重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终74号
上诉人（原审原告）：龚国斌，男，汉族，1962年2月28日出生，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人:陈圣伦，重庆伦吉律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘树良，男，汉族，1974年11月27日出生，住重庆市大足县。
被上诉人（原审被告）：重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路728号阳明山庄大厦南楼611室，组织机构代码68623271-0。
法定代表人：赵奇宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号，组织机构代码70944938-2。
法定代表人：邓功灿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌，重庆达美律师事务所律师。
上诉人龚国斌因与被上诉人重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司(以下简称盛元昌小贷公司)、重庆洋龙置业有限公司(以下简称洋龙置业公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民初字第00979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日、2017年4月28日开庭进行了审理。上诉人龚国斌的委托诉讼代理人陈圣伦、刘树良，被上诉人盛元昌小贷公司的委托诉讼代理人王洪，被上诉人洋龙置业公司的委托诉讼代理人谭先银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龚国斌上诉请求：1.撤销(2015)渝一中法民初字第00979号民事判决；2.改判停止执行重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街7号楼一层8号门市、二层1号门市（即本案争议的重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街7-1-8号房屋，以下简称本案争议房屋）；3.确认龚国斌对本案争议房屋享有所有权；4.本案一、二审诉讼费用由盛元昌小贷公司、洋龙置业公司负担。主要事实和理由：1.龚国斌与洋龙置业公司就本案争议房屋签署《商品房买卖合同》的时间早于法院查封的时间；2.龚国斌于2013年9月12日将本案争议房屋出租给黄文彬使用，即龚国斌占有和使用该房屋早于法院查封的时间；3.龚国斌已经通过与洋龙置业公司协议用以房抵款的方式支付了本案争议房屋全部价款437184元，洋龙置业公司也向龚国斌出具了购房款收条；4.本案争议房屋未能完成过户登记非因龚国斌原因所致。且重庆市大足区人民法院于2015年5月8日作出了（2015）足法民初字第03119号民事调解书，明确洋龙置业公司应于2015年7月31日前为龚国斌办理本案争议房屋的产权登记。
盛元昌小贷公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
洋龙置业公司辩称，请法院查明事实，依法判决。
龚国斌向一审法院起诉请求：1.停止执行本案争议房屋；2.确认龚国斌对本案争议房屋享有所有权；3.本案一、二审诉讼费用由盛元昌小贷公司、洋龙置业公司负担。
一审认定事实：2013年7月1日，龚国斌与洋龙置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由龚国斌购买洋龙置业公司开发的本案争议房屋，价款4347184元。后洋龙置业公司于2013年7月1日向龚国斌出具收到上述房屋全部房款的收据。
2013年8月14日，洋龙置业公司取得大足区国土房管(2013)预字第38号商品房预售许可证。2013年8月22日，洋龙置业公司与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)贷字第2013015号《借款合同》，约定由盛元昌小贷公司向洋龙置业公司发放借款3000万元，借款期限2个月。同日，洋龙置业公司还与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)担抵字第2013015号《抵押合同》，约定洋龙置业公司以其所有的坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号共计建筑面积1987.46平方米的住宅和1314.12平方米的非住宅[重庆市商品房预售许可证号：大足区国土房管(2013)预字第(38)号]作为前述借款的抵押物并已办理抵押登记。当日，邓功灿和杨道群于与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)保证字第2013015号《保证合同》，约定由邓功灿和杨道群为前述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，盛元昌小贷公司于2013年8月23日向洋龙置业公司发放了全部借款，期限届满后因洋龙置业公司未能按时归还借款，经盛元昌小贷公司申请，重庆市大渡口公证处作出了(2014)渝渡证字第5758号具有强制效力的债权文书公证书以及(2014)渝渡证字第7822号执行证书，确认盛元昌小贷公司可持上述公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行标的为：(1)本金人民币3000万元；(2)2014年10月1日起至债务清偿之日止按月利率1.86%计息；(3)因公证强制执行所产生的一切费用。因洋龙置业公司、邓功灿和杨道群逾期未履行该生效法律文书所确定的义务，盛元昌小贷公司于2014年10月21日向重庆市第一中级人民法院（以下简称一中院）申请执行，一中院受理后于2014年12月2日作出(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业公司名下的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街7号、9号楼共计29套房屋，其中包含本案争议房屋。在该案执行中，龚国斌作为案外人对本案争议房屋提出了执行异议，一中院以(2015)渝一中法执异字第123号执行裁定书裁定“驳回案外人龚国斌的异议”。
