广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第784号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李海波，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：李冬洋，广东毅隽达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区福星颐养院，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：张黎，该院院长。
委托代理人：李冬洋，广东毅隽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军76160部队教导队，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：徐波，该队队长。
委托代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：娄孟强，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人李海波、佛山市禅城区福星颐养院（以下简称福星颐养院）与被上诉人中国人民解放军76160部队教导队（以下简称教导队）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月27日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李海波本人、上诉人李海波和福星颐养院的委托代理人李冬洋、被上诉人教导队的委托代理人傅显扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月1日，教导队向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）确认教导队与李海波、福星颐养院的租赁关系于2014年8月22日解除；（二）李海波、福星颐养院立即向教导队返还《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）和《军队房地产租赁补充协议》（以下简称补充协议）约定的门诊楼、饭堂等房屋和场地；（三）租赁合同保证金50000元和补充协议保证金20000元归教导队所有；（四）李海波、福星颐养院向教导队连带支付自2012年8月1日至实际清偿之日的租金及违约金，违约金以每月欠租金额为基数按每逾期一日3‰标准计算（暂计至2014年8月29日，租金为715007.90元，违约金为812580元）；（五）李海波、福星颐养院向教导队连带支付自2014年1月1日起至实际清场交接之日的水电费（暂计至2014年10月9日为103071.6元）；（六）李海波、福星颐养院承担本案受理费等诉讼费用。李海波、福星颐养院向教导队提起反诉，请求判令：（一）教导队赔偿李海波、福星颐养院新装修员工宿舍损失48000元；（二）教导队赔偿李海波、福星颐养院搬迁费用损失720000元；（三）教导队赔偿李海波、福星颐养院转让费损失860000元；（四）反诉费用、评估费用由教导队负担。
原审法院查明：2007年7月4日，某军区联勤部卫生院训练队（下简称卫训队）（出租方、甲方）与赖某英（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：“第一条、甲方自愿将坐落在广东省佛山市禅城区大布路的房屋建筑面积4924平方米，出租给乙方使用……第二条、租赁用途为敬老院。第三条、租赁期限自2007年10月1日起至2013年9月30日止。第四条、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为200000元。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。付款方式：支票或现金。第五条、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。……第六条、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金50000元……乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金……第七条、租赁期内，甲方应当履行下列义务……（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。……第九条、合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方……第十一条、乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……第十三条、本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效……第十七条、双方承认的附加条款如下：……4、租金按每两年8%递增。”卫训队在合同“甲方”落款处盖章，赖某英在“乙方”落款处签名，“军队房地产管理部门意见”处空白。2007年10月16日，中国人民解放军76177部队（以下简称76177部队）出具《证明》，内容为“我部地处佛山市禅城区张槎街道大布路，营区内所有建筑物均属军产，没有办理房产证”。2008年12月17日，卫训队向佛山市禅城区福星苑颐养院（以下简称福星苑）出具《函》，内容为：“获悉你苑‘关于退还原租赁礼堂的请示’，经我队党委会研究，现回复一、礼堂不收回，你方可在不改变原结构的情况下，扩大经营服务，此服务项目必须符合军队规定；二、同意一次性减免20000元。”2011年7月20日，卫训队（甲方）与赖某英（乙方）签订补充协议，约定：“1、自该协议签订之日起，卫训队西边空余场地（原门诊部）租赁给乙方使用，使用期限为协议签订之日起至2016年7月20日止。2、租金为每月8334元。年租金为100000元。