上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四(民)初字第3924号
原告(反诉被告)林宏。委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。委托代理人张玉琴，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)吕刚。委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。委托代理人李捷，上海欣尚律师事务所律师。原告林宏诉被告吕刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，后被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，转为适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。除原告(反诉被告)林宏外，其余原告(反诉被告)的委托代理人、被告(反诉原告)及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林宏诉称，2011年4月,原告委托上海志远房地产经纪有限公司第十九分公司(以下简称志远公司)将自己名下位于上海市高邮路XXX号三楼(以下简称系争房屋)的房产对外出租。同年7月，志远公司汪小姐告知原告有租客要租原告的房产，原告明确表示二楼亭子间不予出租，并强调未经原告同意不得装修。汪小姐表示租客只是想在楼顶上搭建一个阳台，并承诺租客不会改变房屋结构。原告当时在国外，为慎重起见，未给志远公司出具委托书，也未向汪小姐授权。同年7月16日，原告回沪后赶到系争房屋内，发现房屋内的装修已被被告全部拆除，房屋主体结构被改变，房屋的平顶被掀掉，房顶大梁被卸下，房间内的家具、吊灯、太阳能热水器等也被移除。原告要求被告出示租赁合同，被告给了原告一份被撕毁的合同，条款中原告不同意出租亭子间的约定也被划掉。原告又找到志远公司，志远公司只提供原告一份复印件。原告要求被告立即停止装修，并通过电子邮件和电话告知志远公司，要求其阻止被告的侵权行为。原告又向被告发了快递，要求立即停工。2011年8月1日，被告继续在房内施工，不听原告阻拦，原告向徐汇区湖南路派出所报警。此后原告多次要求被告恢复原状并赔偿损失，商量未果。审理中，原告明确表示对租赁合同予以追认，认可志远公司汪小姐代原告签字的效力，租赁合同有效。基于被告违约，造成原告损失，原告起诉要求：1、被告支付房屋修缮费用共计20万元；2、被告赔偿原告租金损失18万元(自2011年10月1日起至2012年9月30日止，按每月15,000元计)。审理中，原告撤回对志远公司的起诉。被告吕刚辩称，签订租赁合同是事实，由志远公司汪某某代表原告签字。2011年7月5日，被告将租金、押金扣除垫付佣金后的款项打给原告的妻子向某，合同约定了两个月装修期限，原告也知道被告需要装修房屋后转租。志远公司向被告交房后，被告开始装修，装修并未破坏房屋主体结构。但被告装修没多久，原告就因此报警，不允许被告继续装修，并强行将房屋收回导致租赁合同无法履行。原告无权单方解除合同，不同意诉请。基于上述答辩意见，被告提起反诉，反诉要求：1、反诉被告返还反诉原告房屋押金3万元、房屋租金9万元，并支付上述12万元从2012年7月8日起至判决前银行同期利息；2、反诉被告赔偿反诉原告已投入的房屋装修费10万元。反诉被告林宏辩称，反诉原告支付的112,500元收到，垫付中介费的事不清楚，不同意返还。装修费是反诉原告自己造成的损失，反诉被告不同意承担。经审理查明，林宏为上海市高邮路XXX号三层(建筑面积：169.30平方米)房屋共有人。2011年，林宏委托志远公司代为出租该房，并将房屋钥匙交给志远公司。同年7月，经志远公司居间介绍，吕刚作为承租方(乙方)签署上海市房屋租赁合同(以下简称租赁合同)(签订日期不详)，林宏在国外，未在该份合同上签名，出租方(甲方)由志远公司的汪某某作为代理人签名。审理中，林宏对租赁合同予以追认，认可志远公司汪小姐代原告签字的效力，并认为租赁合同有效。该租赁合同载明，出租方(甲方)为林宏，甲方出租给乙方系争房屋，该房屋建筑面积为126平方米，土地用途为住宅，结构为砖木。2011年7月8日至2011年9月7日为免租日，免租期内水、电、煤气、通讯、设备所产生的费用由乙方自行承担，所产生的物业管理费用由甲方承担。房屋租赁期自2011年9月8日起至2017年9月7日止。该房屋每月租金为15,000元，租金2014年9月7日内不变，2014年9月8日起，该房屋租金递增为16,500元。先付后用，押六付二(此处系笔误，按实际履行情况应为“付六押二”)，每六个月为一期支付租金，首期租金于签订合同七日内支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即30,000元。租赁合同第六条房屋使用要求和维修责任约定：6-1租赁期内，甲方同意乙方在保证房屋结构的基础上装修房屋，以用于自用或转租。装修期内，如因施工带来的邻里关系以及街道物业的沟通等问题，由乙方自己妥善解决，甲方不负责出面协调。乙方转租该房屋时，应与第三方订立租赁合同，并保证不出现群租或群住等混乱现象。转租后乙方与第三方所发生的权责问题，与甲方无关。第七条解除本合同的条件约定：7-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付剩余租金的总和作为违约金；支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)……(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏严重的；……。第九条其他条款约定：9-2本合同自双方签字后生效。2011年7月5日，吕刚向林宏的妻子向某在中国银行的个人账户汇款112,500元。审理中，吕刚称112,500元系第一期六个月房租共9万元、保证金3万元扣除吕刚为林宏垫付的中介佣金构成。林宏确认收到112,500元，否认由吕刚垫付中介费之事。之后，吕刚从志远公司处取得系争房屋钥匙，进入系争房屋开始装修。