福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终571号
上诉人（原审被告、反诉原告）三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村361幢一层。组织机构代码：67847323-1。
法定代表人黄维谋，董事长。
委托代理人邱宁江、王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈国庆，男，汉族，1956年10月1日出生，三明明新牧业有限公司退休员工，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）容月湖，女，汉族，1962年10月27日出生，三明市政府退休员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林钰明，男，汉族，1989年8月10日出生，无业，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴明玉，女，汉族，1966年8月16日出生，列东中学教师，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李景青，女，汉族，1980年4月13日出生，个体工商户，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张维赠，男，汉族，1958年1月29日出生，三明烟叶复烤厂员工，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）欧恭钗，男，汉族，1983年1月6日出生，伊力森达公司员工，住福建省南平市延平区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张天质，男，汉族，1973年4月5日出生，三明市交通局员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林蓉，女，汉族，1973年12月16日出生，个体工商户，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）卢先文，男，汉族，1968年11月8日出生，三明市农业银行员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑洁，女，汉族，1969年3月15日出生，三明市职业技术学院教师，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖琳，女，汉族，1985年12月17日出生，无业，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈玲，女，汉族，1981年10月10日出生，三明联通公司员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林金顺，男，汉族，1963年3月25日出生，三钢员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈庆英，女，汉族，1964年12月23日出生，三钢退休员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李玉松，女，汉族，1965年8月15日出生，三元区总工会员工，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）余春华，女，汉族，1972年10月11日出生，三明市气象局员工，住建宁县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）游火龙，男，汉族，1970年10月31日出生，龙岩市气象局员工，住福建省明溪县。
被上诉人（原审原告）曹明全，男，汉族，1969年11月3日出生，泰和三农公司员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）李陆和，女，汉族，1971年3月20日出生，瑞麟文化公司员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈毓萍，女，汉族，1960年10月25日出生，三明气象局退休人员，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈学鹏，男，汉族，1973年12月2日出生，青州造纸厂员工，住福建省沙县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曾伟，女，汉族，1981年6月8日出生，沙县小学教师，住福建省沙县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶有兴，男，汉族，1973年7月14日出生，三明供电局员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审��告、反诉被告）刘会银，男，汉族，1983年3月16日出生，个体工商户，住江西省九江市武宁县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈玉兰，女，汉族，1968年1月11日出生，个体工商户，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆峰，男，汉族，1983年12月7日出生，福建省高速公路运营公司员工，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）吴英莲，女，汉族，1955年2月20日出生，市委党校教师，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）谢小瑛，女，汉族，1957年10月25日出生，无业，住上海市普陀区。
被上诉人（原审原告）王明甫，男，汉族，1947年6月28日出生，三明日报印刷厂退休员工，住三明市三元区。
诉讼代表人沈国庆、刘会银，自然情况同上。
上述被上诉人共同委托代理人施素芳，福建泉中律师事务所律师。
上诉人三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）因与被上诉人沈国庆等30人房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第2977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众祥公司的委托代理人王柳莺、被上诉人沈国庆等30人的委托代理人施素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：一、各被上诉人均与众祥公司签订了《商品房买卖合同》均约定：被上诉人购买的商品房系预售商品房，被上诉人以分期付款方式支付房屋价款；众祥公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知被上诉人的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付被上诉人。如因众祥公司原因，被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：被上诉人不退房，众祥公司自逾期之日起每日按被上诉人已付款的0.005%向被上诉人��付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：1.被上诉人应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交众祥公司，由众祥公司协助被上诉人向银行报送上述资料。若因被上诉人原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则被上诉人必须在接到众祥公司或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如被上诉人逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同被上诉人逾期付款，则被上诉人每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向众祥公司支付逾期违约金。若逾期超过30日，众祥公司有权解除合同，被上诉人按累计应付款��10%向众祥公司支付违约金。若不解除合同，则被上诉人每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向众祥公司支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。
二、2010年11月23日，沈国庆、容月湖与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：沈国庆、容月湖向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢1402号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第14层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6174元，总价款为546152元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：沈国庆、容月���须于2010年11月23日前支付第一笔首期款计246152元；2010年12月13日前支付第二笔首期款计27000元；剩余房价款273000元于七日内由众祥公司协助沈国庆、容月湖向银行申请按揭贷款。合同订立后，沈国庆、容月湖于2010年11月23日支付了商品房价款246152元，2010年12月7日支付了商品房价款27000元，2012年7月3日支付了商品房价款273000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付沈国庆、容月湖使用，沈国庆、容月湖在房屋交接验收确认表上签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知沈国庆、容月湖于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
