宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁02民再8号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石嘴山市众安房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市大武口区。
法定代表人：周军峰，该公司总经理。
委托代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李玉梅，女，1954年2月16日出生，汉族，个体户，住石嘴山市。
委托代理人：谈荣成（李玉梅丈夫），男，1958年3月10日出生，汉族，个体户，住石嘴山市大武口区永乐路永盛巷*号楼*号。
委托代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。
再审申请人石嘴山市众安房地产开发有限公司与被申请人李玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2016）宁02民终113号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，经该院审查，于2017年2月3日作出（2016）宁民申666号民事裁定，指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭审理了本案，再审申请人石嘴山市众安房地产开发有限公司的委托代理人刘涛、被申请人李玉梅的委托代理人谈荣成、罗少忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告李玉梅诉称，2012年5月21日，李玉梅与石嘴山市众安房地产开发有限公司签订一份《众安·府佑水香认购书》，约定购买由石嘴山市众安房地产开发有限公司开发的××府住宅一套，房屋总价款2120000元，截止2014年8月28日李玉梅向石嘴山市众安房地产开发有限公司共计支付购房款2135631.29元。石嘴山市众安房地产开发有限公司售楼时李玉梅提供了小区整体项目规划图和售楼部沙盘，李玉梅所购买的房屋周边设计有水系、观光台及绿化带。但是，2014年7月1日，石嘴山市众安房地产开发有限公司通知李玉梅办理房屋交接手续时，李玉梅会同石嘴山市众安房地产开发有限公司代表及施工监理对房屋实地查验发现：石嘴山市众安房地产开发有限公司并未按当初提供的小区整体项目规划图和售楼部沙盘进行施工建设，将原有水系、观光台全部变为硬化的路面或绿化带，完全改变了原规划设计，且房屋还存在多处质量问题，根本不具备交房条件。随后，李玉梅给石嘴山市众安房地产开发有限公司发联系函要求其将房屋存在的质量等问题在20天内处理完毕并向李玉梅提供该房屋的竣工验收手续，否则要求退房。但石嘴山市众安房地产开发有限公司收到联系函后并未做任何回复。2015年8月14日，李玉梅又委托律师给石嘴山市众安房地产开发有限公司以公证方式送达了律师函，要求石嘴山市众安房地产开发有限公司与李玉梅或李玉梅委托的律师联系解决上述问题，但石嘴山市众安房地产开发有限公司拒绝对李玉梅做任何答复。李玉梅认为，石嘴山市众安房地产开发有限公司违反原规划设计建设小区的行为已构成违约。且该房屋至今未通过建设部门竣工验收，不符合交付条件。李玉梅为维护其合法财产权益，现依法诉至贵院，要求判令：1．解除原告李玉梅与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司之间的《众安·府佑水乡认购书》;2．被告石嘴山市众安房地产开发有限公司退还原告李玉梅购房款2135631.29元;3．被告石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿自原告李玉梅交付购房款之日起至2015年8月27日止的利息损失307807.71元，上述合计:2443439元；4．本案案件受理费由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司承担。
