四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终124号
上诉人（原审第三人）：内江市市中区零点网吧，住所地四川省内江市市中区玉溪路***号。
负责人：周海章。
委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘强，四川沱江律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：内江市市中区零点网吧东兴店，住所地四川省内江市东兴区汉安大道****号附***号****号****号附***号。
负责人：周海章。
委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘强，四川沱江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李沁蔓，女，汉族，1990年12月16日出生，住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：陈海燕，四川厚海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟杰，四川厚海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李秀，女，汉族，1973年3月29日出生，住四川省内江市东兴区。
上诉人内江市市中区零点网吧（以下简称零点网吧）、内江市市中区零点网吧东兴店（以下简称零点网吧东兴店）因与被上诉人李沁蔓、李秀房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人零点网吧和零点网吧东兴店的共同委托诉讼代理人张杰、潘强，被上诉人李沁蔓的委托诉讼代理人王伟杰到庭参加诉讼。被上诉人李秀在提交上诉状后，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。
零点网吧、零点网吧东兴店上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定李秀为零点网吧东兴店的合伙人，其不存在转租行为，驳回李沁蔓的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李沁蔓、李秀负担。事实和理由：1.李秀系零点网吧东兴店的合伙人，并与周海章共同经营零点网吧东兴店。李秀与周海章多次协商，就合伙经营零点网吧东兴店签订了《合作协议》。虽没有李秀本人的签字，但加盖有李秀的私章，并有李秀委托的廖华英代为在《合作协议》上的捺印，李秀当庭进行了认可，因此，《合作协议》及内容是真实、合法、有效的。签订《合作协议》后，李秀与周海章都履行了出资义务，李秀以缴纳租金的形式投资70万元（以实际支付为准），还以供应装修建材的方式出资15万元，至今诉争房屋的租金仍是由李秀支付。李秀参加了零点网吧东兴店的开业仪式，之后也参与了合伙事务的管理。如果李秀不是零点网吧东兴店的合伙人，则租金缴纳义务就不应是李秀，其也不可能参与合伙事务的管理。通过证人证言也可以证明李秀合伙经营了零点网吧东兴店。2.李沁蔓主张的李秀与零点网吧东兴店是转租关系的理由不能成立。李沁蔓没有出示任何能够证明零点网吧东兴店或周海章与李秀之间是租赁关系的证据，一审法院却认为转租关系成立。3.李沁蔓未在知道或应当知道李秀转租行为的6个月内提出异议，就不得解除合同或认定合同无效。李秀与周海章是在2016年4月6日签订《合作协议》，并于2016年4月装修，即是认定李秀转租，李沁蔓在2016年4月就知道或应当知道，但其直到2016年11月2日才起诉，已超过6个月，一审法院错误适用法律。4.李沁蔓出租房屋的权益没有任何受损，反而得到了更好的保障和实现，判决零点网吧东兴店腾退房屋损害了零点网吧东兴店的利益，不利于市场经济的发展。零点网吧东兴店与李秀对零点网吧东兴店投入资金约500万元，在李沁蔓出租房屋权益没有受损，且零点网吧东兴店才经营一年多一点的情况下，判决腾退房屋是对零点网吧东兴店利益的损害和对社会资源的浪费，不利于市场经济的发展。
李沁蔓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.周海章与李秀的《合作协议》不真实。一审法院已经查清以李沁蔓之名与零点网吧签订的《房屋租赁合同》是伪造的，伪造行为说明李秀有转租的表示。2.《合作协议》签订时间与落款时间不一致。3.李秀对捺印人的说法前后不一致，表述不可信。《合作协议》中许多关键性条款都没有约定，合作不真实。4.李秀出资85万元，一部分是70万元的租金，恰恰说明转租行为，而对另一部分15万元出资方式的陈述前后矛盾。5.李沁蔓在知道转租行为后就提出了异议，没有证据证明李沁蔓是在刚刚发生转租的时候就知道该事实。6.李沁蔓与李秀的合同中约定不能转租，零点网吧、零点网吧东兴店认为没有拖欠租金就不应认定违约是错误的。7.李秀称网吧只能以个人独资企业的形式登记是不正确的，网吧可以登记为普通合伙。
李秀未答辩。
