重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终6979号
上诉人（原审被告）:重庆鸿特房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区六店小区3幢附1号,统一社会信用代码915001075951944055。
法定代表人：陈平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆出发点网络科技发展有限公司，住所地重庆市渝中区曹家巷10号A幢273号，统一社会信用代码915001030723241197。
法定代表人：王晓涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱健波，该公司员工。
委托诉讼代理人：余晓雷，重庆安努律师事务所律师。
上诉人重庆鸿特房地产经纪有限公司（以下简称“鸿特公司”）因与被上诉人重庆出发点网络科技发展有限公司（以下简称“出发点公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿特公司的委托诉讼代理人肖渭川，被上诉人出发点公司的委托诉讼代理人朱健波、余晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方的全部诉讼请求；案件一审、二审受理费由对方负担。事实和理由：一审判决漏查明了部分事实，在一审中鸿特公司举示了数份《收据》，拟证明对方的房屋租赁费已经缴至2016年4月份，但一审判决未查明该事实。一审判决认定适用《补充协议》关于解除的约定错误。《补充协议》第一条约定：第一期租金待乙方货运电梯安装方案和装修方案通过相关部门审批同意后3个工作日内一次性向甲方支付。而事实上，被上诉人于2015年3月1日就提前缴纳租金，并持续缴纳租金至2016年4月28日，由此可以看出，双方在实际履行合同过程中，已经通过实际履行的方式变更了合同内容。一审判决未认定被上诉人恶意促进成就解除条件错误。从双方履行合同的过程看，被上诉人从合同签订后就已经装修并投入使用，但直至2015年11月24日双方履行合同发生争议才提交《建设工程消防设计审核申报表》，是典型的恶意促成条件成就。一审判决解除双方的租赁关系将造成严重后果，会导致现在正常经营的二十多家次承租人解除合同，可能引发重大集体纠纷。一审判决认定事实错误导致适用法律错误。
出发点公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。出发点公司先行使用涉案房屋后报消防审批的原因，是基于2014年的“重庆市渝中区人民政府专题会议纪要”的精神。后被上诉人通过正规程序报消防审批，是因为上诉人房屋结构本身的原因不适宜当库房才导致消防审批不合格。被上诉人继续缴纳租金是基于街道的人民调解协议，并非是双方实际履行过程中变更了合同。对于次承租人的问题，已经协商好了，次承租人同意和鸿特公司直接建立租赁关系，不会影响稳定。
出发点公司向一审法院请求：一、确认双方2014年8月29日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》自2016年3月2日之日起解除；二、鸿特公司立即退还出发点公司保证金人民币伍拾万元整；三、本案诉讼费由鸿特公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月29日，鸿特公司（甲方）与出发点公司（乙方）签订《商业租赁合同》，约定甲方同意并确认将位于重庆市渝中区菜袁路168号江湾国际花都C1C3商业裙楼建筑面积14200平方米的房屋出租给乙方作为仓储、物流配送和电子商务使用，租期从2014年8月29日至2022年8月28日止；该合同约定首年月租金340800元（含物业管理费3元/㎡/月），以后每年租金及物业费在前一年基础上递增5%，乙方在签订合同之日起10个工作日内向甲方支付履约保证金50万元；合同7.2条约定，租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏租赁场地结构及配套设施。乙方因装修场地需改变结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行……乙方在不影响商业建筑主体结构的前提下，经甲方书面同意并报经有关部门核准认可后（必须以书面证明并加盖甲方公章或重庆江宇物业管理有限公司公章），可自行改造装修，所产生的费用由乙方自行承担；该合同7.3条约定，若乙方需安装货运电梯，须征得甲方同意后报相关部门审批后实施；该合同同时对双方在合同履行过程中的其他权利义务进行了约定。