江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2662号
上诉人（原审被告）无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司，住所地江苏省无锡开发区44-A地块新区泰山路2号国际科技合作园B楼A4-A5座。
法定代表人何凤霞，该公司执行董事。
委托代理人安奇，该公司员工。
委托代理人张伟，该公司员工。
上诉人（原审第三人）无锡山水锦辉大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西新街9号。
法定代表人何凤霞，该公司执行董事。
委托代理人丁蓉华，该公司员工。
上诉人（原审第三人）无锡满江红大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区西新街9号二、三楼。
法定代表人何凤霞，该公司执行董事。
委托代理人马驰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地江苏省无锡市健康路77号702室。
法定代表人程述，该公司董事长。
委托代理人吴开琴、韩志刚，远闻（无锡）律师事务所律师。
上诉人无锡市大唐瑞迪信息电子有限公司（以下简称大唐公司）、无锡山水锦辉大酒店有限公司（以下简称山水锦辉大酒店）、无锡满江红大酒店有限公司（以下简称满江红大酒店）因与被上诉人无锡市住房保障建设发展有限公司(以下简称住房保障公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第0309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并于2016年4月20日依法公开开庭进行了审理，大唐公司委托代理人安奇、张伟，山水锦辉大酒店委托代理人丁蓉华，满江红大酒店委托代理人马驰，住房保障公司委托代理人韩志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：
2008年12月25日，案外人无锡市住房保障中心（以下简称住房保障中心）委托无锡市国联产权交易所发布招租公告，公告内容为：标的名称为西新街9号（新锦辉大酒店）招租；招租房屋用途为酒店；招租底价（年）90万元；承租条件说明之一为收取不低于400万元的意向承租保证金；承包期内首次更新改造费不低于400万元，以后每年维修费不低于10万元。
2009年1月21日，大唐公司向无锡市国联产权交易所交纳了意向承租保证金400万元。
2009年1月29日，无锡市国联产权交易所确定大唐公司为西新街9号（新锦辉大酒店）通过公告公开征集的意向承租方。
2009年3月30日，大唐公司全面接管新锦辉大酒店的房产和相关设备，但住房保障中心与大唐公司未订立设备设施交接清单。
2009年6月1日，住房保障中心与大唐公司签订一份租赁合同。双方约定：住房保障中心作为出租方，简称甲方，大唐公司作为承租方，简称乙方。坐落于无锡市西新街9号（新锦辉大酒店）（以下简称西新街9号）的房产及内部设备、设施系甲方所有，甲方通过产权交易机构公开征集承租方，并确定乙方为承租方。1、甲方将西新街9号房屋产权证号为锡房权证北塘字第××，建筑面积为12265.02㎡，房产用途为酒店的房产出租给乙方使用；2、甲方于2009年6月1日前将西新路9号交付给乙方，给予六个月装修及办理经营证照时间，期间不收取租金，租赁期限为五年零三个月，即自2009年12月1日起至2015年2月28日止，房产年租金90万元，2009年11月15日支付租赁期2009年12月1日至2010年5月31日的租金45万元，2010年5月15日支付2010年6月1日至2010年11月30日的租金45万元，依次类推支付租金，直至合同期满，乙方逾期支付房租，每逾期一日，由乙方以逾期付款金额为基数，按每日万分之五的比例向甲方支付违约金，乙方逾期支付房租超过六个月，甲方有权解除本租赁合同，乙方应支付欠缴房租；3、乙方自本租赁合同签订起15日内缴纳30万元的保证金，待双方租赁关系终止时，甲乙双方对本租赁合同内规定之所有权利、义务履行完毕后，甲方扣除本租赁合同约定由乙方承担的费用后，甲方确保在50个工作日内将保证金退还乙方；4、租赁期内，甲方西新街9号房产及内部所有设备、设施与财产由乙方使用，乙方不需要使用的，须清点并做报备申请，由甲方进行处理，甲方在交付乙方西新街9号房产时，确保内部主要设备、设施的完好和正常使用（以设备、设施交接附件所示内容为准），租赁期内，乙方负责对西新街9号所有建筑、设备、辅助、附属配置设施的维护保养，乙方承诺每年用于所有设备、设施的维护、保养费用不低于10万元，并提供相关费用凭证交由甲方备案，如设备、设施需要进行大修与更换，由乙方提出书面方案，甲方应在一个月内作出书面回复，如甲方同意，大修与更换费用由甲方承担，乙方对相应设备、设施进行大修与更换，如意见不合，以设备权威部门鉴定为准，费用经甲方或第三方审计后二个月内，甲方结算给乙方；5、租赁期内，有关酒店行业的相关行业管理标准（如消防、环保等）要求发生变化，需要对西新街9号（原新锦辉大酒店）房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造，或属于市政建设的问题而对乙方经营产生影响的，所需要投资，经过双方合理评估与协商，甲方可延长租赁期限给予乙方相应补偿，如属于酒店经营需要升级或扩张的，则相应工作费用由乙方自身负责；6、根据