杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初11607号
原告：肖红兵，男，1967年10月10日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州中海雅戈尔房地产有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道石龙山社区298号。
法定代表人：齐大鹏，董事长。
委托诉讼代理人：吴方荣、季宸昕，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告肖红兵与被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下简称中海雅戈尔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖红兵，被告中海雅戈尔公司的委托诉讼代理人季宸昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元903室逾期交房违约金116157元（暂算至2016年12月15日，请求判令至判决生效之日止）。2、被告承担本案诉讼费。事实和事由：1、原告在2010年10月9日向被告购买了杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元903室（以下简称903室）和杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元904室（以下简称904室）两套商品房，分别签署了各套商品房的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，合同编号分别为2010预1084600和2010预1084599。当日，所有合同装订完成，且被扣留在被告处。903室和904室为合户户型，并因补充协议而绑定，各种事项相互关联，必须合并说明合并处理。2、原告在2010年11月11日与被告就903室签订了第二份《商品房买卖合同补充协议》，就904室于合同买受人处增补名字，打印了新的904室合同。原告在2010年11月12日与被告同至之江房管局，就904室于合同买受人处增补名字一事，完成法定程序。原告就此拿回903室、904室各一份购房合同及补充协议。3、被告于2013年8月7日针对原告提起（2013）杭西泗民初字第321号诉讼，被告在此案中伪造了一份编号为2010预1084599、买受人为两人、房号为903室、签字为两人笔迹的合同，并将此合同作为核心证据提交。被告伪造的合同与原告持有的两份合同均有关联，也有冲突，由于证据伪造巧妙，无人发觉。4、法院于2013年9月9日和2014年12月17日两次开庭，于2015年4月20日就（2013）杭西泗民初字第321号诉讼作出判决，支持了被告的诉讼请求，驳回原告的抗辩并拒绝受理反诉。5、法院于2015年4月23日在法庭立案厅将判决书送达给原告。6、原告于2015年5月8日将上诉状递交法院，提起上诉。7、原告于2015年5月8日提交上诉状之前向杭州市住房保障和房产管理局查询已购房档案信息，在上诉的同时做收房准备，查得的档案信息与原告合同一致，与被告所持合同不一致。8、原告于2015年5月8日提交上诉状时将双方所持合同不一致的情况向受理法官做了口头说明。9、原告于2015年5月15日就合同不一致事宜提交了补充材料。10、法院就（2013）杭西泗民初字第321号案件的判决履行情况居中协调，原、被告于2015年6月25日在法院签订了《协议书》，就判决履行情况做了约定，协议中不包括任何其它无关内容。此协议签订于法院，但被告不愿留给法院备案，说要保密，却又在后续案件中将其作为证据主动公开了。11、原告于2015年6月25日前向被告付清全部购房款。12、法院于2015年6月25日将上诉状退还原告，（2013）杭西泗民初字第321号案件结案。13、原告并非房地产从业人员，未能看出端倪，于是三番五次的向被告咨询，包括电话咨询和现场咨询，但是只要提到合同的不一致，咨询即告中断，原告至今从未得到任何回复。14、原告曾收到被告于2014年5月5日签发的交房催告函，函中要求原告“到篁外物业管理处办理房屋交接手续”，书面变更了交房地址和对象。因当时正在诉讼进程中，收房手续事实上无法办理。15、原告于2016年1月16和17日到篁外物业管理处向物业公司陈经理当场提交催告函，陈经理签字确认“已转交开发商”，业主委员会筹委会一位先生同时在函上签字确认。16、原告收到被告于2016年1月20日签发的两份交房催告函，函中均载明“前往篁外山庄物业管理处办理该商品房房屋交接手续”，再次告知收房手续在篁外物业管理处办理，书面确认了收房地址和对象。从时间上看，此次两份交房催告函似乎是对原告2016年1月16日催告函的回复，但其内容上没有任何回复的意思，函件名也称非回复函，函中未提及合同不一致的事宜,导致原告收房事实上无法办理。17、原告于2016年5月2日到篁外物业管理处送达催告函，工作人员不予接收。18、原告于2016年5月4日向被告直接邮寄催告函，被告未作答复。19、原告于2016年8月8日到篁外物业管理处向新任物业张经理送达催告函，张经理收下但未签收且未答复。20、原告于2016年8月14日向被告直接邮寄两封催告函，被告未作答复。21、原告经自行咨询与调查，发觉了事情的严重性，在当面沟通和发函催告都没有任何响应的情况下，原告于2016年9月1日对被告提起（2016）浙0106民初8023号诉讼，要求判令原告持有两份购房合同有效，被告持有购房合同无效。22、法院于2016年10月18日开庭，2016年11月2日就（2016）浙0106民初8023号案件作出判决，判决原告持有两份购房合同有效，被告持有购房合同没有拘束力。23、法院于2016年11月7日在法庭立案厅将判决书送达双方。