荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂沙市民初字第00170号
原告（反诉被告）：荆州诚翔房地产开发有限公司。
法定代表人：童卫。
委托代理人：谷胜桥、李娟。
被告（反诉原告）：黄菲。
委托代理人：龙秀英。
原告（反诉被告）荆州诚翔房地产开发有限公司（以下简称诚翔公司）与被告（反诉原告）黄菲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诚翔公司的委托代理人谷胜桥、李娟，被告（反诉原告）黄菲及委托代理人龙秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诚翔公司诉称：2010年10月23日，我公司与黄菲签订了编号为4-5号楼特1号《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：我公司将位于荆州市南湖路与太岳路交汇处“梧桐树下商业街”内4-5号楼的商铺出租给黄菲，租赁期为15年，起租日期为2011年6月1日；交房日期为2010年11月24日；合同期内第一年到第十年，租金计830000元／年，黄菲自计租之日起，每半年提前5天向我公司一次性交付下半年租金。同时《合同》还约定：如黄菲延迟支付租金，每逾期一天按月租金的千分之三加付滞纳金，黄菲逾期45天，我公司有权解除《合同》并收回商铺；黄菲拖欠租金达45天，则应按年租金的25%向我公司支付违约金，并不得向我公司收取任何赔偿等费用。2010年11月24日，我公司按约定将《合同》项下租赁物交付给黄菲，但是2011年11月25日起，黄菲严重拖欠租金，我公司多次向黄菲催索租金无果，遂于2012年5月向贵院提起诉讼，要求黄菲缴纳拖欠的2012年的租金与违约金等。该案已经贵院以及荆州市中级人民法院审理，2013年7月4日，荆州市中级人民法院作出（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》，判决黄菲向我公司支付2012全年的租金（租金付至2012年12月31日），共计617918元。《民事判决书》生效后，黄菲并未积极的履行该判决中确定的义务，我公司已依法向贵院提出强制执行申请。我公司原以为通过司法措施能够对黄菲有所触动，但黄菲仍无视合同，对判决后（即2013年1月1日之后至今）的租金，黄菲仍分文未向我公司支付，致使我公司在经济上遭受巨大损失。由于黄菲严重违约行为，故我公司与黄菲签订的合同依法应当解除。由于（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》认定：我公司出租给黄菲的5100平方米中的部分商铺由第三人强占，我公司基于对该判决的尊重，在诉讼中已将该部分面积的租金予以扣除。另黄菲在承租上述商铺时，多次向我公司提出，为了统一经营，要求承租整个商铺，我公司为了满足黄菲的要求，将原承租给（新艺装饰）的102.37平方米商铺收回后出租给黄菲使用，并在2010年12月3日与黄菲达成《协议》。由于双方在该《协议》中未约定租赁期限及租金标准，故我公司本次诉讼中的诉求是以该商铺出租给新艺装饰时的租金标准计算。期间，我公司多次向黄菲催索租金，但黄菲均无理拒付。由于黄菲没有履行其缴纳租金的义务，故该协议依法应当解除。我公司认为，原、被告双方签订的《合同》及《协议》系合法有效，我公司已履行了全部合同义务，但黄菲却不信守合同，无故拖欠租金，黄菲违反合同的行为构成严重违约，虽经我公司通过司法救济措施维权，但黄菲仍无视合同的严肃性，致使我公司不得不再次通过法律手段维权。据此，我公司特依据双方签订的《合同》及《协议》，根据我国《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定，诉至法院请求依法判令1、解除我公司与黄菲签订的《商铺租赁合同》和《协议》，且判令黄菲将《商铺租赁合同》及《协议》项下租赁物返还给我公司；2、黄菲立即向我公司支付拖欠的《商铺租赁合同》项下2013年1月1日至2013年12月31日的租金781836元及实际使用该商铺期间的租金；3、黄菲立即向我公司支付拖欠的《协议》项下2011年9月24日至2013年12月31日的租金91424元（该租金系按此房原租户的年租金标准计算）；4、黄菲按照合同约定向我公司支付提前解除合同的违约金195459元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的计算从黄菲迟延支付租金之日起至2013年12月31日止，每天按月租金的千分之三计算，滞纳金为71342.54元）；5、由黄菲承担本案一切诉讼费用。
被告（反诉原告）黄菲辩称：诚翔公司的诉讼请求依法不能成立。1、我拖欠诚翔公司的租金，有合同和法律的依据，不构成违约。2、我在履行合同过程中，诚翔公司存在违约行为，没有依约将所有应交付给我的租赁面积予以交付；我收回的门面没有按照原来约定的价格和期限来签订租赁合同。3、诚翔公司没有履行物业管理的职责，导致我门面门头近300平米被他人占用，严重影响经营。且多次向诚翔公司反映，但诚翔公司一直没有理睬。4、我交纳过的租金没有开具发票，此后我通知诚翔公司需开具发票我才给付租金，但诚翔公司一直没有开具发票。
