安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖06民终165号
上诉人(原审原告):张文影，女，1974年4月15日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
被上诉人(原审被告):淮北市鼎盛商业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。
法定代表人：王继法,该公司董事长。
委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。
上诉人张文影因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文影、被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张文影上诉请求：依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用均由鼎盛公司负担。事实和理由：1.一审认定涉案商铺不可分割独立使用，其要求返还涉案商铺会损害其他业主的合法权益，无事实和法律依据。2.根据原合同约定，鼎盛公司与商铺业主续签率未到50%，鼎盛公司不应再继续经营。其已在合同期满前三个月书面通知鼎盛公司不再续约，鼎盛公司依法应当返还涉案商铺；3.鼎盛公司应当按照购房合同价款的5%支付保底年租金自2016年10月1日至2017年7月31日计25861元，一审法院按照2%判决显失公正。鼎盛公司��应支付自2016年10月1日起逾期租金的违约金及利息。
鼎盛公司辩称，一审判决正确，依法应当驳回张文影的上诉请求。理由：1.本案商铺与传统商铺不同，不能单独使用，应与其他商铺统一使用，张文影购买时即应明知。合同未约定何时签约率达到50%，且现又有部分业主陆续与鼎盛公司签订合同。即使签约率暂时未达到50%，张文影亦不能单独收回涉案商铺，否则会侵害其他业主的利益。2.涉案商铺的租金标准应当随行就市，原租金之所以较高系因开发商促销让利等因素。而根据原合同约定，重新签订合同时，租金参照原合同期内平均税后利润确定。经有资质的中介机构审计，原合同期内三年平均利润为1.42%，鼎盛公司现按照购房款的2%支付租金仍有让利成分。张文影应当与其他已签约业主的租金标准保持一致。
张文影向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛公司返还鼎盛国际342号商铺；2.判令鼎盛公司给付拖欠的房租费25861元（自2016年10月1日至商铺归还之日,所欠房租按原合同约定5%计算）；3.判令鼎盛公司按照应付逾期租金总额万分之二给付违约金1726元；4.判令鼎盛公司按中国银行规定的同期贷款利率按日支付逾期付款利息155元；5.因本案产生的一切费用由鼎盛公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月4日，张文影与鼎盛公司签订租赁合同，将张文影共同共有的位于淮北市相山区淮海路金淮北大厦一层342号商铺委托鼎盛公司对外统一招商、统一经营、统一管理，约定租期为2013年10月1日至2016年9月30日，年保底租金为商铺购房合同中售价（564275元）的5%，即28214元，租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付。鼎盛公司曾于2013年11月26日作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。张文影于2016年5月31日书面告知鼎盛公司合同期满后不再与其续约，并要求返还商铺。至今该商铺被鼎盛公司占用，合同期内的租金鼎盛公司已支付完毕，但2016年10月1日起的房屋占有使用费未支付。
另查，2017年3月24日，鼎盛公司委托安徽恒正会计师事务所对其2014年至2016年的经营状况进行审计，2017年3月31日安徽恒正会计师事务所作出皖恒会审字（2017）第08、08-1、08-2号审计报告，结果显示鼎盛公司的营业利润与309户业主购买商铺金额占比为1.42%。
金淮北大厦1至5层为鼎盛国际购物中心，于2009年开业，1至4层经营服装、鞋帽，5层经营小吃，共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，共有产权面积为7992.13平方米。业主与鼎盛公司租赁合同期限至2016年9月30日，届满后，对于是否继续租赁给鼎盛公司经营，小业主意见不一。截至2017年8月15日，天象公司和113户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积11446.8平方米，签约总面积占总面积的69.67%。鼎盛公司与新签协议的小业主达成的年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，并约定如后签订的合同租金比例高于之前签订的合同，鼎盛公司就高支付租金。金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。张文影购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、鼎盛公司应否返还涉案商铺；二、鼎盛公司应当按照什么标准支付从2016年10月1日至商铺归还之日的房租费或占有使用费；三、张文影诉请的违约金及逾期付款的利息能否得到支持，如支持，应按什么标准支付。关于争议焦点一，涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺，产权式商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。涉案金淮北大厦1至5层业主共有310户，其中选择继续与鼎盛公司建立租赁关系的业主为114户，所占面积比例超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。维护多数面积业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括张文影自身的权益。