上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10144号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘美玲，女，1982年3月8日生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。
委托诉讼代理人：苟晓蓉，上海源法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周一帆，男，1989年11月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：蒋聿德，上海秉文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏骅，上海秉文律师事务所律师。
上诉人刘美玲因与被上诉人��一帆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人刘美玲上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人周一帆一审第2至第8项本诉诉请；3、改判支持刘美玲一审全部反诉诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审对于过户时间认定错误。双方合同第六条约定的最晚过户时间节点为2016年2月29日，一审法院仅依据案外人方某和刘美玲通话过程中刘美玲模棱两可的表态即认定双方变更过户时间为2016年4月29日，显属缺乏依据。2、一审认定刘美玲违约在先显属错误。一审判决一直强调刘美玲未按期偿还按揭贷款涤除抵押构成违约有误。刘美玲是否涤除抵押与周一帆是否拥有购房资格一样，是在实际办理过户��续时才予以审查的事项。周一帆明知自己没有购房资格却仍与刘美玲签订买卖合同，若依一审法院观点，则应为周一帆违约在先。只要周一帆具备购房资格，刘美玲随时可以去清偿贷款涤除抵押，而使房屋具备过户条件。同时，刘美玲也考虑到若周一帆未能取得上海户口，将来解除合同必然要返还房款，若偿还贷款就无法按期还款。因此，刘美玲未在签订合同之时涤除抵押是有原因的，也不妨碍合同的正常履行。反而是周一帆在2016年2月29日前未取得购房资格，本应支付的人民币（下同）2,000,000元房款未予支付，应构成违约。一审法院却以周一帆欲履行合同而刘美玲“未答复”为由，认定周一帆不履行合同具有正当理由，毫无事实和法律依据。二、周一帆在合同签订之前就串通中介，为刘美玲设下重重陷阱，使其仅仅支付三分之一的房价款，却在签订合同后就开始��费使用房屋并享受房屋溢价收益。再加上一审法院对案件事实的一再错误认定，导致刘美玲不仅在合同签订之时处于弱势地位，在解除合同时也要承担所有的风险而成为本案真正的受害者。综上所述，一审判决认定事实错误，责任分配明显不公，故意偏袒周一帆，严重侵犯刘美玲的合法权益，故请求二审法院依法支持刘美玲的上诉诉请。
被上诉人周一帆辩称：刘美玲主张涤除抵押应当在周一帆取得购房资格之后没有合同依据。周一帆没有任何违约行为，系刘美玲未涤除抵押才导致合同无法履行进而解除。刘美玲自2015年12月就开始不偿还银行贷款，刘美玲当时资金压力大，故双方签订合同符合刘美玲的利益。周一帆希望取得房屋，但因大量另案保全导致合同无法继续履行，周一帆已蒙受了很大损失。故不同意刘美玲的上诉诉请。
周一帆向一审法院起诉请求：1、判决解除周一帆、刘美玲于2016年9月9日签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2327793、以下简称买卖合同）；2、判令刘美玲立即向周一帆返还已支付的房价款3,590,000元；3、判令刘美玲立即向周一帆支付10个工作日的逾期履行赔偿金35,850元；4、判令刘美玲立即向周一帆支付违约金1,434,000元（总价款的20%）；5、判令刘美玲立即向周一帆赔偿因解约造成的房屋差价损失与违约金差额2,860,150元；6、判令刘美玲向周一帆赔偿房屋车位租赁费7,000元；7、判令刘美玲向周一帆赔偿物业管理费2,716元；8、本案诉讼费由刘美玲承担。
