广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤01执异284、285号
异议人（案外人）：曾德南，男，汉族，1931年7月1日出生，住址：广东省广州市荔湾区。
被申请人（申请执行人）：刘莉琼，女，1949年10月15日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：詹俊云，广东一粤律师事务所律师。
被申请人（被执行人）：广州龙津房地产开发有限公司。住所地：广州市荔湾区龙津东路***号龙津商贸大厦*座251/*楼。
法定代表人：李曦东。
本院在执行（2002）穗中法执字第96、97号申请执行人刘莉琼与被执行人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）借款合同纠纷一案过程中，裁定查封被执行人广州市荔湾区龙津公司名下位于广州市荔湾区光复中路397号B梯808房屋，案外人曾德南对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月3日进行了听证，案外人曾德南、被申请人刘莉琼的委托代理人詹俊云参加了听证，被申请人龙津公司未到庭参加听证，现已审查终结。
案外人曾德南称：本人在单位工作（原工作单位：广州市电解电容器厂）期间，该单位于××985年以单位分配宿舍形式，按公房性质租给本人居住在光复中路423号05房，是本人唯一居住的住房。因拆迁在××998年9月以原址回迁的条件回迁至光复中路397号2梯808房。房屋拆迁是由广州市四海房地产开发置业公司（以下简称四海公司）拆迁，回迁后分别由四海公司，龙津公司代收取租金手续。曾德南请求，解除对涉案房产的查封，由其继续居住使用。
曾德南提交了如下证据：××、本人户口本、身份证；2、拆迁协议公证书；3、回迁安置补充协议；4、缴交房屋租金及水电费收据。
被申请人刘莉琼答辩称，我方不同意曾德南的诉请，法院应驳回曾德南的异议请求。房屋权属以登记为准，涉案房屋登记在龙津公司名下，所以法院查封行为没有错误，曾德南的异议请求缺乏依据。
本院查明：××995年8月7日，拆迁人四海公司（甲方）、被拆迁人曾德南（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定如下，“四海公司经广州市房地产管理局以（95）房拆许字××07号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路423号地下的5号房的房屋。曾德南是该屋的使用人，承租面积29平方米，有正式户口的实际居住人口2人。”广州市公证处于××995年8月9日出具《拆迁协议公证书》，证明双方于××995年8月7日签订《房屋拆迁安置协议》；双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、印章属实。
××998年5月××1日，拆迁人龙津公司（甲方）、被拆迁人曾德南（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定如下，“龙津公司经市规划局城规批（96）第2××5号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）房拆许字××07号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路423号地下5号房的房屋。曾德南是该屋的使用人，承租面积29平方米。现经双方协商达成协议如下：一、龙津公司于××998年××2月30日前，在原地段××大楼××路××房，产权属于公有的套间，居住面积33.62××平方米安置给曾德南回迁居住。二、龙津公司应提前一个月以书面形式通知曾德南回迁，曾德南必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给龙津公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约……”。
回迁至今，曾德南一直在光复中路397号B梯808房居住，但并未与龙津公司或他人签订租赁合同。此外，曾德南提交了时间为××998年至2000年期间的租金收据若干。
另查明，中国建设银行广州第三支行（以下简称建行第三支行）诉被执行人龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，本院于200××年9月27日作出（200××）穗中法经初字第370号民事判决书，判决：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行偿还借款本金××900万元及该款从2000年××2月2××日起至还款之日止的利息；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权。同日，本院作出（200××）穗中法经初字第369号民事判决书，判决：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行偿还借款本金2400万元及该款从200××年3月××日起至还款之日止的利息；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权。该行于200××年××2月××0日向本院申请执行上述两份生效判决，本院以（2002）穗中法执字第96、97号立案执行。
20××1年××2月20日本院作出（2002）穗中法执字第96、97号民事裁定书，变更韩国全球投资有限公司Ⅱ（KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED）为案件申请执行人。
20××7年5月××1日、20××7年6月××日，本院分别作出（20××7）粤0××执异××37、××38号裁定，变更刘莉琼为案件申请执行人。
再查明，两案执行过程中，本院于20××6年6月××3日作出裁定，一、查封登记在被执行人龙津公司名下的位于广州市荔湾区龙津东路778--
800号，光复中路397--437号龙津商贸大厦（第××期B--××栋、B--2栋，预售证号：970××19）的如下房产：××、龙津商贸大厦B--
2栋首层（除××1××、××13、××16--××19号铺外）、二层(除205、2××2号铺外）、三层全层[现门牌地址：荔湾区光复中路399号首层（除××1××、××13、××16--××19号铺以外）、二层(除205、2××2号铺外)、三层]；2、龙津商贸大厦B
--2栋A梯40××、407、408、4××0--4××2、505--509、5××1、60××、605--607、6××0--
6××1、70××、702、705、706、708、7××0--7××1、80××、803、806、808、90××、903--
909、9××1房（现门牌地址：荔湾区光复中路397号A梯40××、407、408、4××0--4××2、505--509、5××1、60××、605--
607、6××0--6××1、70××、702、705、706、708、7××0--7××1、80××、803、806、808、90××、903--
909、9××1房）；3、龙津商贸大厦B--2栋B梯4××0、502--504、506、508、605、607--
609、707、708、7××0、80××、802、804--806、808--809、905、906、908--
909房（现门牌地址：荔湾区光复中路397号B梯4××0、502--504、506、508、605、607--
609、707、708、7××0、80××、802、804--806、808--809、905、906、908--
909房）。二、查封登记在被执行人广州龙津房地产开发有限公司名下的位于广州市荔湾区龙津东路龙津商贸大厦（自编：A座5--
25层，预售证号：980008）A座505、××9××1、20××1、23××1、24××1、2506房（现门牌地址：荔湾区龙津东路798号505、××9××1、20××1、23××1、24××1、2506房）。同日，本院作出协助执行通知书。20××6年6月23日，广州市国土资源和规划委员会签收了上述裁定书及协助执行通知书。20××7年8月3日，本院在龙津商贸大厦现场张贴了查封公告。
又查明，光复中路397号门牌××梯即为A梯，2梯即为B梯。
本院认为，广州市荔湾区光复中路397号B梯808房现登记在龙津公司名下，本院依法查封上述房产并无不当。案外人曾德南请求解除对上述房屋的查封，由其继续居住使用该房屋，实质上是认为其对该房屋享有实体权利，并足以排除本院（2002）穗中法执字第96、97号案件对该房屋的执行。因此，对曾德南所提执行异议，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。本案争议焦点在于，曾德南是否享有足以排除执行的相关权利。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据曾德南提交的证据，其在拆迁之前承租了被拆迁房屋，在回迁后承租了涉案房屋，并在涉案房屋居住至今。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”曾德南虽然未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但回迁后在涉案房屋居住至今，存在事实上的房屋租赁关系，曾德南基于该事实租赁关系，享有作为承租人的包括居住、使用在内的各项合法权利。而上述承租人的权利，只是要求（2002）穗中法执字第96、97号案件在对涉案房屋执行过程中，应依法保障曾德南作为承租人的合法权利。而曾德南享有的上述承租权，并不能排除两案对涉案房屋的执行查封。
综上所述，案外人曾德南对涉案房屋并不享有足以排除执行的实体权利，其异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人曾德南的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄志明
审判员 张 华
审判员 李小明
二〇一八年五月三十日
书记员 宋兰兰
陈燕霞