江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终112号
上诉人（原审原告）：张建，男,1972年出生,汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：马培坤，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秋燕,女,1967年出生,汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。
原审第三人：肖西春,男,1966年出生，汉族，住江苏省宿迁市经济开发区。
上诉人张建因与被上诉人王秋燕、原审第三人肖西春案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）(2015)宿中民初字第00156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人张建的委托代理人马培坤，被上诉人王秋燕的委托代理人张乃强，原审第三人肖西春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建上诉称：一、其在一审提供的证据可以证明其购买并居住于宿迁市宿城区大榕树大酒店（以下简称大榕树酒店）401室（该房产以下简称大榕树酒店401室），肖西春作为大榕树酒店的代表与宿迁市宿城区双庄镇人民政府（以下简称双庄镇政府）协商确定11套安置房分配给原住户，拆迁部门对此予以默认并将11套安置房分配清单予以保留，宿迁中院不应否定上述证据的真实性。二、一审判决适用法律错误，对上诉人与被上诉人适用双重标准。宿迁中院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定不能直接认定肖西春对宿城区新城名居小区3号楼1单元2104室（以下简称新城名居2104室）享有所有权，肖西春与双庄镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议的性质系行政合同，不具有房产登记的效力，宿迁中院查封、执行新城名居2104室于法无据。请求撤销宿迁中院（2015）宿中民初字第00156号民事判决，依法改判立即对新城名居2104室停止执行并解除查封。
王秋燕辩称：宿迁中院对肖西春所有的房屋有权执行，张建系肖西春的直系亲属，意图阻止法院执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回张建的上诉请求，维持原判决。
肖西春辩称：在其建设大榕树酒店所在的综合楼之前，其因资金短缺与张建达成口头协议，由张建出资给其用于建设，其卖给张建一套房产。后张建于2006年、2007年分别给付其5万元，合计10万元。该综合楼建好之后，张建一直居住在大榕树酒店401室。张建的上诉请求应予以支持。
张建一审诉称，张建于2006年出资10万元购买肖西春所有的大榕树酒店401室，并一直在此房居住。因办公楼只有总的房产证，不好分户，故张建没有办理相关权属登记手续。因产权没有过户，由肖西春统一与双庄镇政府签订征收安置补偿协议。2014年4月23日，肖西春与张建又签订拆迁安置权利转让协议，协议明确新城名居2104室归张建所有，张建还向肖西春补交了12万元的安置房差价款。肖西春报给双庄镇政府的安置房清单也在该政府备案。因此，张建应为新城名居2104室实际权利人。王秋燕申请强制执行新城名居2104室，张建提出执行异议被宿迁中院驳回。特提起执行异议之诉，请求判决确认张建对新城名居2104室享有所有权，停止对该房产的执行并解除查封。
张建为支持其诉讼请求，在一审提交以下证据：
证据1：张建代理人马培坤于2015年10月13日与肖西春谈话笔录，证明张建购买大榕树酒店401室房屋并居住，拆迁后肖西春将新城名居2104室安置给张建。
证据2：宿城区双庄镇双庄居委会出具的证明一份，证明张建在大榕树大酒店401室居住至拆迁。
证据3：张建代理人马培坤对证人陈某1和陈某2的谈话笔录，陈某1和陈某2证实张建于2006年左右从肖西春处购买大榕树酒店住房一套，一直居住至拆迁止。
证据4：张建邻居张其昌等人出具的情况说明，证明原告购买的大榕树酒店401室用于居住，拆迁后肖西春将新城名居2104室安置给张建。
证据5：双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》和《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》，证明肖西春代表大榕树酒店、张建与双庄镇政府签订征收协议及安置补偿协议等情况。
证据6：双庄镇政府与大榕树酒店肖西春签订的协议一份，证明肖西春房屋拆迁款数额、支付及拆迁安置房的相关情况。
证据7：肖西春报双庄镇政府安置名单复印件，证明张建安置房为新城名居2104室，面积为121.47平方，该房是张建所有。
证据8：肖西春与张建之间签订的协议，证明新城名居2104室是张建拆迁安置房，是张建所有。
证据9：证人张某证言，证实新城名居2104室分配给了张建。
证据10：张建在民丰银行活期存款账目明细，证明张建在2011年10月21日取10万元并将10万元现金交给肖西春。10万元当时是借给肖西春，一直没有还，到2013年大榕树酒店拆迁时安置新城名居小区，2014年4月23日由肖西春和张建签订一份协议，张建原来就从肖西春处购买大榕树酒店房屋，后来拆迁的房屋与安置房屋有差价，张建就用肖西春的欠款抵差价。
