温州市中级人民法院诉讼文书拟稿纸
案号：（2009）浙温民终字第1586号
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浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1586号
上诉人（原审原告）：胡某某。
委托代理人阮某某。
委托代理人林某某。
被上诉人（原审被告）：陈某某。
被上诉人（原审被告）：唐某某。
二位被上诉人的共同委托代理人金某某。
二位被上诉人的共同委托代理人姚某某。
上诉人胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙
湾区人民法院（2009）温龙民初字第533号民事判决，向本院
提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审
理终结。
原判认定，二被告系夫妻关系。2009年5月7日原告与二
被告签订一份《房屋买卖定金协议》，约定二被告将其购买的
坐落于甲经济技术开发区高新区汇景嘉园（广汇景园）1幢1002室附带车位202号出卖给原告，房屋面积为89.51平方米，总
价款计1183237元，并约定“于2009年5月22日办理直过户合同
手续或委托公证”；由原告向被告支付购房定金5万元，如出
现逾期或拒签该买卖合同（或办理相关手续），原告无权要求
返还定金5万元；如被告违约，则应加倍返还定金10万元。合
同签订后，原告向被告支付了5万元定金。2009年5月13日，被
告与房开某某签订了退房协议。2009年5月14日，原、被告又
签订一份《房屋买卖补充协议》，将定金金额提高至10万元，
并约定“于甲产权交易中心公示期满后可销售的3个工作日内
办理直过户合同手续或委托公证”。合同签订后，原告再次向
被告支付了5万元定金。2009年5月25日原告向温州房地产交易
中心缴纳了20万元购房款押金，并于26日上午参与本案房屋的
销售抽签，没有中签。
原判认为，本案原、被告为房屋买卖先后达成了二份协
议，从协议的内容和形式分析，是二份独立的协议，应认为后
一份协议系双方某某修改了前一份协议的内容并重新达成了新
的合意，因此双方权利义务应以后一份即《房屋买卖补充协议
》约定为准。该协议双方平等自愿签订，合法成立。双方签订
协议确实是为了买卖房屋，但从补充协议第三条约定的“于甲
产权交易中心公示期满后可销售的3个工作日内办理直过户合
同手续或委托公证”的内容，结合协议签订后原告向温州房地
产交易中心缴纳押金并参加销售抽签的行为，可以确定对于所
谓“直过户”是由被告退房再由原告直接从房开某某购买该房
屋的交易方式，是双方共同合意的。不论原告对被告于5月13日退房是否知情，依照协议约定，都需要由被告先退房，原告
再向房开某某购房，即买卖最终成交需要原告从房开某某购买
房屋，而不是从被告处购买。而被告的合同义务，也已经不再
是出售房屋，而是保证该房退回房开某某并重新成为能公开发
售的房某，显然该合同义务被告已经履行完毕。该义务的约定
不违反法律法规的强制性规定，不影响协议生效，被告抗辩无
权处分导致合同无效理由不成立，不予采信。关于合同的处理
。原告请求继续履行，被告请求解除。因被告退房后对该房屋
已经没有处分权，合同约定的其他过户手续等合同义务已经实
际履行不能。而原告抽签没有中签，买卖没有成交，付款义务
也已没有履行的必要。因此双方合同目的已经不可能实现，故
对该份《房屋买卖补充协议》予以解除。关于被告是否违约。
按双方约定的交易方式，买卖要成功，不仅需要原告直接向房
开某某购房，还要购房成功，才能办理过户。原告选择了所谓
的“直过户”的交易方式，应当预计到在被告退房并经产权交
易中心重新公示后上网公开发售时，会存在其他潜在购房者，
原告能否购得该房是有风险、不确定的，也是被告无法保证的
。原告声称自己缴纳押金并参加销售抽签的行为，是误以为去
办理登记过户手续的解释不符合生活常理，不予采信。因此本
案房屋买卖最后没有成交的原因，不是合同约定的“一方逾期
或拒签该买卖合同（或办理相关手续）”的违约行为，而是出
现了合同未约定的客观情况变化。因此，原告依据合同要求被
告承担双倍返还定金20万元的违约责任缺乏证据支持，不予支
持。被告对买卖未成交应退还收取的押金10万元没有异议，符合效率原则，被告应当将原收取的定金10万元退还给原告。据
此，依照《中华某某共和国合同法》第四十四条、最高人民法
院关于某用《中华某某共和国合同法》若干问题的解释（二）
》第二十六条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条、
最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定
，遂判决：一、被告陈某某、唐某某在判决生效之日起十日内
返还原告胡某某定金10万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如
