黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民初字第69号
原告（反诉被告）牡丹江广汇经贸股份有限公司。
法定代表人王广汇，男，董事长。
委托代理人井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
委托代理人周丹，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）哈尔滨食尚道餐饮管理公司。
法定代表人张春杰，男，董事长。
委托代理人侯卫东，黑龙江九洲律师事务所律师。
被告李永全（反诉原告），男,汉族。
委托代理人侯卫东，黑龙江九洲律师事务所律师。
委托代理人吉训荣，男，汉族。
原告（反诉被告）牡丹江广汇经贸股份有限公司（以下简称广汇公司）与被告（反诉原告）哈尔滨食尚道餐饮管理公司（以下简称食尚道公司）、李永全（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案后，先适用简易程序审理，后依法进行程序转换，组成合议庭，于2015年6月25日、7月7日、7月8日公开开庭进行了审理。原告牡丹江广汇经贸股份有限公司委托代理人井春杰、周丹、被告哈尔滨食尚道餐饮管理公司委托代理人侯卫东、吉训荣、被告李永全及其委托代理人侯卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广汇公司诉称：2013年9月1日，原告与被告食尚道公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于牡丹江市XX区,建筑面积为XX平方米房屋租赁给被告食尚道公司从事“金鲨海鲜自助餐厅”经营，该餐厅实际经营者为被告李永全。租赁期限自2013年9月1日至2021年10月30日止，房屋租金自2013年10月31日起计算，合同内租金为715万元。第一年（2013年10月31日至2014年10月31日）租金为70万元，第二年（2014年10月31日至2015年10月31日）租金为80万元。二被告仅交付35万元后一直不再交付，截止2014年10月31日尚欠原告租赁费35万元及电费115966.5元。2013年10月31日，原告与被告食尚道公司签订“房屋租赁合同”，约定原告将位于牡丹江市XX区XX街X号，使用面积为XX平方米的地下室租赁给食尚道公司作为仓库使用，实际使用者为被告李永全，租赁期限为2013年10月31日至2021年10月31日止，合同内租金为19万元，年租金为24000元。二被告仅交付12000元后一直不再交付。截止2014年10月31日尚欠原告租赁费12000元没有支付。故要求解除与被告食尚道所签订的二份《租赁合同》；二被告给付原告截止2015年3月15日的房屋租赁费612500元、违约金470662.5元、电费115966.5元，共计1199129元；并由被告承担诉讼费用。
被告食尚道公司辩称：原、被告签订的租赁合同约定第一年租期为2013年10月31日至2014年10月30日，租金为70万元。在租赁的第一年，因原告房屋达不到使用条件，冬冷夏热，被告多次向原告提出，但原告始终没有解决，直到2014年10月取暖期开始后，原告才对供热系统管路整体改造施工，至2014年11月水暖改造完成。在水暖改造期间被告无奈在2014年10月末从房屋内退出，但原告在自身房屋达不到使用条件的情况下，却在2014年11月4日起诉被告要求解除租赁合同。原告不仅房屋达不到使用条件，而且在第一年租期刚结束就要求解除合同，所以原告只应就第一年剩余租金35万元主张权利。在第二年租期开始时，原告已经要求解除合同，禁止被告经营，并且阻止被告将设备运出，所以原告不应再就第二年租金主张权利。由于原告的房屋冬冷夏热，对于供暖设备没有及时改造，致使房屋达不到经营餐饮的使用条件，客人不愿在此就餐，双方签订房屋租赁合同后，原告就应保障房屋达到使用条件，但在租赁刚刚开始就出现供暖系统有缺陷致使室温不达标，从租赁关系的角度，原告应是先履行义务方，在原告未履行房屋达到使用条件义务，被告有权拒绝履行给付租金义务，所以没有给付剩余租金，是原告的原因造成的，被告不存在违约行为，在第一年租期结束时原告就要求解除合同，就第一年剩余35万元租金被告不应给付。原告的房屋不仅未达到使用条件，而且原告的电梯不能正常使用，原告禁止被告在门前设有牌匾，下午五点正是被告晚餐经营开始时间，可是原告却将楼房正门关闭，影响被告的经营活动。另外，原告主张的违约金过高，双方在房屋租赁合同中约定的逾期支付租金违约金日千分之三过高，违约金不应得到保护。原告主张电费115966.5元事实存在，但原告对此款应承担责任，由于原告的中央空调制冷无法满足需要，致使夏天室内气温过高，因此被告额外购买了空调，故原告应承担责任。被告所交付的保证金原告无权冲抵租金。故因此要求驳回原告的诉讼请求。另外，原告与食尚道公司签订的房屋租赁合同经双方当事人同意均表示解除合同，已于2014年11月4日已经解除。食尚道公司要求提出反诉。
