广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3609号
上诉人(原审被告)：广州市联信实业有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：陈炳标，任总经理。
委托代理人：张杜娟，广东端华律师事务所律师。
委托代理人：梁秋玲，广东端华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋其宏，住广州市越秀区。
上诉人广州市联信实业有限公司（以下简称联信公司）因与被上诉人蒋其宏不当得利纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2015)穗黄法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：蒋其宏系个体工商户广州市越秀区良辰美景婚纱影楼的经营者，2015年2月5日，经广州市工商行政管理局越秀分局核准，广州市越秀区良辰美景婚纱影楼注销。2006年9月7日，广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区、广州保税区规划国土建设局向广州市黄埔区荔联街沧联股份经济联合社发出穗开规复【2006】126号《关于广州市黄埔区荔联街沧联自留地规划调整方案的批复》，同意“该项目总用地面积90510.12平方米，总建筑面积153735.6平方米，总建筑基底面积35222.7平方米，总建筑密度38.9%，绿地率37%，容积率1.605。其中本次拟建的商业城一幢四层，建筑面积43843.6平方米，其中地上建筑面积35054.6平方米，地下建筑面积8789平方米，拟建商业城地下停车位219个”。2008年1月24日，广州市黄埔区荔联街沧联股份经济联合社与联信公司联合发表声明，联信公司享有上述建筑物的二年建设期及全权经营管理权限二十年，即从2007年1月1日起至2028年12月31日止。同日，广州市黄埔区公证处对该声明进行公证，并出具（2008）穗黄证字第328号《公证书》。2008年12月23日，广州市黄埔区荔联街沧联股份经济联合社按照上述规划批复在广州市黄埔区宏明路建设的一幢四层商业大楼（部分五层）及垃圾房（1幢2层）��广州开发区规划国土局验收合格，并出具编号为穗开规验证【2008】212号《建设工程规划验收合格证》。双方当事人确认该商业大楼目前地址为广州市黄埔区宏明路263号时代城。2010年2月1日，蒋其宏以其经营的、尚未注销的个体户广州市越秀区良辰美景婚纱影楼名义与联信公司签订租赁合同，联信公司将东区商业城南广场面积40.5平方米的场地租赁给该影楼。2010年5月13日，广州市荔联街道办事处向蒋其宏出具《临时经营场所使用证明》，证明“广州市黄埔区荔联街沧联社区宏明路263号商业城N-2号可临时作为生产（经营）性场所使用”，有效期限自2010年5月13日至2011年5月12日”；“有效期满继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期满20日前，到出具本证明的单位办理续期手续；出具本证明的单位不予续期的，本证明自动失效”。蒋其宏确认上述证明期满后未续��。2013年7月31日，蒋其宏再次以其经营的、尚未注销的个体户广州市越秀区良辰美景婚纱影楼名义与联信公司签订时代城租赁合同，该影楼以每月22275元的价格继续租赁联信公司的时代城N-02广场40.5平方米，经营婚纱摄影（良辰美景品牌），租赁期限从2013年8月1日至2014年7月31日；该影楼需一次性向联信公司缴纳租赁保证金、水电周转金（合同期满终止时联信公司扣除相关费用后无息退还）；联信公司只负责提供广场的公共卫生及维护广场正常的经营秩序，该影楼经营所产生的卫生问题由其自行负责；联信公司负责提供正常经营所需水电费用；该影楼需遵守国家法律法规的前提下开展经营推广活动，在使用该场地时应当在工商行政部门核准后进行营业，并接受联信公司的监督、管理，如该影楼未取得工商行政部门核准进行营业后果自负；双方当事人在合同中还约定了其他内容。签约后，双方依约履行合同。2013年12月31日，蒋其宏以该影楼名义与联信公司签订合同提前终止协议，约定于当日解除双方就租赁东区时代城南广场N-02经营“良辰美景”租赁合同，有关现经营品牌的其他合作合同及协议将一并终止，原合同保证金转为售后服务质量保证金，时间为3个月，期满后扣除相关费用后无息返还蒋其宏；该影楼须于当日结清租赁费、水电费及其他所有应缴费用后退出全部经营场地。上述协议签订后，该影楼结清所有费用，依约退出涉案场地。同日，该影楼向联信公司缴纳南广场广州市越秀区良辰美景婚纱影楼转让费45000元。之后，联信公司退还蒋其宏租赁保证金和水电周转金。蒋其宏陈述联信公司收取的45000元转让费实际上是作为服务跟踪保证金，联信公司答应在3个月内退回。
