上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民(行)初字第23号
原告何尚新。原告房智舫。两原告委托代理人张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告上海市静安区住房保障和房屋管理局。法定代表人洪海明。委托代理人刘松树。委托代理人李楠，上海市君志律师事务所律师。第三人何佳。第三人朱颖嘉。法定代理人何佳。原告何尚新、房智舫与被告上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称静安区房管局)房屋征收补偿协议纠纷一案，于2013年10月24日向本院提起诉讼，本院于同年10月28日受理后，依法由审判员符德强适用简易程序独任审判，于2013年12月10日公开开庭进行了审理，原告何尚新、房智舫及委托代理人张峥嵘，被告静安区房管局的委托代理人刘松树、李楠，第三人何佳到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭后，于2014年4月10日再次公开开庭进行了审理，原告何尚新、房智舫及委托代理人张峥嵘，被告静安区房管局的委托代理人刘松树、李楠，第三人何佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告何尚新的父亲何浩铭分别承租的静安区大田路XXX弄XXX号前后客堂和二层阁被列入房屋征收范围。户内常住户口有两户，原告夫妇与女儿、外孙女为一户，何尚新的兄弟何尚贤、何尚宽及何尚宽的儿子何晓明为一户。何浩铭早年去世后，未确定新的承租人，此次征收时，各同住人间就如何分配征收补偿利益一直未能达成一致。2013年2月19日，被告与何尚宽等就大田路XXX弄XXX号前后客堂部位私下签订了编号为J21－0775－4017的征收补偿协议(以下简称“0775号协议”)，原告知道后非常气愤，次日就前往区信访办上访。同月22日晚，被告派了工作人员和街道工作人员到原告住处做工作。原告要求推翻何尚宽等人的协议，或者共同签署协议，都遭到被告拒绝。被告工作人员反复称，只有原告将二层阁的协议签署后，才能打官司，否则法院不会受理。2013年3月1日，被告称约了何尚宽等前去协商，但原告到征收办公地点，才发现何尚宽等人并未前来，此时被告许多工作人员围着原告，以种种方式逼着原告签署协议，并劝说原告将协议先签下来，之后才能打官司。原告只以为不签署此份协议，不能对何尚宽签署的协议提起无效之诉，因此就草率签署了关于二层阁的补偿协议，编号为J21－0774－4017(以下简称“0774号协议”)，所选择的安置房屋也不是原告想要的。原告认为，系争协议是原告在重大误解的情况下签订，并非原告的真实意思，其原意就是要推翻何尚宽等人签署的协议。因此，依据合同法第五十四条之规定，系争协议为可变更或可撤销。请求依法撤销原、被告2013年3月1日签订的“0774号协议”。被告辩称，1、双方签订的协议合法有效，具有法律约束力，双方均应严格遵守履行。由于房屋承租人何浩铭已经去世，故征收实施单位及时告知原告及其他同住人，应当自行协商确定签约主体。2013年2月19日、3月1日，原告及其他同住人协商一致后，分别签订了二份房屋征收补偿协议。原告的签约时间距其他同住人的签约时间迟后十日有余。本案中，签约主体均具有相应的民事行为能力，签订的协议是双方真实意思表示，其内容、形式都合法；2、0774号协议的补偿方式为房屋产权调换，地点为普陀区阳光水岸苑真南路XXX弄XXX号XXX室、XXX室。原告在协议上签字确认，说明该产权房是原告通过实地考察、比较论证后，精心挑选出来的。协议对应的公房为二层阁部位，说明原告也实际认可了何尚宽等就前、后客部位所签订的协议。3、双方的协议不具有重大误解的要件事实。原告对67街坊旧城改建工作是了解的，协议也没有给原告带来重大经济损失，根据相关法律规定，若仅对协议的非主要条款或合同以外的因素发生误解，并不影响协议的目的及双方的权利义务，不构成重大误解。原告家庭成员的财产分割矛盾系共有物分割纠纷，不能导致协议成为可撤销的重大误解的原因和理由。