海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1161号
上诉人（原审被告）：三亚华宇旅业有限公司。
法定代表人：赵华山。
委托诉讼代理人：李鑫。
上诉人（原审原告）：傅榕波。
委托诉讼代理人：田娜。
委托诉讼代理人：朱梦璞。
上诉人三亚华宇旅业有限公司（以下简称华宇公司）因与上诉人傅榕波房屋租赁合同纠纷一案，均不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华宇公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3099号民事判决第一项；2.一、二审案件受理费由傅榕波承担。
事实与理由：1.一审法院判决返还房产与合同目的相违背。傅榕波与华宇公司签订《商品房买卖合同》以及《三亚华宇皇冠假日酒店委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）所确定的交易、合作方式，实际上是一种投资方式。傅榕波所购买的是产权式酒店中的客房，其目的是为了将产权式酒店客房委托华宇公司进行经营管理，并依照《委托经营管理合同》的约定取得远远超过银行同期贷款利率的返利收益。由此可见，傅榕波购买涉案房产的目的是为了获取投资收益而非房产，但就事实而言，获取投资收益只有在委托华宇公司统一进行酒店经营管理的情况下才能得以实现，否则傅榕波将无法取得投资收益，这与双方的合同目的不相符。
2.返还房产将造成极大的资源浪费。涉案房产是商业用房，设计和规划功能只能作为酒店客房使用，如返还给傅榕波，其并不能取得经营客房所必须的《特种行业经营许可证》，无法将涉案房产用于经营获取收益。而且，涉案房产并无其他生活配套，也不能作为日常居住使用，房产返还傅榕波后的唯一结果就是闲置，将造成极大的资源浪费，不符合民事行为的经济性原则，对双方均无益处。
3.涉案房产无法实际交付使用。依照现行法律之规定，为业主提供物业服务需取得物业服务资质，而华宇公司并无物业服务资质，也未委托专门的物业服务公司提供物业服务，依法不得为业主提供供水、供电、清洁、安全管理等服务，更不得收取物业管理费用。故华宇公司无法为涉案房产提供水、供电等必要交付条件，无供水、供电等基本条件,涉案房产根本不能交付使用，一审法院判决交付房产缺乏事实根据。
事实上，三亚华宇皇冠假日酒店（以下简称华宇酒店）的业主除傅榕波外，还有16位业主的委托经营管理协议同样到期，经与业主进行深入、详细的沟通，绝大多数业主均已与华宇公司续签订了《委托经营管理合同》。早在2016年9月份，华宇公司就已开始与傅榕波就续签《委托经营管理合同》事宜进行协商，但由于酒店的经营情况实在无法满足傅榕波提出的返利回报要求，双方未能达成一致，但华宇公司愿意在公正、公平的基础上与傅榕波进行协商，继续签订《委托经营管理协议》，使房产利益最大化。
傅榕波辩称：1.《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》是两个完全独立的合同，房子产权独立明晰，《商品房买卖合同》并未约定房子必须出租给华宇公司或委托华宇公司经营管理。《委托经营管理合同》到期后，业主可以将房子出租给华宇公司，也可以出租给第三方或者自用，华宇公司无权干涉。华宇公司依靠自己的优势地位，诉称”必须委托华宇公司经营才是购房目的”、”业主收回即是闲置浪费”，至今拒不返还房屋，与房屋私人所有的财产性质不符。
另外华宇公司一审开庭时主张《委托经营管理合同》是房屋租赁关系，但上诉状另主张不是房屋租赁关系而是以利益为主的委托经营关系，本身是相互矛盾的。
2.华宇公司称涉案房产无法交付使用，理由荒唐。满足供水、供电等基本条件是任何一个交付的房产都必须提供的必要基础。而且，事实上这个问题并不存在，因为所涉房产已经正常使用了12年。华宇公司所称的无法为涉案房产供水、供电，无非是想故意制造事端，恶意给涉案房产断水、断电，让业主屈服于华宇公司，以低于市场价50%的价格将房产出租给华宇公司。
3.根据《商品房买卖合同》附件二，”物业管理用房及服务标准”明确约定：酒店提供的国际五星级酒店服务标准的管理服务费用计入酒店日常运营费用，不再向买受人另行收取。正是由于涉案房产获得了华宇公司前述五星级酒店标准免费服务的承诺，所以业主才以高于当时高档公寓市场价格3倍的价格购买了涉案房产，且涉案房产的公摊面积高达35%，光酒店大堂底下一层的面积就达1224.67平方米，所有共用设施，合同规定其产权全部归全体业主所有，但事实上全部给了华宇公司免费经营收益，作为对价，酒店免费提供所涉房产管理服务也是应该的。
4.《商品房买卖合同》附件三中，室内装修有厨具的装修标准，而实际房间内未有发现，请华宇公司在还房时予以整改恢复。
傅榕波上诉请求：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3099号民事判决第二项与第四项；二、改判：1.华宇公司向傅榕波支付2014年的回报差额4,237.43元并支付延期利息（以4,237.43元为本金，自2015年2月1日起计算至实际支付之日止），并支付2014年回报的延期支付利息395.78元（以36,329.45元为本金，自2015年2月1日起计算至2015年4月14日止）；2.华宇公司向傅榕波支付2015年的回报差额4,281.47元并支付延期利息（以4,281.47为本金，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止），并支付2015年回报的延期支付利息846.21元（以36,285.41元为本金，自2016年2月1日计算至2016年8月12日止）；3.华宇公司向傅榕波支付2016年的回报46,099元并支付逾期支付回报收益金的利息（自2017年2月1日计算至实际支付之日止），上述三期利息均按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算；4.一、二审案件受理费由华宇公司承担。
