北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终3971号
上诉人（原审被告）：北京易捷国际旅行社有限责任公司，住所地北京市西城区后半壁街56号2幢103室。
法定代表人:石永刚，总经理。
被上诉人（原审原告）：北京首创方舟置业有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区。
法定代表人:韩锋，执行董事。
委托诉讼代理人：李雪玉，北京市竞天公诚律师事务所律师。
上诉人北京易捷国际旅行社有限责任公司（以下简称易捷公司）与被上诉人北京首创方舟置业有限公司(以下简称首创公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
易捷公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销原判第四项、第五项；2.财产保全费5000元由首创公司承担；3.本案诉讼费用由首创公司承担。主要事实与理由：1.首创公司不是本案的适格主体；2.双方之间签订的《北京市海淀区知春路51号慎昌大厦三层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）严重不公平；3.易捷公司在欠付房租后，积极协调减少损失，提出了解决方案，但是由于首创公司原因未达成一致；4.首创公司申请财产保全，是为其自身利益考虑，易捷公司无过错，不应承担保全费。
首创公司辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求和理由。
首创公司向一审法院起诉请求：1.请求判令首创公司与易捷公司于2015年6月25日签订的《租赁合同》于2016年10月31日解除。2.请求判令易捷公司立即自租赁房屋中腾退并将租赁房屋按照《租赁合同》约定交还首创公司。3.判令易捷公司支付自2016年5月25日至2016年10月31日租金825239.7元及滞纳金（其中473067.4元自2016年5月25日起算；352172.3元自2016年8月25日起算，均按日千分之一的标准计算至实际给付之日。暂计算至2017年4月24日共计243230.2元）；判令易捷公司支付自2016年2月25日至2016年5月24日租金的滞纳金122997.5元（以473067.4元为本金，自2016年2月25日计算至2016年11月11日，每日按千分之一计算）。4.要求易捷公司支付自2016年3月27日至2016年9月27日其间的水电费共计26821.75元、自2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费29014.12元（以上均为暂计，首创公司主张至租赁合同解除之日止，物业费为271.16元每日）。5.易捷公司支付的保证金157689.1元由首创公司持有，不再退还。6.易捷公司向首创公司支付装修期租金315378.2元。7.易捷公司向首创公司支付单方解约违约金233293.5元。8.案件受理费由易捷公司承担。
一审法院认定事实：2015年6月25日,首创公司与易捷公司签订了《租赁合同》，约定由易捷公司承租知春路51号慎昌大厦三层（整层），承租单元的建筑面积为942.6平方米，租期为2015年6月25日至2017年4月27日（起始日及届满日均包括在内，本合同期限为：自起始日起2个月免租期＋2年即24个月）。2015年6月25日为交付日，自交付日至2015年8月24日（包括首尾两日）为装修期。租金为每日每平方米人民币5.5元（不含物业费及供暖费），每三个月支付一次，并由出租人向承租人开具正式房屋发票。租金：157689.1元/月，473067.4元/季，1892269.5元/年。人民币157689.1元作为保证金。该合同附录一标准条款第1.3条约定，承租人承担并负责按时支付承租单元之所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费、水费、空调系统维保费、物业服务费（认可出租方与物业管理方签订的合同）、采暖费及其他服务费用，以及所有需要的接驳费及该等服务的押金。第1.5条约定，在装修期内承租人无须支付租金，但装修期内产生的水电等能源费及实际发生的一切其他费用由承租人负担。但是，若因承租人违约导致本租赁合同终止或解除，承租人仍须支付装修期的租金，出租人有权向承租人追缴装修期的租金。第7.1条约定，在完全无损本附录第8.1条的前提下，若租金及/或其他按本租赁合同或其他任何部分应由承租人支付之款额在到期应付后五日仍未支付（不论承租人曾被要求清付与否）；或承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行（各情况为“违约”），出租人可截断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，但必须在三日前将出租人的此意图书面通知承租人。