北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0114民初10805号
原告（反诉被告）：黄锡阳，男，1978年9月9日出生，户籍地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王志远，北京市东泽律师事务所兼职律师。
委托诉讼代理人：杨军，北京市东泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南潇，女，1981年7月30日出生，户籍地北京市东城区，现住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：罗迪，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：南北胜（南潇之父），男，1951年8月15日出生，住北京市东城区。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，该公司员工，户籍地河北省藁城市，现住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）黄锡阳与被告（反诉原告）南潇、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄锡阳及其委托诉讼代理人王志远、杨军，被告（反诉原告）南潇及其委托诉讼代理人罗迪、南北胜，第三人麦田公司的委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄锡阳向本院提出诉讼请求：1.依法撤销房屋买卖交易合同；2.依法判决被告南潇返还原告预付款150万元及利息15万元；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，黄锡阳将前述第一项诉讼请求变更为：确认2017年3月4日黄锡阳与南潇签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件）及购房资格协议、补充协议两份、房款支付协议无效，并撤回要求南潇支付利息15万元的诉讼请求。事实和理由：2017年3月4日，经麦田公司介绍，原、被告签订了房屋交易合同，协议中约定，被告把昌平区陈家营西路X号院X号楼X层X的房屋以1450万元卖给原告。合同签订后，原告于2017年3月4日支付被告预付款150万元。被告是2003年5月结婚，被告转让的房屋应为夫妻共同财产，依据物权法规定，该房屋转让未经其丈夫书面同意。另本合同签订过程，被告本人并未到场，其合同签订的过程均为其父亲南北胜代为签订，而南北胜在签订过程中，未向原告出具被告夫妻授权其签订房屋买卖合同的委托书。原告当时以为被告手续完备，签字合法有效，后经查实被告南潇夫妇并未授权南北胜签订本房屋的买卖合同。原告依据合同法第54条规定，被告存在恶意骗取预付款的行为，该合同乘人之危、显失公平，导致原告在签订合同时对合同产生重大误解，被告以欺诈的手段，违背了原告的真实意思。变更诉讼请求后原告补充事实和理由如下：1、因为被告在与原告3月4日签订的购房资格协议里面约定，而且被告知道原告不具备购房资格，按照北京市房屋买卖管理规定，没有资格购房，这个约定违反了合同法的规定，违反了政府对房屋买卖的管制规定；2、这份房屋买卖合同约定净房款630万元，家电家具装修是820万元，这项约定违反了我国关于房地产买卖税收的规定；3、卖家和中介在买卖过程中是恶意串通；4、上次开庭被告提到事后追认，当时是没有书面确认的，按照物权法规定，确认的话应该有书面确定才能产生效力，这不是事后补认的，而是事前；5、违反了这个规定，原告签了这个协议也无法贷款。
南潇辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、关于本案事实。1、合同签约情况，被告出售本案房屋系为换房，在本案房屋买卖合同签订前，被告与其配偶就已经同意将本案房屋挂牌在中介进行出售，因被告父亲已退休时间充裕，就委托被告父亲南北胜作为代理人，代为办理出售房屋与中介看房、协商谈价等所有售房手续。2017年3月4日上午9点，原告及其父母在麦田公司经纪人的陪同下看了本案房屋，在原告及其父母对房屋满意的前提下，麦田公司经纪人约原告与被告父亲南北胜于当日晚在麦田公司世贸店就本案房屋买卖事宜进行商谈。被告父亲南北胜于当晚8点半左右，携带了本案房屋《房屋所有权证》、被告南潇身份证、户口本、结婚证等售房相关资料原件，到麦田公司世贸店与原告就本案房屋买卖事宜进行商谈。