广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第2458号
原告：刘杰，住广东省从化市。
委托代理人：樊相帮、林运伟，分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。
被告：叶惠贞，住广东省广州市白云区。
原告刘杰诉被告叶惠贞租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托代理人樊相帮，被告叶惠贞经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘杰诉称：2009年3月1日，原告与广东省职业训练局签订《合作协议书》，原告获得广州市天河区天河东路37号首层的经营权。2013年7月22日，原告委托陈某乙与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租天河区天河东路37号首层经营咖啡餐饮店，租赁期限为2013年7月5日至2018年2月28日。原告已依约提供租赁房屋给被告经营咖啡餐饮店，但在2013年11月至2014年2月期间（共4个月），被告未依约向原告足额支付租金及基地管理费，每月欠缴费用5200元，共20800元。在2014年3月至2014年4月期间（共2个月），被告擅自中止缴纳租金及基地管理费，共50400元。被告上述行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告清偿租金、基地管理费及相应的逾期付款违约金，因合同约定的逾期付款违约金按月租金及基地管理费的3%/日的标准计收过高，原告现仅主张按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算。另因被告迟延交租导致合同解除，被告还应向原告支付违约解除合同的违约金，该违约金按剩余租赁期租金及基地管理费总额的10%计算。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的2013年11月5日至2014年5月4日期间的租金及基地管理费共71200元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（以每月拖欠的租金及基地管理费总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，分别自当月6日起计至付清之日止）；4、被告向原告支付解除合同违约金154238.5元（按租赁存续期租金及基地管理费总额的10%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告叶惠贞未答辩。
经审理查明：2013年7月22日，案外人陈某乙（出租人/甲方）与叶惠贞（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市天河东路37号之一铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业广告及包装食品、咖啡使用，建设面积约87平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2013年7月5日至2018年2月28日，2013年7月5日至2013年8月4日为免租装修期，2013年8月5日至2014年8月4日租金及基地管理费25200元；乙方向甲方交纳保证金50400元，甲方收取保证金须出具正式收据给乙方保留，上述保证金甲方应在租赁期满或合同解除之日（在乙方没有违约及交齐水电费、管理费的情况下）全额无息退回乙方；甲方每月收到乙方的租金后7个工作日内开具收据给乙方；甲方依照合同约定将该物业及设备交付乙方使用，未按约定提供该物业的，每逾期一日，须按月租金及基地管理3%向乙方支付违约金；租金及基地管理费按月结算，由乙方在每月的第5日前（如遇节假日顺延）按现金/转账付款方式缴付给甲方；逾期交付租金及基地管理费，每逾期一日，乙方须按当月租金及基地管