上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3118号
原告(反诉被告)：上海创美投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梅美，董事长。委托诉讼代理人：徐超峰，上海臻志程律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海雨洁餐饮服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王丽，总经理。被告：朱雨，男，1972年5月6日生，汉族，住安徽省蒙城县。二被告共同委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海创美投资管理有限公司(以下简称“创美公司”)与被告上海雨洁餐饮服务有限公司(以下简称“雨洁公司”)、朱雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员张利适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行了审理。嗣后，本院结合租赁房屋的性质释明本案所涉租赁合同无效。后被告雨洁公司提起反诉，本院依法予以受理，并于2016年1月6日再次公开开庭进行了审理。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。另审理中，依被告雨洁公司申请，本院委托鉴定单位对相关装修现值进行评估。鉴定意见书出某后，本院于2016年6月3日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐超峰、二被告的共同委托代理人薛敏、顾超到庭参加了三次庭审。原告的法定代表人梅美到庭参加了第一、三次庭审。本案现已审理终结。原告创美公司向本院提出诉讼请求：1.撤销《租赁协议》第六条第2款；2.被告支付原告押金37,500元及2014年10月1日至2016年3月31日期间的租金675,000元，两款合计712,500元；3.被告向原告支付延期付款利息(按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准分笔计算：第一笔以押金37,500元及2014年10月1日至2015年3月31日的租金225,000元为本金，从2014年10月1日起算；第二笔以2015年4月1日至2015年9月31日的租金225,000元，从2015年4月1日起算；第三笔以2015年10月1日至2016年3月31日的租金225,000元为本金，从2015年10月1日起算；以上各笔均计算至判决生效之日止)；4.以上租金及利息之债由二被告承担连带责任。审理中，本院向双方当事人释明涉案的《租赁协议》无效，基于此，原告将诉请变更为：1.判令二被告搬离并向原告返还系争房屋；2.二被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按每月37,500元的标准计算)；3.二被告向原告支付占有使用系争房屋期间的水费(从2014年10月1日暂算至2015年9月30日的金额为24,938.40元)。此后的审理中，原告自愿撤回关于水费的诉请，并表示会另循其他途径解决。事实和理由：2014年9月29日，被告朱雨与原告签订《租赁协议》，约定由原告将位于上海市松江区南乐路XXX号一层和二楼201-206室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告朱雨使用，租期从2014年10月1日至2019年9月30日，月租金为37,500元(人民币，以下币种同)，半年一付，先付后用，押金37,500元，若三个月不付租金，则租赁合同终止。合同签订后，被告朱雨及其妻子设立的雨洁公司使用系争房屋，但却一直未付租金。原告多次催讨无果。综合上述情由，原告诉至法院，请求判如所请。被告雨洁公司辩称：首先，对于合同无效，被告不存在过错。理由：本案中，合同无效的原因是系争房屋无产证及建设工程规划许可，但在签订《租赁协议》时，被告曾看到了松江经济技术开发区管理委员会所开具的证明，该证明中列明系争房屋产权属上海东开置业有限公司所有，暂未取得房产证，并同意被告雨洁公司做营业用房使用。