广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3958号
上诉人(原审被告)：许自新，男，汉族，1969年1月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
被上诉人(原审原告)：李珍霞，女，汉族，1971年12月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵立飞，广东达伦律师事务所实习律师。
上诉人许自新与被上诉人李珍霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年7月13日，原审原告李珍霞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告将惠州市下埔路3号7楼的房屋（原房地产权证号为：粤房地证字第××号）过户给原告。2、判令被告向原告赔偿逾期办证的损失，该损失以850000.00元为基数，自2012年10月12日起，按银行同期贷款利率计算至被告将房屋过户给原告之日为止，暂计至2016年10月11日为161500元。3、判令被告承担本案诉讼费。2017年9月11日，原告李珍霞向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、增加一项诉讼请求“确认惠州市××楼电梯间区门口【产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1069514号】房产归原告李珍霞所有”；2、将原诉讼请求第一项变更为“判令被告将惠州市下埔路3号7楼电梯间门口【产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1069514号】房产过户给原告。2017年9月22日，经原告特别授权的委托代理人方诚智律师到庭，表示原告李珍霞自愿放弃“确认惠州市××楼电梯间区门口【产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1069514号】房产归原告李珍霞所有”该项诉讼请求。
主要事实和理由是：
2010年2月1日，被告许自新通过司法拍卖成功竞得包括位于惠州市××楼电梯间区门口房产（建筑面积170.2平方米，房产证号为粤房地证字第××号）在内的三处房产。2010年3月11日广东省惠州市中级人民法院作出（2008）惠中法执字第441-20号《民事裁定书》，裁定上述拍卖房屋归被告所有，由被告承担有关过户税费。2011年10月11日，原告李珍霞与被告许自新签订《房屋买卖协议》，该协议主要约定：①许自新将其通过司法拍卖购买的惠州市××楼电梯间区门口房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）以人民币85万元的价格转让给李珍霞；②许自新应在协议签订起一年内即2012年10月11日前，办好房产过户的所有手续，协助李珍霞办理好房屋产权证。《房屋买卖协议》签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款.但截止目前，被告仍未按照《房屋买卖协议》的约定履行办理房产过户义务。被告拖延办理房产过户至今已长达4年多时间，原告多次与其沟通但一直未取得任何有效进展。原告认为，被告之行为已构成违约，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼。
被告许自新辩称，请法庭驳回原告全部诉讼请求，原告起诉要求确认房产归原告所有，没有事实依据和法律依据，人民法院也没有权力代替行政机关确权，针对原告要求将房产过户给原告，没有事实依据，房屋买卖协议第四条，原告只抄了前半段，没有抄后半段，合同约定根据买卖协议第四款，原告主张要求过户，适用民事诉讼时效规定，已经超过时效规定时间。因为合同办证的履行期是在2012年12月，针对第三个诉讼请求，我方认为双方并没有约定“逾期不办证、不将裁定书更名”的后果。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2010年2月11日，被告许自新通过司法拍卖购得位于惠州市××楼电梯间区门口房产【（2008）惠中法执字第441-20号民事裁定书】。2011年10月11日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，约定：被告将房屋出售给原告，价格为85万元；被告应在2012年10月11日前办好《民事裁定书》的更名及房产过户的所有手续，协助原告办理好房屋产权证；如逾期不办理，被告须全额归还原告房屋款，原告有权追究其经济和法律责任。同日，原告支付了85万元给被告。付款后，原告多次要求被告履行义务，但被告一直没有办理涉案房屋更名及过户手续，涉案房屋一直由原告使用至今。2017年6月14日，被告才将涉案房屋更名到自己名下【××（××）××市不动产权第1069514号】，未过户给原告。庭审时，被告多次辩称是由于原告长期占用涉案房屋的消防通道及公共通道，导致被告无法更名、过户，但被告没有提交证据。
