福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第4559号
原告戴晓凤，女，1972年6月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈中伟、游燕玲（实习），福建秦剑律师事务所律师。
被告厦门毅信联合商业管理有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人黄鹭东，公司董事长。
被告厦门诚毅地产投资管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人萧忠明，公司总经理。
上述两被告共同委托代理人王晓娟，厦门诚毅地产投资管理有限公司员工。
原告戴晓凤与被告厦门毅信联合商业管理有限公司（以下简称毅信公司）、被告厦门诚毅地产投资管理有限公司（以下简称诚毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告戴晓凤的委托代理人陈中伟、游燕玲，被告毅信公司、诚毅公司的共同委托代理人王晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴晓凤诉称，2007年5月13日，原告与两被告签订《商业用房委托经营管理协议》，协议第一条约定：甲方（原告）将位于厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢321店面，委托给乙方（毅信公司）经营管理；第四条约定委托期限为2007年9月1日至2015年8月31日止；协议第六条约定了租金的计算时间、计算面积、年度租金比例、年度租金、支付日期；协议第十条约定乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按到期应付款项的日万分之五向甲方支付违约金。被告诚毅公司作为丙方担保方在合同上盖章。合同签订后，被告毅信公司仅支付2007年9月1日至2007年11月30日、2008年3月1日至2008年5月31日、2008年6月1日至2008年8月31日三个季度的租金，其余款项均没有支付，原告认为其违反协议约定，原告有权要求被告毅信公司支付租金及违约金，被告诚毅公司作为担保方，协议没有约定担保方式，应视为连带担保，原告有权要求诚毅公司承担担保责任，连带支付租金及违约金。遂诉至法院，请求判令：1、被告毅信公司支付租金653937.8元及违约金377752元；2、被告诚毅公司连带支付上述租金、违约金；3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告戴晓凤将第一项诉讼请求明确为请求判令：被告毅信公司支付租金653937.8元（2007年11月7日计至2015年5月31日）及违约金（从逾期之日计算至实际付款之日止，按照应付款项的日0.05%）。
被告毅信公司、诚毅公司共同辩称，一、从2007年12月1日至2010年5月31日的租金被告已通过银行转账的方式予以支付。二、原告主张的从2007年12月1日至2014年5月31日的租金已超过诉讼时效。根据原告提交的起诉状，原告与被告毅信公司于2007年5月签订案涉合同，约定毅信公司每季度第一个月之25日至30日支付当季租金，原告并未在诉讼时效内主张自身的权利。直至2015年4月29日，原告向法院提起诉讼，主张毅信公司支付从2007年12月1日至2015年5月31日所拖欠的租金及违约金，本案中无任何中止、中断、延长起诉时效的事由。租金属于定期给付之债，产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。由于各期债务具有独立性，故本案中的诉讼时效亦应根据合同约定的租金分季度支付方式分别起算。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害时起算”，故原告主张的从2007年12月1日至2014年5月31日的租金已超过诉讼时效。三、双方合同约定的违约金过高，应按照银行同期同类贷款利率计算。根据原告与毅信公司所签订的《商业用房委托经营管理协议》第十条第3款约定：毅信公司无正当理由逾期向原告交付租金，毅信公司应按到期应付款项的日万分之五向原告支付违约金。该违约金明显高于给原告造成的实际损失，同时也明显高于银行同期同类贷款利率。该违约金过高，应依法予以调整。四、本案中的部分保证责任已过保证期限，应免除诚毅公司的相应保证责任。诚毅公司在本案中承担的是连带付款的保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的相关规定，本案中的2007年12月1日至2014年11月30日的租金，已过了法定的六个月的保证期限，应依法免除诚毅公司的相应保证责任。
