新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民事判决书
（2017）兵民终52号
上诉人（原审原告）：张中华，男，汉族，1963年5月4日出生，无固定职业，住新疆昌吉市。
委托诉讼代理人：朱霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪迪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆天瑞房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：孙茂宽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张大庆，新疆瑞诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢华，新疆瑞诚律师事务所律师。
上诉人张中华因与被上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司（简称天瑞公司）居间合同纠纷一案，不服新疆生产建设
兵团第六师中级人民法院（2017）兵06民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张中华及其委托诉讼代理人朱霞，被上诉人天瑞公司及委托诉讼代理人张大庆、谢华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张中华上诉请求：1、撤销（2017）兵06民初1号民事判决；2、判令被上诉人依约支付规划审批通过办理出让合同阶段费用100万元，依约支付签订开发协议阶段费用100万元，依约交付一期竣工阶段价值400万元折抵商铺并办理产权手续；本案诉讼费、保全费及送达费用由被上诉人承担。事实及理由：1、按照双方当事人订立的《居间协议》约定，上诉人已经完成了各项居间事务，被上诉人必须按阶段向上诉人付费。被上诉人在履行《居间协议》过程中，恶意阻止支付条件成就，在上诉人已经履行了合同义务及《居间协议》未被变更和解除的情况下，将本应由上诉人处理的受托事务又同时指派其他工作人员进行处理，该行为已经违反了合同法第六条规定的诚实信用原则，故应视为付款条件已经成就。2、一审法院认定事实不清。新疆信德房地产公司无工商名称预登记和注册，并不实际存在。上诉人和被上诉人在签订居间合同之前就取得时代新城小区土地实际开发权，并作了前期规划、审批、拆迁预备等大量工作，在被上诉人多次请求下，上诉人才将该项目交到被上诉人名下，并受被上诉人委托作大量后期工作。一审法院判决书中所述“天瑞公司在2011年1月就制作完成该小区详规”的情况与事实完全不符。上诉人办理了建设用地规划许可事项。事实证明，正因为有上诉人前期工作基础，才促使被上诉人与芳草湖农场达成开发协议。
天瑞公司辩称，一审法院判决认定的事实基本清楚、适用法律正确，对涉诉的合同性质定性为居间合同准确。双方当事人签订的《居间协议》合法有效。该合同最主要的目的是通过居间人张中华的居间服务，天瑞公司实现芳草湖农场用地面积17.5公顷，建筑面积25万平方米的“时代新城”小区开发建设。一审判决对于合同履行情况的认定基本正确。整体上看，只要协议的根本目的没有实现，居间人就不得要求支付报酬。即使把居间协议的三项委托事务按阶段划分，张中华也没有完成其中任何一项。天瑞公司出具的收条只能证实当时收到规划方案这个行为，并不是对张中华完成协议第一项委托任务的认可。天瑞公司通过招标摘牌取得仅有1.5万平方米土地出让，但并不属于张中华居间的成果。委托代建协议不同于房地产开发合同。因此，无论张中华提交了什么证据，均无法改变其没有完成任何一项委托事务、没有全面履行合同义务的事实。张中华称“天瑞公司为自己的利益恶意阻止条件成就，视为条件已成就”的理由与事实不符，与法律规定相矛盾。天瑞公司不否认张中华为居间协议付出了一定的时间和精力，但双方签订的协议性质是居间合同，而非劳务合同或委托合同。《合同法》明确规定，居间人没有促成目标合同订立的，不得主张支付报酬。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张中华向一审法院起诉请求：判令天瑞公司向张中华支付费用200万元；判令天瑞公司交付张中华位于芳草湖农场“时代新城”小区价值400万元折抵商铺并办理产权手续或者向支付400万元费用；案件诉讼费、保全费及邮寄送达费用由天瑞公司承担。