刘美玲向一审法院提起反诉请求：1、判决解除周一帆、刘美玲签订的买卖合同；2、判令周一帆支付违约金1,434,000元；3、判令周一帆立即将系争房屋腾空���交还给刘美玲；4、判令周一帆支付刘美玲租金182,000元，并按每月27,000元标准支付房屋使用费（自2016年10月29日至实际归还系争房屋之日）；5、判令周一帆向刘美玲支付赔偿金35,850元；6、反诉诉讼费由周一帆承担。
一审法院认定事实如下：系争房屋于2014年1月10日经核准登记于刘美玲名下。同日，经核准登记，确认案外人Z公司上海市长宁支行（以下简称Z公司）作为抵押权人在该房屋内享有债权5,670,000元，期限自2013年9月24日至2043年9月24日。截止至2016年6月21日，Z公司的上述抵押权未撤销。
2015年6月14日，刘美玲作为卖售人（甲方）与周一帆作为买受人（乙方）就系争房屋签订买卖合同，其中第一条约定，甲乙双方通过“上海A有限公司第十一分公司”介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……。第二条约定，甲、乙双方���协商一致，同意系争房屋转让价款共计7,170,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）详见补充条款（一）。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）详见补充条款（一）。……该合同补充条款（一）约定：……8、如果因乙方原因导致甲乙双方在2016年2月29日没有办理过户手续的，乙方支付甲方房价款计2,000,000元整，同时乙方同意从2016年2月29日之后每个月支付甲方20,000元的租金，直至2016年4月29日止。违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约���和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起三个工作日内予以赔偿。……该合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计2,870,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金500,000元整。2��乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后次日内直接支付甲方部分首期房价款计2,370,000元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行不足）。……二、第二期房价款。2015年7月31日前，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款720,000元。
2015年6月6日、6月11日，周一帆分别向刘美玲交付系争房屋定金50,000元、450,000元。同年6月15日，周一帆向刘美玲支付房款2,370,000元。同年7月30日，周一帆向刘美玲支付房款720,000元。
2016年2月24日，上海市公安局签发准予迁入证明，载明同意周一帆办理户口迁入上海市浦东新区XX路XX号手续，请江苏省徐州市泉山区夹河派出所准予办理户口迁出手续。
2016年2月26日，刘美玲与案外人方某即中介方员工之间的通话��，方某表示：“喂，玲姐。我是链家小方，就是玲姐的经理。是这样的，就是客户的身份证号马上下来了嘛，然后合同上约定也是2月29号过户嘛，最晚是延期两个月，然后每个月付你房租，对吧。”刘美玲回答：“嗯。”方某表示：“然后，现在就是客户的身份证这两天就办好了，钱也准备好了，然后这边就是要过户了。您这边的话是贷款要把它还清了，不然的话这边也不好付啊。”刘美玲表示：“没有。……”……方某表示：“现在马上就要过户了嘛，这个贷款赶快处理好了嘛，就算最晚的话，就是两个月，就是4月29号之前嘛，你这个贷款肯定要处理好啊。”刘美玲表示：“你们现在又不管了，我怎么办呀。”方某表示：“不是我们公司不管，你朋友说有房产，或者你有房产。”刘美玲表示：“你等我回来，我再看看吧。”
2016年3月9日，周一帆户籍迁���上海市浦东新区XX路XX号。
