广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市鲁班建材有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：邓昊，该公司总经理。
委托代理人：郭亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：姚灿明，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州昕曦冶金设备科技有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：顾小洁，该公司执行董事。
委托代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：林德娟，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连平县昕隆实业有限公司，住所地广东省河源市连平县。
法定代表人：顾卫东。
被上诉人（原审被告）：顾卫东，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会，住所地广东从化经济开发区。
法定代表人：吴丹柯，该单位主任。
委托代理人：李志飞，该单位建设规划部负责人。
上诉人广州市鲁班建材有限公司(以下简称鲁班公司)、广州昕曦冶金设备科技有限公司(以下简称昕曦公司)因与被上诉人连平县昕隆实业有限公司(以下简称连平昕隆公司)、顾卫东、原审第三人广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会(以下简称明珠工业园)建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人鲁班公司上诉请求：撤销一审判决第二项关于违约金的判决内容，依法改判违约金按下列方式计算：1.2014年12月6日至2015年1月4日以2676460.80元为本金按年利率12%计付违约金；2.2015年1月5日至2015年7月5日以2676460.80元为本金按年利率24%计付违约金；3.2015年7月6日至2015年8月4日以2676460.80元为本金按年利率24%计付违约金；4.2015年7月6日至2015年8月4日以1371300.0元为本金按年利率12%计付违约金；5.2015年8月5日至2015年9月4日以4047760.8元为本金按年利率24%计付违约金；6.2015年9月5日至2016年7月20日以4047760.8元为本金按年利率24%计付违约金；7.2016年7月21日至2016年8月17日以3547760.8元为本金按年利率24%计付违约金；8.2016年8月18日至2016年9月2日以2447760.8元为本金按年利率24%计付违约金；9.2016年9月3日至付清款之日以237000.0元为本金按年利率24%计付违约金。事实理由如下：一审判决在认定昕曦公司违约行为的起始时间上存在适用法律错误的情形。而且也未对昕曦公司未付合同款中所对应价值2676460.8元的不存在任何争议的4483平方用地面积予以区分，从而遗漏了昕曦公司对此应承担的逾期付款违约责任。一、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百五十二条的规定，判定昕曦公司可以暂停付款而无需承担违约责任显属不当。（一）依物权法定原则，涉案土地是否有第三人主张权利应该以记载物权内容的登记证书予以判断。昕曦公司受让的土地使用权已于2014年11月28日获得《国有土地使用权证》，并且所记载的内容与合同约定的内容完全相符。故从物权公示的角度来看，昕曦公司受让的涉案土地并没有第三人主张权利。（二）规划要求并不能等同于对物权权利的主张。首先，政府部门的规划是依《中华人民共和国城乡规划法》具体实施的，该法位阶明显低于《中华人民共和国物权法》，因此，不能以具体规划行为来判断物权权利是否受到了侵害或受到了案外人主张。其次，依据明珠工业园2014年12月15日最初作出的《关于昕曦公司厂区规划情况的说明》，涉案土地虽有1900平方米处于规划路范围内，但这仅仅是尚未规划还未进行具体的建设，也即规划路占用1900平方涉案土地仅停留在文件字面上。而且，明珠工业园也明确表示将对此问题予以协调、定案。这足以说明，所谓涉案土地1900平方被占用并没有成为事实。再次，昕曦公司已于2015年3月9日将全部19554.4平方涉案土地向案外人办理了抵押登记。此行为足以说明，昕曦公司对涉案土地的使用不存在任何权利障碍，不可能有第三方主张涉案土地的权利。二、在2015年7月6日从化市人民政府同意实施2015版控制性规划后，昕曦公司仍不支付合同对价款的行为存在严重的恶意和过错，应当自该日起向鲁班公司承担规划涉及土地面积的逾期付款违约金。（一）在涉案土地已由昕曦公司领取《国有土地使用权证》的情况下，进行报建的责任人在昕曦公司而非鲁班公司。鲁班公司作为非土地使用权人既没有资格也没有义务通知昕曦公司规划的调整。（二）昕曦公司作为规划调整的利害关系人以及修建性规划的实际报建人，不可能不知道规划已有新的调整。而且，明珠工业园在庭审过程中明确陈述规划调整后已将该情况通报昕曦公司，但昕曦公司自认为明珠工业园没有改变规划的权利而置之不理。（三）鲁班公司和昕曦公司在此期间多次与政府部门直接协调，昕曦公司不存在不知晓的情况。三、昕曦公司整个未付合同款中，还有相对应的价值为2676460.8元的土地不存在任何问题，但该部分合同款仍被昕曦公司借口不予按时支付。一审判决中也并未对该部分未付合同款的违约责任予以处理，对鲁班公司明显不公。（一）合同所约定的价款计算标准为平方米单价，而非以整幅地块为计价标准。