天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0105民初8400号
原告（反诉被告）：天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司，住所地天津市河北区进步道38号国银大厦（新：津都大厦A座）401-30室。
法定代表人：张景明，董事长。
委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：来云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑莹，女，1975年9月11日出生，汉族，中美联泰大都会人寿保险股份有限公司职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：王秀杰，天津融耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈倩，天津融耀律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司（以下简称泰达公司）与被告（反诉原告）郑莹商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰达公司的委托诉讼代理人范钦玫、被告（反诉原告）郑莹及其委托诉讼代理人王秀杰、陈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款5320000元，并支付自2017年3月27日起至实际付清之日止的逾期付款利息及违约金（暂计至2017年10月19日已���生390369元），以上合计5710369元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2016-0064039）及《补充合同》，约定被告购买原告开发的位于天津市河北区房屋一套，该房建筑面积193.99平方米，总房款7861802元。双方约定，除首付款2361802元外，剩余房款5500000元被告以贷款形式支付。《买卖合同》第四条约定了首付款的付款期限，《补充合同》第九条约定了贷款部分的付款期限及逾期付款违约责任。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告却未能全面履行付款义务，截至目前，被告仅支付首付款2361802元以及后期陆续支付部分房款180000元，剩余房款5320000元始终未予支付。综上，原告为维护自身合法权益提起诉讼。
被告（反诉原告）郑莹辩称，原告所述原、被告系商品房买卖合同关系、双方于2017��2月23日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的情况属实。签订合同当日我交纳了首付款2361802元，由于贷款银行是由原告负责联系，我将贷款申请手续交给了原告工作人员，后期由于原告工作人员承诺继续为我联系银行办理贷款，我才补交了180000元房款。另原告一直未将《商品房买卖合同》原件交付给我，我无法自行申请贷款。关于此案我不同意原告的全部诉讼请求，理由为：1.双方的买卖合同无法继续履行的原因是2017年4月1日天津市人民政府出台了相关的限贷限购政策，而被告所购房屋属于第三套房屋，相关银行不再放贷，双方签订的买卖合同约定付款方式为银行贷款，这种情况下原、被告均没有违约，相关合同应依法判令解除；2.合同解除后原告应当返还被告的购房款2541802元；3.原告向被告主张的违约金没有合同约定。
被告(反诉原告)郑莹向本院提出反诉请求：1.判决反诉人与被反诉人于2017年2月23日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0064039）及《附件六：补充合同》均予以解除；2.判令被反诉人向反诉人返还购房款2541802元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年2月23日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0064039）及《附件六：补充合同》。其中，《天津市商品房买卖合同》第四条约定付款方式为银行贷款；《附件六：补充合同》第三条约定：关于“不可抗力”和“免责情形”的补充约定（2）政府行为，包括但不限于政府实施土地征收或者房屋拆迁等影响履约的情形。签约后，反诉人依约支付了首付款2361802元以及后续房款180000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（即房产限购政策），该限购政策自2017年4月1日起实行。因为反诉人名下另有两套房产且均未清贷，所以根据市政府前述文件精神反诉人不再符合银行贷款购房条件，所有银行也不再给反诉人提供购房贷款。反诉人认为，因不可归责于双方的政策变动原因，导致相关购房协议均无法继续履行，相关协议应当依法予以解除，被反诉人应当退还所收购房款。
反诉被告泰达公司对反诉原告郑莹的反诉请求辩称，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。事实与理由：1.反诉原告购房的时间以及双方约定反诉原告办理银行贷款时间均在限购政策出台之前，故反诉原告关于受限购政策影响导致协议无法履行的理由，无事实依据和法律依据。2.反诉原告因银行无法办理贷款而要求解除合同的理由不能成立。买卖合同附件六《补充合同》第七条约定，反诉原告在办理银行贷款前，应提前查询其贷款条件及信用的情况，并保证符合贷款条件。如银行未通过审查或者授信额度不足的，反诉原告应另行筹资付清剩余房款。可见，反诉原告在签订买卖合同之时已对相应的风险有所预判并作出合理预期；就无法办理银行贷款，如何支付房款的问题，双方事先已做明确约定。3.关于反诉原告逾期付款的处理方式，双方已在附件六《补充合同》第九条进行明确约定：买受人未按照本合同约定支付时间付款的，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同。出卖人没有解除合同的，合同继续履行。可见，在反诉原告逾期付款的情形下，反诉被告有权要求买卖合同继续履行。4.