被告（反诉原告）黄菲反诉称：一、诚翔公司在履行与我签订的《商铺租赁合同》过程中存在合同约定的违约行为，我有权拒付租金，且有权要求诚翔公司依约赔偿损失。2010年10月23日，我与诚翔公司签订了编号为4-5楼特1号《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），该《合同》约定：诚翔公司将位于荆州市南湖路与太岳路交汇处“梧桐树下商业街”内4-5号楼的商铺出租给我，租赁期为15年，起租期为2011年6月1日起至2026年5月30日止，交房日期为2010年11月24日，租金在合同期内第一年到第十年，计830000元／每年，承租方的经营范围限定为家俱，然而我不曾预想，在前期投入大量的人力、物力、财力后，先是诚翔公司交付门面面积不足，物业管理缺失，诚翔公司不出具租金发票而产生争执，后诚翔公司一纸诉状告到法院要求解除合同，接着案外人××建设有限公司以暴力手段强占门面，我的经营因此遭受毁灭性损失，具体有以下几个方面的问题：（一）首先，《合同》第十条第四款第（1）项已明确约定出租方因与其有关的原因影响承租方正常经营的行为，“承租方在书面要求出租方在规定的期限内改正，若超过期限无改正，视为出租方违约，承租方有权不缴纳出租方当期租金。”由于诚翔公司拖欠建设工程款多年，经城中公司多次讨要无果，该公司采取非常方式，扯皮、拉门多次，造成我无法经营。我迫不得已采取报警、甚至讲狠、打架的方式均无法解决，向诚翔公司的物业反映，物业办公室已人去楼空，无人管事。此类情况影响了我的正常经营，本望诚翔公司尽快履行职责，将城中建设有限公司请走以恢复正常经营，但诚翔公司坚称不差工程款而不闻不问。我也多次发函件告知相关情况，但诚翔公司依旧不处理，不改正其行为。我认为诚翔公司的行为已经构成违约，而且严重影响了我的正常经营，我有权不支付诚翔公司门面被占用期间的租金。（二）在物业的问题上，我认为诚翔公司也存在违约的事实。我与诚翔公司签订的合同中有物业管理服务，并且我也缴纳了2011年6月1日至2011年11月30日的物业管理费，但是在双方没有达成新的协议的情况下，诚翔公司已经将物业撤出，且诚翔公司的业务经理周某也调至武汉工作，导致我的市场没有物业管理人员，晚上被小偷撬门，市场漏雨，玻璃被砸，门口卫生、停车场上下货梯定位等无人问津，导致市场经营不稳定，招商困难。相关事实足以证明诚翔公司违约在先，在诚翔公司有违约事实时，我作为承租人有权不支付租金。（三）诚翔公司无故提出解除合同，应当向我支付违约金，并赔偿相应的装修、广告等费用。在（2013）鄂荆州中民三终字第68号判决书中，已经明确指出因我暂时延迟缴纳租金有合法合理的理由，并不构成违约，且不应承担违约金和滞纳金。相反，诚翔公司在此期间拒绝提供收取租金的税务发票，我迟延交纳租金的合法合理的理由仍然存在，可以延迟交纳租金。基于（2013）鄂荆州中民三终字第68号判决，我已经缴纳2012年的全年租金，但诚翔公司收取租金后相应的违约事实仍未得到纠正或改正，亦未恢复物业管理，第三方给我造成的影响至今未消除，导致市场混乱，同时市场安装货梯和整体规划无法定位，无法对外分担，且上一阶段我为此投入大量的广告费、装修费高达77.01万元。上述投入均为家俱市场长达15年租赁期限及存在经营而投入的高额成本，而诚翔公司一直要求解除合同，对我的投资经营毫不负责，且一直制造消极负面的影响，导致家具市场经营困难重重，更无收益可言。因此诚翔公司一再无故提出解除合同，实际违约，应当依约向我支付违约金及赔偿损失。（四）诚翔公司对商铺租赁面积的差额交付。按照双方签订的《商铺租赁合同》第二条约定，诚翔公司应当交付“梧桐树下商业街”内4-5号的租赁面积5100平方米，但后经测量，交付面积实际小于5100平方米，后与诚翔公司周总协商，将原“新艺”，“依恋”的门面转让过来，总面积才达到5100平方米，且导致市场开业延期达4个多月，错过家具市场的销售旺季。我认为诚翔公司的差额交付行为已构成违约，应当向我支付违约金，且赔偿我四个月的黄金时间导致市场开业延期开支带来的损失。二、诚翔公司一再起诉要求解除合同，收取租金及违约金，但对合同履行过程中自身的违约行为，因其他因素导致我无法正常经营的行为视而不见。我认为，我拒付租金有着合同约定及法律规定的合理理由，诚翔公司要求解除合同并收取违约金的诉请依法不能成立。关于租金的问题，我认为，只要诚翔公司解决了影响我正常经营的强占行为，赔偿了因违约行为给我造成的实际损失，双方可据实结算。如果诚翔公司坚决要解除合同，收回门面，那么，我则要求诚翔公司赔偿我前期投入的损失770100元，即诚翔公司滥用诉权给我造成的租金损失944820元。综上，我诉至法院请求判令：1、诚翔公司向我支付违约金166000元，并赔偿相应的装修、广告投入费用的实际损失770100元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由诚翔公司承担。