果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某
某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告已预交），减
半收取2150元，由原、被告对半负担。
宣判后，胡某某不服，上诉于乙称：一、本案有关事实
是：2009年5月7日，上诉人与二被上诉人签订一份《房屋买卖
定金协议》，约定二被上诉人将其购买的坐落于甲经济技术开
发区高新区汇景嘉园（广汇景园）1幢1002室附带车位202号出
卖给上诉人，并约定房屋面积、总价款及定金等。合同签订后
，上诉人向被上诉人支付了5万元定金。2009年5月13日，俩被
上诉人隐瞒上诉人，私下与温某某汇房地产开发有限公司签订
《商品房退房协议书》，约定俩被上诉人与该公司解除涉案房
屋的买卖合同，由该公司另行根据规定销售。俩被上诉人的行
为直接导致失去涉案房产的处分权利，与上诉人约定的合同目
的无法实现。2009年5月14日，上诉人应俩被上诉人的要求签
订了《房屋买卖补充协议》，将购房定金提高至10万元，并对
相关内容作了详细规定。签订该补充协议时，俩被上诉人并没向上诉人说明其已于5月13日与温某某汇房地产开发有限公司
签订了《商品房退房协议书》，也没有向上诉人解释温某某汇
房地产开发有限公司是另行根据规定销售。2009年5月25日，
上诉人根据俩被上诉人的指示，匆忙中向温州房地产交易中心
缴纳了20万元购房款押金，但直至上诉人缴纳押金时，才得知
第二天需要参加涉案房屋的销售抽签。第二天抽签时未中签，
上诉人结婚购房的目的亦因此落空。俩被上诉人的行为不仅严
重损害了上诉人可预期的利益，更在无形中造成上诉人极大的
精神痛苦。二、原审判决有违事实。本案双方签订《房屋买卖
补充协议》等合同的目的是办理直过户手续或委托公证。根据
双方当事人发生争议后的谈话录音可知，被上诉人承认其自己
亦不知道有抽签。俩被上诉人隐瞒上诉人与房开某某的约定，
其行为已经属于合同欺诈，应当承担违约责任，向上诉人返还
双倍定金。请求二审法院撤销原判，依法改判俩被上诉人双倍
返还上诉人定金20万元，并按日万之三的利率，赔偿上诉人自
支付某某之日起至执行完毕止的利息损失。
被上诉人陈某某、唐某某辩称：一、俩被上诉人在订立
合同及履行合同过程中，不存在隐瞒事实与欺诈行为。二、原
审判决以双方合同目的不可能实现，判令解除合同，互不承担
违约责任，符合事实与法律规定。请求二审法院驳回上诉，维
持原判。
二审审理期间，上诉人胡某某提供录音材料一份，以证
明被上诉人存在违约事实。俩被上诉人对上述证据材料属于二
审的新证据持有异议，并认为该录音记录个别内容与双方原谈话内容存在出入，且只能证明双方没有预料到涉案房屋退回房
屋交易中心重新出售时会有新的购房人参与，并不能证明被上
诉人存在违约的事实。本院认为，根据最高人民法院《关某某
事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四
十三条第一款的规定，上诉人二审中提供的上述证据材料不属
于本案二审程序中的新证据，且不足以证明俩被上诉人存在违
约的事实，故本院不予采纳。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原
判决认定的事实予以确认。
本院认为，原判决认定双方当事人签订《房屋买卖定金
协议》后达成了新的合意即《房屋买卖补充协议》，并予以解
除，符合本案事实，予以确认。关于俩被上诉人应否向上诉人
承担违约责任的问题。根据双方当事人签订的《房屋买卖补充
协议》内容及其在本案一、二审中的相关诉辩意见等分析，双
方的协议约定中没有考虑到房开某某重新按规定销售涉案房屋
可能存在其他购房者及上诉人需要参加抽签等情况，故对在此
情况下俩被上诉人是否需向上诉人承担违约责任未作出约定。
由于俩被上诉人已经向温某某汇房地产开发有限公司退房，并
无充分证据证明俩被上诉人原先已明知上诉人从房开某某购房
需要参加抽签，且上诉人为购买涉案房屋后来亦自愿参加了抽
签，故上诉人称自己购买涉案房屋抽签未中，致双方买卖涉案
房屋合同解除的责任均在于俩被上诉人的理由，依据不足；上
诉人认为俩被上诉人应承担违约责任，缺乏合同根据，本院不
予采纳。综上，原审法院判决俩被上诉人返还上诉人定金10万元并驳回其其他诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不能
成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华某某共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2300元，由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 真
审 判 员 郑明岳
代理审判员 李晓光
二〇一〇年一月二十九日
书 记 员 胡天彬