重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2897号
上诉人（原审被告）:重庆恒通实业（集团）有限责任公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道，统一社会信用代码91500101711664014Q。
法定代表人：廖晓琼，董事长。
委托诉讼代理人：吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张道荣，重庆法韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄秀奎，男，汉族，1970年6月9日出生，住重庆市万州区。
上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人黄秀奎商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初10101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒通公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判上诉人不承担逾期交房的违约金和逾期办理产权登记的违约金，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：在2010年6月25日已经接房，双方合同中是约定的“交付质量合格的商品房”，并没有约定应取得建设工程竣工验收备案登记证，我方交房时所有的单项验收合格，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定是地方规范，且2013年实施，没有溯及力，一审适用法律错误。上诉人已经将房屋转移给黄秀奎使用，合同的目的已经实现，且从交房到起诉，已经超过了诉讼时效。本案涉案房屋由于和万州区体育学校是整体规划，体育学校一直不对地下车库进行验收，导致上诉人不能及时办理商品房产权登记。上诉人不应当承担办证延期违约金。
黄秀奎未向本院提交书面答辩意见。
黄秀奎向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金3000元、逾期办理房屋产权证的违约金2393.42元，两笔共计5393.42元；2.诉讼费用由被告承担。
一审认定事实：2009年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万州区五桥X幢3单元402房屋，建筑面积109.32平方米，单价每平方米1448元，总价款158295元；付款方式为分期付款，签订合同时付110000元，主体完工付40000元，交钥匙时付8295元。交房期限及交付条件，出卖人在2010年12月31日前交钥匙，于2011年6月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按银行同期基准贷款利率向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人单方解除合同或主张合同无效的，同样应按房款总额的10%向买受人支付违约金或赔偿损失。关于办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方不同意退房的，出卖人应按人民银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。其他违约责任：本合同签订生效后，甲乙双方任何一方违约，由违约方按购房总额的5％作违约金给守约方。”合同还对其他方面进行了约定。原告已按约定支付购房款158295元，双方于2010年6月25日对诉争房屋进行交接。
2004年3月25日，重庆市万州区国土资源局划拨重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米，用于移民迁校配套工程。2006年10月8日，区建委核发《关于万州体育学校迁建工程规划设计的复函》，同意《万州体育学校迁建工程规划设计》，确定的经济技术指标为：规划用地面积33380平方米，总建筑面积67697.96平方米（其中公建4395.65平方米，居住60862.31平方米，其他2440平方米），停车泊位203个。后经重庆市万州区人民政府批准对原划拨给重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米中的18020平方米土地使用权挂牌出让，2007年3月9日，重庆市万州区国土资源局与恒通公司签订《国有土地使用权出让合同》，取得该18020平方米土地使用权，建设规模为64607.96平方米（商业用房3645.65平方米、住宅60862.31平方米）。2007年4月20日，区建委对建设规划进行调整，核发建设工程规划许可证[万规建字（2007）字第0040号]，建设单位为恒通公司，建设规模为68828平方米，其中1－12号楼为住宅用房，体育设施用房883.17平方米，地下车库2519.79平方米。2009年7月6日，恒通公司取得恒通·体育花园9、10、11栋楼的建设工程施工许可证，开始对9、10、11号楼进行建设。
2009年6月17日，恒通·体育花园配套防空地下室工程验收备案（原建1～8楼时一并建设）；2010年1月27日，恒通·体育花园10栋防雷安全验收合格；2010年2月4日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼环保预验收合格；2010年2月26日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼消防竣工验收备案；2010年5月7日，恒通·体育花园三期工程绿地指标竣工核定。2010年4月13日，被告恒通公司就恒通·体育花园9、10、11号楼申请建设项目竣工规划验收，同年6月1日，万州区建委对恒通·体育花园9、10号楼进行规划核实，确认符合规划要求。2014年2月27日，被告对恒通·体育花园9号、10号楼向重庆市万州区城乡建设委员会申请建设工程竣工验收备案；同日，恒通·体育花园9号、10号楼取得建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2014）05号]。因恒通·体育花园是整体规划，实行分段分栋验收时，在最后一栋验收核实之前，要求对整个项目确定的全部建设工程总体完成，而该工程的地下车库的建设单位为重庆市万州区体育学校，该校一直不申请地下车库验收，导致对11号楼的规划验收核实无法完成，不能进行建设工程验收备案登记，国土部门不能对建设用地完成宗地测绘，不能办理房地产权登记，造成各购房户、恒通公司集体信访，在有关部门协调下，在2015年给各购房户办理房地产权登记。2015年9月7日，被告为原告所购商品房取得房地产权登记业务受理通知书，办理产权登记。2016年3月8日，恒通公司取得11号楼的建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2016）0011号]。
