山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终717号
上诉人（原审被告）：威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司。住所地：威海市古寨西路***号。
法定代表人：陈立忠，董事长。
委托代理人：王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：司月兰。
委托代理人：李孝群，山东鹏华律师事务所律师。
上诉人威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司（以下简称鲸园公司）因与被上诉人司月兰房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
司月兰一审诉称：2006年2月25日，原告将属于自己所有的位于威海市新威路35号3楼租赁给案外人隋如璋。租赁期间为2006年3月1日至2016年2月29日，共计10年。后因被告对房屋断水断电，导致案外人隋如璋起诉原告，山东省高级人民法院作出的（2013）鲁民提字第311号民事判决书判令原告支付案外人隋如璋因上述合同违约产生的违约金487562元，并承担案件受理费、担保费19580元，其中针对第三层房屋的诉讼费为14629元。原告的上述损失系因被告自2008年1月14日起将第三层房屋断水停电导致无法正常使用所致，故原告提起诉讼，要求被告赔偿原告经济损失502191元，其中包括违约金487562元、诉讼费14629元。
鲸园公司一审辩称：原告的诉讼请求已经过威海火炬高技术产业开发区人民法院法院作出（2010）威高民初字第610号民事判决书及山东省高级人民法院作出（2013）鲁民提字第311号民事判决书进行了审理，该两份判决涉及的案件焦点就是被告应否承担赔偿责任的问题。其中，上述610号民事判决判令被告应当承担赔偿责任，而311号民事判决则撤销了610号民事判决要求被告承担责任的判决内容，因此本案内容已经经过审理。另外关于原告所主张的第三层楼的损失问题，已经过威海市环翠区人民法院和威海市中级人民法院审理，案件的判决已经生效。故应当驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2005年6月10日，原告司月兰与被告鲸园公司签订一份《租房合同》，合同约定，原告承租被告所有的位于新威路35号楼4-7层办事楼，租赁面积为1600平方米，租期自2005年7月10日至2010年7月9日，租赁费每年20万元，付款方式为合同签订之日付清第一年的租金20万元，后四年的房租为每年6月10日前付清下年房租，如原告不能按合同约定付清房租，每拖延一天给付被告直接损失费、间接损失费、违约金5000元及所欠租金利息，被告有权出租此房。租赁期内，水、电费及税款由原告负担，水费每吨4.50元，电费每度1.00元，由被告收取代交；如原告不能按时交纳租金、水电费、被告有权收回此房，并断水、断电，后果由原告自负。租赁期间，双方均不得中途违约，如违约，需赔偿对方损失20万元。原告在租赁期内必须保证不破坏被告的房间、地面、墙面等属于被告的房产及公共设施，自行装修的一切费用由原告负责，租期已满拆除费用也由原告负责。原告在租赁内不能随意转租，如果转租需经被告同意。该合同签订后，原告与被告交接了租赁的房屋，原告亦按合同约定向被告交付了第一年的租金20万元。2006年1月23日，原、被告又签订一份《补充租房合同书》，约定双方签订的《租房合同》中第十四条修改为原告在租期内可以出租转让，水电费及房租由原告负责收齐后再交给被告。
2006年2月25日，原告与案外人隋如璋签订了《租赁合同》，内容为：司月兰拥有新威路35号第3层财产所有权，拥有4-7层房屋在2010年7月10日前的转租权，司月兰将新威路35号3-7层全部租赁给隋如璋使用，用于隋如璋开设旅店、餐饮、办公。4-7层租赁期间4年4个月零10天，自2006年3月1日至2010年7月10日止；第3层租赁期为10年，自2006年3月1日至2016年2月29日止。租赁费及付款方式为每年租赁费55万元，其中第3层租赁费20万元；租赁费的交纳方式为第一年55万元分两次付清，第一次付30万元，签订合同当天一次性付清，第二次付25万元，于2006年8月1日前一次性付清；2007年3月1日至2010年7月10日前租赁于每年1月30日前一次性付清当年租金。隋如璋向司月兰交纳押金3万元，用于司月兰动产押金。租赁期间，水、电费及有关费用由隋如璋承担。合同17条约定违约责任为：（1）第7层房屋外墙防水由司月兰负责（发现漏水当天通知原告司月兰负责修理），因漏水造成隋如璋损失由司月兰负责赔偿，造成房间无法经营，司月兰根据无法经营的时间长短应赔偿隋如璋一个月的租金损失，损失按年租金55万元每平方米每天租金数上浮30%计算，7楼防水司月兰应于2006年4月10日前做完。（2）无论何种原因，租赁期内4至7层双方不得中途违约，如任何一方违约，赔偿对方损失费，按年租金55万元的30%的违约金赔偿对方；第3层，双方任何一方违约，违约方赔偿对方剩余年份租金总额30%的违约金。2006年3月2日，司月兰与隋如璋又签订协议，约定隋如璋未正式办理经营变更手续之前，继续使用司月兰的合法经营证件，司月兰收取押金5000元，合同终止时，司月兰退还该押金。2006年8月30日，司月兰与隋如璋又签订《补充协议》，约定司月兰在2006年10月15日前解决屋面漏雨和墙外渗水问题并对租金的交纳日期进行了重新约定，由原合同约定的2007年起每年1月30日前一次性付清房屋租赁费更改为延期至每年3月15日前交纳。合同补充协议签订后，隋如璋于2006年2月25日向司月兰交纳租赁费30万元，包括司月兰应付隋如璋的装修损失5000元，司月兰实收房租29.5万元；2006年3月2日、4月3日隋如璋分别向司月兰交纳了动产押金3万元及证件押金5000元；2006年8月30日，隋如璋交纳租赁费25万元。2007年3月16日，隋如璋又交纳了2007年租赁费55万元。
