广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终2467号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张燕慧，女，汉族，1988年2月21日出生，住陕西省略阳县。
委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：温建华，男，汉族，1960年5月15日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：沈泽溶，女，汉族，1962年6月21日出生，住珠海市香洲区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：徐阿杰，广东法迈律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺。统一社会信用代码：914404006947858849。
法定代表人：彭丽萍，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。
上诉人张燕慧与被上诉人温建华、沈泽溶、珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，因张燕慧不服珠海市斗门区人民法院作出的（2017）粤0403民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭审理了本案。上诉人张燕慧及委托诉讼代理人万达龙，被上诉人温建华、沈泽溶共同委托诉讼代理人徐阿杰及沈泽溶本人，百佳公司委托诉讼代理人吴江、侯雅觅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张燕慧的上诉请求为：一、撤销原判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判支持上诉人的下列请求：1.判令撤销编号为NO0009380《房屋买卖合同》。2.被上诉人温建华、沈泽溶共同向上诉人返还购房款项人民币300000元及支付迟延返还期间的利息（利息自2017年3月8日起以未返还的购房款项为本金案中国人民银行同期贷款利率计算，直至返还完毕全部购房款项为止）。被上诉人百佳公司承担连带责任。二、请求一、二审的诉讼费用由三被上诉人承担。
事实与理由：上诉人在签订案涉购房合同时，因受被上诉人百佳公司的欺诈、误导，导致上诉人的主观认识是只要通过一次性补缴个税或者社保必然可取得珠海购房资格，属于对限购政策的重大误解，而非明知不能取得购房资格而签订案涉合同。
被上诉人温建华、沈泽溶辩称，一、坚持一审的答辩和辩论意见，因为本案上诉中没有提出新的事实和证据。二、请求维持一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，温建华、沈泽溶服从判决。
百佳公司辩称，原审法院认定张燕慧“在签订合同时对自己没有购房资格是明知的，现张燕慧以其对限购政策存在重大误解为由要求撤销《合同》依据不足”是正确的。
张燕慧向一审法院起诉请求：1.撤销编号为NO.0009380的房屋买卖合同；2.温建华、沈泽溶共同向张燕慧返还购房款30万元及支付迟延返还期间的利息（利息自2017年3月8日起以未返还的购房款为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，直至返还完毕全部购房款为止），百佳公司承担连带责任；3.判令百佳公司向张燕慧返还款项2万元及支付迟延返还期间的利息；4.判令温建华、沈泽溶、百佳公司承担本案诉讼费用。
事实与理由：2016年12月28日，张燕慧作为买方、温建华、沈泽溶作为卖方、百佳公司作为经纪方共同签订了编号为NO.0009380的《房屋买卖合同》。约定温建华、沈泽溶向张燕慧出让位于珠海市××区××1402的房屋，该房建筑面积为143.27平方米，价款为143万元全包。同时约定，张燕慧在签订合同时支付定金1万元，合同成立后两日内再支付定金13万元。除定金之外的其余购房款，合同约定采取银行按揭贷款方式支付，在银行同意贷款后50日内，张燕慧再将除银行同意贷款数额外的差额部分支付给温建华、沈泽溶。合同还特别补充约定，张燕慧仅需保证购买该房是在广东省内首次购房即可。张燕慧感到非常愕然，随后向相关政府部门咨询才得知，一次性补缴个人所得税的非本市户籍居民家庭也受“限购”政策的限制，不能购房。直至此时，张燕慧才知道自己因受欺诈而对“限购”政策产生了重大误解。张燕慧经多次与沈泽溶协商均无果，现特依法起诉。
温建华、沈泽溶向一审法院提出反诉请求：1.解除与张燕慧所签订的《房屋买卖合同》；2.撤销与百佳公司签订的《房屋出售委托协议书》及《补充协议》；3.张燕慧和百佳公司共同赔偿温建华、沈泽溶损失298150元；4.张燕慧和百佳公司共同承担本案的反诉费用。在庭审中，温建华、沈泽溶当庭变更其第三项反诉请求为要求张燕慧赔偿损失298150元。庭审后，温建华、沈泽溶又于2017年6月16日向一审法院撤回了其第二项反诉请求。
