上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第685号
原告(反诉被告)上海鸿洋企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人连自力，董事长。委托代理人郭波，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)黄钢，男，汉族，住上海市闵行区。委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。原告上海鸿洋企业管理有限公司诉被告黄钢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。审理中，被告黄钢提出反诉，后转为普通程序，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭波、被告黄钢及其委托代理人潘晓枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿洋企业管理有限公司诉称，2013年4月，原被告签订租赁合同，原告将上海市虹漕南路XXX号面积531平方米的店面出租给被告，租期5年。此后，双方又签订补充合同，增加了租赁面积及租金。合同签订后，被告除了支付履约保证金、装修押金外，仅支付了2013年5月28日至8月27日的房租人民币(下同)27,000元，其余租金均未付。2014年1月6日，原告向被告发函，书面解除了与被告的租赁合同。2014年10月29日，原告通过公证机关发出通知，要求被告限期搬走系争房屋内的设备等物品。此后，原告在公证机关监督下将系争房屋内的可移动设备和物品转移至他处。故原告诉至本院，要求判令：1、解除原被告所签房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金219,609元(其中房屋租赁合同项下自2013年8月28日至2014年1月11日止暂计一半租金计202,500元，补充合同项下自2013年5月28日至2014年1月11日止共计17,109元)；物业管理费17,000元(自2013年4月28日至2014年1月11日)；违约金285,000元(含2个月租金18万元及35天免租期租金105,000元)；水电费2万元(上述款项可折抵房屋押金2万元)；3、被告支付自2014年1月1日起至11月12日的房屋使用费90万元。被告黄钢辩称，系争房屋系工业用地，不能开设餐饮，系争房屋所在的园区也未通过消防验收，故原被告所签租赁合同违反了国家法律和政策，系无效合同。由于原告隐瞒了房屋使用性质，致使被告租赁房屋的合同目的无法实现，违约责任在原告。水电费2万元同意支付原告。物业管理费同意支付至2013年10月31日。原告发出解除合同通知后，被告积极找原告协商，但原告一直拖延，故由此扩大的损失应由原告承担。由于被告园区性质为仓库，故房屋使用费应当按照仓库的资金计算。故请求驳回原告的诉讼请求。被告黄钢反诉称，被告向原告租赁房屋的用途为经营餐饮，但在办理营业执照过程中发现系争房屋所在的园区未通过消防验收，被告只得停业。被告又得知系争房屋的性质为工业用房，不能用作商业,导致被告投入的装修、工资成本均无法收回。故反诉请求判令：1、确认原被告所签租赁合同无效；2、原告返还被告已付租金27万元、履约保证金27万元及装修保证金2万元；3、原告赔偿被告装修损失427,617元；4、原告赔偿被告工人工资损失134,400元；5、原告返还被告价值550,164.40元的设备。原告上海鸿洋企业管理有限公司反诉辩称，合同真实有效，不同意返还租金及履约保证金，装修保证金2万元同意扣除。系争房屋所在的创业园区20%的面积可以用作商业配套服务，园区内的其他餐饮企业均正常经营，故被告开设餐饮企业不存在障碍。被告停业的真实原因是该餐饮企业的合伙人之一发生车祸成为植物人。原告多次通知被告取走系争房屋内的设备，被告置之不理，原告无奈才通过公证机关腾退房屋，系争设备此后以20万元转让他人。系争餐饮企业实际还有案外人参与投资，故系争设备并非被告单独所有，不同意返还。考虑到系争设备已经以20万元转让的事实，原告在起诉被告支付房屋租金时，仅主张了一半租金，尚有20余万元租金待被告及其投资人起诉返还财产时再一并主张权利。经审理查明，上海市徐汇区漕宝路XXX号房屋的权利人为案外人上海徐汇国有资产投资经营有限公司(以下简称“国资公司”)，土地状况用途为工业。2012年2月28日，被告法定代表人连自力与国资公司签订房屋/场地租赁合同，承租漕宝路XXX号所属的所有建筑物和构筑物。此后，双方又签订补充协议，将承租人变更为被告。此后，漕宝路XXX号门号变更为虹漕南路XXX-
XXX号。2013年4月23日，原(乙方)被告(甲方)签订租赁合同，甲方将虹漕南路XXX号房屋出租给乙方，租赁期限5年，自2013年5月28日至2018年5月27日。合同约定，该房屋只限用作经营餐饮之用途，开始营业日前承租方必须已领取有效营业执照、税务登记证明及其他必需的经营文件，并将有关复印件交予出租方。自2013年5月28日至2015年5月27日的年租金为1,080,000，次年的年租金为1,134,000元，每年递增。租金前半年按每三个月租赁月为一个租赁期支付，半年后按每六个月为一期支付。免租装修期自2013年4月23日至2013年5月27日。在此期间承租方仅限于无需支付租金，但需支付管理服务费、政府有关税费及其他相关应付费用。承租方应交付履约保证金27万元，并自2013年4月23日起应付管理服务费为2000元/月。