江苏省徐州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏0302执异20号
案外人：王俊仁，男，1944年8月7日生，汉族，住徐州市铜山区。
申请执行人：王文，男，1967年5月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被执行人：江苏美仑置业有限公司，住所地徐州市铜山新区恒茂福泽园6#楼1单元101室。
法定代表人：周生力，该公司经理。
被执行人：徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区圭山路圭山市场A-32号。
负责人：贺恒成，该分公司经理。
被执行人：申思杨，男，1966年10月1日生，汉族，住徐州市云龙区。
被执行人：徐州市协优商贸有限公司，住所地徐州市铜山区二堡村北京路235号-108号。
法定代表人：贺恒成，该公司总经理。
在本院执行王文与江苏美仑置业有限公司（以下简称美仑公司）、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司（以下简称海鹏公司）、申思杨、徐州市协优商贸有限公司（以下简称协优公司）借款合同纠纷一案中，案外人王俊仁对本院执行阳光豪庭3号楼2单元701室房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人王俊仁向本院提出异议请求：解除对本市铜山区阳光豪庭3-2-701室房屋的查封。事实和理由：2008年5月，二堡社区居委会因建设农贸市场需要，案外人家的老房被拆迁。二堡社区居委会当时与王贞人（案外人的大哥）签订协议，共补偿安置住房7套，合计664平方米，分别是阳光豪庭3A号楼1单元601、701、801、703、803和3B号楼1单元503、903。2013年3月份，二堡社区居委会和开发公司通知上房，并通知物业公司办理相应物业管理及水电费用交纳手续，只是安置住房的单元序号及个别房号有所变动，且暂时不能办理房产证。2017年7月，二堡社区居委会和开发公司通知办理房产证，案外人家的7套住房经协商并经法律公证，按已住房情况分别落实到位，具体为：王贞人一套，侄子王友成5套，案外人一套（3号楼2单元701室）。经二堡社区居委会和案外人全家协商，将2008年5月26日王贞人与二堡社区居委会签订的拆迁安置补偿协议收回，分别根据已住房号重新签订一份新的安置补偿协议，以便于办理房产证。目前案外人家的7套安置住房，除案外人的3号楼2单元701室被徐州市鼓楼区人民法院查封而不能办理房产证外，其余6套均已办理房产证，请求人民法院解除查封，以便案外人能尽快办理房产证。
本院查明，王文与美仑公司、海鹏公司、申思杨、协优公司借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理。在审理过程中，经王文申请，本院于2017年2月4日作出（2017）苏0302民初292号民事裁定书，裁定“一、立即冻结被申请人江苏美仑置业有限公司、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司、申思杨、徐州市协优商贸有限公司的银行存款850万元或查封、扣押其同等价值的其他财产；二、对申请人王文提供的担保财产，申请人王文与担保人李玲共同共有的坐落于徐州市××区绿地商务城38号楼1-104房产、按份共有的坐落于徐州市××区绿地世纪城七期LOFT1号楼1-409、1号楼1-410三处房产予以查封，期限为三年”。上述裁定作出后，本院于2017年3月3日向徐州市铜山区不动产登记交易服务中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将徐州市海鹏房地产开发有限公司名下位于阳光豪庭3-2-701室房产予以查封。在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议“一、经原、被告对账，截至2017年1月12日，被告江苏美仑置业有限公司、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司尚欠原告王文借款本金427万元及利息149.516万元。被告申思杨尚欠原告本金74万元及利息20.484万元。同时，四被告应支付原告律师代理费25万元。二、被告江苏美仑置业有限公司、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司于2017年8月31日前一次性偿还原告本金427万元、截至2017年1月12日的利息149.516万元及自2017年1月13日至2017年8月31日的利息。三、被告申思杨于2017年8月31日前一次性偿还原告本金74万元、截至2017年1月12日的利息20.484万元及自2017年1月13日至2017年8月31日的利息。四、被告徐州市协优商贸有限公司、申思杨对被告江苏美仑置业有限公司、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司的上述债务承担连带清偿责任。五、被告江苏美仑置业有限公司、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司、申思杨、徐州市协优商贸有限公司于2017年8月31日前支付原告律师代理费15万元。剩余律师费10万元原告自愿放弃。六、自2017年1月13日至借款付清之日的利息，以尚欠本金数为基数，按年利率24%继续计算”。本院根据上述协议，于2017年5月27日作出（2017）苏0302民初292号民事调解书。上述调解书生效后，美仑公司、海鹏公司、申思杨、协优公司未按照生效法律文书履行义务，王文向本院申请强制执行，本院于2017年9月28日立案。
另查明，2008年5月26日，铜山县铜山镇二堡社区居民委员会与王贞人（身份证号码）签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定安置房屋为市场安置楼3A-1-601、701、801、703、803及3B-1-503、903，同时双方就其他权利、义务在协议中进行了约定。后徐州市铜山区新区街道办事处二堡社区居民委员会与王俊仁签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定安置房屋为阳光豪庭小区3号楼2单元701室，同时双方就其他权利、义务在协议中进行了约定。
2017年5月23日，海鹏公司出具上房证明一份，内容为“由徐州市海鹏房地产开发有限公司建设的阳光豪庭安置小区，于2008年完成拆迁，2013年2月建成并具备上房条件。王俊仁分得3号楼2单元701室，面积115.84平方米。该户已经办理上房手续。特此证明”。
2017年12月13日，徐州市铜山区新区街道办事处二堡社区居民委员会向铜山地税局出具证明一份，内容为“兹有二堡村××组村民王俊仁被拆迁房原坐落在二堡村××组，没有办理房产证。现安置阳光豪庭3#楼2单元701室”。2017年12月27日，徐州市铜山区新区街道办事处二堡社区居民委员会出具证明一份，内容为“兹有我社区居民王贞仁，男，身份证号：，原拆迁安置楼为阳光豪庭3A楼1单元701室，现改阳光豪庭3号楼2单元701室。现此安置房为王俊仁，男，身份证号：所有。（有王贞仁、陈思英、王友成、王俊仁、陈驰的见证书）”。
再查明，案外人陈述就涉案房屋其补交了22100元的差价款，并向本院提交了涉案房屋差价款收据予以证明。案外人陈述涉案房屋其已于2013年6月份上房，拿到了房屋钥匙，并向本院提交了上房会签单、前期物业服务协议、承诺书、业主上房入住登记表、房屋交接验收表、物业服务费收据及水费收据予以证明。案外人陈述开发商说统一给办理房证，2017年4、5月份的时候才开始能办理房证，之前想办都不能办，开发商给的手续不全，无法办理。
本院认为，案外人提出的排除执行异议成立需要满足三个条件：一是案外人系权利人；二是该权利系合法且真实的；三是该权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据案外人提交的证据及其陈述，在本院对涉案房屋查封之前，案外人已就涉案房屋签订了拆迁安置补偿协议，并已合法占有涉案房屋，同时案外人就涉案房屋补交了差价款，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人享有能够排除执行的权利，对案外人的异议请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对徐州市铜山区阳光豪庭3号楼2-701室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 吴其昌
人民陪审员 马步合
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 闫 琪