山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终70号
上诉人（原审原告）：潘玉梅，女，1972年7月25日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：张顶良，山东君辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海阳市军创置业发展有限公司，住所山东省海阳市凤城镇窑上村。
法定代表人：单成国，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：由其奎，男，1968年6月13日出生，汉族，住山东烟台市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。
上诉人潘玉梅因与被上诉人海阳市军创置业发展有限公司、由其奎撤销权纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2017）鲁0687民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘玉梅上诉请求：撤销一审判决,支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、根据一审庭审调查,二被上诉人均认可双方无买卖房产的真实意思,据此,二被上诉人之间的买卖合同不成立。二、二被上诉人以担保借款合同的履行为目的,签订了37份《商品房买卖合同》,为借款合同提供抵押担保。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期限届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。既然属于担保,就应当遵循物权法有关禁止流质的原则,也就是说在债权人实现债权时,对设定的担保财产,只能以拍卖或者变卖的方式实现。本案中,二被上诉人为担保的目的而签订的37份《商品房买卖合同》所约定的内容是一方向另一方交付房产,另一方取得房产所有权,违背了《担保法》和《物权法》有关禁止流质原则的强制性规定。一审判决认为“本院认定被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订的37份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系而非房屋买卖关系,不具有排他性,被告没有损害原告的权益”与法律规定不符,二被上诉人之间签订的37份《商品房买卖合同》恰恰具有排他性,阻碍其他债权人对该37套房产进行拍卖还债,损害了原告的合法权益。三、二被上诉人签订的37份《商品房买卖合同》的房产总价值为13178597元人民币,而二被上诉人之间借款合同的金额仅为300万元人民币，二被上诉人之间被担保的借款债权300万元,仅为合同总价款的22.7%,应当认定为“以明显不合理低价转让财产”,侵害了包括上诉人在内的全体债权人利益,应当依照《合同法》第七十四条规定予以撤销。综上，一审判决适用法律错误,违反法律规定,请求二审法院予以纠正。
由其奎辩称，1、由其奎与军创置业存在真实的民间借贷法律关系，对涉案的37套房产不存在买卖关系，系军创置业公司为300万元借款提供的抵押担保，抵押关系已依法成立并生效。以房产网签进行备案登记的方式行抵押担保之实，是房地产行业广泛采用的向个人借款提供担保的常规形式，与上诉人所谓的低价转让导致债权人行使撤销权具有本质区别。军创置业公司以房产网签进行备案登记的方式进行借款抵押担保的还有多人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海阳市军创置业发展有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。
潘玉梅向一审法院起诉请求：1.判令撤销二被告的37套房产交易。2.判令被告承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司签订了合同编号为201502040152、201502040151、201502040150、201502040148、201502040147、201502040146、201502040145、201502040144、201502040143、201502040142、201502040141、201502040140、201502040139、201502040138、201502040137、201502040136、201502040135、201502040134、201502040133、201502040132、201502040131、201502040130、201502040129、201502040128、201502040127、201502040126、201502040125、201502040124、201502040123、201502040122、201502040121、201502040120、201502040119、201502040118、201502040116、201502040115、HY2016-009243共计37份商品房买卖合同，被告海阳市军创置业发展有限公司并将上述金域蓝湾37套房屋网签到被告由其奎名下。2017年6月6日，山东省海阳市人民法院作出（2017）鲁0687民初1702号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：山东通达信房地产开发有限公司、海阳市军创发展有限公司欠原告潘玉梅借款本息共计8184000元（利息计算至2017年4月1日）以及2017年4月2日至履行之日的利息损失（本金4000000元，利息按照年利率24%计算）于2017年6月20日前付清。