湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘06民终555号
上诉人（原审原告）:李正南，男，1978年5月1日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：万景，湖南卓夫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨培亮，男，1963年5月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
上诉人（原审被告）：岳阳晋兴置业有限公司，住所地岳阳市南湖游路一号。
法定代表人：陈志金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
上诉人李正南因与上诉人岳阳晋兴置业有限公司（以下简称：晋兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民吕初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李正南及其委托诉讼代理人万景、杨培亮，上诉人晋兴置业公司的委托诉讼代理人皮再新、陈奕山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李正南上诉请求：撤销一审判决，改判为由晋兴置业公司支付李正南延期交房的违约金110233元。
事实和理由：一、一审程序违法。原审法院不应驳回李正南请求对所谓的竣工验收报告有关签名及签署时间等进行鉴定的申请。
二、一审认定事实错误。（一）2013年12月21日，晋兴置业公司未对涉案房屋组织五方验收。1、2013年12月21日，晋兴置业公司曾申请对岳州帝苑小区内子单位工程进行竣工验收，故无法对该小区内二、三期整体工程进行竣工验收。2、《花开富贵物业管理有限公司岳州帝苑物业服务中心工作联系函》表明，至2013年12月21日止，该小区内尚有许多工程未完工。3、涉案房屋的《房产面积测绘报告书》落款时间为2014年3月20日。岳阳市房地产测绘中心出具《房产面积测绘报告书》前，涉案房屋无法进行竣工验收。4、岳阳市建设工程质量监督管理处2014年1月6日出具的《岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书》【岳质监告字（2014）第2号】已表明涉案房屋未进行竣工验收。5、与涉案房屋相关的4个不同版本的《建设工程竣工验收报告》表明，五方出具《建设工程竣工验收报告》随意性极强。6、即使涉案房屋进行了工程竣工验收备案，也不能证明2013年12月21日晋兴置业公司对涉案房屋组织五方验收。（二）、晋兴置业公司已确认2014年1月10日未组织五方验收，可以肯定岳阳市建设工程质量监督管理处没有进行现场监督的事实。（三）、晋兴置业公司虽曾在报纸上刊登收房通知，但岳阳市建设工程质量监督管理处2014年1月6日出具《岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书》【岳质监告字（2014）第2号】后，晋兴置业公司未另行通知李正南收房。（四）、2015年2月26日，岳阳市建设工程质量监督管理处已撤回由其于2014年1月13日做出两份《建设工程质量监督报告》。在《建设工程质量监督报告》已撤回的情况下，不能认定涉案房屋已竣工验收合格。（五）、2014年1月10日，岳阳市建设工程质量监督管理处工作人员施勇未到现场参与涉案房屋的竣工验收，故施勇提供的证言系伪证。（六）、李正南已提供证据证明涉案房屋存在严重的质量问题。
三、一审适用法律及说理有误。（一）、是否进行竣工验收备案是证明涉案房屋竣工验收是否完结，是否合格的唯一标准。故一审法院不能以“建设单位牵头组织相关单位验收”代替“竣工验收备案制”。（二）规划验收系涉案房屋工程竣工验收的法定前置程序，未经规划验收，不得进行工程竣工验收备案。岳州帝苑小区内未建造幼儿园非规划验收未完成的原因。（三）原审漏用《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《建筑工程施工质量验收统一标准》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中的相关规定。
晋兴置业公司辩称，2013年12月21日，涉案房屋已经过工程竣工验收合格并依法备案。李正南的上诉理由与原审庭审笔录、质证笔录等相互矛盾，故应当驳回其上诉请求。
晋兴置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李正南的诉讼请求，并由李正南承担本案全部诉讼费用或晋兴置业公司仅负担诉讼费124元。
