江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣08执异4号
案外人：肖金旺，男，1996年11月13日出生，汉族，江西省奉新县人，住江西省永丰县。
委托代理人：肖自根，男，1965年4月10日出生，汉族，江西省奉新县人，住江西省永丰县。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司吉安分行，住所地：吉安市吉州区大桥西路9号，组织机构代码：86198326-4。
负责人：明爱萍，行长。
被执行人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，注册号：360800210007745，组织机构代码：68599643-6。
法定代表人：李松泉，董事长。
被执行人：李松泉，男，1969年7月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司吉安分行（以下简称农行吉安分行）与被执行人吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）、李松泉民间借款纠纷一案中[执行案号（2016）赣08执97号；执行依据（2016）赣08民初20号民事判决书]，案外人肖金旺于2017年3月29日对本院查封青原区新界·吉安义乌小商品市场3栋2××8号房和1117房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人肖金旺称，2013年3月16日，案外人向利达公司购买了利达公司开发的3栋2××8号房和1117房，案外人支付了全部购房款259145元和229658元。购买当时，由于案外人不了解购房程序，只是按利达公司的书面投资计划书，交付了总房款，但另行签订的购房合同未进行备案。直到2016年3月份，案外人要求办理房屋产权证时，利达公司才向吉安市青原房产交易所出具备案证明。之后，案外人才发现所购3栋2××8号房和1117房被吉安市中级人民法院（2016）赣08民初20号民事裁决书予以查封。案外人付清了上述全部购房款，因此请法院解除对位于青原区新界·吉安义乌小商品市场3栋2××8号房和1117房的查封。
本院查明，本院在审理原告农行吉安分行与被告利达公司、李松泉金融借款合同纠纷一案中，本院于2016年3月18日保全查封被告利达公司所有的位于青原××××大道以南新界·吉安义乌小商品市场住宅25处和商铺8处，含案涉房产3栋2××8号房。2016年7月14日，本院作出（2016）赣08民初20号民事判决书，判令：一、被告吉安市利达房地产开发有限公司在本判决生效后10日内偿付原告中国农业银行股份有限公司吉安分行借款本金29479000元及其利息（截止2016年2月23日，利息为543656.05万元。14479000元的借款本金，自2016年2月24日起算至该款还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.21倍计算利息。1500万元借款本金，自2016年2月24日起至2016年6月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算利息；自2016年6月20日起至2016年7月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算利息；自2016年7月20日起自2016年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.08倍计算利息；自2016年8月20日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2.21倍计算利息）。二、被告李松泉对上述借款本息承担连带清偿责任。三、原告中国农业银行股份有限公司吉安分行对登记在被告吉安市利达房地产开发有限公司名下的下列土地使用权及房产享有优先受偿权，土地使用权证号为吉青国用（2012）第I-767号，面积为30151.93平方米；房屋产权证号分别为：吉房权证青原字第××、00××50、00××51、00××52、00××54、00××56、00××57、00××58、00××60、00××61，房屋合计建筑面积为136.59平方米。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉安分行的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。2016年12月30日，农行吉安分行向本院申请强制执行，本院经审查予以立案，执行案号为（2016）赣08执97号。2017年6月15日，本院作出（2016）赣08执97号之二执行裁定书，拍卖被执行人利达公司所有的坐落于吉安市青原区赣江大桥以南新界·吉安义乌小商品市场权证号为吉房权证青原字第××、00××55等十八处房产。
