广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初2772号
原告（反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码：914406040901225888。
法定代表人陈耀荣。
委托诉讼代理人区丽容，广东杰辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
被告曾勇（反诉原告），男，汉族，1976年4月18日出生，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人黄进，广东普罗米修律师事务所律师。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司诉被告曾勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区丽容、梁光楷，被告及被告的委托诉讼代理人黄进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因租赁位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区八座首层26、27、43、44、45号商铺事宜，原、被告双方经协商签订了《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，在该合同中双方对租赁位置、面积、租期、租金管理费及违约责任等均作出明确约定。后被告进场使用涉案物业进行经营，但被告一直拖欠租金、管理费、水电费。虽然原告以口头、手机信息及发书面通知等多种方式向被告催收欠款，但被告均不予理睬。被告的行为严重损害原告的合法权益，被告以其实际行动表明其打算不再履行任何合同约定的义务，若继续履行合同将会对原告造成更大损害，原告出租商铺的经济目的根本无法实现。被告拖欠租金、管理费已构成违约，应依约承担违约责任。原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，被告向原告返还商铺，被告已支付予原告的履约保证金124800元归原告所有；2、被告向原告支付2015年10月10日暂计至2016年4月9日期间的租金、管理费共254592元，电费7665.9元（暂计至2016年2月29日），上述各项费用计算至被告返还商铺之日止；3、被告向原告支付违约金21216元（按照一个季度的租金和管理费为本金，从每个季度的第一个月的第一天开始按照2%月息分段累计，计至被告缴清全部欠款时止）；四、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：1、涉案物业不具有合法的工程规划与房屋建设的审批手续，属于违法违章建筑。以此所签订的房屋租赁合同以及相关相类似的物业管理合同均属于无效。2、在本案中，原告并不是其所提供的涉案物业的真正的权利人，同时也未在本案中提供相关书面授权以租赁合同作为其收取租金或行使相应租赁利益的权利来源。所以本案中原告存在主体不适格的问题。3、因本案中所涉及的房屋租赁合同属于无效合同，原告所收取被告的租赁押金以及前期推广费不具有事实与合同依据，应予以返还，同时原告在诉状中所陈列的违约金也不具有任何的事实和法律依据，不应得到支持。另针对前期推广费，原告所收取的前期推广费实质为进场费，原告在没有提供任何的针对性的租户推广服务与方案的同时，收取所谓的推广费根本没有事实和法律依据。此外，在推广费与广告费的问题上，一般来讲华艺会针对额外的广告推广会收取额外的推广费用，并签署书面的广告合同并开具单据。在本案中，被告曾勇针对其个人的推广是专门另外签署广告推广合同并开具相关收费收据，由此可见原告收取的前期推广费实质为进场费，该费用的收取没有任何依据。而且即便是定义为推广费但因原告没有任何广告推广的内容和事实，此前期推广费应予以返还。4、在涉案房屋的周边租金标准来看，原告的租金是明显偏高的。同时在经济下行总体趋势下，收取如此高昂的租金也确实给被告造成较大的经济困难。在此被告希望法庭给被告所遇到的经济压力和困难予以充分的考虑。补充：在本案中因原告涉案商铺外围在装修，导致被告无法正常使用商铺。由此也给被告经营带来了较大的压力，另在涉案商铺周边同一市场区域，如南区、东区、西区，其租金标准均低于涉案商铺的租金标准，所以在此情况下，加上现在行业经济环境不理想，造成商铺使用价值不明显。所以也希望原告能够综合考虑上述情况予以相应协商。
被告反诉称，2015年3月31日，被告承租位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区八座首层26、27、43、44、45号商铺，并与原告签署《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》。2016年1月，被告得知上述租赁物业不具有合法权属与租赁资格，便向原告提出上述合同无效，但与原告协商无果。涉案租赁物业没有办理土地与建筑物业的审批与合规手续。第一、建设工程规划许可证所显示的用地单位与原告未有任何法规或合同授权的代理或委托关系，所以原告不具有收取相关费用的主体资格。第二，佛山市国土资源和城乡规划局出具的《建设工程规划许可证（建字第440604201300334）》备注明确说明“本项目为临时建设工程，有效期为两年（自核发建设工程规划许可证之日起）。逾期应自行拆除。”本案中，即使上述建设工程规划许可证为涉案商铺所覆盖，但也仅是临时建设工程，其应在2015年9月10日前予以拆除或申办延期手续。涉案商铺在未申办延期手续与调整规划的情况下属于非法建筑，所涉租赁合同也属无效。第三，涉案相关建设用地或工程规划许可证并未附有佛山国土规划部门测绘制作的红线图，且无法核实原告所述“华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）”即涵盖涉案商铺物业用地与建筑范围，据此，涉案商铺不具有合法的用地与工程规划手续。综上，涉案商铺未合法办理用地及工程规划手续，涉案合同应属无效。同时，原告在明知自身无主体资格的情况下，仍将上述临时建设工程建筑非法出租给被告占有使用，存在重大故意过错，导致被告投入商铺装修费用280000元，造成较大经济损失。另补充：针对原告所收取的前期推广费，被告代理人经在网络及相应媒体官网，均无查询到原告有实质性的推广活动，同时代理人从侧面了解到，原告曾做过的广告及宣传均是针对华艺美食城，而并非被告所在的华艺装饰材料物流城，而且，其所宣传的期间极为短暂。其所支付的开支费用也仅为近百万元，但原告以所谓的前期市场推广费收取整个市场租户费用高达数亿元，另被告认为原告既未与被告达成书面的推广内容与条款，又未进行具体针对性的市场推广活动。其推广费本身不具有收取的事实及法律依据，与此同时在收取上述推广费时，系原告强行向租户收取，其性质属于入场费。另被告认为在市场本身推广中，其受益主体是原告，而非被告个人，原告在取得相应市场推广效应后，其可以收取较为高昂的租金费用和引入更多的市场经营主体，所以在市场推广费的受益方应为原告本身，而不应当毫无根据的收取被告所谓前期推广费。同时，被告在整个经营过程中，针对个人的营销及推广，是需要另外签订广告合同和支付广告费用的，本案中的被告曾勇就曾进行过相应的广告推广。综上本案中原告收取的市场推广费没有任何的事实及法律依据，应当予以返还。被告为维护自身利益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》无效；2、原告向被告返还已交纳的市场推广费350000元；3、原告返还被告已交纳的房屋押金124800元及水电费押金25000元；4、原告赔偿被告已投入的商铺装修费用损失合计280000元；5、原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称：1、对于被告认为原、被告签署的商铺物业管理合同确认无效的请求，我方认为是无理的，该合同是双方真实意思表示，原告也有出租资格，所建设的物业是经过合法验收，因此建筑物是合法的建筑物，合同有效。