天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6318号
上诉人(原审被告):李军林,男,1976年8月15日出生,汉族,住安徽省合肥市东二环路安徽国际五金机电商贸城三期C区。
委托诉讼代理人:俞林,安徽格意律师事务所律师。
上诉人(原审被告):艾冬梅,女,1980年2月4日出生,汉族,住安徽省合肥市河区。
委托诉讼代理人:俞林,安徽格意律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津市盛恒翔科技发展有限公司,住所地天津市北辰区天穆镇铁东路工业区天盈道北(隆兴泰市场院内)。
法定代表人:李春宝,经理。
委托诉讼代理人:李杰,该公司职员。
委托诉讼代理人:赵秀玲,天津京秀律师事务所律师。
上诉人李军林、艾冬梅因与被上诉人天津市盛恒翔科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2016)津0113民初2963号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
李军林、艾冬梅共同上诉请求:撤销一审判决第一项,改判双方继续履行房屋转让协议,上诉人支付被上诉人房屋转让款284850元。事实和理由:1、一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《房产转让协议》和《补充协议》不正确。双方签订合同后,基于当地房屋滞销的事实,双方口头约定,先授权上诉人出售房产,再分期支付被上诉人房款。2014年4月20日,被上诉人为上诉人出具了授权委托书,授权上诉人销售协议约定的十套房产。协议虽约定先支付房款后出具授权书,但在实际操作中,变更为被上诉人先出具授权书,售房后再分期给付房款,故上诉人未违反协议的内容。2、《房产转让协议》和《补充协议》中无解除合同的约定,不具备协议解除的条件。上诉人未按《补充协议》约定期限支付房款,违约责任约定十分明确,即对已售六套房屋按不打折价转让并支付利息,未约定解除协议。3、上诉人已给付被上诉人房款1140万元,超过总房款的50%,全面履行了自己的债务。被上诉人的律师催告函,上诉人未收到。一审法院判令解除合同属适用法律不当。4、《补充协议》部分内容被修改,一审法院不应确认其效力。被上诉人的工作人员将两份《补充协议》带回盖章后未给上诉人。上诉人未在《补充协议》每一页签字不符合习惯。协议中载明的已支付856万元及被上诉人对上诉人出售六套房屋一事不知情与事实不符。
天津市盛恒翔科技发展有限公司辩称,一审认定事实清楚、理由充分。被上诉人转让本案诉争十套房屋的目的不是为了追求利益,而是为了资金回笼。双方签订的两份协议均有上诉人签字,是真实有效的。《补充协议》是由双方拟定,通过邮件形式确认后,被上诉人才带着盖好公章和骑缝章的两份补充协议到上诉人处签字的,不存在篡改的问题。对于已经过户的六套房屋被上诉人要求支付剩余房款,其余四套要求解除合同。
天津市盛恒翔科技发展有限公司向一审法院起诉请求:1、解除原告天津市盛恒翔科技发展有限公司与被告李军林签订的《房产转让协议》与《补充协议》;2、二被告共同支付尚欠原告的房屋转让款2386882.24元,并自2014年4月26日起以13746882.24元为基数及各阶段实际付款数额、时间,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款利息至款项全部付清之日止;3、案件受理费、保全费、律师费由二被告负担。
一审法院认定事实:原告原名称天津荣华富强商贸有限公司,后变更为现名称。二被告系夫妻关系。
中建四局第六建筑工程有限公司与原告、天津中康世纪商贸有限公司签订《协议》,约定中建四局第六建筑工程有限公司以其坐落于安徽省合肥市新地中心及金大地1912项目的房产,冲抵所欠原告及天津中康世纪商贸有限公司的钢材款3000万元,房产明细为新地中心4号楼401号、402号、403号、501号、502号、503号、504号、601号、602号、603号及金大地1912项目7-109号,房产的交易、登记手续由原告、天津中康世纪商贸有限公司出具书面制定手续后,中建四局第六建筑工程有限公司派人员配合办理。天津中康世纪商贸有限公司出具证明,记载天津中康世纪商贸有限公司与原告因合作关系共同与中建四局第六建筑工程有限公司签订了一份以房抵债《协议》,原告与天津中康世纪商贸有限公司从中建四局第六建筑工程有限公司抵债所得十一套房产,经原告与天津中康世纪商贸有限公司财务对账结算,二公司之间账目已全部以钢材货物结清,天津中康世纪商贸有限公司对抵债房产不再享有任何权利,上述全部房产均归原告所有,由原告自行处置并对外主张权利。
