北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初18140号
原告（反诉被告）：湟佳投资顾问（北京）有限公司，住所地北京市西城区西单北大街180号B2层。
法定代表人：黄桂珍，董事长。
委托诉讼代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）：七十七街商业（北京）有限公司，住所地北京市西城区西单北大街180号西单文化广场B2-B3层。
法定代表人：李少华，董事长。
委托诉讼代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜琍，女，1961年6月7日出生，该公司副总经理，住该单位。
被告（反诉原告）：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。
法定代表人：唐勇，董事长。
委托诉讼代理人：魏瑾华，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟鸣，北京市中伦文德律师事务所律师。
原告（反诉被告）湟佳投资顾问（北京）有限公司（以下简称湟佳公司）、原告（反诉被告）七十七街商业（北京）有限公司（以下简称七十七街公司）与被告（反诉原告）华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湟佳公司委托诉讼代理人何宝忠，原告（反诉被告）七十七街公司委托诉讼代理人何宝忠、姜琍，被告（反诉原告）华润公司委托诉讼代理人魏瑾华、钟鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湟佳公司、七十七街公司向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告退还合同押金5435516.25元；2.被告按照每日万分之五的标准向原告支付自2016年1月1日至2016年6月30日的押金迟延退还的滞纳金494632元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2009年5月26日签订了履行期限自2009年6月1日至2019年5月31日为期十年的《商铺租赁合同》，根据合同规定，原告承租被告位于北京市西城区西单北大街180号西单文化广场的商业铺位，租赁的使用面积为10249平方米，合同签订后，原告按照合同的约定分两期向被告支付合同押金共计5435516.25元，被告向原告出具了押金收款凭证。《商铺租赁合同》履行至2015年6月29日，被告向二原告发出《关于贵司租赁合同提前解约的通知》，单方提出在2015年12月31日解除《商铺租赁合同》，并且在2015年12月7日再次发出《关于贵商户按时撤场退还铺位的提示》，重申2015年12月31日终止合同履行撤场关店。最终，被告在2015年12月31日关门落锁停止商场经营。合同解除终止履行后，二原告多次要求被告退还押金，被告均予以拒绝。二原告认为，被告提前终止合同履行违反了双方在合同中约定的“任何一方不得单方解除本合同”的约定，依据《商铺租赁合同》第九条第3款“当甲方严重违反本合同约定的条款或条件，致本合同无法继续履行时，乙方有权单方书面通知甲方终止本合同，并有权采取进一步的行动和补救措施，要求甲方承担违约责任，甲方应退还乙方预付的租金、其他费用和押金”和第十条第4款“本合同无论何种原因提前终止，合同双方的任何一方均应按照本合同的条款立即向另一方履行给付义务”的规定，被告应当在《商铺租赁合同》终止履行后立即履行退还押金的义务，现二原告诉至法院。
被告华润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、华润公司依据《租赁合同》的约定有权提前解约。1、根据华润公司与二原告于2009年5月26日签订的《商铺租赁合同》（本文件简称“租赁合同”）合同标准条款及细则（以下简称“标准条款”）第十条第1款和第2款的约定，二原告有权在提前120天通知华润公司后提前解除《租赁合同》，同时，华润公司也有权在提前120天通知二原告后提前解除《租赁合同》，上述条款同时也约定了合同提前解除时提出解约一方对对方的补偿标准。上述约定对二原告和华润公司是对等的，系双方真实意思的表示，对原告和被告均具有法律约束力。因此，华润公司依据标准条款第十条第2款的约定提前120天以上通知二原告是完全符合双方约定的，并非如二原告所称的系华润公司单方违约。二、二原告违反了《租赁合同》中关于房屋交还的有关约定，且逾期没有改正，华润公司无需退还湟佳的押金。根据标准条款第六条第1款的约定，该合同终止或者因任何原因解除的情况下，二原告均应当在合同终止或解除之日将所租房屋交还给华润公司。根据标准条款第四条第3款的约定，二原告违反租赁合同或者法律法规的规定，华润公司有权要求二原告限期改正，二原告逾期没有改正，华润公司有权予以清退，押金不予退还。根据标准条款第四条第1款的约定，二原告违约，华润公司有权没收押金作为违约金处理。本案中，华润公司在2015年7月即已经通知原告解除《租赁合同》并要求原告在2015年12月31日交还租赁房屋，二原告应当按照《租赁合同》标准条款第六条第1款的约定在2015年12月31日将租赁房屋全部交还给华润公司。此后，华润公司又分别于2015年12月、2016年1月、2016年3月多次要求二原告履行《租赁合同》的约定，尽快将租赁房屋交还给华润公司，但二原告均未予以纠正，因此，二原告的行为严重违反了《租赁合同》的有关约定。根据标准条款第四条第3款等相关约定，二原告无权要求华润公司退还押金，华润公司有权予以没收全部押金。三、二原告主张的退还押金的条件尚不具备。按照标准条款第4条约定，即便二原告要求退还保证金，也应当注销工商注册并向华润公司提交证明文件，目前二原告并没有提交证明文件，其要求不成立。按照标准条款第4条约定，即便二原告要求退还保证金，也应当按照标准条款第二条第12款的约定，提前1个月通知分租户。