广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3987号
上诉人（原审原告、反诉被告）：田丽，女，1963年6月30日出生，汉族，身份证地址广东省从化市。
委托诉讼代理人：熊国华，广东一粤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东新大地宾馆，住所地广州市越秀区站前路*******号。
法定代表人：吴渤然，该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。
上诉人田丽、广东新大地宾馆（以下简称新大地宾馆）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田丽委托诉讼代理人罗俊、被上诉人广东新大地宾馆委托诉讼代理人谭子毅、陈嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人田丽上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.依法改判或发回重审；3.本案诉讼费由新大地宾馆负担。事实和理由：一、一审判决认定田丽交付给新大地宾馆的18万元为进场费属于事实认定错误。1.田丽与新大地宾馆对18万元性质并未作出明确约定，新大地宾馆于一审庭审时出示的场地使用费《收据》明显系新大地宾馆单方制作，其未有田丽签字确认，亦未有其他证据证明田丽曾知晓或收到此《收据》。一审判决认为“结合服装城B馆其他承租人对新大地宾馆开具的收到‘场地使用费’的收据的真实性予以认定”，这一认定没有任何事实依据。其他案件中其他承租人都提出未收到过场地使用费《收据》，都提出了是新大地宾馆单方制作，对《收据》的真实性提出过异议。田丽与新大地宾馆签订《租赁合同》与《补充协议二》未对该18万元作出过约定，新大地宾馆在一审庭审中辩称该费用为场地使用费，根据等价有偿的原则，既然田丽需要向新大地宾馆缴纳商铺租金，其性质就是使用租赁新大地宾馆场地的使用费，为何还要重复计算场地使用费，所以认定该18万元为进场费或场地使用费没有合同依据，田丽缴纳此费用亦应定性为预付租金。2.进场费实为商业地产租赁市场的潜规则，为了规制商业地产租赁市场上的进场费潜规则，公安部、商务部等部门在2006年颁布了《零售商供应商公平交易管理办法》，该办法第十三条规定：“零售商不得收取或变相收取以下费用：(一)以签订或续签合同为由收取的费用”。参照该规定，从性质上看，所谓进场费是出租人为了获取更大利益而另立名目收取的费用，与实际服务没有直接关系，因此该费用在本质上是没有法律依据的。所以新大地宾馆收取合同之外的高额费用却不敢出具任何发票。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中对交易习惯的定义和理解，交易习惯必须符合公序良俗的基本原则。进场费作为商业租赁行业中的潜规则，明显违背市场经济秩序及公序良俗原则，本就不应该为司法实践认可，一旦认定就为新大地宾馆任意收取高额进场费提供了合理的依据。事实上，新大地宾馆出租的新大地服装城B馆商铺向各承租人都收取过几十万元的进场费，各承租人曾初步统计新大地宾馆共收取进场费高达人民币一亿元以上，且新大地宾馆均未向各承租人出具任何发票，也未在合同中有所约定，且均不愿意退还或冲抵商铺租金，此内容在新大地宾馆一审中提到其与其他承租人的诉讼纠纷中都有提到。新大地宾馆收取高额进场费不退不抵，违背公序良俗，亦显失公平，也严重损害了各承租人和田丽的利益，田丽认为已支付18万元应定性为预付租金。二、一审判决认定租赁合同尚未解除属于事实认定错误。田丽于2017年6月将涉案商铺腾空，希望新大地宾馆按照2017年3月的约定收回涉案商铺并解除涉案合同，对此新大地宾馆不予确认。田丽与新大地宾馆一直积极沟通希望早日解除租赁合同，但新大地宾馆却一直推卸此事，田丽不得不于2017年7月8日将涉案商铺的钥匙交还至商场管理处。田丽将涉案商铺钥匙交还给商场管理处后，新大地宾馆未对田丽作出任何不同意接收涉案商铺的通知及书面说明，其行为已经表明新大地宾馆不但接收而且接受了田丽向其返还商铺，故双方的租赁合同已实际解除。新大地宾馆在一审庭审中亦未说明不接受田丽返还涉案商铺钥匙，田丽也已于2018年1月再次向新大地宾馆发出解除租赁合同的律师函，希望新大地宾馆早日确认合同已解除。一审判决认定双方租赁合同尚未解除属于认定事实错误。综上，田丽已在2017年6月份将涉案商铺交回给新大地宾馆，因此只要支付新大地宾馆2015年8月1日起至2017年6月30日止的租金，新大地宾馆应将18元预付款退回给田丽。请求二审法院支持田丽的上诉请求。
