杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第222号
原告（反诉被告）陈某。
委托代理人叶某、聂某某。
被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公司，住所
地杭州市下城区朝晖路××室。
法定代表人何某某。
委托代理人刘某某。
原告陈某诉被告杭州××钡××经纪有限公司（以下简
称诺××公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年1月15日提
出诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审
判，被告诺××公司在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受
理后，将反诉与本诉合并，分别于2010年3月23日与4月12日公
开开庭进行了审理，原告委托代理人叶某、聂某某，被告委托
代理人刘某某均到庭应诉，本案现已审理终结。
原告陈某诉称，2007年5月10日原、被告签订委托合同（
实为租赁合同）约定，陈某将位于春江花月晓风苑2幢2单元80
2室的房屋租赁给诺××公司使用，租赁期限四年零六个月，
年租金26700元（每月租金2225元，每年给予45天免租期），
租金每半年交付一次并约定了具体支付时间。合同签订当日双
方即办理了租赁房屋的交割手续，诺××公司也依约支付了第
一个半年租金13350元。依合同约定，诺××公司应于2009年2月11日前支付租金13350元，但直到5月27日诺××公司才付清
当期应付租金。由于诺××公司屡次严重违约，未按时支付租
金致使银行无法及时扣划按揭款，直接导致陈某的银行信誉受
损。2009年9月20日陈某依合同约定向诺××公司发出《关于
解除合同的函》，通知诺××公司解除合同，在规定时间返还
租赁房屋，并承担违约责任。此后陈某又于2009年9月29日向
诺××公司发出《收回房屋通知书》，责令其交还房屋并办理
结算。诺××公司于2009年10月9日回复同意函，表示同意解
除合同并交还房屋。但至今仍强占房屋不予返还。陈某认为，
诺××公司的上述行为侵害了其合法权益，诉请判令诺××公
司返还坐落于杭州市春江花月晓风苑2幢2单元802室的房屋，
支付违约金20173.3元（包某某租金的两倍及相当于两个月租
金的违约金），赔偿自合同解除日起至房屋实际返还日止给原
告造成的房屋损失24000元（按8000元每月计算，暂计算到起
诉时）并承担本案诉讼费。
被告诺××公司辩称，由于工作人员的失误，答辩人在2
009年2月11日确实少向陈某了3000元租金，为此也与陈某进行
了沟通，并于5月27日补足了租金，当时陈某并没有提出异议
，因而合同是继续有效的，不存在要答辩人承担违约金及损失
的问题。且答辩人按照陈某通知在9月29日中午赶到讼争房屋
进行交接时，陈某调换了门锁导致无法交接。综上，要求驳回
原告的诉讼请求。
反诉原告诺××公司诉称，2007年5月10日反诉原、被告
签订合同后，反诉原告对房屋进行了精心装修并购置了全套家电生活设施。反诉原告一直都是提前支付租金的，对2009年2
月11日期应交的租金，经双方沟通陈某同意反诉原告在5月27
日付清，当时陈甲直无异议。后来陈某又认为租金太低，要求
增加，被拒绝后于是要求解除合同。考虑到陈某的态度及承租
客户的利益，反诉原告同意在退还多付租金，返还屋内物品后
解除合同。但2009年9月29日反诉原告在按照要求到达房屋时
，发现门锁被换，反诉原告无法进入，双方协商未果，反诉原
告当时报警求助。2009年9月11日反诉原告将房屋租赁给绍兴
一家公司，但因陈某的行为导致合同无法履行，为此反诉原告
遭到重大损失。综上反诉原告认为，反诉被告的行为有违诚信
，在2009年9月29日换锁后也实际控制了该房屋。诉请判令反
诉被告陈某返还杭州市春江花月晓风苑2幢2单元802室房屋内
物品（价值约5万元）、退还2009年9月25日支付的租金13350
元、赔偿损失14250元（含反诉原告支付给绍兴公司的违约金9
500元和中介费4500元）并承担案件诉讼费。
反诉被告陈某辩称，诺××公司应在2月11日支付租金，
但直到5月27日才付清租金，事先也并未征求反诉被告同意。
正是由于诺××公司的违约行为，反诉被告才提出解除合同。
9月29日反诉被告曾要求诺××公司返还房屋，但诺××公司
并没有前来交接，直到10月9日才发函说同意此事，但之后又
没有任某某动。对于返还室内物品的请求，除固定装修的物品
外，其余同意返还。对诺××公司2009年9月25日支付的租金1
3350元也同意退还，但应扣除应支付给反诉被告的违约金及赔
