广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初3850号
原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：叶伟雄。
委托代理人：唐玲，系公司员工。
委托代理人：黄想雯，系公司员工。
被告：何锦昌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4818。
原告广东金诺物业管理服务有限公司（以下简称金诺公司）诉被告何锦昌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，由审判员范子进独任审判，后因被告何锦昌下落不明，本案转为适用普通程序，于2016年8月4日公开开庭进行了审理，原告金诺公司的委托代理人唐玲、黄想雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2011年2月23日与佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称“哥顿房产公司”）签订合同编号为y120517《商品房买卖合同》（下称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（下称“补充协议”），被告向哥顿房产公司购买位于顺德区大良街道古鉴村委会康格斯花园五区（芙蓉苑）39号房产。根据合同第九条关于商品房交付期限的约定，哥顿房产公司应于2011年12月31日前将商品房交付阁下使用；补充协议第五条第2项约定：“买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房己交付。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”康格斯花园五区（芙蓉苑）于2011年11月15日已工程竣工验收备案，哥顿房产公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2011年12月31日前办理收楼手续，但被告既不按《收楼通知书》通知限期内办理收楼手续，又不在合同约定交付期限为办理收楼手续，哥顿房产公司于20ll年6月19日再次向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，但被告至今仍未办理收楼手续。2015年7月28日向被告发出律师函，但至今被告仍未收楼及缴纳物业管理费。根据商品房买卖合同的上述约定，原告有权自2012年1月1日开始向被告收取物业管理费。哥顿房产公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，但被告在签订商品房买卖合同时及至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及前期物业管理服务协议，该商品房建筑面积为374.35平方米，物业服务费按建筑面积2元／月／平方米计收，每月物业服务费为748.70元，被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告自2012年1月起一直拖欠物业服务费等费用，暂计至2016年3月4日止，被告己累计拖欠物业服务费合计人民币38183.70元及违约金人民币14793.93元，以上合计人民币52977.63元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即向原告支付2012年1月至2016年3月物业服务费合计人民币38183.70元及违约金人民币14793.93元（物业服务费及违约金暂计至2016年3月4日止，实际计至付款之日），共计人民币52977.63元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告提供的证据如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表证明书、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《顺德区前期物业管理服务协议书》复印件3份，房产证明复印件1份（原件经核对后已退回）、备案回执复印件1份（原件经核对后已退回），证明原、被告双方的物业合同关系以及约定有关收费标准、缴费时间及违约责任。原告已向顺德区相关的政府部门申请康格斯花园前期物业服务费收费备案。
3.逾期未交物管费及违约金明细表原件1份，证明被告拖欠物管费及违约金的情况。
4.商品房买卖合同（原件经核对后已退回）复印件1份、收楼催告函、律师函、快递单原件各1份、投递记录打印件1份，证明被告是涉案房产的业主且已投递了收楼催告函。
5.收楼催告函、律师函、快递单原件各1份、投递记录打印件1份，证明已投递了收楼催告函给业主。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供答辩和质证意见。对于原告所提供的证据，经审查，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，并予以采信。
经审理查明，除拖欠的物业服务费及违约金金额之外，金诺公司诉称的其他事实，有其提供的证据可以证明，本院予以确认。
另查明，金诺公司自2010年8月18日取得备案回执。前期物业服务合同约定，自2014年8月30日开始，物业管理服务费按月于每月5号前交纳。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告虽然尚未与原告签订物业服务合同，但原告与建设单位哥顿公司签订有前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该前期物业服务合同对原告具有拘束力，原被告之间存在物业服务合同关系。
