江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终964号
上诉人（原审被告）：江苏隆祥投资担保有限公司，住所地连云港市海州区解放中路125号。
法定代表人：郭玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文连，江苏同科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘秋荣，女，汉族，住连云港市海州区。
被上诉人（原审原告）：吴新华，男，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚、杲先��，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王志刚，男，汉族，住连云港市海州区。
被上诉人（原审被告）：赵丽利，女，汉族，住址同上。
上诉人江苏隆祥投资担保有限公司（以下简称隆祥担保公司）因与被上诉人刘秋荣、吴新华、王志刚、赵丽利执行异议之诉纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
隆祥担保公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘秋荣、吴新华的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、被上诉人之间签订的《转让协议》系无效合同。涉案房屋属于经济适用房，是国家为困难群体提供的保障性用房，国家规定五年之内不得买卖，刘秋荣、吴新华不享有保障性用房的条件，其利用赵丽利、王志刚符合国家保障性住房牟利，双方恶意串通，损害了国家、集体或者第三人的利益，骗取国家保障性住房，也违反了五年内不得转让的强制性规定，该合同为无效合同，不因涉案房屋已满五年而有效。2、刘秋荣、吴新华未实际支付全部价款。刘秋荣、吴新华与赵丽利、王志刚存在其他债权债务关系，双方是以办理经济适用房为条件抵债，刘秋荣、吴新华所举证据不能证明是其实际交付了购房款，且未将剩余价款支付完毕。3、刘秋荣、吴新华系非法占有房屋。4、刘秋荣、吴新华没有充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应承担不利的法律后果。5、涉案房屋未办理过户手续，刘秋荣、吴新华存在过错。在一年多的时间里，刘秋荣、吴新华有充分的时间和条件完成过户登记，但没有证据证明其已穷尽各种办法，积极行使办理过户登记手续，即使赵丽利、王志刚“下落不明”，刘秋荣、吴新华也可以向法院起诉通过民事诉讼途径救济，而其至今未采取任何行动，其自身存在过错。
被上诉人刘秋荣、吴新华答辩称：1、涉案合同有效。转让协议是双方真实意思表示，我国目前没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用房，相关政策、规章的禁止性规定位阶较低且属于管理性规定，上诉人未能举证协议存在合同法五十二条的无效情形。2、被上诉人已经支付了全部价款。一审时被上诉人举证了房地产销售发票、完税凭证、物业基金、房产证办证费用票据、银行交易回单、证人证言等证据，充分证明了被上诉人已经支付了全部价款；上诉人所述“存在其他债权债务关系、以房抵债”等观点系主观猜测，没有事实依据。3、被上诉人基于转让合同而支付全部价款��合法使用房屋，系有权占有。4、被上诉人对于未办理过户手续没有过错。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王志刚、赵丽利未作答辩。
刘秋荣、吴新华向原审法院提出诉讼请求：请求判令停止对位于连云港市海州区茗馨花园C-2楼4单元602室和同一单元11号车库的执行，并解除查封；判令王志刚、赵丽利协助办理过户手续。
原审判决查明：隆祥担保公司与赵丽利、王志刚等担保追偿权纠纷一案，连云港市海州区人民法院于2015年7月30日作出（204）新执字第739号执行裁定书，裁定对登记于赵丽利、王志刚名下的坐落于海州区××花园××楼××单元××室房屋（××号××）及××区××花园××楼××单元××号车库（丘号02501004-95）予以查封。执行过程中，刘秋荣、吴新华提出执行异议，认为上述房屋及车库于2006年即转让给他们，该院于2016年1月11日作出（2016）苏0706执异3号执行裁定书，认为涉案房屋系经济适用房，签订转让协议时赵丽利、王志刚尚未取得房屋所有权证，且刘秋荣、吴新华明知该房屋性质为经济适用房，对未能过户存在过错，驳回刘秋荣、吴新华的执行异议申请，刘秋荣、吴新华不服该裁定，向原审法院提起诉讼。
原审法院另查明，涉案的坐落于海州区××花园××楼××单元××室房屋及××号车库属于经济适用房，2005年，王志刚、赵丽利经申请获批购买上述房产。
2006年1月30日，王志刚、赵丽利（甲方）与刘秋荣、吴新华（乙方）签订《转让协议》，约定：今有甲乙双方经协商，甲方同意将茗馨花园C-2楼4单元602室转让乙方，现双方就有关事宜达成以下协议：1、乙方一次性付清房款及相关费用10.5万元，并以甲方名义签订合同、开发票，后期与该房屋有关的各项费用由乙方承担；乙方在协议期间不得再将房屋转让第三方；2、该房屋的产权证、土地证及相关单证由乙方保管，条件允许时，甲方应及时配合乙方办理房屋产权过户手续，产权过户后，本协议自动终止；3、协议期间，如甲方发生人身意外或夫妻关系发生变化，本协议继续有效；4、甲乙双方均有责任保证该协议的顺利执行，发生违约行为的一方承担一切违约责任，违约方付违约赔偿金21万元。此前，双方共同至连云港市经济适用住房管理办公室，由刘秋荣、吴新华代缴购房款78521.52元、车库款6424元，刘秋荣、吴新华并交纳尾款，相关票据交由刘秋荣、吴新华保管。2006年3月份房屋交付后，即由刘秋荣、吴新华占有使用至今。2007年3月21日、2007年11月12日涉案的房屋、车库登记于赵丽利、王志刚名下。
