江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复208号
复议申请人（申请执行人）：南京枫嘉投资咨询有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路39号。
法定代表人：曹阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹建，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹媛，江苏苏高律师事务所律师。
异议人：施雨国，男，1964年6月21日出生，汉族，住江苏省涟水县。
被执行人：淮安中亿包装有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区工业园区淮河路南侧、经二路西侧。
法定代表人：杨继胜，该公司董事长。
被执行人：淮安市申华能源有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区工业园区淮河路南侧4号。
法定代表人：周立宏，该公司总经理。
被执行人：陈佳梅，女，1971年12月23日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。
被执行人：周立宏，男，1970年2月26日出生，汉族，淮安市申华能源有限公司总经理，住江苏省淮安市淮阴区。
复议申请人（申请执行人）南京枫嘉投资咨询有限公司（以下简称枫嘉公司）因其与被执行人淮安中亿包装有限公司（以下简称中亿公司）、淮安市申华能源有限公司（以下简称申华公司）、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2017）苏08执异153号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
淮安中院查明，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）诉中亿公司、申华公司、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，淮安中院于2014年9月16日作出（2014）淮中民初字第0081号民事判决：一、申华公司于本判决生效之日起十日内偿还江苏银行淮安分行借款2000万元及利息；二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、江苏银行淮安分行有权对本案中中亿公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。
上述判决生效后，因被告未履行生效判决书确定的义务，江苏银行淮安分行申请执行，淮安中院于2015年3月3日立案，案号为（2015）淮中执字第00113号。同年7月10日，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司向淮安中院出具《房地产估价报告》。该估价报告显示：证号为房权证淮房字第××号、淮房权证淮阴字第××号、淮房权证淮阴字第××号、淮房权证淮阴字第××号房屋所有权证书载明的综合楼、厂房、办公房合计建筑面积为17334.83平方米，证号为淮Y国有（2008）第0181号、第182号土地使用权证书载明的土地使用权面积共33196.5平方米，以上房地产2015年6月30日时的市场价值为24581925元。该报告还注明：“另有约2100平方米无证房屋，不在以上评估价格中，估价人员估算建安成本约150万元，供估价委托人参考。”8月15日，淮安中院裁定拍卖中亿公司抵押给江苏银行淮安分行的房地产。8月21日和10月24日，淮安中院分别在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2015年9月7日10时至9月8日10时、11月9日10时至11月10日10时公开拍卖上述已抵押的房地产，两次拍卖均因无人竞价而流拍。2015年12月24日，淮安中院发布第三次拍卖公告，决定于2016年1月8日10时至1月9日10时拍卖上述房地产。“项目公告”第一条明确：拍卖标的中房屋确权总建筑面积为17334.83平方米、土地使用权总面积33196.5平方米，本次评估面积33196.5平方米，起拍价为1572.8万元。第六条明确：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”“拍卖须知”第七条明确：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以，请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切未知的瑕疵。”第十条明确：“买受人付款后应及时提取标的物，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。”在此次拍卖中，异议人施雨国以1572.8万元的价格竞拍成交。后施雨国按淮安中院要求付清了房款。
