上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第17号
原告（反诉被告）上海XX置业有限公司。
法定代表人施XX。
委托代理人武延年，上海市申汇律师事务所律师。
委托代理人潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司。
法定代表人潘慰。
委托代理人张美娟。
委托代理人刘阳，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
第三人谢晓菁。
第三人郭晨。
上述第三人谢晓菁、郭晨共同委托代理人谢志权，男，住上海市松江区新城区南期昌路***弄***号***室。
上述第三人谢晓菁、郭晨共同委托代理人郭益荣，男，住上海市松江区新城区南期昌路***弄***号***室。
第三人丁玉兰。
第三人徐伊梵。
法定代理人丁玉兰。
第三人周金康。
第三人周宇涛。
法定代理人周琴。
委托代理人周金康。
第三人张连军。
第三人张巧花。
委托代理人张连军。
第三人张舒心。
法定代理人张连军。
上述第三人张连军、张巧花、张舒心共同委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。
第三人夏引娣。
第三人沈欣。
法定代理人周琴。
上述第三人夏引娣、沈欣的共同委托代理人周金康，暨本案第三人。
第三人陈静芝。
原告上海XX置业有限公司（以下简称“XX公司”）诉被告上海XX餐饮管理有限公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年1月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人武延年、被告委托代理人张美娟、杨琦（已于2013年7月26日被撤销委托）均到庭参加诉讼。2013年3月27日，经原、被告同意，本案适用简易程序延长一个月。审理过程中，经原告申请，本院依法追加谢晓菁、郭晨、丁玉兰、徐伊梵、周金康、周宇涛、张连军、张巧花、张舒心、夏引娣、沈欣、陈静芝为本案第三人。审理过程中，上述第三人均申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院均予以准许。被告在审理过程中提出反诉请求，本院予以准许后合并予以审理。本案依法于2013年7月26日、9月29日、11月12日公开开庭进行了第二、三、四次审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并于2014年1月17日公开开庭进行了第五次审理。原告委托代理人武延年，被告委托代理人张美娟、刘阳，第三人丁玉兰暨第三人徐伊梵的法定代理人，第三人周金康暨第三人周宇涛的委托代理人，第三人张连军暨第三人张巧花的委托代理人及第三人张舒心的法定代理人，第三人夏引娣、沈欣的共同委托代理人周金康，第三人陈静芝均到庭参加第二、三、四、五次庭审；第三人谢晓菁、郭晨共同委托代理人谢志权到庭参加第二、三次庭审；第三人谢晓菁、郭晨共同委托代理人郭益荣到庭参加第四、五次庭审；第三人张连军、张巧花、张舒心的共同委托代理人陆宇到庭参加第二、四次庭审。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称：2008年10月21日，原、被告签署了《房屋租赁合同》，被告承租原告座落于上海市松江区XX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥；XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室﹤／font﹥房屋，共12间房计524.43M2，租期自2008年11月1日起至2018年10月31日止，其中2008年11月1日至12月31日为免租期。
2009年3月10日至12日，原告先后将出租房屋中的5间房计200.35平方米出售给第三人。此时，原告拥有出租房屋324.08平方米的租赁收益权，2009年4月7日原告又将出租房屋中的3间房计181.7平方米出售给第三人，此时原告拥有出租房屋4间房计142.38平方米的租赁收益权。
租赁合同第12.3条约定：在2009年6月30日前，若商场整体出租率没有达到80％的，租金减半，直至出租率达到80％，租金应恢复至本合同规定的金额。合同还规定了租金按被告营业额分段提成。但自租赁合同签订以来，原告多次要求被告提供经营收入，被告均未提供年营业收入，无法计算租金收入，被告自承租至今未付过分文租金。
原告出租给被告的房屋按市场价，租金最低4.5／M2／日。为此，原告按市场最低价的一半计算被告应付的租金。合同6.2条约定：被告每月使用能源所发生的水、电、燃气、通讯，独立安装计表器，在收到原告付款通知后7天内支付该等费用。但截止至2012年2月7日被告共欠付水、电费840，778.90元，仅在2012年3月3日对此欠款支付了47，699.05元，时至今日尚欠793，079.91元。原告多次致函被告，要求其履约，被告置若罔闻。