被告李永全辩称：其没有同原告签订房屋租赁合同，李永全是受食尚道公司的指派从事经营，权利义务由食尚道公司承担。根据法律规定，应以营业执照上登记的字号为当事人。根据合同相对性原则，原告起诉被告李永全主体错误。故要求驳回原告对李永全的诉讼请求。
反诉原告食尚道公司、李永全诉称：2013年9月1日和10月31日，反诉原、被告签订了两份房屋租赁合同。2013年11月反诉原告依约在承租房屋中营业。经营不久，不少顾客反映室温太低，无法就餐。反诉原告和反诉被告协商餐厅内温度过低问题，反诉被告明知供暖设备有问题，直至水管冻裂也未做维修。夏天由于温度过高无法就餐，反诉原告又多次请求反诉被告送冷气，反诉被告对反诉原告的请求置之不理。反诉原告于2014年7月15日和7月20日两次送达书面函，请求送冷气，但是反诉被告没有任何改变餐厅温度过高的行为，致使不少晚上顾客人数为零，亏损严重。反诉被告大厅的电梯本来直通六楼，但是反诉被告给停运，主电梯17点停运，中央空调停止运行，协商后也不给开通，严重影响餐厅的经营。为此，要求反诉被告赔偿反诉原告装修费280万元、双倍返还保证金共40万元、经营亏损3012454.45元及处理设备违约金10万元，共计6312454.45元，并由反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告广汇公司辩称：根据双方签订的合同约定，水电费用由被告食尚道公司承担，因此无论温度低和高与原告无关，均是因为被告为省电不使用空调造成的，原告不存在违约。之所以被告经营不下去并不是原告的根本原因，而是选的项目不合格，不适合这个位置。根据租赁合同约定，反诉原告反诉的赔偿装修费280万元没有合同的约定，而且其装修费用根本不存在，设备购置费与反诉被告无关，因为这个设备一直由反诉原告占有使用，而且占有使用反诉被告的房屋。保证金更不存在返还问题，因为是反诉原告根本违约造成的租赁合同无法履行，根据合同约定保证金不予返还，而且此保证金已经冲减了租金，其经营亏损与反诉被告无关，因为反诉原告的经营双方没有约定其经营营亏共享的问题，只是反诉原告支付反诉被告租赁费用的问题，其如何经营合同约定是反诉原告自己经营，因此与反诉被告无关。设备违约金更没有任何根据，合同中没有约定，因为是否存在违约是反诉原告自己应承担的责任，其应该知道其设备处于什么状态，其扩大损失的部份应由反诉原告自己承担。既然反诉原告占有使用了反诉被告的房屋，应交纳租赁费用。取暖费用由反诉原告承担合同中有约定，不存在返还的问题。要求驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。
综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：原告与反诉原告的诉讼请求哪一方应得到支持，支持的数额是多少，被告李永全诉讼主体是否适格。
原告广汇公司在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：
证据一、房产证一份、2013年9月1日、10月31日分别签订的房屋租赁合同两份。房产证主要内容为：“房产图号：380-480-2/3-1-000401；所有权人：牡丹江广汇经贸股份有限公司；房屋坐落：XX街北；建筑面积：XX平方米。”2013年9月1日签订的租赁合同主要内容为：“甲方广汇公司、乙方食尚道公司；甲乙双方就乙方租赁甲方房屋场地作为‘金鲨海鲜自助餐厅’相关事宜达成如下：一、甲方将自有产权380-480-2/3-1-000401房屋作为乙方从事‘金鲨海鲜自助餐厅’经营活动；二、租赁期限为八年，自2013年9月1日起至2021年10月30日止；甲方同意给予乙方60日的装修免租期，即房屋租金从2013年10月31日起计算；三、合同期内租金总计为715万元，具体租金数额为2013年10月31日至2014年10月30日70万元；2014年10月31日至2015年10月30日80万元；房屋租金每半年支付一次，本合同经双方签字5个工作日内乙方将首期半年租金一次性支付，每期乙方须提前15日支付给甲方，即每年10月16日、4月16日前为每半年预缴租金日；四、房屋租赁用于乙方及下辖分支机构作为‘金鲨海鲜自助餐厅’，五、1、本合同经双方签字生效后10日内将房屋交付给乙方；2、乙方对房屋进行装修、增扩设备及外部安装牌匾等一切活动，均须提前向甲方出示效果图征得甲方书面签字同意，乙方在装修改造中要确保楼梯结构不变，不得擅自改动消防设备和取暖设备，不影响其它业户正常营业，不影响楼梯外观外貌；3、地面不予改动，对原房屋的天棚吊顶、水、暖、电可依据乙方设计进行改动装修，施工方案须报消防部门审批；六、4、甲方对房屋、消防和供暖设备、公告设施有修缮维护的义务；5、甲方负责为乙方单独设立电表和水表，每月按乙方用量结算，经双方确认由甲方代收代缴，并为乙方出据收据；七、1、乙方按合同约定，按时支付给甲方房屋租金，并自行承担水电取暖费及装修改造和各项审批费用及相关经营产生的税费；5、乙方对水、电、取暖设备设施有维护的责任，因使用不当使房屋或设备及楼表外损坏的，乙方负责修复并给予赔偿；八、1、乙方向甲方交纳履约保证金20万元；2、乙方须保证在所租甲方的房屋内经营期限不低于五年，若低于五年或因乙方违约导致本合同提前解除或终止，履约保证金全额归甲方所有。