三、2011年1月29日，林钰明与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：林钰明��众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢402号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第4层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5649元，总价款为499711元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：林钰明须于2010年11月27日前支付首期款计159711元；剩余房价款340000元于七日内由众祥公司协助林钰明向银行申请按揭贷款。合同订立后，林钰明于2011年11月27日支付了商品房价款159711元，2011年6月24日支付了商品房价款340000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付林钰明使用，林钰明交付了专项维修基金5307.60元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知林钰明于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年6月1日，林钰明申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同年6月24日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
四、2010年12月4日，吴明玉与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：吴明玉向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2102号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第21层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6489元，总价款为574017元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签��了《合同补充协议》，其中第三条中约定：吴明玉须于2010年12月4日前支付第一笔首期款计314017元；2010年12月24日前支付第二笔首期款计10000元；剩余房价款250000元于七日内由众祥公司协助吴明玉向银行申请按揭贷款。合同订立后，吴明玉于2010年12月4日支付了商品房价款314017元，2010年12月17日支付了商品房价款10000元，2012年2月4日支付了商品房价款250000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月25日将商品房交付吴明玉使用，吴明玉在房屋交接验收确认表上签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知吴明玉于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
五、2010年11月24日，李景青与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：李景青向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2503号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第25层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6747.9元，总价款为583769元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：李景青须于2010年11月24日前支付首期款计293769元；剩余房价款290000元于七日内由众祥公司协助李景青向银行申请按揭贷款。合同订立后，李景青于2010年11月24日支付了商品房价款293769元，2011年7月14日前支付了商品房价款290000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付李景青使用，李景青交付了专项维修��金5190.60元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知李景青于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
六、2010年11月28日，张维赠与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：张维赠向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2103号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第21层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6570元，总价款为568371元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：张维赠须于2010年11月28日前支付第一笔首期款计153971元；2010���12月18日前支付第二笔首期款计164400元；剩余房价款250000元于七日内由众祥公司协助张维赠向银行申请按揭贷款。合同订立后，张维赠于2010年11月28日支付了商品房价款153971元，2010年12月23日前支付了商品房价款164400元，2011年10月31日前支付了商品房价款250000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月22日将商品房交付张维赠使用，张维赠在房屋交接验收确认表上签名确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知张维赠于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年8月14日，张维赠向三明市住房公积金申请贷款，提交了贷款所需的材料，2011年9月20日，三明市住房公积金审核通过，之后发放了贷款。
七、2010年11月23日，欧恭钗与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：欧恭钗向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢1102号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第11层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5995元，总价款为530318元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：欧恭钗须于2010年11月23日前支付首期款计190318元；剩余房价款340000元于七日内由众祥公司协助欧恭钗向银行申请按揭贷款。合同订立后，欧恭钗于2010年11月23日支付了商品房价款190318元，2012年2月28日支付了商品房价款340000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月25日将商品���交付欧恭钗使用，欧恭钗在房屋交接验收确认表上签名确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知欧恭钗于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2012年2月16日，欧恭钗申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月28日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
八、2010年12月4日，张天质、林蓉与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：张天质、林蓉向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2701号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第27层，建筑面积132.99平方米，其中，套内建筑面积106.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.13平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6956元，总价款为925078元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：张天质、林蓉须于2010年12月4日前支付第一笔首期款计430478元；2010年12月24日前支付第二笔首期款计34600元；剩余房价款460000元于七日内由众祥公司协助张天质、林蓉向银行申请按揭贷款。合同订立后，张天质、林蓉于2010年12月4日支付了商品房价款430478元，2011年1月7日前支付了商品房价款34600元，2012年10月27日前支付了商品房价款460000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月29日将商品房交付张天质、林蓉使用，张天质、林蓉在房屋交接验收确认表上签名确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知张天质、林蓉于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
九、2010年11月24日，卢先文、郑洁与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：卢先文、郑洁向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢1905号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第19层，建筑面积125.50平方米，其中，套内建筑面积100.84平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.66平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6451元，总价款为809601元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：卢先文、郑洁须于2010年11月24日前支付第一笔首期款计241401元；2010年12月14日前支付第二笔首期款计218200元；剩余房价款350000元于七日内由众祥公司协助卢先文、郑洁向银行申请按揭贷款。合同订立后，卢先文、郑洁于2010年11月24日支付了商品房价款241401元，2012年12月13日前支付了商品房价款218200元，2011年11月24日前支付了商品房价款350000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月19日将商品房交付卢先文、郑洁使用，卢先文、郑洁交付了物业费978.90元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知卢先文、郑洁于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
