陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0402民初3931号
原告（反诉被告）咸阳金元商贸有限公司，住所地咸阳市乐育南路。组织机构代码：74125607-0。（以下简称金元公司）。
法定代表人邓建峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人吴则亮，陕西吉尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘勇，陕西嘉捷律师事务所律师。
被告（反诉原告）咸阳志通投资管理有限公司，住所地咸阳市人民中路8号。组织机构代码证：56220406-4。（以下简称志通公司）。
法定代表人汤沸，该公司董事长。
委托诉讼代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘彭，男，1982年8月12日生，汉族，住西安市雁塔区电子东街南段万国花园27号楼1504号，该公司员工。身份证号码：6101231982********。
第三人上海世盈投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路528号14幢5046室。组织机构代码证：66603343-1。（以下简称世盈公司）。
法定代表人汤沸，该公司董事长。
第三人上海世茂建设有限公司，住所地上海浦东新区民生路600号16幢401室。组织机构代码证：70325417-0。（以下简称世茂公司）。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
共同委托诉讼代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
原告（反诉被告）金元公司与被告（反诉原告）志通公司、第三人世盈公司、第三人世茂公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月7日作出（2015）秦民初字第00726号民事判决书。宣判后，被告志通公司，第三人世盈公司、第三人世贸公司不服，提起上诉。后咸阳市中级人民法院作出（2016）陕04民终455号民事裁定书，以原判认定事实不清为由，将该案发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭就本案进行了审理。原告（反诉被告）金元公司的委托诉讼代理人吴则亮、刘勇，被告（反诉原告）志通公司的委托诉讼代理人张贺才、刘彭，第三人世盈公司、第三人世茂公司共同委托诉讼代理人张贺才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金元公司诉称，2013年4月15日，原告与被告志通公司签订了《租赁合同》，约定志通公司将其世茂国际购物广场合计7343.05平方米的物业出租给原告从事零售经营。合同签订后，原告如约向志通公司支付了租赁保证金100000元，并在完成装修后开始试营业。试营业期间，世茂国际购物广场仍不断进行各项施工，噪音及交通等条件恶劣，导致涉案物业购物环境一直无法改善。自2014年9月起，涉案物业更是出现不定时停电。2014年采暖季开始，涉案物业无法供暖。原告一再要求志通公司解决上述问题，改善涉案物业购物环境，以保证租赁物符合双方约定的商业零售的用途。但志通公司以与物业公司合同到期及其他承租人欠付物业管理费、水电费为由推卸责任，拒不整改，导致涉案物业至今无法正式开业。2015年1月1日，原物业管理公司撤离世茂国际购物广场，物业管理停止，原告承租的物业已无法进行经营。2015年1月12日，原告书面通知志通公司解除双方租赁合同。原告基于对志通公司的信任，基于涉案物业能够正常用于商业零售并取得收益的预期，才承租了涉案物业并投入逾800万元资金进行装修、员工培训、软硬件采购、广告宣传。但志通公司未能履行出租人的主要义务，经多次催告后仍未能保证涉案物业正常使用，致使不能实现承租人对租赁物进行使用、收益的合同目的，造成原告巨额投资无法收回，其行为已构成根本性违约，依法应当承担赔偿损失等违约责任。同时，被告志通公司系第三人世盈公司设立的一人有限责任公司，第三人世盈公司系第三人世茂公司设立的一人有限责任公司。第三人世盈公司、世茂公司依法应对被告志通公司的债务承担连带责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告志通公司向原告返还租赁保证金100000元；被告志通公司赔偿原告损失6077188.42元（包括广告、宣传费用285705元，广播、监控、收银系统费用174000元，员工培训费21894元，消防、安检费65785元，装修费1826882元，水电费用509511.2元，人工费用2641810.7元，管理费用551600.52元）及利息共计6654521.32元；第三人世盈公司、第三人世茂公司对被告志通公司的上述债务承担连带清偿责任。并由被告承担全部诉讼费用。
