四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0121民初1861号
原告：四川蓝光嘉宝资产管理集团股份有限公司，住成都市武侯区一环路南三段二十二号。
法定代表人：姚敏，董事长。
委托诉讼代理人：李玲，女，1989年2月12日出生，汉族，住四川省金堂县，系四川蓝光嘉宝资产管理集团股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：蹇长良，男，1990年7月14日出生，汉族，住成都市金牛区，系四川蓝光嘉宝资产管理集团股份有限公司员工。
被告：钟廷祥，男，1964年1月16日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人，龙姗，重庆百君（成都）律师事务所律师。
原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称“嘉宝资产公司”）与被告钟廷祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宝资产公司的委托诉讼代理人李玲、蹇长良，被告钟廷祥及其委托诉讼代理人龙姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉宝资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费110709.60元以及违约金33212.88元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称“金堂蓝光公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向被告所在小区提供物业管理服务，合同期限：至小区物业业主委员会代表业主与业主大会选定的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业管理费的标准、逾期违约金等进行了约定。被告至今拖欠从2012年11月1日至2018年7月31日的物业管理费用110709.60元及违约金33212.88元。原告持续提供物业管理服务，被告经多次催收仍不履行缴费义务，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告钟廷祥辩称，对与开发商金堂蓝光公司签订《商品房买卖合同》、交付房款的事实无异议，所购房屋因存在质量问题，不具备交付条件，被告也未接房。因此，原告主张的物业管理费及违约金应由开发商承担，钟廷祥不是本案的适格主体。原告的诉请无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：
一、案涉被告所购“蓝光观岭国际*碧澜山”22栋1号房屋存在地基沉陷、地基空洞未回填、地面开裂、墙面脱落等诸多严重质量问题，钟廷祥要求金堂蓝光公司对房屋进行整改，经多次整改均未达到交付条件。根据原告提交的2016年8月19日向钟廷祥寄送《蓝光观岭国际*碧澜山22栋1号房屋问题整改完成复验通知函》显示，虽然钟廷祥并未实际收到该函件，但已证明房屋确实存在严重质量问题，因金堂蓝光公司未对验收通过的房屋进行整改，房屋一直未向钟廷祥交付。
二、原告与金堂蓝光公司签订的附件七《前期物业服务协议》、《观岭国际社区四期、五期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）无效，且被告不是《前期物业服务合同》的相对人，对被告无约束力。首先，金堂蓝光公司未通过招投标方式选聘物业服务企业，合同应属无效。根据《物业管理条例》第二十四条、《四川省物业管理条例》第三十六条的规定，案涉小区物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘物业服务企业，即国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，《前期物业服务合同》管理区域房屋总建筑面积超过3万平方米，金堂蓝光公司未通过招投标方式选聘物业服务企业，而是违法与原告签订物业服务合同。其次，物业合同为原告与开发商金堂蓝光公司恶意串通，损害包括钟廷祥在内的“观岭国际社区”全体业主利益而签订的无效合同。金堂蓝光公司是原告的股东，金堂蓝光公司与嘉宝公司是有利害关系的关联企业。金堂蓝光公司与原告恶意串通，垄断物业服务签订物业服务合同，系共同订立不平等条款损害业主权益。根据《合同法》第五十二条第（二）项规定，物业服务合同为无效合同。再次，因开发商的原因造成房屋存在严重质量问题，不具备交付条件，该房屋至今未交付给被告，因此，原告主张的物业管理费应由金堂蓝光公司承担。被告不知晓原告是否与金堂蓝光集团签订了物业服务合同，原告也并没有进行公示，所以这份物业合同对于被告并无约束力。且即使原告进行了公示，因被告不是该合同的相对人，对被告也不产生约束力。
三、原告主张的2015年4月18日以前的物业管理费及违约金已过诉讼时效，原告应对怠于行使自身权利造成的扩大部分损失承担责任。根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，原告于2018年4月24日向法院起诉，主张2012年11月1日至2018年7月31日期间的物业管理费及违约金，显然2015年4月19日前的物业管理费及违约金已超过法定诉讼时效，依法不应支持。同时，原告主张逾期违约金标准按每天千分之五计算没有法定和约定依据，即使法院支持违约金，原告因未举证证明其因违约受到的具体损失，因其主张的违约金偏高应予调整，以银行同期存款利率计算为宜。