理费总额的3%向甲方支付违约金；乙方可将应缴费用汇入甲方指定的甲方私人账号；租赁期内任何一方提前解除合同或由于其原因导致合同不能正常改造的，需赔偿对方相当于租赁存续期租金及基地管理费总额的10%的金额作为违约金；乙方延期交租超过十五天的即属提前解除合同违约，需赔偿对方相当于租赁存续期租金及基地管理费费总额的10%的金额作违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后仍未履行，造成的损失由责任方承担；经甲方报批同意后，乙方可以转租、分租；因乙方资金问题，甲方同意乙方将保证金分4个月交，即前4个月除租金外再交12600元保证金等。
刘杰称，涉案商铺属广州市天河东路37号首层物业（以下简称“涉案物业”）的部分，物业业主为广东省职业训练局（以下简称“训练局”）。2009年3月1日，刘杰投资设立的个人独资企业广州市千骞企业管理咨询中心（以下简称“千骞中心”）通过与训练局合作建设创业示范基地的方式取得了涉案物业的经营权，刘杰便委托陈某乙负责涉案物业的出租事宜，包括签订租赁合同、办理租赁备案及收取租金等。而涉案商铺的《房屋租赁合同》亦是刘杰委托陈某乙与叶惠贞签订的，签订该合同时叶惠贞亦知悉刘杰与陈某乙的委托代理关系，双方实际履行的也是该份《房屋租赁合同》。现因叶惠贞拖欠涉案商铺的租金及基地管理费，且千骞中心亦已注销，故刘杰作为千骞中心的投资人、涉案商铺的出租人，有权根据《房屋租赁合同》向叶惠贞主张权利。刘杰为证明其上述主张，向本院提供了以下证据：
1、千骞中心的《个人独资企业营业执照》（复印件）、《全国企业信用信息》（打印件）及《企业核准注销登记通知书》，显示千骞中心系2009年5月19日登记成立的个人独资企业，投资人为刘杰，后该企业于2014年7月14日经广州市工商行政管理局天河分局核准注销登记。
2、粤房地权证穗字第××号《房产证》（复印件）、训练局于2009年4月2日出具的《证明》（复印件），其中《房产证》显示广州市天河区天河东路37号首层的权属人为训练局，《证明》的主要内容为：广州市天河区天河东路37号首层物业产权属训练局所有，该物业是以主管单位广东省劳动和社会保障厅（原广东省劳动局）报建，原建筑地址为天河小区南住8-6，现地址天河东路37号。
3、《合作协议书》（复印件）及《合作协议书（续签）》，两份协议均是训练局与千骞中心签订，前协议的主要内容为双方约定共同建设创业示范基地，训练局提供位于广州市天河东路37号首层的自有物业501.81平方米的场地，千骞中心提供运营所必需的项目、资金、设备、人员和管理，合作期限自2009年3月1日至2014年2月28日止；后协议则约定双方就前述创业示范基地的合作期续约两年，自2014年3月1日至2016年2月28日止。
4、刘杰于2010年1月3日出具的《委托书》，主要内容为刘杰委托刘某、陈某乙全权负责千骞中心天河东37号商铺出租事宜、办理合同备案事宜和租金收取等事宜。
5、陈兵与叶惠贞于2013年7月8日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同载明（第一条）出租人（甲方）：刘杰、陈某乙（均为手写字体），承租人（乙方）：叶惠贞；该合同已于2013年7月9日办理了租赁备案登记。
6、广州市国土资源和房屋管理局天河区分局2014年4月21日出具的《房屋租赁登记备案证明》，显示涉案商铺的出租人为刘杰及陈某乙，承租人为叶惠贞，租赁期限为2013年7月5日至2016年2月28日。
7、刘杰于2013年1月17日出具的《委托书》（复印件），主要内容为刘杰全权委托陈某乙签署（办理、合同备案和领取合同注销等事宜），委托时间为2013年1月17日至2014年2月28日（手写改成2016年2月28日）；刘杰2013年10月11日出具给广州市天河区房地产租赁管理所的《具结书》（复印件），主要内容为刘杰将天河东路37号1楼的物业委托陈兵全权代为处理出租、管理、经营事宜，有效期至2016年2月28日；上述《委托书》及《具结书》均加盖了“已核双方当事人亲笔签名，此委托书仅供办理天河南街租赁合同备案使用，其他无效”的方形印章。
