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浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0726民初4374号
原告（反诉被告）：张活龙，男，1969年10月13日出生，汉族，住浦江县。
委托诉讼代理人：叶伟荣、黄红英，浙江铭瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江创业建设工程有限公司，住所地：住浦江县亚太大道633号。
法定代表人：黄佳良，系执行董事。
委托诉讼代理人：丁盛，系公司员工。
原告张活龙与被告浙江创业建设工程有限公司（以下简称“创业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月作出一审判决。原告张活龙不服该判决，提起上诉。案经金华市中级人民法院审理，金华市中级人民法院于2017年6月15日裁定撤销本院的该民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院据原告张活龙的申请，对创业公司的部分财产，采取了诉讼保全措施，对原告张活龙现居住房屋的装修物品价值进行了鉴定。在庭审中，经法庭释明，被告创业公司提起了反诉，本院予以一并审理。本案现已审理终结。
本诉原告张活龙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告返还购房款人民币51万元；3、判令被告赔偿购房款利息损失（从购房款支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计）；4、判令被告赔偿房屋装饰装修损失135483元及鉴定费；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告推出“创业·檀溪公馆”楼盘（座落于创业大厦），以楼书、售楼人员口头宣传等形式向社会公开销售。其中被告向社会公开宣传的楼书中详细描绘了楼盘的地址、点评测、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息。更甚者，被告为促进楼盘销售，以“轻松入读实验小学、实验中学”为口号向社会公开宣传所售楼盘。原告看到被告宣传的楼盘信息后，于2013年9月18日，原、被告签订了由被告提供的格式合同《内部职工房屋使用权转让合同》，约定：被告将座落在浦江县（创业大厦）2栋205室的房屋使用权转让给原告，原告应一年一付月转让金1.0元/平方米，一次性全额支付保证金51万元，如国家和地方政策允许本房屋可分割做房权证的情况下，原告可书面要求被告将该房屋产权转移至原告名下，原告的保证金抵付产权转让金，归被告所有。转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止。合同到期后，被告无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按同等条件顺延25年，直至2058年1月24日止。本合同转让期间，原告有权对该房屋自行进行装修。被告承诺，使用权转让期间，被告不将该房屋进行抵押，如有其他经济和法律纠纷，优先保护原告权益及经济利益。被告保证原告方子女进入本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受至2058年1月24日或政府规定的日期，如有违约，原告可解除合同，被告将全额退还原告已支付的房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息。合同还对其它事项作了约定。
合同签订后，原告依约支付了合同约定的房款，被告将房屋交付给了原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修。嗣后，被告未按合同约定安排原告方子女入读东苑小学、实验中学。另据原告查询得知，被告违反合同约定，隐瞒原告单方将上述房屋予以抵押。根据相关法律法规的规定，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至法院提出前述诉请。
被告创业公司对本诉原告张活龙辩称：1、原告起诉合同无效无法律依据。原、被告双方已经在合同签订之后就学区房问题作出解决；被告将案涉房屋等房地产整体抵押是在原、被告双方签订合同之后，若合同无效，双方均应返还。被告相关的房产证和土地证是整体的，是企业的合理利用，不符合法律规定的合同无效情况。2、根据双方合同签订的形式和内容，原、被告之间是房屋租赁关系。原告在签订合同四年后有解除合同的权利，双方是一种房屋的长期租赁。现原告已从被告处取得的10万元学区房补偿费用，未付居住期间的费用。另外，合同是否有效，由法院审查，如果无效，被告会返还原告各项损失，原告也应该返还被告的各项损失。
