汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0702民初603号
原告（反诉被告）:南京途牛国际旅行社有限公司,住所地江苏省南京市。
法定代表人：张伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆青云，该公司职员。
委托诉讼代理人：何江涛，陕西标典律师事务所律师。
被告（反诉原告）:汉中国际贸易中心有限公司,住所地陕西省汉中市汉台区。
法定代表人：邢雅枫，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：方园，该公司副总经理。
原告（反诉被告，下同）南京途牛国际旅行社有限公司（以下简称为南京途牛）与被告（反诉原告，下同）汉中国际贸易中心有限公司（以下简称为汉中国贸）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭审理了本案。原告南京途牛委托诉讼代理人陆青云、何江涛，被告汉中国贸委托诉讼代理人方园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南京途牛向本院提出诉讼请求：1、判令被告汉中国贸返还房屋租赁保证金5940元及剩余租金14071.86元，共计20011.86元；2、判令被告汉中国贸返还物业水电押金2000元及剩余物业管理和电梯维护费、中央空调使用费8055元，共计10055元；3、判令被告汉中国贸向原告支付自2016年12月31日起至付款之日止的同期银行贷款利息；4、本案诉讼费由被告汉中国贸负担；事实与理由：2015年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》、《物业管理合同》各一份。其中《房屋租赁合同》约定：原告租赁被告在汉中市汉台区中心广场西侧国贸中心主楼9层建筑面积90平方米的房屋一套，租赁期间为三年，即自2015年7月24日至2018年7月31日；房屋租金标准为每月33元/平方米，年租金总额为35640元。《房屋租赁合同》、《物业管理合同》签订后，原告南京途牛按照合同约定分别向被告汉中国贸支付租赁保证金5940元、水电保证金2000元、2016年7月31日至2017年7月31日的租金36709.20元，以及物业管理费、水电费、空调使用费14940元，以上合计59589.20元。后原告因经营调整，欲于2016年12月31日提前解除租赁合同，原告将解除通知提前一个月当面送达给了被告，原告按照合同约定支付20%的违约金7341.84元后租赁合同即解除。至此，被告还应返还原告租赁保证金及剩余租金20011.86元、物业水电押金、剩余物业管理费、电梯维护费、中央空调使用费8055元，但经原告多次催促，被告拒不退还，故诉至法院。
汉中国贸辩称，1、原告南京途牛解除租赁合同的函件是发至汉中国贸大酒店前台，并未发至原告分管物业工作的负责人方园手中。2016年12月30日，方园才从酒店前台转接到该告知函，因此原告正式通知答辩人要求解除《房屋租赁合同》和《物业管理合同》的时间应当是2016年12月30日。根据双方租赁合同的约定，原告若要提前解除合同需提前一个月通知答辩人，故原告未按规定期限提前通知答辩人就解除租赁合同的行为是中途擅自退租的违约行为；2、因原告擅自退租，答辩人要求按合同约定终止合同、收回房屋，原告所交保证金、押金和剩余租金答辩人概不退还；综上，应驳回原告的诉讼请求。
汉中国贸向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、《物业管理合同》；2、判令被反诉人南京途牛向反诉人支付房屋租金至合同解除之日止；3、要求被反诉人南京途牛恢复所租赁房屋的原状，或赔偿反诉人因恢复房屋原状需要花费的费用30647.78元；4、本案本诉与反诉诉讼费用由被反诉人南京途牛承担；反诉事实与理由：《房屋租赁合同》、《物业管理合同》签订后，反诉人即向南京途牛交付其租赁的房屋。但南京途牛未经反诉人同意，即擅自更改了房屋结构和设施，主要是拆除了卫生间及相应设施，在房屋内修建一个较大的、固定的接待办公用工作台（长5米、宽0.9米）。合同解除后，要恢复卫生间原有功能和设施，需花费30647.78元。搬离屋内的工作平台和恢复地面也需要支出费用。现在南京途牛已单方解除合同，其虽搬离租赁房屋，但应将租赁的房屋恢复原状，并支付至合同解除后房屋恢复原状之日的租金。
南京途牛针对汉中国贸的反诉辩称，1、租赁房屋后，对房屋内卫生间进行改造及屋内修建工作平台均得到汉中国贸的口头同意，如果的确要恢复，可以搬离在屋内修建的工作平台；2、汉中国贸主张的恢复卫生间的费用30647.78元没有依据；3、反诉答辩人只能给汉中国贸支付房屋租金费用到2016年12月30日。反诉答辩人愿意拆除房屋内修建的工作平台。
