上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1377号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司。
法定代表人孙国强。
委托代理人吴南溪，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙国强。
委托代理人吴南溪，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海万交实业有限公司。
法定代表人丁守胜。
委托代理人徐军，上海汇创律师事务所律师。
原审被告上海东智投资有限公司。
法定代表人孙淑超。
委托代理人吴南溪，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司（以下简称“场中汽配”）、孙国强因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、根据上海市房地产权证的记载，权利人上海幸福实业有限公司（以下简称“幸福公司”），房屋坐落彭浦镇393街坊5丘，总面积13，596.20平方米；彭浦镇426街坊3丘，总面积15，142.80平方米。
2、2006年10月8日，上海万交实业有限公司（以下简称“万交公司”）与案外人幸福公司签订《租赁协议》，明确由万交公司承租幸福公司所有的本市万荣路XXX号（彭浦镇393街坊5丘、彭浦镇426街坊3丘）30，902平方米的土地，期限自2007年1月1日至2026年12月31日。
3、2008年10月17日，幸福公司申请了临时建设工程规划许可证，建设项目名称临时管理用房，建设位置规划三泉路两侧，建筑面积1，203.68平方米；有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位（个人）必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。嗣后，在系争场地上的实际建设人为万交公司，万交公司前后共在系争场地内搭建了20，000多平方米的建筑物。
4、2009年3月7日，万交公司（甲方）与场中汽配（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定由场中汽配承租上海市万荣路XXX-
XXX号内1号和3号房，共二幢房屋以及与二幢房屋相连的办公楼。包括建筑物周边相应的场地及道路，以图示为准；租赁期限自2009年3月7日至2021年2月28日；租金的起付日为2009年6月1日，先付后用，按季支付；月租金及物业管理费人民币（以下币种均为人民币）587，500元，其中，房屋租金为250，000元／月，场地租金为208，300元／月，物业管理费129，200元／月；年租金及物业管理费前四年不变，自第五年开始递增，以后每四年开始递增一次，增幅为8%，直至本合同终止；乙方对所租赁的房屋和办公室进行的装修，其方案必须符合消防的要求并得到甲方的许可后方能施工，装修完成后，不得任意拆除，其所有权归于甲方；乙方对汽配市场的安全生产工作全面负责；乙方承租期间，开办汽配市场，必须严格遵守政府有关部门的规定，作好防火、治安、环保等各项工作，建立制度，落实措施，履行责任主体的全部责任；乙方对进场经营的企业和个人必须加强管理，对其经营活动负完全责任；乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除合同并收回房屋，造成甲方损失，乙方负责赔偿：……欠租金、物业管理费及其他费用（水、电、公共部位费用）累计达壹个月……；乙方逾期未交付租金、水电等其他费用的，每逾期一天，甲方有权按欠缴租金和欠缴水电等其他费用的5‰向乙方加收滞纳金。
同日，万交公司与场中汽配签订《补充协议》，约定房屋租赁面积约21，461.19㎡，租金0.90元／㎡／日；万交公司提供部分建房许可证，负责消防泵房等的建造；万交公司经营场地和汽配市场经营场地范围的界定，以现场实际测量为准；其他条款按2009年3月7日签订的《租赁合同》执行。
上述租约签订后，万交公司（甲方）与场中汽配（乙方）于2009年3月7日签订了《房屋及场地交接书》，内容为：甲、乙双方根据所签订的《租赁合同》，于2009年3月7日对乙方所承租的本市万荣路XXX-
XXX号内一号和三号房屋即周边相应的场地进行交接，甲方将上述房屋及场地按现状交于乙方租赁使用，并附房屋及场地使用范围平面图，乙方同意按现状及图示范围承租。即日起上述房屋及场地由乙方接管并按双方合同约定使用。
2009年3月17日幸福公司出具的《情况说明》载明，兹有万交公司与场中汽配签订的《租赁合同》，该地域是我公司位于本市（彭浦镇393街坊5丘、彭浦镇426街坊3丘）万荣路XXX-
XXX号内1号房和3号房共二幢厂房及办公楼，租赁期自2009年3月7日至2021年2月28日止。
5、2009年4月10日的《关于场中路汽配市场迁移工作的会议纪要》显示，原场中路汽配市场拟迁至本市万荣路XXX-
XXX号厂房（属彭浦镇幸福村土地）内，并已经和该厂房产权方签订了租赁协议，合同租赁面积21，000平方米，其中约1，200平方米厂房有临时建筑证，其余面积未办理过有关建筑手续。为推进场中路汽配市场迁移工作及有利于万荣路土地的有效利用，本着特办的精神，区工商分局予以办理场中路汽配市场迁移至本市万荣路XXX-
