江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏09民终4968号
上诉人（原审被告）：嵇育山，男，1972年7月20日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田爱友，江苏德佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王福娅，女，1970年3月18日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤白璐，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:侍永标，男，1970年7月30日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：侍永林（系侍永标弟弟），男，1973年9月15日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：沈长斌，江苏三强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘必娇，女，1974年9月13日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：沈长斌，江苏三强律师事务所律师。
上诉人嵇育山、王福娅因与被上诉人侍永标、刘必娇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2016)苏0924民初7721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嵇育山及其委托诉讼代理人李悦、田爱友，上诉人王福娅的委托诉讼代理人李悦，侍永标的委托诉讼代理人侍永林、沈长斌，刘必娇及其委托诉讼代理人沈长斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王福娅、嵇育山共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回侍永标、刘必娇的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由侍永标、刘必娇承担。事实和理由：1.刘必娇不是本案的适格主体，一审法院生效判决已经认定侍永标自2012年5月17日和王福娅、嵇育山形成了房屋租赁关系。2012年5月16日的《店铺转让合同》实际上就是刘必娇将店铺转让给侍永标。2012年11月21日的合同未经出租人同意，系无效合同，不应作为本案判决的依据，一审法院以此认定刘必娇是适格的主体错误；2.一审法院认定解除合同应当履行向对方进行催告的义务，并给予对方合理的期限明显错误。合同约定了如承租方不按时交付租金，做自动放弃处理，出租方有权收回门市，按违约处理，出租方可另行出租，故双方合同并未约定出租方有催告和给予对方履行合同的合理期限的义务，一审法院的认定没有法律和合同的依据；3.一审法院认定王福娅、嵇育山直到2013年4月18日才要求解除合同错误。首先，王福娅、嵇育山起诉的时间是2013年2月20日，且诉讼请求系要求侍永标、刘必娇迁让门市，并非解除合同。其次，王福娅、嵇育山在2012年11月28日前后，多次与侍永标联系无果，并将车辆停放在门市前，而且在车子挡风玻璃前贴了“有事请拨打房主电话189××××6037”；4.一审法院对于赔偿数额的计算错误，侍永标、刘必娇起诉的金额是40万元，而一审法院认为王福娅、嵇育山应承担60%赔偿责任，却以492092.4元作为基数进行判决，且该数额中包含了诸多如食品原料、桌椅餐具、电器设备等非附着物；5.一审法院认定王福娅、嵇育山未按照合同约定履行错误，侍永标、刘必娇系租赁合同的违约方，已有生效判决文书予以确认；6.一审法院适用法律错误。
