重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石法民初字第04450号
原告余良，男，生于1968年7月21日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原告钟世梅，女，生于1970年11月24日，汉族，住重庆市石柱县。
二原告的共同委托代理人况万学，重庆晨曲律师事务所律师。
被告孙国庆，男，生于1973年10月1日，土家族，住重庆市石柱县。
委托代理人陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
被告马红军，男，生于1978年10月18日，土家族，住重庆市石柱县。
委托代理人谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。
被告马建红，男，生于1972年1月12日，土家族，住重庆市石柱县。
被告孙晓蓉，女，生于1963年10月24日，土家族，住重庆市石柱县。
被告牟青华，男，生于1981年1月2日，土家族，住重庆市石柱县。
委托代理人马普泽，重庆律缘律师事务所律师。
原告余良、钟世梅与被告孙国庆、马红军、马建红、孙晓蓉、牟青华合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由审判员周凌云担任审判长，与人民陪审员谢兴华、人民陪审员阮玉满组成合议庭，适用普通程序于2015年12月17日和2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告余良、钟世梅及其委托代理人况万学，被告孙国庆的委托代理人陈江碧、被告马红军的委托代理人谭登忠、被告孙晓蓉、牟青华的委托代理人马普泽到庭参加了诉讼。被告马建红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年在石柱县南宾镇公路边修有一幢三层，建筑面积280.2平方米的砖混结构的房屋。2010年3月，被告马建红、孙国庆看上原告的房屋地块及另外相邻的四家人的地块，马建红、孙国庆提出拆除五家的房屋由他们拆除重建搞房地产开发，拆除的房屋材料由他们处理，每月给每家300元房租费。孙国庆准备了统一格式的《还房协议书》分别与五家人签订合同。2010年3月17日，孙国庆、马建红与原告签订了《还房协议书》约定：被告修房的所有手续由被告出资办理，原告予以支持和配合协助，房屋修好后，被告按原告现有房屋建筑面积400平方米（门面三间）还房。该协议书还约定了自拆房之日起，约16个月向原告交房，房屋产权证由被告给原告办理。如任何一方违约则赔偿违约金5万。该协议书签订后被告向原告支付一年的3600元的房租费，催原告快搬出。原告在订立合同后，立即搬出将房屋交给被告，被告接收后雇人将原告的房屋拆除。房屋拆除后，被告孙国庆将马红军带到原告租房处要求将原来签订的合同甲方的名字换成马红军。孙国庆将原先和原告订立的还房协议书收了回去。被告一直不开工建设，现在签约五年多，被告公然拒绝履约。原告起诉请求：判令确认原告与被告签订的《还房协议书》无效，由被告赔偿原告的经济损失280200.00元，由被告承担本案诉讼费用。
被告孙国庆辩称：孙国庆没有和原告签订还房协议，是马红军与原告签订的。孙国庆是基于其姐孙晓蓉的委托才参与该项目的前期工作，孙国庆的行为应该由孙晓蓉承担责任。实际实施项目的是孙晓蓉、马红军、牟青华，孙国庆并没有实际参与。还房协议，由于双方没有房地产开发的资质而属无效合同。请求驳回原告对孙国庆的诉讼请求。
被告孙晓蓉辩称：孙国庆是帮孙晓蓉做事。孙晓蓉和马红军、牟青华才是合伙人。孙国庆不应承担责任。
被告马红军辩称：本案所涉的《还房协议》无效。原告被拆的房屋不是新房，应当在重置成本价上进行折旧，原告的租金损失应当计算到立案之日止。本案合同无效，原告与被告具有同等责任，原告应当自己承担相应的损失。三个合伙人应当承担连带责任。
被告马建红辩称：我是代表马红军谈的项目，签合同时马红军没有在，我代马红军与有些人签了合同，后来马红军自己将我代签合同收回和这些人重新签订合同。请求驳回原告对马建红的诉讼请求。
被告牟青华辩称：还房协议签订的时间是2010年，而牟青华与孙晓蓉、马红军签订合伙建房协议的时间是2013年，牟青华不清楚还房协议的内容，该协议也不能约束牟青华。还房协议是一个变相的土地使用权转让，违背法律的禁止性规定，属于无效合同。请求驳回对牟青华的诉讼请求。
