河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0204民初250号
原告周某某。
委托代理人张某某，系原告母亲。代理权限系特别授权。
被告开封市兴和经营服务有限公司。
委托代理人陈艳梅，公司员工。代理权限系特别授权。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告开封市兴和房地产开发有限公司。
委托代理人张麟伟，法律顾问。代理权限系特别授权。
委托代理人张伟娜，公司员工。代理权限系特别授权。
原告周某某诉被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）、开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某某的委托代理人张某某，被告兴和经营公司的委托代理人陈艳梅、王天行，被告兴和房地产公司的委托代理人张麟伟、张伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年兴和房地产公司（被告二）公开发售鼓楼商场商铺，并以《开封市鼓楼商场招商说明书》形式公开发出要约邀请，公开宣传“投资者购买鼓楼商场的商铺后，与开封市兴和物业管理有限公司签订8－20年租赁协议”，“租赁期限为8、12、20年三种”且“租赁期满，投资者可自主选择续约或自行经营”。尽管后来租赁协议签订方由“开封市兴和物业管理有限公司”变成了“开封市兴和经营服务有限公司”，但开封市兴和房地产开发有限公司一再许诺《开封市鼓楼商城招商说明书》上的承诺不变。2013年6月14日，原告与被告兴和经营公司签订《委托出租协议》，原告将自己位于开封市******号铺位，建筑面积32.28平方米，总房款459764元，委托乙方（一被告）进行出租，租期为2013年6月14日至2015年1月31日止，按购房总房款金额的8.5%支付租金，年租金为39080元。2015年1月31日《委托出租协议》到期，二被告本应按公开售房时发出的要约邀请，委托一被告与原告办理续约手续。但因一被告与三毛公司纠纷而被一被告搁置至今；同时，一被告既没有按《委托出租协议》约定的条件向原告交房，也没有支付逾期期间的租金和因拖欠租金而应支付的违约金。故请求：1、请求依法判令一被告腾出原告的商铺并将商铺所在区域恢复原正常状态；2、请求依法判令一被告支付2015年4月1日至2016年1月27日共计301天的租金32227.62元，2016年1月28日至一被告按《委托出租协议》约定条件和原告完成商铺交接之日期间的租金由一被告据实结算；3、请求依法判令一被告支付2015年2月6日至2016年1月27日违约金11593.73元，2016年1月28日至一被告按《委托出租协议》约定条件和原告完成商铺交接之日期间的租金补齐给足原告后，一被告应支付的违约金据实结算；4、请求依法判令二被告履行发售鼓楼商城时的公开要约邀请；和原告续签《委托出租协议》；5、一被告无力支付原告租金和违约金及其他相关费用时，请求依法判令二被告负连带责任，代替一被告支付；6、本案诉讼费由被告承担。
被告兴和经营公司辩称，1、在2013年原告购房时，当时鼓楼商城是在三毛经营期修路开始处于停业状态，原告购房的时候完全停业，当时三毛经营的时候商铺就是比较空旷的没有隔断的超市模式。本案被1接收的时候是以空间接收的方式接收的，是按照区域计分的租金和占地面积，按照楼层计算所以没有具体商铺和营业具体的区间。目前原告要求腾出商铺并将商铺所在区域恢复原始状态，商铺一直都是整个大商铺，处于闲置状态，随时可以自己去领取并没有腾出不腾出的问题，而恢复原始状态，三毛交的时候就是原始的空旷的地方，我们认为现在商铺状态就是原始商铺状态。腾出商铺并进行恢复状态从三毛撤出时候就已经恢复状态了。所以2015年7月28日业主委员会行驶权利时候就是这个状态对外招商了，所以2016年1月25日业主委员会请求在这之前已经进行了工作由原房地产权威部门对每个部门进行开业划分，1月25日再次通知原告等商户去接收铺位还在报纸发了公告，我们认为现在让腾出商铺恢复原始状态没有意义，所以原告第一项诉求不能成立。2、租金、违约金问题，我们认为从被1与原告所签合同于2015年1月31日到期后，本案被1始终没有再占用、使用收益从商铺中。商铺始终处于空置状态，而在2015年7月28日后房屋由业主委员会对外行驶招商权，而被1没有单独行驶任何权利。所以要被1继续支付租金和违约金明显与合同不合，与法律不符。
被告兴和房地产公司辩称，对原告要求被2履行要约邀请续签委托租赁协议期限12年，租金比例不低于房价的8%。1、要约邀请是希望他人向自己发出邀约的意思表示，无论对发出邀约邀请人还是接收邀请人都没有法律约束力。据此要求续签委托出租协议没有法律依据。2、所谓续签必须在原来签有协议的基础上进行续签，事实是原告和被2从来没有签过委托出租协议，所以没有续签的说法。对要求被2承担连带责任：2005年9月10日被1和被2签订合作协议，证明合作协议第5条，如果经营公司的租金收入不足以支付业主租金的用开发公司给予适当补偿的问题，需要说明的是三毛公司从2012年2月开始不支付租金至2015年7月3日归还房屋共3年5个月，在这种情况下被1足额向业主支付了委托租赁合同到期前，也就是2015年1月31日前的租金2120.994万元。此后，又向业主支付了相当于两个月租金的补偿款117.883万元，共计2238.83万元，基本上由被2按照合同协议向被1补偿的。另高院审判判决2012年5月至2013年10月18日鼓楼街18个月修路期间，三毛公司支付20%租金，出租方承担80%损失。虽然判决至2014年10月底三毛公司向被1支付500万元，三毛公司至今拒不执行判决，至今被1一分钱未拿到，被1和业主签订的委托租赁合同正常情况下被1应该按照委托租赁合同向业主支付租金。但是18个月修路期间80%的损失全部由被1承担，被1也要求被2给予补偿这是不公平的，充分说明被1、被2是负责任的公司，为了维护业主权益自己做出重大利益牺牲的情况下，原告颠倒事实说被告欺骗业主，并且要求被2依据合同协议承担连带责任诉求于法于理不该采纳。再者合作协议已经于2015年9月30日期满终止，被2没有履行合同的义务。再要求被2按照合作协议承担连带责任没有法律依据，合作协议是被1和被2之间的协议书，原告不是合作协议的当事人，没有理由依据合作协议向被2提出任何主张。
