吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉0402民初99号
原告王世贤，住所地辽源市。
委托代理人王吉海，汉族1958年10月18日生，住所地吉林省东辽县。
委托代理人柳月利，系辽源市法律援助中心律师。
被告迟成斌，住所地辽源市。
被告高英杰，住所地辽源市。
二被告委托代理人范玉国，系吉林辽源恒川法律事务所法律工作者。
原告王世贤诉被告迟成斌、高英杰民间借贷纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王吉海、柳月利，被告迟成斌、高英杰及二被告委托代理人范玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，二被告因资金周转困难，于2013年7月19日向原告借款40万元整，期限三个月。约定利息5万元，于借款期限届满时一次性进行偿还，并自愿用其所有的位于辽源市柏林小镇3号楼的107室、205室243.29平方米门市房及该房屋的131.01平方米地下室为借款进行抵押，还将房屋的售房合同和收款收据等交付给了原告。借款合同签订后，原告依约将借款存入到了被告指定的账户内，但被告却未能按期偿还借款本金及利息。为此，经协商双方又多次将借款期限进行了顺延，并分别签订了借款协议。截至到2015年2月19日，被告累计欠付原告借款本金及利息78万元，有借款协议为凭。上诉借款期限届满后，被告仅偿还了18万元，余款60万元未能按期偿还。为此原告多次催要，被告始终以各种理由进行拖延，甚至将抵押的房屋进行了处置。故原告提起诉讼，请求判决二被告立即偿还欠付原告的借款本金60万元及利息，利息按年利率24%计算，从2015年5月20日起直至借款全部还清之日止。
二被告答辩称，承认拖欠原告本金40万元，已偿还本金18万元，尚欠原告22万元本金，被告认为借款关系不能够利息滚动计算。2013年7月19日被告向原告借款本金40万元，一个季度的利息是5万元。被告给原告打了45万元借条，4分利，总共给原告利息是8.6万元，被告同意偿还尚欠原告的本金22万元，其余利息不予偿还。
当庭举证、质证过程中，原告向本院提交如下证据：
一、借款协议书复印件一份，汇款凭证一份，该组证据证明2013年7月19日被告高英杰、迟成斌向原告借款40万元，借款期限3个月即2013年7月19日——2013年10月19日，利息5万元，并自愿用其柏林小镇3号楼105室、205室门市房（该门市房243.29平方米）及该门市房地下室（131.01平方米）作为抵押，上述借款已经实际汇入到了借款人迟成斌账户内。对于此份证据，二被告质证认为无异议。
二、商品房买卖合同复印件两份、完税凭证复印件两份，证明借款发生时被告自愿将抵押房屋的购房手续交付给原告。对于此份证据，二被告质证认为无异议。
三、借款协议书复印件一份，证明2014年8月19日原、被告双方签订借款协议书一份，将2013年7月19日—2014年11月19日期间欠付的借款本金及利息重新签订借款协议，计入到借款本金内，并继续用门市房及地下室进行抵押担保，借款金额为622700元。对于此份证据，被告迟成斌质证认为协议真实性无异议，对本协议约定的利息计算方式和金额有异议，不是被告真实意思表示，利息不能加入本金里继续累计。被告高英杰质证认为，这份合同的签订不知道，没参与，不同意利滚利的计算利息方式。
四、借款协议书复印件一份、欠条复印件一份，证明因被告欠付原告的借款逾期未能偿还，双方2014年11月19日重新签订借款协议书，将此前欠付的借款本金及利息重新进行了计算，并签订了借款协议，确定欠款金额为697424元，并出具了欠条，同时继续用门市房及地下室进行抵押。对于此份证据，被告迟成斌质证认为协议真实性无异议，对本协议约定的利息计算方式和金额有异议，不是被告真实意思表示，利息不能加入本金里继续累计。被告高英杰质证认为，这份合同的签订不知道，没参与，我本人就知道第一次签订借款协议我同意并签字，以后他们签的借款协议我都不知道，不同意利滚利的计算利息方式。
