辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第43号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：关珊月，女，1990年2月16日出生，汉族，住大连市沙河口区兰园北街**号3-1。
委托代理人：邹淳琰，女，1964年3月5日出生，汉族，住大连市沙河口区兰园北街**号3-1。
委托代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：大连益嘉房屋开发集团有限公司。住所地大连市沙河口区马栏南街**号。
法定代表人：王家振，该公司董事长。
委托代理人：乔如柏，该公司法律顾问。
申诉人关珊月与被申诉人大连益嘉房屋开发集团有限公司（以下简称益嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2012年12月14日作出（2012）沙民初字第3439号民事判决。关珊月不服，向大连市中级人民法院提出上诉。大连市中级人民法院于2013年3月11日作出（2013）大民二终字第298号民事判决，已发生法律效力。关珊月向本院申请再审，本院于2013年12月19日作出（2013）辽审四民申字第1418号民事裁定，驳回关珊月的再审申请。关珊月向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2014年9月14日作出辽检民（行）监（2014）21000000163号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年10月17日作出（2014）辽立一民抗字第105号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员潘松、刘佳章出庭。申诉人关珊月的委托代理人邹淳琰、刘甲明，被申诉人益嘉公司的委托代理人乔��柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月18日，一审原告关珊月诉至大连市沙河口区人民法院称，2011年12月16日，关珊月与被告益嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定益嘉公司将座落于大连市沙河口区鹏程街1C号7层5号房屋出售给关珊月，建筑面积为61.64平方米，总价款为880219元。合同约定房款一次性付清。关珊月于2011年12月16日已经付清了全部房款。按照合同约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织的建筑工程验收合格、买受人交清全部房款的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同通知到达之日起退还全部房款。因益嘉公司逾期交房，2012年1月10日，关珊月以书面形式向益���公司发出了《解除合同（退房）通知》。根据《商品房买卖司法解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，由益嘉公司承担诉讼费用。在一审第一次庭审中，关珊月变更诉讼请求为请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年1月10日解除。在第二次庭审中关珊月变更诉讼请求为请求确认《商品房买卖合同》于2012年4月16日解除。
一审被告益嘉公司辩称，案涉房屋符合合同约定的交付条件，不存在逾期交付房屋的问题。按照双方《商品房买卖合同》的约定，如果出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，自合同约定的最后交房期限第二天起，买受人可以请求支付违约金，本合同继续履行。2012年3月28日，关珊月起诉要求益嘉公司支付迟延交房违约金，主张的是继续履行合同，而不是解除合同。2012年10月12日，大连市中级人民法院作出裁定，在此之前，关珊月一直主张继续履行合同，在此后也未提出要求解除合同。不同意关珊月的诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，2011年12月16日，关珊月、益嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定关珊月购买益嘉公司开发的益嘉广场一期第2幢1单元7层5号房，行政街号为大连市沙河口区鹏程街1C号7层5号。房屋建筑面积为61.64平方米，总房款为880219元，关珊月已于2011年12月16日全部交清。益嘉公司应当在2011年12月31日前，依照国家、地方人民政府的有关规定，将具备“经建设单位组织的建筑工程验收合格并关珊月交清全部���款。未交清房款的，益嘉公司有权拒绝交付房屋”的商品房交付关珊月使用。益嘉公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付关珊月使用，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付日的前一日止，益嘉公司按照关珊月已付房款的万分之一向关珊月支付违约金，本合同继续履行。合同还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订前，益嘉公司于2011年8月31日向关珊月开具了发票，收到了关珊月支付的购房款880219元。2011年11月29日，辽宁水文地质工程地质勘察院就案涉工程出具了《质量检查报告》；大连华威高级建筑师事务所有限公司对案涉工程出具了《质量检查报告》；大连连信土本工程建设监理有限公司就案涉工程出具了《工程质量评估报告》；大连金宏建设集团有限公司就案涉工程出具了《工程竣工报告》。大连市消防技术��定检测站出具了《检验报告》。2012年1月10日，关珊月向益嘉公司发出《解除合同（退房）通知书》，内容为：“因你司违反《中华人民共和国合同法》、《消费者权益保护法》第49条、《新合同法》第54条和《民法通则》，在大连建委质监站未签收的前提下，未执行大建委（2011）352号文件，通知我取钥匙，构成恶意违约（客观上有侵权损害事实），属无效的民事行为，故要求退房并双倍赔偿房款880129元×2倍。”另查，2012年4月5日，关珊月起诉，要求益嘉公司支付自2012年1月1日起至2012年4月5日止按照总房款的日万分之一标准支付延期交房违约金7922元。大连市沙河口区人民法院于2012年6月13日作出（2012）沙民初字第1057号民事判决，驳回关珊月的诉讼请求。关珊月不服上诉至大连市中级人民法院。在审理过程中，关珊月提出撤回上诉的申请。2012年10月12日，大连市中级人民法院作出（2012）大民二终字第911号民事裁定书，裁定准许关珊月撤回上诉。
