湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0105民初4428号
原告：钟玮，男，1986年12月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被告：肖铁良，男，1969年7月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。
原告钟玮与被告肖铁良房屋租赁合同纠纷一案，本院依法由审判员刘伟适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告钟玮到庭参加诉讼。被告肖铁良经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟玮向本院提出诉讼请求（变更后的）：1、被告肖铁良立即支付原告租金（至2017年8月31日止）26999元，违约金1660元，物业费1388元（如房屋未清空，租金及物业费继续计算）；2、被告肖铁良限期清空房屋内所有被告的物品；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告肖铁良长期在长沙工作生活，2010年9月，经被告提出，原告母亲喻珍珠与其签订房屋租赁合同，约定原告名下的位于长沙市××大道××号海利新城（万煦园）房产一套租赁给被告，租金为每年2万元，租金每半年支付，同时约定，如乙方违约，应支付一个月租金作为违约金。租赁期间，被告多次违约拖欠租金，原告数次催促，被告无奈于2016年9月13日向原告出具欠条，同时承诺同年11月30日前一次性付清，此前，应被告要求，原告于2016年8月31日与其重新签订房屋租赁合同，截止2017年7月31日，被告共欠催告人租金25333元，该25333元是被告陆续拖欠租金累计计算下来的，自2015年9月起，原告多次通过短信、电话催促被告，被告回复总是“收到”、“等下回电”、“好”等，期间被告多次承诺支付租金，但过了期限又背信，原告被其欺骗过很多次，原告已经给予了被告充分、合理的时间支付租金，同时，在被告租期期间，对房屋进行了装修，多处增加隔墙，增加地面高度等，对房屋造成一定程度的损坏，应当对所租赁的房屋进行维修，恢复房屋原状，并清空一切被告的物品。据此，为维护原告合法权益，原告向本院提起诉讼。
被告肖铁良辩称：被告不同意原告的诉讼请求，在租房过程中，房东没有经过被告的同意把房屋的锁换掉了，在被告没有使用房屋之前，被告不同意支付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、喻珍珠与原告钟玮系母子关系。
二、原告钟玮于2017年7月25日签订一份委托书，该委托书内容为：本人钟玮，在长沙市××大道××房产××套，由于本人在浏阳市工作，现委托母亲喻珍珠全权办理该房屋出租等一切事宜，相关事宜本人均予认可。委托人：钟玮2017年7月25日
2016年8月31日，原告母亲喻珍珠（出租方、甲方）与被告肖铁良（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同的内容为：甲乙双方通过协商，就房屋租赁一事，一致达成如下协议：一、甲方向乙方提供自有房屋一套，地址万煦园C9栋305房居住使用。租赁期内，未经甲方允许，乙方不得转租或转借房屋，若擅自转租、转借，甲方有权终止合同，由乙方承担违约责任；未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋进行装修或改动屋内设施。二、双方议定此房年租金为人民币2万元，押金为1000元整，租金按半年支付，房屋如续租，乙方须提前十五日提前通知甲方。三、租期定位贰年，即2015年9月1日至2017年8月31日至，如续租另行商议。四、租赁期内水电、煤气、宽带、有线、卫生费、物业管理费等费用由乙方支付。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；家电设备如有损坏由乙方负责修复赔偿。乙方在租赁房屋期间，不得在房内从事任何非法活动。五、出门时关好门窗、水电，使用热水器时，一定注意安全、通风，由人为操作失误造成的后果，甲方不负责任。六、在租赁期内双方不得违约，否则违约方罚款壹个月租金给对方。七、甲方保证以上出租房屋具有合法手续。本合同一式二份，甲、乙双方各一份，合同自签字之日起生效。八、房屋如续租，此合同继续有效，房租另议。甲方签字：喻珍珠乙方签字：肖铁良
被告肖铁良于2016年9月13日出具欠条一份,该欠条的内容为：我本人肖铁良下欠喻珍珠房租20000元整，在2016年11月30日之前归还，一次性付清。住宅科大佳园北苑15栋3104房。肖铁良2016年9月13日
