四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川19民终172号
上诉人（原审被告）李兰英，女，生于1973年8月30日，汉族，住四川省南江县南江镇。
被上诉人（原审原告）周静，女，生于1988年10月6日，汉族，户籍地四川省南江县南江镇，住南江县南江镇。
委托代理人田桂林，男，生于1968年3月17日，汉族，住四川省南江县正直镇。
委托代理人屈亮，男，生于1974年10月12日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
上诉人李兰英因租赁合同纠纷一案，不服南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，听取了上诉人李兰英、被上诉人周静及其代理人田桂林、屈亮的意见。本案现已审理终结。
一审认定，南江县南江镇朝阳光雾山新闻中心22号门市产权归赵梓强所有。2012年8月31日，赵梓强与李显强签订《门市租赁合同》，将该门市租给李显强使用，约定租期为2012年12月1日至2015年11月30日，租金每年5万元。2013年6月29日，李显强经赵梓强同意将门市转租给被告李兰英，约定转租时间为2013年6月29日至2015年11月30日，转让费70000元。2015年9月26日，李兰英没征得赵梓强同意将该门市转让给原告周静，双方签订了《门市转让合同》，转租时间从2015年9月26日至2015年12月30日，转让费72000元。合同签订后，周静支付李兰英转让费72000元,李兰英将门市交与周静。周静接收门市后开始装修，在装修过程中房主赵梓强明确表示不同意李兰英将门市转租给周静。周静缴纳接收门市前的天然气使用费249元。
原告周静与被告李兰英口头约定，2015年9月1日以前天然气使用费超出100元由被告李兰英承担，低于100元由原告周静承担；2015年10月19日，周静缴纳2015年9月1日以前天然气使用费249元。李兰英交付门市前，合同中没有约定的财产：美的分体落地式空调一台、条桌6张、木登24个、32英寸Skyworth电视一台、万宝消毒柜一个、操作柜台一台、燕京啤酒展示柜一台、三开门展示柜一台、灶台组合灶一套、洗碗池两口、立上嘉不锈钢开水器一个、前锋热水器一台、其中三开门展示柜一台已由周静变卖。
一审认为，本案焦点之一，未经出租人出意，将租赁物转租给他人的转租合同的效力。2015年9月26日，原告周静与被告李兰英没征得房主赵梓强同意签订《门市转让合同》，房主赵梓强得知房屋被再次转租后，明确表示不同意转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，承租人经出租人同意将租赁物转租，则承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人与出租人之间签订的合同和承租人与次承租人订立的合同各是一个独立的合同，就其效力而言，均不受另一个合同效力的影响，也互不为另一个合同的生效与否的条件；第二款规定了出租人的合同解除权，并非是转租合同无效。因此，承租人李兰英与次承租人周静订立的转租合同，在李兰英承租期内应依法认定为有效合同，周静于2015年11月10日提起诉讼要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定合同自通知到达对方时解除，因此合同应从2015年11月解除，原告要求解除合同的理由成立，一审予以支持。2015年11月30日租赁期限届满，被告李兰英无权转租，该部分无效。本案焦点之二，转租合同不能履行的损失承担。本案中，致次承租人周静不能对租赁物行使租赁权的原因，是由于承租人李兰英向次承租人周静提供的租赁物租期存在权利瑕疵引起，故依法应由李兰英对周静的损失承担主要责任；周静也应承担部分责任。合同解除后，鉴于原告周静已实际使用门市，应当支付房屋租金，李兰英应酌情返还周静门市租金和转让费40000元，并按口头约定支付天然气使用费249元，周静应自行拆除没有形成附合物的装修装饰，已形成附合物的装修装饰，被告明确不同意利用的，原告对该部分损失要求赔偿的诉请，一审不予支持。周静应按判决指定期限交付门市及被告李兰英的财产，逾期交付门市每月支付租金4166.67元，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十一条第一款第（二）项之规定，判决：一、原告周静与被告李兰英自2015年12月1日至2015年12月30日期间门市转让合同无效；二、解除原告周静与被告李兰英自2015年11月10日至2015年11月30日期间门市转让合同；三、原告周静自本判决生效之日起三日内腾退门市给被告李兰英；逾期腾退门市每月支付门市使用费4166.67元直至实际交付门市之日止；四、被告李兰英自本判决生效之日起三日内支付原告周静天然气使用费249元，返还租金40000元；五、驳回原告周静要求被告李兰英赔偿房屋装修损失16000元的诉讼请求。一审案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告周静负担404元，被告李兰英负担600元。
