江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宜中民再终字第2号
抗诉机关：江西省人民检察院
申诉人：曾银生，男，1955年7月9日出生，汉族，住丰城市，系原一审原告、二审上诉人蔡茶仔儿子。
委托代理人：曾福英，女，1953年6月15日生，汉族，江西省丰城市人，住新余市渝水区，，系曾银生姐姐，代理权限：特别授权代理。
委托代理人：陈森林，江西袁河律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、被申请人）：曾华良，男，1972年10月30日出生，汉族，个体工商户，住丰城市。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：曾华平，男，1970年9月15日出生，汉族，个体工商户，住址同上。
原审第三人：邦义根，男，1955年7月29日出生，汉族，下岗工人，住丰城市。
申诉人曾银生与被申诉人曾华平、曾华良、原审第三人邦义根财产权属纠纷一案，原申诉人蔡茶仔不服本院作出（2007）宜中民一终字第173号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2009年6月19日作出（2009）赣民申字第94号民事裁定，驳回蔡茶仔再审申请，申诉人蔡茶仔向检察机关申诉，江西省人民检察院于2014年6月9日作出赣检民（行）监[2014]36000000033号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉，江西省高级人民法院于2014年7月30日作出（2014）赣民抗字第26号民事裁定书，指令本院再审。本院再审审理期间，申诉人蔡茶仔死亡，本院依法变更申诉人为曾银生。本案由本院另行组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理本案，申诉人曾银生特别授权代理人曾福英、一般授权代理人陈森林到庭参与诉讼，申诉人曾银生、被申诉人曾华平、曾华良及原审第三人邦义根经本院合法传唤未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审原告蔡茶仔于2006年10月8日向丰城市人民法院诉称：2005年10月被告曾华平、曾华良非法将我所有的、座落于原丰城市××家××号房屋其中1间、建筑面积为18.52平方米卖给第三人邦义根，请求法院确认曾华平、曾华良与邦义根房屋买卖协议无效，并将房屋恢复原状。被告曾华平、曾华良辩称：诉争房屋已在拆迁时蔡茶仔同意归我们所有，原告蔡茶仔起诉无依据。第三人邦义根辩称：我与曾华平、曾华良买卖房屋，蔡茶仔对协议知情，应认定为有效。
丰城市人民法院一审审理查明：被告曾华平、曾华良系原告蔡茶仔孙子，座落在原丰城市××家××号砖木结构房屋3间，建筑面积为68.25平方米系1975年建造，1988年12月30日补办房屋所有权证，登记为蔡茶仔，并经1997年1月22日验证。1998年12月13日，曾华平、曾华良与其叔曾水生、曾银生（原告之子）在杜国英等人在场见证下将上述房屋分为3份，并拟写《分房地协议书》，当事人及在场人均签字，原告蔡茶仔未签。曾水生将所得房地协议让给曾银生，曾银生即将两地合二为一建造三层砖混结构房屋1栋，蔡茶仔一直居住该房内。2005年7月6日曾华平、曾华良将分得房地（原金家巷附48号房屋中其中1间面积为18.52平方米）以8800元价格卖给第三人邦义根，协议签订后，邦义根向曾华平、曾华良交清房款。另查明：丰城市房地产管理局根据上级有关规定，决定从1999年6月1日起在全市范围内换发具有防伪性能的房屋权属证书，从换发新证起旧证停发，一律作废。因原剑光街道金家巷附48号房屋也进行了结构改建，原告蔡茶仔未能提供改建相关证明，没有换取新证。
丰城市人民法院一审认为：原告蔡茶仔未能提供改建后原剑光街道金家巷附48号房屋面积及所有权人的证据，被告与第三人签订《售房协议》效力亦待定，原告请求撤销《售房协议》缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决驳回原告蔡茶仔诉讼请求，受理费600元由其负担。