经审理查明：余良、钟世梅系夫妻关系，二人于2005年在石柱县南宾镇修建一幢两楼一底砖混结构房屋，建筑面积为280.20平方米。2010年3月17日，马红军（为甲方）与余良、钟世梅(为乙方)签订了《还房协议》，约定：乙方将自己位于石柱县南宾镇房屋交由甲方拆除重建，重建房屋的所有手续由甲方出资办理，乙方予以支持配合，甲方还房按乙方现有的房屋建筑面积400平方米（门面三间）还房，乙方对楼层选择有优先权。甲方自拆房之日起约十六个月将重新修建的房屋交给乙方，并由甲方负责办理房屋的产权证。协议签订后不久，余良、钟世梅的房屋被拆除。因至今未办理相关建房许可的手续，至今未建成房屋。
另查明：经原告申请，本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对2010年在石柱县南宾镇修建砖混结构房屋的修建成本价进行咨询评估，结论为：2010年在石柱县南宾镇修建砖混结构房屋的修建建面成本价为1169元/平方米。2013年10月6日，马红军、孙晓蓉、牟青华签订了《合伙建房合同》，约定三方合伙完成危旧房重建工程项目。
以上事实有原告提交的还房协议、私有房屋所有权登记申请书，被告牟青华提交的合伙建房合同及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，《还房协议》中约定由原告提供自有房屋所占用的土地使用权用于被告出资重新建房，由被告将重建的部分房屋分给原告，其合同内容实质是土地使用权的转让。而原告房屋所占用土地属于农村宅基地，其所有权属于集体经济组织，其使用权由村集体按法律规定的条件和程序划拨给村民使用，宅基地使用权是基于“集体经济组织成员”这一特定的身份关系所取得，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地，而被告作为自然人更不具有房地产开发及房屋建筑的资格，并且马红军系城镇居民，非二原告所在集体经济组织成员，被告在原告所在的集体经济组织内不享有获得宅基地的权利，农村宅基地也不能直接用于房地产开发，所以，原告私自将房屋及其宅基地交予被告用于房地产开发的行为，不仅处分了农村房屋，同时也处分了宅基地。其行为损害了集体经济组织的权益，违反了宅基地使用权的相关规定，是我国法律、法规所禁止的。因此本案中的《还房协议》应为无效。
关于案涉房屋自身修建成本的损失数额认定的问题。因案涉房屋已被拆除，本院只能对房屋损失进行估算。根据鉴定机构对2010年在石柱县南宾镇修建砖混结构房屋的修建建面成本价为1169元/平方米的咨询意见。因损失发生在2010年，评估日期以此为准，评估方法采用重置成本法，具体为2010年重新修建房屋的成本，减去房屋已经使用的年限折旧，折旧方法采用平均折旧法，计算公式为重置成本全价×成新率。根据本案的具体情况，对案涉房屋按通常的标准的经济耐用年限、残值率及成新率作如下认定：居住房屋通常可使用年限为50年，残值率为2%，已使用6年，成新率为88.24%（1-98%×6/50）；本院认定涉案房屋的重置成本为：289033.47元(280.20㎡×1169元/㎡×88.24%)。原告还请求被告支付房屋租金（含2015年的租金600元，及2016年1月起至被告赔偿原告房屋损失时的房屋租金），本院认为原告的房屋修建的损失及租金损失应由原、被告根据各自过错，承担相应的责任。
本案中，被告马红军与原告明知案涉土地性质为集体所有不得违法转让，双方对合同无效都有过错，根据本案的实际情况，本院酌定原告承担30%的责任，被告马红军承担70%的责任。由于马红军、孙晓蓉、牟青华是合伙关系，孙晓蓉、牟青华应与马红军负连带责任。本案没有证据证明被告马建红、孙国庆与原告签订、并履行协议，因此马建红、孙国庆在本案中不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙晓蓉、马红军、牟青华在本判决生效后五日内连带赔偿原告余良、钟世梅202323.43元及租金损失（2015年租金420.00元，从2016年1月起按210元/月计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告余良、钟世梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5503.00元，鉴定费6666.00元，由原告余良、钟世梅负担3383.00元，由被告孙晓蓉、马红军、牟青华负担8786.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周凌云
人民陪审员 谢兴华
人民陪审员 阮玉满
二〇一六年四月十二日
书 记 员 杨 伟