＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）二中民终字第13648号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）史双宁，男，1980年9月17日出生。＼n委托代理人赵冰凌，北京策略律师事务所律师。＼n委托代理人赵丙浩，北京策略律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）孙丽丽，女，1963年6月17日出生。＼n委托代理人刘清水，男，1954年10月30日出生。＼n上诉人史双宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年5月，史双宁起诉至原审法院称：2012年9月24日，我与孙丽丽签订一份《房屋租赁合同》，约定我租赁孙丽丽位于北京市×××502室（下称502室）的房屋一套，双方并就租赁期限、租金、违约责任等做了相应约定。合同签订后，我依约向孙丽丽支付了全部租金，共计人民币120000元。2013年1月，我因工作变动，需离开北京前往海口工作，以致无法继续租赁该房屋。之后，我按合同约定提前30日向孙丽丽通知提前解约并多次与孙丽丽联系协商退房事宜。然而，孙丽丽却以各种理由回避，不仅拒不和我办理房屋交接手续，且拒绝按合同约定退还剩余租金。现我已将房屋全部腾空，并已就提前退租事宜依约提前通知孙丽丽，根据相关规定合同已达到解除条件，孙丽丽拖延收房的行为使我蒙受了巨大的经济损失。故请求法院判令：解除我与孙丽丽签署的《房屋租赁合同》；孙丽丽向我返还房屋租金65000元；孙丽丽支付我从海口至北京及北京至海口的交通费5139元、住宿费712元；孙丽丽支付公证费1010元、律师费10000元。＼n孙丽丽答辩并反诉称：我同意史双宁要求解除合同的诉讼请求。史双宁在起诉书中陈述我拒绝办理交接手续、拒绝退还租金与事实不符，在史双宁未交还房屋之前，不存在退还房租问题。而且史双宁主张的交通费没有合同依据也不能证明史双宁支付的交通费与本案有关。关于住宿费与本案无关，即使有关也应由史双宁自己承担。对于公证费、律师费也应由史双宁承担。另外，史双宁与我签订的房屋租赁合同约定的期限为2012年10月至2013年9月，史双宁要求提前解除合同属于违约，应承担违约责任。故我反诉要求史双宁支付我违约金20000元。＼n史双宁针对孙丽丽的反诉答辩称：我同意承担违约金，但合同约定的违约金过高。＼n原审法院经审理认为：史双宁、孙丽丽签订的《房屋租赁合同》是史双宁、孙丽丽真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按合同约定履行各自义务。对于史双宁主张的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因孙丽丽同意解除，法院不持异议。对于史双宁主张的退还65000元房屋租金的诉讼请求，法院认为，史双宁、孙丽丽签订合同后，在租赁合同的期限尚未届满时，史双宁因自身的原因提出解除合同，史双宁作为合同的违约方无权解除合同，且根据庭审调查及双方提交的证据，史双宁于2013年4月27日才彻底搬出承租的房屋，2013年5月25日才正式办理交接，故史双宁的租金应计算至房屋交接时止，史双宁应支付给孙丽丽的租金为78075元。对于史双宁主张的交通费、住宿费、公证费、律师费因没有由孙丽丽承担的合理依据，故法院不予支持。对于孙丽丽主张的反诉请求，史双宁作为违约方应支付孙丽丽违约金，但因史双宁提出违约金过高，故法院予以酌定。据此，原审法院于2013年7月判决：一、解除史双宁与孙丽丽于二○一二年九月二十四日签订的《房屋租赁合同》；二、孙丽丽于判决生效之日起的十日内退还史双宁房屋租金四万一千九百二十五元；三、史双宁于判决生效之日起的十日内支付孙丽丽违约金一万一千九百二十五元；四、驳回史双宁的其他诉讼请求；五、驳回孙丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（修正案）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，史双宁不服，上诉至本院称：合同解除日期为2013年3月16日，原审判决的租金计算截止日期有误，迟延收房的过错全部在于孙丽丽，原审判决房屋租金计算错误；因孙丽丽拖延交接房屋造成的公证费、律师费应由其承担，我为及时交房而支出的交通费、律师费、公证费等理应由孙丽丽承担；请求二审法院撤销原判第二项，改判孙丽丽向我返还房屋租金64194元，撤销原判第四项，改判孙丽丽支付我从海口至北京及北京至海口的交通费5139元、住宿费712元、公证费1010元、律师费10000元。