鉴于被告构成根本性违约，为此，原告于2012年8月29日函告被告解除双方于2008年10月21日签署的《房屋租赁合同》，同时通知被告应至2012年9月8日从租赁的原告房屋内迁离，该通知达到被告之日起生效。但被告一直没有任何回应，超过了三个月没有起诉，根据有关司法解释，合同已经解除，故原告不再主张解除合同。然，被告届时却仍未支付租金，也不予迁离至今。故原告起诉请求法院判令：1、被告于判决生效之日起10日内从租赁的原告房屋内迁离；2、被告给付原告房屋租金501，550元（以4.5元每平方米每日的一半为标准，按524.43平方米计算自2009年1月1日至2009年3月10日，计81，418元；按324.08平方米计算自2009年3月11日至2009年4月6日，计19，688元；按142.38平方米计算自2009年4月7日至2012年9月7日，计400，444元）；3、被告支付占用原告房屋使用费（以142.38平方米×4.5元／天为标准计算自2012年9月8日起至实际搬迁日止）；4、被告给付原告租赁期间所欠付原告的水费31，267.93元、电费761，811.98元，共计793，079.91元。
庭审中，原告表示原诉状称被告“在2012年3月3日对此欠款支付了47，699.05元”系有误，被告未支付分文水电费，故将第4项诉讼请求变更为：判令被告给付原告租赁期间所欠付原告的水费31，267.73元、电费809，511.03元，共计840，778.90元，另支付原告额外产生的税费47，083.60元。并增加两项诉请：判令原、被告2008年10月21日签署的《房屋租赁合同》于2012年9月8日解除；判令被告支付上述水、电费滞纳金130，152.58元。
被告XX公司对原告XX公司之起诉辩称：被告承租的房屋有7个业主，原告仅仅是其中一个，原告享有的房屋区域被告不清楚，故原告不是适格的原告，无权要求被告搬离。合同第12.3条约定2009年1月1日之后支付租金的前提是开业率达60％，即使要支付租金，计算方式有误，合同约定了租金支付标准。对房屋使用费，前提是合同解除，目前合同并未解除，原告发出通知，但是被告在异议期内提出了起诉，合同也没有关于房屋使用费的约定。被告已经按照约定从开业起向XX公司支付水电费，原告对支付对象提出异议，被告认为被告与XX公司发生物业服务合同关系，原告无权主张水电费。对事实理由部分，被告从未收到过原告提出的租金主张，原告认为的租金标准是市场价，被告不认可，市场价应由权威机构评估，这是原告单方主张，合同中有约定租金标准。
第三人谢晓菁、郭晨、丁玉兰、徐伊梵、周金康、周宇涛、张连军、张巧花、张舒心、夏引娣、沈欣、陈静芝对原告XX公司之起诉述称：同意原告诉请，同意解除合同。
同时，第三人谢晓菁、郭晨提出诉讼请求：1、确认被告与第三人之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋内迁离；3、判令被告支付房屋使用费（58.67平方米，每平方米每天4.5元，计每天264.01元，自2011年12月1日计算至被告迁离之日）；
第三人丁玉兰、徐伊梵提出诉讼请求：1、确认第三人与被告之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区XX路XXX号房屋迁离；3、判令被告支付房屋使用费67，369.5元（27.22平方米，每平方米每天4.5元，计每日122.49元，自2011年12月1日起计算至被告迁离之日）。
第三人周金康、周宇涛提出诉讼请求：1、确认第三人与被告之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区XX路XXX号房屋迁离；3、判令被告支付房屋使用费142，510.5元（57.58平方米，每平方米每天4.5元，计每日259.11元，自2011年12月1日起计算至被告迁离之日）。
第三人张连军、张巧花、张舒心提出诉讼请求：1、确认第三人与被告之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋迁离；3、判令被告支付房屋使用费70，389元（28.44平方米，每平方米每天4.5元，计每日127.98元，自2011年12月1日起计算至被告迁离之日）。
第三人夏引娣、沈欣提出诉讼请求：1、确认第三人与被告之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区建松南﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥房屋迁离；3、判令被告支付房屋使用费70，389元（28.44平方米，每平方米每天4.5元，计每日127.98元，自2011年12月1日起计算至被告迁离之日）。