2015年2月11日，蒋其宏向原审法院提起本案诉讼，请求法���判令：联信公司归还强行收取蒋其宏的“转让费”45000元，并支付从2013年3月8日起至还款日止中国人民银行管辖下国有商业银行同期同类借贷款利息。原审庭审期间，联信公司拒绝提交涉案的南广场的规划用途批准文件。双方当事人均确认蒋其宏与联信公司签订的租赁合同及用地、规划等文件中所指的地址现均为广州市黄埔区宏明路263号时代城。
原审法院认为，蒋其宏作为个体工商户广州市越秀区良辰美景婚纱影楼的经营者，在该影楼注销后，依法可以自己名义提起诉讼。根据（2008）穗黄证字第328号《公证书》，联信公司对广州市黄埔区宏明路263号商业大楼（即租赁合同所指的“时代城”）拥有使用权，涉案场地所在的南广场是该商业大楼的附属物，故联信公司对南广场同样拥有使用权，联信公司应当按照规划部门批准的规划用途进行使用。联信公司拒绝提交该南广场的规划用途证明文件，但根据蒋其宏提交的广州市荔联街道办事处出具的《临时经营场所使用证明》，证实该南广场并非作为经营性场所使用，在未经有关部门批准作为临时商业用途使用的情况下，不得作为经营性场所使用。蒋其宏的《临时经营场所使用证明》在2011年5月12日期限届满，但蒋其宏未办理续期使用证明，联信公司未提供证据证明其已经办理了涉案场地作为临时经营场所使用的批准文件，故蒋其宏与联信公司在2013年7月31日签订时代城租赁合同时，涉案场地不能作为经营性场地使用。鉴于联信公司拒绝提供涉案广场的规划用途证明文件，无法确定涉案广场的实际规划用途，根据常理推断应当作为消防通道或者绿地使用，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、“城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线��走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途”，以及第四十三条第一款“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”，建筑物及其附属物规划用途的改变需经批注，禁止擅自改变用途。蒋其宏和联信公司明知涉案场地的使用性质为非经营性场地，却未经批准，擅自改变规划用途使用涉案场地，违反了上述法律的规定，签订的租赁合同无效，双方当事人对导致合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效，自始对双方当事人均不产生约束力，双方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。蒋其宏取得的系涉案场地的使用权，且已在2013年12月31日将涉案场地交还联信公司，在租赁期间已对涉案场地实际使用完毕，无法返还，但应向联信公司支付占用涉案场地期间的占用费，占用费的标准参照蒋其宏与联信公司在租赁合同中约定的租金标准计算。联信公司取得的租金可以冲抵蒋其宏使用场地的占用费，故双方当事人就涉案场地及租金不需实际返还。但联信公司向蒋其宏缴纳的45000元转让费不属于占用费，联信公司无法定或者约定事由取得蒋其宏的款项，系不当得利，应当返还蒋其宏。联信公司认为蒋其宏行使撤销权已过诉讼时效期间，无事实依据，原审法院不予采纳。关于蒋其宏请求联信公司支付从2013年3月8日起至还款日止的利息。经审查，蒋其宏与联信公司实际履行的租赁合同签订于2013年7月31日，该合同于同年12月31日解除该租赁合同，蒋其宏于同日向联信公司缴纳45000元转让费，蒋其宏确认联信公司答应上述款项在三个月后退还，而蒋其宏诉请的利息起算时间早于转让费缴纳时间和双方当事人签订合同的时间，不合常理；从双方当事人履行合同的过程可推知，蒋其宏诉请的利息从2013年3月8日起算系笔误，应当是从2014年3月8日起算，才符合蒋其宏在诉状中关于向联信公司索要该款项被拒的陈述，故确认蒋其宏要求联信公司支付利息的起算时间为2014年3月8日。联信公司无法定或者约定事由收取联信公司的款项拒不退还，蒋其宏请求联信公司按照中国人民银行公布同期同类贷款利率支付利息及利息起算时间合理合法，原审法院予以支持，联信公司应当按照中国人民银行公布同期同类贷款利率向蒋其宏支付从2014年3月8日起至实际付清款之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，原审法院于2015年5月11日作出如下判决：广州市联信实业有限公司在判决生效之日起10日内向蒋其宏返还45000元，并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付从2014年3月8日起至实际付清款之日止的利息。联信公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费463元，由广州市联信实业有限公司负担。上述款项已经由蒋其宏预交，蒋其宏同意由联信公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给蒋其宏。