孙丽丽同意原判。＼n经审理查明：2012年9月24日，孙丽丽（出租方、甲方）与史双宁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于502室；房屋租赁期自2012年10月1日至2013年9月30日止；甲方应于2013年8月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金10000元／月，租金总计人民币120000元，支付方式：按年付现金，由乙方在承租年每年年末前支付甲方，先付后用；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。合同第十条“违约责任”（二）约定：租赁期间甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，史双宁支付孙丽丽120000元租金。＼n原审庭审中，史双宁为证明就提前退租事宜及时通知了孙丽丽，出具了短信记录。2013年2月17日的短信内容为：“孙姐好，这次未能长住您的好房子满一年很是遗憾。希望两年后回去可以能够再继续租住您的大房子……”。2013年3月18日的短信内容为：“孙姐您好，我是小史，阿姨的身体好些了吗？……退房的事肯定是我们错了，不赔偿肯定是说不过去的，但是我们确实现在带着孩子在外地也需要现金周转，如果按照咱们的合同，我负担起来真的困难，您看我们按照房屋中介市场普遍规则给您少赔一点违约金可以吗？当时真的不知道会有这样的变化，对给您带来的麻烦我们深感抱歉，恳请孙姐谅解，真心祝愿阿姨早日康复。”2013年3月24日的短信内容为：“孙姐好，我已到北京，你方便的时候我过去看您一下。”“孙姐您好，麻烦您方便的时候回个电话，关于违约的事，您我面对面沟通一下，可能一切都很好谈，谢谢，史双宁。”2013年3月26日的短信内容为：“孙姐好，明天我就想搬了，麻烦您今明天拨冗见个面，谢谢，史双宁。”史双宁提交了一份2013年3月27日的录音。录音中史双宁提到让孙丽丽先验房，先把房做个交接。孙丽丽说到：“我肯定过不去，先让物业经理过去。”史双宁提到：“应有孙丽丽的委托手续。”孙丽丽回答：“人家是物业经理不会管这事。”史双宁提到：“那他验房跟没验房是一样的呀。”孙丽丽回答：“那你就拿着钥匙吧，到了期限再给我也行。”孙丽丽又说到：“那你开始怎么跟我说的，对吧，你开始说住三年，然后每个月给你便宜了三千。”史双宁说到：“我的意思是说，孙姐这些事情我特别特别抱歉。”孙丽丽又说到：“你知道我的事儿，而且这么多年我的房子一直没租，我都明确跟你说我家有事，咱们提前都说的非常清楚了，你说，你三年才住了半年。”史双宁提到：“孙姐，这事是这样，如果按照正常合同，大家该怎么着就怎么着，我说我住三年，正常情况下肯定会住，但现在不是有一个特殊情况就是，我不在北京了，短期之内回不来，一个月一万元，您想想是不是有点太，所以我交违约金。”孙丽丽说到：“可是你想过没有，我每个月给你便宜三千，你就住这么几天，我凭什么一个月给你便宜三千呢？”史双宁提到：“您便宜三千也是根据大家讨论的。”孙丽丽认可录音中的是她本人，同时提出史双宁系2013年3月18日才提出的不租房了，2013年2月17日史双宁并未明确说不租。史双宁提交2013年4月27日与孙丽丽的电话录音，证明其与孙丽丽约定交验房时间后，孙丽丽未按约定见面并验收房屋。孙丽丽认可该证据的证明目的。史双宁提交航空运输电子客票行程单、登机牌、招商银行信用卡对账单、金鹏俱乐部里程查询网页、住宿费、房费发票等证据，用以证明因孙丽丽拒绝面谈及验收房屋，史双宁为了避免损失扩大而多次往返于海口、北京之间所支付的交通费、住宿费。孙丽丽不认可。史双宁提交公证费发票，用以证明其与孙丽丽的退房事宜未果，为防止更大损失支付了公证费用1010元；提交律师费发票，用以证明因孙丽丽多次推诿拒绝，史双宁为避免更多损失、及时办理退房及房屋交接手续而请求律师援助支付的律师费10000元。＼n2013年4月27日、5月16日，史双宁向孙丽丽发送律师函。＼n原审庭审中，史双宁、孙丽丽均认可2013年4月27日史双宁将502室彻底腾空。