四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1902民初2899号
原告巴中市成强汽车贸易有限公司。
法定代表人蒲廷臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人吴显富，男，生于1961年，汉族，高中文化，住巴中市巴州区。
委托代理人鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。
被告张光金，男，生于1951年，汉族，个体户，住巴中市巴州区。
被告吴俊华，女，生于1961年，汉族，住巴中市巴州区。
原告巴中市成强汽车贸易有限公司（以下简称“成强汽贸”）与被告张光金、吴俊华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成强汽贸之法定代表人蒲廷臣及其委托代理人吴显富、鲜爱萍,被告张光金、吴俊华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年4月8日，原告与被告张光金、吴俊华签订了《房屋租赁合同》，约定租赁其厂房10年，从事汽车销售、维修业务；因其厂房破烂简陋，原告按“比亚迪”厂方维修中心要求投入资金160万元扩建了办公室、接待室、仓库及其卫生间，全面维修改造装饰了原厂房、住宿、车检车间，经厂方验收合格，于2009年下半年才正式投入使用。按租赁合同约定的租期10年，确保三年，若三年未满，被告张光金、吴俊华承担原告全部投资的损失。
2011年下半年，巴州区回风北路改造工程拆迁动员，科技园管委会多次给原告做工作，要求配合、理解、支持政府的工作，要求带头搬迁。原告多次要求被告清算投资损失，被告推诿答复：我们的拆迁都没有谈妥咋给你清算？你们别慌，坚持顶住。此后，被告与管委会签订了《房屋征收补偿协议书》，将应赔偿给原告扩建的房屋以及停业损失补偿，厂房装修、设施以及奖励金等费用一并纳入协议之内补偿给了被告；赔偿主体写有（成强汽贸），但被告串通征收方未通知原告签字，事后原告多次找被告及管委会兑现赔偿，被告称“谁叫你搬迁的就找谁要”，管委会称：你们去找拆迁组调解。拆迁组多次找被告调解无果，拆迁组也向管委会呈送了建议处理意见，但被告与管委会相互推诿，为了维护原告的合法权益，故请求依法判令：1、被告退还未到期租金16658元；2、被告赔偿原告拆迁停产停业经营损失费264228元；3、赔偿原告扩建的办公室、接待室、仓库、卫生间等房屋共计168.23平方米，损失补偿费548565.56元；4、原告更换主车间屋顶彩钢棚款21664元；5、被告赔偿原告厂房设施装修款176175元，共计1027290.56元。
被告张光金辩称：1、我方与原告是房屋租赁关系，签订了两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》是原告为了得到比亚迪公司无偿补助而签订的，第二份《补充协议》才是我们真正履行的合同；2、《补充协议》中约定保证3年租期，虽我与管委会签订协议的时间为2012年3月，但管委会一直没有支付补偿款，我们也没有要求原告搬迁，所以我方按照《补充协议》的约定保障了3年租赁期间，原告自己搬迁造成的损失应当由原告自己承担；3、合同中约定了原告如需改建、新建、添建应当先制定方案，经我方允许才能建修；按照当时的价格，原告修建该房屋的成本不超过每平方米500元，现原告要求补偿费50多万元不符合事实；4、我原来的厂房就是汽车修理厂房，用不着装饰装修，所以原告要求赔偿装饰装修款不应当得到支持。
被告吴俊华辩称：1、同意张光金的答辩意见；2、原告扩建的房屋我没有看见；3、原告进场时把我们原来的厂房拆了的。
