中华人民共和国
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭商外初字第63号
原告：林仙君，女，1968年12月26日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省建德市。
原告：黎桂春，男，1966年10月1日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省建德市。
委托代理人：张水保，北京市众明律师事务所律师。
委托代理人：李发强，北京市众明律师事务所律师。
被告：杭州钱柜文化娱乐有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省杭州市上城区湖滨路****号。
法定代表人：米运军，该公司经理。
委托代理人：郭宝珍，深圳市合众联盟投资发展有限公司工作人员。
被告：杭州钱鑫餐饮有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省杭州市上城区湖滨路**号。
法定代表人：李邦强，该公司经理。
委托代理人：朱璐瑛，该公司工作人员。
委托代理人：郭宝珍，深圳市合众联盟投资发展有限公司工作人员。
被告：杭州鸿锳房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省杭州市长生路**号。
法定代表人：赵燕。
被告：胡日成（HuZeSheng），男，1987年3月22日出生，荷兰王国国籍，现住中华人民共和国浙江省杭州市上城区。
被告：杭州欧华物业管理有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省杭州市上城区长生路**号***室。
法定代表人：袁玉珍，该公司总经理。
以上三被告共同委托代理人：徐方明，浙江高策律师事务所律师。
原告林仙君、黎桂春诉被告杭州钱柜文化娱乐有限公司（以下简称钱柜公司）、杭州钱鑫餐饮有限公司（以下简称钱鑫公司）、杭州鸿锳房地产开发有限公司（以下简称鸿锳公司）、胡日成（HuZeSheng）（以下称胡日成）委托合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。案件审理过程中，原告林仙君、黎桂春于2015年4月1日申请追加杭州欧华物业管理有限公司（以下简称欧华公司）为本案共同被告，本院经审查后予以准许。本院于2016年7月21日、11月16日对本案进行了公开开庭审理。原告林仙君和黎桂春的委托代理人张水保和李发强、被告钱柜公司和钱鑫公司的共同委托代理人郭宝珍、被告钱鑫公司的另一委托代理人朱璐瑛以及被告鸿锳公司、胡日成、欧华公司的共同委托代理人徐方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林仙君、黎桂春向本院提出诉讼请求：1.解除林仙君、黎桂春与钱柜公司、钱鑫公司、鸿锳公司于2012年7月20日签订的《交接协议》；2.钱柜公司、钱鑫公司自2014年9月11日起停止向鸿锳公司指定账户支付房屋租金；3.钱柜公司、钱鑫公司自2014年9月11日起的房屋租金按合同约定直接交付给林仙君和黎桂春；4.鸿锳公司、胡日成连带向林仙君和黎桂春返还代收的2012年5月10日至2014年9月10日的房屋租金17982549.84元、利息1198371.07元、押金170万元，合计人民币20223022.67元；5.欧华公司协助履行并承担连带返还其账户代收的2012年5月10日至2014年9月10日的房租租金17982549.84元、利息1198371.07元、押金170万元、合计人民币20223022.67元的付款义务；6.胡日成履行出具确认其与林仙君、黎桂春债权债务已经结清的函件的义务；7.诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2012年4月16日，林仙君、黎桂春与鸿锳公司签订《房屋转让合同》。约定：鸿锳公司将位于杭州市上城区湖滨路50号、50-1号地下一层房屋转让给林仙君、黎桂春；房地产交易总金额为1.17亿元。上述房屋于2004年1月17日已由鸿锳公司分别出租给钱柜公司、钱鑫公司，租期为2004年6月30日至2024年6月30日。涉案房屋于2012年4月23日变更登记于林仙君、黎桂春名下。2012年7月20日，林仙君、黎桂春与钱柜公司、钱鑫公司、鸿锳公司签订的《交接协议》中就房屋及租金交接事宜达成如下协议：1.就鸿锳公司与钱柜公司、钱鑫公司所签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，林仙君和黎桂春承诺继续履行；林仙君和黎桂春在还清胡日成借款前，房屋租金由鸿锳公司代为收取，其指定的收款账户为欧华公司；林仙君和黎桂春在还清胡日成借款后，房屋租金由林仙君和黎桂春收取，钱柜公司和钱鑫公司直接向林仙君和黎桂春或两人指定收款人缴纳按合同约定应缴纳的租金。2.在还清胡日成借款后，林仙君、黎桂春与胡日成共同出具函件通知钱柜公司和钱鑫公司，确认债权债务结清，并明确钱柜公司和钱鑫公司向林仙君和黎桂春支付租金的日期、账号等。