苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)相民初字第1303号
原告（反诉被告）朱卫元。
委托代理人母尚、周彩铃，江苏德富信律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢英。
原告朱卫元与被告谢英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，由代理审判员黄坚独任审判。被告谢英于答辩期内提出反诉，本院依法予以准许。本案于2013年8月7日公开开庭对本诉和反诉合并进行审理。因本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，由审判员丁亦辛担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员邱玉芳参加评议，又于2013年11月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）朱卫元与被告（反诉原告）谢英均到庭参加诉讼，原告（反诉被告）朱卫元委托代理人母尚参加第一次诉讼，委托代理人周彩铃参加第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告朱卫元诉称，2011年7月28日，原告与被告谢英签订房屋租赁协议书一份，协议就租赁期限、租金数额、租金缴纳方式等进行了约定。从2013年4月28日起，被告拒绝支付房屋租金和水、电费，后经原告多次口头和书面催促，被告仍不履行付款义务。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2、被告立即腾出所租赁的房屋；3、被告支付原告拖欠的房租4500元及水、电费493元；4、本案的诉讼费由被告承担。
审理中，因涉案房屋由原告收回并出租给他人，故撤回第二项诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为要求被告支付原告自2013年4月28日至2013年8月6日的房租，并放弃对水、电费主张权利。
被告谢英辩称，1、不同意支付房租，因为房屋存在漏雨，并且双方在合同中约定房前的空地由我使用，但是实际却不能使用。另外原告通过律师发函赶我们走的，我们也马上搬走了，但是房屋没有交付给原告。现在房屋由原告撬了锁后租给了别人，但是我不同意解除租赁合同，我也不同意支付房租，理由是合同中约定的由我使用的场地我不能正常使用，还有房屋也存在漏雨。2、我房租已经交到了2013年4月27日，之后的房租没有支付，我也不同意支付。3、我租了他的房屋，但是原告可以随时进出。并反诉称，双方在房屋租赁协议中约定反诉被告朱卫元出租的房前地面由反诉原告谢英建筑安装使用，反诉原告谢英准备依约将房前地面建筑安装成饭店，但反诉被告朱卫元却予以拒绝，不允许反诉原告正常使用房前地面，致使反诉原告为准备饭店经营的损失32098元。因房前地面不能使用，且房屋漏雨，故要求房租从协议开始之日按每月500元计算，由反诉被告朱卫元退还多收取的租金每月1000元，反诉被告多收了21个月，故为21000元。反诉被告朱卫元于2013年6月3日将房屋供电切断，致使反诉原告谢英所经营的职业中介业务不能正常经营，反诉原告经营职业中介，每天至少可获收益2400元，主张64天，损失为153600元。综上，反诉被告朱卫元在房屋租赁协议上作出不实承诺，损害了反诉原告的权益，故反诉请求：1、请求判令反诉被告朱卫元返还反诉原告多收租金21000元（每月1000元×21月）；2、请求判令反诉被告偿还反诉原告房前地面不能使用造成的经济损失120000元（每年60000元×2年）；3、请求判令反诉被告偿还反诉原告为准备饭店经营造成的损失32098元；4、请求判令反诉被告偿还反诉原告停电造成的经济损失153600元（2400元/天×64天）；5、请求判令反诉被告与反诉原告的房屋租赁协议书继续履行，房租按照每月500元收取；6、由反诉被告承担全部诉讼费用。
