广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2133号
上诉人(原审原告、反诉被告）：广州房天下房地产经纪有限公司，住所地：广东省广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一07房。
法定代表人：谢淦，总经理。
委托代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄超，男，汉族。
原审第三人：广州百润物业有限公司。
法定代表人：陈可，总经理。
委托代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。
委托代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。
原审第三人：广东冠雄物业管理有限公司。
法定代表人：韩香。
上诉人广州房天下房地产经纪有限公司（下简称房天下公司）因与被上诉人黄超、原审第三人广州百润物业有限公司（下简称百润公司）、广东冠雄物业管理有限公司（下简称冠雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人房天下公司上诉请求判令：一、撤销一审判决第一项，改判房天下公司向黄超支付2017年2月10日至4月10日期间的租金32400元，2017年3月至4月10日期间的物业管理费709.3元、水电费322元、垃圾处理费20元；二、本案一、二审诉讼费由黄超承担。事实与理由如下：一、一审判决对于欠付租金时间的认定存在错误。一审判决已认定黄超已收到《关于房屋租赁的提前退租通知》(下简称《退租通知》)，且房天下公司在《退租通知》中明确表示决定于2017年4月10日与黄超解除《房产租赁合同》，并愿意将保证金32400元作为提前退租违约金。房天下公司在承担相应违约责任的基础上有权提前解除合同，故《房产租赁合同》已于2017年4月10日解除，之后房天下公司不再承担给付租金的义务。而且，租金支付时间为每月10日，房天下公司租金实际支付至2017年2月10日，故计算至2017年4月10日的租金为32400元，物业管理费为709.3元，水电费为322元，垃圾处理费为20元；二、一审法院对于扩大损失部分的认定存在错误。根据《中华人民共和国合同法》一百一十九条之规定，对于2017年4月10日之后的所有损失均属因黄超故意未采取适当措施而导致的扩大损失，黄超不得就扩大的损失要求房天下公司赔偿。《律师函》和《退租通知》均起到告知黄超解除租赁合同的作用，一审法院既然认定黄超收到《律师函》之后的损失属于扩大损失，那么对于黄超收到《退租通知》后不及时处置租赁房屋，亦属于其未采取适当措施而导致的扩大损失部分，其同样不得向房天下公司要求赔偿。对于欠付租金的行为，房天下公司已经通过违约金的形式对黄超进行了补偿，故相应的租赁关系已经终止，若此时仍要求房天下公司承担2017年4月10日之后的租金，则单方面加重了房天下公司的责任，无事实依据和法律依据；三、黄超在合同履行过程中存在过错，双方产生纠纷的根本原因并非房天下公司欠付2017年4月10日之前的租金，而是在于黄超阻止房天下公司搬运租赁房屋内的物资，且要求房天下公司承担超出合同约定的违约责任，明显有失公平。房天下公司因经营策略调整，曾在2017年2月前多次向黄超表示愿意放弃保证金以作为违约责任而解除合同，但黄超始终要求房天下公司承担超出《房产租赁合同》约定的违约责任，房天下公司因此停付租金，并按约定地址向黄超寄送了《解除通知》，但黄超收到《解除通知》后仍然拒绝房天下公司搬运租赁房屋内物资，不仅对房天下公司的财产权益造成损害，亦放任租赁房屋的损失不断扩大（直至一审过程中，经法院调解，黄超才同意房天下公司将租赁房屋内物资搬离，搬离日期为2017年10月16日）。因此，黄超故意阻止房天下公司搬离物资，导致物资在2017年4月10日之后仍置于租赁房屋之内，是由于黄超原因导致的损失，且房天下公司于该行为中只有受损而无获益，故由房天下公司继续负担2017年4月10日之后的租金显失公平，且于法无据。
被上诉人黄超答辩称：一、房天下公司的上诉没有事实依据。双方签订的租赁合同约定租期至2017年11月10日届满，房天下公司应支付租金至2017年11月10日。一审判决租金支付至2017年6月19日只是折中的判决。房天下公司认为租金应计算至2017年4月10日没有事实依据；二、关于阻止搬运的问题。搬迁时，黄超并不知晓是房天下公司的员工，其去搬运物品时也未出示证件证明其是房天下公司的员工，故物业公司不让其搬运物品并无不妥；三、关于欠租日期，不同意房天下公司有关应从2017年2月11日开始计算的意见，应从2017年2月1日开始计算，一审判决没有错误。
原审第三人百润公司向本院提交书面意见称：涉案房屋属于云景商务大厦，百润公司并非该大厦的物业管理单位，百润公司与房天下公司之间不存在利害关系，不存在百润公司不放行房天下公司物资的情况。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审第三人冠雄公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