3.钱柜公司原向鸿锳公司缴付的118万元押金、钱鑫公司向鸿锳公司缴付的52万元押金，林仙君和黎桂春可在应还胡日成的借款中予以扣减；合同届满、合同终止之后的10日内，上述押金由林仙君和黎桂春负责将押金（无息）退还给钱柜公司和钱鑫公司。该《交接协议》签订后，钱柜公司和钱鑫公司将2012年5月10日至2014年9月10日的租金累计人民币17982549.84缴付至鸿锳公司指定账户。林仙君、黎桂春与胡日成之间的债权债务已清偿完毕，但胡日成拒不配合林仙君和黎桂春出具确认债权债务结清的函件。2014年7月25日，林仙君和黎桂春向钱柜公司、钱鑫公司发函，要求两公司直接向林仙君和黎桂春支付房屋租金，但两公司予以拒绝。另外，在2012年4月16日林仙君、黎桂春与胡日成签订的《借款合同书》第2条约定：林仙君和黎桂春同意以涉案房屋的租金收益及承租人支付的170万元租房押金作为向胡日成借款的质押，在借款未清偿前，租金由胡日成收取，在还清借款后一并转给林仙君和黎桂春。因此，在林仙君和黎桂春已履行完毕其合同义务、而胡日成怠于履行义务的情况下，若钱柜公司、钱鑫公司、鸿锳公司继续履行涉案《交接协议》，将侵犯林仙君和黎桂春的合法权益。故根据合同法第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”、第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，林仙君和黎桂春提起本案诉讼。
被告钱柜公司和钱鑫公司共同辩称：1.《交接协议》作为《租赁合同》的补充是签约各方的真实意思表示，在其他各方未按协议约定条件提供一致确认的函件前，该两公司按《交接协议》约定支付款项，系遵守合约精神。2.《交接协议》是否解除由法院查明事实后依法裁判，但《交接协议》中第三项关于押金的约定不因协议解除而失效。3.钱柜公司和钱鑫公司自2014年9月至今依建德市人民法院的协助执行通知将房屋租金支付至该院指定账户，另代林仙君和黎桂春缴纳税款至税务部门，故钱柜公司和钱鑫公司不需重复支付。综上，自租赁协议和《交接协议》签订后，钱柜公司和钱鑫公司均按照合同约定履行义务。自林仙君、黎桂春与原房东发生争议并向钱柜公司和钱鑫公司提出主张后，两公司亦积极联系各方当事人了解情况并敦促各方依协议提供约定的证明函件，从未拖延支付协议约定的应付款项，在已按约履行的情况下，不需再重复支付。
被告鸿锳公司、胡日成、欧华公司共同答辩称：一、涉案房屋的真实交易总额为1.37亿元。2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订《房屋转让合同》，鸿锳公司以1.37亿元的价格将涉案房屋转让给林仙君和黎桂春。该合同第十条约定：双方一致确认，本合同为鸿锳公司与林仙君、黎桂春关于房屋交易的真实合同，其他有关涉及房屋交易的房屋买卖合同如内容与本合同内容约定不一致的，最终以本合同条款为准，任何一方不得提出异议和抗辩，并不得向第三方出示本合同。依据该1.37亿元合同的约定，林仙君和黎桂春与鸿锳公司、胡日成于当日分别签订了2000万元和6700万元借款合同。当日，双方还签订了一份交房产管理部门交易备案的交易金额为7000万元的合同，并以7000万元合同办理房屋交易手续。之前因双方关系良好，对1.37亿元合同及付款的约定均是认可的，才形成了2012年12月20日的《交接协议》及2013年1月21日的1.17亿元房屋转让合同及补充协议。就1.17亿元房屋转让合同，2013年1月21日，为妥善处理案外人胡某1诉鸿锳公司与林仙君、黎桂春房屋转让合同纠纷一案，鸿锳公司应林仙君和黎桂春的要求，将2012年4月16日签订的《房屋转让合同》中1.37亿元的交易金额改为1.17亿元，并对付款时间和付款方式作了改动。但在《房屋转让补充协议》中确认，该份《房屋转让合同》交易金额的变动、落款时间倒签仅为双方的应诉证据，原来的1.37亿元合同为房屋交易的最终真实合同，法院对《房屋转让合同》（交易金额为1.17亿元）的认定不影响双方2012年4月16日实际交易签订的《房屋转让合同》（交易金额为1.37亿元）的法律效力，也不影响1.37亿元合同中双方的权利义务，所有内容以1.37亿元合同中的条款为准。该《房屋转让补充协议》可与1.37亿元合同内容相互印证，客观反映鸿锳公司与林仙君、黎桂春买卖涉案房屋的真实意思表示是交易金额为1.37亿元。二、林仙君和黎桂春至今尚欠鸿锳公司（胡日成）2000万元。按真实的房屋交易金额1.37亿元，林仙君和黎桂春至今仅支付1.17亿元，尚欠胡日成2000万元。在林仙君、黎桂春与鸿锳公司签订的2000万元《借款合同书》中约定，林仙君、黎桂春应于2012年7月15日归还该2000万元。在林仙君、黎桂春与胡日成签订的6700万元《借款合同书》中约定第一笔还款1700万元应于2012年7月15日归还，剩余5000万元于2012年12月30日前归还。而在2012年7月16日，林仙君和黎桂春向胡日成转账3000万元，其中2000万元应系归还鸿锳公司借款，对此鸿锳公司亦予以认可，并在胡日成诉林仙君和黎桂春的民间借贷纠纷中出具过证明。剩余的1700万元系向胡日成归还借款。