据此，被告雨洁公司有理由相信租赁该系争房屋合法有效，且被告雨洁公司也凭此证明设立了公司、取得了卫生许可证。故被告认为，对于系争房屋无产证及建设工程规划许可的情形，原告从未向被告作出过释明，故被告对合同无效一事无过错。其次，不同意支付房屋使用费。其一，合同无效系原告所致，原告明知系争房屋无产证及建设工程规划许可而出租，致使被告遭受损失，理应赔偿。其二，无论合同有效与否，相关合同条款均为双方真实意思表示，而被告认为，根据合同的约定，按约支付租金的前提是原告向被告介绍满1,000份/天的客饭业务量、并保证业务订单在1年以上，而原告并未完成该条件，即便在合同有效的情况下，被告也无需支付租金，何况是在合同无效的情况下，原告更不能将使用费列为损失，并向被告主张。第三，《租赁协议》虽由被告朱雨与原告所签，但被告朱雨系雨洁公司的发起人，且事后成立的雨洁公司也实际履行了《租赁协议》，故根据公司法及其司法解释的相关规定，即便要承担责任的，责任主体应为被告雨洁公司而非朱雨，原告主张二被告承担连带责任缺乏依据。最后，关于系争房屋的返还问题，被告雨洁公司认为，应由原告对其承担赔偿义务后再行返还。至于水费问题，因原告自身亦有用水，故应区分用量后加以判断。被告朱雨的答辩意见同被告雨洁公司。同时，被告雨洁公司反诉称：2014年，因被告朱雨需经营餐饮公司，经案外人沈波介绍认识了原告的法定代表人梅美。双方经协商，约定由朱雨支付148万元转让款，取得由梅美实际控制的上海大拇指餐饮管理有限公司(以下简称“大拇指公司”)股权、设备及公司经营权(包含不少于每天1,000份客饭的业务量)，并最终由朱雨取得系争房屋租赁权，实现经营餐饮公司的目的。双方还约定，在原告达到介绍每天1,000份客饭业务量的前提下才开始计取租金，否则朱雨有权不付租金。2014年9月29日，被告朱雨与案外人林某某(大拇指公司的名义股东)签订了大拇指公司股权转让协议，并于次日签订了《装修设备转让协议》，两份协议约定，朱雨支付148万元转让款后，可取得大拇指公司的股权及装修设备。另2014年9月29日当天，在与林某某签订股权转让协议的同时，按照朱雨与原告法定代表人梅美的约定，朱雨与原告签订《租赁协议》，由朱雨承租系争房屋，租期从2014年10月1日至2019年9月30日，月租金为37,500元。双方约定，原告在收到第一笔转让款后，朱雨取得相应的经营权以及场地及约定物品的相关权利，且原告不可向朱雨收取租金直至原告兑现承诺达到1,000份以上的业务量(签订一年)后，即满足一定条件后原告才可收取租金。嗣后，被告朱雨按约支付了148万元股权转让款，取得了大拇指公司的股权并实际经营。原告也按约介绍了部分客饭业务量，但始终未能达到每天1,000份的业务量，故原告未向被告朱雨索取过租金。后因大拇指公司此前的食品安全事故未处理妥当，影响到朱雨继续经营，故朱雨与原告协商一致，约定由朱雨设立新公司继续承继双方此前的约定。后朱雨于2014年11月设立雨洁公司，该公司于2015年4月获得餐饮许可证，开始承继大拇指公司的业务。此后，被告朱雨应原告法定代表人梅美之要求，无偿将大拇指公司的股权退还给梅美指定的郭明莲(系梅美弟媳)。从雨洁公司成立直至本案诉讼期间，原告始终未能兑现介绍每天1,000份客饭业务量的承诺。原告提起本诉后，本案审理中经法院释明，系争房屋无产证，亦无建设工程规划许可，故朱雨与原告所签《租赁协议》应属无效。被告雨洁公司认为，本案系被告朱雨需要经营餐饮公司，因此与原告法定代表人达成了合作意向，并最终由雨洁公司承继了双方约定之内容。梅美及其实际控制的大拇指公司及本案原告之行为，应属于不可分之整体，理应对雨洁公司负责。朱雨支付股权设备转让款也是为了经营雨洁公司，理应将该转让款作为雨洁公司的投入。本案中，无论是雨洁公司还是原告，理应对系争房屋的性质予以明知并充分关注，但原告在明知系争房屋无产证、也无工程规划许可的情况下，仍承诺雨洁公司及朱雨可以经营餐饮公司，导致雨洁公司投入巨额转让款及装修款后，却无法正常经营，签订的供餐协议也面临违约风险及可得利益损失，从而损失惨重。故而提起反诉，请求判令：1、原告赔偿其装修损失31万元；2、原告赔偿其经营餐饮公司资金投入损失148万元。审理中，被告雨洁公司申请对装修损失进行鉴定，并根据鉴定意见书将上述反诉请求调整为：判令原告赔偿其损失1,717,374元(其中，装修损失237,374元，资金投入损失148万元)。