辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民三终字第00086号
上诉人（原审被告、反诉原告）：盘锦鹏欣置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：丁宏伟，该公司董事长。
委托代理人：高凤荣、周湘宁，辽宁盛达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛晓欢，女，1982年6月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：许传恩、张西云，辽宁许传恩律师事务所律师。
上诉人盘锦鹏欣置业有限公司（以下简称鹏欣公司）因与被上诉人毛晓欢租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鹏欣公司的委托代理人高凤荣、周湘宁，被上诉人毛晓欢及其委托代理人许传恩、张西云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛晓欢一审诉称：2011年原告成立了艾德英语学校，在盘锦地区从事教育培训业务，业绩良好。2012年5月份，被告开办的鹏欣公司对外招商，正值原告与资优乐园（上海）企业管理咨询有限公司（以下简称资优乐园公司）洽谈加盟业务需要较大教学场所。于是，原、被告达成合作意向，签订了《盘锦鹏欣水游城租赁意向确认书》（以下简称《租赁意向书》）。约定由原告在鹏欣公司S-L306、S-L310、S-L313、S-L314、S-L315号（以下将S-L310、S-L313、S-L314、S-L315简称S-L310）商铺开办教育培训机构，期限五年，自2012年12月21日至2017年12月20日。意向达成后，原告缴纳了意向金51,079.17元。2012年10月末，原告正式加盟资优乐园公司，向该公司交纳固定授权费及中心设备费用共计60万元，聘用了员工，招收了学员，2013年1月8日、1月19日艾德教育和资优教育分别正式营业。
自2013年3月19日，被告提供的S-L310商铺屋顶开始坠落石头、水泥，并不断渗漏污水,出现重大的安全隐患，严重威胁学员和教职员工的人身安全，学生家长不敢再送孩子前来上学，并纷纷要求退还学费，经原告多次要求被告依然不能提供上述商铺基本的安全保障功能，仍然多次发生坠石事故，致使学生流失殆尽，原告也不敢在上述商铺内再从事经营活动。2013年5月24日，在S-L310商铺内经营的资优教育培训业务被迫停止，期间学员先后退还学费。停业后，原告在协商无望的情况下，于2013年6月3日明确通知被告退回上述商铺，并将自己所有物品撤离该铺。被告多次找原告协商并同意给付原告赔偿，但要求原告继续经营,因该场所已丧失了继续经营的安全条件，原告未予接受。被告也未能再招商重新启用上述商铺，故闲置至今。
被告作为场所的出租方，对出租物负有瑕疵担保责任，尤其该场所用于教学，学员为3-10岁儿童，被告对出租物的安全保障义务不容有半点差错，但被告的商铺竟然一而再、再而三从顶棚上掉石头，而且事故发生后，被告没有认真解决问题，维修商铺、排除隐患，而是互相推诿、扯皮，安全问题至今未能解决。原告的多项损失完全是被告过错造成的。
因第S-L310商铺存在严重安全问题威胁人身安全，致使原告不能履行与资优乐园公司的合同，所缴纳的费用无法退回，原告对商铺斥巨资装修无法使用，更无法履行与员工签订的劳务合同而承担了违约责任、学员出于人身安全考虑纷纷退费，致使原告遭受巨大的经济损失，原告的合同目的无法实现。
因鹏欣公司安保、保洁服务，市场定位未达到开店承诺水平频繁更换管理人员，导致服务质量下降，鹏欣公司整体经营环境恶化，长期以来鹏欣公司开店率不够，客流量不足，2013年3月停止供暖后，商场无空调设备，环境更加恶化，商家陆续撤出卖场。尤其是2014年初，鹏欣公司三楼重新装修，导致原告所在的S-L306铺位被新装修物遮挡，普通顾客无法看到S-L306铺位经营的业务内容，更加影响原告的正常经营，虽其所提供的软硬环境早已不适合原告继续经营，但因原告前期已经投入大量资金，所招收学员教学任务尚未期满，员工合同尚未到期，故原告一直无奈维持经营。被告在此情况下却还在2014年9月15日书面通知原告解除合同。故起诉，请求:（1）判令被告赔偿原告第S-L310商铺各项经济损失1,737,477.00元，其中包括装修残值793,600.00元、固定授权费208,320.00元、设备费35万元、学员退费294,629.00元、教师违约金4万元、书籍沙发等实物损失50,928.00元;（2）被告赔偿单方解除第S-L306商铺合同给原告造成的经济损失654，034.00元，其中包括装修残值609,280.00元、学员退费44,754.00元。以上两项合计2,433,191.00元。
被告鹏欣公司一审辩称：（1）、毛晓欢在履行与鹏欣公司的租赁合同中长期拖欠租金及物业管理费等相关费用，已事实违约；其违约行为已给鹏欣公司造成巨大的经济损失。2012年12月初，双方达成租赁意向，毛晓欢租赁鹏欣公司商铺S-L306、S-L310，租赁面积共计1096平方米。鹏欣公司于2012年12月21日将五个商铺交与毛晓欢，这也是毛晓欢在诉状中自认的双方租赁合同的起算日，双方约定租期为五年,至2017年12月20日止。自毛晓欢商铺正常开业后，S-L306铺交了5个月的费用，S-L306、S-L310只交过2个月的费用，鹏欣公司多次进行催款及催签合同，毛晓欢均置之不理，鉴于毛晓欢长期不交纳租金及相关费用，鹏欣公司已经合理的催告，但毛晓欢仍不履行其义务。无奈，鹏欣公司于2014年9月15日给毛晓欢邮寄解除租赁关系的告知函，要求解除与毛晓欢之间事实存在的租赁合同关系，并要求其将店铺恢复原状，给付相关费用。
