广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13027号
上诉人（原审被告）：广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：蓝荣创，职务：总经理。
委托代理人：朱永胜，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市中恒国际装饰材料城有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王会元，职务：董事长。
委托代理人：彭琳，系公司员工。
上诉人广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司（以下简称“龙泓公司”）因与被上诉人广州市中恒国际装饰材料城有限公司（以下简称“中恒公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人龙泓公司向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，程序严重违法，适用法律错误，依法应予撤销，被上诉人的起诉或原审诉讼请求应予驳回或发回重审。一、原审法院遗漏了有独立请求权的第三人堂涌经济联合社第七经济社参加诉讼，依法应当发回重审。原审中，被上诉人主张其依据与堂涌经济联合社第七经济社(以下简称第七经济社)签订的《场地租赁合同》(以下简称《第七经济社合同》)取得场地及物业的转租权，原审法院以涉案场地没有产权和未取得合法报建手续认定次承租合同无效的判决结果，实际上对涉案场地出租方第七经济社的权利的稳定性及合法有效性，而原审法院并未依法追加其参加诉讼，遗漏了享有独立请求权的第三人参加诉讼，属于严重违反法定程序。另，被上诉人与第七经济社签订的《第七经济社合同》约定的出租场地与涉案场地是否属于同一地块、是否发生重叠或重叠程度，由于堂涌经济联合社第七经济社未依法参与诉讼，从而导致事实认定的错误。二、原审法院遗漏了有独立请求权的第三人分租户参加诉讼，依法应当发回重审。涉案场地分租户众多，形成复杂的权利交叉，本案判决结果与分租户具有当然必然的法律上的利害关系。原审中，上诉人依法申请要求将该各租户追加为第三人参与诉讼，原审法院未予准予，武断下判，致使分租户经营权利益受到损害，这无疑遗漏了应当参与诉讼的当事人。三、被上诉人的证据没有证据证明其拥有涉案土地、建筑的合法使用权及经营管理权，被上诉人的主体不适格，依法应驳回起诉。l、原审中，被上诉人主张其依据《第七经济社合同》取得涉案场地及物业的使用权。该《第七经济社合同》显示，合同项下场地的地址为“东西指向京广铁路西面直至新石槎路界处，南北指向为现七社竹木堆放场南面直至平沙村新水泥路界处”。而本案涉案合同的场地地址为“广州市白云区石槎路xxx号”，两份合同指向的地址描述明显不同。况且，被上诉人现有证据并不能证明被上诉人享有涉案土地的合法使用权和经营管理权，被上诉人不具备出租人的基本要件，其诉讼主体身份不适格。2、退一步说，即使被上诉人主体身份被认定为适格，而上诉人主张其权利来源的《第七经济社合同》及其所提供的土地产权证显示，该等土地为农村集体土地，且上述建筑为已超过使用期限的临时建筑，不属于可以长期合法租赁的范畴，按照有关规定，应当驳回起诉。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理”。本案中，没有证据显示《第七经济社合同》项下土地在起诉前被批准为建设用地，或转为国有土地，按照前述规定，应当驳回起诉。3、原审中，被上诉人主张涉案合同项下建筑为被上诉人提供的《建设规划许可证》项下建筑，该《建设规划许可证》显示，该等建筑为临时商铺，建于2005年，使用期限为两年。因此，该等建筑现己超过使用期限，并未办理续期，应视为非法建筑。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理”。本案中，涉案建筑为非法建筑，法院不应进行实体审理，应依法裁定驳回起诉。四、即使本案进行实体审理，也应驳回被上诉人的诉讼请求。涉案场地租赁物业经营历经上诉人多年招商，目前刚扭转亏损局面，现前景看好，市场租户众多，上诉人与各租户关系融洽，原审判决认定，被上诉人明确不要求实际使用的分租户搬离，进而支持被上诉人要求返还场地的诉讼请求。对此，上诉人认为，原审判决自相矛盾。既然原审判决认定涉案合同为无效合同，被上诉人所谓与各分租户维持现有的租赁关系，同样是无效法律行为。而且，这种租赁关系，与上诉人现有的与各分租户的租赁关系并无不同。本案中，上诉人已经付清了2016年5月前的全部费用，被上诉人坚持收回场地，唯一的理由是：场地租金水平提高了，被上诉人找到了更高的出价者。因此，被上诉人的行为违反了诚实信用原则，如果支持被上诉人的诉讼请求，不符合诚实信用、等价有偿原则，对上诉人来说，这显然是不公平的。