海南省屯昌县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)琼9022民初243号
原告：沈卫国，女，1960年3月2日出生，汉族，现住海南省屯昌县。
被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。
法定代表人：马进明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈思麒，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。
原告沈卫国与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序。并于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告沈卫国、被告美丰公司的委托诉讼代理人陈思麒、魏颖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈卫国向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金41297.85元；2.判令被告支付逾期办证违约金7157.34元；3.判令被告加倍支付棚顶抹灰费用7845.82元；4.判令被告履行合同第十四条之约定交付物业服务费直至达到市政供水之日止；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：根据美林湖社区二期71位业主已生效的判决和原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，被告未按合同规定的时间内完成房屋的验收，所以被告应承担逾期交房违约金。违约金计算如下：违约天数为577天。计算依据是原、被告于2012年2月16日签订的购房合同，合同第八条约定房屋出卖人应当在2013年6月30日，在该房屋满足验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、住宅交付使用批准文件的情况下才能交付买房人使用，但被告于2015年1月28日才通过竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案（此证据已由法院依职权调取）。依照合同的规定违约的起算时间从2013年7月1日至2015年1月28日止，逾期交房违约金41297.85元（238578×0.0003×577）。根据合同附件五补充协议第一条的违约金计算标准，即”乙方（原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已付房价款3%支付逾期办证违约金。”事实上是被告逾期至今不能办理产权证，根据对等要求，被告也应依据此约定予以赔偿（赔偿金：238578元×3%=7157.34元）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三要求天棚应为水泥砂浆抹灰）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”而实际房屋的天棚没有达到约定标准。赔偿金计算如下：房屋面积54.34㎡，建筑规范要求水泥砂浆抹灰71.98元/㎡，即54.34×71.98×2=7822.79元。
被告美丰公司辩称，一、请法院依法驳回原告全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：1、原告对被告主张的各项诉讼请求均已超过法律规定的两年诉讼时效。依据原、被告双方所签订的商品房买卖合同之约定，交房日期约定为2013年6月30日，办证日期为交房之后的360日，而原告起诉至法院的时间为2017年3月。若被告未按期交房，那么原告从2013年7月1日起就应当知道自己的权利受到侵害，故从2013年7月1日至2015年6月30日为原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期限。办证时间按合同约定为交房后360日，也即在2014年6月24日被告就应当将产权证办好，但至2016年6月25日之前原告就应当知道被告未如期办证，应提起诉讼。2016年6月25日为原告主张逾期办证诉讼时效届满之日，基于原告主张诉讼请求发生在2017年3月，故原告行使诉权的时间已经超过法律规定的两年诉讼时效，因此，原告的诉讼请求不应予以支持；2、关于房屋顶棚抹灰赔偿金的问题，虽然原告没有提供交房日期，但其时间大概为2013年下半年，故原告在接房的时候就应该知道天棚没有抹灰，知道自己的权益受到侵害，也即2013年至2015年未原告行使诉权的诉讼时效，但原告于2017年3月才起诉至法院要求天棚抹灰赔偿，其已超过诉讼时效，因此，原告主张加倍支付天棚抹灰费用的诉讼请求不应支持。综上，原告的诉请不应予以支持的理由是：原告2017年才开始行使诉权已经超过两年的诉讼时效，原告认定被告于2015年1月28日通过竣工验收，2016年7月6日取得竣工备案证，实施虽然如此，但双方合同约定的是经验收合格而非经综合验收合格，在此之前的系列案中，被告已经举证证明被告于2013年5月28日房屋已通过五方验收，达到合同第八条第一款约定的经验收合格的交房标准，因此被告向原告交付的房屋并无不妥，且在此之前的系列案中，海南一中院均维持了屯昌法院的一审判决，故原告认为逾期交房的时间为2015年1月28日是与合同的有效约定相抵触的，也与法院认定的时间相抵触，也即原告应当于2015年6月30日前行使诉讼权利。
原告沈卫国为支持其诉讼主张，提供的证据有：1.身份证，证明原告主体适格；2.《商品房买卖合同》，证明原告的诉讼请求；3.房屋购买发票，证明原告购置了被告的房屋；4.美林物业业主钥匙表；5.美林湖二期收款收据，证明原告的收房时间；6.美林湖二期收款收据；7.美林湖国际社区业主委员会（以下简称业委会）关于延期诉讼时效的函件，证明2015年4月17日，由业委会致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函，证明原告起诉未超过诉讼时效。
被告美丰公司向本院提供证据有：1.竣工验收证书，证明美林湖二期在2013年6月28日已通过五方竣工验收；2.原告交契税的时间、业主登记表、交接清单、领取钥匙清单，证明原告实际接房日期。
本院依职权调取的证据有：1.《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》：原告所购涉案房已于2015年1月28日竣工验收合格，并于2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证；2.华诚博远（海南）建设项目管理有限公司编制的海南省工程建设项目工程预算书。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1至证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为证据2和证据3恰恰能证明原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；对证据5、6的真实性、合法性和关联性无异议，但认为与本案无关；对证据7的真实性、合法性和关联性不予确认，被告认为业委会是2015年下半年才经房管部门批准成立的，但该证据的行文日期是2015年4月17日，且该时效类证据均是复印件，故其真实性无法确认，且业委会向开发商主张权利并不等同于原告向被告主张权利，该行为无法引起诉讼时效的中止或中断。本院认证为：由于被告对原告提供的证据1至证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该6份证据予以确认；对证据7.本院认为，结合美林湖小区业主于2015年向县公安局报案并不断向县信访局、县政府等行政部门上访的事实及所附回执单，本院对该证据的证明效力予以确认。
对本院依职权调取的证据，原告质证意见为：对证据1和证据2的真实性、合法性均无异议。被告质证意见为：对证据1和证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据1仅能证明天棚抹灰的单价，而不能证明被告应当支付原告天棚抹灰赔偿款；而对于证据2，由于原告起诉已经过了诉讼时效，故该请求不应支持。本院认证为：由于原、被告均对该2份证据的真实性、合法性均无异议，故本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年2月16日，原告沈卫国与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0005614），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第3幢9层905号房以总价人民币238578元出售给原告，原告付款方式为一次性付款，该商品房为预售商品房，建筑面积为54.34平方米。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定：”出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：”《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金”；该合同补充协议第14条约定：”买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同附件三：空白。
