广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民一初字第1840号
原告：惠州市二轻工业总公司，住所地：惠州市惠城区下埔北五街1-4号。
法定代表人：薛伟。
委托代理人：陈家乐，广东点津律师事务所律师。
第一被告：黄小彬，男，汉族，1962年7月1日出生，住址：惠州市惠城区。
第二被告：周惠芳，女，汉族，1962年11月24日出生，住址同上。
两被告共同委托代理人：王健明，广东金卓越律师事务所律师。
原告惠州市二轻工业总公司诉被告黄小彬、周惠芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市二轻工业总公司的法定代表人薛伟及其委托代理人陈家乐、被告黄小彬、周惠芳及其委托代理人王健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市二轻工业总公司诉称，原告与两被告于2012年4月27日签订了一份拆迁补偿协议书，协议中约定，原告同意相关拆迁部门发放的拆迁补偿款（包括但不限于地上建筑物补偿款、营业损失补偿款、拆迁安置费用等补偿项目）全部归被告所有，根据上述协议，两被告从惠城区拆迁办领取土地价值款799553元，这一款项本应属于原告所有，但由于重大误解，签订协议书时没有考虑到土地价值款项的补偿，导致申请人利益严重受损。基于上述事实和理由，特请求人民法院确认协议无效，被告返还全部土地价值补偿款。请求法院判令：1、确认原被告于2012年4月27日签订的拆迁补偿协议无效，确认第三条中“不限于”所包含的土地部分价值款的意思表示无效。2、确认原告于2012年8月10日出具的申请拆迁补偿划拨报告无效，以及该划拨报告里所涉及到的土地价值款部分无效；3、两被告返还土地补偿款799953元；4、被告承担全部诉讼费用。
被告黄小彬、周惠芳辩称，一、答辩人与被答辩人于2012年4月27日签订的《协议书》合法有效，答辩人获取的全部拆迁补偿款应受法律保护。2012年4月27日双方签订的关于拆迁补偿款归属等方面约定的《协议书》是答辩人与被答辩人之间的真实意思表示，双方不存在胁迫、欺诈等情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，依照《民法通则》及《合同法》关于合同效力的规定答辩人与被答辩人所签订的《协议书》的是一份合法有效的合同，双方应履行《协议书》的有关约定。二、本案不存在重大误解的情形。退一步来说，即使存在重大误解的情形，被答辩人申请变更、撤销的权利也不能得到法律的支持。1、被答辩人所称的重大误解不能成立。A、《协议书》中第三条已明确约定了拆迁补偿款全部归答辩人所有，即使有所谓的土地补偿款也应归答辩人所有，被答辩人对此应是清楚明白的，并不存在什么重大误解。B、在2012年8月10日被答辩人和惠州市惠城区城乡规划建设局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》后几天内（2012年8月17日）被答辩人又出具了《申请拆迁补偿款划拨报告》（见答辩人提交的证据）给相关部门，要求将所有的补偿款直接划入答辩人周惠芳名下。如果说当时（2012年4月27日）被答辩人签订协议时有重大误解的话，那么在已将法定代表人变更为“薛伟”的被答辩人在签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》（当时被答辩人所提交的证据中的评估报告己出具）后仍出具《申请拆迁补偿款划拨报告》就足可说明被答辩人是清楚明白的，不存在什么重大误解。即使被答辩人所称的重大误解的辩解成立，被答辩人申请变更、撤销的权利也不能得到法律的支持。答辩人与被答辩人双方签订《协议书》的时间为2012年4月27日，被答辩人即使现在提出变更或撤销的也因超过时间不能得到法律的支持，答辩人与被答辩人签订的《协议书》仍具有约束力。三、被答辩人要求返还土地补偿款799553元的诉请没有依据。如前所述，《协议书》已约定全部的补偿款归答辩人所有，即便被答辩人所称存在799553元的土地补偿款，依据协议的约定也是归答辩人所有，不存在返还之说。从被答辩人与惠州市惠城区城乡规划建设局签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》来看，该协议清楚的约定是对征收国有土地上的房屋进行补偿而不是土地补偿，如果没有地上建筑物是根本不存在补偿问题的。评估报告（即分户报告书）只是确定房屋价值的参考依据（或者说是一种方法），它不能证明有单独的土地价值补偿。此外，从答辩人提交的评估报告可知，该评估公司的相同估价师同样出具了没有单独列明土地补偿价格的《分户报告书》。因此答辩人认为最终只能是以《国有土地上房屋征收补偿安置协议》为准，是确定对房屋征收的补偿。被答辩人的土地使用权是划拨的，不可能存在按市价补偿的问题。四、答辩人获得的全部补偿款是经过西湖站工作小组、惠城区规划局、惠城区纪检监察部门、市政府派驻财务总监、征收补偿工作小组等数个部门联合审批通过的（见被答辩人提供的证据），是答辩人主动配合拆迁工作的结果。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉完全没有法律及事实依据，被答辩人的诉请应当予以驳回，答辩人的合法权益应当得到保护。
查明的案件事实