24、房屋买卖双方的权利义务关系由合同约定，合同不一致，合意就得不到体现，权利义务就无法得到确定。25、（2013）杭西泗民初字第321号案件首先否认了合同的不一致，认定了伪造合同有效。在此案20多个月的审期中，法院与本案原告未能发现被告伪造合同的行为，足见被告伪造合同方法之巧妙。在该案中，本案原告提交的用于证明“杭州中海雅戈尔房地产有限公司扣留合同，私改内容”的证据35定金合同第五条约定的“合同附件”变为购房合同的“邀约邀请”，未被法院认定。法院没有比对定金合同和购房合同，但却主动对比了双方的购房合同，得出的结论令人遗憾，判决书第11页第二段，“本院认为，原、被告签订的有关903室的《浙江省商品房买卖合同》及两份《补充协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，应认定有效。双方均应按合同约定履行各自义务。经比对双方提供的合同及协议，两被告有关原告篡改内容的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。”如此一来，根据《民事证据规定》第九条第（四）项规定，判决生效后伪造合同具有了预决力，该合同便成为了被告在双方其它诉讼中无需举证证明的事实。这一切的根源在于被告伪造合同。（2013）杭西泗民初字第321号判决赋予被告合同更高的法律地位。判决书第8页第二段，“经审查，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。两被告提供的证据1、2真实性予以认定。对除户型之外的待证事实不予认定。”两份不一样的合同具有同样的真实性，伪造合同被排除伪造特质宣布为原件，得到法律上的认可，被明确赋予了来源合法性，真实合同的来源合法性反而没有得到认定。这一切的根源在于被告伪造合同。26、（2013）杭西泗民初字第321号判决于2015年5月9日生效。如此一来，一旦发生法律纠纷，被告伪造的合同可以被直接引用，原告将处于不利的法律地位。即使原告购买的903室和904室两套商品房已经进行过商品房预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案的实质，是行政机关为了规范商品房预售管理、防止商品房开发企业进行一房多卖或者重复抵押等违规行为而采取的一种行政管理手段，它不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力，商品房预售合同是否具有法律效力，不以备案登记为标准。（2013）杭西泗民初字第321号判决书第11页第二段末尾“……备案公示与否，不影响其效力”，清楚的表明，备案也好，不备案也好，不影响合同的效力。原告持相关材料向杭州市房产管理部门、之江房产管理部门做过多次咨询，上述部门均明确答复:903室没有做过预告登记，904室即便做过预告登记，也早已失效，备案登记的合同没有物权效力，而且备案登记在先，认定有效在后，应以在后的法院判决为准。伪造的合同涉及两套房屋权益，应当先与出卖人协商，协商不成，建议提起诉讼。28、（2016）浙0106民初8023号判决中法院对被告所谓“疏忽导致的装订错误”并未完全确认。判决书第13页第一段“本院就本案事实确认如下”，到第14页第一段末尾变为“对此，被告称”，意思就是下面的几句是被告所言，并不是法院确认的事实。被告所称的是“其工作人员在装订时错将904室房屋买卖合同的首张（正反两页）与903室的房屋买卖合同首张（正反两页）对调，导致两份合同混同。”法院对此持怀疑态度是正常的，如果仅仅是两份合同的首张对调，因为疏忽倒也蛮有可能，现实却是这样的对调根本没有可能。理由有五：一是两份合同打印装订相隔一月有余，没有机会混同。2010年10月9日签订两份合同的买受人均为一人，2010年11月11日及12日904室买受人改为两人，904室合同是后来打印的，不可能混入已经装订好的903室合同的任何页面。（2013）杭西泗民初字第321号案件中，本案原告提交的证据3《项目签约确认单》的填单日期为2010年10月9日，903室和904室客户姓名栏均为一人；（2013）杭西泗民初字第321号案件中本案被告提交的证据2，904室发票的开票日期为2010年10月9日，付款人是一人；（2016）浙0106民初8023号案件中，本案原告提交的证据7，904室发票的开票日期为2010年11月12日，买受人增补之后，付款人是两人。合同两次打印两次装订，只可能是人为插入。二是904室的合同中插入多张不连续的903室纸张，并非被告表示的只有首张。第3页是载有房号903的页面，这是904室合同中插入的第一张有关903室内容的纸张；第15页是903室的房屋平面图，这是904室合同中插入的第二张有关903室内容的纸张。这两张纸是合同中仅有的载有房号903室的打印页面，间隔了5张纸，不可能是疏忽导致的装订错误，只可能是人为插入。三是为了与904室合同签字一致，所有903室相关页面都有多出来的签字。904室合同的所有签字均为二人，903室的房屋平面图和903室的两份补充协议应当只有一个人的签字，现有两人签字，被告涉嫌伪造合同签名。四是合同中所有903室相关页面的骑缝章有问题，只能是事后插入。如果页面初始混入，那么所有的页面就应当有一致的骑缝章，事实却是第3页的骑缝章对不上、第15页没有骑缝章，那么这些骑缝章对不上或没有的页面只能是后期调换的页面，只能是人为插入。五是如果页面初始混同，那么一定有其它合同装订错误。法官要求被告三日之内将其它装订错误合同作为证据提交，原告再行质证。但是被告对法官的最终回复是：因管理不善，合同丢失，无法举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”作为一个专业的房地产公司，被告丢失所有购房合同不是一个正当理由，只能证明被告装订错误的说法站不住脚。以上这五点证明了装订错误是不可能的，只可能是被告故意伪造合同。29、商品房预售合同是否具有法律效力，不以备案登记为标准。