四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终792号
上诉人（原审被告）：成都复地商业管理有限公司，住所地：成都高新区益州大道中段722号。
法定代表人：刘涛。
委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昊鹏，四川瀛领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佘姣，女，汉族，1991年8月25日出生，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：周光发，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人成都复地商业管理有限公司（以下简称复地公司）因与被上诉人佘姣房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初11366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
复地公司上诉请求：1.请求撤销（2017）川0191民初11366号民事判决；2.依法改判复地公司于2017年6月26日向佘姣发出《租赁合同解除通知书》以解除双方于2014年9月24日签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》的行为有效；3.一、二审案件受理费均由佘姣负担。复地公司当庭明确第二项诉讼请求为：请求驳回佘姣的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。复地公司并未收到佘姣提交的《复城国际广场审图意见》和《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》的原件，且一审举证责任分配错误，并让复地公司承担举证不能的败诉责任，损害了复地公司的权利，且佘姣提交的《复城国际广场审图意见》和《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》均为复印件，且未加盖复地公司印章，且在一审庭审中复地公司也未承认签字人员系公司员工，但一审法院仍然采用了该两份证据，违反了程序法的规定。2.一审应按照《合同法》第125条之规定，依据合同约定对“零售”进行解释，但是一审却自己进行解释，违法了《合同法》的规定。3.佘姣缴纳租金时并未向复地公司告知其收入来源的类型，故一审认为复地公司收取的租金中就包含了佘姣经营饮品、简餐收入部分系认定事实错误。且一审判决违背了公平公正原则，纵容了佘姣的违约行为。综上，请求二审法院维护复地公司的合法权益。
佘姣辩称，一审判决正确，复地公司上诉请求没有理由，请求维持原判。1.一审综合佘姣提供的《房地产租赁契约》及《补充条款》、《页码书屋施工图》、证人证言等多份证据，对《复城国际广场审图意见》和《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》的认定正确合法，故虽然该两份证据是复印件，但是一审认定并无不当。且一审还专门休庭给予复地公司提供反驳证据，但是复地公司并未提供相应证据进行反驳，且一审举证责任分配公平公正，保护了双方的权利。2.一审对“零售”的解释是正确的，佘姣办理的营业执照副本上载明的经营范围：出版物零售、咖啡馆、书吧，而且从经过复地公司审核的装修设计图纸反映的商铺设计方案看，“零售”也包括饮品、简餐的销售，而且是复地公司先审核设计图纸，佘姣再进行装修、签订租赁协议，故复地公司是清楚案涉房屋的装修方案的，复地公司知情却未提出禁止性规定，视为认可佘姣的经营范围，而且复地公司在佘姣长达3年的经营时间内均未提出异议，还按照佘姣的经营额收取相应租金，也已收取了饮品、简餐部分的收入，而且佘姣提供饮品、简餐是为了提高书籍的销售量，而不是改变案涉房屋的经营品种、范围，故复地公司解除合同的行为违反了诚实信用原则。
佘姣向一审法院起诉请求：确认复地公司于2017年6月26日以《租赁合同解除通知》方式解除与佘姣签订的《房地产租赁契约》以及《<房地产租赁契约>补充条款》无效。
一审法院查明，双方于2014年9月24日签订了合同编号为CDFCGJ2014114《房地产租赁契约》及《补充条款》，主要约定：1、复地公司自愿将坐落于成都市高新区益州大道中段722号复城国际广场M1108-2号商铺出租给佘姣使用，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日止，房屋套内建筑面积为207.65平方米；2、第一个租约年的第4-12月月基本租金按照当月营业额的10%收取，之后租约年按照上一年的平均月租金或当月经营额的10%，取其高收取，按季度结算；3、佘姣应当在该房屋内经营的品种为零售，品牌为页码书屋，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途及经营品种、品牌，否则复地公司有权单方解除合同；4、双方确定进场日为2014年7月27日，佘姣应当于该日开始装饰装修工程。2014年7月27日至2017年9月26日为装修免租期。佘姣在进场日15日前，应当向复地公司提供该房屋的装修设计文件（装修图纸等文件资料），供复地公司审查，并且在获得复地公司批准后方可开始对该房屋的装饰装修。佘姣违反约定要求对房屋进行装饰装修的，则复地公司有权通知改正，逾期未改正的，复地公司有权采取停止水、电等强制措施。
