广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1110号
原告：珠海市豪晖房产有限公司，住所地珠海市碧海路87号105房。
法定代表人：黄款，总经理。
委托代理人：丁海波，广东星辰律师事务所律师。
被告：张嘉永，男，汉族，1959年7月6日出生，住珠海市夏湾。
被告：张誉宝，男，汉族，2003年6月6日出生，住珠海市夏湾。
法定代理人：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶族自治县。
被告：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶族自治县。
委托代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。
原告珠海市豪晖房产有限公司诉被告张嘉永、张誉宝、韦小荣商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁海波、被告韦小荣及其委托代理人黄文丰到庭参加诉讼，被告张嘉永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年6月26日，原告与被告张嘉永、张誉宝父子签订《商品房买卖合同》，两被告向原告购买原告开发的“濠海大厦”xx栋xxx房房，房款分别为32.8万元和86万元，两被告为xxx房支付了首期款10万元，为xxx房支付了首期款15.2万元。按照双方商品房买卖合同第六条的约定，余款共计人民币93.6万元应在办理预购登记时付清。2004年6月29日、2004年7月1日，原告为两被告办理了上述两房的预购登记，并交付两房屋给被告使用至今。
2005年3月18日，被告张嘉永、张誉宝向原告承诺付款，但未兑现，2013年10月12日，原告通知被告张嘉永、张誉宝要求交还房屋，两被告虽表示同意交还，但未有实际行动。后原告起诉两被告要求退房，诉讼案号（2014）珠香法民三初字第443号。直到该案诉讼时原告才知晓被告张嘉永、韦小荣二人已离婚，并且二人在（2009）珠中民一终字第112号离婚诉讼中将上述未付清余款的两房作为二人的夫妻财产进行了分割，认定被告韦小荣享有上述两房50%的份额，但对两房的夫妻共同债务未做处理。
为此，原告在该案结束之后，于2015年5月19日立即书面通知三被告，要求三人自通知发出之日起三日内，付清剩余房款93.6万元及逾期付款的违约金。若未能按时付清的，原告将立即解除与他们之间的房屋买卖合同关系。在扣抵违约金的基础上，退返已付首期款项。三被告必须无条件腾退房屋给原告，协助原告办理两房撤销预购登记手续。逾期腾退则按同地段房屋租金支付房屋占用费。前述通知内容，原告分别以张贴在涉案两房铁门、被告张嘉永签名确认、特快邮寄给被告韦小荣、张誉宝的方式进行通知，三被告均十分清楚原告的通知内容。2015年6月6日，原告又以登报通知的方式告知三被告，要求其自觉退房，但时至今日三被告仍将两房对外出租使用，既未支付剩余房款，也不配合原告腾退房屋，协助原告去房产部门办理解除预购登记手续。
为维护原告作为房屋出卖方的合法权益，对于三被告拖欠房款严重违约经多次催告仍不付款并最终致使合同不得不终止的行为，原告迫于无奈，诉至贵院，诉讼请求：1、确认原告与被告解除2004年6月26日签署的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理濠海大厦xx栋xxx房两套房屋解除预购登记的手续；3、判令被告立即腾退上述两房屋并交还给原告。逾期腾退则按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费；4、被告承担本案全部诉讼费。
原告对其诉称提供以下证据：1、xxx房《商品房买卖合同》；2、xxx房《商品房买卖合同》；3、购房收款收据；4、1402、xxx房预购证；5、2005年3月12日《函》；6、2005年3月18日《承诺书》；7、2013年10月12日《通知函》；8、（2014）珠香法民三初字第443号《民事判决书》；9、（2009）珠中法民一终字第112号《民事判决书》；10、2015年5月19日《通知书》及被告张嘉永签收情况；11、2015年5月19日通知书张贴拍照；12、2015年5月19日通知书邮寄单（3份）；13、2015年6月6日《珠海特区报》登报通知；14、（2015）珠香法执外异字第45号《受理通知书》；15、执行异议书；16、房产登记查询。
被告张嘉永未到庭，没有提交证据。
被告张誉宝、韦小荣辩称：一、原告于2014年就本案同一诉讼标的起诉了被告张嘉永和被告韦小荣、张誉宝并提出同一诉讼主张，香洲区人民法院于2014年10月28日作出（2014）珠香法民三初字第443号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求，该判决于2015年1月3日生效。原告现再次起诉不符合法律规定，违背了“一事不再理”的原则，应当驳回起诉。
