广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终21555号
上诉人（原审被告）：黄皇力，男，汉族，1965年8月21日生，住所地：广东省深圳市宝安区。
上诉人（原审被告）：叶立新，男，汉族，1970年12月25日生，住所地：广东省深圳市福田区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：安星，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：史晶，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：方锐书，男，汉族，1975年2月13日生，住所地：广东省普宁市。
委托诉讼代理人：张永明，广东度量衡律师事务所律师。
原审被告：深圳市深运工贸企业有限公司（现公司已变更为深圳市深鸿丰投资有限公司），住所地：深圳市罗湖区晒布路26号鸿基综合楼四楼402室。
法定代表人：谢映淑。
委托诉讼代理人：林引福，广东鹏乾律师事务所律师。
原审第三人：深圳市坪山沙坣股份合作公司陈屋分公司，住所地：深圳市坪山新区坪山沙坣社区陈屋村6号。
法定代表人：陈纪明，该公司经理。
委托诉讼代理人：陶琴，广东胜业律师事务所律师。
原审第三人：黄智文，男，汉族，1959年9月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人方锐书因与上诉人黄皇力、叶立新、原审被告深圳市深运工贸企业有限公司（以下简称：深运工贸公司）、原审第三人深圳市坪山沙坣股份合作公司陈屋分公司（以下简称：沙坣股份公司）、原审第三人黄智文之间土地租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法山民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄皇力、叶立新上诉请求：1、撤销（2014）深龙法山民初字第107号判决；2、改判驳回方锐书一审全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由方锐书承担。事实和理由：一审判决认为黄皇力、叶立新拒绝支付10万元赔偿款给方锐书的行为违反了《协议书》的约定，应当承担违约责任，属于认定事实不清，并导致适用法律错误。黄皇力、叶立新与方锐书之间的《协议书》在合同期限届满前已经解除，黄皇力、叶立新无需承担违约责任。一、黄皇力、叶立新与方锐书已经于2012年4月23日口头解除《协议书》。1、方锐书在执法队清理非法种植的时候弃苗而逃，向黄皇力、叶立新表示不再使用涉案土地，树苗也不要了。双方已经在当天协商一致，口头约定解除协议。也正是基于此，黄皇力、叶立新才雇佣他人将被拔树木重新栽种。一审法院认为黄皇力、叶立新种植树木的行为属于黄皇力、叶立新处理土地权属纠纷的义务显然错误，执法队明显不是因为土地权属纠纷才把树苗拔出，重新种植树木并非黄皇力、叶立新的义务。即使是出现其他土地权属纠纷，黄皇力、叶立新的义务也不至于要自行雇人重新栽种树木。黄皇力、叶立新自行雇人栽种树木的合理解释只能是方锐书不要树苗的情形下，黄皇力、叶立新自己雇人重新栽种树木。2、根据双方签订的《协议书》可知，方锐书使用涉案土地每年应支付的租金为1000元。但是自合同签订之日起至今为止，方锐书从未向黄皇力、叶立新支付任何土地租金，而且黄皇力、叶立新也从未要求方锐书支付租金，这也从侧面印证了双方已经口头解除《协议书》这一事实。黄皇力、叶立新因法律意识淡薄，没有留下书面证据证实双方解约的事实，但是不妨碍这一事实的存在。
二、即使方锐书不承认双方已经口头约定解除《协议书》，但方锐书从未支付租金这一根本违约行为也使得双方的协议书被解除。根据双方的《协议书》可知，方锐书在协议中应当承担的主要义务为支付租金，但是自协议签订至今，方锐书一直没有支付过租金，其行为已经构成根本违约。方锐书以自己的行为表明不履行主要债务，符合《合同法》第94条法定解除的条件，双方签订的《协议书》因方锐书的根本违约行为被解除。因此，不管是从哪一方面来说，应当认定双方签订的《协议书》在合同期限届满之日前已经解除。根据《合同法》第97条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，方锐书无权要求黄皇力、叶立新继续支付补偿款10万元。一审法院在方锐书未履行任何合同义务的情形下，要求黄皇力、叶立新承担高额的违约责任，严重不对等的对待和处理黄皇力、叶立新与方锐书之间的权利义务，有违公平。综上所述，黄皇力、叶立新不应当承担违约责任，至于合同解除后方锐书擅自占用黄皇力、叶立新土地的行为，黄皇力、叶立新保留追究方锐书的权利。请求二审法院纠正一审法院的错误判决，驳回方锐书的诉讼请求。
