安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00372号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽华豪置业有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：张登清，该公司董事长。
委托代理人：朱世贾，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：胡开梁，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽三联学院，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：金会庆，该院院长。
委托代理人：张宗昊，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人安徽华豪置业有限公司（简称华豪公司）与被上诉人安徽三联学院（原名三联职业技术学院，简称三联学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民二初字第00255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。华豪公司法定代表人张登清及其委托代理人朱世贾、胡开梁，三联学院委托代理人张宗昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：华豪公司与三联学院于2008年5月1日签订《合作办学协议书》一份，约定：华豪公司给出三至六层厂房约11593㎡用于与三联学院合作办学，合作年限暂定2008年9月1日至2013年7月30日，因国家政策、法规限制或调整的影响，双方互不承担责任。2008年6月30日，双方签订《补充协议》一份，约定：三联学院每年给付华豪公司后勤投资服务费180万元（无论盈亏），使用过程中发生的水电、维修等费用，由三联学院独立承担。合作期间因不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成人员伤亡及其他损失的，双方互不承担责任。合作期满，合同自行终止。三联学院可带走自行购置安装的可移动资产，若破坏或拆除装修物，应按价赔偿或修复。三联学院将上述房屋用于安徽红十字会中等卫生职业学校（简称卫校）办学。2008年8月12日，华豪公司与卫校签订《补充协议》一份，约定因三联学院要求提前交房，为此华豪公司同意从8月20日起移交房屋，三联学院同意付给华豪公司赶工入住租赁费用5.5万元及新增装潢费用10万元，共计15.5万元。2008年8月16日，卫校向华豪公司出具承诺书，承诺因外墙晒衣架局部破损影响房屋外观，合同期满后，由卫校负责修复至楼房整体外观一致，或按市场价给予恢复经济补偿。之后，经协商，卫校在房屋的西边外墙上安装了晒衣架。上述合同签订后，三联学院为履行上述协议向华豪公司共计付款210.5万元。
2009年3月12日，肥西县国土资源局接到合肥市国土资源局转来的群众来信，对华豪公司出租的房产所属土地用途进行调查。2009年5月7日，华豪公司出具《关于坚持履行办学合同的函》，载明：肥西县国土局对其用地情况正在调查中，要求三联学院与其紧密配合，抵制可能的违法干扰，支持华豪公司共同维权。但无证据证明该函件已送交三联学院。卫校于2009年5月11日向合肥市教育局递交《关于提前放假的报告》，载明：学校现办学场所因楼主建房及土地征用和电网改造等问题，市委、市政府近期已决定收回开发商房产及土地，并责成学校师生必须在5月15日搬出学校。因暂未联系到新的办学场所，决定学校全体学生提前放假。该报告获得批准。肥西县国土资源局于2009年5月21日作出肥土监字（2009）第03号《土地违法案件行政处罚决定书》，决定：1、责令安徽华豪置业有限公司在十五日内交还擅自改变用途的17.64亩国有土地使用权，按20元／㎡处以罚款；2、终止肥土合同出字（2003）第63号《国有土地使用权出让合同》；3、撤销肥政地出字（2003）第29号“关于同意肥西县荣旺经贸有限责任公司以出让方式获得国有土地使用权的批复”；4、注销安徽华豪置业有限公司通过变更取得的肥西国用（2006）字第1563号《国有土地使用证》。该行政处罚决定已生效，但至今未执行。
