江苏省泰州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2017)苏12行终215号
上诉人（原审原告）靖江市中天城市花园业主委员会，住所地靖江市人民南路98号。
负责人朱关祥，主任。
委托代理人陈银江，江苏百川通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靖江市国土资源局，统一社会信用代码113212820144311641，住所地靖江市阳光大道12号。
法定代表人沙旭东，局长。
委托代理人夏铭杰，该局政策法规科科员。
委托代理人孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）苏州中天房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区园区星海街58号加城大厦5层。
法定代表人王兵，董事长。
被上诉人（原审第三人）靖江中天置业有限公司，住所地靖江市人民中路98号。
法定代表人谢涛，总经理。
委托代理人张晓斌，江苏骥江律师事务所律师。
上诉人靖江市中天城市花园业主委员会（以下简称中天业委会）因与被上诉人靖江市国土资源局（以下简称靖江市国土局）、苏州中天房地产开发有限公司（以下简称苏州中天公司）、靖江中天置业有限公司（以下简称中天置业公司）房屋行政登记一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业区人民法院（2016）苏1291行初192号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院查明，2003年6月20日，靖江市国土局（出让人）与苏州中天公司（受让人）签订国有土地使用权出让合同，约定出让人将靖江市开发区2#、3#地块（宗地编号靖储2003-挂-2、3号）面积191276.3平方米出让给受让人，用途为住宅，按建设部门出具的实际条件通知书实施建设。后苏州中天公司将前述受让地块分五期开发建设靖江市中天城市花园住宅小区。
2006年9月30日，靖江市规划局对苏州中天公司报送的城市花园住宅小区三期建筑设计方案作出规划审核意见，载明：“你公司要求将分散在小区内的物管用房统一集中到城市健身馆中，必须征得靖江市物业管理办公室书面同意，并由你公司作出书面承诺，如因此发生一切问题由你公司承担责任，方可进行调整”。2006年10月10日，苏州中天公司向靖江市规划局提交承诺：“为更好地对小区建成后的物业进行科学化、现代化管理，我公司将东、西两区的物业管理用房统一调整至中天会所，并按有关规定完善物管设施，会所产权属于全体业主，不对外销售，待整个小区建成后交由物业公司使用。”靖江市物业管理业管理处在该承诺上注明“同意该方案”并加盖印章。2009年4月29日，靖江市规划局作出对城市花园住宅小区三期的建设项目规划条件核实意见表（编号2009-013号），其中主要指标核实情况载明物业用房1952.3平方米（会所内）。
2008年1月16日，苏州中天公司设立靖江中天房地产开发有限公司（以下简称靖江中天公司）。2009年9月28日，靖江中天公司向靖江市规划局出具情况说明：“为更好地对小区建成后的物业进行科学化、现代化管理，我公司将东、西两区的物业管理用房统一设置在中天会所一层（建筑面积1191.01平方米），确保了物管用房面积达到小区总建筑面积的3‰，即921平方米，并按有关规定完善物管设施，物业用房相关产权证在东区三期验收时一并办理。”2009年10月14日，靖江市规划局在该情况说明上注明“同意”并加盖印章。
2009年11月4日，靖江市物业管理业管理处作出靖物管[2009]70号物业管理服务用房核定书，载明：靖江中天公司开发的中天城市花园，总建筑面积307056平方米，按《江苏省物业管理条例》规定，需建设总建筑面积的千分之三至千分之四的物业管理服务用房。经核定，该公司为中天小区提供物业管理服务用房位于会所一层，面积为1126.92平方米，监控室位于会所一层，面积为64.09平方米，配电房位于东区内，面积分别为157.95平方米和338.45平方米，符合《靖江市物业管理服务用房管理办法》第四条第五款“建筑面积在100000平方米以上的项目，按不低于千分之三的比例提供物业管理用房”的规定。
2009年11月10日，靖江中天公司申请对靖江市中天城市花园（三期）房屋进行商品房初始登记（总登记），登记机关作出091110103509号靖江市房屋权属登记审批表，载明：“申请房屋为靖江市中天城市花园的三期工程，于2007年建造所得，测绘面积：71786.30平方米（包括地下室、会所和配电用房），于2009年竣工验收，验收面积：67750平方米，不包含地下室（3539.36平方米）和配电用房（496.40平方米），建设工程规划许可证正本待总体工程全部竣工综合验收时发放，物业管理服务用房设定在会所底层内，经审核，该期房屋产权可进行商品房初始登记，登记面积：66585.93平方米（不含地下室、配电房和会所底层面积）。”
2011年12月31日，靖江中天公司（出卖人）与中天置业公司（买受人）签订商品房买卖合同，出卖人将靖江市人民南路98号的靖江中天城市花园会所二层房产即案涉房产转让给买受人。2013年3月20日，中天置业公司申请坐落在靖江中天城市花园48幢401、501、601、40幢504、66幢703、55幢802、会所二层房屋的商品房买卖转移登记，登记机关经审核于2013年3月22日同意登记。
