福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异1号
异议人(案外人)：林子晖，男，1992年1月14日出生，住福州市晋安区。
申请执行人:中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部，住所地福州市五一北路103号、107号。
负责人:黄文胜，总经理。
委托代理人:卢海风、陈炜煌律师，北京大成（福州）律师事务所律师。
被执行人:福州兴广恒玻璃有限公司，住所地福州市晋安区鳝鼓路9号楼。
法定代表人:赵海深。
被执行人:邓玮玮，女，1980年11月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被执行人:林诚，男，1978年12月26日出生，汉族，住福州市台江区。
被执行人:林肖林，男，1970年10月12日出生，汉族，住福州市仓山区。
被执行人:赵海深，男，1985年8月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被执行人：陈学辰，男，1979年11月24日出生，汉族，住福州市仓山区。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部诉被执行人福州兴广恒玻璃有限公司、邓玮玮、林诚、林肖林、赵海深、陈学辰借款合同纠纷一案【案号为（2016）闽0102执3050号】，案外人林子晖对本院拟拍卖位于福州市鼓楼区五凤街道西环北路店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人林子晖的异议请求：1、请求人民法院依法确认异议人林子晖与翁加兴、邓玮玮签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，异议人林子晖对租赁房屋的承租权依法可以对抗租赁房屋新买受人（新产权人）；2、请求人民法院依法解除对福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××02店面的查封，并停止评估拍卖等处置程序。
事实与理由如下：异议人是福州市鼓楼区海通壹号梅峰店（下称海通壹号）的投资人及法人代表林子晖，海通壹号是福建海通集团旗下子公司。
2012年9月，异议人与邓玮玮、翁加兴签订了租赁合同，承租业主邓玮玮、翁加兴所有的位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××店面、××01店面等（下称涉案店面），承租面积约3000平方米，租期10年。
2015年8月14日因业主邓玮玮、翁加兴向林祝凤借款2240万元逾期未还，林祝凤向福州市台江区人民法院提起诉讼，并申请台江区人民法院法院裁定冻结了涉案店面，业主邓玮玮、翁加兴因该案承受了巨大的还债压力，海通壹号受到债权人冲击，经营场所的稳定性遭受巨大威胁，极可能对装修投入巨大的海通壹号造成重大经营损失。
因业主邓玮玮、翁加兴与海通集团公司董事长林成国系多年朋友关系，海通壹号又是林成国委托儿子林子晖管理的企业，在巨大的还债压力下，业主邓玮玮、翁加兴寻求海通集团公司出手相助，以帮助其度过难关。业主邓玮玮、翁加兴愿意变更租期为20年，但要求海通壹号将剩余的租期208个月的租金一次性支付。经过多次磋商，业主邓玮玮、翁加兴和海通壹号双方考虑到提前支付租金给海通壹号及海通集团造成的巨额利息损失，最终达成了补充协议，同意将租期延长为20年，租金由按月支付变更成提前一次性支付，将按原租赁合同计算的208个月总租金5206.68万元折现成2240万元并一次性支付，即每月租金为107700元，由海通壹号法人代表林子晖代替业主邓玮玮、翁加兴直接支付给原告林祝凤。协议签订后，海通壹号依约履行，之后原告林祝凤在收到业主邓玮玮、翁加兴偿还的2240万元借款后也申请法院解除了对涉案店面的查封冻结，海通壹号于是得以顺利经营至今。
上周，海通壹号惊讶地得知法院行将拍卖上述承租店面，这必将导致异议人开办的海通壹号赖以经营的场所易主，或将严重影响异议人之前支付的巨额租金相对应的承租权，现特向法院提出异议，请求法院裁定准许异议人的合法请求，依法保护异议人及海通壹号的合法权益，维护公平正义，维护合法的交易秩序，为民营企业的发展保驾护航。
申请执行人：对于租赁合同及补充协议是否有效由法庭依法予以认定。是否解除案涉店面查封由法庭依法予以认定。
案外人林子晖为了证明其主张，向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、（2015）台民保字第249号《民事裁定书》；3、《协议书》；4、《付款凭证》。
申请执行人质证认为：真实性合法性由法庭予以认定。对《房屋租赁合同》真实性无法确认。对证据A3没有意见。对证据A4真实性无法确认。
本院查明：申请执行人中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部诉被执行人福州兴广恒玻璃有限公司、邓玮玮、林诚、林肖林、赵海深、陈学辰借款合同纠纷执行一案，本院于2016年11月1日立案执行，执行依据为（2016）闽0102民初338号民事判决：一、被告福州兴广恒玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部偿还借款本金人民币1600万元并按编号为《流动资金借款合同》约定的利率及计息方式支付利息、罚息、复利至所有款项还清之日止（暂计至2015年12月16日为616950.2元）……四、原告有权要求以被告林诚、邓玮玮提供抵押的位于福州市鼓楼区五凤街道西环北路房产及其土地使用权折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿上述判决内容第一、二项债权。”