十、2010年11月27日，肖琳与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：肖琳向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢403号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第4层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢���结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5629元，总价款为486965元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：肖琳须于2010年11月26日前支付首期款计146965元；剩余房价款340000元于七日内由众祥公司协助肖琳向银行申请按揭贷款。合同订立后，肖琳于2010年11月27日支付了商品房价款146965元，2011年6月24日支付了商品房价款340000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付肖琳使用，肖琳交付了装修履约保证金2000元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知肖琳于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年6月5日，肖琳申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月24日，兴��银行审核通过并发放了贷款。
十一、2010年12月6日，陈玲与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：陈玲向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢503号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第5层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5459元，总价款为472258元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：陈玲须于2010年12月6日前支付第一笔首期款计209258元；2010年12月26日前支付第二笔首期款计13000元；剩余房价款250000元于七日内由众祥公司协助陈玲向银行申请按揭贷款。合同订立后，陈玲于2010年12月6日支付了商���房价款209258元，2011年1月24日支付了商品房价款13000元，之后又支付了商品房价款250000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月23日将商品房交付陈玲使用，陈玲在房屋交接验收确认表在签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知陈玲于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年8月23日，陈玲向三明市住房公积金申请贷款，提交了贷款所需的材料，2011年10月21日，三明市住房公积金审核通过，之后发放了贷款。
十二、2010年11月29日，林金顺、陈庆英与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：林金顺、陈庆英向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢502号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第5层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5379元，总价款为475826元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：林金顺、陈庆英须于2010年11月29日前支付第一笔首期款计201926元；2010年12月19日前支付第二笔首期款计63900元；剩余房价款210000元于七日内由众祥公司协助林金顺、陈庆英向银行申请按揭贷款。合同订立后，林金顺、陈庆英于2010年11月29日支付了商品房价款201926元，2011年1月10日支付了商品房价款63900元，2012年4月28日支付了商品房价款210000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月21日将商品房交付林金顺、陈庆英使用，林金顺、陈庆��交付了物业费690元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知林金顺、陈庆英于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年8月18日，林金顺、陈庆英向三明市住房公积金申请贷款，提交了贷款所需的材料，2011年11月3日，三明市住房公积金审核通过，之后发放了贷款。2012年3月3日，林金顺、陈庆英申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月21日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
十三、2010年11月23日，李玉松与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：李玉松向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢803号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第8层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米���该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5807元，总价款为502364元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：李玉松须于2010年11月23日前支付第一笔首期款计118364元；2010年12月13日前支付第二笔首期款计40000元；剩余房价款344000元于七日内由众祥公司协助李玉松向银行申请按揭贷款。合同订立后，李玉松于2010年11月23日支付了商品房价款118364元，2010年12月29日支付了商品房价款40000元，2012年5月2日支付了商品房价款344000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月24日将商品房交付李玉松使用，李玉松在房屋交接验收确认表上签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13��，众祥公司通知李玉松于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年8月23日，李玉松向三明市住房公积金申请贷款，提交了贷款所需的材料，2011年9月30日，三明市住房公积金审核通过，之后发放了贷款。2012年3月3日，李玉松申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月21日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
十四、2010年12月6日，余春华、游火龙与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：余春华、游火龙向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢805号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第8层，建筑面积125.5平方米，其中，套内建筑面积100.84平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.66平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5657元，总价款为709954元；���方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：余春华、游火龙须于2010年12月1日前支付第一笔首期款计330154元；2010年12月21日前支付第二笔首期款计29800元；剩余房价款350000元于七日内由众祥公司协助余春华、游火龙向银行申请按揭贷款。合同订立后，余春华、游火龙于2010年12月1日支付了商品房价款330154元，2010年12月27日支付了商品房价款29800元，2011年7月14日支付了商品房价款350000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付余春华、游火龙使用，余春华在房屋交接验收确认表上签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知余春华、游火龙于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年6月8日，余春华、游火龙申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同年7月8日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
