浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第1125号
上诉人（原审原告）：方仙花。
上诉人（原审被告）：齐腾。
方仙花与齐腾因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月1日，方仙花与齐腾签订《店面出租合同》，齐腾将位于朝晖二区玉公弄31号面积30平方的房屋出租给方仙花作商业用房使用，租赁期限从2013年12月1日至2018年12月30日，租金五年不变，每年30000元。押金1000元，合同期满归还。在合同期内，方仙花如要办理营业执照的问题等，齐腾要积极配合。案涉房屋系齐腾转租给方仙花。合同签订后，方仙花交付第一年房租30000元及押金1000元并支付截止2014年6月30日的水电费，齐腾交付房屋。方仙花对房屋进行装修并购置家电家具，经评估装修值为10093元、家电家具的评估值为9238元。方仙花在租用期间未配备灭火器被责令整改，方仙花购买了灭火器，于2014年5月20日与齐腾达成消防安全协议，有违反安全条例的现象方仙花改正。2014年7月24日，方仙花因未经变更登记，擅自改变登记事项，被工商部门责令改正。2014年8月4日，方仙花发函给齐腾，以齐腾未提供办理营业执照所需的相关手续，相关职能部门要求停止营业为由，要求齐腾在2014年8月8日前提供办理证照的手续。齐腾陈述案涉房屋系转租，除了登记在其名下，无其他可能重新办理营业执照。2014年8月20日，方仙花以不能实现合同目的为由起诉至原审法院，请求判令：解除方仙花、齐腾于2013年12月1日签订的店面出租合同；齐腾赔偿方仙花经济损失（装修、人工）60000元；本案诉讼费由齐腾承担。
原审法院认为：方仙花与齐腾签订《店面出租合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，均应按约履行。双方签订合同约定方仙花承租的房屋用于商业用房，方仙花如需办理营业执照，齐腾要积极配合。方仙花在使用房屋中，因营业执照问题被责令整改，齐腾明确无其他可能重新办理营业执照。致使方仙花无法按照租赁房屋的约定用途使用，方仙花主张解除《店面出租合同》，该院予以支持。由于齐腾将不符合约定用途的房屋出租给方仙花，致使合同解除，方仙花主张齐腾赔偿装修残值损失，该院予以支持，按评估机构的评估，由齐腾赔偿方仙花10093元。方仙花主张家电家具损失，缺乏依据，该院不予支持。方仙花主张齐腾退还自2014年8月1日至2014年11月30日的租金10000元、1000元押金，2014年7月24日，因方仙花未经变更登记，擅自改变登记事项，被工商部门责令改正。方仙花无法经营期间的损失，齐腾应予赔偿，且合同解除押金应予退还。故方仙花的该主张，该院予以支持。齐腾认为方仙花于2014年8月1日停止营业，系方仙花与合伙人之间矛盾造成，不同意解除合同的抗辩理由，缺乏依据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、方仙花与齐腾于2013年12月1日签订的《店面出租合同》于判决生效之日起解除；二、齐腾于判决生效之日起十日内向方仙花赔偿装修损失10093元；三、齐腾于该判决生效之日起十日内向方仙花赔偿租金损失10000元、退还押金1000元；四、驳回方仙花的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1300元，由齐腾负担900元，方仙花负担400元。
宣判后，方仙花不服，向本院提起上诉称：一、案涉《房屋租赁合同》第十二条第二款约定：“甲方不得无故无理由终止合同，否则应赔偿乙方年租金30%的经济损失。”现方仙花前期投入成本非常大，也多次恳请齐腾予以协助办理营业执照合法经营，但是齐腾以各种理由拒绝配合，造成方仙花各项损失，包括合同期间营业收入损失，请求二审法院考虑上述因素酌情判决。二、方仙花对房屋装修及家具物品的价值评估没有异议，但是一审法院未对评���费用的承担作出判决。请求二审法院予以纠正。三、方仙花在承租案涉房屋后，购置了一些家具、家电，评估价为9238元，该物品为必要的经营投资，目前方仙花无法经营，最终的损失是由齐腾造成的。一审法院未支持方仙花该部分诉讼请求属错误。另外，还有棉被等有些物品未包括在评估报告中。四、本案的起因在于齐腾不配合办理营业执照，一审法院在审理案件过程中未考虑该因素，对诉讼费的分担有误。综上，请求：一、撤销杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1621号民事判决书，发回重审或改判。二、要求齐腾赔偿房屋租赁合同五年租金的30%即45000元。三、齐腾承担评估费用5000元。四、齐腾承担方仙花通过评估公司评估的家电、家具残值9238元及其他合理费用（方仙花申请评估但未予以评估的棉被等损失）。五、本案诉讼费由齐腾承担。
针对方仙花��上诉，齐腾答辩称：方仙花上诉陈述均不是事实。30%租金在合同中是针对方仙花，而不是针对齐腾，与本案情形不相符，是不适用的。棉被法院指定的评估公司是不认可的。评估是方仙花申请的，故评估费用应由其承担。