偿款。而诺××公司对损失赔偿的请求，则缺乏依据，要求判令驳回。
原告（反诉被告）陈某为证明其主张，向本院提交以下
证据：
1、《委托合同》，欲证明原、被告于2007年5月10日订
立租赁合同，合同约定的租金、租金支付方式及违约责任等内
容；
2、服务式公寓交割单（房某／客户）、钥匙交割单及收
条，欲证明陈某已经将租赁房屋交付给诺××公司经营使用；
3、诺××公司支付租金的汇款存根，欲证明诺××公司
未按合同约定支付租金；
4、关于解除合同的函，欲证明陈某于2009年9月20日向
诺××公司被告发函，要求按照合同约定解除双方订立的合同
；
5、收回房屋通知书，欲证明陈某于2009年9月29日再次
向诺××公司发函，要求尽快办理租赁房屋的移交手续，并办
理结算；
6、同意函，欲证明诺××公司于2009年10月9日回函，
表示已经收到2009年9月20日关于解除合同的函件和2009年9月
29日要求办理租赁房屋移交手续的传真，以及明确表示同意陈
某解除合同并收回房屋的要求；
7、函件，欲证明陈某于2009年10月15日再次致函诺××
公司，要求被告尽快办理租赁房屋的移交，并办理相关费用的
结算；
8、口碑网（杭州）网页截屏，欲证明与本案诉争标的相同地段、类似户型、面积的房产在2009年10月至2009年12月期
间的租金市场价，以及在合同解除后由于诺××公司仍强占租
赁房屋不予返还给陈乙成的租金损失；
9、调查笔录，欲证明诺××公司于2009年11月下旬更换
讼争房屋钥匙的事实；
10、情况说明，欲证明业主（陈某妻子）和物业公司工
作人员前去开锁，但打不开讼争房屋某某的事实；
11、《关于再次敦促尽快办理房屋交接并搬离有关某某
的通知》，欲证明陈某于2009年11月19日再次致函诺××公司
，敦促其尽快办理房屋交接并搬离有关某某；
12、110接处警综合记录单，欲证明2009年12月27日发现
门锁被换，房屋一直在诺××公司控制之下。
13、陈某乙，巩某的证人证言，欲证明2009年11月26日诺
××公司法定代表人认可门锁由其换掉。
对上述证据经庭前证据交换和庭审质证，诺××公司对
上述证据1至6并无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据
7认为并没有收到过，本院认为对该通知无其他证据能够证明
确实已送达给诺××公司，对其证据效力不予认定。对证据8
的真实性诺××公司提出异议，认为网上的租金与实际不一致
，不能证明这就是实际损失。本院认为诺××公司该质证意见
理由正当，对其证据效力不予认定。对证据9认为缺乏证明力
，也不能证明换锁时间就是在11月下旬，本院认为诺××公司
对笔录的真实性并无异议，该笔录内容与本案纠纷亦存在关联
性，对其证据效力予以认定。对证据10认为缺乏证明力，本院认为该说明所欲证明的是一种客观情况，该情况亦与本院现场
勘验的情况相一致，对其证据效力予以认定。对证据11确认收
到，对其证据效力本院予以认定。对证据12本身无异议，但认
为不能证明门锁为诺××公司所换。认为当时房屋由诺××公
司装修，装修之后更换门锁是很正常的。在发生争议后，如果
门锁不被陈某更换，诺××公司是可以进去的。鉴于诺××公
司对证据本身并无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据
13证人证言经质证认为证人与陈某甲在利害关系，其中证人陈某乙
也承认门锁被换时间在11月，与陈某9月29日换锁的时间正好
相对应。本院认为该证言是证人到庭接受质询而形成的，其证
言与之前的证据9调查笔录相符，对其证据效力予以认定。
被告（反诉原告）诺××公司为证明其主张，向本院提
交以下证据：
1、物业租赁合同，欲证明与第三人签订的租赁协议；
2、收据，欲证明反诉原告的损失；
3、快递及清单，欲证明陈某同意归还的物品；
4、报警记录，欲证明2009年9月29陈某更换门锁，实际
占有房屋的事实，以及反诉原告于当日到过现场，并不是如陈
某所言没有前去。
对上述证据经质证，陈某对证据1真实性、关联性均提出
异议，认为无法确定该第三人是否客观存在，合同也是法定代
表人以个人身份与第三人签订的。对证据2真实性、合法性亦
有异议，认为在没有银行汇付凭据的情况下，上述证据缺乏证
明力。对证据3认为快递清单上没有时间记载，也没有本人签字，不能证明清单是由陈某给反诉原告的。本院认为上述三证
据对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据4
真实性、合法性没有异议，但认为并不能证明9月29日交接过
以及门锁被换的事实。本院认为该证据与本案存在关联性，对
其证据效力予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定以下事