XXX号厂房的相关手续。
6、2009年12月16日，万交公司与场中汽配签订《5号办公楼商铺及1号厂房东场地租赁合同》，约定5号办公楼底层商铺建筑面积为262平方米，租赁单价为1.20元／㎡／天，月租金为9，563元；东场地土地面积208平方米，租赁单价为0.45元／㎡／天，月租金为2，847元。租金递增方式及比例按2009年3月7日所签合同执行；本合同所涉及新增租赁面积起租日为2009年7月1日。
7、2010年1月6日，万交公司（甲方）与场中汽配（乙方）签订的《协议书》载明，乙方为汽配市场经营的需要，委托供电部门配备电力容量630KV，并建造配电房一间。甲方根据双方《租赁合同》约定，为乙方提供200KV电力，现就该事项达成协议如下：一、乙方委托供电部门配备630KV电力的总费用为820，000元，其中电力设施工程费为720，000元，配电间工程费为100，000元，已由乙方出资并建设完成；二、甲方根据双方《租赁合同》中有关提供200KV电力的约定，同意出资200KV电力部分的建设费用（包括配电间工程费），出资比例为总费用的31.70%，数额为259，940元，由双方一次结算完成。……
8、2012年10月13日，场中汽配经营的本市万荣路XXX号场中汽配城发生火灾，过火面积约8，760平方米。经上海市闸北区公安消防支队《火灾事故认定书》认定，起火部位为场中汽配城东区市场与其东侧宿舍楼之间的底层宿舍走道内南端，起火点为底层宿舍走道内109#宿舍（李士春、马步翠）租住窗户旁的铁货架处，起火原因为通电状态下的电器线路短路引燃周边可燃物起火；灾害成因为宿舍楼与东区市场贴邻的底层走道内堆放可燃物，建筑防火分隔不到位，市场建筑跨度大，搭建木质阁楼形成夹层，储存大量橡胶制品、油漆、车用油料等物品，火灾荷载大、易复燃；火灾扑救中因电源中断，导致市场内的消火栓、火灾自动喷淋系统等消防设施未能继续发挥作用。
9、2013年3月29日，万交公司（甲方）与场中汽配（乙方）签订《协议书》，载明为解决乙方拖欠甲方房屋租金问题，经上海市闸北区彭浦镇人民政府（以下简称“彭浦镇政府”）有关领导协商，并根据2013年3月29日在镇政府主持下三方协调会的会议纪要精神，甲方双方达成如下协议：一、乙方保证在2013年6月30日之前，根据双方的租赁合同，付清所欠缴的全部租金。2013年6月30日以后，按双方的约定，每月付清应支付的租金，不再拖欠。二、乙方为表诚意，将乙方法人孙国强所持有的5%的股权作如期支付租金的担保。三、甲方考虑到乙方的暂时困难，同意乙方所支付的租金中，不包括2012年10月13日以后火灾受损的东区营业房的租金。四、乙方在2013年6月30日前付清所欠（除火灾外部分）全部租金后，甲方不再追缴同期发生的滞纳金。五、甲乙双方对此次火灾经过法律认定后，承担相应的责任和赔偿义务。……《协议书》的落款处有甲、乙方法人签名，并分别加盖了各自的公司印章；担保方处有孙国强的签名，并加盖了上海东智投资有限公司（以下简称“东智公司”）印章。
10、2014年6月16日，彭浦镇政府向原审法院出具了《情况说明》，内容为：2012年10月13日，位于本市万荣路XXX-
XXX号的场中汽配城（由场中汽配经营）发生火灾，造成约81户商户严重受损，住宿及生活来源问题突出。为稳定大批小商户的激烈情绪，我镇协调相关部门开展火灾损失的赔偿等工作。为保证赔付工作的顺利进行，我镇要求场中汽配设立用于支付赔偿款的专用账户，并由我镇监管，监管账户信息为：户名场中汽配、账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、开户行工商银行上海马戏城支行。根据我镇的监管要求，场中汽配在对外支付赔偿款前，需向我镇提供其与承租户之间就赔偿事项达成的协议书，并由我镇对于协议书进行审核，由我镇财务秦宁兵同志在其付款凭证单据上加盖财务印鉴章，银行才能支付上述赔偿款。特此说明。
原审中，经万交公司、场中汽配共同申请，法院委托上海中世建设咨询有限公司对上海市万荣路XXX-
XXX号场中汽配市场1-6号楼土建及装修项目工程造价进行司法鉴定。经司法鉴定，该公司于2014年6月5日出具的司法鉴定意见书载明：1、1号楼（已在火灾中毁损）重置造价为9，058，841元；2、4号楼（已在火灾中毁损）重置造价为589，369元；3、6号楼配电房造价为820，000元，送审日残值为666，250元；4、2号楼装修造价为140，761元，送审日残值为33，079元，3号楼装修造价为4，828，335元、送审日残值为3，717，715元、3号楼1-2F装饰增加工程（防火隔断）送审日残值为299，732元，5号楼安装工程造价为6，614元、送审日残值为1，753元；5、1号楼装修造价为3，251，125元、火灾前残值为2，707，464元，4号楼装饰造价为127，518元，火灾前残值为54，883元；6、泵房造价为104，583元；7、争议项目：1号楼、3号楼电源电缆造价为200，515元、送审日残值为162，918元，公共卫生间（万交）造价为42，582元、送审日残值为34，598元，公共卫生间（汽配）造价为48，660元、送审日残值为39，536元，室外道路造价为40，132元、送审日残值为32，607元，门柱造价为2，416元、送审日残值为1，963元。2014年7月21日，上海中世建设咨询有限公司出具司法鉴定补充意见书，载明：1、1号楼的原造价合计为8，745，365元，火灾前的折旧后造价合计为7，236，790元；2、4号楼的原造价合计为370，144元，火灾前的折旧后造价合计为317，398元。
