上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1888号
上诉人(原审被告)上海吉美酒店，住所地上海市黄浦区。投资人裘年九。委托代理人唐君健，上海善法律师事务所律师。委托代理人郑震捷，上海善法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海巨鹿食品(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人王小维，总经理。委托代理人邹纬，上海市淮海律师事务所律师。委托代理人蔡建华。上诉人上海吉美酒店(以下简称“吉美酒店”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市巨鹿路XXX号房屋(建筑面积5140.90平方米)的原所有权人为上海市卢湾区巨鹿菜场，后经原卢湾区人民政府批复同意划归上海巨鹿食品(集团)有限公司(以下简称“巨鹿公司”)管理。2004年6月15日，巨鹿公司为出租方(甲方)、上海自忠浴室(以下简称“自忠浴室”)为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁协议书》，约定，甲方将位于本市巨鹿路XXX号1-3层(面积5140平方米)交由乙方承租，租赁用途为商业用房(餐饮、酒吧、沐浴等)，租赁期间自2004年6月15日起至2014年8月14日止；租赁房屋第一、二年租金为人民币(以下币种均为人民币)100万元，第三、四年为150万元，第五、六年为200万元，第七至第十年为280万元，免租期为2个月，自2004年8月15日开始起算租金，乙方应每年均分四次交纳年租金，以后每三个月交付一次，在当期租金到期日前十天支付；签约同时，甲方收取乙方保证金25万元及首付租金25万元，甲方应于租赁期满乙方迁空交还房屋同时，扣除乙方应负担的欠租、利息、违约金及其他应付款项后，将余额无息返还乙方；乙方如需对房屋改装或增扩设备时，应事先征得甲方书面同意，费用乙方自理，甲方同意乙方在不破坏房屋结构的情况下进行装修，甲方同意乙方招商；乙方应负担租赁期内所有公用事业费，租赁期满时，把房屋交还给甲方，如需继续承租该房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另行签约；租赁期满，一切营业设备、用具、用品由乙方收回，全部固定的装修部分均无偿归甲方所有，不得随意拆除；违约责任，乙方逾期交付租赁费，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之三收取滞纳金，拖欠租金逾十天的，则视为乙方自动放弃所承租的房屋，甲方有权收回租赁场地，房屋全部装修归甲方；合同期内任何一方擅自提前解约，违约方须向守约方支付违约金25万元，并一次性赔偿因此造成的全部经济损失。合同还就税费负担、证照办理等进行了约定。合同签订后，巨鹿公司依约向自忠浴室履行了房屋交付手续。2010年1月26日，承租方自忠浴室经工商部门批准变更企业名称为“上海吉美酒店”。同年11月3日，吉美酒店向巨鹿公司出具情况说明，称原自忠浴室的权利义务由变更后的吉美酒店承担。自忠浴室及吉美酒店均在情况说明上加盖印章。2013年5月27日，吉美酒店向巨鹿公司出具承诺书，称双方租赁合同将于2014年8月14日期满，由于现酒店承租房屋已部分转租，其中个别转租户已到期，现需转租延期至2014年8月14日为限。酒店郑重承诺，如合同到期不续租保证按期完整归还所有承租房屋，包括酒店转租房屋，切实履行租赁合同规定和承诺。2014年3月11日，巨鹿公司以挂号信函方式向吉美酒店发出《告知书》(二)，称双方的房屋租赁合同将于2014年8月14日期满，届时不再签订续租协议，且按时收回租赁房屋。要求吉美酒店及各租户提前规划，注销或变更相关证照的注册，巨鹿公司不承担任何投资经营损失的补偿责任，按时归还租赁房屋。2014年10月8日，巨鹿公司因吉美酒店未履行合同到期迁出租赁房屋的义务，遂诉至原审法院要求判令：1、确认巨鹿公司与吉美酒店签订的本市巨鹿路XXX号一至三层《房屋租赁协议书》已于2014年8月14日终止；2、吉美酒店应于判决生效之日起十日内迁出本市巨鹿路XXX号一至三层房屋(含物品)，将房屋交还给巨鹿公司。案件受理费由吉美酒店负担。原审审理中，巨鹿公司因吉美酒店现在实际使用租赁房屋，有关水、电、通讯等费用及合同终止后的房屋使用费、保证金未最终结算且在持续发生中，故该部分费用与吉美酒店另行结算，不在本案中处理；涉房屋归还时的恢复原状等费用，亦另行主张。原审审理中，吉美酒店提起反诉，要求判令巨鹿公司赔偿装修损失6,666,700元(计算方式，以12,500,000元为基数，装修费用按十年折旧，截止反诉日为四年零八个月)；反诉费由巨鹿公司负担。原审审理中，鉴于吉美酒店反诉系基于确认合同终止或继续履行合同指向不明，故法庭对吉美酒店不能明确诉请后果进行了当庭释明。释明后，吉美酒店明确本诉抗辩要求继续履行合同，反诉主张合同终止后的装修损失的赔偿。原审法院经审理后认为，巨鹿公司与原自忠浴室通过签订《房屋租赁协议书》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。