广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初14322号
原告（反诉被告）史正兵。
委托代理人黄志光，广东启仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市伯乐物业管理有限公司。
法定代表人黎桃根，系公司总经理。
委托代理人邓永辉，广东华埠律师事务所律师。
委托代理人曾晓愉，广东华埠律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）深圳鑫冠投资有限公司。
法定代表人杨亚任，系公司总经理。
委托代理人辛月，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人王娟，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原告史正兵与被告深圳市伯乐物业管理有限公司（以下简称伯乐公司）、被告深圳鑫冠投资有限公司（以下简称鑫冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告史正兵诉讼请求：1、判令原告与被告签订的租赁合同无效；2、判令被告深圳市伯乐物业管理有限公司退回原告2017年1-2月租金14万元及退还原告厂房和宿舍押金、水电押金14.5万元人民币和地磅施工押金3000元、装电表押金2500元、以上合计29.05万元；3、判令被告深圳鑫冠投资有限公司对上述被告深圳市伯乐物业管理有限公司退还原告押金承担连带责任；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告深圳市伯乐物业管理有限公司反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告史正兵2016年8月3日签订的《厂房租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字003号】、2016年8月10日签订的《宿舍租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字006号】、2016年11月10日签订的《厂房租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字015号】；2、判决反诉被告史正兵向反诉原告支付2017年3月租金及水电费共87823元及逾期违约金191454.14元（违约金暂从2017年3月2日计至起诉时，实际逾期违约金计至支付完毕为止）；3、判决反诉被告史正兵向反诉原告支付2017年4月租金及水电费共80446元及逾期违约金125495.76元（违约金暂从2017年4月2日计至起诉时，实际逾期违约金计至支付完毕为止）；4、判决反诉原告不返还反诉被告史正兵物业租赁押金及水电押金；5、本案诉讼费用由反诉被告史正兵承担。
被告深圳鑫冠投资有限公司反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人史正兵签订的搬迁协议无效；2、判令被反诉人史正兵退还反诉人根据搬迁协议书支付的款项人民币44万元；3、被反诉人史正兵承担本案反诉费用。
本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史正兵、原告委托代理人黄志光，被告深圳市伯乐物业管理有限公司委托代理人邓永辉，被告深圳鑫冠投资有限公司委托代理人辛月、王娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本案相关情况
2016年8月3日，原告史正兵与被告伯乐公司签订合同号：（2016）伯物租XX工业园字003号《厂房租赁合同书》，合同约定伯乐公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处三联社区华达路XX号和平工业区XX工业园2号厂房，出租给原告史正兵使用，租金为53000元/月，租期自2016年8月3日至2019年8月2日止，从2016年8月18日正式计租。2016年8月10日，原告史正兵与被告伯乐公司签订合同号：（2016）伯物租XX工业园字006《宿舍租赁合同书》，合同中约定伯乐公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处三联社区华达路10号和平工业区XX工业园宿舍楼3楼301、305、306室出租给原告做宿舍用途，每月租金3000元，租期自2016年8月10日起至2019年8月2日止，自2016年9月1日起正式计租。2016年11月10日，原告史正兵与伯乐公司签订合同号：（2016）伯物租XX工业园字015号《厂房租赁合同书》，合同约定伯乐公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处三联社区华达路10号和平工业区XX工业园2号厂房1楼104室及6号宿舍楼2楼203室，出租给原告使用，租金为14000元/月，租期为2016年10月10日至2018年7月31日。原告史正兵共向被告伯乐公司支付房屋水电押金14.5万元，地磅押金、电表押金合计5500元。庭审中，原告与被告伯乐公司确认，原告于2017年4月19日搬离涉案房屋，租金支付至2017年2月，2017年3月租金70000元及水电费10046元、4月份水电费5261元未支付。
2017年4月15日，原告史正兵与被告鑫冠公司签订《搬迁协议书》，约定史正兵同意在2017年4月19日之前搬迁完毕并交还园区场地，并同意搬迁费和安置费等一切赔偿费用合计人民币44万元整。案外人深圳市中润房地产开发有限公司代鑫冠公司向史正兵分别于4月17日和4月21日合计支付人民币44万元。
另查明，本案中，原被告均未提供涉案房屋合法的报批报建手续。
判决结果
本院认为，本案中涉案房产没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的相关《厂房租赁合同书》、《宿舍租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，本案被告伯乐公司收取的水电押金14.5万元人民币和地磅施工押金3000元、装电表押金2500元应返还原告。原告占有使用涉案房屋，应参照约定的租金标准向被告伯乐公司支付占有使用费，共计114333.33元（70000元+70000元/月÷30天×19天）。关于水电费，庭审中，双方确认2017年3月水电费为10046元、2017年4月水电费为5621元，原告应向被告支付该费用。
关于违约金，因该《厂房租赁合同书》、《宿舍租赁合同书》为无效合同，故被告伯乐公司关于要求原告史正兵逾期交付租金、水电费的违约金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张被告鑫冠公司对上述债务承担连带责任，但未能提交相关有效证据予以证明，故本院对于原告史正兵要求鑫冠公司承担连带责任的诉请不予支持。
关于原告史正兵与被告鑫冠公司签订的《搬迁协议书》，本院认为该协议书系双方真实意思表达，双方均已履行完毕各自的义务，且被告鑫冠公司未能提交有效证据证明该协议存在违反法律强制性规定或其他无效事由，故被告鑫冠公司应当承担举证不能的不利后果，另对于被告鑫冠公司要求原告史正兵返还被告所支付的搬迁费以及安置费等赔偿费用的诉请，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告史正兵与被告深圳市伯乐物业管理有限公司于2016年8月3日签订的《厂房租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字003号】、2016年8月10日签订的《宿舍租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字006号】、2016年11月10日签订的《厂房租赁合同书》【合同号：（2016）伯物租XX工业园字015号】为无效合同；
二、被告深圳市伯乐物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告史正兵返还厂房和宿舍押金、水电押金14.5万元人民币和地磅施工押金3000元、装电表押金2500元；
三、原告史正兵于本判决生效之日起五日内向被告深圳市伯乐物业管理有限公司支付2017年3月至2017年4月19日期间房屋占有使用费114333.33元、2017年3月及4月水电费15667元；
四、驳回原告史正兵的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市伯乐物业管理有限公司的其他反诉请求；
六、驳回被告深圳鑫冠投资有限公司的全部反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2829元，由被告深圳市伯乐物业管理有限公司负担1455.27元，由原告史正兵负担1373.73元；被告深圳市伯乐物业管理有限公司反诉费4290元，由原告史正兵负担1149.38元，被告深圳市伯乐物业管理有限公司负担3140.62元。被告深圳鑫冠投资有限公司反诉费4290元，由被告深圳鑫冠投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 洪 印
二〇一七年十一月二十七日
书记员 叶丽敏（兼）
书记员 陈 颖
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。