江苏省徐州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)苏03行初230号
原告陈志军,男,1968年1月18日生,汉族，住徐州市泉山区。
原告刘云,女,1970年2月21日生,汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人肖卫红，北京在明律师事务所律师。
被告徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。
法定代表人李勇，该区区长。
出庭应诉负责人姜明，该区副区长。
委托代理人孙涧，该区法制办工作人员。
委托代理人岳小青，该区法制办工作人员。
原告陈志军、刘云不服徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起诉讼。本院2017年6月6日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月25日组织对原、被告所提交的证据进行质证，于2017年9月13日公开开庭审理了本案。原告陈志军、刘云及委托代理人肖卫红，被告泉山区政府的负责人姜明及委托代理人孙涧、岳小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告泉山区政府于2016年11月18日对原告作出泉房征补字〔2016〕第209号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：因华东机械厂东部、北部地块改造项目需要，泉山区人民政府决定对华东机械厂东部、北部地块改造项目范围内的房屋实施征收、征收人于2015年5月14日作出《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定》（徐泉征字[2015]第1号），并予以公告。本次征收活动的房屋征收部门为徐州市泉山区房屋征收办公室，征收实施单位为徐州市泉区人民政府和平街道办事处。房地产价格评估机构为抽签方式确定的江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产估价评估有限公司。登记在被征收人陈志军、刘云名下的泉山区健康花园1#-1-1××室征收编号4-265的房屋位于本次征收范围内，调查登记载明的建筑面积102.71平方米，经认定实际建筑面积102.71平方米，房屋用途为商业服务。地下室建筑面积是20.4平方米。在规定的签约期限内征收部门及实施单位多次就征收补偿问题向被征收人释明并与被征收人协商征收补偿安置事宜，被征收人以征收补偿方案不合理为由不能与房屋征收部门达成补偿协议。2016年5月21日，征收部门及实施单位向被征收人送达了《被征收房屋评估通知》及《附属物评估通知》。对于被征收入的房屋经营情形，2016年5月21日征收部门及实施单位遂向被征收人送达了《提供相关证照的通知》，限定三日内提供相关证照。评估机构依法对被征收人的的房屋、附属物及停产停业损失进行了评估，于2016年6月8日作出初步评估结果并公示，被征收房屋的评估价值为1338920元（包含地下室），附属物价值11837元，停产停业损失28962元。被征收人在规定的期限内未提出异议。2016年6月26日征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告，被征收人在规定的期限内提出复核评估申请，评估机构进行了复核并于2016年9月6日将复核结果送达被征收人，被征收房屋的评估值为：房屋价值为1338920元（包含地下室），附属物价值12709元，停产停业损失28962元。2016年9月13日被征收人向徐州房屋征收评估专家委员会申请鉴定，2016年11月8日，徐州房屋征收评估专家委员会作出鉴定报告，认为评估机构作出的评估报告采用收益法测算，技术路线正确，评估方法适当，估价结果基本合理。房屋征收部门依法将房屋征收补偿告知书送达被征收人，并告知其可在房屋征收补偿告知书送达之日起3日内就补偿方式作出选择。在房屋征收部门告知的期限内，被征收人未对补偿方式作出书面选择。为保障项目的顺利进行，维护社会公共利益，维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十一条，第二十六条和《华东机械厂东部、北部地块改造项目安置补偿方案》有关规定，作出补偿决定如下：对被征收人陈志军、刘云名下的坐落于健康花园1#-1-1××室的房屋及其附属物，实施征收，实行产权调换。一、产权调换的方式为，翡翠杏山小区××号楼1-1××室、建筑面积286.91平方米，安置房款2840409元（安置房按安置价9900元/平方米计算）。二、被征收房屋评估款1338920元、搬家费（1次）1438元、附属物补偿款12709元、停产停业损失28962元，总征收补偿款1382029元。三、产权调换差价款：被征收人支付征收人1458380元。被征收人陈志军、刘云应当在收到本征收补偿决定书之日起10日之内与徐州市泉山区人民政府和平街道办事处办理征收补偿安置手续，并将证书编号4-265的房屋腾空后，移交征收实施单位。行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。
