北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2017）京03民终122号
上诉人（原审原告、反诉被告）: 张×1，女，1961年1月13日出生。
委托诉讼代理人：张×2（原告之弟），1967年10月27日出生。
委托诉讼代理人：卫爱民，北京市当代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘×，男，1983年9月7日出生。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人：杨×，女，该单位工作人员。
上诉人张×1因与被上诉人刘×、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初30480号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张×1委托诉讼代理人张×2、委托诉讼代理人卫爱民，被上诉人刘×，原审第三人链家公司委托诉讼代理人杨×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张×1上诉请求:1.撤销原审判决，重新审理并作出新的判决或发回重审；2.一审、二审案件受理费由刘×承担。事实和理由：1.本案形成根源系合同签订后周边房屋成交价呈现下降趋势，刘×故意拖延履行合同所致。根据链家官方手机客户端上成交二手房实际价格看，4-5月份团结湖地区二手房成交价有所下降，刘×因此提出种种理由要求降低房价或不回复信息等故意拖延合同履行。行为构成违约，应承担违约责任。2.刘×在《补充协议》约定履行期限内没有履行合同义务，构成根本违约，张×1有权解除合同。《补充协议》第二条第5项约定五个工作日内，刘×没有履行义务，去银行办理贷款手续；《补充协议》第四条第3项约定15日内刘×没有履行合同约定义务。刘×提出无法开具收入证明，后中介催促刘×继续履约，但刘×一直未回复；刘×构成根本违约之后，张×1催促刘×继续履行贷款面签义务，后刘×一直继续推诿，张×1随发出《解约通知书》。刘×还提出中介赔偿损失并要求解除合同，根据《补充协议》第二条和第四条规定，刘×一直拖延履行合同义务，已构成根本违约。张×1有权按照《补充协议》约定解除合同。3.刘×在《补充协议》约定期限不履行合同具有主观恶意。刘×说其收入达不到兴业银行贷款额度要求无责解约，但刘×实质上符合贷款条件，结合相关证据能够证明刘×故意不去银行咨询是否符合贷款条件，企图造成中介失误导致贷款不能假象，从而实现降低房价或不支付违约金解除合同。具有主观恶意。4.张×1资料准备齐全并多次催促刘×进行贷款面签，但刘×强调其收入证明不能达到贷款要求导致面签程序无法进行。不存在张×1不履行合同义务问题。5.刘×在合同约定履行期限内多次希望解除合同，只是双方对解除合同赔偿金额未达成一致意见。刘×曾希望张×1主动提出解约，张×1予以拒绝。后刘×提出愿支付每天100元赔偿金解约或降价10万继续履行合同。张×1予以拒绝。6.原审法院认定网签合同后5个工作日内“双方均未举证证明该期间未共同办理贷款申请系因对方原因所致”，认为张×1解除合同的诉讼请求没有依据，属于认定事实不清。刘×在《补充协议》第二条第5款约定的5个工作日内没有履行约定义务。刘×在《补充协议》第四条第3款约定的15日内依然没有履行约定义务。7.原审法院以双方“并未约定贷款批准及发放的具体期限”为由，判决双方继续履行合同，属于认定事实不清。《合同法》第六十一条规定，合同生效后约定不明可以协议补充。《补充协议》第二条、第四条约定刘×办理贷款手续期限已对《房屋买卖业务签约文件合订本》进行补充，刘×未在约定期限内办理贷款申请手续构成违约。贷款申请手续是贷款流程初始环节，未在约定时间内办理申请已经构成根本违约，后续贷款批准及发放不影响刘×违约事实。刘×从合同签订到6月15日之前一直没有去银行办理或咨询贷款事项，根本没有意愿贷款。《合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖双方在合同文本有漏洞情况下应依据诚实信用原则积极履行。没有约定贷款批准和发放具体期限是《房屋买卖合同》一个漏洞。根据合同法诚实信用原则，尤其房价波动较大，买方应积极善意办理贷款手续，促成合同目的实现。8.根据双方合同规定，张×1没有通知刘×办理贷款手续的义务。从本案当事人三方建立微信群中可知，张×15月2日要求刘×明确银行面签时间一直没有得到回复直至5月18日，刘×没有和张×1取得联系。
刘×辩称，同意一审判决，不同意张×1的上诉请求。
原审第三人链家公司表示同意一审判决。
张×1向一审法院起诉请求：1、确认《存量房屋买卖合同》以及补充协议于2016年5月19日解除；2、刘×支付张×1违约金30万元。
一审法院认定事实：2016年3月27日，张×1、刘×经链家公司居间服务，签订《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，约定张×1以2 750
000元价格向刘×出售北京市朝阳区×号房屋；刘×应于2016年3月27日支付定金80
000元，网签合同五个工作日内（即2016年4月27日）共同前往贷款机构办理刘×申请贷款1 750
000元手续；刘×因自身原因未获贷款机构批准的，则继续申请其他贷款机构贷款；银行批贷后五个工作日内转移权属登记；刘×逾期履行付款义务超过15日即构成根本违约，张×1有权以书面通知刘×解除房屋买卖合同，刘×应以房屋总价款20%向张×1支付违约金；刘×向张×1已支付的款项冲抵违约金；张×1逾期履行交易义务超过15日即构成违约，刘×有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，张×1应以相当于房屋总价款20%向刘×支付违约金。张×1收到刘×支付的定金80
000元。
2016年4月20日，张×1、刘×签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2016年4月27日，张×1、刘×按照约定应共同为刘×办理贷款手续。张×1表示未接到配合通知。刘×表示未约定张×1有提示义务。2016年4月28日，张×1、刘×均确认准备完毕相关贷款所需手续。2016年5月19日，张×1以刘×未完成银行贷款为由，发出《解约通知书》，并要求刘×承担相应违约责任。
