上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第122号
原告(反诉被告)顾征，男，1976年6月19日生，汉族，住北京市西城区阜成门南大街XXX号楼1门806号。被告(反诉原告)林淑园。被告(反诉原告)许明虹。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人许明军，系被告许明虹之弟，住上海市浦东新区羽山路383弄。原告(反诉被告)顾征与被告(反诉原告)林淑园、许明虹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾征，被告(反诉原告)林淑园、许明虹的共同委托代理人许明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)顾征诉称，林淑园与许明虹系夫妻。经居间，2013年7月25日，许明虹代表林淑园与顾征就上海市宝山区云西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签订《租赁合同》，约定顾征向林淑园承租系争房屋，租赁期从2013年8月1日至2015年7月30日，月租金为6,200元。合同另约定，双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则承担违约责任。合同还约定付三押二，押金包括房屋保证金6,200元及违约金6,200元。合同签订时，顾征支付了两个月的押金12,400元(含预付违约金6,200元与房屋保证金6,200元)。之后，顾征依约履行合同义务。2014年6月20日，顾征告知许明虹，因工作原因，请对方同意于2014年7月31日终止合同。2014年7月25日，顾征搬离租处，并提前6天告知对方前来收房。林淑园、许明虹同意，并短信委托他人前来收房。在收房过程中，林淑园、许明虹的委托人未对房屋提出任何问题。但对水电费及押金、押金垫付问题，双方存在争议，几经沟通，未达成一致，造成提前交房失败。从2014年7月25日至8月15日，顾征多次与林淑园、许明虹就交房事项进行沟通。沟通中，对方始终坚持：只有在顾征无条件交还房屋钥匙，并且同意林淑园、许明虹不退还押金、保证金和开具租赁发票的情况下，林淑园、许明虹才同意过来接收房屋。因林淑园、许明虹的要求缺乏依据，导致顾征一直无法正常将房屋按合同约定的方式交还给林淑园、许明虹。2014年9月10日，顾征发现林淑园、许明虹在2014年8月30日另行与他人签订租赁合同，他人已入住。后顾征报警，双方未能解决此事。顾征认为，因林淑园、许明虹的无理要求导致顾征无法将房屋顺利交接给林淑园、许明虹，并且在双方尚未完成交接并终止租赁合同的情况下，林淑园、许明虹擅自撬开房门并将房屋租赁给他人的行为，严重违反了双方约定，故起诉要求：1、判令林淑园、许明虹立即归还房屋保证金(押金)6,200元；2、判令林淑园、许明虹立即归还顾征基于合同要求预付的违约金6,200元；3、判令林淑园、许明虹向顾征支付违约金6,200元；4、判令林淑园、许明虹向顾征开具相应的房屋租金发票。被告(反诉原告)林淑园、许明虹反诉并辩称，2014年7月25日，顾征通知交房时，林淑园、许明虹委托他人前去收房，收房时顾征坚决先拿到押金才肯交房。林淑园、许明虹则认为要先收回房屋，才能根据房屋使用情况、扣除顾征应缴纳而不缴纳的费用后，如有多余的押金再退还给顾征。双方为此交房未成，而因房屋钥匙在顾征处，房屋实际在顾征控制之下，之后，林淑园、许明虹将锁换掉，将房屋于2014年9月1日起租赁给他人。根据合同约定，需征得林淑园、许明虹同意后，方可解除合同。而在顾征提出解除合同后，林淑园、许明虹提出如果顾征适当配合新租客看房就同意解除合同，但是顾征以没有收到退还的押金为由坚决拒绝让新租客看房，故不能认为林淑园、许明虹是同意解除合同的。而顾征未依约在2014年7月23日前支付后面三个月租金，也存在违约行为。综上，不同意顾征的诉请，并根据顾征的违约行为及林淑园、许明虹的实际损失情况，反诉请求：1、判令顾征支付2014年8月1日至2014年8月31日的租金损失6,200元；2、判令顾征支付再出租系争房屋的中介费损失2,140元；3、判令顾征支付不归还房屋导致开锁换锁费用350元；4、判令顾征支付应该缴纳而未缴纳的水费、电费、煤气费合计314.05元；5、判令顾征支付两张门禁卡费用70元；6、判令顾征支付所丢失的一只长虹电视机原装遥控器费用198元、一只海信电视机原装遥控器费用1,800元、两只中央空调遥控器费用2,000元；7、判令顾征支付墙体损坏需要维修估计费用2,000元；8、判令顾征支付灯具损坏已购买费用1,500元、灯泡费用60元；9、判令顾征支付长虹32寸宽频电视机损坏的费用1,178.10元。原告(反诉被告)顾征针对反诉辩称，顾征已在2014年6月20日提前通知许明虹终止合同，符合合同约定。2014年7月25日交房未成，是因为林淑园、许明虹不同意将押金返还给顾征所致。林淑园、许明虹所提的损失是其在未通知顾征的情况下自行撬门进屋所造成的。除钥匙外，清单里的物品均在房屋里面。物品丢失等与顾征无关。故不同意反诉请求。经审理查明，林淑园与许明虹系夫妻。2013年7月23日，林淑园出具委托书，委托许明虹办理系争房屋出租事宜。2013年7月25日，林淑园(甲方，出租方)与顾征(乙方，承租方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方向乙方出租系争房屋，租赁期从2013年8月1日至2015年7月30日，月租金为6,200元，以转账方式支付。双方议定首期付三个月，另付12,400元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。