西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0102民初46号
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行，住所地西安市东新街246号。
负责人马宏岗，该支行行长。
委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人鹿军波，陕西联强律师事务所律师。
被告惠韩伟，男，1977年7月15日出生，汉族，住陕西省蒲城县。
被告张爱莉，女，1979年8月25日出生，汉族，住陕西省蒲城县。
被告陕西佳鑫置业有限公司，住所地西安市雁塔区曲江新区雁塔南路318号荣华国际大厦21615室。
法定代表人金建明，职务董事长。
委托代理人李潇，陕西许小平律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告惠韩伟、张爱莉、被告陕西佳鑫置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行委托代理人鹿军波、被告陕西佳鑫置业有限公司委托代理人李潇到庭参加诉讼。被告惠韩伟、张爱莉经本院传唤未出庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告中国银行股份有限公司西安东新支行诉称，原告与被告惠韩伟及被告陕西佳鑫置业有限公司于2012年7月5日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告惠韩伟向原告贷款340000元，借款期限为240个月，自2012年8月2日起至2032年8月2日止，贷款用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产。被告惠韩伟、张爱莉以该房产对原告承担抵押担保责任，被告陕西佳鑫置业有限公司对该笔贷款提供阶段性连带担保责任。同日，被告惠韩伟、张爱莉与原告签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》,并办理了房屋抵押登记手续。上述合同生效后，原告按照合同约定向被告惠韩伟发放全部贷款，但被告未按照合同约定归还借款本息，截止2015年10月30日，尚欠贷款本金313088.38元，利息及罚息4682.09元，合计人民币317770.47元。现诉至法院，请求依法判令：1、判令解除编号为2012年东支零借字第（房）0262号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；由被告惠韩伟、张爱莉立即偿还贷款本金313088.38元，利息及罚息4682.09元，合计317770.47元（截止2015年10月30日）及至实际清偿完贷款本息之日的相应利息；2、判令被告惠韩伟、张爱莉以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产具有优先受偿权；3、判令被告陕西佳鑫置业有限公司对被告惠韩伟、张爱莉的欠款承担连带保证责任，代为清偿借款本息；4、判令被告惠韩伟、张爱莉、陕西佳鑫置业有限公司承担本案诉讼费用及其他所有费用。
被告惠韩伟、张爱莉未出庭答辩。
被告陕西佳鑫置业有限公司辩称，被告惠韩伟购买的大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产已经办理了抵押登记，原告应当先行使抵押权。其累计向原告支付保证金16669.62元用于偿还借款本息。表示愿意在抵押物价值不足清偿的范围内承担担保责任。
经审理查明，2012年7月5日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告惠韩伟、被告陕西佳鑫置业有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行向被告惠韩伟、提供贷款340000元，贷款期限240个月，自2012年8月2日起至2032年8月2日，用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产。自贷款人实际放款日计算，按月偿还贷款本息。被告惠韩伟未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告惠韩伟以本合同项下的所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，被告惠韩伟应在本合同签署后15日内与原告到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；所购房屋为现房的，被告惠韩伟在取得《房屋所有权证》后15日内与原告到有关登记部门办理抵押登记。被告陕西佳鑫置业有限公司作为保证人提供阶段性连带担保责任，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之后两年；自被告惠韩伟办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日起，被告陕西佳鑫置业有限公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，被告陕西佳鑫置业有限公司仍应承担相应的违约责任或保证责任。如果被告惠韩伟在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，原告有权要求被告陕西佳鑫置业有限公司履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。同日，原告中国银行股份有限公司东新街支行与被告惠韩伟、张爱莉签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定，被告惠韩伟、张爱莉以购买的上述买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产对借款承担抵押担保责任，担保范围：主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）。