事实与理由：张燕慧听信百佳公司的建议，在没有购房资格的情况下与沈泽溶签订房屋买卖合同。合同签订后，沈泽溶积极履行合同，办理了需要过户的所有手续，在张燕慧取得银行同贷书后一直催促百佳公司督促张燕慧办理缴税过户。但百佳公司隐瞒张燕慧在珠海既没有缴税也没有社保的事实，以张燕慧没有时间为由，迟迟不通知双方办理过户。直到2017年3月6日，张燕慧按照沈泽溶的身份证地址找上门，沈泽溶才得知张燕慧不具备购房资格，房屋不能过户。合同不能继续履行，沈泽溶的合同目的不能实现，沈泽溶有权解除合同。百佳公司作为专业地产中介公司，知晓张燕慧不具有买房资格，但为了达成交易目的，隐瞒真实情况。由于张燕慧的违约行为致使合同不能履行，应当承担违约责任。按照房屋买卖合同第十三条约定，张燕慧所支付的定金不应退还，张燕慧应承担沈泽溶的律师费3万元、交通费800元。沈泽溶为筹集女儿在国外的留学费用，已经向亲友借款80万元。原计划将本次卖房款用于归还借款及利息，因张燕慧的原因，沈泽溶不能及时偿还借款，而且在张燕慧没有按同贷书的规定给足43万元的情况下，为提前赎楼，沈泽溶又高息借款10万元。沈泽溶现需要支付90万元的借款高额利息21万元，该损失是因张燕慧的违约行为导致的，张燕慧应予赔偿。另外，沈泽溶在银行和住房公积金中心有贷款45.5万元，年利率不足3.6%，赎楼款除高息借贷10万元外，其余资金按照民间借贷月息两分计算，按10个月计算，沈泽溶损失利息57350元。因此利息共计损失267350元，张燕慧应予赔偿。
张燕慧反诉辩称，合同是因为买卖双方对合同主体的错误认识也即重大误解而成立的，依法属于可撤销合同；在合同成立的过程中，买卖双方均不存在任何过错，完全是百佳公司的欺诈行为所造成的，因此对于卖方的损失不应当由买方承担；张燕慧认为温建华、沈泽溶所称的损失与本案无关，也没有经过生效法律文书的确认，在法律上是不存在的。
百佳公司反诉辩称，百佳公司在一审本诉中与温建华、沈泽溶同为被告，因此百佳公司不能成为反诉被告。张燕慧及温建华、沈泽溶均将合同不能履行的责任推卸给百佳公司是错误的，还原本案事实可以发现张燕慧是在自知其不具备购房主体资格的情况下仍然找到百佳公司要求提供居间服务，并且张燕慧认为在限购政策下的购房主体资格可以用钱解决，在这种情况下张燕慧一边要求百佳公司为其提供居间服务，一边私下找到百佳公司员工李江，认为李江在该行业中的人际关系可以解决其购房主体资格问题，因此才另行私下将2万元交付给李江，解决张燕慧购房主体资格问题不是百佳公司的居间服务内容之一，事实上张燕慧也没有将该款项交付给百佳公司，也没有与百佳公司就解决其主体资格问题达成一致意见，在其用非正常手段不能解决问题的情况下，将本应由其承担的责任推卸给他人是错误的。
一审法院认定事实：案涉位于珠海市××区××房系温建华、沈泽溶2009年向珠海市宁海置业有限公司购买，建筑面积143.27平方米，登记时间为2010年5月7日。
2016年7月1日，温建华在珠海市香洲公证处办理了给沈泽溶的公证委托书，权限包括：还清上述房地产的银行抵押贷款并注销抵押登记，领取房产证及相关资料；出售上述房产，签署买卖合同，协助买主办理银行按揭手续，协助买主办理房产过户手续，缴纳税费等。受托人在委托权限范围内依法签署的一切有关文件、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其法律责任。委托期限自委托书签署之日至办完上述委托事项为止。
2016年12月28日，沈泽溶与百佳公司签订《房屋出售委托协议书》及《补充协议》，约定沈泽溶委托百佳公司作为经纪方出售案涉房产，卖方实收房款130万元。
2016年12月28日，温建华、沈泽溶作为卖方与作为买方的张燕慧、作为经纪方的百佳公司签订《房屋买卖合同》，约定如下：买卖双方通过经纪方买卖位于珠海市××区××房；该房的买卖总价为143万元；付款方式如下：买方应在签订本合同时直接或通过经纪方向卖方支付定金1万元整，本合同成立后2日内，买方应再支付给卖方定金13万元整，即买方支付给卖方的定金总额为14万元整，买方应于2017年1月15日前向拟贷款银行提交按揭贷款申请资料，办理按揭贷款所需手续，按揭费用由买方承担，卖方须配合买方办理银行按揭手续，在银行同意贷款后50日内，买方应将购房款总额减去已付款项数额及银行同意贷款数额的差额部分支付给卖方，在银行将买方的按揭贷款支付给卖方之前，买方负有配合办理银行放款的义务；卖方收到买方根据本合同第4.2.2条约定所支付的购房款的当天到不动产登记机构办理该房过户登记手续，买方同意将不动产登记机构出具的受理回执等材料交由经纪方保管；卖方应保证在办理该房过户登记手续之前无抵押、查封等限制交易情形，如在签订本合同时有限制该房交易的情形，卖方应于买卖双方到不动产登记机构办理该房过户登记前办理完注销抵押、解除查封等解除限制交易的手续；由于经纪方促成买卖合同成立的居间义务已在买卖双方签订本合同时履行完毕，故在本合同成立当天，卖方应支付给经纪方居间报酬57200元；卖方无法定或约定理由单方解除本合同，或因其违约行为导致买方解除本合同，卖方应退还买方所交全部款项，并赔偿买方已付给经纪方的居间报酬，此外还应双倍返还定金给买方，买方追究卖方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由卖方承担；买方无法定或约定理由单方解除本合同，或因其违约行为导致卖方解除本合同，买方应赔偿卖方已付给经纪方的居间报酬，并无权要求卖方返还定金，卖方追究买方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由买方承担；该房屋买卖合同补充约定：本合同成交价为143万元全包，包含本次交易相关所有费用，买方保证购买该房为家庭单位广东省内首次购房，并配合经纪方开具税局要求可享受契税优惠之相关合格证件及证明，否则多出税费由买方自己承担。
2016年12月28日，张燕慧向沈泽溶支付定金1万元。同日，张燕慧向沈泽溶再次支付定金13万元。沈泽溶向张燕慧开具了两张收据，分别载明收到张燕慧的购房定金1万元、13万元。