合同签订后，原告依约向被告交纳了房屋总价款238578元，被告于2013年9月4日出具了销售不动产统一发票给原告。2013年9月4日，原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了物业管理费及水电费共计200元。交房时，被告未依合同约定为原告作房屋天棚抹灰。2015年4月17日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为”就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在的逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司函如下：......综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金......”。
另查，美林湖国际社区第1幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。
本院认为，原、被告双方于2012年2月16日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案争议的焦点是：一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房和逾期办证违约责任的问题；三、原告诉请被告加倍支付天棚抹灰费是否予以支持的问题；四、原告要求被告代原告支付物业服务费直到市政供水之日止的请求是否有法律依据。
一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间或第一次缴交物业管理费的时间为准。本案中，原告于2013年9月4日第一次向物业公司缴交物业管理费等费用,故该时间为原告实际的交房时间，因此，原告应于2015年9月3日前向法院提起诉讼。其次，本案是否存在诉讼时效中断情形。2015年4月17日，美林湖业委会向被告发出《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》并收到了回执。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映了各业主的意愿和要求的体现。根据业委会向美林湖开发商及物业公司发出的意见函，结合该业委会向县公安机关报案[2015年7月9日，美丰公司原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查，现该案已移送本院，案件审理中]，以及各业主自收房后不断向县政府及各行政主管部门上访的事实，足以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。因此，自2015年4月17日起，应重新计算诉讼时效。第三、关于原告的诉请是否均未超过诉讼时效。本案中，原告诉请的是要求被告承担逾期交房、逾期办证、加倍支付棚顶抹灰费用的责任，但原告用以证明未超诉讼时效的《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》中，仅就被告存在逾期交房、逾期办证的问题要求被告限期落实，而未对棚顶抹灰责任提出要求。因此，原告以函件主张其诉求存在诉讼时效中断情形，仅适用于原告提出被告应承担的逾期交房与逾期办证责任，而不适用于加倍支付棚顶抹灰费用的责任。综上，原告于2017年3月7日向本院提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过2年的诉讼时效。
二、关于逾期交房和逾期办证违约责任的问题。（一）关于逾期交房违约责任的问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前交付房屋给原告。本案中，原告于2013年9月4日向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了物业管理费及水电费，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年9月4日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房65天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：”逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告诉请被告承担逾期交房的违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为238578元×65天×0.3‰=4652.27元，原告请求被告支付逾期交房的违约金4652.27元，本院予以支持，超出部分不予支持。
（二）关于逾期办证违约责任的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：”房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原、被告双方在合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房屋的时间是2013年9月4日，按约定被告应于2013年11月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但双方在《商品房买卖合同》中约定：”乙方（原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已交付房价款3%支付违约金”，本院根据公平原则确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为238578元×3%=7157.34元，原告主张被告支付逾期办证违约金7157.34元，本院予以支持，超过部分不予支持。
三、原告诉请被告加倍支付天棚抹灰费是否予以支持的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件三中空白，即没有约定天棚抹灰等事项。因此，原告向本院诉请被告加倍支付天棚抹灰费用7845.82元的主张，没有法律依据，本院不予以支持。
四、关于涉案房屋的市政供水、供电管网的约定及违约责任的问题。原告认为被告未按合同约定在交房之日实现市政供电、供水已构成违约，应承担相应违约责任。本院认为，市政供水及设施建设必须由地方政府及其职能部门才能落实到位，双方约定市政供水的内容已超过被告的职责能力范围。被告在地方政府未按照计划将供水设施延伸至小区的情况下，在小区内挖井取水，通过挖井取水代替市政供水的方式解决小区居民的正常供水需求，并且被告向法庭提供的取水许可证及生活用水检验报告说明被告提供的自备井供水符合居民的用水标准。对于市政供电问题，原、被告都已经确认在2015年6月30日前已经实现正常供电。因此，原告入住所购房屋并正常使用应当支付相应的物业管理费，根据上述事实，本院认为原告主张所购商品房未达到正常使用条件的理由不成立，对原告要求被告承担自交房之日起至市政供水、供电达到使用条件之日止期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。
依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告沈卫国支付逾期交房违约金4638.62元、逾期办证违约金7157.34元，共计11774.96元。
二、驳回原告沈卫国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1207.53元，由原告沈卫国负担954.98元，被告海南美丰不动产有限公司负担252.55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长陈学富
人民陪审员王婵
人民陪审员王发敬
二〇一七年八月二十一日
法官助理林明霄
书记员钟庆娟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条【诉讼时效的中断】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。
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