上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第31262号
原告上海新馨实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汤勇，执行董事。委托代理人张艳，上海市协力律师事务所律师。被告李根，男，1987年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海新馨实业有限公司与被告李根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告上海新馨实业有限公司的委托代理人张艳、被告李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新馨实业有限公司诉称，原、被告于2014年3月12日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区五莲路XXX号上海新馨建材商城铺位139号营业场地(以下简称系争铺位)租赁给被告展示、经营使用，租赁面积89.25平方米，租赁期限自2014年3月28日起至2015年6月27日止，年租金总计人民币(以下币种相同)82,893元，另被告需支付综合质量保证金1万元、物业费4,234元、空调费2,873元，垃圾清理费5元/平方米，前述费用共计100,446.25元，由被告于合同签订当日全部付清，合同另约定，被告拖欠交纳租金、空调费、物业管理费等相关费用，原告按每逾期一天收取被告总拖欠费用3%的违约金。但是，《商铺租赁合同》签订当日，被告仅支付原告租金及相关费用共计6万元，尚余4万元租金及446.25元垃圾清理费经原告同意由被告延期至2014年4月30日前付清，但被告到期仍未支付，为此原告于2015年1月24日向被告寄送了催款函，但被告仍然未予支付。原告认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方都应遵照履行，被告拖欠租金的行为严重侵犯了原告的合法权益，已构成合同违约，故诉请：1、依法判令被告支付拖欠租金4万元及垃圾清理费446.25元；2、判令被告支付至判决日止的逾期支付租金和垃圾清理费的违约金16,987.43元(2014年5月1日-2015年6月30日，以本金40,446.25*日千分之一)；3、本案诉讼费由被告承担。被告李根辩称，被告承租系争商铺时原告口头保证在市场满租、正常营业的情况下才开始收取租金，被告入场的时候周边的铺位都是空的，被告经营2-3个月后周边铺位还是空的，但8月份原告的工作人员就问被告要房租，被告跟他们说市场上人家只交了1万元租金的都可以经营，而被告已交6万元为何还不能经营，他们说每个客户的情况是不一样的，被告感到不公平，故拒绝支付。10月份原告又来催讨租金，被告打听下来市场内很多客户都没有付，故也没有支付。11月3日，原告就擅自停掉了被告的电，导致被告无法经营，被告连续三天至原告处要求供电，未果。因为无法经营，被告只得于11月8日关闭店铺至今。由于原告的停电导致被告无法经营，至今已9个月。被告同意在原告赔偿被告9个月停营损失后支付原告租金，不同意支付利息。经审理查明，2014年3月12日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将系争铺位租赁给乙方做展示、经营使用，租赁面积为89.25平方米；租赁期限自2014年3月28日起至2015年6月27日止，其中赠免租期90天，实际起算日以商场开业时间为准；年租金总计82,893元，于签字当日支付；其他费用：综合质量保证金每商户1万元、商户退场即日起一年，无质量投诉或先行赔付，退场一年后全额退款，代收物业费4,243元，代收空调费2,873元，垃圾清理费5元/平方米，甲方一次收取上述四项费用；乙方拖欠交纳租金、空调费、促销费、物业管理费等相关费用，甲方按每逾期一天收取乙方总拖欠费用3%滞纳金。合同签订当天，被告支付原告质量保证金1万元、物业管理费和空调费7,107元、租金42,893元，合计6万元。被告对系争铺位进行装修后经营卫、浴产品。因被告未支付剩余租金，原告分别于同年8月、10月向被告催讨，但被告仍未付。同年11月3日，原告在未通知被告的情况下停掉了系争铺位内的电，导致被告无法经营，11月8日被告关闭了店铺，停止营业至今。以上事实，由经庭审质证的《商铺租赁合同》、收据及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告称，原告从未承诺被告在商场满租后支付租金。合同签订当日被告支付了保证金、物业管理费、空调费及租金共计6万元，剩余租金4万元经双方协商一致由被告在4月30日前支付。原告停电后被告基本不来经营，但店铺内的商品一直在委托隔壁商户出售，被告的妻子偶尔也会来店铺。原告于11月10几号恢复了系争铺位的用电，但没有通知被告。原告另表示，合同约定的被告逾期支付租金及相关费用的违约金过高，原告自愿调整至按未付款的每日千分之一计算。被告对原告将逾期付款违约金计算标准调整为按未付款的日千分之一计算没有异议，另称，当时招商经理向被告承诺在对门满租的情况下被告于4月30日前付清余款，对此被告表示同意，但是到4月30日对门并未满租，故原告也没有来催讨租金。垃圾清理费确实没有支付。另外，原、被告确认一致，一年租期的届满日为2015年8月17日，保证金的退还日期为2016年8月17日。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告已按约将系争铺位交付给被告，被告作为承租人理应按照合同约定支付租金及其他相关费用。被告称，原告承诺其在对门铺位满租后支付剩余租金，对此，原告不予认可，而被告也未能提供证据予以证明，本院不予采纳。《商铺租赁合同》签订当天，被告仅支付原告租金42,893元，尚余4万元未能按约支付，被告的行为已构成违约，现原告诉请要求被告支付剩余租金，符合合同约定，应予支持。但是，原告因被告未付清剩余租金而停电的行为并无合同依据，该行为显属不当，由于原告的停电行为客观上造成了被告无法正常使用租赁铺位，对于该期间的租金，本院根据过错责任以及租赁铺位的实际使用情况，判决被告可适当减少支付，具体数额由本院酌定。原告将逾期付款违约金调整到按未付款的日千分之一计算，而被告对该调整也无异议，本院予以采纳。原告主张自2014年5月1日起计算逾期付款违约金，符合合同约定，应予准许，但是，由于原告于2014年11月3日停电的行为客观上导致了被告无法正常经营，故原告主张停电后的逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。原告主张由被告支付垃圾清理费446.25元，符合合同约定，应予支持。虽然合同约定垃圾清理费等由被告一次性支付，但并无约定具体支付的日期，故原告主张由被告支付自2014年5月1日起的逾期支付垃圾清理费的违约金，依据不足，该违约金可自原告向被告主张之日即起诉之日起计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李根应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海新馨实业有限公司租金14,000元、垃圾清理费446.25元；二、被告李根应于本判决生效之日起十五日内按40,446.25元的日千分之一支付原告上海新馨实业有限公司自2014年5月1日起至2014年11月3日止的逾期付款违约金；三、被告李根应于本判决生效之日起十五日内按446.25元的日千分之一支付原告上海新馨实业有限公司自2015年8月20日起至判决日止的逾期付款违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,235元，减半收取计617.50元，由原告上海新馨实业有限公司负担450.50元，被告李根负担167元，。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一五年十一月十七日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。