四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终946号
上诉人（原审原告）：成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地：泸州市江阳区江阳西路31号。
法定代表人：辜正强，董事长。
被上诉人（原审被告）：泸州市梓橦路小学校，住所地：泸州市江阳区江阳中路66号。
法定代表人：王敬，校长。
委托诉讼代理人:邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。
上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称顶好物业泸州分公司）因与被上诉人泸州市梓橦路小学校（以下简称梓橦路小学）物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2237号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月25日公开开庭进行审理。上诉人顶好物业泸州分公司的法定代表人辜正强，被上诉人梓橦路小学的委托诉讼代理人邓朝耘到庭参加诉讼。梓橦路小学于2017年9月30日向本院递交了撤回上诉申请，本院依法裁定予以准许，故将梓橦路小学的诉讼地位调整为被上诉人。本案现已审理终结。
上诉人顶好物业泸州分公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决梓橦路小学支付2014年12月1日至2015年9月6日期间的物业服务费10016.41元、消防维保费1189.18元、延期缴费违约金4686.47元；三、重新计算本案诉讼费，并由梓橦路小学承担。事实和理由：一审法院仅以合同相对性原则来判定双方之间不存在物业服务合同关系错误，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，业主决定物业管理公共事务实行“多数决”原则。因此，无论梓橦路小学是否在物业合同上签字，水晶广场《物业服务合同》均对其有约束力。一审法院酌定梓橦路小学向上诉人支付1000元/月物业服务费判决属于适用法律错误，故请求二审法院依法改判。
被上诉人梓橦路小学辩称，上诉人顶好物业泸州分公司的上诉人理由无法律依据，一审法院认定根据合同相对性来确定权利义务正确，梓橦路小学未与顶好物业泸州分公司签订物业服务合同，不是合同的相对人，因此顶好物业泸州分公司不是本案的适格当事人，请求对顶好物业泸州分公司的上诉请求依法予以驳回。
原审原告顶好物业泸州分公司向一审法院起诉请求：１、判令梓橦路小学支付物业服务费75890.8元、消防维保费7791.26元，延期缴费违约金17080.27元；２、判令梓橦路小学支付顶好物业泸州分公司垫付的自来水费648元、电费8477元；3、本案诉讼费用由梓橦路小学承担。
一审法院认定事实：梓橦路小学原系泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房的所有权人（产权登记日期：2003年8月，建筑面积分别为998.28平方米、1014.55平方米），该房屋位于泸州水晶广场大楼内，楼内有多家业主，分别按各自楼层、区域经营停车场、宾馆、歌城、商场等,大楼投入使用至今未成立业主委员会。
26日，泸州久盛商贸有限公司、泸州西藏药蒸、泸州市江阳区星光灿烂娱乐有限公司、泸州水晶宾馆共同作为委托人与成都前锋物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定泸州水晶广场物业建筑面积29288.698平方米范围的物业由成都前锋物业管理有限公司进行管理，此后，双方之间的物业服务合同关系得以延续，其间，签订合同的委托方商家几经变更。2010年5月1日起，顶好物业泸州分公司开始为水晶广场大楼提供物业管理服务，大楼内各层的商家陆续签署了物业管理服务合同。2013年11月27日至30日，大楼内-2车库泸州顺通实业有限公司、-1Ｆ、1Ｆ楼百货商场代表人泸州新时尚购物中心管理有限公司、4ＦＣＯＣＯ酒吧代表人贺米琰、4Ｆ钟小东（署名代超会）、5Ｆ钱柜歌城（加盖印章泸州市江阳区爱佳音乐城）、6Ｆ-8Ｆ星光灿烂歌城代表人曾永平、9Ｆ-13Ｆ晶晶宾馆与原告签订了《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，约定原告对水晶广场商业物业提供常规公共物业管理服务，服务事项为：1、物业区域内公共物业公用部位及附属配套设施的日常管理；2、物业公共设备的日常管理；3、物业管理区域内公共秩序维护；4、物业管理区域内的消防管理；5、物业管理区域内公共保洁服务。公共物业管理服务费标准为：1.50元／㎡.月，以上物业管理公共服务费中不包含电梯、自动扶梯、中央空调及消防系统的维护保养费用、年审年检费用及维修费用，电梯、自动扶梯、中央空调、消防系统、高层供水系统设备等设施的运行电能费用。等等。服务期限为：2013年12月1日至2014年11月30日。该合同1、2页列出了物业业主，-1Ｆ、1Ｆ至2楼“物业业主”中记载“拆分销售，共280个业主”。上述所有合同