原告陈志军、刘云诉称，原告所在的徐州市泉山区健康花园，因华东机械厂东部、北部地块改造项目之需要，征收实施单位对原告的商用房屋进行征收改造，由于征收补偿标准不合理，原告没有与征收实施单位达成征收补偿协议。二○一六年十一月二十二日，原告收到被告作出的泉房征补字[2016]第209号《徐州市泉山区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定书》）。根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律之规定，原告认为被告作出的《补偿决定书》所依据的事实不清，所决定对原告的征收补偿安置条件显失公平，《补偿决定书》所裁决的产权调换不能保障原告的原有生活水平及生产经营条件，且未裁决货币补偿，对此《补偿决定书》应当予以撤销。为了维护原告的合法权益，根据《行政诉讼法》之规定，诉请法院依法判决撤销被告作出的泉房征补字[2016]第209号《徐州市泉山区人民政府房屋征收补偿决定书》。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1、陈志军、刘云不动产权证一份，证明原告对涉案房屋拥有所有权。证据2、2016年7月30日彭城晚报《主城区房屋租赁指导价格发布》；证据3、《徐州市住房保障和房产管理局关于发布2017年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》。证据2、3证明涉案地块商业用房租赁指导价格，评估报告选用的租赁价格明显偏低。证据4、2016年同地块天瑞华府商业用房在售价格调查视频光盘一份，证明就近区位新建同类房屋市场价格均价在25000每平米以上。证据5、电台广播录音；证据6、最高院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复，证明未经登记的院落也应纳入补偿范围，涉案征收决定遗漏了该部分的补偿。证据7、两份评估通知单复印件，证明评估公司在作出评估报告时未对房屋的基本情况调查核实，其作出的评估价格显失公平，侵犯涉案地块被征收人的合法权益。证据8、照片一张，证明被告给原告用于产权调换的翡翠杏山小区实际价值远远低于原告的被征收房屋的价值，翡翠杏山小区目前的月租金只有15元每平米，按照被告委托的评估公司对原告房屋进行评估的计算公式可知，15元每平米商业房的评估价格应在2000-3000元左右，与其作出的补偿决定中所确定的调换价格相差过大。证据9、在对翡翠杏山小区价格调查过程中与新田公司电话通话的实时视频视频两段，证明目的同证据7。证据10、被告张贴的华东机械厂项目定销商品房的示意图，证明在该定销房的规划中是明确有商业门面房的，按照征收条例被告应当将该地段商业门面房用于原告房屋的产权调换。
被告泉山区政府辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，答辩人具备在本行政辖区内作出房屋征收决定及补偿决定的法定职责。华东机械厂东部、北部地块改造项目是徐州市2015年城建重点工程，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，符合社会公共利益要求。答辩人已经对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，该方案经过社会稳定风险评估，征收补偿费用亦足额到位，在前期手续齐备的情况下，答辩人依法作出徐泉征字(2015)第1号房屋征收决定并依法公告符合法律规定，该征收决定的合法性、合理性已经徐州市人民政府复议决定及徐州市中级人民法院判决确认。二、根据征收决定，答辩人向被征收人做了大量、细致的释明及政策宣传工作，被征收人仍未在规定的签约期限内与答辩人达成征收补偿协议，征收人依法委托经过依法选定的评估机构，依照相关规范对被征收人的房屋进行了评估并将评估结果送达，原告申请复核评估，评估机构进行复核后决定维持原评估结果，原告收到复核结果后申请专家鉴定，徐州市房屋征收评估专家委员会出具鉴定报告，认为原估价技术路线正确、评估方法适用、评估结果基本合理。被告为被征收人提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式，充分保障了被征收人的知情权、选择权等各项权利，但被征收人未在法定期限内作出选择。因此被诉房屋征收补偿决定合法、合理、完整、可行，送达、公示、公告等程序齐备，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）的规定。