四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终1036号
上诉人（原审原告）：朱亚君，男，1970年10月11日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
被上诉人（原审被告）：泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场，住所地:泸州市江阳区华阳泸宜路长丰农贸市场157号1-15号，统一社会信用代码91510502MA62UDRY95。
投资人：詹光富。
委托诉讼代理人：罗才伦，四川程信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会。
负责人：罗开德。
委托诉讼代理人：梅虹，五月花律师事务所律师。
上诉人朱亚君与被上诉人泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会（以下简称华阳街道江湾村委会）、泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场（以下简称华阳长丰农贸市场）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服四川省江阳区人民法院(2017)川0502民初2374号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月9日立案受理。依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱亚君,被上诉人泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场委托诉讼代理人苏首元,被上诉人泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会委托诉讼代理人梅虹到庭参加听证。本案现已审理终结。
朱亚君上诉请求：请求被上诉人立即为上诉人办理江阳区长丰农贸市场3幢1-06号房屋不动产产权证书；判决被上诉人按10%每年支付上诉人违约金。一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决被上诉人条件具备之日起30日内办证难以实现，上诉人在购房时已经交付了办理产权证的所有费用，被上诉人违约达十年之久仍未给上诉人办理不动产证书。一审法院判决被上诉人支付违约金1200元过低，应按已付房款的10%支付，每年均应支付。
被上诉人泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场辩称：与村委会协议里没写办证的具体时间，部分土地使用权登记在村委会名下，违约主体是村委会。
被上诉人泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会辩称：不是房屋买卖合同主体，签订协议的当时就已经把土地使用权证交给了农贸市场。
朱亚君向一审法院起诉请求：1、责令二被告协助原告办理江阳区房屋的《不动产权证书》；2、责令二被告支付逾期办证违约金4000元；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2005年6月16日，泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会（甲方）与詹光富（乙方）签订《协议》，主要内容为：一、双方合作项目：长丰村新建农贸市场项目。该农贸市场位于长丰村山顶上生产合作，该处甲方已征地（划拨用地），还需新征地约1.7亩。二、合作方式：由甲方负责立项、办理用地手续和相关法规手续，由乙方组织相关开发、经营，所有风险与收益均由乙方负责。三、双方权利义务：（一）甲方：负责办理完毕该项目的所有立项、土地征用手续和拆迁手续、拆迁工作以及需要甲方协助办理的相关手续。……（二）乙方：（1）……对甲方所征用的1.8亩土地6万元/亩转让乙方，对需新征的1.7亩土地由乙方一次性支付征地费、青苗费、附着物费、协调费、人工工资等一切费用。（三）乙方独立承担该农贸市场的开发、建设、经营、管理和收益、处分权利，以及经营风险，甲方不予承担和干涉，但整个项目开发完毕后若按规定进行转让、抵押时，乙方应告知甲方，甲方应协助乙方办理相关手续；……。《协议》签订后，原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会与詹光富均按照约定履行各自的义务，泸州市规划建设局于2004年12月28日作出《建设项目选址意见书》，同意泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会作为建设单位，建设项目为“华阳乡长丰农贸市场”。此后，詹光富依照《协议》约定，完成“华阳乡长丰农贸市场”项目的建设。2006年8月16日泸州市江阳区工商行政管理局颁发川工商市字泸江047号《市场登记证》，成立“江阳区华阳长丰综合农贸市场”，主办单位“詹光富”。2006年3月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品营业房认购协议书》，约定：乙方认购甲方建设的28号门市，建筑面积22.9平方米，该面积以泸州市、区房监所测绘面积为准。营业房定价为40000元。办理房产证、土地使用证的税费及工本费由乙方承担。从合同签订之日起一年以内将两证办齐交乙方。本协议双方遵守执行，任何一方违约，违约方支付对方购房款造价10%的违约金。《商品营业房认购协议书》还对认购方式、装饰设备标准、支付款方式等作出约定。《商品营业房认购协议书》签订后，原告按约支付购房款40000元，被告也向原告交付房屋。泸州市江阳区房地产监理所于2007年3月2日向原告颁发了坐落于江阳区房屋的《房屋所有权证书》。2013年7月24日泸州市江阳区人民政府华阳街道办事处批复同意将原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会并入泸州市江阳区华阳乡江湾村村民委员会。2017年2月6日原告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场在泸州市江阳区工商行政管理局注册登记为个人独资企业，投资人为詹光富。“华阳乡长丰农贸市场”建设项目的土地使用权现在分别属于原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会与詹光富所有，被告华阳长丰农贸市场没有依法将土地使用权进行转移，致使原告不能取得房屋的土地使用权。