在解除或终止本合同时对前期尚未结算的费用在履约保证金中扣除，剩余部分无息返还给乙方。九、1、如一方违反本合同条款的，对方有权要求履行，对不履行的对方有权解除或终止本合同；2、乙方未按时支付租金，每日按当年租金总额3‰向甲方支付违约金，超过30日甲方有权解除本合同；3、如乙方提前解除或终止本合同，履约保证金归甲方所有，并对甲方所造成的经济损失进行赔偿。如甲方提前解除或终止本合同，等额赔偿乙方缴纳履约保证金，并对乙方所造成的经济损失进行赔偿。十、1、一方需要提前变更或终止本合同须提前三个月向对方提出书面申请，经双方协商一致，双方签署同意后可以变更或终止；3、乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权提前终止本合同：（3）乙方拖欠租金超过30日的；4、甲方有下列情形之一的视为违约，乙方有权提前终止本合同：（2）因甲方房屋设施损坏导致乙方无法使用该房屋经营，经乙方书面通知甲方后，甲方仍没有进行维修的……落款加盖原告广汇公司、被告食尚道公司印章。”2013年10月31日签订的租赁合同主要内容为：“甲方（出租方）广汇公司；乙方（承租方）食尚道公司；甲、乙双方就乙方租赁甲方房屋场地作为仓库相关事宜达成如下：一、甲方将自有产权位于牡丹江市西安区西平安街1号地下室，使用面积为70平方米租赁给乙方作为仓库使用；二、租赁期限为八年，自2013年10月31日至2021年10月30日止；三、1、合同期内年租金为24000元，租金总计19万元；2、租金每半年支付一次，本合同经双方签字5个工作日内乙方将首期半年租金一次性支付，每期乙方须提前15日支付给甲方，即每年8月16日、2月16日前为每半年预缴租金日；六、4、甲方对房屋、消防和供暖设备、公共设施有修缮维护的义务；5、甲方负责为乙方单独设立电表和水表，每月按乙方用量结算，经双方确认由甲方代收代缴，并为乙方出据收据；七、1、乙方按合同约定，按时支付给甲方房屋租金，并自行承担水电费取暖费及装修改造、各项审批验收费用和相关经营产生的税费；4、乙方在经营中用电量超出甲方额定电量需增容的，甲方应协助办理，对现有电路电线容量不够的，乙方自行改造，费用自负；八、1、乙方须一次性向甲方交纳履约保证金5000元，在合同双方签字后5日内乙方需将保证金交付给甲方；2、乙方须保证在所租赁甲方的房屋内经营期限不低于五年，若低于五年或因乙方违约导致本合同提前解除或终止，履约保证金全额归甲方所有。合同期满时乙方无违约行为，甲方在60日内将履约保证金无息归还乙方。在解除或终止本合同时对前期尚未结算的费用在履约保证金中扣除，剩余部分无息返还给乙方；九、1、如一方违反本合同条款的对方有权要求履行，对不履行的对方有权解除或终止本合同；2、乙方未按时支付租金，每日按当年租金总额3‰向甲方支付违约金，超过30日甲方有权解除本合同；3、如乙方提前解除或终止本合同，履约保证金归甲方所有，并对甲方所造成的经济损失（经评估后）进行赔偿。如甲方提前解除或终止本合同等额赔偿乙方缴纳履约保证金，并对乙方所造成的经济损失（经评估后）进行赔偿，除不可抗拒自然力或市政府动迁，甲方不得违约；十、3、乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权提前终止本合同：（3）乙方拖欠租金超过30日的。落款加盖加盖原告广汇公司、被告食尚道公司印章。”意在证明原告于2013年9月1日将自有房产位于市XX区XX街北380-4X0-2/3-1-0X04X1牡房权证西安区字第X1X2X**号房屋四楼建筑面积为XX㎡及牡房权证西安区字第X1X23**号地下室面积为XX㎡租赁给被告食尚道公司。该二份合同自生效之日起至今被告只支付了一次房租，即四楼支付了35万元（20万元合同履行金、15万元租赁费），地下仓库支付了1.2万元。自2014年4月30日后被告一直以种种理由欠付租金。因被告已拖欠租金长达数月，根据合同中关于拖欠房租时间超30日原告有权解除合同的约定，现被告已根本违约，应承担年租金日3‰的违约责任。同时根据合同约定，被告租赁期限低于五年，其四楼的履约保证金20万元及地下室履约保证金5000元归原告，被告无权索要。
被告食尚道公司对该组证据的真实性及合法性无异议，对证明的问题有异议，认为双方约定的是分期分阶段交纳租金，被告交纳第一笔租金35万元以后，发现房屋达不到使用条件，原告取暖设备有缺陷，室温不达标，原告电机不能正常使用，而且下午5点原告就关闭正门等行为，造成被告无法正常经营，原告作为出租方应先保证房屋设施正常使用，原告是先履行义务方，在原告设施不能正常使用的情况下，被告有权拒绝履行交纳租金。另外，原告在第一年租赁期限刚结束，于2014年11月4日就已经提出要求解除合同，对此被告在2014年11月份也同意解除合同，并且已经实际退出房屋，所以对解除合同之后的租金不能再主张。租赁合同中约定的违约金过高，超过法律规定的范围，不应保护。虽然合同中约定水电费由被告承担，但在租赁期间由于原告的供热系统和中央空调达不到使用条件，无法有效控制室温，被告又另行购买四台空调，一台电热幕，两台小太阳，这些设备所消耗的电量原告应承担责任。合同第八条约定的20万元保证金和违约金，不能同时适用，原告应返还保证金。
