天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津民终394号
上诉人（一审原告、反诉被告）：中成进出口股份有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大理道80号。
负责人：司磊，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：李峥，北京市安理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚金阳，北京市安理律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市津辰钢材市场有限公司，住所地天津市北辰区北仓道北。
法定代表人：林开勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高志，天津至大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏秀颖，天津至大律师事务所律师。
上诉人中成进出口股份有限公司天津分公司（以下简称中成公司）因与上诉人天津市津辰钢材市场有限公司（以下简称津辰公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2016）津01民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中成公司的委托诉讼代理人李峥、姚金阳，上诉人津辰公司的委托诉讼代理人高志、魏秀颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中成公司上诉请求：1、撤销天津市第一中级人民法院（2016）津01民初321号民事判决第二、四、六项;2、依法改判津辰公司在30日内拆除津辰公司在天津市北辰区北仓道北新建、扩建的楼号为A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和构筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有权自行处置，处置费用由津辰公司承担；3、依法改判津辰公司在30日内将位于天津市北辰区北仓道北租赁物内全部非归属于中成公司的物品清理干净后向中成公司返还149041.8平方米的土地和现状保留未被拆除的原有建筑物；4、依法改判津辰公司在30日内向中成公司移交位于天津市北辰区北仓道北中成公司土地使用权范围内道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备；5、依法改判津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期间的租金人民币7019109.80元；6、津辰公司向中成公司支付拖欠租金的利息（自2013年7月7日起至津辰公司实际付清租金之日止，以欠付租金为基数，按人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮50%计，其中截至2016年8月31日的利息共计人民币1444181.55元）；7、依法改判津辰公司向中成公司支付实际占用天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物期间的占有使用费（自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632万元/年计算；从2018年6月1日起按照648万元/每年计算至津辰公司向中成公司实际返还天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物之日止）；8、依法改判津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰区北仓道北的房屋以及设施的补偿费人民币1795万元；9、依法改判确认中成公司有权没收津辰公司交付的押金人民币300万元作为违约金；10、判决津辰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院错误援引《房屋租赁协议书》第十九条第4项约定判决驳回中成公司要求返还149041.8平方米的土地和现状保留未被拆除的原有建筑物之诉请，严重损害了中成公司作为租赁物产权人的合法权益；（二）一审法院判决解除中成公司与津辰公司租赁合同后，中成公司根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定，要求津辰公司返还租赁物既是合同赋予中成公司的合法权利，同时也是法律赋予中成公司的正当权益；（三）一审法院应当适用《房屋租赁协议书》第十九条第6项之约定，判决津辰公司按照合同约定返还租赁物，且基于涉诉租赁场地上新建建筑物没有办理审批手续，中成公司有权依据合同约定拆除全部新建建筑物；（四）一审法院判决驳回中成公司要求就拆除原有建筑予以补偿的诉求，缺乏事实和法律依据；（五）一审法院认定中成公司与津辰公司共同承担新建建筑物没有办理审批手续的责任是错误的；（六）一审判决没有支持中成公司提出的全部占有使用费的主张（自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632万元/年计算；从2018年6月1日起按照648万元/每年计算至津辰公司向中成公司实际返还天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物之日止），浪费了诉讼资源，增加了当事人的诉累。
