山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终449号
上诉人（原审被告）：李淑媛。
委托代理人：张胜泉，山东鲁朋律师事务所律师。
委托代理人：李淑芳。
被上诉人（原审原告）：蒋立奎。
委托代理人：蒋洪杰。
委托代理人：唐恒伟，聊城高新鼎晟法律服务所法律工作者。
原审第三人：许永亮。
原审第三人：李瑞莹。
上诉人李淑媛因与被上诉人蒋立奎、原审第三人许永亮、李瑞莹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省聊城市中级人民法院（2015）聊民一初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李淑媛的委托代理人张胜泉、李淑芳，被上诉人蒋立奎的委托代理人蒋洪杰、唐恒伟到庭参加诉讼。原审第三人许永亮、李瑞莹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告蒋立奎之妻李小云系第三人李瑞莹的姐姐。第三人许永亮与李瑞莹系夫妻关系。许永亮系铁路系统职工。
2001年，聊城铁路职工统一集资建房，许永亮报名并缴纳了集资建房款。楼房于2002年建成，并于2003年12月统一办理了房产证。《房屋所有权转移登记申请审批书》载明：房屋所有权证号为“聊房权证古字第××号”，转让方名称为“安居住宅发展中心”，受让方名称为“许永亮”，房屋座落于铁路安民小区，房屋面积为79.32平方米（地下室面积为12.15平方米），合同价款为76551元。房产证统一办理完毕后，为防止职工对外转让住房，济南铁路局将所有房产证集中保管。2××0年后，济南铁路局将房产证返还给各住户。
2003年10月，蒋立奎一家入住铁路安民小区。至今，蒋立奎及其妻李小云、长子蒋鸿鹏、次子蒋洪杰仍在该房屋内居住。居住期间，蒋立奎一家缴纳电费时以许永亮的名义缴纳，缴纳燃气费和有线电视费时以李小云的名义缴纳。
2013年1月25日，李淑媛因与许永亮、李瑞莹民间借贷纠纷，将二人诉至法院。原审法院于同日向聊城市住房建设委员会交易中心送达了协助执行通知书，查封了聊房权证古字第××号房屋，即本案争议房屋。
2013年4月10日，原审法院作出了（2013）聊民一初字第34号民事调解书，内容为：一、被告李瑞莹、许永亮认可共欠原告李淑媛借款本金为337万元；二、被告李瑞莹、许永亮于2013年5月31日前还清原告李淑媛借款本金337万元及利息（利息自欠息之日起至款项还清之日止，按双方约定的月息2%计算）；三、案件受理费33760元减半收取16880元，由被告李瑞莹、许永亮负担；保全费5000元，由原告李淑媛负担。
调解书生效后，许永亮、李瑞莹未自动履行义务。李淑媛申请法院强制执行。在执行过程中，原审法院欲拍卖许永亮名下的房屋时，蒋立奎提出执行异议。原审法院于2015年6月1日作出（2015）聊执异字第32号执行裁定，认为蒋立奎主张被查封房产系其房产，未提交相应的证据证明其享有足以排除强制执行的权益，驳回了蒋立奎的异议。该裁定于2015年6月12日送达给了蒋立奎，蒋立奎于2015年6月23日向原审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。
上述事实有各方当事人陈述、原告方提交的户口本、购买天然气费用明细表、缴纳有线电视费用明细表和被告方提交的《房屋所有权转移登记申请审批书》、小区住户欠电费清单、电表箱照片打印件、（2013）聊民一初字第34号民事调解书、（2013）聊民一初字第34号协助执行通知书、（2015）聊执异字第32号执行裁定书及送达回证可以证实，各方当事人亦无异议。
被告李淑媛对原告蒋立奎自2003年10月开始占用该房屋的事实无异议，但主张蒋立奎自始居住该房屋并非基于购买关系，不是因所有权而居住，不能排除强制执行的独立权利。
原告蒋立奎方为证明其系购买了第三人许永亮、李瑞莹的房屋，除提供了上述双方无异议的购买天然气明细表、缴纳有线电视费用明细表外，还提交了许永亮书写的证明一份、中国建设银行聊城市东昌府支行74000元的取款凭条一份，并申请证人郎某、孙某出庭作证。被告李淑媛方为反驳对方，除提交了上述双方无异议的《房屋所有权转移登记申请审批书》、小区住户欠电费清单、电表箱照片打印件外，还提交了往来明细账一份。庭审过程中，双方当事人对证据进行了质证。证据内容及质证意见如下：
1.关于许永亮书写的“证明”
证明内容是：“房主许永亮于2005年8月1日以人民币玖万元整（90000.00元）将该房卖给蒋立奎，没有办理过户手续，以后办理过户手续时所产生的所有费用由蒋立奎自行承担，与许永亮无关。”落款日期为2005年8月1日。
被告李淑媛对该证据的质证意见是：第一，该证据载明书写于2005年8月1日，但根据第三人许永亮、李瑞莹的书面答辩意见，该证明系写于2011年，自相矛盾；第二，该证据从形式上不是合法有效的书面买卖合同；第三，在法律效力上，距今已有十年有余，有条件过户而不过户，不产生物权转移的法律效果。
