湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘02民终1144号
上诉人（原审被告、反诉原告）谭金桃，女，1957年3月9日出生，汉族，居民，住湖南省炎陵县。
委托代理人罗玉义，男，汉族，1952年8月30日出生，住址同上，系上诉人之夫。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、变更诉讼请求，提起反诉或上诉，进行和解）。
委托代理人唐祖安，株洲市基层法律服务工作者协会工作人员，代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、变更诉讼请求，提起反诉或上诉，进行和解）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭党学，男，汉族，1973年10月16日出生，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：丁伏龙，湖南人和（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、变更诉讼请求，提起反诉或上诉，进行和解）。
上诉人谭金桃因与被上诉人彭党学房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省炎陵县(2017)湘0225民初145号民事判决向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人及其委托代理人罗玉义、唐祖安，被上诉人委托代理人丁伏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谭金桃的上诉请求：1、撤销（2017）湘0225民初145号民事判决书；2、支持上诉人的反诉请求，即解除双方签订的门面租赁合同；3、判令被上诉人承担全部违约责任，被上诉人所交的贰万元押金作为原告的违约金不予退还；4、判令被上诉人按2016年的炎陵县当地同地段的市价以每年24万元的租金标准支付逾期租金至搬走之日止；5、判令被上诉人赔偿上诉人的全部经济损失60248元；由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。二、一审法院适用法律严重错误。三、一审法院认定被上诉人租金在双方约定的15.5万元的基础上上涨10%，即每年租金17.05万元，实际上租金按照炎陵县同地段黄金门面的价格，至少在24万以上，明显偏低；四、被上诉人严重违约已经严重侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人造成严重的损失。
被上诉人答辩：1、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。2、租赁协议约定的就是两孔门店。3、合同中没有约定保留瓷地板和玻璃。4、没有证据证明现在的装修影响了建筑物的承重。5、一审已经认定不存在转租的问题。6、交纳租金是双方提前了，在一审已经充分说明。7、我们认可17.05万元的一审判决。8、被上诉人没有侵犯上诉人的合法权益。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请二审依法驳回上诉。
上诉人向一审法院提出反诉请求:1、判令解除双方签订的《门面租赁合同》；2、判令原告承担违约责任，原告所交的2万元押金不退还，并赔偿损失；3、原告按每年28万元的标准支付逾期租金至搬走之日止；4、原告赔偿、承担和支付反诉人的门面损坏恢复原状的材料和精神损伤费等共计327440元；5、由原告承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1、原告以每年15.5万元的租金继续履行合同；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月24日，原告因经营需要，租赁被告位于炎陵中路××大楼××号门面（第9、10二孔），双方签订了《门面租赁合同》，约定租赁期限为五年，前三年每年租金15.5万元，后两年的租金随行就市。合同签订后，双方依约履行了合同。2016年7月4日，被告以房租需要涨价为由，拒绝接受原告15.5万元的租金。原告认为，双方签订的租赁合同期限为五年，虽然对后两年租金没有写明具体金额，但对租金的调整有明确条件限制，即按炎陵县同地段门面租价，而15.5万元的年租金，已是最高价，被告要涨价至24万元年租金，不符合合同的约定。
一审法院查明，原告与被告于2013年9月24日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为五年（即2013年10月1日至2018年9月30日），前三年每年租金15.5万元，后两年的租金未约定金额，约定为随行就市（即按炎陵县同地段门面租价）；每年的租金一次交清，签订合同时交第一年的租金，后四年的租金每年提前三个月（即每年的7月1日前）交清。原、被告合同签订后，被告将两孔未隔开的门面交付原告使用后，一直外出经商。原告在租赁期间将两孔门面用板材隔开进行衣服、鞋分类经营。原告每年通过银行转账方式将租金给付被告谭金桃，并已将租金给付至2016年9月30日，双方在前三年履行了合同义务。因双方对2017年度及2018年度的租金在合同中未约定，原告2016年7月1日之前未向被告交纳2017年度的租金。2016年7至8月份期间，原、被告双方多次以电话短信方式对2017年度的租金进行协商、沟通，因租金涨幅争议较大未达成一致意见，双方发生争执。
另查明，原告在经营过程中，于2016年2月20日，以合作形式与他人联合经营另外牌子的衣服和鞋。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方的租赁合同是否合法有效，是否继续履行；2、双方对合同未约定的租金应如何计算；3、原告在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应解除合同及承担违约责任。综合分析如下：原、被告在自愿平等基础上所签订的门面租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告在履行合同过程中，因双方对2017年度、2018年度的租金在合同上未明确约定，在协调过程中，双方对租金涨幅分歧意见很大而未达成一致，致使未向被告交付租金，是系原、被告双方原因导致，不应认定为在合同履行过程中的违约行为，为了保护合同的稳定性，对原告要求继续履行合同的诉请予以支持。被告以原告在合同履行期间，将两孔门面隔开，改变了房屋结构，在经营期间将门面转租给他人经营，且未按时交纳租金，属违约行为，提出反诉，主张解除租赁合同。