福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初4709号
原告（反诉被告）：王琳，女，汉族，1987年12月15日出生，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈怡（王琳母亲），住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：黎本庆，广东信捷律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：龙岩骏龙房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）8楼，统一社会信用代码91350800060370986X。
法定代表人：ＸＸ来，董事长。
委托诉讼代理人：葛凯，福建岩风律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：谢小岩，福建岩风律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）王琳与被告（反诉原告）龙岩骏龙房地产开发有限公司（以下简称“骏龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）闽0802民初4375号民事判决。原告（反诉被告）王琳不服该判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。龙岩市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）闽08民终426号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月12日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王琳的委托诉讼代理人陈怡、黎本庆，被告（反诉原告）骏龙公司的委托诉讼代理人葛凯、谢小岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王琳在原审中向本院提出诉讼请求：1.骏龙公司返还王琳购房款224735元（最终以房屋评估价差为准），并支付该款自2014年1月1日起至该款还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2.骏龙公司赔偿王琳30万元；3.骏龙公司在履行前述两项义务的同时，将“中骏*蓝湾香郡”1幢104号房屋交付给王琳使用。在本案重审过程中，王琳变更第二项诉讼请求为：骏龙公司向王琳支付逾期交房违约金，即自2016年4月1日起至房屋实际交付使用之日止，以房价款657985元为本金，按日万分之二计算的违约金。事实和理由：骏龙公司于2013年开发建设位于新罗区的“中骏*蓝湾香郡”楼盘。骏龙公司在售楼处设置了楼盘的沙盘实景，并向包括王琳在内的意向购房户提供楼盘设计图纸资料、广告和宣传资料。在售楼过程中，骏龙公司承诺购买底层房屋会赠送私家花园和地下室，且楼盘的沙盘实景对赠送的私家花园范围也有明确的界定。2013年10月16日，王琳向骏龙公司按揭购买了龙岩市新罗区曹溪镇天星路8号“中骏*蓝湾香郡”第1幢1层104号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：该商品房按建筑面积计单价为每平方米7593.59元，房价总额657985元（高出同一单元二楼房屋每平方米2300多元的价格）；出卖人应在2016年3月31日前将符合约定条件的商品房交付给买受人使用。同时，该合同附件六的补充协议第十三条约定：买受人所购房屋为底层房屋的，享有与所购房相对应的底层楼地面花园使用权。骏龙公司提供给王琳的涉案房屋一层平面图，明确注明了骏龙公司赠送给王琳的花园面积为263平方米。上述合同签订后，王琳在2013年12月30日前向骏龙公司付清了购房款657985元（含按揭款）。2015年7月左右，骏龙公司在“中骏*蓝湾香郡”楼盘主体工程封顶后，用砖砌围墙将赠送给一楼业主的花园进行合围，因遭到该楼盘其他非一楼业主的强烈反对，骏龙公司又将砖砌围墙推倒改用铁制栏栅进行合围，但仍遭到其他非一楼业主的反对，并导致其他业主到龙岩市人民政府及有关部门上访。2016年2月25日，龙岩市住建局责令骏龙公司立即停止违规圈占公共绿地并对加装的栏杆予以拆除。骏龙公司隐瞒并违背龙岩市住建局的预售批复规定，上述骏龙公司承诺赠送给王琳的花园为公共空间，不得改变功能，挪作他用。由于骏龙公司承诺赠送的地面花园无法交付，造成涉案房屋的逾期交付，骏龙公司应承担逾期交房的违约责任。综上所述，请求法院支持王琳的诉讼请求。