被告志通公司辩称，原告要求返还租赁保证金10万元的诉讼请求没有事实依据和法律依据。保证金是保障合同的正常履行，原告擅自要求解除合同已构成重大违约，违反租赁合同6.1条和8.5条约定，无权要求返还租赁保证金。原告要求赔偿损失6654521.32元也没有事实依据和法律依据。原告所称的损失根本不成立，其所称的装修、员工培训、广告宣传、软硬件采购等均是正常的商业运营费用，不能称其为损失，这些费用即使存在，也应由其自行承担。原告以“世茂国际购物广场施工、噪音及交通条件等原因导致购物环境无法改善”，从而要求被告承担赔偿责任不能成立。世茂国际购物广场施工是市政工程，是双方签订合同时就客观存在的事实。该广场施工留有出入道路，对原告的经营没有影响。原告也没有证据证明该施工对其经营存在影响。被告既不是世茂国际购物广场的施工方，也不是原告所承租房屋的业主，世茂广场的施工与被告无关，也与本案无关。原告称涉案物业公司对其经营造成影响，要求被告承担赔偿责任，被告与涉案物业公司不存在物业服务合同关系，原告与涉案物业之间的纠纷与被告无关，也与本案无关。根据相关法律规定，商品房的前期物业应当由开发商委托物业公司提供物业服务，待业主委员会成立后由业主委员会委托新的物业公司。本案中，被告既不是该房屋的开发商，也不是房屋的业主，被告无权委托物业公司，事实上也没有委托过物业公司。原告所承租房屋的物业公司是开发商委托及政府指定的，物业公司与原告之间形成的是物业服务合同关系，物业公司的行为与被告无关，更与本案的房屋租赁合同纠纷无关。涉案物业对原告的经营造成影响不是事实，原告也没有证据证明物业的原因对其经营造成影响。原告承租房屋后，从未交过任何费用（包括物业费），其所应承担的物业费均是被告代原告交付的。因此，原告以物业公司未提供适当服务对其经营造成影响为由，要求被告予以赔偿也不能成立。原告通知被告解除双方租赁合同没有事实依据和法律依据。首先，对于原告的解除合同通知，被告已经回复其不予认可。其次，原告要求解除合同既不符合合同约定的条件，也不符合法定的解除条件。原告要求解除合同，但却拒绝向被告腾交房屋，原告占用该房屋直到租赁合同约定的租期届满后一个半月，因此，原告根本不享有合同的解除权，且合同履行期限已经届满，其合同解除的通知不具有法律效力。综上所述，原告为达到逃避交纳租金及承担违约责任的目的，以外部环境及物业公司对其经营造成影响作为借口，恶意诉讼，妄图达到转移商业风险的目的，原告的行为已经构成严重违约，且给被告造成了重大经济损失。被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
第三人世盈公司、第三人世茂公司辨称，第三人与志通公司均为独立的法人，不应承担责任。第三人和原告没有合同关系，故本案与第三人无关。
被告（反诉原告）志通公司反诉称，2013年4月15日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订了《租赁合同》。合同约定：被告（反诉原告）将其承租的世茂国际购物广场2层1号至192号房，及3层1至30号、48号至92号房、113号至151号房，共306间，合计7343.05平方米的商业用房出租给原告（反诉被告），租期为28个月，自2013年6月1日起至2015年9月30日止。后双方又签订两次补充协议，出租房屋分别增加了20间1193.69平方米及1间31.31平方米。合同签订后，被告（反诉原告）依约履行了合同义务，向原告（反诉被告）交付了所出租的房屋。但原告（反诉被告）却违反合同约定，拒绝向被告（反诉原告）交纳租金。还擅自将房屋结构进行改造，导致房屋产权的界线不清，被告（反诉原告）无法向房屋的原始出租人（产权人）腾交房屋。2015年1月14日，原告（反诉被告）以外界环境对其经营造成影响为由，在没有征得被告（反诉原告）的同意，且未向被告（反诉原告）交付所承租房屋的情况下，向被告（反诉原告）发出了解除合同通知，并将所承租房屋的大门上锁后擅自撤场。截止2015年9月30日，双方租赁合同到期，原告（反诉被告）仍不腾交房屋，后在被告（反诉原告）多次催促的情况下，直到2015年10月22日，除4间商铺外，原告（反诉被告）承租的房屋基本腾交完成，但从租赁合同签订至今，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）交付过任何租金，也未缴纳过物业费。原告（反诉被告）的行为已经构成严重违约，且给被告（反诉原告）造成重大经济损失，故向贵院提起诉讼，请求依法判令原告（反诉被告）金元公司赔偿被告（反诉原告）各项损失合计10549290.4元，其中拖欠的租金3349434元、房屋占用费202996元、逾期腾交房屋造成的损失1624779.3元、逾期支付租金的违约金4043528.1元、擅自解除合同违约金600000元、拖欠的物业费18024.1元、房屋恢复原状的费用710528.9元。