江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04294号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路999号3幢。
法定代表人张勇军，该公司总经理。
委托代理人叶语，江苏加得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州麦迪克新型建筑材料有限公司，住所地苏州市吴中区浦庄高新工业园。
法定代表人陆岷，该公司总经理。
委托代理人徐军，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人徐冠，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司（以下简称永天辰公司）因与被上诉人苏州麦迪克新型建筑材料有限公司（以下简称麦迪克公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第0143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：麦迪克公司（出租方、甲方）与永天辰公司（承租方、乙方）于2012年12月18日签订《场地厂房租赁合同》一份，租赁标的物的状况为：甲方将其位于苏州市吴中区××大道南侧、定向河西侧、占地面积约合26573平方米。其中现有厂房占地2000平方米，建筑面积2245平方米（具体按照土地使用证及房产证登记面积为准）。甲方预留厂区西北角自用，主要用于搭建临时厂房使用，具体以附图租赁分界线为准。剩余土地和现有厂房租赁给乙方，乙方需保留原有道路，不得妨碍东西两条主干道通行。合同签订后，甲方将在乙方租赁的场地上另建两幢厂房，包括现有一处厂房共三处厂房交给乙方承租，同意由乙方对外招商，统一管理（最南端的厂房格局为外观一栋，内为两栋即在中柱设隔墙分为东西两栋厂房，并分别架设一台5T行车，行车轨道按照厂房长度架设，需确保乙方日后另增加5T行车能够正常使用）。厂房具体位置分别是合同附件中1中标注的2、3、4号厂房。本合同签订后，乙方可以利用甲方在建设厂房的过程中南北端多余的土方将现有池塘填平，费用由乙方承担。租赁期限自2012年12月18日至2028年4月17日止。租赁期满，甲方有权收回出租土地，乙方应如期归还。甲、乙双方约定，该厂房及场地租金按照厂房的建筑面积计算，租金按照12元／平方米计算，租金总计1280000元／年（未含开票费用），租赁期间租金不变。租金每半年支付一次，实行先租后用的方式，提前十五日支付下一批次房租，后续以此类推。签订本合同七日内支付100000元定金后方可进场，首批租金余款待新厂房交付后支付。合同签订后，甲方将现有厂房腾出700平方米由乙方使用，租金为30000元。其余厂房在四个月内达到正常使用标准后交付乙方并给乙方一个月的装修期，租金从装修期结束后起算。其中厂房内的附属设备留给乙方使用，租金起算日为免租期结束第二天。合同签订后，甲方立即着手建设厂房工作（厂房的具体规划和建设规模在签订本合同前已经得到相关部门的批准）。甲方提供的规划审批表中的原计划由甲方建设的5、6两栋厂房，甲方不再建设，平整后的空地由乙方自行建设，合同期满后如不再续签，该房归甲方所有，如在合作期间遇政府拆迁，补偿归乙方。租赁期间，甲方保证乙方道路畅通、水电到位，工业用电为500KVA供乙方正常使用，用电设施能确保每栋厂房用电量在150千瓦时能够正常使用。如实际用电量超过500千瓦，需要增容，具体方案双方协商确定。在合同期内，实际使用人因经营需要办理相关证照，相关手续由乙方办理，甲方提供协助。乙方在租赁期间，形成相对独立的物业管理模式，由乙方自行聘用相关人等统一管理，费用由乙方自行承担。甲方临时厂房启用后，甲乙双方需协调好物业管理方面的工作。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，不得恶意拖欠甲方费用，否则每逾期一天，则乙方需按年租金的万分之五支付滞纳金。拖欠租金超过三个月，甲方有权终止租赁合同，乙方须按实际使用日交纳租金并赔偿损失。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方全部损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方全部损失。附图显示，1号、2号、4号厂房为新建（临时）厂房，3号厂房为已建生产车间。
原审中，双方当事人一致确认根据双方约定，厂房应按照每月每平方米12元收取租金。麦迪克公司认为厂房共计面积7160平方米，场地租金为250000元（10亩，每年每亩租金为25000元），故合同约定厂房及场地每年租金取整计算为1280000元。永天辰公司认为部分厂房为签约后建造，实际厂房面积有所出入，场地面积10亩，但不连道路实际为9亩。租金应据实结算。
后，麦迪克公司（授权人）又与永天辰公司（被授权人）签订《授权书》一份，载明麦迪克公司合法拥有吴中区吴中大道南侧、定向河西侧的厂房和土地。授权人特授权永天辰公司按照双方所签的租赁合同对合同范围内的厂房及场地进行对外招租和招商管理，物业由其统一管理，相关费用由其自行收取，授权人不干涉其在租赁合同约定范围内的正常经营和管理。由于政府的相关手续和天气问题，授权人未能如期交付厂房。现双方明确原租赁合同正常履行，租赁期顺延至2013年9月1日起。故授权期限亦调整为2013年9月1日至2029年9月1日止。本授权书作为租赁合同的补充文件，具有与租赁合同相同的法律效力。
