广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1534号
原告：黄铁鑫，男，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：包为，广东莱恩律师事务所律师。
被告：珠海市华驰科技有限公司，住所地：珠海市拱北国防路101号30楼首层。
法定代表人：余道群，董事长。
委托代理人：陈小明，该公司职员。
委托代理人：陈亮，该公司职员。
原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包为，被告的委托代理人陈小明、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年4月1日签订了《珠海市商品房买卖合同》及房屋装修协议书，该合同约定被告将珠海市南屏镇茂丰路133号x栋x单元x房（精装修）卖给黄铁鑫作住宅使用。根据合同约定，被告在对房屋精装修完毕后于2012年10月1日通知原告交房。验房过程中，黄铁鑫发现房屋存在严重的质量问题：进户门防火门门套磕破及门套线下脚的收口粗糙、窗护栏焊接口有漏焊现象、铝合金门框灰色油漆有刮伤现象、铝合金溢水口上边断开、房间木踢脚线接口粗糙、橱柜拉手与样板房不一致、客厅灯位偏差、厨房、卫生间瓷砖空鼓、厨房未贴瓷片、客厅地砖小部分砖中间起拱、入户花园梁不平整等等。原告遂拒绝收楼。发生装修质量问题后，原告曾多次与被告协商维修事宜，自2012年10月至今，已经有过三次维修，仍不能解决问题。最近一次被告承诺2014年春节后解决，但至今此事都没有得到妥善解决，导致原告无法入住，无法实现购房合同的根本目的。被告至今仍未解决维修事宜，严重违反了《商品房销售管理方法》第33条及双方签订的《商品房买卖合同》及附件与《住宅改造及装修协议书》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告签订合同后无法实现合同根本目的，并且造成了原告严重损失。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告赔偿各项房屋维修费共计113098元；二、被告赔偿原告自2012年10月2日至2014年9月24日因延期交楼而支付的违约金320044.6元（按购房款每天万之三计算，暂计算至2014年9月24日，以后另计算至房屋维修验收之日止）；三、被告赔偿原告自2012年10月2日至2014年9月2日涉案房屋租金36000元（暂定每月1500元，具体涉案房屋租金以有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准为准。租金暂计算至2014年9月2日，以后另计算至房屋维修验收之日止）；四、被告赔偿原告实际损失，包括：误工费5000元、交通费960元；五、被告赔偿原告精神抚慰金10000元；六、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告撤回了第五项诉讼请求，本院已予准许。
原告为其主张提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.商品房买卖合同附件；3.住宅改造及装修协议书；4.照片；5.律师函；6.承诺书；7.返修承诺；8.返修方案（被告）；9.评估返修方案；10.毕业证及银行工资清单；11.交通费单据。
被告答辩称：一、原告并未就争议房屋（南湾国际公馆x栋x单元x房屋）支付房屋维修费用，被告没有义务赔偿原告所谓房屋维修费用113098元。对于原告所提出的铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵，被告一直给予积极的维修和配合解决，向原告出具了返修方案并及时、适当地完成了返修工作。由此产生返工费用全部是由被告一方承担完成的，原告并没有支出任何房屋维修费用，何谈索赔？二、被告于2012年9月通知原告收楼，原告于2012年10月27日收到被告出具的《南湾国际公馆入伙通知书》，于2013年3月29日收楼，原告因为铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵迟延收楼并无法律及合同依据，原告应当自行承担迟延收楼的全部后果，被告并无逾期交楼的情形，不应当承担所谓延期交楼的违约金。1.依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。结合被告提交的珠海南湾国际公馆社区3栋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，南湾国际公馆x栋x单元x房屋在2012年9月28日已竣工且通过工程验收，符合交付条件。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于原告所提出的铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵，被告一直给予积极的维修和配合解决，并向原告出具了返修方案。