四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民终2873号
上诉人（原审原告）：四川富临物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道南段41号。
法定代表人：张丽华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨松林，四川众城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李小强，男，汉族，生于1979年7月15日，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：侯新山，四川升博律师事务所律师。
上诉人四川绵阳富临物业管理有限公司与被上诉人李小强物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人四川绵阳富临物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨松林、被上诉人李小强的委托诉讼代理人侯新山到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
四川绵阳富临物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判李小强向四川绵阳富临物业管理有限公司支付欠交的物业服务费本金6395.95元以及违约金1918.79元，合计8314.74元；2.一、二审诉讼费由李小强承担。事实与理由：1.一审法院未采信四川绵阳富临物业管理有限公司所举证的向李小强催收欠交物业费的证据，属认定事实错误。四川绵阳富临物业管理有限公司已向法院举证向李小强催收物业费，表明四川绵阳富临物业管理有限公司已经主张过权利，但一审法院认为四川绵阳富临物业管理有限公司提供的证据不足以证明其向李小强主张过权利，从四川绵阳富临物业管理有限公司起诉之日倒退两年，即判令李小强仅支付2015年7月至2015年12月期间的物业费，属于对诉讼时效的错误理解适用。2.李小强的抗辩理由不成立，依法应当予以驳回。3.一审法院认定四川绵阳富临物业管理有限公司与西蜀名居第三届业主委员会订立的《西蜀名居物业服务合同》、《补充协议》等形成的物业服务合同关系成立并有效，依法应予保护，李小强买房后入住并使用商铺，商铺欠费期间为2015年1月1日
--2015年12月31日，住宅欠费期间为2013年6月1日--
2015年12月31日，共计31个月。李小强恶意拖欠物业费时间之长，欠费金额高达6395.95元，已经严重违约，应当承担违约金。
李小强辩称，四川绵阳富临物业管理有限公司未与其多次沟通，李小强也未见过催缴费通知，本案所说的物业费是逐步形成的，在没有发生时是不能收取预期的；四川绵阳富临物业管理有限公司没有按照服务标准提供服务，李小强的车子被砸一直没有得到解决，且当时小区内存在两个物业，这属于四川绵阳富临物业管理有限公司与业主委员会的沟通问题，所以没有收到物业管理费；四川绵阳富临物业管理有限公司对诉讼时效的抗辩理由也不成立。此外，李小强不是完全适格的诉讼主体，本案的物业业主登记在三个人名下，李小强的父母没有列入。
四川绵阳富临物业管理有限公司一审诉讼请求：1.判令李小强向四川绵阳富临物业管理有限公司支付物业服务费6395.95元及违约金1918.79元，其中滞纳金按照下欠物业费金额的30%计算；2.本案诉讼费由李小强承担。
一审法院认定事实：李小强系西蜀名居房屋和商铺业主，其中房屋建筑面积为141.33平方米，商铺面积合计161.81平方米。四川绵阳富临物业管理有限责任公司（2017年5月24日，企业名称变更为四川富临物业服务有限公司）与西蜀名居第三届业主委员会签订《西蜀名居物业服务合同》及补充协议、《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》，约定四川绵阳富临物业管理有限责任公司从2013年1月1日至2015年12月31日为李小强所在的西蜀名居小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅0.85元/平方米/月，商业用户1.3元/平方米/月，业主按月缴纳物业服务费，逾期按照日千分之一的标准收取滞纳金。
一审法院认为，四川绵阳富临物业管理有限公司与西蜀名居第三届业主委员会签订《西蜀名居物业服务合同》及补充协议、《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李小强作为案涉房屋的业主，应当按照约定向四川绵阳富临物业管理有限公司交纳物业服务费。李小强抗辩称四川绵阳富临物业管理有限公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，四川绵阳富临物业管理有限公司丧失了胜诉权，一审法院认为，四川绵阳富临物业管理有限公司提供的证据不足以证明其向李小强主张过权利，故李小强应从四川绵阳富临物业管理有限公司起诉之日起往前倒推两年向四川绵阳富临物业管理有限公司缴纳物业服务费，即李小强应从2015年7月起至2015年12月31日止向四川绵阳富临物业管理有限公司缴纳物业服务费，李小强应向四川绵阳富临物业管理有限公司缴纳物业服务费1982.90元。四川绵阳富临物业管理有限公司主张的2015年7月之前的物业服务费已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。李小强逾期缴纳物业服务管理费的行为已经构成违约，故对四川绵阳富临物业管理有限公司主张按照下欠物业服务费的30%计算滞纳金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告李小强在本判决生效后十日内向原告四川富临物业服务有限公司支付从2015年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1982.90元及滞纳金594.87元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告李小强承担。
本院二审期间，四川富临物业服务有限公司围绕其上诉请求依法提交了《催缴费通知》3张、照片6张及复印件，用以证明物业公司每年都对欠费的个人进行了催费通知。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李小强质证认为，照片太小，模糊无法识别，照片的形成时间和地点与本案没有关联，证据内容看不出与李小强有关，形成时间也无法证实；这种催缴方式欠妥，若住户长期没有在家，便无法得知。本院对证据认证为，四川富临物业服务有限公司在一审中提供的《（西蜀名居小区）欠费催告函》载明，在西蜀名居小区大门口及小区宣传栏处张贴了《欠费明细表》，供欠费业主、住户核对；二审提供了相关照片。故四川富临物业服务有限公司二审提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定，除四川富临物业服务有限公司在一审庭审中自愿主张对下欠物业服务费滞纳金的收取标准下调为按照欠费金额的30%计算外，其余认定与一审查明的事实一致。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，李小强作为“西蜀名居”的业主，应当按照已生效的《西蜀名居物业服务合同》及补充协议、《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》的约定，向四川富临物业服务有限公司交纳物业服务费。四川富临物业服务有限公司在西蜀名居小区大门口及小区宣传栏处张贴了《（西蜀名居小区）欠费催告函》、《欠费明细表》，已完成对业主的书面催交；且四川富临物业服务有限公司提交的照片也表明，其一直不间断地向李小强进行书面催交。故本院认为，四川富临物业服务有限公司向李小强提供的物业服务处于连续状况，诉讼时效的起算，应从服务结束时，即2015年12月31日开始计算。一审法院对四川富临物业服务有限公司主张过权利的证据不予认定不当。李小强辩称，四川富临物业服务有限公司对其停放在小区内的车辆受损未解决好、其对业主委员会的成立有意见，因此拒缴物管费。本院认为，该辩称理由与本案属不同的法律关系，李小强应通过其他途径解决。
综上所述，四川富临物业服务有限公司的上诉请求成立，予以支持，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初3703号民事判决；
二、李小强在本判决生效后十日内向四川富临物业服务有限公司支付从2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费6395.95元及滞纳金1918.79元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由李小强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 寿夕敏
审 判 员 汤 显
审 判 员 于红霞
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 李 俊
书 记 员 谭雅丹