事实与理由：晋兴置业公司对涉案房屋组织五方验收的时间为2013年12月21日，非2014年1月10日。原审法院依据2000年6月30日中华人民共和国建设部出台的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》【建建（2000）142号】第四条：“工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”认定2014年1月13日，岳阳市建设工程质量监督管理处对涉案房屋工程出具《建设工程质量监督报告》中显示的工程竣工验收时间，即2014年1月10日为涉案房屋的工程竣工验收之日系法律适用错误。2013年12月2日，中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》【建质（2013）171号】第四条：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”删除了“县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”的规定。
李正南辩称，一、是否进行竣工验收备案是证明涉案房屋竣工验收是否完结，是否合格的唯一标准。且县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对涉案房屋工程竣工验收实施现场监督。二、涉案房屋工程竣工验收的时间为2016年1月至5月期间。三、诉讼费由法院依法处理。
李正南向一审法院起诉请求：一、晋兴置业公司立即向李正南依约交房并于交房后90日内办理好产权登记手续；二、晋兴置业公司立即向李正南支付截止2015年3月25日的逾期交房违约金57680元，并自2015年3月26日起按已交房款的日万分之二向李正南支付违约金至实际交房之日止；三、本案全部诉讼请求由晋兴置业公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月19日，李正南与晋兴置业公司通过预售的方式购买晋兴置业公司住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定李正南购买晋兴置业公司开发的岳州帝苑小区第39座4层401号商品房一套，用途为住宅，价格为640892元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，除第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同附件四第八条同时约定如因买受人的责任导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交本案资料，由此造成的损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。附件四第十三条约定了通知的方式，第十三条第一项约定，双方保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、授权委托书、通信地址等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。《商品房买卖合同》及补充协议提及的“通知”均指“书面通知”，出卖人对本合同发出的书面通知可以以邮寄、公告、当面递送等方式送达。书面通知如果以挂号邮件的形式送达给对方，以邮局确认的《交寄大宗挂号函件存根》、《交寄挂号函件收据》等书面文件为准；如果以“特快专递”方式送达的，以《国内特快专递邮件详情单》注明的时间和内容为准，二日内视为送达。该商品房买卖合同签订以后，李正南依约向晋兴置业公司付清了购房款及相关费用。该房屋所在的楼盘施工完毕后，岳阳市公安消防支队于2013年12月16日作出了《消防工程消防验收意见书》，意见书载明岳阳市公安消防支队对岳州帝苑3、N、O、P、Q、R、S、T、U、V、W、X、Y、Z栋及地下室一、二期工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见为综合评定该工程消防验收合格；投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完成有效；该工程如需改建、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2013年12月21日，建设单位即晋兴置业公司组织了监理、施工等单位对涉案建筑物进行了验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意验收备案。晋兴置业公司通过快递等方式向李正南及其他购房户送达了交房通知书等材料，并分别于2013年12月25日在《岳阳日报》、2013年12月27日在《洞庭之声》报上刊登了交房公告，通知包括李正南在内的业主开始交房。尽管晋兴置业公司陈述气象条件部分影响了施工，但该气象条件并未给交房时间带来实质影响。2014年1月6日，岳阳市建设工程质量监督管理处向晋兴置业公司送达了立即停止使用告知书，告知晋兴置业公司新建的岳州帝苑第二、三期工程未经竣工验收便交付使用，属违法违规行为，应按程序组织竣工验收，并在验收合格之前立即停止使用。2014年1月10日，岳阳市建设工程质监处确认涉案工程按照规定组织了竣工验收，竣工验收合格。该处出具了证明，证明了岳州帝苑二、三期工程已经按照规定组织了竣工验收，各单位意见一致，评定合格，并签署了质量合格文件，情况属实。