黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）哈民一民初字第56号
原告高大浪，男，1976年2月13日出生，汉族，哈尔滨中霖商贸有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人马一品，男，1949年8月13日出生，汉族，哈尔滨市公安局退休工作人员，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人张春，北京市泽文律师事务所律师。
被告黑龙江省民政厅招待所，住所地哈尔滨市南岗区果戈里大街372-376号。
法定代表人曹霄峰，该单位主任。
委托代理人王琪，男，1977年5月25日出生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
原告高大浪与被告黑龙江省民政厅招待所（以下简称招待所）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭，经过庭前举证、质证，于2014年4月14日公开开庭审理了本案。原告高大浪的委托代理人马一品、张春，被告招待所的委托代理人王琪到庭参加诉讼。庭审后双方申请对该案庭外调解未果。本案现已审理终结。
原告高大浪诉称：高大浪、招待所经充分协商，以房屋租赁为内容，于2009年7月17日签订了《意向性合作协议》（以下简称《7.17合作协议》），该协议主要内容是：招待所同意高大浪承租现有位于哈尔滨市南岗区果戈里大街372-376号地下二层至地上八层房屋。房屋建筑面积共5670平方米；高大浪与招待所现有的承租户进行承兑协商，承兑费用及其他相关费用由高大浪承担。高大浪承兑招待所现有承租户以后，现有承租户与招待所的租赁合同终止。高大浪在承租招待所房产后，可部分招租与合作。如部分现有承租户欲继续经营，需和高大浪达成一致，重新签订租赁合同，租金交给高大浪；高大浪、招待所的合作期（租赁期）分为两期，第一期十年，第二期五年，自2009年至2024年。正式合同起止日期在高大浪全部承兑招待所承租户以后确定，双方正式合同签订日期不得超过2009年7月31日；高大浪第一期租金：2009年
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2014年，每年租金450万元；2014年—2019年，每年租金500万元。第二期租金：2019年—2024年，租金另行商议；本合同签订时，高大浪交给招待所200万元保证金。保证金从正式合同生效后第二年开始，逐年均摊到房租中。在合同执行中，如果因为高大浪原因终止合同，保证金不予退还；本合同为意向性合同，只在双方签约之后到高大浪承兑招待所承租单位为止，合同有效期自签订之日起一个月内有效。详细合同在高大浪全部承兑招待所现有承租户后签订。
协议签订后，高大浪依协议进行两项工作：其一、承兑现有承租户；其二、交给招待所保证金200万元。高大浪这两项义务依照本协议的要求履行完毕。
现有承租户，包括：地下一、二层的哈尔滨市潘记粥铺（以下简称潘记粥铺）、一楼的盛凯贸易有限公司（以下简称盛凯公司或班尼路）、一楼的哈尔滨美视达眼镜有限公司（以下简称美视达眼镜）、二楼的加州牛肉面。
对于现有的承租户，采用了如下三种方式承兑：1.一楼盛凯贸易有限公司（班尼路）、二楼加州牛肉面，以支付补偿金方式提前解除租赁合同。前者支付数额为250万元，后者支付数额为280万元。2.一楼哈尔滨美视达眼镜有限公司，与高大浪重新签订合同，权利义务变更，继续经营，经营位置发生变化。3.地下一、二层潘记粥铺，继续经营，一直持续到2016年为止，原合同内容不发生任何变化。根据高大浪、招待所的《7.17合作协议》，潘记粥铺的租金交给高大浪即可。
对于一、二楼各户，均以高大浪、招待所、相应的租户共签合同的方式确定权利义务。
在高大浪承兑现有承租户的过程中，高大浪基于与招待所在承兑现有承租户后存在租赁关系的事实，高大浪与新的租赁方签订了如下合同：高大浪与东莞市以纯集团黑龙江省办事处（下称以纯集团）签订了《租赁合同》。出租标的：1-3层；出租期限：2009年—2019年；租金：2009年—2010年400万元，2010年—2014年每年450万元，2014年—2019年每年500万元。本合同附有高大浪与招待所的《7.17合作协议》。合同签订后，以纯集团向高大浪交纳了两年租金850万元（免除50万元），事实上以高大浪为相对方租用了两年（2009年8月1日—2011年7月31日）。
