江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏执复166号
复议申请人（被执行人）中机浦发集团有限公司，住所地上海市外高桥保税区。
法定代表人陈建军，该××总经理。
委托代理人李戈，该××员工。
申请执行人苏美达国际技术贸易有限公司，住所地江苏省南京市。
法定代表人张治宇，该××董事长。
被执行人上海保税商品交易市场中国机电贸易中心有限公司，住所地中国（上海）自由贸易实验区。
法定代表人陈建军，该××总经理。
复议申请人中机浦发集团有限公司（以下简称中机浦发公司）不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2016）苏01执异406号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
苏美达国际技术贸易有限公司（以下简称苏美达公司）与上海保税商品交易市场中国机电贸易中心有限公司（以下简称中机贸易公司）、中机浦发公司仓储合同纠纷一案，南京中院于2015年9月14日作出（2015）宁商初字第125号民事判决：一、中机贸易公司于本判决生效之日起十日内向苏美达公司返还精对苯二甲酸（PTA)8084吨；二、中机贸易公司不能履行上述第一项判决义务的部分，应按8084吨总价7033.32万元确定单价即每吨8700.29元的标准赔偿苏美达公司损失；三、中机浦发公司对中机贸易公司上述第一项、第二项判决义务不能清偿部分承担连带清偿责任，并有权向中机贸易公司追偿。中机贸易公司、中机浦发公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2016年3月22日作出（2015）苏商终字第00651号民事判决，驳回上诉，维持原判决。苏美达公司于2016年4月向南京中院申请执行。
执行过程中，南京中院委托江苏汇知土地房地产评估咨询有限公司（以下简称汇知评估公司）对中机浦发公司名下位于上海市奥纳路79号1幢、2幢1001、1002、1003、1004、1005室房地产的市场价值进行评估（工业、仓储用地，建筑面积5257.21平方米）。汇知评估公司于2016年6月20日作出汇知房地估字[2016]第629号《房地产估价报告》（以下简称《估价报告》），运用收益法进行测算，委估房地产于价值时点2016年6月6日的估价结果为5627.9万元。其中79号1幢的单价为9156.86元/平方米，79号2幢1001、1002、1003、1004、1005室的单价均为21000.98元/平方米。
该《估价报告》载明：（一）适用的估价方法。根据估价对象在价值时点下的利用类型与所在区域房地产市场情况，附近类似厂房、办公用房出租案例较多，收益法所需基础数据等相关资料易获取，故适用收益法。（二）不适用的估价方法。估价对象为已建成并投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法；估价对象为厂房、办公用房，在同一供求圈内，同规模、同档次的物业较少，市场交易案例很少，故对此物业不易采用市场比较法进行估价。另外，目前本地区厂房、办公用房价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为估价方法。
中机浦发公司不服该估价报告提出异议称：一、评估报告出具程序违反法律规定。依据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条第（四）项的规定，每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。本案的《估价报告》仅有两名评估师签字，评估程序违反上述规定，应为无效。二、评估价格过低，损害异议人的合法权益。《估价报告》评估奥纳路79号2幢的单价为21000.98元/平方米，异议人经了解周边房产销售单价为23000元/平方米。
苏美达公司辩称：一、汇知评估公司是通过执行法院摇号指定的评估机构，其依据国家标准《房地产估价规范》对案涉房地产进行评估，程序合法。二、汇知评估公司作出的估价结果符合市场价值，结果客观公正。请求驳回中机浦发公司的异议。
异议审查过程中，汇知评估公司针对中机浦发公司所提异议作出书面回复：一、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条第（四）项规定，法人或其他组织申请从事司法鉴定业务的，每项司法鉴定业务需有三名以上鉴定人。这里所指的是单位从事司法鉴定业务每项所需的专业人员，根据房地产估价规范，估价报告有二名估价师签字即可，异议人系理解错误。二、汇知评估公司评估程序合法。《估价报告》中按照必要的估价程序和估价方法，对估价对象的实际情况和影响估价对象房地产市场价值的相关因素进行了详细分析，得出的估价结果客观、公正地反映了委估房地产的市场价值。