经审理查明：2009年4月8日，以巴山汽修厂为甲方，张光金为法定代表人，以巴中市成强汽贸有限公司为乙方，以蒲劲松为法定代表人签订了《租赁合同》，约定“一、租赁范围：现巴山汽修厂全部厂房及用地；二、租期10年，从2009年5月8日到2019年5月8日止；三、租金：前三年每年租金8万元”；“五、违约责任：1、乙方对甲方现有的厂房只能维修、装饰、不得拆除、损坏，如有损坏按值双倍赔偿；2、乙方办厂投资较大，甲方必须保证乙方租赁期限，不得提前收回自用或另租他人。如有违约按年租金双倍赔偿”。同日，双方签订了《补充协议》“一、《租赁合同》中第五条“违约责任”无效，以此补充协议为准。二、甲方确保乙方租赁期限为3年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）；三、甲方准许乙方根据需要增建厂房，修建时乙方必须拿出方案由甲方核准；若遇拆迁，4-5年内甲方应赔偿乙方修建厂房的成本50%，5年以后赔偿30%；四、三年后若遇拆迁，甲方认可的时限内，乙方有权与拆迁开发商谈搬迁费用，其搬迁费30%归乙方使用，其他费用归甲方所有。七、《租赁合同》内容与补充协议有冲突的，以《补充协议》为准，无冲突的条款以《租赁合同》为准。”2009年4月8日，双方进行了移交。
合同签订后，原告拆除了被告原有部分旧房屋，按照“比亚迪”厂方维修中心要求投入资金扩建了办公室、接待室、仓库及其卫生间，维修改造装饰了原厂房、住宿、车检棚，经厂方验收合格，于2009年下半年正式投入使用。
2011年巴州区回风北路改造需拆迁原告租赁的厂房，2011年6月4日，拆迁组对该厂进行了现场勘丈，形成了《房屋勘丈记录》：占地面积为：2355.25平方米，建筑面积为：砖混结构392平方米，砖瓦结构为1225平方米，钢架848平方米，其中门市214.2平方米。2012年1月17日，被告张光金、吴俊华向科技园管委会提交《关于回风北路房屋被征收必须说明的几个问题》中：“二、钢屋架车库不能算违章建筑，4S维修中心为达到BYD汽贸要求，市场的整洁、美观、在合法的土地上将原来的玻纤瓦和小瓦房改造为现在的钢屋架车库，因此其848平方米不能认作违章建筑。”
由于拆迁组和科技园管委会给原告做工作，要求原告单位带头搬迁，2012年2月5日，拆迁指挥部采取了停电、断水、断路的措施，致使原告从此无法继续经营。2月21日原告搬出租赁场地；尔后，原告与科技园管委会就无法搬走的水、电、气地埋管、设备基础、设备拆毁损失进行了协商，2012年2月21日，科技园管委会同意向原告支付拆迁修配厂、附属设施及其设备毁损损失费289845元。管委会拆迁档案中在2012年3月22日的《成强汽贸最终勘测》记载：“办公用房135.68平方米，每平方米4932元；仓库904.53平方米，每平方米5150元；住宅288.4平方米，每平方米3288元；违章328.11平方米，每平方米150元；奖金8865606元X3%=265968元，一次性停产停业经营损失8807670元X5%=440380元。成强汽贸的补偿金额，管委会领导和工作组确定方案”。管委会领导刘江、谢田，拆迁工作组秦鹏、张新明、董明坦签字。
2012年3月23日，以四川巴中经济开发区科技园管理委员会为甲方，以（成强汽贸）张光金、吴俊华为乙方，签订了《国有土地房屋征收补偿协议书》：“一、被征收房屋面积：1、经营性用房1254.41平方米；2、生产性用房519.89平方米；3、住宅用房288.4平方米；二、房屋征收补偿以货币补偿；三、选择货币补偿方式：1、房屋及土地征收补偿金额为9743408元；2、内部装修、附属物及构筑物补偿金额为799771元；3、以上两项合计为10543179元；4、补偿金额于2012年3月30日前支付给乙方。四、搬家费及其通产停业损失费的补偿：2、停产停业的损失费440380元。”
由于原、被告为拆迁补偿款发生纠纷，2012年6月8日，拆迁组工作人员秦鹏、董明坦、张新明召集原、被告进行调解未果。2012年10月16日，巴中市巴州区供销社工作组给回风北路沿河整治工程指挥部提交《关于解决拆迁成强汽修厂租赁双方补偿纠纷的建议》：“一、关于一次性经营损失问题：政府征地拆迁补偿规定，对经营性企业按房屋和附属物等总额5%计算营业损失（8807600元×5%=440380元），在甲乙双方协商中，工作组意见房屋所有者得40%即176052元，经营者得60%即264228元。二、乙方维修改建房屋问题：承租方在租赁后为了汽修厂统一使用效果，拆除甲方部分旧房，对办公室、材料库、卫生间等进行了维修改建，这部分在补偿合同中共涉及补偿总额840415元，建议指挥部调解协商确定甲方补偿给乙方的补偿金额；三、乙方更换彩钢棚问题：在乙方租赁期间由于房屋漏雨等原因，乙方更换彩钢屋顶270.75平方米，经双方协商，甲方按每平方米80元及金额21660元支付给乙方。四、退还乙方未到期的租金，因政府拆迁，按甲乙双方合同约定应退租金16658元（80000元÷365天×76天=16658元），应由甲方退还给乙方。”