租金按月缴纳，每月五号之前缴纳，逾期不缴纳租金，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……3、本协议签订后5日内，乙方向甲方支付保证金20000元和当月租金8334元……5、依据军队有关规定，按该协议年租金8%的比例每两年递增一次租金……6、该协议签订后，原甲乙双方2007年所签合同仍然有效。7、水电费缴纳标准和缴纳时间与原合同一致。8、甲乙双方其他权利与义务与2007年所签合同一致……。”卫训队在“甲方”落款处盖章，赖某英和福星苑在“乙方”落款处签名、盖章。2012年3月27日，福星苑（出让方、甲方）与李海波（受让方、乙方）签订《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，主要约定：“……第二条、甲方自愿全部出让福星苑给乙方经营使用。出让标的的基本情况：为甲方经营的位于禅城区张槎街道大布路卫训队侧之福星苑，建筑面积为4924平方米及卫训队西侧原门诊部（即租赁合同及补充协议处），养老床位共有200张……第三条、甲、乙双方签订的合同须经原出租方（卫训队）核准同意后才正式生效。……第七条、福星苑转让价款为2000000元整……。”赖某英在“甲方法定代表人”落款处签名，李海波在“乙方法定代表人”落款处签名。同日，赖某英向76177部队提交《申请书》，内容为“本人赖某英租用卫训队的场地经营养老院已经四年多，几年来一直准时缴交租金，合法经营，也得到部队领导的大力支持。但由于本人经营经验不足，所以一直难见起色。为了把养老院继续办好，本人物色了一位有实力、且有经营经验的李海波先生接管养老院，希望部队领导同意转租给李海波经营。”赖某英在“转租方”、“申请人”处签名，李海波在“接租方”处签名。2012年3月31日，76177部队在该申请书上备注“同意转租”并盖章确认。同日，76177部队向赖某英发函，内容为：“经研究，同意原租赁法人赖某英变更为李海波，变更后赖、李双方的债权债务双方自行协商解决，新的租赁法人李海波必须切实履行好原合同（两份）所规定的全部内容，按月缴纳租金和水电费，规避风险，确保出租场所安全。”2012年5月21日，福星苑向佛山市禅城区委社会工作部申请将福星苑变更为福星颐养院、原法人代表某学先变更为张莉。2012年5月30日，赖某英向李海波、福星颐养院出具NO.5695693《收据》，确认已收到福星颐养院转让费共2000000元（银行转账1790000元，现金210000元），并签名捺印予以确认。2012年6月18日，佛山市禅城区民政和外事侨务局对上述两项申请变更事项进行了审批，并出具禅民外（2012）40号《关于佛山市禅城区福星苑颐养院机构变更申请的批复》，同意依法办理变更登记。
2012年7月11日，76177部队向福星颐养院发出《通知》，称：“因部队军事任务需要，根据该部与该院所签合同第九条第1项之相关规定，请贵院自即日起至2012年8月12日一个月内务必将所属人员、物品全部清理、搬出部队营院，解除原2007年7月4日和2012年3月27日签订的合同。”2012年7月13日，福星颐养院向76177部队发出《回复函》，内容为：“福星颐养院接到部队要求一个月内搬离的通知，感到十分震撼和彷徨，我们知道国防建设的重要性、理解部队的做法，在此我们郑重表态坚决支持军队的建设，尽力配合好部队的要求；在保证现住老人身心健康的情况下，尽快妥善安置好老人，但我们也面临着一些超出能力的实际困难，……三、解决办法。1、能否优化方案，如将礼堂和一些养老院的空地回收部队使用，将养老院留下来，让我们运作至合同期满……若实在不行，能否将搬迁的时间往后推移，直至我们寻找到合适场地……。”2012年12月18日，76177部队向福星颐养院作出《关于收回部队租赁场地的回复函》，内容为：“根据军队国防建设需要，中国人民解放军76160部队教导队将搬迁至我部佛山驻地。……经请示上级首长，同意贵院2012年7月13日回复函的第一种优化方案，即我部营院改造工程启动后，根据施工需要，先将礼堂（双方共用场地）和食堂北侧篮球场空地收回，其他租赁场所（含食堂1栋、学兵楼1栋）贵院使用至合同期满收回，即2013年9月30日收回我部租给贵院的全部场地，并解除双方所签订合同及补充协议。”2013年3月13日，76177部队向福星颐养院发出《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知》，通知福星颐养院将礼堂居住人员及物资于3月26日前全部搬离礼堂。2013年3月26日，福星颐养院向76177部队发出《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知回函》，称：“1、因部队2012年12月28日回复函提到双方共用场地礼堂是一起共用的，我院对礼堂改造装修员工宿舍时得到部队同意和认可，现部队可将食堂北侧篮球场空地收回装修，一定要用围墙起好护栏，防止我院长者走失或发生意外；2、部队回收礼堂后，我院无员工宿舍，回收员工宿舍我院将无法运作经营；3、如确因建设需要搬迁员工宿舍，请帮我们解决改造装修的费用，我们装修员工宿舍费用约4.8万元，此笔费用来装修新的员工宿舍。”2013年4月30日，福星颐养院向76177部队发出《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》，主要内容为：“经反复考虑同意将员工宿舍搬迁到星悦楼，另主动提出将饭堂后面的球场无条件退回给部队使用。具体情况如下：1、我院将在10天左右的时间内将员工宿舍搬迁到星悦楼，同意部队提出的搬迁装修费（装修费大约4万多元）由部队负责出资，目前暂由我院垫支装修费用，事后再与部队结算费用……另望部队在围墙角落处双方约定的位置建一间约10多平方简易的太平间。以上建议妥否，请回复。”2014年8月21日，教导队委托律师向李海波、福星颐养院发出律师函，通知：1、自李海波、福星颐养院收到律师函之日起，双方的租赁关系即时解除；2、自李海波、福星颐养院收到律师函之日起，租赁合同保证金50000元和补充协议保证金20000元归教导队所有；3、自李海波、福星颐养院收到律师函之日起三日内，将租赁合同和补充协议约定的门诊楼、饭堂等房屋和场地归还给教导队占有、管理和使用；4、自李海波、福星颐养院收到律师函之日起三日内，向教导队一次性支付2012年8月至今（暂计至2014年8月29日）的租金715007.90元和违约金812580元，李海波、福星颐养院互负连带责任。2014年10月10日，教导队委托律师就李海波、福星颐养院拖欠水电费用向李海波、福星颐养院发出律师函，通知李海波、福星颐养院自收到律师函之日起两日内，连带向教导队一次性支付前述租赁房屋和场地2014年1月1日起至实际清偿交接之日（暂计至2014年10月9日）的水电费用合计103071.6元。
