杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1388号
原告（反诉被告）：杭州泰地置业有限公司。
法定代表人：虞锦贵。
委托代理人：裘红伟、葛金杰。
被告（反诉原告）：杭州联华华商集团有限公司。
法定代表人：蔡兰英。
委托代理人：林军。
原告杭州泰地置业有限公司（以下简称泰地公司）诉被告杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华华商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判。联华华商公司在答辩期间提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。后依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。后又于2014年11月13日对案涉房屋现场进行勘验，并于11月20日进行质证。泰地公司的委托代理人裘红伟、葛金杰、联华华商公司的委托代理人林军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰地公司起诉称：2011年7月6日，泰地公司与联华华商公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定：联华华商公司承租泰地公司位于杭州市下城区华中路北上新城房屋，建筑面积为11497.61平方米，其中：地下面积10734平方米，地上面积763.61平方米。租金1－3年为5760348.80元／年（其中包括了补充协议规定的设施设备管理费1630528元／年），租金三年不变，第四年起每年递增5%；泰地公司给联华华商公司5个月的装修期，租金从装修免租期满开始计算，租金每年支付一次。泰地公司应于2013年4月31日之前交付具备附件二之房屋技术条件的完整房屋，并提供该物业消防和环保的验收合格证明文件。合同附件约定了联华华商公司对物业的特别要求，要求泰地公司进行改建和增添。签约后，泰地公司投资8260766元按联华华商公司要求完成了对物业的改建和增添设施，并分别于2013年1月24日和4月8日取得环保和消防验收合格证明。但联华华商公司因公司领导变更等原因，拒绝接收房屋。期间，泰地公司多次通过函件和面谈等方式催告联华华商公司履约，联华华商公司一会儿同意接收，一会儿又以各种理由推三推四。2014年2月28日，联华华商公司给泰地公司发来《工作联系函》，要求终止合同履行。泰地公司再三劝告要求其慎重考虑违约及其后果，但联华华商公司仍一意孤行。无奈之下，泰地公司以联华华商公司预期违约为由，通知联华华商公司解除合同，并提出索赔要求。同时，泰地公司为减少损失，曾致函沃尔玛、家乐福、华润万家等多家超市连锁企业征询租赁意向，但均没有承租需求。泰地公司也要求联华华商公司自己寻找替代承租人，联华华商公司没有作肯定回复。泰地公司认为：合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。联华华商公司因法定代表人变更，无视合同的严肃性，提出提前终止合同，系预期违约行为。根据合同法有关规定，应承担相应违约责任。为维护泰地公司合法权益，故起诉至法院，请求：一、判令联华华商公司赔偿泰地公司因联华华商公司要求改建添附设施损失8260766元；二、判令联华华商公司支付从2013年4月31日起至2014年5月7日欠付租金5760348元；三、判令联华华商公司支付泰地公司因预期违约给泰地公司造成的房屋租金损失11520697元（按两年计）；四、判令联华华商公司支付泰地公司因预期违约给泰地公司造成的地下车库租金损失1440000元（按两年计）；五、判令联华华商公司承担本案诉讼费。
被告联华华商公司答辩称：一、泰地公司已交付的租赁物不符合租赁合同的约定，违约在先。首先，双方于2011年7月6日签订编号为杭租字2011第010号《房屋租赁合同》，合同对租赁物的用途、面积及区域、租金和交付条件等达成一致意见。在租赁物交付前，联华华商公司得知该租赁区域中有2000平方米的房屋不能作为商业用途使用，要求泰地公司尽快按照合同约定办理合法的手续。但是泰地公司一直没有到国家相关部门办理改变土地使用性质和规划审批手续。违反了我国《城乡规划法》第三十三条及《浙江省城乡规划条例》第四十七条“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金”、第六十一条“房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人和单位处以罚款”等强制性规定。由于联华华商公司是将该场地用于开设大型超市，一次投资均上千万元，而联华公司又是在香港上市的公司，如果违规使用场地开设商场，一旦被政府部门查处，势必在信息披露后造成股民的损失。因此，这是联华华商公司无法接受租赁物的原因之一。其次，根据租赁合同的约定，泰地公司应当交付的商业面积中，有2000多平方米的下沉广场。直至2014年5月30日，也就是合同约定交房日期后的一个月，泰地公司还出具承诺书，对下沉广场进行承诺。在目前的房屋租赁范围内，根本就没有下沉广场，泰地公司早就设计变更将下沉广场加盖房顶作为房屋的一部分了。这样的变更，自始至终没有告知联华华商公司。使得联华华商公司原根据下沉广场设计安排的经营业态无法实现。因此，泰地公司不能交付租赁合同约定的租赁物，也是造成联华华商公司不能接受租赁物的原因。