第三人陈静芝提出诉讼请求：1、确认第三人与被告之间的房屋租赁合同于2011年11月30日解除；2、判令被告从松江区XXX路XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号房屋内迁离；3、判令被告以822.15元／天（182.7平方米＊4.5天／元／平方米）为标准，从2011年12月1日起支付房屋使用费452，182.5元（822.15元／天＊550天），暂计2013年6月5日，并支付至被告迁离房屋之日止。
原告XX公司对上述第三人之起诉辩称：原告要求与被告的合同是在2012年9月8日解除，如果法庭确认原被告的合同于2011年11月30日解除，原告同意在2011年11月30日解除。如果法庭认定合同不是在2011年11月30日解除的话，原告还是坚持自己的诉请。
被告XX公司对上述第三人之起诉辩称：不同意上述第三人诉请。1、第三人所有的诉请都是在假定被告违约的情况下行使，实际上被告没有违约。2、第三人称在2011年11月30日前致函被告要求被告解除房屋租赁合同，实际上第三人并没有发函。
审理中，经本院对上述合同释明已解除，被告提起反诉要求：1、被反诉人（本诉原告）及第三人向反诉人赔偿因解约造成的前期投入损失609，600.30元；2、被反诉人及第三人向反诉人赔偿因解约造成的租期预期损失3，121，058.30元（暂计从2013年9月30日至2018年10月30日）；3、被反诉人及第三人向反诉人退还履约保证金2万元。
针对被告XX公司的反诉请求，原告XX公司辩称：不同意反诉请求1，理由为：首先，是被告违约，原告及第三人才行使合同解除权，解约的损失由被告自行承担；其次，按照企业所得税法，关于动产部分，五年就已经折旧完毕。折旧完毕的东西还提出赔偿，没有法律依据。对于反诉请求2，只是一种可能性，无事实依据，也不应当由原告来承担。被告违约在先，不应该由守约方来承担违约方的损失。另外，被告一直说其是亏损的，解约时又说是盈利的，这是矛盾的。对于反诉请求3，原告确实收过2万元保证金，也愿意返还，但在租金里面可以相应地抵扣。综上，反诉费用应该被告自行承担。被告没有支付过租金，水电费还是原告支付的。对方是根本违约，原告才解除合同的。
针对被告XX公司的反诉请求，第三人谢晓菁、郭晨、丁玉兰、徐伊梵、周金康、周宇涛、张连军、张巧花、张舒心、夏引娣、沈欣、陈静芝共同辩称：反诉诉请的前提是解约赔偿，前提是确认合同解除，也就是第三人的诉请解除合同前提成立。反诉诉请1，是基于反诉原告的违约，第三人行使合同解除权，不存在赔偿损失的理由。反诉诉请2，是反诉原告应该自行承担的风险。对反诉诉请3，履约保证金没有支付给第三人，第三人没有义务返还该保证金。
庭审中，被告明确要求所有第三人对保证金承担连带返还的责任。
经审理查明：2008年10月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方座落于上海市松江区XX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥；XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室﹤／font﹥共12间店铺计524.43M2，用于经营日本风味餐饮服务，租期自2008年11月1日起至2018年10月31日止，其中2008年11月1日至2008年12月31日为免租期，供乙方自行进行装饰装修工程、设备安装调试工程和其他营业准备工作。在免租期间，乙方无需承担上述期间的租金，但在此期间发生的被告施工所耗水、电、燃气、通讯费用等公共能耗费用，均由乙方承担。
合同第4.1条约定：乙方餐厅每一租赁年度税后营业额在400万元以下（含人民币400万元）的，按被告实际营业额的5％抽成计租（含物业管理费，但物业管理费由甲方代收、代付给该房屋的前期物业服务和管理单位：上海XX企业管理有限公司。届时，乙方应与该物业公司另行订立《物业管理合同》或《物业服务公约》，以下同。）；乙方餐厅每一租赁年度税后营业额在400万元至700万元（含700万元）的，按乙方实际营业额的7％抽成计租（含物业管理费）；乙方餐厅每一租赁年度税后营业额在700万元至1，000万元（含1，000万元）的，按乙方实际营业额的9％抽成计租（含物业管理费）；乙方餐厅每一租赁年度税后营业额在1，000万元以上的，按乙方实际营业额的11％抽成计租（含物业管理费）；鉴于第一年度和最后一年度的租期均不满12个月，这两个租赁年度的年营业额为：当年实际年营业额／当年实际营业天数×365天。
合同第5条约定：乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付保证金20，000元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后10内无息归还被告。