另查明，经教导队工作人员罗某冠和福星颐养院工作人员张某共同确认：①2014年1月1日-2014年7月22日，福星颐养院电费合计87122.4元、水费合计10392元；②2014年7月22日-2014年10月9日，福星颐养院电费合计32701.2元、水费合计2856元；③2014年11月2日-2014年12月5日，福星颐养院电费合计10465元、水费合计1422.4元；④2014年12月5日-2015年1月5日，福星颐养院电费合计12075元、水费合计1170.4元；⑤2015年1月5日-2015年3月5日，福星颐养院电费合计25921元、水费合计4449.2元；⑥2015年3月5日-2015年5月5日，福星颐养院电费合计23713元、水费合计3264.8元。
再查明，2014年8月18日，76160部队出具《证明》，内容为：“卫训队是我部下属单位单位，该单位于2011年12月31日撤销编制。该单位撤销后，其位于佛山市张槎镇城西开发区的营区内营房、场地以及设施设备由中国人民解放军76160部队教导队整体接管，涉及该营区空余房地产租赁的相关权利义务也由中国人民解放军76160部队教导队全部承接。中国人民解放军76160部队教导队实行经费独立核算，能够对外独立承担民事责任，具有法人资格。”2015年3月6日，76160部队出具《证明》，内容为：“位于佛山市区张槎镇城西工业区内的军队用地（地号：0600041XXX7），原土地使用者为桂林陆军学院后勤干部训练大队，该单位撤销编制后，上述军用地、营房、场地及设施设备等由卫训队整体接管。2011年12月31日卫训队撤编后，上述军用地、营房、场地即设施设备等由中国人民解放军76160部队教导队整体接管。军队用地属于国家划拨用地，因军事保密需要，军队单位在划拨用地范围内进行军事设施建设，向军队内部基建营房部门履行立项、报建、验收等手续。中国人民解放军76160部队教导队整体接管的上述军用地、营房、场地及设施设备等已按照军队相关规定办理报批报建等手续。”就原审法院发函询问的涉案房屋和场地的土地权属、房产登记情况，佛山市禅城区国土城建和水务局复函称：“来函中所提地号为0600041XXX7土地的原使用权人为桂林陆军学院后勤部训练大队，原证号为佛府国用（1997）0600070XXX0，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为军事用地，土地面积为41307平方米，未抵押、未出租、未查封。因原土地证遗失，该宗地经申请于2010年重新核发了土地证，根据驻军营房发证工作的有关规定，土地使用权人变更为中国人民解放军总后勤部，地号为440604000001XXX7，证号为佛禅国用（2010）第110XXX9号，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为军事设施用地，土地面积经重新测量变更为40353.64平方米，未抵押、未出租、未查封。”并附有宗地示意图和宗地影像图。
2015年5月22日，原审法院组织教导队、李海波、福星颐养院进行现场勘查，根据现场查看的情况，结合宗地示意图、宗地影像图和教导队制作的场地平面图，原审法院制作了原承租范围图和现承租范围图，教导队、李海波、福星颐养院一致确认原承租范围图中红线范围内为租赁合同和补充协议约定的租赁标的，现承租范围图中阴影部分为退还礼堂、食堂北侧篮球场后的现承租标的。依李海波、福星颐养院申请，原审法院还组织教导队、李海波、福星颐养院查看了学兵楼2-5楼的4间员工宿舍，李海波、福星颐养院主张的装修损失48000元对应的装修内容为刷墙、铺水泥地和电线、更换门窗、走廊刮塑和翻新。对此，教导队不予认可，认为在教导队出租的时候墙面、地面和水电已有，在出租给李海波、福星颐养院之前已使用了很长时间，水电等设施也是配套的。
教导队陈述：教导队从未承诺负责李海波、福星颐养院员工宿舍搬迁装修费用，李海波、福星颐养院是主动提出且同意无条件将礼堂和食堂北侧篮球场地退回教导队；教导队未办理军队房地产租赁许可证，但教导队已出具证明协助李海波、福星颐养院办理养老院注册登记手续，并未影响李海波、福星颐养院的登记注册和经营管理；租赁合同和补充协议没有经过部队房地产管理部门的审批；向李海波、福星颐养院出租的房屋没有房产证，土地是国家划拨用地，土地和房屋产权归中央军委，但有报建手续，所有军队建筑物都是军队营房部门和地方规划、建设部门联合报建，使用单位只是代为使用和管理；礼堂和食堂北侧篮球场2013年7月交回，准确日期因资料不全无法查询，教导队主张是7月1日；教导队诉请的水电费已扣除李海波、福星颐养院2014年交纳的30000元。李海波、福星颐养院陈述：装修礼堂时，教导队与李海波、福星颐养院共用水电，发生的水电费约3000元应予扣除；礼堂和食堂北侧篮球场是分开交回，礼堂在2013年4月30日交回，食堂北侧篮球场在2013年7月1日交回；租金交至2012年7月，2013年之前的水电费已交清，2014年交纳了30000元水电费。
原审法院认为：赖某英向卫训队承租涉案租赁物用于开办福星苑，故涉案主合同标的应为房屋，本案系房屋租赁合同纠纷。李海波与赖某英、福星苑签订了《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》后，已支付了转让合同约定的转让费，且该转让行为业经76177部队批复同意，故李海波和变更后的福星颐养院已继受赖某英、福星苑作为承租人的权利义务，成为涉案租赁合同和补充协议的承租方，与教导队形成房屋租赁合同关系。