新大地宾馆答辩称：一、田丽向新大地宾馆的账户转入的18万元，为田丽向新大地宾馆承租B826商铺所缴纳的场地使用费，而不是预付款。新大地宾馆与田丽签订《租赁合同》后，田丽按照合同约定缴纳了部分租金，如果田丽在进场之初向新大地宾馆缴纳的是预付款的话，则按照常理，田丽会在合同履行开始时向新大地宾馆要求以预付款抵扣租金，而不是按照合同的约定缴纳相应的租金。二、在新大地宾馆与田丽未协商解除合同，以及田丽不具备约定解除权与法定解除权的前提下，田丽所提出的要求解除合同的请求依法不应予以支持。田丽与新大地宾馆双方所订立的《租赁合同》的租期为2014年1月1日至2018年12月31日，而田丽自2015年8月开始拒绝向新大地宾馆缴纳租金等费用，已构成严重违约，田丽作为违约方不具备解除合同的权利。新大地宾馆从诚实信用与遵守契约的角度出发，认为双方应继续按照合同的约定履行，因此新大地宾馆自知道田丽拒绝交租之日起一直向田丽寄送催款函以催促其按约缴纳租金等费用，是合法合理的行为。在双方未协商一致解除合同，且田丽亦不具备约定解除合同与法定解除合同的权利的情况下，除非发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化并继续履行对一方明显不公平或无法实现合同目的的，否则法院不应判决解除合同。而田丽却正是因可预见的经营亏损这个商业风险为由主张解除合同，如果法院支持其该项请求，不仅变相支持了田丽违背诚实信用的契约精神，还极大地损害了新大地宾馆的正常收取租金的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，在田丽严重违约的情况下，田丽并不具备解除合同的权利，若法院支持其该项请求，则可能会损害新大地宾馆的权益以及诚实履约的原则。
上诉人新大地宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持新大地宾馆第一项反诉请求；2.改判支持新大地宾馆第四、五项反诉请求；3.本案诉讼费由田丽负担。事实和理由：一审法院从公平原则出发，却拒绝适用双方签署确认并合法有效的《补充协议二》第七条所约定的违约责任，进而不予支持由田丽支付违约金以及补足免租期租金、租金差额的请求，并以《补充协议二》的标准计算田丽欠缴租金的部分属于适用法律错误，依法应予改判。（一）田丽与新大地宾馆签订的《租赁合同》与《补充协议二》是双方真实意思表示，其内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方均应自觉依约履行。按照《补充协议二》约定，田丽自2015年8月至今拒绝缴纳租金等费用的行为已构成严重违约，田丽应按照合同约定承担相应的违约责任。田丽与新大地宾馆签署的《补充协议二》第七条约定“如承租方仍未按本协议的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议的履行，本协议约定给予的租金优惠政策承租方自始不享有，承租方应按《租赁合同》约定的数额支付租金”。自合同成立至今，新大地宾馆一直按照合同的约定履行提供商铺与管理的义务，但田丽却从2015年8月开始拒绝缴纳租金等费用，属于严重违约行为，田丽应该按照《补充协议二》第七条的约定向新大地宾馆履行相应的违约责任，返还前期享有的全部租金优惠，全部租金优惠既包括2014年1月1日至2014年8月31日期间免缴的租金部分（租值按照租赁合同约定的数额计算），又包括2014年9月1日至田丽欠费期间的租金差额（租金差额指的是《租赁合同》约定的租金数额减去《补充协议二》约定的租金数额）。此外，新大地宾馆还有权按照《租赁合同》的租值标准向田丽催缴租金等费用。（二）根据双方所签订的《补充协议二》第七条，若承租方拒绝以优惠后的价格缴纳租金的，承租方应承担相应的违约责任，包括返还全部租金优惠以及按照《租赁合同》约定的租金标准缴纳租金。根据双方所签订的《租赁合同》，若承租方拒绝缴纳租金的，出租方有权收取违约金。上述违约条款的约定符合法律规定，为有效条款，且田丽在一审时并未对该条款所约定的违约金的计算方式提出异议，一审法院不应主动调整违约金的数额，甚至是拒绝适用违约条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，若当事人对违约金的数额或者计算方式有异议的，应向人民法院提出请求增加或减少。田丽在一审时并没有对违约条款提出任何异议，也没有请求一审法院调整违约金的计算方式，但一审法院却主动调整并不予适用《补充协议二》第七条所约定的违约条款，实则违背了合同的意思自治精神与履行合同义务的法律规则。综上所述，田丽与新大地宾馆签订的《租赁合同》与《补充协议二》是有效合同，田丽自2015年8月开始拒绝缴纳租金，已构成严重违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。请求二审法院查清事实，明确法律适用，依法改判支持新大地宾馆的全部请求。
