广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终10411号
上诉人（原审被告）：广东爱斯达智能科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰居委会豸浦环山路11号四楼之二，统一社会信用代码91440606682401679C。
法定代表人：樊友斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘集青，广东海迪森律师事务所律师。(委托权限自2017年8月29日至2017年11月23日）
委托诉讼代理人：陈惠妍，广东海迪森律师事务所律师。(委托权限自2017年11月24日起）
上诉人（原审被告）：樊友斌，男，汉族，1976年2月12日出生，住湖北省江陵县，
委托诉讼代理人：刘红增，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘集青，广东海迪森律师事务所律师。(委托权限自2017年8月29日至2017年11月23日）
委托诉讼代理人：陈惠妍，广东海迪森律师事务所律师。(委托权限自2017年11月24日起）
被上诉人（原审原告）：黄家永，男，汉族，1969年11月2日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：陈宝文，广东宝言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁国林，广东宝言律师事务所实习律师。
上诉人广东爱斯达智能科技有限公司（以下简称爱斯达公司）、樊友斌因与被上诉人黄家永租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
爱斯达公司、樊友斌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为爱斯达公司向黄家永支付273730.36元；2.一、二审受理费由黄家永承担。事实和理由：一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，应予撤销并依法改判。一、爱斯达公司与黄家永之间的租赁合同关系已于2016年11月14日解除，所欠租金于2016年11月15日转化为借款，因此本案纠纷应为民间（抵押）借款合同纠纷。1、爱斯达公司与黄家永于2016年11月14日签订了《解除租赁合同协议书》，双方的租赁关系解除。后黄家永要求樊友斌提供自有财产进行抵押担保，三方经协商将所欠租金转化为借款，于2016年10月15日签订了《抵押借款合同》，并于当日至顺德房地产交易中心办理了抵押登记手续。故《解除租赁合同协议书》已被《抵押借款合同》取代，原租赁合同关系已经结束，所欠租金转化为借款并形成新的民间抵押借款合同关系。双方的权利义务应以《抵押借款合同》为准，涉案纠纷属民间抵押借款合同纠纷。2、一审判决认定《解除租赁合同协议书》为双方的真实意思表示，而《抵押借款合同》并非双方的真实意思表示，认定有误。《抵押借款合同》是在《解除租赁合同协议书》之后签订，表明三方经协商同意将租赁合同关系转化为借款关系。
二、《解除租赁合同协议书》是爱斯达公司在黄家永的胁迫下签订，违背其真实意愿，应认定无效。一审判决认定该协议书有效并罚没爱斯达公司的18万元违约金属认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。1、爱斯达公司于2016年11月14日有一部机器急于搬离涉案房屋，黄家永夫妇将机器四周堵住，禁止爱斯达公司搬离，禁止人员出入，并威胁不解决好问题不予放行，导致爱斯达公司的业务运作瘫痪。爱斯达公司报警后民警以属民事纠纷不予受理为由，没有采取有效措施。爱斯达公司为了正常运作，按时搬离机器，被迫同意签订《解除租赁合同协议书》。2、一审罚没押金显失公平。《解除租赁合同协议书》中约定罚没18万元违约金，远远高出了黄家永的实际损失。爱斯达公司已经偿还了大部分的欠款，只欠最后一期20余万元尚未归还，一审判决完全罚没18万元违约金显失公平，应根据黄家永的实际损失予以调低。
三、一审的财产保全费应由黄家永承担。黄家永与爱斯达公司已于2016年10月15日为涉案房产车位办理了抵押登记手续，根本不需要在本案中再向法院申请财产保全。黄家永滥用诉权，扩大损失，增加了诉讼成本，相关保全费用应由其自行承担。