津辰公司辩称，（一）津辰公司在征得中成公司同意后，在涉诉租赁场地内投入巨大人力、物力进行了现代化改造，现在双方的租赁合同虽然已经解除，但中成公司要求津辰公司无偿返还有失公平，中成公司应按照市场价值予以补偿，且涉案租赁场地上的土地和房屋面临整理拆除，在补偿范围和标准均无法确定的前提下，双方应按照政府相关部门的要求，结合租赁合同约定，先行确定补偿范围和补偿标准，再商议返还问题，目前返还租赁物不具备现实条件；（二）涉诉租赁场地上的新建建筑物所有权人为津辰公司，中成公司无权要求津辰公司拆除涉诉租赁场地上的新建建筑物，津辰公司曾经多次要求中成公司协助办理新建建筑物的行政审批手续，中成公司均予以拒绝，现涉诉租赁场地面临整理拆除，场地内的新建建筑物已无法办理行政审批手续，过错责任在于中成公司。按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，结合双方的租赁合同约定，在中成公司未给予津辰公司补偿前提下，无权要求津辰公司拆除涉诉租赁场地上的新建建筑物；（三）津辰公司不应对涉诉租赁场地上已拆除的原有建筑物给予中成公司补偿，中成公司与津辰公司已经约定将涉诉租赁场地上新建建筑物抵偿拆除同等面积的原有建筑物，中成公司要求补偿没有依据。另外，中成公司提交的其单方委托的鉴定报告和《计划拆除面积明细表》显示的拆除原有建筑物面积存在错误，不能作为定案依据，双方应依照拆迁规划履行各自权利义务。综上，请求二审法院驳回中成公司的上诉请求。
津辰公司上诉请求：1、撤销天津市第一中级人民法院（2016）津01民初321号民事判决第三、四、五项;2、依法改判津辰公司支付中成公司2014年9月28日至2016年5月31日的土地使用权占用费及房屋占用费3333333.4元（按照每年200万元，每月166666.67元标准支付）；3、依法改判确认涉诉租赁场地津辰公司修建的道路属于中成公司所有，其他设施归津辰公司所有；4、本案上诉费用由中成公司承担。事实和理由：（一）受交通管制限行及国内钢材市场下行影响，津辰公司经营日益困难，法院应综合考虑市场因素、国家政策等裁量减少津辰公司应给付的土地使用权和房屋占用费；（二）中成公司与津辰公司在租赁合同中未约定违约利息，津辰公司不应向中成公司支付租金及占用费的利息；（三）中成公司与津辰公司在租赁合同中未约定通信、供电、供水、燃气、地下设施等归中成公司所有，一审判决做出了不当的扩大解释，上述设施设备应归属于津辰公司；（四）一审法院在认定津辰公司拆除涉诉租赁场地上的原有建筑物面积以及未办理新建建筑物行政审批手续责任的认定上存在错误，中成公司提交的其单方委托的鉴定报告和《计划拆除面积明细表》显示的拆除原有建筑物面积存在错误，不能作为定案依据。津辰公司多次要求中成公司协助办理行政审批手续，中成公司均予以拒绝，中成公司对此应负有全部责任。
中成公司辩称，（一）津辰公司和中成公司应该按照双方的租赁合同约定支付租金和使用费，津辰公司要求法院减少支付相应费用没有依据；（二）津辰公司主张不应支付拖欠的租金和使用费的利息没有依据，津辰公司应以欠付租金和使用费为基数，按人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮50%向中成公司支付利息；（三）一审法院组织中成公司和津辰公司对涉诉租赁场地进行了现场勘查，认定拆除原建筑物面积准确。津辰公司从未要求中成公司协助办理新建建筑物行政审批手续，津辰公司应自行承担相应的责任和后果。
中成公司向一审法院起诉请求：1、判决确认中成公司与津辰公司2010年1月12日签署的《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》已于2014年9月28日解除；2、判决津辰公司在30日内拆除津辰公司在天津市北辰区北仓道北新建、扩建的楼号为A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和构筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有权自行处置，处置费用由津辰公司承担；3、判决津辰公司在30日内将位于天津市北辰区北仓道北租赁物内全部非归属于中成公司的物品清理干净后向中成公司返还149041.8平方米的土地和现状保留未被拆除的原有建筑物；4、判决确认位于天津市北辰区北仓道北中成公司土地使用权范围内津辰公司修建的道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备归属中成公司所有；5、判决津辰公司在30日内向中成公司移交位于天津市北辰区北仓道北中成公司土地使用权范围内道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备；6、判决津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期间的租金人民币7019109.80元；7、判决津辰公司向中成公司支付拖欠租金的利息（自2013年7月7日起至津辰公司实际付清租金之日止，以欠付租金为基数，按人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮50%计，其中截至2016年8月31日的利息共计人民币1444181.55元）；8、判决津辰公司向中成公司支付实际占用天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物期间的占有使用费（其中自2014年9月28日起至2016年5月31日占有使用费为人民币10300882.20元；自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632万元/年计算；从2018年6月1日起按照648万元/每年计算至津辰公司向中成公司实际返还天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物之日止）；9、判决津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰区北仓道北的房屋以及设施的补偿费人民币1795万元；10、判决确认中成公司有权没收津辰公司交付的押金人民币300万元作为违约金；11、判决津辰公司承担本案诉讼费用。
