安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）皖行终字第00029号
上诉人（一审原告）：李先富，男，汉族，住安徽省寿县。
委托代理人：殷玉航，北京京润律师事务所律师。
委托代理人：袁宝慧，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：安徽省寿县人民政府，住所地安徽省寿县宾阳大道西侧城投大厦。
法定代表人：从维德，县长。
委托代理人：朱俊山，寿县房屋征收办工作人员。
委托代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。
李先富诉寿县人民政府房屋征收行政补偿一案，六安市中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）六行初字第00008号行政判决。李先富不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人李先富及其委托代理人殷玉航、袁宝慧，被上诉人寿县人民政府的委托代理人朱俊山、孟德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月16日，被告作出《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内的房屋的决定》（附补偿方案）并公告。原告的房屋位于寿县寿春镇南门外正阳关路西侧，在被征收范围内。同日，寿县房屋征收部门向原告发出《房屋征收签约通知》，告知原告在征收规定的签约期限内（2011年8月1日至2011年10月31日）办理被征收房屋签订协议有关事宜。因征收范围内被征收人没有协商选定房地产价格评估机构，2011年7月30日，经寿县公证处公证，由被征迁户代表现场抽选，确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构。同日，寿县房屋征收部门发出《关于确定房地产价格评估机构的通告》并在被征收范围内公示了确定评估机构的结果。2011年8月12日，淮南市大众房地产评估事务所以2011年7月16日为时点，作出淮大房地（市）评字2011第0281号房地产价格评估报告，对寿县寿蔡路局部地段地块上改造后的住宅安置房进行了评估，明珠小区住宅安置房楼层均价为4350元／㎡。
2011年5月31日，被告相关职能部门对原告房屋面积及附属物进行了勘测，原告在勘测记录表上签字确认。2012年2月17日，寿县房屋征收部门发出寿房征（2012）19号《被征收房屋调查结果通知书》，告知原告房屋调查结果：已登记砖混结构住宅建筑面积176.97m²，予以补偿。未登记砖混结构建筑228.34㎡，不符合补偿政策，不予补偿。同日，寿县房屋征收部门将调查结果送达给原告，并进行了公示。
2012年2月24日至2012年3月10日，淮南大众房地产评估事务所对被征收房屋进行了评估，并于2012年3月10日作出淮大房地（征）评字2012第0033号《房地产价格评估报告》。评估报告载明，评估时点为2011年7月16日，原告被征收的176.97m²房屋总价值509497元。
2012年11月4日，寿县房屋征收部门向被告报送《关于对李先富被征收房屋作出补偿决定的请示》。2012年11月6日，寿县人民政府对李先富作出寿政征补（2012）8号房屋征收补偿决定，认定被征收人李先富的房屋位于寿县寿春镇南门外正阳关路西侧，在寿蔡路局部地段旧城区规划改造房屋征收范围内。被征收人已登记砖混结构房屋建筑面积176.97㎡，经评估，2011年7月16日估价时点被征收房屋价值509497元，明珠小区产权调换房屋楼层均价为4350元／㎡。因与被征收人未能达成房屋征收补偿协议，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十六条、第二十八条之规定，决定：一、货币补偿。被征收房屋货币补偿总金额538291元，包括房屋补偿款509497元、搬迁费1416元、临时过渡费6371元、附属物等补偿款21007元。补偿款存储在中国银行寿县支行征收办账户。二、产权调换。产权调换的房源位于寿蔡路局部地段旧城区改建项目的明珠小区（北区）15号楼501室，建筑面积110.61㎡（具体面积以测绘面积为准），8号楼301室，建筑面积69.87㎡（具体面积以测绘面积为准），产权调换房价款802314元。被征收房屋选择产权调换的补偿557404元，包括房屋补偿款509497元、搬迁费1416元、临时过渡费25484元（临时过渡期为24个月，从被征收房屋交付之日起至产权调换房屋交付之日据实结算）、附属物等补偿款21007元。以上款项在被征收人选择产权调换时与寿县房屋征收补偿办公室结算价款，房款不足部分244910元，在产权调换房屋交付之日一次付清。三、被征收人应当自收到决定之日起10日内到寿县房屋征收补偿办公室选择货币补偿或产权调换；逾期不选择的，实行货币补偿。四、被征收人自收到决定之日起15日内与寿县房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿协议，腾空房屋，交付被征收房屋。
一审法院经审理认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，被告寿县人民政府负责本辖区内的房屋征收补偿工作，依法作出房屋征收补偿决定属于被告的法定职权。寿县房屋征收补偿办公室系被告确定的房屋征收部门，负责具体组织实施房屋征收补偿工作。本案争议焦点为：一、被告向原告李先富送达征收房屋相关文书及通知的程序是否合法。原告诉称未收到被告征收房屋的相关文书，送达人签字不真实。经查，寿县房屋征收补偿办公室工作人员将相关文书向原告送达时，原告拒绝签收，被告予以留置送达，并不违背法律规定，且对部分文书进行了公示，可以认定原告本人已及时得知相关文书内容，其实体权益并未因此受到影响。二、关于涉案房屋的评估及采用是否合法。由于原告等被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽取确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，淮南市大众房地产评估事务所依照相关规定作出评估报告后，寿县房屋征收部门将评估报告向原告进行了送达，并在征收范围内予以公示，符合法律规定。原告虽对评估结果有异议，但并未在规定期限内向有关机构申请复核或鉴定，评估报告应当合法有效。三、关于涉案房屋面积、用途的认定。被告认定原告已登记砖混结构住宅建筑面积176.97m²，未登记砖混结构建筑228.34㎡的事实清楚，证据充分。原告称其被征收房屋用途为经营性门面房，没有事实依据；未登记部分建筑属于违法建设，其要求给予补偿于法相悖。综上，原告请求撤销被告作出的寿政征补（2012）8号房屋征收补偿决定的诉讼理由不成立。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告李先富的诉讼请求。
