江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终1715号
上诉人（原审被告）：石桂仁，男，1962年6月6日出生，汉族，住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：吴咸军，扬州市江都区仁平法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：扬州市邗江区邗城水利管理服务站，住所地扬州市邗江区水利大厦**楼。
法定代表人：丁长松，站长。
委托代诉讼理人：汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。
上诉人石桂仁因与被上诉人扬州市邗江区邗城水利管理服务站（以下简称邗城水利站）承包合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
石桂仁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，由邗城水利站负担诉讼费。事实和理由：双方当事人2011年2月19日签订承包协议，内容为邗城水利站将安康浴城发包给石桂仁经营，而工商部门的资料显示，在2011年2月18日安康浴城已被吊销。承包合同系石桂仁受欺诈而订立，故自始无效。一审法院认定承包协议为租赁协议，缺乏依据。邗城水利站主张其会同张安宏开设安顺浴城交由石桂仁经营，缺乏依据。安顺浴城系个体工商户，我国法律禁止个体工商户营业执照转让，故不能认定石桂仁使用了安顺浴城营业执照且延续了承包协议。
被上诉人邗城水利站辩称，石桂仁的上诉无事实和法律依据。双方于2011年2月19日签订承包协议，此后石桂仁从邗城水利站处取得一栋四层楼房、水箱房、附属设施，现双方协议到期，石桂仁应当腾让。安康浴城是独立法人，其至今仍存在，并未注销，邗城水利站不存在欺诈情形。签订承包合同时，邗城水利站忽略了安康浴城已被吊销的状态，但邗城水利站办理了安顺浴城的营业执照交给石桂仁（石桂仁领取到赔偿金后，又将营业执照交还邗城水利站）。石桂仁一直在正常经营。考虑到营业执照方面的瑕疵，同时考虑到石桂仁经济困难，石桂仁欠第二、三年的承包金合计24000元，邗城水利站并未向其主张；第四、五年的承包金6万元邗城水利站仅主张了3万元。请求驳回上诉，维持原判。
邗城水利站向一审法院起诉请求：1、判令石桂仁支付承包金3万元；2、判令石桂仁向邗城水利站腾让交还座落于扬州市南门外小码头安墩闸旁，建筑面积约500平方米的房屋（含一幢4层楼房、楼房南的水箱房）及附属设施；3、判令石桂仁向邗城水利站按3万元/年的标准支付从2016年3月9日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2015年6月1日，“扬州市双桥水利管理服务站”更名为“扬州市邗江区邗城水利管理服务站”。
2011年2月19日，邗城水利站作为甲方，石桂仁作为乙方签订《承包协议》约定，甲方将一幢四层楼房、楼房南的一个水箱房，合计伍佰多平方米的安康浴城承包给乙方经营，承包期限为五年，总承包金额为壹拾伍万元。乙方在签订协议之日起一次性付清承包金叁万元，剩余的分别于每年的一月十八日前付清。甲方将所属安康浴城的空调、电视、汽表、蒸箱、桌椅等设施交付乙方使用，乙方要认真爱护，如乙方在经营期间发生损坏，由乙方负责维修，并承担所有的维修费用，协议终止后，乙方应保证这些设施良好并可正常使用。甲方交给乙方的营业执照、税务登记证、排污许可证、卫生许可证等证照均是合法有效的，乙方必须保证这些证照合法使用，按时缴纳各项费用以及证照的年检费用等，如乙方在规定期间内不能完成上述要求，因此事而造成的损失以及法律责任均由乙方承担，与甲方无关。乙方在经营期间的水、电费用由甲方代收代缴，乙方必须按时缴纳，为保证乙方正常缴纳水、电费用，乙方在签订协议时须向甲方缴纳壹万元水、电费保证金，如乙方在合同期内按时缴纳水电费，在合同期满后，甲方如数退还乙方的保证金，如乙方在合同期内不能按时缴纳水、电费，甲方有权停止供应乙方水、电，直到乙方缴纳拖欠的水电费用以及按照水、电部门规定的迟延交纳加收的滞纳金后，甲方方可恢复乙方的水、电。乙方在经营期间所增加的动产和不动产，只要双方协议终止，动产部分乙方可以带走，不动产则无偿归甲方所有。承包期满后，乙方如需续包，在同等条件下，乙方享有优先承包权，另订协议。本合同截止日期为2016年3月8日。
石桂仁当庭陈述其向邗城水利站支付了三年的承包金，邗城水利站承诺免除了石桂仁两年的承包金，但邗城水利站陈述石桂仁第三年只交了16000元的承包金，剩余部分及后两年的承包金都未交纳且对石桂仁陈述的邗城水利站承诺免除其两年承包金的说法不予认可。
邗城水利站当庭陈述石桂仁提出的12000元押金其中1万元为承包协议的押金，待石桂仁交还房屋时邗城水利站要抵扣其所欠费用，2000元为水电费押金，石桂仁目前水电费只交付至2017年1月底。
一审法院认为，邗城水利站与石桂仁签订的《承包协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议名为承包协议，实为房屋租赁协议，现承包期已届满，双方也未另订协议，双方签订的协议已终止，故对于邗城水利站要求石桂仁腾让交还座落于扬州市南门外小码头安墩闸旁，建筑面积约500平方米的房屋（含一幢4层楼房、楼房南的水箱房）及附属设施的诉请，予以支持。对于邗城水利站主张石桂仁给付承包金3万元的诉请，因石桂仁当庭确认未给付两年的承包金，故对该诉请予以支持。对于石桂仁交至邗城水利站处的12000元押金，邗城水利站当庭陈述1万元为承包协议押金，2000元为水电费押金，上述协议中只约定了水电费用押金为1万元，而邗城水利站现未能举证证明石桂仁已实际拖欠水电费用，故石桂仁提出的12000元押金可用于抵扣邗城水利站主张的承包金3万元，即石桂仁需向邗城水利站支付承包金18000元。