相关案件的审理情况：
一、山东省高级人民法院（2014）鲁民提字第304号案件审理情况：
2008年12月25日，鲸园公司向原审法院提起（2008）威环商初字第2155号民事诉讼，以司月兰未交纳自2007年7月10日以后的租金为由，要求解除双方之间的租赁合同，支付租金29.59万元（自2007年7月10日至2008年12月31）、违约金20万元。
除前述事实外，该案一审查明，2007年8月16日，鲸园公司曾以司月兰未按期交纳房屋租金为由向原审法院提起诉讼，要求解除与司月兰签订的房屋租赁合同并赔偿损失20万元。2007年10月19日，原审法院作出（2007）威环民一初字第1568号民事判决，认定司月兰未能按时交纳租金的原因系因鲸园公司拒收，因此驳回鲸园公司的诉讼请求。鲸园公司不服一审判决，向威海市中级人民法院提起上诉。该案二审过程中，2007年12月14日，鲸园公司向司月兰和隋如璋发出《通知函》一份，主要内容为：关于租赁威海市新威路35号楼4至7层办公楼事宜，因你方的违约已构成合同约定解除条件。为避免我公司损失扩大，特通知你在2008年1月14日先搬出。届时我公司将对该办公楼管理。你方可以对自己物品清点承担，择地方存放，也可以放弃。我公司对遗留财物将不再负有管理责任。同日，隋如璋在该《通知函》上签名，注明：此函已收到。2008年1月14日，隋如璋与鲸园公司签订《交接协议》，主要内容为：关于交接威海市新威路25号楼4至7层办公楼事宜，从今日起该楼的实际管理权交付给鲸园公司。因隋如璋未按期搬出，鲸园公司将从今日起停水停电，并派人接管该办公楼的所有设施。隋如璋可以继续清点财物并安排搬出事宜。该交接协议上有鲸园公司盖章及第三人隋如璋的签字。2008年12月17日，鲸园公司向威海市中级人民法院撤回对（2007）威环民一初字第1568号民事判决的上诉。在此期间，司月兰未给付2007年7月10日后的租金。同日，鲸园公司向司月兰邮寄催款通知书一份，要求司月兰自接到通知之日起五日内付清2007年、2008年的租金，并要求司月兰支付违约金，逾期将解除合同。司月兰未在该通知要求的期限内向鲸园公司交纳租金及违约金。鲸园公司遂于2008年12月25日提起该案诉讼即（2008）威环商初字第2155号案件。
司月兰在该案中称其并不是不愿意支付房租，而是因为鲸园公司对涉案房屋进行了停水停电并更换大门，司月兰无法继续经营，因此才没有支付租金。对于是否对司月兰租赁的房屋进行停水停电，鲸园公司予以否认。2009年2月25日，原审法院组织司月兰与鲸园公司进行现场勘察，双方均认可新威路35号楼第3层系司月兰自有房屋，4至7层系司月兰承租鲸园公司房屋。现场情况为：三楼水箱外门打开，内水阀被铁丝缠绕，无水，该水阀可控制4至7层水管，水箱外门平时未锁。鲸园公司工作人员持有一楼总配电室钥匙，配电室内有分闸可控制4至7层电源。现场4至7层楼梯间有电，4层楼梯间分电箱外门打开，分电箱内电闸打开。4至7层各房间门均上锁，未能正常经营，双方称该房屋系隋如璋实际租用，隋如璋现不知去向，双方均无各房间钥匙，无法入内查明水电情况。
原审法院以司月兰未能提交交纳水电费的证据，亦未在鲸园公司2008年12月17日发出通知规定的期限内缴纳租金为由，于2009年4月28日作出（2008）威环商初字第2155号民事判决，判令：一、解除司月兰与鲸园公司签订的房屋租赁合同；二、司月兰支付鲸园公司2007年7月10至2008年12月31日的房屋租金29.59万元；三、司月兰支付鲸园公司违约赔偿金20万元。
判决后，司月兰不服提出上诉，威海市中级人民法院于2009年8月14日作出（2009）威商终字第262号民事判决，判令驳回司月兰的上诉，维持原判。
因隋如璋于2009年8月19日提交了交纳水电费的相关单据，司月兰遂持该单据以有新证据为由向山东省高级人民法院申请对（2009）威商终字第262号案件再审。山东省高级人民法院于2010年10月18日作出（2010）鲁民提字第225-1号民事裁定，裁定：一、撤销（2009）威商终字第262号民事判决；二、本案发回威海市环翠区人民法院重审。
重审过程中，司月兰又提供新的证据即水电费收据，以证明其实际交纳水电费至2007年12月底。另查明，合同到期后，鲸园公司与司月兰于2010年8月15日对水电费止码进行了确认，同日，司月兰将租赁房屋钥匙交付鲸园公司。原审法院重审认为，鲸园公司与隋如璋于2008年1月14日签订交接协议，致使合同终止履行，鲸园公司行为构成违约，应当承担违约责任。并于2011年8月1日作出（2008）威环商重字第2155号民事判决，判令：一、司月兰支付鲸园公司2007年7月10日至2008年1月13日的房屋租金102192元；二、鲸园公司支付司月兰违约金373767元；三、驳回鲸园公司其他诉讼请求；四、驳回司月兰其他反诉请求。
宣判后，鲸园公司不服提起上诉，威海市中级人民法院以原判决违反法定程序、可能影响案件正确判决为由发回原审法院重审，重审过程中原审法院依法追加隋如璋为第三人参加该案诉讼。
