，逾期缴交按所欠租金每天罚滞纳金5%，逾期三个月缴交租金视为违约，保证金归陈华舜所有。根据前述合同的约定，保证金实际上属于定金性质，在梁荣联违约时应按约定条款作没收定金处理，一审法院在判决保证金和滞纳金时，明显存在错误，请二审法院依法予以纠正。三、关于梁荣联退出铺位的问题。根据本案查明的事实，梁荣联在2015年6月15日退出铺位时已经征得永安村委会的同意，而且将钥匙交给了永安村委会。因此，其所谓的退出，是与永安村委会协商并经其同意的，与陈华舜没有任何关联性。永安村委会在同意梁荣联退出并收回铺位后，是否有权要求梁荣联继续承担相应责任，属于梁荣联与永安村委会之间的关系。而且，因历时较长而造成的该部分租金损失巨大，如果要继续承担租赁责任，则应由梁荣联负担，而不应该由陈华舜承担【关于租金问题，一审法院在(2015)江新法民一初字第191号判决中作出了认定】。如果一审法院判决梁荣联不承担该部分责任，将有关的租金等转嫁到陈华舜的头上，这对陈华舜是十分不公平的，请求二审法院依法予以改判。四、关于违约金和利息的问题。根据双方签订的《商铺和厂房租赁合同》中违约金条款的约定，按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，由于前述违约金条款远远不能弥补梁荣联的违约行为对陈华舜造成的损失，而且该违约金条款是双方的真实意思表示，在陈华舜损失如此巨大的情况下，不应认为违约金过分高于实际造成的损失，一审法院根本不应进行减少。一审法院按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金和损失，是明显错误的和没有依据的。五、本案应该与另一房屋租赁合同纠纷案件合并进行审理。陈华舜与永安村委会的房屋租赁合同纠纷案【一审案号：(2015)江新法民一初字第191号】，一审判决后陈华舜已经提起上诉，该案的第三人就是梁荣联，为查明事实和避免作出相互矛盾的判决，本案和前述案件应合并审理，但一审法院却将两案分开进行审理，造成了对陈华舜的处理不公平，因此，梁荣联请求二审法院将本案和前述案件合并进行审理。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，作出的判决错误,恳请二审法院作出公正的判决。
梁荣联辩称，一、陈华舜称本案是共同竞投成功后使用铺位产生的纠纷，而不是转租合同纠纷，是不成立的。因为在本案中，梁荣联与陈华舜为了保证能投得商铺和厂房的承租权，双方共同参与投标，并承诺无论谁投得商铺和厂房的承租权，投得方必须转租另一半给没有投得方使用，所以本案是转租合同纠纷，而不是陈华舜所认为共同竞投成功后使用铺位产生的纠纷，这也可以从陈华舜于2015年7月16日以梁荣联未付租金为由起诉梁荣联要求支付拖欠的租金的事实得以印证。二、一审判决《商铺和厂房租赁合同》应予解除是正确的。一审法院认定陈华舜转租给梁荣联的12号厂房的合同条款无效，陈华舜、梁荣联、永安村委会对此均没有意见。12号厂房的面积368平方米，比有效合同部分商铺使用面积300平方米还要大，梁荣联主要将生产设备安装在12号厂房内生产，由于12号厂房的合同条款无效，梁荣联根本无法继续履行转租合同。三、陈华舜认为保证金归其所有是不成立。由于陈华舜转租给梁荣联的12号厂房的合同条款无效，梁荣联根本无法继续履行转租合同，必须要搬离涉案商铺和厂房，所以梁荣联要求解除租赁合同也是合情、合理、合法的，不属于违约。另外，即使认为梁荣联存在违约行为，一审法院也已判决梁荣联按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金给陈华舜，足以弥补了违约所造成的损失。所以，陈华舜无权要求保证金归其所有。综上，请二审法院驳回陈华舜的上诉请求。
陈丽洁辩称，同意梁荣联的答辩意见。
梁荣联上诉请求：1、变更一审判决第一项为梁荣联在判决生效之日起十日内向陈华舜支付2015年1月至2015年6月15日商铺的占有使用费67815元，梁荣联己交给陈华舜的10万元保证金用于抵扣，抵扣后的剩余32185元陈华舜应返还给梁荣联；2、撤销一审判决第五项，判决陈华舜向梁荣联赔偿损失391628.58元；3、本案一、二审诉讼费用均由陈华舜承担。事实和理由：一、一审法院认为永安村委会的商铺是在《建设工程规划许可证》规定的建设期间施工建设，认定永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1-10号商铺部分的条款有效，而梁荣联及陈华舜在租赁期间所建的厂房因未取得建设工程规划许可证，永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁11-12号厂房及空地部分的条款无效，故相应梁荣联与陈华舜签订的关于《商铺和厂房租赁合同》中关于6-10号商铺部分条款有效，12号厂及空地部分条款无效，是错误的。