江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终1053号
上诉人（原审被告）徐志根。
委托代理人王炳亮，江苏安宜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宝应县粮食局，住所在宝应县叶挺路73号。
法定代表人郭萍，局长。
委托代理人顾广勇，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。
上诉人徐志根因与被上诉人宝应县粮食局（以下简称粮食局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市宝应县人民法院作出的（2015）宝民初字第2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年03月25日受理后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
原审查明：原告将原油厂内东门口朝南三间仓库出租给案外人陆某，并于2014年1月13日签订了一份《财产租赁合同》，该协议就租赁的范围、期限、租金支付、双方的权利和义务作了明确的约定。其中第七条中第1项约定：“承租方不得转租，承租方若转租，出租方将收回房产。”第4项约定：“承租方必须具备安全生产条件，配备必要的消防器材，接受出租方监督管理，承租方必须无条件履行安全生产责任，应对其人员生命安全及财产安全负责，对其所发生的安全事故承担全部法律责任和经济责任。承租方不得将出租房内用于易燃易爆的生产与经营（如玻璃吹制等），并且不得存放易燃易爆品。后陆某将该仓库转租给被告徐志根使用，被告徐志根用来从事玻璃制品生产。原租赁合同未解除、变更，原、被告亦未重新签订租赁合同。2015年4月6日合同到期后被告继续占用该房屋至今。2015年7月30日，原、被告及陆某曾商谈搬出事宜，同年9月25日原告亦向被告张贴“告之”，被告仍未搬出，遂引起本诉。原告诉至法院，请求法院判决：1、排除妨害，被告立即腾让非法所占原告房屋；2、被告给付原告自2015年10月1日起至被告腾让原告房屋时被告非法占用原告房屋期间所造成的损失，目前损失为60元：3、被告给付原告所欠租金400元；4、诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原告与陆某签订的财产租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在该合同履行期间，陆某将租赁物转租给被告。2015年4月6日合同到期后，被告未将租赁房屋腾空、交还原告，已对原告构成财产侵权。故对原告要求被告排除妨害、腾让房屋的诉请，依法予以支持。原告主张的从2015年5月1日起算的租金及占有使用费可按原租赁合同的约定的租金判令被告支付。被告以维修过房屋、进行过投资为由拒不搬出，没有法律依据，对其辩解本院不予采信，其要求赔偿损失与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、被告徐志根于本判决生效之日起十日内从原油厂内东门右手边第二、三间房屋内搬出，将房屋交还给原告宝应县粮食局；二、被告徐志根于本判决生效之日起十日内向原告宝应县粮食局支付租金335元{从2015年5月1日计算至2016年1月5日，以后按每日13.70元计算至腾出租赁标的物时止（此处13.7元为笔误，应为1.37元）}。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐志根负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
原审判决后，徐志根不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、粮食局在一审中未提供其合法拥有讼争房屋的所有权和土地使用权的证据材料，其提供的与案外人陆某的租赁协议，不足以证明其是所有权人，因此不是本案适格原告，无权要求徐志根腾让房屋。2、2015年7月30日徐志根与粮食局及陆某达成补充协议，约定粮食局同意徐志根继续租赁房屋，前提是在2015年10月1日前停止玻璃吹制，后徐志根按约撤除玻璃吹制设备，故按照补充协议约定，徐志根在没有违约的情况下，不应腾让房屋。二、原审法院程序错误。在原审过程中遗漏了必要共同被告，徐志根是从陆某处承租房屋，原审没有追加陆某为共同被告，程序上存在错误。三、徐志根在承租房屋后进行了修缮和装修，花费四万余元，若法院判决腾让房屋，则粮食局应当对徐志根进行补偿。综上，请求二审查明事实，依法改判或发回重审。
