天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5160号
上诉人(原审原告):张洪超。
委托诉讼代理人:张洪役
上诉人(原审被告):董建嫒。
委托诉讼代理人:董桂彬,天津坻京律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李佳欢,天津坻京律师事务所律师。
上诉人张洪超因与上诉人董建嫒房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2100号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人张洪超的委托诉讼代理人张洪役,被上诉人董建嫒的委托诉讼代理人董桂彬、李佳欢,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪超上诉请求:撤销一审判决,改判支持其一审全部诉请。事实和理由:一审认定开庭日为合同解除日期是错误的,至今涉案房屋仍处于董建嫒控制之中,且因尚未恢复原状导致无法接收,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,董建嫒构成违约;由于董建嫒未缴纳物业费,物业公司已向张洪超发出“物业催缴通知单”,一审判决关于物业费的判理欠妥;根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释㈡》第二十二条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定,对违约金之诉请应予支持。
董建嫒上诉请求:撤销一审判决第二、三项,或发回重审。事实和理由:双方之间的租赁关系在2015年7月1日已经解除,董建嫒无需支付2015年6月30日以后的租金;一审判决“恢复原状”没有法律依据。
张洪超与董建嫒互不同意对方的上诉请求以及事实、理由。
张洪超向一审法院起诉请求:1、判令董建嫒支付2015年7月1日至2017年6月30日的租金50400元;2、判令董建嫒支付2014年9月30日至2017年6月30日物业费9655.8元;3、判令董建嫒赔偿违约金6300元;4、判令解除租赁合同并将房屋恢复原状,董建嫒返还钥匙、中央空调遥控器、水卡;5、董建嫒负担诉讼费。
一审法院认定事实:原、被告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》,原告为甲方,被告为乙方,约定:甲方将其名下的天津市河东区十经路与七纬路交口卓越大厦十经路10号1102室出租给乙方作为经营之用,租赁期限自2014年4月30日至2017年6月30日,租金标准:2014年4月30日至2014年6月30日为免费;2014年7月1日至2015年6月30日,租金为25200元,2015年7月1日至2016年6月30日,��金为25200元,2016年7月1日至2017年6月30日,租金为25200元;月租金为2100元,乙方按年缴纳租金。被告已经缴纳2014年7月1日至2015年6月30日的租金25200元。庭审中,被告称自2015年7月已经搬离诉争房屋。庭审中,原告称诉争房屋的钥匙、中央空调遥控器、水卡在被告手中,被告对此认可,并表示同意返还。
一审法院认为,原告与被告签订合同系双方的真实意思表示,亦不违反法律的强制规定,对其效力予以确认。关于原告要求解除合同,庭审中,被告表示同意解除合同,但双方对于解除合同的时间存在争议,被告称于2015年7月从诉争房屋中搬出,并且明确表示不再承租诉争房屋,原告称对于被告搬出并不知情,但被告所举证据无法证明其主张,同时,法院依法到诉争房屋所在小区的物业公司进行调查得知,被告确实于2015年7月从诉争房屋中搬出,并通知出租人,但是无法证明出租人已经知晓承租��解除的意思表示,故对被告抗辩称已于2015年7月解除诉争房屋租赁合同,不予支持。因被告腾空房屋,并表示不再承租房屋,故导致原、被告之间的房屋租赁合同亦无法再继续履行,且在2016年5月16日庭审中,双方均同意解除合同,故依法确认诉争房屋租赁合同已于2016年5月16日解除。关于原告主张被告给付租金,被告尚欠2015年7月1日至2016年5月16日的房屋租金,应为22120元。关于原告要求被告支付2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金,因该部分租金尚未发生,且双方合同已经解除,被告已经不使用房屋,故对原告主张被告给付该部分时间的房租,不予支持。
关于原告主张被告给付2014年9月30日至2017年6月30日物业费一节,根据双方合同的约定,由被告支付使用房屋期间的物业费,被告认可没有交纳上述时间之内的物业费,但收取物业费是物业公司的权利,且经询,原告表示其至今没有交纳���述时间之内的物业费,故原告要求被告将物业费交给原告没有合同依据,也没有法律依据,故对其该主张不予支持。
关于原告主张要求被告给付违约金一节,双方在合同中虽约定了违约责任,但是并没有明确约定违约金的数额以及计算方式,且原告在诉讼中并没有举出证据证明其有实际损失,故对于原告主张将三个月的租金作为违约金的诉讼请求,不予支持。
关于原告主张要求被告恢复原状一节,本案中,被告租用原告房屋之后,将诉争房屋与同时租赁的隔壁的另一间房屋打通,对于上述情况,原告是知情的,并且同意打通使用,被告虽然抗辩称双方合同中并没有对于在房屋租赁合同到期之后将以上打通行为恢复原状的约定,但根据诚实信用原则,原告当初为了便于被告经营同意将诉争房屋与隔壁的另一间房屋打通,被告应当遵守诚实信用原则,将打通的部分恢复原状,故对原告要求被告恢复原状的主张,予以支持。