李先富上诉称：1、已登记176.97m²房屋系经营性门面，一直租赁给邮电局使用，按照住宅评估补偿与事实不符；2、以航拍图来确定上诉人的房屋实际补偿面积，没有法律依据；3、评估机构的选定，违反了法定程序；4、评估机构对被征收的房屋的估价严重背离市场价值。请求本院依法改判。
寿县人民政府在二审庭审中辩称：1、其与李先富就补偿事宜协商未果后，依照法定程序，在征收补偿方案的基础上按照征收房屋类似房地产市场评估价值给予补偿，并提供货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择，同时对这两种补偿方式分别确定了补偿各项金额和产权调换房屋的地点面积等，符合法律规定；2、在无法协商选定评估机构的情况下，由被征收户代表在公证部门的现场公证下，抽选出具有资质的评估机构对被征收房屋和产权调换房屋进行评估，评估机构的选择符合法律规定；3、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关的《国有土地上房屋征收评估办法》、《房产测量规范》及寿政办（2011）13号文件作出补偿决定，适用法律正确。请求本院维持原判。
一审被告寿县人民政府向一审法院提举的证据有：
第一组证据：1、寿政秘（2011）183号《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定》；2、寿政秘（2011）184号《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收决定的公告；3、寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案、公告照片、网页公告。证明寿蔡路地段规划范围内原告房屋被征收的事实。
第二组证据：1、李先富被征收房屋现场勘测记录及测算结果；2、李先富被征收房屋产权证；3、李先富被征收国有土地上房屋征收认定表；4、房屋征收签约通知；5、李先富被征收房屋调查结果通知书及送达情况记录、公示照片；6、李先富被征收房屋评估通知送达回证、初评公示存根及送达情况和初评的照片；7、李先富被征收房屋评估报告及送达回证；8、回迁安置住宅房的评估报告。证明被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积及类似房地产价值的认定事实。
第三组证据：1、寿县公证处（2011）皖寿公证字第3017号公证书；2、关于确定房地产价格评估机构的通告及公示照片。证明房地产评估机构的选定合法。
第四组证据：1、2012年11月1日和2012年11月4日两次商谈记录；2、李先富被征收房屋补偿资金专户存储的证明；3、李先富被征收房屋补偿方案告知书、送达回证及公示照片；4、提请作出补偿决定请示；5、李先富被房屋征收补偿决定书（寿政征补（2012）8号）及送达回证；6、寿政秘（2012）270号房屋征收补偿决定公告及照片。证明征收补偿决定的内容合法、程序合法。
第五组证据：六安市中级人民法院行政判决书。证明生效判决对原告违章建筑的认定。
一审被告寿县人民政府向一审法院提交的法律依据有：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、《国有土地上房屋征收评估办法》；3、《房产测量规范》（GB17986.1－2000）；4、寿政办（2011）13号《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》。
一审原告李先富向一审法院提交的证据有：
1、原告身份证复印件，证明原告身份及主体资格；2、寿县人民政府寿政征补（2012）8房屋征收补偿决定，证明被诉行政行为的内容；3、三位证人证言、九份书面证人证言，证明涉案房屋一直用作门面经营，被告按住宅进行补偿错误。
以上证据均已随案移送本院。本院依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》对案件证据进行了审核，一审关于案件证据的认证符合法律规定，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为：寿县人民政府在作出国有土地上房屋征收决定后，对被征收人的房屋予以合法合理的补偿是其法定义务。其房屋征收部门在与被征收人达不成补偿协议的情况下，寿县人民政府有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，依法作出补偿决定。
寿县人民政府作出补偿决定应遵循程序正当，公平合理的原则，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款关于“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，对被征收人作出合法合理的补偿，充分保护被征收人的合法权益，使其不因房屋被征收而降低生活水平。
由于众多被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，由被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽签确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，应认定评估机构的选定合法有效。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”本案中，被征收人对寿县人民政府认定的房屋补偿面积有异议。寿县人民政府补偿决定中对有争议的228.34m²未登记房屋不予补偿，但其提交的证据并不足以证明该争议房屋在作出不予补偿决定前业经法定部门依照法定程序认定为违法建筑或者属于超过批准期限的临时建筑。寿县人民政府作出该补偿决定的部分事实认定不清，主要证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，依法应予撤销。一审判决驳回上诉人诉讼请求不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销六安市中级人民法院（2013）六行初字第00008号行政判决；
二、撤销寿县人民政府寿政征补（2012）8号房屋征收补偿决定；
三、责令寿县人民政府对李先富重新作出房屋征收补偿决定。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人寿县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宛 平
代理审判员 邓 晓 月
代理审判员 钟 祖 凤
二〇一四年五月五日
书 记 员 张高英（代）