（一）本案与前述第443号案的原、被告相同，属于同一当事人。（二）本案与前述第443号案的诉讼标的相同，即当事人之间的法律关系均是关于濠海大厦xx栋xxx房房的商品房预售合同关系。原告在前诉判决生效后向被告发函、登报公告要求被告支付“未付之购房款”，但被告并未确认原告所发函件及公告的内容，原告与被告双方之间仍没有就原告所主张的“未付之购房款”进行有效的确认。故原告此次起诉并没有新的诉由，仍在前述生效判决产生的既判力范围之内。（三）原告所提的诉讼请求与前述第443号案的诉讼请求是完全一致的。因此，本案应适用“一事不再理”的原则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，对判决已经生效的案件，当事人再次起诉的，告知当事人申请再审，故本案应依法驳回原告的起诉。
二、被告有充分的理由认为案涉房产的购房款已由被告张嘉永付清予原告，原告与被告张嘉永共同隐瞒购房款已付清这一事实，存在恶意串通行为。
（一）原告与张嘉永于2004年6月26日签订的《商品房买卖合同》约定：购房余款办理预购证付清；房产交付时间为2004年7月30日前。案涉房产实际办理预购证的时间分别为2004年6月29日和2004年7月1日。如张嘉永未按照合同约定支付购房余款的情形下，原告不但没有及时解除商品房买卖合同并追究违约责任，反而继续向张嘉永履行交房义务，明显不符合常理和正常逻辑。
（二）被告韦小荣于2007年4月起诉离婚，其间经一审判决不准离婚、上诉发回重审、重审判离、终审判离四个诉讼程序，于2009年4月珠海市中级人民法院以（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决双方离婚，并将案涉两房产50%份额的使用权判归韦小荣享有，待房屋产权手续完善后，产权归韦小荣所有。在此期间，张嘉永不但从未提出过存在本案共同债务，而且还明确认可案涉房产属于夫妻共同财产，其在离婚诉讼的上诉期间曾提出一审判决遗漏处理共同债务的主张，但其所主张的共同债务是要求分割香洲区人民法院（2008）香民二初字第98号民事判决书，即珠海市羊枫针织有限公司所主张的珠海加斯图发展有限公司所欠债务。如果存在本案未付清购房款的债务，则张嘉永在离婚诉讼期间不提出不符合常理。在上述（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书中，珠海市中级人民法院以“未取得房屋产权证仅是张嘉永、韦小荣未办理房屋权属证明，但不能否认张嘉永与韦小荣对上述房产已全部出资的事实，张嘉永对上述房产的出资情况也未提出异议”为由，实质上已认定案涉房产张嘉永和韦小荣已履行了全部购房款的出资义务。
（三）从原告所举证的证据四“广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据”上看，该收据是第二联：付款单位换发票联。根据该收据备注上的说明：此专用收据不作为办理房地产证凭证。可凭此专用收据汇总开具房产销售发票。说明该第二联收据是汇总开具并换取房产销售发票时的凭证。故该联收据在汇总开具、换取房产销售发票前理应由付款单位即被告张嘉永持有，在汇总开具、换取房产销售发票后才由原告持有。现原告持有该联收据，说明张嘉永实际上已付清全部购房款，因为只有在付清全部购房款的情形下，才能将该“付款单位换发票联”的收据交回予原告以汇总开具房产销售发票。
（四）、根据被告提供的电费清单，可证明在2005年3月份案涉房产并没有发生任何电费，张嘉永实际是2005年9月2日才办理供电过户手续，说明张嘉永在2005年3月18日之前根本不可能入住案涉房产，也不可能对案涉房产进行装修；且根据被告举证的物业缴费通知单，证明案涉房产的物业管理费是从2005年9月才开始计算，说明案涉房产的实际交房时间应当是2005年9月。现原告所提供的证据《承诺书》、《函》等证据却显示张嘉永在2005年3月18日前就已经接收房屋并已装修，明显违背事实，足以说明原告提供的《承诺书》、《函》等明显为假证据，原告与张嘉永存在制造夫妻共同债务的恶意串通行为。
综上，被告认为本案购房款已全部付清，原告与张嘉永系共同串通、故意隐匿支付房款的有关证据，其目的就是阻止被告继续执行已生效的离婚判决中关于案涉房产的判项。为查明事实，被告已请求对原告的有关会计帐簿进行证据保全，并申请审计以查明本案案涉房款的收入情况，请求法院予以支持。
三、即使原告主张房款未付清的事实成立，原告对韦小荣、张誉宝的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应受法律保护，应依法驳回原告对韦小荣和张誉宝的诉讼请求。
