广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终16291号
上诉人（原审被告）：广州市多品美企业管理策划有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：夏天拓，总经理。
委托代理人：郑勇、张志健，均为广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周瑞军，住安徽省阜阳市颖泉区。
委托代理人：黄文芳、曹丽，均为广东德法理律师事务所律师。
上诉人广州市多品美企业管理策划有限公司（以下简称多品美公司）因与被上诉人周瑞军租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人多品美公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，驳回周瑞军该项诉讼请求；2、判令周瑞军承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、认定我方违约与事实不符。本案我方与案外人广州鼎通晟物业管理有限公司（以下简称鼎通晟公司）签订《场地租赁确认书》，承租涉案物业。之后，我方与周瑞军签订《房地产租赁合同》，导致我方不能履行《房地产租赁合同》的原因是案外人鼎通晟公司而非我方，我方并没有不同意继续出租给周瑞军，一审认定我方构成违约，与事实不符。2、认定周瑞军损失为122540元错误。周瑞军为证明其损失，向法庭提交的全部收款收据，并没有具体的付款证明，具体到每一笔款项：1）广州市十速信息科技有限公司收取的订金48000元，合同总价为80000元，根据该合同第六条，如合同终止，违约金为合同总价的30%，即24000元，一审却指出其损失为48000元，明显错误。2）中山市世豪灯饰有限公司两万元订金，仅有一份订货单，没有订金支付凭证，也没有约定订金可以没收。3)奇睿图文广告收取的广告费18000元，除一张收据外，无任何协议，无具体制作的广告，该款完全可以退回。总之，一审认定周瑞军损失为122540元错误。二、判决我方承担周瑞军损失适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担”。本案周瑞军在转租合同尚未履行、租赁房屋尚未交付的情况下，未经我方同意，即委托第三方对租赁物进行装修设计，因此造成的费用依法应当由周瑞军即承租人负担，一审判决没有根据事实适用上述司法解释，适用法律错误。三、周瑞军应对其损失承担相应的责任。1、我方与周瑞军签订《房屋租赁合同》时对周瑞军仅签订有《场地租赁确认书》清楚明白，周瑞军明知我方与案外人尚未达成转租约定，即单方着手事实租赁合同条款，造成的后果周瑞军也应当承担一定责任。2、一审判决要求我方承担全部责任与其之前对周瑞军有过错的认定自相矛盾。周瑞军在我方没有正式签订租赁合同、明确具体租赁条款的情况下，即着手履行合同，应对擅自履行的后果承责，一审对周瑞军没有做出承担相应责任的判决，自相矛盾。
被上诉人周瑞军二审辩称：1、多品美公司的上诉理由不能成立，本案是发回重审后的第二次上诉，多品美公司的上诉理由与第一次是相同的。2、本案的租赁事由是多品美公司经过权利人同意后签订的，多品美公司称其与我方签订租赁合同之时没有经过权利人同意不是事实，该事实已经经过了两级法院审理后确认。3、关于本案的损失，本案租赁合同签订之前我方已经作了准备工作，签订合同后，多品美公司即交了钥匙给我方，我方为了在合同期限内尽快开业，已经进场进行了装饰装修等准备，因为租赁面积大，为了提高效率，我方订制了配套设施设备，订制后租赁无法实现，订制物报废，给付的定金损失等等需要上诉方来承担。4、一审法院未采纳我方第一次的损失，我方是有异议的，但是因为本案诉讼时间过长，我方拖不起，我方不仅未追回损失，连现在给多品美公司的押金都未追回，该损失按照银行贷款利率计算都有好几万。
