陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕05民终1290号
上诉人（原审被告）：薛刚生，男，汉族，1958年10月6日出生，初中文化，系韩城市物资有限责任公司退休职工。
上诉人（原审被告）：党文华，女，汉族，1962年5月23日出生，高中文化，系韩城市木材有限责任公司退休职工。
委托诉讼代理人：李旺学，陕西趋同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王胜春，男，汉族，1972年9月13日出生，初中文化，农民。
委托诉讼代理人：张军良，陕西行天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩城家世界房产中介服务中心。负责人李金坪，男，汉族，1966年3月28日出生，小学文化。
上诉人薛刚生、党文华因与被上诉人王胜春、韩城家世界房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服韩城市人民法院（2016）陕0581民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛刚生、党文华及其委托诉讼代理人李旺学、被上诉人王胜春的委托诉讼代理人张军良到庭参加诉讼。被上诉人王胜春、被上诉人韩城家世界房产中介服务中心负责人李金坪经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
薛刚生、党文华上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人王胜春一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有查清二上诉人和被上诉人王胜春之间是依据约定解除的条件成就而解除合同，还是依据法定解除的条件成就而解除合同。上诉人和被上诉人在合同履行过程中对出现的新情况双方又达成了新的口头协议，双方约定的解除条件一审并没有查清，也没有做出事实认定。二、一审法院论理自相矛盾，法律适用错误。上诉人未按约定完全履行自己的义务，违反了双方协议的约定，并且达到双方约定的解除条件，应予解除，但一审适用法定解除的规定，即合同法九十四条、九十七条的规定，适用法律错误。
王胜春辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉，维持原判。房屋买卖协议书约定二上诉人将房产后续办到在房管部门过户签字后，被上诉人付清余款，不能办到要求程度，超过三个月协商，即到2015年9月12日，中介方可退还定金50000元；中介公司与二上诉人错误认为已经办理到可以过户的情况，但二上诉人一直没有把房产证变更到自己名下，而是变到案外第三人名下，第三人与被上诉人无买卖关系，也无法过户；二上诉人不履行合同的义务，使合同不能履行，合同目的无法再约定的期限实现。二、一审法院适用法律正确。本案符合《中华人民共和国合同法》九十四条第四款，九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当依法驳回上诉，维持原判。
王胜春向一审法院起诉请求：1、判令解除第一被告、第二被告与原告于2015年6月12日签订的《房产买卖协议书》。2、判令三被告返还原告已交付定金伍万元（50000元）。
一审法院认定事实：2015年6月12日，原告王胜春与被告薛刚生、党文华通过韩城家世界房产中介撮合，双方签订了一份房产买卖协议书即房屋买卖合同，协议约定，二被告将坐落于韩城市新城区状元中街117号（房产证编号：韩房权证登有字第015**号、土地证号：韩国有（99）字第001532号）、面积约1**平方的商用房产出售给原告王胜春。房价总价款为六十二万元，合同签订之日，原告预交50000元定金，各方同意在二被告未将房产手续办妥到可以在房管部门签字过户前，将定金交付给中介方，待二被告将前期手续办好交给中介方，中介方即可将定金转交二被告。同时约定，二被告完善前期房产手续力争两个月办好，如果由于特殊原因，不能办到要求程度，超过三个月经协商，中介可退回定金，不承担违约责任。协议还约定，二被告将房产手续办到在房管部门过户签字后，原告将剩余房款给二被告付清（原则上不超过2015年8月10日）。二被告无条件协助原告办理有关房产过户手续，费用由原告承担。协议签订后，原告向中介机构交付了50000元定金。