重审中，原告（反诉被告）鲸园公司称，合同签订后，被告司月兰仅支付了自2005年7月10日至2007年7月9日的租金，自2007年7月10日以后的租金一直未能给付。2010年8月15日，原、被告双方交接了房屋。因被告未能按时交纳租金的违约行为，原告有权解除合同并另行出租；但被告在2010年8月15日前一直占用房屋，给原告造成巨大经济损失。原重审过程中，原告要求解除双方之间的租赁合同，被告给付自2007年7月10日至2008年12月31日的租金295900元并支付利息，支付违约金20万元；本次重审过程中，原告变更诉讼请求，请求被告支付自2007年7月10日至2010年8月15日期间的租金或房屋占用费619728元，逾期交纳房屋租金的利息151337元；增加诉讼请求，要求被告支付违约金及损失300万元，后又变更该项请求为要求被告支付违约金及损失20万元。针对被告的反诉请求，鲸园公司认为，2008年1月14日原告未对租赁房屋停水、停电，被告也并未将租赁房屋交还原告；从几次审理查明的事实，能够证实被告迟延交纳房屋租金及水电费的事实，被告构成违约而非原告违约，故要求驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）司月兰答辩并提起反诉称，原告于2008年1月14日对租赁房屋停水、停电，造成承租人无法使用房屋，且原告于该日与第三人隋如璋进行了交接，实际上已解除了合同，故其要求支付60万元的租金没有事实依据；基于原告停水、停电的违约行为，且被告在合同履行过程中没有违约，原告要求被告支付违约金、房屋占用费、利息等均没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。同时，基于原告的违约行为，原重审过程中已提起反诉，要求原告赔偿其转租损失37.5万元，要求原告支付违约金20万元。本次重审过程中，增加诉讼请求，要求原告赔偿被告自有的第三层房屋的租金损失160万元，第四层及一楼大门、吊顶及地面装修损失28万元。
第三人隋如璋述称，第三人与被告司月兰签订了房屋租赁合同，按期支付给被告两年的租金共计110万元，并投入巨额资金进行了装修经营旅馆；在正常经营过程中，因原、被告之间的矛盾和纠纷，导致第三人无法正常经营，损失惨重，故请求法院在查明事实后依法判决。
除已经查明的事实外，重审查明，2010年7月10日，司月兰与鲸园公司之间的租赁合同、司月兰与第三人隋如璋之间的租赁合同期限均届满，鲸园公司向第三人隋如璋发出通知，要求第三人隋如璋在两日内搬出所有物品。2010年8月2日，鲸园公司与第三人隋如璋办理的租赁房屋的交接，第三人搬出所有自有物品，将房屋交还鲸园公司。2010年8月13日，鲸园公司向司月兰发出通知，要求司月兰与其在2010年8月15日上午9时进行交接。同年8月15日，司月兰与鲸园公司对租赁房屋水电表止码进行确认，司月兰将房屋钥匙交还鲸园公司，鲸园公司接收了租赁房屋。另查，关于司月兰在租赁期间是否拖欠应承担的水电费的事实，审理过程中，司月兰提供了第三人向鲸园公司交纳水电费单据六份，可以证实实际交纳水电费至2007年12月，不存在拖欠鲸园公司水电费的事实。审理过程中，对司月兰反诉要求鲸园公司赔偿司月兰自有的第三层房屋的租金损失1600000元的反诉请求，原审法院已明确告知其属侵权之诉，与本案审理的合同之诉不属同一法律关系，不宜合并审理，被告可另行提起诉讼。
原审法院重审认为，原、被告所签订的《租房合同》和《补充租房合同书》、被告与第三人所签订的《租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。合同履行过程中，司月兰已依约向鲸园公司交纳了第一、二年度的租金；在向鲸园公司交纳第三年度租金时，鲸园公司拒收，但之后却又以司月兰拒不交纳租金为由向原审法院提起诉讼，要求解除合同，为此，双方酿成纠纷。在鲸园公司之解除合同的理由尚未得到司法确认之前，鲸园公司于2008年1月14日又向司月兰及第三人提出解除合同的意思表示，第三人隋如璋与原告签订了《交接协议》，停止了利用租赁房屋开设旅馆的经营；审理过程中司月兰认为鲸园公司自2008年1月14日已对租赁房屋接收管理，租赁合同已解除，故应认定双方之间的《租房合同》已因鲸园公司提出的解除合同意思表示而无法继续履行，该合同事实上已于2008年1月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该条法律规定，合同解除后，对合同解除前被告尚欠原告之租金，被告仍负有给付义务，故原告要求被告支付自2007年7月10日至2008年1月14日期间的租金的理由正当，予以支持。2008年1月14日合同解除后，承租人应依法律之规定即时返还租赁物，但被告或第三人占用租赁房屋直至2010年8月15日才最终返还原告，在此期间对原告造成的房屋占用费损失，被告及第三人应依各自占用的租金标准、各自过错向原告承担赔偿责任，即被告应承担2010年8月3日至同年8月15日期间的房屋占用费，第三人应承担2008年1月15日至2010年8月2日期间的房屋占用费。但原告在已与第三人签订《交接协议》解除合同、接管房屋之后对第三人占用房屋的行为本可以采取措施要求第三人即时搬走物品，防止损失的扩大，但其听任第三人仍占用租赁房屋，本身亦有过错，依法应减轻第三人的赔偿责任。原、被告在租赁合同中虽约定后四年的租金为每年6月10日前交纳，但在被告依合同约定向原告交纳第三年度租金时，原告拒收，该事实已由原审法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决作出认定；2008年1月14日原告提出解除合同，被告在此前不存在任何违约行为，故原告要求被告支付逾期交纳房屋租金之利息151337元及支付违约金20万元的理由均不当，均不予支持。关于被告的反诉请求。如前所述，被告在合同履行过程中不存在违约行为，但原告在履行过程中提出解除合同并致合同在事实上解除，造成被告与第三人之间的转租合同亦无法履行，被告之可得利益损失是客观存在的；第三人与原告于2008年1月14日签订了《交接协议》，应视为同意原告解除合同之请求；审理过程中，被告答辩称事实上双方的合同于2008年1月14日已解除，这表明被告亦认可双方于该日已解除合同，故原告的行为不符合合同约定的应承担违约金的情形，但其在被告并未违约的前提下提出解除合同理应赔偿被告可得利益损失。被告反诉要求原告支付违约金20万元，理由不当，不予支持；但其要求原告赔偿转租损失375000元的合理部分，予以支持。