经审理查明，2007年5月13日，以戴晓凤（甲方）为委托方、以毅信公司（乙方）为受托方、以诚毅公司（丙方）为担保方的三方签订一份《商业用房委托经营管理协议》，约定：甲方将其购置的厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢三层商场21号店面（建筑面积95.5701平方米）的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，……委托期限为2007年9月1日至2015年8月31日；2007年9月1日至2008年8月31日的年度租金65943元；2008年9月1日至2009年8月31日的年度租金65943元；2009年9月1日至2010年8月31日的年度租金76934元；2010年9月1日至2011年8月31日的年度租金为87924元；2011年9月1日至2012年8月31日的年度租金为87924元；2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金为98925元；2013年9月1日至2014年8月31日的年度租金为109906元；2014年9月1日至2015年8月31日的年度租金为109906元;乙方按季度向甲方支付租金（自约定的计租日起每三个月为一个租金计算季度），每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的兴业银行9059212302169861账号以转账方式向甲方一次性付清当季租金；甲方须在乙方支付租金后的三日内向乙方出具税务部门认可的租金发票；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按到期应付款项的日0.5‰向甲方支付违约金。
2007年9月20日，戴晓凤与毅信公司签订《物业全权不可撤销委托补充协议书》。
2007年11月1日，厦门市湖里区地方税务局江头分局代开两张付款方为毅信公司、收款方为戴晓凤的发票，金额为16485.75元，备注为2007年9月1日至2007年11月30日的租金。2010年2月5日，厦门市湖里区地方税务局江头分局代开两张付款方为毅信公司、收款方为戴晓凤的发票，金额分别为16485.75元、16485.75元，备注分别为2008年3月1日至2008年5月30日的租金、2008年6月1日至2008年8月31日的租金。
另查明，湖里区仙岳路1939号321单元（即本案讼争厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢三层商场21号店面）目前登记在戴晓凤名下。
关于租金缴交情况如下：
2009年10月13日，毅信公司向戴晓凤转账支付两个季度租金32971.5元。
2010年3月2日，毅信公司向戴晓凤转账支付租金16485.75元。戴晓凤主张该笔支付的是2008年6月1日至2008年8月31日的租金，此后缴交的租金期间以此类推；两被告主张该笔支付的是2008年9月1日至2008年11月30日的租金，此后缴交的租金期间以此类推。
2010年11月19日，毅信公司向戴晓凤转账支付租金16485.75元。
2011年1月20日，毅信公司向戴晓凤转账支付租金45071.17元。
2011年8月18日，毅信公司向戴晓凤转账支付租金38466.96元。
戴晓凤申请出庭的证人洪惠娟陈述，其是戴晓凤的朋友，因毅信公司拖延支付租金，其有帮戴晓凤催缴，2012年8月和12月去了两趟，后面没有再去，问了别的业主，知道只有起诉才能拿回租金。戴晓凤陈述证人证言能够证明诉讼时效中断的事实，两被告认为证人与戴晓凤系好友关系，且证言系单方口头陈述，无其他证据佐证，对真实性不予确认。
以上事实，有原告戴晓凤提供的《商业用房委托经营管理协议》、《物业全权不可撤销委托补充协议书》、厦门市土地房屋权证、发票、完税证明、兴业银行流水单，被告毅信公司、诚毅公司提交的租金支付明细、银行转账凭证以及当事人的陈述、证人证言、庭审笔录为证。
本院认为，案涉《商业用房委托经营管理协议》符合租赁合同的性质，原告戴晓凤与被告毅信公司系房屋租赁合同关系。《商业用房委托经营管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效。案涉《商业用房委托经营管理协议》约定从2007年9月1日起每季度第一个月的30日前应交付租金，2007年9月1日至2007年11月30日的租金毅信公司按时支付，此后，毅信公司又支付了几笔租金，但原、被告对于毅信公司支付租金对应的租期存在争议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，毅信公司未举证证明2007年12月1日至2008年2月29日的租金如期支付，因此，其2009年10月13日后陆续支付的租金应从2007年12月1日至2008年2月29日的租金开始抵充，以此类推，具体而言：毅信公司2009年10月13日支付的是2007年12月1日至2008年2月29日、2008年3月1日至2008年5月31日的租金；2010年3月2日支付的是2008年6月1日至2008年8月31日的租金；2010年11月19日支付的是2008年9月1日至2008年11月30日的租金；2011年1月20日支付的是2008年12月1日至2009年2月28日、2009年3月1日至2009年5月31日、2009年6月1日至2009年8月31日的租金；2011年8月18日支付的是2009年9月1日至2009年11月30日、2009年12月1日至2010年2月28日的租金。被告毅信公司未举证证明其缴交2010年3月1日之后的租金，原告诉讼请求中2010年3月1日至2015年5月31日的租金期限已经届满，上述租金共计505565.5元被告毅信公司应予支付。两被告辩称2007年12月1日至2014年5月31日的租金已超过诉讼时效，本院认为，原告系对协议履行期内连续发生的债务提起诉讼，诉讼时效期间应从最后一期债务履行期限届满之日起计算，因此原告起诉的租金并未超过诉讼时效，两被告抗辩理由不充分，本院不予采信。