在租赁期内，如发生下列情形，乙方必须每日向甲方支付应付款项千分之三的滞纳金，且不影响甲方的其他权利：(1)乙方拖欠房屋租金和其他费用及任何应向甲方支付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算。乙方在该房屋内必须守法开展业务和从事经营活动。如乙方收到来自任何方面有关该房屋任何情况的通知，须立即书面转告甲方。合同8.1条约定：甲方有权因以下原因提前终止合同并收回该房屋，且无需对乙方作任何装修费、设备添加费的补偿：(1)乙方对本合同规定的所有应付款项，自应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天。当发生合同8.1条情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，且应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于2个月租金总和之金额的违约金。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金。当发生合同8.1条情况，甲方向乙方发出书面通知中规定之日期即为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方已开始行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。此外，每逾期一天，乙方须向甲方支付相当于当时日租金2倍的违约金；逾期7天，甲方有权进入该房屋，届时该房屋内所有留存的装修、设施和物品均视为已被乙方无条件放弃。甲方有权自行处置上述装修、设施和物品且无须为此向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索因拆除乙方装修和设施设备而产生的开支。按本合同须向乙方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以挂号方式，寄往列于附表一的乙方法定地址或通讯地址，则被视为已送达乙方……任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。邮局出具的挂号投递收据，将作为该通知已送达收件人的有效证明。合同附表一上注明了承租方的法定地址为上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室。2013年5月8日，原(甲方)被告(乙方)又签订补充协议，甲方同意将乙方租赁部位二楼增加租赁面积15平方米，供乙方使用。该面积起始租金为27375元/年，首期支付一年租金，本协议签订后即行支付。合同签订后，被告即向原告支付了3个月房租27万元、履约保证金27万元及装修保证金2万元。审理中，被告称其承租系争房屋后，即与其战友案外人李某某合伙出资开设了浩回客餐厅，餐厅总投资200万元，被告出资20万元，系争房屋由被告租赁，餐厅由其合伙人经营。浩回客餐厅于2013年8月1日试营业，同年10月底停业。2013年8月15日，原告向浩回客餐厅发出缴纳租金、物业费通知，要求其支付2013年8月28日至2013年11月27日的租赁费27万元、增加部分年租赁费27,375元和2013年4月23日至2013年11月27日的物业管理费14,333元，共计311,708元。2013年9月2日，原告又向浩回客餐厅发出催款通知，要求对方在一周内支付所欠房租和物业费共计311,375元，并支付滞纳金。如逾期未交，将按合同约定行使权利。同月14日，原告再次向浩回客餐厅发出催款通知，要求对方支付租金、物业费及电费共计323,646元，并在9月16日前交付原告。2013年12月3日，原告向被告黄钢发出通知，称贵方已连续停业超过14天，要求其于2013年12月10日前支付拖欠的款项，如预期，将按约自2013年12月11日提前收回房屋，并保留要求赔偿损失的权利。该通知张贴于浩回客餐厅大门。2014年1月6日，原告委托律师向被告黄钢发出通知，再给被告3天时间履行支付租金和各项欠费的义务。若仍不履行，则自本函发出的第四日起，系争房屋租赁合同将被解除。如果逾期七天，原告将视贵方已无条件放弃该房屋内所有留存的装修、设施和物品，原告有权自行处置。2014年9月18日，原告再次向被告发出通知函，称1月6日通知发出已长达8个月，我司认为我司对上述要求的等待和处理已经仁至义尽。为了避免继续拖延时间导致双方更大的损失，现最后一次通知你：鉴于双方的租赁合同已经解除，我司将立即收回租赁给你的房屋，你在该房屋内还有所需的物件，请于三日内自行搬离，逾期不搬，我司将视为贵司已放弃。如由此产生任何财产和法律后果，均应由贵方承担。2014年10月29日，原告向被告发出限期搬离通知函，称双方所签租赁合同已经正式解除，原告已2次通知你尽快搬离，将房屋归还我司。鉴于你至今仍不主动搬离，为了避免双方更大损失，现限你在本通知发出的7日内将房屋内的设施搬离，并将房屋腾空后交还我司。否则，我司将自行处理，由此产生的损失后果将由你自己予以承担。原告委托公证机关对上述通知函的邮寄进行了公证。2014年11月12日，原告申请上海市徐汇公证处对系争房屋内的物品设施及现状进行了公证后，收回了系争房屋。审理中，原告确认其收回系争房屋后，将房屋内的物品设施以20万元转让给他人。另查明，2012年12月5日，上海市徐汇区公安消防支队就原告申报上海创意产业集聚区设计工程消防设施建设工程，向原告核发建设工程消防设计备案凭证。2013年11月20日，上海市徐汇区公安消防支队向原告核发建设工程竣工验收消防备案受理凭证，确认原告于2013年11月5日经上网备案受理系统进行了上海创意产业集聚区设计工程工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年1月7日，徐汇区商务委员会向原告发出关于申请创意园区服务设施配套报告的答复，支持原告将园区拿出部分面积用于服务配套设施。