河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫15民终1904号
上诉人（原审被告）李光洲，男，1964年3月19日出生，汉族，住潢川县。
委托代理人陈中江，河南天宾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺良锋，男，1986年5月8日出生，汉族，住潢川县。现在中国人民解放军77228部队服役。
委托代理人贺姗秀，女，1963年12月30日出生，汉族，住信阳市浉河区。系贺良锋的姑姑。
被上诉人（原审被告）李世清，男，1974年11月11日出生，汉族，住潢川县。系原审被告李佰库的继承人。
委托代理人曹俊，河南冠南律师事务所律师。
上诉人李光洲因与被上诉人贺良锋、李世清土地使用权合同纠纷一案，潢川县人民法院于2013年9月26日作出（2012）潢民初字第525号民事判决，宣判后李光洲不服向本院提出上诉，本院2014年3月24日作出（2013）信中法民终字第1539号民事裁定：撤销原判，发回重审。潢川县人民法院在重审时因被告人李佰库死亡，依法通知李佰库的继承人参加诉讼，并于2017年5月17日作出（2014）潢民初字第00710号民事判决。李光洲仍不服向本院提起上诉，本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人李光洲的委托代理人陈中江，被上诉人李世清的委托代理人曹俊，被上诉人贺良锋的委托代理人贺姗秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李光洲上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：原审认定事实错误。原审认定《土地转让协议》签订日期为2010年10月26日是错误的。该协议实际签订日期为2010年12月6日，是在上诉人与李佰库签订《土地转让协议》时同时签订的。上诉人李光洲足以相信代理人李佰库有代理权。上诉人受让土地使用权时是善意的，且价格合理，并依法办理了不动产登记手续。退一步讲，即使李佰库无代理权，其将土地使用权转让给上诉人的行为构成善意取得制度中的“无权处分”。李佰库在合同备注处注明“如今后土地发生纠纷责任自负”。在办理权属变更登记时，李佰库提供了真实的权属证书等，办证机关也无异议。上诉人与李佰库不存在恶意串通，并已经善意取得土地使用权。李佰库与贺良锋父亲和爷爷签订《土地换房协议》和《出让地皮置换住宅楼补充协议》时上诉人不知，原审认定上诉人明知没有依据。上诉人没有义务审查李佰库何时持有贺良锋的土地使用权证，且有足够的理由相信李佰库有代理权：因李佰库有贺良锋的土地证和《委托书》，并持有另六户《土地使用权》和《委托书》；土地部门办理土地转移登记手续时认可代理人李佰库有代理权并未提出任何异议。上诉人支付了土地转让费125万元。本案被发回重审期间没有新的事实和证据，仍如此判决属事实不清，证据不足。上诉人即不知道且不应当知道被上诉人与李佰库的交易开情况和条件，且该交易的情况和条件于上诉人无关。上诉人有足够理由相信李佰库有代理权，并给付了价款较高的土地转让款。被上诉人应当对上诉人为恶意承担举证责任。上诉人是善意第三人，已取得不动产所有权，应当受法律保护。
贺良锋向本院提交书面答辩意见称，一、贺良锋与李光洲之间根本不存在土地买卖行为，李光洲所持有的所谓2010年10月26日的“土地转让协议”是李光洲伪造的一份虚假协议，该协议应当属于无效协议。贺良锋对自己土地使用权被“转让”根本不知情，也从来没有委托过任何人对自己的土地进行买卖。所谓的“土地转让协议”和“委托书”及“贺良锋”的签名、指印都是伪造的。两次庭审中，李光洲也不得不承认协议上贺良锋的名字不是贺良锋本人所签。李光洲不可能不知道李佰库对贺良锋的土地无权处分。二、李光洲所称的“善意取得”理由根本无法成立。李光洲与李佰库签订贺良锋的土地之“土地转让协议”时，没有证据表明李佰库对贺良锋的土地有处分权，李光洲是明知道李佰库无处分权的情况下和李佰库签订该协议。贺良锋的土地从未被登记在李佰库的名下是显而易见的。真实权利人有证据不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失，法律应当保障真正的权利人权利。请求驳回上诉，维持原判。
李世清述称，李世清的父亲李佰库是有代理权的，办证资料也是合法的。
贺良锋向一审法院起诉请求：依法判令李光洲与“贺良锋”于2010年10月26日签订的《土地转让协议》无效；被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：贺良锋于2006年12月入伍，至今在部队服役。2006年12月7日，贺良锋取得信阳市人民政府颁发的信潢开国用（2006）第0335号《国有土地所有权证》，该《国有土地所有权证》载明：“土地使用权人：贺良锋；座落：潢川经济开发区潢经六路；地号：13-01-01-E；地类（用途）：商住；使用权类型：出让；使用权面积：361.1平方米”。2010年10月6日，贺良锋爷爷贺保迁与李佰库签订《土地换房协议》，该《协议》约定：“贺良锋原有1处商住地块，座落在经××中段西侧，经协商，自愿将本地块换成房屋，达成如下协议：1、贺良锋原有地块约300平米，转让给开发商李佰库开发建房。李将开发建设的房屋给贺良锋2套住宅楼（3层1套、5楼1套）总面积不少于260平方；2、房屋竣工后，贺良锋选择房屋与对外出售的同等；3、该换房协议属于土地换房，土地与房屋不受市场价格影响；4、房屋总面积260平米，上下浮动不超过5平米，大于5平米由换房方按市场价格补给开发商；小于5平米，李按市场价格付贺现金。5、以上协议双方签字有效。李佰库、贺保迁代签，双方签（见）证人：胡某，曾某。2010年10月6号在郑州签定”。