广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
一亿二千三百四十五万六（2017）粤06民终7738号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行，住所地广东省佛山市南海区3。
负责人：吴镇禧，系该行行长。
委托诉讼代理人：薛文彦，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁楚楚，广东至高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈宗亮，男，汉族，1976年3月28日出生，住贵州省赫章县。
上诉人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行（以下简称丹灶农行）因与被上诉人陈宗亮金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
上诉人丹灶农行上诉请求：维持原审判决第一项，撤销第二项，改判丹灶农行对陈宗亮提供的案涉抵押物享有优先受偿权，由陈宗亮协助丹灶农行办理抵押房产的他项权证，本案诉讼费用由陈宗亮负担。事实与理由：一、双方已经办理抵押权预登记，丹灶农行对涉案的位于佛山市南海区丹灶镇科教路2号汇尚华庭1座1101房享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，丹灶农行与陈宗亮于2014年12月9日办理了抵押权预登记，抵押权预登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，赋予债权人对不动产享有优先权，并不违反物权公示要求。丹灶农行在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房屋处分，有权对房屋处置所得款项行使优先受偿权。二、依照合同约定，陈宗亮有义务协助丹灶农行办理房地产他项权证。依照案涉《个人购房担保借款合同》的约定，陈宗亮以案涉房地产抵押给丹灶农行，因此，陈宗亮应履行合同约定协助丹灶农行办理他项权证。
被上诉人陈宗亮无作答辩。
丹灶农行一审诉讼请求：1.陈宗亮向丹灶农行提前偿还贷款本金269111.08元及自2016年4月1日起计至实际清偿日的利息、罚息（利息、罚息暂计至2016年8月1日为5516.73元，以未偿还的本金为基数自2016年8月2日起至诉讼法律文书送达陈宗亮之日的利息按合同约定的执行年利率，即以现行五年以上期贷款基准利率4.9%计收，从诉讼法律文书送达陈宗亮之日起的罚息按合同约定的执行年利率4.9%上浮50%，即7.35%计收至清偿日止），自2016年4月1日起计至实际清偿日的复利（复利暂计至2016年8月1日为76.26元，以未偿还的利息为基数自2016年8月2日起至诉讼法律文书送达陈宗亮之日的复利按合同约定的执行年利率，即以现行五年以上期贷款基准利率4.9%计收，从诉讼法律文书送达陈宗亮之日起的复利按合同约定的执行年利率4.9%上浮50%，即7.35%计收至清偿日止），如期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日确定新的借款利率；2.丹灶农行对陈宗亮提供抵押的位于佛山市南海区丹灶镇科教路2号汇尚华庭1座1101房（购房合同号：20141105015502）处置所得款项在第1项和第4项债权范围内享有优先受偿权；3.陈宗亮按照合同的约定配合丹灶农行向房地产登记管理机构申请办理抵押房产（佛山市南海区丹灶镇科教路2号汇尚华庭1座1101房）的他项权证。本案的诉讼费用由陈宗亮承担。
原审法院认定丹灶农行所诉除陈宗亮应当配合丹灶农行在条件符合时向房地产登记管理机构申请办理上述抵押房产的他项权证之外的其余事实属实。
并查明，案涉《个人购房担保借款合同》的还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。合同约定陈宗亮应协助配合丹灶农行自合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自合同购买房屋满足陈宗亮与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。陈宗亮提供抵押的案涉房屋于2014年12月9日办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第02××29号），丹灶农行为预告登记权利人。诉讼中，丹灶农行确认该房屋至今未取得办理房屋所有权证。陈宗亮自2016年4月1日起逾期还款。
另查明，法院向陈宗亮公告送达本案起诉状等应诉材料届满日期为2017年1月7日。
原审法院认为，丹灶农行、陈宗亮签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。丹灶农行依约向陈宗亮履行了放贷义务，陈宗亮没有按期归还本息，已构成违约，丹灶农行有权要求陈宗亮提前还本付息，故丹灶农行主张陈宗亮归还尚欠的本金269111.08元，计至2017年2月1日的利息11912.89元、罚息294.08元、复利411.68元及以本金从2016年2月2日起至清偿日止按罚息利率即按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计付的罚息以及对应付未付利息按上述罚息利率计算复利，符合合同约定，亦未违反法律规定，法院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”丹灶农行、陈宗亮就约定用于抵押的房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权，具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。丹灶农行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并非是对涉讼房屋享有现实抵押权，故丹灶农行有关对涉讼房屋优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，法院不予支持。因丹灶农行确认陈宗亮尚未取得房屋产权证书，办理抵押登记的条件尚未成就，因此，对丹灶农行关于办理房屋抵押登记的主张，法院不予支持。
陈宗亮经法院公告传唤没有到庭，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、陈宗亮应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金269111.08元，计至2017年2月1日的利息11912.89元、罚息294.08元、复利411.68元及以本金269111.08元从2017年2月2日起至清偿日止按罚息利率即中国人民银行同期同档次贷款基准利率的基础上上浮50%计付的罚息以及对未按时支付的利息按前述罚息利率计收复利予丹灶农行；
二、驳回丹灶农行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件适用普通程序结案，案件受理费5420.56元，财产保全费1893.52元，合共7314.08元（丹灶农行已预交），由陈宗亮负担并应于给付上述款项时一并迳付予丹灶农行，法院不另收退。
二审诉讼期间双方均未提交新的证据。
经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，并结合工行南海支行提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点及审理范围为丹灶农行是否对案涉房产享有优先受偿权。对此本院分析如下：
丹灶农行主张对陈宗亮所有的位于佛山市南海区丹灶镇科教路2号汇尚华庭1座1101房（购房合同号：20141105015502）在合同项下拖欠本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权的请求。经查，虽然丹灶农行提交了编号为粤房地预登佛预字第02××29号房地产预告登记证明但上述房产至今未办理他项权证，故上述按揭登记在效力上应属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。根据上述法律第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产属预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，丹灶农行主张对案涉房产行使抵押优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。至于丹灶农行上诉请求陈宗亮协助丹灶农行办理房地产他项权证，但如上所述，案涉房地产尚未取得不动产权证，故亦未符合办理他项权证的条件，对丹灶农行该项诉求，本院亦不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，丹灶农行上诉所提，理据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5420.56元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢伟斌
审 判 员 贾小平
代理审判员 蒋 雯
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 易敏霞