广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19040号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。
法定代表人：张晓峰，该公司董事长。
委托代理人：郑邦伟，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：姚建银，男，1968年3月11日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人姚建银商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回姚建银的诉讼请求；2、姚建银承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于姚建银所购商品房交房条件的认定存在错误。一审判决认为结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2014年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚建银，但买卖合同补充协议第九条仅约定了涉案房屋的交付条件是取得《竣工验收备案表》，即“卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方以交付该商品房”。永久用电并非合同约定交付条件，买卖合同补充协议第十一条第2款特别约定“由于政府相关部门的原因，该商品房项目(包括周边其他开发商楼盘)暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件”。商品房交付的强制性法律规定中并未明确必须是永久用电，《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》关于临时基建用电等的相关规定仅是电力使用的管理性规定，非强制性规定，如违反，违反方承担的仅是行政责任，不能导致合同条款无效。东凌公司提供临时基建用电给姚建银使用亦可以满足其居住需求，收取住户的临电价格与永久居民用电价格一致，无任何证据证明使用临电对住户有任何影响。二、一审法院未考虑满足涉案房屋所在小区用电需求的变动站竣工迟缓是导致临电交付的主要原因，有失公允。变电站的建设属于市政配套工程，因市政供电单位在国内属于专营垄断单位，属于公共单位，市政电力配套不足应属于买卖合同补充协议第二十条约定的“非卖方能够预见、克服和避免的客观情况”，即不可抗力，故应适用法律规定或补充协议约定的不可抗力情形免责约定。由于对交付时无法达到永久用电有预见，意识到开发建设的风险，且该风险是东凌公司无法控制和改变的，故东凌公司才对商品房交付时的用电条件进行了变更和特别约定，但一审法院未对该等因素有过任何考虑。三、一审法院认为姚建银的诉讼请求未过诉讼时效属于认定错误，适用法律不当。一审判决认为“延期交房违约金的诉讼时效应从涉案房屋具备法定和合同约定的交付条件后姚建银收到东凌公司的收楼通知之日的次日起算”无法律依据，逾期交楼违约金诉讼时效的起算与房屋是否具备交付条件无关，正是因为法院认定房屋不具备交付条件，才可能起算逾期交楼违约金，交付条件的具备及东凌公司的催收楼通知仅是终止了违约金的计算。商品房买卖合同约定了收楼时间，在商品房买卖合同约定的交付日前，东凌公司向姚建银发送了交楼通知，姚建银对于涉案房屋何时收楼是知悉的，如姚建银认为涉案房屋未达交付条件构成逾期交楼，则该违约责任从2014年8月1日就已产生，姚建银从该时间起即应知道权利受到侵害，但姚建银一直未办理收楼手续亦未提出异议，怠于行使权利，迟至2017年才起诉，应认定为已过了诉讼时效。姚建银是否知道其逾期交付违约金索赔权利受侵害不建立在东凌公司书面告知姚建银涉案房屋已具备法定和合同约定的交付条件，按一审判决书逻辑，即使姚建银收楼了，但只要东凌公司在涉案房屋达到交付条件一日不催告收楼，则逾期交付违约责任的诉讼时效一日不起算，未免与诉讼时效制度的制定初衷大相径庭。
被上诉人姚建银答辩称：请求维持一审判决，驳回东凌公司的上诉请求。一、根据《中华人民共和国电力法》及《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》等相关法律法规的规定，东凌公司提供的临时用电不符合法律规定，其行为是属于扰乱供电、用电秩序，其提供的房屋尚未具备永久用电，不能满足姚建银的日常生活的条件。二、东凌公司与姚建银签订的合同明确约定了交付的标准、供电的标准为永久性用电，并且东凌公司应当提交相关的证明文件。三、东凌公司作为开发商利用签订补充协议的方式，免除其应当承担提供永久用电的基本义务，与相关的法律法规与双方约定的供电标准相悖。四、本案并没有超过诉讼时效，本案的诉讼时效应当从双方约定的东凌公司符合交房标准的次日起计算。虽然双方合同约定交付时间是在2014年7月31日，但其实际是于2016年1月1日才将涉案房屋交付给姚建银，所以姚建银认为应当从其实际具备交付交房条件的2016年1月2日起计算诉讼时效。
2017年1月11日，姚建银向一审法院起诉请求：1、东凌公司支付迟延交付房屋违约金96821元（从2014年8月1日计至2016年1月1日，共计518天）；2、本案的诉讼费由东凌公司承担。
一审法院认定事实：2012年9月23日，姚建银（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢1203房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）934569元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条修改及补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。
签订合同当天，姚建银向东凌公司支付购房款564569元。2013年1月18日，姚建银向东凌公司支付购房款370000元。
