江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终4430号
上诉人（原审被告）：韩春雨，女，1980年2月3日出生，汉族，现住苏州。
被上诉人（原审原告）:苏州苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市人民路1351号。
法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亚，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
原审被告：苏州泰艾格机电有限公司，住所地苏州市姑苏区劳动路1号101室。
法定代表人：伍先凤。
上诉人韩春雨因与被上诉人苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）、原审被告苏州泰艾格机电有限公司（以下简称泰艾格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初8112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩春雨的上诉请求：撤销一审判决，改判韩春雨支付苏宁公司租金及物业管理费145677元，支付解除合同违约金28393.38元，按照实际违约天数支付违约金9553元，免除支付房屋使用费，一、二审诉讼费由苏宁公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律存在偏差。一、因苏宁公司内部管理混乱，商场不能达到正常运营标准，2016年6月，苏宁公司与韩春雨达成备忘录，约定苏宁公司减免韩春雨2016年6月以前的租金及管理费。2016年6月1日至8月31日租金按照合同约定标准的1/5进行缴纳（合计16516.8元/月）。2016年8月8日，韩春雨收到苏宁公司要求交纳2016年9月1日至12月31日四个月的租金和管理费22022.6元的催款函，韩春雨于8月25日支付了相应款项。上述事实足以证明双方对支付1/5租金一事达成共识。因此，2015年11月11日至2016年8月31日的租金应当重新计算为161877元。扣除已经支付的16200元，尚欠145677元。一审判决认定的合同解除后的房屋使用费的期限不应另行计算。二、一审判决韩春雨支付装修期间的房屋使用费没有法律依据。三、一审判决韩春雨支付2016年12月15日至2017年2月9日的房屋使用费没有依据。根据催款函显示，2016年9月1日至2016年12月31日的租金韩春雨已经足额付清。2016年12月15日，苏宁公司对韩春雨的商铺断水断电并上锁，要求韩春雨支付之后的房屋使用费，违反公平公正原则。四、韩春雨应当承担的是2015年11月11日至2016年8月31日共计9.8个月欠付租金和管理费的违约金，而非苏宁公司主张的15.9个月的违约责任。因此，解除合同违约金和逾期付款违约金应按比例予以扣减。
苏宁公司二审未作答辩。
苏宁公司向一审法院起诉请求：1、韩春雨立即搬离承租商铺、恢复原状并交还苏宁公司；2、韩春雨向苏宁公司支付租金260362.97元（截至2016年10月23日）；3、韩春雨支付商铺占有使用费暂计77812.02元（装修期间60天，以及自2016年10月24日起至交接之日止的占有使用费，按每月22022.27元计算）；4韩春雨支付物业服务费暂计78736.08元（自2015年9月12日起至双方完成交接之日止，按照每月5506.02元计算）；5、韩春雨支付解除合同的违约金66066.81元、逾期支付租金及物业服务费违约金5168.99元（按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，自租金、物业服务费、保证金应付之日至实际支付之日止）、逾期交还商铺的违约金83684.63元；抵扣韩春雨已付租赁保证金20000元后，上述违约金共计134920.43元；6、泰艾格公司对韩春雨的上述全部债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由韩春雨和泰艾格公司承担。审理中，因韩春雨于2017年2月9日将涉案房屋交还，苏宁公司撤回第1项诉讼请求，并明确第3项、第4项诉请中房屋使用费及物业费均计算至2017年2月9日。
一审法院认定事实：2015年4月，苏宁公司（出租人，甲方）与韩春雨（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定韩春雨向苏宁公司承租苏州市苏站路1388号苏宁生活广场第1层第108号商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积181平方米）用于经营餐饮，租期72个月，自该广场统一开业日起计算。合同第4条约定，2015年6月20日至2017年6月19日期间租金为22022.27元/月（即121.67元/平方米/月），甲方同意第一个租赁年度（自该广场统一开业日起的12个月）固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予乙方优惠，按60.84元/平方米/月计算；物业费30.42元/月/平方米。租金及物业费先付后用，按季支付，提前十五日支付下一季租金。如乙方违反本合同义务，甲方解除合同时，乙方除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；乙方应按2元/平方米/日*乙方于第一个租赁年度内实际租赁天数支付租金差额。