杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第1289号
原告（反诉被告）吴佳璟。
原告（反诉被告）卢一婷。
两原告（反诉被告）委托代理人（特别授权）唐锋、白飞燕，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨铀辉。
被告（反诉原告）柯雅敏。
两被告（反诉原告）委托代理人（特别授权）李技、韩炳梁，浙ＸＸ盛律师事务所律师。
原告吴佳璟、卢一婷诉被告杨铀辉、柯雅敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月12日立案受理后，杨铀辉、柯雅敏提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由代理审判员倪晓花适用简易程序独任审理，于2013年4月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴佳璟及两原告委托代理人唐锋，两被告（反诉原告）的委托代理人李技、韩炳梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷就本诉诉称，2012年9月2日，原、被告在居间方杭州盛合世纪房地产代理有限公司的居间下就杭州市滨江区西兴街道东方郡公寓1-1-2401的房屋签订了《房屋买卖居间协议》，在居间协议中明确约定两原告采用公积金贷款的方式支付购房���。在此情况下，原告向被告支付了10万元定金，并与被告签订了《杭州市房屋转让合同》，合同约定被告向原告转让涉案房屋，原告采用公积金贷款的方式支付购房款。合同签订后，原告立即开始办理公积金贷款，却被相关部门告知不符合公积金贷款申请条件。双方对于无法办理公积金贷款后如何履行合同进行了多次协商未果。原告认为合同无法继续履行系不可归责于原告的原因造成的，且合同中对于不能办理公积金贷款时如何继续履行没有约定。在此情况下，原告有权解除合同并要求被告退还10万元定金，但被告拒不同意解除合同和退还定金。请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》。2、两被告返还原告购房定金10万元。3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏就本诉辩称，原告因自身原因未按约定履行合同且没有尽到合理审查义务，违反了诚实信用原则，应承担民事责任，请求驳回原告的诉请。
被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏就反诉诉称，反诉原、被告之间于2012年9月16日签订《杭州市房屋转让合同》，约定相关付款条件及违约责任，现反诉被告完全因自身原因未按约定履行且无合法事由，已属违约。反诉诉请：1、反诉被告支付反诉原告违约金40万元。2、反诉被告承担诉讼费用。
原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷就反诉辩称，定金与违约金不能同时得到支持。合同法关于违约金的规定是补偿金的性质，本案中被告并无任何损失，违约金无依据。根据本案的客观实际情况，原告并不存在违约的情形，所以并不用承担违约责任。
原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、《房屋买卖居间协议》1份，证明原、被告双方与居间方签订房���买卖居间协议的事实及相关权利义务约定。
证据2、《杭州房屋转让合同》1份，证明原告、被告双方签订房屋转让合同及约定以公积金贷款方式支付购房款的事实。
证据3、收条、个人业务凭证各1份，证明原告向被告支付定金10万元的事实。
证据4、中国建设银行杭州中山支行出具的情况说明1份，证明原告无法办理公积金贷款的事实。
证据5、特快专递详情单、《要求解除合同的函》各1份，证明原告发函告知被告解除合同的事实。
原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷为支持其主张，还申请证人张某出庭作证。
被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、关于不同意解除合同的函1份，证明被告不同意原告来函要求并予以驳斥的事实。
证据2、《杭州市房屋转让合同》1份，证明双方约定付款方式及违约责任。
证据3、房产信息1���（取自房产档案馆），证明反诉被告所有的房屋，购房涉案房屋已属限购。
证据4、政策信息1份（来源于杭州市公积金网），证明反诉被告自身不符合房贷条件。
上述证据，证明双方签订房屋买卖合同的过程、合同内容及纠纷发生原因，且双方对证据真实性未提出明确异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并对其证明效力予以认定。对证人证言，虽被告对证人身份及资格提出异议，但证人证言中关于原告无法申请公积金贷款的原因与其他证据能相互印证，本院对该部分证言予以采纳，证人证言其他部分内容，与本案无直接关联，本院不予采纳。
结合上述有效证据、予以采纳的证人证言，与双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年9月2日，吴佳璟、卢一婷与杨铀辉、柯雅敏在杭州盛合世纪房地产代理有限公司的居间下就杭州市滨江区西兴街道东方郡���寓1幢1单元2401室的房屋签订《房屋买卖居间协议》，并于当日交付10万元定金。2012年9月16日，双方签订了《杭州市房屋转让合同》，合同约定吴佳璟、卢一婷采用公积金贷款的方式支付购房款。合同签订后，吴佳璟、卢一婷因不符合公积金贷款申请条件，无法就购房款申请公积金贷款。双方对于如何履行合同多次协商未果。
本院认为，一、双方就涉案房屋在中介居间下先后签订居间协议、转让合同，系双方真实意思表示，对双方均产生法律约束力。且在庭审中双方均同意解除房屋转让合同，本院予以确认。吴佳璟、卢一婷出于自身的原因，未能就涉案房屋办理公积金贷款，导致在履行合同中出现障碍，但该情形并非不可归责于二人的原因，支付购房款是购房人的主要合同义务，既然希望以公积金贷款方式支付部分购房款，就需对申请公积金贷款事项尽到充分的了解、准备义务。现吴佳璟、卢一婷未能继续履行合同，已构成违约。二、吴佳璟、卢一婷于居间协议签订当日交付柯雅敏10万元定金，其在庭审中主张该10万元定金为保证双方签订正式转让合同的订约定金，但根据居间协议内容，自签订居间协议后，该10万元自行转为购房定金，且柯雅敏也出具了定金收条予以确认。故该10万元，应为保证双方签订正式的转让合同及履行转让合同的定金。三、双方既约定违约金，又约定定金，杨铀辉、柯雅敏选择适用违约金条款，要求吴佳璟、卢一婷按转让合同约定支付违约金40万元。但违约金数额的确定，应以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则予以衡量。本案中，吴佳璟、卢一婷对购买涉案房屋应属出于诚意，系因未对公积金贷款条件作充分了解导致未能依约履行合同；而杨铀辉、柯雅敏主张的因未能出售房屋导致继续支付贷款及利息产生损失，依据不足，但因出售房屋产生的合理期待确属落空。综上分析，本院酌情予以支持违约金6万元；而杨铀辉、柯雅敏占有10万元，因其选择违约金条款，应予以返还。两项相抵扣，杨铀辉、柯雅敏应返还吴佳璟、卢一婷4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷与被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏签订的杭州市房屋转让合同于2013年4月9日解除。
二、被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷40000元。
三、驳回被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷负担920元，由被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏负担230元；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）杨铀辉、柯雅敏负担2920元，由原告（反诉被告）吴佳璟、卢一婷负担730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 倪晓花
二〇一三年四月二十三日
��记员寿金莲