甲方招租公告，甲方帐户中乙方400万元装潢资金，在本合同签订后，由乙方负责向甲方提供装修计划、图纸、预算，甲方在收到报告后核对无误后10个工作日内负责将装潢资金划入乙方帐户，乙方保证用于西新街9号的装修；7、未经甲方书面同意，乙方不得改变房产结构和用途，有关的房产整体装修计划应报告甲方，经甲方书面同意后方可实施，因业务或其他原因需要拆、改、添建房产结构或门面进行装饰应事先征得甲方书面同意，租赁期满后乙方上述装修、改建均属甲方所有，甲方对乙方不作任何经济补偿；8、根据招租协议，本合同签订后两个月内，乙方接受原锦辉大酒店改制职工7人及协保人员8人，在确保职工稳定，在岗位职工的最低收入不得低于全市的最低工资标准，并签订劳动协议按规定为职工交纳相关社保等费用；9、本合同签订前西新街9号对外所欠水、电、气等费用由甲方确认后承担，为加快进度或由乙方垫付，并由乙方与甲方在当年度结算；10、乙方在租赁期到期后一个月内，可把自己购买的并且可移动的家具、家电、装饰陈列物撤出大楼，或根据剩余价值由甲方给予一定的经济补偿；11、甲方对乙方的合法经营予以支持，并协助乙方与工商、税务、消防等行政管理部门进行协调，以及协助乙方办理各种经营证照及批准文件，相关费用由乙方承担。
2009年6月12日，住房保障中心向大唐公司出具30万元租赁保证金收据一张。
2009年9月14日，大唐公司向住房保障中心出具关于返还400万元装修保证金的报告，并附装修装饰预算900万元，其中：1、原酒店的装修装饰520万元左右（不包括外立面、门头、消防钢梯、旋转大门，约80万元）；更换房间家具、电器等200万元左右；不可预计费用10%为70万元左右，无锡市房管局综合计划处于2009年10月9日在该报告结尾处盖章批复：同意装修方案，按合同及预算请住房保障中心划转装修保证金，并监督好。
2009年10月10日，住房保障中心退还大唐公司意向承租保证金300万元。
2010年2月8日，大唐公司出具书面报告至住房保障中心，拟在承租房屋内设立山水锦辉大酒店、满江红大酒店。住房保障中心签署同意批示。后山水锦辉大酒店、满江红大酒店均将无锡市西新街9号作为经营场地，并分别于2010年4月20日、2010年3月31日经工商行政管理部门核准登记成立，该两企业法定代表人均为何凤霞，与大唐公司法定代表人为同一人。
2012年9月3日，住房保障公司向大唐公司致公函一封。内容为：根据《市政府办公室关于进一步明确保障房建设和管理有关事项的意见》（锡政办发[2011]86号）文件精神，自2011年4月1日起，住房保障中心的牌子、建设职能、人、财、物整体移转至市城发集团，并成立住房保障公司，无锡市西新街9号房产权属已依法划转至住房保障公司名下，大唐公司与住房保障中心于2009年6月1日签订的租赁协议中的住房保障中心的权利义务由住房保障公司承继，现发函告知，并转发锡政办发[2011]86号文件，另外，根据租赁协议租金支付约定，大唐公司接函后到住房保障公司对帐，并及时将结欠租金支付住房保障公司帐上，避免给双方造成不必要损失。
2012年11月2日，大唐公司致函住房保障公司：对于住房保障公司2012年9月3日来函收悉，其认为根据租赁合同相对人为住房保障中心，锡政办发[2011]86号文件规定住房保障中心牌子保留至相应工作业务完成为止，其认为并未撤销，住房保障公司承继住房保障中心的权利义务欠妥，其曾多次与住房保障中心联系要求就双方各项费用结算，其不存在拖欠租金事实，要求住房保障公司作为住房保障中心的领导，接函后告知住房保障中心与其费用结算。
2013年5月16日，住房保障公司向大唐公司致公函一封，内容为：今收到大唐公司《关于原新锦辉大酒店若干急需解决的问题的报告》，要求大唐公司按照合同约定及时履行交付租金义务，在此基础上双方按照约定沟通处理修缮、结算事宜。
2014年3月14日，住房保障公司以大唐公司为被告向法院提起诉讼。以大唐公司未按约支付房屋租金，其作为住房保障中心改制后的单位，承继住房保障中心权利义务，要求自起诉之日与大唐公司解除租赁合同，要求大唐公司搬迁，返还承租房屋、设备、设施，支付计算至租赁期满日止的租金377.5万元，按照每日万分之五计算的至2015年2月28日止的逾期付款违约金1930075元，并要求支付自2015年2月28日起至实际搬迁日止按照市场标准计算的房屋使用费。后因该房屋大唐公司承租后实际转租给第三人山水锦辉大酒店、满江红大酒店使用，故要求山水锦辉大酒店、满江红大酒店作为次承租人承担租赁合同解除后的迁让义务。
大唐公司辩称：1、其与住房保障中心订立租赁合同，合同相对方为住房保障中心，其经查证无锡市住房保障中心单位仍保留并未撤销。住房保障公司起诉的主体资格不适格，无权向其要求迁让房屋和追讨租金。2、即便住房保障公司承继住房保障中心权利义务有权作为原告诉讼，主张其租赁违约，无事实依据，住房保障中心在履行租赁合同中严重违约，如住房保障公司要求解除租赁合同，其要求住房保障公司承担违约责任后再解除租赁合同。现其针对住房保障公司解除合同，保留主张出租方违约的反诉权利。3、其不拖欠出租方租金，而出租方对租赁合同约定的由其垫付费用、设备大修、更换和因行业管理标准发生变化而对房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造费用至今未与其予以结算，其多次向相关方提出要求，但未合理解决，要求驳回住房保障公司的诉讼请求。
山水锦辉大酒店、满江红大酒店辩称，其系大唐公司承租后设立的企业，且征得当时房屋出租方住房保障中心的同意，关于本案中的具体意见与大唐公司相同。