因为根据永安村委会提供的商铺《建设工程规划许可证》可知，《建设工程规划许可证》规定建设的商铺为三层建筑，但永安村委会仅建设了一层就出租给陈华舜，还没建成第二和第三层，即永安村委会未按照《建设工程规划许可证》的规定建设商铺。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“……或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，永安村委会与陈华舜订立的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1-10号商铺部分的条款也是无效，进而，梁荣联与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于6-10号商铺部分条款也为无效条款。二、一审法院认定梁荣联违约解除《商铺和厂房租赁合同》是错误的。因为根据前述分析可知，梁荣联与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》全部为无效合同，无效合同自签订之日起无效，梁荣联随时可以搬离商铺和厂房而不构成违约。另根据我国《合同法》的相关规定，合同无效，未履行的不再履行，已履行的恢复原状，有过错方赔偿无过错方损失。而在本案中，梁荣联是租赁人，在完全没有过错的情况下却遭受巨大损失，故陈华舜理应赔偿梁荣联因搬迁产生的全部损失，包括设备拆装运输费43200元，基础设施、设施安装费124700.78元，6-8月份搬迁停工安装期间工人工资181703.8元，租赁后至搬迁前对10号厂房和空地进行升级改造支付的费用42024元，合共391628.58元。三、退一万步来说，即使梁荣联与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于商铺部分条款有效，关于厂房空地部分条款无效，但梁荣联搬离商铺和厂房，解除租赁合同也是合情、合理、合法的，陈华舜也理应赔偿梁荣联因搬迁厂房所产生的全部损失。梁荣联工厂的生产设备主要放在加建的厂房中进行生产，没有使用商铺作为生产车间，如果梁荣联不能使用加建的厂房部分，不可能继续在租赁商铺内安装生产设备进行生产，必须要搬离。所以，梁荣联于2016年6月5日搬离商铺厂房，并于2016年6月15日电话通知陈华舜解除租赁合同，交回商铺厂房的钥匙给陈华舜（梁荣联提交的电话通话记录清单可予印证）。在陈华舜不接收梁荣联交回的钥匙后，梁荣联再将钥匙交回永安村委会，合情、合理、合法，一审法院认定梁荣联违约解除合同有误，陈华舜理应赔偿梁荣联因搬迁厂房所产生的全部损失。四、再退一万步来说，即使双方签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于商铺部分条款有效，关于厂房和空地部分条款无效，梁荣联搬离商铺和厂房，解除租赁合同不是合情、合理、合法而属于违约，梁荣联的违约行为也只是针对关于商铺的有效条款部分，而没有针对厂房和空地的无效条款部分。因为无效条款自始无效，无所谓违约，所以梁荣联在租赁陈华舜转租永安村委会的厂房后，再对10号厂房和空地之无效合同部分的地方进行升级改造所支付的费用42024元，也应由造成合同无效过错方陈华舜赔偿给无过错方梁荣联。五、一审法院认定双方在租赁商铺后空地上搭建是简易遮雨棚存在错误，梁荣联搭建的是厂房，不是简易遮雨棚，陈华舜搭建的才是简易遮雨棚。另外，根据永安村委会提供的《建设工程规划许可证》可知，厂房所占用的空地是公共绿化区域，陈华舜和永安村委会均不是空地的所有权人或使用人，永安村委会无权出租给陈华舜，陈华舜亦无权转租给梁荣联，即陈华舜无权收取梁荣联该部分地方的占用费，所以一审法院判决梁荣联按每月3800元支付2015年1月至2015年11月1日的占用费38000元给陈华舜是错误的，梁荣联无需支付该部分地方占用费给陈华舜。本案中，梁荣联仅需向陈华舜支付从2015年1月至2015年6月15日止实际占用商铺的费用。经计算，梁荣联租赁陈华舜的厂房面积达到832平方米，每月租金是22800元，每平方米的租金是27.4元，商铺加夹层的面积共450平方米，所以梁荣联支付的占有费应是67815元。六、即使一审法院认定双方签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于商铺部分条款有效，但一审法院认定梁荣联于2015年9月1日在(2015)江新法民一初字第191号案件庭审中提出解除租赁合同，从而计算梁荣联需要向陈华舜支付租金至2015年9月1日是错误。因为梁荣联于2015年6月5日已清空商铺和厂房，并在同月15日打电话通知陈华舜交回商铺和厂房钥匙，在陈华舜不接收钥匙后，梁荣联再将商铺和厂房钥匙交回永安村委会。所以，本案的租赁合同早已在2015年6月15日解除，梁荣联也只须支付至2015年6月15日的商铺占用费67815元给陈华舜，无需支付截至2015年9月1日。综上，请二审法院依法支持梁荣联的上诉请求。