同日，鸿特公司（甲方）与出发点公司（乙方）签订《补充协议》，约定如下：一、在《商业租赁合同》生效后七个工作日内，乙方一次性向甲方支付保证金50万元，第一期租金待乙方货运电梯安装方案和装修方案通过相关部门审批同意后3个工作日内一次性向甲方支付。二、若乙方在室内新增的货运电梯未得到甲方的同意，或乙方在外立面新增的货运电梯均未得到相关部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。三、若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。四、如因本协议中第二条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任。但若因政府相关部门未审批同意的原因终止合同时，从《合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，乙方应按《合同》约定单价及面积按日计算支付给甲方。甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金扣除实际发生的租金后无息全额退还乙方；若因甲方未同意乙方安装货梯而终止合同时，乙方无须支付从《合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金50万元无息全额退还乙方。五、如因本协议中第三条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金人民币50万元无息全额退还乙方。六、如本协议中的第二条及第三条约定事项都全部审批通过，则《合同》中约定的装修免租期则从《合同》签订当日起计算。七、本协议为《合同》的补充说明，未涉及事项仍按《合同》约定执行。
2014年9月10日，鸿特公司向出发点公司出具收据载明收到保证金50万元。
2014年9月18日，出发点公司向鸿特公司以及重庆骏建房地产开发有限公司（以下简称“骏建公司”）发出《装修申请》，载明该司承租的“江湾国际花都”C1、C2、C3栋群房，主要用作仓储、物流使用，出发点公司装修方案（详见附图）已设计完成，向两公司提出装修申请，装修联系人为胡晓林。出发点公司于2014年9月19日填写的《装修申请表》中，公司审批意见处载明“按装修申报图进行施工，不得影响承重、外立面、结构、相关改动（如加装电梯）须相关职能部门进行审核、批审”，经办人出签字为“张显智”。同日，张显智与胡晓林分别代表鸿特公司与出发点公司签订《装饰装修管理服务协议》对装修期间的权利义务进行了约定。
2015年1月16日，出发点公司向鸿特公司发出《关于再次要求退租C3幢七楼和C1幢五楼的函》，载明出发点公司在加装货梯及升降机时，遭到C3栋八楼和C1栋6楼住户阻挠，经各方协调未果，导致出发点公司安装的货梯不能直达7楼和无法安装升降机，导致C3栋7楼和C1栋5楼自2014年10月份装修完毕后，无法对外租赁闲置至今。故出发点公司要求退租C3幢7楼和C1幢五楼。
2015年8月25日，出发点公司向鸿特公司发出《关于暂停支付租金的函》，载明出发点公司因货梯无法直达7楼和无法安装升降机问题未与鸿特公司协商一致，导致C3栋7楼和C1栋5楼一直闲置，故要求暂停向鸿特公司支付租金。
2015年10月19日，经重庆市渝中区菜园坝街道人民调解委员会主持调解，鸿特公司于出发点公司就本案租赁房屋的租金问题达成协议如下：1、出发点公司于2015年10月20日前向鸿特公司支付所欠的2015年9月、10月租金。2、从2015年11月起，出发点公司按月向鸿特公司支付C3栋7层和C1栋5层房屋租金（该楼层租金出发点公司认为有争议），鸿特公司承诺，等待法院最终裁决为准。3、出发点公司将通过诉讼途径解决有争议的房屋租金。4、鸿特公司恢复上述租赁房屋水电供应。
2015年12月5日，重庆市渝中区公安消防支队（以下简称“渝中区消防队”）向出发点公司作出中区公消审字[2015]第0157号《建设工程消防设计审核意见书》载明，“依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理办法》的规定，我支队对你司报送的中转库房内部装修工程消防设计文件（工程位于渝中区菜袁路168号C1栋至C3栋，由重庆银桥建筑设计有限公司设计，消防设计文件号为YQ201529。装修建筑面积14000平方米，装修范围为江湾国际花都C1栋至C3栋吊一层至吊七层局部，功能为中转库房，所在建筑属于一类高层公共建筑），依法进行了审核，意见如下：一、不同意该装修工程消防设计，主要存在以下问题：1、C3栋吊一层、吊七层，C1栋吊三层、吊四层、吊五层、吊七层未设置消防电梯，不符合《建筑设计防火规范》（GB500162014）第7.3.1条规定。2、库房与住宅共用疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（GB500162014）第5.4.10条规定。3、C1栋吊四层库房安全出口只有一个，吊五层库房无安全出口，不符合《建筑设计防火规范》（GB500162014）第5.5.8条规定。4、C1栋吊四层、吊五层、吊七层、C3栋吊一层、吊三层至吊六层未设置机械排烟系统，不符合《建筑设计防火规范》（GB500162014）第8.5.3条规定。二、以上问题修改后，该装修工程消防设计文件应重新报送我支队审核。未经审核合格，不得施工。”
