三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0271民初4788号
原告：施为民，男，1966年5月10日出生(公民身份号码：430102196605102516)，汉族，住湖南省长沙市书院南路冶金大厦2804室。
委托诉讼代理人：刘道俊，海南卫伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭桢，海南卫伦律师事务所实习律师。
被告：海口中融房地产开发公司，住所地：海口���国贸大道中房大厦17楼。
法定代表人：许新建，该公司经理。
被告：三亚市房地产开发建设总公司，住所地：三亚市解放四路112号。
法定代表人：王玉标，该公司总经理。
被告：海南粤华房地产开���公司，住所地：海口市龙昆北路金融花园C座701室。
法定代表人：欧汝标，该公司总经理。
被告：海南隆泰房地产开发公司，住所地：海口市南航路侨企大厦A座701房。
法定代表人：廉洁，该公司总经理。
原告施为民与被告海口中融房地产开发公司(简称中融公司)、三亚市房地产开发建设总公司(简称三亚房地产公司)、海南粤华房地产开发公司(简称粤华公司)、海南隆泰房地产开发公司(简称隆泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施为民的委托诉讼代理人刘道俊，被告中融公司的法定代表人许新建到庭参加诉讼。被告三亚房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告粤华公司、隆泰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施为民向本院提出诉讼请求：1、确认施为民与中融公司于1996年5月1O日签订的《协议书》有效；2、中融公司为施为民办理位于三亚市天涯区解放二路三亚市房地产开发建设总公司公寓楼4A、4C、5A、5C四套房屋的所有权证;3、三亚房地产公司、粤华公司、隆泰公司协助办理上述房屋的所有权证变更登记手续。事实与理由：1992年10月12日，三亚房地产公司与粤华公司签订《联营协议书》，约定：三亚房地产公司提供位于三亚市解放二路的土地、粤华公司出资，联营建设“粤华公寓”，三亚房地产公司分得30％的房产764㎡，粤华公司分得70％的房产1782㎡;粤华公司付清三亚房地产公司原地上建筑物补偿款36万元、转让款137.5万元后整栋房屋归粤华公司所有;粤华公司有权使用、出售、转让，三亚房地产公司负责办理房产证、出售、转让手续，费用由粤华公司承担等。1993年3月12日，粤华公司与隆泰公司签订《商品房购销合同》，约定：粤华公司将整栋11层转让给隆泰公司，转让金额9245500元;粤华公司保证在1993年11月30日前向隆泰公司交付房屋，并为隆泰公司办理房屋所有权变更登记等。1994年5月29日，隆泰公司与中融公司签订《商品房购销合同》，隆泰公司将粤华大厦第六层及第五层B套、C套共五套房屋转让给中融公司(实际为第四层A、C及第五层A、C套)，总金额1810272元。隆泰公司随后向中融公司交付该五套房屋。1995年8月7日，中融公司与施为民签订《借款合同》，中融公司向施为民借款60万元。1995年8月8日，施为民依约向中融公司支付了借款60万元。1996年5月10日，中融公司到期无力偿还施为民欠款，施为民与中融公司就签订《协议书》，约定：中融公司将自身所有的粤华大厦四套房4A、4C、5A、5C作价68.16万元转让给施为民，并由中融公司负责为施为民办理房屋所有权证，并承担相应的税费等。施为民依约取得该四套房屋，并实际占有，经施为民多次催促，中融公司至今未为施为民办得房屋所有权证。三亚房地产公司、粤华公司、隆泰公司虽与施为民之间没有合同关系，但三亚房地产公司持有涉案房屋的土地房屋权证，粤华公司、隆泰公司保存房屋变更登记资料，在中融公司为施为民办理房屋所有权证过程中，需要该三被告协助才能完成变更登记。
中融公司承认施为民在本案中所主张的事实，但认为隆泰公司去向不明，其无法给施为民办理房产权证。
三亚房地产公司、粤华公司、隆泰公司均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：