以上事实，有无锡市国联产权交易所招租公告、意向承租人征集反馈函、住房保障中心通知、租赁合同、住房保障公司公函、大唐公司函、租赁保证金收据、银行本票、银行进帐单、山水锦辉大酒店和满江红大酒店企业登记信息，以及双方当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为：
本案争议焦点为：一、住房保障公司是否有权主张租赁合同相关权利，即是否为适格原告；二、大唐公司是否结欠租金构成违约；三、大唐公司主张垫付费用、设备大修、更换和因行业管理升级房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造费用，出租方是否应予结算。
关于争议焦点一，住房保障公司提交了：1、无锡市西新街9号房屋所有权证，该证登记的房屋所有权人为无锡市经济适用住房管理中心；2、2008年4月7日无锡市机构编制委员会办公室锡编办[2008]50号《关于建立无锡市住房保障中心的批复》，该批复同意无锡市房产管理局将无锡市经济适用住房管理中心和无锡市廉租住房管理中心合并，组建住房保障中心；3、2011年10月25日无锡市人民政府锡政复[2011]98号《市政府关于无锡市住房保障中心改制方案的批复》，该批复将住房保障中心由事业单位改制成国有独资公司，并同意将改制后的国有独资公司工商注册后将其股权通过划拨方式注入市城发集团；4、2013年6月8日无锡市人民政府国有资产监督管理委员会文件锡国资权[2013]35号《关于同意变更西新街9号房产权属的批复》，该批复同意西新街9号房产权属及土地使用权由住房保障中心（无锡市经济适用住房管理中心）变更为住房保障公司。住房保障公司认为，无锡市住房保障中心已变更为住房保障公司，相关权利义务由其承受。大唐公司质证后对上述证据无异议，但提交了：1、2014年4月1日无锡市行政审批服务中心查询住房保障中心情况，该查询结果显示：住房保障中心组织机构代码××，地址复兴路122号，办证日期为2011年6月15日，作废日期为2012年3月31日；2、2011年3月31日无锡市人民政府办公室文件锡政办发[2011]86号《市政府办公室关于进一步明确保障房建设和管理有关事项的意见》，该意见明确2011年4月1日起住房保障中心牌子、建设职能、人、财、物整体移转至市城发集团，住房保障中心牌子保留至相应工作业务完成为止。大唐公司认为住房保障中心未注销尚存在。住房保障公司对大唐公司的反证认为，住房保障中心注销手续尚在办理中，但实际已不存在。
法院依据上述有效证据和当事人陈述，认定以下案件事实：住房保障中心系原无锡市房产管理局下属事业单位，2011年经改制成国有独资公司住房保障公司，并划拨至无锡市城市发展集团公司。无锡市西新街9号房产权属及土地使用权由住房保障中心（无锡市经济适用住房管理中心）变更为住房保障公司。无锡市西新街9号锡房权证北塘字第××号房屋所有权证登记面积为12265.02㎡。法院认为，住房保障中心按照行政机关要求经改制后已变更为住房保障公司，住房保障中心全部权利义务完全移转至住房保障公司，无锡市行政审批服务中心关于住房保障中心登记情况已显示住房保障中心作废日期至2012年3月31日止，即便住房保障中心未注销相关登记信息，不影响住房保障公司主张相关权利承担义务，其为本案适格原告。
对于争议焦点二，住房保障公司主张大唐公司接受承租房屋后除支付95万元租金外未再支付租金，其提交了2012年2月1日大唐公司制作的大唐公司与住房保障中心（合同外）往来明细。该往来明细显示大唐公司支付租金95万元。大唐公司确认了该往来明细确由其制作，也确认了支付租金95万元事实。诉讼中，当事人双方一致确认该95万元系从大唐公司向无锡市国联产权交易所交纳的意向承租保证金400万元中予以扣款抵付的租金，大唐公司除此之外，未再另付租金。
法院依据上述有效证据和当事人陈述，认定以下案件事实：大唐公司承租房屋后仅支付了租金95万元。按照双方租赁合同约定的交付租金起算日期计算，大唐公司自2010年11月15日起即未按期足额支付下一期租金。至2015年2月28日租赁合同期满，大唐公司未支付租金377.5万元。
法院认为，大唐公司自2010年11月15日起即未按期足额支付下一期租金，是否构成违约，在于大唐公司是否存在租赁合同约定相应抵扣租金的情形，即大唐公司主张的垫付费用、设备大修、更换和因行业管理升级房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造费用是否存在。
关于争议焦点三，大唐公司主张：垫付费用300338.14元，设备大修、更换和因行业管理升级房屋建筑、辅助与附属配套设施进行升级或改造费用7139569元（其中空调系统1744800元、消防系统2827590元、弱电系统1280213元、房屋部分1195466元、电梯开办大修91500元），合计7439907.14元。此外，其认为当时招租时明确房屋是酒店，但其租赁后发现没有厨房，便向他人另行租赁厨房，相关租金43.5万元也应当抵付其结欠出租方的租金。为此，大唐公司提交了2012年2月1日大唐公司制作的《大唐公司与住房保障中心（合同外）往来明细》、设备大修和改造的施工合同、购销合同、收条、发票、流水帐、付款凭证等证据。
法院于2014年5月6日组织当事人对大修、更换或更新升级设备进行勘验和涉案帐目核对。保障公司质证后认为，确认大唐公司垫付水费9184元、电费38360.94元。对于其余费用和相关设备，其以未见大唐公司付款凭证、更新设备是否属于行业管理需要或酒店自行需要无法确认、设备大修或更换属于酒店经营所需应自行承担，且未按照合同约定事前通知、未经住房保障公司认可、或未经双方协商而自行安装为由，均不予认可。