可以说，上述细微瑕疵并不影响原告入住及对房屋正常的使用，更不影响被告正常的交房行为，被告依据法律规定及合同约定及时、适当的履行了修复义务。3.原告所称铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵并不影响原告正常收楼及居住使用，且原告已于2013年3月29日签收南湾国际公馆x栋x单元x房屋的接管验收记录，完成收楼，故原告无权主张所谓房屋租金。4.原告提出的误工费5000元，从现有证据中无法证明其发生误工的必要性和真实性，也无法看出具体的误工期限，原告只提供其银行流水账单，与误工收入并无关联，亦与本案无关，故被告无需向原告承担此费用。5.原告提出的交通费用全部是出租车乘车费用，虽有出租车票据，但无法证明原告乘坐出租车与被告及本案有任何关联，故被告无需承担此费用。综上所述，被告已经按照法律规定及《商品房买卖合同》约定履行了相关义务，并无违反合同约定和法律规定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其主张提交了以下证据：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.南湾国际公馆x楼x单元x房屋入伙通知书；3.南湾国际公馆x栋x单元x房屋收房物品清单；4.承诺书；5.南湾国际公馆x栋x单元x房屋收房验收记录；6.业主登记表；7.住宅质量保证书；8.住宅使用说明书；9.南湾国际公馆x栋x单元x房屋返修单。
经审理查明：2011年4月1日，原、被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告将其开发的珠海市南屏镇茂丰路133号x栋x单元x房（以下简称南湾国际公馆x栋x单元x房）以1408873元的价格出售给原告作住宅使用。原告应于2011年4月1日前支付422873元，余款986000元以按揭方式支付。被告应于2012年10月1日前将经竣工验收合格、消防验收合格和装饰装修及设备符合买卖合同附件二约定的标准的房屋交付给原告，逾期交房不超过30天的，自约定最后交房期限的第二天至实际交付日止按日向原告支付已交付房款每天万分之一的违约金；逾期交付超过30日，原告不解除合同的，被告应从约定最后交房期限的第二天至实际交付日止按日向原告支付已交付房款每天万分之三的违约金，等等。合同的附件二为“装饰、设备标准”，该附件显示交楼标准为毛坯房交楼，其中入户门的标准为木质钢板防火门。
当天，原、被告还签订了一份《住宅改造及装修协议书》，约定原告委托被告对上述房产的室内改造及装修进行监督管理，并由有装修资质的装修公司进行施工，被告承诺上述室内改造工程应在向原告交付房屋前完工并与房屋一并向原告移交，在保修期内，被告对工程出现的质量问题承担保修责任，等等。该协议还附了《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》和房屋改造后的“精装修户型”图纸作为附件。《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》对厨房地面和墙面规定的装修标准分别为“仿古砖”和“墙面砖”。
上述合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告于2012年11月9日取得了涉案房屋所在的南湾国际公馆一期工程的竣工验收备案表，表中显示，工程施工单位为中建三局第一建设工程有限责任公司，工程竣工验收日期为2012年9月28日。2012年9月，被告通知原告可以入伙。同年10月27日，原告领取了被告出具的落款日期为2012年9月的南湾国际公馆入伙通知书，通知书称南湾国际公馆3栋已竣工验收合格，符合交楼条件，被告将与原告电话预约在2012年10月1日到30日间办理收楼手续，等等。原告签收通知后随即到涉案房屋验房，发现入户门缝隙很大，关上门都可以看到房子里面，以及存在厨房卫生间瓷砖空鼓、窗护栏焊接口有漏焊等等多处装修质量问题，遂拒绝接收房屋并要求被告整改。被告随后进行了一些维修整改工作，但问题未完全解决。2013年3月10日，被告向原告出具承诺书，主要内容是“x栋x单元x房业主反映，由于业主多次反映入户门需更换（注：更换整套入户门），多次却未能履行承诺，经与入户门双方协定，定于2013年3月25日前完成……”。随后，被告更换了入户门。2013年3月29日，原告办理了收房手续。原告在庭审中表示是在被告承诺进行维修的前提下同意接收房屋的。2013年6月7日，被告南湾国际项目部职员周少光向原告出具返修承诺，承诺在当月18日前完成整改返修。2014年4月17日，被告向原告确认了一份“x栋x单元x房返修方案”，该方案共列出了包括进户防火门门套磕破及门套线下脚的收口粗糙、窗护栏焊接口有漏焊现象和客厅地砖小部分砖中间起拱等11项返修内容，同时列出返修工序、材料、返修时间、完成标准、单价和备注等，其中“客厅地砖小部分砖中间起拱”的备注栏为“经现场检测，起拱部位不超出2mm，属于合格产品。国家标准对变形（边弯曲度）的规定为……”。但之后被告并未执行上述返修方案，原因是原告要求与被告签订书面返修协议对维修时间等进行约定，但被告不同意签订书面协议，原告遂拒绝被告入房维修。原告对其要求被告签订书面返修协议的解释是，之前被告已进行了两次维修仍没有修好，原告已无法相信其维修水平，故要求签订书面协议明确权利义务。