经质证，万交公司对司法鉴定意见书及补充意见书提出如下意见：1、1号楼2F装饰工程中铝合金门窗数量超过了实际数量；2、1号楼2F安装工程中对于低压柜项目不予认可；3、4号楼为简易建筑物，场中汽配除施工图纸外，还应提供施工合同等材料，否则应当根据现场勘查情况进行审价，不应按照标准建筑物审价；4、3号楼防火隔断工程的建造发生在本案诉讼中，且未征得万交公司同意，不应计入总价；5、场中汽配在承租之初拆除了万交公司的厕所，故万交公司原先建造的厕所也应列入审价；6、对于水泥路面铺设工程，不认可是场中汽配方铺设的；7、1号楼、3号楼南边钢结构和南北地坪评估价格过高；8、对于折旧年限，在万交公司土地上所有房屋的建造、添附都是装饰工程，不是土建工程，所以都只能按5年来进行折旧，最长也只能按照合同期限12年来折旧；9、1号楼和3号楼的装饰装修价格、零星铁建的单价过高；10、认可门柱系场中汽配施工；11、对于补充鉴定意见书中1号楼的金额无异议，但认为应考虑物价上涨的因素，对于4号楼的金额不予认可。场中汽配对司法鉴定意见书及补充意见书提出如下意见：1、3号楼防火板隔断工程确实是在诉讼中安装的，当时是根据消防部门的建议进行的安装，当时虽然没有问过万交公司，但是万交公司也是在现场办公的，对施工是知情的，也没有提出异议；2、万交公司建造的厕所不应计入，场中汽配在承租之初就已经拆除了；3、1号楼的钢构件及基础是可以利用的，重置价格中应扣除相应费用，路边三层楼是砖泥建构未过火，应审价修复费用，非重置费用；4、3号楼北面地坪系场中汽配施工，应计入赔偿范围；5、对于补充鉴定意见书中的金额和计算方式均无异议。
当事人各方均称，2013年3月29日的《协议书》上，上海宝山国际汽车物流有限公司的章系误盖，该公司不承担担保责任。
万交公司称，2009年3月7日，万交公司与场中汽配签订《租赁合同》后，双方都正常履约，房屋及场地交付后场中汽配即开始装修并开设了汽配城。关于1、3号楼北面的坡道都应当在出租范围之内。按照图纸上的面积确高于约定的面积，万交公司认可按照双方约定的面积计算。根据合同约定，场中汽配应每月支付租金599，910元，但自起租日开始，场中汽配每月扣除了11，408元，实际上就是关于坡道的租金，现在万交公司要求场中汽配按照该数额进行补付。租赁范围内确实有三间办公室由万交公司使用，但双方约定的面积已经扣减了万交公司占用的三间办公室的面积。按照《补充协议》约定的面积以及日平均租金计算出来的租金数额与主合同约定的租金和物业管理费之和是一致的。目前万交公司主张的使用费及可得利益是按照各自的面积来分别计算的，其中可得利益是参照一号楼整幢面积的租金进行计算的。场中汽配至今已支付了22，782，139元，该费用是根据实际履约，按时结算的，其中包括500，000元的保证金及5，814元的清洁费。扣除火灾毁损部分的租金为321，692.39元／月，2013年6月份应予以递增，即347，427.68元／月。6号楼的建设万交公司曾支付了250，000元，在扣除万交公司投入的250，000元后，剩余的价值万交公司愿意承担，如万交公司未能提供支付250，000元的证据，同意由法院进行认定。对于泵房，即使是由场中汽配建造的，万交公司也不愿意按照残值承担费用。防火隔断的安装，场中汽配没有通知过万交公司，万交公司认为没有必要安装防火隔断，系场中汽配自行扩大的损失，万交公司不予认可。关于火灾发生之后的费用，万交公司同意3号楼按照330，000元／月计算租金，1号楼周边的场地及5号楼要另外计算。关于4号楼的装修和土建损失以及场中汽配对外赔偿的部分，因为是场中汽配自行搭建的，故该损失不应由万交公司承担赔偿责任。
场中汽配称，图纸上的测算面积确实超过合同约定的面积。图纸上的两个长方形确系坡道，两个坡道的总面积是416.73平方米，不应计入租赁面积，应予以扣除。同时万交公司自行使用的三间房间（共计169.50平方米）的租金也应予以扣除。物业管理费和租金，场中汽配均是一起支付的，发票上也是开的租金，场中汽配认为物业管理费和租金也是开在一起的。场中汽配现在已经向万交公司支付了22，782，139.30元，其中500，000元是保证金，5，814元是其他费用，保证金要求法院一并在本案中进行处理。2012年9月之前，场中汽配不欠万交公司任何使用费，同时请求给付租金的诉讼时效为一年，万交公司计算的部分租金也已经超过了诉讼时效。配电房和泵房是两个部位，扩容的配电房系场中汽配建造，即6号楼。6号楼的建造万交公司并未实际出资，场中汽配处也没有万交公司进行支付的凭证，如万交公司不能提供出资证明，应按照最后评估的残值价格由万交公司接收。场中汽配认为，火灾发生之后330，000元／月的费用应包括现存的所有场地和房屋。4号楼于2009年左右建设的，虽然没有与万交公司签订书面的合同，但是万交公司是在系争场地上办公的，场中汽配的搭建及装饰装修万交公司都是知情并认可的，之前也没有提出过异议。
东智公司称，《协议书》中第二条明确约定，是对如期支付租金进行的担保，故不应进行扩大解释。东智公司在《协议书》上盖章仅仅证明孙国强持有公司5%的股权。即使法院认定其有担保责任，也仅仅是对2013年6月30日之前欠付的租金进行担保。