在被告丢失其它所有合同的情况下，可供对比的只有被告伪造的一份合同和原告持有的两份合同，被告伪造的合同同时侵犯了原告对903室、904室的相关权益，原告只能通过诉讼来确认哪份合同有效。30、（2016）浙0106民初8023号判决对被告持有的合同定性为“错误的意思表示”。这高度抽象的七个字的法律用语，内涵却宽广得很，往大了说是“欺诈”，往小了说是“无心之失”，法院未就此作具体阐明，没有定性，应该说法院对被告还是宽容的，但法院最终认定被告所持合同“不对相关当事人产生拘束力，更无所谓法律意义上是否有效的问题”，这是对（2013）杭西泗民初字第321号判决“本院认为，原、被告签订的有关903室的《浙江省商品房买卖合同》及两份《补充协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，应认定有效。双方均应按合同约定履行各自义务。经比对双方提供的合同及协议，两被告有关原告篡改内容的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信”的认定作了彻底纠正，明确宣布了伪造合同预决力的丧失。31、（2016）浙0106民初8023号判决于2016年11月23日生效，判决确认原告持有的两份合同有效，至此，原告所持合同的效力得到了确认，被告所持合同丧失了拘束力，原告的权利义务得以明确。被告伪造合同被认定有效的历史和对原告的法律威胁就此结束。被告伪造合同引起原告损失的追偿就有了合同依据，（2016）浙0106民初8023号判决第16页第四段明确“双方之间因房屋买卖而产生的权利义务应以原告持有的合同为准。”32、在被告伪造合同失去拘束力之前，这份伪造合同不仅被认定有效，且被认定来源合法。在这样的情况下，对于903室而言，将同时存在原告2010预1084600和被告2010预1084599两份购房合同，成了一房二卖；对于2010预1084599合同来说，被告所持合同的房号是903室，原告所持合同的房号是904室，但被告所持合同来源合法，原告就可能失去904室的所有权。被告伪造合同涉及903室和904室两处房产，造成合同错乱，同时侵犯威胁了原告对903室、904室的所有权等相关权益，相应地就需要承担侵权责任。因为原、被告双方的合同错乱，原告就会遇到产权登记的困难，《浙江省商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”原告是权益被侵犯方，需要同时追究被告对903室和904室的侵权责任。33、原、被告双方在2015年6月25日就判决履行情况签订的《协议书》第2条约定“如乙方按时足额支付上述剩余购房款的，则甲方不再根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定向乙方追究逾期付款的违约金。”此条款清清楚楚的写明，逾期付款违约金的免除只跟按时足额支付剩余房款相关，与其它任何事项无关，不存在所谓伪造合同的行为“双方早已发现，并在2015年6月25日签订协议中得到处理”的问题。合同是被告伪造的，被告当然自始知晓，原告直至2015年5月8日提交上诉状之时方始有所了解。原告是当事人之一，2015年6月25日的《协议书》是双方就判决履行达成的合意，无关其它事项，其中“乙方”处只载有原告一个人的名字并无不妥，而且应被告的要求《协议书》有两人的签名和捺印。《协议书》于法院签订，法官全程见证，可见，原、被告双方未就伪造合同导致的侵权损失达成任何合意。34、原告曾收到被告出具的一份《房屋交接办理指南》，其中明确指明收房需要携带《浙江省商品房买卖合同》，因此在收房时进行购房合同和协议的验证校对是不可缺少的步骤，也是得到被告认定的。房屋交接是合同的内容之一，应当按合理有效的合同办理房屋交接手续。合同编号有冲突、房号有冲突、买受人有冲突、签字有冲突、所有权有危险，这样的侵权合同当然不能通过身份审核作为房屋交接的有效依据，应以（2016）浙0106民初8023号判决确认有效的原告所持合同作为房屋交接的有效依据。如果原告收房，因合同错乱，既无法确定收房对象，也等于默许被告的侵权行为。目前合同障碍已经扫除，但尚需解决谁来承担物业交付使用前的物业服务费以及如何计算商品房保修期等问题，因此收房仍然无法进行，被告伪造合同导致的收房不能造成了事实上的逾期交房。35、原、被告双方在2015年6月25日就判决履行情况签订的《协议书》第2条约定“如乙方按时足额支付上述剩余购房款的，则甲方不再根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定向乙方追究逾期付款的违约金。如乙方未按照上述约定期限，按时足额支付剩余购房款的，则甲方仍有权按照《商品房买卖合同》约定，向乙方主张自乙方应付之日（双方签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的应付之日）起至实际付清之日止的逾期付款违约金，同时甲方有权拒绝向乙方交付房屋并不承担逾期交房违约责任。”其中第二句提炼为“如乙方未按时足额支付剩余购房款，则甲方不承担逾期交房违约责任”，是个“如果不……就不……”的句型，等同于“如果……就……”的意思。《协议书》签订当日，原告向被告足额支付了剩余购房款，满足了《协议书》第2条的约定条件“乙方按时足额支付剩余购房款”，那么“甲方承担逾期交房违约责任”就成了被告的再次承诺。36、原告收到过被告的三份交房催告函，一份是2014年5月5日签发的催告函，函中要求“到篁外物业管理处办理房屋交接手续”；两份是2016年1月20日签发的催告函，函中均载明“前往篁外山庄物业管理处办理该商品房房屋交接手续”。三份交房催告函一致告知收房在篁外物业管理处办理，书面变更了地址和对象，地址为篁外物业管理处，对象只能为篁外物业管理处的工作人员了。因此原告就收房不能等事宜向篁外物业管理处人员交涉和向篁外物业管理人员送达催告函符合被告要求。第一份交房催告函的发函时间在（2013）杭西泗民初字第321号案件的诉讼进程中，原告已被侵权尚未发觉，诉讼中也无法收房。