赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)松民初字第1923号
原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府。住所地：赤峰市松山区。
法定代表人史晓东。
委托代理人安西云。
被告赤峰市建设工程质量监督站。住所地：赤峰市松山区。
法定代表人庞雪松，站长。
委托代理人杨淑岚。
委托代理人于歌。
原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府（以下简称穆家营子镇政府）诉被告赤峰市建设工程质量监督站（以下简称赤峰市质监站）合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法由审判员董英萍适用简易程序于2015年3月27日、2016年3月21日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告穆家营子镇政府的委托代理人安西云，被告赤峰市质监站的委托代理人杨淑岚、于歌到庭参加诉讼。第二次开庭，原告穆家营子镇政府的委托代理人安西云，被告赤峰市质监站的���托代理人于歌到庭参加诉讼。诉讼中，原告分别于2015年6月29日、2015年12月3日向本院提出申请，要求对赤峰市松山区穆家营子镇原镇建筑公司院内的用于检测试验室的房屋的实际面积及房屋现有价值进行评估。2015年7月23日、2015年12月30日，赤峰仁达土地评估有限责任公司及内蒙古建盈资产评估有限责任公司分别作出评估意见。本案现已审理终结。
原告诉称，1992年8月10日，原、被告签订《关于有偿使用土地的协议》。协议约定：由穆家营子镇政府在原镇建筑公司院内有偿租借给赤峰市质监站土地一块，面积为216平方米，用于建设检测试验室。质监站以减免镇建筑公司试验费的方式对租借土地予以经济补偿，补偿限额为人民币10000元。同时约定在赤峰市质监站自行退出使用房屋时，按房屋折旧后的余额卖给穆家营子镇政府，不得售给其他单位。协议签订后，被告在租借土地上建造了房屋。大约在2010年左右，被告将检测试验中心迁至赤峰市红山区，自行退出上述房屋。双方签订《关于有偿使用土地的协议》属于租赁合同性质，现租赁期限已经超过二十年，协议对双方当事人失去了约束力，且被告已自行退出土地多年，合同终止条件成就，被告应将房屋交付给原告。关于房屋余额，依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，房屋、建筑物计提折旧的最低年限为二十年，涉案房屋建造时间已经超过二十年，不存在折旧后余额。现要求解除原、被告订立的《关于有偿使用土地的协议》，要求被告返还租借的原穆家营子镇建筑公司院内的土地216平方米（东至路牙石6.5米，西至建筑公司办公楼东墙，南至大门垛，北至北院墙）及地上房屋。
被告辩称，一、原、被告签订的《关于有偿使用土地的协议》约定原���将原镇建筑工程公司院内土地使用权提供给被告用于建设检测试验室，协议中的“建筑工程公司院内土地”属于建设用地，原、被告订立协议的目的是使被告通过有偿的方式使用该块建设用地，故协议的性质实为建设用地使用权流转合同，并非租赁合同，不应受“二十年租赁期限”限制，而应依照合同约定的使用期限履行；二、被告对涉案房屋并未自行退出使用，合同终止条件未成就，原告无权要求被告无偿交付涉案房屋，其行为不应得到法律支持。另外，依照约定被告自行退出使用时，原告应当按房屋折旧后的余额购买房屋，而不是返还或者无偿交付，故原告要求被告无偿交付涉案房屋，缺少事实和法律依据；三、涉案房屋的折旧余额应依法评估确定，原告称该房屋已不存在折旧后余额系对法律的误读。被告属于国有事业单位，全部资产均属国家所有，不存在��业成本核算中的固定资产折旧提取等问题，对于协议中约定的房屋折旧余额应依据事业单位处置国有资产的方式予以认定，而非企业计税的方式。因原告在2002年6月6日擅自将被告所有的房屋用于抵债，已违反了《关于有偿使用土地的协议》的约定。目前，涉案房屋及土地面临开发，原告及其受让人屡次诉讼要求被告无偿交付涉案房屋及土地，其行为致使《关于有偿使用土地的协议》无法继续履行，使原本属于被告的房屋的所有权及房屋坐落的土地使用权受到侵害，原告应按照涉案房屋拆迁补偿价格赔付被告全部损失。综上，原、被告订立的《关于有偿使用土地的协议》合法有效，原告应依照约定在被告自行退出后，按房屋折旧后的余额购买涉案房屋。现原告要求解除《关于有偿使用土地的协议》并无偿返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、关于有偿使用土地的协议，证明协议是土地使用权租赁性质，并非建设用地流转性质。协议签订于1992年，现已超过二十年。协议第五条明确规定被告自行退出使用时，按房屋折旧后的余额卖给原告，不得售给其他单位，被告从此房屋搬出多年，协议终止的条件已经成就；