且土地使用权证上所记载的也是以平方数为计算用地面积的标准，抛开有争议的土地，昕曦公司亦应对价值2676460.8元的4483平方米用地面积于《国有土地使用权证》出证后七日起向鲁班公司承担逾期付款的违约责任。(二)昕曦公司已经通过向案外人抵押的方式从价值2676460.8元的4483平方米用地面积上获取实际利益。一审判决认定昕曦公司不承担逾期付款的违约责任，有违公平原则。四、昕曦公司在履行合同过程中严重违背诚实信用原则，给鲁班公司造成巨大经济损失，应当受到法律的严惩。（一）昕曦公司迟延支付合同款的时间跨度长，而且很多时间是其通过恶意行为造成的。鲁班公司提起本案诉讼后，昕曦公司和合同履约保证人连平昕隆公司、顾卫东以不接收诉讼文书的方式，拖延案件审理和向鲁班公司付款的时间，并迫使法院以公告形式送达诉讼文书，给鲁班公司造成巨大诉累和经济损失。（二）签订合同之初，昕曦公司和鲁班公司已对税收等事宜作出了明确筹划，而且双方均因此而获取了利益。但在一审诉讼后期，昕曦公司背信弃义要求鲁班公司承担超过合同签订之初所预期的税费达160余万元，给鲁班公司造成巨大经济损失。综上，鲁班公司上诉请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人昕曦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项（该项上诉请求数额为237000元)；2.撤销一审判决第二项(该项上诉请求数额约37万元)，改判违约金计算方法为：从2016年7月15日起至2016年7月20止，以3810760.8元为本金，按年违约金率6%计算；从2016年7月21日起至2016年8月17日止，以3310760.8元为本金，按年违约金率6%计算；从2016年8月18日起至2016年9月2日止，以2210760.8元为本金，按年违约金率6%计算。事实理由如下：民法总则草案第六条，确立了两项基本原则：“诚实信用原则”、“维护交易安全原则”。这两项原则在民事活动中究竟该如何贯彻，在本案以下几个问题中的答案中也将有所体现：1、签订建设用地使用权转让合同时，转让方是否有义务向受让方披露与建设用地有关的重大事项?本案所转让土地中有相当部分面积存在无法建设的障碍和风险，转让方对此是否应当披露?如何体现诚实信用和维护交易安全?2、签订建设用地使用权转让合同时，转让方未履行披露义务，导致受让方在签订合同后才发现用地建设存在巨大的障碍和风险，并且转让方和相关部门都表示会尽量想办法排除这些障碍和风险时，受让方能否暂停付款(中止履行)?3、在转让方未事先披露的情况下，受让方发现受让的建设用地部分面积已被占用，且无法改变，则该部分面积损失是否应由受让方承担?如果受让方有权索赔，该向谁索赔?如果是向占用者索赔，但由于转让方长期怠于行使权利，已过了索赔的诉讼时效，则该索赔风险和费用成本，该由谁来承担?4、不动产交付，是否应当包含不动产转移登记和交付占有使用的双重交付义务?如果仅仅完成了登记过户，是否等于全面履行了交付义务?5、如何在民事审判中贯彻落实合同法的严格责任原则?假设转让方对第三方的侵害行为确不知情，是否足以成为其免责事由?6、虽然收款方不履行开具发票的法定义务，不足以成为付款方延后付款的抗辩理由，但收款方的该项行为仍然明显损害付款方的合法权益，损害国家利益，违反诚信及公序良俗，具有明显过错。因此，付款方可否以此为由，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，请求适当减少违约金?综上，昕曦公司上诉认为本案审判不仅应在解决当事人之间的纠纷，更应明确有关建设用地使用权转让合同签订和履行过程中的一些交易规则等。
二审庭审中，昕曦公司当庭提交《补充上诉意见及答辩状》，请求驳回鲁班公司的全部上诉请求。事实理由：一、鲁班公司自2011年12月从案外人兴泰公司处受让涉案两幅土地，于2013年10月29日与昕曦公司签订合同，跨越近两年的时间，鲁班公司有义务并且有足够的时间了解涉案土地的状况，因此，鲁班公司应当知道涉案土地存在重大瑕疵（障碍或纠纷）。一审审理查明：1、涉案土地在2009年以前，就有397平方米被园区道路占用这一重大瑕疵（障碍或纠纷）；2、涉案土地从2009年开始，有1900多平方米将被规划道路占用（并导致近4000多平方米无法建设）这一重大瑕疵（障碍或纠纷）。鲁班公司辩称其在转让土地使用权时不知道这些瑕疵，这显然不属实。鲁班公司完全有足够充分的时间去了解和掌握，涉案土地存在上述两项重大瑕疵，并且更重要的是鲁班公司有义务去了解。国家出让土地使用权的目的，不是为了使用权人去囤积倒卖土地，而首先是为了让使用权人负有义务去进行项目开发建设。既然鲁班公司有义务对涉案土地进行开发建设，就必然有义务知道涉案土地的两项重大瑕疵。因为：1、开发建设土地，需要对土地进行测绘。因此鲁班公司就必然会知道涉案土地红线范围内397平方米被园区道路占用这一重大瑕疵，而且占用如果是手续不完整的，则就构成了纠纷或障碍。2、开发建设土地，需要在土地的红线图范围内进行设计和规划报建。因此，鲁班公司就必然向规划部门了解涉案土地的控制性规划情况，并进而得知涉案土地有1900多平方米将被规划道路占用。即使这些规划占用还未最后定型，那也致少是一项对土地使用造成极大影响的纠纷或障碍。鲁班公司称其作为土地的使用权人，在近两年的时间内，都没有去进行土地的开发建设，没有去测绘，没有去进行设计和规划报建，没有向规划部门了解土地的情况，则其后果及责任应由鲁班公司自行负责，并且不能因此免除鲁班公司向昕曦公司告知涉案土地是否有重大瑕疵或纠纷或障碍的义务。而且，鲁班公司即使长期怠于履行自己的开发建设、设计和规划报建等义务，其在转让土地使用权这一重大资产之前的这一刻，其也有义务去全面了解土地状况，并如实、完整地告知昕曦公司。