沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0102民初8561号
原告：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号.
负责人：王宁，系该行行长。
委托代理人：王琰彭，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被告：董继鑫,男，1982年3月25日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
被告：王喆,女，1985年1月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：沈阳嘉凯置业有限公司，住沈阳市浑南新区新隆街8号C327室.
法定代表人：刘权，系该公司总经理。
委托代理人：刘利明，男，1980年5月16日出生，蒙古族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。
原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告董继鑫、王喆、沈阳嘉凯置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员臧宁担任审判长，与审判员马利、人民陪审员刘玉洁共同组成合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琰彭、被告沈阳嘉凯置业有限公司委托代理人刘利明到庭参加诉讼，被告董继鑫、王喆经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司沈阳分行诉称：被告董继鑫、王喆于2011年2月向原告申请借款，用于其购买第一手住房，双方于2011年2月20日签订了《个人购房借款及担保合同》。合同约定原告给与被告贷款金额46万元，放款日期为2011年4月2日，贷款期限360个月，即从2011年4月2日至2041年4月2日。另外，被告沈阳嘉凯置业有限公司于2011年3月2日与原告签订了《招商银行个人购房贷款合作协议书》及其附件，为原告根据与各借款人签订的《个人住房贷款合作协议书》，向借款人提供的贷款提供无条件、不可撤销连带责任保证，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、以及授信人实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等，保证期间为自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由甲方执管之日止。同时，被告二人以其购买的位于沈阳市东陵区王家湾210-4号6幢1-12-3的房产为借款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金余额及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、授信人实现债权的费用等。还款方式为按月还息，按月还本，等额本息。贷款执行利率为贷款实际发放时中国人民银行公布的同期基准利率，利率调整方式为固定日调整。如果借款人未按合同约定还本付息，则在合同执行利率水平上加收100%计收罚息。
此后，被告自2015年7月2日起已连续12期未履行还款义务，截止至2016年6月23日尚欠原告贷款本金人民币436,813.19元，利息、罚息、复息合计人民币25,954.35元，总计462,767.54元。（以上本金及利息截止日为2016年6月23日，具体偿还金额以原告实际扣款日结清额为准）。
综上，为了保护原告的合法权益，避免国有资产的流失，原告依据《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，以及原被告签订的《个人购房借款及担保合同》第38条的约定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、请求法院判令原被告双方签订的《个人购房借款及担保合同》提前到期；二、请求法院判令被告偿还所欠原告贷款本金人民币436,813.19元，利息、罚息、复息合计人民币25,954.35元，总计462,767.54元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2016年6月23日，具体偿还金额以原告实际扣款日结清额为准）；三、请求法院判令被告沈阳嘉凯置业有限公司对上述欠款及相关必要费用承担连带清偿责任。四、请求法院判令原告对被告名下位于沈阳市东陵区王家湾210-4号6幢1-12-3，建筑面积为121.38平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权。
被告董继鑫、王喆辩称未到庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩意见。
被告沈阳嘉凯置业有限公司辩称，同意按照合同约定承担责任。
经审理查明，原告（授信人、抵押权人）与被告董继鑫、王喆（授信申请人、抵押人）于2011年2月20日签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：授信人同意向授信申请人提供总额为460000元的贷款。授信期间为360个月，从2011年2月20日起至2041年2月19日止（实际日期以借款借据为准即从2011年4月2日起至2041年4月1日止）。被告以其所购买的位于沈阳市东陵区王家湾210-4号1-12-3，建筑面积121.38平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保，并于2011年4月18日二被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记证明。协议同时约定授信申请人出现下列情形之一的，即视为已发生违约事件：……未按本协议约定按时足额还本或付息的。授信人有权宣布本协议项下债权提前到期，提前收回授信额度内已发放贷款的本息和相关费用，处分抵押物。在授信申请人不能按期归还本协议项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由授信申请人全数负担。协议对罚息、复息、利率、还款方式等均进行了明确约定。原告与被告沈阳嘉凯置业有限公司（保证人）于2011年3月2日签订了《招商银行个人购房贷款合作协议书》及《个人住房贷款项目额度申请审批表》，协议约定乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。……乙方保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及甲方实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等。……乙方承担保证责任的期间为下列第壹种：自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和/或房地产他项权证交由甲方执管之日止。原告与被告董继鑫、王喆签订的《个人购房借款及担保合同》，约定授信人给予授信申请人总额度为460000元的贷款。贷款期限360个月，还款方式为等额还款，执行利率为中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率，调整方式为固定日调整。借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。
2011年4月2日，原告履行放款义务，被告自2015年7月2日起连续12期未按约定足额还款，截止2016年6月23日，被告尚欠原告贷款本金436,813.19元，利息、罚息及复利合计25,954.35元，经原告多次催要未果，故原告诉讼来院。
以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、个人住房贷款项目额度申请审批表、《商品房买卖合同》及其补充协议、销售不动产统一发票、抵押权预告登记证明、贷款已出账单列表、贷款逾期账单、户口本、结婚证及当事人陈述笔录在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》，合法有效，具有法律约束力，本院予以确认。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款义务，被告董继鑫、王喆未能按协议约定及时履行偿还借款义务属违约，应承担违约责任。原告有权按合同约定宣布合同提前到期、要求借款人在规定的期限内清偿全部贷款本息、提前处分抵押物。被告董继鑫、王喆用所购房产作抵押为该笔借款提供抵押担保，在其未能按时偿还贷款的情况下，应在担保范围内承担担保责任。本案原告与被告沈阳嘉凯置业有限公司签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》、个人住房贷款项目额度申请审批表，合法有效，具有法律约束力，本院予以确认。合同签订后，因债务人违约，则原告在保证期间内要求连带保证人承担保证责任于法有据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告董继鑫、王喆于2011年2月20日签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告董继鑫、王喆于本判决生效后10日内一次性偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币436,813.19元，利息、罚息、复息合计人民币25,954.35元（以上截止日为2016年6月23日），并自2016年6月24日起按《个人购房借款及担保合同》约定的计息办法支付上述借款利息、罚息及复利至实际给付之日止；
三、上述款项到期未受清偿时，原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告董继鑫、王喆提供的位于沈阳市东陵区王家湾210-4号1-12-3，建筑面积121.38平方米的抵押房产在上述债权范围内享有优先受偿的权利；
四、被告沈阳嘉凯置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,241元，保全费2,920元，公告费800元,均由被告董继鑫、王喆、沈阳嘉凯置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 臧 宁
审 判 员 马 利
人民陪审员 刘玉洁
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王 雪
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者以拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。