大连市沙河口区人民法院一审认为，关珊月、益嘉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，益嘉公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付关珊月使用，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日的前一日止，益嘉公司按照已付房款的日万分之一向关珊月支付违约金，本合同继续履行。虽然关珊月于2012年1月10日向益嘉公司发出《解除合同（退房）通知书》，要求解除合同，但关珊月又于2012年4月5日起诉要求益嘉公司支付自2012年1月1日起至2012年4月5日止按照总房款的日万分之一标准支付延期交房违约金7922元，即关珊月主张继续履行合同并要求益嘉公司支付违约金，关珊��已通过自己的行为变更了《解除合同（退房）通知书》中要求解除合同的意思表示，故关珊月现请求法院确认其与益嘉公司于2011年12月16日签订的《商品房买卖合同》已于2012年4月16日解除的诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。2012年12月14日，大连市沙河口区人民法院作出（2012）沙民初字第3439号民事判决：驳回关珊月的诉讼请求。案件受理费5000元（关珊月已预交），由关珊月负担100元，退回4900元。
关珊月不服一审判决，向大连市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同。理由为：双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，合法有效。关珊月依约履行了支付全部房款的义务，益嘉公司应按合同约定于2011年12月31日前向关珊月履行交房义务。但益嘉公司在第一次通知关珊月于2012年1月10日收房时，案涉房屋未通���消防验收，更未经验收合格且报备，不符合法定交房条件，存在迟延交房，逾期交房的情形。关珊月向益嘉公司发出解除合同通知后，益嘉公司未提出异议，该解除合同通知已发生解除合同的效力。原审程序违法，关珊月要求变更诉请，一审法院因故未予准许。一审适用法律错误，关珊月提出解除合同行使的是不安抗辩权。本案在一审法院（2012）沙民初字第1057号案件庭审过程中，益嘉公司明确表示其工程自行验收，但没有取得经过质监部门工程竣工备案手续，其交付的房屋仅仅是经建设单位组织的建设工程验收合格，该验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为无效验收、无效交付。
益嘉公司同意一审判决。
大连市中级人民法院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，关珊月与益嘉公司于2011年12月16日签订的补充协议约定关珊月应按照合同约定的时间自行前往益嘉公司售楼处或指定的地点办理房屋交接手续，益嘉公司不再另行书面通知。
大连市中级人民法院二审认为，关珊月与益嘉公司于2011年12月16日签订的商品房买卖合同是双方买卖案涉房屋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，根据有约必守的原则，双方均应恪守合同约定。双方合同第八条约定了案涉房屋的交付条件，即益嘉公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经建设单位组织的建筑工程验收合格并买受人交清全部房款。买受人未交清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋”的商品房交付关珊月使用，益嘉公司在一审法院已提交了相关证据证明案涉建筑工程已于2011年11月29日经建设单位组织相关单位验收合格，符合双方��同约定的房屋交付条件，且益嘉公司组织的验收未违反法律、法规的规定，关珊月主张益嘉公司交付的房屋应通过消防验收并取得竣工验收备案证，但双方在合同中并未约定取得竣工验收备案证作为交房条件，双方在补充协议中已约定关珊月应按照合同约定的时间自行前往益嘉公司售楼处或指定的地点办理房屋交接手续，且关珊月在上诉状中已自认益嘉公司于2012年1月10日通知其接收案涉房屋，益嘉公司交付的房屋符合双方约定的条件，而关珊月不予接收，其要求解除合同，于法无据。关珊月的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。2013年3月11日，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第298号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由关珊月负担。
关珊月向本院申请再审，本院于2013年12月19日作出（2013）辽审四民申字第1418号民事裁定：驳回关珊月的再审申请。
辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院（2013）大民二终字第298号民事判决认定开发商交付的房屋符合合同约定的交付条件属于适用法律错误。理由如下：1、案涉合同约定的交付条件为：“经建设单位组织的建筑工程验收合格”，考虑到该条件为开发商单方预先制定，该条款内容具有重复使用的目的，因此宜认定为属于格式条款。因商品房买卖合同的双方为开发商和购房人，双方在本领域的知识和经验明显处于不对等的地位，建设单位是否完成验收、验收是否真实合法、项目是否齐备，购房人根本无法凭借自己的知识经验予以审核，只有通过建设行政部门予以备案监管，才能确定开发方是否完成了合同义务，因此开发方通过该条款免除了己方责任、加重了购房人的审核义务，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效。2、从实现合同目的的角度出发：购房人签订商品房买卖合同的主要目的是购得房屋，因此交付质量合格的房屋为开发方应尽的主要义务。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当在验收之后15日内将验收报告等文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，只有完成竣工验收备案，才能证明房屋具备了国家法律认可的可以交付的条件，完成备案应为交付房屋前必须履行的法定强制性义务。此外，只有完成竣工验收备案，购房人取得该房屋而应拥有的后续权利才能得到合法保障，合同目的才得以完整、顺利实现。因此，为保护购房人合法权益，维护社会公平，应认定开发方交付的房屋不符合交付条件，益嘉公司构成违约。
本院再审过程中关珊月称：1、解���合同的同时不影响根据原合同要求益嘉公司承担违约责任，不存在二者选一的问题。2、关珊月于2012年1月10日向益嘉公司发出解约函，根据合同法的规定，益嘉公司在三个月异议期内没有提出异议，根据最高人民法院的司法解释，益嘉公司已经灭失了异议的权利，合同也依法解除了。3、房屋的验收标准，除法定条件和双方约定外，益嘉公司必须组织施工、勘查、竣工等四个工程验收，另外还包括消防的竣工验收，还有绿化等一系列条件，否则不能视为验收合格。
益嘉公司辩称：1、益嘉公司与关珊月合同约定，交付房屋以建设单位验收为标准，该约定不违反法律规定，也不违反合同条款。交付房屋的条件是双方选择确定的，不存在加重关珊月合同义务。且合同法第四十条规定加重合同义务是指在合同履行过程中，并不是指在签订合同时加重义务。2、法律���定是由建设单位对房屋组织验收，最终备案只是形式流程，且合同的权利保障是依据合同登记，并不是由备案取得保障。3、关珊月在之前提起诉讼要求益嘉公司支付迟延违约金，是根据合同第九条要求益嘉公司承担日万分之一的违约金，此条款也约定了合同继续履行。4、解除函应该有事实基础和法律依据，并不是发出解除函就产生法律效力。关珊月在2012年4月5日提起另案关于违约金的诉讼，这个时间没有超过三个月异议期。
本案再审对原审认定的基本事实予以确认。
另查明，涉案楼房工程竣工验收备案部门大连市建设工程质量监督站于2012年12月21日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。该事实有益嘉公司提供的《竣工验收备案表》在卷佐证，可以认定。
本院再审认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。���中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，关珊月与益嘉公司签订的《商品房买卖合同》是当时施行的由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织的建筑工程验收合格并关珊月交清全部房款。未交清房款的，益嘉公司有权拒绝交付房屋”。上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制��规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。本案中，涉案房屋交付时辽宁水文地质工程地质勘察院就案涉工程出具了《质量检查报告》；大���华威高级建筑师事务所有限公司对案涉工程出具了《质量检查报告》；大连连信土本工程建设监理有限公司就案涉工程出具了《工程质量评估报告》；大连金宏建设集团有限公司就案涉工程出具了《工程竣工报告》；大连市消防技术鉴定检测站出具了《检验报告》。涉案房屋验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，益嘉公司交付涉案房屋不构成违约。另，关珊月提起本案诉讼之前，大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第1057号民事判决已经发生法律效力，该判决关于关珊月与益嘉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、交付条件合法有效、已经具备合同约定的交房条件的认定，对本案的审理及判决具有既判力。综上，本案原审认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，认定益嘉公司交付房屋符合交房条件，并无不当。
本案中，关珊月原审诉讼请求是请求解除其与益嘉公司签订的《商品房买卖合同》，后变更为请求确认《商品房买卖合同》已于2012年4月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”当事人依据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。非解约方逾期提出异议，只导致异议权消灭，解约方的解除权并不因此自动成立，解约行为不因此自动生效，必须满足《中华人民共和国合同法》规定的条件。关珊月虽于2012年1月10日以大连建委质检站未签收”（即未备案）、“未执行大建委（2011）352号文件”（即未安装供热计量装置），益嘉公司交付房屋不符合交付条件为由，发出《解除合同（退房）通知》，通知益嘉公司解除合同。但因益嘉公司交付房屋时涉案房屋已验收合格，符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。关珊月解除合同的通知不符合��中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除及第九十四条法定解除的规定，不发生解除合同的法律效力。原审驳回关珊月的诉讼请求并无不当。
综上，原审认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持大连市中级人民法院（2013）大民二终字第298号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 米 继 东
代理审判员 王 双
代理审判员 陈 德 巍
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 辛颖（代）