在高大浪向招待所交纳200万元保证金、承兑工作进行完毕后，招待所本应继续履行与高大浪之间的《7.17合作协议》，只不过再签订一份书面合同重新确定一下原协议主要权利义务，并将有关内容再细化一些而已。但招待所一反常态，心存恶意，拒不与高大浪重新签订一份书面协议，拒不向高大浪移交除以纯公司已占用的一、二、三层房屋外的任何部分，不主动协商赔偿高大浪任何损失，不退还高大浪交纳的保证金。经过几年的交涉，高大浪穷尽了所有的非诉讼手段，此事一直没有得到有效解决。为此，高大浪只能向人民法院起诉。请求判令：1.确认高大浪、招待所2009年7月17日签订的《7.17合作协议》完全具备合同成立要件并且生效；2.确认招待所已构成恶意违约、根本违约；3.解除高大浪、招待所签订的《7.17合作协议》；4.招待所赔偿因恶意违约给高大浪造成的全部经济损失1，565.5万元（4700万元＋115.5万元-2400万元-850万元，以评估结果为准）及利息（利息计算起始日为2009年8月1日）。庭审后，双方当事人申请庭外和解，高大浪变更该项诉讼请求为经济损失965.5万元及利息；5.招待所返还高大浪保证金200万元及利息（利息计算起始日为2009年8月1日）；6.招待所承担本案全部诉讼费用。
被告招待所在规定的时间内未提交答辩状，庭审中称：不同意高大浪的诉讼请求，高大浪起诉没有事实和法律依据，请求驳回全部诉讼请求。双方签订的《7.17合作协议》并不是正式合同，虽双方对于达成的合同的部分内容进行了约定，但没有达到缔约要件，无法及时签订正式合同，仅是通过意向性协议固定意见。按意向性协议约定，招待所在签订正式合同前，仅有协助义务，招待所未违约。意向性协议是预约性质的合同，双方约定了签订正式合同的条件和期限，期限届满后招待所与高大浪的独资公司签订了协议，高大浪请求解除该协议没有实际意义。高大浪请求赔偿的情形应是其完全履约，招待所没有违约，事实上招待所全部履行了协助义务，高大浪仅交付了部分租金，无权要求招待所赔偿。高大浪超过了两年的诉讼时效，其应在2011年8月前主张权利，高大浪交纳的200万元保证金是用以抵偿原承租户可能造成的损失，高大浪无权要求返还。
本院在审理过程中，原告高大浪、被告招待所为证实各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告高大浪举示证据情况如下：
证据A1.（1）2009年7月17日《7.17合作协议》；（2）招待所房屋所有权证；（3）2009年7月17日招待所收条（44万保证金）；（4）招待所收条（6万保证金）；（5）2009年7月21日招待所收据（150万保证金）及银行业务单一份。证据（1）证明高大浪、招待所达成的不是预约合同，而是本约合同，合同成立而且生效。高大浪已经全面履行该合同。招待所未将合同标的主动交付高大浪，未履行合同的主要义务，已构成根本违约，高大浪的合同目的已不能实现。该合同表明，招待所在合同签订时明知己方违约，会造成高大浪可得利益损失，且对高大浪可得利益损失范围完全能够预见。证据（2）证明招待所对拟出租的房屋享有完全的权利，出租房屋不存在法律障碍。证据（3）、（4）、（5）证明高大浪全面履行了自己的主要合同义务，交纳200万元保证金。
证据A2.（6）2009年7月20日，高大浪、招待所签订的《支付解除租赁合同赔偿费用协议》；（7）2009年7月24日招待所与盛凯公司（班尼路）签订《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》；（8）2009年7月30日魏晓波收条（250万元）及银行业务单两份；（9）2009年7月29日高大浪、招待所与美视达眼镜签订的《协议》；（10）2009年7月29日高大浪、招待所与美视达眼镜《特别说明》；（11）2009年7月16日高大浪、招待所与美视达眼镜《协议》；（12）2009年7月24日高大浪、招待所与孙晓丽《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》；（13）2009年7月27日孙晓丽出具的收据（100万元）及银行业务单两份；（14）2009年8月8日孙晓丽出具的收条（148万元）及银行业务单一份。证据（6）、（7）、（8）证明《7.17合作协议》部分履行（涉及班尼路部分）。证据（9）、（10）、（11）证明《7.17合作协议》部分履行（涉及美视达部分）。证据（12）、（13）、（14）证明《7.17合作协议》部分履行（涉及加州牛肉面部分）。
证据A3.（15）高大浪与以纯集团签订的《租赁合同》及银行业务单一份；（16）2005年1月11日招待所与神农酒家强林签订的《租赁合同》；（17）2006年7月25日哈尔滨市龙苑宾馆与哈尔滨神农酒家强林、潘记粥铺潘永合签订的《补充合同》；（18）、2008年4月25日招待所与潘记粥铺潘永合签订的《补充协议》。证据（15）：证明招待所违约给高大浪造成可得利益损失（部分）。证据（16）、（17）、（18）证明招待所违约给高大浪造成可得利益损失（部分）。
