广东省深圳市福田区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0304执异302、303号之二
异议人（被执行人）杨曙华，男，汉族，1974年12月16日出生，户籍地址湖南省益阳市赫山区。
申请执行人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，组织机构代码78278219-X。
法定代表人张明辉。
上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷二案，本院作出的（2012）深福法民三初字第2041号、（2012）深福法民二初字第4608号民事判决书已发生法律效力，本院以（2013）深福法执字第2127、2128号案强制执行，并评估、拍卖了被执行人（被执行人）杨曙华名下位于深圳市南山区沙河西路新世界豪园二期E区F1栋10号房产（深房地字××号，以下简称涉案房产），以清偿本案债务。异议人（被执行人）杨曙华提出执行异议，对执行该房产的执行行为不服，认为该执行行为违反法律程序，执行该房产侵犯了异议人（被执行人）的合法权益，请求本院进行执行回转。
本院对此立案审查，并已审查终结。
异议人（被执行人）杨曙华提出异议称，第一，福田法院执行局有关执行的法律文书送达方式不合法，严重侵害了异议人的权益。2012年6月11日，因中国银行信用卡中心诬告异议人信用卡诈骗，致异议人被错误羁押于深圳市罗湖区看守所长达一年多，不能正常参与民事诉讼活动、收取法律文书。申请执行人及法院在明知异议人被错误羁押的情况下，仍然采取公告送达的方式向异议人送达相关法律文书，致使异议人根本无法参与执行程序，异议人的合法权益遭受严重侵害。2013年10月15日，深圳市中级人民法院以（2013）深中法刑二终字第363号刑事判决书判决异议人无罪，在执行笔录中异议人明确告知了现住址及联系方式，但是福田法院在知晓异议人联系方式的情况下，仍未正常送达文书，在异议人不知情的情况下执行了上述涉案房产，以21078758元低价抵债给申请执行人，致使异议人合法权益受到损害。第二，福田法院执行局选定、委托评估、拍卖机构的程序不当，深圳市土地房产交易中心前后拍卖价格悬殊，严重侵犯异议人的合法权益。本案中，执行局在异议人不知情的情况下，于2014年4月4日选定深圳市新永基房地产评估顾问有限公司作为评估机构，最终将异议人上述涉案房产评估为2935560元。其后同样在异议人不知情的情况下，委托深圳市土地房产交易中心拍卖了异议人的房产。执行局称上述房产经三次拍卖均流拍，但异议人在调取档案的过程中并未发现前两次流拍的资料，而只有2015年1月6日以21078758元低价拍卖未能成交的函件。2016年10月12日，同样在深圳市土地房产交易中心，申请执行人委托拍卖的涉案房产以34200000元起拍，以56000000元拍卖成功。本案中，同一个拍卖机构，同一套房产，执行局委托以21078758元低价拍卖都三次流拍，而申请执行人委托拍卖却以56000000元成交，房价在一年以内悬殊数千万元，实在让人难以信服，异议人认为其中必然有违规操作的地方。因此，为了保障异议人的合法权益，特向福田法院提出执行异议，请求：1、依法撤销（2013）深福法执字第2127-1号执行裁定书。2、对涉案房产采取执行回转措施，并对该房产重新安排拍卖。
申请执行人辩称，一、福田法院执行程序合法，且据以执行的判决、裁定和其他法律文书没有错误，不适用法定的“执行回转”程序。申请执行人自2013年3月1日申请强制执行，执行案号为（2013）深福法执字第2127、2128号，福田法院依法委托评估（评估底价为32935560元人民币）、拍卖，因经三次拍卖（2014年10月10日第一拍，拍卖底价为32935560元，2014年11月14日第二拍，拍卖底价为26348448元，2015年1月6日第三拍，拍卖底价为21078758元）均无人竞拍，福田法院依法裁定以物抵债，上述程序符合法律规定，依法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条规定，本案中无论是据以执行的生效的（2012）深福法民三初字第2041号、4608号民事判决书还是执行中福田法院签发的执行裁定书均无错误，故此异议人请求撤销（2013）深福法执字第2127-1号执行裁定书及请求对深圳市南山区××路××区××房产（深房地字4000477276）执行回转程序于法无据，不应支持。二、异议人称本院选定、委托评估公司、拍卖机构程序不当，导致深圳市土地房产交易中心前后拍卖价格悬殊，严重侵犯其合法权益情况不属实。在执行过程中，福田法院通过公开摇珠选定深圳市新永基房地产评估顾问公司，该司于2014年4月4日经专业测评评定涉案房产评估价值为32935560元人民币，非异议人所称的评估价为2935560元。