原告蒋立奎对该“证明”做了解释：2002年下半年，许永亮、李瑞莹因涉案房屋面积小、位置偏僻等原因，欲出售，此时李瑞莹的大姐李小云正想买房，这样双方口头约定价格为9万元。2002年11月26日交付了74000元，余额于2005年8月份之前付清。因当时单位不允许以外人的名义办理房产证，原告家人于2011年找许永亮协商房产证事宜时，许永亮就书写了这份证明；因为购房款是2005年8月份前付清的，许永亮就把书写时间写为了“2005年8月1日”。
2.关于“中国建设银行聊城市东昌府支行74000元的取款凭条”
该证据显示：账号为22×××75，户名为蒋立奎，支取金额为74000元，余额为333.44元，取款时间为2002年11月26日15时24分26秒，取款人签名处有手写的“蒋立奎”三字。
原告方拟以此证据说明：双方达成口头购房协议后，李小云于2002年11月26日将蒋立奎的存折和身份证交给了李瑞莹，让她去银行取的74000元。之所以这样做是因为：李小云与李瑞莹系亲姐妹关系，当时蒋立奎搞运输生意，平时不在家，李小云又忙着做服装生意，就让李瑞莹自己去银行取的款，取款凭条上的“蒋立奎”三字就是李瑞莹代签的。
被告方的质证意见是：该凭证与本案不具有关联性，取款时间为2002年11月26日，此时许永亮尚不是有权处分人；从取款金额上看，取款74000元，与房价款90000元不符；该凭证只是一个取款凭证，不能证明取出后用于交付了购房款。
3.关于证人郎某、孙某的证言
郎某的证言内容包括：与李小云在同一单元居住，2004年搬来时李小云一家已入住；不认识许永亮；后来熟悉了闲聊时，听李小云说过是买的她妹夫的房子；自家的房产证是2××0年领到手的。
孙某的证言内容包括：2008年到安民小区担任物业公司负责人，当时蒋立奎一家人就在此居住，不认识许永亮；物业管理登记的各住户姓名是根据房改部门信息确定的，登记的业主与实际居住人有的不一致；平时交暖气费是李小云缴纳；因为怕职工对外卖房，开始时房产证没有发到住户手上，都在济南铁路局保存着，大约是2××0年8、9月份发放到各住户的。现在小区买卖房屋的达到三分之一以上。
原告蒋立奎对证人证言无异议，被告李淑媛的质证意见是：证人都是原告的邻居，具有利害关系，且有的只是听说，不能作为证据使用。
4.关于被告方提交的“往来明细账”
该证据显示：在李瑞莹账户中，2012年8月6日，“洪杰农信提现金”“100000”元；并有李瑞莹签署的姓名及日期。
被告方拟以该证据证明：鉴于亲戚关系，原告家人与李瑞莹之间存在着经济往来，蒋立奎的儿子蒋洪杰取款10万元就是用于在开发区买房，当时就是李淑媛的妹妹李淑芳和蒋洪杰一起去交的房款。这说明，即便李小云给付李瑞莹款项也不足以证明是支付的购房款。
原告方质证认为：当时蒋洪杰和李淑芳都在李瑞莹的公司工作，蒋洪杰参与业务经营管理，在办理业务过程中通过蒋洪杰支付款项属公司内部管理规定，与本案没有关系。
原审认为，本案作为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是蒋立奎对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
被告李淑媛对原告蒋立奎一家自2003年10月起即占有铁路安民小区房屋的事实没有异议，但认为这种占有不能排除强制执行。故在本案中，蒋立奎是有权占有还是无权占有争议房屋，是问题的关键。基于蒋立奎之妻李小云与李瑞莹系亲姐妹这一特殊关系，买卖房屋时，蒋立奎与李瑞莹、许永亮之间未签订书面转让合同，而是口头约定房屋价款等房屋转让事项，这种不签订书面买卖合同的做法，符合当时环境下亲属之间的交易习惯。根据《房屋所有权转移登记申请审批书》记载，房屋的初始合同价款为76551元，在该房屋为单位内部集资建房、带有一定福利性质的情况下，许永亮、李瑞莹在转出时将房屋价格适当提高为90000元，亦符合情理。同样基于亲情关系，先行支付购房款中的74000元，余款待手头宽裕时再随时支付，这种相对宽松的付款方式同样符合亲属之间的交易习惯，体现了姐妹之间的信任与体谅。许永亮书写的落款日期为“2005年8月1日”的“证明”，虽然真正的书写时间为2011年，但结合济南铁路局于2××0年才将房产证返还各住户的事实，可以认定蒋立奎于2011年找许永亮协商过户事宜时，许永亮根据付款完成时间书写了落款日期这一事实，原告蒋立奎与第三人许永亮、李瑞莹对这一做法的解释具有可信性。综合分析原告方提供的取款凭条、证人郎某、孙某的证言、缴纳天然气费用及有线电视费用的单据等证据，可以认定蒋立奎占有房屋是基于与许永亮、李瑞莹之间的房屋买卖合同关系而占有。在没有证据证明该房屋买卖合同具有违反法律、行政法规等无效条款的情况下，蒋立奎按约定支付了全部房款，其对房屋的占有应认定为有权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。蒋立奎作为房屋的买受人，在有权占有本案房屋的情况下，作为房屋出让人的许永亮、李瑞莹，以及对许永亮、李瑞莹享有债权的李淑媛，均无权要求蒋立奎将占有的房屋返还。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在李淑媛诉许永亮、李瑞莹民间借贷纠纷一案中，法院查封涉案房屋的时间为2013年1月25日，此时距蒋立奎一家入住该房屋已9年有余，距支付完毕全部价款也过去了7年多。由于买卖双方的特殊关系，当时虽未订立书面合同，但蒋立奎持有的、许永亮于2011年书写的“证明”体现了双方买卖房屋的一致意思表示，具有书面买卖合同的性质。至于未办理过户登记的原因，2××0年8、9月份之前是由于房产证在济南铁路局保管，不具备过户的客观条件，而2××0年8、9月至2013年1月25日期间，由于许永亮、李瑞莹夫妇常年在外，没能及时办理过户手续；故本案房产没有过户不能归责于蒋立奎一方。综上，应认定蒋立奎作为买受人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：不得执行聊房权证古字第××号房屋。案件受理费2050元，由第三人许永亮、李瑞莹承担。