原告潘玉梅主张于2017年5月在准备查封被告海阳市军创置业发展有限公司房产时发现，被告海阳市军创置业发展有限公司为了达到不履行债务的目的，将37套房产无偿转让给被告由其奎导致原告潘玉梅的债权不能实现，根据《合同法》第七十四条，请求撤销二被告之间签订37套商品房买卖合同。被告由其奎主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年2月4日向其借款300万元，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还，被告海阳市军创置业发展有限公司以上述37套房产作为抵押担保，37份商品房买卖合同并在房管部门进行网签实际上是一种抵押担保，提供借款协议、授权书、借据、收条、银行流水、保证担保书各一份以及37份商品房买卖合同予以证明。被告海阳市军创置业发展有限公司对被告由其奎提供的上述证据真实性无异议。原告潘玉梅对37份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条、保证担保书且不论其真实性如何，但是恰恰证明了被告由其奎没有支付房款，借款与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，被告由其奎自认为上述37套房产的均价为40万元每套，假设这300万元的借款成立，再假设这300万元的借款能够转化为房款，这300万元对于这37套房产来说，每套房产的总价值为81000元，符合了合同法所规定的以明显低价转让资产的规定，本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据法律规定，如果以房产作为担保的话，应该办理房产抵押登记手续才能产生抵押权的法律效力，本案中二被告所做的网签是一种买卖转让法律关系，明显起不到抵押担保的作用，二被告之间没有买卖房产的意思表示，被告由其奎没有支付买卖房产的对价；原告潘玉梅另主张根据借据和银行流水来看，上述300万元借款属于被告由其奎和张春宁个人之间的借款，至今被告海阳市军创置业发展有限公司也没有提供相关的账目来证实张春宁收到被告由其奎的借款以后转到被告海阳市军创置业发展有限公司的账上，借款与被告海阳市军创置业发展有限公司无关，与本案没有关联性。二被告均主张抵押担保这一法律行为成立并生效的要件并非以办理抵押登记手续为准，物权法已经做出了明确规定，是否登记并不影响抵押担保的效力。被告由其奎主张上述300万元借款的借款方为被告海阳市军创置业发展有限公司并非是张春宁个人，向一审法院提交的授权书载明被告海阳市军创置业发展有限公司授权张春宁为公司借款，山东通达信房地产开发有限公司出具的保证担保书也载明了被告海阳市军创置业发展有限公司向被告由其奎借款300万元。原告潘玉梅主张借款的时间和授权的时间都是2015年2月份，但是授权书当中没有授权张春宁代替被告海阳市军创置业发展有限公司借款，并且授权内容模糊不清，授权内容是让张春宁在所有文书上及协议上签字具有同等法律效力，属于授权内容不清，并且张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份。被告由其奎主张授权书的时间与借款时间均为2015年2月份，两个时间是相互对应的，而且被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司除了借贷关系不存在其他的业务往来，这足以说明授权书当中张春宁的签字就是针对被告由其奎的借款来的。原告潘玉梅主张上述37套房产在房管部门进行备案不仅仅能够证明房屋买卖合同成立生效，而且也是经过了房管部门的审核和备案，并且网签备案的房产也不允许重复买卖网签。被告由其奎主张上述37套房产在房管部门备案仅仅是一种形式，以买卖合同的方式进行抵押担保，在房管部门进行网签不一定是买卖合同成立的一个要件。被告海阳市军创置业发展有限公司主张在房管部门进行网签代表着买卖合同成立并生效。
另查明，被告海阳市军创置业发展有限公司的法定代表人于2015年11月16日由王昭昳变更为张春宁，后又于2017年8月25日由张春宁变更为单成国。2017年9月11日，被告海阳市军创置业发展有限公司向一审法院告知其法定代表人由张春宁变更为单成国。
一审法院认为，本案的争议焦点：1.上述300万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司还是张春宁个人；2.被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订37份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于买卖关系还是属于上述300万元借款的抵押担保关系。对于争议焦点1：被告由其奎主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年2月4日向其借款300万元，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还；原告潘玉梅主张根据借据和银行流水来看，上述300万元借款属于被告由其奎和张春宁个人之间的借款，借款的时间和授权的时间都是2015年2月份，但是授权书当中没有授权张春宁代替被告海阳市军创置业发展有限公司借款，并且授权内容模糊不清，授权内容是让张春宁在所有文书上及协议上签字具有同等法律效力，属于授权内容不清，并且张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份，且至今被告海阳市军创置业发展有限公司也没有提供相关的账目来证实张春宁收到被告由其奎的借款以后转到被告海阳市军创置业发展有限公司的账上，借款与被告海阳市军创置业发展有限公司无关，与本案没有关联性。