宣判后，齐腾亦不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒一方，完全依照后补的《杭州市工商行政管理局下城分局责令改正通知书》进行判决。1、方仙花在诉讼之前从未向齐腾提出过解除合同。方仙花是在未接到工商的书面通知情况下就擅自关门停业的。方仙花在一审第三次开庭时拿出的《责令改正通知书》内容完全是方仙花本人书写，不应该作为定案依据。2、一审法院以齐腾不积极配合方仙花办理营业执照为由，判决解除合同并由齐腾赔偿方仙花租金等各项损失21493元，缺乏事实依据。从方仙花2014年2月开始营业到2014年7月，齐腾到工商咨询，因法人代表的问题与方仙花口头达成协议，方仙花同意并以波力家政名义开始营业。5个月的营业过程中，方仙花经营混乱，打架斗殴，周围居民反映强烈，出现3次110出警，1次119火警。5月份齐腾只能给方仙花发放《消防安全责任书》要求其签字，方仙花拒绝签字，齐腾一直催促到6月底才把安全责任书拿来，但上面涂改了两条。7月份因为水电费又跟方仙花大闹一场并叫110出警协调。8月方仙花突然找齐腾要办理营业执照，在交谈过程中，齐腾陈述：“方仙花找过房东，那齐腾与方仙花以前签订合同还算吗？要是不算，齐腾不会去帮方仙花办理营业执照。”方仙花将该段对话录音，并且断章取义将其拿到法庭上作证。一审第一次开庭时，齐腾已拿出可以办理营业执照的所有手续。故齐腾已积极配合方仙花办理��业执照。3、在2014年11月15日，齐腾已发函给方仙花，要求其支付第二年的房租，方仙花置之不理，已经违反合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。但方仙花一直未将该房屋返还给齐腾。方仙花一直在使用收益案涉房屋，一审判决齐腾返还方仙花10093元的租金，违背公平原则。二、一审程序不合法。第一次开庭与后几次开庭的书记员不一致，未向当事人说明。合议庭通知上的陪审员与判决书上的不一致。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回方仙花的诉讼请求。
针对齐腾的上诉，方仙花答辩称：1、双方签订合同的时候方仙花要求齐腾帮助办理营业执照，齐腾表示可以，后来实际催告齐腾提交办理营业执照所需的相关材料，齐腾表示营业执照要做齐腾名下，方仙花不同意，后来再经多次催促齐腾都没有办理，之后双方签了一个消防协议，双方都涂改了。2、工商部门的整改通知书方仙花一开始是因为不懂所以没有提交，后来知道可以作为证据提交就提交了。3、办理营业执照的问题，齐腾一开始承诺可以帮方仙花办理，现在上诉称方仙花有营业执照不需要办理，但工商部门认为方仙花在租赁房屋所在地点经营不可以用原先的营业执照，必须要办好新的营业执照才可以营业。综上，请求二审依法驳回齐腾的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉《店铺出租合同》合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的合同义务。合同约定了方仙花承租案涉租赁物的目的在于商业经营，并明确了转租人齐腾有协助其办理营业执照的义务。一审中，齐腾明确表明其无法协助方仙花办理营业执照，无法履行合同义务，方仙花租赁案涉房屋的合同目的已经落空。合同当事人一方有违约行为导致合同目的落空的，合同另一方当事人可以解除合同,合同解除后因合同取得的财产应予以返还。故原审法院判决解除案涉租赁合同、退还押金，并无不当。另因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内已经形成附和的装饰装修残值损失的，应予以支持。故原审法院根据评估结果判决齐腾赔偿方仙花装修残值损失10093元，亦无不当。另，2014年8月1日至2014年11月30日期间的租金方仙花已交纳，因营业执照问题，方仙花在此期间未能实际经营，原审法院判决齐腾退还该段时间的租金，并无不当。具体针对方仙花的上诉理由，本院作以下评述：1、关于依据案涉合同12条的约定，要求齐腾赔偿其年租金30%的经济损失问题。该项请求不在一审诉讼请求范围内，故不属于二审审查范围，本院不作审查。2、关于评估费用的承担问题，一审中方仙花未就评估费用的承担提出明确诉请，故原审法院未对评估费用的承担作出判决，并无不当。3、关于案涉房屋内的家具、家电残值问题。因家具、家电不属于已形成附和的装饰装修物，方仙花对其仍可加以利用，原审法院未予支持，并无不当。综上，原审法院根据实体诉讼请求支持的比例计算诉讼费，亦无不当。针对齐腾的上诉理由，本院评述如下：1、关于工商局出具的《责令改正通知书》能否作为定案依据的问题。该《责令改正通知书》有工商局的印章以及相关人员的签名，齐腾主张该《责令改正通知书》为方仙花本人书写，不应该作为定案依据的理由不成立，本院不予采纳。2、关于齐腾是否未履行配合方仙花办理营业执照的合同义务，构成违约问题。一审认定该事实有齐腾的录音和其当庭陈述为依据，认定事实并无不当。3、关于方仙花拒不支付2014年11月以后的租金有无违约问题。方仙花已经支付至2014年11月30日的租金，因齐腾违约导致其在2014年8月即因无法办理营业执照停止营业，故其未支付2014年11月以后的租金并不构成违约。4、关于一审第一次开庭与后几次开庭的书记员不一致，合议庭通知上的陪审员与判决书上的不一致，是否属于程序违法问题。根据笔录记载，原审法院每一次开庭时均向当事人告知了诉讼权利义务和合议庭组成人员以及书记员名单，判决书落款的署名与笔录记载一致，程序并无不当。综上，方仙花、齐腾的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由方仙花负担1300元，齐腾负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 吴梦姣