上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第31081号
原告上海军东投资管理有限公司。法定代表人刘家隆。委托代理人黄小玲，上海效通律师事务所律师。委托代理人赖际卿，上海欧森律师事务所律师。被告上海兴芸投资管理有限公司。法定代表人严兴叶。委托代理人吴晴波。委托代理人吴迪，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海军东投资管理有限公司(以下简称军东公司)诉被告上海兴芸投资管理有限公司(以下简称兴芸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年11月5日公开开庭进行了审理，原告军东公司的法定代表人刘家隆及原告军东公司的原委托代理人兰马、黄小玲，被告兴芸公司的原委托代理人吴晴波、徐同临，到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案转为普通程序进行审理，于2015年3月10日公开开庭进行了审理，原告军东公司的法定代表人刘家隆，原告军东公司的委托代理人黄小玲、赖际卿，被告兴芸公司的委托代理人吴晴波、吴迪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军东公司诉称，2013年8月，原告将上海市浦东新区秀浦路73171部队北营房沿街商楼，靠西面一栋房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。系争房屋为一至九层房屋，总面积约为9,800平方米。租金从2014年3月1日起计算，由被告于每个季度开始计算时提前20天支付，每季支付租金人民币(以下币种相同)1,410,925元，如遇被告拖欠租金超过15天，原告有权解除合同，并有权追究被告的违约责任。合同签订后，原告将约定的房屋交付被告，被告支付了合同约定的定金80万元和第一季度的租金。然而，被告本应于2014年5月11日前向原告支付第二笔租金共计1,410,925元，但经原告催告，被告借口拒不支付。故原告起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告将系争房屋返还原告；2、判令被告向原告支付欠付的租金及使用费(从2014年6月1日起至被告实际返还房屋之日止，标准为每季度1,410,925元)；3、判令被告赔偿原告相当于6个月租金的违约金2,821,850元，并判令被告的履约定金80万元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。被告兴芸公司辩称，原告转租未获得其前手的同意。原告一直没有提供房地产租赁证明，原告提交的租赁证明是通过手写变造的，使得被告行政审批手续无法办理。原告出租的房屋未提供建筑消防许可证、排污许可证。因原告未能提供上述凭证，导致被告相关证件至今未办出。被告同意解除合同，但是原告违约在先，关于违约责任，被告将另案主张。本案只要求处理押金的返还，装修及经营损失的赔偿，本案中不要求处理，被告将另案起诉。经审理查明，2013年8月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将系争房屋出租给乙方使用，系争房屋位于上海市浦东新区秀浦路73171部队北营房沿街商楼的靠西面一栋物业(一层至九层)，总面积大约为9,800平方米；租期自2014年3月1日起至2024年2月28日止；免租期为六个月，自租赁房屋建造结束，脚手架确保不漏水，质量保证金交给乙方算起；第一、二年的租金标准为5,643,700元每年……；本合同签订生效3日内，乙方应一次性向甲方支付定金80万元整，定金在合同履行开始后，自动转为押金，合同履行到期后，押金在10天内甲方无息归还乙方；租金实行先付款后使用的原则，乙方须每季度支付上次租金，且必须提前20天支付给甲方；甲方保证对租赁物有出租权；在租期内甲方有责任协助乙方办理营业执照等有关手续，包括提供相关材料；在租赁期限内，如遇到乙方拖欠租金超过15天，甲方有权解除《房屋租赁合同》，并追究乙方的违约责任；由于乙方的责任使本合同无法履行，乙方应赔偿甲方的损失，免租期6个月按每月租赁费计算赔偿甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告于2013年8月12日开始分批将系争房屋分别转租并交付给了多个租户，签订租赁合同的人包括案外人朱某某等人。2014年6月，原告向被告发送律师函称，要求被告及时支付欠付的租金。2014年7月10日，被告向原告发送律师函称，合同约定免租期为6个月，从2013年9月1日起至2014年2月28日止，但是原告承诺应在免租期内完成的工作均未完成，生活用水、消防用水、电、电梯均未及时安装到位，希望延长免租期；希望提供系争房屋的排污证明用于办理环评；部队出具的房屋租赁许可证的门牌号与派出所出具的房屋实际门牌号不符合，且许可证上所列出租有效期是2014年8月1日，导致无法办理相应的营业执照；系争房屋竣工时未通过消防验收，影响后续证照办理；当初房屋计划用途是宾馆和餐饮，但是房屋的排污管和水管太小，而且混在一起，希望解决管道问题；在原告履行上述出租方义务后，愿意与原告洽商租金支付事宜。2014年8月，原告再次发函要求被告及时支付租金。另查明，案外人上海席臣酒店管理有限公司(以下简称席臣酒店公司)于2014年9月12日将工商登记注册登记在系争房屋内(注册地址为上海市浦东新区秀浦路XXX号一层局部、四至六层，法定代表人朱某某)。上海喜泰酒店管理有限公司(以下简称喜泰酒店公司)于2014年9月15日将工商登记注册登记在系争房屋内(注册地址为上海市浦东新区秀浦路XXX号一层局部、七至九层，法定代表人也是朱某某)。