诉讼中，对于设备大修、更换是否已履行通知义务，或属于行业管理标准变化需要升级改造设备，大唐公司提交了2012年3月9日、2012年11月2日、2012年12月28日、2013年5月10日、2013年8月13日、2013年9月10日、2013年9月27日、2013年11月23日、2013年12月9日、2014年1月29日、2014年2月21日向住房保障中心、住房保障公司、房管局、无锡市城市发展集团、无锡市国有资产管理局邮寄的《大唐公司与住房保障中心（合同外）往来明细》、《关于原新锦辉大酒店若干需结算的问题的报告》、《关于要求业主进行双方财务结算并请求业主立即履行修缮义务，防止发生恶性社会安全事故的报告》、《关于修缮原新锦辉大酒店双路供电线问题的重申报告》、《“酒店屡遭停电、电梯屡遭恶性事故”望业主履行维修义务情况报告》、《关于2013年12月7日酒店高压室电柜爆炸的情况报告》、《关于再次要求业主单位进行双方财务结算并强调要求业主履行修缮义务的报告》、《关于2014年2月13日主进水（热水）爆裂的情况报告》、《关于收到有关方“复函”并要求房东落实更新修缮义务的紧急报告》。住房保障公司质证后认为，要求结算的基础不存在，大唐公司自行更换设备未按照合同约定征得住房保障公司认可。
诉讼中，根据大唐公司的申请，法院委托了江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（无锡分公司）（以下简称评估公司）对相关设备、设施大修、更换价格予以评估。评估公司于2014年8月至2015年3月期间经现场查勘、复核、计算、取证、会审等程序，于2015年3月10日出具了工程造价评估报告的征求意见稿，于2015年6月19日出具了工程造价咨询报告书，该工程核定总价8533964.86元。
工程造价评估结束后，大唐公司明确其抗辩意见：根据咨询报告，其因酒店行业管理标准发生变化而对酒店消防和防盗系统升级改造费用为3228120.54元，租赁期内因设备大修和更换费用为5323344.32元，垫付费用296976.14元，其中水费9184元、电费38360.94元、电话费7000元、蒸汽费99891.20元、人员工资83180元、房屋鉴定费47360元、环保评检费12000元。此外，厨房租赁费用43.5万元，上述款项合计9283441元要求折抵租金，超出部分其另行主张权利。
对于争议焦点三，法院查明相关事实如下：
1、2009年9月16日，大唐公司向无锡市质量技术监督局提交申请，要求对无锡新锦辉大酒店在用6台压力容器（2台冷冻机配套件）申请报废。同年9月22日，无锡市质量技术监督局在该申请上签署“已办理报废手续”。同年9月24日，大唐公司向住房保障中心提交报废空调主机系统拆除报告，该报告由住房保障中心工作人员陈扣田签收。该酒店中央空调系统经诉讼中评估公司工程造价评估为1544231.01元。后因住房保障公司对工程造价咨询报告书该部分内容提出异议，评估公司重新核减为1525188.43元。诉讼中，大唐公司另提供2009年9月14日其提交住房保障中心关于更换中央空调系统的报告，但住房保障公司否认收到该报告。
2、2011年7月，山水锦辉大酒店与无锡耀辉装饰装潢服务部订立购买、安装会议室、餐厅包厢空调挂机、柜机合同。2010年3月25日，山水锦辉大酒店与无锡市富扬冷冻机电器材有限公司订立冷库承揽合同。2009年11月4日，大唐公司与无锡蓝天电子有限公司订立火灾报警系统设备承揽合同。2009年11月23日，山水锦辉大酒店与无锡中凯建筑装饰设计工程有限公司订立钢结构楼梯施工合同。2009年12月21日，大唐公司与南通金亿达门业有限公司订立防火门买卖合同。2009年9月22日，大唐公司与福建亨立建设集团有限公司无锡分公司订立无锡山水锦辉大酒店有限公司装饰装潢合同。该合同履行中，大唐公司与福建亨立建设集团有限公司无锡分公司发生诉讼，经法院（2012）北民初字第0673号判决书、（2014）锡民终字第0373号民事判决书认定，福建亨立建设集团有限公司无锡分公司于2009年9月25日施工，于同年12月上旬工程完工，该工程结算价为525万元。2009年11月5日，山水锦辉大酒店与上海环昱建筑消防工程有限公司无锡分公司订立消防自动喷水灭火系统、自动报警系统等消防安装施工合同。2009年10月23日，大唐公司与无锡市雷英电脑有限公司订立闭路监控系统安装合同。2009年10月12日，大唐公司与无锡市新华彩板钢结构厂订立14楼泳池阳光板大棚、南北屋面改造承揽合同。2010年5月10日，山水锦辉大酒店与江苏恒泰泳池设备有限公司订立游泳池循环水处理改造项目合同。2010年6月16日，山水锦辉大酒店与江阴市四方游泳设备有限公司订立更衣柜销售合同。2010年2月20日，大唐公司与无锡耀辉装饰装潢服务部订立厨房、酒店大楼下水管道建筑工程施工合同。2009年11月28日，大唐公司与无锡金都机械设备有限公司订立含排烟管道等厨房厨具买卖合同。大唐公司、山水锦辉大酒店依据上述与他人订立的会议室分体空调、消防系统、酒店弱电系统、游泳池、房屋装饰改造、厨房用具合同支付了相应合同价款。诉讼中，评估公司结合合同、付款票据以及现场勘验核实，核定上述工程总价6989733.85元。诉讼中，大唐公司对工程造价咨询报告书酒店一楼会议室空调数量、价格提出异议，评估公司重新核增为7013903.85元。
