云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0422民初520号
原告：张志谦，女，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：王庆邦、符利果，云南澄海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：代永祥，男，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：蒋斌、袁黎斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：周进芳，女，汉族，原住云南省玉溪市澄江县。
原告张志谦与被告代永祥、周进芳民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月4日以简易程序立案。审理过程中，因被告代永祥下落不明，本院于2016年7月27日作出(2016)云0422民初520号民事裁定，将本案转为普通程序。2016年11月3日，合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告张志谦及其委托诉讼代理人符利果，被告代永祥的委托诉讼代理人蒋斌、袁黎斌到庭参加诉讼，被告周进芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法对周进芳适用缺席审理。本案现已审理终结。
原告张志谦向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带偿还其借款本金270000元，以及自2016年1月11日起至2016年6月10日止的利息25400元，2016年6月10日后的利息按年利率24%计算至款项还清之日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告代永祥与周进芳原系夫妻关系，现二人已离婚。2012年11月，其与二被告达成买卖思福小区房屋的口头协议，其向二被告支付了购房预付款100000元。2013年11月，其与二被告签订了《房屋买卖协议书》，后因代永祥将房屋出让给他人，致使房屋买卖合同不能履行，其要求被告返还购房款，被告无力偿还，遂与其协商将购房款转变为借款，并承诺利息自款项收到之日起按年利率24%支付。2016年1月10日，被告无力偿还借款，双方协商后达成《还款协议》，该协议明确被告欠其借款本金270000元、利息164400元，扣除代永祥已经支付的利息146000元，尚欠借款本金270000元、利息18400元。《还款协议》签订后，代永祥仅偿还了20000元的利息，之后再没有支付过本息。现特向人民法院起诉。
本院于2016年8月2日通过《云南法制报》向被告代永祥公告送达了民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、举证须知、诉讼风险提示书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。公告确定的开庭时间为2016年11月3日，被告代永祥的委托诉讼代理人蒋斌、袁黎斌于2016年10月28日向本院提交授权委托书并到庭应诉。
被告代永祥辩称，一、其与张志谦之间是房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系。张志谦向其支付过购房款270000元，其将房屋的房卡、钥匙、交款单据均交给了张志谦，张志谦自己拖延入住导致房屋买卖协议无法履行；二、其与张志谦签订的《还款协议》无效。案外人李坤林强行装修并入住房屋后，其已先后六次退还了张志谦购房款166000元。现其尚欠张志谦104000元购房款。《还款协议》是张志谦纠集社会人员对其进行纠缠，其无奈之下才签订，该协议违背了其的真实意思，且没有其前妻周进芳的签字，应属无效协议；三、张志谦的诉请没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告周进芳经本院传票传唤未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交了2013年11月24日的《房屋买卖协议》及2016年1月10日的《还款协议》，证明其所诉借款原为房屋买卖的购房款，之后被告自愿将购房款转变为借款，承诺按年利率24%支付利息并赔还本金。被告发表质证意见认为该证据涉及的是农业安居房，按照法律的规定该房屋买卖协议应该是无效合同，本案实际上应该是房屋买卖纠纷。另外原告提交的《房屋买卖协议》与其手持的《房屋买卖协议》有出入，其手持这份没有周进芳的签字，协议中约定的房屋买卖最终价格为330000元。《还款协议》是在受胁迫下签订，违背了其真实意思，应属无效协议，本案只能以基础法律关系，即房屋买卖关系处理。本院认为，原告提交的《房屋买卖协议》系合法取得，是当事人双方最终形成《还款协议》的基础，与本案具有关联性,但因合同标的为集体提供给本经济组织成员的安居房，土地性质为集体宅基地，转让有严格的身份限制，代永祥将所购买的集资房出售给张志谦，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，应属无效合同。