合同6.2条约定：租赁期间，乙方每月因使用能源所发生的水、电、燃气、通讯等费用，由乙方按其安装并独立使用的计量表的实际度数及市政公用事业单位（公司）规定的标准，在收到甲方付款通知、开出的合法收据及甲方支付的整个物业公用事业费凭证复印件后的7日内，向甲方缴纳，或在收到市政公用事业单位的付款通知后，直接向公用事业单位缴纳。
合同第9.3条约定：有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方赔偿其实际遭受的一切损失：（一）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达2个月以上，并在经过甲方书面催讨后的7天内仍不支付的；……第9.4条约定：甲方依据上述情形提前解除本合同的，应提前10天以书面形式通知乙方。乙方应及时迁离并交回该房屋，租金照实结算。甲方亦可选择不解除合同。无论甲方选择解除合同与否，甲方都有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失。
合同第12.3条约定：在2009年1月1日后，若商场整体出租率没有达到60％，租金减免，直至出租率达到60％时，租金应恢复至本合同规定的金额；在2009年6月30日前，若商场整体出租率没有达到80％的，租金减半，直至出租率达到80％，租金应恢复至本合同规定的金额。
上述合同签订后，原告XX公司按约将合计建筑面积524.43平方米的商铺交付给被告XX公司使用。
2012年3月31日，原告向被告发出“再次敦促履行合同义务的函”，催促被告支付拖欠的2009年1月至2011年12月止的水电费。
2012年8月22日，原告向被告发出“关于敦促支付房屋租金和水电费的函”，要求被告接函之日起三个工作日内及时支付租金和水电费。
2012年8月29日，原告向被告发出“关于解除房屋租赁合同的通知书”，因被告构成根本性违约，特致函被告自2012年9月8日解除原、被告之间订立的房屋租赁合同，被告应于2012年9月9日起十日内迁离并交回租赁房屋。
2012年9月3日，被告回函原告称，被告未构成根本性违约，原告无权以此要求解除合同。并望原告收到本函件后撤销解约通知，保障被告餐厅的正常经营。
2012年11月26日，XX公司以XX公司为被告，向本院递交了起诉状以及相关证据材料，请求法院判令XX公司继续履行房屋租赁合同，保障XX公司餐厅的正常经营。该案于2013年1月10日正式立案。2013年12月30日，XX公司撤回了该案的起诉。
另查明，上述房屋租赁合同内的房屋位于轨道交通XX线松江新城站XX商业广场，登记的产权人原系原告XX公司，房屋用途为店铺。上述合同签订后，在履行过程中，原告将部分店铺产权转让给第三人，其中XX路XXX号店铺（建筑面积57.58平方米）于2009年6月22日产权变更为第三人周金康、周宇涛；107号店铺（建筑面积27.22平方米）于2011年11月10日产权变更为第三人丁玉兰、徐伊梵；109号店铺（建筑面积27.92平方米）产权未作变更；111号店铺（建筑面积59.33平方米）于2009年5月17日产权变更为第三人陈静芝；113号店铺（建筑面积63.04平方米）于2009年5月17日产权变更为第三人陈静芝；XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥店铺（建筑面积28.44平方米）于2009年6月22日产权变更为第三人夏引娣、沈欣；1152室店铺（建筑面积28.44平方米）产权未作变更；1156室店铺（建筑面积28.44平方米）于2009年5月16日产权变更为第三人张连军、张巧花、张舒心；1158室店铺（建筑面积28.44平方米）产权未作变更；1160室店铺（建筑面积58.67平方米）于2009年4月8日产权变更为第三人谢晓菁、郭晨；1162室店铺（建筑面积57.58平方米）产权未作变更；1166室房屋（建筑面积59.33平方米）于2009年5月17日产权变更为第三人陈静芝。
再查明，第三人丁玉兰、张连军、夏引娣、周金康、谢晓菁于2011年11月26日共同向被告发出通知书，因其作为各自店铺的权利人从未收到过被告支付的任何租金或补偿，故限令被告于2011年11月30日前返还占有和使用的上述第三人所有的店铺。2012年4月11日，本院立案受理了上述第三人作为原告，以XX公司、上海中原物业代理有限公司（以下简称“中原公司”）及上海XX企业管理有限公司（以下简称“XX公司”）为被告提起的房屋租赁合同纠纷案件，上述案中XX公司作为第三人参加诉讼。上述案件诉请内容为：返还商铺、恢复原状、支付房屋使用费。
