苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)虎民初字第00769号
原告徐伟。
原告周美方。
原告徐帆。
以上三原告共同委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
被告苏州高新区天音飚歌城，住所地。
经营者金华。
被告张国良。
以上二被告共同委托代理人吴群威，江苏筹胜律师事务所律师。
以上二被告共同委托代理人赵亮，江苏筹胜律师事务所实习律师。
原告徐伟、周美方、徐帆与被告苏州高新区天音飚歌城（以下简称天音飙歌城）、张国良、袁亚兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依���由审判员朱海兰独任审判。后原告申请撤回对被告袁亚兰的起诉，本院口头裁定予以准许。2016年1月13日、2016年4月27日，本院公开开庭进行了审理，原告徐伟、周美芳、徐帆的共同委托代理人李东华及原告徐伟，被告天音飙歌城、张国良的共同委托代理人吴群威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐伟、周美芳、徐帆诉称，就承租原告位于苏州市国际教育园北区的汇金商业广场3幢XXX室房屋（建筑面积734.16平方米）事宜，被告天音飙歌城的登记经营者金华与原告徐伟于2010年11月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止，第一、二年租期租金总额为19万元，第三、四年租期租金总额为20.5万元，第五年即2015年2月1日起至2016年1月31日止租金总额为22.1万元；租金支付方式为先付后租，一年一次性付清，被告应于每年的12��31日前支付下一年度租期的租金；物业管理费标准为4.2元/平方米，被告自该房屋交付之日起承担经营所产生的物业管理费等各类费用；被告未按照约定交纳租金的，应按迟延租金总额的千分之三/日标准向原告支付滞纳金；若被告逾期30日未支付租金及物业管理费的，原告有权解除租赁合同；合同解除提前终止的，被告应将该房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告，被告未交还的，原告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由被告承担；守约方的损失包括但不限于守约方的直接损失、因违约方过错所致守约方的连带责任损失、诉讼费及律师代理费等。租赁合同签订后，原告依约履行了租赁合同的约定向被告交付了涉案房屋，被告在该房屋内从事经营活动。但被告未按约自行承担物业管理费，导致该房屋的物业管理服务提供方苏州华田物业管理有限公司将原告起诉至法院。无奈，原告与物业公司达成调解协议，并于2015年1月9日向物业公司支付了2012年5月1日至2015年1月31日期间欠付的物业费101688元及案件受理费2513元。随后，原告要求被告于2015年1月19日前向原告支付前述物业管理费、案件受理费损失，但被告并未支付。原告于1月21日再次催交，被告仍未支付。至2015年2月25日止，被告已逾期支付超过30日，同时第五年租期租金也逾期超过30日。据此，原告于2015年2月26日向被告发出解除租赁合同通知函，正式通知被告双方之间的租赁合同于2015年3月1日起解除，要求被告于2015年3月15日前将该房屋返还原告。但被告至今未支付相应款项及返还房屋，原告无奈，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告各项损失129201元（含物业管理费损失101688元、诉讼费损失2513元、律师费损失25000元）；2、被告立即支付2015年2月1日至2月28日期间欠付租金18417元及其滞纳金3259.8元（以欠付租金为基数，按千分之三/日标准暂计至2015年2月28日，应支付至实际付款之日止）；3、确认原、被告之间的租赁合同已于2015年3月1日解除；4、被告立即将涉案房屋恢复原状并返还房屋，并支付实际发生的且按第五年租期租金标准计算的房屋占用费；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告天音飙歌城辩称：1、本案属于合同纠纷，不属于房屋腾让纠纷，合同双方系徐伟与天音飙歌城，根据合同相对性，徐伟作为原告主体适格，周美方、徐帆作为原告主体不适格；2、原告对房屋租赁合同无解除权，即解除行为本身系违约行为，其无权要求我方将租赁房屋恢复原状，我方要求合同继续履行，且我方支付的是租金而非房屋使用费；3、原告已经支出的物业管理费系原告基于诉权的处分而向物业公司支出，对于原告与��方约定的物业管理费部分，我方予以认可，但就其支付的超出约定部分，应由原告自行承担；在物业管理费纠纷中发生的诉讼费，原告完全可以自行支付后再向我方主张，而未及时支付产生的诉讼费属于非必然损失，我方不予认可，应由原告自行承担。