综上，答辩人作出征收补偿决定符合相关法律、法规的规定，主体适格、程序恰当，原告的诉求无任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据、依据有：证据1、徐行复（2015）第104号行政复议决定书。证据2、（2015）徐行初字第142号行政判决书。证据3、（2016）苏行终403号行政判决书。证据1-3证明涉案项目，房屋征收决定的合法性和合理性已经被人民法院生效法律文书确认。证据4、评估公司报名通知及网页截屏。证据5、适格评估公司公告及照片。证据6、确定抽签人的通知公示、确定评估公司公告、公证书。证据7、抽取评估公司现场照片。证据8、确定评估公司公告照片。证据9、评估公司资质。证据10、征收评估委托合同，2017苏行终792号行政判决书。证据4-10证明涉案项目评估机构选定程序符合法律规定且其合法性已经生效法律判决确认。证据11、推荐样板房建议。证据12、城市房屋征收估价报告、附属物评估结论各三份（三处样板房）。证据13、致委托方函（房屋及附属物、搬迁费、临时安置基准价格），定销房致委托方函及周边二手房交易案例。证据14、致委托方函公示照片，证据14-1、签约率说明。证据11-14证明以上房屋附属物价格搬迁费、过渡费的确定符合法律规定，证明征收范围内大多数被征收已经签订征收补偿协议，补偿方案得到大多数人认可，具有合理性和可执行性。证据15、摸底调查表、不动产权证。证据16、测绘调查表。证据17、调查结果公示表。证据18、被征收房屋坐落图。证据15-18证明被告对被征收房屋进行了调查登记公示情况，并且对未登记房屋进行了调查处理认定。证据19、被征收房屋评估通知、附属物评估通知、房屋征收补偿告知书、提供相关证照的通知。证据20、通知告知送达回证及送达视频截图。证据21、评估过程视频截图。证据22、初步评估结果及公示照片。证据23、房屋征收估价报告。证据24、停产停业损失估价报告。证据25、房屋征收估价送达证及送达视频截图。证据19-25证明评估机构依法对被征收房屋进行了评估，并对停产停业损失进行了评估，待评估报告作出后依法向被征收人进行送达。证据26、复核评估申请书。证据27、复核申请回复函及送达回证及送达视频截图。证据28、专家委员会鉴定报告。评估报告送达后10日没有提出异议的证明。证据29、不能达成补偿协议的说明。证据26-29证明，评估报告送达后被征收人申请复核专家鉴定，复核结果和专家鉴定结果均为维持评估报告，证明经征收人员多次做工作，被征收人不能与征收人达成补偿协议。证据30、泉山区政府房屋征收补偿决定书。证据31、房屋征收补偿决定书送达证及送达视频截图。证据32、征收补偿决定书公告照片。证据30-32证明区政府依法作出了涉案房屋征收补偿决定书并依法送达，并在征收范围内予以公告，充分保障被征收人知情权、监督权。
本院依法对原告被征收的涉案房屋、安置门面房进行了现场勘察，并现场就补偿方式、安置门面房问题征询了原告的意见。原告对货币补偿、产权调换方式都能接受；对现安置门面房，认为如评估方法合理的话，亦可以接受。另，本院还依原告的申请依法调取了翡翠杏山小区安置门面房详细估价报告。
以上证据均经庭审质证，对原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1，真实性无异议，对于原告所要证明的内容也无异议。根据房屋所有权证及土地使用权证记载，土地使用期限为70年，房屋为住宅的性质。被告调查在该处房屋规划时，用途有营业用房的记载，为了最大化保障原告的合法权益，被告没有单纯的依据原告的两证对原告房屋用途予以认定，而是认定为商业用房，充分保护了原告的权益。对证据2真实性无异议，证据3为打印件，真实性无法确认，证据2、3与本案无关联性。原告所举证据指导价格均为2016-2017年，本案征收时点为2015年5月，不能证明原告所要证明的主张。对证据4、5，真实性均不认可，不能体现录音录像的时间地点、录制人，不能证明原告所要证明的主张。对证据6，真实性无异议，最高院的答复针对的是土地公有制前后对于土地的处理意见，与本案无关联。对证据7，真实性无异议，被告征收实施单位确实向原告发出过两份被征收房屋评估通知，之所以发出两份通知，在证据1的质证意见中已经初步陈述，原告房证、土地证记载房屋用途、土地用途均是住宅，所以原告2015年6月向其发出评估通知时是按照住宅标准，后经调查，原告房屋规划时为营业，发出两份通知也是为了充分保障原告合法权益，原告所要证明观点不能成立。证据7、8，照片和视频的合法性不予认可，关于真实性，可以看出照片和视频不仅有新田公司还有东鼎房产字样，显然是房屋中介组织的营业场所，其提出的房屋租赁价格无法确认，被告只能承认评估公司依法确认的评估价格。且用于产权调换的房屋是住宅，而被征收的房屋作为商业用房采用收益法来计算房屋价格，住宅用月租金来确定价格是不恰当的，原告提供的15元每平米对于产权调换房屋的直接价格并没有参考意义。证据10，因商业门面楼房基础的结构设计未完成，因此此门面房不具有安置的可能性，是小区规划的效果图。就地安置没有履行能力。