关于原告主张被告返还诉争房屋的钥匙、中央空调遥控器、水卡一节,庭审中,被告同意返还上述物品,予以照准。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、解除原、被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》;二、本判决生效之日起十日内,被告给付原告房屋租金22120元;三、本判决生效之日起十日内,被告将坐落天津市河东区十经路与七纬路交口卓越大厦十经路10号1102室房屋予以恢复原状;四、本判决生效之日起十日内,被告将钥匙、中央空调遥控器、水卡返还给原告;五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元,减半收取370.5元,原告负担170.5元,被告负担200元。
二审中,当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,相对方当事人可以解除合同。本案中,根据一审法院查明事实,上诉人董建嫒在租赁合同履行期间,已从诉争房屋内搬出且未支付后续租金,即以自己的行为明确表示不再继续履行租赁合同,但其并未举证证明上诉人张洪超已知晓其搬离之事实及其欲解除诉争合同之意思表示,应承担举证不能的不利后果,在此情况下,上诉人张洪超依法享有解除权,对其诉请解除诉争合同应予支持。因上诉人董建嫒未能举证证明其自诉争房屋搬出之时,其已享有合同约定或法定之解除权,故其主张涉诉合同自2015年7月1日解除之诉讼意见,依据不足,本院不予支持。
关于上诉人张洪超主张的租金一节,本院认为,上诉人董建嫒虽已于2015年7月自诉争房屋内搬出,但其未与上诉人张洪超进行房屋交接,诉争房屋仍由董建嫒控制占有,故董建嫒应向张洪超支付自2015年7月1日至一审认定合同解除之日的房屋租金。双方当事人对于一审认定的上述期间租金数额均无异议,本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》相关规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行,故上诉人张洪超主张自合同解除之日起至2017年6月30日的租金,法律依据不足,本院不予支持。然,至本案二审庭审之时,上诉人董建嫒仍未将涉诉房屋交还上诉人张洪超,且上诉人董建嫒亦未能举证证明上诉人张洪超对于房屋至今未办理交接存在过错,故对于自租赁合同解除之日起至房屋腾交之日止的房屋占有使用费,应由上诉人董建嫒承担。上诉人董建嫒应���照租赁合同约定之租金标准即2100元/月,支付上诉人张洪超自2016年5月17日至房屋腾交之日的房屋占有使用费。
关于上诉人张洪超主张的物业费一节,双方租赁合同明确约定物业费用由承租人即上诉人董建嫒承担,上诉人张洪超提交的现有证据无法证明其已为上诉人董建嫒垫付该项费用,故其主张上诉人董建嫒返还物业费的诉讼请求,法律依据不足,本院不予支持。上诉人张洪超可待该项损失实际发生后,另行解决。
关于上诉人张洪超主张要求上诉人董建嫒恢复原状一节,上诉人董建嫒承租涉诉房屋后,经上诉人张洪超同意,对涉诉房屋进行了部分改造,现双方合同关系终止,一审法院依据诚实信用原则,判令上诉人董建嫒对其改造部分恢复原状,符合法律规定,本院予以维持。上诉人董建嫒主张其在承租涉诉房屋之时已支付了恢复原状的对价,上诉人张洪超对此不予认可,因上诉人董建嫒未能就其主张提供证据予以佐证,故应承担举证不能的不利后果。对于上诉人董建嫒的该项上诉主张,本院不予支持。
本案二审审理期间,上诉人张洪超自愿撤回要求董建嫒支付违约金的诉讼请求,上诉人董建嫒对此表示同意,因上诉人张洪超撤回该项诉讼请求不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益,本院予以准许。
综上,上诉人张洪超的上诉请求部分成立。上诉人董建嫒的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十三条规定,判决如下:
一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2100号民事判决第一、二、三、四项;
二、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2100号民事判决第五项;
三、本判决生效之日起十日内,上诉人董建嫒以2100元/月为��准,给付上诉人张洪超自2016年5月17日至房屋腾交之日止房屋使用费;
四、准许上诉人张洪超撤回主张上诉人董建嫒给付违约金的诉讼请求;
五、驳回上诉人张洪超一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求;
六、驳回上诉人董建嫒上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费370.5元,二审案件受理费1259元,由上诉人张洪超负担191.5元,上诉人董建嫒负担1438元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 郭 鑫
代理审判员 李 敏
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 李珊珊