十五、2012年2月27日，曹明全、李陆和与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：曹明全、李陆和向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢205号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第2层，建筑面积125.5平方米，其中，套内建筑面积100.84平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.66平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4600元，总价款为577300元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：曹明全、李陆和须于2012年2月27日前支付第一笔首期款计372300元；2012年3月17日前支付第二笔首期款计35000元；剩余���价款170000元于七日内由众祥公司协助曹明全、李陆和向银行申请按揭贷款。合同订立后，曹明全、李陆和于2012年2月27日支付了商品房价款372300元，2010年12月29日支付了商品房价款40000元，2013年4月23日支付了商品房价款205000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付曹明全、李陆和使用，曹明全、李陆和交付了装修垃圾清运费802元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知曹明全、李陆和于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
十六、2010年11月26日，陈毓萍与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：陈毓萍向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢701号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第7层，建筑面积132.99平方米，其中，套内建筑面积106.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.13平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5806元，总价款为772140元；合同订立后，陈毓萍于2010年11月26日前支付了商品房价款295140元，2010年12月20日前支付了商品房价款127000元，2011年11月24日支付了商品房价款350000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付陈毓萍使用，陈毓萍交付了专项维修基金7979.40元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知陈毓萍于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
十七、2010年11月29日，陈学鹏与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：陈学鹏向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2403号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第24层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6718元，总价款为581174元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：陈学鹏须于2010年11月29日前支付第一笔首期款计161474元；2010年12月19日前支付第二笔首期款计69700元；剩余房价款350000元于七日内由众祥公司协助陈学鹏向银行申请按揭贷款。合同订立后，陈学鹏于2010年11月29日支付了商品房价款161474元，2010年12月23日支付了商品房价款69700元，2011年10月31日支付了商品房价款350000元，众祥公司分别出具了销��不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付陈学鹏使用，陈学鹏交付了专项维修基金5190.60元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知陈学鹏于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年8月15日，陈学鹏向三明市住房公积金申请贷款，提交了贷款所需的材料，2011年9月30日，三明市住房公积金审核通过，之后发放了贷款。
十八、2010年11月27日，曾伟、叶有兴与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：曾伟、叶有兴向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢401号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第4层，建筑面积132.99平方米，其中，套内建筑面积106.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.13平方米，该房用途为成套住宅，��钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5778元，总价款为768416元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：曾伟、叶有兴须于2010年11月27日前支付首期款计221416元；2010年12月16日前支付第二笔首期款计17000元；剩余房价款530000元于七日内由众祥公司协助曾伟、叶有兴向银行申请按揭贷款。合同订立后，曾伟、叶有兴于2010年11月27日支付了商品房价款221416元，2011年1月27日支付了商品房价款17000元，2012年5月29日支付了商品房价款530000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付曾伟、叶有兴使用，曾伟、叶有兴交付了专项维修基金7979.40元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，��祥公司通知曾伟、叶有兴于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2012年5月20日，曾伟、叶有兴申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月24日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
十九、2010年11月27日，刘会银与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：刘会银向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢1403号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第14层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6054元，总价款为523732元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：刘会银须于2011年1月14日前支付首期款计263732元；剩��房价款260000元于七日内由众祥公司协助刘会银向银行申请按揭贷款。合同订立后，刘会银于2011年1月14日支付了商品房价款263732元，2012年4月23日前支付了商品房价款260000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约将商品房交付刘会银使用。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知刘会银于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2012年3月25日，刘会银申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同月31日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
二十、2010年11月26日，陈玉兰与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：陈玉兰向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢601号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第6层，建筑面积132.99平方米，其中，套内建筑面积106.86平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.13平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5697元，总价款为757644元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：陈玉兰须于2010年11月26日前支付首期款计369644元；剩余房价款388000元于七日内由众祥公司协助陈玉兰向银行申请按揭贷款。合同订立后，陈玉兰于2010年11月26日支付了商品房价款369644元，2011年8月6日支付了商品房价款388000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付陈玉兰使用，陈玉兰交付了专项维修基金7979.40元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知陈玉兰于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年6月7日，陈玉兰申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同年8月3日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
