四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终183号
上诉人（原审原告）：内江市志利商贸有限责任公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道28号。
法定代表人：刘强，董事长。
委托诉讼代理人：李荣忠，四川言鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内江市中区洋洋洋石类装饰材料经营部，住所地四川省内江市市中区国际家居商贸城五金机电市场6号楼。
经营者：李毅，女，1975年6月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
委托诉讼代理人：张天茂，四川沱江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘强，四川沱江律师事务所律师。
上诉人内江市志利商贸有限责任公司（以下简称内江志利公司）与被上诉人内江市中区洋洋洋石类装饰材料经营部（以下简称内江洋洋洋经营部）租赁合同纠纷一案，前由四川省内江市东兴区人民法院作出（2016）川1011民初3068号民事判决，内江洋洋洋经营部不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）川10民终191号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。四川省内江市东兴区人民法院重新审理后作出（2017）川1011民初1313号民事判决，内江志利公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内江志利公司的法定代表人刘强及其委托诉讼代理人李荣忠，被上诉人内江洋洋洋经营部的经营者李毅及其委托诉讼代理人张天茂、潘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
内江志利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持内江志利公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由内江洋洋洋经营部负担。事实和理由：1.内江志利公司提交的证据证实，内江市东兴区人民政府同意出让250亩土地给内江市能力啤酒有限公司，相关部门发放了《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。后因该公司“引资失败、经营不善、未付租金，造成严重水土流失等安全隐患，威胁群众财产”，经政府同意，引入内江志利公司对土地进行整治，将“土地资源变成土地资本”，内江志利公司与内江市东兴区胜利镇新立村（以下简称新立村）及该村三、五社村民签订《合作开发土地协议》，内江志利公司取得诉争场地的使用权及出租权。因此内江志利公司取得场地使用权并不违反法律，反而保障了村民利益，为政府减轻负担。一审判决没有充分考虑当时政策和实际情况，更未考虑企业经营不善造成土地不能复耕给政府和村民带来的严重后果，而这些问题并非内江志利公司造成，不应由内江志利公司承担耕地责任。2.一审判决错误认定租赁标的物为具有房屋结构特征的场地。双方签订的《协议书》约定标的为场地，其中虽有临时构筑物，单核心内容为场地租赁，内江洋洋洋经营部承租后自建厂房是其利用方式，并不表示租赁标的为具有房屋特征的场地。3.一审判决适用法律不当。本案应适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书部分，内江志利公司取得案涉土地的使用权并不违反法律强制性规定，与新立村及村民签订的《合作开发土地协议》经镇、区两级政府行政确认，属于有效合同，内江志利公司据此与内江洋洋洋经营部签订的《协议书》亦属于有效合同，因未约定租赁期限，内江志利公司有权解除协议。