就《场地厂房租赁合同》中“合同签订后，麦迪克公司将现有厂房腾出700平方米由永天辰公司使用，租金为30000元。其余厂房在四个月内达到正常使用标准后交付永天辰公司并给永天辰公司1个月的装修期，租金从装修期结束后起算”的约定，麦迪克公司认为3号厂房南侧700平方米厂房已于2012年12月20日交付，前四个月的租金为30000元，之后应按照每平方米12元照常收取租金。永天辰公司认为30000元是2012年12月20日至其余厂房交付期间的全部租金，因其余厂房延期交付，故应从2013年9月1日起再另行按照每月每平方米12元支付租金。
2013年3月28日，麦迪克公司就本案所涉租赁物取得《建设工程规划许可证》，报建内容为2#厂房、3#厂房、4#厂房、5#厂房。上述厂房类型均为临时建筑，并附注：临时建筑2年后自行无偿拆除。双方当事人一致确认其中的2#厂房针对实际的1号和2号厂房，3#、4#厂房未作，5#厂房为实际的4号厂房。麦迪克公司认为根据规定临时建筑只能批两年，但是两年后不拆除，可以继续使用。永天辰公司认为麦迪克公司隐瞒了建设厂房未经规划部门许可的情况，麦迪克公司就其所取得的规划许可，并不能取得房产证及土地证，导致入住企业不能办理经营所需的相关证照。且根据上述规划许可证，麦迪克公司应在两年后自行无偿拆除上述厂房，与双方签订的租赁合同所约定的15年租期相矛盾。
租赁物的交付情况为：
1、2号560平方米厂房。麦迪克公司认为于2013年7月1日交付，永天辰公司认为于2013年9月1日交付。3号厂房南侧700平方米厂房，双方一致确认于2012年12月20日交付。3号北侧1545平方米厂房，双方一致确认于2013年9月1日交付。
2、4号厂房4300平方米，麦迪克公司认为其于2013年9月1日交付永天辰公司，永天辰公司认为至今未交付，其仅以仓库形式从2013年10月至2014年2月期间使用了4个月。为证明其交付时间，麦迪克公司提供了永天辰公司（甲方）与潘湘武（乙方）于2013年8月28日签订的《厂房租赁合同》1份及收据1份，约定永天辰公司将位于厂南段厂房租赁给潘湘武使用，租赁期限自2013年8月28日至2013年12月5日止共三个月，租金每月每平方米15元，先租后用。双方还对违约责任等作了约定。收据显示潘湘武于2013年8月29日向永天辰公司交纳了租金216000元及押金等费用。经质证，永天辰公司对上述证据真实性均无异议，但认为此系与潘湘武提前签订的协议，因路尚未修好故实际向后顺延了承租人的入住时间，自2013年10月开始计算租金，实际使用四个月，就此永天辰公司未提供证据证明。
3、场地。麦迪克公司认为其于2012年12月20日已将10亩场地交付永天辰公司，场地的起租期为2012年12月20日。永天辰公司认为麦迪克公司于2012年12月20日交付时还为池塘，需要利用麦迪克公司盖厂房的土进行填平。麦迪克公司于2013年1月份开工，其于同时进行改造，2013年5月30日才将场地出租，故租期应从2013年5月30日起算。麦迪克公司为证明场地交付时间，提供了永天辰公司（甲方）与苏州市吴中区胥口福达建材厂（以下简称福达建材厂）于2013年1月24日签订的《场地租赁合同》1份，约定永天辰公司将场地以每年300000元的租金租赁给福达建材厂，租赁期限自2013年1月24日至2018年4月30日。双方还对违约责任等作了约定。经质证，永天辰公司对合同的真实性无异议，但认为因场地未改造好，不能浇筑水泥，双方商定从2013年6月1日起租。
以上事实，由麦迪克公司提供的《场地厂房租赁合同》、《授权书》、《建设工程规划许可证》、《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》及庭审笔录附卷佐证。
原审审理中，麦迪克公司于2014年4月17日增加诉讼请求，明确要求解除双方于2012年12月18日签订的《场地厂房租赁合同》，并明确不要求次承租人迁出，只要求永天辰公司自保卫室迁出。
麦迪克公司认为永天辰公司支付租金627000元，分别为2012年12月21日支付50000元、2012年12月25日支付80000元、2012年5月10日支付50000元、2013年9月25日支付50000元、2013年9月30日支付80000元、2013年10月15日支付支票50000元、2013年10月24日支付承兑汇票59000元、2013年10月30日支付100000元、2013年10月31日支付支票47000元、2013年11月12日支付11000元，另有50000元付款时间不明。永天辰公司认为已支付麦迪克公司租金760000元，就此未能举证证明。
又，永天辰公司认为其为河塘填埋支付高振起65000元，除此之外还支付了前期的施工费用和地基、绿化等其他费用。麦迪克公司表示如果解除合同，愿意补偿永天辰公司65000元。永天辰公司未提供证据证明其支付的其他费用情况。永天辰公司还称根据合同约定隔墙由麦迪克公司负责，但麦迪克公司只用彩钢板做了简单的隔断，只有一块板的高度。因高度不够，其在原有基础上进行加高至屋顶，支付隔墙费用50000元，应由麦迪克公司负担，就实际隔墙费用永天辰公司未举证证明。麦迪克公司称3号厂房为进行区域划分进行隔墙，大部分由其所隔，永天辰公司进行了加高。如解除合同，愿意补偿隔墙费用10000元。