若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的三日内纠正，则出租人可执行所有下列权利（“补救权利”）：（1）终止本租赁合同，收回整个承租单元、控制人员从承租单元进出、阻止承租人继续经营使用承租单元；但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼的权利；（2）没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本附录第8条作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利。第7.2条约定：权利的行使。出租人按本租赁合同所规定的形式向承租人发出终止本租赁合同、收回承租单元的书面通知送达承租人即产生效力。此后出租人有权以其意欲之方式处置承租单元及遗留在内之任何物品或实产而不须因此向承租人负任何责任。第7.4条约定，在无损出租人就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则承租人应按所欠缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。第7.5条约定，双方中任何一方提前终止本合同需提前45日书面通知对方，如单方终止合同，将承担违约金（45日的房租）作为补偿。第8.1条约定，若承租人违反或不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件，则出租人有权行使本租赁合同规定的补救权利、终止本租赁合同、没收保证金及就因此招致的费用、开支、损失或损害申索其他赔偿。
上述租赁合同签订后，双方依约履行，易捷公司向首创公司缴付了保证金157689.1元，并按期支付了2015年6月25日至2016年2月25日（其中2015年6月25日至2015年8月24日为装修期免租）的租金。自2015年2月25日租期开始，易捷公司不再向首创公司支付租金，且不再向首创公司支付任何水电、物业费。
2016年10月10日，易捷公司向首创公司发函称，因经营困难，不能在继续租赁，必须提前终止租赁合同，至此双方的权利和义务自行终止。2016年10月31日，首创公司将租赁房屋上锁并张贴律师函，向易捷公司提出主张。首创公司称房门上锁是双方共同所为，但易捷公司予以否认。庭审中，首创公司称其租金只主张到2016年10月31日，此后的不再主张了。首创公司提起诉讼后，易捷公司于2016年11月11日向首创公司支付了自2016年2月25日至2016年5月24日租金473067.4元，此后租金仍未支付。
在庭审中，首创公司提交了北京市海淀区知春路51号的房屋所有权证，以证明该房屋所有权人为首创投资发展有限公司。首创公司提交了2017年4月13日首创投资发展有限公司出具的情况说明，主要内容为：首创投资发展有限公司委托首创公司以其自身名义对外出租本公司名下所有的位于北京市海淀区知春路51号的慎昌大厦房产。对于首创公司向易捷公司提起的诉讼中主张的全部请求，均予以认可且不再另行主张。
首创公司提交了中国中原对外工程有限公司与首创投资发展有限公司签订的《办公楼综合管理协议书》。该协议书约定，由中国中原对外工程有限公司实施慎昌大厦的物业管理。协议书第二条综合管理收费明细表中约定：2016年1月1日至2016年12月31日期间收费标准为105元/平方米·年。2016年9月27日中原对外工程有限公司物业经营部向首创投资发展公司出具的《水电费缴费通知单》中，慎昌大厦三层第二、三季度（2016年3月25日至2016年9月26日期间）的水电费合计26821.75元。易捷公司辩称，首创公司所主张的水电、物业费用易捷公司已经交给物业了，但未能在举证期间内提交相关票据。
庭审中，首创公司称其未向易捷公司发过解除合同的函，易捷公司是10月29日自行搬离，租赁房屋系首创公司与易捷公司双方共同上锁。易捷公司称其并未搬离，物品被首创公司锁在承租房屋内。对于保证金数额157689.1元，双方认可。易捷公司就其交纳水、电费未能提供证据。
一审法院认为，首创公司受海淀区知春路51号慎昌大厦的房屋所有权人首创投资发展有限公司的委托，以自己的名义与易捷公司签订慎昌大厦三层的房屋租赁合同，该合同合法有效。合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同的约定善意行使合同权利，诚信履行合同义务。