根据市国土房管局《关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》第六条规定及向市房管部门咨询，依据生效法律文书办理不动产登记，可按网签买卖合同之时的规定办理相关手续，本案判决继续履行是具有可操作性的。综上，反诉原告以限购政策为由主张解除合同，既不属于法定解除权情形，也不属于约定解除权情形，故不应予以支持。退一万步讲，假设本案最终法院认定买卖合同解除，那么反诉原告也应作为违约方，按买卖合同的约定承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0064039），该合同的甲方（出卖方）是原告，乙方（买受方）是被告，主要内容为：“第一条商品房情况：商品房坐落河北区。建筑面积193.99平方米……。第二条商品房价款：每平方米40526.84元，总价款7861802元……。第三条商品房交付及交付日期：商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的不得交付；甲方于2017年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……。第四条乙方的付款形式及付款时间，双方约定按下列第2种形式付款……2.贷款付款的乙方应于2017年3月3日前，一次性存入商品房首付款2361802元，其余价款办理贷款。……。第六条乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的甲方有权追究乙方逾期付款及利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任（3见补充合同约定第九条）。……。第十三条商品房预告登记见补充合同约定第十四条。……。第十七条合同附件，本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。……。第十九条合同生效，本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效，当事人��有约定的从其约定。甲方泰达公司（盖章）乙方郑莹（签字及盖章）合同生成日期2017年2月23日。”
当天双方还签订了《补充合同》，《补充合同》的主要内容为：“第一条出卖人对买受人的提示……3.买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预定单、认购书，预订合同等）实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任何一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定。……5.凡商品房买卖合同文本与本补充协议约定不一致的，均以本补充协议为准。本补充协议与网上登记备案的商品房买卖合同如有不��致，以本补充协议的约定为准。6.出卖人的职员或雇员、部门或委托销售代理机构等对买受人作出的承诺。必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人明确书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人作出允诺，也不负责直接向买受人收取钱款。……。第二条通讯方式及送达的约定……。第三条关于不可抗力和免责情形的补充约定，1.买卖合同及补充协议中的不可抗力系指以下免责情形：……。（2）政府行为包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等影响了履约的情形。……。第七条买卖合同第四条补充约定（适用于贷款支付的情形），1.买受人应向银行申请按揭贷款。买受人应于签订合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件。买受人已经提前查询其贷款条件以及信用等情况，并保证其符合贷��条件。2.买受人应配合银行完成贷款的放贷手续，在（30）日内存入出卖的商品房预售资金监管账号。3.买受人向银行申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以银行审批为准。如因任何买受人的原因导致买受人提出的贷款申请经银行审查未能通过，或者授信额度不足的，买受人应补交资料或采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款……。第九条买卖合同第六条的补充约定，1.当买受人选择一次性付款方式向出卖人支付购房款的，按如下约定执行：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算。买受人未按照本合同约定支付时间付款的，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人按累计应付未付款的20%向出卖人支付违约金，买受人已付款按无息原额退款；出卖人没有解除合同的，合同继续履行，买受人除按照上述标准自应付款之日次日起至实际付款之日止向出卖人支付利息外，买受人还应自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……。2.当买受人选择商业付款方式向出卖人支付购房款的，其商业贷款部分按如下约定执行：（1）买受人应向银行申请按揭贷款。买受人应于签订合同当日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件。买受人已经提前查询其贷款条件以及信用等情况，并保证其符合贷款条件。（2）买受人应配合银行完成贷款的放贷手续，在30日内存入出卖的商品房预售资金监管账号，如超过30日未存入出卖的商品房预售资金监管账号的，由买受人承担违约责任并按照本补充协议第9条第1款约定执行……。”
