上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第15077号
原告刘莉，女，1976年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人周海波，上海科尚律师事务所律师。委托代理人李丽，上海科尚律师事务所律师。被告上海明诚旅游咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人程迅波，总经理。被告上海天程商务国际旅行社有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人杨炯，总经理。委托代理人孙奕，女。上列两被告共同委托代理人仇建忠，上海恒杰律师事务所律师。原告刘莉诉被告上海明诚旅游咨询有限公司(以下简称明诚公司)、上海天程商务国际旅行社有限公司(以下简称天程公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2015年6月3日、12月14日两次公开开庭进行了审理，原告刘莉的委托代理人周海波，被告明诚公司的法定代表人程迅波，被告天程公司的委托代理人孙奕，两被告的共同委托代理人仇建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉诉称，原、被告于2013年4月27日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，月租金为58,000元(人民币，以下币种相同)，支付方式为三个月支付一次，被告应于前一个付款周期的第三个月的25日前(含25日)向原告支付接下来三个月的租金，逾期支付须支付违约金，逾期不支付租金累计超过半个月的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。自2014年8月1日起至今，被告继续使用租赁房屋，但一直未付应付的租金，原告多次催讨无果，故起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，2、被告搬离上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋，3、被告支付原告自2014年8月1日至2015年4月23日的租金507,857.55元，4、被告支付原告自2015年4月24日至实际搬出日止的房屋使用费，按每日1,906.85元计算，5、被告支付逾期支付租金违约金(以每日95.34元为标准，自应付之日起第二日计算至实际支付日止)，6、被告支付合同解除违约金共计174,000元。被告明诚公司、天程公司共同辩称，两被告与原告签订合同以后，按照原告指定的账户支付租金，平时由原告父母处理租赁事务。2014年3月以后，案外人杨某多次找到被告公司，称其是系争房屋产权人，要求被告交房。被告表明是与原告签订的租赁合同，杨某就以贴大字报等方式无休止地干扰被告办公。为此，被告与原告联系，但原告只叫其父母来处理，拒绝与被告当面协商解决此事，之后也无法联系上原告本人，所以被告才没有按照约定支付租金。特别是在原、被告因此涉讼之后，杨某仍频繁地来干扰被告办公，包括张贴大字报、电话威吓、往锁孔里灌注胶水或直接前来大吵大闹，给被告公司及公司员工造成了极大的困扰，公司业务因此受到一定的影响，损失严重。综上，被告不存在违约情形，不同意解除合同和承担违约金。经审理查明，原告刘莉系上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房地产的权利人，该房屋用途为办公楼。2013年4月27日，原告刘莉作为出租方(甲方)，被告明诚公司、天程公司作为承租方(乙方)，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将前述房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；房屋租赁期自2013年7月1日起至2018年6月30日止；月租金为58,000元，日租金为1,906.85元，租金五年内不变；租金付款方式为三个月支付一次，乙方应于前一个付款周期(三个月)的第三个月的25日前(含25日)向甲方支付接下来三个月的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方以银行转账汇款方式向甲方支付租金。合同第五条约定，甲乙双方在签约同时，乙方应向甲方一次性交付房屋租赁保证金和第一期三个月(即2013年7月1日至2013年9月30日)的租金，合计348,000元，其中租赁保证金为三个月的租金，即174,000元；租赁关系终止时，乙方未能结清该物业使用费用或产生了合同约定由乙方承担的费用，甲方有权在其保证金中扣除相应费用后，将剩余租赁保证金无息退还乙方。合同第六条中约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。第八条约定，乙方在租赁期内，不可将该房屋部分或全部转租给他人；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前二个月通知乙方；乙方需配合甲方给买房者参观，一个月内不得超过三次。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(三)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……(七)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。第十条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方赔付等同于三个月租金的违约金，并赔偿给乙方装修搬迁等相关费用。合同签订后，两被告向原告支付了至2014年3月底的租金，并交纳了押金174,000元。2014年5月30日，原告起诉至本院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告搬出租赁房屋并支付租金和使用费。该案审理中查明，2014年4月30日至2014年5月23日期间，被告与原告父亲多次短信来往，就杨某、屋顶塌陷及欠付租金等事宜进行交涉，未果。2014年5月27日，原告发律师函给两被告，催讨2014年4月1日之后的租金及要求解除合同等事宜。两被告回函称，2014年3月中旬以来系争房屋多次遭到原告前夫杨某的骚扰闹事，要求原告解决此事；另提及2014年5月22日，系争房屋办公室部分屋顶和灯箱大块塌陷，被告通知原告来维修，原告拒绝维修等情况。本院审理后认为，结合庭审调查及法院向杨某核实情况来看，被告承租系争房屋的目的乃作旅游业办公使用，杨某自2014年3月中旬起，不断前往系争房屋以各种方式阻挠被告办公，一定程度上确对被告的经营活动造成不良影响。被告拒付租金事出有因，且从原、被告往来短信内容上看，原告在知晓杨某阻挠被告办公一事后，并未采取行动排除妨害，其行为欠妥，故原告要求确认合同解除、迁出系争房屋及支付解约违约金等诉讼请求，法院难以支持。被告基于案外人杨某的阻碍经营行为要求减少欠付租金的抗辩意见，本院予以采纳并酌情进行减少，并于2014年7月31日作出一审判决，判决两被告于本判决生效之日起十日内支付原告刘莉2014年4月1日起至2014年7月31日止的房屋租金共计208,800元。