周瑞军于2014年7月23日向原审法院提起本案诉讼称，2014年4月3日，周瑞军与多品美公司达成了租赁位于广州市番禺区大石街105国道大石段474至480号“105新地”广场贰层自编208-X商铺，准备开办一家湘菜酒楼。合同签订后，周瑞军当即依照合同约定向多品美公司缴付商铺保证金、商铺租金及物业水电保证金，并立即找了广州领阳装饰设计有限公司对商铺进行了规划设计，并向广州市十速信息科技有限公司及中山市世豪灯饰有限公司订购了商铺设备及店铺灯饰，同时还与家具厂商订购了桌凳。正当周瑞军按计划积极进行装修准备时，多品美公司却口头告知周瑞军，现要终止租赁商铺的合同，并答应赔偿周瑞军十万元人民币，周瑞军没有同意。2014年5月13日，多品美公司正式下达了《通知函》，明确通知周瑞军要终止双方所签订的合同。周瑞军认为，多品美公司是由商铺业主鼎通晟公司授权租赁本案商铺的，其与多品美公司签订的合同合法有效。但两多品美公司不告知周瑞军任何理由，无视诚信，违法违约终止双方所签订的租赁合同，已给周瑞军造成了巨大的损失。多品美公司应依法赔偿因本案合同不能履行给周瑞军造成的一切损失。由此，本人向法院起诉，要求：1、确认双方签订的房地产租赁合同有效；2、由多品美公司双倍退还租赁合同保证金200000元；3、由多品美公司立即返还首月商铺租金40000元；4、由多品美公司支付因违法违约终止合同而造成的损失197540元（商铺设计费、商铺设备购买费用、广告招牌费用、律师费）；5、本案诉讼费用由多品美公司承担。
多品美公司原审答辩称：关于房地产租赁合同是否有效问题，由法院认定，因为多品美公司本身也是通过第三人承租取得涉案房产；由于是第三人提出不再继续履行第三人与多品美公司签订的合同，导致多品美公司无法与周瑞军履行之间的合同，多品美公司同意退还已收取的保证金10万元，但是不同意双倍返还；多品美公司同意返还首月租金4万元；对于周瑞军所主张的损失，多品美公司不予确认，多品美公司与第三人在协商过程中，第三人愿意赔偿5万元，多品美公司同意将该5万元损失作为给周瑞军的赔偿。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区大石街105国道大石段474至480号“105新地”广场二层自编208-X的商铺（下简称该商铺）为案外人鼎通晟公司的物业。
2014年4月3日，多品美公司与案外人鼎通晟公司签订《场地租赁确认书》，约定案外人鼎通晟公司将该商铺租赁给多品美公司使用，租期从2014年4月1日至2024年3月31日止，此外，还约定其双方于2014年4月15日签订正式租赁合同等内容。
2014年4月3日，周瑞军、多品美公司签订了涉案的《房地产租赁合同》（下称该租赁合同），约定主要内容为：一、乙方（周瑞军）承租该商铺，租期从2014年4月1日至2022年9月30日止，免租装修期至2014年9月30日止；二、2014年10月1日至2016年9月30日的月租金为40000元，其后每两年的月租金在上两年月租金的基础上递增5%；三、乙方应按照本合同要求支付人民币100000元作为履约保证金，若乙方违反本合同，经甲方（多品美公司）督促履约无效的，甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方的欠款或应赔偿甲方的损失，在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，甲方将保证金无息返还乙方；四、乙方须按本合同要求缴纳首个月租金40000元，并约定电费、水费、停车场费的计收；五、合同产生的争议，双方应协商解决，任何一方可向广州仲裁委员会申请仲裁；六、本合同自双方签字盖章且甲方在本合同签订之日起三天内收到乙方支付的租赁保证金及首月租金时生效（过期失效）；七、该合同还约定双方权利义务、违约责任等其他方面的内容。此外，2014年7月15日，周瑞军、多品美公司双方签订《补充协议书》，修改该租赁合同第十五条第八款约定的仲裁条款为“双方同因《房地产租赁合同》的履行出现争议的，由租赁房地产所在地广州市番禺区人民法院管辖审理。”
在签订该租赁合同之日，周瑞军向多品美公司支付100000元，相应收款收据中记载为“租金保证金”。同日，周瑞军向多品美公司支付水电保证金10000元，并支付首月租金40000元。多品美公司也将场地交付周瑞军。对于场地交付时间，周瑞军称在该租赁合同约定租期开始日即2014年4月1日已接收场地，多品美公司称在2014年4月8日才交付。