陈华舜辩称，其与梁荣联之间是共同竞投投标，租赁永安村委会的商铺与土地，双方已经约定不管何方中标，都要将一部分转租给另一方，竞投的费用也是双方一起缴交的。虽然后来以陈华舜名义承租了永安村委会的商铺，但实际上是双方以陈华舜名义投标中标租赁的。如果不是这样约定，陈华舜不会去投标如此大的面积。而且在梁荣联搬走后，梁荣联所使用的场地至今是空置的。所以，梁荣联应该承受其所使用的商铺厂房的权利和义务，包括承担其造成的扩大损失。
陈丽洁辩称，对梁荣联的上诉没有意见。
永安村委会对陈华舜、梁荣联的上诉均述称，一审法院关于租赁合同的效力问题处理正确，永安村委会并不清楚陈华舜与梁荣联之间的关系。
陈华舜向一审法院起诉并变更其诉讼请求为：1、梁荣联、陈丽洁向陈华舜支付占用金182400元及利息9576元（占用金自2015年1月1日起计至梁荣联、陈丽洁将租赁物交付给陈华舜之日止，暂计至2015年8月31日，利息自起诉之日2015年7月16日起按银行同期贷款一年期利率5.25%计付至偿清之日止，暂计至2016年7月15日）；2、梁荣联、陈丽洁支付的合同履约保证金10万元归陈华舜所有；3、梁荣联、陈丽洁以拖欠占用金总额182400元按每天0.5%支付滞纳金（自起诉之日起计付至偿清之日止）；4、梁荣联、陈丽洁支付2015年1月1日起至实际退回商铺之日的垃圾综合治理费（按1200元/年计算）；5、梁荣联、陈丽洁将商铺厂房及附属物恢复原状后退回；6、本案诉讼费由梁荣联、陈丽洁承担。
梁荣联向一审法院反诉请求：1、陈华舜立即向梁荣联返还合同保证金10万元；2、陈华舜立即向梁荣联赔偿损失349604.58元；3、陈华舜承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年1月2日，江门市规划局新会区分局向永安村委会颁发编号为20031201的《建设工程规划许可证》，对永安村委会提出的建设位于永安村老虎围沿街1#商铺、宿舍准许建设，在该许可证核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期该许可证自行失效。永安村委会取得上述许可证后，于2004年6月20日开始施工建设上述商铺工程，并于同年年底完工。2005年1月起，永安村委会将已建成的上述商铺编号为1—10号，并将其中1—5号商铺租赁给陈华舜经营华舜塑管店、6—9号商铺租赁给梁荣联经营江门市新会区会城中力五金机械厂至2014年12月31日，期间陈华舜、梁荣联在其租赁的商铺后方空地上搭建简易遮雨棚。
2014年10月25日，永安村委会发布竞投公告及《商铺和厂房租赁合同》样板，将上述后方空地编号为厂房11—12号，连同上述1—10号商铺的使用权进行租赁竞投，竞投公告具体内容为：竞投项目基本情况（商铺面积600平方米、夹层商铺300平方米、厂房751平方米及空地14平方米）；商铺、商铺夹层、厂房、空地合计每月租金低价31600元；承包期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；采取现场举牌竞价方式竞投，按照价高者得原则确定竞得人；竞投人必须在2014年10月29日下午5时前将交易保证金20万元以转账方式汇到会城街永安经联社指定的账户；本次竞投不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，意向竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况；经确认竞投资格的竞投人请于2014年10月31日上午10时前，携带相关资料到会城镇前路32号一楼会议室现场参与招投标等。
陈华舜、梁荣联获悉竞投事项后，约定共同参与竞投，每人出资10万元给对方，再加上自己出资的10万元合共20万元作为保证金，按照公告要求将保证金汇入指定的账户，报名参加竞投会。2014年10月31日上午，陈华舜、梁荣联均参加了竞投会，最终陈华舜以45600元标价投得。同日，永安村委会向陈华舜发出《中标确认书》，要求陈华舜确认其中标和同意在投标前已发布的竞投规则及发包项目的合同内容，愿意在中标日起5日内与招标方签订承包合同书和交纳有关款项，逾期签订合同，招标方有权没收已收取的履行保证金并另行发包，陈华舜在《中标确认书》上签名确认。2014年11月14日，因陈华舜仍未与永安村委会签订租赁合同，故永安村委会向陈华舜发出《通知》，告知签订合同的期限延至2014年11月20日。
