北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终7369号
上诉人（原审原告，反诉被告）：翁健，男，1975年2月11日出生，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：张军，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱常栋，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈新洪，男，1980年10月23日出生，住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡友娥，女，1954年2月28日出生，住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。
上诉人翁健因与被上诉人陈新洪、胡友娥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初10271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
翁健上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项判决或依法改判。事实和理由：第一，原审判决认定事实不清，证据不足。关于被上诉人违约，一审法院并没有对被上诉人的违约程度进行进一步论述和说明，没有论述被上诉人是根本违约还是一般违约，进而对合同解除作出错误的判定。一审法院没有对上诉人提交的三段录音和聊天记录要求涨价的事实进行认定，属于事实不清。关于合同解除，上诉人并没有解除行为，上诉人资金充裕，且由于当时房价上涨，上诉人要求解除合同与常理不符。依据《中华人民共和国合同法》第93、94条的规定，法律并没有赋予违约方合同解除权，但是一审法院却认为上诉人解除了合同，等于变相支持了违约方解除合同的诉求，进而做出不公正的判决。第二，一审判决适用法律错误，上诉人当庭表示全款购买涉案房屋，但一审法院却视而不见，认为合同已经解除，剥夺了上诉人的合同利益，实属适用法律错误。一审法院认定二被上诉人违约，无论法律规定还是合同约定，都应当支持二被上诉人向上诉人支付违约金，并继续履行合同。第三，一审法院的判决使双方利益失衡。涉案合同应继续履行，不得解除。因房价大幅上涨，二被上诉人要求涨价，违背诚实信用原则。
陈新洪、胡友娥辩称，第一，针对一审判决，一审判决对被上诉人违约事实的描述和认定是不客观、不准确的，对被上诉人不公平，但被上诉人放弃了上诉，同意按照一审判决结果执行。第二，针对上诉人的请求，关于违约事实认定，首先，上诉人拒绝履行付款义务，已构成违约，一审判决对此认定为上诉人不是违约行为，已使上诉人逃避了违约责任。其次，一审法官已被申请回避，2016年8月31日证人出庭的庭审笔录，与实际情况严重不符，一审判决引用该笔录内容，本身就存在问题。上诉人的主张明显存在问题。关于合同解除问题，上诉人除了对被上诉人提交微信记录中关于解约意见认可外，上诉人本人出庭时，也是自认通过中介多次提出解约，并要求中介重新选房的事实，不存在一审判决认定事实不清的情况。关于利益失衡问题，上诉人不按约定履行合同的付款义务，又以此主张被上诉人违约，是没有法律依据的。
翁健向一审法院起诉请求：1.要求陈新洪、胡友娥继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及附件一、附件二中约定的义务，包括申请提前还贷、协助翁健办理房屋过户手续、交付房屋；2.陈新洪、胡友娥以728万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2015年12月1日至房屋实际过户之日止的违约金。
陈新洪、胡友娥向一审法院反诉请求：1.要求解除陈新洪、胡友娥与翁健于2015年11月11日签订的《买卖合同》及合同附件、《补充协议》；2.翁健按定金罚则向陈新洪、胡友娥支付违约金50万元。
一审法院认定事实：陈新洪、胡友娥系涉案房屋的产权人，各占50％的份额。2015年11月11日，陈新洪、胡友娥共同委托陈爱璇出售涉案房屋，三方签署了《售房委托书》。当日，陈爱璇代表陈新洪、胡友娥与翁健签订了《买卖合同》及其附件，约定陈新洪、胡友娥将涉案房屋出售给翁健，房屋已设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押数额为350万元，抵押登记日为2013年5月28日。房屋未出租。房屋总价款为728万元，包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。
合同附件一约定了“收款账户”为：开户行：中国民生银行；户名：陈新洪；账号：×××；上述账户为出卖人提供，出卖人对真实性、准确性、安全性负责。买受人将钱款支付至上述账户视为出卖人收到。出卖人：胡友娥、陈新洪。代理人：陈爱璇。
