广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7564号
上诉人（原审被告）：广州市元昶包装器材有限公司，住所地广州市花都区炭步镇广汇路2号3-1。
法定代表人：何怀正，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗艾，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘发銮，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市港裕纺织有限公司，住所地广州市花都区花山镇华侨科技工业园育才路1号。
法定代表人：黎森其，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所实习律师。
上诉人广州市元昶包装器材有限公司（以下简称元昶公司）因与被上诉人广州市港裕纺织有限公司（以下简称港裕公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人元昶公司委托诉讼代理人潘发銮、被上诉人港裕公司委托诉讼代理人李刚、李欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人元昶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判元昶公司无需向港裕公司支付房屋使用费387016元；2.撤销一审判决第二项，改判元昶公司无需向港裕公司支付电梯维护费1850元；3.判决港裕公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，未准确认定港裕公司的过错程度。一审判决认为“道路宽度从7米变更为4米，必将对元昶公司的货物运输造成一定的影响。另外，港裕公司在争议发生后，并未及时通过合法途径解决，而是采取阻挡涉案厂区大门等不正当方式企图影响元昶公司的正常经营活动，存在过错”。从而，一审判决酌情将房屋使用费减少10万元。元昶公司认为一审判决酌减的房屋使用费过低，无法准确反映港裕公司过错程度和元昶公司的经济损失，具体理由如下：(一)港裕公司在2015年10-12月期间没有给元昶公司提供可通行的道路。除了道路宽度变窄给元昶公司的货物运输造成影响以及不正当阻碍元昶公司的正常经营活动外，港裕公司的过错还存在于2015年10月-12月期间没有给元昶公司提供可通行的道路。一审法院作出的(2016)粤0114民初3348号民事判决书，也已发生效力。该生效判决确认“2015年10月份，新修建的道路被认定为违建而被拆除，双方再次就道路问题产生争议，2015年12月份，港裕公司又为元昶公司修建了一条4米宽的道路”。由于港裕公司提供的道路为涉案租赁物通往外部的唯一通道，元昶公司作为一家生产新能源包装的企业，必须依靠道路来进行货物运输。然而在这两个月期间，元昶公司的货车根本无路可走，由于货物无法运输，工厂被迫停工停产，元昶公司又必须依法支付包括数十名员工的工资在内的各项费用，因此蒙受巨大的经济损失。也由于港裕公司未能提供元昶公司使用涉案租赁物所配套的唯一道路，元昶公司才会自2015年12月起不支付租金。但一审判决完全忽略港裕公司2015年10-12月期间未提供合适可用之配套道路的过错，漠视元昶公司的利益受损情况。(二)元昶公司因港裕公司的过错行为严重影响了生产经营而被迫搬迁，港裕公司应对元昶公司的搬迁损失承担赔偿责任。因港裕公司的过错行为，导致元昶公司对涉案租赁物的使用权一直处于不安状态，特别是港裕公司铺设的4米宽道路较先前的7米宽道路窄，严重影响元昶公司的日常经营，元昶公司遂被迫于2016年12月8日搬迁。元昶公司认为，如果《租赁合同》有效，如果2015年10-12月期间有路可走，如果7米宽道路没有改为4米宽的窄路，元昶公司根本不会考虑搬迁。所以港裕公司应当就其过错行为导致元昶公司被迫搬迁产生的停工停产损失和搬迁费用承担赔偿责任。元昶公司在本案一审庭审中已经提出搬迁费用及停工损失应由港裕公司承担，并提交了相应的证据证明。(三)港裕公司就第一次变更道路走向给予了元昶公司10万元补偿，第二次变更道路宽度直接导致元昶公司无法正常通行，所减免的房屋使用费不应只有10万元。就第一次变更道路走向，港裕公司基于自身的过错，已经在2014年4月8日签署的《协议书》中明确减免10万元租金作为对元昶公司的补偿。