事实与理由：一审法院认定傅榕波承担税费的税率为收益的12%，却又认可了华宇公司提交的税款数额明显高于收益12%的完税凭证，从而未判决华宇公司向傅榕波支付回报差额及延期利息，认定事实明显错误，应当依法改判。
本案不可否认的事实中，傅榕波与华宇公司约定的每年的回报收益金数额为46,099元，而华宇公司应当分别于2015年2月1日前、2016年2月1日前、2017年2月1日前向傅榕波支付2014年、2015年、2016年的回报收益金均为46,099元，但是华宇公司却分别于2015年4月14日、2016年8月12日分别向傅榕波支付36,329.45元、36,285.41元，2016年的回报收益金至今未支付，显然未足额支付并且已经逾期。华宇公司辩称所谓的差额其实是代缴的税费，并分别提交了税款8,366.78元、13,085.92元的完税凭证，辩称分别是代傅榕波缴纳的2014年度、2015年度回报的税款。一审法院审理后认定该房屋回报的税款由傅榕波承担，税率为12%，若税款的税率为12%，则以傅榕波每年的回报46,099元，按照税率12%计算，傅榕波应承担的每年的税款为5,531.84元，在此基础上，在傅榕波承担税款后，华宇公司仍应向傅榕波支付2014年、2015年的款项为每年40,566.88元，在华宇公司实际支付的款项中，仍然属于未足额支付，应当支付差额部分。但是相矛盾的是，一审法院一方面认定税款税率为12%，另一方面却又认定由傅榕波承担明显高于5,531.84元即8,366.78元、13,085.92元的税款，从而未判决华宇公司向傅榕波支付2014年度、2015年度的回报差额集延期利息，认定事实明显错误，应当依法改判。
华宇公司辩称：一审法院认定税率为12%，但税率具体是多少应由税务机关来认定。
傅榕波向一审法院起诉请求：1.华宇公司立即将华宇酒店第二幢第二层2228号房屋腾空退还给傅榕波；2.华宇公司向傅榕波支付2014年回报差额9,769.27元(应当支付回报46,098.72元，实际收到回报36,329.45元）并支付延期利息暂计1,053.39元（利息计算依据：以9,769.27元为基数，按银行贷款基准利率，自2015年2月1日起暂算至2017年3月20日止，实际按照银行贷款基准利率自2015年2月1日起计算至傅榕波实际支付之日止），并支付2014年回报的延期支付利息395.78元（利息计算依据：以36,329.45元为基数，按银行贷款基准利率，自2015年2月1日起计算至2015年4月14日止）；3.华宇公司向傅榕波支付2015年回报差额9,813.31元（应当支付回报46,098.72元，实际收到回报36,285.41元）并支付延期利息暂计534.76元（利息计算依据：以9,813.31元为基数，按银行贷款基准利率，自2016年2月1日起暂计算至2017年3月20日止，实际按照银行贷款基准利率自2016年2月1日起计至傅榕波实际支付之日止），并支付2015年回报的延期支付利息846.21元（利息计算依据：以36,285.41元为基数，按银行贷款基准利率，自2016年2月1日起计算至2016年8月12日止）；4.华宇公司向傅榕波支付2016年的回报46,098.72元及延期支付的利息暂计261.8元（利息计算依据：以46,098.72元为基数，按银行贷款基准利率，自2017年2月1日起暂计算至2017年3月20日止，实际按照银行贷款基准利率自2017年2月1日起计算至华宇公司实际付款之日止）；5.判令华宇公司向傅榕波提供合规会计师事务所对酒店(2005年到2016年每年的)年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告并向傅榕波支付剩余部分回报收益及延期利息；6.判令华宇公司赔偿傅榕波损失15,366元，损失按每月7,683元计算（计算依据：参考三亚丽禾温德姆酒店按目前房屋售价5%向投资者支付每年回报，傅榕波购买的房屋市价目前巳经达到原购买价格的三倍，故傅榕波按原最低回报两倍计算损失非常合理。损失按每月7,683元计算，自2017年1月1日计算至华宇公司实际返还房屋之日止）。
一审法院认定事实：2004年3月17日，傅榕波从华宇公司购买位于三亚市亚龙湾华宇酒店二号公寓2228号房，总房价768,312元。同日，双方签订《委托经营管理合同》，约定傅榕波委托华宇公司聘请管理人对上述购买的房屋进行经营和管理，管理期限自2004年12月31日至2016年12月31日。合同第五条甲方的投资回报中（一）回报方式约定：”甲方（傅榕波）每年将根据指定的会计师事务所对酒店年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审查核定之后，获取不少于其从乙方购买客房总价768,312元百分之六（计46,099元）的回报。（二）回报计算：年酒店客房可分配收益＝（年酒店客房经营收入－年酒店客房管理费用和成本）÷酒店客房总套内面积×甲方购买客房套内面积×甲方购买客房景观价格系数÷加权平均系数。其中1.年酒店客房管理费用和成本包括：营业税、经营成本、经营费用、饭店管理公司系统费、饭店公司管理费、保险费、资产重置费、递延摊派费、董事会经费、其他按照指定的会计师事务所核定的应列入本合同的相关费用;2.酒店客房总套内面积=28,323.36平方米;3.甲方购买客房套内面积为49.16平方米；4.甲方购买客房景观系数为0.88;5.加权平均系数：1.026；(三）回报的支付：每年结算一次，结算后于次年二月一日前汇入甲方(傅榕波）指定的银行账户。
