广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0111民初738号
原告：周锦垣，男，1963年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨凯茗，广东中天律师事务所律师。
被告：谢广伟，男，1968年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，
原告周锦垣与被告谢广伟建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周锦垣及其委托诉讼代理人黄敏东，被告谢广伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿建房费用60万元、加固费用18万元、修复费用17000元、装修费用51965.45元，并承担拆除费用243472元。2.本案受理费、评估费、鉴定费由被告承担。事实与理由如下：2012年11月17日，原被告双方签订了建房协议，约定原告将自己位于广州市白云区XX街XX巷X号的一块77.2平方的宅基地交由被告以包工包料的方式，按每平方米造价1180元建成一栋七层的房屋，总建筑面积为542平方米。工程完工后，2014年1月23日，原告向被告以转账的方式支付给被告最后一笔工程款10万元人民币，后发现房屋倾斜约25厘米，而且顶层漏水，各层窗台都漏水，被告此时只对漏水部分做过简单处理，之后一直拒绝接触。原告合计已向被告支付了建房工程款60万元。原告因担心房屋倾斜坍塌因此先行请了广州胜特建筑科技开发有限公司对倾斜部分作了加固，支付加固费18万元，此外在对房屋加固后为将拆开的地面恢复原状，我方支付修补地面的费用17000元。现经法院委托鉴定，涉案房屋已整体向东倾斜20多公分，被评定为严重损坏房屋，且根据鉴定机构意见，涉案房屋如要进行整体纠偏缺乏可行的技术方案，涉案房屋现在存在倒塌的危险，鉴于被告也同意将房屋先行拆除。现房屋拆除费用经评估为243472元，故我方变更我方的诉讼请求，最终诉讼请求如前所述。
被告辩称：1.双方签订的合同中并未约定由我承担工程的设计和地基勘探的责任，我只是按照原告提供的图纸施工，我只懂按图施工，其他如地基勘探、工程设计都不懂，勘探工作应当在设计图纸设计之前完成，涉案房屋地基下面可能有溶洞之类的不明物，广州市一般建四层以上的房屋是需要进行地基勘探的，涉案房屋楼层为七层，我已经多次提醒原告，广州市建层高超过三层半属于违章建筑。原告为了省钱，没有进行地基勘探，设计师只按照一般的地基去进行设计，且设计师也是免费帮原告设计的，没有收原告一分钱，设计师与原告有亲戚关系。同时施工过程中原告自己要求增大阳台的宽度，致使房屋建完约十个月后发现向阳台处倾斜21厘米。2.建房时涉案房屋周围没有楼房，而现在涉案房屋前面、侧面都有楼房，因此邻居建房时深挖土方是否引起涉案房屋地基下沉。3.我具备建筑施工企业项目负责人安全生产考核合格证书，有效期至2016年8月31日，我已承担了二十多年的工地施工安全、生产第一负责人的职责，并具备中华人民共和国二级建造师临时执业证书，有效期至2013年4月11日。我与原告于2012年11月17日签订合同，2012年11月23日开工，我的证件没有过期。4.我现在不会再向原告追讨工程质保金三万九千多，还有增加阳台、窗飘台面积四万六千多的费用。5.现在房屋倾斜的程度已经很大，为排除危险，希望尽快将房屋拆除，至于双方其他纠纷，由法院继续处理。该楼层七层较高，为确保工程不继续倾斜，避免危害发生，建议先拆除上面4层的违章建筑。6.确认原告已向我支付的工程款为60万元，认可原告支付加固费18万元、装修费51965元、修复费用17000元、拆除费评估结果为243472元的金额，是否由我承担由法院依法认定。
经审理查明：2012年11月17日，原告与被告签订《协议书》，约定由被告承建原告位于白云区XX镇XX巷X号的房屋，建筑楼房七层，总建筑面积542㎡，首层高度3.9米，二层至七层高度为3米；每平方米按投影面积1180元计算，总造价639560元；施工方包工包料，自负施工期间质量、安全责任。双方对工程款支付进度进行了约定，并约定39560元作为工程质保金，验收合格后满一年十天内付清。
上述合同签订后，被告依约为原告建好七层楼房。原告合计向被告支付工程款60万元。本案审理过程中，原、被告陈述，涉案房屋的平面图纸是原告提供的，平面图纸中原设计飘窗为60公分，原告要求增加至80公分；原告在设计图纸之前并未请勘探公司对房屋的地基进行过勘探。原告陈述平面图纸的设计者是其亲戚介绍的，且设计者系被告的师傅。被告陈述平面图纸中并未体现地基钢筋的强度、梁和地板的厚度，其系现场请教了设计师，按照设计师的意见进行施工。经查，原告提供的房屋平面图纸为没有正规盖章的设计图纸。
