广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19320号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐启燮，男，1958年11月1日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市住宅建设发展有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。
法定代表人：卢志瑜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆倩婷、解昊亮，均系该公司职员。
原审被告：广州群昌物业管理服务有限公司，住所地：广州市越秀区环市中路300号天秀大厦C幢4M层。
法定代表人：罗利民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张崇、刘洁珍，均系该公司职员。
原审第三人：周延军，男，1967年6月4日出生，汉族，身份证住址湖北省老河口市。
原审第三人：陶安华，男，1975年8月14日出生，汉族，身份证住址湖南省澧县。
原审第三人：朱贵峰，男，1980年11月18日出生，汉族，身份证住址浙江省湖州市吴兴区。
原审第三人：童五姐，女,1969年5月10日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市。
原审第三人：广州市天秀房产发展有限公司，住所地：广州市越秀区小北路266号北秀大厦6楼。
法定代表人：林广生。
上诉人唐启燮因与被上诉人广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住建公司）、原审被告广州群昌物业管理服务有限公司（以下简称群昌公司）、原审第三人周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐、广州市天秀房产发展有限公司（以简称天秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
唐启燮上诉请求：1.撤销一审判决，改判我方按照31500元的月租金标准支付从2015年11月6日计至2016年2月29日的租金；2.一、二审诉讼费由住建公司承担。事实与理由如下：一审判决未查明部分事实，适用租金标准错误。一、一审法院没有查明物权变动的依据及时间。（2005）穗中法执字第1511号申恢1号执行裁定书仅是物权发生变动的依据和来源，但物权变动必须经过房管部门的变更登记才完成整个物权变动的程序。该裁定书是2014年7月8日出具的，其中载明“上述房产的财产权自本裁定书送达申请执行人时起转移。”但一审法院没有查明该裁定书的送达情况，便认定出具文书当日是送达日，不符合送达习惯及实际情况。故应认定房产证出具当日即2015年11月6日才发生物权变动，住建公司无权向我收取此前的租金。二、一审法院认定我方支付租金的标准有误。⒈根据2012年12月7日签订的《补充协议》的约定：乙方装修、增加中央空调、更换电器设备、增加消防自动喷淋设施、打通连接通道、工程费用以及对相关业主的补偿由乙方承担；甲方回收商业制冷、咖啡机等全部设备，2013年1月起不再支付折旧费用，月租金为31500元。群昌公司根据该协议拆走装修，以毛坯方式将房屋交付给我方，我方投资进行专项改建。该《补充协议》约定的租金31500元是基于2012年的市场价格制定，并且考量了我方改建装修的情况得出的，该租金标准与《租金价格评估结论书》中2014年7月至2016年5月涉案商铺的毛坯价格为每月31489.06元是基本相符的，但后者的市场价格是2014年后的，而且没有考量我方改建装修价值，由此可见，我方和群昌公司约定的31500元租金标准符合市场价值，是完全合理的，我方应该按照该标准向住建公司支付租金。⒉一审法院没有查明2014年7月8日至11月30日的租金（含其他收益）共253735.36元的组成部分，就认定该款全部是涉案房屋的租金，与事实不符。实际上，该租金包含每月以31500元以及其他费用，而且注明是暂交，是可以抵扣或增减的。综上所述，请二审法院公正判决。二审诉讼中，唐启燮明确其上诉请求如下：⒈维持一审判决第一、二、五、六项；⒉变更一审判决第三项中的租金标准为31500元，且租金的起止时间为2015年11月6日至2016年2月29日；⒊对于一审判决第四项中的房屋使用费的标准，因法院张贴公告后导致部分人不缴费，故要求在31500元的基础上再调低为21500元，即要求变更一审判决第四项中的房屋使用费的标准为21500元。