第二次变更道路，系将原有7米宽的道路改为4米宽的窄路，给元昶公司的经营活动带来非常不利的影响。且港裕公司有采取不正当方式影响元昶公司正常经营、长达2个月的时间没有提供能够通行的道路以及导致元昶公司提前搬迁等多个过错。港裕公司仅就变更道路走向，就已经减免了10万元租金；而港裕公司有7米宽道路改4米宽窄路、不正当阻碍经营、未提供通行道路以及导致元昶公司提前搬迁等过错，不应只减免10万元的房屋使用费。综合港裕公司在第二次变更道路过程及之后的多个过错，元昶公司已无义务再向港裕公司支付房屋使用费。二、一审判决错误认定元昶公司有支付电梯维护费的义务元昶公司与港裕公司签订的《租赁合同》并没有约定电梯维护费，元昶公司无义务向港裕公司支付电梯维护费。
被上诉人港裕公司答辩称：一、在民事活动领域，“谁使用、谁付费”是一项基本的原则，元昶公司使用港裕公司的房屋，应当支付房屋使用费。合同无效并不能豁免元昶公司占用房屋期间的占有使用费。二、一审判决降低元昶公司的房屋使用费，没有法律依据，已经在利益上偏向了元昶公司。本案的争议焦点是租赁合同被确认为无效的，港裕公司能否按合同约定的租金标准向元昶公司收取房屋使用费。至于租赁合同为何无效，各方当事人对合同无效的过错如何认定，以及合同订立后是否存在妨碍合同履行的障碍等，不是本案的审理范围。一审法院以港裕公司有过错理由“酌情将占有使用费减少10万元”，已经超越了其审理范围，偏袒元昶公司，港裕公司对此并不认可。港裕公司接受一审判决结果，没有提起上诉，只不过是不想让漫长的诉讼程序影响生产经营的精力，不代表认同一审法院关于港裕公司有过错的认定和减少使用费的判决。三、元昶公司因租赁合同无效遭受的损失，以及应当获得的司法救济已经在另案中有生效判决予以确认。业已生效的(2016)粤0114民初3348号民事判决已经对元昶公司因为案涉《租赁合同》无效遭受损失应当得到的司法救济作出了裁判。元昶公司无权就同一事由重复主张权利。
2017年6月22日，港裕公司向一审法院起诉请求：1.判令元昶公司支付房屋使用费487588元、电梯维护费1850元；2.判令元昶公司支付拖欠房屋使用费及电梯维护费期间的资金占用利息（利息自2015年12月1日起，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算，直至欠款清偿日止）；3.判令元昶公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月6日，港裕公司（甲方、出租方）与元昶公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定，甲方将座落于广州市花都区花山镇两龙南街41号华侨科技工业园内的厂房、宿舍及厂区空地出租给乙方使用；该物业的面积为厂房、宿舍合计4486平方米，空地1290平方米；租赁期限为10年，从2012年7月1日起至2022年6月30日止；年租金为732006元，从2015年7月1日起租金每三年递增10%。乙方应先交租金后使用，于每月租赁期前10天内，向甲方一次性缴交当月租金；每拖欠一天，甲方有权向乙方收2%的滞纳金；超过一个月甲方有权追究乙方违约责任，并要求对甲方进行补偿。关于双方责任，合同约定：甲方负责该物业能正常交付使用前有关手续及费用；交付使用前，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……租赁期内，厂房及其配套设施的维修及保养由乙方负责，费用由乙方承担；乙方必须按时缴纳经营时所产生的各项费用及税金，包括租金、水电费、营业税、增值税等。关于违约责任，合同约定：任何一方未能履行合同的条款，守约方有权提前解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此造成的损失，甲方应按期向乙方交付符合约定标准的上述物业供乙方使用，甲方不得妨碍乙方的正常经营……
合同签订后，港裕公司将涉案租赁物交付元昶公司使用。
租赁过程中，双方发生纠纷。2014年5月8日，港裕公司与元昶公司经协商签订一份《协议书》，载明：元昶公司尚欠港裕公司租金、水费、电梯维护费（2013年的电梯维护费1800元）共752149.47元；基于之前因道路、门口、招牌等事宜的争议，双方协商达成共识，港裕公司减免元昶公司10万元的租金作补偿……签订协议后，元昶公司缴纳拖欠费用，并按租赁合同约定继续缴纳租金等费用，继续承租涉案租赁物。
