河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫08民终3761号
上诉人（原审原告）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地：焦作市山阳区迎宾路1号1幢1。统一社会信用代码：91410800417885166U
法定代表人：郑江，董事长。
委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南宝阳铝业有限公司，住所地：温县产业集聚区鑫源路中段。组织机构代码：57498280-8
法定代表人：刘向阳，总经理。
委托诉讼代理人：于守艳，河南达成律师事务所律师。
上诉人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）因与上诉人河南宝阳铝业有限公司（以下简称宝阳公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2017）豫0825民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，开庭进行了审理。上诉人中旅银行的委托诉讼代理人赵振华、闫佳佳，上诉人河南宝阳公司托诉讼代理人于守艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人焦作中旅银行上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项；2、依法改判宝阳铝业支付中旅银行自2016年7月19日起至资产全部返还止的占用费用及违约金（违约金以拖欠的占用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，截止2016年10月17日，累计欠付占用费及违约金合计515546.25元）；3、依法改判宝阳铝业立即返还中旅银行全部资产；4、一二审诉讼费用由被告承担。事实理由：1、一审法院未支持双方租赁合同解除后，宝阳铝业占用中旅银行资产应支付的占用费，对上诉人不公平。一审法院认定双方之间的租赁合同已解除，宝阳铝业也于2016年7月18日给我方送达了要求解除双方之间的租赁合同。但宝阳铝业仍一直占用中旅银行的租赁财产，因此其应支付占用费和违约金。2、宝阳铝业与中旅银行解除租赁合同，应依法返还所有租赁财产。3、一审法院判决双方之间租赁合同不再履行，中旅银行拍卖租赁物，宝阳铝业享有优先受尝权无事实和法律依据。
上诉人河南宝阳公司上诉请求：1、依法维持一审判决第二、三项，撤销第一、四项；2、依法改判上诉人无需向被上诉人支付2015年11月17日至2016年7月18日的租金；3、依法改判被上诉人立即按照合同约定履行拍卖义务；4、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实理由：1、按照双方合同约定，在租赁合同结束后被上诉人负有拍卖义务；按照双方签订协议的第五条约定：租赁期满或甲乙双方协商宣布租赁提前到期的，对该租赁资产进行拍卖，甲方按不低于标底价享有优先购买权。既然被上诉人是目前的主体资产的合法所有人，当然是拍卖主体，且既然合同已经解除，被上诉人就应当按照合同约定履行拍卖义务；2、被上诉人强调拍卖之前应当先返回资产没有事实和法律依据；3、目前华英的资产全部经过双方确认的评估机构评估后的资产总额为1600万元，而上诉人的投资已经超过1500万元，实际华英的资产在现有资产中所占比例微乎其微，所以被上诉人一再要求上诉人支付占用费用于事实也没有依据。
