广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终7699号
上诉人（原审原告）:广州市种子公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：黄金虹，该公司经理。
委托代理人：欧发强、柯焕锐，广东海印律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:肖瑞雄，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:广州紫来房产有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：袁惠强，该公司经理。
原审原告:广州农宝种子有限公司，住所地:广东省广州市白云区。
法定代表人：黄泳波，该公司经理。
原审第三人:广东粤隆投资发展有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：袁惠丰，该公司经理。
原审第三人：袁惠丰，男，1964年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区沿河北路宁水花园**栋302。
原审第三人：唐致，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：袁惠丰，男，本案原审第三人，与唐致系夫妻关系。
上诉人广州市种子公司（以下简称种子公司）因与被上诉人肖瑞雄、广州紫来房产有限公司（以下简称紫来公司）、原审原告广州农宝种子有限公司（以下简称农宝种子公司）、原审第三人广东粤隆投资发展有限公司（以下简称粤隆公司）、袁惠丰、唐致案外人执行异议纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第516号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
种子公司上诉请求判令：撤销原审判决，改判支持我司的一审诉讼请求，并由肖瑞雄、紫来公司承担本案一、二审诉讼费用。具体事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。1、原审认定种子检测中心大楼所在地块的土地使用权人是紫来公司而非我司是错误的。从一审证据材料可知，在我司与广州海外建设开发公司、粤隆公司进行合作改造建房之前，我司基于广州市城市规划局的(87)城地批字第678号《国家建设征用土地通知书》以及广州市房地产管理局的(1989)房地字**号《同意使用土地通知书》所享有的包含种子检测中心大楼所在地块在内的总计面积11945m²(合17.93亩)地块土地使用权已列入我司的固定资产，并经当时的广州市国有资产管理局和广州市清产核资领导小组办公室等国有资产管理部门审定。后因我司将其中的7029m²地块作为投资用于与广州海外建设开发公司、粤隆公司进行合作改造建房，该地块才于1998年1月21日被广州市建设委员会以穗建开函【1998]48号《关于同意设立广州紫来房产有限公司的复函》批复同意转入因合作建房所设立的项目公司紫来公司经营。紫来公司据此才陆续办得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》。上述证照文件中明确载明该地块用于建设种子检测中心(或科研设计)和商品住宅楼(或商住楼)。项目公司紫来公司取得上述《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》的时间，均是在紫来公司于1998年4月28日取得工商登记之后，且广州市建设委员会于1998年1月21日作出的上述《关于同意设立广州紫来房产有限公司的复函》也明确是在紫来公司成立之后，才将我司原用地的土地使用权转入该项目公司经营。而当合作建房方于2002年8月27日订立的《执行和解协议》第六条、第九条内容成就后(即合作建房合同解除，合同当事人的合同权利义务终止)，我司原用作合作建房投资的包括种子检测中心大楼所在地块在内的4144平方米地块的土地使用权得以收回复位，又可将其用以与他人再进行合作建房的条件，而不会因此转变为项目公司紫来公司的财产。此后，我司继续将土地使用权作为与深圳市硕宝实业有限公司(以下简称硕宝公司)以及广州市潜力贸易发展有限公司(以下简称潜力公司)进行合作建房的条件。由此可见，种子检测中心大楼所在地块的土地使用权是我司经政府批准用以与他人进行合作建房的条件，因成立了合作建房的项目公司而按规定将土地使用权变更至该项目公司名下，并非是投资设立公司而向该项目公司出资，不构成项目公司紫来公司的法人财产。我司履行合作建房合同约定的提供土地的义务，按规定将土地使用权挂名至项目公司紫来公司名下，也不构成紫来公司法人财产权。原判决错误认定是紫来公司的法人财产，与事实不符，混淆了合作建房合同关系与投资设立公司关系是两个不同的法律关系。