2013年1月5日，被告根据第三人陈静芝于2012年12月31日向其发出的函件，书面回复第三人陈静芝：陈静芝等物业产权人应作为出租方与其继续履行租赁合同。根据租赁合同约定，2009年1月1日后，如商场整体出租率没有达到60％，则租金减免，故从合同角度，被告无需支付2011年12月2日之后的租金。
庭审中，被告陈述上述所有店铺均已打通，现无法区分原告与各第三人各自产权范围内房屋的界限。
又查明，2012年10月31日，本院审理了XX公司作为原告，以案外人XX公司及中原公司为被告提起的（2012）松民三（民）初字第3068号委托合同纠纷一案，要求XX公司、中原公司支付XX公司为其垫付的涉轨道交通XX线松江新城站XX商业广场内涉及的水、电费，该案尚在审理中。
再又查明，2008年5月16日，原告XX公司与案外人中原公司签订《新城XX商业广场商业经营和物业服务管理合作协议书》（以下简称《合作协议》）一份，《合作协议》第一条约定：原告XX公司委托中原公司承接XX公司开发建设的轨道交通XX线松江新城站XX商业广场销售和租赁代理。《合作协议》第二条约定：双方协商一致，为了妥善做好XX商业广场3年期间的商业经营和物业服务管理，实现XX公司在3年期间对XX商业广场的经营收入，XX公司原股东已经登记设立了XX公司，XX公司和小业主（商铺权利人）已经授权XX公司承担本项目的商业经营及物业服务管理等工作。《合作协议》第二章第二条约定：XX公司委托XX公司代为收取XX商业广场经营收入的期间为三年。在三年期间，由于XX公司不参与经营，因此，XX公司不向XX公司收取任何经营管理费用。……。第三条约定中，原告承诺所有公共能耗费用均由XX公司负责收取。第四条约定，本项目正式开业后，XX公司向承租商家收取的公共能耗标准为20元／平方米／月……上述公共能耗费中，已涵盖了为维持本项目公用部位正常营业而需发生的（包括但不限于）水费、电费、排污费等，以及因上述费用的发生，而派生的各项规费和税费。
本案庭审中，被告XX公司表示其已向XX公司支付了水电费，原告应与XX公司结算。原告则认为被告是合同的相对方，被告应当向原告支付水电费。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同，上海市房地产权证，房屋状况及产权人信息，水电费账单，2012年3月31日再次敦促履行合同义务的函，2012年8月22日关于敦促支付房屋租金和水电费的函，2012年8月29日关于解除房屋租赁合同的通知书，被告提供的2012年9月3日致被告的回函，本院接收诉讼材料收据，原告与案外人中原公司签订《新城XX商业广场商业经营和物业服务管理合作协议书》，第三人丁玉兰、张连军、夏引娣、周金康、谢晓菁向被告寄出的通知书，被告于2013年1月5日向第三人发出的回函、以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据“买卖不破租赁”的规则，第三人向原告XX公司购买部分系争商铺后，第三人不仅是系争商铺的买受人，也是系争商铺的出租人。第三人可以根据原、被告之间确定的《房屋租赁合同》行使自己的权利，履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、合同是否因被告违约而解除，以及合同解除的日期。2、租金以及使用费标准如何确定。3、水电燃气等费用如何结算。4、被告反诉要求原告及第三人赔偿因解约造成的前期投入损失，以及因解约造成的剩余租期内的净利润损失是否有依据。
对争议焦点1：本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同第9.3条约定，原告无任何违约，被告逾期支付租金连续达2个月以上，并在经过原告书面催讨后的7天内仍不支付的，原告有权提前解除合同。原告认为被告从承租开始至今租金分文未付，显然已构成根本性违约，故于2012年8月29日以书面形式通知被告提前解除合同。而被告则以合同第12.3条的约定为由主张因商场整体出租率没有达到60％，故无需支付租金。本院认为，根据合同法的规定，合同生效后，当事人就内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案涉及的合同第12.3条的约定不明，但是如果按照只要出租率不满60％，被告则可一直享受免付租金的权利，则显然有悖常理，且不符合房地产租赁市场的交易习惯。根据查明的事实，被告自承租以来至今未能支付租金，在经过原告书面催讨后仍不支付，在第三人参与本案诉讼以来，对于第三人要求被告支付租金的请求，被告仍未能予以配合支付。被告逾期向原告以及第三人支付租金的行为，符合合同约定的解除条件。因本案租赁合同所涉及的租赁物系原告与所有第三人各自的店铺共同组成，且各店铺之间已无分界墙，难以区分，故应在原告及第三人共同依法行使合同解除权或采取其他违约救济措施后方能解除。现所有第三人均是通过提起诉讼的方式采取违约救济措施，故本院对原告以及第三人据此主张解除合同的诉讼请求，予以支持，且合同解除的日期应当确定一致。因最晚提出诉讼的第三人陈静芝的起诉状副本送达被告的时间为2013年9月17日，而合同第9.4条约定：甲方依据上述情形提前解除本合同的，应提前10天以书面形式通知乙方。故本院确定2013年9月27日为房屋租赁合同解除的时间。鉴于房屋租赁合同已经解除，被告支付的租赁保证金原告应予退还，本院予以一并处理。因保证金是原告收取，故被告要求第三人连带返还保证金的反诉请求，本院不予支持。
