广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终21881号
上诉人（原审被告）：叶伟军，男，汉族，1973年11月25日出生。
委托诉讼代理人：刘浩，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：申就娣，女，汉族，1932年5月21日出生。
委托诉讼代理人：刘浩，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林宗文，男，汉族，1985年5月27日出生。
上诉人叶伟军、申就娣因与被上诉人林宗文房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶伟军、申就娣上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判林宗文支付占有使用费24，166元（占有使用费按每月5500元，自2014年11月1日起计至2015年8月20日，扣除押金11，000元及进场费18，000元）；3、诉讼费由林宗文承担。事实和理由：
（一）经查询深圳市市场和质量监督管理委员会官方网站，该委员会下辖深圳市食品药品监督管理局，经查询深圳市食品药品监督管理局官方网站，不存在所谓的“餐饮许可证”，仅有《食品经营许可证》。一审法院错将《食品经营许可证》认定为《餐饮许可证》，办案不严谨。根据深圳市食品药品监督管理局官方网站所列的《食品经营许可证》申请材料要求，并无提供“场地使用证”，仅要求《合法使用经营场所承诺书》，承诺内容为：“本单位郑重承诺已取得所申报地址作为本单位经营场所的合法使用权，详细地址表述真实无误；所申报经营场所符合环保、消防有关规定；如所申报经营场所法定用途属于住宅的，己知悉《中华人民共和国物权法》七十七条等相关规定，并已征得有利害关系的业主、业主委员会、社区居民委员会、社区工作站的意见，同意将所申报地址的房屋改变为食品经营单位经营性用房。”
深圳市食品药品监督管理局官方网站上所列的上述要求与一审法院电话向龙岗监督管理局电话咨询得到的口头答复是不一致，口头答复容易出错，且不确定答复人是否有权答复，因此不应采信口头答复，而应以官方网站公告为准。因此，叶伟军、申就娣无需提供“场地使用证”。并且，双方并未约定出租人需要帮助办理《餐饮服务许可证》，叶伟军、申就娣不应承担该项义务。
（二）虽然实际上无需“场地使用证”，但叶伟军、申就娣当时还是去五联社区工作站办理了场地使用证明，并亲自交付林宗文，而林宗文却扭曲事实予以否认。至于林宗文为何未取得《食品经营许可证》，则是林宗文自己的问题，与叶伟军、申就娣无关。因叶伟军、申就娣并无过错，不应承担赔偿责任。林宗文提出的工人工资损失数额源自其单方制作提交的证据，不排除伪造的可能，叶伟军、申就娣对真实性不予认可，且林宗文在还未办理《餐饮服务许可证》的情况下，聘请5名工人长达4个月之久，明显不合理。但一审法院却以该证据为依据，判决叶伟军、申就娣赔偿该损失，显失公平。
叶伟军、申就娣作为出租人，仅负有提供房屋的义务，林宗文作为出租人，具有确定涉案房屋是否可以办理营业执照、食品经营许可证的资格。且办理食品经营许可证除了场地使用证明之外，还有其他各种条件，林宗文并不能证明是由于叶伟军、申就娣不能提供场地使用证明导致不能办理食品经营许可证。林宗文对于所租赁房屋的情况是明知的，其应为自己的行为承担责任。
（三）涉案房屋作为历史遗留建筑，虽然没有产权证明，但是具有同样的使用功能，与涉案房屋在同一条路的其他房屋中就有正在合法营业的餐饮店铺，证实涉案房屋并非不能进行餐饮服务。
林宗文仅仅提供了深圳市龙岗区XX风味小吃店的营业执照，但并没有提供其提交申请食品经营许可证的证明，林宗文未办理食品经营许可证的真实原因是林宗文根本无意在涉案房屋经营小吃店，所以没有提交申请。