实：诺××公司原名杭州永家房地产经纪有限公司，2007年5
月10日诺××公司与陈某签订《委托合同》约定：陈某将其所
有的坐落于杭州市春江花月晓风苑2幢2单元802室、建筑面积1
61.36平方米的房屋出租权委托给诺××公司，委托期限自200
7年5月10日至2011年11月9日。陈某每月固定收取租金2225元
，实际租金若高于该租金的归诺××公司所有，陈某给予诺×
×公司每年45天免租期，租金每半年交付一次。每逾期一天诺
××公司应按照合同日租金的两倍向陈某偿付。陈某同意诺×
×公司对房屋进行装修装饰，委托期限届满后，依附于房屋的
装修（包括整体橱、卫设施）及家具家电诺××公司赠送给陈
某，双方在合同中还对各自的违约责任进行了约定，其中约定
如诺××公司无正当理由逾期支付租金超过15天的，视为违约
，应将房屋内所有装修赠送给陈某，并向陈某支付相当于2个
月的租金作为违约金，如给对方造成经济损失的，还应予以赔
偿，且陈某有权终止合同并收回房屋。合同签订后陈鼎某某将
房屋交付给诺××公司使用。在合同履行过程中，陈戊现诺×
×公司对2009年2月11日的应付租金13350元，直至2009年5月2
7日才付清，因而在2009年9月20日致函诺××公司，通知诺××公司解除合同，要求诺××公司在7天内将房屋归还，否则
要按照合同约定支付违约金。2009年9月29日陈某再次通知诺
××公司，要求诺××公司在9月29日中午12点之前到春江花
月小区会所办理房屋移交手续。2009年9月29日诺××公司法
定代表人按通知来到春江花月小区会所，但与陈某并未能就房
屋交接问题达成一致意见。当日中午12时紫阳派出所接到关于
与春江花月晓风苑2幢2单元802室房某某生纠纷的报警，12时5
9分民警赶到现场了解报警人称春江花月晓风苑2幢2单元802室
房某在未通知的情况下将房屋某某换掉。2009年10月9日诺×
×公司向陈戊出同意函，称同意陈某收回房屋，要求陈某在2
个工作日内退还9月26日所打入的租金，协助退还室内由诺×
×公司添置的全部家具家电。但之后双方并未能就此解决合同
解除后的善后事宜。2009年11月14日陈某向负责春江花月物管
的物管公司提交了春江花月晓风苑2幢2单元802室的房门钥匙
。2009年11月19日陈某再次向诺××公司发函称：已在2009年
10月15日致电诺××公司法定代表人，约于2009年10月17日上
午办理房屋交接手续，在诺××公司搬离相关某某办理相关手
续并结清款项后，对余款将予退还，但诺××公司以合同纠纷
为由，违反先前的请求，拒不办理交接手续。敦促诺××公司
在2009年11月21日前来办理交接并搬离有关某某。但之后，诺
××公司并未按照要求前往办理交接手续。2009年12月27日陈
某向某某派出所报案称门锁被诺××公司调换，2009年12月29
日负责春江花月小区服务的物管公司人员前往诺××公司进行
协调，当时诺××公司工作人员称：房屋某某是他们换的，房子是他们租的，租期到2011年才到期。案件审理过程中，本院
到实地进行了查看，发现用陈某保存于物管公司的钥匙确实不
能打开春江花月晓风苑2幢2单元802室的房门。经双方同意由
陈某请人打开门锁后，双方对诺××公司提出归还的室内的财
物进行了清点确认，后经协商诺××公司于4月12日搬走了所
主张归还的室内财物。
本院认为，陈某与诺××公司所签订的合同，系双方真
实意思的表示、内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应
依法确认有效。按照合同约定，若承租方逾期超过15天交付租
金的，出租方有权解除合同并要求承租方赔偿损失。诺××公
司迟延交付租金的情况属实，陈某有权对合同提出解除，在诺
××公司接到通知时合同即告解除。合同中对于解除权行使期
限未作约定，诺××公司亦未就此向陈某进行催告，诺××公
司认为陈某在收到迟延支付的租金后并无异议，故丧失解除权
，合同应继续有效的意见理由欠当，本院不予采信。在合同解
除后，诺××公司作为承租方负有向出租方返还房屋的义务，
陈某作为出租方同时负有向承租方返还室内财物及返还预付租
金的义务。本案审理过程中，双方已自行对室内财物交接完毕
，讼争房屋目前也已在陈某控制中。双方有关于此的请求已实
际得以解决，本院不再另行进行处理。诺××公司所预付的13
350元性质为租金，并非押金，陈某认为对该款应在诺××公
司承担违约责任之后再行归还的意见缺乏依据，本院不予采纳
，对诺××公司请求陈某归还预付租金13350元的请求予以支
持。由于本案所涉合同的解除是由于诺××公司自身存在的违约行为所导致的，故对陈某按照合同所约定所提出的违约金请
