江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏07民终2300号
上诉人（原审被告）：庄兆其。
上诉人（原审被告）：刘亚芬。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵荣堂、李爽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林荣。
上诉人庄兆其、刘亚芬因与被上诉人林荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭审理了本案，上诉人刘亚芬及其委托诉讼代理人赵荣堂、李爽，被上诉人林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人庄兆其、刘亚芬上诉请求：请求二审法院撤销一���判决，依法改判。本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案约定解除合同的条件一直未成就，原审法院据此判决解除合同，明显认定错误。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十条约定：“如因甲方（二上诉人）的故意或过失造成乙方（被上诉人）不能在本合同约定时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，并将已付款双倍赔偿给乙方。”该条系约定解除条款，但涉案合同并无被上诉人应在何时取得房地产权属证书具体时间的约定，截止目前约定解除合同的条件一直未成就，原审法院据此判决解除合同，明显认定错误。二、本案虽存在法定解除的事由，但并非二上诉人的原因，而是被上诉人的严重违约以致不能实现合同目的。二上诉人不存在任何违约行为，原审法院判决二上诉人承担高额违约责任，显失公��。涉案合同第三条约定：“……乙方（被上诉人）应于2016年3月30日前，以自有资产做担保，为甲方（二上诉人）贷款700万元，该款项先支付抵押给交通银行的房产剩余贷款，甲方收回全部房产权证并注销在交通银行的房产抵押权。……”但在合同履行中，被上诉人先是向刘亚芬转账50万元（借款冲抵房款）；后又于2016年3月31日，向上诉人刘亚芬转账650万元。由此看出，被上诉人并未按照合同约定的方式支付房款，已通过事实履行改变了合同约定的内容。且二上诉人收到款项的次日（2016年4月1日）向交通银行还清了贷款并办理了解押登记手续。涉案合同第三条还约定：“……甲方在收到800万元后，将资产拆分为两部分三日内过户给乙方，乙方根据需要选择其一，由甲方三日内配合过户给乙方或其指定单位或个人。”可见，三日内办理过户的前提应满足两个条件，一是收到被上诉人的800万元款项；二是被上诉人选择其一过户房产。但被上诉人至今未作出过户房产的选择，因此，“三日”的起算点就一直未开始起算。本案是被上诉人违约，不愿意支付剩余房款，才导致涉案合同目的不能实现。
被上诉人答辩称：不同意二上诉人上诉观点，被上诉人依据合同约定，先支付定金100万元，后在3月30日之前又给付700万元的购房款。上诉人收到上述款项后，没有按照合同约定在规定的时间内办理房屋过户事项，致使合同履行不能，被上诉人签订合同的商业目的无法实现，造成巨大损失。一审法院判决按银行贷款利息四倍支付违约金已经很低，不是二上诉人所称的高额违约责任。
林荣向一审法院提出诉讼请求是：1、解除2016年1月16日双方签订的《房屋买卖合同》；2、判决庄兆其、刘亚芬双倍返还定金200万元；3、判决庄��其、刘亚芬立即退还购房款700万元，并按银行贷款同期利率四倍从2016年4月1日起给付到实际还清之日；4、本案诉讼费由庄兆其、刘亚芬承担。诉讼中，林荣变更诉讼请求为：1、解除双方于2016年1月16日签订的《房屋买卖合同》；2、判决庄兆其、刘亚芬退还已付购房款800万元，支付赔偿款800万元；3、本案诉讼费由庄兆其、刘亚芬承担。
