四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)眉民再字第5号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）黎红，女，1966年9月6日出生，汉族，中国农业发展银行青神县支行职工。
委托代理人黎卫，女，汉族，1972年9月3日出生，住眉山市东坡区。
委托代理人付建军，四川新念律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）章仲全，男，1967年9月2日出生，汉族，住青神县（现下落不明）。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）胡西梅，女，1979年9月9日出生，汉族，教师，住青神县。
委托代理人林国安，男，汉族，1952年8月3日出生，住四川省青神县。
委托代理人徐勤学，四川洪运律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）唐毅梅，女，1976年11月14日出生，汉族，教师，住青神县。
再审申请人黎红与被申请人章仲全、唐毅梅、胡西梅确认合同无效纠纷一案，不服本院(2013)眉民终字第210号民事判决,向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2014年1月22日作出（2013）川民申字第2426号民事裁定，驳回黎红的再审申请。后黎红以找到1992年颁发的讼争房屋有限产权证为由，向本院申请再审。本院于2015年4月29日作出（2015）眉民监字第2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月15日开庭审理了本案，再审申请人黎红及其委托代理人黎卫、付建军，被申请人胡西梅的委托代理人林国安、徐勤学到庭参加诉讼。被申请人章仲全经本院公告传唤，未出庭参加诉讼，被申请人唐毅梅经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
黎红申请再审称，一、二审法院认定胡西梅、唐毅梅购房时主观善意的事实，缺乏证据证明，且适用法律错误；在胡西梅、唐毅梅没有提出反诉的情况下，将房屋判归胡西梅、唐毅梅所有，超出了诉讼请求的范围。请求1.撤销眉山市中级人民法院（2013）眉民终字第210号民事判决和青神县人民法院（2011）青民初字第82号民事判决；2.改判本案502号房屋所有权归黎红所有；3.一、二审诉讼费用由被申请人承担。
胡西梅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
章仲全、唐毅梅未提交答辩意见。
一审原告黎红向一审法院起诉请求：1、确认章仲全与唐毅梅、胡西梅的房屋买卖合同无效；2、确认青神县新北街22号502号房屋所有权归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明，黎红与章仲全原系夫妻，离婚前均系中国农业银行青神支行（以下简称农行青神支行）的职工。1997年6月18日经青神县法院主持调解离婚，协议约定黎红与章仲全共同所有的位于农行青神支行的有限产权二室一厅房屋（即房改房，面积约57.1m2）归黎红所有，章仲全可在此房内居住至1999年6月。双方离婚后，章仲全一直在该房居住至2003年5月。2003年5月23日农行青神支行出具证明，证明章仲全现居住的住房已买断，属个人所有。2003年5月26日章仲全委托窦玉如将该房以当时的市场价15000元的价格卖给了胡西梅、唐毅梅（二人系同胞姐妹），双方签订《房屋买卖合同》，2003年5月27日双方到青神县公证处就《房屋买卖合同》进行了公证。签订合同后，胡西梅、唐毅梅支付给了章仲全购房款15000元，章仲全也将该房屋钥匙交给了胡西梅、唐毅梅。胡西梅、唐毅梅买房后，将房屋交由其父胡学文居住使用该房至今，但一直未办理房屋产权证。章仲全于2004年9月从农行青神支行辞职后，至今下落不明。2009年12月，黎红委托房地产测绘公司对该房进行测绘，受到居住在该房内胡西梅之父的阻止。黎红遂于2011年1月提起诉讼。
