四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川2081民初1332号
原告：四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行。住所：四川省简阳市简城镇正中街*****号。
法定代表人：谢晓龙，行长。
委托诉讼代理人：宋姝，系四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行员工。
委托诉讼代理人：彭端文，系四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行员工。
被告：揣梁柱，男，1986年4月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被告：吴波，男，1984年7月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
原告四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行（以下简称：农商银行简城支行）诉被告揣梁吴波金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告农商银行简城支行的委托诉讼代理人宋姝、彭端文到庭参加了诉讼，被告揣梁柱、吴波经本院合法传唤
无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商银行简城支行向本院提起诉讼请求：1、判决被告揣梁柱清偿原告借款本金400万元及利息（从2015年7月21日至2016年1月22日按月利率8.2‰计算利息，从2016年1月23日至2016年3月4日按月利率12.3‰计算利息，从2016年3月5日至借款本金结清之日止按月利率12.3‰计算利息，期间若人民银行调整基准利率，则自次年1月1日起执行新利率）；2、判决原告对被告提供抵押的位于资阳市安岳县烽窝煤厂组团1号楼1层（房屋所有权证号：安房权证安岳县字第××号，建筑面积：119.45平方米）的房屋在借款本金、利息（含逾期利息）范围内享有优先受偿权。
事实和理由：2013年1月23日，原告农商银行简城支行与被告揣梁柱签订《个人借款合同》，约定由原告向被告揣梁柱发放借款400万元，借款期限3年，借款利率为月利率8.2‰，逾期之日起按12.3‰计付借款利息，还款方式为按月结息，到期还本。被告吴波用其单独所有的位于资阳市安岳县蜂窝煤厂组团1号楼对该笔借款提供抵押担保，并依法办理抵押物登记。被告揣梁柱从2015年7月21日起未按合同约定履行给付利息义务，原告多次催收无果，原告为维护自身合法权益，故诉讼至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。
被告揣梁柱、吴波均未答辩。
本院查明：2013年1月23日，简阳市农村信用合作联社简城信用社（以下简称：简城信用社）与被告揣梁柱签订合同编号为简信个借（2013）000011号《个人借款合同》，约定简城信用社向被告揣梁柱提供非循环使用借款400万元，借款期限自2013年1月23日至2016年1月22日。贷款利率为月利率，该合同第六条第一款2项约定“实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮60%，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止如遇基准利率调整，则自下年1月1日起按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率。”该合同第六条第二款第2项约定“本合同项下贷款逾期利率为贷款利率上浮50%。贷款利率按照本条第一款第2项调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。”
2013年1月23日，简城信用社与被告吴波签订合同编号为2013年简抵字第000011号《抵押合同》，约定被告吴波以其单独所有坐落于资阳市安岳县（房屋所有权证号：安房权证安岳县字第××号，建筑面积：119.45平方米）房屋为被告揣梁柱与简城信用社签订的简信个借（2013）000011号《个人借款合同》提供抵押担保。2013年1月23日，简城信用社就被告吴波提供的上述抵押财产在安岳县房地产交易监理所办理抵押登记，债权数额肆佰万元整，房屋他项权利人为简阳市农村信用合作联社简城信用社，他项权证编号为安房他证安岳县字第××号。
2013年1月24日，简城信用社向被告揣梁柱的账户转入400万元。借款借据载明转款当日的执行利率为月利率8.2000‰。中国人民银行从2012年6月8日至今，1-3年期银行基准利率（年利率）分别为：2012年6月8日（6.40%），2012年7月6日（6.15%），2014年11月22日（6.00%），2015年3月1日（5.75%），2015年5月11日（5.50%）,2015年6月28日（5.25%），2015年8月26日（5.00%），2015年10月24日（4.75%）。2015年6月4日，中国银监会四川监管局关于四川简阳农村商业银行股份有限公司开业的批复，同意四川简阳农村商业银行股份有限公司开业，简阳市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为四川简阳农村商业银行股份有限公司债权债务。四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行即为变更前的简阳农村信用合作联社简城信用社。被告归还利息至2015年7月20日，未归还本金。
以上事实，有当事人陈述、原告的营业执照、被告的身份证明、《中国银监会四川监管局关于四川简阳农村商业银行股份有限公司开业的批复》、《个人借款合同》、抵押房屋的房屋权属证书、他项权证、借款借据、转账凭证、还款明细、利息明细等证据在案作证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告揣梁柱签订《个人借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，出借人完成借款交付义务，《个人借款合同》及《借款展期协议》成立并生效。被告吴波以其单独所有的房屋与原告签订《抵押合同》，自愿为被告揣梁柱的债务提供抵押担保，双方意思表示真实，《抵押合同》签订时抵押物无权利瑕疵，内容不违反法律规定，该《抵押合同》成立并生效。原告向被告揣梁柱交付借款400万元，实际履行交付借款义务，被告揣梁柱未能按照《个人借款合同》的约定偿还原告400万元借款及2015年7月21日后的利息，原被告签订的《个人借款合同》第十二条第（二）项“甲方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用”属违约情形的约定以及《个人借款合同》第十三条（二）项“宣布贷款立即到期，要求甲方立即归还借款本息及相关费用”违约救济措施的约定，被告揣梁柱的行为构成违约，原告有权要求被告揣梁柱归还被告借款本金400万元及利息（含逾期利息）。因被告归还利息至2015年7月20日，故被告应从2015年7月21日起按照约定向原告支付利息。因2014年11月22日中国人民银行行调整年利率6%（月利率5‰），借款合同约定“实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮60%，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止如遇基准利率调整，则自下年1月1日起按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率。”故从2015年7月21日起至2015年12月31日按月利率8‰（5‰×1.60）计算利息；因2015年10月24日中国人民银行行调整年利率4.75%（月利率3.9583‰），故从2016年1月1日至2016年1月22日执行利率为3.9583‰×1.60=6.3333‰；因合同约定贷款逾期利率为贷款利率上浮50%，从2016年1月23日起至判决确定之日止月利率为3.9583‰×1.60×1.5=9.50‰，期间若遇到中国人民银行基准利率调整的，从次年1月1日起执行新的利率。
被告吴波作为抵押人就其提供的不动产办理抵押登记，按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定。原告对被告吴波提供的不动产办理抵押登记，原告作为抵押权人对抵押物在借款人欠付借款本息范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、被告揣梁柱于本判决生效后十日内偿还原告四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行借款本金400万元及利息（从2015年7月21日至2015年12月31日按月利率8‰计算利息；从2016年1月1日至2016年1月22日按月利率6.3333‰计算利息；从2016年1月23日起至判决确定之日止按月利率9.50‰计算利息，如遇基准利率调整，则自下年1月1日起按基准利率上浮60%再上浮50%；
二、原告四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行对坐落于资阳市安岳县（房屋所有权证号：安房权证安岳县字第××号，建筑面积：119.45平方米）在判决主文第一项确定的借款本金400万元及利息范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告四川简阳农村商业银行股份有限公司简城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40730元，公告费900元，合计41630元，由被告揣梁柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 税远雄
人民陪审员 魏 敏
人民陪审员 孙红英
二〇一六年十一月十日
书 记 员 李颖健