陕西省山阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕1024民初963号
原告：党升辉，男，生于1968年2月19日，汉族，居民，住山阳县。
委托诉讼代理人：谢晓东，系陕西鹏鲲律师事务所律师。
被告：崔丹红，女，生于1981年2月4日，汉族，农民，住山阳县。
原告党升辉与被告崔丹红房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告党升辉之委托诉讼代理人谢晓东和被告崔丹红到庭参加了诉讼，原告党升辉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告党升辉向本院提出诉讼请求:判令被告崔丹红支付原告剩余购房款15000元。事实和理由。2013年8月22日，原告与被告签订了《个人售房协议书》，协议约定：原告将所有的位于山阳县原城关广播电视放大站5楼东的房屋一套出售给被告，房屋整体售价265000元。被告于协议签订之日支付原告购房款250000元，对剩余15000元房款，待被告拿到房产证时再向原告支付。此外还约定：房屋因政府行为发生的拆迁或者其他行为所产生的补偿款归被告所有，房屋风险责任自房屋出售一并转移给被告。协议签订之日，原告将房屋交付给被告。2017年3月27日，山阳县人民政府作出《关于山阳县卜吉河棚户区改造项目房屋征收的公告》，将原告出售给被告的房屋纳入棚户区改造项目范围，按照房屋征收补偿安置方案，被告购买的房屋已按照完全产权补偿并获得了利益,但被告以原告未办理房产证为由拒不支付剩余购房款15000元。为维护原告的合法权益，特起诉法院，请支持原告的诉讼请求。
被告崔丹红辩称：被告与原告签订买房协议属实，约定购房款总价265000元，协议签订后第二天，被告向原告支付了250000元房款，对于剩余15000元房款，协议约定原告将房产证交给被告时，被告再支付。原告也答应被告在半年内给办房产证，但是经被告多次催要，三年过去了，办证变成了一句空话。2017年春，政府组织安排卜吉河房屋拆迁，被告买的房屋也在拆迁范围，被告为了拿到该房屋的合法手续，多次向原告索要房产证，但原告一拖再拖，至今被告未拿到房产证。售房协议约定原告办了房产证后被告才给剩余的15000元，现在他没有给被告办房产证，原告违约，所以被告没有理由给他支付这15000元。原告未按协议期限给被告办房产证，被告当时想靠房产证贷款装修，但是房产证一直办不下来，导致被告一直在外租房住，租房费用15000元（每年6000元），还有原告这次起诉，导致被告和被告丈夫从外面专门为这个事情回来，耽误工作，给被告带来误工费用4000元，租房费、误工费和诉讼费应由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院主持双方当事人进行了举证和质证。对原告提供的证据1（集资房收款票据2张），证明原城关广播电视放大站5楼东户房屋是原告党升辉出资买的。被告质证对票据的真实性没有异议，但认为原告提供的票据与她购买原告的房没有任何关系；对原告提供的证据2（购房协议书）、证据3（缴纳土地出让金收据）和证据4（山阳县国土资源局证明），被告均无异议。对被告提供的证据1（购房协议书），证明房产证没有办理，所以不存在再给原告15000元，原告对真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2（证人崔孝禹当庭证言），证明了原被告签订协议买卖房屋的过程，证实房屋总价款265000元，被告在签订协议后第二天当着证人等人的面向原告支付了房款250000元，原被告约定等办理好房产证后，再支付剩余房款15000元，原告也承诺在半年内办好房产证。后被告给原告打电话催要房产证，原告称大家都办不下来证，并证明从2014年初被告夫妇就在山阳租房居住了几个月，后又带着孩子在陕北等地打工，一直到2016年农历8月底回来租房三个月居住，共支付房租3000元的事实。另外还证明被告购买原告的房屋被拆迁后被告领取补偿款已到位，但至今房产证确实没办到。对崔孝禹证言原告质证认为部分不属实，因为证人与崔丹红有亲戚关系；对证据3（证人崔孝利当庭证言），证明被告买房时是其给介绍的，被告向原告支付了250000元房款，剩下15000元等办好房产证以后再给原告党升辉。当时说如果半年房产证办下来的话，这15000元就给他，但办不下来咋办没有说。还证明被告在2017年农历3月份搬进房子的，在搬进去之前在哪住不清楚。原告对该证据质证认为证人部分证言不属实，并认为对于15000元房款的交付并没有约定不办房产证责任如何承担。原告对该证据质证认为证人部分证言不属实，并认为当时并没有约定不办房产证责任如何承担。
对原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证意见如下：
对原告提供的证据1（集资房收款票据2张），本院认为该收款票据证实了原告卖给被告房屋的合法来源，予以采信。