反诉费用由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）金元公司辩称，被告（反诉原告）反诉状陈述的情况与事实不符。首先，双方签署涉案合同后，原告（反诉被告）如约向被告（反诉原告）支付了租赁保证金并入住涉案物业准备经营。但被告（反诉原告）并未能履行出租人的主要义务，涉案物业仍不断进行各项施工，噪音及交通等条件恶劣，导致涉案物业购物环境一直无法改善。自2014年9月起，涉案物业更是出现不定时停电。2014年采暖季开始，涉案物业无法供暖。经多次催告后，被告（反诉原告）仍未能保证涉案物业正常使用。至2015年1月1日，原物业管理公司撤离世茂国际购物广场，涉案物业管理停止，原告（反诉被告）承租的物业已无法进行经营。被告（反诉原告）的上述行为不但给原告（反诉被告）造成巨大经济损失，还导致涉案物业的众多其他商户多次进行上访等维权行动，造成恶劣的社会影响。因此，被告（反诉原告）所称的“依约履行了合同义务”与事实不符。其次，原告（反诉被告）出于对租赁物约定的商业经营用途之需要，对租赁物进行了必要的装饰、装修，该等装修行为符合双方合同约定，并未对涉案房屋结构进行任何改造。被告（反诉原告）所称的“擅自将房屋结构进行改造，导致房屋产权的界限不清”与事实不符。被告（反诉原告）要求支付租金、违约金、逾期腾房损失、物业费及腾房费用均没有事实和法律依据。原告（反诉被告）欠付租金的情况并不存在。双方合同明确约定：租金自免租期满次日起算；项目正式开业日拟为2013年6月1日，具体以甲方正式通知为准；自合同签订之日起至甲方通知的开业日前为商家装修期；自开业日起的6个月为商家的经营免租期；装修期及经营免租期内均无须缴纳租金。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋后，由于周边的施工、噪音、围挡等不良环境影响，涉案物业一直不具备正常经营条件，原告（反诉被告）将涉案物业装修完毕后只能进行试运营，截至2015年1月12日，被告（反诉原告）仍未正式通知项目正式开业。据此，涉案合同截至2015年1月12日仍处于双方约定的“商家装修期”，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳租金的条件尚不满足，租金尚未起算，欠付租金的情况不可能发生。同时，双方合同明确约定：合同记载的房屋面积为暂测面积，实际面积以政府主管部门实测面积为准。实测建筑面积确定后，将根据实测建筑面积确定本合同与之有关的费用。而本案所涉租金标准系以建筑面积为依据核算，正是需要根据实测建筑面积确定的费用，但“政府主管部门实测面积”至今未能经双方确认，涉案合同项下的租金金额也至今无法进行核算。综上，涉案合同项下的租金尚未起算，且租金金额尚无法进行核算，欠付租金的情况并不存在。被告（反诉原告）关于支付租金及逾期违约金的诉请没有依据。原告（反诉被告）没有支付物业费的义务。双方合同约定，金元公司使用涉案物业只承担涉案物业的水、电、气费用，无需另行支付物业管理费。而上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司系与被告（反诉原告）签订物业服务合同，原告（反诉被告）与涉案物业的物业管理公司并无直接法律关系。因此，原告（反诉被告）没有支付物业费的义务。被告（反诉原告）向物业公司支付物业费系其自身的合同义务，并非为原告（反诉被告）进行的垫付，相关费用应由被告（反诉原告）全部承担。被告（反诉原告）关于支付物业费的诉请没有依据。被告（反诉原告）关于房屋占用费、逾期腾房损失、房屋拆除和划线费用的要求没有依据。2015年1月12日，原告（反诉被告）书面通知被告（反诉原告）解除双方租赁合同后即已退出涉案物业，不存在继续占用房屋的情况。反而是被告（反诉原告）接到解除通知后拒不接收房屋，扣留原告（反诉被告）部分物品。故被告（反诉原告）关于房屋占用费、逾期腾房损失、房屋拆除和划线费用的要求没有事实和法律依据。综上所述，被告（反诉原告）要求支付的租金、占用费、违约金、物业费、房屋拆除和划线费用没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。
原告（反诉被告）金元公司当庭举证如下：
1、《租赁合同》、《<租赁合同>补充协议》。《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议》载明：“甲方将该房屋租赁给乙方从事零售经营。”“甲方应保证租赁房屋的正常使用。”“在租赁期内，甲方不得擅自解除本合同或收回该房屋，或以其它方式干扰、阻碍乙方正常使用该房屋，否则将导致乙方无法正常经营的应当赔偿损失。”证明原、被告之间存在租赁合同关系；被告负有保证租赁房屋能正常使用的义务；被告应当赔偿原告无法正常经营的损失。
被告志通公司表示对租赁合同真实性认可，补充协议认可，租赁合同约定的是保证租赁合同的正常使用，而没有约定保证其正常经营，对其证明目的不认可。
