陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕04民终1214号
上诉人（原审被告）:穆昌涛，男，1987年9月7日生，汉族，住杨陵区。
委托诉讼代理人：王文涛，陕西至柔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李党恒，男，1980年1月6日生，汉族，住杨陵区。
委托诉讼代理人：何海勋，陕西松意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:杜彩云，女，1983年1月1日生，汉族，住扶风县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西天之娇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王百练，男，1961年12月7日生，住周至县。系被告杜彩云表哥。
上诉人穆昌涛因与被上诉人李党恒、杜彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市杨陵区人民法院(2016)陕0403民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人穆昌涛及其委托代理人王文涛、被上诉人李党恒的委托代理人何海勋，杜彩云及其委托代理人王百练、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆昌涛上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李党恒的诉讼请求或将该案发回重审；2、裁定此案人民法院不予受理；3、由李党恒承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定被上诉人李党恒主体适格缺乏事实和法律依据；判决让未使用房屋的上诉人穆昌涛承担房屋使用费，违背谁担责、谁付费的民事责任承担基本原则；被上诉人李党恒在一审的起诉是重复诉讼，应当裁定不予受理。
被上诉人李党恒辩称，涉案租赁物是李党恒从陕西平安运输集团公司杨凌汽车站租赁而来，答辩人享有该租赁物的使用权和转租权；穆昌涛作为承租人与答辩人签订了《房屋租赁协议》，应承担相应的房屋租赁费；穆昌涛与李季之间转让的是火锅店所有权，与答辩人签订的是《房屋租赁协议》。这是两个不同的法律关系，不属于重复起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杜彩云辩称，对一审判决无异议。杜彩云与李党恒之间不存在合同关系，原审判决由穆昌涛承担租赁费用正确。同意在解除合同后腾出房屋。
李党恒向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与第一被告（穆昌涛）签订的租赁合同，第二被告（杜彩云）将转承租的房产交还原告；2、判令二被告向原告支付2016年10月21日至2017年3月20日的房屋租赁费29166.7元，2017年3月21日至实际腾房之日的房屋租赁费按每年七万元计算；3、判令二被告支付水费、电费、物业费等11999.32元；4、判令二被告支付原告滞纳金5999.66元及违约金300元；5、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月28日，原告李党恒与陕西平安运输集团公司杨凌汽车站签订租赁协议一份，约定杨凌汽车站向李党恒提供汽车站西临建楼商铺使用，面积560平方米，李党恒对该商铺有转租权，租赁期限为2015年1月1日至2018年12月30日。原告李党恒将涉案商铺租赁给案外人李季，后李季将该房屋转租给被告穆昌涛，经原告同意后，2015年10月19日，原告李党恒以杨凌汽车站西场地筹建办公室的公章与被告穆昌涛签订了房屋租赁协议，该协议由原告李党恒在杨凌汽车站西场地筹建办公室经办人处签名并加盖杨凌汽车站西场地筹建办公室公章，被告穆昌涛签名。协议约定原告向被告穆昌涛提供前楼临街二楼商铺一大间，建筑面积约270平方米，租赁期限为三年，从2015年10月20日至2018年10月19日止，承租方的经营范围为餐饮，租金为每年70000元，一年一交，承租方须于2015年10月19日一次性交清租金。双方合同还约定水电按杨凌汽车站相关规定中的商业用水、电价格执行，承租方在任何情况下应按时足额缴纳水电费，每月20、21日为抄表时间，每月23日为交纳上月20日至本月21日水费、电费时间；物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.0元计算，每月23日交纳下月物业管理费；对拖欠水电费、物业管理费的经营户，承租方应加收拖欠费用总额50%的滞纳金，若超过5天按违约处理，还应承担违约金300元。