新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民事判决书
(2016)新2301民初2268号
原告（反诉被告）：陈志梅，女，汉族，1972年12月24日出生，个体工商户，现住昌吉市。
委托代理人：张磊文，新疆联明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：成红艳，女，汉族，1979年7月25日出生，昌吉市恒汇房产经纪有限公司法定代表人，现住昌吉市。
原告（反诉被告）陈志梅与被告（反诉原告）成红艳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月21日受理后,依法由审判员艾令起适用简易程序,于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志梅的委托代理人张磊文，被告（反诉原告）成红艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈志梅诉称：2015年4月18日，原、被告签订房屋出租合同，被告从原告处租赁位于昌吉市南公园西路小康村门面房167号（昌吉市58区1丘16栋）一套，租赁期间为一年，自2015年4月18日至2016年4月17日止。现租赁期间已经届满，被告拒绝交还租赁房屋。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同真实有效，规定的权利义务明确，双方房屋租赁合同已经履行完毕，被告应当依法将租赁的房屋交还给原告。原告为维护自身合法权益，多次与被告协商未果，故诉至法院请求：1、请求判令被告停止侵权，返还被侵占的房屋；2、请求判令被告支付侵占房屋期间的使用费10000元；3、本案送达、诉讼等费用由被告承担。
被告（反诉原告）成红艳辩称及反诉称：1、向原告返还房屋的前提是原告赔付被告损失42000元；2、不同意支付房屋使用费10000元，暖气费被告已经支付；3、当时租赁房屋时，被告已给原告告知，所租赁的房屋作为公司注册地址需要长期租赁。如果原告一两年收回，被告坚决不租，当时原告承诺，此房除本人出售或拆迁外不会私自收回。但考虑到房屋租金问题，合同要一年一签。4、如果被告经营不善或其他原因，原告陈志梅同意被告再次转让房屋并配合办理手续。被告告知原告陈志梅，被告会装修房屋，必须要长期租赁才可以，在原告陈志梅同意的情况下，签订的租赁合同。后10月份，原告陈志梅就要收回房屋，答应给转让费20000元，后又反悔。2016年4月原告陈志梅又要收回房屋，称如续租，年租金100000元。被告认为，被告经原告陈志梅同意支付转让费20000元，租赁了原告的房屋，被告根据原告陈志梅的承诺进行的装修并且将此房作为公司办公地址，共计花费105000元。原告违反双方约定，收回房屋不仅给被告造成经济损失，也给公司的经营造成不利影响。为此，提出反诉，请求：1、判令反诉被告支付房屋装修费20000元、转让费20000元、租房押金2000元，合计42000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告陈志梅辩称：1、反诉原告主张的房屋装修费20000元，双方在租赁合同中并没有关于租赁合同到期后，反诉被告需要补偿反诉原告房屋装修费用的约定，依据租赁合同司法解释的规定，反诉原告的该诉讼主张不应得到支持。2、反诉被告与反诉原告之间是房屋租赁关系，不是转租关系，反诉原告在租赁房屋时支付给第三人的所谓转让费，反诉被告完全不知情，且反诉原告自愿向第三人支付该款项，与反诉被告无关，反诉原告没有事实和法律依据向反诉被告主张返还转让费。3、租房押金，按照房屋租赁合同的交易习惯，该押金应当是在租赁合同履行完毕后，反诉原告交还租赁物时，双方结清房租以外的水、电、暖等费用后退还给反诉原告的，该款项反诉被告同意在反诉原告交还房屋时退还，其并不应该成为本案的诉讼请求。
原告陈志梅为证实其本诉主张成立，向本院提交证据及被告成红梅质证，本院认证意见如下：
证据一、房屋出租合同1份，证实原告、被告签订租赁合同，原、被告主体适格，出租合同已于2016年4月17日到期，被告应当将租赁物交还给原告，而被告未交还，应当支付侵占期间的房屋使用费。被告质证后对真实性无异议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
