江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终5373号
上诉人(原审原告)：无锡市安吉斯金属材料有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道钱威路73号。
法定代表人：潘孝琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡广华，江苏瑞莱律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：无锡市卓霖纺织机电有限公司，住所地无锡市梁溪区双河村大庄1号。
法定代表人：潘亚萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐霖，该公司职员。
被上诉人(原审被告)：无锡市梁溪区山北街道双河村社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区双河村大庄1号。
负责人：强俊杰，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：唐海洲，江苏摩天律师事务所律师。
上诉人无锡市安吉斯金属材料有限公司(以下简称安吉斯公司)因与被上诉人无锡市卓霖纺织机电有限公司(以下简称卓霖公司)、无锡市梁溪区山北街道双河村社区居民委员会(以下简称双河社居委)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安吉斯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.其申请对租赁房屋倒塌导致其设备及物品的损失进行评估，评估对象有受损设备和物品的照片、摄像、清单及派出所出警的照片、情况说明等证据予以证明，第一次评估系其单方申请评估，评估值为241400元，因卓霖公司、双河社居委不予认可，其申请一审法院评估，一审法院委托宜兴方正资产评估有限公司评估，评估值为188682元，该评估结论应作为认定其财产损失的依据，一审法院未采信该评估结论明显不合理。2.其已举证实际发放了房屋倒塌导致其停工两个月的工资，该停工损失一审法院未予支持明显不当。3.双河社居委作为案涉房屋的所有权人、实际出租人应当承担连带责任。
卓霖公司辩称，安吉斯公司主张的损失应当由双河社居赔偿。
双河社居委辩称，本案系租赁合同纠纷，其并非案涉租赁合同的相对人，不应对安吉斯公司承担赔偿责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
安吉斯公司向一审法院起诉请求：1.卓霖公司赔偿其损失243771元(财物损失188682元、员工工资损失52000元、车间吊顶修复费用2196元、员工受伤医疗费893元)；2.双河社居委对卓霖公司的上述赔偿义务承担连带责任；3.本案诉讼费由卓霖公司、双河社居委负担。
一审法院认定事实：
(一)对当事人无异议的证据，一审法院予以确认：
1.2014年3月24日，卓霖公司与双河社居委签订一份厂房租赁合同，约定由卓霖公司租赁双河社居委所有的大庄1号面积为285平方米的厂房，租赁期限自2014年4月至2015年3月，年租金25000元。
2.2014年9月1日，安吉斯公司使用的双河社居委所有的坐落于大庄1号的其中面积为80平方米的厂房屋面、屋架发生倒塌，造成屋内的设备、物资、产品及生活用品、交通工具等损坏及安吉斯员工受伤。
3.2014年10月31日卓霖公司因大庄1号房屋倒塌受损为由向无锡市北塘区人民法院起诉了双河社居委，无锡市北塘区人民法院(2014)北黄民初字第0427号民事判决书判决双河社居委赔偿卓霖公司损失315400元。
(二)对于当事人有争议的事实，一审法院认定如下：
