广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2584号
上诉人（一审被告）：珠海市华富和合投资发展有限公司。
法定代表人：吴峭峰。
委托诉讼代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张立伟，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘常晓，广东定海针律师事务所律��。
一审第三人：珠海市前山工业集团有限公司。住所地：珠海市香洲区前山逸仙路***号富华商住楼*楼***室。统一社会信用代码：91440400192557953M。
法定代表人：张海文。
委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张满兹，广东晨光律师事务所实习律师。
上诉人珠海市华富和合投资发展有限公司（以下简称华富和合公司）因与被上诉人张立伟、一审第三人珠海市前山工业集团有限公司（以下简称前工集团）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华富和合公司的委托诉讼代理人李任开、裴沛，被上诉人张立伟的委托诉讼代理人刘常晓，一审第三人前工集团的委托诉讼代理人赵希琼、张满兹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华富和合公司上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初543号民事判决，发回一审法院重审；2、判令张立伟承担本案的一、二审诉讼费用。在二审庭审期间，华富和合公司变更诉讼请求为：撤销一审判决，判令驳回张立伟的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院遗漏华富和合公司提交的部分证据，未组织质证，且在法庭审理程序未完成的情况下进行宣判，违法剥夺了各方当事人的辩论权利，属于严重的违反法定程序的情形，应予发回重审。1、本案一审于2017年4月12日进行了开庭审理，由于张立伟当庭变更了诉讼请求，法庭另行给予了各方当事人15天的举证期及答辩期，告知“对庭后提交的证据和意见将另行组织各方发表质证意见”（详见《开庭笔录》第5页第18-19行）。华富和合公司于2017年4月26日向法庭提交了5组证据，包括华富和合公司、“农行前山支行”及前工集团三方签订的《协议书》及附件《（2004）珠法民二初字第76号民事判决书》与《（2005）珠中法执字第385号之四民事裁定书》、《关于要求置换查封物的请示》、《关于协助办理前工大厦产权更名的申请》、《借条》、《涉案房产查封情况说明》及附件《不动产限制（查封登记表）》。但是，一审法院未对华富和合公司提交的上述证据组织质证。2、华富和合公司也是因为庭审程序并未结束，准备在法庭重新组织质证以后再以代理词的形式发表辩论意见（详见《开庭笔录》第18页倒数第5行），但是一审法院却完全遗漏华富和合公司提交的证据，没有组织质证，致使华富和合公司在没有发表辩论意见的情况下而直接进行了宣判，是违法剥夺了华富和合公司的辩论权利。3、��庭审中，一审法院尽管征求了各方当事人是否同意法庭调查和法庭辩论合并的方式进行审理（详见《开庭笔录》第15页倒数第6行），但实际上，在之后的庭审程序中仅仅是法庭询问某一方当事人案件情况，却并未让对方当事人发表相关的事实和法律意见，这是变相的剥夺了当事人的辩论权利。综上，本案的庭审程序并未完成而进行宣判，违法剥夺了华富和合公司的辩论权利，是严重的违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十五条的规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：……（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”因此，本案应当予以发回重审。二、一审判决认定张立伟向前工集团购买涉案房产的购房款已于2008年7月28日起付清，但是华富和合公司认为一审判决对该事实的认定事实依据不足。1、张立伟一审提交了一组证据（证据清单中的第三组证据）证明其已经于2008年7月28日付清了案涉房产300万元的转让款，但是华富和合公司认为该组证据并不足以证明原告已经支付全部转让款。首先，10万元、1319元、50万元是没有任何付款凭证，而收据并不能证明款项支付的真实存在。其次，张立伟在（2016）粤0402执异147号执行异议案中并没有提交10万元的原始收据、50万元的原始缴款单，如果这两份证据自始都存在，那么在案外人执行异议案中张立伟为何没有提供，华富和合公司在执行异议案中��出对补开的收据进行质疑以后，张立伟才在本案中提供出来，让人对其真实性产生怀疑。再次，关于转让款中298412.9元部分，张立伟提供的《委托付款通知书》中写明“根据双方签订的《房地产转让补充合同书》，兹委托贵方在2007年10月23日前代我司支付人民币298412.9元……”，根据《银行转账凭证》，收款人名称是中国银行珠海分行，但是在《房地产转让补充合同书》只有关于第三人要理顺前山街道办的欠款的事宜，而并未有张立伟要代前工集团给中国银行珠海分行支付298412.9元的约定，因此，该证据的真实性亦不应支持。2、一审判决认为华富和合公司未提供充分反驳证据对上诉主张予以证明，但是华富和合公司认为这是一审法院将举证责任倒置后强加给了华富和合公司。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，关于张立伟已经付清全部房款这一事实的证明责任是张立伟，尽管张立伟提供了部分证据，但是这些证据显然不足以证明张立伟已经付清全部购房款的事实，因此，是张立伟未完成举证责任，应当承担不利后果。而一审判决以华富和合公司未提供反驳证据为由对华富和合公司的主张不予支持，是严重的不公。