（四）叶伟军、申就娣于2014年9月底向林宗文交付一楼商铺，10月起计租金；二、三楼则是2014年12月份开始计算租金。林宗文仅于2014年11月6日支付其使用一楼商铺20天的租金共计2000元，其后就再未支付过租金及水电费，直至2015年8月20日搬离。而一审法院判决的房屋占有使用费期限却以林宗文起诉时即2015年4月23日计算，枉顾事实，偏袒林宗文。
林宗文在一审审理过程中言辞激烈、行为乖张，以各种行为要挟、恐吓法庭，一审法院出于对林宗文奇怪行为的恐惧才作出不合理的判决，以求息事宁人。法律是严肃神圣的，不能因为林宗文的乖张行为就歪曲法律、枉法裁判。
林宗文辩称，叶伟军、申就娣没有提供办理餐饮服务许可证所需的场地合法使用证明，一审法院多次开庭但对方都无法举证有提供该证明。签订合同当天林宗文曾询问过叶伟军有没有房产证，叶伟军称有房产证并可以提供复印件，但其交给一审法院的历史遗留违法建筑申报回执不是对应的涉案房屋。9月18日签订租赁合同，林宗文所聘请的工人是20日左右才来，来了之后需进行办理健康证、培训等工作。
林宗文向一审法院起诉请求：1、解除林宗文与叶伟军之间签订的《租用商店合同书》；2、叶伟军返还履约保证金11，000元、进场费18，000元、一楼租金2000元、装修费11，000元；3、叶伟军赔偿因其违约过错导致林宗文所受损失98，226元（包括员工工资损失、为经营而购置生产资料以及部分装修用料）；4、本案诉讼费由叶伟军承担。
一审法院认定事实：（一）林宗文与叶伟军于2014年9月18日签订《租用商店合同书》，约定：林宗文租用位于龙城街道五联社区XX巷X号自建楼一、二楼作商业用途，三楼作为住宅用途；租期为2014年10月1日起至2017年9月31日止，合同期为3年；签订本协议时，林宗文必须向叶伟军一次性支付履约保证金11，000元，合同期满时，如林宗文无违约并交清所有费用，则按全额不计息退还，否则叶伟军有权扣除或不予退还保证金；2014年10月1日至2015年9月31日租金5500元，2015年10月1日至2016月9月31日租金5800元；每月10号前交租金及费用。
该合同签订后，叶伟军收取了林宗文履约保证金11，000元，另外还收取了林宗文进场费18，000元，林宗文支付了一楼租金2000元（2014年11月6日的租金收条上注明一楼店20天）。
（二）叶伟军称上述合同系其代母亲申就娣所签，出租的涉案房屋为申就娣所有，并提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。该回执显示位于龙岗区龙城街道五联社区XXX小区X巷X号的违法建筑（编号XXXX）的申报人系申就娣。林宗文对该回执提出异议称，该回执上的房屋与叶伟军出租的房屋并非同一栋，申就娣申报的是后一栋，叶伟军出租给其的是前一栋。后经一审法院查实，叶伟军承认林宗文的陈述，并称出租给林宗文的房屋并未作权利申报，涉案房屋由其出资所建，2004年第一层建成，二、三层2012年建成。一审法院依据查明的事实，就申就娣诉林宗文房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）深龙法横民初字第787号裁定，以申就娣非该案适格当事人为由，驳回了申就娣的起诉。
（三）林宗文称2014年10月6日叶伟军交付涉案房屋一楼，二、三楼因叶伟军仍在装修，直至12月份中旬才交付给林宗文，叶伟军当时承诺不收取二、三楼2014年10月、11月份的租金。叶伟军则称一楼在2014年9月底交付林宗文，二、三楼是签订合同后三、四个月才交付林宗文，且与林宗文协商好一楼先完工先交租金，二、三楼施工完毕后再收取租金。
在履约过程中双方发生纠纷，双方曾相约到社区及所在地派出所处理，但未能达成一致协议，双方均在涉案房屋大门加锁。经一审法院释明合同无效后，林宗文与叶伟军在2015年8月20日共同到涉案房屋，林宗文将涉案房屋内的自有物品、生产资料等拆除搬离。
（四）林宗文在2014年10月20日领取经营场所为涉案房屋一楼的深圳市龙岗区XX风味小吃店营业执照；2014年11月5日领取经营场所为涉案房屋二楼的深圳市XXX酒店设备有限公司营业执照。