南京途牛为证明其主张及反诉抗辩意见，向本院提交了以下几组证据：1、《房屋租赁合同》，证明关于合同解除已有约定，原告按照合同约定通知被告解除租赁合同，被告应退还原告已交的保证金及未使用的租金费用；2、《物业管理合同》，证明双方对水电保证金、物业管理费、电梯维护费、空调使用费在合同中有明确规定；3、交通银行电子回执单、收据、增值税专用发票，证明原告已按照合同约定向被告支付房屋租金、押金、水电保证金、物业管理费、电梯维护费、和空调使用费；4、租赁合同解除告知函、顺风速递单、顺风速递快递状态查询页，证明原告已按照合同约定提前一个月向被告发出解除告知函，被告应当按照合同约定退还原告房屋押金、水电费保证金及未发生的房屋租金、物业管理费、电梯维护费和空调费；5、2016年12月28日《退房证明》，证明汉中国贸收到解除合同的告知函后，经与原告商议，同意解除租赁合同，并确定2016年12月28日为协商退房日，该退房证明同时还证明租赁房屋经汉中国贸验收后确认完好无损。针对南京途牛提出的上述证据，汉中国贸发表质证意见如下：对证据1、2、3、5的真实性没有异议但对其证明目的有异议，本案中因原告南京途牛未经同意，擅自单方面解除双方签订的合同，已构成违约，按照合同约定，南京途牛所交纳的保证金、押金及租金等费用一律不予退还。方园在退房证明上签字属实，但证明中表述“完好无损”并非是接受南京途牛未经同意擅自改造房屋结构的事实，且屋内修建的工作平台至今尚未拆除，卫生间也未恢复。对证据4的真实性和证明目的有异议，该解除函当时并未送达到方园手中，方园于2016年12月30日方才收到告知函，因此南京途牛并未按合同约定提前一个月通知原告解除租赁合同，而系单方面擅自解除。
汉中国贸为反驳南京途牛的主张和证明自己的反诉主张，向本院提交了以下几组证据：1、《房屋租赁合同》、《物业管理合同》，证明合同约定，如果提前解除合同应提前一个月通知对方。南京途牛未提前通知即单方解除合同已构成违约，其所交纳的保证金、押金及租金等费用一律不予退还；2、租赁房屋平面图及照片，证明南京途牛未经汉中国贸同意，擅自改变房屋结构，将租赁房屋内的卫生间设施拆除，以及在房屋内修建工作平台至今未恢复原状的事实；3、汉台区依霖设计装饰部出具的《单位工程造价表》，证明因南京途牛改变房屋结构和设施，如其拒绝恢复原状，恢复原状需支出工程费用30647.78元（未含清除办公平台及恢复地面费用）。针对汉中国贸提出的上述证据，南京途牛发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据3的真实性和证明目的有异议，汉台区依霖设计装饰部有无出具该工程费用的证明资质？
经各方当事人质证，本院对各方当事人没有争议的证据依法予以确认，并在卷佐证。
根据当事人陈述和经确认的证据，本院查明以下事实：：2015年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》、《物业管理合同》各一份。其中《房屋租赁合同》约定：原告租赁被告在汉中市汉台区中心广场西侧国贸中心主楼9层建筑面积90平方米的房屋一套，租赁期间为三年，即自2015年7月24日至2018年7月31日；房屋租金标准为每月33元/平方米，年租金总额为35640元，合同签订后三个工作日内南京途牛应当向汉中国贸一次性支付全年房屋租金和保证金5940元，租期内租金逐年增加3%。同时，《房屋租赁合同》第六条第（6）项约定：“租赁期内，若乙方（指南京途牛）因经营调整终止租赁的，需提前一个月通知甲方（指汉中国贸），并支付年租金的20%作为违约金，甲方同时退还乙方已交纳未使用的租金、保证金”，《房屋租赁合同》第七条第1项又同时约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方所交保证金和剩余房费作为违约金，甲方概不退还，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的……（4）乙未经甲方同意，中土擅自退租的……”;最后，《房屋租赁合同》第十条第1项规定：“租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状，费用由乙方承担，甲方不予任何补偿；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用”。《物业管理合同》除对租赁房屋、租赁期限、租金等事项进行了约定外，主要对物业费用、水电费、电梯维护费、空调房等事项进行了规定。其中约定：合同签订后，乙方（指南京途牛）需向甲方（指汉中国贸）缴纳水电费保证金2000元、物业管理费用每年3780元（90平方米，每平方米3.5元）、电梯维护费全年3240元（每月270元）、中央空调费全年7920元。《房屋租赁合同》、《物业管理合同》签订后，原告南京途牛按照合同约定分别向被告汉中国贸支付租赁保证金5940元、水电保证金2000元、2016年7月31日至2017年7月31日的租金36709.20元，以及物业管理费、水电费、空调使用费14940元。