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件规定》第二十八条第一款第（三）所规定的排除执行的条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，本案即便认为张立伟支付了全部转让款的话，支付价款的行为也均发生在查封之后，而且没有向人民法院交付执行，这明显是对抗执行，而一审判决对此不予分析、评述，这是错误的。三、一审判决在明知涉案房屋的买卖前后存在多个查封、轮候查封的情况下，割裂查封与轮候查封之间的必然联系、割裂华富和合公司涉案的查封与385号案查封的联系，错误认定在合同之后的查封不影响张立伟行使无过错不动产买受人物业期待权，从而判决（2015）珠香法执字第3687号案件【下简称3687号案】不得执行登记在前工集团名下涉案房屋，是错误的。1、查封是对被执行人私自为被查封财产设立负担、进行处分的一种限制。轮候查封，是对于其他法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者是在该其他法院进行记载，排列等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。轮候查封，作为查封的一种形式，是一种公法行为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据该条规定，被执行人对财产进行移转、设定权利负担等行为并非绝对无效，但对申请执行人而言无效。法院对于同一涉案标的物所作的查封，均属于国家司法权的行使，该程序中被执行人对查封财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，均不得对抗该程序中的全部申请执行人，其中自然包括轮候查封的申请执行人。换言之，只要首查封措施早于被执行人移转财产或为其设定权利负担等行为，那么针对相同标的物的轮候查封措施即使发生在上述行为之后，也足以基于财产的持续被查封状态而自然进入国家司法权的规制范围。轮候查封措施对查封物产生限制力，这亦是对积极行使权利、通过申请查封参加司法程序的债权人的一种保护。因此，一审判决简单地以时间先后为要件，不顾涉案房屋已被查封的客观事实，认为在涉案房屋交易合同之后的轮候查封不影响之前的交易合同所产生的买受人的物业期待权，是错误的。2、一审判决认为385号案的查封与520号案的查封是因不同纠纷引起，属于不同查封，权利上不具有连续性。华富和合公司认为，首先我国现行法律上只对查封的效力作了规定，而对查封的原因没有区分的规定；其次，从事实上而言，385号案的查封与520号案及3687号案的查封所指向的利益是一致的，就是要前工集团履行《房地产转让协议书》规定的义务，将位于珠海市前山镇梅花路22号房产办理房地产权证给华富和合公司，而将涉案的房产进行查封是前工集团履行义务的保证和“特别义务”。而一审判决在明知华富和合公司申请385号案执结的原因是为了3687号案的强制执行的情况下，却人为的从两个执行案申请的查封时间中找出空隙，迎合张立伟的诉讼主张，认为张立伟对前山集团的债权利益足以对抗华富和合公司申请司法强制执行利益，这不仅违背法律规定，且具有明显的偏向性、有违司法公正。四、一审判决虽然适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定审查本案，但是根本没有依据该规定对案件事实进行审查，从而得出完全错误的论断，这是一审判决错误根本所在。1、一审判决认定张立伟、前工集团之间就涉案房屋所签订系列合同（包括补充协议）合法、有效，符合法律规定的排除执行条件，是错误的。《执行异议和复议案件规定》第二十八条第一款规定排除执行条件第（一）项是“在人��法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，一审判决仅凭涉案合同在520号民事裁定书的查封之前，就认定合同有效，是错误的。第一、“被查封的财产不得转让、出租、抵押或以其他方式进行处置”是民事查封裁定的基本做法，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设立权利负担或其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，被执行人在查封期间对财产进行移转，不得对抗全部申请执行人，因此，在合同相对方之间，该合同是有效的，但对申请执行人来说，该合同是无效的。第二、涉案房屋自2004年被人民法院查封至今，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关依法裁定查封限制房地产权利的房��产不得转让的规定，张立伟、前工集团之间就涉案房屋所签订系列合同（包括补充协议）违背法律的规定。2、张立伟对涉案房屋的实际占有，不是法律所规定的“合法占有”，不符合排除执行条件，一审判决对此未予分析、认定是错误的。《执行异议和复议案件规定》第二十八条第一款第（二）项规定的排除执行的条件是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，这是与《查、扣、冻规定》第十七条所规定的“实际占有”完全不同，强调的是合法占有，涉案房屋于2004年5月25日被查封，根据法律的规定，被查封的财产在查封期间是不得转移、处分，如果按照一审判决认定的使用时间是2008年7月28日，张立伟的占有不合法，一审判决对此不予认定，是错误的。3、一审判决认定张立伟付清的转让款，是错误的。《执行异议和复议案件规定》第二十八条第一款第（三��所规定的排除执行的条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，如前所述，本案的证据不能证明张立伟已经付清全部房屋转让款，即便认为张立伟支付了全部转让款的话，支付价款的行为也均发生在查封之后，而且没有向人民法院交付执行。可见本案的情形不符合该规定。4、张立伟在明知涉案房屋被查封的情况下购买，对于不能办理产权过户，存在明显过错。《执行异议和复议案件规定》第二十八条所规定排除执行条件缺一不可，一审判决事实上根本没有依据该规定对案件事实审查排除执行条件，而是主观臆断、牵强附会，从而作出完全错误的判决。
