海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1684号
上诉人（原审原告）：三亚海中源投资发展有限公司。住所地：海南省三亚市。
法定代表人：陈喜安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄鹏，海南惠海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：三亚中铁置业有限公司。住所地:海南省三亚市。
法定代表人：刘旭升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。
上诉人三亚海中源投资发展有限公司（以下简称海中源公司）与上诉人三亚中铁置业有限公司（以下简称中铁置业公司）商品房销售合同纠纷一案，因双方不服三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初3783号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
海中源公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持海中源公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由中铁置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定系海中源公司迟延提供办证所需材料的原因导致中铁置业公司未能依照合同约定及时办理房产过户等一系列事实认定是错误的。1、一审判决认定，海中源公司没有提供证据证明于2016年3月2日之前就已经将契税完税凭证交给中铁置业公司是错误的，海中源公司早在2014年1月13日就曾将契税完税凭证提交给了中铁置业公司。双方对下列事实没有异议：海中源公司于2014年1月6日之前即缴纳包含全额购房款、物业维修基金在内的费用，1月9日取得契税完税凭证，3月3日取得印花税完税凭证。于2014年1月13日将办公用房契税奖励申请表等材料提交给中铁置业公司。2014年5月15日中铁置业公司将三亚市政府的契税奖励77万余元转给海中源公司。根据《中共三亚市委三亚市政府关于三亚市2014年促进经济持续健康发展财政补贴政策的决定》附件六三亚市委文件三发[2014]2号，海中源公司符合契税奖励条件，故于2014年1月13日申请办公用房契税奖励。上述市委文件规定与本案直接相关的内容有四个方面：一是本次奖励系契税奖励，应当提交的核心材料即是契税完税凭证；二是申请主体，申请主体是购房业主，即海中源公司；三是相关申请材料由楼盘开发商即中铁置业公司提交;四是相应契税奖励直接由财政局拨付至开发商账户，然后由开发商转给购房业主。因此，结合本案其他相关证据可以证明，海中源公司早在2014年1月13日即将契税完税凭证等相应材料提交给了中铁置业公司。中铁置业公司于2014年11月5日在给海中源公司关于尽快办理房屋权属记的回函中，仅仅强调其时尚在合同约定的360日范围内，还没有逾期办证。中铁置业公司在该回函中丝毫未提及海中源公司没有提交相关材料的事实，这明显悖于情理。试想，如果是海中源公司未提交相关材料，中铁置业公司在该回函中就理所当然的将未办理房产证的责任推卸至海中源公司身上，这才是符合逻辑的做法。一审判决认为海中源公司没有提供证据证明早在2014年1月即已将契税完税凭证交给中铁置业公司是认定事实错误。2、一审判决认定海中源公司擅自进场装修是错误的，海中源公司提前进驻装修是经过中铁置业公司同意的，有其回函可证。海中源公司自2014年11月3日起曾先后数次向中铁置业公司发函，催促中铁置业公司尽快办理房屋产权登记转移。中铁置业公司在2014年11月5日的回函中明确，双方在合同中约定的交房时间为2013年8月31日，而海中源公司购房后要求提前入驻，中铁置业公司”出于人性化管理同意提前交付要求”。从中铁置业公司回函中可以看出，海中源公司于2013年8月31日前进驻装修是经过中铁置业公司同意的，并非擅自提前进驻装修。从日常生活逻辑上也可认定海中源公司提前入住装修是经过中铁置业公司同意的，否则，装修所需的电、水、装修材料的堆放均不可能获得物业公司的同意。海中源公司也就无从装修。3、从日常生活逻辑上来看，海中源公司在2014年1月6日缴纳物业维修基金等费用，1月9日取得契税完税凭证，3月3日取得印花税完税凭证，并于2014年11月3日起先后5、6次催促中铁置业公司办证，不可能怠于提交办证材料。二、一审判决中铁置业公司迟延办证的时间为50天是错误的，迟延办证的时间应为688天，依约应当支付的违约金为2739705元。前述已经证明，海中源公司早在2014年1月13日办理契税奖励时即已将契税完税凭证交给中铁置业公司（后中铁置业公司于2014年12月将该契税凭证返还给海中源公司）。