田丽答辩称：一、一审判决中关于诉争的18万元，是田丽与新大地宾馆签订《租赁合同》前交付的费用，交付流程与《新大地服装城B馆商铺／洽谈间认租须知》中约定的交付“认租订金”和“余款”相符，从而认定诉争的18万元是认租须知中“认租订金”加“余款”，故田丽认为其交付的18万元是《租赁合同》、《补充协议二》预付租金是可以理解的，所以田丽从2015年8月开始没缴纳租金，新大地宾馆有一定责任。根据公平合理的原则，一审判决认为不宜适用《补充协议二》第七条的约定，所以不支持新大地宾馆在要求田丽付违约金、租金差额，一审法院上述内容事实认定清楚，适用法律正确。二、新大地宾馆在一审中针对田丽的诉请提供的证据中，其证据目录第一组证据2、田丽场地使用费收据，证据内容中表述已明确该36万元(两商铺各18万元，合计36万元)包含的是5万元摇号订金与31万元余款。新大地宾馆于《租赁合同》签订前，先后交纳了50025元和310025元，根据《新大地服装城B馆商铺／洽谈间认租须知》可知，新大地宾馆签订合同前需交纳认租订金和余款，且新大地宾馆亦递交了一张伍万元的摇号定金做为证据。根据田丽向新大地宾馆交付款项的顺序和金额，把剩余的31万元理解为摇号订金的余款亦无不当。既然该5万元和31万元根据一审证据应理解为订金，而订金本来就有预付款的功能，所以田丽要求以诉争的36万元冲抵租金，以及一审判决按《租赁合同》来计算租金，公平合理。三、新大地宾馆认为一审判决是主动调整违约金的数额，拒绝适用违约条款。首先，本案一审中，新大地宾馆提出了反诉，一审法院按照法律规定合并审理并作出判决。一审判决中，对于诉争18万元的理解及新大地宾馆的责任作出了认定，所以未支持新大地宾馆要求田丽支付违约金和租金差额的请求，而非主动调整违约金数额及改变计算方式。其次，田丽已缴纳与新大地宾馆签订的《租赁合同》中约定履约保证金为22200元，其性质本就有止损功能，而现新大地宾馆在收取了18万订金及履约保证金的同时仍要求田丽按《补充协议二》的内容计付租金和违约金，对田丽是极为不公平的。
2017年9月27日，田丽向一审法院起诉请求：1.解除田丽与新大地宾馆签订的新合字[2013]服B-826-01号《租赁合同》；2.新大地宾馆退回田丽承租B826号商铺的租金预付款18万元。
新大地宾馆提出反诉请求：1.自2015年8月1日起至判决生效之日止的租金（按双方签订《租赁合同》约定的每月租值计，暂计至2017年10月10日为227221元）；2.自2015年8月1日起至2017年10月10日的空调费9240元；3.自2015年8月1日起至2017年10月10日止的电费832元；4.迟延支付上述租金、空调费的违约金（自2015年8月1日起，每日以当月实际欠费总额的2%计，至实际清还之日止，总额以所欠总费用为限）；5.自2014年1月1日起至2015年7月31止租金差额101502.5元。
一审法院认定事实：2013年6月8日，新大地宾馆发出了《新大地服装城B馆商铺/洽谈间认租须知》，其中内容：客户确定参与以摇号方式认租洽谈间使用权后，请于2013年6月14日下午17点前到新大地服装城B馆租赁中心交纳认租商铺使用权的认租订金并签署本须知的承诺书，逾期办理视为放弃摇号参与权；认租方在摇号完成确定认租商铺后，须当场交纳余款，并领取《承租确认书》；承租方须承诺签署《租赁合同》和《承租确认书》的人为同一人、《承租确认书》的权益不得以任何形式转让出售，否则将视为认租方毁约，出租方有权将认租方所认租的商铺使用权另行处置，认租方所付认租订金不予退回。2013年6月10日，田丽通过银行向新大地宾馆转款5万元。2013年6月16日，摇号确定田丽认租新大地B馆B825号、B826号商铺，同日，田丽通过银行向新大地宾馆转款31万元。
2013年6月17日，田丽签署了《承诺书》，承诺已认真阅读上述认租须知所有条款，并承诺遵守上述认租须知所列的各项项目内容，及遵守摇号结果。同日，新大地宾馆（为出租方）与田丽（为承租方）签订编号为B826的《承租确认书》。