证据二、房地产买卖协议书1份、房产证1份，证实原告对房屋享有合法权利，有权请求被告返还被侵占的房屋。被告质证后对真实性无异议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告成红梅针对本诉未提交证据，针对反诉向本院提交证据及反诉被告质证，本院认证意见如下：
证据一、租赁合同2份，证实反诉原告租赁反诉被告房屋的租金是高于市场价的。反诉被告质证后对原、被告之间的租赁合同认可，但认为该合同约定的租金已经低于市场价，对于他人的租赁合同真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该组证据中一份系原、被告之间的租赁合同，一份系桑隧能与马付秀之间的租赁合同，本院对其中原、被告之间的租赁合同的真实性、关联性、合法性予以确认，对桑隧能与马付秀之间的租赁合同因系其复印件，本院对其真实性及与本案的关联性不予确认。
证据二、收条2张，证实原告收到被告房屋租金42000元、押金2000元，以及被告从李某某处转租房屋支付20000元转让费；反诉被告质证后对于反诉被告给反诉原告出具的收条真实性无异议，对其中李某某给反诉原告出具的收条不认可，认为20000元转让费并不是原告要求反诉被告支付的。本院对原告陈志梅所出具收条的真实性、关联性、合法性予以确认，对案外人李某某给被告所出具的收条，本院结合其它证据综合认定。
证据三、装修合同1份，收据4份，装修预算书1份，证实被告装修房屋花费41000元，在原告同意长期租赁的情况下，被告才装修的房屋。反诉被告质证后对该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可,认为合同明显系伪造，预算书中备注采取的装修方式明显非本案租赁物的装修方式，3张装修款的收据不是正规的发票。本院认为，对于装修合同及预算书因合同相对方未到庭，本院对装修合同及预算书的真实性不予确认，对于收据，因系非正规发票，本院对真实性不予确认。
证据四、营业执照1份，证实被告租赁本案房屋作为总公司的注册地址，需要长期租赁。反诉被告质证后对真实性无异议，但对反诉原告证明的问题不认可。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、证人李某某出庭陈述：“陈志梅的门面房以前是我租赁的，后面房屋空置了，我打了广告转让。被告成红艳打电话说看房子。我带成红艳看好房屋后，谈了一下房屋如何转让。我告诉她租金多少转让费多少，我们意见达成一致。第二次叫上房东一起谈的，见房东之前，被告问房东是怎么给我租的房屋，我说一年一签合同。和房东一起谈的时候，被告说房屋长期租的话合同能不能签长一点，房东说不行，合同一年一签。被告说合同签长一点，租金每年涨，房东说不行。被告说房屋要装修一下，房东说房屋租给被告，只要每年交房租，房屋不拆迁不出卖，房子不会收的，没有说要自用的情况。当时三方谈妥之后，我收了成红艳20000元转让费，并给成红艳出具收条。”反诉原告拟以此证人证言证实反诉被告在签订合同之前承诺长期租赁房屋并同意房屋转让，除非房屋出卖或者拆迁。反诉被告质证后对该证人证言不认可，认为证人收了反诉原告20000元的转让费，与反诉原告之间有利害关系。反诉原告认可该证人证言。本院对该证人证言结合其他证据综合认定。
证据五、证人沈某某出庭陈述：“我和被告成红艳是一个公司的，我知道被告租赁原告房屋的事情，当时找房子时我也参加了。2015年10月份有一天原告来收房时我在场，当时原告说把转让费退了，把装修的补一些，说收回房屋的原因是自用，后面我出去接电话了，没有全程听他们谈话。今年4月17日原告说要收房或续租的时候，我也在场，续租房租要了100000元”。反诉原告拟以此证实10月份原告要收房的情况并对该证人证言无异议。反诉被告对该证人证言不认可，认为证人是某某的下属，其证言具有倾向性，不能作为本案的事实依据。本院认为，该证人与反诉原告有利害关系，对其证言本院不予采纳。
证据六，证人徐某某出庭陈述：“被告是我们公司的法定代表人，我一直跟着被告干活，被告租赁小康村门面房的事情我也知道。在公司我也见过房东，去年10月房东说要收房，赔偿转让费和装修费。今年4月16日，房东直接要锁门，说不给房子就要锁门，最后门没锁成。4月17日还叫了110，对生意有影响，说续租也可以，租金100000元。”反诉原告拟以此证实2016年4月17日原告单方面称续租租金每年100000元并对该证人证言无异议。反诉被告质证后认为证人是某某的下属，证言前后矛盾，不认可。本院认为，该证人与反诉原告有利害关系，对其证言本院不予采纳。
反诉被告陈志梅针对反诉提交证据，反诉原告质证，本院认证意见如下：
