广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法审监民抗再字第40号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告及反诉原告、二审上诉人)：李池乐，住广州市越秀区。
委托代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。
被申诉人（一审原告及反诉被告、二审被上诉人)：广州市艺谊贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：林贵贵，总经理。
委托代理人：纪树雄，广东南国律师事务所律师。
一审被告及反诉原告、二审上诉人：郑卫忠，户籍所在地茂名市，联系地址广州市海珠区。
李池乐与广州市艺谊贸易有限公司（以下简称艺谊公司）、郑卫忠租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月20日作出(2009)穗中法民五终字第1487号民事判决，已经发生法律效力。李池乐不服上述判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年5月16日作出粤检民监抗字（2014）76号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2014年6月4日作出（2014）粤高法审监民抗字第123号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。抗诉机关广东省人民检察院指派广州市人民检察院检察员邓娟、卢瑞出席法庭，李池乐的委托代理人徐刚、艺谊公司的委托代理人纪树雄等到庭参加诉讼。郑卫忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院作缺席审理。
2008年9月17日，艺谊公司向广州市越秀区人民法院提起诉讼称：2005年12月15日，艺谊公司与李池乐、郑卫忠签订《租赁合同》及补充协议，约定：李池乐、郑卫忠承租艺谊公司位于广州市沿江路183号内的自编H23a、H25号场地；承租期限三年，自2005年12月15日至2008年12月14日；租金每月53000元、管理费每月2200元，公摊水电费每月80元；租赁期内，李池乐、郑卫忠应付的租金、杂费须于起计租日的3日内向某甲公司缴纳，逾期则视作两李池乐、郑卫忠违约；租赁期间，李池乐、郑卫忠若拖欠艺谊公司租金及有关一切费用属违约行为，每逾期一天，按拖欠金额的每日百分之五累加计算滞纳金等。协议签订当日，艺谊公司向李池乐、郑卫忠移交了上述场地。李池乐、郑卫忠从2008年6月起至今一直未向某甲公司支付租金、管理费、水电分摊费等费用，其行为已构成违约，为维护艺谊公司的合法权益，请求法院判令：李池乐、郑卫忠立即向某甲公司支付2008年6月至2008年8月的租金159000元（按每月53000元计付）、管理费6600元（按每月2200元计付）、公共摊分水电费240元（按每月80元计付）及逾期支付上述费用的滞纳金（从2008年6月4日起至李池乐、郑卫忠实际付清上述费用之日止，按上述欠款总额的每日万分之五计付；因按上述标准计算的滞纳金数额已超过所欠费用的本金，艺谊公司仅要求李池乐、郑卫忠支付滞纳金165840元）；李池乐、郑卫忠立即向某甲公司支付2008年5月、6月的水费共计241.70元。一审庭审中，艺谊公司表示其请求的滞纳金实为逾期付款违约金。
李池乐、郑卫忠在一审答辩及反诉称：艺谊公司不是该物业的产权人，产权人是广东省广电集团有限公司。由于艺谊公司隐瞒事实真相，欺骗李池乐、郑卫忠，违法地将产权人的物业出租，致使产权人不停对李池乐、郑卫忠进行干涉，并多次停水停电。艺谊公司没有受产权人的委托，没有签约、收租的权利，其起诉主体不适格，与李池乐、郑卫忠签订合同是诈骗行为。另外，合同约定的滞纳金计算标准过高，应该予以调整。综上所述，请求驳回艺谊公司的诉讼请求，且反诉要求：确认艺谊公司与李池乐、郑卫忠于2005年12月15日签订的《租赁合同》无效；艺谊公司立即向李池乐、郑卫忠返还水电费押金10000元、租赁房屋押金159000元；艺谊公司立即向李池乐、郑卫忠赔偿装修费1600000元的剩余残值300000元。一审庭审中，李池乐、郑卫忠表示该残值是其自行估算得出。
