四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1826民初187号
原告，余均，男，1966年10月27日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华，该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告余均诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年3月22日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员邓发惠独任审理，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告余均，被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告余均诉称：2012年6月14日，原、被告双方在被告处签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同总款为238600元，原告当即给付108600元，其余130000元与当日向芦山县工商银行商品房按揭住房贷款转付给了被告，被告向原告出具了临时收据。合同约定交房时间为2012年9月30日前交付该商品房，但被告迟延到2012年10月5日前向原告交付房屋，原告向被告给付了房屋面积补差款309元，总房款为238909元，被告向原告出具临时收据。被告答复原告正式发票待通知办理房屋两证时换取。被告采取补交房门钥匙的方式，要求原告交纳房屋维修基金2317元。房屋交付后，被告长期不通知原告换取正式售房发票，也不通知原告协助办理其房屋权属证书，经原告多次催促，被告以地震后政府收回土地未赔偿公司为由造成原告三年多来至今未取得房屋两证。请求：一、被告芦山森威房地产开发有限公司在判决生效后十日内为原告办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、被告按总房款238909元自2013年1月6日起至执行之日止的芦山县工商银行同期商品按揭贷款的正常贷款利率7.205%再上浮30%的标准，或参照《商品房买卖合同》、《补充协议》第8条规定的按总房款的万分之三日息向原告支付违约金，限期在判决生效后十日内执行；三、被告在判决生效后十日内退还违规收取的房屋维修基金2317元；五、被告承担本案的全部诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告余均向本院提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，收据3份、发票一份，用以证明原告购买被告开发的商品房一套，支付了购房款，交纳了住宅维修基金的事实。
被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告请求办理两证的理由不成立。按照《商品房买卖合同》转移登记第3项的约定，属原告办理产权证书，《补充协议》约定需要公司办理，要等待公司通知办理时间，协助公司办理。原告请求的违约金不能得到支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》的第20条第2条转移登记第1条第三项的约定，属于原告业主自行办理产权证书，不存在违约问题。本案存在不可抗力。地震把玉溪花园的房屋弄了严重受损，玉溪花园房屋已是C级危房，县政府对玉溪花园土地进行征收的客观情况，应免除被告责任。双方没有约定违约金，即使违约也不给付违约金。住宅维修基金按照维修基金的管理规定和合同第15条第3条，补充协议第15条的约定来执行。原告的诉讼时效已超。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。
为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告的身份情况。
2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明约定办证是由原告自行办理，不存在违约，未约定违约金，原告要求由被告办证，应在30日内提供办证手续。
3、书记信箱信访件，用以证明信访办证，政府的回复情况。
4、玉溪花园业主委员会通知，用以证明业主委员会发通知收集未办理产权证资料。
5、补偿协议书方案稿、灾后重建会议纪要、暂停施工通知，用以证明被告已缴纳税费，政府进行征收的客观情况。
6、技术鉴定报告、灾后重建加固维修验收合格通知，用以证明涉案房屋属危房需加固维修的事实。
7、雅安市《关于实施<四川省住宅维修资金管理细则的补充规定>》，用以证明被告收取住宅维修基金合法。
8、部分发票，用以证明被告对所销售的商品房开具了部分发票。
本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。
庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证据质证均无异议，但原告少提供一张发票。原告对被告提交的证据质证认为证据1、证据2、证据3均无异议，证据4不清楚，证据5、6与办证无关，证据7住宅维修基金被告不应收取。对本院调取的证据，原告认为与办证无关，被告无异议。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告的证据真实、合法，能够证明原告与被告签订购房合同，原告支付了购房款，双方履行了交房义务的事实，本院予以采信。被告的证据1、2、3，本院予以采信，证据4不能证明被告履行了通知办证义务，证据5与本案无关，本院不予采信，证据6、7，本院予以采信，证据8中涉及余均的发票，本院予以采信，其余发票，本院不予采信。本院依职权调取的证据，本院予以采信。
经审理查明：2012年6月14日，原告余均与被告芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第8幢1单元1层102号商品房，按房屋预测面积计价，总价为238909元。合同签订当日，原告交纳了首付款108600元和住宅维修资金2317元，后通过按揭贷款支付了购房款130000元。2012年10月5日，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳了面积误差款309元。被告于2012年9月4日、2014年12月16日分别出具金额为108600元、130309元的不动产销售发票。《商品房买卖合同》第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2317元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，房屋地震后需加固维修完工等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。
2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园8幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。
本院认为，原告余均与被告芦山森威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原、被告间形成商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，被告也应当按照合同约定履行出卖人的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约损失的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告主张自起诉之日倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案系被告违约在先，因地震导致房屋受损的事实发生在后，且受损房屋于2014年8月11日加固维修合格之后的90日内，被告亦未为原告办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告的责任，故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2317元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告余均办理位于芦山县玉溪花园小区第8幢1单元第1层102号商品房房屋权属证书；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已付购房款总额238909元，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告余均自2014年3月23日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回原告余均的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 邓发惠
二〇一六年六月二十日
书记员 江国洪