西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0112民初2523号
原告（反诉被告）陈莉，女。
委托代理人吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。
委托代理人袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。
原告（反诉被告）张正明，男。
委托代理人窦文祺，陕西智晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）西安文凤物业服务有限公司。住所地：西安市未央区凤城南路西段**号院内*楼***室。统一社会信用代码91610100668675083J。
法定代表人刘鸿雁，经理。
委托代理人笪祖明，陕西智晖律师事务所律师。
被告西安福聚缘酒店有限公司。住所地：西安经济技术开发区文景路75号陕西省信息中心综合服务楼。统一社会信用代码91610132333635493F。
法定代表人刘鸿杰，总经理。
委托代理人李华，陕西信邦律师事务所律师。
委托代理人苏丹，陕西信邦律师事务所律师。
被告西安龙秀餐饮有限公司。住所地：西安市未央区文景路75号陕西省信息中心综合服务楼*楼。统一社会信用代码91610112MA6TY08G16。
法定代表人陈小龙，经理。
被告西安市未央区聚鑫烟酒商行。经营场所：西安市未央区文景路**号福聚缘酒店*层**号。注册号610112600417259。
经营者周小卫，女。
被告西安市未央区双明肉丸胡辣汤店。经营场所：西安市未央区文景路**号。注册号610112600497477。
经营者苏继军，男。
共同委托代理人刘娜，陕西信邦律师事务所律师。
原告陈莉、张正明与被告西安文凤物业服务有限公司（以下简称文凤物业公司）、西安福聚缘酒店有限公司（以下简称福聚缘酒店）、西安龙秀餐饮有限公司（以下简称龙秀餐饮公司）、西安市未央区聚鑫烟酒商行（以下简称聚鑫烟酒商行）、西安市未央区双明肉丸胡辣汤店（以下简称双明肉丸胡辣汤店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈莉及委托代理人吴志刚、袁佳，原告张正明委托代理人窦文祺，被告文凤物业公司委托代理人笪祖明，福聚缘酒店委托代理人苏丹，龙秀餐饮公司、聚鑫烟酒商行及双明肉丸胡辣汤店共同委托代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈莉诉称，2007年4月26日，其和张正明与陕西省信息中心、陕西省信息总公司签订《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》，共同承租了位于西安市北郊文景路中段73-75号信息中心综合服务楼。后其和被告一于2014年6月5日签订《合同书》一份，约定由其将位于西安市文景路中段73-75号的房屋转租给被告一。同时约定，被告一将该房屋转租给第三人时应书面告知其，经其同意后方可转让。
合同签订后，其依约将房屋交付被告一，但被告一未经其同意，将该房屋转租给包括四被告在内的多家租户。被告一作为次承租人，在未经其同意的情况下，将房屋转租给四被告的行为应属无效。且未央区人民法院已于2016年5月3日以（2016）陕0112民初154号民事判决书确认其与被告一签订的《合同书》无效，故五被告应直接向其腾交房屋。现起诉，请求依法确认被告一向被告二、三、四、五的转租行为无效；请求判令五被告向原告腾交位于西安市文景路中段73-75号（陕西省信息中心综合服务楼）的房屋；案件受理费由五被告承担。