被上诉人住建公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.根据《物权法》第二十八条规定，本案的物权变动从裁定书作出之日时转移，群昌公司也同意将2014年7月8日起至2014年11月30日合计获得的253735.36元租金收益返还我司。2.唐启燮与群昌公司签订的《设施使用协议》约定唐启燮每月需要向群昌公司支付房屋设施即房屋装修折旧费28000元，显然唐启燮向群昌公司承租的B3铺是带装修的。唐启燮提出其对涉案商铺进行装修，但并没有提供装修合同、发票等证据予以证明；同时根据群昌公司提交的答辩书，自2014年7月起至2014年11月30日止租金为253735.36元，该金额与唐启燮主张的每月租金31500元的金额不符，唐启燮也未举证证明该金额还包括其他费用。3.在法院执行、物权变更后，我司多次发出函件要求唐启燮腾空并支付房屋使用费，其应当在物权变更后尽快履行法院判决，同时与我方协助交还商铺，而非继续占有并收取租金。我司不同意唐启燮要求变更使用费的标准为21500元。综上所述，唐启燮的上诉理由和请求均不能成立，请求维持一审判决。
原审被告群昌公司答辩称：根据执行裁定书，住建公司应从送达之日起算租金。但现在无法确认送达日，也没有证据证明哪天是送达日，故我方也不清楚送达日是哪一天。如果从2014年7月8日开始计算是错误的，应该是从裁定书送达给住建公司那天起算。因为时间不确定，所以计算退回的金额的起算日期也不确定。如果是按照2014年7月8日起算，我方同意返还253735.36元给住建公司，如果不是这个时间需要财务核算。上述253735.36元中可能包含了其他的费用，但现在无法明确。综上，对唐启燮的上诉，我方没有异议。
原审第三人周延军、朱贵峰、童五姐、天秀公司经本院公告传唤，公告期满未到庭参与诉讼，也没有提交书面答辩意见和举证。
原审第三人陶安华经本院传票传唤，未到庭参与诉讼，也没有提交书面答辩意见和举证。
2015年10月15日，住建公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认唐启燮、群昌公司2009年2月16日签订的《租赁合同》、《设施使用协议》和2012年12月7日签订的《补充协议》无效；2.唐启燮、群昌公司及各第三人将广州市越秀区环市中路xx号xx大厦首层B3铺腾空交还住建公司；3.唐启燮、群昌公司向住建公司支付从2014年7月8日起至实际交还商铺之日止的占用费（按照评估结果带装修租金标准每月460元/平方米×130.66平方米计付）。
一审法院经审理查明：广州市越秀区环市中路xx号xx大厦首层B3铺原登记所有权人为天秀公司。
2009年2月16日，群昌公司（出租人、甲方）与唐启燮（承租人、乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方同意将广州市环市中路xx号xx大厦商场首层B3号铺及其设施在良好状态下出租给乙方使用，租赁物业面积统计约160.05平方米。租赁期限自2009年3月1日至2016年2月28日。租金每月为2万元；租金以现金支付，必须于每月第十日前支付（节假日顺延），且在逾期10日起则视为乙方毁约，甲方有权要求乙方迁出并收回该物业，按金不退回乙方。租赁期内的管理费、公共水电分摊费由乙方负责支付；租赁期内之水、电、煤气费、电话费及有线电视费，每月根据实际用量结算，由乙方负责缴付。在房内的已有装饰和设施之外，乙方如要增加设施或其他装修须征得甲方同意；租赁期满必须恢复原状，并承担其费用，经甲方验收认可后归还甲方。从2012年3月1日起租金每年递增5%等。同日，双方还签订《设施使用协议》。协议约定：甲方同意将上述房屋及其设施在良好状态下租给乙方使用，租赁物业面积统计约160.05平方米；租赁期限自2009年3月1日起2016年2月28日；房屋设施及房屋装修折旧费每月28000元；从2012年3月1日起房屋设施及装修折旧费每年递增5%等。上述合同签订后，群昌公司将该房屋交付唐启燮使用。