对争议焦点2：被告主张原告及第三人要求支付租金和使用费的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。经查，原告最早向被告主张租金的时间为2012年3月31日，故对于原告主张的2011年3月31日之前的租金，本院不予支持。因第三人丁玉兰、张连军、夏引娣、周金康、谢晓菁确实于2011年11月26日共同向被告发出过通知书，即便被告表示未曾收到，但是根据上述第三人于2012年4月就系争房屋提起的诉讼来看，其均已在积极就房屋使用费等问题主张自己的权利。而本案被告亦在上述案件中作为第三人参与了诉讼。故现在上述第三人向被告主张自2011年12月1日起的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。至于第三人陈静芝，从被告于2013年1月5日向其发出的回函内容来看，被告确实于2012年12月31日收到过陈静芝的来函，且内容应当包含系争房屋租金的问题。因第三人陈静芝未能提供其曾向被告主张租金的其他证据材料，故对于第三人陈静芝主张2011年12月31日之前的租金，本院不予支持。
至于租金和使用费的标准，原告及第三人均主张按4.5元／平方米／天计算（原告主张2012年9月8日前按2.25元／平方米／天计算），被告则认为应当根据合同的约定。本院认为，根据合同的约定，应当结合被告的税后营业额进行结算按月支付。但是被告自始至终未能提供其税后营业额的具体帐目，而且该合同关于租金支付的方式还涉及合同第12.3条的约定，合同本身约定不明确所引发的租金计算方式致使现实中不便操作。故本院综合本案的实际情况、并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定系争商铺的租金及使用费按2.25元／平方米／天计算（考虑商场整体出租率的因素，已经适当降低了计算标准）。
对争议焦点3，首先，根据合同约定，物业管理费由原告代收、代付给该房屋的前期物业服务和管理单位：上海XX企业管理有限公司。届时，被告应与该物业公司另行订立《物业管理合同》或《物业服务公约》。从证据材料来看，原告在其与案外人中原公司签订《合作协议》中亦承诺所有公共能耗费用均由XX公司负责收取；其次，本案被告确实有自2009年开始向XX公司支付水电费的事实，而原告在将近3年的时间内从未提出过异议，也未曾按照合同的约定向被告发出付款通知、开出合法收据及原告支付的整个物业公用事业费凭证复印件，故本院可以确定原告已认可被告直接向XX公司支付水电费的行为。此外，原告就9号商业广场的水电费用已经另行起诉向XX公司主张，本案所涉水电费亦可在另案中一并处理。故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。
对争议焦点4，其中被告反诉要求原告及第三人赔偿因解约造成的前期投入损失，鉴于本案合同系因被告违约而解除，且原告及第三人均表示对于被告在系争房屋内所投入的装饰装修部分不同意再利用，故对于被告的上述反诉请求，本院不予支持，即：系争房屋内物品及未形成附合的装饰装修可归被告所有，已形成附和的装饰装修被告可予以拆除，若被告不予拆除，原告亦可自行拆除，且原告对已形成附和的装饰装修不予赔偿或补偿。对于被告反诉请求中主张的因解约造成的剩余租期内的净利润损失，因合同系被告违约而解除，故被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海XX置业有限公司与被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于2008年10月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月27日解除；
二、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁离上海市松江区XX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&、&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥；XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室﹤／font﹥；