一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2011年6月30日前将原告所购商品房交付原告。双方约定的交房条件是“交付质量验收合格的商品房”，虽未明确约定所交商品房应取得建设工程竣工验收备案登记证，但按现行法律、法规应对商品房验收合格界定为对建设工程进行竣工验收备案登记。约定交房期限届满,被告未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备交付条件，被告履行合同不符合约定。被告通知原告接房，原告未拒绝，双方于2010年6月25日交接房屋，但此时被告交房不符合交付条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力，被告应承担逾期交房违约责任。2014年2月27日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2014年2月27日交接商品房；双方明确约定“出卖人于2011年6月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人”，故逾期交房的期限为2011年7月1日至2014年2月27日（共计972天）。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。原告占有使用房屋后，一般情况下不再需要租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补，根据被告的过错程度、公平和诚实信用原则的衡量以及本案的具体情况，被告请求调减逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，予以采纳，对被告逾期交房的违约金酌情认定为3000元。
2014年2月27日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件，确认该日双方交接商品房。双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方不同意退房的，出卖人应按人民银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。”被告至2015年9月7日才取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，被告应从2014年8月26日至2015年9月7日止承担违约责任。被告抗辩本案未按约定期限办理产权登记是因为不可抗力，负有举证责任，未提供证据证明有不能预见、不能避免、不能克服的事件发生，不属于法律意义上的不可抗力事由，应由被告承担举证不充分的法律后果。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。对逾期办证违约金，因原告所购房屋为住宅，原、被告双方均未举证证明逾期办理产权登记的具体损失，综合考虑合同的履行情况、被告的过错、对原告损失的补偿及适当的违约惩罚，被告请求调减约定违约金计算标准予以采纳，对约定的违约金酌情调减为按原告已付购房款日万分之零点四计算。被告应从2014年8月26日至2015年9月7日止支付逾期办理房地产权登记违约金2393.42元（158295元×0.4/000×378天）。
被告关于原告主张权利超过诉讼时效的问题，由于被告在2014年2月27日取得建设工程竣工验收备案登记证后，没有证据证明已向原告通知或者公示，原告之前对取得该备案登记证并不知道，并且向原告交付商品房及办理产权登记是被告的法定义务，被告交付房屋后未按约定履行办理产权登记的义务，主债务未经过诉讼时效，其违约处于持续状态，原告于2017年8月28日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，不予采纳。遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告黄秀奎逾期交房违约金3000元；二、由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告黄秀奎逾期办理商品房产权登记违约金2393.42元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担。
二审中双方均没有新证据向本院提供，对一审认定事实本院予以确认。
本院认为，黄秀奎与恒通公司签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。恒通公司应按合同约定将“质量验收合格的商品房”交付给黄秀奎。商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责。因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记文件才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。恒通公司将房屋2010年6月25日交付给黄秀奎时，未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，将该房屋所在的楼房到建设行政主管部门办理备案登记，因此，并不具备商品房质量合格的法定条件，亦不符合合同的约定，一直到取得竣工验收备案登记证才达到合同约定和法律规定的交房条件，故恒通公司构成逾期交房，应当承担违约责任，恒通公司称不应当支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立。
恒通公司在取得竣工验收备案登记证之前和之后均未进行公示，黄秀奎并不知晓该事实，且违约行为一直在持续进行中，黄秀奎起诉时并没有超过诉讼时效，恒通公司称已经超过诉讼时效的上诉理由不成立。
恒通公司称因为案外人体育学校的原因造成办理商品房产权登记延迟，虽然有这方面的原因，但这并不能成为免除其违约责任的理由，恒通公司称不应承担逾期办理商品房产权登记违约金的理由不能成立。
综上，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 蒋大威