针对被告雨洁公司的反诉，原告创美公司辩称：首先，不认可被告所谓装修损失，一则被告只是进行了少量修补，并无装修，其所提交的装修合同中所列明的仓库搭建也与租赁无关，不可归责于原告，且原告也不清楚仓库到底建于何处；二则原告在租赁合同中并未同意被告装修或改建；三则大拇指公司原来的设施设备足以满足被告的经营需要，没有必要再行装修。至于被告结合鉴定意见书所提装修损失237,374元的问题，该金额包含了室内、室外损失等内容，原告只认可其中的室内部分，且该损失应根据双方过错分担。其次，148万元不构成被告的所谓损失。当时的股权及资产转让系被告朱雨与案外人之间的真实意思表示，二被告已实际享受了利益，不存在损失。且该148万元的实际收款方也非原告及其法定代表人，其中的70万元由案外人林劲松收取，剩余钱款只是由原告的法定代表人梅美受林劲松委托予以代收。故该148万元应与原告无涉。针对被告雨洁公司的反诉，被告朱雨无异议。本院经审理认定事实如下：2014年，原告作为甲方(出租方)与被告朱雨作为乙方(承租方)曾签订《租赁协议》，约定由被告向原告承租系争房屋，租金为37,500元/月。合同五年内租赁价格保持不变。租金每半年支付一次，需提前一个月支付，先付后用。租期从2014年10月1日起至2019年9月31日止。合同第六条第一款约定，甲方承诺在收到第一笔款项后将经营权及经营场地及约定物品移交给乙方经营(参看股权转让协议)；该条第二款约定，甲方不可向乙方收取房屋每月租赁费用，直到甲方兑现承诺，达到1,000份以上的业务单(该业务单合同需要签订一年)后，甲方才可以向乙方计算收取租赁费用。出于乙方原因造某掉单于甲方无关。审理中，为证明系争房屋的来源及权属情况，原告提供了如下证据：1.2014年10月由松江区经济技术开发区管理委员会出某的证明一份；2.2012年原告与上海松江工业区东部开发建设有限公司签订的《厂房租赁合同》；3.2014年12月原告与案外人上海东开置业有限公司签订的租赁合同。二被告对上述证据材料的真实性不持异议，但认为原告在提交上述证据时，有意遮掩其与上家之间的租赁价格，实属不妥。审理中，双方当事人均确认，本案系争房屋无产权证。为判明原、被告所签《租赁协议》的效力问题。本院向上海市松江区规划和土地管理局发出调查函，征询本案系争房屋是否取得建设工程规划许可证，所获复函载明：系争房屋无建设工程规划许可证。据此，本院释明《租赁协议》无效。审理中，对于当事人之间的关系及权利义务如何承担的问题，双方存有异议。原告认为，《租赁协议》系被告朱雨所签，其签订该合同的目的是为了满足被告雨洁公司成立后使用。故被告朱雨作为原告的合同相对方、被告雨洁公司作为实际使用人，对房屋使用费的支付问题理应承担连带责任。对此，二被告则不予认可，并坚持认为根据公司法及其相关司法解释的规定，承担支付责任的主体应为雨洁公司而非被告朱雨。另外，审理中，结合《租赁协议》第六条的约定，二被告指出：一则签订《租赁协议》是有特殊背景的；二则租金或使用费的支付是有条件的。对于支付条件，被告认为系原告所做的向被告介绍满1,000份/天的客饭业务量、并保证业务订单在1年以上，而原告对此不予认可，并称合同中的1,000份应指每月1,000份，而非每天1,000份。被告对此则质辩称，双方约定的租金标准是37,500元/月,结合客饭的市场行情，若真为每月1,000份的话，被告会承担巨额的亏损，明显不合常理。审理中，原告指出，关于被告经营过程中的确切客饭业务量问题，原告难以确定，为证明被告已获取了相当的业务量，原告提供了部分由案外人出某的送餐情况说明若干，被告对该证据从形式到内容均提出了异议。此外，为证明《租赁协议》的签订背景及148万元的来源等问题，被告提供了如下证据：1.大拇指公司股权变更工商登记资料；证明大拇指公司的股权变动情况：先由原告的法定代表人梅美作价20万元转让给其表弟林劲松、再由林劲松作价148万元转让给被告朱雨、后再由被告朱雨无偿转让给郭明莲(系梅美弟媳)。2.股权转让协议及装修设备转让协议，证明原告的法定代表人梅美与被告朱雨签订了相关转让协议，约定林劲松将全部股权及设备以148万元转让给被告朱雨。3.收条，证明梅美确认收到了被告朱雨支付的148万元转让款。以上综合证明：被告朱雨需要经营餐饮公司，故与梅美协商，由梅美将其实际控制的大拇指公司股权及设备作价148万元转让被告朱雨，并由被告朱雨承租大拇指公司的经营场所即系争房屋。