被告创业公司（反诉原告）向本院提出反诉诉称,1、要求返还10万元学区补偿费用；2、要求原告张活龙（反诉被告）支付房屋使用费，从2014年1月至实际交还房屋之日止，按照每年51万元／45年﹦11333元的标准计算，依据为双方的合同约定条款，并且与市场房租基本一致；3、要求原告张活龙（反诉被告）支付拖欠的物业水电费6051元。
原告张活龙（反诉被告）对反诉辩称，1、关于补偿费。补偿费是源于创业公司补偿给张活龙不能在约定学区内入学的损失费，与案涉合同无关，其协议为双方当事人的真实意思表示，该条款不能因案涉合同无效而无效，该条款是独立的合同条款。2、关于居住费。从案涉房屋的地段和市场价格比较，合同约定每平方米1元，相当于租金。这个数额是不合理的，张活龙只是居住的，不包含所有权人的性价享受。3、关于物业费及水电费是应该由物业公司收取和供水供电公司收取，只有创业公司提供了物业服务，创业公司才有权主张，但创业公司没有提供证据或垫付证明证实，创业公司没有提供过物业服务，小区处于无序状态。要求驳回创业公司不合理的反诉请求。
针对案涉本诉与反诉部分，原、被告围绕其主张向本院提交了证据。原告张活龙提交的证据与被告创业公司的质证意见：1、原告身份证（复印件）一份，证明原告张活龙的主体资格。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议。
2、被告创业公司工商信息一份，证明创业公司的主体资格。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议。
3、《创业?檀溪公馆》楼书及楼盘宣传单《内部职工房屋使用权转让合同》各一份，证明创业公司向社会公开宣传销售该楼盘；原、被告约定的权利与义务等相关事实。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为从整体情况看是该合同是租赁合同。
4、收据三份（房款两份、物业一份），证明张活龙支付给创业公司购房款51万元的事实，创业公司出具了标注为房款的购房收据。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为收据上是51万元房款不是购房款，是依据双方合同中约定了的房屋保证金。
5、国有土地使用权证四页、浦江县建设用地规划设计条件一份、建设用地规划许可证三页、建筑工程施工许可证两页、施工图设计文件审查记录一页、企业投资项目备案投资书一页、规划设计要求一页（均为复印件），证明被告销售楼盘为工业用地，建设用地规划许可证及建筑工程施工许可项目均为年产2万吨钢结构生产线项目；其用地规划许可的房屋性质为厂房，而非办公用房，更不是住宅。因此其销售的房屋系其私自改变用途，违反国家法律规定，因此双方签订的合同无效。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为由于政府产业链调整、环境整治原因导致被告不能开发，所以将土地开发为小区，部分为员工住房，部分房屋对外出租。
6、不动产登记中心不动产档案证明（复印件）两份，证明被告将销售后的房屋用以抵押贷款，违反合同规定，严重侵犯了原告的合法权益，被告违法向社会、金融机构进行双重融资，主观恶意明显。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为土地证房产证是整体的无法分割，为了土地合理利用，才进行了整体抵押。抵押期限到期后会对其进行妥善处理。
7、照片四张，证明被告创业公司将工业厂房私自改成住宅的事实。
被告创业公司质证无异议。
8、被告创业公司与国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》一份，证明浦江县国土资源局与被告签订的出让土地合同约定属于工业用地，该宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7%，即不超过0.1246公顷。受让人不得在受让宗地内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。被告违约，私自改建成套住宅，违反了国家对土地用途的管理，其缴纳的工业用地出让金与同区域商住楼出让金相差巨大，损害了国家利益。
被告创业公司质证无异议。
9、建设工程规划许可证及两个附件、基建图、规划设计要求文件，证明创业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。
被告创业公司质证无异议。
10、照片十一张，证明创业公司违反建设工程规划，将工业用地建造成住宅的事实。
被告创业公司质证对照片反映的现状无异议，但认为有相应的背景，而且变更的手续也在积极办理中。
11、浦江县基准地价一览表四页，可以明显发现工业用地和商住楼的地价之差达8-10倍。
被告创业公司质证认为不能单纯从表中得出相应的结论，不能认为创业公司建造房屋不合理。
12、房屋装修损失评估报告及鉴定费发票各一份。
