四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0704民初295号
原告：四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司，营业场所：绵阳市游仙经济试验区一环路东段229号。
负责人：王秀文。
委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。
被告：绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区一环路东段235号。
法定代表人：张科。
被告：张科，男，汉族，生于1984年6月9日。
被告：黄凯，男，汉族，生于1974年7月14日。
原告四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司（以下简称：堂宏房产分公司）诉被告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司（以下简称：嘉晨房产经纪公司）、被告张科、被告黄凯租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理，并于2016年9月25日作出（2015）游民初字第2290号《民事判决书》。原告堂宏房产分公司对该判决不服，向绵阳市中级人民法院提出上诉。绵阳市中级人民法院于2017年9月15日作出（2016）川07民终2297号《民事裁定书》，裁定：“一、撤销绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2290号民事判决书；二、发回原审法院重新审理。”本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚林到庭参加了诉讼。被告嘉晨房产经纪公司、被告黄凯、张科经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对三被告缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告堂宏房产分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的房租5392071元。2.判令被告向原告支付保证金差额262892元。3.判令被告向原告支付违约金5392071元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年3月15日，原告与被告黄凯、张科签订《堂宏国际物业租赁合同》（以下简称为“合同”），约定原告作为甲方，被告黄凯、张科作为乙方承租位于游仙区一环路233号的堂宏LOFT.第一城一期负一层至3层的商业物业，建筑面积14152.12平方米，租赁期限为96个月，自2011年3月15日至2019年3月15日止。合同对租金计算方式、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告黄凯、张科提供了该商业物业，履行了出租方的应尽义务。2012年2月18日，黄凯、张科组建成立了绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司。后原告与被告嘉晨房产经纪公司、黄凯、张科，三方共同签订《堂宏国际物业租赁合同》之补充协议，约定：由被告嘉晨房产经纪公司概括承受合同中被告黄凯、张科的权利与义务，被告黄凯、张科为被告嘉晨房产经纪公司履行《堂宏国际物业租赁合同》及补充协议的全部义务提供担保，并承担连带担保责任。自2012年9月15日起，被告嘉晨房产经纪公司多次拖欠租金，原告多次向其催收房租。2013年12月20日，原告正式向被告嘉晨房产经纪公司发出《催收通知》，要求其限期缴纳截止通知之日拖欠的租金5215600元，以及因欠缴物业管理费产生的保证金差额262892元，但被告仅补缴了70000元，对其余部分置之不理。2014年3月31日，原告发函通知被告方解除主合同及补充协议，经被告张科签字盖章予以确认。综上，请求判决支持诉请。
被告黄凯书面答辩称：1.自2011年签订草拟的租赁合同后，自己再未参与任何实际性的经营活动，且在正式交房和合同开始实施时，自己已经退出所有的参与活动。2.无论履约情况正常与否，自己没有收到堂宏房产分公司任何通知，对房租是否按时交纳，是否有拖欠的情况一无所知。3.自己没有收取任何房客的钱，更没有收取嘉晨房产经纪公司及所有股东的钱。4.若出现拖欠堂宏房产分公司的房租，堂宏房产分公司应在第一时间终止合同或者第一时间通知自己。