2010年10月26日，李佰库以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》，将贺良锋名下的361.1平方米的土地转让给李光洲。2010年10月29日，李佰库与贺善品、贺保迁签订《出让地皮换住宅楼补充协议》，该协议约定：“甲方：房产开发法人李佰库、乙方：出让地皮贺良锋（乙方代理人：父贺善平（品）、爷贺保迁），经甲乙双方供（共）同协商达成以下协议：一、双方必须履行2010年10月6日在郑州签的土地换房协议；二、建（鉴）于土地过户和报价（建）手续需要一定的时间，甲方于2013年5月1号前必须开工建设，建好先按郑州协议给乙方住宅楼。如不能按协议时间开发建房，乙方有权要求甲方依据地块地皮周边房价付给现金或房屋，甲方必须付给；三、建（鉴）于乙方其父身体不佳，住宅装修困难，甲方暂借乙方现金5万元给乙方使用，4年以后（以协议时间）乙方依据经济实力，分期分批还甲方现金；四、甲方借给乙方的装修房屋现金与地皮换房无牵连；五、郑州协议和补充协议经双方签字后，不得反悔，否则让（任）何给对方造成的经济损失给与（予）一定补偿。注：甲方对外使用的协议，对乙方无法律效力，乙方只履行郑州协议和潢川补充协议。甲方签字人李佰库，乙方签字人贺善品、贺保迁（代签），签字证人曾某、胡某，2010年10月29号于潢川城关”。上述协议和补充协议签订后，贺良平、贺保迁将该宗土地的土地证书交给李佰库，同时，李佰库也借款5万元给贺善品。2010年12月6日，李佰库以贺良锋、冯长秀、台耀月等7人委托代理人的身份与李光洲签订《土地转让协议》，李佰库将包括贺良锋等7户在内的面积1814.24平方米国有土地以50.8万元转让给李光洲。2010年12月7日，李光洲交纳了办理过户手续的相关税、费，并于2011年1月7日取得了信阳市人民政府颁发的信潢开国用（2011）第005号《土地使用权证书》（宗地号为：13-01-01；地类（用途）：商住；使用权类型：出让；使用面积：1814.24平方米）。2012年1月份，贺良锋回潢川探家时，到潢川经济开发区国土资源局查询得知：其在潢川经济开发区潢经六路的土地所有权于2011年被过户到李光洲名下，为此，贺良锋诉至本院。
原审认为，该案争执焦点之一是李佰库以贺良锋名义与李光洲签订的《土地转让协议》是否有效；焦点之二是李光洲取得该宗土地是否属善意取得。首先：2010年10月6日和2010年10月29日，贺善品、贺保迁与李佰库签订《土地换房协议》和《补充协议》，目的是用土地与李佰库置换房屋，没有将该土地转让给李佰库以外其它人的意思表示；2010年10月26日，李佰库未经贺良锋授权，就以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》，并伪造贺良锋的委托书和申请书在土地部门将贺良锋的土地过户给李光洲，事后也未得到贺良锋的追认，侵犯了贺良锋的合法权益，故该《土地转让协议》无效；其次，2010年10月26日，李佰库以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》时，李佰库没有贺良锋的委托授权、没有持有贺良锋的《土地使用证》，李光洲作为土地的受让人没有尽到注意义务，至少应考察：土地的出让人是谁？在贺良锋未到场时，李佰库以代理人的身份能否以贺良锋的名义签订协议？作为受委托人是否有签订代理的权限？另外，《土地换房协议》和《补充协议》显示，贺良锋没有将该土地转让给李佰库以外其它人的意思表示，李光洲对此是明知的。李佰库对贺良锋的土地没有处分权，李光洲在明知李佰库无处分权的情况下与之签订《土地转让协议》，故不属善意取得。因李佰库将包括贺良锋等7户在内的面积1814.24平方米国有土地以50.8万元转让给李光洲，李光洲陈述已实际支付125万元，具体涉及每户应支付多少土地出让费？实际已支付多少土地出让费？本案无法确认，李光洲可在另案一并处理土地出让费事宜。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第四十九条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决如下：2010年10月26日，“贺良锋”与李光洲签订的《土地转让协议》无效。本案案件受理费1300元，李光洲、李世清各负担650元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，又没有重大过失的，应当认定受让人为善意；真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。在不动产交易中，受让人基于对不动产登记簿的信赖，推定信赖登记薄登记内容的人为善意；而对于转让人不是不动产登记簿记载的权利人时，受让人应当特别谨慎、慎重地判断交易人是否为有权处分，否则将不构成善意。因为，不动产价值一般特别巨大，法律即要保护交易，又要保护不动产登记的权利人利益。本案诉争土地使用权是登记在贺良锋名下，李佰库并不是登记的土地使用权权利人，仅是持有土地使用权证书等相关资料，将该宗土地与受让人李光洲进行交易，李光洲作为受让人应当特别谨慎、慎重地判断李佰库是否有权处分。但是李光洲并没有尽到注意义务，原审查明贺良锋的委托书属伪造，“贺良锋”签名也不是其本人所签。因此，原审认定李佰库对贺良锋的土地没有处分权，李光洲依据《土地转让协议》所得地土地使用权不属善意取得，转让协议无效是正确的。综上所述，上诉人李光洲的上诉意见不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由李光洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 李 虎
审判员 左立新
二〇一七年九月四日
书记员 汪玉娇