（2）、毛晓欢所罗列的赔偿清单明显有悖常理，且由于其自身违约在先，鹏欣公司不承担任何赔偿责任。毛晓欢的赔偿清单中的装修费不属实。自五个商铺交与毛晓欢后，毛晓欢的确为开办教育机构进行简单装修，并于2013年1月初装修完毕，于2013年1月8日及19日正式营业，毛晓欢自2012年12月21日收到商铺到其开业不到1个月，短短时间内花费装修费用1,753,600.00元明显不属实，且毛晓欢没有证据证明其花费装修费的事实。毛晓欢的装修行为是其为自己为期五年的经营行为所做的投入，这种投入与经营本身联系，本身就存在风险，且这种投入是毛晓欢的自愿行为，并不存在鹏欣公司的意志强加，毛晓欢本身应对其装修后果及经营风险负责。针对毛晓欢的种种违约及不诚信行为，鹏欣公司作为出租人，不同意利用毛晓欢的装修结果，故不同意给付任何残值，请毛晓欢自行拆除，将店铺恢复原状。对于毛晓欢所要求的固定授权费及中心设备费系自身经营行为，与鹏欣公司没有任何关系；学员退费与违约金及实物损失更与鹏欣公司没有任何关系。
（3）、鹏欣公司无任何违约行为，毛晓欢的损失与鹏欣公司没有任何关系，是其自身的经营失败所致。由于毛晓欢自身盲目的扩大业务及其加盟行为的经营失败，导致其无法达到预期经营目的，因此称S-L310四个铺位商铺存在严重安全隐患,使其无法经营，事实上，毛晓欢的描述夸大事实，鹏欣公司承认毛晓欢租赁的商铺，确实在使用中发现问题，但只是个别房间存在少许漏水、漏沙问题，是属于商铺正常维修范围之内的事项，况且在毛晓欢进行报修后，鹏欣公司马上进行了维修，在2013年7月15日维修单上，毛晓欢签字确认维修完毕，商铺存在这样的小问题根本不构成毛晓欢所说的重大安全事故。鹏欣公司作为出租方，只是负责把自己拥有所有权的商铺交与毛晓欢，如果商铺需要维修，鹏欣公司义不容辞，事实上鹏欣公司也是这样做的。即使不维修，出租人承担的也只是相应减少租金或延长租期的责任，并不构成违约行为。
（4）、毛晓欢诉状所称的退回商铺不属实，事实上商铺由毛晓欢一直占有并使用。毛晓欢在租赁期间，从未向鹏欣公司提出过退回商铺S-L306、S-L310的请求，双方在2013年7月25日维修后对四个商铺的使用问题、装修问题多次沟通，直到毛晓欢起诉前一直占用租赁鹏欣公司的五个商铺。在起诉前的2014年5月6日，毛晓欢还通过电邮要求鹏欣公司单位工作人员提供资优教育的楼上楼下结构图，想开发新的项目。现在因为新的项目没有落实，毛晓欢因为自己经营不善，不想继续经营了，意图达到退铺的目的，就称商铺存在重大安全隐患，且向鹏欣公司索要260多万元的不存在的损失，完全违背诚实信用原则。
毛晓欢起诉状中提到因鹏欣公司安保、保洁服务，市场定位未达到等种种问题都是不属实的。鹏欣公司从开业以来一直正常营业，尽心尽力为客户服务，对于毛晓欢这样一年多拖欠费用的租户在内，在搞活动时鹏欣公司都极力配合。因为毛晓欢不缴纳租金在先，鹏欣公司才依法通知毛晓欢解除租赁关系，这是依法维护自己的合法权益，根本不是违约行为。鹏欣公司没有义务保证毛晓欢的经营行为是否正确，至于教师违约金、学员退费等是否存在都没有合法有效的证据证实，即使存在也都是毛晓欢自身经营导致，与鹏欣公司没有关系。鹏欣公司在履行租赁合同关系中无任何过错，不应承担毛晓欢的任何经济损失。
综上，由于毛晓欢违约行为，鹏欣公司才不得已解除合同，鹏欣公司解除合同是为了依法维护自己的合法权益，防止损失进一步扩大。毛晓欢声称鹏欣公司未尽对出租物的瑕疵担保责任没有事实依据，毛晓欢索要的装修及其损失没有事实依据，毛晓欢所谓的经济损失应由其自行承担，请法院依法查明案件事实，驳回毛晓欢的诉讼请求。
反诉原告鹏欣公司反诉称：2012年12月21日，鹏欣公司将S-L306、S-L310共计5个铺位交与毛晓欢经营，毛晓欢在交验单上签字确认收到五个商铺，毛晓欢经简单装修后于2013年1月19日开业，并由毛晓欢签订开业确认函。毛晓欢自开始营业后缴纳过几个月的租金及相关费用，但一直没有与鹏欣公司签订合同，2013年11月25日，鹏欣公司向毛晓欢发合同催签函，要求与其签订书面合同，毛晓欢一直正常营业不与鹏欣公司签合同，并拖欠租金与物业管理费等费用，鹏欣公司单位工作人员多次找毛晓欢催要拖欠租金、物业等费用。2014年3月21日，鹏欣公司经快递向毛晓欢发催款函，但是毛晓欢还是不支付以上拖欠的费用。鹏欣公司认为毛晓欢的行为已经严重违反双方合同约定，构成严重违约。2014年9月15日，我方向毛晓欢送达了解除租赁关系告知函，双方之间租赁合同关系解除，鹏欣公司于2014年10月2日对毛晓欢的五个铺位进行清铺处理，鹏欣公司的财务部门对毛晓欢铺位的相关计费于当天停止。
故提起反诉，请求：（1）、毛晓欢给付拖欠鹏欣公司的S-L306店铺租金527,920.42元（2013年5月26日至2014年10月2日），S-L310店铺租金811,957.50元（2013年2月26日至2014年10月2日）租金共合计：1,339,877.92元。
