江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异182号
案外人：曹永义，男，1975年12月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
申请执行人：石祖乾，男，1965年10月8日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：石雷，江苏益邦律师事务所律师。
被执行人：永大控股有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央大道333号。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：俞天波，男，1979年11月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
本院在执行石祖乾与永大控股有限公司（以下简称永大公司）、江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）、俞天波股权转让纠纷一案中，查封涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区（以下至裁定主文前简称开元名都小区）51套房屋，案外人曹永义提出异议，要求本院解除对开元名都小区21幢S105室、S106室商铺的查封措施，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人曹永义提出异议称，请求解除对异议人拥有的开元名都小区21幢S105室、S106室房屋的查封。事实与理由：异议人作为浙江中源幕墙装饰工程有限公司（以下简称中源公司）委托代理人于2013年4月7日与盛大公司签订《江苏盛大置业有限公司开元名都项目铝合金窗工程承包合同》，约定盛大公司将盛大开元名都一期工程中15号、16号楼全部窗户（铝合金工程项目）承包给异议人曹永义制作施工。工程结束结算时，盛大公司用开元名都小区21幢S105室、S106室房屋抵算给异议人作为铝合金窗工程款，且于2015年7月12日签订了《商品房买卖合同》，合同编号分别为1035300001674、1035300001675号。2017年11月15日，异议人得知上述财产被贵院查封，为了维护异议人的合法权益，特具书贵院，对查封的房产提出异议，请贵院支持异议人的请求。
盛大公司答辩称：1.开元名都小区21幢S105室、S106室门面房已于2015年7月12日网签给中源公司作为15号、16号楼铝合金窗施工工程款。具体办理手续见附件2013年4月7日签订的《江苏盛大置业有限公司开元名都项目铝合金窗工程承包合同》以及2015年3月10日签订的《补充协议》。2.关于抵充工程款的房源处置，我公司无权干预，仅仅负责协助各施工企业办理房屋买卖手续、协助买受人办理按揭手续，我公司不收取相应款项，相关款项由各施工企业自己收取，按照各施工企业要求开具发票。3.根据工商登记查询，目前石祖乾依然是股东，其认识到该项目要亏损，就想提前脱身，其通过欺骗的方式得到其他股东的信任，骗取签订股权转让合同，利用法院过度执行，导致公司开发停顿，这是对当地安置户、购房者和社会不负责任的行为。公司对石祖乾之债属于担保之债，石祖乾又是公司股东，这样明显有抽逃公司资金之嫌疑，损害其他债权人合法利益，根据法律规定这种债权具有略后性。
申请执行人石祖乾未向本院提交答辩意见。
本院查明,石祖乾诉永大公司、盛大公司、俞天波股权转让纠纷一案，本院于2016年1月19日作出（2015）淮中商初字第00135号民事判决书，判决：一、永大公司于本判决生效之日起十日内给付石祖乾股权转让款3910.11万元并支付利息和违约金；二、盛大公司、俞天波对永大公司的上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回石祖乾的其他诉讼请求。因三义务人未履行判决确定的义务，石祖乾向本院申请执行，本院于2016年9月2日立案，执行案号为（2016）苏08执370号。2017年11月8日，本院作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，查封开元名都小区51套房屋，其中含本异议案所涉的21幢S105室、S106室两套商铺。后案外人曹永义对该两套房屋提出异议。
另查明，2015年7月12日，曹永义与盛大公司签订《商品房买卖合同》，约定：曹永义购买盛大公司开发的开元名都小区21幢S105室、S106室商铺，建筑面积分别为53.8平方米、51.94平方米，售价分别为376600元、363580元。合同第六条明确：“买受人应于2015年7月10日一次性付清全部购房款”。案外人曹永义所购商品房为预售商品房，至异议审查时，该两套商铺尚未办理房屋所有权登记。
再查明，盛大公司与中源公司于2013年4月7日签订《江苏盛大置业有限公司开元名都项目铝合金窗工程承包合同》，工程名称：“盛大开元名都工程”，承包范围：“一期工程中15号、16号楼全部窗户。”同年4月10日，中源公司向盛大公司出具《授权委托书》，内容为“我公司现委托曹永义，身份证号:，全权负责与贵公司签订的《江苏盛大置业有限公司开元名都项目铝合金窗工程承包合同》合同内容及工程款结算等一切相关事宜。”2015年3月10日，盛大公司与中源公司签订《补充协议》，约定工程款结算方式如下：1.现金支付102万元整；2.根据2015年1月4日签订的《情况说明》，盛大公司补助中源公司材料及人工损失费108940元，该款项和《江苏盛大置业有限公司开元名都门窗工程量结算总表20150122》剩余未支付的工程款631240元，盛大公司提供21幢S105室、S106室共计两套门面房抵充工程款740180元。2015年7月10日，中源公司给盛大公司出具《确认函》，内容为：我公司曹永义，身份证号:，认购了贵公司开发的开元名都小区21幢S105、S106商铺，购房总价为740180元。现证明该两套商铺房款来自于我公司与贵公司签订的《江苏盛大置业有限公司开元名都项目铝合金窗工程承包合同》工程款抵款，由此产生的一切经济、法律后果由我公司承担，与贵公司无关。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人曹永义是否享有足以排除执行的实体权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据上述法律规定，本院作如下认定：1.关于双方签订的买卖合同是否合法有效问题。曹永义、盛大公司提供的系列证据可以证明，盛大公司与中源公司之间存在真实的债权债务关系，各方在债权债务结算之后，案外人曹永义购买了涉案房屋，并用盛大公司欠中源公司的工程款抵付房款，虽然涉案房屋尚未办理产权过户手续，但在盛大公司认同且愿意继续履行的情况下，应认定曹永义与盛大公司签订的房屋买卖合同合法有效。2.关于房款有无支付问题。根据《商品房买卖合同》、《确认函》等材料可以证明曹永义已经通过抵工程款的方式支付了全部房款。3.关于占有的问题。《补充协议》表明，盛大公司已将涉案房屋抵扣工程款，已经对涉案房屋失去控制权，盛大公司对此亦予以认可，故应当认定案外人已经占有涉案房屋。4.关于非自身原因未办理过户登记问题。目前房屋尚未竣工，盛大公司尚未办理涉案房屋的所有权登记手续，异议人客观上无法办理所购房屋的过户登记手续。
综上所述，案外人曹永义请求排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区21幢S105室、S106室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 李学辉
审判员 庞海涛
二〇一七年十二月二十七日
书记员 程 莹