李沁蔓向一审法院起诉请求：1.判决解除李沁蔓与李秀于2009年9月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判决确认李沁蔓与零点网吧签订的《房屋租赁合同》无效；3.判决李秀和零点网吧及零点网吧东兴店以每月17,599元的标准向李沁蔓支付合同解除后的房屋占有使用费，并支付至房屋腾退移交给李沁蔓之日止，现暂计至2017年6月30日，房屋占有使用费为105,594元，其后的房屋占有使用费按每月17,599元计算至房屋腾退移交之日止；4.判决零点网吧东兴店向李沁蔓腾退移交所占用的内江市东兴区汉安大道西413号附201号、202号、307号附203号房屋；5.判决李秀向李沁蔓支付违约金20万元；6.判决本案诉讼费用由李秀承担。
一审法院认定事实：2009年9月21日，李沁蔓与李秀签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方（即李沁蔓）将拥有产权的房屋（内江市东兴区汉安大道西）377号附201、202、203号房屋（面积1250.77平方米）出租给乙方（即李秀）作为营业使用”。该合同第一条约定：“租赁期限：租赁期限为壹拾年，从2009年9月22日至2019年9月21日止，甲方于2009年9月22日将出租门面交付乙方。”第二条约定：“租金和保证金及其交纳期限:1.租金标准：租赁期限前两年租赁费为每月人民币13,133.09元（大写壹万叁仟壹佰叁拾叁元零玖分）。第三年起租赁费在上年度的基础上每年递增5%，租金从2009年10月22日起计算。2.保证金：乙方应向甲方交纳保证金人民币4万元（大写：肆万元整）。租赁期满，乙方结清所有费用后，甲方退还乙方保证金。（不计息）。3.租金交纳方式:租金按季度交纳，在本合同订立当日，乙方向甲方预付一季度房屋租赁费和保证金共计79,399.26元（柒万玖仟叁佰玖拾玖元贰角陆分）。以后每季度提前5日支付下季度租金。”第六条约定：“违约责任:1.甲乙双方应当严格遵守并认真执行本合同，如有违约，违约方应赔偿守约方20万元的违约金。2.乙方逾期30日不交纳租金及其他费用时，甲方有权提前终止本合同并不退还乙方交纳的保证金。3.乙方擅自将房屋转租给他人时，甲方不退还乙方保证金并可提前终止本合同”。合同签订后，李沁蔓将其所有的位于内江市东兴区房屋交给了李秀营业使用，李秀于签订合同当日向李沁蔓交纳了一季度房屋租赁费和保证金共计79,399.26元。李秀用该租赁房屋开办了丽景宾馆，李秀每季度按约交纳租金至2018年1月22日。2016年3月，零点网吧将该房重新装修，用于开办零点网吧东兴店。零点网吧东兴店于2016年5月5日经内江市东兴区工商行政管理局批准成立，企业类型为个人独资企业分支机构，负责人周海章，营业场所内江市东兴区，经营期限2016年5月5日至2099年5月5日。零点网吧东兴店成立后一直用该房经营网吧业务。零点网吧东兴店在办理营业执照过程中，其工作人员假冒李沁蔓的签名与零点网吧签订了《房屋租赁合同》，即转租合同。庭审中，李秀提交了与周海章签订的《合作协议》，该协议甲方为周海章，乙方为李秀，协议上注明的签订时间为2016年4月6日，李秀和零点网吧东兴店负责人周海章均称该协议于2016年8月签订。该协议李秀的捺印，不是李秀的指纹。一审法院于2017年9月15日询问李秀，该指纹是谁盖的，李秀最初回答是其委托其老公盖的，后又回答记不清楚了。李秀在2017年10月23日庭审中又称该指纹是其委托廖华英盖的。李秀和周海章均称，李秀与零点网吧东兴店系合作关系，李秀投资85万元，占零点网吧15.89%的股份。其中70万元李秀用房租投资，另15万元投资李秀在2016年12月20日第一次开庭中和2017年9月15日询问笔录中均称是15万元现金投资，但李秀在2017年10月23日庭审中又称是以15万元装修材料投资。另查明，李沁蔓出租给李秀的房屋是位于内江市东兴区房屋，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋位于内江市东兴区系笔误。一审法院认为，李沁蔓与李秀签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。李沁蔓将合同标的物位于内江市东兴区房屋按期交给了李秀承租使用。李秀按合同的约定交纳了房屋租金。因此李沁蔓起诉李秀未按期交纳租金的事实不成立，一审法院不予支持。本案争议的焦点是李秀是否将房屋转租的问题。首先，该房现在的使用人是零点网吧东兴店，内江市东兴区工商行政管理局工商登记载明零点网吧东兴店系个人独资企业，负责人周海章；其次，李秀称其与周海章是合作关系，但双方签订的《合作协议》时间不真实，捺印不真实，该合作协议存在严重瑕疵，该协议不具备客观性、合法性，对其证明效力一审法院不予认定；第三，李秀对其合伙投入的陈述前后矛盾。因此，李秀辩称其与周海章系合作关系的理由不能成立，一审法院不予支持。李沁蔓与李秀在《房屋租赁合同》中约定“乙方擅自将房屋转租给他人时，甲方不退还乙方保证金并可提前终止本合同”。李秀与零点网吧东兴店之间虽然没有书面签订房屋租赁合同，但依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的'其他形式'订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，应当认定李秀与零点网吧东兴店之间存在以其他形式订立的房屋租赁合同。该房屋租赁合同未经房屋所有人李沁蔓的同意，违反李沁蔓与李秀所签订的《房屋租赁合同》约定和法律规定，李秀与零点网吧东兴店之间以其他形式订立的房屋租赁合同无效。故李沁蔓要求提前解除与李秀签订的《房屋租赁合同》符合当事人的约定和法律规定，一审法院予以支持。