二、鲁班公司未履行告知昕曦公司涉案土地存在重大瑕疵（纠纷或障碍）的义务，反而却在转让合同作了完全相反的保证和承诺。在目前我国土地交易中，转让方和受让方的信息不对称，很多土地的状况，转让方可以事先知道，而受让方在签订合同之前很难知道。因此，土地使用权的转让，受让方对土地信息，不得不主要依赖于转让方的披露和承诺。鲁班公司在《广东省从化市国有土地使用权转让合同》（2013年12月20日）（该合同除价格条款外，其他部分合法有效）第七条中保证和承诺：甲方保证上述土地使用权没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。除此之外，鲁班公司在《国有土地使用权转让合同》（2013年10月29日）第九条第1项中，也有类似的保证和承诺：甲方确保本合同项下两幅地块权利明晰，除现有工商银行广州花城支行抵押权外在未设定其它他项权利，亦无其他第三方主张权利。显然事实情况与鲁班公司的保证和承诺大相径庭。三、鲁班公司认为昕曦公司只要获得了《国有土地使用权证书》，就没有了权利障碍，显然是对土地使用权这一用益物权的错误认识。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，土地使用权作为用益物权，其根本目的是为了在土地上建造建筑物、构筑物，是为了占有、使用和收益。昕曦公司于2014年11月28日获得的《国有土地使用权证书》，仅仅是物权的凭证，并不等于昕曦公司在这块土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施，就已经完全不存在障碍，不存在纠纷，不存在瑕疵。本案昕曦公司即使获得了《国有土地使用权证书》，但“397平方米被道路占用；1900多平方米将被占用无法报建”这些障碍、纠纷、瑕疵依然客观存在。即使昕曦公司在获得了《国有土地使用权证书》之后，将该土地办理了抵押，这也仅仅是昕曦公司获得该土地的部分使用权能，并不能排除“397平方米被道路占用；1900多平方米将被占用无法报建”这些障碍、纠纷、瑕疵依然客观存在。昕曦公司作为一家工业制造企业，在贷款之后，发现项目无法推进，生产经营无法开展，反而要偿还贷款利息，造成了更大损失。四、涉案土地上的障碍、纠纷和瑕疵对项目建设和交易均产生重大影响，鲁班公司和相关部门都表示会尽量想办法解决，而在真正彻底解决之前，昕曦公司完全有权利暂停付款。合同签订后，昕曦公司依约如期付清第一期款项。但在随后的开发、建设和报建中，昕曦公司陆续发现了“397平方米被道路占用；1900多平方米将被占用无法报建”这两项严重的障碍、纠纷和瑕疵。尤其1900多平方米将被占用无法报建”这一项，对昕曦公司的项目影响非常大，甚至直接关系到建设项目的成败和涉案合同目的的实现。鲁班公司上诉提出“昕曦公司整个未付合同款中，还有相对应的价值2676460.8元的土地不存在任何问题”，这忽视土地利用是一个相互关联的有机整体，各自都有不可替代的功能和作用。表面上规划道路占用了涉案土地1900平方米，但导致相邻区域无法进行建筑物设计，一下打乱了原本19554.4平方米土地的整体布局。也即受让的该19554.4平方米土地中实际有规划道路相邻的4000多平方米面积都无法被利用和建设，一下子受让的土地就少了约25%的面积，严重打乱昕曦公司的整个工业生产规划和布局，直接危及到项目建设的成败。双方也一直沟通试图解决，昕曦公司虽然对鲁班公司的不诚信非常恼火，但在发现问题之前，已经支付巨额款项，项目已经设计和作了大量前期准备工作，万不得已不便解除合同，而鲁班公司当时也发函要求先推进项目，他们会努力想办法解决问题。但明珠工业园虽有诚意，方案一直还在研究和争取过程中，昕曦公司并未从明珠工业园或相关职权部门处获得确切的解决方案。在这种严重危及合同目的实现的重大瑕疵未解决之前，昕曦公司有权暂停支付第二期款项，避免可能发生的风险。后来，因鲁班公司前任法定代表人邓天宁去世，此前提出的解决方案被搁置了下来。这期间，鲁班公司新的管理层，从未联系过昕曦公司，却直接提起诉讼。是在诉讼中，在明珠工业园的积极努力下，问题才得以最终解决。五、《国有土地使用权转让合同》（2013年10月29日）第二条约定的土地使用权转让单价为597元每平方米，总转让价款11673976.8元是根据总面积19554.4平方米乘以单价计算出来的。而该397平方米被园区道路占用的部分，已经不可能恢复，并且由于时效等原因，占用方也未计划予以补偿，因此该部分397平方米属于昕曦公司遭受的损失，鲁班公司应按照双方《广东省从化市国有土地使用权转让合同》（2013年12月20日）第七条“甲方保证上述土地使用权没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”的约定作出赔偿。即使还有补偿可能，根据鲁班公司前述承诺及过错，也应由鲁班公司先对昕曦公司作出赔偿，之后能否获得补偿及相关风险应由鲁班公司自行去承担和解决，而不应把有关的风险和负担遗留给昕曦公司。六、一审判决遗漏了鲁班公司从2011年12月自兴泰公司处受让涉案两幅土地，并于2013年10月29日与昕曦公司签订合同，其间跨越近两年，这一重要事实，并会影响本案裁判的正确与否。鲁班公司享有土地使用权的时间，意味着其是否有义务和有足够的时间去了解涉案土地的状况，并因此应当知道涉案土地存在重大瑕疵（障碍或纠纷）。七、一审判决查明事实不清及适用法律错误：关于园区道路已占用397平方米土地面积问题，从化区相关政府部门并未提供给土地使用权人以外的人员，以查询土地红线范围的坐标、准确界址等有关的情况的渠道；从土地外观上也无法看出该人行道路占用了土地红线范围内的面积；鲁班公司也从未提供资料等事实，一审法院在判决书中均未予查明。因此，一审判决鲁班公司无须对园区道路已占用397平方米土地面积问题承担担保责任，错误适用法律。