后两份交房催告函的发函时间在（2013）杭西泗民初字第321号案件结案之后，侵权事实已被发觉，正在查证中，原告已知合同有问题，权利义务不明确，无法收房。（2013）杭西泗民初字第321号判决书第8页第二段“两被告提供的证据1、2真实性予以认定。对除户型之外的待证事实不予认定”，这段话表示两个证据唯一认定的事实就是903室和904室为合户户型，因此这两套房子是被合同协议绑定的，无法分开收房。37、原告三次直接送达催告函均是在篁外物业管理处，送达的时间分别是2016年1月16-17日、2016年5月2日和2016年8月8日。2016年1月16和17日送达物业管理处前任陈经理，催告函复印件上有陈经理签收确认“已转交开发商”，业主委员会筹委会一位先生同时签字确认，该签字是原始笔迹，并非复印。2016年5月2日送达工作人员，遭拒收。2016年8月8日送达新任物业张经理，张经理收下但未签收也未答复。38、原告三次直接邮寄送达催告函，时间分别是2016年5月4日一份，2016年8月14日两份。三份邮寄函件，被告均未作答复。39、（2013）杭西泗民初字第321号判决书第11页第二段末尾“本院认为，……《补充协议》备案公示与否，不影响其效力”，（2016）浙0106民初8023号判决书认定原告持有的合同有效并且确认签订了《补充协议》，那么《商品房买卖合同补充协议》第八条第1款当然有效，此条款写明“本合同其中一方向对方发出的通知，下列情形视为送达：（1）该通知直接送达的邮件，于另一方签收时视作已经送达。（2）该通知通过邮递寄往对方在合同中所列的地址（有书面变更通知的以书面变更通知中的地址为准）”。有四点理由可以认为催告函已经送达被告：一是直接送达的催告函由物业经理签收确认“已转交开发商”，符合上述条款第1种情形，视作已经送达。二是邮寄的催告函均有EMS交寄凭证，符合上述条款第2种情形，视为送达。三是邮寄的催告函有邮局完整的邮寄过程查档证明，《速递运单信息查询》中函件什么时间到什么地点，一目了然。四是2016年9月1日立案的（2016）浙0106民初8023号案件，包含全部的函件信息，法院早已送达。（2016）浙0106民初8023号案件中被告辩称“未收到原告寄交的这些函件”，根据上述条款约定和证据，应当无条件地认为催告函早已送达给被告，被告是彻头彻尾的虚假陈述。40、《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《浙江省商品房买卖合同》第八条与第十条约定了买卖双方的违约金计算方法和计算标准。41、原、被告2010年10月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”的（1）、（2）两项与第十条“出卖人逾期交房的违约责任”的（1）、（2）两项，在逾期时间和违约金计算标准上完全对等，出卖人和买受人具有公平对等的权利和义务，符合《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，应遵照执行；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”第（2）项约定：“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”903室和904室逾期交房早已超过90日，在未达成新的合意前903室和904室违约金的计算标准应该照此执行，为按日支付已交付房价款的万分之一。42、（2013）杭西泗民初字第321号判决第11页第三段“事实上，双方通过《补充协议》变更了主合同约定的付款方式及期限，应视为对此达成新的合意”，《补充协议》签订于2010年11月11日，其第二条第1项第三段约定“出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自主合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”买受人逾期付款的违约金计算标准调整为按日万分之二，按照《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，出卖人逾期交房的违约金计算标准也应当调整为按日万分之二。这是就903室达成的新的合意，903室违约金应该按调整后的标准计算，即按日支付已交付房价款的万分之二。43、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”此条规定以超过损失30%作为“过高”的标准，参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，日逾期利率等于年贷款执行利率加收30%到50%后再除以365，与之对照，按日万分之一和按日万分之二的逾期交房违约金计算标准并不算高。44、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”此条款适用于没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况。原、被告在《浙江省商品房买卖合同》中约定了计算方法和计算标准，本案不适用该条款。当然此条款也意味着最低赔偿标准不低于“同地段同类房屋租金标准”，不存在没有损失一说。45、本案原告在（2013）杭西泗民初字第321号案件中以对方“没有损失”进行抗辩，但法官没有采纳，判令903室逾期付款违约金以按日万分之二的标准计算。逾期付款和逾期交房是相互对等的权利和义务，所以此案中即便被告以“没有损失”进行抗辩，903室逾期交房违约金也不能免除，也应该按日万分之二的标准计算。904室没有就违约金计算标准达成的新的合意，按购房合同约定仍应按日万分之一的标准计算。46、被告伪造的合同进入公众视野是被告提交伪证的2013年8月7日，伪造的时间只能早于此，但是更早的时间无法确认，因此这一日应当视为侵权的开始日期，这也与“拘束力”一词的背景相契合。