黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)让乘民初字第237号
原告王淑梅，女，1966年6月15日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
委托代理人刘亚丽，黑龙江鸿大律师事务所律师。
被告大庆市佞金房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望04-30-1-63。
法定代表人宁希春，董事长。
委托代理人李方超，北京市岳成律师事务所大庆分所律师。
委托代理人高长有，男，1976年11月17日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
原告王淑梅与被告大庆市佞金房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理。依法由代理审判员樊忠江适用简易程序独任审判，于2015年4月15日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员樊忠江担任审判长并主审本案，与人民陪审员夏连杰、李明书共同组成合议庭，于2015年9月6日、2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告王淑梅的委托理人刘亚丽、被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托代理人李方超、高长有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑梅诉称:2014年1月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的大庆市让胡路区乘风庄铁人大道西侧阳光乘风休闲购物广场6号楼南区商服095号房屋，房屋于2013年12月31日接房。但是，由于原告的房屋的顶棚是被告所有商场的公共卫生间，被告交给原告的房屋屋顶的防水层没有起到防水的保护作用，所以，房屋从交房之日开始始终大面积渗水、漏水、卫生间漏水无法使用。房屋出租给荣春艳（租户）后开始装修，装修后房屋的屋顶渗水、漏水问题始终没有解决，原告和荣春艳多次找到被告协商，要求尽快修缮屋顶及卫生间的水管线的问题。但是，被告始终迟延履行修复屋顶漏水的义务，导致房屋至今无法正常使用，原告认为，被告交付的房屋不符合使用条件，又怠于行使修缮义务，造成原告的房屋无法使用并造成了原告的经济损失。根据法律规定，被告对交付给原告的房屋防水有保修义务，被告因怠于履行修复义务造成原告损失，应当赔偿，现因协商不成，故原告诉至法院，要求被告赔偿原告房租损失151573元（从2014年1月1日接房漏水时间，至2015年5月10日房屋修缮完毕时间，共计495天），要求被告承担鉴定费和诉讼费。
被告大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称辩称佞金公司）：原告所述房屋大面积漏水这个情况不属实，在2013年3月至2013年4月，被告履行了修缮房屋义务，并且达到了正常使用的程度，原告所主张的租金损失没有事实依据，我方不予认可。
为证实自己的主张，原告王淑梅向本院提交证据如下：
1、原告方申请出庭的证人荣春艳证言一份。证人荣春艳证实：原告是我所承租房屋的房主，我2014年1月1日开始租原告的房屋，租的时候棚顶就漏水，我就一直找乘风阳光物业，当时我找到物业刘主任，他说不归他们物业管，因为房屋在质保期内，让我找开发商，因为房屋漏水、滴水，我从2014年1月份就开始报修，他们要我找开发商佞金地产公司，我又找到开发商的李经理，录像中出现的那个人。开发商的李经理到原告的房屋现场看了，看后他说工人都回家过年了，等年后来修理。我是在过完年后开始装修的，装修的时候被告没有派人去，我打楼板时候，因为棚顶漏水，都把楼板积水成坑了。这期间我到被告佞金公司去找过徐总和宁雪梅。我找他们次数太多了，时间记不清了。到2014年5月份修理了一下，不漏水了，大概两个月以后，又漏水了，而且不只这一家，挨着的93、94号房屋也漏水，经过修理没有改善，漏点比原来增加了，被告的李经理也组织人员修理了，但没有修好。因为渗水，无法使用墙壁电，二楼照明通电时候，一楼保险就爆了，这事情李工也知道，二楼的电我一直也没有动过。我租原告的房屋打算开休闲吧，名字为“都可休闲吧”，我进货了。因为漏水一直都没有营业，我找过开发商不只一百次了，他们来修，也没有修好。我和原告一开始约定房屋租金180000元/年，后来因为漏水我和原告协商把房租租金变更为120000元/年，而且将房屋起算时间推迟到2014年9月份开始。我和原告签了两份合同，第一份合同从2014年1月1日至2015年1月1日，房租180000元/年。我一共交了60000元房租，其余的还没有交。第二份约定的房屋租金是120000元，但交了60000元房屋租金，就是我之前交的60000元租金。被告认为，证人已经陈述其承租的房屋时间为2014年9月至2015年9月，同时交纳了60000元租金，被告在2014年4月已经将房屋修好，不影响其正常经营，原告未正常营业，并不是由于被告房屋漏水所致，因此该部分损失不应该由被告承担。本院认为，待结合其他证据予以认定。