2014年11月20日，永安村委会与陈华舜签订《商铺和厂房租赁合同》，约定：陈华舜租赁座落于永安村委会老虎围的1—10号商铺和11—12号厂房（商铺建筑面积为600平方米、商铺夹层建筑面积为300平方米、厂房建筑面积为751平方米、空地面积为14平方米），租赁期限为5年；陈华舜竞投时交纳的交易保证金20万元自动转为合同履约保证金，租金每月45600元，每年租金547200元，陈华舜必须于每月5日前交纳当月租金，逾期缴交的，按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，逾期三个月的，视作违约处理，保证金归永安村委会所得，永安村委会有权单方解除合同并收回商铺和厂房的使用权和追收所欠租金；在合同期内，陈华舜如需转租、转借承租物给第三方的，须经永安村委会同意并与永安村委会签订转签合同，否则视作违约处理；陈华舜须每年缴交2400元垃圾综合治理费给永安村委会；如永安村委会需收回租赁厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层），永安村委会提前三个月通知陈华舜搬迁，租金从通知日开始计算减除，在每月应收租金总额中减除7600元等内容。此外，双方确认合同的落款时间定在2014年11月3日。
签订上述合同后，陈华舜在2014年12月征得永安村委会同意，将6—10号商铺及12号厂房转租给梁荣联，并签订《补充协议》，确认永安村委会同意转租的事实，并明确合同的其他条款按2014年11月3日签订的租赁合同不变，陈华舜为最终承租人，承担老虎围全部商铺和厂房租金缴交。随后，陈华舜与梁荣联于2015年1月1日签订《商铺和厂房租赁合同》，约定：梁荣联租赁座落于永安村委会老虎围的6—10号商铺和12号厂房（商铺建筑面积300平方米，商铺夹层建筑面积为150平方米，厂房建筑面积为368平方米，空地面积14平方米），租赁期自2015年1月1日至2019年12月31日止，梁荣联竞投时交纳的交易保证金10万元自动转为合同履约保证金，租金每月22800元，租金按季收取，每月5日前交纳当月租金，逾期缴交按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，逾期三个月视为违约，保证金归陈华舜所得，陈华舜有权单方解除合同，收回出租商铺和厂房并追收所欠租金；租赁期间梁荣联如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得陈华舜书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对商铺和厂房结构造成影响，租赁期满，依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房归陈华舜所有；梁荣联须每年缴交1200元垃圾综合治理费给陈华舜，在当年合同期结束前一个月一次性缴交当年垃圾综合治理费，租赁期当年不够一年的，按当年租赁时间比例计算垃圾综合治理费；如陈华舜需收回租赁厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层），陈华舜提前三个月通知梁荣联搬迁，租金从通知日开始计算减除，在每月应收租金总额中减除3800元等内容。
签订上述两合同后，陈华舜使用1—5号商铺及11号厂房至今；梁荣联使用6—10号商铺及12号厂房至2015年6月15日，其于当日将商铺及厂房钥匙交回永安村委会，并将存放于商铺及厂房的物品搬空和将商铺门前遮雨棚拆除搬走，至今未向陈华舜支付过租金。
另查明，永安村委会在竞投结束后将梁荣联支付的20万元保证金退回给梁荣联，梁荣联再将其中的10万元退回给陈华舜。
再查明，梁荣联与陈丽洁是夫妻关系。陈华舜认为梁荣联分文未付租金，于2015年7月16日提起诉讼，在2015年9月1日的庭审中，梁荣联向陈华舜提出解除合同，该案经一审法院审理后作出（2015）江新法会民初字第842号民事判决，后梁荣联上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院经审理后作出（2015）江中法民一终字第722号民事裁定，裁定撤销（2015）江新法会民初字第842号民事判决，并将案件发回一审法院重审。案件发回重审后，一审法院依法受理（即本案）。另外，永安村委会以陈华舜拖欠租金为由于2015年8月27日提起诉讼，一审法院已依法受理【案号：（2015）江新法民一初字第191号】。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》是否有效？陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》是否有效？2、梁荣联应否支付租金、垃圾综合治理费？若需支付则应支付多少？3、梁荣联应否支付违约金和逾期付款利息？违约金约定标准是否过高应予调整？4、保证金应如何处理？是归陈华舜所有还是退回给梁荣联？5、陈华舜诉请梁荣联将商铺和厂房恢复原状应否得到支持？6、梁荣联反诉请求的损失是否存在？应否由陈华舜赔偿？7、陈丽洁应否对梁荣联的涉案债务承担共同偿还责任？