47、原告于2015年6月25日向被告付清903室的全部购房款，原告履行完付款义务，因此903室逾期交房违约金从第二日即2015年6月26日起开始计算，至实际交付之日止。48、原告早在2010年已经付清904室房款，原告履行完毕付款义务，因此从侵权开始的2013年8月7日起开始计算904室逾期交房违约金，至实际交付之日止。49、原告从2015年6月25日付款开始，先是长达半年的口头沟通，再是三次直接送达催告函，三次邮寄送达催告函,甚至提起诉讼直至判决，迄今从未得到来自被告的任何沟通与回复。口头沟通与催告函的内容大致为“原告办理收房手续无果，要求进行合同比对。要求被告承担延迟交房的违约责任。要求被告支付物业交付之前的物业管理费”，涵盖了本案诉求，被告始终不予协商答复，因此“实际交付”日期应该确认为不早于本案判决生效之日，即本案判决生效之日再加上一个合理的准备期，或者原、被告双方能够平等协商从而确定一个公平合理的交付日期。50、以上原告从合同的权利与义务、903室和904室同被侵权、未达成侵权补偿合意、事实上的逾期交房、承诺逾期交房违约责任、催告函送达、法律条款与合同约定、违约金的计算标准、起止日期等几方面进行证明，被告应按起诉状附件《逾期交房违约金计算方式》向原告支付逾期交房违约金。51、原告于2015年12月13日收到中海物业管理有限公司杭州分公司要求缴交物业费的函件，并于2015年12月22日回函物业公司，随即接到物业公司法务电话。原告通过交谈了解到，物业公司所持《前期物业管理服务协议》由被告转交，此物业合同中物业费起算点按照通知交付之日的次日开始计算，此内容在原告所持《前期物业管理服务协议》中完全不存在。考虑到被告伪造购房合同的前科和两次庭审中大量虚假陈述的表现，《前期物业管理服务协议》的相关内容是否由被告伪造也就成疑了，（2013）杭西泗民初字第321号案件中原告提交的证据3《项目签约确认单》中“合同复核”栏载有“物管协议两份签字盖章”，证明《前期物业管理服务协议》出自被告。52、《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”该条款明确了如何缴费根据物业合同约定，强调了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。《杭州市物业管理条例》第三十八条规定：“物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。”杭州市的地方条款将“交给”改为“交付”，一个更准确的法律用语，但物业费的交纳主体根据“交付”来转换划分的核心思想没有改变，这也意味着认定房屋是否“交付”便成了判断物业费承担主体的关键所在。53、原告持有的《前期物业管理服务协议》没有对物业费起算点进行任何约定，没有约定按照收房通知书约定的日期起算物业费，因此在出卖人未交付房产之前的物业费如何处理就必须到商品房买卖合同中寻找“交付”的依据。54、《浙江省商品房买卖合同》与物业费等相关的第十二条写明：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人书面通知交付之日起开始计算商品房保修期。2.买受人自出卖人通知交付之日起承担房屋的毁损、灭失风险，并在通知交付之日的次日起开始承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用。”本案的根源是被告伪造合同侵犯了原告权益，并非原告主观恶意，不符合“由于买受人原因，未能按期交付”的先决条件，所以尽管买受人收到了《商品房交付通知书》以及催告证明，此条款不能生效。原告收到被告于2016年1月20日签发的903室和904室两份交房催告函，函中写明“该商品房已按合同约定起算保修期，您应按合同约定承担相应的物业维修基金、物业管理费等相关费用并承担房屋的毁损、灭失风险。”原告就此向被告多次发函协商，被告均无任何回应，协商不能的责任在于被告，根据《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定，在买受人无责的情况下，催告函上述内容无效，应当调整为：“出卖人承担物业实际交付使用前的物业服务费”以及“自出卖人实际交付之日起开始计算商品房保修期，买受人自出卖人实际交付之日起承担房屋的毁损、灭失风险，并在实际交付之日的次日起开始承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用”。由于被告不予协商答复，因此“实际交付”日期应该确认为不早于本案判决生效之日，即本案判决生效之日再加上一个合理的准备期，或者原、被告双方能够平等协商从而确定一个公平合理的交付日期。55、原、被告双方于2010年10月9日签订的903室《商品房买卖合同补充协议》第七款第3项第4段约定：“买受人郑重承诺：为保障楼盘品质和居住品质，将对本商品房和篁外山庄21幢1单元904室商品房一并（合并）使用和转让，不单独分开使用或转让。”原、被告于2010年10月9日签订的904室《商品房买卖合同补充协议》第七款第3项第4段约定：“买受人郑重承诺：为保障楼盘品质和居住品质，将对本商品房和篁外山庄21幢1单元903室商品房一并（合并）使用和转让，不单独分开使用或转让。”上述两条要求903室和904室一并使用和转让，不单独分开使用或转让。56、本案中903室和904室为合户户型，即一套户型设计，两套房子交付，并因补充协议而绑定。比如两套房子中只有904室配置了燃气入户管线及接口，903室未配置燃气入户管线及接口。按理同一期同一户型的房子应该采用一样的政策，但被告在同一期甚至同一单元后续出售的相同户型房源中，将合户户型拆分为完全独立的两个房子出卖，后续房源解除了绑定，不再要求一并使用和转让。本案中的903室也在后续拆分中加装了燃气入户管线，但是却继续受“903室和904室一并使用和转让，不单独分开使用或转让”的约束。