被告嘉晨房产经纪公司、被告张科未作答辩。
经审理查明：2011年3月15日，原告堂宏房产分公司（出租方、甲方）与被告黄凯（承租方、乙方）、张科（承租方、乙方）签订《堂宏国际物业租赁合同》，约定甲方将其位于游仙区一环路233号堂宏LOFT第一城一期负一层至三层的商业物业出租给乙方使用，租赁面积按建筑面积14152.12平方米计算（含工商银行楼上无法登记产权的102平方米），其中负一层1805.14平方米，一层3191.66平方米，二层4382.65平方米，三层4772.67平方米。租赁期限为96个月，自2011年3月15日到2019年3月14日止。第一年（2011年3月15日至2012年3月15日）租金单价为31元/平方米/月；以第一年租金单价为基数，以后每年逐年递增6%。具体每年度的租金标准及金额如下：第一年租金除补贴期后为人民币1535505.02元整，即2011年12月1日至2012年3月15日（其中2011年3月15日至2011年12月1日期间为补贴期，补贴期的租金用于乙方装修投入及设备设施）；第二年租金为人民币558.05万元整，2012年3月15日至2013年3月14日；第三年租金为人民币591.53万元整，2013年3月15日至2014年3月14日；第四年租金为人民币627.02万元，2014年3月15日至2015年3月14日；……2011年7月1日之前支付2011年12月1日至2012年3月14日期间的租金153.6万元，2012年2月14日前支付上个半年即2012年3月15日至2012年9月14日的租金279.03万元（注：2012年2月28日《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》中将该笔租金由279.03万元调整为191.28万元）。第二条中约定租金支付方式及逾期支付租金的违约责任：租金每半年支付一次；以后由乙方于每个支付时段前十五日内付清。超一天未付清租金，每天罚乙方1万元，超15天未付清租金，甲方有权选择终止合同，追究乙方违约金和赔偿责任，以交付的保证金和装修投入、设备设施及货品同时作为保证金。定金及保证金：本合同签订2个工作日内，乙方向甲方缴纳本合同定金共计300万元整，同时作为履行本合同的保证金，装修及设备设施、货品同时作为履约和支付房租的保证金。第八条约定违约责任：发生下列情况之一的，甲方均有权解除本合同并收回商铺，同时没收合同保证金300万元。其中违约责任之一为：若乙方逾期交付租金、公摊水电费或者其他应缴费用，逾期十五日仍未付清上述费用的，每逾期一日，由甲方按欠费金额的百分之一向乙方加收滞纳金。该条还约定：甲方同意每年在原租金基础上固定减免24万元（即每月减免2万元，减免不重复计算）。
2012年2月18日，原告堂宏房产分公司（甲方）与被告黄凯（乙方）、张科（乙方）、嘉晨房产经纪公司（丙方）签订了《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》。该协议中“一”约定：“原以乙方黄凯、张科名义与甲方于2011年3月15日签订的《租赁合同》中，乙方将其享有的权利和义务概括转让给丙方，自此由丙方实际承担并履行应由乙方享有的全部权利和义务。该协议中“二”约定：甲方同意丙方租赁上述物业免租补贴期在原《租赁合同》第二条约定的2011年12月1日到期的基础上，延长至2012年1月31日止。乙方和丙方承诺并保证：不得再以甲方出租物业交付时未达到交付条件、消防验收迟延合格、所分承租商户或其他合伙人向甲方主张停工、办证等各项损失以及本补充协议未约定的其他理由，向甲方主张延长免租补贴期或主张延长租赁期限或主张赔偿损失等各种要求和异议。此延长免租补贴期作为前争议的最终终止解决。丙方应在2012年2月14日前向甲方支付2012年3月15日至2012年9月14日期间的租金279.03万元，甲方同意在此次租金缴纳额中，扣除甲方同意延长丙方2个月免租补贴期的租金额，丙方实际缴纳租金1912800元。该协议中“四”约定：三方一致同意对原《租赁合同》第二条第3款作如下补充约定：1、乙方此前已经交纳的定金叁百万元，转做丙方向甲方交纳的履约保证金，用于保证丙方应承担的房租按时缴纳，用于保证丙方妥善安全使用物业及其配套设施设备，用于保证丙方在本合应履行的其他义务和一切违约事项的追偿等。……3、租赁期满后，经甲方检查确认物业、设备、设施完好无损且丙方无拖欠费用、无其他违约事项时，且办完移交手续后7日内由甲方一次性退还丙方，但如该物业有毁损或丙方有其他违约事项，甲方照价从履约保证金中扣减。”该协议的“六”中“3”约定：“丙方应在本补充协议签订当天与甲方委托的物业管理公司另行签订《“堂宏国际”商业房屋物业服务合同》，并按照合同约定及时足额交纳物业管理费。”该补充协议中“九”约定：“乙方为丙方履行2011年3月15日《堂宏国际物业租赁合同》及本补充协议全部义务依法提供担保，并依法承担连带担保责任。担保期限至丙方履行完毕前述合同及补充协议所约定的全部义务为止。”补充协议还约定“该协议与原《租赁合同》不一致，以本补充协议为准。”被告张科、黄凯在该补充协议乙方处签名并捺印。