一审法院认定事实：2010年，新疆信德房地产开发有限公司委托龙安公司对芳草湖总场场镇十二区居住小区设计修建性详规，2010年7月详规制作完成。2010年8月26日芳草湖农场向第六师建设局报送《关于申请下达芳草湖场镇“时代新城”小区修建性详规批复的请示》（芳场发（2010）125号文），因该详规经审核未通过，第六师建设局未批复。2010年12月，天瑞公司与新疆建筑科学院起草了《建设工程设计合同》文本，填写了合同内容，双方未签字和盖章，2011年1月20日，天瑞公司与新疆建筑科学院在合同上签字盖章。合同约定，由新疆建筑科学院为该公司开发的“时代新城”小区制作小区修建性详细规划工程设计，天瑞公司支付了设计费15万元。2011年1月该详规制定完成。2011年1月18日，天瑞公司与张中华签订《居间协议》。协议就委托事项约定为：张中华接受天瑞公司委托，就芳草湖时代新城小区开发项目办理以下事项：1、负责办理完该项目规划；2、负责办理完毕该项目土地出让手续；3、负责办理芳草湖农场开发协议。协议对居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式约定为天瑞公司同意向张中华支付居间报酬共计600万元，其中转账支付200万元，其余400万元按照市场希望路均价折抵1号楼商铺。支付办法为：该工程项目规划审批通过后，并办理完毕土地出让合同后7日内支付张中华居间报酬100万元；天瑞公司与芳草湖总场签订该工程项目开发协议完成所有委托事项后7日内，支付张中华居间报酬100万元；该工程项目一期开发竣工后，交付张中华400万元折抵商铺，并给予办理产权手续。2011年4月15日，第六师建设局以师建发（2011）25号文对天瑞公司委托新疆建筑科学院设计的“时代新城”住宅小区修建性详规作出批复。2011年2月21日，芳草湖农场向第六师建设局报送《关于芳草湖场镇“时代新城”住宅小区修建性详细规划选址意见的请示》（芳场发（2011）21号），第六师建设局于2011年3月23日作出师建规设发（2011）14号批复。同日，第六师建设局以师城规选字第2011-13号文颁发《建设项目选址意见书》。2011年4月，芳草湖农场基建科向第六师建设局报送《关于申请芳草湖农场时代新城住宅小区建设用地规划许可证的请示》（芳基建发（2011）009号），2011年4月15日，第六师建设局对时代新城小区下发《建设用地规划许可证》。2011年4月21日，天瑞公司工作人员唐某某向张中华出具“今收到张总农六师部局委办文（2011）25号、规划一本正本”的收条。2011年5月5日，天瑞公司五家渠分公司给原告张中华出具授权委托书，委托内容为：“现委托张中华同志办理我公司在芳草湖开发事宜，期限为2011年5月5日至6月5日。”2011年8月19日，天瑞公司法定代表人孙茂宽向张中华出具“用地规划许可证及选址意见书”收条。2011年，芳草湖农场与天瑞公司签订《委托代建住房协议》，该协议约定，为减轻农场资金压力，委托天瑞公司代建住房，农场暂给天瑞公司分配保障性住房计划192套，天瑞公司以全额投资方式代建住房192套。2012年12月18日，天瑞公司的法定代表人孙茂宽出具授权委托书，委托该公司前期部经理郭某参加2012年12月28日六师土地储备交易中心举办的国有土地公开挂牌出让活动，天瑞公司以总价4021970元竞得以上土地地段中15079平方米的土地使用权，并于2013年3月29日与六师国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
另查，芳草湖总场时代新城小区用地规划情况为：规划建设用地面积188595.48平方米，规划总建筑面积244199.3平方米，规划住宅建筑面积207837.7平方米，规划商业建筑面积33317.6平方米，规划公建建筑面积3044平方米，居住房数2390户。
一审法院认为，双方当事人签订的《居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。双方当事人签订的协议在形式和内容上均符合居间合同的构成要件，且本案双方当事人均认可双方之间为居间合同法律关系，故确认双方之间成立居间合同法律关系。