2016年4月27日，本院依照申请执行人中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部提出的财产保全申请，本院作出（2016）闽0102民初338号《民事裁定书》，并通过福州市房屋登记中心冻结了被告邓玮玮所有的位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××02店面的买卖、交易、抵押手续。因被执行人未按照生效文书履行义务，2017年7月6日，本院作出（2016）闽0102执3050号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人邓玮玮名下位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××02店面(权证号:Ｒ1××37)。
异议人林子晖提交的《租赁协议》载明：被执行人邓玮玮自愿将座落于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××02店面出租给异议人使用，租赁期限自2013年1月1日至2023年1月1日，每月租金180000元，租金每年递增。租赁合同的签订时间为2012年9月3日。
异议人林子晖与被执行人邓玮玮2015年9月18日签订的《补充协议》载明：合同约定的租赁期限由10年变更20年，从2023年1月1日至2033年1月1日每月租金为266000元。
2015年9月18日，甲方被执行人邓玮玮、翁加兴、林诚与乙方异议人林子晖及丙方林祝凤签订协议书，该协议书载明，异议人将一次性付清2015年9月份至2033年12月份的租金，一次性支付全部租金总金额为2240万元。异议人在2015年10月30日前将2240万元租金直接支付给丙方林祝凤，代偿其结欠丙方的全部借款及利息。2015年9月21日，林子晖向林祝凤转账2240万元。
另查明，异议人提交的福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店的营业执照表明，福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店为个人独资企业，投资人为异议人林子晖，成立时间为2012年12月24日，在2015年11月17日工商行政管理处登记的住所地为福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××店面、××01店面。
另林祝凤向福州市台江区人民法院起诉被告福建万好实业有限公司、被告林诚、被告邓玮玮民间借贷纠纷一案，因达成和解协议，原告于2015年9月22日向福州市台江区人民法院申请撤回诉讼，福州市台江区人民法院于2015年9月23日作出（2015）台民初字第2683号民事裁定书，裁定准许原告林祝凤撤回起诉。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃××＃××＃楼××02店面房产，自动转为执行中查封的房产。
异议人与被执行人邓玮玮于2012年9月3日签订《租赁合同》，而本院查封时间为2016年4月27日，在签订租赁合同之后，且根据异议人提交的《租赁合同》、《补充合同》、《营业执照》可以综合认定异议人林子晖在本院查封前已经依法占有涉案房产用于经营其个人独资企业福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店。异议人另提交被执行人邓玮玮、翁加兴与债权人林祝凤之间的诉讼文书、三方签订的《协议书》、《付款凭证》可以综合证明异议人所称因被执行人邓玮玮、翁加兴无法偿还林祝凤借款2240万元，通过从异议人处一次性预收2015年9月份至2033年12月份租金2240万元以抵偿欠款，上述行为符合一般常理，本院予以采纳。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，异议人提交的证据可以证明其在本院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，异议人林子晖享有涉案房产的租赁权。根据上述法律规定，异议人可提出异议阻止在租赁期限内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利，但异议人仅享有对涉案房产的租赁权，不能对抗本院查封并拍卖涉案房产的执行行为，异议人作为涉案房产的承租方，可依法享有对涉案房产的优先购买权，故异议人请求本院依法解除查封的异议请求，于法无据，本院予以驳回。因异议人对涉案房产享有租赁权，本院在拍卖评估时应带租评估及带租拍卖，并保障异议人作为承租人的优先购买权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
一、中止对位于福州市鼓楼区五凤街道西环北路店面不负担租赁权予以变价的执行。
二、驳回异议人林子晖的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年二月二日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。