原、被告在合同中已约定被告承租期间装饰、装修的处置方式，应按其约定；现虽因于2008年1月14日解除合同导致被告装饰装修残值损失，但从本案实际情况来看，被告承租原告房屋之目的即为转租谋求租金差额利益，被告已向原告主张可得利益赔偿，故其再主张装修损失于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十八条之规定，判决：一、被告支付原告自2007年7月10日至2008年1月14日的房屋租金102465.75元；二、被告按年租金20万元的标准赔偿原告自2010年8月3日至2010年8月15日期间的房屋占用费6575.40元；三、第三人按年租金35万元的标准赔偿原告自2008年1月15日至2010年8月2日期间的房屋占用费890821.10元的50%，即445410.55元；四、驳回原告要求被告支付逾期交纳房屋租金利息151337元的诉讼请求；五、驳回原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求；六、原告赔偿被告转租可得利益损失372328.77元；七、驳回被告要求原告支付被告违约金20万元的反诉请求；八、驳回被告要求原告赔偿装修损失28万元的反诉请求。
判决后，鲸园公司、司月兰、隋如璋均对判决不服，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院于2013年4月12日作出（2012）威民四终字第26号民事判决，判决维持（2008）威环商重字第2155号民事判决。
判决后，鲸园公司、隋如璋向检察机关申诉，山东省人民检察院作出鲁检民抗[2014]37000000070号民事抗诉书，向山东省高级人民法院抗诉。山东省高级人民法院于2014年9月25日作出（2014）鲁民抗字第50号民事裁定，提审本案。并于2015年四月十四日作出（2014）鲁民提字第304号民事判决，判决维持威海市中级人民法院（2012）威民四终字第26号民事判决。
二、山东省高级人民法院（2013）鲁民提字第311号案件审理情况：
2009年4月16日，司月兰诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院称，司月兰与隋如璋于2006年2月25日签订了《租赁合同》，约定司月兰将位于威海市新威路35号楼3至7层楼租赁给隋如璋。合同签订后，司月兰将房屋交给了隋如璋，隋如璋在合同履行过程中欠司月兰租金未支付。要求隋如璋支付租金1万元。后法院依法通知鲸园公司作为第三人参加该案诉讼。
隋如璋辩称，自签订合同起至2008年3月14日经营期间的租金已经全部交清，且2008年1月14日停水、停电后再未从事过经营，不欠司月兰租金。同时提出反诉，要求：一、解除租赁合同；二、退还一个月零17天租金71805元，押金35000元，共计106805元；三、赔偿第7层损失145213元；四、承担装修损失的80%共计280988元；五、承担违约金652562元及经营损失138999元；以上总计1324567元。
针对反诉，司月兰辩称，隋如璋的反诉不成立，其主张的漏水问题不存在。2006年5月6日前，第4至7层的外墙防水都做好了，其提供的租赁房屋能够使用。隋如璋亦承认停水停电是鲸园公司造成的，因为隋如璋没有交纳水电费，致使环翠区人民法院认定因司月兰拖欠水、电费而导致停水、停电。造成隋如璋损失是因为鲸园公司停水停电，与其无关，不同意赔偿损失。
鲸园公司述称，鲸园公司并未停水停电，至于司月兰与隋如璋之间损失的发生，鲸园公司并不知晓。
除前述事实外，威海火炬高技术产业开发区人民法院另查明，涉案房屋第3层为原告司月兰自有，其对第3层进行了装修；司月兰与第三人鲸园公司签订租赁合同后，对第4层亦进行了装修；后将4至7屋转租给被告隋如璋，隋如璋对5、6层及3楼卫生间洁具的排水管道及个别房间的吊顶进行了装修。
在合同的履行过程中，被告隋如璋向第三人鲸园公司交纳水电费至2007年12月，不存在第三人鲸园公司主张的原告司月兰拖欠水电费的事实。第三人鲸园公司在（2007）威民一终字第525号卷宗笔录中，自认了其于2008年1月14日对原告司月兰租赁房屋停水、停电且已实际管理的事实，被告隋如璋的相关财产已经清点但未搬走。第三人鲸园公司的陈述与被告隋如璋在（2008）威环商重重字第2155号案庭审过程中的陈述一致。实际情况是2008年1月14日停水、停电后，大门更换，被告隋如璋撤离，但第三人鲸园公司并未实际管理四至七层房屋。
2010年7月10日，原告司月兰与第三人鲸园公司之间的租赁合同、原告司月兰与被告隋如璋之间关于4至7层的租赁合同期限均届满，原告司月兰向被告隋如璋发出通知，要求被告隋如璋在两日内搬出所有物品。2010年8月2日，原告司月兰与被告隋如璋办理了租赁房屋交接，被告隋如璋搬出所有自有物品，将房屋交还原告司月兰。2010年8月13日，原告司月兰向第三人鲸园公司发出通知，要求第三人鲸园公司与其在2010年8月15日上午9时进行交接。同年8月15日，原告司月兰与第三人鲸园公司对租赁房屋水电表止码进行确认，原告司月兰将房屋钥匙交还第三人鲸园公司，第三人鲸园公司接收了租赁房屋。针对隋如璋的反诉请求，威海火炬高技术产业开发区法院查明：1、隋如璋要求解除租赁合同，理由为：司月兰认可诉争房屋因鲸园公司自2008年1月14日停水、停电后，隋如璋再未进行经营和使用，司月兰作为出租人未履行合同义务保证水电正常供应和进出大门的正常通行，属于严重违约，房屋租赁目的已经落空，租赁合同已于2008年1月14日被迫终止，故要求解除租赁合同。针对此项反诉请求，司月兰在（2008）威环商重字第2155号案的反诉中称”鲸园公司于2008年1月14日对租赁房屋停水、停电，造成承租人无法使用房屋，且其于该日与隋如璋进行了交接，实际上已解除合同。2、隋如璋要求退还一个月零17天的租金71805元和押金35000元，理由为：其交纳了2007年3月1日至2008年2月29日期间的租金，而自2008年1月14日停水停电后再未从事经营，所以要求司月兰退还多交纳的租金。