2、照片13枚、光盘1张，证明被告已经从房屋迁出多年，房屋现已闲置。
被告质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能证明原告主张的合同是租赁性质，更无法通过合同证明被告是自行退出该房屋。该合同实际是建设用地流转合同，依据特别法优于一般法的原则，应当适用土地管理法进行规制，不能适用二十年的期限。被告没有自行退出该房屋的使用，协议约定解除条件未成就，���告的诉讼请求不能成立；对证据2的真实性无异议，但照片和光盘是2014年被告被受让人清除自有房屋被迫暂离后拍摄的，不能证明被告自愿退出房屋，更不能证明关于有偿使用土地的协议达到解除条件。
被告为支持其辩诉意见，向本院提交证据如下：
1、关于有偿使用土地的协议，证明原、被告于1992年8月10日协商订立《关于有偿使用土地的协议》，协议订立后，被告依法支付了土地使用费，取得涉案土地使用权，协议实质为土地使用权流转协议，并非租赁合同。协议中约定终止时间为“乙方自行退出使用时”，且依据约定在被告自行退出使用时，原告应当按照房屋折旧后的余额支付对价，取得涉案房屋。协议约定被告出资建造办公楼，该楼房所有权归被告所有，现被告继续使用，原告无权要求返还；
2、固定资产明细帐页，证明被告已经依照约定建设房屋，并将房屋依照事业单位国有资产管理的相关规定折旧入账。该房屋依法应认定为国家资产，如被告自行退出使用，该房应经依法评估及审批程序，不能擅自转卖。原告诉请返还依法不成立；
3、赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第2981号民事判决书，证明原告于2002年6月6日擅自将被告房屋及有偿使用土地让与他人，已构成违约；
4、协议书、民事起诉状、赤峰市中级人民法院（2014）赤民二终字第402号民事裁定书，证明被告是被迫暂离自有房屋，并非自行退出使用。赤峰市中级人民法院（2014）赤民二终字第402号民事裁定书载明“经本院释明，被上诉人、原审原告王英会认可一审起诉事由不当，于2014年12月18日向本院申请撤回起诉。”证明原告擅自将被告有偿使用的土地及属于被告所有的房屋出售给王英会，已构成违约。原���作为《关于有偿使用土地的协议》的违约方，为受让人提起本次诉讼，属于试图借助诉讼达到为他人侵占国有资产开发牟利的恶意诉讼，其行为不应得到支持。因原告单方违约致使被告已无法正常使用涉案房屋，原告应对被告的全部损失给予合理赔偿。
原告质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能证明被告所要证明的问题；对证据2的真实性有异议，帐页是由被告自己制作，证明不了被告所要证明的问题，与本案没有关联性；对证据3中判决书的真实性没有异议，此案件的原告在二审期间撤回起诉，案件已经不存在，该判决书不是生效的法律文书，不存在被告所要证明问题的效力；对证据4中裁定书的真实性无异议，但案件已经撤回诉讼，证明不了被告所要证明的问题，对于协议书有异议，系复印件，不符合证据的形式要件。
原告在诉讼期间向本院提出申请，要求对赤峰市松山区穆家营子镇原镇建筑公司院内的用于检测试验室的房屋的实际面积及房屋现有价值进行评估，经本院委托，赤峰仁达土地评估有限责任公司及内蒙古建盈资产评估有限责任公司对原告申请事项进行鉴定，评估意见为：建筑总面积为796.36平方米，房屋评估值为387030.96元。原告支付鉴定费合计6500元。
原告质证意见为：对测绘结论无异议，对房屋评估结论有异议，涉案房屋没有产权登记，属于临建房屋，且房屋已经使用24年，折旧率按45%计算过高，房屋评估总价值偏高，法院应适当予以调整。
被告质证意见为：对测绘结论无异议，房屋鉴定报告所评估的房屋价值偏低，对于原告提出的涉案房屋不具有产权登记及价值增高问题在评估过程中已作为考虑因素，原告的质证意见不能成立。本着解决纠纷的目的，被告对评估报告予以认可。
经庭审举证、质证，本院对证据认证如下：
