广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7733号
上诉人（原审被告）：广州市番禺区桥南街草河村股份合作经济社，住所地广州市番禺区桥南街草河村。
负责人：冯卫民，该社理事长。
委托诉讼代理人：苏玉华，广东金本色律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何炽良，男，1972年1月20日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：余方绪，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方文烺，广东广信君达（南沙）律师事务所实习律师。
上诉人广州市番禺区桥南街草河村股份合作经济社（以下简称草河合作社）因与被上诉人何炽良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初11025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
草河合作社上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何炽良的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由何炽良承担。事实和理由：（一）一审法院认为“预约合同的目的在于订立本约合同，草河合作社未办理报建手续导致双方未能继续签订本约合同，预约合同的目的无法实现，草河合作社在预约过程中存在主要过错责任”是完全错误的。本案中双方未达到签订《草河市场整体承包经营合同》的目的，在签订合同前约定了必须经过招投标程序才能签订，双方之间的招投标合同关系独立于承包合同关系，何炽良违反了招投标的规定，草河合作社有权没收其缴纳的保证金。本案诉争的广州市番禺区桥南街草河市场的承包经营权通过桥南街农村集体资产资源管理交易中心平台进行招投标，程序合法有效。（二）一审法院认为“导致涉案场地的本约合同未能签订，双方均有过错，但主要过错在于草河合作社”是完全显失公平的，变相支持了何炽良不守信用的做法。何炽良是草河村常住村民，其完全了解草河村现实情况，其竞投后以各种理由为借口，拒绝与草河合作社签订合同的行为，是违反商业诚信交易原则的根本性违约行为，草河合作社有权没收何炽良缴纳的保证金。（三）双方拟签订的《草河市场整体承包经营合同》的目的是草河合作社将草河村市场的承包经营权发包给何炽良经营，何炽良不但要承担经营管理责任，还要承担草河市场的安全管理等有关责任，何炽良办理相关业务时是有权使用“广州市番禺区桥南草河经济发展总公司”的营业执照的，一审法院认定双方之间不存在经营承包权的转包关系是错误的。在一审证据中已提交草河市场整体承包经营合同，该承包经营合同已表明不是单纯的租赁合同，实际上包含了市场的承包经营权在内，一审法院认为没有取得建筑许可证，因此认定是无效合同。本案不应当单纯认定为建筑物的出租，还有牌照的使用、设备的转移等。就算认定合同效力存在问题，一审法院对于双方责任分配的认定不公，所分配的损失金额亦不合理，一审判决没有体现出当事人对合同的自治原则。何炽良因没有取得建筑工程规划许可证为由不签订承包经营合同，实际上是其在投标时没有充分的估计利益，即认为投标的金额过高，一审法院以主观方面推断最大障碍在于建筑物没有取得规划许可证不符合事实。
何炽良二审答辩称，本案不能适用招投标法，因为根据招投标法第10条、第25条的规定，关于投标人的主体资格的规定是法人或者其他组织，而草河合作社是自然人，因此不符合招投标第10条、第25条规定的投标主体资格，因此本案不能适用招投标法的规定。本案是一般的房屋租赁合同纠纷，并不是承包经营合同纠纷，本案应当适用《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因为承包经营合同纠纷与房屋租赁合同纠纷的区分是承包经营合同所规定的承包范围，一般包括了经营性文件、资产、印章、银行帐号、经营场地以及从业人员等等，而房屋租赁合同而仅仅以房屋作为合同权利义务的标的，在本案中草河合作社规定的承包范围仅指经营场地，而没有包括经营性文件、资产、印章、银行帐号以及从业人员等等。另外，草河合作社不具备草河市场经营权的发包主体资格，因为草河市场的经营权人是广州市番禺区桥南草河经济发展总公司，而并不是草河合作社，草河合作社只是涉案房屋所有权人。