艺谊公司对李池乐、郑卫忠的反诉答辩称：双方签订的合同是合法有效的，李池乐、郑卫忠尚欠艺谊公司的租金和其他费用，租赁期限尚未届满，故不同意返还水电费押金和租赁房屋押金。李池乐、郑卫忠没有提供装修费的相关证据，不存在需要赔偿装修费用的问题，请求驳回李池乐、郑卫忠的反诉请求。
一审法院查明，2005年8月30日，广州市艺园贸易有限公司（以下简称艺园公司）出具授权委托书，载明：授权艺谊公司代表该公司以其自身的名义办理关于广州市沿江路183号场地的以下事项：一、对上述场地进行经营、管理、使用；二、签订租赁合同，收取租金并出具收款凭证；三、如上述场地涉及诉讼或仲裁，有权以艺谊公司的名义进行起诉、应诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉；四、申请执行已发生法律效力的法律文书，并在执行过程中代为承认、放弃、或变更执行请求，进行执行和解，代为接受执行款项或执行标的物；艺谊公司在办理上述事项过程中，有转委托权。
2005年12月15日，艺谊公司（甲方、出租方）与李池乐、郑卫忠（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：双方经充分协商就广州市沿江路183号内的部份场地租赁事宜签订本合同；乙方承租的该部份场地为甲方自编的H23a、H25号，乙方已经在现场清楚知道并接受该场地的实际使用面积及有关尺寸数据，并以附图示明（附图作为本合同的组成部分）；租赁年限三年，起计租赁期的时间以甲乙双方签订本合同当天起计，甲方给乙方45天的免租装修期，免租期限满之日开始起计算租金，月租金为53000元；关于该场地甲方每间提供100千瓦照明用电负荷；如乙方用于经营，须自行办理、申报、安装有关的一切证照或设施及手续（包括但不限于工商、税务、消防、环保、防疫、特营等）；乙方在签署本合同之当日，须按本合同约定支付第一个月度的租金给甲方；租赁期内，乙方应付的租金、杂费须于起计租日的3天内向甲方缴纳，逾期则视作乙方违约；甲方负责对有关该场地及公共的有关设备设施定期进行安全维修、维护及保养，以保障正常使用，乙方应积极协助配合，不得妨碍正常施工；乙方负责租赁期间该场地内的保养、保洁、维修和安全防卫工作；租赁期间，乙方若拖欠甲方租金及有关一切费用属违约行为，乙方每逾期一天，按拖欠金额的每日百分之五累加计算滞纳金，拖欠时间达10天（含10天），在（包括但不限于）上述乙方违约的前提下甲方有权单方终止合同并有权停止供水、供电、封场地及将该场地收回自行处理。如乙方违约及欠租超过10天，甲方有单方终止合同收回场地的权利，如乙方在该场地内还有或放置一些物品，双方同意视为乙方弃置物，由甲方自行处理，乙方无任何异议；如乙方违约，乙方须付清所欠的一切款项，并无条件把该场地连同有关的装修及设备设施交甲方处理。如因此而引致乙方一切损失须由乙方自行负责，双方约定甲方不须作任何赔偿或补偿；由于国家政策及城市建设需要征用及有关单位的开发、拆迁、地震、台风、水、火灾害及动乱、战争等不可抗力的因素影响本合同执行或提前终止本合同或造成双方损失，甲乙双方互不须承担有关赔偿责任。如因以上情况引致乙方所交甲方的租金未得以全部发生及履行，在乙方没有违约的前提下，可在本合同终止及乙方退出承租使用的该铺之日起计三十天内将没有发生的租金余额和有关租金、水电费的保证金退回乙方等，该合同在租赁登记备案机关办理了租赁登记备案。