江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终6812号
上诉人（原审被告）：张美琴。
委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍秋华。
委托诉讼代理人：马国兴，江苏九胜律师事务所律师。
上诉人张美琴因与被上诉人伍秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张美琴不服一审法院判决上诉请求：请求撤销原判依法改判。理由：1、上诉人与克里斯多公司签订租赁合同时，克里斯多公司并未向广大银行设定抵押权，即租赁在先。涉案方房屋被法院查封也是在租赁关系之后，因此，根据买卖不破租赁的法律规定，升腾公司在竞拍取得涉案房屋后，应当继续履行与上诉人之间的租赁合同关系，上诉人仍有权对涉案房屋进行转租，被上诉人要求上诉人返还租金和物业管理费没有事实和法律依据。
被上诉人伍秋华表示服从一审法院判决。
一审原告伍秋华的起诉请求：1、原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还租金及物管费230422元（从2015年4月15日起至2016年2月29日止，10.5个月）；3、赔偿原告经济损失21945元（银行利息、搬迁、装修等约1个月租金）；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确，第三项诉讼请求中的损失变更为以租金及物管费230422元自2015年4月15日起按年利率6%计算至被告实际返还之日止的利息。
一审法院审理查明，原告伍秋华作为承租方、被告张美琴作为出租方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定出租方将位于苏州市相城区经济开发区如元路8号厂房10号楼一层南部出租给承租方，面积共计1114平方米，租赁期限为5年，自2015年3月1日起至2019年2月29日止，仓库租金为10元/月/平方米，物业管理费为9.7元/月/平方米，合计263349.6元/年；承租方在承租期间不得擅自退租，出租方在出租期间不得随意收回仓储（特殊情况除外）；双方另约定了其他权利义务及注意事项。原告伍秋华于2015年2月11日向被告张美琴支付现金263349.6元，为2015年3月1日至2016年2月29日期间的租金及物业管理费。
又查，涉案房屋的原所有权人为克丽斯多公司。因涉及与其他主体的诉讼，克丽斯多公司位于相城经济开发区如元路8号的房地产（含本案所涉房屋）在苏州市中级人民法院(2014)苏中商初字第00230、00231、00232号案件审理过程中，于2014年7月24日被该院查封。该院于2014年10月24日作出公告，决定将克丽斯多公司位于相城经济开发区如元路8号的房地产包括有证房屋共计11幢等进行第一次拍卖，并要求优先购买权人参加竞买的，应于2014年11月6日前向法院提交确认优先购买权申请和有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的视为放弃对本标的物享有的优先购买权。2015年4月14日，该院作出（2014）苏中执字第0413\\\0414\\\0415号执行裁定书，载明：因光大银行苏州分行与克丽斯多公司等金融借款合同纠纷，该院所作出的（2014）苏中商初字第0230、0231、0232号民事判决书已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，权利人光大银行苏州分行于2014年8月28日向该院申请执行。在执行过程中，该院对被执行人克丽斯多公司位于苏州市相城经济开发区如元路8号，包括涉案房屋在内的房产及相应的土地使用权进行公开拍卖，最终由苏州升腾营销策划有限公司以120290000元竞价竞得。据此，裁定克丽斯多公司名下位于苏州市相城经济开发区如元路8号的房屋所有权及其他权利归苏州升腾营销策划有限公司所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移。买受人苏州升腾营销策划有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，苏州市中级人民法院在本案中对上述房产所作出的查封效力即行消灭，上述房屋上登记的他项权消灭。升腾公司当天即签收该执行裁定书。随后，升腾公司据此将位于苏州市相城经济开发区如元路8号的房屋所有权转移过户至其本人名下，登记日期为2015年6月25日。
以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、收据、（2014）苏中商初字第00230号民事调解书、（2014）苏中执字第0413\\\0414\\\0415号执行裁定书，本院依法调取的（2016）苏05民终1077号民事判决书以及当事人陈述在卷佐证。
一审庭审中，原告陈述，原告伍秋华与案外人克丽斯多公司签订租赁合同一份，约定克丽斯多公司将位于苏州市相城区经济开发区如元路8号厂房10号楼一层南部出租给原告伍秋华，面积共计1114平方米，租赁期限为2年，自2013年3月1日起至2015年2月29日止，仓库租金为10元/月/平方米，物业管理费为8元/月/平方米，合计240624元/年，对此提供租赁合同复印件一份予以证明；该合同签订后，案外人克丽斯多公司向原告交付了厂房，原告一直租赁使用至今。原告与克丽斯多公司的租赁合同即将到期时，被告张美琴持其与克丽斯多公司的两个股东香港协和门窗有限公司及苏州古德实业有限公司共同签订的租赁权益转让协议复印件及克丽斯多公司的股东会议决议复印件，告知原告接下来的租赁合同与被告签订，当时克丽斯多公司已经不经营了，原告也无法核实两份材料的真实性，原告听说克丽斯多公司因欠被告张美琴的钱，钱还不出来所以签协议把租赁权转让给张美琴，故原告与被告张美琴签订了上述厂房租赁合同，并交付了一年的租金及物业管理费。2015年4月15日，案外人升腾公司在厂区张贴该公司在司法拍卖中竞得包括涉案厂房在内的房屋所有权的执行裁定书，并要求原告向其支付自2015年4月15日起的租金。现原告认为克丽斯多公司与被告签订租赁权转让协议时，涉案房屋已经由克丽斯多公司抵押给银行，并未告知抵押权，该协议违反法律规定，应属无效，据此，原告与被告签订的厂房租赁合同也无效，要求被告退还2015年4月15日之后的租金及物管费207792元，因租金及物业管理费由被告占有导致原告承受了利息损失，同时要求被告承担该款自2015年4月15日起按年利率6%计算至被告实际履行之日止的逾期还款利息。