2013年12月1日，新大地宾馆（为出租方）与田丽（为承租方）签订了合同编号为新合字[2013]服B-826-01号《租赁合同》，约定：租赁位置为新大地宾馆2号楼新大地服装城B馆第八层B826号商铺/洽谈间，租赁期间为：2014年1月1日至2018年12月31日止；承租方应在每月十日前向出租方缴纳租金、空调费、电费，本期租金起点为7403元/月，合同期内每年一月起递增6%；空调费每月336元；电费按政府规定商业用电价格收取；承租方未按合同约定时间和金额缴纳租金等应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天按当月总费用额的2%加收滞纳金；如合同终止时（包括但不限于租赁期满不再续约、解除合同等），承租方尚欠出租方任何款项未付，承租方完全同意出租方不退还履约保证金及对场内所有物品有权留置、清点、提存；如承租方确需中途退租，应提前一个月向出租方发出书面申请，经出租方审核并书面同意后，出租方办理相关手续，双方一致同意承租方已支付的履约保证金不予退还等。
2014年1月1日，田丽进场经营。2014年12月21日，新大地宾馆（为出租方）与田丽（为承租方）签订《补充协议二》，约定：出租方与承租方于2013年12月签订了新合字[2013]服B-826-01《租赁合同》，为实现双方长期利益，根据双方实际经营需要，现出租方给予承租方租金方面的优惠政策；一、首年租金自2014年9月1日开始收取，即出租方给予承租方—定期限的免租期，2014年8月31曰前免收租金，电费和空调费按原合同约定收取；二、本商铺/洽谈间在本合同期的租金给予优惠，具体费用为：本期起点为人民币4025元/月，合同期内每年三月起递增5％，即本商铺/洽谈间：从2014年9月1日至2016年2月29日，每月4025元；从2016年3月1曰至2017年2月28日，每月4226元；从2017年3月1曰至2018年2月28日，每月4437元；从2018年3月1日至2018年12月31曰，每月4659元；四、本协议生效后，承租方原来己缴纳租金的，按多退少补的原则结清，多出的费用直接冲抵下月租金；六、本协议生效后，即成为新合字[2013]服8-826-01《租赁合同》、补充协议不可分割的组成部分，承租方承诺对前期已支付出租方的各项费用均无异议，除本协议中明确的具体事项之外，原合同的其余部分应完全继续有效，原《租赁合同》、《补充协议》与本协议如有冲突，以本协议为准；七、自本协议生效后，双方应严格按《租赁合同》、《补充协议》及本协议的规定执行，如承租方仍未按本协议的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议履行，本协议约定给予的租金优惠政策承租方自始不享有。承租方应按《租赁合同》约定的数额支付租金，前期承租方己享受的租金优惠金额应偿还给出租方，出租方有权依据《租赁合同》的约定单方面解除合同，向承租方追偿欠租，没收承租方己支付的合同保证金，并追究承租方的违约责任。《补充协议二》签订后，新大地宾馆按该协议的约定，免收田丽2014年1-8月租金，田丽按《补充协议二》约定的每月租值向新大地宾馆支付了2014年9月至2015年7月止的租金，2015年8月起田丽没有向新大地宾馆支付租金、空调费、电费。
2017年3月，新大地宾馆向田丽提出能否在该月交回商铺给新大地宾馆，田丽不同意；同年6月，田丽提出退还商铺给新大地宾馆，新大地宾馆不同意；2017年7月初，田丽将讼争商铺钥匙放在新大地宾馆处，此后没再回讼争商铺经营至今。
一审庭审中，田丽表示：因经田丽计算从2015年8月起至合同期满的2018年12月止租金等费用可与田丽已预付的18万元预付款抵扣完毕，故田丽从2015年8月起没向新大地宾馆支付租金等所有费用；2017年3月，新大地宾馆通知田丽预付的18万元预付款已抵扣完毕，要求田丽于当月迁出，田丽提出经营至同年8月，新大地宾馆表示可租至6月，但至6月时却通知田丽预付的18万元不能抵扣租金；除了新大地宾馆在2017年3月表示田丽付的款可抵扣租金外，没其他证据证明田丽付的18万元是预付租金；因新大地宾馆在2017年3月要求解除合同，而田丽已于2017年7月8日将商铺交回新大地宾馆，即双方就解除合同已达成合意，除此之外，没有其他关于解除合同的合同及法律依据。
