广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017粤01民终14265号
上诉人（原审原告）:刘佳，男，1961年6月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区豪贤路万福里6号，安乐道22号首层自编A室。
法定代表人：唐朝晖，职务：经理。
委托诉讼代理人：孙云波，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。
上诉人刘佳因与被上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司（以下简称越秀第二糖烟酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘佳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决越秀第二糖烟酒公司赔偿加装消防设备款89951.06元；3.判决越秀第二糖烟酒公司退回2013年12月10日至2014年4月9日租金91300元（45650元×4个月÷2）；4.诉讼费用由越秀第二糖烟酒公司承担。事实和理由如下：（一）一审法院认为刘佳无证据证明从2013年12月10日起至2014年4月9日期间无法正常使用广州市越秀区小北路185号首层122、123铺（以下简称涉讼房屋），判决驳回刘佳要求返还该期间的租金错误。首先，一审法院查明，刘佳与越秀第二糖烟酒公司之间的商铺租赁合同纠纷源于越秀第二糖烟酒公司出租的商铺消防不合格、不具备出租使用条件，且商铺所在地的物业管理处曾于2014年5月16日向越秀第二糖烟酒公司发函要求停业整改，2014年6月9日越秀第二糖烟酒公司向刘佳发函要求务必待消防整改完成及验收合格后才可开业经营。另外，刘佳与越秀第二糖烟酒公司签订租赁合同后，2013年12月10日至2014年4月9日期间商铺基本处于装修期间，并未开业，且该期间消防部门和当地公安派出所经检查勒令不得开业，故该期间刘佳不可能正常开业和正常使用涉讼房屋。一审在如此清楚的客观事实面前，仍以刘佳不能自我其证，无证据证明无法使用涉讼房屋从而驳回刘佳诉请，该判决不公平、不合理。根据公平原则以及一审法院（2016）粤0104民初15号和广州市中级人民法院（2016）粤01民终10307号民事判决结果，刘佳现上诉要求越秀第二糖烟酒公司退回该期间租金的一半。（二）一审法院判决越秀第二糖烟酒公司适当补偿刘佳加装消防设备款8637元严重偏低。广州市安衡价格事务所作出的《评估报告书》仅对表面看得到的消防管道设施评估，未对隐蔽设施进行评估，得出的结论不全面、不公正。同时，刘佳加装消防设施后，由于一直没有得到开业的通知，事实上没有正常使用，但评估结果认为刘佳安装了2.36年从而认为正常使用了2.36年并拆扣2.36年残值，该结论不公正。一审法院依据上述《评估报告书》判决补偿8637元不当。
越秀第二糖烟酒公司辩称，不同意刘佳的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。理由如下：（一）刘佳主张加装消防设备损失理由是不成立的，一审法院2016年粤01**民初15号判决书以及广州市中级人民法院（2016）粤01民终1037号已经认定解除原因是刘佳违约造成。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条第（二）项的规定，合同解除的原因是承租人刘佳，刘佳请求赔偿装饰装修的剩余价值是不予支持的，因此，一审判决是正确的，且根据该司法解释规定，一审判决的8000多元也是不应支付的。（二）依照2013年12月12日双方签订的租赁合同第三条关于租金和租金支付方式的内容，刘佳应当按双方约定的租金标准向越秀第二糖烟酒公司支付租金，且按合同约定支付租金符合法律、合同规定。刘佳在一审提交的证据不能证明对方不能正常使用涉讼房屋，因此，刘佳的请求在事实和证据上不能成立。
刘佳向一审法院起诉请求：1.越秀第二糖烟酒公司向刘佳赔偿加装消防设备款89951.06元；2.越秀第二糖烟酒公司向刘佳退回从2013年12月10日起至2014年4月9日止的租金（按照每月45650元的标准计算）。
一审法院认定事实：广州市越秀区小北路185号首层122、123号铺权属人为越秀第二糖烟酒公司，建筑面积分别为53.96平方米、33.65平方米，使用性质商业。