在被告自己放弃既定政策时，应当顾及已经施行的对象，即时宣布放弃已经实施的不合理的约定。57、本案中《商品房买卖合同补充协议》为被告预先拟定，属于格式条款，同一批次的购房者重复使用，不存在原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》时对具体条款进行协商达成一致的情况，依照《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，被告要求“903室和904室一并使用和转让，不单独分开使用或转让”应属无效。58、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。在买卖合同中，支付价款后取得物的所有权是买受人的基本权利，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，903室和904室有完全独立的合同，是产权完全独立的两套房产，原告已支付全部购房款，将依法享有903室和904室的占有、使用、收益和处分的权利。被告要求“903室和904室一并使用和转让，不单独分开使用或转让”是对房屋所有权的限制，排除了原告对903室和904室房屋的主要权利，应属无效。59、综上，903室和904室可以分开使用和分开转让。
被告辩称：一、原告所购房屋已在合同约定的期限内取得了《竣工验收备案表》，且被告已按约通知交付，被告亦从未拒绝原告前来交房，原告诉请与事实不符。1、原告所购房屋已在合同约定的期限内取得了《竣工验收备案表》，在约定期限内满足了合同第九条“交付期限及条件”的约定，达到了交付条件。2、被告已按约向原告寄送了《交付使用通知书》，通知原告其所购买的房屋已具备交付使用条件，其可在2012年9月30日（即合同约定的交付日期）到篁外山庄现场售楼处办理房屋交接手续。综上，原告所购房屋已经达到了交付使用条件且被告也已依约通知原告办理房屋交接手续，原告可在按约支付购房款后随时办理房屋交接，被告亦从未有拒绝交付之行为或意思表示，故原告的诉请缺乏基本的事实依据。二、原告所述理由并不构成被告逾期交房违约的事由。1、本案中，原告主张被告构成逾期交房违约的理由归结起来即“被告你手中持有的一份合同是错误的”，对于该事实被告从未否认，但被告对原告的回应为：该问题并不影响或者改变原、被告双方之间的法律关系，更从未在客观上影响过原告交房手续的正常办理，且被告同样也持有一套装订正确的合同。2、对于被告持有一份装订错误合同的情况，原告早在双方2015年6月25日签订《协议书》时就已知情，且被告在当时同意减免原告逾期付款违约金时也将该情况进行了一并的考虑。对于原告逾期付款的违约行为，被告大度的在当时同意减免了原告全部违约金，而令被告失望和遗憾的是，原告却在得到这一好处后非但对被告没有一丝丝感谢，反而揪着一个双方早已达成共识的问题大作文章，浪费宝贵的司法资源。对此，被告虽存在合同装订错误的问题，但是该问题并不影响双方的实际权利义务，也不影响原告构成逾期付款违约的事实，且在2013年被告向原告追讨房款的案件中，被告将原告及其妻子列为共同被告也符合法律的规定，若原告继续在这种双方已经达成共识的问题上再做文章，破坏双方免除本案原告逾期付款违约金《协议书》的协议基础，被告不排除在一定条件下要求原告恢复向被告支付违约金，以维护诚实守信的法治环境，保护宝贵的司法资源。综上，原告的诉请严重缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。
原告为证明其主张，举证如下：
1、（2013）杭西泗民初字第321号判决书。证明被告在该案中作为证据提交的合同被认定为有效及来源合法，原告知道被告伪造的合同存在的具体时间。
2、（2016）浙0106民初8023号判决书。证明原告所持合同有效，被告所持合同没有拘束力，合同约定的权利义务以原告所持合同为准。
3、协议书。证明协议约定免除原告支付违约金系以原告按时足额支付剩余房款为前提，双方已就被告逾期交房违约责任达成合意，只要原告按时足额支付房款，被告就承担逾期交房违约责任。
4、销售不动产统一发票。证明原告付清全部款项，履行完合同义务，逾期交房的起始计算时间从尾款支付后开始计算。
5、房屋交接办理指南。证明原告无法按照被告的要求办理收房手续，导致被告事实上的逾期交房。
6、日期为2014年5月5日的交房催告函。证明被告确认收房手续办理地址，从而证明原告向该地址送达催告函即视为向被告送达。
7、日期为2016年1月20日的交房催告函（903室）。证明被告确认收房手续办理地址，从而证明原告向该地址送达催告函即视为向被告送达。
8、日期为2016年1月20日的交房催告函（904室）。证明被告确认收房手续办理地址，从而证明原告向该地址送达催告函即视为向被告送达。
9、日期为2016年1月16日的催告函。证明原告已向被告指定的收房地址即篁外物业管理处送达要求被告进行合同比对、被告承担违约责任等事项的催告函，且催告函已被物业陈经理签收，视为已向被告送达。
10、日期为2016年5月4日的催告函、单号为1015547979618的EMS交寄凭证。证明原告已向被告指定的收房地址即篁外物业管理处寄送要求进行合同比对、被告承担违约责任等事项的催告函，且催告函经MES寄送，视为已向被告送达。
11、日期为2016年8月8日的催告函、单号分别为1017000111620和1017000109320的EMS交寄凭证。证明原告已向被告指定的收房地址即篁外物业管理处送达要求进行合同比对、被告承担违约责任等事项的催告函，且催告函经EMS寄送，视为已向被告送达。
12、速递运单信息查询。证明原告邮寄函件已实际送达。
13、原告持有的编号为2010预1084600《浙江省商品房买卖合同》及补充协议（903室）。证明原、被告的商品房买卖合同关系及双方权利义务、出卖人逾期交房的违约责任、逾期交房违约金的计算方式和计算标准、违约金计算标准的调整；房屋未能按期交付的处理，903室和904室系合户户型及绑定关系。