（2）、毛晓欢给付拖欠鹏欣公司S-L306店铺物业管理费258,584.40元（2013年5月26日至2014年10月2日），S-L310店铺物业管理费409,991.56（2013年2月26日至2014年10月2日），物业管理费合计668,575.96元。
（3）、给付银行卡手续费S-L306店铺543.71元、S-L310店铺455.08元，POS机租赁费S-L306店铺5,119.35元、S-L310店铺5,719.35，费用合计：11,837.49元。
（4）、毛晓欢赔偿鹏欣公司因毛晓欢违约给鹏欣公司造成的经济损失969,739.68元，毛晓欢赔偿经济损失按照鹏欣公司欠款数额2,020,291.37元的百分之四十八计算。以上四项费用合计为：2,990,031.05元
反诉被告辩称：（1）、毛晓欢与鹏欣公司之间的商铺租赁合同已于2013年6月3日依法解除，鹏欣公司要求毛晓欢支付2014年10月2日之前的租金1,339,877.92元，没有事实根据。2012年初，鹏欣公司招商人员主动找到毛晓欢特邀请毛晓欢进驻鹏欣公司。毛晓欢基于对招商宣传广告的信任，于2012年5月和鹏欣公司签订了《租赁意向书》，约定由毛晓欢租用三楼S-L306、S-L310商铺，面积1200平方米，其中S-L310开办了资优教育，S-L306开办艾德教育。
鹏欣公司提供的租赁合同承诺：甲方正式整体开业时招商率不足70%，甲方应按招商率作为收取乙方月租金的比率计算乙方实际支付租金总额，直至招商率达到75%。按照鹏欣公司的宣传广告和合同约定，鹏欣公司不仅负有向毛晓欢交付能够安全使用的商铺，而且还应提供开业率70%以上、有相应客流量、有完善服务管理的营业环境。但在2013年1月8日、18日毛晓欢成立的艾德教育和资优教育开业时，的商户入住率仅仅45%，远远没有达到招商时承诺的开业率70%；承诺的主力店国际化超市、国际高端奢饰品店也没有踪影、室内水系沿河植物带、阳光大舞台均无实现，客流量严重不足不能实现鹏欣公司承诺的各楼层之间的相互联动效果。
更有甚者，鹏欣公司交付的S-L310商铺自2013年3月19日屋顶开始坠落石头、水泥块，并且渗漏污水，鹏欣公司虽然在毛晓欢的请求下多次委派维修人员进行维修，但终因屋顶坠落石块和水泥块的原因是整个商铺主体伸缩缝导致的，为工程技术问题，简单的缝缝补补无法解决根本问题，从毛晓欢当时的记录可见：①2013年3月19：第S-L310、S-L313、S-L314、S-L315商铺开始屋顶坠落石头、水泥块；②2013年3月20日教室屋顶坠落石头，桌椅损毁；③2013年3月26日仓库屋顶坠落石头，桌椅损毁；④2013年3月31日S-L310书吧屋顶坠落石头和水泥块，书柜损毁；⑤2013年4月8日教室屋顶漏水，外文图书被泡，并且一直持续到5月中旬；⑥2013年5月23日资优教育教室内三箱外文图书被屋顶漏水浸泡毁损；⑦2013年5月24日教室里毁坏发大水，被告将门破坏性打开，造成沙发、地胶及装修受损，无法开展教育只好听课；⑧2013年5月25日被告排查出7块大石头，其中一块被铁丝悬吊在屋顶半空中。屋顶接连不断的坠落石头、水泥块，对人身构成严重的危害，尤其是对毫无防范能力的3-6岁幼儿，学员家长得知情况后纷纷退学，部分教师为了安全考虑也提出辞职，资优教育只好于2013年5月24日被迫停课。停课后鹏欣公司依然承诺修复屋顶，而经过近一个月的时间终无解决，在此情形下毛晓欢于2013年6月3日明确通知鹏欣公司商铺租赁合同依法解除。
（2）、鹏欣公司和毛晓欢签订的《租赁意向书》中并无对银行卡手续费和POS机租赁费做出约定，被毛晓欢要求此项费用没有法律规定和合同约定。
（3）、鹏欣公司要求毛晓欢支付物业管理费668,575.96元、赔偿经济损失969,739.68元的请求，不应得到法院支持。
本案原、被告之间的租赁合同为双务合同，且有先后履行顺序，被告作为商城的经营者和商铺的出租人，应当先提供符合约定的经营环境、交付具有安全使用功能的租赁物，在其履行义务没有瑕疵的情况下，承租人才能履行交付相关费用的义务。而本案的被告并未履行合同约定和法律规定的义务，且导致了租赁合同的解除。在此情形下，作为后履行合同一方的原告，不交付物业管理费用是对其先行违约行为的合法抗辩。综上，请求人民法院依法驳回鹏欣公司的无理诉求。
原审法院审理查明：2012年5月，鹏欣公司对外招商并发布《盘锦鹏欣水游城招商推广方案》和《盘锦水游城答客问统一说辞》等宣传资料，该资料载明鹏欣公司的项目定位为中高端消费群体；鹏欣公司有六个楼层，各楼层的经营项目能够实现资源共享、优势互补的统一整体；主力店有星级酒店、韩国GGV影院、国际化超市、国际高端奢饰品品牌店、KTV；建筑规划格局为室内水系（运河、瀑布景观），沿河植物带，阳光大舞台等。同年5月，本诉原告（乙方）、被告（甲方）签订《租赁意向书》并向毛晓欢下发开店条件书，《租赁意向书》约定乙方租赁甲方的S-L305、S-L306商铺，该《租赁意向书》第1条约定：本设施不仅是百货及品牌等独立店铺的集合，而且是开发商规划的餐饮、娱乐、酒店、旅游、零售、服务等业态整合为一体的综合设施，其运营是在统一管理之下设施中的各店铺共同联动，发挥相辅相成的效果，在对消费者和当地社会的发展做出贡献的同时，双方诚信合作，以实现事业的共同繁荣，是双方就本设施的租赁方面所签署的《租赁意向书》，租赁方在充分理解出租方统一经营方针的重要性以及其他的开店者一起为本综合设施的发展而努力这一必要性的基础上签订的。《租赁意向书》第7条（1）约定：乙方在签订本确认书之时或者之前应向甲方支付相当于个月的租金和一个月的物业管理费的租赁意向金。《租赁意向书》第12条（1）约定：为保证服务质量和销售额的相互确认、谋求本设施全体运营的统一性，乙方使用甲方认定的POS机，每笔销售额都应输入甲方认定的POS机内。毛晓欢于签订《租赁意向书》时向鹏欣公司交缴了51,079.17元意向金。
