新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民事判决书
（2013）新兵民一终字第00005号
上诉人（原审原告、反诉被告）闵凡祥，男，1976年12月6日出生，汉族，个体工商户，住石河子市。
上诉人（原审原告、反诉被告）杨波，男，1976年3月24日出生，汉族，个体工商户，住石河子市。
委托代理人张大庆，新疆瑞诚律师事务所律师。
委托代理人蒋金昊，新疆瑞诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）石河子绿珠商服有限公司。住所地石河子市。
法定代表人朱光辉，该公司董事长。
委托代理人姚臻，新疆联恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱光辉，男，1956年6月12日出生，汉族，石河子绿珠商服有限公司董事长，住石河子市。
委托代理人姚臻，新疆联恒律师事务所律师。
上诉人闵凡祥、杨波与上诉人石河子绿珠商服有限公司、被上诉人朱光辉租赁合同纠纷一案，因不服农八师中级法院（2011）兵八民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人闵凡祥、杨波及其委托代理人张大庆、蒋金昊，上诉人石河子绿珠商服有限公司的法定代表人朱光辉及其委托代理人姚臻，被上诉人朱光辉及其委托代理人姚臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年8月18日，石河子市开元农机经销有限公司（以下简称开元公司）与石河子绿珠商服有限公司（以下简称绿珠公司）签订开元大厦部分楼层租赁合同，用以开办宾馆、酒店，租赁期限为八年，年租金55万元。绿珠公司承租开元大厦后，经营沙湾老街商务快捷酒店。2010年8月20日，朱光辉（甲方）与闵凡祥（乙方）签订转让协议书一份，约定：1、甲方将老街商务快捷酒店转让给乙方，期限七年；2、转让费共计贰佰万元；3、自本协议书签订之日，乙方须支付贰拾万元作为保证金；4、双方尽快做好交接前的准备工作，待乙方一次性付清壹佰万元转让费后，甲方将该宾馆经营权及设备以清单的方式移交给乙方；……7、在甲方转让前，签订正式合同时此协议书是基础条款。次日，闵凡祥支付了20万元保证金。2010年8月28日，朱光辉（甲方）与闵凡祥、杨波（乙方）在前转让协议的基础上签订租赁合同一份，约定：第一条甲方将沙湾老街商务快捷酒店转让给乙方，乙方已作充分了解，愿意承租，开办宾馆、酒店、娱乐及其它服务项目；第二条转让期限为七年，自2010年8月29日起到2017年11月15日止；第三条租金和租金的交纳期限第一年租金55万元，第二年及第二年以后的租金55万元，第二年租金乙方分二次交清，2011年8月18日前交40万元，2012年2月8日前交15万元，第三年租金乙方分二次交清，2012年8月18日前交40万元，2013年2月8日前交15万元…….；第四条乙方自行办理工商、税务、公安、消防、文化、卫生等部门的营业执照和相关手续，费用乙方自理，乙方办理上述手续，甲方负责协助义务；第五条200万元含一年租金，以及甲方所投入的所有设施设备；第六条乙方交清全款后，甲方负责办理过户手续，相关费用由乙方承担；第八条维修保养由乙方承担，费用乙方自理，但楼房主体部分及水暖电的主管道、主线路的维修保养责任由甲方承担，费用由甲方自理；第十一条有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回转让财产，乙方承担违约责任，赔偿甲方全部损失，并支付违约金：1、乙方用转让财产从事违反法律活动，损害公共利益的；2、乙方逾期支付租金超过60日的；3、乙方提前解除合同的；第十二条有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方承担违约责任，赔偿乙方全部损失，并支付违约金：1、甲方未按期交付转让财产的；2、甲方提前解除合同的；3、甲方出售转让财产未提前三个月通知乙方的；4、甲方因债务等原因造成合同不能履行的；第十三条违约责任2、乙方逾期支付租金，除应在20日补足应交的租金外，同时按逾期缴纳租金的日万分之三向甲方支付滞纳金。