二审庭审中，黄皇力、叶立新补充上诉事实和理由称：从本案合同的形式上看，双方的确没有约定租金的支付时间。那么依据合同法第61条及租赁土地房产的惯例，应当“先付费，后使用”。承租人应当首先支付租金。即便承租人不同意“先付费，后使用”，那么也应当依据合同法第226条的规定，对于不满一年的租期，也应当在租赁期满时支付。涉案合同的租赁期间届满之时为“国家征收土地”之时，即2013年5月。然而，承租人至今都未支付相应的租金。这时更需要关注的一个情形是：涉案租金并非是令承租人难以承担的高额租金，而恰恰相反是廉价租金。5600平方米的土地一年的租金为1000元，也就是说每平方米的月租金不足2分钱。如此畸低的租金，承租人至今都没有主动支付，这足以证明承租人“以自己的行为表明不履行主要债务”，完全符合合同法第94条第（二）项关于法定解除合同的情形。由此，我方明确主张涉案合同早已解除，双方互不承担合同责任。二、我方一直以来认为是受深运工贸公司的委托出租土地的，但是，后来深运工贸公司否认了。因此，我方丧失了基本的出租权利，无权出租。因此，涉案合同也应当属于无效。
方锐书辩称：一、没有任何证据证明黄皇力、叶立新与方锐书曾口头约定解除涉案《协议书》，相反，事实上双方都在继续履行该协议书。黄皇力、叶立新把被拔出的树苗又种回去显然是在弥补践行其合同义务。在发生征地补偿后，黄皇力、叶立新也多次在基层政府主持下与方锐书调解协商补偿费问题，只是未果而导致诉讼。可见该协议并未解除。二、涉案《协议书》约定年租金1000元，但并未约定付租时间，可以在满一年时支付。而涉案地块的征地补偿发生在2013年1月，距《协议书》签订时间9个月，尚不到1年。因此，方锐书并未违约不支付租金。黄皇力、叶立新的上诉理由不能成立。
方锐书上诉请求：依法改判(2014)深龙法山民初字第107号民事判决，追加判决黄皇力、叶立新赔偿因违约给方锐书造成的搬迁费损失170818元人民币(截止到2015年3月18日评估报告日)。事实和理由：(2014)深龙法山民初字第107号民事判决确定方锐书与黄皇力、叶立新签订的土地租赁《协议书》合法有效，并判决黄皇力、叶立新依约向方锐书支付补偿款100000元，但却未考虑因为黄皇力、叶立新违约没有及时支付绿化树搬迁补偿款，致使到2015年3月18日，涉案绿化树搬迁费已涨至270818元，超出100000元部分是方锐书要面临的损失。黄皇力、叶立新如及时支付补偿款，在2013年1月时是够绿化树搬迁费用的，但随着时间推移树木不断长大，搬迁费用必然不断增加。时至今日一审判决下来，搬迁费已约需要60-70万元，而这是因为黄皇力、叶立新违约导致纠纷诉讼延宕至今造成的。依据我国《合同法》的有关规定，因不履行合同给对方造成损失的要承担赔偿责任，请二审法院依法维护方锐书合法权益，纠正一审判决的错误。
沙坣股份公司辩称：方锐书、黄皇力、叶立新双方土地使用权租赁争议与我方无关。涉案土地为建设用地，不应用来种树，请求二审法院查明事实，依法裁决。
深运工贸公司未作答辩。
黄智文未作答辩。
方锐书向一审法院提出诉讼请求：1、黄皇力、叶立新支付树木搬迁补偿费270818元；2、解除合同；3、黄皇力、叶立新承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年4月16日，方锐书与黄皇力、叶立新签订一份《协议书》，约定黄皇力、叶立新将深圳市××新区沙坣土地5600平方（位于深圳市××山新区沙坣居委会后面，龙兴路X号对面），大约十亩土地出租给方锐书种植经营花木场，每亩每年租金100元，每年租金共计1000元；合同期限自签订协议书之日起至国家征收土地止；绿化树等花木管理买卖归方锐书所有；从签订协议之日起，黄皇力、叶立新有需求收回土地，黄皇力、叶立新要一次性支付补偿款100000元给方锐书，方锐书收到补偿款后必须在2个月内将花木及地上附作物自行搬迁完毕；土地权属由黄皇力、叶立新负责，如有纠纷黄皇力、叶立新需负责。