2017年9月13日，本院向惠州市房产管理局送达一份《委托调查函》，请求协助调查：“一、许自新向贵部门提出申请办理惠州市××楼电梯间区门口的不动产权证【（2017）惠州市不动产权第1069514号】的具体时间[该房产由许自新通过司法拍卖购买所得，民事裁定书：(2008)惠中法执字第441-20号]。二、许自新在办理上述不动产登记的过程中，是否曾经因房产存在客观问题导致不能办证？如存在，请告知存在何种客观问题及目前该问题是否已经解决。三、如上述房产未被查封，许自新能否自行过户给李珍霞？四、如上述房产已被查封，但被解除查封的情况下，许自新能否自行过户给李珍霞。”2017年9月30日，惠州市房产管理局复函我院，答复：许自新于2017年2月10日向我局申请办理上述房产的不动产权证，如不存在查封、抵押等限制性的情况，可由买卖双方申请办理不动产转移登记手续。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，真实合法有效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。原、被告签订的《房屋买卖协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同内容合法有效，原、被告均应严格履行各自义务。签订《房屋买卖合同》后，原告依约向被告支付了购房款85万元，被告应依约将房屋更名至自己名下及过户给原告。根据惠州市房产管理局的复函可知，被告向惠州市房产管理局提出申请办理惠州市××楼电梯间区门口的不动产权证【（2017）惠州市不动产权第1069514号】的时间是2017年2月10日，被告并没有在2012年10月11日前积极履行过合同义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告多次辩称是由于原告长期占用涉案房屋的消防通道及公共通道，导致被告无法更名、过户，但被告没有提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的〉解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告应承担举证不能的不利后果。所以，原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下及赔偿逾期办证损失的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告自行撤回“确认惠州市××楼电梯间区门口【产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1069514号】房产归原告李珍霞所有”该项诉讼请求，没有违法法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的〉解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告许自新于本判决发生法律效力之日起十日内将惠州市××楼电梯间区门口房产【产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第1069514号】过户至原告李珍霞名下。
二、被告许自新向原告李珍霞赔偿逾期办证的损失（以850000元为基数，自2012年10月12日起至第一判项履行完毕之日止按银行同期同类贷款利率计算）。
本案受理费3530元、减半收取即1765元，保全费4770元，由被告许自新负担。
当事人二审的意见
上诉人许自新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求将本案发回重审或者改判驳回一审原告全部诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审事实认定错误，故意遗漏重要条款
1、一审法院滥用司法权力，故意绕开合同的关键条款，即认定合同应严格履行，同时又违反双方约定强行判决。
合同第四条:“甲方应在合同签订起一年内即2012年11月1日前，办好《民事裁定书》的更名及房产过户的所有手续，协助乙方办理好房屋产权证。如逾期不办理，甲方须全部归还乙方的房屋款，乙方有权迫究其经济和法律责任”。
该条款明确1、办证的履行期限为:2012年11月1日前;2、办证不了的法律后果为:甲方须全部归还乙方的房屋款;乙方有权追究其经济和法律责任。该条款应理解为:2012年11月1日前应该办理好过户手续，如果办不了，就全款退款，解除该合同。
根据该条款，2012年11月1日以后，被上诉人已经不再具有要求继续履行合同，请求办证过户的资格。被上诉人只能主张退款，同时将房屋腾让交回给上诉人，而不是继续占用。
一审法院在查明事实部分故意回避合同条款的约定，既认定了应严格按合同履行，又违反合同约定强行裁决过户。做出矛盾判决，属司法权力的滥用，典型的逐利违法判决。