津辰公司向一审法院反诉请求：1、判令中成公司在实现拆迁（津辰公司新建建筑面积32932.10平方米）时将津辰公司拆除的9931.17平方米对应的拆迁款项扣除后余款归还津辰公司所有；2、诉讼费、反诉费由中成公司承担。
一审法院认定事实：中成公司与津辰公司于2010年1月12日签订了《土地使用权租赁协议书》（编号：中成股份津合字第09001号）和《房屋租赁协议书》（编号：中成股份津合字第09003号）。2010年3月31日，双方签署《备忘录》一份，后双方及案外人上海潭建钢铁实业有限公司三方于2010年5月20日签署了《补充协议书》（编号：中成股份津合字第10001号）。2010年8月31日，双方再次签署《备忘录》一份，后双方及案外人上海潭建钢铁实业有限公司三方于2010年10月20日签署了《补充协议书》（编号：中成股份津合字第10002号）。另外，双方又一次签署《备忘录》一份，该《备忘录》没有签署日期。另，中成公司的上级主管部门中成进出口股份有限公司作出两个批复，分别是2010年5月4日作出的（2010）中成股份发字第39号《关于天津分公司清理固定资产的批复》及2010年9月10日作出的（2010）中成股份发字第69号《关于天津分公司清理固定资产的批复》。
《土地使用权租赁协议书》约定：第一条租赁物，本协议下的租赁物是指坐落于天津市北辰区北仓道北的仓储用地。第二条租赁目的，出租人出租、承租人承租租赁物的目的是由承租人自负费用、自担风险和责任，按照本协议书规定和国家相关法律法规的要求建设一个钢材仓储物流交易市场，开展招商经营。第三条租期，租期为10年，自2010年1月1日起始（起租日），至2019年12月31日终止。其中自起租日开始后的6个月为建设期。第四条定金、租金和支付，⑴定金，在建设期内，承租人须向出租人支付定金，作为承租人执行本协议书，履行本协议书下的全部责任和义务的保证。自本协议签订日起7日，内承租人须向出租人一次性支付定金200万元人民币；⑵租金，土地10年的租赁总收入为人民币19365000元。分别为①自2010年1月1日起至2012年5月31日止，年租金为150万元人民币；②自2012年6月1日起至2014年5月31日止，年租金为200万元人民币；③自2014年6月1日起至2016年5月31日止，年租金为2053333元人民币；⑶支付，租金按季度结算，采取押二付一的方式。在每个租金季度开始后的7日之内，承租人应将该季度的全部租金支付到出租人指定的银行账户。第五条承租使用第4项，承租人自负费用、自担责任风险办理本文约定目的的各种政府审批手续。第六条拆除、新建和变更，承租人新建房屋的，在终止协议书的情形下，新建房屋的实现价值在满足了给予出租人的补偿之后的余额归承租人。补偿不足的，出承租人继续补偿出租人。第七条添加，根据本条的相关规定，承租人自负费用、自担风险为其承租经营可以在现有建筑物和土地上添加必要的设施、设备和土木工程，包括永久设施和临时设施。第十九条协议终止和租赁物的返还，第6项协议终止后租赁物的返还，第3款承租人新建的道路，包括地下设施等隐形工程，无偿归出租人所有。
《房屋租赁协议书》约定：第一条租赁物，本协议下的租赁物是指坐落于天津市北辰区北仓道北的仓储用地上的全部建筑物。第二条租赁目的，出租人出租、承租人承租租赁物的目的是由承租人自负费用、自担风险和责任，按照本协议书规定和国家相关法律法规的要求建设一个钢材仓储物流交易市场，开展招商经营。第三条租期，租期为10年，自2010年1月1日起始（起租日），至2019年12月31日终止。其中自起租日开始后的6个月为建设期。第四条定金、租金和支付，⑴定金，在建设期内，承租人须向出租人支付定金，作为承租人执行本协议书，履行本协议书下的全部责任和义务的保证。自本协议签订日起7日内，承租人须向出租人一次性支付定金450万元人民币；⑵租金，①自2010年1月1日起至2010年12月31日止，年租金为275万元人民币；②自2011年1月1日起至2012年5月31日止，年租金为300万元人民币；③自2012年6月1日起至2014年5月31日止，年租金为400万元人民币；④自2014年6月1日起至2016年5月31日止，年租金为4106667元人民币；⑶支付，租金按季度结算，采取押二付一的方式。在每个租金季度开始后的7日之内，承租人应将该季度的全部租金支付到出租人指定的银行账户。第五条承租使用第4项，承租人自负费用、自担责任风险办理本文约定目的的各种政府审批手续。第六条拆除、新建和变更，承租人新建房屋的，在终止协议书的情形下，新建房屋的实现价值在满足了给予出租人的补偿之后的余额归承租人。补偿不足的，出承租人继续补偿出租人。第七条添加，根据本条的相关规定，承租人自负费用、自担风险为其承租经营可以在现有建筑物和土地上添加必要的设施、设备和土木工程，包括永久设施和临时设施。第十五条承租人的说明和保证，第5项在承租人拒付本协议下租金或者存在其它违约情形的情况下，出租人对转租合同下的招商客户可以代位行使转租合同下出租人的求偿权、申诉权和抗辩权，包括直接向招商客户收取租金的权利。第十九条协议终止和租赁物的返还，第6项协议终止后租赁物的返还，第3款承租人新建的道路，包括地下设施等隐形工程，无偿归出租人所有。