2012年12月7日，群昌公司（甲方）与唐启燮（乙方）又签订《补充协议》。载明：甲乙双方已于2009年2月16日就广州市环市中路xx号xx大厦首层B3号铺之租赁事项订有一份租赁合同及《设施使用协议》，经甲乙双方协商同意，现补充协议如下：为进一步改善商场的经营环境，甲乙双方同意由乙方出资对商场进行重新布局、装修、增加中央空调容量、更换电器设备以及增加消防自动喷淋设施等。甲方同意由乙方负责协调相关业主增加东面和北面两个出口打通连接正门大堂和连接小北路方向的两条通道，以上项目涉及的工程建设费用包括与相关业主之间的补偿全部由乙方负责，同时甲方收回之前投入的商业制冷、咖啡机等全部设备。合同到期后，乙方有权全部拆走由乙方所投资的全部装修及设备（该铺原为毛胚房）。双方同意该铺由2013年1月起乙方不再交纳房屋设施及房屋装修折旧费，每月租金增加到人民币31500元（该费用未包含物业管理费、中央空调用电及公共用电分摊费）。租金按月缴交且必须于每月25号前付清当月租金，押金更改为人民币31500元，租赁期延至2019年12月30日等。
2014年7月8日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法执字第1511号申恢1号执行裁定书，载明：申请执行人为住建公司，被执行人为天秀公司；本院依据已经发生法律效力的广州市仲裁委员会（2003）穗仲案字第1962号裁决书，于2005年6月12日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在15日内向申请执行人支付工程款等债务共计14753316.27元，但被执行人至今未全部履行上述生效法律文书确定的义务；执行过程中，本院依法查封了被执行人名下位于广州市环市中路xx号xx大厦首层B3铺房产，并按照法定程序移送评估拍卖；经本院摇珠选定广东省拍卖行有限公司对上述房产进行拍卖，但该拍卖公司进行了两次拍卖均告流拍；现申请执行人申请以第二次拍卖保留价9064192元将拍卖财产抵债……裁定如下：一、将被执行人天秀公司名下位于广州市环市中路x号xx大厦首层B3铺房产作价9064192元，交付申请执行人住建公司抵偿本案债务；上述房产的财产权自本裁定送达申请执行人时起转移；二、申请执行人住建公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；房产的面积最后以房管部门实测为准，过户手续按有关规定依法办理，费用由申请执行人承担等。
2015年7月11日，住建公司以邮寄方式向唐启燮送达《关于提交天秀大厦首层B3号铺相关租赁资料的通知》，称根据法院于2014年7月8日出具的执行裁定书，天秀公司将涉案B3号铺给住建公司抵偿债务，住建公司现是该商铺产权人，请唐启燮在接到通知后5日内向住建公司提交承租该商铺的租赁合同、租金发票等与房屋租赁相关的票据及出租方确认文件，以便住建公司审核及确定日后双方的法律关系等。
2015年7月21日，住建公司又向唐启燮送达《关于腾空交吉天秀大厦B3铺并支付房屋使用费的函》，称在唐启燮承租之前，涉案B3号商铺已由住建公司申请查封并在房管局公开登记公示，唐启燮知道或者应当知道查封的事实，因此住建公司要求唐启燮在15日内将商铺腾空交吉给原告及参照市场评估价支付自2014年7月8日起至实际交还日止的商铺占用费等。
2015年11月6日，住建公司取得房地产行政主管部门核发的粤（2015）广州市不动产权第00200304号《不动产权证》。载明：广州市越秀区环市中路xx号B3铺，权利人为住建公司，房屋建筑面积130.66平方米，用途为商业。
一审另查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2011年8月12日的《房地产登记簿查册表》显示，市地税第一稽查局于2002年12月9日、2006年2月27日、2007年4月18日日查封了广州市越秀区环市中路xx号xx大厦的全部房屋（已出售、抵押、查封的房产除外）；2009年5月13日，广州市中级人民法院以（2005）穗中法执字第1511号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业天秀大厦首层B3铺及地下车库全层；2010年5月28日，市地税第一稽查局解除对“天秀大厦”除首层商铺D1号、三层商铺1号、5-8号、20号、39号以外的其他房产的查封。