李淑嫒不服原审判决上诉称，原审认定事实和适用法律错误，应依法予以改判。事实和理由：一、原审认定事实错误。被上诉人所提交的证据不足以证明其对该房产享有对抗第三人的物权，不享有足以排除强制执行的民事权益。1.第三人许永亮出具的《证明》，落款日期为“2005年8月1日”，第三人解释书写日期为“2011”年，上诉人对真实性提出异议，原审径行认定“真正的书写时间为2011年”属于主观臆断，并且凭该主观臆断的条件，推断出“蒋立奎于2011年找许永亮协商过户事宜，许永亮根据付款时间完成落款日期这一事实”，是没有证据证明的事实。2.上诉人的妹妹李淑芳和第三人夫妻是同事，第三人夫妻在2××0年至2013年间大多数时间在聊城，只是偶尔出差，第三人却称此期间在山西购买了矿山，常年在外与事实不符。3.诉争中要执行拍卖的是第三人的房产，与本案有利害关系，其陈述依法不应采信。二、原审适用法律错误。1.第三人许永亮出具的《证明》从证据形式上系许永亮单方出具，没有合同相对方任何的意思表示，不具备合同要约承诺的要件，应属于第三人的陈述的证据形式，原审认定该证明具有书面买卖合同的性质，违反合同法第十三条的规定，乃牵强附会适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项。2.被上诉人提交的个人74000元的取款凭条。取款时间、取款金额均与第三人出具的证明及其陈述不吻合，无法证明所取款项交付给了第三人，无法证明交付的是房款，与诉争房款无关联性。3.仅凭利害关系人的陈述，在上诉人不予认可而又没有其他证据相佐证的情况下，原审认定第三人夫妇常年在外，房产不具备过户条件，没能过户不能归责于被上诉人蒋立奎一方。违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定。综合以上三点，被上诉人占有房产不属于有权占有，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人蒋立奎答辩称，原审认定事实清楚正确,适用法律正确。上诉人的上诉请求及理由无事实法律依据,请求二审法院依法查明事实,判决驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
原审第三人许永亮、李瑞莹共同答辩称，原审认定事实正确,适用法律正确,上诉人上诉理由及请求无事实与法律依据,请求依法驳回上诉,维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉，应当就该执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中根据蒋立奎提供的取款凭条、证人郎某、孙某的证言、缴纳天然气费用及有线电视费用的单据等证据，原审经审查并结合相关事实，认定蒋立奎占有房屋是基于与许永亮、李瑞莹之间的房屋买卖合同关系而占有是正确的。关于未办理房屋过户的过错问题，原审基于该房屋房产证曾由单位保管及原审第三人许永亮、李瑞莹的工作性质等原因，认定本案房产没有过户不能归责于蒋立奎一方并无不当。综上，原审认定蒋立奎作为买受人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是正确的。
执行异议审查程序和案外人执行异议之诉案件的审理虽为两个不同的程序，但都是以判断案外人的实体权利能否排除强制执行为核心，故存在关联性和共通性。原审参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关条款的内容，结合本案案情，认定案外人蒋立奎的权利可否排除强制执行，不属于法律适用错误。二审期间，上诉人李淑媛提交的借款合同、诉状及借据等多宗证据，不足以证明其主张的原审认定许永亮在2××0年到2013年期间，在山西经营煤炭业务，常年在外，导致其无法办理房屋过户的事实系虚假。对该宗证据，本院依法不予采信。上诉人李淑媛的上诉请求及事实理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人李淑媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
代理审判员 李守军
代理审判员 曹 毅
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 李 倩