江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0324民初911号
原告刘平，个体户。
委托代理人楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。
被告江苏鸿鲲置业有限公司，统一社会信用代码913203245603086794，住所地睢宁县金府园D区1、2号楼36室。
法定代表人吴宁，该公司经理。
委托代理人王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。
原告刘平与被告江苏鸿鲲置业有限公司（以下简称鸿鲲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法由代理审判员倪泗娟适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，于同年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘平及其委托代理人楚巨山、被告江苏鸿鲲置业有限公司的委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘平诉称，原、被告于2015年10月1日签订《天景名城定购协议书》，原告购买被告开发的坐落在睢宁县红叶南路与青年路交汇处的天景名城小区原告购买被告开发的坐落于睢宁县红叶南路与青年路交汇处的天景名城小区12号楼3单元509室和12号楼2单元506室。其中509室建筑面积为61.57平方米，单价4400元，价款为270908元；506室建筑面积为61.4平方米，单价4400元，价款为270160元，合计总价款为541068元。协议书在备注一栏中载明：“款项已付齐……”。由于被告目前已将上述房屋又出售给他人，导致《商品房买卖合同》无法签订，原告数次找被告协商未果，故提起诉讼。诉讼过程中，因被告所开发的天景名城小区12号楼3单元509室为可销售状态，仍登记在开发企业名下，原告将诉讼请求变更为：1、解除编号为0000489的《天景名城定购协议书》，返还购房款270160元及利息（以270160元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，自2015年10月11日起至实际给付之日止）；2、履行编号为0000488的《天景名城定购协议书》，签订商品房买卖合同，并交付房屋。3、被告承担本案诉讼费用。
被告江苏鸿鲲置业有限公司辩称，1、被告通过法院收到原告于2016年1月23日签署的民事诉状，要求解除双方签订的编号为488、489的房屋定购协议书，该意思表示自被告收到即生效，被告也同意解除上述两套房屋的订购协议书被告也同意解除上述两套房屋的定购协议书。现原告变更为继续要求履行488号协议书，没有法律依据。2、2015年8月31日，睢宁县豪盛房地产开发有限公司（以下简称豪盛公司）收购江苏大家投资发展有限公司（以下简称大家公司）持有的江苏大方置业有限公司（以下简称大方公司）百分之百股权，股权协议转让价款为3400万元。因大家公司欠原告刘平的款项，于是大家公司便委托豪盛公司代其支付欠刘平的款项。经豪盛公司协调，被告鸿鲲公司用自己开发的涉案两套房屋充抵涉案款项。虽然房屋认购协议书上写明款已付，但实际上鸿鲲公司和豪盛公司均没有收到包括原告在内的支付的任何所谓购房款。这一事实，在（2016）1581号案件中可以看出豪盛公司已付大家公司股权转让款1500万元，大家公司对剩余的1900万元已经提起诉讼。目前，该案正在审理中。豪盛公司和大家公司是委托和受托关系，鸿鲲公司是代豪盛公司用商品房充抵大家公司欠原告的款项。鉴于豪盛和鸿鲲公司均未收到任何购房款，合同不能履行的后果应由委托方即大家公司承担。被告同意原告在诉讼请求变更前的诉请，解除涉案的两套商品房的认购协议书。根据权利义务对等原则，被告不承担返还原告购房款的义务。
经审理查明，豪盛公司受让了大家公司在大方公司的股权。因大家公司欠原告刘平工程款，大家公司遂于2015年10月9日向豪盛公司出具《委托书一份》，该委托书载明：睢宁县豪盛房地产开发有限公司：请将贵公司开发的天景名城小区12#-509室、12#-506室，价款总计为伍拾肆万壹仟零陆拾捌元（541068元）签售给刘平（身份证号：××。此房款从贵公司收购江苏大家投资发展有限公司在江苏大方置业有限公司的股权转让款（房屋）中扣除。特此委托，请予办理。江苏大家投资发展有限公司李忠2015年10月9日。
同年10月11日，被告鸿鲲公司与原告刘平就12号楼3单元509室、12号楼2单元506室的两处房屋各签订《天景名城定购协议书》一份。在上述12号楼3单元509室房屋的定购协议中（合同编号为0000488），其备注一栏注明“款项已付齐共贰拾柒万零玖佰捌拾元整（270980元）”。在上述12号楼2单元506室房屋的定购协议中（合同编号为0000489），其备注一栏注明“款项已付齐共贰拾柒万零壹佰陆拾元整（270160元）”。上述订购协议书中双方未约定被告违约的相关违约条款上述定购协议书中双方未约定被告违约的相关违约条款。
另查明，目前涉案的12号楼2单元506室房屋被告已出售他人；12号楼3单元509室房屋仍登记在被告名下。因原告与被告协商签订《商品房买卖合同》事宜未果，遂诉至本院，诉讼请求如前所述。
本院认为，商品房买卖订购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案原、被告所签订的《天景名城定购协议书》，是商品房买卖的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。
关于诉争的12号楼2单元506室房屋的订购协议（合同编号为0000489）是否应当解除的问题。本院认为，诉争的506室房屋被告在已经与原告刘平签订房屋订购协议的情况下室房屋被告在已经与原告刘平签订房屋定购协议的情况下，又另售给他人，且该房屋已登记在案外人名下。被告的上述行为，致使其与原告之间关于506室的定购协议无法继续履行，故原告要求解除编号为0000489《天景名城定购协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案被告已经收取原告购房款270160元，在双方定购协议已经解除的情形下，应当返还原告，故原告要求被告返还购房款270160元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的利息损失问题，因原、被告双方在上述定购协议书中未约定被告存在违约行为的违约条款，原告所主张的利息损失应以270160元为本金，按同期银行贷款利率的1.3四倍，自2015年10月11日起计算至被告实际给付之日止为宜。
关于12号楼3单元509室房屋的定购协议（合同编号为0000488）是否可以继续履行的问题。诉争的509室房屋，原、被告双方已签订定购协议，该协议是合法有效的。在原告刘平已按协议约定付清全部购房款的情况下，被告应及时与原告签订《商品房买卖合同》，故原告要求被告与其签订《商品房买卖合同》并交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告交付房屋的问题，因原、被告双方目前未有正式签订《商品房买卖合同》，亦未约定房屋交付的条件及时间，因此原告要求被告交付房屋，条件尚未成就，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。被告鸿鲲公司辩称因其未实际收到原告的购房款，原、被告之间关于509室的《天景名城定购协议书》应当解除的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，判决如下：
一、解除原告刘平与被告江苏鸿鲲置业有限公司签订的编号为0000489号的《天景名城定购协议书》；
二、被告江苏鸿鲲置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘平购房款270160元及利息（以270160元为本金，按同期银行贷款利率的1.3四倍，自2015年10月11日起计算至被告实际给付之日止）；
三、被告江苏鸿鲲置业有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告刘平签订天景名城小区12号楼3单元509室房屋的《商品房买卖合同》；
四、驳回原告刘平对被告江苏鸿鲲置业有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9410元、保全费3490元，共计12900元，由被告江苏鸿鲲置业有限公司负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 云
代理审判员 倪泗娟
人民陪审员 刘光辉
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈 倩
附相关法条及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。