2013年5月25日，孙丽丽将502室及相关钥匙、门禁卡、电卡等从史双宁处收回，并出具收条。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、录音、短信、律师函、收条等证据在案佐证。＼n本院认为：史双宁与孙丽丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同约定的租期为2012年10月1日至2013年9月30日，合同签订后史双宁向孙丽丽支付了全年租金。合同履行中，史双宁提前退房，2013年4月27日将502室腾空，2013年5月25日双方办理502室的交房手续，双方租赁合同提前解除。现双方就租赁合同解除日的确定、违约责任的承担、孙丽丽应当退还史双宁房屋租金的数额、孙丽丽应否承担史双宁所主张的交通费等损失问题发生争议。＼n本案中，史双宁提交2013年2月17日短信，主张其于该日通知孙丽丽解除合同，孙丽丽对此不予认可，且该短信内容不能明确认定史双宁提出解除合同的事实，故本院对史双宁的上述主张不予采信。现孙丽丽自认2013年3月18日史双宁提出退租，故本院认定史双宁自该日通知孙丽丽解除合同。依照双方租赁合同约定，提前退租应提前30日通知对方，此约定为承租人行使解除权的条件，故应认定双方合同解除日为2013年4月17日。＼n合同解除后，史双宁应当将502室腾空后返还孙丽丽。根据史双宁提交的证据可以证明双方曾约定于2013年4月27日验房办理交接，但是孙丽丽未按约定时间验房办理交接，双方实际交接房屋是2013年5月25日，故2013年4月27日之后至2013年5月25日实际交接房屋期间502室的租金损失是由孙丽丽怠于行使权利导致的扩大损失，不应由史双宁负担，原审判决史双宁承担该期间的租金，对史双宁有失公平，本院依法予以纠正。因合同解除的违约责任在史双宁一方，故史双宁应当承担合同解除之日至2013年4月27日502室的使用费用，在确定孙丽丽应当退还史双宁剩余租金数额时，应将该笔费用扣除。＼n关于违约金支付数额问题，根据合同约定，租赁期间甲方需提前收回房屋的或乙方需提前退租的，按月租金的200%支付违约金。该约定系双方当事人的意思自治，史双宁提前退租，系违约行为，应当按照该约定向孙丽丽支付2个月的租金作为违约金。综合本案的实际情况，双方当事人约定的违约金标准不属过高情形，原审判决以史双宁提出违约金过高为由对违约金予以酌减，缺乏充分依据，本院对此项判决予以变更。＼n关于史双宁主张的交通费、住宿费、公证费、律师费损失，根据查明的事实，双方曾约定于2013年4月27日验房办理交接，但是孙丽丽未按照该约定到场办理交接手续，造成史双宁为完成交接手续再次往返于海口、北京之间，因此，对于史双宁为2013年5月25日办理验房交接所支付的交通费、住宿费，孙丽丽应当承担扩大损失的赔偿责任，其中，就史双宁从海口来到北京的交通费，其未能提供充分证据，本院无法认定，对于其从北京回到海口的交通费以及在北京的住宿费的具体数额，由本院根据史双宁提交的证据予以确定。关于史双宁主张的公证费、律师费以及其他交通费、住宿费损失，缺乏充分依据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24976号民事判决第一、二、三、四、五项；＼n二、确认史双宁与孙丽丽于二○一二年九月二十四日签订的《房屋租赁合同》于二○一三年四月十七日解除；＼n三、孙丽丽于本判决生效之日起十日内退还史双宁房屋租金五万一千元；＼n四、孙丽丽于本判决生效之日起十日内赔偿史双宁交通费损失一千二百二十元、住宿费损失二百八十元；＼n五、史双宁于本判决生效之日起十日内支付孙丽丽违约金二万元；＼n六、驳回史双宁的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费924元，由史双宁负担600元（已交纳），由孙丽丽负担324元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；反诉案件受理费150元，由史双宁负担（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费778元，由史双宁负担568元（已交纳），由孙丽丽负担210元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李蔚林＼n代理审判员刘苑薇＼n代理审判员何江恒＼n二〇一三年十一月二十一日＼n书记员祝石