黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑05民终138号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：双鸭山市体育局。
法定代表人：李云鹏，该局局长。
委托代理人：赫亮，该局副局长。
委托代理人：赵双慧，该局法律顾问。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：白淑珍，女，汉族。
委托代理人：张连婧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ军，总经理。
委托代理人：文雅君，该公司法律顾问。
上诉人双鸭山市体育局与被上诉人白淑珍、黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司（以下简称三利仁房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，白淑珍于2012年3月29日向双鸭山市尖山区人民法院提起诉讼，该院于2012年9月25日作出（2012）尖商初字第30号民事判决：一、确认原告白淑珍与被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司于2004年8月16日签订的商服认购书有效；位于双鸭山市体育健身中心南侧负一层10轴到14轴的商服房屋一幢（现用以经营麦多多欢乐餐厅的房屋）归原告白淑珍所有；被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司与被告双鸭山市体育局于本判决生效之日起十日内协助原告白淑珍办理该商服的房屋产权登记手续（该商服面积以实际办理产权登记时实际测绘面积为���，以实际测绘面积按照合同约定的每平方米5000元确定购房款，并以白淑珍实际交纳的购房款计算两者之差，多退少补）；二、驳回反诉原告双鸭山市体育局的反诉请求。判后，双鸭山市体育局不服，提起上诉。本院于2014年11月10日作出（2013）双民终字第230号民事裁定：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2012）尖商初字第30号民事判决；二、发回双鸭山市尖山区人民法院重审。双鸭山市尖山区人民法院于2015年11月19日作出（2015）尖民初字第69号民事判决，双鸭山市体育局不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年11月19日，被告三利仁集团房地产公司（原名为双鸭山市三利建筑开发有限公司）与被告（反诉原告）双鸭山市体育局签订了《双鸭山市体育健身活动中心工程项目投资合作框架协议》，协议约定采用BTO融资形式，由三利仁房地产公司与双鸭山市体育局共同融资建设、经营管理，待双鸭山市体育局还清三利仁房地产公司投资后，三利仁房地产公司将该中心所占产权移交给双鸭山市体育局，该协议第五条第一项中约定，该中心在功能设计上，三利仁房地产公司与双鸭山市体育局共同商定在何部位设商服及商服房销售办法，销售商服房款用于偿还三利仁房地产公司部分投资。合同签订后，双鸭山市体育局先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等许可证件，三利仁房地产公司亦开始进行施工，工程施工至2004年12月份。2005年2月5日，双鸭山市体育局又与伊春市中兴木材防腐有限责任公司和北京三佳世纪科技发展有限责任公司签订《合作建设经营双鸭山市体育健身中心合同》，由后两家公司进行投资建设，但仍由三利���房地产公司作为施工单位完成双鸭山市体育健身中心工程，该工程于2007年6月10日竣工，于2008年1月18日经双鸭山市建设局验收合格。2009年4月29日，双鸭山市体育局和双鸭山市五环体育健身有限公司共同为三利仁房地产公司出具结算说明，内容为“三利仁房地产公司施工了双鸭山体育健身中心工程部分工程，总价款2300万元，现双鸭山市五环体育健身有限公司已付约1300万元，余款约1000万元在三年内付清。”双鸭山市体育局与三利仁房地产公司至今未对应否给付工程款进行清算。另查明，2004年8月16日，原告（反诉被告）白淑珍与被告三利仁房地产公司签订了购房合同，三利仁房地产公司将双鸭山市体育健身中心南侧负一层10轴到14轴商服房，建筑面积239.85平方米，以每平方米5000元的价格出售给白淑珍，白淑珍于当日交纳了购房款1199250元。2007���6月10日竣工后，三利仁房地产公司将白淑珍购买的此处房屋交付白淑珍，白淑珍一直占有使用至今，现白淑珍将该房屋用于经营韩国炸酱面餐厅。诉讼过程中，被告（反诉原告）双鸭山市体育局于2012年4月23日取得了双房权证尖字第201244**号房屋所有权证，该产权证规划用途体现商服，建筑面积386.48平方米，房屋性质国有（自管产），房屋分层分户平面图中体现为所在层数为负一层；同日亦取得了双房权证尖字第201244**号房屋所有权证，但该产权证规划用途体现体育，建筑面积4889.91平方米，所在层次1-2层，规划用途为篮球馆，房屋性质系国有（自管产）。白淑珍购买的商服房具体面积未实际测量。