骏龙公司辩称，骏龙公司与王琳之间的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应根据合同内容全面履行，王琳诉请要求退还因价差带来的购房款，是没有事实和法律依据的。双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋的买卖价格作了明确约定，该销售单价和销售总价在销售时均已公示，在销售后依法备案登记，符合政府对商品房价格按照市场原则的政策要求。与其他楼层相比，涉案房屋具有商品稀缺性的特点，具有重大的经济价值。一层诉争房屋空间较大，层高更高（其他楼层为3米，一层高至3.3米），出门便利，使用一层绿地方便，因间距较大带来采光通风也较好，同时存在作为办公和商业的可能性。因此，其销售价格必然与其他楼层不具有可比性。《商品房买卖合同》及补充协议对销售价格、计价规则以及总价约定明确，并没有将王琳所谓的“花园”纳入计算房价的因素，不属于双方合同权利义务的内容。补充协议第十三条明确约定了王琳只是享有相对应的一楼地面花园使用权，无所有权，绿地的所有权属于全体业主。现骏龙公司将一楼绿地以绿化植物进行隔离，符合合同约定，也不影响一楼业主对花园的使用，骏龙公司并无任何违约之处。无论是从商品房买卖的目的、通常做法以及生活常识来看，将一楼房屋相邻的花园由一楼业主管理和使用不但不会损害其他业主的利益，反而会增进有效利用，这种做法也是房地产行业内普遍的做法和现状。骏龙公司在所有售出的《商品房买卖合同》中均有约定底层一楼绿地一般使用权属于一楼业主，保证了一楼业主的使用权，但这并不代表王琳具有所有权和排他性的使用权。因此，王琳以存在“花园”的价差，要求骏龙公司承担违约责任，进而返还购房款没有事实和法律依据。骏龙公司已经按照《商品房买卖合同》的约定交房条件和时间，通知王琳及时办理交房手续，王琳故意拒不办理交房手续，致使骏龙公司承担巨大的经济损失，王琳需依双方补充协议第二十三条的约定向骏龙公司承担违约责任。涉案房屋完全符合国家验收标准和交房条件，即便王琳对所谓“花园”存在不同意见，也完全可以在交房后提出，而不应违约拒绝办理交房手续。因此，未办理交房手续的原因在于王琳，不在于骏龙公司，王琳诉请要求骏龙公司承担逾期交房违约责任并将涉案房屋交由王琳使用是没有事实和法律依据的。综上所述，王琳的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
骏龙公司向本院提出反诉的诉讼请求：判令王琳支付骏龙公司逾期办理交房手续违约金163180.28元（计算方式：从2016年4月8日起至王琳实际交接手续办理完毕之日止，以商品房总价款657985元为基数，按日0.05%计算，暂计算至2017年8月25日）。事实和理由：骏龙公司龙岩市新罗区号“中骏*蓝湾香郡”楼盘的开发商。王琳作为买受人于2013年10月16日向骏龙公司购买该楼盘中的房屋，并与作为出卖人的骏龙公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房为本合同第一条规定项目中第1幢1层104号房屋，房价总金额为657985元整；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉。附件六的合同补充协议第二十三条约定了出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有效文件前往指定地点办理交接手续……；由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满7日内办理商品房交接手续的，从通知的交房期限届满后第8日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款0.02%的违约金。若买受人于交房期限届满后第90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第8日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款0.05%的违约金，直至商品房交接手续办理完毕之日止。上述合同签订之后，骏龙公司按时依约完成项目的商品房建设，并在通过相关的审核验收后，于2016年3月20日向王琳发出《龙岩中骏*蓝湾香郡交房通知书》，要求王琳依约于2016年3月31日前办理交房手续。虽经骏龙公司多次催促，但王琳一直拒绝办理，至今未依约办理交房手续，给骏龙公司带来巨大的经济损失。为此，骏龙公司向人民法院提起反诉。
