陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渭中民一初字第00005号
原告陕西九龙庄置业有限公司。住所地合阳县。
法定代表人雷百潮，该公司执行董事。
委托代理人党兴虎，合阳县法律援助中心律师。
委托代理人贾申龙，男，1960年9月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。
被告陕西王朝房地产开发有限公司。住所地西安市曲江新区。
法定代表人同明哲，该公司总经理。
委托代理人李浩凯，陕西奥达律师事务所律师。
原告陕西九龙庄置业有限公司（九龙庄公司）诉被告陕西王朝房地产开发有限公司（王朝地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告九龙庄置业公司的法定代表人雷百潮、委托代理人党兴虎、贾申龙，被告王朝地产公司的法定代表人同明哲及其委托代理人李浩凯均到庭参加了诉讼。
原告九龙庄公司向本院提出诉讼请求：
l、交付一号楼1-2层商铺及地下车库、二号楼地下室及1-6层房产（价值3171.604万元），并履行物权变更登记义务;
2、赔偿迟延交付商铺和地下车库造成的损失952.3752万元自2012年8月27日起，暂止于2015年8月27日）；
3、给付售楼利润余额309.9687万元，并赔偿迟延给付的损失130.3194万元（从2011年11月27日起，暂止于2015年1月25日）；
4、移交物业管理（包括两个小木屋等公共设施及收取的物业管理费）45.8059万元（自2014年1月1日起，暂止于2015年8月13日）；
5、给付工期项下违约金1513.4万元（自2012年7月27日起算，止于2015年8月13日）;
6、给付保修金280万元；
7、给付九龙庄公司少得合同利益价值390.6799万元；
8、给付土地出让金102.8820万元。
事实与理由是：原、被告于2010年11月27日订立“合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议”（下称合作开发合同），约定：原、被告合作开发合容商业步行街（合容王朝小区，下称小区），分东、西两区，建筑面积计72366.7平方米；原告出资土地（指使用权，下同），负责项目前期地质勘探、项目选址、环境评估、立项备案、土地变更、图纸设计审查、规划许可证办理及费用承担；被告负责项目资金和建设，包括抗震、消防、气象、人防审查、招投标、施工许可证、养老统筹、墙改、垃圾消纳、绿化、建设施工、监理、质检委托、房产预售许可、销售、过户等事项办理及费用；根据甲方重新设计的图纸以不低于中标造价负责步行街建设、小区布置建设、绿化景观、室外管网、配电、1、2号楼地下人行通道等建设；同时约定：施工工期为20个月，拖延工期按照日万分之一计违约金，一号楼1-2层商铺及地下车库、二号楼地下室及1-6层房产归原告所有，被告还应给付原告900万元售楼利润，合同订立六个月内付400万元，一年内付讫余额500万元。公共设施占用的房产归小区业主共有；其余房屋和商品房销售利润归被告所有。还约定：被告售楼率达到70%，并正常运行半年后将物业管理移交给原告。此外，合同对工程质量、合同变更及违责任等均作了明确约定。
合同订立之后，原告全面履行了合同，被告却多次违约，除擅自变更和降低建材质量外，特别是在工期项下和给付合同利益项下恶意违约，其违约行为不但导致原告不能及时获得合同利益，而且导致这些直接利益必然产生的可得利益损失惨重，经与被告多次协商未果，诉至法院。
原告九龙庄公司为支持其主张，提供以下证据材料：
1、合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议
证明：原、被告之间存在涉案合同法律关系和法律事实；双方各自的合同权利和合同义务；工程质量及质量的相关约定；合同变更程序；违约责任。
2、岩土工程勘察报告、工程勘察技术报告、建设项目选址意见书、环评报告、审批意见项目备案确认书。
证明：原告如约履行地质勘探、项目选址、环境评估、立项备案等合同义务。
3、土地使用证、施工图审查合格证书、建设项目施工图审查备案表、施工图审查合格证书、建设用地规划许可证。证明原告履行土地用途变更、图纸设计审查、建设用地规划许可证办理义务的事实。