在麦田公司的居间磋商下，直至当晚23点多，双方才完成本案房屋交易谈判并签订了《北京市存量房屋买卖合同》等一系列合同文件。签约当时，被告父亲及麦田公司经纪人均已告知原告，南北胜系被告南潇父亲，系南潇代理人，代为签署房屋买卖合同等售房文件，并向原告出示了《房屋所有权证》原件、南潇身份证原件等文件资料。麦田公司经纪人原本打算当晚让被告及其配偶签署《售房委托书》及《配偶同意出售房屋声明》，但因签约结束时已太晚，故告知原告第二日后补。次日上午，麦田公司经纪人党某在被告父亲南北胜的陪同下到被告住所地，被告南潇及其配偶解某当面分别签署了《售房委托书》以及《配偶同意出售房屋声明》。随后，麦田公司经纪人以电话、微信等方式通知原告来领取上述文件，但原告一直未领取。2、合同履行情况及原告违约原因，签约后原告分5次向被告支付了定金150万元（合同约定的定金为200万元），支付时间和金额分别为：2017年3月4日支付20万元、3月9日支付30万元、3月21日支付5万元、3月22日支付45万元和50万元。3月4日签约当时，原告曾向被告父亲南北胜及麦田公司经纪人出示短信聊天记录，表示其配偶不同意购买该房屋。被告在售房挂牌时的报价是1480万元（包含一个车位、开发商交房时的精装修及家电；不包括被告购房自购的吊灯、窗帘及家具家电）。签约时，原告明确表示不需要车位，故被告在扣除车位后给予原告总价10万元的优惠，最终双方确定房屋交易价格为1450万元（不包括车位）。签约后第二天，原告又表示要车位，被告仍然同意以20万元的价格优先卖给原告，但原告又嫌价高不同意购买。随后，原告认为房屋买贵了，又要求麦田公司经纪人与被告协商要吊灯和窗帘，被告当时表示如果原告顺利履行完毕买卖合同支付了全部价款后，可在交房时协商留给原告部分窗帘。但随着后来北京房价整体下调，原告更觉得买亏了，故拒绝购买本案房屋，并于3月22日后不再继续支付剩余的50万元定金。2017年4月1日，在麦田公司经纪人协调下，原告与被告父亲南北胜当面进行了一次协商沟通，原告再次明确拒绝购买本案房屋，并要求被告退还全部已付定金。双方协商未果，被告于2017年6月29日向原告送达了《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》，解除了双方所签《房屋买卖合同》及其他相关协议。二、被告出售本案房屋是夫妻双方共同的意思表示。在本案房屋买卖合同签约前，被告出售房屋已取得其配偶的同意；签约后，被告的配偶在《配偶同意出售房屋声明》上再次签字确认。到本案开庭，被告配偶仍表示同意出售房屋。签约前，被告就已经委托其父亲南北胜作为代理人，代为办理出售本案房屋的相关事项，包括与房产中介联系带看房屋等；签约后，被告再次签署了《售房委托书》，故被告的行为合法有效。即便签约当时被告未取得配偶同意出售房屋、被告未委托其父亲代为签约，但2017年3月5日被告配偶签署了《配偶同意出售房屋声明》、被告签署了《售房委托书》后，相关权利人追认了上述行为。根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告出售本案房屋并委托其父亲南北胜签约合法有效，不存在任何原告诉称的欺诈、恶意骗取预付款、乘人之危、显失公平、重大误解可撤销合同的行为，原告称卖家与中介恶意串通，没有任何事实和法律依据。三、本案房屋买卖合同合法有效，并已于2017年6月29日因原告违约而解除。原告违约拒绝继续履行本案房屋买卖合同的原因是因为房价整体下调后原告觉得买亏了，因此原告应按合同约定向被告承担违约责任。四、购房资格协议里面约定了原告是在签约时不具备购房资格，但是约定了原告应该卖掉一套房屋取得购房资格，或者指定有购房资格的人来履行与被告的房屋买卖合同，这个约定不违反法律法规的规定，也不影响合同的效力。五、合同明确约定总房款为1450万元，并没有违反税法强制性的规定。六、原告是否能够贷款与合同的效力没有关系。
麦田公司述称：同被告的答辩意见。此外，合同是否有效与购房资格无关，签署合同是双方真实意思表示，且双方均为完全民事行为能力人，故签署的合同真实合法有效。对于原告提出净房款630万元，家具家电等820万元，其总价共计1450万元系双方协商一致的结果，主合同第四条第一款第二段也明确上述两部分不可单独购买和出售，价款由买受人一并支付给出卖人，对于房屋总价、净价格、家具家电等均系协商结果，不违反国家强制性法律规定。原告称被告与第三人串通，请原告提供相关证据。