关于租赁合同和补充协议的效力问题。教导队主张涉案房屋已按军队相关规定办理报批报建手续，但76160部队并非军队内部主管报建事项的基建营房部门，该部队出具的《证明》于涉案房屋已履行报建手续并无证明力，而原审法院依职权亦未调取到涉案房屋已履行规划报建手续的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因教导队至法庭辩论终结前亦未能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，其与李海波、福星颐养院之间的租赁合同关系应属无效。教导队诉请确认租赁关系解除，于法无据，原审法院不予支持。
关于教导队诉请返还房屋和场地。根据教导队、李海波、福星颐养院一致确认的现承租范围图，李海波、福星颐养院现实际占有使用的为阴影范围内的食堂、学兵楼和周边空地。如前认定，教导队、李海波、福星颐养院之间的租赁关系无效，故李海波、福星颐养院继续占有使用上述房屋和场地已无合法依据，教导队诉请李海波、福星颐养院返还于法有据，原审法院予以支持。
关于教导队诉请的租金和没收保证金。虽然教导队、李海波、福星颐养院间的租赁关系无效，但李海波、福星颐养院已实际占有使用涉案房屋和场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，李海波、福星颐养院应参照租赁合同和补充协议约定的租金标准向教导队支付房屋占有使用费。李海波、福星颐养院诉讼中确认占有使用费交至2012年7月、自2012年8月起欠缴至今，该事实与教导队主张相符，原审法院予以确认。至于使用面积，综合教导队制作的场地平面图和原审法院制作的原承租范围图、现承租范围图进行比对，原审法院认定李海波、福星颐养院向教导队交还礼堂和食堂北侧篮球场后，现实际使用面积为原承租面积的60%，即应参照租赁合同和补充协议约定的租金标准的60%向教导队支付占有使用费。教导队主张退还部分房屋和场地后的计租标准不变，有违公平原则，原审法院不予采纳。因李海波、福星颐养院对退还部分租赁物的时间承担举证责任，李海波、福星颐养院虽主张已于2013年4月30日将礼堂退回，但未提供有效的证据予以证明，且该时间点与福星颐养院2013年4月30日向76177部队发出《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》的内容相矛盾，故原审法院以教导队确认的交还时间即2013年7月1日为节点来计算李海波、福星颐养院欠缴的占有使用费。经计算，2012年8月至2013年6月李海波、福星颐养院欠缴的占有使用费为305514元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋8334元／月）×11个月】，2013年7月至2015年5月李海波、福星颐养院欠缴的占有使用费为392472元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋100000元／年×1.08÷12个月）×23个月×60%】。李海波、福星颐养院还应自2015年6月起以每月17064元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋100000元／年×1.08÷12个月）×60%】的标准，向教导队支付占有使用费至实际返还涉案房屋和场地时止。至于保证金，教导队、李海波、福星颐养院之间的租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，教导队应向李海波、福星颐养院返还保证金70000元（50000元＋20000元），教导队诉请没收保证金，于法无据，原审法院不予支持。为避免诉累，经扣减保证金，李海波、福星颐养院应向教导队支付占有使用费627986元（305514元＋392472元-70000元）。
关于教导队诉请的水电费。李海波、福星颐养院确认2014年至今仅向教导队交纳水电费30000元，根据教导队、李海波、福星颐养院一致确认的水电费用，李海波、福星颐养院欠缴2014年1月1日至2015年5月5日的水电费合计215552.4元（87122.4元＋10392元＋32701.2元＋2856元＋10465元＋1422.4元＋12075元＋1170.4元＋25921元＋4449.2元＋23713元＋3264.8元），扣减李海波、福星颐养院已交纳的30000元后，李海波、福星颐养院实欠水电费185552.4元。李海波、福星颐养院抗辩主张水电费计费单价过高，经查，李海波、福星颐养院自2012年继受租赁合同和补充协议中原承租方的权利义务后，一直按照约定的标准向教导队交纳水电费至2013年12月，期间从未对水电费的计费单价提出过异议，且上述水电费系李海波、福星颐养院实际占有使用涉案房屋和场地期间所产生，李海波、福星颐养院理应据实向教导队支付，故原审法院对李海波、福星颐养院的上述抗辩意见不予采纳。李海波、福星颐养院还以代教导队垫付礼堂水电费为由，主张扣减水电费3000元，但未提供有效的证据予以证明，教导队不予确认，原审法院不予采纳。
关于教导队诉请的违约金，如前所述，教导队、李海波、福星颐养院之间的租赁关系无效，故租赁合同和补充协议约定的违约金条款亦无效，且在李海波、福星颐养院向教导队交还礼堂和食堂北侧篮球场后，双方一直未就计付占有使用费的面积达成一致意见，故教导队诉请李海波、福星颐养院支付违约金，于法无据，原审法院不予支持。