一审被告石嘴山市众安房地产开发有限公司辩称：一、李玉梅所称事实与客观事实有出入。具体是：1.涉案房屋是李玉梅个人特别定购的商品住宅房，李玉梅早在2011年11月就认购了该房屋并首次提出施工变更，2012年5月21日李玉梅、石嘴山市众安房地产开发有限公司签订了正式书面认购书，2012年5月、2013年6月、2014年5月，李玉梅又对室外楼梯、露台坡屋面、地下室墙体、入户坡道暖气井等进行了变更；2.购房款212万元并非全部以现金支付，除100万元首付款外，其余款项为实物顶账和转移付款；3.交房时，李玉梅根本未提及水系、观光台等景观设计问题，而是提出一些建筑施工瑕疵问题，也未要求提供房屋竣工验收报告，只是要求具备接房条件；4.石嘴山市众安房地产开发有限公司对李玉梅提出的要求全部进行了整改，完全符合入住条件。二、李玉梅的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。具体是：1.双方所签订《众安·府佑水香认购书》合法有效，双方应按约定履行各自义务，不得擅自变更或解除，合同中没有约定李玉梅一方有解除合同的条件；2.本案不具备法定解除合同条件或情形；3.水系、观光台等景观设计只是要约邀请，且不是双方合同约定内容，即便视为要约，如果景观设计变更，石嘴山市众安房地产开发有限公司也只是承担相应的违约责任，但双方对该方面的违约责任没有约定，重要的是该违约行为不足以造成李玉梅合同目的不能实现；4.至于规划设计变更和竣工验收正在办理中，且属于建筑行政范畴，依法应由行政主管部门处理。综上，李玉梅诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其诉求。
石嘴山市大武口区人民法院一审查明，2012年5月21日，李玉梅与石嘴山市众安房地产开发有限公司签订了一份《众安·府佑水香认购书》，约定李玉梅购买由石嘴山市众安房地产开发有限公司开发的××府住宅一套，房屋总价款为2120000元。2014年8月28日李玉梅向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付购房款共计2135631.29元。2014年7月1日，石嘴山市众安房地产开发有限公司通知李玉梅办理房屋交接手续时，李玉梅发现涉案房屋存在多处质量问题。2014年7月3日李玉梅向石嘴山市众安房地产开发有限公司送至联系函，要求对房屋存在的质量问题在20天内处理完毕并达到接房标准后方可办理接房的相关手续，否则要求退房。但石嘴山市众安房地产开发有限公司收到联系函后并未回复。还有，双方口头约定涉案房屋周围有水系、观光台等设置，在合同实际履行中石嘴山市众安房地产开发有限公司单方将这些设置进行了变更。李玉梅为维护其合法财产权益，现依法将纠纷诉至本院，要求判令：1．解除原告李玉梅与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司之间的《众安·府佑水乡认购书》;2．被告石嘴山市众安房地产开发有限公司退还原告李玉梅全部购房款2135631.29元;3．被告石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿自原告李玉梅交付购房款之日起至2015年8月27日止的利息损失307807.71元，上述合计:2443439元；4．本案案件受理费由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司承担。望判如所请。
石嘴山市大武口区人民法院一审认为，民事主体应本着诚信以负适当合同履行义务。通过李玉梅出示”收据”，在证明力上能体现李玉梅已于2014年8月28日将涉案房屋全部购房款付清，对此，石嘴山市众安房地产开发有限公司并无异议，仅抗辩所支付款项中仅有100万元是银行转账交付，其余购房款是通过顶账及转移支付方式履行的，但这并不影响李玉梅已支付全部购房款的事实。因李玉梅、石嘴山市众安房地产开发有限公司签订的”众安·府佑水香认购书”是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规定的强制性规定，该”众安·府佑水香认购书”对双方均产生约束力，且李玉梅、石嘴山市众安房地产开发有限公司均认可”众安·府佑水香认购书”的有效性。通过”众安·府佑水香认购书”约定的内容并结合”收据”，进一步证明李玉梅在合同履行中无违约行为。本案焦点问题是：石嘴山市众安房地产开发有限公司是否存在违约行为致使李玉梅合同目的不能实现，即李玉梅行使法定合同解除权能否产生效力。首先，”众安·府佑水香认购书”约定李玉梅与石嘴山市众安房地产开发有限公司要签订正式购房合同，可见，”众安·府佑水香认购书”就其本质应是预约合同，该预约合同约定由石嘴山市众安房地产开发有限公司启动向李玉梅发出通知以订立本约合同
