重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终734号
上诉人(原审被告)重庆华腾实业发展有限公司，住所重庆市江北区红黄路10号华创大厦1905室，统一社会信用代码91500105771779593Y。
法定代表人杨华，系公司董事长。
被上诉人（原审原告）吴兴祥，男，1963年6月7日出生，汉族。
上诉人重庆华腾实业发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市开县人民法院（2015）开法民初字第01657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月13日，吴兴祥（乙方）与重庆华腾实业发展有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同的内容为：“第一条本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为房地证2007字第00955号。该地块土地面积为53566㎡，规划用途为商住，土地使用年限至2055年4月13日止（其中住宅用地使用年限为50年）。本商品房项目现定名鹤翔豪苑。建设工程规划许可证号为重规建证开新字（2007）41号，施工许可证号为512222200711140201。第二条本商品房销售依据。甲方销售的商品房为预售商品房。《商品房预售（预租）许可证》号：开县国土房管（2007）预字第16号，预售商品房批准机关：开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况。坐落开县安康片区百成路、幢号为10、所在层次为17、房号为4、结构为钢混、户型为二室二厅、套内建筑面积为83.89㎡、分摊建筑面积为16.23㎡、套内单价为2069.13元/㎡、用途为住宅。第四条计价方式与价款。按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为173579元整。大写：壹拾柒万叁千伍佰柒拾玖元整。第五条付款方式及期限。乙方按按揭付款的方式按期付款（详见附件四）。第六条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力或者因政府相关政策发生变更，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。……。第十五条：关于合同登记和产权登记的约定。现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处：1、……。2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。3、乙方不退房，甲方在交付使用之日起360日内予以办理。逾期按本条款2项执行。第十六条……。第十八条争议解决方式。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。第十九条合同效力。本合同自双方签订之日起生效。未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同连同附件共17页，一式5份。其中甲、乙双方各持一份、合同登记机关一份。”附件四约定了“按揭付款：乙方于2007年12月13日向甲方支付首付房款，计伍万叁仟伍佰柒拾玖元整（￥53579），余款计壹拾贰万元整（￥120000），乙方申请向银行按揭贷款。”等内容。
2008年8月20日，重庆华腾实业发展有限公司给吴兴祥发出了《收楼通知书》，通知吴兴祥于2008年8月25日至8月31日期间办理接房手续，吴兴祥按通知的时间办理了接房手续。2010年1月20日，重庆华腾实业发展有限公司开发的“鹤翔豪苑”整个楼盘通过竣工验收。吴兴祥购买的房屋的《房地产权证》的登记日期为2011年7月27日。2011年8月30日，重庆华腾实业发展有限公司向开县建行出具了工作函，内容为开县鹤翔豪苑10栋17-4号房屋的产权人已经与开发商办理房屋产权相关结算的工作完毕等。2013年2月27日，开县人民法院曾受理了吴兴祥与重庆华腾实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，2013年10月28日，吴兴祥申请撤回起诉，开县人民法院作出（2013）开法民初字第00890号《民事裁定书》，裁定准许其撤回起诉。2014年3月19日，开县国土资源和房屋管理局作出了开县国土房管信访初字[2014]6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》，处理意见第1条内容为：开县国土房管局在《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》材料上，关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民政策不明等问题而未办理”的说法不成立。涉案房屋的房地产权证上登记的套内建筑面积为83.67平方米，经结算，吴兴祥实际支付房款为173124元。