求部分4450元（二个月租金）予以支持，对于陈某按照合同中
关于逾期支付租金的违约责任另行主张的违约金部分，本院认
为不符合双方合同中所约定的合同解除应承担违约责任的约定
，故不予支持。本案中陈某提出解除合同是其依照约定所行使
的正当合同权利，诺××公司提出陈某在收到租金之后几个月
才又提出解约，有违诚信，要求陈某赔偿其不能履行与下家之
间的租赁合同所导致损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。
诺××公司作为承租方在合同解除后负有向出租方返还房屋的
义务，若未能在合理期限内对房屋进行返还的，应承担损失赔
偿责任，但除非有由于出租方原因致使房屋不能返还的情况存
在。本案中对于诺××公司有无在2009年9月29日到会所办理
交接手续的意见陈某方在两次庭审中前后陈述不一，在诺××
公司提出当日为“房某调换门锁”而报案并提交报案材料后，
陈某方并未就其报案是否为虚假的而提交有相应证据，据此本
院认为陈某认为在合同解除初期，是由于诺××公司原因导致
房屋不能返还的依据不充分。另一方面就诺××公司而言，即
使其所述关于房屋某某为陈某调换的情况属实，在2009年11月
19日陈某提出在2009年11月21日前来办理交接并搬离有关某某
的要求后，诺××公司并未提出已积极前去进行交接的事实及
相关证据，据此本院认为自此之后诺××公司存在不配合办理
房屋移交的过错，对之后陈某向其所主张的房屋不能返还的损
失请求予以支持。对于损失赔偿的标准，陈某按照8000元主张
缺乏事实依据，参照双方在合同中所约定的租金标准，考虑涉案房屋的特殊性质等因素，本院酌情确定可在双方合同约定的
租金标准上适当提高作为损失计算的依据。综上，根据《中华
人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，
第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华
人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下
：
一、被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公司于
本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）陈某支付违约金
4450元；
二、被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公司于
本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）陈某赔偿损失14
200元（按照3000元每月从2009年11月21日计至2010年4月12日
止）；
三、原告（反诉被告）陈某于本判决生效之日起10日内
向被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公司返还13350
元；
四、驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公
司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费904元，因本案适用简易程序而减半收取
452元，由原告（反诉被告）陈某承担262元，被告（反诉原告）杭州××钡××经纪有限公司承担190元（于本判决生效之
日起10日内履行完毕）。反诉案件受理费870元，由原告（反
诉被告）陈某承担150元，被告（反诉原告）杭州××钡××
经纪有限公司承担720元（于本判决生效之日起10日内履行完
毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中
本诉案件受理费904元，反诉案件受理费870元）。对财产案件
提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。
在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户
银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法
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（十一）其他需要裁定解决的事项。[ly] 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。[ly]
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