浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙嘉民终字第470号
上诉人(原审原告）：潘春富。
委托代理人：钟伯英，嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告）：张引强。
被上诉人(原审被告）：张露秀，系张引强之女。
二被上诉人共同委托代理人：林惠艺，浙江大昭律师事务所律师。
第三人：申燕。
上诉人潘春富因与被上诉人张引强、张露秀、第三人申燕确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第232号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定，据��春富陈述“在2009年9月28日一次、10月13日二次通过银行打款借给案外人‘徐雪芳’款305000元，因其无法归还，就将涉案的宅基地转让给潘春富，具体转让时间记不清了”。而张引强、张露秀及申燕则表示“潘春富与案外人之间的关系后来了解到的，之前不清楚，转让的时间是为2012年3月”。涉案宅基地上的房屋已造就。潘春富、张引强、张露秀及申燕后以张引强、张露秀为甲方、潘春富及申燕为乙方，签订了《协议书》一份，签约时间标注为2009年10月19日。该协议约定：一、甲方在所享有的涉案宅基地自愿转让给乙方使用，由乙方出资按规定建造，周围土地使用面积同时转让，由乙方使用，转让费590000元，转让期为永久。…等。张引强、张露秀出具收条一份给潘春富，时间标注为2009年10月19日，载明张引强、张露秀张引强收到潘春富购买宅基地转让款295000元。而事实���潘春富实际未直接支付张引强、张露秀宅基地转让款295000元，系案外人徐雪芳将其从张引强、张露秀受让的涉案宅基地抵作向潘春富的上述借款，故而也由潘春富、张引强、张露秀及申燕按当时由张引强、张露秀与申燕及案外人签订转让《协议书》内容重新签订了上述《协议书》，对此事实，潘春富、张引强、张露秀及申燕均予以确认。潘春富现以“农村宅基地转让，违反了法律规定”为由诉至一审法院，要求判如诉请。
涉案宅基地位于嘉善县××街道城××社区10社，登记户主为张引强，登记在册人口为张引强、张露秀，获得建房申请的时间为2009年10月，获批占地面积为110平方米，建造层次为二层，多层间数3间。而诉讼中，潘春富明确表示不需要追加案外人“徐雪芳”为本案第三人或被告。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国宪法》��《中华人民共国物权法》等的规定，农村的宅基地归农民集体所有。农村的宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有的土地的占有、使用的权利。因此，宅基地的所有权是该农民所在集体所有的；宅基地使用权的主体是特定的农民；农民对宅基地的使用权具有有限性，即只享有占有和使用的权利；农民作为村集体经济组织的成员，取得宅基地是无偿的，具有福利性。农民取得宅基地使用权主要通过申请并获得审批的形式，而申请的条件之一就是具有农村集体经济组织成员资格。本案涉及的宅基地为张引强、张露秀所在的嘉善县罗星街道城南社区集体所有，张引强、张露秀虽经审批获得了该地的宅基地使用权，但只享有占有并使用的权利，而没有向本集体经济组织之外其他人转让其使用权的权利。故潘春富、张引强、张露秀及申燕之间签订的房屋宅基转让协议书无效，潘春富对此提出的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据本案情况，潘春富与张引强、张露秀之间本不存在宅基地转让关系，张引强、张露秀实际也未收到过潘春富支付的相应对价，况该宅基地上现已建有了楼房一幢，因此，本案宅基地已无法原物返还张引强、张露秀。另张引强、张露秀作为涉案宅基地的原使用人，其取得宅基地使用权属于行政审批范畴，故其宅基地使用权不能转让，只能抛弃，张引强、张露秀转让宅基地使用权的行为隐含了其抛弃宅基地使用权的意思表示，且张引强、张露秀已取得了相应对价，符合民事权利义务对等的原则。综上，在本案房屋宅基转让协议书认定无效后，潘春富也不能要求将涉���宅基地返还张引强、张露秀，故对潘春富要求返还张引强、张露秀宅基地及归还转让款295000元的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、潘春富与张引强、张露秀及申燕签订的标注时间为2009年10月19日的《协议书》无效；二、驳回潘春富的其他诉讼请求；案件受理费5725元，减半收取2863元（潘春富预交），由潘春富与张引强、张露秀各半负担。
一审判决宣告后，潘春富不服，向本院提起上诉称，2009年10月19日，张引强、张露秀与申燕、徐雪芳签订《协议书》，将位于嘉善县魏塘镇城南村明珠小区318号宅基地以590000元价格转让。2012年3���，潘春富向徐雪芳追讨所借的转让款，因徐雪芳无力还款，故经涉案人员协商，将宅基地转至潘春富名下，补签了《协议书》，张引强又另外向潘春富收取了20000元，签约时间仍标注为2009年10月19日。事后，潘春富无法办理过户手续，更不能办理产权证，经多次与张引强协商无果，只得起诉。一审经审理后，判决《协议书》无效，但未判令张引强、张露秀归还转让款，属认定事实不清，判决有误，依法提出上诉，请求二审改判张引强、张露秀支付宅基地转让款315000元。
张引强、张露秀二审答辩称，一、本案真实情况是张引强将宅基地使用权转让给了徐雪芳与申燕，转让的款项已经全额支付，后由申燕、徐雪芳共同出资，以张引强、张露秀名义建造，目前该房屋已造好，且入住多年。后徐雪芳因其个人债务问题将宅基地转让给潘春富，应徐雪芳要求，潘春富与张引强、张露秀补签了合同，但双方其实没有发生真实交易，张引强、张露秀没有拿到潘春富支付的宅基地款，是拿到徐雪芳、申燕的宅基地款，宅基地也是交给徐雪芳、申燕使用。二、即使双方补签的协议书证明双方存在交易关系，从协议书内容也可以反映出双方交易的标的是宅基地使用权，并非是潘春富所称的宅基地转让。通过协议书内容均可以推断出潘春富对目前农村宅基地无法办过户手续、产权证的情况是明知的。所以，即使这份协议时有效的，潘春富也应当知道宅基地使用权按照目前的法律规定是没办法过户给潘春富的。第三，张引强一方与徐雪芳、申燕的转让协议已经完成，款项已经全部支付，即使协议被认定为无效，也无法原状返还。鉴于潘春富在签订合同时已经明知宅基地无法办理过户，维持原状更有利于社会稳定，也进一步避免造成损失。���上，请求二审维持原判。
申燕二审未作答辩。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
对一审法院认定的事实，张引强、张露秀、申燕未提出异议，潘春富提出异议认为，潘春富在签订《协议书》时额外向张引强、张露秀支付宅基地转让款20000元。对此，张引强、张露秀称，其确实收到了20000元，但该款是由徐雪芳支付的，是因补签合同和办理手续的需要支付的。
经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，二审予以确认。有关潘春富提出的异议，由于缺乏相关的证据，张引强、张露秀对此亦不予认可，故本院不予确认。
本院认为,根据审理查明的事实，张引强、张露秀出让宅基地后，案外人徐雪芳已在涉案宅基地上建造了房屋，根据“地随房走”的原则，宅基地的返还必然牵涉房屋的处理。现潘春富仅就宅基地��张返还，而对该房屋如何处理却不予置评，同时亦不要求追加房屋建造人徐雪芳参加本案诉讼，故其请求应予驳回。一审认定事实清楚，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5725元，由上诉人潘春富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一五年七月十七日
书 记 员 苏 轶