2016年3月10日，周一帆母亲（手机号：1510521****）与刘美玲（手机号：1830171****）的手机短信往来中，周一帆母亲表示：“美玲：你有想法，我们可以直接沟通，汤总也不清楚你的真实想法，我周五在上海，我们见面说清好吗？”刘美玲表示：“很抱歉，我现在不方便接电话。”周一帆母亲表示：“我儿子已落户现在可以买房了，希望你履行合同，尽快配合他办理过户手续，余款我们已经准备好，随时可以会给你。我在上海，我们抓紧见面谈谈好吗？”刘美玲回答：“我的委托人会全权处理。”
2016年3月11日，周一帆（微信号为n）与刘美玲（微信号为l、昵称为刘美玲）之间的微信聊天记录中，周一帆表示：“……我和你的代理律师已经多次联系了，有些细节汤律师认为无法替你全权表态。关于合同约定2月29日不过户支付200万元，我们非常愿意按合同执行并且和你联系询问汇款卡号了，但是没有得到回应。……”刘美玲回复：“和委托人汤总联系，我最近在外地。”3月12日，周一帆表示“我快到浦东交易中心了，请问你出发了吗，我们十点在门口碰面吧。”刘美玲回复：“周一帆您好，和委托人汤总联系，他会积极配合，我最近都在外地。谢谢！”
2016年3月12日，周一帆通过特快专递向刘美玲送达落款时间为同年3月11日的履约催告函，要求刘美玲办理系争房屋过户手续，送达地址为辽宁省鞍山市岫岩满族自治县XX镇XX村XX组XX号。根据快件跟踪记录显示，该快递被退回。
2016年3月31日，本院依法查封系争房屋，限制文书号为（2016）沪0115财保229号，查封期限自2016年3月31日至2019年3月31日。
2016年5月2日，周一帆诉至一审法院，请求判令刘美玲办理系争房屋抵押登记注销手续、将系争房屋过户给周一帆等【案号（2016）沪0115民初31364号，以下简称31364号案】。审理中，周一帆提供微信及短信记录、2016年2月26日方某与刘美玲之间的通话录音作为证据，证明刘美玲拒绝配合办理系争房屋过户手续。刘美玲承认周一帆在该案中所主张的签订合同、支付房款、交付房屋、2016年3月11日履约催告函的事实。一审法院经审理认为，刘美玲承认周一帆在本案中所主张的签订合同、支付房款、交付房屋、2016年3月11日履约催告函等事实，故对周一帆主张的上述事实予以确认。对于周一帆主张的短信、微信往来及2016年2月26日刘美玲与中介方的通话录音，与周一帆提供的中介方证人证言相互印证，刘美玲虽表示无法确定上述证据真实性，但没有提供相反证据佐证，又不要求对于通话录音的真实性予以鉴定，故结合民事诉讼法规定的相关证据规则，认可周一帆上述证据的真实性。因系争房屋上存在另案司法查封，客观上不具备产权过户的条件，为此，周一帆诉请要求刘美玲配合其办理系争房屋产过户，难以支持。周一帆要求刘美玲涤除抵押登记及支付逾期涤除抵押登记违约金至实际涤除之日，该两项诉请系继续履行过户手续之前提，由于系争房屋上存在司法查封，本案合同能否继续履行状态不明，故对该两项诉请亦难以支持。周一帆可在系争房屋具备过户条件时一并主张。由此，一审法院于2016年8月31日对该案作出判决，驳回周一帆的全部诉讼请求。判决后，周一帆未上诉，现该民事判决已生效。
2016年5月26日，上海市长宁区人民法院（以下简称长宁法院）依法轮候查封系争房屋，限制文书号为（2016）沪0105民初10529号之一，查封期限自2016年5月26日至2019年5月26日。
2016年9月9日，周一帆向刘���玲发送律师函，通知其买卖合同于该律师函发出之日起解除，送达地址为辽宁省鞍山市岫岩满族自治县XX镇XX村XX组XX号。根据运单追踪，显示该函件于2016年9月14日被退回。
另查明，系争房屋内由Z公司作为抵押权人的抵押贷款至今未还清。
审理中，周一帆申请对系争房屋于2016年9月的市场价值进行评估。一审法院经审核后依法予以准许，并委托上海B有限公司进行评估。2017年3月15日，该公司出具评估报告，结论为：系争房屋于2016年9月18日的市场价值为10,330,000元。周一帆为此花费评估费25,000元。周一帆、刘美玲均对该评估报告无异议。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。周一帆与刘美玲签订的买卖合同系其真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，理应恪守���本案争议焦点如下：
