广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3839号
上诉人（原审被告）广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人谢海榆，该公司董事长。
委托代理人刘梦祎，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）余惠芳，住所地广州市花都区。
委托代理人杨丽施，广东天穗律师事务所律师。
上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人余惠芳商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月15日，余惠芳与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定余惠芳向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢21层2107号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）2107房，总金额1487103元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择余惠芳委托利某公司为余惠芳办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为余惠芳办妥产权登记，并将以余惠芳为产权人的房地产权证交付余惠芳；在此情况下，余惠芳应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需余惠芳提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知余惠芳为办理产权登记需要由余惠芳提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使余惠芳未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与余惠芳申请房地产转移登记的，余惠芳可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成余惠芳不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向余惠芳支付违约金；逾期达到120日的，则余惠芳有权在该120日届满之日起半年内解除合同；余惠芳要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至余惠芳实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向余惠芳支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；等。经过面积差结算，余惠芳共向某公司支付了房价款1479325元，利某公司向余惠芳开具了购房款发票。
2××4年8月15日，余惠芳购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。
2××4年12月23日，余惠芳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、利海公司立即支付逾期办理并交付广州市海珠区华怡路104号2107房的房地产权证的违约金共计人民币361694.9625元（自2013年5月4日起至2××4年9月4日止，每日按商品房总价款即1479325元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。
利某公司原审辩称，第一，导致延期出具房屋所有权证书是属于不可抗力的客观因素，并非其司的原因，根据合同附件7的规定，不应当由我司承担违约责任，因此由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限；第二，广州市房地产管理局已经在2××4年8月15日出具广东省房地产权证，余惠芳已经于该日取得了该房屋法律意义上的房产证，书面形式的交付并不影响其权利的取得，违约金应计算至出证之日止；第三，涉案房屋不存在转让、融资等经济交易活动，且逾期办证并不会造成余惠芳任何的经济损失，我司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，请求法院予以调整，请求调整至万分之一。
利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、房地产登记簿查册表；4、房屋面积测量成果报告书；5、关于重申商品房契税缴纳方式的公告。余惠芳质证意见：证据一的真实性没有异议，关联性及证明的内容有异议，该证据只能证明利某公司曾经于2012年7月17日申请过涉案房屋的项目的初始登记，但并不能证明是房地产行政主管部门的原因导致不能办理的，并不能因此而免责，不属于不可抗力的范畴；证据二的三性不予以确认；证据三、四的三性没有异议；证据五属于打印资料，对三性不予以确认。
原审庭审中，余惠芳与利某公司均确认以下事实：涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年6月8日，利某公司于2××4年9月5日交付涉案房屋的房产证给余惠芳。
原审法院认为，余惠芳与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。
上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为余惠芳办妥产权登记，并将以余惠芳为产权人的房地产权证交付余惠芳。如因利某公司未履行相关义务造成余惠芳不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，余惠芳要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至余惠芳实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向余惠芳支付违约金。余惠芳与利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年6月8日，对此原审法院予以认定。余惠芳与利某公司均确认利某公司于2××4年9月5日才交付涉案房屋的房产证给余惠芳，对此，原审法院予以认定。故对利某公司存在逾期违约的事实，原审法院予以认定。利海公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。余惠芳要求利某公司每日按总房价1479325元的万分之五的标准支付从2013年6月9日起至2××4年9月4日止的迟办证违约金，合法合理，予以支持，总额应以余惠芳主张的335067.113元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。虽然余惠芳购买的涉案房屋于2××4年8月15日由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》，但利某公司是于2××4年9月5日才交付房产证，涉案合同约定的是利某公司应当自逾期之日的次日起至余惠芳实际取得《房地产权证》之日止向余惠芳支付违约金，鉴此，被告关于违约金应计算至出证之日止向原告支付违约金抗辩意见无理，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：被告广东利某集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告余惠芳支付从2013年6月9日起至2××4年9月4日止的迟办证违约金（每日按1479325元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的335067.113元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6725元，由利某公司负担。
判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，首先，涉案房屋由房屋管理局出具《广东省房地产权证》即已经登记备案，我方作为房产开发商已经办妥涉案房屋的产权登记。其次，余惠芳在法律意义上亦实际取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得。因此，我方不应承担2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金。（二）、余惠芳请求的违约金过高，一审法院未采纳我方提出的违约金过高的抗辩意见，违背诚实信用原则与公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条的规定，我方逾期办证的行为并未给余惠芳造成直接的经济损失，我方请求法院予以降低至日万分之一的标准，该标准的违约金足以补偿购房者的实际损失。故上诉请求：1、改判利某公司无须支付2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金15532.86元；2、本案二审诉讼费用由余惠芳承担。
被上诉人余惠芳答辩认为：利某公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应当不予支持。一、双方签订的买卖合同第二十二条约定可以看出，对于违约金的支付期限是自逾期之日的次日起至实际取得房地产权证之日止，而不是办妥房地产权之日止。合同样本是由利某公司提供的，违约金的计算期限也是利某公司的真实意思表示，利某公司多次在合同中强调计算到我方实际领取房产证的时间，是利某公司保证其应尽到交付房地产权证原件义务的表现，所以利某公司提出请求违约金应计算至房产证登记之日止，无合同依据，也违反契约精神。二、利某公司在上诉请求中并无提及对一审判决违约金标准有异议，并未提出改判请求，而其直接在事实和理由中提出，根据不告不理的原则，法院应当不予支持，也无需在二审中调低违约金标准。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：利海公司与余惠芳签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应切实履行。
双方合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为余惠芳办妥产权登记，并将以余惠芳为产权人的房地产权证交付余惠芳，如因利某公司未履行相关义务造成余惠芳不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到210日的，余惠芳要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至余惠芳实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向余惠芳支付违约金。按照该合同约定，利某公司应在约定的期限内到房地产登记机构为余惠芳办妥产权登记，并将房产证交付给余惠芳。利某公司上诉主张其已经于2××4年8月15日办妥房产证，余惠芳在该日在法律意义上已经取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得，故其不应承担2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金。按照合同的约定，利某公司承担逾期办理房产证的违约责任是从逾期之日起至余惠芳实际取得房产权证之日止而非利某公司为余惠芳办妥房产证之日止，余惠芳在本案中主张利某公司承担逾期办理房产证的违约责任计算至其实际取得房产权证2××4年9月4日之日止，因此，原审法院判决违约金计算余惠芳实际取得房产证之日止，并无不当，本院予以确认。利某公司的该项主张据理不足，本院不予采纳。
关于违约金应否调整的问题。首先，双方在合同第二十二条中约定利某公司如未能按合同规定的期限办妥房产证，每日按总房价款0.05%的标准向余惠芳支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现利某公司上诉认为并未给余惠芳造成任何的损失而要求免责，缺乏法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采信。
综上，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。利某公司的上诉主张缺乏充分依据，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费188元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年八月六日
书 记 员 郝 烨