因此，即使本案进行实体审理，也应驳回被上诉人的诉讼请求。五、原审法院“锯箭法”的判决不仅违反法律原则且导致各利益主体权利义务严重失衡，不仅不能实现案结事了，进而可能激化各方对抗，反而制造大量新的纠纷及不安定因素。1、原审判决判令上诉人将位于广州市白云区石槎路xxx号共三层物业(含上诉人加建的物业)经营管理权交还被上诉人，而涉案物业不仅含有上诉人加建的物业，还有上诉人多年招商形成的数百分租户的固定租金收益，而原审判决认定涉案场地违法出租无效，不仅剥夺了上诉人的财产性权益，同时变相认定经营管理权合法有效，导致的结果是同一个违法原因及被上诉人的过错导致上诉人权利被剥夺、被上诉人因此获得较高的转租收益和加建建筑物经营使用权，致使分租户不稳定的经营现状。2、原审判决按照涉案合同约定的租金标准计算场地占用使用费，也没有事实和法律依据。原审判决既然认定涉案合同为无效合同，则不应依据该合同约定的标准计算场地占用使用费。如果需要计算场地占用使用费，则应当按照市场价格及双方对于无效合同的过错程度合理确定。六、1、一审法院遗漏了本案合同效力的关键判项，未能依法直接确认合同无效，判项中反而按照合同依法有效处理，驳回了被上诉人解除合同的诉讼请求，直接导致合同无效后的处理存在严重法律适用错误。2、在租赁合同无效及场地建筑均为违法建筑的情况下，不存在合法的经营管理权，上诉人支付场地建筑使用费及返还场地的对象应该为土地权属人堂涌经济联合社第七经济社，而非被上诉人。综上所述，请求二审法院：一、依法撤销广州市白云区人民法院作出的(2015)穗云法民四初字第1208号民事判决，依法改判驳回起诉、驳回诉讼请求或裁定发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人中恒公司答辩称：一、一审法院审理本案过程中完全依据法定程序正确审理，不存在违反法定程序的情形：1、原审法院不追加棠涌经济联合社第七经济社(以下简称“第七经济社”)参加本案诉讼处理合法：答辩人与上诉人之间的《租赁合同》等因涉案场地无产权证明和未取得合法规划报建手续被认定无效，既不会影响第七经济社对涉案土地的所有权，也不会因此减少其本应获得的租金，与本案的处理结果没有任何利害关系，更不会影响本案事实的审理和查明，上诉人要求第七经济社参加本案庭审没有事实和法律根据，原审法院不追加第七经济社参加本案诉讼的做法合理合法。2、原审法院不追加各分租户作为第三人参加本案诉讼合理合法：虽然本案涉案场地分租户较多，但是答辩人仅要求上诉人交还涉案场地的经营管理权，并不要求实际使用的分租户交还承租商铺，并不会对各分租户的利益产生损害，与本案的处理并无利害关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。根据上述法律规定，人民法院可以根据案件的具体情况通知次承租人作为第三人参加诉讼，而不是必须通知次承租人作为第三人参加诉讼，所以原审法院不将各分租户追加作为第三人并未违反法定程序。3、答辩人是本案适格诉讼主体：法律并未强制规定出租人必须为租赁物业的所有权人，答辩人自第七经济社处取得了涉案土地使用权，并开发建设成涉案场地，并将涉案场地给答辩人使用切实履行了合同义务，可以证明答辩人对涉案土地、物业享有合法的使用权及经营管理权。上诉人以答辩人没有租赁物业所有权为由否认答辩人是本案合法诉讼主体资格缺乏事实和法律依据依法应不予。另外，贵院（2010）穗中法民五终字第2444号民事判决书也确认答辩人的诉讼主体地位。二、一审法院认定事实清楚：2010年5月17日，答辩人与上诉入签订《租赁合同》，将涉案场地出租给上诉人，租赁合同签订前答辩人已明确告知上诉人未取得涉案场地产权证明和未取得合法规划报建手续的事实。2015年因上诉人长期拖欠租金经多方催告未果，且拖欠租赁达到解除租赁合同的条件后，答辩人诉至原审法院，要求解除双方之间的房屋租赁关系。虽《租赁合同》及相关协议是诉争双方的真实意思表示，但是由于涉案场地无产权证明和未取得合法规划报建手续，因此原审法院认定《租赁合同》及相关协议无效非常清楚。三、一审法院适用法律正确，应当依法维持原判：上诉人在上诉状中称原审法院法律适用错误，应适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定驳回起诉的观点错误。首先，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》是广东省高级人民法院于2001年颁布的指导意见，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是最高人民法院2009年颁布的司法解释，二者相冲突的情况下，不论是从法的位阶，还是颁布时间来看，都应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因此原审法院因此认定《租赁合同》及相关协议无效，并判决上诉人将涉案场地经营管理权交还答辩人，并参照合同约定的标准向答辩人支付房屋占用使用费适用法律正确，上诉人的请求于法无据，理应驳回其上诉请求。