居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人在《居间协议》中约定：张中华接受天瑞公司委托，就芳草湖“时代新城”小区开发项目(用地面积17.5公倾，建筑面积25万平方米)办理以下事项：1、负责办理完该项目规划；2、负责办理完毕该项目土地出让手续；3、负责办理芳草湖农场开发协议。同时约定了居间报酬的支付条件为：该工程项目规划审批通过后，并办理完毕土地出让合同后7日内支付张中华居间报酬100万元；天瑞公司与芳草湖总场签订该工程项目开发协议完成所有委托事项后7日内，支付张中华居间报酬100万元；该工程项目一期开发竣工后，交付张中华400万元折抵商铺，并给予办理产权手续。张中华作为居间人主张报酬，应当举证证明已完成双方约定的居间委托事项，并符合约定的支付报酬的条件。双方当事人签订的《居间协议》明确约定，由张中华对用地面积17.5公倾，建筑面积25万平方米的芳草湖“时代新城”小区开发项目负责办理完该项目规划、土地出让手续以及与芳草湖农场签订开发协议。从孙某某、于某(均为农六师勘测设计研究有限责任公司副总经理)、张某某(芳草湖农场基建科科长)的谈话笔录，可以证实张中华在2011年1月18日签订《居间协议》前后就该时代“新城小区”的项目立项、命名报审、规划、审批等方面做了一定的服务协调工作，从天瑞公司法定代表人孙茂宽及工作人员唐某某就收到张中华交付的规划正本及用地规划许可证和选址意见书而向张中华出具的收条可以证实，天瑞公司通过张中华的居间服务，完成了约定的第一项居间服务事项，即办理完该项目规划。天瑞公司辩称，该项目的规划并不是在张中华的居间服务下完成，张中华并未完成居间协议的第一项委托事项的抗辩意见，与查明的事实不符，不予采信。协议约定的第二项居间服务事项为负责办理完毕该项目土地出让手续。协议明确约定是对用地面积17.5公倾，建筑面积25万平方米的工程项目通过张中华的居间服务完成土地出让手续，但在该项目中仅有15079平方米的土地完成了土地出让手续，张中华完成的第二项居间服务事项不符合双方约定，因此，张中华并未按约完成第二项居间服务事项。对天瑞公司抗辩张中华并未完成第二项居间服务事项的意见，予以采纳。张中华主张其已完成居间协议的第一个委托事项，天瑞公司应当支付居间报酬100万元的请求，因双方当事人约定的付款条件为“该工程项目规划审批通过后，并办理完毕土地出让合同后7日内支付张中华居间报酬100万元”，而张中华并未完全按照协议约定办理完毕土地出让手续，且不符合双方约定的支付报酬的条件，其请求不予支持。双方协议约定的第三项居间服务事项为负责办理芳草湖农场开发协议，即天瑞公司在张中华的居间服务下达到与芳草湖农场签订房地产开发合同的目的，而本案的客观事实为，芳草湖农场与天瑞公司并没有签订房地产开发合同，签订的是《委托代建住房协议》，该代建协议并不属于商品房开发性质，而是属于保障性住房性质，因此，第三项居间服务事项张中华并没有完成。对天瑞公司抗辩主张张中华没有通过居间服务促成天瑞公司与芳草湖农场签订该工程项目房地产开发合同，张中华未完成第三项居间服务事项的意见，予以采纳。因张中华提交的证据不足以证明其已按照协议约定全部完成三项居间委托事项，故对其要求天瑞公司支付费用200万元并交付“时代新城”小区价值400万元折抵商铺、办理产权手续的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告张中华的诉讼请求。本案案件受理费53800元，保全费5000元，邮寄送达费88.8元，合计58888.8元，由原告张中华负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人张中华依照《居间协议》约定，要求被上诉人支付各阶段居间报酬共计600万元的上诉请求是否成立。
关于合同性质问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案双方当事人于2011年1月18日签订的《居间协议》约定，张中华作为居间人按照委托人天瑞公司委托事项从事芳草湖“时代新城”小区开发项目的居间活动，由天瑞公司支付相应的居间报酬。协议约定的委托事项、居间报酬的计算方法、支付时间和方式等有关内容，符合居间合同的法律特征及构成要件，当事人也认可双方之间为居间合同法律关系，该协议系双方在依照平等、等价有偿原则，经友好协商达成的，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，故本院确认双方之间成立居间合同法律关系，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于合同履行问题。居间合同是居间人按照委托人的指示和要求从事居间活动，其内容是为委托人寻觅及指示可与其订立合同的相对人；居间合同以委托人与第三人订立合同为目的，其标的是居间人提供的居间劳务。