2014年4月18日,原告将上述冲抵货款所得除新地中心4号楼603号房屋外,其余包括住宅及商业共计十套房屋全部转让给李军林,双方签订了《房产转让协议》,合同主要条款约定:各套房屋的面积、单价、总价及折扣价,其中上述新地中心住宅总价21803672元,折扣价20495452.13元,金大地1912项目7-109号,总价5881789元,折扣价5234792.21元。上述合计折扣价25730244.34元;双方商定上述新地中心房产按冲抵货款折扣价的8.5折转让,即为17421134元,金大地1912房产按冲抵货款折扣价的7折转让,即为3664354元,上述房产转让价格共计21085488元;双方签订协议后,李军林一次性将上述房款汇至原告指定账户,账户名称庄国华,账号为62×××27,开户行工行天津中山北路支行;原告收到李军林全部房款后,出具授权委托书及原告与中建四局第六建筑工程有限公司以房抵货款协议的复印件给李军林,李军林与中建四局第六建筑工程有限公司指派工作人员到开发商处办理房屋交易、登记过户等相关事宜,因此需要缴纳的相关费用由李军林承担。
2014年4月20日,原告为李军林向中建四局第六建筑工程有限公司出具授权委托书,记载:“我公司特授权委托李军林前往贵处办理抵款房产的相关事宜,望贵公司协助其到开发商处办理抵款房产的交易、登记过户等相关事宜,指定被委托人李军林,男,身份证号码,联系电话187××××6566,房产:新地中心住宅4号楼401、402、403、501、502、503、504、601、602室和金大地1912商业7号楼-109,共计十套房产”。
后,李军林将新地中心4号楼503号房屋办理过户手续。2014年5月5日,李军林通过户名为安徽雪斐建材物资有限公司账号为20000353968210300000018的账户(以下简称0018账户)向收款人名称为天津市东丽区田文木材经营部账号为03×××75的账户分别转账100万元、100万元、60万元、100万元,共计360万元。后,李军林将新地中心4号楼501号、601号、401号、602号房屋办理过户。2014年6月12日,李军林通过0018账户向收款人名称为庄春香账号为62×××53的账户(以下简称0653账户)转账500万元。后,李军林将新地中心4号楼403号房屋办理过户。上述共计转账860万元,原被告均认可该款为李军林向原告支付的款项,原告主张上述的860万元中,其中4万元并非房款,系李军林自愿负担用于与中建四局第六建筑工程有限公司沟通的费用,二被告对此不予认可。
2014年8月29日,原告通过电子邮件向李军林与中建四局第六建筑工程有限公司发送撤销委托通知书,撤销了对李军林的授权。
2014年9月3日,原告与李军林签订《补充协议》,协议主要条款约定:双方于2014年4月18日就新地中心及金大地1912项目中十套房产的转让事宜签订了一份《房产转让协议》(以下简称原协议),现双方对房产转让过程中产生的相关问题,本着合法、自愿、平等的原则,达成如下协议:一、双方共同确认的如下事实:1、李军林未按原协议约定于2014年4月25日前一次性支付原告全部房屋转让款21085488元,只支付原告房屋转让款856万元。2、在原告不知情的情况下,李军林通过中建四局第六建筑工程有限公司出卖了原告所有的六套房产,已办理过户手续。3、截至本协议签订之日,李军林尚欠原告原协议中约定的房屋转让款12525488元。4、原协议约定,李军林应于付清全部转让款后才有权办理原协议约定十套房屋的过户手续,现李军林违约。二、鉴于以上事实,李军林承诺于2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清。如李军林按承诺付清款项,则原告同意仍按原协议总价款21085488元的打包价格执行,并负责协助办理过户手续。三、若李军林于2014年9月25日前未付清上述转让款12525488元,则李军林自愿同意已过户的六套房产的价格按照原协议中的原价执行,即六套房屋的总价款为13746882.24元,故李军林针对已过户的六套房产再支付原告房屋转让款5186882.24元,此款李军林于2014年9月26日前全部付清。四、李军林如违反上述约定,则李军林应自2014年4月26日起以其所欠原告房屋转让款为基数,按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期付款期间的利息。原告主张《补充协议》系原告通过电子邮件向李军林发送草拟的《补充协议》样本,经李军林认可后,原告工作人员携《补充协议》至李军林处签订。二被告主张该《补充协议》第一页被原告篡改,并非李军林真实意思表示,但未提供证据亦未对其真实性申请鉴定。
2015年1月12日、1月16日,李军林通过0018账户向0653帐户分别转账180万元,100万元,共计280万元。原被告均认可该款为李军林支付原告的房屋转让款。
