江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锡滨民初字第01067号
原告（反诉被告）无锡中升之星汽车销售服务有限公司，住所地无锡市新区行创西路20号。
法定代表人李国强，该公司董事长。
委托代理人唐艳，该公司员工。
委托代理人胡保义，江苏沁园春律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京新丽华置业有限公司，住所地南京市建邺区江东中路88号。
法定代表人吴建发，该公司董事长。
委托代理人权颖智，江苏致邦(常州)律师事务所律师。
委托代理人陈芳芳，江苏致邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡中升之星汽车销售服务有限公司（以下简称中升公司）与被告（反诉原告）南京新丽华置业有限公司（以下简称新丽华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中升公司委托代理人胡保义，新丽华公司委托代理人权颖智、陈芳芳到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
中升公司诉称：2013年10月10日，其与新丽华公司签订《房屋租赁合同》，约定由其租赁新丽华公司所有的无锡市滨湖区湖滨路625号第1层的房屋。后由于其自身经营发展、资金等原因，无法继续履行合同，为避免损失扩大，其已于2014年6月8日以快递函件的形式向新丽华公司发出退租通知。其收房后并未实际使用，也未进行装修，退租不影响新丽华公司继续出租。但新丽华公司不同意解除《房屋租赁合同》，多次起诉其要求支付租金。其履行《房屋租赁合同》费用过高，新丽华公司不应要求继续履行。为此请求法院判令解除其与新丽华公司签订的《房屋租赁合同》。新丽华公司在本案审理期间明确同意自2015年7月15日起不再继续履行《房屋租赁合同》后，中升公司变更诉讼请求为：请求法院判令其与新丽华公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月15日解除。
新丽华公司辩称：其与中升公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，中升公司没有法定或约定的解除权。但因中升公司拖欠租金构成根本性违约，其同意中升公司自2015年7月15日起不再继续履行《房屋租赁合同》。
另新丽华公司反诉称：2013年10月10日，其与无锡国信汽车销售服务有限公司（以下简称国信公司，现更名为中升公司）签订了《房屋租赁合同》，由其出租无锡市滨湖区湖滨路625号第1层的房屋给中升公司。根据合同约定，租金按季度支付，先支付后使用。中升公司应于每支付周期结束前15日内支付下一期租金，2015年每期租金为885228.75元。每逾期一日，按逾期部分千分之二向其支付逾期付款滞纳金。中升公司应按合同约定于2015年3月15日支付2015年二季度的租金，于2015年6月15日支付2015年7月1日至2015年7月15日的租金。但中升公司至今未付。根据《房屋租赁合同》约定，如中升公司根本性违约，须按照当年度租金标准支付6个月的租金作为违约金。若中升公司违约导致合同提前解除的，应承担免租装修期的租金，并以中升公司装修费用（装修费用标准为1000元/㎡）的5年期折旧的剩余部分为赔偿新丽华公司的所有损失。为此请求法院判令：1、中升公司支付拖欠的自2015年4月1日至2015年7月15日止的租金1032766.88元；2、中升公司支付上述欠付租金的滞纳金（其中885228.75元自2015年3月16日起算、147538.13元自2015年6月16日起算均至判决给付之日止按每日千分之二计算）；3、中升公司支付因其根本性违约的违约金1770457.5元（按当年度租金标准支付6个月的租金计算）；4、中升公司支付免租装修期的租金562050元；5、中升公司赔偿损失2622900元（按标准为1000元/㎡，面积3747㎡的装修费用，5年期折旧的剩余3.5年部分计算）。
对于新丽华公司的反诉，中升公司辩称：对新丽华公司主张的拖欠租金1032766.88元及免租期租金562050元无异议。新丽华公司主张的逾期支付租金的滞纳金按每日千分之二计算过高，应按之前的诉讼中已调整的按中国人民银行同期贷款利率计算。新丽华公司主张其支付因根本性违约的违约金过高，已超出新丽华公司的实际损失。其没有装修过租赁房屋，不应赔偿按装修折旧的剩余部分计算的损失。其已按合同支付了房屋保证金843075元，应该抵扣其应支付款项。