孙国强称，从《协议书》上看其没有担保义务，也没有其就支付租金承担连带责任的合意内容，而且办理股权质押登记也是双方行为，故其不应当承担担保责任。
原审法院认为，本案的争议焦点有五点：一、本案所涉的《租赁合同》的效力；二、《租赁合同》无效或被解除后的责任承担；三、火灾成因及损失的责任认定；四、租金或使用费的计算依据；五、担保责任的认定。
对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据万交公司提供的临时建设工程规划许可证，建筑面积仅有1，203.68平方米，该证有效期也仅为两年，万交公司在系争场地内建造的其余建筑物均未获得过建设工程规划许可证，之后系争建筑物至今仍未取得相应的权属证明，并非合法的建筑物，故万交公司、场中汽配所签订的《租赁合同》应属无效合同。场中汽配关于《租赁合同》效力的抗辩意见具有法律依据，应予采纳。
对于争议焦点二，首先，因系争合同系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，场中汽配应将承租的系争场地及建筑物返还给万交公司。对于场中汽配在系争场地上自行搭建的4、6号楼，亦系违法建筑，本应由场中汽配自行拆除后将系争场地返还，但4号楼已在火灾中灭失，万交公司表示6号楼可予同意利用，故4号楼的造价可计入火灾损失，按争议焦点三确定的原则予以处理，6号楼的残值可按法律规定处理。其次，关于合同无效的责任分担。万交公司在系争场地内自行搭建了部分建筑物，且未取得合法的产权，但根据场中汽配在办理工商登记时提供的会议纪要，明确了系争建筑物中仅有“约1，200平方米厂房有临时建筑证，其余面积未办理过有关建筑手续”，故双方签订《租赁合同》时，均明确知晓系争房屋建筑物的权属情况，对于合同无效双方均有过错，对于合同无效后的损失双方应分别承担50%的责任。
本案中，法院根据当事人的申请依法对租赁物的造价、装修残值委托鉴定评估，鉴定人上海中世建设咨询有限公司接受法院委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估，程序合法。对司法鉴定意见书的部分内容，万交公司、场中汽配虽提出了异议，但因鉴定单位及其鉴定人员具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见书之前进行了现场勘测，后又对当事人提出的所有异议予以书面或当庭回复，其结论并无明显不当之处，故对司法鉴定意见书及补充意见书的鉴定结论应予采信。
因合同无效后所涉及的损失为2号楼装修残值33，079元、3号楼装修残值3，717，715元、3号楼防火隔断残值299，732元、5号楼安装工程残值1，753元、6号楼配电房残值666，250元、泵房安装工程104，583元、室外道路残值32，607元、门柱残值1，963元、3号楼电源电缆残值、公共卫生间残值。因司法鉴定意见书中对于1、3号楼电源电缆残值162，918.44元未作区分，而租赁合同附图上载明的面积为1号楼面积约9，709.87平方米，3号楼面积约10，245.87平方米，法院酌情确定1号楼电源电缆残值为72，408元，3号楼电源电缆残值为90，510.44元。对于公共卫生间的残值，因该卫生间系场中汽配在拆除万交公司的卫生间的基础上重建的，故司法鉴定意见书中两个卫生间残值的差额4，938元法院认为应作为损失计入。
万交公司表示，6号楼配电房可予利用，但建造时的协议价820，000元其出资了259，940元，扣除该比例后的配电房残值损失万交公司同意承担。根据2010年1月6日的《协议书》约定，万交公司对配电房的建造出资259，940元，场中汽配对于《协议书》的真实性予以认可，认为万交公司并未实际出资，但并未提供证据予以佐证，场中汽配的抗辩意见法院难以采纳。故扣除万交公司出资比例后的6号楼配电房残值455，048.75元应由万交公司承担。对于门柱损失1，963元，万交公司同意由其承担，系当事人对于自身民事权利的处分，并无不当，应予准许。
场中汽配表示，3号楼中安装的防火隔断系根据消防部门的建议，但并未提供证据予以佐证，万交公司亦明确表示对于防火隔断其不会利用，将会予以拆除。法院认为，防火隔断系场中汽配在诉讼中自行安装，未经万交公司同意，由于涉案租赁合同系无效合同，该部分装修也已无利用价值，故该部分损失应由场中汽配自行承担。其余损失，应根据《司法解释》的规定，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
对于争议焦点三，因本案发生火灾的部位系场中汽配自行搭建的4号楼，且双方签订的《补充协议》中明确约定了租金标准，并不包含物业管理费，故万交公司对涉案房屋并没有物业管理职责，再考虑到消防泵房内的设施系由场中汽配建造和配备，其所配备的消防设施存有缺陷，致使消防队不能及时灭火，从而导致损失扩大。故场中汽配作为涉案房屋的经营者和管理者，应对火灾损失承担主要责任。另鉴于万交公司提供的建筑物系违法建筑，导致无法办理正常的消防验收备案手续，且万交公司作为系争场地的出租人，对于系争场地及建筑物亦负有一定的安全保障及监管义务，故万交公司对于火灾导致的损失承担次要责任，法院认为应由万交公司承担20%的责任，场中汽配承担80%的责任。
