山东省济宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁08执异96号
异议人（案外人）张李国，男，1978年8月27日出生，汉族，住济宁市。
申请执行人济宁市九华环保科技有限公司，住所地：济宁市高新区鲁抗国际工业园内，鲁抗中和环保南，正大医药北。
法定代表人渠永，总经理。
被执行人济宁晶玉经贸有限公司，住所地：济宁市嘉祥县金屯镇，105国道东侧。
法定代表人孙敏，董事长。
被执行人孙敏，男，1971年10月27日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
被执行人孙爱连，女，1973年2月11日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
本院在执行济宁市九华环保科技有限公司与济宁晶玉经贸有限公司、孙敏、孙爱连金融借款合同一案中，案外人张李国于对本院查封的来鹤小区祥盛楼405室的查封房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2016年11月29日，张李国向本院提出异议，要求解除对其所有的位于济宁市来和小区祥盛楼4层405室房产的查封、拍卖等强制措施。事实和理由：2012年8月6日，异议人与孙敏签订房屋买卖合同，约定将原属于孙敏所有的位于济宁市来和小区祥盛楼4层405室出售给异议人。异议人将购房款已全额交付给孙敏，因该房产有抵押贷款无法过户给申请人，申请人将孙敏诉至法院。经法院主持调解，异议人与孙敏达成调解，确认双方所签房屋买卖合同合法有效，房屋归异议人所有。因该房产属于异议人所有，现提出异议，请求法院停止对该房产的执行。异议人张李国提供济宁市市中区作出的（2014）济中区民初字第28号民事调解书复印件一份、水电物业费收据复印件9份。
申请执行人济宁市九华环保科技有限公司辩称，2012年9月24日，济宁晶玉经贸有限公司与中国工商银行济宁分行签订700万元的商品融资合同，向工行济宁分行借款700万元，2012年9月24日，被告孙敏、孙爱连为该笔借款提供连带责任担保。由于济宁晶玉经贸有限公司未能偿还借款，2013年9月26、7月21日、12月21日，工行济宁分行分别向济宁晶玉经贸有限公司下达了借款催收通知书，济宁晶玉经贸有限公司在签收通知书上盖章，被告孙敏系济宁晶玉经贸有限公司法定代表人，孙敏、孙爱连夫妻关系，孙敏、孙爱连对工行济宁分行催收款项的事实，当然知晓。2014年4月29日，工行济宁分行就该笔贷款起诉到济宁市中级人民法院，2015年3月17日，济宁市中级人民法院作出（2014）济商初字第104号民事判决，判决济宁晶玉经贸有限公司偿还借款本金4547681.83元，被告孙敏、孙爱连对上述借款承担连带保证责任。在工行济宁分行2013年6月26日向济宁晶玉贸易有限公司发出到期贷款催收通知书后，法定代表人孙敏（又系担保人）及其妻子孙爱连进行了个人账户转移行为，特别是工行济宁分行2014年4月29日向济宁市中级人民法院起诉要求被告孙敏、孙爱连承担还款连带责任后，被告孙敏、孙爱连、张李国在任城法院迅速达成（2014）济中区民初字第28号民事调解书的方式确认为被告张李国所有，被告孙敏、孙爱连将形式上的收款也没有用来偿还该房屋银行按揭贷款及偿还工行济宁分行的担保借款。因此，被告具有转移财产，规避执行的故意。根据《最高人民法院依法制裁规避执行行为的若干问题的意见》【（2011）195号】第十一条规定，特申请贵院向任城法院提出司法建议，要求任城法院对（2014）济中区民初字第28号民事调解书再审。