林宗文称2014年11月10日获得食品安全培训考核合格证后准备经营餐饮，从2014年11月7日开始向叶伟军要求出具场地使用证明用于办理餐饮服务许可证，但叶伟军一直没有提供场地所用证明，而办理餐饮服务许可证需要场地使用证明、消防许可证、房屋产权证等，其没有场地使用证明就无法办理餐饮服务许可证，没有餐饮服务许可证就不能进行餐饮营业，后来其向叶伟军的妻子协商退租，但叶伟军及其妻子不予理睬。
叶伟军称其已经向林宗文提供了场地使用证明，林宗文因此也办理了营业执照。林宗文称办理营业执照不需要提供场地使用证明。
经一审法院向深圳市市场和质量监督管理委员会龙岗市场监督管理局核实，2013年3月1日起设立商事主体只须提供住所或经营场所的信息材料，无需提供场地使用证明书；而办理餐饮服务许可证则需要提供食品经营场所合法使用的有关证明，包括符合用途的房产证、业主或村委会出具的场所使用证明，或者房地产管理部门的证明等。
（五）林宗文对涉案房屋进行了部分装修，一审法院委托深圳市国政房地产土地评估有限公司对涉案装修费用进行评估，经现场勘察及综合测算后，鉴定机构出具了《房地产估价报告》，评估意见为林宗文的装修费用合计5848元。
此外，林宗文为了经营小吃店聘请了5名工人，均签订了劳动合同，林宗文称5名工人为两个小店的开业做前期工作。根据林宗文提供的工人工资收据，在2014年11月至2015年2月期间林宗文支付了工人工资合计66，600元。
一审法院认为，林宗文与叶伟军于2014年9月18日签订的《租用商店合同书》系约定叶伟军将位于龙城街道五联社区XX巷X号房屋出租给林宗文使用，涉案出租房屋没有取得房地产权证，也没有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证等相关证件，故林宗文与叶伟军签订的《租用商店合同书》因违反了法律法规的强制性规定而无效。林宗文诉请解除《租用商店合同书》，与法不符，一审法院不予支持。合同无效，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，叶伟军收取林宗文的履约保证金11，000元及建设费18，000元，应向林宗文返还。
对合同履行过程中所造成的损失，应当由双方当事人根据过错程度负担。林宗文的损失为房屋装修损失以及工人工资损失，因租赁房屋有无产权登记证明或权利申报手续并非办理餐饮服务许可证的必要条件，故叶伟军未能向林宗文出具场地使用证明，是造成林宗文无法在租赁房屋内经营的原因，对林宗文因此而造成的损失，应由叶伟军全部赔偿，叶伟军据此应赔偿林宗文房屋装修损失5848元，工人工资损失66，600元。
叶伟军的损失为涉案房屋的占有使用费，在双方发生纠纷无法协调一致且双方均表明不愿继续履行合同之前，因造成合同无法履行的责任在叶伟军，对以上期间的占有使有费，应由叶伟军负担，叶伟军已收取的2000元占有使用费，应返还给林宗文。但在林宗文起诉之后，双方均已不愿继续履行合同，但均在涉案房屋大门加锁，放任损失扩大，双方均应承担50%的责任，林宗文起诉时即2015年4月23日至林宗文搬离涉案房屋时即2015年8月20日的占有使用费，可参照双方当事人原合同约定计算为21，450元，由叶伟军负担10，725元，林宗文负担10，725元。
据此，一审法院判决：一、叶伟军于一审判决生效之日起五日内向林宗文返还履约保证金11，000元、建设费18，000元、占有使用费2000元；二、叶伟军于一审判决生效之日起五日内向林宗文赔偿房屋装修损失5848元、工人工资损失66，600元；三、林宗文于一审判决生效之日起五日内向叶伟军支付占有使用费10，725元；四、驳回林宗文的其他诉讼请求；五、驳回叶伟军的其他诉讼请求。案件受理费3104元，由林宗文负担1052元，叶伟军负担2052元；评估费2000元，由林宗文负担1000元，叶伟军负担1000元。
本院对一审已查明的事实予以确认。另查：1、林宗文在2015年5月25日一审庭审举证时称其承租涉案房屋系为“经营一家小吃店，以及经营一家酒店设备出租业务的公司”。经法庭询问房产状况，双方当事人在该次庭审中确认双方对涉案房屋均已加锁。