本案中涉及因火灾导致的损失如下：场中汽配已先行向受火灾影响的次承租户赔付的款项15，453，000元；1号楼火灾前残值7，236，790元、1号楼装修工程火灾前残值2，707，464元；4号楼火灾前残值317，398元、4号楼装修工程火灾前残值54，883元；1号楼电源电缆残值72，408元。法院认为，4号楼系由场中汽配建造，且未取得相关证照，鉴于本案涉及的出租建筑物及场地的合同无效，4号楼的相关损失应由场中汽配自行承担。
根据争议焦点二、三的分析及责任承担比例的认定，场中汽配应当赔偿万交公司已烧毁的1号楼的损失5，789，432元。万交公司应赔偿场中汽配已先行赔付的款项3，090，600元以及1号楼装修工程损失541，492.80元、1号楼电源电缆损失14，481.60元、2号楼装修工程残值16，539.50元、3号楼装修工程残值1，858，857.50元、3号楼电源电缆残值45，255.22元、5号楼安装工程残值损失876.50元、配电房损失455，048.75元、泵房安装工程残值损失52，291.50元、卫生间差额损失4，938元、室外道路损失16，303.50元、门柱损失1，963元，共计6，098，647.90元。
对于争议焦点四，首先，关于欠付的使用费问题。因双方自2009年《租赁合同》签订后，就“租金”的数额从未提出异议，双方系以实际履行的方式对租赁面积和租金标准进行了默认。对于场中汽配使用的坡道及万交公司占用的三间办公用房，双方在实际履行过程中也从未提出过异议，双方均未要求另行协商及减免费用。鉴于系争合同无效，法院认为对于2012年8月至2012年10月12日的使用费标准，可参照双方《租赁合同》的约定及实际履行过程中支付的金额酌情确定为590，000元／月。场中汽配应向万交公司支付2012年8月至2012年10月12日所欠的使用费，扣除场中汽配已支付的265，000元，尚需支付1，147，767元。其次，场中汽配还需支付2012年10月13日至实际返还场地之日止的未烧毁的3号楼及场地使用费。对于该部分的使用费，可参照双方签订的《租赁合同》及万交公司提供的合同附件图纸中关于租赁面积的约定进行计算，另万交公司认为1号楼的使用费287，047.80元／月（已按合同递增8%），应作为火灾发生后的可得利益损失。对此，法院认为，涉案《租赁合同》为无效合同，故万交公司主张的该部分可得利益及违约金缺乏法律依据，按合同递增使用费亦缺乏法律依据，法院不予支持，法院酌定剩余的租赁建筑物及场地的使用费的标准为330，000元／月。
对于争议焦点五，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。万交公司、场中汽配、东智公司、孙国强签订的《协议书》中明确“乙方（即场中汽配）为表诚意，将乙方法人孙国强所持有的东智公司5%的股权作如期支付租金的担保”，该约定系孙国强对场中汽配欠付租金的担保，并非从属于《房屋租赁合同》，故《租赁合同》无效，不影响该《协议书》的效力，东智公司、孙国强关于《协议书》效力的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采纳。万交公司认为，东智公司、孙国强应对场中汽配的使用费及火灾损失承担连带担保责任，但从《协议书》的文意内容中可以看出，系孙国强将持有的东智公司5%的股权作如期支付租金的担保，并无东智公司须承担担保责任的意思表示，故万交公司要求东智公司承担担保责任的主张缺乏事实和法律依据，法院难以采纳。根据法律规定，以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。孙国强在签署《协议书》后，未将其持有的东智公司5%的股权办理质押登记，致使万交公司的质权未依法设立，但孙国强本应承担的担保义务不应免除，仍应在其持有的东智公司5%股权的价值范围内对场中汽配应支付的使用费承担连带赔偿责任。据此，原审法院作出判决：一、上海万交实业有限公司与上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司于2009年3月7日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、于2009年12月16日签订的《5号办公楼商铺及1号厂房东场地租赁合同》均无效；二、上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海万交实业有限公司返还上海市闸北区万荣路XXX-
XXX号内2号楼、3号楼、5号楼、6号楼及场地；三、上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海万交实业有限公司支付2012年8月至2012年10月12日的使用费1，147，767元及2012年10月13日至实际返还判决第二项主文确定的建筑物及场地之日止的使用费，按照330，000元／月的标准计算；四、孙国强应在其持有的上海东智投资有限公司5%的股权价值范围内，对判决第三项主文确定的上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司应支付的使用费承担连带赔偿责任；五、上海万交实业有限公司应于判决生效之日起三十日内给付上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司各类赔偿款共计6，098，647