汉中国贸也向南京途牛交付了所租赁的房屋。南经途牛接收租赁的房屋后未经汉中国贸同意，将租赁房屋进行了改造，主要将屋内卫生间设施拆除，并在屋内修建一较大的固定的工作平台。南京途牛租赁使用汉中国贸房屋至2016年11月10日，其以公司业务调整为由，通过顺风速运，向汉中国贸发出《租赁合同解除告知函》一份，表示其提前一个月通知汉中国贸解除双方签订的《房屋租赁合同》，该速递邮件所载邮件的收件人为汉中国贸的公司主管酒店及公司物业的副总经理方园。该邮件于2016年11月12日被汉中国贸酒店的前台工作人员赵靓签收，后该邮件转交给了方园。2016年12月28日，汉中国贸方园给南京途牛出具《退房证明》一份，证明因南京途牛提前退租，经双方协商一致解除租赁合同，确定2016年12月28日为退还租赁房屋日，退房证明还载明“双方现场验收完好无损归还”。方园在《退房证明》上签字同时，还注明：“房屋钥匙已交”。此后，双方因保证金、租金费用的退还问题发生纠纷，协商无果，南京途牛遂诉至本院。
另查明，本案在庭审中，南京途牛对汉中国贸提交的汉台区依霖设计装饰部出具的《单位工程造价表》所评定的恢复原状需支出工程费用30647.78元提出异议，但未能提供相应的事实和证据予以反驳，也未在本院当庭给其指定的七个工作日内就恢复房屋原状所产生的工程费用是否申请司法鉴定提出书面申请。
本案在审理过程中，经本院主持调解无效。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于南京途牛提前解除租赁合同的行为是否构成违约的问题；（二）关于南京途牛租赁汉中国贸房屋后改变房屋结构和设施，是否应当恢复房屋原状或者赔偿相应损失的问题；（三）双方协议解除合同及退房后，因房屋至今未恢复原状所产生的房屋租金、物业管理费、电梯维修费经济损失问题。
本院认为，（一）关于南京途牛提前解除租赁合同的行为是否构成违约的问题，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》第六条第（6）项明确约定：“租赁期内，若乙方（指南京途牛）因经营调整终止租赁的，需提前一个月通知甲方（指汉中国贸），并支付年租金的20%作为违约金，甲方同时退还乙方已交纳未使用的租金、保证金”。南京途牛因公司业务调整决定解除与汉中国贸签订的租赁合同，其按照合同约定于2016年11月10日提供顺风速递向汉中国贸发出书面的提前解除租赁合同的《解除租赁告知函》，该邮件于2016年11月12日被汉中国贸公司的酒店前台工作人员赵靓签收，且该函件随后也实际由酒店前台交付方园本人，应当视为该《解除租赁合同函》已于2016年11月12日被汉中国贸签收。加之方园代表汉中国贸与南京途牛协商后，于2016年12月28日给南京途牛出具《退房证明》，结合南京途牛交付房屋钥匙的事实，可以认定南京途牛已按照双方合同的约定，将解除租赁合同的通知于一个月前告知了汉中国贸，并于2016年12月28日协议解除了房屋租赁合同及物业管理合同，南京途牛提出提前解除租赁合同的行为不构成违约符合本案实际。但是，《房屋租赁合同》第七条第1项又同时约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方所交保证金和剩余房费作为违约金，甲方概不退还，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的……（4）乙未经甲方同意，中土擅自退租的……”。本案南京途牛因不能提供有效证据证明其改变租赁房屋的结构系经汉中国贸同意，其行为已违反《房屋租赁合同》第七条第1项的规定，构成违约。根据民事合同当事人意思自治原则，本案南京途牛根据合同约定本应无权要求汉中国贸退还所交保证金、押金及剩余租金等费用。南京途牛主张其自行承担截止2016年12月31日期间所交剩余租金、物业管理费、电梯维修费、中央空调费20%的违约责任即7341.84元后，不违反合同约定和法律规定，本案予以确认。但其要求汉中国贸退还房屋租赁保证金5940元、水电押金2000元、剩余租金14071.86元、剩余物业管理费和电梯维护费及中央空调使用费8055元，共计30066.86元，并承担拖欠银行贷款利息。本院认为，综合本案实际，鉴于南京途牛所交租赁保证金5940元、水电保证金2000元，共计7940元均属于合同履约保证金，因南京途牛已构成违约而无权请求退还。其余22126.86元（即：30066.86元-7940元=22126.86元）并未实际发生，从公平交易并考虑综合本案实际，该22126.86元费用汉中国贸应当向南京途牛予以退还。故南京途牛的诉讼请求本院部分支持。汉中国贸以南京途牛构成违约，南京途牛所交保证金、押金及剩余租金等费用全部不予退还的抗辩意见本院部分予以采纳。另外，南京途牛要求汉中国贸按照银行贷款利率支付上述款项利息的诉讼请求，因其具有违约行为，该请求本院不予支持。