同时，作为办证义务主体，中铁置业公司负有通知海中源公司提交材料的附随义务。按照合同约定，中铁置业公司应当在房屋交付后360日内办理产权证书，即中铁置业公司应当在2014年8月26日将办证所需材料提交给相关机关，但中铁置业公司迟至2016年7月14日才将上述材料提交，迟延办证的时间为688天，按照合同约定，其应当承担支付2739705元的违约金。三、在办理房屋权属登记条件成就时，作为开发商应当及时通知买受人提交哪些具体材料，这是其完成办证义务的附随通知义务。中铁置业公司至始至终未提交任何证据证明其履行了这一附随义务。一审判决忽略、掩盖了中铁置业公司应当承担的这一附随通知义务。根据诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，中铁置业公司接受海中源公司的委托，代办房屋权属证书，此中隐含了中铁置业公司应当承担的通知义务，即办理权属证书中所需证件、材料应当由海中源公司提交的，中铁置业公司应当及时通知海中源公司。这是中铁置业公司承担的合同附随义务。四、从中铁置业公司提交的《土地房屋登记卡》也可看出，中铁置业公司迟至2016年才办理完成涉案房屋所属的中铁子悦台楼盘的大产权证，其迟延办证的根本原因在于，中铁置业公司根本不可能在合同约定的期限即2014年8月26日前完成办证义务。此中铁置业公司在一审中提交的证据《土地房屋登记卡》显示，其土地权属来源为：由三土房（2015)字第08340号转让变更。这一登记证明，被上诉人直到2015年才办理涉案楼盘的土地权属，分户产权证自然不可能在此之前办理，这也就是中铁置业公司为什么直到2016年3月才通知海中源公司提交办证材料的根本原因。据上，请求撤销一审判决，改判支持海中源公司的一审诉讼请求。
针对海中源公司的上诉，中铁置业公司辩称，一、一审判决认定系海中源公司迟延提供办证所需材料的原因导致中铁置业公司未能依照合同约定及时办理房产过户等一系列事实认定正确。1、一审判决认定海中源公司没有提供证据证明于2016年3月2日之前就已经将契税完税凭证交给中铁置业公司是正确的。2014年1月6日海中源公司缴纳办证费用时，并未向中铁置业公司支付办证所需的契税和印花税，而是选择自行去缴纳上述税费。2014年1月9日，海中源公司取得契税完税凭证，2014年1月13日，海中源公司提交了《”三亚市产业发展示范基地”购买办公用房契税奖励申请表》，该表底端”说明”处明确注明：”企业申请契税奖励，必须提交申请文件和申请表，另附......购房契税的完税凭证，正件交由入驻楼宇审核，复印件加盖企业公章提交三亚市财政局、由市财政局会同有关部门审核”。因申请契税奖励过程中，中铁置业公司仅是需要履行审核材料原件义务（并非持有材料原件)，中铁置业公司代海中源公司向有关部门递交的相应申请材料也只是加盖公章的复印件。若真如海中源公司所述，其早在2014年1月13日即将契税完税凭证等相应材料提交给了中铁置业公司，那么就应当有中铁置业公司签署的相应《收条》。另外，根据海中源公司提供的证据《收条》，2016年5月17日海中源公司才将印花税完税证明原件交给中铁置业公司，一审判决对此予以认定并判决自2016年5月17日海中源公司交付印花税完税证明原件后的合理期间一周后，中铁置业公司履行办证义务的期限方予以届满。故即使如海中源公司所述，其早在2014年1月13日即将契税完税凭证提交给了中铁置业公司，但海中源公司迟延提交印花税完税证明导致中铁置业公司无法将完备的申请资料交付产权登记机关的时间也应当顺延。2、一审判决认定海中源公司擅自进场装修是正确的。关于上述事实，在双方当事人之间商品房销售合同纠纷首次诉讼[即(2016)琼0271民初4186号案，后以海中源公司撤诉结案）的庭审时，中铁置业公司己经申请证人李某出庭作证予以证明，双方已经对证人证言进行质证。且在本案一审时，中铁公司也已提交案外人北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司出具的《证明》作为证据。上述内容均可证明海中源公司存在擅自进场装修的行为，一审判决对该部分事实认定正确。二、海中源公司关于要求中铁置业公司履行附随通知义务的上诉理由与其前述上述理由相互矛盾、逻辑错误。首先，海中源公司在第一点上述理由中已阐述，其早在2014年1月13日就曾将契税完税凭证提交给了中铁置业公司，但此处又主张中铁置业公司作为开发商应当及时通知海中源公司提交哪些具体材料。既然海中源公司不知道应当提交哪些办证材料而需要中铁置业公司履行通知义务，何来早己经提交办证材料给中铁置业公司的行为。这明显是前后矛盾、逻辑错误。