新大地宾馆表示：从新大地宾馆向田丽开出的收款收据中注明其交付的36万元（两商铺）是场地使用费，以及田丽在承租之初已向新大地宾馆交纳租金的行为，再结合其他商铺承租人认可其在签订租赁合同前支付的是进场费的情况，可证明新大地宾馆收取田丽讼争商铺的18万元是进场费而非预付款；新大地宾馆没有表示田丽已付的18万元抵其未付的费用，也没同意其2017年6月迁出。
新大地宾馆就其上述主张提供了日期为2013年6月16日、顾客名称为田丽（B825、B826）、内容为场地使用费360000元的《收据》（存根联）及（2016）粤01民终14639号民事判决书到庭，在该判决书中显示新大地服装城B馆商铺B420号商铺承租人对新大地宾馆出具的收取其内容为场地使用费66万元的《收款收据》的真实性没有异议。田丽表示：我没有收到新大地宾馆就36万元出具的《收据》，故对新大地宾馆出具的上述《收据》的真实性不予认可，上述（2016）粤01民终14639号民事判决书与我无关。田丽至今未能提供证据证明新大地宾馆曾表示田丽已付的18万元抵扣租金，也没证据证明新大地宾馆同意田丽2017年6月退铺。
一审法院认为：一、合同效力问题。田丽、新大地宾馆在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》、《补充协议二》是双方真实意思表示，且内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方均应自觉依约履行。
二、合同是否解除问题。虽然新大地宾馆在2017年3月曾向田丽提出解除合同的要约，但该要约是要求田丽在2017年3月退铺，因田丽拒绝3月退铺，故新大地宾馆的上述要约已失效。现田丽提出新大地宾馆在2017年3月曾提出解除合同,新大地宾馆在同年6月也提出解除合同，是双方就解除合同达成合意的主张，没有合同及法律依据，故对田丽以上述主张为由要求解除合同的请求，一审法院不予支持。另，田丽在新大地宾馆明确表态不同意解除合同的情况下，将商铺钥匙放在新大地宾馆处的行为，不符合合同约定的解除合同条件，不构成租赁合同的解除。
三、田丽交付的18万元性质及是否退回问题。鉴于按《补充协议二》约定租值计算五年租期总租金为232314元，讼争的18万元已占该总租金的77.5%，若该18万元是《租赁合同》约定租金的预付租金，新大地宾馆再签订《补充协议二》，则面临可再收取的租金极有限的状况，不符合商业利益，且在承租商铺前预交绝大部分租金也不符合商铺租赁的交易习惯，故有理由相信该18万元非《租赁合同》约定租金的预付租金，再结合服装城B馆其他承租人对新大地宾馆开具的收到“场地使用费”的收据的真实性予以认定，以及本市商铺租赁存在收取进场费的交易习惯，故根据公平合理的原则，一审法院认定讼争的18万元是与《租赁合同》或《补充协议二》相结合作为商铺使用对价的进场费，对田丽提出讼争的18万元是《租赁合同》或《补充协议二》中约定租金的预付租金的主张，不予接纳。鉴于此，对田丽要求新大地宾馆全额退还18万元的请求，一审法院不予支持。
虽然根据公平合理、等价有偿的原则，在双方租赁关系提前终止时，出租人应按承租人剩余租期占总租期的比例计算退回相应的进场费，但因田丽要求解除合同的诉讼请求未得到一审法院支持，退回部分相应进场费的条件未成就，故在本案也不存在需处理退回部分进场费的问题。
四、对新大地宾馆反诉请求处理问题。鉴于讼争18万元是田丽与新大地宾馆签订《租赁合同》前应新大地宾馆的要求交付的费用，且田丽交付该18万元的流程与《新大地服装城B馆商铺/洽谈间认租须知》中约定的交付“认租订金”和“余款”的流程相符，故可认定讼争的18万元是上述认租须知中的“认租订金”加“余款”。因在上述认租须知中没有明确“余款”是什么性质的余款，且即使新大地宾馆开具的“场地使用费”收据属实，从表面文意上也可理解为承租商铺对价，以及双方一直就该18万元性质也没作出明确约定的情况下，田丽认为其交付的18万元是《租赁合同》、《补充协议二》约定租金的预付租金，并据此从2015年8月起没交纳租金等费用，是可以理解的，且讼争18万元的性质，是直至本案诉讼中才由一审法院依给付数额及交易习惯等因素综合确定的，故田丽在2015年8月依其对18万元为预付租金的理解而从该月起没交纳租金等费用不能完全归责于田丽，新大地宾馆也有一定的责任，故根据公平合理的原则，不宜适用《补充协议二》第七条的约定。据此，对新大地宾馆反诉要求田丽支付迟延给付2015年8月起租金、空调费的违约金，及要求田丽按《租赁合同》约定租值补支付2014年1月1日起至2014年8月31日止的租金及补支付2014年9月1日起至2015年7月31日止的租金差额的反诉请求，一审法院均不予支持，对新大地宾馆要求田丽按《租赁合同》约定租值支付2015年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金的主张，一审法院也不予接纳。
