广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤01执复108号
申请复议人（异议人）：潘剑锋，住广州市越秀区。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：邱尚启。
被执行人：潘华锋，住广州市越秀区。
被执行人：罗志强，住广州市天河区。
被执行人：廖晓明，住广州市天河区。
被执行人：李伟杰，住广州市海珠区。
被执行人：莫碧坚，住广州市越秀区。
被执行人：广州锐玛贸易有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：潘华锋。
第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区。
负责人：叶祝华。
申请复议人潘剑锋不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法执异字第237号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
广东省广州市海珠区人民法院在执行（2014）穗仲案字第3304号调解书一案过程中于2015年6月10日作出（2015）穗海法执字第2500-4号执行裁定，裁定拍卖被执行人莫碧坚所有的位于广州市建基路X号2205房（以下简称涉案房屋）。因异议人潘剑锋向执行法院主张涉案房屋的租赁权，2015年11月17日执行法院发出（2015）穗海法执字第604、2500号通知书给异议人，通知将涤除涉案房屋上的租赁权后再依法拍卖。潘剑锋不服该执行行为，提出异议，主张对涉案房屋的承租权不同意搬迁。执行法院经审查认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该案异议人主张对涉案房屋享有租赁权，仅提交了与被执行人莫碧坚签订的《物业租赁合同》，未提交租金支付证明、实际占有使用涉案房屋等证据，且合同约定的租金明显过低。故异议人主张租赁权证据不足，不予认定。二、涉案房屋已设定抵押权并登记，抵押权人也已申请执行并要求涤除涉案房屋的租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因涉案房屋抵押权设立、登记先于异议人主张的租赁权，故即使异议人主张的租赁权成立，执行法院将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖并未违反法律规定。故异议人的异议理由不成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回异议人潘剑锋提出的执行异议。
潘剑锋向本院申请复议称：一、其在2010年底就租住在涉案房屋，由于其与莫碧坚是亲戚关系，所以当时双方并没有签署租赁合同，只是口头协议。直至到2014年1月8日双方才正式签署了租赁合同。而中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中行海珠支行）是在2012年7月2日对涉案房屋设定抵押权并登记的，因此，本案并不适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定。即使法院不认可其在抵押权设立前已租赁涉案房屋，也只能是在该房屋拍卖过户到买受人名下后，由买受人决定是否解除租赁合同。而且其也从未做过任何阻碍担保物权人实现担保物权的行为。二、执行法院作出的(2015)穗海法执异字第237号执行裁定认定事实不清。其并没有与被执行人恶意串通，租住涉案房屋是合情合理合法的。其在广州市一直是租房居住。其与潘华锋是亲兄弟关系，莫碧坚是潘华锋的配偶，显然如此亲密的亲戚关系租住涉案房屋的租金比市场价低是很正常的。而且从2010年底开始双方就约定租住涉案房屋一直按每月2000元租金租住。中行海珠支行向法院提交的2014年广州市房屋租金参考价并不能作为定案的依据，只是一个租金参考。三、本案也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，执行法院适用法律错误。综上，请求撤销执行法院作出的(2015)穗海法执异字第237号执行裁定。
本院查明，申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）依据广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第3304号调解书申请执行被执行人潘华锋、罗志强、廖晓明、李伟杰、莫碧坚、广州锐玛贸易有限公司关于金融借款合同纠纷一案，经本院指定由执行法院执行，执行法院以（2015）穗海法执字第2500号立案执行。2015年6月10日，执行法院作出（2015）穗海法执字第2500-4号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。因潘剑锋向执行法院主张涉案房屋的租赁权，执行法院于2015年11月17日发出（2015）穗海法执字第604、2500号通知书给潘剑锋，通知将涤除涉案房屋上的租赁权后依法拍卖。潘剑锋遂提出本案异议。
据房地产登记簿查册表记载，涉案房屋产权人为莫碧坚，建筑面积108.2589平方米，于2015年5月29日的评估价为2652300元。并于2012年7月2日登记抵押权，权利人为第三人中行海珠支行。执行法院于2014年8月26日以（2014）穗海法立保字第73号民事裁定查封。并于同年9月1日被执行法院以（2014）穗海法民二初字第1558-1号、第1559-1号民事裁定轮候查封。
另查，第三人中行海珠支行依据已经生效的（2014）穗海法民二初字第1559号民事判决申请执行被执行人莫碧坚、潘华锋、广州锐玛贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，执行法院以（2015）穗海法执字第604号立案执行。
异议期间，潘剑锋向执行法院提交了落款日期为2014年1月8日、甲方（出租方）莫碧坚、乙方（承租方）潘剑锋的《物业租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2014年1月8日至2023年1月7日止，租金为每月2000元，租金一年一交，每年1月31日前缴交当年租金，以现金方式缴纳租金。民生银行广州分行向执行法院提交了广州市房地产租赁管理所2014年广州市房屋租金参考价，拟证明涉案房屋同地段的海珠区滨江街滨江花园电梯楼租金为40元/平方米，富基广场电梯楼租金为47元/平方米。
复议期间，潘剑锋向本院补充提交2011年4月2日广州珠江数码集团有限公司出具的《珠江数码业务受理单》以及预收款凭证（复印件），拟证实其早在2010年底租住在涉案房屋。
本院认为：（2014）穗仲案字第3304号调解书已经发生法律效力，各被执行人均未全面履行该调解书确定的义务，执行法院查封被执行人莫碧坚名下的涉案房屋，符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，中行海珠支行于2012年7月2日对涉案房屋设定抵押权。潘剑锋提交的证据反映其与莫碧坚签订有落款时间为2014年1月8日的租赁合同。虽然复议中潘剑锋补充提交2011年4月2日《珠江数码业务受理单》以及预收款凭证的复印件，但该材料仅能证实潘剑锋以其个人名义申办珠江数码业务，并不能证实其自此实际居住于涉案房屋，更不能证实其从该时间起已经合法承租涉案房屋。因此，执行法院认定涉案房屋的担保物权设定先于潘剑锋主张的租赁权，并无不当。由于潘剑锋提交的租赁合同租期为10年，而且租金标准明显低于市场价格，该租赁权继续存在于拍卖财产上对在先的中行海珠支行的担保物权及优先受偿权的实现有较大的影响，且中行海珠支行亦明确请求执行法院依法除去该租赁权后才进行拍卖。故执行法院决定将涤除涉案房屋上的租赁权后依法拍卖，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。
综上所述，潘剑锋的复议请求于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人潘剑锋的复议申请，维持广州市海珠区人民法院(2015)穗海法执异字第237号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一六年六月二十八日
书记员 叶 迪