原告（反诉被告）诚翔公司反诉辩称：我公司是严格按照《商铺租赁合同》的约定履行义务，不存在任何违反合同的情形，黄菲的反诉请求没有事实依据及法律依据，依法不能成立。理由如下：第一，荆州市中级人民法院就我公司与黄菲租赁合同纠纷一案作出的（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》生效后，所谓的第三人强占的事实已经不存在，该情形纯属黄菲为躲避违约责任而任意捏造。第二，黄菲在反诉状中诉称的“诚翔公司已将物业撤出”明显与事实不符，不应得到支持。我公司一直保持着正常经营，我公司的员工也一直在对黄菲的商铺进行管理，没有对黄菲的经营带来任何不利的影响。第三，根据我公司与黄菲签订的合同约定，只有在我公司无故解除合同的情形下，黄菲才有权要求我公司支付违约金以及广告费、装修费用等，但本案事实是：我公司与黄菲签订合同后，黄菲至今应缴纳的租金为200余万元，但其仅向我公司支付租金100万元，其中部分租金是经法院采取强制措施后我公司方才获得，故黄菲不履行缴纳租金的义务已是一个不争的事实，该事实足以证明黄菲存在严重违反合同约定的行为，我公司要求解除合同完全是在依法依约行使解除合同的权利，而并非是无故解除合同。因此，黄菲要求我公司支付违约金、以及广告、装修费用，其反诉请求明显与事实不符，不应得到支持。第四，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条的规定，发票具有结算功能，并不是当然的支付凭证。我公司没有开具发票并不会产生黄菲积极、主动履行合同义务的障碍。根据合同相对方权利义务对等的原则，黄菲作为承租人已经依据租赁合同取得了本案所涉租赁物的使用权，就应当按照合同约定履行支付租金的义务。因此，黄菲以我公司未向其开具发票为由拒付租金，显然是超出了合同相对方权利义务对等原则，该反诉理由不能成立。第五，关于黄菲在其反诉状中所称的租赁物面积不足这一事实，显然与本案事实不符。双方在签订合同后，我公司与黄菲对该租赁物办理了交接手续，黄菲对租赁物的面积是不持异议的。更何况，黄菲在我公司的第一次起诉中，也以该理由提出了抗辩，但没有得到法院的支持。本次诉讼，黄菲又以同样的理由提出抗辩，完全是为了混淆视听，以达到推卸其违约责任的目的。综上，我公司认为，黄菲提出的反诉请求是没有事实及法律依据的，依法不能成立。
原告（反诉被告）诚翔公司为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交了以下证据：
1、诚翔公司营业执照复印件一份。拟证明诚翔公司诉讼主体资格适格。
2、诚翔公司与黄菲于2010年10月23日签订的《商铺租赁合同书》复印件一份。拟证明2010年10月23日，双方当事人签订了关于标的商铺的《商铺租赁合同书》，诚翔公司将标的商铺出租给黄菲，且合同中约定了双方的权利、义务、违约责任及合同的解除条件的事实。
3、诚翔公司与黄菲于2010年11月23日签订的《补充协议》复印件一份。拟证明2010年11月23日，双方当事人在《商铺租赁合同书》的基础上达成了《补充协议》，确认诚翔公司于2010年11月24日将《商铺租赁合同书》所涉出租商铺、地面和吊顶大部分装修正式交给黄菲，并符合黄菲的承租要求，黄菲承租商铺的起租日期自2011年6月1日起算的事实。
4、诚翔公司与黄菲于2010年12月3日签订的《交接手续》复印件一份。拟证明2010年12月3日，诚翔公司将标的商铺消防设备及系统交付给黄菲使用，诚翔公司已完全履行合同义务的事实。
5、诚翔公司与黄菲于2010年12月3日签订的《协议》复印件一份。拟证明双方当事人约定，诚翔公司将梧桐树下商业街建筑面积102.37平方米的原新艺装饰商铺出租给黄菲使用的事实。
6、（2012）鄂沙市民初字第01280号《民事判决书》、（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》复印件各1份。拟证明因黄菲长期拒付租金，诚翔公司于2012年5月向法院提起诉讼，二审法院判决黄菲向诚翔公司支付2012年全年租金617918元的事实。
7、诚翔公司致黄菲的《租金催缴通知》原件一份、圆通速递详情单复印件一份、荆州圆通速递出具的送达《情况说明》原件一份。拟证明2013年7月11日，诚翔公司通过特快专递的形式向黄菲发出催租通知，诚翔公司已履行解除合同通知义务的事实。
8、《荆州市商品房权属证明书》复印件一份。拟证明诚翔公司出租给黄菲的本案所涉商铺均为诚翔公司所有的事实。
9、农行划账凭证复印件2份。拟证明黄菲应缴纳的租金系通过法院强制执行才履行的事实。
10、照片11张、光盘一张。拟证明黄菲在反诉中称其承租的商铺存在案外人强占296平方米的事实不存在，其实际情况是一直由黄菲在正常使用的事实。
11、《公证书》原件一份。拟证明公证处派人到标的商铺处进行公证，证明黄菲在使用该门面的事实。
12、发票复印件一张、短信记录打印件1页。拟证明诚翔公司开具了发票，黄菲未领取的事实。
被告（反诉原告）黄菲为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交了以下证据：
1、黄菲身份证复印件一份。拟证明黄菲诉讼主体资格适格。
2、诚翔公司与黄菲于2010年10月23日签订的《商铺租赁合同书》复印件1份、2010年11月23日签订的《补充协议》复印件1份、标的商铺系诚翔公司所有的产权证明复印件12页。拟证明诚翔公司收取了物业费，应尽到物业管理的义务，但诚翔公司超过合理时间仍未解决，影响黄菲正常经营，故黄菲有权不支付租金的事实。