叶伟军在2015年12月2日一审庭审中回答法庭询问称：“原告拿场地使用证明给我，我拿去给领导审批，大概10天后我就交给原告了。”
2、深圳市食品药品监督管理局于2015年10月12日向“各辖区局、各有关单位”发出《关于做好食品经营许可过渡期有关工作的通知》称：“按照省食品药品监管局《关于做好食品经营许可过渡期有关工作的通知》（食药监办食餐〔2015〕402号）要求，自10月1日起至12月31日止为食品经营许可实施的过渡期，现将有关事项通知如下：一、过渡期间继续按照原来的有关规定发放食品流通许可证、餐饮服务许可证。保健食品经营单位可办理食品流通许可证。二、相应的配套工作准备完成后将正式启用食品经营许可证，有关要求另行通知。”
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁标的物属未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，且至今未取得行政主管部门的建设批准，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款有关进行房屋建设应当申领建设工程规划许可证的强制性规定，一审法院认定涉案租赁合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）叶伟军应否全额赔偿林宗文主张的各项损失；（二）林宗文应否支付2014年11月1日至2015年8月20日期间的房屋占用费。
关于叶伟军应否全额赔偿林宗文所主张损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后法律后果的规定，应由合同当事人按其对于签订、履行无效合同的过错程度分担损失。本案中，叶伟军在明知涉案房屋未经合法建设的情况下主动将之对外出租，对于承租人签约并支出履约费用具有主要过错，而林宗文作为欲从事经营活动的完全民事行为能力人，对于房屋产权合法性未尽合理注意，对于签订及履行无效合同亦有过错，故本院酌定叶伟军与林宗文应按8:2的过错比例分担损失。一审判决以叶伟军未能提供场地使用证明导致林宗文无法在涉案房屋内经营为由，认定应由叶伟军承担全部过错赔偿责任，与前述法律规定及本案事实不符，应予纠正。据此，叶伟军应向林宗文赔偿57958.4元[（5848元＋66，600元）×80%]。叶伟军上诉称林宗文主张的工人工资不合常理，本院认为，林宗文签约承租涉案房屋系为从事经营活动，其在签约后即聘请员工准备营业合乎常理，5名员工共4个月工资合计66，600元在数额上亦未明显超出合理范围，一审法院对该工资数额予以认定并无不当。
关于林宗文应否支付2014年11月1日至2015年8月20日期间房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，出租人请求参照无效租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。按前述司法解释规定的规范意旨，承租人因占用出租人房屋而获得财产性利益，应当以支付占有使用费的形式折价向出租人进行返还，故无效合同的承租人支付房屋占用费并非《中华人民共和国合同法》第五十八条中的“赔偿损失”，而系该条法律规定中的“返还财产”。因此，一审判决以“造成合同无法履行的责任在叶伟军”为由认定林宗文无须支付本案起诉前的房屋占用费，并将起诉后的房屋占用费视为损失，与前述司法解释规定不符，本院依法予以纠正。
