山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)长民终字第01696号
上诉人（原审被告）李长根，男。
委托代理人郭爱军，山西隆德晟律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）张金霞，女，汉族。
委托代理人裴宝莉，山西弘韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐福坤，男，汉族。
委托代理人焦广，山西振坤律师事务所律师。
委托代理人石丽婷，山西振坤律师事务所实习律师。
上诉人李长根、上诉人张金霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2015）城民重字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李长根及其委托代理人郭爱军，上诉人张金霞及其委托代理人裴宝莉，被上诉人徐福坤的委托代理人焦广、石丽婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原、被告系朋友关系，被告与第三人系夫妻关系。被告在与第三人婚姻关系存续期间购买长治市城区永盛苑小区2A-1-801室（建筑面积152.94m2）住房一套，房屋所有权人登记为被告李长根，共有人一栏没有记载。2013年8月19日，原、被告双方签订《售房协议》，主要约定被告自愿将位于长治市城区永盛苑小区2A-1-801室（建筑面积152.94m2）出卖给原告，包括所有房产手续；房价总价款为700000元；因被告向原告借款4000000元，故房款在欠款中一次性扣除；被告提供有关资料积极配合原告办理有关房产过户手续，相关税费由原告承担。因被告拒绝协助原告办理房产过户手续，致原告诉讼在案。原告要求被告按照售房价格700000元的20%支付其违约金。
原判认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据不动产登记的法律规定及特权公示公信原则的基本原理，不动产特权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李长根，共有人一栏没有记载，因此李长根是公示的所有权人。徐福坤作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与李长根签订房屋买卖合同，且合同主要义务均已履行完毕，徐福坤的交易安全应当得到法律保护。虽然第三人张金霞依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定，认为本案诉争房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，对本案争议房屋享有共有权，第三人张金霞也据此主张李长根擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，应当适用不动产登记的法律规定。被告辩称“原告与被告之间签订的售房协议虽系其本人签字，但原告对其有胁迫行为，并非其真实意愿表示”，针对上述内容被告并未提供相关证据，故本院无法采信。由此，李长根与徐福坤所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。至于第三人张金霞所提房屋所有权尚未进行变更登记，徐福坤尚未取得所有权的问题，因是否进行变更登记仅仅是判断合同是否已得到全面履行的标准，并非判断合同效力的标准，本案争议房屋的所有权尚未进行变更登记，并不能导致买卖合同无效，第三人张金霞以房屋所有权尚未进行变更登记为由否定合同的效力，其理由不能成立。综上，因李长根和张金霞在本案中并无充分的证据证明徐福坤并非善意第三人，徐福坤基于对房屋所有权登记的信赖而与李长根签订房屋买卖合同，其交易安全应得到公信力的保护，原、被告双方所签买卖合同应认定为合法有效。原告要求被告支付违约金的主张符合法律规定，本院予以支持，但其要求按照售房价格700000元的20%计算违约金的主张明显过高，应予调整，按照售房价格700000元的10%计算70000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李长根于本判决生效后立即协助原告徐福坤办理位于长治市城区永盛苑小区2A-1-801室房屋的产权过户登记。二、被告李长根于本判决生效后七日内支付原告徐福坤违约金70000元。三、驳回原告徐福坤的其他诉讼请求。案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费568.4元，由被告李长根承担。
判后，上诉人李长根、张金霞均不服向本院提起上诉。李长根上诉称：一审法院在没有认定上诉人欠被上诉人400万元事实的情况下，判决房屋归上诉人所有属于认定事实错误。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案全部诉讼费。张金霞上诉称：一审法院认定数额为4000000元的借贷关系成立属于认定事实不清；一审法院对涉案房产应当为上诉人夫妇的共同财产，李长根和徐福坤是隐瞒张金霞擅自处分的事实视而不见，对于共有物的处分没有得到张金霞的追认，所以李长根的处分无效；一审法院未正确适用合同法，合同因不能履行应当解除；一审法院没有审查第三人提出的物权处分无效的内容。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判两被上诉人签订的售房协议和物权处分无效，驳回被上诉人徐福坤的一审诉讼请求；本案的诉讼费用均由二被上诉人承担。
被上诉人徐福坤针对上诉人李长根的上诉理由答辩称，房屋买卖协议系上诉人与被上诉人的真实意思表示，符合相关合同法规定，应当依法履行，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，请求维持原判；针对上诉人张金霞的上诉理由答辩称，涉案房产登记在李长根一人名下，根据不动产登记，有理由相信这个是合法有效的，被上诉人没有义务审查两上诉人是否离婚，上诉人查询过，该房产证上没有其他共有人存在，婚姻关系存续期间，夫妻有权处分各自财产，李长根有权处分自己财产，一审认定事实正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，其交易安全应当受到保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李长根，共有人一栏没有记载，因此李长根是公示的所有权人。徐福坤作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与李长根签订房屋买卖合同，且合同主要义务均已履行完毕，徐福坤的交易安全应当得到法律保护。关于上诉人李长根的上诉理由和上诉人张金霞的第一项上诉理由，本院认为一审法院对数额为4000000元的债权债务关系的成立与否并未作出认定，因本案是房屋买卖合同纠纷，故一审法院对数额为4000000元的债权债务关系的成立与否不做认定并无不当，故二上诉人该上诉理由不成立。关于上诉人张金霞第二项上诉理由，本案中涉案房产登记在李长根名下，徐福坤陈述其与李长根签订房屋买卖协议时李长根称自己已经离婚，张金霞也陈述其与李长根已分居四年，徐福坤尽到了合理审查义务，故一审法院认为涉案的房屋买卖合同有效并无不当，上诉人张金霞该项上诉理由不成立。关于上诉人张金霞第三项、第四项上诉理由，根据法律规定及相关法理，人民法院只围绕当事人的诉求进行审理，故上诉人张金霞该两项上诉理由不成立。
综上，上诉人李长根、张金霞的上诉理由均不能成立，一审法院判决正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10800元，由上诉人李长根承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓晶
审判员 杨素红
审判员 王成立
二〇一六年四月十三日
书记员 王 青