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购房合同，石嘴山市众安房地产开发有限公司在预约合同履行中无证据证明向李玉梅发出通知，可见石嘴山市众安房地产开发有限公司有一定违约行为。更为重要的是，李玉梅与石嘴山市众安房地产开发有限公司买卖关系项下的标的物是房屋，石嘴山市众安房地产开发有限公司即便有履行交付涉案房屋的行为，如2014年7月1日前期石嘴山市众安房地产开发有限公司电话通知让李玉梅办理房屋交接手续，但其无证据表明要与李玉梅订立商品房买卖合同，而”众安·府佑水香认购书”作为预约合同不能使涉案房屋办理不动产备案手续，进一步讲石嘴山市众安房地产开发有限公司仅履行房屋交付行为而至今不能与李玉梅签订具有本约性质的商品房买卖合同，将会使李玉梅在接收房屋后面临无法设立不动产物权的窘境，石嘴山市众安房地产开发有限公司不与李玉梅订立商品房买卖合同实际已是一种严重的违约行为；第二，李玉梅出示”众安·府佑水香整体项目规划图”，在证明力上确有可能证明涉案房屋周围有水系、观光台等设施，这与庭审核实石嘴山市众安房地产开发有限公司的陈述基本一致，而石嘴山市众安房地产开发有限公司又自认众安·府佑水香原规划中的水系、观光台等设计因其他原因而更改，这部分更改显然对订立正式购房合同及房屋价格的确定有重大影响，是一种严重违约行为，在庭审中石嘴山市众安房地产开发有限公司也承认在预约合同履行中其单方将原建筑规划进行了变更，现新的建筑规划手续尚未审批下来，这使得李玉梅签订本约合同也变得遥遥无期，进一步损害了李玉梅的合同履行利益。李玉梅行使法定解除权的条件成就。2014年7月3日李玉梅向石嘴山市众安房地产开发有限公司送至”联系函”，因该”联系函”有”达到接房标准后方可办理接房的相关手续，否则本人要求退房”，该内容具有解除”众安·府佑水香认购书”的意思。基于石嘴山市众安房地产开发有限公司上述违约行为，且按照相关司法解释规定的在解除合同通知到达后三个月未提出异议的，解除该预约合同的行为发生效力。李玉梅主张解除”众安·府佑水香认购书”有证据佐证，于法有据，予以支持。因”众安·府佑水香认购书”解除已发生效力，即发生李玉梅与石嘴山市众安房地产开发有限公司恢复未订立合同状态，李玉梅主张退还购房款亦符合相关法律的规定，予以支持。还有，在本案李玉梅没有违约行为及”众安·府佑水香认购书”解除发生效力的情况下，李玉梅主张赔偿购房款的利息损失，应以其自2014年8月29日（交清全部购房款的第二天），以金融机构货款年利率6%，算至2015年8月27日约1年的利息为128137.88元（计算公式：2135631.29×6%×1年）较适当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李玉梅要求解除与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司签订的《众安·府佑水乡认购书》予以准许；二、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内退还原告李玉梅购房款2135631.29元、赔偿利息损失128137.88元，合计2263769.17元。
案件受理费26348元，减半收取13174元，由原告李玉梅负担2174元，由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担11000元。
李玉梅上诉称，原判将利息计算日认定为”2014年8月29日（交清全部购房款的第二天）”错误。李玉梅第一笔房款100万元的支付日期是2012年5月21日，第二笔房款435631.29万元的支付日期是2013年3月5日，第三笔房款70万元的支付日期是2014年8月28日。李玉梅将100万元购房款于2012年5月21日支付石嘴山市众安房地产开发有限公司，石嘴山市众安房地产开发有限公司实际占用李玉梅资金40个月，原判仅计算12个月利息，对李玉梅明显不公。上诉请求按照中国人民银行公布的年利率6.65%计算石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿李玉梅利息损失307807.71元。
石嘴山市众安房地产开发有限公司辩称，李玉梅的上诉理由不能成立，支付利息的前提条件是双方解除合同，双方的合同并没有解除，不存在退还房款及赔偿利息损失的问题。
