天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6593号
上诉人(原审被告):天津海亮天意商贸有限公司,住所地天津市红桥区西于庄子牙南里(万利达实业公司内)1层143室。
法定代表人:李文亮,总经理。
委托诉讼代理人:石慧来,天津天关律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司,住所地天津市河北区闽侯路60号。
负责人:李晓婷,经理。
委托诉讼代理人:徐静,女,该公司职员。
委托诉讼代理人:谢劲松,天津坤鹏律师事务所律师。
原审被告:邓国珍,女,汉族,无职业,住天津市红桥区。
原审被告:天津市河北区诚盈烟酒商行,住所地天津市河北区泰来嘉园**号*层。
经营者:程坤华,经理。
原审被告:程坤华,男,1972年10月10日出生,汉族,天津市河北区诚盈烟酒商行经理,住天津市河北区。
上诉人天津海亮天意商贸有限公司因与被上诉人天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司,原审被告邓国珍、天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河北区人民法院(2016)津0150民初3819号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后,依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
天津海亮天意商贸有限公司上诉请求:1.撤销天津市河北区人民法院(2016)津0150民初3819号民事判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人承租涉诉房屋期间,被上诉人未按合同约定提供供暖。被上诉人与案外人恶意串通,在涉诉房屋旁搭建违章建筑,对此,上诉人已经通过书面形式通知被上诉人并要求其处理,但被上诉人未积极处理。2015年8月14日,上诉人向被上诉人发送了解除租赁合同的律师函,被上诉人签收后未提出异议,租赁合同已经解除,不应继续支付房屋租金。二、上诉人现在未使用涉诉房屋,被上诉人未按合同约定提供符合租赁条件的房屋,给上诉人的经营带来了巨大的损失。一审法院判令上诉人支付2016年4月23日致实际腾房之日的房屋使用费无法律依据,且费用过高。
天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司辩称:上诉人以案外人侵权为借口不履行合同义务没有法律依据;被上诉人不存在违约行为,上诉人没有单方解除权,双方签订的租赁合同尚未解除;上诉人违约在先,原审法院依据双方签订的房屋租赁合同判令其向被上诉人按合同标准支付房屋使用费于法有据。
原审被告邓国珍未作陈述。
原审被告天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华述称,同意一审判决。
天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司向一审法院起诉请求:1.请求法院依法判令被告天津海亮天意商贸有限公司向原告支付拖欠的租金231396元(2015年4月18日至2016年4月17日);被告邓国珍、天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华承担连带责任;2.请求法院依法判令被告天津海亮天意商贸有限公司将位于泰来嘉园11号楼101房屋腾空交还给原告,被告邓国珍、天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华一并承担腾空涉诉房屋的法律责任;3.请求法院依法判令被告天津海亮天意商贸有限公司以双方签订的《房屋租赁合同》中关于2015年4月18日至2016年4月17日期间约定租金两倍的计算标准,向原告支付自合同终止之日起至实际腾房之日止的房屋使用费;被告邓国珍、天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华承担连带责任;4.本案诉讼费及其他一切费用均由被告承担。
一审法院认定事实:原告主张,原告与被告天津海亮天意商贸有限公司于2013年4月18日签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将坐落于天津市河北区古北道与铜陵路交口的泰来嘉园11号楼101室房屋出租给被告经营餐饮使用,房屋建筑面积414.36平方米,租赁期限共36个月,自2013年4月18日起算至2016年4月17日止。租金按每平方米每天1.5元人民币计算,整年租金226860元,租金每年递增。2014年4月18日至2015年4月17日的整年租金调整为人民币229128元,2015年4月18日至2016年4月17日的整年租金调整为人民币231396元,按季度支付租金,合同签订时被告须向原告支付一个季度的租金,以此类推;双方并明确约定,租金中不包括物业费及能源费。合同签订后,被告仅向原告支付了2013年4月18日至2014年4月17日一年的租金226860元及履约保证金18910.65元。从2014年4月18日起被告始终拖欠房租不予支付,为此原告将被告诉至法院,后经判决胜诉,现处于执行阶段;截至2016年4月18日被告尚拖欠原告租金231396元,原告多次催要无果,现双方租赁合同到期,被告的违约行为已造成原告的合同目的无法实现,原告亦不同意与被告续签《房屋租赁合同》;经原告查证,被告邓国珍原先经营的天津兴启晟饭庄及被告程坤华经营的天津市河北区诚盈烟酒商行实际使用诉争房屋。原告认为,被告长期拖欠租金的行为属于延迟履行合同的主要义务,为维护原告的合法权利不受侵害,故诉请法院判如所请。
