宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初��第712号
原告：周金奴。
委托代理人：蔡英豪。
委托代理人：任圣炜。
被告：冯惠君。
委托代理人：山曼。
原告周金奴为与被告冯惠君房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月24日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员何解放独任审判，并于2014年7月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转换普通程序并组成合议庭，于2014年12月25日再次公开开庭进行了审理。原告周金奴及其委托代理人蔡英豪、任圣炜，被告冯惠君的委托代理人山曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周金奴起诉称：原、被告于2007年6月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市海曙区狮子街160号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营饭店，年租金150000元，先付后用，半年一付，每期租金提前一个月支付，租期为2007年6月5日至2015年8���5日。合同订立后，原告对被告交付的白坯房进行了装修并花费约340000元。因前两个月为免租期，故租金起算日为2007年8月5日，按照合同约定，原告应于每年的1月5日及7月5日支付租金。原告于2014年1月5日支付了最后一期租金（自2014年2月5日付至2014年8月4日）75000元。原告于2013年6月5日将饭店承包给案外人竺益妹，但被告却以原告未经被告同意不得转租为由，单方面终止合同，并在未通知原告的情况下，擅自将涉案房屋另行出租给另一案外人聂伟，被告的行为严重违反了合同的约定。原告认为，原告与第三人竺益妹之间签订的合同，名为租赁实为内部承包，不适用未经出租人同意不得转租的约定，且被告在未通知原告的情况下又擅自将涉案房屋出租给聂伟，显属违约，故原告诉至法院请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告退还剩余租金31250元；3.被告返还原告押金5000元；4.被告支付原告违约金12500元；5.被告赔偿原告可得利益损失60416元；6.被告赔偿原告装修损失187500元。
被告冯惠君答辩称：1.原、被告之间的租赁合同已因原告违约而解除；2.原告主张的各项损失根本不存在，且原告未能提供相应的证据加以证明；3.根据合同的约定，被告未经原告同意将涉案房屋转租，构成违约，被告有权扣除原告缴纳的押金5000元，同时原告应承担一个月租金的违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告周金奴为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告冯惠君质证，本院作如下认定：
证1.《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告于2007年6月2日签订了房屋租赁合同及涉案房屋承租前系白坯房的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。
证2.鄞州银行付款凭证一份，拟证明原告于2014年1月5日支付被告2014年2月5日到2014年8月5日期间的租金75000元的事实。被告对该证据真实性无异议，本院予以认定。
证3.《店面出租协议》一份，拟证明被告于2014年5月20日将涉案房屋出租给聂伟构成根本性违约的事实。被告对该证据真实性无异议，提出原告未经被告同意擅自转租，被告据此解除合同后才将涉案房屋再次出租的。基于被告对该证据真实性无异议，故本院对证3的真实性予以认定。
证4.个体工商户营业执照及餐饮服务许可证各一份，拟证明涉案房屋的经营者一直是原告，并不存在转租的事实。被告对该证据的真实性无异议，本院对证4的真实性予以认定。
证5.租金收条及付款凭证一组，拟证明原告按合同约定于每年1月5日及7月5日支付租金及最后一期租金的期限为2014年2月5日至2014年8月5日的事实。被告对该组证据的真实性无异议，提出被告于每年的1月及7月收到租金并不意味着存在免租期。经审查，本院认为原告主张其于2014年1月5日支付的租金系2014年2月5日至2014年8月5日的租金，该主张具有合理性，理由如下：1.该组收条的出具时间多为每年的1月5日及7月5日，而双方签订合同的时间为2007年6月2日，根据原、被告签订的合同约定，租金应提前一个月支付，从时间节点上看，原告的主张具有合理性；2.该房屋出租时系白坯房，修装期免除租金符合商业习惯；3.被告从未对原告未按时支付租金提出过异议。因此，本院对证5予以认定。
