安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖12民终2446号
上诉人（原审被告）：阜阳市中小企业信用担保中心，住所地阜阳市颍州路清河东路8号，组织机构代码73494219-5。
法定代表人：姚伟，该公司董事长。
委托代理人：王明义，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：赵凯，男，1980年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审原告）：高利萍，女，1978年2月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）：丁志军，男，1966年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
上述四被上诉人共同委托代理人：贺利萍，安徽弘大律师事务所律师。
上述四被上诉人共同委托代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。
原审被告：阜阳中意置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州路恒业电子城，组织机构代码73894646-8。
法定代表人：张杰，该公司董事长。
上诉人阜阳市中小企业信用担保中心（以下简称担保中心）因与被上诉人赵凯、高利萍、丁志军及原审被告阜阳市中意置业投资有限公司（以下简称中意公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2015)泉民一初字第01924号判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。担保中心的委托代理人王明义，赵凯、高利萍、丁志军的共同委托代理人王军到庭参加诉讼，中意公司经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：赵凯、高利萍、丁志军分别购买中意公司位于阜阳市颍泉区颍州中路107号102、104、105室，并分别签订三份商品房购销合同。其中：1999年5月6日，中意公司与赵凯签订的房屋买卖合同约定，赵凯以88.1万元的价格购买被告上述颍州中路107号第一层102室房屋，余款5万元，在房产权证交接时付清。赵凯依约于1999年5月16日支付购房款88.1万元，中意公司于同年9月将房屋交给赵凯使用，未办房产权证。2009年4月22日，中意公司将该房产权证办理在自己名下。赵凯于2010年9月26日提起诉讼，同年11月12日，一审法院作出（2010）泉民一初字第1244号民事判决：一、被告阜阳市中意投资担保有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起三十日内，将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号102室（原3号）房屋办理在原告赵凯名下。二、原告赵凯在接受房产证时向被告支付余款5万元。中意公司不服该判决，提出上诉。2011年4月11日，本院作出（2011）阜民一终字第00296号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2000年6月28日，中意公司与高利萍签订的房屋买卖合同合同约定，高利萍以90万元的价格购买中意公司上述颍州中路107号第一层104室房屋，余款10万元，在房产权证交接时付清。高利萍依约于2000年6月28日支付购房款80万元，中意公司于当月将房屋交给高利萍使用，未办房产权证。2009年4月22日，中意公司将该房产权证办理在自己名下。2010年12月13日，高利萍提起诉讼，2011年2月22日，一审法院作出（2011）泉民一初字第0177号民事判决：一、被告阜阳市中意投资担保有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起三十日内，将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号104室（原5号）房屋办理在原告高利萍名下。二、原告高利萍在接受房产证时向被告支付余款10万元。中意公司不服该判决，提出上诉。2011年7月6日，本院作出（2011）阜民一终字第00625号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2001年7月11日，中意公司与丁志军签订的房屋买卖合同约定，丁志军以90万元的价格购买中意公司上述颍州中路107号第一层105室房屋，余款10万元，在房产权证交接时付清。丁志军依约于2001年7月支付购房款80万元，中意公司2001年7月将房屋交给丁志军使用，未办房产权证。2009年4月22日，该房产权证办理在中意公司名下。2010年12月13日，丁志军向提起诉讼，2011年2月22日，一审法院作出（2011）泉民一初字第0178号民事判决：一、被告阜阳市中意投资担保有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起三十日内，将位于阜阳市颍泉区颍州中路107号105室（原6号）房屋办理在原告丁志军名下。二、原告丁志军在接受房产证时向被告支付余款10万元。被告中意公司不服该判决，提出上诉。