双方签订《协议书》后，方锐书聘请工人开始对涉案土地进行平整并种植绿化树。2012年4月23日，深圳市××山新区坪山街道查违办前往涉案土地清理树木抢种情况，将方锐书已种植的绿化树挖出并放在地上。后黄皇力与方锐书协商后派人将挖出的绿化树种回。之后方锐书继续在该土地种植树木。因方锐书与黄皇力之间就树木的征地补偿未达成一致意见，2013年11月18日上午黄皇力派人到涉案土地清理绿化树，方锐书于当日报警。2013年12月10日和12月12日，黄皇力两次派人将涉案土地的绿化树砍伐，方锐书于2013年12月12日再次报警。
经方锐书申请，一审法院依法委托评估公司对涉案土地绿化树搬迁费用进行评估。2015年3月18日，深圳市高某某资产评估交易有限公司出具资产评估报告书，评估涉案土地现有5840棵绿化树的搬迁费用为270818元。
另查，1993年3月9日，深运工贸公司与沙坣股份公司的前身坪山镇沙坣陈屋经济合作社签订一份《合同书》，约定由双方共同开发沙坣背鱼塘私人住宅地事宜，其中坪山镇沙坣陈屋经济合作社提供沙坣村委小学背鱼塘14.5亩地（私人住宅地二十套），深运工贸公司负责该地的投资。2009年3月2日，沙坣股份公司与深运工贸公司在《合同书》的基础上签订了一份《协议书》，约定一次性分给深运工贸公司土地长55米宽100米合计5500平方米（即涉案土地）作为二十四套宅基地（包含合同书上的二十套私人宅基地）使用，深运工贸公司保证该宅基地按照规划建设。2009年4月20日，深运工贸公司与黄智文、黄皇力、叶立新签订一份《沙坣住宅地合作开发协议书》，约定深运工贸公司将从沙坣股份公司购得的24块住宅居地采用深运工贸公司出地、黄皇力、叶立新、黄智文出资的方式进行共同合作开发，由黄皇力、叶立新、黄智文支付深运工贸公司固定回报200万，若土地转让或者兴建后，溢价部分由深运工贸公司享有30%，黄皇力、叶立新、黄智文享有70%。2013年1月15日，深圳市坪山沙坣股份合作公司以及沙坣股份公司作为甲方与深运工贸公司（乙方）、案外人深圳市南某某投资发展有限公司（丙方）共同签署一份《协议书》，协议解除1993年签订的《合同书》及2009年签订的《协议书》，由乙方将地块及与该地发生关系的原始单据、批文原件、委托书交与甲方办理征转地入库手续，丙方一次性补偿乙方800万元。2013年4月8日，深运工贸公司与黄智文、黄皇力、叶立新签订一份《协议书》，对涉案土地补偿款800万元进行了成本及溢价分配，其中深运工贸公司获得332万，黄智文、黄皇力、叶立新获得468万。2013年5月17日，坪山办事处因涉案土地转征为国有，与沙坣股份公司签署了一份《补偿协议书》，对沙坣股份公司给予了土地补偿费198288元。2013年12月23日，深圳市坪山沙坣股份合作公司、深圳市××新区坪山办事处、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局三方签订一份《储备土地交接表》，涉案土地正式移交深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局。根据2013年12月13日储备土地入库核查拍摄的照片显示，涉案地块存有树木并插有一块花木场的牌子，上面留有方锐书的电话136××××5038。
一审法院于2017年3月9日到涉案土地进行调查，涉案土地对面的五华肉丸店（龙兴路×号）老板张某珍证实，涉案土地的花木场为方锐书所有，方锐书以前经常来看花木场。坪山沙坣股份合作有限公司总经理彭某斌证实2012年街道办执法队曾去涉案土地清理抢种，知道方锐书、黄皇力、叶立新之间有纠纷，但不清楚树木为谁所种。
庭审时，沙坣股份公司与深运工贸公司确认涉案土地虽以合作开发名义签订协议，实为沙坣股份公司将涉案土地使用权转让给深运工贸公司。深运工贸公司确认已将涉案土地转让给黄皇力、叶立新、黄智文。黄智文称涉案土地的事情交由黄皇力、叶立新处理。