原审法院认为：根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被���行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘秋荣、吴新华与赵丽利、王志刚已签订房屋转让协议并支付全部购房款、实际占用使用了房屋。关于合同是否合法有效以及未过户刘秋荣、吴新华是否存在过错问题，原审法院认为，刘秋荣、吴新华与赵丽利、王志刚之间的转让协议，系双方当事人真实意思表示，该转让协议虽违反了《连云港市市区经济适用住房管理暂行办法》，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，而地方性法规不能作为认定合同效力的依据��且法院查封前涉案房屋已经满5年，具备买卖过户条件，故该转让协议合法有效。因经济适用房未满5年不能过户，此后因赵丽利、王志刚下落不明导致无法过户，刘秋荣、吴新华对未能过户并不存在过错。综上，刘秋荣、吴新华要求对涉案房屋不予执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应予支持。对于刘秋荣、吴新华要求解除查封，因查封属于执行的具体措施，解除查封不属于执行异议案件的处理范围，本案诉讼不予处理。对于刘秋荣、吴新华要求协助过户的诉讼请求，因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在执行异议之诉案件审理中应当不予理涉，刘秋荣、吴新华可以就此另案主张权利。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定���第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对位于海州区××花园××楼××单元××室房屋及××号车库的执行。二、驳回刘秋荣、吴新华的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由隆祥担保公司负担，于判决生效后十日内给付刘秋荣、吴新华。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院���封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中刘秋荣、吴新华提出执行异议之诉，本院围绕本案是否符合上述四个要件具体进行审查。
第一，关于王志刚、赵丽利与刘秋荣、吴新华于2006年1月30日签订的《转让协议》的效力问题，本院经审查认为，涉案房屋系经济适用房，王志刚、赵丽利在购买经济适用房不满5年的情况下，将房屋转让给刘秋荣、吴新华，因不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该《转让协议》应当认定为无效。上诉人隆祥担保公司关于“王志刚、赵丽利与刘秋荣、吴新华于2006年1月30日签订的《转让协议》无效”的上诉理由成立，本院予以采纳。根据经济适用房管理相关规定，对于申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已经可以流通，故房屋买卖合同应当认定有效。本案中，虽然王志刚、赵丽利与刘秋荣、吴新华于2006年1月30日签订的《转让协议》无效，但如王志刚、赵丽利申购涉案房屋满5年后再行转让给刘秋荣、吴新华，则双方再行达成的《转让合同》应当认定有效。刘秋荣、吴新华自2006年3月起至今一直实际居住在涉案房屋中，表明申购人王志刚、赵丽利申购涉案房屋满5年后，其与刘秋荣、吴新华之间仍然存在事实上的房屋买卖合同关系，此后双方之间形成的房屋买卖合同关系应当认定合法有效。
第二，关于在人民法院查封之前刘秋荣、吴新华是否已合法占有该不动产的问题；本院经审查认为，涉案房屋于2015年7月30日���法院查封，而刘秋荣、吴新华自2006年3月至今一直实际居住在涉案房屋中，不存在非法占有的问题。
第三，关于刘秋荣、吴新华是否已支付全部价款的问题，本院经审查认为，刘秋荣、吴新华在本案中所举证据足以证明其已经向王志刚、赵丽利支付了全部价款，本院予以确认。
第四，本案中是否存在买受人自身原因未办理过户登记的问题，本院经审查认为，涉案房屋交易满5年后，因王志刚、赵丽利下落不明，导致刘秋荣、吴新华无法及时办理涉案房屋的过户登记手续，刘秋荣、吴新华自身对此没有过错。
综上所述，刘秋荣、吴新华要求停止对涉案房屋执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，本院予以支持。上诉人隆祥担保公司除关于“王志刚、赵丽利与刘秋��、吴新华于2006年1月30日签订的《转让协议》无效”的上诉理由成立外，其它的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人隆祥担保公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周 淼
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 韩增丽
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判���、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。