关于涉案商铺租金及基地管理费的交纳情况，刘杰称叶惠贞自2013年11月起开始拖欠租金及基地管理费，其中2013年11月至2014年2月期间未能足额交纳费用，每月欠费5200元；2014年3月起则是完全不交纳费用。故刘杰称其于2014年4月15日向叶惠贞发出《撤场通知》及《关于马来上品咖啡欠租违约的函》，要求解除其与叶惠贞签订的租赁合同，并要求叶惠贞清偿租金、支付违约金并在2014年4月18日前撤场等；但刘杰并未向本院提交其将《撤场通知》、《关于马来上品咖啡欠租违约的函》送达叶惠贞的证明。
2014年4月22日，刘杰在《广州日报》B8版“启事”栏刊登《通知》，主要内容为：现通知天河东路37号自编之一铺（即涉案商铺）的商户，请于通知见报之日起一周内将店铺内剩余物品清理走，否则我们将按双方签订的租赁合同约定处理，出租人刘杰、陈某乙。
庭审中，刘杰主张其系于2014年10月6日收回涉案商铺，并提交了一份由案外人签字确认的《见证书》，该《见证书》的主要内容为刘杰于2014年10月6日将涉案商铺内属于叶惠贞的物品清出并收回了涉案商铺等。
另查，在刘杰提起本案诉讼前，叶惠贞已向本院提起另案诉讼【案号为（2014）穗天法民四初字第1769号，以下简称“1769号案”】。叶惠贞在1769号案中主张训练局为涉案商铺的出租人，陈某乙系训练局的委托代理人，因2014年4月18日涉案商铺被刘杰无故上锁，叶惠贞无法正常使用涉案商铺，故其诉请要求解除其与训练局、陈兵签订的《房屋租赁合同》，并要求训练局返还租赁保证金、支付违约金并赔偿叶惠贞的经济损失等，要求陈某乙承担连带赔偿责任。后该案依法追加了刘杰作为第三人参与诉讼。该案审理过程中，陈某乙、叶惠贞确认双方实际履行的是《房屋租赁合同》，但各方就涉案商铺的出租人、租金缴纳情况及商铺使用情况存在较大争议：
关于涉案商铺的出租人。陈某乙主张其是接受千骞中心委托与叶惠贞签订《房屋租赁合同》，千骞中心才是涉案商铺的出租人，并就此提交了：1、千骞中心与训练局签订的《合作协议书》（复印件）、《合作协议书（续签）》（复印件），2、千骞中心的《个人独资企业营业执照》（复印件），3、陈兵与叶惠贞于2013年7月8日签订的《广州市房屋租赁合同》（复印件，且陈某乙确认该合同第一条“出租人（甲方）：刘杰、陈某乙”中的“刘杰”是其书写），4、刘杰于2010年1月3日出具的《委托书》（复印件），5、刘杰于2013年1月17日出具的《委托书》，6、刘杰于2013年10月11日出具给广州市天河区房地产租赁管理所的《具结书》；叶惠贞确认前述证据5、6的真实性，但表示并不知道千骞中心或刘杰委托陈某乙进行合同备案、收取租金事宜，而就证据3的《广州市房屋租赁合同》，叶惠贞确认除出租人“刘杰”以外的其他内容，因当时办理备案时只有叶惠贞及陈某乙在场，签订合同时并无“刘杰”的签名，是陈某乙在办理租赁备案时自行添加的“刘杰”，叶惠贞当场没有发现；对证据1-3的真实性，叶惠贞均不予确认。训练局对前述证据1、2的真实性予以确认，同时主张陈某乙是千骞中心的员工而非训练局的员工，训练局虽为涉案商铺的业主，但只与千骞中心有合作关系，其从未委托陈某乙与叶惠贞签订《房屋租赁合同》，故对证据3-6，因与其无关，其无法核实真实性。
关于涉案商铺的租金交纳情况。叶惠贞称2013年11月5日至2014年1月4日的租金40000元（每月20000元）是转账支付给陈某乙，2014年1月5日到3月4日的租金40000元（每月20000元）是转账支付给刘杰；关于每月交租20000元，叶惠贞称是其在涉案商铺经营状况不佳的情况下与陈某乙协商确定的，而向刘杰支付租金，则是因为刘杰不断到涉案商铺进行骚扰，叶惠贞经向陈某乙核实后才向刘杰支付的；另叶惠贞确认未再支付2014年3月5日以后的租金。陈某乙否认与叶惠贞协商调整租金标准为20000元/月，并称其不清楚叶惠贞的交租情况。
