天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终3389号
上诉人(原审原告)陈作明,女,1956年9月21日出生,汉族,住天津市南开区。
委托代理人石慧来,天津天关律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)路珊珊,女,1983年10月27日出生,汉族,住天津市河东区。
委托代理人陈哲,天津建嘉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)王冠华,男,1984年1月13日出生,汉族,天津市河东区。
委托代理人陈哲,天津建嘉律师事务所律师。
上诉人陈作明因租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第5892号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明,路珊珊、王冠华系夫妻关系。2010年9月1日陈作明与路珊珊签订《房屋租赁合同》,约定陈作明将坐落于天津市南开区鼓楼东街152号房屋出租予路珊珊、王冠华使用,租赁期限为三年,自2010年9月1日至2013年9月30日,租金14000元/月,付款方式为每季度结算一次,在下季度前10天交下一季度房费。合同签订后,双方均依约履行了合同义务。合同期满后,双方未续签租赁合同,路珊珊、王冠华仍继续使用涉案房屋,并于2013年11月9日向陈作明转账支付租金62500元,2014年3月28日现金支付95000元,2014年10月15日转账支付62500元,另支付数笔现金,双方均无记账。陈作明主张路珊珊、王冠华自2015年1月1日至2015年6月30日未支付房屋租金,故成讼。
另查,2014年12月3日王冠华与案外人刘保康签订《房屋租赁协议书》,租用案外人坐落于天津市××××号房屋,租赁期限为三年,自2014年12月16日至2017年12月15日,年租金120000元。2015年元旦前,路珊珊、王冠华已从涉案房屋搬至上述房屋经营。
再查,2014年12月双方发生纠纷,并报警处理。当时,路珊珊、王冠华向陈作明提出解除租赁合同关系,并告知将涉案房屋钥匙交由隔壁鼓楼东街150号邻居保管,由陈作明自行收回房屋。
2010年6月29日陈作明与案外人天津龙城投资发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》,约定从案外人处购买天津市南开区鼓楼东街152号房屋。
原审陈作明一审诉称,路珊珊、王冠华系夫妻关系。2010年9月1日陈作明与路珊珊签订房屋租赁合同,约定路珊珊租赁陈作明所有的坐落于天津市南开区××房屋××套,房屋建筑面积188.14平方米,租赁期间自2010年9月1日至2013年9月30日,月租金14000元。双方依合同约定租赁期满后,协议同意变更房屋年租金为250000元,每季度支付62500元,并已实际履行,但未续签书面租赁合同。路珊珊自2015年1月1日至今未向陈作明缴纳房租,陈作明多次催要未果,故请求判令:1、路珊珊、王冠华向陈作明支付2015年1月1日至6月30日期间的房屋租金125000元、延期支付房租利息3187.5元、采暖费25888元;2、诉讼费由路珊珊、王冠华负担。
原审被告路珊珊一审辩称,不同意陈作明的诉讼请求。双方事实上履行的不定期租赁合同已于2014年12月30日终止,路珊珊不欠付陈作明租金、利息。关于采暖费问题,因双方当事人之间存在争议,因此路珊珊对数额及应由谁支付存有异议。
原审被告王冠华一审辩称,王冠华不是本案合同当事人,不应为本案被告,其他意见同路珊珊意见一致。
一审法院认为,陈作明、路珊珊签订《房屋出租合同》,系双方真实意思表示,并未违反相关法律规定,该合同合法有效,一审法院予以确认。本案中,陈作明、路珊珊签订的租赁合同届满后,陈作明、路珊珊未重新签订租赁合同,路珊珊继续使用房屋,陈作明没有提出异议,应认定为原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,当事人可以随时解除。一审庭审中,路珊珊提供了与案外人签订的租赁合同及证人李某、刘某的证言,足以证明路珊珊已于2014年12月明确告知陈作明解除双方之间的不定期租赁合同关系,并将涉案房屋钥匙交由隔壁邻居李某保管,陈作明可随时收回房屋,故陈作明未及时收回房屋所造成的损失,应由其自行承担,其向路珊珊、王冠华主张2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金及利息的诉讼请求,一审法院不予支持。关于陈作明提出路珊珊、王冠华并未拆除空调室外机一节,在一审庭审过程中,路珊珊、王冠华已明确表示房屋为可交付状态,即使空调尚未拆除,也可视为路珊珊、王冠华放弃所有权,故陈作明以室外机未拆除证明路珊珊、王冠华仍持续使用涉案房屋的主张不成立,一审法院不予采信。关于不定期租赁合同租金标准一节,路珊珊提供的与案外人刘保康签订的租赁协议中的单位面积租价与陈作明主张每季度62500元的单位面积租价相近,符合市场行情,再结合陈作明提供的路珊珊两次支付62500元的转账记录,故对于陈作明主张每季度62500元的租金标准,一审法院予以认定。关于采暖费一节,陈作明并未提供证据证明已实际支付,该部分损失尚未产生,故陈作明该主张缺乏事实及法律依据,一审法院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定,一审法院判决:驳回原告陈作明全部诉讼请求。案件受理费3382元,减半收取1691元,财产保全申请费1145元,合计2836元,由陈作明负担。
一审判决后,上诉人陈作明不服,向本院提起上诉,认为,故请求判令:1、撤销原判;2、改判驳回田凤超对闻树海的一审全部诉讼请求;3、诉讼费由田凤超负担。
被上诉人路珊珊辩称,请求维持原判。
被上诉人王冠华辩称,请求维持原判。
经审理查明,一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,以承租人路珊珊未将承租房屋外的空调室外机拆除,致使陈作明不能取回承租房屋为由,陈作明上诉主张路珊珊、王冠华应给付其租金及延期交付租金的利息、取暖费一节,因双方所签固定期限合同已于2013年9月30日到期,后路珊珊继续使用房屋并缴纳租金,房屋所有权人陈作明按期收到租金,应视为双方成立不定期租赁合同法律关系,该房屋租赁合同可随时终止。双方当事人于时间发生矛盾并报警,报警记录可以证明承租人路珊珊于当日有解除该房屋租赁合同的意思表示,且出租人陈作明予以知悉。因陈作明未及时收回诉争房屋进行管理,造成2015年1月1日始六个月空置期间发生的可期待租金的利益损失应由其自行承担,故该上诉请求,本院不予支持。陈作明上诉主张取暖费一节,因该部分取暖费陈作明未实际缴纳,属于尚未发生的损失,故该项上诉请求,本院予以驳回,该项费用,陈作明可待实际发生后再行主张。
综上,陈作明上诉请求无事实和法律依据,本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3382元,由上诉人陈作明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 闫 飞
代理审判员 赵 盈
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条:第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;