本院经审理认定事实如下：成都嘉宝管理顾问有限公司（以下简称“嘉宝顾问公司”）通过招标的方式成为开发商金堂蓝光公司开发的“观岭国际社区四、五期（住宅）”的前期物业服务企业，并于2010年7月28日在金堂县房产管理局备案。2010年11月23日，嘉宝顾问公司与金堂蓝光公司签订《前期物业服务合同》一份，约定期限为：本合同签订之日起至本建筑区划业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。服务的内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业公用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理。物业服务费的标准为：本物业服务区域物业服务采用包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：4.50元/月*平方米。物业服务费从业主正式接收房屋的次日开始全额缴纳，具体为：业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日开始全额记收；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度的最后15日内预交下个季度的物业服务费。违约金约定为：业主或物业使用人违反本合同，未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用10%的标准向乙方支付违约金。《住宅工程质量分户验收结果表》载明，案涉观岭国际社区五期A区22楼1号房屋于2012年8月31日，通过了建设单位、施工单位、监理单位验收。2012年9月10日，金堂县房屋面积测绘站出具“观岭国际社区五期A区”《四川省房屋面积测绘报告》。2012年9月14日，金堂蓝光公司在《新金堂》综合新闻版面刊登了“观岭国际社区【碧澜山】交房通知”，载明的主要内容为，观岭国际社区“碧澜山A区”已圆满呈现，我们非常荣幸的通知你，你所购买的房屋将于2012年9月21日达到交付条件，工作人员已按照你合同所留地址邮寄交房通知书，并将提前与你进行电话预约具体的办理时间。2012年9月18日，金堂县城乡规划管理局向金堂蓝光公司就开发的案涉项目颁发建设工程规划合格证。
2012年10月31日，钟廷祥与金堂蓝光公司签订《商品房买卖合同》一份（包括七个附件），与本案权利义务相关的主要内容包括：第十条交付条件（一）出卖人应当在2013年6月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5所列条件条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，买受人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，买受人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或为满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担……（三）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1.如买受人未付清应付房款或者违约金或逾期接房期间的物业服务费，出卖人有权暂缓交房，买受人应在实际付清款项之日起十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知。2.房屋达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发交房公告，并按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，自交房日期之日起，房屋的风险责任转移至买受人、物业服务费用由买受人承担，买受人需在实际交接房时自行向物管公司付清物业服务费用。第二十二条前期物业服务(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：成都嘉宝管理顾问有限公司，资质证号为：（建）1050275。(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.5元/月*平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公共部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。(三)物业管理企业按季收取物业服务费，买受人应当分别在每年的4月30日前、7月30日前、10月30日前和1月30日前缴费。(四)物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附加七：物业服务（本附加内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）。一、物业服务内容与观岭国际社区《前期物业服务协议》一致；二、物业服务质量与观岭国际社区《前期物业服务协议》一致；三、物业收费项目及价格与观岭国际社区《前期物业服务协议》一致；四、业主临时公约与观岭国际社区《临时管理规约》一致。
《前期物业服务等级核准及收费标准备案表》，于2013年3月13日在金堂县发展和改革局备案，该备案表载明的案涉住宅的物业服务费为4.50元/月*平方米。2013年5月24日的房款结算表载明，钟廷祥已于2013年4月30日付清分期购房款。
嘉宝资产公司分别于2015年、2016年、2017年、2018年，以钟廷祥在《商品房买卖合同》载明的通讯地址重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号法苑小区3栋3-5室，向钟廷祥邮寄了缴纳“观岭国际物业费催收律师函”。其间，还数次向钟廷祥邮寄“观岭国际碧澜山5-22-1接房通知书”。同时，2013年-2018年，嘉宝资产公司（前期名称为嘉宝股份公司）每年均在钟廷祥所购房屋的门上张贴费用催缴通知单，该通知单载明了钟廷祥应缴纳的物业服务费的金额等内容。庭审中，原告明确违约金为11070.96元，更正被告拖欠物业管理费的期间为：2013年6月2日至2018年7月31日。