同日，艺谊公司（出租方）与李池乐、郑卫忠（承租方）签订补充协议，其中约定：关于李池乐、郑卫忠承租艺谊公司位于沿江路183号内艺谊公司自编的H23a、H25号场地作如下补充：有关该场地的公共摊分水电费，双方议定每月80元，并须于交付租金日的同时一齐交付甲方；有关该场地内所发生的水电费按实际发生数缴纳并统一由甲方代收代付；有关该场地的管理费（注：清洁、卫生）应于签订合同之日起计，商定为每月2200元，并须于交付租金日的同时一齐交付艺谊公司；关于李池乐、郑卫忠合同保证金159000元，水电按金10000元，在合同正常履行至期满，在李池乐、郑卫忠结清租金、管理费、水电费和其他杂费并没有违约情况下，艺谊公司将在李池乐、郑卫忠退出该场地的使用并交回出租方管理及使用之日起计30天后凭补充协议无息退回，如李池乐、郑卫忠在合同的履行期间有违约行为，则以上款项不予退回而归艺谊公司；本补充协议是原双方于2005年12月15日所签的《租赁合同》的有关条款的补充，与该原合同具有同等法律效力。如违反本补充协议，按违反原双方所签订的《租赁合同》的第七条中的第1、2款及有关乙方违约责任处理等。
同日，艺谊公司（甲方）与李池乐、郑卫忠（乙方）签订《场地移交证明》，载明：甲方现向乙方移交其所承租的位于广州市沿江路183号内甲方自编的H23a、H25号场地给乙方管理及使用，经双方确认该场地电表行至124089度，水表底数4767度。
2006年4月3日，郑卫忠以其名义向工商行政管理机关申请在上述承租场地内办理个体工商户营业登记。翌日，工商行政管理机关向郑卫忠核发经营场所为上述承租场地的个体工商户营业执照，字号为广州市越秀区高速咖啡厅。
上述合同签订当日，李池乐、郑卫忠向某甲公司交纳了水电费押金10000元、租赁房屋押金159000元。随后，李池乐、郑卫忠每月按租金53000元、管理费2200元、公共摊分水电费80元的标准向某甲公司交纳上述费用至2008年5月，期后的费用没有交纳。
另查明：艺园公司是2000年12月15日经广州市工商行政管理局核准成立的有限责任公司，注册资本500000元，经营范围：批发和零售贸易，场地出租（限沿江路183号，江南东路51-63号首、二层）。艺谊公司是2002年8月28日经广州市工商行政管理局核准成立的有限责任公司，注册资本500000元，经营范围：批发和零售贸易（国家专营专控商品除外），场地出租（江南东路51-63号首、二层、沿江路183号）。
2006年12月5日，本院就艺园公司诉广东省电力工业局实验研究所（以下简称电力研究所）租赁合同纠纷一案作出终审判决，该判决书记载查明的事实如下：广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地是广东省广电集团有限公司的产业。2000年8月25日，广东省广电集团有限公司授权电力研究所对上述场地出租管理。2000年12月30日，艺园公司（乙方）与电力研究所（甲方）签订《承包合同》，约定：甲方提供广州市沿江路183号原五仙门电厂的全部场地及场内物业，以及原有的全部供水供电设施及用量提供给乙方在承包期内使用。合作期限暂定四年，从乙方计交甲方承包费之日起计。如期满，现征地单位即广某实业总公司还未全部履行与甲方的合同或政府没有收回该地块，则本合同顺延至该地块正式开发并由市建委及有关管理部门批出的规划报建书为止。有关甲方旧电厂的整改及沿江路#26段红楼整治以及原旧建筑物外立面的装修、整饰工作，由乙方因应有关规划部门及“三年一中变”整治办公室的要求，具体负责落实及办理，由此而发生的一切费用全部由乙方单位负责投资。乙方须交付甲方承包费，按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付上月承包费给甲方。之后，双方履行合同。2005年1月6日，广东省广电集团有限公司发函给电力研究所，要求电力研究所停止出租讼争场地，收回管理权。同年2月18日，电力研究所向讼争场地的租户发出《通知》，该《通知》其中内容：伍仙门地块承租艺园公司各租户，由于我单位接上级省公司通知，决定于3月1日起收回伍仙门地块承租权。为避免不必要纠纷，务必请各租户于3月1日前与艺园公司的各种债务关系理清楚，支持我单位收回场地，特此通知。同年2月25日，电力研究所向某乙公司发出《律师函》，要求艺园公司于2005年3月1日前交回讼争场地给电力研究所。