2014年3月31日，原告向被告嘉晨房产经纪公司及黄凯、张科发出《关于解除〈堂宏国际物业租赁合同〉及补充协议的函》，函件主要内容是：截止我司发函之日，贵司已经欠付我司租金共计5201692元，我司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定及《堂宏国际物业租赁合同》第八条1（1）之约定，解除《堂宏国际物业租赁合同》及补充协议，解除效力自本函送达贵司之日起发生法律效力。被告张科于2014年3月31日签收该函件，并加盖有被告嘉晨房产经纪公司印章。
原告要求被告嘉晨房产经纪公司应按合同约定向原告支付拖欠的租金及保证金差额并承担违约责任，并由被告张科、黄凯承担连带担保责任。提交《应收嘉晨房租费统计表》证明已收被告嘉晨房产经纪公司房租费7008305.02元（其中：2011年12月1日至2012年3月14日期间1535505.02元，2012年3月15日2012年9月14日期间1912800.00元，2012年9月15日至2013年3月14日期间2790000.00元，2013年3月15日至2013年9月14日期间770000.00元），被告从2012年9月15日至2013年3月14日期间欠付租金300元，截止2014年3月31日共计欠付租金5392071元。并称因被告欠付物管费，原告在保证金中对该款予以扣除，故主张被告补交保证金差额262892元。原告主张违约金从2012年9月15日起至2014年3月31日止，根据《堂宏国际物业租赁合同》第二条、第八条中有关违约责任的约定进行计算。
上述事实，有当事人身份证明、《堂宏国际物业租赁合同》及补充协议、《关于解除<堂宏国际物业租赁合同>及补充协议的函》、《庭审笔录》等为证，事实清楚，足以认定。
本院认为：2012年2月18日，原告堂宏房产分公司与被告黄凯、张科、嘉晨房产经纪公司签订的《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》中已经明确约定《堂宏国际物业租赁合同》中的权利、义务由被告黄凯、张科概括转让给被告嘉晨房产经纪公司，因此被告嘉晨房产经纪公司应是《堂宏国际物业租赁合同》、《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》的权利、义务主体。
2014年3月31日，原告向嘉晨房产经纪公司、黄凯、张科发出《关于解除<堂宏国际物业租赁合同>及补充协议的函》，通知解除《堂宏国际物业租赁合同》及《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》，被告嘉晨房产经纪公司及张科在该函上签章、签字确认已收到该函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，《堂宏国际物业租赁合同》及《堂宏国际物业租赁合同之补充协议》已于《关于解除<堂宏国际物业租赁合同>及补充协议的函》到达被告嘉晨房产经纪公司时（2014年3月31日）解除。
本院对原告的诉请是否支持分述如下：
（一）关于原告诉请的租金5392071元是否应予支持？原告诉请被告欠付的租金由以下三笔构成：2012年9月15日至2013年3月14日欠付300元；2013年3月15日至2013年9月14日欠付2187650元；2013年9月15日至2014年3月31日欠付3204121元。
根据《堂宏国际物业租赁合同》（以下简称：租赁合同）及《<堂宏国际物业租赁合同>之补充协议》（以下简称：补充协议）中对租金支付和租金减免的约定，2011年12月1日至2014年3月30日（同年3月31日解除合同）期间，被告嘉晨房产经纪公司应支付的租金金额和支付时间分别为：（1）2011年12月1日至2012年3月15日期间租金1535505.02元，被告已支付该租金，按补充协议的约定，其中为被告延长2个月免租期的租金在下年度的上半年应交租金中扣除，此期间已给予2个月免租期，按“减免不重复计算”的约定，故不再适用“每年在原租金基础上固定减免24万元”的约定。