2、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致）。用以证明2013年8月7日原告与被告签订了房屋买卖合同，原告购买了涉案的房屋，原告是合格的诉讼主体资格，房屋位于阳光休闲购物广场北区095号，在双方第十六条保修合同中约定，卖方有对房屋保修的义务，在合同第三款中明确商品房保修范围和保修期限内，发现质量问题，出卖人应当承担保修义务。被告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、2013年12月31日原告接收涉案房屋双方确认的房屋验收报告一份。用以证明第九项确认房屋暖气下水管漏水，当时被告的物业项目经理陪同验收人张磊履行了职务行为，在报告书上签字，该验收报告双方验收时，张经理也在，此验收报告单是在原告及被告单位工作人员双方确认签收的，被告自认该房屋在2013年12月31日交房时就存在漏水情况。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，暖气漏水与本案无关，并不能证明原告的诉求。本院对该份证据的真实性予以认定。
4、照片一组。用以证明涉案房屋在原告接收后，发现该房屋的卫生间及房屋棚顶大面积漏水和渗水无法使用，照片拍摄时间从2014年3月20日至2014年10月13日，涉案房屋在使用过程中确实存在着漏水和渗水的现象，因为原告家的房屋上一层是乘风新玛特商场的卫生间，在这组照片中可以体现原告家房屋出租并装修完毕后，被告仍然没有对漏水和渗水这一质量情况进行修复，根本无法达到房屋使用的目的，在2014年10月13日三张拍摄卫生间的照片中可以看出，新玛特商场的位于原告家房屋上层的卫生间确实存在漏水和渗水的情况，被告工作人员在原告方房屋中修理工作时的状态，综上，此证据可以证明原告方的房屋在接收后无法使用，根本原因在于被告交付的房屋管线及棚顶，确实因质量问题造成渗水和漏水这一真实的情况，而且，被告没有及时将房屋修缮完毕和恢复原状，造成了原告房屋至今都无法使用。被告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在2014年3月份的照片可以证明被告及时对原告房屋进行了修缮。在2014年9月原告的房屋有渗水的部分，但是并不能达到像原告所说不能使用的状态，正是因为被告在2014年3月对房屋进行了修缮，并且达到了正常使用的状态，所以才会出现2014年9月房屋少许水渍，如果像原告所称房屋一整年都处于漏水和渗水的状态，原告就应当向法庭举证证明该事实。本院对该组证据的真实性予以认定。
5、当庭播放录音录像一份。（当庭播放，原始载体在原告处保管，向法庭提供刻录盘）。用以证明从2014年1月1日原告的房屋发现除了房屋交接时暖气漏水现象，还有房屋棚顶、卫生间棚顶均是大面积漏水，原告将该房屋出租给荣春艳，荣春艳从此时间开始找被告及被告的物业公司，多次和被告工作人员请求要求尽快将房屋修缮恢复原状，能够使用的情况，特别是在房屋装修完后，房屋的棚顶依然大面积漏水和渗水，房屋的墙壁电都无法使用，被告的工作人员将房屋墙壁电关闭，又在房屋的四周用钢管连接了电线照明，截止到至今，该房屋的电无法使用，房屋的顶棚依然没有达到安全使用的条件。在影像中李经理即被告单位工作人员，多次承认原告房屋从2014年1月份开始修到2014年11月份都没有修好，李经理是履行职务行为，并承诺在新玛特店庆后，2014年11月26日后开始修理，事实上被告确实在2014年12月初开始将原告的房屋楼上的新玛特卫生间大部分挖开，找出漏点开始修理，但是原告的房屋至今为止都没有修缮完毕，棚顶漏水的水痕大面积存在，漏水造成的房屋装修部分被破坏，现在现场依然存在，如果被告一再推托并否认事实，可以到现场确认。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在2014年3月被告已经将原告的房屋修好，并达到使用状态，原告房屋后期漏水是因为其私自改造管线所造成的，因现房屋有水渍，是因为被告无法进入原告房屋，才没有修理。因此，原告同意，我方派人修理。本院对该份证据的真实性予以认定。
6、房屋租赁合同复印件两份（与原件核对一致）。用以证明在2014年1月1日原告将房屋出租给荣春艳使用，房屋的租金事实为120000元，因被告交付的房屋始终漏水和渗水，原定的180000元/年租金变更为120000元/年。被告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，该合同无法证明租赁合同双方按照合同约定履行了协议，同时，被告积极对房屋进行维修，并没有导致该房屋无法对外出租及正常使用，同时对于租赁双方所约定的房租费120000元不予认可。结合证人荣春艳的证言，本院对该份证据的真实性予以认定。