2017年3月30日，淮安中院与异议人施雨国签订（2015）淮中执字第113号《拍卖成交确认书》。该确认书第五条称：“买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，并交付标的物。”4月1日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00113号执行裁定书，裁定主文为：一、中亿公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）的房地产的所有权归买受人施雨国所有。该财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人施雨国可持本执行裁定书到相关部门办理相关过户登记手续，并自行承担办理产权过户所发生的费用。后该裁定送达施雨国。4月24日，淮安中院张贴执行公告载明：施雨国已竞买中亿公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号的房地产，淮安中院已将上述财产交付施雨国，现责令被执行人及占用该房屋的人员于2017年5月20日前自行搬清该房地产内的物品。逾期不搬迁，淮安中院将依法强制执行，由此造成的损失和后果由占有人自行承担。6月6日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00113-2号执行裁定书，变更枫嘉公司为本案的申请执行人。6月27日，中亿公司向淮安中院提交《关于淮安中亿包装有限公司租赁情况说明》：“贵院正在执行的我公司位于淮阴区工业园区淮河路128号房地产，你局承办法官多次上门要求我公司自行搬迁，因上述房地产早已租赁给他人，现有房屋均在承租人手中使用，贵院要求我公司自行搬迁，我公司无法做到。我公司现有租赁单位和个人共计20多家，其中抵押房屋租赁8家，租期10年-20年不等。目前所有租赁合同均在有效期内，没有一户到期或届满。我公司租赁户情况复杂，处理不好，极易引发群体性事件和社会矛盾。请法院重视我公司有关流拍裁定的诉求，妥善处理，我公司尽量做好配合工作。”7月28日，淮安中院找异议人施雨国谈话时表示：“今天找你来是关于你拍买中亿包装厂的事情，现告知你，因有的租赁是在抵押前，根据‘买卖不破租赁的原则’，本案无法清场。”8月23日，施雨国提出执行异议。
另查明，本案在拍卖成交后，淮安市春苗餐饮服务有限公司（以下简称春苗公司）于2016年1月20日向淮安中院提出执行异议，主张承租户优先购买权。淮安中院于同年3月4日作出（2016）苏08执异11号执行裁定，驳回春苗公司的执行异议。后春苗公司向本院申请复议，本院于2016年10月24日作出（2016）苏执复78号执行裁定，驳回春苗公司的复议申请。2016年1月30日，臧胜利亦向淮安中院提出执行异议，主张其承租中亿公司部分房产的优先购买权。淮安中院于同年2月19日作出（2016）苏08执异18号执行裁定，驳回臧胜利的执行异议。臧胜利向本院申请复议，本院于2016年10月25日作出（2016）苏执复79号执行裁定，驳回臧胜利的复议申请。
施雨国提出异议称：本人于2016年1月9日通过淘宝网司法拍卖，依法取得中亿公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号房地产，其中：房屋确认总建筑面积为17334.83平方米、土地使用权总面积33196.5平方米，本次评估面积33196.5平方米，并已全额缴纳1572.8万元拍卖款。在交付过程发现两个问题：1.所竞得的标的土地上还有约3000平方米的无证建筑不在拍卖范围内，且此无证建筑无法与拍卖标的物分割开来；2.拍卖的厂房中还有几户租赁户，租赁合同最长的达20年，这些租赁是否合法，在不在清场交付范围。上述两个问题在拍卖公告中没有明示及告知，造成竞买人重大误解，认为此拍卖土地上的所有建筑物均为竞得方所有，同时也导致交付标的物难以实现，严重损害异议人的收益、处分等权益。故依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，请求撤销拍卖成交确认书和拍卖成交确认裁定书，退回已交付的所有款项，放弃赔偿的一切请求。
枫嘉公司辩称：1.拍卖公告上特别提醒“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”“拍卖成交后，拍卖余款在2016年1月20日前缴入法院指定账户”，买受人付款后应及时提取标的物，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。2.“拍卖须知”强调：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以，请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切未知的瑕疵。”3.拍卖标的为土地使用权总面积33196.5平方米及确权的房产17334.83平方米，且强调“厂区内另有电动门、彩钢棚、围墙、道路、地坪、绿化、下水道等构筑物，维护保养状况良好，包含在土地使用权价值中测算。”异议人施雨国认为，有约3000平方米无证建筑不在拍卖的范围内，是故意曲解。对于不动产，遵循“房随地走”和“地随房走”原则，33196.5平方米土地全部拍卖，连同电动门、彩钢棚、围墙、道路、地坪、绿化、下水道等构筑物，怎能不包括这3000平方米无证房产。法院拍卖应卖尽卖，没有保留，之所以公告不作说明，是防止无证建筑通过拍卖合法化，并不存在“无证建筑不在拍卖范围内”的情况，且买受人完全可拆除上述无证建筑。4.异议人认为，厂房中有几户租赁户，租赁合同最长的达20年。此情况并未在拍卖公告中“明示和告知”，造成重大误解。竞买前买受人应已作调查，明知租赁情况。而且，2017年3月执行法官要求买受人交款时再次告知房产土地现状，买受人明确表示愿意继续缴款，承担所有风险，且不需要法院清场。5.标的物是现状移交，自行办理过户等相关手续，不存在所谓的清场问题。因为，厂房土地不是被执行人占用，是几户企业合法承租，执行法院不能强制合法承租人搬出。而且，如果存在非法占有或租赁予以撤销的情况，这也是通过排除妨碍等民事诉讼来解决，执行法官无权作出相应决定，否则就是违法执行。6.针对买受人故意不接受厂房土地、滥用诉权造成答辩人损失等问题，答辩人保留进一步追究的权利。
