西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第00586号
原告：交通银行股份有限公司西安城南支行。
负责人：罗晓东，该行行长。
委托代理人：男，赵克山，该行员工。
被告：郭强，男，1980年3月11日出生，汉族，无业。
被告：董梅(系被告郭强之妻)，女，1982年9月3日出生，汉族，无业。
被告：西安金辉房地产开发有限公司。
法定代表人：林定强，该公司董事长。
委托代理人：王翔，男，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司西安城南支行（以下简称交行城南支行）与被告郭强、董梅、西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）借款合同纠纷一案。本院于2015年2月16日立案受理。依法由审判员郭玉萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交行城南支行委托代理人赵克山、被告郭强、董梅及金辉公司的委托代理人王翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告交行城南支行诉称：被告郭强、董梅未按约向其偿还借款本息，经其多次催要未果。现起诉本院，请求判令：被告郭强、董梅向其偿付借款本息合计748833.57元（计算至2015年1月12日）及至偿还日的利息、罚息，并由金辉公司承担连带保证责任；被告郭强、董梅以西安市曲江新区雁南五路以南曲江观邸第32幢2单元10层21003号房屋抵押房产承担抵押责任，原告对该套房屋变现所得享有优先受偿权；诉讼费由被告郭强、董梅承担。
被告郭强、董梅辩称：原告在本案中所主张的事实和欠款数额属实，愿将房屋折抵给原告。
被告金辉公司辩称：对原告交行城南支行起诉的事实没有异议，但应依据担保法的相关规定，先对抵押物进行拍卖，不足部分其可承担连带清偿责任。
经审理查明，2011年8月5日，原告交通银行股份有限公司西安城南支行（甲方）与西安融侨房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，双方约定：本协议适用于名称和地址如下所述的楼盘（下称“指定楼盘），关于指定楼盘的其他具体情况参见本协议附件：名称：融侨.曲江观邸三期（1号、7号、10号、11号、17号、19号、20号、21号楼共计8幢）。地址：西安市曲江新区雁南五路；甲乙双方同意，乙方可以推荐购买指定楼盘房屋购房人向甲方申请个人住房抵押贷款；乙方对本协议项下的每笔个人住房按揭贷款承担连带责任保证，并在贷款发放后三年内协助甲方办妥借款人所购房产的房产证及正式抵押登记手续，并将房屋他项权证交甲方执管；若贷款发放后三年内无法办妥借款人所购房产的房产证及正式抵押登记手续，乙方应在收到甲方代偿通知之日起三日内无条件代偿涉及贷款。2010年11月5日，原告交行城南支行（乙方）与被告郭强（甲方）及西安融侨房地产开发有限公司（丙方）签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定甲方为购买丙方开发的西安市曲江新区雁南五路以南曲江观邸第32幢2单元10层21003号房屋，建筑面积147.54㎡，房屋总价款1227246元，从乙方处借款人民币850000元；借款期限180个月，自2010年12月2日至2025年8月20日；年利率为5.219%，；甲方选择按月等额本息还款法；甲方违反本合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方用其购买的坐落于西安市曲江新区雁南五路以南曲江观邸第32幢2单元10层21003号房屋，建筑面积147.54㎡住宅；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。如甲方仅提交了抵押登记证明文件，甲方应按乙方要求及时办理抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交乙方保管。2014年8月20日原告在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。合同签订后，原告交行城南支行向被告郭强发放了贷款850000元。合同履行期间，被告郭强曾多次未按约向原告交行城南支行偿付借款本息。截止2015年1月12日被告郭强已经连续9期未按约向原告交行城南支行偿还借款本息，共欠借款本息共计748833.57元。因被告郭强未缴纳房屋大修基金，被告金辉公司至今即未给被告郭强、董梅所购买的房屋办理房产证。2014年10月29日，原告交行城南支行向被告郭强、董梅发送《催收通知书》一份，宣布贷款全部提前到期，并要求被告郭强、董梅立即偿付全部贷款本息748833.57元（计算至2015年1月12日）及至偿还日的利息、罚息。
另查明，被告郭强、董梅系夫妻关系。西安融侨房地产开发有限公司于2013年8月15日将名称变更为西安金辉房地产开发有发公司。
以上事实，有《个人房产抵押贷款合同》及公证书一份、《借据》一份、《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》一份、预购商品房贷款抵押登记备案证明、欠款明细、《催收通知书》一份、、EMS寄送单、本人签收照片、《交通银行个人贷款申请书》一份、贷款履约代偿通知书、被告金辉公司的《公司登记基本情况》信息表、当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告交行城南支行与西安融侨房地产开发有限公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》及双方与被告郭强、董梅签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。原、被告双方均应依照合同约定履行各自的义务，原告履行了付款义务，被告郭强、董梅未按合同约定履行还款付息义务，构成违约，原告要求被告郭强、董梅偿还借款本金717661.61元，支付截止2015年1月12日利息30186.77元、罚息985.19元及至偿还日的利息、罚息，于法有据，本院依法予以支持。被告郭强、董梅系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故应对上述债务承担共同还款责任。根据抵押合同的约定，原告有权对被告郭强、董梅提供的西安市曲江新区雁南五路以南曲江观邸第32幢2单元10层21003号房产变现所得享有优先受偿权，对于原告该项诉请符合法律规定，本院依法予以支持。被告金辉公司系该笔贷款连带责任保证人，被告郭强、董梅已连续多期未按合同约定还贷，原告主张被告金辉公司对该笔借款承担连带清偿责任，于法有据，本院依法予以支持。被告金辉公司的辩称之理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百九十八条、二百零六条、二百零七条，《最高人民法院关于使用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十一条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告郭强、董梅偿付原告交通银行股份有限公司西安城南支行借款本金717661.61元、利息30186.77元、罚息985.19元，共计748833.57元（计算至2015年1月12日）及2015年1月13日至偿还日的利息、罚息（按合同约定支付）。
二、被告郭强、董梅不能履行上述债务时，原告交通银行股份有限公司西安城南支行有权以被告郭强、董梅对抵押物西安市曲江新区雁南五路以南曲江观邸第32幢2单元10层21003号房产拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安金辉房地产开发有限公司对被告郭强、董梅上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费11488元，减半收取5744元，由被告郭强、董梅负担（原告已预交，被告郭强、董梅在支付上述款项时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民
（此页无正文）。
审判员 郭玉萍
二〇一五年五月五日
书记员 杨小玲