云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26��终1139号
上诉人(原审被告、申请执行人）唐元嵩，男，1988年7月15日生，汉族，居民，现住文山市。
被上诉人（原审原告、执行案外人）王志，男，1977年11月15日生，汉族，初中文化，现住文山市。
委托诉讼代理人：张才恒，云南博引律师事务所律师。特别授权。
原审第三人（被执行人）卢翠英，女，1964年8月8日生，壮族，住文山市。
委托诉讼代理人李清，女，1990年4月26日生，壮族，住文山市。系卢翠英之女。特别授权。
上诉人唐元嵩因与被上诉人王志，原审第三人卢翠英案外人执行异议之诉一案，不服文山市人民法院（2016）云2601民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月24日对被上诉人王志及其委托诉讼代理人张才恒，原审第三人卢翠英的委托诉讼代理人李清进行了法庭调查。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认本案法律事实如下：2011年5月27日，原告（执行案外人）王志与第三人（被执行人）卢翠英签订了《房屋买卖协议》，约定第三人（被执行人）卢翠英把位于文山市开化中路中国银行小区新楼2幢2-201号房屋出让给原告（执行案外人）王志，房屋出让价为211166元，原告（执行案外人）王志一次性付清房款，第三人（被执行人）卢翠英于2011年5月27日把房子交给原告（执行案外人）王志使用，产权属原告（执行案外人）王志全权所有，办理房屋过户手续由原告（执行案外人）王志负责，并由原告（执行案外人）王志承担由此产生的一切费用，第三人（被执行人）卢翠英协助办理。签订协议当时，原告（执行案外人）王志向第三人（被执行人）卢翠英支付了购房款211166元。2012年9月24日，原告（执行案外人）王志向文山州地方税务局交纳了购买该套涉案房屋的契税。
2014年12月20日，第三人（被执行人）卢翠英向被告（申请执行人）唐元嵩借款40万元，因到期未能偿还，被告（申请执行人）唐元嵩于2015年7月2日诉至本院，本院经审理于2015年12月4日作出（2015）文民二初字第788号《民事判决书》，判决第三人（被执行人）卢翠英于判决生效之日起十五日内偿还被告（申请执行人）唐元嵩借款本金40万元及利息。由于第三人（被执行人）卢翠英未自动履行判决书确定的义务，被告（申请执行人）唐元嵩于2016年1月18日向本院申请执行。2016年1月26日，本院作出（2016）云2601执第130号《执行裁定书》，裁定查封第三人（被执行人）卢翠英位于文山市开化中路138号房产（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）。后原告（执行案外人）王志以本院查封第三人（被执行人）卢翠英位于文山市开化中路138号房产（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）系其购买并享有，所采取的执行措施不当为由，向本院提出异议申请，请求解除对该房产的查封。本院于2016年5月10日作出（2016）云2601执130-1号《执行裁定书》，裁定驳回原告（执行案外人）王志的异议申请。原告（执行案外人）王志于2016年5月11日收到该裁定后，于2016年5月25日向本院提起了案外人执行异议之诉。
另查明，原告（执行案外人）王志向第三人（被执行人）卢翠英购买的文山市开化中路138号（中国银行）2幢2-201号房屋（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）登记的房屋共有权人为：李彦峰及第三人（被执行人）卢翠英。原告（执行案外人）向第三人（被执行人）卢翠英购买该涉案房屋时，李彦峰已死亡。在本院查封之前原告（执行案外人）已实际使用该涉案房屋，并交纳了使用期间产生的水、电费用。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告（执行案外人）为了排除执行涉案房屋必须满足以下四个要件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，因本院于2016年1月26日，作出��2016）云2601执第130号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋，而原告（执行案外人）王志与第三人（被执行人）卢翠英于2011年5月27日签订了《房屋买卖协议》，并于协议签订当日向第三人（被执行人）卢翠英支付了购买涉案房屋的全部购房款，于2012年9月24日，交纳了购买该套涉案房屋的契税，其行为时间均发生在本院查封时间之前，且原告（执行案外人）王志在本院查封之前已实际占有使用涉案房屋，虽然原告（执行案外人）王志与第三人（被执行人）卢翠英签订《房屋买卖协议》时，原告（执行案外人）王志已明知其涉案房屋登记的房屋共有权人李彦峰已死亡，但