卫校在2009年5月15日提前放假后，陆续进行了搬迁。卫校与华豪公司于2010年7月26日进行了办学房地现场查验，对房屋损毁情况进行统计，签订《移交备忘录》，确认了五页《三联学院租用损毁统计》，并约定卫校保安于2010年8月1日撤离现场移交给华豪公司，双方还对有关终止办学事宜进行协商。卫校代表王道麟于2009年7月30日签字确认水电费25073元，此费用三联学院未支付。2013年5月20日，华豪公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令三联学院：1、向华豪公司支付后勤投资服务费690万元及欠缴水电费25430.76元。2、向华豪公司赔偿损毁修复费190万元，给付违约金5517619.2元。三联学院提出反诉，请求判令华豪公司向三联学院返还租金83万元、赔偿损失277590元。
原审期间，原审法院依据三联学院的申请委托安徽天瑞工程咨询有限公司对该房屋的修复造价进行鉴定，认定修复费用为1205983.27元。
原审法院认为：华豪公司与三联学院签订的一系列合同均是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规效力性禁止规定，应属有效。双方对三联学院将房产交付卫校实际使用，由卫校代表三联学院履行合同均无异议。双方之间名为合作办学，实为房屋租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方于2010年7月26日对租赁房屋进行移交清点，三联学院于2010年8月1日已将租赁房产交回华豪公司占有、使用，应视为双方以行为表明租赁合同自此时实际解除，只是双方对于解除合同引起的违约赔偿等问题仍存在争议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2010年8月1日合同已解除，涉案房产已实际交还华豪公司管理使用，三联学院无继续给付解除后租金的义务，故对华豪公司要求三联学院给付解除合同之后的后勤投资服务费690万元及违约金5517619.2元的主张不予支持。根据合同约定，三联学院应自行承担使用的水电费，三联学院未提供证据证明其已支付搬离前三联学院签字确认的水电费25073元，故应当支付。对于华豪公司主张的其余357.76元水电费因无证据证明系发生于三联学院租赁期内，该院不予支持。根据2008年8月12日华豪公司与卫校签订的《补充协议》，卫校应支付赶工入住租赁费用5.5万元、新增装潢费用10万元，该费用不属原合同确定的租金范围之内，应另行支付。在合同解除之前的租赁期内，三联学院应按约支付赶工入住租赁费用5.5万元、新增装潢费用10万元、租金165万元（2008年9月1日至2009年8月1日）。由于三联学院在使用时对房屋固定设施有所毁损，应根据三联学院出具的关于承担因外墙晒衣架产生修复外墙费用的承诺函及双方确认的《三联学院租用损毁统计》对修复损毁所产生的必要费用予以赔偿，由于华豪公司主张的190万元修复费未经三联学院同意且未完全实际发生，此项费用应根据鉴定确定为1205983.27元。至于华豪公司主张的关于主电源线的赔偿费用，因无证据证明主电源线系三联学院损坏，故对华豪公司主张的修复费用与鉴定结论的差额部分不予支持。上述三���学院应支付的费用合计为3036056.27元，减去三联学院已支付的2105000元，三联学院尚应赔偿修复费用934056.27元。
华豪公司关于因三联学院收购了安徽水利水电职业技术学院原校址而解除本案租赁合同的主张证据不充分。根据双方当事人提供的相关证据，肥西县国土资源局对本案所涉房屋的土地使用情况进行调查，并作出收回土地的行政处罚，该行政处罚是否合法不属本案审理范围。在土地随时可能被政府收回的情况下，三联学院作为办学单位，为保证办学秩序，选择提前解除合同，另寻他址办学，并无不当。华豪公司要求三联学院承担解除合同的违约责任，于法无据。根据合作办学协议中“免责条款：因国家政策、法规限制或调整的影响，双方互不承担责任”的约定，本案双方当事人对于合同的解除均不应承担违约责任。故对双方当事人提出的要求对方承���解除合同的违约责任的诉讼请求均不予支持。由于三联学院已付的210.5万元不足以偿付其对华豪公司的全部债务，故对三联学院要求华豪公司返还租金83万元的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、三联学院在判决生效之日起十日内给付华豪公司赔偿款934056.27元；二、驳回华豪公司其他诉讼请求；三、驳回三联学院反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费107858元，由三联学院负担13140元、华豪公司负担94718元；反诉案件受理费减半收取为7384元，由三联学院负担；鉴定费22060元，由三联学院���担14000元、华豪公司负担8060元。