4、合容商业步行街总体进度（形象图、监理日志）
证明被告实际施工日期之始末及施工进度；被告工期项下违约事实。
5、关于合容王朝小区项目若干问题的说明
6、商铺承租合同
7、贷款利率
8、王朝公司的收款收据
9、国有土地有偿使用边用收据土地批件
10、关于合容王朝项目若干问题的说明`11
证明被告实际完工的日期；被告工期项下违约的事实。
11、商铺承租合同；证明商铺可得利益计算依据；商铺及地下车库可得利益计算办法。
12、贷款利率
证明被告迟延给付合同利益;利息计算办法。
13、王朝公司的收款收据
证明物业管理可得利益计算依据；迟延移交物业管理损失计算办法。
14、国有土地有偿使用收入专用收据、土地批件
证明被告应承担土地出让金（原告垫付凭据）。
被告王朝公司为支持其主张，提供以下证据材料：
1、合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议
证明：约定原告投资30余亩，原告办理包括规划许可证、土地使用证的期限为三个月；
2、土地过户协议、（2011）第0064号土地使用证、（2011）第0065号土地使用证、（2013）第0502号土地使用证。证明原告应转让土地面积为20839平方米，实际转让面积为18083平方米，少投资2756平方米。
3、1#、2#楼建筑图纸、2013（01）测绘成果报告
证明建筑面积加大。
4、（2014）3号工作联系单、（2014）7号工作联系单
证明原告涉及图纸消防涉及违法导致消防验收无法通过。
5、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、招标文件、中标通知书、（2013）第0065号土地使用证、（2013）第0502号土地使用证。证明原告迟延办理证件，构成违约。
6、关于加快办理合容王朝工程项目规划许可函、合建改字（2012）第12号责令期限改正违法行为通知书、建设工程综合执法检查通知书、群众反映材料、合阳县住房和城乡建设局行政处罚通知书。证明原告未依合同办理建设工程规划证、土地使用权证书导致工程无法正常施工。
7、（2013）6号工作联系单、（2013）16号工作联系单
证明因原告未缴纳设计费导致1、2、3、号楼无法交工验收。
8、2、3、4、号楼竣工报告、和1、2、3、4、号楼竣工报告，证明1号楼竣工时间为2013年4月21日，竣工验收时间是2013年12月27日。2号楼竣工时间为2013年12月20日，竣工验收时间是2013年12月27日。3号楼竣工时间为2013年4月15日，竣工验收时间是2013年4月25日。4号楼竣工时间为2013年8月1日，竣工验收时间是2013年12月27日。
9、合容公司1、2号楼单方造价表
证明1、2号楼每平方米建筑成本为1822.8元。
10、原告2014年5月15日通知
证明被告向原告出具说明情况标注的时间是按照原告通知并非客观时间。
11、停工通知、两份反映信、一号楼和三号楼、建设局文件
停工通知证明对方说法不成立；其余证明原告楼层设计影响其他住户，导致被告额外支出。
2010年11月27日，合阳合容电容器有限公司作为甲方，陕西王朝房地产开发有限公司作为乙方双方签订《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》，协议约定：一、合作内容
合容商业步行街（暂定名：合容王超小区）项目占地面积30余亩，建筑面积72366.7平方米、分东西两区。其中：东区：为商业步行街，拟建一号、二号楼，步行街及相关外部设施，其中一号楼12层，包括：地下车库2882.66平米，1-2层商铺5765.36平米，3-12层22253.4平米；二号楼12层，其中包括：底层-6层休闲中心72i0平米，7-12层住宅4974.48平米。
西区：为住宅小区，拟建三号、四号楼，道路、小区布局，其中三号楼为12层，包括：地下储物间1709.7平米，住宅20516.4平米；四号楼12层，包括：地下储物间641.3平米，住宅6413.4平米。
二、双方投资与分工
