重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0240民初1680号
原告：重庆农村商业银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇新开路41号。
负责人：周建华，该支行行长。
委托诉讼代理人：谭彪，男，该支行职工。
委托诉讼代理人：柯大鹏，男，该支行职工。
被告：陈飞，男，1991年2月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告：田金华（陈飞之妻），女，1990年9月17日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原告重庆农村商业银行股份有限公司石柱支行（以下简称“农商行石柱支行”）与被告陈飞、田金华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告农商行石柱支行的委托诉讼代理人谭彪、被告陈飞到庭参加诉讼，被告田金华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
农商行石柱支行向本院提出诉讼请求：1.判令陈飞、田金华偿还所欠原告贷款本金325284.14元，2017年3月3日前欠息13579.57元及从2017年3月4日起至贷款还清时止的利息（按石柱支行2014年个房按字第4501012014200160号房屋按揭贷款合同约定计算）；2.判令陈飞、田金华承担本案诉讼费用；3.依法判令抵押有效，原告享有优先受偿权。事实与理由：被告陈飞于2014年2月13日向原告申请住房按揭贷款343000.00元，期限240个月，用于购买石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）×镇×住房，并承诺以所购房屋作抵押；经调查审批，同意给予贷款343000.00元。2014年2月23日，双方签订了《个人房屋按揭贷款合同》，合同编号：石柱支行2014年个房按字第4501012014200160号，2014年4月4日签订了《重庆市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。2014年5月30日，原告按合同约定向被告发放贷款343000.00元，约定贷款到期日为2034年5月29日，执行年利率7.765%（逾期按照借款合同第三十二条执行）。贷款发放后，截至2016年6月30日，被告累计归还本金17715.86元，归还利息44342.93元，到2017年3月3日，尚欠原告贷款本金325284.14元，利息13579.57元未归还。因被告从2016年6月30日起不按期归还月供，按照借款合同第十六条、第十七条第三款约定，原告发出了贷款提前到期通知书，宣布本合同项下贷款于2016年6月30日到期，同时向被告签发了逾期贷款催收通知书，要求被告归还贷款本息，可被告至今未归还，原告催收未果。综上所述，被告违反了合同约定，严重侵犯了原告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求人民法院依法审处。
陈飞辩称，对贷款事实无异议，但现在拿不出那么多钱。
田金华未作答辩。
本院经审理认定事实如下：被告陈飞、田金华于2014年2月13日向原告申请住房按揭贷款343000.00元，期限240个月，用于购买石柱县×镇×住房。同日，二被告向原告出具《抵押担保承诺书》，承诺以所购房屋作抵押，如不能按时偿还该笔贷款的全部本息，原告有权依法处置该抵押物（其价款按还贷时的变现值――协商变现或拍卖价），用于偿还贷款本息（包括主合同下的担保范围）直到贷款还清为止，并负连带清偿责任。
2014年2月23日，原告与二被告签订了石柱支行2014年个房按字第4501012014200160号《个人房屋按揭贷款合同》，约定：被告在原告处开设个人结算账户（户名：陈飞，账号：×），用于原告向被告发放贷款和贷款转存和按约定条件和方式对外支付，并作为被告的委托扣款账户。被告不可撤销地授权原告直接从被告委托扣款账户中扣收与本笔贷款有关的各种款项，此授权行为不再另行签发授权书。被告授权原告将全部贷款资金转入交易对象的下列账户（户名：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，开户行：重庆农村商业银行石柱支行，账号：×）。此授权行为不再另行签发授权书。还款方法：等额本息还款法。被告一个月为一个偿还期，还款日为实际放款日次月起的每月对应日，无对应日的，还款是为该月最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。从还款日起被告享有10天的支付宽限期，被告在支付宽限期内还款不视为违约。每一偿还期，被告应在还款日或支付宽限期满的前一日将该月应偿还的贷款本息足额存入被告委托扣款账户内，原告直接从该账户中扣收合同约定的与贷款有关的各种款项。至支付宽限期满，如该账户存款余额不足扣划时，则该期未还贷款本息全部作逾期处理，逾期时间自当月还款日起算，并按约定计收罚息、违约金和复利，罚息利率为贷款利率的50%，复利按合同约定的计结息方式和相应罚息利率计收。2014年4月4日原、被告签订了《重庆市房地产抵押合同》，并办理了预购商品房抵押预告登记（302渝预告[2014]字第01232号），至今未办理本登记。
2014年5月30日，被告陈飞在重庆农村商业银行借款借据上签名并捺印，贷款金额343000.00元，贷款期限从2014年5月30日至2034年5月29日，年利率7.765%。同日，原告向被告发放了该笔贷款。2016年6月30日，原告向被告发出《贷款逾期催收通知书》和《贷款提前到期通知书》，被告陈飞在该两份通知书上签名、捺印。《贷款逾期催收通知书》载明，被告从2015年6月30日逾期。《贷款提前到期通知书》载明，被告违反了《个人房屋按揭贷款合同》第十六条第（六）项“乙方未按本合同约定归还任一期贷款本息或支付相关费用”，现根据合同第十七条第一款第（三）项“宣布本合同项下贷款立即到期，要求乙方立即归还贷款本息及相关费用”约定，确认该贷款于2016年6月30日提前到期。截止目前，被告共欠原告贷款本金325284.14元，截止2017年3月3日，被告欠原告利息、罚息、复利共计13592.27元。
本院认为，根据原、被告签订的《个人房屋按揭贷款合同》，被告逾期还款超过了合同约定的10天宽限期，违反了合同第十六条第（六）项的约定，原告有权宣布合同项下的贷款立即到期并要求被告立即偿还贷款本息，故本院对原告要求被告偿还贷款本金325284.14元、2017年3月3日前欠的利息13579.57元及2017年3月4日起至贷款还清时止的利息的诉讼请求予以支持。关于原告要求判令抵押有效并对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，原、被告双方于2014年4月4日签订的《重庆市房地产抵押合同》，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，该合同依法成立并产生法律效力，但抵押合同有效并不意味着抵押权设立，《中华人民共和国物权法》规定，以建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。虽然本案原、被告办理了抵押预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权，故本院对原告请求对抵押预告登记的房屋享有优先受偿权的请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、限被告陈飞、田金华于本判决生效之日起十日内连带偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司石柱支行贷款本金325284.14元、2017年3月3日前欠的利息13579.57元及2017年3月4日起至贷款还清时止的利息（按石柱支行2011年个房按字第4501012014200160号个人房屋按揭贷款合同约定计算）；
二、原告重庆农村商业银行股份有限公司石柱支行与被告陈飞、田金华于2014年4月4日签订的《重庆市房地产抵押合同》有效；
三、驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司石柱支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6383.00元（已由原告预交），由被告陈飞、田金华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 罗 成
人民陪审员 冉龙华
人民陪审员 任文生
二〇一七年七月四日
书 记 员 秦 宇