被告李永全认为租赁合同签订的主体是被告食尚道公司，李永全不是合同的相对人，不应承担合同责任。
本院认为，被告食尚道公司对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实原告广汇公司与被告食尚道公司的租赁关系及双方对承租房屋权利义务的约定，对此本院予以确认。
证据二、被告欠付2014年1月、8月、10月水电费票据三张及已付水、电费票据10张；2013年10月份至2014年10月份用水用电情况明细13张。证明被告在租赁期间欠缴1月份水电费41437.5元，8月份水电费42410元，10月份水电费32119元，共计欠缴水电费115966.5元。根据合同约定原告有权予以代扣代缴水、电费，并一直代扣代缴。因此被告应当支付给原告欠缴的水电费用。
被告食尚道公司、李永全对该组证据中的单位往来资金结算票据即被告向原告给付的电费没有异议，对其他证据形式要件及证明问题均有异议；对广汇公司门市水电通知单及三张1月份、8月份、10月份的明细表形式要件及证明问题均有异议，认为这些证据均是原告自行制作，不能作为证据使用，并不是有关电业部门和供水部门出具的有效票据，原告应该提供相关部门合法有效的票据，以及被告实际使用电量和用水的相关证据。该组证据不能证明原告的诉讼请求。
本院认为，被告食尚道公司、李永全对该组证据中的单位往来资金结算票据即被告向原告给付的电费没有异议，本院予以确认。经审查，该组证据中的13份2013年10月份至2014年10月份用水用电情况明细及1月份、8月份、10月份水电费票据均为原告广汇公司自行制作，虽加盖原告公司印章，但无被告签名确认，也没有电业局及自来水公司收费部门催费通知书等单据佐证，无法认定被告欠缴水电费的事实。对此本院不予采信。
证据三、2013年9月6日由被告交付给原告的20万元履约保证金票据及租金收据、金鲨美食广场欠缴费用明细表各一张。履约保证金票据主要内容为：“交款单位李永全（食尚道公司）；数额20万元；履约保证金。落款加盖广汇公司财务专用章。”租金收据主要内容为：“交款单位李永全（食尚道公司）；数额15万元；2013年10月30日至2014年4月30日租金。落款加盖广汇公司财务专用章。”欠缴费用明细表主要内容为：“租赁业户金鲨美食；截止到2015年3月15日，欠缴2014年1月份电费41437元；2014年5月1日至10月31日租赁费35万元、335天违约金351750元；2014年8月份电费42410元；2014年11月1日至2015年3月15日租赁费262500元、151天违约金118912.5元；2014年10月份电费32119元；合计1199129元。制表人吴秋萍。”意在证明交款人为李永全，实际经营者也是李永全，应李永全的要求写的李永全的名字，所以起诉李永全主体适格。在原告的诉讼中已经将违约保证金冲免了租金，在欠费明细表中也能看出其计算表中予以冲减。
被告食尚道公司、李永全对该组证据中的两张单位往来结算票据形式要件没有异议，对欠缴费用明细表形式要件有异议，认为该份明细表是原告单方制作，不能作为证据使用。对该组证据所要证明的问题有异议，认为第一被告交纳20万元保证金和15万元租赁费，金额属实，但两份结算票据均是依据房屋租赁合同进行交纳，而合同的签订方是原告同被告食尚道公司，被告李永全只是受食尚道公司的指派，从事经营和交纳费用的工作，但并不代表李永全是合同的相对人，不能证明李永全主体适格。20万元保证金在合同中约定的内容与违约责任条款相矛盾，保证金和违约金不能同时适用，原告应当返还20万元保证金，而不能私自冲抵租金。在2014年11月初，即第二年租赁期限开始时，原告要求解除合同，被告已经实际撤出房屋，所以对解除合同双方当事人已经达成合意，所以原告不应再对解除合同后即第二年的租金主张权利。尚欠的第一年半年租金35万元，是由于原告房屋达不到使用条件，其作为先履行义务方，拒绝履行，而被告依法行使了抗辩权。
本院认为，被告食尚道公司、李永全对该组证据中的两张单位往来结算票据形式要件没有异议，本院予以确认。该组证据中的两份收据能够证实被告向原告交纳20万元保证金及2013年10月30日至2014年10月30日租金的事实，对此本院予以采信。金鲨美食广场欠缴费用明细表为原告自行制作，并无被告签名确认，也无其他相关证据予以佐证，无法认定欠费的事实。对此本院不予采信。
反诉原告食尚道公司、李永全在庭审中为支持其反诉主张，向法庭提供了如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份。内容同广汇公司提举证据一中2013年9月1日签订的租赁合同。意在证明合同中第六条第四项约定反诉被告对房屋供暖设备、公共设施有修缮维护义务，反诉原告租赁的第一年取暖期，就发生冬季室温不达标，反诉原告多次提出后，反诉被告没有及时改造，反诉被告的中央空调容量不够，夏季不能有效控制室内温度，反诉被告对空调没有改善，反诉被告违约。合同中约定的第七条第八项，反诉原告承担三层至四层扶梯电费，但反诉原告交纳电费后却不能正常使用扶梯，反诉被告违约。合同第七条第三项约定反诉原告有权悬挂牌匾，但反诉被告不许反诉原告在门口醒目地点悬挂牌匾，反诉被告违约。反诉被告收取了20万元保证金，现因房屋达不到使用条件，而且反诉被告提出解除合同，所以应返还20万元保证金，并按照合同第九条第三项约定等额赔偿20万元，共计40万元。
