天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初615号
原告陈旭,女,1969年10月25日出生,汉族,住址天津市河西区。
委托代理人杨浩,天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人张莉,天津四方君汇律师事务所律师。
被告长城物业集团股份有限公司天津分公司,住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。
负责人陈耀忠,董事长。
委托代理人苏鹏刚,北京炜衡(天津)律师事务所律师。
原告陈旭与被告长城物业集团股份有限公司天津分公司排除妨害纠纷一案,本院于2016年1月20日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨浩、张莉,被告委托代理人苏鹏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈旭诉称,原告系天津市诚基经贸中心3号1门4429的业主,被告系天津市诚基经贸中心的物业管理企业。原告居住的天津市诚基经贸中心3号1门配备了8部电梯,其中有7部客梯,1部货梯。被告在2014年起对天津市诚基经贸中心的电梯进行施工改造,擅自更改电梯内电路系统,并在电梯内加装了智能刷磁卡设备。电梯设备改造完工后,被告在小区内张贴公告要求业主前往其处办理“一卡通”才能使用电梯,并且通知业主“一卡通”存在授权有效期,截止期为物业费交纳的截止期,如业主延迟交纳物业费则手中的“一卡通”将无法进行升级,便无法使用电梯。原告依照被告要求办理完毕“一卡通”后发现使用“一卡通”进行刷卡乘梯时电梯只能停留在原告所居住的固定楼层处,在本楼的其他楼层均无法进行停留。原告认为被告在没有相关部门审批及小区业主同意的条件下,擅自更改电梯及安装刷卡设备,侵犯了原告作为公用设施设备所有者的使用权;其次被告擅自改装电梯的行为存在重大安全隐患,关系到原告的生命安全;最后,被告以原告交纳物业费为由对原告的电梯使用设置障碍,侵犯了原告的合法权益,按照法律规定,被告应当承担排除妨害并恢复电梯原状的责任。综上,为维护原告的合法权益,故起诉要求判令:1、被告拆除擅自在天津市诚基经贸中心3号楼1门的电梯安装的只能刷卡设备,并恢复原状;2、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提交证据材料:1、原告产权证,证明原告房屋产权情况;2、照片24张,证明梯控卡安装情况。
被告对原告的证据材料质证意见:对证据材料1没有异议;对证据材料2真实性认可,证明目的不认可,与本案争议焦点没有关联。
原告提交的证据材料1、2,被告均认可真实性,上述证据材料与本案有法律关系,可以作为本案证据。
被告长城物业集团股份有限公司天津分公司辩称,一、被告为诚基中心安装梯控系统系诚基中心业主委员会要求,并经五大道街道办事处社区居委会及警务室各方同意后安装的,并且被告与诚基中心签订的物业服务合同中关于安装梯控系统有约定,因此被告安装梯控的行为系合同约定,并且经过业委会同意,不存在违法事实。二、被告安装梯控系统后并未影响业主正常使用,不存在损害事实。综上,请求法院驳回原告诉讼请求。
被告提交证据材料:1、天津市五大道街物业管理联席会议会议纪要,证明被告安装梯控系统系经五大道街道办事处、社区警务室同意的合法行为;2、物业服务合同(无法提交原件),证明被告经业委会同意安装梯控系统;3、特种设备安装改造维修许可证、企业法人营业执照,证明电梯智能刷卡系统系由有合法资质企业安装。
原告对被告的证据材料质证意见为:对证据材料1,真实性不认可,该会议纪要没有原件,证明目的不认可,该会议纪要决定事项没有经过业主大会授权;并且该会议纪要事项有违法之处,首先根据《业主大会及业委会指导规则》规定未参与业主大会中没有表决的业主,不能一概而同视为同意;并且该会议纪要收到的表决票只有600余票,仅为诚基中心5000余户业主的1/10,因此该投票不合法,会议纪要提到的业主代表是谁没有明确;对证据材料2,真实性不予认可,首先业委会主任并不是崔宗起,而且物业公司春节前向业主公示了2014年签订的一份物业合同,与被告提交的合同有出入,同时被告提交的物业合同不完整2014年2月11日签订的物业合同;被告所说根据这份物业服务合同约定可以安装梯控系统,但是具体合同条款并不代表物业公司可以安装梯控设备,物业公司将梯控系统授权与物业费缴纳捆绑属于非法行为。对证据材料3,因提供为复印件,对证据真实性不予认可。证明目的不认可,因为被告没有提交双方合同,不能证明该单位为施工、维保单位。