7、营业执照复印件一份（与原件核对一致）。用以证明原告在2014年1月1日将房屋出租给荣春艳商用，荣春艳承租房屋后，进行了装修，并以此为经营地点办理了名称为“大庆市让胡路区都可休闲吧”来作为经营使用，此份证据可以证实原告提交的上一组租赁合同的真实性，可以确认该房屋原告出租并可以产生租金效益。被告对该份证据的真实性有异议，该证据是复印件，我方不予认可。本院认为，待结合其他证据予以认定。
8、进货单复印件一组（与原件核对一致）。用以证明原告将房屋出租给荣春艳，荣春艳在2014年1月份开始进货，用来经营都可休闲吧的货品，因为房屋漏水和渗水，该部分损失也是存在的。被告对该份证据的真实性有异议，该销售单明确记载有客户大庆荣凤萍，并不是原告所称的荣春艳，同时，该进货的单据与本案无关。本院认为，待结合其他证据予以认定。
9、鉴定报告书及鉴定费票据各一份。用以证明从2014年1月1日至2015年5月10日期间因房屋无法使用，造成租金损失为151573元，鉴定费花费1500元。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，因为鉴定书中没有明确写出租金的计算依据及计算方式，我方对租金数额不予认可。被告以对该鉴定意见持有异议为由，申请法院通知鉴定人出庭接受询问及质询，本院经审查认为被告的申请符合法律规定，并书面通知鉴定人辛丽君，王超出庭，两位鉴定人准时出庭，并对原告有异议的问题作出解答。鉴定人辛丽君，王超陈述：我们鉴定方法采用的是市场法，方法详见评估报告第二页第十六行至第十九行，我们鉴定时选取同一区域内，同一供求范围内，同一时期三个实际案例，三个案例是指三个有出租合同的房屋出租价格，保证了最佳使用持续经营、满足营业条件、以整年出租连续使用的前提和原则，我们当时鉴定时现场勘查了十个案例，把没有书面合同案例进行排除，最后剩下三家进行鉴定。案例一位于和本案所涉房屋位于同一区域，同一时期交工，同样用于出租的40号商服，出租价格是每年21万元，面积是63.89平方米。案例二位于和本案所涉房屋位于同一区域，同一时期交工，同样用于出租的83号商服，出租价格是三年31万，面积是46平方米。案例三位于和本案所涉房屋位于同一区域，同一时期交工，同样用于出租的110号商服，出租价格是一年13万，面积是48平方米。我们对这三家进行采纳，鉴定方法和过程均符合规范，对三个案例进行计算时，我们计算到三个案例月每平方米租赁价格进行平均，得出结论是每平方米月租赁费是232元，本案申请鉴定房屋是面积为49平方米，计算得出月租赁费为11368元，我所认为该房屋在2014年1月份不具备使用条件，经调查在2014年1月份至3月份进行施工，项目包括浇筑楼板、贴地砖、墙面大白、吊顶、安装灯具和洁具，另外考虑过年放假因素，装修期间为三个月，所以在计算时扣除了三个月的装修期，未计算这三个月房屋租金，本案结论租金是13个月加10天共计151573元，另外在调查过程中，也看到该区域的房屋有开发商自行对外出租，未见书证，口头调查租金是三年10万元，我所认为此项开发商促销政策是从2015年5月开始的，和本案鉴定基准日不一致，未予采纳，基于上述我所坚持本报告鉴定的意见，并对该报告公开、公平、公正性负责。本院认为，被告对该鉴定有异议，并已申请鉴定人出庭，针对被告所提异议，鉴定人已对鉴定结论的依据和鉴定的过程作出了科学合理的解释和说明，该鉴定并无不当，本院予以采信。
10、原告漏水房屋验收报告及维修证明各一份。用以证明涉案房屋于2015年5月10日才维修完毕，涉及到的电源及房屋漏水的部分都已维修完毕。被告对验收报告、维修证明真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
为证实自己的主张，被告佞金公司向本院提交证据如下：
1、起诉状和传票复印件各一份。用以证明在2015年7月15日本案证人荣春艳以大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司为被告，起诉至大庆市让胡路区人民法院，要求大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司赔偿及房屋租赁款60000元，可以证明证人荣春艳已经向原告王淑梅支付了房屋租金60000元，原告主张租金损失151573元应当将其所收到的房屋租金予以扣减。原告认为因案件尚未审理，所以起诉中涉及的内容无法确定是否存在，和本案无直接联系。本院对该组证据的真实性予以认定。