反诉被告广汇公司对该份证据的真实性及合法性无异议，对证明问题有异议，认为合同中虽然约定了供暖设备的义务人是反诉被告，但不存在维修的事宜，与反诉原告所说的温度没有直接关系。根据合同约定反诉原告承担扶梯三层、四层电费，反诉原告没有证据证明三层至四层扶梯的电费，因为反诉原告只支付的是其单独划表内的费用，三、四层扶梯电费不包括在内，反诉原告无权使用。反诉原告没有证据证明是其交付的电费，也不能证明其要求使用，更不能证明反诉被告违约。需要挂牌匾问题，就应该按原、被告约定的效果图为准，征得同意才能安，反诉原告没有证据证明其向反诉被告交过效果图。违约保证金第八条第二项约定的很清楚，如果提前解除合同，违约保证金归反诉被告所有，所以反诉原告无权主张违约保证金。合同约定在解除和终止合同时对前期未结算的费用在违约保证金中扣除，反诉被告有权冲减。
本院认为，反诉被告对该证据的真实性及合法性无异议，本院予以采信。该组证据能够证实原告广汇公司与被告食尚道公司的租赁关系及双方对承租房屋权利义务的约定，对此本院予以确认。
证据二、2014年9月20日广汇公司与海林市鑫鑫水暖安装有限公司签订的《供热系统改造协议书》、2014年1月6日、10月20日信函、李永全与反诉被告电话录音、录像各一份及照片一组13张。供热系统改造协议书主要内容为：“甲方：广汇公司；乙方：海林市鑫鑫水暖安装有限公司；根据相关法律规定，就乙方为甲方供暖系统改造施工相关事宜达成如下：一、施工地位于牡丹江市太平路1号（TA世纪生活百货）供热系统管路整体进行改造施工，具体施工范围为一楼大厅、天棚顶部及2-3楼部分主管线改造，使供热系统管道通畅正常进行；六、2、乙方对甲方保证，本合同供热系统经乙方改造维修后，保证甲方楼体供热，且供热标准达到合同约定。落款加盖广汇公司及海林市鑫鑫水暖安装游有限公司印章。”2014年1月6日信函主要内容为：“广汇公司各位领导：我金鲨美食广场在你公司的4楼经营酒店，但室内温度太低了，客人无法就餐。即便留下也是穿棉衣就餐，我们多次联系季国庆先生，季国庆先生派姓史的工人测了温度，11-15度，2013年12月23日下午三点左右，由于室内温度太低，消防管道冻裂，可见有多冷。季先生说供热公司今年不能供一网暖气，而且你们也请了供热公司的领导来看现场，季先生虽然购置了电热风，但容量不够。望贵方增加设备容量，季先生要我们承担部分电费，我们认为不妥，因我们已交纳了取暖费，设备如何与我们无关，望各位领导体谅我们的难处，请解决为盼。落款加盖金鲨美食广场印章。”2014年10月20日信函主要内容为：“广汇公司各位领导：我很无奈租赁贵方宝地，可你们什么都不管，去年冬天冷，说今年改造，可现已进入供热期，我们却得不到温暖，不知为何。望各位领导为我们经营者想一想，希望贵方能在一周内函复我方并有效备案，何时供气，否则于此产生的后果由贵方负责。落款加盖金鲨美食广场印章。”意在证明反诉被告房屋供暖设施存在严重缺陷，冬季室温不达标，需要改造，在反诉原告租赁的第一个取暖期反诉被告并没有及时改造，在反诉原告多次包括信函的方式催促下，直至2014年10月取暖期开始，反诉被告才开始改造取暖系统，系统改造于2014年11月才完成，严重影响反诉原告的经营，反诉被告应承担违约赔偿责任。照片和信函可以证明2013年12月因室温不够，消防管道冻爆裂的事实。通过电话录音证据可以佐证反诉被告对供暖系统改造的事实存在。
反诉被告对该组证据有异议，认为《供热系统改造协议书》没有原件，不能作为证据使用，同时供热系统改造与温度是否达标无关。原、被告合同没有约定具体温度，所以不存在反诉被告违约问题。两份信函没有送达给反诉被告，反诉被告对此不清楚。电话录音没有经过核对，不知道是否有出入，根据证据规则的规定，被录音人需要出庭质证来证明是否真实存在，没有出庭不能作为证据使用，且被录音人也不是本案当事人。证据中照片与四楼没有关系，不能证明是冻裂的问题，也不能证明拍摄时间。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人们法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人们法院核对无异的复制件或者复制品。”反诉原告未提供《供热系统改造协议书》原件，无法核对其真伪。2014年1月6日、10月20日的两份信函无法证实已送达给反诉被告，且反诉被告对此表示并不知情。该组证据中的视听资料，因被录音、录像的人员无法确定其身份，且均未出庭对内容的真伪予以证实，无法证实其中是否有剪接或合成，无法辨别真伪。反诉原告提供的13张照片，从形式上无法认定反诉原告欲证实的因室温不够导致消防管道冻爆裂的事实，且对此无其他证据予以佐证。故本院对该组证据不予采信。