否则，退还押金的时间延长在展示期后90天。二原告直至2016年8月9日才申请办理工商地址变更手续，一直未向华润公司提交有关证明文件，不符合标准条款第4条的约定。同时，二原告的次承租人（小商户）一直未办理完毕工商营业执照的注销手续。今后将于严重影响房屋改造后的重新营业。同时，二原告未按照租赁合同标准条款第二条第12项的要求提前1个月通知租户，按照标准条款第四条第2款的约定，二原告主张退还押金的主张尚不具备。四、二原告欠付华润公司大量的租金、房屋占用费、能源费、物业管理费，华润有权进行扣减和抵消，而无需退还原告押金。五、湟佳主张的违约金标准没有依据。按照《租赁合同》约定，华润公司没有义务向二原告退还押金，更不存在逾期退还押金的情况。而且，即使逾期退还押金，也只是按照六个月短期贷款利率支付利息，二原告在《民事起诉书》中第二项诉讼请求按照万分之五的比例计算违约金没有依据。综上所述，二原告提出的要求华润退还押金及支付违约金的诉讼请求完全不能成立，恳请贵院依法驳回二原告的诉讼请求，维护华润公司的合法权益。
反诉原告华润公司向本院提出反诉请求：1.请求判决两反诉被告支付自2015年6月1日至2015年12月31日止的各项费用，包括租金5915900元、物业管理费2450000元、公共区域能源费1470000元，及2015年5月16日至2016年5月27日的能源费488200元；2.两反诉被告支付上述第一项的租金违约金1194293.95元、物业管理费和公共区域能源费违约金810532.80元、其他能源费违约金64358.45元（以上均计算至2016年7月18日，按照年利率百分之二十四计算）；3.判令两反诉被告支付房屋占用费8944019.29元（自2016年1月1日至2016年5月27日，双倍租金标准计算），及占用期间物业管理费1710700元、公共区域能源费1026400元；4.判令两反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年5月26日，反诉原告与两反诉被告签署《商铺租赁合同》（华置协字【2009】225号），双方对所租商场铺位、租期、租金、其他费用、押金、关于押金的补充条款、所租商场铺位的交还及提前解除租赁合同等进行约定。后，双方又签署一系列补充协议。合同签署后，反诉原告按照约定履行合同，但是反诉被告却未按照合同约定支付2015年6月租金、物业管理费用等其他费用。后，为了响应北京市西城区关于“疏解非首都功能、提升商业形态，改善地区环境”的号召，在西城区政府的领导下，2015年6月29日反诉原告根据租赁合同的约定提前6个月（合同约定应提前120天）向反诉被告湟佳公司送达《关于贵司租赁合同提前解约的通知》，通知其反诉原告在政府有关部门的要求下对西单文化广场进行改造，提前解除双方的租赁合同，要求反诉被告于2015年12月31日归还商铺。之后，反诉原告积极主动与反诉被告就合同约定的补偿事宜进行协商，且双方于2015年12月28日就次承租人的补偿事宜达成《备忘录》，且反诉原告已经按照《备忘录》的约定向反诉被告支付500万元补偿款。因此，反诉被告应当在合同终止前完成商铺的腾退交还手续。但反诉被告作为西单文化广场的主要承租方，不仅未积极响应北京市及西城区政府的号召，协助反诉原告积极完成西单文化广场的停业撤市工作，而且多次干扰反诉原告的停业撤市工作进度，其在反诉原告的多次督促下于2016年5月27日才将承租商铺交还给反诉原告，且反诉被告也未按期缴纳2015年7月至2015年12月正常租期的租金等各项费用。
反诉被告湟佳公司、七十七街公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、华润公司无权以“商场改造”为理由解除《商铺租赁合同》，不能以其引用的条款拒绝返还押金。二、关于租金交纳和场地交接的有关问题。反诉被告在租金缴纳问题上未发生任何违约行为，2015年6月反诉被告未足额缴纳租金的原因是华润公司终止商场经营、分租户撤场甩卖、经营状况严重恶化背景，反诉被告依法行使不安抗辩权，且正式通知华润公司租金暂不缴纳的决定和理由，符合法律规定，行为合法没有瑕疵。2015年7月至2015年12月租金未交纳的原因是《备忘录》规定了2015年7月至2015年12月租金交纳的处理方式和解除办法，以免除分租户租金的办法直接豁免了反诉被告交纳租金的义务；2016年1月1日应当开始场地交接，但因华润公司违约解除合同直接造成分租户情绪激烈的严重后果以及政府提出的平稳过渡不能产生过激事件的要求，致使反诉被告只能采取反复谈判的方式解决分租户问题，出现了时间的拖延，形成了不能立即进行场地交接的后果。华润公司怠于行使封闭场地、强制收回场地、严格管理人员进出等权利，致使反诉被告分租户得以在商场场地内长期占据、留宿，致使本可以交接的场地一直处于失控状态。在《备忘录》第3条“乙方将分租户全部清退并将租赁房屋全部交还甲方后七日内，甲方再支付100万元。”该规定具有改变原合同中“租赁合同解除后立即交还场地”的效力。2016年5月27日作为交接时间更是双方协商的一致意见。三、华润公司不应主张物业管理费和公共区域能源费，尤其是不能主张2016年1月1日的物业管理费、能源费的意见。因华润公司已经在《备忘录》中越过反诉被告直接免除了分租户的租金，而分租户的租金包含了场地费和物业管理费，其免除了分租户的租金，应当包含免除了物业管理费。同时，因《备忘录》就租金问题作出约定时，未就公共区域能源费作出免除的明示，发现此问题后，因华润公司盖章程序繁杂，双方决定不再重新盖章，反诉被告负责人与华润公司负责人就免除公共区域能源费在短信上进行了免除确认，且反诉被告在给予分租户的赔偿中，已予以免除。华润公司主张2016年1月1日以后的物业管理费、能源费没有依据，且该时间段场地停止使用不存在物业管理问题和能源使用问题，因华润不履行物业管理责任，致使分租户占用场地，使损失扩大。四、合同标准条款及细则第九条约定双方的任何一方不得单方解除本租赁合同，被告提前解除合同就是违约行为。五、华润公司自己也无法完成按时撤场的计划，至2015年12月28日，华润公司所在的B1层商场还有近50家商铺在经营，却要求反诉被告在同样的时间解决300多户分租户工作，当合同履行出现情势变更时，失去了履行合同的基础和起码的公平，故双方在2016年5月27日完成场地交接是双方的意思，也合乎合同交易法律原则。六、因华润公司与两反诉被告签订了《备忘录》，故租金、物业管理费及公共区域能源费是不用缴纳的，因此就没有违约金，同时因为华润公司违约及政府意志的主导作用，亦不存在2016年1月1日以后的场地占用费、物业管理费和公共区域能源费；两反诉被告应当交纳的是2015年5月16日至2016年5月27日的能源费392740元。