经查，2008年1月15日至2月29日，共计一个月零15天，每年租金55万元，每月为45833.33元，每天1527.78元，共计68750.03元。对退还押金35000元，司月兰无异议。3、隋如璋要求赔偿第7层损失145213元，理由为：根据2006年2月25日签订的租赁合同约定，第7层存在漏水问题由司月兰负责，并约定于2006年4月10日由其做完防水，直到合同被迫终止，也未解决漏水问题，因第7层漏雨无法解决装修问题，按照租赁合同约定的违约责任，要求退还第7层2006年、2007年已交纳的房租66666元×2=133333元；因司月兰不积极履行修缮义务，造成隋如璋租赁第7层经营旅馆的可期待利益损失，该损失根据租赁合同的约定，损失按年租金55万元每平方米每天租金数上浮30%计算，计算公式55万元÷2000平方米÷360天=每平方米每天0.76元，0.76×（1＋30%）×400平方米×30天=11880元，第7层损失为133333＋11880=145213元。针对隋如璋此项反诉请求，司月兰辩解屋顶及外墙防水都已做好，不同意赔偿，但未提交相关证据证实在2006年10月15日前已经解决屋面漏雨及墙外渗水问题。4、隋如璋主张其经营旅馆共有56个房间、120张床，威海为旅游城市，旅馆经营利润丰厚，其约定的违约金过低，不足以赔偿其损失，要求司月兰赔偿其经营损失138999元。对于此项反诉请求，隋如璋未提交相关证据予以证实，称系根据平时旅馆经营情况的一个估数。5、要求装修损失280988元，理由为：其装修第5至6层共花费351235元，与司月兰签订合同预期为10年，已履行2年，按照80%计算为280988元。为证实其主张，隋如璋提交了装修的票据164张及在环翠区人民法院开庭时提交的对第5、6层装修物品种类的公证书，以佐证所花费的装修费用。6、要求司月兰承担违约金652562元，理由为：双方约定违约金按楼层计算，司月兰未能保证水电供应和大门的正常通行，该主要义务未能履行，致使旅馆停业，根据双方签订的租赁合同第17条约定，第4至7层的违约金是55万元×30%=165000元；对于第3层双方任何一方违约，违约方赔偿对方剩余年份租金总额的30%的违约金，合同于2008年1月14日被迫终止，剩余的年份是8年零46天，计算公式是8年×20万元=160万元，46天的租金是20万元÷365天×46天=25028元，第3层的违约金是（160万元＋25028元）×30%=487562元，两项共计652562元。
2012年8月27日，法院组织三方当事人进行了现场勘验，涉案房屋35号楼除1楼和3楼外，自2010年移交房屋后鲸园公司已整体出租给7天连锁酒店。经勘察，一楼总配电室的钥匙由鲸园公司工作人员持有，总配电室可以控制整栋楼的供电，鲸园公司负责收取承租户水电费，包括收取第3层司月兰的水电费，后再与电业部门和水务公司结算。7天连锁酒店承租后，将自来水管道进行了改造，并安装了暖气管道，在楼梯拐弯处增设了三条上下管道。第3层司月兰自有房屋仍无水、无电。
威海火炬高技术产业开发区人民法院一审认为，司月兰与鲸园公司签订的《租房合同》和《补充租房合同书》、司月兰与隋如璋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同履行。司月兰的诉讼请求与查明的事实不符，故对其诉讼请求，不予支持。根据查明的事实，当事人争执的焦点有三个：一、三方当事人签订的租赁合同是否已经解除；二、隋如璋的各项损失是否符合法律规定；三、司月兰与鲸园公司应否承担赔偿责任及应由谁承担赔偿责任。
关于第一个焦点问题，根据合同法的相关规定，当事人可以协议解除合同或单方依据合同的约定或法定事由的出现而要求解除合同。根据本案查明的事实，鲸园公司在履行合同的过程中，多次以司月兰拒付租金为由起诉要求解除租赁合同，并在诉讼过程中，向司月兰及隋如璋发出解除合同的《通知函》，于2008年1月14日与隋如璋签订了《交接协议》，并于当日停水、停电，隋如璋停止经营。从以上几点可以看出，鲸园公司一直依据合同约定的解除条件已成就为由要求解除合同；而在本案及（2008）威环商重重字第2155号案件的审理中，司月兰认可与鲸园公司签订的合同实际已于2008年1月14日解除，隋如璋亦主张租赁合同于同日已经被迫终止而要求解除租赁合同。故三方当事人签订的租赁合同事实上已于2008年1月14日协议解除。
关于第二个焦点问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案三方合同解除后，造成他方损失的，当事人有权要求过错方根据其过错承担赔偿责任。关于隋如璋要求第7层损失的诉讼请求，虽然司月兰未提交证据证实其按补充协议的约定于2006年10月15日前解决了屋面漏雨和墙外渗水问题，但之后隋如璋一直按约定交纳全额租金且未再提出异议、亦未按合同第17条约定发现渗漏通知司月兰进行维修、且房屋处于隋如璋的控制管理之下，第7层不可能全部丧失使用功能，故对其要求赔偿第7层租金及经营损失的诉讼请求，因证据不足，不予支持。关于隋如璋要求的经营损失138999元，因缺乏相关证据佐证，不予支持。关于隋如璋要求的装修损失，根据其提交的证据，可以认定其装修第5、6层房屋支出装修费351235元，司月兰、隋如璋关于第4至7层合同期限为2006年3月1日至2010年7月10日，为4年4个月零10天，共计1590天，司月兰退还房租后，隋如璋实际交付房租至2008年1月14日，合同履行1年10个月零14天，即679天，剩余可期待履行期为911天，按照装修费用折算为201242.19元351235元÷1590天×911天），对此项诉讼请求的合理部分予以支持。关于隋如璋要求司月兰承担违约金652562元的诉讼请求，根据上述分析，三方签订的合同均于2008年1月14日协议解除，协议解除合同，不存在何方违约的问题，对隋如璋的此项诉讼请求，不予支持。
