天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6644号
上诉人(原审原告):杨峰,男,1980年8月30日出生,汉族,居民,住天津市武清区。
委托诉讼代理人:高翔,北京市瑞得律师事务所律师。
被上诉���(原审被告):吕宝印,男,1944年11月24日出生,汉族,天津市宝石饲料有限公司实际控股人,现住宝坻区。
委托诉讼代理人:徐中海,男,1957年2月13日出生,汉族,无职业,住天津市和平区。
被上诉人(原审被告):天津市宝石饲料有限公司,注册住所宝坻区环城路东侧劝宝购物广场南10米,现无办公处所。
法定代表人:张树旺,该公司经理。
被上诉人(原审第三人):天津国泰融丰房地产开发有限公司,住所地天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人:任亚民,该公司总经理。
委托诉讼代理人:李杰,北京市大洋律师事务所律师。
上诉人杨峰因与被上诉人吕宝印、被上诉人天津市宝石饲料有限公司(以下简称宝石饲料公司)、被上诉人天津国泰融丰房地产开发有限公司(以下简称国泰融丰公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院(2016)津0115民初2269号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人杨峰及其委托诉讼代理人高翔、被上诉人吕宝印的委托诉讼代理人徐中海、被上诉人国泰融丰公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。被上诉人宝石饲料公司经本庭依法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
杨峰上诉请求:1、要求二审法院发回重审或改判由被上诉人吕宝印、宝石饲料公司退还租金483400元;2、要求被上诉人连带赔偿上诉人装修款100万元(以法院评估为准)。事实和理由:一审判决部分认定事实不清,适用法律有误,严重违反法律规定,导致上诉人的赔偿的请求没有得到支持,主要是:第一,关于合同无效问题。一审法院确认上诉人与被上诉人吕宝印、宝石饲料公司之间的租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同��》第五十八条之规定,在确认合同无效后的法律后果。即:合同无效或者撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。但一审法院没有按照法律规定支持上诉人返还租金并赔偿装修费的要求,属于适用法律的重大瑕疵。且被上诉人国泰融丰公司参加诉讼,无论是否有独立请求权,本案的立案基础是上诉人与被上诉人吕宝印、宝石饲料公司的诉讼,一审法院忽略案件事实情况,判决内容属于严重失误。第二,关于一审法律程序的违法的问题。在一审庭审过程中,上诉人提出了鉴定申请,被上诉人也当庭表示同意,但一审法官没有对上诉人的请求记录,也未对该项请求予以答复,违反了法律规定。综上,上诉人认为,一审判决认定事实不清,程序严重违法,导致了上诉人巨大的经济损失。为此请求二审法院查明事实做出公正的判决。
吕宝印辩称:对一审判决内容有想法,请求二审法院将本案发回重审,但没有上诉。
宝石饲料公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩意见。
国泰融丰公司辩称:同意一审判决。2013年12月一审法院的执行法官向上诉人送达了通知书,再一次告知房屋的权属变更情况,要求上诉人与被上诉人国泰融丰公司交接,但上诉人从来没有履行过任何沟通和交接。上诉人从被上诉人吕宝印处租赁,与被上诉人吕宝印签订租赁合同是被上诉人国泰融丰公司取得房屋权属之后。涉案房屋拍卖是在公开发行的报纸上进行的,上诉人在租赁相应房屋之前应尽到相应的租赁义务,此点被上诉人国泰融丰公司没有过错。综上,被上诉人国泰融丰公司认为一审判决事实清楚,适用法律正确,证据确实充分,请求二审法院予以维持。
杨峰向一审法院起诉请求:1、确认原、被告签��的《房屋租赁合同》无效;2、被告退还原告租金483400元;3、被告及第三人连带赔偿原告装修款100万元(以法院评估为准)。
国泰融丰公司作为有独立请求权的第三人向一审法院提出诉讼请求:1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效;2、判令原告立即停止侵权行为,退出非法占用第三人所有的涉案房屋;3、判令原告与被告吕宝印连带赔偿自2013年3月9日起至原告实际退出房屋之日止给第三人造成的租金损失(暂计算至2016年3月8日为463400元)。