关于李海波、福星颐养院反诉的装修损失48000元。据前查明的事实，首先，在76177部队2012年7月11日向福星颐养院发出解除租赁合同和补充协议的通知后，李海波、福星颐养院复函提出了优化方案，2012年12月18日，76177部队以《关于收回部队租赁场地的回复函》的形式书面答复李海波、福星颐养院予以采纳，即教导队收回礼堂和食堂北侧篮球场空地系教导队、李海波、福星颐养院双方协商一致的结果；其次，李海波、福星颐养院主张教导队同意承担搬迁装修费，但《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》仅为李海波、福星颐养院单方制作，并无证据佐证教导队已同意负担该笔支出，教导队诉讼中亦对李海波、福星颐养院的主张不予确认；再次，李海波、福星颐养院既无提供证据证明其主张的装修内容，亦无提供相应的费用支出单据证实装修费已发生及其金额，而原审法院现场查看的四间员工宿舍仅简单刷白墙，地面为水泥地，李海波、福星颐养院主张装修费48000元，原审法院难以采信。综合以上分析，李海波、福星颐养院反诉的装修损失48000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于李海波、福星颐养院反诉请求赔偿养老院搬迁费损失和转让费损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，教导队作为出租方将未有报建的房屋对外出租，对于合同无效负有过错，而赖某英作为承租方签订租赁合同和补充协议时，亦未尽应有的审慎义务，亦负有过错。而李海波、福星颐养院系与赖某英签订《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，继受取得涉案房屋和场地的租赁使用权，并向赖某英支付转让费2000000元，基于合同相对性原则，李海波、福星颐养院如认为转让费存在损失，应向转让方主张，故李海波、福星颐养院诉请教导队赔偿，原审法院不予支持。至于搬迁费损失，不论是合同期届满需返还租赁物，还是因合同无效需返还，李海波、福星颐养院作为承租人均需负担相应的搬迁费，该笔费用并非教导队的过错造成，且李海波、福星颐养院并无提供有效的证据证明其主张的损失已发生并与教导队存在因果关系，故李海波、福星颐养院诉请的搬迁费损失，原审法院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认教导队与李海波、福星颐养院的租赁合同关系无效；二、李海波、福星颐养院于判决发生法律效力之日起十五日内，向教导队返还位于佛山市禅城区张槎街道大布路的食堂、学兵楼和周边空地（具体范围为《现承租范围图》所示阴影部分）（以下简称涉案租赁物）；三、李海波、福星颐养院于判决发生法律效力之日起十五日内，向教导队支付2012年8月至2015年5月期间的占有使用费627986元，并自2015年6月起按照每月17064元的标准向教导队支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止；四、李海波、福星颐养院于判决发生法律效力之日起十五日内，向教导队支付2014年1月1日至2015年5月5日的水电费合计185552.40元；五、驳回教导队的其他诉讼请求；六、驳回李海波、福星颐养院的反诉请求。一审适用普通程序，本诉受理费20106元，由教导队负担10488元，李海波、福星颐养院共同负担9618元；反诉受理费9726元，由李海波、福星颐养院共同负担。
上诉人李海波、福星颐养院提起上诉称：（一）水电费应当按居民用水、用电单价计算，不能由教导队单方定价，实际欠付水电费总额应为80616.70元。租赁合同第五条约定：租赁期内的水、电、暖、煤气、设备，物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计价，由乙方承担。根据该约定，尚且不算养老机构的优惠计价，当地主管部门规定的价格应为居民水电基本价格，但教导队计算水电费的单价大大高出居民水电基本价格。原审判决认为李海波、福星颐养院主张水电费计价过高，但自2012年至2013年12月期间从未对水电费的计费单价提出过异议，因此对李海波、福星颐养院的抗辩意见不予采纳。事实上，李海波、福星颐养院多次对水电价格提出异议，但由于教导队的优势地位，一直没有被采纳。期间，李海波、福星颐养院已支付水电费30000元。另外，教导队在收回礼堂后对礼堂进行装修，与李海波、福星颐养院共用水表、电表，使用水电费约3000元，应予以扣除。原审庭审中教导队承诺庭后落实，但并没有回应，原审判决以教导队不予确认为由不予采信错误。李海波、福星颐养院欠付的电费为：（2015年5月5日抄表数18932－2014年1月1日抄表数10574）×20倍×0.62=103639.20元；欠付的水费为：（水表一2015年5月5日抄表数11257－水表一2014年1月1日抄表数6772）＋（水表二2015年5月5日抄表数10087－水表二2014年1月1日抄表数6897）×1.3=9977.5元。实际欠水电费总额为：103639.20元＋9977.5元－30000元－3000元=80616.70元。（二）因教导队提前收回部分租赁物，教导队应赔偿李海波、福星颐养院新装修员工宿舍损失人民币48000元。根据租赁合同和补充协议，李海波、福星颐养院原来在礼堂装修了四间房作为员工宿舍。由于教导队提前收回部分租赁物，已装修的四间员工宿舍不能继续使用，李海波、福星颐养院另外装修了四间员工宿舍，支付装修费用48000元，该部分损失完全是由于教导队单方变更合同内容造成，教导队应当赔偿。李海波、福星颐养院在举证期限内向原审法院提交了评估申请书，原审法院也到现场确认了装修事实。但原审判决以李海波、福星颐养院既无提供证据证明其主张的装修内容，亦无提供相应的费用支出单据证实装修费已发生及其金额而不予支持，亦不进行评估，违反了法定程序。（三）教导队应当赔偿李海波、福星颐养院的搬迁费用损失（一次性生活设施费）720000元。福星颐养院现实际居住老人90人，其与老人亲属签订的协议均是以2016年7月20日为基准日，现由于教导队的过错，导致合同不能继续履行，老人必须搬迁，按每位老人搬迁费8000元计算，养老院的搬迁费用不少于720000元。原审判决认为不论是合同期届满需返还租赁物，还是因合同无效需返还，李海波、福星颐养院作为承租人均需负担相应的搬迁费，该笔费用并非教导队的过错造成。但是由于教导队的过错导致提前终止合同，福星颐养院必须提前搬迁，甚至可能要借用他人的养老场所导致多次搬迁，这笔搬迁费用是额外发生的，不能等同于合同到期后正常搬迁所发生的费用，必须由教导队负担。对于搬迁费的具体数额，李海波、福星颐养院在原审答辩期内已向法院提交了评估申请。（四）教导队应当赔偿李海波转让费损失860000元。