华豪公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定华豪公司与三联学院签订的《合作办学协议书》及《补充协议》已实际解除，与客观事实完全不符，也违反了合同解除的基本法律规定。2、一审判决对涉案房屋的修复费用认定错误，少计主电源线和墙体修复费用。3、一审判决引用免责条款，显属认定事实与适用法律错误。请求二审法院判令：1、三联学院向华豪公司支付后勤投资服务费690万元及欠缴水电费25430.76元，赔偿损毁修复费190万元，违约金5517619.20元。2、本案的全部诉讼费用由三联学院承担。
三联学院答辩称：1、双方租赁合同的标的物已经被行政机关认定违法，并且下达了行政处罚通知书，在面临土地随时被收回的风险情况下，三联学院作为教学单位，需要一个稳定的办学环境，因此三联学���无法使用该租赁房屋。在政府通知搬离后，三联学院被迫搬离房屋，并将房屋交还给华豪公司。在华豪公司接受三联学院交还租赁标的物的情况下，双方已经以实际行为解除了合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、损毁维修费用是一审法院依照委托鉴定机构进行鉴定做出的，应作为本案确定损毁维修费用的依据。3、双方解除了合同，并不存在任何的违约情形，华豪公司要求三联学院承担违约责任没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，华豪公司新提交一份2015年2月6日肥西县国土资源局向肥西县政府作出的《关于安徽华豪置业有限公司用地问题汇报》文件，证明案涉土地使用权不涉及违法情形，出租房屋不会给三联公司的教学带来任何障碍。
三联学院质证认为：对该证据的真实性不持异议，对其证明目的有异议。不能拿现在的国土资源局的文件来否定2009年发生的事情，当时案涉土地使用权已经被认定为违法，所以在这种情况下政府通知三联学院搬离，三联学院不得不搬离。
本院认证如下：三联学院对该份证据的真实性没有异议，本院予以确认。汇报文件中，建议不再执行处罚决定中“责令华豪公司交还17.64亩国有土地使用权”的决定，并不能否定2009年被处罚的事实，对证明目的不予采信。
双方所举其他证据及相对方的质证意见同于原审，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案合同是否已经解除；2、华豪公司请求三联学院支付服务费690万元及其违约金5517619.20元有无
事实和法律依据；3、原判认定损毁修复费用1205983.27元是否准确。
（一）关于涉案合同是否已经解除。因华豪公司将涉案工业厂房出租给三联学院办学，2009年5月21日肥西县国土资源局于作出肥土监字（2009）第03号《土地违法案件行政处罚决定书》，以华豪公司将工业用地改变成教育用地为由，决定收回涉案土地使用权。为此，卫校在2009年5月15日提前放假，并陆续进行了搬迁，至2009年8月全部搬离。卫校与华豪公司于2010年7月26日进行了租赁房屋现场查验，对房屋损毁情况进行统计，形成《三联学院租用损毁统计》，签订了《移交备忘录》，约定：卫校保安于2010年8月1日撤离现场移交给华豪公司；有关终止办学事宜，双方协商解决。对此，华豪公司认为，肥西县国土资源局处罚决定违法，且未实际执行，不影响合同履行，三联学院擅自撤离，构成违约，且《移交备忘录》明确合同未解除。本院认为，国家土地主管部门作出行政处罚决定，��涉案土地使用权收回，将意味华豪公司对出租的房屋丧失合法的使用权，涉案合同无法履行。在此情况下，三联学院为维护正常的教学秩序，选择解除合同，实属正当。从双方签订的《移交备忘录》内容反映，三联学院于2010年8月1日将租赁房产移交给华豪公司，并对使用期间房屋损毁情况进行统计，表明双方不仅对解除租赁合同已达成一致，而且进行了实质性的操作。华豪公司提出涉案合同没有解除的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。
（二）关于华豪公司请求三联学院支付服务费690万元及违约金5517619.20元有无事实和法律依据。根据双方签订《合作办学协议书》及《补充协议》的约定，华豪公司主张的服务费690万元及违约金5517619.20元，即为计至2013年7月30日合同期满三联学院尚应支付的租金及逾期付款按每日千分之一计算的违约金。
