浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终6237号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州电子科技大学，住所地：杭州市下沙高教园区。
法定代表人：薛安克，校长。
委托代理人：周蓉蓉、朱侃，浙江南方中辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州云峰废旧物资回收有限公司，住所地：杭州市江干区丁桥镇同协村。
法定代表人：沈南龙，总经理。
委托代理人：刘志华，浙江方策律师事务所律师。
上诉人杭州电子科技大学（以下简称杭电大学）与杭州云峰废旧物资回收有限公司（以下简称云峰回收公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年11月28日，杭电大学与云峰回收公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定杭电大学将坐落于杭州经济技术开发区白杨街道学林街628号研究生公寓区×号楼，面积约972平方米的营业用房及相关设施、设备出租给云峰回收公司使用。云峰回收公司已对杭电大学出租的房屋现状作了充分了解，愿意承租该房屋。全部租赁物用途为商业经营性用房。经营餐饮业态的，要求控制在3家之内。租赁期限为5年，自合同签订之日即2014年11月28日起满60日（装修期）开始，合同期自2015年1月28日至2020年1月27日。2014年11月28日进行房屋交付。房屋租金每年1236000元，五年租金共计6180000元，云峰回收公司应在本合同签订日后30日内交纳第一年度租金，以后每年应在新的一个租赁年度开始前一个月交纳新租赁年度租金。逾期支付的，每逾期一天按应付款项1‰加收逾期滞纳金，直至付清时止。云峰回收公司须在合同签订当日缴纳房屋押金（即履约保证金）300000元。合同履行过程中无违约情况发生，合同期满后15个工作日内退还（不计息）。因云峰回收公司违约，杭电大学有权直接从房屋押金中扣除。杭电大学同意云峰回收公司根据业态合理分布需要将租赁物部分或全部转租。
合同签订后，杭电大学于2014年11月28日向云峰回收公司交付了房屋及相关设施。云峰回收公司于2015年2月17日支付房屋租金600000元，并于同年3月8日出具《保证书》，主要内容为近期资金紧张，先付60万元，第一年租金尾款于2015年4月30日前付清。对未及时支付的尾款将按1‰支付尾款滞纳金，直至缴清日为止，将缴纳滞纳金共计75600元。
2015年5月29日，云峰回收公司向杭电大学出具《申请报告》，主要内容为：云峰回收公司引进商户入驻承租商铺，入驻商户在使用过程中发现商铺隐蔽工程下水管道未接入市政管道，污水无法排放，造成商铺门前经常臭气熏天，严重影响商户经营，造成严重经济损失。请贵校与房屋建筑单位联系，尽快对下水管道予以接通。另请根据实际情况，对下水管道未接通前的租金给予减免退还与商户的赔偿。2015年6月3日，杭电大学向云峰回收公司出具《关于研究生公寓下水道堵塞事宜的回复函》，主要内容为：贵公司递交的报告我公司已收悉。该工程项目排水接管获相关部门验收通过，不存在下水管道未接入市政管道问题。2015年6月28日，杭电大学填报《杭州电子科技大学装修、改造申请表》，装修改造申请内容为：由于文津路商铺下水管道未开通，城管办要求我校就该商铺雨水、污水排放进行整改，清空管道内淤泥铺设污水管道，达到城管办排放要求，从而进行整改。预算总额9万元，时间为2015年7月中旬完成。2015年7月14日，杭电大学向云峰回收公司出具《关于文津路下水管道堵塞回函》，载明文津路商铺下水管道堵塞属实，杭电大学近期前来解决该问题请予配合。后续问题双方按合同约定协商解决。2015年7月14日、15日，杭电大学分别向云峰回收公司出具《维修通知书》，再次说明杭电大学将对下水管道堵塞进行维修，请承租单位予以配合。2015年9月1日，杭电大学（公共用房）取得浙3301**字第临时0494号《城市排水许可证》，准许在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水。2015年9月9日，杭电大学向云峰回收公司出具《维修完成通知书》，载明杭电大学已于2015年9月9日完成对研究生公寓区×号楼底层商铺区域发生污水外溢情况的维修整治，市政相关手续均已办妥，已经可以开始正常使用。