（2）按租赁合同的约定，2012年3月15日至2013年3月14日期间租金为558.05万元，补充协议又约定延长的2个月免租期租金在2012年3月15日至2012年9月14日期间（上半年）中予以扣除，这半年实际应交租金191.28万元。租赁合同中约定每年减免租金24万元（每月减免2万元），故被告嘉晨房产经纪公司实际应支付该年度租金446.30万元〔558.05万元－（279.03万元－191.28万元）－24万元〕，而被告嘉晨房产经纪公司已支付470.28万元（其中：2012年3月15日至2012年9月14日期间支付了191.28万元，2012年9月15日至2013年3月14日期间支付了279万元），超出应支付额23.98万元（470.28万元－446.30万元），因此原告主张被告支付2012年9月15日至2013年3月14日期间欠付300元租金的请求本院不予支持。（3）2013年3月15日至2014年3月14日约定一年租金为591.53万元，减去每年固定减免租金24万元后，被告嘉晨房产经纪公司实际应支付租金为567.53万元，按“租金每半年支付一次”和“每个支付时段前十五日内付清”的约定，该租金支付时间为：2013年3月15日前15日内支付上半年（即2013年3月15日至2013年9月14日）租金283.765万元（567.53万元÷2），2013年9月15日前15日内支付下半年（即2013年9月15日至2014年3月14日）租金283.765万元。对该年度租金，原告诉称被告已支付77万元，上半年尚欠付218.765万元，下半年欠付320.4121万元。本院认为原告计算欠付租金时未按双方约定扣减双方约定的每年减免租金24万元，属计算错误，应予纠正。被告嘉晨房产经纪公司该年度欠付原告租金分别为上半年182.785万元（应付283.765万元－已支付77万元－上年度提前支付的23.98万元），应支付时间最迟为2013年3月15日；下半年欠付283.765万元，应支付时间最迟为2013年9月15日。（4）2014年3月15日至2014年3月30日期间欠付租金为26.4338万元[（627.02万元-24万元）÷365天×16天]，应支付时间最迟为2014年3月15日。综上，被告欠付原告租金492.9838万元（182.785万元+283.765万元+26.4338万元）。
（二）关于原告诉请被告向其支付保证金差额26.2892万元应否支持？本院认为，案涉履约保证金的功能是为保证双方所签订的《堂宏国际物业租赁合同》和《<堂宏国际物业租赁合同>之补充协议》顺利履行，现上述合同已于2014年3月31日解除，履约保证金已无存在的必要，且该26.2892万元按原告所称是被告嘉晨房产经纪公司所欠的物业费，根据双方签订的补充协议“六”中“3”的约定（该约定具体内容详见本判决“经审理查明”），应由被告嘉晨房产经纪公司与物业公司签订的物业服务合同调整。故原告诉请要求被告支付保证金差额26.2892万元的请求本院不予支持。
（三）原告主张的违约金539.2071万元应否支持？《堂宏国际物业租赁合同》中关于违约责任约定如下：1.超一天未付清租金，每天罚被告嘉晨房产经纪公司1万元；2.没收合同保证金300万元；3.租金每逾期一日，由原告按欠费金额的百分之一向被告嘉晨房产经纪公司加收滞纳金。本院认为，双方约定的违约金过高，故调整为从租金欠付之日起按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算违约金。
原告主张被告嘉晨房产经纪公司承担没收300万元履约保证金的违约责任，本院不予支持。该300万元保证金应在解除合同之日从被告嘉晨房产经纪公司所欠原告的租金中予以抵扣，抵扣后被告嘉晨房产经纪公司尚应支付原告房屋租金192.9838万元（492.9838万元-300万元）。
被告嘉晨房产经纪公司应向原告支付的违约金按如下方式计算：（1）以欠付租金182.785万元为本金，自2013年3月16日起至2014年3月30日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算；（2）以欠付租金283.765万元为本金，自2013年9月16日起至2014年3月30日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算；（3）以欠付租金26.4338万元为本金，自2014年3月16日起至2014年3月30日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算；（4）以欠付租金192.9838万元为本金，自2014年3月31日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算。