侍永标、刘必娇共同答辩称，1.侍永标、刘必娇是合伙经营、利益一致，在转让合同中侍永标也是替代刘必娇履行租赁义务，并取得了王福娅、嵇育山的同意。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租与出租人的合同继续有效。本案主合同系刘必娇与王福娅、嵇育山签订，第三人不履行义务，刘必娇仍要履行合同义务，故刘必娇是适格主体；2.在合同履行过程中，侍永标、刘必娇不差欠王福娅、嵇育山房租，发生矛盾的主要原因是侍永标从第三方借款归还王福娅、嵇育山的房租，由王福娅、嵇育山进行担保，由于侍永标缴纳房租相关手续不完备发生的纠纷。刘必娇接手后，侍永标明确告知并不差欠任何房租。即使差欠房租，王福娅、嵇育山亦无权损坏侍永标、刘必娇的财物。侍永标、刘必娇在王福娅、嵇育山阻止经营过程中多次向当地公安机关报警处理，最后才提起诉讼。如果迟延支付房租，依照法律规定在合理期限内仍不予支付的，应当依法解除合同。一审法院认定王福娅、嵇育山强行收回租赁物并无不当；3.双方签订的合同租赁期限是五年，侍永标、刘必娇进行了巨额投入，王福娅、嵇育山强行收回租赁物，应当对造成侍永标、刘必娇的损失承担赔偿义务。王福娅、嵇育山要求解除合同是在法院起诉过程中才提出，一审卷宗及诉状中均可体现，都是要求侍永标、刘必娇迁让房屋并解除合同；4.关于损失价值问题，侍永标、刘必娇投入物品都被王福娅、嵇育山占有、损坏，无法启动鉴定程序，一审法院根据情况酌定赔偿数额符合本案情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
侍永标、刘必娇向一审法院提出诉讼请求：1.判令嵇育山、王福娅赔偿财物损失400000元（装璜材料193922元、桌椅餐具72372元、食品原料26484.50元、电器设备后厨水吧64624.50元、装璜工人工资74790元、其它杂支费用90612元，合计522805元，主张400000元）；2.本案诉讼费用由嵇育山、王福娅负担。
一审法院认定事实：2011年5月17日，嵇育山、王福娅（甲方）与刘必娇、李勇（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定：甲方将位于射阳县合德镇百盛花园42号楼115、116、117号门市出租给乙方，租赁期限暂定5年。1.房屋租用时间从2011年5月18日起至2016年5月18日止，期满前双方必须提前3个月通知对方是否续租，同等条件下乙方有优先续租权。2.三间门市年租金75000元，前三年按年租金的8%逐年递增，后二年按年租金的10%逐年递增。3.租用期间的水、电费及其他费用由乙方承担，乙方在承租期间不得随意改变房屋结构，不得从事违法活动，做好防火防盗及安全工作，如果造成后果由乙方自负。4.双方在租赁期间不得随意违约，违约金为5万元；租金年付一次，且每年先交租金后，甲方再交付给乙方使用，如乙方不按时交付租金，作自动放弃处理，甲方有权收回门市，按违约处理，甲方可另行出租。5.在乙方租赁期间甲方不得随意进入该物业等条款。
协议签订后，刘必娇、李勇交付第一年的房屋租金75000元，嵇育山、王福娅将百盛花园42号楼115、116、117号门市房屋交付给李勇、刘必娇使用，刘必娇与侍永标用租赁的房屋合伙经营紫薇茶餐厅,领取了营业执照（营业执照经营者为刘必娇），并对租赁的房屋进行装修，用去装修费用和购置茶座设备费用，合计492092.40元。
2012年5月16日，刘必娇（甲方）、侍永标（乙方）与嵇育山、王福娅（丙方）签订店铺转让合同一份，约定：1.甲方于2012年5月16日前将位于百盛花园42号楼115、116、117号门市的紫薇茶餐厅转让给乙方使用。2.该店铺的产权人归丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，具体租金及付款方式见租赁合同。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行租赁合同义务。3.店铺现有装修、装饰、设备全部归乙方所有。（合同没有第4条）5.该店铺的营业执照已由甲方办理，如需更名或办理相关手续，甲方无条件配合，一切费用由乙方负责。6.店铺从开业至今，为甲、乙方共同经营，所欠装修等费用归乙方负责偿还（见清单），转让后的一切经营行为及生产的一切债权、债务，由乙方负责，与甲方无关。7.如遇不可抗拒因素导致乙方经营受损的，与甲方无关；如遇政府规划等，其有关补偿归乙方。同日，侍永标出具欠条，欠条的内容为：今欠到刘必娇人民币贰拾伍万元整,于2012年12月30日前还清。2012年6月22日，侍永标向王福娅支付房屋租金30000元。