1、一审判决提到“昕曦公司作为土地的受让方在交易前应该积极主动了解涉案土地的相关规划要求和情况”，二审法院可当庭询问明珠工业园，是否有让土地使用权以外的人查询了解土地红线范围有关情况的渠道？2、一审判决还提到“涉案土地转让给昕曦公司时该部分园区道路已经建好”。昕曦公司特提供土地外观状况的照片给法庭，从园区道路已经建好的外观上，怎样看出有397平方米被园区道路占用？3、一审判决还提到“鲁班公司亦将土地相关资料交付给了昕曦公司”。但一审庭审记录（见2016年3月22日第一次庭审笔录第15页倒数第17行起）“审：是否有相关文件或图纸反映涉案土地南面被道路占用390余平方米？第三人代：没有。只有通过规划设计单位在修改规划时与我方核实。原代：交给被告的资料能体现我方交付的涉案土地面积，但已占用土地道路的情况不能体现”。据此，鲁班公司提供给昕曦公司的哪一份资料可以显示园区道路占用397平方米土地面积的问题呢？4、还剩一个了解途径，就是测绘。但昕曦公司当时不是土地使用权人，自然就无法启动测绘。而且测绘本身需要一定经费和时间成本，在合同洽谈签订过程中，无论以法律法规或交易习惯，都不要求受让方必须这样做。5、如前所述，鲁班公司在合同中，对昕曦公司作了大量“土地使用权没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制”、“没有第三人主张权利”的承诺和保证。这种情况下，一个善意的受让方，有什么理由知道会有园区道路占用土地红线范围的情况呢？八、一审判决适用法律错误：一审法院以2016年3月23日作为昕曦公司恢复付款义务的时间是错误的。本案作为一宗历时两年多的复杂土地使用权纠纷，明珠工业园无权直接确定或修改控制性详细规划，即明珠工业园无权直接将占地1900平方米的道路外移，而应当提供从化区人民政府的相关修改文件。因此仅仅是明珠工业园的代理人在法庭上口头表示“规划道路不再占用涉案土地”，是不能确定权利障碍排除的——对于有关土地利用的重大事项，通过口头表示，显然不符合审慎的态度。另外，一审庭审记录（见2016年3月22日第一次庭审笔录第13页第8行起）“审：第三人能否补充提交包括涉案土地在内的2015年新编制的土地控制性规划？第三人代：是的，2015年新编制的土地控制性规划加上我方当庭提交的附图就能证明规划道路不再占用涉案土地东面的道路建设，我方庭后三个工作日内向法庭提交2015年新编制的土地控制性规划证明资料。昕曦公司可立即向我方报送新的修建性详细规划，我方会在法定时限内审批完毕，按昕曦公司新报批的内容就能确定新的规划”。而事实上，明珠工业园“庭后三个工作日内向法庭提交2015年新编制的土地控制性规划证明资料”，是2016年6月14日才由一审法院送达给昕曦公司，并且从该文件中仍然无法直接看出规划道路调整外移的内容。至于鲁班公司提出的以2015年7月6日《从化区人民政府办公室关于同意按<化市明珠工业园区鳌头工业基地控制性详细规划>办理规划条件及规划行政审批等手续的复函》为界，确认涉案土地使用权占用障碍排除，更无道理。2016年6月14日之前，包括明珠工业园在内并无任何人向昕曦公司提供和告知这个复函及具体内容。昕曦公司也多次向有关部门询问，得到的答复都是还在协调，还在争取等等。并且，该《复函》内容简略，无法体现涉案土地规划道路是否外移问题。此外，明珠工业园在第二次庭审时举证，以证明2016年4月6日为涉案土地使用权障碍排除时间时（见2016年7月15日第二次庭审笔录第7页第13行起）：2016年4月6日明珠工业园管委会《关于原则同意昕曦公司厂区用地总平面图规划方案的批复》及附图，以证明2016年4月6日我方已同意昕曦公司对整个厂区进行建设的规划，涉案1900平方米土地的使用权障碍至此已明确排除。客观地讲以该2016年4月6日为使用权障碍日期，较为符合实际。但是，本案而言，土地使用权障碍的排除，不等于付款障碍的排除。详见后述。九、一审判决事实不清及适用法律错误：一审法院遗漏了鲁班公司是2016年7月15日才明确告知替代邓天宁的收款账号这一事实，这亦是影响昕曦公司付款的一项障碍。一审法院在查明事实部分未予体现和论理。虽鲁班公司于2016年3月22日庭审时，方告知法庭和昕曦公司，其法定代表人邓天宁已于2015年年中去世。《国有土地使用权转让合同》第三条第2项，约定第二期款项支付至邓天宁的工商银行账户。邓天宁是《国有土地使用权转让合同》（2013年10月29日）当事人之一，该合同第三条第3项，还表达了邓天宁与鲁班公司需自行结算。这种结算或因邓天宁与鲁班公司之间存在债权债务关系而生，所以约定昕曦公司须向邓天宁账户支付款项。综上，假使涉案建设用地使用权的纠纷、限制、障碍全部已经得以排除，昕曦公司应向邓天宁账户支付第二期款项。而邓天宁去世后，该账户已不属于邓天宁所有，不可再行使用。那么昕曦公司应该直接支付至鲁班公司，还是支付给邓天宁的继承人？因此，在鲁班公司再次明确提供昕曦公司一个有效的且无争议的收款账号之前，昕曦公司仍面临履行债务困难。鲁班公司是在2016年7月15日庭审的最后时刻，才明确提供给昕曦公司账号。鉴于此，昕曦公司的付款障碍，应自2016年7月15日开始才真正排除。十、一审判决事实不清及适用法律错误：2016年7月15日后，昕曦公司虽有付款义务。但因鲁班公司不履行开具发票的义务，为保护国家税款不至流失和自己的合法权益，昕曦公司仍不得以暂缓付款。昕曦公司一审时已经主张，以鲁班公司有严重过错为由，要求减少违约金。双方合同约定的年利率24%的比例，是法定民间借贷利率的最高上限，因此昕曦公司在一审时，已经主张该违约金率过高。结合鲁班公司的严重过错程度，应适当减少至年6%（大约金融机构基准利率）为宜。昕曦公司主张此点的法律依据是：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，一审法院对昕曦公司要求减少违约金的这一主张，未作采纳，亦未论述理由。综上，昕曦公司请求二审法院支持其上诉请求及答辩意见。