经审理查明：北京市西城区西单北大街180号房屋产权人系北京市华远房地产股份有限公司。北京市华远房地产股份有限公司于2001年12月6日更名为华润置地（北京）股份有限公司。华润公司作为甲方（出租人），与乙方（承租人）湟佳公司、北京美福客来商场有限公司于2009年5月26日签订了《北京市西城区西单北大街180号西单文化广场之商铺租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），约定：“第一条：所租商场铺位。甲方将出租、乙方将租用位于中华人民共和国北京市西城区西单北大街180号西单文化广场地下夹层（B2或M层）部分铺位、地下二层（B3层）部分铺位和地下三层（B4层）部分仓库，以附件一平面图标明的位置为准。……第二条：租期。1.本租赁合同租期为5年，自2009年6月1日至2014年5月31日止。2.本合同约定到期前三个月，甲乙双方将根据合同的履行情况，确定是否续期5年。若甲方或乙方在履行合同过程中出现违约情况，未能达到合同约定的相关要求，守约方有权书面通知对方整改。若对方未能在守约方书面通知的整改限期内完成整改，守约方有权不再与对方续约；否则，合同租期自动续期5年，续租期的租金在本合同租金的基础上涨幅为15%。第三条：租金。1.地下夹层（B2或M层）部分铺位、地下二层（B3）部分铺位：每个日历月租金为RMB890456.42（大写：人民币捌拾玖万零肆佰伍拾陆元肆角贰份）。2.地下三层（B4层）部分仓库，每个日历月租金为RMB13500.00（大写：人民币壹万叁仟伍佰元整）。上述两部分租金合计为每个日历月903956.42（大写：人民币玖拾万叁仟玖佰伍拾陆元肆角贰分）。租金不包含物业管理费、水、电、煤气、通讯费、乙方自行进行的广告及促销活动费用、乙方为支付租金所需的银行手续、工商管理费、税费及双方另行约定的合理费用。上述不包括在租金内的费用，在租期内应由乙方自行负担。第四条：其他费用。乙方每月除支付租金外，还需要根据使用情况支付如下费用：1.物业管理费314922.65（大写：人民币叁拾壹万肆仟玖佰贰拾贰元陆角伍分）。2.公共区域能源费140000（大写：人民币肆拾万元整）。3.所租铺位使用的水、电、气等产生的费用。乙方应按照单独计量表记录读数，并结合政府有关部门规定按西单文化广场管理方制定的标准支付水、电、气等费用……第五条：租金及其它费用的支付。1.租金每月支付一次。乙方应在每月前五个工作日内预付当月租金。……4.乙方应在每月收到甲方委托的物业管理公司出具的缴费通知单5个工作日内支付协议第四条所述之其他费用。……第六条：押金。押金为四个月租金、物业管理费和公共区域能源费的总和，即5435516.28（大写：人民币伍佰肆拾叁万伍仟伍佰壹拾陆元贰角捌分）。截止合同签订之日止，乙方已向甲方支付押金2445420.00（大写：贰佰肆拾肆万伍仟肆佰贰拾元整），剩余部分乙方应在合同签订后的5个工作日内缴齐，甲方收到押金后应开具相应金额的收款凭证。……合同到期后，如甲乙双方续约，则押金按续签合同的租金标准进行相应调整。第七条：用途。……第八条：租赁合同的生效。……第九条：租赁合同的签字有效期。……第十条：其它条款。……第十一条：转租条款。……3.如果乙方需要将承租的全部或者部分场地转租给第三方，必须向甲方提出以下文件：（1）第三方为法人的，需提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照复印件。第三方为自然人的，需要提供身份证复印件。（2）转租合同首末页复印件。（3）第三方承诺书。4.在乙方有权进行转租的情况下，如果甲乙双方解除或终止本合同，对于乙方分租户的处理由双方依据法律法规协商解决。……第十二条：关于双方的约定：1.甲方及委托的物业管理公司向乙方发送的信函、通知和缴费单等文件，全部发送给湟佳投资顾问（北京）有限公司。较北京美福客来商场有限公司，湟佳投资顾问（北京）有限公司优先承担本合同义务。在湟佳投资顾问（北京）有限公司拒绝履行或者无法履行本合同义务的情况下，北京美福客来商场有限公司自然承担本合同项下的全部义务。2.在湟佳投资顾问（北京）有限公司未按本合同约定按时支付租金及其他费用的情况下，甲方有权向任意一方追索。……第十三条：承租人的连带责任保证人。……第十四条：租赁合同标准条款及细则。……”
在《合同标准条款及细则》中，双方约定：“第一条：营业时间……第二条：乙方的权利义务……第三条：甲方的权利义务……第四条关于押金的补充条款。1.押金的保留和扣除。押金将由甲方为乙方保留，不计利息，如果乙方违约，甲方将有权根据本合同的有关约定解除本租赁合同并没收全部押金作为违约金处理。……如因甲方违约而由乙方解除合同，甲方应自解除合同之日起六十天内返还押金给乙方，但不支付利息。如果其超过六十天后才退还押金，则应按照该六十日届满之翌日中国银行公布的六月短期贷款利率支付利息；如因乙方违约而由甲方解除合同且乙方已经赔偿甲方的损失后六十天内，甲方应把扣除押金作为违约赔偿后任何剩余押金退还给乙方，但不支付利息。如其超过六十天后才退还上述剩余押金，则应按照该六十日届满之翌日中国银行公布的六月短期贷款利率支付利息。2.押金的返还。本租赁合同期满后，若甲乙双方不再续约，乙方将腾空的所租商场铺位恢复原有可经营状态，并于甲方办理铺位交接手续，迁出西单文化广场。