3、大唐公司自行制作2009年1月至2012年12月其他应收款/房管局（住房保障中心）帐目清单：序号1、2009年2月21日，银行本票租赁准备金，借方金额4000000；序号2、2009年6月12日，房管局租赁保证金，借方金额300000；序号3、2009年6月20日，代付原锦辉欠电费，借方金额41435.94；序号4、2009年7月17日，代付原锦辉3月工资，借方金额73180；序号5、代付原锦辉欠水费，借方金额9471；序号6、2009年9月25日，中央空调，借方金额1500000（附件：签合同时保障中心同意更换）；序号7、2010年2月4日，原锦辉欠蒸汽费，借方金额99891.20；序号8、2010年2月20日，原锦辉欠光纤电话费，借方金额7000元；序号9、2009年10月10日，住房保障中心划入，贷方金额3000000；序号10、2009年12月7日，恒通电梯维修，借方金额93968；序号11、2010年5月21日，房屋鉴定费，借方金额47360；序号12、2011年11月21日，住房中心租金发票，贷方金额950000；序号13、2012年8月24日，房管局从2010年2月在酒店消费，借方金额315350；序号14、2012年8月29日，住房保障中心在酒店消费，借方金额171966；序号15、应付2011年房租，贷方金额9000000；序号16、应付2012年房租，贷方金额9000000；序号17、租用方舟公司厨房间，借方金额438700，本期累计借方金额7098322.14，贷方金额5750000。
4、2010年2月4日、2010年2月26日、2010年3月4日，大唐公司分别向无锡市方圆实业总公司支付蒸汽费39747.60元、31435.20元、8708.40元。诉讼中，大唐公司主张垫付蒸汽费合计99891.20元，其陈述：该款项为原先住房保障中心的租户无锡市金辉浴洗有限公司承租时产生，另有20000元质量保证金，因欠付蒸汽费用，被无锡市方圆实业总公司扣付，其曾于2010年12月向无锡市北塘区人民法院提出诉讼。
法院调取（2011）北民初字第0014号大唐公司与无锡市金辉浴洗有限公司财产损害赔偿纠纷一案卷宗后查明，在该案中大唐公司提供证据1份为：大唐公司于2010年6月13日向住房保障中心提交的关于完全租赁协议的报告，该报告称，原新锦辉大酒店出租给无锡市金辉浴洗有限公司锅炉房，其未取得该房产，由其行使房产使用权追诉，并追讨2009年及以后实际使用的租房费及应承担的蒸汽费。同日，住房保障中心签署意见为：根据租赁合同，大唐公司已取得西新街9号完全租赁使用权，大唐公司可以对锅炉房部分进行维权，其积极支持。该案诉讼中，大唐公司主张其垫付蒸汽费40143.60元，即为本案涉及的2010年2月26日、2010年3月4日，大唐公司向无锡市方圆实业总公司支付蒸汽费31435.20元、8708.40元两笔款项。其中金额为31435.20元的票据，与本案中大唐公司主张其垫付蒸汽费所提供的票据相同。该案中，大唐公司与无锡市金辉浴洗有限公司达成调解协议，由无锡市金辉浴洗有限公司支付蒸汽费1万元。另法院经向无锡市方圆实业总公司核实，2010年2月4日大唐公司向无锡市方圆实业总公司支付蒸汽费39747.60元，所对应的是无锡新锦辉大酒店于2009年3月、2009年4月的蒸汽用量产生的蒸汽款。2010年7月28日，无锡新锦辉大酒店收到无锡市方圆实业总公司退回押金5000元。2010年2月9日，大唐公司交无锡市方圆实业总公司押金20000元。
5、诉讼中，大唐公司提交锦辉酒店2009年3月、4月、5月、6月员工工资签收记录8份，该款项合计83180元。
6、诉讼中，大唐公司主张酒店设备设施更新、改造为出租方主管局无锡市住房保障和房产管理局、财产管理主管无锡市财政局相关领导开会同意，其委托律师对无锡市住房保障和房产管理局吴某、无锡市财政局俞某某就更换设备问题进行调查。法院依法核实后，两证人均表示：更新改造设备开会，讨论内容和是否同意，均因时间因素，记不清楚了。
7、关于大唐公司主张的酒店厨房租赁一节，大唐公司提供了其与无锡市方舟房产经营有限公司以及无锡市满江红大酒店与无锡市方舟房产经营有限公司两份2009年、2014年租赁协议、无锡市方舟房产经营有限公司关于消费折抵租金的说明和相关租金发票，并就承租时厨房为无锡市新锦辉大酒店实际控制，足已使其理解招租酒店具有厨房的事实提供了证据：无锡市西海岸餐饮有限公司工商登记档案中备案的无锡市新锦辉大酒店与郭燕玲就无锡市新锦辉大酒店二楼餐饮部场地租赁经营合同、无锡市新锦辉大酒店锡房权证北塘字第××号房屋所有权证、无锡市西海岸餐饮有限公司企业信息。法院经核查，无锡市新锦辉大酒店锡房权证北塘字第××号房屋所有权证登记的所有人并非为无锡市新锦辉大酒店，且房屋坐落于无锡市西新街8号。
8、2009年11月23日，江苏省人民代表大会常务委员会通过了《江苏省特种行业治安管理条例》，该条例规定：旅馆业经营应当安装视频监控设备。
诉讼中，住房保障公司主张大唐公司自租赁合同期满日起至实际搬离租赁房屋日止的房屋使用费，费用标准为同类地段市场标准，并提出要求对无锡市西新街9号房产使用费进行评估。法院依法委托相应评估机构予以评估，大唐公司拒绝评估机构现场勘察，评估公司终止评估程序。法院第二次即要求评估机构根据现有资产书面评估，评估机构因房屋使用费缺少可比照对象，缺乏市场依据无法作出价格评定为由，予以退回法院终止评估。法院查明，无锡市住房保障和房产管理局2015年第二季度锡房指数报告公布的无锡市住宅租赁加权均值北塘板块2015年上半年16.7元/㎡·月，即为0.556元/㎡·日。此外，法院依法调取了无锡市北塘区地段大唐公司周围经济型及普通酒店、沿街商铺因租赁纠纷而由法院受理的8起诉讼中的当事人提交的租赁合同，该租赁合同反映租赁费为0.505元/㎡·日至5.36元/㎡·日不等，其中经济型及普通酒店租赁费为0.505元/㎡·日至1.31元/㎡·日不等。
