中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3887号
上诉人（原审原告）：钟守光（英文名ZhongShouGuang），男，美国籍，1952年8月11日出生，
委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴燕清，女，汉族，1968年12月31日出生，身份证住址海南省东方市。
委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志涛，广东合邦律师事务所实习律师。
原审第三人：许继红，女，汉族，1956年2月10日出生，身份证住址江苏省盐城市盐都区。
上诉人钟守光因与被上诉人吴燕清及原审第三人许继红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
钟守光上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除钟守光与钟某甲2009年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、判令吴燕清将越秀区XX路XX号XX房过户给钟守光。事实和理由：钟守光在九十年代出资20多万元购买涉讼房屋，目的是为了母亲安享晚年，购买后与钟某甲的相邻Z房打通作为一套使用，一直由母亲和大哥钟某乙平时居住，以便其他子女回去能有足够的地方聚会。由于钟守光已移民美国，长期不在广州居住，2009年初钟守光从美国回到广州，钟某甲当时刚与前妻离婚，除了Z房外一无所有，且正在经营牙科诊所，考虑到名下多些不动产以方便向银行贷款用于经营，便提出将XX房直接过户到钟某甲名下，而且也方便日后管理。既不是送，也不是买卖，实际是钟守光通过过户方式将房屋过户到钟某甲名下，委托钟某甲代为持有。所以双方当时并没有商量钱的事，也非赠与，这些事情当时在场的亲戚朋友都是知情的，因为是亲兄弟所以什么字据也没有留下。2009年2月，钟守光协同钟某甲签订了买卖合同，其它内容都是钟某甲签上去的。合同上约定的25万元交易金额，钟守光是因为此案去房屋管理部门查档案才得知，事实上一直以来钟某甲都没有将房款给钟守光。涉讼房屋和Z房一直由母亲居住，一开始就安放父亲的牌位，母亲去世后的牌位、钟某甲的牌位现也摆放在内。涉讼房屋现由大哥钟某乙居住使用，钟守光回到广州时也居住于此。2014年3月钟某甲去世后，钟守光曾经找过钟某甲的配偶吴燕清说过涉讼房屋的事，吴燕清对涉讼房屋是钟守光一家祖屋的事也是知情的。当时由吴燕清起草了一份协议书，目的就是要将涉讼房屋转回给钟守光，钟守光提出可以转给钟某乙，以便钟某乙老有所居，吴燕清起草的协议附加了很多条件，钟守光不同意，因此没有签订该协议。钟守光认为，涉讼房屋无论登记在谁名下，都不应该改变其作为钟家祖屋的事实。无论房屋登记在钟某甲名下还是吴燕清名下，房屋一直都是由钟守光母亲和大哥实际居住使用，供奉着钟守光父母和弟弟钟某甲的牌位。而吴燕清继承涉讼房屋后不仅从未拜祭过钟某甲的牌位，还将涉讼房屋抵押给其他人，钟某甲因此才提起本案诉讼，要求其返还涉讼房屋，以确保涉讼房屋能一直保留作为维系钟家家族情感的祖屋。
吴燕清答辩称：不同意钟守光的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟守光的上诉缺乏事实及法律依据，上诉状与当庭提交的补充上诉事实及理由是冲突的，可以证明钟守光在作虚假陈述。
许继红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
钟守光于2016年2月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除钟守光与钟某甲于2009年2月26日签订的《房地产买卖合同》；二、吴燕清将越秀区XX路XX号XX房过户给钟守光。
一审法院认定事实：2009年2月26日，钟守光（卖方，甲方）与钟某甲（买方，甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，该房地产坐落在广州市XX路XX号X楼XX房，建筑面积51.33平方米，套内面积45.05平方米，房地产交易价格为250000元，乙方一次性付款，乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。甲方应当在2009年3月1日前，将房屋交付给乙方占有使用。自本合同生效之日当天，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。同日，双方到广州市房地产交易登记中心递件办理交易过户手续。