永天辰公司在原审审理中明确要求麦迪克公司停止的侵权行为包括：1、擅自将4号厂房转租他人使用；2、未移交物业管理权；3、将永天辰公司搭建的保安室停水停电。
永天辰公司为证明其主张，提供了：
（1）胥口派出所于2014年5月13日出具的《证明》一份，载明，2014年3月5日、3月10日、3月14日，我所三次接到138××××6804电话报警称：胥口镇马舍村吴中大道麦迪克公司有纠纷。经查系麦迪克公司赵良与张勇军、肖昌银因租房发生纠纷。
（2）照片一张，显示在门卫处张贴2014年3月1日的告示1份，列明了苏州吴中区胥口福达建材厂进出车辆的车号，包括小客车5辆、货车1辆及联系电话137××××9868，并注明其他车辆电话联系后方可进入。证明永天辰公司及未登记的客车车辆要联系后才放行。
（3）照片若干，以证明麦迪克公司阻挡永天辰公司进入厂区；4号厂房于2014年4月4日内部仍并未按照约定改造成两间厂房，现已由麦迪克公司出租；场地不连路面不足10亩的情况。
（4）永天辰公司（甲方）与林金文、苏州永进机械厂（乙方）于2014年3月3日签订的《厂房租赁意向合同》及现金支票1份，约定甲方出租的厂房位于苏州市吴中大道路段建筑面积为1600平方米的厂区2楼办公区，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30日，该厂房租金为每月每平方米15元2014年3月12日，苏州永进机械厂开具现金支票1份，收款人为苏州永进机械厂，用途为“工资”，金额为196000元。永天辰公司认为其与苏州永进机械厂签订意向合同，该厂以现金支票方式付款。在支票到期之前，因双方发生争执该厂无法进驻，故该支票已作废无法支取。支票金额包括租金144000元、办公室35000元、中介费12000元、管理费5000元。
（5）永天辰公司与朱成华于2013年7月22日达成的《厂房租赁解除》协议1份及收据4份。协议载明经永天辰公司与朱成华友好协商，将吴中大道700平方米厂房合同解除，返还时间2013年8月6日前，具体金额为45000元，原合同作废。4份收据显示永天辰公司收取了朱成华租金及各项费用计61400元。
经质证，麦迪克公司认为，（1）双方确实发生纠纷，但因永天辰公司强行将大型车辆横在厂区门口并聚众闹事；（2）告示系次承租人福达建材厂张贴，与其无关，其未限制车辆进出；（3）不清楚照片的形成时间，其并未阻止永天辰公司及次承租人进入厂区，4号厂房内部照片系次承租人在施工与其无关。（4）永天辰公司与林金文、苏州永进机械厂曾经达成过书面租赁意向，但并无证据证明因麦迪克公司的原因造成合同不能履行，且现金支票只显示苏州永进机械厂有196000元的票据权利，不能证明永天辰公司所要证明的事实。其曾与林金文联系过告知厂房可以租赁，但其与永天辰公司有租金纠纷，希望林金文慎重。但林金文与永天辰公司解除合同与其无关。（5）永天辰公司与朱成华解除合同是双方合意的结果，并无证据证明系其违约造成。麦迪克公司认为现在厂区的门卫由其管理，永天辰公司也有自己的物业管理权。麦迪克公司的物业负责自行使用的建筑物维修以及厂区安全管理。现所有次承租人均能自由出入厂区及正常经营。其停止向永天辰公司建造的保卫室供电，其原因在于永天辰公司欠缴水电费且该建筑为违章建筑有安全隐患。
永天辰公司要求麦迪克公司赔偿其各项损失558400元，由以下部分构成：
1、麦迪克公司未交付4号厂房并擅自出租造成自2013年4月18日起按每月每平方米租金差价损失4元计算16个月的租金损失275200元、麦迪克公司于2014年4月将3号厂房1300平方米部分租客赶走造成自2014年4月1日起按每月每平方米租金16元计算4个月的租金损失为83200元，合计358400元。永天辰公司认为厂房每月租金市场价不低于每平方米16元，但未举证证明。麦迪克公司对此不予认可。
2、水电安装费用50000元。永天辰公司认为其安装水电的费用应由麦迪克公司负担，包括：（1）2号厂房南侧560平方米，人工费1000元、电装材料费8000元、水装材料费1500元，合计人民币10500元。（2）3号厂房北侧，人工1200元、电装材料3000元、水装材料1600元，合计5800元；3号厂房南侧，人工600元，水装材料1500元。永天辰公司认为3号厂房为老厂房本来有水电，因分租给两个次承租人，水电需要分设，故其为次承租人需要进行了水电改造，此费用应由麦迪克公司负担。（3）4号厂房，人工2000元，电材料20000元。永天辰公司表示4号厂房的水电为其所做，租客搬离时未拆除。（4）保卫室水、电安装，人工1200元，电材料6000元，水材料2000元。永天辰公司表示保卫室为其自行搭建，以解决其物业人员的使用之需，未经麦迪克公司许可。上述4项费用核算为49600元，永天辰公司表示按照49600元主张。
针对永天辰公司主张的上述费用，麦迪克公司认为：（1）对永天辰公司主张的水电铺设费用10500元无异议，其愿意承担。（2）3号厂房为老厂房，所有水电设施为其所做。（3）4号厂房其做了主电缆及配电箱，内部水电为租客所做而非永天辰公司，租客撤走时已拆除。（4）保卫室为永天辰公司搭建的违章建筑，水电由永天辰公司自行安装。
3、中介费100000元及赔款50000元。永天辰公司表示无证据证明上述损失，麦迪克公司对此不予认可。