唐启燮将涉案商铺分隔后分别转租给周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐使用。据周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐提交的租赁合同显示，转租时间均在广州市中级人民法院查封之后。唐启燮和各周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐至今未将商铺腾空交还住建公司。
本案一审审理过程中，唐启燮、群昌公司共同确认唐启燮已向群昌公司支付涉案商铺从2014年7月8日至同年11月30日的租金（含其他收益）共253735.36元，该款是按照双方签订的《租赁合同》及《设施使用协议》约定的租金及折旧费标准计算的暂交租金。
为确定涉案商铺使用费标准，住建公司申请按现状（含装修）对该商铺2014年7月8日起至2016年5月10日止的市场租金进行评估，并称之后的使用费按该标准计付；唐启燮则申请按照毛坯标准评估租金。经摇珠，一审法院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）承担此次评估工作。2016年7月13日，德高公司出具《关于广州市越秀区环市中路xx号xx大厦首层B3铺月租金价格评估结论书（初稿）》，评定该商铺2014年7月8日至2016年5月10日装修情况下的租金价格为1322279元（月租金为460元/平方米×130.66平方米=60103.60元）；毛坯情况下的租金价格为692759元（月租金为241元/平方米×130.66平方米=31489.06元）。上述评估结论书初稿经各方质证后，一审法院将各方书面异议转交德高公司进行复核。2016年12月6日，德高公司作出《关于广州市越秀区环市中路xx号xx大厦首层B3铺月租金价格评估结论书》，评估结论与初稿一致。住建公司对上述评估结论书无异议，要求按照评定的带装修的租金标准计付涉案商铺使用费。唐启燮仍对该评估结论书有异议，认为其中毛坯租金标准没有说明是对什么同类型商铺进行了对比，故该评定标准不应采纳，而带装修的租金标准是基于唐启燮将商铺相关通道打通后才有的租金，未打通通道前租金是低一半的。群昌公司对评估结论书无异议。住建公司就其评估申请向德高公司预付评估费12600元、唐启燮预付评估费9450元。
为证明有权出租涉案商铺，群昌公司向一审法院提交《授权委托书》作为证据，其中载明：委托单位为天秀公司，受委托人群昌公司，现委托上列受委托人全权管理广州市环市中路xx号xx大厦首层B3铺所有事宜；代理权限为：代为物业管理及出租事宜，包括但不限于洽谈出租，收取租金收益和物业管理费；落款时间为2009年1月1日。住建公司对上述《授权委托书》真实性、合法性、关联性均有异议，认为天秀公司早在2004年11月26日已吊销营业执照，按规定应将公司营业执照、公章等缴交回原登记机关，且公司被吊销营业执照后只能从事与清算有关的活动，不得继续从事经营活动，因此该委托书可能是伪造的。
一审法院认为：综合各方当事人意见，本案争议焦点为群昌公司与唐启燮签订的各份租赁合同及其补充协议的效力、涉案商铺是否应当交还住建公司及该商铺租金（使用费）的标准问题。
一、关于合同效力问题。住建公司主张唐启燮、群昌公司签订的《租赁合同》、《设施使用协议》、《补充协议》无效的理由有二，一为认为群昌公司出租涉案房屋属“无权处分”，二为涉案房屋被查封在先、出租在后。对于第一点理由，群昌公司已提交房屋当时的所有权人天秀公司出具的授权委托书，且上述合同已实际履行多年，没有证据显示天秀公司曾就合同效力提出异议，故住建公司主张群昌公司出租涉案房屋属于“无权处分”依据不足。对于第二点理由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。因市地税第一稽查局的查封不属于上述司法解释第二十条第（二）项规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”情形，故在该次查封后唐启燮、群昌公司签订的《租赁合同》、《设施使用协议》对住建公司有约束力，住建公司仍应继续履行；而在广州市中级人民法院查封后唐启燮、群昌公司签订的《补充协议》则符合上述司法解释规定的所有权变动不破租赁的除外情形，因此《补充协议》对住建公司没有约束力，但该协议本身并非当然无效。此外，唐启燮反诉要求确认合同有效，但本案争议焦点在于相关合同对住建公司是否有约束力，对此一审法院已作出如上认定，至于该合同对唐启燮、群昌公司及天秀公司的效力问题不属本案审理范围，本案不予调处。