原告蔡茶仔不服，向本院提出上诉称：一是上诉人持有金家巷附48号（现31号）房屋所有权证，经拆迁未换证不影响对该房屋的所有权。二是曾华平、曾华良与曾水生、曾银生《分房地协议》无效。三是原判认定房产证未换新证应作废，但没有宣读作废规定的文件文号、内容及相关材料。请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求，并要求被上诉人承担诉讼费。曾华平、曾华良、邦义根共同辩称：一是上诉人没有按丰城市房地产管理局于1999年元月10日发布《关于换发全国统一制作房屋所有权证通知》，及时换证，加之原房屋权属证书所载明房屋客观不存在，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人请求。
本院二审查明的事实与原审审理查明的事实一致。
本院二审认为：合法房屋所有权证是认定房屋所有权人的有效证据，曾华平、曾华良出卖争议房屋时未提供房屋所有权证，在诉讼中没有证据证明取得处分权，是无权处分行为。而蔡茶仔也未提供合法有效的房屋权属证书，本案无法确定出卖标的物权利人，蔡茶仔对曾华良、曾华平与邦义根之间售房协议作出的拒绝意思表示要求宣告合同无效，没有法律依据，诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由上诉人蔡茶仔负担。
江西省人民检察院认为：（2007）宜中民一终字第173号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。一是申诉人蔡茶仔提供房屋产权证第××号证书，按照《城市房地产管理法》有关规定，及1998年建设部《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》规定“实行全国统一房屋权属证书前，权利人依法在市、县人民政府房地产管理部门领取的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护”，未进行变更登记或未换取新证不影响原房地产证法律效力，原审认定“蔡茶仔未提供合法有效的房屋权属证书”适用法律错误，导致认定事实错误。二是争议房产面积18.52平方米在××号房屋产权证所属原金家巷附48号房屋以内。三是曾华平、曾华良与邦义根签订售房协议的无权处分行为未取得所有权人蔡茶仔追认，根据《合同法》第五十一条规定，该协议无效。曾华平、曾华良在出卖争议房产未提供房屋所有权证，诉讼中也没有证据证明取得出卖标的处分权，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房产不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的”及《合同法》第五十二条规定“下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《售房协议》是无效合同。原审法院对于《售房协议》效力认定适用法律错误。
申诉人曾银生诉称：请求撤销（2006）丰民一初字第750号及（2007）宜中民一终字第173号判决，确认曾华平、曾华良与邦义根售房协议无效，并判令邦义根将18.52平方米房屋恢复原状。申诉人认为二审法院判决对事实认定错误，18.52平方米房屋产权人是蔡茶仔，提供丰城市房产管理局2008年3月3日《关于蔡茶仔产权纠纷情况汇报》、《房屋所有权证存根》、丰城市房地产公司1997年11月10日《房屋拆迁通知书》、丰城市拆迁办2007年1月23日证明、《丰城市私房所有权登记申请书》证据证明，曾华平、曾华良在初审庭审承认18.52平方米房地是蔡茶仔的，其在二审上诉答辩状承认18.52平方米房屋是金家巷附48号。初审判决一方面认定金家巷48号产权人为蔡茶仔，另一方面又以改建后未办理变更登记为由，认为无法确定产权人，自相矛盾。第三人邦义根在初审判决前有意破坏原申诉人的房屋，判决后又不听劝阻，恶意毁坏房屋，另建新房，违反《民法通则》第134条和《物权法》第242条规定，应予恢复原状或承担赔偿责任。其他的事实与理由与抗诉意见同。
被申诉人曾华平、曾华良提供书面意见辩称：法院变更原告程序严重违法，蔡茶仔于4月上旬死亡，按法律规定案件应中止审理，由蔡茶仔所有合法第一顺序继续人参加诉讼，法院没有中止审理，仅凭蔡茶仔遗嘱确定申诉人，剥夺答辩人合法继承权。蔡茶仔原房屋结构已发生根本变化，无法向房管部门申请登记，无法成为房屋的所有权人。答辩人在合情、合法、合理情况下经三兄弟协议分家，分得蔡茶仔一部分房子，且三兄弟均按协议履行，我们将分得房屋卖给邦义根，蔡茶仔、曾水生、曾银生都知情，蔡茶仔在二年诉讼期限内未主张权利，法院应驳回其诉讼请求。
原审第三人邦义根没有提供书面答辩意见。