石嘴山市众安房地产开发有限公司上诉称，原审判决认定事实不清，涉案房屋是李玉梅特别订购的商品住宅，李玉梅于2011年11月就认购了该楼房并首次提出施工变更，2012年5月21日石嘴山市众安房地产开发有限公司与李玉梅签订了正式书面认购书。2012年5月、2013年6月、2014年5月，李玉梅对室外楼样、楼台坡屋面、地下室墙体、入户坡道暖气井等进行了施工变更。原审判决认定”2014年8月28日李玉梅向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付购房款共计2135631.29元”表述不当，事实上房屋总价款并非全部现金支付，除100万元签订认购书当日首付定金外，其余款项均为2013年至2014年实物顶账或转移付款。2014年7月1日，交接房屋时，房屋不存在质量问题，李玉梅在联系函中未提质量问题，原审将房屋质量和施工瑕疵混淆。原审认定石嘴山市众安房地产开发有限公司收到联系函后并未回复李玉梅错误。石嘴山市众安房地产开发有限公司积极口头回复，并全面对房屋施工瑕疵进行了整改。原审认定房屋周围水系、观光台等景观，在合同履行中石嘴山市众安房地产开发有限公司单方进行了变更错误。现在未建水系、观光台不表明将来不建或更改。事实上，水系、观光台尽管因设计原因暂停，是否要变更正在听取全体业主的意见。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，判决错误，上诉请求撤销原判发回重审，或依法改判驳回李玉梅的诉讼请求。
李玉梅答辩称，石嘴山市众安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。一、关于认定事实方面，涉案的认购书不是特别商品房买卖合同，该合同与其他同类的买卖合同无任何区别，李玉梅没有对室外楼样做任何改动，其他部分变更不影响楼房的整体功能。二、李玉梅将房款以现金、实物或其他方式折抵均不影响合同的履行。三、施工瑕疵本身就是房屋质量问题。四、石嘴山市众安房地产开发有限公司称，涉案房产没有水系和观光台等景观，认为现在没有建设不代表将来不建设，不能成立。涉案房产大多已经交付使用，现在小区已经建设完毕，不可能存在将来建设水系、观光台。原判适用法律正确，审判程序合法。
本院二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院二审予以确认。
本院二审认为，李玉梅、石嘴山市众安房地产开发有限公司签订的”众安·府佑水香认购书”是双方真实意思表示，合法、有效。双方应当及时、全面的按照认购书约定的内容履行义务。李玉梅分三次向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付购房款2135631.29元，已按照认购书的约定履行了做为购房者全部的义务。在涉案房屋已具备使用条件且李玉梅已按约定支付购房款的情形下，即使双方未约定签订正式合同的具体时间，但石嘴山市众安房地产开发有限公司至今未能依照认购书的内容通知李玉梅签订正式的购房合同，已明显超出合理期间。且石嘴山市众安房地产开发有限公司在庭审中自认，涉案房屋至今未验收合格，何时通过验收不确定，且目前无法配合李玉梅办理房产证。双方对涉案房屋产交付使用条件未作约定，依法律规定需经验收合格方可交付使用，故涉案房屋至今达不到交付使用条件，李玉梅的合同目的不能实现，石嘴山市众安房地产开发有限公司已构成根本违约，双方所签订的认购书应当依法解除。
李玉梅以现金或顶账的方式支付房款，石嘴山市众安房地产开发有限公司均以出具收据的方式予以认可收到房款，故石嘴山市众安房地产开发有限公司认为李玉梅以实物顶账、转移支付形式支付的房款，不应支付利息损失无法律依据。石嘴山市众安房地产开发有限公司的违约行为给李玉梅造成损失，应当承担赔偿责任。因双方对违约损失未作约定，李玉梅也未提供证据证实石嘴山市众安房地产开发有限公司的违约行为给其造成的损失数额，原判认定利息损失从李玉梅付清房款后计算（即2014年8月29日），及将利息酌情确定为6%，符合本案实际，并无不当。综上，李玉梅、石嘴山市众安房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28803元，由上诉人李玉梅负担3893元，上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担24910元。