何炽良向一审法院起诉请求：1.草河合作社向何炽良返还保证金人民币500000元及支付从2016年8月24日至返还之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；2.诉讼费用全部由草河合作社承担。
一审法院认定事实：2016年8月9日，草河合作社拟定《桥南街农村集体资产交易初步方案》，主要内容包括：将位于广州市番禺区桥南村草河村市场（以下简称涉案场地）以竞投的交易方式出租，起租低价为620000元/宗/年，竞投保证金为500000元，合同履约保证金与竞投保证金数额相等，在签订《市场租赁合同》当天，竞投保证金自动转为合同履约保证金；资产交付方式为市场使用权按现状交付；等等。上述方案以草河村内公开栏张贴的方式公示，并经主管部门联合预审通过。
2016年8月18日，桥南街农村集体资产资源管理交易中心发出《番禺区桥南街草河村股份合作经济社招租承包公告》，主要内容包括：草河合作社将于2016年8月25日对涉案场地的招租进行竞投，以年租金报价最高者为中标人；交易保证金为500000元，凡交纳竞价保证金后，表明竞投人已完全了解和接受公告的全部内容，了解标的物的现状情况，认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租；竞得人必须于招租结果公示期满后五个工作日内与出租方签订合同，如竞得人不按期签订合同或竞得人放弃竞得资格，出租方将没收其竞投保证金；中标人需在2016年9月10日前缴交第一期租金并签订合同，否则视作中标方自动放弃该标的物，竞投保证金不予退回；竞投人需到草河村民委员会会议室领取交易保证金收据及报名资料；等等。
2016年8月24日，何炽良在《桥南街农村集体资产资源招投标文集及公告发放登记表与报名表》上签名确认收到竞投文件、交易须知。其中，竞投文件包括《草河市场整体承包经营合同（范本）》，主要内容有：草河合作社作为甲方（发包人）将涉案场地整体发包给乙方（承包人）按相关行政机关核准的市场经营范围使用，乙方承包后可将市场的商铺或者摊位按本合同的约定分租给终端商户使用；承包期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；签订本合同前，乙方需向甲方交纳合同履约保证金（即交易投标保证金）500000元，在合同期满时，如乙方没有违约情况及损坏市场原有设施的，甲方无息退还；租赁期间，若乙方违约，甲方有权没收乙方所支付的所有保证金；等等。
何炽良签订《投标承诺书》一份，主要内容为其已详细审核全部竞投文件及有关附件，接受涉案场地的招标公告及招标文件内容，并同意所递交的招标文件在招标期内有效，在此期间中标将受此约束。
2016年8月24日，草河合作社出具收款收据确认收到何炽良交纳的投标保证金500000元以及投标资料费100元。
2016年8月25日，经现场举牌竞价，何炽良竞得涉案场地的经营使用权，为此，草河合作社、何炽良签订《桥南街农村集体资产交易成交确认书》一份，确认涉案场地的相关情况以及交易诚意金为500000元，并约定竞得人应于2016年9月10日前持本成交确认书到桥南街草河村民委员会与发包方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。
当事人有争议的证据及事实如下：
关于双方当事人之间是何种法律关系的问题。草河合作社主张，涉案场地约定只能作为市场经营，故双方当事人之间除了场地租赁合同关系，还存在承包经营权的转包关系。何炽良则认为双方之间仅存在租赁合同关系，根据招投标文件的记载，草河合作社是将涉案场地对外出租，只涉及场地的移交，不包括经营性文件、资产、从业人员等经营材料的移交，故双方之间不存在经营承包权的转包关系。
关于涉案场地是否符合出租条件的问题。草河合作社主张，涉案场地所在土地为建设用地，经广州市番禺区桥南街城市建设服务中心确认正在整改补办有关领取房地产权证的手续，故涉案场地是可以取得合法产权证的，属于合法建筑。为此，草河合作社提交了以下证据予以证实：1.经广州市番禺区桥南街城市建设服务中心确认的由草河合作社于2017年26日出具的《情况说明》；2.《广州市番禺区国土资源和规划局关于桥南街草河村东环路自编64号地块土地情况的复函》；3.会议时间为2016年7月6日的《村民会议、村民代表会议记录》。何炽良对上述证据的真实性、合法性均予以确认，但对其关联性不予确认，认为涉案场地所在土地是合法的建设用地，但涉案场地的上盖建筑物未取得建设工程规划许可证，故草河合作社出租该场地的行为是无效的。