经审理查明，原告系集体所有制企业，两被告为惠州市惠城区美晨理发室经营者。关于两被告经营的位于惠州市环城西二路62号美晨理发室，原、被告确认该房屋由两被告搭建和装修。因莞惠城轨建设需要，两被告搭建在原告地上的上述理发室列入拆迁范围，美晨理发室搭建的土地为原告所使用的划拨土地。2014年4月27日，原告与两被告签署《协议书》，其中第三条载明：“甲方（原告）同意拆迁部门发放的拆迁补偿款（包括但不限于地上建筑物补偿款、营业损失补偿款、拆迁安置费用等补偿项目）全部归乙方（被告）所有；如相关拆迁补偿协议是以甲方名义签订的，甲方在收到上述补偿款的三天内，将所有补偿款支付给乙方”。2012年8月7日，原告向惠州区拆迁办出具《申请拆迁补偿款划拨报告》，内容载明：“我公司位于环城西二路62号（美晨发廊），因市政工程需拆迁。因该物业属于周惠芳所有，故申请将该物业拆迁所有补偿款直接划入周惠芳名下。特此申请。署名：惠州市二轻工业总公司”。2012年8月24日，被告领取了涉案房屋最终补偿金额1004972元。
2014年11月17日，本院向惠州市惠城区城乡规划建设局出具《函》，向该局了解：“针对涉案被拆迁的位于惠州市环城西路62号美晨美发2层房屋，据原、被告各自提供的《分户报告书》显示，涉案被拆产房屋系由贵局委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出价值评估的，但对同一房屋，原告惠州市二轻工业总公司提供了2012年8月9日出具的鹏信房估字（2012）第HZZ327号《分户报告书》，而被告黄小彬、周惠芳提供了2012年7月20日出具的鹏信房估字（2012）第HZZ327号《分户报告书》。现向贵局了解，同一房屋为何先后出具两份同一编号的《分户报告书》；涉案房屋以那一份《分户报告书》作为最后的赔偿依据；涉案房屋最终赔偿时，是否有补偿土地价值；被告黄小彬、周惠芳最终获得赔偿的金额是多少，是否已经获得全部赔偿款，具体包括哪些项目，各个项目的赔偿金额是多少？”
2014年12月23日，惠州市惠城区城乡规划建设局回复本院，《复函》内容载明：“一、同一房屋先后出具两份同一编号的《分户报告书》的问题。由于在房屋征收实施单位对莞惠城轨西湖站房屋征收范围内的房屋进行调查统计时，涉案房屋未出示提供任何产权证明资料，因此，征收部门按无证房屋认定程序对该房屋进行认定。根据征收实施单位的意见经过公示后出具了《无证房屋认定表》，认定该房屋的权属人为黄小彬。鹏信评估公司根据房屋认定结果，于2012年7月20曰出具了该房屋的《分户报告书》（编号：鹏信房估字第HZZ3U号）。该《分户报告书》出具后，惠州市二轻工业总公司向征收部门提出权属异议并出示了《国有土地使用证》。经过征<实施单位的调查核实并咨询了国土部门的意见后，征收部门认可了惠州市二轻工业总公司提出的权属异议并收回之前出具《无证房屋认定表》，最终确定该房屋的权属人为惠州市二轻工业总公司，黄小彬、周惠芳为该房屋的经营者。为此，鹏信评估公司于2012年8月9日再次出具了该房屋的《分户报告书》（编号：鹏信房估字第HZZ327号）。同时，2012年7月20日出具的《分户报告书》收回作废。二、涉案房屋以哪一份《分户报告书》为补偿依据。涉案房屋以鹏信评估公司于2012年8月9日出具的《分户报告书》为补偿依据。三、涉案房屋最终补偿时是否有土地价值。涉案房屋最终补偿时已包含土地评估价值799553元。四、黄小彬、周惠芳最终获得的补偿项目、补偿金额及是否获得全部补偿款。涉案房屋最终补偿金额为1004972元，其中：1、房屋（含阁楼及装修）的评估价值1003691元；2、搬迁奖励金46570元；3、其他补助费用34213元；4、扣除房屋应完善手续需缴交的费用79502元。上述补偿款已按惠州市二轻工业总公司的要求全部支付给周惠芳。”
裁决理由和结果
本院认为，原、被告双方确认位于惠州市环城西二路62号美晨美发2层房屋系由被告搭建和装修，对此本院予以认可。由于该房屋系搭建在原告所使用的土地上，而原告所使用的土地为划拨土地。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。原、被告均未提供证据证明其已缴纳该房屋的土地出让金，其划拨土地性质没有发生改变，不属于出让地。因此，原、被告对于惠州市环城西二路62号美晨美发2层房屋所占有的土地价值，缺乏证据证明其享有该权利。因此，原告请求返还土地补偿款799953元，不予支持，该款应由相应的权利人另行主张。对于原、被告于2012年4月27日签订《协议书》及其中第三条，“甲方（原告）同意拆迁部门发放的拆迁补偿款（包括但不限于地上建筑物补偿款、营业损失补偿款、拆迁安置费用等补偿项目）全部归乙方（被告）所有……”。原、被告签订该协议时，双方清楚涉案房屋所搭建的土地为划拨用地，且双方在该协议书中第三条约定的内容亦未明确包含土地价值补偿款，至于后来的2012年8月9日出具《分户报告书》中出现的“土地部分价值799553元”，不在双方签订协议时的意思表示范围内。因此，对于该条款的约定的内容不宜作扩大解释，原告亦无需主张确认无效。对于《申请拆迁补偿款划拨报告》，该份报告系原告向行政主管部门作出的单方意思表示，而非原、被告双方当事人的意思合意，至于报告申请的内容，是否被采纳，非原、被告双方所能决定。因此，对于该报告申请，并不存在有无效力的问题，亦无需对其效力进行认定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告惠州市二轻工业总公司的诉讼请求。
本案受理费11796元，由原告惠州市二轻工业总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 黄 艳
审 判 员 欧阳琳
代理审判员 黄链生
二〇一五年一月十七日
书 记 员 郭 淼