广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1279号
上诉人（原审被告）大中华国际集团（中国）有限公司。
法定代表人郑小梅，董事长。
委托代理人刘莉，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人江晓丹，广东惠商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）SAULUNYEUNG，男，1946年5月5日出生，美国人。
被上诉人（原审原告）SHERRYYINHINGYEUNG，女，1951年2月14日出生，美国人。
被上诉人（原审原告）CHESTERHERBERTYEUNG，男，1975年10月29日出生，美国人。
被上诉人（原审原告）CRAIGCOREYYEUNG，男，1980年2月1日出生，美国人。
四被上诉人共同委托代理人黄少明，广东蛇口律师事务所律师。
上诉人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）与被上诉人SAULUNYEUNG、SHERRYYINHINGYEUNG、CHESTERHERBERTYEUNG、CRAIGCOREYYEUNG（以下简称SAULUNYEUNG等四人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第270民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，大中华国际实业（深圳）有限公司于2008年10月29日变更名称为大中华国际集团（深圳）有限公司，2008年12月22日变更为现名。2006年7月23日，大中华公司取得“某广场”项目预售许可证。2006年5月10日，SAULUNYEUNG等四人（买方）与大中华公司（卖方）签订《房产买卖合同》，约定SAULUNYEUNG等四人向大中华公司购买位于深圳市福田区某广场房地产项目的写字楼17层1702号房，总售价人民币（以下相同）8252916元，由SAULUNYEUNG等四人采取按揭付款方式支付。《房产买卖合同》第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的房地产初始登记，在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定，如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，迟延超过120日的，如买方要求卖方继续履行合同，则卖方应自房产交付之日后的240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；第二十七条约定，合同中的通知采用书面形式，买卖双方地址以合同载明的通讯地址为准。《房产买卖合同》附件五“补充约定”第3条明确“本房地产项目之地下负一层买方同意卖方将其改为商场”；第6条约定“将合同第九条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知入伙）：一、以登报通知方式（深圳特区报或深圳商报）通知买方；二、若买方在卖方发出领取入伙通知书的通知后15天内，或在买方领取入伙通知书的5天内，因买方原因未办理收楼手续，则视为卖方已将本合同项下房地产交付买方，自交付之日起，该房地产发生的物业管理费相关税费均由买方承担”；第7条约定“卖方按本合同规定，书面通知买方按时办理交付使用该房地产手续及申办该房地产转移登记手续时，买方应按通知书之要求及时办理上述事项，若由于买方自身原因或政府部门办理工作日的延长，使该房地产迟延交付或无法按法定期限领取《房地产证》，则交付和办证时间顺延，卖方不承担本合同第八条和第七条规定之责任”；第8条约定“合同第二十一条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知买方）：一、登报方式（深圳特区报或深圳商报）通知买方；二、买卖方任何一方按合同以邮寄方式发给对方的各项通知书，应以挂号邮件寄出，自寄出七天后，视为对方收到有关通知书，买方更改地址必须事先以书面通知对方，买卖任何一方按本合同之有关规定发给对方之单方解除本合同的通知，可以采取公告送达的方式。”合同签订后，SAULUNYEUNG等四人已依合同约定向大中华公司付清了购房款，双方于2006年5月24日向深圳市房地产权登记中心办理了预售备案登记。2007年3月30日，大中华公司取得某广场北面写字楼9－41层竣工验收备案收文回执。SAULUNYEUNG等四人、大中华公司确认涉案房产已于2007年3月31日交付SAULUNYEUNG等四人。