经协商无法解决，原告遂委托装修公司对上述返修方案所涉项目所需费用进行报价，结论为113098元。2014年7月29日，广东莱恩律师事务所受原告委托向被告邮寄律师函，要求被告赔偿维修费损失113098元和延期交楼违约金93690元和房屋无法入住的租房损失52500元等等。没得到回应，原告遂提起本案诉讼。
本案审理中，经本院调解，原、被告于2015年4月9日同意由被告按“x栋x单元x房返修方案”对涉案房屋进行返修，被告应在2015年4月10日起45个自然日内完成。原告同时表示，这是给被告的最后一次返修机会，如果返修后还存在不合格的情形，原告不同意再给被告返修，被告应按合同和法律规定承担相应责任。涉及上述内容的笔录做完后，原告提出增加返修内容，即要求被告对厨房厨柜后墙面及地面未铺贴瓷砖的部分进行瓷砖铺贴。由于被告代理人已经离开本院，本院随即向被告电话转达了原告的要求。2015年7月9日，本院召集原、被告确认返修完成情况。原告表示：被告只对返修方案的1、2、7、8和11项进行维修，被告施工人员维修后要求原告签收的验收单上也只有上述五项内容，故原告拒绝签收并向被告提出异议；由于被告再次不履行维修义务，原告对被告不再信任，不再同意由被告进行维修，请求对返修方案的第3、4、5、6、9、10项及厨柜后墙面及地面铺贴瓷砖的维修价格进行鉴定。被告确认返修方案中，只做了1、2、7、8和11项，并认为原告所提的其他问题经委派的施工单位检查都属于正常范围，无质量问题。本院告知原、被告本院将按规定由本院专门部门以摇珠方式选定鉴定机构，原、被告均无异议。
随后，本院依法以摇珠方式选定了广东巨正建设项目管理有限公司（以下简称巨正公司）对原告申请的维修项目进行工程造价鉴定，并会同巨正公司和原、被告的有关人员到涉案房屋进行现场勘测。现场勘测中，原、被告对于客厅地砖是部分更换还是全部更换有分歧，被告主张只更换起拱的部分，原告则要求全部更换。由于肉眼无法观测确定哪些地砖起拱，本院询问原告是否申请对地砖铺贴质量进行鉴定，原告书面回复表示不申请鉴定。2015年12月14日，巨正公司作出《工程造价鉴定报告》，报告的结论是，“x栋x单元x房返修方案”第3、4、5、6、10项及厨柜后墙面及地面铺贴瓷砖的维修造价为5961.19元，第9项客厅地砖起拱更换地砖的综合单价为351.90元／平方米。原告对上述报告没有异议，但认为计价不包含税金，相应的税金和鉴定费用应由被告负担，客厅应更换12块800×800的地砖。被告对报告的意见是：一、对鉴定机构选定的程序有异议，鉴定机构应该由原、被告双方当事人协商确定，若原、被告无法确定鉴定机构就由法院确定，但是被告并没有参与鉴定机构的随机抽取的选定过程，鉴定机构选定程序不合法；二、综合单价里面所涉及的材料与工程设备一览表里面，序号27、28、29这三项已经是包含在综合单价里面了，并且本案也不存在厨房大修的项目；三、鉴定结果第二项是否包括了客厅地砖更换没有说明，在工程量没有完全确定的情况下，总的造价也是无法确定的，所以这个工程造价结果是不准确的；四、鉴定报告没有区分应当拆除和不应当拆除的范围；五、鉴定依据第二点不应当以返修方案作为依据，因为返修方案是双方调解协商的内容，里面含有被告妥协的部分，应当排除了厨柜拉手、墙面地面贴瓷砖的工程量；六、原告并未举证证明装修质量有问题，所以不应当由被告承担鉴定费用；七、客厅地砖问题是只凭原告肉眼观察，并无证据证明涉案房屋客厅地砖存在质量问题，被告当时说更换只是调解协商的态度，协商不成我方拒绝更换。就计价是否包含税金的问题，本院询问了巨正公司，巨正公司的答复是计价已经包含税金。
原、被告确认，《珠海市商品房买卖合同》约定的1408873元房款包含了装修费用。
另查明，被告提供的涉案房屋返修记录显示，被告先后对该房进行了6次维修，装修总包单位为上海全筑建筑装饰集团股份有限公司。原告接收房屋后至今未入住使用。
原告主张被告给其造成了误工费和交通费损失，为此提供了毕业证、银行工资清单和交通费单据等作为证据。原告在庭审时确认没有提交存在误工以及因误工而被扣减工资的证据。原告提交的交通费单据为39张出租车车票发票联，时间为2014年7月到9月，绝大部分为8月，原告在庭审时表示无法解释为什么交通费主要发生在2014年8月。
本院认为，根据已经查明的事实和双方提交的证据，结合原告的诉讼请求和被告的答辩意见，对本案的争议焦点分析认定如下：
一、关于原、被告之间的法律关系的性质。