房屋建成后，因房屋发生倾斜，原告于2014年12月23日与案外人广州市胜特建筑科技开发有限公司签订《特种加固工程施工合同》，约定由广州市胜特建筑科技开发有限公司承建涉案房屋基础加固工程，该工程包工、包质量、包安全措施费、包文明施工及进退场费用，合同总造价暂定为18万元。广州市胜特建筑科技开发有限公司完成涉案房屋基础加固工程后，原告陈述其向广州市胜特建筑科技开发有限公司支付加固费18万元。原告另陈述由于进行基础加固工程时需要将房屋的墙体重新凿开、将地面挖开，因此加固工程完工后，其另请人对墙体和地面进行了修复，同时由于窗台发生漏水、渗水，因此在修复过程中顺便对漏水和渗水部位进行了处理，其因此支付修复费用17000元，为证明该主张，原告提交了其与案外人马伟东签订的《房屋装修翻修协议》，主要内容为原告将涉案房屋第一层地面，以及第四层到第八层阳台修复、外墙第一层到第六层阳台防水等工程发包给马伟东修复，包工包料总价21500元。此外，原告陈述其在房屋建成后对涉案房屋进行装修，支付装修费用51965.45元。被告对上述费用的金额无异议。
本案审理过程中，根据原告申请，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋的损坏程度（是否安全房屋）及房屋损害的成因进行鉴定。2016年6月23日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2016]0663号《房屋完损性鉴定报告》，该报告载明涉案房屋出现的损坏及原因分别为：1.天面板的渗水痕迹，其是防水失效渗漏所致；2.墙体与地面交接处的分离现象，其是地面下土壤固结下沉所致；3.墙体及墙体窗框处的渗水痕迹、且有发霉现象，其是防水失效及防水不密实所致；4.天面板、梁底部抹灰层的脱离、开裂现象，其是材料粘结强度低所致；5.天面板的开现象，其是由于现浇板混凝土在温度变化作用下收缩变形所致；6.阳台天面板的渗水痕迹，其是天面板防水失效及排水管与板交接处防水不密实所致；7.房屋的整体向东倾斜，其是由于地基基础不均匀沉降所致。鉴定结论为：涉案房屋损害的成因是由于施工质量不合格所致，根据《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号）之规定，评定该房屋为“严重损坏房”（不是安全房屋）。处理建议1.对房屋整体向东倾斜进行加固纠偏处理；2.对墙体、天面板的渗水部位重新作防水处理；3.对开裂的墙体铲除裂缝两边约200mm宽抹灰层后挂钢丝网重新抹灰处理；4.对开裂的现浇板采用压力灌浆的方法进行封闭处理；5.对抹灰层的脱离、开裂部位重新装饰处理。另广州仲恒房屋安全鉴定有限公司针对原告对鉴定意见中对房屋进行加固纠偏的意见提出异议出具《回复函》载明“处理意见”仅为参考性意见，如房屋加固纠偏技术难度大、费用高，可以考虑拆除重建。原告上述鉴定报告的三性无异议。被告对该鉴定报告的质证意见为，确认房屋发生倾斜是地基沉降不均匀导致的，但不确认是施工质量不合格导致，主张涉案房屋不应采用满堂红的地基，一般的房屋采用满堂红的地基是没有问题的，但是在涉案房屋所在的位置挖地基挖到2米多、3米的位置就产生流层，涉案房屋应采用机械撞桩，或打桩的方式，其在建房时间挖地基大概60公分，但是不平均，有些地方厚一点，有些地方浅一点。由于是原告建房，其应当先对房屋地基进行勘测，因原告给其的图纸是满堂红的地基，其只是按图施工。另查，为进行上述鉴定，原告预交鉴定费16260元。
上述鉴定报告出具后，根据原告申请，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的修复费用进行评估，该公司于2016年12月6日作出穗华价估[2016]253号《修复费用价格评估结论书》，评定涉案房屋修复费用在评估时点的总价为353118元。原告对上述评估结论书的意见为，上述评估结论修复费用欠缺纠偏的费用，另评估结论书中明细表第21项评估公司称是加固费，因原告此前已经支付18万元加固费，故其不清楚该加固费是之前所产生的加固费用还是以后会产生的加固费用。被告对上述评估结论书的质证意见为对报告书的评估结论无异议，但认为涉案房屋损害严重，应该拆除，如果发生坍塌才是最危险的。根据原告申请，本院通知广州市华盟价格事务所有限公司鉴定人叶某到庭接受询问，叶某表示对于广州仲恒房屋安全鉴定有限公司在《房屋完损性鉴定报告》提出的纠偏问题，由于该报告对于纠偏采用什么方法及需要什么措施才能纠偏并未明确，而建筑物整体上来说目前国内并没有相应的技术，如果真要纠偏的话只能拆除重建，因此评估公司无法提出纠偏的具体报告。对于评估报告中第21项“静压预制桩费用176000元”是对之前原告自行加固的费用的确认。另查，为进行上述鉴定，原告预交鉴定费6000元。
针对上述《修复费用价格评估结论书》及鉴定人员到庭接受询问的意见，原、被告均表示，由于对涉案房屋进行纠偏难度或费用均很大，涉案房屋现在倾斜程度已经很大，为了排除危险，双方均同意将涉案房屋拆除，双方其他纠纷由法院继续处理，双方并一致同意委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的拆除费用进行评估。根据本院委托，广州市华盟价格事务所有限公司于2017年3月23日作出穗华价估[2017]058号《拆除费用价格评估结论书》，评定涉案房屋拆除费用合计243472元。原、被告双方对上述《拆除费用价格评估结论书》均无异议。为进行上述鉴定，原告预交鉴定费5000元。