第十七条此合同到期后乙方不得拆损已固定的装修，对宾馆内的所有设施，经协商甲方给付乙方壹拾捌万元，即算甲方购买了（小到一床被褥等）甲方可放弃。此约定不包括二楼、六楼设施设备等。2010年8月30日，朱光辉（甲方）与闵凡祥、杨波（乙方）又签订补偿协议一份，约定：一、员工福利待遇（工资、养老金）应保持不变并与员工签订合同；二、在转让费未付清前，其所拥有资产归甲方。在此期间，乙方不得转让、抵押及买卖；三、甲方原所签租赁出租房屋（一年期内）合同应视为有效，相关费用由甲、乙双方协商解决；四、第一年转让费包括租金由甲方承担。以后六年租金均由乙方自行承担，与甲方无关。2010年8月27日至2010年12月21日，闵凡祥、杨波分七次又给付160万元，朱光辉在2010年12月21日收据上注明：宾馆转让费至12月已交付完毕，无异议。2011年2月25日，闵凡祥和朱光辉就双方往来进行算账，形成一份老街商务宾馆与绿珠公司往来结算清单，绿珠公司应退老街商务宾馆83211元，清单注明：老街宾馆尚欠绿珠宾馆转让款200000元，减去绿珠宾馆应退老街宾馆款（计算公式：200000-83211=116789元），还应付绿珠宾馆壹拾壹万陆仟柒佰捌拾玖元整。至此，闵凡祥、杨波应给付绿珠公司含第一年租金的200万元转让费尚欠116789元，该款至今未付。
另查：2010年8月31日，绿珠公司与开元公司签订补充协议一份，约定：第二年租赁面积减少二楼餐厅的面积，年租金减少125700元，年租金424300元；甲方（开元公司）同意乙方（绿珠公司）在原合同基础上转让，甲方应积极配合乙方办理相关转让手续。2011年3月24日，房屋所有人开元公司给沙湾县石河子老街商务快捷酒店发出一份通知，内容为：我单位决定收回老街商务快捷酒店的二楼餐厅，你单位接到通知后自本日起十五日之内将二楼交还我公司，餐厅内人员一次性撤离，除餐厅原有物品外的一切物品一次性清空，我公司将于4月11日下午四点准时对餐厅上锁，并且对二楼停水停电，如按时不清空，视为放弃，由此产生的一切后果与本公司无关，由你单位承担一切责任。闵凡祥、杨波未提交证据证明二楼餐厅已被收回的事实。
2011年2月23日，开元公司在石河子市人民法院起诉绿珠公司租赁合同纠纷，称双方于2010年8月31日签订补充协议约定：绿珠公司所欠租金（15万元）应于2010年11月1日前付清，绿珠公司将原合同租赁二楼餐厅退还开元公司。但绿珠公司未将所欠租金结清也未将二楼餐厅退还，其违约行为造成开元公司损失，请求法院判令绿珠公司支付租金、承担违约金，解除租赁合同。石河子市人民法院于2012年5月9日以（2012）石民初字第0418号民事调解书确认双方达成的调解协议：双方解除租赁合同，绿珠公司于2012年8月30日前将房屋交付开元公司，否则给付开元公司双倍租金，绿珠公司于2012年6月15日前给付开元公司违约金6万元。经该院协调，闵凡祥、杨波于2012年9月15日向绿珠公司返还了租赁的石河子老街商务快捷酒店。但双方对闵凡祥、杨波装修和添置的物品归属有争议。
审理中，闵凡祥、杨波申请对租赁酒店期间其装修及投入的价值进行价格鉴定，经该院委托石河子市价格认证中心鉴定，结论为：该酒店装修为大门改造（不锈钢框架、玻璃钢塑材），门头灯箱广告字及酒店房侧灯箱广告牌，3楼15间客房墙面粉刷；4楼28间客房墙面贴壁纸，卫生间改造，安装暖气等；……根据估价时点的市场价格水平，经过周密准确的测算，结合评估经验进行了影响室内装修价格因素的分析，综合确认沙湾老街商务快捷酒店装修及投入在价格鉴定基准日2012年7月9日时总价值为401597.49元。同时，因闵凡祥、杨波主张绿珠公司、朱光辉赔偿合同解除后未来两年经营收益损失2400000元，故申请对租赁酒店期间两年（2010年9月至2012年8月）可得利润进行鉴定，以此作为主张受益损失参照的证据。经该院委托石河子市恒信价格评估事务所鉴定，结论为：石河子老街商务快捷酒店在正常经营状态下，两年可得利润总价值为2261904元。
