四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终780号
上诉人（原审原告）：赵亚娟，女，1974年9月1日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：汤昌军，四川明炬律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：曹伟，男，1972年12月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：汤昌军，四川明炬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王颖，男，1968年8月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：高天文，四川华敏律师事务所律师。
上诉人赵亚娟、曹伟因与上诉人王颖房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初9252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵亚娟、曹伟的委托诉讼代理人汤昌军，上诉人王颖及其委托诉讼代理人高天文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵亚娟、曹伟共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵亚娟、曹伟的全部诉讼请求。
事实和理由：1、根据合同第4.1.2条的约定，解除王颖房屋上的抵押权（含提前结按）后交易，是赵亚娟、曹伟履行付款义务和双方交易合法的前提条件；同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条及第四十九条、《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，抵押人擅自转让的，转让行为无效。因此，王颖履行提前结按手续，是合同履行的先决条件和基础，否则可能导致合同无效。2、合同第4.1.2条第三项中约定的“在乙方资料完善情况下”的理解，仅指完善赵亚娟、曹伟的个人身份信息，不可能包含王颖所称的赵亚娟、曹伟取得拟办理购房按揭贷款的银行出具的同意其办理按揭贷款的资料，理由是赵亚娟、曹伟具有自有资金购买房屋的能力，选择贷款购买仅是方式而已。由此可见，赵亚娟、曹伟完善资料并非案涉交易成功的必要条件，即使未能申请贷款，赵亚娟、曹伟仍可全款支付。此外，在合同履行期间，王颖从未要求赵亚娟、曹伟完善所谓资料，客观上不存在所谓的“乙方未完善资料”的情形。3、案涉合同在签订时，王颖隐瞒其不具有自筹资金或贷款以解除房屋抵押的情况，而是要求赵亚娟、曹伟将首付款存入其指定的银行作为担保而向垫资人借款用以解除拟售房屋的抵押按揭，违反诚信原则，王颖没有能力提前结按以及未能依约定履行结按义务，是导致案涉合同不能履行的根本原因。4、赵亚娟、曹伟在一审中提交的两份《情况说明》，系由案涉合同的居间人出具的书证，其性质并非一审法院认定的证人证言，一审法院以证人未出庭作证为由未予采信，适用法律不当。赵亚娟、曹伟提交的《收据》及《退款备案申请表》，是为证明居间费支付及申请退还的事实，退款的原因恰恰是王颖违约且违法解除合同，对此，中介方出具的《情况说明》能够佐证。5、在合同签订时，王颖还隐瞒了案涉房屋上存在两项抵押贷款的事实，由此导致抵押未解除的情况下，不可能过户交易，王颖的该隐瞒行为构成违约，是导致合同不能履行的原因。
针对赵亚娟、曹伟的上诉，王颖辩称，赵亚娟、曹伟的上诉理由不能成立，案涉合同不能履行并非是王颖存在违约行为，相反，是因赵亚娟、曹伟在合同约定的最后过户时间尚有两套房屋，不符合成都市的限购政策，因此银行不同意向赵亚娟、曹伟贷款，也由此导致王颖无法办理案涉房屋的抵押解除手续。合同解除是因赵亚娟、曹伟的违约行为导致，请求驳回赵亚娟、曹伟的上诉，依法改判支持王颖的上诉请求。
王颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵亚娟、曹伟的全部诉讼请求。
事实和理由：1、一审法院遗漏必要诉讼当事人。合同中除案涉双方之外，还有丙方中介公司、丁方银行按揭手续代办公司，因合同第4.1.1条约定“甲、乙双方采用资金监管交易，丁方在交易过程中全权协助丙方负责后续的所有交易过程中所约定的服务”、第5.1条约定“按揭贷款由丁方协助办理”，且合同文本由丙方提供，因此丙方、丁方与案涉纠纷存在牵连，一审法院无视该事实，既未要求当事人申请追加，也未依职权追加，程序错误。2、一审法院错误认定双方对“乙方资料”约定不明。事实上，结合合同上下文本的内容，以及商业按揭贷款购房模式的交易惯例，能够认定王颖办理还贷解押手续的前提即为“乙方资料完善情况下”，资料具体是指赵亚娟、曹伟购买案涉房屋所需成功办理按揭贷款的全部资料。由于赵亚娟、曹伟拥有两套房屋，按照成都市的限购政策，其无法再行向银行按揭贷款，因此无法提供合同约定的“完善资料”，从而导致王颖办理还贷解押手续的前提条件不成就，应由赵亚娟、曹伟承担相应的违约责任。3、在赵亚娟、曹伟未明确其是否解除案涉合同的情况下，一审法院以赵亚娟、曹伟未对王颖提出解除合同的行为提出异议为由，迳行认定案涉合同已经解除，适用法律错误。4、一审中，王颖已提交了《个人消费贷款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行提前还款申请明细》及《关于本行出具〈中国邮政储蓄银行提前还款申请明细〉的说明》，能够证明王颖申请提前还款的对象正是案涉房屋的抵押贷款，王颖已按约定履行了向按揭银行提交揭按申请的义务。但一审法院却以所涉还款指向的贷款不具有唯一性、确定性为由，对王颖的该项主张没有支持，是认定错误。5、一审中，王颖委托的特别授权诉讼代理人可能存在损害委托人利益的情况，对此王颖提交了书面解除授权书，但一审法院未重新开庭审理，也未准予王颖复印案件材料，违反《民事诉讼法》第四十九条的规定。6、根据约定，赵亚娟、曹伟支付首付款内容在前，王颖向按揭银行申请揭按在后，因此赵亚娟、曹伟支付首付款的义务属于先履行义务；更何况，王颖已按约定及时提交了揭按申请，至今未还款解押的原因在于尚未得到按揭银行的通知，该情况并非王颖原因导致。而赵亚娟、曹伟则于2017年7月期间，多次通过中介方向王颖表述拒不支付首付款的意思表示，且赵亚娟、曹伟不符合银行贷款申请条件，因此不满足“乙方资料完善情况下”的约定情形，能够证明赵亚娟、曹伟在合同履行中构成违约，其无权要求王颖退还定金或双倍返还定金。
针对王颖的上诉，赵亚娟、曹伟共同辩称，王颖的上诉理由不成立，案涉合同系因王颖拒不办理提前揭按手续及解除房屋抵押手续的违约行为所致，王颖应承担双倍返还定金的责任。请求驳回王颖的上诉，依法改判支持赵亚娟、曹伟的上诉请求。
赵亚娟、曹伟向一审法院起诉请求：1、判令王颖双倍返还赵亚娟、曹伟所交的定金共计10万元；2、本案诉讼费用全部由王颖承担。
一审法院认定事实：2017年5月30日，王颖（甲方、出售方）与赵亚娟、曹伟（乙方、买受方）及金牛区凯德房屋经纪服务部（好房YOU+交大店，丙方、中介方）签订《房产买卖合同》（合同编号：S170530194107），合同主要条款载明以下内容：1、甲方自愿将坐落于金牛区金房苑西路8号6栋1单元6楼12号的房产出售给乙方；2、该房产有按揭抵押情况；3、经甲、乙双方商定该房产转让的成交总价为163万元；4、资金监管交易：房屋交易资金（包括但不限于定金、首付款、尾款、居间费等）均存入由房管局合作银行；甲乙双方可选择商业按揭贷款交易方式；甲、乙双方采用资金监管交易，丁方（成都好房优家互联网信息服务有限公司）在交易过程中全程协助丙方负责后续的所有交易过程中所约定的服务。