四川省华蓥市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1681民初230号
原告：四川华蓥农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省华蓥市迎宾路38号。
法定代表人：邹光建，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周易，四川圣梓律师事务所律师。
被告：何斌，男，汉族，生于1966年10月15日，居民，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：刘攀，四川助民律师事务所律师。
第三人：陈大均，男，汉族，生于1965年10月25日，大学文化，原住四川省华蓥市永兴镇鲤鱼村*组**号，现住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈继祥，四川爱众律师事务所律师。
原告四川华蓥农村商业银行股份有限公司（以下简称“华蓥农商银行”）与被告何斌抵押合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年6月3日作出（2014）华蓥民初字第823号民事判决书。被告何斌不服该判决，上诉于四川省广安市中级人民法院，四川省广安市中级人民法院于2015年10月13日以（2015）广法民终字第608号民事裁定书裁定撤销本院（2014）华蓥民初字第823号民事判决、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈大均于2016年3月31日以其与本案有直接的利害关系为由申请作为本案的第三人参加诉讼。原告华蓥农商银行法定代表人邹光建的委托诉讼代理人周易、被告何斌的委托诉讼代理人刘攀、第三人陈大均及其委托诉讼代理人张冬林、陈继祥到庭参加诉讼。原告华蓥农商银行的法定代表人邹光建、被告何斌未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华蓥农商银行向本院提出的诉讼请求：请求依法判令被告何斌履行《抵债协议》第一条约定的义务，将位于华蓥市农贸市场剩余临街门市16个和临市场门市9个的所有权、4513㎡市场国有土地使用权转移过户给第三人陈大均。在诉讼过程中，原告华蓥农商银行变更诉讼请求为：请求依法判令被告何斌履行《抵债协议》第一条约定的义务，将位于华蓥市农贸市场剩余临街门市16个和临市场门市9个的所有权、4513㎡市场国有土地使用权转移过户给原告华蓥农商银行。事实及理由：借款人吉进于2000年3月15日、12月4日先后两次共计向原华蓥农村信用合作联社（下称“华蓥信用社”，现“华蓥农商银行”）所属永兴信用社借款400000.00元，被告何斌以其所拥有的位于华蓥市农贸市场的房屋（建筑面积2111.11㎡）和国有土地使用权（面积4513㎡）作抵押担保。吉进借款后，截止2003年11月8日，尚欠借款本金400000.00元、利息131000.00元未归还。被告何斌为此与原华蓥信用社签订《抵债协议》，该《抵债协议》约定，被告何斌自愿以华蓥市农贸市场剩余临街门市16个、临市场门市9个房屋的所有权（面积共计661.3㎡）、市场国有土地使用权（面积：4513㎡）、农贸市场大棚以及原销售门市和住房的应收款132000.00元作价抵偿贷款400000.00元及利息以及启动市场修复、增加设施新投入资金；资产抵债变现价格以原华蓥信用社为主与被告何斌协商处置，超过一年时间未处置或未完全处置，均由原华蓥信用社单方进行处置，被告何斌不得干涉；被告何斌在签订本协议后，对资产处置过户等工作，应当无条件进行配合。协议签订一年期满后，该资产仍未处置。故原华蓥信用社于2009年10月11日通过公开拍卖，将该资产以500000.00元拍卖给了第三人陈大均。
被告何斌辩称，被告与原华蓥信用社的下属支机构永兴信用社签订《抵债协议》的真实意思是被告何斌将房产、土地抵偿给原华蓥信用社，并把房产的所有权、土地的使用权过户给原华蓥信用社，原华蓥信用社在取得房产的所有权、土地的使用权后，双方再协商处置房产和土地。房产和土地变现的款项以及农贸市场经营的收益均用于归还吉进所欠原华蓥信用社贷款。变现价款超过应偿还贷款本息的剩余部分应归还给被告。变现价款如不足以偿还贷款本息，再由被告继续承担偿还责任。《抵债协议》的协议主体是三方当事人，但只有原、被告两方签字，无吉进的签名，因而该《抵债协议》未成立，尚未生效；且原、被告在协议过程中，原华蓥信用社并没有如实告知吉进的借款已超过诉讼时效的事实；原华蓥信用社在被告何斌不知情、也未授权、政府文件没有送达被告何斌的情况下擅自变更案涉土地性质，其行为违法；原华蓥信用社在该抵债协议的履行中与他人串通、低价将案涉资产进行处置，损害了被告何斌的利益，已构成严重违约。因此，被告何斌要求解除该《抵债协议》。
