北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终4184号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京新江海风韵餐饮有限公司，住所地北京市海淀区太平路23号一层。
法定代表人：黄瑜春，董事长。
委托诉讼代理人：俞国振，上海正策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施萍，女，该公司经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社，住所地北京市海淀区复兴路22号75号楼。
法定代表人：余化刚，社长。
委托诉讼代理人：翟晶，北京市辉瑞律师事务所律师。
上诉人北京新江海风韵餐饮有限公司（以下简称江海风韵公司）因与被上诉人中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社（以下简称军医出版社）一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初22202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江海风韵公司上诉请求：撤销原判第一、二、五项，驳回对方的诉讼请求，支持我方的反诉请求。事实和理由：1、因对方未依约定提供租赁许可证，导致我方不能办理餐饮许可证，影响我方正常营业，我方因此未交纳租金不属于违约。应当扣除26天租金、不应扣除保证金和支付违约金，且约定违约金数额过高。2、我方已停业但对方不让我方撤场，因此对方无权要求房屋使用费。3、对方给我方造成的损失超过了20万元违约金，超出部分工资和利润损失应予赔偿。4、对方应当退还我方保证金及利息。
军医出版社辩称，同意原审法院判决。
军医出版社向一审法院起诉请求：1、判令江海风韵公司支付自2016年4月1日至2016年9月30日的房屋租金95万元，及以其中475000元房租为基数，自2016年4月5日至2017年4月18日期间按照年24%的利息计算的违约金118373元、以475000元房租为基数，自2016年7月5日至2017年4月18日期间按照年24%的利息计算的违约金89951元，总计1158324元。2、判令江海风韵公司支付自2016年10月1日至2017年1月20日的房屋使用费579110元及自2017年1月20日至2017年4月18日止的按照年24%的利率计算的利息损失33890元，总计613000元。3、本案诉讼费由江海风韵公司负担。
江海风韵公司反诉请求：1、军医出版社支付我公司2016年9月4日至2016年9月30日因没有提供军队房地产租赁许可证，造成我公司停业的损失人工工资（2016年9月4日至2016年9月30日）359570元、纯利润（2016年9月4日至2016年9月30日）197524元。2、退还房地产租赁保证金20万元，并支付2008年1月9日至2017年8月9日止的10万元加付利息（3.575%*2*100000*9+3.575%*2*100000/12*7=68515），支付2011年11月4日至2017年8月4日的10万元加付利息（3.575%*2*100000*9+3.575%*2*100000/12*10=41708），共计110223元，其中3.575%系银行利息，2是加倍，10万元是第一次给的保证金。3、军医出版社支付我公司违约金200000元。4、本案诉讼费由军医出版社负担。
一审法院认定事实：2016年5月13日中央军委后勤保障部卫生局出具证明，载明：“因军队编制体制改革，原中国人民解放军总后勤部卫生部人民军医出版社，现更名为中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社。”
2011年11月28日，军医出版社（出租方、甲方）与江海风韵公司（承租方、乙方）签订后京[2012]140638号《军队房地产租赁合同》，合同约定：第一条，甲方自愿将位于北京市海淀区太平路丙23号楼B号（以下简称涉诉房屋）的房屋建筑面积1980平方米，场地面积60平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：餐饮。第三条租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）9500000元。年租金为1900000元。租金按季结算，乙方于每季度的前五日内交付甲方。付款方式：转帐支票。第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金200000元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：…（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第九条合同的解除：…（五）租赁期满，合同解除。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付200000元作为违约金。