被告文凤物业公司辩称，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告在2015年未央区人民法院审理的另案中已知道其的转租行为，但在六个月内未提出异议，直到2016年12月才提出异议，不应支持。上述《司法解释》第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过程分担现值损失。”本案中，原告与其2014年6月5日签订的《合同书》被确认无效，故原告应承担全部过错责任，赔偿其装修和购买设备设施的损失。并反诉，请求判令被反诉人陈莉返还反诉人原酒店装修及设备转让款50万元；请判令被反诉人赔偿反诉人酒店装修损失236万元、设备设施损失192万元，共计428万元；反诉费由被反诉人承担。
被告福聚缘酒店辩称，本案中，涉案房屋系陈莉与张正明共同承租，后由陈莉将房屋转租给文凤物业公司经营福聚缘酒店。其二人对该房屋共同享有不可分割的权利义务，且涉案租赁房屋亦不可分割，故陈莉无权以个人名义要求其腾交涉案租赁房屋，陈莉不具备原告诉讼主体资格。文凤物业公司与陈莉签订《租赁合同》承租涉案房屋，支付转让费是为开办经营福聚缘酒店，这一事实陈莉是明知的，故陈莉主张文凤物业公司与其系转租关系不符合客观事实，要求转租行为无效的诉讼请求不应支持。文凤物业公司与陈莉签订了《租赁合同》，约定由文凤物业公司承租涉案房屋经营福聚缘酒店，合同租赁期限自2014年8月1日起，至2022年7月31日止，共8年。合同签订后，文凤物业公司按约向陈莉支付了原酒店装修及设备转让费50万元。此后，文凤物业公司着手开办、装修、经营福聚缘酒店，但因陈莉向文凤物业公司交付房屋后，未能按照合同约定保证房屋水、电供应，致使文凤物业公司无法正常装修经营福聚缘酒店，给文凤物业公司和其均造成较大经济损失。其于2015年4月底装修竣工，于同年5月开始试营业，共花费428万元。陈莉对前述合同无效应承担过错责任。
被告龙秀餐饮公司辩称，其在承租房屋时无任何过错，在承租房屋后，为了各自的经营均进行了装修，至今正常营业。原告要求腾房，会给其带来巨大损失，故在其经济损失得以赔偿的前提下愿意腾房。
被告聚鑫烟酒商行、双明肉丸胡辣汤店答辩意见同龙秀餐饮公司意见一致。
原告陈莉对被告文凤物业公司反诉辩称，原告认为反诉请求无事实及法律依据。2014年6月5日，陈莉和文凤物业公司签订了《合同书》及《协议书》，合同约定将涉案房屋出租给文凤物业公司，按照合同约定陈莉已将钥匙及配套的房屋物品全部移交给了文凤物业公司，该公司已经实际占用并装修了涉案房屋，基于合同的权利义务该公司应该向陈莉支付转让款50万元，不存在返还的问题，亦不存在装饰损失及设备损失，文凤物业公司的反诉状也已自认。合同第二条约定，涉案房屋第三、四层的装修装潢是由文凤物业公司自行作为投资，其同意该公司无偿使用涉案房屋到2022年7月31日。合同的补充协议约定，文凤物业公司支付装修及设备转让款后，房屋内的装修及设备全部归该公司所有。所以，该公司的装修及设备设施费已经在合同签订时及后期履行时由其已经作出同等的价值兑换，不存在损失之说。即使存在损失，也是该公司违约导致，损失应自行承担。该公司从2014年承租涉案房屋至今长达3年，累计百万房屋使用费，从未向其支付过分文，已经构成严重违约。双方签订的合同约定未经其同意，不能将涉案房屋转租他人，而该公司违反合同约定将房屋转租给多个他人，再次构成严重违约。综上，因该公司自身的违约行为造成的损失应自己承担。
原告张正明对被告反诉辩称，其从未从文凤物业公司处收取过任何费用，文凤物业公司请求返还的酒店装修及设备转让款50万元系陈莉单方收取，与其无关。文凤物业公司与陈莉之间于2014年转租房屋时其并不知情，直至2016年文凤物业公司与陈莉产生纠纷诉至法院时，其方知情。知情后，其立即诉至法院，请求确认文凤物业公司与陈莉之间的租赁合同及补充协议书无效，该请求也得到了法院的支持，故其已尽了该注意的义务，对损失的形成并无任何过错，不应承担任何赔偿责任。