经质证，被告张美琴对租赁权益转让协议真实性不认可，对股东会议决议真实性认可。克丽斯多公司因欠被告张美琴的钱，无力偿还，故该公司于2013年11月5日与被告张美琴签订《厂房租赁合同书》一份，约定克丽斯多公司将位于相城经济开发区如元路8号其名下的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号厂房面积租赁给张美琴，租赁期限为5年，自2013年11月5日起至2018年11月4日止，克丽斯多公司愿意以其担保的姚华明、庞永生欠张美琴的借款23125000元作为该合同租赁期间的租金，因部分厂房已由该公司在签订协议前出租给了其他租户，在签订该协议后，所有的权利及义务由张美琴承担（包括但不限于收取租金，续订租赁合同，出租等），对此被告张美琴提供《厂房租赁合同书》一份予以证明。此后，克里斯多公司的总经理姚华明将已经收到的2013年11月5日之后的部分租金打给了张美琴，因为有的租赁合同到期了，张美琴要和租客去签订租赁合同，但是姚华明和庞永生因为面子关系，不希望别人知道他们在外结欠大量债务，所以弄了一份租赁权益转让协议的复印件给张美琴，让张美琴拿去跟先前的承租户签订合同收取租金，但该协议反映的关系是不真实的，真实的关系就是转租关系。张美琴与克里斯多公司2013年11月5日签订的合同是有效的，当时克里斯多公司并没有向被告陈述厂房存在抵押的情况，而且当时涉案厂房是由克丽斯多公司向苏州银行设置的他项权证，克里斯多公司归还完苏州银行的债务后是不存在抵押的，向后来进入执行程序的光大银行借款的抵押权是2013年11月20日设置的，所以原、被告之间签订的租赁合同是合法有效的，而且原告也一直在使用涉案厂房。此外，被告对原告提供的收据真实性也无法确认，但在法院限定的期限内未就其提出的异议进一步说明及举证。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，根据原告提供的与案外人克丽斯多公司签订的租赁合同复印件及双方当事人陈述，可以认定在本案讼争租赁合同签订之前，原告已经向案外人克丽斯多公司承租了涉案房屋；结合被告张美琴提供的《厂房租赁合同书》及原告提供的租赁权益转让协议复印件及克丽斯多公司股东会议决议复印件，可以认定在本案讼争的租赁合同签订之前，案外人克丽斯多公司已将包括涉案房屋在内的部分厂房租赁给被告张美琴，张美琴据此在原告先前的租赁合同到期后与原告签订本案租赁合同，该合同的签订系双方真实意思的表示，且原告按照该合同约定向被告张美琴支付了一年的租赁及物业管理费263349.6元，双方的租赁关系应为合法有效。现原告未能举证证明存在租赁合同无效的情形，该诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。但本案讼争的租赁合同的签订时间为2015年2月，而涉案房屋于2014年7月24日已经被苏州市中级人民法院查封（协助执行通知书于当日送达苏州市相城区房产交易中心），于2014年10月进入司法拍卖执行阶段。现被告张美琴认为其与案外人克丽斯多公司签订的厂房租赁合同早于涉案房屋上设置的抵押权，应属于“买卖不破租赁”，故其与原告之间签订的租赁合同亦不受影响，一审法院认为，涉案房屋在本案原、被告签订讼争租赁合同前已被法院查封，克里斯多公司已丧失对该不动产的处分权，且涉案房屋在进入拍卖的强制执行阶段后，用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，被告张美琴与案外人克丽斯多公司之间的租赁关系及被告张美琴与原告之间的租赁关系均不得对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。升腾公司于2015年4月14日通过竞拍取得涉案房屋所有权之后，被告张美琴与原告之间的租赁关系也无法继续履行，应认定为已实际解除，故被告张美琴应将2015年4月15日起至2016年2月29日止的租金及物业管理费合计230430.9元（263349.6元/12个月×10.5个月）返还给原告，现原告主张被告返还230422元，系原告对其权利的处分，于法不悖，应予支持。被告张美琴至今未向原告返还租金及物业管理费，故一审法院将原告的利息损失主张调整为以230422元为本金自2015年4月15日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际履行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：
一、被告张美琴于本判决生效之日起十日内向原告伍秋华返还租金、物业管理费共计人民币230422元及该款的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2015年4月15日起计算至被告实际履行之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告伍秋华的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为2543元，由被告张美琴负担（被告张美琴负担之款，原告伍秋华已自愿垫付，不再退还，被告张美琴于本判决生效之日起十日内直接给付原告伍秋华）。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。涉案房屋双方合同的签订时间为2015年2月，而涉案房屋于2014年7月24日已经被人民法院查封，涉案在进入司法拍卖由升腾公司竞拍取得涉案房屋后，上诉人张美琴与被上诉人伍秋华之间的租赁关系已无法继续履行，故被上诉人伍秋华要求上诉人张美琴返还租金及物业管理费的请求应予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张美琴上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5086元，由上诉人张美琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 许炯