根据合同约定，剩余购房款应在办理预购证时付清。本案房产办理预购证的时间分别是在2004年6月29日和7月1日。但在双方离婚诉讼长达四年期间（自韦小荣2007年4月2日起诉离婚至2009年5月11日离婚判决时止），原告从未向韦小荣或张嘉永主张过此债权：香洲区人民法院于2007年4月查封了本案所涉两套房，原告也从来提出过异议。本案的诉讼时效亦早已超过两年。根据珠海市中级人民法院的民事判决书，案涉房产的使用权已判归韦小荣和张誉宝按份共有，故张嘉永在2013年10月13日的《通知函》上签名时其并非房产权利人，其无权作出同意退房或解除合同的意思表示，其签名行为对韦小荣和张誉宝无法律约束力，不构成原告时效的中断。其后，原告在（2014）珠香法民三初字第443号民事判决书作出后，于2015年5月19日又再次向韦小荣、张誉宝、张嘉永发函催告，张嘉永在该函件上签名，是张嘉永对已过诉讼时效的债务的重新确认，因此在原告与张嘉永之间产生新的债权债务关系，该函件的法律后果应由张嘉永承担，对韦小荣和张誉宝并不能产生法律约束力，不构成原告对韦小荣和张誉宝请求时效的中断。故从此点出发，本案应依法驳回原告对韦小荣、张誉宝的诉讼请求。
综上，请求法庭驳回原告对韦小荣和张誉宝的诉讼请求。
被告韦小荣、张誉宝对其辩称提供以下证据：1、（2014）珠香法民三初字第443号《民事判决书》、生效证明书；2、（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书、送达确认书、申请执行受理通知书、执行通知书、协助执行通知书；3、张嘉永上诉状；4、协助执行通知书；5、委托合同、调查笔录、房屋租赁合同补充协议；6、（2009）第1896号民事裁定书、民事判决书；7、物业管理费缴费通知单；8、电费计费清单；9、商品房预购登记申请备案表；10、保全财产期限告知书；11、法院公告；12、（2008）香民一重字第2号民事判决书及开庭笔录、张嘉永提交书面资料；13、（2009）珠中法民一终字第112号调查笔录；14、张嘉永与韦小荣在离婚诉讼前的谈话录音；15、住户改名申请表、供电过户手续。
经审理查明，珠海市香洲碧海路77、79号濠海大厦xx栋xxx房房为原告开发的房产。2004年6月26日，原告与被告张嘉永、张誉宝签订两份《商品房买卖合同》，约定将上述1402、xxx房出售给被告张嘉永、张誉宝。其中xxx房总价为32.8万元，2004年5月28日已付清房款100000元，余额办理预购证时付清。xxx房总价86万元，2004年6月17日已付清152000元，余款办理预购证时付清。合同约定逾期60日内，自应付期限第二天至实际全额支付之日，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。2004年6月28日，原告分别向被告出具了100000元和152000元的收款收据。合同签订后，原告将房屋交付被告张嘉永使用。2004年6月29日、7月1日，原告将上述两套房产办理预购登记至被告张嘉永、张誉宝名下。
2005年3月18日，被告张嘉永出具《承诺书》，内容为：本人张嘉永、张誉宝购买的香洲碧海路79号1402、xxx房没有按合同条款执行支付购房款。因本人资金周转问题，暂不能支付，现本人已经入住。请贵公司给六个月时间分期付款。如果超期按银行贷款利息计算（时间不超过一年）。如果本人还没有按规定承诺书时间支付房款及利息，开发商豪晖公司有权收回两套房产，退回首期购房款，本人不计室内装修费用，开发商也不计任何利息，特此承诺。由张嘉永签名捺印确认。另注明“同意承诺书内容，如果不按承诺我公司收回上述二套房屋。2005.3.20”，由原告公司加盖公章。
2013年10月12日，原告向张嘉永、张誉宝发出《通知函》，内容为：你们在2004年6月26日购买了我司开发的香洲湾仔沙碧海路濠海大厦xx栋xxx房房，为xxx房支付了10万元，为xxx房支付了首期款15.2万元。按照购房合同第六条的约定，余款共93.6万元应在办理预购登记时付清，上述房屋分别在2004年6月29日和2004年7月1日办理了预购登记且已交付，你们也曾于2005年3月18日书面承诺在六个月内付清余款，如果超过一年仍未付款，我司有权收回房屋。但是你们未在承诺的时间内支付余款，应将房屋交还我司。我司也多次联系你们，要求交还房屋，现再次请你们在收悉此通知后尽快来我司协商办理退房事宜。张嘉永签署“同意”，并代张誉宝签名。
另查明，韦小荣、张嘉永原为夫妻，2007年韦小荣提起离婚诉讼，经珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决离婚，张誉宝由韦小荣抚养，该判决于2009年5月11日发生法律效力。判决中关于本案所涉房产处理结果是：韦小荣享有濠海大厦79栋xxx房50%份额（扣除张誉宝50%的份额，价值164000元）、79栋xxx房50%份额（扣除张誉宝50%的份额价值430000元），张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权。该案处理过程中，双方均未提出房款是否交完的问题，法院也对于此问题没有处理。
本案所涉房产自2007年开始由张嘉永出租，2009年离婚判决生效后，由韦小荣出租。