2、有关推广费，该费用是原告为了宣传整个华艺市场而收取的推广费，是整体的推广，并非针对单独被告的推广，原告已向法院提交生效判决书证明原告已经履行推广义务。3、关于原告要求没收的房屋押金和水电费押金，因合同有效，由于被告拖欠租金和水电费，根据合同约定原告有权没收该两项押金。4、有关被告所主张的商铺装修费用的损失，本案的商铺是合法建筑，且可用于正常经营，是被告自行放弃经营的权利，而且这些装修费用的损失没有相应的依据，其所主张的装修费没有法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。补充：1、华艺并未进行大型装修而影响被告使用商铺。2、被告所述涉案商铺租金比其他三区租金高，是需要从商铺整体建筑配套来定性，其他三区都是旧楼房改造，而北区是新楼房及中央空调，因此所引入商铺都是高端材料，所以建筑成本较高，所收取的租金固然比周边高；3、推广费：原告收取推广费在本案中，在被告进入市场时缴纳的，而需要进行广泛推广，原告所做的有在公交车车体、电台、电视上、派发宣传单、路边广告牌、华艺市场中搞大型活动及印刷宣传册等方式进行推广。这是针对整个华艺市场的推广，而对于被告需要个人店铺的推广，当然需要另外缴纳相应的费用，这样才对其他商户公平合理。被告提及原告收取数亿推广费没有事实依据。从本案被告反诉其实在被告补充答辩意见得出本案要求确认商铺合同无效及返还装修费用，只能归根因被告经营不善，而不是原告所提供的商铺存在任何问题，被告现在还在正常使用商铺。
本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证；2、华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）2份；3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书；4、北区8座首层26-27、43-45号水电费明细表、电费发票11张；5、催收租金通知书、收租通知；6、土地证、委托书；7、（2015）佛城法民一初字第684号民事判决书及生效证明；8、《华艺装饰材料物流城1-3、8号楼项目规划许可延期手续》。被告则提交以下证据：1、华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同、租赁押金与单据（房屋押金与水电押金）；2、收据2张（前期推广费）；3、建设工程规划许可证（建字第440604201300334）；4、施工承包合同、《收款收据》（装修工程款）。对于上述证据，本院审查后对于原告提交的证据的真实性均予以确认，对被告提交的证据的真实性亦均予以确认。
诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局发函询问相关情况，该局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》并经双方当事人质证，该意见来源合法，真实可信，可以作为本案定案的依据。
诉讼中，被告向本院申请对涉案商铺内装饰装修残值进行评估，本院依法摇珠确定并委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行评估，该公司作出评估结论书及评估事项回复函，其评估程序符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，对其真实性均予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2015年3月31日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区8座首层26-27号商铺（总面积为144㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年7月10日起至2017年7月9日止，从2015年7月10日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币8640元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币6048元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。同日，原、被告就北区8座首层26-27号再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年7月10日至2020年7月9日，其中：2017年7月10日至2018年7月9日每月租金9504元，每月管理费6652.8元；2018年7月10日至2019年7月9日每月租金10454.4元，每月管理费7318.08元；2019年7月10日至2020年7月9日每月租金11499.84元，每月管理费8049.6元。其他合同内容基本同上。
2015年3月31日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区8座首层43号商铺（总面积为117㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年7月10日起至2017年7月9日止，从2015年7月10日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币7020元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币4914元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。同日，原、被告就北区8座首层43号再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年7月10日至2020年7月9日，其中：2017年7月10日至2018年7月9日每月租金7722元，每月管理费5405.4元；2018年7月10日至2019年7月9日每月租金8494.2元，每月管理费5945.94元；2019年7月10日至2020年7月9日每月租金9343.6元，每月管理费6540.3元。其他合同内容基本同上。
2015年3月31日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区8座首层44.45号商铺（总面积为155㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年7月10日起至2017年7月9日止，从2015年7月10日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币9300元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年7月10日起至2017年7月9日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币6510元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。同日，原、被告就北区8座首层44.45再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年7月10日至2020年7月9日，其中：2017年7月10日至2018年7月9日每月租金10230元，每月管理费7161元；2018年7月10日至2019年7月9日每月租金11253元，每月管理费7877.1元；2019年7月10日至2020年7月9日每月租金12378.3元，每月管理费8664.5元。其他合同内容基本同上。