2、认定上诉人2012年1I月1日以后违约，属事实认定错误。
依据合同第四条，2012年11月1日以前，双方约定应在一年内办理好裁定书更名及过户。否则，应全额退款。2012年11月1日以后，上诉人己经没有过户的义务，只有退款的义务。判决违约并承担2012年11月1日以后的违约责任属事实认定错误。
3、被上诉人已将房屋出租获取收益，并无损失。
被上诉人自2010年2月11日至今，一直占有和使用房屋，将房屋出租给给公司使用并从中受益。逾期办证一年，并没有给被上诉人造成损失。被上诉人一面收取房屋租金，一面要求上诉人赔偿利息损失，一举两得。
原审判决支付2012年11月1日以后的逾期办证的损失即没有约定也没有法律规定。当事人只有主张退房款的前提下，法院才能按银行利率赔偿资金占用损失。计息时间也应从主张之日起算。即判决将房产过户又判决给付利息，二者自身矛盾。
1、被上诉人没有按约先履行给付办证费，违约在先，构成根本违约。依据合同第二条的约定:“过户有关费用由乙方承担”。在2012年11月l日以前，双方有过沟通，上诉人要求预交第一次过户费用10万元，但被上诉人担心办证风险，又需要二次过户，一直拖延不付。连房屋外墙的维护分摊费用也不愿承担。不交办证费用当然无法办证。2012年1l月l日以后，上诉人明确告知随时可以退款，要求提供账号，但被上诉人―直不愿理会。担心上诉人收楼，不让其开门和通行，一直拖延至今。上诉人有权行使先履行抗辩权。
直到2016年6月30日，得知办证障碍正逐步消除，房价己经上涨，才急忙委托他人将《授权委托书》及《承诺书》送给上诉人，要求办证。
5、本案被上诉人侵占房屋在先，造成无法收楼，损害司法权威。
2010年2月11日，上诉人参加法院的司法拍卖，取得了本案房产。收楼装修时，发现房屋已经被他人占有和使用。房屋的专用部分已建墙并设置大幅的公司招牌，设置接待大厅10.5米×5.8米，开设玻璃大门从房间通过。向原产权人了解，原产权人声明并未将房屋租赁任何人。原告告知法院，法官声称法院不负责清场，自行解决，可以报案。后发现系被上诉人的公司所为，被上诉人声称，必须从原告房间通过，没有商量余地，也不可能支付任何费用。
二、一审法院程序违法，存在两个方面
1、将未质证的证据用作认定违约的关键证据，损害了上诉人的质证抗辩权。上诉人当庭提交的证据故意不进行质证
一审开庭结束后，法官发函到房产局咨询，获取了答复一份。该答复未通过质证就作为判决主要证据。而上诉人当庭提交的证据又遗漏不予质证。被上诉人庭后提交的证据也没有组织质证。由于更换不动产权证，需要重新测绘，发现争议房产的左右两家把公共通道、消房楼梯、公共厕所也给办证瓜分了，造成被上诉人使用房屋没有门进的问题，由于存在消防隐患，交易中心要求到消防局、规划局重新出图纸。这是影响当时办证的其中一个原因。被上诉人也明确知道其开门和通行占用了上诉人60多平方米。被上诉人也承认，一审却用大量文字讲述上诉人举证不能。实则绕开合同，不看合同约定，强行要求过户并且以赔偿作为要挟。
2、一审法院不当行使释明权，充当原告的代理人。
一审庭审前，主审法官愤愤然，点醒原告代理人要变更诉讼请求，不然没法判。于是原告代理人当庭提交变更诉讼请求申请书，庭审结束几天后，法庭又要求原告撤回增加的诉讼请求，庭审后又进行变更诉讼请求。上诉人认为，原审法庭没有正确行使法律赋予的释明权，而是充当原告的代理人，来达到诉讼百分百完胜的美好结局。造成法院与代理人关系的错位，严重影响法庭的公正审理。
三、一审枉法裁判，适用法律严重错误。
本案上诉人亲自到法院签收传票、再指定时间亲自到庭应诉，有法庭笔亲为证。可一审法院不顾真是情况，胡乱适用《民事诉讼法》第一百四十匹条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席”来对本案进行裁判，全部支持原告的诉请。
为此，特提出上诉。
被上诉人李珍霞答辩称:一、上诉人许自新通过拍卖取得案涉房屋后，打算强行将公共过道封起来不让相邻权人通行，被上诉人购买案涉物业的原因系为了保障其原自有物业的正常通行
1、被上诉人在购买案涉物业前，在案涉物业的东侧已经有一物业，案涉物业的西侧为案外人管明所有(当时的权属人，现已转让他人)。因为客观布局的限制，被上诉人和管明日常通行必须经过案涉物业“过道”位置，且无法另行开通出入口【案涉房屋具体布局详见李珍霞提交的《关于(2017)粤1302民初7035号案件案涉房产购买情况说明》】
2、上诉人许自新取得案涉物业后强行要求把原用于公共通行的部分封起来作为其房屋私有部分，但客观现状不支持其提出的要求，因此被上诉人出于无奈，只能出资购买案涉物业以解决邻里纠纷。
3、被上诉人购买案涉物业前，仅使用案涉物业公共通道部分作正常通行之用，并非如上诉人所述“房屋的专用部分已建墙并设置大幅的公司招牌，设置接待大厅10.5×5.8米，开设玻璃大门从房间通过”，公司(指“惠州市一明通讯信息科技有限公司”，被上诉人李珍霞系该公司的股东、法定代表人及实际控制人)招牌和接待大厅是在被上诉人购买了案涉物业并将房屋提供给公司使用后设置。