经庭审查明，易捷公司未依照合同约定按时缴纳2016年2月25日至2016年10月31日期间的租金，其中2016年2月25日至2016年5月25日期间的租金于2016年11月11日缴纳，2016年5月25日至2016年10月23日期间的租金至今仍未缴纳。故易捷公司属违约方，对于违约方无权单方解除合同，故易捷公司称其于2016年10月10日向首创公司发函解除了合同，但并未取得首创公司同意，故该函并不发生合同解除的效力。庭审中，因租赁期限已满，故合同无需再行解除。易捷公司应从承租的房屋中腾退，并支付拖欠的租金、水电、物业管理费，并交纳滞纳金。但双方约定的日千分之一的标准过高，一审法院酌情降低。由于易捷公司违约，依据合同第1.5条的约定，首创公司有权向易捷公司追缴装修期的租金；依据合同第8.1条的约定，首创公司有权没收保证金。因此，对于首创公司要求易捷公司支付装修期租金以及不再退还易捷公司支付的保证金的主张，一审法院予以支持。
对于首创公司要求易捷公司支付水电费和物业管理费的主张，一审法院认为，依据租赁合同第1.3条的约定，易捷公司应按时支付租赁房屋的水电费和物业管理费。首创公司提交的证据证明易捷公司未支付自2016年3月25日至2016年9月26日期间的水电费和2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费。易捷公司称其已将相关费用交给物业，但未能提供相应证据，故不予认可。因此，对于首创公司要求易捷公司支付水电费、物业管理费的主张，一审法院予以支持。
对于首创公司主张的易捷公司单方解约违约金，因易捷公司单方解约，首创公司并未接受，并未达到合同解除的目的，故首创公司主张此项违约金，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内将其承租的北京市海淀区知春路51号慎昌大厦三层房屋腾空后退还北京首创方舟置业有限公司；二、北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向北京首创方舟置业有限公司支付自2016年5月25日至2016年10月31日租金825239.7元，并支付上述租金的滞纳金（其中473067.4元自2016年5月25日起算，352172.3元自2016年8月25日起算，均按日万分之五的标准计算至实际给付之日止）；支付拖欠的2016年2月25日至2016年5月24日租金的滞纳金，以473067.4元为基数，自2016年2月25日计算至2016年11月11日，按日万分之五的标准计算。三、北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向北京首创方舟置业有限公司支付自2016年3月27日至2016年9月27日期间的水电费共计26821.75元，支付自2016年7月1日至2016年10月15日期间的物业管理费29014.12元。四、北京易捷国际旅行社有限责任公司已向北京首创方舟置业有限公司支付的保证金157689.1元归北京首创方舟置业有限公司所有，不再退还北京易捷国际旅行社有限责任公司。五、北京易捷国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向北京首创方舟置业有限公司支付装修期租金315378.2元；六、驳回北京首创方舟置业有限公司的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首创公司经涉案房屋所有权人同意，以自己的名义与易捷公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，易捷公司于合同履行期间未依约定按期交纳租金，已构成根本违约。首创公司于2016年10月31日将涉案房屋上锁，并主张合同于当日解除于法有据，一审法院就合同租赁期满无需解除的认定不妥，本院对此予以纠正。本院依据查明的事实确定双方合同于2016年10月31日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。易捷公司尚欠付租金及水电费、物业管理费，一审法院判决易捷公司支付首创公司剩余租金及水电费、物业管理费，并酌情确定租金的滞纳金计算标准并无不当。易捷公司根本违约，首创公司按照合同约定主张追缴装修期的租金，于法有据。易捷公司主张合同有失公平，缺乏事实依据，本院对其主张不予采信。易捷公司认为其提出更好的解约方案，首创公司并未接受，但易捷公司作为违约方，其与首创公司的协商未能达成一致，不能免除其违约责任。一审法院对于易捷公司保证金归首创公司所有的认定正确，对于诉讼费及保全费分担的处理亦无不当，本院予以确认。
综上所述，一审判决结果正确。上诉人易捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26048元，由北京易捷国际旅行社有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年五月十七日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星