广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终10494号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓家益，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：周艳娣，女，1981年1月21日出生，汉族，住湖南省祁东县，
委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人周艳娣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初21697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周艳娣的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由周艳娣负担。事实和理由：（一）星光广场没有收取周艳娣租金，双方不存在金钱交易，故不存在返还的事实基础和法律依据。涉案房屋第一手承租人为段向英，周艳娣与段向英因个人原因于2014年1月6日向星光广场提出转名申请，将房屋承租人由段向英变更为周艳娣，因此《物业预租合同》的签订时间也是2014年1月6日。约定的房屋交付时间为2013年12月25日，合同签订时间为2014年1月6日，明显与习惯不符。交款记录、收据均显示交款人为段向英，星光广场没有收取周艳娣任何租金，是段向英收取了周艳娣的款项。周艳娣和段向英的转名行为，属于旧合同关系（周艳娣与段向英）的解除和新合同关系（星光广场与周艳娣）的成立，周艳娣不否认与星光广场存在租赁关系，但租赁关系的存在不代表一定存在租金交易，星光广场提供的证据已充分证明星光广场没有收取周艳娣租金。段向英交款后没有要求开具发票，转名周艳娣后，星光广场向周艳娣开具发票是在履行依法纳税的义务，并不能证明星光广场收取了周艳娣的租金。星光广场没有收取周艳娣任何款项财物，一审判决认定星光广场应当返还租金，没有事实和法律依据。
（二）一审未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误。涉案《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。1.涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租赁发票注明的是收费期限不是租赁期限。租金发票注明的收费期限为2013年12月25日至2048年8月30日，但房屋交付日为2014年1月11日，租赁期从2014年1月11日起算。由此可知，实际租赁期限与租金发票记载的收费期限并不一致，不应相互结合及采信，租金发票记载的内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了周艳娣的款项并依法纳税。对合同作出任何变更，都必须双方协商一致。一审法院采信相互矛盾的证据，把前后两个租赁期限合并认定为一个租赁期限，进而推定超出20年后部分无效，判决星光公司返还部分租金，是逻辑及认定事实错误。3.根据涉案合同第二、三条及《房屋交接书》可知，星光公司收取租金的第一时间段为2014年1月11日-2034年1月10日，第二时间段为2034年1月11日-2048年8月30日。两个时间段均未超出20年。周艳娣愿意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。（三）涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出，“只要政府或土地主管部门允许、同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。”因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含周艳娣）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利于我国经济稳健发展。（四）周艳娣诉请返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院对星光广场主张已过诉讼时效的答辩意见未予以审查和说明依据，属审查遗漏，请二审法院重新审查。（五）周艳娣见利忘义，无视契约精神，法院应当遏止这种行为。周艳娣与星光公司签订涉案合同时对合同内容是清楚的，合同约定是双方的真实意思表示，但周艳娣因自身经营问题出尔反尔，要求星光公司退还全部租金，甚至提起本案诉讼。如果其做法得到支持，势必造成改革的挫败，影响到广东省乃至全国集体土地使用权流转改革的大局。
周艳娣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。（一）关于租赁期限的问题。涉案租赁合同及租金发票均显示租赁期限是从涉案房屋交付之日起至2048年8月30日止，违反法律强制性规定，超出部分应当认定为无效。（二）星光广场提到的集体建设用地使用权问题，与本案的租赁关系不属于同一法律关系。（三）关于诉讼时效问题。涉案合同只有经法定裁判机构确认无效后，才产生返还请求权及诉讼时效的问题，本案当事人的诉权应从涉案租赁合同被法院确认无效后才享有财产返还请求权，不存在超过诉讼时效的问题。
周艳娣向一审法院起诉请求：1.请求确认周艳娣与星光广场签订的《物业预租合同》（合同编号XG2012B1613）中租赁期限自2033年12月26日至2048年8月30日止的部分无效；2.请求判令星光广场向周艳娣返还租金81956.14元；3.本案的诉讼费由星光广场承担。