4、案外人李珍霞购买案涉物业后，继续为该楼层相邻业主提供正常的通行便利，将其私有部分作为公共通道，无偿提供给另一户相邻业主日常通行。该事项在《房屋买卖协议》中第三条作了明确的约定。现被上诉人占有使用案涉房屋多年来与案外人管明和谐相处，并未出现任何关于通行问题的纠纷。
二、上诉人因出售案涉物业获得了约103%的投资回报，但其却未履行办理产权转移登记的义务，违反契约精神和诚实信用原则2010年2月11日，上诉人通过司法拍卖以人民币3603000元的成交价竞得包括案涉物业在内的位于惠州市××房产××套，建筑面积分别为170.20平方米(案涉房屋)、875.70平方米、423.63平方米，合计1469.53平方米，竞得房产单价约人民币2452元/平方米。照此推算，案涉房屋拍卖成交价约为417330.40元。
2011年10月11日，上诉人以总价人民币850000元的价格将案涉物业转让给被上诉人，并签订《房屋买卖协议》。上诉人在此次房屋转让过程中赚取了约人民币430000.00的差价，获得了103%的投资回报。
合同签订后，被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人使用。根据《房屋买卖协议》约定，上诉人应在合同签订起一年内即2012年10月11日前办好《民事裁定书》的更名及房产过户的所有手续，协助被上诉人办理好房屋产权证，但上诉人未依约履行房屋所有权转移登记的义务(上诉人直到2017年6月14日才将案涉房屋登记在其名下)违反契约精神和诚实信用原则。
三、上诉人违反合同义务，被上诉人有权选择继续履行合同或解除合同，上诉人不享有合同解除权
虽然《房屋买卖协议》约定“如逾期不办理，甲方须全额归还乙方的房屋款，乙方有权追究其经济和法律责任。”该约定并未明确赋予上诉人享有合同解除权，且上诉人不享有合同法第九十四条规定的法定解除权，故作为违约方的上诉人不享有合同解除权。该条款实质上是约定了被上诉人享有的合同解除权，即如果上诉人逾期不办理过户手续，则被上诉人有权解除合同或选择继续履行。
退一万步来讲，即使上诉人享有解除权，但其未在一年内(即2013年10月11日前)行使解除权，其权利已经消灭。自2012年10月11日至今已近五年的时间，期间被上诉人一直积极主张权利，要求上诉人履行过户义务，而上诉人只是消极拖延，并未提出过解除合同的主张。根据合同法第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十二条之规定，即使上诉人享有合同解除权，其解除权也已经消灭。
四、上诉人已于2017年6月14日取得案涉房屋不动产权证，具备了办理房屋所有权转移登记的条件，合同继续履行没有任何障碍，上诉人应当继续履行
根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”和最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行”的规定，上诉人应当继续履行合同，为被上诉人办理房屋过户手续。
五、一审法院在清楚认定事实的基础上，依法作出判决，二审法院应当予以维持。
本案二审中，许自新提交以下证据材料：涉案房屋测绘图等，拟证明李珍霞将公共通道、消防楼梯等办到自己名下，造成必须同过涉案房屋才能进入其原有房屋，且消防局要求整改而影响到办证；李珍霞一审中的情况说明及手绘图，证明李珍霞自认自2010年2月1日起占用涉案房屋；涉案房屋的抵押清单、他项权注销申请、房屋权属查询结果，拟证明涉案房屋上有多重查封、拍卖时抵押给深圳兴业银行，在一年内处理解封和涤除权实属困难；申请书、协助通知书等，证明整体打包拍卖的房屋无法清偿收楼、需协商处理后才能办证；李珍霞出具的承诺书，拟证明在房价上涨情况下李珍霞才提出愿意承担办证费用。
被上诉人李珍霞认为上述证据不属新证据，不能证明许自新所称的待证事实。
被上诉人李珍霞二审中未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案一审庭审中，许自新发表辩论意见称，原告请求赔偿损失没有依据。
本案二审中，经本院提议调解未果。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据一审宣判后的上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：李珍霞是否具有请求继续履行涉案房屋买卖合同的权利、人民法院是否应当支持，李珍霞请求的预期过户违约金是否有事实依据和法律依据等。