抵押合同签订后，双方于2014年5月19日办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。借款合同签订后，原告按约于2012年8月2日发放了340000元贷款。被告惠韩伟按约定偿还部分借款本息后，未再按约定还款。截止2015年10月30日，尚欠贷款本金313088.38元，利息及罚息4682.09元（截止2015年10月30日），合计人民币317770.47元未还。另查，2013年9月1日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行（甲方）与被告陕西佳鑫置业有限公司（乙方）就大华*公园世家项目签订个人房屋贷款合作协议，合同约定符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方同意提供阶段性连带责任保证担保，时间自《借款合同》生效之日起至借款人办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式《他项权利证》止。本案房产抵押登记备案证明已办理，但原告也没有取得他项权证。
原告中国银行股份有限公司西安东新街支行根据陕银监办发（2014）356号文件，于2015年8月31日将行名由：“中国银行股份有限公司西安东大街支行”变更为：“中国银行股份有限公司西安东新街支行”并取得了新的营业执照。
以上事实，有《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、惠韩伟、张爱莉结婚证复印件、借款凭证、房地产抵押合同、《中国银行股份有限公司西安东新街支行个人房屋贷款合作协议》、《中国银监会陕西监管局办公室文件》、逾期未还款查询单及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与惠韩伟、张爱莉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告与惠韩伟、张爱莉签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，原告与被告陕西佳鑫置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司西安东新街支行个人房屋贷款合作协议》。当事人意思表示真实，内容合法，当事人具有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了出借义务，被告惠韩伟未按约定履行还本付息义务，构成违约。因被告惠韩伟的违约行为，致原告不能实现合同目的。原告依据双方合同的约定有权宣布合同项下的借款提前到期，有权解除合同，并要求借款人偿还全部贷款本金及利息、罚息。现原告请求被告惠韩伟按合同约定偿还贷款本金313088.38元及支付相应利息4682.09元（截止2015年10月30日），并承担自2015年10月30日起至实际清偿完贷款本息之日的利息，有事实依据，本院依法予以支持。被告惠韩伟、张爱莉系夫妻关系，惠韩伟借款发生在双方婚姻存续期间，且借款用于购买家庭住宅用房，该笔债务应认定为夫妻共同债务，故被告惠韩伟应与张爱莉共同向原告偿还借款本息。本案抵押房产办理了抵押登记，抵押权成立有效，原告对抵押房产主张优先受偿权于法有据，故本院对此予以支持。至于被告陕西佳鑫置业有限公司辩称其仅应在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内对被告惠韩伟、张爱莉的借款承担连带保证责任一节，因双方在合同中明确约定：“被告陕西佳鑫置业有限公司提供的阶段性连带保证责任的担保期间为“自《借款合同》生效之日起至被告惠韩伟、张爱莉办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式的《他项权证》止”；“主债权在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及行使”。现被告惠韩伟、张爱莉未按照合同约定为原告办理他项权证，因此，原告有权要求被告陕西佳鑫置业有限公司代为清偿借款本息，被告陕西佳鑫置业有限公司清偿债务后，有权向被告惠韩伟、张爱莉追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告惠韩伟、被告陕西佳鑫置业有限公司于2012年7月5日签订的编号为2012年东支零借字第（房）0262号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。
二、被告惠韩伟、张爱莉在本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司西安东新街支行贷款本金313088.38元及截止2015年10月30日的利息4682.09元，共计317770.47元（截止2015年10月30日）及至实际清偿完贷款本息之日的相应利息罚息（按双方贷款合同约定计算）；
三、被告惠韩伟、张爱莉以其名下位于西安市雁塔区绕城高速以南大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产对原告中国银行股份有限公司西安东新街支行上述债务应清偿的款项承担抵押担保责任。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行在上述惠韩伟、张爱莉应清偿的款项内对西安市雁塔区绕城高速以南大华*公园世家9幢1单元23层12303号房产享有优先受偿权。
四、被告陕西佳鑫置业有限公司对被告惠韩伟、张爱莉以上应归还的款项承担连带清偿责任，被告陕西佳鑫置业有限公司承担上述款项后，有权向债务人惠韩伟、张爱莉追偿。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6067元（原告已预交），由被告惠韩伟、张爱莉及被告陕西佳鑫置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 王 玮
审 判 员 王 钰
代理审判员 肖海娟
二〇一六年七月十三日
书 记 员 丁 宁