2015年4月14日，华宇公司向傅榕波支付2014年度收益款36,329.45元。另提交税收完税证明，证明华宇公司作为扣缴义务人扣缴税费8,366.78元，以上共计44,696.23元。2016年8月12日华宇公司向傅榕波支付2015年度收益款36,285.41元，扣缴税费13,085.92元，以上共计49,371.33元。华宇公司2014年度、2015年度共计支付94,067.56元。
一审法院认为：傅榕波与华宇公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，双方争议的焦点在于：一、涉案房屋的购房总价到底是多少钱；二、税费由谁承担。
针对第一个焦点，华宇公司主张合同约定的购房价格和按房产登记机关实测面积确定的最终购房价格有出入，所以应以最终购房价套用计算公式确定投资回报。傅榕波主张其实际支付的价款为768,312元，那么其应获得的最低回报也应按此基数计算。一审法院认为，华宇公司主张傅榕波所购房屋与实测面积有差异，主张其已向傅榕波支付了面积差异款，但华宇公司并未提供证据证明。相反，傅榕波提供证据证明其实际支付的价款为768,312元，故本案的购房总价应按768,312元计算，根据双方签订的《委托经营管理合同》第五条的约定，傅榕波应获得的每年回报总额不少于46,099元（768,312元×6%)。
关于税费。因双方在合同中并未作明确、具体的约定，双方又协商不成，故应根据国家税费法规确定相应的承担主体。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》明确规定：酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照”服务业-
租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。因此税费应由傅榕波承担。
根据双方签订的《委托经营管理合同》约定，华宇公司应自次年二月一日前将本年度的回报收益金支付给傅榕波，否则应承担逾期支付的违约责任。因华宇公司未在合同约定的时间内向傅榕波支付回报收益金，故对傅榕波要求华宇公司赔偿逾期利息的诉求，予以支持，利息可按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。
2014年度，华宇公司共计向傅榕波支付44,696.23元，还应支付1,402.77元。2015年度，华宇公司共计向傅榕波支付49,371.33元，已超过约定的最低报酬46,099元，因此，对傅榕波主张的2015年度回报差额不予支持。
对傅榕波要求华宇公司提供合规会计师事务所对酒店（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告的诉求，因华宇公司明确表示其没有制作该审核报告，考虑到双方约定该条款的目的是为了分配收益，但在过去长达十一年的时间里，华宇公司每年都是按房屋总价款的百分之六向傅榕波支付回报，虽然双方对房屋总价款有争议，但对回报收益金按客房总价百分之六支付双方均无异议，视为双方同意每年的回报收益金按客房总价款百分之六支付，傅榕波的合同目的已经实现。故对其要求华宇公司提供（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告、支付剩余部分回报收益及延期利息的请求，不予支持。
双方签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日到期后，双方未续订合同，傅榕波也未提出证据证明到期时要求华宇公司退房，双方形成不定期的租赁合同，傅榕波可随时要求解除合同。现傅榕波要求华宇公司腾空房屋，华宇公司亦表示同意，予以支持。
傅榕波主张华宇公司未腾空房屋侵害其合法权益，应支付合同到期后至今的损失，主张按每月7,683.16元计算，华宇公司抗辩称不定期租赁合同中租金的计算条款并未变更仍应按照原标准计算，对此抗辩，予以釆纳，每月租金应按3841.6元（46,099元÷12月）计算。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条规定，遂判决：一、华宇公司应于判决生效之日起十五日内将华宇酒店二号公寓2228号房屋退还给傅榕波；二、华宇公司应于判决生效之日起十日内向傅榕波支付2016年度回报收益金46,099元及逾期支付回报收益金的利息（其中，第一期利息以1402.77为本金，从2015年2月1日计算至实际支付之日止；第二期利息以36,329.45元为本金，自2015年2月1日起计算至2015年4月14日；第三期利息以46,099元为本金，从2017年2月1日计算至实际支付之日止，上述三期利息均按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；三、华宇公司应向傅榕波支付自2017年2月1日至房屋退还之日止的租金，租金按每月3,841.6元计算；四、驳回傅榕波的其他诉讼请求。案件受理费1,529元（傅榕波已预缴），由华宇公司负担511元，傅榕波承担1,018元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院判决华宇公司按原《委托经营管理合同》约定的租金标准每月3,841.6元向傅榕波支付自2017年1月1日至房屋退还之日止的租金和无须提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告并不予支付傅榕波剩余部分回报收益及延期利息后，傅榕波并未就此二项诉求提起上诉，本案不予审理。本案的争议焦点是：一、华宇公司是否应当返还房屋；二、华宇公司应当支付的回报收益金金额。