关于第一个争议焦点《商铺和厂房租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，永安村委会提供了涉案租赁物中商铺部分已取得《建设工程规划许可证》的证据，且商铺是在《建设工程规划许可证》规定的建设期间施工建设，故一审法院认定永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁1—10号商铺部分的条款有效。关于租赁11—12号厂房及空地部分，因该厂房是陈华舜及梁荣联租赁期间所建，并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故对永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于租赁11—12号厂房及空地部分的条款无效。因陈华舜是经永安村委会同意转租部分商铺及厂房后才与梁荣联签订《商铺和厂房租赁合同》，故相应陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》中关于6—10号商铺部分的条款有效、12号厂房及空地部分的条款无效。
对于陈华舜、梁荣联均主张《商铺和厂房租赁合同》整体无效，陈华舜的理由是永安村委会没有委托会城三资办进行招投标、租赁物面积及用途与公示内容不符、构成欺诈行为等，梁荣联的理由是商铺厂房均是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，一审法院认为，涉案商铺已取得建设工程规划许可证，永安村委会出租涉案租赁物是通过对外公示竞投公告、采取现场举牌竞价方式竞投、价高者得原则确定竞得人的方式来确定最终中标人的，陈华舜、梁荣联在参与竞投前已经明晰竞投细则并交纳保证金，而且永安村委会也公布了合同的模板，陈华舜、梁荣联对合同内容应是清楚明白，但涉案的两份《商铺和厂房租赁合同》已实际签订，即使在签订合同时存在欺诈或者胁迫的情形，陈华舜、梁荣联也可在签订合同之日起一年内行使撤销权，但陈华舜、梁荣联逾期未行使撤销权，故陈华舜、梁荣联的上述抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。
关于第二个争议焦点支付租金和垃圾综合治理费的问题。陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》中约定，梁荣联应依时支付租金及垃圾综合治理费给陈华舜，但梁荣联至今分文未付，拖欠陈华舜租金及垃圾综合治理费近两年，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，陈华舜诉请梁荣联支付租金及垃圾综合治理费，合理有据，应予支持。
梁荣联主张其于2015年6月15日搬离并在同年9月1日向陈华舜提出解除合同，陈华舜也已收到解除合同的通知，一审法院认为，梁荣联搬离至今已近一年半，商铺和厂房一直处于空置状态，即使梁荣联将钥匙交给永安村委会，但是陈华舜未将钥匙取回，并将空置的商铺和厂房使用或者重新转租，而是一直放任商铺和厂房空置的状态存在，导致损失持续扩大，虽然陈华舜请求梁荣联继续履行合同，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”的规定，当下的实际情况已不适宜继续履行陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》，也实际无法强制履行，故该合同应予以解除，一审法院确认陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》在2015年9月1日解除，合同解除后，陈华舜可以自由使用6—10号商铺、12号厂房及空地部分。因合同解除后，陈华舜预期的租金收益必然受到损失，故一审法院酌定梁荣联应支付两个月租金作为对陈华舜损失的赔偿，即梁荣联应支付至2015年10月30日止的租金。
对于租金的金额问题，虽然《商铺和厂房租赁合同》关于租赁12号厂房及空地部分的条款无效，但《商铺和厂房租赁合同》中约定如陈华舜需收回租赁厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层）时要在每月应收租金总额中减除3800元的内容，该约定应认定为厂房和空地的使用费，且双方签订《商铺和厂房租赁合同》时对有关租金的约定未提出异议，故一审法院认定商铺租金为19000元（22800元-3800元）、厂房及空地占有使用费为3800元，即梁荣联应支付2015年1月份至同年10月份商铺租金和厂房占有使用费共228000元（22800元/月×10个月）。