一审法院认定事实：刘亚芬、庄兆其系夫妻关系。2016年1月16日，林荣（乙方）与刘亚芬、庄兆其（共同作为甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方自愿将其座落于连云港市赣榆区华中南路32号（现普陀山大酒店）的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，房屋建筑总面积约7373.23平方米（包括后院独栋三层小楼），其中有产权证部分面积为6463.23平方米；房屋的所有权证、国有土地使用权证以及资产现状见资产清单，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。二、上述房产的交易价格为1800万元，甲方配合产权过户，甲方不承担房屋过户的相关费用。乙方如将资产权利过户他人及交易金额由乙方自行决定，甲方无条件配合。三、乙方于2016年1月19日前向甲方支付购房定金100万元，购房余款乙方于2016年3月30日前，以自有资产做担保，为甲方贷款人民币700万元（如贷款额度部分不足乙方以现金补齐700万元），该款须先支付抵押给交通银行的房产剩余贷款账户，甲方收回上述房产全部权证、并注销在交通银行的房产抵押权。甲方收到800万元后，将上述资产拆分为二部分三日内过户给乙方。1、一楼房产、土地权证（除82平方房产）、2、二楼及其余全部权证（包括无产权证的部分的使用权），乙方根据需要将资产1或资产2选择其中一项甲方无条���三日内配合过户给乙方或乙方指定单位及个人。甲方收到800万后，该房屋的整体租赁收入由乙方收取，交由甲方冲抵剩余购房款。甲方向乙方提供现普陀山大酒店的贷款资料，贷款授信批复后，乙方以自有资源或资产，向甲方提供反抵押担保，依据赣榆农村商业银行每股净资产实际价值，按1000万元计算股本比例，由银行提供证明后，甲方将剩余房产权证过户给乙方或乙方所指定单位及个人，乙方协调相关银行用剩余房产权证抵押向现普陀山大酒店授信额度1000万，如贷款额度不足，乙方以现金补足交付甲方购房余款，乙方于2016年4月30日，将余款支付给甲方，甲方收齐购房款后解除乙方抵押担保。四、甲方承诺，在收到定金款项后，乙方可以与现承租方就未来租赁事宜进行交流。乙方从2016年3月30日起，可以与承租方签订租赁协议并且收取承租方的租金。所收租金在���方没有收齐乙方购房款前，按照甲方六乙方四的比例分配租金。五、甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。六、如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，并将乙方已付款双倍赔偿给乙方。合同还就双方其他权利义务作了约定。
合同签订后，林荣于2016年1月19日向庄兆其工行舟山市定海区支行账户转账购房定金100万元。2016年2月2日，林荣公司的出纳唐阳波向庄兆其、刘亚芬的工作人员朱某某要其二人贷款需要的资料，庄兆其、刘亚芬通过邮箱向林荣发送了二人的身份证扫描件、二人结婚证扫描件等个人资料，并告知林荣因刘亚芬个人的银行流水需要其本人回舟山以后亲自带身份证到银行打印，等刘亚芬从北京回来打出银行流水后再寄给林荣��2016年2月3日，庄兆其、刘亚芬又将通过邮箱发送的材料邮寄给林荣一份。庄兆其、刘亚芬陈述银行流水由刘亚芬从北京回连云港后直接交给了林荣，林荣不予认可。庄兆其、刘亚芬陈述其本人没有去银行申请700万元的贷款。2016年3月21日，林荣向刘亚芬工行舟山市解放路支行账户转账50万元（借款冲抵房款）。2016年3月30日，林荣向刘亚芬交通银行连云港分行账户（涉案房产抵押贷款账户）转账650万元。2014年4月1日，通过网上银行向涉案房产在交通银行连云港分行贷款账户分三次支付5万元、3万元、1万元，该日还清涉案17套房屋在交通银行连云港分行的全部贷款6589342.10元。2016年4月7日，交通银行连云港分行向赣榆区房产管理局出具17套房屋的他项权证注销证明。2016年4月8日，赣榆区房产管理局注销了涉案17套房产的抵押登记。
另查明，林荣支付700万元购房款��，于2016年3月31日向刘亚芬发送短信询问何时能够办理产权过户手续，庄兆其、刘亚芬没有回复。同年4月5日，庄兆其、刘亚芬发短信给林荣称“林总你好，昨天小唐打电话给我让我们办理过户手续，由于我家老庄肠胃不舒服，连云港回来一直在医院做治疗，但因过节的原因，医生约好我们5号、6号做肠镜及CT，所以我们只能等到6号检查后等报告出来再决定什么时候办理”。林荣回复“连云港有医院我可以安排”。庄兆其、刘亚芬随后向林荣发送了医院检查单。林荣回复“请您和庄总尽快回连云港讨论履行双方购房合同事宜”。2016年4月8日，林荣向庄兆其、刘亚芬发信息“房产证何时可以办好，我们已经在赣榆房产处了”，庄兆其、刘亚芬均未回复。