上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第9452号
原告(反诉被告)俞坚。被告(反诉原告)张明敏。委托代理人孙凭慧，上海嘉加律师事务所律师。委托代理人赵志悦，上海嘉加律师事务所律师。原告俞坚诉被告张明敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邱连祥独任审判。审理中，被告张明敏提起反诉，本院依法受理后合并审理，并分别于2015年3月25日、4月20日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞坚、被告(反诉原告)张明敏的委托代理人孙凭慧、赵志悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞坚诉称，原、被告于2012年11月30日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将位于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用。根据《租赁合同》约定，租金为每月人民币14,000元(以下币种相同)，租赁保证金为28,000元，租赁期自2012年12月1日起至2014年11月30日止。但至租约到期日为止，被告并未按照合同要求提出书面续租意向，即于2014年12月2日向原告银行卡账户汇入28,000元。由于被告未按原告要求将租金提高至每月15,000元，故原告收到该款后于2014年12月5日与被告电话短信联系，明确表示要求被告搬离并支付经济损失。截止至起诉之日止，被告在不付任何租金的情况下，继续住在租赁房屋内。故诉至本院要求：1、判令被告搬离租赁地点，并赔偿原告经济损失40,000元整(截止起诉状递交之日)，不包括可能发生的其他损失；2、本案诉讼费由被告承担。被告张明敏辩称，第一，双方存在不定期房屋租赁关系，若原告欲解除应在合理期限告知被告；第二，原告提供的房屋不符合要求，被告有权暂不支付租金；第三、不同意原告提出的诉讼请求。审理中，张明敏提起反诉，称，根据双方签订的《租赁合同》约定，其已向反诉被告俞坚交付了租赁保证金28,000元，现房屋租赁期限已满，反诉被告理应按照合同约定将上述保证金立即返还给反诉原告，逾期支付的，应根据合同约定承担每逾期一日按照月租金的0.50%计算的滞纳金。故要求法院：1、判令反诉被告返还租赁保证金28,000元并支付相应的滞纳金(从租赁期满之日的次日即2014年12月1日起计算至租赁保证金返还之日，每日按照月租金的0.50%计算)；2、判令反诉被告承担反诉受理费。反诉被告俞坚辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉原告向反诉被告提出将于2015年4月3日返还系争房屋，希望保证金在收房之日一并返回，这个要求与反诉原告的诉请相矛盾。经审理查明，2012年11月30日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定，原告将坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，房屋租赁期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，月租金为14,000元，每三个月为一期支付租金。合同的第三条约定：“……租赁期满，甲方(即原告俞坚，下同)有权收回全部出租房屋，乙方(即被告张明敏，下同)应如期交还。乙方如要续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”第四条约定：“……乙方于签订本合同同时支付甲方该房屋的租赁保证金28,000元，甲方应出具相应收据予乙方。甲方应于租赁期满、乙方迁空交房屋当日，扣除乙方应负担之欠租、违约金及其他应付款后，将余额无息返还乙方，乙方应出具相应凭证予甲方；如甲方逾期支付，每逾期一日，则甲方须按月租金的0.50%支付滞纳金。……”第七条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的当日内返还该房屋。否则，每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”签订合同当日，原告收到被告支付的租赁保证金28,000元。合同签订次日，原告将系争房屋移交给被告，租赁期间被告陆续向原告支付房租。2014年12月1日，被告又向原告银行卡账户汇入28,000元作为此后两个月的房租，并通过手机短信向原告表示续租。原告收到上述短信后向被告回信提出可以在每月增加1,000元租金的基础上续租，因被告未予答复同意，又未及时返还租赁房屋，故原告诉至本院。另查明，本案在审理中，被告曾于2015年3月10日向原告发函要求于4月3日返还租赁房屋。2015年4月8日，被告将租赁房屋的钥匙和门禁卡邮寄给原告。翌日，原告收到被告邮寄的上述物品。审理中，原告俞坚认为，由于被告在2015年4月9日返还了租赁房屋，故撤回要求返还租赁房屋的诉讼请求，但根据合同约定，“倍”的意思是按照原数相加，被告逾期返还租赁房屋，应按照合同约定的租金标准双倍向其支付使用费，故变更诉讼请求为要求法院判令被告按照每月28,000元计算标准，支付自2014年12月1日始至2015年4月9日止的房屋使用费，被告承担案件受理费；同意将被告在上述期间内已支付的使用费28,000元和订立合同时支付的租赁保证金28,000元与本案被告应承担的使用费中予以抵扣，但不同意反诉原告的诉讼请求；被告返还的租赁房屋存在受损，故将另案主张。