其次，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第3款”房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，办理房屋产权证的真正义务主体应是作为买受人的海中源公司，作为出卖人的中铁置业公司仅具有协助办证义务，仅需要将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如果海中源公司委托中铁置业公司进行办证，那么也需要海中源公司按照合同的约定主动履行向中铁置业公司支付办证所需全部税费以及提供办证所需全部资料的义务。最后，《商品房买卖合同》附件四-2《合同补充协议》第三条第3.2款、第八条第8.1、8.2款已明确约定，海中源公司应在合同签署时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，应在商品房交付时支付办证所需的全部税费，海中源公司履行上述义务是中铁置业公司履行第十五条所述办证义务的前提，海中源公司逾期履行上述义务的，中铁置业公司履行产权登记义务的时限相应顺延。既然已签署合同及其附件，那么海中源公司理应严格履行上述约定，根本不存在中铁置业公司应履行附随通知义务、不需要中铁置业公司履行所谓的附随通知义务。综上所述，依法驳回海中源公司的所有上诉请求，以维护中铁置业公司的合法权益。
中铁置业公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判为驳回海中源公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由海中源公司承担。事实与理由：-审判决认定”被告履行义务的截止时间应当是在原告交付印花税完税证明后的合理期间内，本院确定该合理期间为一周，即2016年5月24日之前被告应履行完毕义务”与事实不符，中铁置业公司履行完毕将办证材料报送产权登记机关义务的合理期限至少为两个月。2016年5月17日海中源公司将印花税完税证明原件交给中铁置业公司后，中铁置业公司立即携带海中源公司提交的契税、印花税完税证明原件等办证材料到行政机关办理办证相关手续，2016年6月2日海南省地方税务局才填发《房地产过户税收证明书》并于2016年6月7日最终审批通过，此时距离2016年5月17日已过去21天，这充分证明一审法院确定履行义务的合理期间为一周是与事实不符的。事实上，开发商正常提交办证资料的流程为：1、在业主预缴税费的前提下，开发商先向地税机关预约，然后将税费完税证明原件递交到地税机关、办理实缴税费手续，地税机关本应在3个工作日内出具《房地产过户税收证明书》，但由于开发商是批量递交材料，所以地税机关实际出具《房地产过户税收证明书》需要1个月左右时间；2、地税机关出具《房地产过户税收证明书》后，开发商再分别到宗地图、分户图、面积测量表、维修基金、一手房交易费缴费办理窗口进行预约并办理相应手续，此过程行政机关需要花费2个星期才能完成；3、以上所有的票据出具完毕后，开发商再到住建窗口预约递交客户资料办理房产证，资料准备无误递交后，住建窗口将给开发商一个受理单，上面通知出具产权证的时间是15个工作日内，但实际情况是有时候出证时间会在1个月到1个半月左右。综上，中铁置业公司履行完毕将办证材料报送产权登记机关义务的合理期限至少为两个月。自2016年5月17日起算2个月，截止期限应为2016年7月17日，故中铁置业公司根本不存在逾期办证的问题。一审判决中铁置业公司支付自2016年5月25日至2016年7月14日的逾期办证违约金没有事实和法律依据，应予改判。综上所述，请求法院判如所请。
针对中铁置业公司的上诉，海中源公司辩称，开发商接受购房人提交的办证资料后履行向有权机关提交办证资料的义务，一审给予一周的期间合理，没有问题。
海中源公司向一审法院起诉请求：判令中铁置业公司向海中源公司支付逾期办证违约金2739705元（逾期时间自2014年8月26日至2016年7月14日，共计688天）。
一审法院认定事实：对当事人有异议的证据，一审确认如下,关于交房时间，《商品房买卖合同》于2013年12月10日签订，其中约定交房时间是8月31日。2014年11月5日，中铁置业公司在向海中源公司发送《关于写字楼17层业主要求尽快落实停车位与办理房产证的回复函》中表示同意提前交付房屋，再次重申了交房时间是2013年8月31日。故一审法院确认交房时间是2013年8月31日。《付款凭证及完税证、财政奖金实施细则、契税奖励申请表、契税奖励转账凭证》只能证明海中源公司于2014年1月8日缴纳契税，但不能证实其于何时缴纳印花税，何时将完税证明交付中铁置业公司；《中国工商银行网上银行回单、发票》证实海中源公司交付物业费的期间，与合同约定交房时间吻合，对其证明效力予以确认。而中铁置业公司提交的《业/租户入住文件资料签收单》涉及到入住资料的签收，签收时间在2013年12月10日，但其中没有签收钥匙，这与海中源公司提供的证据相互印证，只能证明在12月10日中铁置业公司向海中源公司交付了关于入住的文件资料，不能证实交房时间。