.9元；六、上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司应于判决生效之日起三十日内给付上海万交实业有限公司赔偿款5，789，432元；七、上海万交实业有限公司应于判决生效之日起三十日内返还上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司租赁保证金500，000元；八、驳回上海万交实业有限公司的其余诉讼请求；九、驳回上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费56，482.20元，由上海万交实业有限公司负担16，944元，由上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司负担39，538.20元；反诉案件受理费68，769.20元，由上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司48，138.20元，由上海万交实业有限公司20，631元；财产保全费5，000元，由上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司负担；司法鉴定费295，920元，由上海万交实业有限公司88，776元，上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司负担207，144元。
场中汽配不服原判，向本院提起上诉称，系争地块的权利人是幸福公司，万交公司向幸福公司承租系争地块，又将其出租给场中汽配。虽然万交公司不是系争地块的权利人，无法以其自身的名义申请建设工程规划许可证，但与场中汽配相比，万交公司与幸福公司具有租赁合同关系，其完全可以依据与幸福公司的租赁合同关系，要求幸福公司办理建设工程规划许可证，但万交公司却长期怠于履行，而场中汽配作为次承租人，与幸福公司之间并无直接的合同关系，因此场中汽配要求幸福公司办理证照的义务显然要弱于万交公司。另外，根据相关规定，在一审辩论终结前，如果系争地块取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，租赁合同效力的瑕疵仍旧可以得到弥补，但本案自起诉至辩论终结前，也未见万交公司任何与申照有关的行为。就此可以看出，万交公司实则是怠于履行相应的责任，放任合同无效后果的发生。因此，万交公司对于双方《租赁合同》无效的过错要大于场中汽配。系争地块出租前未履行出让程序的主要过错责任也在于万交公司，系争地块的土地使用权取得方式为划拨而非出让，涉案房屋并未取得产权证明，万交公司未签订土地使用权出让合同，未补交土地使用权出让金，也未经土地管理部门和房屋管理部门的批准出租标的物的行为，违反了行政法规的强制性规定，也是导致《租赁合同》无效的原因之一。双方签订《租赁合同》的时间为2009年3月7日，签约前，场中汽配并不知道系争地块的权属情况，对于合同无效不具有较大过错，不应承担合同无效后50%的责任。原审法院根据万交公司提交的签署于2009年4月10日《关于场中路汽配市场迁移工作的会议纪要》中有关“其余面积未办理过有关建筑手续”认定场中汽配在签约前已经明知系争地块的权属情况，缺乏依据。同时该会议纪要可以反证，在场中汽配承租时尚有1，200平方米厂房的临时建设规划许可证，合同还部分有效，直至2010年10月17日期满失效。故原审法院关于《租赁合同》无效双方各担责50%的认定存在错误，万交公司对于合同无效具有重大过错，应对合同无效后的损失承担80%的责任。原审法院遗漏了火灾责任承担人，无故加重了场中汽配的责任。火灾责任应当根据火灾起因、扩大化等各方面综合考虑。火宅并非场中汽配引起，对于火灾扩大化也不应承担主要责任。根据查明的事实，本次火灾的起火部位为场中汽配城东区市场与其东侧宿舍楼之间的底层宿舍走道内南端，起火点为底层宿舍走道内109#宿舍（李士春、马步翠）租住窗户旁的铁货架处，起火原因为通电状态下的电器线路短路引燃周边可燃物，建筑防火分隔不到位，市场建筑跨度大，搭建木质阁楼形成夹层，储存大量橡胶制品、油漆、车用油料等物品，火灾荷载大、易复燃，火灾扑救中因电源中断、导致市场内消火栓、火灾自动喷淋系统等消防设施未能继续发挥作用。109#宿舍（李士春、马步翠）以及底层宿舍走道内堆放可燃物的承租户等，对于火灾的形成也负有不可推卸的责任。原审法院判决场中汽配承担80%的责任是将109#宿舍（李士春、马步翠）以及可燃物堆放者的扩大化责任一并追加给了场中汽配，显然过重。万交公司将消防电源与主电源建设在一起，直接导致消防电源在火灾时一并切断，消防队无法利用消防设施。万交公司在万荣路道口上设置了限高设施，导致消防车无法通过，延误了救火的最佳时机。另外万交公司对涉案房屋具有管理职责，其却无视底层宿舍走道内堆放可燃物。万交公司怠于履行物业管理职责的行为，导致了火灾扩大化的后果。其在消防电源、消防通道、物业管理等方面存在疏漏，对于火灾的扩大化负有不可推卸的责任，应承担主要责任。1号楼系违章建筑，在万交公司未提交建造材料的情况下，鉴定机构在鉴定前未对其实际用材进行检测，而直接套用国家标准，所得出的鉴定结论无法证明事实情况。1号楼±0.00以下基础、钢构件及路边三层砖房仍有可用残值，但原审鉴定机构忽视了上述残值的鉴定，对于万交公司的火灾损失鉴定报告存在错误，原审法院依据该鉴定结论作出的处理是错误的，二审法院应当另行委托鉴定机构对有关火灾损失进行补充鉴定。