另查，原、被告交易的房产原登记在胡永杰名下（房产证编号：韩房权证登有字第015**号），薛刚生、党文华从胡永杰处取得该房产后，一直未在房产管理部门办理产权过户登记手续，原告与被告签订买卖协议时，双方对该房产尚未过户到二被告名下均知情。协议签订后，二被告薛刚生、党文华即按协议完善前期房产手续，2015年6月29日，胡永杰之妻赵晓芹通过韩城市公证处向被告党文华出具委托书一份，主要内容为：赵晓芹继承了与丈夫胡永杰共同拥有的位于韩城市新城区状元中街117号房屋一套（房屋所有权证编号：韩房权证登有字第015**号），现准备转让该房屋，因本人有事不能亲自办理上述房屋的继承转移及转让过户手续，特委托朋友党文华全权代理其本人到相关房屋管理部门办理上述房屋的继承转移及转让过户事宜。2015年8月12日，韩城市房地产产权监理处将此房屋产权登记到赵晓芹（单独所有）名下（房屋所有权证编号：韩房权证字第000341**号、土地证号：韩国有（99）字第0015**号），至此，被告薛刚生、被告党文华自认为按协议完善前期房产手续已办妥，已具备给原告办理过户的条件，2015年8月14日，中介机构将原告交付的50000元定金支付给了被告党文华。后被告欲将房产手续直接过户给原告，却被告知仍需完善测绘、土地证等相关手续,二被告至今仍未能按协议完全履行自己的义务,原告遂向本院提起诉讼。
一审法院认为：原告王胜春与被告薛刚生、党文华明知交易房产登记在他人名下，却通过中介机构撮合，双方自愿签订房屋买卖协议（合同），且该协议属于双方当事人真实意思的表示，且不违背法律的强制性规定，故该合同应属合法有效。在合同签订以后，原告依约定支付了50000元定金，但二被告至今却未能按约定完全履行自己的义务，致该合同至今不能得到充分履行，现原告依协议约定要求解除与被告签订的协议，符合法律规定，依法应予支持，同时，对已经收取原告的50000元定金依法应予返还。判决：一、解除原告王胜春与被告薛刚生、被告党文华在2015年6月12日签订的房屋买卖协议。二、被告薛刚生、被告党文华共同向原告王胜春返还人民币伍万元。三、驳回原告王胜春的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王胜春负担112.5元，被告薛刚生、被告党文华共同负担300元，被告家世界房产中介服务中心负担112.5元。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人薛刚生、党文华为支持其主张提供证据：第一组，三份书证。1、薛刚生与胡永杰于2003年6月5日签订的房屋买卖协议，证明薛刚生、党文华于2003年购买了韩城市新城区状元中街117号街面房，但没有办理产权变更登记手续。2、2003年6月4日胡永杰收到薛刚生购房款的证明一份，证明王胜春在2015年6月15日与薛刚生、党文华签订此街面房买卖协议时对该房屋的产权状况充分了解并同意购买。3、陕西省韩城市公证处（2015）韩证民字第344号公证书一份，证明薛刚生、党文华为履行王胜春在2015年6月15日与薛刚生、党文华签订的街面房买卖协议，将房屋产权办理了继承公证，于2015年8月12日，将产权变更至赵晓芹名下。第二组，电子证据。中介韩城家世界房产中介服务中心负责人李金坪和王胜春的短信记录四份。证明王胜春因为妻子嫌房子买贵了，不想要房子，是王胜春违约不想购买房屋，并非薛刚生、党文华不想履行合同。第三组，书证两份。1、韩城市永信房地产测绘队出具的证明一份。2、2016年3月9日韩城市国土资源局出具的收款收据。证明王胜春为办理该房产变更手续于2015年9月1日委托韩城市永信房地产测绘队对韩房权证字第000341**号房产即韩城市新城区状元中街117号街面房进行了测绘。并非因为超过合同约定的8月19日后王胜春才提出解除合同。同时证明王胜春与薛刚生、党文华达成房屋买卖变更协议、同意延长办理变更房产登记手续时间。薛刚生、党文华为履行协议依法缴纳土地出让金47457元。