双方签订合同前，佘姣通过案外人四川省民利建筑装饰设计工程有限公司（简称民利公司）对案涉房屋进行了设计及装修施工。在民利公司出具的《成都复地国际.页码书屋施工图》（简称《施工图》）中设计有吧台区域，该区域设计有咖啡机、取餐点餐台、蛋糕柜、冰箱、搅拌机、双水槽等设施，同时《施工图》载明的项目类型为咖啡休闲阅读，分区也分为书区、咖啡区，预留一定区域集中放置桌椅。在复地公司工作人员签署的《复城国际广场审图意见》（简称《审图意见》）中对各项图纸提出了审图及施工要求并提出了审核意见。《审图意见》中还对“厨房”提出了相应要求。
双方签约后按约履行了《房地产租赁契约》及《补充条款》的相关权利义务。佘姣商铺开业后一直向顾客提供书籍售卖、饮品零售、简餐零售业务。其中简餐主要指蛋糕、套餐等只需简单加热即可的食品。
2017年6月7日、2017年6月16日，复地公司向佘姣发出了两份《通知函》，通知佘姣自2017年1月起，除经营零售外，开始经营餐饮，包括各类简餐、饮品等，限期佘姣进行整改。佘姣于2017年6月12日在门口张贴《告示》，通知“由于书店经营调整，暂停售卖饮品，但是针对会员顾客，我们将免费提供饮品”。佘姣于2017年6月17日向复地公司发出《有关收到贵司相关通知函的回函》，称已于第一时间通过门店张贴公告的形式向我方客户、贵司以及相关社会公众通知暂停包括但不限于饮品零售的可能会引发争议的相关业务，进行全面的自我业务审视和检查。我方现营的主营业务均属于零售经营品种内，请贵司于后续要求中加强沟通，给与我方充分的知悉和自我审视整改时间。2017年6月26日，复地公司向佘姣发出了《租赁合同解除通知》，通知佘姣在复地公司多次通知其整改后，仍未按照合同约定履行，已经构成严重违约，故自通知发出之日起，《房地产租赁契约》及《补充条款》正式解除，请佘姣于2017年6月29日前交还租赁房屋等。佘姣对《租赁合同解除通知》有异议，故提起诉讼。
另查明，1、在2014年8月15日的《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》中记载“由租户自行负责页码书屋吧台上方吊顶重装、恢复，由此造成的2080元重装费用由复（审注：原文少了一个“复”字，系笔误）城国际广场项目部承担”。2、佘姣在复地公司发出整改通知后重新制作的菜单上有咖啡、牛奶、果汁、中国茶、小吃、气泡水等品类，但均没有标识价格。3、个体工商户“高新区页码书屋”的经营者为佘姣，经营场所即案涉租赁商铺，注册日期为2015年1月13日，经营范围为：出版物零售；咖啡馆；书吧。4、庭审中，法庭要求复地公司核实佘姣所提交的《复城国际广场审图意见》、《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》是否真实，若不真实，则要求复地公司提交其留存的原件。复地公司庭下核实后回复称复地公司在当初招商过程中管理较为混乱，而且人员流动性很大，因此无法核实这两份证据的真伪，也没有找到案涉商铺的审图意见原件。
一审法院认为，双方签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》系双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。
本案的争议焦点为佘姣在页码书屋内除经营书籍零售外还经营饮品、简餐是否属于租赁合同约定中的“擅自改变经营品种”的违约情形？
首先，涉及证据的认证问题。尽管佘姣提交的《复城国际广场审图意见》系复印件，但《房地产租赁契约》及《补充条款》中明确约定了复地公司对于佘姣的装修设计文件要进行审批后佘姣可进场装修，因此复地公司方应当留存有相应的审查文件以反驳佘姣所举证据的真实性，在法庭明确告知复地公司应当核实该份证据的真伪或提交其留存的审图意见原件情况下，复地公司却以自身人员流动性大，招商管理时较为混乱为由不能举示相应反驳证据，亦不能确认佘姣所举证据的真伪。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十一条之规定“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难……人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”，一审法院在佘姣无法提交该证据原件情况下，结合其他多份证据能够与之相印证的情况并考虑复地公司并未举示相应反驳证据，亦不能确认其真伪，故综合审查认为该《审图意见》所证明的佘姣装修设计文件经过了复地公司审查批准的事实存在高度可能性，故予以认定。其次，《房地产租赁契约》及《补充条款》中关于佘姣经营品种的约定为“零售”。零售此种约定所能够指向的经营品种范围较为宽泛，因此必须根据佘姣所经营的品牌“页码书屋”以及经过复地公司审批同意后的装修设计图纸所反映的商铺设计方案所具有的功能性来综合确定“零售”的经营范围。对于“页码书屋”能否售卖饮品和简餐，在佘姣的装修设计文件中已经非常明确。