另，《房屋租赁协议书》第十九条协议终止和租赁物的返还，第4项还约定：因政府拆迁、征用等政府原因导致协议提前终止的，双方均互不承担违约责任。政府对出租物或者因为出租物所给予的任何补偿金，出租物以出租物在交付给承租人使用时的状态、面积和范围为准，职工以被政府承认的在册人员和其他人员为准，属于出租人所有，包括但不限于全部的土地补偿金、房屋补偿金、职工安置费和其他设施、设备和项目的补偿费用。因承租人对出租物的拆除、改建、新建导致出租人所得到的补偿金低于签订本协议时依出租物的状态和面积所应享受的补偿金的，承租人有义务补偿和赔偿差额部分；超出或者多余的部分归承租人所有，或者在出租人收到后由出租人返还给承租人。
2010年3月31日，双方签署的《备忘录》约定：1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作业及费用由乙方承担，安全责任由乙方独立负责，处理建筑物拆除剩余物资的收入归乙方所有。2、作为对等条件，乙方同意在合作期满后将其新建建筑物中与现在拆除面积相等的建筑物作为对已拆除建筑物的补偿，以当时现状无偿给予甲方。对于甲方如何处理该批作为补偿的建筑物，乙方无权干涉，且处理收入归甲方所有。
2010年5月20日签署的《补充协议书》约定：一、对中成股份津合字第09003号《房屋租赁协议书》中“计划拆除建筑物明细表（附件八）”的拆除内容和面积进行变更，由原来拟拆除天津仓库现有建筑面积6060.72平方米变更为8139.04平方米，具体明细详见本补充协议书的附件《计划拆除固定资产变更明细表》。二、关于承租人拆除、新建和变更现有建筑物涉及到的其他所有事项，原约定的条款和内容不变，协议三方依然按照中成股份津合字第09003号《房屋租赁协议书》、中成股份津合字第09001号《土地使用权租赁协议书》中规定的各项条款执行。
2010年8月31日，双方签署的《备忘录》约定：一、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）提出的北仓道大门的改造要求。二、改造中拆除的部分，由乙方自行处置，另监控摄像头应重新安置，保证正常使用。三、改造中应保证铁路专用线的正常运营，如造成车皮滞留或不能正常通行，由此造成一切损失责任及连带责任损失，均由乙方承担，与甲方无关。四、改造中的一切事务均由乙方负责，造成一切责任及损失由乙方自行承担，与甲方无关。五、改造后北仓道大门产权归甲方所有，租赁期间归天津中成贯通仓储物流有限公司使用。租赁期满后，乙方不得拆除，应在完整良好状态下还给甲方。六、本备忘录作为甲乙双方所签房屋租赁协议的补充文件，与其具有同等法律效力。
2010年10月20日签署的《补充协议书》约定：一、三方同意承租人的申请，在中成股份津合字第10001号《补充协议书》中确定的拆除内容和面积基础上，增加拆除面积6931.94平方米。具体内容和面积明细详见本补充协议书的附件《计划拆除建筑物补充明细表》。二、关于承租人拆除、新建和变更现有建筑物涉及到的其他所有事项，原约定的条款和内容不变，协议三方依然按照中成股份津合字第09003号《房屋租赁协议书》、中成股份津合字第09001号《土地使用权租赁协议书》中规定的各项条款执行。三、该补充协议作为中成股份津合字第09003号《房屋租赁协议书》、中成股份津合字第09001号《土地使用权租赁协议书》及中成股份津合字第10001号《补充协议书》的补充文件，与上述文件具有同等法律效力。
没有签署日期的《备忘录》约定：一、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）的围墙拆改要求。二、乙方进行围墙改造时，应做好与地方相关部门的协调工作，并承担由此造成责任及损失。三、改造中的一切事务均由乙方负责，造成一切责任及损失由乙方自行承担，与甲方无关。四、改造后的铁艺栅栏归甲方所有，租赁期间，铁艺栅栏的维护保养由乙方负责。租赁期满后，乙方不得拆除，应在完整良好状态下还给甲方。五、本备忘录作为甲乙双方所签房屋租赁协议的补充文件，与其具有同等法律效力。
中成公司于2010年5月4日作出的（2010）中成股份发字第39号《关于天津分公司清理固定资产的批复》如下：为促进钢材市场的建设和发展，同意你公司按照请示中所述，拆除8139.04平方米的现有建筑物，请你公司按照此批复与天津市津辰钢材市场有限公司商签补充合同，按照中成股份津合字第09001号租赁协议书、09002号设备租赁协议书精神明确拆除建筑物补偿标准和新增建筑物实现价值归属的原则，并按照公司财务的相关规定对该部分资产进行固定资产清理工作。
中成公司于2010年9月10日作出的（2010）中成股份发字第69号《关于天津分公司清理固定资产的批复》如下：你公司已于今年依所我司（2010）中成股份发字第39号批复文件，对天津仓库8139.04平方米现有建筑物进行拆除。现为了更好地促进钢材市场的建设和发展，同意你公司按照请示中所述，再拆除6931.94平方米的现有建筑物，请你公司据此批复、按照中成股份津合字第09001号土地使用权租赁协议书、09002号设备租赁协议书、09003号房屋租赁协议书精神与天津市津辰钢材市场有限公司商签补充合同，明确拆除建筑物补偿标准和新增建筑物实现价值归属的原则，并按照公司财务的相关规定对该部分资产进行固定资产清理工作。