再查，深圳市中级人民法院已生效的（2011）深中法民五再字第52号民事判决书查明确认如下事实：大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向深圳市规划与国土资源委员（以下简称市规划国土委）提出办理房地产初始登记许可申请，该委于2010年3月12日作出《关于驳回某广场初始登记申请的决定》。2009年8月18日，大中华公司以市规划国土委行政不作为为由，向原审法院提起行政诉讼，原审法院作出（2009）深福法行初字第295号行政判决，驳回大中华公司的诉讼请求。其后，大中华公司于2010年6月25日再次提起行政诉讼，要求撤销市规划国土委不予行政许可的决定。原审法院对此作出（2010）深福法行初字第347号行政判决书，判决撤销市规划国土委上述《关于驳回某广场初始登记申请的决定》的具体行政行为，并判令该委于判决生效后三个月内对大中华公司的房产初始登记申请作出处理。后该委提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法行终字第414号行政判决书，认为市规划国土委直接作出驳回申请的行政处理决定显属适用法律错误，且该行为明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限，属程序违法，因此判决驳回上诉，维持原判。原审法院和深圳市中级人民法院在行政判决书中均认定了以下事实：（一）大中华公司于1994年6月8日与原深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，取得宗地号为B117-002地块，并于2001年8月30日付清约定地价款后，开始建造“某广场”。按合同约定深圳市证券交易所原计划进驻上述交易广场、负一层建设为停车场，后因该证券交易所明确表示不进驻、负一层建设由停车场改为地铁商业物业等多方面原因，“某广场”的部分规划发生改变。（二）2005年3月16日，深圳市政府办公厅就某广场建设的有关问题先后召开会议并形成“1XX号会议纪要”，该会议纪要明确：1、关于项目外立面问题，由原深圳市规划局（以下简称市规划局）负责处理；2、关于项目建设超面积问题，规划国土部门在认真核查基础上，对项目超面积部分按照有关规定予以处罚并补办手续（补交地价）；3、关于项目负一层功能转变为地铁商业物业问题，在功能改变后停车场满足规划要求及征得已购物业的现有业主正式同意的前提下，可考虑原有停车场功能改变为地铁商业物业，此项工作由原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称市国土房产局）负责在一个月内落实；4、关于政府拥有的5万多平方米物业处置问题，由原市国土房产局负责与投资方商谈回购价格，并尽快落实回购协议。（三）此后，大中华公司曾多次向原市国土房产局申请尽快落实市政府“1XX号会议纪要”，该部门均答复称，如在办文过程中存在附生事项，将需要根据实际情况延长办文时限；如申请事项需报会议审定，将会把文件挂起，停止计算办文时限，挂起结束时，续计办文时限。深圳市福田区城市管理行政执法局于2006年5月26日出具福城法地决字（2006）第C002号行政处罚决定书，决定就“某广场”项目超出规定33910.96平方米违法建筑，对大中华公司处以罚金25033033元的罚款；大中华公司于2006年11月2日履行完该行政处罚决定。2008年2月25日，大中华公司向原市规划局申请建筑工程规划验收许可。该部门对此出具《受理通知书》称：经查，大中华公司所送的申请材料齐全，符合法定形式，予以受理，将在20个工作日内作出相关的行政许可决定。但此后，该部门并没有在规定时限内向大中华公司作出许可。（四）2008年11月11日“598号会议纪要”中，深圳市政府就补交地价问题提供三个参考方案，并同意原市国土房产局给预售小业主办理房地产登记，另对合同约定3.4万多平方米办公建筑面积预售等问题作出处理意见。2008年12月19日，原市规划局向大中华公司作出了《关于加快落实解决某广场规划验收问题的复函》称：关于某广场规划验收问题，市政府有关会议纪要已提出解决意见，但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确。大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向原市国土部门提出办理房地产初始登记许可申请，该部门也分别出具了深国房许可受A2-200902XX号、A2-200906XX号《受理通知书》，明确办理时限为20日，但此后并没有按规定时限对大中华公司的申请作出处理。（五）2010年1月29日，市规划国土委下属第一直属管理局针对大中华公司的申请向其作出了《关于彻底处理深圳某广场十五年来的历史遗留问题的复函》明确：大中华公司应落实补交地价问题并补办用地及报建等相关审批手续，达到规划验收条件后，尽快向该局申请办理规划验收。2010年8月11日，市规划国土委对大中华公司作出了《关于某广场超面积补交地价款有关意见的复函》明确要求：大中华公司按程序先申请规划验收，取得竣工面积和功能确认的相关文件后再申请办理补交地价款手续。又查明，在行政诉讼过程中，2010年12月8日，大中华公司按照政府部门发出的通知单补交完地价后，登记中心在《深圳商报》发布房地产初始登记公告，某广场于2010年12月27日取得初始登记。
