上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第33号
原告董某甲，男，1953年5月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告黄某某，女，1953年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告董某乙，男，1983年6月23日生，汉族，住上海市浦东新区。三原告共同委托代理人洪某某，上海市竞业律师事务所律师。被告上某甲，住所地上海市徐汇区。法定代表人顾某，董事长。被告上某乙，住所地上海市奉贤区。法定代表人李某。原告董某甲、黄某某、董某乙诉被告上某甲(以下简称大众公司)、上某乙(以下简称优增公司)案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告董某甲、黄某某及三原告委托代理人洪某某到庭参加诉讼。被告大众公司、优增公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月2日，原告与优增公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告将上海市浦东新区凌兆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以125万元的价格转让给优增公司，并约定优增公司于交易当日支付首期房款35万元，完成房屋过户手续并领取房屋产权证之日起，以六个月为限支付剩余房款90万元。如优增公司到期后二个月内不支付剩余房款，双方同意无条件恢复房屋权属，优增公司已支付的首期房款35万元作为违约金，同时所产生的税金及其他过户费用均由优增公司承担。2012年3月14日，原告与优增公司办理了房屋过户手续，该房屋权利人变更为优增公司，但是优增公司到期未支付剩余房款，原告遂向浦东新区人民法院提起诉讼，2014年8月20日，法院判决解除原告与优增公司之间的《上海市房地产买卖合同》，优增公司已经支付原告的首期房款35万元作为违约金不予返还。判决生效后，原告向徐汇区人民法院提出案外异议人执行异议申请，认为(2013)徐执字第5736-5738号执行案中的执行标的物(即系争房屋)的实体权利已归于原告，请求裁定中止执行。徐汇区人民法院于2014年12月8日出具(2014)徐执异字第21号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告认为，合同解除后优增公司因原房屋买卖合同取得的系争房屋的产权，理所当然应归于原告所有。故原告诉至法院，要求依法裁定对上海市浦东新区凌兆路XXX弄XXX号XXX室房屋停止执行程序，并依法裁定对上述房屋解除法院查封。被告大众公司未答辩。被告优增公司未答辩。经审理查明，2012年3月2日，三原告(甲方)与被告优增公司(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，系争房屋系甲方依法取得房产，甲方以125万元的价格将该房屋转让给乙方，双方确认在2012年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三<付款协议>明确，乙方于交易过户当日付到首期房款35万元；乙方完成房屋过户手续后，并领取该房屋产权证之日起，以六个月为限，到期支付剩余房款90万元；如到期后的二个月内乙方不支付剩余房款，双方同意无条件恢复该房屋权属。乙方已支付的首期房款35万元作为违约金，同时所产生的税金及其他过户费用均由乙方承担。签约后，优增公司支付原告首期房款35万元，2012年3月14日，原、被告就系争房屋办理了过户手续，同年3月23日，系争房屋核准登记至优增公司名下。2013年1月、2月，优增公司又向原告支付15万元，之后未再付款。2014年2月26日，原告将优增公司诉至法院，请求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，被告已经支付的首期房款35万元作为违约金不予返还。2014年8月20日，上海市浦东新区人民法院作出一审判决：1、解除原告与优增公司之间的《上海市房地产买卖合同》；2、优增公司已经支付给原告的首期房款35万元作为违约金不予返还。2012年3月30日，两被告签订《借款合同》，约定优增公司向大众公司借款95万元，贷款期限自2012年3月30日起至2013年3月21日止，贷款年利率为18%。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，将系争房屋为上述借款提供担保。2012年4月5日，大众公司向优增公司发放贷款95万元。因优增公司未按期支付利息，大众公司诉至本院，并申请诉讼保全查封了系争房屋。本院审理后认为双方签订的《借款合同》合法有效，遂判决优增公司归还借款及支付利息。大众公司申请执行后，原告提出执行异议，要求停止执行。另，系争房屋于2012年4月被优增公司抵押给大众公司，抵押权核准日期为2012年4月9日，该房地产抵押状况信息中备注：“最高债权限额：105万元，债权发生期间：2012年3月30日至2015年3月30日”。2013年3月26日，系争房屋被徐汇区人民法院实施司法查封，限制起始日期为2013年3月26日，预计结束日期为2015年3月26日。以上事实，有买卖合同、民事判决书、执行裁定书以及庭审笔录等佐证，本院予以确认。本院认为，原告强调因优增公司未支付后续房款而房屋应仍属于原告，但合同条款原文是“如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属”，恢复并不等同于房屋产权没有变动，它是一个产权由卖方到买方、又由买方回到卖方的过程。因此，因优增公司未支付剩余房款，房屋产权恢复到原告名下，可以说是履行合同的约定，也可以说是解除合同的后果。但无论是前者还是后者，这都是合同行为。《物权法》第九条、第十五条确立了物权变动区分原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为，因此存在合同效力与物权变动效力问题。原告与优增公司约定逾期付款则无条件恢复房屋权属是物权变动的原因，而不是物权变动的结果，因此该约定有效不代表系争房屋所有权就是原告的，原告要取回房屋的所有权必须经过登记才能发生效力。因此，原告认为，合同解除后优增公司因原房屋买卖合同取得的系争房屋的产权，理所当然已归于原告所有的观点，与法律规定不符，系争房屋的所有人仍为优增公司。原告只享有要求优增公司将系争房屋恢复登记至其名下的权利，但该权利是债权请求权，而非物权。优增公司在取得系争房屋房地产登记后，已经成为该房屋合法的所有权人，故大众公司就系争房屋经登记取得的抵押权有效。买卖关系中，买受人支付价款、出卖人转移所有权是相对等的权利义务，而原告与优增公司签订的合同中约定，原告在收到略三分之一房款时就转移所有权，该约定使权利义务完全不对等履行，在原告丧失对系争房屋的所有权后存在巨大风险。原告以为合同约定有逾期不付款产权恢复至其名下的约束即风险不大，是其对法律的误解。优增公司基于所有权人的身份行使处分物权的行为致原告的利益遭受巨大的风险，是原告未审慎签订合同的结果，对此原告应自行承担责任。在上述抵押权均有效的前提下，原告亦不愿代优增公司偿还债务以涤除抵押权，现属优增公司所有的系争房屋未经抵押权人同意，无法恢复登记至原告名下。原告的诉讼请求，本院难以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告董某甲、黄某某、董某乙的诉讼请求。案件受理费8,025元，由原告董某甲、黄某某、董某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 毛静芳
人民陪审员 郑誉华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条……
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。