乙方需在合同终止后的15个工作日内注销以所租商场铺位为地址注册的工商营业执照或办理经营场所变更，并将相关证明文件复印件交予甲方。乙方在将铺位移交给甲方后六十天内，或者因乙方违约或损坏甲方的房屋、设施而甲方解除合同且乙方已经赔偿甲方的损失后六十天内，如无乙方或第三方索赔、投诉等问题，且甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴费用后，甲方将押金退还给乙方，不支付利息。如果乙方未按本租赁合同标准条款及细则第二条第12款要求，在店内展示搬迁通知，退还押金的时间将延长至展期开始后的九十天。除非另有约定，押金不能用于抵扣管理费、租金、罚金或其他应付费用。3.出现下列情形时，押金不予返还：1）乙方严重违约，根据合同约定甲方可单方解除合同的情形；2）乙方违约合同约定或违反有关法律规定，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期没有改正的，甲方有权予以清退，押金不予返还。3）乙方违约而导致本合同被终止时，押金应被甲方没收，作为乙方全部或部分违约的赔偿；如甲方的实际损失金额超过押金数额，乙方应补足其差额。乙方还应补交拖欠的各项应付费用及其他相关费用。第五条：场地及装修管理……第六条：所租商场铺位的交还。1.在租赁合同终止或因任何原因而解除租赁合同的情况下，乙方应于租赁合同终止或解除之日将所租商场铺位交还甲方。……3.如果乙方未能在租赁合同终止或解除日前将所租商场铺位移交给甲方，甲方有权强行进入并占有、使用商场铺位；如果乙方未能将租区恢复原状或在租区内遗留有物品、设备，甲方可自行或委托他人将租区恢复原状……在上述情况下，甲方强行进入所在商场铺位之日或恢复原状之日乙方向甲方移交商场铺位之日（以后到者为准），此延期移交的天数，视同乙方延长租用的天数、乙方应根据实际天数按比例向甲方支付双倍租金……第七条：例外……第八条：不可抗力等……第九条：违约责任。1.如果A、乙方未按期支付租金或其他应付费用。B、……甲方拥有下述权利而乙方应承担相应责任：……2）甲方有权随时进入所租商场铺位收回整个商场铺位，解除本租赁合同。甲方按本协议规定的形式向乙方发出收回所租商场铺位的书面通知即表明其全面充分地行使了权利，甲方无须实际进入所租商场铺位。……6）逾期付款。在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，如果乙方未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，乙方则需支付违约金，即自本合同主要条款第五条‘租金及其他费用的支付’约定的支付期限届满之第二日起至乙方支付应付租金及其他费用时止，乙方应按日向甲方支付应付租金、其他费用的1%作为违约金。除本合同另有约定，乙方逾期二十五天以上（包括二十五天）仍未交纳的，甲方有权解除本合同，该解除通知并无需任何法律程序裁决即可生效，押金不予退回；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。2.除本租赁协议相关规定条款外，双方的任何一方不得单方面解除本租赁合同。任何一方违反本租赁合同的行为，应就该行为给对方造成的经济损失进行补偿。如双方的过错，应根据实际情况，由双方分别承担违约责任。3.当甲方严重违反本合同约定的条款或条件，致本合同无法继续履行时，乙方有权单方书面通知甲方终止本合同，并有权采取进一步的行动和补救措施，要求甲方承担违约责任，甲方应退还乙方预付的租金、其他费用和押金。若甲方违约已给乙方或任何第三方造成损失，甲方还应向乙方或第三方支付赔偿金。第十条：提前解除租赁合同。1.……2.如果甲方要求在租期内解除租赁合同，甲方应提前至少120天向乙方发出提前解约的书面申请，乙方将根据租期剩余的时间收取补偿金。具体金额为：离租期结束多于12个月，收取相当于6个月的租金、物业管理费、公共区域能源费总和的补偿金；离租期结束少于12个月的，收取相当于3个月的租金、物业管理费、公共区域能源费总和的补偿金。如上述补偿金不足以补偿乙方不可拆除的装修残值（扣除折旧），甲方还应增加补偿金数额直至补偿金总额与乙方不可拆除的装修残值相等。……第十一条：通知的送达。任何应送达的通知，如果是送交对方，在写明对方的姓名、地址并预付邮资的邮寄方式送对方或送达对方所租商场铺位或对方在中国北京最后所知的营业或居住地址时，即被视为送到。甲方送达地址：北京市西城区西单横二条2号华恒大厦709室。……第十二条：争议的解决及使用法律。……第十三条：证照。……第十四条：租赁合同的附件……第十五条餐饮的条款……”
2009年5月27日，华润公司作为甲方，湟佳公司、北京美福客来公司作为乙方，新加坡七十七街集团作为承租人的保证人，签订《华置协字[2009]225号合同补充协议（一）》，其中双方就乙方向甲方支付押金的支付方式进行了调整。2010年2月3日，美福客来公司更名为七十七街商业（北京）有限公司。2010年8月18日，华润公司作为甲方，湟佳公司、七十七街公司作为乙方，新加坡七十七街集团作为丙方，签订《华置协字[2009]225号合同补充协议（六）》，约定甲方将丙方代付的部分押金退还丙方，乙方将相应部分押金交付给甲方等内容。湟佳公司先后共向华润公司交付押金共计5435516.28元。