王琳辩称，骏龙公司提起反诉，要求王琳承担逾期交房责任，违背事实。因骏龙公司承诺赠送的地面花园和地下室使用权无法一并交付，且拒绝与王琳协商解决，王琳不得已提起诉讼，从而造成该房屋至今无法办理交房手续，造成逾期交房违约责任应由骏龙公司承担，骏龙公司的反诉请求依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王琳提供的照片系单一证据，但结合王琳提供的《关于停止“中骏*蓝湾香郡”项目违规圈占公共绿地行为的通知》、《商品房买卖合同》的补充协议等证据，可以认定骏龙公司在销售中向购买者宣传允诺一楼住户可以拥有其购买房屋四周部分绿地的专属使用权；2.骏龙公司提供了建筑工程竣工房产测量报告与原件核对无异，且有测绘公司及相应负责人的签名盖章，对该份证据的真实性本院予以确认；3.骏龙公司提供的承诺函中第二条的约定不明，没有阐明双方在商品房买卖过程中王琳就哪些具体的商品房买卖事宜不提出异议，因此，骏龙公司以此主张王琳放弃诉讼权利，本院不予支持；4.福建大成土地房地产评估有限公司于2017年11月10日出具的《房地产估价报告》，王琳主张该估价报告的评估程序、方法错误，结果不合理，骏龙公司主张该估价报告的评估方法不合理，但双方均未提供充分的证据证明该报告存在评估程序严重违法、评估结果明显依据不足或不能作为证据使用的情形，因此，对该估价报告的证明效力，本院予以采信。对王琳要求重新评估鉴定的申请，本院不予准许。
本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，王琳（买受人）与骏龙公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“涉案合同”）一份，合同约定：“买受人所购房屋位于龙岩市新罗区“中骏*蓝湾香郡”第1幢1层104号商品房（以下简称“涉案房屋”）；该房屋建筑面积共86.65平方米，单价为每平方米7593.59元，总价为657985元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”该合同附件六为《补充协议》，该协议约定：“买受人于2013年10月16日签订购房合同并同时付清首期款197985元，余款46万元办理银行按揭贷款；买受人所购房屋为底层房屋的，享有与所购房屋相对应的底楼地面花园使用权，无所有权，该花园采用绿化或者其他方式进行分隔，以实际交付现状为准……买受人承诺对其他买受人享有的地面花园使用权予以放弃并无异议，亦不构成解除购买合同或者主张合同无效之事由；出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或者授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续……由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后7日内办理完商品房交接手续的，从通知的交房期限届满后第8日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.02%，若买受人自交房期限届满后第90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第8日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.05%，直至商品房交接手续办理完毕之日止。”同日，双方在房地产交易服务中心办理了涉案合同的备案登记及预告登记手续。2013年10月27日，王琳向骏龙公司支付购房款197985元。2014年1月22日，王琳通过办理银行按揭贷款向骏龙公司支付了购房余款46万元。2016年1月12日，涉案房屋竣工验收合格。2016年2月25日，龙岩市住房和城乡建设局向骏龙公司发出《关于停止“中骏*蓝湾香郡”项目违规圈占公共绿地行为的通知》，要求其立即停止违规圈占公共绿地并对加装的栏杆予以拆除，以确保全体业主的合法权利。2016年3月20日，骏龙公司通知王琳办理涉案房屋的交房手续。此后，王琳以骏龙公司无法交付一楼绿地使用权为由拒绝办理交房手续，至今双方仍未办理交房手续。王琳因与骏龙公司协商不成，诉至法院，请求判如所请。骏龙公司认为王琳违反合同约定拒绝办理交房手续，故提起反诉。
此外，2016年6月23日，龙岩市新罗区工商行政管理局作出新工商检处[2016]3508021600079号行政处罚决定书，认为骏龙公司在经营场所对购房者口头宣传底层商品房购买者可享有地面花园使用权（在未办理专属绿地的审批及未取得业主同意的情况下）的行为违反了相关法律的规定，构成在经营场所利用现场说明或解释对底层商品房的销售作引人误解的虚假宣传行为，对骏龙公司作出了相应的行政处罚。
在诉讼过程中，本院根据王琳的申请，委托福建大成土地房地产评估有限公司对涉案房屋在2013年10月16日的市场价格进行评估鉴定。福建大成土地房地产评估有限公司于2017年11月10日出具《房地产估价报告》，认为涉案房屋在2013年10月16日的市场价格为609236元，单价为每平方米7031元。估价结果不包括室内二次装修、动产、门前地面花园独享使用权、债权债务等财产权益。王琳为此交纳了评估费2437元。
本院认为，本案的争议焦点为：
一、骏龙公司与王琳是否约定了购买涉案房屋将拥有房屋四周部分公共绿地的专属使用权及房价款的返还问题。