四、从本案诉争的源头来看：本案之所以诉至法院是因为上诉人长期拖欠租金，达到约定的解除条件，后通过多种途径沟通无果的情况下才诉至法院，而非上诉人所说的因为租金上涨的原因。从一审所提交的证据可以看出，上诉人存在长期拖欠租金的事实，庭审过程中上诉人一直以冼金辉个人账户收取分租户租金，但2016年5月1日前的房屋占用使用费和水电费未交清，且从2016年5月1日至今未向我司缴纳任何房屋占用使用费及相关水电费，更换非股东蓝荣创作为公司法定代表人，其转移财产以逃避债务的恶意非常明显，现在更妄图通过拖延诉讼程序、浪费诉讼资源的方式达到其恶意侵占租金的目的。另经答辩人多方走访和了解，分租户反映上诉人对涉案场地管理混乱，存在乱收租金的行为，严重损害各分租户利益。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
中恒公司于2015年8月25日向原审法院起诉请求：1、解除中恒公司与龙泓公司签订的《租赁合同》；2、龙泓公司向中恒公司交还租赁场地的经营管理权；3、龙泓公司向中恒公司支付2016年5月1日至返还上述场地经营管理权之日止的房屋占有使用费；4、本案诉讼费由龙泓公司承担。
原审法院经审理查明：2010年5月17日，中恒公司（甲方，出租方）与龙泓公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区石槎路xxx号一幢三层混凝土框架物业（下称“涉案场地”）租赁给乙方作商业经营使用。但乙方不能整体转租或出让，只能分租给各商户经营；租赁物业及配套设施按现状交付乙方使用；租赁物业的面积第一、第二层合计8920平方米，（其中包含甲方已经补建的780平方米）第三层420平方米；租赁期限自双方签订本合同之日起计十六年；租赁物业第一、二层的租金自收租金之日起计每平方米：第1、2年28元/月；第3、4年35.6元/月；第5、6年37.63元/月……；乙方每月31日前向甲方交纳下月租金等。
2010年11月23日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意乙方可以在原合同条款中约定的四周空地使用范围内加建建筑物；甲方同意乙方可以在二楼楼面加建建筑物，加建建筑物的一切费用由乙方负责；加建的建筑物自建成之日起至2016年12月31日止，由乙方无偿使用和出租等。
上述合同和协议签订后，中恒公司向龙泓公司交付了涉案场地。龙泓公司在涉案场地的一楼和三楼加建了部分建筑物，并分租给他人经营使用。龙泓公司向中恒公司支付租金至2016年4月。
原审庭审中，龙泓公司表示因涉案场地现已分租给众多案外人使用，如中恒公司要求返还涉案场地，故应追加分租户为本案第三人参加诉讼。中恒公司明确表示其要求龙泓公司交还涉案场地的经营管理权，不要求实际使用的分租户交还承租商铺，其自行解决与分租户关系。另中恒公司、龙泓公司双方确认合同约定现时间段的租金标准为348259.6元每月，该租金计收的面积仅为合同约定出租给龙泓公司使用的9340平方米建筑物，不包括龙泓公司加建的建筑物面积。
另因中恒公司无法提供涉案场地的产权证明，原审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案场地的规划报建情况，该局复函表示暂未查询到建设用地使用权、规划报建等行政许可信息。
原审法院向中恒公司、龙泓公司双方释明因涉案场地无产权证明和未取得合法规划报建的手续，双方就涉案场地签订租赁合同和补充协议违反了相关法律法规的规定，上述租赁合同为无效合同，询问中恒公司是否变更其诉讼请求，龙泓公司是否就合同无效产生的法律后果在本案中提出反诉请求，中恒公司表示坚持原诉讼请求，并增加要求龙泓公司支付2016年5月1日至返还涉案场地经营管理权之日止的房屋占有使用费。龙泓公司表示因暂时无法统计具体损失，并要看本案处理结果后才向龙泓公司主张损失，故坚持不在本案中提出反诉主张。
以上事实，有租赁合同、补充协议、复函和双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：中恒公司与龙泓公司就没有产权和未取得合法报建手续的涉案场地签订《租赁合同》和《补充协议》，该合同和协议违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，依法应为无效。故中恒公司要求解除上述《租赁合同》和《补充协议》没有依据，原审法院予以驳回。