其中S-L306商铺面积为476平方米，毛晓欢租赁此商铺用于开办儿童早教（创意宝贝），所提供的营业执照名称为：艾德英语学校；S-L305商铺事实上为S-L310、S-L313、S-L314、S-L315商铺，面积为620平方米，原告租赁此商铺用于开办教育培训机构（柏雅思-
资优领袖）。以上合同期限五年，自2012年12月21日至2017年12月20日。自店铺交付之日起至开业止最长不超过60日，内装期物业管理费17.50元/月/平方米。
S-L306商铺第一年保底租金为2.2元/平方米/，销售抽成为12%，管理费为35元/月/平方米，月基本费用总计48,512.33元；第二年保底租金为2.31元/平方米/，销售抽成为12%，管理费为35元/月/平方米，月基本费用总计50,104.95元。物业管理费为35元/月/平方米，即每月16,660.00元，于每月25日前支付下月的物业管理费。
S-L310商铺第一年保底租金为2.2元/平方米/，销售抽成为12%，管理费为35元/月/平方米，月基本费用总计63,188.33元；第二年保底租金为2.31元/平方米/，销售抽成为12%，管理费为35元/月/平方米，月基本费用总计65,262.75元。物业管理费为35元/月/平方米，即每月21,700.00元，于每月25日前支付下月的物业管理费。
以上商铺月固定/保底租金为：以日租金乘以365天和该商铺面积所得除以12所得之平均值为准，月保底保证租金不足月的则按当月实际天数计算，月销售额抽成租金按当月销售额乘以抽成比率。
《附件五（修改条款）》（以下简称《附件五》）第2条约定：增加第5条第3款，甲方应保证在合同约定的时间内整体开业，若甲方实际的开业时间与合同中暂定的时间不一致，则以甲方提前一个月书面通知为准，如甲方正式整体开业时招商率（指开业场地占整个商业使用面积的比率）不足70%，甲方应按招商率作为收取乙方实际支付租金总额，直至招商率达到75%。《附件五》第3条约定：增加第6条第7款，由于甲方原因导致整体开业日期超过合同约定开业期限的，则内装期相应顺延，此期间乙方享有无需缴纳租金之权益，内装免租期内乙方仅需按60日向甲方支付物业管理费。《附件五》第4条约定：增加第6条8款，甲方给乙方自实际开业日起1个月的经营免租期，乙方在经营免租期内无需支付租金，但仍需支付物业管理费推广宣传费及其他应付费用。
2012年12月21日，鹏欣公司将上述五个商铺交给毛晓欢使用。
2012年4月，毛晓欢加盟资优乐园公司，取得盘锦独家授权许可。同年12月22日，双方签订《区域授权协议》，协议约定：经营权三年，自2013年1月10日至2016年1月9日；经营场所为鹏欣公司三楼；加盟费为25万元、设备使用费为35万元；毛晓欢需按照上海公司确定的规格及指示对资优教育机构进行装修、设计、布置、摆设。2012年10月10日和11月6日，毛晓欢分两次向资优乐园公司汇款60万元。
2012年12月1日，毛晓欢按照上海公司的设计方案和预算与沈阳市领域空间室内设计事务所签订两份装修合同，其中S-L310商铺装修费992,000.00元；S-L306商铺装修费761,600.00元。装修期间自2012年12月4日至2013年1月18日，毛晓欢用S-L310商铺开展资优教育情商培训；用S-L306商铺开展艾德英语培训。2012年11月1日，毛晓欢与高鑫等10名教师就资优教育签订教师劳动合同书10份，合同约定：期限为三年，月工资4,000.00元，如毛晓欢无故终止合同，应支付教师相当于一个月工资的违约金。2013年1月8日和同年1月19日艾德教育和资优教育分别正式营业，并开展教学工作。
自2013年3月19日起S-L310商铺屋顶多次坠落石块、水泥。同年4月8日屋顶漏水，外文图书被水泡；同年5月23日资优教育教室内三箱外文图书被屋顶漏水浸泡毁损；同年5月24日教室里发大水，鹏欣公司将门破坏性打开，造成沙发、地胶及装修受损；同年5月25日被告排查出多块大石头。毛晓欢就此问题多次找鹏欣公司，但鹏欣公司告知毛晓欢此问题系商铺主体伸缩缝造成的，维修人员无法根本解决此问题。2013年5月24日，毛晓欢对资优教育停课，鹏欣公司经过近一个月的维修未能解决此问题。同年6月3日，毛晓欢通知鹏欣公司商铺租赁合同解除，退回上述商铺，并将其物品撤离该商铺。2013年5月资优教育停课，毛晓欢与高鑫等10教师解约，支付违约金4万元，并退回资优教育学员学费294,629.00元。由于室内漏水资优教育书籍损毁，造成经济损失50,928.00元，其中外文书籍四册价值24,153.20元。2014年10月2日，由于艾德教育停课，毛晓欢退回艾德教育学员学费44,754.00元，
2014年9月15日，鹏欣公司向毛晓欢送达《关于解除租赁关系的告知函》，该告知函明确：2012年12月21日将S-L306、S-L310商铺交付，该铺于2013年1月19日开始正式营业至今经两次发送费用催交告知函及合同催签函，毛晓欢一直未予配合，故决定解除租赁关系，在9月30日前将店铺恢复原状，返还给公司，并于同年9月22日前结清费用……，9月23日停止经营行为，否则将采取诉讼形式予以追讨。
