重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终491号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：夏修英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：董小宇，女，1992年3月17日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、被上诉人董小宇申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉，董小宇的委托诉讼代理人曹正顺，到庭参与诉讼。沙磁房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判许可对位于重庆市合川区南办处牌坊路527号房屋的继续执行；2.本案一、二审诉讼费用由沙磁房地产公司、董小宇承担。事实和理由：1.根据重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）（2011）合法执快字第1364－7号《执行裁定书》、（2013）合法民执字第00036-3号《协助执行通知书》，案涉房屋于2012年12月11日即被查封。后经泽华房地产公司申请，案涉房屋于2013年1月21日再次被查封。一审法院忽视了董小宇与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋已因他案被查封的事实，仅以董小宇与沙磁房地产公司在泽华房地产公司申请查封前签订了书面买卖合同并占有该房屋为由，认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，明显系对该条规定的机械理解，不符合立法精神。2.董小宇的父亲董光清代董小宇向合川区法院交付案款，实质系代沙磁房地产公司清偿债务，该款后又由合川区法院退还给董光清，说明董光清支付房款的行为未完成。3.董小宇后向沙磁房地产公司支付购房款时案涉房屋已被泽华房地产公司申请查封，董小宇在明知房屋存在查封的情况下仍向沙磁房地产公司仍坚持履行合同，本身具有过错。
沙磁房地产公司未作答辩。
董小宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司系合资、合作开发房地产合同关系，泽华房地产公司对沙磁房地产公司享有的对内债权不能对抗共同的对外债权。2.在泽华房地产公司申请对案涉房屋进行查封之前，案涉房屋虽存在查封，但该查封与本案无关。3.董小宇将购房款支付给合川区法院，系基于合川区法院的要求，董小宇并未过错。合川区法院通知购房户交纳房款的行为本身就是对合同有效性的确认。
泽华房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执异字第479号《执行裁定书》，请求继续执行查封的位于重庆市合川区南办处牌坊路527号门市房屋。2.本案诉讼费由沙磁房地产公司、董小宇承担。
一审认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（以下简称洪燕物业公司，后更名为沙磁房地产公司）作为甲方与乙方原大连鑫利房地产开发有限公司（以下简称鑫利房地产公司，后更名为泽华房地产公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》，2005年5月24日，双方签订《协议书》，2005年12月25日双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，洪燕物业公司与鑫利房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，鑫利房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋委托对外销售，鑫利房地产公司与洪燕物业公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向本案一审法院起诉。一审法院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司的位于重庆市合川区南办处牌坊路527号房屋。在审理过程中，经一审法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。根据该调解书，沙磁房地产公司于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721-1号和（2014）渝一中法民执字第00721-2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人董小宇提出执行异议，2015年10月25日，一审法院作出（2015）渝一中法执异字第479号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处牌坊路527号房屋的执行。
一审另查明，董光清与董小宇为父女关系。2013年1月9日，董小宇与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定沙磁房地产公司将其开发的重庆市合川区南办处牌坊路527号房屋出售给董小宇，房屋建筑面积为31.38平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为251040元等条款；同日，董光清分两笔将房款缴至合川区法院，用于购买该房屋，一笔为133040元，一笔为118000元，共计251040元。2013年1月14日，沙磁房地产公司向董小宇出具交房通知，该通知载明，“兹有你购买的合川区南办处牌坊路527号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用”。2013年1月22日，重庆市契税缴税证明载明7531.2元契税纳税人为董小宇。2013年1月30日，沙磁房地产公司向董小宇开出《销售不动产统一发票（自开）》，载明付款方为董小宇，收款方为沙磁房地产公司，销售不动产楼牌号为牌坊路527号，总房款为251040元。2013年11月15日，合川区法院将房款退给董光清，同日，董光清代董小宇向沙磁房地产公司汇款251040元。2013年11月16日，董小宇与沙磁房地产公司签订《房屋买卖补充协议》，约定董小宇将房款交付给合川区法院即视为已实际支付房款，并约定董小宇应协助沙磁房地产公司将案款从法院转给沙磁房地产公司账户等。
一审还查明，2015年9月17日，合川区法院作出（2015）合法民初字第06149号民事判决书，该判决书确认董小宇要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的房地产权证，法律上履行不能，故驳回其诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向一审法院申请的金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路527号门市房屋登记在沙磁房地产公司名下，而董小宇在一审法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月9日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即一审法院查封前已将房屋交付董小宇使用，且董小宇已支付全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。合川区法院（2015）合法民初字第06149号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，董小宇对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与董小宇是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求一审法院不予支持。
综上，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告泽华房地产公司的诉讼请求。案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：董小宇对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，泽华房地产公司申请人民法院于2013年1月21日对案涉房屋采取了查封措施，而董小宇已在此前的2013年1月9日即与沙磁房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司也于2013年1月15日将案涉房屋交付董小宇使用。同时，董小宇的在签订书面买卖合同的当日将购房款251040元交至合川区法院案款账户，并在合川区法院将该款退还的当日汇至沙磁房地产公司账户。案涉房屋尚未办理过户登记手续，系由于被人民法院查封所致，并非基于董小宇自身的原因。综合上述事实，可以认定董小宇对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第479号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市合川区南办处牌坊路527号房屋的执行并无不当。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法基础在于无过错买受人对不动产所享有的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。该条规定买受人须在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，系对无过错买受人所享有的物权期待权进行时间限制，即无过错买受人所享有的物权期待权应当成立于其所对抗的金钱债权采取强制执行措施之前。因此，该条所谓“人民法院查封”应当是指金钱债权的申请执行人对执行标的所采取的查封，而不应扩大解释为包括他案的查封。在本案中，董小宇与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋虽已被查封，但该查封系他案查封，并非系泽华房地产公司作为申请执行人申请人民法院采取的查封措施，不能因此认定董小宇与沙磁房地产公司签订书面买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，也不应认定董小宇对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
最后，董小宇与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》的当日根据人民法院的要求将购房款251040元交至合川区法院案款账户，并在合川区法院将该款退还的当日汇至沙磁房地产公司账户。董小宇的上述行为均系依约履行合同义务的行为，董小宇的合法权益应当受到保护。泽华房地产公司上诉认为董小宇将首付购房款交至合川区法院系代沙磁房地产公司清偿债务，董小宇在收到合川区法院退还的款项后支付给沙磁房地产公司存在过错，均缺乏事实和法律依据，本院对泽华房地产公司的该上诉理由不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由大连泽华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦 鹏
审 判 员 黄 勇
代理审判员 陈青青
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 张永川
-10-
-11-