2012年11月21日，侍永标与刘必娇订立一份协议，协议约定：侍永标欠刘必娇店面转让费贰拾伍万元，现无力偿还，把店面归还刘必娇经营，时间从2012年11月21日开始，在此之前所产生的一切债务归侍永标本人偿还，和店面无关。
2012年11月28日，嵇育山、王福娅将自家的车辆停放在紫薇茶餐厅门前，并在车辆的前挡风玻璃贴一张纸条，上书写“有事请拨房主电话。189××××6037”。2013年4月2日，嵇育山、王福娅与王某签订房屋租赁协议，将百盛花园42号楼115、116、117号店铺租赁给王某经营粥店，并重新进行装修。2013年4月12日，刘必娇因紫薇茶餐厅被重新装修报警，公安接警后要求到法院诉讼解决。
2013年4月18日，嵇育山、王福娅向一审法院提起诉讼，要求侍永标和第三人刘必娇迁让租赁的房屋，并支付2012年5月17日起至2013年4月20日房屋实际租出期间租金45452.80元，支付违约金50000元，支付水电费320元和丢失两只电表的费用300元，赔偿拆除墙体的损失18000元。一审法院经审理认为：嵇育山、王福娅要求要求迁让位于射阳县间门市房屋的诉讼请求，因嵇育山、王福娅已于2013年4月2日与案外人王某签订房屋租赁协议，将门市出租给王某使用，而王某事实上已占有使用该门市房屋经营粥店，故对嵇育山、王福娅要求迁让门市房屋的诉讼请求不予支持。2、关于嵇育山、王福娅要求支付房屋租金等诉讼请求，根据2012年5月16日的店铺转让合的第二条约定，侍永标替代刘必娇向嵇育山、王福娅履行租赁合同义务，故侍永标自2012年5月17日起与嵇育山、王福娅形成房屋租赁合同关系，相关合同义务与嵇育山、王福娅与李勇、刘必娇于2011年5月17日签订的房屋租赁协议一致，根据房屋租赁协议第三条之规定，侍永标应向嵇育山、王福娅支付代缴水电费320元、丢失电表费用300元。侍永标未经嵇育山、王福娅同意改变房屋结构，应赔偿损失，根据房屋的现状，酌定赔偿4600元。合计赔偿5220元。对于房屋租金问题，根据房屋租赁协议的约定侍永标应于2012年5月18日缴纳2012年5月18日至2013年5月18日的房租81000元，而侍永标只缴纳了30000元房租；侍永标提出在向他人借款后，直接将款汇给嵇育山或王福娅用于缴纳房租，其陈述经查事实依据不足不予采信。故侍永标应承担嵇育山、王福娅将门市重新出租之日止的租金70800元，扣除已缴纳的30000元，侍永标尚欠租金40800元。侍永标未按协议的约定按时交纳房租、水电费及未经房主同意改变房屋结构，构成违约，结合侍永标的违约情况，酌定违约金20000元。一审法院于2015年11月13日作出（2013）射民初字第0358号民事判决，判决：一、侍永标在判决生效后十五日内向嵇育山、王福娅支付房租40800元、水费225元、电费95元，丢失电表费用300元，房屋损失4600元、违约金20000元，合计66020元；二、驳回嵇育山、王福娅的其他诉讼请求。
一审法院认为：1.2011年5月17日，嵇育山、王福娅与刘必娇、李勇签订的房屋租赁协议，以及2012年5月16日，刘必娇、侍永标与嵇育山、王福娅签订店铺转让合同和2012年11月21日刘必娇、侍永标签订的协议，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，为有效合同，各当事人应按合同的约定全面履行。