2015年4月2日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《我司目前因西单文化广场改造所面临的若干问题》的函，询问西单文化广场终止商业经营消息是否属实及双方之间的《商铺租赁合同》如何处理。2015年4月22日，湟佳公司、七十七街公司再次向华润公司致函，要求华润公司予以回复以上函件问题，并华润公司要求如终止合同履行需要承担补偿金、赔偿金。2015年5月7日，华润公司向湟佳公司、七十七街公司予以回函，载明：“首先西单文化广场存在的消防隐患及相关政策贵司已经知晓，西单文化广场能否继续经营存在不确定性，导致双方均无法确定是否能使租赁合同满足续期条件。为此贵我双方《租赁合同》于2014年5月31日到期后，并未有书面文件表示是否续约事宜达成一致。我司亦提醒贵司提前考虑消防改造可能带来的影响，终止协议或退租部分面积以减小经营压力。其次对于西单文化广场改造的传闻，我司不否认西单文化广场确有被改造的可能性。故，为避免贵司损失扩大，望尽快中止招商及续租行为。”湟佳公司、七十七街公司2015年5月15日向华润公司发出《关于华润公司2015年5月7日回函的复函》，湟佳公司、七十七街公司又于2015年5月28日向华润公司发出《关于违约行为给我司造成损失的处理意见》。
2015年6月9日，湟佳公司和七十七街公司向华润公司发出《关于下调商户租金的申请》要求对商户应缴租金（包括公共区域能源费）整体下调50%，由此造成湟佳公司、七十七街公司的损失由华润公司承担。如华润公司不同意或不回应，将按原合同向商户收取租金和公共区域能源费，并向商户公示该申请。同日，湟佳公司和七十七街公司向华润公司发出《关于减交租金的申请》，称因华润公司处理自己的场地严重干扰其公司正常经营，两公司将根据自身的经营损失，减少向华润公司缴纳租金的数额，直至华润公司提出明确的解决方案为止。2015年6月29日，华润公司向湟佳公司发出《关于贵司租赁合同提前解约的通知》，湟佳公司于2015年7月8日签收，该通知称在政府有关部门要求下对西单文化广场进行改造，届时不具备营业条件，故按合同约定通知提前解除租赁合同，于2015年12月31日前将铺位予以归还；从即日其处理好经营期间与顾客发生的投诉、索赔，储值卡、消费等相关事宜，并做好张贴停业时间等相关合同约定的工作。华润公司全力协助湟佳公司处理解约后的各项工作。2015年7月1日，华润公司向湟佳公司发出付款通知单，要求支付2015年7月1日至2015年7月31日期间的租金、2015年6月的租金（部分租金）。2015年7月10日，华润公司向湟佳公司发出《关于提前解除租赁合同相关事宜的函》，其中载明：“……此次停业，虽迫于消防改造等不可归结于贵我双方的原因。秉着双方友好合作的态度，我司愿意根据贵我双方上期租赁合同中第十条关于甲方提前解除合同的条款对贵司进行补偿。对于前述补偿金额无法弥补贵司的实际损失的，我司拟委托贵我双方共同选定的中财宝信（北京）资产评估有限公司对贵司租金区域的装饰装修进行评估并对双方认可的评估结果进行补偿。”2015年7月14日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《关于贵司财务部的付款通知单事宜》的函，要求免除7、8月的租金，并明确未交纳6月支付部分租金的事由。2015年7月23日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《关于西单文化广场改造所致77街商户提前解约索赔的事宜》函。2015年8月3日，华润公司向湟佳公司出具《关于提前停止营业索赔事宜的回函》，载明：“对于贵司的赔偿请求，我司对下一步商谈建议如下：1.根据贵我双方租赁关系进行赔偿；2、请贵司在2015年8月10日提供给我司2015年6月29日前签约的租户合同原件，经我司核实后予以返还。”2015年8月19日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《关于提前解除合同赔偿事宜》的函。2015年9月25日，湟佳公司和七十七街向华润公司发出《关于交纳9月份租金问题的复函》，称在7、8月经营环境恶化情况下，华润公司9月仍要求两公司交纳租金，两公司希望于华润公司立即就租金、押金及华润公司的补偿、赔偿问题进行协商。2015年10月12日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《关于提前解约我司分租户合同处理事宜》的函。2015年10月21日，华润公司张贴《西单文化广场停业通知》，告知消费者商场拟于2015年12月31日停止一切经营活动。同日，华润公司向湟佳公司及七十七街公司出具回函，载明：“1、有关贵司与我司租赁合同终止事宜，如贵司按照合同约定在2015年12月31日向我公司交还商铺的，我司同意届时返还贵司已支付的押金，并按照原租赁合同中我司提前解除合同的补偿标准补偿贵司；2、对于贵司转租的问题，因贵司在对外转租时未按租赁合同约定向我司提供相关文件，属于贵司违约行为，贵司与次承租人的相关事宜应由贵司自行解决”。2015年11月11日，华润公司向湟佳公司出具《关于请贵公司提供直接损失证明材料的函》，载明：“由于西单文化广场将于2015年12月31日停止营业，为推进双方谈判进度，以及保证商场停止营业后双方各项工作顺利开展。请贵司于2015年11月20日前向我司提供贵司来函中所列明的各项直接损失的明细以及相关证明材料原件、扫描件，我司将组织专业人员进行评定。原件核对后我司将及时归还贵司，否则该项损失将因贵司无法提供相关证明材料而无法得到确认。”2015年11月20日，湟佳公司和七十七街公司向华润公司出具《关于提供直接损失证明材料事宜》的函，并向华润公司提交2015年度租金收入损失统计及证明材料、员工遣散统计及证明材料、77街顾问服务协议解约赔偿费统计及证明材料及2016年1月至2019年5月预期收益损失统计材料。
2015年12月7日，华润公司向湟佳公司再次发《关于贵商户按时撤场退还铺位的提示》，载明：“贵司的租赁合同即将于2015年12月31日终止。2016年1月1日起我司将切断对铺位的水、电、空调，请贵司在2015年12月31日商场营业结束前将该商铺腾空、搬离自有物品，并与我司办理完毕商铺归还等各项手续。……”2015年12月18日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《对〈贵商户按时撤场退还铺位的提示〉的复函》，载明：“……2.贵我双方的合同有效期应于2019年5月31日止，提前终止合同履行属于贵司单位违约行为，贵司理应对我司以及分租商户因提前终止合同所造成的实际损失主动提出一揽子的赔偿和补偿方案，但是，贵司非但没有这样做，且从今年4月以来，对我司通过多种方式提出的意见和建议，始终采取回避和推诿的态度，直至今日，双方未就赔偿和补充达成任何一致意见，造成目前商户矛盾突出，因此，若12月31日出现全体商户或部分商户拒绝撤场的情况，由此产生的一切后果均由贵司负责……”2015年12月23日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司发出《关于12月31日交回场地事宜》的函。