2014年10月2日，鹏欣公司将毛晓欢所租赁使用的S-L306商铺在毛晓欢未在现场的情况下强行拆除收回，并于同日将毛晓欢已经退还的S-L310商铺拆除。2012年12月21日，鹏欣公司扣毛晓欢POS机内款项371,587.17元。
反诉原告自认2012年12月21日将S-L310商铺交与反诉被告使用，反诉被告对上述商铺所开办的资优教育的开业时间为2013年1月19日，证人李雪松的证言已经证明反诉被告于2013年6月3日向反诉原告提出解除合同，并撤出店铺，依据《附件五》第4条的约定，自实际开业日起1个月的经营免租期，该期间无需要支付租金，2013年2月19日至2013年6月2日计3个月15天的租金应为144,925.00元（2.2元/天/平方米×620平方米×365天÷12个月×3个月+2.2元/天/平方米×620平方米×15天）。自2012年12月21日交付店铺至2013年1月18日应视为装修期间，装修期间为29天，依据双方的约定装修期间的物业管理费为17.50元/月/平方米，此期间的物业管理费为10428.40元（17.50元/月/平方米÷30天×620平方米×29天）；自2013年1月19日装修结束（开业）至2013年6月2日，共计4个月零15天，该期间的物业管理费为97,681.00元（35元/月/平方米×620平方米×4个月+35元/月/平方米÷30天×620平方米×15天），物业管理费合计为：108,109.40元。上述商铺的租金及物业管理费总计为：253,034.40元（144,925.00元+108,109.40元）。
反诉原告自认2012年12月21日将S-L306商铺交与反诉被告使用，反诉被告对上述商铺所开办的艾德教育的开业时间为2013年1月8日，2014年10月2日反诉原告将该店铺强行收回，依据《附件五》第4条的约定，自实际开业日起1个月的经营免租期，该期间无需要支付租金，2013年2月8日至2014年2月7日的租金为350,375.67元（2.2元/天/平方米×476平方米×365天÷12个月×11个月）；2014年2月8日至2014年10月1日，计7个月24天，此期间租金为260,504.09元（2.31元/天/平方米×476平方米×365天÷12个月×7个月+2.31元/天/平方米×476平方米×24天），租金合计为：610,879.76元。自2012年12月21日交付店铺至2013年1月7日应视为装修期间，装修期间为18天，依据双方的约定装修期间的物业管理费为17.50元/月/平方米，此期间的物业管理费为4,969.44元（17.50元/月/平方米÷30天×476平方米×18天）；自2013年1月8日装修结束（开业）至2014年10月2日，计为20个月零24天，该期间的物业管理费为346.566.08元（35元/月/平方米×476平方米×20个月+35元/月/平方米÷30天×476平方米×24天），物业管理费合计为：351,535.52元。上述商铺的租金及物业管理费计总为：962,415.28元（610,879.76元+351,535.52元）。
S-L310商铺及S-L306商铺租金及物业管理费共计为：1,215,449.68元（253,034.40元+962,415.28元）。
原审法院审理认为：鹏欣公司招商时对外发布的推广方案及统一说辞虽是向不特定主体发出，但其内容包含了合同的主要条款，具体确定，是鹏欣公司希望与他人订立合同的意思表示，其性质应认定为租赁合同的要约，毛晓欢对此予以了响应，故已构成承诺，对双方应产生约束力。本诉原、被告签订的《租赁意向书》符合法定合同形式，《租赁意向书》签订时合同成立，内容包括了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金等条款，符合租赁合同的法定要件，双方对租赁合同的条款已经部分履行，即毛晓欢已经按照《租赁意向书》的约定支付意向金，鹏欣公司已经将五个商铺交付毛晓欢，毛晓欢对所租赁的商铺进行装修，并在2013年1月对资优教育和艾德教育分别开业，故双方签订的《租赁意向书》应视为书面租赁合同，该合同合法有效，应受法律保护。
鹏欣公司所提供的S-L310商铺自2013年3月19日起多次坠落石块、水泥块及漏水，商铺不符合安全使用功能，毛晓欢所提供的证人证言、学员退费、电子邮件等均能证明毛晓欢租赁的S-L310商铺存在安全隐患毛晓欢不能使用，在鹏欣公司的工作人员多次维修后，毛晓欢被告知是由于鹏欣公司商铺主体伸缩缝造成的，维修人员无法解决根本问题，鹏欣公司所提供的租赁物已经危及了承租人的人身安全，故承租人可以随时解除合同，由于鹏欣公司的违约导致毛晓欢合同目的不能实现，鹏欣公司已经构成根本违约，毛晓欢所提供证人李雪松的证言已经证明其于2013年6月3日通知鹏欣公司解除S-L310商铺的租赁合同，毛晓欢的通知行为符合《合同法》关于合同解除的规定，双方的租赁合同自毛晓欢通知到达鹏欣公司时解除。