四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川19民终996号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李英，女，生于1978年9月18日，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐鹏程（系李英之夫），男，生于1975年9月18日，大学文化，巴中市华盛玻璃有限责任公司董事长，住成都市高新区。
上列二上诉人委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董良建，男，生于1970年10月15日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人:杜从智，巴中市中翔法律服务所法律工作者。
上诉人李英、徐鹏程因与被上诉人董良建合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院(2017)川1903民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李英、徐鹏程及共同的委托诉讼代理人彭定春、被上诉人董良建及委托诉讼代理人杜从智参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李英、徐鹏程上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2017）川1903民初820号民事判决，判令被上诉人立即支付下欠的购房款138485元，并从欠款之日起按年利率6%承担资金利息至付清为止；2.本案一、二审诉讼费及一审反诉费由被上诉人承担。
李英、徐鹏程上诉的事实和理由：一审认定主要事实性质错误，导致错判。一审中查明的案件事实，充分表明，上诉人与被上诉人之间产生的是合同债权转让而非物权转让。其一，一审认定上诉人与被上诉人之间系以物抵债，明显属于案件定性错误；其二，被上诉人和上诉人约定自行办理房屋买卖合同变更，因被上诉人想出卖房屋，一直未变更合同，其未办理责任在于被上诉人，与上诉人无关；其三，房地产公司在上诉人与被上诉人及案外人蒲正波达成房屋买卖合同之债权转让时，知情且同意，其公司工作人员在合同上签字予以确认，至于后来将房屋买卖合同变更给他人，系房地产公司违约，上诉人已经履行了相关义务，被上诉人可向第三方主张权利；其四，被上诉人在向上诉人出具书面欠条后一年半才主张权利，超过了1年的撤销变更期限，上诉人要求被上诉人支付下欠房款的主张应当支持；因三方结算后，上诉人退还了案外第三人蒲正波原出具的书面借条，上诉人的权益难以维护。
被上诉人董良建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
董良建向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告立即偿还原告借款32万元，并按2%月利率向原告支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，原告变更诉讼请求将欠款金额32万元变更为34万元。
李英、徐鹏程向一审法院提出反诉请求：1、判令董良建立即支付下欠的购房款人民币138485元，并从欠款之日起按年利率6%承担利息至付清为止；2、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2012年，原告董良建以某建筑公司的名义给巴中市华盛玻璃有限责任公司修建办公楼，2014年1月14日，董良建给玻璃公司出具收到工程款72万元条据一张，公司相关人员备注：现金支20万元，徐总支52万元。2014年5月24日，被告李英给原告董良建书立“借款单”一张，载明：借董良建现金52万元。尔后，被告李英陆续向原告董良建付款20万元，下差32万元未付。2015年8月28日，蒲正波与四川名都房地产开发有限责任公司签订《龙泉名都商品房认购协议》一份，载明：蒲正波认购房产公司开发建设的龙泉名都A3幢1单元14楼1、2、7号框架住宅三套。2016年1月27日，四川名都房地产开发有限责任公司工作人员在蒲正波的原始认购协议上签署“7号已签给董良建”后，被告李英将原始认购合同及交款收据交与原告董良建，董良建将“欠条”一张交给被告李英，欠条载明：欠到李英现金（原恩阳华盛玻璃厂办公楼工程款抵名都酒店14-7号房款）计：106.33㎡×4500元／㎡=478485元，减去原差工程款34万元，下欠138485元。
2016年5月5日，位于巴中市巴州区望王路东段X单元x楼x号住房签约备案给冯东。
2016年7月4日，蒲正波书写“承诺书”一份交给被告李英，载明：今承诺在2016年7月15日蒲正波将名都国际1号楼14楼7号房过户给董良建（此房由蒲正波抵偿给李英工程材料款，李英抵给董良建工程款，该房系四川名都房地产开发有限公司抵偿给蒲正波）。若逾期未办，所引起的一切责任由蒲正波承担。（李英与蒲正波所有抵偿房屋的经济手续已消，双方不再另行订立房屋抵偿协议，双方于2016年元月22日协商房屋抵偿事宜，但蒲正波一直未办理抵偿房屋过户手续到董良建名下，当天蒲正波将房屋买卖合同原件、房款收据和蒲正波承诺书由李英转交给董良建，现原件在董良建手中。）现抵偿之房，经在巴中市房地产管理中心查询，登记在冯东名下。
一审法院认为，以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。以物抵债协议其实质是新债清偿协议，经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务完成履行则旧债务随之消灭，如新债务并未得到履行则双方当事人之间的以物抵债和解协议中涉及的旧债并未消灭，债权人仍可以申请恢复执行。本案中，四方当事人无以物抵债明确的书面合意，虽四川名都房地产开发有限责任公司的工作人员在蒲正波所有的原始认购协议上签署“7号已签给董良建”，但在办理签约备案时，根据蒲正波的承诺和原告董良建的陈述可以看出，一是蒲正波未办理过户手续，二是房地产公司未认可该签署意见，造成预抵偿给原告董良建的房屋签约给他人，在蒲正波书写、李英保管的承诺书确定的履约时间后，蒲正波至今未办理过户手续。本案因未实际履行物权转移，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故，被告（反诉原告）李英关于工程款已抵消，要求原告（反诉被告）董良建支付下欠购房款及利息的反诉请求，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李英、徐鹏程系夫妻关系，合伙开办的公司系自然人投资，涉案债务从公司债务转为个人债务，经营所得用于家庭，为经营所负债务系共同债务，应共同偿还。故原告要求被告李英、徐鹏程偿还下欠工程款及资金利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。双方在书立借款单时未约定利息，在以物抵债结算时未计算利息，应视为不支付利息。现原告主张资金利息，应从原告主张之日起算至偿清之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。综上，为保护合同当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告李英、徐鹏程于本判决生效后三十日内偿还原告董良建下差工程款人民币34万元及利息（从2017年6月13日起算，利率按人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计息至判决指定的给付时间止）。二、驳回反诉原告李英、徐鹏程的反诉请求。
本案在二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，董良建与李英、蒲正波虽未签订书面的抵偿协议，但通过其行为达成了抵偿协议，且均是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效的协议。根据协议约定，李英对董良建负有的34万元金钱债务，应由李英承担向董良建交付涉案房屋的义务所替代，董良建与李英之间以涉案房屋抵偿金钱债务的约定构成代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人现实的受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，双方虽约定“以房抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于代物清偿协议并未实际履行，董良建的债权未得到实现，故李英、徐鹏程负有支付下差工程款34万元的义务，一审判决并无不当。在二审中，李英、徐鹏程提出，当时抵偿涉案房屋时，其与案外人蒲正波之间的债务往来已结清，其已将相关债权凭证归还给蒲正波，导致难以维护自己的权益，在二审中，本院组织上诉人李英、徐鹏程、被上诉人董良建、案外人蒲正波进行调解时，对李英、徐鹏程与蒲正波的债务结转情况已经查明，鉴于李英、徐鹏程、蒲正波的代物清偿协议未实际履行，李英、徐鹏程与蒲正波之间债权债务关系未消灭，李英、徐鹏程与蒲正波之间债权债务关系属另一法律关系，不属于本案审理范围，可另行主张权益。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4585元，由上诉人李英、徐鹏程共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何明杰
审 判 员 何奇林
审 判 员 王健宇
二〇一七年十二月十五日
法官助理 刘姝含
书 记 员 何 攀