证据三、证人叶正权出庭证言，主要内容为：“证人与被告食尚道公司存在买卖关系，证人购买该公司的设备开饭店。2014年11月1日，证人与食尚道公司签订合同，要以60万元的价格购买整个金鲨美食广场的设备，包括中央空调、大约十个冰箱、四个厨房，及刷碗机、桌椅板凳等，并以现金的形式向食尚道公司的张春杰交付了10万元定金，双方约定12月份给设备，但到期没有给付，之后张春杰于2015年1月份左右赔偿了证人违约金，将违约金直接给付到证人信用卡内。
反诉原告认为证人证言如实证实了其与反诉原告之间存在买卖关系，但由于设备不能拉出，导致反诉原告向证人赔偿10万元，因此在反诉原告的反诉请求中有该10万元的诉讼请求。
反诉被告认为该证人证明不了证人与食尚道公司的买卖关系，没有合同，证明不了有明细，说明也没有买卖关系，同时证人证明不了钱的来源。
本院认为，结合反诉原告提供的证据六中反诉原告与证人叶正权于2014年11月1日签订的饭店设备转让合同，可以认定双方存在的买卖设备的事实，对该事实本院予以采信。但证人无法证实其收到反诉原告给付其违约金的事实，且无其他证据予以佐证，对此本院不予采信。
证据四、金鲨美食广场于2014年7月15日及7月20日致反诉被告法定代表人王广汇信函两份和申通快递详情单一份、致反诉被告委托代理人井春杰信函两份和申通快递详情单一份。2014年7月15日信函主要内容为：“我是金鲨美食广场的法人代表李永全，今为夏日中央空调一事特向广汇先生求助。贵方的中央空调仅在每天的11时30分至13时30分运行，在停止运行时段内，我广场内温度高达38至40度，致使我广场上座率降20%以上。去年冬天因为室内太冷，造成净亏58万元，而且2013年冬季，一楼有2处消防水管被冻裂，可见商场的温度到了如何低的程度。因温度对我方实在太重要，所以请您尽快解决，早日还我们一个适合经营的场所。落款加盖金鲨美食广场印章及李永全签名。”7月20信函主要内容为：“我是您的承租人金鲨美食广场的法人代表李永全，2014年7月15日因美食广场内温度过高无法营业的问题，请求广汇先生依合同约定采取紧急措施加以解决。承蒙先生重视，于2014年7月16日派您的员工即部长来我处研究解决空调的办法，贵方代表承诺立即着手解决室温过高问题，但数日已过，室温毫无变化，因室温过高，我酒店每天承受一万元以上的损失，请在收到此函后的三日内解决空调问题，并请复函。落款加盖金鲨美食广场印章及李永全签名。”意在证明2014年7月14日、7月20日，反诉原告两次函告反诉被告反应房屋冬冷夏热问题，要求反诉被告解决供热和空调问题，但反诉被告迟迟没有解决，致使房屋达不到使用条件。2014年11月，反诉原告又向反诉被告的委托代理人发函，如实告知反诉被告没有按约定在正门为反诉原告提供设立牌匾的地方，而且私自撕毁反诉原告在电梯内的墙体广告的行为，以及反诉被告缩短营业时间，在晚5点就关闭大门严重影响反诉原告经营的事实，以及房屋冬冷夏热和电梯不能正常使用的事实，反诉被告房屋设备达不到使用条件的事实存在。反诉原告在信函中已经告知反诉被告不要扣留设备，反诉原告已经同叶正权签署了酒店设备转让协议，价值60万元，约定交付日期是2014年12月25日前，叶正权已经交纳定金10万元，但反诉被告置之不理，现造成设备没有卖出，而且又赔付叶正权10万元，由于反诉被告违法扣留设备，扩大了反诉原告的损失，反诉被告应承担赔偿责任。
反诉被告广汇公司对致王广汇及井春杰的信函均有异议，认为王广汇没有收到该信函，而且提供的申通快递单没有经过盖章，没有日期，并没有标出是什么内容，不能证明是致王广汇的信函。并且认为根据双方租赁合同约定的内容才为违约责任，租赁协议没有约定因为温度视为违约，到目前为止整个面积是12000平方米，而且租户21家，没有一家提出温度问题，所以所谓反诉原告提出的问题，没有在合同约定，根本不存在。
本院认为，该组证据中反诉原告称其以申通快递的方式向反诉被告的法定代表人邮寄信函，但详情单中无寄件人及收件人签名；反诉原告称其以顺丰速运的方式向反诉被告的委托代理人发函，但寄件公司存根联中无寄件人及收件人签名。无法认定反诉原告所述事实的真实性。故本院对该组证据不予采信。
证据五、牡丹江金鲨海鲜自助餐厅承包合同、2014年10月31日制作的资产负债表、2014年10月制作的损益表、营业执照、组织机构代码证、税务登记证各一份。自助餐厅承包合同主要内容为：“甲方：食尚道公司；乙方：牡丹江震衡原创装饰工程有限公司；一、1、工程名称：牡丹江金鲨海鲜自助餐厅装修工程；2、工程地点：广汇公司1+1楼四楼；3、工程承包方式：包工包料；4、工程概况：建筑面积2000平方米；二、工程装修内容：综合楼室内棚面、墙面、地面、电气等装饰工程；三、工程造价：280万元；四、工程开工日期：2013年9月10日、竣工日期：2013年11月25日。落款加盖食尚道公司、牡丹江震衡原创装饰工程有限公司印章。”资产负债表主要内容为：“编制单位：牡丹江市金鲨美食；负债及所有者权益总计：年初数5038423.83元；期末数2103074.55元。”损益表主要内容为：“编制单位：牡丹江市金鲨美食；利润总额及净利润：-3150388.38元。”意在证明房屋租赁合同签订后，反诉原告同牡丹江震衡原创装饰工程有限公司签订承包合同，装修工程总造价为280万元。由于反诉被告的房屋达不到使用条件，供热、空调、电梯等不能正常使用，使得反诉原告无法正常经营，反诉被告应赔偿反诉原告装修损失。二、资产负债表、损益表可以证明反诉原告的经营损失金额，反诉被告房屋达不到使用条件是造成反诉原告损失的主要原因，应承担赔偿责任。