再次，泰地公司直至租赁房屋合同解除，也没有对租赁物进行消防验收。根据证据显示，泰地公司仅对地下层的汽车库和设备用房进行了消防验收，没有对商业用房验收，违反我国《消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定。双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，泰地公司要提供物业消防和环保的验收合格证明文件……因此，泰地公司到目前为止都没有提供合格的消防验收合格文件，该物业根本无法交付，在协商多次无果的情况下，联华华商公司只能解除房屋租赁合同。二、泰地公司的诉讼请求也没有事实依据。由于泰地公司要交付的物业合法面积和交付的物业不符合合同的约定，也没有通过消防验收，根本不符合最起码的交付条件，也不符合联华华商公司的经营业态需求，泰地公司才是首先构成根本性违约。因此，泰地公司诉讼请求中第二至四项中的欠付租金、预期违约造成的租金损失及预期违约的地下车库租金损失联华华商公司均不予认可。至于诉讼请求第一项改建添附设施的损失，事实上也是不存在的。泰地公司所谓的电梯、暖通管道及墙体粉刷工程，在原来的设计中就是有的，本来就是该物业的组成部分。联华华商公司没有向泰地公司提出新的要求，只是在合同附件中要求在交房验收时，这些原有的设施不能减少。联华华商公司也没有提出要求增加添置新项目。因此，泰地公司在自己违约在先，并且没有证据证明这些设施是联华华商公司要求添置的，其要求联华华商公司来承担这些费用是没有任何依据的。综上，泰地公司不能履行合同义务构成根本性违约，请求依法驳回泰地公司全部诉讼请求。
反诉原告联华华商公司反诉称：2011年7月6日，联华华商公司与泰地公司签订了房屋租赁合同。合同约定：联华华商公司向泰地公司租用位于杭州市华中路泰地北上新城地上及附属房763平方米、地下10734平方米，合计11497平方米房屋用于开超市。合同还将场地平面使用位置图及房屋技术条件等文件作为附件。2011年7月7日，联华华商公司根据房屋租赁合同第五条的约定，将100万元定金支付给泰地公司。2013年5月30日，泰地公司背信其在合同第二条中的该物业可用于超市、商场及餐饮经营的保证，单方面向联华华商公司承诺：地下室10734平方米的面积里，只申报商业区域为8434平方米，其余约2299平方米的下沉广场可以作为商业经营场所，如遇检查不能满足联华华商公司经营的，由泰地公司承担一切责任并赔偿。为此，联华华商公司明确指出，联华公司是在香港的上市公司，租赁的物业不合法，一旦被行政部门查处，影响公司的经营及声誉，会侵害股东的合法权益，在物业不能完全用于商业的情况下，不能进行验收。在双方多次协商无果的情况下，联华华商公司于2014年2月26日发函决定终止该房屋租赁合同。嗣后，经联华华商公司实地勘查，双方在合同中约定交付的下沉广场，泰地公司设计变更为房屋，也不符合房屋租赁合同的约定，根本不符合联华华商公司按照原房屋租赁合同设计的经营业态。因此，联华华商公司根本无法接受房屋的验收。联华华商公司认为：泰地公司违反双方合同约定的交付房屋的条件，单方变更房屋的设计，违反国家规定，违规出租房屋导致合同不能履行。泰地公司应当对合同不能履行承担全部责任。联华华商公司根据合同约定和相关法律规定提起反诉，请求：一、判令泰地公司双倍返还定金200万元；二、由泰地公司承担本案诉讼费用。
反诉被告泰地公司答辩称：一、泰地公司根据《房屋租赁合同》第五条规定，收取联华华商公司100万元定金属实。但因联华华商公司在合同履行过程中不仅拖延租赁房屋的交付，且于2014年2月26日明确以总部管控项目投资风险为由宣布停止项目实施。泰地公司经多次劝说无效，于同年5月7日通知联华华商公司解除合同并索赔损失。由于联华华商公司的行为已经根本性违反合同，因此，泰地公司有权要求没收联华华商公司支付的100万元定金。对于定金不足弥补损失部分，泰地公司已在本诉中提出诉请。二、关于联华华商公司终止合同的理由。联华华商公司要求终止租赁合同的理由，前后至少变换过三次。第一次在2014年2月26日给泰地公司的《工作联系函》中提出的终止理由是总部“对项目投资风险的管控”，换言之，是基于投资风险的考虑。第二次在2014年4月8日给泰地公司的《复函》中又改变了说法，说是“停车库面积改变问题并没有得到根本解决”。第三次是在本案反诉状中，联华华商公司又将终止合同理由改成“下沉广场问题”。作为一家在香港上市的公众公司，说话如此反复无常，实在令人震惊。联华华商公司不断变换终止合同理由的事实说明，联华华商公司实在无法找到一个靠谱的终止合同的理由。三、特别需要说明的是，联华华商公司在反诉状中所提出的下沉广场完全是张冠李戴。根据合同约定且双方确认的地下室平面图，2299平方米系地下车库和办公室、仓库等辅助用房的面积总和。泰地公司不知联华华商公司究竟说的是哪一部分？显然，联华华商公司不清楚自己在说什么。综上，因联华华商公司违约，泰地公司决定没收其100万元定金。故联华华商公司反诉请求不能成立，请求法院依法驳回其反诉请求。
原告泰地公司向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同1份，欲证明2011年7月6日双方就案涉房屋签订房屋租赁合同的事实；
2.补充协议1份，欲证明2011年7月6日双方为减少税收在签订租赁合同同时，签订《补充协议书》，其中每年163万余元的款项实际也是房屋租金，目的是为了合理避税，所以写成了设备设施管理费的事实；
