江西省德安县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)德民一初字第442号
原告陈黎明，女，1963年1月3日出生，汉族，个体户，住德安县。
委托代理人李元龙，江西柴郡律师事务所律师。
委托代理人李杰，江西柴郡律师事务所律师。
被告许涛，男，1971年10月17日出生，汉族，职员，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人李后柏，江西洪城律师事务所律师。
被告黄艳火，男，1980年4月1日出生，汉族，个体户，住九江市九江县。
委托代理人柯厚贤，江西柴桑律师事务所律师。
委托代理人樊正根，江西柴桑律师事务所律师。
原告陈黎明诉被告许涛、黄艳火房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈黎明的委托代理人李元龙，被告许涛的委托代理人李后柏，被告黄艳火的委托代理人柯厚贤、樊正根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈黎明诉称：2009年7月，被告许涛与原告陈黎明达成口头协议，原告每年支付12000元租金，被告许涛将其所有的一栋毛坯房租给原告使用至原告不愿意使用为止。经被告许涛同意，原告用该房屋开办千姿女子SPA会所，并进行了装修，花费设计费、工程款及各项材料费共计人民币661271元。2012年10月，被告许涛在未获得原告的同意甚至未告知原告的前提下，私自将原告装修好的会所出租给被告黄艳火作为经营场所。原告得知后，多次找两被告理论要求返还会所均被拒绝。现要求两被告赔偿原告因装修房屋所造成的损失人民币529016.8元（按投资总额的80%折旧计算）。
被告许涛辩称：原告陈述的租赁关系由来和内容与事实严重不符，原、被告仅是口头确认了租赁关系以及租金按市场价格确定的原则，对房屋租赁用途、期限及租金均未确认。原告根本没有按约履行过承租方义务，原告装修房屋时未征求出租方同意且从未支付过租金。租赁双方属于不定期租赁关系，原告在2012年10月份已委托其母亲将房屋钥匙交回，其与原告陈黎明的租赁合同已解除。原告在本案房屋租赁关系形成后，拒绝与被告许涛签订书面租赁合同明确房屋租赁用途、租期及租金等双方权利义务，妄图通过对租赁房屋恶意的装修添附来胁迫被告许涛同意其低成本长期占用租赁房屋，甚至据此一直不履行承租方义务，最终导致被告许涛为维护自己合法权益而依法解除了本案房屋不定期租赁关系。被告许涛在收回本案租赁房屋后，将其重新出租给被告黄艳火，对原告既不构成违约也不构成侵权。故原告无权向被告许涛主张赔偿其装修损失。
被告黄艳火辩称：2012年年底，被告黄艳火通过原告的合伙股东黄平华及原告母亲介绍，租赁被告许涛的房屋。2013年1月5日，被告黄艳火与被告许涛签订租房协议，租期5年，租金为每年33000元，两年一付。之前，被告黄艳火曾与原告方就该租赁房屋室内设施包括空调、沙发、电脑等价格进行过协商，后因部分设施被搬走协商未果。承租房屋时，有两台空调留在店里现已拆除未用，地面和楼梯方面的装修还存在，其它一些装修部分受到不同程度损坏。被告黄艳火承租后，对该房屋的墙面、大门、吊顶、地板等各方面进行了翻新或重新装修，现该房屋用于经营新生活健康美容SPA会所。被告黄艳火是经原告陈黎明经营千姿会所的合伙股东之一黄平华以及原告的母亲联系介绍前往租房，并被告知该房屋租赁合同已到期，故被告黄艳火不应当承担原告的装修损失。
经审理查明，原告陈黎明与被告许涛为堂姐弟关系。被告许涛在德安县宝塔大道（国税局旁）有一栋四层楼自建房。2009年下半年，原告陈黎明与被告许涛口头商定，租赁该房屋用于经营“德安县千姿SPA女子会所”，双方对房屋租金数额、租金支付方式及租赁期限没有明确约定。之后，原告陈黎明对该房屋进行了设计和装修，并在装修开始前告知了被告许涛。会所装修完后在同年10月开业经营。原告开业后，被告许涛要求与原告签订书面租赁合同，因双方对租金未达成一致意见而未果。期间，原告陈黎明欲按每年12000元支付租金，被告许涛未同意。自2011年上半年始，德安县千姿SPA女子会所处于停业状态。原告陈黎明在租赁期间拖欠部分水电费用未交。德安县千姿SPA女子会所停业后，原告陈黎明方因与他人有经济纠纷等原因，室内装修设施遭到经济纠纷利害关系人不同程度的破坏。被告许涛要求解除租赁关系，原告陈黎明将部分可移动设施搬走后，委托其母亲将租赁房屋钥匙交给被告许涛，陈黎明母亲同时将有承租意向的被告黄艳火介绍给被告许涛。2012年12月底，被告许涛将房屋出租给被告黄艳火经营“新生活健康美容SPA会所”（工商登记经营者为但珊珊），双方于2013年1月5日签订房屋租赁合同（合同由被告许涛妻子徐德银与被告黄艳火妻妹但珊珊签订）。