审理中，原告出示了案外人上海市徐汇区俊梅餐馆等企业的档案机读材料及店面照片，证明漕宝路XXX号园区内已经开设了多家餐饮、便利店，并依法取得了营业执照，不存在系争房屋所在的园区未通过消防验收的情况。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有房地产权证、房屋/场地租赁合同及补充协议、编订门楼号牌通知、租赁合同及补充协议、催款通知、通知函、公证书、建设工程消防设计备案凭证等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守，被告应当按照合同约定的期限履行租赁合同。被告未能按约履行合同的，应承担相应的违约责任。被告辩称合同违反了法律的强制性规定，应属无效，但被告并未就此提供相应的事实依据及法律依据，故被告关于合同无效的主张本院不予支持。被告辩称系争房屋所在的园区未通过消防验收，导致被告无法经营餐饮，但并未对此提供证据予以证明。即便如被告所述因原告的原因存在被告所开设的餐饮店无法通过消防验收的情况，按照庭审中被告的陈述，消防部门至少已就此与被告交涉3个月以上，在此期间内，被告应当将此情况及时通知原告，以便双方共同努力消除合同履行的障碍。然而，在原告屡次发函要求被告履行合同的情况下，被告却从未向原告提出过因消防未通过而导致其无法经营的问题，被告的上述行为明显不符常理。此外，原告提供的园区内商家营业执照及照片也表明，系争房屋所在园区内均开设有餐饮等企业。故被告的上述辩解本院难以采信，被告基于此主张而提出的反诉请求，本院亦不予支持。被告自浩回客餐厅2013年8月开张起，就停止支付房屋租金，原告在此后的数月内，屡次发函催讨，被告仍然拒绝支付。故原告2014年1月6日发函，通知被告自本函发出的第四日起解除合同，符合法律规定及合同约定，双方房屋租赁合同自2014年1月11日起解除，被告应当按照合同约定支付合同解除前的房屋租金、水电费及物业管理费。原告对合同及补充合同项下的房屋租金仅主张部分，与法无悖，本院予以支持。租赁合同约定，当发生合同8.1条情况时，被告已经支付的保证金不予退还，还应向原告支付相当于2个月租金总的违约金，并向原告支付其已享受的免租期的租金，故原告的上述主张符合合同约定，本院予以支持。我国合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在解除合同的通知中对被告搬走系争房屋内的物品给予了一定期限，期限届满后，原告应当在合理期限内采取妥善的方法处理房屋内的滞留物品并及时收回房屋，从而防止损失扩大。但原告直至2014年11月12日才在公证机关的见证下收回了系争房屋。考虑到被告在系争房屋中滞留了经营餐饮的相关设备和物品，原告收回房屋存在一定难度，同时结合租赁合同对于被告违约后相关违约条款的惩罚及补偿力度，本院认为上述合理期限以3个月为妥。故被告应当向原告支付合同解除后3个月的房屋使用费，原告超过上述合理期限导致扩大部分的损失，不得要求赔偿。审理中，原告虽确认浩回客餐厅内滞留的设备物品已经以20万元转让他人，但其在主张房租时，已经扣除了其中一半房租202,500元。庭审中，原被告均确认浩回客餐厅存在其他合伙人，被告亦确认餐厅主要由其合伙人投资经营，但其合伙人拒绝到庭说明情况。故被告反诉主张赔偿损失的系争餐厅内设备物品，并非其个人所有，被告的该项反诉请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原被告签订的《房屋租赁合同》于2014年1月11日解除；二、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付房屋租金219,609元(其中房屋租赁合同项下自2013年8月28日至2014年1月11日止的一半租金计202,500元，补充合同项下自2013年5月28日至2014年1月11日止的租金共计17,109元)；三、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，按2000元每月，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付自2013年4月28日至2014年1月11日止的物业管理费；四、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付免租期租金105,000元；五、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付违约金18万元；六、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付水电费2万元(该款项折抵房屋押金2万元)；七、被告黄钢于本判决生效之日起十日内，向原告上海鸿洋企业管理有限公司支付合同解除后的房屋使用费27万元。八、驳回被告黄钢的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17,594.48元，由原告负担5678.39元，被告负担11,916.09元；反诉受理费7449.08元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
人民陪审员 赵倩玲
人民陪审员 王胜国
二〇一六年一月十九日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。