内江洋洋洋经营部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案系案涉土地可能被政府拆迁，内江志利公司突然提出单方面解除合同，否则将租金从15,660元/年上涨至10万元/年，又提出场地存在安全隐患其有权解除协议，故引发本案诉讼。一审法院查明内江志利公司没有提供证据证实其享有合法出租权利，故判决驳回其诉讼请求是正确的。内江志利公司自始至终没有提供任何有效证据证明案涉土地是国有土地还是集体土地，既未通过合法手续取得案涉土地的使用和管理权力，也未经过相关部门批准或同意，仅凭几份与本案无关的不知出处的复印件文件材料，不能证明其具有出租和使用案涉土地的合法资格。2.内江市东兴区人民政府胜利街道办事处向大众发出的相关安全隐患通知不能直接确定就是本案所涉土地，且该隐患在内江志利公司提起诉讼两个月前就已经排危结束并已经进行了验收，故内江志利公司所述与客观事实并不相符，该情况也不属于不可抗力，不存在导致不能实现合同目的的解除条件。3.内江志利公司背弃诚实信用原则，破坏社会交易秩序而提起诉讼的目的是为了获取更多不当利益。双方于2010年3月1日签订的《协议书》一直履行至今天，但由于案涉场地可能被政府拆迁，于是内江志利公司突然提出双方签订的是不定期租赁合同，若内江洋洋洋经营部想要继续租赁必须将租金从15,600元/年上涨至10万元/年，以此强迫内江洋洋洋经营部搬离和达到内江志利公司单方面解约的目的，不难看出内江志利公司恶意破坏社会交易秩序，背弃诚实信用原则，想要以此获取更多不当利益的动机，面对如此情况的并非内江洋洋洋经营部一家。
内江志利公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2010年3月1日签订的《协议书》；2.内江洋洋洋经营部立即将租赁场地恢复原状交付给内江志利公司；3.由内江洋洋洋经营部承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月1日，双方达成关于内江市东兴区胜利镇原能力啤酒厂二期扩建工程场地的租赁协议，并签订《协议书》，协议书载明：“一、经甲（即内江志利公司）、乙（即内江洋洋洋经营部）双方协商，甲方将位于使用场地块（厂房）共870平方米，租给乙方使用。二、租用价格按每平方米1.5元人民币，合计租金每年15,660（壹万伍仟陆佰陆拾）元”。后内江志利公司将该场地交付给内江洋洋洋经营部使用，内江洋洋洋经营部自协议签订之日起向内江志利公司交付租金。2016年8-9月，双方就租赁合同的履行期限等内容发生争议，内江洋洋洋经营部以内江志利公司无权单方解除租赁合同为由继续向后者支付租金，内江志利公司认为其有权单方解除租赁合同，遂退还了内江洋洋洋经营部支付的租金。同年9月3日，内江志利公司通知内江洋洋洋经营部，如不与内江志利公司商议租赁事宜，内江志利公司将在2016年9月30日后收回租赁场地。同年9月30日，内江志利公司在租赁场地张贴《通知》，通知内江洋洋洋经营部解除租赁合同。同年10月，双方的租赁纠纷先后经内江市东兴区胜利街道人民调解委员会、东兴区胜利派出所调解无果。另查明：该场地位于内江市东兴区，属原内江市东兴区胜利镇新立村3社、5社集体土地，属城镇规划区范围内。2001年11月10日新立村3社与内江市得利发食品有限公司签订《土地租赁协议》，租期约定为2年。2002年3月25日，新立村3社与内江市能力啤酒有限公司签订《土地租赁协议》，租期约定为2年（最迟不超过2004年3月24日）。2005年4月29日，新立村村民委员会与内江志利公司签订《合作开发土地协议》，将能力啤酒厂租用的新立村三、五社闲置土地承包给内江志利公司经营管理，承包期限为合同签订之日起至国家征用时止。2010年3月1日，本案双方签订《协议书》将该地租给内江洋洋洋经营部。该《协议书》未经当地新立村3社、5社及村委会签署意见。该场地的修建未经合法途径征收，未向相关部门申请建设工程规划许可，至今未取得建设工程规划许可证。2016年3月，因该场地周围存在安全隐患，内江市东兴区胜利街道办事处通知附近居民、厂房、企业及时转移相关财产。同年5月、10月，相关部门对该场地路段的安全隐患进行了两次排危，现排危工作已结束，处于验收出具报告阶段。双方未经有关部门批准，均在该场地上修建部分构筑物。一审法院认为，双方对内江志利公司是否有权单方解除租赁合同、租赁合同是否应解除发生争议，但该争议成立的前提条件为租赁合同是否合法有效。双方签订的《协议书》第一条载明：“甲方将位于使用场地块（厂房）共（870）平方米，租给乙方使用”，现双方对该条内容中约定的“使用场地块（厂房）”应界定为“房屋”还是“土地”存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，如对合同约定内容发生争议，应结合合同条款或交易习惯进行判定。内江洋洋洋经营部辩称其租用的是土地而非厂房，并向法庭提交了设计图纸、物资提货单等证据。据双方提交的证据及当庭陈述，一审法院认为本案的租赁标的应界定为具有房屋结构特征的场地。