第一，关于买卖合同的解除问题。现周一帆主张解除该合同，刘美玲亦提出反诉主张解除该合同，故对双方各自的本诉诉请和反诉诉请均予以支持。鉴于买卖合同已解除，周一帆要求刘美玲返还已支付的购房款3,590,000元，以及刘美玲要求周一帆将系争房屋腾空并归还的诉请，均合法有据，均予以支持。
第二，周一帆主张刘美玲违约是否成立。关于周一帆提供的微信记录、短信记录及录音记录，刘美玲虽对该组证据的真实性有异议，但未提供充分证据予以佐证，也未对该组证据是否真实申请鉴定，且在31364号案中，一审法院已对该组证据的真实性予以认可，故对刘美玲的该项异议不予采纳，并确认该组证据的真实性。双方签订的买卖合同附件三第一条第2款约定刘美玲应将周一帆交付其的首期房款2,370,000元专项用于偿还抵押权���如银行等）借款余额，并办理完成系争房屋抵押登记的注销手续；如有不足，由刘美玲自行补足。当周一帆按约向刘美玲交付首期房款后，截止至2016年6月21日，Z公司在系争房屋上设定的抵押权仍未撤销，且因刘美玲涉及他案纠纷致系争房屋分别于2016年3月31日、5月26日被一审法院及长宁法院查封。另外，根据2016年2月26日刘美玲与案外人方某即中介方员工的通话录音，当方某表示希望刘美玲尽快还清贷款，处理系争房屋内的抵押权时，刘美玲表示：“你们现在又不管了，我怎么办呀”、“你等我回来，我再看看吧”，未有积极办理撤销抵押权手续的意思表示。根据2016年3月10日周一帆母亲（手机号：1510521****）与刘美玲（手机号：1830171****）的手机短信记录，当周一帆母亲希望与刘美玲就系争房屋买卖事宜进一步协商并希望尽快办理过户手续时，刘美玲表示：“很抱��，我现在不方便接电话”、“我的委托人会全权处理”。根据2016年3月11日周一帆（微信号为n）与刘美玲（微信号为l、昵称为刘美玲）之间的微信聊天记录，周一帆表示其愿意履行买卖合同补充条款（一）第8条约定的支付2,000,000元的义务并希望办理过户手续，刘美玲回复：“和委托人汤总联系，我最近在外地”、“周一帆您好，和委托人汤总联系，他会积极配合，我最近都在外地。谢谢！”该短信和微信记录中，周一帆及其母亲均有继续履行合同的明确意思表示，但从刘美玲的表示来看，均显示为推脱，未见其有撤销抵押权及继续履行合同的意思表示。因此，可确认刘美玲收到首期房款后，未按照买卖合同的约定将该款用于偿还抵押权所担保的借款余额及办理抵押权撤销手续，且对继续履行合同表现为消极与推脱，致系争房屋因他案纠纷被司法查封，最终导致合��根本目的无法实现，显属违约。根据刘美玲的违约行为，周一帆根据买卖合同补充条款（一）违约责任第2条的约定主张解除合同，合法有据，予以支持。周一帆虽就解除合同事宜向刘美玲送达律师函，但该函件确认被退回，故对于周一帆主张买卖合同的解除日为2016年9月9日，难以支持。结合本案实际情况，一审认定买卖合同于周一帆起诉之日即2016年10月8日解除。
第三，刘美玲主张周一帆违约是否成立。刘美玲主张周一帆未在2016年2月29日前办理完毕落户上海的手续，无法按照买卖合同补充条款（一）第8条约定在该日前办理系争房屋过户手续，且未按该约定支付房款2,000,000元，故周一帆的行为已构成违约。周一帆则表示双方已约定过户时间为4月29日。根据周一帆提供的户籍证明，可确认其在上海市落户的时间为2016年3月9日。另根据买卖合同补充条款（一）第8条的约定内容，仅约定周一帆未按约在2016年2月29日办理过户手续，应支付刘美玲购房款2,000,000元，并支付自该日起至同年4月29日止的租金，故未明确约定过户日期为同年4月29日。但在2016年2月26日方某与刘美玲之间的通话录音中，当方某向刘美玲表示办理系争房屋过户手续的最晚期限为2016年4月29日时，刘美玲回答：“嗯。”由此，可确认刘美玲已对系争房屋的过户日期最晚为2016年4月29日予以认可，且能与买卖合同补充条款（一）第8条约定的内容相印证。刘美玲另表示周一帆未按照该合同条款约定，支付其房款2,000,000元及租金，但截止至2016年6月21日刘美玲仍未按约撤销抵押权，致系争房屋在2016年2月29日办理过户手续及最晚在同年4月29日办理过户手续的条件未能达成，且该合同义务属于刘美玲应先履行之义务。因此，周一帆可基于刘美玲的违约行为，行使先履行��辩权，要求刘美玲先行撤销抵押权，故其未按约支付房款2,000,000元及相关租金的行为不构成违约，对于刘美玲反诉主张周一帆支付违约金1,434,000元、赔偿金35,850元，依据不足，不予支持。