3.房产证4份，欲证明案涉租赁合同第七条第2款项下房屋的实际面积；
4.杭州市环境保护局建设项目环保三同时检查意见书1份，欲证明案涉租赁房屋于2013年1月24日通过市环保局验收的事实；
5.杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书1份，欲证明案涉租赁房屋于2013年4月8日通过市公安消防局验收的事实；
6.函11份，欲证明联华华商公司违约的事实；
7.《解除合同及索赔函》和邮寄凭证各1份，欲证明泰地公司2014年5月7日通知联华华商公司解除合同并提出索赔，且联华华商公司已收到该函件的事实；
8.工作征询函及邮寄凭证1组，欲证明泰地公司为减少双方解除合同的损失，就案涉房屋向杭州各家大型超市发函招商的事实；
9.地下超市整改费用材料1组，欲证明泰地公司按照联华华商公司要求对案涉租赁物进行改造，费用共计8260766元的事实；
10.物价局机动车停放收费备案表1份；
11.物业管理处车位收费标准1份；
证据10、11欲证明泰地公司的车位租金损失；
12.竣工验收备案表1份，欲证明工程已经竣工验收并进行备案的事实。
上述证据经庭审出示，并经联华华商公司质证，本院审核后认定如下：证据1、2，联华华商公司对其真实性无异议，故确认双方签订合同的事实。证据3，联华华商公司对其真实性无异议，故确认相应房屋登记在泰地公司名下的事实。证据4，联华华商公司对其真实性和合法性无异议，予以确认。证据5，联华华商公司对其真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据明确注明验收的地下一层使用功能为汽车库及设备用房，并不包含8000方的商业用房，故未对商业用房进行验收。本院认为，该验收意见书明确对北上广场a区建设工程进行消防验收合格，故确认该事实。证据6，联华华商公司确认系双方往来函件，予以确认。证据7，联华华商公司对其三性无异议，予以确认。证据8，泰地公司能提交证据原件，故确认其发函的事实。证据9，联华华商公司认为如能提供原件，对真实性无异议，但认为缺少联华华商公司对整改的要求，该证据仅仅证明了原告对地下层的开支，不能证明是应联华华商公司的要求进行整改。本院认为，泰地公司能提交证据原件，故确认泰地公司进行相应施工并支付款项的事实。证据10、11，联华华商公司对其真实性无异议，但认为证据10仅属于备案，而非物价局关于车位收费的标准。本院认为，两证据并不足以证明泰地公司的租金损失，不予确认。证据12，联华华商公司对其三性无异议，本院予以确认。
联华华商公司向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同及附件1份，欲证明双方权利义务关系及租赁场地的具体位置和交付条件，区域图右上方明确写明下沉广场；
2.承诺书1份，欲证明因为联华华商公司提出异议，泰地公司承诺原车库面积和下沉广场可以作商业卖场用途，说明联华华商公司当时就已经提出租赁物的合法性；
3.消防验收意见书1份，欲证明地下一层商业用房没有进行消防验收；
4.双方往来函件13份，欲证明联华华商公司多次提出租赁物部分面积不能违规进行商业用途和合同在2014年2月26日解除的事实；
5.杭州市建委初步设计批复、杭州市建委和杭州市规划局设计方案批复各1份，欲证明泰地公司明知地下商业要办理土地出让手续和设计规划中租赁范围内没有下沉广场，但泰地公司继续欺骗联华华商公司；
6.设计图纸（总平面图）1份，欲证明：①设计规划中只有8000平方米左右的商业面积；②最终验收租赁范围没有下沉广场；
7.竣工图纸［地下室平面图（平时）］1份，欲证明：①该图纸的右上角又出现下沉广场；②下沉广场右边有两部自动扶梯，是在2009年就已经设计完成，这两个扶梯并非联华华商公司要求安装；
8.设计图纸（地下室综合管线平面图1、2、3）3份，其中图1是空调管线图，图2是新风管线图，图3是排烟管线图，均是由泰地公司提供，设计完成时间是2009年，欲证明原来设计地下一层时就有暖通管道等，并非泰地公司特殊要求；
9.设计图纸（建筑设计施工说明）1份，该图为粉刷图，欲证明原来设计地下一层就要有墙体分割和粉刷要求，并非联华华商公司特殊要求；
10.收款收据1份，欲证明联华华商公司支付泰地公司100万元定金的事实；
11.照片1张，欲证明地下车库暖通是存在的，且和商场暖通连通在一起。暖通本身就存在，并非为超市单独安装。
上述证据经庭审出示，并经泰地公司质证，本院审核后认定如下：证据1，双方均作为证据提交，故确认双方签订合同的事实。证据2，泰地公司对其真实性无异议，故确认其出具承诺书的事实。证据3，泰地公司对其真实性无异议，故确认消防部门出具验收意见的事实，该证据不足以证明地下一层商业部分未经消防验收。证据4，泰地公司对其真实性无异议，故确认双方往来发函的事实。证据5，泰地公司对其真实性不持异议，故确认相关部门批复的事实。证据6－9，泰地公司对其真实性无异议，其中证明6系总平面图，证据中未标示下沉广场，并不能表明租赁范围没有下沉广场，故不予确认。证据7，该图右上角出现下沉广场，表明竣工验收时确认该区域下沉广场存在，且相应位置有扶梯。证据8，系整个管线图制作成三份，从证据看，地下部分确实有相应风管，但根据双方的合同，联华华商公司是要求独立的系统，故对其证明对象不予确认。证据9，该证明仅能证明原施工中有相应的工程，不足证明联华华商公司是否另有要求，不予确认。证据10，泰地公司对其真实性无异议，故确认联华华商公司支付定金的事实。证据11，泰地公司认为应当以法院勘验拍摄的照片为准，无法核实联华华商公司单方拍摄的照片。本院认为，该证明无法核实其拍摄地点，且根据合同约定，地下超市的暖通也系独立的系统，故不予确认。