双方签订《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》后，津辰公司于2010年1月18日将650万元定金通过银行汇入中成公司的账户中，随即津辰公司进入租赁物现场进行拆迁、改造、新建租赁物，并开始进行招商经营，2010年7月13日，双方将定金折抵租金后，中成公司将定金337万元退回津辰公司。
截止本案诉讼前，中成公司认可实际收取2162.5万元，津辰公司认可实际交付2162.5万元。
针对该2162.5万元中的1762.5万元，双方无争议，中成公司主张无争议的1762.5万元的租金是双方正常履行租赁合同到2013年7月所交纳的租金，其后津辰公司再未交纳过任何租金。余下的400万元，其中300万元是押金，另100万元是津辰公司替案外人交纳的租金。
津辰公司主张实际交付了2162.5万元，交付到2014年1季度，其中的300万元押金已折抵2012年第3、4季度的租金，另100万元也是自己交纳的租金，没有替案外人交纳的租金。
在双方履行租赁协议期间，中成公司向津辰公司发出六份《津辰钢材等租金情况》，其内容分别为：第一份，“10月初预收三个季度租金5000000元”、“10-12月份计入收入1625000元”、“至12月底预收租金余款为3375000元”、“按压二付一方式计算，我单位应收取2012年一季度租金为1625000元（所谓付一），2012年二、三季度租金合计为3750000元（所谓压二），合计为5375000元。此金额扣除预收租金余款，此次应收取租金为2000000元。”该份《津辰钢材等租金情况》没有签署日期。
第二份，“12月底预收三个季度租金5375000元”、“1-3月份计入收入1625000元”、“至3月底预收租金余款为3750000元”、“按压二付一方式计算，我单位应收取2012年二季度租金为1750000元（所谓付一），2012年三、四季度租金合计为4000000元（所谓压二），合计为5750000元。此金额扣除预收租金余款，此次应收取租金为2000000元。”该份《津辰钢材等租金情况》没有签署日期。
第三份，“按压二付一方式计算，我单位应收取2013年一季度租金。土地，房屋租金150万元。设备租金50万元。共计200万元。”签署日期为2012年6月。
第四份，“按压二付一方式计算，我单位应收取2013年二季度租金。津辰钢材：土地，房屋租金150万元。中成贯通：设备租金50万元。共计200万元。”签署日期为2012年9月。
第五份，“按压二付一方式计算，我单位应收取2013年三季度租金。津辰钢材：土地，房屋租金150万元。中成贯通：设备租金50万元。共计200万元。”签署日期为2012年12月。
第六份，“按压二付一方式计算，我单位应收取2013年四季度租金。津辰钢材：土地，房屋租金150万元。中成贯通：设备租金50万元。共计200万元。”签署日期为2013年3月。
另查，双方签订的《房屋租赁协议书》附件（5）租赁物清单《中成股份天津分公司建筑物面积明细表（固定资产）》记载47项建筑物（双方及担保方盖章确认），分别为：1、办公楼、食堂；2、变电室；3、1号库；4、2号库；5、3号库；6、4号库；7、5号库；8、6号库；9、7号库；10、8号库；11、9号库；12、10号库；13、11号库；14、12号库；15、13号库；16、14号库；17、15号库；18、16号库；19、17号库；20、后小楼（东）、后小楼（西）；21、14#-16#罩棚；22、13#-15#罩棚；23、水泥货场；24、地面工程；25、东侧路面工程；26、西侧路面；27、西侧围墙工程；28、西侧排水工程；29、围墙；30、传达室；31、值班室；32、车库、木工间；33、消防楼；34、平房办公室；35、东罩棚；36、18号库；37、厕所（新建）；38、地磅、磅房；39、劳保库；40、原车库；41、专用线站台、专用线罩棚；42、东侧厕所2个；43、5#-7#间站台；44、加压泵房；45、水池；46、后门值班室；47、后西小楼罩棚。
一审法院于2016年11月21日，到北辰区房地产管理部门核查涉诉租赁物的房屋登记情况，并经北辰区房地产管理部门核查，打印了《天津市不动产登记簿查询证明》，该房屋登记簿中登记的中成公司的房屋共计40项。
中成公司主张津辰公司拆除了以上建筑物中的25项，分别为：1、车库、木工间；2、消防楼；3、简易办公室；4、东罩棚（货棚）；5、专用线站台；6、厕所（新建）；7、地磅、磅房；8、16号库；9、14-16号库货棚；10、办公楼（东）；11、办公楼（西）；12、后门罩棚；13、劳保库；14、道口值班室；15、北仓道围墙；16、18号库（货棚）；17、变电室（二期建筑）；18、1号库；19、12号库；20、14号库；21、后大门值班室；22、东围墙厕所（2个）；23、加压泵房；24、水池；25、原车库。
经中成公司和津辰公司核对无误确认没有争议的共13项房屋拆除，分别是：第1、2、3、6、8、10、11、13、18、19、20、21、22项，其余10项拆除房屋，津辰公司不能确认已被拆除，分别是：第4、5、7、9、12、15、17、23、24、25项。
双方核对无误确认没有争议的第14项：道口值班室未拆除。双方核对无误确认没有争议的第16项：18号库（货棚）未拆除，但被改造。
上述拆除的23项中的第4东罩棚（货棚）、6厕所（新建）、15北仓道围墙、21后大门值班室项，未在房屋登记簿上进行登记。其余在房屋登记簿上登记的已被拆除的房屋亦未办理注销登记。
一审法院于2016年12月8日、2016年12月26日，两次对诉争之涉案租赁物进行现场勘察，并作现场勘验笔录、勘验图。经现场勘查，诉争之涉案租赁场所南向所面临的公路现在名称为北辰区北辰道。