我司也缴交了种子检测中心大楼所在地块的土地出让金，根据权利义务对等原则，种子检测中心大楼所在地块的土地使用权亦为我司所有。2、原审判决不认定种子检测中心大楼由潜力公司出资建设错误。原审将出资事实查清与否与确定讼争房屋物权主体挂钩也是错误的。种子检测中心大楼是借紫来公司的名义，由我司与潜力公司合作建造完成，且房屋已经竣工验收，已具备了物权法意义上的物权。我司以土地使用权作为条件即可享有《合作建设广州市种子检测中心协议》项下约定的种子检测中心大楼第六层、第七层及天台房屋的所有权，而房屋建设资金是由合作建房的另一方合同主体支付的。故在房屋已建造完成的情况下，无需考究是谁出资建造的，只要我司履行了提供地块使用权的义务，就应当取得合作建房合同所约定的合同权利。根据物权法第三十条，我司自2008年8月竣工验收时起即已取得相应房屋物权。我司也为种子检测中心大楼的建设资金支付了包含土地出让金在内的1382738.99元。紫来公司作为项目公司只是各方履行合作建房协议的载体和平台，并非合作建房合同的主体，不因此享有合同权益，不影响包括我司在内的合同当事人在合作建房合同中应享有的权益。3、原审判决不认定涉案房屋属我司所有，有悖本案实际和物权法规定。我司与潜力公司所订立的《合作建设广州市种子检测中心协议》是以合建方式设立物权性质的协议，根据物权法第九条、第三十条的规定，涉案房屋的物权自房屋建造完成的2008年8月就已设立，此时我司就依法取得了涉案房屋的物权。而紫来公司于此后的2009年12月15日经行政登记程序成为涉案房屋名义上物权人，并不能抗辩我司依法在先取得的物权。二、原审判决适用法律错误。合作建房合同关系与投资设立公司关系是两个不同的法律关系，原审判决将本案的合作建房合同关系错误等同于投资设立公司关系，导致适用《公司法》来调整合同关系，由此作出的事实认定和裁判，显属适用法律错误。
被上诉人肖瑞雄答辩称：不同意种子公司的上诉请求及上诉理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人紫来公司答辩称：我司是房地产开发的项目公司。我司是由种子公司出地，投资方出资来合作建房，根据政府的规定成立的，故我司只是合作建房的平台，是没有财产的。建好的房地产权属是按约定由谁投资谁分，即房屋建成后由出地方和出资方按约定的比例分配。种子公司的说法符合客观事实，我司同意种子公司的上诉意见和请求，原审法院有关股权买卖的认定是错误的。
原审原告农宝种子公司述称：我司同意种子公司的上诉请求及理由，不同意一审判决。我司不是涉案合作建房合同的主体，与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告，由于之前诉讼知识有限，错误作为原告提起了本案诉讼。我司在一审中也没有提出涉案房屋归属我司所有的诉讼请求，且我司与种子公司就涉案种子检测中心大楼第六、七层房屋的在建工程项目权益存在转让的关系，与本案合作开发房地产合同关系分属不同法律关系。即使从与本案处理结果有法律上的利害关系角度考虑，我司也仅是本案诉讼中不具有独立请求权的第三人。而我司与种子公司有关在建工程项目权益转让关系早已了结，我司也不是本案适格第三人。鉴此，我司请求退出本案诉讼，并承担由此产生的法律后果。
原审第三人粤隆公司、袁惠丰、唐致共同述称：唐致没有参与经营。对种子公司的上诉及原审判决，请二审法院认定。我方只对知道的事实作如下陈述：1、种子公司最早的合作伙伴是广州海外建设开发有限公司（以下简称海建公司），由种子公司出地，海建公司出钱。后来又引入粤隆公司加入，约定所建房屋由种子公司分得40%，海建公司和粤隆公司分得60%。2002年，合作方发生纠纷，交由广州仲裁委解决，后海建公司和粤隆公司通过与种子公司签订执行和解协议，将紫来居4144平方米土地开发权益等用于抵偿所欠种子公司债务，海建公司和粤隆公司退出合作建房合同。种子公司将顶债受让的4144平方米土地开发权益又与深圳硕宝实业有限公司合作建房，其中的三、四百平方米土地是种子公司单独与广州潜力公司合作建设检测中心大楼。据我方了解，种子公司与潜力公司合作建设的检测中心大楼中的第六层、第七层房屋是分配给种子公司的，没办到房产证应是事出有因。２、上述种子公司与其他合作伙伴合作建房，对外是利用项目公司即紫来公司运作的，包括办理换证、签订土地出让合同等，但所支付的包括450多万元的土地出让金的钱，都是合作建房的合作方支付的。其中2004年底交的那笔450多万元的土地出让金，就是粤隆公司应某公司的要求，替紫来公司交的，即先由粤隆公司分几笔款项打入紫来公司帐上，再从紫来公司帐上划给国土部门。因粤隆公司退出合作建房合同前，挪用了项目开发合同主体以紫来公司名义从农行东山支行借来的1000万元，硕宝公司收购买断紫来居二期的开发所有权益进入项目后，粤隆公司就负有归还该被挪用款项给硕宝公司的义务。在整个开发项目中，紫来公司作为项目公司是没有合作开发权益的。
