广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终690号
上诉人（原审原告）：师永，住广东省从化市。
委托代理人：张家齐、郭婉莹，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：李欣忆，住重庆市南川区。
上诉人师永因与被上诉人李欣忆房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：xx宾馆附近为大型鞋业经营市场。2014年6月21日，李欣忆（乙方）为经营鞋业与师永师永（甲方）签订了《长租房协议书》，约定：甲方将广州市白云区xx街凰岗路口xx宾馆8410客房出租给乙方作为“长住”或“办公”用途，未经甲方书面同意，乙方不得改变该房间用途；租用期限为3年，即自2014年6月15日起至2017年6月15日止；第一年度每月租金为4000元，于每月5日前交纳，每逾期1日按乙方应付款5%收取违约金。后李欣忆交纳了上述协议的保证金50000元、押金4000元。李欣忆接收客房后，以鞋业经营为目的对客房进行了装修改造并开始经营。后xx宾馆内旅馆客房改为鞋业商铺经营的现象引起涉案物业原始出租人广州德欣实业发展有限公司和政府相关部门的注意。同年12月，李欣忆被禁止进入涉案房屋经营。李欣忆尚欠师永2014年11月租金未支付。
师永于2015年1月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、李欣忆支付拖欠的租金、违约金（自2014年11月1日起至判决生效之日止，暂计至2015年1月15日其中租金为10000元，违约金为4000元）；2、师永不必退还保证金50000元、押金4000元给李欣忆；3、本案诉讼费用由李欣忆负担。
原审法院认为：本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，但实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，师永、李欣忆双方对此均有共识，理由如下：1、从《长租房协议书》的内容来看，并未绝对禁止李欣忆改变房屋用途、作广告及整体挂门牌的行为，仅约定须经师永书面同意，还存在协议到期后房间内装修设施不能拆走的约定，均与旅客租住旅馆的常理相悖；2、李欣忆等多人陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信；3、李欣忆等多人对客房进行了装修改造，宾馆经营方并未采取有力措施予以制止。对于师永要求李欣忆支付租金及违约金的诉讼请求，经查，李欣忆尚欠2014年11月期间租金未付，依法应当支付并承担违约责任，其中违约金标准过高，该院予以调整至每日万分之五的标准。对于2014年12月及之后的租金，因李欣忆被禁止进入涉案房屋经营，故该院不予支持。对于师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求，因师永已主张逾期支付租金的违约金，再主张没收保证金及押金系重复主张违约责任，故该诉讼请求该院不予支持。对于李欣忆提出师永并非适格师永主体的抗辩意见，该院认为：1、李欣忆等人确与师永签订了《长租房协议书》；2、合同中并未约定师永不能委托或指示他人履行合同事务；3、李欣忆所提供证据不足以突破合同的相对性否定师永的师永主体资格；故该院对该意见不予采纳。对于李欣忆请求追加广州市xx宾馆有限公司、广州市德欣实业发展有限公司为本案第三人的申请，因上述二公司并非租赁合同主体，不属于必须追加的当事人，故该院对该申请予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年8月17日作出如下判决：一、李欣忆于某判决生效之日起5日内向师永支付2014年11月租金4000元及违约金（以4000元为本金，从2014年11月6日起按照每日万分之五的标准计至付清之日止，以本金为限）；二、驳回师永的其他诉讼请求。一审案件受理费250元，由师永负担237元，由李欣忆负担13元。
判后，上诉人师永不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定师永与李欣忆签订的《长租房协议书》实为经营鞋业的商铺租赁合同没有事实和法律依据。1、一审法院根据协议书中存在“协议到期后房间内装修设施不能拆走”就认为这与旅客租用旅馆常理相悖，进而认为师永对于协议书是商铺租赁合同知情是错误的。《中华人民共和国合同法》中已经有“改善增设他物”的规定，而这是针对所有房屋租赁包括租用旅馆的规定，因此并不存在旅客租用旅馆按照常理不能改变用途或者进行装修之说，更何况师永出租给李欣忆的房屋是长期出租的，李欣忆需要长期租住此处。2、协议书中约定“租客改变房屋用途需要经过师永的书面同意”。换言之，没有经过师永的书面同意租客是不能擅自改变房屋用途的。但是一审法院却据之反推师永是事先已预料到李欣忆会改变房屋用途并且会给予同意，进一步认定师永对于协议书实际是商铺租赁合同是与李欣忆早已达成共识明显违反逻辑，师永对于李欣忆会改变房屋用途事先是毫不知情的。二、一审法院在判决中的“李欣忆等多人陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信”认定，没有相应的物证相佐证，并且没有指出与协议书的哪部分可印证。