合同附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金50万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付3万元，剩余47万元于2015年11月13日前（含当日）支付。出卖人应于2015年11月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，买卖双方于出卖人与抵押人确定的还款日期共同办理还款手续。买受人应于还款日期将购房款330万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户。该笔购房款用于偿还借款，出卖人不得挪为他用。该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由出卖人用于上述抵押权人确定的日期自行清偿。……买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕五个工作日办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。……出卖人同意将购房款3万元作为物业交接保证金，与物业交接完毕当日支付。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20％向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2015年11月11日，陈爱璇代表陈新洪、胡友娥与翁健签订了《补充协议》，约定因出卖人（陈新洪、胡友娥）拟将涉案房屋所有权转移登记至新出卖人（胡友娥）名下，新出卖人继续按照《买卖合同》约定履行原出卖人的义务，配合办理交税过户等手续。出卖人在收到买受人330万元后，出卖人与新出卖人于70日内办理完毕涉案房屋权属转移登记手续，否则视为出卖人违约。涉案房屋转移登记所需缴纳的税、费由陈新洪承担。新出卖人与买受人按照《买卖合同》继续履行。房屋所有权转移登记手续办理完毕前后的违约责任由出卖人和新出卖人共同承担或享有。现胡友娥与陈新洪为母子关系，若因政策原因导致无法办理赠与公证，即不能办理涉案房屋权属转移登记手续，则本次交易产生的个人所得税由买卖双方各承担一半。新出卖人承诺：本人同意出售涉案房屋并认可出卖人与买受人签署的《买卖合同》等全部文件的效力，本人将严格按照《买卖合同》履行出卖人义务并承担责任，配合将涉案房屋转移登记至买受人或买受人指定的第三人名下。新出卖人确认该房屋为新出卖人在北京的家庭自用唯一生活用房。新出卖人承诺与买受人办理完毕交纳涉案房屋交易相关税费手续前，不再在北京新购（包括但不限于订立、网签备案登记等导致本次交易无法享受免征个人所得税的情况）住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。买受人将全部房款支付至出卖人指定的任意账号即视为新出卖人收到。新出卖人与买受人双方应于2016年3月25日前向房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款；双方应于取得《契税完税凭证》后五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。三方对本协议约定内容的变更，互不追究违约责任，但若任意乙方违反本协议的约定，皆应按照《买卖合同》附件二违约责任的具体约定向守约方承担违约责任。各方均认可签订《补充协议》的目的是为了避税。
2015年11月11日，翁健向陈新洪账户转款50万元作为购房定金，陈爱璇出具收据。
案件审理过程中，麦田公司业务员张某作为翁健证人出庭作证，证明陈新洪、胡友娥应当在2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，2016年1月8日翁健与张某前往民生银行劲松支行办理提前还款手续，民生银行工作人员表示不知此事，陈新洪并没有提出还款申请。后陈新洪又以房价上涨，母亲胡友娥不想卖等理由拖延时间并要求翁健加价，否则不履行购房合同，也不按照约定履行违约条款。
法院前往中国民生银行（北京劲松支行）住所地了解情况，该银行职员石睿接待，称陈新洪在中国民生银行（北京劲松支行）处有434万元经营性贷款，以涉案房屋为抵押物；另，陈新洪在中国民生银行（北京劲松支行）处还有200万元信用贷款。实践中，应当先偿还信用贷款，再清偿房屋抵押贷款。对于提前还款，实践中要求将款项打入银行的挡板账户才能启动还款程序。陈新洪提交过还贷申请，但始终没有将款项打入银行挡板账户。翁健曾和麦田公司职员一同前往中国民生银行（北京劲松支行），要求对房屋解抵押，但银行认为应当由陈新洪来做解抵押，翁健无法办理。同时石睿认为本案与中国民生银行（北京劲松支行）无关，中国民生银行（北京劲松支行）拒绝出庭应诉，表示愿意配合法院调查并配合法院执行。翁健认可上述情形，陈新洪、胡友娥基本认可上述情形，但是认为中国民生银行（北京劲松支行）没有提供挡板账户，陈新洪2016年1月6日跟翁健核实了还款账户。
