安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0303民初326号
原告：韩英，女，1969年6月10日出生，汉族，蚌埠市铁路货运中心退休职工，住杭州市余杭区。
委托代理人：李庆华，浙江东孚律师事务所律师。
被告：单正丽，女，1977年5月8日出生，汉族，现住安徽省蚌埠市。
委托代理人：韩春田，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。
第三人：蚌埠万达广场有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：齐界，总经理。
委托代理人：张珍维，安徽禹风律师事务所律师。
委托代理人：李莉莉，安徽禹风律师事务所律师。
原告韩英诉被告单正丽、蚌埠万达广场有限公司房屋租赁纠纷一案,本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员聂雪梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩英的委托代理人李庆华，被告单正丽的委托代理人韩春田，第三人蚌埠万达广场有限公司的委托代理人张珍维、李莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩英诉称:2014年8月1日原告与第三人签订一份《租赁合同》，约定：第三人将其位于安徽省蚌埠市万达广场室外步行街【南西组团11-105】号商铺出租给原告使用，原告承租该商铺用于经营【甜心美斯】甜品项目。该商铺建筑面积：141.47平方米，首期租金每月每平方米人民币90元整（具体详见租赁合同），物业服务费用为每平米每月人民币3.48元。租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日止，共计五年。但是本案被告与第三人在2015年4月24日签订关于蚌埠万达广场第11号楼一层105室的《商铺房买卖合同》，自此该商铺的产权转移至本案被告名下，但此商铺产权转移事项本案第三人并未告知原告。后在2015年8月份本案被告要求原告将房屋租金缴纳至单正丽名下时，原告才了解此事。原告在签署《租赁合同》后已按照合同约定交纳租赁保证金、物业服务费保证金及质量保证金，随后原告将店铺进行装修，按照约定如期营业至今，截止原告起诉之日，因为原告所经营的【甜心美斯】品牌属于加盟品牌，而【甜心美斯】品牌方现在经营不善出现倒闭情况，导致原告店铺的品牌无法继续经营，原告想更换其他品牌及行业在商场内继续经营，原告为此事多次与被告及第三人协商此事，但是被告方一直不予答应，反而要求原告必须经营目前甜品项目，双方经过多次沟通，尚未能达成一致意见，致使双方无法继续进行合作。原告认为目前该商铺中的【甜心美斯】品牌已无法持续进行经营，而被告又不同意原告在此商铺内更换品牌及商业，原告无法继续经营，致使原告与被告签订《租赁合同》的主要目的难以实现。原告遂诉讼来院，要求法院依法判决1、请求法院判令解除原被告之间的房屋租赁合同。2、请求法院判令被告返还原告支付的保证金12732元。3、请求法院判令被告返还原告支付的商铺租金76395元。4、承担本案诉讼费用。
被告单正丽辩称：原告与第三人签订的房屋租赁合同及三方协议合法有效，2015年8月1日第三人将房屋交给被告所有，被告继续履行房屋的租赁合同的权利义务。因原告违约，故无权要求返还保证金，还应赔偿被告的损失。原告单方终止合同，应承担违约赔偿责任，另原告还拖欠水电费、物业费，原告应得房租费63663元，原告应支付被告占用费115328元，支付水电费3832元，物业费3100元，综上，原告应支付被告58597元。
第三人蚌埠万达广场有限公司述称：2014年8月1日原告与第三人签订了房屋租赁合同，就本案涉案房屋的租赁期限、租金及租赁保证金等事项进行了明确约定，双方同时约定在买受人向被告支付该房屋全部购房款的当日，租赁合同项下出租人的全部权利义务概括转移给买受人，2014年8月1日第三人将涉案房屋交付给原告，同时原告承诺放弃优先购买权。涉案租赁房屋出卖给被告后，原告、第三人及被告签订了三方协议，三方在协议中约定被告付清购房款当日租赁合同项下第三人的全部权利义务概括转移给被告，自2015年5月5日起，涉案房屋的出租权利义务已全部转移给被告，同时在2015年6月16日第三人将收取原告的剩余租金及租赁保证金共48382元已全部转交给本案被告。故第三人不承担责任。
原告韩英为证实自己的主张，向本院提交下列证据：
1、租赁合同。证明原告与第三人之间存在房屋租赁关系的事
实。
2、收款收据2份。证明原告向第三人缴纳房屋租金及租赁保
证金的事实。
3、公证书。证明原告向第三人送达解除合同的函件及被告接
收的事实。
4、三方协议书。证明被告的主体资格。
5、中国建设银行存款凭证。证明原告缴纳租金的数额、时间
等事实。
6、蚌山区美美女鞋店注销通知书。证明原告与被告及第三人
沟通未果，无法变更经营业态的事实。
