四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6552号
上诉人（原审被告）：四川省大尔投资有限公司。住所地：成都市新都区新都镇.
法定代表人:徐武，总经理。
委托诉讼代理人：贺秦书，四川中星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都陇海资产管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：彭跃渠，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师。
上诉人四川省大尔投资有限公司（下称大尔投资公司）与被上诉人成都陇海资产管理有限公司（下称陇海资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
大尔投资公司上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12417号民事判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。大尔投资公司未依照合同约定支付陇海资产公司房屋租金，有一重要原因在于大尔投资公司在2015年下半年推动公司上市，基于相关法律、法规、政策及与券商签署的各项协议约束，至2016年2月之前，大尔投资公司账户都处于冻结状态，无法正常向外汇款，也无法向陇海资产公司支付房屋租金。就上述事实，大尔投资公司也已及时向陇海资产公司告知。因此，大尔投资公司未依照合同履行房租支付义务是因不可抗力导致，依法不应承担违约责任。2016年元旦节假完毕后，大尔投资公司员工恢复上班时即发现陇海资产公司已将租赁房屋的门锁换掉，此时陇海资产公司已实际收回租赁房屋，且因陇海资产公司上述侵权行为，大尔投资公司已无法进入租赁房屋腾房回收家具。陇海资产公司未按照合同约定向大尔投资公司出具租金发票，而陇海资产公司上述行为又发生在大尔投资公司筹备上市之时，陇海资产公司未履行合同义务的行为导致大尔投资公司编制财务报表时遇到了严重困惑并造成了巨大损失，大尔投资公司因此行使合同抗辩权要求陇海资产公司补齐发票后方结付租金，该请求具有合理性与正当性，应当予以支持。一审法院认定大尔投资存放于陇海资产公司办公室的办公用品为遗弃物，大尔投资公司无权取回，该认定缺乏法律依据且与事实不符。大尔投资公司从未做出过遗弃上述办公用品的意思表示。一审法院认定其在2015年12月31日收到陇海资产公司解除合同的告知函，然而陇海资产公司却在2016年元旦节假日间将大尔投资公司租赁房屋换锁，导致大尔投资公司根本无法进入租赁房屋，更无法取回存放于内的任何物品。陇海资产公司于2016年元旦期间己收回租赁房屋，一审法院判决大尔投资公司向陇海资产公司支付逾期交还房屋违约金10164.75元，并向陇海资产公司支付房屋空置期损失违约金25000元缺乏事实与法律依据。
陇海资产公司辩称，双方签订的合同有明确约定，陇海资产公司已经于2015年12月30日以函告的形式通知大尔投资公司解除合同，之后又于2016年1月28日以函告的形式通知了大尔投资公司，陇海资产公司实际是2016年2月5日收回的房屋。陇海资产公司已经尽到了充分的告知义务。大尔投资公司租赁了4个房间，其中有两个是希尔顿酒店公司出租的。所以，大尔投资公司所主张的遗漏物品无法区分。一审法院认定事实清楚，适用法律准确。
陇海资产公司向一审法院起诉请求：确认陇海资产公司与大尔投资公司签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2015年12月31日解除；判令租赁保证金31624.50元不予退还；判令大尔投资公司支付陇海资产公司2015年12月7日至2015年12月30日的房屋租金12649.80元、付租金违约金430.09元、解约违约金47436.75元、租金补偿34892.37元、逾期交还房屋违约金19501.78元、律师费9130.50元。
大尔投资公司向一审法院提起反诉请求：陇海资产公司返还大尔投资公司存放在承租房屋内的办公用品、文件档案，及其他物品。