原审审理中，原审法院对本案所涉及租赁物情况进行调查：2号厂房关闭，内放置杂物，未悬挂厂名厂牌；3号厂房南侧现由苏州恒通电器制造有限公司使用；3号厂房北侧关闭，内有杂物，未悬挂厂名厂牌；4号厂房现由潘湘武使用；场地由苏州市吴中区胥口福达建材厂使用。
潘湘武称，2013年8月28日其与永天辰公司签订租赁合同租赁了厂区最南端的厂房，合同到期后又签订了一份合同续租三个月后于2014年3月搬走，其已按照约定支付了房租。合同约定租赁面积是4800平方米，因为其用厂房比较急，即便面积不足其也认可了。其进场时水路未改动，电路有主电缆及配电箱，其自行铺设电线，搬走时也已撤离。其接订单有周期性，故临时租用厂房，完工后撤走，租用厂房期间并未要求过在厂房中间进行隔断，也未要求办理工商营业执照。其租期内没有遇到出入受阻的情况，麦迪克公司没有对其租赁造成过妨碍。起场时厂区通道为硬路肩，车辆可以进出。永天辰公司在其租赁过程先是要求其腾出1000米出租，后又提出要租给他人练车，对其造成阻碍，双方还产生了争执。因永天辰公司一直未向其收取水电费，而麦迪克公司需要预交水电费，故其只能向麦迪克公司交纳。其中电费按照1.3元／度（含开票费用）、水费按照4.5元／吨交纳。其自愿交纳上述费用，麦迪克公司无乱涨价的情况。2014年5月，其因接到定单需要，与麦迪克公司联系于2014年5月10日再行借用了厂房，未签合同。
苏州市吴中区胥口福达建材厂厂长顾菊芳称，其于2013年1月24日与永天辰公司签订合同，承租了本案所涉及租赁物中的场地，租赁面积为6000平方米，不包括场地东面的道路面积。其看厂房时为平地，池塘已经填掉。其至2013年5月1日才需要使用场地，永天辰公司提出其需要自2013年1月24日起预定厂房，遂与永天辰公司约定租金从2013年5月1日起开始支付，其实际于2013年7月24日搬入，场地东面的道路应是2013年8月份修建。签约后其支付了永天辰公司第一年的租金300000元，场地内的水电系其自己铺设，租期内永天辰公司未向其提供相应的管理或服务，永天辰公司在2013年11月其租金未到期时欺骗其要求交纳下一期租金，2014年3月份又来催交过房租。永天辰公司未来收取水电费，故这里的租户都向麦迪克公司交纳。租期内其未遇到通行受阻的情况，未要求办理营业执照。2014年3月份门卫因管理需要向其要了厂内的车辆牌照，其打印告示后交给门卫。2014年3月份左右，永天辰公司的法人张勇军因与麦迪克公司有纠纷，叫了车把厂区前面的门堵了起来不许进入，其因要进货，遂打了110报警。另，据顾菊芳提供的名片显示，告示中的电话137××××9868为顾菊芳的号码。
苏州恒通电器制造有限公司总经理周吉民称，其向张勇军租赁了本案所涉及租赁物中2号厂房（实际为3号厂房）南侧的1150平方米的部分，租期自2012年12月20日起，租赁面积实际测量不到1000平方米。合同约定由张勇军收取水电费，因张勇军不来收取，故其向麦迪克公司交纳，其系自愿交款。其要求张勇军对厂房中间部分进行隔断，并为此支付张勇军10000元。进场时厂房东西南均有道路，因张勇军将场地租给了水泥厂占用了南面道路。其未要求办理营业执照，麦迪克公司未对其使用租赁物造成障碍，张勇军未对其提供过服务。张勇军曾开了一辆大车堵了厂区的门近一天。其租赁部分为老厂房本来就有水电，其进场后又铺设了电路，张勇军未弄过水电。
苏州宝川环保设备有限公司副总经理王德川反映，其公司于2013年9月29日向永天辰公司租用了本案所涉及租赁标的物3号厂房北侧1300平方米的部分，租期从2013年10月20日开始。因之前租户未搬走，其公司实际于2013年11月才搬入。其交纳了半年租金117000元、押金20000元、管理费7800元，其承租房屋本来就有水电，入场时道路是铺好了。其提出要将营业执照迁入租赁物，但永天辰公司一直未协助办理。租期内麦迪克公司未对其租赁造成阻碍，永天辰公司至2014年4月一直未来收取水电费，其联系不上永天辰公司，故得知麦迪克公司是大房东后向麦迪克公司交纳了电费，未交水费，其系自愿交纳。永天辰公司未提供任何管理或服务。因永天辰公司承诺对其租赁物侧门扩大保证货车进入、封闭办公室走廊、加高隔墙，隔壁恒通公司迁至4号厂房、绿化带铺水泥，但均未予兑现，故其公司提出只租半年。因永天辰公司表示押金不退折抵租金，故其实际于2014年7月中旬搬出。
以上事实，由原审法院庭审笔录及调查笔录附卷佐证。
原审原告麦迪克公司的诉讼请求为：请求法院判令解除麦迪克公司与永天辰公司于2012年12月18日签订的《场地厂房租赁合同》；永天辰公司支付其拖欠的房屋租金（计算至2014年8月15日为773246元，之后应按年租金1280000元支付）；永天辰公司迁让出承租房屋；本案诉讼费用由永天辰公司负担。
原审反诉原告永天辰公司的反诉请求为：请求法院判令麦迪克公司停止侵权行为（原审审理中，确认为：1、擅自将4号厂房转租他人使用；2、未移交物业管理权；3、将永天辰公司搭建的保安室停水停电）；赔偿各项损失计558400元。
原审法院认为：就本案本诉部分。双方当事人签订的《场地厂房租赁合同》、《授权书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依约履行合同义务。根据《授权书》，双方明确麦迪克公司未能如期交付厂房的原因为政府的相关手续和天气原因，双方同时约定将租赁期顺延至2013年9月1日，原租赁合同正常履行，并明确《授权书》与《场地厂房租赁合同》有相同的法律效力，应当认定双方达成合意将租赁期顺延至2013年9月1日。故在麦迪克公司依照《授权书》的约定于2013年9月1日前交付全部租赁物的情况下，永天辰公司不能就此向麦迪克公司主张逾期交付租赁物的违约责任。