一、关于华宇公司是否应当返还房屋的问题。
《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：”本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第四条规定：”国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。傅榕波向华宇公司购买涉案房屋后，已依法取得涉案房屋即位于华宇酒店二号公寓2228号房的所有权，依法享有涉案房屋的物权，傅榕波对其房屋享有出租或不出租自用、出租给华宇公司或出租给其他人的权利，任何单位和个人不得干预。傅榕波与华宇公司签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日到期后，双方未能协商一致续签合同，华宇公司应当及时将涉案房屋返还给傅榕波。华宇公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于华宇公司应当支付的回报收益金金额问题。根据《委托经营管理合同》第五条的约定，傅榕波应获得的每年回报总额不少于46,099元（768,312元×6%)。一审法院判决傅榕波为纳税义务人，傅榕波未提出异议且该项判决未违反法律规定，应予确认。依照《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第三款”房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”、第四条”房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”和《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》的规定，酒店产权式经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入视为租金收入，租金收入的税率为12%。故傅榕波每年应当支付的税款为5,531.88元（46,099元×12%），华宇公司所缴税款的超出部分不属于傅榕波应缴纳的税款。扣除华宇公司已支付的回报收益金，华宇公司至少还应向傅榕波支付2014年的回报收益金4,237.67元（46,099元-36,329.45元-5,531.88元）、2015年的回报收益金4,281.71元（46,099元-36,285.41元-5,531.88元）。傅榕波分别上诉主张4,237.43元、4,281.47元，不违反法律规定，本院予以准许。一审法院认定华宇公司应支付的年度回报收益金的数额错误，应予纠正。
综上，华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；傅榕波的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3099号民事判决第一、三项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3099号民事判决第二、四项；
三、三亚华宇旅业有限公司应于本判决生效之日起十日内向傅榕波支付2014年度回报收益金差额4,237.43元及延期支付利息（以46,099元为本金，自2015年2月1日起计算至2015年4月14日止；以4,237.43元为本金，自2015年4月15日起计算至实际支付之日止）、2015年度回报收益金差额4,281.47元及延期支付利息（以46,099元为本金，自2016年2月1日起计算至2016年8月12日止；以4,281.47元为本金，自2016年8月13日起计算至实际支付之日止）以及2016年度回报收益金46,099元及逾期支付回报收益金的利息（以46,099元为本金，从2017年2月1日起计算至实际支付之日止），上述三期利息均按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；
四、驳回傅榕波的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人三亚华宇旅业有限公司的上诉请求。
二审案件受理2624.34元（华宇公司已预交1,312.17元，傅榕波已预交1,312.17元），由三亚华宇旅业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李柔翰
审判员王晓艳
审判员梁泽
二〇一七年十月三十日
法官助理黄蕾燕
书记员陈田
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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