7、顺丰邮寄凭证。证明原告将商铺钥匙交付被告的事实。
被告单正丽为证实自己的主张，向本院提交下列证据：
1、被告身份证。证明被告身份和住所。
2、租赁合同、三方协议。证明原被告双方是合同的当事人，享有合同规定的全部权力并承担义务。
3、水、电、物业费票据。证明原告拖欠水、电费3832元，物业费3100元。
第三人蚌埠万达广场有限公司为证实自己的主张，向本院提交下列证据：
1、营业执照、组织机构代码。证明第三人的主体资格。
2、租赁合同、房屋交接验收确认书、放弃优先购买权承诺函。证明在2014年8月1日原告与第三人签订了房屋租赁合同，就本案涉案房屋的租赁期限、租金及租赁保证金等事项进行了明确约定，双方同时约定在买受人向被告支付该房屋全部购房款的当日，租赁合同项下出租人的全部权利义务概括转移给买受人，2014年8月1日第三人将涉案房屋交付给原告，同时原告承诺放弃优先购买权。
3、收款收据。证明原告在承租期间共向第三人支付6个月房屋租金及1个月租金标准的租赁保证金，共计89124元。
4、商品买卖合同、补充协议。证明在2015年4月24日第三人与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，将涉案房屋出卖给本案被告，被告以银行按揭方式购买的，按揭款的金额为135万元。
5、个人借款凭证。证明被告的剩余按揭款135万元于2015年5月5日支付给第三人，依据租赁合同的规定第三人的出租权利义务自该日转移给被告
6、转账单。证明涉案租赁房屋出卖给被告后，原告、第三人及被告签订了三方协议，三方在协议中约定被告付清购房款当日租赁合同项下第三人的全部权利义务概括转移给被告，自2015年5月5日起，涉案房屋的出租权利义务已全部转移给被告，同时在2015年6月16日第三人将收取原告的剩余租金及租赁保证金共48382元已全部转交给本案被告。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据做如下认证：一、被告对原告提供的证据2、4、7无异议；对证据1的真实性无异议，但证明目的有异议，认为该合同仅能证明本案原被告是合同的当事人，并不是第三人是合同的当事人；对证据3真实性、关联性均有异议，认为与本案无关，本案的原被告是合同的当事人，本公证书是发给第三人的，不是合同的当事人，没有通知本案被告，所以该证据与本案没有关联性；对证据5真实性无异议，但认为本案被告对此情况不清楚，与本案被告无关联性；证据6真实性、合法性、关联性均有异议，原告经营的是甜食品店，与鞋店毫无相关。第三人对原告提供的证据2、4、5、7无异议；对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，自2015年5月5日之后，本案被告取代第三人为涉案房屋的出租人，此时间点后原告与第三人之间已不存在房屋租赁关系；对证据3的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，2015年5月5日被告付清剩余还款后，即取代第三人出租身份，原告公正送达解除通知时，第三人并非出租人，不应承担和享有因租赁关系所产生的义务和权利，故达不到原告的证明目的；对证据6的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该组证据仅能证明2015年9月25日蚌埠市蚌山区美美女鞋店被注销登记的事实，与本案无关。
本院经审查，对原告提供的证据予以确认。二、原告对被告提供的证据1无异议；证据2中的真实性无异议，但是租赁合同是我们与第三人签订的，通过三方协议将出租方的权利和义务转移给了本案的被告；证据3被告未在庭前提交，不予质证，但补充说明，水电费我们交到9月1日，9月1日原告准备将房屋交给被告，被告拒收，原告又跟第三人联系，第三人说跟他们没有关系了，然后我们就把门关上走人了，后来11月11日通过快递邮寄的方式邮寄给了被告，被告也已签收，物业费我们是从2014年11月份开始交的，交到2015年的11月份，交了1年的物业费。第三人对被告提供的证据均无异议。本院经审查，对被告提供的证据予以确认。三、原告对第三人提供的证据1、2、5无异议；对证据3的真实性无异议，但认为原告交的是1年的租金，前6个月是免租金的；对证据4中的真实性无异议，但是三方协议是原告与第三人在签订租赁合同时就签了一张空白的，且是没有日期的，这个协议上的日期是后补的；对证据6的真实性无异议，但是对于他们计算的数字有异议。被告对第三人提供的证据的真实性无异议。本院经审查，对被告提供的证据予以确认。