被告提交的证据材料1,原告不认可证据材料真实性,为核实该证据真实性,本院向天津市物业管理办公室调取存档材料,经核对内容与被告提交证据材料一致,对该证据材料本院予以确认。被告提交的证据材料2,原告不认可证据材料真实性,为核实该证据真实性,本院向天津市物业管理办公室调取了备案存档的涉案房屋所在小区物业服务合同两份,当庭经原、被告质证对真实性无异议,故关于物业合同签订文本以本院调取的物业服务合同内容为准。对证据材料3,被告提交系复印件,原告不认可证据真实性,对该证据材料本院不予确认。
经审理查明,涉案房屋坐落于天津市和平区××与××路交口东北侧诚基经贸中心3号楼1门4429,建筑面积51.51平方米,原告系房屋所有权人。
2014年2月18日,天津市诚基经贸中心业主大会与被告签订天津市住宅物业服务合同,委托被告对天津市诚基经贸中心进行物业管理服务,物业管理服务期限2年,自2014年2月18日至2016年2月17日止。该物业合同第五条第十八项约定“按照业委会的要求,电梯实行刷卡制度”
2014年6月18日,诚基经贸中心业主大会和业主委员会在《每日新报》刊登公告,请诚基经贸中心全体业主于2014年7月15日前到业委会或社区居委会就“聘用物业单位、刷卡乘坐电梯管理、启用闸机管理”三项填写表决票,逾期视为同意,希望全体业主积极参加。
2014年11月5日,天津市五大道街道办事处召集相关单位召开联席会议,根据会议纪要记载,参会人员有和平区物业办王主任、李可、五大道街道办事处刘主任、社区居委会主任潘淑颖、社区警务室胡谦、业主委员会崔宗起、物业公司沈经理、业主代表等。就上述业主投票表决一事,社区居委会与业主委员人员一同入户进行划票,共收到表决票693张,其中有579张票三项都是同意,113张的三项选项有出现不同意情况。上述联席会议召开后,被告开始在诚基经贸中心电梯中安装智能刷卡设备,并为诚基经贸中心各业主每户配备三张电梯磁卡。业主通过刷卡可以到达其名下房屋所在楼层。庭审中经原、被告确认,业主若正常缴纳物业费,电梯磁卡长期有效;业主若不能正常缴纳物业费,电梯磁卡有效期为2-3天,到期后业主可到被告处重新激活。
在本案审理过程中,本院组织原、被告到涉案现场进行查看,经现场勘验,诚基经贸中心3号楼1门共有7部电梯,2号为货梯,没有安装智能刷卡设备;6部客梯均安装智能刷卡设备,1号电梯智能刷卡设备正常,但电梯智能刷卡设备未启用;3、4、5、6、8号电梯智能刷卡设备现被人为破坏,智能刷卡设备未启用(电梯可正常使用)。
上述事实,有原、被告的当庭陈述、提交的相关证据以及本院调取的证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。天津市诚基经贸中心业主大会与被告签订天津市住宅物业服务合同系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,依法应属合法有效。双方在上述物业合同中约定的“按照业委会的要求,电梯实行刷卡制度”是小区业主大会和业主委员会作出的对小区共有部分管理方面的决定,对全体业主具有约束力。被告作为诚基经贸中心小区的物业管理服务企业,其对小区设施、设备进行管理是依合同约定履行其权利义务。因此,被告安装电梯智能刷卡设备的行为具有正当理由,主观上并不存在过错。根据《物权法》第七十八条的规定,业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。如果原告认为业主大会或者业主委员会所作出的安装电梯智能刷卡设备的决定侵害业主合法权益,原告可以请求人民法院对于业主大会或者业主委员会所作出的决定予以撤销。现原告并未要求对业主大会或者业主委员会所作出的决定进行撤销,故原告直接要求判令被告拆除电梯智能刷卡设备的诉讼请求与《物权法》上述规定不符。原告认为被告侵犯其合法权益,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第八条,《物业管理条例》第七条第三项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
驳回原告全部诉讼请求。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由原告全部负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年四月一日
书 记 员 陈 星
附:本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。