一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。张×1、刘×签订房屋买卖合同和补充协议的事实清楚，双方权利义务明确。刘×已履行定金支付义务，双方并已办理网上签约手续。根据双方约定，应于2016年4月27日共同前往贷款机构办理刘×申请贷款1
750
000元手续。现双方均未举证证明该期间未共同办理贷款申请系因对方原因所致，且2016年4月28日双方均确认准备完毕相关贷款所需材料，亦作出继续履行合同意思表示。现张×1、刘×仅约定刘×因自身原因未获贷款机构批准则继续申请其他贷款机构贷款，而并未约定贷款批准及发放具体期限，故张×1以刘×逾期办理贷款手续为由要求解除房屋买卖合同等诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
刘×要求继续履行房屋买卖合同，即：由张×1配合其办理1 750
000元银行贷款手续的反诉请求法院予以支持。刘×主张张×1延缓房屋交易依据不足，其要求张×1支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。链家公司经法院合法传唤未到庭，不影响案件正常审理。法院判决：一、张×1与刘×于判决生效后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续[如因刘×原因无法批贷，则刘×于贷款机构拒绝贷款后十日内支付张×1房款一百七十五万元]；二、驳回张×1的诉讼请求；三、驳回刘×其他反诉请求。
本院二审期间，张×1提交房屋价格走势图以证明刘×后悔高价买房并恶意拖延履行合同，刘×对该证据不予认可，本院对该证据真实性不予确认。另查，一审中，刘×、张×1均提交微信聊天记录，各方对对方提供的微信聊天记录的真实性没有异议，本院予以确认。根据微信聊天记录，2016年5月2日，刘×要求链家公司张×3告知办理银行贷款的材料和细节，张×3告知刘×所需材料包括可以覆盖月供两倍的收入证明，刘×当即表示收入证明不能提供两倍，此后直至2016年5月19日前，无证据表明各方就办理贷款事宜再次协商。2016年5月18日，张×1代理人张×2在微信中询问刘×继续办贷款的事情如何，未得到回复。2016年5月19日，张×2通过微信提出解除合同，刘×当即回复认为买家严格按照合同履行，因中介在签订合同时告知买卖双方，此房可贷款25年，但签订合同之后告知买家只能贷款19年，如果此为不可预见的因素，刘×认为，买家不能承担责任。二审期间，张×1申请张×3作为己方证人出庭作证，以证明刘×不履行合同的行为事实，张×3曾于2016年12月13日到庭作证，表示：双方签订合同大约在3月20，双方签订合同时选择的银行是包商银行，后出现变动，4月中旬中介准备换成兴业银行，告知刘×包商银行贷款年限略长，兴业银行月供略高，询问刘×月收入是否符合要求，刘×答复需要咨询单位财务人员是否可以，之后刘×答复收入水平符合要求。4月26日之后，双方告知证人双方达成一致解约，后张×1一方表示不解约。双方5月1日见面谈过一次，没有就解约、赔偿达成一致。刘×其后表示需要包商银行办理贷款，因为月收入达不到兴业银行标准。刘×对证人证言不予认可，本院对证人证言内容与本案双方提交的微信聊天记录相符的部分予以确认，对其他内容不予确认。二审中，刘×与张×1均认可，在2016年4月27日张×2曾提出解除合同，理由是中介服务不专业，但刘×予以拒绝，此后双方达成继续履行合同的合意。
张×12017年3月3日申请变更上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判确认解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘×向张×1支付违约金300
000元。刘×不予认可。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘×与张×1自愿建立的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案上诉争议焦点是张×1是否享有合同解除权，针对这一焦点问题，本院认定如下：
依据双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第（四）款买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2.买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。双方签订《补充协议》第二条第五款约定申请购房贷款：甲乙双方应于出网签合同后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条第二款约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；第四条第三款约定乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。结合《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》条款，完成“甲乙双方应于出网签合同后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”的前提条件应为买受人不存在“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的”情形，且双方选择的贷款机构相对确定。本案中，根据证人张×3的证言，刘×申请银行由包商银行更换为兴业银行，但在贷款年限和月供方面均有所不同，刘×表示其月收入不够兴业银行贷款标准，且刘×于5月2日在微信中也及时表明无法提交相关的收入证明，故截止张×1发出解除通知前，尚不具备贷款办理条件，也不存在刘×故意拖延贷款办理的情形，张×1以刘×逾期办理贷款手续为由要求解除房屋买卖合同没有合同及法律依据，鉴于刘×及时提出异议，张×1行使解除权的行为不能发生法律效力，张×1要求解除合同缺乏事实及法律依据，不应予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28 800元，由张×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代 理 审 判 员 史智军
代 理 审 判 员 王天水
二○一七年三月二十二日
法 官 助 理 云 凝
书 记 员 刘怡然