3号楼防火隔断系场中汽配根据消防部门要求安装，属于3号楼建筑的必要部分，并在万交公司投保过程中实际使用，原审法院以3号楼防火隔断系场中汽配自行安装的认定存在错误，其残值损失应当由万交公司根据合同无效所确定的责任比例进行赔偿，否则场中汽配不应支付相应的使用费。4号楼的火灾损失属于侵权行为的损失，赔偿依据应当按照侵权责任法确定。既然万交公司对于火灾损失应按比例承担相应责任，就应当进行赔偿。原审法院确认该损失由场中汽配自行承担也是错误的。场中汽配在原先已对外赔偿（15，453，000元）的基础上，另行向8位租户赔偿了5，110，000元，该笔赔偿金应当由万交公司按照比例承担相应部分的金额。由于《租赁合同》无效，场中汽配需要支付万交公司的使用费，应当按照场中汽配实际使用的面积确定。本案中，两条坡道属于公用面积，并不包含在场中汽配的使用范围内，而三间办公室一直是由万交公司使用，也不应当由场中汽配支付使用费。即便场中汽配应当支付使用费，在2012年8月之前，场中汽配每月支付的使用费为588，502元，同时并无证据证明双方在火灾发生前对于该使用费的标准提出过异议，原审法院却判决对使用费酌定按590，000元／月计算，审判逻辑与判决结果所确定的金额之间存在矛盾，加重了场中汽配的负担。故上诉要求撤销原审判决第三、五、六项，发回重审或依法改判场中汽配对2012年8月至2012年10月12日使用费的计费标准按588，502元／元计取并按月租金6，189.67元／月的标准计算将三间办公室的费用从场中汽配应付的使用费中扣除；对2012年10月13日起的使用费按200，000元／月计价；将3号楼防火隔断及4号楼的金额计入万交公司应向场中汽配赔偿的损失中并确定按80%的比例由万交公司承担赔偿责任；在重新对1号楼进行审价确定金额的基础上，将1号楼±0.00以下基础、钢构件及路边三层砖房的金额从场中汽配应向万交公司赔偿的损失中剔除，并确认按20%的比例由场中汽配向万交公司承担赔偿责任。诉讼费用由万交公司承担。
孙国强不服原判，向本院提起上诉称，2013年3月29日万交公司、场中汽配、东智公司、孙国强签订的《协议书》，主要是对火灾后万交公司与场中汽配就《租赁合同》项下租金及支付期限的约定，其从属于《租赁合同》。由于作为主合同的《租赁合同》系无效合同，按照法律规定，作为从合同的《协议书》中有关孙国强的担保条款也应属无效。根据法律规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。孙国强并非《租赁合同》的当事人，对于该合同的无效其不存在过错，因此不应该承担担保责任。故上诉要求撤销原审判决第四项，依法改判驳回万交公司的相应诉请，诉讼费用由万交公司承担。
被上诉人万交公司辩称，万交公司在与场中汽配签订《租赁合同》前已明确告知涉案房屋只有土地使用权证和部分房屋建设规划许可证以及权属情况。对涉案房屋没有产证的情况场中汽配是明知的。双方在《租赁合同》中也未约定万交公司负有补办或办妥涉案房屋产证的义务，万交公司从未向场中汽配作过相应承诺。在明知的情况下，场中汽配仍与万交公司签订租约，表明其自愿承担合同风险与不利后果，对于《租赁合同》的无效其显然存在重大过错。原审法院判决由双方各担责50%，不仅未加重场中汽配的责任，反而减轻了其过错责任。场中汽配作为承租人，负有保证租赁物安全、完好的法定义务与合同义务。火灾事故认定书确认起火部位为场中汽配在承租区域内自建的4号楼内，且是场中汽配的住户造成的，根据法律规定与合同约定，场中汽配应当承担全部责任。至于场中汽配是否追究火灾肇事者的侵权责任属于其与他人之间的法律关系，与《租赁合同》无关。汽配市场内的电力设施与扩容是由场中汽配配备建造的，供电系统也是其安装的。因此电力设施设备、供电系统完好与否均由场中汽配负责，火灾扑救中因电源中断导致市场内的消火栓、喷淋系统未能继续发货作用的责任应完全归于场中汽配。万荣路道口是由场中汽配与铁路道口有关部门联系建设的，不存在万交公司限高的行为，消防部门也未作出相应认定，不能证实火灾发生当日消防车因限高因素不能通过。因此，场中汽配应对火灾事故负担全部责任。1号楼已被烧毁，不存在修复的可能，众所周知，建筑物必须具备连贯性、牢固性以及安全性等特征，场中汽配主张1号楼±0.00以下基础、钢构件及路边三层砖房仍有可用残值的观点缺乏常识性与专业性。鉴定单位对1号楼的造价鉴定不是凭空捏造，而是根据现场勘察、参照3号楼的建筑用材以及场中汽配的认可作出的。该重置价已排除了物价上涨等因素并按照使用年限进行折旧，所以鉴定结论是不存在瑕疵的。3号、4号楼为简易建筑物，场中汽配除施工图纸外，还应提供施工合同等材料，否则应当根据现场勘查情况进行审价，不应按照标准建筑物审价；且3号楼防火隔断工程的建造发生在本案诉讼期间，并未征得万交公司同意，属于场中汽配自行扩大损失，不应计入总价。坡道附属于1号楼、3号楼两幢建筑，在场中汽配承租范围内并由其专用，按照《租赁合同》约定属于计算租金范围，费用不应当扣除，三间办公室在双方签约前已由万交公司使用，未计入租赁面积，万交公司计收的租金中并不包含该部分费用，从双方按现状交接房屋时起直至诉讼前，场中汽配也从未提出异议。火灾后1号楼及周边场地仍被场中汽配占有使用至今未还，导致万交公司不但不能将1号楼土地返还幸福公司，而且还需向幸福公司支付土地使用金；原审法院确定330，000元／月的使用费只是3号楼独幢的使用费，不包括5号楼底层商铺及周边场地，漏计5号楼的使用费（12，410元／月），且排除了合同约定8%的递增幅度。以上建筑物至今仍被场中汽配占用，原审法院判决计算的使用费不仅没有加重场中汽配的负担，反而减轻了其责任。2013年3月29日的《协议书》是各方当事人就支付欠租与赔偿损失达成一致意见而形成的结算协议，并非《租赁合同》的从合同，该协议合法有效。孙国强自愿对《协议书》中场中汽配应承但的责任提供担保，系其真实意思表示，未办理登记仅使万交公司实现优先受偿的预期利益落空，但并未免除孙国强的担保责任。故不同意场中汽配和孙国强的上诉请求，要求维持原判。