上述事实，有大唐公司向无锡市质量技术监督局提交的申请、大唐公司向住房保障中心提交报废空调主机系统拆除报告、保障中心工作人员陈扣田签收记录、工程造价咨询报告书、大唐公司、无锡山水锦辉大酒店有限公司与他人订立的会议室分体空调、消防系统、酒店弱电系统、游泳池、房屋装饰改造、厨房用具等合同及支付凭证、大唐公司制作2009年1月至2012年12月其他应收款/房管局（住房保障中心）财务记录、（2012）北民初字第0673号判决书、（2011）北民初字第0014号案件卷宗材料、（2014）锡民终字第0373号民事判决书、蒸汽费票据、大唐公司提交锦辉酒店员工工资签收记录、工程造价咨询报告书疑义回复、法院咨询笔录及双方当事人陈述等在卷佐证。
法院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。住房保障中心与大唐公司租赁合同约定，如设备、设施需要进行大修与更换，由大唐公司提出书面方案，征得住房保障中心同意，大唐公司对相应设备、设施进行大修与更换，相关费用予以结算。如双方意见不合，以设备、设施权威部门鉴定为准。该约定本意为防止承租方随意要求对租赁物大修与更换。本案中，综观大唐公司的抗辩主张，其提出的中央空调系统更换，曾上交住房保障中心关于更换中央空调系统的报告，住房保障公司予以否认，虽无依据证明该报告送达及保障中心同意与否，但大唐公司向相关部门核准报废申请，相关部门签署意见，以及大唐公司上报报废中央空调系统拆除报告，由保障中心工作人员签收，可以认定关于更换中央空调系统，住房保障中心应当知晓，且符合双方租赁合同对设备、设施更换的约定条件，故双方当事人对工程造价咨询报告书涉及更换中央空调系统金额为1525188.43元的价款，应当按约予以结算。
关于大唐公司主张因行业管理标准发生变化，而进行升级改造的酒店的消防系统、防盗系统设备，以及大修与更换的会议室分体空调、酒店弱电系统、游泳池、房屋装饰改造、厨房用具的等设备设施，即评估公司核定的工程总价除中央空调系统外的其余价款701390.85元部分，上述设备设施订立买卖合同、施工或承揽合同时间大部分发生在大唐公司与住房保障中心订立的租赁合同约定的2009年6月至同年12月半年装修装饰的免租期内，仅少部分设备设施如会议室分体空调、厨房冷库、游泳池水处理、更衣柜、下水道施工是在免租期之外，现上述设备设施是否应当更换，早在双方当事人订立租赁合同之前招租之时，作为承租方理应纳入考察范围，如应大修、更换或升级改造，应当与出租方沟通协商达成一致意见并在租赁合同中、书面协议中有所体现。从出租方招租公告和租赁合同中约定的承租方对承租房屋首次装饰装潢不低于400万元的要求来看，出租方对房屋改造有一定的要求，大唐公司接受招租和订立租赁合同，以及其上报住房保障中心返还400万元装修保证金的报告中所附装修装饰报告和预算，均说明其认同自己对房屋及其设施负有一定的更新改造的合同义务，如大唐公司认为其接受的房屋设备设施需要大修或更换、或升级改造，而不在其装饰装修之范围，应当按照合同约定上报出租方，取得合意或按照合同约定取得权威部门审核意见，确实属于行业管理要求的升级改造之列，也应当取得相关依据上报出租方，但大唐公司并无依据证明在此期间其已履行通知义务。诉讼中，法院对订立合同时住房保障中心主管行政机关相关知情人调查、核实，也无法取得住房保障中心同意对上述设备设施大修、更换或改造的相关事实。在（2011）北民初字第0014号大唐公司诉无锡市金辉浴洗有限公司财产损害赔偿案件中，大唐公司为提起该案诉讼曾于2010年6月13日向住房保障中心提交的关于完全租赁协议的报告，取得住房保障中心意见，但是大唐公司对其设备设施大修、更换或升级改造，却没有取得住房保障中心的签署意见令人难以理解。大唐公司在诉讼中提交的2012年11月至2014年2月的要求履行相关设备维修的报告，均发生在设备设施改造之后，不能证明其在上述设备设施大修与更换或升级改造之时其作为承租方已履行相关通知义务。从大唐公司自行制作2009年1月至2012年12月其他应收款/房管局（住房保障中心）帐目清单来看，其也仅仅将中央空调设备更新投入款要求出租方予以结算。再具体而言，大唐公司上报住房保障中心装修方案中家电家具达200万元之巨，而在诉讼中，根据大唐公司自认酒店客房数量及房内小家电，结合大唐公司经营酒店经营规模，在客房已有中央空调情况下，无法体现其家具、家电投入200万元的事实，由此，大唐公司该200万元投入将用于其它设备更新或大修。酒店消防系统，作为特殊行业的酒店在经营之前需取得相关行政许可，而相关行政许可均有不同的行业管理要求，作为承租方应当明知行业管理对房屋硬件和软件要求，其在房屋装饰装潢之初就应当对消防管理特殊的要求涉及的设备设施更新与改造，而在这改造中如不属于其支出，理应在与出租方按照合同约定取得合意或相关依据，但大唐公司诉讼中并无相应证据佐证。大唐公司装饰装修和消防改造期间，相关的行政管理对消防管理规定也并无变化。此外，大唐公司于2009年9月14日向住房保障中心出具关于返还400万元装修保证金报告涉及的装修装饰预算900万元中就包含消防钢梯费用，大唐公司辩称关于消防设备设施费用应当延长租期的意见，法院不予采纳。