一审法院审理认为：绿珠公司租赁了开元公司的酒店，经营一年后，经出租人同意转租给闵凡祥、杨波，朱光辉作为绿珠公司的法定代表人与闵凡祥、杨波协商并签订租赁合同系职务行为，其民事行为的法律后果由绿珠公司承担，其在本案中不承担民事责任。闵凡祥、杨波与绿珠公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家强制性法律法规，应为合法有效合同。因绿珠公司与开元公司已解除了租赁合同，本案审理中经协商，闵凡祥、杨波和绿珠公司一致同意解除双方之间的租赁合同，该院予以确认。根据闵凡祥、杨波的起诉理由和绿珠公司、朱光辉的答辩意见，以及绿珠公司反诉理由和闵凡祥、杨波的答辩意见，本案的争议焦点为一、双方当事人谁违约；二、租金如何计算；三、违约损失的计算。
关于争议焦点一，该院认为，因绿珠公司违约而与开元公司解除了租赁合同，致使其与闵凡祥、杨波之间的租赁合同目的无法实现，绿珠公司行为违约，双方不得不解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”绿珠公司对因合同解除给闵凡祥、杨波造成的损失应予赔偿。双方当事人已履行租赁合同两年，但闵凡祥、杨波只交纳含第一年租金的部分转让费，尚欠116789元未付，第二年租金未交纳，其未按合同约定履行交租金的义务也构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故闵凡祥、杨波也应承担逾期付款的违约责任。
关于争议焦点二，该院认为，闵凡祥、杨波于2010年8月29日至2012年9月15日租赁了绿珠公司的老街商务快捷酒店，闵凡祥、杨波诉称绿珠公司收回二楼餐厅造成其无法正常经营，但并无证据证明绿珠公司实际已收回二楼餐厅，闵凡祥、杨波以此为解除合同的理由并要求扣减二楼餐厅租金的理由不成立，其应按照实际租赁时间交付租金，其要求绿珠公司赔偿第一年租金损失550000元的请求该院不予支持。相反，绿珠公司反诉要求闵凡祥、杨波给付实际租赁期间两年的剩余租金666789元（116789元+550000元）于法有据，该院予以支持。
关于争议焦点三，该院认为，因绿珠公司造成合同解除，使闵凡祥、杨波不能继续经营，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”租赁合同解除后，尚未履行部分不再履行，已经履行部分能返还的予以返还，无法恢复原状部分，绿珠公司对因合同解除给闵凡祥、杨波造成的损失应予赔偿。租赁合同履行期限为七年，实际履行二年零半个月，酒店返还绿珠公司及开元公司，闵凡祥、杨波转让取得的酒店物品设施及装修应予一并返还，但闵凡祥、杨波租赁使用期间应按折旧计算赔偿绿珠公司的损失。酒店转让费含第一年租金计200万元，扣除第一年租金55万元，转让费应为145万元，二年零半个月折旧431547.62元（1450000元÷7年×2年零半个月），绿珠公司应返还闵凡祥、杨波转让费1018452.38元。闵凡祥、杨波租赁酒店后，又投入装修花费401597.49元，该装修大部分为酒店附着物，不宜拆除或返还，该部分财产应交付绿珠公司，闵凡祥、杨波使用二年零半个月，应扣除折旧使用费119523.06元（401597.49元÷7年×2年零半个月），绿珠公司应赔偿闵凡祥、杨波装修损失282074.43元。闵凡祥、杨波要求绿珠公司赔偿其转让费、装修损失的部分理由成立，该院支持其合理部分请求。装修损失鉴定费用应由绿珠公司承担。闵凡祥、杨波要求绿珠公司赔偿合同解除后两年经营收益损失2400000元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，双方解除租赁合同后，尚未履行部分不再履行，不应计算以后的可得利润损失，故闵凡祥、杨波该项请求不成立，该院不予支持，为此产生的鉴定费用应由闵凡祥、杨波承担。