上诉人李兰英的主要上诉理由是：一、一审认定事实不清。被上诉人周静是因为经营不善，不愿意继续承租案涉门市，而不是门市所有人赵梓强不同意转租该门市；上诉人与被上诉人的转租期限为2015年9月26日至2015年11月30日，并非一审法院认定的2015年9月26日至2015年12月30日；一审认定的门市转租协议终止时间错误，应为李兰英收到起诉状副本的时间；周静起诉要求李兰英返还转让费，而一审判决返还租金，判非所请；一审法院对被上诉人周静变卖的部分财物未作判决不当。二、一审适用《中华人民共和国合同法》第九十六条确定合同解除时间错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，或发回原审法院重审。被上诉人周静以一审法院认定事实清楚，适用法律正确为主要内容作了答辩。
经二审查明的事实与一审一致，二审对一审查明的事实予以确认。二审还查明，2016年3月15日，案涉门市及门市内“美的”空调等财产现已由被上诉人周静移交给房主赵梓强。
本院认为，案涉门市系案外人赵梓强所有，由赵梓强租给李显强，李显强又将该门市转租给上诉人李兰英，李兰英将该门市再次转租给被上诉人周静。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上诉人李兰英与被上诉人周静签订租赁合同时，李兰英未征得赵梓强同意，赵梓强也明确表示不同意李兰英的转租行为，现赵梓强已经收回了该门市。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项规定：“当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，上诉人李兰英未征得门市所有人赵梓强同意，加之李兰英与周静签订租赁合同的租期已超出了李兰英与李显强签订租赁合同的租赁期限，致使周静租赁该门市的目的不能完全实现，被上诉人周静诉请解除合同的理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被上诉人周静承租案涉门市后，实际使用了门市，应当适当支付房屋租金。周静向李兰英交付的72000元中包含了门市转让费及租赁期间的租金，一审法院判决李兰英返还周静40000元合理，二审予以确认。按双方口头约定，李兰英应支付周静249元的天然气使用费，双方对此均无异议，二审予以确认。
综上，一审对上诉人李兰英与被上诉人周静租赁合同效力认定不当，适用法律部分错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十一条第一款第（二）项、第二百二十四条、第二百二十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决第四项，即“被告李兰英自本判决生效之日起三日内支付原告周静天然气使用费249元，返还租金40000元”;
二、维持南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决第五项，即“驳回原告周静要求被告李兰英赔偿房屋装修损失16000元的诉讼请求”;
三、撤销南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决第一项，即撤销“原告周静与被告李兰英自2015年12月1日至2015年12月30日期间门市转让合同无效”；
四、撤销南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决第三项，即撤销“原告周静自本判决生效之日起三日内腾退门市给被告李兰英；逾期腾退门市每月支付门市使用费4166.67元直至实际交付门市之日止”；
五、将南江县人民法院（2015）南民初字第1788号民事判决第二项“解除原告周静与被告李兰英自2015年11月10日至2015年11月30日期间门市转让合同”变更为“解除上诉人李兰英与被上诉人周静于2015年9月26日签订的门市转让合同”。
本判决所确定的金钱给付义务，限判决生效后10日内履行完毕。
如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2008元，由上诉人李兰英负担1500元，被上诉人周静负担508元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王健宇
代理审判员 朱 芹
代理审判员 杨 睿
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王丽珍