杭电大学起诉请求：1.云峰回收公司向杭电大学支付房屋租金636000元及滞纳金258888元，共计894888元（滞纳金暂计算至2015年12月21日，其后直至实际清偿之日止的滞纳金以租金636000元为基数按照日1‰另行计算）。2.本案诉讼费用由杭电大学承担。云峰回收公司反诉请求：1.杭电大学退还云峰回收公司已支付的租金600000元，并按每天1‰的标准自2015年2月17日起至2015年9月9日具备出租条件时止计算支付利息123000元，合计723000元；2.杭电大学按每天1‰的标准赔偿云峰回收公司保证金利息66900元（保证金300000元，日期自2015年1月28日至2015年9月9日）；3.杭电大学赔偿云峰回收公司为排污而额外支出的施工及材料费用5200元；4.杭电大学赔偿云峰回收公司2015年9月9日前未转租出去的商铺收益损失185000元（详见商铺收益损失清单）；5.杭电大学赔偿云峰回收公司营业损失2605500元（详见营业损失清单）；6.杭电大学承担本案的诉讼费用。7.杭电大学退还云峰回收公司土地收益款972元。
原审法院另查明，云峰回收公司承租案涉商铺后未直接经营，将案涉商铺转租给案外多名商户经营餐饮店。
原审法院认为：本案的争议焦点：一是案涉商铺污水外溢问题的责任方；二是案涉商铺因污水外溢所产生的损失范围。关于争议焦点一，杭电大学认为因云峰回收公司未开通管道封头，将部分污水未作处理直接排入雨水管导致雨水管内污垢堆积，污水外溢的责任在于云峰回收公司。云峰回收公司认为案涉商铺没有架设排污管道，没有办理排水许可证，污水外溢的责任在于杭电大学。原审法院认为，根据杭电大学出具的《杭州电子科技大学装修、改造申请表》、《关于文津路下水管道堵塞回函》、《维修通知书》、《城市排水许可证》、《维修完成通知书》，可以看出案涉商铺的污水、雨水管道未达到排放要求，杭电大学将其整改后，办理出排水许可证，解决了污水外溢问题，而并非如杭电大学所述系云峰回收公司未开通管道封头所致，故对于整改前污水外溢问题，责任在于杭电大学。关于争议焦点二，原审法院结合杭电大学的本诉请求与云峰回收公司的反诉请求进行综合分析。对于租金问题，云峰回收公司原本应按照约定于2014年12月28日前支付第一年度租金1236000元，但其仅于2015年2月17日支付了600000元，并于同年3月8日出具《保证书》，保证第一年租金尾款636000元于2015年4月30日前付清，至今未付。在案涉商铺转租经营餐饮店过程中，出现污水外溢问题。云峰回收公司于2015年5月29日书面告知杭电大学该问题。杭电大学进行整改，整改完毕后于2015年9月9日书面告知云峰回收公司。现云峰回收公司要求免除2015年9月9日前的房屋租金，杭电大学认为云峰回收公司应交纳全部租金。原审法院认为，案涉商铺出现污水外溢问题到问题解决期间的房屋租金应予扣除。云峰回收公司主张2015年4月出现污水外溢问题，但并无证据加以证明，原审法院按照云峰回收公司向杭电大学出具书面通知的时间即2015年5月29日开始计算。对于污水外溢问题的解决时间，杭电大学于2015年9月9日书面告知云峰回收公司维修整治完毕，原审法院将房屋租金扣除时间计算至2015年9月9日。2015年5月29日至2015年9月9日的房屋租金为350200元。2015年1月28日至2016年1月27日，云峰回收公司尚欠杭电大学房屋租金636000元，扣除350200元，还应当支付285800元。关于本诉中杭电大学要求支付滞纳金258888元，双方因污水外溢问题对于是否支付房屋租金以及租金数额产生争议，故在争议解决之前，租金数额和支付时间尚不确定，不宜计算滞纳金，原审法院对该项诉请不予支持。关于反诉请求，云峰回收公司要求杭电大学退还已支付的租金600000元并支付利息，原审法院已于前述，云峰回收公司尚应支付杭电大学房屋租金285800元，故该项反诉请求于法无据，原审法院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿其保证金利息，于法无据，原审法院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学支付其为排污而支出的施工及材料费用5200元，因其并无有效证据加以证明，原审法院不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿2015年9月9日前未转租出去的商铺收益损失185000元，因商铺转租具有或然性，且其主张数额并无合法依据，原审法院对该项请求不予支持。