另查明，钟廷祥购买的案涉房屋存在质量问题，金堂蓝光公司对案涉房屋的质量问题进行过整改。成都嘉宝管理顾问有限公司于2012年9月18日更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司，四川嘉宝资产管理集团有限公司于2015年8月17日更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司，即前述简称的嘉宝资产公司。
上述事实，有当事人的陈述、《物业服务招投标中标备案表》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《住宅工程质量分户验收表》、《前期物业服务等级核准及收费标准备案表》、邮寄回执单等证据在案证实。
本院认为，根据诉辩双方的举证、质证、辩论及最后陈述，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务约定的内容与《前期物业服务合同》的效力；二、案涉房屋是否符合交付条件以及是否完成交房；三、被告是否应当缴纳物业服务费及支付违约金。
一、关于《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务约定的内容与《前期物业服务合同》的效力问题。首先，《商品房买卖合同》系开发商金堂蓝光公司与被告钟廷祥签订的，双方对此均无异议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务约定（也即前期物业服务协议）的内容，并不违反法律规定。其次，原告具有物业服务资质，经过招投标程序依法取得案涉小区的物业服务，并与开发商金堂蓝光公司签订的《前期物业服务合同》。因此，前述前期物业服务协议、《前期物业服务合同》系合法成立，其内容并不违反法律规定。被告抗辩认为，金堂蓝光公司与原告系有利害关系的关联企业，《前期物业服务合同》为原告与开发商恶意串通，垄断物业服务而签订的物业服务合同，损害了包括被告在内的业主的利益，应属无效。本院认为，法律并未禁止房产开发商成为其开发物业的物业服务企业股东，且物业服务企业收取物业服务费的标准经过相关部门的备案，被告也未举证证明双方存在恶意串通的行为并由此损害了被告及相关业主的利益。因此，被告的抗辩不能成立，《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务协议与《前期物业服务合同》合法有效。
二、关于案涉房屋是否符合交付条件以及是否构成完成交房。根据本院前述查明的事实，结合双方合同对房屋内交付条件的约定，案涉房屋于2012年9月18日已达到交付条件，而开发商通知交付条件的时间定为2012年9月21日。故，案涉房屋具备交付条件。关于案涉房屋是否完成交房的问题，本案被告的购房款系分期支付，开发商于2012年9月14日发布交房公告，开发商出具的被告付清房款的“房款结算单”的时间为2013年5月24日，而被告实际于2013年4月30日已付清应付房款。根据《商品房买卖合同》关于交房的相关约定，按照被告分期给付房款的情形，按照开发商发出的“房款结算单”的时间，被告最迟也应当在2013年6月3日完成房屋交接手续，即双方在合同中对房屋的交付的方式为约定交付。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条第（二）款第3项（3）规定，即使房屋存在质量问题买受人不得拒绝接房。故，本院确认案涉房屋最迟已于2013年6月3日完成交房。
三、关于被告是否应当缴纳物业服务费及支付违约金的问题。根据本院前述一、二确认的事实，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷解释》）第一条、第六条的规定，建设单位依法与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩不能成立。同时，被告欠缴物业服务费，原告通过邮寄催收函及在被告所购房屋处张贴书面催交通知的形式，要求被告缴纳物业服务费，且原告每年都主张了权利，履行了《物业纠纷解释》第六条规定的义务，被告拒交物业服务费及2015年4月18日前的物业服务费已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。故，本院对原告关于被告支付物业管理费110709.60元的诉讼请求，应予支持。原告关于违约金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》合法有效，《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务约定（协议），载明了物业服务企业、缴纳物业服务费标准等，其内容与《前期物业服务合同》一致。且《商品房买卖合同》附件部分，明确以划线的方式提示买受人“物业服务内容与观岭国际社区《前期物业服务协议》一致”等提示，《前期物业服务合同》明确约定了按所欠缴服务费用10%的标准支付违约金，虽然被告认为原告未举证证明其损失大小，应依法进行调整，并主张以银行同期存款利率为宜。本院认为，《前期物业服务合同》约定的违约金标准符合《合同法》第一百一十四条的规定，由于被告从未缴纳物业服务费，且时间长达五年，从被告欠缴物业管理费的金额、欠缴时看，原告主张的违约金并不属明显偏高的情形，从诚实信用的角度考虑，本院对违约金不作调整，对原告诉请的违约金11070.96元，予以支持。双方当事人主张的其余事实或意见，因与本案无关或于法无据，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
被告钟廷祥于本判决生效之日起十日内支付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司物业管理费110709.60元及违约金11070.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1589元，由被告钟廷祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐诗进
二〇一八年六月二十五日
书记员 易斯烊