李彦峰的其他法定第一顺序继承人并未在李彦峰死亡后，原告（执行案外人）王志实际占有使用涉案房屋后的合理期限内提出异议，应视为李彦峰的其他法定第一顺序继承人默认第三人（被执行人）卢翠��出售涉案房屋的行为，故原告（执行案外人）王志与第三人（被执行人）卢翠英签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告（执行案外人）王志与第三人（被执行人）卢翠英签订的《房屋买卖协议》约定，办理房屋过户手续由原告（执行案外人）王志负责，并由原告（执行案外人）王志承担由此产生的一切费用，第三人（被执行人）卢翠英协助办理，原告（执行案外人）王志已按协议约定到相关部门交纳了购买该套涉案房屋的契税，原告（执行案外人）王志在办理房屋过户手续过程中，因涉及涉案房屋原权利人原因，未能办理该房屋的过户手续，其原因非因买受人原告（执行案外人）王志自身的原因。综上所述，原告（执行案外人）王志要求停止对文山市开化中路138号（中国银行）2幢2-201号涉案房屋（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）的执行，并解除��该房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，原告（执行案外人）王志虽与第三人（被执行人）卢翠英签订了房屋买卖协议，本院确认该房屋买卖合同合法有效，但其至今尚未办理房屋权属过户登记，尚未取得法律意义上的房屋所有权，原告（执行案外人）王志要求确认位于文山市开化中路138号（中国银行）2幢2-201号的涉案房屋（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）归原告所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》��二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行文山市开化中路138号（中国银行）2幢2-201号的房屋（房屋所有权证号：文山县房权证州属字第××号）（解除查封）；二、驳回原告（执行案外人）王志的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告（执行案外人）王志负担。
宣判后，唐元嵩不服，向本院提起上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由是:一、原审法院认定被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效缺乏事实依据以及法律依据。1、根据原审法院的法庭调查，被上诉人提交的证据：王志与卢翠英签订的《房屋买卖协议》，由于原审第三人卢翠英未到庭，无法证明是原审第三人签订的合同，无法核实合同的真实性，被上诉人也未就该签字是原审第三人所签提出其他证据予以证实，原审法院在现有证据不能核实认定的情况下，主观认定该协议是卢翠英所签，据此认定协议合法有效，不符合法律关于证据审查的严格规定。2、经原审法院核实，本案所涉的《房屋买卖协议》出卖人的签字栏只有原审第三人卢翠英一人的名字，而客观事实房屋的共有人还有李彦峰，在合同签订时李彦峰已经死亡，李彦峰的继承人(李彦峰父母、女儿)并未在协议上签字。在协议签订后，被上诉人也没有主动去让李彦峰的继承人签字追认。也未告知过李彦峰的继承人房屋买卖的事实，因此，该合同在缺少权利人签字的情况下，原审法院以继承人未在合理期限内提出异议，视为默认出售房屋，当然的认定合同合法���效，与我国《合同法》、《物权法》关于合同的规定相悖；上诉人认为，原审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，事实不清，缺乏证据支持，属认定错误。二、原审法院认定被上诉人的行为条件满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，决定解除查封，缺乏证据支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我国《合同法》规定合法有效的合同，必须满足三个条件:1、主体适格;2、合同标的合法;3、合同双方意思表示真实有效。而本案中，被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖协议》如前所述，首先不能确定是否是原审第三人签订的合同，其次是缺少房屋权利人(李彦峰的继承人)签字认可，在此，提请二审法院注意：李彦峰死亡的情况，以及李彦峰有继承人的情况，经原审法庭调��，被上诉人当庭承认自己是明知的，并且当庭表示自己没有去找过李彦峰的继承人追认。该合同在缺少权利人，不能核实是否是权利人真实意思表示，甚至不能核实权利人是否知情，也没有其他证据相互印证的情况下，原审法院就以李彦峰的继承人没有在合理期限内提出异议，视为默认，予以认定该合同合法有效，实属主观臆断，不符合法律规定，难以让人信服。