3、诚翔公司与黄菲于2010年12月3日签订的《协议》、案外人邓××与黄××签订的《协议》、案外人邓××与荆州市××商贸有限公司签订的《商铺租赁合同书》复印件各一份。拟证明原新艺装饰承租时间是至2012年9月24日，不可能重复租赁给黄菲，且原新艺装饰将商铺转租给黄振华，与黄菲无关的事实。
4、《面积详情》打印件一份、图纸复印件一份；案外人邓××与黄××、诚翔公司与案外人黄××、案外人万×与黄××分别签订的《协议》复印件3份；案外人荆州市××商贸有限公司与邓××签订的《商铺租赁合同书》复印件一份；案外人万×出具的《收条》复印件一份、案外人荆州市××商贸有限公司收取万×商铺、电表押金的《收据存根》、《收据》、《费用报销单》及双方签订的《商铺租赁合同书》复印件各一份；案外人秦×出具的《收条》、领款人为秦天的《领款单》、案外人荆州市××商贸有限公司收取秦×商铺押金的《收据》及双方签订的《商铺租赁合同书》复印件各一份。拟证明诚翔公司租赁给黄菲的场地面积不足的事实。
5、物业公司办公场所照片8张。拟证明物业公司形同虚设，诚翔公司没有履行物业管理职责的事实。
6、标的商铺门面被占的照片23张；案外人荆州市××建设工程公司发给黄菲及商铺租赁户的《情况说明》、《告知书》、《荆州市建设委员会关于办理梧桐树下项目工程决算的紧急通知》、《联系函》、《通知》、《委托书》、《中标通知书》、《承诺》、《荆州城管责令限期整改通知书》的复印件共27份；案外人荆州市××建设工程公司的营业执照复印件一份。拟证明黄菲承租的门面的大门处被他人强占近300平方米，由于强占人声称诚翔公司欠其工程款，必须要求诚翔公司出面解决，黄菲采取报警，与强占人协商，甚至冲突打架等手段均无法解决这一问题，经营因此受到致命影响的事实。
7、黄菲发给诚翔公司的特快专递邮寄单及函件复印件共38页。拟证明黄菲多次就租赁商铺存在的影响正常营业的问题发函给诚翔公司，希望诚翔公司解决发票、面积不足及强占等问题，但诚翔公司都不予理睬，黄菲有权不支付租金的事实。
8、（2012）鄂沙市民初字第01280号《民事判决书》、（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》复印件各1份。拟证明诚翔公司于2012年5月开始向法院起诉，要求解除与黄菲签订的租赁合同，一、二审判决书均认为诚翔公司解除合同的诉求无法定依据和合同理由，且因诚翔公司的起诉，黄菲的经营受重大影响的事实。
9、原招商的租赁合同复印件17份及现租赁状况照片、汇总明细打印件1页。拟证明在租赁之初，由于黄菲投入大量的装修、广告费，成功招商17家，经营状况良好，每年收取租金566892元。诉讼开始及门面大门被占后，因经营受影响，商家纷纷退场，如今二楼全部空场，给黄菲造成了944820元的租金损失，一楼仅黄菲一人在支撑的事实。
10、装修、广告费用票证、合同复印件共87页。拟证明黄菲承租诚翔公司商铺后，仅开业之初投入装修费用606940元，广告费163160元的事实。
经庭审质证，黄菲对诚翔公司提交的证据1、3、4、8、11无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为按照合同约定，诚翔公司无权解除合同；对证据5的真实性无异议，但复印件上周××的批注黄菲方没见过，对其证明目的有异议，认为协议需要双方履行的义务，至今都没有履行；对证据6的真实性无异议，但对其证明目的有异议，诚翔公司要求解除合同的请求已被法院驳回；对证据7的真实性有异议，没有快递确认章；对证据9的真实性无异议；对证据10的真实性无异议，但黄菲在场地上堆放家具的目的是为了阻止案外人办公；对证据12的真实性无异议，但认为该发票系2014年开具，因交付租金与开具发票不符，所以黄菲才未领取。诚翔公司对黄菲提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为诚翔公司尽到了物业管理义务；对证据3中诚翔公司与黄菲签订的《协议》无异议，案外人邓××与黄××签订的《协议》虽有原件，但是真实性无法确认，《商铺租赁合同书》只有复印件，对真实性有异议；对证据4的真实性无法确认，亦与本案无关；对证据5有异议，认为不能达到其证明目的；对证据6中照片的真实性无异议，但对照片的内容有异议，且认为照片不符合证据的形式要件，对城管责令限期整改通知书无异议，对《情况说明》有异议，认为其真实性无法确认，且对其内容也有异议，城中公司的营业执照没有经过年检，亦不予认可；认为证据7快递所寄的地址均不是诚翔公司的地址，且函件的内容与事实不相符；对证据8的真实性无异议，且该证据恰好证明黄菲没有按合同履行，存在违约的事实；对证据9的真实性无法确认，且该证据反映有1000多平方米在2011年已到期；认为证据10不符合证据的形式要件，所有单据上面只有黄菲一个人的签字，且与本案无关，装修合同的真实性无法确认，且没有付款凭证。
综合本诉、反诉原、被告的质证意见，本院对双方当事人所提交证据的证明效力分析认定如下：