第三人同意被告的质证意见。
2、《停电催费通知书》4份、《公告》5份、《停电公告》1份、《违章通知书》1份。供电局分别于2014年9月18日，2014年10月15日，2014年11月20日，2014年12月19日向涉案租赁物的物业公司送达《停电催费通知书》。上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司分别于2014年9月18日，2014年10月17日，2014年11月22日，2014年12月25日向涉案物业的各商户发出停电公告。咸阳市自来水公司于2015年元月向上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司发出《违章通知书》：因上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司欠费，自来水公司将停止供水。上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司分别于2014年10月16日，2014年12月18日向涉案物业的各商户发出无法保证正常供暖的公告。证明涉案物业出现不定时停电、停水的事实以及涉案物业无法供暖的事实。
被告志通公司表示对真实性及证明目的不予认可。
第三人同意被告的质证意见。
3、收据。证明原告已缴纳10万元保证金的事实。
被告志通公司表示对真实性认可，证明目的不予认可。
第三人同意被告的质证意见。
4、照片24张。案物业及周边环境现场24张照片显示，涉案物业周边一直存在施工、噪音、围挡等不良环境影响，截至2014年12月4日，涉案物业仍在进行施工。证明涉案物业周边存在施工、噪音、围挡等不良环境影响，涉案物业一直不具备正常经营条件的事实。
被告志通公司表示对真实性不予认可，无法确定与涉案房屋有关。被告作为出租人没有保障出租物业周边环境的义务，施工不是涉案的房屋在施工，也不是被告在施工，被告对此不承担责任。
第三人同意被告的质证意见。
5、《解除房屋租赁合同通知书》。2015年1月12日，原告向被告邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方之间的租赁合同。证明原告通知被告解除合同的事实。
被告志通公司表示对真实性予以认可，证明目的不认可，原告不具有解除合同的法律效力，原告存在违约行为。
第三人同意被告的质证意见。
6、会计凭证。证明因被告无法保证租赁物的正常使用，致使不能实现原告对租赁物进行使用、收益的合同目的，造成原告的损失金额为6077188.42元。
被告志通公司表示对其真实性及关联性、合法性不予认可。该组证据不能证明其与本案的租赁合同有关，从费用的构成来看，广告宣传费、员工培训费、水电费等均是其经营成本，不能称为损失，与本案无关。该组证据中大量的收据和白条、单方制作的统计表不符合证据的合法形式，少量发票没有相应合同佐证，也不符合证据的合法形式。
第三人同意被告的质证意见。
7、工商登记信息。工商登记信息显示：被告咸阳志通投资管理有限公司系由第三人上海世盈投资管理有限公司设立的一人有限责任公司；第三人上海世盈投资管理有限公司系由第三人上海世茂建设有限公司设立的一人有限责任公司。证明世盈公司是作为一人有限责任公司的被告的股东；世茂公司是作为一人有限责任公司的第三人世盈公司的股东。
被告志通公司表示对真实性认可，证明目的不认可。
第三人同意被告的质证意见。
8、《谅解备忘录》。被告志通公司为了涉案物业能尽快招商运营，能正常开业运营，就涉案物业的基础设施、设备改造及电梯、水电、制冷供暖正常运行做出保障的承诺并记载于2015年11月5日签署的《谅解备忘录》：“咸阳志通投资管理有限公司已于2015年9月30日按原（预）租赁合同约定完成了房屋交付义务。”“为了咸阳世茂中心能尽快招商运营，志通公司……，用于商场再次运营前基础设施、设备改造……”“志通公司负责协助物业公司保障咸阳世茂中心一期2016年9月30日前商场内电梯系统的保养和维护，水、电系统的正常运转，空调和供热系统一个制冷、供暖季内的正常运行。”
“为了让咸阳世茂中心一期能正常开业运营，……”。证明包括原告承租的房屋在内的涉案物业已于2015年9月30日全部依约交付业主，不可能存在原告在2015年11月22日才将承租房屋腾交完成的情况。另证明截至2015年11月5日，涉案物业的基础设施、设备及水电、制冷供暖运行仍不正常，涉案物业尚不能正常开业运营。
被告对其真实性认可，证明目的不认可。
第三人同意被告的质证意见。
9、《致咸阳市各政府相关部门函》。2015年1月4日，上海世茂南京物业服务有限公司咸阳分公司（涉案物业管理公司）向咸阳市秦都区人民路街道工作委员会、人民路街道办事处致函，表示“我司与咸阳世茂房地产开发有限公司签署的前期物业服务合同已于2014年10月31日解除”“……无力保障和维持基本的物业服务”。证明2014年10月31日解除物业管理合同，涉案物业原物业管理公司撤离，涉案物业已无法正常经营的事实。
