上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民一(民)初字第1690号
原告胡炜。原告胡诗涵。法定代理人胡炜(系胡诗涵父亲)。被告郭松。被告李翠红。以上两被告共同委托代理人周吉华。被告上海永绿置业有限公司宝山分公司。负责人黄金艳，经理。委托代理人董文秀。委托代理人黄海建。原告胡炜、胡诗涵与被告郭松、李翠红、上海永绿置业有限公司宝山分公司(以下简称“永绿置业公司”)业主专有权纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法由审判员张继峰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡炜、被告永绿置业公司委托代理人董文秀、黄海建到庭参加诉讼。被告郭松、李翠红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡炜、胡诗涵诉称，原告系上海市宝山区城银路555弄12幢502室(以下简称“502室”)业主，被告郭松、李翠红系上海市宝山区城银路555弄12幢602室(以下简称“602室”)业主，房屋性质均为商业办公用房，被告永绿置业公司系物业公司。原告2014年6月最初发现602室漏水，后被告对其房屋的漏水部位进行了修补。但2014年12月22日，原告发现房内地板上都是水，楼顶地板多达5处漏水，导致原告房屋墙壁渗水、地板被泡，产生房屋损失。2015年1月4日和2015年1月14日再次出现大面积漏水，并导致电路总开关跳闸停电。原告认为漏水系被告郭松、李翠红私自改变了房屋内部结构，在房屋内加设了卫生间、厨房，私自引入自来水管道，在装修的时候将楼板打穿、挖开楼板进行装修，破坏了地板，才导致了漏水。漏水发生后，原告与被告郭松、李翠红进行沟通协商，但被告称漏水系被告永绿置业公司的责任，致使双方协商未果。现起诉至法院要求：1、被告郭松、李翠红赔偿原告因房屋漏水导致的直接经济损失人民币(以下币种均为“人民币”)31,230元、租金损失60,000元(10,000元/月×6个月)、评估费2,000元；2、被告郭松、李翠红对602室楼板做防水处理并确保五年内不再漏水；3、被告永绿置业公司对被告郭松、李翠红的赔偿义务承担连带赔偿责任。被告郭松、李翠红未作答辩，但其委托代理人曾来院陈述称对漏水事实予以认可，但认为漏水系被告永绿置业公司公共管道破裂所致，责任应由被告永绿置业公司承担。被告永绿置业公司辩称，漏水点是602室的自有管道而非公共管道。漏水是因为602室业主在装修时打穿了楼板，因此水才流到了502室。每次漏水502室业主致电被告永绿置业公司，被告永绿置业公司都有记录，也会去处理，但602室业主不配合检修。被告永绿置业公司在本次纠纷中没有过错，已经尽到了管理义务。故被告不应当承担赔偿责任。经审理查明，原告系502室业主、被告郭松、李翠红系602室业主，房屋性质均为商业办公用房，被告永绿置业公司系小区物业管理公司。因房屋漏水，原告曾在2014年12月22日、12月23日、2015年1月4日、2015年1月14日多次向被告永绿置业公司报修，被告永绿置业公司在客户服务处理单服务结果中载明：“602家中有水，漏水到502家中”、“602楼板打穿，水从缝里滴下来”、“观察水表，不用水还在慢转动”、“是602原因漏水，602地面、卫生间都是水”。在原告起诉之前，被告永绿置业公司针对漏水报修经过，向原告出具证明，内容为：2014年12月22号我物业公司接到贵户投诉，反映顶板渗水，经我工程人员查看，发现渗水原因是因贵户顶板被打穿(系602室装修打穿)、从空中渗下所致……2014年12月23日贵户再次投诉渗水更加严重……经要求郭松先生关闭602室水表阀门，三天后贵户的漏水现象停止。2015年1月4日，贵户电话投诉屋顶再次渗水。经我物业公司上门查看，发现602室自行建造的卫生间内都是水，当时要求602室关闭水表阀门，关闭后第三天渗水现象再次停止；2014年1月14日，贵户电话投诉屋顶又一次渗水，我物业上门查看发现602室卫生间内又都是水，再次关闭602水表阀门三天后漏水现象又再停止。针对贵户投诉问题，我物业几次协调都没能解决……现将历次检查情况汇总如下：1、建筑物交付时的原始状况：针对602室的自来水管和排水管敷设，均是从6楼水表间公用管道(自来水管、排水立管)预留管道接至602室室内；2、602室已经装修改造，修建了卫生间、厨房间等用水点。但因602室修建的自来水管、排水管均为隐蔽工程，无法直接观察管道是否漏水；3、属于我物业维护范畴的公用管道均为明敷、无渗透。又查明，漏水致使502室房屋受损，对于房屋损失，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，评估金额为31,230元。原告支付评估费2,000元。事发前，原告将502室房屋出租给上海凯星实业有限公司、上海明明房产经纪有限公司，每月租金分别为6,000元、4,000元。因漏水，租赁合同提前终止。以上事实，有原告提供的房产登记簿、照片、报修单、证明、租房合同、评估费发票、被告永绿置业公司提供的照片、报修单及双方当事人的当庭陈述、评估报告等证据佐证，且上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，房屋的所有权人或使用权人行使对房屋的所有权或使用权时，以不侵犯相邻方的合法权益为限。本案中，被告永绿置业公司开具的报修单系在接到原告漏水报修上门查看后出具，对于报修单的真实性、客观性本院予以确认。从报修单记载内容看，602室存在装修时将楼板打穿、水阀关闭则漏水停止、不用水水表还在慢转动等情形，结合其他证据材料，本院认为可以认定漏水系602室原因所致，故被告郭松、李翠红作为602室房屋业主应及时修复漏水部分并对原告的合理损失承担赔偿责任。被告郭松、李翠红虽称漏水系被告永绿置业公司原因所致，但并未提供证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果。被告永绿置业公司作为物业管理单位，在接到原告报修后积极上门检查，并组织原告与602室协调解决，被告已经尽到管理责任，此外漏水部位也非公共管道，故被告永绿置业公司不应承担赔偿责任。针对原告的具体经济损失：因漏水所致的502室室内装修损失，经评估金额为31,230元，本院对此予以确认。评估费也系原告支出的合理费用，本院依法予以支持。关于租金损失，结合原告房屋出租的事实，本院酌情支持30,000元。上述费用合计63,230元均由被告郭松、李翠红赔偿原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告郭松、李翠红于本判决生效之日起十日内对上海市宝山区城银路555弄12幢602室漏水部分予以修复；二、被告郭松、李翠红于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡炜、胡诗涵因漏水导致的房屋装修损失、租金损失及评估费共计63,230元；三、对于原告胡炜、胡诗涵的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,461元，由原告胡炜、胡诗涵负担796元，由被告郭松、李翠红负担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张继峰
二〇一六年五月二十六日
书记员 陆建泉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。二、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二十一条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。