宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁02民终1118号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志宇，男，1958年5月1日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：白晶莹，宁夏宁众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏瑞和物业服务有限公司，住所地石嘴山市大武口区。
法定代表人：张华，宁夏瑞和物业服务有限公司总经理。
委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。
上诉人刘志宇因与被上诉人宁夏瑞和物业服务有限公司（以下简称瑞和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘志宇上诉请求：1、依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2229号民事判决，改判支持刘志宇原审全部诉讼请求，驳回瑞和物业公司的原审反诉请求；2、本案诉讼费用由瑞和物业公司承担。事实和理由：瑞和物业公司按照2元/平方米标准收取物业费过高，应该按照0.6元/平方米收取；瑞和物业公司未经业主同意，将小区公共道路和绿地变成收费停车场，并将小区四周全部安装栅栏及一座石像影响了经营收入，刘志宇无法如期、如数缴纳物业费；瑞和物业公司连续供暖达不到国家标准18℃，其向刘志宇收取的2011年至2016年期间的采暖费应当退还；瑞和物业公司向刘志宇收取的改电费1290元不合理，应当退还。
瑞和物业公司辩称，1、涉案房屋系商业房，根据物业管理的相关法律规定，商业房的物业费不执行政府的指导价，实行市场调节价，应由物业公司与业主在物业合同中协商确定，瑞和物业公司与开发商曾经签订前期物业服务合同，已就物业费的收取标准进行了约定，每月2元/平方米。前期物业服务合同到期后，首座龙庭小区业主及业主委员会并未重新签订其他新的物业合同，而是由瑞和物业公司继续为该小区提供服务，形成事实上的服务关系，故刘志宇理应缴纳物业费，而且自2016年1月1日起物业费已降至每月1.4元/平方米，该标准并不违反相关规定；2、刘志宇以前年度已经欠付采暖费，本年度之内尚未交清，无权要求瑞和物业公司继续供暖，并将温度供至18℃，因为供暖条例规定，居民住宅起居室及卧室温度应达到18℃，涉案房屋系商业房，不应执行此标准；3、以前年度刘志宇也缴纳了部分采暖费，瑞和物业公司也履行了供暖义务，所以刘志宇主张免除已交采暖费无法律依据；4、在由该小区商业业主与瑞和物业公司签订的委托合同中明确约定瑞和物业公司履行代收改电费用并向第三方支付的义务，并未私自留用，受益方是刘志宇，根据物业管理相关规定，物业共有部分的维修应由业主承担相关费用，所以刘志宇无权要求退还改电费用；5、该小区门口的石像自开发商将小区建成之日便存在，而且经瑞和物业公司入户调查，绝大部分住宅业主均不同意拆除，综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘志宇向一审法院起诉请求：1、瑞和物业公司将物业服务费由现在每平方米2元的收费标准降至每平方米0.6元的收费标准；2、瑞和物业公司自2017年开始向刘志宇房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上；3、瑞和物业公司免除刘志宇2011年至2016年度全部的采暖费;4、瑞和物业公司向刘志宇退还改电费1290元；5、瑞和物业公司拆除首座龙庭小区商业街四周栅栏；6、瑞和物业公司拆除首座龙庭小区南门口的石像；7、诉讼费由瑞和物业公司承担。
瑞和物业公司向一审法院反诉请求：1.刘志宇向瑞和物业公司支付物业费共计4372.7元（其中物业费2586.7元、采暖费1786元）；2.诉讼费由刘志宇承担。
一审法院认定事实：刘志宇于2010年11月18日购买了宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司开发的位于大武口区朝阳东街首座龙庭8-111号、8-112号、8-113号、8-114号房屋,并于2011年入住该小区。瑞和物业公司于2010年5月17日与宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订前期物业服务合同，约定由瑞和物业公司对首座龙庭小区提供前期物业管理服务；物业服务费高层住宅0.9元／月.平方米，商业2元／月.平方米。刘志宇认为瑞和物业公司存在乱收费、物业服务不达标、卫生绿化差、收费不透明等问题，故诉至法院，要求判如所请。瑞和物业公司以刘志宇没有缴纳物业费为由反诉至法院，要求刘志宇支付物业费、采暖费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务收费应当区别于不同物业的性质和特点，对于非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价，本案中，刘志宇所购买的涉案房屋系商业用房，属于非住宅物业，虽然该小区成立了业主委员会，但至今没有与瑞和物业公司签订物业服务合同，故刘志宇要求瑞和物业公司将物业服务费由现在每平方米2元降至每平米0.6元的收费标准的诉讼请求不能成立，不予支持。刘志宇要求瑞和物业公司自2017年开始向刘志宇房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上的诉讼请求，因该年度供暖期尚未开始，是否符合供暖标准不能确定，故刘志宇起诉条件不成就，不予支持。刘志宇要求瑞和物业公司免除其2011年至2016年度全部的采暖费，鉴于该期间的采暖费用刘志宇已经缴纳，双方权利义务已经履行完毕，且刘志宇没有证据予以证实供暖达不到国家标准的事实，现其要求免除采暖费无法律依据，不予支持。瑞和物业公司向刘志宇收取的改电费1290元系经过相关部门认可、公示，双方协商一致的结果，故刘志宇要求瑞和物业公司退还改电费的诉讼请求没有法律依据，不予支持。