2013年12月12日，越秀第二糖烟酒公司（甲方）与刘佳（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区小北路185号首层122、123铺出租给乙方作商业用途，建筑面积约87.61平方米；租赁期限从2013年12月10日至2014年12月9日每月租金45650元，从2014年12月10日至2015年12月9日每月租金47933元，从2015年12月10日至2016年12月9日每月租金50330元，每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付；乙方向甲方交纳136950元履约保证金，履约保证金于本合同期满，乙方无违约并结清所有费用和办清一切移交手续后15个工作日内不计利息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方不得擅自将房屋进行转租、分租、调换使用或抵押等。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，约定：在租赁期内，乙方需要对场地进行装修或对场地结构进行改造，必须将施工方案及图纸报甲方审核并书面同意后，由乙方向政府的相关管理部门办理施工报建手续，在获得批准后方可动工，同时，需向甲方提供场地装修效果图、工程预算书、消防工程报建图纸资料等，在不改变场地主体结构的前提下，委托有涉及资格的单位进行设计，并切实按照公安、消防、规划等部门的要求办理报建审批手续后由有资质的施工单位进行施工，装修改造的工程费用和安全责任由乙方负责，工程完工后，未获规划、公安消防部门批准同意使用前不得投入使用，否则承担由此引起的一切后果、经济责任和法律责任。如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的租金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：（1）乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的；（2）乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构、房屋用途或擅自转租、分租的，因乙方原因造成场地结构损坏经场地安全鉴定部门鉴定场地存在安全隐患的等。合同签订后，刘佳将涉讼房屋交付越秀第二糖烟酒公司使用，越秀第二糖烟酒公司向刘佳支付履约保证金136950元。
2014年5月16日，广州鹏源发展大厦物业管理处向122-123铺业主即越秀第二糖烟酒公司发函，写明越秀第二糖烟酒公司物业经消防部门及属地派出所检查，发现该单位物业内消防配套设施不完善，不具备经营消防规定及要求，现根据上级有关部门要求，按照相关规定通知越秀第二糖烟酒公司物业需停业整改，务必按消防安全规定办理整改，待验收完后方可开业经营等。
2014年6月9日，越秀第二糖烟酒公司向刘佳发出《关于暂停开业经营的通知》，写明刘佳承租越秀第二糖烟酒公司小北路185号首层商铺，因该物业未按消防安全规定安装消防设施，不具备出租使用条件，请刘佳暂停营业，务必待消防整改完成及验收合格后方可开业经营，同时应做好商铺停业期间的消防安全检查等。
2015年5月19日，刘佳向越秀第二糖烟酒公司发出《要求尽快协助办理消防合格证》的函，写明应涉讼房屋在2014年4月至5月连续收到物管公司多次口头及书面通知，说根据区消防部门及属地派出所检查发现物业内的消防配套设施不完善……由于是以前的历史原因，不是刘佳所能解决的固定设施，越秀第二糖烟酒公司于2014年6月9日也书面通知暂停营业，刘佳已积极配合并协商同意暂由刘佳先垫资对商铺内加装消防设施进行整改，现向越秀第二糖烟酒公司申请尽快协助办理消防合格证，尽快批准刘佳开业经营要求等。
2015年6月10日，越秀第二糖烟酒公司向刘佳发出《复函》答复：1、根据双方合同约定，租赁期内刘佳对场地装修或改造，需由刘佳负责办理施工报建手续，未获规划、消防等部门批复同意使用前不得投入使用，否则刘佳要承担由此引起的一切后果；2、刘佳从2014年5月至2015年5月共欠缴租金60.7148万元，请刘佳必须在今年6月15日前缴清上述费用等。