2014年，原告起诉张嘉永、张誉宝、韦小荣要求腾退上述房屋取消预购登记，本院（2014）珠香法民三初字第443号案件判决驳回其诉讼请求。之后，原告再次向三被告发出《通知书》，内容为：你们向我方购买濠海大厦xx栋xxx房房屋，至今仅支付首期25.2万元，拖欠剩余房款至今。通过443号案件诉讼才知晓，你们双方隐瞒未付全款的情况对房屋判决离婚分割，确定上述50%份额为韦小荣所有，房屋也实际由韦小荣对外出租收益，而拖欠我司的剩余房款及逾期未付房款的违约赔偿等共同债务置之不理。现通知：一、自本通知发出之日起三日内，对于剩余房款本金93.6万元及按照双方《商品房买卖合同》第八条第一款逾期付款的违约金，你们须予以支付。二、若未能按时支付上述费用的，视为你方严重违约，我司立即解除与你们的房屋买卖合同关系。在扣抵违约金基础上，退返你们已付首期款项；你们必须无条件腾退房屋给我司，协助我司办理两房撤销预购登记手续。逾期腾退房屋则按同地段房屋租金支付房屋占用费。之后，被告未支付上述相关款项。
本案审理过程中，依照被告韦小荣、张誉宝的申请，依法对原告2004年1月至2006年的会计报表和账簿进行保全，经原告及被告韦小荣、张誉宝双方质证，在上述账簿中未发现被告关于本案争议房产余款的交款账目。
经被告韦小荣、张誉宝申请，本院依法调取原告名下中国工商银行珠海南山支行的账户2002020519100027968、2002020519100044303、2002020509100021028的2004年6月17日至2006年12月31日的对账单，经双方质证，未见被告向原告支付案涉房产余款的记录。
本院对双方争议的焦点问题作如下认定：
关于本案是否属于重复起诉的问题。“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”（2014）珠香法民三初字第443号判决生效后，原告向被告发出通知书，向被告催讨房款余款，发生新的事实，在此情况下，原告提起本案诉讼，符合上述规定，被告答辩原告提起本案诉讼违背“一事不再理”的原则，本院不予支持。
关于房款支付情况的认定。原告主张被告未支付房款余款，被告韦小荣认为张嘉永已经支付了房款，现被告韦小荣、张誉宝或张嘉永均没有提交证据证明已经支付了房款余款，从本案调查的原告的账簿及银行账户的记录均无法体现被告支付房款余款，故被告韦小荣主张张嘉永已经付清房款，证据不足，本院不予支持。合同约定购房余款办理预购证时付清，在办理预购登记之后，原告2005年3月向张嘉永发函催告支付房款，张嘉永也在2005年3月就房款余款的支付出具承诺书，所以，被告抗辩的办证及交付不足以认定支付完房款，被告的此项抗辩本院不予支持。
关于合同解除的问题。被告张嘉永2005年3月出具承诺书，承诺六个月付清房款，未能实际履行，原告在2013年10月对张嘉永、张誉宝进行催告后，在（2014）珠香法民三初字第443号案件判决后再次向三被告发出通知，要求支付房款余款，被告至今未能支付房款，构成违约，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应协助办理解除房屋预购登记的相关手续。并无证据证明原告对于被告的离婚诉讼情况知晓，原告在（2014）珠香法民三初字第443号案件后向被告韦小荣、张誉宝发出通知，要求支付房款承担合同义务，并未超过法定的诉讼时效，被告韦小荣、张誉宝抗辩原告对其主张超过诉讼时效，本院不予支持。
关于腾退房屋的问题。合同解除，已经履行的当事人可以要求回复原状、采取其他补偿措施等，现原告有权要求退回案涉房屋。房屋现由被告张誉宝及韦小荣实际使用，被告韦小荣、张誉宝使用案涉房产的依据韦小荣与张嘉永的婚姻关系及离婚诉讼的判决结果，但（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书中关于本案所涉房产处理结果是韦小荣享有濠海大厦79栋xxx房50%份额、79栋xxx房50%份额，张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权，即韦小荣在办理完产权证明之前尚未取得房产的相应权属，而办理产权证明应以买卖合同的履行情况为基础，现因房款未支付，买卖合同解除，韦小荣、张誉宝在合同解除后再占有案涉房产没有法律和事实依据，应予腾退。原告主张逾期腾退按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费，是否构成逾期腾退属于不确定的事实，原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。至于韦小荣与张嘉永之间因合同解除导致韦小荣在离婚判决中的权利无法实现，双方可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市豪晖房产有限公司与被告张嘉永、张誉宝2004年6月26日就濠海大厦xx栋xxx房房签订的两份《商品房买卖合同》。
二、被告张嘉永、张誉宝、韦小荣于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告办理解除濠海大厦xx栋xxx房房的预购登记手续。
三、被告张嘉永、张誉宝、韦小荣于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退上述两套房产交还给原告珠海市豪晖房产有限公司。
四、驳回原告珠海市豪晖房产有限公司其他诉讼请求。
本案受理费31101元，由被告张嘉永、张誉宝、韦小荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 孙少卿