（二）关于南京途牛租赁汉中国贸房屋后改变房屋结构和设施，是否应当恢复房屋原状或者赔偿相应损失的问题。根据双方《房屋租赁合同》第十条第1项规定：“租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状，费用由乙方承担，甲方不予任何补偿；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用”。本案租赁合同虽然系双方协议解除，但提出提前解除租赁合同的是南京途牛，根据该合同条款的约定，汉中国贸可以选择适用该条款的规定。现双方的房屋租赁合同及物业管理合同虽然已经于2016年12月28日解除，南经途牛也已腾退了租赁的房屋，但其因擅自改造房屋结构并给汉中国贸造成的影响还客观存在，尚未恢复原状，汉中国贸反诉要求其恢复房屋原状，如不能恢复原状即要求其承担恢复工程实际发生的费用符合合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持。关于恢复原状的工程费用，南京途牛尽管对汉中国贸单方委托汉台区依霖设计装饰部作出的《单位工程造价表》提出异议，但并未提出客观、具体的反驳意见，也未就此费用提出司法鉴定申请，本院认为汉台区依霖设计装饰部作出的《单位工程造价表》评定的恢复原状需支出工程费用30647.78元意见，可以作为本院确定恢复原状费用支出的依据。
（三）双方协议解除合同及退房后，因房屋至今未恢复原状期间所产生的房屋租金及物业管理费、电梯维修费等损失问题。鉴于原、被告双方租赁合同解除后，因南京途牛至今未能恢复租赁房屋的原状，租赁房屋内修建的工作平台至今也未拆除，导致汉中国贸该房屋至今不能正常经营使用，2017年1月1日至判决确定之日所产生的房屋租金损失、物业管理费、电梯维修费、中央空调费按照实际金额由南京途牛向汉中国贸据实予以结算。南京途牛应对因此产生的经济损失承担主要责任，汉中国贸因放任该经济损失扩大，对此损失应承担次要责任。在责任比例划分上，本院酌定以南京途牛承担70%责任、汉中国贸承担30%责任为宜。即自2017年1月1日起判决确定之日止，由南京途牛按照年租金36540元、年物业管理费3780元、年电梯维护费3240元的标准，向汉中国贸赔偿该期间70%的房屋租金损失、物业管理费和电梯维护费损失，其余损失由汉中国贸自负。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司于判决生效后二十日内退还原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司房屋租金、物业管理费、电梯维护费共计22126.86元（即：30066.86元-7940元=22126.86元）；
二、驳回原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司于判决生效后二十日内恢复所租赁的被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司的汉中国贸中心大楼九楼房屋的原状：即恢复房屋内原有卫生间设施、功能，拆除房屋内固定的工作平台并恢复地面装饰；南京途牛国际旅行社有限公司在恢复房屋原状过程中，汉中国际贸易中心有限公司应当给其提供必要的施工所需便利条件。如果南京途牛国际旅行社有限公司未能在规定期间内恢复房屋原状，应当向汉中国际贸易中心有限公司支付恢复房屋原状需要支出的工程费用30647.78元；
四、自2017年1月1日起至判决确定之日止，由原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司按照年租金36540元、年物业管理费3780元、年电梯维护费3240元的标准向被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司赔偿该期间70%的房屋租金损失、物业管理费和电梯维护损失，剩余30%由被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司承担。
五、驳回被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费552元，由原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司负担220元，由被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司负担332元；反诉案件受理费383元，由被告（反诉原告）汉中国际贸易中心有限公司负担77元，由原告（反诉被告）南京途牛国际旅行社有限公司负担306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 员 冯汉军
人民陪审员 熊妙娥
人民陪审员 侯海成
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 赵 聪