南潇向本院提出如下反诉请求：1.请求确认原、被告双方签订的北京市昌平区陈家营西路X号院X号楼X层X房屋买卖合同已于2017年6月29日解除；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金290万元；3.反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，南潇变更反诉请求为：1、判令解除黄锡阳与南潇于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件（商贷）、《购房资格协议》、两份《补充协议》、《房款支付协议》；2、判令黄锡阳向南潇支付定金200万元，除已付定金150万元不予退还外，黄锡阳再向南潇支付定金50万元；3、判令黄锡阳承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实和理由：南潇将位于北京市昌平区陈家营西路X号院X号楼X房屋以1450万元的价格出售给黄锡阳，双方于2017年3月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》、《房款支付协议》等一系列协议。因黄锡阳在签约时不具备购房资格，双方在《购房资格协议》中明确约定，黄锡阳应在2017年4月30日前，出售其家庭名下1套房屋以取得购房资格；如黄锡阳未能在上述约定时间内具备购房资格的，应在2017年5月7日前指定新产权人并确保新产权人具备购房资格。《房屋买卖合同》约定购房定金为200万元，黄锡阳支付了150万元定金后，至今拒绝购买该房屋，拒绝支付剩余50万元定金、拒绝出售其家庭名下房屋取得购房资格、拒不指定新产权人，已构成根本违约。经南潇及中介机构麦田公司多次催促，黄锡阳仍拒不履行合同义务。根据《房屋买卖合同》附件二第八条“违约责任”第3项“买受人根本违约”约定以及《购房资格协议》第三条第二款约定，南潇于2017年6月29日向黄锡阳送达了《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》，解除了双方所签《房屋买卖合同》及其他相关协议，并要求黄锡阳按约定支付290万元违约金。南潇认为，双方签订的合同合法有效，黄锡阳应严格按照约定履行合同义务，现黄锡阳违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。
黄锡阳针对反诉辩称：和本诉的事实和理由一致，再补充一点，因为合同约定净房款630万元，这200万元里面还包括其他款项，定金到底是多少双方约定不明。关于合同解除问题，反诉状中第一条说的很清楚，原告不具备购房资格，那么不具备购房资格还签订这个合同，按照北京市规定这个合同肯定是无效的，所以本合同属于无效合同，请驳回被告的反诉请求。
麦田公司述称：关于南潇的反诉请求，服从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：
2017年3月4日，黄锡阳（买受人）与南潇（出卖人）的代理人南北胜签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、《补充协议》两份、《房款支付协议》，双方就南潇出售其名下坐落于北京市昌平区陈家营西路X号院X号楼X层X号房屋（以下简称“X号房屋”）相关事项进行了约定，前述合同约定房屋的成交总价为1450万元，明确约定其中定金为200万元，定金支付均为自行交接，时间分别为签约当日支付20万元、2017年3月8日支付30万元、出房屋核验后且2017年3月20日前支付150万元。合同签订后，黄锡阳分五次向南潇名下招商银行账号为×××的账户内转账150万元。
2017年3月5日，南潇签署《售房委托书》载明，南潇欲出售X号房屋（产权证号为：X京房权证昌字第XX**号），因事务繁忙，特委托南北胜全权代理其签署出售房产的房屋买卖合同及相关协议、文件（包含解约协议类文件）等、收取房屋交易的购房定金，委托期限为委托书签发之日起至上述事宜办理完结为止。同日，南潇配偶解某签署《配偶同意出售房屋声明》，载明：本人系南潇配偶，同意将X号房屋对外出售，并认可南潇对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。