但梅美必须保证每天1,000份的客饭业务量，否则被告朱雨有权不付租金。对上述三组证据，原告质证认为与本案无关，并辩称，被告朱雨要在系争房屋上设立被告雨洁公司开展经营，上述股权及设备转让行为均系为达到这一目的所实施的具体步骤。当时其综合采用了两种方式：一是股权受让，即从案外人林劲松处受让了大拇指公司的全部股权；二是资产受让，即从案外人林劲松处受让了大拇指公司的全部设备资产。故同时签订了两份合同，但本质上是一回事。签署两份合同后，在被告雨洁公司成立之前，被告朱雨以大拇指公司的名义开展经营，在雨洁公司成立后，该公司就实际受让了大拇指公司的全部股份及资产。而最后，由于经营需要，被告又将大拇指公司的股权零转让出去。以上情事，均是被告朱雨为实现其经营目的所为之，不应归责于原告。审理中，关于148万元转让款的问题，原告称，相应的股权转让协议及装修设备转让协议(后附缔约双方移交物品清单)均系被告朱雨与案外人林劲松所签，两份合同虽然都约定了148万元转让价格，但转让的双方之间实际只支付了一个148万元，股权转让只是形式，实际履行的是装修和设备转让。而被告则称，虽然转让的双方之间确实只支付一个148万元，但上述股权转让协议及装修设备转让协议均实际履行了，该148万元具体是指大拇指公司移交清单中的设备、大拇指公司的股权以及原有装修。此外，二被告还提供了上海市食品监督管理局官方微博截屏一份，证明被告朱雨发现因大拇指公司曾出现食品安全事故尚未处理完毕，故经与原告协商，由被告朱雨新设雨洁公司，且权利义务均由雨洁公司承继。对此，原告亦认为与本案无关，并提交了一份股东会决议，以此证明被告朱雨承租系争房屋的意图即为设立被告雨洁公司，并非受到大拇指公司的欺诈或因食品安全事故问题才不得已而设立。审理中，双方当事人均确认：《租赁协议》签订后系争房屋交付时，房屋上存在原有装修。而对于该原有装修，原告称，均为其上家上海东开置业有限公司所为。而对被告承租后是否有装修以及装修的具体情况等问题，原、被告双方存有异议。被告雨洁公司称，其对系争房屋进行了装修，概况为：公司大门、里外楼道、南侧仓库、六间附属大门、厨房间、切配间、排水设施等。结合原告的抗辩意见，被告雨洁公司申请对系争房屋内其所为装饰装修的现值损失进行评估，并区分原有装修及被告雨洁公司所为装修。此外，被告雨洁公司称还申请对受让的设备及由其自行添置的设备进行资产评估。但因审理中，被告雨洁公司称，其从大拇指公司所受让的设施设备以及其另行添置的设备均可以移动且移动不会受损，故本院对于该项鉴定申请未予准许。审理中，依被告雨洁公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)就被告所提装饰装修的现值损失进行了鉴定。2016年4月11日，鉴定单位出某司法鉴定意见书，载明系争房屋内装修总造价为237,374元(其中，确认装修内容金额为143,637元、争议装修内容金额为93,737元)。2016年4月13日，鉴定单位又出某了系争房屋装修工程折旧费及现值计算说明，称结合本案情况，核定“上海市松江区南乐路XXX号一层和二楼201-206室房屋内的装修项目折旧后的现值为208,886元”，其中确认装修内容金额为126,397元、争议装修内容金额为82,489元。对上述鉴定意见，被告提出，因其装修前，系争房屋上已有装修，且原有装修的一部分已被其事后装修所覆盖。但考虑到其已通过转让等方式，获得了原有装修的价值。故希望鉴定单位能将两部分装修予以区分后列明。对此，鉴定单位称，若原有装修已被覆盖，除非被告能够提供原有装修的相应凭证，否则无法进行鉴定。且原、被告均非原有装修的参与者，对施工期限等亦无法固定，这些因素综合导致被告雨洁公司的上述要求无法鉴定。关于上述鉴定意见中的争议装修内容，鉴定单位称，主要指两部分：室外部分及损坏部分，室外部分具体是指现场有一处砖砌墙及夹心钢板屋顶搭成的简易房，该房屋依附于系争房屋的一面墙上，鉴定中，被告提出该简易房是为了办理卫生许可证所必须构筑，故应当纳入鉴定范围，而原告认为该简易房系违章搭建，不应纳入损失范畴。而损坏部分具体是指主大门外有一个雨棚，上面的檐口有损坏。鉴定中，原告认为，既已损坏，就已无价值，故不应计入鉴定意见，而被告则称该损坏系案外人造某，会让案外人及时修复，故应当计入鉴定意见。