原、被告对同一套房子签订了两份合同，即《珠海市商品房买卖合同》和《住宅改造及装修协议书》，分别约定了毛坯房和室内装修的内容。根据《珠海市商品房买卖合同》的约定，被告以毛坯房标准交付房屋，该毛坯房应当符合经竣工验收合格、消防验收合格和装饰装修及设备符合买卖合同附件二约定的标准。《住宅改造及装修协议书》约定被告对涉案房屋的室内改造及装修进行监督管理，并由有装修资质的装修公司进行施工，改造及装修工程与房屋一并向原告移交，被告承担保修期内的保修责任。上述协议书虽然约定被告对房屋的室内改造及装修进行“监督管理”，由其他装修公司进行施工，但协议书没有指明其他装修公司的名称，原告也没有和其他装修公司签订装修合同，协议书同时明确被告对装修质量问题承担保修责任，且前述商品房买卖合同约定的售房款中已经包括了室内装修费用，因此，应当认定《住宅改造及装修协议书》是对《珠海市商品房买卖合同》的补充，即被告应向原告交付带有室内精装修的房屋，双方成立的是商品房预售合同关系。
二、被告应交付房屋的标准。
国务院于2004年5月19日取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收、各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此，原、被告之间的《珠海市商品房买卖合同》也应执行上述交付标准，即房屋所涉建设工程取得竣工验收备案表，才符合法定交付条件。
商品房买卖是购房者与开发商之间形成的平等主体之间的民事法律关系，双方的权利义务应依法律规定和双方的约定来确定。如前所述，商品房所涉工程取得竣工验收备案表是法定交付条件，如果合同还约定其他条件，应同时符合约定条件。原、被告买卖的商品房带室内装修，依合同约定，室内装修应当符合《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》，原告作为购房人在接收房屋之前有权依该标准和国家有关规定或行业规范进行查验。
三、对于已经取得竣工验收备案表的商品房项目，验收时发现存在质量问题，原告能否要求在被告完成整改后才接收房屋。
本院认为，第一、建设主管部门所进行的商品房工程竣工验收备案，涉及的是开发商与勘察、设计、施工和监理等单位，以及与工程质量监督、消防、规划和人防等部门对工程项目的竣工验收，没有购房者参与，通过有关单位验收并取得竣工验收备案表的商品房项目，仍可能在某特定的商品房中存在质量问题或质量瑕疵。本案所涉房屋通过被告组织的竣工验收后，仍存在入户门的缝隙大到可以从门外看到室内、厨房瓷砖空鼓等问题，便是证明。第二、开发商组织的验收所依据的标准和内容可能和买卖合同约定的不一致。被告于2012年11月9日取得的竣工验收备案表显示工程施工单位为中建三局第一建设工程有限责任公司，而负责涉案房屋室内装修工程的上海全筑建筑装饰集团股份有限公司却未出现在备案表的施工单位栏中，这表明竣工验收备案表所涉的验收内容不包括室内装修的验收。第三、没有任何法律或行政法规规定，商品房一经取得通过竣工验收并取得备案表，即便存在质量问题或质量瑕疵，购房者也有义务无条件接收房屋。第四、对于房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题的情形，作为开发商，毫无疑问有义务积极进行整改；对于影响轻微的质量瑕疵，只要开发商及时积极进行整改，一般也能在短时间内完成，因此，赋予购房者在开发商完成整改后才接收房屋的权利，并不会产生权利失衡的后果，反而能够促使开发商积极处理有关质量问题，避免或减少接收房屋后开发商拖延修复或者需要通过诉讼解决质量赔偿等情况。综上，就本案而言，原告在验收时发现涉案房屋存在入户门缝隙太大、厨房卫生间瓷砖空鼓等问题，有权要求在被告完成整改后才接收房屋。被告应在合理期间内完成整改，并在完成整改交付给原告后才视为合格交付。
四、被告是否违约以及应当承担的责任。
根据合同约定，被告应当在2012年10月1日前交付房屋，但被告在2012年11月9日才取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，且室内装修存在诸多问题，不符合交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担相应的违约责任。在被告进行多次整改并于2013年3月25日前完成入户门的更换后，原告于2013年3月29日接收了房屋，被告交付房屋的义务已经完成。因此，被告逾期交房天数为179天，应依合同约定按已付房款1408873元计每天万分之三的违约金，即75656.48元，对原告超出该金额的迟延交房违约金请求，本院不予支持。需要指出的是，涉案房屋的装修问题，如果被告能及时积极处理，是可以在短时间内完成整改的，而不至于拖延5个多月。因此，产生数额较大的违约金，主要原因是被告怠于履行合同义务拖延整改。
对于原告接收房屋后仍存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告应承担修复责任。被告在2014年4月17日出具返修方案确认了部分需要修复的项目，但原告因被告拒绝签订书面返修协议而拒绝被告入场返修，导致被告无法执行返修方案。本院认为，原告基于之前的维修情况要求与被告签订书面返修协议，有一定的合理性，但是，在被告不同意签订返修协议后拒绝被告入场修复，也属于不当行为，由此产生的损失扩大，原告应承担相应的责任。诉讼过程中，经本院调解，原、被告同意由被告按返修方案继续进行修复，但在约定的期限内，被告仅完成第1、2、7、8和11项，对其他项目以“经委派的施工单位检查都属于正常范围，无质量问题”为由未予修复。本院认为，返修方案已经确定了相关质量问题及处理方案，被告在调解时也承诺按返修方案处理，现又以部分项目无质量问题为由拒绝修复，依据不充分，本院不予采纳。因此，原告有权要求由自己或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。