同年12月24日，渝中区消防队向出发点公司作出中区公（消）行罚决字[2015]0299号《行政处罚决定书》载明，“2015年12月8日，渝中区消防队执法人员对位于重庆市渝中区菜袁路168号的重庆出发点网络科技发展有限公司的黄沙溪库房进行了消防安全复查，发现该库房未经消防验收擅自投入使用……根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项之规定，现决定给予重庆出发点网络科技发展有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。”
2016年2月3日，出发点公司向鸿特公司发出《关于江湾国际花都商业裙楼使用现状的情况说明》，载明出发点公司因C3栋7楼和C1栋5楼无法直达7楼和无法安装升降机问题导致租赁房屋空置，另因房屋结构问题该房屋未通过消防部门验收，并因此遭到消防部门处罚。因上述原因导致出发点公司经营亏损，故出发点公司向鸿特公司提出了双方终止合同或要求鸿特公司减除相应租赁面积、下调租金等解决方式。
2015年3月2日，出发点公司向鸿特公司发出《关于解除合同的函》，载明出发点公司承租的房屋因房屋结构原因不能通过消防验收，并受到行政处罚，故根据双方《补充协议》第三条的约定，自发出函告之日起，解除双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求鸿特公司自收到函件三个工作日内退还出发点公司保证金五十万元。鸿特公司于2016年3月4日收到该函件。
鸿特公司收到该解除函件后，于2016年3月4日作出《回函》，载明鸿特公司并无违约行为，承租房屋已经过消防综合验收，装修方案不能通过消防验收系出发点公司引起，鸿特公司不同意解除合同。
经鸿特公司申请，一审法院向渝中区消防队调取了该支队作出中区公消审字[2015]第0157号《建设工程消防设计审核意见书》以及中区公（消）行罚决字[2015]0299号《行政处罚决定书》的卷宗材料，查明事实如下：一、2015年11月2日的《消防监督检查记录》显示，该支队执法人员对位于重庆市渝中区菜袁路168号江湾国际出发点公司的库房进行消防安全检查中发现如下问题：1、该库房未办理消防手续；2、该库房与住宅楼梯共用；3、该库房未设置消防电梯；4、该库房未设置机械排烟系统。二、渝中区消防队于2015年11月2日向出发点公司做出中区公消限自[2015]第0546号《责令限期改正通知书》，要求出发点公司于2015年11月3日前改正未办理消防设计备案、与住宅楼梯公用、未设置消防电梯、未设置机械排烟系统等问题。三、出发点公司于2015年11月24日向渝中区消防队提出了中转仓库室内装修建设工程消防设计审核申请，并向该支队提供了《建设工程消防设计审核申报表》、消防设计文件2份等申报材料。《建设工程消防设计审核申报表》载明建设单位为出发点公司、设计单位为重庆银桥建筑设计有限公司、施工单位为重庆隆基消防工程有限公司。四、2015年12月8日，渝中区消防队在询问出发点公司办公室经理陈文万及经理周斐涉案房屋为何一直未办理消防手续时，二人均陈述该出租房屋断断续续出租，没有整体规划，消防设计图纸一直没出来。五、2015年12月8日的《消防监督检查记录》显示，该支队于2015年12月8日对位于重庆市渝中区菜袁路168号江湾国际出发点公司的库房进行了消防安全复查，复查不合格。
另查明：1、重庆市公安消防局于2008年6月24日就江湾国际花都C1C3栋塔楼工程出具了渝公消（建验）字[2008]第0315号《建筑工程消防验收的意见书》，综合评定该工程消防验收合格。重庆市公安消防局于2010年4月23日就江湾国际花都C1C3栋吊层工程出具了（建验）字[2010]第0216号《建筑工程消防验收的意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2、2012年9月1日，骏建公司（甲方）与鸿特公司（乙方）签订《商业租赁合同》，约定骏建公司将位于重庆市渝中区菜袁路168号江湾国际花都C1C3裙楼的所有商业用房出租给乙方使用，乙方有权自行出租，租期从2012年9月1日至2032年8月30日止。3、出发点公司向一审法院举示了2014年8月2日由骏建公司出具的《授权书》一份，载明骏建公司授权委托鸿特公司于2014年8月29日与出发点公司就本案涉案房屋签订《商业租赁合同》，骏建公司亦授权鸿特公司代为收取租金及水电等相关费用。