经审理查明，2007年4月26日，原告陈莉和原告张正明与陕西省信息中心、陕西省信息总公司签订《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由陕西省信息中心、陕西省信息总公司将坐落于西安市北郊文景路中段73-75号框架结构的综合服务楼一至五层，附助操作间40㎡，楼顶简易房145㎡出租给张正明、陈莉，租赁期限自2007年8月1日至2022年7月31日，其中2007年5月1日至同年7月31日为装修期；租金分段计算，起始价格为每年43万元，每5年递增一次，在上一年度租金基础上增加5%；租金每半年支付一次。合同签订后，张正明与陈莉支付了半年租金，对房屋进行装修，并共同经营。
2014年6月5日，原告陈莉与被告文凤物业公司签订《合同书》一份，约定由陈莉、张正明（甲方）将承租的陕西省信息中心综合服务楼除第三、四层外的局部房屋转租给文凤物业公司（乙方），以及将其中所属甲方的财产（包括酒店装修及设备、设施、用具）按当前现状转让于乙方，乙方自愿承租、自愿受让；原福聚缘酒店第三、四层由甲方自营，乙方根据甲方要求对第三、四层进行装修、装潢；第三、四层装修装潢全部由乙方投资；作为回报，甲方同意乙方无偿使用第三、四层三年；乙方向甲方支付装修及设备转让款100万元，在本合同签订时一次性支付；鉴于甲方张正明、陈莉对该酒店各投资50%，合同签订时，乙方向甲方张正明、陈莉各支付转让款50万元；租赁期限为8年，即自2014年8月1日至2022年7月31日止；自2014年8月1日起至2018年7月31日止，每年租金为144万元；2018年8月1日起至2022年7月31日为每年162万元；本合同签订之日至2014年7月31日为甲方给乙方的装修期，免收租金。同时约定，租赁期满，本合同即告终止，乙方应在2022年7月31日将房屋按时退还甲方；原房屋的装修、不可移动的门、窗保持原状无偿归甲方所有，可移动的设备由乙方自行处理......。
同日，陈莉与文凤物业公司签订《补充协议书》一份，约定，甲方（张正明、陈莉）自愿在《合同书》签订后，同意乙方（文凤物业公司）对三、四层无偿使用经营年限延长至2022年7月31日止，作为甲方对乙方的投资回报；对应主合同“第三条”，乙方向甲方一次性支付原房屋装修设备、器具等费用后，该房屋内所有附属设施、器具等归乙方所有；甲方不再拥有对该物品的支配和所有权。
陈莉和文凤物业公司在《合同书》和《补充协议书》上签字，张正明未到场，亦未签字。
2014年6月5日，文凤物业公司向陈莉支付了福聚缘酒店转让费50万元，陈莉将酒店交付文凤物业公司，该公司对原酒店重新装修，于2015年4月完成装修，并开始经营“福聚缘酒店”。
2015年，陈莉以文凤物业公司拖欠租金为由将该公司诉至本院，要求该公司支付房租36万元及利息损失4418元（利息损失自2015年1月2日起至2015年3月23日，主张至被告实际支付之日）。
2016年，张正明以陈莉未经其同意，擅自将房屋转租给文凤物业公司为由，将陈莉诉至本院，请求确认其与陈莉及文凤物业公司于2014年6月5日签订的《合同书》为无效合同；相关经济损失另诉。
本院于2016年5月3日作出（2016）陕0112民初154号民事判决：陈莉与文凤物业公司于2014年6月5日签订的《合同书》及《补充协议书》无效。
同年5月25日，本院作出（2015）未民初字第01565号民事判决，判决被告文凤物业公司自本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付2015年2月1日至2015年7月31日的半年房屋使用费36万元。
上述两份判决均已生效。
审理期间，文凤物业公司向本院递交了鉴定申请，要求对涉案酒店装修损失进行评估。本院委托西安市中级人民法院对涉案房屋进行评估。
2017年9月4日，西安建华资产评估有限责任公司出具《评估报告》一份，评估结果为：装修资产在评估基准日2017年8月14日所表现的市场价值为2442591元。
庭审中，原告陈莉认为，评估报告中有部分设施、设备系其所有，不应计算在文凤物业公司的装修内。而被告文凤物业公司则认为，原告陈莉已将酒店装修及设施以50万元的价格折价给其，故评估报告所涉及的装修及设施、设备与陈莉无关。
