浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0402民初3810号
原告（反诉被告）：嘉兴市南湖区新潮家具商店，住所地：嘉兴市勤奋路甪里街**号***幢。
法定代表人：朱卫新，该公司董事长。
委托代理人：胡忠琪，男，1945年11月24日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
被告（反诉原告）：范林华，男，1964年7月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：谢祥兴、沈杰，浙江靖远律师事务所律师。
原告嘉兴市南湖区新潮家具商店（以下简称新潮家具商店）因与被告范林华房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年6月26日受理后，被告于2017年7月20日提出反诉，本院于2017年7月24日受理后,原告放弃对反诉的举证答辩期，本院决定合并审理，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2017年7月24日公开开庭审理了本案，新潮家具商店委托代理人胡忠琪，范林华及其委托代理人谢祥兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新潮家具商店起诉称，原告在2014年1月1日与被告签订了《房屋租赁合同》一份，租用房屋面积1230平方米，租赁期为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金壹拾贰万元；经营地址：嘉兴市勤奋路甪里街14号2-3幢。被告开设家具商店，被告房屋租金付至2014年12月底后拖欠至今，在2015年1月1日起至2016年4月30日止，租赁期为16个月，租金每月1万元计算，合计16万元，（除去当时签订租房协议时保证金1万元）实际应该支付15万元的租金。
原告2012年12月8日向嘉兴市陈氏房地产开发有限公司(以下简称陈氏房产公司)租赁房屋后将一部分房屋于2014年1月1日转租给被告使用。租赁期间政府征收陈氏房产公司，牵涉到拆迁，陈氏房产公司在2015年7月起诉要求原告支付3203平方房屋的房租费，后调解达成协议，由原告支付陈氏房产公司租期2012年12月1日至2015年7月31日止的租金30万元（含被告租赁的房屋1230平方在内），具体见（2015）嘉南民初字第1597号调解书。调解后陈氏房产公司申请法院强制执行（案号为2015嘉南执民子第3384号）被告拒绝腾退，直到2016年8月25日在执行局调解下获得25万元腾退补偿款后才腾退。因为被告实际使用的1230平方米房屋逾期腾退，2016年9月陈氏房产公司起诉追讨该部分房屋的占用使用费，要求本案原、被告连带支付。后法院判决原告支付房租期限至2016年4月30日止，按原告支付陈氏房产公司的租期计算，被告支付租期也应该到判决租期至4月30日止，详见(2016)浙0402民初5417号民事判决书。原告认为被告没有腾退造成延期，法院判决原告继续支付房租延续至2016年4月30日，被告也应依法履行租期。故诉请判令：范林华给付新潮家具商店自2015年1月1日至2016年4月30日止共计16个月房屋租赁费16万元（减去保证金1万元），计款15万元。
范林华答辩称，1、(2016)浙0402民初5417号判决书认定新潮家具商店与陈氏房产公司以及范林华之间的租赁合同均无效，也判决范林华向产权人支付了部分占用使用费，新潮家具商店现依据该无效合同向范林华主张租金无事实和法律依据。范林华与产权人陈氏房产公司的补偿与新潮家具商店无关。2、自2015年1月起，原告从未要求被告支付过租金，根据双方约定支付时间，原告本次起诉已过诉讼时效。
