瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)瓦民初字第4699号
原告：马强，男。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：葛树凯，该公司总经理。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路14号。
负责人：李连成，该银行行长。
委托代理人：翟志亮，系建行大连分行法律顾问。
委托代理人：孙东祚，系建行瓦房店支行客户经理。
原告马强与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马强，被告益凯房地产公司的委托代理人张明日，第三人建行瓦房店支行的委托代理人翟志亮、孙东祚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马强诉称，2011年7月28日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，建筑面积90.09平方米，总房款为459459元，首付款139459元，商业贷款32万元，原告交付首付款和银行贷款后，未能按合同约定交付房屋，而且一拖再拖，无房可交。原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款139459元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计93270.48元；判令被告支付原告违约金92259.37元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人建行瓦房店支行陈述称，原告欲解除与我行的贷款合同，原告需一次性偿还所有贷款本金及违约金，第三人对案涉房屋享有优先受偿权，被告应对原告所欠我行的债务承担保证责任。
经审理查明，2011年7月28日，原、被告签订合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，建筑面积90.09平方米，房屋总价款459459元。首付款139459元于合同签订当日支付，贷款32万元，买受人以商业贷款方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款139459元，被告至今未交付案涉房屋。
2011年11月8日，原告与第三人建行瓦房店支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人贷款32万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人建行瓦房店支行将32万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年6月20日，原告已向第三人偿还贷款本金16973.14元，利息76297.34元，本息合计93270.48元，尚欠贷款本金303026.86元。
2013年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月。每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同执行》。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人建行瓦房店支行，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告马强提供的商品房买卖合同、收款收据和个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同、对账单、补充协议、房屋信息查询，第三人建行瓦房店支行提供的个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押申请审批书、贷款对帐单、楼宇按揭合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告马强与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年6月30日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至12月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年1月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。2013年1月以后的逾期交房违约金约定的标准为总房款的日万分之三，现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。同时原告亦要求逾期交房违约金的按总房款的日万分之二的标准计算，本院予以照准。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告马强与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年7月28日签订合同编号为WHTXXXXXXXX号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告马强购房首付款139459元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马强2012年10月1日至本判决确定的给付之日的逾期交房违约金，按购房款459459元的日万分之二计算；
五、解除原告马强与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行于2011年11月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告马强截至2015年6月20日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还的贷款本金及利息93270.48元；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行返还原告马强贷款本金303026.86元，并按照原告马强与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
八、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告马强、被告益凯房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十、驳回原告马强的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6175元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李 蓓
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年七月八日
书 记 员 化凌弘
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