上述所有合同、协议的签约方均无梓橦路小学。
2014年10月至2015年2月，顶好物业泸州分公司分别与大楼内从事经营活动的商家签订《补充协议》，约定：双方同意将2013年11月30日签订的物业服务合同延续一年，原合同各项约定不变，其中E-62物业的《补充协议》签署人为房屋租赁人彭小铃。
其间，顶好物业泸州分公司就水晶广场大楼的消防设施、电梯的维护保分别按年份与泸州市现代消防工程有限公司签订了《建筑消防工程维护保养合同书》，并先后与东莞市东升电梯有限公司泸州分公司、泸州平安电梯有限公司签订了《泸州市电梯日常维护保养合同书》，并按约定向上述公司支付了相关维护保养费，支付的消防维保费为每年45000.00元，电梯年检费为每年14400.00元及其他相关费用。2017年5月21日，顶好物业泸州分公司向水晶广场大楼业主/物业使用人发出《关于即将实施化粪池清掏工程的告知书》，顶好物业泸州分公司预计于5月22日起至5月28日对负2楼排水沟、水泵房及中央空调机房2个污水坑、负1楼电梯大厅前2个化粪池、梓小大门对面以纯平台下1个化粪池、相关管道实施清掏作业。梓橦路小学办公室人员签收了告知书，并在顶好物业泸州分公司签收回执上签署意见“要求施工期间必须打围，并由顶好物业负责过往学生及家长的安全。建议周末施工。”
2017年1月22日，顶好物业泸州分公司向梓橦路小学邮寄了《欠费催缴通知书》，称梓橦路小学E-62、X-79两个商铺拖欠2014年12月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共计89352.73元，要求梓橦路小学于2017年2月15日前支付。
同时查明，2014年12月23日，顶好物业泸州分公司曾向一审法院提起诉讼，要求梓橦路小学及第三人潘成武（房屋租赁人）按照物业服务合同约定的标准向顶好物业泸州分公司支付2013年11月30日至2014年11月30日的物业管理费、消防维保费等。一审法院经审理作出（2015）江阳民初字第252号民事判决书，认为梓橦路小学虽未与顶好物业泸州分公司签订相应的物管合同，但顶好物业泸州分公司提供的物业服务及消防维保服务是针对整栋大楼，而非针对某个楼层，鉴于顶好物业泸州分公司已提供物业管理及消防维保服务的事实，同时根据顶好物业泸州分公司与第三人签订的租赁合同的约定，根据公平原则，判决第三人潘成武支付顶好物业泸州分公司物业管理费9131.00元、消防维保费2095.78元，驳回了顶好物业泸州分公司的其他诉讼请求。顶好物业泸州分公司及第三人均不服该判决，向四川省泸州市中级人民法院提起上诉，四川省泸州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）泸民终字第246号民事判决书，认为顶好物业泸州分公司与水晶广场部分业主或物业使用人签订的《水晶广场项目物业管理服务合同》，不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，仅对签订合同那一部分业主或物业使用人具有约束力。因该案梓橦路小学、第三人均未与顶好物业泸州分公司签定《水晶广场项目物业管理服务合同》，该合同对梓橦路小学和第三人潘成武均不具有约束力。但顶好物业泸州分公司公司已经针对泸州市江阳区江阳中路62号（水晶广场）整个楼进行物业管理及消防维保服务的现实状况，同时根据梓橦路小学与潘成武签订的《租赁合同》的约定，一审法院适用公平原则，酌情判决物业使用人潘成武向顶好物业泸州分公司交纳消防维保费及物业管理费并无不当，判决驳回上诉，维持原判。顶好物业泸州分公司仍不服，向四川省高级人民法院提出再审申请被驳回后，又向四川省泸州市人民检察院申请监督，四川省泸州市人民检察院未予支持。
另查明，2015年9月6日，泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房不动产权登记产权人变更为泸州兴阳投资集团有限公司。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二、三、四、八条的规定，合同是平等主体之间基于自愿就设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，系合同相对双方意思表示一致的合意，依法对当事人具有法律约束力。顶好物业泸州分公司与梓橦路小学分别作为物业服务企业与泸州市江阳区江阳中路1层79号、2层62号商业用房的所有权人，双方针对该房屋物业管理服务从未达成过意思一致的合意，亦从未签订过任何形式协议，双方不具有物业服务合同关系；同时，梓橦路小学所有的上述物业位于水晶广场大楼内，由于顶好物业泸州分公司与该楼内其他部分业主或物业使用人签订的物业管理服务合同既非建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，亦非业主委员会、业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，该合同对梓橦路小学不具有法律约束力。顶好物业泸州分公司请求梓橦路小学依照其与其他业主或物业使用人所签订物业服务合同约定之标准支付物业管理费的主张，于法无据，一审法院不予支持。