范林华反诉称，2013年12月，反诉人向被反诉人承租位于嘉兴市房屋（面积约1230平方米）用于经营家具店，并签订《房屋租赁协议》一份。在协商租赁事项时，被反诉人隐瞒其与产权人嘉兴市陈氏房地产开发公司租赁期限至2015年11月30日终止等事实，并谎称系受嘉兴市陈氏房地产开发公司委托与反诉人签订协议。双方协议约定租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日，租期三年。此外，双方对房屋租金等事项作了约定，同时约定房屋如遇政府拆迁等不可抗拒因素，使原告无法使用，提起终止租赁的，被告应提前6个月通知原告做好搬迁准备事项，同时被告补偿原告装修成本及搬迁费用。协议签订后乃至2014年底租赁期间，反诉人依约向被反诉人支付房屋租赁保证金10000元及租金、水电等相关费用，并投入资金对租赁房屋进行装修。
2015年年初，被反诉人向反诉人称租赁房屋因火车站广场改造可能要被征收，同时表示自2015年起不再向反诉人收取房租，并多次怂恿反诉人房屋征收时要向产权人索要补偿并要求反诉人配合其向产权人要求赔偿，不要轻易搬迁。2015年7月初，被反诉人称产权人陈氏公司向法院起诉要求解除其与陈氏公司租赁合同，并再次怂恿反诉人不要搬迁。2015年7月25日、8月6日，租赁房屋停止供水供电，反诉人曾多次口头及于2015年8月10日书面要求被反诉人恢复供水供电，但被反诉人均置之不理，致使反诉人经营的家具店无法营业，造成停业、人员工资等重大经济损失。
2016年8月25日，反诉人经与产权人陈氏公司协商后腾退租赁房屋。2016年9月，产权人陈氏公司向法院提起诉讼要求反诉人及被反诉人支付房屋占用期间使用费，嘉兴市南湖区法院经审理认定陈氏公司与被反诉人签订的租赁协议以及被反诉人与反诉人签订的租赁协议均属无效，并判决2015年10月20日至2016年4月30日期间的房屋占用使用费由被反诉人承担，2016年5月1日至2016年8月25日期间的房屋使用费由反诉人承担。
反诉人认为，被反诉人作为涉案房屋转租方，明知涉案房屋被征用，未依约提前告知反诉人做好搬迁准备，并隐瞒有关事实致使租赁关系提起终止，严重违约，给反诉人造成预期利益损失。此外，在租赁期间房屋停水停电且虽反诉人多次通知均未恢复供水供电，影响房屋租赁目的的实现，给反诉人造成停业等经济损失。同时根据双方合同约定，涉案房屋被拆迁，被反诉人理应赔偿反诉人装修投入以及搬迁费用，并退还租赁保证金。为自身合法权益，故诉请判令：1、新潮家具商店赔偿范林华预期利益损失97760.4元、停业损失123000元、装修损失73655元以及搬迁费12700元，计算详情：预期利益损失97760.4元为前后租金差异即（28元/㎡-8.13元/㎡）*1230㎡*4个月；停业损失按政府相关规定的100/㎡计算1230㎡；装修损失见2088案对方认可的装修清单；搬迁费按政府规定每户1000元，超过60㎡每㎡按10元计算而来）2、新潮家具商店退还范林华房屋租赁押金10000元；
新潮家具商店针对反诉答辩称，1、范林华反诉的第一条无事实法律依据，依据协议第十一条，装修清单应该有新潮家具商店签字认可，依据相关规定，停业损失是政府补偿给被征收人的，不是补偿给承租人的，如果承租人想要补偿，必须向陈氏房产公司主张赔偿，也不是按照市政府依据赔偿。新潮家具商店未获赔偿，只是承担了房屋租赁费，范林华向新潮家具商店主张赔偿没有依据。2、同意归还10000元押金。3、关于租赁费是要交给产权人的，新潮家具商店只是转交人，调解书中明确注明1230㎡，30万元包括了这部分面积租赁费。
针对本诉部分主张及反诉部分的抗辩，新潮家具商店提供了下列证据：
1.（2015）嘉南民初字第1597号民事调解书一份，证明产权人陈氏房产公司收取30万元，新潮家具商店代范林华支付房租费至2015年7月31日。
2.(2016)浙0402民初5417号判决书，证明范林华租期至2016年4月30日，且范林华已获赔偿25万元。
3．新潮家具商店和范林华之间的房屋租赁协议，协议第四条写明涉案租赁房屋是陈氏房产公司的，范林华签协议时知晓房屋情况。协议第十一条注明装修清单须甲方签字确认。
4.承租户搬迁通知一份、恢复供水、供电通知一份，证明2015年7月25日新潮家具商店通知范林华腾退，范林华发通知恢复供水供电。
5.情况说明一份，证明范林华2016年8月25日腾退。