4、我方未支付的租金，在双方合同约定范围内予以认可，但是，原告单方解除合同没有法律依据，我方未支付租金的行为系行使不安抗辩权，不构成违约，也无需支付租金的滞纳金；5、租赁合同第7.8条关于违约金的约定系引用合同第5.2条款内容，而第5.2条款内容并没有关于违约金的内容，因此应视为未约定违约金，我方无义务支付；6、天音飙歌城系金华一人投资，金华系飙歌城的实际经营者，并无对外挂靠及承包情形，也无其他任何实际经营主体及经营者。
被告张国良辩称，其在天音飙歌城内没有任何与金华合伙及挂靠的关系，其仅在飙歌城担任副总经理职务并从飙歌城领取工资，因此，其与原告徐伟之间没有合同关系，也不实际经营飙歌城，原告要求其承担连带责任无任何法律依据。
经审理查明，原告徐伟、周美方系夫妻关系，徐帆系二人之女。2010年11月22日，徐伟（甲方）与金华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定后者承租前者位于商业广场3幢XXX室，建筑面积734.16平方米，租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止，共计5年60个月，其中免租期自2010年11月23日起至2011年1月31日。合同第3条“租金”3.1约定：双方同意租金为：2011年2月1日起至2012年1月31日，年度租金总额为190000元；2012年2月1日起至2013年1月31日，年度租金总额为190000元；2013年2月1日起至2014年1月31日，年度租金总额为205000元；2014年2月1日起至2015年1月31日，年度租金总额为205000元；2015���2月1日起至2016年1月31日，年度租金总额为221000元。3.3约定：双方同意房屋物业管理费为4.2元/平方米*月，总面积按照734.16平方米来支付，共计每年物业费37001.66元，此物业费为前期物业管理服务协议里规定的价格，如遇后期物业公司调整物业管理费价格，双方同意自调整之日起乙方按照新的价格进行缴纳。3.4支付方式约定：合同期内其余租金支付方式为一年一次付清。合同第5条“甲方权利义务”5.1约定：甲方有权按期收取租金，乙方未按照约定缴纳租金的，应每日向甲方支付迟延租金总金额的0.3%的滞纳金。5.2条约定：甲方保证将本合同项下的房屋，在合同约定的进场日交付乙方使用，但如遇到人力不可抗拒的自然灾害，或存在其他非甲方所能控制的因素，而使甲方不能按时交房的，则甲方交房的时间可以顺延且甲方不承担任何责任。合同第7条“合同的解除”��定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照5.2的标准支付违约金：…7.5逾期30日未支付租金及物业管理费的…合同第8条“房屋的归还”8.1约定：租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或双方约定日期前将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同第10条“合同保证金”10.1约定：为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在每年合同到期日的前一个月交付年租金（即为每年的12月31日）作为保证金。合同第13条“其他约定事项”13.2约定：本合同所指守约方损失，包括但不限于守约方的直接损失、因违约过错所致守约方的连带责任损失、调查取证费用、鉴定费、诉讼费及律师代理费等。双方另对合同其他相关事��进行了约定。合同签订后，徐伟按约向金华交付了涉案房屋。同年11月26日，金华以涉案房屋为经营场所申请设立个体工商户，其提交的《房屋租赁合同》内容与上一份合同内容相同，但合同尾部“甲方”处由原告徐伟、周美方及徐帆共同署名。2011年5月5日，被告天音飙歌城经批准设立，经营者为金华，经常场所为商业广场3幢XXX室，组成形式为个人经营，经营范围为KTV包厢。同年5月18日，涉案房屋办妥产权登记，房屋坐落3幢XXX室，建筑面积733.68平方米，由三原告按份共有，其中徐伟、周美方各占1%份额，徐帆占98%份额。