一审法院认定事实：该案涉房屋所有权人为案外人张卓识。2013年8月28日，张卓识与陇海资产公司签订《房屋委托管理经营合同》，约定：“委托期限内，除了对房屋进行出售、抵押以外，甲方（张卓识）委托乙方（陇海资产）行使对房屋及其附属设施的出租权、使用权、收益权、管理经营权等一切权利和代表甲方签署相关文件的权利。”委托期限为5年。2015年1月7日，陇海资产公司与大尔投资公司签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》。约定陇海资产公司将位于成都高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号房屋租给大尔投资公司使用，租赁期限为24个月，计租日从2015年3月7日开始，租金标准为：每月租金15812.25元，租金季付，付款期限为每季度到期前10天。租赁合同附件专有条款第3.3条规定：“签署本合同5个工作日，乙方（审注：大尔投资，下同）应当向甲方（审注：陇海资产，下同）支付相当于2个月的租金作为租赁保证金，即31624.5元……”；通用条款第2条规定：“……2.3甲方应在收妥款项且乙方提供开具发票所需的相关资料后30个工作日内向乙方开具相应的租金发票；2.4如因乙方原因导致本合同未到期提前终止的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应按照以下调整后的租金标准向甲方补偿已交租金的不足部分；第一年的租金调整为每月每平方米90元，合计每月租金18974.7元”；通用条款第9条规定：“……9.2.2有下列情形之一的，甲方有权终止本合同。合同终止时，乙方按照等额三个月租金金额支付违约金，同时甲方不予退还保证金给乙方。如甲方存在其他损失的，乙方还应据实弥补。上述条件满足后，甲方退还乙方已交纳但尚未使用到期的剩余租金……b)向甲方支付出保证金外任何款项超过15个工作日以上的或乙方拖欠各项费用达到租赁保证金金额的50%；9.3违约责任除上述合同终止时的违约责任外，下列行为违约责任为：9.3.1甲方逾期支付房屋时，每逾期交付一日，甲方按照日租金乙方支付违约金；9.3.2乙方逾期向甲方支付任何款项时，每逾期一日，乙方按照逾期金额的千分之一向甲方支付违约金；9.3.3乙方没有按时将符合本合同约定交还条件的房屋交还给甲方时，每逾期一日，乙方按照日租金向甲方支付违约金。逾期超过10个工作日时，甲方有权单方将房屋恢复至甲方交付时状态并收回房屋，由此产生的全部费用和责任由乙方承担，并且房屋内的物品视为乙方遗弃物，甲方有权处置，乙方无权阻扰。；通用条款第14条规定：“……14.3……以快递方式发出的，以发出后第3个工作日为收悉日，以有签收记录的快递单为送达凭证”。双方合同签订后，大尔投资公司于2015年1月16日支付了租赁保证金31624.5元，于2015年1月23日入驻涉案房屋。之后，大尔投资公司便一直使用涉案房屋，并支付租金至2015年12月6日，后未再支付任何费用。陇海资产公司在催缴无果后，于2015年12月30日通过邮政特快专递向大尔投资公司注册地址以及租赁合同约定地址邮寄了《关于终止（解除）<房屋租赁合同>、履约保证金和其他费用不予退还并收取赔偿金及依法收回房屋的函告》，告知大尔投资公司自2015年12月30日起终止（解除）双方签订的租赁合同，要求大尔投资承担合同约定的违约责任，并将收回房屋。此后，大尔投资公司未履行交还房屋的义务，陇海资产公司于2016年2月5日实际收回了房屋。一审法院另查明，2015年11月25日，陇海资产公司向四川大尔开具了已缴租金公司的全部发票。对此，大尔投资辩称，正是由于陇海资产公司没有及时提供发票，大尔投资公司因此拒付租金，是在行使先履行抗辩权。对此，一审法院认为，房屋租赁合同的主要权利与义务是房屋的交付使用以及租金的按时交纳，而非租金发票的开具，在陇海资产公司将房屋交付给大尔投资公司，并保证大尔投资公司正常使用的情况下，陇海资产公司已经尽到了其主要义务，租金发票的开具与否，对大尔投资享有其合同主要权利并无影响；再根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，该案系大尔投资公司先支付租金，后由陇海资产公司开具发票，大尔投资公司拒付租金的行为不符合先履行抗辩权的行使，故对大尔投资公司此项辩称不予采纳。陇海资产公司与大尔投资公司签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陇海资产公司依约将涉案房屋交付大尔投资公司使用，大尔投资公司应当依约支付租赁期间的租金。