苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相民初字第01029号
原告苏州升腾营销策划有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路1018号901室。
法定代表人王诗文，董事长。
委托代理人彭浩、徐飞，江苏和合合律师事务所律师。
被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司，住所地苏州市西元路609号（金创商务大厦203室）。
法定代表人袁云方，经理。
委托代理人叶明，江苏锐华律师事务所律师。
原告苏州升腾营销策划有限公司与被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2015年8月27日、2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告苏州升腾营销策划有限公司的委托代理人彭浩、被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司的委托代理人叶明于两次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州升腾营销策划有限公司诉称，2013年11月13日，中国光大银行股份有限公司苏州分行（下简称光大银行苏州分行）与庞永生、克里斯多新型建材（苏州）有限公司（下简称克里斯多公司）、苏州古德实业有限公司、姚华明、庞永蔚以及庞永生个人开办的苏州相城经济开发区双永家具厂签订贷款合同一份，克里斯多公司以苏州市相城经济开发区如元路8号1-6层办公楼，共计6890平方米房产，即本案涉案房屋作为抵押物向光大银行苏州分行提供担保。2014年5月12日，克里斯多公司将涉案房屋出租给被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司。后因克里斯多公司未履行约定义务，光大银行苏州分行依法行使抵押权，经法院委托拍卖处理涉案房产，原告以最高价竞得涉案房产，由苏州市中级人民法院于2015年4月14日以（2014）苏中执字第041304140415号裁定书裁定涉案房屋及附属财产归原告所有，据此，原告依法获得涉案房屋的所有权。因涉案房屋出租给被告是在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，克里斯多公司与被告之间的租赁合同关系对受让人，即原告不具有约束力。因原告多次与被告联系要求其迁让并支付租金均未果，故原告诉至法院，请求判决：一、被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司立即迁让其占用的苏州市相城经济开发区如元路8号（房产证号为：苏房权证相城字第××号）1至6层房屋；二、被告支付房屋使用费220480元（自2015年4月14日起按原合同的租金标准暂计至2015年6月13日，实际计算至被告实际搬离之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为涉案房屋面积为6890平方米，要求被告支付按照每平方米16元/月的标准，自2015年4月14日起计算至被告实际搬离之日止的使用费。
被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司辩称，被告与涉案房屋的原房东，即克里斯多公司签订过相关租赁协议，缴纳了350000元的房租及100000元的保证金，后又以借款及房屋装修冲抵2014年12月1日至2019年11月30日的5年的房屋租金。现被告要求继续履行合同，重新与原告签订租赁合同。对涉案房屋总面积为6890平方米，房屋租金按照16元/月/平方米计算无异议。
经审理查明，克里斯多公司将涉案房产，即位于苏州市相城经济开发区如元路8号房屋（房产证号为：苏房权证相城字第××）抵押给光大银行苏州分行，双方于2013年11月20日、2013年12月2日、2014年1月28日分三次办理了抵押登记手续，登记的债权金额分别为8900000元、2660000元、1200000元。
2014年5月12日，克里斯多公司作为甲方（出租方）、被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定克里斯多公司将位于苏州市相城区如元路东头克里斯多办公楼1-6层出租给被告，租赁期限为2014年5月15日至2026年8月31日止，租期为12年，其中2014年5月15日至2014年8月31日为装修免租期；租赁期间租金为16元/月，以后每3年每月递增10%，各期间内租金不变；租金为按季度支付一次，先付后用；保证金为100000元。合同还对其他费用、租金支付方式、转让、违约行为等进行了约定。合同落款甲、乙方处分别加盖克里斯多公司及被告公章。
2015年4月14日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中执字第041304140415号执行裁定书，载明因光大银行苏州分行与克里斯多公司等金融借款合同纠纷，该院所作出的（2014）苏中商初字第0230、0231、0232号民事判决书已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，权利人光大银行苏州分行于2014年8月28日向该院申请执行。在执行过程中，该院对被执行人克里斯多公司位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包括涉案房屋在内的房产及相应的土地使用权进行公开拍卖，最终由原告苏州升腾营销策划有限公司以120290000元竞价竞得。据此，裁定克里斯多公司名下位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包含涉案房屋在内的房屋所有权及其他权利归原告苏州升腾营销策划有限公司所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。当天，原告处工作人员柳光全签收了该执行裁定书。
因原、被告之间因迁让及支付租金等协商未果，原告遂诉讼来院。
审理中，原、被告一致确认涉案房屋的面积为6890平方米，涉案房屋的租金为16元/月/平方米。
以上事实，由原告提供的执行裁定书、房屋租赁合同、苏州市房屋登记信息查询、房屋他项权证以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
庭审中，被告提供补充协议复印件、个人业务凭证、银行卡取款业务回单、银行卡转账凭条、装修决算单复印件各一份，主张被告为涉案房屋支出的装修费用；2014年9月，被告支付了房租350000元及保证金100000元；同时，被告作为原房东克里斯多公司与案外人沈尧之间借款的担保人，代克里斯多公司向沈尧归还了1500000元，根据三方签订的《补充协议》约定，该1500000元折抵涉案房屋2014年12月1日至2016年11月30日期间的房租。经质证，原告对上述证据的真实性均不予认可，认为上述证据与本案无关，都是被告与原房东之间发生的凭据，与原告接手涉案房屋后的租金并不矛盾。庭审后，被告向本院提交沈尧出具的说明及沈尧的身份证复印件各1份，客户姓名为袁云方、单晓青的中国民生银行个人账户对账单各1份，主张被告已代克里斯多公司向沈尧归还了1500000元。原告对上述证据未予答辩，表示由法院审核即可。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，根据现有证据，可以认定克里斯多公司将涉案房屋抵押给光大银行苏州分行在先，出租给被告在后，故在涉案房屋抵押权实现后，克里斯多公司与被告之间的租赁合同对本案原告不具有约束力。原告作为涉案房屋的所有权人，有权要求被告在原告取得涉案房屋所有权之日，即2015年4月14日起迁让房屋并支付自该日起实际使用涉案房屋期间的占有使用费用。现原、被告双方对涉案房屋的面积为6890平方米，且房租标准按照为16元/月/平方米计算均无异议，故本院对原告要求被告按照6890平方米、每平方米16元/月的标准，自2015年4月14日起计算至被告实际搬离之日止的使用费的诉讼请求，予以支持。被告主张其缴纳了350000元的房租及100000元的保证金，并以代偿款1500000元及房屋装修冲抵2014年12月1日至2019年11月30日的5年的房屋租金，要求继续履行租赁合同，并与原告重新签订租赁合同。现因原、被告双方未能就继续租赁涉案房屋协商一致，故本院对被告的该意见不予采纳，被告可就相关损失向原出租人克里斯多公司另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百四十二条及相关法律规定，判决如下：
一、被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司于本判决生效之日起十日内自位于苏州市苏州市相城经济开发区如元路8号房屋（房产证号为：苏房权证相城字第××）内迁出。
二、被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州升腾营销策划有限公司涉案房屋按照6890平方米、每月每平方米16元的标准，自2015年4月14日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币2304元，由被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司负担（此款原告苏州升腾营销策划有限公司已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州昊鑫非融资性担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州升腾营销策划有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
代理审判员 王玲
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 顾月