关于第三个焦点问题，在合同履行的过程中，因鲸园公司屡次恶意提起诉讼、明确表明不再履行合同义务，并导致三方签订的合同于2008年1月14日解除，因鲸园公司的行为导致司月兰、隋如璋签订的合同不能履行，鲸园公司应对导致合同不能履行的后果承担最终的赔偿责任。因此，隋如璋的装修损失应由鲸园公司承担。威海火炬高技术产业开发区人民法院于2012年10月24日作出（2010）威高民初字第610号民事判决：一、驳回司月兰要求隋如璋支付租金1万元的诉讼请求；二、司月兰于判决生效之日起十日内退还隋如璋自2008年1月14日至2008年2月29日的房屋租金68750.03元及押金35000元，共计103750.03元；三、鲸园公司于判决生效之日起十日内赔偿隋如璋装修损失201242.19元；四、驳回隋如璋要求司月兰赔偿第7层租金损失133333元及经营损失11880元的诉讼请求；五、驳回隋如璋要求司月兰赔偿经营损失138999元的诉讼请求；六、驳回隋如璋要求司月兰赔偿违约金652562元的诉讼请求。如司月兰和鲸园公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，司月兰、隋如璋、鲸园公司均不服，提出上诉。威海市中级人民法院于2013年4月8日作出（2012）威民四终字第36号民事判决：驳回上诉，维持原判。
隋如璋不服该终审判决，向山东省高级人民法院申请再审称，本案隋如璋与司月兰系租赁合同关系，依约司月兰应当保证隋如璋使用租赁房屋，但隋如璋交纳租金后却无法使用，因此司月兰构成完全违约。司月兰和鲸园公司的合同系另案诉讼。隋如璋并未选择侵权之诉，没有主张鲸园公司承担装修损失，因此原审认定鲸园公司代替司月兰承担损失违背事实及法律。第七层屋顶漏雨及墙外渗水不能正常使用，司月兰应承担第七层可得利益损失。请求撤销一、二审判决，支持隋如璋的诉讼请求。
鲸园公司不服该终审判决向山东省高级人民法院申请再审称，鲸园公司按合同约定向司月兰交付了房屋，司月兰应按合同约定履行支付房租的义务，（2007）威环民一初字第1568号民事判决认定的事实不能成为司月兰拒付租金的理由，只要司月兰占用、没有交还租赁房屋，司月兰就负有不可推卸的支付房租义务。2008年12月17日，鲸园公司向司月兰邮寄催款通知书一份，要求司月兰自接到通知之日起五日内付清2007年、2008年的租金及违约金，逾期将解除合同。司月兰收到后未在该通知要求的期限内向鲸园公司交纳租金及违约金。司月兰违约事实清楚，鲸园公司在履行合同的过程中并无违约行为。隋如璋与司月兰合同纠纷所涉及赔偿责任问题，应由其双方各自承担合同责任，与鲸园公司无关。隋如璋反诉要求司月兰承担违约责任，并未向鲸园公司提出该主张。一、二审在没有证据的情况下认定隋如璋装修花费351235元及装修损失201242.19元，证据不足，即使隋如璋有装修损失，也不应由鲸园公司承担。鲸园公司从未对租赁房屋停水停电及更换大门，也未实施妨害隋如璋的经营行为。在司月兰未按合同约定支付租金后，鲸园公司多次发催收函，但司月兰拒绝支付，鲸园公司为避免损失扩大，于2007年12月14日向司月兰、隋如璋发《通知函》，表达解除合同的意思表示，并于2008年1月14日与隋如璋签订《交接协议》，但隋如璋并未按要求将相关财物搬走，仍占用租赁房屋，司月兰亦未按约定交付房屋，直到2010年8月15日才将租赁房屋交付。因此，该《交接协议》并未实际履行。三方之间的租赁合同并未实际解除，仍在继续履行，权利义务并未终止。2010年8月份租赁合同到期，隋如璋将房屋交付给司月兰，装修费在租赁合同期间已预期损耗完毕，因此，隋如璋在占用租赁房屋期间，并无装修费损失。请求撤销一、二审判决，改判鲸园公司无需对隋如璋承担赔偿责任。
山东省高级人民法院于2013年12月4日作出（2013）鲁民提字第311号民事裁定，提审本案，并于2014年3月26日作出（2013）鲁民提字第311号民事判决。山东省高级人民法院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、鲸园公司与司月兰之间、司月兰与隋如璋之间签订的租赁合同是否已经于2008年1月14日解除；二、司月兰在履行合同过程中是否存在违约行为；三、隋如璋主张的违约金和各项损失应否支持，司月兰、鲸园公司是否应承担赔偿责任。
一、鲸园公司与司月兰之间、司月兰与隋如璋之间签订的租赁合同是否已经于2008年1月14日解除。威海市环翠区人民法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决，驳回了鲸园公司要求解除与司月兰租赁合同的诉讼请求，但在二审期间，鲸园公司于2007年12月14日又向司月兰及隋如璋发出了《通知函》，通知因司月兰违约已构成合同解除条件，要求其2008年1月14日前搬出，鲸园公司又于2008年1月14日与隋如璋签订了《交接协议》，要求隋如璋继续清点财物并搬出，隋如璋在《交接协议》上签字，未将房屋内的物品搬出，仍占用涉案房屋，司月兰亦未按通知进行房屋交付，直到2010年8月15日才将租赁房屋交付鲸园公司。鲸园公司2007年12月14日向司月兰及隋如璋提出2008年1月14日解除合同的要求，司月兰未表示异议，在相关诉讼中也认可与鲸园公司的房屋租赁合同已于2008年1月14日解除，隋如璋亦在签订《交接协议》后离开了涉案租赁房，停止了经营管理。在鲸园公司与司月兰之间、司月兰与隋如璋之间的租赁合同已因鲸园公司提出的解除合同的意思表示而无法继续履行的情况下，原审认定鲸园公司与司月兰之间、司月兰与隋如璋之间的涉案房屋租赁合同于2008年1月14日实际解除并无不当。二、司月兰在履行合同过程中是否存在违约行为。由于鲸园公司2007年12月14日向司月兰及隋如璋发出函，主张解除合同并于2008年1月14日要求隋如璋交接房屋，使隋如璋在租赁期间不能正常的经营，导致隋如璋的租赁合同无法履行。