种子公司、农宝种子公司共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认坐落于广州市白云区金钟横路108号六层、七层房屋的产权属于种子公司所有；二、撤销原审法院（2014）穗云某执外异字第31号执行裁定书；三、解除对上址房屋的查封；四、本案受理费由肖瑞雄、紫来公司承担。
原审法院认定事实：2013年5月28日，原审法院作出(2013)穗云某民二初字第829号民事调解书，达成协议如下：一、经原、被告共同确认，被告袁惠丰、唐致、粤隆公司、紫来公司尚欠原告肖瑞雄借款本金2468000元及至2013年5月31日的利息102833元，合计2570833元；袁惠丰、唐致、粤隆公司、紫来公司同意分期向肖瑞雄归还上述款项2570833元，分别于2013年5月31日前归还600000元、6月15日前归还400000元、6月30日前归还500000元、7月15日前归还600000元、7月30日前清偿剩余欠款；在分期还款期间的利息在借款本金2468000元范围内自2013年6月1日起至实际还清之日止按中国人民银行贷款利率四倍以相应剩余欠款本金进行分段计算；若四被告任意一期逾期给付，原告有权就四被告未履行债务一次性向法院申请强制执行；二、本案受理费13272元，由被告袁惠丰、唐致、粤隆公司、紫来公司共同负担，并于2013年7月30日前向原告肖瑞雄支付。2013年6月19日，肖瑞雄向原审法院申请执行。同日，原审法院以(2013)穗云某执字第3422号立案执行。原审法院于2014年1月20日作出(2013)穗云某执字3422号执行裁定书，裁定：查封被执行人紫来公司名下位于广州市白云区金钟横路108号六层、七层（种子检测中心办公室）、广州市白云区金钟横路86号304房、广州市白云区金钟横路84号、广州市白云区金钟横路82号、广州市白云区金钟横路86号202房。
2014年9月22日，种子公司和农宝种子公司向原审法院提出执行异议，申请裁定中止执行（2013）穗云某执字第3422号案，解除对该案广州市白云区金钟横路108号六层、七层房屋的查封。原审法院于2014年11月20日作出（2014）穗云某执外异字第31号《执行裁定书》，裁定驳回种子公司和农宝种子公司的异议请求。种子公司和农宝种子公司不服上述裁定，向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
原审另查明：原广州市城市规划局于1987年12月7日以（1987）城地批字678号《征用土地通知书》同意种子公司征用原景泰坑白云西路（现大金某路金某横路西侧）地段11945平方米兴建种子试验场。原广州市房地产管理局于1989年1月4日向种子公司核发[1989]年房地字**号《同意使用土地通知书》，同意种子公司使用位于景泰坑白云西路地段的11945平方米（合17.93市亩）土地，该局的批复意见为：同意按照市城市规划局1987年12月7日城地批字（1987）678号文在蓝图所核定红线范围及意见办理。拨给的公有土地及征用的私有土地，地权一律为国有，不得转租转让。……此证实际用地面积为7029平方米。
1996年6月5日，种子进出口公司与海外公司签订《合作改造低层仓库合同书》，约定合作项目位于广州市原景泰坑白云西路，现大金某路金某横路，具体位置详见广州市城市规划局发的（87）678号《建设用地规划许可证》，合作方式为种子进出口公司提供本合作项目地点3600平方米建设用地。海外公司负责投入开发建设所需全部资金和税费，本项目首期计划兴建九层商住房两幢，建成后双方同意按市规划局批准建设的总建筑面积种子进出口公司占43%、海外公司占57%。同日双方又签订了一份《补充合同》，对相关三通一平费用及用地审批方面进行约定。
1997年1月31日种子公司与种子进出口公司共同作为甲方与海外公司签订一份《关于合作改造低层仓库房屋的补充协议》，协议约定合同工程由一期增加至二期，占地面积增加至7029平方米，分配比例调整为4：6，即种子公司、种子进出口公司占40%，海外公司占60%，并且双方同意成立项目公司紫来公司进行该用地的开发建设等。同日，双方签订了《关于合作改造低层仓库房屋补偿费的补充协议》，协议约定海外公司需补偿种子公司及种子进出口公司拆迁补偿费80万元，海外公司需在第一期工程动工的同时出资为种子公司及种子进出口公司在原使用剩余约700平方米的土地上建造一幢独立式六层建筑物，仍按4：6比例分成，土地出让金也按4：6的比例分担。
1998年1月21日种子公司、海外公司、与广东粤隆置业发展有限公司（以下简称粤隆置业公司）签订了一份《协议》，该协议约定引进粤隆置业公司参与开发上述房地产项目，三方共同组建紫来公司，并约定双方于1996年6月5日签订的《合作改造低层仓库合同书》及其补充合同、1997年1月31日签订的《关于合作改造低层仓库房屋的补充协议》及《关于合作改造低层仓库房屋补偿费的补充协议》中所标示和盖章的甲方名称有广州市种子公司、广州市种子进出口公司和广州市种子（进出口）公司均同一法人，为规范起见，今后只使用“广州市种子公司”名称。
