广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7401号
上诉人（原审被告）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路花园街11号A201单元。
法定代表人：赵冬凌，职务：董事长。
委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁乾芳，男，1984年4月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州市荔湾区逢源轩业主委员会，住所地：广州市荔湾区逢源路54-68号。
负责人：李木伙，职务：主任。
被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。
上诉人广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）因与被上诉人梁乾芳、原审第三人广州市荔湾区逢源轩业主委员会（以下简称逢源轩业委会）确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
新城市公司上诉请求判令：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求：2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由如下：合同附件七补充协议第十九条约定(下称诉争合同条款)所涉内容及权利众多，一审判决未对各项权利予以区分并相应查明认定，就以偏概全一概以非属法律强制性效力规定认定合同条款无效，遗漏查明重要事实,认定事实及适用法律严重错误，应予撤销并改判。一、诉争合同条款中关于停车库(场)的权利归属约定合法有效，一审判决查明事实和适用法律均错误。根据涉案小区的规划可知，诉争合同条款中所指的停车库(场)即为负一层的机动车库和非机动车库。机动车库已依法登记在我方名下，被上诉人也确认机动车库属我方专有部位。没有任何法律法规规定非机动车库属全体业主共有，买卖双方约定非机动车库所有权归卖方所有合法有效。“地面停车场”仅是临时性的地面停车场，因规划为城镇公共道路属依法应移交给国家部分，诉争合同条款中“除依法应移交给国家外”的约定已明确排除了我方的所有权权利，与上述法律规定—致，不存在违法，但在移交之前应由我方维护管理。一审判决认定停车库(场)的权利于法无据。即使法院认定诉争条款无效，也应在对诉争条款效力进行认定时注意界限，明确诉争条款无效的效力认定不及于“地面停车场”（城市规划道路）在移交之前的维护管理归属，以维护我方依法享有的对其维护管理之权责。二、诉争合同条款权利内容包括了首层中堂及首、六层架空层权利归属约定，一审判决遗漏对该部分权利归属约定进行查明认定，且适用法律错误。1.物权以登记为准，首层中堂(自编101)已依法登记在我方名下，所有权依法归我方。诉争条款中明确约定了“架空层”的权利归属，即首层中堂及首、六层架空层归我方所有及使用，这并未违反法律法规的强制性效力规定。首层自编10X房、六层自编60X、60X、60X房均是我方在架空层上投资加建而成的房屋，而路面停车场(小区西段道路)已依法确认属尚未移交的市政道路，规划等级为城市支路，在该道路上的保安亭为我方投资加建的。无论诉争条款是否合法有效，也无论上述加建建筑物是否经规划许可，这些加建建筑物确由我方出资建设，应按谁投资谁受益的原则处理。即使法院认定诉争条款无效，亦不认定上述建筑物属我方所有，也应确认被上诉人对上述加建建筑不享有任何权利，或至少应在判决书中明确载明法院对诉争条款的效力认定不及于上述加建房屋的权利认定，仅针对首层中堂及首、六层架空层空旷平面区域本身，而不包括上述加建建筑物，以免业主对此产生误解，双方又产生新一轮的诉讼或纠纷。2.表面上看本案业主诉讼请求是确认诉争条款无效，实质争议标的是因涉案小区业委会与原物业服务公司在争夺物业管理权中，业委会借机争夺我方投资建设的自编10X、60X、60X、60X房、小区西段道路路面停车场及其保安亭的所有权、使用权或经营管理权，且除本案外，双方尚同时有批量案件在争执，被上诉人拟通过确认诉争条款无效来达到争夺上述房屋、区域的权利，故为了定纷止争，节省司法资源，应在本案中厘清诉争条款涉及各项权利的归属和界限。3.一审判决援引的物权法第七十条规定并非“效力性强制性规定，该条款规定了业主对“共有部分”享有共有和共同管理的权利，而物权法第七十三条用列举的方式规定了哪些属于共有部分，其中并未包括本案诉争部位，一审判决将物权法规定“共有部分”与公建配套相混淆实属错误。退言之，法律法规也并未禁止业主通过约定的方式将其对共有部分享有共有和共同管理的权利让渡予他人。三、诉争合同条款中关于“屋面天台、外墙面的经营管理（不得影响买方的正常通风采光）及收益权归卖方”的约定未违反法律法规强制性效力规定，且涉案小区专有部分占建筑物总面积及总人数均远超过三分之二以上的业主已通过合同条款约定的方式同意我方行使诉争条款中的权利，一审判决查明事实、适用法律错误。1.一审判决援引的《物业管理条例》第二十七条规定不是法律法规强制性效力规定，完整的条款为“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，一审判决遗漏了“擅自”两个字。