对被告提供的证据1购房协议书一份，因被告购买的该房屋已因政府拆迁获得足额补偿，房产证是否办理对其权利无任何影响，故被告以房产证未办理就不存在支付原告尾款的证明目的依法不予采信。对证据2证人崔孝禹的证言，。本院认为该证人陈述的买卖房屋过程及房屋总价款、被告已支付的房款以及所欠的尾款、原告至今未向被告交付房产证及房屋被拆迁被告已补偿到位与原被告陈述一致，予以采信，对于原告办理房产证后被告再支付剩余房款15000元的陈述也与售房协议约定一致，予以采信。对于证人陈述被告在购买原告房屋后装修前在外租房居住的陈述，因无证据证明租房花费与本案有直接关联，亦未提供相应证据证实相关花费，故对该部分证言不予采信。对证据3证人崔孝利的证言，本院认为证人崔孝利陈述的部分事实与本院采信的证人崔孝禹陈述的部分事实一致，对该部分证言予以采信（采信理由同上）。对于证人陈述原告未办理房产证该如何处理原被告并未约定的事实，结合原被告的售房协议及原被告陈述，可以确认原被告双方并无约定未办理房产证的违约责任，故对证人该部分陈述予以采信。
本院经审理认定事实如下：原被告双方于2013年8月22日经人介绍，签订了个人售房协议书，协议约定：原告将其位于原城关广播电视放大站东5楼东的房屋（新房未装修）一套，以总价265000元的价格卖给被告，被告在协议签订之日向原告支付房款250000元，剩余15000元房款，在被告拿到原告办理的房产证后由被告当即支付。对于未办房产证的违约责任，双方没有约定。协议第五条还约定：“将来房屋因政府行为发生的拆迁或其他行为等，政府给予的补偿款由乙方（即被告）所有，该房屋风险责任自房屋出售一并转移给乙方”。原告将房屋向被告交付，被告于协议签订第二天向原告支付了250000元房款。后被告向原告催要房产证，原告口头承诺办理房产证，但一直没有实现。2016年9月，原告缴纳了土地出让金，但至今未能取得房产证，双方之间即未办理房屋过户登记手续。2016年冬月（农历），被告对房屋进行装修后进入居住。2017年3月，被告购买原告的房屋被列入山阳县人民政府拆迁征收范围，政府按完全产权对房屋进行了补偿，被告亦按照拆迁标准全额领取了补偿款。
另查明，在庭审中被告答辩提出因原告未办理房产证，给其造成租房损失、误工损失，要求原告赔偿，本院告知其在庭审后七日内向本院提交反诉状或另案起诉。但被告在七日内未向本院提出反诉。
本院认为，原、被告双方签订售房协议，约定将原告名下集资房一套出卖给被告，双方之间成立房屋买卖合同法律关系。协议签订时原告虽未取得房屋完全产权，也未办理产权过户手续，但协议签订后，原被告双方分别依照协议约定履行了交付房屋、支付大部分房款的义务，原告并已缴纳了土地出让金，双方现对房屋产权归属也没有争议，因此，该协议内容合法有效，原被告双方应受协议内容约束。对于剩余的15000元房款，协议约定原告在办理房产证后，被告再向原告支付。原告未按协议约定办理房产证，将房屋过户到被告名下，属于违约。但对于违约责任，双方并未约定如何承担责任。被告以原告未办理房产证为由拒绝支付剩余的房款，对该理由，在房屋未被拆迁之前，属被告不支付房款的合法抗辩理由。结合本案事实，该房屋现已被政府拆迁，被告已获得了足额的补偿，未办理产权证并不影响被告因该房屋所享有的相关权利和利益。房产证即所有权证明，对于所有权，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，虽然原告未提供给被告房产证，但被告已实际控制、使用了该房屋，并因该房屋被依法拆迁，而获得了足额补偿款收益，因此被告对房屋实际享有的所有权权利均已实现，被告因该协议所希望达到的合同目的也已实现，原告未办理房产证并未给被告权利的行使产生任何障碍、造成任何损失。现原告已缴纳了土地出让金，办理房产证的实质要件已经具备，只是由于房屋被拆迁，客观上导致办理房产证已不可能，亦无必要，即使被告拿到房产证，对被告本人也无任何实际意义，被告以此为理由继续拒付剩余房款即属违约，被告依法应当承担继续履行支付剩余房款的义务。对于被告辩称，因原告未向其办理房产证致使其无法贷款对房屋进行装修，进而租房居住造成了租金损失，以及因原告诉讼造成其夫妇误工损失，因其未在本院规定的期限内提出反诉，且原告未向其交付房产证与其房屋无法装修，进而租房居住造成租金损失之间并无因果关系，其所称的误工损失也于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：
被告崔丹红在判决生效之日起10日内向原告支付剩余房款15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告崔丹红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 张临东
二〇一七年十一月九日
书记员 耿 燕
法律适用：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。