2015年12月9日,原告委托天津辰斌律师事务所向李军林出具《律师函》,载明因李军林未按约定时间支付剩余房屋转让款,按照约定,已过户的六套房产按照13746882.24元的价格执行,现尚欠已过户的房屋转让款及利息,并提出相关法律意见及要求李军林收到该律师函后将所欠房屋转让款支付给原告。
上述事实,有原、被告陈述及原告提供的《房产转让协议》、《补充协议》等证据予以证实。
一审法院认为,原告将其冲抵货款所得的新地中心及金大地1912项目共计十套房屋卖给李军林,并与李军林签订《房产转让协议》,该协议不违反法律、行政法规强制性规定,合法、有效,受法律保护。本案争议的焦点:1、原告与李军林在履行上述协议过程中又签订的《补充协议》是否有效;2、被告是否构成违约,原告与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》能否解除;3、二被告尚欠原告已经过户的六套房屋的房屋转让款数额;4、如果被告构成违约,原、被告约定的违约金是否过高,应否予以调整。
关于焦点1,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,原告与李军林签订《房产转让协议》后,对转让中产生的相关问题双方又签订《补充协议》,原告在该份协议上加盖公章,被告本人亦签字确认。现二被告仅认可该协议中有李军林本人签字的第二页,主张原告对第一页中的部分内容进行了修改,对此原告予以否认,该协议第二页明确载明“一式二份,甲乙双方各执一份”,而二被告未提供其所执协议,亦不能提供其他相关证据证实,且在一审法院限定的期限届满后不申请对该协议的真实性进行司法鉴定。原告提供的该协议的内容前后连接,应认定系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,故该协议合法、有效,受法律保护。
关于焦点2,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同。(三)当事人一方迟延履行债务,经催告后在合理期限内仍未履行。本案中,原告与李军林签订了《房产转让协议》,原告将其冲抵货款所得的新地中心及金大地1912项目十套房屋打折后卖给被告。合同签订后,李军林先后将上述房屋中的六套办理了过户手续,期间向原告转账支付了部分房款。后双方又签订了《补充协议》,共同确认李军林已违约,另李军林承诺于2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清,如果李军林未在该期限内付清上述转让款,李军林自愿已过户的六套房屋的价格按照原《房产转让协议》中的原价执行,即六套房产的总价款13746882.24元,李军林针对已过户的6套房屋再支付原告房屋转让款5186882.24元,此款于2014年9月26日付清。李军林后向原告支付房款280万元。一审法院认为,根据上述事实可以认定,李军林将上述原告转让的六套房屋过户后,未按《补充协议》约定在期限内向原告支付全部房款,已经构成违约,且经原告向被告邮寄律师函后仍未履行,现原告主张解除与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》,于法有据,一审法院应予支持。
关于焦点3,原、被告均认可,李军林分别于2014年6月12日前通过案外人账户向原告指定的账户转账共计860万元。二被告主张该款项全部为房屋转让款,原告主张其中4万元为被告支付给原告的其他款项。一审法院认为,对于其中4万元的打款用途,双方均未提供相关证据,而原告在与李军林签订的《补充协议》里载明,李军林支付原告房屋转让款856万元,表明双方认可李军林在2014年9月3日前向原告支付856万元房屋转让款。另按照《补充协议》的约定,因李军林未在2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清,已过户的六套房屋的价格应按照原《房产转让协议》中的原价执行,李军林应再支付房屋转让款5186882.24元,扣除李军林后又支付280万元,李军林尚欠原告房屋转让款2386882.24元。该笔债务系二被告夫妻共同债务,应由二被告共同偿还。另对于上述原告否认的4万元,因不属于房屋转让款,双方可另行解决。
关于焦点4,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,原告与李军林在《补充协议》约定,如李军林违反协议约定,应按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款期间的利息。对于因李军林违约给原告造成的损失的数额一节,原告仅提供“房天下”等二手房交易网站刊登的买卖房屋价格,并非实际成交价格,不具有客观性,故一审法院对此不予采信。因李军林未按约定期限支付房款,按照协议约定其应按原价格向原告支付房屋转让款,不再享受折扣,故一审法院结合公平及“补偿为主,惩罚为辅”的原则,酌定二被告自2014年4月26日以已过户的六套房屋未付的房屋转让款的数额为基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率向原告支付违约金至判决确定的给付之日。
