福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终3625号
上诉人（原审原告）：陈睿，男，1978年8月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨斌、郑洁颖，福建富柏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余英姿，女，1977年9月28日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：廖亮、陈俊鹏，福建吴浩沛律师事务所律师。
一审第三人：福州为学家庭服务有限责任公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七中路55号洪腾阁104单元。
法定代表人：丁卫如。
上诉人陈睿因与被上诉人余英姿、第三人福州为学家庭服务有限责任公司（以下简称“为学公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨斌、郑洁颖，被上诉人的委托诉讼代理人陈俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈睿上诉请求：撤销一审判决，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清。1.一审法院对“交易习惯”认定错误。自2005年起上诉人与被上诉人之间存在多种租赁合同关系，缴纳租金的时间也是不确定的，但双方在2014年签订的《房屋租赁合同》中已对租金的缴纳时间及逾期缴纳的法律后果进行了约定，自此，被上诉人未按合同约定的时间缴纳租金，是明显的违约行为，在被上诉人违约后，上诉人虽然未追究其违约责任，但并不代表认可被上诉人的违约行为，一审法院将被上诉人频繁的违约，以及上诉人放弃追究其违约责任的行为误认为是“交易习惯”是明显错误的。2.一审法院“遗漏”了被上诉人违法转租的事实。被上诉人违法转租是导致本次诉讼的重要原因，也是本案重要的争议焦点，但一审法院在事实确认部分却“遗漏”了该事实的查明，事实上，截止本次诉讼，不仅仅是一审载明的“丁卫如”一家，讼争房屋上仍存在着大量违法转租的事实，被上诉人的行为已经严重侵害了上诉人的合法权益，而一审法院对该事实却不予查明甚至“遗漏”，属于严重的事实不清。二、一审法院认定本案的基础法律关系错误。本案中，被上诉人与上诉人在《房屋租赁合同》合同中约定：缴纳租金的时间为每月1日，同时合同还约定：“乙方在租用期间应于每月1日以现金方式付清，逾期不交，超过十天后。甲方有权终止合同，并没收押金（合同第二项第2款约定）”，被上诉人的违约事实已经确认无误，上诉人已于2016年12月16日向其发函告知，至此双方《房屋租赁合同》终止，即双方基于该合同的权利义务已经终结。
被上诉人余英姿辩称:一、答辩人一直以来都是于每个月10号以后足额支付相应租金，上诉人一方确实接受租金并且从未提出过异议。依法上诉人与被上诉人双方已经用实际行为变更了讼争的2014年《房屋租赁合同》中租金支付时间的条款。故一审法院认定事实清楚。尽管讼争的《房屋租赁合同》确实有约定“每月1日以现金方式付清，逾期不交，超过十天后，甲方有权终止合同，并没收押金”，但是事实上答辩人自2005年起租赁原告讼争房屋开始，连续十多年都是在每月10号之后足额支付租金，答辩人提供的几份房屋租赁合同也都是约定每月10号之后支付租金。从答辩人提供的证据《银行流水凭证》更可以看出，2014年讼争《房屋租赁合同》签订后，答辩人同往常一样在每月10日后足额支付租金至今，上诉人一方也一直接受租金并没有提出任何异议。因此，根据《合同法》的相关规定，本案双方当事人已经用行为变更了讼争《房屋租赁合同》关于租金支付时间的约定。二、答辩人并未违法转租，答辩人的转租是经过上诉人同意的，因此双方刻意删除了讼争租赁合同中“禁止转租”的条款；并且上诉人一方也早就知道转租事实而一直未提出异议，依法也默示了答辩人的转租行为。因此，上诉人上诉于法于事实无据，一审判决正确。1.根据答辩人提供的证据明显可以看出：自2005年起至今的七份《房屋租赁合同》的范本措辞基本一致。2005年至2011年的六份合同里面均有“乙方在租用期间不得破坏房屋装修结构，不得在所租用的范围内将房屋转租第三方使用”的约定，但是2014年签订《房屋租赁合同》时却刻意删改了该“禁止转租”的约定。之所以做这样的变更，事实上是因为上诉人一方口头承诺允许答辩人转租，故特意在原《房屋租赁合同》范本中删除“禁止转租”的约定。从上诉人一方先前所发函件中丝毫没有提及转租事宜的事实也可以证明：上诉人是同意答辩人转租的。鉴于此，答辩人的转租行为是上诉人一方授意的，不属于违法转租。2.