综上所述，张立伟因前工集团之间的房地产转让系列合同而对前工集团所享有的债权不具备排除执行条件，华富和合公司依法提起上诉，谨请二审法院依法撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判。
张立伟辩称：一、一审法院程序合法，不属于法律规定的发回重审的情况。（一）一审法院的组织质证程序合法。1、一审法院开庭审理第543号执行异议之诉时给予张立伟、前工集团和华富和公司15天举证期。同时，一审法院庭审时明确告知各方当事人：另行组织各方对庭后提交的证据和意见发表质证意见。华富和合公司明确表示：清楚。2、一审法院收到华富和合公司提交的证据后，于2017年5月3日向张立伟和前工集团出具《通知书》，要求张立伟和前工集团收到该通知书次日起五日内提交书面质证意见。3、张立伟和前工集团在收到上述通知书后的五日内分别向一审法院提交了书面质证意见。4、一审法院综合华富和合公司的证据和张立伟、前工集团的质证意见并合议。由此可见，一审法院在法定��间通过书面方式通知和接受张立伟、前工集团书面质证意见未违反法律规定，程序合法。（二）法庭调查和法庭辩论合并的程序合法。1、一审法院将法庭调查和法庭辩论合并进行不但征得各方当事人同意，而且该合并方式也符合《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第230条的规定。2、庭审时，一审法院询问了各方当事人“对案件事实和辩论意见还有无补充陈述”。华富和合公司当庭表示：没有。其在签署笔录的时候才增加“辩论意见见代理词”。3、一审法院在庭审后结束没禁止华富和合公司提交代理词，并没有剥夺华富和合公司的辩论权利。4、华富和合公司在2017年4月12日至2017年7月10日长达3个月的时间不向一审法院提交代理词，是其自动放弃提交代理词。其自动放弃的行为与一审法院无关。综上，一审法院的法庭调查和法庭辩论合并的程序合法。综上所述，��审法院的法庭审理程序合法，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于使用中华人民共和国民事诉讼法的解释》发回重审的情形。二、一审法院认定事实清楚，适用法律确凿。（一）一审法院认定事实符合客观真实情况。1、张立伟与前工集团签署的《房地产转让合同》、《房地产转让补充合同书》、《房地产转让补充合同（二）》对房产的基本情况、价格、付款方式、过户、交付等进行了详细的约定，具备了“房屋买卖合同”的基本要件。而且该3份合同均为张立伟与前工集团真实意思表示，是合法有效的合同。2、张立伟根据3份合同的约定，向前工集团支付转让款300万元，具体为：1、2004年8月28日（《房地产转让合同》签署之日）现金支付10万元；2、2007年10月20日，受前工集团的委托向中国银行珠海分行以2次现汇方式支付298412.9元和支付中国银行珠海分行申请的强制执行案（案号（2006）香执字第921号）的执行费1319元；3、2007年10月23日，以电汇方式支付2100268.1元；4、2008年7月28日（《房地产转让补充合同书》签署之日）现金支付50万元。张立伟已全额支付完毕转让款300万元。3、2008年7月28日（即张立伟向前工集团支付完毕最后一笔转让款50万元并将押金1万元和补偿金3000元退还给房产承租方周志芬的当日），房产已由前工集团交付给张立伟。虽然张立伟将房产出租给何丽英经营珠海市珠峰商务酒店，但张立伟是该房屋的权利人和实际控制人，何丽英按约定足额向张立伟缴纳租金，张立伟实际合法占有涉案房产。4、从签署合同到支付完毕转让款和实际占有涉案房产，张立伟均不知涉案房产存在查封。前工集团向张立伟承诺涉案房产仅仅存在抵押，而且法院的查封裁定书和通知书等法律文书也是送达前工集团，从未在涉案房产张贴过任何封条。显然，张立伟对涉案房产是不知情的，是善意第三人。一审法院的判决书第17页第2段至20页第一段对张立伟签署合同、支付款项和实际合法占有的查明情况与客观事实一致。（二）一审法院查明华富和合公司与诉前工集团的借款合同纠纷、买卖合同纠纷为两个不同纠纷且查封不存在连续性，买卖合同纠纷的查封在张立伟购买房产之后的情况与客观事实一致，并且认定适用法律确凿。1、华富和合公司承接中国农业银行珠海市前山支行（简称农行前山支行）的债权，与前工集团属于借款合同纠纷执行案（（2005）珠中法执字第385号，简称第385号），华富和合公司与前工集团因房产过不了户产生的纠纷为买卖合同纠纷（（2015）珠香法执字第3687号，简称第3687号），两个案为不同的纠纷，因此该两个纠纷的查封不存在连续性。2、《最高人民��院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条第1款明确规定，轮候查封的生效日为前面的查封解除。显然，华富和合公司与前工集团的买卖合同纠纷的查封生效日为2015年12月31日，该时间在张立伟签署合同（2004年8月28日）之后。一审法院的判决书查明两个案件为不同纠纷，查封不存在连续性与客观事实一致，并且认定适用法律确凿。（三）一审法院查明华富和合公司与前工集团买卖合同纠纷查封涉案房屋是针对土地出让金的金钱债权无法对抗张立伟对涉案房屋的物权期待权是符合客观事实，并且适用法律确凿1、华富和合公司与前工集团买卖合同纠纷案查封涉案房屋意图通过查封拍卖涉案房产受偿前工集团未支付的土地出让金，属于金钱债权。2、张立伟在不知涉案房产存在查封的情况下签署房产转让合同、实际支付转让款并合法占有涉案房产，���立伟对涉案房产是一种物权期待权。同时，张立伟一直催前工集团办理涉案房产过户，但由于华富和合公司违法查封，导致涉案房屋至今尚未过户，不是张立伟的过错。