艺园公司仍在讼争场地经营。从2005年1月起，电力研究所没有再收取艺园公司的租金，艺园公司将发生的租金办理了公证提存等。上述判决书“本院认为”如下：艺园公司与电力研究所签订的《承包合同》意思表示真实，内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力；本案双方争议的焦点问题是双方签订的《承包合同》是否已经到期，艺园公司应否将场地交还给电力研究所等；本院判决维持了一审法院的判决，即确认艺园公司与电力研究所2000年12月30日签订的《承包合同》的租赁期限至广州市国土资源和房屋管理局重新对广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地核发房屋拆迁公告时止；上述合同的租赁期限不得超过二十年等。现没有证据显示广州市国土资源和房屋管理局重新对广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地核发房屋拆迁公告。
一审诉讼过程中，李池乐、郑卫忠陈述：欠付艺谊公司主张的上述费用的数额属实，没有交纳该费用的原因为产权人广东省广电集团有限公司于2008年6月张贴告示称李池乐、郑卫忠承租的场地属于该公司且需要拆迁，要求李池乐、郑卫忠尽快搬迁，李池乐、郑卫忠认为经营有风险，故不向某甲公司交纳该费用，并要求艺谊公司退还押金，赔偿装修费；另外，承租场地从2008年11月1日起多次被停水停电，但不知道是艺谊公司还是产权人的行为。艺谊公司陈述：艺谊公司没有对李池乐、郑卫忠停水、停电，而且在承租场地发生过1-2次停水停电现象的时候还帮助李池乐、郑卫忠恢复水电，不清楚是谁造成停水停电的。艺谊公司与李池乐、郑卫忠确认：签订上述《租赁合同》时，艺谊公司没有向李池乐、郑卫忠告知承租场地的产权人及委托人，李池乐、郑卫忠也没有对此予以审查。
李池乐、郑卫忠为证明其对承租场地进行装修所产生的费用而提供了两张由广州市永发建筑安装材料有限公司分别于2005年12月20日、2006年4月15日出具的装修工程款发票，该发票载明：金额分别为900000元、700000元；工程项目所在地为广州市越秀区高速咖啡厅等。艺谊公司对该发票的真实性没有异议，但认为双方没有装修合同及结算资料，不能以此作为认定装修工程款的证据。对此，李池乐、郑卫忠表示装修合同及结算资料没有保留，无法提供。
李池乐、郑卫忠为证实停水、停电情况提供了2008年11月4日、11月6日、11月8日的报警回执，并就此申请一审法院向公安机关调查取证，一审法院经向公安机关调查，公安机关答复：报警当天涉案场地确实有停电，但不清楚是谁停电，接警人只是到现场制止纠纷。
一审法院认为，租赁合同的出租人应为租赁物的所有人或使用权人，上述生效的民事判决书已经审理查明广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地的产权人为广东省广电集团有限公司，该产权人于2000年8月25日授权电力研究所对上述场地出租管理，电力研究所于2000年12月30日与艺园公司通过签订《承包合同》的形式将上述场地及场内物业提供给艺园公司，艺园公司则向其交纳约定的费用。艺园公司为此签署授权委托书，授权艺谊公司以其自身名义对上述场地进行经营、管理、使用，签订租赁合同，收取租金并出具收款凭证，进行诉讼等，这在艺园公司和艺谊公司的工商登记经营范围内均有出租广州市沿江路183号就可以反映出来。虽然艺园公司与电力研究所就上述场地的租赁产生纠纷，但已经法院终审判决确认双方于2000年12月30日签订的《承包合同》的租赁期限至广州市国土资源和房屋管理局重新对广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地核发房屋拆迁公告时止，现并没有证据证实广州市国土资源和房屋管理局重新对上述场地核发了房屋拆迁公告，可见，艺谊公司至今仍是上述场地的使用权人，其有权将该场地及场内物业对外出租，而事实上艺谊公司也与李池乐、郑卫忠签订《租赁合同》及补充协议，将广州市沿江路183号内的部份场地出租给李池乐、郑卫忠。