李海波的承租权是以支付转让费2000000元的对价从原承租人赖某英处受让而来，《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》从2012年3月27日生效，补充协议终止日期为2016年7月20日，合同期至少有53个月（不包括续签合同）。如果出租方主张2014年8月22日不再履行合同，李海波实际使用租赁物的时间为2012年3月27日至2014年8月22日共30个月。现由于教导队的过错导致合同无效，不得不提前终止合同，教导队应予以赔偿。李海波的转让费损失为：2000000×23／53=860000元，上述损失还不包括李海波新投入的费用损失。原审判决认为基于合同相对性原则，李海波、福星颐养院如认为转让费存在损失，应向转让方赖某英主张。但李海波是经教导队同意后受让取得涉案场地的租赁使用权，李海波承继了赖某英的全部合同权利义务，并支付了相应的转让费，现由于教导队已经提前收回部分房屋和场地，并诉请要求返还全部房屋和场地，且涉案租赁合同无效，李海波有权要求教导队赔偿李海波的转让费损失。另外，李海波花费2000000元受让福星颐养院，该院原有200个床位，由于教导队提前收回礼堂和篮球场，使用面积减少了一半，床位相应减少了一半，给李海波造成可得利益损失。关于李海波的转让费损失，李海波、福星颐养院在原审答辩期内已提交了评估申请。（五）由于福星颐养院的服务对象为长期居住的老弱病残人员，请求给予半年的安置期限。综上，请求：（一）撤销原审判决第二项、第四项、第六项；（二）判令李海波、福星颐养院欠付的水电费按居民用水、用电单价计算，即为80616.70元；（三）判令教导队赔偿因提前收回部分租赁物导致李海波、福星颐养院新装修员工宿舍的损失48000元；（四）判令教导队因合同无效给李海波、福星颐养院造成的养老院搬迁费用（一次性生活设施费）损失720000元；（五）判令教导队因合同无效给李海波、福星颐养院造成的转让费损失860000元；（六）判令李海波、福星颐养院在判决生效后半年内搬迁并交付涉案租赁物；（七）一、二审诉讼费用由教导队负担。
被上诉人教导队答辩称：（一）李海波、福星颐养院继受租赁合同和补充协议的权利义务后，未对水电费的计费单价提出异议，一审法院按照合同约定标准计算水电费属认定事实清楚、适用法律正确。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，以及租赁合同第五条“租赁期内的水、电、暖、煤气、设备，物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方（承租方）承担”的约定，李海波、福星颐养院占有使用涉案房屋和场地期间的水电费标准参照租赁合同的约定，于法有据。其次，李海波、福星颐养院自2012年继受租赁合同和补充协议中原承租方的权利义务后，一直按照合同约定的标准交纳水电费至2013年12月，李海波、福星颐养院单方陈述多次对水电费的计费单价提出异议，根据“谁主张，谁举证”的原则，其未提供证据证明其上述主张，也从未提出过异议。此外，李海波、福星颐养院签字确认水电费单据，即已认可水电费金额。最后，李海波、福星颐养院单方诉称其代教导队垫付装修礼堂水电费，但未提供证据证明其主张，依法应当承担不利后果。（二）提前收回部分租赁物是双方协商一致的结果，且李海波、福星颐养院提供的装修费的证据不属于新证据，依法不予质证，其请求赔偿装修费无事实和法律依据。首先，根据76177部队于2012年7月11日向李海波、福星颐养院发出的《通知》和李海波、福星颐养院于2012年7月13日发出的《回复函》以及76177部队于2012年12月18日发出的《关于收回部队租赁场地的回复函》的内容可知，教导队提前收回部分租赁物是双方协商一致的结果，并非教导队单方变更合同。其次，一审法院到装修现场查看发现，四间员工宿舍仅简单刷白墙，地面为水泥地；另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，李海波、福星颐养院在二审提交的装饰装修合同书及装修费收据不属于一审庭审结束后新发现的证据，依法不予质证。（三）李海波、福星颐养院未举证证明存在搬迁费损失且与教导队存在因果关系。首先，李海波、福星颐养院在继受租赁合同及补充协议的权利义务时，对涉案房屋及场地是否办理报批报建手续应负有审慎义务，对合同无效负有过错。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后李海波、福星颐养院应当向教导队返还涉案房屋及场地；退一步讲，即使合同有效，李海波、福星颐养院违反合同约定拒绝支付租金及水电费，教导队已单方行使解除权，合同已经依法解除，李海波、福星颐养院理应返还涉案房屋及场地；再退一步讲，即使合同有效且未解除，李海波、福星颐养院也应当在合同期届满后返还涉案房屋及场地。因此，无论是以上哪一种情况，李海波、福星颐养院均需自行负担相应的搬迁费用，该搬迁费用并非教导队的过错造成，与教导队不存在因果关系。另外，对于搬迁费的具体金额，李海波、福星颐养院未提供证据证明其损失已经发生，该金额是其凭空臆造，于法无据。（四）基于合同相对性原则，李海波、福星颐养院的转让费的损失应当向原承租人赖某英主张。首先，对于因未履行报建手续导致合同无效，原承租人赖某英与卫训队签订租赁合同及补充协议时未尽应有审慎义务，对合同无效负有过错。李海波、福星颐养院在继受上述合同的权利义务时，也应对涉案房屋及场地是否办理报批报建手续负有审慎义务，因此李海波、福星颐养院对合同无效亦负有过错。其次，李海波、福星颐养院与原承租人赖某英签订《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，并向赖某英支付转让费2000000元。基于合同相对性原则，该转让费损失理应由赖某英承担，与教导队无关。（五）原审判决已给予合理的搬迁期限，李海波、福星颐养院要求再给予半年的搬迁期限属故意拖延时间。首先，假设合同有效，教导队依法于2014年8月21日通过书面方式向李海波、福星颐养院单方解除租赁合同及补充协议，双方的租赁关系于2014年8月22日已经解除。截至本案开庭已经超过一年时间，在此期间李海波、福星颐养院完全有充分的时间搬迁。其次，合同无效，李海波、福星颐养院应当在合理的期限迁出并返还涉案房屋及场地。原审法院于2015年6月2日作出判决并要求李海波、福星颐养院在原审判决发生法律效力之日起十五日内返还涉案房屋及场地，因此李海波、福星颐养院至少有一个月的合理期限搬迁和安顿。何况原审判决作出至今将近3个月，李海波、福星颐养院丝毫没有搬迁的行为，再另行给予半年的搬迁时间于理不合于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李海波、福星颐养院的上诉请求无事实和法律依据，纯属拖延时间，请尽快判决驳回其上诉请求。