被告招待所对高大浪举示的证据质证认为：对A1，证据（1）《7.17合作协议》的真实性没有异议，但对所要证明的问题有异议。招待所认为该协议仅是高大浪、招待所双方关于房屋租赁事宜的意向性、预约性质的意向性合同，该合同已经多处明确约定签订正式租赁合同的前提和条件，且该协议已经明确约定了有效期限，有效期限经过后对双方没有约束力。另外《7.17合作协议》第16条明确约定双方协商签订正式协议后，招待所才向高大浪交付房产，双方未签订正式租赁合同，所以招待所没有义务向高大浪交付租赁物。因此招待所在没有任何违约的情况下也无法证明高大浪存在可得利益；对证据（2）无异议；对证据（3）、（4）、（5）的真实性无异议，但对证明的问题有异议。招待所承认收到高大浪交付的200万元保证金，但依据《7.17合作协议》的约定，该保证金的用途是为了担保高大浪在承兑原承租户过程中给原承租户及招待所造成损失的赔偿担保，并不能证明高大浪全面履行了主要合同义务，且给付保证金的行为不是租赁合同的主要义务；对证据（6）-（14）的真实性无异议，但对证明的问题有异议。该部分证据恰好证明了高大浪未完成签订正式租赁合同的必要条件，如高大浪未与原承租户对承兑事宜达成一致，高大浪、招待所双方既无签订正式租赁合同的基础。另外，高大浪虽然与原承租户签订了承兑协议，但并未完全履行给付赔偿金的义务，现招待所已代替高大浪给付了巨额赔偿金，给招待所造成了巨大损失；对证据（15）的真实性无异议，对证明的问题有异议。因高大浪、招待所于2009年8月22日签订了正式租赁合同，所以招待所同意高大浪的转租行为，招待所已向高大浪交付了房产，所以招待所不存在违约情况。高大浪转租后一次性收取了次承租人以纯集团两年租金850万元和200万元保证金，因此高大浪已获得应得利益，不存在可得利益损失情况；对证据（16）、（17）、（18）的真实性无异议，对证明的问题有异议。招待所交付房产后，高大浪未履行交付租金的义务，因此无权得到部分原承租户的租金，这部分租金不属于高大浪的可得利益。
被告招待所举示证据情况如下：
证据B1.《7.17合作协议》、《收条》三张。以上证据证明，招待所与高大浪于2009年7月17日签订了《7.17合作协议》，该协议内容为房屋租赁；按照该协议第16条的约定，《7.17合作协议》只具有一个月的有效期限；三张收条证实高大浪按照《7.17合作协议》的约定，向招待所交纳的200万元保证金，该保证金的用途是抵偿招待所可能产生的损失（协议第6条）。
证据B2.编号2009001《租赁合同》，证明：经招待所同意高大浪将招待所1-3层房屋转租给以纯集团。
证据B3.《8.22租赁合同》、《收条》三张、
《授权委托书》、哈尔滨市工商局企业信息查询单。以上证据证实，2009年8月22日，招待所与高大浪独资设立的哈尔滨中霖商贸有限公司（以下简称中霖公司）签订房屋租赁合同，将招待所1-3层房屋出租给中霖公司，年租金为330万元，合同签订当日中霖公司交纳租金35万元，截至2009年9月7日中霖公司共向招待所交纳租金135万元，此后中霖公司未再交纳租金。虽然《8.22租赁合同》名为“意向”，但高大浪、招待所双方事实上均实际履行了该合同。签订前中霖公司授权赵大忠、王恩石作为代理人与招待所洽谈房产租赁事宜；中霖公司系高大浪独资设立，高大浪为法定代表人。
证据B4.《黑龙江老年人服务中心关于历史欠款进行部分返还及签订意向房屋租赁合同的请示》。证实招待所向上级机关汇报了2009年8月22日与中霖公司签订意向房屋租赁协议，证实《8.22租赁合同》客观真实。
证据B5.《通知》、对《通知》的回复、《告知函》、《律师函》、《送达回执》二张。证实因中霖公司未按约定交纳房租，且无法联系到中霖公司法定代表人高大浪，招待所向次承租人以纯集团送达书面通知，要求转告中霖公司及高大浪，证实中霖公司存在严重违约行为。另证实2009年8月22日签订的《8.22租赁合同》客观真实。
证据B6.《解除合同通知书》、《公证书》。证实因中霖公司严重违约，导致招待所遭受重大损失，招待所按照合同约定行使约定解除权，向中霖公司法定代表人高大浪送达了《解除合同通知书》，送达过程由公证处进行了公证，高大浪已收到《解除合同通知书》，双方签订的《8.22租赁合同》解除。
证据B7.《协议》、《特别说明》、老年人服务中心与哈市
美视达眼镜签订的《房屋租赁协议》。证实因高大浪整体承租行为，招待所与美视达眼镜提前解除租赁合同，导致招待所遭受租金损失。
证据B8.编号：SKBo060430《商铺租赁合同》、招待所与高大浪签订的《支付解除租赁合同赔偿费用协议》、哈尔滨市南岗区人民法院（2011）南民一初字第32号民事判决书、本院（2011）哈民一终字第425号民事判决书、《执行和解协议书》、《收条》七张。
证据B9.民政厅招待所、孙晓丽、高大浪三方签订的《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》、哈尔滨市南岗区人民法院（2012）南民三初字第553号民事判决书、本院（2013）哈民一终字第474号民事判决书。证据B8、B9证实因高大浪未完全履行赔偿义务，导致招待所遭受230多万元重大损失。
证据B10.以纯集团《证明》。证实中霖公司违反《8.22租赁合同》的约定，未按期交纳租金。
证据B11.王恩石《证明》。证实《8.22租赁合同》客观真实。
高大浪对招待所举示的证据质证认为：
