天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初3071号
原告:周泽敏,女,1974年5月14日出生,汉族,无职业,住天津市和平区。
委托诉讼代理人:周丽娜,天津民合律师事务所律师。
委托诉讼代理人:柳迪,天津民合律师事务所律师。
被告:宝岛人家(天津)餐饮有限公司,住所地天津市河东区天津站后广场城际站房东侧综合配套楼。
法定代表人:郑清文,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:宋奇,该公司副总经理。
被告:杨洁,女,1976年7月6日出生,汉族,无职业,住天津市和平区。
委托诉讼代理人:刘济民,天津北洋律师事务所律师。
原告周泽敏与被告宝岛人家(天津)餐饮有限公司(以下简称宝岛人家)、杨洁确认合同无效纠纷一案,本院于2016年5月12日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周泽敏的委托诉讼代理人周丽娜、柳迪,被告宝岛人家的委托诉讼代理人宋奇,被告杨洁的委托诉讼代理人刘济民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周泽敏向本院提出诉讼请求:1、请求确认二被告2013年7月6日签订的《承包经营合同》涉及2014年8月5日以后约定部分以及原告与被告杨洁2013年8月13日签署的《合作经营协议》涉及2014年8月5日以后约定部分无效;2、请求贵院判令被告杨洁返还原告赔偿款256666.66元;3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2011年1月4日,被告宝岛人家与案外人天津市城投枢纽运营管理有限公司(以下简称城投公司)签订商铺租赁合同,约定宝岛人家租赁天津站后广场城际站东侧综合楼正二层商铺,面积2735.62平方米,2012年11月22日城投公司出具授权书,允许宝岛人家对外出租。2013年7月6日二被告签署《承包经营合同》(实为经营合同)约定,被告宝岛人家将上述租赁房屋2000平方米承包给被告杨洁使用,由杨洁依约支付租金。2013年8月13日被告杨洁与原告签署《合作经营协议书》(实为租赁协议)约定,被告将上述租赁房屋2000平方米转租给原告,由原告依约向被告杨洁支付租金。此后,原告与被告杨洁因协议履行争议引发诉讼,河东区人民法院(2013)东民初字第5796号民事判决判令解除双方的租赁协议,河东区人民法院(2013)东民初字第1376号民事判决判令原告赔偿被告杨洁2013年11月27日至2014年10月14日期间租金损失1169666.73元,该款原告已履行完毕。原告因对上述判决不服申请再审,再审审查期间,市高级人民法院调取城投公司《关于解除宝岛人家商铺租赁的协议》,发现城投公司已于2014年8月8日与被告宝岛人家解除租赁协议,该房屋已于2014年8月4日被城投公司收回。原告认为,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应认定超过部分无效。城投公司与被告宝岛人家之间房屋租赁合同于2014年8月4日解除,则其双方之间的租赁合同期限实际截止到2014年8月4日,二被告之间的转租合同以及被告杨洁与原告之间的转租合同也不应超过2014年8月4日,超过的部分应属无效。此后二被告不是房屋所有权人,也不是合法使用人,无权将涉案房屋出租予他人,无权收取租金,原告无需支付被告杨洁2014年8月4日以后的租金损失,对该部分赔偿款杨洁应当返还原告。综上,原告诉至法院,望判如所请。
宝岛人家辩称,本被告自始是与被告杨洁存在租赁合同关系,从未与原告有任何的合同关系,与原告也没有任何接触,原告与被告杨洁之间的争议与本被告没有直接关系,对于原告的诉讼请求与本被告无关。
杨洁辩称,1、2011年1月4日,案外人城投枢纽与被告宝岛人家签订商铺租赁合同,将天津站后广场城际站东侧综合楼正二层商铺租与被告宝岛人家,租赁期限截止至2019年。2012年11月22日,城投公司出具授权书,允许宝岛人家对该房屋向外转租,2013年7月6日,被告宝岛人家将天津站后广场城际站东侧综合楼正二层商东站后广场美食城租予本被告,租赁期限截止至2019年。2013年7月7日,被告宝岛人家出具授权书,准许本被告将上述房屋转租。2013年8月13日,本被告将上述房屋转租予本案原告。租赁期限截止至2018年8月13日。上述事实已经过河东法院(2013)东民初字第5796号民事判决确认。2、本被告认为,合同为债权,据不具有排他性,具有相对性,本案涉及的三份租赁合同均是相关当事人真实意思表示,相关转租均具有合法授权,转租期限未超出约定的剩余期限,故三份租赁合同均合法有效。原告主站二被告之间既本被告与原告之间租赁合同部分无效,有悖于合同相对性原则,没有法律依据。