2017年7月6日，房天下公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认房天下公司与黄超签订的《房产租赁合同》已解除；2.黄超向房天下公司支付违约金32400元；3.本案诉讼费由黄超负担。
黄超反诉请求判令：1.房天下公司向黄超支付2017年2月至实际交还租赁场地之日止的租金（租金按16200元/月计算）及向黄超支付违约金10206元；2.房天下公司向黄超支付2017年3月至7月租赁场地的物业管理费2660元、水电费343元、垃圾处理费75元，共计3078元；3.本案诉讼费用由房天下公司负担。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区京溪路XXX号XXX房的登记产权人为黄超。2015年10月26日，房天下公司(乙方，承租方)与黄超（甲方，出租方）签订《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案场地，该房屋建筑面积为108平方米；租期自2015年10月26日起租，至2017年11月10日止，共计24个月；2015年10月26日至2015年11月10日为免租装修期；租期内该房屋的租金为每月每平方米150元，每月共16200元；首期租金乙方应于本合同签订后7个工作日内支付给甲方；除首期租金外，乙方应于当月第10个工作日前向甲方支付租金；甲乙双方约定付款方式为月付；乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方支付保证金，保证金为32400元；合同生效后，任何一方不得擅自解除；乙方擅自解除本合同时，甲方有权扣留保证金；如乙方没有按期履行本合同规定的支付租金义务时，则每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金的千分之一的违约金；此项违约金的支付并不免除乙方继续履行本合同规定的支付义务的责任；乙方至甲方的书面通知，如送至甲方在本合同中的指定地址，即被视为已经送达；如甲、乙双方中任一方的指定地址有变更时，须立即以书面形式通知对方；甲方地址为广州市白云区广州大道北XX花园云桦苑XX栋708等。
上述合同签订后，房天下公司向黄超支付了保证金32400元，黄超向房天下公司交付了涉案场地。
2017年3月30日，房天下公司向黄超在合同中约定的通讯地址发出《关于房屋租赁的提前退租通知》，主要内容为：因房天下公司经营策略调整，决定于2017年4月10日解除原租赁协议，退租承租房屋，并决定于2017年4月10日前从租赁房屋搬离；双方按照原租赁协议条款约定，房天下公司向黄超支付保证金32400元作为提前退租违约金，不予以退还。该通知书的送达情况显示2017年3月31日他人签收。黄超否认收到上述通知书。
2017年6月15日，房天下公司向黄超在合同约定的通讯地址发出《律师函》，要求黄超在收到律师函之日起马上停止侵权行为，并在三日内配合房天下公司搬离物资、腾退房屋。该律师函的送达情况显示2017年6月16日他人签收。黄超否认收到上述律师函。
2017年10月16日，在黄超的配合下，房天下公司搬离了涉案场地内属于其司所有的物品。
原审庭审中，黄超提交冠雄公司出具的《收费单》拟证实2017年3月至7月期间，涉案场地产生的物业管理费、水电费和垃圾处理费。收费单显示，2017年3月至7月期间产生的物业管理费为2660元（其中2017年3月至6月为2128元）、水电费343元（其中2017年3月至6月为322元）、垃圾处理费75元（其中2017年3月至6月为60元），其中物业管理费标准为5元/平方米/月，计费面积为106.4平方米。房天下公司对上述收费单予以确认。
原审法院认为：房天下公司与黄超就涉案场地签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。签订合同后，对合同双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房天下公司在合同履行过程中，于2017年3月30日单方向黄超发出《关于房屋租赁的提前退租通知》，要求提前解除双方的租赁合同，但因房天下公司彼时已欠付2017年2月和3月的租金，已构成违约，房天下公司作为违约方向黄超提出提前解除合同，该解除条件不成立，房天下公司向黄超发出的解除合同通知并不发生合同解除的效力，故房天下公司要求确认双方签订的租赁合同在其司发出上述解除合同通知后已解除缺乏依据，不予支持。因房天下公司向黄超发出的解除合同通知不发生法律效力，故房天下公司以黄超违约擅自行使对其司物品的留置权为由要求黄超支付违约金缺乏依据，不予支持。需要说明的是，虽房天下公司的上述解除行为未发生解除合同的效力，但因房天下公司现已向黄超实际交还了涉案场地，且双方的租赁期限已届满，故双方的租赁合同已事实终止。