2014年1月13日，岳阳市建设工程质量监督管理处出具了两份《建设工程质量监督报告》，报告显示涉案建筑经过竣工验收，具备备案条件。后因李正南对房屋质量存在争议，2014年2月21日，岳阳市建设工程质量监督管理处工作人员、岳州帝苑开发商代表、岳州帝苑业主代表共同勘验了岳州帝苑二、三期现场，并指出了该工程中存在的问题。2014年5月15日，岳阳市建设工程质量监督管理处向晋兴置业公司发出《关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函》，要求晋兴置业公司组织专人、班组进行整改，并将整改结果定期报该处备查。但该涉案建筑中的问题仍未能得到妥善处理。为此，岳州帝苑小区的业主多次就该小区建筑的质量安全、配套设施建设、竣工验收办法等方面向政府反映问题和诉请。2014年12月24日，市政府就上述问题召开会议，会议明确要求晋兴置业公司尽快向市规划局提出规划验收申请，并同意岳阳市建设工程质量监督管理处撤回该处于2014年1月13日作出的两份《建设工程质量监督报告》，会议还对业主的其他问题给出了处理意见。2015年2月26日，岳阳市建设工程质量监督管理处向晋兴置业公司发出函件，告知晋兴置业公司由岳阳市建设工程质量监督管理处出具的两份《建设工程质量监督报告》已经被撤回。就规划验收问题，建设单位在组织勘验、监理、施工、设计单位进行验收时，尚未由规划部门核发建设工程竣工验收单。直至2016年1月28日，岳阳市规划局就晋兴置业公司开发的岳州帝苑小区二、三期才核发了建设工程竣工验收单。2016年5月30日，岳阳市建设工程质量监督管理处同意对该工程进行竣工备案，并签署了工程竣工验收备案表。在备案时，其将之前撤回的两份质量监督报告又作为备案文件而与其他材料一并进行了备案。但当事人双方的争议并未因此而得到解决。
一审法院认为：李正南与晋兴置业公司就岳阳楼区岳州帝苑小区房屋达成买卖协议。该协议是李正南与晋兴置业公司的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对李正南与晋兴置业公司均具有约束力。本案争议的焦点为晋兴置业公司建设并出售给李正南的房屋是否具备交房条件。就该问题，李正南与晋兴置业公司在房屋买卖合同中第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。何为商品房经验收合格？根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。具体竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。即竣工验收由建设单位组织其余的勘验、设计、施工、监理四方单位进行，由质监机构实施监督，因此竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准。本案中，晋兴晋兴置业公司于2013年12月21日组织了竣工验收，但此次竣工验收时并无岳阳市建设工程质监处的监督。直至2014年1月10日，岳阳市建设工程质监处才确认了涉案工程的竣工验收合格。就本案涉案工程的规划问题，涉案工程在竣工验收前没有取得《岳阳市规划局建设工程竣工验收单》，但涉案房屋主体质量已经竣工验收，且经质监机构予以确认。现该房屋已经规划核实，该规划核实问题为程序上的瑕疵，该问题对李正南所购买的房屋质量本身并无实质影响，未造成房屋本身质量问题，也未导致质监机构所认可的竣工验收行为无效。因此，本案涉案房屋所在建设工程的竣工验收合格的时间应当认定为2014年1月10日。就李正南提出请求晋兴置业公司依约交房的诉请，该诉请的依据为所交付房屋未达到交房标准。基于涉案房屋已经竣工验收合格，具备交房条件，晋兴置业公司也通过快递、公告等向李正南发出交房通知，故不予支持，但交房时间应当以房屋经验收合格，具备交房条件的时间为准。李正南与晋兴置业公司在房屋买卖合同中约定的最后交房时间为2013年12月31日，但直至2014年1月10日涉案房屋才竣工验收合格，具备交房条件。该段时间内晋兴置业公司构成违约，应当承担违约责任。根据双方之间的合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。据此，已付房款640892元，晋兴置业公司违约交房10天。晋兴置业公司应当向李正南支付延期交房的违约金1281.78元。就本案中李正南请求晋兴置业公司在交房后90日内办好产权登记手续的诉请，李正南与晋兴置业公司在买卖合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋买卖登记机关提交办理权属登记的资料。”根据该约定，晋兴置业公司负有在约定期限内将“办理权属登记的资料”提交至房屋买卖登记机关的义务，该义务与办理好产权登记转让手续的义务并非同一含义，因此李正南请求晋兴置业公司交房后90日内办理好产权转让登记的诉请无法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款和第三款的规定，判决：一、晋兴置业公司在判决生效之日起七日内向李正南支付违约金1281.78元；二、驳回李正南的其他诉讼请求。案件受理费1242元，由晋兴置业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：