原告（反诉被告）诚翔公司提交的证据1-6、8-12，被告（反诉原告）黄菲提交的证据1、2、证据3中诚翔公司与黄菲于2010年12月3日签订的《协议》、6、8，因对方当事人对该证据或证据真实性不持异议，且证据来源合法，与本案具关联性，故本院对上列证据的证明效力予以认可，作为认定本案事实的依据。关于诚翔公司提交的证据7，经当庭与原件核对无异，且证据表现形式与日常邮寄习惯相符合，故本院对该证据的证明效力予以认可，作为认定本案事实的依据。关于黄菲提交的证据3中的案外人邓××与黄××签订的《协议》、证据4中的全部《协议》和条据，因当庭已与原件核对无异，其真实性本院予以认可，且证据来源合法，与本案具关联性，故本院对上列证据的证明效力予以认可，作为认定本案事实的依据；另证据3、4中的《商铺租赁合同书》，是所对应《协议》的权利基础，与证据3、4中的其它证据具有关联性，故本院对其证明效力亦予以确认，作为认定本案事实的依据；关于证据4中的《面积详情》打印件，系黄菲自行总结制作，本院仅对其中与已认可证明效力证据相符合部分的证明效力予以认可。关于黄菲提交的证据5，本院对照片的真实性予以认可，但该照片所反映的岗亭和被卷闸门关闭的场所，不能当然明确反映时间节点和空间指向，故其不能直接证明诚翔公司物业已停止履行一切职能的证明目的，本院对该证据的证明效力不予认可。关于黄菲提交的证据7，系所有黄菲致诚翔公司的函件，经部分当庭与原件核对无异，本院对与原件核对无异部分的证明效力予以认可，作为认定本案事实的依据。关于黄菲提交的证据9、10，经当庭与原件核对无异，其真实性本院予以认可，且证据来源合法，与本案具关联性，故本院对上列证据的证明效力予以认可，作为认定本案事实的依据。
根据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明本案事实如下：
2010年10月23日，出租方即原告（反诉被告）诚翔公司与承租方即被告（反诉原告）黄菲签订《商铺租赁合同书》，约定由诚翔公司将其所有的位于荆州市南湖路与太岳路交汇处“梧桐树下商业街”内4-5号楼商业建筑面积5100平方米的商铺出租给黄菲使用，租赁期为15年，从2011年6月1日起至2026年5月30日止，租赁期从实际交付租赁商铺之日起算；合同期内第一年到第十年，租金计830000元／年，出租方有权从第四年开始，以后每年在原租金的基础上按2.5万元递增；自计租之日起，承租方每半年提前5天向出租方一次性支付下半年租金和物业管理费，物业管理费为每月2000元，承租方延迟支付租金，每逾期一天按月租金的千分之三加付滞纳金。该合同第十条第3款还约定：“承租方发生如下行为，出租方可书面要求承租方在规定期限内改正。若超过期限无改正，视为承租方违约，出租方可单方面解除合同，并不退还已交纳的所有费用。（1）承租方拖欠租金等本合同约定的费用达45天，且出租方向其发出了书面的限期缴纳的通知仍在规定期限内未予缴纳的；（2）承租方其他违约行为或不履行本合同规定的义务；（3）承租方若无故单方面解除合同或拖欠租金达45天，承租方应按年租金的25%向出租方支付违约金，并不得向出租方收取任何赔偿等费用。”2010年11月23日，双方当事人签订《补充协议》，确认诚翔公司已于2010年11月24日将承租商铺及地面和吊顶大部分装修正式移交给黄菲；黄菲承租商铺起租日期自2011年6月1日起算。2010年12月3日，本案双方当事人达成《交接手续》一份，就标的商铺消防设备及系统交付黄菲使用。
2010年12月2日，诚翔公司与黄××（系黄菲父亲）签订《协议》一份，约定诚翔公司将梧桐树下商业街原售楼部建筑面积暂定60平方米（最终以实际为准）另行租赁给乙方（黄××）使用，并于协议签订当天交付，该租赁场地的租金和租赁期，由协议签订双方自签订协议日的30天内给予确定。2010年12月3日，本案双方当事人签订《协议》，约定诚翔公司将原新艺装饰商铺（原承租户邓××）另行租赁给黄菲，建筑面积暂定102.37平方米（最终以实际为准），并约定该租赁场地的租金和租赁期，双方自签订协议日的30天内给予确定。同日，案外人邓××与黄××签订《协议》一份，约定邓××“自愿将已租荆州市××商贸有限公司梧桐树下商业街内4-5栋53号面积49.09平方米和4-5栋54号面积53.28平方米的门面租赁使用权和全部装修转让给乙方（黄振华）…转让费为壹万元整…”。后本案双方当事人就梧桐树下商业街原售楼部及原新艺装饰商铺的租金和租赁期在签订协议日30天内未能协商一致。案外人秦×与荆州市××商贸有限公司于2010年5月9日签订《商铺租赁合同书》，约定由荆州市××商贸有限公司将梧桐树下商业街内4-5-55号，面积约78平方米的商铺租赁给秦×。2010年12月14日，秦×出具《收条》一份，内容如下“今收到黄××门面转让费贰万捌仟元整”。2011年9月7日，案外人万×与黄××签订《协议》，约定“经甲（万×）乙（黄××）双方多次协商，荆州市××商贸有限公司周××同意将甲方的合同押金3000元转给乙方并同意退还乙方，甲方自愿将已租荆州市××商贸有限公司梧桐树下商业街内4-5栋a7-a8号面积188平方米的门面租赁使用权和全部装修转让给乙方…转让费为2500元…”。当日万×出具《收条》一份，收到转让费2500元及押金3000元。
后诚翔公司以黄菲拖欠租金为由诉至法院，请求判令解除《商铺租赁合同书》，支付租金及违约金、滞纳金。2013年2月25日，荆州市沙市区人民法院形成（2012）鄂沙市民初字第01280号《民事判决书》。诚翔公司及黄菲收到该《民事判决书》后，诚翔公司不服向荆州市中级人民法院提起上诉。后荆州市中院制发（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》，判令黄菲向诚翔公司支付2012年上半年租金227000元、2012年6月1日至2012年12月31日的租金390918元，并驳回了诚翔公司其它诉讼请求。该判决书内容已经由诚翔公司申请人民法院强制执行。2013年1月1日起至今，黄菲一直未支付租金。2013年7月11日，诚翔公司通过圆通速递向黄菲送达《租金催缴通知》（已在邮寄单上注明），黄菲拒收。现黄菲仍占用门面，未付租金，诚翔公司以追讨租金、解除合同等为由成讼。