二审期间，爱斯达公司补充上诉意见称，一、一审判决认为本案的基础法律关系是租赁合同关系，但未就相关事实予以审查，属认定事实不清，涉案租赁合同的效力有待商榷。1、2010年4月8日，爱斯达公司与黄家永签订《厂房租赁合同》，约定的租赁物为均安畅兴工业园智安中路6号的厂房（1-4楼）及宿舍楼（1-5楼）。2011年12月23日，爱斯达公司与佛山市顺德德就五金制品有限公司（以下简称德就公司）签订另一份《厂房租赁合同》，约定的租赁物为均安畅兴工业园智安中路6号第二车间首层1号铺、2号铺。2016年3月27日，爱斯达公司与黄家永、德就公司签订一份《原<厂房租赁合同>修改协议》，约定的租赁物为均安畅兴工业园智安中路6号第一车间1-4楼整栋厂房（面积4400平方米）及第二车间的第一号商铺。可见，黄家永、德就公司具有同一地块上的不同建筑分别与爱斯达公司签订两份不同的《厂房租赁合同》，故相关建筑物的权属及黄家永是否有权处分该建筑物有待查明，涉案租赁合同的效力待定。2、即便黄家永是涉案租赁物的权属人，其所签订的租赁合同是否有效，也应从以下三个方面考虑。（1）黄家永是否依法取得涉案租赁物的权属证，该租赁物是否属于违章建筑。如涉案租赁物属违章建筑，则违反法律法规的强制性规定，根据合同法第五十二条第五项，涉案租赁合同无效。（2）黄家永是否取得建设工程规划许可证，或是否按照建设工程规划许可证规定建设房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，如黄家永未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设涉案房屋，则与爱斯达公司订立的涉案租赁合同无效。（3）涉案租赁物是否经消防验收合格。涉案租赁物属于建筑总面积大于二千五百平方米的劳动密集型企业的生产加工车间，根据《建筑工程消防监督审核管理规定》第十三条第四项规定，必须经消防验收。故若涉案租赁物未经消防验收或消防验收不合格的，根据消防法第十条、第十三条的规定，应当禁止投入使用，擅自对外出租使用，违反消防法的强制性法律规定，所涉租赁合同无效。一审法院未查清上述事实便直接认定涉案租赁合同的效力，存在逻辑错误，认定事实不清。
二、如涉案租赁合同无效，则根据合同法第五十六条的规定，违约条款无效，即双方于合同中约定的定金罚则无效，爱斯达公司已付的定金应用于扣减所欠的租金及其他费用，黄家永无权选择定金罚则，要求没收爱斯达公司已付的定金18万元。
黄家永答辩称，针对爱斯达公司、樊友斌的上诉意见，黄家永认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。针对爱斯达公司、樊友斌的补充上诉意见，黄家永认为，爱斯达公司在一审中能提供而未提供两份《厂房租赁合同》即修改协议，属于逾期提交证据，二审对相关证据应不予采信。此外，爱斯达公司与黄家永签订的《解除租赁合同协议书》是双方的真实意思表示，且对此前两份租赁合同的债权债务进行清算，应以该解除租赁合同协议书为准。爱斯达公司按照该协议书支付了第一、第二期的欠款，以实际行动履行了《解除租赁合同协议书》。在其没有按照协议书的约定履行最后一期还款义务时，应按协议罚没18万元定金。
黄家永向一审法院起诉请求：1.爱斯达公司向黄家永支付欠款453730.36元及逾期付款违约金(从2017年2月16日起至实际清偿之日止，按日万分之三计算，暂计算至2017年5月3日的违约金为10345元)；2.黄家永对樊友斌提供的抵押物享有优先受偿权。上述抵押物包括：位于佛山市顺德均安镇三华居委会恒安路怡华园阳光新城3座107的房屋、位于佛山市顺德均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭的76号车位、154号车位、155号车位、156号车位、157号车位、158号车位；3.案件诉讼费由爱斯达公司、樊友斌承担。
一审法院认定事实：2016年11月15日，黄家永（出租方，甲方）与爱斯达公司（承租方，乙方）、樊友斌（抵押人，丙方）签订《解除租赁合同协议书》，主要内容如下：甲乙双方于2010年4月8日签订了《租赁合同》，约定乙方租用甲方位于佛山市顺德均安畅兴工业园智安中路6号的一座厂房及一座宿舍楼，租期从2010年8月1日至2018年7月30日。2016年3月27日，双方又签订了一份《原<厂房租赁合同>修改协议》，约定将租赁范围进行了变更。现经各方平等协商，就提前解除《租赁合同》、《原<厂房租赁合同>修改协议》事宜，各方达成协议如下：一、《租赁合同》、《原<厂房租赁合同>修改协议》于本协议2016年11月30日解除，甲乙双方无须追究任一方违约责任。二、双方确认截至2016年11月30日止，乙方尚欠租金、水电费、房产税以及管理费等所有费用合计953730.36元。另外，由于甲方签订合同时已收取乙方定金18万元，故作相应扣减后乙方实际尚欠甲方款项为773730.36元。此款乙方承诺在本协议签订之日起三个月内分三期付清，具体为：2016年12月15日前支付25万元，2017年1月15日前支付25万元，2017年2月15日支付约273730.36元（扣减双方相互垫付的水电费后，多退少补）。逾期则每日以未付款金额的万分之三计算违约金。