江苏省苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0507民初5793号
原告：苏州市驰宇电子有限公司，住所地苏州市相城区黄桥镇大庄村。
法定代表人：张进泉，董事长。
委托诉讼代理人：章福根，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。
被告：苏州福布斯科技有限公司，住所地苏州市相城区黄桥街道大庄村。
法定代表人：张国东。
委托诉讼代理人：黄承凯，江苏石湖律师事务所律师。
原告苏州市驰宇电子有限公司（以下简称驰宇公司）与被告苏州福布斯科技有限公司（以下简称福布斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，由代理审判员黄伟适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院依法组成由审判员黄伟丰担任审判长、代理审判员黄伟主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭进行审理。本案分别于2017年1月16日、2017年4月7日、2017年7月5日公开开庭进行了审理，2017年4月7日查看租赁现场，2017年4月25日组织原、被告补充质证，原告法定代表人张进泉及其委托诉讼代理人章福根，被告委托诉讼代理人黄承凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告驰宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的厂房租金费用合计252951.39元；2、要求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求的计算方法为：1、结欠2015年1月1日至2015年12月31日排污费100023.09元、电费23247.60元，共计123470.69元，被告已经支付110000元，尚欠13470.69元。2、损坏的3个门共计3000元，单价1000元/个；损坏4个窗4000元，单价1000元/个；损坏电梯的维修费用3000元；清扫被告留下的垃圾人工费1000元。3、结欠2015年延期搬迁9天的租金3834元，被告应当于2015年12月31日搬离，但是被告实际是2016年1月11日搬走。计算方法为29.6元/平方米/月/30天×9天×431.76平方米，金额为3834元。4、2016年1月1日至2016年12月31日被告的设备占用原告的厂房621.19平方米，29.6元/平方米/月，被告应支付220646.70元。5、拖欠2015年租金4000元。审理中，原告为避免重复计算，将2015年延期搬迁9天租金的诉讼请求放弃。原告明确第二项诉讼请求的计算方法为:以252951.39元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2016年1月1日起计算至清偿之日止。事实和理由：2009年12月8日，经原、被告协商一致，双方签订厂房租赁合同。租赁期限届满后，双方又签订租房协议，实质为补充合同。被告严重违约，拖欠到期应付租金、费用，并于2015年12月借口租金过高，自行将部分生产设备搬迁至邻厂。另外，被告因其他债务纠纷被法院查封部分设备，至今占用原告厂房621.19平方米。原告多次催促被告解决无果，故诉至法院。
被告福布斯公司辩称，1、被告并不拖欠原告的房租，因为被告在2015年12月份房屋租赁合同已经到期，部分设备之所以没有及时搬出是由于这些设备被法院查封，被告没有权利搬走这些设备，所以这种条件是被告不可抗拒的。原告如果要求就这些设备占用的厂房支付租金，可以在法院变卖这些设备时请求从变卖的款项中支付。2、2016年1月份法院查封被告部分设备时就关闭了厂门，被告无法进入厂区运走设备，也不可能继续使用原告厂房，所以被告没有违约，也不用支付违约金。3、即使如此，原告在计算过程中出现多处错误，在计算请求事项中价格有误，原合同约定28.5元/平方米；根据双方协议面积是按照被告所需使用、随心使用，所以应当根据所查封设备实际占有面积计算；原告在请求中计算的查封设备所占用的面积是不正确的；原告在证据中所罗列的厂房损失没有证据；原告认为2015年尚欠4000元租金是有误的，因为被告在2016年1月就支付给原告12757元。另外，被告在2016年3月5日起实际支付110000元，是作为对租金的补偿。
本院经审理查明：2009年12月8日，张进泉（甲方）与张国东（乙方）签订厂房租赁合同一份，主要内容为：出租厂房坐落地址为苏州市相城区黄桥镇大庄村厂房，面积1150平方米，包括整个二楼层面+一楼西侧+楼前西侧平房一排；租赁第一个合同期定三年，前两年房租共70万，第三年房租35万×105%，合同签订后先付16万，变压器设备到位付16万，通电后付18万，第二年开始时付20万，第三年开始时付36.75万，（合同租期通电前一个月算起）；下一个合同期定三年，第四年35万×107%，第五年35万×109%，第六年35万×111%；上述房租每年开始时一年一付；另外，甲乙双方约定如市场租赁金额突变，造成租金单价上下浮动过大，以至于达不到双方互惠互利的原则，可经双方协商并同意后进行适当调整，如未达成一致，按原定价格计算；甲方应预留30吨-40吨每天的排水量给乙方，以满足今后的需求，保证乙方的正常生产经营；乙方应付的水费和排污费，按甲方实际交付给相关部门的费用代收、代付；以上电表、水表甲方负责为乙方独立安装。