引起本案争议的合同条款是许自新与李珍霞在2011年10月11日签署的《房屋买卖协议》第四条，具体条文是“甲方（许自新）在合同签订起一年内即2012年10月11日前办好《民事裁定书》的更名及房产过户的所有手续，协助乙方（李珍霞）办理好房屋产权证。如逾期不办理，甲方须全额归还乙方的房屋款，乙方有权追究其经济和法律责任。”从涉案的房屋买卖合同条款来看，对“逾期不能办理”的后果，约定的是出卖人全额归还买受人的购房款、买受人有权追究出卖人的经济和法律责任。这一条款，在确定出卖人全额归还买受人购房款的义务的同时，也赋予了买受人追究出卖人经济和法律责任的权利。因此，该条款并没有明确排除买受人除回收全额购房款之外的其他权利，也没有免除出卖人归还购房款之外的其他义务的情形之下，李珍霞作为买受人依法享有的合同履行方式选择权还是存在的。作为一个市场经济条件下的理性人，李珍霞根据当前房地产市场的状况作出要求继续履行涉案房屋买卖合同的选择，并不违反合同的约定和法律的强制性规定。许自新认为，李珍霞只能选择退回购房款的辩解理由，一审法院不予支持是正确的，本案二审中本院也不予支持。
关于李珍霞所主张的逾期办理违约金的问题，本院认为应当予以调整，理由如下：第一，李珍霞是明知涉案的房屋是许自新通过司法拍卖所得的，当时只有一份确认拍卖成交的《民事裁定书》，而许自新尚未将涉案的房屋办理到自己名下。也就是说，李珍霞对许自新出卖的房屋最终办理到自己名下所需要竞得程序是清楚的，不存在许自新隐瞒房屋产权状况的情形。第二，在客观上存在过户的障碍，主要表现在涉案的房屋尚在法院查封状态和抵押状态。对涉案房屋查封的解除和抵押权的涂消，并非许自新作为出卖人可以单独控制和解决的事项，解除查封需要法院作出裁定、解除抵押又是以抵押权人的债权得到清偿为前提的。李珍霞的代理人在一审中也认可，影响过户的障碍在一审诉讼中已经解除、争议的房屋已经取得办证条件。第三，因许自新是“协助乙方办理好房屋产权证”，即办证的义务主体是买受人李珍霞，李珍霞应当及时主动要求许自新履行配合义务，并自己缴纳交易税费等。李珍霞作为买受人没有提交证据证明其已经履行了办证前自已应尽的义务。
综上，因涉案的房屋进行交易时客观上不具备过户条件，房屋过户手续需要在法院解除查封、抵押权人涂消抵押登记为前置条件，以及李珍霞未举证证明已经履行自己应尽的义务等原因，且在相关协议没有约定逾期办理产权证违约责任及违约金计算方式的情形下，一审法院判令从2012年10月12日起支付预期凭证违约金是没有事实依据与合同依据的。在本案诉讼中，因李珍霞没有提交许自新怠于办理涉案房屋在拍卖成交后过户到自己名下手续的证据，故而应当认定自涉案协议签署后至查封解除、抵押涂消后许自新将该房屋办理产权证件到自己名下的时间为履行“协助乙方办理好房屋产权证”的合理期间。在许自新于2017年6月4日将房产证搬到自己名下后，仍然拒绝协助向李珍霞过户的，应当承担违约责任。一审法院将2012年10月11日作为起算点计算违约金的，未考虑李珍霞明知涉案房屋属查封、抵押资产的特殊情形，属于实体处理错误，对该判项本院予以纠正。
关于许自新上诉的本案一审中存在的程序性问题，一是一审法院对调取的房产局回函没有质证，二是对许自新提交的关于影响涉案房屋办证到自己名下的证据没有质证，三是不当行使释明权提示李珍霞的代理人撤回部分诉讼请求，四是适用法条错误以缺席裁判的法条作为本案的处理依据。对于前两个问题，本院二审中已经采纳对许自新有利的裁判理由和方式处理本案，对一审中存在的错误已经进行了纠正，不影响许自新的实体权利。对第三个问题，即一审法官提示李珍霞的代理人撤回对涉案房屋进行确权的请求。事实上，即便是李珍霞的代理人不撤回该诉讼请求，无非是在本案实体处理中不予支持并驳回该诉讼请求而已，并不会因为是承办法官提示其撤回而对本案的审理发生决定性的影响。对于第四个问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》地三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本院直接予以指出并纠正即可。当然，对于一审法院在本案审理程序存在上存在的瑕疵，并非客观上无法避免的问题，本院在此予以批评指正，并希望在今后的工作中予以重视并坚决杜绝。
综上所述，上诉人许自新的上诉主张除一审认定违约金不当外，其余没有事实依据和法律依据。原审查明事实基本清楚，但适用法律不当、实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初7035号民事判决主文第一项及受理费承担部分；
二、变更惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初7035号民事判决主文第二项为：被告许自新向原告李珍霞赔偿逾期办证的损失（以850000元为基数，自2017年6月4日起至第一判项履行完毕之日止按银行同期同类贷款利率计算）。
三、驳回李珍霞的其他诉讼请求。
四、驳回许自新的其他上诉请求。
本案二审案件受理费人民币3530元，由上诉人许自新负担1530元、被上诉人李珍霞负担2000元；上诉人许自新多预交的2000元，由本院予以退回；被上诉人李珍霞应当负担的2000元，限在本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期未交的在本案执行中一并处理。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。