2015年12月28日，湟佳公司、七十七街公司与华润公司签署《备忘录》：“1、……2、甲乙双方就提前终止协议事宜正在磋商，……甲乙方双方经友好协商，就乙方处理分租户事宜达成如下共识：一、甲方同意乙方免收分租户2015年7月1日至12月31日期间的租金，并向2015年7月1日以后租赁合同期满的分租户支付最多不超过租赁合同约定月租金3倍的解约赔偿和补偿金。二、甲方同意从应付乙方补偿款中预支人民币400万元给乙方，由其负责办理分租户的解约清场工作。三、乙方将其分租户全部清退并将租赁房屋全部交由甲方后七日内，甲方再支付给乙方人民币100万元。……”2015年12月28日，华润公司支付湟佳公司及七十七街公司400万元。
2015年12月31日，涉案场地关门停业。2016年1月22日，湟佳公司及七十七街公司向华润公司发出《关于我司小商户清退情况的说明》，请求华润公司支付备忘录约定剩余100万元，并申请预付赔偿款200万元。2016年1月29日，华润公司向七十七街转款100万元。2016年1月28日至2016年3月28日，湟佳公司、七十七街公司与商户之间仍有函件往来。2016年3月23日，华润公司向湟佳公司发出《关于退还商铺的提示》，其中载明：“贵司的租赁合同已经于2015年12月31日终止。为保证场内安全，我司已经于2016年1月1日切断对该商铺的水、电、空调，截止本函发出之日贵司尚未向我司交还铺位并办理相关手续。请贵商户在收到本函件后5日内将该商铺予以归还。我司保留向贵司收取相当于租金的场地占用费，并向贵司主张因占用商铺导致我司开发节点滞后所引起的各项损失的权利。”2016年3月31日，湟佳公司、七十七街公司向华润公司邮寄《关于场地归还事宜》的函，认为西单文化广场实现闭市3个月后，仍有商户滞留商场系因华润公司不作为导致。2016年4月18日，在西城区环境建设办公室会同西长街街道在西长安街道办事处组织召开了西单文化广场地下商户撤市后期收尾工作联席会，并由西城区商业综合管理办公室印发《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》，会议决定：“一、华润置地北京公司要积极做好全面清场工作，尽快启动西单广场地下商市场的升级改造工作；在剩余商户未撤场前，要确保区域内正常秩序和安全；注重与协议方——湟佳公司协调，配合做好清偿工作。二、湟佳公司按照合同约定，尽快与剩余商户达成解约协议，清理场地并交还华润置地北京公司；对未达成协议的，要积极引导商户运用司法手段……”2016年4月22日，华润公司工作人员组成停业谈判小组，与湟佳公司人员进行商议，并形成《西单文化广场项目停业沟通会议纪要》，载明：“……内容：2016年4月22日在西单文化广场物业会议室与湟佳公司代表姜琍召开了西单文化广场项目停业改造沟通会，与会双方就湟佳公司交还场地、西单文化广场整体封闭事宜交还了意见，会议纪要如下：湟佳：……3、所有商户的租赁合同最晚于4月30日到期，建议在五一后尽快启动场地交还、整体封闭事宜；4、湟佳负责交场当天将其租区内的人、货清出；……5、西单文化广场整体封闭后，湟佳会安排人员继续接待分租户；……停业谈判小组：1、湟佳清空租区内人、货，书面确认放弃遗留物品后，我司可以接场；2、无论西单文化广场是否封闭，分租商户问题的解决主体仍然是湟佳；封闭后湟佳需安排人员继续接待分租商户；3、考虑到场内其他商户的搬离时间，我司建议整体封闭在5月13日之后；具体时间双方另行协商；4、双方尽快确定场地交还及整体封闭的实施方案，并报政府相关部门以取得政府支持。”2016年5月27日，湟佳公司及七十七街公司将西单文化广场地下夹层部分铺位、地下二层部分铺位交还华润公司。2016年5月30日及2016年6月24日，湟佳公司及七十七街公司两次发函，要求华润公司退还押金。七十七街公司于2016年5月25日将经营注册地址从涉案场地迁移至北京市西城区阜成门外大街1号16层1610B室；湟佳公司于2016年8月9日将注册地址从涉案场地迁移至北京市西城区阜成门外大街1号16层1646D室。
现湟佳公司及七十七街公司诉至法院，要求1.被告向二原告退还合同押金5435516.25元；2.被告按照每日万分之五的标准向原告支付自2016年1月1日至2016年6月30日的押金迟延退还的滞纳金494632元；3.本案案件受理费由被告承担。华润公司以其答辩意见不同意湟佳公司及七十七街公司的诉讼请求，并提起反诉，请求：1.判决两反诉被告支付自2015年6月1日至2015年12月31日止的各项费用，包括租金5915900元、物业管理费2450000元、公共区域能源费1470000元，及2015年5月16日至2016年5月27日的能源费488200元；2.两反诉被告支付上述第一项的租金违约金1194293.95元、物业管理费和公共区域能源费违约金810532.80元、其他能源费违约金64358.45元（以上均计算至2016年7月18日，按照年利率百分之二十四计算）；3.判令两反诉被告支付房屋占用费8944019.29元（自2016年1月1日至2016年5月27日，双倍租金标准计算），及占用期间物业管理费1710700元、公共区域能源费1026400元；4.判令两反诉被告承担诉讼费用。湟佳公司与七十七街公司以其答辩意见不同意上述反诉请求。