1、三���学院应支付的租金数额问题。双方合同虽约定三联学院承租房屋期限从2008年9月1日起至2013年7月30日止，但履行合同中，因华豪公司出租房屋土地使用权被政府决定收回，存在合同无法继续履行的可能，在此情形下，三联学院于2009年5月陆续搬离，至2010年8月1日将租赁房屋移交给华豪公司，双方合同已经实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，华豪公司要求三联学院承担解除合同后的租金，无事实和法律依据。对华豪公司要求三联学院承担自2009年8月1日至2010年7月31日期间的一年房屋租金180万元的请求，本院认为，华豪公司出租房屋的土地使用权被政府决定收回是导致合同无法继续履行的主要原因���三联学院为避免风险的发生选择搬离，并无不当，但应及时通知华豪公司，履行告知义务。至双方2010年8月1日正式协议移交，三联学院没有证据证明其在此之前以书面形式通知了华豪公司，对出租房屋的闲置负有一定过错。华豪公司在出租房屋土地使用权被政府决定收回、三联学院实际搬离的情况下，亦应充分考虑三联学院的办学用途，本着诚实信用的原则积极与三联学院协商解除合同相关事宜，防止损失的进一步扩大。对华豪公司的该项上诉请求，本院酌定三联公司承担该期间的一半房租费用90万元。原判作出三联学院不承担自2009年8月1日至2010年7月31日期间房租费的处理，没有说明理由，本院予以纠正。
2、三联学院是否承担违约责任。三联学院作为办学单位，在华豪公司出租房屋的土地使用权被政府决定收回，有丧失履行合同能力的情形下，为保证��学秩序，选择解除合同，并无不当。华豪公司要求三联学院承担解除合同的违约责任，于法无据。同时双方合同约定“免责条款：因国家政策、法规限制或调整的影响，双方互不承担责任”，即非双方原因造成合同不能履行，双方互不承担违约责任。因此，华豪公司要求三联学院承担违约责任的上诉请求不予支持。
（二）关于原判认定损毁修复费用1205983.27元是否准确。2010年7月26日卫校与华豪公司签订《移交备忘录》，约定卫校保安于2010年8月1日撤离现场移交给华豪公司，同时双方对移交前房屋损毁情况进行统计，形成《三联学院租用损毁统计》。依据双方合同约定，三联学院对其在租赁期间对房屋固定设施毁损应当赔偿或修复。就赔偿数额，原审法院根据三联学院的申请委托安徽天瑞工程咨询有限公司对涉案房屋的修复造价进行鉴定，鉴定意见为1205983.27元。据此，原审认定损毁修复费用1205983.27元。华豪公司提出鉴定意见中只计算内外墙乳胶漆修复面积，房屋顶部少计算14318平方米。因双方在《三联学院租用损毁统计》中仅统计内外墙有乱涂、乱画部分要进行修复，而房屋顶部未列入统计范围，且房屋顶板乳胶漆自然损坏也不属三联学院的修复范围。华豪公司要求三联学院承担该修复费用没有依据。华豪公司要求三联学院承担盗走的主电源线修复费用，因双方在《三联学院租用损毁统计》中未包含主电源线部分，华豪公司既不能提供证据证明主电源线系在三联学院承租期间被盗，也不能证明系由三联学院盗走，因此该请求没有依据。原判认定损毁修复费用1205983.27元正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款��（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民二初字第00255号民事判决第一、二、三项，即“安徽三联学院于判决生效之日起十日内给付安徽华豪置业有限公司赔偿款934056.27元”、“驳回安徽华豪置业有限公司其他诉讼请求”、“驳回安徽三联学院反诉请求”。
二、安徽三联学院于判决生效之日起十日内给付安徽华豪置业有限公司租金90万元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费107858元，由安徽三联学院负担13140元、安徽华豪置业有限公司负担94718元；反诉案件受理费减半收取为7384元，由安徽三联学院负担；鉴定费22060元，由安徽三联学院负担14000元、安徽华豪置业有限公司负担8060元。
二审案件受理费102254元，由安徽三联学院负担12254元、安徽华豪置业有限公司负担90000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 徐 宽 宝
二〇一五年三月十一日
书 记 员 陈茜（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。