对证据B1，真实性、合法性均无异议。关于关联性的意见是，该《7.17合作协议》以自身内容证明高大浪、招待所达成的不是预约合同，而是本约合同，合同成立而且生效。第1条确定了租赁标的的面积、层数，并从反面规定了不包含的范围，租赁标的物指向明确，具有确定性。第3条确定了高大浪、招待所双方之间的合作期，自2009年——2024年，时间可以推知从2009年8月1日开始，因为“双方正式签订合同日期在2009年7月31日前”，从8月1日开始再预留不计入合同的期间没有意义。第5条确定了第一、二期租金，两个租期，时间明确。而第一租期，租金数额及对应年限明确，具有确定性。第二租期的租金不具有确定性。故第一租期在本案中予以考虑有实际意义。第6条，保证金的缴纳、保证金的作用及保证金的双重性质（补偿损失、均摊到房租中）。第2、3、12、15条，现有承租户承兑，承兑费高大浪承担；2009年7月31日前承兑完毕，不按期承兑完毕，高大浪将损失保证金或保证金的一部分。之所以没有签订正式租赁合同，就是因为现有租户是否能完全承兑不确定。但是，在现有租户肯定能承兑完毕，则本合同的其他内容具有完全的确定性。故本合同不是预约合同，而是本约合同，主要合同条文完全具备。
对证据B2，证明同高大浪的证据15，即证明招待所违约给高大浪造成可得利益损失（部分）。关于本《租赁合同》关联性：本合同租赁标的是《7.17合作协议》合同标的的一部分，租期与《7.17合作协议》的第一个十年租期对应，免租期与《7.17合作协议》对应，本租赁合同标明标的系转租而来与《7.17合作协议》第二条相符。本合同已实际履行。招待所加盖公章，表明招待所明知且同意。
对证据B3，对《8.22租赁合同》的真实性没有异议，但对于合法性和关联性有异议。该《8.22租赁合同》，从招待所的角度说，并不是作为意向合同（预约合同）对待的。此合同第八条约定，此协议为意向协议，先预交35万元，余下的100万元需在2009年8月28日一次性交齐，同时签署正式合同。根据本案招待所提供的证据，中霖公司在2009年8月28日并未交够100万元，而是交了65万元，双方也未签署正式合同。但是，招待所并未把这份《8.22租赁合同》作为预约合同对待，而是作为在招待所看来正式的有效的可履行的合同而对待的。这从招待所提交的证据B5《通知》、《告知函》、《律师函》、证据B6《解除合同通知书》等均可以看出。
招待所把此《8.22租赁合同》作为有效合同对待时，产生了如下的问题：第一、2009年7月17日高大浪、招待所签订的《7.17合作协议》，依同理可以推知，也是正式的有效的可履行的合同。因为两份合同的重要共同点都有：都是所谓“意向性”；都需要所谓重新签署；都有所谓的有效期限（前一个是一个月、后一个是8月22日到8月28日）。第二、2009年7月17日《7.17合作协议》高大浪、招待所均已开始履行。高大浪已履行的内容包括：依照第六条，交给了招待所200万元的保证金；依照第二条，对承租标的范围内的原有承租户进行承兑、赔付；招待所同意了租赁标的的一、二、三层高大浪转租给以纯集团，符合《7.17合作协议》第二条高大浪“对于所承租的房产可部分招租与合作”的约定，这从招待所举示的证据——高大浪与以纯集团签订的编号为2009001号《租赁合同》中招待所在合同最后“产权单位”处加盖公章就可以看出来，此内容可视为招待所履行的内容。第三，从三份合同——2009年7月17日《7.17合作协议》、编号为2009001号《租赁合同》、2009年8月22日《8.22租赁合同》的时间顺序看，在2009年7月17日《7.17合作协议》之后，高大浪已经将租赁标的一、二、三层转租给以纯集团，并得到招待所的认可，也符合《7.17合作协议》第二条的约定。但是，在2009年8月22日《8.22租赁合同》招待所将租赁标的一、二、三层再租给中霖公司，是对同一标的物的第二次出租，是一种法律上或事实上对中霖公司不可能履行的义务。而且本《8.22租赁合同》第五条第1项明确约定禁止中霖公司转租、转让、转借、擅自调换，否则招待所可以终止合同、收回房屋、索赔损失。招待所对中霖公司设置的这些太多的义务，与《7.17合作协议》同意高大浪招租与合作，已经完全不可同日而语。由此可以推论，转租给以纯集团并且招待所对此认可这一事实，是2009年7月17日《7.17合作协议》履行的结果，而不是2009年8月22日《8.22租赁合同》履行的结果。这个推论还有另外一个根据支撑：《8.22租赁合同》第一条有这么一句话，“因地下二层正有其他商户使用，……。如果协商不成，则只出租给地上一至三层房屋，租金为每年330万元整。”这句话表明，本《8.22租赁合同》签订时，“地上一至三层房屋”原有的美视达眼镜、加州牛肉面、班尼路已经承兑完毕，而承兑完毕是2009年7月17日《7.17合作协议》的履行内容。第四、两份合同——《7.17合作协议》、《8.22租赁合同》，从严格的法律意义上看，签约主体不同，不存在后者自动取代或变更前者的问题，前者的效力并未消失。招待所在证据上将高大浪和中霖公司混同，没有法律上的根据，不产生法律上的后果。
因此，招待所的证据B3《8.22租赁合同》及三张收条，仅是一个事实问题，没有法律意义，对本案的处理没有影响。从招待所的其他证据如证据B5的《通知》、《告知函》、《律师函》，证据B6中的《解除合同通知书》、《公证书》等等类似证据，均系出于招待所对法律关系的误解而产生，这在本案中还是一个突出的问题。司法理论和实践都明确，对法律关系的误解，不能引起依照误解的法律关系来适用法律的后果。正如误解为联营、实际为借贷，肯定依照借贷法律关系处理，等等。
对证据B4，对《请示》真实性、合法性无异议。部分内容与本案具有关联性，本证据确认高大浪有诚意、已有很大投资的事实。对《授权委托书》真实性、合法性无异议，但与本案无关。