2014年5月13日，多品美公司向周瑞军发送通知告知不能继续履行该租赁合同，不能将该商铺出租给周瑞军使用。
原审另查，周瑞军称为了该商铺租赁使用，已进行了各项前期工作。周瑞军称于2014年4月8日与广州领阳装饰设计有限公司签订了设计的合同书，并于2014年4月8日、4月13日份别支付了设计费20300元和16240元，并称设计公司在周瑞军、多品美公司签订该租赁合同前已经进场；其提交相应的设计施工图纸的日期记载为2014年3月。周瑞军另称于2014年4月10日与广州市十速信息科技有限公司签订了购买设备的销售协议,并向该公司支付了定金48000元，但其所提交的相应收款收据记载该笔款项为“订金”。周瑞军另称于2014年4月20日向中山市世豪灯饰有限公司订购灯饰，并向该公司支付了定金2万元，但其所提交的相应收据记载该笔款项为“订金2万元”。周瑞军另称于2014年4月9日向广州立广不锈钢制品有限公司支付该该商铺厨具抽排设备定金5万元，于2014年4月10日向奇睿图文广告支付制作招牌广告费18000元，于2014年4月7日向鹤山市雅瑶镇盛世杰丰家具厂支付了家具定金5000元。此外，周瑞军还称为了本案的诉讼聘请广东德法理律师事务所律师并支付了律师费20000元。为了证实前述事实，周瑞军提交《室内装饰设计委托合同书》及室内施工图纸、《销售协议》、订货单、广东增值税普通发票、收据等证据。多品美公司称对周瑞军提交该方面的证据真实性不确认，并称周瑞军前述款项支出没有银行转账记录和协议书，对周瑞军前述支出费用不确认。
上述事实，有周瑞军提交的《场地租赁确认书》、《房地产租赁合同》、《补充协议书》、收款收据、通知函、《室内装饰设计委托合同书》及室内施工图纸、《销售协议》、订货单、广东增值税普通发票等和庭审笔录为证。
原审法院认为，本案争议焦点是：一、该租赁合同是否有效；二、多品美公司应否向周瑞军双倍返还租赁保证金；三、多品美公司应否对该租赁合同终止履行造成周瑞军的损失承担赔偿责任；四、该租赁合同终止履行造成周瑞军的损失；
关于该租赁合同是否有效的问题。本案中，周瑞军、多品美公司于2014年4月3日签订该合同，且周瑞军在当日向多品美公司支付了约定的租赁保证金和首月租金，据该租赁合同约定得知，该租赁合同自多品美公司收到租赁保证金及首月租金时生效。况且，该租赁合同内容未违反我国法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。而《场地租赁确认书》内容说明多品美公司有权在2014年4月3日与周瑞军签订该租赁合同，至于后来多品美公司无法与案外人签订具体的场地租赁合同造成后果只是多品美公司无法继续履行该租赁合同，并不因此而导致该租赁合同无效。故对周瑞军要求确认该合同有效的请求，原审法院予以支持。
关于多品美公司应否向周瑞军双倍返还租赁保证金的问题。根据周瑞军和多品美公司陈述和相关证据得知，该租赁合同因案外人鼎通晟公司不履行其与多品美公司签订《场地租赁确认书》，导致多品美公司不能继续履行该租赁合同。在合同履行过程中，多品美公司已向周瑞军明确表示不能继续履行该租赁合同，终止双方的该租赁合同关系。在庭审中，周瑞军也明确不要求继续履行该租赁合同。显然，该租赁合同现已经解除而终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因多品美公司不能继续履行的违约行为引致该租赁合同解除而终止履行，且多品美公司也同意返还租赁保证金和首期租金给周瑞军。故对周瑞军要求返还租赁保证金和首期租金的请求，原审法院予以支持。至于周瑞军要求按照定金的规定双倍返还租赁保证金的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，不予支持。故对周瑞军要求双倍返还租赁保证金的主张，原审法院不予支持。