这是由于此时约定的向鸿锳公司归还借款的期限已至，故应先向鸿锳公司归还已到期借款而非是向胡日成归还未到期借款，否则林仙君和黎桂春会构成违约而使得鸿锳公司有权解除房屋转让合同并没收已支付的购房款。双方对此也是确认的，故在2012年12月20日林仙君、黎桂春与鸿锳公司、钱柜公司、钱鑫公司签订的《交接协议》第一条明确了在林仙君和黎桂春还清胡日成借款前房屋租金由鸿锳公司收取的内容。如果当时所欠鸿锳公司的借款2000万元尚未还清，《交接协议》为何只提欠胡日成的借款而不提欠鸿锳公司的借款。其后，林仙君和黎桂春于2013年5月26日出具了《还款承若书》，于2013年10月18日再次出具了《还款计划承诺书》，表明仍欠胡日成借款2000万元，并就还款时限作出承诺。以上证据及证人杨某的证言均能证明房屋交易金额为1.37亿元及林仙君和黎桂春目前尚欠胡日成2000万元借款的事实。虽然胡日成诉林仙君和黎桂春的民间借贷案件中，因考虑其他因素胡日成进行了撤诉，但并不意味着胡日成放弃了该笔债权，其仍保留主张债权的权利。三、《借款合同书》约定，林仙君和黎桂春同意以涉案房屋的租金收益权作为向胡日成借款的质押，在借款未清偿完毕前，租金由胡日成收取，归胡日成所有。《交接协议》约定，还清胡日成借款前，租金由鸿锳公司收取。1.钱柜公司、钱鑫公司均应按《交接协议》约定履行继续支付租金的义务。鉴于林仙君和黎桂春因其他案件被其他债权人申请执行，2014年9月10日之后钱柜公司和钱鑫公司支付的租金被建德市人民法院划扣，相应责任在于林仙君和黎桂春。对此，胡日成保留另行向其追究租金收入损失的权利。2.2012年12月20日签订的《交接协议》合法有效，应受法律保护，各方均应遵守。因林仙君和黎桂春尚未履行完毕归还胡日成欠款的义务，故《交接协议》不应被解除。3.本案中，鸿锳公司为原出借人、胡日成为债权人及房屋租金的收取人、林仙君和黎桂春仅为债务人。根据《借款合同书》和《交接协议》的约定，林仙君和黎桂春不是委托人，其仅是房屋租金支付协助通知人，就算有委托事项，委托人也是鸿锳公司。因此，本案案由不应为委托合同纠纷，而应为房屋买卖合同纠纷或民间借贷纠纷。法院应根据查明的事实对法律关系正确定性，若经法院释明正确案由而林仙君和黎桂春均不同意变更的，应当驳回其起诉。4.在林仙君和黎桂春未还清胡日成借款的情形下，要求胡日成出具确认债权债务已结清函件的请求不能成立，同时要求鸿锳公司、胡日成返还房屋租金也没有事实和法律依据。根据《借款合同书》和《交接协议》的约定，在付清借款前房屋租金应由胡日成收取，归胡日成所有。该租金是对胡日成借款利息损失的弥补，同时也敦促林仙君和黎桂春及时归还借款。林仙君和黎桂春本身也是作资金生意的，其向外出借钱款会收取5、6分的高利，购买涉案房屋也是用于融资，这也是林仙君和黎桂春利用涉案房屋向案外人韩某借款1.5亿元后却不予归还胡日成借款的原因。因此，本案不存在欠款付清之后，之前收取的租金予以返还的情况。《借款合同书》中所约定的“质押”仅是不规范的表述，预期的租金收益不符合质押的法定条件，且之后签订的《交接协议》中未有“质押”内容，并明确了由鸿锳公司收取。《借款合同书》中约定“承租人已付部分租金，双方另行办理结算手续”，是指林仙君和黎桂春还清胡日成借款的当月已收取租金，涉及到当月时间的租金差额双方进行结算，并非指已付租金或已付全部租金，不然就失去约定为“部分”的意义。如果要将已收取的租金返还，意味着如果林仙君和黎桂春几十年后才还清借款，那么这几十年的租金也要向该二人返还，则胡日成向林仙君和黎桂春的借款被这二人无息使用了几十年，《借款合同书》和《交接协议》中关于租金收取条款的设定就没有意义了。退一步讲，如果法院认定房屋交易金额为1.17亿元，也只有在林仙君和黎桂春于2013年8月23日付清最后一笔款项后的租金其有权收取。5.欧华公司并非《交接协议》的签订方，其仅代为收取租金，不存在任何不当及过错，不应作为被告，林仙君和黎桂春也无权要求欧华公司连带返还。四、即使认定6700万元款项支付均是对胡日成的还款，那么按照1.37亿元的交易金额，林仙君和黎桂春仍欠鸿锳公司2000万元，根据《房屋转让协议》和《借款合同书》的约定，也不应返还已收取的租金。综上，林仙君和黎桂春的诉讼请求不能成立，应当驳回其全部诉讼请求。
原告林仙君和黎桂春为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1.《交接协议》。证明：林仙君、黎桂春与鸿锳公司、钱柜公司、钱鑫公司就案涉房屋签订《交接协议》；在林仙君、黎桂春还清胡日成借款前，案涉房屋租金由受托人钱柜公司、钱鑫公司支付给受托人鸿锳公司；还清胡日成借款后，《交接协议》应当解除，钱柜公司、钱鑫公司负有停止向鸿锳公司支付租金、向林仙君和黎桂春直接支付租金的义务，鸿锳公司和胡日成负有连带返还租金、利息及押金的义务，胡日成还负有出具其与林仙君、黎桂春债权债务已经结清函件的义务。
2.房屋所有权证、《房屋转让合同》。证明：案涉房屋由鸿锳公司于2004年1月17日分别出租给钱柜公司、钱鑫公司，于2012年4月16日转让给林仙君、黎桂春，2012年4月23日办理了产权变更登记。