经审理查明，2013年6月14日，原告（甲方）与被告（乙方）兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，将其位于开封市******号铺位（建筑面积约32.28平方米，总房款为459764元）全部委托乙方进行出租。期限自2013年6月14日起至2015年1月31日止，共计为1年7个月16天。租金及支付方式：第1年前8个月按总金额8.5%支付租金，租金为24534元；第2年至12个月按总金额8.5%支付租金，年租金为39080元。乙方支付租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）。第六条第2款约定：乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。第八条协议终止约定：1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……。4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权。交由甲方处理，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签订协议。双方合同履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城出租给开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用，在履行期间，被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生诉讼纠纷，诉至法院，2015年10月19日河南省高级人民法院作出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日，因在此期间被告兴和经营公司与三毛荣耀公司诉讼仍未结束，三毛荣耀公司尚未将上述商铺交付被告兴和经营公司。后经协商，被告兴和经营公司又参照租金标准向原告支付两个月的房屋使用费（即支付至2015年3月31日止），其后未再向原告支付过费用。
另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会（应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人），会上通过选举，确定李斌、孙世全（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员，同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定:李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。
2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－22******8”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告发出公函，要求被告予以解决、答复。该公函的主要内容为：“…3、2015年元月31日租到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。后开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出说明：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，被告兴和经营公司向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”
上述事实有当事人陈述、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、《开封市鼓楼商城业主委员会备案材料》、通知、《告全体业主书》、《意向协议》、照片、邮递单据、通告及庭审笔录等为据。
本院认为，本案所涉《委托出租协议》于2015年1月31日履行期满。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确被告兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为在委托出租协议期限届满后，由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且被告兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。故本院对原告要求被告兴和经营公司腾出商铺的请求，本院不再处理。对原告要求被告兴和经营公司恢复商铺原状的请求，原告未提交充分证据证明其将铺位委托被告兴和经营公司时的原始状态,故对此项请求,本院不予支持。对原告要求被告兴和经营公司支付自2015年4月1日至被告兴和经营公司按《委托出租协议》约定条件支付租金的请求，因涉案商铺已于2015年8月1日前交付，本院对其自2015年4月1日起至2015年8月1日共计4个月的租金13026.67元（按年租金39080元的标准计算）予以支持。对原告要求被告兴和经营公司支付自2015年2月6日至完成商铺交接之日违约金的请求，本院酌定被告兴和经营公司按2015年8月1日前所欠租金数额的30%即3908元予以支持。对原告要求被告兴和房地产公司和其续签《委托出租协议》的请求，因原告在委托出租协议期满后，已经选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，现在原告再要求与被告兴和房地产公司续签委托出租协议的理由不能成立，故本院对该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告兴和房地产公司对被告兴和经营公司负连带责任的请求，被告兴和房地产公司不是本案所涉《委托出租协议》的合同相对方，对原告此请求本院不予支持。鉴于上述商铺实际交付时，被告未再次对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故本院酌定被告兴和经营公司对原告给予适当的赔偿，按2015年8月2日至2016年1月31日止同期租金的80%标准计算，应为15632元（按年租金39080元的标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十六条,《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告周某某租金13026.67元及违约金3908元。
二、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司赔偿原告周某某经济损失15632元。
三、驳回原告对被告开封市兴和房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费896元，由被告开封市兴和经营服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 毛庆昕
人民陪审员 邵 军
人民陪审员 龚新娅
二〇一六年七月十八日
书 记 员 王晓光