庭审中，为查明本案事实，本院依法通知麦田公司工作人员任某、党某及南潇配偶解某到庭陈述情况。证人解某称出售房屋一事其一直知情且同意委托南北胜办理相关事宜。证人任某称签约当日，南北胜出具了房产证原件、南潇及南北胜身份证原件，因签完合同时间太晚经黄锡阳同意后，麦田公司派人于签约第二日前往南潇住处由南潇与其配偶分别签署了《售房委托书》和《配偶同意出售房屋声明》，2017年3月5日其通知黄锡阳前述两份材料已经签完，黄锡阳称要出差材料先放在任某处。任某还表示2017年6月28日南潇方欲给黄锡阳邮寄解除合同通知其向黄锡阳索要邮寄地址，黄锡阳让先寄给任某，其收到后已将通知拍照用微信发给黄锡阳。证人党某称签约当日是黄锡阳与南北胜两个人来的，双方进行两个小时左右磋商后最终同意以1450万元达成交易。
针对合同解除通知是否送达黄锡阳一节，麦田公司提交了黄锡阳与任某的微信聊天记录，载明2017年6月28日任某向黄锡阳询问解约书面文件邮寄地址，黄锡阳回复邮寄给任某，任某于2017年6月29日收到书面解约通知并将文件拍照发送给黄锡阳。黄锡阳称收到微信说要解除合同，但并未收到和见到解约合同的具体文件。
2017年6月13日，黄锡阳起诉至本院要求撤销涉案房屋买卖合同，并要求南潇退还150万元。
另查一，南潇于2010年7月12日与解某登记结婚，401号房屋于2014年10月22日登记在南潇名下。南潇认可并追认南北胜代理其与黄锡阳就X号房屋签订的买卖合同及相关协议，并明确要求适用定金罚则处理本案。
另查二，双方签署的《购房资格协议》第二条载明签约时黄锡阳不具备购房资格，满足出售其或家庭名下1套房屋后即具备购房资格。该协议还约定了黄锡阳应于2017年4月30日前具备购房资格，若未按约定满足条件，则南潇同意将房屋所有权转移登记至黄锡阳指定人员名下。
另查三，双方签署的附件二（商贷）第八条违约责任第3项约定买受人逾期履约超过十五个工作日、拒绝购买房屋属于根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。
本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。本案中，南北胜代理南潇与黄锡阳签订的房屋买卖合同及相关协议，南北胜虽在签订当日未取得南潇的书面授权，但在签订合同次日南潇即签署书面委托书，南潇配偶亦在签订合同次日通过书面确认的方式同意出售房屋，南北胜代理南潇签订的协议对南潇发生法律效力。南潇与黄锡阳订立的房屋买卖合同是经黄锡阳与南潇代理人南北胜充分协商后确定了房屋成交总价及相关条款，该合同及相关附件未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。关于黄锡阳称签订合同时受到胁迫、该合同显失公平、南潇与麦田公司恶意串通等内容，其未提交证据予以证明，本院对此说法，不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现黄锡阳未按约定继续履行付款义务且以合同无效为由拒绝购买房屋，黄锡阳的行为已经构成根本违约，南潇依据双方合同约定有权单方解除合同。关于合同解除的时间，通过麦田公司提交的微信记录，在2017年6月28日时，黄锡阳同意由麦田公司工作人员任某代其收取南潇方发出的解除合同通知，2017年6月29日任某收到该解除通知后将内容通过微信告知黄锡阳，2017年6月29日应视为南潇解除合同的通知到达，该日双方签署的合同即已解除。因本案是黄锡阳违约，南潇主张适用定金罚则不退还已经收取的定金150万元，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于南潇要求黄锡阳继续支付50万元定金一节，定金合同是从实际交付定金之日起生效，因本案实际交付的定金数额为150万元，实际交付的定金数额少于约定数额的应视为变更定金合同，故南潇要求黄锡阳继续支付50万元定金的请求，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认黄锡阳与南潇于二〇一七年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《购房资格协议》、两份《补充协议》、《房款支付协议》已于二〇一七年六月二十九日解除；
二、南潇已收取黄锡阳的购房定金150万元不予退还；
三、驳回黄锡阳的诉讼请求；
四、驳回南潇的其他反诉请求。
本诉案件受理费108800元，由黄锡阳负担，已交纳。反诉案件受理费54400元，由黄锡阳负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 程 杰
代理审判员 周 静
人民陪审员 陈 洁
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 尹留洋