2015年9月6日，巴中市巴州区供销社工作组向本院提交《证明》：“2012年1月18日，在区供销社会议室由工作组主持，甲乙双方全体相关人员参加的协商会，会上对相关问题进行了调解，现将商议情况证明如下：1、对甲方（业主）应退乙方（承租方）租金16658元达成一致协议；2、对乙方代甲方更换彩钢棚的补偿费21660元达成协议；3、对一次性经营损失440380元的分配比例基本达成一致：房屋所有者的2%即176025元，经营者的3%即264228元。4、对乙方维修改建房屋补贴的问题未达成一致协议：双方在协商时确认乙方扩建办公室、接待室、材料库、卫生间的事实，这部分在补偿合同中共涉及补偿总额840415元，在工作组主持调解时，甲方确认乙方扩建房屋面积共有168.23平方米属实（其中：办公室61.48平方米，仓库99.4平方米，卫生间7.35平方米）但在双方协商每平方米的补贴价时未达成协议”。
同时查明：2012年原告向被告缴纳当年承包费8万元。
还查明：2012年4月5日，四川省信和房地产评估咨询有限公司给四川省巴中经济开发区科技园管委会出具《致委托方函》，评估被拆迁房屋的价格为：办公用房：4932元/㎡；仓库5150元/㎡；住宅3288元/㎡；有证出让土地：1800元/㎡。
还查明：原告将厂房搬至巴州区后河桥，2012年8月31日由于洪水导致原告厂房被淹，财物受损。
审理中，原告提出：由于拆迁将厂房搬至后河桥地下室，2012年8月洪灾造成办公室、汽车被淹、原改建、扩建厂房的原始发票被冲毁，致使无法提供相关票据。
上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《租赁合同》、《补充协议》、《国有土地房屋征收补偿协议书》、《房屋征收补偿审批表》、《证明》、证人证言，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。
本院认为，原告与张光金、吴俊华签订了《租赁合同》以及《补充协议》是原、被告的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认；原、被告之间系房屋租赁关系，该《租赁合同》以及《补充协议》中约定了双方的权利和义务，也约定了租赁期间房屋被拆迁的处理办法；该《租赁合同》以及《补充协议》在尚未履行完毕的情况下租赁场地以及租赁房屋被拆迁，原告按照房屋租赁合同的法律关系以及租赁合同约定主张权利符合法律规定。
原、被告在《补充协议》中约定“甲方确保乙方租赁期限为3年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）。
本案争执的焦点问题：
一、原、被告的《房屋租赁合同》以及《补充协议》履行的时间是否届满3年的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租赁时间从2009年5月8日起计算，原告于2012年2月21日被迫搬出租赁场地，故原、被告履行《房屋租赁合同》以及《补充协议》的时间未满三年。
二、原告投资损失的问题：
按照原、被告在《补充协议》中的“甲方确保乙方租赁期限为三年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）”的约定，由于原告租赁期间未达到三年期限，被告应当赔偿原告的全部投资损失，该损失包括改建、扩建、装修租赁房屋的损失，也包括停产停业的损失。