我方是通过合同条款经得业主的同意取得经营管理权，并非“擅自”，行为性质与该法条规定存在本质区别。另外，该条款颁布时间在物权法之前，且何谓“物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权”应当以物权法规定为准，而物权法并未对此作强制性效力规定，因此该法律规定不适用本案。2.一审判决援引的《物业管理条例》第五十五条不是法律法规强制性规定，而且该规定并未限制征得业主同意的方式。我方通过合同条款约定的方式取得涉案小区专有部分占建筑物总面积及总人数远超过三分之二以上的业主同意我方行使诉争条款中的权利并未违反上述规定，且符合物权法第七十六条规定的程序要求，也无需经过全体业主一致同意。同样业主同意收益权归我方也属业主对自身权利的处分，并未违法。四、诉争合同条款不是格式条款，也不存在任何格式合同条款无效之情形。涉案《商品房买卖合同》是房管部门提供并要求使用的示范文本，并非我方提供的合同，附件《本合同补充协议》也仅为对买卖合同细节的修改，且亦明确约定该补充协议是经双方充分协商而订立的。在同样诉请、事实和理由的系列五案中的补充协议条款之间也存在较大差异，与法律规定的格式条款的“当事人为了重复适用而事先拟定”的要件不符，因此诉争条款非格式条款。2.我方遵循公平原则确定双方之间的权利义务，在涉案合同中明确约定了我方相应的违约责任，未排除买方主要权利(即卖方的义务)，权利义务公平、对等。被上诉人所主张的对共有部分享有共同管理的权利不属被上诉人的主要权利。我方已举证证明诉争首层中堂、首层及六层架空层确未摊分入公共建筑面积部分，被上诉人也确未支付任何对价。我方也已通过房款优惠和其他赠送利益的方式就取得诉争条款的权利向被上诉人一次性支付了70年的租金或补偿作为对价。这本质上是一种对价交易，公平合理、等价有偿，我方并非无偿取得。一审判决认为我方未能举证证明签订该补充协议时有提醒被上诉人注意该条款，但法律明确规定的应采取合理的方式提请对方注意的适用前提仅限定为“免除或者限制其责任的条款”，不应扩大解释至“排除买方主要权利条款”也需要采取合理方式提醒，本案事实上也不存在“排除买方主要权利条款”之情形。被上诉人也已充分足够注意、理解并接受了全部合同条款，从其在每一份合同及其附件后均予以签名，而不仅仅是在主合同签名的行为上可予证实。3.诉争条款根本不存在“免除或者限制买方责任的条款”，不属于我国合同法司法解释二第十条规定的“格式条款无效”的情形。合同法司法解释二第四十条明确规定：提供格式条款的一方当事人同时存在违反合同法第三十九条第一款及四十条规定情形之一的，人民法院才能认定该格式条款无效。而合同法司法解释二第九条对“违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款”仅赋予了“对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”的撤销权，显然被上诉人的撤销权主张的时效早已经过。五、一审判决其他适用法律错误情形。1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用本案，该司法解释中没有首层中堂及首、六层架空层等诉争部位的权利归属规定，且该司法解释于2009年10月1日才生效，而本案签约时间早于该司法解释生效之前，根据法不溯及既往原则，该司法解释不适用于本案。2.被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效，一审判决以涉及物权纠纷为由不予认定属适用法律错误。
被上诉人梁乾芳、原审第三人逢源轩业委会二审共同答辩称：1.有关车库，我方在一审明确地下车库的55个停车位是上诉人的专有车位，但除此之外的非机动车库及架空层不属于上诉人所有。2.上诉人称小区的规划道路在移交前由其维护管理，于法于理不合，亦无法律依据。上诉人提交的复函印证了道路的管理权不归上诉人。且规划道路是外界通向小区的唯一通道，也是消防通道，管理权不应也不能属于上诉人一方所有。⒊上诉人称首层中堂及首、六层架空层归其所有没有法律依据。上述部分按物权法第七十三条规定属于建筑区划内的公共设施，属于全体业主所有。⒋涉案小区业主由回迁户、购房户、公租房用户组成，上诉人没有证据证明诉争合同条款取得全体业主的授权。⒌我方主张的对公有部分享有所有权或使用权，属于小区业主的主要权利，上诉人称通过房款优惠向我方支付70年租金补偿的对价不是事实，也没有依据。诉争条款排除了购房业主的权利，属于预先设置、反复使用的格式合同条款，应当维持一审判决。⒍本案是确认合同无效之诉，无效的民事行为自始无效，本案不涉及诉讼时效问题。
