安徽省淮北市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)皖06执异字第4号
案外人:刘志,男,1995年2月6日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
申请执行人:徽商银行股份有限公司淮北烈山支行,住所地安徽省淮北市烈山区。
法定代表人：高军,该支行行长。
被执行人：宿州市鸿昊物资贸易有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：赵忠顺，该公司总经理。
被执行人：赵忠顺，男，1957年8月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被执行人：朱玉雪，女，1969年3月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被执行人：宿州市鸿昊数码科技有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：赵忠顺，该公司总经理。
被执行人:合肥市节节高农业科技开发有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区。
法定代表人：赵忠顺,该公司总经理。
本院在执行申请执行人徽商银行股份有限公司淮北烈山支行申请执行上列被执行人六件金融借款合同纠纷案件中，于2015年6月17日作出（2015）淮执字第00092号执行裁定书，将该六件案件指定安徽省淮北市烈山区人民法院执行。淮北市烈山区人民法院于2015年7月17日立案执行。现案外人刘志向本院提出对合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的综合楼进行带租拍卖或者变卖，并在租赁期内不向受让人转移占有，由刘志在租赁期内享有房屋的使用权的异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘志称，人民法院于2015年1月13日首次办理的查封登记，2014年6月26日徽商银行股份有限公司淮北烈山支行首次办理的抵押登记，其于2014年4月22日与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订了房屋租赁合同，及2015年1月1日又签订了房屋租赁合同补充协议。并于2014年5月28日双方共同办理房屋租赁合同备案登记，合肥市包河区住建局于2014年6月12日向租赁双方颁发了《房屋租赁证》。为便于合肥市节节高农业科技开发有限公司综合楼酒店的经营，刘志成立了合肥市鸿昊资产管理有限公司（自然人一人有限公司），该公司住所地合肥市包河区。接管大楼后，出资开通大楼正式电力供应，所有配套工程施工已接近尾声，因配电设备质量问题未通过验收，导致大楼正式电力供应未解决，但接通了临时供电并支付了一部分费用。根据2014年4月22日房屋租赁合同约定，刘志交纳的租赁保证金1200万元，是专门用于酒店装修，故要求合肥市节节高农业科技开发有限公司返还租赁保证金，用于装修。因其债台高筑无力偿还，赵忠顺出于减轻退还租赁保证金的压力，联系安徽欣远装饰工程有限公司电子承包酒店装修工程。出于退还租赁保证金无望，又考虑再投入巨额装修资金压力等多重因素，答应合肥市节节高农业科技开发有限公司提出的条件。即安徽欣远装饰工程有限公司与合肥市节节高农业科技开发有限公司装修工程施工合同，刘志与安徽欣远装饰工程有限公司签订工程款担保协议书，在装修期间，安徽欣远装饰工程有限公司因周转资金紧张，要求先行支付部分工程款。合肥市节节高农业科技开发有限公司、刘志、安徽欣远装饰工程有限公司三方共同确认前期节节高酒店装饰工程量，形成《合肥滨湖鸿昊精品商务酒店前期装饰工程量确认单》，我方以借款方式向安徽欣远装饰工程有限公司支付50万元装修工程款。为经营需要，2014年10月20日，刘志以合肥市鸿昊资产管理有限公司名义与合肥永建制冷有限公司签订了《空调设备购销及安装合同》，并于2014年11月4日支付定金50万元。节节高综合楼一直由刘志实际管理和使用。根据有关法律规定，申请对合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的综合楼进行带租拍卖或者变卖，并在租赁期内不向受让人转移占有，由刘志在租赁期内享有房屋的使用权。
申请执行人徽商银行股份有限公司淮北烈山支行称，刘志执行异议程序不当，应当向淮北市烈山区人民法院提出申请，刘志与被执行人合肥市节节高农业科技开发有限公司签订的租赁合同价款明显低于市场价格，直接损害了其权利。涉案房产价值超过1亿元，面积达1.2万平方米左右，按照物业价值推算的租赁价值约在年租赁费在300万元至700万元左右，约定的年租金为30万元，明显低于市场价格。涉案房产在设定抵押及查封前，没有为刘志所占有，直至今日，刘志也没有事实占有使用，双方没有实际履行租赁合同。1200万元租赁保证金交付凭据是虚假的，实际1200万元为张云出借给合肥市节节高农业科技开发有限公司民间借贷资金，所出具的租赁保证金收条为刘志与合肥市节节高农业科技开发有限公司事后串谋所为，请求驳回案外人刘志的异议请求。
