北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初9228号
原告（反诉被告）张志远，男，1981年8月27日出生，住北京市大兴区。
委托代理人黄骥，天津法政牛津（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋秀兰，女，1951年1月19日出生，退休，住北京市东城区。
委托代理人李群杰，北京在明律师事务所律师。
原告（反诉被告）张志远（以下称姓名）与被告（反诉原告）宋秀兰（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张志远的委托代理人黄骥，宋秀兰及其委托代理人李群杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张志远向本院提出诉讼请求：判令宋秀兰返还张志远租房押金5600元、维修费1800元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：张志远与宋秀兰双方于2015年3月15日签订了北京市房屋租赁合同，出租人（甲方）宋秀兰，承租人（乙方）张志远，根据本合同第七条合同解除的约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。现甲乙双方在2016年9月8日已协商一致，故本合同解除，甲方应退还乙方押金5600元。根据本合同第五条房屋维护及维修的约定，对于该房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方可代为维修，费用由甲方承担。现乙方己将屋内墙面进行维修，费用为1800元，甲方应将此费用返还给乙方。但截至目前，宋秀兰尚未返还押金及维修费。
宋秀兰辩称：不同意张志远的诉讼请求。张志远存在违约，他没有如期支付第二笔租金。根据合同第3条，应在2015年9月15日前付第二笔租金，他2015年9月30日才支付。根据合同第8条第4款应承担一个月租金的违约金，所以押金5600元抵扣了违约金，不应返还。维修费不同意返还，根据合同第5条第2款第2项，张志远不当使用房屋，导致房屋损坏，应当由张志远负责维修并承担费用，张志远没有对维修的事项进行举证。
宋秀兰向本院提出反诉请求：1、判令张志远支付逾期支付租金违约金5600元。2、判令张志远赔偿宋秀兰维修费300元。3、判令张志远赔偿宋秀兰房屋空置租金损失3600元。事实和理由：2015年3月15日，原被告双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定宋秀兰向张志远出租位于北京市朝阳区303室（以下称303号房屋），租期3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止，月租金为5600元，支付方式为押一付六。合同还对违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。2016年9月8日，张志远向宋秀兰提出，需要提前解除双方签订的租赁合同。因张志远的不当使用房屋造成房屋墙面、地面污损，宋秀兰因此支出清理费用300元。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第五条房屋条房屋维护及维修(二)2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或者承担赔偿责任。但是，张志远一直未向宋秀兰支付该费用。另外，根据双方关于租金支付方式的约定，张志远在2015年3月15日首次支付租金后，应于2015年9月14日第二次支付六个月租金33600元。然而，在宋秀兰的多次催告下，张志远于2015年9月30日方支付该期租金。根据双方签订的合同第八条违约责任，（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。因此，张志远应向宋秀兰支付逾期支付租金的违约金5600元。要求张志远按照新租赁合同租金7200元标准，赔偿半个月的房屋空置损失。
张志远对宋秀兰的反诉辩称：一、张志远在履行《房屋租赁合同》期间，始终按照双方的约定履行合同义务。尽管第二次预交后六个月租金稍晚数日，但后也己征得了宋秀兰的理解和认可。合同并未明确张志远晚交数日租金就应扣除一个月租金。因为按照合同关于“乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的……”的字意,不能清楚表示张志远晚交数日租金就应扣除一个月租金。张志远认为合同约定违约金过高，如法院判决支付违约金，申请法院予以减少。二、宋秀兰在反诉状中提及‘因张志远的不当使用造成房屋墙面、地面污损’，说白了就是给房屋的墙面和地面弄脏了，这也并非是承租人的故意而为。试想，哪有使用过的房屋不带些脏、乱的情况？这应该是很正常的事情。张志远认为，宋秀兰引用本合同第五条：给房屋及附属品、设备设施造成的‘损坏或故障’是与实际情况有着本质的区别，不应将此条的性质随意改变或者扩大解释。三、关于宋秀兰所提到的房屋空置损失问题。一、事实上宋秀兰承认该出租房屋于2016年9月14日也就是还未过张志远的最终承租期（注：按交纳房租计算，最终承租期应为2016年9月15日），宋秀兰就把房屋租给了他人，至于宋秀兰与他人约定何时入住与张志远无关。二是双方在所签的《房屋租赁合同》中并未约定房屋空置损失的问题。四、就宋秀兰所要保洁费问题。宋秀兰给自己的房屋做保洁，通常情况下为保证房屋处于正常待租状态，房主势必会把房屋打扫干净，而所发生的费用就应本着“谁受益谁付费”的原则，由宋秀兰自己买单。