另查，一、庭审中，湟佳公司、七十七街公司提交《西单文化广场撤市工作快报》、短信截屏、《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》，证明涉案场地交接列入政府工作事项，已经不完全属于履行合同范畴，对于处理的结果，湟佳公司可以免责，不承担责任。华润公司不认可短信截屏及《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》的真实性，虽认可《西单文化广场撤市工作快报》的真实性，但不认可证明目的。
二、庭审中，湟佳公司、七十七街公司为证明华润公司提前解除《商铺租赁合同》和怠于履行合同义务的行为导致湟佳公司分租户拒交租金、拒绝撤场的严重后果，提交了《关于贵司合同到期不续约的通知》、短信截屏、《关于提前解除租赁合同的通知》、《关于7月8日免租和相关事宜》、《合同期满撤场及缴纳租金的通知》、《关于湟佳递交合同期满撤场及交纳租金通知回函》、《告知书》、《致湟佳投资顾问（北京）有限公司》函件、《关于办理西单文化广场北京七十七街购物中心撤场手续的通知》、《关于办理解约撤场手续及春节放假事宜的通知》、《关于催办提前解约和撤场手续的二次通知》、《77街商户因西单文化广场改造给予商户不合理补偿所面临的若干问题》、《关于退还商铺的通知》、《关于湟佳公司〈退还商铺通知〉的回函》照片及视频截图；华润公司不认可上述证据的真实性，且认为腾空涉案场地是湟佳公司及七十七街公司的合同义务，也恰恰证明湟佳公司及七十七街公司未能按时将涉案场地交付华润公司。
三、庭审中，湟佳公司及七十七街公司为证明华润公司同意免除分租户的租金包括了场地费、物业管理费、公共区域能源费，提交了《商户撤场通知书》、《商户合同终止（中止）撤场审核表》、《商户撤场费用返回审核表》、《西单文化广场北京77街购物中心提前终止合同协议书》、《商户撤场场地交付验收单》、《注销核准通知书》及银行电子回单、短信截屏（与彭倩）；华润公司不认可上述材料的真实性，认为其同意免除的分租户的租金仅指场地费，经本院询问，华润公司认可彭倩为华润公司西单文化广场改造项目的工作人员，庭后华润公司提供说明称彭倩不认可上述短信截屏的聊天内容。
再查，一、庭审中，华润公司提交《关于贵司财务部的付款通知单事宜》、《付款通知单》、《西单文化广场商户湟佳公司的欠费明细》、《违约金一览表》及视频资料，证明湟佳公司及七十七街公司违反合同约定，未缴纳合同租金等各项费用，则无权要求返还押金；湟佳公司及七十七街公司认可上述材料的真实性，但不认可证明目的。同时华润公司提交《77街购物中心经营场地租赁合同》，证明湟佳公司及七十七街公司与次承租人签署的合同内容应在原告合同范围内，而湟佳公司及七十七街公司却超出合同范围与次承租人签订相关合同，由此产生的违约责任由湟佳公司及七十七街公司自行承担；湟佳公司及七十七街公司认可该合同真实性，但认为该合同与华润公司无关。
二、庭审中，华润公司提交《西单文化广场商户电费清单和付款通知单》，证明2015年6月至2016年5月27日湟佳公司及七十七街公司欠交的能源费。湟佳公司及七十七街公司不认可上述材料的真实性，且认为双方在签订《备忘录》后，华润公司就放弃了付费的主张。同时华润公司提交《关于〈关于暂缓调整租金的申请〉的回复》、《关于〈关于暂缓调整租金的二次申请〉的回复》，证明2014年华润公司已在合同续期前向湟佳公司告知项目可能存在改造可能，但湟佳公司自己与分租户签订的合同中并未披露此风险，也没有提前终止条款，分租户未能妥善清理的困难是湟佳公司自己造成的，且湟佳公司承租涉案场地后获益可观，相应的风险应当自行承担，不应全部转嫁给华润公司；湟佳公司及七十七街公司认为上述两份回复与本案无关。
经本院询问，双方当事人均认可《商铺租赁合同》在2014年5月31日后该合同续期五年的事实，亦认可续期期间月租金标准为912655.03元，公共区域能源费为每月350000元，物业管理费每月210000元，并对均双方房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除表示认可。另，双方均认可公共区域能源费以及物业管理费系由北京华润物业管理有限公司收取，场地租金系由华润公司收取。
经本院与北京市城市环境建设委员会办公室核实，2016年4月18日确实组织西长安街街道办事处、华润公司、湟佳公司等单位进行了会议，并形成《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》。
上述事实，有当事人陈述、《北京市西城区西单北大街180号西单文化广场之商铺租赁合同》及补充协议、《名称变更通知》、押金收据、《关于贵司租赁合同提前解约的通知》、《关于贵商户按时撤场退还铺位的提示》、《关于押金退还事宜》、《关于押金退还二次函》、《关于减交租金的申请》、《关于交纳9月份租金问题的复函》、《回函》、《备忘录》、《西单文化广场项目停业沟通会议纪要》、《关于场地归还事宜》、《店铺撤场验收登记》、《房屋产权证》、《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》、银行业务回单等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，湟佳公司、七十七街公司与华润公司签订的《北京市西城区西单北大街180号西单文化广场之商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。庭审中，当事人均认可房屋租赁合同关系续期后，租期截止时间为2019年5月31日。双方当事人在上述合同的《合同标准条款及细则》中第十条第2款，约定了华润公司在租期内提前解除租赁合同的条件为提前至少120天向湟佳公司及七十七街公司发出提前解约的书面申请，湟佳公司及七十七街公司具有根据租期剩余时间收取补偿金等相关权利。华润公司于2015年6月29日向湟佳公司发出《关于贵司租赁合同提前解约的通知》，依照合同条款提前解除租赁合同，湟佳公司于2015年7月8日签收，当事人各方亦认可房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除，故本院对双方之间的合同于2015年12月31日解除不持异议。因华润公司系提前解除双方之间的租赁合同，致使涉案场地不能按照原约定正常经营，并进一步导致湟佳公司及七十七街公司需提前解除与分租户之间的租赁合同并进行场地清退。结合本案提交现有证据，本院有理由认为，湟佳公司及七十七街公司积极与商户解约并进行腾退，故而因提前解除合同而导致场地未能于2015年12月31日前交付华润公司的责任，不应由湟佳公司及七十七街公司承担。