对原、被告均作为证据提交的《关于有偿使用土地的协议》，因双方对协议真实性均无异议，本院对于双方约定原告将穆家营子镇原建筑公司院内土地有偿给被告使用及约定相关权利义务的事实予以确认；对原告提交的证据2，因被告对于涉案房屋现已闲置的事实无异议，本院对证据予以采信。对被告提交的证据2，合同约定涉案房屋由被告出资建造，原告对于房屋系被告出资亦无异议，本院对证据予以采信；对被告提交的证据3、证据4，被告庭审中认可因机构分立，被告于2010年左右将检测试验室迁至赤峰市红山区的事实，被告主张因原告违约为其造成损失与本案不具有关联性，被告可另行主张权利，本院对证据不予采信。对于赤峰仁达土地评估有限责任公司出具的司法鉴定报告，���双方均无异议，本院予以采信；对内蒙古建盈资产评估有限责任公司出具的内建评报字（2015）第122号资产评估报告，原、被告虽持有异议，但未能提供相应证据否定鉴定结论，且鉴定机构选任程序合法、具备评估资质及评估过程未违反相关法律、法规规定，鉴定结论具有真实性、合法性，在鉴定过程中考虑房屋的建筑年限和使用情况确定房屋的折旧率，与涉案协议约定的房屋折旧余额不存在相矛盾的情况，鉴定报告与本案具有关联性，本院予以采信。
根据原、被告陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：
1992年8月10日，原、被告签订《关于有偿使用土地的协议》。协议约定：被告在原告所属原镇建筑公司院内建设房屋用于赤峰市建设工程质量检测试验中心作检测试验室，基建用房土地属于穆家营子镇集体所有，被告有偿使用基建房屋所��地；基建房屋占地面积216平方米（东至路牙石6.5米，西至建筑公司办公楼东墙，南至大门垛，北至北院墙）；协议签订后，被告对此土地有使用权，无出卖、出租、转让权；被告自行退出使用时，按房屋折旧后的余额卖给原告，不得售给其他单位；协议生效后，被告采用减免原告原镇建筑公司试验费的方式，对占地进行经济补偿，补偿限额为10000元；检测中心的施工由原告所属原镇建筑公司负责，被告自行承担全部建房费用。协议签订后，被告在约定地界内出资建房并按约定对所占土地进行经济补偿。2010年左右，因被告单位机构分立，被告将检测试验室迁至赤峰市红山区。
另查明，原告在诉讼期间本院提出申请，要求对赤峰市松山区穆家营子镇原镇建筑公司院内的用于检测试验室的房屋的实际面积及房屋现有价值进行评估，评估意见为：建筑总面积为796.36平方米，房屋评估值为387030.96元。原告支付鉴定费合计6500元。
本院认为，原、被告订立的《关于有偿使用土地的协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在协议中约定：“赤峰市建设工程质量监督站自行退出使用时，按房屋折旧后的余额卖给赤峰市郊区穆家营子镇人民政府，不得售给其他单位。”实际上是约定了合同解除的条件，即如果被告自行退出使用房屋时，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案被告已于2010年左右自行退出使用涉案房屋，现原告行使解除合同的条件己成就。据此，原告要求解除双���订立的《关于有偿使用土地的协议》，要求被告返还原告租借的原穆家营子镇建筑公司院内的土地216平方米（东至路牙石6.5米，西至建筑公司办公楼东墙，南至大门垛，北至北院墙）的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另外，根据合同约定，被告退出使用涉案房屋，应将涉案房屋按折旧后的余额卖给原告，故合同解除后，原告应当按约定向被告支付房屋价款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府与被告赤峰建设工程质量监督站于1992年8月10日签订的《关于有偿使用土地的协议》；
二、被告赤峰建设工程质量监督站于本判决生效后十日内返还原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府赤峰市松山区穆家营子镇原镇建筑公司院内的土地216平方米（东至路牙石6.5米，西至建筑公司办公楼东墙，南至大门垛，北至北院墙）；
三、位于赤峰市松山区穆家营子镇原镇建筑公司院内的用于检测试验室的房屋归原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府所有；原告于本判决生效后十日内给付被告房屋价款387030.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告赤峰建设工程质量监督站负担，鉴定费6500元，由原告赤峰市松山区穆家营子镇人民政府与被告赤峰建设工程质量监督站各负担3250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 董��萍
二〇一六年四月十四日
书记员 宋 春 祎