一审法院认定事实：2014年1月6日，周艳娣（乙方）与星光广场（甲方）签订一份编号为XG2012B1613的《物业预租合同》，约定星光广场出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1613号的房屋给周艳娣使用；建筑面积为34.1平方米，套内面积为24.44平方米；租金总价款为186581元；星光广场应在2013年12月25日前将房屋交付给周艳娣使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后周艳娣已向星光广场全部支付了租金，星光广场于2014年2月25日出具一份租金发票给周艳娣，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共186581元。案涉房屋是于2014年1月11日交付。现双方发生纠纷，周艳娣于2016年12月22日向一审法院提起本案诉讼。
另查，2014年1月26日案外人段向英出具《星光项目变更单》将案涉房屋转由周艳娣承租。
一审法院认为，一、对于租赁合同的租赁期限问题。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金186581元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星光广场主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。
二、对于本案租赁期限超过二十年部分是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光广场认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，周艳娣请求星光广场退回租赁合同无效部分的租金，一审法院予以支持。本案的租赁期限自交付之日2014年1月11日起计算二十年，从2034年1月11日起至2048年8月30日的部分无效，该无效部分的租金为78844.52元（全部租金186581元÷全部租赁期限12651天×无效部分5346天）。法院予以支持周艳娣诉请星光广场退还租金78844.52元，周艳娣诉请超出部分一审法院不予支持。
三、对于合同主体，根据《星光项目变更单》，周艳娣并非由案外人段向英转租，而是直接与星光广场形成租赁合同关系，且星光广场亦清楚知悉该情形并直接向周艳娣开具租金发票，因此一审法院对于星光广场称周艳娣应向案外人段向英主张权利的抗辩不予采纳。
综上所述，周艳娣诉讼请求中有事实与法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决：一、周艳娣与星光广场签订编号为XG2012B1613的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月11日起至2048年8月30日止的部分无效；二、星光广场应在判决发生法律效力之日起十日内向周艳娣退回租金78844.52元；三、驳回周艳娣的其他诉讼请求。案件受理费1848.90元，减半收取计924.45元，由周艳娣负担35.1元，星光广场负担889.35元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为：（一）周艳娣诉请星光广场退还超过二十年租赁期限的租金，星光广场是否为适格主体；（二）涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效；（三）周艳娣诉请退还超过二十年租赁期限的租金是否超过诉讼时效期间。
关于第一个争议焦点。星光广场上诉主张其只收取了案外人段向英的涉案房屋租金，其未收取周艳娣任何租金，星光广场与周艳娣之间不存在金钱交易，故不存在返还租金的事实基础和法律依据。经审查，涉案房屋先是由星光广场与案外人段向英签订租赁合同，段向英依约向星光广场支付了涉案租金，后段向英将其与星光广场之间租赁合同的权利义务概括转让给周艳娣，并向星光广场申请将承租人由段向英变更为周艳娣，星光广场同意段向英的该申请，并与周艳娣就涉案房屋签订涉案《物业预租合同》。现周艳娣诉请星光广场退还超过二十年租赁期限的租金，星光广场为适格主体，星光广场的该上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”虽然涉案合同约定了两段租赁期间，但合同约定第一期租赁期限届满后自动延续至第二期租赁期间，双方无须另行协商续签，同时结合涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”可知，涉案合同约定的两段租赁期间实为一个整体，双方实际上按租赁期限至2048年8月30日的约定履行合同。由于涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年1月11日交付，故涉案合同的租赁期限已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。经查，本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。周艳娣诉请退还超过二十年租赁期限的租金是基于超过二十年租赁期限部分的合同无效而提出的，由于合同效力需要通过法院审查认定，故在双方签订的合同被依法确认无效之前，不能认定周艳娣已经知道或者应当知道权利被侵害。因此，周艳娣于本案中诉请返还租金并未超过两年的诉讼时效期间。星光广场关于周艳娣诉请退还超过二十年租赁期限的租金超过诉讼时效期间的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1771.11元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 何斯棋