南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字��3875号
原告南京光华电子注塑厂，住所地南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告江苏网通家园科技发展有限公司南京联合村网络服务中心，住所地秦淮区石门坎联合村3号。
代表人张洁。
被告陈将，男，1979年12月16日生，汉族。
以上两被告委托代理人左迎春，北京中银（南京）律师事务所律师。
第三人周秀娟，女，1987年7月28日生，汉族。
委托代理人左迎春，北京中银（南京）律师事务所律师。
原告南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）与被告江苏网通家园科技发展有限公司南京联合村网络服务中心（以下简称网通联合村中心）、陈将、第三人周秀娟房屋租赁合同纠纷一案，原告光华厂于2015年7月20日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告光华厂的委托代理人刘凡，被告网通联合村中心的委托代理人左迎春，被告陈将、第三人周秀娟及其委托代理人左迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华厂诉称，2013年3月25日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将南京市秦淮区石门坎联合村3号（房屋面积为710平方米，以下简称诉争房屋），出租于被告网通联合村中心经营使用，自2013年1月1日至2013年12月31日，承租期满应按期交还诉争房屋。基于原告园区改造，原告决定于租赁合同期满收回诉争房屋，不再续租。2013年12月31日，租赁合同到期。原告于2015年1月16日向被告网通联合村中心发出催告函，通知被告不��续租，要求立即收回房屋。经原告多次催告，被告拒不腾出房屋，而且擅自将诉争房屋转租并向次承租人收取租金，亦未向原告支付2014年3月31日以后的房屋使用费。被告网通联合村中心的实际经营者系被告陈将，故被告陈将应当承担连带责任。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、被告网通联合村中心将占用的诉争房屋腾空交还原告。被告陈将对被告网通联合村中心上述迁出腾空房屋义务承担连带责任。2、被告网通联合村中心按每年255600元的标准向原告支付自2014年4月1日至腾空交还房屋之日的房屋使用费。被告陈将对被告网通联合村中心上述支付房屋使用费义务承担连带责任。3、第三人周秀娟将占用的诉争房屋腾空交还原告。3、被告承担本案诉讼费用。
被告网通联合村中心、陈将辩称，1、原告的诉请不明确，未明确本案诉讼是基于有效或无���租赁合同，未明确原告权利是基于租赁合同或诉争房屋所有权；2、原告非本案的适格主体，原告至今未提供证据证明其享有诉争房屋所有权，亦没有提供建设规划资料，而原告提供的《情况说明》亦证实诉争房屋已被熊猫电子集团整体收购，即诉讼主体应是熊猫电子集团；3、被告陈将非租赁合同的相对方，本案系合同纠纷，被告陈将不应承担责任。
第三人周秀娟述称，第三人周秀娟从艾秋菊处承租的房屋面积为10平方米，用于经营悠可蜜儿奶茶店。
经审理查明，2013年3月25日，原告（甲方）与被告网通联合村中心（乙方，被告陈将在乙方处签名）签订《租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋，面积约710平方米房屋出租赁给乙方作为商用房；租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日止；年租金为255600元，乙方支付押金21300元；未经甲方同意，乙方不得擅���变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方。
2013年5月14日，南京独特网络服务有限公司（甲方，法定代表人为被告陈将）与艾秋菊（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号独特网吧一楼楼梯口的房屋出租于乙方开设奶茶店，租赁期自2013年5月14日至2014年12月31日止，年租金为45000元。之后，第三人周秀娟从艾秋菊处承租了房屋，面积约为10平方米。
2015年1月16日，原告向被告陈将发出《告知书》，载明：因诉争房屋到期不再续租，要求被告自接到本告知书次日10日内腾空诉争房屋交还原告。
另查明，南京市秦淮区人民政府光华路办事处出具《情况说明》，载明：1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即原告南京光华电子注塑厂��厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入原告资产账户，作为原告的自建房用于生产经营至今；由于当时的土地性质是集体土地，原告所有的房屋均未办理房产证和土地证；2007年9月，该地块由南京熊猫电子集团购买，2010年该地块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。由于当时的土地性质是集体土地，原告所有的房屋均未办理房产证和土地证。
庭审中，被告陈将陈述，网通联合村中心的负责人系张洁，被告陈将系网通联合村中心的实际经营者。原告陈述诉争房屋并无合法的建筑手续。原、被告确认，原告收取房屋租金至2014年3月，被告已支付了21300元押金，原告同意于房屋使用费中扣除。
以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》及��况说明等予以证实。
本院认为，因诉争房屋未经批准建设，亦无建筑工程规划许可证，故原告与被告网通联合村中心签订的诉争房屋《租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人本应当将诉争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费，原、被告确认诉争房屋租金实际收至2014年3月底，故对于原告要求被告网通联合村中心按每年255600元的标准支付自2014年4月起至实际交还房屋之日的房屋使用费，本院予以支持。因被告陈将作为网通联合村中心的实际经营者实际占有、使用部分诉争房屋，故被告陈将应向原告返还其占有、使用的房屋，并对支付房屋使用费的民事责任与被告网通联合村中心承担连带责任。第三人周秀娟作为部分房屋的次承租人，应对其占有、使用的部分房屋向原告承担返还房屋的民事责任。原告认可被告网通联合村中心支付的21300元诉争房屋押金仍在原告处，原、被告同意该房屋押金于房屋使用费中抵扣，不违反法律规定，本院予以确认。原告享有的系合同上的权利，被告网通联合村中心主张原告非适格主体，理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈将于本判决生效之日起二十日内迁出并腾空其占有、使用的房屋。
二、第三人周秀娟于本判决生效之日起二十日内迁出并腾空其占有、使用的约10平方米房屋。
三、被告江苏网通家园科技发展有限公司南京联合村网络服务中心于本判决生效之日起十日内按每年255600元的标准向原告南京光华电子注塑厂支付自2014年4月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（应扣减被告已支付的21300元的押金）。
四、被告陈将对被告江苏网通家园科技发展有限公司南京联合村网络服务中心上述支付房屋使用费的义务承担连带责任。
五、驳回原告南京光华电子注塑厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6412元，由被告江苏网通家园科技发展有限公司南京联合村网络服务中心、陈将负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 尹 春
代理审判员 杨 燕
人民陪审员 于月华
二〇一五年十月八日
见习书记员 王菊欣