2015年4月7日，被告向原告缴纳北区8座首层26、27号租金押金43200元、水电费押金10000元，北区8座首层43号租金押金35100元、水电费押金5000元，北区8座首层44、45号租金押金46500元、水电费押金10000元。
2017年3月2日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司受本院委托作出《关于华艺装饰材料物流城北区8座首层26、27、43、44、45号商铺装修残值及样板残值评估结论书》，价格评估基准日为2016年12月13日，价格评估结论为8座首层26、27、43、44、45号商铺的装修残值评估值为959282元，其中原有装修残值评估值为329030元，样板残值评估值为654995元，并注：是否原有装修，已由当事人双方现场确认，但被告认为虽为原有装修，但亦是向原告购买所得。后经原、被告质证，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出《关于华艺北区8座26、27、43-45号商铺评估事项回复函》及《北区8座26、27、43、44、45号商铺样板残值评估明细表》，更正样板残值评估值为669683元。
另查明一，2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号），该许可证载明的用地性质为“商业服务业设施用地，不兼容居住用地”。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。
另查明二，2016年5月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》，主要内容为：“一、经查核存档资料：1.华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）：项目建设单位于2013年1月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300001号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。2.华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）：项目建设单位于2013年9月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300334号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。二、相关申请延期情况：1.建设单位于2016年4月向我局申请华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）许可证延延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，该许可证已超过有效期，应按照相关法律法规进行违法处理。2.建设单位于2016年4月向我局申请（4-7#、9#楼）项目许可证延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，依据《佛山市禅城区关于加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》第十二条相关要求，应先完成行政处罚处理程序并进行测绘后，再备齐资料申请办理延期手续。”
另查明三，2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2016年8月22日。2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日。
另查明四，案外人佛山红狮陶瓷有限公司于2014年5月29日出具《委托书》，委托并授权原告对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内1座、8座物业进行经营管理。
另查明五，2013年7月5日，案外人招伟淳出具收据，确认收到原告北区8座26、27、43、44、45号前期推广费合计350000元。
另查明六，2016年4月13日，被告签收了本案起诉状等诉讼材料。
本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。关于涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，结合本院审理的华艺装饰材料物流城系列案件认定事实，本院确认涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据案外人佛山红狮陶瓷有限公司出具的《委托书》，其已委托并授权原告经营管理包含涉案铺位在内的相关物业，故原告有权提起本案诉讼。
关于涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据本院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告于2015年3月31日签订的租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》为有效合同；原、被告于2015年3月31日签订的租赁期限为2017年7月10日至2020年7月9日的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。依据上述有效合同的约定，被告负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案商铺2015年10月10日起的租金、管理费，被告对上述欠费期间未提供相反的证据予以反驳，故被告拖欠租金及管理费属实，其行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，因被告违约，原告有权主张解除有效合同部分。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认原、被告于2015年3月31日签订的租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》于2016年4月13日解除。
关于原告主张被告返还铺位并支付2015年10月10日起至实际返还铺位之日止的租金、管理费及相关电费的诉请。因涉案合同部分有效部分无效，而有效部分合同已解除，故被告确负有向原告返还铺位的义务并支付租金、管理费至实际返还铺位之日止。关于租金、管理费标准，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向原告支付合同解除前后的相关费用。被告抗辩认为合同约定的费用标准过高，但相关费用标准业经原、被告协商一致并书面约定，系双方真实意思表示，被告该辩解意见缺乏依据，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。经计算，被告应向原告支付2015年10月10日至合同解除之日2016年4月13日的租金、管理费合计260660.23元【（8640元/月+6048元/月+7020元/月+4914元/月+9300元/月+6510元/月）÷31天×22天+（8640元/月+6048元/月+7020元/月+4914元/月+9300元/月+6510元/月）×5个月+（8640元/月+6048元/月+7020元/月+4914元/月+9300元/月+6510元/月）÷30天×13天】。合同解除后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因被告至今仍占有使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向原告计付占有使用费如下：①自2016年4月14日至2017年7月9日止的占有使用费应由被告按42432元/月（8640元/月+6048元/月+7020元/月+4914元/月+9300元/月+6510元/月）的标准向原告计付；②自2017年7月10日起至被告实际返还涉案商铺之日止的占有使用费应由被告按46675.2元/月（9504元/月+6652.8元/月+7722元/月+5405.4元/月+10230元/月+7161元/月）的标准向原告计付。至于原告诉请的电费7665.9元，因被告对原告所提交的水电费明细表、电费发票的真实性予以确认，故本院对原告就电费的上述诉请予以支持。
