北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)海民初字第06611号
原告北京恒兴基业商务酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路89号恒兴大厦4层。
法定代表人苏伟峰，总经理。
委托代理人李经雨，男，该公司职员。
委托代理人汤建华，女，该公司职员。
被告北京中奥启天实业有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路9号1705-013。
法定代表人蔡玲玲，总经理。
委托代理人温毅斌，男，该公司职员。
被告北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，总经理。
委托代理人王原东，公司员工。
原告北京恒兴基业商务酒店管理有限公司（以下简称恒兴基业公司）诉被告北京中奥启天实业有限公司（以下简称中奥启天公司）、被告北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴基业公司的委托代理人李经雨、汤建华，被告中奥启天公司的委托代理人温毅斌，被告君天首业公司的委托代理人王原东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒兴基业公司诉称，我公司系海淀区中关村东路89号恒星大厦的物业服务单位，中奥启天公司为该大厦二层、一层E户、D户业主，该公司依照物业服务合同的约定应按每平方米23元的标准交纳物业费，但是该公司未交纳自2012年3月1日至2015年10月30日的物业费，且经催告后仍未交纳。故诉至法院，要求中奥启天公司交纳自2012年3月1日至2015年10月30日的物业费2298687.16元。
中奥启天公司辩称，恒兴基业公司无主体资格，物业费不应我公司承担，我公司没有和恒兴基业公司签订物业合同。我公司是和北京恒兴基业物业管理有限公司签订的物业合同，不是和恒兴基业公司签订。我公司与北京恒兴基业物业管理有限公司签有入住协议，谁居住就由谁交纳物业费，房屋的实际使用人是君天首业公司，该公司承诺交纳物业费，我公司才将房屋租给君天首业公司。自2012年开始君天首业公司已经不交纳物业费，故恒兴基业公司起诉已经超过诉讼时效。恒兴基业公司签订合同后未到房管局进行备案。我公司与恒兴基业公司只有入住协议，没有物业合同，不同意恒兴基业公司的诉讼请求。
君天首业公司辩称，恒兴基业公司与我公司没有合同关系，我公司只与中奥启天公司有合同关系，我们的合同中只约定不包含物业费，没有约定由谁承担物业费，根据之前的判决，应由中奥启天公司承担物业费，我公司仅与恒丰视野公司有关系，我们之前已经约定不再有任何法律纠纷，现我方已经履行完毕义务，不应支付物业费。
经审理查明，中奥启天公司系北京市海淀区中关村东路89号恒兴大厦1层D、E室和二层整层房屋的业主，其中D室面积为223.41平方米，E室面积为300平方米，二层整层面积为1748.02平方米。2007年2月6日，中奥启天公司与北京恒兴基业物业管理有限公司签订《恒兴大厦入住公约》，该公约约定：恒兴基业物业公司物业部是恒兴大厦的管理机构，依照法律授权管理合同及有关规定对住宅的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。恒兴基业物业公司负责大厦的管理、房屋和公共配套设施的维护、养护；物业费按每月每建筑平方米人民币23元交纳；业主每月五日前交清当月物业管理费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收当月物业管理费额的千分之三作为违约金。该入住公约解释载明“根据2003年6月8日国务院379号令颁布的《物业管理条例》第四十二条规定：物业应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”双方未签订物业服务合同。2009年1月1日，中奥启天公司出具《授权委托书》，主要内容为该公司将包括本案诉争房屋在内的房产委托北京恒丰视野酒店投资管理有限公司（以下简称恒丰视野公司）对外出租，租赁期自2009年1月1日至2034年12月30日，租赁期内，恒丰视野公司对该房产享有占有权、使用权、收益权，恒丰视野公司有权对外出租此房产并收取租赁费用。
2009年6月3日，北京市工商行政管理局海淀分局出具《名称变更通知》，通知中称北京恒兴基业物业管理有限公司于2009年6月3日核准，名称并更为北京恒兴基业商务酒店管理有限公司。
2010年4月19日，恒丰视野公司（甲方）与君天首业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方同意租给乙方本案诉争房屋共计2271.43平方米，租期自2010年5月1日起至2020年4月30日止，月租金172693元，该租金不包含物业管理费、水电费、取暖费等，乙方另据实结算，前三年租金不变，从第四年其租金上浮。2010年5月10日，双方签订《房屋交接清单》，恒丰视野公司将房屋交付给君天首业公司，双方同时约定2010年5月1日之后的电、水费、物业费由乙方按物业公司的规定向物业公司交纳。后双方在合同履行过程中发生争议，恒丰视野公司将君天首业公司诉至法院，要求解除租赁合同、君天首业公司支付租金等，后法院判决解除双方于2010年4月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，君天首业公司于判决生效后七日内支付恒丰视野公司租金2586229.05元，并于判决生效后十五日内交还房屋等。后君天首业公司不服一审判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2015年5月21日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。君天首业公司主张其与恒丰视野公司之间的关系已经结清，并提交日期为2015年8月28日的《租金支付协议》及两张收据，该协议主要内容为君天首业公司于2015年9月10日前支付租金50万元，并于2015年9月30日前支付租金91.6万元，承租人履行完上述义务后，双方签署的位于海淀区中关村东路89号临街商业房屋不再有任何法律纠纷，出租人不得再以任何理由提出任何法律主张，若承租人未能履行租金支付义务，本协议自动失效，出租人有权主张2013年10月15日至2015年5月14日的房屋租金。