依据前期物业服务合同，被告应从收楼之日或约定交楼之日起向原告缴交物业服务费，建设单位已经通知被告在2011年12月31日前收楼，则原告有权自2012年1月1日起向被告收取物业管理服务费，按每月5日前缴纳。至于逾期付款违约金，每日千分之五的标准过高，本院依法调整为按每日万分之二计算。根据本院查明的事实，经计算，截至2016年3月4日，被告尚欠原告物业费37435元及违约金5791.79元。对此，被告应支付给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告何锦昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付物业管理服务费37435元及违约金5791.79元（物业费及违约金暂计至2016年3月4日，其后的违约金按每日万分之二的标准计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1124.44元，由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担243.79元，由被告何锦昌负担880.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 范子进
人民陪审员 林绮玲
人民陪审员 黎泽民
二〇一六年九月十九日
书 记 员 冯秋莹
附表：
欠费金额（单元：元）
起计日
截止日
欠费天数
违约金（单元：元）
2012年1月
748.7
2012年1月6日
2016年3月4日
1519
227.46
2012年2月
748.7
2012年2月6日
2016年3月4日
1488
222.81
2012年3月
748.7
2012年3月6日
2016年3月4日
1459
218.47
2012年4月
748.7
2012年4月6日
2016年3月4日
1428
213.83
2012年5月
748.7
2012年5月6日
2016年3月4日
1398
209.34
2012年6月
748.7
2012年6月6日
2016年3月4日
1367
204.69
2012年7月
748.7
2012年7月6日
2016年3月4日
1337
200.20
2012年8月
748.7
2012年8月6日
2016年3月4日
1306
195.56
2012年9月
748.7
2012年9月6日
2016年3月4日
1275
190.92
2012年10月
748.7
2012年10月6日
2016年3月4日
1245
186.43
2012年11月
748.7
2012年11月6日
2016年3月4日
1214
181.78
2012年12月
748.7
2012年12月6日
2016年3月4日
1184
177.29
2013年1月
748.7
2013年1月6日
2016年3月4日
1153
172.65
2013年2月
748.7
2013年2月6日
2016年3月4日
1122
168.01
2013年3月
748.7
2013年3月6日
2016年3月4日
1094
163.82
2013年4月
748.7
2013年4月6日
2016年3月4日
1063
159.17
2013年5月
748.7
2013年5月6日
2016年3月4日
1033
154.68
2013年6月
748.7
2013年6月6日
2016年3月4日
1002
150.04
2013年7月
748.7
2013年7月6日
2016年3月4日
972
145.55
2013年8月
748.7
2013年8月6日
2016年3月4日
941
140.91
2013年9月
748.7
2013年9月6日
2016年3月4日
910
136.26
2013年10月
748.7
2013年10月6日
2016年3月4日
880
131.77
2013年11月
748.7
2013年11月6日
2016年3月4日
849
127.13
2013年12月
748.7
2013年12月6日
2016年3月4日
819
122.64
2014年1月
748.7
2014年1月6日
2016年3月4日
788
118.00
2014年2月
748.7
2014年2月6日
2016年3月4日
757
113.35
2014年3月
748.7
2014年3月6日
2016年3月4日
729
109.16
2014年4月
748.7
2014年4月6日
2016年3月4日
698
104.52
2014年5月
748.7
2014年5月6日
2016年3月4日
668
100.03
2014年6月
748.7
2014年6月6日
2016年3月4日
637
95.38
2014年7月
748.7
2014年7月6日
2016年3月4日
607
90.89
2014年8月
748.7
2014年8月6日
2016年3月4日
576
86.25
2014年9月
748.7
2014年9月6日
2016年3月4日
545
81.61
2014年10月
748.7
2014年10月6日
2016年3月4日
515
77.12
2014年11月
748.7
2014年11月6日
2016年3月4日
484
72.47
2014年12月
748.7
2014年12月6日
2016年3月4日
454
67.98
2015年1月
748.7
2015年1月6日
2016年3月4日
423
63.34
2015年2月
748.7
2015年2月6日
2016年3月4日
392
58.70
2015年3月
748.7
2015年3月6日
2016年3月4日
364
54.51
2015年4月
748.7
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