一审法院认为，虽然银行流水显示收款方是张春宁，张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份，但借款协议以及授权书均有被告海阳市军创置业发展有限公司的印章，并且被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订了37份商品房买卖合同并在房管部门办理了网签，一审法院认定张春宁在借据上签字并接收被告由其奎借款行为系履行职务行为，一审法院认定上述300万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司，被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司的民间借贷关系成立并生效。
对于争议焦点2：原告潘玉梅对37份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条、保证担保书且不论其真实性如何，但是恰恰证明了被告由其奎没有支付房款，借款与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，被告由其奎自认为上述37套房产的均价为40万元每套，假设这300万元的借款成立，再假设这300万元的借款能够转化为房款，这300万元对于这37套房产来说，每套房产的总价值为81000元，符合了合同法所规定的以明显低价转让资产的规定，本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据法律规定，如果以房产作为担保的话，应该办理房产抵押登记手续才能产生抵押权的法律效力，本案中二被告所做的网签是一种买卖转让法律关系，明显起不到抵押担保的作用，二被告之间没有买卖房产的意思表示，被告由其奎没有支付买卖房产的对价；被告由其奎主张本案涉及的37套房产系被告海阳市军创置业发展有限公司为300万元借款提供的抵押担保，不动产抵押合同依当事人意思表示达成一致为生效判断的基本标准，承诺生效时，合同成立，合同依法成立的同时也就发生法律效力，无需其他特别生效条件，即使未办理抵押权登记，如果抵押合同已经有效成立，登记不影响合同的效力；被告海阳市军创置业发展有限公司主张用上述37套房产办理网签的形式为被告由其奎借款提供保证，并不是无偿转让给被告由其奎。一审法院认为，被告由其奎与被告海阳市军创置业发展有限公司之间的借款协议明确载明被告海阳市军创置业发展有限公司用其在金域蓝湾小区37户作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，二被告虽然签订了上述37份商品房买卖合同并办理了网签，二被告并没有真实的买卖意思表示，而是对抵押担保形成了合意，是名为房屋买卖实为借款担保并且是一种非正式形式的抵押担保，一审法院认定被告海阳市军创置业发展有限公司与被告由其奎签订37份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系而非房屋买卖关系，不具有排他性，二被告没有损害原告的权益。综上所述，原告潘玉梅要求判令撤销二被告的37套房产交易的诉讼请求一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条之规定，判决：驳回原告潘玉梅的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告潘玉梅承担。
二审中，当事人未向法院提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，海阳市军创置业发展有限公司与由其奎于2015年2月4日签订的借款协议中约定了以37套房产作为借款300万元的抵押，双方均认可不存在买卖房屋的意思表示，签订房屋买卖合同及网签的行为是为了作为偿还300万元的抵押，在双方的实际履行中，由其奎向海阳市军创置业发展有限公司交付的是依借款合同所约定的300万元，而非购房款，故一审法院认定海阳市军创置业发展有限公司与由其奎签订37份商品房买卖合同并网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系而非房屋买卖关系，符合客观事实。上诉人主张由其奎与海阳市军创置业发展有限公司是房屋买卖合同关系，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其它土地附属物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”；第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。
从物权法的上述规定来看，以建筑物和其它土地附属物等不动产设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件。作为本案的房屋，只有进行登记，抵押权才能成立并生效，由其奎与海阳市军创置业发展有限公司虽然在借款合同中约定了抵押，但未能在房屋管理部门办理出抵押登记，双方签订房屋买卖合同并办理网签的行为，不符合法律规定的抵押成立要件，故抵押不成立。双方既不构成房屋买卖合同关系，又不具备抵押成立的要件，从这个意义上说，由其奎与海阳市军创置业发展有限公司没有损害上诉人的权益，故一审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 曹红岩
审判员 付景波
二〇一八年三月五日
书记员 杨晓丹