针对昕曦公司的上诉主张，鲁班公司二审答辩称：一、所谓涉案土地争议的1900平米土地是否被占用是不确定的，如果昕曦公司刚开始提报建时，明珠工业园按照2009年的规划，这1900平米土地要作为人和三路进行占用。但最早在2014年12月14日明珠工业园给昕曦公司的回复，将不占用涉案地块。2015年7月6日可以明确1900平米土地是没有占用。一审开庭笔录第5页也载明，明珠工业园已确定通知昕曦公司。由此，通过明珠工业园表述可知2015年7月6日后昕曦公司已知涉案土地没有被占用的事实。昕曦公司提出占用的事实是不存在的。二、关于使用权和规划能够使用多少面积是两回事，鲁班公司作为转让方能够确保的不会有第三人占有，鲁班公司提供的国有土地使用权证和昕曦公司获得国有土地使用权证是相符的，这和行政规划规划使用多少面积是不一样的。三、整个案件中，昕曦公司欠付合同款对应约6780平方米，而双方争议的只是1900平方米的土地面积。退一步而言，昕曦公司也应当支付1900平方米土地之外的款项。四、一审认定第一次开庭后昕曦公司才知道规划变更的事实是不准确的。五、昕曦公司称鲁班公司两年内没有了解涉案土地情况是不正确的。鲁班公司没有报建，其持有土地和交易面积没有变化。397平方米道路占用双方都无法看出，鲁班公司也不清楚，因为差额很小。从法律上讲，土地证的面积还是包括这397平米，且昕曦公司也用这397平方米面积办理了抵押贷款。
被上诉人连平昕隆公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状，载明：一、连平昕隆公司是位于河源地区的一家企业，不十分了解广州地区土地使用权转让的具体操作是怎样的。连某隆公司在河源地区也有过土地使用权交易，经验是：在土地使用权转让之前，如果该土地存在瑕疵(例如存在红线内面积被实际占用的情况)，转让方都应该有义务如实告诉受让方吧。如果遗漏了告知(无论主观原因，还是客观原因，还是第三人的原因)，造成的损失恐怕都应由转让方负责吧。至于转让方是否应该找第三方负责,则由转让方与第三方另案处理。这应该是基本的交易规则。鲁班公司没有把397.01平方米人行道占用土地的情况告诉昕曦公司，这种情况怎么能由受让方负责?一审判决的意思是，交易土地时，大家都到现场查看过。但是，这397.01平米人行道究竟是在土地红线内，还是在红线外?现场能看出来吗?除了鲁班公司作为土地使用权人告知外，谁还能了解?要是这样，岂不是在转让土地使用权，可以玩“捉迷藏”游戏，反正现场就这样，自己看，看不出来自己负责。卖方的告知义务，成了买方“自己现场看了”。交易规则不应该是这样的。二、另外，关于开具发票的问题。连平昕隆公司也从昕曦公司处了解到了一些情况，知道其为此还前往税务稽查机关投诉，才最终开回了发票。昕曦公司不应以对方不开发票而不付款，鲁班公司不开发票可以去税务机关投诉解决。但另一方面，鲁班公司不开发票确实会给昕曦公司在经营管理上(例如税务抵扣上)带来一定障碍和风险，并且最终是投诉到税务稽查机关才得以解决，因此在未及时付款问题上，鲁班公司也是有一定过错的。在这种情况下，适当减少昕曦公司承担的违约金，符合大家能够接受的价值观念—毕竟不开发票无论对国家税收和对方而言都是严重过错。三、连平昕隆公司本来与昕曦公司的从化基地有项目合作。就是因为鲁班公司在转让土地的时候，好多土地上问题都没有告诉昕曦公司(也不知道是不是故意的)，导致项目建设一再迟延，差点整个项目都要泡汤。幸亏后来大部分问题解决了，但毕竟损失已经发生，只是核算起来比较困难，一审法院也没判赔偿损失。另外，这种项目延后对工业企业而言损失是非常大的。但最终还要昕曦公司付违约金，这真有点不公平。连平昕隆公司还将与广州的企业合作，但希望法律上能提供一个公平、良好的投资环境。综上，请求法院采纳连平昕隆公司的以上观点。
被上诉人顾卫东二审经本院合法传唤没有到庭，其提交书面答辩状，载明：一、顾卫东为昕曦公司提供了担保，并且也参加了与本案有关的一些土地交易的谈判过程。当时，鲁班公司没有把397.0l平米人行道占用土地的情况告诉昕曦公司。现场也看不出来，人行道占用了土地红线范围。后来合同签订后，昕曦公司发现了这个问题，便与鲁班公司交涉。鲁班公司当时的法定代表人邓天宁表示自己也是才知道此事，并表示占用的这397.01平米的款项(大概20多万)，可以从土地总价款中减少。大家的观念里，既然实际面积少了，卖的时候又没说，而且不能再恢复了，地价又是按平方单价乘以总价计算的，卖方减收这20多万元是理所当然的。卖方当时自己都表态可以减收这20多万元，不知怎么的，从化法院反而认为这笔款要付?二、鲁班公司故意不开发票也有错(而且属于严重错误)，因此至少应当减少昕曦公司负担迟延付款违约金。三、鲁班公司将很多土地的重大情况都没有告知昕曦公司，导致连平昕隆公司与昕曦公司的一些合作项目被延后，昕曦公司在番禺的原厂区也因延后而导致多付一部分租金。这给昕曦公司带来的损失是比较大的。综上，顾卫东亦请求二审法院采纳以上观点。
原审第三人明珠工业园二审陈述称：一、明珠工业园2016年已经审批昕曦公司提交的厂区用地总平面规划方案。二、397平方米人行道占用不是明珠工业园占用的，鲁班公司可以通过测量知道。明珠工业园同意一审判决。
鲁班公司于2015年11月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.昕曦公司向鲁班公司支付第二期转让款4047760.8元及违约金（违约金从2014年12月6日开始计至清偿完毕之日，其中2014年12月6日至2015年1月4日按12％年利率计算违约金为40477.61元，2015年1月5日后按24％年利率计算违约金为515414.88元，暂计至起诉之日违约金为555892.49元）；2.连平昕隆公司、顾卫东对昕曦公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由昕曦公司、连平昕隆公司、顾卫东承担。