被告则认为，双方存在不定期租赁，原告口头同意被告续租到4月，并已告知原告4月3日返还租赁房屋，故使用费应计算至上述日期。根据合同中对租赁期届满后使用费计算标准的约定，应按原约定的日租金标准计算使用费。故反诉原告坚持反诉请求。以上事实，由上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、短信打印单、挂号信及寄信件回单、收条、快递资料证明等证据以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：本案争议焦点之一，租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋系违约还是不定期租赁的问题。本院认为，租赁期间期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然被告在租赁期间届满后通过银行汇款形式向原告支付了部分钱款，但根据双方的短信往来，原告对续租后租金的标准存在异议，明确要求提高租金，故双方之间不存在不定期租赁的事实，被告租赁期间届满后未及时返还租赁房屋，构成违约。本案争议焦点之二，被告在租赁期间届满后继续使用房屋的使用费计算标准问题。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，逾期返还的，理应按照约定或者法律规定支付使用费。本案中，双方在《租赁合同》中约定“每逾期一日，乙方应按照相当于日租金的1倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。”对此，原告认为此处约定的“1倍”应作增加一倍解释，故应按租金标准增加一倍支付使用费。被告则认为应作乘以一倍解释，故仍应按照原租金标准支付。双方产生上述争议的原因在于对“倍”的不同理解造成。本院认为，从字义解释，“倍”的原意是照原数等加，但是放置于不同的语句中则会产生多种不同的含义。本案中，应该将“倍”字放在合同条款中做文义解释才能准确理解它的含义，而不可断章取义。从合同约定内容的外观上看，该条款采用填空的方式，为签约双方当事人提供了按日租金的倍数确定逾期返还房屋使用费金额的协商空间。理论上，填空处可以填写任何数字，这是典型的乘数论的文义表达方式。该条款对于使用费的约定可以理解为日租金为原数，填空处确定的数字为乘数来计算的金额。日租金的一倍，即日租金乘以一；日租金的二倍，即日租金乘以二；以此类推。由于原告关注了“倍”的原有的字面含义，而忽视了条款本身的含义，原告的观点，本院难以采信。故被告逾期占用房屋的使用费计算标准为《租赁合同》中约定的每日租金标准。本案争议焦点之三，使用费计算的截止日问题。本院认为，被告在双方未能达成一致继续租赁房屋的情况下，理应按照合同约定及时返还租赁房屋，现被告虽单方面通知原告表示于2015年4月3日返还房屋，但其既未能与原告协商一致具体交接事宜，又未向其明知的原告居住地址寄给房屋钥匙，致使原告于2015年4月9日收到返还房屋的钥匙等物品，故被告支付的使用费应计算至2015年4月9日止。本案争议焦点之四，反诉被告返还反诉原告保证金及承担滞纳金的问题。本院认为，房屋租赁保证金系承租方担保其在租赁合同终止后用于支付欠付的租金、承担违约金等费用而在房屋租赁开始时交付给出租方一定金额的钱款。故房屋租赁保证金在租赁合同终止时根据双方约定予以一并结算。本案中，双方在合同中约定，租赁保证金返还时间在租赁届满、被告迁空房屋并交还房屋当日，扣除被告应负担之欠租、违约金及其他应付款后，将余额无息返还。现双方租赁期间虽约定2014年11月30日为届满，但被告直至2015年4月9日将租赁房屋交还原告，反诉原告要求从2014年12月1日起算返还租赁保证金的意见，明显与合同约定不符，本院不予采纳。故双方结算返还租赁保证金的时间应从2015年4月9日起算，现根据本院上述对被告应承担的使用费认定，被告应支付原告自2014年12月1日始至2015年4月9日止的使用费共计为60,200元，根据双方的合同约定，扣除被告已付房屋使用费28,000元和租赁保证金28,000元，至租赁保证金返还日时，被告还应支付原告房屋使用费4,200元，故反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金及承担滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张明敏于本判决生效之日起十日内支付原告俞坚房屋使用费4,200元；二、驳回反诉原告张明敏的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币800元，减半收取计400元，由原告俞坚负担200元，被告张明敏负担200元。反诉案件受理费250元，由反诉原告张明敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一五年五月十一日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
?第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。????第二百三十六条?租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。