原审原告吴兴祥一审诉称，2007年12月，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定：“在商品房交付使用之日起360日内，应办理房地产权证，逾期甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金”。重庆华腾实业发展有限公司通知交房时间是2008年8月20日，以其通知交房的最后一天2008年8月31日为交房时间，重庆华腾实业发展有限公司应于2009年8月31日前办理房地产权证，而实际是2011年7月27日才办理房地产权证，逾期办理房地产权证695天，依据合同约定，重庆华腾实业发展有限公司应当承担相应违约责任。吴兴祥多次要求适当支付违约金无果。吴兴祥曾于2013年2月27日起诉，由于重庆华腾实业发展有限公司提供虚假证据证明延迟办证是政府行为，造成与本案同类型的艾方全等30多人败诉，故于2013年10月28日撤诉，存在诉讼时效中断的情形。故请求：重庆华腾实业发展有限公司支付吴兴祥逾期办理房地产权证违约金18775元（2009年9月至2010年9月计13个月为173124×5.40%/12月×13个月=10127元;2010年10月至11月计2个月为173124×5.60%/12月×2个月=1615元;2010年12月至2011年2月计3个月为173124×5.85%/12月×3个月=2532元;2011年3月计1个月为173124×6.10%/12月×1个月=880元;2011年4月至2011年6月计3个月为173124×6.40%/12月×3个月=2770元;2011年7月1日至27日计27天为173124×6.65%/365天×27天=851元）。
原审被告重庆华腾实业发展有限公司一审辩称，1、涉案房屋的房地产权证办理申请于2010年10月1日递交至房管局，其已履行了全部的办证义务，而审批时间已超出重庆华腾实业发展有限公司的能力范围，依据双方签订的合同第15条约定，重庆华腾实业发展有限公司无过错；2、房管部门办证的时间有国家相关规定，最长不能超过60天，房管局逾期审核和逾期办证才是导致逾期交付房地产权证的原因，因此，应由房管局承担责任；3、本案已过诉讼时效。自其向房管部门递交办证材料起计算至2012年10月份已过诉讼时效。从本案起诉时间倒推两年，吴兴祥已经拿到了房地产权证。
原审法院认为：双方当事人于2007年12月13日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点：1、重庆华腾实业发展有限公司是否存在逾期办理房地产权证的违约行为；2、本案是否已过诉讼时效。
关于第一个争议焦点：一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定了由重庆华腾实业发展有限公司到房地产交易管理部门办理房地产权证，还约定了如因重庆华腾实业发展有限公司的责任致使吴兴祥不能在规定的期限内取得房地产权证，双方同意不退房，重庆华腾实业发展有限公司在交付使用之日起360内予以办理，逾期按已付房款总额依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。根据上述约定，重庆华腾实业发展有限公司应在从2008年8月31日起360内办理房地产权证，本案的实际情况是，涉案房屋的房地产权证的登记日期为2011年7月27日，重庆华腾实业发展有限公司辩称逾期办理房地产权证是因房管局逾期审核造成，其于2012年12月4日作出的《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民政策不明等问题而未办理”的说法已被开县国土资源和房屋管理局于2014年3月19日作出的开县国土房管信访初字[2014]6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》否定，重庆华腾实业发展有限公司又未提供其他证据证明迟延办理房地产权证不是其原因造成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，重庆华腾实业发展有限公司应承担举证不力的不利后果，故重庆华腾实业发展有限公司存在逾期办理房地产权证的违约行为。
关于第二个争议焦点：一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理，即乙方不退房，甲方在交付使用之日起360日内予以办理，逾期按本条款第2项（乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行”。本案房地产权证的登记日期为2011年7月27日，即是房地产权证的办理时间为2011年7月27日，只有房地产权证办理完毕后，才能最终确定重庆华腾实业发展有限公司的违约责任。本案的诉讼时效期间应为二年，吴兴祥第一次起诉之日为2013年2月27日，虽然撤回了第一次起诉，但诉讼时效因第一次起诉而中断，诉讼时效期间应从其收到（2013）开法民初字第00890号《民事裁定书》之日重新计算，即使从一审法院作出（2013）开法民初字第00890号《民事裁定书》之日（2013年10月28日）起重新计算至本案的起诉之日（2015年3月30日），也未超过二年，故本案中吴兴祥所主张的逾期办理房地产权证的违约金尚未过诉讼时效。
根据上述第一个争议焦点的分析可以得知重庆华腾实业发展有限公司已构成逾期办理房地产权证违约，本应在从2008年8月31日起360内办理房地产权证，而实际办证时间是2011年7月27日，双方当事人还约定了从逾期之日起，重庆华腾实业发展有限公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向吴兴祥支付违约金，现吴兴祥主张从2009年9月1日开始计算违约金，故逾期办理房地产权证违约金应从2009年9月1日起至2011年7月26日止以173124元为基数按人民银行同期贷款利率计算为18762.08元，故支持由重庆华腾实业发展有限公司给付吴兴祥违约金18762.08元，对超出的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：重庆华腾实业发展有限公司在判决生效后十日内给付吴兴祥违约金18762.08元；驳回吴兴祥的其他诉讼请求。案件受理费250元，由重庆华腾实业发展有限公司负担（直付吴兴祥）。
