眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1402民初2058号
原告:杨晓军,男,1977年6月15日出生,汉族,住东坡区,
原告:许锐冰,女,1980年4月2日出生,汉族,住,系杨晓军之妻。
原告:唐素华,女,1955年10月1日出生,汉族,住东坡区,系许锐冰之母。
三原告共同委托诉讼代理人：李火源，四川孟鸣律师事务所律师。
被告:四川庆林实业集团眉山市长城建设工程有限公司,住所地：眉山市东坡区红星东路1号。
法定代表人：邹聪，总经理。
委托诉讼代理人：冷林，四川齐协律师事务所律师。
原告杨晓军、许锐冰、唐素华诉被告四川庆林实业集团眉山市长城建设工程有限公司(以下简称：庆林公司)建设工程合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法由审判员王平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓军和杨晓军、许锐冰、唐素华三人共同的委托诉讼代理人李火源，被告庆林公司的委托诉讼代理人冷林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓军、许锐冰、唐素华向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告立即向原告支付房屋维修费262200元；二、要求判令被告赔偿原告房屋租赁费18000元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2011年9月16日原、被告签订了《建设工程施工合同》，被告承建了含原告在内的崇礼镇岷江村安置区5#楼。2013年8月30日被告所承建的该房进行了竣工验收备案，2014年1月23日被告代原告办理了房屋所有权证书。被告将房屋交与原告时，原告发现登记于唐素华名下的5#楼一单元*楼*轴楼板存在裂缝，无法居住，遂要求被告维修，被告置之不理。2015年被告以原告杨晓军、许锐冰拖欠其工程款为由向东坡区人民法院提起诉讼，原告杨晓军、许锐冰提出房屋存在质量问题，东坡区人民法院于2015年3月6日作出（2015）眉东民初字第***号民事判决，该判决认为：原告未提出质量鉴定报告，故判决原告杨晓军、许锐冰支付工程款。原告杨晓军、许锐冰不服而上诉至眉山市中级人民法院。在上诉过程中，原告于2015年7月1日、2015年8月20日就房屋渗水与裂缝问题向被告反映，要求处理。2015年8月21日原、被告在东坡区住房和城乡规划建设局协商处理，原告提出所涉房屋的质量问题，东坡区住建局要求被告处理所有问题，形成处理验收意见，附处理影像资料并交质安站备案。2015年9月18日原告与被告委托四川省建筑科学研究院对房屋裂缝进行鉴定，四川省建筑科学研究院于2015年10月20日作出鉴定报告，该报告认为：应对裂缝进行修复封闭处理，以满足正常使用下的结构耐久性要求……鉴定报告未形成前，眉山市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）眉东终字第***号民事判决书，眉山市中级人民法院认为：三原告应作为一方当事人，故仍判决原告杨晓军、许锐冰承担支付义务。原告不服眉山市中级人民法院（2015）眉东终字第***号民事判决向四川省高级人民法院提出再审申请，四川省高院认为：“进行封闭修复处理”属维修问题，应另案主张，并于2016年4月25日作出裁定。原告多次就房屋维修问题信访，要求被告维修，2016年9月14日东坡区住建局作出不予受理告知书，希原告通过司法程序处理。2016年10月12日原告在多次要求被告维修未果时，以书面通知方式要求被告在收到通知后15日作出答复，被告于同月13日收到该通知，但一直不予处理。2017年2月原告在无奈之下与四川省德科建筑工程有限公司协商房屋裂缝处理事宜，2017年3月10日原告与上述公司签订《加固工程施工合同》，德科公司于2017年4月13日向原告提供了竣工资料与鉴定报告，2017年5月2日原告支付了德科公司262200元维修费。因房屋无法居住，原告唐素华自2013年9月3日起一直租房居住至今，共支付房屋租金18000元。综上，原、被告签订《建设工程施工合同》，被告所交付的房屋因有裂缝而无法居住，其依法应予维修，在原告方多次要求维修未果后，原告自行委托有资质单位予以维修，且支付了费用，该维修费依法应由被告支付，原告唐素华因无法居住被告所交付的房屋而租房，因此而产生的租金也应由被告承担。为此，为维护原告合法权益，原告依法诉讼，希人民法院判如所请。
