陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0822民初96号
原告高某某。
被告苏某某。
委托代理人石某某，陕西某律师事务所律师。
第三人张某某。
委托代理人李某某，系第三人张某某之妻。
原告高某某与被告苏某某、第三人张某某执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告高某某和被告苏某某委托代理人石某某、第三人张某某委托代理人李某某到庭参加了诉讼，被告苏某某、第三人张某某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告高某某诉称，2013年5月9日，原告与第三人签订《房屋转让协议》，协议约定：原告购买第三人购置的位于山东省某豪景20栋3单元1702号房屋，房屋价款150万元。同日，第三人同意原告用借款抵销购房款，且第三人将上述房产移交给原告，原告系该房产的合法所有者。后原告要求第三人办理房屋产权过户登记手续。该房屋网签后直至今日未办理不动产权证，因网签期间无法办理过户，该房屋一直未过户给原告。2017年4月17日，因被告申请执行第三人财产，府谷县人民法院依据（2015）府执字第00084-5号执行裁定书将以上房屋查封。
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告对该房屋过户无过错，应依法解除对房屋的查封。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告的权利能够排除执行，应依法停止对位于山东省某豪景20栋3单元1702号房屋的执行。现原告为维护自身合法权益，请求法院依法判决：1、确认原告与第三人签订的《房屋转让协议》合法有效；2、解除对山东省某豪景20栋3单元1702号房屋的查封；3、撤销府谷县人民法院（2017）陕0822执异51号执行裁定书；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交了以下证据：
房屋转让协议书、商品房预售合同、购房发票、声明、协议书、转账凭证、借据各一份和原告及其妻子常住人口登记卡一份，证明2013年5月9日，原告向房屋所有权人购买位于山东省某豪景20号楼3-1702号房屋，双方同意原告用出借给第三人张某某的150万元借款抵销原告购买房屋的价款150万元；第三人张某某向原告借款300万元，其中200万元是原告妻子打的款，100万元是现金给付的事实。
用户卡(一张)、水卡(一张)、物业缴费凭证(六支)、车票(五支)、物业代理协议(一份)、营业执照(一份)、物业短信催收通知(三张)、手机缴费发票(一份)，证明从房屋转让协议签订后，房屋已经交付原告，该房屋由原告合法占有使用的事实。
办理房屋产权证收款收据一份，证明房屋未办理产权登记，并非原告的原因导致的事实。
被告苏某某辩称，1、诉讼请求不属于执行异议之诉审理范围，应另案处理；2、法院依法查封的山东省某豪景房屋合理且符合法律规定，原告无法证明该不动产登记所有人系原告本人，且无法证明其实际占有该房屋，且未变更登记房屋所有人，故根据相应的司法解释理应驳回原告的各项诉求。
被告未向本院提交证据。
第三人张某某辩称，异议房屋在2013年5月份的时候就给原告转让了，房子已经交付给原告。当时是签的协议，房屋价款150万元也收到了，当时因为房产证没有办理下来就没有过户，但是协议书上载明房产证下来后第三人就协助原告过户。
第三人张某某向本院提交了协议书、房屋转让协议各一份，证明异议房屋已于2013年5月9日转让给原告的事实。
经庭审质证：
被告及第三人对原告提供的证据质证意见如下：
1、对原告提交的证据1，被告有异议，认为转让协议的真实性无法核对，由法庭下判时综合认定；对商品房预售合同以及购房发票无异议；对协议书、借款凭证、户籍证明、声明的真实性由法庭综合认定，对真实性不予认可；对第一组的证明目的不予认可，查封房屋时房屋登记在张某某名下，根据物权法中不动产公示的原则，该房屋的所有人并非原告，双方形成房屋转让即买卖关系，出售方应当履行交付的义务，买受人应当履行支付合同价款的义务，该组证据中未能体现前述两部分的事实，故对证明目的不予认可。第三人对该组证据无异议。
2、对原告提交的证据2，被告有异议，认为用户卡及水卡的真实性仅凭卡本身无法核对，且无法证明与本案的关联性；物业缴费凭证载明的缴费人为张某某，并非原告，无法证明其主张；车票无法核对与本案的关联性，不予质证；对物业代理协议的真实性不予认可，跟被告方核对的龙口市房屋没有关系，短信催收的发生都在被告方查封该房屋之后，故不予认可。第三人对该组证据无异议，认为其将房屋转让给原告后产生的费用都是原告自己交的，其只负责过户。