被告冯惠君为证明其辩称主张向本院提供了下列证据，经原告周金奴质证，本院作如下认定：
证一、房屋产权证一份，以证明被告系涉案房屋所有权人的事实。原告对该证据无异议，本院予以认定。
证二、案外人徐凯出具的情况说明及银行明细各一份，以证明原告在租赁期内将房屋转租给徐凯的事实，其中租金为160000元，转��费为200000元。原告对徐凯出具的情况说明及银行明细的真实性无异议，提出该200000元名为转让费，实为徐凯使用涉案房屋内设备的使用费，该款中还包含了两到三个月的租金，该证据不能反映原告转租的事实。经审查，原告对情况说明的真实性予以认可，银行明细来源于中国建设银行股份有限公司，二者能与被告的待证事实相印证，本院对证二予以认定。
证三、《出租协议》、中国建设银行转账凭条、收条、《函》、民事调解书各一份，以证明原告将涉案房屋转租给竺益妹以及原告已收取了店面转让费并不存在损失的事实。原告对《出租协议》真实性没有异议，提出名为出租协议实为内部承包协议；对中国建设银行的转款凭证真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对收条及《函》不予认可；对宁波市鄞州区人民法院出具的民事调解书没有异议，但该调解书不���证明原告与竺益妹系转租关系，亦不能证明原告已经收悉该函。经审查，对徐凯于2013年6月5日出具的收条，真实性无法核实，故本院不予认定；竺益妹向李国光支付150000元的转账凭条与本案无关联性，本院不予认定；宁波市鄞州区人民法院作出的（2014）甬鄞嵩商初字第33号民事调解书，真实合法且与本案有关联，本院予以认定，该调解书中载明：竺益妹系该案原告，周金奴系被告，竺益妹于2014年5月26日为与周金奴房屋租赁合同纠纷诉至宁波市鄞州区人民法院，诉称“……2014年5月12日，原告（竺益妹）得知上述店面房所有权人不是被告（周金奴）。当天，店面所有权人冯惠君通知原告腾退房屋，并告知原告将于近期出租上述房产，原告于2014年5月13日腾退上述房产。原告认为，被告故意隐瞒店面所有权的真实情况，导致双方签订的租赁合同无效，过错完全在于被告��…”，该诉称内容与冯惠君于2014年5月12日所出具的《函》及《店面出租协议》均能形成合理印证，且《函》及《店面出租协议》均系原件，原告在庭审中虽陈述未收到过该函，但称被告曾于2014年5月中旬给原告发过短信，信息内容与函内容大致相同，故本院对《店面出租协议》、《函》的真实性予以认定，对该组证据的待证事实亦予以认定。
依据本院认定的证据并结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
被告系宁波市海曙区狮子街160号房屋的所有权人。2007年6月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告将涉案房屋出租给原告使用，租期为2007年6月5日至2015年8月5日，租金为150000元／年，先付后用，半年一付，每期租金提前一个月支付，房屋押金5000元。该合同第三条约定：“甲方（被告）提供各种完好房屋结构及设施，乙方（原告）必须在承租期内不���改变房屋结构，并保证设施设备完好交给甲方，如有损坏由乙方负责赔偿（备注：乙方在8年内如需改变现有装修，需在甲方同意前提下才能改变）”；该合同第六条约定：“乙方在租住期间，未经甲方同意，不得中途退租、转租、抵押、出卖房屋、破坏房屋结构等，必须遵守国家有关法律、法规并办好治安许可证，如发生问题，由乙方负责”；该合同第九条约定：“甲乙双方都必须遵守合同，如违约，由违约方支付一个月房租费，并承担由此给对方造成的损失，直至追究法律责任。如乙方违约，凡乙方所装修的固定装修（除空调、热水器及日用品外）均不得装修（该句系手写）”；第十四条备注部分约定：“合同签订后，乙方所交的定金自动转为押金”。合同签订后，原、被告均按约履行了合同项下义务。2013年6月5日，原告与案外人竺益妹签订了《店面出租协议���一份，约定：1.乙方（竺益妹）看准店面向甲方（原告）承租，甲方自愿租给乙方，年租金160000元；2.租期为2013年8月5日至2015年8月4日，租金一年二付，先付后用，乙方将房租付给甲方，再由甲方付给房东；3.