因经一审法院认定田丽交付的18万元只是进场费，而非《租赁合同》或《补充协议二》中约定租金的预付租金，故对新大地宾馆反诉要求田丽支付2015年8月起至本判决发生法律效力之日止的租金的请求，一审法院予以支持，但应按《补充协议二》中约定的租值计付。
因田丽同意按新大地宾馆提出的数额支付2015年8月起至2017年10月10日止的空调费、电费，故对新大地宾馆要求田丽支付空调费、电费的反诉请求，一审法院予以照准。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条的规定，于2017年12月6日作出判决：一、田丽应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向新大地宾馆支付自2015年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（自2015年8月1日至2016年2月29日，每月按4025元计付；从2016年3月1日至2017年2月28日，每月按4226元计付；从2017年3月1日至2018年2月28日，每月按4437元计付；2018年3月1日起至2018年12月31日，每月按4659元计付）；二、田丽应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向新大地宾馆支付自2015年8月1日起至2017年10月10日止的空调费9240元；三、田丽应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向新大地宾馆支付自2015年8月1日起至2017年10月10日止的电费832元；四、驳回田丽的全部诉讼请求；五、驳回新大地宾馆的其他反诉请求。案件受理费8634.68元（其中本诉受理费3900元，反诉费4734.68元），由田丽承担4908元，由新大地宾馆承担3726.68元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，田丽提交以下证据：1.田丽致新大地宾馆确认解除租赁合同律师函的EMS快递单，拟证明田丽已于2017年1月24日向新大地宾馆发出律师函；2.田丽致新大地宾馆确认解除租赁合同律师函，拟证明田丽请求新大地宾馆确认双方租赁合同已经解除；3.妥投证明，拟证明新大地宾馆法定代表人吴渤然本人已经签收律师函。新大地宾馆质证称：对该三份证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，该组证据不能证明田丽已经和新大地宾馆协商解除合同，也不能证明田丽享有合同约定的解除事由以及法定解除的权利，故对其请求确认解除合同的要求新大地宾馆不予认可。
2018年5月7日，新大地宾馆向本院提交《场地交接确认书》，拟证明田丽于2018年4月20日将涉案商铺交还给新大地宾馆，双方租赁关系于2018年4月20日解除。经质证，田丽的意见为：对于该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。田丽已于2017年6月底清空涉案商铺内所有物品，在2017年7月8日将商铺钥匙交付给商场管理处。一审开庭时，新大地宾馆已经明确收到了涉案商铺的钥匙，说明涉案商铺已经处于新大地宾馆的管理控制下，涉案商铺已无田丽任何物品，田丽与新大地宾馆之间的场地交接确认书时是出于和解的目的才签订的。
一审及二审中，田丽均陈述其将涉案商铺的钥匙交给管理处的时间为2017年7月8日，新大地宾馆对于该时间节点虽未予明确承认，但承认田丽是于2017年7月初将涉案房屋的钥匙交给了管理处。