泸州市江阳区江阳中路1层79号、2层62号商业用房属水晶大楼广场的内部结构，其水、电、消防、电梯、化粪池等均与大楼系一体，不可分割，顶好物业泸州分公司依据其与楼内部分业主或物业使用人所签订的物业管理服务合同，对大楼内上述公共设施、设备实施了具体管理行为，使梓橦路小学客观上成为了该管理行为的受益人，根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定，梓橦路小学依法应当按照其受益的范围、大小、标准等向顶好物业泸州分公司支付相应的报酬。结合本案实际，对于顶好物业泸州分公司请求梓橦路小学按每平方米每年1.64元标准支付顶好物业泸州分公司自2015年6月1日起至物业产权变更之日止的消防维保费的主张，一审法院予以支持，自2015年6月1日起至2015年9月6日止，该费用为（998.28+1014.55）㎡×1.64元÷12月×3月=825.00元（保留整数）；对于顶好物业泸州分公司所提供的其他服务，梓橦路小学应支付的服务费用标准可酌定为每月1000.00元，至2015年9月6日止，该费用金额为1000.00元×9月=9000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、梓橦路小学于判决生效之日起10日内支付顶好物业泸州分公司2015年6月1日起至2015年9月6日止的消防维保费用825元及2014年12月1日起至2015年9月6日止的其他相关服务费用9000元。二、驳回顶好物业泸州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费，减半收取1249元，由顶好物业泸州分公司负担1224元，由梓橦路小学负担25元。
本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是为：一、当事人双方是存在物业服务合同关系；二、本案诉讼费是否计算不当。
关于双方是否存在物业服务合同关系，本院认为，泸州水晶广场物业投入使用至今尚未成立业主委员会，顶好物业泸州分公司为水晶广场大楼提供物业管理服务后分别与物业内的各商家签订物业管理服务合同，但梓橦路小学未与顶好物业泸州分公司签订任何合同，根据合同的相对性原则以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，泸州市江阳区江阳中路62号即水晶广场大楼，因物业服务合同并非由建设单位或业主委员会或业主大会依法签订，故针对该物业内的物业服务合同只在合同双方当事人之间生效，而不能约束到合同以外的其他物业使用人。因此，梓橦路小学未与顶好物业泸州分公司形成物业服务合同关系，顶好物业泸州分公司主张与梓橦路小学存在物业服务合同关系的主张缺乏法律依据。但由于顶好物业泸州分公司的物业服务是为大楼整体的公共设施、设备提供现管理，梓橦路小学客观的成为受益人。故一审判决认定梓橦路小学应当酌情向顶好物业泸州分公司支付服务费用并无不当。
就本案诉讼费问题，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第一款第（二）项之规定“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，顶好物业泸州分公司在一审法庭调查终结前变更诉讼请求数额，应当按变更后的诉讼请求数额计算诉讼费用，一审法院收取的案件受理费不当，本院依法予以调整为200元。
综上，上诉人顶好物业泸州分公司的上诉理由不成立。诉讼费用的计算错误不属于案件事实认定或法律适用错误，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费200元，适用简易程序减半收取100元，由成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担90元，由泸州市梓橦路小学校负担10元（成都顶好物业管理有限公司泸州分公司已垫付，泸州市梓橦路小学校支付上述款项时一并支付）；二审案件受理费200元，由成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林乐斌
审 判 员 李 春
审 判 员 曹天全
二〇一七年十一月十日
法官助理 钟 洁
书 记 员 罗玉欣