对证据B5，根据法律规定，证人应当出庭作证。由于以纯集团没有派人出庭作证等原因，对证据B5真实性、合法性、关联性均不确认。
对证据B6，对《公证书》真实性确认，对合法性、关联性均不确认。
对证据B7，对真实性、合法性、关联性均确认。关于关联性，2009年7月29日高大浪、招待所、美视达眼镜签订的《协议》称，2009年8月1日招待所又与高大浪签订了《房屋租赁协议》，将包含招待所已经租给美视达眼镜的经营场地整体出租给了高大浪。这表明，此协议认可2009年7月17日的《7.17合作协议》是正式的有效的可履行的合同，正式租赁合同应当在2009年8月1日签署。在《特别说明》中明确：“2009年9月1日前高大浪未能提供给美视达眼镜正式租赁合同，《7.17合作协议》同样视为合法有效。”这一明确的态度表明，即使没有后来可以签署的正式租赁合同，2009年7月17日的《7.17合作协议》并不失去其效力和可履行性。
对证据B8，对《商铺租赁合同》、《支付解除租赁合同赔偿费用协议》、《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》的真实性、合法性、关联性均确认。《支付解除租赁合同赔偿费用协议》、《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》表明，2009年7月17日的《7.17合作协议》得到了履行，并且高大浪、招待所是有关合同的签订主体或履行主体，与中霖公司无关。
对（2011）南民一初字第32号《民事判决书》、（2011）哈民一终字第425号《民事判决书》、《执行和解协议书》、七张《收条》的真实性、合法性确认。在关联性上，是这样的，判决书中确定的招待所对盛凯公司（班尼路）的义务，正是在高大浪、招待所履行2009年7月17日的《7.17合作协议》的部分内容。高大浪与招待所的《支付解除租赁合同赔偿费用协议》、招待所与盛凯公司（班尼路）的《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》，是合同相对性原则的贯彻，两个证据的内容组合，就是2009年7月17日的《7.17合作协议》中关于承兑之后的具体落实。对《执行和解协议书》及七张收条，都可以包含在上述理解中。
判决书中确定的招待所对盛凯公司（班尼路）的义务，对这一结果的原因应当这样解释：招待所对盛凯公司（班尼路）的义务是其自身的义务，与高大浪、招待所之间的义务，没有法律上的关联；招待所对高大浪的合同义务不完全履行（不交付租赁标的物的4—8层）；高大浪对招待所行使同时履行抗辩权。
对证据B9，对《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》的真实性、合法性、关联性确认。此证据表明，2009年7月17日的《7.17合作协议》得到了履行，并且高大浪、招待所是有关合同的签订主体或履行主体，与中霖公司无关。
对（2012）南民三初字第553号《民事判决书》、（2013）哈民一终字第474号《民事判决书》的真实性、合法性确认。在关联性上是这样的，判决书中确定的高大浪、招待所对孙晓丽的义务，正是在高大浪、招待所履行2009年7月17日的《7.17合作协议》的部分内容。高大浪、招待所、孙晓丽的《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》，就是2009年7月17日的《7.17合作协议》中关于承兑之后的具体落实。
判决书中确定的高大浪、招待所对孙晓丽的义务，对这一结果的原因应当这样解释：高大浪、招待所对孙晓丽的义务，与高大浪、招待所之间的义务，是互相独立的两个义务，没有法律上的关联；招待所对高大浪的合同义务不完全履行（不交付租赁标的物的4—8层）；高大浪对招待所行使同时履行抗辩权。
对证据B10，虽然以纯集团没有出庭，但根据权利处分原则，高大浪对以纯公司的《证明》部分内容的真实性、合法性、关联性确认。确认部分内容包括：2009年7月以纯集团从高大浪手中承租了本案租赁关系中涉及标的的一、二、三层；此一、二、三层是高大浪对招待所标的物租赁后的转租；招待所对此转租是同意的；以纯集团已向高大浪交纳了两年房租850万元和200万元保证金；后招待所抛开高大浪，与以纯集团直接签订合同。计算高大浪的可得利益损失，其中一部分，就是基于以纯办事处与高大浪签订合同且招待所同意后，招待所又抛开高大浪这一事实。证据中其他内容的真实性、合法性、关联性不确认。
对证据B11，由于证人王某某出庭，对其《证明》真实性、合法性、关联性均不确认。
本院确认：招待所对高大浪举示的证据A1、A2、A3的真实性无异议，高大浪对招待所举示的证据B1、B2、B3、B4、B8、B9的真实性无异议，本院予采信。
本院经审理查明：坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区奋斗路372-376号地下二层至地上八层房屋所有权人为招待所。
