江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣03民终179号
上诉人（原审被告、反诉原告）：廖强，男，住湖南省浏阳市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓日鑫，男，住广东省深圳市宝安区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：文珊珊，江西博韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：萍乡市安源区安源镇跃进村第二十二小组，住所地萍乡市安源区安源镇跃进村。
诉讼代表人：李爱明，该村小组组长。
委托诉讼代理人：刘永萍，萍乡市安源区安源法律服务所法律工作者。
上诉人廖强、邓日鑫因与被上诉人萍乡市安源区安源镇跃进村第二十二小组（以下简称“跃进村二十二组”）土地租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓日鑫及其与上诉人廖强共同委托诉讼代理人文珊珊、被上诉人跃进村二十二组的负责人李爱明和委托诉讼代理人刘永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖强、邓日鑫上诉请求：1.撤销原判，改判驳回跃进村二十二组的诉讼请求；2.诉讼费由跃进村二十二组负担。事实和理由：1.一审程序不合法，被上诉人未经过法定民主议定程序，提起诉讼存在瑕疵。跃进村二十二组起诉和行使权利属于涉及村民利益的重要事项，村民小组代表村小组行使诉讼权利前，必须经过村民大会决定通过，履行民主议定程序。根据最高人民法院对河北省高级人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告的答复》内容：“村民小组可以作为民事诉讼主体，应以自己的名义提起诉讼，以村民小组为当事人的诉讼以村民小组长为主要负责人提起，但村民小组长以村民小组名义行使诉讼权利，应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》履行民主议定程序”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村十八周岁以上村民三分之二以上或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。同时村民小组履行民主议定程序，必须遵循会议的一般程序。一审中，被上诉人从未提交上述民主议定程序资料，无法确定被上诉人起诉是否已经村民小组会议决定通过，故被上诉人的起诉不符合法定的程序。2.一审被告主体不适格。萍乡市天马山寨土菜馆才是本案当事人。《土地租赁合同》的出租方是跃进村二十二组，承租方是萍乡市天马山寨土菜馆，且安源镇政府抄告单和安源镇政府下属单位拆迁协议书均显示主体为萍乡市天马山寨土菜馆。一审未将萍乡市天马山寨土菜馆列为被告，而错误将天马山寨土菜馆代办人邓日鑫列为被告，明显违反法律规定。一审未将天马山寨土菜馆列为当事人属于程序不合法。3.一审对租赁面积认定为20亩，属于事实认定错误。20亩仅为估算面积，上诉人一审中提交的萍乡市国土资源勘测设计院出具的地形图经跃进村村民委员会盖章确认，应当视为双方认可的面积为16.34亩。4.一审对土地租金认定错误，与事实不符。合同约定“甲方将位于萍乡市安源跃进村二十二组黄泥坳的水塘及水田，共计二十亩土地出租给乙方，每亩租金为3000元/年，租期为20年。乙方在开工后一个月内预支付甲方一年租金，2013年12月31日付5年租金，甲方向乙方收取约定租金以外的其他费用，乙方有权拒付（水塘水面、青苗补偿除外）”，根据该约定能够看出，双方并没有约定水塘租金为52900元/年，一审法院根据对方当事人单方面提出水塘租金为52900元/年的主张直接认定上诉人支付水塘租金属于认定事实错误，与案件事实不符。天马山寨土菜馆于2012年8月3日和2012年8月12日预支付土地租金共计225000元，属于超付租金，收据上载明青苗费和土地租金。一审法院将该部分租金认定为青苗费和部分村民的15年土地租金明显与合同约定不符，违反了合同相对性原则。5.一审法院认定村民刘春发存在阻工情况，属于事实认定错误。刘春发是二十二组村民，能够认定被上诉人阻扰施工的事实，并给上诉人造成了损失。