鹏欣公司主张毛晓欢对该店铺占有使用负有举证责任，由于租赁合同的解除鹏欣公司应对毛晓欢的如下损失予以赔偿：（1）固定授权费25万元、设备使用费35万元，以上费用系本诉原、被告签订《租赁意向书》后毛晓欢加盟资优乐园公司签订《区域授权协议》取得资优教育在盘锦的独家授权，自2013年1月10日起至2016年1月9日止，《区域授权协议》约定经营场为鹏欣公司三楼，因鹏欣公司违约导致资优教育停课，自2013年1月10日至同年6月3日使用固定授权及设备使用期间为6个月，未使用期间的固定授权费及设备使用费共为50万元（60万元-60万元÷36个月×6个月），鹏欣公司应予赔偿；（2）装修残值793,600.00元，鹏欣公司在毛晓欢向本院起诉后，本院向鹏欣公司送达后，在其举证期间内单方将毛晓欢已经退回的S-L310商铺拆除装修，致使不能对装修部分予以评估，该责任应由鹏欣公司承担，按照毛晓欢与沈阳市领域空间室内设计事务所签订的《室内外建筑装饰装修合同》对S-L310商铺装修费用为992,000.00元，商铺租赁期为5年，实际使用不到1年，按20%折旧，残值应为793,600.00元；（3）教师违约金4万元，毛晓欢以艾德教育名义与10名教师签订为期三年的劳动合同，工作内容从事资优教育课程顾问，基本薪酬每月4,000.00元，无故终止劳动合同支付一个月工资作为违约金，资优教育停课后，毛晓欢已经向教师支付4万元违约金。（4）学员退费147,314.50元，由于停课是因鹏欣公司提供的商铺存在重大安全隐患，鹏欣公司有过错，退费与鹏欣公司的过错存在因果关系，毛晓欢所收到的学费退回学员属于毛晓欢的实际损失，但该损失应扣除毛晓欢对此未实际支出的部分，利润酌情按50%计算，鹏欣公司应赔偿毛晓欢学员退费损失147,314.50元。（5）外文书籍24,153.20元，由于商铺漏水致使外文书籍损毁，鹏欣公司对此应予赔偿。以上鹏欣公司对S-L310商铺合计应赔偿毛晓欢1,505,067.70元（50万元+793,600.00元+4万元+147,314.50元+24,153.20元）。对于毛晓欢所主张的沙发等实物损失27,884.80元（50,928.00元-24,153.20元），由于证据不足，故不予支持。
鹏欣公司所提供的S-L306商铺，鹏欣公司在毛晓欢向本院起诉，本院向鹏欣公司送达后的举证期间内单方将所出租的商铺收回，与其在2014年9月15日，鹏欣公司向毛晓欢送达《关于解除租赁关系的告知函》中载明的如毛晓欢不履行义务，鹏欣公司将采取诉讼形式予以追讨的内容相背，并且在商铺收回后拆除装修，致使不能对装修部分予以评估，该责任应由鹏欣公司承担，按照毛晓欢与沈阳市领域空间室内设计事务所签订的《室内外建筑装饰装修合同》对S-L306商铺装修费用为761,600.00元，商铺租赁期为5年，实际使用不到2年，按40%折旧，残值应为456,960.00元。对于毛晓欢所主张的学员退费44,754.00元，由于鹏欣公司单方解除S-L306商铺的合同，毛晓欢所收到的学费退回学员属于毛晓欢的实际损失，但该损失应扣除毛晓欢对此未实际支出的部分，利润酌情按50%计算，鹏欣公司应赔偿毛晓欢学员退费损失22,377.00元（44,754.00元×50%）。以上鹏欣公司对S-L306商铺合计应赔偿毛晓欢479,337.00元（456,960.00元+22,377.00元）。
由于反诉原告作为鹏欣公司的管理方对于业户的签约率及开业率的实际情况予以掌握，能够提供真实开业率的相关证据而没有提供，其所统计的开业率达到70%以上的证据仅是其单方制作，无法确认其真实性，故反诉原告应承担对此事实举证不能的责任，应以反诉被告所提供的证据即开业率为45%计算租赁费及物业管理费，即反诉被告应交付反诉原告租金及物业管理费546,952.35元（1,215,449.68元×45%）。反诉被告已经交给反诉原告意向金51,079.17元，反诉原告扣反诉被告POS机内款项371,587.17元，以上两项折抵租金及物业管理费后反诉被告应给付反诉原告租金及物业管理费124,286.01元（546,952.35元-51,079.17元-371,587.17元）。
对于反诉原告关于S-L310商铺违约金的反诉诉请求，由于反诉原告所提供的上述商铺自2013年3月19日起出现坠落石块及水泥块的现象，存在安全隐患，致使反诉被告的合同目的不能实现，反诉原告已经构成根本违约，故对该请求不予支持。对于反诉原告关于S-L306商铺违约金的反诉请求，由于鹏欣公司开业率不足，未达到承诺，反诉原告违约在先，并且本案中反诉被告同时经营艾德教育及资优教育两个品牌，资优教育因反诉原告根本违约给反诉被告造成的损失一直未予赔偿，S-L306商铺与S-L310商铺的出租主体及承租主体均相同，并且在同一经营场所，因反诉原告的过错给反诉被告所造成的损失明显大于反诉被告未交租金及物业管理费对反诉原告造成的损失，反诉被告作为两个品牌的同一经营人在拒付S-L306商铺的租金及物业管理费后不应承担违约责任。故对反诉原告关于违约金的反诉请求不予支持。
关于反诉原告对银行卡手续费及POS机租赁费的反诉请求，由于《租赁意向书》对此约定不明，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十三条、第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第二百一十三条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、本诉被告盘锦鹏欣置业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿本诉原告毛晓欢S-L310商铺经济损失1,505,067.70元。
二、本诉被告盘锦鹏欣置业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿本诉原告毛晓欢S-L306商铺经济损失479,337.00元。