关于应当修复的项目。对于返修方案第9项“客厅地砖小部分砖中间起拱”，根据该项备注栏的内容，客厅地砖是否合格，还需要现场检测确定。本院现场勘测发现，凭肉眼无法判断客厅地砖是否拱起。根据谁主张谁举证的原则，原告对客厅地砖不合格负有举证责任。原告没有提交证据证明客厅地砖不合格，又不申请质量鉴定，故原告的主张证据不充分，本院不予采信。被告无需修复客厅地砖和承担相应的费用，但应承担返修方案第3、4、5、6、10项的修复费用。《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》对厨房地面和墙面规定的装修标准分别为“仿古砖”和“墙面砖”，依该标准，厨房的地面和墙面均应铺贴瓷砖，现厨柜后部分墙面及地面未铺贴瓷砖，违反了合同的约定，原告主张应当进行瓷砖铺贴，有合同依据，本院予以支持，被告应当支付该部分的修复费用。
巨正公司根据本院的委托，依法作出了工程造价鉴定报告，该鉴定程序合法，依据充分，可以作为定案依据。原、被告对该鉴定报告提出的异议依据均不充分，本院不予采纳。根据上述报告，被告应支付的修复费用为5961.19元。由于修复费用的鉴定是因被告无正当理由拒不履行修复义务而发生，故鉴定费5000元应由被告负担。被告未及时修复有关质量问题，给原告使用涉案房屋造成影响，但原告拒绝被告进场修复也有过错，综合考虑有关质量问题对居住使用的影响程度以及原、被告双方的过错，本院酌定被告应按双方认可的每月1500元的房屋租金标准，计12个月所得的金额赔偿原告修复期间的损失，即被告应赔偿原告18000元，对于原告超出该金额的租金损失请求，本院不予支持。原告未举证证明因被告的违约发生误工和因误工被扣减工资的事实，也未证明出租车费用与本案有关系，故原告的误工费和交通费损失请求，依据不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告珠海市华驰科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄铁鑫支付逾期交房违约金75656.48元；
二、被告珠海市华驰科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄铁鑫支付修复费用5961.19元；
三、被告珠海市华驰科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄铁鑫赔偿损失18000元；
四、驳回原告黄铁鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8576.53元，原告负担6815.53元，被告负担1761元；鉴定费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
人民陪审员 郑秀云
人民陪审员 彭学惠
二〇一六年三月十日
书 记 员 赖彩虹
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2014）珠香法民三初字第1534号
原告：黄铁鑫，男，壮族，1991年7月21日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：包为，广东莱恩律师事务所律师。
被告：珠海市华驰科技有限公司，住所地：珠海市拱北国防路101号30楼首层。
法定代表人：余道群，董事长。
委托代理人：陈小明，该公司职员。
委托代理人：陈亮，该公司职员。
原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包为，被告的委托代理人陈小明、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年4月1日签订了《珠海市商品房买卖合同》及房屋装修协议书，该合同约定被告将珠海市南屏镇茂丰路133号3栋2单元2503房（精装修）卖给黄铁鑫作住宅使用。根据合同约定，被告在对房屋精装修完毕后于2012年10月1日通知原告交房。验房过程中，黄铁鑫发现房屋存在严重的质量问题：进户门防火门门套磕破及门套线下脚的收口粗糙、窗护栏焊接口有漏焊现象、铝合金门框灰色油漆有刮伤现象、铝合金溢水口上边断开、房间木踢脚线接口粗糙、橱柜拉手与样板房不一致、客厅灯位偏差、厨房、卫生间瓷砖空鼓、厨房未贴瓷片、客厅地砖小部分砖中间起拱、入户花园梁不平整等等。原告遂拒绝收楼。发生装修质量问题后，原告曾多次与被告协商维修事宜，自2012年10月至今，已经有过三次维修，仍不能解决问题。最近一次被告承诺2014年春节后解决，但至今此事都没有得到妥善解决，导致原告无法入住，无法实现购房合同的根本目的。