山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)鲁01执异179号
案外人：山东德仕石油工程集团股份有限公司，住所地山东省东营市。
法定代表人：崔仕章，董事长。
委托诉讼代理人：徐舰，山东康桥（东营）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯晓娟，山东爱智律师事务所律师。
申请执行人：中国长城资产管理有限公司济南办事处，住所地济南市。
代表人：李学堂，经理。
委托诉讼代理人：周丽华，山东融冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郜周斌，山东融冠律师事务所律师。
被执行人：东营里奥置业有限公司，住所地东营市。
法定代表人孙承强，执行董事。
被执行人：东营上林置业有限公司，住所地山东省东营市
本院在执行中国长城资产管理有限公司济南办事处（以下简称长城公司济南办事处）与东营里奥置业有限公司（以下简称里奥公司）、东营上林置业有限公司（以下简称上林公司）等债务重组协议纠纷一案中，案外人山东德仕石油工程集团股份有限公司（以下简称德仕公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人德仕公司称，德仕公司与上林公司于2012年5月11日签订《写字楼订购合同》，约定德仕公司购买上林公司开发的地块编号为2010第1-987，建设规划许可证为37050020090XXXX“石油慧谷项目”17＃办公楼。同年5月12日再次与上林公司签订《写字楼订购合同》，约定购买“石油慧谷项目”18＃办公楼。该17＃、18＃办公楼合同总价款为3374.93万元，截止2015年2月13日，德仕公司已经支付3241万元。2013年初，上林公司已经将17＃、18＃办公楼交付给德仕公司，德仕公司于2013年7月6日开始装修，9月29日正式入住。请求撤销对“石油慧谷项目”17＃、18＃楼的查封。
申请执行人长城公司济南办事处辩称，德仕公司并未支付大部分购房款，根据2014年6月13日长城公司与上林公司、德仕公司签订的《房款支付协议》，18＃楼总价款为4200万元，德仕公司已经支付1000万元，尚有3200万元购房款未支付。17＃楼购房款在2014年6月13日前未支付。德仕公司提供的付款凭证与事实不符，且与三方签订的《房款支付协议》约定付款数额不符。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，德仕公司的异议请求应予驳回。
本院查明，一、本案执行依据。长城公司济南办事处与里奥公司、上林公司、上海津辉创业投资有限公司、孙承强、丁明、王忠、范友金债务重组协议纠纷，申请人长城公司济南办事处于2015年7月15日向北京市方圆公证处申请公证赋予强制执行效力的执行证书。2015年8月3日，北京市方圆公证处作出（2015）京方圆执字第0139号执行证书。执行标的为：1、上林公司、里奥公司应当支付本金人民币10000万元。2、2015年6月19日至实际清偿日止计收的违约金。3、为实现上述债权所支付的费用。可供执行财产为：1、里奥公司、上林公司的全部财产；2、上林公司合法所有的“石油慧谷”项目（位于东营区西三路以西、科四路以北的写字楼112套，面积39052.2㎡；商铺34套，面积17200㎡）；里奥公司合法所有的“里奥福苑”项目（位于菏泽路以南胜利油田长龙橡塑有限公司以西的住宅242套，面积为26399.15平方米；商业34套，面积为2984.893平方米；办公169套，面积19708.20平方米）和“温莎谷”项目（胜利工业园五号路以东，四号路以北86套，面积27929.42平方米）。北京市方圆公证处查明，长城公司济南办事处与里奥公司、上林公司、上海津辉创业投资有限公司、孙承强、丁明、王忠、范友金于2014年6月13日签订《债务重组协议》，约定长城公司济南办事处向上林公司融资10000万元，期限为36个月，年利率为12%。2014年6月19日，长城公司济南办事处按约定向上林公司支付10000万元。为实现上述债权，长城公司济南办事处与上林公司于2014年6月13日签订《抵押合同》，上林公司将“石油慧谷”项目（位于东营区西三路以西科西路以北的写字楼112套，面积39052.2平方米；商铺34套，面积172000平方米）作为抵押物为主合同项下的债务提供担保。
二、本案查封情况。本院执行过程中，于2015年12月29日作出（2015）济中法执字第607号协助执行通知书，查封了被执行人上林公司名下的部分房产，其中包括位于东营市东营区嘉祥路2号的“中国石油慧谷”项目17＃、18＃楼。
三、涉案房产相关情况。
1、2012年5月11日，上林公司与德仕公司签订写字楼订购合同1份，合同约定，由德仕公司向上林公司订购“中国石油慧谷”项目17＃楼，面积为2922.24平方米，按照建筑面积计算暂估总房价为12857856元，销售价格每平方米4400元。5月12日，上林公司与德仕公司签订《写字楼订购合同》1份，合同约定，由德仕公司向上林公司订购“中国石油慧谷”项目18＃楼，建筑面积5936.76平方米，暂估总房价为20891458.44元，销售价格为每平方米3519元。上述购房款总额为3374.93万元。