一审法院认定事实:2011年7月29日,一审法院根据已经发生法律效力的(2009)宝民初字第1298号民事调解书,委托拍卖公司对被执行人吕宝印、吕玉贵所有的房地产及附属物进行拍卖。2011年8月16日的《拍卖成交确认书》载明,买受人国泰融丰公司在拍卖会上以50999862元的应价竞得以下标的:1、拍卖标的物:天津市宝坻区环城路��侧的房地产,建筑物为混合结构,参考总建筑面积4989.94平方米,设计用途为商业、商住。土地用途为商业,使用权类型为出让,土地使用权面积4020.6平方米。2、拍卖标的物:天津市宝坻××环城东路东侧的房地产,建筑物为混合结构,参考总建筑面积3371.02平方米,设计用途为非居住。土地用途为商业,使用权类型为出让,土地使用权面积3292.5平方米。3、附属房屋、构筑物及变压器、锅炉。
2011年12月19日,一审法院作出(2009)宝执字第935-2号执行裁定书,裁定:一、被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产及其附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司所有。被拍卖的变压器、锅炉等动产所有权自交付时起转移给买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司;被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产[房权证:津房字第××号、房权证:宝坻字第××号、坻民国用(2007)第076号、坻民国用(2006更1)第016号]及附属房屋、构筑物的财产权自本裁定书送达买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司时起转移。二、买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年11月8日,第三人国泰融丰公司根据拍卖成交确认书和一审法院执行裁定书,进行了产权登记并取得了《天津市房地产权证》,证号分别为房地证津字第124021310451号和第124021310450号。
2013年3月9日,被告吕宝印和宝石饲料公司为甲方,与乙方原告杨峰签订《房屋租赁合同》,约定:乙方承租房屋用途会馆,租房期限起于2013年3月9日,止于2018年3月8日,总年限5年;底商房屋1~4层,租金标准140000元,从租房第二年开始,房屋租金每年递增10%按总租金计算。2013年2月6日,被告吕宝印为原告杨峰出具��据,内容“房租2013.3.9日至2014.3.8日一年140000元”;2014年4月17日,被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告(香泉会馆)出具收据,内容“房租费半年14.3.9-14.9.9日77000元”;2014年9月9日,被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告杨峰出具收据,内容“房租款77000元,2014年至2015年3月6日”;2015年3月10日,被告吕宝印之女经手为原告出具收据“今收到御龙湾养生会馆房租169400元(壹拾陆万玖仟肆佰元整)”。
2013年12月5日,一审法院向尚在租用涉案房屋的各租户送达了通知,其中原告杨峰签收的(2009)宝执字第935-1号通知载明,“杨峰(字号:御龙湾足疗):本院在执行申请人天津农商银行宝平支行与被执行人吕宝印、吕玉贵金融借款纠纷一案中,依法对登记在吕宝印、吕玉贵名下环城东路东侧房地产及附属房屋、构筑物进行了拍卖,买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司竞得,并于2013年11月8日过户到自己名下。现通知你以下事项:一、自收到本通知五日内,将你与吕宝印或吕玉贵订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行一庭A113室(涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交)。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的,请在收到本通知书十日内与现房屋所有人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系,办理相关交接手续(附办公地址、联系人及联系电话)。三、无正当理由拒不按本通知按期履行交接手续的,本院将依法强制执行”。原告签收通知后未与第三人国泰融丰公司办理相关手续。