闵凡祥、杨波逾期支付绿珠公司含第一年租金的转让费116789元，第二年租金550000元，应承担逾期付款违约金。合同约定：“第二年租金乙方分二次交清，2011年8月18日前交40万元，2012年2月8日前交15万元”，“乙方逾期支付租金，除应在20日补足应交的租金外，同时按逾期缴纳租金的日万分之三向甲方支付滞纳金。”绿珠公司反诉要求闵凡祥、杨波按逾期交纳租金时间以日万分之三承担违约金至2012年8月10日，共计70695.56元[116789元×0.0003/日×560天（2011年2月25日至2012年8月10日+400000元×0.0003/日×357天（2011年8月18日至2012年8月10日+150000元×0.0003/日×185天（2012年2月8日至2012年8月10日）]，于法有据，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，一审判决：一、石河子绿珠商服有限公司返还闵凡祥、杨波转让费1018452.38元；二、石河子绿珠商服有限公司赔偿闵凡祥、杨波装修损失282074.43元；三、闵凡祥、杨波给付石河子绿珠商服有限公司租金666789元；四、闵凡祥、杨波赔偿石河子绿珠商服有限公司违约金70695.56元；五、驳回闵凡祥、杨波要求朱光辉承担责任的诉讼请求；六、驳回闵凡祥、杨波要求石河子绿珠商服有限公司赔偿租金和可得利润损失的诉讼请求；七、装修估价鉴定费8000元（杨波预交），由石河子绿珠商服有限公司负担；八、可得利润鉴定费22000元（闵凡祥、杨波预交），由闵凡祥、杨波负担。石河子绿珠商服有限公司以上应承担款项合计1308526.81元，于判决生效后十五日内给付闵凡祥、杨波；闵凡祥、杨波以上应承担款项合计737484.56元，于判决生效后十五日内给付石河子绿珠商服有限公司。
上诉人闵凡祥、杨波不服一审法院
上述民事判决，向本院提起上诉称：1、绿珠公司在与闵凡祥、杨波签订租赁合同后的第三天即将酒店二层用于餐饮的房屋转还给楼房业主，造成闵凡祥、杨波对二层房屋无法正常装修经营，对整个酒店住宿经营造成严重影响。因绿珠公司欠业主租金另有诉讼，闵凡祥、杨波和绿珠公司原约定的协同办理相关证照全部停办，尤其是没有治安许可证，闵凡祥、杨波只能停止一切经营活动。绿珠公司的行为根本性违约，造成合同无法履行，闵凡祥、杨波负有全部责任，一审判决对绿珠公司的违约行为没有认定，反而支持绿珠公司要求闵凡祥、杨波给付后续房租的反诉请求错误。2、闵凡祥、杨波与绿珠公司的租赁合同为期七年，开始履行后，由于绿珠公司的单方违约，造成合同无法履行，绿珠公司应赔偿闵凡祥、杨波可得利润损失。对此，双方在合同中也有约定。根据鉴定意见，闵凡祥、杨波正常履行合同后可得利润损失是客观的，主张两年也是适当的。一审驳回闵凡祥、杨波要求绿珠公司赔偿可得利润损失的请求，与法不符。综上，请求二审法院依法改判，改判绿珠公司返还闵凡祥、杨波转让费1333211元、赔偿闵凡祥、杨波装修损失401597.49元、预付租金损失550000元、可得利润损失2261904元，驳回绿珠公司的全部反诉请求，及由绿珠公司承担本案一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费。
针对闵凡祥、杨波的上诉，绿珠公司答辩认为：因闵凡祥、杨波不交纳租金，导致合同无法履行，闵凡祥、杨波的行为首先违约。绿珠公司虽然与业主签订了二楼回收协议，但二楼一直由闵凡祥、杨波经营和管理，实际并未收回。绿珠公司的行为没有违约。请求驳回闵凡祥、杨波的上诉请求。
