重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)长法民初字第05714号
原告（被反诉人）：重庆羊马机械厂，住所地重庆市长寿区。组织机构代码：73659625-7。
投资人：汤世昌。
委托代理人（特别授权）：易小康，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。
被告（反诉人）：李家贵，男，1974年11月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）：李其忠，男，汉族，1971年7月27日出生，住重庆市长寿区。
原告重庆羊马机械厂诉被告李家贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案后，依法由审判员邬涛适用简易程序于2015年9月17日进行第一次公开开庭审理，原告重庆羊马机械厂与被告李家贵均到庭参加诉讼。庭审中，被告李家贵当庭提出反诉。本院决定由审判员邬涛适用简易程序于2015年10月10日，进行第二次公开开庭审理。两次开庭，原告重庆羊马机械厂投资人汤世昌及其委托代理人与被告李家贵及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告重庆羊马机械厂诉称，原告依法取得建房手续在长寿湖镇石回街上修建房屋，于2013年11月30日，本诉原告与本诉被告签订《购房协议书》。原告于2013年12月开始修建房屋，于2014年6月竣工，并经质检合格，原告将房屋交付被告后，被告随即装修入住。按照合同约定，经结算，被告李家贵尚欠原告购房款41800元，被告于2014年12月26日向原告出具《承诺书》一份，载明上述事实。现经原告多次催收未果，特起诉至法院，要求判令：1、被告立即支付原告购房款41800元及资金占用利息（利率按照重庆市农村商业银行同期同类贷款利率计算，并从2015年5月16日开始计算至付清时止）；2、被告支付原告违约金8360元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李家贵（反诉原告）辩称，双方所签合同应属无效合同，原告存在违法欺诈销售房屋的嫌疑，原告在没有出示相关证件，也没有预售房许可的情况下，依然以书面形式向购房者承诺能够办理《房屋使用权证》，以骗取被告签订《购房协议书》。原告的行为属于欺诈，违反商品房预售管理办法文件规定，该购房协议书应属无效，如本案涉案房屋属于集资房，按照《经济适用房住房管理办法》等有关规章规定，该房屋不能随意买卖，总之，应该驳回本诉原告的诉讼请求。另外，本诉被告已经提出反诉，双方所签购房协议应属无效，且系因被反诉人的原因导致，被反诉人应当承担相应的法律责任，要求判令：1、驳回本诉原告的诉讼请求；2、确认双方所签《购房协议书》无效；3、被反诉人返还已付房款并且按照已付房款的98%赔偿反诉人损失；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
被反诉人重庆羊马机械厂辩称，反诉人所述不属实，涉案房屋现在正在办理房屋使用权证，且之前未能好办理房产证也是因为反诉人一直没有提交其身份证明等证件导致延迟办理。本案涉案房屋属集资建房，有国家相关文件批文，反诉人对批文的真实性也没有异议，本案不应适用商品房买卖相关的法律规范，双方所签合同是合法、有效的合同，反诉人的反诉理由不成立，应驳回其反诉的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月30日，本案本诉原告（被反诉人）与本诉被告（反诉人）签订《购房协议书》，约定原告将约70平方米的房屋作价每平方米1600元卖给被告，以及乙方（被告）违约赔付20%的违约金等。后本诉原告于2014年11月28日将已竣工房屋交付本诉被告，被告随即装修并入住，被告于2014年12月27日向原告出具《承诺书》一份，载明其未按照约定时间付清房款，并承诺于2015年5月15日前付清下欠房款41800元。逾期后，原告多次向被告催收房款未果，遂起诉至本院。至原告起诉时止，被告仍未支付上述下欠房款，且被告在原告诉讼期间依法向本院提出反诉，以双方所签合同无效为由，要求驳回原告诉讼请求，并要求判令被反诉人承担返还已付房款、赔偿损失等责任。
另查明，2000年9月11日，原长寿县建设委员会向原告颁发建设用地规划许可证。2002年12月4日，重庆市长寿区建设委员会向原告颁发建设工程规划许可证，载明建设单位为原告，建设项目名称为农贸市场和集资建房。2007年4月，重庆市长寿区人民政府向原告重庆羊马机械厂颁发国有土地使用权证，土地使用权类型为出让。2013年10月，原告开工建设涉案房屋，并于2014年7月竣工。后原告重庆羊马机械厂将涉案房屋交付被告，被告随即装修并已入住。原告已于2015年11月30日在重庆市长寿区地方税务局长寿湖税务所办理涉案房屋契税、印花税等事宜。
上述事实，有双方当事人陈述、《购房协议书》、《承诺书》、通知书两份、长国用（2007）子第170号国有土地使用权证、重庆市长寿区国土房管局不动产受理通知单、重庆市长寿区国土房管局证明、重庆市长寿区公安局长寿湖派出所房屋坐落编号确认书、中华人民共和国税收完税证明等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本案本诉原告（被反诉人）与本诉被告（反诉人）签订《购房协议书》，本诉被告（反诉人）向原告（被反诉人）给付部分房款并入住所购房屋，且向本诉原告（被反诉人）出具承诺书限期付清下欠房款41800元的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案庭审中，被告李家贵辩称并提出反诉，认为被反诉人没有出示预售房资质及相关文件，被反诉人故意隐瞒涉案房屋真实属性和购买人没有购房资格等事实，仍以承诺能办理房屋使用权证为由骗取双方签订合同，是欺诈行为。另外，被反诉人所建房屋是集资房，其违法出卖，有违相关法律及行政法规，所以本案双方所签购房协议应属无效合同，且无效是因被反诉人的原因导致，被反诉人应承担赔偿责任等。本院认为，双方当事人争执的焦点在于《购房协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告依法取得职能管理部门颁发建设工程规划许可证，在其出让土地上以集资房屋名义建设房屋，并向被告出售房屋，双方签订的《购房协议书》不存在我国合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，且原告出售房屋的行为虽超越其经营范围，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条的规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。故原、被告签订的《购房协议书》合法有效，被告应按照约定履行支付义务，但被告至今未支付下欠房款，因此，对原告要求被告支付购房款41800元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按约定履行支付义务，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告从2015年5月16日起按重庆市农村商业银行同期贷款利率支付下欠房款41800元的资金占用利息，以及要求被告按合同约定以41800元为基数的20%承担违约金的请求，后原告放弃对违约金的赔偿，要求被告承担资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。反诉人也未向本庭提交充实证据证明被反诉人存在其他欺诈售房的行为；原告不是房地产开发企业，其售房行为不属于商品房买卖须有预售房许可的相关法律调整范围；其虽以集资建房名义进行建房、销售，并非法律意义上的集资建房，已不属于关于集资建房的相关法律调整的范围，因此，对于反诉人以涉案房屋出售不符合相关规章为由要求确认合同无效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下:
一、本诉被告（反诉人）李家贵于判决生效后十五日内支付本诉原告重庆羊马机械厂（被反诉人）下欠房款41800元，并从2015年5月16日起，以41800元为基数按照重庆农村商业银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；
二、驳回反诉人李家贵反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1054元，减半收取527元，由本诉被告李家贵负担（本诉原告已预交，限被告李家贵于判决生效后十五日内径付原告）。
本案反诉案件受理费1398元，减半收取699元，由反诉原告李家贵负担（反诉原告已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。该期间并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
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审判员 邬涛
二〇一六年七月十四日
书记员 张辉