安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终887号
上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省芜湖路1号御景湾3幢203室，组织机构代码77282762-2。
法定代理人：林梅，总经理。
委托诉讼代理人：程东林，安徽皖都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡王明，安徽皖都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海航航空集团有限公司，住所地海南省海口市海秀路29号海航发展大厦，统一社会信用代码91460000681176537B。
法定代表人:陈文理，总经理。
委托诉讼代理人：朱亚，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏跃东，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
上诉人福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业
公司）因与被上诉人海航航空集团有限公司（以下简称海航公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
诚信物业公司上诉请求:一、请求依法判决撤销合肥市瑶海区人民法院作出的(2016)皖0102民初3266号民事判决书，并依法改判被上诉人立即向上诉人支付物业管理费542801.22元及逾期违约金468980元，合计1011781.22元;二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由:一、一审适用法律错误。（一）、一审适用法律原则错误。一审认为“根据我国���事法律的基本原则”，“根据民事权利和义务对等的原则”，明显适用法律错误。民法没有“民事权利和义务对等的原则”的原则。依据《民法通则》第三条当事人在民事活动中的地位平等。第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。我国民法的基本原则主要包括自愿原则、平等原则、公平原则、等价有偿原则、诚实信用原则、禁止滥用权利原则。民事法律渊源的适用应当按“有法律依法律，无法律依习惯，无习惯依法理”原则，该原则为解决法律漏洞提供了明确指导与具体途径，即法官可以在缺乏法律规定的情况下，依据习惯与法理等非正式法的渊源来处理案件。本案是物业服务合同纠纷，有明确的法律适用依据，包括《民法通则》、《合同法》、《物权��》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》等法律法规。本案不应直接适用法律原则。本案是物业服务合同纠纷，《合同法》的基本原则是“意思自治、契约自由”，《合同法》的适用应当按照“有约定依约定，无约定依法定”的原则。（二）、案外人李德友与原房主李瀚签订的租赁合同关于物业费由承租人李德友交纳的约定，对上诉人没有约束力。依据《合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。案外人李德友、原房主李瀚、上诉人物业服务企业没有达成一致约定由案外人李德友向上诉人物业服务企业支付物业费。且案外人李德友与原房主李瀚签订的租赁合同中关于物业费支付的约定，没有取得上诉人的同意，对上诉人没有约束力。《安徽省物业管理条例》第七十八条物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。《合肥市物业管理若干规定》第四十六条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。本案被上诉人及原房主李瀚没有将租赁合同的情况告知业主委员会和物业服务企业。案外人李德友与原房主李瀚签订的租赁合同是被上诉人当庭提交，且案外人李德友没有向上诉人缴纳物业费，上诉人有权向被上诉人要求支付物业费。（三）、被���诉人取得了房屋所有权，是业主，应当承担交纳物业费的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《安徽省物业管理条例》第八条房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。第十条第四项业主在物业管理活动中履行以下义务:按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。《合肥市物业管理若干规定》第八条房屋所有权人为业主。已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主;尚未进行房屋权属登记，但基于建设、‘买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。业主对物业���有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。2013年6月9日做出合肥市中级人民法院(2013合执字第00229-2号执行裁定书，裁定送达之日起，被告即成为本案房屋的所有权人，是本案房屋的业主。物业管理活动中的业主，不得以放弃权利为由不履行义务，应当履行缴纳物业费的义务。
（四）、被上诉人做为业主，即使承担连带责任，也负有全部交纳物业费义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定山物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务;负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。根据“不告不理”的原则，对于在民法上应当承担连带责任的人，当事人可以选择起诉，也就是说可以同时将应当承担连带责任的人全部起诉，也可以只选择其中的一个或几个义务人作为被告。如在当事人对担保债权提起的诉讼中，债权人只起诉直接债务人要求履行给付义务或者只起诉保证人要求承担证责任都是可以的。在共同侵权诉讼中，权利人可以只对部分义务人起诉。上诉人作为债权人对部分债务人的起诉，是对自己诉讼权利的行使和处分，债务人与连带责任人对债权人都有独立义务，双方并不存在债务的责任划分，债权人的起诉也并不必然加重另一方的负担。所以，法院应准予债权人对部分债务人的起诉。且本案上诉人在开庭前并不知道案外人李德友与被上诉人或原房主李瀚存在由承租人李德友交纳物业费的约定，即使在庭审中得知李德友与原房主李瀚有由承租人李德友交纳物业费的约定，因被上诉人承担连带责任，被上诉人负有清偿全部债务的义务，上诉人有权要求被上诉人交纳欠付的物业费和违约金。一审适用法律程序错误。