对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1-3认可真实性，不认可合法性和关联性，涉案地块的征收决定行政再审案件现已经被最高院受理，目前仍然处于审查阶段，本案起诉的是征收补偿决定的合法性，征收决定是否合法不当然导致征收补偿决定是否合法。证据4-10认可真实性，不认可合法性和关联性，因为根据法律规定，评估公司的选定程序应该在征收决定作出之后，而通过被告提交的证据可以明显看出，评估公司在2015年4月15日选定，而补偿决定在2015年5月作出，违反了行政程序。关于评估公司与征收决定前后程序问题，2014年8月29日最高院发布的征地拆迁十大典型案例之文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案已经对此作出明确规定，征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求，另外被告补充提交的792号行政判决书系他人的补偿决定书，房屋补偿决定是具有人身属性的行政决定，其他人的补偿决定是否合法与本案原告无关联。证据11-14、认可真实性，不认可合法性和关联性。原告在对上述证据的质证中已经提出评估公司选定程序违法，其作出的评估报告、估价报告当然违法。另外被告提供的该组证据全是针对矿山北村的住宅房作出的评估报告，没有关于商业用房的任何评估依据，与本案没有关联性。证据15-18，认可真实性、关联性，不认可合法性，因为该份调查全都是在征收决定作出之前的初步摸底调查，不符合法定程序。证据19-23，不认可真实性、合法性和关联性，因为原告并未收到被征收房屋评估通知及附属物评估通知的相关告知及通知。被告提交的送达回证也没有原告的签名，其送达视频也没有原告的出现。证据24-25不认可合法性，因为被告作出的补偿安置方案中明确规定停产停业损失应该按照补偿价格10%予以补偿，而实际停产停业损失只补偿了28962元，差距较大，侵犯了被征收人的合法权益。证据26-29不认可合法性，由估价报告及专家鉴定报告很明显看出，估价时点并非征收时点，估价参考实例没有代表性，不能体现当时正常营业的商业房的市场价格。关于原告的补偿决定书，对其裁决的产权调换的差价高达145万多，房屋征收的基本原则系保障被征收人生活水平不下降，长远生计有保障。而被告作出的补偿决定根本不符合正常的交易价格，严重侵犯了被征收人的合法权益，严重降低了被征收人的生活水平。如果按照该补偿决定，将严重影响正常生活及经营。证据30-32，不认可合法性，该房屋征收补偿决定基于错误的评估报告作出，其只裁定了产权调换，剥夺了原告取得货币补偿的合法方式，且产权调换的房屋位于三环之外，不属于徐州市主城区范围，也不属于征收条例第21条规定的同区位或就近区位的安置地点，显失公平。该产权调换房屋安置价格没有经过评估，其价格确定没有法律依据，且该安置房屋面积远超出原告涉案房屋面积，被告将其滞销的商业用房强行裁定给原告，并要求原告补偿145万的调换差价，侵犯被征收人的合法权益。另外，该补偿决定也没有合法送达，被告提交的送达照片不是被征收人，对其送达不符合留置送达的法定形式。
根据各方当事人的质证意见，对本案的证据认证如下：对被告所提交的证据：证据1-14，相互关联，已经生效的房屋征收决定诉讼予以确认，且原告无有效证据否定其真实性，能够证明被告作出涉案房屋征收决定的相关事实；证据15-32能够证明被告泉山区政府作出涉案征收补偿决定的基本事实，且能相互印证，能够证明相关事实情况，原告虽对部分证据不予认可，但不能提供有效反证，本院对上述证据予以认可。对原告提交的证据1、7，被告对其真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据；原告提供的证据2、3、5-6、10，本院对其真实性予以确认，能否证明原告的主张需结合本案的其他证据予以综合认定；原告提供的证据4、8、9，证据的来源、证据的关联性、目的性均不充分，本院不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人无争议的陈述，本院认定案件事实如下：2015年2月14日，徐州市泉山区人民政府发布房屋征收调查公告，决定对东至矿山东路、南至矿山路、西至二环西路、北至黄河路的房屋、土地等情况进行调查登记，调查登记工作由泉山区人民政府组织实施，并将调查公告在征收范围内予以张贴。2015年2月27日，泉山区房屋征收办公室与泉山区政府和平街道办事处（以下简称和平街道办）签订房屋征收委托书，委托和平街道办为华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收工作的具体征收实施单位。后和平街道办协助泉山区房屋征收办公室对涉案项目范围内的被征收人的房屋、土地、家庭成员等情况进行调查登记。2015年3月10日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”，开始接受有意向参与该项目的房地产价格评估机构报名，报名时间为2015年3月11日