一审法院认为：原被告自愿签订的《商品营业房认购协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《商品营业房认购协议书》对办理权利证书有约定，被告华阳长丰农贸市场有义务协助原告取得权利证书。就本案而言，由于被告华阳长丰农贸市场没有将建设项目农贸市场的土地使用权完成转移，致使原告至今没有取得土地使用权的证书，责任在被告。被告华阳长丰农贸市场辩称未能完成土地使用权转移系客观原因造成，缺乏充分证据证明，本院不予采信。因此，被告华阳长丰农贸市场存在违约行为，应承担相应的责任。原告要求被告华阳长丰农贸市场承担逾期办证违约金的请求，符合法律规定和合同的约定，应予支持。关于违约金的数额问题。现被告华阳长丰农贸市场主张调整违约金，根据原告的损失情况及被告华阳长丰农贸市场的违约程度，本院确定被告华阳长丰农贸市场支付原告逾期办证违约金为1200元。根据合同的相对性，《商品营业房认购协议书》不是被告华阳街道江湾村委会与原告签订的，故对逾期办证违约金，不应承担责任。关于原告要求二被告协助办理房屋不动产权证书的问题。现在农贸市场建设项目的土地使用权尚未转移，还不具备办理房屋土地使用权证书条件。原告未主张解除合同，被告华阳长丰农贸市场也没有举证证明该宗土地使用权客观上不能办理转移，因此被告华阳长丰农贸市场在承担违约责任后，仍然有义务完成农贸市场建设项目土地使用权的转移，在取得土地使用权的条件成就后，协助原告办理不动产权证书。办理权利证书产生税、费等按照国家有关规定及双方合同的约定，各自负担。根据《协议》，建设项目“华阳乡长丰农贸市场”是以原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会的名义进行。原告在办理房屋所有权证书时，原泸州市江阳区华阳乡长丰村村民委员会作为出卖方参与办证。因此，在原告办理土地使用权证书时，仍需要被告华阳街道江湾村委会的协助。被告华阳街道江湾村委会也愿意给予协助。故原告要求两被告协助办证的请求，应予支持，但应在具备条件办证时，即被告在农贸市场建设项目完成土地使用权的转移后，两被告应协助原告办理不动产权证书。一审法院判决：一、被告泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会、泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场在具备办证条件之日起30日内，协助原告朱亚君办理坐落于江阳区房屋不动产权证书；二、被告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场于本判决生效之日起10日内，支付原告朱亚君逾期办证违约金1200元；三、驳回原告朱亚君的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取450元，由被告泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的诉讼证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本案的争议焦点为：一、二被上诉人能否及时为上诉人办理房屋不动产权证书。二、二被上诉人是否应按上诉人购房款的10%每年支付上诉人违约金。
本院认为，一、二被上诉人能否及时为上诉人办理房屋不动产权证书。上诉人朱亚君与被上诉人华阳长丰农贸市场签订了《商品营业房认购协议书》，上诉人向被上诉人华阳长丰农贸市场交付了涉案房屋即位于泸州市江阳区房屋的购房款及相关税费，华阳长丰农贸市场应当为朱亚君办理涉案房屋的不动产权证书；因被上诉人华阳长丰农贸市场尚未将涉案1.8亩土地的土地使用权从华阳长丰农贸市场转移至其名下，致使上诉人至今没有取得涉案土地的不动产权证书；被上诉人华阳街道江湾村委会不是签订《商品营业房认购协议书》的当事人，亦不是涉案房屋的出卖人，但因涉案土地仍在华阳街道江湾村委会名下，故在办理涉案土地证书时仍需华阳街道江湾村委会予以协助。故上诉人要求被上诉人华阳长丰农贸市场立即为其办理涉案房屋的不动产权证书的请求成立。被上诉人华阳长丰农贸市场在交付房屋后10年之久拖延未履行办证义务，已严重侵害上诉人权益，应当在生效判决确定的时间内及时办理相关土地使用权移转手续，为上诉人及时办理土地使用权证，被上诉人华阳街道江湾村委会应当对办理土地使用权移转手续进行协助。四川省泸州市江阳区人民法院(2017)川0502民初2374号民事判决中判决确定被上诉人华阳长丰农贸市场“在具备办证条件之日起30日内”履行办证义务，容易造成被上诉人以办证条件不具备为由继续拖延履行义务，损害上诉人合法权益，应予纠正。二、关于二被上诉人是否应当按上诉人购房款的10%每年支付上诉人违约金。上诉人与被上诉人华阳长丰农贸市场签订《商品营业房认购协议书》时约定，任何一方违约，违约方支付对方购房款造价10%的违约金；上诉人在一审中起诉请求支付因逾期办证的违约金4000元，原判综合被上诉人华阳长丰农贸市场的违约程度及上诉人的实际损失，酌情确定违约金为1450元并无不当。故上诉人要求二被上诉人按照按上诉人购房款的10%每年支付上诉人违约金的请求不能成立。
综上，上诉人朱亚君要求被上诉人泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场为其及时办理不动产权证书的上诉请求成立，予以支持；其余上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2374号民事判决的第二项、第三项；
二、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2374号民事判决的第一项为：泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场、泸州市江阳区华阳街道办事处江湾村村民委员会在本判决生效之日起三十日内协助上诉人朱亚君办理坐落于江阳区房屋不动产权证书.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元，由泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场负担。二审案件受理费900元，由被上诉人泸州市江阳区华阳长丰综合农贸市场负担450元，上诉人朱亚君负担450元。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 马 黎
审判员 徐翻翻
二〇一七年十二月二十二日
书记员 谢银虎