三、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海XX置业有限公司自2011年4月1日起至实际搬离上海市松江区XX路XXX号、XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥、XXX室、XXX室之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×142.38平方米×具体天数）；
四、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人谢晓菁、郭晨自2011年12月1日起至实际搬离上海市松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×58.67平方米×具体天数）；
五、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人丁玉兰、徐伊梵自2011年12月1日起至实际搬离上海市松江区XX路XXX号之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×27.22平方米×具体天数）；
六、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人周金康、周宇涛自2011年12月1日起至实际搬离上海市松江区XX路XXX号之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×57.58平方米×具体天数）；
七、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人张连军、张巧花、张舒心自2011年12月1日起至实际搬离上海市松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×28.44平方米×具体天数）；
八、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人夏引娣、沈欣自2011年12月1日起至实际搬离上海市松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×28.44平方米×具体天数）；
九、被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人陈静芝自2012年1月1日起至实际搬离上海市松江区XXX﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&X;&X;&X;&室&\'﹥﹤fontclass=changeyuanw=\'&路&X;&X;&X;&号&\'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥﹤／font﹥、XX路XXX号、XX路XXX号之日止的租金及使用费（按2.25元／平方米／日×181.7平方米×具体天数）；
十、原告（反诉被告）上海XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司保证金20，000元。
十一、驳回原告（反诉被告）上海XX置业有限公司其余诉讼请求；
十二、驳回被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告缴纳的本诉案件受理费17，115元，第三人谢晓菁、郭晨缴纳的案件受理费1，603元，第三人丁玉兰、徐伊梵缴纳的案件受理费744元，第三人周金康、周宇涛缴纳的案件受理费1，576元，第三人张连军、张巧花、张舒心缴纳的案件受理费781元，第三人夏引娣、沈欣缴纳的案件受理费781元，第三人陈静芝缴纳的案件受理费4，121元，被告缴纳的反诉案件受理费18，402.50元，合计诉讼费45，123.50元，由原告（反诉被告）上海XX置业有限公司负担8，557.50元（已付），由第三人谢晓菁、郭晨负担800元（已付），第三人丁玉兰、徐伊梵负担372元（已付），第三人周金康、周宇涛负担788元（已付），第三人张连军、张巧花、张舒心负担390元（已付），第三人夏引娣、沈欣负担390元（已付），第三人陈静芝负担2，060元（已付），由被告（反诉原告）上海XX餐饮管理有限公司负担31，766元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
代理审判员 姚洪涛
人民陪审员 吴家明
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
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