对于租赁物的交付。1、3号厂房南侧700平方米厂房。双方一致确认于2012年12月20日交付，原审法院予以确认。2、场地。双方均确认于2012年12月20日交付，原审法院对此予以确认。3、2号560平方米厂房、3号厂房1545平方米部分，双方均确认于2013年9月1日前交付，原审法院对此予以确认。4、麦迪克公司认为4号厂房于2013年9月1日交付，永天辰公司认为至今未交付，但根据4号厂房次承租人潘湘武的陈述，永天辰公司自2013年8月28日即将该厂房租赁给其使用并收取租金，与麦迪克公司的陈述基本吻合，故原审法院确认4号厂房于2013年9月1日交付。综上，麦迪克公司于2013年9月1日前向永天辰公司交付了全部租赁物，永天辰公司应依照约定向麦迪克公司缴纳租金。
对于租金的核定。1、2012年12月20日交付的3号厂房700平方米部分。根据《场地厂房租赁合同》约定，此部分厂房租金为30000元，其余厂房于4个月内达到正常使用标准交付永天辰公司并给予永天辰公司1个月的装修期，租金从装修结束后起算。永天辰公司认为“租金30000元”指2012年12月20日至其余厂房交付之日前的租金共计30000元，麦迪克公司对此有异议，认为“租金30000元”仅为交付后4个月的租金，之后应再据实交纳租金。因麦迪克公司未能按照《场地厂房租赁合同》约定在4个月内将其余厂房交付永天辰公司，双方在《授权书》中对租赁期限予以顺延，但并未就先期交付的700平方米厂房租金再行调整，原审法院认定上述厂房在2013年9月1日前的租金共计为30000元。2、双方均确认场地按照10亩计租，每年租金250000元。永天辰公司认为扣除道路后场地不足10亩，应据实结算。因《场地厂房租赁合同》中未对场地面积的计算方法作出约定，签约之时场地已存在，麦迪克公司于签约后数日即向永天辰公司交付场地，永天辰公司接收场地时也未就此提出异议，应视为永天辰公司按现状接收场地，现永天辰公司要求扣除道路面积计算场地的租赁面积，原审法院对此答辩意见不予采纳。因《场地厂房租赁合同》中对于场地的起租期并未作出约定，而“永天辰公司可以利用麦迪克公司在建设厂房的过程中南北端多余的土方将现有池塘填平，费用由永天辰公司承担”的约定，只是针对永天辰公司改造场地方式的约定，双方并无在场地改造完成前免收租金的合意。而次承租人福达建材厂也表示系因实际使用需要与永天辰公司商定自2013年5月1日收取租金，与场地改造情况无关。故原审法院对永天辰公司要求自场地改造完成后起租的答辩意见不予采纳。永天辰公司又要求按照《授权书》约定顺延的租期起算场地租金并给予一个月的免租期。首先，永天辰公司对于场地租赁的起算期前后陈述不一；其次，《授权书》系因部分厂房未如期交付签订，未对顺延租赁期的范围作出明确约定，同期交付的700平方米厂房在《授权书》约定顺延的租赁期外另计租金；最后，永天辰公司于接收场地后于2013年1月24日即将场地出租，并不在《授权书》约定顺延的租赁期及授权期限范围内。故原审法院认定场地的租赁期应据实自2012年12月20日起算。3、双方一致确认厂房面积为：2号厂房560平方米、3号厂房2245平方米、4号厂房4300平方米。双方在《场地厂房租赁合同》中同时约定了厂房的单价及年租金，而签约时部分厂房尚未建造，就厂房部分应按照实际建造面积结合单价计算租金较为合理。因《授权书》中将租赁期限顺延至2013年9月1日，故应自2013年9月1日起计租，并应按照《场地厂房租赁合同》约定给予一个月的免租期。4、永天辰公司要求给予先期交付的场地及厂房1个月的免租期，鉴于免租期系针对后交付厂房的约定，故对此意见原审法院不予采纳。5、根据4号厂房次承租人潘湘武的陈述，其于2014年3月已搬离，应认定潘湘武与永天辰公司之间的租赁关系结束。麦迪克公司于2014年3月14日起诉时已要求终止合同，2014年4月17日在第一次庭审中增加诉讼请求解除双方签订的《场地厂房租赁合同》。2014年5月10日将4号厂房借给潘湘武使用，在无证据证明永天辰公司对此借用行为知情且同意的情况下，应视为麦迪克公司于2014年5月10日自行接管了该厂房，之后不应再行向永天辰公司收取租金。综上，原审法院核定2013年9月1日前的厂房场地租金为204731元，自2013年9月1日至2013年9月30日期间（后期交付厂房一个月的免租期）应支付租金29233元，自2013年10月1日起永天辰公司应按照每年1273120元支付租金至2014年5月9日，至2014年5月10日应按照每年653920元支付租金。
对于租金的支付。根据《场地厂房租赁合同》约定，租金每半年支付一次，先租后用，提前15天支付下一批次房租，以此类推。永天辰公司于合同签订后7日内支付麦迪克公司定金100000元，首批租金余款待新厂房交付后支付。故永天辰公司应于2012年12月25日前支付100000元，2013年9月1日支付至2014年2月底前的租金计664431元，2014年2月13日前支付至2014年8月底前的租金445640元（按实核算）。麦迪克公司自认永天辰公司支付租金为627000元，永天辰公司称其支付760000元但未能举证证明，故原审法院认定永天辰公司已支付麦迪克公司租金627000元。