构成重大误解必须具备的要件之一就是，误解是原告的非故意行为。假若原告陈述成立，也是故意行为，以此故意行为来撤销合同是法律所不允许的。原告的诉讼请求既无事实根据，也没有法律依据，请求予以驳回。第三人述称，同意原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：1、“0775号协议”。证明被告与何尚宽等私自签订了协议；2、录音光盘及根据录音内容整理的文字记录。证明在2013年2月22日晚上，被告工作人员到原告住处时，原告不认可“0775号协议”，被告工作人员多次提到若原告不签协议是不能打官司的，导致原告产生误解，并签订了0774号协议；3、租用公房凭证。证明大田路XXX弄XXX号前后客堂和二层阁分别有租赁凭证；4、人民调解协议书。证明大田路XXX弄XXX号房屋原居住情况及同住人间的矛盾；5、租赁合同；6、户籍资料。证明被征收房屋内的户籍情况。经质证，被告对录音的真实性和合法性持有异议，表示没有派员工去原告家，认为原告提供的录音资料没有经过司法鉴定，以证实其未经剪辑、拼凑、篡改和臆造，也没有其他相关证据佐证，该证据的取得不能证明是合法取得，是否侵害他人合法权益。故即使存在，也不能认定其法律效力。被告对“0775号协议”、租用公房凭证及户籍资料的真实性无异议。对人民调解协议书及租赁合同的真实性无法发表意见。针对被告对录音资料的异议，第三人称，之前被告工作人员与其父母交涉时，常以诱导、欺骗的话语交谈。此次其正好在场，就用手机将谈话内容录下来。根据原告的申请，法院就原告提供的录音资料的真实性，向上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第一征收事务所)工作人员翁文庆及静安区石二街道东斯文居委会工作人员杨建明、徐丽娟进行调查。翁文庆听了录音内容后陈述：其是第一征收事务所67号街坊征收地块块长，当时和两名居委干部及集团委派的工作人员一起到何尚新住处，谈话内容与录音基本相同。为签约的事何尚新曾信访过，对此次信访答复基本满意。据其了解，何尚新兄弟之间是有协商结果的，不然不会签约，但怎么协商不得而知。杨建明、徐丽娟陈述：为推进签约，居委干部协助做居民工作。谈话内容与录音基本一致。经质证，被告表示，翁文庆等到原告住处去的事实是不存在的，被告也没有派他们去过。法院的调查笔录是翁文庆的个人行为，与被告无关，被告不认可。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、逸佳物业房屋资料。证明大田路XXX弄XXX号公有房屋承租人户名、房屋性质、租住部位面积；2、委托书，证明何尚宽、何尚贤、何晓明等于2012年5月3日委托何尚新代签相关法律文件，何尚新对法律文件及动拆迁后果都十分了解；3、编号分别为J21－0774－7140及J21－0775－7140的《静安区67街坊旧城区改建意愿征询意见书》。证明何尚新代签相关法律文件；4、估价分户报告单。证明大田路XXX弄XXX号(二层阁)房地产评估单价及估价机构名称、该价格由何尚新签收；5、《静安区67街坊旧城区改建房屋征收与补偿告知单》。证明大田路XXX弄XXX号(二层阁，编号为J21－0774－4017)公房承租人认可了房屋价值补偿价格、奖励及补贴金额，并确认了补偿意愿为选择产权调换；6、选房确认单及空屋卡。选房确认单中房源为真南路XXX弄XXX号XXX室，空屋卡中房源为真南路XXX弄XXX号XXX室。证明原告对房屋精心挑选且实际履行。经质证，原告提出如下意见：对逸佳物业房屋资料、《静安区67街坊旧城区改建意愿征询意见书》的真实性无异议；委托书的真实性也无异议，但其只是代签旧改征询意见书，不涉及其他文件；估价分户报告单中何尚新的名字非本人所签；《静安区67街坊旧城区改建房屋征收与补偿告知单》的真实性无异议；选房确认单的真实性有异议，原告没有签过此类小单子。《空屋卡》上没有原告签名，更印证了该房并非原告选中的。原告一开始就选择了桃浦及航头两室一厅各一套，协议中的房屋是工作人员根据184万补偿款套的。其因听信了被告工作人员说签了协议就能打官司，故认为协议中确定的房屋是要推翻的。