双方当事人在《居间协议》委托事项中约定：张中华接受天瑞公司委托，就芳草湖“时代新城”小区开发项目(用地面积17.5公倾，建筑面积25万平方米)办理以下事项：1、负责办理完该项目规划；2、负责办理完毕该项目土地出让手续；3、负责办理芳草湖农场开发协议。根据查明事实，张中华在2011年1月18日签订《居间协议》前后，就“时代新城”小区的项目立项、命名报审、规划、审批、拆迁预备等协调服务工作向天瑞公司就有关问题进行了报告，并交付了项目规划正本及用地规划许可证和选址意见书，为天瑞公司与芳草湖农场订立有关合同做了部分铺垫性工作，因此，张中华作为居间人为天瑞公司提供居间劳务的事实可以成立。天瑞公司辩称其仅获得“15079平方米土地出让，只是为了弥补代建住房的损失，并非张中华居间活动成果”的理由，无事实依据，本院不予支持。
关于居间报酬的支付问题。在居间合同中，只有居间人的居间活动达到目的，即居间人促成委托人与第三人成立合同的，委托人才负有给付报酬的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”根据查明事实，首先，居间人张中华为委托人天瑞公司在芳草湖“时代新城”小区开发项目中取得开发权、办理项目规划和争取部门审批以及为天瑞公司与芳草湖农场订立有关合同等方面，提供了一定的信息资料，为天瑞公司报告创造订立合同的机会。虽然天瑞公司在该项目中只有15079平方米的土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，与《居间协议》约定张中华“负责办理完毕该项目土地出让手续”即办理25万平方米土地出让手续的要求尚有差距，不完全符合协议约定“该工程项目规划审批通过后，并办理完毕土地出让合同后7日内支付张中华居间报酬100万元”的支付条件，但一审法院认定天瑞公司通过张中华的居间服务，完成了约定的第一项居间事务，即办理完该项目规划的事实，合法有据，本院予以确认。鉴于此，张中华所进行的居间活动，不仅完成了双方约定的第一项居间事务，而且提供了达成天瑞公司订立项目土地出让合同的媒介服务，促成了委托人天瑞公司部分合同目的的实现。因此，应当根据公平原则，并考虑张中华完成第一项居间事务、为天瑞公司提供媒介服务的客观情况，酌情由天瑞公司给付张中华居间报酬750000元。张中华是较早掌握“时代新城”小区开发项目的知情人，应当了解和掌握该项目所属土地的性质，但在订立《居间协议》时，并未对合同标的25万平方米工程用地办理何种手续进行明确约定，因此张中华以部分划拨土地不能办理土地出让手续、已经完成约定第二项居间事务的上诉理由，不能成立。其次，虽然天瑞公司与芳草湖农场签订了《委托代建住房协议》，但未能签订与芳草湖农场签订房地产开发协议，该结果与协议约定张中华“负责办理芳草湖农场开发协议”、促成天瑞公司与芳草湖农场签订房地产开发协议的目标不符。房地产开发协议与委托代建住房协议具有不同的法律内涵，性质不同，故天瑞公司与芳草湖总场签订的《委托代建住房协议》，并不等同于《居间协议》约定的房地产开发协议。因此，张中华进行的居间活动，并未实现双方居间合同就该事项所要达到的目的，也不符合协议约定“天瑞公司与芳草湖农场签订该工程项目开发协议完成所有委托事项后7日内，支付张中华居间报酬100万元”的付款条件，故张中华不能请求天瑞公司按照协议支付该100万元居间报酬。张中华称已经完成该项居间事务的理由与事实不符，本院不予支持。其三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人张中华要求天瑞公司按照《居间协议》约定交付400万元折抵商铺，并给予办理产权手续的上诉请求，未提供充分证据证实该项目一期开发竣工的相应文件，且如前所述，张中华的居间活动并未全面实现双方订立居间合同的目的，故依照法律规定，张中华不得要求支付400万元折抵商铺。张中华称天瑞公司在协议履行过程中，违反诚实信用原则，为自己的利益恶意阻止付款条件成就，但就天瑞公司“恶意阻止”的事实未提供相应的证据证实，不能据此认定付款条件已经成就。本院对该项上诉理由不予支持。
综上所述，张中华的上诉请求部分成立。一审法院驳回张中华的诉讼请求不当，有违公平原则，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团第六师中级人民法院（2017）
兵06民初1号民事判决，即“驳回张中华的诉讼请求”；
二、被上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付上诉人张中华居间报酬750000元；
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