梁乾芳向一审法院起诉请求：1.确认梁乾芳、新城市公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十九条约定无效；2.本案的诉讼费全部由新城市公司承担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩大楼是新城市公司开发建设的。2009年10月13日，甲方（卖方）广州新城市房地产开发有限公司与乙方（买方）梁乾芳签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为新城市逢源轩A栋2-32层住宅（A栋）幢29层XXXX号房，房屋地址荔湾区逢源路68号XXXX房；该商品房合同约定建筑面积共144.94平方米，其中，套内建筑面积115.3平方米，共有分摊面积29.64平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米人民币22636.70元，总金额人民币2610011元；甲方应当在2010年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；利用该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属全体业主共同所有，利用该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属全体业主共同所有等等。
同日，甲方（卖方）新城市公司（买方）梁乾芳签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》，该《本合同补充协议》第十九条约定：“凡未分摊给住宅产权等专有部分的所有建筑物部分，包括但不限于本项目中的会所、停车库（场），其所有权归甲方，甲方有权决定出售、出租及其他经营事宜。甲方为该商品房项目设置的架空层、避难所、电信机房、各类康乐设施及其经他经营性和服务性配套设施等，除依法应移交给国家或已摊分入公共建筑面积外，其所有权及使用权均属甲方。乙方确认，甲方已经通过房款优惠的方式和其他赠送利益的方式向乙方一次性支付70年的补偿，该商品房所在楼宇的屋面天台、外墙面交由甲方进行经营管理（不得影响乙方的正常通风采光），所取得的收益归甲方所有。”
2011年11月30日，广州市荔湾区逢源路68号XXXX房的房屋产权登记至梁乾芳名下。
广州市荔湾区荔湾区逢源路56-68号（双）的《广州市不动产登记查册表》的登记附注写明：“城市规划房屋用途：负一层为地下汽车库，首层为商业，二至五层、七至三十二层为住宅。另有负一层56房（非机动车库）428.2569平方米，57房（另共有面积）1072.5778平方米，首层64号01房（居委会）146.8554平方米，66号01房（中堂）74.7548平方米，68号01房（架空）299.2613平方米，六层66号01房、68号01房（架空层）1039.8811平方米，三十三层01房（人防防空报警室）16.1325平方米属于公建配套（共3077.7198平方米），按相关法律法规规定办理。”
新城市公司提供的包括广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩大楼在内的广州市规划局2008年6月26日核发的穗规建证[2008]2153号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，该证的建筑功能指标明细表写明“四其他功能：1、地下汽车库/地下非机动车库建筑面积（㎡）1646.40/402”。
新城市公司提供的包括广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩大楼在内的广州市规划局2009年12月31日核发的穗规验证[2009]1883号《广州市建设工程规划验收合格证》，该证的建筑功能指标规划验收明细表写明“其他功能：地下汽车库建筑面积（㎡）1627、所在位置地下一层、泊位数55。地下自行车库建筑面积（㎡）421、所在位置地下自行车库夹层”。
在一审诉讼中，梁乾芳也承认上述地下汽车库中的55个泊位是新城市公司的专有部位，新城市公司已经出售33个泊位，尚有22个泊位未出售。
另，新城市公司提供的《逢源轩住宅、商业、车库独立分区总平面图》，证实逢源轩小区的地面停车场规划为永久规划路（待移交政府）。
一审法院认为：甲方（卖方）新城市公司与乙方（买方）梁乾芳签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十九条约定：“凡未分摊给住宅产权等专有部分的所有建筑物部分，包括但不限于本项目中的会所、停车库（场），其所有权归甲方，甲方有权决定出售、出租及其他经营事宜。甲方为该商品房项目设置的架空层、避难所、电信机房、各类康乐设施及其经他经营性和服务性配套设施等，除依法应移交给国家或已摊分入公共建筑面积外，其所有权及使用权均属甲方。”的内容看，双方是约定专有部分外的建筑物，除依法应移交给国家或已摊分入公共建筑面积外，其所有权及使用权均属甲方。
新城市公司提供的《逢源轩住宅、商业、车库独立分区总平面图》，证实逢源轩小区的地面停车场规划为永久规划路（待移交政府），该地面停车场应属于上述约定的“除依法应移交给国家”的部分。广州市荔湾区荔湾区逢源路56-68号（双）的负一层规划为地下汽车库，地下车库分为机动车库、非机动车库。梁乾芳也承认上述地下汽车库中的55个泊位是新城市公司的专有部位，新城市公司已经出售33个泊位，尚有22个泊位未出售。上述泊位属于上述约定的专有部分。梁乾芳、新城市公司约定专有部分外的建筑物，除依法应移交给国家或已摊分入公共建筑面积外，其所有权及使用权均属甲方，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设备等。”的规定，无效。以上所述，上述《本合同补充协议》第十九条的上述约定无效。