被告创业公司质证对证据的真实性无异议，认为鉴定结论是以2014年11月为基准按照成本法所作出的结论，鉴定书中没有考虑相关装潢财产到现状的折旧情况。
被告创业公司提交的证据与原告张活龙的质证意见：1、原、被告签订的补充协议、领款凭证（10万元）（复印件）各一份，证明原、被告已就“学区房”问题解决完毕。
原告张活龙质证对证据的真实性没有异议，但对证据的合法性及证明目的有异议，认为该组证据证明该合同性质是房屋买卖合同。认可“学区房”补偿款10万元是收到了。
2、最高额抵押借款合同（复印件）一份，证明被告创业公司抵押的时间发生在原被告双方签订使用权转让合同之后，抵押是整块土地和房产证的抵押等。
原告张活龙质证对证据的真实性无异议，但对证据的合法性有异议，认为被告私自将房屋用于抵押，损害了原告的权益。被告私自改变土地用途，不但向社会不特定对象进行融资，又用该标的物向银行融资，该行为系被告利用政府监管漏洞故意违反法律规定，获取不当利益。
3、（2016）浙0726民初2559号民事判决书（复印件）一份，证明原、被告签订的是租赁合同且认为合同有效。
原告张活龙质证对证据的真实性无异议，但对证据的关联性及证明目的有异议。该判决书与本案无关。
4、原告张活龙居住期间所欠的水电物业费清单表格。证明原告张活龙共欠水电费6050.35元。
原告张活龙质证对该证据的真实性、来源的合法性有异议，但认为对水电费核对清楚后，会及时交纳。对物业管理费，没有物业管理合同，创业公司也没有进行过物业管理，小区存在很多问题。不承认创业公司的物业管理费。
对上述证据，经举证、质证，对证据内容的真实性，除被告创业公司提交的证据4外，双方质证均无异议，故本院对该证据内容的真实性予以认定。对被告创业公司提交的证据4，本院认为因其形式、内容均不具有规范性，故不具有证明力，本院不予认定。综上，本院认定事实如下：
2014年2月13日，张活龙（乙方）与创业公司（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，该合同主要约定有：第一条转让房屋情况甲方将座落于浙江省金华市浦江县（创业大厦）2栋205室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币510000元。乙方在签订合同时一次性全额支付保证金。该房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45×房屋保证金总金额）。
合同签订后，张活龙分别于2013年11月4日支付了定金20000元；于2014年2月12日支付了余款490000元；于2月13日支付了物业管理费1188元。而创业公司亦将房屋交付张活龙使用。嗣后，张活龙对该房屋进行了装修。
另查明，张活龙非创业公司的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。因创业公司未按合同约定安排张活龙方子女入读指定学校，双方后经协商一致，于2015年2月7日签订了《补充协议》，约定原“房屋使用权转让合同”中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及“关于学区的承诺书”向甲方索赔的权利；双方约定，乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。创业公司后已将10万元支付予张活龙（汇入江文玉账号）。
在诉讼中，经原告张活龙申请，本院组织张活龙、创业公司对张活龙现居住的房屋的装修损失进行评估鉴定。经义乌市众正价格评估有限公司于2017年8月2日作出鉴定结论，采用市场法、成本法认定该房屋装修的价值为135483元（在价格鉴定基准日的价值,双方认可以装修完成时间2014年11月为本次价格鉴定基准期）。张活龙预付了鉴定费5500元。
本院认为，本案争议的问题有：1.案涉的合同性质和效力如何认定；2.当事人双方的过错如何认定；3.案涉财产损失的范围和赔偿责任的认定。
（一）关于案涉合同的性质与效力。本院认为，据庭审查明，创业公司向社会公开推销案涉房屋的楼书，并发放“双学区”宣传单；而张活龙非创业公司的员工系事实。又因案涉合同约定房屋使用权转让期限为20年，但明确约定合同到期后自动顺延25年，合同还约定了产权过户、学区承诺等内容，且创业公司出具的收据中注明收款事由分别为房款、物业管理费，故结合合同目的、交易习惯等，本院认定案涉合同更加符合房屋买卖合同的性质。由于案涉房屋所涉土地属于工业用地，创业公司未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，在该土地上建房并公开销售，违反了国家法律、法规的强制性规定，故案涉《内部职工房屋使用权转让合同》，本院认为属违反了法律的强制性规定而应认定为无效。