人民陪审员 黄建华
二〇一六年三月十日
书 记 员 杨 悦
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第1110号
原告：珠海市豪晖房产有限公司，住所地珠海市碧海路87号105房。
法定代表人：黄款，总经理。
委托代理人：丁海波，广东星辰律师事务所律师。
被告：张嘉永，男，汉族，1959年7月6日出生，住珠海市。
被告：张某。
法定代理人：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶族自治县。
被告：韦小荣，女，壮族，1976年3月26日出生，住广西大化瑶族自治县。
委托代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。
原告珠海市豪晖房产有限公司诉被告张嘉永、张某、韦小荣商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁海波、被告韦小荣及其委托代理人黄文丰到庭参加诉讼，被告张嘉永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年6月26日，原告与被告张嘉永、张某父子签订《商品房买卖合同》，两被告向原告购买原告开发的“濠海大厦”79栋1402、1403房，房款分别为32.8万元和86万元，两被告为1402房支付了首期款10万元，为1403房支付了首期款15.2万元。按照双方商品房买卖合同第六条的约定，余款共计人民币93.6万元应在办理预购登记时付清。2004年6月29日、2004年7月1日，原告为两被告办理了上述两房的预购登记，并交付两房屋给被告使用至今。
2005年3月18日，被告张嘉永、张某向原告承诺付款，但未兑现，2013年10月12日，原告通知被告张嘉永、张某要求交还房屋，两被告虽表示同意交还，但未有实际行动。后原告起诉两被告要求退房，诉讼案号（2014）珠香法民三初字第443号。直到该案诉讼时原告才知晓被告张嘉永、韦小荣二人已离婚，并且二人在（2009）珠法民一终字第112号离婚诉讼中将上述未付清余款的两房作为二人的夫妻财产进行了分割，认定被告韦小荣享有上述两房50%的份额，但对两房的夫妻共同债务未做处理。
为此，原告在该案结束之后，于2015年5月19日立即书面通知三被告，要求三人自通知发出之日起三日内，付清剩余房款93.6万元及逾期付款的违约金。若未能按时付清的，原告将立即解除与他们之间的房屋买卖合同关系。在扣抵违约金的基础上，退返已付首期款项。三被告必须无条件腾退房屋给原告，协助原告办理两房撤销预购登记手续。逾期腾退则按同地段房屋租金支付房屋占用费。前述通知内容，原告分别以张贴在涉案两房铁门、被告张嘉永签名确认、特快邮寄给被告韦小荣、张某的方式进行通知，三被告均十分清楚原告的通知内容。2015年6月6日，原告又以登报通知的方式告知三被告，要求其自觉退房，但时至今日三被告仍将两房对外出租使用，既未支付剩余房款，也不配合原告腾退房屋，协助原告去房产部门办理解除预购登记手续。
为维护原告作为房屋出卖方的合法权益，对于三被告拖欠房款严重违约经多次催告仍不付款并最终致使合同不得不终止的行为，原告迫于无奈，诉至贵院，诉讼请求：1、确认原告与被告解除2004年6月26日签署的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理濠海大厦79栋1402、1403两套房屋解除预购登记的手续；3、判令被告立即腾退上述两房屋并交还给原告。逾期腾退则按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费；4、被告承担本案全部诉讼费。
原告对其诉称提供以下证据：1、1402房《商品房买卖合同》；2、1403房《商品房买卖合同》；3、购房收款收据；4、1402、1403房预购证；5、2005年3月12日《函》；6、2005年3月18日《承诺书》；7、2013年10月12日《通知函》；8、（2014）珠香法民三初字第443号《民事判决书》；9、（2009）珠中法民一终字第112号《民事判决书》；10、2015年5月19日《通知书》及被告张嘉永签收情况；11、2015年5月19日通知书张贴拍照；12、2015年5月19日通知书邮寄单（3份）；13、2015年6月6日《珠海特区报》登报通知；14、（2015）珠香法执外异字第45号《受理通知书》；15、执行异议书；16、房产登记查询。
被告张嘉永未到庭，没有提交证据。
被告张某、韦小荣辩称：一、原告于2014年就本案同一诉讼标的起诉了被告张嘉永和被告并提出同一诉讼主张，香洲区人民法院于2004年10月28日作出（2014）珠香法民三初字第443号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求，该判决于2015年1月3日生效。原告现再次起诉不符合法律规定，违背了“一事不再理”的原则，应当驳回起诉。