另，2012年11月5日，就恒兴基业公司起诉中奥启天公司要求物业费一案，本院作出缺席判决，判令中奥启天公司向恒兴基业公司支付2010年11月至2012年2月物业费835886元及滞纳金8万元。现恒兴基业公司主张2012年3月1日至2015年10月30日的物业费。
中奥启天公司不同意交纳物业费，理由是该公司没有和恒兴基业公司签订物业服务合同，仅和北京恒兴基业物业管理有限公司签订了入住协议，该入住协议不是物业服务合同，且原告亦非北京恒兴基业物业管理有限公司，本案诉争房屋也无人提供物业服务，且原告自2015年5月就断电了，致使租户搬走，同时，该公司称入住协议中约定物业费由实际使用人交纳，根据君天首业公司与恒丰视野公司签订的《房屋交接清单》，物业费应由君天首业公司交纳；恒兴基业公司称用电是预付费，电卡在中奥启天处，该公司没有买电故而没电。中奥启天公司并称恒兴基业公司的主张已超过诉讼时效，恒兴基业公司称找过业主和租户，但一直找不到，公司于2014年11月诉至法院主张物业费，中奥启天公司与君天首业公司均否认恒兴基业公司向其主张过物业费。
君天首业公司称其与恒丰视野公司的合同已经于2015年5月21日解除，租金支付到了2013年10月14日，故而其不用支付物业费，该公司同时称依据其与恒丰视野公司的协议，已经约定恒丰公司不得再向其提出任何法律主张，其中就包括物业费；君天首业公司同时提出恒兴基业公司物业服务不到位，并提交该公司与其他公司签订的物业服务合同及收据、维修电梯发票等。恒兴基业公司称物业是对公共区域进行服务，业主内部的卫生由业主自己负责。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2012）海民初字第13185号判决书、《恒兴大厦入住公约》、名称变更通知、授权委托书、（2015）一中民终字第02174号判决书、物业服务合同及收据、发票及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，中奥启天公司与北京恒兴基业物业管理有限公司虽未签订物业服务合同，但双方签订《恒兴大厦入住公约》，就物业服务的内容、物业费用交纳标准、交纳时间以及违约责任进行了明确约定，且协议内容并未违反国家效力性、强制性法律规定，故双方已经建立了合法的物业服务合同关系。后北京恒兴基业物业管理有限公司经工商局核准，更名为北京恒兴基业商务酒店管理有限公司，故北京恒兴基业商务酒店管理有限公司作为物业服务单位，有权向中奥启天公司主张物业费。
就物业费承担问题，中奥启天公司与恒兴基业公司签订的《恒兴大厦入住公约》解释中，明确载明了依据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。就涉案房屋，恒兴基业公司授权恒丰视野公司将房屋出租给君天首业公司使用，恒丰视野公司与君天首业公司明确约定2010年5月1日之后的电、水费、物业费由君天首业公司按物业公司的规定向物业公司交纳。君天首业公司租赁期自2010年5月1日起，后经北京市第一中级人民法院2015年5月21日作出终审判决，确认解除恒丰视野公司与君天首业公司的租赁合同，故就恒兴基业公司主张的2012年3月1日至2015年10月30日的物业费用，其中2012年3月1日至2015年5月21日期间的物业费，应由君天首业公司负担，中奥启天公司承担连带交纳责任，并由中奥启天公司自行负担2015年5月22日至2015年10月30日的物业费用。中奥启天公司称恒兴基业公司的主张超过诉讼时效，考虑到物业服务是持续性、事实性服务，对其诉讼时效的要求不宜过苛，故本院对中奥启天的抗辩不予采信；君天首业公司称已经与恒丰视野公司协议解决包括物业费在内的所有纠纷，但其约定仅对双方发生法律效力，不具有对抗他人的法律效力，本院对其抗辩不予采信。中奥启天公司与君天首业公司提出物业服务不到位的情况，但未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、条之规定，本院判决如下：
一、北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后十日内，向北京恒兴基业商务酒店管理有限公司支付自二O一二年三月一日至二O一五年五月二十一日期间的物业费二百零二万零六百二十元一角六分，北京中奥启天实业有限公司负连带支付责任；
二、北京中奥启天实业有限公司于本判决生效后十日内，向北京恒兴基业商务酒店管理有限公司支付自二O一五年五月二十二日至二O一五年十月三十日的物业费二十七万五千一百四十五元;
三、驳回北京恒兴基业商务酒店管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千一百八十九元，由北京君天首业商贸有限公司负担，北京中奥启天实业有限公司在二万二千九百六十四元范围内承担连带支付责任，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢 秋
人民陪审员 朱晓珠
人民陪审员 刘玉华
二〇一六年五月十一日
书 记 员 史敬阳