另查明，黄菲所承租的商铺门面正前厅临街面积296平方米于6月2日前后被第三方荆州××建设工程公司强行圈占，该强占方向黄菲发出多份联系函及2009年12月23日荆州市建设委员会下发的《关于办理梧桐树下项目工程决算的紧急通知》，希望出租方派员与其解决结算工程款事宜。2012年3月至2013年9月，黄菲亦多次以邮寄函件的方式向诚翔公司商议门面无法正常经营等事宜。
还查明，经诚翔公司申请，2014年5月6日，荆州市公证处对荆州市沙市区南湖路20-11号商铺4-5号楼一楼现状进行了拍摄，并制发（2014）鄂荆州证字第892号《公证书》。黄菲陈述，此部分面积现由黄菲方用于堆放家具，目的在于阻止案外人在此占用办公。
又查明，针对2010年10月23日《商铺租赁合同书》建筑面积5100平方米商铺是否足额交付的问题，本院委托荆州市地产地籍测绘队就租赁面积进行测绘。在测绘现场，就2010年10月23日《商铺租赁合同书》租赁面积置界问题，经本院通知后，黄菲到场置界，诚翔公司工作人员到场后未予置界。现荆州市地产地籍测绘队测绘结果如下：南湖路（梧桐树下）小区4-5栋（荆州房权证沙字2008050**号，分10个产籍号）总面积为5506.78平方米；其中一楼总建筑面积为2780.39平方米，101号建筑面积为186.91平方米、102号建筑面积为319.39平方米、103号建筑面积为1891.57平方米、104号建筑面积为30.41平方米、105号建筑面积为237.05平方米、106号建筑面积为115.06平方米；二楼总建筑面积为2726.39平方米。
本院认为，诚翔公司与黄菲于2010年10月23日签订的《商铺租赁合同书》，以及以后签订的一系列补充的协议，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行其权利义务。现双方当事人对黄菲交纳租金至2012年12月31日，此后租金未予交付的事实不持异议，本案双方争议的焦点在于：1、黄菲迟延交付租金的行为是否构成违约，黄菲应否向诚翔公司补缴租金；2、双方当事人签订的《商铺租赁合同书》及《协议》能否予以解除；3、黄菲应否向诚翔公司支付提前解除合同的违约金及滞纳金；4、诚翔公司应否向黄菲支付违约金及赔付装修、广告损失。
一、关于黄菲迟延交付租金的行为是否构成违约，黄菲应否向诚翔公司补缴租金的问题。
黄菲认为，其不支付租金有如下事实和法律依据：①根据《商铺租赁合同书》第十条第四款第（1）项规定，诚翔公司有影响黄菲正常经营的行为，即因其拖欠建设工程款，影响黄菲正常经营；②诚翔公司存在违约行为，没有依约将所有应交付的租赁面积予以交付；③诚翔公司没有履行物业管理的职责，导致门面门头近300平米被他人占用，严重影响经营，且多次向诚翔公司反映，诚翔公司未予理睬；④收回的门面没有按照原来约定的价格和期限签订租赁合同；⑤已交纳的租金没有开具发票，此后要求诚翔公司需开具发票才给付租金，但诚翔公司仍未开具。
本院认为：1、关于黄菲认为，诚翔公司拖欠建设工程款，影响黄菲正常经营，根据《商铺租赁合同书》第十条第四款第（1）项规定，黄菲有权不支付当期租金的问题。《商铺租赁合同书》第十条第四款第（1）项规定：“出租方发生如下行为，承租方可书面要求出租方在规定期限内改正。若超过期限无改正，视为出租方违约，承租方有权不支付出租方当期租金。（1）出租方超过双方约定合理时间未解决租赁物室外裂缝、漏水等影响承租方正常经营的；”本案中明显尚未出现关于“室外裂缝、漏水”的争议，争议在于“室外裂缝、漏水等影响”中的“等”字是否包括本案涉及的诚翔公司拖欠工程款造成黄菲无法正常经营的问题。本院认为，其一，从文义上理解，此处的“等”字是指与“室外裂缝、漏水”相类似的，因租赁物结构或装修出现问题所造成的租赁物无法正常使用的情形。其二，本案中，黄菲关于诚翔公司拖欠案外人工程款，案外人以扯皮、拉门的非正常方式阻挠黄菲正常营业，使其遭受损失，故其认为诚翔公司存在违约，应在规定期限内改正，否则不支付当期租金的主张，实际包含三层法律关系：黄菲与诚翔公司的租赁关系、诚翔公司与案外人的工程承包关系、案外人与黄菲的妨害租赁权关系。在黄菲与诚翔公司的租赁关系中，诚翔公司向黄菲交付了所有权没有任何瑕疵的租赁物，且该租赁物能够正常投入使用，诚翔公司即履行了作为出租方的基本义务。诚然，在《商铺租赁合同书》中约定了诚翔公司的物业管理责任，但当物业对于租赁标的的维护与案外人的侵权竞合时，若受害方即黄菲选择以物业管理法律关系寻求救济，则应在物业管理的权利义务中予以抗辩，而不应将物业管理法律关系与租赁法律关系交叉不分，以不交纳租金对抗物业管理的缺失。再分析诚翔公司与案外人的工程承包关系：首先，从本案中显现的证据看，该工程建设承包关系中虽有建委《关于办理梧桐树下项目工程决算的紧急通知》，但并无明晰的权责划分，孰是孰非尚无法律上的最终定论。