另外，（2011）深中法民五再字第52号案再审期间，深圳市中级人民法院于2012年5月4日致函市规划国土委询问以下主要问题：1、原规划进驻的证券交易所不进驻与大中华公司是否有关，未能进驻的事实对于大中华公司申请规划验收及申请初始登记有何影响；2、负一层由停车功能改为地铁商业物业功能是否属于大中华公司自身的请求事项，该事实对于大中华公司申请规划验收及申请初始登记有何影响；3、大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价未能达成一致处理意见，该事实对于大中华公司申请规划验收及申请初始登记有何影响；4、原市规划、国土部门在办理大中华公司申请初始登记的事项时是否存在办理工作日延长等情形，原因是什么？市规划国土委于2012年7月17日函复内容如下：一、某广场负一层由停车功能改为地铁商业功能属于大中华公司自身的请求事项。2005年4月26日，大中华公司向原市规划局申请变更负一层停车库改为商业。根据市政府《关于研究解决某广场建设有关问题的会议纪要》（2005年117号），原有规划的停车场功能改变为地铁商业物业，必须满足以下条件：一是功能改变后的停车位数量满足规划要求；二是征得已购物业的现有业主正式同意。鉴于当时以上条件并未满足，原市规划局不予许可某广场负一层停车库改商业的请示。2006年1月12日，大中华公司再次向原市规划局申请某广场变更负一层停车库改为商业。2006年2月26日，原市规划局复函（深规函（2006）1XX号）：1、同意负一层车库17485平方米改为商业；2、该项目违法超面积33910.96平方米。要求大中华公司执此复函到福田区行政执法局、原市国土房产局等部门办理相关手续。二、补交地价是办理规划验收和初始登记的必要条件，大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价经历了较长时间的协商。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请，对3.4万平方米超建面积部分按基准地价标准补交地价。原市国土房产局请示市政府，经过市政府四届八十次常务会审定，对于超建面积按大中华集团申请补交地价时的市场评估价计收地价。但大中华公司对评估报告提出异议，之后又提出地下车库不改功能，仅补交地上超面积部分地价。2008年10月，市政府召开的办公会议议定大中华广场超建面积按2006年12月市场评估价计收应补交地价不变、并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月，原市国土房产局再次请示市政府，同意大中华公司选择市政府办公会议（598）的第二方案，即维持地下车库改商业功能不变。该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价、补签合同、办理房地产证。2010年11月，市规划国土委按市政府四届八十次常务会议纪要分别核算了地上与地下的市场评估价。2010年11月18日，该委向大中华公司按地上与地下分别核发地价款缴款通知单。大中华公司仅领取了地上超面积缴款单，对地下改功能缴款单不签收，后该委将地下改功能缴款单以特快专递寄给该公司，该公司无人签字后退回该委。2010年11月23日，大中华公司缴纳地上超面积地价款后，市规划国土委与其就地上超建面积事宜签订了深地合字（1993）0483号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书，同时按市政府办公会议纪要（598）要求，在补充协议书中明确“同意地下一层车库18787.98平方米改为商业功能，该部分待与该宗地相连的轨道交通布局完善后须办理补交地价款及规划验收等相关手续，在此之前不得作为商业功能使用。”2010年12月3日，大中华公司再次向登记中心提出房地产初始登记申请，登记中心受理后，发现该司已经完善了相关手续并提交了齐备的申请材料。2010年12月8日，登记中心就该司申请的房地产初始登记事项进行公告，无异议后核准其房地产初始登记。因此，该委在大中华公司项目的用地手续、规划验收、地价款核算及房地产初始登记等全过程中不存在任何过错。三、该委在办理大中华公司关于某广场初始登记申请的过程中不存在办理工作日延长的情形。（一）2009年7月29日，大中华公司向登记中心申请某广场的初始登记。登记中心受理申请后，经审查，申请人未提交规划验收证明、付清地价款证明、整个项目的竣工验收备案回执等文件，不符合房地产初始登记的条件。