上诉人绿珠公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方租赁合同第五条约定200万元含第一年租金，以及甲方所投入的所有设施设备，其中55万元为租金，剩余的145万元为所有设施设备的转让价款，此买卖合同已履行完毕，所有权已发生改变，闵凡祥、杨波返还转让费的请求没有事实和法律依据。一审判决绿珠公司返还转让费错误。2、闵凡祥、杨波装修未经过绿珠公司同意，为擅自装修的后果，且双方的租赁合同中也未提及装修事宜，所以绿珠公司不应对该装修损失承担责任，对装修评估鉴定费也不应承担。一审判决绿珠公司赔偿闵凡祥、杨波装修损失及承担装修评估鉴定费错误。请求撤销原判第一、二、七项，驳回闵凡祥、杨波的诉讼请求，及由闵凡祥、杨波承担本案一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费。
针对绿珠公司的上诉，闵凡祥、杨波答辩认为：绿珠公司的上诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回。
被上诉人朱光辉答辩认为：与绿珠公司的意见相同，请求支持绿珠公司的上诉请求，驳回闵凡祥、杨波的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明：2011年5月6日闵凡祥、杨波与朱光辉签订协议书一份，其中注明“另租赁人所欠租赁费办理完特行证后三日内付清，否则承担违约责任。”
二审中，闵凡祥、杨波举证提交了2011年4月11日开元公司和迪尔集团有限公司天富热电厂（以下简称迪尔集团）签订的合同一份，内容主要为开元公司将该二楼部分建筑面积916.82平方米,出租给迪尔集团，租赁期一年，自2011年4月11日至2012年4月10日收回。还提交了2011年5月10日及同年5月12日开元公司出具的收到迪尔集团有限公司石河子项目部3万元收据及4万元收据各一张。以上三份证据用于证明二楼餐厅已被房主开元公司收回，并已将该房屋出租给迪尔集团，收取了迪尔集团的租金。
绿珠公司质证认为，该三份证据应当在一审审理期间提交而未提交，在二审提交不具有真实性，不是新证据。
本院认证认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的‘新的证据’，是指以下情形：（一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”第四十二条第二款规定“当事人在二审程序中提供新的证据的，应当在二审开庭前或者开庭审理时提出；二审不需要开庭审理的，应当在人民法院指定的期限内提出。”第四十三条规定“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。”经审查，该三份证据形成的时间是2011年4月至5月期间，在一审法院审理期间该三份证据客观存在，该三份证据应当在一审中提交而未提交，在二审中提交，不符合法律和司法解释的规定，不属于新证据，不予认定。
本院认为，闵凡祥、杨波与绿珠公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审审理中经协商，闵凡祥、杨波和绿珠公司一致同意解除双方之间的租赁合同，一审法院予以确认，本院无异议。
根据上诉人的上诉请求和理由，本案归纳的争议焦点是：一、双方当事人在合同履行中谁违约，是否承担违约金；二、绿珠公司是否应当返还闵凡祥、杨波转让费，数额是多少；三、绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波装修损失，数额是多少；四、绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波预付租金损失，数额是多少；五、绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波可得利润损失，数额是多少；六、闵凡祥、杨波是否应当支付绿珠公司租金。
