江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0115民初12384号
原告：王军，男，1987年11月2日生，汉族。
委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。
被告：无锡红豆物业有限公司南京分公司（统一社会信用代码为91320115302304288C），住所地在南京市江宁区湖山路369号天元吉第城38幢××室。
负责人：陈辰，经理。
被告：无锡红豆物业有限公司（统一社会信用代码为913202057494061767），住所地在无锡市锡山区东港镇下兴港路。
法定代表人：赵鸣婵，总经理。
上述两被告的委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。
原告王军与被告无锡红豆物业有限公司南京分公司（以下简称红豆南京分公司）、无锡红豆物业有限公司（以下简称红豆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人巫肇胜，被告红豆南京分公司、红豆公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王军向本院提出诉讼请求：判令被告红豆南京分公司、红豆公司继续履行与其签订的《房屋租赁合同》出租义务，将位于南京市江宁区淳化街道××室房屋（以下简称××室）后半部分及对应二楼部分的房屋交付给其。事实和理由：2015年8月4日，其与被告红豆南京分公司签订《房屋租赁合同》，约定：红豆南京分公司将××室后半部分及对应二楼部分的房屋出租给其。合同签订后，红豆南京分公司以各种理由，一直不愿意履行，使其无法正常租赁使用涉案房屋。
被告红豆南京分公司、红豆公司辩称：被告红豆南京分公司与原告王军签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同，因为根据《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权属于小区全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途，涉案房屋系物业用房，红豆南京分公司对涉案房屋只是代为管理而无权对外出租，红豆南京分公司与原告签订的《房屋租赁合同》违反行政法规强制性规定，属于无效合同；《房屋租赁合同》约定的年租金为1万元，租赁期限为10年，且没有逐年递增的约定，过低的租金不合常理，违背房屋租赁的正常交易惯例，且原告对涉案房屋系物业用房而红豆南京分公司没有出租权限是知情的，原告与红豆南京分公司构成恶意串通损害第三人利益，属于无效合同；即使合同有效，合同签订后，红豆南京分公司既未向原告交付涉案房屋，原告也未向红豆南京分公司支付租金，合同并未实际履行也已达18个月之久，因为涉案房屋在小区业主委员会成立后需要移交给业主委员会，红豆南京分公司多次向原告要求解除合同，合同也不可能继续履行，原告要求其继续履行合同缺乏事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明：原告王军系南京红豆置业有限公司（以下简称红豆置业公司）开发的香江豪庭小区业主，王军购买的房屋为××室。2012年11月26日，红豆置业公司与被告红豆公司签订《前期物业合同》，约定：红豆置业公司选聘红豆公司对香江豪庭提供前期物业管理服务，本合同期限自2012年11月26日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；红豆置业公司应于2014年5月1日按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房属全体业主共有，红豆公司在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，物业管理用房面积309.99㎡，其中办公用房309.99㎡，位于3#楼。2015年8月4日，王军（乙方）与被告红豆南京分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将××室（原房号为××室）后半部分及二楼物业用房出租给乙方，该房屋总建筑面积约88平方米；乙方保证，在租赁期内该房屋用于合法业务经营，本合同租赁期内，乙方可不经甲方同意自行转租，通知甲方即可；房屋租赁期自2016年3月1日至2026年2月28日，共计10年；年租金标准为1万元，本合同租赁期内不递增，10年租金总计10万元，具体支付时间和金额明细为2016年2月15日前支付2万元、2018年2月15日前支付2万元、2020年2月15日前支付2万元、2022年2月15日前支付2万元、2024年2月15日前支付2万元，租金支付方式为乙方以现金方式向甲方支付租金；违约责任，乙方逾期支付应付款项，每逾期一日，则乙方需按所欠应付款项的0.5%承担违约金，租赁期内，有关该房屋的任何纠纷，一切责任由甲方负责，乙方的损失及本合同10年租期内的损失由甲方负全责，租赁期内，业主委员会对该房屋的租赁、租金等问题有异议的，由甲方负责，与乙方无关。2016年2月，王军委托虞安庆前往红豆南京分公司处支付首期租金并要求交付涉案房屋，但未果。2016年3月，虞安庆再次前往红豆南京分公司处支付首期租金并要求交付房屋，红豆南京分公司称涉案房屋系物业用房，红豆南京分公司无权将涉案房屋交付给王军。2017年7月17日，虞安庆与红豆南京分公司协商涉案房屋交付事宜，红豆南京分公司再次告知涉案房屋并非其所有，无法交付。
另查明：2012年6月13日，红豆置业公司取得南京市规划局颁发的编号为建字第320115201281230（2-1）号《建设工程规划许可证》，其中载明：香江豪庭2号商业网点的建筑用途为门面房、小商店、住宅区、物业管理用房。香江豪庭2号商业网点于2012年10月18日开工建设，于2017年1月23日完工，于2017年3月23日竣工验收合格。2015年6月23日，南京市江宁区房地产交易中心对香江豪庭2号商业网点进行了房屋面积预测算并出具了预测字2015第337号《南京市房屋面积预测算成果报告》，载明：××室后半部分及二楼部分的房屋登记为物业××室，预测算建筑面积分别为30.16㎡、58.04㎡，合计88.2㎡。2015年6月29日，红豆置业公司向南京市江宁区住房和城乡建设局物业管理科报送了《关于香江豪庭物业用房备案的情况说明》，载明“该项目物业用房共计5间，分别为1#楼108室41.96㎡…2号商业网点（规划幢号）物业××室88.2㎡，建筑面积共计313.43㎡…2号商业网点物业××室目前已取得面积预测报告，该面积已达总建筑面积千分之四的要求，特此情况说明”，南京市江宁区住房和城乡建设局物业管理科批复“该项目配置物管用房，经现场勘察，调阅资料，符合相关法规规定，恳请市场科、产权监督科做好登记工作”。2017年4月19日，南京市富展房地产测绘有限公司对香江豪庭2号商业网点进行了房屋面积测绘并出具《南京市房屋测绘成果报告》，载明：××室后半部分为112室物业用房，建筑面积为31.13㎡、××室二楼部分为112室物业用房，建筑面积为58.05㎡。与××室相邻的××室现登记在红豆置业公司名下。
庭审中，经法院释明，原告王军要求被告红豆南京分公司、红豆公司履行《房屋租赁合同》的出租义务，交付××室后半部分和二楼部分的房屋。
本院认为：《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。本案中，××室后半部分和二楼部分的房屋在不动产登记部门登记为112室物业用房，该物业用房的所有权属于香江豪庭小区全体业主，被告红豆南京分公司作为香江豪庭前期物业服务企业仅有使用权，在未征得香江豪庭小区业主同意的情况下，无权改变112室物业用房用途并对外出租。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现被告红豆南京分公司对外出租××室后半部分和二楼部分的物业用房的行为既未获得香江豪庭全体业主认可，红豆南京分公司在合同签订后也未取得房屋的所有权，红豆南京分公司、红豆公司无法继续履行《房屋租赁合同》出租义务，将其无处分权的上述房屋交付给原告王军。故对原告王军要求被告红豆南京分公司、红豆公司继续履行《房屋租赁合同》出租义务，将××室后半部分及对应二楼部分的房屋交付给其的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《物业管理条例》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回原告王军的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取40元，由原告王军负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 叶 斐
二〇一七年十一月二日
书记员 魏甜甜