江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异116号
案外人：贾建清，男，1954年10月1日生，汉族，住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人：韩克鹏，江苏漫修（江阴）律���事务所律师。
委托诉讼代理人：周洁琼，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。
申请人：中厦建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区平水镇环镇东路77号。
法定代表人：张国荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯鑫，浙江凯信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。
被申请人：无锡信运置业有限公司，住所地江苏省无锡市新区南站曙光村马陆巷1号。
在本院审理中厦建设集团有限公司（以下简称中厦公司）与无锡信运置业有限公司（以下简称信运公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人贾建清于2017年9月9日对我院查封备案登记在其名下的座落于无锡市福润轩3-1-3310等5套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月31日举行���公开听证，案外人贾建清的委托诉讼代理人韩克鹏、申请人中厦公司的委托诉讼代理人吕斌、冯鑫参加了听证，被申请人信运公司经本院书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人贾建清向本院提出执行异议称：其于2013年10月25日与信运公司签订五份《商品房买卖合同》，购买了无锡市福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产，其于当日支付了购房首付款926880元，后办理银行贷款，并办理了房产抵押手续和商品房预售合同备案登记，所购房产的付款已经全部付清。因房产至今尚未竣工交付，故尚未办理正式房产登记，但案外人对此没有过错。上述房产已归属贾建清所有，请求依法解除对上述房产的查封措施。
为此，贾建清提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件5份，证明贾建清于2013年10月25日与信运公司签订��同，购买了无锡市福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产。2、无锡农村商业银行股份有限公司个人购房借款合同复印件5份，证明贾建清为购置上述5套房产向银行办理了贷款且已支付给被申请人信运公司。3、交通银行无锡城西支行现金结款单一份，证明5套房产合同签订之后异议人贾建清已在2013年11月6日向信运公司全额支付了5套房屋的预付款，合计926880元。
中厦公司答辩称，贾建清所称5套房屋根据已有的生效判决是用贾建清的债权抵付购房款，是以物抵债的结果，根据查询该5套房屋只有房管部门的合同备案并没有预告登记。涉案房屋现在整个的所在的工程项目至今没有进行验收交付，还掌握在被申请人信运公司名下。因此，信运公司也没有向异议人交付房产。综上，贾建清的申请不符合最高法院的规定，应当予以驳回。
对贾建清提供的证据，中厦公司质证认为：对证据1形式上真实性无异议，但买卖合同不是正常的买卖合同，而是以房抵债的形式。对证据2没有原件无法确认其真实性，5份抵押贷款合同是双方签约行为，是否已经履行了贷款的行为，没有后续的相应证明。对证据3真实性无异议，但对该款的用途无法确认是用于商品房买卖合同的预付款，因为根据现有证据在2015年之前，信运公司还欠贾建清近900万元的借款，存在债权债务的情形下，贾建清无需支付该笔款项，该证据的文书内容也没有注明是商品房买卖合同的预付款。
中厦公司提交了以下证据材料：无锡市滨湖区人民法院2015年11月6日作出的（2015）锡滨商初字第00260号民事判决书，系贾建清与杨嘉兴、刘耀江等企业借款纠纷一案，该判决书第四页第二段中明确“2013年10月25日贾建清及其指定的案外人与信运公司签订数份商品房买卖合同……杨嘉兴、刘耀江、信运公司及贾建清一致确认上述商品房买卖合同中买受人所需支付的房屋价款用于抵消杨嘉兴、刘耀江需向贾建清归还的相应本金，剩余本金863.04万元及其相应利息经贾建清多次催讨未付。”经判决确认贾建清在信运公司处还有800多万元的应收债权，按照常理贾建清购房无需支付购房款。该判决书证明双方不存在真实的房屋买卖关系，是为了套取银行贷款，根据首付款要求，作了相关的财务运行，该财务运行并非是真实的卖方付款行为。
对中厦公司的上述证据，贾建清质证认为，中厦公司提出的所谓“以房抵债”等均属于另一法律关系的实体问题，在本次听证中不应属于法院审查的范围。申请人所发表的意见仅是其主观的推测，并无任何其他证据来否定本案商品房买卖合同的法律关系。贾建清已向法院提交了��案5套房屋的商品房买卖合同及相应的借款合同，清楚的表明了贾建清和信运公司之间是一种商品房的买卖合同关系。
本院查明：申请人中厦公司因情况紧急，于2017年5月31日向我院提出诉前财产保全的申请，要求冻结被申请人信运公司的银行存款6000万元或查封其等值财产，并提供了担保。本院于当日作出（2017）苏02财保42号民事裁定书，并于2017年6月5日采取诉讼保全措施，至无锡市不动产登记中心新吴分中心，查封了被申请人信运公司开发的信运现代城项目（原福润轩）商品房共计215套房产，同时查封了合同备案在案外人贾建清名下的福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产。
又查明，贾建清于2013年10月25日与信运公司签订了5份《商品房买卖合同》，约定由贾建清购买信运公司开发的无锡市福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产，并办理了商品房合同备案登记手续。按照合同5套房产合计价款为1853760元。同年11月6日贾建清通过交通银行无锡城西支行向信运公司支付了926880元，同年12月20日，以借款人贾建清、吴敏慧为名与无锡农村商业银行股份有限公司签订了5份个人购房借款合同，约定以上述5套房产向银行借款合计926880元，并签订了抵押条款。
还查明，无锡市滨湖区人民法院在受理贾建清与杨嘉兴、刘耀江、信运公司、无锡市兴顺金属材料有限公司（以下简称兴顺公司）借款合同纠纷一案中，于2015年11月6日作出（2015）锡滨商初字第00260号民事判决，该判决书法院查明如下事实：“2013年10月15日、2013年10月25日，贾建清及其指定的案外人与信运公司签订数份《商品房买卖合同》，分别用于购买信运公司的福润轩商品房。其中，2013年10月15日签订的《商品房买卖���同》中房屋总价款为3037.44万元，2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》中房屋总价款为899.52万元。上述《商品房买卖合同》中约定“除房款外，买受人交接房屋前，另需按相关法律和政策规定缴纳契税，公共维修基金，电梯更新费等”。杨嘉兴、刘耀江、信运公司及贾建清一致确认上述《商品房买卖合同》中买受人所需支付的房屋价款用于抵销杨嘉兴、刘耀江需向贾建清归还的相应本金。剩余本金863.04万元及相应利息经贾建清多次催讨未付，成讼”。该案经审理后作出判决：被告杨嘉兴、刘耀江于本判决生效之日起立即向原告贾建清偿付借款本金8630400元及相应利息
以上事实，有当事人陈述、本院（2017）苏02财保42号民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、交通银行现金解款单、无锡农村商业银行个人购房借款合同、无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨商初字第00260号民事判决等证据在卷佐证。
本案争议焦点在于：法院诉讼保全查封合同备案登记在贾建清名下的福润轩3-1-3310、3-1-3311、3-1-3312、3-1-3313、3-1-3314合计5套房产是否应当解除查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二���在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照上述法律规定，虽然案外人贾建清在本案法院查封之前即与信运公司签订了书面的商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同备案登记，但根据现有证据无法证明其已支付了全部购房款。上述房产亦未交付给贾建清，贾建清至今未实际占有上述房产。商品房预售合同备案登记是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质的区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同备案登记并不能对抗人民法院的查封行为。因此，贾建清的情形不符合法律规定的排除执行条件。对于贾建清提出要求解除房产查封的异议请求本��不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回贾建清的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙晓敏
审判员 秦小兵
审判员 俞 彤
二〇一七年十一月十三日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁���中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。