广东省惠州市中级人民法院
民 � � 判 决 书
（2017)粤13民终3304号
上诉人(原审被告)：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋（*楼）。
法定代表人杨成业，总经理。
委托诉讼代理人：林立红、邹培盛，系该公司的员工。
被上诉人(原审原告)：徐林海，男，汉族，1982年7月7日出生，住广东省博罗县。
被上诉人(原审原告)：张龙妹，女，汉族，1985年2月7日出生，住址同上。
委托诉讼代理人：徐林海，系其丈夫。
原审第三人：惠州市华基物业管理有限公司。住所地：博罗县罗阳镇华基江山美苑小区*期**栋架空层*楼。
法定代表人：杨成业，总经理。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司（下称银泰达公司）与被上诉人徐林海、张龙妹、原审第三人惠州市华基物业��理有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2017）粤1322民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年1月5日，原审原告徐林海、张龙妹向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房的违约金560660元；2、案涉房屋2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理费13552元及滞纳金由被告向第三人支付；3、被告自2016年1月份起每月向第三人支付案涉房屋484元物业管理费，直至房屋取得竣工验收备案表为止；4、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：
2011年11月28日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告向被告购买位于博罗县华基江山的房屋一套，并约定房屋2012年12月31日前交付。签订���同后，原告按照合同约定将购房款1649000元交付给被告，但被告并没有将房屋按时交付给原告。2012年12月31日后，被告一直没有通知原告何时收楼，原告曾多次找被告询问房屋情况，发现被告一直不能取得竣工验收证件，无法将验收合格的房屋交付给原告使用。2015年5月1日，原告再次到被告处查看房屋情况，发现被告仍然不能取得验收合格证件，房屋无法达到交付条件。因被告承诺将在一两个月内取得竣工验收证件，并在三四个月内可以办好房产证，基于对被告信任，原告同意先领取房屋钥匙和办理物业管理入户手续。但至今，被告仍不能提供竣工验收证件。原告在领取房屋钥匙办理物业管理入户手续后于2015年12月20日向第三人缴纳了2015年5月1日至12月31日的物业管理费。但缴纳管理费后，第三人又要求原告缴纳2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理费。原告认为，根���《中华人民共和国建设工程质量管理规定》第十六条和第四十九条之规定，被告将房屋交付给原告使用时应将设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格的验收证件和备案表出示给原告，但被告一直不能取得上述验收证件和备案表，案涉房屋一直无法达到交付条件。所以，被告不能按期将竣工验收合格的房屋交付给原告使用，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，应承担违约责任。由于被告逾期交付房屋的时间超过了180天，根据合同第九条的约定，被告应支付原告违约金560660元（1649000元×850天×0.0004）。另外，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”之规定，被告的房屋至今没有达到交付条件，因此2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理费��由被告支付，自2016年1月份起被告应每月向第三人支付案涉房屋484元物业管理费，直至房屋取得竣工验收备案表为止。为维护原告合法权益，原告向贵院提起民事诉讼，希望贵院能支持原告的请求。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、被答辩人认为交付时间是2015年5月1日，是错误的。双方签订的购房合同《合同补充协议（一）》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其他文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达……”。第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知时之日起十日内办理收楼手续。……买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出日后第十日起，视为买受人已对该住宅验��合格并已交付使用……”。答辩人已经于2012年12月11日发出了收楼通知书，自发出之日后第十日起即2013年1月1日起视为交付。故不存在逾期交房的问题。二、被答辩人要求的逾期交付违约金请求权已过诉讼时效，被答辩人于2016年12月24日才向法院起诉，已过诉讼时效。三、被答辩人要求答辩人向第三人支付物业管理费，无合同及法律依据。
第三人惠州市华基物业管理有限公司经本院依法送达诉讼材料，未提出答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2011年11月28日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于博罗县九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段的江山美苑A1802号房，建筑面积193.41平方米，总价1649000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政���的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。后，原告支付了全部房款。庭审时，被告提供的竣工验收报告载明，2013年1月25日，涉案房屋的建设工程经建设单位、施工单位、监理单位等一致同意验收合格。原、被告双方确认，2016年7月28日，涉案房屋的工程取得了建设部门的备案手续。2015年5月1日，原告办理了收楼手续。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定，被告于2013年1月25日仅仅完成了竣工验收合格，尚未完成消防、环保验收等手续，不构成合法交付房屋的条件，被告构成违约，原告主张被告的逾期交房期限自2013年1月1日起至2015年4月30日止共计850天，本院予以确认。