被告至今仍未解决维修事宜，严重违反了《商品房销售管理方法》第33条及双方签订的《商品房买卖合同》及附件与《住宅改造及装修协议书》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告签订合同后无法实现合同根本目的，并且造成了原告严重损失。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告赔偿各项房屋维修费共计113098元；二、被告赔偿原告自2012年10月2日至2014年9月24日因延期交楼而支付的违约金320044.6元（按购房款每天万之三计算，暂计算至2014年9月24日，以后另计算至房屋维修验收之日止）；三、被告赔偿原告自2012年10月2日至2014年9月2日涉案房屋租金36000元（暂定每月1500元，具体涉案房屋租金以有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准为准。租金暂计算至2014年9月2日，以后另计算至房屋维修验收之日止）；四、被告赔偿原告实际损失，包括：误工费5000元、交通费960元；五、被告赔偿原告精神抚慰金10000元；六、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告撤回了第五项诉讼请求，本院已予准许。
原告为其主张提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.商品房买卖合同附件；3.住宅改造及装修协议书；4.照片；5.律师函；6.承诺书；7.返修承诺；8.返修方案（被告）；9.评估返修方案；10.毕业证及银行工资清单；11.交通费单据。
被告答辩称：一、原告并未就争议房屋（南湾国际公馆3栋2单元2503房屋）支付房屋维修费用，被告没有义务赔偿原告所谓房屋维修费用113098元。对于原告所提出的铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵，被告一直给予积极的维修和配合解决，向原告出具了返修方案并及时、适当地完成了返修工作。由此产生返工费用全部是由被告一方承担完成的，原告并没有支出任何房屋维修费用，何谈索赔？二、被告于2012年9月通知原告收楼，原告于2012年10月27日收到被告出具的《南湾国际公馆入伙通知书》，于2013年3月29日收楼，原告因为铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵迟延收楼并无法律及合同依据，原告应当自行承担迟延收楼的全部后果，被告并无逾期交楼的情形，不应当承担所谓延期交楼的违约金。1.依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。结合被告提交的珠海南湾国际公馆社区3栋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，南湾国际公馆3栋2单元2503房屋在2012年9月28日已竣工且通过工程验收，符合交付条件。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于原告所提出的铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵，被告一直给予积极的维修和配合解决，并向原告出具了返修方案。可以说，上述细微瑕疵并不影响原告入住及对房屋正常的使用，更不影响被告正常的交房行为，被告依据法律规定及合同约定及时、适当的履行了修复义务。3.原告所称铝合金门框油漆有刮伤现象、窗护栏焊接口有漏焊现象、厨房、卫生间瓷砖空鼓等微小质量瑕疵并不影响原告正常收楼及居住使用，且原告已于2013年3月29日签收南湾国际公馆3栋2单元2503房屋的接管验收记录，完成收楼，故原告无权主张所谓房屋租金。4.原告提出的误工费5000元，从现有证据中无法证明其发生误工的必要性和真实性，也无法看出具体的误工期限，原告只提供其银行流水账单，与误工收入并无关联，亦与本案无关，故被告无需向原告承担此费用。5.原告提出的交通费用全部是出租车乘车费用，虽有出租车票据，但无法证明原告乘坐出租车与被告及本案有任何关联，故被告无需承担此费用。综上所述，被告已经按照法律规定及《商品房买卖合同》约定履行了相关义务，并无违反合同约定和法律规定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其主张提交了以下证据：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.南湾国际公馆3楼2单元2503房屋入伙通知书；3.南湾国际公馆3栋2单元2503房屋收房物品清单；4.承诺书；5.南湾国际公馆3栋2单元2503房屋收房验收记录；6.业主登记表；7.住宅质量保证书；8.住宅使用说明书；9.南湾国际公馆3栋2单元2503房屋返修单。