因原告将两孔门面用板材隔开，没有拆墙，不应认定为改变房屋结构。原告与他人合作经营只是经营方式进行调整，不应认定为转租形式。原告未按时交纳租金是因双方在合同中未约定金额，且双方未达成一致意见，不应认定为违约，故该院依法不予支持。因原、被告双方在租赁合同中对2017年度、2018年度的租金未约定，对本案涉及门面所处地段，参考附近门面租金，结合当地经济发展及物价情况，酌情核定涉案门面租金在双方约定的15.5万元/年的基础上上涨10%为宜。因被告谭金桃不同意调解，该院无法组织调解。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、六十二条第一款（二）项、（五）项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民合同法>》《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条之规定，判决：一、原告彭党学（反诉被告）与被告谭金桃（反诉原告）于2013年9月24日所签订的房屋租赁合同继续履行到2018年9月30日止；二、限原告彭党学（反诉被告）在本判决发生法律效力后10日内给付被告谭金桃（反诉原告）2016年10月1日至2017年9月30日的租金17.05万元，在2017年7月1日前给付2017年10月1日至2018年9月30日的租金17.05万元；三、驳回被告谭金桃（反诉原告）反诉请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期期间的利息。本案受理费3400元（原告已预交），由原告彭党学承担1400元，被告谭金桃承担2000元，反诉费3105元（反诉原告已预交），由反诉原告谭金桃承担。
经本院二审公开开庭审理，上诉人当庭提交了证据：一、催缴通知（2016年12月5日、2017年2月27日、3月6日）、《关于通知回复》、建设银行个人活期账户交易明细。拟证明：1、被上诉人2016年7月1日前没有交付第四年的门店租金，上诉人一直口头并书面通知诉人催缴租金，被上诉人至今未缴纳租金的事实。2、被上诉人违约不支付租金，上诉人多次书面通知被上诉人搬走、解除合同，并要求被上诉人交纳滞纳金、赔偿损失的事实。二、上诉人的门面原貌照片4张、门面现状照片3张。拟证明被上诉人转租门店和改变门店的整体结构的事实。三、2016年5月13日，上诉人与张艳婷的手机短信。拟证明门店被转租的事实和被上诉人不是与他人合作经营的事实。四、邹勇花在炎陵县冰洁服装店《企业信息公示报告》，拟证明门店被转租的事实。五、上诉人与付瑶的手机短信、电话录音、上诉人与邱俐丽（网名青蛙王子珂卡）的微信聊天信息、邱俐丽与赵伟转让门店的微信截图。拟证明门店被多次转租，被上诉人没有履行告知义务。六、罗玉义的房产证、《中国联合网络通讯有限公司株洲市分公司房屋租赁合同》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《中国邮政储蓄银行股份有限公司炎陵县解放路支行账户明细（客户）》、《建筑设计庭工说明图》，拟证明现炎陵县同地段门店租金明显高于一审判决的17.05万元，上诉人要求按24万元交纳租金有事实依据。七、德发大楼5号门店及门店软皮照片和内二层的照片、与德发大楼梦洁家纺门店外照片和内二层照片，拟证明同地段的门店租金明显高于被上诉人租金的事实。八、2017年7月光盘，拟证明门店的现状，改变了原貌和被上诉人多次转租的事实。九、交通费收据，拟证明上诉人多次找被上诉人催缴租金的车旅费的经济损失。
被上诉人对上诉人提交的证据进行质证认为：一、不属于二审新证据，不予质证。二、证5与本案无关，如果是作为证人的话，应当出庭作证。截图无证据证明其真实性，不具备基本的证明力。
本院认为上诉人在二审中提交的证据，大部分在一审中已经提交，所提交的证据均不属于新证据的范畴。本院将结合一审证据予以认证。根据双方当事人提供的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人在自愿平等基础上所签订的门面租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。因双方在签订合同时对2017年度、2018年度的租金未明确约定，在协调过程中，双方对租金涨幅分歧意见很大而未达成一致，致使被上诉人未能支付2017年租金，不应认定为在合同履行过程中的违约行为。被上诉人将两孔门面用板材隔开，没有拆墙，不应认定为改变房屋结构。双方在签订合同时上诉人同意被上诉人可以转租,且被上诉人与他人合作经营只是经营方式进行调整，不应认定为转租形式。故上诉人请求解除合同的理由不能成立，本院依法不予支持。但被上诉人以双方在租赁合同中对2017年度、2018年度的租金未约定，主张按15.5万元/年交纳没有事实依据亦不符合物价上涨客观情况。上诉人请求增加租金的理由成立。调整租金标准应当随行就市，但双方没有申请租金的评估，经组织双方调解无法达成一致意见。本院根据双方提供的证据参考附近门面租金，结合当地经济发展及物价情况，考虑被上诉人已实际占用2017年租金的事实，本院酌情核定涉案门面2017年租金为18万元，2018年租金为20万元。综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，处理有失公平。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省炎陵县(2017)湘0225民初145号民事判决的第一项（即彭党学与谭金桃于2013年9月24日所签订的房屋租赁合同继续履行到2018年9月30日止）；
二、变更湖南省炎陵县(2017)湘0225民初145号民事判决的第二项为：被上诉人彭党学在本判决发生法律效力后10日内给付上诉人谭金桃2016年10月1日至2017年9月30日的租金180000元、2017年10月1日至2018年9月30日的租金200000元，共计380000元；
三、变更湖南省炎陵县(2017)湘0225民初145号民事判决的第三项为：驳回上诉人谭金桃的其他反诉请求及被上诉人彭党学的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费3400元（彭党学预交）、反诉费3105元（谭金桃预交）、二审案件受理费5804元（谭金桃预交），共计12305元。由上诉人谭金桃承担6155元，由被上诉人彭党学承担6150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵庆华
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 邹春华