上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第2972号
原告赵志远，男，1962年12月27日生，汉族，住徐汇区。
原告郭慧，女，1964年9月24日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
委托代理人葛蔓，上海普世律师事务所律师。
委托代理人吴晓菁，上海普世律师事务所律师。
被告欧贝黎新能源科技股份有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人费建明，董事长。
委托代理人韩忠泉，江苏海晨律师事务所律师。
被告江苏欧贝黎进出口有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人陈宪兵，总经理。
委托代理人韩忠泉，江苏海晨律师事务所律师。
原告赵志远、郭慧诉被告欧贝黎新能源科技股份有限公司、江苏欧贝黎进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛蔓、吴晓菁、被告的委托代理人韩忠泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月31日，被告与案外人上海松江建筑设计院有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租案外人拥有产权的上海市徐汇区零陵路XXX号XXX、XXX、XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积709.47平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。2013年4月25日、4月27日，系争房屋产权登记在原告名下，2013年5月1日，签订了《租赁主体变更协议》，明确了前述合同继续履行，自2013年5月起，系争房屋的租金由原告收取。2014年2月10日，被告欧贝黎新能源科技股份有限公司发邮件告知原告，自2014年3月起由江苏欧贝黎进出口有限公司支付之后的租金。随后，江苏欧贝黎进出口有限公司向原告支付了2014年3月起至2015年1月的租金，之后的租金尚未支付，故原告诉至本院要求判令：1、原告与被告欧贝黎新能源科技股份有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月22日解除；2、两被告共同向原告支付2015年8月、9月的房租共计237,376元；3、判令两被告向原告支付逾期支付违约金共计237，376元。
被告辩称，同意原告与被告欧贝黎新能源科技股份有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月22日解除。被告已经通过银行转账和保证金抵扣的方式支付了2015年8月、9月的租金，租金已经全部支付，没有违约的事实，故不同意承担违约金。
经审理查明，原告系系争房屋产权人。2012年10月31日，上海松江建筑设计院有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方坐落于上海市徐汇区零陵路XXX号XXX、XXX、XXX室。该房屋出租建筑面积为709.47平方米；房屋租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日止；甲、乙双方约定，该房屋月租金为118,688元。甲方应于每月5日前向乙方提供下月房屋租赁发票，乙方应于受到甲方出具的有效发票后每月20日前向甲方支付下月租金。每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金，但逾期违约金合计总额不得超过日租金的10%。付款方式为：押二付一，先付后住。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即人民币237,376元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期内，非合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，房租及物业费按照实际使用的日期核算，多收的部分由甲方退还给乙方，甲方还应按月租金的二倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方中途擅自退租的，房屋及物业费按照实际使用的日期核算，多收的部分由甲方退还给乙方，甲方可以没收二个月的租金之保证金作为乙方的违约金。
另查明，2013年5月1日，出租方变更为原告，自2013年5月1日起租金支付给原告。2015年10月12日，被告向原告支付了2015年2月、3月的租金，2015年10月20日，被告向原告支付了2014年4月、7月、10月的房租。被告欧贝黎新能源科技股份有限公司向原告提出解约，并于2015年10月22日搬离系争房屋。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有当事人提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案中，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。原、被告均确认其就系争房屋签订的租赁合同于2015年10月22日解除，于法无悖，本院予以确认。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。本案中，被告虽然认为保证金用于抵扣2015年8月、9月租金，但没有提供相关的证据证明原、被告就此曾达成一致意见，故对被告的该意见本院不予采信。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告辩称的原告没有及时向被告出具发票为由导致租金迟延支付的意见，因原告之前按照约定先开票，被告有拖延支付租金的事宜，因原告向被告出具发票会承担一定的费用，在被告出现延期支付租金的情况，原告不出具发票亦是可以理解的，但这并不构成被告可以以此为由延迟支付租金的理由，故本院对被告提出的上述意见不予采信。
被告没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，原告按照合同约定要求被告承担逾期支付租金的违约金，于法有据，本院亦予以支持。至于被告应支付的违约金，本院认为，虽然房屋租赁合同中相关条款的有明确约定，但被告提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供证据证明其损失，因此被告辩称原告主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告支付违约金的数额。
因被告江苏欧贝黎进出口有限公司并非支付租金的义务人，故原告要求其相应责任缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告赵志远、郭慧与被告欧贝黎新能源科技股份有限公司就上海市徐汇区零陵路XXX号XXX、XXX、XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月22日解除；
二、被告欧贝黎新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵志远、郭慧支付2015年8月、9月的租金237,376元；
三、被告欧贝黎新能源科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵志远、郭慧支付逾期支付租金的违约金118,688元；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计人民币8,290元，由被告欧贝黎新能源科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一六年七月二十七日
书记员 金雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。