《关于尽快落实停车位与办理房产证的联系函、中铁回复函、消防监督检查记录、关于尽快办理房屋权属登记的联系函、关于追索中铁置业违约金赔偿金的函》、《关于要求三亚中铁置业有限公司尽快办理房屋权属证书的函、律师函》有中铁置业公司工作人员签名，从中铁回复函也可证实有收到，故可以证明海中源公司主张过权利，但不能证明违约责任在于中铁置业公司。《收条》证实2016年3月2日，海中源公司将契税发票原件交给中铁置业公司；2016年5月17日，海中源公司将印花税完税证明原件交给中铁置业公司。海中源公司主张之前就将相关凭证原件交给中铁置业公司之后又退给海中源公司但未提供证据证明。一审法院还认定以下事实：2013年12月10日，双方签订《商品房买卖合同》，约定海中源公司购买中铁置业公司开发建设的位于三亚市迎宾路165号的三亚中铁子悦薹项目3#写字楼17层（1701），房屋总价款为39821298元。双方就房屋交付时间、产权登记以及逾期办证的违约责任等事宜进行了约定。合同第八条约定的房屋交付时间为2013年8月31日，合同第十五条约定产权登记的时间为房屋交付使用后360日内。同时该条明确约定:因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。合同签订后，海中源公司依约支付了全部的购房款。2013年5月，海中源公司未取得中铁置业公司同意即擅自进场装修使用。2013年8月31日中铁置业公司将写字楼交付海中源公司使用。2014年1月6日海中源公司缴纳费用时，未向中铁置业公司支付办证所需的契税和印花税等费用，2014年1月9日，海中源公司自行缴纳契税，取得完税证明；2014年1月13日，海中源公司申请契税奖励；2014年3月3日，海中源取得印花税完税证，2016年3月2日将契税完税证明原件交给中铁置业公司，2016年5月17日将印花税完税证明原件交给中铁置业公司，中铁置业公司于2016年6月2日取得房地产过户税收证明书。2016年7月14日，中铁置业公司向三亚市不动产登记中心递交办证所需材料。2016年8月9日海中源公司取得产权证书。
一审法院认为，海中源公司与中铁置业公司于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。海中源公司已按合同约定支付购房款，中铁置业公司应按约定装修完毕涉案房屋交付给海中源公司使用，并向登记机关报送办理产权证的相关材料。
关于中铁置业公司是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，中铁置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由中铁提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金。因房屋交付使用时间是2013年8月31日，故应自此时往后推算360日即中铁置业公司应2014年8月26日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。因中铁置业公司所交资料也包含海中源公司应当交付的办证资料，如果由于海中源公司迟延交付资料导致中铁置业公司迟延履行义务，该期间应当顺延。庭审查明，2014年1月13日海中源公司开始申请契税奖励，2016年3月2日将契税发票的原件交给中铁置业公司，2016年5月17日将印花税完税证明原件交给中铁置业公司，因中铁置业公司向三亚市不动产登记中心交付涉案房屋的转移登记申请资料中包含完税凭证，故因海中源公司迟延向中铁置业公司交付相关凭证导致中铁置业公司无法将申请资料交付不动产登记中心的时间应当顺延，这样算下来中铁置业公司履行义务的截止时间应当是在海中源公司交付印花税完税证明后的合理期间内，一审法院确定该合理期间为一周，即2016年5月24日之前中铁置业公司应履行完毕义务。中铁置业公司是2016年7月14日向三亚市不动产登记中心递交办证所需材料，超过了50天，中铁置业公司存在违约，应支付违约金199106元（39821298元×0.0001×50天）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同约定的标准未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，不属于过高情形，依法不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审判决：三亚中铁置业有限公司于判决生效之日起十日内给付三亚海中源投资发展有限公司逾期办证违约金199106元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28717元（海中源公司已预交），由海中源公司负担26630元，中铁置业公司负担2087元。