经审理查明：2011年4月1日，原、被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告将其开发的珠海市南屏镇茂丰路133号3栋2单元2503房（以下简称南湾国际公馆3栋2单元2503房）以1408873元的价格出售给原告作住宅使用。原告应于2011年4月1日前支付422873元，余款986000元以按揭方式支付。被告应于2012年10月1日前将经竣工验收合格、消防验收合格和装饰装修及设备符合买卖合同附件二约定的标准的房屋交付给原告，逾期交房不超过30天的，自约定最后交房期限的第二天至实际交付日止按日向原告支付已交付房款每天万分之一的违约金；逾期交付超过30日，原告不解除合同的，被告应从约定最后交房期限的第二天至实际交付日止按日向原告支付已交付房款每天万分之三的违约金，等等。合同的附件二为“装饰、设备标准”，该附件显示交楼标准为毛坯房交楼，其中入户门的标准为木质钢板防火门。
当天，原、被告还签订了一份《住宅改造及装修协议书》，约定原告委托被告对上述房产的室内改造及装修进行监督管理，并由有装修资质的装修公司进行施工，被告承诺上述室内改造工程应在向原告交付房屋前完工并与房屋一并向原告移交，在保修期内，被告对工程出现的质量问题承担保修责任，等等。该协议还附了《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》和房屋改造后的“精装修户型”图纸作为附件。《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》对厨房地面和墙面规定的装修标准分别为“仿古砖”和“墙面砖”。
上述合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告于2012年11月9日取得了涉案房屋所在的南湾国际公馆一期工程的竣工验收备案表，表中显示，工程施工单位为中建三局第一建设工程有限责任公司，工程竣工验收日期为2012年9月28日。2012年9月，被告通知原告可以入伙。同年10月27日，原告领取了被告出具的落款日期为2012年9月的南湾国际公馆入伙通知书，通知书称南湾国际公馆3栋已竣工验收合格，符合交楼条件，被告将与原告电话预约在2012年10月1日到30日间办理收楼手续，等等。原告签收通知后随即到涉案房屋验房，发现入户门缝隙很大，关上门都可以看到房子里面，以及存在厨房卫生间瓷砖空鼓、窗护栏焊接口有漏焊等等多处装修质量问题，遂拒绝接收房屋并要求被告整改。被告随后进行了一些维修整改工作，但问题未完全解决。2013年3月10日，被告向原告出具承诺书，主要内容是“3栋2单元2503房业主反映，由于业主多次反映入户门需更换（注：更换整套入户门），多次却未能履行承诺，经与入户门双方协定，定于2013年3月25日前完成……”。随后，被告更换了入户门。2013年3月29日，原告办理了收房手续。原告在庭审中表示是在被告承诺进行维修的前提下同意接收房屋的。2013年6月7日，被告南湾国际项目部职员周少光向原告出具返修承诺，承诺在当月18日前完成整改返修。2014年4月17日，被告向原告确认了一份“3栋2单元2503房返修方案”，该方案共列出了包括进户防火门门套磕破及门套线下脚的收口粗糙、窗护栏焊接口有漏焊现象和客厅地砖小部分砖中间起拱等11项返修内容，同时列出返修工序、材料、返修时间、完成标准、单价和备注等，其中“客厅地砖小部分砖中间起拱”的备注栏为“经现场检测，起拱部位不超出2mm，属于合格产品。国家标准对变形（边弯曲度）的规定为……”。但之后被告并未执行上述返修方案，原因是原告要求与被告签订书面返修协议对维修时间等进行约定，但被告不同意签订书面协议，原告遂拒绝被告入房维修。原告对其要求被告签订书面返修协议的解释是，之前被告已进行了两次维修仍没有修好，原告已无法相信其维修水平，故要求签订书面协议明确权利义务。
经协商无法解决，原告遂委托装修公司对上述返修方案所涉项目所需费用进行报价，结论为113098元。2014年7月29日，广东莱恩律师事务所受原告委托向被告邮寄律师函，要求被告赔偿维修费损失113098元和延期交楼违约金93690元和房屋无法入住的租房损失52500元等等。没得到回应，原告遂提起本案诉讼。
本案审理中，经本院调解，原、被告于2015年4月9日同意由被告按“3栋2单元2503房返修方案”对涉案房屋进行返修，被告应在2015年4月10日起45个自然日内完成。原告同时表示，这是给被告的最后一次返修机会，如果返修后还存在不合格的情形，原告不同意再给被告返修，被告应按合同和法律规定承担相应责任。涉及上述内容的笔录做完后，原告提出增加返修内容，即要求被告对厨房厨柜后墙面及地面未铺贴瓷砖的部分进行瓷砖铺贴。由于被告代理人已经离开本院，本院随即向被告电话转达了原告的要求。2015年7月9日，本院召集原、被告确认返修完成情况。原告表示：被告只对返修方案的1、2、7、8和11项进行维修，被告施工人员维修后要求原告签收的验收单上也只有上述五项内容，故原告拒绝签收并向被告提出异议；由于被告再次不履行维修义务，原告对被告不再信任，不再同意由被告进行维修，请求对返修方案的第3、4、5、6、9、10项及厨柜后墙面及地面铺贴瓷砖的维修价格进行鉴定。被告确认返修方案中，只做了1、2、7、8和11项，并认为原告所提的其他问题经委派的施工单位检查都属于正常范围，无质量问题。本院告知原、被告本院将按规定由本院专门部门以摇珠方式选定鉴定机构，原、被告均无异议。