1998年4月20日，种子公司、海外公司、粤隆置业公司作为发起人申请设立紫来公司，其中种子公司出资10万元，占1%的股份；海外公司出资100万元，占10%的股份；粤隆置业公司出资890万元，占89%的股份。紫来公司成立时的验资事项说明载明：海外公司出资100万元，全部为货币资金，分别于1996年7月9日、7月25日分二次缴付种子公司征地款；粤隆置业公司出资890万元，其中500万元于1996年6月4日、6月10日、7月16日分三次交种子公司征地款，剩余390万元全部缴存至紫来公司临时账户；种子公司出资10万元，全部为货币资金，全部缴存至紫来公司临时账户。1998年4月28日，紫来公司成立，公司经营范围为：经营（87）批字第678号、穗规地复字（96）第393号批准景泰坑、白云西路地段共11945平方米土地经营商品住宅。
此后，原广州市城市规划局同意将（1987）城地批字678号文核准给种子公司使用的位于景泰坑白云西路（现大金某路金某横路西侧）地段7029平方米的土地改由紫来公司使用开发，并于1998年6月25日向某公司核发了穗规地换证字[1998]第184号《建设用地规划许可证》，建设项目包括种子检测中心和商品住宅楼。1998年12月24日，原广州市国土局向紫来公司发出穗国土建用通字[1998]985号《建设用地通知书》，同意将大金某路金某横路西侧地段7029平方米土地出让给紫来公司使用，作为建设科研设计、商住楼项目用地。后因紫来公司申请，原广州市国土局同意紫来公司将上述土地分两期进行开发，第一期（即紫来苑第一期）用地面积为2885平方米，总建筑面积为10162平方米；第二期（即紫来居第二期）用地面积为4144平方米，拟建面积约为10398平方米，其中检测中心（即讼争房屋所在建筑）为2700平方米。1999年3月31日，原广州市国土局与紫来公司签订穗国地出合(99)125号《国有土地使用权出让合同》，约定原广州市国土局将白云区景泰坑白云西路地段面积为2885平方米的土地出让给紫来公司，该地块土地使用权出让金为每平方米土地1472元，总额4245675元等等。1999年5月12日，原广州市国土局向紫来公司核发了建用字[1999]第225号《建设用地批准书》，批准用地面积为2885平方米。
2000年2月，种子公司、种子进出口公司因与粤隆置业公司、海外公司因“紫来苑”第一期商住楼房产分配发生纠纷，向广州仲裁委提出仲裁申请，广州仲裁委于2000年8月28日作出（2000）穗仲案字第065-3号《裁决书》，裁决粤隆置业公司、海外公司向种子公司和种子进出口公司支付补偿款1000万元并支付违约金。种子公司、种子进出口公司将根据上述《裁决书》向广州市中级人民法院申请强制执行，2002年8月27日，种子公司、种子进出口公司与粤隆置业公司、海外公司四方签订《执行和解协议书》，约定：粤隆置业公司及海外公司将其持有的89%及10%紫来公司股权以及紫来居二期商住楼开发项目（包括4144平方米商品用地和已投入资金等）用以抵偿种子公司及种子进出口公司的债权，即粤隆置业公司及海外公司在紫来公司的股权由种子公司、种子进出口公司或种子公司、种子进出口公司指定的第三人承接，以实现以股权及商品房项目抵债。紫来公司的债务状况及未被披露的债务由粤隆置业公司及海外公司负责。在紫来公司股权转让、工商登记事项变更手续签字盖章之日，同时进行紫来公司证照、印鉴、财务资料、设计图纸，施工资料及紫来居二期现场等的交接手续。在紫来公司股权转让、工商登记事项变更手续签字盖章之日，四方签订的关于紫来居项目开发的所有合同、协议及来往文件均予以终止、作废、正式解除。上述协议在紫来公司股权转让、工商登记事项变更手续签字盖章之日生效等等。
2002年8月27日，种子公司与案外人深圳市硕宝实业有限公司（以下简称硕宝公司）签订《协议书》，约定：由种子公司提供紫来居二期土地（不包括种子检测中心用地），硕宝公司提供全部资金继续开发。硕宝公司向种子公司支付1000万元转让款，种子公司委托硕宝公司直接与紫来公司股东粤隆置业公司和海外公司办理股权转让手续，即粤隆置业公司和海外公司分别拥有的紫来公司89%股权和10%股权全部无偿直接转让给硕宝公司，双方同意紫来公司自交接日起更名为“广州紫来居房产有限公司”。该《协议书》第十二条还约定：鉴于目前种子检测中心用地被圈进紫来居二期用地的围墙内，硕宝公司承诺在本协议签订之日起二个月内将该用地按照广州市规划局批出的总体规划位置用围墙与紫来居二期商住楼用地隔离，以方便种子公司自主建设种子检测中心大楼，硕宝公司并承诺保证协助种子公司以“广州紫来居房产有限公司”名义办妥种子检测中心大楼的设计报建及其它相关手续，一切费用由种子公司负责。
2003年1月14日，海外公司将其持有的紫来公司10%的股份转让给硕宝公司，并办理了工商变更登记。