6.范林华发的抗议书一份，证明陈氏房产公司、新潮家具商店、范林华三者关系，是转租关系。证明范林华抗议停水停电并知道要腾退。
7.（2017）浙04民终621号民事判决书一份，证明法院未支持新潮家具商店主张的装修、腾退等费用，新潮家具商店未获取赔偿也无须赔偿范林华反诉内容。
8.产权证一份，证明涉案房屋产权人情况。
9.房屋租赁补充协议一份，证明涉案房屋是新潮家具商店向陈氏房产公司承租过来的，新潮家具商店是转租人。
10.2088号案件民事诉状一份，证明2015年9月25日范林华起诉陈氏房产公司和新潮家具商店要求支付房屋装修补偿款73655元、搬迁费33100元、临时安置费481800元、停业损失803000元，合计1391555元。
11.营业执照及公司工商登记情况一份，证明原告主体身份，目前工商登记在册。
12.2088号案件答辩状一份，证明新潮家具商店在2015年11月17日向范林华催讨过租金，本案诉讼时效未过。
范林华对新潮家具商店提供的证据质证认为，对证据1真实性无异议，调解与本案无关，与范林华无关，能证明调解时陈氏房产公司和新潮家具商店的租赁合同已解除；对证据2真实性无异议，该判决认定新潮家具商店与陈氏房产公司以及范林华之间的租赁合同均无效，也对涉案房屋的占用使用费进行了明确的分担的。对证据3无异议，另案中产权人对第四条的委托明确否认，该证据证明新潮家具商店隐瞒相关事实谎称是受产权人委托签订的，并且本协议租期远远超过了产权人和新潮家具商店的租赁协议。对证据4搬迁通知范林华未收到过，新潮家具商店自始自终未要求范林华搬迁，相反2015年1月份怂恿范林华不要搬，争取拆迁赔偿。对恢复供水供电通知无异议，能证明涉案房屋在2015年7、8月间就已经停止供水供电了。对证据5、6、7、8关联性均有异议，合同具有相对性的，新潮家具商店败诉不能证明范林华不能向新潮家具商店主张赔偿。对证据9的真实性范林华无法确认，认为具体内容由以5417号判决书认定为主。对证据10无异议。对证据11真实性无异议，原告2015-2017年连续三年未按规定提供相关的年检报告，目前企业处于异常状态；对证据12关联性不认可，是2088号案件答辩内容，仅答辩未提出诉讼主张，诉讼时效不能中断。
针对本诉部分抗辩及反诉部分的主张，范林华提供了下列证据：
1.新潮家具商店和范林华之间的房屋租赁协议，虽然已被生效判决书认定无效，但协议关于补偿约定应当不受影响，协议第十一条约定，提前六个月通知；协议第二条租期超产权人合同期限，协议第四条委托事实产权人另案明确否认了。
2.装修清单一份，在2088号案件中，新潮家具商店对装修是明确认可的。
3.《关于恢复供水、供电通知》一份，证明涉案房屋停水停电事实，范林华租赁合同目的无法实现。
4.（2015）嘉南民初字第1597号民事调解书一份，协议是产权人和与新潮家具商店达成的，与本案范林华无关。
5.(2016)浙0402民初5417号判决书，证明之前诉讼事实及法院认定事实。
6.天声专业市场租赁合同，证明范林华从涉案房屋搬出后搬迁至天声专业市场，租金20元/㎡，要求新潮家具商店补租金差价。
新潮家具商店对范林华提供的证据1无异议；对证据2没有新潮家具商店的签字盖章不认可，而且范林华已获赔偿，不能二次主张赔偿；证据3范林华一直说新潮家具商店让其顶住不腾退，说明范林华知道需要腾退；对证据4、5无异议；对证据6不认可，与本案无关。
为查明客观事实，本院依双方申请调取了（2015）嘉南执民字第3384号案卷材料以及（2015）嘉南民初字第2088号案卷材料并出示给双方。新潮家具商店质证后表示均无异议，3384号案卷材料显示范林华以获取25万赔偿，应包括本次其反诉提起的所有赔偿内容。范林华质证后表示真实性均无异议，认为2088号案庭审笔录新潮家具商店认可范林华的装修事实，也愿意赔偿，3384号案卷材料中的25万赔偿是产权人为了范林华早日搬迁腾退补偿给范林华的腾退费用，与新潮家具商店无关，该25万不含本次反诉赔偿项目。