合同履行中，原自忠浴室经工商机关批准变更企业名称为吉美酒店现称，吉美酒店应根据协议约定全面履行合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方订立的租赁合同约定租期至2014年8月14日止，合同到期前三个月双方并未协商议定续签合同，吉美酒店亦书面承诺合同到期如不续约，保证按期归还承租房屋，故确认合同届满日即为合同终止日。之后吉美酒店占有使用涉案房屋丧失合法依据，故巨鹿公司要求吉美酒店腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。吉美酒店辩称巨鹿公司出具的承诺书上加盖印章经肉眼辨认有异，但并未提交供比对的证据加以证明，故对该事实主张的辩称依据不足，理由难以成立。吉美酒店反诉称曾与巨鹿公司口头达成协议，待双方合同到期后续签租期十年的合同等，因该节事实为巨鹿公司所否认，且未有当事人为续签合同产生争议的事实存在，吉美酒店亦未提交证据予以证明，故难以采信。吉美酒店反诉称其基于巨鹿公司承诺续签合同后实际经营周期，投入巨额资金用于酒店装修，巨鹿公司应予赔偿一节，该反诉系基于原租赁合同到期终止后对原装修添附的赔偿请求。双方之间合同约定租赁期满所有固定装修均无偿归于巨鹿公司，吉美酒店并未提交双方就装修项目可另行补偿的依据，且巨鹿公司亦不同意利用，故吉美酒店的该项反诉主张不能成立。巨鹿公司鉴于吉美酒店现在实际使用租赁房屋，有关水、电、通讯等费用及合同终止后的房屋使用费、保证金未最终结算且在持续发生中，故主张该部分费用与吉美酒店另行结算，不在本案中处理；涉房屋归还时的恢复原状等费用，亦另行主张。吉美酒店对此不表异议，故巨鹿公司该项主张的理由成立，予以确认。原审法院据此作出判决：一、确认巨鹿公司与吉美酒店2004年6月15日签订的《房屋租赁协议书》于2014年8月14日终止；二、吉美酒店应于判决生效之日起三十日内迁出本市巨鹿路XXX号一至三层房屋(含物品)，将房屋返还给巨鹿公司；三、吉美酒店反诉巨鹿公司赔偿装修损失6,666,700元的请求，不予支持。原审判决后，上诉人吉美酒店不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。巨鹿公司在原审中提供的《承诺书》上“上海吉美酒店”印章非吉美酒店印章，对此，吉美酒店在原审中提出鉴定申请，但原审判决仅以吉美酒店未能提供反驳证据为由，在未经鉴定的情况下径行对该《承诺书》的证明力予以了确认，故原审对该节事实未查清。巨鹿公司提供的《告知书》的邮寄凭证上无法看出邮寄地址、收件人，故吉美酒店认为该邮寄凭证与本案不具有关联性，不应被认定。吉美酒店曾答辩提出，2009年底吉美酒店是在得到巨鹿公司租赁合同到期后续约十年的承诺，在此情况下，吉美酒店才对承租的房屋进行装修，否则吉美酒店不可能装修，但原审判决未对该节事实予以确认。吉美酒店在原审中曾提出反诉，并提供《建筑装饰工程施工合同》及相应收款收据予以佐证，但原审判决对吉美酒店的该反诉请求未予支持。原审过程中，吉美酒店为巨鹿公司垫付物业费27930元，只是吉美酒店当时尚未取得发票，故未能提供相应证据，但该笔款项理应由巨鹿公司返还给吉美酒店。综上，请求撤销原审判决；改判驳回巨鹿公司在原审中的全部诉讼请求或发回重审。被上诉人巨鹿公司答辩称，不同意吉美酒店的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉；维持原判。二审审理中，上诉人吉美酒店申请对《承诺书》上“上海吉美酒店”印章的真实性进行鉴定。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，在案证据显示，本案双方当事人之间订立的《房屋租赁协议书》约定租期至2014年8月14日止。根据《房屋租赁协议书》中“如需继续承租该房屋，应提前三个月与甲方(巨鹿公司)协商，双方另行签约”的约定，吉美酒店未能提供其到期前三个月与巨鹿公司协商议定续签合同的证据，故原审判决确认合同届满日即为合同终止日，并无不妥。吉美酒店主张“2009年底得到巨鹿公司租赁合同到期后续约十年的承诺”，因吉美酒店的该主张为巨鹿公司所否认，且无当事人之间为续签合同产生争议的事实存在，而吉美酒店亦未能提交证据予以证明，故吉美酒店的该上诉理由，本院难以采纳。吉美酒店上诉主张其在原审中的反诉请求应获支持的意见，因双方之间合同约定租赁期满所有固定装修均无偿归于巨鹿公司，而吉美酒店并未提交双方就装修项目可另行补偿的依据，且巨鹿公司也不同意利用，故吉美酒店的该上诉理由，本院也难以支持。至于吉美酒店在二审中申请对《承诺书》上“上海吉美酒店”印章的真实性进行鉴定一事，本院认为，根据《承诺书》的内容，即便无此《承诺书》，巨鹿公司仅按照双方之间的《房屋租赁协议书》对租期的约定，也可主张双方之间的租赁关系至2014年8月14日期满终止，故吉美酒店的该鉴定申请，本院不予准许。至于吉美酒店上诉中提出的其为巨鹿公司垫付物业费27930元的主张，因其在原审中并未主张该权利，本院不予处理，吉美酒店可另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海吉美酒店负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一六年六月十六日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……