2009年8月11日，登记中心向大中华公司作出深房登函（2009）4XX号《关于某广场初始登记相关问题的复函》，告知该司尽快备齐相关材料向登记中心申请办理房地产初始登记。（二）2009年8月，大中华公司不服深房登函（2009）4XX号《复函》向广东省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）申请行政复议，省住建厅经复议后于同年12月17日作出粤建复决（2009）1X号《行政复议决定书》，责成该委按照《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定，对大中华公司提出的房地产初始登记申请，作出准予登记或驳回申请的行政处理决定。2010年3月12日，该委根据省住建厅的复议决定作出《关于驳回某广场初始登记申请的决定》。四、关于对深圳仲裁委员会（2012）深仲裁字14号裁决书和深圳市中级人民法院正在审理的大中华公司与董某昌的民事再审案件的意见。（2012）深仲裁字14号仲裁裁决书引用了（2010）深福法行初字第347号、（2011）深中法行终字第414号案件所认定的事实。针对该问题，该委认为，一方面，上述行政案件认定事实不清、适用法律错误，该委已申请再审。另一方面，即使上述行政案件的判决结果是正确的，即该委对大中华公司的初始登记申请事项应作暂缓登记的决定而不应作出驳回决定，那也不能改变一个客观事实，即大中华公司在申请办理某广场初始登记时仍存在擅自违章超建、改变地下一层功能等原因未通过规划验收、未付清地价款等问题而不积极处理，其提交的资料不齐全，不符合登记条件。
深圳市中级人民法院于2012年7月13日作出（2012）深中法行申字第52号通知书，驳回了市规划国土委的再审申请。
2011年3月3日、2011年5月24日，大中华公司先后两次在深圳商报上刊登通告，通知购买某广场的小业主办证。2012年10月10日，大中华公司将办证资料移交SAULUNYEUNG等四人，涉案房产至今仍未办理产权证。
本案审理过程中，SAULUNYEUNG等四人主张，大中华公司未按合同约定以书面形式通知SAULUNYEUNG等四人办理产权证，在SAULUNYEUNG等四人知晓某广场已取得初始登记后，多次要求大中华公司履行协助办证义务，但大中华公司要求SAULUNYEUNG等四人放弃迟延办证违约金的诉讼主张为条件才能为SAULUNYEUNG等四人办理房地产证，直至2012年10月10日才将办证资料交付SAULUNYEUNG等四人。
在原审法院审理的某广场小业主诉大中华公司商品房预售合同同类纠纷案件中，部分小业主放弃了追究迟延办证违约责任与大中华公司达成调解，办理了《房地产证》。同类案件各案原告亦主张，大中华公司要求小业主放弃追究迟延办证责任被拒绝后，拒不履行协助办证义务，拒绝将办证资料移交小业主。
根据登记中心官网公布的办文指南，办理房地产转移登记需提交《深圳市房地产转移登记申请表》、申请人身份证明（企业应提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人证明及身份证复印件，复印件需加盖印章；单位授权他人代理，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件等），办理时限为“自受理之日起22个工作日”。
SAULUNYEUNG等四人于2010年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、大中华公司按购房总价款8252916元的日万分之四支付2007年11月26日至SAULUNYEUNG等四人办妥《房地产证》之日止的迟延办证违约金；2、由大中华公司承担诉讼费。本案审理过程中，SAULUNYEUNG等四人明确其第一条诉讼请求为：大中华公司继续履行合同，为SAULUNYEUNG等四人办理《房地产证》，支付2007年11月26日至2012年12月31日的迟延办证违约金6146771.84元。
原审法院认为，SAULUNYEUNG等四人、大中华公司签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约全面履行。合同签订后，SAULUNYEUNG等四人已依约付清购房款，大中华公司负有协助办证义务。根据合同约定，大中华公司应在取得工程竣工验收证明之日起180天内，完成某广场的初始登记，于房产交付之日起240日内协助SAULUNYEUNG等四人办证，否则应承担违约责任。涉案房产于2007年3月31日交付，《房地产证》应于2007年11月26日前取得。而某广场于2007年3月30日取得工程竣工验收证明文件后，迟至2010年12月27日才取得初始登记，具备办理房地产权转移登记的条件，而SAULUNYEUNG等四人在2012年10月10日才取得办理房地产证的资料，至今仍未办理《房地产证》。因此，本案的焦点在于：一、大中华公司能否以行政部门受理其初始登记有延误而减免其迟延办证的责任；二、在取得初始登记，具备办理房地产权转移登记条件后，大中华公司是否履行了通知业主及协助业主办证的义务，对SAULUNYEUNG等四人迟延取得《房地产证》是否应该承担民事责任。