庭审中，反诉原告谢英当庭撤回第二项反诉请求，第三项诉讼请求金额变更为9629.4元，并增加一项诉讼请求，如果反诉被告朱卫元要解除房屋租赁协议，要求反诉被告支付反诉原告投入的房屋装修17000元。
反诉被告朱卫元就反诉部分辩称，1、合同明确约定房租为每月1500元，这一点在本诉中谢英已经认可；2、实际上谢英已经在房屋前面搭建了彩钢瓦棚，谢英还想在房屋前面建造房子，政府不允许，不准违章搭建是政府的强制性规定，双方均应当遵守。谢英提供的证据无法证明她的损失，即使谢英有损失，我方也无义务承担；3、谢英提供的证据无法证明饭店的经营损失；4、我方于2013年5月27日委托律师函告谢英后，于2013年6月3日停电，已尽了告知义务，谢英提供的证据也无法证明其经济损失153600元；5、谢英于2013年4月28日其拖欠房租，我方不同意继续履行协议。6、对房屋装修费17000元不认可，因谢英违约在先，故我方不应当承担装修费。
原告（反诉被告）朱卫元为证明自己的主张，提供下列证据：1、2011年7月28日双方签订的《房屋租赁协议书》一份，证明双方存在租赁关系，以及房租为每月1500元。2、2013年6月18日相城经济开发区徐庄居委会出具的证明一份，证明租赁房屋为朱卫元所有。3、朱卫元委托律师向谢英发出的律师函一份，并附该律师函的寄件凭证以及该邮件的查询单。
被告（反诉原告）谢英对上述证据的质证意见为：1、对《房屋租赁协议书》没有异议。2、对于相城经济开发区徐庄居委会出具的证明无异议。3、确实收到了该律师函。
被告（反诉原告）谢英为证明其反诉请求，提供下列证据：1、照片3张，证明诉争的租赁房屋漏雨不能正常使用。2、《房屋租赁协议书》复印件一份，和朱卫元提供的《房屋租赁协议书》内容一致。3、贺少平出具的收条两份，证明房屋装修费花费了17000元。4、谢英本人自行整理的费用清单一份，证明其为开饭店花费的设备费用7253元；提供由其聘请的厨师整理的，其为开饭店购买的原材料所花费的费用4285元；提供其于2012年9月18日支付厨师王广田工资3500元的收据一份，综合证明其为开饭店花费了以上费用，对其为准备经营饭店造成的损失主张9629.4元。5、谢英缴纳房屋租金以及水电费由朱卫元签字的收据7份，另提供3份朱卫元未签字的收据，证明朱卫元乱收水、电费。6、苏州工业园区新海迪人力资源有限公司的营业执照复印件，谢英在公司的工作证复印件，两份劳务派遣协议复印件，十份合同书，证明谢英是苏州工业园区新海迪人力资源有限公司的市场开发部经理，代表公司从事职业中介，据此证明朱卫元停电给其造成的损失153600元。
原告（反诉被告）朱卫元对上述证据的质证意见为：1、谢英于2011年7月28日起开始使用该租赁房屋至今，房屋并不存在漏雨现象，照片反映的情况是谢英自己保管不善，和我方没有关系。2、对《房屋租赁协议书》认可。3、对装修费不予认可，据我们所知谢英一直是做中介的，不曾听说她要经营饭店。两份收条一份是2011年8月13号，另一份是2012年8月12日，距今已有一年和两年的时间跨度，且因谢英违约在先，我方无义务承担装修费用。4、对第四组证据真实性和关联性都有异议，从证据上看无法证实其是否真实，即使真实存在这笔花费，也无法证明损失，即使有损失也和我方没有关系。5、对第五组证据真实性无异议，确实是我方出具给对方的，但我方未多收取水电费，谢英认为我方多收应该举证。6、对第六组证据的真实性存在异议，其真实性无法确认。并且这些证据也不能证明谢英的损失，退一万步讲，即便有损失，也是谢英违约在先。并且我方注意到，谢英是作为苏州工业园区新海迪人力资源有限公司工作人员，其是代表公司从事职业中介，即便有损失，损失的主张主体也是苏州工业园区新海迪人力资源有限公司。我们还注意到，苏州工业园区新海迪人力资源有限公司注册地在园区，该公司并未租赁我方的房屋。
