重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江法民初字第10299号
原告兴业银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区红旗河沟红黄路1号1幢兴业大厦（4至9层、16、17和19层），组织机构代码70938674-8。
代表人张旻，分行行长。
委托代理人张伟、王敬民，重庆康实律师事务所律师。
被告高旭，男，1985年12月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告重庆宝海房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路166号火炬大厦2号楼13-2号，组织机构代码73397519-8。
法定代表人吴华春，董事。
委托代理人王前进，重庆中渡律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司重庆分行(以下简称兴业银行重庆分行)与被告高旭、重庆宝海房地产开发有限公司（以下简称宝海公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行重庆分行的委托代理人王敬民、被告宝海公司的委托代理人王前进到庭参加诉讼，被告高旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行重庆分行诉称，2010年1月19日，我行与高旭签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：兴业银行重庆分行向高旭发放借款318000元；借款用途为购买住房；借款期限为348个月，自2010年1月19日至2039年1月19日（以借款借据记载为准）；借款利率为浮动利率，年利率4.158%，借款发放次月起每月的21日为还款日；债务人未按约偿还借款本息的，债权人有权提前收贷；借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按合同约定的罚息利率对欠息计收复利；高旭以其位于重庆市沙坪坝区沙滨路X号附X号X-
X-
X号房屋为其借款提供抵押担保；被告宝海房产为高旭在《借款合同》项下的债务提供连带保证责任。借款发放后，高旭未按约履行还款义务，已严重违约，现请求判令：1、高旭偿还借款本金294281.37元，并支付利息、罚息、复利至本息还清时止，截至2015年7月21日欠付的利息为17050.68元，从2015年7月22日起按照《借款合同》第十七条第三款之约定对逾期借款按借款利率上浮50％作为罚息利率计算罚息，并对未支付的利息按罚息利率计收复利，按月结息）；2、高旭支付律师费4500元；3、我行对高旭提供的位于重庆市沙坪坝区沙滨路X号附X号X-
X-X号房屋享有优先受偿权；4、宝海公司对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由高旭、宝海公司承担。
被告宝海公司辩称，高旭在我司处购买商品房并向兴业银行重庆分行按揭贷款属实。《借款合同》中约定我司仅承担阶段性担保责任，因兴业银行重庆分行与高旭于2010年1月25日向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心办理了房屋抵押登记，我司的担保责任已经结束，不应再承担连带清偿责任。即使应由我司承担担保责任，兴业银行重庆分行要求的利息、罚息、复利属于违约金性质，计算标准过高，且《重庆市预购商品房抵押贷款合同》（以下简称《抵押贷款合同》）中也约定了违约金，根据后合同优先原则，违约金计算标准应以《抵押贷款合同》为准。兴业银行重庆分行要求的律师费过高，也没有合同依据。
被告高旭未答辩。
经审理查明，2010年1月19日，兴业银行重庆分行（债权人、抵押权人）与高旭（债务人、抵押人）、宝海公司（保证人）签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额318000元，借款期限为348个月，自2010年1月19日至2039年1月19日止，借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，以借款借据中的记载为准，若债权人提前收贷的，视为借款到期日相应提前；借款利率为4.158％，按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%确定，借款利率满周期浮动，浮动周期为年，自借款发放起每满一个周期与借款实际发放日相对应的日期为利率调整日，无对应日的，则以该月最后一日为利率调整日；借款期间，基准利率调整的，不再通知债务人；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，其调整周期与借款利率调整周期一致；还款方式为等额本息偿还法，自借款发放次月起每月的21日及借款到期日为还款日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期，借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，债务人不能按时支付利息的，债权人有权按合同约定的逾期罚息利率对欠息计收复利，罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；债务人不按合同约定按时偿还借款本息，构成违约，债权人有权提前收贷并要求债务人立即清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；借款由抵押人位于重庆市沙坪坝区沙滨路X号附X号X-
X-
X号房屋提供抵押担保，抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；保证人承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用（包括但不限于律师代理费），保证期间为阶段性担保，如果债务人已办妥房屋所有权证和债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除；当债务人未依约履行本合同项下的债务，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用（包括但不限于律师代理费）由债务人、担保人承担。
2010年1月25日，甲方兴业银行重庆分行（贷款方、抵押权人）与乙方高旭（借款方、抵押人）、丙方宝海公司（担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：贷款金额318000元，甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存人丙方在兴业银行重庆高新支行的存款账户上，贷款利率4.158％，抵押物坐落在重庆市沙坪坝区沙滨路X号附X号X-