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付200000元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1、经甲方同意，乙方经合法批准，可在房屋上进行广告宣传。2、在租赁期内，所发生的地方税费，由乙方承担。3、甲方在乙方工作用餐，享受全单8折优惠（含卫生音像出版社）。4、合同签订生效后10日内，乙方支付租赁保证金20万元，每季度前5日支付本季度房租。5、甲方给乙方两个月的装修免租期，属于租赁期外，即（2011年8月1日至2011年9月30日）。6、甲方承担每年上交总后管理局房产处房屋租赁管理费：即190万元×20%=38万元。7、每年房租由出版社办公室负责催要，乙方按季度交付房租后，及时凭收据到办公室备案。
经法庭询问，军医出版社与江海风韵公司均表示双方对2016年4月1日前房屋租金无异议。江海风韵公司表示2016年4月1日至2016年9月30日房屋租金确未给付，系因军医出版社存在违约行为并造成其损失。
关于房地产租赁保证金，双方认可收取了保证金200000元。
江海风韵公司提交[2006]后房租合字第05458号《军队房地产租赁合同》，证明双方曾就涉诉房屋签订上述租赁合同，租赁期限自2006年7月28日至2011年7月28日。军医出版社对上述合同真实性无异议，称上述合同内容已履行完毕，与本案无关。
庭审中，军医出版社表示后京[2012]140638号《军队房地产租赁合同》约定之履行期至2016年9月30日，但江海风韵公司于2017年1月20日方才交付涉诉房屋。江海风韵公司表示2016年10月15日前已搬离涉诉房屋，屋内遗留物品系不要之物品，搬离后未告知军医出版社。经法庭询问，江海风韵公司称2016年9月4日至2016年9月30日已停业，因军医出版社未提供军队租赁许可证，无法办理餐饮服务许可证；2016年12月26日其向军医出版社出具函件系因6名员工闹事，故让6名员工仍在涉诉房屋内，出具函件是为安抚员工；仅留下几人在涉诉房屋与军医出版社交涉退还租赁保证金事宜。
庭审中，江海风韵公司主张军医出版社存在违约行为，未按合同约定提供军队租赁许可证，以致无法正常办理餐饮许可证。江海风韵公司称军医出版社仅按[2006]后房租合字第05458号《军队房地产租赁合同》之约定提供了有效期自2006年7月28日至2011年7月27日军队房地产租赁许可证，未按后京[2012]140638号《军队房地产租赁合同》的约定提供租赁期间的军队房地产租赁许可证，无奈只得将有效期自2006年7月28日至2011年7月27日军队房地产租赁许可证上时间遮盖、涂改，若有相关部门检查，则暂时歇业；因办理的餐饮服务许可证有效期为2013年9月5日至2016年9月4日，曾多次向军医出版社索要军队房地产租赁许可证未果，以致无法办理2016年9月4日之后的餐饮服务许可证，以致停业，造成损失。经法庭询问，军医出版社表示曾向江海风韵公司提供有效期为自2012年10月1日至2013年9月30日军队房地产租赁许可证，也曾提供有效期为2006年7月28日至2016年9月30日军队房地产租赁许可证，并提交军房租证[2012]京字第002017号军队房地产租赁许可证（副本）。江海风韵公司表示从未见过有效期为自2012年10月1日至2013年9月30日军房租证[2012]京字第002017号军队房地产租赁许可证（副本）。
经法庭询问，军医出版社表示第一项诉讼请求中除租金外主张系违约金，依据合同第11条第2款，逾期支付按照总额千分之三计算，但因数额较高，现主张按照24%计算。2016年10月1日至2017年1月20日期间系房屋使用费，按照年24%的利息计算违约金系参考民间借贷主张。军医出版社表示根据合同第六条之约定，租赁保证金应不予退还。
经法庭询问，江海风韵公司表示反诉请求第二项主张加倍利息的依据是合同第六条“加付银行存款利息”。军医出版社违约行为系未提供军队房地产租赁许可证，合同第七条第五项有约定；造成的损失为因无军队房地产租赁许可证只得“偷着经营，有卫生部门检查时则需停业，还得找关系，造成了客户的流失”。
一审法院认为，军医出版社与江海风韵公司签订的后京[2012]140638号《军队房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。现军医出版社主张江海风韵公司给付2016年4月1日至2016年9月30日房屋租金95万元，江海风韵公司亦表示上述期间租金确未给付，军医出版社该项诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。关于江海风韵公司主张未交纳租金系因军医出版社未提供军队房地产租赁许可证之辩称，江海风韵公司该辩称与合同约定不符，法院不予采信。