甲方将店内所有设备给乙方，乙方将店内固定结构不得乱挖……；4.乙方自承租日开始，要对店内外水、电、税、卫生等费用全权承担，在执照办理或付房税时甲方有义务办理……。2014年5月12日，被告向原告及竺益妹送达《函》一份，称其对原告擅自转租店面的行为不予认可，并将终止其与原告之间的租赁合同。原告称未收悉该函，但于五月中旬曾收到过被告短信，短信内容与函大致相同。2014年5月26日，竺益妹以原告故意隐瞒涉案房屋所有权真实情况，致使双方租赁合同无效为由将原告诉至宁波市鄞州区人民法院，后经该院调解，竺益妹与原告于2014年5月29日达成调解，该院并出具（2014）甬鄞嵩商初字第33号民事调解书一份，确认竺益妹与原告解除双方于2013年6月5日签订的《店面出租协议》。
另查明：1.原告承租涉案房屋后，用于经营快餐店，并以涉案房屋为经营地办理了个体工商户营业执照，名称为宁波市海曙聚丰轩餐馆。2.原告于2014年1月5日向被告支付2014年2月5日到2014年8月5日期间的租金75000元。3.被告已于2014年5月20日以年租金200000元的价格将涉案房屋出租给了案外人聂伟。
本案的争议焦点为：本案系原告违约还是被告违约？
原告主张其与竺益妹之间系内部承包关系，并非转租关系，故被告在租赁期限内将涉案房屋另行出租，构成根本违约；被告则认为原告违反合同约定擅自将涉案房屋转租，原告构成违约，被告有权根据合同约定行使解除权。
本院认为，从原告与竺益妹所签订的《店面出租协议》的内容来看，��店面转让协议包含了两层法律关系，其一为店内设备及营业执照的使用权等财产性权利的转让，其二为涉案房屋租赁使用权的转让，该协议中明确约定由原告将涉案房屋出租给竺益妹使用，并由竺益妹向原告支付租金，该行为应属转租。至于被告对该转租行为是否知晓或应当知晓，第一，原告陈述称其一开始将租金以现金形式交于被告，后采用银行汇款方式支付租金，故被告无需到涉案房屋收取租金，无法据此推定被告应当知晓转租事实的存在；第二，原告自认将店面转租给竺益妹使用后，未告知过被告，被告称系竺益妹主动找到被告要求被告协助竺益妹解除其与原告之间的租赁合同具有一定的合理性；第三，原告未能提供有效证据证明被告知晓或应当知晓该转租事实，因此，本院难以认定被告知晓或应当知晓该转租事实的存在。原、被告签订的合同已明确约定，未经被告同意，原告不得转租，转租后，原告亦无法证明被告允许转租，故原告构成违约。
被告得知原告擅自转租后，于2014年5月12日向原告与竺益妹送达了《函》，明确表示对该转租行为不予认可，并表明终止其与原告之间的租赁关系，原告称其未收到过该函，但自认于五月中旬收到过被告要求解除合同的短信信息，双方均无法明确原告收悉该短信的准确时间，结合被告于2014年5月20日将涉案房屋转租给案外人的事实，本院酌定原、被告之间的租赁合同自2014年5月20日解除。被告根据合同约定行使解除权，无需承担违约责任。原告要求被告支付违约金、赔偿装修损失及可得利益损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的合同已于2014年5月20日解除，故原告已向被告支付的2014年5月21日至2014年8月5日期间的租金，被告应予以退还，经本院核算，被告应退还原告剩余租金31730元（77天÷182天×75000元）。原、被告之间的租赁合同约定违约方应支付一个月租金作为违约金，但经本院释明，被告并未对该违约责任提起反诉，故本案中对原告的违约责任不予处理。合同约定：合同签订后，原告所支付的定金5000元自动转为押金，因合同中另行约定了违约金，故该笔押金被告应予以退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告周金奴与被告冯惠君于2007年6月2日签订的租赁合同于2014年5月20日解除；
被告冯惠君退还原告周金奴押金5000元；
被告冯惠君退还原告周金奴自2014年5月21日至2014年7月5日期间的租金31730元；
上述第二项、第三项中所涉款项共计36730元，被告冯惠君应于本判决生效之日起十日内付清。
驳回原告周金奴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5750元，由原告周金奴负担5135元，被告冯惠君负担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，���邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
代理审判员 何解放
人民陪审员 包贤官
二〇一五年一月十四日
代书 记员 罗旖旎