为查明案件事实，本院于2014年11月13日对案涉租赁房屋现场进行勘验，勘验过程拍摄照片并制作勘验笔录。双方对勘验及拍摄的照片三性均无异议。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：杭政储出（2005）17号地块（泰地·北上广场）项目系泰地公司开发建设。2008年，杭州市建设委员会对泰地公司开发的泰地·北上广场初步设计进行批复时，明确地下车库建筑面积66400平方米（其中地下商业用房8434.3平方米）。
2011年7月6日，泰地公司与联华华商公司签订《房屋租赁合同》，约定泰地公司将位于杭州市华中路北上新城部分地面一层（入口处）和部分1号楼、部分2号楼、部分6号楼、地下层商业部分出租给联华华商公司。房屋建筑面积为11497.61平方米，其中地面1层入口处273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米，6号楼一层办公用房329.61平方米，地下层10734平方米（具体范围最终以双方红线范围内的测绘面积为准）。双方明确：租金计算按双方确认的租赁范围（红线标明的平面图面积）为准，除此以外联华华商公司不承担其他公用设施、设备及公共通道的面积和费用分摊。联华华商公司租赁房屋将用于开设“世纪联华超市华丰店（公司）”（名称以工商登记为准）。泰地公司保证联华华商公司租用该物业可用于超市、商场及餐饮等营业执照核实内容的经营。合同租期为15年，自合同签订后，泰地公司正式交付之日起至满15个自然年。合同签订后7个工作日内，联华华商公司应向泰地公司支付定金100万元，在联华华商公司向泰地公司支付第一期房屋租金时抵扣该定金。自泰地公司正式交付房屋之日起5个月为联华华商公司的装修期，装修期间免收租金。泰地公司应于2013年4月31日之前，向联华华商公司交付具备如附件二之房屋技术条件的完整房屋，并提供该物业消防和环保的验收合格证明文件。联华华商公司承担的费用和支付方式为：地面1层入口273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米、地下层10734平方米，第一年租金3913267元（租金按0.96元／平方米／天计算，泰地公司提供租赁专用发票）。6号楼一层329.61平方米（以实际房产证面积为准），第一年租金216553.8元／年（租金按1.80元／平方米／天计算，泰地公司提供租赁专用发票）。租金前三年不变，自第四年起每三年递增一次，增幅为5%。租赁期间，有关涉及土地和房产的土地使用税、房产税等税费全部由泰地公司承担。上述合计第一年总租金为4129820.8元。物业管理费206957元／年（按1.5元／平方米／月计算）。双方确认该物业管理费每三年环比递增5%，具体物业管理协议另签。支付方式为：租金每一年支付一次，先付后用。第一期租金支付时间为免租期满前7个工作日，以后每满12个月相应日向泰地公司支付下一期租金。合同第11条约定，泰地公司承诺对联华华商公司租赁区域内部分车库用途作为超市卖场经营，在今后向联华华商公司房屋交付后确保联华华商公司二次消防验收合格；若因车库原因导致联华华商公司消防验收不能通过，该车库面积不作为租赁。泰地公司提供地下层商业的停车位400辆，其中供联华华商公司使用150辆，其余供联华华商公司优先使用。除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止该合同皆视为违约。任何一方明确以书面形式提出提前终止该合同，对方有权选择要求继续执行该合同或要求赔偿己方一切损失后终止该合同。该合同附件二《泰地北上新城项目房屋及物业交付要求》列明了泰地公司应提供的用电、用水、中央空调、冷冻设备位置、消防系统、自动扶梯等项目。其中主要项目的具体要求为，用电：保证满足超市单独使用不小于2000kva的电容量，高压双回路供电，并在泰地公司总电柜内安装联华华商公司独立计量电表并过户给联华华商公司，联华华商公司按独立电表度数计。变电房内总柜、出线柜、电容补偿、楼层配电柜及其前段的超市进线电缆按联华华商公司要求设置。中央空调：泰地公司提供独立的中央空调系统供联华华商公司使用（包括中央空调主机系统、末端系统、供回水管道、空调风管、风口、保温以及送排风系统）；中央空调按超市租赁范围单独设置，并达到超市要求的冷量技术指标。消防系统：泰地公司提供符合超市消防要求的消火栓系统、自动烟感报警及联动系统、喷淋灭火系统、防火卷帘门、消防送排风系统、消防疏散楼梯。自动坡梯：泰地公司提供地下一层至一层自动扶梯2台，消防楼梯宽度为13米，电梯为迅达或otis电梯。同日，双方签订《补充协议书》，约定泰地公司将前述房屋出租给联华华商公司，租赁房屋建筑面积约为11168平方米（具体范围以双方确认的红线标明的平面图为准），在租赁期内与房屋配套的附属设施、设备全部提供给联华华商公司使用，同时泰地公司向联华华商公司收取设施设备维护费，标准为0.40元／平方米／天，计1630528元／年（最终以双方确认的红线标明的平面图内实测面积为准计算）。设施设备维护管理费前三年不变，自第四年起每三年递增一次，增幅为5%。自泰地公司正式交付房屋之日起，五个月为联华华商公司的装修期，装修期间泰地公司免收设施设备维护管理费，设施设备维护管理费从装修免租期满之日起开始起算。双方盖章确认的地下室平面图中将地下室出租的10734平方米（含超市辅助用房和设备用房）面积用红线框出，其面积包括设计图纸中商业用途的8434平方米，从区域看包括地下车库面积683.9平方米、下沉广场以及辅助用房、设备用房。同年7月7日，联华华商公司向泰地公司支付100万元定金。2012年12月30日编制的租赁房屋所在的地下室平面图（竣工图）显示，租赁区域商业用途面积为8434平方米，租赁区域的下沉广场、辅助用房、设备用房等与此前设计批复的内容相符。