一审法院认为,通过三方当事人的陈述及证据看,本案争议焦点为:1、涉诉房屋租赁合同的效力问题;2、原告要求退还租金及赔偿损失应否支持;3、第三人国泰融丰公司要求原告腾房问题;4、原告及被告吕宝印应否赔偿第三人国泰融丰公司租金损失问题。一审法院根据证据及查明认定的事实及相关法律,对上述问题分析评判理由如下:1、涉诉房屋租赁合同的效力问题。原告及第三人国泰融丰公司均要求确认涉诉合同无效,被告坚持合同有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》[法释(2004)16号]第二十九条第二款规定,不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三人国泰融丰公司通过拍卖取得涉诉房屋,一审法院于2011年12月19日裁定涉诉房屋所有权转移给第三人国泰融丰公司,即日起第三人国泰融丰公司已享有涉诉房屋的合法所有权,被告已无处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”就本案而言,原告与被告签订合同时对涉诉房屋的所有权是否发生了转移有可能不知,但被告对其房屋被拍卖的事实明知,在转移所有权裁定送达后,其仍与原告签订房屋租赁合同,将房屋出租并收取租金。被告出租房屋在事后未得到第三人国泰融丰公司的追认,被告的行为存在恶意,损害了第三人国泰融丰公司的利益,其对第三人国泰融丰公司诉讼主张的答辩理由不能成立,一审法院不予采信,该房屋租赁合同无效。2、原告要求退还租金及赔偿损失应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”原告与被告签订合同时对房屋已被拍卖的事实是否知晓暂且不论,其在2013年12月5日收到法院通知后,无视通知内容,仍继续向被告交纳租金,其行为不具善意性。本案中原告将国泰融丰公司列为第三人,国泰融丰公司又以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼,提出独立的诉讼请求,原告的诉讼请求与第三人国泰融丰公司的请求虽相关联,但法律关系不同。原、被告就第三人国泰融丰公司诉讼请求而言,具有排外的利益一致性,基于租赁事实的客观存在,双方对某些问题所作陈述的可信度难以判断。现原告仍然占有涉诉房屋进行经营,目前并没有产生损失,其要求被告返还租金及要求被告与第三��国泰融丰公司承担赔偿责任的前提是不再占有房屋并有实际损失发生。原告要求被告返还租金的事实如果成立,需要审查是单方过错还是双方过错,鉴于案件存在有独立请求权的第三人参加诉讼,第三人国泰融丰公司的诉请应成为案件的主要裁判点。第三人国泰融丰公司具有独立的请求权,与原告之请求除确认合同无效之外不属同一法律关系,应有先后审理顺序,如第三人国泰融丰公司的请求得以支持,才能导致原告产生损失,一并审理不利于保护原告的合法权益。因此,对原、被告之间的纠纷不宜继续在本案中予以解决,原告如坚持要求被告退还租金可自行协商或另行起诉。第三人国泰融丰公司在原、被告签订租赁合同过程中无过错,原告要求第三人国泰融丰公司承担赔偿责任无事实和法律依据。3、第三人国泰融丰公司要求原告腾房问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”涉诉合同为无效合同,原告依据合同取得的对房屋的占有、使用,没有合法依据,属于无权占有和使用。第三人国泰融丰公司是涉诉房屋的所有权人,要求原告将房屋腾出返还给第三人国泰融丰公司,一审法院予以支持,原告应履行返还义务。4、原告及被告吕宝印应否赔偿第三人国泰融丰公司租金损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”涉诉合同无效,但原告已经实际占有、使用,并取得了收益,给第三人国泰融丰公司造成了损失。被告宝石饲料公司虽在合同上加盖公章,但其此前不是房屋的所有人,现第三人国泰融丰公司要求原告与被告���宝印参照其双方之间签订的房屋租赁合同约定租金标准赔偿房屋被原告占用期间的租金损失,应予支持。综上所述,被告吕宝印在房屋被拍卖且已裁定所有权转移给第三人国泰融丰公司的情况下,与原告签订租赁合同,侵害了第三人国泰融丰公司的合法权益,该合同应为无效;原告依据无效合同占用第三人国泰融丰公司的房屋属无权占有,应予返还,并应赔偿损失。第三人国泰融丰公司具有独立请求权,且有具体的诉讼请求,与原告除确认合同无效之外的诉讼请求不属同一法律关系,对原告其它诉讼请求不宜在本案中裁判。
一审法院判决:“一、确认原告杨峰与被告吕宝印和天津市宝石饲料有限公司2013年3月9日签订的《房屋租赁合同》无效;二、原告杨峰于本判决生效后一个月内将其占有使用的涉诉房屋腾出返还第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司;三、原告杨峰于本���决生效后一个月内按每年140000元标准,赔偿第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司自2013年3月9日至返还房屋止的房屋占用使用费(计算至2016年3月8日为420000元),被告吕宝印承担连带责任;四、驳回原告杨峰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨峰交纳的案件受理费18151元,退还杨峰;天津国泰融丰房地产开发有限公司交纳的案件受理费4126元,由杨峰负担,吕宝印承担连带责任”。