--
2015年3月15日。2015年4月3日，被告作出安置补偿方案（征求意见稿），就合法面积认定、补偿安置等征求被征收人意见，该补偿方案中载明搬迁补助费和住宅临时安置补助费为住宅按被征收合法建筑面积10元/㎡，误工费为200元/户。2015年4月5日，江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司根据徐州市泉山区建设局的委托对位于华东机械厂征收范围内的房地产搬迁费用及房屋租金水平进行了评估，确定估价对象类似房地产在价值时点2015年4月5日的搬迁费用、房屋安置租赁费用为10元/平方米。2015年4月10日，泉山区政府公布16家具有房地产评估资质的评估公司名单的“公告”，同日，泉山区政府发布协商选取评估公司的“公告”，请华东机械厂东部、北部地块改造项目征收范围内的被征收人于公告发布之日起5日内从公示的16家房地产价格评估机构中协商选定2家评估机构，将协商的结果书面告知泉山区房屋征收办公室，如逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成，由泉山区房屋征收办公室通过抽签（球）的方式确定2家评估机构，并将抽签时间及抽签地点一并公告。2015年4月15日，被告通过组织抽签的方式确定江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产地价评估有限公司两家公司为华东机械厂东部、北部地块改造项目的房地产价格评估机构，泉山公证处对抽签结果进行了公证。同日，被告对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2015年4月18日，泉山区房屋征收办公室分别与江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产地价评估有限公司签订征收评估委托合同。2015年4月27日，泉山区房屋征收办公室经前期调查登记与测绘，公示华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋调查结果并告知“对公示结果持有不同意见的权属人，可持房产证、土地证、身份证等有效证件前往项目指挥部进行认证”。2015年5月14日，江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产地价评估有限公司分别对样板房的房屋价值及附属物价值以及定销商品房的价格进行评估，并分别出具评估报告。同日，被告泉山区政府作出徐泉征字[2015]第1号《房屋征收决定》并进行了公告，决定对华东机械厂东部、北部地块改造项目规划范围内的房屋进行征收，签约期限自2015年5月14日起至2015年6月12日止，经征求意见后的《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收安置补偿方案》附随《房屋征收决定》一并公告。原告的房屋在本次征收范围内，征收编号为4-265。2016年5月21日，和平街道办工作人员及评估公司工作人员向原告一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》、《房屋征收补偿告知书》。《被征收房屋评估通知》明确告知原告“华东机械厂东部、北部地块改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2016年5月24日10:00时对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受12738元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据。”《附属物评估通知》明确告知原告“华东机械厂东部、北部地块改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2016年5月24日对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受120元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”《房屋征收补偿告知书》明确告知原告“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人陈志军、刘云（征收编号4-265）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”2016年5月21日《提供相关证照的通知》明确告知原告，征收实施单位在征收期间进行了对被征收人房屋进行了调查登记，依据房屋征收与补偿的相关规定，限原告三日内提供相关证照，如逾期不提供相关证照的，房屋征收部门对被征收人的补偿将按照住宅进行，被征收人将承担举证不能的法律责任。