另查明，原告陈述涉案房屋所在的土地的宅基地使用人为其祖母叶妹，由其祖母给其父亲，再由其父亲赠与给其，原宅基地上的房屋是平房，其将平房拆除重建时向村委会申请报建，村长口头同意，其并无书面报建材料。
以上事实，有协议书、特种加固工程施工合同、房屋装修翻修协议、收据、房屋完损性鉴定报告、修复费用价格评估结论书、拆除费用价格评估结论书、评估费发票及当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据原建设部《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》（建村[2006]303号）第六条：“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》”。原告与被告签订的《协议书》，约定被告为原告建造七层楼房，由于被告为没有施工企业资质的自然人，其承建超过三层的房屋建设，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条的关于施工单位应当依法取得相应等级资质证书的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理建建工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第五项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……”的规定，故原告与被告签订的《协议书》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》，被告为原告建设的房屋整体向东倾斜，被评定为“严重损坏房”（不是安全房屋）。虽然广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋提出进行纠偏处理的意见，到同时表示如房屋加固纠偏技术难度大、费用高，可以考虑拆除重建。结合广州市华盟价格事务所有限公司在出具《修复费用价格评估结论书》后鉴定人叶某到庭接受询问时表示，涉案房屋要进行纠偏的话只能拆除重建。原、被告双方基于涉案房屋倾斜问题如不及时解决可能会导致危害扩大、危及人身及财产安全，双方一致同意对涉案房屋进行拆除，对于房屋整体拆除后的损失，应当根据双方的过错程度进行分摊。关于造成房屋倾斜需整体拆除的责任问题和损失问题分析如下：1.据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》认为房屋的整体向东倾斜是由于地基基础不均匀沉降所致，涉案房屋损害的成因是由于施工质量不合格所致，因此本院认为被告对损失的发生具有主要的过错。2.根据《广州市城乡规划技术规定》，广州市白云区农村村民住宅建设建筑层数应当不超过3层，原告在未办理合法规划报建手续的情况下擅自建造7层的房屋，且原告作为建筑发包方未能提供岩土工程勘察报告及正规盖章的设计图纸，后又将房屋的建设工程发包给不具有施工企业资质的自然人，其存在选任过失，故其对于损失的发生同样具有过错。综合本案的实际情况，本院酌情认定被告对房屋被整体拆除的损失承担70%的责任，原告承担30%的责任。原告主张其损失包括支付给被告的建房费用60万元、委托案外人广州市胜特建筑科技开发有限公司对涉案房屋进行加固的费用18万元、房屋加固后对墙体和地面进行了修复及对房屋渗水进行处理的修复费17000元、装修费用51965.45元，及拆除费用243472元，被告对原告主张的上述损失的金额无异议，本院予以确认，故房屋拆除后的损失合计1092437.45元，由被告承担70%即764706.22元，原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告谢广伟赔偿原告周锦垣损失764706.22元；
二、驳回原告周锦垣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14632元，由原告周锦垣负担3185元，被告谢广伟负担11447元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）；鉴定费合计27260元，由原告周锦垣负担8178元，被告谢广伟负担19082元（被告谢广伟负担的鉴定费于履行本判决时迳付给原告周锦垣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 刘志军
人民陪审员 吴湘萍
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 郑萍军