2016年4月10日，庄兆其、刘亚芬向林荣邮寄一份通知函，内容为“我与贵方在2016年1月16日签订的《房屋买卖合同》，合��中约定我将坐落于连云港市赣榆区华中南路32号(现普陀山大酒店)面积：7373.23平方米（以实际产权面积为准），价格为1800万元。出售给贵方，该合同合法成立并生效。现我方正式书面通知贵方在收到本函后的1日内与我一起到产权部门办理过户手续，同时贵方应及时办理贷款按揭手续。”林荣陈述其于同年4月12日收到该通知函，其于4月13日即以连云港浙商投资企业有限责任公司的名义对涉案房产申请诉前保全，后诉讼被法院以原告主体不适格驳回起诉。林荣遂以个人名义诉至本院，提出如上诉请。
诉讼过程中，林荣提供一份赣榆县公安消防大队向涉案房产即庄兆其、刘亚芬经营的普陀山大酒店出具的赣公消即字[2013]第0587号责令立即改正通知书，该消防大队认为该酒店存在8个消防问题，责令庄兆其、刘亚芬采取措施，确保消防安全。林荣认为交易房产存在消防问题，不具备交易条件。庄兆其、刘亚芬称该问题已经整改，现涉案房产已经出租给案外人翟晓丽经营使用。另外，庄兆其、刘亚芬陈述其于2016年4月8日至林荣办公室洽谈选择方案配合过户事宜，但林荣单方提出解除合同，庄兆其、刘亚芬未同意。后林荣要求庄兆其、刘亚芬将普陀山大酒店抵押给林荣作为800万元的抵押物，庄兆其、刘亚芬未同意，林荣该日发的短息是要求办理房产抵押的，所以庄兆其、刘亚芬未回复。林荣对此不予认可，林荣称该日的短息是要求办理涉案房产过户的。
一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。林荣按照��同约定履行了给付定金、支付首期购房款的义务，庄兆其、刘亚芬在首期款履行过程中，未能及时办理贷款手续，导致林荣全部用现金补齐，庄兆其、刘亚芬于2016年3月30日收到林荣支付的800万元购房款后，未能及时偿还剩余贷款，导致涉案房屋贷款于2016年4月1日才还清，贷款还清后，庄兆其、刘亚芬亦未能及时办理涉案房产的抵押登记注销手续，庄兆其、刘亚芬于2016年4月8日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续，根据双方“甲方收到800万元后，将上述资产拆分为二部分三日内过户给乙方。乙方根据需要将资产1或资产2选择其中一项甲方无条件三日内配合过户给乙方或乙方指定单位及个人”的约定，庄兆其、刘亚芬于2016年4月10日要求林荣选择方案办理过户时已经超过收到800万元后的三日，庄兆其、刘亚芬的行为已经构成违约，且林荣于2016年4月8日再次催促庄兆其、��亚芬履行过户手续，庄兆其、刘亚芬亦未回应，林荣在庄兆其、刘亚芬已经违约的情况下有权以诉讼的方式选择解除合同，因此，基于庄兆其、刘亚芬的两次违约，林荣根据双方合同关于“如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房”的约定要求解除合同合法有据，一审法院依法予以支持。
关于林荣要求庄兆其、刘亚芬退还已付购房款800万元，支付赔偿款800万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，刘亚芬、庄兆其应当返还林荣购房款800万元；对于赔偿款800万元，一审法院认为，双方约定的“按已付款双倍赔���”应视为双方约定的固定数额的违约金，因双方约定的违约金数额较高，庄兆其、刘亚芬要求法院予以调减，根据双方的合同约定，结合林荣的实际损失，一审法院依法调整违约金为以林荣已付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，且林荣基于庄兆其、刘亚芬的违约行为于2016年7月8日诉至法院，要求解除涉案合同并赔偿损失，在庄兆其、刘亚芬首次收到一审法院向其送达的起诉状副本之日即2016年7月20日即可视为林荣要求解除合同的通知到达庄兆其、刘亚芬，故违约金应自2016年7月20日起算，但最终的违约金计算总额不得超过800万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、解除林荣与刘亚芬、庄兆其于2016��1月16日就位于连云港市赣榆区房产签订的《房屋买卖合同》；二、刘亚芬、庄兆其于判决发生法律效力之日起十日内退还林荣已付购房款800万元并支付违约金（违约金以800万元为基数，自2016年7月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，违约金最终计算总额不得超过800万元）；三、驳回林荣的其他诉讼请求。如果庄兆其、刘亚芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117800元、保全费5000元，合计122800元，由林荣负担40000元，由刘亚芬、庄兆其负担82800元。