2009年7月17日，高大浪、招待所签订了《7.17合作协议》。该协议主要内容是：招待所同意高大浪承租现有位于哈尔滨市南岗区果戈里大街372-376号地下二层至地上八层房屋。房屋建筑面积共5670平方米；高大浪与招待所现有的承租户进行承兑协商，承兑费用及其他相关费用由高大浪承担。高大浪承兑招待所现有承租户以后，现有承租户与招待所的租赁合同终止。高大浪在承租招待所房产后，可部分招租与合作。如部分现有承租户欲继续经营，需和高大浪达成一致，重新签订租赁合同，租金交给高大浪；高大浪、招待所的合作期（租赁期）分为两期，第一期十年，第二期五年，自2009年至2024年。正式合同起止日期在高大浪全部承兑招待所承租户以后确定，双方正式合同签订日期不得超过2009年7月31日；高大浪第一期租金：2009年
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2014年，每年租金450万元；2014年—2019年，每年租金500万元。第二期租金：2019年—2024年，租金另行商议；本合同签订时，高大浪交给招待所200万元保证金。保证金从正式合同生效后第二年开始，逐年均摊到房租中。在合同执行中，如果因为高大浪原因终止合同，保证金不予退还；本合同为意向性合同，只在双方签约之后到高大浪承兑招待所承租单位为止，合同有效期自签订之日起一个月内有效。详细合同在高大浪全部承兑招待所现有承租户后签订。
2009年7月17日，高大浪向招待所交保证金44万元和6万元。2009年7月21日，高大浪向招待所交保证金150万元，共计200万元保证金。
2009年7月20日，招待所与高大浪签订《支付解除租赁合同费用协议》约定：一、招待所负责交给盛凯公司（班尼路）合同赔偿金。此保证金由高大浪负责支付；二、高大浪支付赔偿金数额共计人民币450万元；三、在2009年7月30日前，高大浪支付第一期赔偿金250万元整；剩余部分赔偿金2009年8月30日开始，高大浪每月支付招待所10万元赔偿金，付完为止；四、双方签订的本赔偿费用为合同租金外的费用，不包含在合同租金内；五、如高大浪没有按期支付赔偿金超过30日，招待所单方有权解除双方签订的出租协议，所有的损失由高大浪承担；六、本协议作为双方正式协议的补充。招待所盖章及法定代表人曹霄峰签字，高大浪签字。
2009年7月24日，招待所与案外人盛凯公司（班尼路）签订《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》约定，一、双方自愿提前解除合同；二、招待所支付班尼路营业损失赔偿金共计人民币450万元，招待所偿还班尼路借款50万元。共计500万元；三、赔偿金分3年付清。协议签订后，高大浪分两次给班尼路汇款250万元（50万元、200万元），2009年7月30日班尼路的合同代表人魏晓波给出具收条。
2009年7月24日，招待所、孙晓丽（加州牛肉面的负责人）、高大浪签订《解除租赁合同及支付赔偿费用协议》，约定：1.双方解除合同所发生的赔偿费用由高大浪承担。高大浪赔偿孙晓丽赔偿金共计人民币280万元。2.赔偿金分3次付清。招待所盖章及法定代表人曹霄峰签字，孙晓丽签字，高大浪签字。协议签订后，2009年7月27日，高大浪给付孙晓丽赔偿款100万元；2009年8月8日，给付赔偿款148万元，共计248万元。
2009年7月29日，招待所与美视达眼镜和高大浪签订协议，约定：1.2007年1月22日招待所与美视达眼镜签订了果戈里大街376号《房屋租赁协议》协议的履行期限尚未届满；2.2009年8月1日招待所又与高大浪签订了《房屋租赁协议》，将包含招待所已经出租给美视达眼镜的经营场地整体出租给了高大浪；3.高大浪为了整体经营的需要提出将美视达眼镜现所承租的场地北移，高大浪承诺实际使用面积将由原营业面积72平方米扩大为80平方米，期限延长为自2009年8月1日至2024年7月31日，使用性质为无偿使用即作为补偿，美视达眼镜无须向高大浪或招待所支付任何费用；5.如招待所、高大浪双方由于任何原因导致本协议无法履行，招待所同意高大浪将招待所与高大浪合同内责、权、利转让给第三方，高大浪承诺如招待所与高大浪双方签订的租赁合同无条件转让给第三方，第三方无条件履行本协议。三方签字或盖各方合法印鉴时起生效。招待所盖章，美视达眼镜代表人潘加庆签字，高大浪签字。
2009年8月，高大浪（出租方）和以纯集团（承租方）签订《租赁合同》约定：第一条高大浪提供给以纯集团的房屋位于哈尔滨市南岗区果戈里大街372-376号（招待所）一至三层，总体使用面积约1500平方米，以双方实际测量为准。租赁期限：1.自2009年至2019年止，共计10年。2.高大浪提供给以纯集团筹备及装修免租期两个月，自高大浪将房屋交付给以纯集团之日起计算。租金标准及交付方式：1.2009年-2010年，以纯集团向高大浪支付租金400万元，2010年-2014年每年向高大浪支付租金人民币肆佰伍拾万元整（￥450万元整／年，不包括保证金减免部分）。2.2014年-2019年，以纯集团每年向高大浪支付租金：人民币伍佰万元整（￥500万元整／年，不包括保证金减免部分）。其他条款：1.合同生效后，以纯集团一次性支付2009年