上诉人重庆华腾实业发展有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要事实及理由：1、一审认定上诉人存在违约行为事实不清、证据不足。开县房管局之前出具的《开县“鹤翔豪苑”项目房地产证办理情况说明》，明确由于“淹一还一”涉及土地不属于出让土地等政策不明造成房产证未办理；后来出具的《信访事项处理意见书》载明，艾方全等52人以该局先前出具的情况说明导致其败诉为由，要求该局收回情况说明，如不收回，则由该局承担责任。该局从趋利避害的角度，才出具了《信访事项处理意见书》，且作出处理意见所依据的意见书第三段内容多处不属实，故不应采信；2、即使上诉人违约，违约期限也应计算至上诉人提交办证申请的前一天。《商品房买卖合同》第十五条约定的是上诉人应在交付使用之日起360日内办理房地产权证，即提交办证申请，而非让被上诉人取得房地产权证；3、2009年8月31日之后，被上诉人已知道或应当知道未办理房地产权证，时效应从2009年9月1日起算，被上诉人第一次起诉时间为2013年2月，已过两年的诉讼时效。
被上诉人吴兴祥辩称，1、应采信《信访事项处理意见书》，其中载明迟延办证的原因是上诉人迟延缴纳相关税费，故上诉人违约的事实清楚；2、房地产权证办理完成之日为2011年7月27日，一审将违约期限计算至2011年7月26日正确；3、只有房地产权证书办理完毕后才能确定上诉人的违约责任，被上诉人第一次起诉时间为2013年2月27日，未超过两年的诉讼时效。
上诉人重庆华腾实业发展有限公司在二审提交了以下证据材料：312房地证2007字第00955号房地产权证复印件一份，拟证明上诉人缴清了土地出让金等相关费用，涉案房屋在2007年已办理预售许可证，未拖欠土地出让金；2、开建竣备字[2009]22号、[2010]6号重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件各一份，拟证明该两份证载明的时间早于合同约定的办证时间；3、2008年5月23日房测费发票复印件一张，拟证明上诉人于2008年5月23日缴纳了房测费，房测报告晚于合同约定的办证时间非上诉人原因；4、开县移民迁建单位国有土地分户转让审批表、开县房管局2011年3月7日缴款通知书、2011年4月8日收据复印件各一份，拟证明开县国土局将原划拨给上诉人的土地要求上诉人缴纳土地出让金，上诉人于2011年补交；5、开县国土房管局查询回执复印件一份，拟证明（2011）3号信访处理意见不真实。
被上诉人经质证认为，对上述证据材料的真实性无异议，但不能达到证明目的，上诉人在2011年4月8日补交土地出让金后才办证。
本院对上诉人提交证据的真实性予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，双方当事人的争议焦点有三项，本院分别评判如下：
1、是否应采信开县国土房管信访初字[2014]6号《开县国土资源和房屋管理局关于艾方全等52人信访事项处理意见书》（以下简称6号意见书）。
经查，开县国土资源和房屋管理局于2012年12月4日出具的《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》（以下简称情况说明），载明“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”；之后该局又出具6号意见书，载明：情况说明中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立，延迟办证的原因是由于延迟缴纳土地出让金。根据上诉人在二审中出示的收据，上诉人至2011年4月8日才缴清土地出让金，情况说明的内容与6号意见书的内容向矛盾，后者系对前者内容的相关指正，故本院依法采信6号意见书，上诉人认为不应采信的理由不能成立。
2、计算逾期办证违约金的截止时间。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理，即乙方不退房，甲方在交付使用之日起360日内予以办理，逾期按本条款第2项（乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行”。无论从该条整体上理解，还是依照房地产交易的习惯，此处的“办理”应指办理完毕，并取得房地产权证书。涉案房屋房地产权的登记日期为2011年7月27日，故逾期办证违约金期限应计算至2011年7月26日，上诉人主张违约期限应计算至上诉人提交办证申请前一天的上诉理由不成立。
3、诉讼时效的起算时间。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定依照人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，违约金的数额随着违约行为的持续不断发生变化，只有房地产权证办理完毕，才能最终确定上诉人的违约责任，本案诉讼时效应从被上诉人取得房地产权证之次日起计算。故上诉人主张诉讼时效应从2009年9月1日起算的上诉理由不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人重庆华腾实业发展有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人重庆华腾实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 田 敏
代理审判员 蒋乾巽
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 章立立