2004年8月31日，原广州市国土资源和房屋管理局与紫来公司签订穗国地出合(2004)242号《广州市国有土地使用权出让合同》，约定原广州市国土资源和房屋管理局将白云区景泰坑白云西路地段面积为4144平方米的土地（即紫来居第二期）出让给紫来公司，该地块土地使用权出让金总额4514096元等等。2005年4月19日，原广州市国土资源和房屋管理局向紫来公司核发了穗国土建用字[2005]第148号《建设用地批准书》（该局内部流转案件核发《建设用地批准书》审查报告表中注明：第二期4144平方米的用地为其项目公司组成单位种子公司的历史用地，历史权属为1989年房地字**号《同意使用土地通知书》，白云区国土局已按历史用地为其办理补偿结案手续，种子公司出具意见：同意项目公司办理后续用地手续）。
2005年11月2日，种子公司又与硕宝公司签了第二份《协议》，协议约定种子公司同意将其持有的紫来公司1%的股权转让给硕宝公司。硕宝公司承诺向规划部门及房管部门申请将种子检测中心大楼从紫来公司分割出来之前继续执行2002年8月27日所签《协议书》第12条规定的内容，保证无条件及不拖延的协助种子公司办理需以紫来公司名义办理的各项手续，及时提供各项相关文件。
2006年9月28日，种子公司将其持有的紫来公司1%的股份转让给硕宝公司，并办理了工商变更登记。
2006年3月31日，种子公司与案外人广州市潜力贸易发展有限公司（以下简称潜力公司）签订了一份《合作建设广州市种子检测中心协议》，协议约定：种子公司提供土地、潜力公司提供建设资金，并向种子公司补偿人民币50万元为条件，合作建设检测中心大楼，建设楼高七层，以紫来公司名义报建。建成后首层至第五层归潜力公司所有、第六层及第七层共两层及天台归种子公司所有，双方对各自分得的房产拥有完全的自主支配权等等。
2008年年底，种子检测中心大楼竣工交付使用，种子公司接受了该大楼第六、七层后，占有使用至今，该种子检测中心大楼最终地址为广州市白云区金钟横路108号。2009年10月12日，广州市白云区金钟横路108号整体登记至紫来公司名下。2009年11月12日，广州市白云区金钟横路108号一至五层转移登记在陈荣耀、陈某名下。广州市白云区金钟横路108号第六层、第七层至今仍登记在紫来公司名下。
2007年2月7日，粤隆置业公司将其持有的紫来公司89%的股权转让给粤隆公司，并办理了工商变更登记。
2007年12月27日，农宝种子公司通过广州市君通拍卖有限公司拍得种子检测中心大楼第六层、七层在建工程项目权益。
原审再查明，本案审理过程中，种子公司主张其是通过建设的方式原始取得广州市白云区金钟横路108号（即种子检测中心大楼）六层、七层房屋的产权，并主张紫来公司虽然通过出让的方式取得种子检测中心大楼所在土地的使用权，但土地出让金实际由其支付，对于该主张，种子公司未能提供证据证明。种子公司还主张种子检测中心大楼系其与潜力公司合建，广州市白云区金钟横路108号种子检测中心办公楼建设的工程款由潜力公司支付，为证明其主张，种子公司提交开票日期在2007年9月至2008年8月期间的发票若干及《建设工程施工图审查合同》。上述发票工程项目名称为种子检测中心办公楼工程、种子检测中心办公楼工程款、防雷工程、消防工程的发票，付款方为紫来公司；《建设工程施工图审查合同》中，紫来公司作为建设方，潜力公司作为委托方，广东省建院施工图审查中心作为审查方，但该合同只有潜力公司和广东省建院施工图审查中心的公章，并无紫来公司公章。种子公司主张上述发票及合同原件现由潜力公司持有，可证明相关款项由潜力公司实际支付。
以上事实，有执行裁定书、建用字[1999]第225号用地档案、穗国土建用字[2005]第148号用地档案、合作改造低层仓库合同书、补充合同、关于合作改造低层仓库房屋的补充协议、关于合作改造低层仓库房屋补偿费的补充协议、协议、裁决书、执行和解协议书、协议书、合作建设广州市种子检测中心协议、拍卖成交确认书、工程款发票、建设工程施工图审查合同、紫来公司设立登记及变更登记资料及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，种子公司主张金钟横路108号种子检测中心大楼是种子公司与潜力公司合作建设的项目，上述大楼的土地属于种子公司，建设资金属于潜力公司，只是利用了紫来公司已有的报建资料进行建设，并主张其是通过建设的方式原始取得广州市白云区金钟横路108号（即种子检测中心大楼）六层、七层房屋的产权。故本案争议的焦点为：一、种子公司是否是金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地使用权人；二、金钟横路108号种子检测中心大楼是否由潜力公司出资建设；三、种子公司是否以建设方式原始取得金钟横路108号种子检测中心大楼六层、七层房屋的产权。
针对第一个争议焦点：原广州市城市规划局和原广州市房地产管理局分别以（1987）城地批字678号《征用土地通知书》和[1989]年房地字**号《同意使用土地通知书》同意种子公司使用位于景泰坑白云西路地段（现大金某路金某横路西侧）的11945平方米（实际用地面积为7029平方米）土地兴建种子试验场。种子公司为完成上述地块的开发，与海外公司、粤隆置业公司达成合资、合作开发房地产协议，之后三方协议成立项目公司即紫来公司。紫来公司作为依法设立的公司法人，其股东投资形成的全部法人财产权自紫来公司成立之日即独立于其股东的财产而归属于紫来公司。紫来公司在其成立后依法取得的合法财产亦归属于紫来公司，种子公司、海外公司、粤隆置业公司仅根据各自的出资比例享有紫来公司的股权。