根据答辩人提供的证据《证明》还可以证明：上诉人的母亲倪惠平在2015至2017年间时常过来讼争房屋视察，其不可能不知道转租的事实。而且通过上诉人所提供的《联滨楼楼层指示牌照片》进一步证实：但凡经过大堂就可以看到指示牌上次承租人的单位名称。综上，上诉人于2015年就理应知道答辩人转租的事实，其超过六个月也没有提出过异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当驳回上诉人诉讼请求，因此，一审法院判决完全正确，望二审法院予以维持。三、本案租赁合同的缴税义务人应为上诉人，依法应由上诉人亲自去办理缴纳税款的相关手续，答辩人不可能以自己的名义办理相关租赁税费手续。故《房屋租赁合同》关于租赁税费由答辩人承担并办理的约定显然违背税费征缴的客观实际，不具有履行可能性，而且事实上也未发生。再说，是否缴纳税收属于税务行政部门的职权范围不属于人民法院受理范围，故本案中上诉人要求答辩人缴清租金税费的请求事实上并不成立。
第三人为学公司未做答辩。
陈睿向一审法院起诉请求：1.解除陈睿与余英姿签订的《房屋租赁合同》，判令余英姿立即搬离所非法占用的房屋并参照原租金标准支付非法占用房屋期间的占有使用费；2.确认余英姿与为学公司签订的非法转租合同无效；3.余英姿向陈睿归还其向为学公司非法转租所获得的收益（以余英姿向为学公司转租的租金收益与按陈睿与余英姿之间租赁合同所计算出的租赁成本之间的差额计算，自其擅自违法转租之日开始计算至其实际腾退房屋之日止）；4.余英姿依合同约定赔偿陈睿违约金110250元；5.租赁房屋的相关税费由余英姿缴清；6.余英姿承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月3日，陈睿与余英姿签订《房屋租赁合同》，约定：陈睿将福州市鼓楼区735平方米租给余英姿使用，每平方50元，第4年租金按基础递增4%(之后每年按基础递增4%);租赁期限暂定十年（2014年11月3日至2024年11月3日）；余英姿在签订合同时每月租金为36750元，预交押金人民币36750元整；余英姿在租用期间应于每月1日以现金方式付清，逾期不交，超过十天后，陈睿有权终止合同并没收押金；有关税费由余英姿负担，并负责办理；双方不得违约，任何一方违约，按押金数目向对方作出叁倍赔偿。2017年6月14日，福州市鼓楼区联滨物业管理服务有限公司出具《证明》，载明：“兹证明我单位管理下物业（斗东路12号一座五层写字楼）业主陈睿的母亲倪惠平在2015年至2017年这段时间常有过来该写字楼视察漏水情况，与相关承租人沟通等。特此证明。”一审庭审中，陈睿与余英姿双方共同确认余英姿与陈睿签订合同后每月均通过转账方式向陈睿母亲倪惠平支付租金至今。余英姿陈述其从2005年起租赁陈睿70多平方房屋时每月10日至12日支付租金，2014年重新签订大面积租赁合同后，仍然延续每月10日至12日支付租金的习惯，至陈睿起诉之日起，余英姿提前至每月5日左右支付租金；陈睿对余英姿支付租金的日期予以确认，但认为自2014年重新签订大面积租赁合同后余英姿多次逾期10日支付租金，已经违约。余英姿陈述其于2015年7月9日将诉争房屋一部分转租给丁卫如；陈睿对该转租事实予以确认，但认为余英姿转租行为未经其同意。
一审法院认为，陈睿与余英姿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。现就双方争议焦点具体分析如下：一、余英姿交付租金的行为是否构成违约的问题。陈睿主张余英姿在每月10日后缴纳租金，违反了2014年11月3日的合同中约定的每月1日缴纳租金的约定，构成违约；根据余英姿提交的证据及双方庭审确认，余英姿自2005年起租赁陈睿房屋后均是在每月10日至12日支付租金，在2014年重新签订大面积租赁合同后仍然保留了每月10日至12日缴纳租金的习惯，陈睿在每月10日至12日收取租金后长达2年时间内均无提出异议，应视为双方缴纳租金已经形成的惯例，余英姿不存在违约行为，且余英姿每月均足额缴纳租金，并未照成陈睿实际租金损失；故陈睿主张余英姿违约，并要求与余英姿解除合同，及要求余英姿腾退诉争房屋、支付违约金的诉讼请求，均不予支持。二、余英姿的转租行为是否有效的问题。双方确认余英姿于2015年7月9日将诉争房屋一部分转租给丁卫如，陈睿主张其不知晓转租事宜，也没有同意余英姿进行转租，故转租行为无效；根据余英姿提供的福州市鼓楼区联滨物业管理服务有限公司出具《证明》，可以看出陈睿应当知晓转租情况，且在其知晓转租情形后6个月内并未提出异议，故陈睿主张余英姿与为学公司签订的租赁合同无效的诉讼请求，及要求余英姿返还转租收益的诉讼请求，均不予支持。另，陈睿主张租赁房屋的相关税费由余英姿缴清，但缴纳税费事宜应由税收管理部门进行管理，本案不予处理。