其次，若案外人在工程建设承包关系中自身权益受到侵害，应该采取协商、诉讼等正常方式解决，而其通过对他人合法权利制约的非正常方式欲达到其目的，本身就不值得提倡。而黄菲亦放弃直接向侵权人维权的救济途径，转而认为诚翔公司存在违约行为而拒付租金，会助长案外人的非正常方式，不利于倡导文明、理性、有序、法治的社会风气。再次，在案外人与出租方诚翔公司工程建设承包法律关系权责划分不明晰状态下，特别是案外人系采取非正常、非理性、不符合法律秩序方式的情形下，诚然诚翔公司有积极主动解决问题，以利于合同有效履行的诚信义务，但承租方如若将其不能正常经营的责任全部越过肇事方，尽数归责于出租方，亦似不妥。其三，截止目前，黄菲仍在对租赁物占有使用，相对应的，诚翔公司未能获得相应的租金收入，合同的权利义务关系处于不对等的状态。综上，关于诚翔公司拖欠建设工程款，影响黄菲正常经营，根据《商铺租赁合同书》第十条第四款第（1）项规定，黄菲认为有权不支付当期租金的主张，本院不予采信。
2、关于黄菲认为诚翔公司未足额交付租赁商铺面积的问题。经本院委托荆州市地产地籍测绘队测绘，从测绘结果与2010年10月23日《商铺租赁合同书》租赁场地图纸对照来看，101、105、106地块在2010年10月23日《商铺租赁合同书》租赁面积之外，对此无异议；103、104地块在2010年10月23日《商铺租赁合同书》租赁面积之内，对此无异议；就102地块，黄菲置界为租赁范围之外，系未足额交付部分，诚翔公司未予置界。本院认为，诚翔公司与黄菲双方就租赁标的二楼部分2726.39平方米及一楼103、104地块的交付没有争议；双方仅对一楼102地块是否交付有分歧。本院委托荆州市地产地籍测绘队测绘，在正式现场测绘前，本院通知诚翔公司与黄菲，对《商铺租赁合同书》（2010年10月23日签订）交付的实际租赁面积进行确认。但在测绘现场，诚翔公司未予置界，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故本院认定，诚翔公司实际就2010年10月23日《商铺租赁合同书》向黄菲交付的租赁面积为4648.37平方米（2726.39＋1891.57＋30.41）。
3、关于诚翔公司在物业问题上是否存在违约的问题。黄菲主张，诚翔公司不履行合同约定的物业管理义务，违约在先，在诚翔公司有违约事实时，其作为承租人有权不支付租金。本院认为，其一，《中华人民共和国合同法》中关于不安抗辩权的规定，是基于合同的主权利义务或对等的权利义务而言。本案作为房屋租赁合同纠纷，出租方和承租方的基本权利义务在于租赁物的交付使用和租金的收取，物业管理的约定是附属于房屋租赁关系的，现黄菲在诚翔公司向其交付了房屋，其占有使用至今的情形下，以诚翔公司未全面履行物业管理义务而拒绝缴纳租金，明显双方在合同履行上不对等。其二，黄菲关于诚翔公司不履行物业管理义务的主张，诚翔公司予以否认，黄菲提交相应照片佐证。对该组照片，本院在证据认定部分已作阐述，因其不能明确时间和空间指向，不能达到其举证目的。故黄菲主张诚翔公司不履行合同约定的物业管理义务，违约在先，其作为承租人有权不支付租金的主张，本院不予采信。
4、黄菲认为，未能与诚翔公司就收回的门面按照原来的价格和期限来签订租赁合同，故其有理由不交付租金。本院认为，从原售楼部及原新艺装饰商铺的协议来看，协议约定其租金和租赁期在签订协议日30天内商定，此事实与黄菲认为收回商铺就应按原来的，即《商铺租赁合同书》价格和期限确定租金和租赁期的主张明显不符，故对黄菲以此理由抗辩交付租金的主张，本院不予采信。
5、关于黄菲主张因诚翔公司没有按期开具租金发票故拒付租金的问题。本院认为，诚翔公司向本院提交的证据12系其向黄菲开具的租金发票，及通知黄菲领取发票的短信记录。黄菲对此证据的真实性不持异议，对该事实予以认可。黄菲认为，该发票于2014年开出，故因日期不对拒绝领取，同时继续拒缴租金。依照黄菲的此主张，因为时间不可能倒退，诚翔公司永远不可能按期开具2013年的租金发票，所以黄菲以此理由认为诚翔公司永远存在违约行为，其亦可以在租赁期限内继续占用商铺拒付租金。显然这种逻辑推理不能成立。同时，收取租金的出租方理应向交租方按期开具发票，但交付租金义务所对应的是其对租赁物占有使用的权利享受，不开具发票或未按期出具发票违反的是国家税收制度，并不能以此抵销租赁人交付租金的义务。（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》亦认定，黄菲暂时迟延缴纳租金有合理、合法的理由，并不构成违约，故不应承担违约金和滞纳金，但仍判令黄菲应向诚翔公司缴纳租金，而不是以此支持黄菲可以继续迟延缴纳租金。故黄菲以此理由拒绝交付租金，没有法律依据，本院不予采信。
综上，因诚翔公司与黄菲房屋租赁事实清楚，依照双方签订的《商铺租赁合同书》，黄菲应向诚翔公司缴纳2013年1月1日至2013年12月31日的租金共83万元。另诚翔公司陈述，因（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》认定，黄菲被城中公司强行圈占的正前厅临街商铺门面296平方米的租金予以扣减，故此部分租金诚翔公司予以放弃，予以认可。同时，诚翔公司欠交的451.63平方米（5100－4648.37）面积租金亦予以扣减。黄菲依据《商铺租赁合同书》应向诚翔公司缴纳的2013年全年租金应为708327元（830000－［296＋451.63］×（830000÷5100））。另从2014年元月1日起至黄菲从《商铺租赁合同书》标的商铺腾退之日止，黄菲应向诚翔公司给付的租金以实际使用4352.37（5100－296-451.63）平方米面积计算，每天给付租金应按1941元（830000÷365÷5100×4352.37）计。