对于李正南向本院提交下列证据：1、《花开富贵物业管理有限公司岳州帝苑物业服务中心工作联系函》和《富兴物业管理有限公司（岳阳）岳州帝苑物业服务中心工作联系函》，因花开富贵物业管理公司和富兴物业管理有限公司非涉案房屋工程竣工验收的相关责任单位，不能证明涉案房屋未进行工程竣工验收。故对于该函，本院不予采信；2、《关于对岳州帝苑业主投诉瓷砖脱落处理情况的汇报》、《信访呈阅》、《请求督促岳州帝苑开发商消除小区安全隐患的报告》、《会议纪要》三份（会议时间分别为：2016年3月18日，2016年7月8日，2016年8月9日）、《关于岳州帝苑小区工程质量问题的汇报》、《关于园区遗留工程及新增问题急需迅速解决的整改通知》《对岳州帝苑二、三期地下车库渗水维修整改情况的说明》、《目前地下车库新增渗水明细》、《岳州帝苑三期地下车库2016.5.9日止漏水渗水查验明细》、《岳州帝苑二期地下车库2016.5.9日止漏水渗水查验明细》、《岳州帝苑二、三期地下室渗水整改明细》、《岳州帝苑三期污水管道通球测试明细图》、《三期入户门顶部漏水明细》、《岳州帝苑墙面瓷砖砸伤小孩头部，安全隐患不容忽视》的新闻报道以及照片若干，显示的是岳州帝苑小区的物业管理公司和业主对岳州帝苑小区建设工程存在质量问题的情况反应以及相关整改情况，与涉案房屋是否进行了竣工验收无直接关联，不能达到李正南主张的证明目的，故本院不予采信。
二审庭审后，晋兴置业公司以购房户对2013年12月21日的五方竣工验收及2014年1月10日质监站的监督存疑为由申请法院对相关监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位进行调查。2017年7月本院对该四家单位的相关人员进行了调查。双方当事人对四份调查笔录发表了质证意见。本院认为，根据调查笔录并结合2013年12月21日晋兴置业公司出具的竣工验收报告、岳阳市建设工程质量监督站2014年1月13日出具的质量监督报告以及一审法院对质监站相关人员的调查，可以证明2013年12月20、21日，建设单位组织勘查、设计、施工、监理单位对工程进行了竣工验收，2014年1月10日，岳阳市建设工程质量监督站在上述相关单位的参加下对竣工验收进行了现场监督。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。上述被调查人员的单位虽然与晋兴置业公司存在合同关系，但不能因此认定被调查人员即与晋兴公司存在利害关系，李正南认为上述四家单位为利益相关方，故被调查人员反映的内容是虚假的观点于法无据，且其不能提供证据反驳，本院不予采纳。
另查明：一、2013年12月23日，岳阳市规划局南湖风景区分局出具《关于“晋兴.岳州帝苑”项目二、三期验收情况的说明》，认定经实测“二、三期项目建筑无移线、加层违法建设行为，该小区已基本符合规划竣工验收标准。小区幼儿园因富岳外国语学院未拆迁腾地，导致无法开工建设。现市政府正在协调此事，待给出明确意见后，我局再办理竣工验收审批手续。”2014年9月18日，岳阳市规划局出具《关于“对'晋兴.岳州帝苑'项目二、三期验收情况的说明咨询函”的回复》，认为《关于“晋兴.岳州帝苑”项目二、三期验收情况的说明》不能作为“二、三期项目规划条件已经核实的依据”，“要待幼儿园落实后才能办理”，目前，“有关规划条件情况正在核实中”。2015年1月12日，岳阳市规划局对晋兴公司作出岳市规罚决字（2015）第4002号行政处罚决定书，该处罚书确认晋兴.岳州帝苑”二、三期中，有业主自改自加等违建事实，岳阳市规划局因此对晋兴公司作出了相应处罚。2016年1月28日，岳阳市规划局就晋兴置业公司开发的岳州帝苑小区二、三期核发了建设工程竣工验收单,但幼儿园仍未建。
二、二审过程中，李正南再次申请鉴定，并确认鉴定的内容为竣工验收备案档案中的原始材料。具体包括：1、对落款时间为2014年1月13日的《工程竣工验收备案表》中建设单位和施工单位等签署日期的形成时间申请鉴定；2、对编制时间为2013年12月20日，《建设工程竣工验收质量监理（建设）单位评估报告》中第七项单位工程质量结论中余国文的签名是否系余国文本人所写申请鉴定；并且对余国文签字及落款“2013年12月20日”的形成时间进行鉴定；3、对落款时间为2014年1月10日的《单位（子单位）工程质量验收检查记录》中余国文的签名是否系余国文本人所写申请鉴定；并且对余国文签字及落款“2014年1月10日”的形成时间申请鉴定；4、对落款时间为2013年8月22日的《住宅工程质量分户验收汇总表》中余国文的签名是否系余国文本人所写申请鉴定；并且对余国文签字及落款“2013年8月22日”的形成时间申请鉴定。
一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案两上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。争议的焦点为：一、涉案房屋符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件中“商品房经验收合格”的标准及由此产生的违约责任应当如何认定。二、李正南的鉴定申请是否应当被准许。
