贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔04民终826号
上诉人（原审原告）：马骁杰，男，1984年10月23日生，住贵州省普定县。
委托代理人谭林敏，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：钟远琼，女，1976年7月27日生，住贵州省普定县。
被上诉人（原审被告）：丁兴元，男，1976年9月2日生，住贵州省普定县。
原审第三人：常琳，女，1965年5月15日生，住贵州省普定县。
原审第三人：赵岳舜，男，1962年7月13日生，住贵州省普定县。系普定县和业生物有机肥有限责任公司法定代表人。
上诉人马骁杰与被上诉人钟远琼、丁兴元及原审第三人常琳、赵岳舜案外人执行异议之诉纠纷一案，因不服贵州省普定县人民法院（2017）黔0422民初759号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马骁杰上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人2012年7月通过与第三人签订买卖合同支付价款即取得涉案车库使用权，且已交付使用多年，虽未办理产权变更，但上诉人没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，及第十九条“”被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定来看，未发生物权变动公示效力，但第三人支付了全部款项的并实际占有的，应当认定财产的实际权属。故一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。
被上诉人钟远琼、丁兴元二审未作答辩。
原审第三人常琳、赵岳舜二审未作陈述。
马骁杰向一审法院提起诉讼请求：1、请求不得执行原告向第三人购买并已交付使用的顺时花园小区一组团5号一层的车库；2、请求确认原告与第三人之间关于顺时花园小区一组团5号一层车库所签订的《房地产买卖契约》有效；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定的事实：2012年7月1日，原告马晓杰与第三人常琳、赵岳舜签订《房地产买卖契约》约定，第三人将其所有的位于普定县城关镇顺时小区一组团5号楼A栋的车库（房产证号：普房权证城关镇字第××号、006287－××号，建筑面积23.39㎡）出售给原告，成交价为人民币8万元，原告于2012年7月7日前一次性以现金方式付清房款。同年7月6日，原告给付第三人房款8万元，同时第三人出具收条（在庭审中原告虽提供是复印件但在庭审后经本院核实，复印件与原件核对无异）并将该车库及产权证书交付给原告，至今双方未到相关部门办理该车库的产权过户登记手续。
同时查明：2015年5月22日，本院以钟远琼申请财产保全为由作出（2015）普立保字第2号民事裁定，裁定“一、查封被执行人常琳所有的普定县城关镇××小区××楼××层建筑面积为23.32平方米2号车库…”。同年5月26日，本院立案受理钟远琼、丁兴元诉常琳、赵岳舜、普定县和业生物有机肥有限责任公司民间借贷纠纷一案，后作出（2015）普民初字第801号民事判决书。钟远琼、丁兴元不服，提起上诉，安顺市中级人民法院于同年11月15日作出（2015）安市民终字第667号民事裁定，发回本院重审。同年12月30日，本院作出（2015）普民初字第1742号民事调解书，确认了双方当事人达成的调解协议，即：“一、被告常琳、赵岳舜、普定县和业生物有机肥有限责任公司欠原告钟远琼、丁兴元借款本金85万元，三被告定于2016年4月30日前偿还20万元，同年7月31日偿还32.5万元，同年10月31日前偿还32.5万元。二、若三被告未按上述约定期限履行还款义务，则承担一次性还清余款责任，并从2015年5月26日起以85万元为本金按中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计算利息至该款还清为止。三、原告放弃其他诉讼请求”。后因常琳、赵岳舜、普定县和业生物有机肥有限责任公司未履行调解书确定的还款义务，钟远琼、丁兴元向本院申请执行。2017年3月27日，原告向本院提出书面异议申请，请求解除对该车库的查封并中止对该财产的执行。经审查，本院于2017年4月13日作出（2017）黔0422执异9号执行裁定书，驳回马骁杰的执行异议申请。原告马骁杰不服，提起本案诉讼。
二审中，各方当事人未提供新的证据。
二审经审理，确认一审查明的事实。
本院认为：一审法院在钟远琼、丁兴元申请执行常琳、赵岳舜民间借贷纠纷一案中，对登记在常琳、赵岳舜名下的车库采取执行措施过程中，马骁杰以涉案车库系其实际所有提出了执行异议，该异议经一审法院审理后裁定驳回，其不服提起诉讼，其诉讼程序合法，本案对其诉讼请求依法进行审理。
根据本案查明的事实，2012年7月马骁杰与常琳、赵岳舜签订《房地产买卖契约》，常琳、赵岳舜将其所有的车库以8万元价格出卖给马骁杰，马骁杰当即支付了全部价款，常琳、赵岳舜也于当月将涉案车库交付给马骁杰，马骁杰系实际占有使用人。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行财产的规定》第十七条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对于本案涉案车库未办理过户的原因，马骁杰起诉状中陈述其工作忙一直未办理，常琳一审庭审中陈述因其近几年不太好故没及时办理，故不能认定马骁杰存在过错或单方认定系马骁杰的自身原因所造成。另依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定来看，对发生争议的不动产物权归属的最终判决，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，依据当然解释，涉案车库虽未办理产权变更，但马骁杰在提交了相关证据材料证明其作为真实权利人后，依法享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉请不得执行涉案车库的诉讼请求依法应予支持。
对于马骁杰提出的要求确认《房地产买卖契约》有效的诉讼请求，虽系另一法律关系，但本案的判决系基于《房地产买卖契约》有效的前提下所作出的，各方当事人在案件审理中对《房地产买卖契约》的效力未提出异议，且经审查，《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，该契约未违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条无效的情形，应为有效协议。为避免当事人诉累，对其在本案中诉请确认有效的诉讼请求给予支持。
据此，一审认定事实清楚，但适用法律部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行财产的规定》第十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省普定县人民法院（2017）黔0422民初759号民事判决。
二、上诉人马骁杰与被上诉人常琳、赵岳舜于2012年7月1日签订的《房地产买卖契约》有效。
三、普定县人民法院在申请执行人钟远琼、丁兴元与被执行人常琳、赵岳舜、普定县和业生物有机肥有限责任公司民间借贷纠纷一案的执行案件中，不得对位于普定县城关镇顺时小区一组团5号楼A栋（房产证号：普房权证城关镇字第××号、006287－××号，建筑面积23.39㎡）的车库进行执行。
一审案件受理费2700元，二审案件受理费2700元，由被上诉人钟远琼、丁兴元负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 辜 贤 莉
审判员 宋 颂
二〇一七年十一月二十三日
书记员 潘登海（代）