对于垃圾综合治理费的金额问题，陈华舜与梁荣联在《商铺和厂房租赁合同》中约定了梁荣联每年缴交1200元（即每月100元）垃圾综合治理费给陈华舜，在当年合同期结束前一个月一次性缴交当年垃圾综合治理费，租赁期当年不够一年的，按当年租赁时间比例计算垃圾综合治理费，因此，梁荣联应自2015年1月起按每月100元的标准支付垃圾综合治理费至合同解除之日即2015年9月1日，合共800元。
关于第三个争议焦点违约金问题。《商铺和厂房租赁合同》中约定逾期缴交租金的，按所欠租金每天罚滞纳金0.5%，这是违约金条款，本案中梁荣联拖欠租金构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，一审法院对陈华舜提出梁荣联支付违约金的主张予以支持。对于陈华舜主张支付违约金的同时又支付逾期付款利息，因违约金已足以弥补梁荣联违约给陈华舜造成的损失，故一审法院对该主张不予支持。
因《商铺和厂房租赁合同》关于租赁12号厂房及空地部分的条款无效，故梁荣联逾期支付厂房及空地部分使用费不应计算逾期付款利息，但应支付因商铺部分租金逾期交纳产生的违约金，梁荣联提出《商铺和厂房租赁合同》中约定的按所欠租金每天罚滞纳金0.5%（即日千分之五）计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约金应与违约所造成的损失相当，陈华舜与梁荣联在《商铺和厂房租赁合同》中约定按日千分之五计算违约金，该标准已远远高出中国人民银行同期贷款利率，故该约定标准过高，一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金至清偿日止。陈华舜与梁荣联对租金支付方式存在不同理解，陈华舜认为双方并未约定租金支付方式，梁荣联则认为是先使用后支付且在每季度季末支付，但陈华舜与梁荣联在《商铺和厂房租赁合同》中约定租金支付方式为“租金按季收取，必须于每月5日前交纳当月租金”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”的规定，租赁合同通常情况下是先付租金后使用，所以一审法院认定租金应于每季度第一月的5日前支付当季租金，故违约金具体计算方法如下：2015年1月6日至同年4月5日以57000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年4月6日至7月5日以114000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年7月6日起至清偿日止以152000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。
关于第四个争议焦点保证金如何处理的问题。陈华舜在竞投前支付给永安村委会的20万元保证金中包含了梁荣联支付的10万元，在陈华舜与梁荣联签订合同约定该款转为履约保证金且在梁荣联出现违约时归陈华舜所有。但合同同时又约定了违约金条款，一审法院认为，履约保证金是合同当事人一方支付一定金钱给另一方当事人作为合同履行的担保，现梁荣联违约没有依时支付租金，应按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金给陈华舜，已足以弥补梁荣联违约造成陈华舜的损失，因此该10万元保证金不应归陈华舜所有，可用于抵扣梁荣联拖欠的租金。
关于第五个争议焦点恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在《商铺和厂房租赁合同》解除后，陈华舜可以要求恢复租赁物的原状，但其提供的证据并不能充分证实在上述合同签订前租赁物的原状和提起本案诉讼时的现状，故一审法院对其要求恢复商铺和厂房原状的请求不予支持。
关于第六个争议焦点梁荣联反诉主张陈华舜赔偿损失的问题。梁荣联已在2015年6月15日搬离涉案租赁的商铺和厂房，现反诉请求陈华舜赔偿腾退商铺和厂房产生的损失、装修损失和工人工资损失，一审法院认为，梁荣联提供了收据、结算表、工人工资表、送货单、销售单等作为证据，并不足以证实其对商铺和厂房进行装修的事实和所花费的实际费用，且《商铺和厂房租赁合同》中约定了在合同期满后依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房归陈华舜所有。退一步说，即使梁荣联实际对商铺和厂房曾进行装修，但在合同解除腾退商铺和厂房时，依附于承租物的装修和在空地上加建的厂房也应归陈华舜所有，而且梁荣联作为违约方，在梁荣联出现违约而解除合同的情况下，梁荣联腾退商铺和厂房时所产生的损失及工人工资损失也应由其自行负担，因此，一审法院对梁荣联反诉主张陈华舜赔偿损失的诉请不予支持。