又查明，被告（反诉原告）双鸭山市体育局曾于2010年10月29日向法院提起诉讼，要求：确认以本案原告白淑珍同样方式购买商服房屋的杨国庆与被告三利仁房地产公司签订的合同无效；杨国庆立即将争议房屋返还双鸭山市体育局；杨国庆赔偿因侵占房屋给双鸭山市体育局造成的损失，恢复该房屋内的消防设施。经（2010）尖民初字第824号民事判决认为，三利仁房地产公司与杨国庆的买卖行为应属合法有效，驳回了双鸭山市体育局的诉讼请求，双鸭山市体育局不服此判决，上诉至双鸭山市中级人民法院，双鸭山市中级人民法院经审理后认为，双鸭山市体育局与三利仁房地产公司签订了《双鸭山市体育健身活动中心工程项目投资合作框架协议》，依据合同相关条款三利仁房地产公司取得了工程部分商服房屋的销售权利，三利仁房地产公司与杨国庆签订的《商服认购书》已经向双鸭山市体育局备案，多年来双鸭山市体育局未向三利仁房地产公司主张其无权销售房屋，原审判决认定三利仁房地产公司与杨国庆签订的《商服认购书》及买卖行为合法有效无不当，于2011年11月4日作出（2011）双民终字第274号民事判决，该判决驳回双鸭山市体育局的上诉，维持原判。
再查，被告三利仁房地产公司曾经于2004年8月6日向双鸭山市经济住房管理中心申请办理双鸭山市体育运动中心商品房预售许可证，该预售许可办证申请至今未经审批。本院（2010）尖民初字第824号民事案件审理过程中，证人崔秀军出庭证实售房给杨国庆时体育局的领导是知晓售房并同意的。
原审法院认为：被告三利仁房地产公司与被告（反诉原告）双鸭山市体育局签订的《双鸭山市体育健身活动中心工程项目投资合作框架协议》约定：双方采取BOT形式开发建设双鸭山市体育健身活动中心工程项目，由三利仁房地产公司作为项目法人，双方共同融资建设、经营、管理；待双鸭山市体育局还清三利仁房地产公司投资后，三利仁房地产公司将其在该中心所占产权移交给双鸭山市体育局，由双鸭山市体育局自主经营管理；该中心在功能设计时，双方共同商定在何部位设商服房及商服房销售办法，销售商服房款用于偿还三利仁房地产公司部分投资。依据上述协议约定，三利仁房地产公司取得了工程部分商服房屋的销售权利。原告（反诉被告）白淑珍在与三利仁房地产公司签订《商服认购书》时不知晓三利仁房地产公司与双鸭山市体育局之间融资建设双鸭山市体育健身活动中心的关系，但其有理由依据三利仁房地产公司与双鸭山市体育局之间对三利仁房地产公司有权销售房收回投资的约定，相信三利仁房地产公司是有权出售该房屋，且多年来双鸭山市体育局并未向三利仁房地产公司主张其无权销售房屋，白淑珍又交纳了239.85平方���房屋的购房款并实际占有使用争议房屋至今，故白淑珍与三利仁房地产公司房屋买卖行为合法有效，白淑珍对该房屋中的239.85平方米面积享有所有权，故白淑珍请求确认其与三利仁房地产公司签订的商服认购书有效，本院予以支持；三利仁房地产公司交付给白淑珍的双鸭山市体育健身活动中心南侧负一层10轴到14轴的商服房屋（现用以经营韩国炸酱面餐厅）是一个不可分割的整体，故为了充分发挥该房屋的使用价值，除白淑珍购买的239.85平方米面积以外的面积，白淑珍以合同约定的每平方米5000元予以购买后，该商服房屋归白淑珍所有；作为合作开发体育健身中心的三利仁房地产公司与双鸭山市体育局应协助白淑珍办理该房屋产权证。双鸭山市体育局在本案中主张白淑珍与三利仁房地产公司商服认购书无效的辩解本院不予采纳。三利仁房地产公司出售房屋而给双鸭山市体育局造成的损失，及双方对该工程款的结算另案处理。
反诉原告双鸭山市体育局主张反诉被告白淑珍立即腾出双鸭山市体育健身中心南侧负一层10轴到14轴的商服房的反诉请求，因事实上该房屋一直作为商服房由白淑珍占有使用多年，不能证明双鸭山市体育局对争议房屋依法享有物权，双鸭山市体育局主张白淑珍立即腾出该房屋并给付房屋租赁费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；双鸭山市体育局要求白淑珍将消防设施恢复原状的反诉请求因其无证据证明白淑珍对消防设施进行了损害，此项反诉主张本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规��，判决：一、确认原告（反诉被告）白淑珍与被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司于2004年8月16日签订的商服认购书有效；位于双鸭山市体育健身中心南侧负一层10轴到14轴的商服房屋（现用以经营韩国炸酱面餐厅）归原告（反诉被告）白淑珍所有；被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司与被告（反诉原告）双鸭山市体育局于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）白淑珍办理该商服房屋的产权登记手续（登记面积以产权测绘面积为准，登记面积中超过239.85平方米部分面积，白淑珍以每平方米5000元的价格予以购买）；二、驳回反诉原告双鸭山市体育局的反诉请求。本诉案件受理费15593元由本诉被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司和双鸭山市体育局负担，反诉费15593元由反诉原告双鸭山市体育局负担。