因双方的租赁合同并未因房天下公司向黄超发出的解除合同通知而解除，故房天下公司还应向黄超支付2017年2月起欠付黄超的租金、物业管理费、水电费和垃圾处理费。（一）关于房天下公司应向黄超支付租金和相关费用的期间问题。虽房天下公司向黄超发出的《关于房屋租赁的提前退租通知》因解除条件不成立而不发生解除合同的效力，但从该通知书送达情况表明，房天下公司向合同约定的黄超通讯地址发出该通知，虽送达结果为他人收，但在黄超未举证其曾向房天下公司通知更改该通讯地址的情况下，应视为黄超已收到该通知书，由此，黄超亦应知悉房天下公司提出提前解除租赁合同的情况。虽此后黄超未同意房天下公司提前解除合同的意见，但房天下公司亦未继续向黄超支付涉案场地的租金和相关费用，且后又于2017年6月15日向黄超发出律师函，要求配合完成搬离物资、腾退房屋。依照常理，黄超作为出租人，在承租人已经用实际行为表明解除合同关系后，黄超即使不认可房天下公司的解除行为，其亦可通过追究房天下公司相关违约责任的方式主张其权利，而不应拒绝收回涉案场地，任由扩大实际损失的发生。现有证据无法表明黄超在房天下公司多次向其要求配合腾退房屋且房天下公司已无人员在涉案场地内使用场地后，有对此作出明确回应，故虽房天下公司未向黄超支付2017年2月起的租金和相关费用，但自黄超收到房天下公司发出的律师函三日后的次日起，即2017年6月20日起的租金和相关费用，属于因黄超自身怠于行使自身权利导致的扩大损失，应由黄超自行承担，故黄超要求房天下公司支付2017年2月至2017年6月19日的租金和相关费用有据，予以支持，对黄超要求房天下公司支付2017年6月19日至实际返还涉案场地的租金和相关费用的反诉请求，不予支持。根据双方签订的租赁合同约定，每月租金为16200元。经核算，2017年2月至2017年6月19日的租金共计为75060元。房天下公司对黄超提交的冠雄公司出具的收费单予以确认，对该证据予以认定，根据收费单中明确的收取物业管理费的标准，结合计费面积，经核算，2017年3月至2017年6月19日的物业管理费为1933元。该期间的垃圾处理费和水电费应据实按照收费单中明确的数额整月计付，即垃圾处理费为60元，水电费为322元。（二）房天下公司欠付黄超2017年2月至2017年6月19日租金的行为已构成违约，应承担违约责任。黄超要求房天下公司按合同约定每逾期一天，按月租金的千分之一计付违约金确属过高，原审法院根据双方履行合同的情况酌定调整逾期每日按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付违约金。合同约定房天下公司应于当月第十个工作日前向黄超支付租金，为便于计算，原审法院将违约金起算时间统一确定为从每月15日开始计付。故房天下公司应向黄超支付的违约金情况如下：2017年3月至5月的违约金，每月分别以16200元为本金；2017年6月的违约金，以10260元为本金，上述违约金均从每月15日起按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，计至实际支付之日止，上述违约金的计付以本金为限。
百润公司、冠雄公司经原审法院传票传唤，无正当理由均不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年11月27日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州房天下房地产经纪有限公司向黄超支付2017年2月至2017年6月19日期间的租金75060元,2017年3月至6月19日期间的物业管理费1933元、水电费322元、垃圾处理费60元，上述费用共计77375元；二、本判决生效之日起五日内，广州房天下房地产经纪有限公司向黄超支付逾期支付租金违约金（其中2017年3月至5月的违约金，每月分别以16200元为本金，2017年6月的违约金，以10260元为本金，上述违约金均从每月15日起按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，计至实际支付之日止，均以本金为限）；三、驳回广州房天下房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；四、驳回黄超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费610元，由广州房天下房地产经纪有限公司负担；反诉受理费1417元，由广州房天下房地产经纪有限公司负担867元，黄超负担550元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一审过程中，双方均确认房天下公司向黄超交租至2017年1月份，但对于2017年1月份租金对应的计租期间双方存在争议，房天下公司认为系2017年1月11日至2月10日，黄超则认为系2017年1月1日至1月31日。