综上，根据永天辰公司的应付租金及实付租金情况，永天辰公司自2013年9月1日拖欠租金，至今已逾三个月，麦迪克公司有权按照《场地厂房租赁合同》的约定解除合同。原审法院认定双方签订的《场地厂房租赁合同》于麦迪克公司明确提出解除合同之日即2014年4月17日解除，永天辰公司应迁出上述租赁物。保卫室系永天辰公司在租赁范围内的搭建，麦迪克公司要求永天辰公司自保卫室迁出，应予支持。麦迪克公司表示不要求次承租人迁让，原审法院遵其自愿。经计算，至2014年8月31日，永天辰公司结欠麦迪克公司租金及房屋使用费583071元。另，麦迪克公司自愿承担永天辰公司河塘填埋费用65000元、隔墙费用10000元、1号厂房永天辰公司负担的水电铺设费用10500元。扣除上述费用后，永天辰公司还应给付麦迪克公司至2014年8月31日的租金及房屋使用费497571元，另应支付自2014年9月1日起按每年653920元计算至本判决生效之日止的房屋使用费。
又，永天辰公司称麦迪克公司交付的租赁物系违章建筑，导致其客户无法办理营业执照，且与合同约定的15年租赁期限相悖。首先，双方签订的《场地厂房租赁合同》附图中均显示2号厂房、4号厂房为“新建（临时）厂房”，麦迪克公司于2013年3月28日上述厂房取得了《建设工程规划许可证》，建设项目为新建厂房（临时建筑）。故永天辰公司在签订《场地厂房租赁合同》之时即知晓部分厂房为临时建筑的情况。《场地厂房租赁合同》的租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。麦迪克公司在临时建筑的使用期限内行使合同解除权提起本案诉讼，故厂房是否为临时建筑与本案诉讼无碍，且原审法院调查的临时建筑内的次承租人均未向法院反映需要办理营业执照，故原审法院对永天辰公司的该项答辩意见不予采纳。
永天辰公司还称麦迪克公司自行向次承租人收取电费并以断水断电为由提高收费标准，散布不实言论导致次承租人产生离场念头。据次承租人反映，其系因永天辰公司怠于收取水电费遂自愿向麦迪克公司交纳相关费用，且麦迪克公司并无乱收费的情况。次承租人也均反映麦迪克公司未对其租赁造成妨碍，永天辰公司对此答辩意见未提供证据证明，原审法院对此亦不予采信。
就本案反诉部分。首先，永天辰公司认为麦迪克公司应停止擅自将4号厂房转租他人使用的侵权行为并赔偿租金损失。鉴于麦迪克公司于2014年4月17日行使合同解除权，2014年5月10日将4号厂房借给潘湘武使用，原审法院认定麦迪克公司于2014年5月10日自行接管4号厂房，原审法院对永天辰公司的该项反诉请求不予支持。其次，永天辰公司认为麦迪克公司未将物业管理权移交。根据《场地厂房租赁合同》约定，麦迪克公司预留部分厂房自用，永天辰公司在租赁期间形成相对独立的物业管理模式，由永天辰公司自行聘用相关人员等统一管理，费用由永天辰公司自行承担。故永天辰公司应自行建立独立于麦迪克公司的物业管理，而并非麦迪克公司需将其物业管理权移交给永天辰公司。同时，根据次承租人的反映，永天辰公司未进行过物业管理，永天辰公司未举证证明其曾自行建立物业管理模式，故原审法院对永天辰公司要求麦迪克公司移交物业管理权的反诉请求不予支持。再次，永天辰公司要求麦迪克公司对保安室供水供电。该保安室系永天辰公司自行搭建，未办理相关的审批手续，亦无证据证明搭建已征得麦迪克公司的同意，麦迪克公司并无法定或约定的义务对该保安室供应水电，故原审法院对永天辰公司的该项反诉请求亦不予支持。最后，关于永天辰公司主张的损失赔偿：1、永天辰公司要求麦迪克公司赔偿将3号厂房1300平方米部分租客赶走造成的租金损失83200元。根据苏州宝川环保设备有限公司反映，其系因永天辰公司不兑现承诺而退租，麦迪克公司未对其造成妨碍，故次承租人并非因麦迪克公司的原因退租，故原审法院对永天辰公司所主张的此项租金损失不予支持。2、关于水电安装费用。麦迪克公司愿意承担永天辰公司所主张的2号厂房的水电安装费用10500元，原审法院遵其自愿。永天辰公司就3号、4号厂房的水电安装情况及实际费用均未举证证明，且与次承租人的陈述不符，原审法院对此不予支持。保卫室系永天辰公司自行搭建，水电安装费用不应由麦迪克公司负担。3、关于永天辰公司所主张的中介费100000元及赔款50000元，无证据证明，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十八条之规定，原审法院判决：一、苏州麦迪克新型建筑材料有限公司与苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司2012年12月18日签订的《场地厂房租赁合同》于2014年4月17日解除。二、苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内迁出租赁范围内搭建的保卫室。三、苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州麦迪克新型建筑材料有限公司至2014年8月31日的租金及房屋使用费497571元及自2014年9月1日起按每年653920元计算至判决生效之日止的房屋使用费。四、驳回苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司的反诉请求。本诉案件受理费收取为人民币133278元，反诉案件受理费收取为人民币4692元，合计人民币137970元，由苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司负担。