关于多品美公司应否对该租赁合同终止履行造成周瑞军的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，虽然周瑞军知道多品美公司在签订合同时尚未与业主签订正式获得出租权的合同，但如前所述，周瑞军与多品美公司之间的租赁合同为有效合同，周瑞军在收到多品美公司不能履行合同的通知前，所进行与合同约定经营有关的事项均属合理范围之内，周瑞军并不存在过错。引致租赁合同解除而终止履行的原因是多品美公司未能取得出租权导致不能继续履行与周瑞军之间的租赁合同的违约行为，依法律规定，多品美公司应承担违约责任，赔偿周瑞军的损失。
关于该租赁合同终止造成周瑞军损失的问题。根据周瑞军提交的证据及庭审情况，原审法院对周瑞军为了租赁使用该商铺已投入或支出的费用（除上述租赁保证金和首期租金外）为122540元，其中包括：1.该商铺的设计费36540元；2.订购餐饮设备软件、硬件已支付费用48000元；3.订购灯饰已支付的订金20000元；4.广告招牌制作费18000元。周瑞军已提交前述费用的合同、图纸、收据等为证。虽然多品美公司不确认该费用，但没有提交反驳的证据。根据该租赁合同约定可知，周瑞军租赁该商铺的用途是经营餐饮，其前期进行该商铺的装修设计、订购灯饰、订购餐饮设备等应属正常的前期准备工作，且发生相关费用也在合理范围之内并且周瑞军的相对方已实际履行，故对周瑞军主张的前述费用，原审法院予以认定。而对于周瑞军主张的向广州立广不锈钢制品有限公司支付厨具抽排设备定金50000元、向鹤山市雅瑶镇盛世杰丰家具厂支付家具定金5000元，是否属周瑞军的实际损失还处于未确定状态，待实际发生后，周瑞军可另行主张，本案不予处理。至于律师费20000元，并无合同约定，原审法院认为依据不足，不予支持。现因该租赁合同终止履行，周瑞军为了履行租赁合同而合理支出前述费用122540元应视为该租赁合同终止履行所造成周瑞军的损失。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、原告周瑞军与被告广州市多品美企业管理策划有限公司于2014年4月3日签订的《房地产租赁合同》有效；二、被告广州市多品美企业管理策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金100000元、租金40000元合计140000元给原告周瑞军；三、被告广州市多品美企业管理策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿设计费、设备订购费用、广告招牌费共122540元给原告周瑞军；四、驳回原告周瑞军其他诉讼请求。本案诉讼费7863元，由原告周瑞军负担2633元，由被告广州市多品美企业管理策划有限公司负担5230元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审庭审中，双方当事人表示无新证据提交。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
本案中，周瑞军与多品美公司签订租赁合同是基于多品美公司提供了《场地租赁确认书》，周瑞军有理由相信多品美公司有权转租，而导致周瑞军与多品美公司之间的租赁合同不能履行而解除的原因是多品美公司最终未能取得出租权所致，周瑞军本身没有过错，这属于多品美公司自身的原因，多品美公司构成违约，多品美公司应承担违约责任，赔偿周瑞军的损失。故多品美公司二审主张周瑞军对导致双方租赁合同解除有过错应承担一定的责任，理由不成立，本院不予支持。关于双方租赁合同解除造成周瑞军损失的问题，原审根据双方的陈述、周瑞军提交的证据，对周瑞军为了租赁使用该商铺已投入或支出的费用经过审查，认定周瑞军为了履行租赁合同而合理支出费用122540元应视为该租赁合同终止履行所造成周瑞军的损失，认定并无不当，阐述详细，本院予以确认，原审所做判决，本院予以维持。多品美公司二审没有新的证据、也无新的理由，其上诉主张，本院不予支持。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。多品美公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2751元，由上诉人广州市多品美企业管理策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十二月十九日
书记员 胡 茜