在合同履行过程中，因三原告及天音飙歌城未按约支付物业管理费，苏州华田物业管理有限公司于2014年11月24日诉至本院，要求徐伟、周美方、徐帆：1、支付物业管理费92444元（自2012年5月1日起暂计至2014年10月30日期间应交纳的物业管理费，应按9244.4元/三个月的标准支付至被告实际支付日止）及其滞纳金130733.8元（以各段期间应付物业费金额为基数，按照千分之三/日标准，自各段期间物业管理费的逾期之日起暂计至2014年9月30日止，应计至被告实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。2015年1月8日，在本院主持下，双方达成如下调解协议：一、徐伟、周美方、徐帆于2015年1月8日前支付苏州华田物业管理有限公司2012年5月至2015年1月间物业费101688元；二、纠纷一次性了结，双方就本案无其他纠葛；三、案件受理费5026元，减半收取2513元，由徐伟、周美方、徐帆承担。本院出具(2014)虎民初字第02504号民事调解书对上述调解协议内容予以确认。同年1月9日，徐伟、周美方、徐帆履行了上述民事调解书确定的付款义务，苏州华田物业管理有限公司并向其开具了发票及收据。
2015年1月16日，徐伟向天音飙歌城发出催告函一份，要求后者于2015年1月19日前向其支付物业管理费101688元并承担未及时缴纳物业费给其造成的损失2513元。天音飙歌城于同年1月17日收悉。同年1月21日，三原告再次向天音飙歌城发出催告函，要求后者立即支付上述物业管理费101688及赔偿诉讼费损失2513元。天音飙歌城于同年1月22日收悉。因天音飙歌城既未支付物业管理费及赔偿损失，也交纳2015年2月1日至2016年1月31日租赁年度的租金，两项欠款均逾期达30日以上，2015年2月25日，三原告向天音飙歌城发出《关于解除贵我双方房屋租赁合同等内容的函》，函告如下：1、合同自2015年3月1日起解除；2、请贵方于2015年3月15日前付清该房屋上新产生的水、电费、物业管理费等费用，并将房屋恢复原状后返还我方；3、请贵方立即向我方支付拖欠的物业管理费101688元、租金18417元（2015年2月租金）及诉讼���损失2513元。天音飙歌城于同年2月28日收悉。
因天音飙歌城至今未向其支付拖欠的租金、物业管理费及诉讼费损失等，且未向其返还涉案房屋，三原告故诉至本院。
另查明，2010年9月21日，徐伟与苏州高新中锐置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定前期物业管理公司为苏州华田物业管理有限公司，物业费标准为4.2元/月·平方米；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费用首次自乙方入伙之日起计收半年，该半年期末起计收每三个月的费用。
又查明，2015年2月，三原告与江苏金砖律师事务所签订《诉讼委托代理合同》一份，委托该所律师李东华代为处理本案诉讼事宜，并支付律师代理费25000元。后李东华律师变更执业机构为上海市锦天城（苏州）律师事务所。
庭审中，三原告与天音飙歌城一致确认截至2015年1月31日前的租金已全部结清，支付方式为一年一付，实际付款时间为前一年的12月或次年的1月。其中，被告张国良配偶袁亚兰于2011年12月31日支付租金190000元，于2013年1月4日支付租金205000元，张国良本人于2014年1月4日支付租金205000元。
庭审中，徐伟妹夫陈良作为证人出庭作证称，张国良、金华及其本人合伙开设天音飙歌城，三人出资比例分别为50%、25%及25%，金华为登记经营者，但所有支出的款项均由其二人交给张国良，再经由张国良账户转出；后来其退出合伙，天音飙歌城的实际经营者即为张国良与金华，由二人一同管理，但张国良享有决策权。
上述事实，有房屋租赁合同两份、房屋所有权证、国有土地使用证、户口簿、个体工商户设立登记申请书、个体工商户准予开业登记通知书、张国良及配偶袁亚兰支付租金的银行转账记录两份、（2014）虎民初字第02504号民事调解书、汇款凭证、物业管理费发票、诉讼费收据、催告函两份、邮寄凭证及签收查询记录、诉讼委托代理合同、付款凭证及发票、解除租赁合同通知函、邮寄凭证及签收查询记录、苏州市前期物业管理服务协议、证人证言及本院审笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，不论是原告徐伟、周美方、徐帆共同与被告天音飙歌城经营者金华签订的《房屋租赁合同》，还是徐伟代表全家与金华签订的内容完全一致的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同3.1条、10.1条约定，天音飙歌城应于应2014年12月31日支付下一个租赁年度即2015年2月1日至2016年1月31日期间租金221000元，但天音飙歌���至今未付，其除了应支付租金外，还应按照合同5.1条约定每日支付延迟租金总额的0.3%作为滞纳金。至于合同第7条约定的“乙方应按照5.2条的标准支付违约金”应为笔误，实为5.1条；至于合同10.1条约定的“乙方须在每年合同到期日的前一个月交付年租金（即为每年的12月31日）作为保证金”实为关于租金支付时间的约定，并非保证金的约定，且该约定与天音飙歌城此前支付租金的时间基本一致，本院对此予以认可。