申请执行人后再次提出答辩意见，称：被执行人孙爱连与案外人张李国通过法院调解是恶意转移财产，事实上仍有该房产的所有权的规避法律的违法行为。该房产仍有孙爱连占有、收益、使用、处分。该房是孙爱连与孙敏在婚姻存续期间在银行按揭贷款购买的房产，该银行贷款都是孙敏、孙爱连偿还。2015年8月24日，孙爱连在任城区工商局注册设立济宁市任城区爱莲饰品店，组成形式为个人经营，孙爱连在个体工商户开业登记申请书中登记的个人电话为150××××6137。孙爱连向工商局提供的经营场所为济宁市房权证字第××号，房屋所有人为孙爱连。共同情况为：单独所有，房屋坐落来鹤小区祥盛楼四层405室，孙爱连在2015年8月25日在该房产证商再次确认，该房产复印件与原件一致的事实，并确认该房产的经营场所是其自有房产，而不是租赁的房产。因为该房产的性质是住宅用途，为了将该住宅用途的房产改为营业房用途，孙爱连向和平街社区居委会提出将住宅变更为营业房的申请，2015年8月24日，济宁市任城区越河街道和平街社区居委会向工商局出具证明，同意孙爱连将来鹤小区祥盛楼四楼405房住宅转变成经营性用房。综上，请求驳回异议人的异议请求。申请执行人一并提交了个体户信息拍照复印件、关于同意将住宅改变为经营性用房的证明，济宁市房权证济字第××号房屋所有权证复印件、声远论坛招租信息截图。
本院查明，2014年3月17日，济宁市市中区人民法院作出（2014）济中区民初字第28号民事调解书，该调解书查明2012年8月6日，原被告签订房屋买卖合同，约定两被告将位于济宁市来鹤小区祥盛楼405室的房屋出售给原告。协议签订后，原告将购房款50万元分三次支付给了被告。被告收到购房款后，确因该房有抵押贷款而无法过户给原告。双方形成纠纷，原告诉至法院，要求确认双方的房屋买卖合同有效，该房屋归原告所有，后双方自愿达成协议如下：一、确认2012年8月6日原告张李国与被告孙敏签订的房屋买卖合同合法有效；二、确认位于济宁市来鹤小区祥盛楼405室的房屋归原告所有（除去抵押权外）；三、被告孙敏、孙爱连负责偿还银行抵押贷款，待抵押贷款偿还完毕后，协助原告张李国办理过户手续。
2017年6月15日下午，来鹤小区物业工作人员向本院证实，来鹤小区由于电力局和自来水公司没有接收，所以水电费都是由物业收取，出具收据。物业工作人员现场物业人员也提供了其他住户交取水电费的收据。
2016年9月13日，本院作出（2016）鲁08执441号民事裁定书，查封被执行人孙敏名下位于济宁市来鹤小区吉盛楼4层405室（房产证号20××41）；孙爱莲名下位于济宁市来和小区祥盛楼4层405室（房产证号20××42）。
2005年1月6日，孙敏为购买来鹤小区祥盛楼405号房产，向济宁市建设银行股份有限公司济宁东城支行贷款22万元。截止至2017年8月3日，孙敏的贷款余额为110573.88元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人孙敏、孙爱连于2012年8月6日，将位于济宁市市中区来鹤小区祥盛楼405的房屋出卖给异议人张李国并签订了《房屋买卖合同》。2016年9月13日，本院作出（2016）鲁08执441号民事裁定书，查封了登记在被执行人孙爱连名下位于济宁市来鹤小区祥盛楼4层405室的房屋。即在本院查封之前异议人与被执行人已经签订了书面买卖合同。本案的焦点问题在于是否因异议人自身原因造成涉案房产未能过户到异议人名下，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但是，异议人张李国在与被执行人孙敏、孙爱连签订房屋买卖合同购买来鹤小区祥盛楼405的房产时，该房产已办理了抵押登记，应视为异议人明知房产上设有抵押权，抵押房屋转让既未经过抵押权人的同意，也未对所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，受让人张李国也未代为清偿债务消灭抵押权。在此情况下，异议人张李国仍与被执行人孙敏签订房屋买卖合同，致使抵押房屋至今仍登记在被执行人名下，无法办理产权变更登记手续，因此，应当认定买受人张李国在造成涉案房屋未能办理过户登记手续的原因上存在过错，并导致未办理过户登记。综上，异议人张李国的异议请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张李国的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李兆军
审判员 李连芳
审判员 于 涛
二〇一七年八月三十一日
书记员 夏 影