合同第13条约定，无论任何原因导致本合同解除的，乙方应于解除之日完成商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知时间为准；如乙方未按约定期限及要求交还商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回商铺，甲方有权停止该商铺水、电及空调的供应；乙方逾期交还商铺还应按交还日期前的最后一期固定租金标准及其他费用支付逾期期间的该商铺使用费、物业费；每逾期一日，乙方应承担上述商铺使用费3倍的违约金。合同第14条约定，如因乙方原因导致合同提前解除，乙方应按首年费用标准向甲方支付装修期间的房屋使用费。合同第16条约定，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过三十日或拖欠费用总额达到21720元的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方应支付相当于三个月租金总额的违约金。
2015年4月9日，泰艾格公司向苏宁公司出具担保书，载明泰艾格公司对韩春雨履行涉案房屋租赁合同提供担保，承担连带保证责任，担保期限为涉案房屋整个租期期间及合同终止后两年。
合同签订后，苏宁公司于2015年5月将毛坯状态的涉案房屋交付韩春雨，韩春雨后对涉案房屋进行装修，并于2015年11月开业经营姑苏区八珑淮扬小馆（个体工商户，经营者为韩春雨）。
2015年11月2日，苏宁公司向韩春雨发出电子邮件，称苏州生活广场餐饮区各商户原合同开业日期为6月20日，因项目前期物业条件不满足和部分商户装修进度缓慢，不具备开业条件，后确定广场餐饮区统一开业日为9月12日，现按商户实际开业日为准，激活合同，八珑淮扬小馆为11月11日。
2016年2月22日，苏宁公司向韩春雨寄发催款函，要求其支付2015年6月5日至2016年3月15日期间租金及物业费204273.34元。
2016年8月25日，韩春雨向苏宁公司支付租金及物业费22022.60元，后苏宁公司出具收据，载明系“9.1-12.31租金及物管费（部分）”。
2016年10月19日，苏宁公司向韩春雨寄发解除合同通知，载明因韩春雨结欠2015年9月12日至2016年12月31日期间租金172019.47元、物业费86009.73元，苏宁公司通知于2016年10月20日起解除双方签订的租赁合同，要求韩春雨于2016年10月31日前交还涉案房屋并承担结欠的租金、物业费及承担违约责任。该函寄往韩春雨在涉案合同中预留的通讯地址，并于2016年10月23日妥投。
2016年12月15日，苏宁公司通知物业对涉案房屋停水停电，后韩春雨未再利用涉案房屋进行经营。
2017年2月9日，韩春雨将涉案房屋连同添附的装修及附属设施交还苏宁公司；当日，苏宁公司未准许韩春雨将涉案房屋内的可移动物品搬离。
审理中，苏宁公司与韩春雨一致确认已付租金30000元、物业费8222.60元、保证金为2万元。
审理中，韩春雨陈述称苏宁生活广场物业服务不周，主要涉及相关商户后期装修噪音、灰尘，墙体开裂、空调制冷不足等问题，并提供邮件往来进行证明；苏宁公司对邮件往来中的附件协商备忘录中提及的前述物业服务问题均不予认可。
以上事实，由苏宁公司提供的房屋租赁合同、泰艾格公司出具的担保书、催款函、解除合同通知及邮寄凭证、韩春雨提供的合同激活告知函、收据及双方当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为，苏宁公司与韩春雨就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定及韩春雨提供的合同激活告知函，可以认定涉案房屋租赁合同的激活时间为2015年11月11日，即自该日起韩春雨应按约向苏宁公司支付租金及物业费。本案中，按合同约定的租金及物业费标准、付款条件，韩春雨首年优惠后的租金加物业费应为16518.06元/月，截至2016年11月10日，韩春雨应按约支付首年租金及物业费165180.60元；然韩春雨仅向苏宁公司支付租金及物业费为38222.60元、保证金为2万元，未按约足额付款已构成违约。韩春雨抗辩称已与苏宁公司达成2016年6月1日前免交租金及物业费、此后按合同约定标准的五分之一支付租金及物业费的口头协议，但未能提供其他证据证明，且苏宁公司对此亦不予认可，法院对韩春雨提出的抗辩意见不予采纳。鉴于韩春雨未按约足额支付租金及物业费，苏宁公司有权于2016年10月19日以欠付租金及物业费为由通知韩春雨解除涉案房屋租赁合同，因该份解除合同通知书于2016年10月23日邮寄至韩春雨在涉案合同中预留的通讯地址且妥投，故法院认定涉案房屋租赁合同于2016年10月23日解除。
关于苏宁公司主张的租金。鉴于涉案房屋租赁合同于2015年11月11日被苏宁公司激活，截至2016年10月23日，根据合同约定，苏宁公司首年给予韩春雨优惠租金，故按优惠租金60.84元/平方米/月计算，韩春雨上述期间应支付的租金为125867.62元（60.84元/平方米/月*181平方米*11.43个月），扣减韩春雨已付的30000元，还需支付95867.62元。苏宁公司主张根据合同约定因韩春雨违约导致合同解除的，韩春雨应按固定租金标准补足优惠租金差额的意见，因该条款实为韩春雨违约导致合同解除的违约金条款，虑及涉案房屋所在的苏宁生活广场在开业之初尚存在延期开业等问题，优惠租金条款的设置系为扶持市场内经营户开展经营，降低租金成本，以此让利消费者达到吸引客流、提升市场商业活力之目的，故在苏宁公司已在本案中就解除合同违约金提出诉讼请求的情形下，法院对苏宁公司要求依据前述合同条款按原固定租金标准主张与优惠租金差额部分租金的诉讼请求不予支持。