关于被告抗辩的违约金超过诉讼时效期间的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，自2013年1月1日，被告未向原告交付合格的房屋，逾期交房行为一直持续，违约金随时间的推移而不断发生，该种债权属于继续性债权，但对每一天的违约金并未约定履行期限，故诉讼时效无从起算，被告该抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张逾期交楼违约金560660元（1649000元×850天×0.0004），具有合同依据，本院予以支持。原告与被告之间成立商品房销售合同关系，原告与第三人之间成立物业服务合同关系，二者系各自独立的法律关系，按照当事人自由处分原则，第三人向谁收取、是否收取物业费的问题，应当由第三人主张权益，原告在本案中要求被告向第三人支付物业费，实属不当，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐林海、张龙妹支付逾期交房违约金560660元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4773��（缓交），由被告负担。
当事人二审的意见
上诉人银泰达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审法院认为上诉人于2013年1月20日仅仅完成了竣工验收合格，尚未完防、环保验收等手续，不构成合法交付房屋的条件，是曲解法律本意，也是认定事实不清。
一审法院认的认定，是根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，而涉案房屋于2013年1月25日己完成了竣工验收合格，且达到了符合合同约定的交付条件，已完成交付义务。而一审法院依据的《建设工程质量管理条例》第四十九条居然只是节选，并未全部引用，从而扭曲法律的本意。该规定要求的是建设单位要去备案的条件而非是规定房屋交付的条件。同时，从该规定的后半段可知，建设行政主管部门或其它部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家相关规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。而上诉人的竣工验收时间为2013年1月25日，在政府备案的备案表上记录的竣工验收时间也是2013年1月25日，说明上诉人在竣工验收过程中没有违反建设工程质量管理规定的行为，而一审法院却认为上诉人不符合上述规定。上诉人与被上诉人均未提起行政诉讼或对该行政行为没有争议，―审法院却主动审理该行政行为了，不符合诉讼程序的规定。而且，事实上上诉人于2013年l月10日已在消防局有消防验收备案了，这些都可以在相关政府部门查询到的。但一审法院在审理过程中，未要求上诉人提交相关资料或说明该问题，也不去核���该事实，凭空想像，认为上诉人没有完成消防、环保验收等手续，该判决与事实不符，判决角度是极端地倾向于被上诉人，没有公正可言。
再有，一审法院在其认为的部分开篇就称上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性的规定，认定合法有效，而合同的交付条件为竣工验收合格，为何在后面的论述中又称没有消防、环保验收等手续，不能视为交付?这种论述前后矛盾，逻辑不清，不能使人信服。
最后，虽然上诉人在竣工验收前寄发给被上诉人收楼通知，但被上诉人并未按期前来收楼，而后上诉人陆续有寄发收楼通知给被上诉人，与此同时第工人惠州市华基物业管理有限公司也持续地向被上诉人催收物业管理费。无论是事实上，还是逻辑上，被上诉人都应当知道而前来收楼，但其知而不为，有逃避缴交物业管理费之嫌疑。一审法院无视其不作为之行为，并且持赞成之态度，实有违社会公序良俗。
由此可知，一审法院滥用自由裁量权，曲解法律本意，模糊事实，无视合同意思自治原则，按照法官个人意愿，随意判决，严重影响社会秩序，不应得到支持。
二、一审法院认为对每一天的违约金未约定履行期限，诉讼时效无从起算，这种逻辑是站不住脚的，不应得到支持。
诉讼时效，是指权利人请求人民法院依强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。通俗地说:诉讼时效是指法律规定你的某种权利必须在一定时问内行使，超过这个期间就不再受法律保护了。
《民法通则》第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之问不存在″连带″关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在期限。就本案而占，截至被上诉人诉的逾期交楼出抗辩的情况下，人民法院不应予以保护。
一审法院认为对每一天的违约金未约定是站不住脚的。按照合同法理，一般来说，违约金应从开发商在约定或法定期限内未履行相应的交楼义务之日起计算。根据民法原理，逾期办证是一种违约行为，买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权，可适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约行为发生之日起算。
本案中，徐林海、张龙妹没有有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况，法院于2016年12月24日立案受理徐林海、张龙妹的起诉，因此，就算是上诉人违约，计算违约责任的起算时间应从2016年12月24日倒推2年，即应从20l4年12月25日作为计算违约责任的起算时间，2014年12月25日之前的违约赔偿金已经超过诉讼时效，而上诉人于2013年1月25日已通过工程竣工验收合格，达到了符合合同约定的房屋交付条件，因此被上诉人逾期交楼违约金的请求，依法不应得到人民法院的支持。
若按照一审法院的审判逻辑，违约金逾期十年，二十后再起诉一样得以支持，这不但会给上诉人造成巨大的经济损失，还会被利用作为法律漏洞，恶意拉长行使权利的时间，以达到掠取以��济利益的目的，给社会造成大量的资源浪费，不符合社会公众在日常生活所遵循的公序良俗，因此一审法院的判决不应得到支持。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，滥用自由裁量权，严侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉请求。