刘志宇要求瑞和物业公司拆除首座龙庭小区商业街四周栅栏及南门口石像的诉讼请求，因拆除上述设施涉及该小区众多业主利益，刘志宇以其自己名义要求拆除可能侵害其他业主利益，且栅栏和石像是在小区建成时就已经存在，瑞和物业公司作为物业公司仅承担日常维护责任，故其要求拆除栅栏和石像的请求没有法律依据，不予支持，同时刘志宇要求拆除栅栏和石像的理由是消费者进不去或不敢进入商业街，导致商业街客流量锐减，给商户造成损失，该理由刘志宇也没有证据予以证实与是否拆除栅栏和石像没有直接因果关系。关于反诉部分，刘志宇认可未缴纳物业费及采暖费，瑞和物业公司要求其支付物业费2586.7元、采暖费1786元不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、驳回原告刘志宇（反诉被告）的诉讼请求；二、原告刘志宇（反诉被告）于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）宁夏瑞和物业服务有限公司物业服务费2586.7元、采暖费1786元。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，合计50元，由原告刘志宇（反诉被告）负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘志宇提交的证据一、2017-2018年度首座商业供暖方案，用以证明瑞和物业公司的供暖系统在设计之初就存在缺陷，无法有效热循环，锅炉老化严重，造成室内温度不达标，瑞和物业公司已经承认暖气不热，严重的是瑞和物业公司今年至今没有供暖，部分业主到处上访；证据二、物业服务合同首页，用以证明瑞和物业公司的资质为三级，但其按照一级收费标准向刘志宇收取采暖费，按照石嘴山市普通住宅小区物业收费管理实施细则的规定，瑞和物业公司是三级资质，按照三级资质的收费标准是0.3元/平方米，按照住宅物业服务费的150%计算，应该是0.75元/平方米，瑞和物业公司自2016年收取的是1.4元/平方米，仍然高出一半。瑞和物业公司的质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据系瑞和物业公司就该小区暖气不热问题向各业主发出的公示公告，其中指明暖气不热的原因是由于开发商当时建成小区时设计存在缺陷，还指明部分原因是因为有些业主私自改动房屋结构导致暖气无法烧热，并不能因此确定完全是由于瑞和物业公司的原因致使该小区暖气不热，而且刘志宇也未提供测量温度的证据证实暖气不热；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，瑞和物业公司与该小区的业主委员会未签订任何合同，该份证据不仅是复印件，而且其后没有任何具体内容，自2016年至2017年9月份，国务院常务会议曾下达两份文件决定取消对物业公司资质的认定，所以资质等级并非进行相关物业服务的限定条件，根据石嘴山市物业服务实施细则，该小区系多层及高层住宅，不属于普通住宅小区实行市场调节价，所以目前瑞和物业公司按每月1.4元/平方米收取物业费并无不当。本院认证意见：证据一的主要内容不能证明刘志宇房屋内的供暖温度不达标，不能达到其证明目的，故不予认定；证据二系复印件，无法核实其真实性，故不予认定。二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本院认为，刘志宇是首座龙庭小区的业主，瑞和物业公司为该小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。关于刘志宇要求将物业服务费由每平方米每月2元降至每平方米每月0.6元的上诉请求，因该小区的业主委员会至今未与瑞和物业公司签订物业服务合同，但瑞和物业公司为该小区提供了物业服务，同时刘志宇购买的涉案房屋系商业用房，属于非住宅物业，根据《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》的规定，物业管理企业为商业等房屋的业主提供的公共性的服务收费实行市场调节价，故刘志宇要求瑞和物业公司将物业服务费由每平方米2元降至每平米0.6元的收费标准的上诉请求不能成立，不予支持。关于刘志宇要求免除其2011年至2016年度全部采暖费的上诉请求，因刘志宇已经缴纳了2011年至2016年度的采暖费，且提供的证据不能证明2011年至2016年供暖期间供暖温度未达到国家规定的标准，故刘志宇要求免除2011年至2016年度采暖费无事实和法律依据，不予支持。关于刘志宇要求瑞和物业公司自2017年开始向其房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上的上诉请求，因2017年度的供暖期尚未结束，刘志宇起诉的条件尚未成就，故该项上诉请求不能成立，不予支持。关于刘志宇要求瑞和物业公司退还改电费的上诉请求，因瑞和物业公司受相关单位委托代为收取改电费，瑞和物业公司不是使用改电费的主体，刘志宇要求瑞和物业公司退还改电费的上诉请求没有法律依据，故该上诉请求不能成立，不予支持。关于刘志宇要求瑞和物业公司拆除首座龙庭小区商业街四周栅栏及南门口石像的上诉请求，因没有法定或者约定应拆除小区商业街四周栅栏及南门口石像的事由出现，故请求拆除首座龙庭小区商业街四周栅栏及南门口石像的上诉请求没有事实和法律依据，该上诉请求不能成立，不予支持。关于刘志宇请求驳回瑞和物业公司要求其支付物业费及采暖费的诉讼请求的上诉理由，因刘志宇认可未缴纳物业费及采暖费，故一审法院判决由刘志宇支付瑞和物业公司物业费及采暖费符合法律规定，刘志宇的该项上诉理由不能成立，不予支持。
综上所述，刘志宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘志宇负担。
本判决为终审判决。
审判长王伟
审判员安立莎
审判员王华
二○一七年十二月二十九日
书记员吴学花
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。