被告对其真实性、关联性及证明目的不予认可。
10、工商登记信息。显示咸阳世茂房地产开发有限公司的住所地为“咸阳市人民中路8号”，与被告志通公司的住所地为同一住所。咸阳世茂房地产开发有限公司的董事之一为汤沸，与志通公司的法定代表人为同一人员。证明咸阳世茂房地产开发有限公司是志通公司的关联单位。
被告对其证明目的不认可。
第三人同意被告的质证意见。
被告（反诉原告）志通公司当庭举证如下：
1、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》(2013.7.10)、《租赁合同补充协议》(2014.1.10)。证明合同签订的时间。金元公司在租赁期间应按本合同附件的约定，保证房屋处于良好状态，否则即构成违约，承担赔偿责任。合同约定了租金的数额及支付时间和支付方式。金元公司在合同履行期限内，要求退还租赁保证金的诉讼请求没有合同依据。志通公司有权要求金元公司对房屋进行修复并赔偿损失。志通公司未书面同意经营免租期后延，双方也未就后延签订补充协议，因此，租金的起算期应为合同约定的开业日后6个月，即2014年12月1日。金元公司提出解除合同并擅自撤场均在合同有效期内，其行为已经构成违约，应承担相当于租赁保证金6倍的违约金。金元公司装修未获得甲方/物业管理公司的同意，也未完成相关政府部门的审批手续，其造成的损失（志通公司恢复原状、拆除、清理的费用）应由金元公司承担。合同终止后，乙方逾期腾交房屋，导致甲方需向原出租人（产权人）承担赔偿义务，该损失应由金元公司承担。金元公司破坏房屋现状应承担恢复原状及清理的赔偿责任。补充协议证明：租赁面积增加，因租赁面积增加，导致租金调整。
原告（反诉被告）金元公司表示对该证据的真实性、合法性不持异议，对该证据证明合同签订的时间及违约责任等证明目的予以认可，其余证明目的均不予认可。原因如下：该合同明确约定：“租金自免租期满次日起算；自合同签订之日起至甲方通知的开业日前为商家装修期；项目正式开业日拟为2013年6月1日，具体以甲方正式通知为准；自开业日起的6个月为商家的经营免租期；装修期及经营免租期内均无须缴纳租金。”被告向原告交付房屋后，由于周边的施工、噪音、围挡等不良环境影响，涉案物业一直不具备正常经营条件，被告将涉案物业装修完毕后只能按被告的统一安排，进行试运营。截至2015年1月12日，被告方仍未正式通知项目正式开业。被告在庭审中提交的第四组证据“谅解备忘录”更是显示，涉案物业截至2015年11月5日仍未能正常开业运营。据此，涉案合同截至2015年1月12日仍处于双方约定的“商家装修期”，涉案房屋的租金依约尚未起算，原告向被告缴纳租金的条件尚不满足，承租人欠付租金的情况不可能发生。2015年1月12日，原告书面通知被告解除双方租赁合同后即于2015年1月14日退出涉案物业，涉案物业的管理、使用权即全部由被告掌控。原告没有继续占用房屋，反而是被告接到解除通知后扣留原告的部分物品，拒不返还（被告自行提交的第三组证据“志通公司腾交房屋确认”可以证明该事实）。而原告作为承租人，出于对租赁物约定的商业经营用途之需要，对租赁物进行了必要的装饰、装修，该等装修行为符合双方合同约定，并未对涉案房屋结构进行任何改造，且原告书面通知被告解除双方租赁合同后已于2015年1月14日将租赁物原样返还。因此，该证据关于租金、违约金、拆除费用、逾期腾房损失的证明目的不能成立。
2、《招商成果发布暨开业动员会活动合同》、《建筑工程施工许可证》、《咸阳市人民广场围挡建设合同》。证明志通公司在世茂广场开业前组织了招商成果发布暨开业动员活动，并承担了费用，尽到了租赁合同约定之外的义务。金元公司所承租房屋正南方的人民广场施工与志通公司无关，该工程是经过咸阳市住房和城乡建设规划局批准的，且在租赁合同签订之前就已经开始施工，人民广场在租赁合同签订前已经开始施工并用围墙围挡,金元公司签订合同时明知人民广场施工的事实。
原告（反诉被告）金元公司对招商成果发布暨开业动员活动合同，认为因原告不是该合同的当事人，故对该份证据的真实性不予认可。从内容看，该份合同系“开业动员活动”，被告进行的动员活动不但不能证明涉案商场已经“正式开业”，反而证明当时并未正式开业，需要继续进行动员、造势。对“建筑工程施工许可证”的真实性、合法性不持异议，但该份建筑工程施工许可证与广场围挡施工无任何关联性，故对该证据证明目的不予认可。对“咸阳市人民广场围挡建设合同”，因原告不是该合同的当事人，故对该份证据的真实性不予认可。从内容看，该份合同约定广场围挡施工的工期为2012.8.20至2012.8.26。根据该合同，如果按期施工，则涉案物业的围挡施工应早于原被告签署合同的2013年4月15日，在2012年8月26日即已结束。因此，不可能存在原告签订合同时明知人民广场施工的事实。故对该证据证明目的不予认可。