2016年5月24日，被告工作人员及评估机构工作人员按约定时间到原告的住宅房屋进行了实地查勘。2016年6月8日，上述抽签选定的评估公司共同对原告的房屋作出初步评估结果并公示，同日上述抽签选定的评估公司共同对原告的房屋作出房屋征收估价报告，评估时点为“2015年5月14日”。2016年6月26日，和平街道办工作人员等向原告送达了房屋征收估价报告，原告陈志军拒签，留置送达。原告于2016年7月2日提交复核评估申请书，上述评估公司于2016年8月30日作出维持原评估结果的回复函，2016年9月6日，和平街道办工作人员等向原告送达了回复函，原告陈志军、刘云拒签，留置送达。原告刘云在规定期限内向徐州市房屋征收评估专家委员会提交上述房屋征收估价报告，申请专家鉴定。徐州市房屋征收评估专家委员会于2016年11月8日作出徐征评鉴字[2016]15号鉴定报告，该报告认为评估机构作出的评估报告采用收益法测算，技术路线正确，评估方法适当，估价结果基本合理。因原告在房屋征收决定规定的签约期限内未能与征收部门达成补偿协议，被告于2016年11月18日对原告作出泉房征补字[2016]第209号《房屋征收补偿决定书》，并于2016年11月22日向原告送达，原告刘云拒签，留置送达。原告未经行政复议，向本院提起本诉讼，诉讼请求如前所述。
另查明：2016年1月27日，本院就原告刘云等人要求撤销徐泉征字[2015]第1号《房屋征收决定》诉讼作出（2015）徐行初字第00142号行政判决书，判决驳回原告刘云等人的诉讼请求，在本案审理过程中，江苏省高级人民法院作出（2016）苏行终403号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：
一、关于原告起诉是否符合法律规定问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。”该法第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…”本案中，原告陈志军、刘云作为征收编号4-265的被征收人，在收到被告送达的泉房征补字[2016]第209号《房屋征收补偿决定书》后，有权在法定期限内向本院提起诉讼。
二、关于被告泉山区政府所作泉房征补字[2016]第209号《房屋征收补偿决定书》是否合法问题。
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告泉山区政府徐州市泉山区的行政主管部门，具有作出涉案征收补偿决定的法定职权。
(二)关于涉案征收项目是否符合社会公共利益问题、《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收安置补偿方案》是否合理问题。本院就涉案征收决定作出的（2015）徐行初字第00142号行政判决已就涉案征收项目是否符合社会公共利益问题、《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收安置补偿方案》的合理性问题进行评判，且已经江苏省高级人民法院予以维持，本判决书不再赘述。
(三)关于涉案被征收房屋评估报告是否合法问题。
1、关于涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由利害关系人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织利害关系人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，被告泉山区政府于2015年4月10日公布16家具有房地产评估资质的评估公司名单并发布协商选取评估公司的“公告”，要求华东机械厂东部、北部地块改造项目征收范围内的利害关系人于公告发布之日起5日内从公示的16家房地产价格评估机构中协商选定2家评估机构，将协商的结果书面告知泉山区房屋征收办公室。在该“公告中”，被告一并告知：如逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成，由泉山区房屋征收办公室通过抽签（球）的方式确定2家评估机构，并将抽签时间及抽签地点一并公告。2015年4月15日，被告通过组织抽签的方式确定江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产地价评估有限公司两家公司为华东机械厂东部、北部地块改造项目的房地产价格评估机构，泉山公证处对抽签结果进行了公证。本院认为本次征收范围较大、利害关系人户数较多，利害关系人协商一致客观上存在困难，泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在利害关系人未能协商选定评估机构的情况下，组织利害关系人代表参与抽签确定两家评估机构，并委托公证处进行公证，行政程序并无不当，本院依法予以支持。