三、一审法院认为对2014年12月之后的租金因李欣忆被禁止进入经营而不支持，这是缺乏事实和法律依据的。四、根据师永和李欣忆之间签订的《长租房协议书》的第十二条约定：“以下任何一种情况出现，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同收回房问，保证金及押金不予返还。1、乙方拖欠甲方任何费用达一个月的；5、乙方违反相关法律法规消防安全制度规定的；7、乙方私自改造房间用途未经甲方书面同意的。”李欣忆不仅在没有得到师永的书面同意的情况下擅自改变房屋用途，而且无故停止支付租金超过一个月，明显是李欣忆违约在先，师永扣下保证金跟租金在后，并没有存在师永恶意或者无理扣下保证金和押金的情况。五、师永提交了证据《通知》，内容为师永通知各租户房屋禁止作为仓储用途或存放货物，并且有各租户签名，时间为2014年11月4日，足以证明师永出租房屋的初衷，努力积极制止各租户的违约行为，并给予了提前警告与改正期间。上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持师永的诉讼请求；3、李欣忆承担一、二审诉讼费。
被上诉人李欣忆无发表答辩意见。
经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明:李欣忆曾以涉案商铺未经消防验收不能使用事后又未及时办理消防验收，严重影响了其经营，合同目的无法实现，其有权解除合同并要求师永等承担违约责任为由，向原审法院起诉，请求判令：1、解除李欣忆与师永签订的《长租房协议书》；2、xx公司、师永共同向李欣忆返还入场费85000元、保证金50000元、押金4000元以及被扣押的货物（价值10000元）；3、xx公司、师永共同赔偿装修费损失12000元、入场费的利息损失（按银行同期同类贷款利率从2014年6月20日起计至实际偿还之日止）；4、德欣公司就上述债务向李欣忆承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由师永、xx公司、德欣公司负担。原审法院于2015年8月17日作出(2015)穗云法民四初字第477号民事判决：一、李欣忆与师永于2014年6月21日签订的《长租房协议书》自本判决确定之日予以解除。二、师永于某判决生效之日起5日内向李欣忆返还合同保证金50000元、押金4000元。三、驳回李欣忆的其他诉讼请求。后师永不服上诉至本院，本院作出的（2015）穗中法民五终字第5910号判决认定“对于涉案房屋无法作为商铺使用，上诉人师永、被上诉人李欣忆均有过错。双方在协商解决纠纷中，被上诉人李欣忆暂停支付2014年11月的租金并非恶意，上诉人师永关于被上诉人李欣忆无故停止支付租金超过一个月的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。对于2014年12月及之后的租金，因被上诉人李欣忆被禁止进入涉案房屋经营，上诉人师永在原审庭审中对此亦予承认，故原判不予支持正确。如前所述，双方对于涉案房屋无法作为商铺使用均有过错，原判对于上诉人师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求不予支持正确”，并作出如下判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
二审庭审中，师永确认本案与（2015）穗中法民五终字第5910号案是本诉与反诉的关系。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审的争议焦点为1、师永主张不必退还保证金及押金是否成立？2、师永要求李欣忆支付租金及违约金的主张是否成立？
已发生法律效力的(2015)穗云法民四初字第477号民事判决、（2015）穗中法民五终字第5910号判决对保证金与押金问题已作出处理，支持了李欣忆要求师永返还保证金以及押金的诉讼请求，故原审判决驳回师永关于要求没收李欣忆所缴纳的保证金与押金的主张并无不当，本院予以维持。
至于租金及违约金问题。已发生法律效力的（2015）穗中法民五终字第5910号判决认定“李欣忆暂停支付2014年11月的租金并非恶意，上诉人师永关于被上诉人李欣忆无故停止支付租金超过一个月的上诉意见缺乏依据”、“对于2014年12月及之后的租金，因被上诉人李欣忆被禁止进入涉案房屋经营，上诉人师永在原审庭审中对此亦予承认，故原判不予支持正确”，故原审判决支持师永要求李欣忆支付2014年11月的租金、违约金的诉讼请求，驳回师永要求李欣忆支付2014年12月及之后的租金、违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，师永的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费237元，由上诉人师永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年四月十五日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