本案中，林宗文自认叶伟军于2014年10月向其交付一楼，且叶伟军亦自认其当时承诺二、三楼的租金在施工完毕后再收取，即除已付的2000元一楼租金外，林宗文无须支付二、三楼交付前的其他租金。对于二、三楼的交付时间，林宗文主张为“12月中旬”，叶伟军则主张为“签订合同过后三、四个月”，鉴于叶伟军自认的交付时间更晚，本院据此认定二、三楼的交付时间为2014年12月底，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，除已付的2000元一楼租金外，叶伟军还有权请求林宗文支付一至三楼房屋自2015年1月起的房屋占用费。根据前述司法解释规定，承租人系应就其实际占用房屋期间向出租人计付占用费，林宗文虽在一审庭审中称其已于2015年2月停止使用涉案房屋，但除其单方陈述外，并无其他证据予以证明，鉴于双方在2015年5月25日一审庭审时均确认当时双方已上锁涉案房屋，在叶伟军未举证证明林宗文其后仍在经营使用涉案房屋的情况下，故本院认定房屋占用费应计至2015年5月底。至于林宗文已付的2000元一楼租金，则应视为林宗文2015年1月前应付的房屋占用费，依法不应退还。
按林宗文已付2000元租金的收据记载，该2000元属一楼20天的租金，故一楼对应的原每月租金应为3000元（2000元÷20天×30天），二、三楼为2500元（5500元－3000元）。林宗文主张因叶伟军未向其提供场地使用证明而导致其无法取得餐饮经营许可，叶伟军在2015年12月2日一审庭审中则亦自认其曾应林宗文要求出具场地使用证明，因叶伟军不能举证证明其已将场地使用证明交付林宗文，应由其自行承担举证不能的法律后果。按一审法院向行政主管部门的问询结果，办理餐饮服务许可应当提供场地使用证明，进而按一般生活常理，未办理相关行政许可将可能直接影响林宗文进行餐饮经营。叶伟军虽上诉称按现行规定无须再办理餐饮经营许可且无须提交场地使用证明，但根据深圳市食品药品监督管理局2015年10月12日《关于做好食品经营许可过渡期有关工作的通知》的内容，至2015年12月31日止仍继续适用原关于餐饮服务许可证的相关规定，故本院对叶伟军此项上诉理由不予采纳。但是，按林宗文在一审庭审中对其承租目的的陈述，除在一楼开办小吃店外，其也欲在二楼设立酒店设备出租公司，根据行政主管部门就商事主体设立条件向一审法院所作的复函，是否提供场地使用证明则并不必然影响其对涉案房屋二、三楼的使用。
综合考量以上房屋占用事实，本院以双方原合同约定租金标准为基准，酌定一楼房屋占用费按原租金标准的50%即每月1500元计算，二、三楼房屋占用费仍参照原租金标准即每月2500元计算，合计每月4000元。据此，林宗文应向叶伟军支付2015年1月至2015年5月期间共5个月的房屋占用费2万元（4000元/月×5月）。
综上所述，叶伟军的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第774号民事判决第四、五项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第774号民事判决第一项为：叶伟军于本判决生效之日起五日内向林宗文返还履约保证金11，000元、建设费18，000元；
三、变更深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第774号民事判决第二项为：叶伟军于本判决生效之日起五日内向林宗文赔偿房屋装修损失、工人工资损失57958.4元；
四、变更深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第774号民事判决第三项为：林宗文于一审判决生效之日起五日内向叶伟军支付占有使用费2万元；
五、驳回林宗文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3104元、鉴定申请费2000元，由叶伟军负担2654元，由林宗文负担2450元；二审案件受理费404.15元，由林宗文负担335元，由叶伟军负担69.15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 曹 静
审 判 员 张 睿
二〇一七年三月十六日
书记员（兼） 李开宇
附本判决所适用法律、司法解释：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。