陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009���西民二终字第1043号
上诉人（原审被告）杨粟，原陕西铁岗广告公司经理，现无业。
被上诉人（原审原告）立丰（西安）房地产开发有限公司，住所地：西安市东大街119号。
法定代表人颜明，该公司董事长。
委托代理人范大浪、陈凤娇，陕西三英律师事务所律师。
上诉人杨粟因与被上诉人立丰（西安）房地产开发有限公司（以下简称立丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2008）碑民二初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨粟，被上诉人立丰公司的委托代理人范大浪、陈凤娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1995年12月26日、1996年4月22日西安立大高科技国际有限公司（以下简称立大公司）购买了原告位于本市安东街66号立丰公寓105、106、205、206号总面积464.46平方米四套房屋，截止1997年8月24日其陆续向原告支付房款共计1227561.8元，下欠557833元未付，原告亦未给立大公司办理房屋所有权证。1997年8月26日立大公司拟向西安市商业银行西大街支行（以下简称商行西大街支行）申请抵押贷款，请求原告为其出具承诺书，原告未核实贷款用途即给立大公司出具了承诺书。1997年12月2日立大公司与商行西大街支行签订贷款50万元的借款合同，月利率7.92%，期限11个月，并以上述四套房屋提供抵押担保，到西安市房地产交易管理中心办理了抵押登记手续。商行西大街支行将50万元付给了立大公司，但借款到期后，立大公司仅偿还了部分利息，贷款本金及逾期利息未清偿。
另查，立大公司因经济往来欠被告杨粟所在的铁岗公司广告代理费149万元，立大公司隐瞒其已将上述四套房屋用以抵押贷款之事实，于1998年6月7日就归还所欠广告费与铁岗公司法人代表杨粟达成还款协议，约定其于同年8月底前向杨粟付清所欠广告费，否则以立丰公寓105、106、205号三套房屋冲抵，其下欠立丰公司房款由杨粟支付。同年10月3日立大公司将上述三套房交予杨粟，杨粟将此三房用于出租盈利，月租金约6000元，使用至今。
又查，因立大公司未及时偿还借款，商行西大街支行将立大公司起诉至我院，2000年10月25日我院作出（2000）碑经初字第1137号判决，判令立大公司归还商行西大街支行本金50万元及利息88468.07元，逾期不能偿还以抵押之房产折价清偿。该判决生效后，法院强制执行抵押房屋时，立丰公司和杨粟才知立大公司向银行抵押贷款之事，其两方向检察院申请抗诉。2001年9月14日我院受理抗诉案件后，作出（2002）碑经再字第2号民事判决，商行西大街支行对此提起上诉，西安市中级人民法院作出（2003）西民三终字第648号终审判决书，判决立丰公司对立大公司不能清偿部分的三分之一向商行西大街支行承担民事责任。嗣后立丰公司与杨粟及立大公司为了结三方债务，经多次协商，形成三方协议：立大公司已付房款抵作杨粟向立丰公司应付三套房屋的房款，立大公司欠付的剩余房款和立大公司给立丰公司造成的80685元损失由杨粟承担，由杨粟与立丰公司签订上述三套房屋的商品房买卖合同；此外立大公司与立丰公司原签订的商品房买卖合同终止；立大公司与立丰公司、铁岗广告公司债务关系终结。协议达成后杨粟与立丰公司签订商品房买卖合同三份约定：205号房屋总价款236716元，已全部付清；106号房屋面积为147.94平方米，单价为4087.81元，合计604751元，已全部付清；105号房屋的买卖合同，根据双方签订的确认书，约定房款总价596936元，付款方式为银行按揭，由原告协助办理，被���已付首付款146936元，需贷450000元。2005年9月15日立丰公司与杨粟再次签订一份应付房款的确认书，载明：“经过立丰公寓105、106、205的账务核查，最终尚欠房款369315元，房款违约金80685元。两项共计45万元整。此核准已经双方确认。”2007年初被告分两次支付原告105号房屋款项共计20万元。根据西安市房屋管理局办理的房产证书，106号房屋实际面积为149.42平方米，与商品房买卖合同中约定的面积差为1.48平方米。