南京中院认为，本案的争议焦点是：第一，本案评估程序是否符合法律规定；第二，汇知评估公司对委估房地产的评估价格是否合理。关于第一个争议焦点。汇知评估公司系南京中院依法定程序选定的评估机构，具备相应的评估资质，参与本案评估的人员具有相应的执业资格。汇知评估公司在评估过程中，由两位注册房地产估价师作出《估价报告》并签名，符合中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》的相关规定，评估程序合法。关于异议人提出的依据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第五条第（四）项的规定，每项司法鉴定业务需有三名以上鉴定人。该规定是指法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务所需条件，并非是从事单项鉴定业务中对鉴定人数的要求，故异议人该项异议理由不能成立。关于第二个争议焦点。汇知评估公司在评估过程中，经过现场勘查、市场调查，选用收益法并结合委估房地产的地理位置、周围环境及其建筑、结构及配套设施等因素进行评估，符合行业规范的要求。中机浦发公司主张汇知评估公司作出的估价结果过低，但没有足以反驳的相反证据和理由。汇知评估公司作出的估价结果仅是执行法院在拍卖中参照的保留价，估价对象的实际价值最终是由市场决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，该院于2016年8月8日作出（2016）苏01执异406号执行裁定，驳回中机浦发公司的异议。
中机浦发公司不服南京中院异议裁定，向本院申请复议称：一、南京中院异议裁定认为估价对象的实际价值由市场决定而评估价值仅为保留价认定错误。评估价通常作为房产拍卖起拍价，评估价格的高低对成交价格有直接影响。评估价过低会造成复议申请人资产贬值的风险。二、本案评估方法不当，评估价格低于市场价值。依据本案估价报告，采用收益法评估的原因是“附近类似厂房、办公房出租案例较多”，但收益法通常适用于“只租不售”的房产，涉案房产在将来有出售的可能性，故本案评估不适用收益法，更适宜采用市场比较法评估。复议申请人经了解，与评估房产奥纳路79号2幢的同地段、同档次销售单价为23000元/平方米，而评估报告单价为21000.98元/平方米，整体评估价格低于市场价约140万元。请求撤销（2016）苏01执异406号执行裁定，对涉案估价报告不予认定。
苏美达公司辩称：一、复议申请人错误理解执行异议裁定，认为评估价就是保留价，曲解异议裁定参照评估价确定保留价的表述。复议申请人没有任何证据证明估价过低。本案评估程序合法，结果客观公正。二、估价报告载明：在同一供求圈内，同规模、同档次的物业较少，市场交易案例很少，故对此物业不易采用市场比较法进行估价。在此情况下仍坚持采用市场比较法评估没有事实依据。复议申请人主张奥纳路79号2幢房产单价为23000元/平方米，缺乏事实依据。请求驳回复议申请，维持南京中院执行异议裁定。
本案争议焦点为：一、汇知评估公司采用的评估方法是否适当。二、涉案估价报告是否估价过低。
本院认为：一、涉案估价报告对本案适用的估价方法及不适用的估价方法均予载明并说明理由：估价对象附近类似厂房、办公用房出租案例较多，收益法所需基础数据等相关资料易获取，故适用收益法评估。估价对象为厂房、办公用房，在同一供求圈内，同规模、同档次的物业较少，市场交易案例很少，故对此物业不易采用市场比较法进行估价。对具有资质的评估机构所作上述专业判断应予尊重。复议申请人称“收益法通常适用于只租不售的房产、本案更适宜采用市场比较法评估”的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、申请复议人认为涉案房屋估价过低，称与评估房产同地段、同档次房屋的销售单价为23000元/平方米，但未能提供证据证明其主张，对复议申请人该主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回中机浦发集团有限公司的复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01执异406号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 燕
审 判 员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年十二月五日
书 记 员 沈晓雯