经审理查明：2013年10月10日，新丽华公司（甲方）与国信公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于无锡市滨湖区湖滨路625号-7第1层的部分房屋、625号-8第1层、625号-9第1层的房屋出租给乙方，建筑面积共计为3747平方米。乙方租赁该房屋用于汽车美容养护修理使用。甲方在收到乙方支付的租赁保证金后向乙方交付该房屋。交付日期定于2013年10月30日。租赁期自2013年10月30日起至2018年12月30日止。免租期自2013年10月30日起至2013年12月30日止。甲方于2013年10月30日，可提前或延后5天，向乙方交付该房屋。房屋交付之日即为合同开始计算租期之日，合同租赁期限为5年又2个月，其中2个月为免租装修期。若乙方违约导致合同提前解除的，乙方应承担免租装修期的租赁费用。年租金为3372300元，该房屋租金自第2年（即自2015年1月1日）起，每年租金比前一年递增5%。租金按一个季度为一个支付周期，先付后使用。首期租金支付时间为本合同生效后十个工作日，金额为843075元。此后，乙方应于每支付周期结束前15日即向甲方支付下期的租金。乙方未按约支付租金的，每逾期一日，按逾期部分千分之二向甲方支付逾期付款滞纳金；超过60日仍未支付或未全部支付的，则甲方有权提前终止合同，且视乙方为根本性违约。乙方在本合同生效后10个工作日内向甲方交付房屋保证金，保证金为三个月租金，金额为843075元。每逾期一日，按逾期部分千分之二向甲方支付逾期付款滞纳金；超过30日仍未支付或未全部支付的，则甲方有权提前终止合同，且视乙方为根本性违约。租赁期内乙方不得以任何理由欠付租金及其他费用，不得以租赁保证金抵租金等任何欠款。甲方应在租赁期满或合同解除，并在乙方办理完毕租赁房屋上的相关登记、注册等注销手续，扣除乙方相关违约费用后，七个工作日内将租赁保证金余额无息退还给乙方。依本合同约定情形解除时，乙方应在本合同提前终止日之后3日内返还该房屋，未经甲方书面同意，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按到期日当天的租金的双倍标准向甲方支付该房屋占用期间的费用。乙方逾期不交纳租金、物业管理、水、电及其他费用累计超过60日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，构成根本性违约的，甲方有权解除本合同、收回该房屋，并要求乙方按照当年度租金标准支付6个月的租金作为违约金，并在乙方装修费用（乙方装修费用标准为1000元/㎡）的5年期折旧的剩余部分为赔偿甲方的所有损失。
合同订立后，国信公司于2013年10月29日支付了房屋保证金843075元及首期2014年1月1日至2014年3月31日的房屋租金843075元。新丽华公司于2013年10月31日将上述出租房屋交给了国信公司。后国信公司于2013年11月11日更名为中升公司。中升公司于2014年4月3日支付了2014年4月1日至2014年6月30日的房屋租金843075元。
2014年6月8日，中升公司致函新丽华公司，以自身经营管理需要为由提出协商解除双方租赁合同。新丽华公司则于2014年6月27日和2014年8月20日两次致函中升公司催缴租金，未果。新丽华公司遂先后分两次通过诉讼向中升公司主张拖欠的2014年7月1日至2014年12月31日的租金及滞纳金、2015年1月1日至2015年3月31日租金及滞纳金，后中升公司按（2014）建民初字第4369号民事判决书、（2015）建民初字第482号民事判决书向新丽华公司支付了拖欠的2014年7月1日至2015年3月31日的租金及滞纳金。
本案审理期间，中升公司、新丽华公司一致确认中升公司已于2015年7月底将上述租赁房屋退还给新丽华公司，租赁房屋在租赁期间未装修。新丽华公司称其于2015年8月1日与无锡市奥莱鸿驰国际贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，将无锡市滨湖区湖滨路625号-8第1层，建筑面积900平方米出租给无锡市奥莱鸿驰国际贸易有限公司，租赁期限自2015年8月15日至2025年11月14日。免租期自2015年8月15日至2015年11月14日。前三年年租金为650000元。中升公司表示对新丽华公司与无锡市奥莱鸿驰国际贸易有限公司签订《房屋租赁合同》不清楚，但对新丽华公司已将其退租的房屋出租给其他公司无异议。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、交房单、客户借记通知书、中国银行国内支付业务付款回单、函、（2014）建民初字第4369号民事判决书、（2015）宁民终字第1802号民事判决书、（2015）建民初字第482号民事判决书、江苏省无锡工商行政管理局的公司准予变更登记通知书及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中升公司与新丽华公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。