二、一审适用法律程序错误。（一）、本案物业服务合同中的承租人不是必须共同诉讼人。《民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，是为共同诉讼。对于诉讼标的具有共同性或者具有必须合一确定的牵连性的共同诉讼，必须由法院合并审理。《民事诉讼法》第一百三十二条同时规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。连带责任人不是为必须共同进行诉讼的当事人，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十四、五十八、五十九、六十、六十三、六十五、六十六、六十七、七十、七十一、七十二条对几种类型的连带责任人为必须进行共同诉讼的当事人做了明确规定。而对于上述规定之外的连带责任人是否为共同诉讼当事人，法律并未作出统一明确的规定。民法按“法不禁止皆自由”的原则，物业服务合同中的承租人即案外人李德友不是必须参加诉讼。（二）、一审也没有追加案外人李德友参加诉讼。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十一四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。本案在审理过程中，被上诉人当庭出具《房屋租赁合同》，涉及案外人李德友，一审审判员井没有认为案外人李德友是必须参加诉讼的当事人，也没有释明原告主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的。一审判决却认定由承租人李德友交纳，驳回上诉人的一审诉讼请求，违反法律程序。
三、一审认定事实错误。一审认为“在被告合法取得争议房产所有权之前案外人李德友与原房主李瀚签订长达9年的租赁合同且在合同中明确约定物业费由承租人李德友交纳，原告始终未取得李德友承租的8处房产的占有、使用和处分的权利。认定事实错误。（一）、被上诉人取得房屋所有权，行使了处分权能。参见房屋登记簿，2015年7月14日，被上诉人将房屋向海航航空技术有限公司办理的抵押登记，抵押金额1亿元，已行使基于房屋所有权的处分权能。（二）、被上诉人享有房屋收益权，收益权能虽然没有实现，不影响被上诉人享有、行使权利，做为房屋所有权人应当履行义务，承担交纳物业费的义务。2015年12月被上诉人起诉李德友要求支付房屋租金。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。被上诉人取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。也行使了所有权中的收益权能，向案外人李德友提起诉讼，主张了房屋收益，且自取得房屋所有权时计算租金。被上诉人享有基于房屋所有权的收益权能没有灭失，权利能够实现，应当承担基于房屋所有权产生的义务。应当交纳物业管理费。权利没有实现，不表示义务能够放弃。（三）、东莞银行合肥分行交纳承租的部分房屋的物业费，不免除被上诉人未交纳的物业费责任。一审查明“另外3处为2幢204,207,209室由东莞银行合肥分行承租使用，东莞银行合肥分行承租的物业费由该行向原告缴纳”。但除上述三处房产外，另有8处房未能缴纳物业费，且另外8处由案外人李德友承租。是两个房屋租赁合同，是相互独立的合同，被上诉人与东莞银行的房屋租赁合同的履行，不能类推适用被上诉人与李德友的房屋租赁合同。东莞银行合肥分行交纳承租的���分房屋的物业费，只能免除被上诉人所有的，由东莞银行合肥分行承担的部分房屋的物业费。不免除被上诉人应当承担李德友承租房屋交纳的物业费责仔。
综上所述，上诉人依据《民事诉讼法》相关规定，提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人海航公司辩称：1、上诉人在本案审理过程中恶意隐瞒了对房屋租赁状况及应对承担物业费的义务主体是李德友，上诉人明知的情况下恶意隐瞒。上诉人在2013年12月份起诉过李德友，在合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民二初字第00648号，上诉人对案涉房屋的物业费指向对象及承担主体有明确描述和主张。并且李德友也支付了部分物业费，对于该情况上诉人恶意隐瞒。2、案涉商业住房不是御景湾业主委员会涵盖的整体住宅小区范围。3、被上诉人取得该房屋的所有权是通过合肥市中级人���法院对李瀚的房屋采取执行措施拍卖竞买而来，从被上诉人支付上述竞买款后，被上诉人从来没有占有使用处分收益的权利，合肥市中级人民法院也没有对房屋进行实际上的交接。因此被上诉人没有义务支付所谓的物业管理费。4、上诉人收取物业费提起诉讼只是一个补救措施，上诉人认为其提供了物业服务，没有收到物业费，完全可以中止提供物业服务。上诉人继续提供相应的服务与法不符。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请，维持原判。
诚信物业公司向一审法院起诉请求判令：1、海航公司立即支付物业费643399.38元，支付逾期违约金555897元，合计1199296元；2、海航公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：海航公司通过竞拍的方式取得合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾2幢11处商业用房。2013���6月9日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2013）合执字第00229-2号执行裁定书，裁定登记在被执行人李瀚名下的位于合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾2幢11处商业用房-103室（房地权证合瑶字第××号）、103室（房地权证合瑶字第××号）、107（房地权证合瑶字第××号）、204（房地权证合瑶字第××号）、207（房地权证合瑶字第××号）、104（房地权证合瑶字第××号）、209（房地权证合瑶字第××号）、-101（房地权证合瑶字第××号）、-104（房地权证合瑶字第××号）、-102（房地权证合瑶字第××号）、-105（房地权证合瑶字第××号）的11处房产所有权归受买人海航航空控股有限公司所有。