租赁场地位于内江市东兴区，双方讼争的场地系新立村3社、5社集体土地，其未经过合法途径和合法程序，未征先用，改变土地用途，并在该土地上修建有关建筑，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、第十条、第三十六条、第四十四条、第五十六条规定。且该路段应属城镇规划区范围内，该房屋在建设过程中，未向相关部门申请建设工程规划许可，至今未取得建设工程规划许可证，本案的租赁标的物系非法建设的房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此，双方就该非法建设的房屋订立的租赁合同应为无效合同，即双方于2010年3月1日签订的《协议书》并未生效，该《协议书》自始没有法律约束力。综上所述，双方讼争的场地系新立村集体土地，至今没有办理合法征用手续，也没有依法取得建设用地。双方在该土地上违法修建构筑物，违法改变土地用途，其行为属于违反法律和法规禁止性行为。内江志利公司没有提供足以证明其享有合法出租讼争场地的证据，依法应由其承担举证不能的不利后果。故双方于2010年3月1日签订的《协议书》无效，内江志利公司的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、第十条、第三十六条、第四十四条、第五十六条、第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回内江志利公司的诉讼请求。本案受理费192元，由内江志利公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
另查明，本案一、二审中，内江志利公司均自认案涉土地为集体土地。2002年3月25日新立村3社与内江市能力啤酒有限公司签订的《土地租赁协议》第一条载明：“乙方（即内江市能力啤酒有限公司）招商引资项目工程占地250亩，前期统征办只划拨150亩，故离乙方扩建技改工程所需土地量相差很大，经征得市区领导同意，市区领导专门就此事召开有关部门、村、社领导协调会，作了安排布置落实。在乙方划拨土地未到位之前，暂行租用甲方（即新立村3社）土地（大约100亩）用于搞基本建设（租用时间在2001年10月），修建永久性厂房及其他辅助设施。对此，甲方表示充分理解，并给予积极支持，不表示异议。”2005年4月29日新立村与内江志利公司签订的《合作开发土地协议》载明：“东兴区能力啤酒厂自2001年11月开始租用新立村3、5社土地105亩用于扩建生产车间，未征先用，改变土地用途。能力啤酒厂在建设过程中，引资失败、经营困难、生产瘫痪……自2004年起能力啤酒厂再未支付租金，靠甲方（即新立村）借用资金兑现社员，造成了农村工作的不稳定。为了解决困难和问题，经双方协商达成如下协议：一、甲方将能力啤酒厂租征用闲置土地承包给乙方经营管理……”。
再查明，内江志利公司向一审法院提交的内江市规划局2001年12月18日制发的《建设用地规划许可证》（编号2001:159）复印件中，载明用地单位为内江市能力啤酒有限公司，用地位置为北环路以北，用地面积为188,422平方米。
二审查明的其他案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：双方签订的《协议书》是否存在无效情形。
本案所涉土地原系案外人向新立村租赁而来，后因案外人经营困难，不能支付租金等原因，由内江志利公司与新立村签订《合作开发土地协议》，以所谓承包形式继续使用该土地，后再与内江洋洋洋经营部签订案涉《协议书》，将土地租赁给后者使用从事非农业建设。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”内江志利公司认为本案应适用该条法律但书部分的除外情形，但即使案涉土地的现状系种种历史原因形成，内江志利公司却始终未能举出案涉土地已依法取得建设用地的证据，案涉土地也并非是因案外人破产、兼并等情形发生了土地使用权的依法转移，本案情形不适用该条法律的但书部分，内江志利公司的主张不能得到支持。因此，内江志利公司与内江洋洋洋经营部签订的《协议书》将集体土地用于非农建设，案涉土地未依法取得建设用地，违反法律强制性规定，应属无效，一审判决认定并无不当。
综上所述，内江志利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由内江市志利商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周利芬
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一八年四月二十三日
书记员 阴 莲