湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂09民终1595号
上诉人（原审被告）：湖北森威拍卖有限公司，住所地：湖北省孝感市长征路118号5楼。
法定代表人：吴焕堂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴群英，女，该公司拍卖师。
委托诉讼代理人：彭建，湖北峰鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪政振，男，1977年6月11日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：杨斌，湖北山川律师事务所律师。
上诉人湖北森威拍卖有限公司（以下简称森威公司）因与被上诉人倪政振拍卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森威公司的委托诉讼代理人吴群英、彭建、被上诉人倪政振的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森威公司上诉请求：撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1424号民事判决书，驳回倪政振的诉讼请求，并判令其承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定涉案房屋至判决前未取得建设工程规划许可证及重新建设的报批手续和房屋建设主管部门的许可手续，这一认定与事实不符。事实上，本案涉及的房屋为旧城改造工程项目。早在2009年7月31日，原孝感市分管副市长吴方成召集孝感市国土资源局、规划局、房产局、孝南区政府等有关单位负责人，听取《孝感城区城市综合改造实施方案（试行）》（孝感政发[2008]1号）出台前后城区城市综合改造工作进展情况，形成了《关于孝感城区城市综合改造有关情况备忘录》，批准了包括本案涉及的房屋改造工程项目在内的几个综合改造项目。会后，孝感市房产管理局于2009年8月19日分别致函市国土资源局和市规划局，要求两局按规定办理相关手续。2009年10月16日，孝感市规划局对孝感市国土资源局城区分局发出《孝感市规划局业务办公例会意见告知单》，同意（对本案涉及房屋改造工程项目）按规划提供技术指标。2011年12月1日，孝感市城乡规划委员会作出《孝感市城乡规划委员会办公室主任会议纪要》（孝规委[2011]7号），同意本案涉及房屋改造工程项目前置条件。2017年9月4日，孝感市人民政府作出《市人民政府关于印发<关于加快解决孝感城区旧城改造遗留问题的整改工作方案>的通知》（孝感政发[2017]7号），将本案涉及房屋改造工程项目列入第一批解决遗留问题的名单中。上述文件均证明，本案涉及的房屋改造工程项目建设已经取得孝感市政府及相关主管部门的批准，只是由于种种原因，手续暂时没有完善，但已不能认定其为非法建筑。二、一审判决法律适用不当。1、没有任何证据证明本案涉及的房屋为法律禁止出租房屋。没有任何法律法规规定没有取得房屋建设工程规划许可证及重新建设的报建手续的房屋不得出租。尽管住建部2010年12月1日发布的《商品房租赁管理办法》第六条（一）项规定“属于违法建筑的”房屋不得出租。但是，其一，依据《城乡规划法》的规定，城乡规划部门是认定违法建筑房屋的行政主体，然而，孝感市城乡规划局并没有认定本案涉及的房屋为违法建筑；其二，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《商品房租赁管理办法》不得作为认定本案涉及的合同无效的依据；其三，事实上，本案涉及的房屋建设项目已经得到孝感市政府及其有关部门的批准。2、本案涉及的房屋建设项目已经得到孝感市政府及其有关部门的批准，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条应当认定合同有效的情形：在一审辩论终结前经主管部门批准建设的。3、本案涉及的另外两名拍卖委托人董海林、徐德强均有对委托拍卖房屋的处置权，其委托行为合法有效。
倪政振辩称，一、原审认定事实清楚。最高院证据规则第五条明确规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案上诉人在一审应诉答辩时就自认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，在5月份的第一次法庭辩论终结前也举不出诸如《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《设计图》、《施工单位工程质量竣工报告》、《设计勘察单位工程质量检查报告》、《工程竣工验收报告》等法定主管部门批准的证据，而是在随后的9月补充开庭中提交证据来源和内容都有重大缺陷的证据，且证明目的杂乱无序，分不清规划许可手续有效期仅为2年的硬性规定，更缺乏北正街属步行街不可能有13层高楼，商业区和居住区不能连体相建的经验常识，自认得不到原审法院采信，答辩人明确表示对方逾期举证不同意质证。二、原审适用法律正确。本案是民事权益争议，不是行政权利争议，是否给房屋贴上违法建筑标签，是否行政强制了该房屋，都不影响合同法无效规定的适用。实践观点认为：一审法庭辩论终结前未取得建设规划许可证的房屋租赁合同一概无效，不允许效力补正，该观点其实集成了《城乡规划法》第40条、41条、44条的应有之义，跟住建部的规章无关。涉案房屋历经8年才建成，纠纷又跨越3年，上诉人所谓的已经得到孝感市政府以及有关部门的批准，实践中应由市政府向法院出具书面函，而不是上诉人零星拼凑的过去和将来的断章取义的文书资料。另外，委托人董海林、徐德强个人是不能进入土地合作开发或改造的，也没有原始或继受取得房屋权属的证据，土地使用权证书至今还登记在孝南供销合作联社名下，且土地性质为划拨，转让前后未经县区政府批准，委托主体不合法也是判定拍卖无效的另一理由。请求二审驳回上诉，维持原判。