1.关于安吉斯公司与卓霖公司、双河社居委之间的关系：安吉斯公司提交诉状时，主张其与卓霖公司之间系转租关系。并提交了其公司法定代表人潘晓(孝)琴与卓霖公司于2010年5月1日签订的经营场地租赁合同，约定由潘晓琴向卓霖公司承租80平方米的经营场地，租赁期限自2010年5月1日至2011年3月31日，第一年租金为8300元。安吉斯公司陈述，其最初至双河社居委询问是否有厂房出租，村委办公室的工作人员让其找徐老板(卓霖公司法定代表人徐霖)，后其从徐霖处租赁了相应的厂房。卓霖公司陈述，本案涉案的厂房原系他人向双河社居委承租后转租给卓霖公司，但其用不了这么大的厂房，双河社居委物业管理处的孙钰明就介绍了3家企业给卓霖公司。四家企业根据面积分摊租金，但以其名义签订合同。2011年之前是其和孙钰明签订合同，自2011年之后就由其直接和双河社居委签订合同。诉讼中，安吉斯公司与卓霖公司均认可双方系合租。双河社居委认为，其仅与卓霖公司签订租赁合同，将涉案厂房出租给卓霖公司使用。卓霖公司将涉案房屋转租给他人的事实其不清楚，也不认可。一审法院认为，涉案厂房系双河社居委与卓霖公司签订合同出租给卓霖公司使用。卓霖公司与安吉斯公司就上述厂房中的80平方米签订租赁合同，由安吉斯公司使用，卓霖公司与安吉斯公司之间系转租关系。安吉斯公司自2010年起即使用涉案厂房，而涉案厂房的位置与双河社居委的住所地在同一地址，一审法院认定双河社居委对卓霖公司转租给安吉斯公司使用的事实应当是知晓的。双河社居委于2014年3月24日与卓霖公司签订厂房租赁合同时并未就安吉斯公司使用厂房提出异议，且至今未对卓霖公司转租给安吉斯公司使用提出异议，一审法院认定卓霖公司与安吉斯公司之间的租赁合同关系依法成立有效。
2.关于涉案厂房屋面、屋架发生倒塌造成的安吉斯公司的财物损失的具体金额，经安吉斯公司申请，一审法院委托宜兴方正资产评估有限公司就其所主张的损失范围进行了评估，评估结论为：经评估计算，在评估基准日2017年3月2日，无锡市安吉斯金属材料有限公司因房屋倒塌导致的各项资产损失评估值188682元(RMB壹拾捌万捌仟陆佰捌拾贰元整)。卓霖公司、双河社居委质证认为，房屋倒塌的现场早已不在，评估的基础也不存在，现酌情认可安吉斯公司的财物损失120000元。
一审法院认为，安吉斯公司主张其因租赁存续期间房屋厂房屋面、屋架倒塌对其造成损失，则其应当对评估对象确系房屋厂房屋面、屋架倒塌所致进行举证，现评估对象并非系事故第一现场清理清点财物(评估报告载明：无锡市梁溪区人民法院提供司法评估委托书注明评估地址为无锡市梁溪区山北街道双河村大庄1号面积为80平方米的厂房内受损害各类资产，但我们实际评估的资产有无锡市安吉斯金属材料有限公司搬迁至冯巷村和派安路交叉口厂房内，另外无锡市安吉斯金属材料有限公司也未提供完整的财务资料，如有产权纠纷，提请当事人提供产权依据)，评估对象的构成也未得到卓霖公司、双河社居委的认可，卓霖公司、双河社居委对评估对象是否系因涉案厂房屋面、屋架倒塌所致而提出的质疑是合理的，安吉斯公司并未就此进一步举证，依法应承担举证不能的不利后果。现卓霖公司、双河社居委均认可按照120000元计算安吉斯公司的该财物损失，是对自身权利的处分，不违反法律规定，应予以确认。
3.关于安吉斯公司主张的吊顶修复费用2196元，其主张该费用系涉案厂房屋面、屋架倒塌后请人修复而产生，其根据使用面积支付了2196元的费用，卓霖公司对此也予以认可，一审法院对安吉斯公司主张的该费用依法予以支持。
3.关于误工费52000元，安吉斯公司主张事故发生后，其公司停工期间向员工发放了2个月的工资52000元，但安吉斯公司并未提供其与相关员工存在劳动关系的证明，也未提供相应的款项支付的原始凭证以供一审法院核实，其依法应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即使安吉斯公司支付了相应款项，也是其作为企业运营的正常成本，也不能得出相应损失系因本次事故产生的结论。对安吉斯公司的该主张，不予支持。
4.关于员工医疗费893元，事故发生后，无锡市公安局北塘分局山北派出所出具情况说明，载明安吉斯公司的员工王平因厂房坍塌头上有擦伤。安吉斯公司主张其因员工受伤治疗产生了893元的损失，并提供了王平的相应门诊病历及金额为893.11元的医疗费发票。一审法院认定，安吉斯公司的该主张符合法律规定，依法应予以支持。
一审法院认为，安吉斯公司与卓霖公司之间的租赁合同关系依法成立有效。卓霖公司将其承租的大庄1号厂房中的80平方米的厂房出租给安吉斯公司使用，其应当对房屋承担在使用期间符合约定的用途即能够正常使用的责任。合同履行过程中，涉案产房屋面、屋架倒塌导致安吉斯公司产生损失共计123809元(120000元+2196元+893元)，卓霖公司依法应当予以赔偿。现安吉斯公司主张卓霖公司赔偿243771元，超出部分，不予支持。