3、案外人城投公司虽与被告宝岛人家解除租赁合同,但并未就此通知本被告,直至本案本被告才知其双方租赁合同解除一事,此期间本被告已依约向被告宝岛人家支付24个月租金252万元。综上,本被告认为,原、被告之间租赁合同独立于本案其他租赁合同,是合法有效的。原告依判决支付本被告的租金损失并无不当,请求法院判决驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2011年1月4日,天津城投枢纽运营管理有限公司与被告宝岛人家(天津)餐饮管理有限公司签订商铺租赁合同,约定将其所有的天津站后广场城际站房东侧综合配套楼正二层商铺(面积为2735.62平方米)租与被告宝岛人家。该合同约定承租方未经出租方书面同意,不得转租。2012年11月22日城投公司出具授权书,允许宝岛人家对外出租。2013年7月6日被告杨洁与被告宝岛人家签订承包经营合同,约定宝岛人家将坐落天津市河东区新兆路东配楼二层东站后广场美食城(面积为2000平方米)承包给被告杨洁使用。2013年7月7日宝岛人家出具授权书,允许杨洁对承租的房屋进行转租。上述商铺租赁合同及承包经营合同实质均为租赁合同,且租赁期限均截至2019年。2013年8月13日,杨洁与原告《合作经营协议书》(实为租赁协议),将上述房屋转租给原告,租赁期限截止至2018年8月13日。2013年11月,原告因房屋租赁合同纠纷于本院起诉杨洁,要求其:1、返还租金660000元;2、返还装修款400000元。本院作出(2013)东民初字第5796号民事判决(已发生法律效力),判令:1、周泽敏与杨洁签订的合作经营协议书解除;2、杨洁返还周泽敏租金282333.29元。该判决认定:“原告周泽敏与被告杨洁签订的合作经营协议实为租赁合同,切签订合同是双方的真实意思表示,合法有效……”。2014年3月,本案被告杨洁又因租赁合同纠纷起诉本案原告周泽敏,要求其:1、赔偿2013年11月27日至2014年11月27日因违约解除合同所造成的租赁房屋闲置期间的租金损失132万元,每月房屋租金以11万元为标准;2、赔偿因违约解除合同造成租赁房屋原有装修及设备损坏的财产损失60万元(具体损失数额以司法鉴定意见为准)。本院作出(2013)东民初字第1376号民事判决(已发生法律效力),判令周泽敏赔偿杨洁自2013年11月27日至2014年10月14日期间租金损失1169666.73元,驳回杨洁其他诉讼请求。对于上述两份生效判决确定的义务,双方均已履行完毕。
另查明,2014年8月8日,案外人城投公司与被告宝岛人家签订《关于解除宝岛人家商铺租赁的协议》,约定“解除双方关于天津站后广场城际站房东侧综合配套楼正二层商铺的租赁协议,相关房屋自2014年8月4日起交付城投公司”。对此二被告一致认可未将该协议通知被告杨洁,此后被告杨洁继续向被告宝岛人家支付租金直至2015年7月6日。
对于以上事实,本院予以确认
本院认为,《中华人民共和国合同法》明确规定导致合同无效的情形有:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,原告主张案外人城投公司与被告宝岛人家之间的解除房屋租赁合同行为导致二被告之间及被告杨洁与原告之间的转租合同剩余部分无效,并提交法律依据。对此本院认为,导致合同无效的情形应发生在合同签订时,本案中,二被告之间以及被告杨洁与原告之间的转租合同在签订时,城投公司与被告宝岛人家之间的原房屋租赁合同尚未解除,二转租合同约定的租期均不超过原租赁合同租期,因此二转租合同并不存在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如按干问题的解释》第十五条所规定的合同无效情形。原告未有证据证明二被告之间及其与被告杨洁之间的房屋租赁合同在签订时存在其他法律规定的合同无效情形,则对其要求确认二被告之间以及其与被告杨洁之间的房屋租赁合同部分无效的诉讼请求,本院不予支持。
对于原告要求被告杨洁返还赔偿款256666.66元的诉讼请求,本院认为,根据原告陈述,其所主张返还的赔偿款实系其已向被告杨洁支付的租金损失,该款由已发生法律效力的(2013)东民初字第1376号民事判决判令原告向杨洁支付,是生效判决的判决结果。原告如对此有异议,则应通过审判监督程序申请再审,其针对生效判决结果直接向本院提起民事诉讼,不符合法律规定,对此本院不予支持。
综上所述,原告的诉讼请求不符合法律规定,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,判决如下:
驳回原告周泽敏的诉讼请求。
案件受理费5150元,减半收取计2575元,由原告周泽敏负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张 楠
二〇一六年九月十二日
书 记 员 郎荣婷