苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初7256号
原告：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
主要负责人：张伟煜，该行行长。
委托诉讼代理人：李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧玲，江苏百年英豪律师事务所实习律师。
被告：李玲。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）与被告李玲金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后,依法由代理审判员杨柳适用简易程序进行审理。因被告李玲下落不明，需公告送达起诉状副本及开庭传票，本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2016年7月13日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告建行苏州分行的委托代理人李佳到庭参加诉讼。被告李玲经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行苏州分行向本院提出诉讼请求：1、被告立即归还原告553327.8元本金和11130.31元利息、复利（暂计算至2016年5月9日，自2016年5月10日至诉状副本送达之日按合同约定利率计算，自诉状副本送达之日起按照合同约定的罚息利率计算），律师费19711元，合计584169.11元；2、原告有权以被告抵押的位于苏州市××区汾湖镇××大道××××花园××单元××室房屋（房屋所有权证号：25××10）折价或者以拍卖、变卖的价款在56万元债权限额内优先受偿；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月6日，被告李玲与原告签订《个人住房借款合同》一份，约定被告向原告借款56万元，借款期限自2015年7月6日至2035年7月6日，贷款年利率为人民银行基准利率上浮0%，罚息利率在上述利率基础上上浮50%，每月还款；被告以其贷款所购苏州市××区汾湖镇××大道××××花园××单元××室的房屋为上述债务提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告未按约履行还款义务，原告多次催讨未果，遂以提起诉讼方式宣布贷款提前到期，要求被告清偿全部贷款本息。
李玲未作答辩。
本院经审理认定事实如下：李玲未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，对建行苏州分行主张的涉及李玲的事实本院予以确认。即：2015年7月6日，建行苏州分行作为贷款人与李玲作为借款人、抵押人，吴江月亮湾房产有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人向贷款人借款56万元用于购买坐落于苏州市××区月亮××××单元××室的房产，借款期限为240个月，自2015年7月6日日至2035年7月6日，借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，以实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为浮动利率，在中国人民银行贷款基准利率上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次，贷款利率的调整日为每年1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为合同执行利率基础上上浮50%；借款人未能按时足额偿还借款本息及其他应付款项，贷款人有权自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照罚息利率计收罚息和复利。还款方式为按月等额本金还款，在合同签订时贷款利率水平下，每个月归还本息金额为3820.61元。合同同时约定如借款人未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前借款本息及相关费用，以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由借款人承担。合同项下担保方式为抵押担保和保证担保，由吴江月亮湾房产有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书等交由贷款人之日止，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）承担连带保证责任，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为借款所购的房产即月亮湾大花园7幢2单元1320室的房产。
2015年7月7日，建行苏州分行依约向李玲发放了贷款56万元。
2015年8月6日，建行苏州分行与李玲就上述位于苏州市××区汾湖镇××大道××××花园××室的房产（房产证号：25××10）办理了抵押登记手续，他项权证号为苏房他证吴江字第××号，登记债权数额为56万元。
贷款发放后，李玲偿付了截至2015年12月15日的贷款本息，2016年3月21日仅支付部分罚息0.03元，2016年4月22日仅归还本金110.35元，此后再未还款。截至2016年5月9日，李玲结欠建行苏州分行借款本金553327.8元（含未到期本金）、利息10916.81元、复利132.65元、本金罚息80.85元。建行苏州分行催讨未果，遂以提起诉讼方式宣布贷款提前到期。庭审中，建行苏州分行确认自2016年5月10日至2016年10月27日仍按合同约定的等额本息还款法计算正常利息、罚息及复利。根据合同约定的利率调整方式，现在适用的借款利率为年利率4.9%。建行苏州分行提交的欠款明细载明，截至2016年10月27日，李玲结欠建行苏州分行借款本金553327.8元、利息23339.51元、复利711.12元、本金罚息431.72元。
2016年5月11日，建行苏州分行与江苏百年英豪律师事务所签订委托代理协议一份，约定建行苏州分行委托该所代为参加本案诉讼，律师代理费为19711元。
本院于2016年6月16日、2016年6月29日向李玲多次邮寄诉状副本均退回后，按规定进行了公告送达，公告刊登日期为2016年7月26日。
本院认为，原告建行苏州分行与被告李玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立并有效，对于合同各方均具有法律约束力。原告依约发放贷款后，被告李玲理应按期还本付息，其未按约归还借款本息显属违约，应承担相应违约责任，原告有权依约宣布贷款全部提前到期，并要求被告李玲偿付相应利息、罚息及复利。原告主张的利息、罚息、复利的计算标准符合合同约定和法律规定，且未加重被告方负担，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，因借款合同中有明确约定，原告已实际接受了相应法律服务，律师费系必然发生的费用，且律师费的计收标准不违反相关规定，故本院予以支持。原告依据成立并有效的抵押合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持，原告有权就抵押物在登记债权数额范围内享有优先受偿权。被告李玲经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李玲于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金553327.8元，并偿付相应利息、罚息及复利（截至2016年10月27日的利息23339.51元、复利711.12元、罚息431.72元；自2016年10月28日起至实际给付之日止的罚息，以借款本金553327.8元为基数，按年利率7.35%计算，并对借款期限内的应付未付利息按年利率7.35%计收复利）。
二、被告李玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费损失19711元。（上述两项义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xx93）。
三、若被告李玲未按期履行上述第一项、第二项债务，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告李玲抵押的位于苏州市xx大花园xx0室的房产（房产证号：25××10号，他项权证号：苏房他证吴江字第××号）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额56万元范围内优先受偿。不足部分由被告李玲继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9642元，公告费560元，合计10202元，由被告李玲负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 张 勤
代理审判员 杨 柳
人民陪审员 李根荣
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 唐 雷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。