三、在庭审过程中，原告钟玮口头撤回诉讼请求中的被告对原告的房屋进行维修，恢复房屋原状，本院当庭口头准许；被告肖铁良提出在租赁期间，原告钟玮将租赁房屋的门锁进行了更换，导致其不能进出租赁房屋，不同意支付更换门锁后的房屋租金和物业费。原告钟玮不同意被告的说法，认为原告之所以更换门锁是因被告肖铁良长期拖欠房屋租金，原告不得以才采取的救济措施，更换门锁的时间是2017年5月份（具体日期记不清）要求肖铁良支付租赁期间的所有租金；原告钟玮陈述，是将毛坯房租赁给被告肖铁良，租金才比较便宜，房屋内的简单装修以及添置的物品均是被告肖铁良所有，被告肖铁良对此予以认可；原告钟玮当庭向被告肖铁良交付了更换后的租赁房屋的钥匙，被告肖铁良当场收取了上述钥匙。
湖南乐家物业管理有限公司万煦园物业服务中心于2017年10月29日证明C9栋305室租客肖铁良已缴纳物业费至2017年3月份，物业费为197元/月，至2017年10月底共计欠1379元，另欠水费263元。
以上事实有租赁合同、欠条、房屋产权证、授权委托书、照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：一、依法成立的合同应当全面履行。本案中原告钟玮委托其母亲喻珍珠与被告肖铁良签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，双方应当全面履行合同中的权利义务。合同到期后，被告肖铁良未依约缴纳全部租金，原告有权按照合同约定要求被告支付租金及相应的违约金，对于原告要求被告立即支付原告租金25333元及违约金1660元部分（2016年9月1日至2017年4月31日止以及2016年9月1日之前的12000元），本院予以支持；二、对于2017年5月1日至2017年10月30日的租金金额以及物业费的认定。被告肖铁良陈述，在2017年5月份，原告将租赁房屋的门锁更换，导致其不能进出租赁房屋，不同意支付此段时间的租金及物业费，原告钟玮不认可被告肖铁良的上述意见，要求被告肖铁良支付此段时间全部的租金和物业费。本院认为，原告钟玮更换门锁是因被告肖铁良长期拖欠房屋租金，但其更换门锁后又导致了被告肖铁良不能入住适用房屋，双方均没有采取适当的方式维护自己的权益，导致双方产生争议，对此，双方均有相应的过错，应承担各自的责任。因双方均不能明确换锁的具体时间，故本院酌情认可双方产生争议的租赁时间为五个半月，合计租金为9167元，物业管理费以六个月计算，合计物业费为1182元。本院酌情认定原被告按四六的比例对上述租金及物业费承担责任，故被告肖铁良支付2017年5月1日至2017年10月31日的租金5500元，物业费709元。根据物业公司的欠缴物业费的证明，截至2017年10月底，欠缴物业费为1379元。2017年5月1日至2017年10月31日应缴的物业费为1182元，被告承担709元，原告承担473元，被告应支付的欠缴的物业费为906元。故被告肖铁良应当支付2017年5月1日至2017年10月31日的租金为5500元，支付欠缴物业费为906元。三、原告钟玮口头撤回请求被告肖铁良对房屋进行维修，恢复房屋原状的诉求，本院口头予以准许，原告钟玮要求被告肖铁良限期清空房内所有被告的物品，因双方没有履行合同的意愿，被告应当在合理期间内腾空并向原告钟玮交付租赁的房屋。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告肖铁良在本判决生效之日起5日内给付原告钟玮2017年4月30日之前的租金25333元和违约金1660元；
二、被告肖铁良在本判决生效之日起5日内给付原告钟玮2017年10月30日之前的物业费906元；
三、被告肖铁良在本判决生效之日起15日内清空房屋内所有物品；
四、被告肖铁良在本判决生效之日起5日内给付原告钟玮2017年11月1日之后的租金、物业费，该租金按每月1666元的标准，从2017年11月1日开始计算至被告肖铁良实际腾空并向原告钟玮交付租赁房屋之日止；物业费按每月197元的标准，从2017年11月1日开始计算至被告肖铁良实际腾空并向原告钟玮交付租赁房屋之日止；
五、被告肖铁良在本判决生效之日起5日内给付原告钟玮2017年5月1日至2017年10月31日的租金为5500元；
六、驳回原告钟玮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费551元，因适用简易程序减半收取275.5元，由被告肖铁良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 刘伟
二〇一七年十月三十一日
代理书记员 宋敏