3、解除房屋租赁合同通知书、解除房屋租赁合同告知函、解除房屋租赁合同通知书及告知函的回复、《租赁合同》期限到期通知书及回执、腾房催告函及回执、志通公司腾交房屋确认。证明在合同履行期限内，金元公司明确表示不履行合同义务，擅自要求解除合同，并擅自撤场的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。志通公司对金元公司擅自要求解除合同的函予以回复，并明确表示其行为已经构成重大违约。在租赁合同的租期届满前，志通公司履行了通知搬离及催促缴费的义务。金元公司逾期腾交房屋的行为已经构成违约，应承担逾期腾房期间给志通公司造成的全部损失。直到2015年11月9日，金元公司还未向志通公司腾交完房屋，志通公司以此时间作为金元公司的腾房时间计算房屋使用费。逾期腾交房屋期间的房屋使用费及因逾期腾交房屋造成的损失应由金元公司承担。
原告（反诉被告）金元公司对“解除房屋租赁合同通知书”的真实性、合法性不持异议，但原告解除合同的原因系被告无法保障租赁物的正常使用，而非“擅自要求”。故对该证据的证明目的不予认可。对于“解除房屋租赁合同告知函”的真实性、合法性不持异议，但原告解除合同的原因系被告无法保障租赁物的正常使用，而原告并无违约行为。故对该证据的证明目的不予认可。对于“解除房屋租赁合同通知书及告知函的回复”的真实性、合法性不持异议，认可该证据的证明目的。、对于“《租赁合同》期限到期通知书及回执”的真实性、合法性不持异议，但原告已于2015年1月通知解除涉案合同并向被告返还了租赁房屋，因此被告的所谓搬离通知已无事实基础，故对该证据的证明目的不予认可。对于“腾房催告函及回执”的真实性、合法性不持异议，但原告已于2015年1月通知解除涉案合同并向被告返还了租赁房屋，因此被告的所谓腾房催告已无事实基础，故对该证据的证明目的不予认可。对于“金元公司商户撤离申请”的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：2015年1月12日，原告书面通知被告解除双方租赁合同后即于2015年1月14日退出涉案物业，涉案物业的管理、使用权即全部由被告掌控。原告没有继续占用房屋，反而是被告接到解除通知后扣留原告的部分物品，拒不返还。经再三交涉，并按物业公司的要求出具了请求放行的书面申请（即该等证据）后，原告的部分财物才得以取回。故该份证据不能证明原告占用房屋的事实，反而证明被告扣押原告物品、拒不返还的事实。
4、志通公司交纳物业费的证据、谅解备忘录、合同协议书及委托协议、咸阳世茂中心一期室内装修工程结算审核报告。证明在金元公司未支付过任何费用的情况下，志通公司履行了向物业公司交纳物业费及水电费的义务。志通公司有权要求金元公司偿还志通公司为其垫付的物业费。因金元公司破坏原装修导致经济纠纷，需对金元公司承租的房屋进行清理、划线，该费用是志通公司的直接损失，应由金元公司承担。因金元公司逾期腾交房屋及需要对房屋进行清理划线，志通公司需对原始出租人（业主）进行赔偿，该赔偿损失应当由金元公司承担，金元公司应承担其所承租的房屋恢复原状及清理所发生的费用。
原告（反诉被告）金元公司对于“志通公司交纳物业费的证据”的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：双方合同已明确约定租金标准中已包含物业管理费，故原告无需另行承担物业管理费，涉案物业的管理费依约应由被告交纳。故被告要求原告向其偿还物业管理费的证明目的不能成立。对于“谅解备忘录及业主签名”，因原告不是该备忘录的当事人，故对该份证据的真实性不予认可。从内容看，被告志通公司为了涉案物业能尽快招商运营，能正常开业运营，就涉案物业的基础设施、设备改造及电梯、水电、制冷供暖正常运行做出保障的承诺并记载于该份2015年11月5日签署的《谅解备忘录》，该文件称：“咸阳志通投资管理有限公司已于2015年9月30日按原（预）租赁合同约定完成了房屋交付义务。”上述内容显示，包括原告承租的房屋在内的涉案物业已于2015年9月30日全部依约交付业主，不可能存在原告在2015年11月9日才将承租房屋腾交完成的情况。该文件还称：“为了咸阳世茂中心能尽快招商运营，志通公司……，用于商场再次运营前基础设施、设备改造……”“志通公司负责协助物业公司保障咸阳世茂中心一期2016年9月30日前商场内电梯系统的保养和维护，水、电系统的正常运转，空调和供热系统一个制冷、供暖季内的正常运行。”“为了让咸阳世茂中心一期能正常开业运营，……”被告的该等保障承诺证明截至该《谅解备忘录》签署的2015年11月5日，涉案物业的基础设施、设备及水电、制冷供暖运行仍不正常，涉案物业尚不能正常开业运营。因此，该份证据不但不能证明原告应承担所谓的清理、划线费用，反而间接证明原告并未逾期腾房，更是直接证明涉案物业的基础设施、设备及水电、制冷供暖运行不正常，涉案物业不能正常开业运营的事实。对于“《合同协议书》及委托协议”，因原告不是相关合同的当事人，故对该份证据的真实性不予认可。且相关划线施工系因整体出租给原告，故原涉案物业并未作区划。原告作为承租人，出于对租赁物约定的商业经营用途之需要，对租赁物进行了必要的装饰、装修，该等装修行为符合双方合同约定，并未对涉案房屋结构进行任何改造。但原告返还房屋后，被告需要按小业主的购买面积，将涉案物业做出区划后才能向其小业主交付。因此，涉案物业进行的划线施工系被告前期未尽义务所致，而并非原告改变房屋结构所产生。故，被告关于由原告承担划线等费用的证明目的不能成立。对于“咸阳世茂中心一期室内精装修工程结算审核报告”，对该份证据的真实性不予认可，且原告并未对涉案房屋结构进行任何改造，故对所谓精装修费用无需承担任何赔偿责任。该组证据的真实性及证明目的不予认可，反而能证明被告与物业公司达成相关协议，被告缴纳物业费与原告无关。