倪振政向一审法院起诉请求：1、确认倪政振与森威公司2014年4月8日签定的拍卖成交确认书（合同）无效；2、由森威公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月18日，孝感市联鑫资产经营管理公司、董海林、徐德强与森威公司签定委托拍卖合同，合同约定将已建成的孝感市北××号原常春饭店一至三楼及地下室的租赁经营权作为拍卖标的委托森威公司进行公开拍卖。合同签定后，森威公司于2014年4月8日上午10点30分举行拍卖会，倪政振以1450000元最高应价竞拍成功，并于同日与森威公司签定了拍卖成交确认书。后倪政振依据拍卖成交确认书向委托人孝感联鑫资产经营管理公司、董海林、徐德强交纳租金并进场经营，倪政振与委托人孝感联鑫资产经营管理公司、董海林、徐德强未签订租赁合同。2016年3月15日，倪政振租赁的二楼门面因案外人程宝国以其在董海林手中已经购买该门面而主张收回房屋的权利。2016年9月5日，一审法院依据当事人申请诉讼保全，对委托人董海林、徐德强委托拍卖的二、三楼门面采取了三年查封措施。倪政振认为森威公司明知拍卖标的系违法建筑，拍卖内容非法，隐瞒标的的缺陷，使其权益受到极大损害，遂引发诉讼。另查明，涉案的孝感市北××号土地使用权利人仍为孝感市孝南区供销合作社联合社，土地性质为划拨。2006年5月31日，孝感市孝南区供销合作社联合社与卧龙建筑工程有限公司签定的合作建房协议所建造的房屋，至本判决前未取得建设工程规划许可证及北××号重新建设的报批手续和房屋建设主管部门的许可手续。
一审法院认为，本案系拍卖合同纠纷，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案的租赁权是一种财产权利，采用了竞价方式转让，符合了拍卖的法律特征。因此，双方当事人之间存在拍卖的法律关系。森威公司接受委托拍卖的该房屋租赁权未取得房屋建设工程规划许可证及重新建设的报建手续和主管部门的许可手续，属于法律禁止出租的房屋即不允许租赁权拍卖，违反了法律的强制性规定，且委托人董海林、徐德强无证据证明取得了该房屋的所有权。因此，双方之间所签订的成交确认书为无效合同。故对倪政振主张拍卖成交确认书（合同）无效的请求，依法予以支持。对于森威公司抗辩拍卖合法，委托人董海林、徐德强对委托的房屋拥有所有权，该房屋的建设工程规划许可证正在办理中的理由，因于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：倪政振与森威公司2014年4月8日签定的拍卖成交确认书（合同）无效。案件受理费500元，由湖北森威拍卖有限公司负担。
二审中，森威公司提交孝感市卧龙建筑工程有限责任公司《证明》一份，用以证明该公司2006年5月31日与孝感市孝南区供销合作社联合社签订的《合作建房协议》，其合同的权利和义务由董海林、徐德强享有和承担，因履行该合同所发生的债权、债务全部由董海林、徐德强承担，因该合同取得的房屋所有权归董海林、徐德强所有。倪政振质证称，该《证明》不是新证据；该《证明》属于证人证言，应该由证人当庭作证；出具《证明》的主体与森威公司有法律上的利害关系，其不具有真实性；该《证明》不具有证明力。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”。森威公司提交的上述《证明》不符合单位提出证明材料的要求，故本院不予认定。
经审理查明，本案涉及的北正街综合楼房屋属于孝感城区旧城改造工程项目。2006年4月29日，孝感市政府分管副市长同意孝感市规划局意见，由孝南区牵头，按老城区改造规划整体集中改造。2006年8月16日孝感市孝南区发展和改革局作出《关于区供销合作社联合社兴建商住综合楼项目核准的通知》（孝南发改投[2006]76号），同意孝南区供销合作社联合社拆除位于北××号的常春饭店，兴建商住综合楼项目。2009年7月31日，孝感市政府分管副市长召集孝感市国土资源局、规划局、房产局、孝南区政府等有关单位负责人，听取《孝感城区城市综合改造实施方案（试行）》（孝感政发[2008]1号）出台前后城区城市综合改造工作进展情况，形成了《关于孝感城区城市综合改造有关情况备忘录》，同意实施包括本案涉及的房屋改造工程项目（北正街片区改造）在内的几个综合改造项目。会后，孝感市房地产管理局于2009年8月19日分别致函孝感市国土资源局和孝感市规划局，要求两局按规定办理相关手续。