2、关于涉案评估报告的合法性。本院认为，涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。本案中，2016年5月21日，和平街道办工作人员及评估公司工作人员向原告一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知原告入户进行房屋评估及对房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝入户的后果等，2016年5月24日评估公司工作人员按约定时间到达被征收房屋查勘，评估公司依据征收部门提供的相关资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法向原告送达，原告在收到评估报告后申请复核评估，评估机构进行复核后决定维持原评估结果，原告收到复核结果后申请专家鉴定，徐州市房屋征收评估专家委员会出具鉴定报告，认为原估价技术路线正确、评估方法适用、评估结果基本合理。本院对评估报的合法性依法予以确认。
（五）关于涉案房屋征收补偿决定的合法性问题。
1、关于房屋性质、面积的认定是否准确、合法问题。
本案中，原告房屋使用期限为70年，用途证载为商业服务，原告对房屋证载合法面积不持异议，认为涉案房屋为商业用房，未经登记的空地、院落应纳入补偿。征收实施单位在征收期间进行了现场查勘，发现涉案房屋存在住房改为非住房的经营性情况，遂依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条和《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十四条、第十五条第二款的规定，于2016年5月21日下发《提供相关证照的通知》。本案被征收的房屋产权性质本质上是住宅，被告根据原告提供相关证照，最大限度保护被征收人的利益，在征收补偿决定中按商业用房予以认定并无不当。
2、关于补偿方式是否合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已于2016年5月21日向原告送达《房屋征收补偿告知书》，《房屋征收补偿告知书》明确告知原告“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人陈志军、刘云（征收编号4-265）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”因原告未对补偿方式作出选择，被告依据该告知书中“如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行”的规定在被诉征收补偿决定中按产权调换的方式（商业用房对等性质）进行补偿并无不当。故原告关于补偿方式不合理的主张，本院依法不予支持。
3、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第七条“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。”本案中，原告房屋为住宅，有实际经营的情形，被告所作涉案房屋征收补偿决定包含房屋价值补偿、搬迁费、停产停业损失等，补偿范围并无不当。其次，关于补偿价值是否准确、合法问题。关于房屋补偿价值，被告工作人员于2016年5月21日向原告送达《被征收房屋评估通知》，评估公司工作人员按约定时间达到被征收房屋查勘，被告依据评估报告的商业基准评估价格认定原告的房屋价值，并无不当；关于附属物补偿价值，被告工作人员于2016年5月21日向原告送达《附属物评估通知》，告知原告对其房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝评估的结果等，因原告拒绝入户且未在规定的期限内另行约定入户评估时间，被告以120元/平方米的基准价认定其附属物价值符合程序规定。但考虑到现实中各被征收人装修程度、装修时间的差异，如原告有证据证明其室内附属物（装修）价值高于评估认定价值，可另行要求补偿；关于未经登记的空地、院落应否纳入补偿的问题，最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复，其前提条件是对土地公有制前，通过购买方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。原告被征收的房屋不符合上述前提条件。关于搬家费，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定”。依照该规定，搬家费、停产停业损失应通过协商、委托评估方式确定，但在征收双方对房屋补偿安置协商差距较大，利害关系人不配合的情况下，通过评估的方式确定难以实现。