江苏省南京市雨花台区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏0114执异74号
案外人（异议人）：邵海峰，住南京市。
案外人（异议人）：邵汉兵，住南京市。
共同委托诉讼代理人刘维东，江苏法德永衡律师事务所律师。
申请执行人：周春华，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。
被执行人：贾乐喜，住南京市雨花台区。
被执行人：贾莉莉，住南京市雨花台区。
在本院执行周春华与贾乐喜、贾莉莉民间借贷纠纷一案中，案外人邵海峰、邵汉兵对本院（2016）苏0114民初634号民事裁定书查封南京市xx室房产提出书面异议，要求撤销保全，终止对该房屋的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年8月31日举行了听证会。案外人邵海峰、邵汉兵及其共同委托诉讼代理人刘维东、申请执行人周春华委托诉讼代理人吴跃峰参加了听证会，被执行人贾乐喜、贾莉莉经本院按（2016）苏0114民初634号民事判决书上载明的地址邮寄送达听证会传票，无人签收，未参加听证会。本案现已审查终结。
案外人邵海峰、邵汉兵提出异议称，邵海峰与其父亲邵汉兵于2015年10月15日与贾乐喜、贾莉莉、贾安庆签订了房屋买卖合同，约定贾乐喜、贾莉莉将涉案房屋即位于南京市xx室以700000元的价格卖给邵海峰、邵汉兵。邵海峰于2015年10月20日将购房款700000元以银行转账及部分现金的方式（含先期定金）全额支付给贾乐喜。该房屋属于拆迁安置经济适用房，在取得购房发票5年之后才能进行产权变更，因贾乐喜于2015年9月8日取得购房发票，故双方约定2020年9月8日之后进行产权变更。在支付完购房款后，邵海峰已经实际占有使用该房屋，并已将房屋出租获取收益。现得知2016年1月26日，周春华因民间借贷纠纷一案将贾乐喜、贾莉莉诉至雨花台区人民法院，2016年9月15日雨花台区人民法院出具2016苏01**民初634号民事判决书，判决贾乐喜和贾莉莉在判决书生效之日起15日内向周春华支付借款本金200000元及利息，两人未在判决书指定期限内偿还借款，周春华向法院申请强制执行。邵海峰、邵汉兵购买房屋因未将房屋产权进行变更登记，该房屋已被周华春申请查封并提请执行拍卖。但房屋实际所有人为邵海峰、邵汉兵，除了没有物权登记，已经满足了拥有该房屋的权利，具有相应的物权期待权，为维护其合法权益，请求法院解除对涉案房屋的执行措施。针对其异议，邵海峰、邵汉兵提供了以下证据：第一组证据，2015年10月15日被执行人贾乐喜、贾莉莉与邵海峰、邵汉兵签订的房屋买卖合同原件1份，汇款收据原件1份（2015年10月20日邵海峰向贾乐喜汇款665000元），收条原件1份（贾乐喜、贾安庆、周某向邵海峰出具的收条表明收到680000元），定金欠条原件1份（贾乐喜向邵汉兵出具的欠条表明欠定金15000元）。证明异议人邵海峰、邵汉兵与被执行人贾乐喜、贾莉莉之间存在房屋买卖关系，已向贾乐喜支付房屋钱款。并陈述被执行的房屋并不是不可以买卖，而是不能进行产权登记，房屋的性质是拆迁经济适用房，是政府拆迁后给予被拆迁人的房屋调换，区别于政府为低保户所低价出卖的经济适用房，是符合正常市场买卖条件的，只是在房屋登记上有瑕疵。第二组证据，住宅使用说明书原件1份，住宅质量保证书原件1份，入住通知书原件1份，水电气卡3张，租赁合同2份，销售不动产发票1张（2015年9月8日），证明案外人邵海峰、邵汉兵与被执行人贾乐喜、贾莉莉之间的房屋买卖系真实的，在支付完购房款之后，被执行人贾乐喜将房屋所有基本资料都移交给了邵海峰，包括门钥匙和之前的物业水费单等，同时也证明邵海峰在2015年10月20日之后就已经实际占有该房屋。2015年12月1日及2016年12月1日签订的租赁合同，证明邵海峰为房屋的实际出租人，邵海峰购买房屋原为结婚时使用，后因尚未结婚，因此在房屋买到之后于2015年12月1日就将房屋进行出租，第一次出租是由苏唐房产（138××××3822）房产公司中介出租，在2016年12月1日进行续签，之后所有房屋水电和物业费都是案外人邵海峰在缴纳。第三组证据：2017年2月24日证人周某出具的证明1份，被执行人贾乐喜之父贾安庆出具的情况说明1份，案外人邵海峰在知道房屋被法院查封后找到当时买卖房屋中间人周某、贾乐喜的父亲贾安庆说明房屋买卖情况。证人周某到庭作证。