关于焦点一，双方当事人在合同履行中谁违约，是否承担违约金的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，绿珠公司2009年8月18日与开元公司签订了承租开元大厦部分楼层的租赁合同，租期为八年。2010年8月28日绿珠公司将承租的开元大厦部分楼层又转租给闵凡祥、杨波，并签订了七年的租赁合同，该合同约定的承租面积包括二楼餐厅，同年的8月31日绿珠公司又与房主开元公司签订了一份补充协议，约定由绿珠公司将二楼餐厅交还给房主开元公司。2011年2月23日，房主开元公司以房屋租赁合同纠纷在石河子市法院起诉绿珠公司，经该院调解，该案双方当事人于2012年5月9日达成调解协议：“双方解除租赁合同，绿珠公司于2012年8月30日前将房屋交付开元公司。”经本案一审法院协调，闵凡祥、杨波于2012年9月15日向绿珠公司返还了租赁的石河子老街商务快捷酒店。庭审中虽然闵凡祥、杨波未提供证据证实在其经营的二年零半个月期间房主开元公司已实际收回了二楼餐厅，但不能否认由于绿珠公司的上述违约行为导致本案双方当事人签订的租赁合同无法继续履行，对此绿珠公司应承担主要违约责任。本案中，2011年5月6日闵凡祥、杨波与朱光辉签订协议书一份，其中注明“另租赁人所欠租赁费办理完特行证后三日内付清，否则承担违约责任。”该份协议说明闵凡祥、杨波并没有按照双方约定的期限按时足额给付租金，对此闵凡祥、杨波也应承担相应的违约责任。
综上，因绿珠公司对开元公司的违约行为导致本案的租赁合同无法继续履行，绿珠公司的行为违反合同约定，应承担主要的违约责任。闵凡祥、杨波未按合同约定给付租金，闵凡祥、杨波的行为亦违反合同约定，也应承担相应的违约责任。双方当事人的行为均违反合同约定，应当承担各自相应的责任，但绿珠公司的违约责任明显大于闵凡祥、杨波的违约责任，故绿珠公司请求闵凡祥、杨波赔偿违约金的请求与事实和法律相悖，不予支持。一审判决闵凡祥、杨波赔偿违约金显属不当，应予纠正。
关于焦点二，绿珠公司是否应当返还闵凡祥、杨波转让费、数额的问题。
本院认为，闵凡祥、杨波为经营酒店而支付的经营权转让费，因绿珠公司的违约行为造成其与闵凡祥、杨波签订的租赁合同不能继续经营，导致该租赁合同解除，绿珠公司对因合同解除给闵凡祥、杨波造成的损失应当承担违约责任。本案中，闵凡祥、杨波与绿珠公司的租赁合同履行期限为七年，实际履行二年零半个月。一审法院将闵凡祥、杨波实际租赁使用二年零半个月期间按折旧方法计算赔偿数额，判决返还闵凡祥、杨波转让费1018452.38元合理合法。闵凡祥、杨波认为应返还转让费1333211元的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。绿珠公司上诉认为不应返还转让费的主张，亦于法无据，本院不予采纳。
关于焦点三，绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波装修损失、数额的问题。
本院认为，闵凡祥、杨波为长期经营该酒店，对该酒店的相关设施进行了装修，经鉴定其所投入的装修费用共计401597.49元，该装修大部分为酒店附着物，不宜拆除或返还。同理，由于绿珠公司的违约行为造成本案租赁合同不能继续履行，导致该租赁合同解除，故该部分装修财产应一并交付给绿珠公司，并由绿珠公司承担相应装修费用的赔偿责任。本案中，由于闵凡祥、杨波使用了二年零半个月，故应扣除折旧使用费。一审法院对装修损失的计算正确。闵凡祥、杨波认为应赔偿全部装修费的主张不符合事实和法律规定，故对该上诉请求不予支持。绿珠公司认为不应赔偿装修损失及承担装修鉴定费的主张，因合同签订的期限为七年，实际履行才二年零半个月，且主要因绿珠公司的违约行为才导致合同解除。故绿珠公司不应赔偿的理由不能成立，不予采纳。一审对装修损失处理正确，应予维持。
关于焦点四，绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波预付租金损失、数额的问题。