中旅银行向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告拖欠租金、占用费187万元（自2015年11月17日至2016年10月17日）；2.判令被告支付原告违约金40763.67元（违约金以187万元为基数按中国人民银行贷款利率计算，自2015年11月17日至2016年10月17日止）；3.责令被告返回原告租赁物；案件诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2011年5月17日，原告与刘向阳（现被告公司总经理，法人代表）签订协议书一份，协议载明：甲方刘向阳、乙方焦作市商业银行，经甲、乙双方协商，同意刘向阳采取“先租后售”的方式收购河南华英铝业有限公司的整体资产，就收购事宜达成如下协议：一、租赁期限6个月(2011年5月17日至2011年11月17日)，根据财产处置情况，经双方协商可缩短或延长。二、按月交纳租赁费用，月租金24万元。由于设备需维修，第一个月免交租金。三、租赁期间甲方应保证设备运行正常,资产保值。四、（略）。五、租赁期满或经甲乙双方协商宣布租赁提前到期，对租赁资产进行拍卖，甲方按不低于标底价享有优先购买权。六、除拍卖费双方各承担50％外，其他费用由乙方负担。七、甲方购买后,乙方负责协助甲方办理资产过户手续。八、为保证协议的履行，甲方向乙方交纳保证金1000万元，若甲方给乙方造成资产损失，乙方有权从保证金中扣除或充抵资产拍卖价款。九、若甲方未拍卖成功，对甲方前期为恢复正常生产投入的厂房设备及其他资金，经核实后由乙方返还。十、甲方为提高产能经乙方同意新增的设备，若甲方未拍卖成功，由乙方回购。协议签订后，原告按约将资产明细表载明的房屋、设备及土地交付被告。被告按约交给原告保证金1000万元。2011年5月20日，刘向阳与他人共同投资2300万元，在工商部门登记注册了“河南宝阳铝业有限公司”（即本案被告），从此被告河南宝阳公司一直以公司名义实际租赁原告资产并向原告支付租金。
2011年12月17日，原告又与刘向阳签订租赁协议一份，该协议载明的内容除了“租赁期限暂定6个月，未经双方书面调整前述期限，前述期限可自行顺延。根据财产处置情况，乙方有权终止、解除、修改本协议，甲方未经乙方通知本协议继续有效。”的内容与原协议不一致外，其他内容与原协议一致。之后仍由被告河南宝阳公司实际租赁原告资产并向原告支付租金。
2012年9月12日，原告又与刘向阳再签订补充协议一份，载明：因目前国内经济下滑，甲方租赁企业出现严重亏损，经双方协商，对2012年12月17日的协议内容进行补充、修改如下：将原协议月租金24万元改为月租金17万元。对原协议第八条“未经乙方同意，甲方不得动用保证金”。现为了缓解甲方生产中资金不足的压力，乙方同意甲方提取保证金，由甲方用于生产经营。由于甲方将保证金取出用于经营河南宝阳公司设备改造项目所形成的固定资产（费用1083万元）不得擅自处置。若甲方有任何违约现象，乙方有权将上述固定资产拍卖处置，根据整体经济形势和市场情况变动提高租金和协商购买事宜。
补充协议签订后，因被告河南宝阳公司一直拖欠原告租金，双方发生纠纷，原告于2016年2月1日诉至本院，要求被告河南宝阳公司、被告刘向阳支付拖欠租金718万元。案件审理中，被告于2016年7月18日向原告送达（2016）豫达律函字第19号《律师函》，载明:河南达成律师事务所依法接受河南宝阳铝业有限公司的委托，就贵公司与宝阳公司的租赁合同有关事项致函贵公司：2011年5月17日宝阳与贵公司签订租赁协议，双方同意采取“先租后售”的方式收购河南华英铝业有限公司的整体资产，约定租期6个月。合同到期后于2011年12月17日二次签订协议，约定租期暂定6个月，到期日为2012年5月17日。合同到期后，贵公司既不组织人员交接租赁资产，也不按协议约定组织拍卖。2012年12月宝阳公司通知贵公司解除租赁合同关系，并不再缴纳租金，但贵公司一直不予理睬，至今由宝阳公司替贵公司管理租赁资产。贵公司怠于利息合同义务的行为已构成违约，在此郑重通知贵公司：一、依法解除双方之间的租赁合同；二、请贵公司在收到本函15日内按照协议约定对租赁资产组织拍卖。逾期我们将代表宝阳公司追究因贵公司的违约行为给宝阳公司造成的全部损失。
2016年7月25日，本院依法作出（2016）豫0825民初481号民事判决书，对被告河南宝阳公司主张该公司于2012年12月3日已通知原告解除租赁协议的诉辫意见，不予采纳，并判决被告支付原告租金367万元（截止2015年11月17日）。