关于第七个争议焦点陈丽洁承担共同偿还责任的问题。陈丽洁是梁荣联的妻子，涉案债务发生于婚姻关系存续期间，对涉案债务是否属于夫妻共同债务，陈丽洁陈述其与梁荣联共同经营江门市新会区会城中力五金机械厂多年，其与梁荣联不存在个人财产和个人债务约定的情况，对陈华舜主张其承担共同偿还责任也没有异议，故根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第43条关于“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”的规定，涉案债务应按夫妻共同债务处理，即陈丽洁应共同偿还拖欠的租金、违约金给陈华舜。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第六十条、第九十七条、第一百一十条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第43条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：一、梁荣联应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈华舜支付2015年1月份至2015年10月的商铺租金、厂房占有使用费共228000元及违约金（2015年1月6日至同年4月5日以57000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年4月6日至7月5日以114000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、同年7月6日起至清偿日止以152000元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算），梁荣联已交付给陈华舜的10万元保证金用于抵扣上述费用；二、梁荣联应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈华舜支付垃圾综合治理费800元；三、陈丽洁对前述第一、二项判决的债务承担共同偿还责任；四、驳回陈华舜的其他诉讼请求；五、驳回梁荣联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5679.64元、反诉受理费4422.03元、财产保全费2020元，合计12121.67元，由陈华舜负担3873.15元、梁荣联负担8248.52元。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕上诉人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，本院不予审理。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、陈华舜与梁荣联的法律关系应如何认定的问题。二、陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》的效力问题。三、陈华舜的各项请求应否得到支持的问题。四、梁荣联请求陈华舜给予赔偿应否得到支持的问题。
一、关于第一个争议焦点。
对于陈华舜上诉提出其与梁荣联并非转租关系，而是共同竞投和使用永安村委会提供的租赁物关系的问题。本院认为，结合永安村委会与陈华舜签订的《商铺和厂房租赁合同》（以下简称“合同一”）和《补充协议》，以及陈华舜与梁荣联签订的《商铺和厂房租赁合同》（以下简称“合同二”）内容进行分析，前述合同的双方已经分别形成租赁合同关系。其中，陈华舜与永安村委会订约在先，且系在征得永安村委会同意之后才与梁荣联正式签订合同二，而合同二的内容也只涉及陈华舜与梁荣联之间的权利义务，而并无特别约定梁荣联应与陈华舜一并向永安村委会承担民事责任。由此可见，陈华舜与梁荣联成立租赁合同关系应为双方的真实意思表示，陈华舜所提法律关系主张因不符合本案事实，本院不予支持。
二、关于第二个争议焦点。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，合同二中的商铺已经取得《建设工程规划许可证》，并且相应建设并未超出《建设工程规划许可证》许可的建设时间和工程范围，故此，一审法院认定合同二中有关商铺部分约定有效并无不当，本院予以维持。鉴于合同二中的厂房既未取得《建设工程规划许可证》，也未经过行政主管部门批准建设，故一审法院认定合同二中有关厂房和空地部分约定无效亦无不当，本院予以维持。
对于梁荣联以合同二中的商铺未按《建设工程规划许可证》的规定进行建设为由，主张合同二中有关商铺部分约定无效的问题。如上所述，合同二中的商铺已获准建设且没有超出《建设工程规划许可证》许可的建设时间和工程范围，而本案也无证据显示永安村委会作为有关商铺的建设单位曾被行政主管部门作出违法违规建设的相关责任认定，故此，梁荣联主张有关商铺未按《建设工程规划许可证》的规定进行建设不符合本案事实；进而主张合同二中有关商铺部分约定无效，理由不能成立，本院均不予支持。
三、关于第三个争议焦点。