被告在2015年4月3日公布的征收补偿安置方案(征求意见稿)中载明搬迁补助费和住宅临时安置补助费为住宅按被征收合法建筑面积14元/㎡，公开征询利害关系人意见，并由泉山区建设局于2015年4月5日委托评估公司对于华东机械厂征收项目范围内的房地产搬迁费用及房屋租金水平的评估，经征求意见，大多数人同意征收补偿方案，最终的征收安置补偿方案确定非住宅房屋搬迁补助费按被征收合法建筑面积14元/㎡计算，被告在涉案征收补偿决定中对原告的搬家费按照14元/㎡计算是合理的。关于停产停业损失的补偿问题，根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第（三）项“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：……（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十一条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。”第十五条“被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。”被征收房屋产权性质为住宅，被征收人于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上，征收人与被征收人双方协商不成，被告可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定符合上述文件规定精神。本案房屋征收中选定的评估公司根据上述法规、文件规定精神，对被征收的涉案案房屋停产停业直接效益损失进行评估，评估依据准确，评估方法得当，评估结果亦无不当，本院依法予以认定。
4、关于安置房屋价值确定是否合法、合理问题。
首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款第三款规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，利害关系人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，征收地块不具有就地或就近安置门面房的房源，被告提供的安置房屋位于涉案征收项目西南地块，同属西区，安置房屋南临徐州成熟社区开元四季小区，所在区域临徐萧公路、开元路，有31路、34路、59路等多路公交车来往，道路通达；区域内有银行、医院、学校、超市等公用设施，设施配套状况较好。基本符合就近安置的政策，原告陈述也基本能够接受。其次，关于安置房价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定：“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”本案中，用于安置的房屋，以2015年5月14日为评估价值时点，运用市场比较法、收益法，综合分析测算确定评估单价为11793元/㎡，其估价依据、估价方法、估价技术路线符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，估价结果经本院核对，计算亦无误。根据估价结果，被告给予原告优惠安置单价为9900元/㎡，合理照顾了原告的安置补偿利益。评估方法是合理的，安置单价是合理的，以安置房面积计算安置房总价也是正确的，结合原告对现安置门面房是否接受的陈述，本院对被告给予原告安置房的合法性、合理性予以确认。
（六）关于涉案征收补偿决定程序是否合法。
被告作出涉案征收补偿决定后，依法向原告送达，原告亦认可收到补偿决定书，且按照法规要求进行了公示，程序合法。
综上，被告具有作出被诉征收补偿决定的职权，对原告被征收房屋合法面积认定正确、对房屋的用途、性质认定并无不当，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定原告被征收房屋价值及室内附属物价值，依照征收安置补偿方案对原告搬迁费予以确认，客观、合理，对原告应补偿项目和数额确定均是准确、合法的。被告提供涉案安置门面房，并按市政府给予的优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值评估的方法、评估的技术路线符合规定，估价结果计算和互找差额计算无误。原告要求撤销被诉征收补偿决定的诉讼请求，证据不足，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈志军、刘云要求撤销被告徐州市泉山区人民政府作出的泉房征补字[2016]第209号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告陈志军、刘云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。
审 判 长 刁国民
审 判 员 陈玉浩
人民陪审员 闫东果
二〇一八年二月八日
书 记 员 王 楚