为证明自己的诉讼主张，申诉人曾银生提供证据一丰城市房管局《关于蔡茶仔产权纠纷情况汇报》及证据二《房屋所有权存根》证明蔡茶仔是18.52平方米房屋所有权人；证据三房屋拆迁通知书、证据四拆迁办证明、证据五私房所有权登记申请书证明68.25平方米房屋经过拆迁后，蔡茶仔于2008年3月19日向房管部门申请房屋所有权证；证据六分房协议书证明协议没有蔡茶仔签名；证据七照片三张证明邦义根在18.52平方米房屋上建筑了车库，原房屋已被拆建；证据八蔡茶仔死亡证明证明蔡茶仔已死亡事实；证据九蔡茶仔遗赠书证明2010年6月20日将房屋所有权证字第××号房地遗赠给曾银生。
本院认证认为证据一、二可以证明蔡茶仔是68.25平方米房地所有权人；证据三、四、五可以证明原房屋经过拆迁后，蔡茶仔曾向房管部门申请换证；证据六可以证明蔡茶仔在分房地协议书上没有签字；证据七可以证明诉争18.52平方米房地已被拆建；证据八可以证明蔡茶仔已死亡；证据九可以证明蔡茶仔在2010年6月20日立有遗赠书的事实。
本院再审依法确认的事实：金家巷31号（原附48号）68.25平方米房屋、土地经过拆迁、改建，蔡茶仔于2008年3月19日向房管部门申请登记，诉争18.52平方米房屋及土地源自金家巷31号（原附48号），第三人邦义根在此范围内拆除原房屋，建筑车库。
对原一审、二审审理查明的其他事实，依法予以确认。
本院认为：关于申诉人举证的房屋产权证的效力问题。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”申诉人所提供的“房屋产权证第××号”，权利人是蔡茶仔，房地面积是68.25平方米，1998年建设部《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》明确“实行全国统一房屋权属证书前，权利人依法在市、县人民政府房地产管理部门领取的房屋权属证书依然有效，受国家法律保护”，因而，“房屋产权证第××号”是蔡茶仔享有68.25平方米房地权利的合法凭证。
关于诉争18.52平方米房地由来及权利归属问题。首先，18.52平方米房地是由68.25平方米房地经过拆迁、改建、z置换而来，有丰城市拆迁办证明及分房地协议书为证；其次，1998年12月13日蔡茶仔孙子曾华平、曾华良与蔡茶仔儿子曾水生、曾银生共同商议分房地并签订《分房地协议书》，戴荣根、熊禄荣、杜成香、李桂香、杜国英在协议书上签字作为见证，没有证据证明协议书上的签字系伪造；再则，自1998年12月13日分房地后至2005年7月6日曾华平、曾华良将所分得的18.52平方米房地卖给邦义根前，没有证据证明蔡茶仔及其女儿提出过异议、主张过权利，按当地风俗习惯，可以认定蔡茶仔同意叔侄共同分房；最后，曾水生将分得的房地卖给曾银生，曾银生据而将自己分得房地和从曾水生转来的房地合二为一建造一栋三层砖混结构房屋并居住至今，曾华平、曾华良一审时亦提供丰城市公安局城镇分局门楼牌登记卡证明诉争18.52平方米房地归其所有。由此可见，1998年12月13日的《分房地协议书》，已履行完毕，虽没有蔡茶仔签名，但事实上得到了蔡茶仔的同意。曾华平、曾华良取得18.52平方米房地权利，合情、合理，并不能认定为违法。
关于售房效力问题。2005年7月6日，曾华平、曾华良将分得房屋及土地自愿卖给第三人邦义根，邦义根也按照当地风俗习惯摆酒席让邻居周知该事实，售房协议并无不妥，应依法予以确认。
综上，原二审认定“蔡茶仔未提供合法有效的房屋权属证书”从而认定争议的房产权属不明，不符合法律、行政法规、部门规章规定，应依法予以纠正，检察机关的此点抗诉理由依法予以支持。被申诉人曾华平、曾华良与其叔叔曾水生、曾银生共同签署的《分房地协议书》，蔡茶仔事实上已经同意，应依法认定为有效。原二审判决在阐述理由上虽有瑕疵，但判决结果并无不妥。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条规定，原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。本案中蔡茶仔的诉讼地位，由曾银生承受。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2007）宜中民一终字第173号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 涂青达
审判员 彭前进
审判员 徐建国
二〇一六年三月四日
书记员 阳 青