三、为保证甲方根据本协议第二条所约定的款项的顺利收取，丙方自愿以其名下位于佛山市顺德均安镇三华居委会恒安路怡华园阳光新城3座107的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）以及位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭的六个车位[房地产权证号分别为：粤（2016）顺德不动产权第1116010103号、粤（2016）顺德不动产权第1116010104号、粤（2016）顺德不动产权第1116010106号、粤（2016）顺德不动产权第1116010107号、粤（2016）顺德不动产权第1116010108号、粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]作担保。甲方应在乙方还清款项十日内办妥抵押注销手续。四、乙方须在2016年11月30日前将租赁物内所有乙方物品清退完毕，协助甲方办妥租赁物的水、电账号过户手续，并将租赁物完好返还给甲方。甲方有权监督乙方进行清退工作，有权阻止乙方损坏租赁物的行为或其他不合理的行为。乙方承诺不对租赁物内电线、照明拆除，不损毁鱼池，安装在墙身固定的东西一切不能拆走。乙方逾期未清退完毕的，则按日租金1400元向甲方支付场地占用费，另若逾期超出9日以上的，则按照逾期一个月计算租金。五、乙、丙方未完全按本协议履行义务，即一旦有任何违约行为，则前述定金18万元甲方予以罚没，不按本协议冲减乙方债务。丙方未完全按本协议履行担保义务，造成甲方损失的，应予以足额、充分的赔偿。六、自本协议签订、乙方按本协议第二条付清款项以及交还租赁物之日起，甲、乙双方因上述合同约定的权利义务关系即告终结。
2016年11月15日，黄家永（抵押权人，甲方）与爱斯达公司（借款人，乙方）、樊友斌（抵押人，丙方）签订《抵押借款合同》，乙方现因资金周转原因向甲方借款773700元，并由丙方用自有房地产为乙方按时向甲方履行还款义务提供抵押担保。为明确三方的权利和义务关系，经协商达成如下条款：1.乙方自愿向甲方借款773700元，本协议签字生效并到房地产管理部门办理抵押登记手续并领取房地产他项权证后，甲方将借款以转账方式支付给乙方。乙方在收到借款时，向甲方出具借款借据。2.借款期限为三个月，即自2016年11月15日起至2017年2月15日止。3.丙方自愿用下列房地产为乙方按时向甲方履行还款义务提供抵押担保，该抵押担保房地产的基本情况为：（1）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇三华居委会恒安路怡华园阳光新城3座107号，房地产权证编号为：粤房地证字第××号;（2）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭154号车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号；（3）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭155号汽车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号；（4）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭156号汽车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号；（5）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭157号汽车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号；（6）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭158号汽车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号;（7）房地产产权人为樊友斌，房地产位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭76号汽车位，房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号。三方确认上述抵押物价值为773700元。被担保的债权数额包括但不限于借款的本息、实现本合同项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、评估费等。8.其他事项，利息0%。当天，黄家永、爱斯达公司、樊友斌就上述房屋和车位向房地产主管部门申请办理抵押登记手续，黄家永于2016年11月28日取得了上述房屋和车位他项权证，抵押权人为黄家永。
签订上述合同后，爱斯达公司搬离了涉案房屋，并分别于2017年1月17日和同年2月18日各向黄家永支付了25万元，合计50万元。之后，爱斯达公司并未依约履行还款义务。