因上述《租赁合同》和《补充协议》无效，根据合同无效财产相互返还的原则，龙泓公司应将涉案场地交还给中恒公司。现涉案场地由龙泓公司分租给案外人实际使用，由于中恒公司明确在本案不要求实际使用的分租户搬离，其自行解决与分租户关系，故中恒公司要求龙泓公司返还涉案场地经营管理权合理合法，原审法院予以支持。因中恒公司不要求实际使用的分租户搬离，龙泓公司交还涉案场地的经营管理权并不影响分租户使用承租商铺的权益，本案无需追加分租户参加本案诉讼，故原审法院对龙泓公司要求追加分租户为本案第三人参加诉讼的意见不予采纳。对于龙泓公司在涉案场地上加建的建筑物，因该建筑物附属于涉案场地内，故该加建的建筑物之上的经营管理权亦应一并返还中恒公司，但龙泓公司有权向中恒公司主张因返还该加建建筑物导致的损失。
虽上述租赁合同、补充协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，中恒公司有权要求龙泓公司支付占有使用涉案场地期间的占有使用费，现中恒公司支付租金至2016年4月，故中恒公司要求龙泓公司支付自2016年5月1日至实际返还涉案场地经营管理权之日止的占有使用费合理合法，原审法院予以支持。占有使用费的计算标准参照租赁合同约定的348259.6元/月计算。
原审法院已向龙泓公司释明因上述租赁合同和补充协议无效，对于因合同无效导致返还租赁场地而产生的损失赔偿等法律后果，龙泓公司可在本案中向中恒公司主张，但龙泓公司坚持表示不在本案中主张，属于中恒公司对自身诉讼权利的处分。对于因合同无效后龙泓公司就涉案场地的相关权利可另行主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第（一）款之规定，于2016年5月19日作出如下判决:一、本判决生效之日起三十日内，被告广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司将位于广州市白云区石槎路xxx号共三层物业（含被告广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司加建的物业）经营管理权交还原告广州市中恒国际装饰材料城有限公司；二、本判决生效之日起十日内，被告广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司向原告广州市中恒国际装饰材料城有限公司支付自2016年5月1日起至实际返还上述场地经营管理权之日止的场地占有使用费（占有使用费按348259.6元/月计算）；三、驳回原告广州市中恒国际装饰材料城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4808元，由原告广州市中恒国际装饰材料城有限公司负担100元，由被告广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司负担4708元。
二审审理期间，被上诉人中恒公司向本院提交一份《申领门牌确认通知书》作为新证据，拟证明建设工程许可证的地址与上诉人使用的地址属于同一个地址。上诉人龙泓公司质证称：我方认为该证据并不认可并且不能证明所需要证明的事实。对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明涉及所有权和经营管理权的证明问题，该申请门牌号的主体不是本案的被上诉人。二审庭后，广州市白云区新市街棠涌村第七经济合作社出具《证明》函件，证明该社“同意被上诉人中恒公司继续使用涉案场地，并收取相应的租金或房屋占用使用费，暂不收回该涉案场地。中恒公司作为使用人可按法律规定处理本次纠纷。”
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
上诉人提起本案上诉，主要有两方面的诉求，一是认为原审违反程序，未追加广州市白云区新市街棠涌村第七经济合作社及涉案场地实际使用租户为第三人；二是质疑被上诉人的诉讼主体资格。经审核，原审诉讼中，上诉人并无否认其与被上诉人就涉案场地签订租赁合同，以及被上诉人向其交付涉案场地的事实。至于被上诉人权益来源属另一法律关系，且二审中，广州市白云区新市街棠涌村第七经济合作社已经向本院明确被上诉人对于涉案场地的使用经营管理权益。另一方面，被上诉人在本案就经营管理权益提起诉请，对于场地使用主张维持现状，本案双方当事人与实际承租户之间权益亦分属不同法律关系，均可另案处理。故此，本案处理并不影响广州市白云区新市街棠涌村第七经济合作社及其他涉案场地承租户的权益，原审未予追加当事人并无明显不当，本院予以维持，上诉人该部分上诉理由，本院不予采纳。至于被上诉人诉讼主体资格问题，亦如前所述，从合同签订及涉案场地交付等事实，结合广州市白云区新市街棠涌村第七经济合作社二审确认，其依法提起诉讼并无不当。上诉人该部分上诉理由本院亦不与采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4808元，由上诉人广州市龙泓汽配城市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十二月八日
书记员 冯冠豪