14、原告持有的编号为2010预1084599的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议（904室）。证明原、被告的商品房买卖合同关系及双方权利义务、出卖人逾期交房的违约责任、逾期交房违约金的计算方式和计算标准、违约金计算标准的调整；房屋未能按期交付的处理，903室和904室系合户户型及绑定关系。
15、被告持有的编号为2010预1084599《浙江省商品房买卖合同》及补充协议（903室）。证明经（2016）浙0106民初8023号判决确认，该合同没有拘束力，且侵犯威胁了原告对903室、904室的所有权等相关权益。（复印件）
被告对上述证据质证认为，证据1、2，真实性和合法性没有异议，但与本案没有关联性，无法证明被告存在逾期交房的行为。证据3，真实性和合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，被告已经确认合同装订错误的事实。证据4，真实性和合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，不能证明被告存在逾期交房的行为。且该份证据可以证明原告逾期付款，根据合同约定，被告可以不交房。证据5，真实性和合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，原告并不存在不能收房的情况，被告未因为该原因拒绝原告收房。证据6-8，没有异议，证明被告在不停催促原告收房。证据9-12，被告没有收到，且这些函件不能证明被告拒绝原告收房。证据13，真实性没有异议，但被告不存在逾期交房的行为。证据14，真实性和合法性没有异议，但与本案没有关联。证据15，真实性和合法性没有异议，但合同装订错误对原告收房和双方权利义务没有影响。原告主张被告侵犯其房屋所有权与本案合同之诉的案由不符，且被告并未侵犯原告的房屋所有权。
被告为证明其主张，举证如下：
1、竣工验收备案表和篁外山庄杭政储出（2007）50、51号地块商品住宅二期、三期幢号调整对照表。证明案涉商品房在约定期限内已具备交付使用条件的事实。
2、交付通知书寄送底单。证明被告已按约通知原告收房的事实。
原告对上述证据质证认为，证据1，真实性和合法性没有异议，但本案不是因为竣工验收不能通过导致的逾期交付之诉，而是因为合同错乱导致的逾期交付之诉，被告伪造合同导致身份审核不能通过、标的错误等使得交付手续无法办理，故该证据与本案没有关联性。证据2，特快专递邮件详情单所载的寄送名称是杭州篁外物业管理处，并非被告。如该寄送信息属实，则说明被告变更了送达地址。其上所载收寄日期、交寄人签名、签收人信息均空白，不满足邮件寄送的要求，故对其合法性有异议。且该证据与本案没有关联性，原告从未收到过被告关于903室的收房通知书。
本院对证据审查认为，原告提交的证据1-8及证据13-15，被告对其真实性没有异议，本院予以认定。原告提交的证据9，真实性不能完全确认，不予认定。原告提交的证据10-12，真实性予以认定。被告提交的证据1系原件，真实性予以认定。被告提交的证据2，缺乏交寄和送达的相关信息佐证，对其证明力不予认定。
根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下：
2010年10月9日，肖红兵和中海雅戈尔公司分别作为买受人和出卖人签订合同编号为2010预1084600的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定肖红兵向中海雅戈尔公司购买杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元903室，总价为1077524元等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份。2010年11月11日，双方就未尽事宜又签订《商品房买卖合同补充协议》一份。2010年10月9日，肖红兵、宣丹红作为买受人与中海雅戈尔公司作为出卖人方订合同编号为2010预1084599的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定肖红兵和宣丹红向中海雅戈尔公司购买杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元904室，总价为1540049元等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份。上述两份《浙江省商品房买卖合同》均载明：“……第九条交付期限及条件出卖人应当在2012年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。
2013年8月7日，中海雅戈尔公司以肖红兵和宣丹红未按约支付903室商品房购房款320000元为由诉至本院，要求肖红兵和宣丹红支付购房款320000元及逾期付款违约金。本院于2015年4月20日作出（2013）杭西泗民初字第321号民事判决书，判令：肖红兵、宣丹红于判决生效之日起十日内支付给中海雅戈尔公司购房款320000元及逾期付款违约金19136元（计算至2013年7月26日，2013年7月27日起至判决确定的履行之日止的违约金以320000元为基数按日万分之二标准另计。该案中，被告提交编号为2010预1084599《浙江省商品房买卖合同》及签订日期分别为2010年10月9日和2010年11月11日的《商品房买卖合同补充协议》两份。其中，《浙江省商品房买卖合同》显示，房屋买受人为肖红兵和宣丹红，买受人所购房屋为杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元903室，总价为1077524元。《浙江省商品房买卖合同》的附件1房屋平面图处、附件5“买受人（签章）”处、2010年10月9日的《商品房买卖合同补充协议》的“买受人（签章）”处和2010年11月11日《商品房买卖合同补充协议》的“买受人（签章）”处均有肖红兵的签名捺印和宣丹红的签名。2010年11月11日《商品房买卖合同补充协议》所载主合同编号为2010预1084599。上述内容均与原告所持合同及杭州市房管产管理局备案合同内容不一致。
