湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂11民终693号
上诉人(一审被告)：陈孟君(又名陈玉燕)，女，生于1938年3月23日，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。
上诉人(一审被告)：潘伟建，男，生于1963年2月10日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣长子。
上诉人(一审被告)：潘伟文，男，生于1968年8月5日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣次子。
上诉人(一审被告)：潘伟峰，男，生于1972年9月25日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣三子。
上诉人(一审被告)：潘红艳，女，生于1965年4月10日，汉族，湖北省黄冈市人，系被告陈孟君与潘茂荣长女。
共同委托诉讼代理人：李秋元，湖北美博律师事务所律师。代理权限一般代理。
被上诉人(一审原告)：蒋伏国(又名蒋佛国)，男，生于1942年12月11日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。
被上诉人(一审原告)：帅六娥，女，生于1947年6月15日，汉族，湖北省黄梅县人，住址同上。系原告蒋伏国妻子。
被上诉人(一审原告)：蒋险峰，男，生于1968年2月20日，汉族，湖北省黄梅县人，住址同上。系蒋伏国长子。
共同委托诉讼代理人：张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳因与被上诉人蒋伏国、帅六娥、蒋险峰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2015）鄂黄梅民重字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳及其共同委托诉讼代理人李秋元，被上诉人蒋伏国、帅六娥、蒋险峰及其共同委托诉讼代理人张展宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳上诉请求：一、请求依法撤销黄梅县人民法院(2015)鄂黄梅民重字第00020号民事判决书，改判驳回三被上诉人的诉讼请求
二、由三被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案并非房屋买卖合同纠纷，应系赠与合同纠纷。本案中核心证据《馈赠协议》，并非房屋买卖合同，而是附条件的赠与合同。一审认定“馈赠”为“买卖”，明显认定事实错误。在2014年双方签订《馈赠协议》载明该房屋的转让方式系馈赠，馈赠协议书并没有约定偿付房具体金额，对应于受赠方的义务为在清明四季尽祭扫先人之墓的义务，协议双方的基本意思表示为赠与权利义务关系，现有证据即可看出，上诉人房屋的市场价值远远高于26800元，26800元不应当认定为该房屋的转让对价。二、一审判决适用法律错误。1、本案不管房屋以何种形式转让，必须到房产部门办理转让登记才生效。根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》司公通字［1991］117号文件第三条规定，接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和“本人接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。2、根据鄂建［1998］245号文件《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第十二条第五款、第十三条、第十八条之规定，受赠的房屋，交验原权属证件、契证和经公证机关的赠与书，房屋交易管理部门签证证件买卖、赠与、房屋所有权变更权属的，应在事实发生之日起或名称改变之日起30日内申请;凡未按上述细则规定申请房屋权属登记并领证的，其房屋权属的取得、转移、变更、抵押、注销等均属无效，根据物权法第九规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、本案争议房产所占的土地使用权系国有划拨土地，如所有人未交纳高额出让金，其是无法转让该土地使用权的。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得任意转让、出让、抵押”。此规定属于国家法律法规的强制规定。《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条也规定，划拨土地“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”可见，未经转化为出让土地使用权并符合其他条件的划拨土地，不得转让、出租抵押土地使用权。划拨土地使用权是不得任意转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定则，依照《中国人民共和国合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。要求二审法院查清案件相关事实，依法处理。
被上诉人蒋伏国、帅六娥、蒋险峰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，本案应为房屋买卖关系，上诉人出具收条明确注明为购房款，且房价符合当时的市场水平。
蒋伏国、帅六娥、蒋险峰向一审法院起诉请求：2004年8月21日，蒋伏国、帅六娥、蒋险峰与陈孟君、潘茂荣签订《馈赠协议书》，约定陈孟君、潘茂荣将该房屋有偿赠与给蒋伏国、帅六娥、蒋险峰，且张某在协议书上签字作证，陈孟君收到蒋伏国、蒋险峰交付购房款26800元后陈孟君将该房屋的房契、土地证交给了蒋伏国。随后，蒋险峰对该房屋进行了维修、装修后居住至今。2013年因房屋陈旧需进行翻新，蒋伏国即携房契和土地证前往黄冈的陈孟君家要求办理协助过户，不料陈孟君反悔且趁蒋伏国不备将房契和土地证收走，在蒋伏国坚持下陈孟君才出具收回房契和土地证的收条且还在馈赠协议书上单方批注“保质期已过期，又未经公证，本协议作废”。综上，上述有偿馈赠协议书是双方真实意思表示且其内容不违反国家法律的强制性规定、依法有效，且购房款和房屋均已实际交付十年、合同已实际履行完毕，现陈孟君单方宣布协议作废且拒不履行合同法所规定的合同附随义务，属悔约、违约，要求确认该房屋买卖合同合法有效、判决陈孟君继续履行协议，协助蒋伏国、帅六娥、蒋险峰办理该房屋的房地产过户手续且承担本案诉讼费用。