（一）本案与前述第443号案的原、被告相同，属于同一当事人。（二）本案与前述第443号案的诉讼标的相同，即当事人之间的法律关系均是关于濠海大厦79栋1402、1403房的商品房预售合同关系。原告在前诉判决生效后向被告发函、登报公告要求被告支付“未付之购房款”，但被告并未确认原告所发函件及公告的内容，原告与被告双方之间仍没有就原告所主张的“未付之购房款”进行有效的确认。故原告此次起诉并没有新的诉由，仍在前述生效判决产生的既判力范围之内。（三）原告所提的诉讼请求与前述第443号案的诉讼请求是完全一致的。因此，本案应适用“一事不再理”的原则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，对判决已经生效的案件，当事人再次起诉的，告知当事人申请再审，故本案应依法驳回原告的起诉。
二、被告有充分的理由认为案涉房产的购房款已由被告张嘉永付清予原告，原告与被告张嘉永共同隐瞒购房款已付清这一事实，存在恶意串通行为。
（一）原告与张嘉永于2004年6月26日签订的《商品房买卖合同》约定：购房余款办理预购证付清；房产交付时间为2004年7月30日前。案涉房产实际办理预购证的时间分别为2004年6月29日和2004年7月1日。如张嘉永未按照合同约定支付购房余款的情形下，原告不但没有及时解除商品房买卖合同并追究违约责任，反而继续向张嘉永履行交房义务，明显不符合常理和正常逻辑。
（二）被告韦小荣于2007年4月起诉离婚，其间经一审判决不准离婚、上诉发回重审、重审判离、终审判离四个诉讼程序，于2009年4月珠海市中级人民法院以（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决双方离婚，并将案涉两房产50%份额的使用权判归韦小荣享有，待房屋产权手续完善后，产权归韦小荣所有。在此期间，张嘉永不但从未提出过存在本案共同债务，而且还明确认可案涉房产属于夫妻共同财产，其在离婚诉讼的上诉期间曾提出一审判决遗漏处理共同债务的主张，但其所主张的共同债务是要求分割香洲区人民法院（2008）香民二初字第98号民事判决书，即珠海市羊枫针织有限公司所主张的珠海加斯图发展有限公司所欠债务。如果存在本案未付清购房款的债务，则张嘉永在离婚诉讼期间不提出不符合常理。在上述（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书中，珠海市中级人民法院以“未取得房屋产权证仅是张嘉永、韦小荣未办理房屋权属证明，但不能否认张嘉永与韦小荣对上述房产已全部出资的事实，张嘉永对上述房产的出资情况也未提出异议”为由，实质上已认定案涉房产张嘉永和韦小荣已履行了全部购房款的出资义务。
（三）从原告所举证的证据四“广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据”上看，该收据是第二联：付款单位换发票联。根据该收据备注上的说明：此专用收据不作为办理房地产证凭证。可凭此专用收据汇总开具房产销售发票。说明该第二联收据是汇总开具并换取房产销售发票时的凭证。故该联收据在汇总开具、换取房产销售发票前理应由付款单位即被告张嘉永持有，在汇总开具、换取房产销售发票后才由原告持有。现原告持有该联收据，说明张嘉永实际上已付清全部购房款，因为只有在付清全部购房款的情形下，才能将该“付款单位换发票联”的收据交回予原告以汇总开具房产销售发票。
（四）、根据被告提供的电费清单，可证明在2005年3月份案涉房产并没有发生任何电费，张嘉永实际是2005年9月2日才办理供电过户手续，说明张嘉永在2005年3月18日之前根本不可能入住案涉房产，也不可能对案涉房产进行装修；且根据被告举证的物业缴费通知单，证明案涉房产的物业管理费是从2005年9月才开始计算，说明案涉房产的实际交房时间应当是2005年9月。现原告所提供的证据《承诺书》、《函》等证据却显示张嘉永在2005年3月18日前就已经接收房屋并已装修，明显违背事实，足以说明原告提供的《承诺书》、《函》等明显为假证据，原告与张嘉永存在制造夫妻共同债务的恶意串通行为。
综上，被告认为本案购房款已全部付清，原告与张嘉永系共同串通、故意隐匿支付房款的有关证据，其目的就是阻止被告继续执行已生效的离婚判决中关于案涉房产的判项。为查明事实，被告已请求对原告的有关会计帐簿进行证据保全，并申请审计以查明本案案涉房款的收入情况，请求法院予以支持。
三、即使原告主张房款未付清的事实成立，原告对韦小荣、张某的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应受法律保护，应依法驳回原告对韦小荣和张某的诉讼请求。