3.与钱柜公司、钱鑫公司分别签订的《租赁合同》。证明：林仙君、黎桂春与钱柜公司、钱鑫公司就案涉房屋签订《租赁合同》，该两公司负有支付租金的义务。
4．2014年7月25日《律师函》、《钱柜公司、钱鑫公司欠费情况表》，2014年8月4日《回复函》，2014年8月8日《关于房屋租金支付的函》、《关于回复函的补充说明》，2014年9月1日《关于租金支付事宜的告知函》。证明：林仙君、黎桂春就房屋租金支付事宜向钱柜公司、钱鑫公司寄送律师函，要求两公司向林仙君、黎桂春直接支付房屋租金，但两公司以种种借口拒绝履行。
5．《借款合同书》、中国工商银行个人业务凭证、自制林仙君和黎桂春支付胡日成款项明细表、2014年3月22日胡日成起诉林仙君和黎桂春的民事起诉状、林仙君和黎桂春于（2014）浙杭商外初字第18号案件中作为证据提交的汇款凭证、借款合同等。证明：林仙君和黎桂春已经还清胡日成借款，之后胡日成负有出具债权债务已经结清函件以及返还租金、利息和押金的义务，欧华公司应当协助胡日成返还。
6．杭州市中级人民法院（2014）浙杭商外初字第18号案件庭审笔录及民事裁定书。证明：胡日成起诉林仙君、黎桂春归还借款的案件其已撤诉，林仙君、黎桂春向胡日成的借款已经还清。
7.浦发银行汇款凭证、《收条》、工商银行收款凭证。证明：林仙君、黎桂春支付了案涉房屋转让价款1.17亿元，其向胡日成所借6700万元是用于支付该房屋转让价款；胡日成和鸿锳公司所称林仙君、黎桂春第一笔归还的3000万元中的2000万元系用于归还对鸿锳公司借款不是事实。
8.房地产估价报告两份、契税凭证。证明：案涉房屋1.17亿元的交易价格符合市场价格，税务主管部门亦予以认可，并据此征收税款；房屋买卖合同已经履行完毕，涉案房产已经属于林仙君和黎桂春。
9.杭州市中级人民法院（2013）浙杭民初字第2号民事判决书。证明：1.17亿元的房屋买卖合同以及房屋交易价格为1.17亿元的事实，均经人民法院判决确认。
经质证，被告钱柜公司、钱鑫公司认为：对证据1-4的三性均予以认可，但对证据1、4的证明目的有异议；证据5-9与其无关，由法院审查。被告鸿锳公司、胡日成、欧华公司认为：对证据1-3、6、7和证据9的三性均没有异议，但对证明目的有异议。证据1《交接协议》不是委托合同，无法据此确定本案为委托合同纠纷，《交接协议》中并未阐明租金及押金作为质押的内容，且林仙君、黎桂春对胡日成的借款尚未还清，租金仍应由胡日成收取。证据2《房屋转让合同》系于2013年4月21日补签的合同，不是进行房屋转让时签订的合同，对交易金额1.17亿元不予认可。对证据4的形式真实性予以认可，对内容真实性不予认可，其中所述胡日成借款已经还清不符合事实，不应返还租金。证据5中林仙君和黎桂春支付胡日成款项明细表为其自行制作，其中款项均已收到，对其他证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，反而可以证明林仙君、黎桂春承认其欠鸿锳公司2000万元借款，林仙君、黎桂春于2012年7月16日支付胡日成3000万元款项中的2000万元系归还的鸿锳公司欠款，故胡日成的欠款并未还清，租金不应向林仙君和黎桂春支付；胡日成向法院起诉林仙君、黎桂春要求还款后撤诉，不意味着债权本身不成立，胡日成可再次提起诉讼。证据6仅反映胡日成起诉后撤诉，但相应欠款还是存在，且该撤诉案件中所起诉杨某于本案中作为证人出庭，其于本案中所作证言内容与上述撤诉案件中所述内容一致，其知晓林仙君、黎桂春还欠2000万元款项。证据7中林仙君、黎桂春支付给鸿锳公司的5000万元系支付的购房款，陈某出具的6700万元收条系用一笔3000万元款项三次走账后形成，转化为林仙君和黎桂春向胡日成的欠款，因1.37亿元购房合同项下对应两个借款合同，林仙君、黎桂春所归还第一笔3000万元中的2000万元是用于归还其向鸿锳公司的借款。对证据8中契税凭证的真实性没有异议，系按1.2亿元完成纳税；评估报告的真实性由法院核实，但与林仙君、黎桂春是否还欠付胡日成款项没有关联性。证据9民事判决书中对案涉购房价款的认定不能影响双方就购房款实际达成的合意为1.37亿元。经审查，本院认为：证据5中林仙君和黎桂春支付胡日成款项明细表虽为原告自制，但经胡日成确认，其中所载林仙君和黎桂春向胡日成支付款项的时间及数额与实际相符，本院确认其内容；对于林仙君和黎桂春所提交其他证据，本院对其真实性、合法性和关联性均予以认可，可以证明案涉房屋买卖合同、租赁合同以及借款合同的履行情况，对其证据效力予以确认。
被告钱柜公司和钱鑫公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1.《关于收取杭州市湖滨路50号、50-1号地下一层租金的函》、《租赁合同》、《交接协议》。证明：林仙君、黎桂春指定钱柜公司和钱鑫公司将2012年12月31日前的租金支付给鸿锳公司，其后租金亦按照指示支付至《交接协议》指定账户，直至胡日成出具债权债务已经结清函件后，钱柜公司、钱鑫公司才可再按照林仙君和黎桂春的指示支付至其他账户；《交接协议》与《租赁合同》同日签订，系《租赁合同》的补充协议，林仙君、黎桂春与钱柜公司、钱鑫公司间是房屋租赁合同关系，不是委托合同关系。
