山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终638号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张淑雯，女，1983年1月30日出生，回族，住济南市。
委托诉讼代理人：张岩（系张淑雯之父），住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南新世界阳光物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：孙雷，总经理。
委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
上诉人张淑雯因与被上诉人济南新世界阳光物业管理有限公司（以下简称新世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张淑雯上诉请求：1.一审判决认定事实不清，未执行国家法规及济南物业管理办法合理、适当减免物业费，请撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由新世界公司承担；3.打通东一区消防通道。事实和理由：新世界公司要求按照合同约定标准交纳物业服务费不对，应按济南市物价局、住房保障局、房管局、济价费字（2012）第75号文件第15条规定减免30%。新世界公司在服务过程中欠缺的问题如下：2016年9月-2017年8月，*号楼*单元*室在没有营业执照的情况下，违反国家服务特殊行业管理办法擅自改变房屋用途，新世界公司没有对其劝阻，严重失职。新世界公司自东一区交付使用13年以来，从未向业主公示过收费财目明细。客厅、厕所天花板渗水，新世界公司至今也未修理。*号楼单元门禁2006年10月出现故障，到2017年9月仍未维修，带来了很多的失盗事件。2010年5月3日开发商新世界阳光开发公司为建设20号楼地下停车场，挖基17米深，主体基础仅有15米，越过东一区地界墙5米，还没有施工许可证。2010年12月3日，工程再次开工，并将进入小区的十几户业主的私车堵在大院外。2010年11月29日和12月3日，物业给张淑雯及*号楼*单元*室的李*章先生住宅停水、停电，进行电话骚扰。2014年夏季，开发商将原有停车场的汽车近千辆全部赶到居住区内，将院内绿化草坪严重破坏，原有的景点、凉亭全部废弃。自2004年以来开发商开工BC工程，将原来停车场上的车辆全部撵到阳光花园东一区住宅内，整个消防通道长期被车占用。
新世界公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
新世界公司向一审法院起诉请求：1.要求张淑雯向其支付拖欠的物业服务费30680.39元；2.要求张淑雯向其支付滞纳金9204.12元；3.本案的诉讼费由张淑雯承担。
张淑雯向一审法院提出反诉请求：1.新世界公司支付为维护东一区北围墙的维权费用18302元；2.新世界公司支付精神损失费1元；3.新世界公司向槐荫城管五中队、道德街办事处城管科、槐荫房管局物业科报告该公司在东一区内违建的围墙并协同拆除；4.新世界公司将东一区消防通道打开，保持畅通。
一审法院认定事实：济南市槐荫区新世界阳光花园小区东区由济南新世界阳光发展有限公司（以下简称阳光发展公司）开发建设。阳光发展公司所属非法人分支机构物业管理分公司（以下简称阳光发展公司物业管理分公司）在新世界阳光花园小区东区提供物业服务。阳光发展公司于2006年7月11日出资成立新世界公司。新世界公司成立当日，阳光发展公司物业管理分公司将其在《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的全部权利和义务转让给了新世界公司，由新世界公司继续按照《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的约定为小区提供物业服务。
2005年8月6日，阳光发展公司物业管理分公司作为甲方，张淑雯作为乙方，双方签订《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为高层，坐落于*，产权登记面积为地上面积140.13平方米。协议约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容。关于物业管理服务费用，协议第四条约定物业管理费按产权登记面积计算，高层按建筑面积每月每平方米暂收1.60元，每年收取一次；乙方交纳费用时间为按购房合同中入住期起计算或出卖人通知交房之日起算。第五条其他有偿服务约定车位及其使用管理服务费用中机动车按市物价局规定的收费标准执行，非机动车按市物价局规定的收费标准执行。地上地下停车场车位出租按市物价局有关规定执行。第六条代收代缴收费服务约定受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳物业管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如逾期仍不交纳的，甲方依法追收。协议另对其他事项进行了约定。
张淑雯自2006年8月6日至2017年7月1日未按照约定交纳物业费。新世界公司向一审法院提交EMS快递单显示其曾向张淑雯邮寄催交物业费的律师函。新世界公司诉至一审法院要求张淑雯按照协议约定交纳上述期间的物业费，还说明按照协议约定，张淑雯应承担违约金，以未交物业费为基数，按照日千分之三的标准，自逾期之日起至2017年5月31日止，每半年分段进行计算。张淑雯对欠付物业服务费的事实没有异议，但提出新世界公司服务过程中失职、收费标准不符合规定、未享受公共收益等抗辩意见。
一审法院认为，新世界公司提交阳光发展公司的证明证实新世界阳光花园东区的物业服务单位由阳光发展公司物业管理分公司变更为新世界公司。新世界阳光花园东区为阳光发展公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，其先后选定阳光发展公司物业管理分公司及新世界公司为该小区提供前期物业服务的行为合法有效。阳光发展公司物业管理分公司与张淑雯签订的《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。