根据《合同法》第二百一十六条规定，在租赁期间保持租赁物符合约定用途是出租人的基本义务，《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可要求减少或不支付租金，《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，司月兰应对其与隋如璋之间合同的不能履行承担相应的责任。三、隋如璋主张的违约金和各项损失应否支持，司月兰、鲸园公司是否应承担赔偿责任。司月兰与隋如璋之间的《租赁合同》第17条第2项约定了双方任何一方违约的违约金计算方式，现双方合同因鲸园公司的原因无法履行，司月兰应按合同约定赔偿隋如璋违约金652562元。关于装修损失和经营损失，因隋如璋未提供通知司月兰进行维修第7层房屋渗漏问题的证据，并且租赁合同约定，第7层房屋外墙防水由司月兰负责，如发现漏水当天通知司月兰负责修理，而在合同实际履行中隋如璋一直经营涉案房屋至2008年1月14日，房屋处于隋如璋的控制管理之下，其要求司月兰赔偿第7层租金及经营损失138999元，证据不足，不予支持。关于隋如璋要求的装修损失，因租赁合同于2008年1月14日实际解除，隋如璋提供的装修单据，按照租赁合同中剩余可期待履行期，折算其装修损失为201242.19元，隋如璋反诉要求司月兰承担装修损失，并未向鲸园公司提出主张，原审判决认定隋如璋的装修损失由鲸园公司承担不当，予以纠正。隋如璋的装修损失是存在的，应得到支持，但当事人租赁合同中约定了明确的违约金条款，而且隋如璋没有提交证据证实其实际损失大于合同约定的违约金数额，因此，隋如璋主张的经营损失及装修损失，不予支持。隋如璋、鲸园公司的申请再审理由部分成立，予以支持。原审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）（三）项、第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销威海市中级人民法院（2012）威民四终字第36号民事判决和威海火炬高技术产业开发区人民法院（2010）威高民初字第610号民事判决第三、六项；二、维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2010）威高民初字第610号民事判决第一、二、四、五项；三、司月兰在判决生效之日起十日内支付隋如璋违约金652562元；四、驳回隋如璋要求司月兰承担装修损失80％共计280988元的诉讼请求。一审案件受理费5130元，保全费3590元，共计8720元，由司月兰负担；反诉费8360元，保全费5000元，共计13360元，由司月兰负6680元，隋如璋负担6680元；二审案件受理费8360元，由司月兰负担4180元，隋如璋负担4180元。原告司月兰以此要求被告鲸园公司赔偿其诉讼费用19580元。
三、威海市中级人民法院（2014）威民一终字第225号案件审理情况
该案中，原告司月兰于2014年向原审法院提起诉讼称，2005年6月10日原告租赁了被告所有的新威路35号4-7层房屋，2006年2月25日原告将上述房屋连同其自有的新威路35号第3层房屋一并出租给案外人隋如璋，合同约定原告自有的第三层租期为10年，每年租金20万元。2008年1月14日，被告以原告不交水电费为由，将3-7层全部停水停电，导致原告与隋如璋间租赁合同无法履行，从而导致原告可以依法取得的160万元租金无法获得。故请求判令被告赔偿原告经济损失160万元（自2008年1月14日至2016年1月13日按每年20万元计算）。
被告威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司辩称，其并未给原告所有的新威路35号第三层房屋断水断电，原、被告之间就原告所有的第3层房屋不存在租赁关系或其他任何关系，原告对其自有房产经营不当所造成的损失应当由其自己承担。另外原、被告之间租赁合同的终止并不影响原告自有第三层房产的对外租赁，是原告自己不愿意对外出租，原告的损失并不存在，拒绝原告诉讼请求。
除上述事实外，该案经审理查明，2005年6月10日，原告与被告签订了一份《租房合同》，主要内容为：原告承租被告所有的新威路35号楼4-7层办公楼，租赁面积约1600平方米，租期自2005年7月10日至2010年7月9日，租赁费用每年20万元。租赁期内，水、电费及税款由原告负担，水费每吨4.50元，电费每度1.00元，由被告收取代缴；如原告不能按时交纳租金、水电费，被告有权收回此房，并断水、断电，后果由原告自负。合同签订后，被告将上述房屋交付原告使用，原告亦按合同约定向被告支付了第一年的租金20万元。
2006年2月25日，原告与案外人隋如璋签订了一份《租赁合同》，主要内容为：原告拥有新威路35号第三层房屋所有权，拥有4-7层房屋在2010年7月10日前的转租权。原告将新威路35号3-7层全部租赁给隋如璋使用，用于隋如璋开设旅店、餐饮、办公；其中4-7层租赁期间为4年4个月零10天，即自2006年3月1日至2010年7月10日，第3层租赁期间10年，自2006年3月1日至2016年2月29日，年租赁费55万元，其中第3层租赁费20万元，租赁费的交纳方式为第一年55万元分两次付清，2007年3月1日至2010年7月10日前租赁费于每年1月30日前一次性付清当年租金。隋如璋租赁期间，水、电费及有关费用由隋如璋承担。该合同签订后，原告即将合同约定的房屋及物品交付给隋如璋使用，隋如璋亦按合同约定向原告给付了第一年的租金55万元。