对双方的请求，本院将逐一论述：
一、对于华润公司要求湟佳公司及七十七街公司支付自2015年6月1日至2015年12月31日止的各项费用的反诉请求，包括租金、物业管理费、公共区域能源费的主张，因湟佳公司及七十七街公司认可未全部交纳2015年6月的租金及相关费用，故湟佳公司及七十七街公司应支付华润公司的款项为2015年6月尚未交纳的费用，华润公司主张二原告欠缴2015年6月租金费用439955.03元，物业管理费350000元，公共区域能源费210000元，本院不持异议；因华润公司于2015年12月28日与湟佳公司及七十七街公司达成的《备忘录》中，明确约定华润公司同意湟佳公司及七十七街公司免除分租户2015年7月1日至12月31日期间的租金，并向2015年7月1日以后租赁合同期满的分租户支付最多不超过租赁合同约定月租金3倍的解约赔偿和补偿金，应当认定华润公司该意思表示系免除湟佳公司及七十七街公司2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金，故对于华润公司要求上述期间租金费用的反诉主张，本院不予支持；对于华润公司主张湟佳公司及七十七街公司应支付2015年7月至2015年12月期间的公共区域能源费1470000元、物业管理费2450000元的诉讼请求，因湟佳公司与七十七街公司承租涉案场地系用于经营，2015年6月29日华润公司向湟佳公司发函要求提前解除租赁合同，并告知湟佳公司“从即日其处理好经营期间与顾客发生的投诉、索赔，储值卡、消费等相关事宜，并做好张贴停业时间等相关合同约定的工作。华润公司全力协助湟佳公司处理解约后的各项工作”，因合同提前解除，势必使涉案场地处于非正常经营状态，而此种状态并非由湟佳公司及七十七街公司责任导致；另结合湟佳公司及七十七街公司与华润公司之间的函件、《备忘录》等双方的沟通情况及分租户所获得的提前解约补偿金的构成，本院认为湟佳公司及七十七街公司系积极履行与分租户之间的解约及清退工作，故本院对于华润公司主张的上述期间的物业管理费及公共区能源费的反诉请求不予支持。
二、对于华润公司主张湟佳公司及七十七街公司支付至2016年7月18日的租金违约金、物业管理费和公共区域能源费违约金的请求，因2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金已因双方在《备忘录》中的意思表示视为免除，故湟佳公司及七十七街公司对该期间的租金不存在违约行为，华润公司所主张的2015年7月1日至2015年12月31日期间的逾期交付租金的违约金，本院不予支持。对于2015年7月至2015年12月期间的物业管理费及公共区域能源费的违约金，因湟佳公司及七十七街公司不需支付上述期间相应费用，故本院对华润公司要求二原告支付上述期间物业管理费、公共区域能源费逾期交款的违约金的诉讼请求不予支持。对于华润公司要求二原告按照年利率百分之二十四的标准支付2015年6月逾期交纳租金及其他费用的违约金的诉讼请求，因湟佳公司及七十七街公司未足额缴纳该笔费用系基于华润公司在2015年5月7日的回函中告知“西单文化广场能否继续经营存在不确定性”，并要求湟佳公司中止招商的情形，故本院对华润公司的上述要求支付违约金的反诉主张不予支持。
三、对于华润公司要求湟佳公司及七十七街公司支付房屋占用费8944019.29元（自2016年1月1日至2016年5月27日，双倍租金标准计算）及占用期间物业管理费1710700元、公共区域能源费1026400元的反诉请求，双方均认可涉案场地已于2015年12月31日由华润公司采取措施闭门，停止营业。因华润公司与湟佳公司及七十七街公司签订涉案场地系用于经营，湟佳公司及七十七街公司确未能于2015年12月31日将涉案场地交还，但系因提前解除合同致使部分分租商户不同意办理涉案场地，结合双方的函件往来、《备忘录》、2016年4月18日的《关于西单文化广场地下商户撤市的会议纪要》及2016年4月22日形成的《西单文化广场项目停业沟通会议纪要》的相关内容，涉案场地未能按期交付的并非湟佳公司及七十七街公司的原因，鉴于涉案场地的实际腾退情况，华润公司亦建议于整体封闭于2016年5月13日之后，且涉案场地于2015年12月31日后处于闭门停业状态，故华润公司要求湟佳公司及七十七街公司支付上述期间的房屋使用费本院不予支持。另，华润公司未提交证据证明上述期间其提供的物业管理及公共区域能源的相关服务，故华润公司主张该期间的物业管理费及公共区域能源费，本院不予支持。
四、对于华润公司主张2015年5月16日至2016年5月27日期间的水、电能源费的主张，因华润公司提交的水、电费清单中且具有湟佳公司及七十七街公司人员确认或盖章并不完整，亦因华润公司提交的付款通知未能证明对方确认的读表数及接受付款通知的情况，故华润公司提交的证据不足以证明其所主张的水、电能源费的主张。因湟佳公司及七十七街公司认可水电能源费金额为392740元，故本院对湟佳公司及七十七街公司认可的水电能源费不持异议，对于华润主张的超出部分，本院不予支持。另，华润公司主张湟佳公司及七十七街公司支付逾期交纳能源费的违约金，但华润公司提供的证据不足以证明其已将水电能源费的缴费通知单送达湟佳公司及七十七街公司，故不符合双方合同约定支付能源费违约金的条件，本院不予支持。
五、对于湟','2018-09-30
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