被告庆林公司辩称：房屋出现裂缝后，庆林公司一直积极与原告进行协商，派了施工队去了原告处，但原告一直不允许进屋维修。唐素华因眼盲无法独立生活，一直随杨晓军、许锐冰生活，不认可其租房的事实。一直以来原告主张庆林公司修建的房屋存在质量问题，但一直没有进行鉴定，鉴定报告是庆林公司主动委托鉴定机构鉴定，鉴定费是庆林公司出的，鉴定结果证明房屋不存在质量问题，其问题只是技术问题不影响安全使用。实际上在本案被告起诉本案原告支付工程款一案中，已对相关质量问题做出了认定，原告对被告有先支付工程款的义务，但原告至今未履行先支付工程款的义务，故被告不履行维修加固义务是行使先履行抗辩权，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、营业执照、建设工程施工合同、民事判决书、裁定书、技术服务委托书、技术鉴定报告等证据予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告提供的2015年7月1日《情况说明》、2015年8月20日《说明》、2015年8月21日东坡区住建局调解记录，拟证明原告向被告提出要求其维修之事实。被告认为第一个2015年7月1日情况说明不真实，原被告双方在住建局的主持下进行了多次调解，最后住建局给了一个让双方共同委托具有相关建筑资质的修建方进行维修的提议，但因为原告方一直不配合，双方未就共同委托达成协议。该证据中调解记录已交与质安站备案，故本院对原告向被告提出要求其维修之事实予以认定。
2.原告提交的2016年9月14日《不予受理告知书》，拟证明原告一直不间断要求被告维修之事实。被告对其关联性不予认可，但本院认为该《不予受理告知书》能够说明原告一直不间断要求被告维修之事实，故本院对该证据予以认定。
3.原告提交的2016年10月12日《通知》，拟证明原告书面再次要求被告维修之事实，被告于2016年10月13日收到。被告对该证据不予认可，并认为维修这件事一直都在东坡区住建局进行协商处理，并不是庆林公司没有进行维修，而是双方就这件事情没有达成一致意见，而且原告一直未支付法院判决确认的工程款，而致使被告无法履行维修义务。本院认为被告主张其一直在积极协商履行维修义务，但未提交证据予以证实。故本院对此证据予以确认。
4.原告提交的《加固施工合同》系列，拟证明原告在被告不进行维修状况下，与第三方签订合同，对房屋进行维修，并支付了262200元之事实。被告对此证据不予认可，认为建设工程施工合同上有载明造价每平方米才776元，而且面积才128.96平方米，现在提出的维修费用所花费用居然达到262200元，维修费用与造价相比严重不合理，且根据鉴定报告只需要铸浇进行封闭处理。但被告并未对其认为不合理的地方提出证据进行佐证，也不申请进行造价鉴定，且原告提交的加固施工项目有加固施工合同原件、发票等证据进行佐证。故本院对该证据予以认定。
5.原告提交的《租房协议》与收条，拟证明原告在被告交付房屋无法居住情况下，因租房而造成的损失18000元之事实。被告对此证据不予认可。本院认为，原告租房协议中只有出租人签字，并未有承租人的签字。且唐素华是失明人，无法独自生活。且被告向原告交付的房屋系因当时的技术原因开裂，但不影响居住，原告在外租房与被告交付房屋有裂缝不存在必然联系。故本院对该证据不予以认定。
6.原告提交的证据短信截屏，快件回执单，录音光盘、光盘的整理内容，证明一份，拟证明原告签订维修合同前、签订后都告知了被告方且都到住建局质安站向质安站报备，当时质安站也找过被告方。被告质证称，短信截屏并未证明通知已经妥善送到被告手里，电话录音的合法性存在异议，证明书中有备注内容，备注内容是以上资料为杨晓军交到我单位处资料，不代表我单位已认可备案。原告当庭交与法院进行了核实，短信确已发送给庆林公司的负责人。录音并非对被告进行的录音，而是对国家工作人员在工作期间对涉案事件的处理情况进行的现场录音，是合法的。关于证明上的备注，是质安站对一种事实的认定，其备注不影响原告请相关单位维修的合法性和合理性。故本院对此证据予以确认。