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2011年租金，高大浪给予相应租金减免50万元，即以纯集团签订合同后一次性支付两年租金850万元。2.以纯集团自行办理经营所需的证照、验收等审批等相关手续，高大浪提供相关材料及帮助本合同一式四份，双方各持两份。高大浪签字，以纯公司盖章，招待所盖章及法定代表人曹霄峰签字。协议签订后，以纯集团支付高大浪租赁费850万元。
2009年8月21日，高大浪注册成立中霖公司，经营性质为有限责任公司（自然人独资）。
2009年8月22日，招待所与中霖公司签订《8.22租赁合同》，约定：一、房屋坐落地址、租赁面积、期限及租金：该租赁房屋坐落于哈尔滨市南岗区果戈里大街372号-376号，租赁楼层为地下二层至地上三层全部，租金为每年350万元。租期自2009年10月6日至2019年10月5日止。因现地下二层正有其他商户使用，招待所可出面帮助中霖公司与其协商撤出，赔偿费用由中霖公司负责。如果协商不成，则只出租给中霖公司地上一至三层房屋，租金为每年330万元整。租金缴纳方式按地上三层每年330万元计算：第一年每半年交一次，165万元；自第二年起，每一个季度交纳一次，即82.5万元。如地下二层现租户顺利迁出，租金按350万元重新计算。租金要在缴费月份的第一个星期内交齐。中霖公司逾期未交付租金的，每逾期一日，招待所有权按月租金的日万分之五向中霖公司加收滞纳金。双方自签订之日起，中霖公司向招待所交纳保证金200万元，作为租赁招待所房屋的信誉保证。如中霖公司依法履行本协议，保证金逐年转化为房屋租金。方式为头五年每年转租金30万元，在每年最后一笔租金中扣除。剩余50万元在租期最后结束时一次返还。二、房屋用途：中霖公司租赁该房屋用途为做品牌服饰商场。除双方另有约定外，中霖公司不得任改变房屋用途。三、交付房屋时间：招待所于本合同签订之日起，将该房屋交付给中霖公司，并提供给中霖公司45天装修费。五、中霖公司有下列情形之一的，招待所可随时终止合同并收回房屋，由此给招待所造成的损失的，由中霖公司负责赔偿。1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借或擅自调换使用的；3.拖欠租金超过10日的。六、合同解除：租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。七、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付年度租金的30%作为违约金。八、其它：此协议为意向协议，中霖公司先预交租金35万元可进场施工，余下的100万元租金于2009年8月28日一次交齐，同时签署正式合同。如在上述期限内中霖公司未能交齐余款，则中霖公司立即无条件撤出，已交款项不予退还。本合同未尽事宜，由双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。本合同签署后，双方在此之前签订的合同自动作废。招待所盖章，中霖公司盖章及法定代表人高大浪的名章。
该合同签订后，招待所于2009年8月22日收中霖公司35万元租金，8月27日收65万元租金，9月7日收35万元租金，并出具收据三份。
2009年9月1日，招待所给黑龙江省民政厅报送“黑龙江省老年人服务中心关于对历史欠款进行部分返还及签订意向房屋租赁合同的请示”写明：“为将招待所底层及门面房进行合理出租，进行了多方努力，鉴于原来曾与招待所交涉过的高大浪很有诚意，并且已有很大投资，招待所与高大浪所在公司—中霖公司进行了多次商谈，8月22日与高大浪签订了意向性协议，具体情况已随时向厅领导进行了口头汇报。按照双方约定，招待所拟定于9月4日签订正式发文出租协议，请厅领导批示办理。
2010年9月14日，以纯集团给招待所的对《通知》的回复写明：2010年9月初，高大浪口头答复以纯集团，现在高大浪不能交纳房屋租赁费，为避免以纯集团的损失可以由以纯集团先行缴纳，其他事宜待2010年10月1日前进行解决。为此，以纯集团已向招待所缴纳了2010年4月6日至10月6日的房屋租赁费。
2010年9月20日，招待所给以纯集团的《告知函》写明：1.招待所与高大浪签订的《8.22租赁合同》，高大浪只交付了半年的租金135万元，租金期限至2010年4月6日，现已超过缴费期限数月；2.招待所在法定期限内经过多次向高大浪催要未果，其至今也未与招待所有任何联系；3.2010年10月6日为了下一缴费期限，请转告高大浪在2010年10月6日前履行缴纳租金的合同义务，如其逾期仍不能履行合同义务，由此造成的损失由高大浪及以纯集团自行承担。
2010年10月29日，案外人盛凯公司与招待所因支付解除合同赔偿金引起纠纷，起诉至南岗区法院，南岗区法院于2011年1月31日作出（2011）南民一初字第32号民事判决：一、招待所给付盛凯公司赔偿金140万元；二、招待所给付盛凯公司滞纳金42万元。招待所不服，上诉至本院，本院于2011年5月24日作出（2011）哈民一终字第425号民事判决，驳回上诉，维持原判。执行期间招待所给付盛凯公司250万元（赔偿金200万元及借款50万元）。