《被告未举证证明签订《还款协议》时存在胁迫等情形导致其违背真实意思，故对该项辩解，本院不予采信，《还款协议》的真实性、合法性，本院予以认定。至于本案是适用房屋买卖合同关系还是民间借贷关系处理，本院将结合法律法规予以分析认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2013年2月7日，原告张志谦与被告代永祥就买卖房屋达成协议，并签订书面《协议》一份，《协议》载明了以下内容：“甲方代永祥、乙方张志谦。甲方属凤麓镇北门一组居民名下安居小区有住房一套（105平方米户型集资房）。现将该住房（裸房）出售给乙方。协议价为272600.00贰拾柒万贰仟陆佰元整，此后该房所产生的费用由乙方支付。但因该房未交工抽房，所以乙方先一次性支付甲方10万元人民币作为预交款，待抽到乙方满意的楼层后还继续要此房就以协议价补清尾款正式成交。若乙方不满意不想要此房，房子还是为甲方所有，10万元订金退还给乙方。双方终止协议关系”。2013年2月7日，张志谦向代永祥支付了100000元预付款。
二、2013年11月24日，张志谦作为乙方，代永祥、周进芳作为甲方签订《房屋买卖协议》，该协议约定了以下主要内容：“一、甲方自愿将仪凤社区农业组安居房（建筑面积105平方米）以人民币叁拾壹万陆仟陆佰元整（￥316600元）的价款出售给乙方。二、本合同签订时，乙方一次性将房款交付甲方。因甲乙双方都不具备过户条件，等今后过户条件成熟时，甲方应无条件积极协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担......四、违约责任1、甲方应当于房屋抽签后当日交付乙方，甲方如不按合同规定的交付房屋或另提附加条件，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方按房屋市场评估价100%赔偿，并赔偿乙方的房屋装修费用。2、乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。解约时，乙方按房屋市场评估价100%赔偿甲方......五、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向澄江县人民法院起诉......。”代永祥、周进芳作为甲方、张志谦作为乙方、李艳红作为见证人在协议上签字。协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，张志谦向代永祥、周进芳支付了170000元。
三、2014年2月12日，代永祥与周进芳在民政部门办理了离婚登记手续，解除婚姻关系。
四、2016年1月10日，张志谦作为债权人，代永祥作为债务人，双方签订了《还款协议》，该协议约定了以下主要内容：“2012年11月，债权人与债务人达成了思福小区房屋口头买卖协议，债权人张志谦于2012年11月向债务人支付购房预付款10万元，2013年11月签订了《房屋买卖协议》，同时，张志谦按协议于2013年11月向代永祥支付了17万元购房款，款项均以现金形式支付。后因代永祥不能交付房屋，所以《房屋买卖协议》无法履行，给张志谦造成较大损失，所以经双方协商一致，将已支付的房款27万元转为借款，双方协商确定，借款的利息自款项支付之日起按年利率24%计算，经结算，截止至本承诺书作出之日起，第一笔款项借款时间为3年零2个月（即38个月），利息为76000元（100000元×24%÷12个月×38个月）；第二笔款项借款时间为2年零2个月（即26个月），利息为88400元（170000元×24%÷12个月×26个月），即本金为27万元、利息为164400元。截止至今，代永祥共支付张志谦利息146000元，现尚欠借款本金27万元、利息18400元。现就尚欠借款本息偿还的相关事宜协议如下：一、双方协商一致，债务人代永祥分三次进行还款，第一次于2016年3月31日前向张志谦还款100000元；第二次于2016年5月31日前向张志谦还款100000元；第三次于2016年7月31日前向张志谦还清尚欠的全部欠款本息，利息按年利率24%计算至还清全部欠款之日止......”。双方还约定代永祥未按协议约定支付欠款本息，张志谦有权向澄江县人民法院提起诉讼。协议签订后，代永祥向张志谦支付过现金20000元。2016年7月4日，张志谦向本院提起诉讼。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的法律关系属于房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；二、原告主张的本金及利息是否应得到支持；三、周进芳是否应该承担还款义务。
针对本案的争议焦点，本院逐一评述如下：