紫来公司成立后，原广州市城市规划局同意将（1987）城地批字678号文核准给种子公司使用的位于景泰坑白云西路（现大金某路金某横路西侧）地段7029平方米的土地改由紫来公司使用开发，并于1998年6月25日向某公司核发了穗规地换证字[1998]第184号《建设用地规划许可证》，建设项目包括种子检测中心和商品住宅楼。1999年3月31日，原广州市国土局与紫来公司签订穗国地出合(99)125号《国有土地使用权出让合同》，紫来公司受让了上述景泰坑白云西路地段面积为2885平方米（即紫来苑第一期）的土地，原广州市国土局于1999年5月12日向紫来公司核发了该地块建用字[1999]第225号《建设用地批准书》。2004年8月31日，原广州市国土资源和房屋管理局与紫来公司签订穗国地出合(2004)242号《广州市国有土地使用权出让合同》，紫来公司受让了上述景泰坑白云西路地段面积为4144平方米（即紫来居第二）的土地，2005年4月19日，原广州市国土资源和房屋管理局向紫来公司核发了穗国土建用字[2005]第148号《建设用地批准书》。至此，紫来公司已合法取得原（1987）城地批字678号《征用土地通知书》和[1989]年房地字**号《同意使用土地通知书》中核准种子公司使用土地（实际用地面积为7029平方米）的土地使用权。根据原审法院调取的穗国土建用字[2005]第148号用地档案资料显示，原广州市国土资源和房屋管理局内部流转案件核发《建设用地批准书》审查报告表中注明：第二期4144平方米的用地（即金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块）为其项目公司组成单位种子公司的历史用地，历史权属为〔1989〕年房地字号《同意使用土地通知书》，白云区国土局已按历史用地为其办理补偿结案手续，种子公司出具意见为同意项目公司办理后续用地手续。从上述审查报告的内容可知，种子公司对于金钟横路108号种子检测中心大楼所在的第二期4144平方米用地的历史权属已经获得征地补偿，种子公司对上述地块土地使用权已经就此消灭，此后第二期4144平方米用地的土地合法使用权人为紫来公司。种子公司在本案原审庭审中另主张紫来公司向原广州市国土局（原广州市国土资源和房屋管理局）支付的土地出让金实际由其支付，但对于该主张未能提供任何证据证明，原审法院对此不予确认，且即使土地出让金实际系由种子公司支付，种子公司与紫来公司就土地出让金支付亦仅形成债权债务关系，并不能就此认定种子公司就此取得第二期4144平方米用地的土地使用权。
2002年8月27日，种子公司、种子进出口公司与粤隆置业公司、海外公司四方签订《执行和解协议书》，约定：粤隆置业公司及海外公司将其持有的89%及10%紫来公司股权以及紫来居二期商住楼开发项目（包括4144平方米商品用地和已投入资金等）用以抵偿种子公司及种子进出口公司的债权，即粤隆置业公司及海外公司在紫来公司的股权由种子公司、种子进出口公司或种子公司、种子进出口公司指定的第三人承接，实现以股权及商品房项目抵债。该《执行和解协议书》在性质上属于紫来公司当时三名股东即种子公司、粤隆置业公司、海外公司对各自持有的紫来公司股权的转让事宜达成的协议安排。种子公司、粤隆置业公司、海外公司作为紫来公司的股东，仅能对各自持有的紫来公司的股权进行转让，但不能直接处分紫来公司的财产，因此粤隆置业公司、海外公司并无权将属于紫来公司所有的紫来居二期商住楼开发项目（包括4144平方米土地使用权和已投入资金等）转让给种子公司及种子进出口公司（实际上粤隆置业公司、海外公司对紫来居二期商住楼开发项目的权益已经体现在其持有的股权上），故上述关于紫来居二期商住楼开发项目转让的约定无效。其次，公司股权的转让应当办理工商变更登记，未办理工商变更登记的，股权转让不发生法律效力，故虽然《执行和解协议书》中约定粤隆置业公司在紫来公司的股权由种子公司、种子进出口公司或者种子公司、种子进出口公司指定的第三人承接，但上述股权转让的约定并未办理股权转让工商变更登记，故股权转让并未发生法律效力。最后，紫来公司内部股权的转让与变更，并不影响紫来公司的法律地位及紫来公司法人财产权，因此，即使《执行和解协议书》约定海外公司、粤隆置业公司将其持有的股份转让给种子公司，种子公司也仅能取得向海外公司、粤隆置业公司主张股权转让的合同债权，种子公司并不能直接获得归属于紫来公司的紫来居二期商住楼开发项目（包括4144平方米土地使用权和已投入资金等），也就是说金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块土地的土地使用权人仍为紫来公司。