上述《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》签订当日被告郑莹如约向原告交纳诉争房屋首付款2361802元。2017年3月10日，天津市国土资源和房屋管理局对诉争房屋进行了预告登记，并出具了编号为津（2017）河北区不动产证明第2001019号《不动产登记证明》。庭审中，被告陈述按照商品房买卖的行业惯例贷款银行是由原告负责联系的，故在签订合同当天被告将贷款申请手续交给了原告工作人员，并未直接交给银行。原告对此不予认可，其陈述被告未将贷款申请材料交给原告公司工作人员，原告公司工作人员从未承诺过为被告办理贷款。另被告陈述如果让其办理银行贷款，原告应将《天津市商品房买卖合同》原件交给被告，以让其办理银行贷款，但原告至今也未将合同原件交给被告，��此原告陈述2017年2月23日双方签订商品房买卖合同后，该合同需要到房管局进行登记备案，备案后将4份合同给了被告，原告处仅留一份。对此双方均未提供证据加以证实。
2017年3月31日，天津市人民政府办公厅下发《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》{津政办发（2017）48号}，其中规定自2017年4月1日起对拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房。同日中国人民银行天津分行和中国银行业监督管理委员会天津监管局下发通知，自2017年4月1日起对购房人进行限贷。
2017年5月12日原告向被告发出律师函，告知被告于2017年5月25日前交纳剩余房款550万元，被告家人于2017年5月13日收到该律师函。嗣后被告于2017年10月和2017年11月两次向原告支付购房款18万元。由于诉争房屋的银行贷款未审批发放，致使被告至今未将尚欠剩余房款5320000元支付原告，双方成讼。
以上事实，有当事人陈述及书证证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定。上述合同签订后，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点为：一、诉争房屋的贷款申请手续应由谁办理；二、诉争房屋的《天津市商品房买卖合同》原件原告是否交给被告以办理银行贷款；三、被告未交付的剩余房款是否构成违约；四、双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》是否应当解除。
对于焦点一、根据双方签订的《补充合同》第七条和第九条的约定，买受人应于签订合同���日开始办理贷款申请手续，并配合银行的审查，提供各项材料，面签相关文件。本案中，即使如被告所述，在签订合同当天被告将贷款申请手续交给了原告工作人员，也是原告协助被告办理银行贷款，并非由原告代替被告办理贷款手续，办理银行贷款申请手续的义务按照合同约定仍为被告。现被告主张并不是自己向银行申请贷款一节，与双方约定不符，本院不予采信。
对于焦点二、原、被告均未提供证据，对双方的主张，本院均不予采信。
对于焦点三、根据庭审查明的事实，原、被告2017年2月23日签订《天津市商品房买卖合同》及附件时，本市并未出台限购政策，故本案不存在限购问题。根据对焦点一分析，诉争房屋应由被告申请办理银行贷款，由于被告未按合同约定向银行申请贷款，以致2017年4月1日本市出台限贷政策，后银行不给被告发放贷款，系本案成讼的根本原因。在此过程中，被告未履行合同约定，明显违约。现原告要求被告按合同约定承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于焦点四、本院认为，在双方合同签订后，政府为了调控房地产市场，出台限购限贷政策，导致被告无法获得贷款审批，虽合同约定如因任何买受人的原因导致贷款未获审批，买受人应另行筹资付清剩余房款，但在目前情况下要求被告自行筹措五百多万元交付购房余款，显系勉为其难并难以实现。此案虽系被告违约，但本院结合普通购房者的履行能力，如判定双方签订的买卖合同继续履行，将使被告处于明显的不利地位并导致其经济利益遭受重大损失，为避免显失公平的后果发生，对被告反诉要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的反诉请求，本院予以支持。双方合��解除后原告应返还被告已交付的购房款，由于合同解除系被告违约造成，故其应承担反诉费用。关于被告主张双方签订的合同无法继续履行系因不可归责于双方的政策变动原因一节，理据不足，本院不予支持。
综上，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》应予解除，合同解除后原告应返还被告已交付的购房款，被告应按双方合同约定支付原告逾期付款利息及违约金。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司与被告（反诉原告）郑莹于2017年2月23日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0064039）及《补充合同》；
二、本判决生效后��日内，原告（反诉被告）天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司返还被告（反诉原告）郑莹已付购房款2541802元；
三、本判决生效后五日内，被告（反诉原告）郑莹分别以逾期付款金额为基数，按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第六条和《补充合同》第九条的约定支付原告（反诉被告）天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司自逾期付款之日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款利息及违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51773元，减半收取25886.5元，由原告（反诉被告）天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司负担23474.5元，由被告（反诉原告）郑莹负担2412元；反诉费27134元，减���收取13567元，由被告（反诉原告）郑莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 杨毅
二〇一八年四月二十日
书记员 王琦
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。