双方在平等自愿的基础上签订的上述《租赁合同》及补充协议是其真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。而且，根据租赁合同的性质，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不应影响租赁合同的效力。因此，李池乐、郑卫忠以艺谊公司不是该物业的产权人，没有签约、收取租金的权利，且隐瞒事实真相，欺骗李池乐、郑卫忠，违法地将产权人的物业出租为由要求确认上述《租赁合同》无效的请求没有法律和事实依据，一审法院不予支持。同理，李池乐、郑卫忠以合同无效而要求艺谊公司返还水电费押金、租赁房屋押金及赔偿装修费残值的请求，一审法院亦不予支持，况且水电费押金和租赁房屋押金的返还合同有约定的条件。
艺谊公司已将合同约定的租赁物交付李池乐、郑卫忠，李池乐、郑卫忠也一直使用至今，应依约交付租金及相关费用，不得以租赁物非为出租人所有为由而对抗交付租金及相关费用的请求权，否则有违民法等价有偿原则。因此，李池乐、郑卫忠应向某甲公司支付拖欠的上述租金、管理费、公共摊分水电费、水费。关于李池乐、郑卫忠认为产权人不停干涉，多次对其停水、停电的抗辩理由，李池乐、郑卫忠据此提供的相关报警凭证及公安机关就此的说明均不能证实该行为的具体实施对象。关键的是，报警所反映的停水、停电时间是2008年11月期间，而本案艺谊公司主张的费用均发生在此之前，不存在李池乐、郑卫忠所称的因停水、停电而拒交该费用的问题，故李池乐、郑卫忠的上述理由不能成立，一审法院不予采信。李池乐、郑卫忠迟延支付租金及相关费用，已构成违约，应承担违约责任，艺谊公司主张的滞纳金实为逾期付款违约金，如按合同约定的标准计算该违约金，势必过分高于因此造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于逾期付款违约金的计算标准应调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为宜。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出（2008）越某三初字第2787号民事判决如下：一、李池乐、郑卫忠在本判决发生法律效力之日起5日内向广州市艺谊贸易有限公司支付2008年6月至2008年8月的租金159000元、管理费6600元、公共摊分水电费240元及逾期支付上述费用的违约金（从2008年6月4日起至李池乐、郑卫忠实际付清上述费用之日止，按实欠费用金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；各项费用的违约金以不超过其各自本金为限）。二、李池乐、郑卫忠在本判决发生法律效力之日起5日内向广州市艺谊贸易有限公司支付2008年5月、6月的水费共计241.70元。三、驳回广州市艺谊贸易有限公司的其他诉讼请求。四、驳回李池乐、郑卫忠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费12626.50元（含本诉受理费6279元、财产保全费2180元、反诉受理费4167.50元）由李池乐、郑卫忠负担。
判决后，李池乐、郑卫忠不服，向本院提起上诉称：1.经向房管局和广州市规划局查询，沿江中路183号的旧建筑有登记，自编的H23A、H25产业是没有登记的，是公用的绿化地违章搭建的，争讼的房屋是没有经规划局批准的违章建筑物，现政府已勒令拆除，所以李池乐、郑卫忠不交纳租金是行使不安抗辩权，艺谊公司起诉时提交的授权书，授权人也没有出庭作证，对授权书的真假李池乐、郑卫忠无法质证。2.艺谊公司不具有产权的资格，亦即不具出租、收益和起诉的资格，规划局的城市规划图可证明争讼的物业不在沿江中路183号的范围内而在范围之外，艺谊公司无权出租沿江中路183号以外的物业，签定的合同是无效合同。