第四，刘美玲反诉主张周一帆应支付其系争房屋的租金182,000元及自2016年10月29日至实际归还房屋之日止的租金是否成立。现买卖合同已解除，对刘美玲主张上述期限的损失，刘美玲确有未使用该房屋之情形。鉴于周一帆于2015年7月1日实际入住系争房屋，故对上述损失，周一帆可予赔偿。至于赔偿标准，刘美玲虽提出租金为每月27,000元的主张，但未提供证据予以佐证，且未申请评估，故对此难以支持。根据买卖合同第六条约定，如因周一帆原因致双方未在2016年2月29日之前办理过户手续，周一帆应支付刘美玲自该日起至同年4月29日止的系争房屋租金，租金标准为每月20,000元，故一审法院酌情以该约定中的租金标准作为周一帆赔付刘美玲的损失标准。综上，周一帆应支付刘美玲自2016年3月30日起至实际迁出之日止，按照每月20,000元计算的房屋使用费。
第五，周一帆主张刘美玲承担违约及损害赔偿责任是否成立。刘美玲抗辩称周一帆主张的违约金与赔偿金均在31364号案中予以处理，且法院对此未予支持，故周一帆的该项主张违反一事不再理的司法原则。根据该案的处理情况，法院系基于买卖合同是否继续履行状态不明，对周一帆主张的违约金未予支持，但现买卖合同经双方确认在本案中予以解除，履行状态已明确，故周一帆提出上述主张未违反一事不再理的司法原则。根据买卖合同补充条款（一）约定，刘美玲应就其违约行为承担相应的违约责任。另外，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失��，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，周一帆主张的违约金及赔偿金应以其实际损失为限。周一帆、刘美玲解除买卖合同后，周一帆未取得系争房屋所有权，且自双方签订该合同至买卖合同解除，系争房屋的市场价值确有较大幅度上涨，故一审法院认为应以上涨的差价确认周一帆的实际损失。根据评估结论，系争房屋于2016年9月18日的价值为10,330,000元，周一帆、刘美玲对此均无异议，故一审法院依法确认该价值与周一帆、刘美玲约定的成交价7,170,000元的差额为3,160,000元。现周一帆亦表示其先行主张违约金，若违约金不足以弥补损失的，则按实际损失主张，故结合上述情况，确认刘美玲应支付周一帆的赔偿金为3,160,000元。至于周���帆主张的停车费、物业费，该两项费用系周一帆入住系争房屋后，因生活所需而实际支出的费用，且周一帆亦在支付该项费用后享受了相应的服务，故该项费用应由周一帆自行承担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十三条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一七年五月二十五日作出判决：一、周一帆与刘美玲于2016年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2327793）于2016年10月8日解除；二、周一帆应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、刘某应于判决生效之日起十五日内返还周一���购房款3,590,000元；四、刘某应于判决生效之日起十五日内支付周一帆赔偿金3,160,000元；五、周一帆应于判决生效之日起十五日内支付刘某上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋自2016年3月30日起至实际迁出之日止，按每月20,000元计算的房屋使用费；六、驳回周一帆的其余诉讼请求；七、驳回刘某的其余反诉请求。案件受理费67,308元，由周一帆负担10,097元，刘某负担57,211元。反诉案件受理费19,666元，由周一帆负担1,900元，刘某负担17,766元。保全费5,000元，评估费25,000元，均由刘某负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就刘美玲对一审认定最晚过户时间为2016年4月29日所持异议。