本院认为，闵凡祥、杨波实际占有、使用酒店二年零半个月，应当按照合同约定给付绿珠公司租金。其要求绿珠公司给付预付租金损失550000元的请求于法无据，不予支持。一审该部分处理正确，应予维持。
关于焦点五，绿珠公司是否应当赔偿闵凡祥、杨波可得利润损失、数额的问题。
本院认为，可得利益损失给付的前提是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的情形下。本案中，双方当事人在合同履行过程中均存在履行合同义务不符合约定的情形，而且双方当事人解除租赁合同后，尚未履行部分就不再履行，不应计算以后的可得利润损失。故闵凡祥、杨波要求赔偿两年可得利益的请求没有法律依据，不予支持。可得利润的鉴定费由闵凡祥、杨波承担。一审该部分处理正确，应予维持。
关于焦点六，闵凡祥、杨波是否应当支付绿珠公司租金的问题。
本院认为，根据双方合同约定，一年租金为550000元，庭审中，双方当事人对欠付第一年租金116789元无异议，但对于是否支付第二年租金550000元双方产生异议。经审查，闵凡祥、杨波从接手承租的房屋至合同解除后向绿珠公司交付房屋的期间为二年零半个月，因此可以认定闵凡祥、杨波实际租赁绿珠公司房屋的期间应为二年零半个月，闵凡祥、杨波对于实际承租二年零半个月的房屋租赁费应当予以给付。故绿珠公司要求闵凡祥、杨波给付租金666789元的请求符合合同约定，应予支持。一审对租金的处理正确，应予维持。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不完整，予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持农八师中级人民法院（2011）兵八民二初字第10号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项，即“一、石河子绿珠商服有限公司返还闵凡祥、杨波转让费1018452.38元；二、石河子绿珠商服有限公司赔偿闵凡祥、杨波装修损失282074.43元；三、闵凡祥、杨波给付石河子绿珠商服有限公司租金666789元；五、驳回闵凡祥、杨波要求朱光辉承担责任的诉讼请求；六、驳回闵凡祥、杨波要求石河子绿珠商服有限公司赔偿租金和可得利润损失的诉讼请求；七、装修估价鉴定费8000元（杨波预交），由石河子绿珠商服有限公司负担；八、可得利润鉴定费22000元（闵凡祥、杨波预交），由闵凡祥、杨波负担。”
二、撤销农八师中级人民法院（2011）兵八民二初字第10号民事判决第四项，即“闵凡祥、杨波赔偿石河子绿珠商服有限公司违约金70695.56元”；
三、驳回上诉人闵凡祥、杨波的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人石河子绿珠商服有限公司的其他诉讼请求。
上诉人石河子绿珠商服有限公司以上应承担的款项合计1308526.81元，于本判决生效后十五日内给付上诉人闵凡祥、杨波；上诉人闵凡祥、杨波以上应承担的款项合计666789元，于本判决生效后十五日内给付上诉人石河子绿珠商服有限公司。
一审案件受理费46435元，送达费90元，合计46525元（闵凡祥、杨波预交），由闵凡祥、杨波负担32568元，石河子绿珠商服有限公司负担13957元；一审反诉费11187元（朱光辉预交），由闵凡祥、杨波负担10069元，由石河子绿珠商服有限公司负担1118元。闵凡祥、杨波预交的二审案件受理费43350元，由闵凡祥、杨波承担39015元，由石河子绿珠商服有限公司负担4335元；石河子绿珠商服有限公司预交的二审案件受理费18750元，由石河子绿珠商服有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长王彦博
审判员徐丽丽
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