驰宇公司与福布斯公司还签订租房协议一份，主要内容为：原租房合同到期后，经甲乙双方商定，条款如下；价格与原合同不变；面积按乙方所需使用，随心所定；甲方勿担保乙方任何政策所规定的制定措施，例如环保、安监等等；待搬走时要保持原合同进场时原基础建设；要考虑到乙方再次出租的利益，乙方的占有面积尽量成块成片；房租费按月结付，1月底之前交2月份房租。
2016年2月18日，被告向原告出具欠条一份，内容为：今欠张玉宇（驰宇电子）电费+房租+水费50000元，按付款时间开通水电和车间厂房，即收到50000元让福布斯生产；欠款人苏州福布斯科技，张国东；开通承诺人张玉宇。当日，被告还向原告出具另一份欠条，内容为：今欠张玉宇（驰宇电子）污水处理费100000元（具体金额按双方2015年对账单），还款时间2016年3月底；欠款人苏州福布斯科技，张国东。
再查明，原、被告均认可，大约在2016年2月份原告将一楼平房的门锁住不让被告进入。原告已于2017年3月中旬将一楼平房出租他人使用。经现场查看，二楼部分厂房约386.4平方米（16.8米×23米）仍存放被告的机器设备等物品，其中靠北部分的物品被法院查封，靠南部分的物品没有查封。原、被告认可：1、被告支付2015年度租金350000元；2、另外，被告还于2016年3月5日支付原告10000元，2016年3月11日支付10000元，2016年4月1日支付10000元，2016年4月14日支付10000元，2016年4月23日支付10000元，2016年5月16日支付10000元，2016年5月30日支付10000元，2016年6月28日支付20000元，2016年7月27日支付10000元，2016年10月10日支付10000元，合计支付110000元。
以上事实由原告提供的厂房租赁合同、租房协议、照片、银行交易流水、欠条，法院勘查笔录以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告订立房屋租赁合同，租赁合同关系成立，合法有效。租房协议上未注明合同订立时间，原告表示系对2009年12月8日厂房租赁合同的补充协议，被告表示不清楚，但认可双方除该两份合同之外没有订立过其他租赁合同，按照文义可以认定租房协议在厂房租赁合同之后签订，系对租赁合同的补充约定。
争议焦点：关于被告是否结欠原告2015年度排污费、电费13470.69元以及被告2016年3月5日起支付原告的110000元是否超过了应付金额。
原告表示，1、厂房租赁合同第5条约定，村委会直接就污水处理费扣原告的钱，再由原告向被告催要。2、前述两份欠条表明被告确认2016年2月8日尚欠原告代垫的污水处理费、电费及房租金额分别为50000元和100000元，合计150000元；针对该150000元欠款，被告2016年3月5日起共支付110000元；经原告自行核算，扣除被告已经支付的110000元，被告最终尚欠原告污水处理费、电费13470.69元，故本案中以此金额主张。3、污水处理费、电费等系根据村里摊派费用和被告结算得出，两份欠条中实际包含房租、电费、水费、污水处理费等各项费用，两份欠条结算的时间范围是2015年5月6日至2016年1月31日。4、100000元欠条中注明的2015年对账单已经给被告了，但被告没有签字返还原告。5、之所以在2016年2月18日由被告出具两份欠条，是因为原告向被告催讨欠付租赁费用，被告表示其中50000元于短期内归还，另外100000元过一段时间归还，所以分开书写两份欠条。
被告表示，1、厂房租赁合同没有明确说排污费一定由被告承担，且排污由谁造成无法确定，对污水处理费不认可。2、100000元的欠条中明确注明金额以2015年双方对账单为准，原告至今没有提供对账单，所以欠款不成立。3、50000元的欠条中双方约定原告收到50000元后开通水电和车间厂房，但原告收到款项后没有履行承诺，对被告造成损失。4、被告2016年的110000元付款可以做出对2016年设备占用厂房的补贴。5、两份欠条是对房租、垫付、税费、污水处理费的结算，结算时间为2015年底之前的各项费用。6、两份欠条的金额是一个大概金额，但超过2015年对账单的实际金额。
本院认为，一、50000元欠条明确载明被告结欠原告电费、房租、水费50000元，可予认定。原告主张系对2015年5月6日至2016年1月31日期间的各项费用进行结算，被告认为系对2015年底之前各项费用的结算，但双方均未提供证据进行证明，故结合原、被告的自认，认定该50000元系原、被告对截止2016年1月31日的房租、电费、水费进行的结算，即截止2016年1月31日被告结欠原告房租、电费、水费50000元。原、被告均确认被告已经支付该50000元，可予认定。原告主张被告尚欠2015年度租金4000元，与50000元欠条确认的情况及履行情况相矛盾，不予支持。