另查明，黄家永在庭审中称，签订《解除租赁合同协议书》后，双方到房地产管理部门办理抵押登记手续时，房地产管理部门要求按其内部规定用该部门的版本，才签订了《抵押借款合同》，但双方没有实际借款或者将租赁款项转化为借款的意思表示，该《抵押借款合同》的目的仅是为了办理抵押登记。《解除租赁合同协议书》、《抵押借款合同》均是在2016年11月15日签订的，2016年11月14日双方只是进行磋商。爱斯达公司、樊友斌在庭审中称，为了明确抵押关系，双方就另行签订了《抵押借款合同》。《解除租赁合同协议书》于2016年11月14日在涉案房屋里签订的，签约时有黄家永夫妇和樊友斌及双方的律师在场。《抵押借款合同》于2016年11月15日在房地产管理部门签订，具体有谁在场爱斯达公司、樊友斌的代理人不清楚。
又查明，在诉讼过程中，因黄家永在诉讼请求中既要求罚没定金18万元，又要求对爱斯达公司尚欠的款项计付违约金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定依法向黄家永释明，黄家永为此放弃了要求爱斯达公司支付违约金的诉讼请求。
一审法院认为，根据黄家永与爱斯达公司、樊友斌在庭审中的陈述可知，《解除租赁合同协议书》签订在先，《抵押借款合同》签订在后。据此，本案的争议焦点为哪份合同才是双方当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，黄家永以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，爱斯达公司、樊友斌依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。本案债权纠纷并非民间借贷行为引起，而是因双方签订的《租赁合同》、《原<厂房租赁合同>修改协议》、《解除租赁合同协议书》引起，因此，本案的基础法律关系是租赁合同法律关系，一审法院依法应按照租赁合同纠纷进行审理。《抵押借款合同》既没有对因租赁合同关系所产生的债权债务进行和解或清算，也没有约定将因租赁合同关系所产生的债权债务转化为爱斯达公司向黄家永的借款，因此，黄家永与爱斯达公司、樊友斌通过和解或者清算达成的债权债务协议是《解除租赁合同协议书》，不是《抵押借款合同》；签订《解除租赁合同协议书》时，黄家永与爱斯达公司、樊友斌均委托了律师为自己提供专业的法律意见，而签订《抵押借款合同》时双方均未委托律师为自己提供专业的法律意见。因此，无论是根据法律规定，还是根据一审法院查明的客观事实，均可以确定黄家永与爱斯达公司、樊友斌签订的《解除租赁合同协议书》才是双方的真实意思表示。《解除租赁合同协议书》的内容未违反我国法律的强制性规定，对黄家永与爱斯达公司、樊友斌均具有约束力。
关于定金能否没收的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《解除租赁合同协议书》约定的定金18万元未超出《解除租赁合同协议书》标的额的百分之二十，因此，黄家永依法选择适用定金罚则要求没收爱斯达公司已交付的定金18万元的主张合法有据，一审法院应予支持。据此，黄家永要求爱斯达公司支付欠款453730.36元，该项主张有事实根据，一审法院应予支持。
樊友斌将上述房屋和车位作为本案债权的担保，且办理了抵押登记手续，黄家永依法对上述房屋和车位享有优先受偿权。
关于财产保全费的负担问题。根据法律规定，诉讼费用依法应由败诉方负担，本案是因爱斯达公司违约引起，诉讼费用依法应由爱斯达公司、樊友斌承担。另外，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。如作为抵押人的樊友斌对外负债较多，上述抵押物被其他债权人申请法院多轮查封的，虽然抵押物被先行查封对作为抵押权人的黄家永的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使黄家永丧失对抵押物优先处置权，会增加抵押物的处置时间和成本，最终影响到抵押权的顺利实现。因此，黄家永申请对上述部分抵押物的查封也是为了顺利实现抵押权，故本案的财产保全费应由爱斯达公司、樊友斌承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、爱斯达公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄家永支付453730.36元；二、如爱斯达公司逾期履行上述债务，黄家永有权就樊友斌提供抵押的位于佛山市顺德均安镇三华居委会恒安路怡华园阳光新城3座107号的房屋（房地产权证编号为：粤房地证字第××号）及位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭154号车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]、位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭155号汽车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]、位