一审法院现场勘查，租赁物现场存有旧建筑物17项，但不包括津辰公司不能确认是否拆除的第4、5、7、9、12、15、17、23、24、25项，共10项建筑。而这10项建筑，在双方及担保方盖章确认的附件（5）租赁物清单《中成股份天津分公司建筑物面积明细表（固定资产）》记载的47项建筑物中均有记录。
一审法院现场勘查，租赁物现场津辰公司新建建筑物包括：C、D、E、F、J、H、A1、A3共8栋楼、结算中心。附属工程包括天桥7座、健身房、传达室、地磅房、锅炉房、东围墙厕所各一。新建附属设施设备包括：消防配套工程、道路、电梯、采暖系统、燃气系统、锅炉、监控系统、开平机、水电表、行车、起重机、后货场高压配电房。上述新建建筑物及附属设施尚未办理相关审批手续及在房地产管理部门进行不动产登记。
一审法院于2016年12月22日，对涉案租赁物现场津辰公司新建建筑物未能办理相关审批手续及在房地产管理部门进行不动产登记的情况，到相关政府部门进行调查，并作调查笔录。
次查，中成公司于2013年12月3日，向津辰公司发出《催款函》，要求津辰公司交纳租金。后于2014年9月28日，向津辰公司发出《解除合同通知书》，告知津辰公司，自本通知书送达津辰公司之日起，合同解除。
再查，2013年12月18日，天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，向中成公司发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，内容如下：“按照市政府第19次常务会的要求，经京津城际地区综合提升改造工程指挥部决定，对贵单位坐落于天津市北辰道以北中成进出口股份有限公司天津分公司储运仓库区域的土地实施整理储备、地上建（构）筑物进行拆除，收回国有土地使用权。请贵单位配合做好此项工作。”2014年2月20日，天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，再次向中成公司发出内容相同的《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》。
一审法院于2016年12月22日，对涉诉租赁物现场是否进行“土地实施整理储备、地上建（构）筑物进行拆除，收回国有土地使用权”事宜，到天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部进行调查、核实，并作调查笔录。
又查，中成公司向津辰公司发出《催款函》及《解除合同通知书》后，并未依据双方的租赁协议第十五条第5项的约定，向相关转租承租人主张过任何权利。
津辰公司在得知天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，向中成公司发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，并取得书面材料后，未向中成公司主张过任何权利。
一审法院认为，一、本案争议焦点是：1、合同解除的原因、日期，合同解除是否是因为政府征收；2、租金交付的时间，押金是充当租金还是充当违约金；3、拆除房屋的数量及面积，是否应当予以补偿、如何补偿；4、新建房屋应由谁办理各项手续。
1、关于第1个争议焦点：合同解除的原因、日期，合同解除是否是因为政府征收
中成公司主张称，2014年9月28日，向津辰公司发出《解除合同通知书》，告之津辰公司，自本通知书送达之日起，合同解除。
津辰公司辩称，2013年12月18日，天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，向中成公司发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，自该日期合同解除。
双方均称租赁合同已解除，但对租赁合同解除的日期存在争议，天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，虽然于2013年12月18日向中成公司发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，但该通知只能确认土地和地上物进行整理储备、拆迁等事宜，而不能确认已与中成公司达成整理储备、拆迁、补偿的合意，即具体到涉案的地块，尚未进行拆迁、补偿，其拆迁、补偿的时间节点尚不明确，故津辰公司抗辩理由不成立，一审法院不予支持。中成公司于2014年9月28日，向津辰公司发出《解除合同通知书》，津辰公司已确认收到，故中成公司诉请的第一项：“判决中成公司与津辰公司2010年1月12日签署的《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》已于2014年9月28日解除”，其理由成立，一审法院予以支持。
2、关于第2个争议焦点：租金交付的时间，押金是充当租金还是充当违约金
双方均认可2162.5万元实际交付及收取。其中的1762.5万元，双方无争议。另400万元双方存在争议。
中成公司主张，从协议签订生效后，津辰公司正常交纳租金到2013年7月份。而津辰公司交付的押金300万元没有抵付租金，另有100万元是津辰公司为案外人天津中成贯通仓储物流有限公司交付。
津辰公司辩称，押金300万元已抵付租金，抵付时间为2012年第3、4季度，另有100万元是自己交付的租金。没有替案外人天津中成贯通仓储物流有限公司交付。
关于中成公司主张100万元是津辰公司替案外人天津中成贯通仓储物流有限公司交付租金一节