对于上述争议装修内容，被告表示坚持在鉴定中所提意见，原告除坚持上述意见外，对于上述简易房问题，另补充认为，该简易房及其所占土地均不在租赁物范畴之内，故不能列入赔偿范畴。另外，结合鉴定单位提供的折旧费及现值损失计算表中列明的计算方法，原告指出，涉案的装修现值损失衡量问题，应算至系争房屋实际返还之日，即便算至2016年5月份，得出的无争议金额应为117,777元。上述事实，有《租赁协议》、调查函及复函、鉴定意见书及其补充说明、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋无建设工程规划许可手续，亦无其他合法权属证明，故《租赁协议》依法应确认为无效。合同无效后，二被告再行占有租赁房屋已无合同依据，故原告要求返还房屋并参照约定的租金标准支付房屋使用费，依法应予支持。至于责任承担主体问题，根据公司法司法解释的规定，结合双方对《租赁协议》签约背景的陈述，本院认为，上述责任理应由被告雨洁公司承担，而原告所提二被告承担连带责任的主张于法相悖，本院不予采纳。此外，原告自愿撤回有关水费的诉请并表示另循其他途径解决，于法不悖，本院予以准许。至于被告雨洁公司所提的反诉诉请。首先，原、被告在签订《租赁协议》时，对合同标的物的合法性理应进行合理适当的有效性审查，而原告作为出租方对此理应负有更严格的注意义务，故双方对合同无效皆有过错，且原告的过错较大。现被告雨洁公司基于租赁合同关系客观上对系争房屋进行了装修，虽原告对此提出了诸多抗辩，但结合已查明的事实，原告理应对此承担相应的责任。根据相关法律规定，本院可根据上述过错责任来判定双方分担装饰装修的现值损失。经鉴定，该现值损失为208,886元(其中，确认装修内容金额为126,397元、争议装修内容金额为82,489元)。对于争议装修内容金额的82,489元，结合鉴定单位对该争议事项的阐述以及当事人对该争议事项的意见，本院认为，原告的抗辩事由，于法有据且符合常理常情，故本院予以采纳，将该82,489元从现值损失中予以剔除。对于双方无争议的126,397元，原则上应直接根据过错由原告及被告雨洁公司分担，但考虑到二被告目前仍未返还系争房屋，折旧状态仍在持续发生等事实，本院结合鉴定单位的计算方法、双方的过错程度，酌情判定原告应赔偿被告雨洁公司的装修装饰现值损失为77,918.40元。关于148万元转让费的问题，根据双方举证质证情况，并结合双方对该款项性质的陈述、被告雨洁公司对设备均可移除的自认以及鉴定单位对原有装修难以鉴定的意见，本院认为，被告雨洁公司将该钱款纳入损失范畴并要求原告赔偿的主张，尚缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海创美投资管理有限公司与被告朱雨签订的《租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)上海雨洁餐饮服务有限公司搬离并向原告(反诉被告)上海创美投资管理有限公司返还上海市松江区南乐路XXX号一层和二楼201-206室房屋；三、被告(反诉原告)上海雨洁餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海创美投资管理有限公司房屋使用费(按每月37,500元的标准，自2014年10月1日起至实际返还房屋之日止)；四、原告(反诉被告)上海创美投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海雨洁餐饮服务有限公司装饰装修损失77,918.40元；五、驳回被告(反诉原告)上海雨洁餐饮服务有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,613元，减半收取计4,306.50元，反诉案件受理费10,128元，鉴定申请费9,300元，合计诉讼费23,734.50元，由原告(反诉被告)上海创美投资管理有限公司负担874元(已付)，由被告(反诉原告)上海雨洁餐饮服务有限公司负担22,860.50元(已付10,455元，余款12,405.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一六年九月五日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。