跃进村二十二组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.上诉人提出被上诉人的起诉不符合法定程序没有事实和法律依据。被上诉人的起诉是经召开村民小组会同意作出的决定，起诉符合法定程序。2.一审法院将廖强、邓日鑫列为被告具有合法依据。廖强是天马山寨土菜馆经营者，该土菜馆于2016年3月31日注销，邓日鑫是天马山寨土菜馆的股东，与被上诉人签订了《土地租赁合同》，相关事项具有邓日鑫签字和天马山寨土菜馆的盖章，邓日鑫是实际负责人。3.一审法院对租赁面积和土地租金的认定符合法律规定。、
跃进村二十二组向一审法院起诉请求：1.判令廖强、邓日鑫支付水塘租金264500元（5年×52900元/年）；2.诉讼费由廖强、邓日鑫承担。
廖强、邓日鑫向一审法院提出反诉请求：1.判令跃进村二十二组赔偿因其违反土地租赁协议导致损失计1461519.3元；2.受理费及反诉费用由跃进村二十二组承担。
一审法院认定事实：2012年6月6日，萍乡市安源区安源镇人民政府（甲方）与萍乡市天马山寨土菜馆（乙方）签订了一份《招商引资意向协议书》，协议：1.乙方到安源范围兴办的企业必须符合国家行业政策及有关法律法规的规定；2.地占及位置，乙方选址落户在安源；……等。该协议由安源人民政府商务部办公室加盖公章，邓日鑫在萍乡市天马山寨土菜馆盖章处签字。2012年8月2日，萍乡市安源区安源镇跃进村民委员会（甲方）与邓日鑫（乙方）签订一份《招商引资协议书》，约定：1.甲方同意乙方在跃进村二十二组黄土坳投资兴建园林式农家乐萍乡市天马山寨项目（具体名称待工商受理部门核准）；2.乙方租用甲方二十二组水塘及少量林地（见附市国土局测绘地形图），租期贰拾年，土地租金、支付细则等见乙方与二十二组村民所签协议，乙方承诺在正常营业后，向甲方所在税务管理部门交纳国家规定税收每年50万元人民币；3.乙方施工建设前，将土地青苗、水塘等补偿金支付给甲方指定负责人二十二组组长李爱明，由李爱明负责发放青苗、水塘等补偿金；4.甲方配合乙方的建设，协调土地、规划、建设、水利等管理部门的工作关系、乙方施工过程中出现矛盾纠纷等行为，甲方必须及时协助调解；……等。邓日鑫在乙方处签字，并由萍乡市天马山寨土菜馆盖印。2012年8月2日，跃进村二十二组（甲方）与邓日鑫（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定：1.甲方将位于萍乡市安源跃进村二十二组黄泥坳的水塘及水田，共计20亩土地出租给乙方，用于农家乐建设，每亩租金为3000元/年，租期为20年（具体位置以双方共同划定出图见附件为准），土地租金15年后为每亩3450元/年，直到合同租期满为止，若乙方继续租赁，同等条件下，乙方具有优先权。……3.乙方租赁甲方土地期限为：2013年元月9日至2033年元月8日止，甲方给予乙方一定施工期，乙方租赁起始日为2013年元月9日起，乙方在开工后一个月内预支付甲方一年租金，2013年12月31日付4年租金，2017年12月31日付5年租金，2022年12月31日付5年租金，2027年12月31日付5年租金，以此类推，直到租期满为止；甲方向乙方收取约定租金以外的其它费用，乙方有权拒付（水塘水面、青苗补偿除外）。4.甲方负责做好租赁处村民思想工作，且在乙方租赁土地处的所有村民必须签字，乙方向甲方交纳人民币壹万元建设施工配合费，以便乙方顺利施工，如村民有阻碍乙方施工行为，甲方必须负责制止，如造成乙方经济损失、由甲方全部承担。5.在租赁期内，因不可抗拒原因及城市规划建设，甲、乙双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。如政府征用、拆迁其房屋、园林、道路建设补偿费，全部归于乙方，甲方不享有房屋、园林、道路补偿权益……等条款。2012年8月3日、8月12日，跃进村二十二组收到廖强、邓日鑫交来的土地租金款、青苗款105000元、120000元，共计225000元，由跃进村二十二组负责人李爱明向廖强、邓日鑫开具了收据。因廖强、邓日鑫租赁的土地需以跃进村二十二组部分村民的土地作为通道，且根据《招商引资协议书》中第3条的约定，上述款项用于支付部分村民土地的青苗费61667.6元及15年租金146115元，共计207792.6元，余下17207.4元用于支付租赁水塘、水田的租金，后廖强、邓日鑫将通道进行了平整、铺设等施工工程，同时将跃进村二十二组交付的水塘、水田等进行了相应改造。