1、原告是否对租赁场地进行了改建、扩建、装修以及更换了部分设施的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增加设施”。通过亲自参与拆迁、勘验、调解的拆迁工作组的证实以及二被告在向科技园管委会提交《关于回风北路房屋被征收必须说明的几个问题》中：“4S维修中心为达到BYD汽贸要求，市场的整洁、美观、在合法的土地上将原来的玻纤瓦和小瓦房改造为现在的钢屋架车库”的陈述，结合相关证据，本院对以下事实予以认定：1）、原告对租赁的场地以及房屋进行了改建、扩建、装修；2）、被告对原告改建、扩建、装修租赁房屋未提出异议；3）、原告扩建、改建房屋面积共有168.23平方米（其中：办公室61.48平方米，仓库99.4平方米，卫生间7.35平方米）。
2、由于原告租赁期间未达到三年期限，按照《补充协议》的约定，被告应当按照原告在该租赁场地上投资的相关票据进行赔偿。为了配合拆迁，原告的厂房搬至巴州区后河桥，由于2012年8月31日突发洪水淹没了原告的厂房，造成原告部分财产冲毁，致使原告无法提供原改建、扩建厂房的原始发票等相关票据，但原告对租赁场地进行了投资改建、扩建的事实是存在的，且通过拆迁，被告获得了增值价值，该价值属于有益费用，被告应当将相应的价值返还给原告。介于原告因自然灾害的损毁无法提供原改建、扩建厂房的原始发票的特定事实，为了平等保护当事人的合法权益，本院结合四川巴中经济开发区科技园管理委员会与（成强汽贸）张光金、吴俊华签订的《国有土地房屋征收补偿协议书》的相关标准，对原告扩建、改建的房屋的投资建设成本酌定为每平方米800元为宜即：168.23平方米×800元=134400元，应当返还给原告。
3、对于原告主张的停产停业经营损失费的问题，在租赁合同履行期间，由于拆迁造成原告停产停业的事实，且在拆迁合同中，拆迁人对生产性企业又按照房屋价值总额5%的标准赔偿了一次性停产停业经营损失，该费用在二被告处，二被告应当将拆迁部门对原告的停产停业损失的赔偿费用支付给原告，结合本案实际情况，本院酌定其中的3%归原告所有即：440380元×3%=264228元。
4、2011年5月8日原告向被告缴纳租金8万元，2012年2月21日止，原告尚有76天时间未届满，故原告主张被告退还未到期租金16658元，未违反法律规定，本院予以确认，被告应当予以返还。
5、原告更换彩钢棚属实，其费用根据本案实际情况结合有关证据，本院酌定为20000元较为适宜。
6、原告对厂房进行了装饰装修属实，其费用根据本案实际情况结合有关证据，本院酌定为50000元较为适宜.
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、被告张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还原告巴中市成强汽车贸易有限公司房屋租金16658元。
二、被告张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内支付原告巴中市成强汽车贸易有限公司停产停业损失费264228元。
三、被告张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还原告巴中市成强汽车贸易有限公司对租赁物改建、扩建损失费用134400元。
四、被告张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还原告巴中市成强汽车贸易有限公司更换租赁房屋彩钢棚费用20000元。
五、被告张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还原告巴中市成强汽车贸易有限公司装饰装修租赁物的费用50000元。
本案受理费14000元，由原告巴中市成强汽车贸易有限公司负担4000元，被告张光金、吴俊华负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 陈 娟
人民陪审员 王永林
人民陪审员 王儒才
二〇一七年三月二日
书 记 员 宋秘杪