关于卓霖公司主张的安吉斯公司向其出具情况说明，明确放弃对其主张权利的意见。该情况说明仅是对安吉斯公司决定是否与卓霖公司共同主张权利的约定，安吉斯公司有权作出选择。作为该材料的出函人，卓霖公司要求安吉斯公司作出特定选择时放弃对其主张权利(与卓霖公司无涉)，该约定是对其责任的免除、排除了安吉斯公司的主要权利，当属无效，一审法院认为安吉斯公司有权向卓霖公司主张权利。
安吉斯公司主张双河社居委作为房屋所有权人对卓霖公司的赔偿义务承担连带责任，但其以合同为由主张权利，而双河社居委并非其租赁合同相对人，安吉斯公司的主张无事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、无锡市卓霖纺织机电有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向无锡市安吉斯金属材料有限公司支付赔偿金123809元；二、驳回无锡市安吉斯金属材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5760元、评估费6800元，合计12560元。由无锡市安吉斯金属材料有限公司负担6180元、由无锡市卓霖纺织机电有限公司负担6380元。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：卓霖公司于2014年10月31日向一审法院起诉双河社居委(2014)北黄民初字第427号租赁合同纠纷一案中，要求双河社居委赔偿包括安吉斯公司因房屋倒塌造成的损失，并以房屋倒塌造成安吉斯公司设备及物品损坏的清单、照片及物品损坏补充清单作为证据向双河社居委主张赔偿，该案为确定财产的损失，需要评估，但安吉斯公司放弃评估，并向卓霖公司表示另行主张。本案中，宜兴方正资产评估有限公司宜方正评-
报字(2017)第46号资产评估报告中“评估明细表”中列名的资产名称、数量等与上述清单、照片及物品损坏补充清单一致。
二审争议的焦点：1.一审法院委托评估的评估结论能否作为认定安吉斯公司损失的依据；2.安吉斯公司主张的停工损失52000元应否予以支持；3.双河社居委应否承担连带责任。
本院认为，关于案涉评估结论的效力问题，该评估结论的主要依据是安吉斯公司提交的设备及物品损坏的清单、照片及物品损坏补充清单，而卓霖公司在(2014)北黄民初字第427号租赁合同纠纷一案中已将该依据作为安吉斯公司损失的证据向双河社居委主张过赔偿，对此，可以视为卓霖公司已对安吉斯公司提交的设备及物品损坏清单、照片及物品损坏补充清单予以认可，即对本案评估对象的确认。本案评估时虽然房屋倒塌的现场已经不存在，但有双方确认的设备及物品损坏清单、照片及物品损坏补充清单等作为评估依据，且评估机构已经依据现有证据作出了评估结论，卓霖公司亦未提出反驳的证据和理由推翻该评估结论，故该评估结论作为认定本案安吉斯公司财产损失的依据并无明显不合理。本院对于安吉斯公司主张的评估损失188682元予以支持。关于安吉斯公司主张停工损失的问题，安吉斯公司称停工期间向员工发放了2个月工资52000元，但安吉斯公司未提供其与相关员工存在劳动关系的证明，亦未提供因停产导致其经营受损方面的证据，故一审法院以安吉斯公司提出的证据不足为由驳回了安吉斯公司的该项诉讼请求并无不当。关于双河社居委应否承担连带责任的问题，安吉斯公司以租赁关系主张权利，而双河社居委并非其租赁合同相对人，故安吉斯公司主张双河社居委承担连带责任无事实和法律依据。
综上所述，安吉斯公司上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初1351号民事判决第一项为：无锡市卓霖纺织机电有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市安吉斯金属材料有限公司支付赔偿金191771元；
二、驳回无锡市安吉斯金属材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5760元、评估费6800元，合计12560元，由无锡市安吉斯金属材料有限公司负担2680元，由无锡市卓霖纺织机电有限公司负担9880元。二审案件受理费2700元，由无锡市安吉斯金属材料有限公司负担1170元，由无锡市卓霖纺织机电有限公司负担1530元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 贾建中
审判员 龚 甜
二〇一八年三月十五日
书记员 王晴雯