2011年8月11日，黑龙江省哈尔滨市国信公证处出具黑哈国公内经证字第5682号《公证书》，招待所向高大浪送达《解除合同通知书》，高大浪拒绝签字。《解除合同通知书》写明：2009年8月签订的《8.22租赁合同》。为履行上述合同，招待所与中霖公司共同与原承租人盛凯公司、孙晓丽（加州牛肉面）、美视达眼镜签订了解除租赁合同及赔偿协议。截至目前中霖公司只履行了承租及赔偿义务，招待所为督促中霖公司履行义务，已委托律师多次向中霖公司发函催告，但中霖公司并未理睬。由于中霖公司的违约，盛凯公司已向法院提起赔偿诉讼，招待所正面临败诉的后果。中霖公司的违约行为，已使招待所遭受严重损失。鉴于此种情况，招待所依据《8.22租赁合同》第五条第3项、《支付解除租赁合同赔偿费用协议》第五条的约定，决定解除与中霖公司签订的《8.22租赁合同》。
2012年案外人孙晓丽以高大浪、招待所因支付解除合同赔偿金为由起诉至南岗区法院。该院于2012年12月18日作出（2012）南民三初字第553号民事判决：一、高大浪给付孙晓丽剩余赔偿金32万元；二、高大浪给付上述欠款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年8月2日至本判决履行期届满日止）；三、驳回孙晓丽其他诉讼请求。判后，孙晓丽不服，上诉至本院。请求招待所承担违约责任。本院于2013年10月10日作出（2013）哈民一终字第474号民事判决：一、维持原判第一、二项，撤销第三项；二、招待所对高大浪给付孙晓丽赔偿金32万元及利息承担连带责任。招待所申诉至黑龙江省高级人民法院，该院已裁定驳回了招待所的再审申请。
庭审后，向高大浪释明，经查合议庭评议认定中霖公司是高大浪成立的自然人独资公司，高大浪与中霖公司是同一主体；《8.22租赁合同》是对《7.17合作协议》的部分变更，故告知中霖公司向招待所交纳的135万元房租费是否主张权利。高大浪称：“如果在本案当中能一次性解决同意，如果本案当中不能解决，将另行主张权利”。
本院认为：一、关于高大浪、招待所2009年7月17日《与高大浪签订的意向性协议》是预约合同还是本约合同，该协议是否生效，应否解除问题。
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”。《合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。
本案的《7.17合作协议》具备上述法律规定内容。该协议确定了双方的租赁关系，双方当事人明确、具备民事权利能力和民事行为能力，标的明确，数量（标的物范围）明确。另外，合同的价款或报酬、履行期限等也都具备。该协议符合上述法律规定，应认定为本约合同。
从与美视达眼镜签订的《房屋租赁协议》看，该协议招待所同意高大浪将招待所、高大浪合同内责、权、利转让给第三方美视达眼镜，也充分证明高大浪、招待所之间2007年7月17日签订的《7.17合作协议》，并非意向性或者说不确定性，而是已经成立并且生效的合同，合同内容具有完全的确定性。
从生效的判决看，高大浪与招待所履行的是《7.17合作协议》的责、权、利，该判决确认了该协议的效力，并判令双方履行因该协议的权利和义务。
从招待所举示的证据B10看，2011年11月，招待所将高大浪承租的一至三层的房产直接出租给以纯集团，因此《7.17合作协议》已无法履行，故应当解除。
综上，《7.17合作协议》名为“意向性”，实为内容确定的合同，完全具备合同的成立要件并且生效。双方履行的也是此合同，招待所抗辩该协议是预约合同、是意向性协议无事实和法律依据，其主张不成立，不予支持；因该协议已无法履行，故应予以解除。
二、关于《8.22租赁合同》的效力，应否解除。
高大浪主张该合同与《7.17合作协议》无关；而招待所抗辩此合同为有效合同。
经查，中霖公司是高大浪于2009年8月21日注册成立的自然人独资公司。可以认定高大浪与中霖公司是同一主体。
《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案《8.22租赁合同》是2009年8月22日签订，在此之前高大浪已与盛凯公司（班尼路）、美视达眼镜及孙晓丽签订了解除租赁合同及支付赔偿金费用的协议及与以纯集团签订了涉案租赁房屋的一至三层的协议，并已实际履行。依据上述法律规定，双方签订《8.22租赁合同》后，招待所没有将房产交付给中霖公司，中霖公司履行了交纳房租的义务，故应认定《8.22租赁合同》是对《7.17合作协议》的部分变更，《7.17合作协议》仍继续履行。
从《8.22租赁合同》看，租赁楼层为地下二层至地上三层全部，租金为每年350万元。租期自2009年10月6日至2019年10月5日止。因现地下二层正有其他商户使用，招待所可出面帮助中霖公司与其协商撤出，赔偿费用由中霖公司负责。如果协商不成，则只出租给中霖公司地上一至三层房屋，租金为每年330万元整。该事实可以认定，该合同是对《7.17合作协议》的租赁楼层和价款部分进行变更。
综上，应认定高大浪与中霖公司是同一主体；《8.22租赁合同》是对《7.17合作协议》楼层和租金部分的变更，《7.17合作','2018-09-26
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