5、须解除甲方房屋上的抵押权（含提前结按）后交易的（第4.1.2条）：①乙方于签订本合同当日将购房定金支付给甲方监管，定金为5万元；②乙方将购房首付存入房管局指定银行做资金监管，首付款为58万元。乙方应在2017年7月30日之前将首付款支付至指定银行监管；③甲方自筹资金或借款解除其房屋存在全部抵押登记，在签订本合同后的30个工作日内办理提前申请还贷手续，并在银行规定的还贷期内办理完成还贷和抵押解除手续（在乙方资料完善情况下）。④甲乙双方共同确认，在甲方房屋抵押全部解除后交易方式为：乙方在银行按揭支付尾款即在乙方所申请的银行贷款（即按揭）审批通过后20个工作日内办理房产过户手续，在过户后，乙方在2日内办理抵押手续，办完手续后由贷款银行支付剩余购房款100万元。过户完毕后乙方存入指定监管银行账户内资金全部划至甲方指定账户；6、违约责任及免责：（1）本合同签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约，甲方应承担房屋交易过程中发生的一切费用并按本合同成交总价的20%向乙方支付损失赔偿金：甲方无故拒售此房或以种种理由变相拒售此房……；（2）本合同签字生效后，若乙方有下列任一种行为，视为乙方违约，乙方违约所交定金不退，乙方应承担房屋交易过程中所发生的一切费用并按本合同成交总价的20%向甲方支付损失赔偿金：乙方未按本协议规定日期及金额缴存或支付房款；乙方拒绝提供办理权证过户手续或银行按揭所需资料、证明或提供的资料不实……等。该《房产买卖合同》系由中介方提供的格式合同，该合同中第4.1.2条第3项中手写内容“在乙方资料完善情况下”系中介方人员应王颖的要求所添加。
合同签订当日，赵亚娟、曹伟向王颖银行账户汇款3万元并支付现金2万元，共计向王颖交纳定金5万元，王颖出具收款收据一份。
王颖至今未向中国邮政储蓄银行四川省分行直属支行清偿案涉房屋贷款。赵亚娟、曹伟至今未将首付款58万元存入房管局指定银行进行资金监管。
2017年8月4日，王颖委托律师向赵亚娟、曹伟、好房YOU+交大店、成都好房优家互联网信息服务有限公司发出《律师函》称因赵亚娟、曹伟未履行付款义务也不具备按揭、购房条件，导致合同目的无法实现，函告从即日起解除各方于2017年5月30日签订的《房产买卖合同》。
在一审审理中，赵亚娟、曹伟的委托诉讼代理人陈述《房产买卖合同》手写添加的“在乙方资料完善情况下”中乙方资料系指买卖双方的身份信息等基础资料，王颖的委托诉讼代理人陈述还包括赵亚娟、曹伟取得拟办理购房按揭贷款银行出具的同意其办理按揭贷款的资料。王颖的委托诉讼代理人陈述王颖在向案涉房屋按揭贷款银行提交提前归还贷款的申请后未收到银行的回复，也未将其已提交了提前还贷申请的情况告知赵亚娟、曹伟和中介方。
一审法院认为，王颖与赵亚娟、曹伟签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应按约履行各自合同义务。2017年8月4日，王颖书面通知赵亚娟、曹伟解除《房产买卖合同》，赵亚娟、曹伟收到书面通知后对合同解除未持异议，并向一审法院起诉要求王颖双倍返还其支付的定金共计10万元。因此，本案《房产买卖合同》已经解除。本案双方争议的焦点在于案涉合同的解除是王颖的违约行为造成，还是赵亚娟、曹伟的违约行为造成。
根据双方履行合同的相关情况，赵亚娟、曹伟按约履行了支付定金5万元的义务，但该合同未能继续履行下去的原因，主要是双方当事人对《房产买卖合同》第4.1.2条的理解存在分歧，即：赵亚娟、曹伟认为该条约定表明王颖履行提前还贷并解除案涉房屋所涉抵押权系二人向指定银行存入首付款的前提条件；王颖则认为在该合同中第4.1.2条第③项手写添加的内容“在乙方资料完善情况下”，是表明其实际提前还贷并解除抵押权需以赵亚娟、曹伟支付了首付款并取得二人拟办理贷款银行的贷款同意为前提。该《房产买卖合同》系由中介方提供的格式合同，在该合同第4.1.2条中虽首先载明“须解除甲方房屋上的抵押权（含提前结按）后交易的”，但是该条第3项又约定将“在乙方资料完善情况下”作为王颖履行签订合同后30个工作日内办理完成还款和抵押解除手续的条件。