2013年1月24日，杭州市环境保护局出具《建设项目环保“三同时”检查意见书》，称其对杭政储出（2005）17号地块a区（除9#、10#楼外）进行现场检查，明确项目主体已基本建成，污水纳入市政污水管网，其他污染防治措施已落实。要求泰地公司对照项目审批意见的要求进一步做好项目的完善工作，待项目全部完成后办理相关验收手续。4月8日，杭州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对杭政储出（2005）17号地块a区（泰地北上广场）建设工程（包括1#－8#、11#楼，其中4、6、8#楼为连体建筑，地下室建筑面积66400平方米，地下一层，建筑高度为5.9米，使用功能为汽车库及设备用房）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。4月10日，项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、使用单位进行验收，均确认为合格，5月9日，杭州市城乡建设委员会予以竣工验收备案。合同约定的6号楼一层办公用房实际位置为北上新城x号楼x号门101室、102室、103室、104室，建筑面积合计329.15平方米，登记在泰地公司名下。
2013年5月30日，泰地公司向联华华商公司出具《承诺书》，称双方签订《房屋租赁合同》，租赁建筑面积11497.61平方米，其中地下部分10734平方米，其余763.61平方米为地产商业。依据《房屋租赁合同》第11条的约定，泰地公司承诺：1.联华华商公司租赁区域内的部分原设计为车库的面积，可以作为超市卖场经营，并保证联华华商公司在房屋交付后确保能达到二次消防验收合格；若今后因该面积原设计用途为车库而造成联华华商公司不能用于超市经营的情况，泰地公司将严格按照《房屋租赁合同》第11条的约定执行，若不执行，泰地公司将承担由此造成的一切损失。2.联华华商公司租赁位于华中路北上新城部分地下室10734平方米面积内已含申报规划的商业区域为8434.3平方米。对21－31轴与w－r轴之间的下沉广场2299.7平方米的区域，可以作为联华华商公司卖场的商业经营用途，由泰地公司负责满足联华华商公司二次消防验收合格，并确保联华华商公司今后的正常经营用途。若今后因此遇到相关职能部门的检查而不能满足联华华商公司正常经营的，由泰地公司承担一切责任及赔偿。5月31日，泰地公司向联华华商公司发函，称地下超市的建筑、结构、水、暖、电及冷冻机房、超市专变等已施工完毕，请安排人员准备接收。6月13日，泰地公司向联华华商公司发函，告知相应租赁物业已经竣工，并通过建委、消防、环保、卫生等各相关职能部门的验收，达到交付条件，竣工图纸已根据联华华商公司建议修改完毕交付联华华商公司，希望联华华商公司尽早指派相关人员前来接收。9月4日，泰地公司向联华华商公司发函，称其根据租赁合同和物业交付条件，于2013年4月8日完成消防验收，于5月9日完成工程竣工验收、规划验收、环保验收、卫生防疫验收等多部门验收，取得建委核发的竣工验收备案表。2013年5月，泰地公司已将竣工图纸、各职能部门竣工验收资料完整交付联华华商公司。应泰地公司的交接请求，2013年6月26日，联华华商公司派员对项目现场进行了实地检查，对项目完成情况大致认可，对局部未达到要求的，提出了详细的书面整改要求，联华华商公司及时进行了书面回复，并立即开展逐项整改工程。至目前除联华华商公司未明确具体要求的个别内容外，其余已基本完成。两个月来泰地公司累计投入300多万元，多工种同时作业，土建、电梯、安装等多数工种已经完工撤场，中央空调、消防等工种10多人因还有联华华商公司未明确要求处理之处未施工，在项目现场等待。恳请联华华商公司考虑实际情况，尽快派员对已完成内容进行确认，对未明确之处和尚需整改之处提出指导意见，以便完成工程内容的交接事宜。12月13日，泰地公司向联华华商公司发《催告函》，告知已完成地下商场工程的建设并经相关部门验收合格。同时根据合同内容及联华华商公司要求，再次投入400多万元进行升级改造，重新改造消防设施、收货平台，购置了扶梯、货梯和客梯等。上述升级改造工程均早已完成，房屋完全符合合同约定移交联华华商公司租赁使用的条件。但数月来，经泰地公司多次催促按照合同约定接收房屋未果，造成房屋空置至今，对泰地公司造成极大经济损失。期间，联华华商公司曾多次以地下有2000多方车库非商业规划而作为推迟接收的理由。但泰地公司认为，双方在签订合同前已明确知晓租赁房屋的规划性质，基于该实际情况订立租赁合同，且在双方合同第11条已明确约定了后续处理方式，即若无法通过二次消防验收不作为租赁，但前提是联华华商公司应及时接收租赁房屋。根据合同约定，联华华商公司推迟接收租赁房屋的理由显然不合法。故要求联华华商公司在接函后15天内与泰地公司办理移交租赁房屋手续，否则将用法律途径解决。