根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实:2011年9月16日原、被告签订了《建设工程施工合同》，被告承建了含原告在内的崇礼镇岷江村安置区5#楼。2013年8月30日被告所承建的该房进行了竣工验收备案，2014年1月23日被告代原告办理了房屋所有权证书。被告将房屋交与原告时，原告发现登记于唐素华名下的5#楼一单元6楼*轴楼板存在裂缝，无法居住，遂要求被告维修，被告置之不理。2015年被告以原告杨晓军、许锐冰拖欠其工程款为由向东坡区人民法院提起诉讼，原告杨晓军、许锐冰提出房屋存在质量问题，东坡区人民法院于2015年3月6日作出（2015）眉东民初字第***号民事判决，该判决认为：原告未提出质量鉴定报告，故判决原告杨晓军、许锐冰支付工程款。原告杨晓军、许锐冰不服而上诉至眉山市中级人员法院。在上诉过程中，原告于2015年7月1日、2015年8月20日就房屋渗水与裂缝问题向被告反映，要求处理。2015年8月21日原、被告在东坡区住房和城乡规划建设局协商处理，原告提出所涉房屋的质量问题，东坡区住建局要求被告处理所有问题，形成处理验收意见，附处理影像资料并交质安站备案。2015年9月18日原告与被告委托四川省建筑科学研究院对房屋裂缝进行鉴定，四川省建筑科学研究院于2015年10月20日作出鉴定报告，该报告认为：应对裂缝进行修复封闭处理，以满足正常使用下的结构耐久性要求……鉴定报告未形成前，眉山市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）眉东终字第3**号民事判决书，眉山市中级人民法院认为：三原告应作为一方当事人，故仍判决原告杨晓军、许锐冰承担支付义务。原告不服眉山市中级人民法院（2015）眉东终字第3**号民事判决向四川省高级人民法院提出再审申请，四川省高院认为：“进行封闭修复处理”属维修问题，应另案主张，并于2016年4月25日作出裁定。原告多次就房屋维修问题信访，要求被告维修，2016年9月14日东坡区住建局作出不予受理告知书，希原告通过司法程序处理。2016年10月12日原告在多次要求被告维修未果时，以书面通知方式要求被告在收到通知后15日作出答复，被告于同月13日收到该通知，但一直不予处理。2017年2月原告在无奈之下与四川省德科建筑工程有限公司协商房屋裂缝处理事宜，2017年3月10日原告与上述公司签订《加固工程施工合同》，德科公司于2017年4月13日向原告提供了竣工资料与鉴定报告，2017年5月2日原告支付了德科公司262200元维修费。
本院认为，合法的合同受法律保护，合同双方应严格履行依法签订的合同义务。本案中双方签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告作为工程承建方，负有向原告方交付合格工程的义务，本案案涉房屋虽已竣工验收，被告已将房屋交付给原告，但房屋存在裂缝，鉴定报告虽说不影响居住，但该房存在质量瑕疵是不争的事实，被告负有维修加固义务，且该义务的履行与工程款的给付如果说有先后顺序的话，也应该是加固维修义务在先，给付工程款在后，被告主张先履行抗辩权，而请求驳回原告诉讼请求的理由与合同约定不符，依法不予支持。
关于原告自行委托第三方加固房屋的行为是否合法、合理的问题，本院认为，在原告多次长期请求被告履行加固维修的义务而被告置之不理的情况下自行委托第三方加固房屋的行为合法合理。
关于加固所产生的费用是否合法合理的问题，被告认为建设工程施工合同上载明造价每平方米才776元，而且面积才128.96平方米，现在提出的维修所花费用居然达到262200元，维修费用与造价相比严重不合理，且根据鉴定报告只需要铸浇进行封闭处理。但被告并未对其认为不合理的地方提出证据进行佐证，也不申请进行造价鉴定，且原告提交的加固施工项目有加固施工合同原件、发票等证据进行佐证。故本院认为，被告主张因无证据支持，其主张本院不予支持。
关于租房租金问题是否合法、合理的问题，原告租房协议中只有出租人签字，并未有承租人的签字。且唐素华是失明人，无法独自生活。且被告向原告交付的房屋系因当时的技术原因开裂，但不影响居住，原告在外租房与被告交付房屋有裂缝不存在必然联系。故本院对原告请求支付租金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条、第二百七十五条、第二百八十一条的规定，判决如下：
一、被告四川庆林实业集团眉山市长城建设工程有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告杨晓军、许锐冰、唐素华房屋加固维修费262200元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案受理费5504元，减半收取2752元，由原告负担752元，由被告负担2000元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于眉山市中级人民法院。
审判员 王 平
二〇一七年七月十三日
书记员 雷凤玲