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定:“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。”本案中，张志谦基于与代永祥、周进芳之间的房屋买卖合同关系向代永祥支付了购房款270000元。双方之间的基础法律关系是房屋买卖合同关系，但在房屋买卖合同无法履行时，经代永祥与张志谦清算，双方之间达成了债权债务协议并签订了《还款协议》。本院认为，代永祥与张志谦经过清算并签订了《还款协议》，依据上述司法解释的规定，经过清算达成的债权债务协议，应当按照民间借贷关系进行审理，因此本案的法律关系为民间借贷关系。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”本案中，张志谦与代永祥在经清算达成的《还款协议》中约定了期内利率及逾期利率均为年利率24%，符合法律规定，本院予以支持。代永祥提出《还款协议》是违背其真实意思表示的情况下签订，应属无效合同。本院认为，代永祥针对其主张没有提交相应的证据，且自2016年1月10日签订《还款协议》至张志谦起诉时间2016年7月4日，在近半年的时间里，代永祥针对该《还款协议》没有采取任何法律手段进行救济，其行为明显不符合常理。本院认定《还款协议》是双方在房屋买卖合同无法履行的基础上，对双方债权债务处理的最终约定，该约定是在双方平等、协商一致的基础上达成的，且不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定，属合法有效的约定。至于代永祥提出其返还的146000元是本金而非利息的辩解意见，本院认为，代永祥作为一名完全民事行为能力人，应当预见到在《还款协议》上签字的法律后果，且考虑到涉案房屋系代永祥一房两卖，张志谦从支付第一笔预付款到清算时三年多时间，张志谦并没有使用过房屋，双方在最终的债权债务清算协议中将已经返还的款项146000元约定为利息也属于合理的约定，故对代永祥提出返还的146000元是本金而非利息的辩解意见，本院不予采纳。庭审中，原告明确其向被告支付第一笔购房款100000元的时间是2013年2月7日，因此，截止2016年1月清算时，第一笔借款时间有35个月，但双方清算时计算为38个月，显然与事实不符，故本院将扣减多计算的3个月利息，即100000元X24%÷12个月X3个月=6000元，相应截止清算时，代永祥尚欠借款本金270000元，利息158400元，扣除已支付的利息146000元，实际还欠本金270000元，利息12400元。对于《还款协议》签订后代永祥返还的20000元应视为本金还是利息的问题，本院认为，双方在《还款协议》中约定“代永祥分三次进行还款，第一次于2016年3月31日前向张志谦还款100000元；第二次于2016年5月31日前向张志谦还款100000元；第三次于2016年7月31日前向张志谦还清尚欠的全部欠款本息，利息按年利率24%计算至还清全部欠款之日止”。该约定中没有明确前两次返还的款项是本金还是利息，从公平合理角度出发并结合案件情况，本院确定为归还本金。综上，截止2016年6月10日，代永祥尚欠张志谦借款本金250000元及利息37400元（12400元+250000元×24%÷12×5）。庭审中，张志谦主张截止2016年6月10日止的利息25400元，本院不能超诉讼请求判决，故本院按原告主张的利息金额予以支持。
关于争议焦点三，本院认为，夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方为维持共同生活需要，或出于共同生活目的从事经营活动所引起的债务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定的“夫妻一方以个人名义所负债务”是指夫妻一方以个人名义为夫妻双方谋取利益时所负的债务，其本质上属于夫妻共同债务。认定夫妻关系存续期间以一方名义所负债务是否为夫妻共同债务有以下两个标准：1、夫妻有无共同举债的合意。2、夫妻是否分享了债务所带来的利益。本案中，虽然该债务始于房屋买卖，但后来代永祥与张志谦清算时签订的《还款协议》改变了款项性质，款项金额作了较大改变，周进芳既没有在还款协议上签名，并且也不知情，故该笔债务不能认定为周进芳与代永祥的夫妻共同债务，周进芳不需要承担还款责任。
综上所述，代永祥、周进芳与张志谦签订了《房屋买卖协议》，张志谦依据该合同向代永祥支付了购房款，在房屋买卖合同无法履行后，张志谦与代永祥就双方的债权债务进行了清算并形成《还款协议》，该还款协议系合法有效的协议，依法应受法律保护。代永祥应当按照约定全面履行该协议，现代永祥没有全面履行还款协议，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十六条第一款、第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告代永祥于本判决生效之日起十日内归还原告张志谦借款本金250000元及截止2016年6月10日止的利息25400元及逾期利息（逾期利息自2016年6月11日以借款本金250000元按年利率24%计付至款项还清之日止）；
二、驳回原告张志谦对被告周进芳的起诉；
三、驳回原告张志谦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5732元（原告张志谦已经预交），由被告代永祥负担；公告费600元（原告张志谦已经预交），由被告代永祥负担300元，剩余300元退还原告张志谦。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告代永祥不自动履行判决，原告张志谦可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 杜跃梅
人民陪审员 高 萍
人民陪审员 李耀文
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 李晶欣