2.钱柜公司、钱鑫公司租金支付列表，浙江省地方税务局机打发票。证明：钱柜公司、钱鑫公司自2012年7月至2014年8月按《租赁合同》约定履行支付租金的义务。
3.钱柜公司、钱鑫公司与林仙君、黎桂春的往来函件以及与鸿锳公司的往来函件。
4.杭州市钱塘公证处公证文书。
证据3和证据4共同证明：钱柜公司、钱鑫公司谨慎对待《交接协议》并积极妥善履行支付租金的义务。
5.建德市人民法院协助执行通知书及附件、建德市人民法院收费票据。证明：钱柜公司、钱鑫公司自2014年9月10日将房屋租金支付至建德市人民法院指定账户，钱柜公司、钱鑫公司不需再重复支付租金。
6.2012年3月至2014年7月的发票、打款凭证及税务局发票。证明：钱柜公司、钱鑫公司一直按照约定支付租金。
经质证，原告林仙君、黎桂春认为：证据1-4的真实性均予以认可，对证明目的均不予认可，其中证据2没有完税凭证，不能证明钱柜公司和钱鑫公司已经完全履行合同义务，且部分金额与合同约定不符。证据5的真实性由法院核实，对证明目的不予认可。证据6的形式真实性予以认可，具有由法院核定。被告鸿锳公司、胡日成、欧华公司认为：对证据1-5的三性均无异议；对证据1中《交接协议》、证据3往来律师函内容的质证意见与前述发表一致；证据4、5反映出因林仙君、黎桂春与其他案外人的债权债务关系致使鸿锳公司没有继续收取租金，鸿锳公司和胡日成保留向林仙君、黎桂春追究其后租金损失的权利。证据6的真实性由法院核实，租金金额及税费以钱柜公司、钱鑫公司所提交证据为准，2012年3月至6月的租金钱柜公司、钱鑫公司是支付给鸿锳公司的。经审查，本院认为：对证据1-6的三性均予以确认，可以证明林仙君、黎桂春与钱柜公司、钱鑫公司间房屋租赁合同的签订情况以及履行情况，对其证据效力予以认可。
被告鸿锳公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1.《房屋转让合同》。证明：2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订《房屋转让合同》，将案涉房屋转让给林仙君和黎桂春所有，房屋转让价格为1.37亿元以及其他的权利义务内容。
2.《房屋转让合同》。
3.《房屋转让补充协议》。
证据2和证据3共同证明：2013年1月21日，为妥善处理案外人胡某1诉鸿锳公司、林仙君、黎桂春房屋转让合同纠纷，鸿锳公司应林仙君和黎桂春的要求，将证据1的合同价款修改为1.17亿元，并对付款时间和付款方式作了改动，《房屋转让补充协议》确认1.37亿元的合同为房屋交易的最终真实合同。
4.《借款合同书》。证明：2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订《借款合同书》，林仙君、黎桂春向鸿锳公司借款2000万元，并约定了其他权利义务内容。
5.钱柜公司、钱鑫公司汇入欧华公司的租金收入清单以及税收通用完税证。证明：2012年12月至2014年8月钱柜公司和钱鑫公司应收租金共计为14818372.88元，该两公司共计缴纳税金2448978.62元后，实际汇入欧华公司的租金为12369393.95元。
6.《房屋转让合同》。证明：2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订房屋转让价格为7000万元的《房屋转让合同》，该份合同向房管部门备案。
7.《房屋转让合同》。证明：2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订房屋转让价格为1.8亿元的《房屋转让合同》。
8.《承诺书》。证明：2012年4月17日，因林仙君、黎桂春无法及时支付购房款，其承诺在案涉房屋过户至其名下后，将无条件配合完成与胡日成之间的借款关系并保证借款合同成立并生效。
9.工商银行转账凭证。证明：黎桂春与胡日成、陈某用3000万元的三次循环转账，完成了6700万元购房款的支付及胡日成借款的出借。
10.证人杨某的证言。证明：证人杨某参与了房屋买卖及借款的全过程，由其介绍进行的案涉房屋买卖，当时约定房屋买卖的价格为1.37亿元，借款合同其亦作为保证人，可以确认借款合同的真实性，目前借款尚未还清，还欠2000万元，在未还清借款前，租金由鸿锳公司和胡日成收取。
经质证，原告林仙君、黎桂春表示：对证据1的真实性予以认可，对证明目的不予认可，因鸿锳公司没有交付合同中所约定房产的附属设施即100个车位，故该份合同没有履行，且房屋买卖与案涉房屋租金交付间没有关系，关于购房款是否全额交付的问题应另行起诉。对证据2、3的真实性予以认可，对证明目的不予认可，证据3补充协议没有实际履行。对证据4形式真实性予以认可，对内容真实性及证明目的不予认可，该借款合同项下款项没有出借，借款合同没有实际履行，鸿锳公司称林仙君、黎桂春所归还胡日成第一笔3000万元中的2000万元系归还给鸿锳公司不是事实。对证据5的真实性予以认可，对证明目的不予认可，相应凭证与租赁合同所约定租金间存在差异。对证据6、8的真实性予以认可，对证明目的予以认可。对证据7的真实性予以认可，对证明目的不予认可，且与本案无关。对证据9的真实性予以认可，对证明目的不予认可，反而可以证明林仙君、黎桂春按照合同约定及鸿锳公司指示将向胡日成的借款用于支付购房款，并将该6700万元支付至陈某账户。