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条明确规定，张立伟对涉案房产的物权期待权优于华富和合公司的金钱债权。综上，一审法院对张立伟对涉案房产的物权期待权优于华富和合公司金钱债权的认定有事实和法律依据。三、华富和合公司的上诉理由没有事实和法律依据，请法院审理后驳回其上诉。（一）一审法院审理的程序合法，华富和合公司认为一审法院违反法定程序，要求发回重审没有事实和法律依据。（二）张立伟支付房产转让款是真实的。首先，法律上没有禁止现金支付，张立伟通过转账的方式转了200多万，也有能力向前工集团支付60多万的现金。其次、华富和合公司质疑10万元、50万元的原始收据的真实性毫无依据。本案中，张立伟在法定的举证期内提交证据，而且有原件核对，一审法院也对此予以采纳。至于是否在（2016）粤0402执异147号中提交与本案无关。最后、张立伟在2007年10月20日支付298412.9元到前工集团指定的中国银行珠海分行账户，符合《房地产转让补充合同书》第3条的约定。（三）华富和合公司认为查封存在连续性的上诉理由是错误的1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第31条规定：有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（四）债务已经清偿的。2007年11月26日，华富和合公司向农行前山支行支付了15460614.65元，农行前山支行收到该笔款项时，农行前山支行的执行案（385号）应结案，���涉案房产在内的查封均应解封。然而，华富和合公司仍申请变更申请执行人并申请对涉案房产进行续封。该查封违反法律规定，属于违法查封，更不具备连续性。2、华富和合公司自认为查封是《房地产转让协议书》约定的前工集团特定义务，具备连续性的观点是严重错误。首先、华富和合公司划款给农行珠海前山支行后，第385号案的债务清偿完毕就应结案，该协议约定本身就违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第31条规定，属于违法约定，不具有约束力。其次、第385号与第3687号为两个不同纠纷案件，不具备连续性。（四）张立伟签署合同、支付转让款并合法占有房产是客观真实的，而且张立伟对第385号案的诉讼和执行查封查封不知情并且对房产未办理过户没有过错，张立伟对房产享有物权期待权。第3687号的诉讼和执行案查封均在张立伟签署合同和占有房产之后，可以对抗第3687号的债权，第四项上诉理由没有依据。
综上所述，一审法院的判决程序合法，查明事实客观真实，适用法律确凿，华富和合公司的上诉理由没有事实和法律依据。张立伟恳请二审法院驳回华富和合公司的诉求。
前工集团答辩意见与张立伟一致。
张立伟向一审法院起诉请求：1.确认张立伟向前工集团购买其名下的位于香洲区前山逸仙路123号富华商住楼10#铺（不动产权证号：21××34）和二楼（不动产权证号：20××03）的行为合法有效；2.中止对香洲区前山逸仙路123号富华商住楼10#铺（不动产权证号：21××34）和二楼（不动产权证号：20××03）房产的强制执行，并解除查封扣押；3.判决华富和合公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中,张立伟明确第二项请求的目的是要求法院不予执行案涉两套房产，不得执行。
一审法院查明如下事实：位于珠海前××路××商住楼××号铺（权证号码：21××34）及商住楼2楼（权证号码：20××03）登记产权人为前工集团。
一审法院于2014年4月4日受理华富和合公司诉前工集团房屋买卖合同纠纷一案，根据华富和合公司申请，一审法院于2014年4月8日作出（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定书，裁定查封涉案2套房产等财产。查封期限为2014年4月18日至2016年4月17日。该案经审理，一审法院于2015年1月20日作出（2014）珠香法民三初字第520号民事判决书，判决前工集团将珠海市前山镇梅花路22号（扣除C-
K轴线1-6层建筑面积1191.5平方米的房产、已房改和珠房地字地059604A的679.96平方米除外）（权证号码20××82）过户到华富和合公司名下；上述房产土地性质变更须补缴的土地出让金和各项税费由前工集团负担；上述房产过户中的税费由原、华富和合公司依法各自负担等。前工集团不服一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2015年7月15日作出（2015）珠中法民三终字第245号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2015年7月21日发生法律效力后，华富和合公司向一审法院申请强制执行，案号为（2015）珠香法执字第3687号。执行过程中，一审法院于2015年8月19日作出执行通知书，责令前工集团立即履行上述生效法律文书确定的义务，并依法送达给前工集团。2016年3月28日，一审法院作出（2015）珠香法执字第3687-2号执行裁定书，对案涉房产等财产进行了续封。
张立伟于2016年9月20日提出异议申请，认为张立伟为涉案房产的实际所有权人，请求中止对前工集团名下位于珠海前××路××商住楼××号铺及2楼的查封执行。一审法院经审查于2016年11月29日作出（2016）粤0402民执异147号执行裁定书，驳回张立伟的异议请求。张立伟于2017年1月10日提起本案诉讼。
一审法院另查明，2007年11月23日，前工集团与华富和合公司签订《房地产转让协议书》，约定前工集团在协议的条件下将其合法拥有位于珠海市前山镇梅花路22号房产（房地证字第××号）转让给华富和合公司。第一条约定：房产现状，前工集团前工大厦综合楼用地面积4035.26平方米，建筑面积6336.71平方米，在该地范围内包括四部分的产权，第一部分是A-