反诉原告广汇公司对该组证据的形式要件有异议，认为承包合同中的企业没有工商档案和营业执照支持，不能证明其是否存在，并且没有付款凭证。承包合同中的印章看不清楚，且是先盖的章后签的名，不能证明是真实发生的。对证明问题有异议，认为合同上说的很清楚，应有施工图纸，反诉原告没有施工图纸，也没有认定单价和工程量，也没有付款明细，证明不了真实发生。如果发生280万元应有支付凭证，合同约定的很清楚，无论是合同到期，还是提前解除合同，双方约定可动资产归乙方所有，不动资产归甲方所有。无论反诉原告是否有真实装修，均与本案无关，广汇公司不应承担任何责任，所以装修应无偿归广汇公司所有，反诉原告无权对此部份提起诉讼。资产负债表是反诉原告自制的，没有任何意义，根据双方的租赁合同约定，反诉原告自己经营，自负营亏，均与反诉被告无关。反诉被告只是租赁房屋，合同没有约定营亏收益与反诉原告共享，无权向反诉被告主张。此证据不能证明其亏损是反诉被告造成的。对证据中的营业执照、组织机构代码、税务登记证形式要件有异议，认为反诉原告未提供原件，故应以双方的交付凭证为准，需要付款凭证及对工程交付的税金的凭证。
本院认为，反诉被告对该组证据中的承包合同有异议，认为无法证实其真实性，但未提供证据予以证实，故本院对该份证据的真实性及合法性予以采信。该组证据中的资产负债表由反诉原告自行制作，无法证实其负债的真实性，对此本院不予采信。
证据六、2013年12月10日致王广汇和井春杰律师信函、2014年11月1日反诉原告与叶正权签订的饭店设备转让合同、2014年12月3日叶正权向反诉原告出具的催促函、2014年12月29日叶正权出具收据、2015年3月23日同郎部长电话录音、2015年3月25日建议停止扩大损失函、2015年3月26日录像及四楼被封现场录像各一份。致王广汇和井春杰律师信函主要内容为：“井春杰及王广汇先生：贵方有异议可以通过各种渠道来解决，但无权扣留我方财产，我方已同哈尔滨一口味叶正权签署了买卖协议，望贵方将我方财物放行。附叶正权催我方交货的函。落款加盖食尚道公司印章。”饭店设备转让合同主要内容为：“甲方：食尚道公司；乙方：叶正权；甲方同意将经营的牡丹江海鲜自助餐厅的厨房和前厅设备出售给乙方（具体物品见设备清单），出售总价格为60万元。乙方在本合同签订之日起，付给甲方定金10万元，设备全部拉走后付全款。设备交付日期为2014年12月25日前。甲方保证交付前所有的设备能用，按时交货，如有损坏，按价扣除，如不能按时交货，双倍赔偿乙方定金。落款加盖食尚道公司印章、叶正权签名。”催促函主要内容为：“食尚道公司、张春杰先生：我方已同贵方签署了设备交易合同，我方已将定金交于贵方，按合同12月25日前完成交易，我方要求12月20日前要清点实物，并于25日前提货，贵方提出的推迟交货一事，我方不接受，贵方的经济纠纷与我方无关，如贵方不能按时交货，我方将行使我们的权力。”收据主要内容为：“今收到食尚道公司违约金10万元，上款系牡丹江金鲨海鲜自助餐厅设备转让合同违约金。落款叶正权签名。”建议停止扩大损失函主要内容为：“王广汇先生：2014年10月28日，我方通知贵方因为冬天室温太低，夏天室温太热,‘乙方租赁甲方房屋场地’中的‘场地的内涵条件’未兑现。经过一年多的坚持，由于上述条件无望好转的可能，我方决定终止合同。2014年11月1日，我方又通知贵方我方已将厨房设备全部卖出，以便腾出房屋交给贵方，贵方不准并停止四楼电梯，并封锁步梯。我方于2014年12月10日，再次通知贵方关于处理设备之事，贵方无任何回音，但在门上加锁，不允许我方处理设备，造成我方在处理设备中违约。今天，贵方房屋闲置，我方设备天天在贬值。我方建议，请贵方将设备保管起来，减少房屋方面的损失。建议人食尚道公司及李永全代理人吉训荣代签。”意在证明2014年11月双方都同意解除合同后，反诉原告与叶正权签订转让合同，约定转让价格60万元，交付日期为2014年12月25日，收取定金10万元，但反诉被告违法扣留设备不让拉出，反诉原告于2014年12月10日向井春杰和王广汇致函，要求拉出设备，但反诉被告没有理睬，最终造成转让合同没有履行反诉原告违约，向叶正权赔偿10万元。现设备无法按60万元出售，是由于反诉被告违法扣留行为造成的，反诉被告对此应承担赔偿责任，录像可以证明早在2014年11月通往四楼的电梯和步梯都被封闭，反诉被告不仅无权索要第二年度的租金，而且应赔偿反诉原告的损失。
反诉被告广汇公司对该组证据中的函均有异议，认为广汇公司从来没有收到过上述信函。对有关叶正权与食尚道公司的往来同叶正权当庭质证意见，到现在为止叶正权并没有提供真实交易凭证。而且叶正权当庭质证时他说的没有合同，所以显然是不可能的，购买如此多的东西，应到现场看，叶正权说不清楚。反诉原告也没有任何证据证明其赔偿了叶正权的赔偿款，被告欠原告租金的情况下，叶正权没有通过法律途径解决问，所以该证据不真实。反诉原告没有任何证据证明其于2014年11月1日前与反诉被告解除了合同，也清楚的知道欠租金，欠付租金的行为反诉被告有权行使权利，反诉原告没有权利处置该财产。反诉被告有理由认为反诉原告故意制造一系列证据，是反诉被告的恶意之诉。录音按法律规定都应当庭质证，没有经当庭质证，不能作为证据使用。