庭审中，被告确认，估价分户报告单中何尚新签名非本人所签。经审核，本院认为，原告提供的录音资料系第三人在其住处所录制，该录音行为并未侵害他人的合法权益，也不为法律禁止，其合法性可予认定。该录音资料内容已经在场的征收实施单位工作人员及居委干部认可，其真实性亦可认定。被告对该证据真实性、合法性所提异议，本院不予采纳。原告提供的其余证据均真实合法，被告也未提出异议，本院均予认定。被告提供的证据中，估价分户报告单中何尚新的签名经确认非其本人所签，证据中该部分事实的真实性不予认定；《选房确认单》上何尚新签名与记载房源内容系拼贴而成，《空屋卡》上无原告签名，该两份证据均不能证明何尚新在选择房屋的事实。原告对其余证据无异议，本院对证据效力予以认定。经审理查明，本市大田路XXX弄XXX号底层前后客和二层阁分属于两个租赁部位，房屋租赁户名均为何尚新之父何浩铭。其中二层阁居住面积12.1平方米，底层前客、底层后客居住面积合计26.1平方米。何浩铭于1997年去世后，房屋租赁户名未变更。房屋内常住户口有两户，一户户主为何尚新，户内成员有其妻房智舫、女儿何佳、外孙女朱颖嘉，另一户户主为何尚新之兄何尚宽、弟何尚贤及何尚宽之子何晓明。何尚新原住后客堂，何尚贤住二层阁，前客堂由何尚新、何尚贤共同使用。由于双方在日常生活中产生矛盾，2006年8月，经所在街道调解工作室调解，何尚新、何尚贤、何尚宽等达成各使用人搬离原住处另行借房的协议。2012年5月3日，何尚宽、何尚贤、何晓明等签署委托书，委托何尚新代签《静安区67街坊旧城区改建意愿征询意见书》。当日，何尚新签收了《静安区67街坊地块旧城区改建意愿征询意见书》。2012年10月19日，静安区人民政府作出对静安区67街坊旧城区改建地块实施房屋征收的决定，大田路XXX弄XXX号属征收范围，被告静安区房管局系房屋征收部门，房屋征收实施单位为第一征收事务所。该地块适用征询制，在签约期内，签约户数达到被征收总户数85％，协议生效，签约期限为2012年12月20日至2013年4月19日。2013年2月19日，被告与何尚宽、何尚贤、何晓明以大田路XXX弄XXX号底层前客、底层后客为被征收房屋签订了“0775号协议”，约定被征收房屋价值补偿款计人民币(下同)1,748,262.72元，另有奖励补贴669,405.49元。何尚宽等选择房屋产权调换两套房屋，合计价款1,388,787.75元，另可得补偿款1,028,880.46元。原告得知何尚宽等签订协议后，即提起信访。当月22日，第一征收事务所工作人员翁文庆及该所上级单位许姓工作人员会同两位居委干部一起到原告住处，就原告信访事项进行答复，同时做原告签约工作。谈话中，原告反映了与何尚宽、何尚贤就两个租赁部位如何分配产生争议的情况，并多次对被告未经原告同意就与何尚宽、何尚贤签订协议表示不满，要求重新签订协议。谈话期间，原告曾询问：“是不是290万就算他们得了？”、“他们签了一只大的对我们有影响吗？”。翁答：“应该讲呢没啥大的影响”、“房子也有价值的，最终还是要三兄弟坐下来协商多下来的钞票怎么分”。许姓工作人员则有：“只要你房子选下来85％一到马上司法，这点钞票在”、“你不签下来，不好起诉”、“你把协议签下来，这点钞票你们再打官司，有法院再跟你们安排，我没权利跟你安排”、“你们把房子先拣掉，房子拣掉打官司呀，由法院来判”、“你现在选两套房子，选好多下来钞票哪能分你们兄弟自己谈，谈不拢打官司，法院怎么判决就怎么弄，钞票在动迁组”、“你现在必须要签下来，再有权利打官司”等说法。2013年3月1日，两原告与被告以二层阁为被征收房屋签订了“0774号协议”，被征收房屋价值补偿款计1,036,716.80元，另有奖励补贴700,920.00元。协议还选择房屋产权调换普陀区阳光水岸苑真南路XXX弄XXX号XXX室及1004室两套房屋，房屋价格合计1,826,667.30元。调换房屋价值与补偿、奖励、补贴等折抵后，原告应支付差价89,030.50元。签订协议的同时，何尚新还签署了《静安区67街坊旧城区改建房屋征收与补偿告知单》，其内容为：被征收房屋价值补偿总价与补贴奖励总合计1,736,036.80元，选择产权调换，可选购配套商品房两套。