上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第698号
上诉人(原审被告)廖晨阳。委托代理人秦利梅，上海明伦律师事务所律师。委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)周秀华。原审被告谢永珍。上诉人廖晨阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，周秀华系上海市新村路XXX号底层店铺(以下简称“系争房屋”)权利人。2014年5月19日，周秀华与廖晨阳签订《上海市房屋租赁合同》，约定廖晨阳承租系争房屋用于房地产经纪。周秀华于同年6月1日交付房屋，租赁期限自2014年6月6日起至2017年6月5日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)25,000元。廖晨阳应于每期一日向周秀华支付。另，廖晨阳应向周秀华支付保证金25,000元，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由廖晨阳承担。廖晨阳逾期不支付租金累计超过一个月的，周秀华可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，双方在合同补充条款中约定，2014年6月6日至同年9月5日期间的租金按月支付，之后按季度支付，双方并对任何一方单方解除合同的违约责任进行了约定。实际履行中，周秀华按约交房。同年7月9日，周秀华向廖晨阳发出催收房租通知书，表示2014年7月租金应于7月1日支付，现已逾期九天，要求廖晨阳立即支付。同年8月3日，周秀华向廖晨阳发出解除合同通知书，通知合同于当日解除，要求其立即搬离，并结清欠费。次日，周秀华委托代理人向廖晨阳发出律师函，告知其已单方解除合同，要求廖晨阳立即结清费用，包括廖晨阳、谢永珍约定的由廖晨阳承担的谢永珍承租期间三年的物业管理费，并负责将系争房屋出租，空租期间的损失由廖晨阳承担。2014年8月8日，周秀华收回系争房屋钥匙。周秀华遂诉至原审法院，要求判令：1、确认周秀华与廖晨阳之间的租赁合同已于2014年8月3日解除；2、廖晨阳支付违约金50,000元及违约金不足抵付差额部分损失32,533元(含2014年6月6日至同年9月15日期间的租金83,333元，再次出租的租金损失12,000元，再次出租产生的佣金5,000元，律师费5,000元，2014年9月5日另行出租为签订租赁合同到上海的往返车费及住宿费用526元，2014年9月23日为本案第一次开庭到上海的往返车费及住宿费用502元，2014年12月2日为本案第二次开庭到上海的往返车费及住宿费用500元，上述款项扣除已主张的违约金50,000元及廖晨阳已支付的22,800元)，2014年6月6日至同年9月15日期间的物业管理费935.20元，2014年6、7两月的水费154.90元；3、谢永珍支付2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费9,619.20元，2014年4、5两月的水费114.90元。原审法院审理中，1、周秀华与廖晨阳提供的租赁合同补充条款中对任何一方单方解除合同的违约责任约定不一致。对此周秀华表示，补充条款由廖晨阳书写，根据其所写内容，如周秀华提前收回店铺，应向廖晨阳支付相当于三个月租金金额的违约金，如廖晨阳擅自退租，应向周秀华支付相当于一个月租金金额的违约金，周秀华当即提出异议，并在自己留存的合同文本中将“一个月”改成“三个月”，同时要求廖晨阳亦在其留存的文本中自行修改。直至庭审中看了廖晨阳出示的原件，才知其没有修改。对此有争议的部分，周秀华诉请中并不按此主张，而是按照正式合同文本主张相当于两个月租金金额的违约金。廖晨阳认可补充条款由其书写，表示周秀华认同所有内容，并未让其修改，廖晨阳也愿意按补充条款约定支付相当于一个月租金金额的违约金25,000元。2、廖晨阳表示曾支付周秀华两笔款项，一笔是2014年5月19日支付押金25,000元，一笔是同年5月27日转帐的22,800元。周秀华之前将店铺出租给谢永珍，谢永珍退租后，周秀华应返还其押金26,000元，廖晨阳按周秀华要求将25,000元直接给了谢永珍，由周秀华向廖晨阳出具收条。22,800元是廖晨阳支付的第一个月的租金(已扣除一笔费用，何名目已记不清)，故廖晨阳已支付周秀华2014年6月6日至8月5日两个月的租金，8月5日之后的费用与廖晨阳无关。周秀华称曾与廖晨阳、谢永珍三方口头约定，谢永珍退租后，承租期间所欠的三年物业管理费由廖晨阳支付，谢永珍支付的26,000元押金也转给廖晨阳，而廖晨阳承租后应支付周秀华租金及押金共计50,000元，扣除谢永珍的押金26,000元及谢永珍为隔壁便利店代付的两年物业管理费1,200元，廖晨阳还需支付周秀华22,800元，而系争店铺出租给廖晨阳期间，周秀华仅收取其支付的22,800元，因当时周秀华应退还谢永珍押金，约定钱由廖晨阳直接支付给谢永珍，由周秀华出具押金收条给廖晨阳，但廖晨阳是否将款项支付谢永珍，周秀华不得而知。廖晨阳则不认可三方曾有口头约定之事实。3、周秀华提供开票日期为2014年10月11日的物业管理费发票，证明其已支付系争店铺于2011年7月至12月、2012年全年的物业管理费(每月291.20元)，2013年全年、2014年1月至9月的物业管理费(每月317.20元)，扣除隔壁便利店应付的物业管理费每月50元，廖晨阳每月应付267.20元。同时，周秀华提供另行出租系争店铺的佣金发票及律师代理费发票，证明其已为此分别支付5,000元。4、关于谢永珍，周秀华提供系争房屋的租赁合同，该合同由周秀华与谢永珍于2009年3月23日签订，出租方是案外人木某某，约定的租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。