J轴线的1-7层建筑面积5145.21平方米，第二部分是C-
K轴线1-6层建筑面积1191.5平方米，第三部分是停车库约200平方米，第四部分是二层历史旧房约200平方米。前工集团对农行、农信社存在债务，房产已被珠海市中级人民法院查封。第二条约定：房地产转让标的，本协议转让的是上述第一、三部分产权及土地权益，第二部分不在转让之列。第��部分的二层历史旧房，如前工集团努力争取市房地产登记中心申请房地产权证成功，则以4000元/平方米的价格一并转让给华富和合公司，如认定为临时建筑或违章建筑，则无偿一并转让给华富和合公司。第三条约定：房产转让价格及付款方式，转让总价款为2000万元[包括前工集团将土地由划拨性质转为出让性质需补缴的土地出让金和土地性质（土地用途和建筑功能不变）变更过程中所须支付的各项税费等]，采取分期付款方式，具体为签订协议之日起五个工作日内，华富和合公司支付200万元定金，前工集团同意并协助由华富和合公司以15460614.65元的价格受让农行前山支行对前工集团享有的债权，当华富和合公司合法享有前工集团的债权后，再以同等价值的债权抵消本次交易中应付给前工集团的房地产转让款15460614.65元，余下2539385.35元待房产更名过户至华富和合公司名��当日由华富和合公司直接支付给前工集团。第四条约定：房产转让的实施，1、前工集团在协议签订后三个工作日内，将有关土地由划拨性质变更国有出让性质的申请文件提交相关部门申请变更的审批（因共有人意见延误及国资局的公函时间延误除外）。2、前工集团协助华富和合公司与农行协商，由华富和合公司与农行签订《协议书》，华富和合公司受让农商对前工集团的债权，华富和合公司再以该债权抵消应付转让款15640614.65元。3、双方与珠海农信社商妥，华富和合公司申请解除对前工集团1700万元商铺的查封，农信社解除对梅花路22号的查封。4、双方须在目标房产解除查封当日，前工集团提供齐备的资料的情况下将房产变更的申请材料提交房产中心办理过户手续。5、协议签订两个月内完成过户手续。第五条约定：房地产交接，前工集团在2007年11月30日前将房产交付华富和合公司使用，从12月起，租金由华富和合公司收取，交付之日债权产生的利息免计。前工集团现办公占用部分房产将在签订本协议之日起半年内搬离，如前工集团逾期交付和办理，则视为前工集团违约，每逾期一日，前工集团需向华富和合公司支付转让款总额的1%违约金。第七条约定：2、华富和合公司在受让农行前山支行的债权后，向法院申请以申请执行人身份查封（2005）珠中法执字第385号之四民事裁定书项下所查封的所有财产，对此前工集团没有异议并予以配合协助。后前工集团未依约将房产过户至华富和合公司名下，华富和合公司遂于2014年4月4日提起前述诉讼。
一审法院再查明，2004年8月28日，前工集团与张立伟签订《房地产转让合同书》约定：前工集团将珠海市前山逸仙路123号富华商住楼10#铺和2办公楼宇，总建筑面积1476.97平方米转让给张立伟，并注明该房产为珠海经济特区前山工业集团房地产开发部，于2003年10月经珠海市香洲区国资局批准改制给前工集团，未办证过户到前工集团名下，已设定抵押，现由前工集团出租给第三方。转让总价格为人民币300万元，签订合同时交10万元前期款，前工集团理顺租户退出，将转让房地产腾空后交给张立伟当日，张立伟再付250万元，上述房地产过户给张立伟之日起三日内，张立伟付清余款。
2007年10月18日，双方签订《房地产转让补充合同书》，约定：一、双方愿意继续履行2004年8月28日签订的《转让合同书》，由于前工集团在此过程中，将转让房地产的10#商铺和二楼约400平方米办公以租金抵扣欠款的形式履行前工集团欠前山街道办的欠款（见2005年12月9日签订协议书）和二楼约880平方米办公租赁给周志芬（见2007年8月28日签订租赁合同书）。因此，双方���新约定，从转让款中扣除50万元作为前工集团按16000元/月抵扣前山街道办所占用该物业租金，待前工集团理顺前山街道办占用物业关系，将该占用物业交还给张立伟及过户后，将剩余欠款一次性结清给前工集团。周志芬租赁的8800元/月租金在张立伟支付240万元之次月起由张立伟收取。二、前工集团应积极协调该房地产转让手续，必须于2008年3月30日前过户给张立伟，否则，前工集团属再次违约，应按总转让款30%的标准作违约金赔偿张立伟。三、张立伟应于2007年10月28日前支付240万元到前工集团指定账号。
2008年7月28日，双方签订《房地产转让补充合同书（二）》，约定：一、由于前工集团资金紧缺，也为了理顺本转让房地产权关系，经双方协商同意，张立伟同意提前以现金支付形式支付余下的50万元房款。二、双方共同确认，前工集团在本房地产转让再次违约，由于前工集团资金紧张，原扣除作50万元抵顶前山街道办占用物业租金的部分房款，改为从签订本合同之日交由前工集团。因此，双方确认按《房地产转让补充合同书》第二条约定前工集团应支付张立伟90万元违约金，双方协商同意该90万元暂以前工集团借张立伟的借款形式交由前工集团使用，但前工集团需付利息，利息从本合同签订之日起按月息2分计算（每月应付1.8万元），直至本90万元还清给张立伟为止。三、双方确认，本房地产转让款全部结清，房产（租赁给周志芬部分）已交付给张立伟，前山街道办占用部分从本合同签订之日起由张立伟收取，房产也视为交付给张立伟，之前前工集团收取的租金张立伟不再追讨。