综上，种子公司对金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块土地的历史权属权益已获得征地补偿，紫来公司从原广州市国土资源和房屋管理局合法受让金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地使用权，紫来公司成为上述地块合法的土地使用权人。紫来公司对该地块的土地使用权不因紫来公司内部股东股权的转让而发生转移，种子公司主张其为金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地使用权人依据不足，一审法院不予确认。
针对第二个争议焦点：种子公司提交了种子检测中心办公楼工程款发票，但工程款发票的付款方均为紫来公司，并非潜力公司；种子公司提交的《建设工程施工图审查合同》中的建设方亦为紫来公司。种子公司主张由于上述发票的原件由潜力公司持有，因此可证明上述款项来源于潜力公司。对此原审法院认为，首先种子公司并未提供证据证实上述发票原件由潜力公司持有。其次，即使潜力公司持有上述发票原件，亦不足以证明相关工程款实际由潜力公司支付。最后，即使相关工程款实际由潜力公司支付，但潜力公司实际支付上述款项是否系作为受托方而代建设方紫来公司支付上述款项亦存有疑问。综上，种子公司提交的证据并不足以证明金钟横路108号种子检测中心大楼由潜力公司出资建设。
针对第三个争议焦点：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。由于金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地使用权人为紫来公司，故只有在种子公司有相反证据证明的前提下，紫来公司取得金钟横路108号种子检测中心大楼所有权的资格才受到对抗。所谓相反证据，应当由种子公司承担举证责任。种子公司虽提交了其与潜力公司签订的《合作建设广州市种子检测中心协议》，但种子公司并非金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地合法使用权人，其无权以上述地块的土地使用权作为出资，与潜力公司达成合作建设种子检测中心的协议；紫来公司作为金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地合法使用权人，并未在协议上签字，上述协议对紫来公司并无法律约束力。种子公司并未提供证据证明其曾与紫来公司达成协议，由紫来公司以金钟横路108号种子检测中心大楼所在地块的土地使用权作为出资，与种子公司和潜力公司合资、合作开发建设种子检测中心大楼，并由种子公司取得种子检测中心大楼第六、第七层房屋产权，种子公司也未能提供其他足以证明金钟横路108号种子检测中心大楼第六、第七层应归属种子公司的证据。故种子公司主张其因合法建造房屋原始取得金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋的产权，于法无据，原审法院不予确认。
综上所述，种子公司要求确认坐落于广州市白云区金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋的产权属于其所有缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。种子公司并非广州市白云区金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋的权属人，其亦无权将广州市白云区金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋的在建工程项目权益转让给农宝种子公司。广州市白云区金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋依法登记在紫来公司名下，故原审法院对广州市白云区金钟横路108号种子检测中心大楼第六层、七层房屋的执行措施合法有据，种子公司和农宝种子公司要求撤销原审法院（2014）穗云某执外异字第31号执行裁定书的裁定，解除对广州市白云区金钟横路108号第六层、七层房屋的查封的诉讼请求，应予驳回。紫来公司及粤隆公司、袁惠丰、唐致经原审法院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法进行缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于2016年3月2日作出如下判决：驳回种子公司、农宝种子公司的全部诉讼请求。一审案件受理费34000元，财产保全费5000元，由种子公司、农宝种子公司负担。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，种子公司、农宝种子公司、紫来公司、肖某均确认涉案检测中心大楼的土地使用权证一直办理在紫来公司名下。上诉人种子公司在二审中还有如下陈述：1、我司是通过提供土地的使用权作为合作条件而取得涉案房屋，并不是因为建设而原始取得；2、硕宝公司因欠我司款项而帮我司向某公司代付了涉案检测中心大楼6、7层的土地出让金，故涉案房屋的土地出让金实际是由我司支付的；3、如果要将涉案房屋办证到我司名下，只能借用买卖的形式办理，因为是挂紫来公司的名义去办理的房地产开发手续。4、我司最早是通过划拨的方式取得相关土地，但没有取得书面的土地使用权证。