2.对于刘必娇本次起诉主体是否适格的问题，经审理认为，2011年5月17日，嵇育山、王福娅与刘必娇、李勇签订的房屋租赁协议，刘必娇租房后，与侍永标合伙经营紫薇茶餐厅的事实，刘必娇与侍永标陈述一致，应予认定；对于2012年5月16日，刘必娇、侍永标与嵇育山、王福娅签订店铺转让合同，从内容上看，刘必娇将房屋内装璜产权和茶餐厅的经营权转让给侍永标，房屋由侍永标使用，仍是租赁性质；同时合同约定，侍永标在租赁期间替代刘必娇履行租赁合同义务，并不是直接承担向房主履行合同义务，也未约定刘必娇与嵇育山、王福娅签订的租赁合同终止履行，如侍永标未替代或者不能替代刘必娇履行合同义务时刘必娇仍然要按合同向嵇育山、王福娅履行合同义务。2012年11月21日，因侍永标无力支付给刘必娇店面转让费250000元，侍永标与刘必娇订立返还茶餐厅协议，对转让合同中约定的由侍永标替代刘必娇履行合同义务终止履行，双方仍应按原租赁合同继续履行，刘必娇和侍永标对紫薇茶餐厅的经营又恢复到2012年5月16日转让前的状态；加之刘必娇与侍永标共同具状提起本案的诉讼，说明刘必娇与侍永标共同主张本案的权利。综上，刘必娇的主体资格适格。
3.对于嵇育山、王福娅是否承担本案赔偿责任的问题。经审理认为：本案所涉房屋租赁合同的租赁期限为五年，承租人在第二年违反房屋租赁协议的约定，迟延支付租金，构成违约的事实，已得到一审法院发生法律效力的（2013）射民初字第0358号民事判决书的确认。2011年5月17日房屋租赁协议第四条约定“承租方如不按时交付租金，作自动放弃处理，出租方有权收回门市，按违约处理，出租方可另行出租”；该约定嵇育山、王福娅行使收回门市，另行出租的权利，首先条件是承租人履行租房协议构成违约；其次是一方履行合同不符合同约定，另一方要求解除合同，应当履行向对方的催告义务，并给予对方履行合同的合理期限。从本案的现有证据表明，嵇育山、王福娅在2013年4月18日向一审法院提起房屋租赁合同纠纷一案诉讼时，请求人民法院判令承租人迁让出承租的房屋，表明嵇育山、王福娅在起诉时才明确要求解除房屋租赁协议；嵇育山、王福娅在此之前的2013年4月2日已与案外人王某签订了房屋租赁协议，将案涉的三间门市房租赁给王某，并重新装修。嵇育山、王福娅未按法律的规定履行房屋租赁协议，对于刘必娇、侍永标的损失应负赔偿责任。
4.2013年4月2日，嵇育山、王福娅将房屋另租他人，并进行重新装修，致使原紫薇茶餐厅的装璜不存在，无法通过审计来确定装璜的价格；庭审中，刘必娇、侍永标提交的的装璜方面支出的收据、发票，共计金额为492092.40元，以此认定紫薇茶餐厅装璜和物品的重置价格。根据本案的实际情况，充分考虑紫薇茶餐厅内装璜和店内物品的折旧，以及刘必娇、侍永标违反房屋租赁合同的约定，未按约定的期限缴纳租金，构成违约等因素，嵇育山、王福娅负60%的赔偿责任，即赔偿刘必娇、侍永标295255.44元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条之规定，一审法院判决：一、嵇育山、王福娅在判决生效后十五日内赔偿刘必娇、侍永标损失295255.44元；二、驳回刘必娇、侍永标的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7300元，刘必娇、侍永标负担1912元，嵇育山、王福娅负担5388元。
二审中，嵇育山、王福娅提交了以下证据：证据一，（2013）射民初字第0358号民事判决书，证明刘必娇不是本案适格主体；证据二，2011年5月17日签订的《房屋租赁协议》、2012年5月16日签订的《店铺转让合同》，证明协议约定不按时交付租金，出租方有权收回门市并另行出租。店铺内物品归承租方侍永标所有；证据三，2015年7月27日一审法院对侍永标的调查笔录，证明2012年11月21日《店面归还协议》不是真实意思表示；证据四，2012年11月28日四张照片，证明嵇育山、王福娅已尽到告知义务；证据五，2013年8月8日一审法院的庭审笔录、董文书起诉嵇育山、王福娅的民事起诉状，证明刘必娇自认找不到侍永标，嵇育山、王福娅收回房屋另行出租合理合法；证据六，嵇育山、王福娅单方制作的“针对被上诉人曾经提交的票据的总体意见”，证明一审判决所认定的总金额不准确，将诸多消耗品、可移动物品均作为损害赔偿基数。证据七，王某的租赁协议，证明交接时对室内遗留物品的清点；证据八，2012年12月17日接处警工作登记材料，证明租赁期间侍永标的债权人到门市闹事发生矛盾。报警材料附件中的名字有一处笔误，应是嵇育山本人；证据九，李利荣出具的2万元收条，证明嵇育山将空调处理给了王某，王某将2万元给了嵇育山，嵇育山将2万元给了侍永标债权人。