关于第一个焦点问题。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，即出卖人因自身原因致使延期办证需要承担违约责任。（2011）深中法行终字第414号行政判决认定“一方面，从本案查明的情况看，深圳市人民政府就某广场存在的问题先后两次形成了《市政府办公会议纪要》，大中华公司也多次向市规划国土委的前身即原深圳市规划部门、原深圳市国土部门提出申请解决某广场的验收、补交地价、房地产初始登记等相关问题，但长期并未得到处理。另一方面，大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向市规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，市规划国土委也分别向大中华公司出具了深国房许可受A2-200902XX号《受理通知书》及深国房许可受A2-200906XX号《受理通知书》，明确办理时限为20日。但此后，市规划国土委并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定‘对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人’。因而，市规划国土委明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限”。已生效的（2011）深中法民五再字第52号民事判决已认定，大中华公司自2009年3月31日向市规划国土委提交办理房地产初始登记许可申请直至2010年12月27日取得初始登记，该期间非大中华公司自身原因造成逾期办证，故大中华公司在该段时期内的延期办证违约金应当免责，扣除行政部门办理时限20日后，大中华公司对2009年3月31日至2010年12月7日期间的逾期办证违约金不承担责任。但大中华公司仍应承担2007年11月27日至2009年3月30日、2010年12月8日至2010年12月27日（共计510天）的迟延办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，SAULUNYEUNG等四人于2010年1月8日诉至原审法院，故2007年11月27日至2008年1月7日期间的迟延办证违约金，因超过诉讼时效，原审法院不予支持。大中华公司应支付SAULUNYEUNG等四人2008年1月8日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日（共计468天）的迟延办证违约金。
关于焦点二。某广场于2010年12月27日取得初始登记，已具备办理房地产权转移登记的条件，大中华公司负有按合同约定通知SAULUNYEUNG等四人并协助SAULUNYEUNG等四人办理产权转移登记的义务。大中华公司迟至2011年3月3日才在报纸上刊登通告，通知业主办理房地产证，其通知亦有迟延。SAULUNYEUNG等四人、大中华公司约定的办证方式为“卖方在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”，大中华公司除负有通知SAULUNYEUNG等四人办证外，还负有协助SAULUNYEUNG等四人办理产权转移登记的义务。具体而言，就是大中华公司作为某广场的开发企业及出卖人，应按照房地产转移登记办理的流程要求，向房地产登记机关出具企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权书等办证资料，并在《房地产转移登记申请表》上加盖公章。SAULUNYEUNG等四人早在2010年1月8日即诉至原审法院，催告大中华公司履行协助办证义务，而大中华公司迟至2012年10月10日才将上述办证资料移交SAULUNYEUNG等四人，大中华公司未积极履行自己的协助办证义务，应负违约责任。但SAULUNYEUNG等四人取得办证资料后，至今未办理《房地产证》，超过房地产权登记机关公布的办证时限22个工作日（计至2012年11月9日）外的时间应视为系SAULUNYEUNG等四人对自身权益的忽视，不应就此追究大中华公司的违约责任。故大中华公司应就2010年12月28日至2012年11月9日期间（计683天）迟延办证承担违约责任。
