宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（20l4）吴民终字第262号
上诉人（原审被告）马冬，男，1984年9月30日出生，回族，住宁夏吴忠市利通区。
委托代理人马建明，男，1951年6月15日出生，回族，住宁夏吴忠市。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）何华龙，男，1957年9月21日出生，回族，住宁夏吴忠市利通区。
上诉人马冬因与被上诉人何华龙房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第2666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人马冬及其委托代理人马建明，被上诉人何华龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月6日，原告与被告签订了一份《售房协议》，合同约定：原告将其所有的从宁夏地德人和房地产开发有限公司用工程款抵顶过来的位于吴忠市利通区长河湾小区一期12号楼2单元201号房屋出售给被告；房屋总价款为345000元；付款方式为：1．自签订本协议时，被告（乙方）付给原告（甲方）房屋预付款壹拾万零伍仟元整；2.本协议签字后付80000元；3．与售楼部签订完售房协议时把剩余部分全部付清；双方应严格遵守此协议约定的内容，若有一方违约，则赔偿对方违约金按房屋总价的10%。原告依约将涉案房屋交付被告马冬使用。自签订协议后至今，被告共向原告支付购房款260000元，尚欠原告购房款85000元未付。
原审法院另查明，2013年3月13日，被告马冬与宁夏地德人和房地产开发有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。
原审法院认为，原告何华龙与被告马冬签订的《售房协议》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照约定履行了交付房屋义务，被告应当按照协议约定的时间向原告支付购房款，且被告对尚欠原告购房款85000元的事实予以认可，故原告要求被告支付下剩房款85000元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按协议约定缴纳购房款，已构成违约，且协议对双方任何一方违约进行了明确约定，应当按照协议约定的方式承担违约责任。故原告要求被告支付逾期付款违约金34500元（房屋总价款345000元的10%）的诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告马冬支付原告何华龙购房款85000元及违约金34500元，限被告马冬于本判决生效之日起十日内一次性付清。案件受理费2790元，减半收取1395元，由被告马冬负担。
原审宣判后，原审被告马冬不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，程序违法，未依法调取证据。请求二审法院依法判决上诉人马冬不应承担合同违约金34500元。理由：原判决书提出：“且协议双方任何一方违约进行了明确的约定，应当按照协议约定的方式承担违约责任。故原告何华龙要求被告马冬支付逾期付款违约金34500元（房屋总价款345000元的10%）的诉请，本院予以支持”。但事实是，涉案房屋售房协议签订后，上诉人马冬即按合同约定分期支付了全部房款345000元。这一行为有售房协议甲方何华龙向涉案房屋出卖人：宁夏地德人和房地产开发有限公司出具的“房屋价款已经全部付清”证明为证。在一审诉讼中，上诉人马冬于开庭审理10日前即向主审法官书面提出：请求法庭向宁夏地德人和房地产开发有限公司收集该证据，但直到庭审时，法庭一直没有出示收集到的证据，也未向上诉人马冬出示法庭不予收集证据的相关裁定，直接造成该证据不能在庭审时进入程序，进而判决上诉人马冬违约并承担违约金34500元的严重后果。
被上诉人何华龙答辩称：被上诉人何华龙之子何峰承包了宁夏地德人和房地产开发有限公司部分楼房建设工程，公司用楼房抵顶工程款，抵顶的房子为急于卖掉变现，被上诉人何华龙的房子就卖的比较便宜，一套房子将近便宜100000元，卖给上诉人马冬的这套房子总价345000元，现在上诉人马冬下欠房款85000元未支付，为了变现就把房子便宜卖了，被上诉人何华龙盖房的时候拿的高利贷，拖不起，被上诉人何华龙和上诉人马冬之间签订的房屋买卖合同，当时约定房管局备案后，房款全部付清，最后被上诉人何华龙将房屋交付给上诉人马冬，上诉人马冬现已入住，房产证没办但已经办理了房屋备案登记，上诉人马冬在与被上诉人何华龙签订的合同中有10%违约金的约定，因为上诉人马冬没有按时支付房款，应该承担违约责任。被上诉人何华龙认为一审法院判决正确，上诉人马冬上诉请求不能成立。