上诉人广州市联信实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。理由：一、广州市黄埔区宏明路263号南广场为商业用途，上诉人将南广场出租予被上诉人的行为合法，即上诉人与被上诉人于2013年7月31日签订的《时代城租赁合同》合法有效。(一)上诉人对广州市黄埔区宏明路263号商业大楼(即“时代城”)拥有使用权及经营权，涉案场地所在南广场是该商业大楼的附属设施，上诉人对南广场同样享有使用权及经营权，该商业大楼的用途为商业性质，其附属设施当然亦为商业用途，上诉人将南广场出租予被上诉人的行为合法。(二)上诉人与被上诉人之间签订的《时代城租赁合同》4．8条约定：“甲方(上诉人)仅提供广场场地，乙方经营所需相关政府职能部门的手续均由乙方负责办理”。20l0年5月13日，荔联街道办事处出具予被上诉人的《临时经营场所使用证明》也恰恰说明涉案场地南广场���商业用地，否则不可能出具临时经营场所使用证明。被上诉人本可以在《临时经营场所使用证明》期满前20天到出具该证明的单位办理续期手续，但被上诉人未到出具该证明的单位办理续期手续，这并不能改变南广场场地为商业用途性质的事实。(三)一审法院根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、四十三条判定上诉人与被上诉人之间的合同无效是错误的，上述法条是管理性强制规定，即使上诉人违反管理性强制性规定不必然导致合同无效，只有合同违反强制性规定中的效力性强制性规定才会导致合同无效。因此，上诉人与被上诉人之间签订的《时代城租赁合同》合法有效。二、上诉人收取被上诉人转让费45000元，实际上是经双方平等自愿协商作为被上诉人违约对上诉人造成的损失所进行的经济补偿。因此，被上诉人要求上诉人返还45000元没有法律依据，不应得到支持。三、上诉人与被上诉人达成的转让费是基于双方新的合意，系独立于《时代城租赁合同》，即使《时代城租赁合同》无效，也不影响转让费的效力。四、被上诉人迟至2015年2月才起诉至人民法院，已经超过了行使撤销权的法定期间，其请求人民法院依法不应予以支持。五、原审法院判令上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人支付利息与事实不符、于法相悖。即使构成不当得利，上诉人也只需按中国人民银行活期存款利率向被上诉人支付利息。综上所述，原审法院事实认定不清，法律适用错误。
被上诉人蒋其宏辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。我方要求对原审判决利息的计算利率明确为17.1%。对上诉理由具体答辩如下：一、在双方确认解除合同时，我方负责任地引进接手承租人巴某婚纱摄影有限公司，巴某公司支付玻璃屋转让���16万元，当时上诉人提出要抽取45000元作为我方后续服务跟踪保证金，三个月后返还。该款项是在巴某手里强行收取的，根本不需要我方同意。我方认为该45000元是转让费。二、本案租赁合同是协商自愿解除，不是我方擅自解除，无须支付赔偿。三、该45000元未经双方协商，也不属于合同内容，上诉人所称协商赔偿金不是事实。四、涉案场地原来发出的经营许可已经过期，我方和对方都没有申请补办临时商业经营许可。五、上诉人强行收取转让费，应按照同期邮政银行无抵押贷款利率计算利息。民间借贷的利息还可以按四倍银行贷款利率计算。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人将涉案场地出租给被上诉人使用，但是未提交证据证明该场地经过规划许可使用，原审法院认定租赁关系无效，并无不当。上诉人收取被上诉人45000元，未能证明已经双方约定作为赔偿金，依据法定无效合同返还财产的原则，应予返还。被上诉人二审提出按照同期邮政银行无抵押贷款利率或者民间借贷利息计算，超出原审诉请范围，依法不予审查。综上所述，上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由上诉人广州市联信实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 陈 迪
邝伟贤