2016年12月29日，张燕慧向李江转账支付2万元，李江向张燕慧开具收据，载明收到张燕慧代办纳税证明费用2万元。该款项李江已于2017年3月14日退还给张燕慧。
2017年1月24日，中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行向张燕慧发出个人住房贷款同意贷款意向书，称张燕慧于2017年1月17日提出的用于购买位于珠海市××区××房的个人住房贷款申请，经审核，拟同意在符合贷款条件的前提下发放贷款100万元，贷款期限30年。
2017年2月20日，张燕慧向沈泽溶支付购房首期款16万元。同日，沈泽溶向中国建设银行结清了案涉房产的贷款，并于2017年3月14日注销了该房产的抵押登记。
张燕慧与温建华、沈泽溶在庭审中确认李江系百佳公司的工作人员。
一审法院另查明，2017年3月18日，沈泽溶作为甲方与作为乙方的广东法迈律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方办理与张燕慧房屋买卖合同纠纷案的一审程序。甲方应在本合同签署之日向乙方支付律师服务费3万元。
一审法院认为，百佳公司与温建华、沈泽溶同为本诉被告，温建华、沈泽溶在案件审理过程中提出反诉，一审法院将本诉与反诉合并审理。一审法院认为，反诉被告应仅限于本诉原告，且温建华、沈泽溶对百佳公司并没有提出实质的诉讼请求，故本案中仅列百佳公司为本诉被告。
张燕慧与温建华、沈泽溶签订的房屋买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。张燕慧自签订案涉合同时起至本案法庭辩论终结之日，一直未取得在珠海购房的资格，无法办理不动产转移登记手续，构成违约，温建华、沈泽溶的合同目的无法实现，其反诉要求解除合同依法有据，一审法院予以支持。张燕慧以对限购政策存在重大误解为由要求撤销房屋买卖合同，一审法院认为，珠海市人民政府早在2016年10月6日就发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确规定对“无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭”暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房，即使张燕慧不明确了解珠海市住房限购政策，依诚实信用原则亦应在签约前向有关部门查询其家庭购房资格，其作为一个有完全民事行为能力的自然人，在2016年12月28日签订房屋买卖合同时，明知其作为非本市户籍居民家庭无法提供在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，还意图通过一次性补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，后因没有购房资格无法办理案涉房产的不动产转移登记手续。因此，张燕慧在签订合同时对自己没有购房资格是明知的，现张燕慧以其对限购政策存在重大误解为由要求撤销房屋买卖合同依据不足，一审法院不予支持。
一审法院作出如下判决：一、解除张燕慧、温建华、沈泽溶、珠海百佳房地产投资顾问有限公司于2016年12月28日签订的房屋买卖合同；二、温建华、沈泽溶于本判决生效之日起七日内返还张燕慧购房款16万元；三、张燕慧于本判决生效之日起七日内赔偿温建华、沈泽溶律师费3万元；四、驳回张燕慧的其他诉讼请求；五、驳回温建华、沈泽溶的其他反诉请求。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。
对一审查明的事实，经审理本院予以确认。
本院认为，张燕慧与温建华、沈泽溶、百佳公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对各方均具有约束力。珠海市人民政府早在2016年10月6日就发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确规定对“无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭”暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房，且自印发之日起实施。2016年12月28日，张燕慧与温建华、沈泽溶、百佳公司签订的《房屋买卖合同》是在珠海市限购政策出台之后,张燕慧作为认购人在签订《房屋买卖合同》时应当事先了解限购政策具体内容和时间条件,也应当对自己所认购住宅的性质及自已是否符合购买条件进行综合预评，确认自己符合购买的条件时才能签订《房屋买卖合同》,以确保《房屋买卖合同》能顺利履行。张燕慧在签订合同时明知自己没有购房资格，不符合购房条件，仍与温建华、沈泽溶、百佳公司签订《房屋买卖合同》，造成《房屋买卖合同》无法履行及无法办理不动产转移登记手续，构成违约。张燕慧作为一个有完全民事行为能力的自然人，在明知其不符合购买条件情况下，还试图通过一次性补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，后因没有购房资格无法办理案涉房产的不动产转移登记手续,导致合同不能继续履行,不存在对限购政策的重大误解,故该上诉理由依据不足,本院不予采纳。
综上所述,张燕慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5800元，由上诉人张燕慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年十一月二十八日
书记员 谭慧莹