大尔投资公司应于2015年11月27日支付2015年12月7日至2016年2月6日期间的租金47436.75元，大尔投资公司未依约支付，已构成违约，根据合同的约定，陇海资产公司有权解除合同。对于合同解除时间，陇海资产2015年12月30日通过邮政特快专递向大尔投资注册地址及租赁合同约定地址发出《解除函》。根据邮递回件，寄往租赁合同约定地址“高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号”的邮寄回执上载明邮件在2015年12月31日已被签收。故双方的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于此时解除。对于合同解除前的租金，依约应当由大尔投资公司承担，故对陇海资产公司要求收取2015年12月7日至2015年12月30日租金12649.8元的主张予以支持。再根据合同约定，合同解除后5日内，大尔投资公司应当将租赁物返还给陇海资产公司，也即是2016年1月5日之前交还，但大尔投资公司实际未返还房屋，并由陇海资产公司于2016年2月5日自行收回房屋。对于此逾期交还房屋期间的违约金，合同约定的租金标准为15812.25元/月，故对陇海资产公司要求大尔投资支付逾期交还房屋违约金的主张予以部分支持。对于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，大尔投资公司应当在2015年11月27日之前支付下一季度的租金，其未按约支付。根据通用条款第9.3.3条的约定，每逾期一日，都应当以欠缴租金为基数，按照每日1‰的标准计算违约金。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，陇海资产公司有权向大尔投资公司主张逾期支付租金的损失，故对于陇海资产公司要求大尔投资公司支付逾期支付租金违约金430.09元的主张予以支持。对于履约保证金、解约违约金、租金补偿，此三项均系对因大尔投资公司违约而导致合同提前解除的违约责任的承担方式的约定，陇海资产公司基于大尔投资公司的一项违约行为只能择一主张违约责任，如果陇海资产公司所主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张大尔投资就同一违约行为承担多重违约责任。对于大尔投资公司认为违约金计算方式过高要求调整的问题，陇海资产公司因大尔投资公司提前解除合同所产生的损失实际上为房屋空置期的损失，根据陇海资产公司的实际损失情况和该案的实际履行情况等综合因素考量，该案双方在合同中约定的违约金确实较高，一审法院对于大尔投资公司主张对违约金予以调整的主张予以支持，将违约金综合调整为35000元，因合同履约保证金为31624.5元，故此保证金不予退还。除此之外，大尔投资公司仍需向陇海资产公司支付3375.5元作为合同解除的违约补偿。对于律师费，合同中并未对此进行约定，且陇海资产公司也未提供相应的法律依据来作证，故对于陇海资产公司此项诉讼请求不予支持。关于大尔投资公司的反诉，其未向法院提供相应的证据材料证明合同解除之时涉案房屋内所存物品的状况，也未列出实时的物品清单。在根据合同约定，大尔投资公司未在规定的时间内交还房屋，逾期超过了10日，陇海资产公司便有权收回房屋，且房屋内的物品视为大尔投资公司的遗弃物。因此对于大尔投资公司要求陇海资产公司返还存放在承租房屋内的办公用品、文件档案、及其他大尔投资公司所有的物品的主张不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陇海资产公司与大尔投资公司于2015年1月7日签订的位于成都高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号房屋的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2015年12月31日解除；二、确认陇海资产公司不予退还大尔投资公司租赁保证金31624.50元；三、大尔投资公司于判决生效之日起十五日内向陇海资产公司支付欠缴的租赁期限内的租金12649.8元；四、大尔投资公司于判决生效之日起十五日内向陇海资产公司支付逾期交还房屋违约金15812.25元；五、大尔投资公司于判决生效之日起十五日内向陇海资产公司支付逾期支付租金违约金430.09元；六、大尔投资公司于判决生效之日起十五日内向陇海资产公司支付违约金3375.5元；七、驳回陇海资产公司的其他诉讼请求；八、驳回大尔投资公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3413元，反诉案件受理费25元，共计3438元，由大尔投资公司承担。