2、大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司在2015年7月22日给被告发送的公函复印件一份（与原件核对一致）。用以证明大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司是承租我公司的95号商服，房屋漏水导致的损失应由被告承担，也就是说在荣春艳诉大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司的案件中最终的损失也可能由我公司来承担，这与本案原告所进行的诉讼属于重复主张诉讼权利。原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司乘风店对本案被告发出的公函，公函的内容确定由被告负责和本案原告没有关系。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、证明两份。用以证明在2014年4月被告已经将原告的房屋漏水的卫生间进行了维修，并且达到了正常使用的状态，同时被告与租户协商，已为其铺一层、二层地砖的形式对租户损失进行了补偿的事实。原告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，原告出示的哈尔滨秀林装饰工程有限公司工程部不是法人单位，具体该公司和被告是什么关系，被告也没有提供相应的证明。在此两份证明上没有我方及租户的任何签字，均不能证明被告提供的证明中涉及的内容，也不能证实铺瓷砖用于我方房屋修缮，此两份证明从形式上是违法的，内容也不真实，也没有我方签字确认，建议法院不予采纳。本院认为，待结合其他证据予以认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2014年1月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的大庆市让胡路区乘风庄铁人大道西侧阳光乘风休闲购物广场6号楼南区商服095号房屋，原告于2013年12月31日接房。由于原告的房屋楼上的房屋被告租给了大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司乘风店，原告家房屋顶棚上面是大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司乘风店的公共卫生间。水从公共卫生间漏到原告家，虽然被告多次维修，但仍然漏水。直至2015年5月10日在本院协调下，被告才将漏点全部维修完毕，对此双方签订了关于95#商服维修验收报告。
另查明：2014年1月1日原告与案外人荣春艳签订了房屋出租合同，原告将本案所涉房屋出租给荣春艳，租金为180000元/年，租期从2014年1月1日至2015年1月1日。荣春艳已支付给原告60000元房屋租金。承租房屋后，荣春艳对该房屋进行了装修，准备用该房屋经营“都可休闲吧”。但因房屋一直漏水，荣春艳准备经营的“都可休闲吧”一直没有开业。为此，经原告与荣春艳协商，二人于2014年7月30日又重新签订了一份房屋租赁合同，原告将房屋租金降为每年120000元，并将房屋租期变更为从2014年9月1日至2015年8月30日。
另查明：依原告申请，本院依法委托大庆市价格事务所鉴定，经鉴定，原告房屋从2014年1月1日至2015年5月10日期间租金损失为151573元，计算时扣除了三个月的装修期，未计算这三个月房屋租金。鉴定费1500元。原告诉至法院，要求被告赔偿原告房租损失151573元（从2014年1月1日接房漏水时间，至2015年5月10日房屋修缮完毕时间，共计495天），要求被告承担鉴定费和诉讼费。
本院认为：被告佞金公司是原告王淑梅所有的阳光乘风休闲购物广场6号楼南区商服095号楼的开发商，被告佞金公司对其出售给原告王淑梅的在质保期内的房屋有维修义务，并对其所有的用于经营大商集团大庆新玛特购物休闲广场有限公司乘风店的房屋有管理的义务。因被告佞金公司管理不善，导致其房屋从2014年1月1日至2015年5月10日期间漏水，水漏到了原告王淑梅家，影响了原告王淑梅对房屋的正常使用，给原告王淑梅造成了租金损失，故被告佞金公司应当对原告王淑梅承担赔偿责任，故本院对原告王淑梅要求被告赔偿2014年1月1日至2015年5月10日（双方确认的修好房屋的时间）期间租金损失151573元（鉴定时已扣除了三个月的装修期的房屋租金）的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：
被告大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王淑梅2014年1月1日至2015年5月10日期间的房租损失151573元。
案件受理费2700元、鉴定费1500元均由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 樊忠江
人民陪审员 夏连杰
人民陪审员 李明书
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李冬梅
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
附相关法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算