随后，本院依法以摇珠方式选定了广东巨正建设项目管理有限公司（以下简称巨正公司）对原告申请的维修项目进行工程造价鉴定，并会同巨正公司和原、被告的有关人员到涉案房屋进行现场勘测。现场勘测中，原、被告对于客厅地砖是部分更换还是全部更换有分歧，被告主张只更换起拱的部分，原告则要求全部更换。由于肉眼无法观测确定哪些地砖起拱，本院询问原告是否申请对地砖铺贴质量进行鉴定，原告书面回复表示不申请鉴定。2015年12月14日，巨正公司作出《工程造价鉴定报告》，报告的结论是，“3栋2单元2503房返修方案”第3、4、5、6、10项及厨柜后墙面及地面铺贴瓷砖的维修造价为5961.19元，第9项客厅地砖起拱更换地砖的综合单价为351.90元／平方米。原告对上述报告没有异议，但认为计价不包含税金，相应的税金和鉴定费用应由被告负担，客厅应更换12块800×800的地砖。被告对报告的意见是：一、对鉴定机构选定的程序有异议，鉴定机构应该由原、被告双方当事人协商确定，若原、被告无法确定鉴定机构就由法院确定，但是被告并没有参与鉴定机构的随机抽取的选定过程，鉴定机构选定程序不合法；二、综合单价里面所涉及的材料与工程设备一览表里面，序号27、28、29这三项已经是包含中综合单价里面了，并且本案也不存在厨房大修的项目；三、鉴定结果第二项是否包括了客厅地砖更换没有说明，在工程量没有完全确定的情况下，总的造价也是无法确定的，所以这个工程造价结果是不准确的；四、鉴定报告没有区分应当拆除和不应当拆除的范围；五、鉴定依据第二点不应当以返修方案作为依据，因为返修方案是双方调解协商的内容，里面含有被告妥协的部分，应当排除了厨柜拉手、墙面地面贴瓷砖的工程量；六、原告并未举证证明装修质量有问题，所以不应当由被告承担鉴定费用；七、客厅地砖问题是只凭原告肉眼观察，并无证据证明涉案房屋客厅地砖存在质量问题，被告当时说更换只是调解协商的态度，协商不成我方拒绝更换。就计价是否包含税金的问题，本院询问了巨正公司，巨正公司的答复是计价已经包含税金。
原、被告确认，《珠海市商品房买卖合同》约定的1408873元房款包含了装修费用。
另查明，被告提供的涉案房屋返修记录显示，被告先后对该房进行了6次维修，装修总包单位为上海全筑建筑装饰集团股份有限公司。原告接收房屋后至今未入住使用。
原告主张被告给其造成了误工费和交通费损失，为此提供了毕业证、银行工资清单和交通费单据等作为证据。原告在庭审时确认没有提交存在误工以及故知因误工而被扣减工资的证据。原告提交的交通费单据为39张出租车车票发票联，时间为2014年7月到9月，绝大部分为8月，原告在庭审时表示无法解释为什么交通费主要发生在2014年8月。
本院认为，根据已经查明的事实和双方提交的证据，结合原告的诉讼请求和被告的答辩意见，对本案的争议焦点分析认定如下：
一、关于原、被告之间的法律关系的性质。
原、被告对同一套房子签订了两份合同，即《珠海市商品房买卖合同》和《住宅改造及装修协议书》，分别约定了毛坯房和室内装修的内容。根据《珠海市商品房买卖合同》的约定，被告以毛坯房标准交付房屋，该毛坯房应当符合经竣工验收合格、消防验收合格和装饰装修及设备符合买卖合同附件二约定的标准。《住宅改造及装修协议书》约定被告对涉案房屋的室内改造及装修进行监督管理，并由有装修资质的装修公司进行施工，改造及装修工程与房屋一并向原告移交，被告承担保修期内的保修责任。上述协议书虽然约定被告对房屋的室内改造及装修进行“监督管理”，由其他装修公司进行施工，但协议书没有指明其他装修公司的名称，原告也没有和其他装修公司签订装修合同，协议书同时明确被告对装修质量问题承担保修责任，且前述商品房买卖合同约定的售房款中已经包括了室内装修费用，因此，应当认定《住宅改造及装修协议书》是对《珠海市商品房买卖合同》的补充，即被告应向原告交付带有室内精装修的房屋，双方成立的是商品房预售合同关系。
二、被告应交付房屋的标准。
国务院于2004年5月19日取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收、各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此，原、被告之间的《珠海市商品房买卖合同》也应执行上述交付标准，即房屋所涉建设工程取得竣工验收备案表，才符合法定交付条件。
商品房买卖是购房者与开发商之间形成的平等主体之间的民事法律关系，双方的权利义务应依法律规定和双方的约定来确定。如前所述，商品房所涉工程取得竣工验收备案表是法定交付条件，如果合同还约定其他条件，应同时符合约定条件。原、被告买卖的商品房带室内装修，依合同约定，室内装修应当符合《南湾国际公馆3栋住宅装修标准》，原告作为购房人在接收房屋之前有权依该标准和国家有关规定或行业规范进行查验。
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