本院认证如下：新潮家具商店提供的证据4中搬迁通知未提供送达证据，范林华亦不予认可，故本院不予认定。新潮家具商店提供的其他证据的真实性经对方质证无异议，证据间相互印证，能够证明本案的相关情况，本院均予以认定。范林华提供的证据2系单方制作，对方不予认可，本院不予认定；证据6涉及案外人，内容真实性难以核实，本院不予认定。范林华提供的其他证据经对方质证无异议，内容与本案具有关联性，本院均予以认定。本院调取的（2015）嘉南执民字第3384号案卷材料以及（2015）嘉南民初字第2088号案卷材料经双方质证对其真实性均无异议，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2012年12月陈氏房产公司与新潮家具商店签订房屋租赁协议及补充协议，约定陈氏房产公司将嘉兴市勤俭路西甪里街14号11幢办公用房面积为1055平方米、12幢办公用房面积为1055平方米、16幢办公用房面积为255.21平方米、18幢办公用房面积为1138.42平方米出租于新潮家具商店使用，合同履行后一个月内，11幢办公用房留300平方米归陈氏房产公司（新潮家具商店实际租赁总面积3203.63平方米）。租期为3年，自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金为170000元。
2014年1月1日，新潮家具商店和范林华签订房屋租赁协议，将从陈氏房产公司承租过来的办公用房中的1230平方米房屋出租给范林华，约定租期三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，房租120000元/年，按季支付，提前一个月支付下一季度租金。范林华支付租金到2014年12月底后未再支付。
2014年12月5日陈氏房产公司、陈氏物资公司就嘉兴市勤奋路甪里街14号房屋与嘉兴市市区房屋征收服务中心签订房屋征收货币补偿协议，约定相关征收补偿事项，考虑到被征收房屋出租状态，要求陈氏房产公司、陈氏物资公司在2015年5月31日前完成腾退任务。2015年7月8日，陈氏房产公司至本院起诉新潮家具商店（案号为2015嘉南民初字第1597号），要求新潮家具商店归还房屋并支付占有使用费，2015年10月16日诉讼双方达成民事调解书，新潮家具商店承诺支付陈氏房产公司2012年12月1日至2015年7月31日的房屋占有使用费30万元并于2015年10月19日前腾退所租赁的房屋。2015年10月20日，陈氏房产公司向本院就上述民事调解书申请强制执行，执行案号为（2015）嘉南执民字第3384号。本院在执行过程中因范林华拒不腾退受阻。
2015年7月和8月，范林华承租的房屋分别停止供水、供电，范林华曾向新潮家具商店和陈氏房产公司寄送《关于立即恢复房屋供水、供电的通知》，要求恢复供水、供电，否则将要求赔偿损失。2015年9月25日，范林华起诉至本院要求陈氏房产公司和新潮家具商店支付房屋装修补偿款73655元、搬迁费33100元、临时安置费481800元、停业损失803000元，合计1391555元，案号为（2015）嘉南民初字第2088号。2015年11月17日新潮家具商店以书面答辩状的形式向范林华催讨过租金。2015年12月25日，范林华自行撤回2088号案的起诉。
2016年4月30日，范林华在（2015）嘉南执民字第3384号执行案件中的谈话笔录表示要求政府按照文件赔偿其损失才搬走，按商业用房标准计算停产停业损失；并在其中一份笔录尾部注明“要求赔偿损失37万元，其中7万装修，退回1万水电保证金”。3384号案执行日志显示申请执行人陈氏房产公司同意拿出20万元拆迁补偿款给付范林华，但范林华强硬表示没有37万元绝不搬离。最终，范林华获取25万元拆迁补偿费用后于2016年8月25日搬离。