对于邗城水利站要求石桂仁按照3万元/年的标准支付从2016年3月9日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，予以支持。对于石桂仁辩称邗城水利站承诺免除其两年承包金、邗城水利站要求其垫付购买相关设备费用、因承包的浴室营业执照被吊销而产生损失的事实，因其提供的证据不足以证实该事实，故不予采信。石桂仁待证据充足后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、石桂仁于本判决生效之日起十五日内给付扬州市邗江区邗城水利管理服务站承包金18000元。二、石桂仁于本判决生效之日起十五日内腾让并交还扬州市邗江区邗城水利管理服务站座落于扬州市南门外小码头安墩闸旁，建筑面积约500平方米的房屋（含一幢4层楼房、楼房南的水箱房）及附属设施。三、石桂仁于本判决生效之日起十五日内给付扬州市邗江区邗城水利管理服务站按照3万元每年的标准从2016年3月9日计算至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回扬州市邗江区邗城水利管理服务站其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由石桂仁负担。
经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。
另查明，双方承包协议履行过程中，2013年下半年，因浴室附近建设单位施工影响浴室经营，石桂仁向施工方索赔，施工方要求出示营业执照，此时才发现安康浴城已被吊销，石桂仁遂与邗城水利站交涉。
又查明，安康浴城工商登记资料反映，其全称扬州市开发区安康浴城，住所南郊小码头安墩闸旁，于2006年12月15日被核准开业，股东为扬州市双桥水利管理服务站，性质为集体企业，法定代表人陈道岗。2011年2月18日被吊销，但未办理注销登记。安顺浴城系个体工商户性质，全称为开发区安顺浴城，经营者姓名张安宏，成立日期2013年6月8日，经营场所扬州市南门外小码头安墩闸旁……。”
再查明，案涉房屋由邗城水利站于1993年5月25日申请办理了江苏省村镇建设许可证。
石桂仁提交的承包金及水电费收据反映，石桂仁于2011年2月19日交承包金3万元，2012年1月18日交承包金2万元，2012年1月18日交承包金16000元；其正常交纳水电费，水电费数额在2004年以后较此前有所下降。
二审中，邗城水利站于2017年7月24日向本院提交《变更（放弃）部分诉讼请求申请书》，将原主张的要求石桂仁承担的逾期腾让交还房屋的占用费标准每年3万元降低为每年15000元。
二审争议焦点为：1.邗城水利站是否有权要求石桂仁给付承包金3万元？2.石桂仁是否有义务向邗城水利站返还建筑面积约500平方米的房屋以及附属设施？
本院认为，关于争议焦点1，邗城水利站有权要求石桂仁给付承包金3万元。理由如下：其一，邗城水利站作为发包人，未能提交安康浴城合格的营业执照，构成违约，应承担违约责任。承包合同标的为安康浴城，安康浴城的营业执照在双方签订承包合同前一日即已被吊销。此后虽然在安康浴城的原址又开设了安顺浴城，但安顺浴城的性质为个体工商户，依照有关法律规定，个体工商户的营业执照不能转让给他人使用，况且邗城水利站也承认并未将安顺浴城的营业执照交给石桂仁使用，故邗城水利站主张其会同张安宏开设安顺浴城交由石桂仁经营，缺乏依据。其二，邗城水利站提供的营业执照虽然存在瑕疵，但其向石桂仁交付了营业用房及附属设施，而石桂仁交纳水电费的收据也可以印证石桂仁一直未中断营业，故石桂仁有权要求邗城水利站承担违约责任，但无权拒付承包金。承包合同约定承包期五年，承包金合计15万元，石桂仁仅交纳66000元，尚欠84000元。邗城水利站基于营业执照的瑕疵以及石桂仁经济困难等因素，仅要求石桂仁支付承包金3万元，已经考虑到了自身的违约责任，对邗城水利站要求石桂仁给付承包金3万元的诉讼请求，可予支持。
关于争议焦点2，石桂仁有义务返还建筑面积约500平方米的房屋以及附属设施。邗城水利站虽未提交相关房屋的产权证，但提交了村镇建设许可证，可以证实是案涉房屋的权利人。在承包合同期满后，石桂仁继续占有房屋及附属设施，不再有合同依据。邗城水利站作为权利人有权要求石桂仁腾让，并有权要求石桂仁支付使用费。邗城水利站自愿将原主张的使用费标准每年3万元降低为每年15000元，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以采信，并据此对一审判决作相应变更。
综上所述，上诉人石桂仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
一、维持扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初2139号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分；
二、变更扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初2139号民事判决第三项“石桂仁于本判决生效之日起十五日内给付邗城水利站按照3万元每年的标准从2016年3月9日计算至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费”为“石桂仁于本判决生效之日起十五日内给付邗城水利站按照15000元每年的标准从2016年3月9日计算至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费630元，由石桂仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坚
审 判 员 陈少君
代理审判员 郝佳佳
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 王 媛