5、咸阳世贸中心商场广告宣传图片。证明原告（反诉被告）不仅实际占有和使用了所承租的房屋，并已经开始经营，原告（反诉被告）称其一直未开业不是事实。
原告（反诉被告）金元公司对该证据的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：相关照片仅显示商场的宣传、广告场景，但并无顾客或人员经营的状况。不但不能证明涉案物业已正式开业，反而证明商场因施工噪音、交通等问题，导致客源稀少，只能进行试营业的事实。
6、商户回函。证明物业公司撤场及无法继续经营是由于原告和众商户不缴纳费用造成的，就商户拖欠物业费的问题，反诉原告一直在协调，并垫付物业费4830950.71元，导致反诉原告长期处于严重亏损状态。反诉原告在回函中曾催促反诉被告支付租金，不存在免除租金的情况。
原告（反诉被告）金元公司对该证据的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：该回函系被告的单方陈述，关于原告欠付租金、物业管理费、水电费的主张完全违背事实，故对该份证据的证明目的不予认可。另一方面，无论被告所单方陈述的原因为何，但该文件显示，被告自己也承认原告反应的噪音及交通等恶劣条件、不定时停电无法供暖等问题客观存在，并承诺解决。
7、申请。证明金元公司承认其开业时间为2013年12月18日，其在答辩中称其一直未开业不是事实。金元公司请求延长免租期至广场围挡拆除之日，说明金元公司明知计租期已经开始，未被许可。
原告（反诉被告）金元公司对该证据的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：该申请明确指出原告系进行的“试营业”，而非合同约定的“正式开业”；原告延长免租期的申请系对“装修期”后6个月免租期的请求，而并不影响“装修期”的计算，“装修期”仍应至“正式通知开业日”结束。因此，原告要求对6个月免租期进行延长的申请不能证明原告认可计租期已经开始。
第三人世盈公司当庭举证如下：
1、世盈公司开户许可证；
2、世盈公司年度审计报告；
3、志通公司年度审计报告。
证明世盈公司和志通公司各自具有独立的账户，且各自由有资质的会计师事务所作出的年度审计报告。上海世盈公司与志通公司之间为各自独立法人，财务独立，没有经济往来，各自独立承担民事责任。世盈公司与原告金元公司之间没有租赁合同关系，也不存在其他经济纠纷，世盈公司与本案无关，不是本案适格的第三人。
第三人上海世茂公司当庭出示证据如下：
1、开户许可证；
2、年度审计报告。
证明世茂公司具有独立的账户，且由有资质的会计师事务所作出的年度审计报告。世盈公司与本案原告金元公司无租赁合同关系，也无任何经济关系，也不是本案被告志通公司的股东，世茂公司与志通公司之间各自为独立法人，财务独立，且没有经济往来，各自独立承担民事责任。上海世茂公司与本案无关，不是本案适格的第三人。
原告（反诉被告）金元公司对第三人世盈公司、第三人世贸公司提供的证据质证如下：对于“开户许可证及年度审计报告”的真实性、合法性不持异议，对该证据的证明目的不予认可。原因如下：本案中，作为一人有限责任公司的咸阳志通投资管理有限公司设立于2010年8月23日；作为一人有限责任公司的上海世盈投资管理有限公司设立于2007年8月21日。但上述两家一人有限责任公司的股东均未能提供自其一人有限责任公司设立之日起历年的、完整的、经会计师事务所审计的财务会计报告，而只是选择性地提供了部分年度的报告。更为重要的是，本案第三人提供的不完整的财务会计报告也已经显示，作为一人有限责任公司的咸阳志通投资管理有限公司及上海世盈投资管理有限公司与其股东之间均存在着大额资金往来，且志通公司及本案第三人均未能证明该等资金往来的正当性。据此，该证据不能证明涉案一人有限责任公司财产与其股东财产独立。