云峰回收公司要求杭电大学赔偿其营业损失2605500元，因云峰回收公司并未直接经营商铺，而是将商铺转租案外人经营，其并未提供证据证明已向案外人赔偿营业损失，故本院对该项请求不予支持。云峰回收公司要求杭电大学退还土地收益款972元，该款项为2015年1月1日至12月31日期间的费用，庭审中杭电大学认可云峰回收公司已交纳该款项，故2015年5月29日至2015年9月9日期间的土地收益款275元，杭电大学应退还给云峰回收公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，原审法院于2016年8月23日判决：一、云峰回收公司于判决生效之日起十日内支付杭电大学房屋租金285800元。二、杭电大学于判决生效之日起十日内退还云峰回收公司土地收益款275元。三、驳回杭电大学的其他诉讼请求。四、驳回云峰回收公司的其他反诉请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12749元，由杭电大学负担8677元，云峰回收公司负担4072元；反诉案件受理费17742元，由云峰回收公司负担。
宣判后，双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。杭电大学向本院提起上诉称：一、云峰回收公司的违约行为直接导致了污水外溢的问题。1、根据云峰回收公司的投标承诺及杭电大学与云峰回收公司签订的《房屋租赁合同》约定：云峰回收公司经营餐饮业态的，要求控制在3家之内；凡涉及开业所需办理的各类手续如工商、治安、环保、市容、卫生防疫等由云峰回收公司负责，涉及费用由云峰公司承担。但实际情况是云峰回收公司擅自违反投标承诺及房屋租赁合同的约定，将涉案商铺转租给他人经营了十余家小型餐饮店。而且为了节省成本允许北面的餐饮商铺不按环保规定设置隔油池，将污水直接排放到雨水管道，造成雨水管道内淤泥堆积，后因封头未打开才出现水溢出问题。2、如果云峰回收公司没有违约，按照投标承诺规定的只开三家餐厅，无论在其承租时商铺到化粪池的原排污管道是否已经铺设，其都需要根据餐厅规模另行铺设专用于餐饮的排污管道。因此，该排污管道铺设的责任归属问题，不是本案的争议焦点。二、污水外泄的情况并不严重，根本没有影响到商铺的正常经营。首先，从5月29日云峰回收公司向学校报告污水外溢问题起算，到9月1日排水许可证办理完毕问题解决，污水的影响期限最多为3个月。其次，考虑到污水仅在雨天稍有溢出且暑假期间学校周围商铺关门停业的特点（涉案商铺是新建的且其位置偏僻），污水溢出问题影响经营期间实际不到1个月。第三，污水第一次溢出时间是5月份，在此之前部分商铺就未出租，5月后逢下雨天有污水溢出后，也并无已出租商铺停业或退租，而云峰回收公司也没有提供证据予以印证其因污水遭受的损失。综上，污水外溢问题的影响时间短，程度轻，不是决定性因素，没有影响租赁合同目的实现。一审法院以污水外泄为由将案涉商铺出现污水外溢问题到问题解决期间的房屋租金扣除无法律和事实依据。三、根据租赁合同约定，云峰回收公司支付租金的时间为2014年12月28日，而污水溢出时间为2015年5月，原审法院以学校和云峰回收公司双方因污水外溢问题对是否支付房屋租金以及租金数额产生争议为由，认为在争议解决之前，租金数额和支付时间尚不确定，不宜计算滞纳金，因此不支持杭电大学对滞纳金的诉讼请求，与合同约定及法律规定不符。根据《房屋租赁合同》第3.1条约定：云峰回收公司一直违约未缴纳租金。经学校不断地催讨，直至2015年2月17日，云峰回收公司逾期51天后才支付了本应于2014年12月28日支付123.6万元其中的60万元。之后又过了三个多月，到2015年5月29日云峰回收公司以有污水溢出为由拒交租金。因此，根据学校与云峰回收公司签订的《房屋租赁合同》约定，云峰回收公司应该支付的租金数额和时间在污水外溢问题发生仅半年之前就已经确定，污水外溢问题的争议并不会对租金数额和支付时间产生影响。原审法院以此为由不支持杭电大学对滞纳金的请求与事实不符，于法无据。云峰回收公司应当按照合同约定承担违约责任，支付拖欠的租金和相应的滞纳金。综上，请求撤销原审判决第一、二、三项，改判云峰回收公司支付房屋租金636000元及滞纳金258888元，共计894888元（滞纳金暂计算至2015年12月21日，其后直至实际清偿之日止的滞纳金以租金636000元为基数按照日1‰另行计算），土地收益款由云峰回收公司支付，两审诉讼费用均由云峰回收公司承担。