被执行人中亿公司辩称：1.本次执行对该公司的合法利益没有给予保护。本次拍卖存在低价评估、低价处理，评估公司没有对该公司的资产现状如实评估。本次拍卖前没有对该公司租赁情况进行尽职、充分的调查，评估报告反映的租赁情况不实，成交确认书和裁定书本身就缺乏事实和法律依据。2.本次执行对第三人的合法利益没有给予保护。承租人有优先购买权，法院拍卖前没有告知承租人，拍卖后也没有让承租人行使优先购买权。承租人添附、装修的财产不应纳入本次的评估范围，即使应当一并拍卖，应当将承租人的添附、装修的财产价值与该公司的财产价值分离，属于承租人的财产价值应归承租人所有。该公司的财产应当分开拍卖才能体现拍卖财产利益最大化。该公司拖欠的税款在执行中没有考虑。
2017年9月5日，淮安中院作出（2017）苏08执异153号执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平的不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”
本案中，淮安中院在淘宝网司法拍卖平台发布第三次拍卖公告时，对已评估的约2100平方米的无证房产未与抵押的有证房产一并拍卖，且公告对拍卖的房地产上有无租赁权以及已存在的租赁权能否对抗执行表述不清，使异议人对所竞买的标的物产生重大误解，异议人竞拍成交后一直未能按“拍卖须知”第十条实际接收中亿公司被拍卖的房地产，致购买目的无法实现。施雨国的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项之规定，裁定如下：撤销淮安中院（2015）淮中执字第113号《拍卖成交确认书》和2017年4月1日的（2015）淮中执字第00113号执行裁定。
枫嘉公司申请复议称，请求撤销淮安中院（2017）苏08执异153号执行裁定，维持淮安中院（2015）淮中执字第113号成交确认书及执行裁定书。事实与理由：拍卖公告、拍卖须知已明确告知有关事项。施雨国认为有约3000平方米无证建筑不在拍卖范围内，是故意曲解。拍卖公告对无证建筑未作说明，是防止无证建筑通过拍卖合法化，根据房随地走及地随房走原则，无证建筑在拍卖财产范围内，且买受人完全可以拆除无证建筑。施雨国明知拍卖财产上存在租赁，且2017年3月执行法官再次告知其案涉房产土地现状，施雨国明确表示愿意继续交款，承担所有风险，且不需要法院清场，只要法院协助理顺租赁关系。施雨国对拍卖公告并未及时提出异议。淮安中院未强制承租人从案涉房产中搬出，于法有据。拍卖成交裁定作出后，买受人可依法办理过户及租赁等事宜，不存在拍卖财产无法交付情形。
施雨国辩称，答辩意见同执行异议程序中发表的意见，请求驳回枫嘉公司的复议申请。
本院对淮安中院查明的事实予以确认。本院另查明，淮安中院公示的拍卖标的物状况中载明，2幢房产面积1605.7平方米目前出租，3幢房产面积1208.2平方米目前出租，其余房产状况为“目前部分空置”、“目前正常使用”、“目前在用”。本院（2016）苏执复78号执行裁定及（2016）苏执复79号执行裁定中查明认定，淮安市春苗餐饮服务有限公司承租拍卖房产面积1300平方米，臧胜林承租拍卖房产面积2890平方米，
本案的争议焦点为案涉拍卖是否应予撤销。
本院认为，淮安中院拍卖公告载明，拍卖标的为位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号房地产，房产建筑面积17334.83平方米，土地使用权面积33196.5平方米，起拍价24581925元。淮安中院作为确定起拍价参考依据的案涉评估报告明确评估的房产建筑面积17334.83平方米，土地使用权面积33196.5平方米，评估价24581925元，另有约2100平方米无证房产不在评估价格中，建安成本约150万元。以上事实表明，淮安中院并未将2100多平方米的无证房产列入评估、拍卖范围。淮安中院发布的拍卖公告及拍卖须知中，未将上述情况予以特别提示。淮安中院公示的拍卖标的物状况中载明，2幢房产面积1605.7平方米目前出租，3幢房产面积1208.2平方米目前出租，其余房产状况为“目前部分空置”、“目前正常使用”、“目前在用”。淮安市春苗餐饮服务有限公司承租拍卖房产面积1300平方米，臧胜林承租拍卖房产面积2890平方米，上述承租面积已超出拍卖须知中查明的出租面积，且中亿公司主张存在多份租赁合同，租期10年-20年不等，均未到期，淮安中院对拍卖财产上存在的上述瑕疵情况未在拍卖公告及拍卖须知中予以充分说明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关材料。”淮安中院对拍卖财产有义务进行必要的调查，而淮安中院对上述情况在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明。施雨国作为竞买人凭拍卖公告、拍卖须知及现场查看，难以发现拍卖财产上存在以上重大瑕疵，而拍卖财产上是否存在大量无证建筑及长期租赁合同，是竞买人决定是否参加竞买所应考量的重要因素。因淮安中院的拍卖公告、拍卖须知对拍卖财产上存在的瑕疵说明严重失实，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且淮安中院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，其购买目的最终无法实现，淮安中院撤销拍卖的行为有事实法律依据，应予以维持。综上，枫嘉公司的复议申请理由不成立，本院予以驳回。淮安中院（2017）苏08执异153号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回复议申请人南京枫嘉投资咨询有限公司的复议申请；维持江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08执异153号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 赵建华
审判员 李 晶
审判员 唐志容
二〇一七年十二月二十九日
书记员 杜 涛