江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终275号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282061848857P，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杜正东。
委托诉讼代理人：张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人杜正东商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初7896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。1、根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的98折结算房款，将2%折扣款退还给被上诉人。被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，也未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。2、被上诉人提出本案诉讼请求依据的是《购房温馨提示》，即便该提示是真实的，被上诉人按照提示要求一个月内付清房款，上诉人就应承担退还折扣款的给付义务，而上诉人没有履行，对此被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，故本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日。二、通过计算自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格。
被上诉人杜正东答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：一、被上诉人的起诉并不超过诉讼时效。1、上诉人与被上诉人合同和购房温馨提示并未明确约定折扣款的返还时间，被上诉人可以随时要求履行义务。2、本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未交付，上诉人在被上诉人交付相关款项时出具的发票预收定金和预收购房款，上诉人合同义务未履行，双方对房屋价款尚未进行最终结算，此时被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受的折扣优惠。3、上诉人以交付款项来确定诉讼时效起算点是无事实和法律依据的。本案诉讼时效应从向被上诉人收到房屋和购房发票时，双方完成结算时开始计算。因此被上诉人诉讼请求不超过诉讼时效，一审法院认定正确。二、上诉人按揭原价所有优惠，不包含购房温馨提示所载明的付款折扣优惠。该提示是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的内容明确、具体，应视为合同内容。当被上诉人付款符合提示约定的条件时，上诉人应当按照其承诺给予相应的房款折扣的义务。其称按揭原价中已经给予折扣，明显与事实不符合。一审法院认定事实清楚，证据充分。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
杜正东向一审法院起诉请求判令：1.判令碧桂园公司给付杜正东购房折扣款14210.04元（710502元×0.02）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。事实和理由：2013年10月24日，杜正东与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定杜正东以710502元的价格购买碧桂园公司开发的靖江碧桂园5幢3单元1002室房屋。在杜正东认购上述房屋过程中，碧桂园公司曾交付杜正东《购房温馨提示》，其中载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付清房款享受98折优惠。合同签订当日杜正东给付房款320502元，同年10月29日给付房款390000元。2015年10月30日，碧桂园公司向杜正东开具商品房购房发票一份，杜正东始知未享受到价格折扣优惠。现要求碧桂园公司支付折扣优惠款。
碧桂园公司辩称，杜正东与碧桂园公司签订商品房买卖合同，杜正东在合同签订后分两次在2013年10月29日前以按揭方式付清房款属实。但我司不认可杜正东的主张：1、杜正东的起诉超过诉讼时效。杜正东应当在满足了一个月内付清房款条件时，与我司按照合同价的98折结算，由我司将折扣款退还给杜正东。因此诉讼时效自付清房款之日即2013年10月29起计算，现杜正东要求退还折扣款的诉讼请求超过了两年的诉讼时效期间。2、购房温馨提示并不真实，即使真实存在，我司认为该提示不能构成要约，双方的权利义务应以签订的《商品房买卖合同》为准，合同中约定的价格是最终价格，双方均应依约履行。3、商品房买卖合同约定的房价是杜正东已经享受了一个月内按揭方式付清房款按98折优惠的价格，我司开盘公示的价格明确标注了按揭付款价，下分为“按揭原价”和“惠后价”，惠后价即合同价，已经打过了98折。综上，杜正东的诉讼请求在实体上无事实和法律依据，在程序上也超过了法律规定的诉讼时效，请求法院驳回杜正东的诉讼请求。
一审法院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的商品房买卖合同、杜正东于签订合同后分两次以按揭方式付清了房款、碧桂园公司于2015年10月30日向杜正东开具购房发票等事实，一审法院予以认定。就双方争议的杜正东起诉是否超过诉讼时效、《购房温馨提示》是否属于要约、杜正东是否已享受了98折价格优惠等事实，杜正东向一审法院提供了《购房温馨提示》，经质证，碧桂园公司对该提示的真实性有异议，认为是否发放给碧桂园公司的不确定。碧桂园公司向一审法院提供了公示价格表复印件一份，用于证明碧桂园公司已公示了涉案商品房的按揭原价、惠后价，告知了杜正东惠后价即合同价，合同价是已经打过98折后的价格。经质证，杜正东对公示价格表的真实性无法确认，杜正东并不知道有按揭原价、惠后价。一审法院认证认为：杜正东提供的《购房温馨提示》，因碧桂园公司在一审法院其他关联案件中，已确认了《购房温馨提示》的真实性，可以作为认定本案事实的依据。《购房温馨提示》的内容具体明确，应当认定为要约，视为商品房买卖合同的一部分。“按揭原价”、“惠后价”系签订合同前公示的价格，而《购房温馨提示》载明的98折优惠是根据合同订立后，具备一个月内付清房款的条件时，视付款方式的不同而确定享受不同的折扣，故碧桂园公司主张合同价是已享受该98折优惠的价格没有事实依据，一审法院不予认定。
一审法院认为，杜正东与碧桂园公司双方作为平等民事主体在商品房买卖合同的签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。杜正东提供的《购房温馨提示》，碧桂园公司在一审法院其他关联案件中，已确认了《购房温馨提示》的真实性，现予以否认，显然依据不足。杜正东已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约给予杜正东相应的房款折扣14210.04元（710502元×0.02）。关于诉讼时效期间，碧桂园公司于2015年10月30日向杜正东开具正式购房发票，此前出具的系预付款发票，该正式发票出具时应视为双方才进行最终结算，现杜正东起诉并未超过2年的诉讼时效期间。碧桂园公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：碧桂园公司于判决生效之日起十日内给付杜正东购房折扣款14210.04元。如碧桂园公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元减半收取78元，由碧桂园公司负担（杜正东已缴纳，碧桂园公司在履行判决时一并给付杜正东）。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，上诉人碧桂园公司主张：本案的诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。然，首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 陈静怡