新大地宾馆要求田丽支付从2014年1月1日起至2015年7月31日的租金差额为101502.5元，该差额的计算方式如下：2014年1月1日起至2014年8月31日期间免租数额为59224元（7403×8）；2014年9月1日起至2014年12月31期间的租金优惠额为13512元【（7403-4025）×4】；2015年1月1日起至2015年7月31日止26754元【（7847-4025）×7】；因2015年春节优惠，田丽仅交纳了2012.50元。上述金额合计101502.50元。对于新大地宾馆要求田丽支付上述租金的差额，田丽方意见为：（一）田丽已向新大地宾馆支付18万元的预付款，新大地宾馆曾向田丽承诺该款项可用于抵扣租金，故田丽未违约，亦无需向新大地宾馆支付租金差额。（二）2015年2月系农历新年期间，未能足月经营，新大地宾馆对商场所有承租人按半个月收取租金。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据双方当事人的上诉及分别的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）关于合同的解除时间及田丽应支付给新大地宾馆租金的截止时间；（二）田丽交付给新大地宾馆18万元款项的性质及田丽要求退回该款项是否应予支持；（三）新大地宾馆以田丽违约为由要求依照与田丽签订的《租赁合同》的租金标准计付全部租金依据是否充分；（四）新大地宾馆要求田丽支付尚欠租金的违约金是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，田丽主张其于2017年7月8日将涉案商铺的钥匙交给了新大地宾馆，故涉案商铺的《租赁合同》及《补充协议（二）》已于该日解除。对此，本院认为，首先，关于田丽该行为是否为合同约定的解除条件的问题。由于在涉案合同及补充协议中并无约定田丽将涉案商铺的钥匙交回给新大地宾馆，即可视为合同解除。因此，田丽以该理由认为涉案商铺的租赁合同及补充协议已于该日解除缺乏依据。其次，合同法关于合同解除的法律规范中没有规定违约一方具有合同解除权。鉴于上述理由，本院认定田丽、新大地宾馆合同解除的时间为双方签订《场地交接确认书》之日，即2018年4月20日。
关于田丽应支付新大地宾馆租金的截止时间。新大地宾馆二审虽然提交了双方于2018年4月20日交接商铺的证据，但新大地宾馆作为涉案商铺的实际控制人未提交证据证明田丽在2017年7月初将该商铺的钥匙交给新大地宾馆时，该商铺内还有田丽的物品未搬走，故由此可以认定涉案商铺在2017年7月8日就已由新大地宾馆实际控制。在田丽作为承租人违约并以交回钥匙给新大地宾馆的形式明确不再履行合同的情况下，新大地宾馆理应依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定接受商铺，防止损失扩大。诉讼中，新大地宾馆没有提交证据证明在其收到钥匙后，都采取了哪些减损措施。鉴于田丽交回商铺给新大地宾馆，新大地宾馆对外出租寻找新的承租人也需要一段时间，因此综合本案案情，根据合同法关于减损及公平原则的规定，本院酌定两个月的时间作为新大地宾馆寻找新承租人的合理期间。鉴于上述理由，本院对于新大地宾馆要求田丽支付其2017年9月8日之后的租金不予支持。
关于第二个争议焦点问题，根据田丽、新大地宾馆于2013年12月1日就涉案商铺签订的《租赁合同》约定的租金标准来看为每月7403元，且合同期内每年一月起递增6%；如按该标准计算，合同期内的租金共计500772元。2014年1月1日，田丽与新大地宾馆签订了《补充协议二》，协议约定新大地宾馆免除田丽2014年1-8月的租金及将原约定的从2014年9月起至合同届满之日止的每月租金金额调整为4025元，合同期内每年三月起递增5％；如以该标准计算，合同期内的租金共计222996元。两份合同相比较，总的租金差额为277776元。若该18万元不是田丽交纳的进场费，新大地宾馆作为一个以营利为目的的公司，就不可能会与田丽签订《补充协议二》，减免田丽277776元的租金。鉴于上述理由及本市商铺租赁市场存在收取进场费的交易习惯，本院对于一审法院根据公平原则认定讼争的18万元系涉案商铺使用对价的进场费予以支持。田丽主张涉案18万元是《租赁合同》或《补充协议二》中约定租金的预付租金缺乏依据，故本院不予支持。由于18万元系场地进场费，因此该费用应按比例计算，对于超出部分应由新大地宾馆返还给田丽。关于如何计付该笔费用的问题，双方合同约定的租赁期为60个月，则每月的费用为3000元（180000/60）。由第一个争议焦点分析可知，田丽应支付涉案商铺租金至2017年9月8日，因此进场费截止时间应计至该日止，即44个月零8天（2014年1月1日至2017年9月8日）。如按该使用商铺时间的比例计算，田丽应支付给新大地宾馆的进场费为132800（3000×44+3000÷30×8）元。因此，新大地宾馆应退回给田丽的场地使用费为47200元（180000-132800），对于田丽要求新大地宾馆退回其超出该数额之外的请求不予支持。