本院二审期间，各方当事人未提交新的证据，一审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，中铁置业公司取得涉案房产大产权证的时间为2015年7月17日。
本院认为，本案二审争议焦点有两点：一、导致涉案房屋逾期办证的责任归属于哪一方；二、一审给予中铁置业公司一周时间向有权机关提交办证资料是否合理。
关于导致涉案房屋逾期办证的责任归属问题。在庭审中，双方均确认涉案房屋的交付时间为2013年8月31日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。即在2014年8月26日之前，中铁置业公司应当将办理过户所需材料提交至产权登记机关。办理过户所需材料包括购房人的契税、印花税完税证明和开发商对涉案房屋取得的大产权证等。2014年3月3日，海中源公司取得涉案房屋契税、印花税全部完税证明。中铁置业公司取得涉案房产大产权证的时间为2015年7月17日。故在2015年7月17日之前，中铁置业公司客观上无能力履行向产权登记机关提交办理过户所需的完整资料。对此，中铁置业公司应当承担逾期办证违约责任。中铁置业公司于2015年7月17日取得涉案房屋的大产权证后，其作为房地产开发商，应当及时通知购房人提交相应办证所需资料。双方签订的附件四-2合同补充协议第八条8.1款约定:”为了能及时为买受人办理取得房产证，买受人应在主合同签署时配合：（1）签署代办产权协议及授权委托书；（2）提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料。”从该约定可知，买受人是”配合”出卖人提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，而不是要求自行主动提交。并且海中源公司于2014年11月3日、2016年4月14日、2016年5月11日分别向中铁置业公司发出《关于尽快落实停车位与办理房产证的联系函》、《关于要求三亚中铁置业有限公司尽快办理房屋权属证书的函》、《律师函》[（2016）追律函字第11号]，该三个文件中均向中铁置业公司提出要求尽快办理涉案房屋分户权证及承担逾期办证违约金的问题。从中可以得知，海中源公司对办证问题积极主张权利，并未消极对待。中铁置业公司抗辩海中源公司没有及时主动提交办证所需的完税证明，导致逾期办证，不合常理，主张海中源公司自行承担逾期办证责任的理由不成立。综上，对于导致涉案房屋逾期办证的责任应当由中铁置业公司全部承担。
关于在中铁置业公司收到海中源公司的所有完税证明后，一审给予其一周宽限期向有权机关提交办证资料是否合理的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。该360日已经包括了中铁置业公司的前期办证环节所需时间。因此，不应再另外给予中铁置业公司合理宽限期，一审给予中铁置业公司一周期限向有权机关提交涉案办证资料没有依据，但海中源公司对此期间予以认可未提出抗辩，本院予以照准。中铁置业公司的上诉请求没有法律依据，不予支持。
中铁置业公司向产权登记机关提交涉案房屋办证过户资料的时间为2016年7月14日，其逾期办证违约期间为自2014年8月27日至2016年7月13日，共计687天，扣除一周合理期限后为680天。双方约定的按买受人已付房款万分之一的标准计算违约金，该标准未超过法律规定，应予支持。中铁置业公司在本案中的逾期办证违约金计算为2707848.26元（39821298元/天×0.0001×680天）。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律划分责任错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3783号民事判决为：三亚中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向三亚海中源投资发展有限公司支付逾期办证违约金2707848.26元；
二、驳回三亚海中源投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
海中源公司预交的一审案件受理费28717元和二审案件受理费27124.79元，中铁置业公司预交的二审案件受理费2087元，共计57928.79元，均由中铁置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长范启鹏
审判员李桂祥
审判员高建刚
二〇一七年十二月二十一日
书记员周婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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