据开票日期为2009年3月11日的《销售不动产统一发票（自开）办证联》（发票号码：0XXX792）记载，付款方为钟某甲，收款方为钟守光，收款内容为涉讼房屋的购房款250000元。其后，钟某甲领取了涉讼房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）。
钟某甲于2013年11月20日立下《遗嘱》，确认将涉讼房屋遗留给配偶吴燕清，该遗嘱经广州市广州公证处以（XX）粤广广州第XX号《公证书》公证。钟某甲于2014年3月11日去世，2014年9月22日，广州市南方公证处出具（XX）粤广南方第XX号《公证书》，确认涉讼房屋属钟某甲所有的份额全部由吴燕清一人继承。其后，房管部门向吴燕清核发了涉讼房屋的《不动产权证》[（XX）广州市不动产权第XX号]，并载有第三人的抵押权登记，债权数额为1000000元。
钟守光未提供书面证据证明其在本案起诉前曾向钟某甲或吴燕清提出要求支付房款或解除合同的主张。
一审法院认为：钟守光与钟某甲签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。吴燕清作为继承了钟某甲该房屋的继承人，目前也是涉讼房屋的登记产权人，属本案适格被告。对于钟守光的诉讼请求，首先，钟守光在签订合同后已将房屋交付钟某甲使用并协助其办理房屋产权过户手续，在此过程中在房管部门向钟某甲开具了250000元购房款的发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，应视为钟守光已实际收取该购房款，涉讼买卖合同已经全部履行完毕，钟守光的诉讼请求没有事实和法律依据。其次，房屋已实际登记到钟某甲名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，钟某甲成为房屋的产权人，涉讼房屋的物权发生转移，钟守光已丧失对涉讼房屋的物权。假设钟某甲确实未全额支付购房款，钟守光仅享有主张其支付未付购房款的债权请求权及基于该债权请求权的合同解除权，以上权利均适用关于诉讼时效的规定，而钟守光未提供证据证明其在本案起诉前曾向钟某甲或其继承人提出要求支付购房款或解除买卖合同的主张，在房屋转移登记后近7年的时间内，钟守光一直怠于主张权利的行为，既不合常理，其权利也已超过诉讼时效，不再受法律保护。故对钟守光的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，于2017年9月29日作出判决：驳回钟守光的诉讼请求。案件受理费5050元，诉保保全费5000元，由钟守光负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，钟守光提交《协议书》，拟证明该协议书是吴燕清亲自拟定。吴燕清对《协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示没有见过。
钟守光申请证人梁某、邓某出庭，拟证明当时涉讼房屋过户的情况。证人梁某称:其在钟某甲的牙科诊所工作。知道2009年时钟守光将一套房屋转给钟某甲。是在钟某甲与别人讲电话时听到的，听到钟守光将房子转给钟某甲，因为时隔十多年，非常具体的就不知道，只是知道钟守光将房子转给钟某甲。证人邓某称:与钟某甲是朋友关系，都是同行。知道钟守光将原来住的房子过户给钟某甲，当时钟某甲与其妻子离婚，又要经营牙科诊所，没有什么资金，所以就把房子过户给钟某甲。因为双方是兄弟，而且钟守光也帮钟某甲很多事情，从1992年经营牙科开始。房子过户之后应该是没有收钱，是无偿的。2009年春节后，钟某甲告诉过我，钟守光已把房子过户给钟某甲，钟某甲迟点就办理银行贷款，没有讲过其他情况，也没有提房款的事情。
吴燕清发表意见称：不认可证人证言，因为证人身份是不明确的，钟某甲已去世，无法核实证人是否认识钟某甲，证人仅证明房屋交易的事实，关于付款的事实证人无法证明，并不能证明钟守光的主张。
本院认为，钟守光在2009年2月26日与钟某甲签《房屋买卖合同》之后已将涉讼房屋交付钟某甲，并协助办理房屋产权过户手续，房屋早已登记至钟某甲名下，涉讼房屋物权已经发生转移。一审中钟守光以未收到房款为由主张解除合同，一审法院未予支持，并无不当。
二审中，钟守光又主张委托钟某甲代为持有涉讼房屋，该主张与其一审主张明显相悖，有悖诚信。涉讼房屋物权归属关系重大，然而自2009年至钟某甲长期患病最终于2014年去世，钟守光未能提供与钟某甲或者吴燕清之间的约定以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。至于钟守光二审期间提交的证据均非新的证据，亦不足以证明其主张，本院不予采纳。
综上所述，钟守光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人钟守光负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年四月十八日
书记员 马婷婷
黄妙丽