江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣08执异17号
案外人:刘红启，男，1968年12月12日出生，汉族，江西省吉安县人，住江西省井冈山经济技术开发区。
委托代理人:刘球先，男，1944年9月17日出生，汉族，江西省吉安县人，住吉安县。
申请执行人：唐六俚，男，1965年2月24日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。
被执行人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，注册号：360800210007745，组织机构代码：68599643-6。
法定代表人：李松泉，董事长。
被执行人：曾卫兰，女，1968年10月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
在本院执行申请执行人唐六俚与被执行人吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，案外人刘红启于2017年8月15日对本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，拍卖被执行人利达公司所有的位于吉安市青原区幸福365小区9号楼1-404、1-1401、1-1501室商品房（以下分别简称9-1-404、9-1-1401、9-1-1501室商品房）提出书面异议，请求停止拍卖，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人刘红启称，（2017）赣08执20号之一执行裁定拍卖9-1-404、9-1-1401、9-1-1501室商品房，该三套房是他与利达公司在2015年10月20日签订了书面购房合同购买的，并进行了网签，交清了房款，开具了地税局发的预收款收据。法院拍卖该房侵害了案外人利益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第六条的规定，请求法院停止拍卖，解除对9-1-404、9-1-1401、9-1-1501号商品房的查封。
本院查明，2015年10月20日，案外人刘红启与被执行人利达公司签订三份《商品房买卖合同》，备案合同编号分别为：201510011941、201510011936、201510011937。编号为201510011941《商品房买卖合同》约定：买受人刘红启向出卖人利达公司购买在吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义务小商品市场,幢号9，房号1-404，建筑面积136.28平方米,单价3400元,总价463352元，买受人按一次性付款方式按期付款，在签署本合同之日支付总房款计463352元；编号为201510011936《商品房买卖合同》约定：买受人刘红启向出卖人利达公司购买在吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义务小商品市场,幢号9，房号1-1501，建筑面积85.74平方米,单价3400元,总价291516元，买受人按一次性付款方式按期付款，在签署本合同之日支付总房款计291516元；编号为201510011937《商品房买卖合同》约定：买受人刘红启向出卖人利达公司购买在吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义务小商品市场,幢号9，房号1-1401，建筑面积85.74平方米,单价3400元,总价291516元,买受人按一次性付款方式按期付款，在签署本合同之日支付总房款计人民币291516元。同日，利达公司开具“江西省地方税务局通用预收款收据”三张，其中发票号码101××××2111收据载明：新界吉安义务小商品城幸福3659栋1单元404室房款，首付款463353元；发票号码101××××2113收据载明：新界吉安义务小商品城幸福3659栋1单元1501室房款，首付款291516元；发票号码101××××2115收据载明：新界吉安义务小商品城幸福3659栋1单元1401室房款，首付款291516元。
刘红启称他和利达公司的法定代表人李松泉是同学关系，总共借了370万元给利达公司，2015年10月份他要去投资，问利达公司还钱，利达公司说没有钱还，就说用这些借款来买幸福365小区的房子。后面就抵了9套房子，他名下3套即9-1-404、9-1-1401、9-1-1501；他妻子刘静名下3套即9-1-2101、9-1-1601、9-1-2301；他儿子刘清平名下3套即10-1-1701、10-1-1601、10-1-1502，总计款2805545元。
另查明，本院在审理原告唐六俚与被告利达公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，原告唐六俚于2015年11月9日向本院提出财产保全申请，并已提供了担保。2015年11月11日，本院作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定书，立即查封被告利达公司在幸福365小区9号楼1-404、1-1401、1-1501室商品房，查封期限为三年，从2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，本院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决书，判决：一、被告吉安市利达房地产开发有限公司、曾卫兰在判决生效之日起五日内共同归还原告唐六俚借款本金2000万元及利息；二、被告吉安市利达房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内归还原告唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利达公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务，2017年2月20日，唐六俚向本院申请强制执行，本院经审查予以立案，案号为（2017）赣08执20号。同年7月3日，本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人利达公司所有的位于吉安市××区××小区××楼××、××、××室商品房，2017年8月15日，案外人刘红启向本院提出执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘红启虽与利达公司签订了《商品房买卖合同》，但并未实际支付购房款，刘红启称是以他与利达公司之前的民间借贷关系的出借款抵作应付给利达公司购房款，也就是说利达公司以其开发的商品房抵偿欠刘红启的借款，利达公司直接以房产抵借款的行为，损害了其他债权人的合法利益。刘红启与利达公司签订了《商品房买卖合同》后，未实际占有、使用商品房，也未办理产权过户登记。因9-1-404、9-1-1401、9-1-1501室商品房尚未完工，不能交付使用，也不能办理产权登记，这些情况非案外人刘红启自身原因造成。但刘红启与利达公司民间借贷关系及所产生债权债务是否真实合法存在，涉及实体权利的认定，不宜在执行程序确认，刘红启提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人刘红启的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 王东平
审判员 李 娟
二〇一七年九月十四日
书记员 陈 婕