2016年9月14日，陈氏房产公司提起物权保护纠纷，诉至本院新潮家具商店和范林华连带支付逾期腾退期间即2015.10.20-2016.8.25期间房屋占用使用费，案号为(2016)浙0402民初5417号。该案经审理后，本院于2017年1月22日做出判决，判决认定因涉案房屋在翻建过程中未取得合法的批准手续，新潮家具商店和陈氏房产公司以及范林华签订的房屋租赁合同均无效；并考虑新潮家具商店在法院调解过程中隐瞒转租事实，调解后又未主动采取措施要求范林华腾退，存在过错，以及范林华实际知晓腾退义务后拒不腾退的时间，判决新潮家具商店和范林华分担了逾期腾退期间房屋占用使用费，具体为新潮家具商店承担2015.10.20-2016.4.30期间费用，范林华承担2015.5.1-2016.8.25期间费用。该判决做出后，各方均为未上诉，现已生效。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、诉争房屋占用使用费的计算时间、标准及诉讼时效、；二、范林华主张的损失赔偿问题。
关于争议焦点一，新潮家具商店主张的房屋租赁费用实际上是涉案房屋的占用使用费，因5417号生效判决书已认定新潮家具商店和陈氏房产公司以及范林华签订的房屋租赁合同均无效。新潮家具商店作为两个无效合同的签订方，明知涉案房屋面临政府拆迁，超出与陈氏房产公司的租赁合同期限与范林华签订租赁合同转租给范林华，在法院调解时隐瞒转租事宜，承诺腾退却怠于履行腾退义务，其行为存在明显过错，有违诚实信用原则，不应因无效合同获益。对于2015年1月1日之前的房屋占用使用费，双方依据租赁合同约定租金标准相互履行完毕且无争议，本院予以确认，对于2015年1月1日之后的房屋占用使用费，新潮家具商店实际负担的但由范林华实际使用期间的费用应由范林华负担，即1597号调解书中确定2012.12.1-2015.7.31期间30万房屋占用使用费（总面积为3203.63平方米）经折算属于范林华使用而未付费用的2015.1.1-2015.7.31期间的1230平方米产生的费用为25196.03元。2015.8.1-2016.4.30期间是1597号调解书确定的免费腾退期间和5417号判决书确定的新潮家具商店自行承担费用期间，新潮家具商店要求范林华承担2015.8.1-2016.4.30期间费用，本院不予支持。关于诉讼时效，2015年11月新潮家具商店在2088号案件中答辩时向范林华催讨过租金，诉讼时效中断，本案诉讼时效未过。
关于争议焦点二，范林华本次反诉主张的赔偿费用，在其2088号案件中的诉请中基本已经涵括。范林华在3384号执行案件执行过程中撤回2088号案件起诉，并在3384号执行案件中以腾退为条件索要37万赔偿款，结合范林华在2088号庭审笔录及执行笔录中具体的表述和当时拆迁腾退的环境，本院认为范林华本次反诉主张的赔偿费用已经在3384号执行案件主张过，并自行协商让步到25万元，故原告本次反诉赔偿内容，本院均不予支持。范林华抗辩称25万元仅为腾退补偿，不含反诉的装修、停产停业等损失，该抗辩意见与3384案执行笔录内容明显相悖，本院不予采信。关于预期利益损失即租金差额，双方租赁合同第十一条明确约定如遇政府拆迁需提前终止合同，范林华理应能够预见双方租赁合同存在未能按期履行完毕的事实，不存在预期利益损失。
关于范林华诉请退还的租赁押金10000元，新潮家具商店同意退还，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、范林华于判决生效后七日内支付嘉兴市南湖区新潮家具商店2015年1月1日至2015年7月31日期间的房屋占有使用费25196.03元；
二、嘉兴市南湖区新潮家具商店于判决生效后七日内退还范林华房屋租赁押金10000元；
三、驳回嘉兴市南湖区新潮家具商店其他诉讼请求和范林华的其他反诉请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1650元，嘉兴市南湖区新潮家具商店负担1485元，范林华负担165元；反诉案件受理费减半收取3036元，嘉兴市南湖区新潮家具商店负担100元，范林华负担2036元，均于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 王雯琪
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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