上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1898号
原告上海扬子江航空地面服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人刘昕，董事长。委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。被告农银金融租赁有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人高克勤，董事长。委托代理人吴静静，北京大成(上海)律师事务所。委托代理人姚澄，北京大成(上海)律师事务所。被告中福鼎投资有限公司，住所地北京市。法定代表人杨柳青，董事长。委托代理人梁杰，上海盛沃律师事务所律师。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。原告上海扬子江航空地面服务有限公司诉被告农银金融租赁有限公司(以下简称农银公司)、中福鼎投资有限公司(以下简称中福鼎公司)物权确认纠纷一案，本院于2015年11月2日受理本案，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋仲春、郑漪波，被告农银公司的委托代理人姚澄、被告中福鼎公司的委托代理人梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海扬子江航空地面服务有限公司诉称，原告为本市长宁区临新路268弄扬子江国际企业广场的建设单位及物业服务提供方。2011年至2012年间，原告和两被告签订购买合同、补充协议等，约定由农银公司向原告购买本市长宁区临新路268弄9、10、11、16号房屋(以下简称涉案房屋)，并将涉案房屋出租给中福鼎公司。合同签订后，原告按约向两被告交付了涉案房屋，并分别于2012年8月24日和11月17日将上述房屋的所有权登记至农银公司名下。根据涉案房屋所在广场的管理规约，房屋的所有权人和使用人应向原告缴纳物业管理费、车位管理费、水、电、煤气费等费用，逾期10日以上的，应自应支付之日起至支付之日止按每日千分之三向原告支付利息。故原告起诉，请求判令：1、两被告共同向原告支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的物业管理费(2012年9月、10月按每月人民币111,409.36元计算，自2012年11月起每月按202,758.16元计算)以及逾期支付物业管理费的利息(以每月应付物业费为标准，按照年利率10%计算，自应付物业费当月的2日开始起算至判决生效之日止)；2、两被告共同向原告支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的物业管理费(2012年9月、10月按每月10,700元计算，自2012年11月起每月按18,900元计算)以及逾期支付车位管理费的利息(以每月应付车位费为标准，按照年利率10%计算，自应付车位费此月的1日开始起算至判决生效之日止)；3、两被告共同向原告支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的电费(2012年9月、10月按每月22,203.94元计算，自2012年11月起至2014年2月按每月40,409.80元计算，自2014年3月起按每月41,906.46元计算)以及逾期支付电费的利息(以每月应付电费为标准，按照年利率10%计算，自应付电费次月的1日开始起算至判决生效之日止)。被告农银金融租赁有限公司辩称，本案是融资租赁项下的物业服务合同，根据法律规定承租人享有买受人所有的权利、承担包括维修、支付物业费等所有义务；两被告约定，物业费由中福鼎公司承担；涉案房屋未办理交付手续，也未交付给被告农银公司，原告无权要求支付物业费；即使要支付，原告要求按照每平方米8元的标准支付也没有依据；物业费的诉讼时效已过；车位未使用过，不存在管理费；原告也无证据证明电费系被告使用；管理公约未告知过被告，对被告没有约束力，如果存在拖欠，也只能从主张之日开始计算，计算标准过高。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告中福鼎投资有限公司辩称，涉案房屋的钥匙至今是原告掌控，涉案房屋至今未交付给中福鼎公司，双方至今不存在物业服务的法律关系；被告中福鼎公司未与原告签订过物业服务合同，原告也不具备物业服务企业资质，本案涉案房屋所在区域超过8万平方米，按照规定需由一级资质的物业服务企业提供物业服务；原告主张的物业费收费没有依据，系原告自行定价，未向被告中福鼎公司告知，也未向相关行政管理部门进行备案；被告中福鼎公司从未接受过原告的物业服务；原告所主张的逾期付款利息无合同约定，没有法律和事实依据。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告系本市长宁区临新路268弄“扬子江国际企业广场”的建设单位和物业服务提供方。2011年7月19日，农银公司(买方，甲方)与原告(卖方，乙方)、中福鼎公司(使用方，丙方)签订合同编号为2011年农银租赁直租赁买字第3号购买合同，约定甲方以人民币227,915,450元购买乙方土地使用权证号为沪房地长(2007)出让合同地28、32号、沪房地长字(2009)第014420号房屋，融资租赁合同(编号2011年农银租赁直租赁租字第3号)由甲方和丙方签署，交房地点在租赁物所在地，交房时间在2011年12月31日前。鉴于丙方已经向乙方支付60,915,450元，甲乙丙三方确认：在本合同及融资租赁合同生效情况下视同甲方已履行向乙方支付相应金额房价款的义务，视同丙方在租赁合同项下向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。因丙方直接向乙方支付上述款项而在乙方和丙方之间产生的债权债务关系由乙方和丙方自行解决，与甲方无关。