庭审中，被告对其答辩向原审法院提交以下证据：1、2011年6月20日被告与案外人张树财签订的租赁合同一份，内容为被告将其所有的位于新威路35号2层、4-7层出租给案外人张树财，被告称上述房屋现正由张树财经营宾馆，各楼层水电均符合使用条件，原告所陈述的其所有的第三层没有水电与事实不符。2、张树财出具的证明一份，内容为张树财多次找到原告协商原告所有的第三层楼房的出租事宜，原告不同意出租给张树财。用于证明原告经营管理其自有的第三层房屋，并不对外出租，因此也不会产生租金收入，进一步证明原告的诉讼请求中要求的出租损失不存在。3、2008年1月份至2013年4月份水电费发票一宗，拟证明涉案房屋自2008年至今水电正常使用，不存在原告陈述的断水断电事实。4、被告收取新威路35号楼门市房及其他房屋租户2008年-2013年的水电费收据一宗，用于证实2008年-2013年之间涉案房屋并未停水停电。原告质证称，张树财与被告之间签订的租赁合同是四至七层的租赁合同，与原告无关。对证据2证人证言不符合证据形式，对真实性不予认可。对证据3、4中涉及的收据绝大多数并非该35号楼的水电费收据，其余的也并非本案中涉及的35号楼三楼的水电费收据，该宗证据与本案没有关联性，故不予认可。
该案原审法院认为，原审法院在审理原、被告及隋如璋房屋租赁合同纠纷中作出的已经发生法律效力的民事判决书中已经认定，原、被告所签订的《租房合同》和《补充租房合同书》、原告与案外人隋如璋所签订的《租赁合同》合法有效，各方均应依约履行，原告在履行与被告的房屋租赁合同过程中不存在违约行为，但被告在履行过程中擅自提出解除合同并致合同在事实上解除，造成原告与隋如璋之间的租赁合同亦无法履行，在原告与隋如璋的租赁合同中原告自有的第三层房屋的租金损失作为原告的可得利益损失是客观存在的。但本案审理过程中，经原审法院现场勘察确认，原告自有房屋已经通水通电且其中一部分已经于2013年12月1日由他人租赁使用，尽管原告称并非其对外出租，而是因其欠案外人的款，由案外人对外出租用于抵顶债务，表明诉争房屋已经具备重新对外出租的条件，原告的租金损失计算至该日较为合理。由于被告的过错导致隋如璋与原告的租赁合同于2008年1月14日解除，故被告应当赔偿原告自有第三层房屋自2008年1月15日至2013年11月30日的租金损失（按每年20万元计算为1175342.47元），故对于原告诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：被告赔偿原告房屋租金损失1175342.47元，于本案判决生效后十日内履行完毕。案件受理费19200元，由原告负担5096元，被告负担14104元。
判决后，被告不服，提起上诉，威海市中级人民法院于2015年4月13日作出（2014）威民一终字第225号民事判决。二审另查明，被上诉人（原告）否认与案外人张树财协商第三层房屋租赁事宜，且亦无相关证据予证实。被上诉人主张诉争楼房在2013年12月10日才恢复了水电供应，纠纷产生期间，被上诉人向水、电等部分投诉，被上诉人被告知水电开关由上诉人（被告）控制，水电部门工程师无能为力。二审认为，根据被告与原告与被上诉人已经发生法律效力的另案民事判决书的认定，上诉人于2008年1月以被上诉人欠付租金违约为由，通知被上诉人及转租人隋如璋解除合同，并对隋如璋用于经营的场所实施停水停电，致隋如璋停止经营，办理经营场所。本案中，上诉人否认对被上诉人自有第三层房屋实施停水停电行为，但上诉人作为该栋建筑物的开发者和管理者，亦系该楼宇水电的控制者，其在无充分证据证明停水停电系他人所为的情况下，原审法院认定系上诉人实施并无不当，予以确认。上诉人上诉理由不当，不予支持。上诉人未妥处与被上诉人之间的矛盾纠纷，擅自对他人正常生产经营场所停水停电，致他人经营利益受损，对此应承担侵权损害赔偿责任，其赔偿标准可参照被上诉人与隋如璋之间的租赁合同约定的每年20万元租金收入确定。另，根据民法通则等相关法律的规定，当事人在民事活动中应恪守诚实信用的原则，不得滥用权利致损失的扩大，被上诉人未采取恰当的救济措施，导致郭达的损失，应承担相应的责任，按照民事诉讼时效的规定及最高人民法院关于持续性侵权造成的损害赔偿请求权，权利人超过二年起诉的，侵权损害赔偿数额应自权利人起诉之日向前推算二年的司法解释精神，本案被上诉人财产损害赔偿期间应为起诉前二年及起诉之日（2013年5月20日）至原审认定的恢复通水通电的2013年11月30日止，共2年又194天。原审该项处理有违法律规定，本院予以纠正。综上，上诉人之上诉理由正当部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第1款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决：一、上诉人威海市鲸园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿被上诉人司月兰涉案第三层自有房屋租金损失506301.37元（20万元（2+194/365）=506301.37元）；二、驳回被上诉人司月兰其他诉讼请求。
原审法院认为：已经发生法律效力的（2013）鲁民提字第311号终审判决认定，由于鲸园公司2007年12月14日向司月兰及隋如璋发出函，主张解除合同并于2008年1月14日要求隋如璋交接房屋，使隋如璋在租赁期间不能正常地经营，导致隋如璋的租赁合同无法履行。已经发生法律效力的（2014）威民一终字第225号民事判决认定，被告于2008年1月以原告欠付租金违约为由，通知原告及次承租人隋如璋解除合同，并对隋如璋用于经营的场所实施停水停电，致隋如璋停止经营，搬离经营场所，已生效的民事判决已经认定该停水停电行为系被告鲸园公司实施的行为。虽然被告对此予以否认，但该行为已经生效判决所认定。司月兰与隋如璋之间的《租赁合同》第17条第2项约定了双方任何一方违约的违约金计算方式，现双方合同因鲸园公司的原因无法履行，司月兰应按合同约定赔偿隋如璋违约金652562元，并判令司月兰支付隋如璋违约金652562元。','2018-10-02
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