王秋燕质证认为，对原告提供的证据5，双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》和《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》真实性认可，但不能证明张建的观点，对张建提供的其他证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。
肖西春质证认为，对张建提供的证据没有异议。
宿迁中院依职权调取房屋拆迁时肖西春向双庄镇政府提交的安置房屋清单原件一份，其中载明张建的安置房为新城名居2104室，面积为121.47平方。
张建质证认为，该证据客观真实，能够证明房屋是张建实际所有。
王秋燕质证认为，对该证据不认可。
肖西春质证认为，对该证据没有异议。
宿迁中院依法询问双庄镇政府征收办公室主任邱士宇，邱士宇陈述涉案安置名单是肖西春书写然后报双庄镇政府备案的，对于肖西春书写的安置名单，征收办不认可，征收办只认可肖西春。
张建质证认为，对该证据没有异议，说明房子实际是张建所有。
王秋燕质证认为，对该证据的真实性无异议。从该谈话笔录中可以看出双庄镇政府对肖西春所写的名单及房号不认可。
肖西春质证认为，对证据真实性无异议。
一审法院对上述证据的认证意见为：张建提供的证据1，肖西春与本案有利害关系，其陈述的真实性无法确认。证据2、3、4不能证明张建购买大榕树酒店房屋的事实。证据5、6的真实性予以确认，可以证明肖西春是被拆迁人。证据7，该安置名单并未得到双庄镇政府的认可，不能证明张建的观点。证据8、9，其真实性无法确认，即使属实，该证据不足以对抗权利人对涉案房屋采取查封措施。证据10，与本案无关联性。
一审法院经审理查明，王秋燕与肖西春民间借贷纠纷一案，根据王秋燕的申请，宿迁中院于2014年4月30日裁定冻结肖西春在双庄镇政府的拆迁款365万元或查封肖西春以拆迁款换置的房屋。2014年12月9日，宿迁中院作出（2014）宿中民初字第0067号民事判决书，判决：一、肖西春于判决生效之日起十日内偿还王秋燕借款本金1653456元及利息（利息分段计算如下：1．以7889元为基数从2012年10月28日起算；2．以22409元为基数从2012年10月19日起算；3．以14593元为基数从2012年10月28日起算；4．以14602元为基数从2012年10月30日起算；5．以35991元为基数从2012年10月30日起算；6．以239162元为基数从2012年10月7日起算；7．以318715元为基数从2012年10月15日起算；8．以171059元为基数从2012年10月11日起算；9．以171920元为基数从2012年10月11日起算；10．以171853元为基数从2012年10月17日起算；11．2012年10月7日50万元借款截至2014年4月22日累计尚欠利息为20900元，此后该笔借款利息应以485263元为基数从2014年4月23日起算；以上1-11笔借款利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际付清之日止）；二、驳回王秋燕的其他诉讼请求。因肖西春未能自觉履行生效判决确定的义务，王秋燕向宿迁中院申请强制执行。在执行过程中，宿迁中院作出（2014）宿中执字第0024号执行裁定书，裁定查封新城名居2104室。案外人张建向宿迁中院提出执行异议被驳回。张建又向宿迁中院提出执行异议之诉。
一审法院另查明，大榕树酒店投资人是肖荣，其与肖西春系父女关系；宿迁市宿城区锡春工艺品厂（以下简称锡春工艺品厂）投资人是肖西春。2013年9月15日，双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》和《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》，肖西春是被拆迁人。肖西春向双庄镇政府报备的安置房名单中，将涉案房屋记载在张建名下。涉案安置房尚未交付使用。
本案一审争议焦点为：新城名居2104室是否为张建所有；对新城名居2104室是否应停止执行。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等证据判断。其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款，且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，本案拆迁补偿协议是肖西春和双庄镇政府签订，根据拆迁安置补偿协议的签订主体及履行情况，应认定肖西春为拆迁安置房的实际权利人。张建主张购买肖西春的大榕树酒店的房屋，但张建并未提供书面房屋买卖合同，亦未提供充分证据证明其向肖西春支付过购房款，应承担举证不能的法律后果。至于肖西春和张建签订的安置房协议，即使属实，该证据也是肖西春和张建之间的内部关系的约定，不足以对抗权利人的查封措施。且涉案房屋尚未交付，张建对涉案房屋并未实际占有，涉案房屋亦未办理权属转移变更登记，即使张建购买了肖西春大榕树酒店的房屋属实，张建对涉案安置房屋享有的仅仅是合同债权，并不享有物权，因此不应停止对涉案房屋的执行并解除查封。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定、判决如下：驳回张建的诉讼请求。
本院对宿迁中院查明的事实予以确认。