经审理查明，2011年7月28日，原告（反诉被告）朱卫元作为甲方，被告（反诉原告）谢英作为乙方，双方签订《房屋租赁协议书》一份。协议书的主要内容为：“甲方朱卫元把其名下私房出租给乙方，身份证号：××出租期限以10为单位，以下简称甲乙双方。甲方有义务将要出租的房屋单独安装好自来水表、电度表和其他事先双方商定好的事项。在租赁内如遇土地征用拆迁，甲方将对乙方的各项费用（房费、水电费）进行核算，按多退少补的原则处置。乙方有义务保护好出租房内原有的各种基础设施，不得私自拆装，如却有需要则必须和甲方协商而定，否则按价赔偿。……甲方出租的房前地面由乙方决定建筑安装使用。一直到路边平方米。甲乙双方本着互惠互利，友好协商的前提下签订此协议书，具体租赁费用如下：房费（原定）1500元/每月……乙方必须在租期来到之前交清本租期内的水电费和下一租期的房费。如有困难请预先知会甲方，否则逾期甲方有权收回出租房。……”。协议签订以后，谢英开始使用租赁房屋。2013年4月28日开始，谢英未交纳房屋租金。2013年5月16日，朱卫元委托江苏德富信律师事务所向谢英发送律师函，函告谢英因其从2013年4月27日开始未交纳房租以及水电费，其行为已经构成了违约，并告知谢英自收到律师函之日起，朱卫元即与其解除《房屋租赁协议书》，并限其在2013年6月3日前清退出租房屋内所有物品，依法恢复房屋原样。谢英于2013年5月29日收到该律师函。2013年6月25日，朱卫元切断了出租房屋的电力供应。2013年10月16日，朱卫元将出租房屋的门锁撬开后，事实收回诉争房屋，该房屋又于2013年10月18日由朱卫元出租给案外人王浩峰。
另查，诉争租赁房屋坐落于苏州市相城经济开发区徐庄社区横泾港2号，为朱卫元所有，该房屋总体为三楼三底，诉争租赁房屋位于一楼西面的一间。
以上事实，由原告身份证复印件、被告人口信息、房屋租赁协议书、相城经济开发区徐庄居委会出具的证明、律师函及寄件凭证、朱卫元与案外人王浩峰签订的房屋租赁协议书复印件以及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
庭审中，双方一致确认，《房屋租赁协议书》中约定的租赁期限为十年，协议书中“乙方必须在租期到来之前交清本租期内的水电费和下一租期的房费”中的租期为三个月，即房租三个月缴纳一次。协议书中“甲方租出的房前地面由乙方决定建筑安装使用”的涵义为所诉争房屋房前地面由谢英搭建一个简易雨棚。
本院认为，原告（反诉被告）朱卫元与被告（反诉原告）谢英于2011年7月28日签订房屋租赁协议书，该协议系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，双方应根据协议书的内容忠实地履行自己的义务。协议书中约定“乙方必须在租期到来之前交清本租期内的水电费和下一租期的房费。如由困难请预先知会甲方，否则逾期甲方有权收回出租房”。谢英从2013年4月28开始即未交纳房租。其辩称因房前地面不能使用，并且房屋漏水，故不交纳租金。因庭审中，双方明确协议中“甲方出租的房前地面由乙方决定建筑安装使用”的涵义为在房前地面由谢英搭建一个简易雨棚。而事实上谢英也在其所租的房前店面搭建了一个简易雨棚，故不存在房前地面不能使用的问题。关于房屋漏水，朱卫元对此予以否认，谢英仅提供的照片三张，从照片反映的内容来看，仅为部分纸箱浸湿及墙角发霉，照片中并不能反映房屋存在漏水。故谢英主张房屋漏水，证据不足，对谢英的该项抗辩，本院不予采纳。谢英从2013年4月28开始即未交纳房租，违反了双方《房屋租赁协议书》约定，后朱卫元通过律师向被告寄送律师函，亦以通知的方式告知谢英其违约的情况以及应承担的法律后果，已尽了必要的通知义务。故朱卫元有权解除房屋租赁协议。