综上，大中华公司未及时履行其协助办证义务，扣除2007年11月27日至2008年1月7日超过诉讼时效的期间及2009年3月31日至2010年12月7日期间非因大中华公司原因造成的办证迟延时间外，大中华公司还应就2008年1月8日至2009年3月30日、2010年12月8日至2010年12月27日、2010年12月28日至2012年11月9日（共计1151天）办证延误承担违约责任。根据合同第二十二条的约定，大中华公司应按房地产总价款的日万分之四向SAULUNYEUNG等四人支付违约金，计违约金为3799643元（8252916×0.0004×1151）。迟延履行违约金具有惩罚性违约金的性质，与守约人的实际损失无必然关联，且该违约金标准的约定系双方当事人的真实意思表示，大中华公司知晓迟延办证违约金系按日计算，却在涉案房地产具备办证条件后，拒不履行其协助办证义务，造成办证时限一再延误，对违约金金额的扩大采取放任的态度，大中华公司应对自己的过错承受惩罚，故大中华公司主张违约金过高应予调减，原审法院不予采信。大中华公司虽已通知SAULUNYEUNG等四人办证并已将办证资料交付SAULUNYEUNG等四人，不应再承担2012年11月9日后的迟延办证违约金，但鉴于SAULUNYEUNG等四人的《房地产证》尚未办理，大中华公司仍负有继续协助办证的义务，故SAULUNYEUNG等四人请求大中华公司继续履行合同，协助办证，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大中华公司应继续协助SAULUNYEUNG等四人办理涉案房产的《房地产证》；二、大中华公司应于本判决发生法律效力起十日内赔偿SAULUNYEUNG等四人迟延办证违约金3799643元；三、驳回SAULUNYEUNG等四人的其他诉讼请求。案件受理费54827元，由SAULUNYEUNG等四人负担20936元，大中华公司负担33891元。
上诉人大中华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销判决第一、二项，改判驳回SAULUNYEUNG等四人的诉讼请求；2、由SAULUNYEUNG等四人承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、根据合同约定及法律规定，非因出卖人自身原因导致的迟延办证，出卖人免予承担违约责任。原审判决未能查明迟延办证的原因，判决结果有误。（一）某广场未能依约完成初始登记，是行政部门办理工作日延长、行政不作为等造成的，大中华公司对此没有过错，不应承担2010年12月27日初始登记完成前的违约责任。已生效的（2011）深中法行终字第414号行政判决认定，某广场在办理规划验收、补交地价、初始登记等过程中，规划国土部门对大中华公司的申请长期未处理，也未依法作出暂缓登记的决定，最终导致初始登记未能依约完成。（二）初始登记完成后，大中华公司已依约先后两次在《深圳商报》上登报通知业主办证，且办证资料早已移交给SAULUNYEUNG等四人，因SAULUNYEUNG等四人自身的原因未能及时办证，大中华公司应予免责。
二、原审判决支持的违约金过分高于损失，违反法律规定，应予调整。迟延办证没有给SAULUNYEUNG等四人造成任何损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金数额一般不应高于造成损失的百分之三十。
被上诉人SAULUNYEUNG等四人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。
二审中，SAULUNYEUNG等四人确认已于原审判决后办理涉案房产的《房地产证》。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、大中华公司是否应承担2010年12月27日某广场初始登记完成前的迟延办证违约责任；二、大中华公司是否应承担2010年12月28日某广场初始登记完成后至2012年11月9日的迟延办证违约责任；三、是否应调低合同约定的大中华公司违约责任标准。
关于第一个争议焦点。合同附件五第7条约定，由于政府部门办理工作日的延长，使买方无法按法定期限领取《房地产证》，则卖方不承担迟延办证的违约责任。初始登记及作为初始登记前提条件的规划验收均是须依申请作出的具体行政行为，现有证据证明大中华公司于2008年2月25日申请规划验收、2009年3月31日申请初始登记并分别由原市规划局、市国土房产局依法受理。那么，大中华公司未在该两次申请后的合理期限内取得规划验收及初始登记是否因政府部门原因导致而可依约免予承担迟延办证违约责任？
首先，2008年2月25日的规划验收申请。根据2005年3月16日的“1XX号会议纪要”，影响某广场规划验收、初始登记且大中华公司负有履行义务的事项包括以下两个：一、超面积建设应给予行政处罚并补交地价；二、负一层功能改变的问题。2006年2月26日，原市规划局复函（深规函（2006）163号）同意负一层车库17485平方米改为商业，但要求大中华公司到原国土房产局办理3.4万平方米超面积建设的相关手续。2006年11月2日大中华公司履行完毕超面积建设罚金25033033元的行政处罚决定。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请对3.4万平方米超面积建设部分按基准地价标准补交地价，但原市国土房产局要求按当时市场评估价补交地价。后大中华公司又提出地下车库不改功能、仅补交地上超面积部分地价。大中华公司的前述主张均未得到相关部门许可。因此，虽然大中华公司于2008年2月25日向原市规划局申请规划验收，但此时其尚未履行按要求补交超面积建设地价的义务，不具备取得规划验收的条件。