一审法院认为，草河合作社就涉案场地的出租发布招标公告后，何炽良缴纳投标保证金50万元并参与竞标后中标，与草河合作社签订《桥南街农村集体资产交易成交确认书》，约定于2016年9月10日前签订正式租赁合同，双方之间实为房屋租赁预约合同关系，应当适用关于合同预约的相关法律法规的规定。
何炽良主张涉案场地未经报建，属违章建筑，不同意签订本约。根据草河合作社提交的《情况说明》，涉案场地确尚未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于涉案场地尚未取得建设工程规划许可证，就涉案场地签订的租赁合同可以预见为无效合同，即导致本案中本约未能签订的最大障碍在于涉案场地未办理建设工程规划许可证。而预约合同的目的在于订立本约合同，草河合作社未办理报建手续导致双方未能继续签订本约合同，预约合同的目的无法实现，草河合作社在预约过程中存在主要过错责任。但是，草河合作社在招标文件中已明确告知竞标人，在投标前应仔细阅读交易明细及招标须知的内容并充分了解标的物的状况。何炽良在竞标前未对涉案场地的产权情况作全面了解，导致中标后以此为由不愿继续履行预约，何炽良亦存在次要过错责任。因此，导致涉案场地的本约合同未能签订，双方均有过错，但主要过错在于草河合作社，故何炽良要求草河合作社退还保证金500000元，一审法院予以支持。由于何炽良在该过程中亦存在次要过错责任，故其要求草河合作社支付上述保证金的占用利息，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年7月10日作出如下判决：一、广州市番禺区桥南街草河村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起五日内向何炽良退还保证金500000元；二、驳回何炽良的其余诉讼请求。案件受理费8800元，由广州市番禺区桥南街草河村股份合作经济社负担。
本院二审期间,各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：草河合作社关于该社有权没收何炽良交纳的投标保证金的主张是否成立。
根据本案现有证据，草河合作社提供的《桥南街农村集体资产交易初步方案》、《番禺区桥南街草河村股份合作经济社招租承包公告》、《草河市场整体承包经营合同（范本）》等文件中，并无约定草河合作社拟将其成立的“广州市番禺区桥南草河经济发展总公司”的营业执照等经营性文件交给竞得人使用的内容，无涉及经营资产、从业人员的移交，只涉及涉案场地的移交、相关费用的缴纳等，草河合作社称双方拟签订的《草河市场整体承包经营合同》的目的是将草河村市场的经营权交给何炽良经营的主张依据不足，本院不予采信。一审法院认定草河合作社与何炽良之间为场地租赁合同关系并无不当，本院予以认可。
涉案场地并无取得建设工程规划许可证，草河合作社亦无提供涉案场地系经主管部门批准建设的相关证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，一审法院认定草河合作社、何炽良就涉案场地签订的租赁合同可预见为无效合同，并无不当，本院予以维持。
本案中，何炽良在中标后，最终未能签订本约合同的原因在于涉案场地未办理建设工程规划许可证。草河合作社并无证据证明该社在对外招标时，已经将涉案场地无办理建设工程规划许可证的情况向竞标人予以披示并提示相应的风险，一审法院认定草河合作社对于本约合同未能签订应承担主要过错责任并无不当。一审法院判令草河合作社返还保证金500000元，符合公平、合理原则，本院予以维持。
此外，何炽良参与竞投、与草河合作社签约的目的在于取得涉案场地的使用权并进行合法经营，即对外进行合法出租或者分租。即使如草河合作社所述，该社的合同目的是将草河村市场的经营权交给何炽良经营，但涉案场地未办理建设工程规划许可证，亦会导致何炽良就涉案场地与第三人签订的租赁合同无效，从而影响何炽良的合同目的的实现。何炽良拒绝与草河合作社签订本约合同有合理的理由，草河合作社主张何炽良违约并认为该社有权没收保证金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，草河合作社的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由广州市番禺区桥南街草河村股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年五月二十四日
书记员 贾妍
游瑞娜