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，经审理查明:原告与第三人于2014年8月1日签订一份《租赁合同》，双方约定的主要内容为：甲方（第三人）同意将位于将其位于安徽省蚌埠市万达广场室外步行街【南西组团11-105】号商铺出租给乙方（原告）使用，原告承租该商铺用于经营【甜心美斯】甜品项目；未经甲方同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方或物业公司有权要求原告限期纠正，逾期不改，甲方有权解除合同；该商铺建筑面积：141.47平方米，首期租金每月每平方米人民币90元整，物业服务费用为每平米每月人民币3.48元，每月492元；首期租金期间为2014年8月1日至2015年7月31日，应交租金76392元，物业费5904元；租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日止，共计五年；合同签订当日，乙方应当向甲方支付12732元保证金；双方明确，甲方有权在租赁期限内对外销售该房屋，无需事先通知乙方，乙方就此向甲方出具《放弃优先购买权的承诺函》；在买受人向甲方支付房屋全部购房款当日，本合同项下出租人的全部权利义务自动概括转让给买受人；甲方在买受人付清该房屋全部购房款后向乙方及买受人发出转让通知，乙方应在转让通知要求的时间与甲方及买受人就上述权利义务概括转让事宜签订三方协议；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收租赁保证金；乙方应在本合同终止后7日内按首期月租金标准补交装修期的全部租金。合同签订后，原告向第三人交纳了六个月租金及一个月的押金，共计89124元。
另查明：原告在租赁房屋时同时在第三人制作《放弃优先购买权的承诺函》上签名，主要内容是原告承诺放弃对租赁房屋的优先购买权，另承诺房屋出售后，继续按《租赁合同》履行。原告在租赁房屋时同时在第三人制作的《三方协议》上签名，该协议主要内容是第三人将房屋出售后，新房屋所有人与原告之间的租赁合同继续履行，及第三人与新房屋所有人之间房屋租金的交接问题。2015年4月24日被告与第三人签订了《商铺房买卖合同》，被告购买了本案诉争房屋。被告付清房款后，第三人自2015年5月5日起，将涉案房屋的出租权利义务已全部转移给被告，同时在2015年6月16日第三人将收取原告的剩余租金及租赁保证金共48382元已全部转交给本案被告。
再查明：原告所经营的【甜心美斯】品牌属于加盟品牌，该品牌因经营不善倒闭，导致原告店铺的品牌无法继续经营，原告想更换其他品牌及行业在商场内继续经营，原告为此事与被告及第三人协商此事，未能达成一致意见，2015年8月原告向被告交纳了6个月租金76392元。因原告转行未得到允许，无法继续经营，遂提出解除租赁合同，并于2015年9月1日向第三人邮寄了《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除租赁合同，要求于2015年9月5日办理将房屋交接手续，要求退还租金。第三人收到后，未予以处理。原告于2015年9月1日将房屋腾出，交给被告，被告拒收，原告就关门离开了，后原告于2015年11月11日通过快递邮寄的方式将房屋钥匙邮寄给了被告，被告也已签收。
再查明：原告物业费从2014年11月份开始交的，交到2015年的11月份，水电费交到了2014年7月份。截止2016年1月31日该房屋欠物业管理费2913元，公共能耗费204元，合计3117元。2016年被告交纳2015年7月20日至2015年8月20日电费3304.88元，交纳2015年8月20日至2015年9月20日电费487.12元。截止2015年12月水费尚欠40.18元。
再查明：本案在审理过程中，原被告于2016年1月14日经双方协商解除了房屋租赁合同，并予以交接。
本院认为，原告与被告之间形成的租赁关系合法、有效，受法律保护。原告在租赁期限未到，未经协商一致，单方解除合同，并退还房屋，造成房屋闲置至2016年1月14日，原告存在过错，应对此后果承担责任。被告在原告因客观原因确实无法经营下去，提出转行又未经允许的情况下，将房屋腾退，将钥匙返还给被告，已明确表示自己不再继续履行合同了，在此情况下，被告不予处置，任凭损失扩大，对此纠纷也存在一定过错，故本院对被告主张原告应承担违约责任不予支持。双方对2015年7月31日前费用均无异议，自2015年8月1日至2016年1月14日租金为69410元，原告理应付清租金及相关物业费（3117元）、水电费（3832.18元）费用，原告主张被告返还租赁费及保证金，扣除原告应承担的费用外，本院予以支持。第三人按照合同约定履行了自己的义务，故不承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原被告之间的房屋租赁合同于2016年1月14日予以解除。
二、被告单正丽返还原告韩英12764.82元，于本判决生效之日起七日内付清。
三、驳回原告韩英的其他诉讼请求。
四、案件受理费2028元，减半收取1014元（原告已预交），由原告承担869元，被告承担145元，于本判决生效之日起七日向本院交纳。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判员 聂雪梅
二〇一六年三月二十三日
书记员 王 慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。