合同第八条对甲方可提供的设备包括中央空调、彩电两台、冰箱1台、门禁卡等做出约定，另附《家具清单》对其他物品的状况包括中央空调遥控器、海信、长虹原装遥控器进行约定。合同第九条第一项约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金6,200元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款部分还约定：付三押二；押金包括房屋保证金6,200元；违约金6,200元(根据本合同第九条第一项处理)。合同落款处由许明虹代林淑园签字。合同签订当日，许明虹出具《收据》确认收到顾征租金18,600元及两个月押金12,400元。之后，顾征通过银行转账方式向林淑园支付租金至2014年7月31日。另查明，2014年6月，顾征通知许明虹终止合同。2014年7月25日，顾征搬离系争房屋，林淑园、许明虹的委托代理人许明超到场办理交接手续。交接时，双方就押金等是否退还发生争议，致交房未成，顾征未将房屋钥匙当场交给许明超。之后，2014年8月，林淑园、许明虹将系争房屋的锁更换。林淑园将系争房屋于2014年9月1日起另行租赁给他人。以上事实，有结婚证、委托书、《租赁合同》、《家具清单》、《收据》、银行对账单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经质证，可以认定。审理中，为证明损失，林淑园、许明虹提供中介费收据、开锁换锁买锁的收据、水电煤气费发票收据、门禁卡发票、遥控器网上价格截图、空调遥控器的收据、墙体损失的证人证言、灯具灯泡销售单、收据、长虹电视机网上价格截屏、租客和中介有关墙面、电视机等损坏的证明。对上述证据，顾征质证认为，系林淑园、许明虹在顾征不在场情况下，私自打开房门，物品丢失与其无关。认可水电煤气费的金额为314.05元。本院认为，本案所涉《租赁合同》系林淑园与顾征之间签订，根据合同相对性原则，应由该二人承担合同项下的权利义务。结合本案，顾征根据双方之前沟通情况，已采取措施搬离房屋，林淑园也实际委托他人参与办理交房手续，可认定双方已一致同意以解除方式终止双方房屋租赁关系，双方仅对租赁关系解除后的押金是否退还与水电费结算等未能达成一致意见。既然双方以其行为已同意解除租赁关系，在此情况下，顾征理应履行返还房屋的义务，而林淑园亦应积极配合收房，双方不能以违约责任等争议拖延处理房屋事项，此举并不利于物之有效利用。林淑园在顾征未能交还钥匙情况下，自行收回房屋，另行出租，以避免损失扩大，并无不当。本案争议在于双方是否存在违约行为及已产生的损失如何承担。根据合同约定，双方需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则承担违约责任。该合同条款旨在促使双方积极履行合同提前终止时的协助通知义务，然并未对一方不同意退房情形下如何处理及违约责任如何承担作出明确约定，容易使合同终止事项陷入僵局。本案中，顾征已履行了合同提前终止的协助通知义务，林淑园已参与交房，难以认定顾征存在“无故”违约情形。而林淑园未能及时收房，系因双方未就违约争议达成一致所致，亦难以认定林淑园存在违约情形。综上，本案中，在终止合同事项上，本院难以认定双方存在违约行为。故顾征有关违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。但是，在合同终止后，依照法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，在合同终止后，顾征并不能因押金等争议而不把钥匙交还给林淑园，该行为已造成房屋空置的租金损失扩大，其理应对该项损失承担责任。故对林淑园主张的房屋空置租金损失，于法有据，本院予以支持。至于林淑园提出的其他损失包括中介费损失、物品丢失损坏等损失，虽然林淑园进行了相应举证，但是仍无法证明上述损失与顾征之间存在直接关联性，同时在林淑园已采取自行收房的措施后，也无法证实物品丢失、损坏系顾征所致，故对上述相关诉请，依据不足，本院不予支持。现合同终止后，林淑园应将押金12,400元(含房屋保证金与预付的违约金)返还给顾征，而顾征亦应将未结清的水电煤气费支付给林淑园。至于顾征诉请要求开具租金发票，缺乏合同依据。同时，在合同履行中，顾征亦未要求开具发票，该项诉请亦与双方交易习惯不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)林淑园于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)顾征返还押金12,400元；二、原告(反诉被告)顾征于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)林淑园赔偿损失6,200元并支付水电煤气费314.05元；三、原告(反诉被告)顾征的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)林淑园、许明虹的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取265元，由原告(反诉被告)顾征负担177元，由被告(反诉原告)林淑园负担88元。反诉案件受理费减半收取122元，由原告(反诉被告)顾征负担44元，由被告(反诉原告)林淑园负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一五年六月九日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。