再审申请人石嘴山市众安房地产开发有限公司请求撤销本院（2016）宁02民终113号民事判决书,改判驳回被申请人的全部诉讼请求。理由如下：1、关于未签订正式购房合同的问题。二审认定申请人未能依照认购书的内容通知李玉梅签订正式的购房合同，已明显超过合理期限。该事实认定缺乏证据证明。原审认定认购书为预约合同，那么申请人与被申请人作为预约合同双方当事人均负有订立正式合同的义务，而非申请人一方负有的义务。双方在涉案房屋的合同签订上均未主张，原审不能以未签订合同”已明显超过合理期限”为理由解除合同。本案不存在不能订立合同的情形。2、关于涉案房屋至今达不到交付的条件的问题。申请人再2014年7月1日履行了通知交付房屋的义务，而且该房屋已经于上述日期前取得了建设工程竣工验收合格证，涉案房屋完全具备交付使用条件。3、关于房屋质量及违反小区设计问题。首先，根据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释第十二、十三条的规定，可以解除合同的房屋质量问题，只能是房屋主体结构质量不合格以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用两种条件，本案中被申请人提出的质量问题均属于质量瑕疵。其次，水系及观光台的变更是经过设计、规划、环保部门多方论证而进行的变更，与被申请人的居住使用没有关系，也不会构成不能实现合同目的的根本违约。4、涉案房屋是被申请人特别定制的房屋，不应简单给予解除。
被申请人答辩意见，原审认定事实正确，适用法律合法，再审申请人的再审申请不能成立。
再审庭审中再审申请人提交的新证据：证据一、商品房预售许可证、新老楼号对照表各一份，证实涉案房屋于2012年7月17日就具备了商品房预售的法律许可。证据二、建设工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收表、工程竣工验收人员签到册工程竣工验收备案表各一份，证明涉案房屋于2014年5月30日取得工程竣工验收合格，于2016年11月7日取得综合验收备案。
被申请人质证认为，对证据一、二的均不认可。证据一是后补的，一、二审期间没有向法庭提交。被申请人起诉时未见过该许可证。证据二是虚假的，该证据是申请人本单位及合作单位的内部资料，竣工验收应当是市住建局盖章的综合验收的备案手续。备案信息是一、二审之后提供的，即使是真实的也不影响一、二审判决的效力。
本院对再审申请人提交的证据分析认证意见，证据一、证据二具备证据属性，可以证明再审申请人的待证事实，本院予以确认。
被申请人未提交新证据。
本院再审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院再审认为，再审申请人石嘴山市众安房地产开发有限公司与被申请人李玉梅签订的”众安·府佑水香认购书”是双方真实意思表示，合法有效。石嘴山市众安房地产开发有限公司按照”认购书”已经收受了李玉梅支付的房款，依据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方当事人虽未签订正式的购房合同，但不影响”认购书”的效力。石嘴山市众安房地产开发有限公司于2012年7月17日取得了商品房预售许可证，是具备签订商品房买卖合同的条件，竣工验收合格证是房屋交付的条件，该公司于2014年7月1日已取得了竣工验收合格证并通过了竣工验收，表明涉案房屋质量合格，具备交付条件。涉案房屋出现质量瑕疵、规划设计变更属申请人的违约行为，可通过另行诉讼予以解决，尚未达到合同目的无法实现的根本违约。李玉梅认为，石嘴山市众安房地产开发有限公司违反原规划设计建设小区的行为已构成违约，且该房屋至今未通过建设部门竣工验收，不符合交付条件的理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院本院（2016）宁02民终113号民事判决和石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第2740号民事判决；
二、驳回被申请人李玉梅的诉讼请求。
一审案件受理费13174元，二审案件受理费28803元，由被申请人李玉梅负担。
本判决为终审判决。
审判长刘衍泉
审判员王丽琼
审判员郗春梅
二〇一七年十一月九日
书记员唐庆楠