三、反诉被告毛晓欢于本判决生效后十日内一次性给付反诉原告盘锦鹏欣置业有限公司租金及物业管理费124,286.01元。
四、驳回本诉原告毛晓欢的其它诉讼请求。
五、驳回反诉原告盘锦鹏欣置业有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26,266.00元，由本诉被告盘锦鹏欣置业有限公司承担22,660.00元，由本诉原告毛晓欢承担3,606.00元；反诉案件受理费15,360.00元，由反诉被告毛晓欢承担1,392.00元，由反诉原告盘锦鹏欣置业有限公司承担13,968.00元。
宣判后，被告鹏欣公司不服，向本院提起上诉称：原审认定基本事实错误，程序违法，理由如下：
一、原审法院认定鹏欣公司构成根本违约错误。鹏欣公司提供的商铺是经过专业质量部门验收合格后才投入使用的商铺。毛晓欢提供的静态照片是毛晓欢自行拍照，上面没有体现拍照时间，没有体现拍照地点，更没有第三方见证人，缺乏真实性。2013年的5月底，根本不是毛晓欢主张的2013年3月，鹏欣公司接到毛晓欢报修，及时派维修人员到店，仅仅是一般的维修问题，根本不是严重的质量问题，更不是商铺的质量问题。证人李雪松是利害关系人，其证言称商铺伸缩缝有问题及是不是能维修不是一个证人证言所能证明的事实，其不能证明毛晓欢租赁的商铺存在主体存在质量问题，危及承租人的人身安全。
二、原审认定2013年6月3日解除租赁合同错误。证人李雪松的证言为孤证，不能证实双方解除合同事实。证人证言明确表明李雪松向鹏欣公司汇报，鹏欣公司收到解除合同的通知。庭审当中毛晓欢承认没有把钥匙交给鹏欣公司，证人李雪松也证实毛晓欢没有交钥匙，毛晓欢没有交回商铺钥匙，这证明毛晓欢一直在占有商铺。原审法院认定毛晓欢口头解除租赁合同向证人李雪松提出，就据以推定毛晓欢的解除通知送达了鹏欣公司没有法律依据和事实依据。
三、鹏欣公司提供的证据能证明拆除前毛晓欢一直在占有、使用全部五个商铺的事实。毛晓欢在2014年5月6日与鹏欣公司单位工作人员联系索要S-L310商铺的商铺构造图，这是毛晓欢自己承认的事实。鹏欣公司一审举证的内部联系函及维修记录、证实2013年7月25日教室维修完毕，毛晓欢确认所有问题均已修复且不存在任何安全隐患，鹏欣公司还提供了毛晓欢2013年9月、2014年1月、3月、5月利用租赁的五间商铺搞活动开办补习班的证据，鹏欣公司还提供了毛晓欢签收的合同催签函二份、催款函二份，毛晓欢在签收多份函件时对一直占有使用商铺以及欠款的事实和数额没有任何异议，鹏欣公司还提供了2014年初毛晓欢还在租赁的五间商铺张贴树仁荟招生宣传广告，鹏欣公司提供的照片是2014年9月通知毛晓欢解除合同时拍的，体现的是商铺当时的情况。
四、原审判决鹏欣公司赔偿毛晓欢190多万元的经济损失完全没有事实和法律依据。鹏欣公司提供的领域装饰装修合同及高崇单方书写收据不能证明毛晓欢的装修真实花费。两份合同的内容完全相同，庭后毛晓欢又补充一份装修合同，后补充的合同没有装修单位的盖章，两个合同同时签订，签字盖章等形式应该完全一样，毛晓欢提供的两个合同形式不一致，由此可见装修合同内容不真实，根本没有证据效力。装修合同所对应的费用收据系毛晓欢单方面制作，收据上只有不知身份的高崇个人的签名，没有装修合同中的单位公章，肉眼可见高崇签名也并不是同一个人的字体，正常情况下高崇没有必要变换字体签名，可见高崇的个人收据也是有问题的。同时，对于装修费用的支付手段即装修单位收到装修款项的发票也没有银行往来汇款单，正常情况下，这么巨额的费用不可能是毛晓欢取出现金直接交与高崇。装修合同显示装修期仅有10多天，花费1,753,600.00元实属天价，有悖常理。毛晓欢分别于2013年1月8日、1月19日开业，毛晓欢装修时间长的20多天，短的仅10多天，所谓190多万元装修费的花费，装修时间仅仅发生在这么短的时间根本不现实。毛晓欢在庭审中提供的静态照片也显示，毛晓欢租赁的商铺仅仅是简单的装修，根本没有任何豪华设备及装饰，毛晓欢根本不可能花巨额的装修费用。毛晓欢自认S-L306商铺从来没有任何问题，一直在正常经营，却拒不交纳租金和物业管理费，拒不签订书面租赁合同。从鹏欣公司提供的毛晓欢租赁商铺的照片可以看出，原在其他四个商铺开办加盟项目的培训班还在继续上课。原审法院认定毛晓欢的加盟设备费35万元由鹏欣公司赔偿是错误的。《区域授权协议》显示加盟设备是可移动的沙发、教材、拼图桌。原审法院认为租赁商铺漏水后，设备就全部损失，就判决鹏欣公司赔偿毛晓欢几百张桌子的损失。自行装修的水电完全是毛晓欢自己的行为，与鹏欣公司无关。原审认定毛晓欢损失的外文书籍进货单与发票单位名称不符，不能证明真实性，且购买外文书发票日期在2013年9月23日，距离毛晓欢所陈述的漏水事件已相隔半年之久，还没有买的书不可能在半年前被水淹。原审法院判决鹏欣公司赔偿毛晓欢学员退费，教师违约金更是没有证据支持。毛晓欢所谓的资优教育四个商铺停课时间根本没有证据证明是否停课，并且停课就与鹏欣公司有因果关系。毛晓欢说是资优教育的退费收据，根本没有资优教育字样，且收据上没有交款人，盖章为艾德英语学校，艾德英语学校办学地点在西水湾，根本不是资优教育，根本不能证明资优教育退费真实性。S-L306商铺学员退费一审法院认定是毛晓欢的实际损失。毛晓欢没有证据证明其所雇佣的老师已由于毛晓欢违约收到违约金4万元的证据。毛晓欢一直在占有、使用五个店铺，作为出租方，鹏欣公司提供的商铺经过验收合格，鹏欣公司是把合格的商铺交到毛晓欢手里，并提供优质的物业服务，鹏欣公司在履行合同过程中没有任何过错，故毛晓欢所诉的损失无论是否存在都与鹏欣公司没有关系。一审法院关于本案鹏欣公司商铺存在主体质量问题，不具备安全使用功能导致合同目的不能履行的认定是完全错误的，一审判决鹏欣公司赔偿毛晓欢190多万元更是没有事实和法律依据。