酒店的消防验收费用、厨房设备及厨房用具，属于大唐公司经营所需要，酒店开关插座更换、大楼弱电系统及电气改造属于大唐公司经营之初的装饰装潢之列，自来水供水系统、污水排水系统、供暖系统的维修、十四层顶棚的更换维修、游泳池的改造、会议室空调等未取得出租方合意或未有相关依据证明属于权威部门鉴定必须大修与更换，且大唐公司未履行通知义务，故其要求结算折抵租金的意见，法院不予采纳。2009年12月7日电梯的维修费用，早在大唐公司2013年11月提出要求业主修缮电梯报告之前的就发生，大唐公司因电梯限速器钢丝绳断裂、酒店高压室电柜爆炸的维修费用，虽在2013年11月、12月出具报告通知要求出租方维修，但该费用属于其租赁合同约定的维护、保养及费用负担的范围，其要求电梯维修、变电所设备更新费用折抵租金的意见，法院不予采纳。关于大唐公司主张酒店的监控系统设备更新改造系因行业管理标准发生变化，而进行升级改造，经查在大唐公司租赁房屋后2009年11月地方法规对旅馆业治安管理要求确有变化，大唐公司虽在变化前已更新该监控设备，其诉讼中陈述，系咨询治安管理相关部门意见后在酒店装饰装潢时就直接予以更新，该陈述意见及监控系统设备改造行为具有合理性，为此经价格评估的金额为83944.15元的酒店监控系统，双方当事人应当按照合同约定，予以延长租赁期限的方式给予补偿。
大唐公司租赁无锡市西新街9号房屋经招租、接管房屋和书面订立租赁合同三个过程，其对出租房屋应有所了解，且住房保障中心提供的房屋所有权证登记的面积与租赁合同约定的面积相符，大唐公司提出其承租无锡新锦辉大酒店时缺少厨房，其租赁费用要折抵租金的辩称意见，无事实依据，也不符合合同约定，法院不予以采纳。
对于大唐公司主张的垫付款，其中双方当事人认可的水费9184元、电费38360.94元，双方当事人应当按照合同约定予以结算。电话费7000元，大唐公司并无相关支出凭证和发票予以佐证。员工工资83180元，虽有人员签收清单，但租赁双方当事人在租赁合同中未约定该款项的负担，且也无证据证明属于原酒店人员工资支出。房屋鉴定费47360元、环保评检费12000元属于大唐公司自身经营所需。蒸汽费99891.20元，其中39747.60元为大唐公司租赁前无锡市新锦辉大酒店用汽款，应当由住房保障公司承担，另蒸汽费40143.60元系属于大唐公司承租前无锡市金辉浴洗有限公司产生的费用，大唐公司已向实际使用者通过诉讼主张过权利，不应再向出租方主张。无锡新锦辉大酒店质保金已退回，大唐公司主张质保金20000元因欠款被扣付无事实依据。大唐公司主张的垫付款中水费9184元、电费38360.94元及部分蒸汽费39747.60元，双方应当按照租赁合同予以结算，大唐公司主张的其余垫付款项要求抵付租金的意见，法院不予采纳。
大唐公司未付租金中应扣除大唐公司更新中央空调系统设备款1525188.43元和大唐公司代为的水费9184元、电费38360.94元、蒸汽费39747.6元，即至2015年2月28日止租赁合同期满，大唐公司结欠租金2162519.03元。
综上，根据对上述三个方面争议焦点分别阐述的意见，法院认为，住房保障中心与大唐公司订立房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。大唐公司未按期支付租金2162519.03元构成违约，应当承担相应的民事责任。大唐公司辩称的除更新中央空调系统设备款、监控系统设备款和垫付水、电及部分蒸汽费用外，其余升级改造费用、设备大修和更换费用、垫付费用、厨房租赁费用，不符合合同约定，法院不予采纳。住房保障公司作为保障中心权利义务的承受者主张权利，符合法律规定，其诉请要求人民法院自其起诉之日解除租赁合同，因其诉讼前并未行使合同解除权，直接向法院诉讼要求解除合同，解除合同虽符合法律规定，但应当自判决生效之日解除，鉴于租赁合同在本案诉讼期间已期满，再判决解除已无实际意义，故双方租赁合同于租赁期满之日自行终止。其要求大唐公司、山水锦辉大酒店、满江红大酒店迁出承租房屋并返还设备设施的诉讼的主张，符合法律规定，法院予以支持，鉴于双方租赁合同履行中无设备设施交接清单，大唐公司应按照合同约定除自行购买的家具、家电、装饰陈列物撤出外，对租赁房屋、及已形成附合的装饰装修、设备设施，应当予以返还。住房保障公司要求大唐公司支付租赁期内欠付租金及按照每日万分之五计算的逾期付款违约金，符合合同约定。由于租赁合同终止，住房保障公司对大唐公司更新金额为83944.15元的酒店监控系统设备以合同约定的延长租赁期限的方式给予补偿，事实上不能，故该补偿在大唐公司欠付租金2162519.03元中予以扣除，大唐公司应当支付租金2078574.88元，逾期付款违约金应当按照欠付租金、租赁合同约定的付款日起至合同期满日止按照每日万分之五分段计算。住房保障公司要求大唐公司支付租赁期满后至实际迁出房屋之日止按照同类地段物业租金标准计算的房屋使用费，因大唐公司在租赁期满后不及时返还所租赁房屋构成违约，而目前房屋市场租赁价格较2009年租赁价格变化较大，如按照原租赁标准确定逾期迁出房屋的使用费，对住房保障公司有失公平，为维护合同守约方的合法权益，应按照同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定逾期迁出房屋的使用费，诉讼中因大唐公司拒绝评估公司对无锡市西新街9号（新锦辉大酒店）房屋及设备设施现场勘验，造成评估公司无法作出价格评定，法院参照无锡市住房保障和房产管理局公布的2015年上半年的无锡市北塘板块住宅租赁加权均值及无锡市西新街9号周围地段酒店租赁价格标准，酌情确定以0.80元/㎡·日计算房屋使用费，即无锡市西新街9号房屋使用费为9812元/日。