第三人陈大均述称，第三人陈大均的请求依附于原告华蓥农商银行，如果原告华蓥农商银行的诉请得不到法院支持，第三人陈大均购买案涉资产的费用土地500000.00元、拍卖行佣金25000.00元、代被告何斌出卖房屋过户税金23000.00元、市场欠周豹的欠款40281.00元、欠王建元14000.00元、欠向世前30000.00元、欠王国华10000.00元、安装卷帘门25个及市场大棚费用310000.00元、土地由划拨变更为出让支付的土地评估费25000.00元、土地出让金2464100.00元、税金271298.00元、市场管理人员工资每月1500.00元、6年计款108000.00元，共计3820679.00元及其利息，应当纳入本案一并解决，由原、被告承担支付责任。原、被告双方形成的《抵债协议》，是原、被告双方的真实意思表示，对资产的抵偿、变现时间及处置方式、后果作出了明确约定，由于其抵偿、变现事由已经消除，因而原华蓥信用社根据《抵债协议》的约定无需征得被告何斌的同意而将抵押财产进行处置变现后用于抵偿债务。被告何斌提出《抵债协议》应该解除的事由不成立。原华蓥信用社根据《抵债协议》的约定将抵押财产进行处置变现后用于抵偿债务的发生时间是2009年，被告何斌应该在该期限内主张合同解除。然而，被告何斌系在原华蓥信用社提起要求被告何斌对处置财产进行过户的诉讼情况下进行答辩而要求解除合同，早已超过时效，因而不应得到支持。故请求依法支持原告华蓥农商银行的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对其无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2000年3月15日，案外人吉进与原华蓥信用社所属永兴农村信用合作社签订借款合同，向该社借款200000.00元（借款期限一年），被告何斌以其所有的位于华蓥市社(永兴镇第二农贸市场)的房屋（房屋的土地性质：国有划拨土地，建筑面积：2111.11㎡，证号华蓥市房权证永兴镇字第××号）为该笔借款提供担保，并在华蓥市房地产交易管所办理了抵押登记（房屋他项权证号：华权他字第××××号）；2000年12月4日，案外人吉进再次与原华蓥信用社所属永兴农村信用合作社签订借款合同，向该社借款200000.00元（借款期限一年），被告何斌以其位于华蓥市的土地［土地使用权人：何斌，土地性质：国有划拨土地，面积：4513㎡，证号华国用（99）第××××号］使用权进行担保并在华蓥市国土局办理了抵押登记。截止2003年11月8日，案外人吉进共欠原华蓥信社贷款本金400000.00元、利息131000.00元未予归还。案外人吉进经原华蓥信用社、被告何斌多次查找及催收该欠款无果，原华蓥信用社与被告何斌遂于2003年11月8日以原华蓥信用社作为甲方、案外人吉进作为乙方、被告何斌（抵押人何斌）作为丙方签订《抵债协议》，案外人吉进未在该《抵债协议》签字；该《抵债协议》载明：2000年3月15日、2000年12月4日，乙方以丙方所有的永兴房屋所有权（建筑面积：2111.11㎡）和国有土地使用权（面积：4513㎡）作抵押向甲方获得贷款400000.00元，用于永兴第二农贸市场的开发。为此，经甲、丙双方充分协商，达成以下抵债协议：1、丙方自愿以永兴第二农贸市场下剩的临街16个门市、临市场9个门市的房屋所有权（面积：661.3㎡）、市场国有土地使用权（面积：4513㎡）、农贸市场大棚和原销售门市及住房的应收款132000.00元作价抵偿甲方贷款400000.00元及利息以及启动市场修复、增加设施新投入资金；2、原丙方取得对该市场的管理费收取权，从即日起移交付甲方；3、甲方所取得的抵债资产应当尽快处置，并用其处置变现的资金归还乙方所欠甲方的贷款本息，在取得该抵债资产一年内，以甲方为主与丙方就抵债资产处置变现价格进行协商处置，若超过一年时间未处置或未完全处置，均由甲方单方进行处置，丙方不得干涉，整个抵债资产处置变现价值超过抵押债权（即乙方所欠甲方的贷款本息部分和启动市场所需投入部分）的部分归丙方所有，若不足以抵偿抵押债权部分，则丙方继续承担偿还责任；4、完善和启动永兴第二农贸市场的资金由甲方垫付，价款控制在10万元以内，待农贸市场启动后，在处置抵债资产变现价款中先期扣除；……。以上抵债资产的土地性质为国有划拨土地（4513㎡的土地包含了抵债的门市所占土地）。协议签订后，被告何斌将《抵债协议》约定的抵债资产交付给了原华蓥信用社。被告何斌委托周定其（原华蓥信用社职工）全权办理永兴第二农贸市场的资产处理工作直至资产处置完毕并出具了委托书。