二、关于商铺是否交还的问题。因涉案《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，而《补充协议》对住建公司又没有约束力，住建公司要求收回涉案商铺于法有据，一审法院予以支持。唐启燮已丧失承租权，周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐继续使用涉案商铺缺乏合法依据，因此应协助唐启燮交还商铺。
三、关于涉案商铺租金（使用费）标准的问题。因唐启燮、群昌公司签订的《租赁合同》及《设施使用协议》有效，且对住建公司有约束力，故住建公司取得涉案房屋所有权之日（2014年7月8日）起至租赁期限届满之日（合同虽约定租赁期限至2016年2月28日止，但从合同内容看应至该自然月的最后一日即2016年2月29日）止的租金仍应按该合同约定的标准计收。上述两份合同虽然分别约定“租金”和“设施及装修折旧费”，但其本质均为租赁涉案房屋的对价，故应按总额计算。按照上述标准，经计算，2014年7月8日至2015年2月28日的租金为55566元/月，2015年3月1日至2016年2月29日的租金为58344.30元/月。唐启燮已向群昌公司支付的2014年7月8日以后的租金253735.36元应由群昌公司返还住建公司，同时，该款可自唐启燮应向住建公司支付的租金中扣减。群昌公司并非涉案房屋承租人，除返还多收的租金外，住建公司要求其支付房屋占用费于法无据。
2016年3月1日起，双方对房屋使用费标准没有约定也无法自愿协商一致，住建公司主张的按照现状（带装修）评估出的60103.60元/月的使用费价格略高于与唐启燮、群昌公司原合同约定的上一年度月租金，增幅约3%，低于唐启燮、群昌公司原合同约定的每年递增5%的标准，符合公平合理、等价有偿原则，一审法院予以采纳。唐启燮所主张的按照毛坯房标准评定的月使用费仅为31330元，严重低于其实际向群昌公司支付的2014下半年租金，显然缺乏合理性，一审法院不予采纳。住建公司与唐启燮已预交的评估费，根据谁主张谁负担的原则，由双方各自承担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2017年6月19日作出如下判决：一、唐启燮在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区环市中路xx号（xx大厦首层）B3铺腾空交还住建公司；周延军、陶安华、朱贵峰、童五姐协助腾空交还其各自使用的部分；二、群昌公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将唐启燮向其支付的2014年7月8日以后的租金253735.36元返还给住建公司；三、唐启燮在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向住建公司支付2014年7月8日起至2016年2月29日止租金（其中2014年7月8日至2015年2月28日的租金按55566元/月计付，2015年3月1日至2016年2月29日的租金按58344.3元/月计付，唐启燮已向群昌公司支付的租金253735.36元可从中扣减）；四、唐启燮在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向住建公司支付2016年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照60103.60元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的使用费，由唐启燮按照上述标准逐月支付给住建公司；五、驳回住建公司其他诉讼请求；六、驳回唐启燮其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12857元（其中本诉受理费12757元、反诉受理费100元），由唐启燮负担9243元、群昌公司负担3614元。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，唐启燮与住建公司均确认涉案商铺仍然为唐启燮使用，双方没有进行场地交接。经本院询问，唐启燮表示如果要其腾空交还涉案商铺，其要求补偿，但其与住建公司无法协商一致。唐启燮还表示其于2012年12月7日签订涉案《补充协议》后的当月就对涉案商铺进行了装修，但其无法提供具体的装修花费金额；群昌公司对此表示不清楚，亦不确认。