2016年7月27日，原告给被告回函一份，载明：我行于2016年7月18日接到宝阳公司委托河南达成律师事务所发出的（2016）豫达律函字第19号《律师函》，要求解除租赁协议，现就该《律师函》回复如下：一、我行同意于2016年7月27日解除与你们在2011年12月17日签订的协议书、2012年9月12日签订的补充协议书。协议解除后，你们应立即返还租赁物、停止生产并撤离场地，请你们接到本函后15日内办理资产交接手续，并提供详细的资产明细单。若继续使用租赁物或未按我行上述要求履行义务的，视为2011年12月17日签订的协议书、2012年9月12日签订的补充协议书继续有效，租赁期限视为不定期。二、请你们接到本回复函后15日内将自2015年11月11日起至今所拖欠的租金及违约金等向我行清偿完毕。三、我行接到上述《律师函》后，已经和焦作市正大拍卖行达成拍卖意向，委托其组织评估、拍卖。待交接手续办理完毕后，将正式进行拍卖，依据协议约定拍卖相关费用由双方共同承担，费用后续将另行通知你们。
2016年11月10日，原告再次诉至本院，要求被告返回租赁物，并支付拖欠租金187万元（自2015年11月17日至2016年10月17日）、违约金40763.67元（违约金以187万元为基数按中国人民银行贷款利率计算，自2015年11月17日至2016年10月17日止）。
另查明，原告原为焦作市商业银行，后变更为焦作中旅银行股份有限公司。租赁协议履行期间，经原告同意，被告为恢复生产投资对部分厂房、设备进行了维修，并增加了部分新设备。
一审认为，原、被告争执的焦点是1.原被告之间是租赁合同关系还是买卖合同关系；2.原告要求被告支付租金及违约金、返还租赁物的诉求是否合理，应否支持；3.被告反诉请求是否有法律依据，应否支持。依据双方签订的协议书所载明的内容，可以证明双方所签订租赁协议的真实意思是“先租后售”，即被告先以租赁的方式开办公司，进行经营，最终目的是购买租赁资产。且合同亦明确约定了租赁合同终止后，原告应对租赁资产进行拍卖，被告按不低于标底价享有优先购买权；如被告未竟拍成功，原告应对被告的前期投入的资金所形成的资产，在核实后予以返还或者回购。而补充协议载明的内容及被告提供的设备改造费用明细，可以证明原告同意被告将保证金取出用于被告宝阳公司设备改造项目，并认可被告已投资1083万元用于设备改造，且限制被告对增添的财产不得擅自处置。
由于原告在合同解除后，未实际履行启动拍卖程序的义务，导致被告公司的经营处于不稳定状态，且被告在履行租赁合同期间，经原告同意已投入大量的资金，用于厂房改造、设备维修、增加。在双方未对被告投入的财产处置达成协议前，原告要求被告交付租赁资产的请求，与合同的约定不符，被告的行为并不违反合同的约定，且原被告解除合同后，原告的租赁物仍在原处，原告应按合同约定及时组织人员进行评估和拍卖程序，在原告拍卖租赁物时，被告仍有优先购买权，因此，原告要求被告返还租赁物的请求本院不予支持。
因被告在合同解除后，未将租赁物交付原告的行为，并不构成违约，对原告要求被告支付自2015年11月17日至返还财产之日的租金、占用费187万元的诉讼请求，本院不予支持。但被告应予支付拖欠的2015年11月17日至2016年7月18日合同解除前的租金136万元，被告未予支付原告租金的行为构成违约，依法应承担违约的民事责任。故对原告要求被告支付合同解除前的8个月租金136万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月27日起至本院判决确定的履行期限届满之日止计算。
关于被告反诉原告要求原告立即按合同约定履行拍卖租赁物义务。因原被告双方已经明确解除了租赁协议，原合同已经不存在，被告要求原告立即按合同约定履行拍卖租赁物义务的事实和法律依据已经不存在，因此，被告反诉请求本院不予支持。但鉴于被告目前仍有资产在原告租赁场地内，原告应在今后拍卖租赁物过程中将该财产返还给被告，被告在原告拍卖租赁物时仍享有优先购买权。一审判决：
1、限被告河南宝阳铝业有限公司在判决生效后10日内支付原告焦作中旅银行股份有限公司租金1360000元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月27日起至本院判决确定的履行期限届满之日）。2、原被告之间的租赁合同不再履行，原告拍卖租赁物时应将被告投资的财产返还被告，被告同时享有优先购买权；