此外，关于诚翔公司主张的《协议》项下2011年9月24日至2013年12月31日的租金91424元的诉请。黄菲认为，因该《协议》租赁面积在《商铺租赁合同书》约定的5100平方米之内，故其不应向诚翔公司交纳租金，实际也从未向诚翔公司交纳租金。本院认为，黄菲关于《协议》租赁面积在《商铺租赁合同书》约定的5100平方米之内，租金也应包含在《商铺租赁合同书》内的主张，明显与《协议》关于“租赁场地的租金和租赁期，双方约定自签订协议日的30天内给予确定”的约定相违背。该约定明显与《商铺租赁合同书》系对不同面积、不同租赁期、不同租金的约定，不能混为一谈。因诚翔公司与黄菲并未能就《协议》约定商铺面积的租金达成一致，故本院参照该商铺原租赁合同，即案外人邓洪礼与荆州市德润商贸有限公司签订的《商铺租赁合同书》约定的2011年9月24日至2012年9月21日租金14724元标准，认定黄菲应向诚翔公司给付的租金为33129元（14724元÷12个月×27个月）。
二、关于诚翔公司与黄菲签订的《商铺租赁合同书》及《协议》能否予以解除的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”且依据诚翔公司与黄菲签订的《商铺租赁合同书》第四条第2款第4项及第十条第3款的约定，经本案查实，黄菲确实存在无正当理由延迟支付租金逾期达45天的情形。同时，诚翔公司于2013年7月11日通过圆通速递向黄菲送达《租金催缴通知》，虽然黄菲拒收，但因该邮寄单上已注明邮寄内容系《租金催缴通知》字样，故应视为诚翔公司已履行了要求承租人黄菲在合理期限内支付租金的提示义务，而黄菲至今仍然未付租金。故依据上述法律规定及《商铺租赁合同书》的约定，诚翔公司有权解除《商铺租赁合同书》并收回商铺。
关于双方当事人于2010年12月3日就原新艺商铺签订的《协议》，黄菲亦无正当理由未支付租金，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，诚翔公司以此主张解除合同并收回商铺的诉请，本院予以支持。
三、关于黄菲应否向诚翔公司支付提前解除合同的违约金及滞纳金的问题。
（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》认定：“本案中，黄菲作为承租人，在履行合同之初，均按照约定交纳租金，但其在交纳租金之后，也多次书面向诚翔房地产公司提出要求开具发票的请求，但诚翔房地产公司并未采取积极态度履行法定义务，且随后在2012年6月前后又发生第三方主张权利的情况，导致部分门面被强行圈占，影响其经营，诚翔房地产公司亦未能妥善解决问题、排除妨碍。因此黄菲暂时迟延缴纳租金有合理、合法的理由，并不构成违约，故不应承担违约金和滞纳金。”本案中，诚翔公司提交的证据12显示，诚翔公司2014年4月24日开具的黄菲缴纳的2011年6月1日至2011年12月31日的租金413000元，发票开具时间在本案受理时间之后，并在2014年4月28日通知黄菲领取，后黄菲于2014年5月7日短信回复。由此可看出，诚翔公司在本案诉讼启动后，仍有未开具发票的事实存在。故因诚翔公司确实在开具发票问题上存在未采取积极态度履行法定义务的问题，且第三方主张权利的影响亦还未完全消除，故本院认定，黄菲迟延缴纳租金不构成违约，不应承担违约金和滞纳金。
四、关于诚翔公司应否向黄菲支付违约金及赔付装修、广告损失的问题。
黄菲认为，诚翔公司的违约行为体现在拖欠建设工程款造成第三人圈占门面、未足额交付租赁商铺面积、物业缺失、不开具租金发票，并以此认为其不缴纳租金有事实和法律依据。本院认为，关于诚翔公司未足额交付租赁商铺面积的问题，本院已作阐述，不予支持。关于诚翔公司未及时出具发票的问题。本院认为，诚翔公司未及时出具发票后，黄菲采取的是一直占用商铺、不缴纳租金的对抗方式。若诚翔公司未及时出具发票，但黄菲仍在缴纳租金，那么诚翔公司的违约毋庸置疑，但本案中出现的是诚翔公司未及时出具发票，后黄菲不缴纳租金，当然诚翔公司更不会出具发票的恶性循环，故即使存在违约，双方在此方面的违约责任亦应相互抵销。关于第三人圈占门面、物业缺失的问题，本院对第三人圈占门面，诚翔公司作为出租方是否应承担责任的问题已作阐述，不再赘述。关于诚翔公司应尽到的物业管理责任问题，（2013）鄂荆州中民三终字第68号《民事判决书》认定诚翔公司物业缺失，并以此扣减了相应面积的租金，本次诉讼中诚翔公司亦未主张此部分的租金。因此，应视为此部分面积的租赁已没有了实际上的履行，当然亦不存在此部分物业管理的缺失问题。至于黄菲主张的物业撤出等物业缺失，因无相应证据佐证，本院已作证据认定，不再赘述。故黄菲以上述理由请求诚翔公司支付违约金的主张，本院不予支持。
关于黄菲认为诚翔公司无故提出解除合同，应当支付赔偿装修、广告损失的主张。本院认为，《商铺租赁合同书','2018-10-03
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