2、本院在执行异议审查过程中，德仕公司提交交款凭证1宗，经本院审查，自2012年4月18日至2015年2月13日，德仕公司已经向上林公司支付购房款3241万元，其中，截止2013年11月21日，德仕公司已经支付购房款3211万元。本院在执行异议审查过程中，德仕公司已经按本院要求将剩余购房款133.93万元交付本院执行。
3、2013年6月1日，上林公司与德仕公司签订房屋交接书，上林公司向德仕公司交接“中国石油慧谷”项目17＃、18＃楼。
4、德仕公司提交建筑装饰施工合同3份，签订时间为2013年6月11日和7月5日，证明德仕公司已经将涉案房产进行装修并入住。
5、2015年9月24日，上林公司办理了“中国石油慧谷”项目1＃-18＃楼的商品房预（销）售许可证。
四、涉案房产的抵押情况。2014年6月13日，长城公司济南办事处与上林公司签订《抵押合同》，合同约定，上林公司将位于东营市东营区西三路以西、科四路以北的“石油慧谷”项目在建工程1＃-18＃，其中写字楼112套，面积39052.2㎡抵押给长城公司济南办事处。其中，包括德仕公司主张实体权利的17＃、18＃楼。此后，长城公司济南办事处对抵押房产办理了抵押登记，取得了他项权证。另，长城公司济南办事处提交2014年6月13日长城公司（甲方）与上林公司（乙方）、德仕公司（丙方）签订的《房款支付协议》，协议内容为：“鉴于：1、2011年5月20日，乙方与丙方签订《房屋定制协议书》，约定丙方购买乙方开发的位于东营市西三路和邹城路的中国石油慧谷项目18号楼。房屋的单价为每平方米7074.56元，建筑面积为5936.76平方米（暂定），定制房屋暂定总金额为人民币4200万元，丙方采取分期付款的方式向乙方支付，2013年12月31日前，交房入住时，支付总金额23.8%，即1000万元，待办理房产证时，乙方提前一个月通知丙方，丙方在办理房产证前支付2000万元，余款在办理房产证时一次性支付，2、丙方在签订本协议前已经向乙方支付1000万元。3、……。经甲乙丙三方协商，就丙方向乙方支付剩余3200万元房款事宜，达成如下协议：1、丙方应当按照《房屋定制协议书》约定向乙方支付剩余3200万元房款，且必须将房款全部汇至以下乙方资金归集账户：户名：上林公司，账户：……。开户行：中国工商银行股份有限公司东营石油大学支行。2、丙方向上述归集账户以外的账户支付或以其他形式支付，均视为未向乙方支付房款，丙方自行承担全部责任及后果。……。”德仕公司对长城公司济南办事处提交的《房款支付协议》不予认可，认为单价、总价等与事实不符，且德仕公司的公章及法定代表人崔仕章签名均系伪造。
本院认为，关于德仕公司已经支付的购房款数额。根据德仕公司提交的付款凭证，本院已组织德仕公司与长城公司济南办事处进行核实，经本院审查认定，截止2015年2月23日，德仕公司已经支付购房款3241万元，其中，截止2013年11月21日，德仕公司已经支付购房款3211万元。关于长城公司济南办事处提交的《房款支付协议》,其证明目的本院不予采纳。首先协议认定的欠款数额、房屋单价及总价款，没有事实依据，与《房屋定制协议书》中所约定房屋单价及总价款不符，明显高于《房屋定制协议书》中的约定。退一步讲，如果德仕公司与上林公司需要对房屋单价及总价款进行变更，需要经双方协商一致，重新签订房屋买卖合同或补充协议。其次，德仕公司对《房款支付协议》不予认可，认为德仕公司的公章及法定代表人崔仕章的签名均未伪造。因此，德仕公司尚未向上林公司支付的剩余购房款，应当根据双方签订的《房屋定制协议书》的约定及德仕公司的还款事实进行认定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。其立法目的是在通常情况下要保护申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，但并非对执行标的设定担保物权等优先受偿权一律予以保护，司法解释规定了法律、司法解释另有规定的除外。本案中，在长城公司济南办事处与上林公司签订抵押合同前，德仕公司与上林公司已经签订了《写字楼订购合同》，已经向上林公司支付了大部分购房款，对房屋进行交接、装修，并实际占有了涉案房产，其合法权益应当受到保护。且，长城公司济南办事处与上林公司签订抵押合同时，明知德仕公司已经购买了上述房产，双方签订的抵押合同客观上侵害了德仕公司的合法权益。因此，对案外人德仕公司的异议，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，该司法解释规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房产之前，德仕公司与上林公司已经签订合法有效的房屋买卖合同，合法占有了涉案房产，支付了大部分款项，并将剩余购房款按本院要求交付执行，未办理房屋过户登记并非买受人德仕公司的原因。综上，案外人德仕公司向本院提出执行异议，要求排除对涉案房产的执行，具有事实和法律依据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对位于东营市东营区嘉祥路2号的“石油慧谷”项目17幢、18幢楼的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 戴伍建
代理审判员 刘忠东
代理审判员 王齐亮
二〇一六年八月十二日
书 记 员 马 彬