被告天津海亮天意商贸有限公司、邓国珍承认原告在本案中所主张的事实,但认为原告在租赁期间没有履行维修房屋的义务和对案外人私自搭建违章建筑、经营浴池原告也没有尽到排除妨碍的义务,致使被告无法经营,造成租赁合同目的无法实现。2015年8月24日,被告天津海亮天意商贸有限公司与邓国珍向原告发送律师函,解除租赁合同,原告也没有提出异议,因此二被告不应再向原告支付租金。2015年4月18日至2015年8月23日之间的租金,由于被告天津海亮天意商贸有限公司存在相应的损失,原、被告之间就损失存在赔偿的争议,且原告给被告造成的损失大于原告应向被告收取的租金,因此被告不同意向原告支付租金。被告天津海亮天意商贸有限公司自2014年12月起已无法使用租赁房屋,且双方争议尚未解决,原告在租赁期间没有履行租赁合同约定的义务,导致被告天津海亮天意商贸有限公司无法正常经营,因此不同意原告的诉请第二项。诉请第三项要求按租金的两倍计算使用费,此约定违反相应的法律规定,被告不予认可。诉讼费双方没有约定,且是原告主张权利产生的费用,因此被告不应该承担。此外诉争房屋一直是由被告天津海亮天意商贸有限公司承租,仅是用被告邓国珍的名义办理的饭店营业执照,租赁房屋的实际使用人是被告天津海亮天意商贸有限公司;被告天津市河北区诚盈烟酒商行使用的房屋是被告天津海亮天意商贸有限公司自己搭建的房屋,不在双方签订的租赁合同范围内,因此被告天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华与原告没有合同关系。综上,请法庭驳回原告的诉讼请求。被告天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华在法定期限内未提交书面答辩意见。
一审法院认为,被告天津海亮天意商贸有限公司、邓国珍承认原告在本案中所主张的事实,故对原告主张的事实予以确认,原告与被告天津海亮天意商贸有限公司系房屋租赁合同关系,双方签订的房屋租赁合同合法有效,对双方具有法律约束力。被告天津海亮天意商贸有限公司应按约定履行给付原告房租的义务,故对原告要求被告给付2015年4月18日至2016年4月17日拖欠租金231396元及按照双方签订的《房屋租赁合同》中关于2015年4月18日至2016年4月17日期间约定租金两倍的计算标准,向原告支付自合同终止之日至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求,部分予以支持,其中合同期满五日的房屋使用费应以双方合同约定租金计算。庭审中经原告核实,被告程坤华经营的天津市河北区诚盈烟酒商行使用的房屋确系被告天津海亮天意商贸有限公司搭建的房屋,不在房屋租赁合同范围内,因此,原告诉请被告天津市河北区诚盈烟酒商行、程坤华对上述给付行为承担连带责任的主张,不予支持。原告与被告天津海亮天意商贸有限公司之间的房屋租赁合同现已到期,原告有权要求被告天津海亮天意商贸有限公司腾交出租房屋,由于被告邓国珍实际使用诉争房屋,故原告要求被告天津海亮天意商贸有限公司、邓国珍腾空诉争房交还原告的主张,符合法律规定,予以支持。关于被告天津海亮天意商贸有限公司的抗辩理由,系案外人所为,且无法确定是否影响了被告天津海亮天意商贸有限公司的正常经营,不能成为被告天津海亮天意商贸有限公司拒付租金的理由。因被告天津海亮天意商贸有限公司主张经营损失仅在抗辩中提出,在本案中不予审理。判决:一、本判决生效后十五日内,被告天津海亮天意商贸有限公司、邓国珍,立即将坐落天津市河北区古北道与铜陵路交口的泰来嘉园11号楼101号房屋腾空交还原告;二、本判决生效后十五日内,被告天津海亮天意商贸有限公司给付原告天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司2015年4月18日至2016年4月17日期间的房屋租金231396元;三、本判决生效后十五日内,被告天津海亮天意商贸有限公司给付原告天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司2016年4月18日至2016年4月22日房屋使用费,以合同约定年租金231396元计算;四、本判决生效后十五日内,被告天津海亮天意商贸有限公司给付原告天津市河北区环金安居建设有限公司第二分公司2016年4月23日至实际腾房之日的房屋使用费,以合同约定年租金231396元的两倍计算;五、驳回原告的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。诉争房屋虽然在2013年后未提供供暖,但上诉人未提供证据证实系被上诉人原因造成。上诉人主张的在涉案房屋搭建违章建筑系案外人所为,其未提供证据证明系被上诉人与案外人恶意串通,且不能确定是否影响其正常经营。因此,在合同履行过程中,被上诉人并无违约行为,上诉人主张在其邮寄解除租赁合同函后合同已经解除缺乏依据,其主张本院不予支持。上诉人并未向被上诉人移交诉争房屋,且双方合同对房屋租金及使用费已有明确约定,一审法院判令上诉人按照合同约定支付被上诉人房屋租金及使用费并无不当,本院予以确认。
综上所述,天津海亮天意商贸有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2947元,由天津海亮天意商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 姜纪超
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 仇 维
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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