阳光发展公司物业管理分公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，张淑雯作为物业服务接受者享有要求新世界公司提供物业服务权利的同时负有交纳物业费的义务。在新世界公司成立之后，阳光发展公司又选定了新世界公司为小区提供物业服务，新世界公司实际承受了原前期物业服务合同中的权利和义务。新世界公司提交的催交物业费的快递等证据可以证明，其为该小区提供物业服务后，曾向张淑雯催收过物业费，即其将阳光发展公司物业管理分公司向其转让物业费债权的事宜已经通知到了张淑雯。本案中，新世界公司有权要求张淑雯按照原协议约定向其交纳2005年8月6日至2017年7月1日期间的物业服务费。张淑雯所有的房屋面积为140.13平方米，合同约定的物业费标准每月每平1.60元，经核算上述期间的物业费高于新世界公司主张的30680.39元。对新世界公司的该项诉求，有理有据，一审法院予以支持。
诉讼过程中，张淑雯提出以下答辩意见，一审法院逐项分析如下：1.涉案小区为分批交付，绿化及配套设施不达标，应减免物业收费。在对前期物业服务执行政府指导价的基础上，双方在签订前期物业服务协议时自愿达成合意约定了收费标准，双方均应按照约定履行各自的权利义务。张淑雯要求减免物业费的主张不能成立。2.涉案房屋存在客厅、厕所、天花板渗水等问题。房屋存在上述问题可能受多方面因素的影响，张淑雯没有提供证据证明房屋存在上述问题与新世界公司没有及时维修或对公共区域管网维护不到位、不及时有关，新世界公司对此也不予认可，以该理由拒交物业服务费没有依据。3.有业主擅自将储藏室改变用途后出租第三方使用，新世界公司未进行劝阻属于失职。如存在张淑雯主张的该项事实，物业公司、其他业主可以依照济南市物业管理办法的相关规定向有关部门投诉，张淑雯未能证实物业公司未履行职责，不能以此理由拒交物业服务费。4.物业公司的财务收支未公示，收益未分配。物业服务收费根据包干制和酬金制方式不同对收支公开情况要求不同，共有部分的收益分配由业主大会决定，业主个人无权要求分配。张淑雯不能以此拒交物业服务费。5.小区车辆管理混乱、保安未依约提供巡逻安保服务、不及时清理垃圾等违约、服务质量不达标等问题。依据相关规定，物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，业主可以向住房保障管理部门投诉。在没有证据证明存在严重服务质量的前提下，张淑雯以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主的利益。综上，张淑雯以上答辩意见并不能免除支付物业服务费的义务。
关于新世界公司要求张淑雯支付滞纳金9204.12元的请求，按照协议约定，张淑雯拖欠物业服务费，新世界公司有权要求其支付逾期交纳物业服务费的违约金，新世界公司的请求亦符合协议约定的标准。但张淑雯在诉讼中对该违约金的合理性进行抗辩，提出新世界公司存在违约行为、服务瑕疵的答辩意见，并提交照片等证据。本院认为，上述证据虽不能证明新世界公司在服务中存在服务质量严重不达标的情形，但是张淑雯未及时交纳物业服务费存在着相应理由。因此，对新世界公司的该项诉求，一审法院不予支持。
对于张淑雯反诉提出的维权费用及精神损失的诉讼请求，首先，其在诉讼中明确进行维权及受有精神损害的主体均系其父亲，并非其本人；其次，其对损害事实、损坏后果、损害事实与新世界公司管理服务之间的因果关系以及计算赔偿数额的依据，没有提供充分证据予以证实，其反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于张淑雯要求新世界公司协同拆除违建的围墙、打开消防通道的请求，如果上述情况存在，张淑雯应当向有关部门及时反映情况，由相关部门及时予以处理。对张淑雯的该项反诉要求，一审法院不予处理。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张淑雯于判决生效之日起10日内向济南新世界阳光物业有限公司支付2006年8月6日至2017年7月1日间的物业服务费30680.39元；二、驳回济南新世界阳光物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张淑雯的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，减半收取398.50元，由济南新世界阳光物业有限公司负担98.50元，张淑雯负担300元。反诉费229元，由张淑雯负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。本案中，新世界公司承受了原前期物业服务合同中的权利和义务，并为业主提供了物业服务，业主亦未对新世界公司提供物业服务提出异议。新世界公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，张淑雯作为物业服务接受者并实际享受到了物业服务，应交纳物业服务费用。关于张淑雯主张新世界公司未公示收费财目明细的问题。物业费的交纳与物业收费公开之间不存在对价关系。物业服务企业收取物业费的基础是提供了物业服务，如果业主认为物业服务企业未公开收支的行为侵犯了其知情权，可另行主张权利，但不能以此为由拒交物业费。关于张淑雯主张新世界公司物业服务质量不达标的问题。一审法院已经充分阐述了判决理由与法律依据，判决确认新世界公司提供的物业服务尚未构成严重瑕疵并无不当。且一审法院判令张淑雯不支付滞纳金，已是考虑到物业公司提供的服务确实存在问题的事实，故张淑雯再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于张淑雯主张有业主擅自改变储藏室用途问题。张淑雯未能提交证据证实新世界公司未履行职责，如确实存在该项事实，可依照相关规定向有关部门投诉，不能以此理由拒交物业服务费。关于张淑雯主张拆除违建的围墙、打开消防通道的请求。对此要明确物业服务企业虽负有管理职责，但并无强制力，对此物业服务企业所能做的只能是管理与疏导。如果上述情况存在，张淑雯应当向有关部门及时反映情况，由相关部门及时予以处理，但不能以此作为拒交物业费的抗辩事由。关于张淑雯主张客厅、厕所、天花板渗水等问题。业主与建设单位、物业服务企业之间存在不同的法律关系。房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围。张淑雯亦未提供证据证明上述问题与新世界公司维修不当或对公共区域管网维护不到位、不及时有关，故张淑雯以此拒交物业费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，张淑雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1026元，由张淑雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 车言江
审判员 姜 涛
审判员 曹 慧
二〇一八年三月一日
书记员 郭凯旋