12月23日，联华华商公司向泰地公司发《工作联系函》，称已收到泰地公司12月13日来函，联华华商公司进行了认真研究，并于12月19日与泰地公司相关领导进行了当面沟通与协商，就相关意见回复如下：一、对于泰地北上项目，前期由于在项目推进中双方对有关问题存在一些分歧，现双方经协商沟通，已就相关事宜达成了相互谅解；二、根据双方协商确定，双方同意该项目于2014年2月底前完成正式交付，具体时间届时联华华商公司将以电话再与泰地公司确认。完成交付后双方根据合同约定签署正式交付确认书；三、双方明确，自双方正式交付之日起开始计算免租期；四、根据泰地公司2013年5月30日向联华华商公司出具的承诺书，联华华商公司实施推进该项目后，如遇到相关问题，泰地公司应予以大力支持和协助，尽快处理和解决好相关问题，并按照泰地公司承诺书承担相应责任。2014年1月10日，泰地公司向联华华商公司寄送《关于2014年2月交接前工程事宜的函》，介绍了房屋验收及根据联华华商公司意见整改等过程。称双方经友好协商后，商定于2014年2月底前来正式接收房屋，因考虑到春节后施工人员的到位及时间紧迫等具体情况，泰地公司工程部目前也已经对泰地公司负责及承担的所有工程及整改内容一一核对，已具备交房条件。恳请联华华商公司务必派相关工程人员在本月20日前对项目进行验收工作，进行实地检查。若联华华商公司在规定时间内不来进行项目的预验收工作，截止到本月20日止，泰地公司视同联华华商公司的预验收工作已完成，不再另行安排时间。根据联华华商公司2013年12月23日的来函回复，于2014年2月28日前进行房屋正式交接，此日作为双方最终确定的房屋正式交付日将不因房屋提前交付（接）或延期交付（接）而改变，更不因联华华商公司预验收工作未进行及部分未明确之处作为理由而改变。2月26日，联华华商公司向泰地公司发《工作联系函》，告知联华华商公司作为联华超市股份有限公司（h股上市公司）在浙江的一个区域公司，对项目质量要求较高。近期总部经慎重讨论，决定停止该项目的实施。要求提前终止双方签订的房屋租赁合同的履行，希望双方尽快通过协商，合理解决相关善后事宜。3月6日，泰地公司向联华华商公司复函，称联华华商公司以投资风险为由悍然决定停止项目实施，并要求终止合同履行，泰地公司深感震惊。现在周边2－3公里范围内其他超市已经入驻，如联华华商公司中途废止合同，对该物业泰地公司将无法再行出租。因与联华华商公司签订合同之故，泰地公司此前已拒绝了物美超市及其他超市的租赁要求。现联华华商公司突然提出终止合同，将给泰地公司造成巨大损失且无法弥补。要求联华华商公司慎重考虑，继续履行合同。否则将向联华华商公司索赔包括但不限于可得利益在内的全部损失。3月17日，联华华商公司向泰地公司复函，认为其函中所提主要风险，是因为泰地公司拟交付的物业中有部分面积不具备商业用途，虽然泰地公司在此问题上已做了大量工作，仅仅解决了眼下的问题，从长远看，仍然没有从根本上解决该面积商业用途的问题，这个风险是联华华商公司所担心的，也是联华华商公司要求停止实施该项目的原因。希望双方本着客观、理性、友好协商的态度，妥善处理和解决好善后事宜。联华华商公司的意见是，除合同约定的交付条件外，对泰地公司在该项目中可能为联华华商公司特别增加的一些投入，作一些适当补偿。3月30日，泰地公司发《通知书》，告知联华华商公司的理由不成立。关于车库面积问题，泰地公司早在2013年12月13日《催告函》中已作了充分说明，这不过是联华华商公司为毁约而寻找的借口。希望联华华商公司尽快接收物业，否则其将解除合同，向联华华商公司索赔包括可得利益在内的全部损失。4月8日，联华华商公司复函，称对泰地公司的心情联华华商公司理解，但认为问题仍然存在。停车库面积改变用途问题并没有得到根本解决，这不符合双方合同约定的交付条件，联华华商公司决定终止合作。联华华商公司自2014年2月提出提前终止合作事宜以来，一直积极沟通，希望友好协商合理解决善后事宜，但泰地公司始终坚持要求赔偿，联华华商公司难以接受。鉴于以上情况，联华华商公司同意泰地公司依法解除合同的建议。4月11日，泰地公司再次发函沟通：1.关于部分车库改作超市面积。在合同签订前，联华华商公司明知该情况。因从超市经营面积考虑，在符合消防的前提下，联华华商公司希望尽可能多租用一些面积，因此，才有这部分用途的改变和租赁。这种改变有利于提高房屋的使用效益，符合双方的共同利益。在租赁合同相关条款中均有明确规定。如联华华商公司不希望该面积列入租赁范围，在联华华商公司同意继续履行合同的情况下，泰地公司可以修改合同，将上述面积不列为租赁面积。但联华华商公司以此为借口单方终止合同，泰地公司绝不能接受。2.为最大限度地减少因联华华商公司违约带来的经济损失，泰地公司将向有关单位发出招商意向函。如果有单位愿意租赁，泰地公司将进一步协商处理善后事宜。但如果没有单位愿意租赁，泰地公司只能起诉解决纠纷。4月17日，泰地公司分别向沃尔玛（中国）投资有限公司、杭州家乐福超市有限公司、杭州华润万家有限公司、物美集团、杭州永丰大润发超市有限公司、永辉超市股份有限公司发《工作征询函》，主要内容为：杭州华中路北上新城系泰地公司开发房产，现有11497.61平方米商业面积，10734平方米地下面积可供出租，用于超市经营。该物业原出租给联华华商公司，物态已经改造完成，符合超市经营需要。因联华华商公司自身原因要求终止项目实施，现征询对方是否有承租意向。如有承租意向，租金可以优惠。5月7日，泰地公司向联华华商公司寄送《解除合同及索赔函》。称关于2011年7月6日签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》一事，鉴于联华华商公司明确表示拒绝履行上述合同，泰地公司经再三交涉，联华华商公司仍然拒绝履行。泰地公司现根据合同法第九十四条第一款第（二）、（三）项规定，通知联华华商公司解除上述合同和补充协议。由于联华华商公司预期违约行为给泰地公司造成的损失十分巨大，泰地公司将通过法律途径向联华华商公司索赔，其中将包括可得利益损失。为减少损失，泰地公司已向华润万家、物美超市、家乐福、沃尔玛、永丰大润发等大型超市连锁企业发函，征询招商意向，但均未获得肯定回复。联华华商公司接函后，应在一周内拆走泰地公司为联华华商公司增添的全部设备，并可以自己寻找替代承租人，这样有关的损失可以在索赔金额中予以扣除。否则将索赔全部损失。