双方还对违约责任进行了约定，承租方有下列情况之一按违反协议对待，出租方有权单方终止协议，不予退还押金。同时承租方承担按本协议期内相同租金金额的赔偿费和其他相关损失费用。（1）承租方擅自将房屋转租、转让或转借，造成损失的（有约定的除外）；……（7）承租方未按协议规定时间向出租方交纳相关费用的；……（9）承租方与承租方发生争议、斗殴的，拒不配合出租方调解及处理的。合同签订后，被告穆昌涛交纳了第一年的租金70000元。2015年12月24日，被告穆昌涛与案外人李季签订了火锅店转让协议，约定李季将经营的汽车站西二楼火锅店（位于本案涉案租赁物中）转让给被告穆昌涛，租赁期限为2015年10月19日至2018年10月18日。2016年2月19日，案外人李季在被告穆昌涛与原告李党恒签订的房屋租赁协议中写明“同意转让”。2016年2月21日，被告穆昌涛与被告杜彩云签订了火锅店转让协议，约定被告穆昌涛将经营的汽车站西二楼火锅店转让给被告杜彩云，租赁期限为2016年2月21日至2018年10月19日，双方还约定被告杜彩云无条件一次性给被告穆昌涛结算转让费带一年房租共计24.8万元，从转让之日2016年2月21日至2018年10月19日租金每年70000元不变，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告杜彩云向被告穆昌涛支付了截止2016年10月18日的房租及转让费，被告穆昌涛将该火锅店交付给被告杜彩云使用，并要求被告杜彩云向李季交纳后续的租赁费用。被告杜彩云在经营使用涉案商铺时，因火锅店经营问题，向本院起诉被告穆昌涛及案外人李季，要求解除合同，现该案正在咸阳市中级人民法院二审中，在该案中，被告杜彩云向法院提供了房内物品清单一份，本案中原告及被告穆昌涛均表示对该清单无异议。2016年10月19日，第一年租期届满，被告穆昌涛、杜彩云均未向原告交纳后续房屋租金，且从2016年6月起，未交纳水电费、物业管理费。结合原告提供的催费单及交费票据，经核算，原告为被告垫付电费6860.92元、垫付水费14元、垫付物业费1620元、垫付电信费用1372元，合计9866.92元。另查明，案外人李季与原告李党恒系朋友关系，李季协助原告处理房屋租赁的相关事宜。原告李党恒在被告穆昌涛将涉案房屋转租给被告杜彩云后，一直未向杜彩云提出异议。
一审法院认为，本案涉案租赁物为原告李党恒从陕西平安运输集团公司杨凌汽车站租赁而来，原告享有该租赁物的使用权和转租权，且所谓的杨凌汽车站西场地筹建办公室并不存在，故原告李党恒为本案的适格主体，对被告主张原告非合同相对方，不是本案的适格主体的主张本院不予采信。原告虽与李季签订了房屋租赁合同，后李季将该房屋转租给被告穆昌涛，原告与被告穆昌涛重新签订了合同，本案合同关系应建立在原告李党恒和被告穆昌涛之间。原告与被告穆昌涛签订房屋租赁协议，将本案涉案房屋直接由原告租赁给被告穆昌涛，被告穆昌涛在租得该房屋后，与被告杜彩云签订火锅店转让协议，该火锅店转让协议中包含店铺转让和房屋转租两部分内容，案外人李季表示同意被告穆昌涛转让。李季与原告系朋友关系，且协助原告处理房屋租赁的相关事宜，故视为原告李党恒应当知道房屋转让事宜，但其未在六个月之内提出异议，也未解除与被告穆昌涛的房屋租赁合同，故原告与被告穆昌涛之间的房屋租赁协议及被告穆昌涛与被告杜彩云之间的房屋转租关系应属有效。2016年10月19日，第一年租赁期限届满，两被告均未向原告支付后续的租赁费用，按照双方房屋租赁协议的约定，原告有权请求终止合同，故原告请求解除与被告穆昌涛的房屋租赁协议，应予支持，被告杜彩云作为现在房屋的实际使用人，应在本院指定的期限内腾出房屋（房内物品详见清单）。被告杜彩云辩称其与本案无关，不是本案适格主体的意见本院不予支持。因本案房屋租赁协议系原告与被告穆昌涛签订的，故被告穆昌涛应按合同约定的每年70000元的标准向原告支付自2016年10月21日至本院指定的腾房期限届满之日的房屋租赁费用，如被告杜彩云逾期腾房，应由被告杜彩云按每年70000元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费。对原告请求的物业费、水电费中有证据证明的8494.92元予以支持，其余费用因无证据证明原告已垫付，不予支持；对原告请求的电信费用，因被告认可其2016年5月后就未予交纳，故对原告的请求本院予以支持。原告请求的卫生费因合同无约定，本院不予支持。房屋租赁协议约定的拖欠物业费、水电费的滞纳金及违约金均应视为违约金性质，但约定的标准过高，经被告申请，本院酌情将违约金标准调整为原告垫付的物业费、水电费总金额的5%，即424.75元。综上所述，原告请求解除与被告穆昌涛签订的房屋租赁协议的请求予以支持。合同解除后，被告杜彩云应当在指定的期限内腾房，被告穆昌涛应支付原告指定的腾房期限届满前的房屋租赁费用，如被告杜彩云逾期腾房，应由其自行承担逾期腾房占用使用费。