证据10证人所述没有任何依据，对其真实性及证明目的不予认可，也与本案无关，其所述购房款及借款事宜与本案租金返还不具有关联性。被告钱柜公司、钱鑫公司表示：证据1-4、6-10与其无关，不发表意见；证据5三性没有异议。被告胡日成与欧华公司表示无异议。经审查，本院认为：证据5中租金收入清单虽为鸿锳公司自制，但与鸿锳公司及钱柜公司、钱鑫公司所提交租金支付凭证以及税收凭证等相符合，本院确认其内容；证据10证人杨某所发表证言，因案涉1.37亿元购房合同与两份借款合同签订于同一天且两份借款合同系1.37亿元购房合同的附件，考虑到两份借款合同与1.37亿元购房合同的关联性以及杨某系两份借款合同的保证人并在其后的《还款承若书》中签字，故其对于购房合同、借款合同签订以及欠付款项的事宜应为知情，其所发表证言亦与本案双方提交的证据相互印证，故对其证言的证据效力予以确认；对于鸿锳公司提交的其他证据，本院对其真实性、合法性和关联性均予以认可，可以证明案涉房屋买卖合同、租赁合同以及借款合同的签订情况和履行情况，对其证据效力予以确认。
被告胡日成为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1.《借款合同书》。证明：2012年4月16日，林仙君、黎桂春与胡日成签订《借款合同书》，向胡日成借款6700万元，杨某提供担保，借款清偿前，案涉房屋租金由胡日成收取，归胡日成所有。
2.汇款凭证。证明：2012年5月8日，胡日成通过其工商银行账户向黎桂春账户转账6700万元。
3.《收条》。证明：2012年5月8日，林仙君、黎桂春向胡日成出具《收条》，确认收到胡日成借款6700万元。
4.《还款承若书》。证明：2013年5月26日，林仙君、黎桂春向胡日成出具《还款承若书》，承诺相应借款余额在2013年6月30日前全部还清，如违约愿承担相应违约责任。
5.《还款计划承诺书》。证明：2013年10月18日，林仙君、黎桂春向胡日成出具《还款计划承诺书》，承诺欠付胡日成的2000万元借款将于2013年12月30日归还1000万元、2013（应为2014年）3月10日归还1000万元，如违约愿承担法律责任。
6.房屋权属登记信息查询记录。证明：2012年11月6日，林仙君、黎桂春利用购买的案涉房屋房产设定抵押，向案外人韩某借款1.5亿元，该房产已被多家法院查封。
经质证，原告林仙君、黎桂春表示：对证据1的真实性予以认可，对证明目的不予认可，反而可以证明案涉房屋租金及押金系作为胡日成借款的质押保证金，不是归胡日成所有，在林仙君、黎桂春还清胡日成借款后，胡日成应与鸿锳公司、欧华公司一同将租金和押金返还。对证据2、3、4的真实性予以认可，对证明目的予以认可。对证据5的形式真实性予以认可，对内容真实性及证明目的不予认可，该份承诺书系受胁迫形成，因向林仙君、黎桂春出借款项的王某系由胡某2出面介绍，胡某2以此为由胁迫林仙君、黎桂春出具了该份承诺书，其中还出现了第二笔款项于2013年3月10日归还的错误。对证据6的真实性无法确认，与本案也无关，对证明目的不予认可。被告钱柜公司、钱鑫公司认为：证据1-5与其无关，不发表意见；对证据6的真实性予以确认。被告鸿锳公司、欧华公司表示没有异议。经审查，本院认为：对证据1-5的三性均予以确认，可以证明林仙君、黎桂春与胡日成间借款合同的签订及履行情况，对其证据效力予以认可。对证据6的真实性予以确认，但与本案无关，对其证据效力不予认可。
综合各方当事人提交的上述有效证据和当庭陈述，本院认定如下事实：
案涉房屋暨位于杭州市上城区湖滨路50号及50-1号地下一层房屋原为被告鸿锳公司所有，分别出租给了被告钱柜公司和被告钱鑫公司，租期为2004年6月30日至2024年6月30日。2012年4月16日，鸿锳公司与原告林仙君和黎桂春、被告胡日成分别签订《房屋转让合同》及该合同附件《借款合同书》，将案涉房屋出卖给林仙君和黎桂春，并办理了房屋产权变更登记。其后，钱柜公司、钱鑫公司分别与林仙君和黎桂春签订房屋租赁合同，继续承租案涉房屋。2012年12月20日，鸿锳公司与林仙君和黎桂春、钱柜公司和钱鑫公司签订《交接协议》，约定钱柜公司和钱鑫公司每月应向林仙君和黎桂春支付的租金由鸿锳公司代为收取，租金支付的指定账户为被告欧华公司的银行账户。具体情况如下：
一、《房屋转让合同》及附件《借款合同书》的签订事实。