庭审中，虽然中成公司提交了银行流水及支票票根作为证据证明是津辰公司替案外人天津中成贯通仓储物流有限公司交付的租金，但银行流水及支票票根上未有案外人天津中成贯通仓储物流有限公司的任何痕迹，中成公司亦未能提供其他书面证据予以佐证，故该证据一审法院不予采信。且津辰公司对此也不予认可，津辰公司认为是为自己交纳的租金，故中成公司主张100万元是津辰公司为案外人天津中成贯通仓储物流有限公司交付租金的理由不成立，一审法院不予支持。津辰公司虽然也未能提交证据证明是为自己交纳的租金，但其辩称符合一般的交易习惯，其抗辩理由成立，一审法院予以支持。
关于押金300万元是否已抵付租金一节
庭审中，双方对履行租赁协议期间，中成公司向津辰公司发出六份《津辰钢材等租金情况》进行了确认，一审法院予以采信。这六份《津辰钢材等租金情况》，收取的租金，分别为2012年一季度租金（没有签署日期）、2012年二季度租金（没有签署日期）、2013年一季度租金（签署日期为2012年6月）、2013年二季度租金（签署日期为2012年9月）、2013年三季度租金（签署日期为2012年12月）、2013年四季度租金（签署日期为2013年3月）。津辰公司针对上述六份通知，于通知签署日期的当月，通过银行将租金汇入中成公司指定的银行账户，且有相应的银行流水及票据予以佐证，一审法院予以确认。中成公司提交的证据23“津辰公司出具领取2013年8月到12月发票收据”，因未有津辰公司盖章及签名人出庭作证，一审法院不予采信。故中成公司诉请的第十项：“判决确认中成公司有权没收津辰公司交付的押金人民币3000000元作为违约金”的理由不成立，一审法院不予支持。
津辰公司抗辩的押金300万元已抵付租金，抵付时间为2012年第3、4季度的理由成立，一审法院予以支持。
故双方均认可的已实际交付及收取的2162.5万元应当全部为租金，一审法院予以确认。
3、关于第3个争议焦点：拆除房屋的数量及面积，是否应当予以补偿、如何补偿
关于拆除房屋的数量及面积
经双方核对无误确认没有争议的已拆除了共13项房屋，尚有10项已拆除的房屋，虽然津辰公司不能确认已拆除，但在双方及担保方盖章确认的房屋租赁协议附件（5）租赁物清单《中成股份天津分公司建筑物面积明细表（固定资产）》记载的47项建筑物中均有记录，且经一审法院现场勘查，上述无争议的13项和津辰公司不能确认的10项房屋均不存在，故一审法院确认上述共23项房屋已被拆除，其拆除房屋的面积双方均认可产权登记簿上记载的已拆除房屋的面积为13321.64平方米。
关于是否应当予以补偿、如何补偿
双方于2010年1月12日签订《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》后，又于2010年3月31日，签署《备忘录》一份，其内容为：“1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作业及费用由乙方承担，安全责任由乙方独立负责，处理建筑物拆除剩余物资的收入归乙方所有。2、作为对等条件，乙方同意在合作期满后将其新建建筑物中与现在拆除面积相等的建筑物作为对已拆除建筑物的补偿，以当时现状无偿给予甲方。对于甲方如何处理该批作为补偿的建筑物，乙方无权干涉，且处理收入归甲方所有。”故双方就拆除房屋是否应当予以补偿、如何补偿进行了约定，一审法院予以确认。
天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，于2013年12月18日向中成公司发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，拟将该土地收回、拆迁，拆迁标的物的确认，拆迁补偿标准，应当由拆迁部门进行确认，该法律行为属于行政法调整范围，不属于民事法律调整范围。
中成公司诉请的第九项：“判决津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰区北仓道北的房屋以及设施的补偿费人民币1795万元”的理由不成立，且中成公司计算的补偿费1795万元人民币是中成公司单方委托鉴定机构所做的鉴定意见，津辰公司对此也不予认可，故一审法院不予支持。中成公司可以在拆迁部门确认后，再行解决。
4、关于第4个争议焦点：新建房屋应由谁办理各项手续
《中华人民共和国物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。《房屋登记办法》第十二条第一款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”。
双方协议约定，由承租人自负费用、自担责任风险办理政府审批手续，该约定虽是双方自愿签订，但其约定不具有现实可操作性，一审法院依法确认应当由双方共同申请办理政府审批手续。因中成公司未提供证据证明其将有关文件材料交付津辰公司，然后由津辰公司去申请办理政府审批手续，也未提供证据证明中成公司曾配合津辰公司到政府相关部门申请办理审批手续。而津辰公司也未提交证据证明其在申请办理新建建筑物政府审批手续过程中书面通知中成公司应当提供相关材料而中成公司拒绝配合的相关证据，故双方应当共同承担未办理政府审批手续的责任。
津辰公司新建房屋虽未办理政府审批手续，但是否拆除，应当由拆迁部门进行确认，该法律行为属于行政法调整范围，不属于民事法律调整范围。故中成公司诉请的第二项：“判决津辰公司在30日内拆除津辰公司在天津市北辰区北仓道北新建、扩建的、楼号为A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和构筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有权自行处置，处置费用由津辰公司承担”的理由不成立，一审法院不予支持。中成公司可以在拆迁部门确认后，另行解决。