合同约定，租金为每年33000元，租期5年。租赁合同内容未涉及房屋原有的装修及设施的处理。合同签订后，被告黄艳火对该房屋原有装修进行了翻新、改造以便于经营。2013年12月20日，原告陈黎明以被告许涛未经其同意将房屋出租给被告黄艳火，被告黄艳火非法占有其会所及装修财产为由诉至本院，要求两被告赔偿其损失人民币529016.8元（以投资总额人民币661271元的80%折旧计算）。本案在审理过程中，原告陈黎明就千姿女子会所房屋装修剩余价值申请司法鉴定，江西中晟司法鉴定中心于2014年10月10日出具鉴定意见：“千姿女子会所”房屋装修剩余价值为369089.16元，其中，确定装修项目价值为194055.75元；争议装修项目价值为189309.13元；水电安装价值为108754元；成新率为75%。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的身份证、营业执照复印件、装修合同、设计图纸、被告许涛提供的房产证复印件、证人证言、江西中晟司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书等证据佐证，事实清楚，予以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金是租赁合同最主要最基本的条款。本案原告陈黎明与被告许涛口头订立的租赁合同未对租金进行明确约定，在其后的合同履行过程中双方对租金条款亦未能达成一致，导致合同必要履行要件缺失，合同无法履行，出租方的合同目的无法实现，为此被告许涛要求解除租赁合同，原告方向被告许涛交回钥匙并将部分可移动物品搬走，原告的行为表明其同意解除合同。故双方的租赁合同解除。原告陈黎明与被告许涛口头订立租赁合同时，许涛对陈黎明租赁房屋的用途是知情的，原告进行装修时被告许涛亦未表示反对，可以认定被告许涛同意原告进行装饰装修。依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定的从约定，无约定的根据合同解除原因分具体情况进行处理。本案合同解除的根本原因系原告与被告许涛口头订立的合同对租金没有进行明确约定，导致合同必要履行要件缺失从而无法履行，故租赁双方对合同的解除均有过错，由此造成的装饰装修的损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案租赁合同不仅对租金没有明确约定，对租赁期限亦没有约定，原告在租赁期限没有明确约定，出租人根据法律规定可以随时解除合同的情况下投入大量资金进行装修，被告许涛在租赁期限没有明确约定的情况下同意原告进行装修，双方对可能造成的损失均应当预见，故双方承担过错的比例确定为各自承担50%。关于装饰装修损失的认定，根据江西中晟司法鉴定中心出具的鉴定意见，确定装修项目价值为194055.75元，本院予以确认；争议项目及水电安装价值为298063.13元，该部分在黄艳火装修前已遭到部分损坏，为了再利用而在不同程度上进行了翻新改造，客观上已不能明确区分陈黎明与黄艳火各自装修价值，故酌情确定陈黎明原装修部分价值为119225.25元（298063.13×40%）。依据鉴定意见，千姿女子会所于2009年10月装修完毕，装修使用年限一般为10年，已使用约2.6年，尚可使用7.4年，原告陈黎明装饰装修残值为234960.75元[（194055.75＋119225.25）×成新率75%]。对该残值损失由原告陈黎明负担50%即117480.38元，被告许涛负担50%即117480.37元。本案诉讼标的系原告陈黎明与被告许涛的租赁合同法律关系，被告黄艳火不是该合同的当事人，原告要求被告黄艳火赔偿该租赁合同解除后装饰装修的损失不符合法律规定，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：
被告许涛于本判决生效之日起十日内向原告陈黎明支付装修残值损失人民币117480.37元。
驳回原告陈黎明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9090.17元及鉴定费10000元，共19090.17元（原告已预交），由原告陈黎明负担人民币14850.76元，被告许涛负担人民币4239.41元，被告许涛负担部分随上述款项一并付给原告陈黎明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。
审判长 杨泽贵
审判员 魏方云
审判员 张 娟
二〇一六年六月十四日
书记员 余露烨