另查明：2012年7月27日，泰地公司与杭州xx空调电器工程有限公司签订合同，向该公司订购超市冷冻机组设备及配套件，合同价款1064753元，现已实际付款931195元。2012年8月，泰地公司与杭州xx电力建设有限公司签订合同，将案涉房屋的10kv专变工程发包给该公司，预算价款2097574元，工程量按实结算，现已实际付款2280160元。2012年11月12日，泰地公司与杭州xx空调电器工程有限公司签订合同，将“杭州泰地置业有限公司超市冷冻机房管道安装工程”发包给该公司，预算价款为672752元，现已实际付款777930.5元。2013年4月11日，泰地公司与苏州xx电梯有限公司和苏州xx电梯有限公司浙江分公司签订合同，向其购买2台自动扶梯并要求安装，价款为641000元，后泰地公司实际付款572000元。2013年7月20日，泰地公司与杭州xx空调电器工程有限公司签订合同，委托该公司进行地下超市暖通及消防通风改造项目，合同价款为2050000元，现已实际付款1742500元。2013年7月23日，泰地公司与杭州迪威达卷门有限公司签订合同，委托该公司为地下超市安装特级无机卷帘门，合同价款为57000元，现已实际付款57000元。2013年8月12日，泰地公司与宁波万力达工程安装有限公司杭州分公司签订合同，委托该公司对地下超市新增消火栓系统、喷淋系统、报警系统进行施工，合同价款511392元，现已实际付款489683元。本院于2014年11月13日对案涉租赁房屋进行现场勘验，查看了租赁房屋的具体位置和结构，并核实了自动扶梯、暖通管道、变电房、冷冻机房、消防管道、卷闸门、卸货平台等设施。勘验时该房屋仍空置。
本院认为：泰地公司与联华华商公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。本案的争议是，联华华商公司以泰地公司提供的租赁物不符合要求为由，单方终止履行合同并要求泰地公司双倍返还定金有无依据；泰地公司以联华华商公司单方终止履行合同系预期违约为由，要求联华华商公司赔偿相应损失有无依据。一、联华华商公司主张泰地公司交付的租赁物不符合约定的主要理由是：租赁房屋中地下车库、下沉广场部分并非商业用途，且泰地公司没有办理相应的变更审批手续。泰地公司将设计为露天的下沉广场顶部封闭，不符合合同约定。地下商业部分未经消防审批。对此本院认为，（一）关于地下车库部分：双方在合同中已约定，对部分地下车库用作超市卖场经营，泰地公司确保房屋交付后联华华商公司二次消防验收合格。如因车库原因导致联华华商公司消防验收不能通过，该车库面积不作为租赁。从该约定来看，联华华商公司对租赁面积中包括部分车库面积是知晓的，且双方对因该部分面积作为超市经营面积而导致不能通过消防验收的后果也作了约定。此后，泰地公司又在2013年5月30日的承诺书中重申该部分面积二次消防验收不合格的处理意见，并在2014年4月11日的函件中明确可以修改合同，将上述面积不列为租赁面积。因此，如联华华商公司认为该部分面积不属于商业用房，可将该部分面积从租赁面积中减除。故联华华商公司以此为由主张终止合同缺乏依据。（二）关于下沉广场：泰地公司否认其在建造时变更设计进行顶部封闭，联华华商公司也未能提交证据证明。地下室的竣工图表明验收时确认下沉广场存在并验收合格，且下沉广场部分也有相应的桩柱，与现在的顶部封闭情况相吻合。另从双方来往函件看，联华华商公司此前从未对下沉广场顶部封闭的现状提出异议。因此，联华华商公司主张泰地公司单方改变设计将下沉广场顶部封闭缺乏依据。关于下沉广场的用途。合同约定的地下租赁面积为10734平方米，对其构成，庭审中双方的陈述均与签订合同时确认的红线框出区块的构成和面积存在出入。从现有证据来看，仅能确认该面积包括8434平方米的商业区域，地下车库增添的683.9平方米，以及相应的设施、设备等配套用房，下沉广场也属于租赁区域。至于下沉广场的范围和面积、规划用途及是否包含在规划的商业区域内，现有证据均不足以证明。另外，双方在签订合同时，泰地公司已将相应的图纸交付联华华商公司，联华华商公司仍同意将该部分面积作为租赁面积，即其对租赁房屋的相应状况是明知的。因此，联华华商公司以下沉广场不符合用途为由要求解除合同也缺乏依据。（三）关于消防验收：杭州市公安消防局已于2013年4月8日出具《建设工程消防验收意见书》，明确杭政储出（2005）17号地块a区（泰地北上广场）建设工程经消防验收合格，意见书中也明确验收范围包括地下室建筑面积66400平方米，故联华华商公司主张租赁房屋未通过消防验收缺乏依据。综上，联华华商公司以泰地公司交付的租赁房屋不符合约定条件为由终止合同缺乏依据，本院不予采信。在房屋具备交付条件后，联华华商公司经泰地公司多次催促并已明确表示愿意接收后仍不接收房屋，并书面通知泰地公司要求终止合同，系以其行为表明不履行合同，应认定联华华商公司违约。二、联华华商公司以自己的行为表明不履行合同，泰地公司有权单方解除合同。