2012年4月16日，鸿锳公司（甲方）与林仙君、黎桂春（乙方）签订《房屋转让合同》，约定由鸿锳公司将其位于杭州市上城区湖滨路50号及50-1号地下一层的房屋转让给林仙君和黎桂春。当日，双方就该案涉房屋共计签订三份房屋转让合同，并约定了不同的房屋转让价格，分别为7000万元、1.8亿元和1.37亿元，其中7000万元价款和1.8亿元价款的房屋转让合同系双方为进行产权过户登记或融资等用途而签订。1.37亿元价款的《房屋转让合同》第二条“交易金额、付款时间及付款方式”约定：“交易金额：本次房地产交易总金额为人民币壹亿叁仟柒佰万元整。付款时间（购房款分三期支付）：1、本合同签订后，甲方立即办理为确保交易房产顺利过户的抵押物他项权证（抵押权人为乙方），指定的第三人在甲方办妥他项权证后立即将第一笔购房款计人民币伍仟万元支付给甲方。乙方支付第一笔购房款后甲方立即办理交易房产（房产证号为杭房权证上字第××号）的抵押解除手续，并向甲方开具备案合同成交价柒仟万元的商品房销售发票、办理交易房屋的备案登记手续；2、在房产证、土地证过户至乙方名下后于2012年7月15日前向甲方支付第二期购房款计人民币叁仟柒佰万元整；3、第三期购房款伍仟万元2012年12月30日前向甲方付清余款计人民币伍仟万元整（实际付款按本合同附件二个借款合同履行）。付款方式：第一期购房款伍仟万元付款至甲方账户；第二期购房款中贰仟万元向甲方支付，另壹仟柒佰万元向本合同甲方指定账户支付（指定收款人为陈某，指定收款人开户行为中国工商银行上海市正大广场支行，账号为62×××**）；第三期购房款伍仟万元向甲方指定的收款人账户支付（指定收款人为陈某，指定收款人开户行为中国工商银行上海市正大广场支行，账号为62×××**）。乙方按本合同约定付款方式支付款项后，即视为乙方已全额支付了本合同项下的购房款”。第十条约定：“双方一致确认，本合同为甲、乙双方关于本次房屋交易的真实合同，其他有关涉及本次房屋交易的房屋买卖合同（交易备案合同及壹亿捌仟万合同）如内容（房价）与本合同内容（房价）约定不一致的，最终以本合同条款（房价）为准，任何一方不得提出异议和抗辩，并不得向第三方出示本合同”。第十一条特别约定：“……2、乙方在本合同约定购房款还清前，该房产的租金由甲方继续收取。3、乙方归还完毕甲方借款后，甲方应向承租人发出相应通知，便于乙方向承租人收取房屋租金。承租人支付的房屋押金170万元，在乙方付清房款时甲方一并支付给乙方，租赁关系终止后，由乙方按照租赁合同约定退还承租人。4、双方为履行壹亿捌仟万交易所发生资金往来系为完成该合同平帐所为，具体金额以乙方实际付款金额为准。5、为确保乙方履行付款义务，乙方按照甲方要求就尚欠房款与甲方及甲方指定人员‘胡日成，HuZecheng，护照号码××××’分别签订借款合同各一份，作为本合同附件，在乙方按照本合同约定的付款时间付清购房款后，该借款合同作废。……”。该合同附件有三个，为“附件一：土地使用权证”、“附件二：房屋所有权证及房屋平面图”、“附件三：借款合同二份”。
同日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订上述《房屋转让合同》附件三中的一份《借款合同书》，约定由鸿锳公司向林仙君和黎桂春出借2000万元，林仙君和黎桂春应于2012年7月15日之前归还。胡日成与林仙君、黎桂春签订上述《房屋转让合同》附件三中的另一份《借款合同书》，约定由胡日成出借6700万元，林仙君和黎桂春应于2012年7月15日前还1700万元，于2012年12月30日前归还5000万元；两份借款合同均指定陈某为收款人，均由担保人杨某提供连带责任保证。两份《借款合同书》均约定：林仙君和黎桂春均同意以其位于杭州市上城区湖滨路50号、50-1号的地下一层房产的租金收益权及承租人支付的人民币170万元租房押金作为向鸿锳公司（胡日成）借款的质押；在上述借款未清偿完毕前，该租金由鸿锳公司（胡日成）收取，归鸿锳公司（胡日成）所有，林仙君和黎桂春不得以任何理由扣减；借款还清次日起，房屋租金由林仙君和黎桂春收取；承租人支付的人民币170万元租房押金，在林仙君和黎桂春还清借款后，鸿锳公司（胡日成）一并转付林仙君和黎桂春。
二、《房屋转让合同》及附件《借款合同书》履行及相关诉讼的事实。
2012年4月17日，林仙君和黎桂春与保证人杨某出具《承诺书》，写明：“因承诺人林仙君、黎桂春购买杭州鸿锳房开位于杭州××城区湖滨路××、××号地下××层的房产，在该房产未过户之前不能及时支付购房款，为履行承诺人的相应付款义务，承诺人在此保证，在上述房产过户到承诺人名下后，承诺人无条件配合完成承诺人与胡日成之间的借款关系和保证借款合同的成立并生效”。同日，林仙君和黎桂春委托案外人李某向鸿锳公司支付了购房款4000万元。2012年4月19日，林仙君和黎桂春再次委托案外人李某向鸿锳公司支付了购房款1000万元。
2012年5月8日，黎桂春将3000万元从其在工商银行的账户转账给案外人陈某在工商银行的账户，陈某再将3000万元从其账户转账给胡日成在工商银行的账户,胡日成再将其账户内的3000万元转入黎桂春的前述工商银行账户。此后，三方又按前述顺序进行了一次3000万元的转账、一次700万元的转账。至此，黎桂春账户于当日向陈某账户累计转账6700万元，陈某账户向胡日成账户累计转账6700万元，胡日成账户向黎桂春账户累计转账6700万元。同日，林仙君和黎桂春作为出借人出具了收条，写明：“今收到HUZESHENG借款人民币陆仟柒佰万元整”。