2013年4月2日，静安区67街坊地块征收补偿协议签约率达到85.04％，征收补偿协议生效。2013年5月，第三人何佳、朱颖嘉对“0774号协议”和“0775号协议”分别提起确认无效之诉。同年10月25日，何佳、朱颖嘉又撤回起诉。本院认为，原告要求撤销“0774号协议”的请求应予支持，理由是，一、原告签订“0774号协议”时，由于对行为的法律后果的理解产生偏差，导致与原告签订协议的本意相悖。依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条及市房管局《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》第四条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与公房承租人签订。公房承租人去世的，应由共同居住人协商确定的承租人或由公房出租人确定的承租人作为签约主体。本案中，原告与何尚宽等同住人既未对签约主体协商一致，也未确定各自的租赁部位。被告与何尚宽等未征得原告的同意即签订“0775号协议”，违反了房屋征收与补偿协议签订主体的规定。同时，“0775号协议”将大田路XXX弄XXX号底层前后客作为何尚宽等居住部位进行补偿，剥夺了原告对该处房屋的补偿利益，损害了原告的合法权益。至于被告认为原告与何尚宽等已就各自租赁部位达成协议的主张，既无证据证明，也与原告在得知签约情况后即信访的事实不一致，有悖于常理，本院不予采纳。“0775号协议”未经原告同意，原告本可通过诉讼否定协议的效力。然而，原告签订“0774号协议”后，客观上造成原告一户获得二层阁征收补偿利益，但却失去对底层前后客征收补偿利益主张权利的可能，而此与原告签订协议的目的是相悖的。证据反映，原告在得知何尚宽等签约后，即向有关部门信访。在征收实施单位工作人员等上门做工作时，原告对不放弃底层前后客利益的态度是坚决的，对被告与何尚宽等签订协议持有非常强烈的抵触情绪。但7日后，原告即与被告签订了“0774号协议”，完全放弃了原先的立场，此转变过程缺乏合理的理由。录音中，原告提出“是不是290万就算他们得了？”、“他们签了一只大的对我们有影响吗？”等问题，说明原告对协议效力的把握缺乏法律知识。而来访人多次关于签了协议再打官司的说法，足以导致原告对签约行为的法律效果理解产生偏差。因此，原告关于其误以为签订“0774号协议”后，仍可主张底层前后客补偿利益的说法是可信的，本院予以采纳。二、原告签订“0774号协议”的行为，将使其合法利益受到巨大损失。大田路XXX弄XXX号二层阁和底层前后客分属于两个租赁部位，在原告等共同居住人未明确各自租赁部位的情况下，原告对两个租赁部位均享有利益。“0775号协议”中补偿利益达2,417,668.21元，协议涉及补偿对象3人，“0774号协议”中补偿利益仅1,737,636.80元，而涉及补偿对象为4人。两相比较，利益的差距是巨大的，如按两份协议履行，原告只能获得“0774号协议”的补偿款，其合法利益将受到巨大损失。综上，原告由于对签订协议的法律效果存在认识上的偏差，导致其现实利益受到巨大损失，该行为符合重大误解的构成条件，对原告的诉讼请求应予支持。签订“0774号协议”虽是原告故意为之，但该签约行为对“0775号协议”的效力所产生的法律后果并非原告的预期。被告关于原告故意签订协议不构成重大误解的辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项之规定，判决如下：撤销原告何尚新、房智舫与被告上海市静安区住房保障和房屋管理局于2013年3月1日签订的J21－0774－4017号房屋征收补偿协议。案件受理费人民币80元，由被告上海市静安区住房保障和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 符德强
代理审判员 徐 静
人民陪审员 潘泉根
二〇一四年五月十四日
书 记 员 倪 蕾
附：相关法律条文
???《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……