（二）关于案涉合同无效后对合同内容的清理。依据“合同法”的有关规定，案涉的合同经认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，本院认为，首先应对案涉合同无效的双方当事人过错责任进行界定。本院认为由于张活龙与创业公司自愿签订合同，双方均有过错。但据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素比较，创业公司应负担主要的过错责任，张活龙负担次要过错责任。对具体的过错责任比例，本院确定由创业公司承担70%，张活龙承担30%。
其次，关于案涉财产的处理范围。本院认为无效的合同自始无效，因本案的本诉、反诉部分已一并审理，故据双方的诉求，本院依法评判认为，1.创业公司应返还张活龙购房款51万元，并赔偿从张活龙支付购房款次日即2014年2月13日起至创业公司返还上述购房款之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失的70%；张活龙应腾空返还创业公司座落于浦江县（创业大厦）的2栋205室房屋。
2.对张活龙诉请由创业公司赔偿房屋装饰装修价格135483元的意见。本院认为因该装修物品已形成房屋附合难以再次利用，而现已由张活龙占用使用该装修物品三年，故本院根据日常生活中装修物品通常的折旧期合理期限为10年的经验，确定由创业公司根据其过错程度赔偿现值的70%，赔偿的现值即135483元×（1－3／10）×70%为66386.67元。张活龙预交的鉴定费5500元的70%计3850元，亦应创业公司负担。
3.关于创业公司已支付给张活龙的“学区房”补偿款10万元的返还问题。本院认为：按通常理解，“学区”是一个地理概念，“学区相关手续”应包含有户籍、孩子入学等内容，并不必然成为房屋买卖合同内容的组成部分。本案中张活龙与创业公司签订“补充协议”虽具有一定的独立性，但据双方同意签订该“补充协议”的原因、“创业公司一次性退还张活龙10万元作为补偿”的由来，本院认为在认定案涉《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，上述“补充协议”亦属无效，双方应按过错各自承担责任，故张活龙应返还该“学区房”补偿款中的3万元。
（三）关于张活龙实际占有房屋期间的使用费。本院认为案涉《内部职工房屋使用权转让合同》属无效，但张活龙仍须支付占有房屋期间的使用费。该使用费的标准，据本案实际和双方在诉讼中的意见，本院确定从2014年2月13日起按照每年51万元／45年﹦11333元的标准，计算至张活龙实际交还房屋之日止。
（四）创业公司要求张活龙支付水电、物业费6051元，本院认为创业公司在诉讼中举证不足，应自负不利法律后果，本院不予支持。
综上，本院对张活龙、创业公司诉请中的合法合理部分，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告张活龙与被告浙江创业建设工程有限公司签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效。
二、由被告浙江创业建设工程有限公司返还原告张活龙购房款51万元，并赔偿该购房款从2014年2月13日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息的70%。原告张活龙腾空返还被告浙江创业建设工程有限公司座落于浦江县（创业大厦）的2栋205室房屋。
三、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告张活龙装修损失费66386.67元，鉴定费3850元。
四、由原告张活龙返还被告浙江创业建设工程有限公司“学区房”补偿款3万元。
五、由原告张活龙支付给被告浙江创业建设工程有限公司占有房屋使用费33999元（该占有房屋使用费从2014年2月13日起计算至2017年2月12日，2017年2月13日后至张活龙实际腾空返还房屋日的占有房屋使用费按年11333元的标准另行计算）。
六、驳回被告浙江创业建设工程有限公司的其他反诉请求。
以上二、三、四、五项，限张活龙、创业公司各自于本判决生效后一个月内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10950元（张活龙预交4450元），由原告张活龙负担1050元，由被告创业公司负担9900元；反诉受理费4300元（创业公司预交3045元），由原告张活龙负担1400元，被告创业公司负担2700元；诉讼保全费3270元，由被告创业公司负担。被告创业公司须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浦江县农村信用合作联社，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费15250元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 楼竟伟
人民陪审员 蒋约苟
人民陪审员 朱君欢
二〇一七年十一月八日
代书 记员 吴艳君
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