租赁合同2份，证实被告从李某某处转租时，李某某的合同仅剩5个月就期满，被告不可能从李某某手中转到长年租赁的房屋，原被告之间的租赁合同中并没有关于装修补偿的相关约定，以及反诉被告承诺不出卖、不拆迁就长期租赁给反诉原告的约定不属实，相反在合同签订完毕后，反诉原告手写补充了提前收房要提前通知的条款，因此反诉原告在签订完合同时就已经预见到反诉被告可能提前收回房屋。租赁合同的第四条明确约定了押金的退还条件。反诉原告质证后对反诉被告与李某某的合同不认可，对原、被告之间的合同无异议。本院对原、被告之间的租赁合同真实性、关联性、合法性予以确认，对原告与李某某之间的租赁合同与本案的关联性不予确认。
经庭审举证、质证、本院认证，查明事实如下：
本案所诉争的租赁标的物昌吉市南公园西路小康村门面房167号房屋，此房屋归原告陈志梅所有。原告陈志梅原将房屋租赁给案外人李某某。2015年4月被告成红艳欲租赁该房屋，支付了李某某转让费20000元，并于2015年4月18日，与原告签订房屋租赁合同一份。合同约定原告陈志梅将南公园西路小康村门面房167号租给被告成红艳，房屋出租时间为一年，租金为42000元整；自2015年4月18日至2016年4月17日止，租期满后，被告如继续租住，原告必须优先考虑原承租者；被告应交押金2000元，房屋到期后如被告不再使用，在房屋及房内设施没有损坏的情况下，押金如数退还给被告。合同签订当日，被告陈志梅支付原告成红艳租金42000元，押金2000元。2016年4月17日合同到期后，原告与被告未续签合同，被告一直占用原告房屋，原告要求被告返还房屋。被告认为原告当时承诺长期租赁，收回房屋给被告造成了损失，不同意返还房屋，双方遂引发诉讼。
本院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。原、被告合同约定租赁期至2016年4月17日。租赁期满后，原、被告未再续签合同，双方合同权利义务终止。被告作为承租人理应返还租赁物。被告在租赁合同期满后仍占有原告房屋至今不肯搬出，已侵犯原告的所有权。因此，针对本诉部分原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，被告仍占有使用原告的房屋，故原告要求被告支付占有使用房屋期间（合同期满后2016年4月18日至2016年6月17日）的使用费合理合法，本院参照双方合同约定的租金标准计算，计7000元（42000元÷12个月×2个月）。关于反诉部分，反诉原告以反诉被告当时承诺长期租赁，反诉原告才装修房屋和支付转让费20000元，现在反诉被告要收回房屋，造成了反诉原告的损失，要求反诉被告支付房屋装修费20000元、转让费20000元。本院认为，首先就双方争议的租赁期限的问题，被告提供了李某某的证人证言拟以此证实，原告当时承诺的系长期租赁，但本案原、被告之间并非系口头租赁合同，而是双方签订有书面的租赁合同，在合同中对租赁期限的问题有明确约定，且书面证据的证明力大于证人证言，故针对租赁期限应适用双方书面合同的约定。故就反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告支付给案外人20000元转让费的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付添附到房屋中，不可拆卸部分的装修费用20000元的请求，本院认为，双方就装修费用的补偿问题，在合同中并未约定，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故反诉原告的此项请求没有法律依据，本院不予支持。因双方租赁合同已于2016年4月17日期满，双方合同权利义务终止，反诉被告应退还反诉原告已支付的押金2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告成红艳于本判决生效后十日内返还原告陈志梅昌吉市南公园西路小康村门面房167号的房屋；
二、被告成红艳于本判决生效后十日内支付原告陈志梅房屋占有使用费7000元；
三、反诉被告陈志梅返还反诉原告成红艳押金2000元；
四、驳回反诉原告成红艳要求反诉被告陈志梅支付房屋装修费20000元及转让费20000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告成红艳负担；反诉费425元，由反诉被告陈志梅负担20元，反诉原告成红艳负担405元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审判员艾令起
二0一六年六月二十八日
书记员徐倩