关于涉案商铺的使用情况。叶惠贞主张刘杰于2014年4月18日对涉案商铺强行加锁，并提交了照片八张，显示照片中的人在对涉案商铺加锁。刘杰确认照片中的人为刘杰的员工，但主张2014年4月18日刘杰的员工到涉案商铺是与叶惠贞协商，并非强行收回商铺。另叶惠贞称其在涉案商铺被强行加锁后，当即进行了报警处理，故在该案中，本院根据叶惠贞的申请，向广州市公安局天河区分局天河南派出所调取相应报案记录、现场勘查、询问调查笔录及当事人提交的材料等，该所向本院提供《房屋租赁合同》及2014年4月18日的《询问/询问笔录》，叶惠贞在笔录中称：叶惠贞与陈某乙（自称单位是训练局）签订合同，租用涉案商铺用于经营马来上品咖啡店；后来有个肥婆来商铺就给了叶惠贞一个账号（62×××41刘杰），说每月的租金转到该账户，叶惠贞觉得其与陈某乙签合同，现在交到刘杰的账户上，觉得不妥，怕以后发生纠纷陈某乙不认收到租金，而且对方也不给叶惠贞收取租金的凭证，所以叶惠贞就要求对方出示刘杰的身份证，否则就不交租了，对方开始还答应给身份证，但一直没给，叶惠贞想找陈某乙协调，但已经没法联系到陈某乙了；到了三月份叶惠贞就不交租了，对方一直要叶惠贞交租，否则就清场收铺，叶惠贞称没看到身份证就不交租；2014年4月18日20时左右，叶惠贞的合伙人郑某在涉案商铺上班，郑某打电话给叶惠贞称有个叫刘杰的人带了七八个人来收铺，把门锁住了，说现在商铺不是叶惠贞的，他要清场，锁门后，他们就走了，叶惠贞就来报警了；对于刘杰，叶惠贞称应该是当日来收铺的男子，叶惠贞不认识他。他来了很多次催收租的，但是叶惠贞没有他的电话号码，叶惠贞之前一直与陈某乙联系，陈某乙也没说要交给刘杰与我们联系，刘杰也没法出示东西说他来接管涉案商铺，叶惠贞不敢交租给刘杰；而陈某乙在与叶惠贞签订合同之后就没出现过，一直没法联系他。下午，陈某乙用电话（138××××6834）打来说要叶惠贞补交租金，也没说交给刘杰，叶惠贞就跟陈某乙说刘杰三五日就来涉案商铺捣乱，说要收租，叶惠贞无法做生意，工人都走了，叶惠贞现在没钱了。另在该案中，本院于2015年1月9日组织各方当事人到涉案商铺勘查现场，涉案商铺显示的招牌为中国联通天河东路营业店，刘杰当天确认其已于2014年10月1日自行收回涉案商铺，并将涉案商铺另行出租。
本院认为：就本院查明的事实可知，涉案商铺的业主为训练局，训练局确认千骞中心享有涉案商铺的经营权。故刘杰作为千骞中心的原投资人，在千骞中心注销后，依法享有千骞中心存续期间的债权，并应承担千骞中心存续期间的债务。
陈某乙确认其系受千骞中心委托，与叶惠贞签订《房屋租赁合同》；刘杰亦确认陈某乙系受千骞中心委托，与叶惠贞签订《房屋租赁合同》；陈某乙、刘杰对此委托代理关系均无异议，且该委托代理关系亦在两人曾向房管部门提交的《委托书》、《具结书》中得到映证，故该委托代理关系应为真实有效。
《房屋租赁合同》系陈某乙以自己名义与叶惠贞签订，现刘杰、陈某乙、叶惠贞的主要争议焦点为叶惠贞在签订该合同时是否知悉千骞中心与陈某乙的委托代理关系，刘杰是否有权依据《房屋租赁合同》向叶惠贞主张权利。本院认为，根据《中华人民共和国》合同法第四百零二条“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”及第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定可知，如叶惠贞知悉千骞中心与陈某乙的委托代理关系，千骞中心即为《房屋租赁合同》的相对方，有权依据《房屋租赁合同》向叶惠贞主张权利；如叶惠贞不知悉千骞中心与陈某乙的委托代理关系，在叶惠贞不按《房屋租赁合同》约定履行义务的时候，作为委托人的千骞中心亦可行使受托人陈某乙在《房屋租赁合同》中享有的权利。综上，刘杰作为千骞中心的权利义务继受人，有权依据《房屋租赁合同》向叶惠贞主张权利。