X-X，在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物，乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期，则按日支付应还金额0.17325‰的违约金。《抵押贷款合同》中违约金的计算标准为年利率6.237％，签订《借款合同》时确定的贷款年利率为4.158％，罚息利率即为6.237％。
前述合同签订后，2010年2月4日，兴业银行重庆分行向高旭发放了贷款318000元，借款借据载明借款期限为2010年2月4日至2039年2月4日。高旭在履行合同过程中，自2014年10月起至2015年7月，连续未按约偿付借款本息。兴业银行重庆分行庭审后提交书面说明放弃2015年7月21日前的复利0.94元，因此截至2015年7月21日，借款合同项下高旭未返还的借款本金为294281.37元，应付未付利息17049.74元。兴业银行重庆分行催收未果后遂向本院提起诉讼，因高旭下落不明，本院于2015年10月23日在报纸上刊登公告向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。
另查明，兴业银行重庆分行为实现债权委托律师代理本案，并支付律师费4500元。
上述事实，有《个人购房抵押（保证）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、借款借据、还款明细表、《委托代理合同》、律师费发票、电子回单等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，兴业银行重庆分行与高旭、宝海公司签订的《借款合同》、《抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方均得按约履行合同义务，兴业银行重庆分行在依约向高旭发放318000元借款后，高旭未按时还本付息，已构成违约，兴业银行重庆分行有权宣布贷款提前到期并要求高旭偿付借款本金、利息、罚息、复利，故对兴业银行重庆分行请求高旭返还尚欠借款本金294281.37元及支付截至2015年7月21日的利息17049.74元的诉请，本院予以支持；兴业银行重庆分行起诉前未向高旭有效宣布贷款提前到期，应以本院实际送达应诉材料的时间作为变更合同的到达时间，故兴业银行重庆分行要求按罚息利率计收罚息的起算时间应为2015年12月23日，从2015年7月21日至2015年12月22日期间产生的利息还应按《借款合同》约定的借款利息计收方式予以主张；自2015年12月23日起，兴业银行重庆分行有权以全部借款本金为基数，按罚息利率及罚息计结息方式予以计收罚息，本院予以确认；兴业银行重庆分行要求以未付利息为基数，自2015年7月22日起按罚息利率计收复利的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因《借款合同》中并未明确约定计收复利的基数包括罚息，故对兴业银行重庆分行要求以罚息为基数，按罚息利率计收复利的主张，本院不予支持。兴业银行重庆分行为实现债权支付律师费4500元，依照借款合同约定该款应由违约方高旭承担，故对兴业银行重庆分行的律师费的诉讼请求，本院予以支持。
《抵押贷款合同》中高旭就其购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路X号附X号X-X-
X号的房屋为前述借款设立了抵押权的预告登记，预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，不产生抵押权设立的法律后果，在未正式办理房屋抵押权登记前，债权人并未取得该预售商品房的抵押权，故兴业银行重庆分行要求就该房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。
宝海公司作为保证人自愿为高旭前述债务提供阶段性连带责任担保，根据《借款合同》的约定“如果债务人已办妥房屋所有权证和债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人保证责任解除。”宝海公司未举示证据证明高旭购买的房屋已经办理了房屋产权证，并正式办理了抵押登记手续，因此宝海公司作为保证人的保证责任并未解除，在高旭未按时还款付息，兴业银行重庆分行提前收取全部贷款的情况下，宝海公司应对高旭前述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：
一、被告高旭于本判决生效之日起十日内归还原告兴业银行股份有限公司重庆分行借款本金294281.37元；
二、被告高旭于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司重庆分行利息、罚息、复利（利息：截至2015年7月21日的利息为17049.74元，自2015年7月22日起至2015年12月22日止的利息，以未返还借款本金为基数，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的借款期内借款利率及计结息方式计收；罚息：以未返还借款本金为基数，自2015年12月23日起至本金付清之日止，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的借款利率上浮50%及计结息方式计收；复利：截至2015年7月21日利息17049.74元的复利，自2015年7月22日起计算至付清之日止；2015年7月22日至2015年12月22日期间应付未付利息产生的复利，以每月应付利息为基数，从应付日的次日起计算至付清之日止；复利按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的借款利率上浮50%及计结息方式计收；若遇基准利率调整，借款利率则按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的调整方法作相应调整；利随本清）；
三、被告高旭于本判决生效之日起十日内支付原告兴业银行股份有限公司重庆分行律师代理费4500元；
四、被告重庆宝海房地产开发有限公司对被告高旭的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6036元，公告费800元，合计6836元，由被告高旭、重庆宝海房地产开发有限公司负担。案件诉讼费已由原告兴业银行股份有限公司重庆分行缴纳，被告高旭、重庆宝海房地产开发有限公司在履行前述付款义务时一并支付原告兴业银行股份有限公司重庆分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 乔小勇
代理审判员 蒋思斯
代理审判员 郭雪妍
二〇一六年五月六日
书 记 员 肖 瑶