上述房产经交易中心三次拍卖（两度调价）均无人竞拍流拍，最终申请执行人申请以第三次拍卖底价即人民币21078758元以物抵债。在福田法院以（2013）深福法执字第2127-1号执行裁定抵债后，申请执行人依法在相关部门办理了过户手续及缴纳相关税费，并于2016年5月24日，选定评估机构对涉案房产予以评估，最终评估价值为人民币3800万元，申请执行人以此价格委托深圳市土地房产交易中心于2016年8月19日第一次公开拍卖，该次拍卖无人竞拍而未能成交。后申请执行人经调价至人民币34200000元于2016年10月12日进行第二次拍卖，此次拍卖深圳市新尚美装饰设计工程有限公司以人民币5600万元公开竞拍竞得。综上所述，涉案房产两次评估相差长达两年，评估价值仅仅差距500万元，属于房地产市场的正常价格波动。而申请执行人名下涉案房产于2016年10月12日以人民币5600万元拍卖成交，是市场正常交易行为，且上述成交价款中含有拍卖费用，过户税款等1800余万元，异议人无权干涉。三，申请执行人依据福田法院（2013）深福法执字第2127-1号执行裁定书依法取得涉案房产的所有权，福田法院应依法保护申请执行人的合法处置权益。申请执行人基于福田法院依法裁定而取得涉案房产所有权，申请执行人经委托深圳市土地房产交易中心公开竞拍，案外人深圳市新尚美装饰设计工程有限公司经公开竞拍取得涉案房产，申请执行人与竞得人于2016年10月17日签订了《二手房买卖合同》并约定：若无法过户，申请执行人将承担成交价20%的违约金，根据深圳市不动产登记中心出具的《业务受理通知书》，申请执行人必须在2016年11月23日之前完成过户手续，否则根据申请执行人与竞买人签订的《二手房买卖合同》，申请执行人将承担高达人民币1120万元的违约金（成交价的20%），延迟交房按日万分之四支付违约金即每日2.24万元。另外，申请执行人还将承担106万元的拍卖交易服务费损失。现经核实，福田法院于2016年10月26日通知交易中心暂停办理过户手续，并于2016年11月14日查封了上述房产，申请执行人现已无法继续办理过户手续，若因福田法院司法行为而非申请执行人自身行为而导致申请执行人违约承担高达1120万元的违约金、每日支付延迟交房违约金2.24万元及106万元交易服务费的损失。于申请执行人而言有失公平，也将导致国有资产的非法流失。另外，申请执行人在收到（2013）深福法执字第2127-1号抵债裁定之前异议人曾经找申请执行人经办人员商议配合自行卖房事宜；申请执行人收到抵债裁定后告知异议人抵押物已抵债给了申请执行人，并联系其拿房门钥匙办理交接事宜，抵债后一年了，房价涨了也没见异议人找申请执行人过问抵押物的情况，事实上异议人是知道以物抵债事宜的。综上，无论是从福田法院司法行为的公信力、物权公示效力还是拍卖的公信力。均应保护善意人的合法权益及避免扩大不必要的损失，申请执行人恳请福田法院尽快查明事实，驳回异议人执行异议的请求，尽快解封涉案房产，确保申请执行人能在合同约定期限内完成过户手续。
经审查查明，（2012）深福法民二初字第4608号民事判决书判决如下：一、杨曙华应在判决生效之日起10日内，偿还申请执行人招商银行股份有限公司深圳分行贷款本金972000元，利息37860.1元，罚息4445.07元，复利767.56元，本息合计1015072.73元（利息、罚息、复利暂计至2012年6月14日，之后的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行的规定，计至判决确定的还款期限届满之日止）。二、杨曙华如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（2012）深福法民三初字第2041号民事判决书判决如下：一、解除申请执行人招商银行股份有限公司深圳分行与杨曙华之间签订的《个人授信协议》、《个人贷款借款合同》；二、杨曙华应于判决发生法律效力之日起十日内偿还申请执行人招商银行股份有限公司深圳分行剩余贷款本金26510233.15元，利息524062.67元，罚息1432.81元，复息6361.67元（利息、罚息、复息均暂计至2012年8月13日，之后利息、罚息、复息按合同约定计至判决确定的还款之日止）；三、申请执行人招商银行股份有限公司深圳分行对杨曙华名下的位于深圳市南山区××路××区××房产享有抵押权，并有权就处分上述抵押房产所得价款优先受偿，不足部分由异议人继续清偿。
上述判决生效后，招商银行股份有限公司深圳分行向本院申请强制执行，本院于2013年3月1日立案受理，案件编号（2013）深福法执字第2127、2128号。本院向异议人（被执行人）邮寄送达执行通知书、财产报告令被退回，本院遂采取公告送达方式送达本案相关法律文书及其它执行事项。