关于原告主张没收租金押金、计收违约金及被告反诉主张返还租金押金、水电费押金、前期推广费的诉请。依据有效合同的约定，被告存在逾期交费的违约行为致合同解除，原告可以主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向被告欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，故本院考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，酌定原告没收全部租金押金124800元，对原告主张计付违约金的诉请不再支持。关于水电费押金，因涉案有效合同并未明确约定没收水电费押金的条件，故原告应向被告返还水电费押金25000元。关于前期推广费，被告系自愿向原告交纳前期推广费，原告亦于关联案件中举证证明其为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、被告双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响原、被告就前期推广费达成合意的有效性，故被告诉请原告返还该费用无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张原告赔偿装饰装修损失的诉请。本案中，原告作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与被告签订长期租赁合同，而被告作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然被告在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，原告对合同部分无效及被告因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由原、被告各自承担相应的责任。根据佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的评估结论，涉案商铺固定装修残值为959282元，其中原有装修残值评估值为329030元。如扣除上述评估结论中的原有装修残值，其余装修残值为959282元-329030元=630252元。结合上述评估结论及本案涉案商铺存在原有装修的情形，被告在本案中反诉原告赔偿其已投入的商铺装修费用损失合计280000元，合法有理，本院予
以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
（1）确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告曾勇于2015年3月31日签订的关于租赁北区8座首层26、27、43、44、45号商铺的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年7月10日至2020年7月9日）有效合同部分（租赁期限：2015年7月10日至2017年7月9日）于2016年4月13日解除，合同租赁期限超出2017年8月21日的部分无效；
（1）确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下履约保证金合计124800元归原告佛山市华艺物业经营管理有限公司所有；
（1）被告曾勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区8座首层26、27、43、44、45号商铺；
（1）被告曾勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2015年10月10日至2016年4月13日的租金、管理费合计260660.23元；
（1）被告曾勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付自2016年4月14日起至被告曾勇实际返还上述商铺之日止的占有使用费（自2016年4月14日起至2017年7月9日止的占有使用费由被告曾勇按42432元/月的标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付，自2017年7月10日起至被告曾勇实际返还上述商铺之日止的占有使用费由被告曾勇按46675.2元/月的标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付）；
（1）被告曾勇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2015年10月10日至2016年4月9日期间的电费7665.9元；
（1）原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告曾勇返还水电费押金25000元；
（1）原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告曾勇赔偿装饰装修损失280000元；
（1）驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
（1）驳回被告曾勇的其他反诉请求。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告曾勇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
本案适用简易程序，受理费减半收取3712元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担114元，由被告曾勇负担3598元。
反诉受理费收取5799元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担2938元，由被告曾勇负担2861元。评估费11000元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担8800元，由被告曾勇负担2200元；被告曾勇已全额预交评估费11000元，原告佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告曾勇支付评估费8800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 林
审判员 林 波
二〇一七年八月三十日
书记员 陈佳颖
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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