工商资料内档显示，中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局(以下简称军管分局)2014年6月7日出具证明一份，载明秀浦路XXX号土地地块2,000平方米，已经竣工验收合格；军管分局于2014年8月11日出具证明一份，载明秀浦路XXX号土地地块2,000平方米，康桥派出所给予该地块的门牌号为791号至835号。康桥派出所于2014年9月5日出具证明，载明秀浦路XXX号，现增加临时门牌号编定为上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX号-835号。康桥派出所于2014年10月20日出具证明，载明秀浦路北营房沿街商业楼西面一栋物业门牌号为791-799号，东边一栋门牌号为811-835号。再查明，系争房屋为军产房，军管分局与上海达飚工贸发展有限公司(以下简称达飚公司)订立租赁合同，约定达飚公司有权租赁使用。2013年12月2日，达飚公司与原告签订房屋租赁合同，约定达飚公司将系争房屋出租给原告，约定原告可以对外招租。原告将系争房屋租赁给了被告，被告再将系争房屋分别出租给多个业主。之后，达飚公司认为军东公司(即本案原告)擅自转租，发函要求解除合同。军东公司于2014年11月起诉要求确认其与达飚公司之间的租赁合同有效，双方继续履行合同，案号(2014)浦民一(民)初字第40998号。达飚公司委托代理人徐同临、吴迪参与诉讼，坚持不同意履行其与原告的租赁合同。法院认为军东公司有权转租，达飚公司不具有解除权，并于2015年2月2日判决军东公司与达飚公司的租赁合同继续履行。系争房屋现处于营业状态。审理中，双方当事人确认，系争房屋的位置为秀浦路北营房沿街商业楼西面一栋房屋(一至九层)，门牌号为上海市浦东新区秀浦路XXX号-799号;从2013年9月1日起至2014年2月28日止为合同约定的免租期，2014年3月1日至2014年5月31日三个月的租金被告已经支付，2014年6月1日之后的租金被告未支付过。被告表示其参股经营位于系争房屋第三层的酒店，系争房屋的其他部分转租他人使用；系争房屋内有两家单位办出了营业执照，是通过弄虚作假的方式办出。审理中，被告认可原告向被告陈述过系争房屋的证照实际情况，但是签订合同时原告方的余老板承诺过租赁许可证、消防证等相关证件会补齐，但无法提供证据。原告否认有过补齐证件的承诺，并表示从未隐瞒过系争房屋的实际情况，上家达飚公司提供的资料也全交给了被告。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、原告与被告之间的往来函件、房地产租赁证明、军管分局的证明、派出所的证明、工商登记信息、工商登记内档资料、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。(2014)浦民一(民)初字第40998号案件已经认定本案原告有权转租，被告辩称原告转租未获得其前手同意的意见，本院不予采纳。双方均同意解除合同，本院予以准许。关于解除合同违约责任的承担，双方存在争议。首先，被告在签订合同时，原告就已经将系争房屋相关证照的实际情况告知了被告，被告对实际情况是了解的。其次，合同约定甲方(即原告)有责任协助乙方(被告)办理营业执照等有关手续，但不表示原告保证被告一定能够办出营业执照。原告将上家达飚公司的资料转交，并不存在故意不协助的情况，况且根据现有证据显示已经有两家单位在系争房屋内办理出了营业执照。因此，被告以原告未提供相关证照为由主张原告违约并拒付租金，缺乏依据，被告构成违约。合同解除，被告应当返还系争房屋。被告应当支付2014年6月1日起至被告实际返还房屋之日止租金及使用费。原告主张使用费参照租金标准，并无不当，本院予以支持。合同约定“由于乙方的责任使本合同无法履行，乙方应赔偿甲方的损失，免租期6个月按每月租赁费计算赔偿甲方。”现被告违约导致合同解除，原告要求被告承担相当于6个月租金的违约金2,821,850元，符合合同约定，本院予以准许。原告主张押金80万元为履约定金并且要求没收该80万元，缺乏依据，本院不予支持。原告应当将押金80万元返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海军东投资管理有限公司与被告上海兴芸投资管理有限公司于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海兴芸投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区秀浦路73171部队北营房沿街的一幢房屋(房屋为一至九层，门牌号为上海市浦东新区秀浦路XXX号-799号)返还原告上海军东投资管理有限公司；三、被告上海兴芸投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海军东投资管理有限公司租金及使用费(标准为每季度1,410,925元，从2014年6月1日起计算至被告上海兴芸投资管理有限公司实际返还房屋之日止)；四、被告上海兴芸投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海军东投资管理有限公司违约金2,821,850元；五、原告上海军东投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内返还被告上海兴芸投资管理有限公司押金80万元；六、驳回原告上海军东投资管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,760元，由原告上海军东投资管理有限公司负担11,800元，被告上海兴芸投资管理有限公司负担55,960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。????当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。