第二笔房价款5,000万元，甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方和丙方指定帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、甲方收到丙方应付的咨询费及其他款项；3、甲方收到上述乙方和丙方需向甲方提供的文件并审核无误；4、甲方收到乙方出具的金额为5,000万元的资金收据；5、租赁合同约定的抵押合同已签署。第三笔房价款11,700万元，甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方和丙方指定帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经按照本合同的约定向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票；5、甲方收到丙方在租赁合同和其他合同、协议项下应付的其他款项。同日，农银公司(甲方，出租人)与中福鼎公司(乙方，承租人)签订合同编号为2011年农银租赁直租赁字第3号融资租赁合同，租赁合同起租日为购买合同项下甲方支付第三笔房价款的当日(与租赁物实际交付与否无关)，如截至2012年1月1日，上述第三笔房价款仍未支付的，甲方有权选择以2012年1月1日作为起租日；租赁期限为自起租日起的72个月，租金每三个月支付一次，期末支付，共24期，采取等额租金后付法，每期租金为6,376,000元。首付款45,915,450元以及保证金1,500万元，由乙方直接向卖方支付，在本合同生效以及购买合同生效情况下视同甲方已履行向卖方支付相应金额房价款的义务，并视同乙方向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。2011年12月27日，扬子江公司作为甲方，与乙方农银公司签订房产买卖合同，约定甲方将扬子江国际企业广场2号房出售给乙方，转让价为200,682,280元，并约定上述房产权利转移后产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、电费等由乙方支付。2012年2月24日，农银公司(买方，甲方)与原告(卖方，乙方)、中福鼎公司(使用方，丙方)签订合同编号为2011年农银租赁直租赁买字第1号购买合同，约定甲方以人民币213,408,780元购买乙方土地使用权证号为沪房地长(2007)出让合同地28、32号、沪房地长字(2009)第014420号房屋。甲方和丙方签署编号2012年农银租赁直租赁租字第1号，交房地点为租赁物所在地，交房时间为2012年4月30日前。第一笔房价款38,408,780元由丙方直接支付给乙方；第二笔房价款15,000万元，在支付条件满足后的10个工作日内支付至乙方的专设监管帐户；甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方的专设监管帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经按照本合同的约定向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票。2012年2月24日，农银公司作为出租人(甲方)与承租人中福鼎公司(乙方)签订合同编号为2012年农银租赁直租赁字第1号融资租赁合同，约定甲乙双方和卖方已经签署合同编号为2012年农银租赁直租赁买字第1号购买合同，租赁合同起租日为购买合同项下甲方支付第二笔房价款的当日(与租赁物实际交付与否无关)，租赁期限为自起租日起的72个月，租金每三个月支付一次，期末支付，共24期，第1-23期每期租金金额为680万元，第24期租金为10,680万元。首付款23,408,780元以及保证金1,500万元，由乙方直接向卖方支付，在本合同生效以及购买合同生效情况下视同甲方已履行向卖方支付相应金额房价款的义务，并视同乙方向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。2012年6月18日，农银公司(甲方)、扬子江公司(乙方)与中福鼎公司(丙方)签订补充协议，鉴于三方于2011年7月签订购买合同、2011年12月27日乙方与丙方签订房产买卖合同，就扬子江国际企业广场2号(即16号楼)、7号(即9、10、11号楼)房地产买卖规定了权利义务，现已开始办理产权登记事项，房屋交付并转移登记至甲方名下后，原合同相关条款应继续履行并执行完毕。2012年8月24日，本市长宁区临新路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号厂房的房地产权证经核准登记在被告农银公司名下。2012年11月17日，本市长宁区临新路XXX弄XXX号厂房的房地产权证经核准登记在被告农银公司名下。(以上房屋统称为涉案房屋)2012年8月28日，农银公司(甲方)、原告(乙方)与中福鼎公司(丙方)签订协议编号为2012年农银租赁直租赁补字第1号补充协议，约定鉴于甲丙双方已经签署了2011年3号融资租赁合同及补充协议(以下简称租赁合同1)和2012年1号融资租赁合同(以下简称租赁合同2)，甲乙丙三方签署了2011年3号买卖合同及补充协议(以下简称购买合同1)和编号为2011年1号购买合同(以下简称购买合同2)。因房屋登记过程中实测面积变化的原因，甲乙丙三方协商约定：购买合同1项下的租赁物为座落在本市长宁区临新路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号及对应地下车库合计价款为216,558,905元；购买合同2项下的租赁物为座落在本市长宁区临新路XXX弄XXX号及对应地下车库合计价款为206,842,700元。地下车库系房屋附属物，所有权属房屋所有权人，房屋所有权人有权自由使用。