上诉人李海波、福星颐养院在二审期间提交了如下证据：
证据1.装饰装修合同书一份、装修工程款收据一张，拟证明由于教导队在履行合同期间收回原来已经装修好的四间宿舍，李海波、福星颐养院需要重新装修所支付的费用；
证据2.佛山市南海区物价局《关于区社会福利中心自费托老收费标准的复函》，拟证明卫训队与赖某英签订的合同是无效合同，李海波、福星颐养院不得不在合同未到期的情况下搬迁，需要安置老人，按照该文件的标准是每人8000元；
证据3.佛山市某尔建筑装饰工程有限公司（以下简称某尔公司）的企业机读档案登记资料，拟证明某尔公司的主体资格。
被上诉人教导队质证认为证据1在一审时未提交，不属于法律规定的新证据，对其真实性、合法性、关联性不予确认，不应作为本案定案依据；证据2是复印件，根据民事诉讼法司法解释，该证明文件应当由单位法定代表人和承办人制作并签名，因此对其真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3的真实性予以确认，但对合法性不予确认，该证据不属于新证据。
被上诉人教导队在二审期间未提交新证据。
二审期间，依李海波、福星颐养院的申请，本院向佛山市水业集团有限公司市区供水分公司（以下简称佛山供水公司）、广东电网有限责任公司佛山供电局客户服务中心（以下简称佛山供电局）发函调查教导队所辖范围的用水、用电的单价，佛山供水公司出具了《关于广东省佛山市中级人民法院调查函的复函》（以下简称复函），佛山供电局出具了2014年1月至2015年9月教导队的客户抄表结算复核单共21页。
李海波、福星颐养院和教导队对本院调取的上述证据的真实性均无异议，但教导队对上述证据的合法性不予确认，认为李海波、福星颐养院未按照法律规定的期限和举证责任分配规则提交证据，该证据不属于新证据，亦不属于申请法院调取证据的范畴。
经审查，李海波、福星颐养院提交的证据1有原件供核对，教导队对证据3的真实性无异议，且上述两证据均与本案事实相关，教导队虽对其有异议但未提供任何证据予以反驳，本院对该两证据予以确认；证据2没有单位负责人和经办人签名或盖章，本院对该证据的证明力不予确认。
对于本院依李海波、福星颐养院的申请调取的佛山供水公司的复函和佛山供电局的客户抄表结算复核单，双方当事人对其真实性均无异议，且因李海波、福星颐养院一直未以自己的名义直接向供水、供电部门缴纳水电费，而是通过教导队缴纳，无法获知教导队实际缴纳水电费的单价，也无法自行调取该证据，故本院依李海波、福星颐养院的申请调取符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十四条规定的“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”的情形，其来源和形式符合法律规定，与本案事实相关联，可以作为本案的定案依据。
经审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：2013年5月8日，福星颐养院与某尔公司签订《装饰装修合同书》，约定福星颐养院将其星悦楼宿舍2-5楼改造工程承包给某尔公司进行施工，工期为2013年5月10日至6月2日，工程价款为48000元，工程量包括四个套间，每个套间的工程量包括拆除原装饰门、门洞改大、饰面板造型门、安装门套、拆墙、墙身扇灰、天花修补、地面过水泥沙、地面扫防水、卫生间零星拆除、安装给水管、面层过水泥沙、安装大便器、安装铝合金窗。2013年6月5日，某尔公司出具收据证明收到福星颐养院装修工程款48000元。某尔公司为合法存续的有限责任公司，经营范围包括建筑装修装饰工程设计与施工。
佛山供水公司的复函称：教导队所辖范围安装有一个口径为150mm的水表（电脑编号3000915）；该表在2014年1月至2014年4月的用户为76177部队，用水性质为居民3，自来水价为1.43元／吨，污水处理费为1.044元／吨，合计2.474元／吨；该表在2014年5月至2015年8月的用户为教导队，用水性质为学校1，自来水价为1.43元／吨，污水处理费为0元／吨，合计1.43元／吨；位于教导队内的福星颐养院没有向佛山供水公司申请单独报装水表，其用水是取自教导队的水表，属于用户表后用水，因此佛山供水公司并未收取福星颐养院的水费，只收取了教导队的水费。本院根据复函计算出2014年1月至2015年5月教导队缴纳的水费平均单价为1.676元／吨。
佛山供电局的客户抄表结算复核单显示，教导队每月的总电费为电度电费、加价合计、力调电费三项之和；2014年1月至2015年5月的总电费和计费电量分别是：18511.04元，20311度；21606.09元，23707度；25240.48元，27958度；23011.47元，25489度；31829.72元，35425度；40483.59元，45316度；42369.48元，47427度；48529.21元，54322度；41148.26元，46060度；35726.52元，39819度；19436.01元，21226度；36591.69元，40686度；21307.29元，23365度；18685.02元，20470度；27011.89元，29677度；27551.57元，30535度；32374.07元，41048度。本院根据每月总电费／每月计费电量计算出2014年1月至2015年5月教导队缴纳的电费平均单价为0.896元／度。