该案判决后，原告不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告前夫杨某多次至涉讼房屋闹事，确实干扰了两被告的正常经营，而原告未能及时采取措施排除害，显然未尽出租人的基本义务，故两被告迟延支付租金，事出有因，不构成违约，故于2014年12月1日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。上述案件生效后，两被告根据生效判决确定的数额向原告支付了2014年4月1日起至2014年7月31日止的租金，仍未支付2014年8月1日起的租金。2014年12月17日，原告委托律师向两被告发送《律师函》，称截至本函发出之日，两被告未按约支付原告2014年8月1日至2014年12月31日期间的租金,已构成违约，且已产生逾期支付租金违约金，另外，被告应于2014年12月25日前支付2015年1月1日至2015年3月31日的房租，故要求被告于收到本函三日内一次性向原告支付：1、2014年8月1日至2014年9月30日的租金116,000元及逾期支付该租金的违约金(暂计至本函发出之日)16,685元，2、2014年10月1日至2014年12月31日的租金174,000元及逾期支付该租金的违约金(暂计至本函发出之日)7,913元，并提醒被告于2014年12月25日前按约支付2015年1月1日至2015年3月31日的房租174,000元。2015年4月9日，原告又向两被告发送《律师函》，称被告至今仍未按约支付租金，原告与被告沟通租金支付事宜，但被告一直以杨某及原案的法院认定为理由单方擅自拖欠租金，被告的行为不仅有违诚实信用原则，亦于法不合，现要求被告在接到此函后三个自然日内按照函上所列的明细表全额支付2014年8月1日至2015年6月30日期间的租金及违约金；若被告不履行上述租金及违约金支付要求，应在收函后三个自然日内向原告或代理人提供相应已经发生的书面证据，包括报警记录、物业记录、音频、视频等，若逾期未提供视为被告无理由逾期支付租金。另查明，2014年12月至2015年4月期间，被告与原告父亲又有多次短信往来，就前案终审判决所明确应付租金的支付、房顶等维修费用的扣减等问题进行联系，并就杨某继续闹事问题进行交涉，但未果。2015年4月24日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原、被告一致确认，关于租赁期间办公室部分屋顶和灯箱大块塌陷引起的维修损失，已在两被告支付给原告的2014年4月1日起至2014年7月31日止的房屋租金中予以扣除，金额为3,600元。关于仍未支付2014年8月1日起的租金问题，两被告提供了多份署名为“杨某”的催促信、警告信等材料及其认为是杨某打印张贴或用油漆书写的威胁性标语的照片和与原告父亲之间的短信往来内容，以证明杨某仍在不断地骚扰被告办公。对此，原告认为，被告提供的部分照片已在前案中提供，且不能证明系杨某所贴并妨碍被告使用房屋，且被告自称催促信等材料是杨某直接送过去的，也不存在妨碍被告经营的情况。为此，本院向杨某进行核实，杨某表示被告所述是实，其为解决与原告之间的财产纠纷，确实从2014年3月底至今不断去被告租赁房屋处实施张贴大字报、递送警告信等干扰行为，基本上每一、两个月去一次。又,审理中，两被告申请对浦东新区民生路XXX号金鹰大厦A楼704A、704B室(即系争房屋)的房屋装修进行评估，本院委托上海中世建设咨询有限公司对前述房屋的装修工程造价作了鉴定，结论为：本案所涉房屋装修工程总造价为170,320元，其中无争议工程造价为27,583元，争议部分造价为142,737元。原告对于鉴定金额无异议，但认为争议部分中的吊顶是原告所在物业统一装修的，其余项目确认由被告装修。被告则称，吊顶确实是由物业统一装修，但由使用者承担费用；其次，鉴定部门关于抹灰工、油漆工等的工费计算过低；再次，被告装修时采取的是整体设计、装修，故无法区分卡座式办公家具等的价格，但鉴定部门没有计算在内。综上，被告认为鉴定报告不合理，且其是基于原告认为其提出的装修金额过高的情况下才申请对房屋装修进行评估，证明装修金额过高的责任在于原告，故鉴定费应由原告承担。关于合同解除问题，被告表示，因前案并未处理2014年8月1日起的租金，其不知道应按什么标准支付，杨某又持续来闹事，原告又不处理，其才没有向原告支付租金，故不同意解除合同，在原告排除妨碍之前，其愿意按原租金标准的八折向原告支付租金。原告则认为被告拒付租金已经违约，故坚持要求解除合同，不再向被告主张违约金，押金同意充抵部分租金。以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁合同》、《律师函》、《上海市房地产权证》、照片、短信等证据以及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告有权解除合同，前案已在综合杨某阻挠被告办公的情形下判决确定由被告向原告支付租金，在此情况下，被告仍以杨某闹事为由未付租金，显属不当，原告要求解除合同具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告再行占有房屋失去了合同依据，应予迁出并返还，同时，双方仍应依约结算。鉴于杨某仍有干扰被告经营的行为，故对于租金和房屋使用费的标准本院综合本案实际情况予以酌定。关于装修争议部分，因被告未能提供证据证实吊顶的装修费用已由其支付给物业公司，故本院对其意见不予采信，鉴于系争房屋属办公用房，且被告在原告简装修的基础上进行的装修对于原告而言应有一定的利用价值，故从公平合理角度出发，应由原告给予一定的合理补偿，关于补偿数额，本院根据本案现有证据及双方当事人的陈述酌情确定为25,000元。关于押金，根据原告意见，可判决原告返还，在执行中直接抵扣被告应付的租金费用。审理中，原告自愿撤回要求被告承担违约金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告刘莉与被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告刘莉；三、被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘莉自2014年8月1日起至实际迁出房屋之日止的租金和房屋使用费(按每日1,716元的标准计算)；四、原告刘莉于本判决生效之日起十日内一次性补偿被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司装修损失25,000元；五、原告刘莉于本判决生效之日起十日内返还被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司押金174,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,618元，减半收取计5,309元，鉴定费11,000元，共计16,309元，由原告刘莉负担6,290元，被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司负担10,019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一六年一月七日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。