2014年7月7日，海航航空控股有限公司变更企业名称为海航航空集团有限公司。2012年10月30日，案外人李瀚与李德友签订《房屋租赁合同》一份，约定李瀚将位于合肥市瑶海区御景湾2号楼一层部分及地下室，建筑面积约8000㎡的房屋出租给李德友经营超市及娱乐会所。租赁期限自2013年4月1日至2022年4月1日。该租赁合同第六条约定承租房屋的物业费由李德友交纳。以上涉及原告诉讼的8处房产，另外3处为2幢204、207、209室的3处由东莞银行合肥分行承租使用，物业费由该行向原告缴纳，尚不欠物业费。2015年3月26日，御景湾小区业主委员会（甲方）与福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《御景湾小区物业服务合同》，约定乙方为御景湾小区提供物业服务事宜。乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，高层住宅1.4元/月·平方米，业主应在规定时间内履行交纳义务。现诚信物业公司诉讼至原审法院，要求海航公司支付上述11处房产自2014年1月1日起至起诉之日止拖欠的物业管理费用643399.38元及逾期违约金555897元，合计11992969元。
���查，本案涉及的十一处房屋由海航公司取得所有权后，案外人李德友仍基于与原房屋所有权人李瀚在2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》，占有使用其中的8处房屋，分别为-1层的101室、102室、103室、104室、105室，1层的103室、104室、107室。
再查，庭审中诚信物业公司自认在李德友承租房屋期间，物业费由李德友交纳。2015年2月28日，海航公司以（2016）皖0102民初6941号民事起诉状诉讼至原审法院，要求解除李德友与第三人李瀚签订的《房屋租赁合同》，案件正在审理中。
原审法院认为：诚信物业公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定由诚信物业公司为御景湾小区提供物业服务事宜，诚信物业公司依法享有收取物业服务费的权利。本案海航公司经合法竞拍取得房产并经合肥市中级人民法院作出（2013）合执字第00229-2号���行裁定书确定。但是在争议房产合法转换之前案外人李德友与原房主李瀚在租赁合同中明确约定物业费由承租人交纳。诚信物业公司亦在庭审中自认在李德友承租房屋期间，物业费由李德友交纳的事宜。根据我国民事法律的基本原则，本案海航公司虽然在法律上取得了房屋所有权，但其并没有实际享有占有、使用和收益等相关的民事权利。同时，根据民事权利和义务对等的原则，结合案外人李德友和原所有权人李瀚签订的房屋租赁合同对物业费有明确的约定。诚信物业公司向海航公司主张本案自2014年1月1日起至起诉之日止的物业管理费643399.38元及逾期违约金555897元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的全部诉讼请求。案件受理费15950元，由被告海航航空集团有限公司负担。
二审期间，诚信物业公司对一审证据新的意见认为：房屋登记簿中记载了2015年7月14日，海航公司就案涉房屋设定了一个抵押。诚信物业公司已经行使了相关权利。海航公司也起诉过李德友，在2015年12月28日提供了民事起诉状，也行使了租赁权。
海航公司对一审证据新的意见认为：房屋登记簿是依据合肥中院协助执行裁定，我方现在只有产权证，占有、处分、收益的权利都没有取得。另案起诉李德友案件还在审理中，且李德友人也找不到。
双方在二审中没有提交新证据，二审查明诚信物业公司与李瀚签订的《【御景湾】前期物业管理服务协议》约定其商业收费以非住宅按建筑面积每月每平方米2.6元计算。2015年3月26日，诚信物业公司与御景湾小区业主委员会已签订《御景湾小区物业服务合同》，约定高屋住宅物业服务费1.4元/月·平方米，酒店式公寓1.8元/月·平方米，商业物业服务费为2.6元/月·平方米，海航公司于2014年11月13日办理了房屋过户登记，其他查明的事实与原审一致。
本院认为：海航公司竞拍所得案涉房产并办理了房屋过户登记手续，海航公司对该房屋具有所有权，该房屋位于御景湾小区，而诚信物业公司与御景湾小区业主委员会已签订《御景湾小区物业服务合同》，因此，海航公司作为业主应受该物业服务合同约束。
业主对物业费负连带责任，物业公司主张物业服务费，对物业承租户和业主有选择权。因此，海航公司自房产过户登记之日起应当交纳物业服务费，至2016年6月30日，海航公司应支付诚信物业公司物业服务费419639.37元（8248.71×2.6×19+8248.71×2.6×17÷30）。至于诚信物业公司主张逾期违约金，海航公司没有按期交纳系因案涉房产存在承租户是否应当交纳问题，海航公司非故意拖延不交，故本院对于诚信物业公司主张逾期违约金不予支持。因此，诚信物业公司上诉部分有理，应予支持，对其主张案涉房产过户前的物业服务费及违约金不予支持。海航公司竟拍所得案涉房屋即使有承租人，亦不影响诚信物业公司向业主海航公司主张物业服务费，且诚信物业公司与海航公司并未约定海航公司将其所有的房屋物业服务费由承租人支付。一审法院处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初3266号民事判决；
二、海航航空集团有限公司于本判决生效后十日内给付福建省诚信物业���理有限公司合肥分公司物业服务费419639.37元；
三、驳回福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。
一审案件受理费15950元，由海航航空集团有限公司负担8950元，福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担7000元；二审案件受理费13906元，由海航航空集团有限公司负担7906元，福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陈 烜
审判员 程亚娟
二〇一七年六月十四日
书记员 汪 磊
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第7业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业
使用人交纳物业费，物业��务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。