根据合同约定，剩余购房款应在办理预购证时付清。本案房产办理预购证的时间分别是在2004年6月29日和7月1日。但在双方离婚诉讼长达四年期间（自韦小荣2007年4月2日起诉离婚至2009年5月11日离婚判决时止），原告从未向韦小荣或张嘉永主张过此债权：香洲区人民法院于2007年4月查封了本案所涉两套房，原告也从来提出过异议。本案的诉讼时效亦早已超过两年。根据珠海市中级人民法院的民事判决书，案涉房产的使用权已判归韦小荣和张某按份共有，故张嘉永在2013年10月13日的《通知函》上签名时其并非房产权利人，其无权作出同意退房或解除合同的意思表示，其签名行为对韦小荣和张某无法律约束力，不构成原告时效的中断。其后，原告在（2014）珠香法民三初字第443号民事判决书作出后，于2015年5月19日又再次向韦小荣、张某、张嘉永发函催告，张嘉永在该函件上签名，是张嘉永对已过诉讼时效的债务的重新确认，因此在原告与张嘉永之间产生新的债权债务关系，该函件的法律后果应由张嘉永承担，对韦小荣和张某并不能产生法律约束力，不构成原告对韦小荣和张某请求时效的中断。故从此点出发，本案应依法驳回原告对韦小荣、张某的诉讼请求。
综上，请求法庭驳回原告对韦小荣和张某的诉讼请求。
被告韦小荣、张某对其辩称提供以下证据：1、（2014）珠香法民三初字第443号《民事判决书》、生效证明书；2、（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书、送达确认书、申请执行受理通知书、执行通知书、协助执行通知书；3、张嘉永上诉状；4、协助执行通知书；5、委托合同、调查笔录、房屋租赁合同补充协议；6、（2009）第1896号民事裁定书、民事判决书；7、物业管理费缴费通知单；8、电费计费清单；9、商品房预购登记申请备案表；10、保全财产期限告知书；11、法院公告；12、（2008）香民一重字第2号民事判决书及开庭笔录、张嘉永提交书面资料；13、（2009）珠中法民一终字第112号调查笔录；14、张嘉永与韦小荣在离婚诉讼前的谈话录音；15、住户改名申请表、供电过户手续。
经审理查明，珠海市香洲碧海路77、79号濠海大厦79栋1402、1403房为原告开发的房产。2004年6月26日，原告与被告张嘉永、张某签订两份《商品房买卖合同》，约定将上述1402、1403房出售给被告张嘉永、张某。其中1402房总价为32.8万元，2004年5月28日已付清房款100000元，余额办理预购证时付清。1403房总价86万元，2004年6月17日已付清152000元，余款办理预购证时付清。合同约定逾期60日内，自应付期限第二天至实际全额支付之日，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。2004年6月28日，原告分别向被告出具了100000元和152000元的收款收据。合同签订后，原告将房屋交付被告张嘉永使用。2004年6月29日、7月1日，原告将上述两套房产办理预购登记至被告张嘉永、张某名下。
2005年3月18日，被告张嘉永出具《承诺书》，内容为：本人张嘉永、张某购买的香洲碧海路79号1402、1403房没有按合同条款执行支付购房款。因本人资金周转问题，暂不能支付，现本人已经入住。请贵公司给六个月时间分期付款。如果超期按银行贷款利息计算（时间不超过一年）。如果本人还没有按规定承诺书时间支付房款及利息，开发商豪晖公司有权收回两套房产，退回首期购房款，本人不计室内装修费用，开发商也不计任何利息，特此承诺。由张嘉永签名捺印确认。另注明“同意承诺书内容，如果不按承诺我公司收回上述二套房屋。2005.3.20”，由原告公司加盖公章。
2013年10月12日，原告向张嘉永、张某发出《通知函》，内容为：你们在2004年6月26日购买了我司开发的香洲湾仔沙碧海路濠海大厦79栋1402、1403房，为1402房支付了10万元，为1403房支付了首期款15.2万元。按照购房合同第六条的约定，余款共93.6万元应在办理预购登记时付清，上述房屋分别在2004年6月29日和2004年7月1日办理了预购登记且已交付，你们也曾于2005年3月18日书面承诺在六个月内付清余款，如果超过一年仍未付款，我司有权收回房屋。但是你们未在承诺的时间内支付余款，应将房屋交还我司。我司也多次联系你们，要求交还房屋，现再次请你们在收悉此通知后尽快来我司协商办理退房事宜。张嘉永签署“同意”，并代张某签名。
另查明，韦小荣、张嘉永原为夫妻，2007年韦小荣提起离婚诉讼，经珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决离婚，张某由韦小荣抚养，该判决于2009年5月11日发生法律效力。判决中关于本案所涉房产处理结果是：韦小荣享有濠海大厦79栋1402房50%份额（扣除张某50%的份额，价值164000元）、79栋1403房50%份额（扣除张某50%的份额价值430000元），张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权。该案处理过程中，双方均未提出房款是否交完的问题，法院也对于此问题没有处理。
本案所涉房产自2007年开始由张嘉永出租，2009年离婚判决生效后，由韦小荣出租。