2009年7月28日，原华蓥信用社社会风险管理委员会审议通过《关于及时处置永兴信用社吉进抵债资产问题》，确定案涉抵押资产以不低于480000.00元价格协商处置，其他问题及费用均由买方负责。周定其作为原华蓥信用社社会风险管理委员会的成员及被告何斌向委托人双重身份，参与了该处置资产处置价格的确定，并对处置价格未提出异议。同年7月29日，原华蓥信用社作出《关于处置吉进抵债资产的批复》，同意处置吉进抵债资产，协商处置价格不低于480000.00元，税费（含土地出让金）由买方自行承担，其他遗留问题均由买方自行处理。
2009年8月26日，原华蓥信用社与南充市吉鑫拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖被告何斌案涉抵押财产的使用权及农贸市场大棚和原销售门市及住房的应收未收款132000.00元的债权。2009年9月26日，南充市吉鑫拍卖有限责任公司进行拍卖公告。2009年10月9日，原华蓥信用社向南充市吉鑫拍卖有限责任公司出具《关于设置保底价的函》，设保底价为480000.00元。2009年10月11日，南充市吉鑫拍卖有限责任公司进行公开拍卖。第三人陈大均等8人参加竞价购买。第三人陈大均以500000.00元竟买成功。同日，第三人陈大均将竞价款转入周定其账户。2009年10月12日，周定其将竞价款转入原华蓥信用社账户；南充市吉鑫拍卖有限责任公司与第三人陈大均签订《拍卖成交确认书》；10月13日，原华蓥信用社与第三人陈大均签订《资产出让协议书》。
2013年5月13日，华蓥市人民政府就华蓥市国土局的《关于旺达房地产开发有限责任公司等四宗土地调整规划设计条件补缴土地出让价款的请求》作出《关于何斌等三户土地调整规划设计条件的批复》（华府国土地【2013】××号），批复的主要内容为：同意你局因何斌等三户改变国有土地性质、调整规划设计条件补缴土地出让金。2013年5月15日，原告华蓥信用社以被告何斌的名义在华蓥市国土局将本案讼争土地的土地性质（国有划拨土地）变更为国有出让土地，并办理了国有土地使用证［土地使用权人：何斌，土地证号华国用（20**）第×××号］。
还查明，第三人陈大均购买案涉国有土地的使用权后，代原华蓥信用社支付拍卖行佣金25000.00元（无发票）、代被告何斌出卖房屋给ＸＸ、廖顺荣过户的税金23000.00元、代市场支付周豹的欠款40281.00元、支付王建元的欠款14000.00元（无票据）、支付向世前的欠款30000.00元（无票据）、支付王国华的欠款10000.00元（无票据）、安装卷帘门25个及市场大棚费用310000.00元（无票据）、因案涉土地使用权由划拨性质变更为出让性质支付的土地评估费25000.00元（票据丢失）、土地出让金2464100.00元、税金271298.00元、市场管理人员工资每月1500.00元、6年计款108000.00元（无票据），共计3820679.00元。嗣后，原华蓥信用社与第三人陈大均与被告联系，要求被告何斌协助办理过户手续未果，原华蓥信用社遂于2014年6月16日诉至本院。本院于2015年6月3日以（2014）华蓥民初字第823号民事判决书判决被告何斌在该判决生效后十日内将位于华蓥市农贸市场剩余临街门市16个和临市场门市9个的所有权、4513㎡市场国有土地使用权转移过户给原华蓥信用社。
在本案审理期间，被告何斌于2016年3月20日向本院递交申请，要求对原华蓥信用社处置的案涉资产进行评估；本院于2016年5月18日委托中证房地产评估造价集团有限公司成都分公司对案涉资产价值进行评估。经中证房地产评估造价集团有限公司评估，案涉资产价值为1095300.00元（截止2009年10月11日，即原华蓥信用社通过南充市吉鑫拍卖有限责任公司拍卖之日的价值），产生鉴定评估费11400.00元。
同时查明，借款人吉进在2003年12月21日向原华蓥信用社归还1万元，截止2009年10月11日，案外人吉进的贷款本息应为956751.89元未归还；原华蓥信用社于2016年4月21日改制为华蓥农商银行，原华蓥信用社的权利、义务由华蓥农商银行享有、承担。