本院查明，2015年11月30日，淮北市烈山区人民法院以（2015）烈执字第00299-00304号执行裁定书，拍卖被执行人合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的位于合肥市滨湖区节节高综合楼。2014年4月22日，刘志与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限二十年，租金标准：该房屋第一年（2014年4月22日到2015年4月21日）为装修期，因无经营收入，租金1万元;第二年起，每年租金30万元。付款方式：租赁定金1200万元，该预付租金专门用于节节高综合楼装修。2015年元月1日，刘志与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订房屋租赁合同补充协议，约定租金按20元/（平方米.月）确定，以房产证实际面积计算，1200万元保证金按月利率2%确定，所产生的利息与房屋租金等额冲抵，互不找补。合肥市节节高农业科技开发有限公司于2014年4月23日收房租费1万元，2014年6月5日，安徽省合肥市地方税务局通用发票载明行业分类：房屋租赁，收款方：合肥市节节高农业科技开发有限公司，付款项目：房租费2014.4.22-2015.4.21，金额1万元。2014年4月22日由张云分2次汇给合肥市节节高农业科技开发有限公司400万元和800万元，共计1200万元，同日，合肥市节节高农业科技开发有限公司出具收条，认可该款为租赁保证金，由第三人张云转入。2014年6月12日，合肥市包河区住房和城乡建设委员会房屋租赁证。2014年6月15日，双方出租房屋移交清单。2014年9月22日，合肥市节节高农业科技开发有限公司与安徽欣远装饰工程有限公司签订合肥市滨湖区节节高酒店装饰安装工程建设工程施工合同。2014年9月25日，合肥市鸿昊资产管理有限公司与安徽欣远装饰工程有限公司签订工程款担保协议书。2015年6月27日，张云向李承伟支付20万元，2015年7月6日，张云向李承伟支付27万元。2014年10月20日，合肥永建制冷有限公司与合肥鸿昊资产管理有限公司签订空调设备购销及安装合同，2014年11月4日，张云支付50万元，同日，合肥永建制冷有限公司出具收据证明该款为预付款。
本院认为,案外人刘志与被执行人合肥市节节高农业科技开发有限公司签订的书面租赁合同日期在人民法院查封之前，其为占有使用涉案房产，支付了电力工程相关费用，并为实际经营需要，购置了空调，且已付定金。应认定已占有使用合肥市节节高农业科技开发有限公司的综合楼。徽商银行股份有限公司淮北烈山支行提出的应由淮北市烈山区人民法院依法处理案外人刘志所提异议，不符合法律规定，本院不予以支持。2015年元月1日，刘志与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订房屋租赁合同补充协议，约定租金按20元/（平方米.月）确定，合肥市包河区住房和城乡建设委员会房屋租赁证载明建筑面积12728.36平方米，该综合楼的租金按年计算应为3054806.4元，该价格与申请执行人徽商银行股份有限公司淮北烈山支行提出的按照物业价值推算的租赁价值约在年租赁费在300万元至700万元左右相比，不属于以明显不合理的低价承租该综合楼。2014年4月22日，刘志与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订房屋租赁合同当日，刘志即支付1200万元。徽商银行股份有限公司淮北烈山支行提出的该1200万元系民间借贷不是保证金的理由，本院不予支持。案外人刘志在人民法院查封以前，已与合肥市节节高农业科技开发有限公司签订合法有效的书面租赁合同，并占有该不动产，也无明显不合理低价承租及伪造交付租金情形，其所提出对合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的综合楼进行带租拍卖或者变卖，并在租赁期内不向受让人转移占有，由案外人在租赁期内享有房屋的使用权的异议成立本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定如下:
一、淮北市烈山区人民法院对合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的综合楼进行带租拍卖或者变卖。
二、案外人刘志在租赁期内享有合肥市节节高农业科技开发有限公司综合楼使用权，在租赁期内不向合肥市节节高农业科技开发有限公司所有的综合楼拍卖竞拍所有人移交占有该综合楼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 王国际
代理审判员 盛文强
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 徐蕊蕊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。