其次，2009年3月31日的初始登记申请。2008年11月市政府办公会议“598号会议纪要”决定某广场超面积补交地价的标准按2006年12月市场评估价计算，并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月，原市国土房产局再次请示市政府，同意大中华公司选择“598号会议纪要”的第二种方案，即维持地下车库改商业功能不变，该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价等。由此可见，影响某广场规划验收、初始登记的超面积建设及负一层功能改变问题至此已得到原市国土房产局、原市规划局的同意，且补交超面积建设地价的标准也已确定。因此，2009年3月31日大中华公司申请初始登记时，负有收取超面积建设地价职责的原市国土房产局在受理该初始登记申请后应及时核发补交地价通知以办理规划验收、初始登记等，但该部门（后变更为市规划国土委）以大中华公司未付清地价、未办理规划验收为由先后不予处理及驳回初始登记申请，迟至2010年11月18日才向大中华公司按地上与地下分别核发补交地价通知、与大中华公司签订变更负一层功能的《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书，大中华公司于2010年11月23日交纳地上超面积建设地价款，并于2010年12月3日取得规划验收合格证明，登记中心遂于2010年12月8日发出某广场初始登记公告、并于2010年12月27日完成初始登记。因此，从2009年3月31日大中华公司申请初始登记至2010年12月27日完成初始登记，政府部门合理办理期限之外的迟延系政府部门原因造成，非大中华公司自身原因造成。根据合同附件五第7条约定，大中华公司对此不应向买方承担迟延办证违约责任。
但2009年3月31日申请初始登记前的迟延办证仍应由大中华公司承担责任。根据合同约定，迟延办证违约责任的时间起点为房产交付之日后的第240日起，即与交房时间相联系。SAULUNYEUNG等四人确认涉案房产已于2007年3月31日交付，故大中华公司承担2007年11月26日至2009年3月30日申请初始登记前日的迟延办证违约责任。但SAULUNYEUNG等四人于2010年1月8日才诉请迟延办证违约金，原审法院据此依法不予支持2008年1月7日前的迟延办证违约金，处理正确，本院予以确认。
2009年3月31日申请初始登记至2010年12月27日完成初始登记共计637天，其中，政府部门合理办理期间是否应由大中华公司承担迟延办证违约责任的问题。本院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，规划国土部门办理规划验收、初始登记有合理办理期间。合同第二十二条约定的240天宽限期已考虑到该合理期间，且合同附件五第7条约定大中华公司不承担迟延办证违约责任的范围仅是政府部门办理工作日的延长。故政府部门合理办理期间不属于大中华公司免予承担迟延办证违约责任的范围。本院将该合理办理期间酌定为原审判决认定的20天，该期间不免除大中华公司应予承担的迟延办证违约责任。原审判决认定大中华公司应予免除其余617天的迟延办证违约责任，SAULUNYEUNG等四人对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。
由此，大中华公司应承担2008年1月8日至2009年3月30日申请初始登记前日、申请初始登记后的合理办理期间20天的迟延办证违约责任。大中华公司关于不承担2010年12月27日初始登记完成前的全部迟延办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。初始登记完成后，大中华公司仍负有协助办证义务。合同约定的办证方式为“卖方在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”。