一审另查明：2016年1月4日，广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司曾向一审法院起诉刘佳及第三人广州纯也贸易有限公司，诉请：1.解除越秀第二糖烟酒公司与刘佳签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2.刘佳及第三人立即将涉讼房屋交还给越秀第二糖烟酒公司；3.刘佳向越秀第二糖烟酒公司支付从2014年5月1日至实际交还房屋之日止的租金（租金从2014年5月1日至2014年12月9日月租金为45650元，从2014年12月10日至2015年12月9日月租金为47933元，从2015年12月10日至2016年12月9日月租金为50330元），并支付逾期支付租金的违约金（每日按月租金的2%计算，从2014年5月11日计至实际支付之日止，违约金总额不超过拖欠租金本金为限）；4.刘佳支付的履约保证金136950元归越秀第二糖烟酒公司所有。一审法院经审理，于2016年3月3日作出（2016）粤0104民初15号《民事判决书》，其中认为“涉讼房屋现由刘佳使用，租赁合同解除后，刘佳应将涉讼房屋腾空交还给越秀第二糖烟酒公司。至于2014年5月之后的租金及违约金，一方面，越秀第二糖烟酒公司向刘佳发出的《关于暂停开业经营的通知》写明涉讼房屋未安装消防设施，不具备出租使用条件，而越秀第二糖烟酒公司没有提供证据证明是刘佳对涉讼房屋装修导致消防验收不合格，且涉讼房屋至今尚未消防验收合格，故一审法院认定是越秀第二糖烟酒公司提供的涉讼房屋本身未安装消防设施从而不具备出租条件，刘佳未向越秀第二糖烟酒公司支付2014年5月起的租金是事出有因，并非恶意违约，不应承担违约金；另一方面，根据物业公司出具的涉讼房屋2014年-2015年能源表明细，涉讼房屋在2014年1月至2015年8月均在用电，在越秀第二糖烟酒公司发出暂停营业通知之后涉讼房屋的用电量与通知之前的用电量相差无异，由此证明刘佳在收到通知后仍在涉讼房屋继续经营，其拖欠租金的行为损害了越秀第二糖烟酒公司的合法权益，故基于公平原则，一审法院调整2014年5月后的租金为合同约定租金的1/2，由被告向原告进行支付”，并判决“一、越秀第二糖烟酒公司与刘佳于2013年12月12日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议自该判决发生法律效力之日解除；二、刘佳自该判决发生法律效力之日起10日内，将涉讼房屋腾空交还给越秀第二糖烟酒公司；三、自该判决发生法律效力之日，刘佳向越秀第二糖烟酒公司支付的履约保证金136950元由越秀第二糖烟酒公司没收；四、刘佳自该判决发生法律效力之日起10日内，向越秀第二糖烟酒公司支付从2014年5月1日至该判决发生法律效力之日止的租金（其中从2014年5月1日至2014年12月9日月租金为22825元，从2014年12月10日至2015年12月9日月租金为23966.5元，从2015年12月10日至2016年12月9日月租金为25165元）；此后的使用费由刘佳按照上述标准逐月支付给越秀第二糖烟酒公司；五、驳回越秀第二糖烟酒公司的其他诉讼请求。”判决后，越秀第二糖烟酒公司与刘佳均提起上诉，广州市中级人民法院于2016年10月10日作出（2016）粤01民终10307号《民事判决书》，其中认为：“虽然涉讼房屋未通过消防验收及越秀第二糖烟酒公司通知刘佳暂停营业的事实客观上会对刘佳正常使用涉讼房屋造成一定的不利影响，但从凯莱物业管理有限公司发出的函件来看，在越秀第二糖烟酒公司通知刘佳暂停营业之后，刘佳仍在使用涉讼房屋。依照诚信履约及公平合理原则，基于刘佳事实上使用涉讼房屋的事实，刘佳主张免除租金支付义务理据不充分，而从现有证据来看，在长达近两年时间内，刘佳有实际使用涉讼房屋却未向越秀第二糖烟酒公司支付任何租金，也未举证证明曾向越秀第二糖烟酒公司作出要交纳部分租金的意思表示。退一步讲，即使在越秀第二糖烟酒公司通知刘佳暂停营业后刘佳暂缓支付租金事出有因，但在此之前，刘佳欠付2014年5月的租金也已构成违约。因此，越秀第二糖烟酒公司以刘佳逾期支付租金为由主张刘佳构成违约，并据此要求解除合同、收回场地及没收刘佳交纳的履约保证金136950元，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持”，并判决：“驳回上诉，维持原判。”