粮食局答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。
二审中，徐志根补充提供了以下证据：
1、陆某出具的证明一份，主要证明粮食局告知以后，徐志根、粮食局以及陆某三方达成了补充协议，同意将房屋给徐志根继续租住仓库使用。
2、照片一张，证明告知以后承租的地方作为仓库使用。
3、宝应县油厂的工商登记资料，主要证明宝应县油厂设立的时候，并无房产的投入，且即使宝应县油厂有了涉案的财产，那么该厂在2003年破产时，财产已被分配完毕，且无其他财产可供清偿税金及一般债权，粮食局对讼争房屋没有所有权。
4、卢健出具的证明一份，主要证明装修的明细是六项，装修金额是42800元，
5、照片四张，主要证明装修前后的情况，装修前被上诉人交付的是坏房子，后两张照片证明装修后的现状。
粮食局质证认为：
1、陆某出具的证明没有任何证明效力，证人陆某未到庭，且其所写的内容粮食局不认可。
2、照片没有拍摄时间，也没有拍摄人，不能作为证据使用，照片也证明不了任何内容。
3、县级粮食局作为主管部门下属有很多企业，都属于全民所有制企业，土地、房屋都为国有资产，因为历史的原因，土地、房屋没有手续，2002左右大部分企业破产改制，目前由粮食局所管。
4、卢健出具的证明，因卢健本人未到庭，对该证据不予认可，且该证据上的内容与本案无关联性，不能达到对方所说的证明目的
5、照片不知道拍摄时间、地点，不能作为证据使用。
本案的二审争议焦点是：1、粮食局是否有权要求徐志根腾让房屋；2、陆某是否是本案的必要共同诉讼人；3、徐志根作为次承租人请求粮食局对其修缮和装修费用进行赔偿是否具有事实和法律依据。
关于争议焦点一，本院认为，粮食局有权要求徐志根腾让房屋，理由是：
1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，租赁合同期限届满后，出租人有权要求次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。本案中，粮食局与案外人陆某签订的租赁协议至2015年4月6日届满，在陆某承租期内其将讼争房屋转租给徐志根使用，故徐志根是讼争房屋的次承租人；在2015年4月6日承租期满后，粮食局要求徐志根腾让房屋并支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，应当予以支持。
2、徐志根上诉称2015年10月三方就讼争房屋的租赁达成了口头补充协议，因此其有权继续使用讼争房屋，为证明该上诉理由其提供了陆某出具的说明，但因陆某本人未到庭作证，故无法证实是否达成了口头协议以及协议的具体内容；且即使口头协议真实有效成立，但根据徐志根在二审庭审中的自认，三方当时并未约定继续使用的期限，故口头协议也仅为不定期租赁协议，粮食局作为出租人有权在给予合理期限后终止租赁关系。
3、根据粮食局在原审庭审中的陈述，其明确徐志根租赁的房屋为宝应县原油厂东门右手边第二、三间房屋，故粮食局作为出租方有权要求徐志根腾让前述房屋；对于逾期腾房占有使用费，粮食局主张自2015年5月1日起计算，应予准许，关于占有使用费的标准，原审法院根据粮食局的诉讼请求，结合租赁房屋的实际情况，认定为按每日1.37元计算，对此粮食局并未提出异议，且亦未超过租赁协议约定的租金标准，故此项认定并无不当之处。
关于争议焦点二，本院认为，陆某并非本案必要共同诉讼人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，徐志根作为次承租人负有腾房义务，徐志根主张陆某作为承租人应当为本案的必要共同被告，并无法律依据，依法不予采信。
关于争议焦点三，本院认为，徐志根要求粮食局赔偿其修缮和装潢费用并无事实和法律依据，理由是：根据粮食局与陆某签订的租赁协议第四条约定，如因生产经营需要进行装潢装修或房屋维修，必须征得出租方同意方可实施。租赁期满，不得拆除固定装潢装修设施，装潢装修费用由承租方承担，若合同到期不再续租，承租方不得向出租方要求补偿装修费用。陆某作为直接承租人尚且无权要求粮食局赔偿上述损失，而徐志根作为次承租人，与粮食局之间并未发生直接的租赁合同关系，其要求粮食局赔偿修缮、装潢费用并无任何依据；至于徐志根与案外人陆某转租时就此项费用有无约定、应否由陆某赔偿，不在本案审理范围之内。故对徐志根的此项上诉理由，依法不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐志根负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 胡永康
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年六月十六日
书 记 员 朱思佳