根据合同约定和诚实信用原则，该协助办证义务具体包括：大中华公司应于某广场完成初始登记时通知买方办证、向房地产权登记机关出具委托买方自行办证的备案申请、按房地产转移登记办理流程的要求提供企业法人营业执照、法定代表人证明书、身份证明、授权书、在《房地产转移登记申请表》上加盖公章等。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。大中华公司未提交证据证明已依约于初始登记时向房地产权登记机关出具委托办证的备案申请。大中华公司以2011年3月3日、2011年5月24日先后两次在《深圳商报》上登报通知买方办证的事实主张其已履行通知义务、因SAULUNYEUNG等四人未及时领取资料导致办证迟延。本院认为，大中华公司登报通知SAULUNYEUNG等四人办证的履行行为属迟延履行。结合SAULUNYEUNG等四人于2010年1月8日提起本案诉讼催告大中华公司履行协助办证义务、原审法院查明同类纠纷案件中放弃主张迟延办证违约金的业主才能办理《房地产证》及该部分业主的陈述等，本院认为，前述证据和事实情况可以互相印证，形成证据链，足以证明大中华公司在某广场完成初始登记后未及时通知SAULUNYEUNG等四人、未依约出具委托办证的备案申请；在SAULUNYEUNG等四人提出协助办证请求后，大中华公司不及时提供办证资料。原审判决对证据的审核认定符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条规定，本院予以确认。大中华公司上诉主张其已依约履行协助办证义务、原审判决认定事实缺乏证据支持，观点不能成立，本院不予支持。大中华公司迟至2012年10月10日才将办证资料移交SAULUNYEUNG等四人，SAULUNYEUNG等四人原审判决后才办理涉案房产的《房地产证》。而根据登记中心公布正常的办证时限22个工作日计算，2012年11月9日后的办证延误时间，不应归责于大中华公司，故大中华公司依约应向SAULUNYEUNG等四人承担至2012年11月9日止的迟延办证违约责任。原审判决认定正确，本院予以确认。大中华公司主张其早已将办证资料移交SAULUNYEUNG等四人，但没有提交证据证明，本院不予确认。
由此，大中华公司应分别承担2010年12月28日至2012年11月9日的迟延办证违约责任。
关于第三个争议焦点。本院认为，合同约定的违约金系迟延履行违约金，具有惩罚性质，按日计算，每日标准为房产总价款的万分之四，该约定系双方当事人真实意思表示。大中华公司违反规划超面积建设，对初始登记迟延具有相应过错；在涉案房产具备办证条件后，大中华公司无故拒不履行协助办证义务，放任损失产生、扩大，主观过错明显。SAULUNYEUNG等四人已采取交涉催促、起诉等合理措施防止损失扩大。且大中华公司没有提交足以采信的证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。因此，本案不存在应依法调低违约金的情形。原审判决处理正确，本院予以确认。
综上，根据合同约定，大中华公司应按房产总价款的日万分之四支付2008年1月8日至2009年3月30日、申请初始登记后的合理办理期间20天、2010年12月28日至2012年11月9日的迟延办证违约金。原审判决结果正确，本院予以确认。
另外，虽然原审法院判令大中华公司继续履行协助办证的义务，大中华公司未提起上诉，但涉案房产现已办理《房地产证》，故SAULUNYEUNG等四人关于大中华公司协助办证的诉请已不存在事实基础，本院不再支持。
综上所述，大中华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案因二审期间出现新情况，应对原审判决处理结果予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第九条第一款第（四）项、第四十六条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第270号民事判决第二项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第270号民事判决第一、三项；
三、驳回SAULUNYEUNG、SHERRYYINHINGYEUNG、CHESTERHERBERTYEUNG、CRAIGCOREYYEUNG的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费54827元，由SAULUNYEUNG、SHERRYYINHINGYEUNG、CHESTERHERBERTYEUNG、CRAIGCOREYYEUNG负担20936元，大中华国际集团（中国）有限公司负担33891元。二审案件受理费应为37197元，由大中华国际集团（中国）有限公司负担。本院多收取的案件受理费17630元，退回大中华国际集团（中国）有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 刘司元（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
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