上诉人永天辰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决对本案租赁物理解错误。根据双方签订的《场地厂房租赁合同》，本案的租赁物主要是三幢厂房，对此被上诉人也有2013年8月14日的函书面确认，合同中明确约定“该厂房及场地租金按照厂房的建筑面积计算”，原审判决也查明合同中未对场地面积计算方式作出约定，即双方不存在将场地和厂房分开出租的意思表示。原审判决却错误地将本案租赁物分割为“厂房”和“场地”，分别计算租赁期限，导致相应判决建立在错误的基础上。
二、原审判决对本案的租赁期间认定错误。根据《场地厂房租赁合同》以及《授权书》，原审法院已经认定双方的租赁期限始于2013年9月1日，但同时又认定场地的租赁期应据实从2012年12月20日起算，严重违背事实，强行割裂了本案的租赁物。上诉人认为合同中特别约定的“租金三万元”指的就是自合同签订之日（2012年12月18日）起至双方另行约定的租赁起始之日（2013年9月1日）止双方有关租赁物的全部租金，该三万元租金上诉人早已实际交付，所谓“场地”不存在单独的租赁期间。
三、原审判决关于租金的认定错误：1、如上所述，自合同签订之日（2012年12月18日）起至双方另行约定的租赁起始之日（2013年9月1日）止双方有关租赁物的全部租金就是三万元，双方在合同中没有场地和厂房分开计算租金的意思表示；签订《授权书》时明确顺延租赁期限，当时上诉人仅支付了三万元租金，如果场地要另行计算租金，为何被上诉人当时没有主张。2、原审认定约定的免租期（2013年9月1日至2013年9月30日）内还有租金29233元，这又是将场地租金单独计算了。3、原审判决认定被上诉人于2014年5月10日自行接管厂房，实际上被上诉人2014年3月1日即发函要求解除合同并实际上接管了厂房。此外，厂房面积以及场地面积实际与约定面积不符，上诉人认为应当据实结算。而且考虑被上诉人延期交房以及免租期的约定，上诉人只需缴纳五个月的租金作为首批租金即可。上诉人实际已经支付租金627000元。
四、原审判决合同解除错误。本案不存在解除合同的任何法定或约定条件。如上所述，原审在租赁期限、租金等方面计算有误，上诉人不存在恶意拖欠租金的情况，被上诉人无权要求解除合同。
五、被上诉人交付租赁物不符合合同约定，存在违约：1、合同约定的租赁期间为15年，并且约定合同签订后，被上诉人即着手开展建设厂房工作，相应规划在合同签订前已经得到有关部门批准，但事实上被上诉人与2013年3月才去的规划许可证，且为临时建筑，依法应于2年后拆除，故而签订合同时被上诉人存在欺诈，必然导致合同根本目的无法实现。2、被上诉人于2014年3月1日即发函要求解除合同并强行接管厂房，根据胥口派出所的证明，双方在2014年3月矛盾已经严重，连续发生冲突，合同实际上已经无法履行。3、合同约定上诉人在租赁期间形成相对独立的物业管理模式，实际上被上诉人从未移交厂区大门钥匙，并自2013年3月起将上诉人自建的门卫室水电切断，导致上诉人的物业管理工作无法进行。4、被上诉人不仅没有按照约定铺设水电设备，在合同履行期间擅自向上诉人客户超标准收取水电费用，合同中承诺的500kv用电设备也未到位。对于被上诉人上述违约情况，一审均予以忽视，并采用被上诉人单方陈述以及与被上诉人有利害关系的实际承租人的表述认定案件事实，导致认定事实错误。一审中也未查清上诉人添置设施及厂区绿化等事实，也未要求被上诉人提供道路完工及厂房竣工的证明，就道路铺设的时间、厂房内部设施的完善时间均未查清。即使合同解除，上诉人在搬离前也是按照实际占用的租赁标的支付占有使用费。
综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人麦迪克公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审另查明，麦迪克公司（甲方）与永天辰公司（乙方）签订的《场地厂房租赁合同》中第一条第2项约定“甲方预留厂区西北角自用（见附图），主要用于搭建临时厂房使用，具体以附图租赁分界线为准”；第六条：租赁期间的其他约定第6项约定“甲方临时厂房启用后，甲乙双方需协调好物业管理方面的工作”。二审中，永天辰公司称其签约时认为合同中的“临时”指的是租赁期限15年。
二审又查明，2013年8月14日，麦迪克公司向永天辰公司发函，要求永天辰公司于收函起五日内协商处理租赁相关事宜，在该函件中记载“双方所签订的‘场地厂房租赁合同’，主要租赁标的物属新建厂房”。一审中，麦迪克公司提供律师函一份，主张于2014年3月12日发给永天辰公司。永天辰公司质证后认为未收到该律师函，在麦迪克公司起诉后，在厂区门口看到张贴了与该函内容一致的律师函。
二审中，双方明确《场地厂房租赁合同》中的租赁标的即合同附图中标注为2、3、4号的厂房以及3号、4号厂房中间的场地。永天辰公司认为其所有的签订合同时的附图与原审中麦迪克公司提供的附图不同，但在本院给予的期限内未能提交。对于上诉人在上诉状中提到的添置设备与厂区绿化问题，上诉人在二审审理中明确不再作为上诉事由提出。
以上事实，由麦迪克公司一审中提交的《场地厂房租赁合同》及合同附图、律师函，永天辰公司一审中提交的2013年8月14日函件、一审开庭笔录以及当事人二审中陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、本案所涉租赁物范围、租赁期限以及租金的认定；二、被上诉人能否以上诉人逾期支付租金为由单方解除合同；三、被上诉人在合同履行过程中是否存在违约。