根据合同约定，逾期支付租金的，应按到期应付款项的日0.5‰支付违约金，被告毅信公司逾期支付租金已构成违约，原告要求被告毅信公司按照日0.5‰支付违约金，于法不悖，本院予以支持，违约金的计算基数及起止时间详见附表。两被告辩称违约金计算标准过高，理由不充分，本院不予采信。关于保证责任，被告诚毅公司自愿就原告与被告毅信公司签订的协议为被告毅信公司提供担保，因对保证方式、保证范围等没有约定，故被告诚毅公司应按照连带责任保证对全部债务承担保证责任，且系对协议期间连续发生的债务提供保证责任，故保证期间应自最后一期债务履行期间届满之日起计算，因此两被告关于部分保证责任已经超过了保证期间的抗辩理由不充分，本院不予采信。现原告要求被告诚毅公司对被告毅信公司应向原告履行的债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告诚毅公司承担连带清偿责任后，有权向被告毅信公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十六条、第三十一条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门毅信联合商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴晓凤支付2010年3月1日至2015年5月31日的租金505565.5元及违约金（按照日0.5‰的标准，计算基数及起止时间详见附表）。
二、被告厦门诚毅地产投资管理有限公司对被告厦门毅信联合商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；被告厦门诚毅地产投资管理有限公司在承担保证责任后，有权向被告厦门毅信联合商业管理有限公司追偿。
三、驳回原告戴晓凤的其他诉讼请求。
如果被告厦门诚毅地产投资管理有限公司、被告厦门毅信联合商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7439元，由原告戴晓凤负担1688元，由被告厦门毅信联合商业管理有限公司负担5751元,被告厦门诚毅地产投资管理有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一五年八月二十六日
书记员 吴朝旭
附：迟延支付租金的违约金计算表
租赁期间（年.月.日-年.月.日）
租金（元）
应支付日期(年.月.日)
违约金起算日（年.月.日）
截止日期（年.月.日）
2007.12.1-2008.2.29
16485.75
2007.12.30
2007.12.31
2009.10.13
2008.3.1-2008.5.31
16485.75
2008.3.30
2008.3.31
2009.10.13
2008.6.1-2008.8.31
16485.75
2008.6.30
2008.7.1
2010.3.2
2008.9.1-2008.11.30
16485.75
2008.9.30
2008.10.1
2010.11.19
2008.12.1-2009.2.28
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2008.12.30
2008.12.31
2011.1.20
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2009.3.31
2011.1.20
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2009.7.1
2011.1.20
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[{法规名称:\'《中华人民共和国侵权责任法》\',Items:[{法条名称:\'第二条第一款\',法条内容:\' 第二条
侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
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第三条 被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
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第十一条
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第五十九条 发明或者实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准，说明书及附图可以用于解释权利要求的内容。
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第六十五条
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第七条 人民法院判定被诉侵权技术方案是否落入专利权的保护范围，应当审查权利人主张的权利要求所记载的全部技术特征。
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