2016年8月，中天业委会提起本案诉讼。诉讼中，经一审法院释明，中天业委会确认本案诉讼请求为要求撤销靖江市国土局于2009年11月对案涉房产所作的初始登记行为，认为2006年10月10日苏州中天公司已经向靖江市规划局作出承诺，案涉房产归全体业主所有，该登记行为侵犯了中天小区业主对案涉房产的所有权。
一审法院认为，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的当事人，有权提起行政诉讼。
靖江中天公司在中天小区三期开发中建造中天会所，原始取得中天会所所有权，他人只能通过移转继受取得中天会所所有权，而中天置业公司即是以该方式取得中天会所二层的所有权。苏州中天公司于2006年10月10日所作承诺，载有“物业管理用房统一调整至中天会所……会所产权属于全体业主……待整个小区建成后交由物业公司使用”的内容，该承诺系对靖江市规划局作出，并未对中天小区业主作出，不能视为商品房买卖合同的一部分，中天业委会未提交任何证据证明存在开发商向中天小区业主整体让渡中天会所所有权的承诺或约定。因此，并无证据表明中天小区业主享有取得中天会所二层所有权的债权。退一步讲，即使存在该债权，亦仅为普通债权，与中天业委会所诉的商品房初始登记及其后两次房屋转移登记不存在利害关系。
综上，涉案房屋初始登记与中天业委会没有利害关系，中天业委会的起诉依法应予驳回。据此，一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第二款之规定，裁定：驳回中天业委会的起诉。案件受理费50元，于裁定生效后退还中天业委会。
中天业委会不服，向本院提出上诉称：1、小区业主取得物业用房所有权是原始取得，而非继受取得；2、中天业主于2009年9月22日原始取得包括二楼在内的中天会所全部房屋的物业用房所有权，靖江中天公司不具有中天会所所有权；3、本案系因不动产提起诉讼的案件，没有超过法定的起诉期限。综上，请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院继续进行审理并作出判决。
被上诉人靖江市国土局答辩称，上诉人称中天业主原始取得会所二楼所有权无事实依据。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人苏州中天公司未答辩。
被上诉人中天置业公司答辩称，同意靖江市国土局的答辩意见。
二审中，上诉人向本院提供2010年12月31日靖江中天置业公司与上诉人签订的租赁合同，用以证明开发商一直承诺会所属于小区居民所有。被上诉人靖江市国土局质证认为，该证据上诉人在一审诉讼前即持有，但一审中并未提供，不属于二审新证据，且租赁合同中未明确租赁的系会所一层还是二层，不能证明上诉人就此取得会所二层所有权。被上诉人中天置业公司质证认为，该证据真实性需要进一步核实。小区会所二层建好后一直由开发商使用，并没有移交任何其他方使用，不存在向业委会进行租赁的情形。小区会所一层作为物业用房归全体小区业主所有，中天置业公司曾向业委会租赁过会所一层。另，2009年会所二层就已登记为靖江中天公司所有，该协议签订的时间是2010年12月31日，故不可能涉及到已明确产权登记的会所二层。本院认为，上诉人提供的租赁合同，不属于二审中的新证据，本院不予采纳。
本院经审理除确认一审法院已经查明的事实外，另查明：
2017年1月23日，中天业委会针对靖江市规划局于2009年10月14日对靖江中天公司情况说明作出同意的行为向一审法院提起行政诉讼，一审法院经审理于2017年7月21日作出（2017）苏1291行初42号行政裁定，驳回了中天业委会的起诉。中天业委会不服，向本院提起上诉。本院经审理认为中天业委会的起诉已超过法定起诉期限，遂于2017年12月4日作出(2017)苏12行终243号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本案争议焦点是上诉人的起诉是否符合行政诉讼的受理条件。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。房屋初始登记是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权而进行的第一次登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权。本案中，据法院查明事实可知，2009年9月28日，靖江中天公司向靖江市规划局的出具情况说明明确物业管理用房统一设置在中天会所一层，2009年10月14日，靖江市规划局在情况说明上注明“同意”并加盖了印章。上诉人虽对靖江市规划局上述作出同意的行为提起行政诉讼，但经法院一、二审，被裁定驳回起诉。另2009年11月4日，靖江市物业管理业管理处作出的靖物业管理服务用房核定书亦载明：“经核定，该公司为中天小区提供物业管理服务用房位于会所一层，面积为1126.92平方米……”据此可知，2009年11月10日，靖江中天公司申请初始登记时，案涉中天会所二楼并未规划为物业用房，故上诉人与案涉房屋初始登记行为没有法律上的利害关系，上诉人对该行为的起诉不符合行政诉讼受理条件，人民法院已经受理的，依法应当驳回起诉。
综上，原审裁定驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案免受诉讼费用。
本裁定为终审裁定。
审判长 顾金才
审判员 曹海霞
审判员 苏媛媛
二〇一七年十二月十二日
书记员 王 蕊
附：本案适用法条
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；…