本院经审理查明,一审法院认定事实清楚,本院予以确认。
本院二审期间,上诉人提出证人杨某和马某作证,证人杨某证明曾经和上诉人等几家租户一同找过一审法院执行庭的法官,告知法官被上诉人国泰融丰公司找过证人了,说让证人搬家,也谈过续签合同和���纳房租相关事宜。证人马某证明,自己系上诉人雇佣的员工,2014年3月底一审法院通知房租不让交给被上诉人吕宝印了,自己曾经和上诉人一起找被上诉人国泰融丰公司的吕总协商交房租事宜,吕总说他们还没有交接涉案房屋,因此房租不能收。涉讼房屋被断水断电,有110的报警记录,经过协商,还是把租金交给被上诉人吕宝印,才恢复水和电。另上诉人提供视听资料证明上诉人等几位租房户找被上诉人国泰融丰公司的工作人员就涉讼房屋缴纳房租的事宜沟通过。被上诉人吕宝印认可上诉人提出的证人证言和视听资料内容真实性,关联性,合法性。被上诉人国泰融丰公司不认可上诉人提出的证人证言和视听资料内容,认为二审审理中上诉人提交的三份证据均不属于民事诉讼法所规定的新证据,不同意二审法院将该证据作为新证据予以认定。上诉人是在开庭之前就收到了被上诉人国泰��丰公司作为第三人参加诉讼的申请书,该申请书上表明了被上诉人国泰融丰公司对该案件的态度,故上诉人二审中说没有想到应当在一审审理中提供相应证据显然与事实不符,因此上诉人提交的证据不属于新的证据范畴。证人杨某所阐述的证言,与上诉人想要证明的内容或目的也不相一致,续签问题和交租问题是两个问题。另外证人杨某提供的代表被上诉人国泰融丰公司沟通的人员,不管名字还是长相都不一致,因此该沟通显然与事实不符。证人马某是上诉人的雇员,与上诉人具有直接利害关系,其陈述的真实性不应得到认可,况且证人马某的证言无法证明被上诉人国泰融丰公司明确告知上诉人把钱交给被上诉人吕宝印。关于视听资料,第一不属于新证据,第二取得形式违法,第三认为被上诉人国泰融丰公司负责此项工作的相关人员在通知后面明确写明叫任亚民,并非姓吕。被上诉人���宝印、被上诉人宝石饲料公司、被上诉人国泰融丰公司没有提供新的证据。
本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中一审法院2011年12月19日裁定涉诉房屋所有权转移给被上诉人国泰融丰公司,即被上诉人国泰融丰公司已享有涉诉房屋的合法所有权之后,被上诉人吕宝印和宝石饲料公司仍与上诉人杨峰签订《房屋租赁合同》,将属于被上诉人国泰融丰公司的涉诉房屋进行出租,事后并未得到被上诉人国泰融丰公司的追认,因此被上诉人吕宝印出租房屋的行为,损害了被上诉人国泰融丰公司的利益,故一审法院认定上诉人杨峰与被上诉人吕宝印、宝石饲料公司签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。关于被上诉人国泰融丰公司请求上诉人杨峰腾房、请求参照上诉人杨峰和被上诉人吕宝印、宝石饲料公司双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿涉诉房屋被占用期间的租金损失及被上诉人吕宝印承担连带责任一节,一审法院支持被上诉人国泰融丰公司的诉讼请求,证据充分,处理妥当,本院应予维持。上诉人杨峰于2013年12月5日收到一审法院通知后,仍继续向被上诉人吕宝印和宝石饲料公司交纳租金,一审法院认为,上诉人杨峰此举不具善意性,对上诉人杨峰与被上诉人吕宝印之间的纠纷不宜在本案中解决,如上诉人杨峰坚持要求退还租金可另行解决,因此一审法院驳回上诉人杨峰的诉讼请求是正确的。二审期间上诉人杨峰提交的证人证言、视听资料共三份证明材���,尚不足以推翻一审法院查明的事实和一审法院认定的证据,因此上诉人提出改判的上诉请求,证据不足,本院不予支持。
一审法院不存在违反法定程序的情形,故对上诉人要求发回重审的上诉请求,本院不予支持。
综上所述,上诉人杨峰的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费18151元,由上诉人杨峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀云
代理审判员 王晓乐
代理审判员 王思睿
二○二○一六年十一月十八日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:
被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条:
第二审人民法院审理上诉案件,除依照本章规定外,适用第一审普通程序。