原审被告东智公司述称，同意场中汽配和孙国强的上诉请求及意见。
本院经审理查明，沪房地（闸）字（2008）第009404号上海市房地产权证载明：房地坐落彭浦镇393街坊5丘的权利人为幸福公司，土地总面积13，596.20平方米；沪房地（闸）字（2008）第009405号上海市房地产权证载明：房地坐落彭浦镇426街坊3丘的权利人为幸福公司，土地总面积15，142.80平方米。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，作为租赁合同的当事人，出租方必须保证出租标的物具有合法性，而出租方则负有审慎的注意义务。本案中，虽然万交公司与场中汽配签订《租赁合同》、《补充协议》时，租赁标的中的建筑面积1，203.68平方米具有临时建设工程规划许可证，但鉴于该证两年有效期过后并未续期，相应建筑的租赁关系之合法性就此丧失。万交公司在系争场地内建造的其余建筑物均未获得过建设工程规划许可证，之后系争建筑物至今仍未取得相应的权属证明，并非合法建筑，故原审法院确认万交公司、场中汽配所签订的《租赁合同》、《补充协议》以及《5号办公楼商铺及1号厂房东场地租赁合同》无效是正确的。对于合同的无效，在没有证据证明签约时存在万交公司向场中汽配掩盖或隐瞒涉案房屋权属产证真实情况的前提下，原审法院确定作为签约双方的万交公司与场中汽配对《租赁合同》无效各承担50%的责任，并无不当。对场中汽配上诉要求万交公司承担80%责任的意见，本院不予采纳。
虽然双方签订的《租赁合同》无效，但根据相关规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，一般应予支持。因此对于场中汽配应向万交公司支付使用费的具体金额，结合合同约定的金额以及双方实际履行的情况，原审法院酌情确定的金额并无不当。而对于场中汽配使用的坡道及万交公司使用的三间办公用房，双方在实际履行中也从未提出过异议。因此对场中汽配上诉要求将2012年8月至2012年10月12日使用费的计费标准按588，502元／月计取并按月租金6，189.67元／月的标准计算将三间办公室的费用从场中汽配应付的使用费中扣除以及对2012年10月13日起的使用费按200，000元／月计价的主张，本院均不予支持。
按照《合同法》规定，承租人应当妥善保护管理租赁物，因保管不善导致租赁物毁损、灭失，承租人应当承担损害赔偿责任。本案中，场中汽配承租的包括1号楼等在内的租赁标的物因火灾影响而损毁，作为出租方的万交公司享有向合同相对方场中汽配索赔的权利。
本案中，引发火灾的部位系场中汽配自行搭建的4号楼，且双方签订的《补充协议》中明确约定了租金标准，并不包含物业管理费，故万交公司对涉案房屋不负有物业管理职责，再考虑到消防泵房内的设施系由场中汽配建造和配备，其所配置的消防设施存有缺陷，致使消防队不能及时灭火，从而导致损失扩大。原审法院因此确认对租赁标的物之损毁，作为涉案房屋经营者和管理者的场中汽配应承担主要责任并无不当，对场中汽配要求确定万交公司对火灾损失承担80%责任的主张，本院不予支持。
在对各项损失金额的认定上，由于部分房屋已遭毁损，原审法院委托的鉴定单位在鉴定过程中对现场进行勘测的基础上出具了鉴定结论，原审法院予以采纳是适当的。对场中汽配就1号楼残值等的鉴定结论提出异议，要求重新鉴定的意见，本院不予采纳；场中汽配上诉提出将1号楼±0.00以下基础、钢构件等的残值金额从损失中剔除，将3号楼防火隔断及4号楼的残值金额计入损失金额中的意见，缺乏依据和理由，本院不予支持。
2013年3月29日当事人各方所签的《协议书》载明的内容反映的是孙国强仅对场中汽配应承担的欠租付款义务进行担保，与《租赁合同》并不存在从属依附关系。对孙国强主张《协议书》系《租赁合同》之从合同的观点，本院不予采纳。其提出因主合同（《租赁合同》）无效导致从合同（《协议书》）无效其担保责任可得免除的主张，缺乏依据，理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15，129.90元，由上诉人上海闸北场中汽车配件市场经营管理有限公司负担人民币10，086.60元，由上诉人孙国强负担人民币5，043.30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清','2018-09-25
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第五十七条
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