针对杭电大学的上诉，云峰回收公司答辩认为：1、杭电大学称是云峰回收公司导致污水外溢并非事实，招投标中约定可以开三家餐饮店，但在实际履行过程中对此做出了变更，云峰回收公司将房屋转租后，每家需要办营业执照，这些都要杭电大学的协助，故杭电大学出具了盖有其公章的材料，这些转租的商铺办理了营业执照。2、杭电大学指云峰回收公司直接把污水排到雨水管道与事实不符，商铺下面的排污管道没有架设和开通，雨水管道的阴井盖有些是污水管道的阴井盖，导致云峰回收公司产生误解，故这些均为杭电大学的责任。3、杭电大学称超过需要根据餐厅规模架设排污管道，但排污管道是市政工程，需要经过有关国家机关的同意，承租人无权架设，即使不开餐厅，其他的经营业态也需要架设排污管道。4、杭电大学称外泄情况不严重与事实不符，2015年春节后排污问题随着承租人将店铺开起来后马上出现了污水外溢的问题，导致承租人无法做生意，发现污水外溢的问题后，云峰回收公司立刻与杭电大学进行多次口头交涉，但杭电大学一直置之不理，杭电大学的物业现场查看后才认识到问题的严重性，杭电大学才要求云峰回收公司打整修报告。5、对于滞纳金问题，双方对缓交租金做出过约定，故云峰回收公司无需再缴纳滞纳金，相反杭电大学应该免除案涉商铺在可以正常使用之前的租金。
云峰回收公司向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。云峰回收公司承租杭电大学的商铺是用于商业用途。这意味着，杭电大学的商铺自交付给云峰回收公司之日起就应该具备商业使用功能，否则，就不应该计算房租。本案中，杭电大学的商铺连最基础的排污管道都未架设好就交付给云峰回收公司，导致云峰回收公司无法正常使用，造成巨额损失不说，还要计算房租，对云峰回收公司显然不公！按常理，什么时候商铺可以正常使用，什么时候才可以计算房租，但一审判决罔顾这一事实，仅以云峰回收公司递交书面反映材料的时间，也就是2015年5月29日起开始计算免除房租的时间，明显不合理！杭电大学开始计算房租的时间是2015年1月28日，但此时涉案商铺尚不具备使用条件，是不能计算房租的。有必要说明的是，云峰回收公司直到2015年5月29日才递交反映这一问题的书面材料，责任也完全在杭电大学一方。因为，在案涉商铺投入使用的2015年1月28日，云峰回收公司尚蒙在鼓里，对案涉商铺未架设排污管道之事毫不知情，没过多久污水外溢出来，还以为是污水管道堵住了，只是小问题，找个人疏通一下就好，哪知花费了5200元下去疏通，才发现排污管道根本没有架设，云峰回收公司为此白白损失5200元，且因擅自维修排污管道，还险些遭到市政部门处罚。其实，云峰回收公司一直在跟杭电大学口头反映这一严重情况，但杭电大学却对此置之不理，甚至还指责云峰回收公司无事生非。后来问题越来越严重，整个案涉商铺每天臭气熏天，根本无法正常营业，杭电大学才开始重视起来，要求云峰回收公司打书面《申请报告》，申请架设排污管道，云峰回收公司依照要求，于2015年5月29日打了该报告后，杭电大学这才找人挖开路面找原因，最终承认案涉商铺根本没有架设排污管道的事实。综上，云峰回收公司认为，免除房租的时间不应从云峰回收公司打申请报告的时间，也就是2015年5月29日才不具备使用条件，而是自始就不具备使用条件。云峰回收公司刚开始并不知情，在该租赁关系中，也处于弱势地位，根本不懂如何维权，迟至2015年5月29日才应杭电大学的要求书面反映情况，这些都不应成为杭电大学免除其自身义务的理由，杭电大学作为出租方，有义务让租赁物自交付时即具备使用条件！否则就应不该计算房租！此外，由于杭电大学未及时架设排污管道，导致云峰回收公司以为排污管道堵塞，为此花费5200元施工及材料费，这一损失理应由杭电大学承担。综上，请求撤销原审判决第一、第三、第四项判决，改判免除云峰回收公司自2015年1月28日至2015年9月9日共计7个月零13天的租金765633元（1236000÷12×7+1236000÷12÷30×13）；赔偿云峰回收公司为排污而支出的施工及材料费5200元；本案一、二审诉讼费用由杭电大学承担。