上诉人种子公司为证明其上诉主张，向本院提交如下证据：1、落款时间为1996年1月12日、盖有“广州市财政局”、“广州市清产核资领导小组办公室”公章的，编号为财企（1996）25号《转发关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》；2、填表时间为1995年期间的《资产（资金）核实申报表》、转账凭证等。上述证据1-2拟证明包括涉案房屋所在地块在内的总共11945平方米的土地使用权是种子公司的固定资产，种子公司因履行了合作建房的提供土地的义务，而享有与潜力公司合作建房合同项下的合同权利；3、紫来公司部分会计档案记账凭证（含银行进账单、支票存根等），拟证明涉案包括检测中心大楼所在地块在内的建设用地使用权的土地出让金并不是由紫来公司实际支付的，而是由硕宝公司通过粤隆公司支付到紫来公司账户，然后由紫来公司交给国土部门，而硕宝公司是用该款项来抵扣种子公司的欠款，故该土地出让金实际是由种子公司支付的；4、中国广州分析测试中心司法鉴定所于2016年5月24日出具的中广测〔2016〕文鉴字第0110号《司法鉴定意见书》，拟证明办理涉案房屋产权登记资料中紫来公司的印章和法定代表人的签名均是伪造的，故涉案大楼6、7层房屋登记在紫来公司的名下并不是该司的真实意思表示。
经本院组织质证，被上诉人肖瑞雄对上述证据的真实性均没有异议，但认为证据1-3均非二审新证据，不能作为二审定案依据，也不能明确证明涉案土地使用权及房产归属于种子公司，更不能证明种子公司所陈述的土地出让金的支付路径，不能排除硕宝公司、粤隆公司与种子公司有无其他债权债务关系；证据4的鉴定是单方委托进行，提供的检材和样本的时间差异大（检材是2009年形成的，而样本是2016年4月18日的），当事人有可能有意改变签名字迹，也不能排除紫来公司使用新公章的可能性。按鉴定常识，检材与样本的时间在同一时间段内才能客观公正。紫来公司表示对上述证据的真实性无异议，并确认其公司公章没有变化。其他当事人均表示认可种子公司的举证。
紫来公司于2016年7月28日向本院提交鉴定申请书，以涉案检测大楼六、七层房屋产权登记在其名下不是其真实意表示，而是他人未经其同意，假冒其公章和法定代表人袁惠强签名所操办的为由，申请对房产档案中2009年10月30日《申请办理分割报告》的公章、《房地产登记申请书》的公章和法定代表人签名的真实性，以及2009年10月27日《法定代表人证明书》中的公章、《授权委托证明书》中的法定代表人签名的真实性进行鉴定。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉。农宝种子公司虽对涉案房屋没有主张实体权利，但因其与种子公司一同向原审法院提出执行异议申请，故其与种子公司一起作为原告提起本案诉讼，主体上并无不当。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然种子公司上诉主张涉案房屋的产权归属于其，但涉案房屋一直登记在紫来公司名下，种子公司在二审中亦确认其从未取得涉案房屋所在地块的土地使用权证，并确认其必须通过买卖的形式才能将涉案房屋的产权办至其名下，而种子公司在一审中所提交的证据也只能证明种子公司与其他案外公司就涉案房屋所在地块存在合作建房的合同关系，其因此而享有的合同项下的相关权利，并不当然成为其享有涉案房屋物权的依据。至于种子公司在二审期间提交的证据，其中《司法鉴定意见书》的结果并不能改变涉案房屋目前仍登记在紫来公司名下的事实，如种子公司对涉案房屋的产权登记有异议，应另循合法途径解决；其余证据均非二审新证据，亦不足以证明种子公司的上诉主张，也不能推翻原审相关认定，本院均不予采纳，种子公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。
对于紫来公司提出的鉴定申请。由于紫来公司在一审诉讼中并未提出该申请，其在二审中才申请鉴定已超过举证期限；而且紫来公司是因对涉案房屋的部分房地产登记档案材料的真实性有异议而申请鉴定，该鉴定事项对本案处理结果亦无直接影响，故本院不接纳紫来公司的鉴定申请。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；种子公司的上诉请求及理由均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34000元，由上诉人广州市种子公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十月十七日
书记员 冯冠豪