北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终758号
上诉人（原审被告）：北京万科企业有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区北京万科城市花园梅花园4号楼。
法定代表人：张建新，董事长。
委托诉讼代理人：王彬，北京天用律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李锦昆，男，1968年4月12日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：康娜，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
上诉人北京万科企业有限公司（以下简称北京万科公司）因与被上诉人李锦昆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人北京万科公司的委托诉讼代理人王彬，被上诉人李锦昆的委托诉讼代理人康娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京万科公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李锦昆的诉讼请求或发回重审；2.判令李锦昆承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定部分事实不清、适用法律错误，北京万科公司不应支付逾期办理转移登记违约金。一、本案已过诉讼时效，李锦昆已丧失胜诉权。一审法官在判决书中回避北京万科公司提出的诉讼时效问题，属于明显错误。北京万科公司从未收到过李锦昆或其委托律师邮寄的律师函，诉讼时效不存在中断的情形。第一，李锦昆出具的证据EMS单据上收件单位为万科企业股份有限公司，并非北京万科公司；第二，收件人也不是北京万科公司的法定代表人；第三，收件地址不是北京万科公司的住所地或合同约定地址；第四，EMS单据上写的是律师函，没有写明是逾期办理产权之内容，李锦昆无法证明EMS快递中信函的内容；第五，本案中李锦昆提交的律师函的内容完全是为了本次诉讼虚拟的，其抬头与EMS单据上的收件单位名称不一致；第六，邮寄查询只能证明万科中心前台代万科企业股份有限公司收下本信函，并非北京万科公司收到本信函；第七，信函与北京万科公司毫无关联，李锦昆没有充分证据证明向北京万科公司主张过权利，故不存在诉讼时效中断的情形；第八，涉案房屋的交付时间为2012年6月6日，依据《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应当在房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明，且李锦昆属于自行办理房屋权属登记的情况范畴，故其知道或应当知道北京万科公司违约的时间为2013年6月7日，即从2013年6月7日起计算本案的诉讼时效。由此可见，在李锦昆无有效证据证明诉讼时效存在中断的情况下，即使按2017年10月1日生效的《民法总则》对诉讼时效的新规定3年来算，截止到2016年6月6日诉讼时效亦已经经过。李锦昆在2016年6月6日后才提起的诉讼，显然已过诉讼时效，已丧失胜诉权。二、实体上，北京万科公司无过错无需承担违约责任。依据2013年8月23日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会会议纪要（第73号），2014年5月6日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会会议纪要（第28号），最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条等，涉案房屋初始登记逾期的原因是由相关行政主管部门和一些历史遗留问题造成，涉案房屋所有权证逾期取得亦有上述行政原因又有李锦昆自身原因，且均非北京万科公司原因，故北京万科公司免责。退一步讲，即使北京万科公司存在违约行为，一审法院判决北京万科公司承担违约金也过高，严重违背公平原则，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素予以合理认定。
李锦昆辩称：同意一审判决，不同意北京万科公司的上诉请求。关于本案诉讼时效问题，律师函邮寄地址是农展南路甲一号万科中心，一开始邮寄到北京万科公司的注册地时被拒收，北京万科公司在企业信用信息公示报告中，以及多家猎头网站中登记地址均是万科中心，因此律师函邮寄到万科中心没有错误。律师函无论谁签收均代表北京万科公司已经签收。北京万科公司接收律师函后多次联系李锦昆到万科中心进行协商调整，在门卫处都有详细的进出人员登记。面谈之后过了两个月时间北京万科公司工作人员才通知李锦昆不愿意调解，因此李锦昆才在2017年6月起诉要求支付违约金，一系列事实证明本案未超过诉讼时效。一审判决认定事实正确，双方签署的涉案合同真实合法有效，根据合同相对性北京万科公司的行为构成了本案合同的违约，应当向李锦昆承担违约责任。
李锦昆向一审法院起诉请求：要求判决北京万科公司向李锦昆支付因迟延办理房屋产权证的违约金400000元。
一审法院认定事实：2010年11月6日，我李锦昆与北京万科公司签订北京市商品房预售合同及补充协议，约定李锦昆我购买北京万科公司开发的北京市朝阳区西大望路27号住宅及代建公建项目（B地块）7#住宅楼2层2单元×号房屋，总价款6397804元。依据合同约定，万科公司最晚应于2012年6月6日起交付房屋，并在房屋交付之日起一年内办理完成楼栋权属证明，即2013年6月6日办理完产权证明。但其直至2014年6月才办理完毕，逾期自2013年6月7日至2014年6月13日共计371日。对逾期办理事实，北京万科公司予以认可。北京万科公司提供会谈纪要，称，建设用地涉及的拆迁项目致使延期是政府的延期，与北京万科公司无关。之所以后期出现问题原因是代征绿地，是小区以外的地区，北京万科公司代替市政府履行绿化义务。当时因政府原因没有将绿地拆迁，北京万科公司无法将这块地做绿地。故涉案楼宇初始登记被迫暂停。经北京万科公司多次协调确认了代征绿地未拆迁不是其责任，之后不到一个月北京万科公司就将初始登记做完了。故原因在行政部门，北京万科公司无过错。2016年5月16日，李锦昆向北京万科公司邮寄律师函。并提供送达签收证明。北京万科公司表示其送达地址并非公司注册地，而是北京市朝阳区万科企业公司的经营地。经询，李锦昆称其主张的未按约定时间取得楼栋权属证明违约金系估算。