3.越秀区房地产管理局的出租鉴证部门在租赁合同盖章，但没有提供产权证和场地合法证明给李池乐、郑卫忠以证实租赁合同有效，也是违法的，所盖的鉴证专用章也是不符合法定的程序。4.艺谊公司所交付的涉案场地对应《租赁合同》的附图H25，该面积实际仅有129平方米，只有约定的面积的48%，由于《租赁合同》无效，即使要计算使用费，李池乐、郑卫忠也只需要按实际交付面积按比例减少使用费为25440元/月。5.涉案场地的厨厕、包房、杂物房为112平方米的钢物结构是李池乐、郑卫忠出资搭建，该场地物权归李池乐、郑卫忠所有，并非艺谊公司交付的建筑物，因此艺谊公司无权主张该部分建筑物的使用费。6.李池乐、郑卫忠实际已腾空涉案场地移交给艺谊公司。7.2008年5月以后李池乐、郑卫忠还实际向某甲公司支付了80586元的费用。综上，请求撤销原判，并判令艺谊公司无权收取李池乐、郑卫忠的租金，判令艺谊公司退回水电押金1万元和租金押金15.9万元、装修的折旧费30万元，确认《租赁合同》无效，判令艺谊公司承担一审、二审的所有诉讼受理费。
艺谊公司答辩称：李池乐、郑卫忠二审提出的事实和理由在一审中并无提出，二审不应审理，且李池乐、郑卫忠在二审中提交的相关证据已超过举证期限。综上，同意一审判决，请求二审予以维持。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院二审认为，租赁合同的出租人应为租赁物的所有人或使用权人，前述生效的民事判决书已经审理查明广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地是广东省广电集团有限公司的产业，该产权人于2000年8月25日授权电力研究所对上述场地出租管理，电力研究所于2000年12月30日与艺园公司签订《承包合同》将上述场地及场内物业提供给艺园公司，艺园公司则向其交纳约定的费用。艺园公司为此签署授权委托书，授权艺谊公司以其自身名义对上述场地进行经营、管理、使用，签订租赁合同，收取租金并出具收款凭证，进行诉讼等，这在艺园公司和艺谊公司的工商登记经营范围内均有出租广州市沿江路183号即可反映出来。因此，艺谊公司是根据合法的授权委托而取得本案诉争场地的经营、管理和使用权，其是否为诉争场地的产权人并不影响其与李池乐、郑卫忠签订的《租赁合同》的履行。虽然艺园公司与电力研究所就上述场地的租赁产生纠纷，但已经法院终审判决确认双方于2000年12月30日签订的《承包合同》的租赁期限至广州市国土资源和房屋管理局重新对广州市沿江路183号原五仙门电厂的场地核发房屋拆迁公告时止，现并没有证据证实广州市国土资源和房屋管理局重新对上述场地核发了房屋拆迁公告，可见，艺谊公司至今仍是上述场地的使用权人，其有权将该场地及场内物业对外出租，而事实上艺谊公司亦与李池乐、郑卫忠签订了《租赁合同》及补充协议，将广州市沿江路183号内的部份场地出租给李池乐、郑卫忠，双方是在平等自愿的基础上签订上述《租赁合同》及补充协议，是其真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。综上，李池乐、郑卫忠以艺谊公司不是讼争物业的产权人，违法出租产权人的物业为由要求确认上述《租赁合同》无效的上诉请求没有法律和事实依据，不予支持。同理，李池乐、郑卫忠以合同无效为由而要求艺谊公司返还水电押金、租赁房屋押金及赔偿装修折旧费的上诉请求，亦不予支持，况且涉案合同对水电押金、租赁房屋押金及赔偿装修折旧费的返还是有约定的条件。
关于本案讼争场地是否违章建筑物的问题。经查，相关行政部门虽然认定广州市沿江路183号原五仙门电厂建筑群有扩建、拆建、改建、加建的情况存在，但因历史原因而无法掌握该建筑群的历史资料和具体报建情况，从而也无法查清违法建设的具体位置和面积，相关行政部门并没有明确认定讼争场地是违章建筑，因此李池乐、郑卫忠以此为由主张涉案租赁合同无效并拒绝支付租金，缺乏事实依据，不予支持。