自2015年12月1日开始，元昶公司未继续支付租金给港裕公司。2016年3月28日，港裕公司（甲方）及元昶公司（乙方）在花山镇人民调解委员会的主持下，签订了《调解协议书》，达成以下协议：“一、甲、乙双方承诺对于该纠纷问题采取法律途径进行解决。二、乙方承诺从2015年12月起至法院终审判决生效之日止向甲方支付原租金（67100元）的一半：叁万叁仟伍佰伍拾元整（￥33550元），乙方必须于本协议签订之日起十个工作日内向乙方支付2015年12月至2016年3月（4个月）的租金，其余租金问题待法院进行裁决后处理。三、甲方同意乙方提出的租金支付方式，支付日期按原有合同规定不变。四、自本协议签订之日起，甲方不得以任何理由、任何方式阻碍乙方生产经营活动，并协力做好厂区治安及环境整治工作，提供良好的服务环境……自本协议签订之日起，乙方必须在两个月内向法院提出诉讼……”。
协议签订后，元昶公司按每月33550元的标准向港裕公司支付2015年12月至2016年9月期间案涉租赁物的租金。
2016年3月30日，元昶公司向一审法院起诉港裕公司，案号为（2016）粤0114民初3348号。一审法院在该案中经审理认定以下事实：在案涉《租赁合同》履行过程中，元昶公司与港裕公司因厂区配套道路的问题产生争议，元昶公司认为其工厂是生产新能源包装材料的，需要使用大型运货车，在签订合同之前对案涉租赁物进行实地考察，并将道路的宽度、路面的硬度等要求告知港裕公司，签订合同时配套道路很宽敞，可以满足元昶公司生产和运输的要求，港裕公司为了将厂房租赁给他人使用，在2013年5月份将原有配套道路封锁，为元昶公司在侧面修建一条7米宽的道路，但是新修建的道路不符合元昶公司运输要求，为了避免扩大损失，元昶公司继续在案涉租赁物进行生产经营，元昶公司与港裕公司就道路问题产生争议后，元昶公司开始欠付租金；2014年5月8日，双方签订协议书就道路赔偿达成一致意见，元昶公司开始继续交纳租金；2015年10月份，新修建的道路被认定为违建而被拆除，双方再次就道路问题产生争议，2015年12月份，港裕公司又为元昶公司修建了—条4米宽的道路。港裕公司认为，合同没有明确约定道路的使用标准，签订合同时港裕公司告知元昶公司需要使用一条专用马路，初始元昶公司是与其他厂区内的其他承租户一起共用道路，因为当时新修的那条道路没有修好，2012年7月份港裕公司专门为元昶公司修建的7米宽的道路建成，就把该道路交付给元昶公司使用，该道路因不符合要求被政府命令拆除，2015年12月份又修建了一条4米宽的水泥道路供元昶公司使用，这条4米宽的水泥道路两侧各有1.5米宽砂石路，元昶公司至今还在使用该道路。元昶公司从2013年6月份至2014年5月份欠交租金和水电费，从2014年5月份双方就争议达成协议后元昶公司继续支付租金，4米宽的新道路修建后从2015年12月份至2016年3月份期间元昶公司又没有支付租金。2017年6月2日，一审法院作出（2016）粤0114民初3348号民事判决，认为：元昶公司与港裕公司签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证……双方签订的上述合同应为无效。上述民事判决已发生法律效力。
一审另查明，元昶公司于2016年12月8日将涉案租赁物交还给港裕公司。关于电梯维护费，港裕公司提交中国银行国内支付业务付款回单拟证明2016年6月24日，港裕公司向广东海力格电梯有限公司支付涉案租赁物内的电梯维修费3700元。港裕公司解释该电梯安装在涉案厂房中，由元昶公司与案外人源大公司共同使用，两家公司各分摊一半的电梯维护费。元昶公司陈述其承租一至三层厂房，第四层厂房由源大公司使用，认为电梯维护费与元昶公司无关。诉讼中，元昶公司提供大型货车通行涉案厂区门口4米宽道路的相片，拟证明因道路宽度不够给其通行造成严重影响。从相片中显示，路面仅可勉强供一部大型货车转弯及通行。元昶公司主张其承租期间，港裕公司曾安排车辆堵住元昶公司大门，导致元昶公司无法正常运营，并提供相片若干张予以证明。港裕公司解释是由于元昶公司不按时交租，港裕公司才采取上述手段予以维权。
