广东省中山市第一人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤2071执异87号
异议人（案外人）：中山市大明发展有限公司，住所地中山市东区柏苑新村华苑大街105号。
法定代表人：张伟明。
委托诉讼代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所实习律师。
申请执行人：广东佳兴投资有限公司，住所地广东省广州市天河区新塘街新园大街5号701房，组织机构代码76934742-5。
法定代表人：徐锦华。
被执行人：中山市西区沙朗商业总公司，住所地中山市西区沙朗墟镇公路边。
法定代表人：苏锡富。
被执行人：中山市西区沙朗经济发展总公司，住所地中山市沙朗镇。
法定代表人：许钊海。
本院在执行广东佳兴投资有限公司（以下简称佳兴公司）与中山市西区沙朗商业总公司（以下简称沙朗商业总公司）、中山市西区沙朗经济发展总公司（以下简称沙朗经济发展总公司）借款合同纠纷一案[执行案号：（2000）中经执恢字第98-2号]，异议人中山市大明发展有限公司（以下简称大明公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人大明公司称，一、本院（2000）中经执恢字第98-2号执行案查封的位于中山市沙朗广珠公路边的土地[土地证号：国（1999）1400**]沙朗广珠及地上建筑物为异议人所有。1992年2月20日，异议人与沙朗经济发展总公司签订《土地转让协议书》，协议约定沙朗经济发展总公司将上述涉案土地转让给异议人等事项。协议签订后，沙朗经济发展总公司交付土地，异议人支付全部土地转让费。至1999年8月，涉案土地被确权发证，因历史原因，国有土地使用证上载明土地使用者是沙朗经济发展总公司，但因异议人为上述土地实际权利人，故土地使用权证上所附用地图为异议人用地图，土地使用权证书原件也在异议人处。涉案土地上盖五层建筑物，系由沙朗工业公司自筹资金建造，异议人与沙朗工业公司于1993年2月16日签订《沙朗工业大楼转让合同》，约定将上述建筑物转让异议人等事项。合同签订后，沙朗工业公司交付工业大楼，异议人支付全部楼款并实际占有约7400平方米。且根据中山市中级人民法院作出（2003）中中法民二初字第62号民事判决，异议人作为抵押人与中国农业银行中山分行签订的《抵押担保借款合同》合法有效，故异议人是抵押物即涉案房地产的所有权人。因涉案土地因历史原因登记在被执行人沙朗经济发展总公司名下，就涉案房地产的更名及变更用途问题，异议人与沙朗经济发展总公司也多次向主管部门申请，并已经获得了批准。所以，异议人才是涉案土地及上盖建筑物所有人，法院依法不得查封、拍卖异议人所有的财产。二、本案涉案土地的登记使用权人为沙朗经济发展总公司，但涉案土地在被查封前已被合法转让给异议人，异议人已支付全部价款且实际占有涉案土地，尽管双方约定由被执行人沙朗经济发展总公司负责为异议人办理土地使用证，但异议人仍然积极履行协助义务，包含缴纳更名转让费，数次向中山市人民政府申请更名、补办报建手续等，涉案房地产未办理变更登记，其责任完全不在异议人。故法院不得对涉案房地产查封和处理。综上，请求停止对异议人所有的位于中山市沙朗广珠公路边的土地[土地证号：国（1999）1400**]及上盖建筑物的执行并解除对上述房地产的查封。
异议人向本院提交如下证据：1、1992年2月20日《土地转让协议书》；2、1993年3月30日中山市沙朗镇工交办收据；3、1993年2月16日《沙朗工业大楼转让合同》及中山市沙朗镇工交办收据9份；4、中府国用（1999）字第140050号《国有土地使用证》；5、1999年9月7日中山市沙朗镇工交办收据；6、《建设用地规划许可证》；7、1999年12月《用地呈批表》及《评估报告书》；8、1999年11月2日批复；9、1999年8月6日《建设工程报建申请表》；10、1999年8月19日中山市沙朗镇工业公司《证明》；11、2006年9月28日《关于申请办理国有土地更名过户的请示》；12、（2003）中中法民二初字第62号《民事判决书》；13、《房产抵押权属证书》（房抵字第沙26号）；14、中山市沙朗镇经济发展总公司《企业机读档案登记资料》；15、2006年8月28日《关于申请确认沙朗经济发展总公司隶属关系的请示》。
本院查明，关于佳兴公司与沙朗商业总公司、沙朗经济发展总公司借款合同纠纷一案，原中山市人民法院经审理作出（2000）中经初字第98号民事判决，判决生效后，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，原申请执行人中国建设银行中山市分行沙朗办事处向本院申请执行，在执行中，将中国建设银行中山市分行本案涉案债权转让佳兴公司，本院以（2012）中一法执变字第9号执行裁定书，裁定变更佳兴公司为本案申请执行人。申请执行人佳兴公司向本院申请恢复执行后，本院依法作出（2000）中经执恢字第98-2-1号执行裁定书裁定查封被执行人沙朗经济发展总公司所有位于中山市沙朗广珠公路边的土地[土地证号：国（1999）1400**]，并于2014年6月11日送达国土部门查封，2016年6月15日以（2000）中经执恢字第98-2-2号执行裁定书继续查封上述土地。异议人遂向本院提出前述执行异议。
另查明，根据中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示，涉案土地座落：中山市沙朗广珠公路边，权利人：中山市沙朗镇经济发展总公司，土地证号：国（1999）1400**，土地登记时间：1999年8月9日。中山市沙朗镇经济发展总公司于1999年3月19日核准变更名称为中山市沙朗经济发展总公司。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据不动产物权公示原则，涉案土地登记在被执行人沙朗经济发展总公司名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院查封上述土地的执行措施并无不当。
异议人主张涉案土地及上盖建筑物为异议人所有，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出排除执行。本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一方面，根据异议人提交的《土地转让协议书》显示，该土地转让协议签订时间为1992年2月20日，可涉案土地的登记时间为1999年8月9日，被执行人沙朗经济发展总公司是否有权转让涉案土地，《土地转让协议书》的效力问题明显存疑，异议人也未能提交土地转让协议合法有效的证据，本院不予认可；另一方面，异议人与被执行人沙朗经济发展总公司1992年2月20日签订的土地转让协议，可土地登记却在1999年，至本院2014年查封涉案土地，异议人尚未能办理过户登记，异议人主张非其自身原因造成，不符常理，本院不予采信。综上，异议人的异议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人中山市大明发展有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
异议人自本裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼的，本院将依法执行案涉财产。
审判长 周光辉
审判员 吴 毅
审判员 梁明佳
二〇一六年十二月二十日
书记员 张婉仪