另，甲方（卖方）新城市公司与乙方（买方）梁乾芳签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十九条：“乙方确认，甲方已经通过房款优惠的方式和其他赠送利益的方式向乙方一次性支付70年的补偿，该商品房所在楼宇的屋面天台、外墙面交由甲方进行经营管理（不得影响乙方的正常通风采光），所取得的收益归甲方所有。”的约定，违反了《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得处分。”第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”的规定，而且该补充协议第十九条的上述约定是新城市公司为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，新城市公司未能提供证据证明签订该补充协议时，新城市公司有提醒梁乾芳注意该条款的上述约定排除了梁乾芳的主要权利；另，该商品房所在楼宇的屋面天台、外墙面属于楼宇全体业主共有，梁乾芳、新城市公司无权擅自约定该商品房所在楼宇的屋面天台、外墙面交由甲方进行经营管理，所取得的收益归甲方所有，而且新城市公司也未能提供证据证实新城市公司已取得全体业主授权，故上述约定无效。
关于新城市公司提出梁乾芳的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。虽然本案是确认合同无效纠纷，但实际是涉及物权的纠纷，故不适用诉讼时效。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、《物业管理条例》第二十七条、第五十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年12月23日作出如下判决：确认梁乾芳与新城市公司于2009年10月13日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十九条约定无效。一审案件受理费50元，由新城市公司负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，被上诉人梁乾芳及原审第三人逢源轩业委会均没有提交证据。上诉人新城市公司提交如下证据：1.查册时间为2018年1月9日，房产地址为荔湾区逢源路66号10X房的《广州市不动产登记查册表》，其中载明：登记时间为2011年1月4日，单位名是广州新城市房地产开发有限公司、占有部分是全部（权属人）；登记附注显示“该房屋已纳入《广州市房屋管理系统》，该房屋属于公建配套，按相关法律法规规定办理。已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2006年6月26日起。此共用土地面积是整栋楼房的产权人共同使用。城市规划房屋用途：中堂。”，拟证明公建配套并未都属于物权法规定的共有部分，首层101房现依法登记在上诉人名下，足以证明首层中堂即101房的所有权归上诉人。2.广州市国土资源和规划委员会于2018年1月10日作出的穗国土规划[2018]8号《广州市国土资源和规划委员会关于新城市逢源轩规划道路有关问题的复函》，主要内容为：来文所称西段道路性质为市政道路即城市道路，规划等级为城市支路；该道路尚未办理规划验收手续，请新城市公司尽快完善规划手续，并按规定将上述经规划许可的道路移交相关部门管理；有关道路移交程序、标准及日常维护管理问题，不属于我委职能，建议新城市公司征求建设主管部门及城市管理部门的意见；等。拟证明双方诉争的地面停车场属于城市规划道路，并非小区配套，且复函中明确载明该市政道路在未验收之前的日常维护、管理应归建设方即新城市公司。经本院主持质证，被上诉人梁乾芳及原审第三人逢源轩业委会共同发表如下质证意见：1.证据1不是新证据，我方在关联案中已提交过内容一样但查册时间不一样的证据。该证据不能证明涉案小区的首层中堂属于新城市公司所有。据了解，除了涉案小区各业主的住宅外，包括架空层、避难层都可以查出这样的表，新城市公司在系列案中均不能拿出这些部位的房产证，也就是说涉案部位不能独立取得产权证书，不能成为小区具有独立产权的物业非专有部位。2.新城市公司在其他案件中已经提交过证据2复函，该道路属于城市规划道路，不属于新城市公司所有，该证据不能证明该道路的使用管理权归新城市公司所有。
本院认为，本案系梁乾芳提起的确认合同条款无效之诉。一审法院根据双方当事人的诉辩主张及举证，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。新城市公司为证明其上诉主张，虽然在二审中提交了查册时间为2018年1月9日的《广州市不动产登记查册表》及穗国土规划﹝2018﹞8号复函，但上述查册表载明所涉房屋性质属于公建配套，登记时间为2011年1月4日，发生在本案一审之前，而上述复函载明有关道路属于城市道路，故上述证据均不足以证明新城市公司的上诉主张或推翻一审有关认定，新城市公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，新城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州新城市房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年五月十六日
书记员 李倩妤
梁少欣