经原告、被告、第三人举证、质证，合议庭对原告（反诉被告）金元公司所举证据1、3、5、7、8、9、10，因被告（反诉原告）志通公司及第三人对证据的真实性未持异议，故对其真实性予以认定。关于原告（反诉被告）金元公司所举证据2、4被告（反诉原告）志通公司均表示不认可，但未有相关证据加以反驳，合议庭予以认定。对于证据6中的餐饮发票、机票、购置电脑等费用不予认定，其余予以认定或部分认定。关于被告（反诉原告）志通公司所举证据1、3、5原告（反诉被告）金元公司对其真实性未持异议，对其真实性予以认定。对于证据2、4、6、7的真实性予以认定，证明目的不予认定。对于第三人世盈公司、第三人世贸公司所举证据，原告（反诉被告）金元公司表示不认可，第三人未持其他相关证据加以印证，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年4月15日，被告（反诉原告）志通公司作为甲方与作为乙方的原告（反诉被告）金元公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于陕西省咸阳市秦都区世茂国际购物广场，建筑面积约为7343.05平方米，（为暂测面积，实际面积以政府主管部门实测建筑面积为准），供乙方进行商业经营活动。……租金标准（自本合同项下的装修期满次月为租金起算日），租金为人民币15元/平方米/月，该租金标准包含物业管理费在内。合每月租金为人民币110146元，租金支付采取预付制，自本合同项下的免租期满次日起算，……。乙方同意于本合同签订时，向甲方支付租赁保证金人民币100000元。因乙方原因提前终止本合同，甲方有权没收租赁保证金。开业日：项目正式开业日拟为2013年6月1日，具体以甲方正式通知为准。装修期：自合同签订之日起至甲方通知开业日前为商家装修期，该期限内，乙方无须向甲方交纳租金。经营免租期：自开业起6个月为商家的经营免租期。该期限内乙方无须向甲方交纳租金，但应承担与经营相关的其他费用，包括但不限于经营期间的水电气费及其他相关费用。若开业日延后，经甲方书面同意该经营免租期可适当后延，具体以甲乙双方签订的补充协议为准。房屋租赁期为28个月，自2013年6月1日至2015年9月30日止，经营免租期包含在租赁期内。甲乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，任何一方可提前10日书面通知另一方解除本合同而无须向另一方承担违约责任或赔偿责任；但乙方尚欠付甲方租金，物业管理费及其它应付费用的，甲方应有权从租赁合同保证金中作抵扣，剩余部分应无息返还乙方，“……法律、行政法规规定的任何一方可提前解除本合同而无须承担违约责任或赔偿责任的其他情形”。合同签订后，金元公司向志通公司支付租赁保证金人民币100000元。2013年7月10日，咸阳志通投资管理有限公司与咸阳金元商贸有限公司签订《租赁合同》补充协议，约定：……建筑面积新增1193.69平方米，新增租金42101元（该租金标准包含物业管理费在内），原合同每月租金总额为110146元，现调整为152247元。2014年1月10日，志通公司与金元公司签订《租赁合同》补充协议，约定：在原协议基础上增加“世茂国际购物广场”项目1层081号铺作为库房，该商铺建筑面积为31.31平方米。该商铺租金为0元/月/平米，物业费为27.5元/月/平米（该合同尚未实际履行）。
金元公司试营业期间，涉案物业外围正在进行工程施工，噪音、围栏及交通不变等条件对经营造成影响。从2014年9月起，金元公司所承租涉案房屋多次出现不定时停电，且2014年冬季不能供暖。2014年10月31日，物业公司合同到期，后物业公司撤离，承租场地物业处于无人管理状态。金元公司无法继续经营，于2015年1月12日书面通知志通公司解除双方租赁合同，后陆续退出涉案场地。
原告为使用涉案房屋支付广告、宣传费用270157元，支付广播、监控、收银系统费用174000元，支付员工培训费用21894元，消防、安检费用65785元，装修花费1826882元，刻章、工牌、工装、物料等花费126237.7元，支付商户赔偿款197797元，垫付工资45383元，人员工资及相关劳务费用酌定为2000000元。以上合计4728135.7元。
另查，2010年8月23日，志通公司成立，公司性质为一人有限责任公司（私营法人独资），投资人为第三人世盈公司。2007年8月21日，第三人世盈公司成立，公司性质为一人有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），股东为第三人世茂公司。
本院认为，对于房屋租赁合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告将所承租的场地用于商业零售并投入资金进行装修，期间进行员工培训、软硬件采购、广告宣传等等，但承租场地在经营期间无法正常使用，致原告用于商业零售正常经营的目的不能实现，志通公司的行为已构成根本违约。金元公司在此情况下，享有法定的任意解除权，其给被告发出解除合同的通知是符合法律规定的。志通公司的根本违约给金元公司造成的损失，志通公司应当承担赔偿损失的民事责任。对于原告要求被告返还原告租赁保证金100000元的诉讼请求，正当合法，应予支持。对','2018-10-09
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