本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、陇海资产公司是否应当退还大尔投资公司租赁保证金31624.50元，大尔投资公司是否应当支付陇海资产公司欠缴的租赁期限内的租金12649.8元、逾期交还房屋违约金15812.25元、租金违约金430.09元、违约金3375.5元；2、陇海资产公司是否应当返还大尔投资公司存放在承租房屋内的办公用品、文件档案及其他物品。对此，本院做如下评述：
关于租赁保证金、欠付租金、逾期交还房屋违约金、租金违约金及违约金的问题。陇海资产公司与大尔投资公司签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。陇海资产公司与大尔投资公司均应按照双方合同约定履行各自义务。本案中，大尔投资公司欠付陇海资产公司房屋租金系查明事实。因此，若无法定事由，大尔投资公司应当支付陇海资产公司欠付租金并承担合同约定的违约责任。大尔投资公司主张欠付租金的原因系推动公司上市，大尔投资公司账户处于冻结状态，无法正常向外汇款，属不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条确有：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定。但根据法律明文规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而公司推动上市，系公司根据自身发展需要，自行决定的经营行为。若将公司推动上市所造成的相关客观情况所视为不可抗力并作为民事活动中的免责事由，显然不符合立法本意和常识。因此，即便大尔投资公司关于的欠付租金的原因系推动公司上市导致账户处于冻结状态的主张属实，也不属于法定的不可抗力，依法不能成为免责事由。大尔投资公司还主张，由于陇海资产公司没有及时提供发票，大尔投资公司因此拒付租金。首先，该主张与其欠付租金的原因系因推动公司上市账户被冻结的主张矛盾；其次，根据双方签订的相关合同，未明确约定陇海资产公司应提供发票系大尔投资公司支付租金的条件；再次，如一审法院所述，房屋租赁合同的主要权利与义务是房屋的交付使用以及租金的按时交纳。且在房屋租赁活动中，承租方支付租金后再由出租房出具发票系交易常识。综上，一审法院未采纳大尔投资公司上述主张并无不当。在大尔投资公司欠付陇海资产公司租金系事实的情况下，一审法院根据双方依法订立的相关合同的明确约定，根据双方认可的合同解除时间，认定陇海资产不退还大尔投资公司租赁保证金并认定大尔投资公司应当支付陇海资产公司欠缴的租赁期限内的租金、逾期交还房屋违约金、租金违约金、违约金并无不当。就违约金具体金额而言，一审法院根据欠付租金金额，综合考量合同的履行情况等因素，酌定违约金的金额为3375.5元符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，也无不当。
关于陇海资产公司是否应当返还大尔投资公司存放在承租房屋内的办公用品、文件档案及其他物品的问题。本案中，大尔投资公司欠付陇海资产公司租金系查明事实。陇海资产公司有权按照双方合同约定收回涉案房屋。而根据陇海资产公司提交相关证据，能够证明陇海资产公司于2015年12月30日、2016年1月28日，先后两次以函告的形式通知大尔投资公司解除合同。而大尔投资公司未提交证据证明在上述较长时间段内，曾要求陇海资产公司返还相关办公用品、文件档案及其他物品，应视为怠于行使权利。且大尔投资公司也未提交相关证据证明确有相关办公用品、文件档案及其他物品被陇海资产公司扣留于涉案房屋内及被扣物品的具体情况。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，大尔投资公司应该承担举证不能的不利后果，一审法院对其相关诉讼请求未予支持也无不当。
综上所述，大尔投资公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1447元，由上诉人四川省大尔投资有限公司负担。
该判决为终审判决。
审判长 夏旭东
审判员 范艾玓
审判员 冯 燕
二〇一七年八月八日
书记员 宋沁蔚