1992年10月12日，三亚房地产公司与粤华公司签订《联营协议书》，约定：三亚房地产公司提供座落在三亚市解放二路的土地与粤华公司联营建设一幢10层的综合楼，面积2546㎡，三亚房地产公司分得30％的房产764㎡，粤华公司分得70％的房产1782㎡;粤华公司付清三亚房地产公司原地上建筑物补偿款36万元、转让款137.5万元后整栋房屋归粤华公司所有;粤华公司有权使用、出售、转让，三��房地产公司负责办理房产证、出售、转让手续，费用由粤华公司承担等。粤华公司随后出资兴建“粤华公寓”，在建造过程中，1993年3月12日，粤华公司与隆泰公司签订《商品房购销合同》，约定：粤华公司将“粤华公寓”整栋11层转让给隆泰公司，总金额9245500元;粤华公司保证在1993年11月30日前向隆泰公司交付房屋，并为隆泰公司办理房屋所有权变更登记等。粤华公司在该合同签订后继续施工。1994年5月29日，隆泰公司与中融公司签订《商品房购销合同》，隆泰公司将“粤华公寓”第四层、第五层，建筑面积523.2㎡的房屋转让给中融公司，总金额1810272元。隆泰公司实际交付给中融公司的是第四层A、C套及第五层A、C套。
1995年8月7日，中融公司与施为民签订《借款合同》，约定：中融公司向施为民借款60万元，自1995年8月10日至1996年2月10日，借款利息按月息1%计算，逾期部分加收利息20%等。1995年8月8日，施为民向中融公司支付借款60万元。因中融公司到期无力偿还施为民借款，1996年5月10日，施为民与中融公司签订转让“粤华公寓”房屋的《协议书》，约定：中融公司将“粤华公寓”4A、4C、5A、5C型房屋，建筑面积370㎡转让给施为民，销售价格68.16万元，付款方式是中融公司以该房屋的总价款抵偿中融公司所欠施为民借款本息;中融公司负责为施为民办理房屋所有权证，并承担相应的税费等。中融公司随后将“粤华公寓”4A、4C、5A、5C四套房屋交付施为民。上述房屋至今为施为民管理、出租，施为民已经实际占有上述房屋，中融公司至今未为施为民办得房屋所有权证。
“粤华公寓”系壹栋11层(含地下室)，现登记在三亚房地产公司名下，登记的名称是“三亚市房地产开发建设总公司公寓楼”，证号是：三土房(1999)字第1005号。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，1996年5月10日，中融公司与施为民签订的《协议书》，约定中融公司将“粤华公寓”4A、4C、5A、5C号四套房屋按总价68.16万元销售给施为民，该《协议书》系房屋买卖合同。房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，建立的基础是双方当事人的意思表示。中融公司在诉讼中承认施为民所主张的事实，中融公司与施为民就订立《协议书》所表达的意思是一致的。办理不动产物权变动登记属于合同的履行，合同的效力不能通过这一段时间是否履行来决定，而是一经签订其效力就已经确定。中融公司与施为民签订的《协议书》未违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，中融公司应履行合同，为施为民办理上述房屋的土地房屋权证。
涉案房屋现登记在三亚房地产公司名下，三亚房地产公司和粤华公司合作开发上述房地产，粤华公司将上述房屋转让给隆泰公司的事实，已经被人民法院生效的判决书所认定。因此为了维护国家和他人利益，三亚房地产公司、粤华公司、隆泰公司都有义务协助中融公司为施为民办理上述房屋的过户登记手续。三亚房地产公司、粤华公司、隆泰公司经合法传唤没有不到庭，视为放弃抗辩的权利，缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告施为民与被告海口���融房地产开发公司签订的《协议书》有效；
二、被告海口中融房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告施为民办理座落于三亚市天涯区解放二路的三亚市房地产开发建设总公司公寓楼四楼4A、4C号房及五楼5A、5C号房的土地房屋权证；
三、被告三亚市房地产开发建设总公司、海南粤华房地产开发公司、海南隆泰房地产开发公司协助办理上述房屋所有权证的变更登记手续。
案件受理费10616元(施为民已预缴)，由被告海口中融房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 邢增秀
人民陪审员 王定明
人民陪审员 赵明敬
二〇一六年十一月四日
书 记 员 岳凌宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和��灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。