由于该合同中的“在乙方资料完善情况下”未明确“乙方资料”的具体内容或指向，导致双方当事人的理解不一致，赵亚娟、曹伟委托诉讼代理人认为系指买卖双方的身份信息等基础资料，王颖的委托诉讼代理人则认为还包括赵亚娟、曹伟取得拟办理购房按揭贷款银行出具的同意其办理按揭贷款的资料。因此，一审法院认为此种情形属于双方在签订合同时对“乙方资料”约定不明，也正因此而导致双方当事人以为对方没有履行合同约定的先行义务违约在先，不再继续履行自己后续的合同义务，最后导致解除合同。根据公平合理原则，本案所涉房屋买卖合同的解除是由于双方在该合同中关于王颖提前办理解除案涉房屋的抵押的前提条件约定不明造成，双方当事人对此均不存在违反合同约定的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院认为赵亚娟、曹伟主张王颖返还定金50000元，事实清楚，于法有据，应予支持；但是赵亚娟、曹伟主张王颖双倍返还定金，缺乏依据，一审法院不予支持。王颖关于赵亚娟、曹伟违约在先不应返还定金的抗辩意见，与查明事实不符，理由不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、王颖于判决生效之日起十日内返还赵亚娟、曹伟定金50000元；二、驳回赵亚娟、曹伟其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由赵亚娟、曹伟负担575元，王颖负担575元。
二审中，赵亚娟、曹伟提交以下新证据：
《房地产抵押登记申请书》、《介绍信》、《不动产抵押权注销登记申请书》，拟证明：在2016年10月14日至2017年9月5日期间，案涉房屋上除设定有邮政储蓄银行的抵押权之外，还设定有湖北消费金融股份有限公司的抵押权，而王颖隐瞒了房屋存在两个抵押的事实，且不具备提前揭按以及解除抵押的能力，致使案涉合同无法继续履行，其违约行为给赵亚娟、曹伟造成了损失。
经质证，王颖对该三份证据的真实性无异议，但不认可其关联性及证明力，理由是：上述证据所涉借款系王颖的临时借款，数额仅为11万元，且在案涉合同签订时王颖告知过赵亚娟、曹伟该抵押情况，且王颖可以随时归还该借款并解除抵押。
王颖提交以下新证据：
1、2017年8月18日的《个人房屋信息记录》、2017年11月16日的《房屋信息摘要》，拟证明：王颖名下有且仅有案涉房屋一套住房，且该房屋因贷款而由邮政储蓄银行享有抵押权；
2、中国邮政储蓄银行四川省分行直属支行于2017年12月4日出具的《关于本行出具〈中国邮政储蓄银行提前还贷申请明细〉的补充说明》（以下简称《补充说明》）、2017年6月19日的《中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请审批表》（以下简称《变更申请审批表》），拟证明：王颖已于2017年6月19日向案涉房屋的贷款银行提出提前揭按申请，履行了合同约定的义务，不存在违约行为；
3、2018年1月23日的《房屋信息查询记录》、《调取证据申请书》，拟证明：在案涉合同约定的最后过户时间之前，赵亚娟、曹伟的名下仍有两套住房，根据成都市的限购政策，其无法就购买案涉房屋再申请银行贷款；
4、2017年7月23日、7月26日，赵亚娟与案涉中介方工作人员周邦燕的聊天记录载图，拟证明：赵亚娟、曹伟在约定的过户时间前，明确表示不会按照合同约定向监管银行做资金监管，因此赵亚娟、曹伟违约在先。
经质证，赵亚娟、曹伟对证据1的真实性无异议，但不认可关联性及证明力；对证据2的三性均不认可，认为不符合法律规定的证据形式，不应采信；对证据3中，《房屋信息查询表》的三性均不认可，对申请调取的赵亚娟、曹伟出售其名下房屋的事实，与本案无关；对证据4的三性均不认可。