二十一、2010年11月29日，陆峰与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：陆峰向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2203号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第22层，建筑面积86.51平方米，其中，套内建筑面积69.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积17平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6629元，总价款为573475元；双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条中约定：陆峰须于2010年11月29日前支付首期款计173475元；剩余房价款400000元于七日内由众祥公司协助陆峰向银行申请按揭贷款。合同订立后，陆峰于2010年11月29日支付了商品房价款173475元，2011年12月23日前支付了商品房价款400000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月23日将商品房交付陆峰使用，陆峰在房屋交接验收确认表上签字确认。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知陆峰于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2011年6月17日，陆峰申请商业贷款，提交了贷款所需的材料。同年12月9日，兴业银行审核通过并发放了贷款。
二十二、2010年12月5日，吴英莲与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：吴英莲向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢1602号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第16层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5902元，总价款为522091元；合同订立后，吴英莲支付了商品房价款522091元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月22日将商品房交付吴英莲使用，吴英莲交付了物业费690元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知吴英莲于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
二十三、2010年11月29日，谢小瑛与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：谢小瑛向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2502号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第25层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6563元，总价款为580563元；合同订立后，谢小瑛支付了商品房价款580563元，众祥公司出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约于2013年6月20日将商品房交付谢小瑛使用，谢小瑛交付了装修履约保证金2000元。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知谢小瑛于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
二十四、2011年1月14日，王明甫与众祥公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：王明甫向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村359幢2002号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第20层，建筑面积88.46平方米，其中，套内建筑面积71.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.38平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6132元，总价款为542437元；合同订立后，王明甫于2011年1月14日以现金方式一次性支付了商品房价款542437元，众祥公司出具了销售不动产统一发票，众祥公司按约将商品房交付王明甫使用。2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村359幢商品房办理了初始登记。同年6月13日，众祥公司通知王明甫于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。
原审中，沈国庆等30人的诉讼请求为：1.判令众祥公司支付逾期办理商品房权属登记违约金共计206827元，并自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率的标准支付利息；2.���案诉讼费用由众祥公司承担。
反诉原告众祥公司的反诉请求为：1.判令沈国庆等25人支付逾期交款违约金64017.10元；2.案件诉讼费用由沈国庆等25人承担。
原审判决认为，沈国庆等30人与众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，沈国庆等30人按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付沈国庆等30人使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。众祥公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。沈国庆等30人虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，损失数额难以确定，��最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定沈国庆等30人主张的逾期办证违约金按其与众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算。沈国庆等30人要求众祥公司支付逾期办证违约金自起诉之日起至实际付款之日的利息的诉讼请求于法无据，不予支持。众祥公司的反诉从其知道权利被侵害时起计算，已超过2年，且期间未有诉讼时效中断和中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，已超过诉讼时效期间，对众祥公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告三明众祥房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告沈国庆等人逾期办理商品房权属登记违约金201862.57元（其中：沈国庆、容月湖8028.43元，林钰明7345.75元，吴明玉8294.55元，李景青85**.4元，张维赠8298.22元，欧恭钗7663.1元，张天质、林蓉13182.36元，卢先文、郑洁11294元，肖琳7158.39元，陈玲6871.35元，林金顺、陈庆英6970.85元，李玉松7284.28元，余春华、游火龙10436.32元，曹��全、李陆和8486.31元，陈毓萍11350.46元，陈学鹏8543.26元，曾伟、叶有兴11295.72元，刘会银7436.99元，陈玉兰11137.37元，陆峰8344.06元，吴英莲7622.53元，谢小瑛8534.28元，王明甫7702.61元）；二、驳回原告沈国庆等人的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告三明众祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4402元，财产保全费1620元，合计6022元，由被告三明众祥房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2201元，由反诉原告三明众祥房地产开发有限公司负担。上述诉讼费于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，众祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人众祥公司上诉���：办理产权证的程序之一测绘成果审核因上诉人不可预见的原因、第三人的原因而延期。根据三明市房屋权属登记中心关于房屋所有权初始登记的登记指南，上诉人应向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的证明文件。上诉人已于2013年3月取得了上述完备的证明文件。2013年10月29日三明市房屋权属登记中心才同意办理一期地下室实测数据审核时将二期按现状实测并入计算，导致上诉人不得不重新进行房屋建筑面积测量。否则，上诉人早已按合同约定，在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。并非因上诉人原因导致买受人在约定或法定期限届满时未能取得房屋所有权证书。本案上诉人逾期办证是出于不可抗力、第三人的原因，上诉人可以免责。原审判决认定上诉人逾期办证不属于不可抗力应承担违约责任，属于认定事实不清、适用法律不当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：本案逾期办理商品房权属登记是不争的事实，但没有充分证据证明逾期办证是因所谓“帝豪”事件或三明市房屋权属登记中心失职等第三人的原因导致。即便如此，根据合同相对性原则，上诉人依法应当先向被上诉人承担逾期办证违约责任，再根据相关法律或相关合同约定向第三人追偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，上诉人众祥公司未如期取得开发地块已是既成事实，其对相关地块是否会继续延期交付并是否会影响房地产项目的开发进度应有所预见。上诉人众祥公司主张其已采取了合理的措施分期开发，导致逾期办证属于其不可预见的上诉理由不能成立，本院不予支持；本案所涉房地产一、二期项目的地下室是贯通的，上诉人众祥公司作为建筑业的专业主体，应当要预见到一期项目测绘可能要并入二期项目计算，应当对房屋权属登记部门审核资料的要求及时间要有所预见。上诉人主张逾期办证是属于不可抗力及房屋权属登记部门的原因，其可以免责的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人众祥公司未按照合同约定履行办理房屋所有权初始登记的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民���诉讼法》第一百','2018-10-09
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业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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