法院调取了涉案房屋的《房屋抵押贷款合同》、《解除抵押权的协议》、《房屋最高额抵押贷款合同》，显示目前涉案房屋的抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部，贷款种类：中长期贷款；贷款用途：经营；最高债权额及币种：人民币443万元；债权确定期间：2013年5月16日至2018年5月16日；抵押房屋为本案涉案房屋；被担保主债权数额：人民币443万元。
翁健当庭表示现同意全款购买涉案房屋，同意承担一半个人所得税，其他税费承担按照法律规定执行，并同意直接以购房款代替陈新洪、胡友娥偿还银行贷款。
翁健提供三段录音，证明陈新洪、胡友娥一直以房屋价格上涨为由故意不履行合同。其中2016年1月21日录音为翁健与陈新洪通话录音、2016年1月29日录音为张某与陈新洪通话录音、2016年1月31日为翁健与陈新洪通话录音。录音基本内容为陈新洪要求涨价，翁健只同意涨价13万元，陈新洪要求涨价30万元。陈新洪、胡友娥对该三份录音的真实性不认可。认为该证据形式不符合要求，无法证明电话号码、参与人身份信息等。
翁健提供与麦田职员周锋（音）的聊天记录，证明约陈新洪2016年1月8日前往银行还款。陈新洪、胡友娥对该证据真实性不认可，认为麦田公司及翁健没有通知陈新洪、胡友娥前往银行还款，且款项应当由翁健直接打到账户上。
翁健提供了招商银行交易明细，证明2016年1月8日翁健名下有335万元，可以给付银行用于解抵押。陈新洪、胡友娥认可该证据的真实性，不认可证明目的。
翁健提供与陈新洪聊天记录，证明陈新洪说要加价。其中2016年2月18日聊天记录中翁健要求陈新洪直接联系律师，陈新洪、胡友娥认可该聊天记录。2016年2月23日、24日聊天记录涉及加价问题，陈新洪、胡友娥称需要核实该证据真实性。陈新洪、胡友娥对所有翁健聊天记录的证明目的不认可。
陈新洪、胡友娥提供授信变更申请书、陈新洪与中国民生银行（北京劲松支行）职员石睿的聊天记录，证明陈新洪、胡友娥已经申请了提前还款，准备履行合同。微信聊天记录显示时间为2016年2月2日，石睿问陈新洪是否收到邮寄的东西，后来为什么没有邮寄回来。陈新洪回答，东西已经收到，让客户出解押款出了问题，并询问年后还抵押款是否有问题，石睿回答没有问题，并要求将签字的材料年后尽快邮寄回来。翁健对上述两份证据的真实性均不认可。
陈新洪、胡友娥提供2016年1月5日广东省汕头市潮南公证处出具的（2016）粤汕潮南第000007号关于公证“陈新洪是胡友娥的儿子”的亲属关系《公证书》，证明提前办理房屋赠与过户手续，积极履行合同义务。翁健认为因为没有还贷款，赠与没有完成。
陈新洪、胡友娥提供陈新洪与麦田员工赵冉、陈新洪与麦田员工张某、陈新洪与翁健、张某与翁健的微信聊天记录，证明陈新洪、胡友娥积极履行合同义务，在翁健提出解除合同后，陈新洪积极找翁健沟通，希望继续履行合同。翁健认为维信内容是中介的转述，是陈新洪、胡友娥要涨价，翁健已经立案，多次要求陈新洪、胡友娥联系翁健律师，但陈新洪、胡友娥没有联系。
一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是买卖双方是否存在违约行为，即翁健应如何支付330万元购房款，未及时支付330万元购房款是否构成违约；陈新洪、胡友娥是否向银行提交了提前清偿贷款申请及其要求涨价是否构成违约；二是诉前翁健要求解除合同的意思表示能否产生合同解除的法律效力。
关于第一个争议焦点，首先，翁健与陈新洪、胡友娥签订《补充协议》是为了使涉案房屋满足满五唯一的出售条件，进而达到少缴纳税费的目的。《补充协议》第一条约定：“出卖人在收到买受人330万后，出卖人于新出卖人于70日内办理该房屋权属转移登记手续……”、第五条约定：“买受人将全部房款支付至出卖人指定的任意账号即视为新出卖人本人收到”，结合签订《补充协议》的目的及《补充协议》全部内容，该两条是对在陈新洪完成赠与手续后，新出卖人（胡友娥）如何履行合同义务的约定，而不是对翁健如何付款的约定，亦非对翁健付款方式的变更。其次，《买卖合同》及其附件、《补充协议》签订日期均为2015年11月11日，从时间上看，同时签订的两份合同对付款方式的约定不可能不同。最后，《补充协议》并未明确翁健何时将款项打给陈新洪、胡友娥的哪个账号，与《补充协议》相比，《买卖合同》关于付款方式的约定更为详尽、明确。综上，探究合同签订者的本意，翁健应按照《买卖合同》附件二约定的付款方式履行合同，即“买受人应于出卖人与抵押人确定的还款日期将购房款330万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户”。