一审法院判决：驳回陈睿的诉讼请求。本案诉讼费2505元，由陈睿负担，公告费560元，由陈睿负担。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。
本院二审期间，上诉人提交了以下证明资料：内资企业情况表，拟证明出租的地方已经出租给多家公司;被上诉人提交了以下证明资料：招商银行历史交易明细。经质证，双方当事人就对方提交证明资料的证明对象均有异议。经审查，上诉人提交的证明资料仅能证明涉诉租赁房屋系多家企业或机构的注册地址,但不能证明系被上诉人为前述企业或机构提供注册地址和便利；被上诉人提交的证明资料仅能证明被上诉人在本案诉讼后按时缴纳房租，与本案争议事实无关。故双方当事人提交的证明资料，均与本案无关联，不能作为本案认定事实的证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，上诉人租房给被上诉人用于开办教育机构，该楼层现开办的教育机构有“英姿古筝培训”、“李晶表演艺术培训机构”、“为学托辅教育连锁机构”，上述单位均是少儿教育培训机构。其中，“为学托辅教育连锁机构”系余英姿将部分诉争房屋转租给案外人丁卫如开办的。
另查，余英姿自述其于2015年7月9日将部分房屋转租给案外人,陈睿于2016年12月向余英姿发函要求解除合同。
本院认为，原租赁楼层自余英姿于2005年承租起即系用于少儿艺术、教育培训的公开场所，余英姿自认其于2015年7月将一部分诉争房屋转租给案外人丁卫如，而转租房用途亦是用于少儿教育培训的公开场所。因涉诉租房用途相同，上诉人关于其未能及时发现余英姿已部分转租的诉讼理由合理。虽然余英姿出具的物业证明中记载陈睿的母亲倪惠平曾到涉诉租赁房屋“视察漏水情况，与相关承租人沟通等。”，但该证明未记载承租人系转租人，更不能证明陈睿或其母亲明知涉诉房屋已转租。而且，上诉人陈睿已提交反证，即其和涉诉用房物业管理人员的录像资料，证明物业管理人员确认陈睿并不知余英姿转租情况。一审法院关于上诉人一方知晓余英姿转租行为且无异议的认定，没有事实依据，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，上诉人关于解除双方租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，被上诉人余英姿应及时将租赁房产归还上诉人。基于涉诉房产主要系用于教育办学，本院酌定被上诉人搬离租赁房屋的合理期限为一个月，被上诉人应按原合同约定向上诉人支付继续占用租赁房屋期间的使用费。此外，陈睿主张租赁房屋的相关税费应由税收管理部门进行管理，本院在本案中不予处理；陈睿诉称涉诉用房系十余家单位的注册地址，现有证据不能证明该情形与本案相关联，陈睿可向工商部门反映，本院在本案中不予审查。
虽然陈睿基于《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，可以请求解除合同，但双方当事人在2014年签订的租赁合同中并未约定余英姿不得转租，故陈睿主张余英姿违法转租并进而主张转租收益和违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。此外，上诉人在本案审理中称被上诉人还陆续将部分讼争房屋转租给除第三人为学公司之外的多个次承租人，但又无法一一说明各次承租人情况。在此情形下，基于各次承租人租房都包括在涉诉租房内，租金又由余英姿统一交给陈睿，且目前并未造成上诉人其它损失，上诉人在本案中关于第三人为学公司的诉讼请求，本院在本案中不予处分。上诉人可在余英姿归还本案合同项下全部租房后，对涉诉房产一并进行清理。
综上所述，上诉人陈睿的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
1撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4435号民事判决；
2解除上诉人陈睿与被上诉人余英姿于2014年签订的《房屋租赁合同》，被上诉人余英姿应在本判决生效之日起三十日内向上诉人返还涉诉《房屋租赁合同》项下陈睿所有的位于福州市鼓楼区735平方米房产；
3驳回上诉人陈睿其它的诉讼请求。
对本判决指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人负担。
二审案件受理费各2505元，由上诉人陈睿负担1252.5元、被上诉人余英姿负担1252.5元，一审案件受理费照此比例负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一八年六月十四日
法官助理 赖钟炜
书 记 员 刘 琳
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