（四）关于被告张科与黄凯是否承担担保责任的认定。就《<堂宏国际物业租赁合同>之补充协议》，被告黄凯称自2011年签订草拟的租赁合同后，自己已经退出所有的参与活动，对该补充协议不知情。但被告黄凯未能举出证据证明该补充协议尾部落款乙方处所签“黄凯”不系本人书写，因此被告黄凯的该辩称意见不成立。依据《<堂宏国际物业租赁合同>之补充协议》第九条“乙方为丙方履行2011年3月15日《堂宏国际物业租赁合同》及本补充协议全部义务依法提供担保，并依法承担连带担保责任。担保期限至丙方履行完毕前述合同及补充协议所约定的全部义务为止”之约定，被告张科与黄凯系《堂宏国际物业租赁合同》和《<堂宏国际物业租赁合同>之补充协议》全部义务的担保人，应承担连带保证责任。因上述条款对保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”之规定，被告张科、黄凯对案涉债务承担保证责任的期间分别为：1.被告嘉晨房产经纪公司欠付租金182.785万元的债务履行时间最迟为2013年3月15日，该笔债务的保证期间为2013年3月16日至2015年3月15日。2.被告嘉晨房产经纪公司欠付租金283.765万元的债务履行时间最迟为2013年9月15日，该笔债务的保证期间为2013年9月16日至2015年9月15日。3.被告嘉晨房产经纪公司欠付租金26.4338万元的债务履行时间最迟为2014年3月15日，该笔债务的保证期间为2014年3月16日至2016年3月15日。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十一条“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”之规定，原告于2015年5月6日向本院提起诉讼时，前述欠付租金182.785万元已超过保证期间，被告张科、黄凯对该租金不应承担连带清偿保证责任。被告张科、黄凯应对前述被告嘉晨房产经纪公司欠付的租金283.765万元和26.4338万元合计310.1988万元，解除合同之日扣除履约保证金后尚余192.9838万元〔310.1988万元－（300万元－182.785万元）〕，承担连带清偿保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十一条、第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司在本判决生效后20日内向原告四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司支付房屋租金1929838元和违约金（违约金计算方式：1.以欠付租金1827850元为本金，自2013年3月16日起至2014年3月30日止计算违约金；2.以欠付租金2837650元为本金，自2013年9月16日起至2014年3月30日止计算违约金；3.以欠付租金264338元为本金，自2014年3月16日起至2014年3月30日止计算违约金；4.以欠付租金1929838元为本金，自2014年3月31日起至付清之日止计算违约金；以上违约金计算标准均按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算）。
二、被告张科、黄凯对本判决第一项房屋租金1929838元和违约金（违约金计算方式：1.以2837650元为本金，自2013年9月16日起至2014年3月30日止计算违约金；2.以264338元为本金，自2014年3月16日起至2014年3月30日止计算违约金；3.以欠付租金1929838元为本金，自2014年3月31日起至付清之日止计算违约金；以上违约金计算标准均按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算）承担连带清偿责任。
三、驳回原告四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费47130元、公告费900元，合计48030元，由原告四川堂宏实业集团有限公司房地产开发分公司承担23565元，由被告绵阳嘉晨房地产经纪服务有限公司、被告张科、被告黄凯共同承担24465元（此款原告已预交，三被告在履行本判决时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 李 林
代理审判员 李圆圆
人民陪审员 邹永强
二〇一八年七月二十四日
法官 助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 周小芳