因异议人（被执行人）拒不履行上述判决确定的义务，本院决定处分涉案房产以清偿债务。2013年8月22日，本院在涉案房产上张贴搬迁公告。2014年1月20日，本院向异议人（被执行人）公告送达摇珠通知书。2014年4月4日，本院摇珠确定评估机构为深圳市新永基土地房地产评估顾问有限公司（以下简称评估公司）。2014年4月23日，本院会同评估公司人员到涉案房产现场进行评估，评估涉案房产市场价值为32935560元。2014年5月14日，本院在《检察日报》刊登公告向异议人（被执行人）公告送达评估报告书。
2014年7月17日，异议人（被执行人）来执行局，称此前因涉嫌刑事犯罪被羁押于罗湖看守所，近期才无罪释放，并确认送达地址及联系电话。本院当日向被执行人送达执行通知书、财产报告令、被执行人须知以及评估报告书、评估结果通知书，被执行人均未提出异议。
2014年9月3日，本院作出（2013）深福法执字第2127、2128号拍卖裁定和拍卖通知书，委托深圳市土地房产交易中心对涉案房产进行拍卖。2014年10月10日，本院向异议人（被执行人）邮寄送达拍卖通知书，次日异议人（被执行人）签收。2014年10月10日第一次拍卖，2014年11月14日第二次拍卖、2015年1月6日第三次拍卖均流拍。第三次流拍价格为21078758元。申请执行人申请以涉案房产抵债，2015年7月23日，本院作出（2013）深福法执字第2127-1号以物抵债裁定，将涉案房产作价21078758元交付给申请执行人抵债。同日，本院作出（2013）深福法执字第2127-2号执行裁定书，终结本次执行程序。2015年8月10日，本院向申请执行人送达上述以物抵债和终本裁定书。2016年5月3日，本院向深圳市房地产权登记中心送达以物抵债裁定书和协助执行通知书，将涉案房产过户到申请执行人名下。
2016年11月2日，本院向异议人（被执行人）送达（2013）深福法执字第2127、2128号拍卖裁定书、（2013）深福法执字第2127-1号以物抵债裁定书。
本院认为，本案争议的主要焦点在于本院执行涉案房产是否严重违反法律程序且损害异议人（被执行人）利益。
首先、本案进入执行程序后至2014年7月17日之前，承办法官并不知晓异议人（被执行人）因涉嫌刑事犯罪被羁押的事实。因此，在直接送达不能的情况下，向异议人（被执行人）公告送达相关法律文书并无不当。而且，本院在2014年7月17日又向异议人（被执行人）送达执行通知书、评估报告书等材料。异议人（被执行人）未对整个评估程序及评估报告提出异议。深圳市土地房产交易中心是深圳市中级人民法院指定的房地产司法拍卖机构，无须摇珠产生。故本案选定并委托评估、拍卖机构的程序符合法律规定。
其次，关于本案的送达程序瑕疵是否构成撤销已经完成的拍卖程序以及后续以物抵债裁定书的法定情形。异议人（被执行人）主张的撤销理由是：1、涉案房产被拍卖前，本院未向其送达拍卖裁定。2、以物抵债裁定送达房地产权登记部门前未向异议人（被执行人）送达。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案并不存在上述规定中第（一）至（四）项的情形，而对第（五）项兜底条款的适用，必须具备两个条件：1、必须是严重违反拍卖程序的情形，一般的拍卖程序瑕疵，如未及时送达拍卖裁定等，不能构成撤销拍卖的情形。更何况，异议人（被执行人）于2014年10月11日收到了本案的拍卖通知书，理应知晓涉案标的被拍卖的相关事项。2、损害了当事人或者竞买人利益。（2013）深福法执字第2127、2128号拍卖裁定虽在拍卖前未向异议人（被执行人）送达，但该程序瑕疵不会产生导致涉案房产拍卖价格降低的后果，从而损害异议人（被执行人）的利益。同理，（2013）深福法执字第2127-1号以物抵债裁定书的滞后送达亦不产生损及异议人（被执行人）利益的后果。因此，异议人（被执行人）主张的以裁定送达程序瑕疵为由撤销本案已经完成的拍卖程序以及后续以物抵债裁定书的理由，依法不能成立。
第三、关于异议人（被执行人）主张的涉案房产在深圳市土地房产交易中心前后拍卖价格悬殊问题。深圳市土地房产交易中心受本院委托公开拍卖涉案房产，程序合法，其成交与否及价格高低均由市场决定。异议人（被执行人）的该项异议理由没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，异议人（被执行人）异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人（被执行人）杨曙华的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。
审判长 路来祥
审判员 吴 爽
审判员 张肃然
二〇一六年十二月二十二日
书记员 黄小穗