原、被告双方在合同3.3条明确约定物业管理费标准为4.2元/平方米·月且由乙方即天音飙歌城负责缴纳，但天音飙歌城一直未缴纳，致使苏州华田物业管理有限公司诉至本院，要求作为房屋所有权人的三原告支付物业费。经本院调解，双方达成协议，由三原告支付苏州华田物业管理有限公司2012年5月至2015年1月期间物业费101688元并承担诉讼费2513���，后三原告按约向苏州华田物业管理有限公司支付了上述物业费及诉讼费。因该物业费并未超过按照《苏州市前期物业管理服务协议》及《房屋租赁合同》约定的物业费标准计算得出的物业费总额（计算方式：4.2*733.68*33=101688），且因天音飙歌城未及时支付物业费导致了诉讼费损失，故原告有权向其主张。
原告于2015年1月9日向苏州华田物业管理有限公司支付了物业费及诉讼费后，曾两次向天音飙歌城发函催讨上述费用，但后者并未支付，此外，天音飙歌城本应于2014年12月31日前支付下一租赁年度租金，但其一直拖欠未付，根据《房屋租赁合同》7.5条约定，天音飙歌城逾期支付租金及物业管理费已达30日以上，故原告于2015年2月25日发函通知双方之间的租赁合同于2015年3月1日解除于法有据，本院对此予以确认，天音飙歌城应自涉案房屋中搬离，并将房屋恢复��状后返还原告。同时，天音飙歌城还应支付原告2015年2月租金18417元（计算方式：221000/12=18417），并自2015年1月1日起至实际支付之日止，按照每日0.3%之标准向原告支付滞纳金。此外，天音飙歌城还应自2015年3月1日起至实际搬离之日止，按照年租金221000元之标准向原告支付房屋实际使用费。
原告因天音飙歌城的违约行为而提前解除合同，天音飙歌城本应向其返还房屋并支付租金、物业费、诉讼费等，但其拒不返还房屋，也不支付相关费用，原告作为守约方，其为提起本案诉讼而聘请律师所支付的律师代理费25000元也构成其损失的一部分，根据合同8.1条、12.3条约定，理应由天音飙歌城承担。
至于原告要求被告张国良作为实际经营人承担连带责任的诉讼请求，本院认为，原告对此提供的主要证据即为张国良及其配偶袁亚兰支付租金的凭证及证人陈���的证言，但仅凭租金支付事实不足以证明张国良系天音飙歌城的实际经营人，尤其在天音飚歌城认可张国良为公司副总的情况下；至于证人证言，证人陈良与原告徐伟存在姻亲关系，其证言的证明效力本就较低，何况陈良虽称张国良系天音飙歌城的实际经营人，但同时也认可金华的实际经营人资格，与原告所称的金华仅系挂名经营者、张国良系实际经营人的主张不符，故本院此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告徐伟、周美方、徐帆及原告徐伟与被告苏州高新区天音飚歌城的经营者金华于2010年11月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2015年3月1日解除。
二、被告苏州高新区天��飙歌城于本判决生效之日起十日内支付原告徐伟、周美方、徐帆2015年2月租金18417元并支付滞纳金（以18417元为本金，自2015年1月1日起至实际付款之日止，按照每日0.3%之标准计算）。
三、被告苏州高新区天音飙歌城于本判决生效之日起三十日内搬离苏州市汇金商业广场3幢XXX室房屋、将房屋恢复原状后返还原告徐伟、周美方、徐帆并支付实际使用费（自2015年3月1日起至实际搬离之日止，按照年租金221000元之标准计算）。
四、被告苏州高新区天音飙歌城于本判决生效之日起十日内支付原告徐伟、周美方、徐帆物业费101688元、诉讼费2513元及律师费25000元，合计129201元。
五、驳回原告徐伟、周美方、徐帆其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告徐伟、周美方、徐帆指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3318元，减半收取1659元，财产保全费1520元，合计3179元，由被告苏州高新区天音飙歌城承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。
审判员 朱海兰
二〇一六年四月二十七日
书记员 田德强