判后��被告双鸭山市体育局不服，向本院提起上诉。其上诉理由：1、一审认定事实错误。认定上诉人与三利仁房地产公司合作，并约定用商品房销售款偿还三利仁房地产公司投资，三利仁房地产公司出卖体育局房屋的合同有效，没有事实和法律依据。上诉人与三利仁房地产公司在框架协议第二条中约定，按BOT形式合作，三利仁房地产公司应当完整向体育局交还所投资建设的建筑物，不存在对该建筑物物权共有或三利仁房地产公司有权处理体育局房屋的问题，三利仁房地产公司无权出卖体育局的房屋。不论买受人是否明知三利仁房地产公司是否有权出卖诉争房屋，都不构成善意取得，买受人没有进行物权登记，不符合善意取得的法定条件。2、一审混淆了债权和物权关系。判决上诉人承担履行他人设立合同的义务，突破了合同责任相对性原则，有悖法律规定。体育局作为合���主体之外的第三人，拥有诉争房屋的物权，不同意出卖诉争房屋。原告与三利仁房地产公司签订的合同即使有效，应由三利仁房地产公司承担违约责任，不存在继续履行的问题。3、一审认定合同有效错误。转让划拨土地使用权，应当报有批准权的人民政府审批，原告与三利仁房地产公司的买卖合同违反了法律和行政法规的强制性规定，合同应当是无效合同。4、（2010）尖民初字第824号、（2011）双民终字第274号判决对本案不应产生影响，对本案不具有指导作用。5、反诉人的反诉请求被一审驳回错误。请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。
被上诉人白淑珍答辩称：1、三利仁房地产公司有权销售诉争房屋。根据三利仁房地产公司与体育局签订的协议约定，三利仁房地产公司有权销售商服房以收回投资，因��，取得了商服房的销售权。2、答辩人为善意受让人。根据《最高人民法院物权法司法解释一》第十五条的规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。根据三利仁房地产公司与体育局签订的框架协议，答辩人有理由认为三利仁房地产公司有权销售房屋，答辩人无过失，答辩人于2007年接收使用该房屋至提起诉讼时止，体育局未向答辩人主张权利，由此可以认定答辩人为善意受让人。3答辩人是基于买卖关系而提起的不动产物权确认之诉，上诉人主张的物权和债权的关系与本案没有关联性。上诉人虽不是买卖合同一方的主体，但与本案争议的房屋存在权属争议，故在确认权属中，应是必要的诉讼参与人，根据《最高人民法院物权法司法解释一》第一条的规定，既使诉讼房屋的所��权人登记为被答辩人，只是行政登记行为，法院要根据基础法律关系对权属进行确认，以解决民事争议。4、上诉人以土地使用权为划拨取得主张买卖合同无效，无法律依据。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。而上诉人引用的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条，非效力性强制规定，仅为管理性强制规范，不能以违反该规定而认定合同无效。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人三利仁房地产公司答辩称：我公司同白淑珍的答辩意见一致。三利仁房地产公司在2004年8月6日已向双鸭山市经济住房管理中心申请办理双鸭山市体育中心商品房预售许可证，在（2010）尖民初字第824号民事案件庭审时，证人崔秀君出庭作证，证实售房给原告时体育局领导是知晓并同意的。
本院经审理确认原审法院认定的事实。
本院认为：被上诉人白淑珍与三利仁房地产公司于2004年8月16日签订《购房合同》，白淑珍交付了购房款。并占有和使用诉争房屋。因三利仁房地产公司与双鸭山市体育局签订的《双鸭山市体育局健身活动中心工程项目投资合作框架协议》约定：双方采取BOT形式开发建设双鸭山市体育健身活动中心工程项目，由三利仁房地产公司作为项目法人，双方共同融资建设、经营、管理；待双鸭山市体育局还清三利仁房地产公司投资后，三利仁房地产公司将其��该中心所占产权移交给双鸭山市体育局，由双鸭山市体育局自主经营管理；该中心在功能设计时，双方共同商定在何部位设商服房及商服房销售办法，销售商服房款用于偿还三利仁房地产公司部分投资。依据上述协议约定，三利仁房地产公司取得了商服房屋的销售权利。由此，白淑珍有理由相信三利仁房地产公司有权销售本案诉争房屋，白淑珍于本案买受诉争房屋，其为善意买受人，白淑珍购房屋的行为系善意取得。双鸭山市体育局虽然办理了诉争房屋的产权证，但不能对抗白淑珍善意取得诉争房屋的事实，不能由此确认其为诉争房屋的所有权人。双鸭山市体育局主张诉争房屋的土地是划拨取得，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定，因该规定对本案诉争房屋的买卖合同关系并非效力性强制规定，故双鸭山市体育局据此主张二被上诉人之间的买卖合同无效的主张不成立。综上，上诉人双鸭山市体育局的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31186元，由上诉人双鸭山市体育局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹红霞
审 判 员 岳 明
代理审判员 薛 龙
二〇一六年六月一日
书 记 员 刘艳茹