另查明，1996年12月25日农行青神支行分立成立了农业发展银行青神县支行（以下简称农发行青神支行），章仲全继续留在农行青神支行工作，黎红被分在农发行青神支行工作，双方离婚时约定的原农行青神支行的房屋也被划到农发行青神支行。1997年6月24日，黎红通过农发行青神支行的房改优惠政策，以实际付款2563.78元购得该房，黎红购得该房后一直未办理房屋产权证。由于青城镇城市规划街道的变更，该房门牌号现为青神县青城镇新北街137号4幢502号（原名为城厢镇新北街22号502号）。
一审法院认为，讼争房屋原系黎红和章仲全的夫妻共同财产，1997年6月双方离婚时约定该房归黎红所有，章仲全继续居住使用该房两年。期满后，章仲全并未搬离该房，仍一直居住在此房内。2003年5月章仲全将已协议归黎红的房屋卖给第三人的行为，根据合同法的有关规定属于无权处分行为。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，章仲全的出让行为虽然属于无权处分行为，但并不当然否定其买卖合同的效力，胡西梅、唐毅梅以当时的合理价格购买该房屋，黎红也未提供充分的证据证明胡西梅、唐毅梅与章仲全恶意串通损害其权利，故应当认定胡西梅、唐毅梅与章仲全签订的买卖合同属于有效合同，黎红主张胡西梅、唐毅梅与章仲全签订的合同无效不符合法律规定，不予支持。根据物权公示原则，不动产的物权效力需以外部可查知的方式表现出来。本案讼争的房屋属于房改房，一直未办理房产证，胡西梅、唐毅梅从外部也难以查知该房真实产权情况。章仲全在卖房时既是农行青神支行职工，又居住在该讼争的房改房内，农行青神支行也为章仲全出具房屋系其个人所有的证明（其实农行青神支行已无此权），而且房屋本身也未办理过房产证，第三人完全有理由相信此房屋属于章仲全所有，第三人在主观上已尽到了合理的注意义务。综上，第三人在购买房屋时，主观上是善意的，客观上支付了合理的对价，虽未办理过户登记，是因之前从未颁证所致，为了保障交易安全，第三人购买房屋的行为应认定为不动产的善意取得。黎红请求取回该房屋，不予支持，该讼争房屋应归第三人所有。第三人的其余述称意见，或与案件无关，或属程序问题，且不影响实体处理，该院不再一一作答。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、驳回黎红的诉讼请求。二、青神县青城镇新北街137号4幢502号（原城厢镇新北街22号502号，面积约57.1m2）房屋所有权归胡西梅、唐毅梅所有。案件受理费2700元，由章仲全负担（黎红已垫付1350元，待判决生效后由章仲全直接支付给黎红）。
黎红不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判确认涉案房屋归上诉人所有，诉讼费由被上诉人承担。
二审中黎红提交了青神县职工二次房改购房审批表、
证人证言、房管局证明、邻居宋向东的证明，欲证明1997年房屋就可办理房产证，房屋交易价格过低及胡西梅等人知道黎红才是产权人的事实。
其余事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，本案中双方的争议焦点为：1、章仲全与胡西梅、唐毅梅2003年5月26日签订的房屋买卖合同是否有效？2、争议的青神县青城镇新北街137号4幢502号房屋应归谁所有？
本案中章仲全与黎红1997年6月离婚时约定争议房屋归黎红所有，章仲全继续使用该房两年，章仲全期满后仍使用该房至2003年。2003年5月章仲全将争议房屋卖给胡西梅等人的行为，属无权处分行为，但胡西梅等人以合理价格购买房屋，并长期居住至发生争议时止达六年之久，上诉人在此期间一直未提出异议。上诉人称听他人说房屋被出租，故未提出异议，但未提供证据证实；上诉人称被上诉人之间恶意串通损害其权利，但没有证据予以证明，故对上诉人的该上诉理由不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原审判决对合同效力的认定并无不当，章仲全与胡西梅、唐毅梅2003年5月26日签订的房屋买卖合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，上诉人主张合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
