陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0825民初412号
原告刘某某
被告定边县某某房地产开发有限责任公司
法定代表人刘某某
委托代理人高凌，系该公司法律顾问。
原告刘某某诉被告定边县某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，于2016年3月9作出（2014）定民初字第02195号民事判决，被告提起上诉，榆林市中级人民法院作出（2016）陕08民终1750号民事裁定书，认为原审判决程序违法、部分事实认定不清，裁定如下：一、撤销定边县人民法院（2014）定民初字第02195号民事判决书。二、发回陕西省定边县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月28日、2017年6月6日两次公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，2011年4月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以248639元购买被告出售的位于北园子路东侧“北苑小区”2号楼1单元102房，原告向被告支付现金128639元，并取得银行按揭贷款120000元。原告在2011年11月25日向被告预交办房产、契税、公共设施等费用16000元，在2012年4月26日向被告交维修基金2000元。合同约定交房日期为2011年12月1日，被告向原告实际交房日期为2012年4月26日，合同约定“出卖人应在商品房交付使用160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”但被告至今未向房管部门提供资料，使原告未取得《房屋所有权证》。上述事实说明，原告履行了买房和办证的全部义务。但是，被告在房屋交付和办理《房屋所有权证》的合同履行中严重违约。《商品房买卖合同》第八条规定，被告应将出售“该商品房经综合验收合格”在2011年12月1日前交付原告，但被告迟延在2012年4月26日给原告交房，至今未给原告提供房屋综合验收合格材料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如被告在规定期限内未给原告办理《房屋所有权证》且原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金给原告。请求：1、依法判决被告给原告办理《房屋所有权证》。2、依法判决被告给原告承担逾期办理房屋所有权证的违约赔偿，违约赔偿以中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算，以购房款248639元从2012年5月9日开始计算至被告办理《房屋所有权证》交付原告之日终。3、依法判决被告限期内向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据商品房买卖合同一份（2010890），证明原、被告之间签订房屋买卖合同，原、被告之间约定了违约责任。
第二组证据贷款合约基本信息一支，证明2012年3月12日原告向中国农业银行贷款120000元，下剩98509.41元未还。
第三组证据收款收据2支，证明2011年11月25日被告向原告收取办证费、契税、公共设施费等16000元；2012年4月26日原告向被告补交维修基金2000元。
第四组证据农村信用社证明三份，证明被告不能如期给原告办理房产证，住房公积金贷款利息低，导致原告无法用住房公积金贷款，原告又向信用社贷款产生的利息比较高。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司辩称，1、被告公司暂未向原告办理产权证书，现该房产权证书正在抓紧办理，目前该房屋契税证已经办理好，可是办理产权证程序繁杂，被告也一直催促房管所，但房管所告知正在办理中，被告会尽快将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告。对原告所谈的赔偿违约金问题，合同第15条关于产权登记约定，被告也愿意赔偿原告违约金，房屋的总价款是248639元，按照0.01%承担违约金，应该是24.86元。2、原告当时不是从被告处购买的房子，原告是转黄文波的房子，现在被告与黄文波的手续都未清，是不能办理房产证的原因。3、原告曾与被告达成协议，被告给原告支付5万元，原告称其5万元由自己办理房产证，被告只是配合，房产证由原告自己来办理。4、原告与黄文波之间存在二手房交易税，原告应当交纳房屋转让的税费。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司向法庭提交了以下证据：
第一组证据契税证一份，证明被告给原告刘某某交契税3729元。
第二组证据1、2016年2月26日定边县房产管理所出具的证明一份，2、定边县商品房预售合同备案汇总表一份，证明原告所买的房子预售合同于2011年5月18日在定边县房管所备案。
第三组证据定边县房权证，证明是原告的原因，所以导致房产证无法办理下来。
本院于2017年3月24日依法在定边县不动产登记服务中心调取情况说明一份，证明某某房地产开发有限责任公司北苑小区一期工程（1号楼、2号楼）已办理首次登记，因某某房地产开发有限责任公司未申请办理转移登记（转移至各业主名下）二期工程未申请登记。