本案二审第一次庭询时，房天下公司向本院提交招商银
行股份有限公司出具的《付款回单》（复印件，其中摘要一栏记载：支付京溪服务中心1.11-2.10租金），以证明房天下公司已支付租金至2017年2月10日，一审判决第一项多计付10天的租金。黄超对此发表如下质证意见：房天下公司在京溪有两个服务中心，且该证据为复印件，不认可房天下公司已支付租金至2017年2月10日。第二次庭询时，房天下公司向本院提交招商银行股份有限公司广州丰兴支行出具的《户口历史交易明细表》（其中记账时间及对应的交易摘要分别记载：“2015-11-5”、“支付房天下京溪电商中心首期租金11.10-12.9”）及《付款回单》（其中日期一栏记载：2017年1月10日摘要一栏记载：支付京溪服务中心1.11-2.10租金）以证明：2015年11月5日，房天下公司向黄超转账支付首月租金16200元，计租期间从2015年11月11日至2015年12月10日，摘要显示的11.10-12.9有误，应为11.11-12.10。黄超表示对该《户口历史交易明细表》及《付款回单》的真实性无异议，但坚持认为房天下公司交租期间为每月月初至当月月底。
本院认为：本案的二审争议焦点是房天下公司欠付租金的起止时间的认定。
关于房天下公司欠付租金起始时间的认定问题。依据房天下公司提交的首月及最后一个月的交租凭证，房天下公司按合同约定的月租金标准向黄超交纳了首月及2017年1月的租金16200元，结合前述交租凭证中记载的计租期间及双方在《房产租赁合同》中有关自2015年11月11日起算租金的约定，可认定，房天下公司主张交租期间为每月11日至次月10日符合事实。据此，房天下公司支付的2017年1月份的租金应对应于2017年1月11日至2月10日期间的租金，房天下公司欠付租金时间应自2017年2月11日起算。因此，原审判决认定房天下公司自2017年2月1日起欠付租金有失妥当，应予纠正。
关于房天下公司欠付租金截止时间的认定问题。如前所述，房天下公司自2017年2月11日起欠付租金，而租赁保证金的功能在于确保房天下公司正常履行租赁合同约定义务，在合同未解除的情况下，房天下公司于2017年3月30日向黄超发出《关于房屋租赁的提前退租通知》，主张用租赁保证金部分冲抵合同履行期间的应付租金，不符合合同约定，故房天下公司拖欠租金的行为已构成违约。房天下公司作为违约一方，在无合同依据的情况下单方主张解除合同缺乏法律依据，房天下公司的单方解约行为不产生合同解除的法律后果，亦不能约束黄超，故黄超未按前述《关于房屋租赁的提前退租通知》要求在2017年4月10日前收回涉案房屋并无不当。虽然如此，在房天下公司已拖欠租金并明确要求解除合同的情况下，黄超作为守约方，亦负有避免损失进一步扩大的义务，即应当在合理期限内收回租赁房屋另行处置，以避免房屋空置损失的发生。房天下公司于2017年3月30日向黄超发函明确表示将于4月10日搬离涉案房屋，至同年6月15日再次向黄超发函要求三日内配合腾退房屋，该期间可认定为黄超收回房屋的合理期限，该期间所产生的房屋使用费用应由房天下公司承担。因此，原审判决房天下公司向黄超支付租金及相关费用至2017年6月19日，并无不当，应予维持，房天下公司上诉认为2017年4月10日之后的损失属于应由黄超承担的扩大损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。
经核算，房天下公司应付黄超2017年2月11日至2017年6月19日期间的租金应为69660元，2017年3月至2017年6月19日期间的物业管理费应为1933元，2017年3月至6月期间的水电费为322元、垃圾处理费为60元，以上费用合计71975元。
综上所述，上诉人房天下公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8727号民事判决第二、三项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8727号民事判决第四项；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8727号民事判决第一项为：在本判决生效之日起五日内，广州房天下房地产经纪有限公司向黄超支付2017年2月11日至2017年6月19日期间的租金69660元,2017年3月至6月19日期间的物业管理费1933元、水电费322元、垃圾处理费60元，上述费用共计71975元；
四、驳回黄超的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费610元，由广州房天下房地产经纪有限公司负担；反诉受理费1417元，由广州房天下房地产经纪有限公司负担798元，黄超负担619元。二审案件受理费898元，由广州房天下经纪有限公司负担788元，黄超负担110元。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二日
书记员 马婷婷