（一）关于占用金请求应否得到支持的问题。
1、关于请求项目是否成立的问题。承上所述，合同二中有关商铺部分约定有效，有关厂房和空地部分约定无效。对于合同有效部分，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，梁荣联在实际占用该商铺之后应依约给付租金。梁荣联对于该项请求的租金部分并无异议，本院故予确认。对于合同无效部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁荣联在实际占用厂房和空地之后亦应参照合同二的租金标准给付占有使用费。对于梁荣联以永安村委会无权出租，陈华舜也无权转租为由主张无需给付厂房和空地部分的占有使用费的问题。承上所述，梁荣联在订约之后对该部分租赁物实施了占有、使用、收益的行为，梁荣联应依法给付对价。加之，本案并无充分证据显示该部分租赁物的所有权或使用权问题已对梁荣联的占有、使用、收益行为产生实质性影响，梁荣联据此主张无需给付占有使用费，理由不能成立，本院不予支持。以上，陈华舜请求梁荣联给付占用金，包括租金和占有使用费，合法有据，应予以支持。
2、关于请求标准是否成立的问题。因合同二约定如陈华舜需收回厂房和空地（不包括商铺和商铺夹层）时要在每月应收租金总额中减除3800元，则一审法院认定厂房和空地的占有使用费为3800元/月，进而将商铺租金计算为19000元/月（22800元/月-3800元/月）并无不当，本院均予维持，前述两项合计应为22800元/月。以上，陈华舜关于22800元/月的请求标准合理有据，应予以支持。梁荣联以无需给付占有使用费为前提主张按12330元/月（27.4元/平方米/月×450平方米）的标准给付对价，如上所述理由不能成立，本院不予支持。
3、关于请求的起止时间是否成立问题。承上所述，梁荣联在与陈华舜订约之后已实际占用合同二所约定的所有租赁物，故在双方无作特别约定而梁荣联又未将租赁物交还给陈华舜的情况下，梁荣联确应据实给付租金和占有使用费。但由在案的（2015）江新法会民初字第842号案件的起诉状及庭审笔录来看，陈华舜在2015年9月1日庭审之前已经明确得知梁荣联从未交租和已经搬离租赁物的事实，并且陈华舜对梁荣联声称已将租赁物钥匙交还给永安村委会并无当庭提出反对意见，而只是在庭上明确梁荣联没有向其直接交还租赁物钥匙。另，梁荣联在该案庭审过程中已经作出终止履行并要求解除合同二的明确意思表示，陈华舜对此亦已知悉。由此可见，陈华舜对于梁荣联不再履行合同二早已知情，进而也有风险防控和合法维权的充分机会。加之，在案证据以及当事人的诉讼陈述共同反映陈华舜已有一定的租赁经营经验，合同二中的租赁物更系由陈华舜向永安村委会承租之后再向梁荣联转租，故此，陈华舜对于违约情形出现之时进行合理止损的必要性及相应救济途径亦应知情。但是，陈华舜在该案2015年9月1日的庭审结束之后，仍不及时对租赁物作出收回自用或与永安村委会协商交接等适当处理，其放任租赁物丢空至今以致自身损失不断扩大的消极行为不应得到支持和鼓励。有鉴于此，本院酌定陈华舜对合同二的商铺作适当处理的合理期间范围为2015年9月1日庭审之后6个月，在此期间范围内，梁荣联仍应继续向陈华舜给付租金，即梁荣联于本案中应给付租金的起止时间分别为2015年1月1日和2016年2月29日，前述期间合计14个月。陈华舜对合同二的厂房和空地作适当处理的合理期间亦相应酌定为2015年9月1日庭审之后6个月，则梁荣联于本案中应给付占有使用费的期间为2015年1月1日至2016年2月29日，前述期间合计14个月。以上，陈华舜请求梁荣联给付前述期间范围以内的租金和占有使用费合理有据，应予以支持；其请求前述期间范围以外的租金和占有使用费则理据不足，本院不予支持，相应损失应由陈华舜自行承担。
对于梁荣联主张商铺租金应只计算至2015年6月15日为止的问题。本院认为，梁荣联依本案事实并不具有单方解除合同的约定或法定权利，即使其于2015年6月15日通过电话联系的方式告知陈华舜其搬离租赁物并将钥匙交回永安村委会，合同二也不因其单方行为而得以解除，租赁物亦不能因此视为已经交付给陈华舜。在此前提下，梁荣联主张其只需给付租金至2015年6月15日为止理据不足，本院不予支持。
以上可知，梁荣联于本案中应向陈华舜给付租金和占有使用费合计319200元（22800元/月×14个月），陈华舜请求占用金，包括租金和占有使用费的数额超出本院认定数额的部分，应不予支持。梁荣联主张其只需给付租金67815元【12330元/月×（5+15/30）个月】不符合本案事实和法律规定，本院不予支持。一审法院在梁荣联无权解除合同却单方宣告终止履行的情况下确认合同二于2015年9月1日解除，相应处理缺乏充分的事实基础和法律依据；进而以合同已予解除为','2018-10-03
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