张立伟主张款项支付情况如下：1、2004年8月28日，前工集团出具收据（No.0031102），载明收到张立伟富华楼房款人民币10万元。2014年4月16日，前工集团出具收据，其中编号为062306的收据载明收到张立伟交来的富华楼购房款10万元，备注为补开，原收据作废。2、2007年10月20日，前工集团向张立伟出具《委托付款通知书》，通知张立伟依据双方签订的《房地产转让补充合同书》，委托张立伟在2007年10月23日前代其公司向中国银行珠海分行支付298412.9元。2007年10月22日，张立伟向中国银行珠海分行90×××01账户汇款233865.09元，汇款用途为购买富华楼房款。同日，张立伟向中国银行珠海分行90×××01账户汇款64547.81元，汇款用途为购买富华楼房款。2014年4月16日前工集团出具收据（No.062305），载明张立伟交来否买富华楼房款298412.9元，备注注明：根据原收据（编号为00209062）补开，原收据作废。3、张立伟主张购房款中的1319元为代前工集团缴纳（2006）香执字第921号执行款。2014年4月16日收据（No.062304），载明张立��交来否买富华楼房款1319元，备注注明：补开，原收据作废。4、2007年10月23日，张立伟向前工集团0000004303579012账户汇入2100268.1元。2014年4月16日收据（No.062303），载明张立伟交来否买富华楼房款2100268.1元，备注注明：补开，原收据作废。5、2014年4月16日收据（No.062307），载明张立伟交来购买富华楼房款500000元，备注注明：根据原收据（编号为0001602）补开，原收据作废。
2007年8月28日前工集团与周志芬签订《写字楼租赁合同》，约定前工集团将珠海市前山逸仙路123号富华商住楼2楼880平方米出租给周志芬。2008年7月28日，前工集团、张立伟、周志芬、何丽英签订《房地产租赁合同书》，约定前工集团与周志芬协商同意中止2007年8月28日签订的《写字楼租赁合同》，前工集团退回押金1万元并一次性补偿周志芬3000元。张立伟将珠海市前山逸仙路123号富华商住楼2楼1280��方米、一楼10号铺约40平方米租赁给何丽英，租金13000元/月，租期自2008年8月1日至2027年8月1日等。2008年9月28日，何丽英成立珠海市珠峰商务酒店有限公司，工商登记住所为珠海市前××路××号富华楼二楼。广东电网公司珠海供电局出具的《广东电网公司珠海供电局电费发票》记载，珠海市珠峰商务酒店有限公司自2008年12月29日起缴纳电费，且至今仍由该公司缴纳电费。
一审法院另查明，中国农业银行珠海市前山支行（以下简称农行前山支行）诉前工集团、珠海市经济特区前山工业集团公司房地产开发部（以下简称前工房产开发部）、珠海市前山燃料供应公司（以下简称前山燃料公司）借款合同纠纷一案，一审法院经审理于2004年10月29日作出（2004）珠法民二初字第76号民事判决书，判决前工集团向农行前山支行偿还贷款本金1700万元及计至2004年4月30日止的利息5992615.81元，之后利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利息计付至偿清之日；前工房产开发部、前山燃料公司对上述款项中的本金820万元及利息，其中计至2004年4月30日止的利息3514231元，承担连带责任。诉讼过程中，依农行前山支行申请，珠海市中级人民法院于2004年5月25日，依据（2004）珠法立保字第12号之一民事裁定书，查封了前工集团名下案涉房产等财产。该判决发生法律效力后，前工集团未履行文书所确定的义务，农行前山支行向珠海市中级人民法院申请强制执行，案号为（2005）珠中法执字第385号。2007年2月15日，珠海市中级人民法院于作出（2005）珠中法执字第385号之四民事裁定，继续上述房产的查封。
2007年11月21日，农行前山支行（甲方）、华富和合公司（乙方）、前工集团（丙方）签订《协议书》，约定，根据（2004）珠法民二初字第76号民事��决书，农行前山支行将其对前工集团享有的债权15460614.65元（其中本金1140万，利息4060614.65元，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）转让给华富和合公司，华富和合公司同意受让该债权，并于2007年11月26日前一次性向农行前山支行支付转让款15460614.65元；华富和合公司支付全部款项后即享有债权人的权利，并行使该债权的主从权利，农行前山支行在收到转让款后应向市中院提交变更申请执行人的申请，将申请执行人由农行前山支行变更为华富和合公司，农行前山支行查封前工集团房产的权利由华富和合公司享有，并申请法院将查封申请人由农行前山支行变更为华富和合公司；根据上述民事判决书，珠海市经济特区前山工业集团房地产开发部、珠海市前山燃料供应公司应对上述债权中的260本金及利息承担连带保证责任。因上述两公司已注销，本协议生效后，���富和合公司免除上述两公司的保证责任。（2005）珠中法执字第385号案申请执行人变更为华富和合公司，珠海市中级人民法院分别于2010年1月28日、2011年1月25日、2012年1月5日、2013年1月16日、2014年1月13日作出裁定继续上述房产的查封。2015年12月31日，珠海市中级人民法院作出（2005）珠中法执字第385号之二十执行裁定，解除上述房产的查封。
一审法院再查明，依珠海市前山农村信用合作社申请，珠海市中级人民法院于2006年8月24日查封涉案房产，该查封于2017年3月14日解除。依珠海市前山街道资产经营中心申请，珠海市中级人民法院于2008年8月29日查封涉案房产，该查封于2010年4月30日解除。
一审法院再查明，中国银行珠海市分行诉珠海市前山裕新织染厂、前工集团、前工集团房产开发部价款合同纠纷一案，一审法院于2005年10月27日作出（2005）香民二初���第762号民事判决书，判决珠海市前山裕新织染厂向中国银行珠海市分行偿还借款本金24万元及逾期利息（按中国人民银行规定的逾期贷款利率，从2005年4月21日起计至判决给付之日止）；中国银行珠海市分行对前工集团以其所有的位于珠海市前山梅花路××号就珠海市前山裕新织染厂的上述债权享有抵押权；中国银行珠海市分行对前工集团房产开发部以其所有的位于珠海市××路××商住楼××、××商住楼××楼的房产，就珠海市前山裕新织染厂的上述债权享有抵押权。该判决发生法律效力后，珠海市前山裕新织染厂未履行判决确定的义务，中国银行珠海市分行向一审法院申请强制执行，案号为（2006）香执字第921号。一审法院于2006年3月20日制作的（2006）香执字第921号执行通知书载明，执行费为1319元。中国银行珠海分行于2008年6月5日出具《贷款结清通知书》，载明，中国���行珠海分行与珠海市前山裕新织染厂借款纠纷案，我行确认，经法院执行，担保人前工集团于2007年10月22日偿还了我行贷款本息总计298412.9元（其中贷款本金233865.09元、利息64547.81元），贷款已结清。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、张立伟向前工集团购买涉案房产是否真实；2、张立伟对案涉房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。