本院经审理认定事实如下：2015年3月15日，宋秀兰（出租人、甲方）与张志远（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租303号房屋，租期3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止；月租金5600元，支付日期为2015年3月15日，支付方式为押一付六；押金5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条“房屋维护及维修”第(二)款第2项约定：因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或者承担赔偿责任。合同第八条“违约责任”第（二）款约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方退还相应的租金。第（四）款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。
根据双方关于租金支付方式的约定，张志远应于2015年9月14日支付六个月租金33600元，张志远实际于2015年9月30日支付。
因张志远向宋秀兰提出要求提前解除双方签订的租赁合同，张志远于2016年9月14日将303号房屋交还宋秀兰。张志远的租金交纳至2016年9月15日。
张志远提交其与天津麦克维浩瀚装饰设计有限公司签订的《维修合同书》以及2016年9月11日加盖有天津快装科技有限公司财务专用章的工程款收据，证明其为维修303号房屋支付了1800元。
宋秀兰提交2016年9月16日的保洁费收据，证明其因清理房屋墙面、地面污损而支出300元。
宋秀兰提交其与新租户于2016年9月14日签订的《北京市房屋租赁合同》，证明因张志远不当使用造成房屋损坏，导致宋秀兰未能及时向新租户交房，产生租金损失。该合同约定租期从2016年10月1日起算。
张志远称，租金半年一交的情况下，晚个十天八天就要扣除全部押金，我认为不太公平。交纳第三笔租金时，宋秀兰也接受了，代表她对第二笔租金晚交是默许的。我按照合同约定在8月中旬提前30天告知要提前退租，并且8月份在周围的中介做了登记，希望尽快把房屋租出去。我们是9月2号搬走的，9月14号交房时已经重新粉刷了，看不见墙上的洞。
宋秀兰称，张志远签约租三年，但到了一年半他就要走。张志远9月2日跟我说不租了，我想着是老乡，说如果房屋没损坏，我可以接受。我去收房时，看到房屋一面墙上有一百多个洞，应该是有人扎飞镖造成的，另外一面原来白色的墙刷了公司的灰黑色LOGO。我跟他说，如果你租三年，我可以接受，或者你找到能接受这样房屋的下家也可以。如果能再租出去，下一家的押金就是我退还给你的押金。张志远说他给修。实际情况是，张志远不仅没找到下家，中介去了，他还把人往外哄。9月14日下午张志远的同事把房屋钥匙给了我。当时地面很脏，我给张志远打电话，他说在外地，让我找保洁。我找保洁花了300元。我通过中介找到了下家，虽然9月中旬就租出去了，但因为房屋刷了墙有点辣眼睛，就留了半个月空置期，从10月1日开始收租金。新租户的租金是每月7200元，想着张志远能租3年，才给的他5600元。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。合同第八条第（四）款约定甲方迟延交房和乙方迟延支付租金均应支付违约金，双方权利义务对等，均应信守承诺。张志远未按合同约定时间支付租金，确已构成违约。张志远未提交证据证明宋秀兰曾默许其迟延支付租金或免除其违约责任，应承担举证不能的不利后果。宋秀兰要求张志远就此支付违约金的反诉请求有事实和法律依据。根据生活常识，双方约定一个月租金5600元的违约金标准确属过高，张志远请求法院减少违约金的抗辩意见有法律依据，本院依据公平原则，对违约金数额依法酌减为2800元。张志远未能妥善使用房屋，造成房屋污损，张志远因此支付的维修费1800元应自行负担。张志远要求宋秀兰支付维修费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。宋秀兰清扫房屋的保洁费发生在张志远交还房屋后不久，可以认定为系因张志远未妥善使用房屋导致，宋秀兰要求张志远支付保洁费300元的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。张志远交还的房屋刚粉刷完毕，尚不具备立即使用条件，依生活常识，应给后续租户留出一定的空置期，因张志远提前解约导致的空置期损失，张志远应予赔偿。但宋秀兰要求按照其与新租户的租金标准计算损失过高，已超出张志远签订合同时所能预见的范围，本院按照原被告双方合同约定的租金标准予以支持2800元。宋秀兰对其主张的违约金和损失均已提起反诉，押金已无折抵相关费用的必要，张志远要求宋秀兰返还押金的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张志远于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）宋秀兰支付违约金二千八百元、保洁费三百元、房屋空置损失二千八百元。
二、被告（反诉原告）宋秀兰于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张志远返还押金五千六百元。
三、驳回原告（反诉被告）张志远的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）宋秀兰的其他反诉请求。
诉讼费负担如下：本诉案件受理费25元，由张志远负担5元（已交纳），由宋秀兰负担20元（张志远已预交，宋秀兰于本判决生效之日起15日内支付给张志远）。反诉案件受理费25元，由宋秀兰负担5元（已交纳），由张志远负担20元（宋秀兰已预交，张志远于本判决生效之日起15日内支付给宋秀兰）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 宋培海
二〇一七年十一月三十日
书记员 姜 真