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭156号汽车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]、位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭157号汽车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]、位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭158号汽车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]、位于佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会百安北路20号尚墅君庭76号汽车位[房地产权证编号为：粤（2016）顺德不动产权第11160101**号]予以折价或者拍卖、变卖上述房屋和车位的价款优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4052.98元(黄家永已预交4130.57元)，由爱斯达公司、樊友斌共同负担。财产保全费2840.37元(黄家永已预交)，由爱斯达公司、樊友斌共同负担。
二审期间，上诉人爱斯达公司、樊友斌向本院提交了签订时间分别为2010年4月8日、2011年12月23日的《厂房租赁合同》及签订时间为2016年3月27日的《原厂房租赁合同修改协议》;被上诉人向本院提交了土地使用权证，建设工程规划许可证，佛山市顺德公安消防大队出具的建筑工程消防验收意见书，德就公司出具的确认书，德就公司的章程、营业执照、法定代表人身份证明及身份证，佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会出具的《地址证明》，顺德均安镇经济发展服务中心出具的《证明》。经审查，爱斯达公司、樊友斌提交的签订时间为2011年12月23日的《厂房租赁合同》与本案无关，不作为本案的定案依据，签订时间为2010年4月8日的《厂房租赁合同》及《原厂房租赁合同修改协议》真实、合法，且黄家永对其真实性予以确认，本院予以采信。黄家永向本院提交的证据均真实、合法，爱斯达公司、樊友斌虽然对佛山市顺德公安消防大队出具的建筑工程消防验收意见书、德就公司出具的确认书及德就公司的章程的真实性不予确认，但未提交相反的证据，故本院对黄家永提交的证据均予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，德就公司成立于2005年8月1日，为自然人独资的有限责任公司，住所地为广东省佛山市顺德均安镇智安中路6号之一。黄家永是德就公司的法定代表人，也是唯一的股东。
德就公司是国有土地使用权证号为顺府国用（2005）第0900929号均安镇畅兴工业园B04-3号地块的土地使用权人，其于2007年8月6日就上述地块取得《建设工程规划许可证》，拟建项目为车间1（4层建筑面积共4603平方米）、车间2（4层建筑面积共8793平方米）及宿舍楼（5层建筑面积共2704.6平方米）。后该地块因城镇规划改编为广东省佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会智安中路6号。
2010年4月8日，黄家永（出租方，甲方）与爱斯达公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将均安畅兴工业园智安中路6号的一座厂房（一楼至四楼面积4400平方米）及一座宿舍楼（一楼至五楼2705平方米）租赁给乙方使用。樊友斌在该合同乙方落款处签名。
2011年12月23日，德就公司（出租方，甲方）与爱斯达公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将均安畅兴工业园智安中路6号第二车间首层1号铺、2号铺共500平方米租赁给乙方使用。黄家永在该合同甲方落款处签名，樊友斌在该合同乙方落款处签名。
2016年3月27日，德就公司、黄家永作为甲方与爱斯达公司、樊友斌作为乙方签订《原<厂房租赁合同>修改协议》，约定应乙方要求减少租用厂房面积，乙方承租甲方位于均安畅兴工业园智安中路6号德就公司第一车间1-4楼整栋厂房（面积4400平方米）及第二车间的第一号商铺。
德就公司向本院提交《确认书》，确认黄家永是德就公司唯一的股东及投资人，德就公司与爱斯达公司因本案租赁合同产生的权利义务全部由黄家永享有和承担。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据爱斯达公司、樊友斌和黄家永的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：黄家永是否本案适格主体，本案纠纷的性质，涉案合同的效力及涉案定金的处理是否适当。