现军医出版社主张江海风韵公司支付逾期付款违约金一节，根据合同约定，江海风韵公司应于每季度的前五日内交付军医出版社房租，故违约金起算时间应为2016年4月6日、2016年7月6日；军医出版社主张截至时间为起诉时间2017年4月18日，对此法院不持异议；军医出版社主张之计算标准未超过合同约定，法院予以支持，综上，经法院核算2016年4月6日至2017年4月18日违约金为118060.27元、2016年7月6日至2017年4月18日违约金为89638.36元，军医出版社诉讼请求超出部分，法院不予支持。现军医出版社主张江海风韵公司支付2016年10月1日至2017年1月20日房屋使用费一节，江海风韵公司主张2016年10月15日前已腾退涉诉房屋，但根据2016年12月26日江海风韵公司向军医出版社出具之函件、2017年1月11日江海风韵公司出具之《安全责任承诺书》所载内容，法院就房屋腾退交付时间采信军医出版社之表述。双方签字之租赁合同已于2016年9月30日届满，但江海风韵公司未腾退涉诉房屋，江海风韵公司对涉诉房屋的占有导致军医出版社无法使用，现军医出版社主张江海风韵公司给付2016年10月1日至2017年1月20日参照合同约定之租金标准支付房屋使用费，法院予以支持。关于房屋使用费具体数额，经法院核算应为579109.59元，军医出版社诉讼请求超出部分，法院不予支持。现军医出版社主张房屋使用费自2017年1月20日至2017年4月18日之利息损失，鉴于合同无约定，法院不予支持。
关于江海风韵公司主张军医出版社支付2016年9月4日至2016年9月30日停业损失一节，根据现有证据及庭审双方陈述，法院现无法认定江海风韵公司所述2016年9月4日至2016年9月30日停业之情况，故对该项反诉请求不予支持。
关于江海风韵公司主张军医出版社退还租赁保证金200000元并支付利息一节，根据庭审查明，江海风韵公司存在迟延给付房屋租金之违约行为，故根据合同履行情况及合同约定，对江海风韵公司上述反诉请求，不予支持。
关于江海风韵公司主张军医出版社给付违约金200000元一节，根据双方合同约定，军医出版社应负责向军队场地管理部门申领军队房地产租赁许可证，现江海风韵公司主张未提供。根据庭审情况及现有证据，法院采信江海风韵公司之陈述，故对江海风韵公司上述反诉请求，予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京新江海风韵餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内给付中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社自2016年4月1日至2016年9月30日房屋租金950000元，给付中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社2016年4月6日至2017年4月18日期间违约金118060.27元，给付中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社2016年7月6日至2017年4月18日违约金89638.36元；二、北京新江海风韵餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内给付中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社自2016年10月1日至2017年1月20日房屋使用费579109.59元；三、中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社于本判决生效之日起七日内给付北京新江海风韵餐饮有限公司违约金200000元；四、驳回中央军委后勤保障部卫生局人民军医出版社其他诉讼请求；五、驳回北京新江海风韵餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，江海风韵公司在未获得租赁许可证的情况下已取得有效期至2016年9月4日的餐饮许可证，可以正常经营，以此为由不缴纳2016年4月-9月应缴纳的租金理由不足，江海风韵公司应当支付拖欠的租金。江海风韵公司未交纳租金的行为应当认定为违约，根据合同的约定军医出版社有权不退还保证金并要求江海风韵公司支付违约金，现军医出版社主张违约金之计算标准在合同约定范围内，且违约金数额未明显过高，一审法院对军医出版社主张的违约金予以支持正确。
江海风韵公司在合同到期后仍实际控制房屋，且无证据证明其停业、撤场的事实，因此应当参照原租金标准支付房屋占有使用费，一审法院确定的数额正确，本院予以确认。
关于江海风韵公司赔偿停业损失的请求，首先，其未能证明停业的事实，其次，不能证明主张的损失数额与未能办理2016年9月4日之后的餐饮许可证的联系，再次，一审法院已判决军医出版社向其支付20万元违约金。因此，对这一请求本院不予支持。
综上所述，江海风韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26668元，由北京新江海风韵餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年六月四日
法官助理 叶康喜
法官助理 张进中
书 记 员 李昊婷