广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终212号
上诉人(原审被告)：惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A座8层05-06室。
法定代表人：周梅香。
委托代理人：彭斯妮，系该公司职员。
被上诉人(原审原告)：赵某，女，汉族，1996年10月16日出生，户籍��：辽宁省营口市老边区，
上诉人惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司（下称华彩公司）与被上诉人赵某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年4月11日，原审原告赵某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方在2013年11月12日签订的华彩公馆《楼宇认购书》；2、被告双倍返还原告定金40000元人民币；3、被告双倍赔偿原告购房款40000元人民币;4、被告返还原告支付的维修基金、律师见证费、契税、办理社保或纳税证明费用、工本费、查档费等合计15396元人民币；5、被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：
原告于2013年11月12日与���告签订华彩公馆《楼宇认购书》，认购被告开发的位于惠州××经济技术开发区澳头××北路××号华彩公馆2栋1单元604房，并支付了定金20000元，被告开具了定金收据。后来在被告的要求下，原告又在2014年1月6日向被告支付了购房款20000元、维修基金5129元、律师见证费600元、契税4457元、办理社保或纳税证明费用5000元，工本费160元、查档费50元，上述各项费用合计：55396元。但是由于房价上涨，被告单方毁约，拒绝与原告签订正式《广东省商品房买卖合同》，原告就此事曾多次与被告交涉，多年无果。后经原告向大亚湾经济技术开发区房管局网站查询，本案诉争房屋华彩公馆2栋1单元604房已经办证至第三人名下，因此被告已经涉嫌构成欺诈和一房两卖，原告委托律师向被告发出《律师催告函》，被告仍不退房退款。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：原告签认购书时未告知被告当时其系未成年人，我公司在知道原告系未成年人之后也给与原告一定时间办理按揭，但是因原告自身原因要求不继续履行认购书，因此没有签订买卖合同。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2013年11月12日，原告赵某与被告华彩房地产公司签订了一份《华彩公馆楼宇认购书》，主要约定：原告认购被告开发的华彩公馆1期二栋一单元604号房，该房建筑面积为85.49平方米，成交总房价为392000元；付款方式为银行按揭，原告须在签订本楼宇认购书的同时支付定金20000元，2013年11月22日前付清首期房款118000元并持付款凭证与被告签订《商品房买卖合同》，剩余274000元以银行按揭付款方式支付；如原告未按上述期限付清房款、税费或未与被告签订《商品房买卖合同》，每逾期一天，被告有权以总房���的千分之一向原告计收违约金，逾期超过七天，被告有权解除本楼宇认购书，不予退还原告支付的定金，并不再通知原告而将涉案物业另行出售。该协议还就其他事项进行了约定。该认购书中，乙方即原告赵某的信息仅填写了住址：营口市××中心街水御兰庭夜明珠音乐城，手机：133××××9193、132××××3390。
该认购书签订当天，原告即向被告支付了购房定金20000元，被告出具了一份编号为2125585的收据确认收到该款项。
2014年1月6日，原告到被告处协商签订合同事宜，原告向被告支付购房款20000元、维修基金5129元、契税4457元、查档费50元、工本费160元、律师见证费600元，并向被告提交原告个人身份证，被告得知原告身份证记载的出生时间为1996年10月16日，尚未参加工作，户籍地址为辽宁省××边区蓝桥里4号61，因此，双方当天未能签订商品房买卖合同。此后，原、被告仅通过电话等方式联系，双方没有直接会面再次协商签订商品房买卖合同事宜。2016年3月，被告将涉案房屋售与案外人。2017年2月23日，原告通过广东天立律师事务所以快递形式向被告发出律师催告函，次日该快递送达。2017年3月29日，原告起诉至本院，提出上述诉讼请求。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的认购书性质属于预约合同，双方以此预约合同约定将来订立本合同。该认购书虽对双方交易房屋有关事宜进行了初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法并无明确约定，需要在签订本合同即商品房买卖合同时协商一致达成。该认购协议书的主要合同义务对原、被告双方而言均系依预约合同履行签订本合同的行为。
关于该认购书的效力问题。原告在签订认购书时，虽年满十六周岁但未满十八周岁，且未以自己的劳动收入为主要生活来源，是限制民事行为能力人，因此，原告与被告于2013年11月12日签订的华彩公馆楼宇认购书处于效力待定状态，被告未积极催告原告的法定代理人对该认购书予以追认，原告在本人年满十八周岁后也未积极行使追认权，直至2017年3月29日向本院诉请解除该认购书，视为原告以其行为追认该认购书，本院确认该认购书合法有效。由于预约合同即华彩公馆认购书所指向的标的房屋已于2016年3月另售案外人，原、被告已丧失了订立本合同即商品房买卖合同的事实基础，该认购书已无法履行，原告诉请解除与被告于2013年11月12日签订的华彩公馆楼宇认购书，本院予以支持。