关于争议焦点一，上诉人认为本案是厂房与场地的整体租赁，不应割裂开来计算租赁期限与租金。本院认为，关于租赁物，根据双方签订的《场地厂房租赁合同》，麦迪克公司出租给永天辰公司的租赁物应系麦迪克公司所有的位于苏州市吴中区吴中大道南侧、定向河西侧的场地与厂房（包括现有厂房及新建厂房），扣除麦迪克公司预留自用的部分。双方在一审及二审审理中均明确永天辰公司承租的范围系合同附件中标注为2、3、4号的厂房及3号与4号厂房中间的场地（原为池塘）。对于租金的计算，合同虽约定厂房和场地的租金以12元每平方米的标准按照厂房的建筑面积计算，但根据双方在一审中认可的厂房面积（2号厂房560平方米、3号厂房2245平方米、4号厂房4300平方米）计算得出年租金为102万余元，与合同约定的“租金总计128万元每年（未含开票费用）”不符。而在一审中，上诉人亦认可签订合同时，双方约定厂房的租金为12元每平方米；场地为10亩，租金按25万元每年收取，该说法亦可与年租金128万元的约定相对应，故应认定双方对厂房和场地的租金采取不同的计算标准。
对厂房与场地的整体出租并不能排除分期交付租赁物、分期计算租金的情形，且双方在《场地厂房租赁合同》中也有部分厂房先行交付上诉人使用的约定。2013年8月14日被上诉人向上诉人发出的函件中明确新建厂房是主要租赁标的物，双方也是因为新建厂房的交付产生纠纷，双方已经达成《授权书》对租赁期限进行了顺延，但《授权书》及上述函件中并无被上诉人放弃对已经实际交付的厂房及场地计收租金的意思表示。对于3号厂房中700平方米部分以及3号、4号厂房中间的场地，双方确认于2012年12月20日已实际交付。《场地厂房租赁合同》中的三万元租金明确系针对3号厂房中先行交付的700平方米部分；双方在合同中未对实际交付的场地在其他租赁物交付前如何收取租金未进行明确的约定，并不等同于被上诉人放弃场地租金的相应权利。双方在签约时对场地租金的计算标准已经达成合意，场地于2012年12月20日实际交付，合同中并未约定场地租金自场地填平后开始计收，上诉人应当按照约定为已交付的场地支付相应的租金。上诉人认为合同约定的三万元租金系指自合同签订之日起至双方另行约定的租赁起始之日止有关租赁物的全部租金并无依据，本院不予采信。
此外，合同中关于免租期的约定针对的是未交付的厂房部分，对于已经按约交付的租赁物不应适用免租期的约定。对于上诉人认为被上诉人2014年3月1日即发函要求解除合同并实际接管厂房的主张，根据原审法院的现场调查，涉案租赁物除4号厂房由被上诉人于2014年5月10日借用他人之外，其他租赁物或仍由与上诉人签订租赁合同的次承租人使用，或堆放杂物；被上诉人一审中提供的2014年3月的律师函，上诉人质证认为没有收到，原审判决也没有对该律师函的效力作出认定。故上诉人上述主张并无依据，原审法院依据现场调查情况认定4号厂房已由被上诉人于2014年5月10日自行接管并无不当。
综上，上诉人关于租金的异议均不能成立，原审法院关于租赁物、租赁期限以及租金的认定并无不当。
关于争议焦点二，如前所述，原审法院对租金的计算并无不当，上诉人于2013年9月1日起已经欠付租金。即使因双方对租金的计算及支付理解不一致，上诉人逾期支付租金不存在恶意，但上诉人迟延履行主要合同义务，导致被上诉人合同目的不能实现，已经构成根本违约，被上诉人依法享有合同解除权。
关于争议焦点三，上诉人主张被上诉人存在违约，本院认为：首先，关于临时建筑问题，在双方签订的合同及附图中均有临时厂房字样，上诉人认为被上诉人提供的合同附图与实际签约时的不一致，但在本院给予的期限内未能提供附图进行比对，对此主张本院不予采纳。作为从事房地产信息咨询、房产中介的公司，上诉人对临时建筑的有关规定应当清楚，其在签约时已经知道新建厂房为临时建筑，故本案中不存在被上诉人欺诈的情形。本案中也不存在因临时建筑问题导致合同无法继续履行，合同目的不能实现的情况。其次，关于被上诉人2014年3月份强行接管厂房问题，如前所述，上诉人并未提供证据证明，且与实际情况不符，本院不予采信。再次，关于物业管理问题，根据双方合同的约定，建立独立的物业管理是上诉人的义务，在新厂房启用后，就物业管理工作双方应协调处理。根据原审法院调查，上诉人未对租赁物进行过物业管理，也无证据证明上诉人未进行物业管理是被上诉人原因造成。故上诉人认为被上诉人在物业管理方面存在违约，本院碍难采信。第四，关于水电设备铺设不到位、被上诉人超标准收水电费、道路铺设晚于约定时间等问题，上诉人均未提供证据证明，且根据原审法院对次承租人的调查，也未发现存在上述问题。次承租人系与上诉人签订租赁合同，对于合同的签订以及履行情况有直接、客观的认识，上诉人认为次承租人与被上诉人存在利害关系并无依据，原审法院依据对次承租人的调查作出相应认定并无不当。最后，关于上诉人添置设备与厂区绿化问题，上诉人在二审审理中已经明确不作为上诉事由提出，本院对此不予审查。
综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费137970元，由上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
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