关于第三个争议焦点问题，由第二个争议焦点分析可知，田丽、新大地宾馆签订《补充协议二》约定，新大地宾馆通过免除租金和优惠的方式共减免了田丽277776元租金。在此情况下，田丽本应珍惜该协商成果，按照该协议的约定每月支付租金，但从本案查明的事实来看，田丽从2015年8月起就开始拒绝缴纳租金，田丽违约。根据该《补充协议二》约定，如田丽“仍未按本协议的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议履行，本协议约定给予的租金优惠政策承租方（即田丽）自始不享有，承租方应按《租赁合同》约定的数额支付租金，前期承租方已享受的租金优惠金额应偿还给出租方（即新大地宾馆）”，则田丽应按《租赁合同》的约定向新大地宾馆交纳租金。因此，在田丽违约拒绝交纳租金的情况下，新大地宾馆要求田丽依照《租赁合同》的约定支付其租金，并补交之前的租金差额符合《补充协议二》的约定，故本院予以支持。田丽关于新大地宾馆向其提供的是格式合同，应按有利于其来解释，故应按《补充协议二》的标准计算租金的上诉意见不成立，本院不予采纳。
关于田丽应支付新大地宾馆租金差额的具体数额。新大地宾馆主张租金的差额共计101502.50元，其中2012.50元，新大地宾馆主张系2015年2月春节期间的优惠。对于该款项，田丽认为该优惠系基于放假未足月经营，且新大地宾馆该优惠是针对全体承租人的，因此认为该部分款项不应由其补差。对此，本院认为，根据《补充协议二》的约定，只要田丽违约逾期交租给新大地宾馆，则田丽就不再享有任何租金优惠。况且，在新大地宾馆和田丽签订的合同及协议中也无约定春节期间田丽可享有交纳一半租金给新大地宾馆的权利。因此，本院对于新大地宾馆该部分主张予以支持。至于田丽认为可从其交纳给新大地宾馆的18万元中抵扣该租金差额的问题，由第二个争议焦点分析可知，该笔18万元为进场费，而非预付款，因此不具备抵扣的条件。
关于第四个争议焦点问题，新大地宾馆要求田丽支付尚欠租金的违约金的问题。根据本案查明的事实来看，本案纠纷的起因之一系新大地宾馆在收取田丽18万元款项时对于该款项的性质在认租须知及合同中表述不清。虽然诉讼中新大地宾馆提交了一份涉案商铺的场地使用费的收据以证明该款项为场地使用费，但由于其未提交证据证明该收据已交付给了田丽。因此，新大地宾馆对此应承担举证不能的过错责任。况且本院已经支持了新大地宾馆要求返还租金差额的诉讼请求，故基于公平原则，本院对于新大地宾馆要求田丽支付其尚欠租金违约金的请求不予支持。
综上所述，田丽、新大地宾馆上诉均部分有理，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，本院在查明事实的基础上予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23040号民事判决第二、三项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23040号民事判决第四、五项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23040号民事判决第一项为：田丽于本判决生效之日起十日内向广东新大地宾馆支付自2015年8月1日起至2017年9月8日房屋租金（自2015年8月1日至2015年12月31日，每月按7847元计付；从2016年1月1日至2016年12月31日，每月按8318元计付；从2017年1月1日至2017年9月8日，每月按8817元计付）；
四、田丽与广东新大地宾馆签订的《租赁合同》与《补充协议二》于2018年4月20日解除；
五、田丽于本判决生效之日起十日内向广东新大地宾馆支付2014年1月1日起至2015年7月31日期间的租金差额101502.50元；
六、广东新大地宾馆于本判决生效之日起十日内向田丽退还场地使用费47200元；
七、驳回田丽其他诉讼请求；
八、驳回广东新大地宾馆其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费3900元，由田丽负担2878元，广东新大地宾馆负担1022元；反诉受理费4734.68元，由田丽负担3061元，广东新大地宾馆负担1673.68元。
二审案件受理费12049元，由田丽负担6246元，由广东新大地宾馆负担5803元。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月二十九日
书记员 张 利
彭诗敏