骏龙公司与王琳在涉案合同中补充协议第十三条约定，买受人承诺对其他买受人享有的地面花园使用权予以放弃并无异议，亦不构成解除购买合同或者主张合同无效之事由。虽然合同未明确绿地的专属使用权，但从该条款的目的上可以看出，该使用权应具有排他性，而非指所有业主共有的使用权。同时，结合王琳提供的照片、《关于停止“中骏*蓝湾香郡”项目违规圈占公共绿地行为的通知》、《商品房买卖合同》的补充协议等证据，可以认定骏龙公司在销售宣传中对涉案房屋四周部分公共绿地的专属使用权进行了允诺，且该允诺对涉案合同的订立和合同中确定的房价产生了影响。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，骏龙公司允诺王琳购买涉案房屋后将拥有房屋四周部分公共绿地的专属使用权应视为涉案合同内容。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，骏龙公司与王琳的上述约定属擅自处分他人财产，即属于所有业主共有的财产，违反了法律的规定，应属无效条款。该部分约定无效，则骏龙公司与王琳中有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。骏龙公司在未取得专属绿地及其他业主的同意下，向王琳允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行。同时,从涉案合同未将涉案房屋四周绿地的专属使用权列入合同正式条款并明确计入房价款中可以看出，王琳应当知道骏龙公司允诺的绿地的使用权应为小区全体业主共有，骏龙公司作出专属使用权的允诺是违反相关法律规定的。换言之，王琳应当知道骏龙公司作出的上述允诺必然存在一定瑕疵，但其在签订合同时未尽审慎义务。基于双方对公共绿地的专属使用权约定无效均有一定过错，本院酌情认定骏龙公司返还王琳房价款差额的50%，即（657985元-609236元）×50%=24374.5元。王琳申请对涉案房屋房价进行评估而交纳的评估费2437元，应由龙岩骏龙房地产开发有限公司承担50%，即1218.5元。王琳要求骏龙公司支付返还房价款的利息，具有法律依据，应予支持。但根据王琳提供的销售不动产统一发票，王琳支付购房尾款的时间为2014年1月22日，因此，利息的起算点应从2014年1月23日起算。王琳要求骏龙公司交付涉案房屋，符合合同的约定，本院予以支持。
二、骏龙公司、王琳是否应当承担逾期办理交房手续的违约金。
骏龙公司与王琳在涉案合同中约定的交房时间为2016年3月31日，骏龙公司于2016年3月20日通知王琳办理交房手续，且涉案房屋符合合同约定的交房条件，因此，王琳要求骏龙公司支付逾期交房违约金，没有事实依据和合同依据，本院不予支持。但根据上文所述，骏龙公司在双方对公共绿地的专属使用权约定无效中存在过错，因此，王琳拒绝办理交房手续，具有一定原因，不属于恶意违约。骏龙公司应积极与王琳协商、解决房价款差额问题，但其未尽到该义务，故其反诉要求王琳支付逾期交房违约金，本院不予支持。
综上所述，王琳的诉讼请求，本院予以部分支持。骏龙公司反诉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、龙岩骏龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还王琳购房款24374.5元，并支付该款自2014年1月23日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；
二、龙岩骏龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向王琳交付位于龙岩市新罗区“中骏*蓝湾香郡”第1幢1层104号商品房；
三、驳回王琳的其他诉讼请求；
四、驳回龙岩骏龙房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6200元，由王琳负担5626元，由龙岩骏龙房地产开发有限公司负担574元。反诉案件受理费1782元，由龙岩骏龙房地产开发有限公司负担。评估费2437元，由龙岩骏龙房地产开发有限公司负担1218.5元，龙岩骏龙房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付给王琳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 郑 冬 伟
人民陪审员 郭 永 平
人民陪审员 傅 阿 循
二〇一七年三月十四日
法官 助理 赖 芳 芳
书 记 员 钟凌宇（代）
书 记 员 郭萍 （ 代）
附：一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
履行款存入以下账户
开户单位：龙岩市新罗区人民法院
开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行
账号：17×××01
支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。
（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。