遂判决：一、原告李党恒与被告穆昌涛签订的房屋租赁协议予以解除；二、被告杜彩云在本判决生效后十日内腾出占用的位于杨凌汽车站西临前楼临街二楼商铺一大间（房内物品详见清单）；三、被告穆昌涛在本判决生效后十日内按每年70000元的标准向原告李党恒支付自2016年10月21日至本院指定的腾房期限届满之日的房屋租赁费用；如被告杜彩云在本院指定的腾房期限内未腾出房屋，由被告杜彩云按每年70000元的标准向原告支付自本院指定的腾房期限届满次日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；四、被告穆昌涛向原告李党恒支付电信费用1372元，物业管理费、水费、电费8494.92元及违约金424.75元，合计10291.67元；五、驳回原告李党恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元（原告已预交），由原告李党恒负担166元，由被告穆昌涛负担820元。
本院二审期间，上诉人穆昌涛一方出示了三组证据：证据1，杜彩云诉穆昌涛、李季租赁合同纠纷一案的起诉状、一审判决书、上诉状及发回重审裁定。证明李党恒起诉是重复诉讼；证据2，李季与穆昌涛签订的《火锅店转让协议》以及穆昌涛与杜彩云签订的《火锅店转让协议》。证明上诉人与李季、杜彩云签订的《火锅店转让协议》中包括了房屋租赁合同的内容，李党恒的起诉是重复诉讼；证据3，律师询问函、杨规工临【2007】34#建设工程规划许可证复印件以及杨凌示范区住房和城乡规划建设局的回复函。证明被上诉人一审所举证据《租赁协议》为无效合同。被上诉人李党恒一方质证认为，对上诉人所举证据的真实性均无异议，证明目的不认可。先前所签协议转让的是火锅店的所有权，后签订的房屋租赁协议租赁的是房屋，是两组不同的法律关系，协议标的、主体均不相同，因此不属于重复起诉。另外，不能因是临时建筑，就否认事实，免除穆昌涛租赁费。被上诉人杜彩云一方质证认为，对第一组证据真实性无异议，但两个案子的法律关系不同。对第二组证据的真实性不发表意见。两案起诉确实涉及部分重复事实，但法律关系不同。第三组证据予以认可。被上诉人李党恒二审提交了李党恒与陕西平安运输集团有限公司签订的场地租赁合同、李党恒以杨凌汽车站西场地筹建办公室的名义与李季签订的房屋租赁协议，以及李季于2015年10月18日所写收到李党恒退回房费5万元的收条一张，以此证明其是本案适格的原告。上诉人质证认为该租赁合同在时间上与本案无关联性，对真实性不发表意见。被上诉人杜彩云质证认为对真实性无法确认，证明目的不认可。
经合议庭评议，对上诉人一方所出具的三组证据真实性，两被上诉人未提出异议，予以认定。对被上诉人李党恒提交的第一份证据，因产生于本案租赁关系之前，与本案无关联性，不予认定。对其它两份证据，可与案中其它证据互相印证，予以认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实正确，予以确认。
本院认为，上诉人穆昌涛虽不认可李党恒作为本案原告的主体资格，但一审中李党恒提交了其与陕西平安运输集团杨凌汽车站签订的租赁协议。作为本案租赁物所有人的陕西平安运输集团杨凌汽车站对该站并无杨凌汽车站西场地筹建办公室以及李党恒对涉案租赁商铺拥有使用权表示认可。另一方面，穆昌涛虽与李季签订了《火锅店转让协议》，但由于李季火锅店的经营场所是租自李党恒处，故其只是在自己租赁期限内将火锅店的经营权转让给了穆昌涛。从之后穆昌涛与李党恒又签订的《房屋租赁合同》以及李季给李党恒所出具的退款收条均可证明在李党恒与穆昌涛之间单独存在一个租赁合同关系。因而，李党恒基于双方之间的租赁关系提出本案租赁合同纠纷主体适格。
在李季与穆昌涛之间，以及穆昌涛与杜彩云之间存在火锅店经营权的转让关系，杜彩云在另一案中的诉讼源自其与穆昌涛之间的《火锅店转让协议》，其间虽涉及到房屋租赁费问题，但只存在于穆昌涛与杜彩云之间，是火锅店转让关系中的一部分。李党恒在本案中主张解除合同，由实际占用人返还房屋等请求是建立在其与穆昌涛之间的房屋租赁合同关系之上，不属同一法律关系，故本案不属于重复起诉。
本案租赁物杨凌汽车站西的商铺虽系临时建筑，但该建筑的《建设工程规划许可证》上批准的临时建设项目就是商铺，陕西平安运输集团杨凌汽车站也是根据该许可证建设的，不属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。上诉人关于双方之间租赁合同无效的上诉理由不能成立。李党恒基于其与穆昌涛之
间的租赁合同请求穆昌涛按合同约定支付房屋占有使用费及其他费用，应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人穆昌涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李春丽
审判员 刘彩霞
审判员 李晓菊
二〇一七年八月二十九日
书记员 高 萌