上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第27557号
原告上海喜迎门国际贸易有限公司。法定代表人孙禧进。委托代理人吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。被告上海盛文投资管理有限公司。法定代表人朱文静。委托代理人程道彦，上海市宇钧律师事务所律师。第三人李娜。原告上海喜迎门国际贸易有限公司诉被告上海盛文投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。后经被告申请，本院依法追加李娜为本案第三人。本院又于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告上海喜迎门国际贸易有限公司的委托代理人吴豪、被告上海盛文投资管理有限公司的委托代理人程道彦到庭参加诉讼。第三人李娜经法院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海喜迎门国际贸易有限公司诉称，2012年10月，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告向被告租赁位于上海市浦东新区丁香路1399弄仁恒河滨城7号2601室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2012年11月1日至2013年10月31日止。之后，双方又签订续租协议，将租期延长至2014年2月28日止。租期内，被告未尽修缮责任，在原告多次就承租房屋窗户漏水、灯泡不亮、椅子部件非人为损坏等事项向被告报修后，被告每次至现场查看后均以无法修复为由一走了之，影响原告正常使用。租期届满后，原告依约归还了承租房屋。但被告收回房屋后，却以餐椅损坏、墙面破损、插座板破坏、灯泡不亮及地板受潮变色为由扣除了原告支付的租赁保证金人民币(以下币种同)19,626.35元。故原告诉至法院，要求被告返还租赁保证金19,626.35元。被告上海盛文投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是受第三人李娜委托将房屋出租给原告的，其只是代理人角色，保证金也是第三人李娜扣的。第三人李娜未到庭陈述。经审理查明，2012年10月，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2012年11月1日至2013年10月31日，月租金14,000元，乙方向甲方支付两个月租金的保证金，合计28,000元。之后，原告依约支付保证金28,000元及相应租金，被告开具了押金收据，2012年11月租金的发票收款方为第三人李娜。2013年9月24日，原告发送一份退租通知，抬头为“致上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房东李娜”，内容为“经双方友好协商同意，本公司的员工于2013年10月31日撤离上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室物业”。但合同到期后，原告并未退租，而是与被告又签订《续租协议》，将租期延长至2014年2月28日止。后原告支付租金至2014年2月28日。租期届满时，双方合同终止，原告办理了退房手续，并签署了退房确认书。原告退房时，房屋内一把餐椅破损、次卧室靠窗户的墙面破损、3个插座板被严重破坏、9个灯泡不亮、客厅靠近阳台的地板受潮变色，双方由此产生争议，其中前三项损坏拍有照片。2014年3月18日，被告向原告发函，称第三人李娜验房时发现上述物品损坏，被告多次要求原告修复赔偿，但均未获得回应。为不影响出租，业主请工人修复粉刷了墙面、更换了不亮的灯泡、修复了插座板，共计花费3,626元，预定了一套新的餐椅(因不能配到跟其他三把一样的，业主要求更换四把)花费16,000元，退房时结算水电煤费用2,442.65元，共计22,069元，业主要求被告从原告的押金中扣除。2014年3月31日，被告再次发函至原告，称上次发函后，未收到原告任何回应，其将接受房东请托，在扣除22,069元后退还原告剩余押金。2014年4月2日，被告退还原告剩余押金5,931元。2014年7月，被告支付第三人李娜21,888.60元。2014年7月，原告诉至法院，诉请如前。审理中，被告提供一份《合同》及授权委托书，证明其与第三人李娜之间是代理与被代理关系，第三人李娜才是实际出租人，其中《合同》约定，乙方(第三人李娜)将系争房屋委托甲方(被告)代为出租及管理，乙方委托甲方出租该物业的月租金为13,000元，乙方同意该物业出租产生的超过上述月租金额外的利益，作为甲方的相关服务费用所得。乙方支付给甲方中介费及相关服务费共计13,000元；如果续租，乙方支付给甲方中介费及相关服务费6,500元。承租人须支付乙方相当于两个月租金的租赁押金26,000元。甲方于每月的第一日前将租金汇入乙方指定账号。授权委托书载明，第三人李娜委托被告办理系争房屋的租赁事宜。对于该两份证据，原告表示真实性、关联性不予确认，即使该证据为真实的，也是被告与第三人李娜之间的关系，与原告无涉，若被告仅为代理人，就应该以第三人李娜的名义出租房屋，而不是以自己的名义出租房屋。另，原告表示同意在押金中扣除水电煤费用2,442.65元，插座板损坏是因为墙画自然脱落所致，墙面损坏是窗户与墙面之间漏水所致，若是窗户未关，应是窗台上面损坏，而非侧面损坏。租金发票是被告给原告的，退租通知是根据被告拟好的草稿直接制作的，原告没有第三人李娜的联系方式，不可能发给第三人。被告表示墙面损坏是原告下雨时忘了关窗所致，房屋收回以后，第三人就另外委托他人对外出租了。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》、函、转账凭证、入住确认书、退房确认书以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同及续租协议均明确出租方为被告，被告也在上述协议上盖章确认，且原告支付押金、交接房屋的对象也为被告，现被告仅以一张租金发票上收款人及原告寄送的退租通知抬头为第三人李娜为由辩称出租方应为李娜，明显难以成立，应认定被告为涉案合同的相对方。至于被告提供的委托代理协议及授权委托书，也只能证明被告与第三人之间的内部关系，在原告不予认可的情况下，不能直接对抗原告。涉案合同及续租协议系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定。现合同到期终止，租金已结清，原告也将房屋返还被告，双方主要争议在于被告扣除原告缴纳的押金22,069元是否合理。庭审中，原、被告一致同意在上述押金中扣除2,442.65元的水电煤费用，于法不悖。除此之外的押金，被告表示原告将房屋内部分物品损坏，该些押金作为赔偿及维修费用予以扣除。原告表示该些物品系自然损耗，不应由其来承担赔偿责任。对此，本院认为，根据法律规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。就双方争议的餐椅及插座损坏问题，从照片上看明显不属于自然损耗的范围，原告虽表示插座系墙画自然脱落所致，但就此未能提供证据，被告对此也不予认可，应承担举证不能的后果，故被告要求原告承担上述两项损坏的赔偿责任，可予支持。考虑到被告也未提供任何证据证明上述物品价值及维修费用，本院根据本案实际情况酌情确定原告赔偿数额为3,500元。就双方争议的灯泡不亮、墙面受损，从常理来看该问题应属自然损耗所致，且被告未提供证据证明系原告不正当使用造成，故被告要求原告承担赔偿责任，本院不予支持。综上，被告应将扣除上述两项费用之后的押金16,126.35元退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：被告上海盛文投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海喜迎门国际贸易有限公司押金16,126.35元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告上海喜迎门国际贸易有限公司负担87元，被告上海盛文投资管理有限公司负担203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
?一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。