李秀未经李沁蔓同意，擅自转租房屋的行为系违约行为，依法应当承担违约责任，双方在合同中约定如有违约，违约方应赔偿守约方20万元违约金，李秀主张违约金过高，一审法院依法予以调整，支持5万元违约金。关于零点网吧东兴店的员工以李沁蔓的名义与零点网吧签订的《房屋租赁合同》的效力的问题。该合同系零点网吧东兴店伪造，不具备法律效力，李沁蔓请求确认该合同无效理由成立，一审法院予以支持。关于李沁蔓要求零点网吧东兴店向李沁蔓腾退移交所占用的内江市东兴区房屋的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李沁蔓要求零点网吧东兴店腾退移交其所占用的内江市东兴区房屋理由成立，一审法院予以支持。关于李沁蔓要求李秀和零点网吧、零点网吧东兴店以每月17,599元的标准支付合同解除后的房屋占有使用费的问题，本案中，李秀从未拖欠租金，未给李沁蔓造成损失，故李沁蔓主张按以上标准支付房屋占有使用费理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二条规定，判决：一、解除李沁蔓与李秀签订的《房屋租赁合同》；二、李沁蔓与零点网吧签订的《房屋租赁合同》无效；三、零点网吧东兴店在2018年1月22日前将内江市东兴区房屋腾退移交给李沁蔓；四、李秀在2018年1月22日前支付违约金5万元给李沁蔓；五、驳回李沁蔓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19,423元，由李沁蔓承担4300元，李秀承担15,123元。李沁蔓已预交，李秀在给付前款时一并付给李沁蔓。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
李沁蔓向本院提交1组新证据：内江市东兴区典靓网吧、内江市东兴区驰惠网吧的企业工商登记信息两份，证明网吧可以登记为普通合伙企业，并不是零点网吧东兴店和李秀所称只能登记为个人独资企业。
零点网吧、零点网吧东兴店对李沁蔓提交的新证据的质证意见是：不是新证据，与本案无关，不能得出周海章与李秀的合伙关系是虚假的结论。
本院对李沁蔓提交的新证据的认证意见是：真实性予以认定，但与本案不具有关联性，不予采信。
零点网吧、零点网吧东兴店、李秀未向本院提交新证据。
另查明，零点网吧、零点网吧东兴店在二审庭审中自认，零点网吧工作人员伪造李沁蔓签名与零点网吧签订《房屋租赁协议》主要是为了办理工商登记需要。李沁蔓向一审法院提交的调取自四川省内江市东兴区工商行政管理局关于零点网吧东兴店的工商登记资料中，包含前述《房屋租赁协议》、零点网吧出具的内容为租赁有案涉房屋并划拨给零点网吧东兴店作为营业场所的《场地证明》等。
二审查明的其他案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.李秀在本案中是否存在转租行为；2.李沁蔓是否有权解除与李秀的《房屋租赁合同》并要求零点网吧东兴店腾退房屋。
争议焦点一：承租人以租赁房屋的使用权为出资与他人进行合伙经营并不违反法律规定，不能因此认为合伙行为构成转租。李沁蔓与李秀之间签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途是“营业使用”，而李秀与周海章合伙是将房屋用于经营网吧，同样属于“营业使用”的范围，未违反“不改变房屋用途”的约定。虽然李秀在一审期间对《合作协议》由谁捺印的陈述存在不一致之处，但不论李秀是委托谁进行捺印，李秀已经明确表示对代为捺印行为的追认；《合作协议》的实际签订时间虽与载明时间不一致，但这属于协议双方即李秀和周海章的自行处分。在没有其他有效证据的情况下，以上两点并不足以否定《合作协议》的真实性，进而不能认定李秀存在转租行为。但本院特别指出，零点网吧伪造李沁蔓签字制作《房屋租赁协议》，虚构与李沁蔓存在房屋租赁的事实，采取欺骗相关行政部门的方式取得零点网吧东兴店的工商登记，有违诚信，该行为不应得到默许。本院将向相关行政部门发出司法建议，建议该部门对此行为依法作出处理。
争议焦点二：在李秀不存在转租行为的情形下，李沁蔓无权要求解除与李秀的《房屋租赁合同》并要求零点网吧东兴店腾退房屋。
综上所述，零点网吧、零点网吧东兴店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3088号民事判决第二项、第五项，即：李沁蔓与内江市市中区零点网吧签订的《房屋租赁合同》无效；驳回李沁蔓的其他诉讼请求；
二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3088号民事判决第一项、第三项、第四项，即：解除李沁蔓与李秀签订的《房屋租赁合同》；内江市市中区零点网吧在2018年1月22日前将内江市东兴区房屋腾退移交给李沁蔓；李秀在2018年1月22日前支付违约金5万元给李沁蔓。
一审案件受理费19,423元，由李沁蔓负担12,000元，内江市市中区零点网吧、内江市市中区零点网吧东兴店负担7423元；二审案件受理费，其中李秀上诉部分案件受理费19,423元，减半收取9712元，由李秀负担;内江市市中区零点网吧、内江市市中区零点网吧东兴店上诉部分案件受理费19,423元，由李沁蔓负担12,000元，内江市市中区零点网吧、内江市市中区零点网吧东兴店负担7423元。
本判决为终审判决。
审判长 李锋
审判员 吴敏
审判员 王侯
二〇一八年四月九日
书记员 阴莲