3、对原告提交的证据3，被告有异议，认为证据的真实性请法庭认定，对证明目的不予认可，缴费人的名称为张某某；该组证据无法证明未办理产权登记并非是原告的原因导致。第三人对该证据无异议，认为是原告去交的，其不清楚。
原告及被告对第三人提交的证据质证意见如下：
对第三人提交的协议书、房屋转让协议各一份，原告无异议，被告有异议，对该证据的真实性和证明目的均不认可。
本院对原告及第三人提供的证据作如下认定：
对原告提交的证据1、2、3，因被告有异议，异议房屋现仍登记在张某某名下，该证据不足以证明原告购买异议房屋并实际占有，也不足以证明第三人及张某某已在2013年将异议房屋交付原告，不能证明异议房屋未办理产权登记是由于原告自身原因，本院不予确认。
对第三人提供的协议书、房屋转让协议，因被告有异议，异议房屋现仍登记在张某某名下，证据不足以证明异议房屋已转让给原告并已交付，也不能证明原告已实际占有该异议房屋，本院不予确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证以及认证，可以查明以下事实：
本院在执行申请执行人苏某某与被执行人张某某、郝飞民间借贷纠纷一案中，于2017年4月17日作出（2015）府执字第00084-5号民事裁定书，裁定对登记在张某某之子张某某名下的位于山东省某海润豪景20号楼3单元15层1702号房屋一套（房产合同号：HRHJ2008-1703）予以查封，查封期限为三年。原告高某某于2017年12月提出执行异议，本院经审查，于2017年10月17日作出（2017）陕0822执异51号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，2018年1月11日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。
又查明，异议房屋位于山东省某海润豪景20号楼3单元15层1702号，系第三人张某某于2011年12月3日以其子张某某名字签订购房合同(于2011年11月4日一次性付清总房款708331元)购买的，登记在第三人张某某之子张某某名下。2013年5月9日，第三人张某某及张某某与原告高某某签订协议书、房屋转让协议，约定将上述房屋一套以150万元的价格转让给原告，用于抵销张某某欠原告的借款150万元，但至今未办理房屋产权变更登记。
另查明，原告代理张某某向龙口市诚德管理服务有限公司交纳了上述异议房屋的部分牧业费。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，异议房屋现仍登记在第三人张某某之子张某某名下，原告虽与第三人张某某及张某某签订了房屋转让协议，但是从2013年5月9日协议签订之日起至今，双方并未办理房屋产权变更登记；原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，主张其已经支付全部异议房屋价款并实际占有，未办理过户登记，原告对此没有过错，但原告所举证据并不足以证明原告在2017年4月17日本院查封异议房屋之前就实际占有该房屋或是该房屋的合法所有人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与第三人张某某及张某某签订了房屋转让协议时间(2013年5月9日)虽然在法院查封之前，但该买卖合同，从本案查明的事实来看，其合法有效存在疑问，原告主张已支付异议房屋全部价款并已实际占有异议房屋也存在疑问。法律规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；原告所举与第三人张某某及张某某签订了房屋转让协议等证据，代缴该房屋物业费的行为，并不足以排除强制执行，故原告要求确认其与第三人张某某及张某某所签订房屋转让协议合法有效的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（三）项、第二十五条第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，应判决如下：
驳回原告高某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判长 梁 裕 雄
审判员 杨卫东人民陪审员李彩霞
二〇一八年三月十五日
书记员 李 思