一审法院认为，北京万科公司与李锦昆签订的北京市商品房预售合同以及补充协议二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自身义务。
关于因转移登记产生的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方合同约定“出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。”故该一年期间可视为买受人所允许的时间范围，应当扣除该期间的违约责任。故登记时间与交房时间的时间差减去90日和365日后的期间，属于逾期期间，计算为281日。关于违约金标准，李锦昆主张诉求过高该院予以酌定，计算为日万分之一。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、北京万科公司于判决生效之日起10日内向李锦昆支付逾期办理转移登记违约金179778元；二、驳回李锦昆的其他诉讼请求。如果北京万科公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李锦昆向本院提交了三份证据，证据一为万科集团网站信息，用以证明万科集团官网显示北京万科公司地址为北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心，电话8587****，上述信息与李锦昆发送律师函的地址、电话一致；证据二为企业信用信息公示报告，用以证明国家企业信用信息公示系统中，北京万科公司的企业信用信息公示报告显示，其2013年至2016年企业通信地址均为北京市朝阳区农展南路甲1号，电话为8587****，上述信息与李锦昆发送律师函的地址、电话一致；证据三为网站招聘信息，用以证明北京万科公司在猎聘及智联招聘网站上进行招聘时，均明确公示其公司地址为北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心，该地址与李锦昆发送律师函的地址一致。针对李锦昆提交的证据，北京万科公司发表质证意见称，对上述证据的真实性认可，关联性不认可；对于证据一网站信息真实性认可，但李锦昆发送律师函的邮件中收件人名称错误，李锦昆无法向北京万科公司主张权利；对于证据二，该报告中公示的地址并不能推翻双方合同约定的地址，在朝阳万科中心注册了一百多家企业，唯独北京万科公司没有注册在此地，该报告中电话8587****不仅是万科集团的电话还是其他企业的电话；对于证据三，北京万科公司注册地在北京市顺义区，让所有应聘者前往北京市顺义区应聘不便，故北京万科公司招聘都会派相应人员前往朝阳万科中心进行接洽，万科企业股份有限公司与北京万科公司实际上是两个公司，李锦昆发出的律师函是向万科企业股份有限公司主张权利，签收人员是前台，前台是万科中心物业进行管理，并非北京万科公司的前台签收。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于李锦昆提交的三份证据，因北京万科公司对于证据的真实性不持异议，故本案对于证据的真实性予以确认。经审查，上述证据能够证明北京万科公司将北京市朝阳区农展南路甲1号作为其地址，将85873666作为其联系电话，故本院对上述三份证据予以采信。
经查，2016年5月16日，李锦昆委托代理人邮寄律师函，邮寄单位名称为万科企业股份有限公司，地址为北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心，电话为8587****。同时，李锦昆提供了送达签收证明对其律师函送达情况予以佐证。另查，企业信用信息公示报告中显示万科企业股份有限公司系北京万科公司的股东之一。
本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是李锦昆主张其权利是否超过诉讼时效；二是如果未超过诉讼时效，北京万科公司是否应向李锦昆支付逾期办理转移登记的违约金。
关于焦点一，本案中，李锦昆委托代理人于2016年5月16日发送律师函，虽然邮寄单位名称为万科企业股份有限公司，但邮寄地址和联系电话均与北京万科公司在互联网上公布的信息一致，且万科企业股份有限公司亦为北京万科公司之股东，李锦昆行使权利的行为虽存在瑕疵，但应当认定其积极向北京万科公司主张权利，其行为构成诉讼时效的中断效果，故北京万科公司上诉主张李锦昆行使其权利已超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。
关于焦点二，北京万科公司与李锦昆签订的《北京市商品房预售合同》以及《补充协议二》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自身义务。双方在上述合同中约定“出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。”因北京万科公司未依约在涉案房屋交付使用之日起一年内即2013年6月6日前取得楼栋权属证明，故应当承担违约责任。一审法院结合案情酌情确定违约责任的标准为日万分之一，并无明显不当，本院对北京万科公司关于违约责任标准过高的上诉主张不予采纳。关于违约金数额，依据合同的约定，一审法院的认定亦无明显不当，且李锦昆未提出异议，故本院对此予以确认。北京万科公司提出的非自身原因导致其未依约按时取得权属证明、故不应承担违约责任的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，北京万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3896元，由北京万科企业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 李 淼
代理审判员 王天水
二〇一八年一月三十一日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然