被上诉人徐林海、张龙妹答辩称:一、建筑工程竣工验收备案制度是强制性的政府监督管理手段，未经政府部门建筑工程竣工验收备案的房屋不得投入使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有��建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另外，在中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-⒛01)中的强制性条文第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”。
同时，建设部在《关于发布国家标准(建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定:“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用”。所以，案涉房屋直到2016年7月28日取得建设部门的备案登记才满足交付使用的条件。
二、答辩人请求的违约金没有超��诉讼时效。
首先，答辩人与被答辩人的《房屋买卖合同》中并没有明确约定延迟交付房屋的违约金的支付时间，所以延迟交付房屋的违约金的诉讼时效并没有一个明确的起算点。
其次，被答辩人未向答辩人交付合格房屋，逾期交房的行为一直持续，违约金随时间的推移而不断变化，该债券属于继续行债权，不存在某一天违约的违约金超过诉讼时效的问题。
另外，目前《民法总则》中规定的诉讼时效为三年。从诉讼时效延长一年的变化中可以看到，《民法通则》中规定的二年的诉讼时效更多是被债务人利用以于减轻自身责任。
所以，不应当认定本案中的违约金超过时效。
三、就本案而言，被答辩人作为房地产开发公司，有着自己的法律顾问团队，对法律法规的理解比房屋购买者强势。答辩人作为购房者，买房的目��是为了房屋，并不是为了违约金。被答辩人为了吸引答辩人购买其房屋，在其提供的格式合同中设立了违约金，那么就应该严格准守其承诺。
毕竟，房屋什么时候建好，什么时候通过竣工验收本案，什么时候交付给答辩人，完全是被答辩人自己说了算。如今，在答辩人将购房款都付清后，被答辩人之所以会大摇大摆违反合同约定，就是认为答辩人不懂法律，被答辩人完全可以糊弄，欺骗答辩人。答辩人在2015年5月1日，在被答辩人没有办妥竣工验收备案的情况下办理了收楼手续就是被被答辩人欺骗的结果。显然，不是答辩人在利用法律漏洞，正在利用法律漏洞的就是被答辩人。
答辩人认为，本案中被答辩人的违约行为充满了恶意，完全藐视对答辩人的权益，现在还想利用法律漏洞逃避自己的责任，是在玩弄法律。如果法院不对被答辩人的违约行��做出否定的判定，只会助长被答辩人藐视他人权利，不尊重法定规定的气焰，不利于维护法律的尊严。答辩人希望贵院能查清事实，驳回被答辩人的上诉请求，让违法者明白违法的后果。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院二审查明的事实一审查明的事实相同。
本案二审中，经本院提议调解未果。
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：违约金计算的起止期限。
违约金的起止期限与涉案房屋交付的时间点认定密切相关。依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条，第九条的约定，银泰达公司应于2012年12月31日前将验收合格后的房屋交付原告使用。但银泰达未按时履行该项合同���务，尽管涉案房屋在2013年1月25日经过了建设单位等竣工验收，且在2015年5月1日由徐林海、张龙妹办理了收楼手续，但该房屋完成备案手续直到2016年7月28日才完成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款的规定，应当认定涉案房屋具备交付条件的时间为2016年7月28日。因此，违约金的计算应至房屋竣工验收之日即2016年7月28日为宜【即从2012年12月31日起计至2016年7月28日止】，共计1303天。
同时，逾期交房的违约金又与诉讼时效密切相关，且银泰达公司在本案一审、二审中均提出了时效利益的抗辩。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，在当事人提出诉讼时效抗辩的情况下，人民法院应当审查。又由于引起本案争议的逾期交房的事实发生在《中华人民共和国民法总则》生效之前，依法应当适用《中���人民共和国民法通则》的规定处理本案争议。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》约定，上诉人应于2012年12月31日将经验收合格的房屋交付给徐林海、张龙妹。在该时间点徐林海、张龙妹未按照合同约定收楼的，就应当知道其权利被侵害，彼时开始计算诉讼时效。又因本案逾期交房行为一直持续，违约金的计算以日为单位；逾期办证违约金产生属于继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护当事人起诉之日（2017年1月5日）向前推两年的逾期交房违约金请求权。因在银泰达公司提出时效抗辩后，徐林海、张龙妹未提交任何关于时效中止、中断的证据。因此，徐林海、张龙妹在本案中应当得到的诉讼时效保护期限为2015年1月6日至2017年1月5日，但又因在2016年7月28日涉案的房屋已经办理备案登记，故而最终确定在本案中徐林海、张龙妹应当得到的诉讼时效保护期间为2015年1月6日至2016年7月28日合计202天。违约金金额为：1649000元×202天×0.0004元/天=133239.2元。
综上所述，上诉人银泰达公司的上诉主张仅关于诉讼时效的部分有事实依据和法律依据，其该部分上诉请求本院予以支持。对于上诉人一审提出的诉讼时将抗辩，原审法院未作处理，本院予以纠正。原审尽管查明的事实清楚，但是适用法律不当，实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销博罗县人法院（2017）粤1322民初361号民事判决；
二、惠州市银泰达实业有限公司在本判决发生效力之日起10日内向徐林海、张龙妹支付逾期交房违约金133239.2元；
三、驳回徐林海、张龙妹的其他诉讼请求；
四、驳回惠州市银泰达实业有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
为减少当事人退补诉讼费的麻烦，本院确定本案一审案件受理费4773元由徐林海、张龙妹负担，本案二审案件受理费人民币9546元由惠州市银泰达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月十八日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文：
1、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判��、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。