浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7571号
上诉人（原审被告）：浙江天爱实业有限公司。住所地：杭州市拱墅区祥富路*号*幢***室。统一社会信用代码：91330100MA27X5B35G。
法定代表人：刘凌聪，董事长。
委托诉讼代理人：徐炜、骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州天坪山文化创意有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道长埭天平山**号。统一社会信用代码：913301066970994844。
法定代表人：马小波，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王少成、金翔，浙江天施律师事务所律师。
上诉人浙江天爱实业有限公司（以下简称天爱公司）因与被上诉人杭州天坪山文化创意有限公司（以下简称天坪山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：天坪山公司、天爱公司分别作为出租人（甲方）和承租人（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容包括：一、甲方将位于杭州市西湖区转塘街道长埭村天坪山55号（以下简称该物业）出租给乙方，该物业占地面积为35亩，建筑面积为1300平方米左右，内有配套房屋5幢，一幢三层1199平方米，木屋四��200平方米（具体面积实量为主）。租赁用途为商业，具体以工商登记为准。二、该物业为甲方承包经营（承包期为22年），甲方保证对该物业具有合法使用权和出租权。三、本合同租赁期为12年，租期自2016年8月18日至2028年8月18日止。装修期（免租金期）为3个月，自2016年5月18日起至2016年8月17日，为免租期。但仍需承担该物业的水电及其他费用。四、租赁保证金为700000元，每年租赁费为700000元（不含税），每三年增长百分之十（即2019年8月18日起为770000元；2022年8月18日起为847000元，以此类推）。租赁费支付方式为一年一付，本协议签订后7个工作日支付700000元租赁保证金。等装修期满三个月立即支付第一年租赁费用700000元。以后每年8月18日前支付下一年租金（如需甲方开具有效发票，税费由乙方承担）。六、甲方保证该物业租赁权在租赁期间合法有效，不存在可能导致乙方无法在租赁期间正常使用该物业的权利障碍和债务纠纷。甲方将物业内现有设备、设施、家具及其他一些物资移交给乙方使用（具体以《财产移交清单》为准）。七、若乙方逾期一个月未交当期全部租金的，则乙方应按未缴部分租金2‰每天支付甲方滞纳金。乙方严重违法经营给甲方造成严重经济损失或经甲方书面通知，甲方可提前解除合同，乙方向甲方一次性赔偿当年壹年租金；预交多余部分租金由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等也由乙方承担。八、甲方违反合同约定保证内容，甲方违反合同（本合同免责情况除外）规定提前收回该物业，擅自解除合同，或因其他阻碍乙方正常生产经营的，甲方除应一次性支付乙方当年壹年租金（如不满五年违约的，违约金数额相应于保证金）作为违约金外，还应赔偿乙方全部损失（乙方损失包括但不限于乙方租金损失、停业或歇业的利润损失、对他人进行赔偿的损失、额外增加的营运成本，乙方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等），预交多余部分租金也由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方未按合同约定及时足额退还乙方租赁保证金的，甲方应按未退还金额部分的2‰每天加付乙方滞纳金。九、本合同自甲乙双方签名盖章之日成立，并经西湖茶场村民委员会鉴证后发生法律效力。合同签订后，天爱公司共向天坪山公司支付保证金700000元，租金400000元。2017年5月10日，天坪山公司提起诉讼，请求判令：1、解除天坪山公司、天爱公司签订的租赁合同；2、天爱公司赔偿天坪山公司装修、装饰、设备、设施等经济损失2000000元；3、天爱公司立即支付租金300000元、逾期付款利息损失160200元（自2016年8月17日起至2017年5月11日止，共267天，以300000元为基数，按每日2‰计算），并支付自2017年5月12日起至判决生效时止的逾期付款利息；4、天爱公司承担天坪山公司为维权支出律师费110000元；5、本案诉讼费由天爱公司承担。后天坪山公司撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，天坪山公司主张案涉租赁物属于农业产业结构调整管理用房，用地期限为2007年5月20日至2009年5月19日。现天坪山公司、天爱公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2016年8月18日至2028年8月18日，天坪山公司在法庭辩论终结前未提交证据证明该房屋系经主管部门批准建设的合法建筑，故双方签订的《租赁合同》应依法认定为无效。