该合同约定，中升公司应于每支付周期结束前15日即向新丽华公司支付下期的租金。超过60日仍未支付或未全部支付的，则新丽华公司有权提前终止合同，且视中升公司为根本性违约。中升公司未按约于2014年6月15日、2014年9月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年6月15日支付下期的租金，且超过60日仍未支付，中升公司为根本性违约，其以履行《房屋租赁合同》费用过高为由主张解除《房屋租赁合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。而新丽华公司鉴于中升公司上述违约行为，根据《房屋租赁合同》约定提出于2015年7月15日提前终止《房屋租赁合同》，并无不当，中升公司亦无异议。故本院确认新丽华公司与中升公司签订《房屋租赁合同》已于2015年7月15日解除。
对于新丽华公司的反诉，本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，中升公司拖欠新丽华公司自2015年4月1日至2015年7月15日止的租金1032766.88元属实，新丽华公司主张中升公司支付所拖欠的租金，理由正当，本院予以支持。新丽华公司主张中升公司支付拖欠租金的滞纳金按合同约定每日千分之二计算标准过高，考虑新丽华公司的实际损失及裁判尺度的统一，调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。中升公司逾期不付租金超过60日，构成根本性违约，导致合同提前解除，新丽华公司根据合同约定主张中升公司支付按当年度租金标准支付6个月租金计算的违约金1770457.5元及免租装修期的租金562050元，并无不当，本院予以支持。中升公司在租赁房屋后未进行装修，新丽华公司主张中升公司赔偿损失2622900元（按1000元/㎡的标准，面积3747㎡的装修费用，5年期折旧的剩余3.5年部分计算），无事实依据，本院不予支持。中升公司缴纳的房屋保证金843075元，新丽华公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、确认南京新丽华置业有限公司与无锡中升之星汽车销售服务有限公司（原名无锡国信汽车销售服务有限公司）于2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月15日解除；
二、无锡中升之星汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即支付南京新丽华置业有限公司租金1032766.88元（自2015年4月1日至2015年7月15日止）；
三、无锡中升之星汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即支付南京新丽华置业有限公司上述欠付租金按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期支付滞纳金（其中2015年4月1日至2015年6月30日的租金885228.75元的滞纳金自2015年3月16日起算至本判决确定的给付之日止，2015年7月1日至2015年7月15日的租金147538.13元的滞纳金自2015年6月16日起算至本判决确定的给付之日止）；
四、无锡中升之星汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即支付南京新丽华置业有限公司违约金1770457.5元；
五、无锡中升之星汽车销售服务有限公司于本判决生效后立即支付南京新丽华置业有限公司免租装修期的租金562050元；
六、南京新丽华置业有限公司于本判决生效后立即返还无锡中升之星汽车销售服务有限公司房屋保证金843075元；
七、驳回南京新丽华置业有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果无锡中升之星汽车销售服务有限公司、南京新丽华置业有限公司未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费33778元，反诉受理费27336元，合计61114元，由无锡中升之星汽车销售服务有限公司负担45284元，南京新丽华置业有限公司负担15830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 勇立宇
人民陪审员 崔晓平
人民陪审员 肖锦芳
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李元非
本案援引法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。