二审期间，上诉人马冬为证明其上诉主张书面向本院申请调取宁夏地德人和房地产开发有限公司保管的证据承诺书一份（加盖印章的复印件），证明目的：证明被上诉人何华龙于2013年3月31日向宁夏地德人和房地产开发有限公司出具承诺书，证明“何华龙与马冬的房款已清”，上诉人马冬已经不欠被上诉人何华龙的房款。上诉人马冬不构成违约，不应该承担违约责任。
被上诉人何华龙经质证认为：该承诺书是被上诉人何华龙给宁夏地德人和房地产开发有限公司出具的，因为宁夏地德人和房地产开发有限公司给被上诉人何华龙抵账16套房子，该承诺书就是宁夏地德人和房地产开发有限公司为了防止被顶账的房子出现一房多卖的情况，而让被上诉人何华龙出具的。但是上诉人马冬欠的房款确实没有付清，出具承诺书的时候的欠款不止85000元。上诉人马冬该证明目的不能成立，因为被上诉人何华龙把房屋卖给上诉人马冬之后，上诉人马冬确实没有给清房款，存在违约。上诉人马冬的证明目的不予认可。
被上诉人何华龙二审未提交证据。
本院对上诉人马冬二审出示的证据分析认定如下，该《承诺书》是被上诉人何华龙给宁夏地德人和房地产开发有限公司出具的，用以证明抵顶工程款的位于吴忠市利通区长河湾小区一期12号楼2单元201号房屋，面积120.42平方米，价格444108.96元，已经转售给上诉人马冬，双方经济手续已清，此房出现任何问题，将承担一切经济和法律责任。该承诺书是被上诉人何华龙按照宁夏地德人和房地产开发有限公司的要求出具的，防止在房屋买卖中出现纠纷，并用以证明该房屋实际的顶账价格。且在一、二审中双方当事人均认可上诉人马冬尚欠被上诉人何华龙购房款85000元未支付。因此，本院对该证据不予采信。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，该事实有经原审质证确认的相关证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，上诉人马冬按照与被上诉人何华龙2012年7月6日签订的《售房协议》的约定，先后向被上诉人何华龙支付购房款260000元，尚欠被上诉人何华龙购房款85000元未支付；被上诉人何华龙也实际向上诉人马冬交付了涉案房屋，一、二审中双方当事人对以上事实均予以认可。但上诉人马冬没有按照《售房协议》中付款方式中约定的“3、与售楼部签定完售房协议时把剩余部分全部付清”履行该付款协议，就应该按照《售房协议》中双方责任中约定的违约方赔偿对方违约金按房屋总价10%（即34500元）承担违约责任。上诉人马冬认为在2012年7月17日与被上诉人何华龙及宁夏地德人和房地产开发有限公司三方签定的《商品房认购书》中，付款方式为用住房公积金支付，由于被上诉人何华龙向宁夏地德人和房地产开发有限公司出具的承诺书中，承认与上诉人马冬的购房款已经全部付清，上诉人马冬认为无法进行住房公积金贷款，是被上诉人何华龙构成违约，但在上诉人马冬与被上诉人何华龙签定的《售房协议》中没有约定用住房公积金支付购房款，被上诉人何华龙没有构成合同违约。上诉人马冬在认为被上诉人何华龙违约的情况下，又于2013年3月13日，与宁夏地德人和房地产开发有限公司签定了《商品房买卖合同》，约定付款方式为一次性付清，并且在支付完预付款105000元后，又先后分多次向被上诉人何华龙支付购房款，上诉人马冬以自己的行为继续履行合同，至今尚欠85000元购房款未支付，构成实际违约，上诉人马冬应当承担违约责任。因此，上诉人马冬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据采信准确，审判程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费663元，由上诉人马冬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马克军
代理审判员 陈东伍
代理审判员 马 媛
二〇一四年八月十五日
书 记 员 马 瑾
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。