关于讼争场地实际交付面积的问题。李池乐、郑卫忠与艺谊公司就广州市沿江路183号内的自编H23a、H25号场地租赁事宜签订租赁合同，李池乐、郑卫忠上诉提出涉案场地的厨厕、包房、杂物房为112平方米的钢物结构是其出资搭建，但没有证据证实上述厨厕、包房、杂物房所在的场地不是合同约定的承租场地，且双方在上述租赁合同中明确了李池乐、郑卫忠已经在现场清楚知道并接受该场地的实际使用面积及有关尺寸数据并以附图示明（附图作为本合同的组成部分），李池乐、郑卫忠在签订上述租赁合同后的两年多时间里亦一直是依约交纳了租金，因此李池乐、郑卫忠关于艺谊公司所交付的涉案场地的实际面积只有约定面积的48%，只需按实际交付面积按比例减少使用费为25440元/月的上诉意见不成立，不予采纳。
关于李池乐、郑卫忠上诉提出其于2008年5月以后还实际向某甲公司支付了80586元的费用的问题。经查，艺谊公司对此提出该80586元是李池乐、郑卫忠支付之前所欠的费用，从李池乐、郑卫忠提交的上述费用收据中亦反映出其中有款项是支付2008年3、4月电费，且上述费用收据的出具日期是2008年7、8月，而艺谊公司于2008年9月向一审法院提起本案诉讼，在一审法院于2008年11月18日的开庭审理中，李池乐、郑卫忠还明确承认欠付艺谊公司的费用的数额属实。综上，李池乐、郑卫忠的上述上诉意见缺乏依据，不予采纳。
艺谊公司已将合同约定的租赁物交付李池乐、郑卫忠使用，李池乐、郑卫忠应依约交付租金及相关费用，否则有违民法等价有偿原则。现李池乐、郑卫忠迟延支付租金及相关费用，已构成违约，应承担违约责任。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8335元，由李池乐、郑卫忠负担。
李池乐不服上述判决，向检察机关提出申诉。广东省人民检察院抗诉认为：有新证据足以推翻二审判决。广州市城市管理综合执法局越秀分局于2013年6月17日出具的越综执法［2013］93号《关于政府信息公开申请的答复函》，广州市城市管理综合执法局越秀分局于2011年9月18日作出的穗综越处[2011]2230031号行政处罚决定书，越综执法函[2013]93号答复函与穗综越处字[2011]2230031号行政处罚决定书是二审庭审结束后新发现的证据，属于新证据，上述证据证明涉案商铺属于违法建设。因此，李池乐、郑卫忠与艺谊公司签订《租赁合同》无效。在有新证据证明讼争场地属于违法建设的情况下，李池乐、郑卫忠在本案的诉求应予支持。艺谊公司应将水电押金、房屋租赁押金返还给李池乐、郑卫忠，李池乐、郑卫忠则应将讼争场地交还给艺谊公司。本案中，双方签订的租赁合同的期限是2005年12月15日至2008年12月14日止，讼争场地于2009年3月12日被艺谊公司收回，李池乐、郑卫忠欠艺谊公司自2008年6月至讼争场地被收回之日止的租金、管理费、公共摊分水电费、逾期支付上述费用的滞纳金、以及合同到期后的逾期占用场地费，不属于艺谊公司应得的合法权益。且艺谊公司明知讼争场地为违法建设，仍将其租赁给李池乐、郑卫忠使用，其在订立涉案《租赁合同》过程中存在过错。
李池乐表示同意抗诉机关的抗诉意见，要求再审判决租赁合同无效，驳回艺谊公司的诉讼请求；支持李池乐、郑卫忠在一审中的反诉请求，即艺谊公司立即向李池乐、郑卫忠返还水电费押金10000元、租赁房屋押金159000元；艺谊公司立即向李池乐、郑卫忠赔偿装修费1600000元的剩余残值300000元。
艺谊公司答辩称：李池乐的申诉理由不成立，请求法院驳回其申请，维持原判。
郑卫忠未表示任何意见。
本院再审确认一、二审查明的事实。