一审法院认为：根据生效判决的认定，港裕公司、元昶公司签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定，为无效合同。合同无效，但元昶公司已实际使用涉案租赁物，应当支付占有期间的使用费。参照《租赁合同》约定的租金标准计算，元昶公司尚欠港裕公司2015年12月1日至2016年12月8日期间的占有使用费487016元（33550×10+67100×2+67100÷31×8）。元昶公司以港裕公司无法提供符合约定的租赁物及相应的配套设施为由拒绝支付上述占有使用费。本案争议焦点在于港裕公司要求元昶公司按《租赁合同》约定租金标准支付占有使用费理由是否充分。经查明，港裕公司在元昶公司承租期间，对租赁厂区门口道路进行了两次变更。第一次变更了道路走向后，双方发生争议，对此港裕公司以减免10万元租金作为补偿后，双方达成协议并继续履行租赁合同。第二次变更是港裕公司将7米宽的路面变更为4米宽路面后，元昶公司认为影响其通行，因此拒绝继续支付租金等费用。结合元昶公司提供的相片等证据显示，道路宽度从7米变更为4米，必将对元昶公司的货物运输造成一定的影响。另外，港裕公司在争议发生后，并未及时通过合法途径解决，而是采取阻挡涉案厂区大门等不正当方式企图影响元昶公司的正常经营活动，存在过错。一审法院酌情将占有使用费减少10万元，认定元昶公司应向港裕公司支付房屋占有使用费387016元。
关于电梯维护费问题。《租赁合同》约定：租赁期间，厂房及其配套设施的维修及保养由乙方负责，费用由乙方承担……。虽然合同并未明确约定元昶公司应承担的费用包括电梯维护费，但该电梯位于元昶公司所承租厂房内，元昶公司使用其中的第一至第三层，案外人仅使用其中的第四层，港裕公司要求元昶公司承担该电梯维护费的一半合理合法。另外，2014年5月8日港裕公司与元昶公司签订的《协议书》中，确定元昶公司拖欠2013年电梯维护费1800元，由此亦可印证元昶公司已实际使用电梯设备。因此，港裕公司要求元昶公司支付电梯维护费1850元合法有据，一审法院予以支持。
关于利息问题，《租赁合同》《调解协议书》均未对此作出约定。考虑到元昶公司并非恶意拖欠相关费用，且双方在《调解协议书》中已约定“其余租金问题待法院进行裁决后处理”，因此对资金占用期间的利息主张，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2017年11月3日作出判决：一、广州市元昶包装器材有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市港裕纺织有限公司支付房屋使用费387016元；二、广州市元昶包装器材有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市港裕纺织有限公司支付电梯维护费1850元；三、驳回广州市港裕纺织有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4489元，由广州市港裕纺织有限公司负担1118元，广州市元昶包装器材有限公司负担3371元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
另查明，元昶公司在（2016）粤0114民初3348号案中的诉讼请求为解除合同、港裕公司双倍返还租赁定金及利息、赔偿装修损失、承担诉讼费用。
本院认为，虽然《租赁合同》并无约定租赁物外的道路宽度条件，但使租赁物具备对外通行条件是出租人港裕公司应承担的附随义务。涉案租赁物外的道路宽度由7米变更为4米，对元昶公司使用租赁物造成影响，且港裕公司存在阻挡涉案厂区大门的行为，存在过错，一审法院认定元昶公司支付的使用费应酌情扣减10万元，系行使自由裁量权，并无不当，本院予以认可。元昶公司从2015年12月道路变更为4米至2016年12月8日交还场地之前，仍继续使用涉案租赁物，元昶公司对道路宽度由7米变更为4米给其造成的影响和损失并未提交证据证明，其以港裕公司仅仅变更道路走向就同意免除其10万元使用费为由提出上诉，主张其无需支付全部房屋使用费缺乏充分依据，本院不予采纳。关于电梯维护费的问题，一审法院认定理据充分，本院予以认可并不再赘述。至于元昶公司提出的搬迁费用和停工损失，由于元昶公司一审中未提起反诉，港裕公司亦不同意其上诉意见，故本院不予调处。元昶公司的其他上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6742元，由上诉人广州市元昶包装器材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月十四日
书记员 张 利
彭诗敏