刘佳为了证明对涉讼房屋进行消防工程的装修，向一审法院提交了2013年广东省保安消防机电装饰工程有限公司出具的《嗒嘀嗒童装店消防工程报价表》复印件，其中记载工程合计的金额为89951.06元。刘佳称，该报价表原件已经交给了越秀第二糖烟酒公司。越秀第二糖烟酒公司称其并未收到该原件，刘佳经营的是女性服装，而非童装，且消防设施整改事宜是在2014年发生的，故对该证据有异议。
案件审理过程中，刘佳申请对涉讼房屋装修残值进行评估，一审法院经摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司为本次评估的评估机构。广州市安衡价格事务所有限公司于2017年5月5日作出《评估报告书》，评估结果为广州市越秀区小北路185号首层122-123铺消防工程残值为8637元。刘佳对评估报告的真实性合法性无异议，但对评估依据和评估结果有异议。刘佳认为，评估公司不应该仅仅对可见的设施进行评估，评估结果与实际价格差距太大。刘佳认为消防工程项目安装了2.36年不等同于使用了2.36年，刘佳加装了消防工程后，一直停业没有使用，评估公司将这段时间视为使用时间，刘佳认为不当。评估结论不够刘佳加装设施费用的十分之一，刘佳对此不认可。越秀第二糖烟酒公司对评估报告没有异议。
一审法院认为，刘佳与越秀第二糖烟酒公司签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，对双方具有约束力。现刘佳并无证据证明从2013年12月10日起至2014年4月9日止期间无法正常使用涉讼房屋，故刘佳要求返还已交的该期间的租金，一审法院不予支持。
关于刘佳诉请要求赔偿加装消防设备款的问题。从刘佳与越秀第二糖烟酒公司之间的复函可以认定，刘佳加装消防设备，是经过越秀第二糖烟酒公司的同意。而生效的法律文书已经认定合同解除的原因在于刘佳逾期支付租金，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，依据评估报告的结论，越秀第二糖烟酒公司应给刘佳以适当补偿，即8637元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年6月9日作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，越秀第二糖烟酒公司向刘佳补偿加装消防设备款8637元；二、驳回刘佳的其他诉讼请求。一审案件诉讼费7404元（含受理费4404元、评估费3000元），由刘佳负担7170元，广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司负担234元。
上诉人刘佳与被上诉人越秀第二糖烟酒公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均无提交新证据。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点是：刘佳主张越秀第二糖烟酒公司退还2013年12月10日至2014年4月9日已付租金的一半应否支持的问题。首先，刘佳上诉认为其于2013年12月10日至2014年4月9日不能正常使用涉讼房屋，为此提供了越秀第二糖烟酒公司于2014年6月9日向其发出的《关于暂停开业经营的通知》予以证实，但从生效判决认定的事实可知，刘佳在上述通知发出之前均在用电，并无证据显示其在2013年12月10日至2014年4月9日期间无法正常使用涉讼房屋。其次，刘佳上诉表示消防部门和当地公安派出所已检查并勒令其从2013年12月10日至2014年4月9日期间不得开业，对此也无提供证据予以证实。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由刘佳对其举证不能承担不利法律后果。因此，一审法院作出不支持刘佳主张返还已交租金诉请的认定，并无不当，本院予以维持。至于刘佳上诉提及的加装消防设备款的问题，由于生效判决已认定双方合同解除的原因在于刘佳逾期支付租金，本案中，并无证据证明越秀第二糖烟酒公司同意利用上述消防设备，所以，其提出主张赔偿加装消防设备款89951.06元，本不应支持，但鉴于越秀第二糖烟酒公司没有就此提出上诉，因此，本院不予调处。
综上所述，上诉人刘佳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4264元，由刘佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年九月十一日
书记员 李志康
李倩妤