一审法院认为，双方争议焦点是：龚国斌对本案争议房屋是否享有权利且其享有的权利是否能够排除执行。
首先，龚国斌与洋龙置业公司就本案争议房屋签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。龚国斌与洋龙置业公司签订上述合同的时间是2013年7月1日，而洋龙置业公司取得商品房预售许可证的时间是2013年8月14日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故应认定龚国斌与洋龙置业公司签订的上述《商品房买卖合同》有效。
其次，龚国斌是否在法院查封之前已合法占有本案争议房屋。一中院查封争议房屋的时间是2014年12月2日，而龚国斌称已于2013年9月12日将争议房屋出租给案外人黄文彬使用，虽经一中院实地勘查争议房屋确已有人使用，但因龚国斌所举示的《房屋租赁合同》涉及案外人，不能对该合同的真实性予以确认，也不能认定争议房屋即为龚国斌出租给他人使用，故对龚国斌称已在法院查封之前合法占有了争议房屋的事实不予确认。
再次，龚国斌是否已支付争议房屋的全部价款。按照龚国斌的陈述，其全部购房款系以其承建的大足翠堤华府•盈彩美居C栋工程（以下简称盈彩美居C栋工程）的工程款进行抵扣。虽然洋龙置业公司对龚国斌的自述全部予以认可，但仅凭洋龙置业公司的自认和龚国斌举示的证据不能达到证明龚国斌所述事实的目的。第一、龚国斌和洋龙置业公司均未举示证据证明盈彩美居C栋工程实际存在的证据，也未举示证据证明如有该工程是否确由洋龙置业公司进行开发；第二、洋龙置业公司与重庆一品建设集团有限公司（以下简称一品建设公司）的《建设工程施工合同》因涉及案外人，且该份合同无建委等行政管理机关的备案登记或鉴证等予以佐证，故对该合同的真实性无法予以确认；第三、龚国斌称其系挂靠一品建设公司实际承建盈彩美居C栋工程，但其与一品建设公司签订的内部投资经营管理合同（以下简称内部合同）因涉及案外人，无法确认该合同的真实性；第四、龚国斌没有举示相应购买、租赁建筑材料、支付民工工资、洋龙置业公司工程款支付情况等其他证据，仅凭其与洋龙置业公司的结算书及结算清单不能达到证明其确有承建洋龙置业公司工程项目的事实。故龚国斌称享有对洋龙置业公司盈彩美居C栋工程款债权的事实不予确认，因此也不能认定龚国斌以其所述工程款债权抵偿了争议房屋的全部价款。
最后，龚国斌对未能办理过户登记是否具有过错。虽然龚国斌与洋龙置业公司签订合同时洋龙置业公司尚未取得商品房预售许可证，但龚国斌对洋龙置业公司在取得预售许可证后即办理过户登记享有期待权，如龚国斌知晓洋龙置业公司已取得预售许可证或者在洋龙置业公司取得之后较长一段合理期限内未行使其期待权，则龚国斌对于未能办理过户登记具有过错，本案中无证据证明洋龙置业公司在取得预售许可证后已告知了龚国斌，且洋龙置业公司在2013年8月14日取得预售许可证后即于当月的22日与盛元昌小贷公司签订《借款合同》和《抵押合同》，故龚国斌对于未能办理过户登记不具有过错。
综上，龚国斌所举示的证据不能证明其对本案争议房屋享有权利且其权利能够排除执行。依照最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回龚国斌的诉讼请求。案件受理费41577.47元，由龚国斌承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
龚国斌在二审中举示的2009年11月4日一品建设公司向洋龙置业公司出具的委托书载明，“兹委托贵单位代付龚国斌工程款人民币玖佰伍拾万元正，该款项在我公司盈彩美居C幢项目工程款中扣除”。
重庆市大足区人民法院于2015年5月8日作出的（2015）足法民初字第03119号民事调解书载明，被告洋龙置业公司应在2015年7月31日前为原告龚国斌办理本案争议房屋的产权证。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本案争议的焦点是：龚国斌对本案争议房屋是否享有对抗执行的权利。
本院认为，因龚国斌实际支付诉争房屋全部价款的依据不足，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，龚国斌就本案诉争房屋不应享有排除执行的权利。理由是：1.根据合同相对性原则，龚国斌只对一品建设公司而非洋龙置业公司享有支付工程款请求权。本案中，洋龙置业公司对龚国斌挂靠一品建设公司实际承建盈彩美居C栋工程虽无异议，但即使龚国斌确系盈彩美居C栋工程的实际施工人，亦应认定与洋龙置业公司就盈彩美居C栋工程签署施工合同的相对方是一品建设公司而非龚国斌。龚国斌既未能证明其与一品建设公司已完成结算，一品建设公司欠付龚国斌工程款；也未能证明洋龙置业公司尚欠付一品建设公司工程款。即不能证明洋龙置业公司应在欠付一品建设公司工程款范围内对龚国斌承担责任。2.根据龚国斌在二审中举示的2009年11月4日一品建设公司向洋龙置业公司出具的委托书可知，一品建设公司亦认为其系盈彩美居C栋工程款的权利人，洋龙置业公司是代其向龚国斌付款。因此，一品建设公司并未向龚国斌转让对洋龙置业公司的工程款债权。即使洋龙置业公司欠付一品建设公司工程款，但龚国斌未证明一品建设公司向其转让前述债权或一品建设公司委托洋龙置业公司向龚国斌支付剩余工程款。故龚国斌认为其对洋龙置业公司享有债权，可以抵销本案诉争房屋购房款的理由不能成立。对龚国斌举示的与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要件有关的其他证据，本院亦不再评判。
至于重庆市大足区人民法院足法民初字第03119号民事调解书确定洋龙置业公司为龚国斌办理本案争议房屋产权登记义务的性质仅是确认龚国斌对洋龙置业公司享有办理产权登记的债权请求权，而非对本案争议房屋享有物权。且一品建设公司未参加该案诉讼，即使龚国斌、洋龙置业公司在该案诉讼中对以房抵款等事实予以确认，该调解书确定的权利义务应仅对洋龙置业公司和龚国斌产生约束力，不能在本案中作为对抗执行的依据。
综上，一审判决处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41577.47元，由龚国斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小波
审 判 员 徐 宾
代理审判员 周 倩
二〇一七年五月十五日
书 记 员 文婷婷