并非薛刚生、党文华不履行合同致使合同目的无法达成。被上诉人王胜春质证意见：一、1、房屋买卖协议，真实性、合法性因没有原件，所以无法确认，即便是真实的也应当在2003年12月底办理房产证过户手续。2、收款收据，没有原件，真实性持有异议。3、公证书的真实性没有异议。是由案外人赵晓芹申请，把胡永杰的房屋进行继承，房屋不属于上诉人薛刚生、党文华所有。4、证明为了将房子卖给王胜春，将产权办理到赵晓芹名下与买卖不相符，被上诉人是要买薛刚生和党文华的房子。二、对于短信，真实性有异议，不知道是谁发的短信。即使是真实的，到9月6日也没有把所有的手续办理在其名下，是上诉人违反了协议。三、交款的真实性不存在。当时按照合同约定，第三条应当是在三个月内，合同签订的时间是2015年6月12日，三个月后是2015年9月12日，最长不超过三个月，王胜春当时还在履行合同，在2015年9月1日也对面积进行了测绘，合同还没有到期，在2016年3月9日国土资源收款收据的缴款人是赵晓芹，而不是二上诉人，房屋在此时还没有办理完过户手续的前期工作，还没有办理到二上诉人名下，因此，上诉人已经严重违约，合同无法履行。
对当事人在二审时提供的证据材料认定如下：薛刚生提供的证据：第一组，证据1、薛刚生与胡永杰于2003年6月5日签订的房屋买卖协议，2、2003年6月4日胡永杰收到薛刚生购房款的证明一份因未提供原件予以核对，对其真实性、合法性无法确认,本院不予采信。3、陕西省韩城市公证处（2015）韩证民字第344号公证书一份，对其真实性、合法性予以确认，但因与王胜春、薛刚生、党文华之间买卖合同纠纷无关，与本案不具有关联性，本案不予确认。第二组，短信记录，因不具备证据的三性原则，且与本案争议焦点无关，不予采信。第三组，书证两份。1、韩城市永信房地产测绘队出具的证明一份。2、2016年3月9日韩城市国土资源局出具的收款收据。对上述两份证据的真实性、合法性、予以认可，但因不能达到其证明目的，即王胜春与薛刚生、党文华达成房屋买卖变更协议、同意延长办理变更房产登记手续时间，故对该两份证据不予采纳。
本院认定事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，王胜春与薛刚生、党文华于2015年6月12日在中介机构的参与下签订的房屋买卖协议，因无权处分案外人胡永杰与赵晓芹房屋而属效力待定合同。（2015）韩证民字第345号公证书系房屋继承赵晓芹委托党文华代为办理涉案房屋产权转移登记的相关手续的公证，属权利人对党文华授权处理涉案房屋行为的追认，至此，王胜春与薛刚生、党文华之间的房屋买卖协议即为合法有效合同。按照合同的约定，薛刚生、党文华未在合同约定的期限内完成房管部门的过户手续，致使双方合同无法如期履行，王胜春起诉要求解除合同并退还定金50000元的请求，符合《中华人民法共和国》第九十四条关于合同解除的法律规定，原审判决解除双方之间签订的房屋买卖协议书正确。关于定金的返还问题，因王胜春将50000元交于韩城家世界房产中介服务中心，约定在符合合同约定的条件下可将定金交给薛刚生、党文华，现交付条件未成就中介公司已将定金交给薛刚生、党文华违反了合同约定，一审判决由中介公司共同返还50000元定金正确。上诉人薛刚生、党文华主张自己一直在积极履行合同，且与王胜春达成了新的口头协议，一审认定解除条件是超过三个月的依据不充分，改判驳回王胜春的诉讼请求。经审查，涉案的房屋买卖协议书第二项约定“甲方（薛刚生、党文华）将房产手续办到在房管部门过户签字后，乙方将剩余房款付清给甲方（原则上不超过2015年8月10日）”，第三项预定“甲方完善前期房产手续，费用由甲方承担，力争两个月办好。如果甲方手续由于特殊原因，不能办到要求承担，超过三个月经协商，中介方可退回定金，不承担违约责任”。根据上述约定，薛刚生、党文华未在履行期内完成其应当履行的义务，王胜春起诉要求解除合同符合法律规定。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由薛刚生、党文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王五喜
代理审判员 王军涛
代理审判员 南 楠
二〇一六年十月十一日
书 记 员 常晓婷