一审法院认为，本案争议焦点为：双方的《房屋租赁合同》是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，鸿特公司与出发点公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按约行使权利履行义务。双方在《补充协议》第三条的如下约定：“若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。”应系双方在合同履行过程中关于解除条件的约定，若该解除条件成就，当事人有权依据该条款解除合同。根据双方当事人举示的《装修申请》、往来函件等证据能够查明，出发点公司承租本案涉案房屋后，已向鸿特公司的委托人骏建公司提出了装修申请，并在出发点公司与鸿特公司签订《装饰装修管理服务协议》后对承租房屋进行装修。在装修及使用过程中，出发点公司多次因电梯无法安装的问题与鸿特公司进行交涉未果，直至出发点公司向消防部门报送的室内装修建设工程消防设计审核申请因消防电梯未设置、公用疏散楼梯、无排烟设施等原因未获得消防部门审核通过。随后出发点公司也因消防部门复查不合格，并继续使用承租房屋而受到行政处罚。上述消防装修方案未获得消防部门的通过，使得本案中解除条件已经成就，出发点公司以此发出解除合同的通知符合双方约定及法律规定，双方《房屋租赁合同》及《补充协议》已于解除通知到达之日的2016年3月4日解除，鸿特公司应当按约将其收取的50万元保证金予以退还。至于鸿特公司的如下辩解理由：原鸿特公司双方已经变更《补充协议》解除条件条款以及出发点公司在本案中存在恶意促成解除条件成就的行为，解除条件并不成就，一审法院认为，首先，变更合同需当事人协商一致，本案中，所涉房屋租赁面积以及租金额较大，合同双方在合同成立时均采用书面形式对合同权利义务进行了约定，但双方在庭审中却均未举示对合同解除条件进行书面变更的证据，仅凭出发点公司提前交纳了租金，并不足以认定双方已就上述问题进行了变更。租赁合同履行过程中，支付租金是承租人的义务，出发点公司提前支付租金亦是其履行合同义务之表现，不能以此行为认定双方已就解除合同的条件进行了变更。其次，鸿特公司受本案涉案房屋所有权人骏建公司委托与出发点公司签订房屋租赁合同，出发点公司在进行装修前，已将附图的装修方案报鸿特公司的委托人骏建公司申请，并经该公司同意后又与鸿特公司签订《装饰装修管理服务协议》后进行装修，导致租赁房屋装修建设工程消防设计审核未通过的未设置消防电梯等问题，出发点公司也多次向鸿特公司发函要求解决未果。鸿特公司于2015年11月24日向消防部门报送的装修建设工程消防设计审核申请中确已包含消防设计文件，上述设计文件经一审法院依法调取后双方当事人亦予以认可，故出发点公司在本案中并不存在恶意促成解除条件成就的行为，一审法院对鸿特公司的辩解意见不予支持。
综上所述，出发点公司诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、重庆出发点网络科技发展有限公司与重庆鸿特房地产经纪有限公司于2014年8月29日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》自2016年3月4日解除；二、重庆鸿特房地产经纪有限公司于本案生效后十日内退还重庆出发点网络科技发展有限公司保证金人民币50万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费减半收取4400元，由重庆鸿特房地产经纪有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是合同双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。双方在《补充协议》第三条约定“若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。”虽然出发点公司系在装修使用涉案租赁房屋一年后才向消防部门报送《建设工程消防设计审核申报表》及消防设计文件，但据此不足以认定出发点公司属于恶意促成解除条件，且出发点公司向消防部门报送消防设计文件是其应当履行的义务，不因出发点公司已经实际使用房屋而免除。另外，对于上诉人提到双方当事人已经通过实际履行的方式变更了合同内容的问题，一审说理清楚正确，本院不再赘述。一审判决虽未查明出发点公司缴纳租金的情况，但并不影响本案的处理结果。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人重庆鸿特房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年十二月一日
书 记 员 梁诗玉