五、借款协议书复印件一份，证明2015年2月19日原、被告双方就被告之前欠付的借款本金及利息重新签订了借款协议书，确定截止到2015年5月19日累计欠付借款本金及利息78万元整，同时继续用门市房及地下室进行抵押。对于此份证据，被告迟成斌质证表示，对此份借款协议有异议，协议中原告多算了2万元，不是78万元。被告高英杰质证认为，不知道这份协议，这种利滚利的计算方式我不认可。
六、房屋买卖合同复印件一份，证明借款协议到期后双方于2015年6月4日曾协商进行以物抵债，将抵押的房屋出售给原告的父亲王吉海用于偿还债务。后期因被告反悔并且已经将抵押房屋在银行进行贷款，所以未能实际履行。对于此份证据，被告迟成斌质证认为，因为我不识字，签这个房屋买卖合同时我还以为是签借款协议，我在上面签了字，我不认可这份房屋买卖合同。被告高英杰质证认为，这个房屋买卖合同的事已经在龙山区法院审理过了，属于我们夫妻共同财产，当时他签这个合同我不知道，所以这份合同不能成立。二被告委托代理人质证认为，该房屋买卖合同无效，因为不动产属于夫妻共同财产，单方签订的买卖合同不受法律保护。
当庭举证、质证过程中，二被告向本院提交证据如下：
一、2013年7月19日借款协议书复印件一份，证明原、被告双方签订借款协议，被告向原告借款45万元（其中本金40万元，有三个月的利息5万元，合计45万元）。对于此份证据，原告质证认为，40万元本金属实，利息双方当时约定按月利率4%进行计算，被告又自愿多支付2000元利息，所以一个季度的利息正好是5万元。
二、2013年10月19日收条复印件一份，证明被告支付给原告利息3.6万元，代收人张洪彦。对于此份证据，原告质证认为无异议，收到被告支付的利息3.6万元。
三、2015年6月4日吉林银行汇款凭证存根一份，证明被告给付原告借款本金18万元，收款人王吉海。对于此份证据，原告质证认为真实性无异议，证明内容有异议，这18万元是利息，不是本金，因为之前欠款的利息已经超出18万元。
经审理查明：被告迟成斌与被告高英杰系夫妻关系，2013年7月19日二被告与原告王世贤签订借款协议，二被告向原告借款40万元（以房屋作为抵押），双方约定借款期限三个月(2013年7月19日—2013年10月19日)，月利4分，借款时原告即扣除利息5万元，借款协议上被告给原告出具的借款数额为45万元。2013年10月19日被告给付原告利息3.6万元。因被告未按期偿还原告借款及利息，双方又分别于2014年8月19日、11月19日、2015年2月19日按月利4分在被告欠付的借款本金及利息基础上累计重新计算签订了借款协议。2015年6月4日被告给付原告利息18万元。现原告以被告拖欠其借款本金及利息为由诉至本院，要求被告立即偿还其借款本金60万元并按年利率24%给付利息，利息给付时间从2015年5月20日至借款全部还清时止。
本院认为，原、被告2013年7月19日所签订的借款协议系双方真实意思表示，合法有效，被告所欠原告借款本金40万元应当偿还，双方约定的借款利息月利4分超出法律规定，本院不予保护，利息应按法律规定的年利率24%给付，给付时间应从被告最后一次给付原告利息时间2015年6月4日起计算。原、被告2014年8月19日、11月19日、2015年2月19日签订的借款协议均是在借款本金40万元月利4分基础上将利息加入本金累计后所签订，不符合法律规定，因此原告要求被告偿还其60万元借款本金及利息的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下:
被告迟成斌、高英杰于本判决生效后十日内偿还原告王世贤借款40万元及利息（利息按年利率24%计算，从2015年6月4日起至借款全部偿还完毕时止）。
案件受理费9800元，保全费3520元，诉讼费用60元，共计13380元由二被告负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 刘学珍
人民陪审员 孙景梅
人民陪审员 赵淑珍
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 王 霜