关于焦点一、《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十三条：“国家实行建设工程质量监督管理制度。”第四十六条规定：建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。故建设工程的竣工验收是建设单位的法定职责，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位进行“五方验收”，由质监机构现场监督。“商品房经验收合格”是质监机构监督下的“五方验收”合格。根据本案查明事实，晋兴置业公司于2013年12月21日组织了竣工验收，但岳阳市建设工程质量安全监督管理处未到场监督。直至2014年1月10日，岳阳市建设工程质量安全监督管理处通过现场监督确认了涉案工程的竣工验收合格。虽然2015年2月26日岳阳市建设工程质量监督管理处向晋兴公司发出函件撤回由其出具的两份《建设工程质量监督报告》，但不能以此认定岳阳市建设工程质量监督管理处撤销了上述监督的行为，且从岳阳市建设工程质量监督管理处此后在其对涉案工程竣工验收备案中存档确认该两份《建设工程质量监督报告》的事实，可以认定该两份《建设工程质量监督报告》仍然有效。李正南上诉认为涉案房屋没有经过竣工验收，也没有经过质监部门监督，但其理由不充分，故对其主张，本院不予支持。
就本案涉案工程的规划问题，涉案工程在竣工验收前没有取得《岳阳市规划局建设工程竣工验收单》，但涉案工程已经完成了“五方”验收，且经质监机构予以确认。根据岳阳市规划局南湖风景区分局出具的《关于“晋兴.岳州帝苑”项目二、三期验收情况的说明》以及岳阳市规划局出具的《关于“对'晋兴.岳州帝苑'项目二、三期验收情况的说明咨询函”的回复》，可以认定未经规划核实的主要原因是幼儿园因用地腾地未到位导致未建（至今也未建）所致。但现该房屋已经规划核实，就本案来看，该规划核实问题为程序上的瑕疵，该问题并未影响质监机构监督认可并予以备案的“五方”验收的效力。因此，本案涉案房屋所在建设工程的竣工验收合格的时间应当认定为2014年1月10日。晋兴置业公司主张建设工程竣工验收合格的时间为2013年12月21日于法无据，本院不予支持。原判认定晋兴置业公司违约交房10天，应按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金1281.78元正确。
另外，建设工程的竣工验收备案是政府行政主管部门对建设工程项目加强监督的行政管理措施，备案本身不具备法定的建设工程竣工验收结论的性质，是否备案不影响建设单位出具的建设工程竣工验收结论的效力。尽管《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”但该规定只是政府主管部门加强建设工程质量监督的行政管理和处理措施，并不意味着代替建设单位行使竣工验收的职责。故李正南提出的应以竣工验收备案来证明涉案房屋竣工验收是否合格的标准没有法律依据，且与合同约定的交付条件不符，其主张本院不予支持。
我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”而通知义务即是债务人负有对有关债权人利益的事项的通告使其知晓的义务，为附随义务的一种。涉案房屋所在建设工程的竣工验收合格时间为2014年1月10日。晋兴置业公司2013年12月25日、2013年12月27日登报通知业主于2013年12月31日至2014年1月19日办理交房手续。但2013年12月31日至2014年1月9日这段时间并不具备交房条件，晋兴置业公司的通知行为存在瑕疵，给业主造成了损失，对此本院参照合同约定的出卖人逾期交房的违约责任，酌情认定晋兴置业公司支付李正南损失1281.78元。一审法院就该部分未予处理不当，应予加判。
关于焦点二、涉案房屋约定的交付条件是“验收合格”，根据焦点一，涉案房屋经过了竣工验收合格，且经质监机构监督认可，李正南申请对验收备案材料进行鉴定涉及的是备案是否符合规定，与本案争议事实没有关联性，且质监机构的备案行为是否合法不属于本案的审理范围，也不属于民事诉讼的范畴。对李正南的该项主张，本院不予支持。
综上，李正南的上诉请求部分成立，予以部分支持。晋兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民吕初字第247号民事判决；
由岳阳晋兴置业有限公司在本判决生效之日起七日内向李正南支付违约金及损失2563.56元；
驳回李正南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1242元，二审案件受理费2554元，合计3796元，由岳阳晋兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 王欣辉
代理审判员 熊 鄂
二〇一七年十一月九日
书 记 员 孔灿文