2013年12月26日，原增城市城乡建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2013年12月26日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2014年7月21日，东凌公司通过邮政快递向姚建银在《广州市商品房买卖合同》载明的地址邮寄《收楼（入伙）通知书》，告知姚建银涉案房屋已经具备收楼（入伙）条件，并通知姚建银于2014年7月26日办理涉案房屋的收楼手续。该邮件于次日由他人代为签收。
2016年1月1日，姚建银签署《房屋交接单》，接收涉案房屋。
一审另查明，一审法院于2017年1月10日作出的（2016）粤0183民初254号民事判决书中查明，该案房屋（上城中路1号8幢2404房）于2011年5月20日具备永久供水条件，于2013年12月25日具备永久通邮条件，于2014年2月10日具备永久通气条件以及于2015年12月30日具备永久供电条件。
2017年1月11日，一审法院立案受理本案。
一审庭审过程中，一、姚建银表示，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不能证明涉案房屋满足交付条件，涉案房屋没有具备永久通电的条件；以及东凌公司曾通知姚建银收楼，但是其没有提供相关材料证明涉案房屋符合交楼条件，姚建银当时也拒绝收楼。二、姚建银与东凌公司均确认，涉案房屋具备永久供水、供电、供气、通邮条件的时间与（2016）粤0183民初254号民事判决书查明的永久供水、供电、供气、通邮时间一致。
一审法院认为：姚建银与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2014年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚建银。涉案房屋于2013年12月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，结合（2016）粤0183民初254号民事判决书查明的事实以及双方的庭审陈述可知，涉案房屋系于2015年12月30日才具备永久用电条件，截至该日，涉案房屋具备了法定和合同约定的交付条件。东凌公司抗辩临时用电可作为交楼条件，缺乏依据，一审法院不予采纳。
至于东凌公司提出的诉讼时效问题。延期交房违约金的诉讼时效应从涉案房屋具备法定和合同约定的交付条件后姚建银收到东凌公司的收楼通知之日的次日起算，即从2016年1月2日起计算；姚建银于2017年1月11日向一审法院提起诉讼，故本案并未超过两年的诉讼时效，一审法院对东凌公司该抗辩不予采信。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。故姚建银主张要求东凌公司支付自2014年8月1日起至2016年1月1日的延期交房违约金，合理合法，一审法院予以支持。经核算，上述期间延期交房违约金97008.26元（以合同约定的购房款934569元为本金，以万分之二计算，延期519天计算）。姚建银主张东凌公司支付上述期间的逾期交房违约金96821元，未超过上述计算金额，故一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年4月10日作出判决：广州市东凌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向姚建银支付自2014年8月1日起至2016年1月1日期间的延期交房违约金96821元。案件受理费1110元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点在于东凌公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件、该行为是否构成违约。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对于基建公地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。据此可以得知临时用电系建设施工用电，属非永久性用电，不能用作居民日常生活用电。尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件，且根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的规定，房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电标准应为永久用电。虽《补充协议》中约定“……不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”，东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与国家电力管理的相关规定相悖，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此东凌公司主张临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院认定东凌公司因“涉案房屋不具备永久用电的交付条件”未能在约定时间交付房屋构成违约，判决东凌公司向姚建银支付延期交楼违约金并无不当。东凌公司对其免责的上诉主张未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。关于姚建银请求支付延期交付房屋违约金的诉讼时效问题，原判已对此作详细评析，理据充分，本院予以确认，二审不再赘述。
综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1110元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张 利
彭诗敏