福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0103执异21号
案外人:福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地：连江县潘渡贵安村科技大楼，统一社会信用代码:9135012256539406XU
法定代表人：黄如健。
申请执行人：钟生武，男，1971年1月12日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
被执行人：陈琛，男，1971年1月25日出生，汉族，住所地福州市台江区。
被执行人：冯燕玉，女，1970年6月22日出生，汉族，住所地福州市台江区。
在本院执行申请执行人钟生武与被执行人陈琛、冯燕玉民间借贷纠纷一案中，案外人福建欢乐天地置业有限责任公司对执行中查封连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8#楼1503单元房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人福建欢乐天地置业有限责任公司称：1、请求暂缓执行（2017）闽0103执878案件；2、请求解除对连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8#1503单元房屋的查封、拍卖；3、请求将连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8#1503单元房屋返还予案外人。事实与理由：贵院因钟生武与陈琛、冯燕玉民间借贷纠纷一案，查封了连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8#1503单元商品房（以下简称“商品房”）并预将该商品房交付评估、拍卖。案外人现对该查封、拍卖行为提出异议，理由如下：1、该商品房的所有权属于案外人。案外人与陈琛于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。根据购房合同第六条约定“签署本合同当日应支付首付款，计人民币壹拾陆万叁仟肆佰陆拾贰元整，剩余房款计人民币叁拾陆万元通过银行或者公积金贷款方式支付。”随后，陈琛按合同要求支付首付款，并向中国农业银行股份有限公司连江支行（以下简称“连江农行”）借款叁拾陆万元，并签订有《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”）。连江农行按照借款合同约定发放购房款后陈深未能如期偿还按揭贷款，此后连江农行根据借款合同约定要求申请人承担担保责任，从2016年1月29日起，截止2017年9月21日，案外人代陈琛向连江农行偿还按揭月供款本息共计70507.87元，即案外人从2016年1月29日开始一直代陈琛向连江农行偿还按揭月供款。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现该商品房虽然己经备案，但没有办理产权登记，据此可以得出，该商品房的所有权没有发生转移，仍然属于案外人，是案外人的合法财产。2、现案外人与陈深就商品房买卖合同纠纷一案已于2017年6月14日向连江县人民法院提起诉讼连江县法院现已受理该案件。该案件仍在公告中，未开庭。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条明确规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”在钟生武与陈琛、冯燕玉民间借贷纠纷一案中，钟生武作为申请执行人，并未向福建欢乐天地置业有限责任公司支付剩余价款；也未从该财产变价款中优先支付。因此，贵院不能对该商品房进行查封。基于以上理由，案外人认为，贵院对商品房的查封、拍卖行为损害了案外人的合法权益，案外人特提出异议，请求贵院解除对商品房的查封，并将该商品房返还给案外人。
案外人为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》；证明案外人与陈琛、冯燕玉之间存在商品房买卖的事实。
2、《案件受理通知书》、及诉讼费预交收据；证明案外人与陈琛、冯燕玉之间解除《商品房买卖合同》纠纷案件已在连江法院立案并受理。
3、《营业执照》；证明案外人身份信息。
申请执行人钟生武及被执行人陈琛、冯燕玉均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。
本院查明：本院在执行申请执行人钟生武与被执行人陈琛、冯燕玉民间借贷纠纷一案中，于2017年7月14日作出（2017）闽0103执878号执行裁定书，裁定内容为“查封、冻结被执行人陈琛名下所有的坐落于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8#楼1503（预售合同号：20140040658）单元房屋，期限为三年。”。2017年8月8日本院向案外人福建欢乐天地置业有限责任公司发出（2017）闽0103执878号通知书，内容为：“本院在执行申请执行人钟生武与被执行人陈琛、冯燕玉民间借贷纠纷一案中，依法预查封了被执行人陈琛向你司购买的并已备案登记在其名下坐落于连江县潘渡乡××大道××天地××＃楼××单元房产。因两被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院决定对上述房产进行处置。为保障你公司的合法权益，若你公司对本院处置上述房产有异议，请于收到本通知之日起十日内书面向本院提出。逾期未提出的，本院将把上述房产交付评估、拍卖。”。案外人福建欢乐天地置业有限责任公司对此不服向本院提出执行异议。
另查，案外人福建欢乐天地置业有限责任公司与被执行人陈琛于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140040658），约定：被执行人陈琛以总价人民币523462元购买案外人开发的位于连江县潘渡乡××大道××天地××＃楼××单元房屋，合同签订当日被执行人陈琛支付首付款，计人民币163462元，剩余房款人民币36万元由被执行人陈琛向中国农业银行股份有限公司连江支行申请贷款，后连江农行按照借款合同约定发放购房款。并办理了商品房预售合同登记（预售合同号：20140040658）及购房权抵押登记（他项权利证号：QR201403882），现案外人已于2017年6月以商品房预售合同纠纷为由向连江县人民法院提起诉讼。
本院认为，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项和第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本案涉案房产已预告登记至被执行人陈琛名下，故本院对涉案房产进行查封的行为符合法律规定。依《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，案外人与被执行人陈琛签订的《商品房买卖合同》尚未被生效裁判确认解除，该《商品房买卖合同》中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效，故案外人对涉案房屋享有的所有权不足以排除强制执行。综上，案外人主张的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人福建欢乐天地置业有限责任公司的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 叶维浩
二〇一八年五月二十九日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封；
第（三）项被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十八条预查封的效力等同于正式查封。……。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。