根据《房屋租赁合同》的约定，叶惠贞应在每月5日前缴纳当月租金及基地管理费；每逾期一日，须按当月租金及基地管理费总额的3%支付违约金；逾期超过十五天的即属叶惠贞提前解除合同违约，需赔偿出租方相当于租赁存续期租金及基地管理费费总额的10%的金额作违约金。现叶惠贞自认其在2014年3月5日后未再支付租金及基地管理费，而2013年11月5日至2014年3月4日期间是按照20000元/月的标准支付租金及基地管理费；关于2013年11月5日至2014年3月4日期间未按照合同约定的25200元/月的标准支付租金及基地管理费，叶惠贞称已与陈某乙协商一致，但陈某乙、刘杰均予否认，叶惠贞也无法就此举证证明，故对叶惠贞有关租金及基地管理费已经协商调整的抗辩意见，本院不予采纳。叶惠贞未能按期足额支付租金，已构成违约。刘杰有权依据《房屋租赁合同》的约定，解除合同，收回涉案商铺。关于涉案商铺的使用情况，叶惠贞称刘杰于2014年4月18日对涉案商铺进行加锁控制，并向本院提交了其于该日拍摄的照片。刘杰虽否认其于该日对涉案商铺进行加锁控制，但其对叶惠贞提供照片中的锁门人为刘杰员工并无异议；结合本院调取的叶惠贞2014年4月18日向广州市公安局天河区分局天河南派出所报警的记录，亦能印证上述锁门事实的存在；故对叶惠贞有关刘杰于2014年4月18日对涉案商铺进行加锁控制的主张，本院予以采信。刘杰于2014年4月18日对涉案商铺进行加锁控制后，叶惠贞无法继续使用涉案商铺，《房屋租赁合同》实际已解除。故刘杰诉请要求解除《房屋租赁合同》已无事实依据，本院不予支持。但因刘杰对涉案商铺进行加锁控制时叶惠贞逾期缴纳租金及基地管理费已远超十五天，故刘杰的行为有其合同依据，《房屋租赁合同》解除的责任应归于叶惠贞。
关于刘杰要求叶惠贞支付2013年11月5日至2014年5月4日期间拖欠的租金、基地管理费及相应逾期付款违约金。本院认为，因2014年4月18日起涉案商铺已被刘杰加锁控制，叶惠贞无法使用，故刘杰要求叶惠贞支付该日之后的租金已无事实依据，本院不予支持。但叶惠贞应当清偿其租赁期内拖欠的租金及基地管理费，包括2013年11月5200元、12月5200元，2014年1月5200元、2月5200元、3月25200元、4月10920元[25200元÷30天×13天（4月5日至4月17日共13天）]；以上共计56920元。至于逾期付款违约金，因刘杰主张合同约定的每日百分之三的标准过高，故在刘杰亦未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整该违约金以每月拖欠的租金及基地管理费为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，且每月违约金以不超过本金为限。
关于刘杰要求叶惠贞按剩余租赁期租金及基地管理费总额的10%的标准支付违约金。本院认为，虽《房屋租赁合同》解除的责任在叶惠贞，但刘杰实际已于2014年4月18日对涉案商铺进行了加锁控制，刘杰可采取适当措施防止损失扩大，故在刘杰未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情判令该违约金以两个月的租金即50400元为限。
叶惠贞经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶惠贞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘杰支付拖欠的租金及基地管理费56920元。
二、被告叶惠贞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘杰支付逾期支付上述租金及基地管理费的违约金（其中2013年11月至2014年2月每月以5200元为本金，2014年3月以25200元为本金，2014年4月以10920元为本金；均按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，且每月违约金以不超过本金为限）。
三、被告叶惠贞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘杰支付违约解除合同的违约金50400元。
四、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。
本案受理费8220元，由原告刘杰承担4620元，被告叶惠贞承担3600元；公告费1000元，由被告叶惠贞承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 肖致富
二〇一六年四月十一日
书 记 员 梁怡筠
钟腾
判决书已于2016年月日送达（33）