二、关于欠付租金和占用费的数额及给付
1、关于欠付租金的数额及给付
双方均认可的已实际交付及收取的2162.5万元，应当全部是租金，交纳时间应从租赁合同签订之日起至2014年第一季度，一审法院予以确认。故中成公司诉请的第六项：“判决津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期间的租金人民币7019109.80元”的时间，应当从2014年4月1日起算，津辰公司应当给付中成公司土地使用权租金1017777.66元（2000000元÷12×2＋2053333元÷12×4＝1017777.66元），房屋租金为2035555.67元（4000000元÷12×2＋4106667元÷12×4＝2035555.67元），合计人民币3053333.33元。
2、关于占用费的数额及给付
双方的租赁合同自2014年9月28日解除后，津辰公司至今占有使用涉案的租赁物，应当由津辰公司向中成公司支付占用费，其数额应当以解除双方的租赁合同之日的租金数额为标准，而不应当以正常履行租赁合同的租金数额为标准。故津辰公司应当给付中成公司土地使用权占用费及房屋占用费自2014年9月28日起至2016年5月31日止共计人民币10266666.67元。
其中土地使用权占用费为3422221.67元（2053333元÷12×20＝3422221.67元），房屋占用费为6844445元（4106667元÷12×20＝6844445元）。
至于中成公司诉请的第八项中的“自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照6320000元每年计算；从2018年6月1日起按照6480000元每年计算至津辰公司向中成公司实际返还天津市北辰区北仓道北的土地和建筑物之日止”的事实尚未发生，一审法院不予支持。待实际发生后，中成公司再行解决。
三、关于租赁物是否应当予以返还
1、关于涉诉租赁场所的149041.8平方米的土地和现状保留未被拆除的原有建筑物是否应当予以返还
双方签署的《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》已于2014年9月28日解除，协议解除后，津辰公司应当依约或者依法将租赁物返还中成公司。但天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，于2013年12月18日向原告发出《关于对国有企业土地和地上物实施整理储备的通知》，拟将该土地收回、拆迁，该行为对租赁协议的履行造成一定影响，且津辰公司经中成公司同意在租赁场所新建大量的建筑物，依双方签署的协议，应当在补偿中成公司被拆除的原有建筑物后，余下的建筑物属于津辰公司所有，但双方未签署具体的补偿标准及范围，双方也未就此协商达成一致，一审法院亦无法确认。目前涉诉的租赁物已被确定将被政府相关部门收回、拆迁，而拆迁的标的物的确认，拆迁补偿标准，也应当由拆迁部门进行确认。依据双方签订的《房屋租赁协议书》第十九条第4项的约定：“因政府拆迁、征用等政府原因导致协议提前终止的，双方均互不承担违约责任。政府对出租物或者因为出租物所给予的任何补偿金，出租物以出租物在交付给承租人使用时的状态、面积和范围为准，职工以被政府承认的在册人员和其他人员为准，属于出租人所有，包括但不限于全部的土地补偿金、房屋补偿金、职工安置费和其他设施、设备和项目的补偿费用。因承租人对出租物的拆除、改建、新建导致出租人所得到的补偿金低于签订本协议时依出租物的状态和面积所应享受的补偿金的，承租人有义务补偿和赔偿差额部分；超出或者多余的部分归承租人所有，或者在出租人收到后由出租人返还给承租人”。双方应当积极配合，共同的整体的履行租赁协议的约定以及相关政府部门的通知。故中成公司诉请的第三项“判决津辰公司在30日内将位于天津市北辰区北仓道北租赁物内全部非归属于中成公司的物品清理干净后向中成公司返还149041.8平方米的土地和现状保留未被拆除的原有建筑物”的条件尚不成熟，一审法院不予支持；待条件成熟后，由双方再行解决。
2、关于涉诉的租赁场所土地使用权范围内津辰公司修建的道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备是否应当归属中成公司所有
依据双方签订的《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》第十九条第6项第3款的约定：“承租人新建的道路，包括地下设施等隐形工程，无偿归出租人所有”，无论是中成公司所有的，还是津辰公司新建或者改建的各类附属设施、设备及道路，都属于中成公司所有。故中成公司诉请的第四项“判决确认位于天津市北辰区北仓道北中成公司土地使用权范围内津辰公司修建的道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备归属中成公司所有”的理由成立，一审法院予以支持。
3、关于涉诉的租赁场所土地使用权范围内道路、通信、供电、供水、燃气、地下设施等各类设施、设备的移交
双方签署的《土地使用权租赁协议书》和《房屋租赁协议书》已于2014年9月28日解除，协议解除后，津辰公司应当依约或者依法将租赁物上的各类附属设施、设备返还中成公司。但天津市北辰区京津城际地区综合提升改造工程指挥部，于2013年12月18日向中成公司发出《关于对国有','2018-09-29
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