对第二个争议焦点，本案争议房产属于房改房，一直未办理房产证，购房人难以查明房屋真实产权状况。购房人通过中介介绍购买该房，章仲全作为农行青神支行职工长期居住在争议房屋内，农行青神支行出具了房屋系章仲全个人所有的证明，买卖双方办理了交易公证手续。从上述情况来看，购房人胡西梅等人尽到了作为正常购房人应尽的审慎注意义务，支付了合理对价，未办理过户登记的原因，是因为争议房屋作为房改房一直没有办理产权证，故购房人在主观与客观上均无过错。上诉人主张胡西梅等人并非善意取得，请求取回房屋，没有事实依据与法律依据，不予支持。有独立请求权第三人胡西梅等人在诉讼中提出房屋应归自己所有，符合法律规定，故原审判决将房屋权属确定给第三人胡西梅等人并无不当。争议房屋黎红与章仲全离婚时约定房屋归属黎红，章仲全擅自处置房屋，由此给黎红造成的损失，黎红可另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人黎红负担。
本院再审过程中，黎红提交一份1992年10月26日由青神县城乡环境保护局颁发的有限产权证，拟证明黎红对本案诉争房屋早在1992年就拥有了有限产权，并经过了房屋主管部门的登记。胡西梅对该证据不予认可，认为再审申请人提供的有限产权证，实质内容就是证明该房是房改房，而该事实在以前庭审中已被确认，因此，有限产权证并不是新证据，应驳回黎红的再审请求。同时胡西梅向本院提交该诉争房屋的产权证及土地使用证，拟证明该房屋已取得所有权，理应归胡西梅所有。黎红认为，正是基于原一、二审法院的错误判决，胡西梅据此才办理了房产证和土地使用证，不能作为证据使用。
再审查明，黎红于1992年付款3575.41元取得诉争房屋有限产权，并由青神县城乡环境保护局颁发了有限产权证书。该有限产权证书由黎红所在单位保存。在原一、二审判决生效后，黎红找到该有限产权证，提交本院作为新证据。被申请人胡西梅在原审判决生效后，依据生效的法律文书到青神县房管局、青神县国土资源局办理了房产证、土地使用证。
其余查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
以上事实有有限产权证、当事人的陈述、（1997）青民初字第130号民事调解书、青神县职工房改房审批表、房屋测绘委托书、农行青神支行证明、房屋买卖合同、公证书、收条、辞职证明、证人证言、调查笔录等证据予以证实。
本院再审认为，再审申请人黎红提供1992年颁发的有限产权证、（1997）青民初字第130号民事调解书及中国农业发展银行青神支行职工房改审批表，证实诉争房屋在交易前其就具有所有权，该主张与查明的事实相符，本院予以确认。章仲全将黎红所有的房屋出卖给胡西梅、唐毅梅系无权处分。由于该房屋座落于农业银行青神支行院内，章仲全为该单位职工且长期居住于此，在农行青神支行出具“房屋已为章仲全买断，属个人所有”的证明时，作为买受人的胡西梅、唐毅梅从外部无从判断房屋的真实情况。在黎红没有提供相反证据的情况下，应当认定胡西梅、唐毅梅在签订协议时并无串通、欺诈之故意，胡西梅、唐毅梅与章仲全签订的房屋买卖合同不具有合同无效的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原一、二审法院认定章仲全与胡西梅、唐毅梅订立的房屋买卖合同有效，符合法律规定。胡西梅、唐毅梅通过中介购买诉争房屋，支付价款15000元，符合当时市场行情。购买后办理了交易公证手续，尽到了正常购房应尽的审慎注意义务。未办理登记，是由于该房屋系房改房，当时并未办理产权证。据此，胡西梅、唐毅梅对该诉争房屋构成善意取得。黎红提供的有限产权证，是体现黎红享有相关权利的凭证，但该凭证并没有对外部公示，不具有物权公示效力，因此，黎红提供的有限产权证不能对抗胡西梅、唐毅梅对该房屋的善意取得。再审申请人黎红诉称被申请人胡西梅、唐毅梅不构成善意取得，诉争房屋应归其所有的主张，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院在认定房屋买卖合同有效及胡西梅等人是善意取得的基础上，判决驳回黎红的诉讼请求，并将争议房屋的所有权判归胡西梅、唐毅梅所有，虽然超出了黎红的诉讼请求，但并未影响案件的实体处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）眉民终字第210号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷 晶
审 判 员 姚 俊 辉
代理审判员 蒋 光 辉
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 徐文汶1