关于苏宁公司主张的物业费。鉴于2016年10月23日合同解除后韩春雨并未向苏宁公司交还涉案房屋，经营至2016年12月15日，故法院认定韩春雨应支付物业费的期限为2015年11月11日至2016年12月15日，按合同约定的物业费标准，韩春雨应付物业费为72514.28元（30.42元/月/平方米*181平方米*13.17个月），扣减韩春雨已付的8222.60元，还应支付物业费64291.68元。苏宁公司主张物业费计算至实际交还房屋之日止，然因其在2016年12月15日对涉案房屋进行停水停电，其后韩春雨未再开业，未再享受苏宁公司提供的相关物业服务，故对苏宁公司主张2016年12月15日之后物业费的诉讼请求不予支持。至于韩春雨提出苏宁公司物业服务不佳的问题，在韩春雨正常使用涉案房屋开业经营的情况下，如有物业服务问题应与苏宁公司及时沟通，苏宁公司亦应对商户反映的物业服务问题加以改进，提升服务质量，然韩春雨以此为由直接拒付物业费缺乏法律依据，法院对该抗辩意见碍难采纳。
关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于涉案房屋租赁合同于2016年10月23日解除，合同解除后韩春雨应及时向苏宁公司交还涉案房屋。现韩春雨占用房屋经营直至2016年12月15日，应支付苏宁公司2016年10月24日至2016年12月15日期间的房屋使用费。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按合同约定的解约前最后一期固定租金标准（即22022.27元/月）计算于法有据，法院对此予以支持，上述期间韩春雨应支付的房屋使用费为38098.53元（22022.27元/月*1.73个月）。至于苏宁公司主张2016年12月16日至2017年2月9日期间的房屋使用费，因苏宁公司在上述期间对涉案房屋停水停电，韩春雨无法正常使用涉案房屋，苏宁公司上述做法并不利于纠纷的解决，不值得提倡；虑及韩春雨在合同解除后亦应当及时交还涉案房屋，对涉案房屋拖延至2017年2月9日方才交还亦有过错，法院酌情按合同约定租金标准的50%，支持苏宁公司主张要求韩春雨支付2016年12月16日至2017年2月9日期间房屋使用费，计20150.38元（22022.27元/月*1.83个月*50%）。据此，韩春雨应支付苏宁公司2016年10月24日至2017年2月9日房屋使用费58248.91元。至于苏宁公司主张的装修期60天的房屋使用费，因本案系韩春雨未足额支付租金及物业费导致合同解除，苏宁公司就装修期主张房屋使用费符合合同约定，且事实上苏宁公司给予韩春雨的实际装修天数亦远高于60天，故从公平角度出发，对苏宁公司主张要求韩春雨支付装修期60天房屋使用费的诉讼请求予以支持，因合同约定系按首年费用标准，而合同亦约定首年为优惠租金，故按优惠租金标准计算上述期间房屋使用费为22024元（60.84元/平方米/月*181平方米*2个月）。据此，前述房屋使用费合计为80272.91元。
关于苏宁公司主张的解除合同违约金、逾期交还商铺违约金及逾期付款违约金。首先，本案系苏宁公司以韩春雨未按约支付租金及物业费行使合同解除权所致，韩春雨对合同解除应当承担违约责任。苏宁公司主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，虑及苏宁公司后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，涉案房屋可能出现的空置损失，支持苏宁公司主张按三个月租金标准要求韩春雨支付解除合同违约金的诉讼请求，解除合同违约金为66066.81元(22022.27元*3)。鉴于苏宁公司同意将韩春雨已付保证金2万元在上述违约金中进行抵扣，抵扣完成后，韩春雨应支付苏宁公司解除合同违约金46066.81元。其次，虽韩春雨未按约在合同解除后及时交还涉案房屋，然在法院已支持苏宁公司主张的解除合同次日至实际交还房屋期间房屋使用费的情形下，苏宁公司未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，故对苏宁公司再行主张要求韩春雨支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求不予支持。再次，韩春雨在履行合同期间未按约支付租金及物业费，苏宁公司主张按应付款金额及时间主张逾期付款违约金，于法有据，法院予以支持；然苏宁公司主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍主张仍属过高，法院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支持苏宁公司主张的逾期付款违约金。为计算方便，苏宁公司在本案中亦同意将韩春雨在合同履行过程中所支付的租金及物业费抵扣第一期应付款金额后进行计算，法院照准。经核算，韩春雨应分别以11331.60元（16518.06元/月*3个月-38222.60元）、49554.18元（16518.06元/月*3个月）、49554.18元（16518.06元/月*3个月）、40138.89元（16518.06元/月*2.43个月，即2016年8月11日至10月23日）为基数，分别自2015年11月11日、2016年1月27日、2016年4月26日、2016年7月27日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止。