本院认为，2015年3月25日建议停止扩大损失函及2013年12月10日致王广汇和井春杰律师信函反诉原告无法证实已送交反诉被告，对此本院不予采信。反诉被告对反诉原告与叶正权签订的饭店设备转让合同有异议，但未提供相反证据予以反驳其真实性，故本院对该份合同予以采信。叶正权为反诉原告出具收据因无银行交易凭证相佐证，对此本院不予采信。该组证据中光盘能够证实录像当天的电梯及步梯关闭的情况，但不能证实在此之前的事实，无法证明反诉原告所欲证实的情况，对此本院不予采信。
证据七、2015年5月15日由原告及被告李永全共同核算的金鲨美食广场滞留物品登记记录一份。意在证明在经营期间由于反诉被告房屋达不到使用条件，冬冷夏热，所以反诉原告又额外购买了4台空调、1台热风幕、2台小太阳，反诉被告主张的电费同这些设备消耗有关，反诉被告对电费也应承担责任，房屋冬冷夏热的事实存在，达不到使用条件，反诉被告应承担违约责任。
反诉被告广汇公司对该份证据的真实性及合法性无异议，对证明问题有异议，认为设备证明不了冬冷夏热。
本院认为，反诉被告广汇公司对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。原告欲证实其店内取暖及制冷设备系由于反诉被告房屋达不到使用条件而购置，但本院认为对室内温度是否符合规定标准应由供热单位进行现场测温或其他证据加以佐证，单凭上述物品无法证实原告欲证明的问题，故本院对此不予采信。
证据八、证人谷丽娜出庭证言，主要内容为：“证人原为金鲨美食广场后厨的副总厨。金鲨美食广场在经营过程中，是九点开门营业，员工是八点半上岗，无法从正常门上来，电梯有货的情况下就得等着，客人上不来。头一天来的员工都找不着门，但正式上岗的都知道。夏天的时候很热，闷的透不过气，没量过温度。冬天很冷，有的顾客一冷一热，都不来了，中午上不来人，晚上顾客要上来的时候正门都关了。”欲证实其证言内容。
反诉原告食尚道公司认为该证人证言属实。
反诉被告广汇公司认为该证人证言不应采纳，因该证人与反诉原告是利害关系人，没有真实陈述本案事实，其他承租人根本没有提出冬冷夏热的问题，所谓的员工找不着门问题，最基本的常识就是员工上班了应该告诉，不用员工自己找。中午和晚上上不上来人与温度无关，饮食业做的食品值不值得人来，与温度没有直接关系。到目前为止整个楼不是反诉原告一家，其他家没有人反映，根本不存在冬冷夏热的问题。
证据九、证人王雨出庭证言，主要内容为：“证人系到金鲨美食广场就餐的顾客。金鲨美食广场冬天冷夏天热，就餐环境不舒服，夏天在晚八点之前是有空调的，八点以后空调没有了，屋里很闷。证人在金鲨美食广场就餐过很多次，经常在那儿吃饭，但每次吃饭均没有付款凭证。证人就餐时走的是九天影城的电梯门，解放路进去，直梯，每次去直梯都走，赶上看电影的时候人很多，上不去，爬过楼梯。证人就餐都是晚餐，晚5点半到6点开始，9点左右结束，烧烤是7点开始，到11点左右。”欲证实其证言内容。
反诉原告食尚道公司认为该证人证言属实。
反诉被告广汇公司认为该证人证言无法证明其什么时间在反诉原告处就餐，不能真实的反映本案事实，对该证人证言称电梯一直到9点均开，说明反诉被告已为反诉原告提供了便利条件。
证据十、证人宋一男出庭证言，主要内容为：“证人于2013年12月4日至2014年11月2日期间在金鲨美食广场工作，是服务员。其在金鲨工作期间，餐厅室内温度冬天不超过15度，夏天超过30度。曾有楼里物业的工作人员去测试过温度，冬天最低的地方不超过11度，最高的不超过15度。证人去送过两份文件反应冷热问题。没有找过供热公司测量。员工上班都从侧门进，客人就餐大部分也从侧门进，晚餐的时候四点半以后就关门了，客人进不来，只能从后门走。后门不好找，和久山大厦是挨着的，特别窄，没有标识，有时候客人打电话问，经常有客人找不到。员工8点半上班，员工下班是9点，开店时间是早上9点，闭店时间是晚上9点，没有延长过。证人未与金鲨美食广场签订劳动合同。”
反诉原告食尚道公司认为证人证言属实。
反诉被告广汇公司认为如果证人与反诉原告签订了劳动合同，即为利害关系人，不能作证。该证人不能真实的陈述本案事实，证人的职位是前厅，而且他的职责是展台摆放和酒水，根本不可能送达文件。如果确实冬季温度不够的话，不应该找广汇公司，应找供热公司，该证人说从来没找过供热公司，说明不存在冬季冷的问题。证人证言否定上一位证人证言，上一位证人说一直能呆到11点，这位证人说9点就关门了，证言矛盾，均不能作为证据使用。
证据十一、证人郭美村出庭证言，主要内容为：“证人系金鲨美食广场的顾客，吃饭的时候电梯总上不去，都走九天影城的门，冬天去吃饭的时候冷，夏天的时候屋里热，感觉不出来有空调。就餐时间一般都是晚餐，偶尔中午去。有时候证人想去金鲨美食广场吃饭，因为连牌子都没有，出租车不知道地方。证人消费没有刷卡单，有记录，但此次出庭没拿记录。”
反诉原告食尚道公司认为证人证言属实。
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