购买合同1项下第四笔房价款调整为70,643,455元，支付前提条件如下：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票；5、甲方收到丙方在租赁合同和其他合同、协议项下应付的其他款项。购买合同2项下第三笔房价款调整为18,433,920元，支付前提条件同上。原告另提供一组证据包括原告与案外人签订的保洁合同、垃圾清运合同、秩序维护协议、保安服务合同、绿化养护合同以及消防系统设备维护保养服务合同等以及付款凭证以及发票，证明其向被告提供了物业服务。两被告对前述材料的真实性均表示不清楚真实性，自己也未接受过原告的物业服务。原告另提供其与本市长宁区临新路268弄其他业主签订的管理规约及收费凭证、发票，证明原告按照管理规约的约定向其他业主收取了物业服务费等费用。该管理规约约定规约对物业全体业主、承租人或占用人均有约束力。各业主及使用者应在房屋交付之日起支付房屋管理费按金(相当于三个月物业管理费)及首期三个月单元管理费，并应在每月的第一日预先缴交其单元每月应付的管理费。物业管理费按建筑面积每月每平方米8元计算，实际使用量收取标准为每度1.20元，基本电费量按每月契约限额总电量乘以单价除以总建筑面积乘以业主拥有房屋的建筑面积。逾期支付相应款项的，管理者有权收取未交付款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。两被告对管理规约不认可，认为原告从未告知被告，收费标准也没有依据，被告也从未使用过房屋。2012年8月8日，原告以物业管理中心的名义向临新路268弄的其他业主发放车辆通行及收费告知书，要求收取每辆车月度服务费100元，前月月底支付下月服务费。被告对该服务费也不认可，认为系原告的单方行为，被告也未使用车位。2013年6月6日，原告向中福鼎公司发送缴款通知书，要求其支付本市临新路XXX弄XXX-
XXX号自2012年8月1日至2013年6月30日、16号自2012年10月1日起至2013年6月30日的物业管理费、车位管理费以及基本电费分摊。2014年12月25日，原告致函中福鼎公司，要求其支付扬子江7、2号楼产权转移后的费用包括但不限于物业管理费、电费等。2016年3月3日，被告代理人至涉案房屋处现场查证，工作人员称涉案房屋的钥匙尚在保安处，其仅在原告公司处招租。原告对此不予认可，认为被告曾实际使用过房屋，因招租情况不好，原告为物业管理之故又将到楼的门上锁。被告农银公司确认该节事实。被告农银公司提供一份2013年5月8日甲方为中福鼎公司乙方为深圳晓胜达科技有限公司的写字楼出租合同，证明该合同系虚假合同，涉案房屋并未出租。因该份证据系复印件，中福鼎公司不予认可。另查明，1、原告没有物业管理企业资质。2、2012年2月24日，中福鼎公司与原告共同向农银公司发函，确认2012年农银租赁直租赁买字第1号合同中应由中福鼎公司向扬子江公司支付的38,408,780元，中福鼎公司已经向扬子江公司支付，扬子江公司已经收到。但2015年，扬子江公司起诉中福鼎公司及农银公司，要求支付购买2号楼的首期购房款38,408,780元及逾期支付的利息。此案尚在审理中。以上事实，有买卖合同、租赁合同、补充协议、管理规约、缴费凭证、发票、产权登记簿、缴款通知书、邮寄凭证及当事人陈述等证据证明，经审核无误，本院予以确认。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，本案的争议焦点主要为：涉案房屋是否已经实际交付给中福鼎公司。原告认为，根据买卖合同的约定第三笔及第四笔房款支付的前提条件之一就是涉案房屋已经实际交付给中福鼎公司，现原告已经收到相关款项，足见房屋已经实际交付；同时中福鼎公司已经对外公开招租，至今仍有招商人员在原告处负责招租。被告农银公司及中福鼎公司均认为涉案房屋没有实际交付。对此，本院认为，尽管根据买卖合同及补充协议的约定，作为买方的农银公司要支付第三笔或第四笔房款给卖方扬子江公司的支付条件之一为，扬子江公司向中福鼎公司交付房屋，中福鼎公司向农银公司出具标的物签收证明，但纵观本案已查明的事实，既无扬子江公司向中福鼎交付房屋的凭证，农银公司也未收到中福鼎公司出具的标的物签收证明，对于支付款项的买方来说，前述的支付条件是其暂缓付款的抗辩理由及权利，其可以放弃也可以保留，但是对于出售方的扬子江公司，向买方或买方指定的第三方交付房屋是其不可推卸的义务，现买方及买方指定的标的物签收人均一致否认收到标的物，扬子江公司应提供证据证明其确实曾交付房屋，而非仅凭付款条件倒推房屋已经实际交付。就如同扬子江公司与中福鼎公司共同出函确认首付款3,800余万中福鼎公司已经实际支付给扬子江公司，后扬子江公司又起诉要求中福鼎公司支付一样。至于出租合同，因无原件，被告不予认可，也无法直接确认两被告已经使用了涉案房屋。同时根据原告单方制作的管理规约规定，交房时业主及使用者应当支付房屋管理费按金及首期3个月单元管理费，但原告既未与被告签署过管理规约，也未收取过相关的费用。综上，原告认为其已经实际交付涉案房屋的观点，本院难以采信。退一步说，假使原告已经将涉案房屋实际交付给被告，但其制定的管理规约系单方制作，需要与被告协商一致后方能启用，原告没有物业管理企业的资质，其实施的物业管理行为是否合法尚存疑问，其收费标准是否有依据、是否合理合法尚需进一步甄别，故本院对于原告要求按照管理规约的标准向被告收取物业费、电费、车位费及利息等均无法支持。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告上海扬子江航空地面服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币87,567.90元，由原告上海扬子江航空地面服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 李 红
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。