关于张立伟向前工集团购买涉案房产是否真实。一审法院认为，首先，张立伟提交了与前工集团2004年8月28日签订的《房地产转让合同》、2007年10月18日签订的《房地产转让补充合同书》、2008年7月28日签订的《房地产转让补充合同书（二）》，并出示了原件，合同中对转让房地产的基本情况、价格、付款方式、过户、交付等均进行了约定，形式上具备了房屋买卖合同的要件。其次，张立伟提交的2007年10月20日前工集团出具的《委托付款通知书》、2007年10月22日及2007年10月23日的汇款凭证3张、中国银行珠海分行出具的《贷款结清通知书》、（2006）香执字第921号执行通知书，可以证明张立伟于2007年10月22日代前工集团偿还向中国银行珠海分行的贷款298412.9元、于2007年10月23日向前工集团转账2100268.1元、代前工集团支付执行款1319元的事实，且上述款项支付的时间与《房地产转让补充合同书》中约定的支付240万元购房款的时间相符合。最后，张立伟提交的前工集团出具的收据、前工集团、张立伟、周志芬、何丽英于2008年7月28日签订《房地产租赁合同书》、珠海市珠峰商务酒店有限公司营业执照、中国南方电网和珠海水务集团有限公司出具的发票等，可以证明张立伟已付清全部购房款，自2008年7月起涉案房产由张立伟管理并收取租金的事实，且该时间亦与《房地产转让补充合��书（二）》中有关房产交付的约定相一致。综上，张立伟提交的上述证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明张立伟向前工集团购买涉案房产、支付房款并占有使用至今的事实。华富和合公司华富和合公司对张立伟与前工集团房屋买卖的真实性持有异议，但未能提供充分的反驳证据，故对其有关张立伟与前工集团房屋买卖不真实的抗辩，一审法院不予采纳。张立伟向前工集团购买涉案房产并签订合同，系当事人各方的真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张立伟请求确认购买房产行为合法有效，一审法院予以支持。
关于张立伟对案涉房产享有的民事权益能否足以排除华富和合公司的申请执行。一审法院认为，首先，张立伟与前工集团2004年8月28日签订的《房地产转让合同》之时，购买标的房产上存在申请执行人为农行前山支行的（2004）珠法立保字第12号查封[即为（2005）珠中法执字第385号执行案的查封]，并于2015年12月31日解封。本案中华富和合公司申请执行的查封系2014年4月8日以（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定的查封，该查封属于轮候查封，直至（2005）珠中法执字第385号案件于2015年12月31日解除对案涉房产的查封后，才自动生效。故该查封在张立伟与前工集团签订《房地产转让合同》和两份补充协议、实际占有控制涉案厂房以及支付购房款之后，不应影响张立伟行使无过错不动产买受人物权期待权。第二，虽然华富和合公司因于2007年受让农行前山支行对前工集团的债权而成为（2005）珠中法执字第385号案中的申请执行人，但该查封与（2014）珠香法民三初字第520号案件中的查封系因不同的纠纷引起，属于不同的查封，在权利上并不具有连续性。且华富和合公司与前工集团���2007年11月23日签订《房地产转让协议书》中约定以该债权抵消购买梅花路22号前工大厦的购房款时，华富和合公司对前工集团的债权即已实现。故华富和合公司在（2005）珠中法执第385号案件中的查封亦不能影响张立伟对物权的相关权益。华富和合公司的债权已实现，其与前工集团在《房地产转让协议书》第七条中有关继续对涉案房产的查封的约定，对张立伟不具有约束力。华富和合公司华富和合公司认为其申请查封在张立伟否买房产之前的抗辩，一审法院不予采纳。第三，张立伟的权益系针对案涉房屋的特定物，而华富和合公司的债权是针对前工集团履约过程中应支付的土地出让金等金钱债权，并非针对案涉房屋，案涉房屋只是作为前工集团的责任财产成为华富和合公司的债权的一般担保。且张立伟已经支付全部购房款，并实际占有涉案房产，因房产一直处于查封状态而无法办理过户。故张立伟对涉案房产的物权期待权应优于华富和合公司对涉案房产的请求权。综上所述，一审法院认为，张立伟向前工集团购买珠海前××路××商住楼××号铺（权证号码：21××34）及商住楼2楼（权证号码：20××03）行为合法有效，其对上述物权享有的权利足以排除华富和合公司申请的强制执行，张立伟在（2015）珠香法执字第3687号执行案件中请求停止对上述案涉房产的执行，理据充分，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张立伟向前工集团购买其名下的位于珠海前××路××商住楼××号铺（权证号码：21××34）及商住楼2楼（权证号码：20××03）行为合法有效；二、（2015）珠香法执字第3687号案件不得执行登记在前工集团名下的位于珠海前××路××商住楼××号铺（权证号码：21××34）及商住楼2楼（权证号码：20××03）。一审案件受理费人民币141800元，由华富和合公司负担。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，张立伟以其已购买涉案房产、支付了全部购房款、并已占有使用为由，请求确认其向前工集团购买涉案房产的行为合法有效并不得执行涉案房产。为此，本院依据《��华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》进行审查、分析如下：
