天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初47155号
原告张玉芬,女,汉族,1955年6月24日出生,住天津市滨海新区。
委托代理人庄继瑞,系原告张玉芬之夫,住天津市滨海新区。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司,住所地天津市滨海新区
法定代表人KOKPOHJUNE,职务:董事长。
委托代理人鲁彦辉,男,该公司职员。
原告张玉芬诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司(以下简称“阿亚拉公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案受理。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告张玉芬的委托代理人庄继瑞,被告阿亚拉公司的委托代理人鲁彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉芬诉称,2014年4月8日,原告听信被告购房即可获得地下一层储藏室的广告宣传,经与被告协商洽谈购买被告开发建设的本区中新生态城起步区雅境园1-1101号房屋,并和被告签订《天津市商品房买卖合同》,同时对地下一层储藏室分配、使用、管理事宜签订一份确认函,此后,原告按照合同约定全额向被告交纳房款及维修基金、契税,但被告却没有按照约定向原告提供地下一层储藏间给原告使用,经多次要求未果,导致原告获得使用该地下储藏室的目的无法实现,已构成违约并使原告经济利益受到损害,为维护原告合法权益,现诉至法院,提出以下诉讼请求:1、依法判令被告赔偿原告经济损失25778.5元;2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、商品房买卖合同,证明原、被告的合同关系,并在合同中对附随地下一层储藏室交付、使用、管理事宜进行约定的事实;
2、确认函,证明原、被告双方对地下一层储藏室交付、使用、管理事宜进行约定;
3、销售不动产发票,证明原告已向被告全额交付购房款;
4、税收缴款书及维修基金交款收据各一份,证明原告缴纳契税及维修基金事实;
5、房屋产权证,证明原告为涉诉房屋权利人的事实。
被告阿亚拉公司辩称,原、被告双方签订的商品房买卖合同中没有地下储藏室的约定,原告没有主张申请地下储藏室的权利,请求法院驳回原告诉讼请求。
被告阿亚拉公司为支持其抗辩,向本院提交以下证据:
1、交房标准、管理协议、管理规定、租赁合同,证明相邻不远的新新园小区地下储藏室价格为3000元/平方米,原告主张的价格过高。
经审理查明,原、被告于2014年4月8日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0033386),合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中新天津生态城起步区雅境园1-1101室房屋一套,建筑面积为139.29平方米,房屋价款为1308223元。其中,该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定:被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……(地下)停车库(位)、库房和其他配套建筑设备设施,无论被告是否办理上述设施的产权登记,被告均保留上述设施的所有权(使用权)、土地使用权、管理和收益的权利,上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施,一方如欲购买或使用该类设施的,应与被告另行签订协议;补充合同第十六条第2项约定:原告购买商品房后对外出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;补充合同第十七条约定:该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准,买卖合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。
另查,原、被告签订上述房屋买卖合同的当日双方又另行签署地下室确认函一份(致被告以及天津生态城生恒生态物业服务有限公司),原告确认和承诺以下内容:原告同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权,并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理;对地下一层储藏室分配管理办法具体如下,按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定;按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室,原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状,并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函除原告本人签字确认外,还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章,被告对此公章的解释为类似于收发文件报纸的签收章。
以上事实,由原告提交的书证以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。
关于确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力。首先对于确认函的表现形式而言,该确认函系格式固定填充式的可重复利用的函件,鉴于涉案楼盘大部分业主确认函的签订时间为签订商品房买卖合同的当日,应认定为该确认函系被告提供给原告用于约定储藏室之空白合同条款;其次,该确认函对于储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉案楼盘的总体位置(地下一层)均进行了明确约定,根据签订确认函的情形以及双方当事人签约知情权,原告有理由相信确认函加盖的天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章代表被告公司,故被告以确认函上加盖非被告合同专用章为由否认双方就储藏室未达成合意的主张本院不予支持,确认函的内容对原、被告均具有约束力。
关于原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。通过庭审调查并结合生效判决,原、被告签订确认函无法履行,被告不能向原告分配储藏室使用权,势必对原告取得储藏室使用权的可信赖利益造成损害,故原告主张被告赔偿其经济损失符合法律规定,本院予以支持。至于赔偿数额,因诉争储藏室本为赠送,双方当事人在商品房买卖合同、补充合同以及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定,故本院依照储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素,考虑相同区域内的房地产发展趋势,参考确认函中关于储藏室面积的分配办法,原告要求被告赔偿25778.5元不违反法律规定,本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定,判决如下:
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张玉芬经济损失人民币25778.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费222元,由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负,被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接给付原告张玉芬。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年九月八日
书 记 员 冯 雪
附法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。