2014年，原告起诉张嘉永、张某、韦小荣要求腾退上述房屋取消预购登记，本院（2014）珠香法民三初字第443号案件判决驳回其诉讼请求。之后，原告再次向三被告发出《通知书》，内容为：你们向我方购买濠海大厦79栋1402、1403房屋，至今仅支付首期25.2万元，拖欠剩余房款至今。通过443号案件诉讼才知晓，你们双方隐瞒未付全款的情况对房屋判决离婚分割，确定上述50%份额为韦小荣所有，房屋也实际由韦小荣对外出租收益，而拖欠我司的剩余房款及逾期为付房款的违约赔偿等共同债务置之不理。现通知：一、自本通知发出之日起三日内，对于剩余房款本金93.6万元及按照双方《商品房买卖合同》第八条第一款逾期付款的违约金，你们须予以支付。二、若未能按时支付上述费用的，视为你方严重违约，我司立即解除与你们的房屋买卖合同关系。在扣抵违约金基础上，退返你们已付首期款项；你们必须无条件腾退房屋给我司，协助我司办理两房撤销预购登记手续。逾期腾退房屋则按同地段房屋租金支付房屋占用费。之后，被告未支付上述相关款项。
本案审理过程中，依照被告韦小荣、张某的申请，依法对原告2004年1月至2006年的会计报表和账簿进行保全，经原告及被告韦小荣、张某双方质证，在上述账簿中未发现被告关于本案争议房产余款的交款账目。
经被告韦小荣、张某申请，本院依法调取原告名下中国工商银行珠海南山支行的账户20×××68、20×××03、20×××28的2004年6月17日至2006年12月31日的对账单，经双方质证，未见被告向原告支付案涉房产余款的记录。
本院对双方争议的焦点问题作如下认定：
关于本案是否属于重复起诉的问题。“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”（2014）珠香法民三初字第443号判决生效后，原告向被告发出通知书，向被告催讨房款余款，发生新的事实，在此情况下，原告提起本案诉讼，符合上述规定，被告答辩原告提起本案诉讼违背“一事不再理”的原则，本院不予支持。
关于房款支付情况的认定。原告主张被告未支付房款余款，被告韦小荣认为张嘉永已经支付了房款，现被告韦小荣、张某或张嘉永均没有提交证据证明已经支付了房款余款，从本案调查的原告的账簿及银行账户的记录均无法体现被告支付房款余款，故被告韦小荣主张张嘉永已经付清房款，证据不足，本院不予支持。合同约定购房余款办理预购证时付清，在办理预购登记之后，原告2005年3月向张嘉永发函催告支付房款，张嘉永也在2005年3月就房款余款的支付出具承诺书，所以，被告抗辩的办证及交付不足以认定支付完房款，被告的此项抗辩本院不予支持。
关于合同解除的问题。被告张嘉永2005年3月出具承诺书，承诺六个月付清房款，未能实际履行，原告在2013年10月对张嘉永、张某进行催告后，在（2014）珠香法民三初字第443号案件判决后再次向三被告发出通知，要求支付房款余款，被告至今未能支付房款，构成违约，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应协助办理解除房屋预购登记的相关手续。并无证据证明原告对于被告的离婚诉讼情况知晓，原告在（2014）珠香法民三初字第443号案件后向被告韦小荣、张某发出通知，要求支付房款承担合同义务，并未超过法定的诉讼时效，被告韦小荣、张某抗辩原告对其主张超过诉讼时效，本院不予支持。
关于腾退房屋的问题。合同解除，已经履行的当事人可以要求回复原状、采取其他补偿措施等，现原告有权要求退回案涉房屋。房屋现由被告张某及韦小荣实际使用，被告韦小荣、张某使用案涉房产的依据韦小荣与张嘉永的婚姻关系及离婚诉讼的判决结果，但（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书中关于本案所涉房产处理结果是韦小荣享有濠海大厦79栋1402房50%份额、79栋1403房50%份额，张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权，即韦小荣在办理完产权证明之前尚未取得房产的相应权属，而办理产权证明应以买卖合同的履行情况为基础，现因房款未支付，买卖合同解除，韦小荣、张某在合同解除后再占有案涉房产没有法律和事实依据，应予腾退。原告主张逾期腾退按照同地段同类房屋租金支付房屋占用费，是否构成逾期腾退属于不确定的事实，原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。至于韦小荣与张嘉永之间因合同解除导致韦小荣在离婚判决中的权利无法实现，双方可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市豪晖房产有限公司与被告张嘉永、张某2004年6月26日就濠海大厦79栋1402、1403房签订的两份《商品房买卖合同》。
二、被告张嘉永、张某、韦小荣于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告办理解除濠海大厦79栋1402、1403房的预购登记手续。
三、被告张嘉永、张某、韦小荣于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退上述两套房产交还给原告珠海市豪晖房产有限公司。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张永兰与张成良买卖合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-04-15\\\\\",\\\\\