一、关于本院（2004）珠法立保字第12号之一民事裁定书查封涉案房产是否约束张立伟与前工集团之间《房地产转让合同书》履行的问题
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款��照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，依农行前山支行的申请，本院于2004年5月25日以（2004）珠法立保字第12号之一民事裁定书查封了涉案房产，而张立伟与前工集团于2004年8月28日才签订《房地产转让合同书》。因此，涉案房产在张立伟与前工集团签订《房地产转让合同书》之前已经被人民法院查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的条件。同时，根据《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（二）项之规定，司法机关依法查封的房地产，不得转让。因此，张立伟与前工集团之间《房地产转让合同书》的履行要受本院（2004）珠法立保字第12号之一民事裁定书的约束。
二、关于一审法院2014年4月8日以（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定书查封涉案房产是否约束张立伟与前工集团之间《房地产转让合同书》履行的问题
被上诉人张立伟主张（2005）珠中法执字第385号执行裁定书与（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定书对涉案房产的查封为两个不同性质的查封措施，在权利上不具有连续性，且华富和合公司在2007年11月26日向农行前山支行支付15460614.65元后，（2005）珠中法执字第385号案即应执行终结，涉案房产的查封措施应立即解除，不应继续查封。同时，因（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定书查封的生效时间为2015年12月31日，晚于张立伟与前工集团《房地产转让合同书》签订之后，因此，（2014）珠香法民三初字第520号民事裁定书的查封不能约束张立伟与前工集团之间《房地产转让合同书》的履行。为此，本院认为：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、���押、冻结财产的规定》第二十八条第一款关于“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结……”之规定，查封与轮候查封只是查封效力时间先后上的不同，而不受案件性质、查封原因等其他因素影响，因此，张立伟主张以上两案的查封为两个不同性质的查封措施，在权利上不具有连续性的观点没有法律依据，本院不予支持。
其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定，债务已经清偿的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。本院认为，该条规定的立法本意是要保护被执行人的利益，防止在被执行人履行完自己的义务后，其财产仍然处于查封状态，导致被执行人不能对自己的财产行使相应的处分权，从而损害被执行人利益。本案中，如一审法院查明事实所示，前工集团与华富和合公司在《房地产转让协议书》第七条中明确约定，华富和合公司在受让农行前山支行的债权后，向法院申请以申请执行人的身份查封（2005）珠中法执字第385号之四民事裁定书项下所查封的所有财产，对此前工集团没有异议并予以配合协助。因此，对涉案房产的继续查封是经前工集团同意并由其配合协助的，不仅体现了当事人意思自治，而且并未损害其利益。故张立伟主张2007年11月26日后以（2005）珠中法执字第385号案继续查封涉案房产违法的观点没有事实及法律依据，本院不予支持。
最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候���封、扣押、冻结即自动生效。”轮候查封，是指对于其他法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或是在该其他法院进行记载，排列等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。轮候查封制度目的之一在于，当前后两个案件分别由不同法院执行时，防止在先的法院已解封而在后的法院未能知悉此信息导致被执行人借机转移财产、损害其他债权人利益的情况出现。作为查封的一种形式，轮候查封依法是一种公法行为，系对被执行人私自为查封财产设立负担、进行处分的一种限制。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设立权利负担或其他有碍执行的行为不得对抗申请执行人。根据该条规定，法院对同��涉案标的物所作的查封，均属于国家司法权的行使，该程序中被执行人对查封财产所作的移转、设定权利负担或其他有碍执行的行为，均不得对抗该程序中的全部申请执行人，其中自然包括轮候查封的申请执行人。换言之，只要首查封措施早于被执行人移转财产或为其设定权利负担等行为，那么针对相同标的物的轮候查封措施即使发生在上述行为之后，也足以基于财产的持续被查封状态而自然进入国家司法权的规制范围。本案中，如前所述，涉案房产在张立伟与前工集团签订《房地产转让合同书》之','2018-10-11
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