针对云峰回收公司的上诉，杭电大学答辩认为：一、合同约定的云峰回收公司应支付第一年度租金的时间是2014年12月28日，但该公司一直违约拖欠租金，在收取了转租户大量租金，且向杭电大学出具4月30日前支付拖欠租金的承诺书后，仍拒不履行承诺，在5月发生雨天污水溢出情况前已拖欠租金长达半年之久。因此，雨天污水溢出问题与云峰回收公司的租金支付义务无关。依法其应支付全部拖欠租金并支付滞纳金。二、适合餐饮企业特许的排污管道的架设，根据合同约定理应由云峰回收公司自行负责。双方当事人均确认杭电大学已于2014年11月28日前将涉案房屋交付给云峰回收公司，故杭电大学已履行出租人的义务。根据《房屋租赁合同》第三条第3.8款的约定：“凡涉及开业所需办理的各类手续如工商、治安、环保、市容、卫生防疫等由乙方负责，涉及费用由乙方承担”，其在接收房屋后，应当自行根据其业态的布局，根据餐饮行业环保的相关规定，铺设专用管道，设置专用的隔油池，将餐饮污水处理好后排入市政污水管道。但云峰回收公司违反招投标文件和合同关于限定3家餐饮店的规定，将房屋分组给11家小餐饮店经营，而这些小餐饮店为节省成本，未像规模较大的桐庐菜馆一样自行铺设污水管，通过污水池后再接入市政管道，而是将污水排入到雨水管道导致雨水管道污垢堆积，这明显违反了环保的相关法律规定。三、杭电大学依约向承租人云峰回收公司交付了涉案房屋，已履行出租人义务。云峰回收公司应付租金的时间是2014年12月28日，污水第一次溢出时间是5月份，在此之前部分商铺就未出租，5月后逢下雨天人行道有污水溢出后，也并无已出租商铺退租，而在污水溢出前后，没有任何一家商铺因此停业哪怕一天！污水溢出情况并不严重，并未导致商铺无法使用，而云峰回收公司也未向已出租商铺作出任何赔偿或减免租金！因此，其无权拒付租金。况且，2015年5月29日云峰回收公司提出下水管道堵塞至封头开通期间，其中就包括大学2个月的暑假期间，污水溢出问题也仅限于雨天。云峰回收公司依约应当自行对污水进行处理后排入污水管道、打通封头等手续并承担费用，即便杭电大学对污水溢出问题需要承担一定责任，鉴于杭电大学已为云峰回收公司对污水问题的解决垫付了9万元的费用，无需再对云峰回收公司主张的其他损失承担责任。综上，请求驳回云峰回收公司的上诉请求。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，云峰回收公司主张应免除2015年1月28日起至2015年9月9日的租金，但根据在案证据，云峰回收公司于2015年5月29日才向杭电大学提出案涉商铺存在污水无法排放的问题，而在此之前，云峰回收公司并未提交证据证实其曾向杭电大学提出过类似的问题，且案涉商铺交付后，云峰回收公司于2015年2月17日支付房租600000元，并于同年3月8日出具《保证书》，要求延期支付租金，故云峰回收公司提出排污问题导致其无法正常使用的主张，本院难以采信。2015年5月29日，云峰回收公司向杭电大学提出《申请报告》，而杭电大学嗣后也对案涉商铺雨水、污水排放进行了整改，并于同年9月9日改造完毕，故云峰回收公司要求免除该期间租金的理由成立，原审法院予以支持正确。杭电大学认为污水外溢系云峰回收公司的原因导致，与本案查明的事实不符，本院不予采信。杭电大学认为污水外泄的情况并不严重，根本没有影响到商铺的正常经营，但其在上述期间内对案涉商铺雨水、污水排放整改导致云峰回收公司无法使用案涉商铺应属事实，故对其该项主张，本院亦不予采纳。云峰回收公司认为其污水排放问题花费5200元施工及材料费，但提交的证据尚不足以证实其主张，故原审法院不予支持并无不当。云峰回收公司虽存在迟延支付租金情形，但根据本案在案证据，杭电大学亦存在交付标的物瑕疵的问题，原审法院斟酌本案情形，认为在争议解决之前不宜计算滞纳金当属合理，本院予以维持。综上，杭电大学、云峰回收公司上诉意见均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17499元，由上诉人杭州电子科技大学负担9890元，由上诉人杭州云峰废旧物资回收有限公司负担7609元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 徐森燕