关于泰艾格公司的责任，因泰艾格公司向苏宁公司出具担保书，愿为韩春雨履行涉案合同提供担保，承担连带保证责任，现苏宁公司要求泰艾格公司对韩春雨在本案中应承担的租金、物业费、房屋使用费、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。泰艾格公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、韩春雨于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司租金95867.62元、物业费64291.68元。二、韩春雨于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司房屋使用费80272.91元。三、韩春雨于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司解除合同违约金46066.81元、逾期付款违约金（分别以11331.60元、49554.18元、49554.18元、40138.89元为基数，分别自2015年11月11日、2016年1月27日、2016年4月26日、2016年7月27日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。四、苏州泰艾格机电有限公司对判决第一项至第三项确定的债务向苏州苏宁云商销售有限公司承担连带清偿责任。五、驳回苏州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9487元，减半收取4744元，由原告苏州苏宁云商销售有限公司负担2325元、被告韩春雨、苏州泰艾格机电有限公司共同负担2419元。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明，房屋租赁合同第6.1条约定，自该商铺交付日起60日为装修期；合同第14.9条约定，如因韩春雨原因导致合同提前解除、终止或无效的，韩春雨应按首年费用标准向苏宁公司支付装修期间的房屋占用费。
二审中，韩春雨陈述已经与苏宁公司协商就减免租金达成一致，依据是八珑淮阳小馆与苏宁公司签订的协商备忘录一份，内容为因试营业中存在问题影响较大，经沟通本店愿意接受以下方案：从2016年6月1日至12月31日，每季度按16200交费（含物业费），直到经营状况确实改善再重新协商。在2016年6月1日前的费用作为不成熟商业的培育期，不予计算房租及物业费。八珑淮阳小馆代表朱彬在备忘录上签字，但苏宁公司未在备忘录上签字盖章。
韩春雨在一审中还提供了一份苏宁公司的催款函，内容为向韩春雨主张2016年9月1日至2016年12月31日租金物管费共计22022.6元。韩春雨在一审庭审中称该催款函是苏宁公司未盖章，留置在店铺内的。苏宁公司不认可催款函的真实性。二审中韩春雨提供了加盖有苏宁公司公章的催款函原件，称催款函是2016年8月由苏宁公司的员工送到店铺，加盖公章的原件是在2017年2月9日在苏宁店铺内捡到的。苏宁公司否认向韩春雨发过该催款函。
本院认为：2015年4月，苏宁公司与韩春雨签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同约定租期自苏宁生活广场统一开业日起计算，第一个租赁年度给予租金优惠，租金及物业费按季支付，先付后用。2015年11月2日，苏宁公司通知韩春雨激活合同日期为2015年11月11日，韩春雨在承租期间向苏宁公司支付租金及物业费38222.60元，保证金2万元，结欠租金事实清楚。苏宁公司以此为由要求解除房屋租赁符合合同约定，应予支持。韩春雨于2016年10月23日收到苏宁公司解除合同的通知，一审判决认定双方房屋租赁合同于2016年10月23日解除并无不当。韩春雨应当支付租赁期间内的租金及物业费，以及合同解除后仍继续占有房屋期间的房屋使用费，并且应当向苏宁公司承担解除合同的违约金及逾期支付租金的违约金。本案争议焦点在于韩春雨与苏宁公司是否曾协商达成给予减免租金的优惠。韩春雨上诉认为苏宁公司同意减免2016年6月以前的租金及物业管理费，2016年6月1日至8月31日的租金、物业管理费按照合同约定标准的1/5标准进行缴纳，并提供了一份协商备忘录。但该份协商备忘录仅有韩春雨经营的八珑淮阳小馆代表签字，苏宁公司未在备忘录上签字盖章，不能据此认定双方协商一致给予韩春雨减免租金的优惠。韩春雨在一审中陈述提供了一份催款函，称是苏宁公司未盖章留在店铺内的，二审中又称捡到了苏宁公司加盖公章的催款函，其陈述前后矛盾，且催款函记载的租金22022.6元与其上诉主张的按1/5标准支付并不吻合。苏宁公司对催款函不予认可，且苏宁公司在2016年8月25日出具的收据已明确收到22022.60元为部分租金及物管费。因此，韩春雨上诉认为苏宁公司已经同意给予韩春雨减免租金优惠依据不足，本院不予支持。
关于装修期内的房屋占用费，因本案中房屋租赁合同系韩春雨拖欠租金而解除，故韩春雨应当按照合同约定承担装修期60日的房屋占用费。
综上，韩春雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9487元，由上诉人韩春雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 孟 桢