另查，李池乐在申诉期间，提供了广州市城市管理综合执法局越秀分局于2013年6月17日出具的越综执法函[2013]93号《关于政府信息公开申请的答复函》，该函主要内容如下：“冼伟群：您申请关于‘要求公开原粥家庄酒楼上的三楼(广州市越秀区沿江路183号自编：H23a、H25，长28米，宽4.8米，高4米，钢结构玻璃顶墙建筑物)是否违法建设及公开穗综越处字[2011]2230031号文件’，我局已收悉，经研究，现将相关信息回复如下：……经查，您所申请公开的原粥家庄酒楼上三楼建筑物，属于违法建设。……附件：广州市城市管理综合执法局行政处罚决定书(穗综越处字[2011]2230031号)”。穗综越处字[2011]2230031号行政处罚决定书由广州市城市管理综合执法局越秀分局于2011年9月18日作出，主要内容如下：“广东电网公司是沿江西路183号原五仙门电厂建筑群的权属人。1999年至2004年问，广州市艺园贸易有限公司在管理和租赁沿江西路183号地块期间，拆除了地块上除‘原五仙门电厂车间及车间仓库’以外的砖木结构平房，并没有取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在‘原五仙门电厂车间及车间仓库’周边建设了24栋、混合结构两层(部分三层)、占地2367平方米、建筑面积5087平方米的建筑物，作商业使用至今。上述行为违反了《广州市城市规划条例》第二十八条的规定，构成违法建设，并被广州市规划局《关于违法建设查处意见的复函》(穗规函[2011】6051号)认定为属于严重影响城市规划的违法建设……。当事人在接到本处罚决定书之日起7日内自行拆除上述违法建设。逾期不履行的，我局将依法申请强制执行……”。
本院再审认为，根据2013年6月17日广州市城市管理综合执法局越秀分局出具的越综执法［2013］93号《关于政府信息公开申请的答复函》及附件{广州市城市管理综合执法局行政处罚决定书(穗综越处字[2011]2230031号)}，足以证明讼争场地并没有取得《建设工程规划许可证》，属于违法建设。该答复函和行政处罚决定书是二审庭审结束后新发现的证据，属于新证据，再审予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(注释[2009]11号)第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。据此，李池乐、郑卫忠与艺谊公司签订的《租赁合同》无效，但李池乐、郑卫忠应参照合同约定的租金标准向某甲公司支付2008年6月至2008年8月的房屋使用费159000元、管理费6600元、公共摊分水电费240元。依据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，李池乐、郑卫忠因使用讼争场地而向某甲公司交纳的合同保证金159000元、水电费押金10000元应由艺谊公司予以返还。李池乐、郑卫忠要求艺谊公司赔偿装修费和残值费因没有证据证明，本院再审不予支持。
综上所述，由于有新证据足以推翻一、二审判决认定的事实，二审判决应予撤销，一审判决相应的判项应予变更。抗诉机关的抗诉理由成立，本院再审予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第二百零七条第一款的规定，判决如下:
一、撤销本院(2009)穗中法民五终字第1487号民事判决；
二、维持广州市越秀区人民法院（2008）越法民三初字第2787号民事判决第二、三、四项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2008）越法民三初字第2787号民事判决第一项为：李池乐、郑卫忠在本判决生效之日起5日内向广州市艺谊贸易有限公司支付2008年6月至2008年8月的房屋使用费159000元、管理费6600元、公共摊分水电费240元；
四、广州市艺谊贸易有限公司在本判决生效之日起5日内向李池乐、郑卫忠返还合同保证金159000元、水电费押金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费12626.50元，由广州市艺谊贸易有限公司负担6313元，李池乐、郑卫忠负担6313.50元；二审诉讼费8335元，由广州市艺谊贸易有限公司负担4167元，李池乐、郑卫忠负担4168元。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 汤 琼
二〇一五年六月××日
书记员 周夏如