2015年6月25日，被告和原告分别作为甲乙双方签订《协议书》一份，载明：“鉴于：1、乙方在2010年10月9日购买甲方销售的杭州市西湖区篁外山庄21号楼1单元903室商品房，并签署该商品房的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，该房屋总价款为人民币1077524元整。2、乙方支付房款人民币757524元整后，尚未付清剩余房款人民币320000元整，已构成逾期付款违约并产生违约金人民币19136元（暂计算至2013年7月26日）。甲方于2013年8月7日向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，杭州市西湖区人民法院于2015年4月20日作出（2013）杭西民初字321号民事判决书。至本协议签署当日乙方尚未收到法院交款通知交纳上诉费，现经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：1、乙方应于2015年6月25日一次性支付剩余房款320000元整，拟POS机刷卡付款，甲方出具收款票据。2、如乙方按时足额支付上述剩余购房款的，则甲方不再根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定向乙方追究逾期付款的违约金。如乙方未按照上述约定期限，按时足额支付剩余购房款的，则甲方仍有权按照《商品房买卖合同》约定，向乙方主张自乙方应付之日（双方签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的应付之日）起至实际付清之日止的逾期付款违约金，同时甲方有权拒绝向乙方交付房屋并不承担逾期交房违约责任。3、乙方同意，因此次诉讼所产生的诉讼费由乙方承担。4、甲、乙双方均对本协议的内容负有保密协议。5、本协议履行中产生争议的，双方协商解决，如协商不成的，双方均可向甲方所在地人民法院起诉。6、本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，自甲、乙双方签字或盖章后生效。同日，肖红兵向被告支付购房款320000元，被告向其开具销售不动产统一发票一份。
2016年9月1日，原告以被告伪造编号为2010预1084599、对应房号为903室的合同为由诉至本院，要求判令：1、确认原告持有的编号为2010预1084600的《浙江省商品房买卖合同》和编号为2010预1084599的《浙江省商品房买卖合同》有效，被告持有的编号为2010预1084599的《浙江省商品房买卖合同》无效。2、被告作出书面道歉，严惩被告伪造合同的行为。对于上述合同不一致的情况，被告在庭审中称，其工作人员在装订时错将904室房屋买卖合同的首张（正反两页）与903室的房屋买卖合同首张（正反两页）对调，导致两份合同混同。本院于2016年11月2日作出（2016）浙0106民初8023号民事判决书，判令：一、确认肖红兵持有的编号为2010预1084600的《浙江省商品房买卖合同》和编号为2010预1084599的《浙江省商品房买卖合同》有效；二、驳回肖红兵的其他诉讼请求。
2016年12月15日，原告以被告构成事实上的逾期交房为由诉至本院，要求判如所请。
另查明，被告曾向原告送达签发日期为2014年5月5日的《交房催告函》一份，其上载明：“您购买了本公司开发的21幢1单元903/904室商品房（合同编号：2010预1084600、2010预1084599），该商品房已在合同约定期限内具备交付使用条件，本公司已按照合同约定书面通知您前来办理房屋交接手续，但您至今仍未前来办理房屋交接手续。为减少您逾期接收该商品房的法律风险，故本公司特致函催告，请您接到本函后7天内到篁外物业管理处办理房屋交接手续，以免因此给您带来不便。”后中海雅戈尔公司又向肖红兵送达签发日期为2016年1月20日的《交房催告函》一份，要求肖红兵前往篁外物业管理处办理903室房屋交接手续。
本院认为，原、被告签订的编号为2010预1084600的《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据原告提交的证据6，被告于2014年5月5日向原告发出办理房屋交付手续的书面通知，已履行合同约定的通知义务，原告即可据此与被告办理房屋交接手续。原告所持编号为2010预1084600、对应房号为903室的《浙江省商品房买卖合同》的内容正确，与杭州市房管产管理局备案合同一致；被告所持编号为2010预1084599、对应房号为903室的《浙江省商品房买卖合同》属于错误的意思表示，不对相关当事人产生拘束力。没有证据表明原、被告所持合同不一致构成原告收房的障碍。即便被告存在伪造编号为2010预1084599、对应房号为903室的《浙江省商品房买卖合同》的情形，该伪造行为亦不属于上述《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定“买受人有权拒绝交接”的情形之一。原告亦未举证证明本案存在上述“买受人有权拒绝交接”的情形。现其以被告存在逾期交房行为为由要求被告承担逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回肖红兵的诉讼请求。
案件受理费减半收取1312元，由肖红兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 徐 菁
二〇一七年一月二十三日
书 ','2018-09-28
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