二审中，上诉人与被上诉人各申请1名证人出庭作证。
出庭证人忻某出庭作证证明，刘亚芬2016年4月1日还清贷款余额，因遇上清明节放假，办理注���审批手续繁琐，2016年4月8日才办完17套房产抵押注销登记手续。
林荣质证认为，证人证词，只能证明还贷款及办理17套房产抵押注销登记手续流程。不能证明上诉人没有违约。
出庭证人唐某某出庭作证证明，合同约定上诉人向银行贷款，被上诉人为其提供担保，其与刘亚芬联系贷款手机信息记录，即向刘亚芬的工作人员朱某某要上诉人贷款需要的资料，上诉人方通过邮箱向林荣发送了二上诉人的身份证扫描件、二上诉人结婚证扫描件等个人资料等，但贷款所需资料一直没有提供完整。
刘亚芬、庄兆其质证认为，证人所提供的手机信息在一审开庭中已质证过，质证意见同一审。即双方短信记录说明了上诉人向被上诉人提供了相应的资料，是用于被上诉人支付第二笔房款所用，没有影响到合同履行。
针对证人证言，本院认为:证���忻某的证词，证明上诉人还贷款情况以及办理17套房产抵押注销登记手续的流程，但不足以证明上诉人是否违约的证明目的。因此，对其该项证明目的本院不予确认。关于证人唐某某证词，是对一审提供的上诉人刘亚芬与其短信交流等证据进行补强说明，且与短信内容相互印证，该证据已被一审判决采信，对其证言予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案争议焦点是：1、双方在合同中是否明确约定了被上诉人取得房地产权属证书的时间；2、合同履行中哪方存在违约行为；3、本案是否具备合同约定的解除条件。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人主张解除合同，二审期间，上诉人同意解除合同，双方当事人对于合同解除已经达成一致意见，本院对此予以确认。根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定，被上诉人于2016年1月19日前向上诉人支付购房定金100万元，购房余款被上诉人于2016年3月30日前，以自有资产做担保，为上诉人贷款700万元（如贷款额度部分不足被上诉人以现金补齐金额700万元），该款项先支付抵押给交通银行的房产剩余贷款账户，上诉人收回上述房产全部权证、并注销在交通银行的房产抵押权。上诉人收到共计800万元人民币后，将上述资产拆分为二部分三日内过户给被上诉人。上诉人没有按照合同约定在2016年3月30日前配合被上诉人贷款700万元，导致被上诉人用现金付了700万元，上诉人收到被上诉人800万元后，未能及时偿还剩余贷款，导致涉案房屋贷款于2016年4月1日才还清，贷款还清后，上诉人未能及时办理涉案房产的抵押登记注销手续，2016年4月8日上诉人办理了涉案房屋的抵押登记注销手续后，于2016年4月10日要求被上诉人林荣办理过户手续时，已经超过收到800万元后合同约定的期间，上诉人的行为已经构成违约。关于违约责任的承担，一审法院根据双方的合同约定，结合被上诉人的实际损失，依法调整违约金为以被上诉人已付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，并无不当。上诉人向本院举证出庭证人证言，欲证明三日内房屋未过户的过错不是其造成的，不构成违约。本院对上诉人的质辩不予采信。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117800元，由上诉人刘亚芬、庄兆其负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 淼
审判员 何 平
审判员 万子榕
二〇一八年六月二十二日
书记员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。