经审查，本院对赵亚娟、曹伟提交的证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。王颖提交的证据中，赵亚娟、曹伟对证据1的真实性不持异议；证据2中的《补充说明》加盖有中国邮政储蓄银行四川省分行直属支行的印章，王颖持有的资料系原件，赵亚娟、曹伟亦无证据否认其真实性，本院对该组证据的真实性予以确认，对证据1、2的关联性及证明力在其后予以阐述；证据3中，赵亚娟、曹伟是否存在受成都市限购政策限制而无法贷款购买案涉房屋的事实，与本案中合同不能继续履行的原因认定之间，不具有关联性，故本院对王颖的调查取证申请不予准许，对该组证据亦不予采信；证据4系手机信息截图，不能确定信息的发送对象是否系中介方周邦燕，也不能核实信息内容的真实性，对该组证据本院不予采信。
双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于一审审理是否遗漏必要诉讼当事人的问题。
本案中，赵亚娟、曹伟系买方，王颖系卖方，双方之间就案涉房屋建立的法律关系性质为房屋买卖合同关系。案涉《房产买卖合同》中虽然还列有丙方“好房YOU+交大店”、丁方“成都好房优家互联网信息服务有限公司”，但丙、丁方的性质系中介方、贷款服务公司，丙、丁方与案涉双方当事人之间建立的法律关系，与本案中的房屋买卖合同关系亦非同一法律关系；《房产买卖合同》中约定的丙、丁方的权利或义务内容，仅是由丙方提供居间服务、丁方协助丙方办理服务，但丙、丁方并非房屋买卖合同关系的相对方。因此在本案中，丙、丁方并非必要的诉讼当事人，一审法院未予追加其作为当事人，并无不当。王颖主张一审遗漏当事人而程序错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、案涉合同的解除原因认定，进而一审法院认定王颖应向赵亚娟、曹伟退还定金50000元是否正确。
二审中，双方一致确认案涉合同已经解除，但均认为系对方的违约行为所致。对此，本院认为，根据案涉合同第4.1.2条的约定，赵亚娟、曹伟应于2017年7月30日前将首付款58万元付至指定银行进行监管，王颖应于合同签订后30个工作日内办理提前申请还款手续、并在银行规定的还款期限内办理完成还款和抵押解除手续，根据上述约定内容的时间顺序，能够认定王颖申请提前还贷义务在先，赵亚娟、曹伟支付首付款至监管银行在后；但同时，双方又约定“在乙方资料完善情况下”作为王颖办理揭按及解除抵押手续的前提。对此，因双方对“乙方资料完善情况下”中乙方资料的具体内容各执一词，且均未举证有效证据证明己方观点是合同签订之时的真实意思，一审法院认定此情形属于约定不明，并无不当。结合庭审查明的事实，案涉合同在实际履行中，正是由于双方对“乙方资料”的理解存在分歧，导致均认为系对方未履行在先义务构成违约，从而也不履行己方的后续义务，最终合同未能继续履行而致解除。基于此，一审法院认定案涉合同解除非因任何一方违约、而是由于约定不明这一不可归责于任何一方的原因导致，适用法律正确，本院予以维持。
王颖虽然举证证明其已于2017年6月19日向贷款银行提交了提前还贷申请，但并无证据证明贷款银行是否已经审核通过其申请、确定提前还款期限，也无证据证明其已将提交还贷申请的事宜告知赵亚娟、曹伟或者中介方，且案涉房屋抵押于邮政储蓄银行的手续至今未解除，故赵亚娟、曹伟有理由行使后履行抗辩权暂不向监管银行支付首付款，王颖认为系赵亚娟、曹伟不按约定支付首付款的行为构成违约并导致合同解除的主张不成立，本院不予支持。
案涉合同中已经明确在合同签订之时房屋上存在抵押，对此，双方约定由王颖自行解除抵押，至于案涉房屋上是否设定有不止一项抵押，只要王颖能够按照约定办理解除抵押手续即可，并不能据此认定王颖存在隐瞒事实的违约行为，故对赵亚娟、曹伟主张合同解除系因王颖隐瞒另一抵押事实所致的主张，本院不予支持。综上，赵亚娟、曹伟、王颖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4600元，由上诉人赵亚娟、曹伟负担2300元，由上诉人王颖负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年三月十五日
书记员 梅芳芝