根据合同约定，出卖人应当在2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。根据陈新洪提交证据，其2015年11月27日即收到抵押权人邮寄的空白提前还贷申请材料，但根据陈新洪、胡友娥提供的陈新洪与第三人职员石睿的聊天记录，截止至2016年2月2日，陈新洪仍未将签字后的提前清偿贷款的申请材料提交给抵押权人。抵押权人未收到提前还款申请材料，就不可能对提前还款进行审批，亦不可能径行指定还款账户，即便抵押权人对提前还款审批的前置条件是需要先行向还款账户内打款，陈新洪、胡友娥也应向抵押权人明确提前还款的请求，即先提交提前还款申请材料。抵押权人民生银行职员石睿的陈述及张某证言可以证明，2016年1月8日翁健曾经到民生银行劲松支行处要求提前还款并解除涉案房屋的抵押，但因陈新洪未提交提前还款申请材料，最终没有完成提前还款，因此，从交易安全角度看，翁健支付330万元的目的在于解除涉案房屋的抵押，在陈新洪、胡友娥未提交提前还款申请书，抵押权人未指定还款账户，翁健径行将330万元打到陈新洪、胡友娥的指定账户，增加了翁健的交易风险，故翁健未将330万元打到陈新洪、胡友娥指定账户，不能视为违约行为。
另，《补充协议》履行的前提是涉案房屋的抵押已解除，现因陈新洪、胡友娥违约导致涉案房屋的抵押未解除，《补充协议》无法继续履行。故房屋买卖合同的出卖方仍是胡友娥、陈新洪，即陈新洪仍是本案的适格被告。
关于第二个争议焦点，根据法律规定，当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方签订的《买卖合同》附件二第七条约定，若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。根据陈新洪、胡友娥提供的证据以及麦田公司职员的证言可知，翁健曾提出解约并要求麦田公司另行提供其他房屋信息，该合同解除的意思表示最迟已经于2016年1月20日通过麦田公司职员的转述告知了陈新洪、胡友娥。陈新洪、胡友娥虽多次要求同翁健当面协商，但双方最终并未达成一致意见，且陈新洪、胡友娥并未在收到解除通知后三个月内以诉讼或仲裁的形式对合同解除提出异议，而本案中，陈新洪、胡友娥的答辩意见及要求解除合同的反诉请求均不是针对合同解除所提异议。
此外，因解除权具有形成权的性质，翁健解除合同的意思表示在达到陈新洪、胡友娥后即生效，这是一种不可撤销的单方法律行为，对合同双方当事人均产生不可逆转的约束力，故本案中，翁健所提出的要求继续履行合同的诉讼请求亦不能影响翁健所发出的合同解除通知的效力。因此，翁健与陈新洪、胡友娥所签《买卖合同》及其附件、《补充协议》已经于2016年1月20日解除。故对翁健要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案合同已经解除，出卖人陈新洪、胡友娥应将收取的50万元定金退还给买受人翁健。
关于违约金问题，因翁健未支付330万元购房款的行为不构成违约，翁健对合同解除亦不存在违约行为，故陈新洪、胡友娥无权要求翁健支付违约金，对其要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。而翁健所主张的违约金系基于合同继续履行的前提下，要求陈新洪、胡友娥支付的逾期付款违约金，现双方合同已经解除，故对该项诉讼请求，法院不予支持。合同解除后的其他法律后果，翁健可另行主张。
一审法院判决：一、二〇一五年十一月十一日翁健与陈新洪、胡友娥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及合同附件、《补充协议》于二〇一六年一月二十日解除；二、陈新洪、胡友娥于判决生效之日起七日内退还翁健定金五十万元；三、驳回翁健的全部诉讼请求；四、驳回陈新洪、胡友娥的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翁健提交证人张某书面证言一份，用以证明翁健从未提出过解除合同。陈新洪、胡友娥认为如果张某到庭证明该证人证言系其签字，且其证明内容与9月3日的情况说明一致就认可真实性，如果存在不一致，就不认可。本院认为张某此次未到庭作证且其的证言前后存在矛盾故本院对该证言的证明目的无法确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照上述规定，赋予了当事人可以在合同中约定解除及行使解除权的权利，且解除权的行使当具有约束力，非能随意反悔。本案中，陈新洪、胡友娥在合同履行的过程中存在违约行为，进而导致合同履行陷入障碍，对此一节，一审已作出说明，本院不再赘述。在陈新洪、胡友娥违约之后，作为相对方的翁健，其是否行使了合同解除权，当依据在案证据综合判断。在当事人各方对此存在争议的前提下，作为双方交易的中介方，对于交易过程中相关细节的描述具有重要的佐证效果，分析中介机构经办人员张某的到庭陈述、书面情况说明以及当时中介机构与陈新洪的微信沟通等内容，可以得知翁健已通过中介机构表达了解除合同的意思且被通知到了陈新洪、胡友娥方，故当产生合同解除的效力。
综上所述，翁健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62760元，由翁健负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 咸海荣
审 判 员 张 帆
二〇一八年六月二十日
法官助理 史智军
法官助理 邱 江
书 记 员 王秋岩