一审法院认为，方锐书与黄皇力、叶立新之间签订的土地租赁《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照《协议书》约定履行合同义务。关于黄皇力、叶立新主张未取得土地权利人深运工贸公司授权，与方锐书签署的《协议书》无效的辩解，一审法院认为，黄皇力、叶立新、黄智文以合作开发的名义从深运工贸公司受让了涉案土地即深圳市××新区沙坣社区沙坣居委会后面5600平方米土地的使用权，对涉案土地有处分权利，且黄智文已确认将涉案土地的事务交由黄皇力、叶立新处理，因此，黄皇力、叶立新与方锐书之间签署的《协议书》有效，对双方均有约束力。双方在《协议书》中约定涉案土地的租赁期限至国家征收土地之时，而深运工贸公司于2013年1月15日签署了征地补偿协议，《协议书》约定的租赁期限届满，《协议书》由此自动解除。因此，方锐书诉请解除《协议书》，已无事实依据，一审法院不予支持。黄皇力辩称双方已经在执法队清理抢种时口头解约，未提交任何证据证明，且结合方锐书持续在涉案土地种树并对花木场进行管理的行为、双方发生纠纷之前黄皇力、叶立新也未对方锐书种树行为进行制止等情况，可以证明双方并未口头解除《协议书》，因此，黄皇力、叶立新辩称口头解约，一审法院不予采信。根据土地租赁《协议书》的约定，黄皇力、叶立新收回土地时需一次性向方锐书支付补偿款100000元，现黄皇力、叶立新在合同期内通过深运工贸公司以征地补偿的方式已经将涉案土地收回并交付国家，因此黄皇力、叶立新应按照《协议书》约定向方锐书支付补偿款100000元。方锐书主张按照评估的绿化树搬迁费270818元支付补偿款，不符双方约定，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、黄皇力、叶立新于本判决生效之日起十日内向方锐书支付补偿款100000元。二、驳回方锐书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5362元、评估费5000元，合计10362元，由方锐书承担7062元，黄皇力、叶立新承担3300元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：1、涉案《协议书》的效力；2、涉案《协议书》何时解除；3、黄皇力、叶立新应否支付方锐书绿化树搬迁费补偿款，如应支付需支付多少。
关于涉案《协议书》的效力。方锐书与黄皇力、叶立新签订的《协议书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。原审法院对此认定并无不当。
关于涉案《协议书》的解除时间。双方在该《协议书》第二条约定，涉案土地的租赁期限至国家征收土地时。根据一审查明的事实，深运工贸公司于2013年1月15日签署了征地补偿协议，原审认定涉案《协议书》约定的租赁期限届满并因此自动解除并无不当。黄皇力、叶立新上诉称双方已经在执法队清理抢种时口头解约，但未提交证据证明，而方锐书对该口头协议予以否认，本院难以采信。另，黄皇力、叶立新依据合同法第九十四条第（二）项的规定，主张方锐书未支付租金构成根本违约，涉案《协议书》在期限届满前已解除问题，本院认为，根据涉案《协议书》第一条约定，涉案土地年租金1000元，但未约定租金支付的时间，同时，根据合同法第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案无证据证明黄皇力、叶立新有通知方锐书解除涉案《协议书》的事实，对黄皇力、叶立新的该主张，本院亦不予采信。
关于黄皇力、叶立新应否支付方锐书绿化树搬迁费补偿款及该补偿款的金额。根据上述有效《协议书》第四条的约定，黄皇力、叶立新收回土地时需一次性支付补偿款100000元予方锐书，现黄皇力、叶立新已通过深运工贸公司以征地补偿的方式将涉案土地收回并交付国家，黄皇力、叶立新应依约向方锐书支付补偿款100000元。原审对此处理符合双方约定。方锐书主张应按照评估价270818元支付绿化树搬迁费，请求黄皇力、叶立新加付搬迁费损失170818元，既无合同依据，亦无法律依据，一审判决驳回方锐书该诉讼请求并无不当。
综上所述，黄皇力、叶立新、方锐书的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计6933元，由黄皇力、叶立新、方锐书分别按其已预交金额各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 陈 明 亮
审判员 朱 宽
二〇一八年二月八日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。