因此，双方合同自泰地公司2014年5月7日发送的解除函到达联华华商公司后解除。关于合同解除前的租金：合同虽约定自房屋正式交付之日开始起租，但案涉房屋系因联华华商公司单方要求终止合同而未能正式交付，故应当以案涉房屋具备交付条件时计算起租日。泰地公司主张自合同约定的交付日期即2013年4月底开始计算租金，但该日期仅系双方的初步约定，且泰地公司在2013年5月31日才发函给联华华商公司告知可以交付房屋，此后又多次发函称根据联华华商公司要求进行了改造施工。因此，泰地公司主张房屋在2013年4月底即已具备交付条件并计算起租时间缺乏依据。联华华商公司在2013年12月23日的函件中明确，经双方协商其同意在2014年2月底之前完成正式交付，泰地公司在此后函件中也认可该交付时间，故应认定双方已就房屋交付时间达成一致。此后联华华商公司不接收房屋，自2014年3月1日起，泰地公司有权主张租金。合同虽约定正式交付之日起5个月为装修免租期，但该优惠期系针对全部15年的租期，故相应的租金计算应按照优惠期所占全部租期比例扣除。因此，本院对泰地公司主张的2014年3月1日至5月7日的租金予以支持，其余部分不予支持。根据合同约定，年租金标准为5760046.55元［（一）地面1层入口273平方米、1号楼28平方米、2号楼133平方米、地下层10734平方米部分年租金3913267元；（二）6号楼一层329.15平方米（实际的房产证面积）年租金216251.55元；（三）11168平方米设施设备维护费每年1630528元］，结合相应的免租金优惠比例，自2014年3月1日计算至5月7日为1043295.6元。三、联华华商公司违反合同约定，不履行合同义务并单方提出终止合同，应承担相应违约责任。泰地公司要求其赔偿由此造成的损失，有事实和法律依据。（一）关于赔偿改建、增添设施的费用：双方在房屋租赁合同的附件中明确约定了房屋交付时的相应要求，即泰地公司改建、增添相应设施设备是为了满足联华华商公司使用房屋的需要而进行的，现因联华华商公司违约导致合同解除，必然造成泰地公司相应损失。对于这部分设施设备的处理，一方面，这些设施设备均添附于租赁房屋，其中大部分与租赁房屋形成附合，一旦拆除，不但会导致设施设备价值的贬损，并可能对租赁房屋造成损坏。且这些设施设备虽然系根据联华华商公司开设超市而改建或增添，但案涉地下室部分设计时即有8434平方米的商业面积，改建或增添的设施设备也适于大型商业场所使用，因此，这些应联华华商公司要求而改建、增添的设施设备仍可使用。另一方面，因联华华商公司违约导致合同解除，泰地公司只能将该房屋通过另行出租等途径交由他人使用，而新使用人必然会根据其特定需要来确定房屋用途，相应的，这些设施设备也需要作变动或改造，由此必然造成泰地公司相应损失。因此，为物尽其用并平衡双方利益，本院确定改建、增添的设施设备仍归泰地公司所有，并酌情确定由联华华商公司赔偿泰地公司相当于改建、增添设施费用25%的损失，其余部分不予支持。泰地公司主张的改建、增添费用中，冷冻机组931195元、专变电力2280160元、冷冻机房管道安装777930.5元、自动扶梯572000元、地下超市暖通改造1742500元、防火卷帘57000元、地下超市新增消火栓系统489683元，有相应的合同、付款凭证、发票等证明，予以认定。零星工程部分，仅有联系单，联系单的数额、项目与其主张也不相符；项目设计部分，仅有相应的合同；且该两部分均未能提交相应付款证明，故不予认定。上述认定的费用合计为6850468.5元，联华华商公司应赔偿泰地公司1712617.1元。（二）联华华商公司违约导致合同解除，必然造成泰地公司的租金损失。本院在2014年11月13日现场勘验时，案涉房屋仍然空置。而案涉租赁房屋面积高达11497.61平方米，其中大部分规划为商业用途，并已经按照联华华商公司的要求进行相应改造，泰地公司再与他人协商将房屋出租需要较长时间。结合租赁房屋的面积、用途、原约定的租赁时间等因素，本院酌情确定由联华华商公司赔偿合同约定的1年的租金损失即5760046.55元，超出部分不予支持。地下车库150个车位租金损失部分，因根据合同约定，租赁期间，该部分车位系交由联华华商公司免费使用，即联华华商公司只需交付租金即可使用相应车位。因此，在联华华商公司已赔偿租金损失的情况下，泰地公司再主张车位租金损失缺乏依据，本院不予支持。四、合同系因联华华商公司违约而解除，故其要求对方双倍返还定金缺乏依据。但本院已酌情确定由联华华商公司赔偿泰地公司相应损失，泰地公司主张再没收定金缺乏依据，故联华华商公司支付的定金应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州联华华商集团有限公司支付杭州泰地置业有限公司2014年3月1日至5月7日的租金1043295.6元；
二、杭州联华华商集团有限公司赔偿杭州泰地置业有限公司改建添附设备损失1712617.1元；
三、杭州联华华商集团有限公司赔偿杭州泰地置业有限公司租金损失5760046.55元；
四、杭州泰地置业有限公司退还杭州联华华商集团有限公司定金1000000元；
五、驳回杭州泰地置业有限公司的其他诉讼请求；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"泊头市峰达机械铸造有限公司与河北国泰担保有限公司保证合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-04-13\\\\\",\\\\\