3、驳回原告焦作中旅银行股份有限公司的其他诉讼请求。4、驳回被告的反诉请求。
本院二审期间，上诉人河南宝阳公司提交在一审庭审后取得的证据，是由中旅银行委托的资产评估报告一份证明该租赁资产总价值1600余万元，而宝阳公司在总资产中投入已达到1500多万元。不存在宝阳公司占用中旅银行资产且需支付占用费的现实意义。中旅银行原有资产或者被更换，或者被折旧，目前已所剩无几，且依据双方合同约定，在合同解除后中旅银行应当立即履行拍卖义务，而不是索要占用费。中旅银行质证称：该证据不是新证据，该证据形成于一审开庭前，宝阳公司代理人称是双方委托的，但评估报告载明是一方委托，评估报告中评估的资产与双方租赁的资产不吻合，宝阳公司租赁中旅银行的资产根据双方的交接表达236项，该评估报告中没有236项，不能证明宝阳公司的证明指向。
上诉人宝阳公司提交环保改造费用明细一份，证明在资产评估报告作出前后宝阳公司为了符合环保要求在生产线进行了环保改造，共支出改造费用2583147.5元，该资产不完全包含在评估报告中，说明宝阳公司持有的资产已经远远高出中旅银行固有的废旧资产。上诉人中旅银行质证称：该证据不是新证据，其提供的单据大部分形成于双方合同解除前，与本案无关联性，对形成于双方解除合同之后的2016年11月1日，2016年12月24日的两张单据可以印证宝阳公司还在使用中旅银行出租给其的财产，故其应当支付占用费。
对上诉人宝阳公司提交的两份证据本院认定如下：关于资产评估报告书双方当事人对其真实性均未提出异议，因此对其真实性予以确认；该报告的形成不违反法律规定，且该报告系对双方的租赁资产进行评估，其具有关联性，该证据系一审后新发现的证据，应当作为新证据。但该报告只能证明租赁物现在的大致价值和双方资产的混同。对宝阳公司提交的第二份环保改造的证据，对其真实性双方没有异议，该证据的形成也不违反法律规定，同时与该案具有关联性，也能证明宝阳公司对租赁物进行了投入和改造。但该证据一直为宝阳公司保存，其在一审时没有及时举证，超出了举证期限，因此本院不予认定。
根据二审期间确认的有效证据，本院确认双方当事人在履行签订的租赁合同期间，租赁物已贬值，且双方的财产混同在一起。其余事实与一审认定事实一致。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同以及补充协议合法有效，均应严格执行。合同中约定的“先租后售”是在合同终止后，中旅银行应对租赁财产进行拍卖，宝阳公司按不低于标底价享有优先购买权；如宝阳公司未竞拍成功，中旅银行应对宝阳公司的前期投入的资金所形成的资产，在核实后予以返还或回购。而补充协议载明的内容及宝阳公司提供的设备改造费用明细，可以证明中旅银行同意宝阳公司将保证金取出用于宝阳公司设备改造项目，并认可宝阳公司已投资1083万元用于设备改造，且限制宝阳公司对增添的财产不得擅自处置。该条款及补充协议的约定是对合同履行完毕后对租赁物的处理方式，同时也是对双方当事人履行租赁合同的保证。2016年7月18日双方解除合同后并未对善后事宜妥善处理。由于双方的资产已经混同在一起，甚至有些资产也无法分离和挪动，单纯去分离、返还财产无法履行，所以在拍卖该资产时由宝阳公司享有优先购买权有利于矛盾的处理和财产的最大利益化。在2016年7月18日合同解除前，宝阳公司应按照合同约定给付租赁费；但在2016年7月18日双方解除合同后宝阳公司是否应给付中旅银行占用费问题。本院认为，双方解除合同后未能重新签订合同，也未对资产的处理达成协议，而且双方的财产混同在一起，因此双方应协商处理合同解除后的有关事宜，在有关财产未处理前需要对该财产进行看护和管理，如果由一方承担该期间的占用费既无标准也不利于财产的处理。
综上所述，上诉人中旅银行与上诉人宝阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21996元，由上诉人焦作中旅银行股份有限公司与上诉人河南宝阳铝业有限公司各负担10998元
本判决为终审判决。
审判长 秦树星
审判员 王 芳
审判员 米新秀
二〇一七年十二月十五日
书记员 于俊杰