住建公司在二审庭询中确认其于2014年7月8日收到（2005）穗中法执字第1511号申恢1号执行裁定书，并当庭出示了本院于2014年7月8日向房管部门发出的该案《协助执行通知书》。唐启燮确认上述协助执行通知书是与执行裁定书是一起出具的，但表示该通知书上的日期并非裁定书的送达日期。群昌公司对此则表示不清楚，由法院查明。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。针对唐启燮的上诉，具体分析如下：
一审法院对唐启燮、群昌公司签订的《租赁合同》、《设施使用协议》及《补充协议》的效力认定，以及上述协议对住建公司的约束力等问题已作详细论述，论理清晰，合法有据，本院不再赘述并予以确认。住建公司依据其持有的（2005）穗中法执字第1511号申恢1号执行裁定书及涉案商铺的《不动产权证》，有权向唐启燮主张商铺租金及占有使用费。至于租金的起算时间，根据上述执行裁定书记载，涉案商铺的财产权自本裁定书送达申请执行人即住建公司时起转移，故住建公司有权自该裁定书送达其之日起主张相关费用。虽然唐启燮认为一审没有查明（2005）穗中法执字第1511号申恢1号执行裁定书的送达时间，但一方面，该执行裁定书的落款时间为2014年7月8日，而住建公司亦确认其于当天收到该执行裁定书，且该时间与法院向房管部门发出《协助执行通知书》的时间一致；另一方面，唐启燮亦不能举证推翻一审相关认定及现有证据，故唐启燮据此认为应以住建公司取得涉案商铺的房产证的出具当日即2015年11月6日为物权变动之日，并上诉主张其不应向住建公司支付2014年7月8日起至2015年11月5日的租金，缺乏充分法律及事实依据，本院不予采纳。
关于涉案商铺租金及使用费的标准问题。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判令唐启燮按照《租赁合同》及《设施使用协议》中约定的“租金”和“设施及装修折旧费”的总额计付涉案商铺从2014年7月8日至上述合同约定的租赁期限届满之日（2016年2月29日）止的租金，合法有据。虽然唐启燮以其于2012年12月7日当月对涉案商铺进行了装修，且一审评估的涉案商铺毛坯状况下的月租金与《补充协议》约定的31500元的月租金标准基本相符为由，上诉主张其应按31500元的标准计付2016年2月29日前的租金，但首先，由于涉案《补充协议》签订于涉案商铺被法院查封期间，故该《补充协议》对住建公司没有约束力；其次，群昌公司对唐启燮主张的装修情况不予确认，而唐启燮亦未举证证明其装修情况及费用，故唐启燮对此应承担举证不能的责任。再次，即使唐启燮主张的装修行为属实且金额确定、证据充分，但唐启燮主张的装修行为发生在法院查封涉案商铺之后，而住建公司系经法院执行取得涉案商铺的所有权，住建公司对唐启燮主张的装修行为并不知情，亦未同意，故唐启燮要求以《补充协议》约定的31500元的标准向住建公司计付从2015年11月6日至2016年2月29日的租金的上诉请求，缺乏理据，本院不予支持。唐启燮至今尚未交还涉案商铺，一审判令唐启燮按房屋现状（带装修）评估的标准计付涉案《租赁合同》约定的租期届满后的房屋使用费，并无不当。唐启燮以法院张贴公告后导致部分人不缴费为由，上诉请求将一审判决第四项确定的房屋使用费的标准在31500元的基础上调低为21500元，明显缺乏理据，本院不予采纳。
至于群昌公司已收取的唐启燮的253735.36元款项的性质问题。虽然唐启燮上诉主张上述款项并非全部是租金，还包含了其他费用，但群昌公司在一审中明确表示同意将2014年7月8日至11月30日合计获得的253735.36元租金收益返还给住建公司，且唐启燮与群昌公司在二审中均无法明确上述款项中包含的其他费用的名称及各项费用的金额，亦未对此进行举证，故唐启燮对此的上诉主张不成立，本院不予采信。
对于各方当事人均未提出上诉的一审其余判项，本院予以维持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。唐启燮的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9243元，由上诉人唐启燮负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年一月十八日
书记员 林飘云
梁少欣