另查，文凤物业公司实际承租涉案房屋是三、四层之外的一、二、五、六层，于2015年3月10日将一层的部分区域转租给聚鑫烟酒商行经营。于2016年4月9日将一层的部分区域转租给龙秀餐饮公司。同年5月23日，将一层的部分区域转租给双明肉丸胡辣汤店。
上述事实，有《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》、《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同补充协议》、《合同书》、《补充协议书》、（2015）未民初字第01565号民事判决书、（2016）陕01民终7157号民事判决书一份、(2017)陕民申162号民事裁定书一份、西建华评报字（2017）096号评估报告、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证。
本院认为，原告陈莉与被告文凤物业公司于2014年6月5日签订的《合同书》及《补充协议书》，已经法院生效判决确认为无效合同，造成该合同无效的主要责任在于陈莉。被告文凤物业公司将承租房屋的一层部分区域转租给龙秀餐饮公司、聚鑫烟酒商行和双明肉丸胡辣汤店，该转租行为亦属无效，文凤物业公司应对转租无效给次承租人造成的损失承担责任。现原告请求确认被告文凤物业公司向福聚缘酒店、龙秀餐饮公司、聚鑫烟酒商行、双明肉丸胡辣汤店的转租行为无效，并要求五被告向原告腾交位房屋之请求，因被告文凤物业公司承租原告“福聚缘酒店”后，一直延续该名称继续经营，两公司并非租赁合同法律关系，故原告认为文凤物业公司与福聚缘酒店系转租关系无事实依据，其余请求应予支持。
被告文凤物业公司反诉，要求陈莉返还原酒店设备转让款50万元，并要求赔偿酒店装修损失236万元之请求，因鉴定机构作出的鉴定结论是全部酒店的装修损失，而造成合同无效的主要责任在于原告陈莉，故原告陈莉应对被告文凤物业公司的装修损失承担赔偿责任。对于被告的装修损失，经西安建华资产评估有限责任公司评估，装修资产在评估基准日2017年8月14日所表现的市场价值为2442591元，根据双方过错责任，以二、八比例，即由陈莉向被文凤物业公司承担装修损失1954072.8元，文凤物业公司自行承担装修损失488518.2元。对于被告文凤物业公司反诉要求原告陈莉承担设备损失192万元之请求，因设备未包含在评估范围内，且设备亦可移动，故文凤物业公司可自行处置。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第一百零九条，之规定，判决如下：
一、被告西安文凤物业服务有限公司于2015年3月10日，2016年4月9日及同年5月23日与西安市未央区聚鑫烟酒商行、西安龙秀餐饮有限公司、西安市未央区双明肉丸胡辣汤店签订的《租房合同》无效。
二、被告西安文凤物业服务有限公司、西安福聚缘酒店有限公司、西安龙秀餐饮有限公司、西安市未央区聚鑫烟酒商行、西安市未央区双明肉丸胡辣汤店于本判决生效后三个月内向原告陈莉、张正明腾交房屋。
三、反诉被告陈莉于本判决生效后十日内向反诉原告西安文凤物业服务有限公司赔偿装修损失1954072.8元。
四、驳回原告陈莉其余诉讼请求。
五、驳回被告西安文凤物业服务有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），由被告西安文凤物业服务有限公司承担；反诉费22520元、鉴定费2.84万元（被告已预交），由原告陈莉负担40736元，被告西安文凤物业服务有限公司负担10184元。上述两项费用冲减后十日内清结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 芦康护
审 判 员 张 平
人民陪审员 陈建芳
二〇一八年五月十八日
书 记 员 叶 丹