根据被告的申请法院依法调取定边县城乡建设规划局文件一份，证明被告北苑小区一期工程影响原告楼层采光、采暖一事达成协议，被告给原告49000元，协议中写的是5000元。
经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对形式要件无异议，对原告证明的问题有异议，这个房子最初是被告和黄文波所签订的，后黄文波将这个房子转卖给原告，至今黄文波和被告的手续没有交清，而且从商品房买卖合同看，关于房子的交付、违约在这个合同中均有体现，请求法庭依照房屋买卖合同确定。对原告所举第二组证据被告认为原告所购买的商品房是处于按揭状态，更加证明被告并没有给原告带来任何损失。对原告所举第三组证据被告无异议。对原告所举第四组证据被告认为与本案没有任何关联性，银行办理商品房买卖合同抵押是不易于变更的，原告变更不了办理抵押的情形发生，原告办理贷款12万元，原告提供的近60万元贷款，不能证明原告的损失，与办理房屋贷款没有任何关联性。
对被告所举第一组证据原告无异议。对被告所举第二组证据对原告对真实性无异议，但备案与办理产权登记没有关系。对被告所举第三组证据原告对真实性无异议，权属归属房地产公司，不属于原告，所以不予认可。
对2017年3月24日法院依法在定边县不动产登记服务中心调取情况说明原告无异议，被告对形式要件无异议，因部分业主没有交纳税，所以导致无法办理转移登记。
对法院依法调取定边县城乡建设规划局文件一份，原告认为协议是真实的，当时实际支付49000元，刘金平、郑海和原告协商，为了防止大面积的群体维权，协议书上写了5000元。被告对形式要件无异议，对证明目的有异议，这个协议是在2013年5月8日签订的，当时不但反映了采光、采暖问题，双方还有关于房产证办理问题，所以被告向原告支付了5万元，其中有采光、采暖在解决处理，还包括原告自已办理房屋产权手续费用，是一并包含在内的。
本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告所举三组证据，被告均无异议，本院予以确认。对被告提交的第一、二组证据，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的第三组证据，系国家职能部门出具的证件，内容真实，形式来源合法，但与本案办理房产证无关联，故在本案中不予确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2011年4月25日原告刘某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司就位于定边县北园子东侧：“北苑小区”2号楼1单元102房签订《商品房买卖合同》，原告向被告支付房价款128639元，向银行贷款120000元，共计248639元。合同约定，该房屋的交付时间是2011年12月1日。被告应当在商品房交付使用后160天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，并约定交接房屋时，被告应当给原告提供《住宅质量保证书》、《住宅用说明书》。2011年11月25日被告向原告收取办证费、契税、公共设施费等16000元；2012年4月26日原告向被告补交维修基金2000元。被告向原告实际交房时间2012年4月26日。本院第二次开庭告知被告在三日内向本院提交竣工验收报告，未能如期提交。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反相关法律规定，系有效合同。原告已按合同约定按期向被告交纳了房屋价款，办理房产证、契税、公共设施费等相关费用，被告截止目前只是将产权办理在其自己的名下，仍未将房屋所有权证交付原告，已属违约，原告要求被告承担违约赔偿责任的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人可以请求人民法院对违约金作出调整。本案合同中约定被告应当在商品房交付使用后160天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人（被告）的原因买受人（原告）在规定期限未取得房地产权属证书的，被告应当按照规定承担违约责任，违约金为已付房价款的0.01%约定过低，应以中国人民银行逾期贷款利率按月计算为宜，即从合同约定交房时间是2011年12月1日的160天后，以原告所缴纳房屋总价款248639元，从2012年5月10日起至实际交付房屋产权证时止。关于原告请求本院依法判决被告给原告办理《房屋产权所有证》，并由被告交付《住宅质量保证书》《住宅适用说明书》，不属于本院解决的范畴，在本案中不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十八条之规定，判决如下：
一、被告定边县某某房地产开发有限公司于本判决生效后按原告已支付房屋总价款248639元每月向原告支付违约金（违约金按中国人民银行逾期贷款利率从2012年5月10日起至给原告交付房屋产权证时止计算）。判决生效前的违约金在本判决生效后10日内一次付清，以后每季度兑付一次。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李占强
人民陪审员 朱 涛
人民陪审员 崔维信
二〇一七年六月七日
书 记 员 杨 春