一审还查明，廖强、邓日鑫于2012年8月至9月对租赁土地施工时，跃进村二十二组村民刘春发因补偿事宜在现场进行了阻工，后经协调调解，刘春发未再阻工。2012年10月17日，萍乡市国土资源管理局安源分局对涉案土地下达了责令停止违法行为通知书，告知涉案土地未经有批准权的县级以上人民政府批准，擅自占用土地约16亩用于新建土菜馆项目，要求其停止施工，听候处理。现涉案土地有关施工项目一直停顿至今。萍乡市天马山寨土菜馆系个体工商户，其登记经营者系廖强，因营业场所拆迁，经萍乡市安源市场和质量监督管理局批准，给予其筹备期一年（至2013年11月10日止），期间不能从事经营。一审法院认为，双方当事人在本诉、反诉中均未对涉案合同效力提出诉请，亦未有直接证据证明涉案合同存在违反法律强制性规定的情况，且双方对合同签订系真实意思表示亦未提出异议，故对双方已形成合法、有效的租赁合同关系予以认定。结合双方当事人的举证、质证及庭审查明情况，归纳双方争议焦点为：一、邓日鑫是否系合同主体。双方签订的《土地租赁合同》及涉案多份招商协议中均由邓日鑫签名确认加盖土菜馆印章，未有证据证实邓日鑫当时签订合同时仅系代理人的身份或其他情况，而结合双方提交的证据来看，邓日鑫实际参与并负责了土菜馆的经营活动，因此，邓日鑫应系合同相对方，同时，廖强作为土菜馆的登记经营者，均应按照《土地租赁合同》约定履行义务。二、租赁面积的问题。根据双方的合同约定，租赁水塘、水田的面积是20亩。廖强、邓日鑫辩称实际租赁面积为16亩，并提供了萍乡市国土资源勘测设计院出具的地形图一份，跃进村二十二组认为该测绘的面积与实际面积存在差异，需加乘百分之二十才是实际面积。一审法院认为，虽在涉案合同中约定具体位置以双方共同划定出图见附件为准，但廖强、邓日鑫并未举证证实该地形图系双方合意所形成，跃进村二十二组亦未认可该地形图系双方共同划定的出图附件。廖强、邓日鑫所提交证据不足以否定双方的合同中租赁面积20亩的约定，属举证不能，故根据双方合同约定，对租赁面积20亩予以认定。三、本案的租金数额问题。跃进村二十二组将涉案水塘、水田交由廖强、邓日鑫进行改造、平整施工，已履行完了租赁物的交付义务，被告廖强、邓日鑫应按约履行支付租金义务。廖强、邓日鑫辩称已支付租金225000元，跃进村二十二组诉称该225000元是用于支付部分村民的青苗费及15年的土地租金，并非水塘、水田租金。一审法院认为，跃进村二十二组向廖强、邓日鑫出具的收据中载明款项用途为青苗费及土地租金，根据双方合同中“甲方将位于萍乡市安源跃进村二十二组黄泥坳的水塘及水田”的约定及《招商引资协议书》中“乙方施工建设前，将土地青苗、水塘等补偿金支付给甲方指定负责人二十二组长李爱明，由李爱明负责发放青苗、水塘等补偿金”的约定，结合跃进村二十二组提供的青苗费、土地租赁费发放明细表及村民领条、身份证明等实际已发放款项的证据，以及涉案水塘、水田确须通过部分村民土地的位置情况，跃进村二十二组的诉称证据充分，应予认定，廖强、邓日鑫反驳证据证明力不足，其辩解意见不能成立。一审法院对该225000元款项认定为青苗费、部分村民的15年土地租金，共计207792.6元，余下17207.4元应用于抵扣涉案水塘水田的租金。根据双方合同中“2013年12月31日付4年租金、2017年12月31日付5年租金”的约定及跃进村二十二组的主张（每年水塘租金52900元），租金数额应为4年×52900=211600元。关于廖强、邓日鑫要求跃进村二十二组赔偿因其违反土地租赁协议导致的损失及申请对损失的鉴定，其举证仅证明跃进村二十二组的村民刘春发存在阻工的情况，跃进村二十二组已举证证明协调进行了处理，其已积极履行了合同约定的义务，且后续亦未有证据证明跃进村二十二组存在阻止廖强、邓日鑫继续施工的事由。廖强、邓日鑫一直停工至今系因未办理审批手续、被有关部门责令停止施工，根据双方合同中“在租赁期内，因不可抗拒原因及城市规划建设，甲、乙双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任；如政府征用、拆迁其房屋、园林、道路建设补偿费，全部归于乙方，甲方不享有房屋、园林、道路补偿权益”的约定，双方并未将上述情形约定为跃进村二十二组的义务，故该停工的责任并不在于跃进村二十二组。