2011年7月6日，本院作出（2011）阜民一终字第00626号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2010年，阜阳市天达建材有限公司向阜阳市颍东区农村信用合作联社借款600万元时，委托担保中心为其借款作保证人，双方于2010年2月4日签订了委托保证合同。同日（2010年2月4日），担保中心与中意公司签订了反担保抵押合同，该合同约定：“抵押权人（以下称甲方）阜阳市中小企业信用担保中心；抵押人（以下称乙方）阜阳市中意担保投资有限公司。根据甲方与借款人阜阳市天达建材有限公司签订的阜担保中心委保字第2010[013]号委托保证合同和甲方与颍东信用联社（以下称贷款人）签订的营社保字第[380569201002117]号保证合同的约定，甲方作为保证人为借款人与贷款人签署的“营社借字第2010[2011]3805969号借款合同项下债务提供信用担保…。”中意公司将赵凯、高利萍、丁志军购买其上述房屋反担保抵押给担保中心，并出具了抵押物清单。2010年2月5日，阜阳市天达建材有限公司与阜阳市颍东区农村信用合作联社签订借款合同，2010年2月5日，阜阳市颍东区农村信用合作联社向担保中心按借款合同约定放款600万元。
另查明，阜阳市中意置业投资担保有限公司由原阜阳汇丰集团有限公司、阜阳市汇丰房地产开发有限公司、阜阳市中意担保有限公司、阜阳市中意投资担保有限公司变更而来。
一审法院认为：阜阳市中意置业投资有限公司（前身阜阳市中意投资担保有限公司）将其位于阜阳市颍泉区颍州中路107号102、104、105室分别出售给原告赵凯、高利萍、丁志军，并分别签订《房地产买卖合同》，按照合同约定，双方实际履行了交房付费的合同义务，三原告合法占有、使用该房十余年，对该房已有实际的权益，而中意公司不按合同约定给赵凯、高利萍、丁志军办理房屋产权证。中意公司在赵凯、高利萍、丁志军不知情的情况下，虽私自将该房产权证办理在自己名下，但其对该房屋早已不享有实际的经营管理权，其为他人（单位）贷款作反担保，对已实际出售房屋再行抵押的行为违反法律强制性规定，其主观上存在损害赵凯、高利萍、丁志军利益的恶意，其与担保中心签订反担保合同、办理房屋抵押登记手续时隐瞒抵押房屋已经出售，并已实际交付使用，其抵押房存在实际权属与登记权属时间不一致，属于“有争议的财产”，违反了“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押”等相关法律规定。因此，担保中心与中意公司虽在形式上办理了相关的抵押登记手续，但是他们在办理抵押登记手续时，隐瞒了抵押房屋已出售给原告、并已实际履行的事实，不符合办理抵押登记的实质性要件。该抵押登记不仅不能产生抵押的法律效果，抵押人还应当承担由此而产生的法律责任。故赵凯、高利萍、丁志军请求依法确认担保中心与中意公司于2010年2月4日签订的反担保合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项、第四十八条定之规定，判决：被告阜阳中意置业投资有限公司（前身阜阳市中意投资担保有限公司）与阜阳市中小企业信用担保中心，于2010年2月4日签订的《反担保抵押合同》无效。案件受理费80元，由阜阳中意置业投资有限公司负担。
担保中心上诉请求：依法驳回赵凯、高利萍、丁志军的诉讼请求。理由：依照法律规定，赵凯、高利萍、丁志军购买房屋后未依法登记，故没有取得涉案房屋的物权，仅是依据房屋买卖合同取得了债权。原判混淆了债权和物权的区别，将“实际权益”等同物权，故判决错误。原审判决混淆了民事审判和行政审判的区别。
赵凯、高利萍、丁志军辩称：一审判决认定事实清楚。赵凯、高利萍、丁志军购买房屋已按照约定支付购房款，中意公司交付房屋后未办理房产证，而是将房屋为他人贷款提供担保，损害了赵凯、高利萍、丁志军的利益，中意公司与担保中心签订的反担保合同无效。
中意公司未提出诉讼意见。
二审各双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一审判决适用法律是否正确。
本院认为：《物权法》第一百八十四条第四项和《担保法》第三十七条第（四）项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。上述规定对权属不明或有争议的财产禁止设定抵押，是因为设定抵押权的行为是一种处分行为，因此要求抵押人对抵押财产享有所有权或依法有处分权，否则会损害真实权利人的利益，而且使抵押权人的权利失去保障。因此，上述法律对此种行为作出了禁止性的规定。中意公司就涉案房屋与赵凯、高利萍、丁志军签订房屋买卖合同，该合同经生效的人民法院判决认定合法有效，并判令中意公司继续履行办理产权登记的合同义务。涉案房屋已由赵凯、高利萍、丁志军在购买时实际控制并已合法占有、使用该房十余年，对该房享有实际的权益。因此，虽然中意公司违反约定将涉案房屋登记在自己名下，但中意公司已丧失对涉案房屋进行处分的权能，中意公司不是涉案房屋的真实权利人。中意公司隐瞒真实情况，将已合法出售交付的房屋设定抵押，违反了上述法律禁止性规定，损害了真实权利人的利益，导致担保中心无法实现抵押权。故一审法院依照上述法律规定认定中意公司与担保中心签订的抵押担保合同无效，并无不当。中意公司的行为给担保中心造成财产损失，可依法另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由阜阳市中小企业信用担保中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨开多
审判员 马 林
审判员 刘 伟
二〇一六年十二月七日
书记员 来 阳