二、本案中，厂房租赁合同对于被告应向原告支付代收、代付的水费、排污费作出了约定，被告应按约支付。100000元欠条中注明污水处理费具体金额按双方2015年对账单，但双方均未提供该对账单，对于污水处理费的实际金额也均未提供证据进行证明；但该欠条系对已经发生的污水处理费的结算，明确约定还款时间为2016年3月底，并且被告在其后未继续租赁的情况下仍实际支付费用，所以该欠条虽注明具体金额以对账单为准，但可以表明当时被告尚欠原告污水处理费并针对欠款在陆续支付。现2015年污水处理费对账情况不明，既不能判断被告2016年实际支付的110000元超过了两份欠条对应的实际金额，也不能判断没有超过；被告主张实际支付的110000元已经超过了两份欠条对应的实际金额，其应提供证据予以证明，现被告未提供相应证据，故对其主张不予采纳；原告主张扣除被告2016年支付的110000元后被告尚欠原告2015年度污水处理费、电费13470.69元，其应当提供证据予以证明，现原告未提供相应证据，故对其主张亦不予支持。
本院认为，2015年12月31日至2016年1月11日延期搬迁的占有使用费，原告自愿放弃，予以准许。2016年1月1日至2016年12月31日被告继续占用原告部分厂房，经实地查看，占用面积为386.4平方米（16.8米×23米）；租房协议约定价格与原合同不变，厂房租赁合同约定第六年租金为350000元×111%、租赁面积为1150平方米，原告主张的租赁价格为29.6元/平方米/月不符合约定，不予采纳；被告认可租赁单价为28.5元/平方米/月，系自认，可予认定。50000元欠条已对截止2016年1月31日的房租、电费、水费进行结算，现原告主张计算2016年1月1日至2016年12月31日的占有使用费，时间存在交叉，该项费用起算时间认定为2016年2月1日。故2016年2月1日至2016年12月31日被告占用原告厂房的占用使用费为121136.4元。损坏3个门合计3000元，损坏4个窗合计4000元，损坏电梯的维修费用3000元，清扫垃圾人工费1000元，原告均未提供相应证据，被告也不认可，故不予支持。综上，被告结欠原告2016年2月1日至2016年12月31日厂房占有使用费121136.4元。被告辩称系法院查封导致其继续占有使用，应由法院变卖查封设备后从变卖款项中支付，无法律依据，不予支持。被告认为法院查封设备后就关闭厂门，被告无法进入厂区运走设备，也不能继续使用厂房，所以被告没有违约，不应支付违约金；本院认为设备查封与设备占用厂房系两个法律关系，被告设备实际占用原告厂房应支付占有使用费，其逾期支付构成违约，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基础利息支付逾期付款违约金，符合法律规定，可予支持。本案中租房协议第6条约定房租费按月结付，1月底前交2月份房租，即上月底前交下月房租，原告主张自2016年1月1日起计算不符合约定，认定为：均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率；11012.4元自2016年2月1日起，11012.4元自2016年3月1日起，11012.4元自2016年4月1日起，11012.4元自2016年5月1日起，11012.4元自2016年6月1日起，11012.4元自2016年7月1日起，11012.4元自2016年8月1日起，11012.4元自2016年9月1日起，11012.4元自2016年10月1日起，11012.4元自2016年11月1日起，11012.4元自2016年12月1日起；均计算至实际清偿之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告苏州福布斯科技有限公司应支付原告苏州市驰宇电子有限公司2016年2月1日至2016年12月31日厂房占有使用费121136.4元及逾期付款违约金（均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率；11012.4元自2016年2月1日起，11012.4元自2016年3月1日起，11012.4元自2016年4月1日起，11012.4元自2016年5月1日起，11012.4元自2016年6月1日起，11012.4元自2016年7月1日起，11012.4元自2016年8月1日起，11012.4元自2016年9月1日起，11012.4元自2016年10月1日起，11012.4元自2016年11月1日起，11012.4元自2016年12月1日起；均计算至实际清偿之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）；
二、驳回原告苏州市驰宇电子有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币5094元，由原告苏州市驰宇电子有限公司负担2275元，被告苏州福布斯科技有限公司负担2819元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄伟丰
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 王佩芬
二〇一七年八月十四日
书 记 员 李方园
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