李海波、福星颐养院和教导队确认的空余房地产出租户水电费缴纳通知单显示，福星颐养院2014年1月1日至2015年5月5日的用水量为（表一2015年5月5日抄表数11257吨-表一2014年1月1日抄表数6772吨）＋（表二2015年5月5日抄表数10087吨-表二2014年1月1日抄表数6897吨）=7675吨；用电量为（2015年5月5日抄表数18932-2014年1月1日抄表数10574）×20倍=167160度（双方确认该通知单上注明的“敬老院为20倍”是电表的参数，即计量单位）。
李海波、福星颐养院在二审中陈述：补充协议中承租的卫训队西边空余场地（原门诊部）为原审法院所附图纸的学兵楼副楼的一半；福星颐养院目前仍在经营。
本院认为：卫训队与赖某英签订了租赁合同和补充协议，后李海波又与赖某英、福星苑签订了《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，并支付了转让合同约定的转让费，该转让行为经76177部队批复同意，因此，李海波和变更后的福星颐养院继受了赖某英、福星苑作为承租人的权利义务，成为租赁合同和补充协议的承租方，与从76177部队处接管涉案租赁物的教导队形成房屋租赁合同关系。因教导队未能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，原审判决判定教导队与李海波、福星颐养院之间的租赁合同关系无效，并判令李海波、福星颐养院返还涉案租赁物以及参照租赁合同和补充协议约定的租金标准向教导队支付房屋占有使用费正确，本院予以维持。
根据上诉人李海波、福星颐养院的上诉意见、上诉请求和被上诉人教导队的答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、李海波、福星颐养院欠付的水电费数额；二、教导队应否支付李海波、福星颐养院装修员工宿舍的费用48000元；三、教导队应否赔偿李海波、福星颐养院因合同无效导致的转让费损失860000元和搬迁费用损失（一次性生活设施费）720000元；四、李海波、福星颐养院返还涉案租赁物的时间。
一、关于李海波、福星颐养院欠付的水电费数额问题。双方对2014年1月1日至2015年5月5日期间福星颐养院的用电、用水数量无异议，仅对教导队收取水电费的单价存在争议。教导队认为李海波、福星颐养院已在空余房地产出租户水电费缴纳通知单上对水电费的单价签名确认，其此前也一直按照该标准缴纳，从未提出异议，因此仍应以该通知单上的单价计算欠缴的水电费。李海波、福星颐养院则认为其在该通知单上签名仅是对用水、用电的数量进行确认，并非对水、电单价的确认，其一直认为教导队收取的水电费单价过高，不符合涉案租赁合同第五条“租赁期间的水、电、暖、每期、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价”的约定，应按照居民用水用电单价计算。对此，本院认为，涉案租赁合同无效，合同中关于水电费价格的约定亦归于无效。根据租赁市场的交易规则，出租方向承租方收取水电费应以实际发生的费用为限。因李海波、福星颐养院一直是向教导队缴纳水电费，并未直接向供水、供电部门缴纳，而教导队并未提供任何证据证明教导队向供水、供电部门缴纳的水电费单价；同时，根据本院调取的证据，供水、供电部门向教导队收取的平均水、电单价分别约为1.676元／吨、0.896元／度，低于空余房地产出租户水电费缴纳通知单上载明的水电费单价。因此，应以供水、供电部门实际向教导队收取的水电费单价作为李海波、福星颐养院向教导队支付水电费的单价标准。李海波、福星颐养院应支付的水费为1.676元／吨×7675吨=12863.3元，电费为0.896元／度×167160度=149775.36元，合计162638.66元，扣除李海波、福星颐养院2014年已缴纳的30000元，还应支付132638.66元。原审判决未查明教导队实际缴纳的水电费单价，导致错误计算水电费，处理不当，本院予以纠正。李海波、福星颐养院还主张教导队收回礼堂后进行装修，与其共用水表、电表使用水电费约3000元，应予以扣除，但并未提供任何证据证明，教导队对此亦不确认，故本院不予采信。
二、关于教导队应否支付李海波、福星颐养院装修员工宿舍的费用48000元的问题。李海波、福星颐养院主张因教导队提前收回部分租赁物导致其只能另行装修员工宿舍，由此发生装修费用48000元应由教导队承担，并提供了与某尔公司签订的《装饰装修合同书》、收据、某尔公司的工商登记档案，以证明装修费用已实际发生，还提供了《关于贵院将居住人员及物资办理部队礼堂的通知回函》、《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》，以证明福星颐养院请求教导队支付该笔装修费用并获得教导队同意。对此，本院认为，根据已查明的事实，76177部队在合同履行期间向福星颐养院发出解除合同并提前收回涉案租赁物的通知，后根据双方协商，教导队先收回了礼堂和食堂北侧篮球场空地。该部分租赁物收回必然导致福星颐养院的经营场地、格局发生变化，李海波、福星颐养院对剩余租赁物进行调整、装修符合常理，上述《装饰装修合同书》的装修内容和时间、收据的金额与函件的内容、时间亦能相互印证，因此本院对李海波、福星颐养院装修员工宿舍实际发生费用48000元的主张予以采信。至于李海波、福星颐养院以上述函件为由主张教导队曾承诺支付该笔费用，本院认为上述函件均为李海波、福星颐养院单方陈述，无其他证据印证，教导队亦对此予以否认，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案中，教导队作为出租方将未报建的房屋对外出租，对于合同无效负有过错，而李海波、福星颐养院继受取得涉案房屋和场地的租赁使用权时未尽应有的审慎义务，亦负有过错，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。上述装修费用是因李海波、福星颐养院履行双方之间的租赁合同而产生的损失，因双方当事人对本案合同无效均负有过错，故本院根据双方的过错比例酌定教导队向李海波、福星颐养院赔偿装修费用损失24000元，李海波、福星颐养院上诉请求超出部分，本院不予支持。
三、关于教导队应否赔偿李海波、福星颐养院因合同无效导致的转','2018-10-02
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