刘必娇、侍永标对证据一的真实性无异议，但不认可证明目的；对证据二真实性无异议，认为该证据可以证实刘必娇是本案适格主体，嵇育山、王福娅应当依照法律的规定收回门市，而不是强行收回；对证据三的真实性无异议，但侍永标不清楚一审法官找他谈话的意图，并不能推翻其将店面归还给刘必娇的事实；对证据四的真实性无异议，可以进一步证实嵇育山、王福娅强行收回租赁门市；对证据五的真实性无异议，当时是联系不到侍永标，但并不影响双方租赁合同的履行。侍永标在经营过程中向董文书借款7万元支付房租，由嵇育山、王福娅进行担保，嵇育山、王福娅扣去房租后将剩余的款项退回给侍永标，因手续不完备才形成本案诉讼；对证据六的真实性无异议，对证明目的不认可；证据七租赁协议是嵇育山、王福娅与王某签订，具体情况不清楚，不能达到嵇育山、王福娅的举证目的；证据八系嵇育山与唐为维为因债务发生纠纷，与侍永标、刘必娇无关；对证据九收条不清楚，也不同意其举证目的。侍永标的确与李利荣有债务纠纷，该债务由侍永林担保并已经全部还清，所欠的款项已经一审法院执行完毕。本院经审核认为，刘必娇、侍永标对嵇育山、王福娅提交的证据一至证据六的真实性均予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。对证据七、证据八，因嵇育山、王福娅提供了原件，故对该两份证据的真实性予以确认。证据九系案外人李利荣向嵇育山、王福娅出具的收条，李利荣亦未到庭，故对其证明目的不予确认。
二审中，嵇育山、王福娅申请证人袁某、王某出庭作证。袁某陈述，其于2012年腊月初一从外地打工回到射阳，准备买台麻将机，就找到嵇育山的麻将机门市，后嵇和育山聊天提到房屋租赁的情况，嵇育山请他写一个告知，内容为：“侍永标看到告知后即刻与我们联系，请你的亲朋好友看到后代为转告，你不能脚底抹油，你的手机一直关机，你的债主与我们胡搅蛮缠，不断与我们发生冲突，门市已经全部被损坏，这事刘必娇也知道。按合同规定你早已违约，望你看到告知后在一个月内速与我结清账目，所有杂物全部清理，否则下一任承租人将其所有，作废物遗弃处理，另行装修，特此告知。嵇育山王福娅2012年12月15日”。王某陈述：“我是争议房屋现在的实际租赁人，承租房屋时我到现场看过，当时我看到门市贴了告示，告示内容记不得了，但告示上没有号码，因为我经常经过那个附近，过一阵看到有出租的告示，我就跟户主联系，租赁了案涉门市”。王某还陈述，租赁房屋时屋内有物品，具体在其和嵇育山签订的合同上面列出来了，对于物品，王某打电话给嵇育山，嵇育山说没用，王某就清理掉了。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
1.关于刘必娇是否系适格的原告主体问题。
2011年5月17日，嵇育山、王福娅将案涉房屋出租给刘必娇、李勇（系刘必娇丈夫），刘必娇租房后，与侍永标合伙经营紫薇茶餐厅的事实，刘必娇与侍永标均予以认可；后刘必娇、侍永标与嵇育山、王福娅又于2012年5月16日签订一份店铺转让合同，约定：刘必娇于2012年5月16日前将案涉紫薇茶餐厅转让给侍永标使用。店铺交给侍永标后，侍永标同意代替刘必娇向嵇育山、王福娅履行租赁合同义务。店铺现有装修、装饰、设备全部归侍永标所有。该约定说明侍永标在租赁期间替代刘必娇履行租赁合同义务，并不是直接承担向房主履行合同义务，亦未约定刘必娇与嵇育山、王福娅签订的租赁合同终止履行。且侍永标与刘必娇在2012年11月21日订立返还茶餐厅协议，加之刘必娇与侍永标共同具状提起本案的诉讼，说明刘必娇与侍永标均认可共同主张本案的权利。综上，刘必娇的主体资格适格。
2.关于侍永标是否存在违约，迟延支付租金的问题。
侍永标主张其不差欠嵇育山、王福娅房租，侍永标系从案外人董文书处借款支付了嵇育山、王福娅的房租，但对此侍永标未能提供充分证据予以证明，且生效的（2013）射民初字第0358号民事判决书已经认定侍永标差欠嵇育山、王福娅房租。
3.嵇育山、王福娅在本案中是否需进行催告和给予对方履行合同的合理期限。