吕刚未将装修方案告知志远公司或林宏。同年7月下旬，林宏回沪，发现吕刚正在装修系争房屋，林宏认为该装修行为破坏了房屋主体结构，遂阻止。2011年8月初，林宏收回系争房屋，更换门锁，双方租赁合同解除。以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有林宏提供的房地产权证、租赁合同、湖南路派出所情况说明、照片，吕刚提供的志远公司收条两份、中国银行个人业务交易单、向某户籍摘抄等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本案诉前调解阶段，经林宏申请，本院委托上海房屋质量检测站对系争房屋主体结构是否破坏进行司法鉴定。高邮路XXX号为一幢三层砖木结构房屋，建于上世纪四十年代，系争房屋位于整幢房屋三层。现场检测情况，北间：泥满吊顶全部拆除，吊顶木筋堆放在楼面上，四周墙面开凿布设管道的墙槽，深度为120mm，其中东墙开凿二道墙槽。客卫：泥满吊顶全部拆除，四周墙面开凿墙槽，南墙砖块部分松动、缺失，形成1100×300×120mm孔洞。东南间：泥满吊顶全部拆除，四周墙面开凿墙槽，深度120mm。主卫：泥满吊顶全部拆除，四周墙面开凿墙槽，深度120mm，局部墙体砖块松动，西北墙角墙体已凿穿出现孔洞。西南间：泥满吊顶全部拆除，四周墙面开凿墙槽，深度120mm，部分砖块松动。楼梯间：南墙开凿墙槽，西墙砖柱削弱1/2，形成危险构件。晒搭：东墙后开墙槽局部打穿，西、南空心砖墙部分缺失。被鉴定房屋的墙体起到承载楼面、屋面荷载的作用。吕刚在装修房屋过程中，在房屋承重墙体、砖柱等部位通长开凿墙槽深达120mm、部分墙体上下开凿二道墙槽，局部墙体凿穿出现孔洞，上述行为削弱、损坏了被鉴定房屋承重结构的承载能力。鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定房屋在装修过程中，主体结构受到损坏情况属实，主要系在承重砖墙、砖柱上通长开凿墙槽所致。2、被鉴定房屋主体结构损坏现状对房屋的正常使用造成了较大影响，局部砖柱形成危险构件，应尽快给予加固和修缮。3、修缮建议，按原样恢复承重砖墙、砖柱，外侧覆钢板网，恢复原饰面。对上述鉴定意见书，林宏无异议；吕刚提出，鉴定意见书并未确定装修对房屋的主体结构造成严重破坏。鉴定人出庭作出如下解释：系争房屋为上世纪四十年代砖木结构房屋，老房子的墙体是砌体承重，即泥砌的。吕刚在装修过程中开了很深很长的槽，有的深度达到墙体的1/2，会影响周围墙体，周围墙体会松动，这些超过1/2深度的部位都被判断为危险。审理中，经林宏申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋按照鉴定意见书的修缮建议审价修复工程费用，鉴定工程总造价为110,139元。林宏认为审计评估价格偏低，吕刚认为审计评估价格偏高。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，经被代理人追认后，对被代理人发生效力。本案中，林宏明确表示对志远公司汪某某的代理签名行为予以认可，确认租赁合同效力，故林宏本人虽未在租赁合同上签名，该租赁合同合法有效，林宏、吕刚作为双方当事人，应受合同条款约束。本案租赁合同约定，甲方同意乙方在保证房屋结构的基础上装修房屋，用于自用或转租；租赁期自2011年9月8日起，2011年7月8日至2011年9月7日为免租期。由此可得知，林宏应当同意吕刚装修系争房屋。加之租赁合同并无对装修程度和条件进行限制，故吕刚拆除系争房屋之前的装修重新进行装修的行为并不构成违约。本案租赁合同第七条“7-2”约定了一方解除合同的条件，因乙方原因造成房屋主体结构损坏严重的，甲方可书面通知乙方解除合同。吕刚在装修前，未将装修设计方案报林宏或志远公司知晓；装修时，在承重砖墙、砖柱上通长开凿墙槽，使得房屋主体结构受到损坏，局部砖柱形成危险构件，给房屋正常使用造成较大影响。吕刚的此种装修行为，可认定为已造成房屋主体结构损坏严重，因此林宏在劝阻无效的情况下行使合同解除权，收回系争房屋，于法有据，本院认定本案租赁合同于林宏收回房屋时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因吕刚的不当装修行为导致合同解除，过错方应当赔偿相对方所受损失，林宏主张房屋修复费用及租金损失确系实际损失，本院予以支持，房屋修缮赔偿款参照上海中世建设咨询有限公司的鉴定意见书金额予以判处。吕刚要求林宏赔偿投入的装修费，本院不予支持。由于租赁合同在免租期内解除，因此吕刚支付的六个月租金、保证金等林宏应予返还，金额以实际收到数额为准。吕刚主张要求返还垫付的中介佣金及利息等，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吕刚于本判决生效之日起十五日内赔偿原告(反诉被告)林宏房屋修缮费110,139元；二、被告(反诉原告)吕刚于本判决生效之日起十五日内赔偿原告(反诉被告)林宏自2011年10月1日起至2012年9月30日止的租金损失180,000元；三、原告(反诉被告)林宏于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)吕刚租金、保证金共计112,500元；四、驳回原告(反诉被告)林宏的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吕刚的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,000元、鉴定费15,400元，由原告(反诉被告)林宏负担5,297元，被告(反诉原告)吕刚负担17,103元；反诉案件受理费减半收取计2,300元，由原告(反诉被告)林宏负担1,176元，被告(反诉原告)吕刚负担1,124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 王传海
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 印旭晴
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。