2005年4月8日，木某某出具委托书，委托周秀华签订系争店铺的租赁合同、买卖合同、结算与该店铺有关的一切费用等，该委托书经瑞安市公证处公证[(2005)浙瑞证内字第2166号]。2012年11月15日，周秀华成为系争店铺权利人。原审法院认为，周秀华与廖晨阳签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。廖晨阳表示愿意解除合同，支付周秀华违约金25,000元，2014年9月5日、9月23日、12月2日三次往返上海的车费及住宿费用1,528元，2014年6月6日至同年8月5日期间的物业管理费，2014年6、7两月的水费154.90元，予以确认。按照涉案租赁合同约定，承租人逾期不支付租金累计超过一个月的，周秀华可行使单方解除合同的权利，实际履行中，廖晨阳确认已收取周秀华发出的解除合同通知书，根据其提供的证据，廖晨阳于8月8日交还系争房屋钥匙，周秀华主张2014年8月3日为涉案合同解除日，符合约定，可获支持。根据查明的事实，周秀华因廖晨阳逾期支付租金而行使单方解除合同的权利，廖晨阳的行为构成违约，应向周秀华支付违约金，虽承、出租方在补充条款中对违约责任的承担作出了约定，但各自持有的文本中对违约金的标准约定不一致，并对为何约定不一致的过程，陈述的事实也不一致，且双方均未能提供证据对自己的观点予以佐证，导致法院对此无法作出正确的判断。对此，周秀华要求廖晨阳按合同正式文本中单方解除合同的条款支付违约金，并无不当，予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周秀华提起本案诉讼时，将租金、物业管理费一并作为损失主张，因本案系房屋租赁合同纠纷，对周秀华的主张逐项判明。根据廖晨阳实际使用系争店铺的时间，廖晨阳应支付周秀华2014年6月6日至8月8日期间的租金、使用费(每月25,000元，扣除周秀华已收取廖晨阳支付的22,800元)及物业管理费(每月267.20元)，同时，因廖晨阳违约导致涉案租赁合同提前解除，周秀华为此需将系争房屋另行出租而支付的佣金，是周秀华的损失，应由廖晨阳承担。基于周秀华出具收条，确认收取廖晨阳支付押金25,000元的事实，及周秀华与廖晨阳关于周秀华应返还谢永珍押金，而该款由廖晨阳直接支付给谢永珍的陈述，故认定周秀华已收取廖晨阳押金的事实，现涉案租赁合同已解除，周秀华因将该款返还廖晨阳。另，因廖晨阳于2014年8月8日交还系争房屋钥匙，周秀华要求其承担之后的租金及律师代理费，于法无据，难予支持。至于周秀华针对谢永珍的诉请，根据周秀华提供的证据，与谢永珍之间的租赁合同虽由周秀华出面签订，但出租方是案外人木某某，周秀华直至2012年11月15日才成为系争店铺权利人，故周秀华依其以代理人身份与谢永珍签订的房屋租赁合同为据，要求谢永珍支付物业管理费、水费，于法无据，与本案也非同一法律关系，对周秀华针对谢永珍的诉请，在本案中不宜一并处理，出租方可另寻合法途径解决。据此，原审法院判决：一、周秀华与廖晨阳签订的关于上海市新村路XXX号底层店铺之上海市房屋租赁合同于2014年8月3日解除；二、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华违约金人民币50,000元；三、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华2014年6月6日至2014年8月8日期间租金、使用费人民币30,533.33元；四、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华2014年6月6日至2014年8月8日期间的物业管理费人民币570元；五、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华2014年6月、7月水费人民币154.90元；六、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华2014年9月5日、9月23日、12月2日三次往返上海的车费及住宿费用人民币1,528元；七、廖晨阳应于判决生效之日起十日内支付周秀华另行出租产生的佣金损失人民币5,000元；八、对周秀华向廖晨阳主张的其余诉讼请求，不予支持；九、周秀华应于判决生效之日起十日内返还廖晨阳押金人民币25,000元。原审法院判决后，上诉人廖晨阳不服，向本院提起上诉称：1、2014年8月8日上诉人将钥匙交付给被上诉人，完成房屋交付。原审法院计算上诉人实际使用房屋的期间有误，多计算一天；2、原审法院判决的违约金过高，应当调低。请求本院撤销原判第二、三、七项，改判上诉人支付2014年6月6日至2014年8月8日房屋租金、使用费29,699.99元；改判上诉人支付被上诉人违约金32,500元。被上诉人周秀华辩称：1、原审法院没有多算租金和使用费；2、违约金是按照合同判决的，并无不当。请求本院驳回上诉。原审被告谢永珍未作陈述。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，周秀华与廖晨阳签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。廖晨阳未按约付租，属违约，其表示愿意解除合同，应予准许。关于违约金部分，原审已有详尽阐述，本院予以认同不再赘述。从2014年6月6日计租至2014年8月8日交还房屋，廖晨阳应支付租金、使用费为30,533.33元。廖晨阳上诉称原审法院计算有误，与事实不符，本院不予采信。原审审理时，廖晨阳未提出违约金过高的主张，现二审中提出，本院不予采纳。廖晨阳的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,354元，由上诉人廖晨阳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年九月九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……