绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0602民初1991号
原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。
负责人刘雁群，系该分行行长。
委托代理人（特别授权）楼东平、俞惠南，浙江越光律师事务所律师。
被告绍兴市蕊丰烟花有限公司，住所地绍兴市袍江财富中心7-8区菖蒲街328号。
法定代表人王伟明，系经理。
被告浙江天七电煤燃料有限公司，住所地绍兴市袍江财富中心7-8区菖蒲街330号一楼。
法定代表人冯凤娟，系经理。
委托代理人王伟明，男，1963年12月18日出生，汉族，住绍兴市越城区斗门镇王家村***号。
被告绍兴君臣针织有限公司，住所地绍兴市袍江汤公路以东三江路以北4幢2楼。
法定代表人陈苏，系公司总经理。
被告赵娟娟。
被告陈苏。
原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建行绍兴分行）与被告绍兴市蕊丰烟花有限公司（以下简称蕊丰烟花公司）、浙江天七电煤燃料有限公司（以下简称天七电煤公司）、绍兴君臣针织有限公司（以下简称君臣针织公司）、赵娟娟、陈苏案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理了本案。原告建行绍兴分行的委托代理人俞惠南、被告蕊丰烟花公司法定代表人王伟明（同时系天七电煤公司的委托代理人）到庭参加诉讼；被告君臣针织公司、赵娟娟、陈苏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告建行绍兴分行诉称，其与君臣针织公司、赵娟娟、陈苏金融借款合同纠纷案已由法院判决在案，判决生效后原告申请对赵娟娟名下坐落绍兴袍江财富中心菖蒲街328、330号房产进行处置。上述房产原告与赵娟娟签订抵押合同约定在2013年2月27日至2015年2月26日期间为君臣针织公司债务承担担保责任，并办理了抵押登记。被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司提出执行异议称，抵押前房产已由蕊丰烟花公司、天七电煤公司承租，请法院保护租赁权。但证据显示，被告的租赁发生在原告设立抵押之后，不能对抗抵押权，诉请判令被告的租赁不得妨碍原告抵押权实现；要求不带租约进行出售。
被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司辩称，2012年春节后即开始装修准备营业，与物业签订合同；虽合同租赁期自2013年3月16日起，但实际有近一个月的免租期，使用时间是2013年2月21日起，租金已付清，要求保护合法租赁权，请求驳回原告的诉讼请求。
被告君臣针织公司、赵娟娟、陈苏未到庭应诉，也未提供书面答辩状。
原告为证明诉称事实向本院提供以下证据：
1、（2014）绍越商初字第1311号民事判决书、（2014）绍越商初字第1323号民事判决书各一份，要求证明原告对涉案营业房享有抵押权已经生效判决确认。经庭审质证，被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司无异议；本院认证，上述证据系生效法律文书，可以证明相关事实。
2、房地产抵押合同二份、他项权证和房产证及土地证各二份，要求证明原告对案涉房产享有抵押权，登记时间为2013年2月25日，登记核准时间为2013年2月27日。经庭审质证，被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司对抵押合同无异议；但认为其租赁在先，原告办理抵押时未到现场调查、拍照。本院认证，上述证据被告无异议，可证实案涉房产已抵押，并于2013年2月27日核准登记的事实。
3、（2015）绍越执异字第7号执行裁定书、（2015）绍越执异字第51号执行裁定书各一份，要求证明被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司在二次执行异议中提交证据不一致，第一次未提交装修合同、装修装饰管理协议、电费支付凭证，原告对后补交的证据真实性存在异议，请法院支持原告诉讼请求。经庭审质证，对裁定书无异议，认为第一次听证确实只带了租赁合同和补充协议，但事实已缴纳了租金，一审输后，上诉中才补齐了所有证据。本院认证，对裁定书当事人无异议，依法予以确认，可证明相关事实。
被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司为证明辩称事实向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，要求证明确实与房东赵娟娟租赁案涉房屋的事实。经庭审质证，原告对真实性不清楚，即使房屋租赁合同真实，但租期是从2013年3月16日开始。本院认证，上述证据无否定依据证实不是被告与房东签订，故真实有效，可证实相关事实。