因合同无效，自始无法律约束力，因此天坪山公司请求解除合同的主张于法无据，不予支持。第二，因合同无效，天爱公司应向天坪山公司支付房屋占有使用费。参照合同约定的租金标准，2016年8月18日至2017年8月17日的占有使用费为700000元，扣除被告已支付的400000元，天坪山公司主张房屋占有使用费300000元并无不当。第三，天坪山公司作为出租方，负有将房屋情况全面告知承租人的责任。现因案涉房屋未经合法审批导致租赁合同无效，天坪山公司应承担相应的过错责任，故对天坪山公司主张的逾期付款利息和律师费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件��体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，于2017年8月29日判决：一、天爱公司于判决生效之日起十日内支付天坪山公司房屋占有使用费300000元。二、驳回天坪山公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4751元，由天坪山公司负担2251元，天爱公司负担2500元。天坪山公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；天爱公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，天爱公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未对天爱公司实际占有使用案涉房屋的期间作出认定，属于事实认定不清。涉案合同无效的情况下，虽然天爱公司应支付实际占有使用期间的房屋使用费，但应首先对使用期间这一事实作出认定，但一审法院在未查明实际使用期间的情况下，就径行按一年租期认定使用期间也是一年，明显事实认定不清。1、《租赁合同》签订后，天爱公司在投入装修后不久就发现案涉房屋根本无法达到设立公司、商用办公的租赁目的，便在2016年12月就终止了装修（现在因为装修合同纠纷，装修公司已经在西湖区人民法院起诉天爱公司要求赔偿），并在2017年春节后不久即全部搬离涉案房屋，不再使用。这一点也可以从一审天坪山公司于2017年4月21日向天爱公司邮寄律师函以及起诉时间（2017年5月10日）可以反证。因此，自2016年8月18日起至2017年3月30日止，天爱公司实际占有使用的时间最多也就8个月。2、一审法院以原合同约定的第一年租期作为实际占有使用期间，没有任何事实依据。这一点也可从一审判决书出具日期反证：一审判决书出具��间为2017年8月29日，却认定使用期间至2017年8月17日。二、一审法院在未查明天坪山公司是否享有案涉房屋用益物权的情况下，适用法律错误。一审中天坪山公司并未提交任何证据证明其对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，尽管《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但该条款中的当事人系指依法享有所有权或用益物权的当事人。因此，从证据及适用法律的角度来说，本案天爱公司无需向天坪山公司支付任何占有使用费。综上所述，请求二审法院：1、依法改判天爱公司仅需向天坪山公司支付房屋占有使用费6万元（具体根据认定的实际占有使用期间确定）；2、由天坪山公司承担一、二审的全部诉讼费用���
上诉人天爱公司在二审中未提交新证据。
被上诉人天坪山公司在二审中辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、关于占用费期间认定，原审法院认定到2017年8月17日，但实际天爱公司截止到目前为止也未返还案涉房屋。3、关于诉讼标的，天坪山公司享有收益、处分、使用的权利。
被上诉人天坪山公司在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。天爱公司上诉主张其2017年春节后不久即全部搬出��涉房屋，不再使用，故占有使用费的计算期间应为2016年8月18日至2017年3月30日止，但天爱公司未提供证据证明双方办理了房屋交接，其已经将房屋交还天坪山公司的事实。故天爱公司上述主张本院不予采纳。天坪山公司诉请天爱公司支付第一年未付租金300000元，原审法院参照双方合同约定的租金标准判决天爱公司支付至2017年8月17日止的占有使用费并无不当。天爱公司上诉认为天坪山公司未提交证据证明对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，故其无需向天坪山公司支付任何占有使用费。对此，本院认为，天爱公司与天坪山公司签订租赁合同、向天坪山公司支付保证金、租金并实际接收案涉房屋进行装修使用，其没有证据证明天坪山公司无权出租案涉房屋，故对天爱公司的该主张亦不予采信。天爱公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由浙江天爱实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年四月十九日
书记员 袁其伟