浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙01民终2429号
上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼，统一社会信用代码913300007109582058。
法定代表人：杨掌法，总经理。
委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙ＸＸ海实业有限公司，住所地杭州市紫荆花路2号，统一社会信用代码91330000142927151B。
法定代表人：蔡山河，董事长。
委托诉讼代理人：应宏伟，浙江扬理律师事务所律师。
上诉人浙江绿城物业服务集团有限公司(以下简称绿城物业公司)因与被上诉人浙ＸＸ海实业有限公司（以下简称华海实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月，绿城物业公司与华海实业公司签订《房屋预约转让协议》，其中约定：华海实业公司预约转让位于杭州市西湖区房屋给绿城物业公司，绿城物业公司今后购买该房屋的单价为9500元/平方米，预测建筑面积为3264.76平方米，暂定转让总价款为31015220元；该房屋实际建筑面积以房屋所有权证登记面积为准，实际建筑面积与预测面积出现误差的，双方在签订《房地产转让合同》时以实际建筑面积为准计算总价款。协议签订后，绿城物业公司陆续向华海实业公司支付31015220元。2007年8月，杭州市西湖区地名委员会将联合大厦地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号。2017年5月31日，不动产登记部门为案涉房屋办理了所有权登记手续，801室房屋登记面积为1630.73平方米，802室房屋登记面积为1478.98平方米。在绿城物业公司起诉前，案涉房屋已被多家法院查封。
现绿城物业公司起诉至原审法院，要求判令：1、华海实业公司协助将杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦2幢801室、802室房屋产权转移登记至绿城物业公司名下；2、华海实业公司返还绿城物业公司多付的购房款1472975元；3、本案诉讼费用由华海实业公司承担。
原审法院认为：依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向执行法院提出异议，案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼的，由执行法院管辖。本案中，案涉房屋已被多家法院查封，且已进入执行程序，在此情况下，绿城物业公司主张案涉房屋应转移登记至绿城物业公司名下，应依法向执行法院提出执行异议，对人民法院作出异议裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。因此，对绿城物业公司要求华海实业公司协助办理过户手续的请求，本案中不予处理。
因《房屋预约转让协议》已具备房屋转让合同的必备要素，且双方已履行了协议主要义务，故《房屋预约转让协议》属于本约。《房屋预约转让协议》约定，实际建筑面积以房屋所有权证登记面积为准，双方在签订房屋转让合同时以实际建筑面积为准计算总价款。因双方无须再行签订房屋转让合同，且案涉房屋已进行不动产登记，实际建筑面积已明确，故结算条件已具备，华海实业公司应退还绿城物业公司多付的购房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决：一、华海实业公司于判决生效之日起十日内返还绿城物业公司购房款1472975元；二、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18057元，由华海实业公司负担。
宣判后，绿城物业公司不服，向本院提起上诉称：一、在原审法院作出一审判决前，绿城物业公司已向案涉房屋的首封法院原审法院提出执行异议申请，法院于2017年12月25日作出（2017）浙0106执异119号执行裁定书，认定了绿城物业公司为案涉房屋的所有权人，并裁定中止对案涉房屋的执行。二、执行异议仅对案涉房屋的实体权利及是否足以排除执行作出裁定，但无权对《房屋预约转让协议》项下的转移登记作出裁决，该等争议仍需通过房屋买卖纠纷民事诉讼解决。三、对华海实业公司履行协助办理案涉房屋产权过户登记义务有直接影响的查封措施，或者会导致法院裁判与执行措施产生公权冲突的情形，只能是案涉房屋上的现有正式查封或有效查封，该正式查封仅为首封法院即原审法院在（2013）杭西执民字第751号执行案件中采取的查封。其他轮候查封始终不会产生查封的效力，绿城物业公司无须提出相关异议，其也不是原审法院裁判本案支持绿城物业公司诉请的前提。四、绿城物业公司起诉请求裁判华海实业公司履行协助办理案涉房屋的产权转移登记义务，系绿城物业公司行使正当的合同权利，也是华海公司作为合同相对人本来负有的相应合同义务，该等民事义务的履行除非存在法律上或事实上履行不能，绿城物业公司之主张理应受到法律的保护，法院应予实体审理并支持。综上，绿城物业公司要求华海公司履行协助过户义务该项诉请无法通过执行异议解决，只能通过本案向华海实业公司主张权利。且绿城物业公司已通过首封法院执行异议确认其为案涉房屋的权利人，并能够排除案涉房屋上的执行，该执行裁定应属于对案涉房屋的执行处分，在此基础上，原审法院就本案作出裁判要求华海公司履行协助过户义务，将不会与案涉房屋上的已有查封产生冲突，不影响本案的实体审查。请求：一、撤销原审判决第二项；二、判令华海实业公司于判决生效之日起十日内将坐落于杭州市紫荆花路2号联合大厦2幢801、802室的房屋产权协助过户至绿城物业公司名下。
被上诉人华海实业公司答辩称:一审认定事实和法律适用都是正确的。绿城物业公司的上诉理由不成立。案涉房屋已被多家法院进行查封，即便首封法院进行了解封也不意味着其他法院都能解封，而且按照不动产登记中心的规定，只要有一家法院对资产查封在那里就不能办理过户登记手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人绿城物业公司向本院提交了下列证据：
证据一、（2017）浙0106执异119号执行裁定书；
证据二、（2013）杭西执民字第751—2执行裁定书。
被上诉人华海实业公司对证据一的真实性无法确认，由法院核实，同时认为证据一只能证明原审法院的查封以及解封，不能证明其他法院的查封也已经解除的事实。对证据二的合法性有异议，认为该证据不能证明案涉房屋已具有变更登记的条件。本院经审查对两份裁定书的真实性予以确认。
被上诉人华海实业公司未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明，2017年12月25日,原审法院出具（2017）浙0106执异119号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。2018年5月9日，原审法院出具（2013）杭西执民字第751-2号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。
本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（2012）杭西民初字第946号生效判决已经确认案涉《房屋预约转让协议》属合法有效的本约，故华海实业公司有协助将案涉房屋产权转移登记至绿城物业公司名下的义务。但是，当存在法律上或事实上不能履行的情形时，当事人一方不能要求另一方履行非金钱债务。在绿城物业公司提起本案诉讼前，案涉房屋已被多家法院查封。虽然绿城物业公司通过提出执行异议，已经取得首封法院中止执行和解封的裁定，但是轮候查封自在先查封解除时自动生效，首封法院确认绿城物业公司为案涉房屋的权利人，并非是对案涉房屋的处分，案涉房屋上的轮候查封并未消灭。故本案存在法律上不能履行的情形，在案涉房屋上的查封未全部解除的情况下，绿城物业公司要求华海实业公司协助将案涉房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，本院难以支持。
综上，绿城物业公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由绿城物业服务集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年五月二十四日
书记员 赖雪珂