关于违约责任的承担。涉案的认购书无法履行的主要原因是原告在与被告签订该认购书时���限制民事行为能力人，导致该认购的效力存在瑕疵。原告在签订认购书里未履行告知义务，被告也未尽谨慎的审查义务，即使在原告年满十八周岁后具备了完全民事行为能力，原、被告双方既不积极处理认购书的效力问题，也怠于磋商签订商品房合同具体事宜，导致最终未能签订商品房买卖合同，原、被告双方过错相当，原告无权要求被告双倍返还定金，被告也无权没收，应将原告所交定金退还。原、被告双方签订的认购协议书属于预约合同而非本合同，并未对涉案房屋的所有权作出实质的处分，原告诉称被告一房二卖要求被告双倍返还购房款，没有事实和法律，本院不予以支持，但被告应将原告所交的房款退还。原告在庭审中称向被告公司财务交纳了5000元代办社保费用，但未提交相关的转账和被告的收款凭证，被告在庭审中也不予认可，因此原告诉请被告向其���还代办社保费用本院不予支持，但被告应将原告所交的维修基金、契税、查档费、工本费、律师见证费退还。综上，被告共应向原告退还50396元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《华彩公馆楼宇认购书》；
二、被告惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告赵某已付款项50396元；
三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。
案件受理费2185元，由原告赵某负担1000元、被告惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司负担1185元。
当事人二审的意见
上诉人华彩��司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初630号民事判决第一、第二项，发回重审或者依法改判。
主要事实和理由：
因被上诉人未及时告知我方其年龄导致无法办理按揭手续致使最终无法订立合同，给我方造成损失：
1、在对方支付购房定金及房款的同时，我方必须在此款中按一定比例支付给销售公司作为销售佣金。
2、在双方约定于2013年11月12日签订的《楼宇认购书》约定，对方应当在2013年11月22日前交清首期款；根据该认购书第四条第2项的约定，对方已经存在违约行为，我方当时就可以按照认购书的条款将此房源销售。但我方没有立即转卖该房屋，二十多次联系对方并通知其来交清房款办理按揭贷款手续而无果，直到2015年才将该房屋出售。再者，2016年中下旬大亚湾区��的房价才开始暴涨，我方虽然没有保留当时通知的挞定及通知文件，事实存在大家心知肚明，现在对方起诉我方不近人情。如果对方当时及时前来办理按揭，我方收到款后进行其他事项的经济活动，也不会在其他事项上损害被告方，此类损失如何计算？
我方现要求被上诉方履行按认购书第四条第2向第2点的约定，同时因对方未告知真实年龄的过失，造成我方为及时出售房源而后出现的一系列损失进行赔偿。
据此，请求二审依法支持我方的上诉请求。
被上诉人赵某未提交答辩意见，也未到庭口头答辩。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：赵某起诉请求的返还涉案资金是否合理合法。
上诉人华彩公司认为，是由于被诉讼人赵某没有告知真实年龄导致无法办理按揭并最终无法签署房屋买卖合同。从商品房销售的流程来看，华彩公司作为出卖人应当有义务审查买受人的身份资料，这既是为了确定合同相对人身份的需要，也是为了保证认购书中约定按揭贷款能够办理的需要。而华彩公司作为专业的房地产开发企业，在与赵某签署认购书时并没有要求其提交身份信息。在本案诉讼中，也未提交曾经要求赵某出示身份证件而被其拒绝的证据。因此，应当由华彩公司承担与未成年的赵某签署认购书而最终无法履行的责任。
关于华彩公司上诉所称因签署涉案认购书后支付给销售公司的佣金损失，是由于华彩公司未能与销售公司确定以正式商品房买卖合同签署为结算标准，而仅仅是以签署认购书为标准。由于结算标准的不同，导致在整个商品房销售过程中各自追求的目的不同。华彩公司降低向销售公司支付佣金的标准而导致的损失，应当由自己承担。
关于华彩公司所称的曾经向赵某催促交清房款等问题，一方面因认购书为赵某尚未年满十八周岁签署的合同其尚不具备履行能力，一方面华彩公司也没有提交过在该公司将涉案房屋另行出卖前已经向赵某发出过相关通知的证据。一审法院关于赵某在年满十八后怠于处理涉案的房屋交易合同存在的过错与华彩公司相当的认定，并作出的由华彩公司向赵某全额返还已经收取的款项，基本符合法律规定，本院予以支持。华彩公司上诉所称的因本案房屋买卖合同未及时履行造成的其他损失，并非法定的可以由对方当事人赔偿的直接经济损失，本院不予支持。
综上所述，上诉人华彩公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2185元，由上诉人惠州大亚湾华彩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年三月九日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚���适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。