关于前述《房屋转让合同》附件三两份《借款合同书》下的两笔借款，林仙君和黎桂春主张鸿锳公司名下2000万元借款并未实际出借，胡日成名下6700万元借款其已归还，具体为：（1）2012年7月16日，案外人杭州广安贸易有限公司代林仙君和黎桂春向胡日成转账每笔500万元、共计六笔合计3000万元；（2）2013年1月12日，林仙君和黎桂春向戴某借款2000万元归还于胡日成，2013年1月25日，戴某分三次向胡日成转账共计2000万元；（3）2013年7月17日、7月23日，林仙君通过建设银行账户向胡日成分别转账500万元、200万元，共计700万元；（4）2013年8月15日，林仙君和黎桂春向案外人王某借款人民币1000万元，2013年8月23日，王某分三次向胡日成账户共计转账1000万元。但鸿锳公司与胡日成均认为，第一笔3000万元中的2000万元是用于归还鸿锳公司名下2000万元借款，而胡日成名下的借款只归还了4700万元，尚余2000万元没有归还。
在上述还款过程中，林仙君和黎桂春于2013年5月26日出具一份《还款承若书》，写明：“黎桂春、林仙君二人2012年4月16日向胡日成（Huzesheng）借款陆仟柒佰万元，因在2012年12月30日前未能偿还全部借款，现特向出借人承诺该笔借款余额在2013年6月30日前全部还清。如在上述时间内未能还清全部借款的，愿意承担一切违约责任”。该承诺书上有保证人杨某的签名。2013年10月18日，林仙君和黎桂春又出具了《还款计划承诺书》，写明：“本人林仙君、黎桂春承诺，欠胡日成（HuZeSheng）剩余借款计人民币：贰仟万元。本人计划于2013年12月30日归还人民币计：壹仟万元整；于2013年（应为2014年）3月10日归还人民币计：壹仟万元整”。2014年4月1日，胡日成以林仙君、黎桂春、杨某为被告向本院提起案号为（2014）浙杭商外初字第18号民间借贷纠纷诉讼，要求林仙君、黎桂春、杨某归还尚欠的借款人民币2000万元。该案中，胡日成提交一份鸿锳公司于2014年5月27日出具的《证明》，表明鸿锳公司已于2012年7月16日、17日收到林仙君、黎桂春归还的2000万元借款，胡日成系鸿锳公司的指定收款人。2014年10月10日，胡日成向本院申请撤回对该案的起诉，本院于2014年10月20日作出裁定，准许胡日成撤回起诉。
2013年1月8日，案外人胡某1（Shao-
KuangHu）向本院起诉鸿锳公司、林仙君、黎桂春房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2013）浙杭民初字第2号。胡某1认为依据其与鸿锳公司所签订《补充协议书》的约定，胡某1对涉案房产及对应的100个车位拥有18.7525%的房屋所有权以及相应份额的收益分配权，但鸿锳公司未经胡某1同意即将案涉房屋转让给林仙君、黎桂春，转让价格7000万元过低，故要求确认鸿锳公司与林仙君、黎桂春于2012年4月16日签署的《杭州市房屋转让合同》（7000万元合同）无效。在该案中，林仙君、黎桂春提交了一份房屋转让价格为1.17亿元的《房屋转让合同》。依据双方提交的证据及该案当事人陈述，本院该案查明：涉案房屋原系鸿锳公司所有。……2012年4月16日，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订涉案房屋的《房屋转让合同》，约定将涉案房屋以1.17亿元的价格转让给鸿锳公司。同日，鸿锳公司还与林仙君、黎桂春签订《杭州市房屋转让合同》，考虑过户税费问题而将房屋转让价格约定为7000万元。该7000万元的合同在杭州市房产管理部门交易备案。由于房产管理部门认为7000万元的交易价格过低，林仙君、黎桂春委托杭州永正房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，确定案涉房地产的评估转让价格为1.2亿元。后林仙君、黎桂春按照1.2亿元的计税金额缴纳了360万元契税，并于2012年4月24日办理了案涉房产的契证。2012年4月23日、2012年4月26日，林仙君、黎桂春分别办理了案涉房产的所有权证和土地使用权证。根据上述查明的事实，本院于2013年10月17日作出判决，认为：考虑到过户税费的问题，鸿锳公司与林仙君、黎桂春签订的《杭州市房屋转让合同》约定的房屋转让价格为7000万元，但根据另行签订的《房屋转让合同》，案涉房屋真实的转让价格是1.17亿元，且林仙君、黎桂春也按照1.17亿元价格履行了付款义务。故鸿锳公司与林仙君、黎桂春所签订《杭州市房屋转让合同》中的价格条款符合合同法规定的“恶意串通，损害国家利益”之情形，应属无效。但案涉房产的税费实际还是按照房产管理部门核定的1.2亿元的评估价格缴纳的，且该合同的其他条款亦未损害国家利益，故对胡某1要求确认鸿锳公司与林仙君、黎桂春于2012年4月16日签署的《杭州市房屋转让合同》（7000万元合同）整体无效的诉讼请求，不予支持，驳回胡某1的诉讼请求。
在上述诉讼过程中，2013年1月21日，鸿锳公司（甲方）与林仙君、黎桂春（乙方）签订了一份《房屋转让补充协议》，约定：“甲方股东因转让房产事宜提起诉讼，甲、乙双方为妥善处理涉案房产纠纷，维护双方权益，甲、乙双方2013年1月21日签订的《房屋转让合同》（交易金额1.17亿元，落款时间倒签为2012年4月16日）仅为双方的应诉证据，法院对该份《房屋转让合同》（交易金额1.17亿元）的认定不影响双方2012年4月16日实际交易签订的《房屋转让合同》（交易','2018-09-28
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