本院认为，被告何斌以其案涉资产为案外人吉进的案涉借款提供担保并办理了抵押登记，本案的借款、担保行为均为当事人的真实意思表示、合法有效，因此而产生的民事法律关系受法律保护。虽然被告何斌提供的抵押的财产的土地使用权性质为国有划拨土地，但该抵押的财产土地已经分别在土地行政管理部门和房管部门办理了抵押登记手续，依照最高人民法院《关于转发国土资源部（关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题）的通知》，本案的抵押行为应视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，因此该抵押行为应属有效。故，在案外人吉进未按照其约定履行偿还借款本金及其利息的义务时，被告何斌对当案外人吉进所欠原华蓥信用社的借款本息，依法应承担抵押担保责任。
虽然案外人吉进在本案的《抵债协议》未签字，但从《抵债协议》的内容来看，是原华蓥信用社与被告何斌多次查找借款人吉进及向借款人吉进催收贷款无结果的情况下，双方通过充分协商而签订的，系双方的真实意思表示，是被告何斌对其财产的处分行为，且不损害案外人吉进的利益，案外人吉进签字与否，并不影响《抵债协议》的效力.该《抵债协议》自被告何斌与原华蓥信用社签字时成立。被告何斌以外人吉进未签字而否认《抵债协议》效力的理由不成立，本院不予采信。被告何斌认为双方在签订《抵债协议》时，原华蓥信用社未如实告知吉进的借款已超过诉讼时效的事实，且告华蓥信用社未行使抵押权，在此情况下与被告何斌签订《抵债协议》不符合法律规定；但从《抵债协议》的内容来看：一、该《抵债协议》载明原华蓥信用社与被告何斌多次查找借款人吉进和向借款人吉进催收没有结果的情况下，双方通过充分协商才签订的《抵债协议》，由此说明原华蓥信用社不仅多次向借款人吉进催收了该借款，而且被告何斌也向借款人吉进进行了催收；二、原华蓥信用社亦向担保人何斌主张了权利，并且双方通过充分协商签订了《抵债协议》；因此，被告何斌的该辩称理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，被告何斌以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的理由不能成立。对此辩称主张，本院不予采纳。因此，被告何斌应当按照《抵债协议》的约定履行其义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的'其他违背诚实信用原则的行为'，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”而被告何斌作为有义务办理申请过户等手续的一方当事人未按照约定办理过户登记手续，属于合同法第四十二条第（三）项规定的情形，相对人即原华蓥信用社根据《抵债协议》的约定，有权要求被告何斌办理以物抵债财产的登记过户手续。故原告华蓥农商银行华蓥信用社诉请要求被告何斌将案涉抵押财产使用权转移过户给原告华蓥农商银行的请求，理由充分，本院予以支持。原华蓥信用社未按照《抵债协议》的约定，既未先将以物抵债财产进行登记过户，亦未在获得该以物抵债财产后一年内以其为主与被告何斌就该抵债资产处置变现价格进行协商处置，而直接将该以物抵债财产单方进行处置，其处置行为明显不当，且有证据证明其不当处置行为给被告何斌造成的了损失，但被告何斌在本案中既未提出赔偿主张，亦未提起反诉，因此，对原告华蓥信用社单方处置被告何斌的以物抵债财产给其造成的损失，本院在本案中不作裁判，被告何斌可据此另行提起诉讼主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十三条之规定，判决如下：
在本判决生效后十日内，被告何斌将位于华蓥市农贸市场剩余临街门市16个和临市场门市9个的所有权（房产所有权人：何斌，房产证号华蓥市房权证永兴镇字第××号）、4513㎡市场国有土地使用权［土地使用权人：何斌，土地证号华国用（20**）第×××号］转移过户给原告四川华蓥农村商业银行股份有限公司。
本案诉讼费8800元，公告费400元，共计9200元，由被告何斌承担（该款原告已垫交，由被告在履行义务时一并将该款支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 蔡中华
人民陪审员 陈德明
人民陪审员 夏代武
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 何小薇