1、甲方投资土地，包括东区和西区；负责依法依规办理该项目前期的地质勘探，项目选址、环境评估、立项备案，土地变更、图纸设计审查、规划许可证办理并承担相应费用（建设配套费）。
2、乙方负责该工程项目除甲方负责投资项目外的全部投资和建设，包括抗震、消防、气象、人防审查。招投标、办理施工许可证、养老统筹、墙改、垃圾消纳、基化、建设施工、监理、质检委托、房屋预售资可证、房屋推广、销售，及相应的费用。商品房部分的销售、过户手续以及相应的有关手续并承担费用。步行街建设、小区布置建设、绿化景观、室外管网、配电、1#、2#楼地下人行通道等设施根据甲方图纸施工，造价费用不低量原招投标方案（附件）报价。
三、利益分配
1、一号楼l至2层商铺及地下车库、二号楼地下室和l至6层房产归甲方所有。
2、公共设施占用的房产归业主共同所有。
3、其余商品房，由乙方销售处置，并在销售利润中付给甲
万元。
4、根据合阳房市情况，涨幅比较大时，乙方应给甲方追加部分利润。
5、乙方在住房销售中，给与甲方团购价格优惠不少于5%。
四、付款方式
在协议签订六个月内乙方支付甲方应得利润400万元，协议签订一年内付清剩余部分款项500万元。在合同签订后三日内日（节假日顺延），乙方支付甲方合同保证金300万元。保证金到账合同正式生效。
五、建设方案
六、L、甲方保证设计、规划方案符合国家法律法规。
2、乙方按甲方图纸施工。双方可根据实际情况在原设计方案上做局部调整。但须征得对方书面同意后实施。调整后的建设面积不得少于原设计建筑面积。如大于原设计面积，双方共同协商解决。3、图纸未设计部分方案调整，双方协商解决。
4、步行街建设、小区规划、绿化景观、管网、配电、等设施图纸由甲方重新设计。
六、工程标准
l、该工程必须达到优良工程标准，主体验收达到优质主体。
2、乙方必须按图纸要求、工艺流程施工。主材料要求：钢材为龙钢；水泥为尧柏水泥；水电暖及消防必须用国标材料；门窗材料选用中高档以上材料；电梯选用日立、西门子、三菱、Otis等品牌；外墙用瓷砖。（如有新型材料代替甲乙方协商解决，屋顶、屋面、外墙的防水、防渗漏、电力系统、给排水管道等符合要求。）
3、水、电、热表必须配套卡式计量器。楼体夜景照明、和楼顶霓红灯，让合容小区成为合阳夜间一景。
七、工程质量监督、控制
1、甲乙双方与质检、监理机构代表成立质量监督控制小组，负责工程质量监督与工作协调。该小组对建设工程中关键部位、关键材料、设备进行监督并以书面形式予以确认。
2、施工过程中质量出现间题，双方协商解决。施工中如需要变更，双方协商解决，最终由甲方决定。
八、完工期限1、合同签订之日起甲方所分工办理的审批文件，必须在三个月内全部办理完结。
2、从合同签订之日起，乙方工程期限20个月。无故延期一天按总价的万分之一乙方对甲方进行补偿。
九、其它约定
1、工程保修期内维修费用由乙方承担，乙方应在办理不动产权归属初始登记，并在施工验收时按建筑造价的2%-次交付给甲方。甲方按国家规定使用和退还。保修期内的质量投诉，乙方必须在24小时内到达现场核查，并保证在72小时内处理完毕。
2、乙方售房率达70%后，并正常运行半年以上，物业管理交甲方物管机构实施统一管理。未售部分乙方按50%费率代缴物业管理费。3、开发过程中，与周边相邻住户协调事宣由乙方全权负责处理，甲方协助，费用由乙方承担。
4、甲方成立物业公司，根据相关法律法规制定物业管理规范、收费标准并提供优质高效的物业管理服务；并制定物业管理合同。乙方负责办理业主与甲方物管机构合同签订事宜。
原场地地面建筑物的拆除事宜由乙方负责，费用乙方负担。
6、施工期间、水电从甲方现有设备免费接通，按表计费，费用由乙方承担。
7、在建设期间，乙方必须维护甲方场地安全、环境卫生。如有问题由乙方负责。
8、不可抗力因素导致的损失，双方免责。一方违约加倍补偿另一方经济损失。
十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。本合同附件
和补充部分均为合同组成部分，与合同具有同等法律效力。
十一、本协议有效期：自双方签字正式生效之日起至本
项目完工止。
审 判 长 赵继锋
审 判 员 张效虎
代理审判员 王军涛
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王梦婕