申请执行人周春华对邵海峰、邵汉兵所提异议辩称，不动产物权具有登记对抗效力，而且具有公示公信力。本案异议人主体不适格，案外人邵海峰没有取得该房屋的物权，仅是一份合同，合同有效性还未进行确认。在本案异议申请书中异议人已经提出该房屋属于拆迁安置经济适用房，5年内不得上市。物权所有人贾乐喜于2015年9月8日取得该房购房发票，该房屋的所有权人应为本案被执行人贾乐喜和贾莉莉。请求法院驳回案外人的异议申请。听证中，周春华对案外人邵海峰、邵汉兵所提证据发表如下质证意见：第一组证据，对房屋买卖合同，本合同是用南京存量房交易合同，不是商品房交易合同，对合同的真实性无异议，对合同的合法性有异议。本合同是私下签订的，该房产注明五年内不得上市交易，他们双方的这种行为已经违反南京市房屋登记过户公示公信的内容。该合同还有尾款2万余元未支付，也证明合同没有履行完毕，案外人邵海峰没有取得本房屋的物权，该合同是否能实际履行，需等合同履行完毕后该房屋的所有权才能发生变动，案外人应先提起确权诉讼，确认对该房屋享有所有权，所以异议人的主体不适格。对合同的关联性有异议，这只是一份合同，与申请执行人债权无关，本合同没有对外公示公信力，是私下处置个人财产的行为，被执行人借款的时间是2014年，但该买卖发生在2015年，申请执行人申请执行贾乐喜和贾莉莉的财产是符合法律规定的，是由法院判决书确认的。在2015年贾莉莉和贾乐喜私下交易房产的行为，有转移财产的嫌疑。至于收条、欠条和汇款单，由于贾乐喜和贾莉莉未到庭，不发表意见。第二组证据，对住宅说明书、住宅质量保证书真实性合法性无异议，关联性不认可，与本案无关。入住通知书真实性合法性无异议，上面明确说明贾乐喜是户主，周春华申请执行的房屋也是该房屋，符合法律规定。对水电气卡，上面没有名字，只能证明三性无异议，本案到今天水电气同为贾乐喜的名字，证明现在房屋对外仍是贾乐喜和贾莉莉的。申请执行人周春华申请执行的对象是合法的。对房屋租赁协议，无从考证，真实性不予认可。对发票真实性、合法性无异议，本案执行的房屋是贾乐喜和贾莉莉的，发票对应的房主就是贾乐喜，而不是案外人邵海峰和邵汉兵，从发票看，贾乐喜是符合购房资格的，案外人邵海峰两人只有合同，是否有购房资格，对此案外人未提供。案外人应确认对房屋具有所有权，并符合购房资格，还要对外公告，达到公示公信的效力，才能具有对抗第三人的效力。第三组证据，买卖合同第3页背面有手写条款，第4条为“甲方若违约则甲方家人（父母、妻子）愿意承担无限责任担保，共同偿还乙方的房屋双倍赔偿款。”在第3条的条款中，有房屋出现被抵押被人民法院查封就要赔偿的内容，后面的署名有贾乐喜之父贾安庆，此合同与贾安庆自身有利害关系。周某在上述手写条款最后也有其署名，其是否收取相关利益，不得而知，周某也不适宜作为本案证人。对两份证词不予认可。
本院经审查查明，2016年2月16日，本院作出（2016）苏0114民初634号民事裁定书预查封贾乐喜名下位于南京市雨花台区××单元××室房产，查封期三年，自2016年2月16日起至2019年2月15日止。2016年2月16日，南京市房地产市场管理处协助预查封上述房产。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案所涉房屋在2016年2月16日本院依法查封时，该房产预登记在被执行人贾乐喜名下，故本院的查封行为符合法律规定。案外人邵海峰、邵汉兵虽于2015年10月15日与贾乐喜、贾莉莉签订了存量房交易合同，约定贾乐喜、贾莉莉将涉案房屋即位于南京市xx室以700000元价格转让给邵海峰、邵汉兵。但该合同中明确约定“本房产为拆迁安置房五年后方可上市”，且双方就办理过户手续、届时不能办理过户手续，或其它可能出现“被抵押、被查封”等情形的处理方式均进行了约定。这些条款说明，邵海峰、邵汉兵于签约时即明知房屋不能办理过户登记。综上，案外人邵海峰、邵汉兵所提供证据不能证实，双方订立的房屋转让合同在本院查封前即合法有效；亦不能证实至本院查封该房产时仍未办理过户登记，非其自身原因所致。故案外人邵海峰、邵汉兵所提供的证据不足以排除本院对涉案房屋的查封行为，对其所提异议，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一款、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人邵海峰、邵汉兵的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向南京市雨花台区人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨 俏
人民陪审员 龚久平
人民陪审员 郭素琴
二〇一七年九月八日
书 记 员 马亚楠