首先，根据补充条款（一）第8条的约定，如果因周一帆原因导致双方不能在2016年2月29日办理过户手续的，则周一帆应支付刘美玲房款2,000,000元及每月租金20,000元至2016年4月29日，故2016年2月29日本就并非双方约定的最后过户期限，结合刘美玲在与中介人员通话过程中的表态，一审法院认定双方变更最后过户期限为2016年4月29日具有合理性。其次，就刘美玲关于上述约定的适用系以周一帆另行支付2,000,000元房款为前提的主张，虽然在2016年2月29日周一帆尚未实际落户上海而不具备购房资格，但刘美玲在当时亦未履行偿还银行贷款涤除系争房屋抵押登记的义务，故双方在该日不能过户并非周一帆一方原因所致。第三，退一步讲，即便2016年2月29日系双方约定的最后过户期限，但双方同时约定逾期履行超过十个工作日的，另一方才享有合同解除权。根据查明的事实，2016年3月9日周一帆已落户上海，而此时也并未超过合同约定的逾期履行宽限期，之后反而是刘美玲在周一帆的多次催告下仍未配合履行合同，刘美��该行为明显构成违约，故刘美玲主张因2016年2月29日周一帆不具备购房资格导致无法过户构成违约，其就此有权解除系争房屋买卖合同，不能成立。对刘美玲该项异议，本院不予采信。因一审法院已就系争房屋买卖合同因刘美玲的原因导致无法履行而解除，其应就此承担违约赔偿责任阐述了充分的意见，本院对此予以认同且不再赘述。就赔偿金额的认定，一审法院系以系争房屋2016年9月18日的评估价10,330,000元与买卖合同成交价7,170,000元的差额3,160,000元作为周一帆的损失，全额判令刘美玲予以赔偿。对此，众所周知，近年来房地产市场持续升温导致房价飞涨，本院注意到，系争房屋买卖合同签订于2015年6月14日，而双方约定的过户期限却在2016年2月29日即在合同签订半年多之后，此在很大程度上系由于周一帆尚不具备购房资格所致，且周一帆亦自买卖合同签订后即实际占用系争房屋，故综合考量上述因素，本院认为一审法院认定刘美玲全额承担系争房屋差价损失3,160,000元过高，本院酌情确定刘美玲应承担的赔偿金为2,528,000元。另，一审判决主文中对买卖合同签订日期、刘美玲的姓名认定等有误，本院对此一并予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67530号民事判决主文第六项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67530号民事判决主文第一、第二、第三、第四、第五、第七项；
三、周一帆与刘美玲于2015年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2327793）于2016年10月8日解除；
四、周一帆应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋并将该房屋返还给刘美玲；
五、刘美玲应于判决生效之日起十五日内返还周一帆购房款人民币3,590,000元；
六、刘美玲应于判决生效之日起十五日内支付周一帆赔偿金人民币2,528,000元；
七、周一帆应于判决生效之日起十五日内支付刘美玲上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋自2016年3月30日起至实际迁出之日止，按每月人民币20,000元计算的房屋使用费；
八、驳回刘美玲的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币67,308元，由周一帆负担15,378元，由刘美玲负担51,930元。一审反诉案件受理费19,666元，由周一帆负担1,900元，刘美玲负担17,766元。保全费人民币5,000���、评估费人民币25,000元，均由刘美玲负担。二审案件受理费人民币43,839元，由刘美玲负担37,855元，由周一帆负担5,984元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月二十六日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……