另关于原告主张二被告承担律师费一节,因二被告违约已经承担相应的违约责任,故对原告的此项诉讼请求,一审法院不予支持。
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项及第一百一十四条第二款的规定,判决:一、原告天津市盛恒翔科技发展有限公司与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》于判决生效之日予以解除;二、被告李军林、艾冬梅于判决生效后十日内共同支付原告天津市盛恒翔科技发展有限公司房屋转让款2386882.24元;三、被告李军林、艾冬梅于判决生效后十日内共同支付原告天津市盛恒翔科技发展有限公司以13746882.24元为基数计算自2014年4月26日至2014年5月4日的违约金,以10186882.24元为基数计算自2014年5月5日至2014年6月11日的违约金,以5186882.24元为基数计算自2014年6月12日至2015年1月11日的违约金,以3386882.24元为基数计算自2015年1月12日至2015年1月15日的违约金,以2386882.24元为基数计算自2015年1月16日至本判决确定给付之日的违约金,上述均按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算;四、驳回原告天津市盛恒翔科技发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19348元,保全费5000元,合计24348元,由被告李军林、艾冬梅负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交委托书三方,用以证明十套房屋中有三套已由被上诉人出售给案外人。经质证,被上诉人认为该证据为复印件,对真实性不予认可。被上诉人提交微信截屏一份,用以证明律师函已通过微信发送给上诉人李军林,上诉人认为该证据不属于新的证据,对其真实性不予认可。经本院认证,上诉人与被上诉人提交的均非证据原件,不具有客观性,本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为:1、双方所签订的《补充协议》是否真实有效;2、《房产转让协议》和《补充协议》是否应予解除;3、上诉人欠付被上诉人房款的数额。
关于协议效力问题,《房产转让协议》和《补充协议》均有上诉人与被上诉人双方的签字、盖章,内容均系双方真实意思表示,并不违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效。上诉人主张《补充协议》系被上诉人伪造,但并未提供证据证明。依《补充协议》的内容,协议一式两份双方各执一份,现上诉人称第一页的内容系被修改,但未提交其所持有的协议原件,故其主张《补充协议》系伪造,本院不予采信。
关于双方所签协议是否应予解除的问题,《房产转让协议》约定上诉人应在协议签订后,一次性给付被上诉人房款。在上诉人未依约履行后,双方签订《补充协议》进一步明确了付款期限。后,上诉人仅支付被上诉人280万元房款,经被上诉人催告后,上诉人至今未履行全部付款义务。上诉人迟延履行义务,经被上诉人催告后仍未履行,符合法律规定的合同法定解除条件,双方所签《房产转让协议》和《补充协议》应予解除。上诉人一审认可已收到被上诉人邮寄的律师函,其主张双方将实际履行方式变更为先售房再付款,被上诉人对此不予认可,上诉人未提交证据证明,本院对此不予采信。
关于上诉人欠付房款的数额,上诉人主张应按房屋折扣价计算欠款数额,但依据《补充协议》的内容,上诉人未依约履行付款义务的,已过户的六套房产按原价13746882.24元执行,上诉人主张按折扣价计算,依据不足。一审法院依据上诉人共计支付的房款数额,计算上诉人尚欠的房款数额为2386882.24元,并无不当,本院予以维持。
综上所述,李军林、艾冬梅的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费17462元,由上诉人李军林、艾冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二○二○一六年十一月二十四日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……