2008年10月，原告立丰公司起诉于西安市碑林区人民法院诉称，2005年9月7日，被告杨粟购买其公司位于本市安东街66号立丰公寓105、106、205号房屋共三套，9月15日双方经对帐共同确认，被告欠原告共计45万元整。后被告分两次共付房款20万元，尚欠其房款25万元。现原告请求依法判令被告支付剩余房款25万元、106号房屋房产证面积与购买面积的差价款6049.96元、自2005年9月16日至2008年9月30日未付房款违约金87030元、原告为实现债权花费的律师费用17000元及本案诉讼费。被告杨粟辩称，其确实向原告购买了上述三套房屋，106号房屋的面积差价款其同意支付，但原告计算的房价总款45万元是基于双方在买卖合同之前签订的内容为“尚欠房款369315元，房款违约金80685元”确认书，而此笔违约金是第三方给原告造成的，并非被告所为。被告与原告约定的80685元系原告为被告办理银行按揭的手续费，现原告办理按揭未成，其不应支付此款。其只欠原告房款近17万元，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告以确认书的形式对被告购买三套房屋的欠款金额进行了核对确认，进而又签订商品房买卖���同将此款明确约定为房款，应认定被告杨粟同意支付立大公司给立丰公司造成的80685元违约金，且愿意在商品房买卖合同中体现为应付房款。现被告以原告未给其办妥按揭付款手续为由不愿承担80685元的主张，与双方签订的商品房买卖合同及确认书相悖，不能成立。原告已履行了房屋的交付义务，被告早已接收房屋并实际使用收益，在按揭贷款只是付款方式的一种且现已无法实现的前提下，被告以商品房买卖合同约定的付款方式为按揭付款为由，拒不支付剩余房款，于法无据，本院不予支持。被告尚欠原告房款25万元整，理应依法依约向原告支付。106号房屋面积差应按照106号房屋买卖合同约定的单价予以补付，此项应为6049.96元。双方约定的105号房屋付款方式为银行按揭付款，原告约定此条款时应该能够预料到立丰公寓已系尾房，不易办理按揭手续，有一定过错，故���原告请求被告支付逾期付款违约金及实现债权的费用一节，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日后三十日内，被告杨粟支付原告立丰（西安）房地产开发有限公司房款差价256049.96元。二、驳回原告请求判令被告支付逾期付款违约金87030元的诉讼请求。三、驳回原告请求判令被告支付实现债权的费用共计17000元的诉讼请求。诉讼费6610元，由被告承担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并直付原告）。
宣判后，上诉人杨粟不服，向本院提起上诉称，首先，原审判决称我方答应承担的80685元是经我、立大公司、立丰公司三方协议形成的，完全与事实不符。我们三方只是在1998年6月针对房产转让协议作过约定。1999年由于三大��司破产音信全无，怎可能在多次缺席诉讼的情况下，于2005年针对这80685元形成三方协议；其次，原审判决认定立丰公司对不能办理按揭负有责任，但无法实现的理由为此房为尾房，我方认为，此理由不充分。合同签订前我方对立丰公司没有任何违约，正是对方承诺可以办理按揭，我方才愿意承担其相关的费用80685元，且合同也明确规定付款方式为银行按揭，虽然其后由于国家政策变动首付款比例有所调整，我方也依约办理，对于不能办理按揭没有任何违约责任；再次，原审法院以我方签署了确认书为由，判定我现在立即支付剩余房款且承担诉讼费，完全置我们双方合同约定的付款方式于不顾。据此，上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项；2、驳回立丰公司要求上诉人支付其25万元房款的诉讼请求，要求立丰公司继续履行其合同义务办理银行按揭；3、一、二审诉讼��均由立丰公司承担。
立丰公司辩称，45万元房款中包含了80685元，对45万元房款双方是认可的，80685元并非办理按揭的手续费，按揭办不下来是因银行不给放贷，立丰公司没有理由不去办理按揭。立丰公司对原审判决无异议。
经审理查明，1998年9月5日立大公司、杨粟经立丰公司同意签订了房产转让协议，将立丰公寓105、106、205号房屋转让给杨粟，立大公司下欠立丰公司房款由杨粟支付。原审判决认定其余事实属实。
本院认为，杨粟与立丰公司签订之商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2005年9月7日，杨粟与立丰公司签订三套商品房买卖合同，其中两套房款已付清，另一套房屋付款方式及期限上约定，办理银行按揭，首付146936元，贷450000元。同年9月15日，杨粟与立丰公司签订确认书，确认最终尚欠房款369315元，房款违约金80685元，两项共计450000元。据此，应认定杨粟愿支付立大公司所欠立丰公司违约金80685元，并在商品房买卖合同中体现为购房款。故杨粟上诉称80685元为办理银行按揭费用，理由不能成立，依法不予支持。至于杨粟上诉要求剩余房款办理银行按揭一节，合同虽约定办理银行按揭，但立丰公司并不是提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，立丰公司只是协助义务，并未作出承诺保证能够提供按揭，且杨粟无证据证明系立丰公司原因导致按揭无法办理，故杨粟该上诉请求本院不予支持。杨粟早已于1998年接收该房屋并出租收益，剩余房款理应及时向立丰公司清付。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1817元由杨粟承担。
本判决为终审判决。
审判���侯静
审判员 齐 放
审判员 高 玮
二００九年七月二十九日
书记员 潘丽娜