上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2669号
原告上海丰柏企业发展有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人周琴，总经理。委托代理人杨德广，男。被告上海艾琳餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人吴九国。原告上海丰柏企业发展有限公司与被告上海艾琳餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告上海丰柏企业发展有限公司(以下简称丰柏公司)的委托代理人杨德广到庭参加诉讼，被告上海艾琳餐饮有限公司(以下简称艾琳公司)经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告丰柏公司诉称，2014年12月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，合同约定由丰柏公司(合同甲方)出租给艾琳公司(合同乙方)座落在上海市闵行区龙茗路XXX号XXX、XXX单元的房屋，用途为以“迪欧”品牌经营咖啡店。双方另对交付日期和租赁期限、租金支付方式和期限、履约保证金、解除合同的条件以及违约责任等做出约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告亦依约向原告支付了履约保证金，并支付了2015年3月的租金。然自2015年4月起，被告开始拖欠租金，直至2015年7月15日，被告单方面提出提前终止合同并将商铺钥匙返还给原告，同时结清了物业管理费及已出账单的能耗费。因被告自2015年4月起持续拖欠租金且始终不予支付，原告于2015年7月16日向被告发出律师函，催告被告支付拖欠的租金，鉴于被告对律师函置之不理，原告便于2015年8月25日向被告发出解约函，要求解除合同。原告认为，被告拖欠租金属于明显违约行为，依法应当承担违约责任。据此原告为维护自己合法权益，故起诉要求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年8月15日解除；2、被告向原告支付自2015年4月2日起至2015年7月13日止的租金424,735元(人民币，以下币种相同)以及违约金382,266元。审理中，原告变更诉请1为：确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除；其余诉讼请求不变。原告向本院提供以下书面证据以证明其诉称成立：1、《商铺租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)1份，证明原、被告建立房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限、履约保证金、租金标准、单方解除权以及违约金等条款；2、《龙茗路商业街租户房屋交接表》1份，证明原告在2005年就按约向被告交付租赁房屋，被告实际已经承租涉诉商铺经营10年以上，证据1其实是双方之间的续租合同，双方也未重新办理房屋交接手续；3、中国建设银行网上银行电子回单2份，证明被告支付租金情况及被告补交履约保证金的情况；4、律师函及邮寄查询凭证1组，证明原告于2015年7月22日通过顺丰快递向被告发出律师函催收租金，被告于2015年7月27日签收该律师函；5、解约函及邮寄查询凭证1组，证明被告在原告催收后仍拒付租金，原告依约向被告发出解约函，因被告已经搬离涉诉商铺，故该解约函被退回；6、手机短信截屏1组，证明原告经理于2015年8月31日通过彩信照片形式向被告法定代表人发送《解约函》。被告艾琳公司未作答辩，亦未提供书面证据。经审理查明，被告艾琳公司于2005年向原告丰柏公司承租坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX、XXX单元的商铺用于经营“迪某”品牌的咖啡店。双方于2005年7月15日办理了涉诉商铺的交接手续。嗣后被告便在此商铺经营。2014年12月29日，原告丰柏公司(签约甲方)与被告艾琳公司(签约乙方)续签一份《商铺租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定：该房屋于2015年1月1日交付给被告，租赁期限自该房屋交付之日起算五年。该房屋基本租金第一、二年为127,422元/月；第三、四年为138,040元/月；第五年为148,658元/月。该房屋物业管理费为10,618元/月。本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月的基本租金和物业管理费。该房屋基本租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费。乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金(相当于两个月的租金和物业管理费)，共计276,080元，以保证其履行本合同之条款；甲乙双方签署的租赁合同(编号200501)中的履约保证金在双方履行完该合同后可自动转为本合同的部分履约保证金，不足部分乙方应补足(应补金额为106,185元)。免租期自该房屋交付(或视为交付)之日起算60天。合同另约定，甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)、履约保证金予以没收；(3)、向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)、甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(1)、若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的；……。2015年1月13日，被告以银行转账形式向原告支付履约保证金差额部分106,185元，构成合同约定的履约保证金金额276,080元。2015年4月22日，被告以银行转账形式向原告支付2015年3月2日至同年4月1日的租金127,422元。嗣后，被告未再向原告支付过租金。2015年7月15日，被告单方面向原告提出终止合同并将商铺钥匙返还给原告，同时结清了物业管理费以及已出账单的水电等能耗费。原告当庭表示放弃再向被告主张未出账单部分水电费的权利。2015年7月22日，原告委托律师就被告拖欠的租金及违约事宜以顺丰快递形式发送律师函，被告于同月27日签收。2015年8月26日，原告以EMS快递形式向被告发出解约函。由于被告已经离开涉诉商铺，故最终该解约函被退回。2015年8月31日，原告经理向被告法定代表人吴九国以手机彩信形式发送解约函，吴九国回复“明天12点过来看”。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告向被告提供了合同约定的商铺，被告亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。由于被告自2015年4月2日后未再支付过租金，符合原告行使单方解除权的条件，原告依据合同约定以彩信形式向被告发送解除函于法不悖，本院予以支持，合同解除日期以彩信送达日期为准，即2015年8月31日。被告自2015年4月2日起拖欠租金，原告按照合同约定要求被告以每月127,422元为标准支付自2015年4月2日起至同年7月13日止的租金符合法律规定，本院予以支持。另本院注意到，原告诉请的租金金额比被告欠付的租金金额略低，原告的诉请不损害被告利益，本院予以准许。另，被告不支付租金的行为确已构成违约，原告按照合同约定向被告主张382,266元违约金的诉请于法不悖，本院亦予以支持。由于原、被告的商铺租赁合同已于2015年8月31日解除，为减少当事人的讼累，本院对于合同中的履约保证金部分一并予以处理。履约保证金由相当于两个月的租金以及两个月的物业管理费构成，鉴于被告违约并造成合同解除，根据合同约定，履约保证金中的两个月租金用于充抵自2015年1月1日至同年3月1日期间免租期的租金，该约定合理亦合法，本院予以确认。扣除上述充抵费用后，剩余履约保证金21,236元应当返还被告，原告当庭表示剩余履约保证金充抵被告欠付的租金等应付款，该充抵并不损害被告利益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海丰柏企业发展有限公司与被告上海艾琳餐饮有限公司于2014年12月29日签订的《商铺租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)于2015年8月31日解除；二、被告上海艾琳餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏企业发展有限公司支付自2015年4月2日起至2015年7月13日止的租金424,735元；三、被告上海艾琳餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏企业发展有限公司支付逾期付款违约金382,266元；四、原告上海丰柏企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海艾琳餐饮有限公司履约保证金21,236元，该款优先充抵上述主文确定的被告上海艾琳餐饮有限公司的应付款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,870.07元，由被告上海艾琳餐饮有限公司负担，被告上海艾琳餐饮有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏企业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。