2013年3月16日，肖金旺与利达公司签订了四份《商品房买卖合同》，购买利达公司开发的位于青原区××·吉安××小商品市场××、××、××、××号商铺，四份合同总价共计962005元。备案合同编号为20130301208的《商品房买卖合同》约定，买受人肖金旺向出卖人利达公司购买在吉青国用2012第I-767号至769号、吉青国用2009第I-584的地块上建设的商品房，【现定名】新界·吉安义乌小商品市场，幢号3，房号2058，建筑面积20.73平方米，单价12500.96元，总价259145元，买受人按一次性付款方式按期付款，在本合同签订时已缴清总房款259145元。出卖人应当在2014年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交给买受人使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向吉安市青原区房地产交易所申请登记备案。同日，甲方肖金旺与乙方吉安市万商汇市场管理有限公司签订一份《吉安万商汇小商品城商铺委托经营管理协议》，约定：肖金旺将位于吉安万商汇小商品城A、B座二层2××8号铺位委托给吉安市万商汇市场管理有限公司招商、经营、管理。为了更好的培育市场，利用乙方招商经营的优势，甲乙双方一致同意，从市场正式开业之日起，即2013年10月1日至2016年9月30日，该铺位使用权、收益权归乙方享有，乙方不用支付甲方任何委托经营费用。在此期间，乙方可将该商铺转租给他人。委托经营期间，甲、乙双方应按照国家规定缴纳各自的税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。2015年9月16日，利达公司出具收据一份，载明交款单位肖金旺，人民币259145元，收款事由房款3#2058。备案合同编号为20130301107的《商品房买卖合同》约定，买受人肖金旺向出卖人利达公司购买在吉青国用2012第I-767号至769号、吉青国用2009第I-584的地块上建设的商品房，【现定名】新界·吉安义乌小商品市场，幢号3，房号1117，建筑面积13.15平方米，单价17464.42元，总价229658元，买受人按一次性付款方式按期付款，在本合同签订时已缴清总房款229658元。出卖人应当在2014年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交给买受人使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向吉安市青原区房地产交易所申请登记备案。同日，甲方肖金旺与乙方吉安市万商汇市场管理有限公司签订一份《吉安万商汇小商品城商铺委托经营管理协议》，约定：肖金旺将位于吉安万商汇小商品城A、B座一层1117号铺位委托给吉安市万商汇市场管理有限公司招商、经营、管理。为了更好的培育市场，利用乙方招商经营的优势，甲乙双方一致同意，从市场正式开业之日起，即2013年10月1日至2016年9月30日，该铺位使用权、收益权归乙方享有，乙方不用支付甲方任何委托经营费用。在此期间，乙方可将该商铺转租给他人。委托经营期间，甲、乙双方应按照国家规定缴纳各自的税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。2013年12月6日，利达公司出具收据一份，载明交款单位肖金旺，人民币229658元，收款事由房款3#1117。
另查明，2013年1月28日，肖金旺父亲肖自根通过中国农业银行股份有限公司永丰县支行向利达公司法定代表人李松泉的妻子曾卫兰转款10万元；2013年1月28日，第三人徐明新通过中国建设银行股份有限公司永丰支行向利达公司法定代表人李松泉的妻子曾卫兰转款35万元；2013年3月1日，第三人徐春伟通过中国建设银行股份有限公司永丰支行向利达公司法定代表人李松泉的妻子曾卫兰转款50万元。徐明新、徐春伟均称肖自根向其借款用于购买商铺，其按照肖自根的指示转款。以上转款共计95万元。肖自根向本院说明，该95万元即为肖金旺与利达公司签订商品房买卖合同，购买利达公司开发的位于青原区××·吉安××小商品市场××、××、××、××号商铺所需购房款，剩余购房款12005元系现金支付。
新界·吉安义乌小商品市场3栋2××8号房，对应产权证号为青原-00××55，产权人为利达公司，未办理抵押；3栋1117房对应产权证号为青原-00××54，产权人为利达公司，已经办理抵押，抵押给申请执行人农行吉安分行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人肖金旺在本院执行查封之前，已与利达公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款，与吉安市万商汇市场管理有限公司签订了《吉安万商汇小商品城商铺委托经营管理协议》，按协议约定将案涉商铺委托给吉安市万商汇市场管理有限公司对外出租，应视为案外人肖金旺已合法占有该商铺。3栋1117号房和2××8号房未办理产权登记，非因买受人自身原因造成。对于3栋2××8号房，肖金旺提出的排除执行的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉执行标的物3栋1117房，已抵押给申请执行人农行吉安分行，农行吉安分行对3栋1117房享有优先受偿权，已经生效的法律文书（2016）赣08民初20号民事判决确认，故对肖金旺提出的对3栋1117房排除执行异议的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：
一、中止对位于青原区赣江大道以南新界·吉安义乌小商品市场3号楼2××8号房产[产权证号：青原-00××55]的执行；
二、驳回案外人肖金旺的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 肖幼新
审判员 李 娟
二〇一七年十一月十五日
书记员 陈 婕