因此，廖强、邓日鑫未举证证明其损失系因跃进村二十二组违约导致，对其有关申请损失的鉴定及反诉诉请不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓日鑫、廖强于判决生效之日起十日内支付跃进村二十二组水塘、水田租金211600元，扣除已支付的17207.4元，实际还应支付194392.6元；二、驳回跃进村二十二组的其他诉讼请求；三、驳回邓日鑫、廖强的反诉请求。案件受理费5268元，由跃进村二十二组负担1396元，邓日鑫、廖强负担3872；反诉费8954元，由邓日鑫、廖强负担。
本院二审中，被上诉人跃进村二十二组围绕上诉请求提供了会议记录和调解笔录，拟证明起诉一事经过了村小组会议讨论，并就上诉人拖欠租赁费的事情进行过调解。经质证，上诉人对该组证据有异议，认为不清楚两份证据的真实性，即使存在会议记录，也不能证实该会议符合法律规定的程序；调解书上无邓日鑫的签名，是否拖欠了租赁费应由法院认定，不能凭调解书确定。本院认为，会议记录上有21户户名签字确认，能够反映跃进村二十二组集体就本案的起诉问题进行过民主议定程序，并同意起诉，上诉认对证据的异议不能成立，故对会议记录予以采信。调解笔录因无邓日鑫的签字，且邓日鑫对该证据有异议，故不予采信。
上诉人廖强、邓日鑫未提交证据。
二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为,本案是土地租赁合同纠纷。上诉人邓日鑫与被上诉人跃进村二十二组签订的《土地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。本案的争议焦点是：1.被上诉人跃进村二十二组的起诉是否符合法定程序；2.廖强、邓日鑫是否为适格被告；3.租赁面积和租赁金额问题。
关于跃进村二十二组的起诉是否符合法定程序的问题。被上诉人跃进村二十二组在二审中提交的会议记录，能够证明被上诉人就本案提起诉讼的事项经过了《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定程序。故此，本案被上诉人的起诉符合法定程序。两上诉人提出被上诉人起诉不符合法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于廖强、邓日鑫是否为适格被告的问题。与被上诉人签订《土地租赁合同》的是邓日鑫，虽然邓日鑫称其只是廖强的代理人，但在一审庭审中，两上诉人提供的第四组证据天马山寨员工请愿书中，邓日鑫自称是其与廖强共同投资兴建的天马山寨酒店，且两上诉人在一审中就跃进村二十二组的本诉提起了反诉，认为被上诉人违反了《土地租赁协议》导致了两上诉人遭受了损失，邓日鑫和廖强的上述行为能够证实其二人是天马山寨土菜馆的实际权利人。因此，邓日鑫、廖强系本案适格被告，一审认定廖强、邓日鑫主体适合并无不当。
关于租赁面积的问题。《土地租赁合同》约定的租赁面积为20亩，并约定具体位置以双方共同划定出图见附件为准，而两上诉人提供的地形图不足以证明系双方共同划定的地形图。在两上诉人无法提供充分的证据证明该地形图系经双方共同确划定的情况下，一审以证据不足为由认定租赁面积为20亩亦无不妥。
关于租金金额的问题。根据被上诉人提供的收款收据、租赁费发放明细表及部分村民的领条，能够证明两上诉人向被上诉人支付的225000元中的207792.6元是部分村民的青苗费及15年的土地租赁费，并非《土地租赁合同》约定的20亩水田、水塘的租赁费用，被上诉人根据《土地租赁合同》要求两被上诉人支付水塘、水田租赁费符合合同约定。被上诉人提出双方曾协商按52900元/年计算水田、水塘的租金，该金额低于合同约定的每亩每年3000元租金，未超过合同约定，一审判决对被上诉人提出每年按52900元计算水田、水塘租金的主张予以支持并无不当。故两上诉人提出一审计算租金错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5268元，由上诉人廖强、邓日鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 健
审判员 王 娟
审判员 刘 敏
二〇一八年四月二十五日
书记员 朱郭萍