昕曦公司于2015年12月10日向一审法院提交《民事反诉及答辩状》，反诉请求鲁班公司赔偿其损失300万元，并在2016年3月22日一审第一次庭审中明确其上述损失具体金额及计算方法为：1.按2013年10月29日国有土地使用权转让合同约定的单价597元/平方米×392.28平方米；2.按2013年10月29日国有土地使用权转让合同约定的单价597元/平方米×4129.42平方米；3.其他损失暂无法明确。此次庭审结束后，昕曦公司又于2016年4月15日向一审法院提交了《民事反诉及答辩状（变更诉讼请求）》，变更其反诉请求为：1.鲁班公司向昕曦公司提供有效的且无争议的收款账号；2.鲁班公司赔偿昕曦公司损失215万元（自2014年4月暂计至2016年4月）；3.本案反诉费由鲁班公司负担。昕曦公司在2016年7月15日一审庭审过程中，明确其第二项反诉诉讼请求赔偿损失215万元的构成为：因地块上存在障碍而导致广州昕曦公司对地块建设的规划部分无法实现，该部分因无法建设并投入使用，该部分面积1900平米土地面积上可建设5920平米的建筑物，按该类建筑物的市场租金价格，从2014年4月到2016年7月15日计算的租金价格。
一审法院经审理查明：2013年10月29日，鲁班公司（甲方）与昕曦公司（乙方）、广州鲁班建筑工程技术有限公司（甲方保证人、丙方）、邓天宁（甲方保证人、丁方）、连平昕隆公司（乙方保证人、戊方）、顾卫东（乙方保证人、己方）签订《国有土地使用权转让合同》，就从国用（2011）第00209号《国有土地使用权证》、从国用（2011）第00210号《国有土地使用权证》项下所有的国有土地使用权转让事宜达成协议。第一条转让土地概况：从国用（2011）第00209号《国有土地使用权证》项下地块位于从化市鳌头镇龙角村地段，面积6379.50㎡，使用权年限至2059年6月21日，用途类型为工业用地。该土地登记有工商银行广州花城支行抵押权。现有土地容积率为≥1.0。从国用（2011）第00210号《国有土地使用权证》项下地块位于从化市鳌头镇龙角村地段，面积13174.90㎡，使用权年限至2059年6月21日，用途类型为工业用地。该土地登记有工商银行广州花城支行抵押权。现有土地容积率为≥1.0。以上信息为甲方依据相关国有土地使用权证和从规函（2008）623、从规函（2008）624号文件所披露，并保证其真实性、准确性。第二条转让价格：从国用（2011）第00209号《国有土地使用权证》和从国用（2011）第00210号《国有土地使用权证》项下地块使用权的转让价格均为597元/平方米。即上述两幅地块使用权的总转让价为11673976.80元。第三条付款方式：乙方对上述两幅地块的总转让款分两次支付予甲方，即1.当甲方备齐土地使用权转让登记手续所需提供的全部资料（依法须乙方提供的除外），并经土地登记部门受理转移登记之日，乙方向甲方支付第一期转让款7626216元。该笔转让款，甲、乙双方同意与2013年10月29日签订的《借款合同》中甲方应负担的还款金额相抵销。抵销后的未结清部分乙方需同时支付与甲方。该期转让款支付至甲方指定的如下账户：开户行民生银行广州科技园支行户名广州市鲁班建材有限公司账号03×××05。2.乙方领取新的国有土地使用权证之日起七日内，应向甲方支付第二期转让款4047760.80元。该期转让款支付至甲方指定的如下账户：开户行中国工商银行广州工业园支行户名邓某宁账号60×××26。3.邓天宁代甲方收取转让款所产生的内部结算问题，由邓天宁方与甲方自行解决，与乙方无关。第四条资料的交付：自本合同签订之日起3个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发的资料，包括但不限于国有土地使用权，土地出让合同书与本合同项下两幅土地相关资料的完整复印件及红线图光盘复制件交给乙方。乙方付清第一期转让款之日，甲方应将上述资料的原件交付乙方，但政府部门已经收回的除外。第九条：1.甲方确保本合同项下两幅地块权利明晰，除现有工商银行广州花城支行抵押权外再未设定其它他项权利，亦无其他第三方主张权利；6.乙方付清第一期转让款后，甲方应将本合同项下两幅地块交付给乙方进行占有、使用、开发、建设、利用，并以乙方名义报建。第十条违约责任：3.乙方逾期支付转让款的，首30天按年利率12%计息，30天后按年利率24%计息。第十四条：本合同未尽事宜，各方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。本土地使用权附图作为本合同附件一。第十六条：如因办理土地使用权转移登记手续时，甲、乙双方按有关部门的要求签署格式合同的，该格式合同与本合同一并履行，但格式合同的内容如与本合同相冲突或格式合同未作约定的，则以本合同为准，并以本合同作为法院裁判之合同依据。上述格式合同无论各保证人是否有签章，各保证人均按照本合同履行保证义务。第十七条：本合同各方于2013年8月6日签订的《国有土地使用权转让合同》自本合同签订之日起终止履行，各方亦不依据该2013年8月6日签订的《国有土地使用权转让合同》向对方主张任何或承担任何责任。双方还约定了其他相关权利义务。