一审法院认定，蒋伏国的父亲蒋金阶与陈孟君的母亲张金莲于解放前组合成家庭，陈孟君与蒋伏国系异父异母姐弟关系。黄梅县国土资源局城区分局档案资料显示：1986年7月13日的黄梅县个人建房用地清理登记中，潘茂荣所有的位于东街146号房屋（编号1311-0098，即本案讼争房屋）依法进行了登记。2004年8月21日，陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥、蒋险峰在见证人张某的见证下签订《馈赠协议书》，该协议写明“馈赠双方系解放前由各自老人结合组成家庭中姐弟关系。姐姐之母张金莲是弟弟的继母，弟弟之父蒋金阶是姐姐的继父。弟弟一家人住房紧张，经其恳求和亲友说合，为解决需要，姐姐愿将位于黄梅镇东街142号属自有产权之祖宅壹栋，按地契所示范围馈赠（有偿）给弟弟所有。弟弟承诺在清明四季愿尽为姐姐祭扫先人之墓的义务。馈赠协议经双方签字即生效。各有关资料和手续（附：指老房契及老土地证），当证人之面均已交清办妥。协议壹式叁份，当事人和证人各执壹份，叁份同具法律效力。馈赠人（姐）：陈孟君、潘茂荣被馈赠人（弟）：蒋佛国、帅六娥、蒋险峰证人：张某（各人均签名并按手印）”，同时陈孟君向蒋伏国等人出具收据一张，该收据载明“今收到蒋伏国、蒋险峰购房款贰万陆仟捌佰元整。收款人：陈孟君（签名并按手印）2004年7月6日”。随后蒋险峰对该房屋进行了维修和装修并搬入居住。因该房屋陈旧需报批翻新并办理房产过户，蒋伏国于2013年4月10日携带该房屋老房契及老土地证前往黄冈陈孟君家要求陈孟君提供办理协助过户的资料，陈孟君拒绝并将老房契及老土地证收走，并在《馈赠协议书》上重新批注“保质期已过期，又未经公证，本协议作废”，但陈孟君向蒋伏国出具收条一份，该收条载明“收条收回本人陈孟君（陈玉燕）老房契壹份。收回本人老土地证壹份。（潘茂荣）。收到人陈孟君2013年4月10号。”
一审法院认为，黄梅县国土资源局城区分局档案资料及土地使用证证实讼争房屋系登记于潘茂荣名下（合法所有）房屋，因潘茂荣与陈孟君系合法夫妻关系，故该房屋实为陈孟君、潘茂荣共同共有，陈孟君、潘茂荣依法对该房屋享有处分权。2004年8月21日（农历七月初六）陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥、蒋险峰签订馈赠协议，将该房屋馈赠或出卖给蒋伏国、帅六娥、蒋险峰，符合权利处分原则，亦属陈孟君、潘茂荣自愿，故该协议合法有效。因蒋伏国、帅六娥、蒋险峰已向陈孟君、潘茂荣交付了购房款26800元，故该协议名为“馈赠”实为考虑双方亲属关系实际以有可能低于市场价“买卖”，反之，陈孟君的辩解意见，不予采纳。且陈孟君、潘茂荣已向蒋伏国等人交付了该房屋的房契及土地证，故该协议书双方已实际履行，作为房屋出卖人，陈孟君、潘茂荣有履行协助办理该房屋房地产变更登记的义务，且该房屋现仍登记于潘茂荣名下，故蒋伏国、帅六娥、蒋险峰要求协助办理该房屋房地产变更登记的诉求依法应予支持，因潘茂荣现已去世，而其法定继承人为其配偶及四子女，即陈孟君和潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳，陈孟君已是本案被告，而潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳四人均未表示放弃继承，故潘茂荣的义务应由被告潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳及被告陈孟君共同承担。虽协议书中约定蒋伏国等人有代陈孟君履行祭扫先人之墓的义务，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方为房屋买卖关系，双方均履行了合同规定的主要义务，故买卖合同成立并已实际履行，该协议约定蒋伏国、帅六娥、蒋险峰的附加义务，蒋伏国、帅六娥、蒋险峰是否履行或者完全履行，不影响本案定性及处理，故陈孟君和潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳的抗辩理由依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及参照《中华人民共和国继承法》第三十条，最高人民法院<关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)>第八条之规定，判决如下：一、蒋伏国、帅六娥、蒋险峰与陈孟君、潘茂荣于2004年8月21日所签订房屋买卖协议有效。二、限陈孟君与潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳等人于本判决生效后十日内协助蒋伏国、帅六娥、蒋险峰将登记于死者潘茂荣名下、位于黄梅县黄梅镇东街146号（编号1311-0098）房产的房屋所有权及土地使用权变更至蒋伏国、帅六娥、蒋险峰名下。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实属实。根据当事人提交的证据，本院另查明，本案讼争的房屋土地使用权性质为划拨土地。
本院认为，本案中当事人争议的焦点是：
一、陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥、蒋险峰签订的《馈赠协议书》的性质是房屋赠与合同还是房屋买卖合同。
根据查明的事实，双方在《馈赠协议书》约定：弟弟一家人住房紧张，经其恳求和亲友说合，为解决需要，姐姐愿将位于黄梅镇东街142号属自有产权之祖宅壹栋，馈赠（有偿）给弟弟所有。弟弟承诺在清明四季愿尽为姐姐祭扫先人之墓的义务。另从陈孟君向蒋伏国出具收条中注明收到蒋伏国购房款书面证据分析，因陈孟君与蒋伏国系异父异母姐弟关系，上述协议中的馈赠（有偿），其意思应为将房屋以低于当时的市场价格卖给蒋伏国、帅六娥、蒋险峰。协议中虽有赠与的成分，但实质应为房屋买卖合同关系。
二、双方签订的《馈赠协议书》是否有效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。
民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》旨在维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。而本案中,双方当事人签订的《馈赠协议书》，进行房屋产权交易的意思表示是真实的、明确的。双方在签订协议时已明知诉争房屋土地性质是划拨土地，蒋伏国、帅六娥、蒋险峰购买房屋并不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故双方当事人签订协议不涉及擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为，也不涉及扰乱国家土地管理秩序。因此，对于双方诉争的涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，政府是否批准并不导致合同无效。一审认定陈孟君、潘茂荣与蒋伏国、帅六娥签订的《馈赠协议》为有效合同并无不当。
综上所述，陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈孟君、潘伟建、潘伟文、潘伟峰、潘红艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 樊劲松
审判员 付焰明
二〇一七年五月二十七日
书记员 吴慧娟