因租赁合同期满，双方当事人在诉讼中对租赁保证金均表示在本案中予以一并结算，为此住房保障公司应按照租赁合同约定对租赁保证金30万元予以退还。本案诉讼费用应按照双方当事人各自承担的责任比例予以负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决：一、住房保障公司与大唐公司关于坐落于无锡市西新街9号（新锦辉大酒店）房屋的租赁关系于2015年2月28日终止。二、大唐公司、山水锦辉大酒店、满江红大酒店应于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市西新街9号（新锦辉大酒店）房屋，并将该房屋和形成附合的设备设施、装饰装修交还给住房保障公司。三、大唐公司于判决发生法律效力之日起十日内支付住房保障公司房屋租金2078574.88元、逾期付款违约金703920元。四、大唐公司于判决发生法律效力之日起十日内支付住房保障公司自2015年3月1日起至实际交还租赁房屋之日止按照9812元/日计算的房屋使用费。五、住房保障公司于大唐公司实际交还租赁房屋之日退还大唐公司交纳的租赁保证金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44470元，鉴定费70000元，两项合计114470元，由住房保障公司负担35972元、大唐公司负担78498元。
宣判后，大唐公司、山水锦辉大酒店、满江红大酒店不服原审判决，向本院提起上诉。
大唐公司上诉称：1、住房保障中心因行政行为转制注销应先按照行政程序进行清算和处理，并对其在租赁期间内增添的资产以及双方收支往来、债权债务进行准确审计，本案应以审计结果为准相互结算。其已向无锡市事业单位登记管理局、无锡市房产管理局、无锡市国有资产监督管理委员会、无锡市审计局等多个行政部门依法申请公开住房保障中心清算注销中的相关材料，并为此提出多起行政诉讼，在行政诉讼案件尚未审结前，本案应中止诉讼。2、其与住房保障中心签订的租赁合同依照法律规定不得转让，涉案房屋所有权证上载明的所有权人亦非住房保障公司，故住房保障公司既非合同当事人又非所有权人，不是本案适格原告。3、涉案合同履行过程中，出租人存在未及时足额退还装修保证金，延期交付涉案房屋整体结构中的会议室，怠于履行出租人法定维修义务，交付涉案房屋不符合合同约定等多项违约行为，在双方互负债务又无先后履行顺序时，其有权行使同时履行抗辩权。4、涉案房屋设施设备的大修、更换其已履行通知义务。《租赁合同》第七条为格式条款，在双方对其理解不一的情况下，应作不利于提供格式条款一方的解释。装修期其曾就涉案房屋的自来水供水系统、污水排水系统、供暖系统、全部弱电系统、十四层顶棚的更换、游泳池的改造向房管局提交了相关报告并获得同意，该部分款项应抵扣租金。涉案房屋交付时已不符合新的消防验收标准，其依照法律规定对消防及配套设施进行改造，该费用其在相关报告和文书中已明确要求出租方结算，故上述费用应在租金中抵扣。5、承租期间，其多次就相关设备、设施存在的安全隐患向出租人报告，电梯限速器钢丝绳断裂、酒店高压室电柜爆炸系原设备设施陈旧老化所致，不属于合同约定的日常维护、保养范围，其为此垫付的维修费用应在租金中扣除。因维修影响其使用的，应相应减少租金或延长租期，原审判决以同类地段房屋的市场租赁价格确定逾期迁出的使用费没有法律依据，租赁期届满后继续使用的期间应确定为不定期租赁。6、原审对出租人交付时内部主要设备、设施是否完好，出租人是否延期交付会议室，西新街9号2楼和部分地下室是否属于新锦辉大酒店等没有查明，对酒店经营必备设施与提高经营额外增加的投资认定不清，对出租人欠付满江红大酒店餐费约18万元至今未交付亦未做实质审查，对上诉人在租赁房屋中的实际总投入和垫付资金未予查实，对装修与装饰、设施与设备、大修与更换等基本概念和基本事实认定不清。7、其缴纳400万装修保证金主要是为体现其资金实力，装修的资产应当归其所有。8、原审法院未当庭宣判，定期宣判亦未经传票传唤，程序违法。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，且存在程序违法，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判，确认其与被上诉人住房保障公司签订的租赁合同期满后继续使用期间为不定期租赁，判令对其租赁期间增添的资产和收支往来、债权债务以准确审计结果相互结算后，其再行交付租赁房屋。诉讼费用由被上诉人住房保障公司承担。
上诉人山水锦辉大酒店上诉称:其与住房保障公司之间没有合同关系，且住房保障公司起诉时并未将其列为当事人，住房保障公司承继相关权利义务后，未及时告知大唐公司或在租赁期届满前合理期间内与大唐公司商定交接事宜，一审判令其限期迁出，于法无据。请求撤销原审判决第二项，依法驳回住房保障公司对其的诉讼请求。
上诉人满江红大酒店上诉称:其与住房保障公司之间没有合同关系，且住房保障公司起诉时并未列其为当事人。住房保障公司承继相关权利义务后，未及时告知大唐公司或在租赁期届满前合理期间内与大唐公司商定交接事宜，一审判令其限期迁出，于法无据。另外，住房保障中心还欠其餐饮费用，如住房保障公司承继住房保障中心权利义务，该费用亦应由住房保障公司承担。综上，请求撤销原审','2018-09-28
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