上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民四(商)初字第293号
原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，住所地上海市闵行区。负责顾非非，行长。委托代理人林琳，上海中城世纪律师事务所律师。被告郑继松，男，1974年11月5日出生，汉族，户籍地福建省。被告上海惠格置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人俞燕萍，董事长。委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行与被告郑继松、上海惠格置业发展有限公司(以下简称惠格公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，因无法直接向被告郑继松送达诉讼文书材料，需公告送达，为此转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2015年9月22日进行了公开开庭审理。原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行的委托代理人林琳，被告惠格公司的委托代理人瞿蓓到庭参加诉讼。被告郑继松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。2015年9月23日，由于本案处理结果与另案的执行结果有直接关系，本院裁定中止诉讼。2016年4月26日，由于惠格公司表示另案执行困难，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行诉称，2010年10月18日，被告郑继松、惠格公司与原告签订了《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定原告向被告郑继松提供借款人民币1,800,000元(币种下同)，供其购买位于上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX室的房产，被告惠格公司为郑继松的借款提供阶段性保证。后原告依约放款，但郑继松未按约履行还款义务，自2014年11月后再未还款。原告决定提前收回全部借款本息，并追究惠格公司的保证责任，故诉至法院，请求判令：1、被告郑继松偿还借款本金1,692,511.02元；2、被告郑继松支付原告自2014年10月31日起至实际清偿日止的利息和罚息(暂计至2015年2月28日的金额为：利息45,525.86元、罚息1,286.14元)；3、若被告不履行上述两项诉请，原告有权对被告郑继松所有的上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX室的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告惠格公司对郑继松的债务承担连带保证清偿责任。被告惠格公司辩称，对郑继松借款及惠格公司提供保证的事实无异议，但是不同意承担保证责任。系争房屋的预告权利人为郑继松，惠格公司多次催促郑继松办理产权登记，但其并未主动办理，惠格公司只能起诉要求郑继松办理产权登记，已得到了法院判决支持，并进入强制执行程序，根据《物权法》第二十八条的规定，判决生效之日产权即发生变动，故系争房屋产权已变更，惠格公司保证责任已结束。原告向本院提供了以下书面证据：1、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》1份，证明原告与被告郑继松之间存在抵押借款关系，被告惠格公司承担保证责任。被告惠格公司对该证据无异议。2、房地产抵押登记证明及房地产登记簿各1份，证明系争房产已办理预告登记。被告惠格公司对该证据无异议。3、个人贷款支付凭证1份，证明原告履行了放款义务。被告惠格公司对该证据无异议。4、个人贷款对账单、结清试算各1份，证明被告郑继松贷款逾期情况。被告惠格公司对该证据无异议。被告惠格公司对其提出的抗辩理由，向本院提供了以下证据(2014)嘉民三(民)初字第1075号判决书、协助执行通知书及送达回证1组，证明惠格公司起诉郑继松办理产权登记的诉讼已得到法院判决支持。原告对该证据真实性无异议。被告郑继松未作答辩，亦未提供证据。本院对证据的认证意见：鉴于被告郑继松未到庭进行质证，本院经对原告和被告惠格公司的证据进行审核，认为双方提供的证据真实合法，与本案有关联，本院予以采纳。基于上述确认的有效证据，并结合到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：2010年10月18日，被告郑继松作为借款人和抵押人、被告惠格公司作为保证人共同与原告签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定原告向被告郑继松发放金额为1,800,000元的贷款，供其购买位于上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX室的房产；贷款期限自2010年10月18日至2040年10月18日，贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率下调25％；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求其立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本息)，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿日止，按合同约定的逾期罚息利率计收罚息和复利，约定的罚息利率为本合同执行贷款利率水平上上浮50％；借款人提供上述房产为借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项和原告实现债权和抵押权的费用；惠格公司提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息(包括罚息和复利)、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等)，保证期间为保证条款生效之日起至抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误，抵押财产抵押权登记已办妥并记载于房屋登记簿上，且与登记机关房屋登记簿记载一致的抵押财产的《上海市房地产登记证明(他项权利抵押)》原件交由贷款人核对无误、收执之日止，若贷款人已收执《上海市房地产登记证明(预购商品房抵押预告登记)》原件，则保证期间为保证条款生效之日起至抵押财产预告登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记簿上，且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止。2010年10月26日，系争房产办理预告登记，预购商品房抵押人为郑继松，预购商品房抵押权人为原告。同日，原告向被告郑继松发放贷款1,800,000元。被告郑继松初尚能正常还款，但自2014年10月31日起停止还款，后再未还款。2014年11月28日，上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)出具(2014)嘉民三(民)初字第1075号民事判决，判令郑继松应于判决生效之日起十日内协助惠格公司将上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权转移登记至郑继松名下。2015年1月30日，嘉定法院向上海市嘉定区房地产交易中心发送协助执行通知书，要求协助惠格公司将系争房屋的产权人变更为郑继松。由于房产已被福建省宁德市中级人民法院查封，该判决一直未履行。原告于2015年4月22日诉至法院，宣布剩余借款提前到期。截至2016年5月5日，尚欠原告借款本金1,692,511.02元，利息130,748.35元，罚息11,255.65元。本院认为，原告与被告郑继松、惠格公司订立的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》系签约各方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同各条款对各方具有约束力，原、被告均应按约履行。原告按约放贷后，已完成出借方的主要义务。现被告郑继松逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求归还全部尚欠本息，并要求被告按合同约定承担相应的罚息和复利。原告明确以2015年4月22日为其宣布借款提前到期之日，故自该日起应以全部剩余本息为本金计算罚息和复利。被告惠格公司作为借款的保证人，应按照合同约定承担保证责任。根据合同约定，保证期限应至抵押财产预告登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记簿上、且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止，直到宣判日，系争房屋仍为预告登记，故保证期间并未结束。惠格公司辩称已取得嘉定法院的生效判决，依据《物权法》第二十八条的规定物权已发生变更。对此本院认为，物权的设立、变更、转让或消灭，依据其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动，《物权法》第二十八条的规定针对的是非依法律行为而发生的物权强制转让情形，不适用于本案中依合同发生的物权转让情形。故本院对被告惠格公司的抗辩意见不予采纳，惠格公司仍应承担相应的保证责任，保证担保的范围依合同约定包括借款本金、利息、罚息和复利等。由于本案系争房屋并未办理抵押登记，故原告并未取得抵押权，本院对原告要求行使抵押权的诉请不予支持。审理中被告郑继松经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃行使答辩等诉权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑继松于本判决生效之日起十日内，归还原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行借款本金1,692,511.02元、130,748.35元和罚息11,255.65元；二、被告郑继松于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行以1,823,259.37元为本金，自2016年5月6日起,按双方签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》约定计算至实际清偿日止的罚息和复利；三、被告上海惠格置业发展有限公司对被告郑继松的上述两项付款义务承担连带保证责任，被告上海惠格置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告郑继松追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司上海闵行支行的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,453.91元，由两被告共同负担，公告送达费560元，由被告郑继松负担，被告负担之款于本判决生效后十日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 茅建中
人民陪审员 谢志保
人民陪审员 王晓蕾
二〇一六年五月六日
书 记 员 陈 冲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。