上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1911号
原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人唐春辉，总经理。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。被告(反诉原告)阮瑞全，男，1983年9月28日生，汉族，户籍地福建省。委托代理人唐裕红，上海敏御律师事务所律师。委托代理人金美霞，上海敏御律师事务所律师。原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司(以下简称雁晨公司)与被告(反诉原告)阮瑞全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月12日、2015年10月27日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序组成合议庭，于2016年4月6日第三次公开开庭进行了审理。雁晨公司的委托代理人徐叶花、阮瑞全及其委托代理人唐裕红、金美霞到庭参加了庭审。本案现已审理终结。雁晨公司本诉诉称，双方于2013年2月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁位于奉贤区金汇镇金钱公路XXX号房屋(即本案讼争房屋)，期限为2013年3月1日至2023年2月28日，每年租金为人民币(下同)3,600,000元，先付后用。现阮瑞全一直拖欠租金未付，雁晨公司多次发函催讨未果，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋返还雁晨公司；2、阮瑞全支付雁晨公司自2013年7月1日起至实际搬离日止的租金，从2013年7月1日起至2016年2月29日按年租金3,600,000元计算，从2016年3月1日起至实际搬离日止按年租金3,800,000计算；3、阮瑞全支付雁晨公司违约金300,000元。庭审中，雁晨公司撤销了第三项诉讼请求。雁晨公司针对本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《房屋租赁合同》一份，旨在证明本案阮瑞全、雁晨公司主体适格，双方对租赁房屋、租金、年限、违约金等均作了约定的事实；2、律师函一份，旨在证明雁晨公司向阮瑞全催讨租金的事实；3、上海市房地产权证，旨在证明雁晨公司有权出租本案讼争房屋的事实；4、催款函一份，旨在证明雁晨公司向阮瑞全催款的事实；5、上海汇欢商场有限公司的企业法人营业执照，旨在证明该公司的注册地址系本案讼争房屋所在地址，阮瑞全承租本案讼争房屋后可以正常经营使用的事实。阮瑞全本诉辩称，合同租赁期限未到，不同意解除合同，要求继续履行。雁晨公司交付的房屋不符合关于产证的约定，导致阮瑞全无法实际使用，要求赔偿损失。另阮瑞全的主体不适格，实际的承租人应为上海汇欢商场有限公司。阮瑞全针对本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、上海市奉贤区金汇镇人民政府文件两份及上海市奉贤区经济委员会文件一份，旨在证明本案讼争房屋的实际使用人系上海汇欢商场有限公司，由于产权使用期限无法延续，导致被告无法正常使用的事实；2、告知书一份，旨在证明雁晨公司擅自向小商铺发告知书，严重影响阮瑞全对本案讼争房屋的正常使用的事实。阮瑞全反诉诉称，其花费巨资对本案讼争房屋进行了装修改造后进行招商，因该租赁房屋产权证已过期，无法办理各类证照，使得其招商的目的无法实现，政府也曾多次承诺产证可以延期，但至今未予以办理，给阮瑞全造成了巨大损失，故提起反诉，要求雁晨公司赔偿损失12,129,700元。阮瑞全针对其反诉诉请提供并当庭出示了上海市房地产权证，旨在证明该产证使用期限已过期，无法使用的事实。雁晨公司反诉辩称，不同意阮瑞全的反诉请求，其向阮瑞全交付租赁房屋后，阮瑞全即对外转租，向次承租人收取租金，其正常使用该租赁房屋至今，然其只向雁晨公司支付了300,000元的保证金，租金分文未付，过错方为阮瑞全而非雁晨公司。雁晨公司针对其反诉辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，阮瑞全对雁晨公司本诉提供的证据1、3、5，雁晨公司对阮瑞全本诉提供的证据1及反诉提供的证据真实性无异议，本院对上述共5项证据的真实性均予以确认。阮瑞全对雁晨公司本诉提供的证据2、4表示没有收到，本院认为因雁晨公司无法提供送达的依据，故对这两份证据不予确认。