2013年12月20日，鲁班公司（甲方）与昕曦公司（乙方）经从化市土地房产交易登记所鉴证，又签订两份《国有土地使用权转让合同》，鲁班公司分别将位于广州市从化鳌头镇龙角村地块的从国用（2011）第00209号，面积为6379.50平方米的国有土地使用权，以及从国用（2011）第00210号，面积为13174.90平方米的国有土地使用权转让给昕曦公司；转让价格分别为2298918元和4747711元，合同签订后当日支付定金2298918元和4747711元。合同第六条均约定：双方同意于2014年1月10日由甲方将该土地交付给乙方使用。第七条约定：甲方保证上述土地使用权没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同中还载明了双方的其他权利义务。
上述合同签订后，昕曦公司付7626216元转让款给鲁班公司。昕曦公司已办理了涉案土地的国有土地使用权证，土地证号2014-001**，土地面积6379.50平方米，用途为工业工地；土地证号为2014-001**，土地面积13174.90平方米，用途为工业用地。
2014年4月18日，昕曦公司向鲁班公司发出《关于从国用[2011]字第00209号、从国用[2011]字第00210号两幅地块红线图范围内的面积及东北角部分地块尚未征收业务函》，昕曦公司表示其在办理两幅地块的建设规划审批过程中，发现（1）鲁班公司转让的该两幅地块红线图范围内的面积，已经被从化明珠工业园占用部分作为道路使用，并且该工业园还将继续占用部分红线图范围内的面积；（2）该地块的东北角约300-400平方米土地尚未作平整，该地块尚未征收，因而导致无法进行围闭。并要求鲁班公司尽快与明珠工业园等相关部门协调解决。
2014年4月21日，鲁班公司向昕曦公司发出《关于“<国有土地使用权转让合同>的红线图范围内部分面积被工业园道路使用问题”的复函》，鲁班公司表示：经其与明珠工业园相关部门协调后获得答复，这种工业园规划道路占用《国有土地使用权证》项下所有的国有土地使用权部分面积的情况，并非我们一家，其他建设单位都有类似情况，这是作为建设单位应当承担的分摊面积。并提请昕曦公司在土地红线基础上先按照明珠工业园的退缩要求修改报建文件，以满足明珠工业园的报建初审要求，至于土地红线退缩后的损失问题，可以在转让土地的工程建设施工过程中，由双方共同向政府相关部门争取赔偿等。
2014年12月5日，昕曦公司向鲁班公司发出《关于贵司转让从国用[2011]字第00209号、00210号两幅地块时未披露重大事项的函》，认为昕曦公司在签订转让合同时，未将所转让两幅地块的有关重大事项向其披露，这两幅地块中较大面积无法实际进行建设使用，严重影响了其合法权益，并造成重大损失：（1）该两幅地块红线图范围内南面约392.28平方米面积，在转让前已经被从化明珠工业园占用为道路。但签约时，鲁班公司未向其公司披露这一重大事项；（2）这两幅地块红线图范围内东面约4425.2平方米面积，在转让前从化明珠工业园即已告知园区业主，该部门地块因作为规划道路预留，不许可相邻业主进行厂房等建设。但签约时，鲁班公司同样未向其公司披露这一重大事项。并认为昕曦公司在受让土地使用权之前，因不是业主，无法获得相关地块的规划信息、工业园区政策、红线测绘数据等重大事项，而鲁班公司在转让土地使用权时，作为业主，有权利也有义务了解对该土地的实际使用状况构成重大影响的信息，并如实完整地披露给受让方等。并要求鲁班公司：（1）及时向有关单位协调解决上述两幅地块进行厂房等建设的实际使用权利受到限制的问题，并承担相关费用等；（2）如无法解决，则按照两幅地块实际使用权利（厂房等建设）受到影响、减损的面积（392.28㎡+4425.2㎡），相应减少合同转让价款；（3）解除合同，但鲁班公司须立即退还全部土地转让价款，并赔偿损失。
2014年12月23日，鲁班公司向昕曦公司发出律师函，要求昕曦公司履行付款义务。
一审另查明：2016年4月6日，明珠工业园向昕曦公司发出明管委批[2016]7号《关于原则同意广州昕曦冶金设备科技有限公司厂区用地总平面规划方案的批复》及附总平面规划图，原则同意昕曦公司送审的位于从化市鳌头镇龙角村地段的厂区用地的修建性详细规划方案。
2016年5月30日，明珠工业园又向昕曦公司发出明管委批[2016]50号《关于原则同意广州昕曦冶金设备科技有限公司明珠工业园人和厂区修建性详细规划总平面调整的复函》及附总平面规划图，原则同意昕曦公司送审的修建性详细规划方案。复函中记载：本地块为从化市规划局核发《建设用地规划许可证》（从规地证[2009]15号（鳌头）及从规地证[2009]16号（鳌头））所指用地，总用地面积19554.3平方米，净用地面积19157.3平方米，用地性质为工业用地（M）。
一审另查明：1.涉案土地使用权范围内因工业园区道路建设实际已占用涉案土地约397平方米；2.按照2013年10月29日签订的国有土地使用权转让合同约定，土地转让总价款为11673976.8元，昕曦公司付第一期转让款7626216元，2016年7月20日支付50万元转让款，2016年8月17日支付110万元转让款，2016年9月2日支付2210760.8元土地转让款给鲁班公司，尚欠237000元土地转让款未付。
一审法院认为：建设用地使用权转让合同纠纷，主要涉及以下几个问题：
一、关于鲁班公司的起诉是否具备合法授权手续的问题。
鲁班公司在起诉状中加盖了鲁班公司公司印章和邓天宁的私章，但鲁班公司起诉时其法定代表人已经不是邓天宁而已变更为邓昊。对此，鲁班公司已于2016年3月22日重新向一审法院提交了授权委托书，加盖有鲁班公司公司印章以及法定代表人邓昊的私章，授权其委托代理人郭亮律师担任本案的委托代理人，授权范围包括起诉、出庭等相关权利。鲁班公司起诉时在起诉状中加盖有公司印章，后又经其现任法定代表人确认，可见提起本案诉讼是鲁班公司的真实意思表示，并具备合法的授权手续。
二、关于昕曦公司应当支付给鲁班公司土地转让款的数额的问题。