本案中，侍永标存在未按合同约定支付租金的情况，依约嵇育山、王福娅有权要求解除合同。但根据《合同法》相关规定，嵇育山、王福娅作出解除合同，应向侍永标发送解除合同的通知，要求侍永标在规定的时间内腾空房屋。2012年11月28日，嵇育山将车辆停在案涉房屋门前，并在车内张贴有事请拨房主电话，并注明电话号码，但并未明确说明要求解除合同，且嵇育山、王福娅在（2013）射民初字第0358号案件中主张租金的截止时间为2013年4月20日，亦说明其主张合同解除的时间并非2012年11月。二审中，嵇育山、王福娅申请证人袁某、王某出庭作证，袁某虽证明其帮助王福娅在案涉房屋处张贴了告示，告知侍永标在一个月内结清账目，清理全部杂物，但袁某的证言存在较多疑点，王某亦陈述对于告示内容记不清楚，故现有证据不能充分证明嵇育山、王福娅曾于2012年12月左右通知侍永标要求解除合同并腾空房屋。
4.关于嵇育山、王福娅是否承担本案赔偿责任的问题。
本案所涉房屋租赁协议的租赁期限为五年，承租人在第二年违反房屋租赁协议的约定，迟延支付租金，构成违约，但嵇育山、王福娅将案涉房屋另行出租前，并未对案涉房屋内物品与侍永标进行清点，也未邀请相关机构或人员对房屋内的物品进行公证或录像，且其自认其交付给王某的物品部分系侍永标所有，王某亦在庭审中承认对于其和嵇育山签订的《房屋租赁协议》中第二页载明的物品已经进行了处理。因嵇育山、王福娅采取的措施不当，擅自处理案涉房屋内的财产，故嵇育山、王福娅应承担相应的责任。
根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，案涉租赁合同的解除系因承租人未按照约定支付相应的租金，故其主张已形成附合的装饰装修物及因此支出的工人工资损失不能得到支持。刘必娇、侍永标主张食品原料损失26484.50元，但其提供的部分票据系2011年8月份、12月份及2012年2月份的进货单，该部分物品通常应基本消耗完毕，对于其提交的2012年11月13日及22日的进货单，因嵇育山自认在2012年11月28日对案涉房屋加锁，故该部分食品、烟酒应部分尚存，故本院酌情认定嵇育山、王福娅承担该部分损失的70%，即13334元；对于刘必娇、侍永标主张的厨房餐具、托盘、锅具、工作服等损失，刘必娇、侍永标提供了购买票据，且从嵇育山与王某签订的协议来看，案涉房屋移交给王某时仍有灯具及部分餐具，该部分物品虽系动产，但因使用频率较高及再次使用价值不高，故本院酌情认定嵇育山、王福娅承担该部分损失的20%，即4800元；对于刘必娇、侍永标主张的冰箱、冰柜、电脑、沙发等损失，刘必娇、侍永标提供了购买的票据，该部分物品为耐用品，且购置时间不长，故本院酌情认定嵇育山、王福娅承担该部分损失的60%，即38154元；对于空调，嵇育山和王某签订的租赁协议中，已经对空调进行折价为2万元，该折价费用亦无明显不当，故嵇育山、王福娅应向刘必娇、侍永标返还该2万元。虽然嵇育山主张其向侍永标的债权人李利荣支付了2万元，但该行为并未得到侍永标的认可，故其向李利荣支付的款项不应在本案中进行充抵。综上，嵇育山、王福娅合计应向刘必娇、侍永标赔偿损失76288元。综上所述，嵇育山、王福娅的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院(2016)苏0924民初7721号民事判决；
二、嵇育山、王福娅于本判决发生法律效力之日起十日内向刘必娇、侍永标赔偿损失76288元；
三、驳回刘必娇、侍永标的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7300元，由嵇育山、王福娅负担1707元，刘必娇、侍永标负担5593元；二审案件受理费7300元，由嵇育山、王福娅负担1707元，刘必娇、侍永标负担5593元。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 李 砚
审判员 谢超亮
二〇一八年六月七日
书记员 刘 湘
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。