关于黄家永是否本案适格主体的问题。经查，德就公司是涉案房屋所占土地的使用权人及该房屋的建设工程规划报建单位。德就公司确认黄家永作为其唯一的股东及投资人，全部享有德就公司与爱斯达公司因本案租赁合同产生的权利。其次，涉案2010年4月8日签订的《厂房租赁合同》及《原<厂房租赁合同>修改协议》、《解除租赁合同协议书》均由黄家永本人与爱斯达公司一方签订。由此，黄家永经德就公司授权及作为合同相对方，有权作为本案原告提起诉讼。爱斯达公司、樊友斌关于黄家永的作为本案主体不适格的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于本案纠纷的性质问题。爱斯达公司、樊友斌与黄家永均确认《抵押借款合同》的签订时间晚于《解除租赁合同协议书》，黄家永主张《抵押借款合同》是双方在办理抵押登记手续时应房地产管理部门的要求签订，爱斯达公司、樊友斌在一审庭审中亦陈述双方为了明确抵押关系而签订《抵押借款合同》。可见，该《抵押借款合同》并非双方解决纠纷的最终及真实意思表示。而《解除租赁合同协议书》的内容，明显是双方通过和解清算更早之前签订的《租赁合同》、《原<厂房租赁合同>修改协议》所达成的债权债务协议。结合双方就该《解除租赁合同协议书》签订过程的陈述，以及爱斯达公司在协议签订后如约搬离涉案房屋并按时付清了二期款项的履约事实，一审判决根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条关于“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”的规定，对本案按照租赁合同纠纷进行审理，并认定《解除租赁合同协议书》才是双方的真实意思表示并无不当，本院予以维持。爱斯达公司、樊友斌关于其与黄家永之间的租赁合同关系已经解除，租金转化为借款，本案为民间借款合同纠纷理据不足，本院不予支持。
关于涉案合同的效力问题。经查，黄家永提交的《建设工程规划许可证》虽显示地址为均安镇畅兴工业园B04-3号，与涉案租赁合同约定的租赁物所在地址均安畅兴工业园智安中路6号不一致，但经佛山市顺德均安镇均安社区居民委员会证实上述两个地址实际为同一地点，是因城镇规划改编所致。故涉案房屋有合法的规划报建手续且没有证据显示其存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况。故爱斯达公司、樊友斌关于涉案租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，爱斯达公司、樊友斌称其在黄家永的胁迫下违背真实意愿签订涉案《解除租赁合同协议书》，但未提供任何证据予以证明，且与其在一审庭审中关于签订《解除合同协议书》时双方当事人及其律师均在场的陈述相矛盾，故其以此为由主张该《解除租赁合同协议书》无效理据不足。除此以外，涉案两份《厂房租赁合同》、《原<厂房租赁合同>修改协议》、《解除租赁合同协议书》约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效，对签订双方方均具有法律约束力。爱斯达公司、樊友斌关于上述合同及协议无效的其他上诉理由均依据不足，本院不予支持。
关于涉案定金的处理是否适当的问题。涉案《解除租赁合同协议书》明确约定，爱斯达公司、樊友斌未完全按照协议履行义务，即一旦有任何违约行为，则黄家永于签订合同时已收取的定金18万元予以罚没，不按协议约定冲减爱斯达公司的债务。而爱斯达公司至今未按约定付清第三期款项，已构成违约。其次，双方于《解除租赁合同协议书》中既约定了上述定金条款，也约定了违约金条款，但黄家永经一审法院释明后选择了适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，一审判决认定《解除租赁合同协议书》约定的定金18万元未超出该协议书标的额的百分之二十，并对黄家永要求没收爱斯达公司已交付的定金18万元诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以维持。爱斯达公司、樊友斌关于18万元违约金远远高出黄家永的实际损失，一审判决全部罚没18万元显失公平的上诉理由于法无据，本院不予支持。
此外，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，本案诉讼费用应由作为败诉方的爱斯达公司、樊友斌共同负担。针对财产保全费是否应由爱斯达公司、樊友斌负担的问题，一审判决已经做出详细的论述，本院予以认同并不再赘述。
综上所述，爱斯达公司、樊友斌的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人广东爱斯达智能科技有限公司、樊友斌负担。本院依申请退回1505.95元予上诉人广东爱斯达智能科技有限公司、樊友斌。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年二月二十三日
书记员 张晓航
钟伊发