1.鲁班公司认为昕曦公司应当按照2013年10月29日签订的《国有土地使用权转让合同》的价格支付土地转让款。昕曦公司认为应当按照2013年12月20日在国土部门备案的两份《国有土地使用权转让合同》的价格计算，且其已经全部支付完毕。对此，一审法院认为，双方于2013年10月29日签订的《国有土地使用权转让合同》第十六条约定：“如因办理土地使用权转移登记手续时，甲、乙双方按有关部门的要求签署格式合同的，该格式合同与本合同一并履行，但格式合同的内容如与本合同相冲突或格式合同未作约定的，则以本合同为准，并以本合同作为法院裁判之合同依据。”可见，双方约定了按照2013年10月29日签订的《国有土地使用权转让合同》履行相关权利义务，并且双方实际上也是按照该合同履行相关权利义务的，故该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当切实履行。而2013年12月20日在国土部门备案的两份《国有土地使用权转让合同》第四条中关于涉案土地使用权转让价格的条款非当事人的真实意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该部分条款无效。
综上，按照2013年10月29日签订的《国有土地使用权转让合同》的价格计算双方土地转让总价款为11673976.8元。由于鲁班公司与昕曦公司均确认关于涉案1900平方米土地使用权的占用问题已经解决，昕曦公司在第二次开庭后自行将该部分土地转让款支付给了鲁班公司，现昕曦公司尚欠237000元土地转让款未付。
2.关于昕曦公司是否有权扣除因工业园区道路占用涉案土地使用权面积397平方米所对应的转让款237000元的问题，主要在于鲁班公司是否应承担权利瑕疵担保责任及是否存在违约行为，以及是否存在缔约过失责任。
首先，双方约定转让的标的是从国用（2011）第00209号《国有土地使用权证》和从国用（2011）第00210号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，土地使用权面积分别为6379.5平方米和13174.9平方米，用途为工业用地。而昕曦公司名下登记的取得涉案国有土地使用权的面积、用途与合同约定相符。根据不动产设立公示公信原则，被工业园区道路占用的397.01平方米土地使用权仍属于昕曦公司，昕曦公司对该部分土地使用权仍然可以行使转让等收益、处分的权能，只是因为昕曦公司的物权受到政府相关部门关于该地块的控制性详细规划的影响和限制，将该部分土地用于园区道路建设，从而限制了昕曦公司作为土地使用权人对该部分土地享有的占有、使用的部分权利。但鲁班公司在合同中披露的涉案土地容积率为≥1.0，双方并未约定鲁班公司保证其转让的土地全部能够实际开发建设，因此无证据证明鲁班公司存在违反合同约定的行为。其次，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证明第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”此为关于权利瑕疵担保义务的法律规定。鲁班公司作为涉案土地的出让方对土地使用权具有瑕疵担保义务，但本案关于园区道路占用问题，昕曦公司作为土地的受让方在交易前应该积极主动了解涉案土地的相关规划要求和情况，并且涉案土地转让给昕曦公司时该部分园区道路已经建好，鲁班公司亦将土地相关资料交付给了昕曦公司，昕曦公司作为涉案土地的受让方在交易前到现场查看过土地状况，并在了解土地当时状貌的基础上进行了交易，因此其对土地的现场情况是应当有所了解的，故对于签订合同时已经存在的部分土地占用问题应由昕曦公司自行承担相应损失，鲁班公司依法不承担权利瑕疵担保责任。此外，昕曦公司亦无证据证明鲁班公司违反《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的缔约过失责任。
综上，昕曦公司主张扣除其中397.01平方米的土地转让款对价，没有法律依据，一审法院不予支持。
三、关于昕曦公司应否支付逾期付款违约金的问题。
根据明珠工业园的陈述，按照2009年《从化市明珠工业园鳌头工业园基地控制性详细规划》，涉案土地存在约397平方米和约1900平方米土地被规划为园区道路用地的情况，2015年7月6日从化市人民政府原则上同意实施2015年版新控规不再占用该1900平方米土地，其后又经过相关职能部门的细化调整最终确定具体方案。昕曦公司认为其暂停支付转让款有先履行抗辩权和不安抗辩权，无需支付逾期付款违约金。对此，一审法院认为，如上所述，昕曦公司没有证据证明鲁班公司存在违反合同约定的情形，故其行使先履行抗辩权没有事实依据；亦无证据证明鲁班公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条中的情形，故其行使不安抗辩权没有事实依据，但鲁班公司仍具有瑕疵担保义务。昕曦公司取得物权的目的是享有占有、使用、收益和处分的权利，若规划园区道路继续占用1900平方米的土地，客观上会使昕曦公司对该部分土地的使用权受到影响和限制。由于双方交易时该部分约1900平方米的土地尚未被实际占用，未注意到该部分土地可能会被占用的责任不可完全归责于昕曦公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”双方在交易后发现涉案土地存在将被园区道路占用的情况，影响了昕曦公司对土地占有使用的权利，因此在该问题解决前，昕曦公司可以中止支付相应的价款。但昕曦公司在知道或应当知道1900平方米土地使用障碍被排除后应及时支付土地转让款给鲁班公司。
昕曦公司认为关于1900平米土地使用权障碍排除的确切时间应当是第二次开庭之日即2016年7月15日；鲁班公司认为是2015年7月6日从','2018-10-09
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