另诉争房屋已于2013年10月18日由朱卫元出租给了案外人，房屋由案外人实际租赁使用，事实上，双方签订的《房屋租赁协议书》也不可能实际履行，故本院认定原告（反诉被告）朱卫元与被告（反诉原告）谢英之间签订的《房屋租赁协议书》于律师函到达谢英时，即2013年5月29日解除，导致租赁协议解除的过错在于被告（反诉原告）谢英。关于房屋租赁费及租赁协议解除后的房屋使用费，庭审中，朱卫元自认2013年8月6日谢英将房屋内的东西搬走，并据此主张至该日的房屋租赁费。此时谢英虽未交付房屋，但事实上于该日搬走，故本院认定房屋租赁费和使用费计算至该日。谢英自2013年4月28日起未支付房租，至2013年8月6日实际搬走之日房屋租赁费和使用费为5050元【（1500元÷30天）×101天】。朱卫元在诉讼请求中虽表述为房屋租赁费，但因《房屋租赁协议》于2013年5月29日解除，朱卫元主张的房屋租赁费实质上是包含房屋租赁费和使用费。故本院认定房屋租赁费和使用费5050元应由谢英应支付给朱卫元.
关于被告（反诉原告）谢英的第一项反诉请求，要求朱卫元退还租金21000元（每月1000元×21个月），因其依据的理由（诉争房前地面不能使用以及房屋漏水）并不成立，故该项请求本院不予支持。关于第二项反诉请求，要求朱卫元赔偿其因准备经营饭店造成的经济损失9629.4元。谢英仅提供了其自行整理的费用清单两份和由王广田出具的收据一份，因费用清单两份是谢英自行整理，王广田的身份亦无法核实，且谢英称其经营饭店却未申领营业执照及卫生许可证等，无法证实其确实经营饭店，亦无证据证实该项损失，故谢英的该项主张证据不足，本院不予支持。关于第三项反诉请求，要求朱卫元赔偿因停电造成的经济损失153600元（2400元/天×64天），因谢英违约在先，导致房屋租赁协议解除的过错在于谢英，朱卫元已经尽到了必要的通知义务。且谢英提供的苏州工业园区新海迪人力资源有限公司营业执照复印件上法定代表人为谢威，谢英亦自称其是该公司的员工，其是代表公司进行职业中介，即便有该项损失，损失的主张主体亦应为苏州工业园区新海迪人力资源有限公司。另谢英也无证据证实其每日损失2400元，故谢英的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第四项反诉请求，要求《房屋租赁协议书》继续履行，房租按每月500元收取。亦因谢英违约在先，经朱卫元通知，谢英仍未缴纳房租，朱卫元有权解除协议。且现在事实上诉争房屋已由朱卫元出租给他人，《房屋租赁协议书》事实上也已经不能继续履行，故对于该项请求，本院不予支持。关于第五项反诉请求，要求朱卫元支付其投入的房屋装修17000元。因《房屋租赁协议书》中并未对装修事项进行约定，而导致租赁协议解除的过错在于谢英，且谢英仅提供两份由贺少平出具的收条，朱卫元对此亦不予认可，故对该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱卫元与被告（反诉原告）谢英于2011年7月28日签订的《房屋租赁协议书》于2013年5月29日解除。
二、被告（反诉原告）谢英于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱卫元房屋租赁费和使用费人民币5050元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、驳回反诉原告谢英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取为65元，反诉案件受理费减半收取为2026元，合计人民币2091元，由被告（反诉原告）谢英负担（其中本诉部分受理费65元朱卫元已自愿预付，不再退还，由谢英于本判决生效之日起十日内支付朱卫元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁亦辛
代理审判员 黄 坚
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年三月十九日
书 记 员 朱晓冬