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，首先不能认定合同合法有效，就不能认定是合法占有。其次，原审法院据以认定被上诉人占有该房屋的证据是被上诉人提供的“水电费单据”，该单据上缴纳人并不是被上诉人的名字，也没有其他证据相互印证，不能证明是被上诉人所缴纳，所以，原审法院认定被上诉人已合法占有该不动产缺乏证据支持;3、已支付全部价款，��者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原审法院认定被上诉人支付了全部价款。在一审庭审中，被上诉人证明自己支付全部价款的证据有一份“收条”和两份“银行凭条”，该收条未写明房屋的位置，不能证明就是被上诉人支付本案所涉房屋的房款，并且由于原审第三人缺席，不能查明收条的真实性。另外，“银行凭条”上只反映出原审第三人卢翠英的账户收到两笔款项，从凭条上并不能反映出是被上诉人王志支付的房款，所以，原审法院认定被上诉人支付了全部价款，同样是缺乏证据支持；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案所涉房屋，至今未办理过户登记，是因为《房屋买卖协议》缺少权利人(李彦峰的继承人)的签字同意，并且产权登记部门不能认定协议的真实性，而如前所述，被上诉人王志是在明知本案所涉房屋有除原审第三人以外还有其他权利人的情况下与原审第三人签订协议，之后也未向其他权利人追认，原审第三人是无权处分他人份额的财产，而被上诉人明知还签订合同，不排除有与原审第三人串通损害他人权益的可能性。另外，该《房屋买卖协议》是2011年5月27日所签，至今已有5年之久，内容已经约定要办理过户登记，被上诉人在未能办理过户登记的情况下，也没有采取催告、起诉等合法的方式维护自己的权益。以上这些足以说明是因被上诉人自身的原因未能办理过户登记，被上诉人自身存在明显的过错。综上所述，原审法院在缺乏证据支持的情况下，主观认定《房屋买卖协议》合法有效，认定被上诉人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规��》的四个要件，判决解除查封上诉人申请执行的不动产，损害了上诉人的权益，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王志答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。二、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。《房屋买卖协议》的签订是双方真实意思表示，应当有效，合同不因为李彦峰的继承人未签字而认定无效，因为买卖合同签订以后其继承人未提出异议，视为默认。三、合同签订后被上诉人已经支付完毕全部价款，并实际占有该房屋，在一审已经提交了相应的付款依据，缴税依据，以及使用产生水电费的依据。四、至于未办理过户登记手续是因为第三人的原因而没有办理，不是由于被上诉人的原因没有办理过户登记。因此，本案中王志购买的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的4个要件，因此，应当停止执行查封该房屋。请二审依法查明案件事实后维持一审判决。
原审第三人卢翠英述称：同意王志的答辩意见，我们家是自愿将房屋卖给王志，没有过户是因为我们自己的原因。李彦峰在世时就已经同意将房屋卖给王志，且大家已经协商过。并且我们家已经收到王志的全部房款。李清作为继承人知道和同意卖房的事实。
二审中，上诉人唐元嵩针对自己的上诉主张，被上诉人王志针对自己的答辩意见，原审第三人卢翠英针对自己的陈述意见，除一审提交的证据外，在二审均未提供新的证据。
经征询被上诉人、原审第三人对一审认定的本案法律事实的意见，被上诉人和原审第三人均无异议，本院予以确认。
经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：一、被上诉人王志与原审第三人卢翠英签订的《房屋买卖协议》的效力问题；二、在人民法院查封之前被上诉人王志是否实际交付全部价款并实际占有本案争议房屋以及该房屋未能办理房屋产权过户手续是否是不能归责于王志的原因，王志能否以此为由排除强制执行。
对各方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：
（一）关于被上诉人王志与原审第三人卢翠英签订的《房屋买卖协议》的效力问题。
上诉人唐元嵩认为，王志与卢翠英签订的《房屋买卖协议》未得到其他权利人的同意，一审以继承人未在合理期限内提出异议，视为默认而认定《房屋买卖协议》合法有效错误。
被上诉人王志和原审第三人卢翠英认为，《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同签订后李彦峰的继承人未提出异议，合同合法有效。