五、毛晓欢使用鹏欣公司五个店铺21个多月，拖欠费用长达16-19个月。《租赁意向书》中更没有约定开业率的问题，而一审法院对于这样的《租赁意向书》随意解读，违背合同法的宗旨。判决鹏欣公司的开业率没有达到双方约定，并判决鹏欣公司按照45%支付鹏欣公司租金和物业管理费是完全错误的。毛晓欢与鹏欣公司没有签订正式租赁合同，双方之间更不存在开业率的约定，一审法院认定双方之间存在开业率约定仅仅是一张复印件“《附件五》”，而鹏欣公司与毛晓欢根本没有签订租赁合同。合同是在双方当事人意思表示一致的基础上形成的。一审法院认定开业率不足的依据是毛晓欢自己统计的开业率统计表，而鹏欣公司提供的开业率的统计是根据鹏欣公司的经营事实和鹏欣公司的租赁档案，提供开业率统计表时鹏欣公司明确告知原审法院，我们可以提供200多份的租赁合同等材料，可以去核实。鹏欣公司现200多家商户，而毛晓欢仅提供自己统计的几十家商户的统计表来计算开业率，同时毛晓欢统计的开业率时根本没有把公摊面积计算在内，毛晓欢计算方式明显错误。毛晓欢事实占有、使用鹏欣公司的1096平方米的商铺，却在租用过程中不交纳相关费用，鹏欣公司只能通过POS代扣相关费用。毛晓欢在起诉前对于鹏欣公司扣留的费用从来没有提出异议。对于这样明确的事实租赁关系，鹏欣公司履行了给付义务，毛晓欢却不履行交费义务，毛晓欢侵害鹏欣公司的合法权利长达一年多。鹏欣公司无奈，只能解除双方之间的事实租赁关系。毛晓欢拖欠费用时间S-L306商铺已经长达16个月，S-L310商铺长达19个月，毛晓欢拖欠鹏欣公司租金共合计达1,339,877.92元；物业管理费合计668,575.96元；其他费用合计11,837.49元，如此巨额的拖欠，致使鹏欣公司不能正常经营，已不能实现租赁合同的目的。根据合同法的第二百二十七条规定承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。在毛晓欢拖欠相关费用过程中，鹏欣公司多次催收，并送达催款函，毛晓欢不予理会，鹏欣公司只能依据法律规定解除与毛晓欢的合同。
六、本案审判程序违法。原审判决书认定本案两次开庭，事实上本案根本没有进行第二次开庭。第二次开庭仅是主审法官组织双方代理人进行质证，其他审判人员也没有到庭，原审法院程序违法。
综上所述，上诉人鹏欣公司依法提出上诉，请二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人毛晓欢答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。理由：
一、2012年年底，毛晓欢与鹏欣公司建立租赁合同关系，在合同履行中鹏欣公司违反开业率70%的承诺和商铺危及人身安全等根本违约行为，导致租赁合同依法解除。《盘锦鹏欣水游城招商推广方案》、《盘锦水游城答客问统一说辞》系鹏欣公司对外招商时发布的宣传广告，能证明鹏欣公司是一个集餐饮、娱乐、酒店、旅游、零售、服务等业态整合为一体的商业综合体，定位为中高端消费群体，各楼层的经营项目能够实现资源共享、优势互补的统一整体。该广告虽然是向不特定主体发出的，但是其内容包含了合同的主要条款，如鹏欣公司的经营定位、经营模式、店内主要品牌和规划格局，这些条款对毛晓欢是否进驻鹏欣公司、是否加盟资优教育起着决定性作用，该宣传广告也是鹏欣公司希望他人与之订立合同的意思表示，符合合同法第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的规定，构成租赁合同的要约。《租赁意向书》是毛晓欢对鹏欣公司要约作出的回应。《租赁意向书》明确了租赁合同的宗旨、租赁店铺的位置、期限、交付日期、使用目的、租赁意向金的交付数额和时间等事项。后附的铺位图，标明了租赁商铺的位置为鹏欣公司三楼S-L306、S-L310商铺，面积1200平方米。根据《合同法》第三十三条“签订确认书时合同成立”之规定，鹏欣公司和毛晓欢签订《租赁意向书》时租赁合同成立。因鹏欣公司向商户提供的《租赁合同》为统一格式，并不适合毛晓欢的教育培训机构，双方对合同的条款需进一步措施，在磋商过程中鹏欣公司向毛晓欢交付了合同《附件五》，并告知毛晓欢：鹏欣公司对所有商户都有开业率的承诺，《附件五》第2条中明确写明“甲方正式整体开业时招商率（指开业场地占整个商业使用面积的比率）不足70%，甲方应按招商率作为收取乙方月租金的比率计算乙方实际支付租金总额，直至招商率达到75%”。《附件五》虽然没有公章，也不是《租赁意向书》的附件，但是该附件来源于鹏欣公司，其他商户签订的租赁合同中也有此附件，《附件五》内容真实，来源合法。鹏欣公司开业率针对的是所有商户，不只针对某一家或者几家商铺，对任何一家作出保证开业率达到70%的承诺，就视为对所有商户的承诺。但是鹏欣公司未履行承诺，开业率严重不足仅有44-45%，没有达到承诺的70%。因鹏欣公司没有兑现','2018-09-24
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