该装修设计文件中的吧台区域设计有咖啡机、取餐点餐台、蛋糕柜、冰箱、搅拌机、双水槽等设施，相应设施并非一个仅能售卖书籍的商铺所需要，而具备提供饮品、简餐的功能。值得注意的是，佘姣的装修进场时间实际上早于签订合同日约两个月，而审核相应的装修图纸更在装修进场之前，因此签订合同时复地公司对于佘姣对“页码书屋”要进行如何装修设计已经非常清楚，在此情况下并未对租赁商铺经营品种做相应禁止性约定而是约定了一个较为宽泛的“零售”，实际上系对佘姣经营与售卖书籍相配套的饮品、简餐业务的认可。再次，佘姣所经营书屋在开业后长达近三年的时间内均与复地公司正常履约、交纳租金，复地公司未对佘姣经营饮品、简餐提出异议，且根据约定，复地公司收取的租金系按照佘姣营业额的一定比例收取，而佘姣的营业额中就包含了饮品、简餐的收入。换言之，复地公司在享受着佘姣经营饮品、简餐所带来的租金收入近三年后，突然提出佘姣违约经营并解除合同，明显违背诚实信用原则，损害租户的信赖利益。最后，饮品、简餐业务也能够与佘姣所经营的书屋业态相匹配。在当前综合性商场中存在的零售型书店业态中，已经出现较多以书籍售卖为主，以饮品、简餐、工艺品、文创产品为辅的经营策略，此种经营策略既能够为顾客提供更加丰富的配套产品，还能凸显不同书店的经营特点，提升书店的经营效益。因此，佘姣经营配套的饮品、简餐并非打着一个书屋的名号而经营其他的品种，而是以书籍售卖为核心，并围绕核心为前来购书、看书的顾客提供更加优异的体验，从而提升经营效益。根据以上四点理由，一审法院认为佘姣经营与零售书籍配套的饮品、简餐并不属于“擅自改变经营品种”，其经营相应的品种，复地公司已经明知且长期予以认可，并非佘姣“擅自”为之。
综上，一审法院认为复地公司并未取得合同约定的单方解除权，故对佘姣诉请确认复地公司以《租赁合同解除通知书》方式解除相应合同的行为无效的请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、第一百一十一条，判决如下：确认成都复地商业管理有限公司于2017年6月26日向佘姣发出《租赁合同解除通知书》以解除双方于2014年9月24日签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》的行为无效。本案案件受理费减半收取400元，由成都复地商业管理有限公司负担。（此款佘姣已预交，成都复地商业管理有限公司在履行上述债务时一并支付给佘姣）。
二审中，佘姣提交两组新证据，1.复地公司出具的案涉房屋装修管理费收据、押金收据各一份，拟证明佘姣进场装修是经过复地公司同意的，复地公司对佘姣装修是知情的。2.复地公司出具的《致页码书屋的函》一份，拟证明复地公司对佘姣装修是知情的。复地公司质证认为，认可两份票据的真实性，但对关联性有异议，不能达到佘姣的证明目的，对《致页码书屋的函》的真实性不发表意见，但是不能达到佘姣的证明目的。本院认为，对该两份证据的真实性予以确认，能证明复地公司对佘姣的装修是知情的，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点是案涉《租赁合同解除通知书》是否有效。复地公司上诉提出，复地公司2017年6月26日向佘姣发出的《租赁合同解除通知书》有效，双方租赁合同已于当日解除。根据双方合同的约定，佘姣在进场日15日前，应当向复地公司提供该房屋的装修设计文件（装修图纸等文件资料），供复地公司审查，并且在获得复地公司批准后方可开始对该房屋的装饰装修。由此可知，佘姣进场装修的前提是其提交的装修方案通过复地公司审查。根据佘姣提交的《施工图》，能看出该图纸中有吧台区域，该区域设计有咖啡机、取餐点餐台、蛋糕柜、冰箱、搅拌机、双水槽等设施，而且该图纸载明的项目类型为咖啡休闲阅读，分区包括书区、咖啡区，并预留一定区域集中放置桌椅，并且复地公司根据该《施工图》制作《复城国际广场审图意见》，并未作出否定要求，并且双方确定进场日为2014年7月27日，即复地公司同意佘姣的装饰装修方案并允许其进场装修。虽然复地公司不认可佘姣提供的《复城国际广场审图意见》和《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》的复印件，但是根据双方合同约定，复地公司审查通过佘姣的装饰装修方案，复地公司应该留有佘姣装饰装修方案存档，但是复地公司未在一审给予的期限内提供其保有的存档材料，应对其主张承担举证不能的不利后果。根据佘姣提交的营业执照副本上记载的经营范围：出版物零售；咖啡馆；书吧及双方合同约定：佘姣应当在该房屋内经营的品种为零售，品牌为页码书屋，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途及经营品种、品牌，否则复地公司有权单方解除合同来看，佘姣的经营范围并未改变房屋的用途，复地公司不具有单方解除合同的权利，故复地公司2017年6月26日向佘姣发出的《租赁合同解除通知书》无效，复地公司上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人成都复地商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 方
审判员 唐云国
审判员 尹 英
二〇一八年四月十日
书记员 谭小雨