雁晨公司对阮瑞全提供的本诉证据2表示系复印件，不认可，本院认为因阮瑞全未提供原件，故不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2013年2月27日，雁晨公司作为出租方(甲方)，阮瑞全作为承租方(乙方)，就坐落于上海市奉贤区金汇镇金建8组，金钱公路XXX号(靠近大叶公路)房屋签订《房屋租赁合同》一份，该房屋建筑面积16,677.86平方米，其中有证面积7,186.06平方米。租赁期限自2013年3月1日至2023年2月28日，其中免租期为2013年3月1日至2013年6月30日。租金为每年3,600,000元，三年不变，自第四年，每年增加200,000元。本协议中的年的划分为每年的3月1日至第二年的2月28日。租金支付时间：三个月一付，先付后租。保证金：合同签订后先付300,000元，2013年6月26日前再付300,000元。合同第十三条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达300,000元的。……”合同第十四条第二款约定：“乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。”合同签订后，雁晨公司按约向阮瑞全交付了房屋，阮瑞全又将该房屋隔间转租给了第三人。然阮瑞全至今只向雁晨公司支付了保证金300,000元，租金分文未付，以致涉讼。庭审中，本院根据阮瑞全的申请，委托万隆建设工程咨询集团有限公司对本案讼争房屋内装修部分进行司法鉴定。然阮瑞全经该公司多次电话及书面通知参加司法鉴定工作会议及垫付鉴定费用，均遭拒绝，故该公司退回了本案的司法鉴定工作。另，经法庭释明，原告坚持不追加次承租人为本案的第三人，并愿意承担由此产生的风险。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案讼争房屋16,677.86平方米中，涉及有产证7,186.06平方米房屋的租赁合同应属有效，其余部分房屋没有产证及建设工程规划许可证，应属无效。关于有效部分，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现阮瑞全一直在实际使用本案讼争房屋，然至今只支付了300,000元保证金，租金、占有使用费分文未付，显属违约，雁晨公司据此要求解除合同之有效部分的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于无效部分，当事人因合同取得之财产依法应予返还，实际已使用、消耗部分财产、服务等适用价值返还原则。故雁晨公司要求阮瑞全返还本案讼争房屋之全部的诉请，于法有据，本院亦予以支持。关于租金及占有使用费，本院认为因雁晨公司交付的有产证的租赁房屋，使用期限于房屋租赁合同签订的第二个月即期满，对阮瑞全的使用造成了一定的影响，故本院酌情确定阮瑞全应支付雁晨公司2013年7月1日至2016年2月29日的租金、占有使用费共计7,680,000元，及自2016年3月1日起至实际搬离日止，按每年人民币3,040,000元计算的租金及占有使用费。关于阮瑞全要求雁晨公司赔偿损失12,129,700元的反诉请求，因阮瑞全未向法庭提供相应的证据予以佐证，本案讼争房屋室内装修的鉴定亦因阮瑞全未缴纳鉴定费而未进行，故本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司与被告(反诉原告)阮瑞全于2013年2月27日签订的涉及没有产证及建设工程规划许可证9,491.8平方米房屋的《房屋租赁合同》无效；二、解除原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司与被告(反诉原告)阮瑞全于2013年2月27日签订的涉及有产证7,186.06平方米房屋的《房屋租赁合同》；三、被告(反诉原告)阮瑞全于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区金汇镇金建8组，金钱公路XXX号(靠近大叶公路)房屋返还给原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司；四、被告(反诉原告)阮瑞全于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海雁晨实业有限公司自2013年7月1日至2016年2月29日的租金、占有使用费共计人民币7,680,000元，及自2016年3月1日起至实际搬离日止，按每年人民币3,040,000元计算的租金、占有使用费；五、驳回反诉原告阮瑞全的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币58,000元，由被告阮瑞全负担，反诉案件受理费人民币18,576元，由反诉原告阮瑞全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。