张建在二审提供以下证据：1、证人陈某1出庭证言，该证人证明，涉案房产由肖西春于2006年建设，其听说张建借给肖西春一部分钱，借多少不清楚，双方买卖房产如何约定不清楚，拆迁之前张建一直住在大榕树酒店401室。2、证人苏某出庭证言，该证人证明，其2014年在拆迁公司负责拆迁工作，当时张建住在大榕树酒店401室。3、录音一份。本院对上述证人证实涉案房产拆迁之前张建居住在大榕树酒店401室的事实予以认可。张建提供的录音，被录音人未出庭作证，被录音人的身份本院无法确认，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。
根据执行法院执行案卷中调取的材料及肖西春的陈述，本院查明，2003年4月20日，宿迁市国土资源局对大榕树酒店所在楼房坐落的土地颁发土地使用权证，该证载明土地使用者为锡春工艺品厂，坐落于双庄镇双庄街，用途为工业用地。2010年6月23日，宿迁市房地产管理部门对大榕树酒店所在楼房颁发房产证，该证载明房屋所有权人为锡春工艺品厂，4层，建筑面积1983.8平方米。2015年8月13日的查询锡春工艺品厂工商信息表显示，该企业为个人独资企业，企业状态为企业直接申请注销，投资人为肖西春，以个人财产出资。肖西春认可大榕树酒店系由其实际投资的个人独资企业，为了融资后来将投资人变更为其女儿，当时其女儿正在上学。
本院另查明，张建系肖西春系亲戚。2013年9月15日，大榕树酒店、锡春工艺品厂（甲方），代表人肖西春，与张建（乙方）签订协议。协议第一条约定，双方明知：因房屋户主为大榕树酒店、锡春工艺品厂，法定代表人为肖西春，根据相关规定，安置房的户名为肖西春；安置房转让过户五年内不得过户等不同于普通商品房的限制条件，房屋将来过户可能产生契税、营业税、增值税等费用，存在征收房产税的可能。第二条约定，乙方为拆迁房屋大榕树大酒店、锡春工艺品厂的原有住户，明确拆迁安置房屋新城名居2104室，为128.66平方米（拆迁协议初定，多退少补）为乙方拆迁安置房，乙方拆迁前原房屋位于张刘组，面积为130平方米。因面积大小、地势转变、房屋质量等原因，双方协商一致，乙方补偿房款12万元给甲方。原房屋拆迁所有拆迁费、奖励等均由甲方领取，与乙方无关。
在王秋燕申请执行肖西春一案中，宿迁中院于2015年5月14日作出（2014）宿中执字第0024号执行裁定：查封肖西春位于宿城区新城名居小区18号楼2单元102室、4号楼1单元401室、4号楼1单元403室、4号楼1单元803室、3号楼1单元2104室、3号楼1单元2201室、3号楼1单元2104室、3号楼1单元2401室、3号楼1单元2501室、3号楼1单元2504室、3号楼1单元2601室的拆迁安置房11套。2015年5月18日，宿迁中院向宿城区众安置业有限公司及双庄镇人民政府送达了上述裁定，同时在涉案房产现场张贴了对上述上述房产予以查封的公告。双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》载明被征收房产完成搬迁时间为2014年9月16日。
本案二审争议焦点为：张建以其购买了大榕树酒店401室为由主张停止对拆迁安置房产新城名居2104室的执行是否有事实法律依据。
本院认为：一、张建主张购买的大榕树酒店401室所在的楼房所有权登记在锡春工艺品厂名下，肖西春作为该厂投资人对该房产享有所有权。根据双庄镇人民政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》、《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》约定内容，肖西春系被征收人，新城名居2104室系肖西春因其所有的上述房产拆迁安置而分得的房产，该拆迁安置房产所有权亦属于肖西春所有。宿迁中院在诉讼保全、执行中查封被执行人肖西春所有的2104室房产并无不当。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款，且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张建以其购买了大榕树酒店401室为由意图排除宿迁中院对拆迁安置房产新城名居2104室的执行，其主张购买大榕树酒店401室应符合上述法定条件才能排除宿迁中院的执行，否则宿迁中院有权查封并依法处置新城名居2104室。首先，在宿迁中院查封新城名居2104室之前，张建与肖西春或锡春工艺品厂就大榕树酒店401室未签订合法有效的书面合同。其次，张建主张已给付了大榕树酒店401室购房款10万元，因张建与肖西春系亲戚，房款数额较大，其未提供银行付款凭证及其他书面凭证予以证实，本院对其已付10万元购房款的主张不予采信。第三、大榕树酒店401室房产坐落的土地使用权为工业用地，在未经审批的情况下，该房产不能过户至张建名下，且办理该房产过户需要提交房产买卖合同，在该房产建好后多年时间内，张建未与肖西春签订书面房屋买卖合同，张建明知该房产办理过户存在障碍并怠于办理房产过户相关手续，应认定张建对该房产未办理过户登记存在自身原因。综上，张建对涉案房产提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，张建以其购买了大榕树酒店401室为由主张宿迁中院停止对拆迁安置房产新城名居2104室执行的上诉诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6183元，由上诉人张建负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建华
审判员 唐志容
审判员 苏 峰
二〇一七年四月十九日
书记员 杜 涛