2009年10月16日，孝感市城乡规划局对孝感市国土资源局城区分局发出《孝感市规划局业务办公例会意见告知单》，同意（对本案涉及房屋改造工程项目）按规划提供技术指标。2011年7月25日，孝南区人民政府向孝感市城乡规划局发出《孝南区人民政府关于批准北正街片区改造工程规划方案的函》，该函内容为，“为改善居民居住环境，消除安全隐患，经市政府同意，我区书院街道通过招商方式，对北正街北端原长春饭店片区进行综合改造。目前，改造区域内大部分住户已经搬迁，基本完成了居民还建楼基础工程建设，项目规划报批手续已准备齐全。为促使该项目顺利推进，特请贵局批准北正街片区改造工程的修建性规划方案”。2011年12月1日，孝感市城乡规划委员会作出《孝感市城乡规划委员会办公室主任会议纪要》（孝规委[2011]7号），同意本案涉及房屋改造工程项目前置条件。2017年9月4日，孝感市人民政府作出《市人民政府关于印发<关于加快解决孝感城区旧城改造遗留问题的整改工作方案>的通知》（孝感政发[2017]7号），将本案涉及房屋改造工程项目列入第一批解决遗留问题的名单中。
孝感市联鑫资产经营管理有限公司系孝感市孝南区供销合作联合社二级单位，其职能为根据该社理事会授权，对全系统社有资产进行管理、经营及处置。孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强与森威公司签订的《委托拍卖合同》附件《标的物清单》中载明，本次标的：位于北××号原常春饭店一至三楼及地下室的租赁经营权。租赁期为期十年，总建筑面积约3000平方米（一楼产权归属孝感市联鑫资产经营管理有限公司所有，地下室、二楼、三楼归属董海林、徐德强所有，面积以实测为准）。2014年4月2日，森威公司制作并由倪政振签字确认的《标的物清单及特别说明》第三条载明，“标的物的质量、面积、设施、权属证明等一切以现状为准”。
除上述事实外，一审法院认定的其他事实均属实，本院予以确认。
本案争议的焦点问题是：双方间的拍卖合同是否违反了法律禁止性规定，双方签订的《拍卖成交确认书》是否有效。
本院认为，森威公司受孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强委托，对属于委托人所有的位于孝感市北××号原常春饭店一至三楼房屋及地下室的租赁经营权进行拍卖。倪政振通过竞买，取得上述房屋的承租权，森威公司与倪政振之间形成拍卖合同关系，倪政振与孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强之间形成房屋租赁合同关系。森威公司与倪政振签订《拍卖成交确认书》后，委托人孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强按拍卖清单交付了拍卖标的，倪政振接受拍卖标的后，将承租的房屋投入经营使用达三年时间。现倪政振认为森威公司明知拍卖标的系违法建筑，拍卖内容非法，隐瞒标的缺陷，使其权益受到极大损害，以致成讼。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。第七条规定，“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”。孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强通过孝感城区旧城改造项目建设，取得其委托拍租的上述房屋所有权，作为所有权人有权处分房屋的租赁权。该房屋属于旧城改造遗留问题至今未办理建设工程规划许可证，但不属于法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利。森威公司是依法设立的具有从事拍卖活动资格的企业法人，其通过拍卖程序，由倪政振竞买取得上述房屋租赁经营权，双方签订的《拍卖成交确认书》并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。倪政振签字认可的《标的物清单及特别说明》中载明，“标的物的质量、面积、设施、权属证明等一切以现状为准”，表明其参加竞买前对标的物的状况已经了解，故倪政振称森威公司隐瞒拍卖标的缺陷之理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该条规定是针对租赁合同的效力所作的解释，如果倪政振认为其与出租人孝感市联鑫资产经营管理有限公司、董海林、徐德强之间的房屋租赁合同关系因违反上述规定而无效，可另案处理。森威公司上诉称一审判决认定事实不清、适用法律不当之理由成立，本院予以采纳。一审判决确认双方签订的《拍卖成交确认书》无效错误，本院予以改判。
综上所述，森威公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国拍卖法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1424号民事判决；
二、驳回倪政振的诉讼请求。
一、二审案件受理费各500元，均由倪政振负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨忠东
审判员 戴 捷
审判员 鲍 龙
二〇一七年十二月五日
书记员 陈 青