2、农业银行汇款单三张、补充协议一份、证明一张，要求证明房租费分三次缴纳，已付清。经庭审质证，原告对真实性无法确认；从补充协议看，签订租房协议的时间为2013年3月16日，所以即使补充协议及证明真实并且有关联，也发生在原告抵押登记之后。本院认证，上述证据无其他证据否定，本院予以认定，可证实相关事实。
3、房屋装修管理协议一份，要求证明被告于2013年2月25日之前已开始装修。经庭审质证，原告对真实性无法确认；协议是蕊丰烟花公司法定代表人与案外人签订，不能证明已占有并实际租赁的事实。本院认证，协议系与本案无利害关系的物业管理部门签订，可证实装修的事实。
4、供电协议、装修协议各一份，要求证明被告已于2013年2月25日之前开始装修的事实。经庭审质证，原告对真实性无法确认；供电协议乙方系蕊丰烟花公司，并非上述营业房的直接承租人，物业与乙方签订的供电协议即使真实也是无效；且供电协议也不能证实被告实际占有房屋的时间；装修协议没有关联性，同样不能证实被告实际占有租房的时间。本院认证，上述协议系与无利害关系的案外人签订，又无相反证据否定，可予认定，证实相关事实。
被告君臣针织公司、赵娟娟、陈苏未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利。
经审理，本院认定：原告建行绍兴分行与被告君臣针织公司、赵娟娟、陈苏金融借款合同纠纷案已经本院判决在案，（2014）绍越商初字第1311号民事判决书、（2014）绍越商初字第1323号民事判决书生效后原告申请执行，要求对赵娟娟名下坐落绍兴袍江财富中心菖蒲街328、330号房产进行处置。上述房产原告与赵娟娟签订抵押合同约定在2013年2月27日至2015年2月26日期间为君臣针织公司债务承担担保责任，并办理了抵押登记。被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司在执行中提出异议，称抵押前房产已由蕊丰烟花公司、天七电煤公司承租。另查明，被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司与被告赵娟娟于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》二份，约定租期2013年3月16日至2018年3月15日。全部租金已分三次缴清。另2013年2月19日被告蕊丰烟花公司与他人签订房屋《装修协议书》，约定施工期限2013年2月20日至2013年4月30日。2013年2月21日被告蕊丰烟花公司法定代表人与绍兴绿泰物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》和《供电协议》各一份，约定装修需缴纳保证金2000元；电费每月结算一次。被告蕊丰烟花公司于2013年4月9日向绍兴绿泰物业管理有限公司缴纳了2013年2月21日至2013年3月25日的电费184.4元。
本院认为，案件的争议焦点为抵押在先还是租赁在前？从双方当事人的陈述及提供的证据分析，原告享有抵押权，登记时间为2013年2月25日，登记核准时间为2013年2月27日。被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司享有承租权，《房屋租赁合同》签订是2013年2月27日，约定租期2013年3月16日至2018年3月15日。全部租金已分三次缴清。但从被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司提供的与无利害关系人所签的装修协议书、房屋装饰装修管理协议书、电费支付凭证、供电协议均反映了签订《房屋租赁合同》前，案涉房屋已由被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司进行占用装修，表明双方已达成口头租赁协议；租赁合同为诺成性合同，被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司装修房屋的行为及缴纳电费证明使用房屋起始时间发生在原告办理房屋抵押前，可认定被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司享有承租权先于原告享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”现原告诉请被告蕊丰烟花公司、天七电煤公司的承租权不得妨碍原告抵押权实现，与法无据，本院不予支持。要求对案涉抵押房产不带租约出售，本院不予遵照。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下:
驳回原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行的诉讼请求。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 周仕勇
审判员 陶珊珊
审判员 蒋震锋
二０一六年六月十六日
书记员 李婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。