青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)青01民终1047号
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××(1-1)，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马占生，公民身份号码：×××，男，回族，1971年1月9日出生，现住青海省共和县。
上诉人马占生与上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初45号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰阳公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马占生的全部诉讼请求并由马占生承担诉讼费。事实理由：1、商品房预售合同未达解除条件。双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，泰阳公司逾期交房因政府规划变更而至，符合双方在合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件，虽然泰阳公司没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。2、生效判决文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认。一审法院依据商品房预售合同第九条支持马占生行使解除权属适用合同条款错误。本案不属于适用合同第九条约定的情形，因此商品房预售合同未达解除条件。3、马占生的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，一审法院对泰阳公司所提出的除斥期间是否适用没有作出处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使马占生根据商品房预售合同第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2011年8月30日，马占生应当在2012年9月30日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。4、一审法院调整违约金没有依据。双方在合同中已约定违约金，一审法院调高违约金没有任何依据，利息计算错误。
马占生答辩：原审判决认定部分事实不清，证据不足。一审判决将2011年7月19日西宁市规划局撤销涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的行为定性为不可抗力，并据此免责，而从2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金属事实认定错误。另将违约金与损失的赔偿混为一谈错误，从2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金属适用法律错误。
一审法院认定事实：2011年6月4日，马占生与泰阳公司签订商品房订购书，马占生购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城1-2547号商铺一间，面积17.04平方米，单价每平方米6655.05元，总价113402元。当天马占生即向泰阳公司支付购房定金50000元整，泰阳公司出具收据一张。同年6月22日双方就上述房屋签订商品房预售合同，马占生依约向泰阳公司一次性支付剩余房款63402元，泰阳公司向马占生出具房款收据一张。合同还约定，泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付马占生。2012年，泰阳公司通知马占生前去收房，因房屋未达到交付条件，马占生未接受房屋，后至今日泰阳公司仍未向马占生交付房屋。根据合同第九条约定，泰阳公司逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,泰阳公司逾期交房时承担马占生已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤消了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给马占生，双方产生纠纷，诉至法院。
一审法院认为，马占生与泰阳公司签订的商品房预售合同合法有效，马占生履行了支付房款的义务，泰阳公司有义务交付房屋，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故马占生解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，应予支持。因双方约定的违约金不足以弥补马占生的损失，则泰阳公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付马占生损失至2017年2月28日。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百七十九条之规定，判决：一、马占生与泰阳公司签订的商品房预售合同依法予以解除；二、泰阳公司在判决生效后十日内退还马占生购房款113402元；三、泰阳公司于判决生效后十日内支付马占生经济损失19374元；四、驳回马占生的其他诉讼请求。案件受理费3418元，由泰阳公司负担。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否被解除？2、购房者主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？
本院认为，关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。马占生与泰阳公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。马占生依约履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。泰阳公司的违约行为能否导致合同被解除，根据双方签订的商品房预售合同第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”泰阳公司逾期超过30日未能交付房屋，马占生有权解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，马占生应当在逾期30日后解除权发生之日起一年内主张解除合同。但马占生在本案中主张解除权不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，且在与涉案房屋同一性质的其它案件中泰阳公司明确表明房屋至今不具备交付条件，应认定泰阳公司确实无法履行合同主要义务，马占生作为履行合同的守约方要求解除合同符合法律规定，故对马占生主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司上诉主张马占生已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同正确，理应维持。
西宁市城乡规划局于2011年7月19日撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，但依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，双方在商品房预售合同中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司上诉认为《建设用地规划许可证》被撤销导致涉案建设工程不能竣工验收，影响了诉争房屋的交付，属于不可抗力，符合合同约定的延期交房免责事由的上诉理由无事实依据，不予支持。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收导致涉案房屋迟延交付是马占生要求解除合同的主要原因，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，但马占生对原审判决从2014年8月14日起计算违约金的判决未提出上诉，应视为其认可原审判决此项内容，对此判决应予以维持。马占生主张解除合同，同时诉求泰阳公司支付违约金2268元、己付房款的利息40211元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，马占生主张解除合同后有权要求赔偿损失。马占生主张的利息实质是惩罚违约方，弥补解除合同的违约损失。双方虽在合同中约定了违约金的计算标准，但泰阳公司长达六年未予交付房屋，双方约定按”逾期交房承担已付房款2%的违约金”标准不足以弥补合同被解除而造成的损失，因马占生未提交逾期交付房屋后其受到损失的相关证据，一审法院考虑泰阳公司根本性违约、马占生受到损失的事实，参照银行同期贷款利率计算经济损失合理，应予维持。泰阳公司上诉所持应按合同约定的违约金标准计算违约金的上诉理由不足，亦应驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3418元由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈志秀
审判员刘红
审判员王有林
二○一七年十二月二十六日
书记员陈倩