根据查明事实，本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一���营使用，张文影在购买讼争商铺后，开发商天象公司未将商铺交付于其直接使用，而是将商铺直接交于鼎盛公司招商装修经营，张文影即开始收取租金，从上述事实可以看出张文影在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于多数面积业主的整体意志。虽张文影提交的权属证书能够证明342号商铺归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，张文影也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。张文影要求返还的商铺并不具备独立经营的客观条件。鼎盛公司使用面积不仅包括张文影所有面积��涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于张文影的商铺无法实际分割，鼎盛公司如返还张文影所有的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，讼争商铺暂不具备返还条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于张文影要求鼎盛公司返还商铺的请求，不予支持。关于争议焦点二，双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故张文影主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司与114位业主续签了租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。鼎盛公司2016��、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不足2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司按购房合同中售价的2%支付张文影商铺的占有使用费为宜，但不应超过2019年9月30日，之后的房屋占有使用费或租金双方可另行协商。关于争议焦点三，张文影所诉请的违约金及逾期付款利息均应是存在租赁关系的前提下所产生的，事实上自2016年10月1日起，双方不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反约定的问题，亦无需支付违约金及逾期付款利息。判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付张文影位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦一层342号商铺自2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费11286元，以后按每年11286元计算至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回张文影的其他诉讼请求。案件受理费494元，因本案适用简易程序��理，减半收取计247元，由鼎盛公司负担。
二审查明：截至2018年3月15日，鼎盛公司已与163户业主签订了租赁合同，签约面积占总面积的76.45%，鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。
除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.鼎盛公司应否返还涉案商铺；2.鼎盛公司应当按照何种标准支付自2016年10月1日至涉案商铺归还之日的占有使用费；3.鼎盛公司应否支付逾期违约金及利息。
关于鼎盛公司应否返还涉案商铺的问题。本案中，张文影购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。张文影及其他鼎盛国际商铺业主在将商铺出租给鼎盛公司时，即为接受由鼎盛公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，张文影要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。鼎盛公司如返还张文影所有的商铺，必然造成其他商铺闲置的情况，继而侵害其他已签订租赁合同业主的利益。故一审法院不予支持张文影返还涉案商铺的诉请，并无不当。
关于鼎盛公司应当按照��种标准支付自2016年10月1日至涉案商铺归还之日的占有使用费的问题。张文影上诉认为，鼎盛公司应当按照购房款的5%的标准支付占有使用费。但根据本案查明的事实，截至2018年3月15日，鼎盛公司已与163户业主签订了租赁合同，签约面积已占总面积的76.45%，并约定鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。故可以认定占多数面积的业主就涉案商铺的租赁与鼎盛公司达成了新的协议，维护并履行该协议有利于保护包括张文影在内的全体业主的权益。同时，鼎盛公司2014年至2016年的营业利润与商铺的售价相比均不到2%，如果鼎盛公司继续按照购房款的5%支付占有使用费，势必造成其难以继续经营，继而影响全体业主的利益。故一审判决鼎盛公司按购房款的2%支付张文影占有使用费并无不当。
关于鼎盛公司应否支付逾期租金的违约金及��息的问题。双方合同到期后未重新签订合同，张文影要求按照原合同约定支付其违约金及利息，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。
综上所述，张文影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费494元，由张文影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
审 判 员 李祥昆
审 判 员 王冬宁
二〇一八年三月二十七日
法官助理 周文锦
书 记 员 俞浩成
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理���
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……