本院认为，根据查明的事实，被文山市人民法院查封的房屋即坐落于文山市开化中路138号2幢2-201室房屋共有人为原审第三人卢翠英和死者李彦峰。而将该房屋出售给被上诉人王志并与王志签订《房屋买卖协议》的为原审第三人卢翠英。卢翠英在与王志签订《房屋买卖协议》时得到了卢翠英和李彦峰之女李清的同意。作为李彦峰的继承人有卢翠英、以及李彦峰和卢翠英生育的子女李清以及李彦峰的父母。由���争议房屋共有人为卢翠英和李彦峰，因此，卢翠英和李彦峰各自享有二分之一的份额。在李彦峰死亡的情况下，作为继承人的卢翠英、李清和李彦峰父母共4人对于李彦峰二分之一份额均有继承的权利，即4人对于李彦峰的二分之一份额均享有各四分之一的继承份额。上述继承份额相加后，卢翠英和李清对争议房屋享有的份额除各自继承的四分之一外，再加上卢翠英的共有份额二分之一，卢翠英和李清占有四分之三的份额，即卢翠英和李清对争议房屋享有的份额达三分之二以上。而李彦峰的父母享有的继承份额共有四分之一。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案，对��争议房屋，因卢翠英和李清均同意出售，且两人的份额已经达到争议房屋三分之二以上，在各方均没有证据证明共有人之间对共有物的处分有约定不能处分的情况下，应确认原审第三人卢翠英与被上诉人王志签订的《房屋买卖协议》符合上述法律规定，合法有效。上诉人唐元嵩关于争议房屋的出售未得到其他继承人同意从而认为卢翠英与王志签订的《房屋买卖协议》无效的主张不能成立，本院不予支持。
（二）关于在人民法院查封之前被上诉人王志是否实际交付全部价款并实际占有本案争议房屋以及该房屋未能办理房屋产权过户手续是否是不能归责于王志的原因，王志能否以此为由排除人民法院的强制执行。
上诉人唐元嵩认为，被上诉人王志在一审提交的证据不能证明其对争议房屋已经支付完毕全部价款和已合法占有该争议房屋的事实；且对于争议房屋没有进行过户是由于被上诉人自身原因造成，故王志不能以此排除人民法院的强制执行。
被上诉人王志和原审第三人卢翠英均认为，王志已经支付完毕全部房屋价款并已占有和使用该争议房屋；房屋不能办理过户手续是因卢翠英家庭原因造成。王志可以此为由排除人民法院的强制执行。
本院认为，被上诉人王志主张其已经将争议房屋的价款全部支付，提供的证据为《农业银行银行卡存款业务回单》两份、和卢翠英出具的《收条》一份以及完税凭证。业务回单能够证明王志已经于2011年5月27日分两次向卢翠英支付211166元，且卢翠英出具给王志的收条载明其收到王志的购房款为211166元。对此事实，卢翠英予以确认。而根据王志与卢翠英签订的《房屋买卖协议》中约定的争议房屋转让款也为211166元。同时，王志提供的完税证能够证明王志为购买争议房屋而支付相关税费的事实。上述证据相互印证了王志已经向卢翠英实际支付了本案争议房屋价款211166元以及支付完毕该房屋因买卖而产生的税费的事实。上诉人关于王志提交的证据不能证明王志已经支付完毕房屋价款的主张不能成立，本院不予支持。关于王志是否已经占有和使用争议房屋的事实，王志主张其已经于2011年5月份搬进争议房屋居住，提供的证据为缴纳水电费收据，根据王志提供的缴费单据，其中水费缴费抄表日期最早显示为2011年12月10日，最近日期为2015年6月25日。电费缴费单据显示的最早缴费时间为2012年2月11日。上述缴费单据缴费人虽然为姜研华，但卢翠英陈述因争议房屋最初是从姜研华处购买而来，故水电费的缴纳一直是以该用户名进行缴纳，没有进行过变���。故王志提供的上述证据可以证明王志所主张的其已经占有和使用争议房屋的事实，本院予以确认。上诉人关于王志提交的证据不能证明其已经占有和使用争议房屋的主张，因上诉人未能提供反驳的证据，故其主张不能成立，本院不予支持。关于争议房屋是否是因为王志自身原因造成不能办理产权过户手续的问题，对此，原审第三人卢翠英主张是因为其家庭中李彦峰的父母不同意办理房屋产权过户手续而导致争议房屋至今未能办理房屋产权过户，该事实是因第三人的原因造成，并非王志的过错造成。综上，王志受让本案争议房屋，先是与原审第三人卢翠英签订有书面的《房屋买卖协议》，且该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。其次，王志已实际交付全部价款并实际占有本案争议房屋。第三，造成争议房屋不能办理产权过户手续不是因为王志��过错造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。被上诉人王志就本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益和作为案外人提起的执行异议之诉。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人唐元嵩的上诉请求不能成立���本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费200元，由上诉人唐元嵩承担。
本判决为终审判决。
审判长 曾建宏
审判员 吴 会
审判员 郭 琴
二〇一六年十二月五日
书记员 董娅萍