重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终6800号
上诉人（原审被告）：重庆佳华物业有限公司，住所地重庆市渝北区紫荆山片区，统一社会信用代码915000006219202055。
法定代表人：罗良德，总经理。
委托代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦艳红，女，汉族，1978年9月10日出生，住重庆市涪陵区。
委托代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。
原审被告：重庆一阳置业有限公司，住所地重庆市渝北区紫荆路1号。
法定代表人：张学武，董事长。
上诉人重庆佳华物业有限公司（以下简称佳华公司）因与被上诉人秦艳红、原审被告重庆一阳置业有限公司（以下简称一阳公司）合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初14992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳华公司的委托诉讼代理人邓艾，被上诉人秦艳红及其委托诉讼代理人梅劲到庭参加诉讼，原审被告一阳公司经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。
佳华公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回秦艳红的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定秦艳红已支付165000元，缺乏事实依据，佳华公司从未收到该款，对于其中的89000元，秦艳红不能清楚陈述该款于何时、何种方式支付，其举示的案外人转账资料复印件，与本案无关，佳华公司不认可该款项用途。2.一审判决既认定本案属于以房抵款关系，又认定佳华公司与秦艳红之间形成房屋买卖合同关系，自相矛盾。如果认定本案属于以房抵款，因抵款属于实践性合同，该合同未能实际履行，秦艳红只能向其抵款协议的合同相对方主张权利。即使认定为房屋买卖合同关系，因秦艳红未履行付款义务，其无权要求过户。3.一审判决对协议书、秦艳红提前接房说明两份资料的真实性认定不清，虽然秦艳红不认可两份资料上的本人签名，但其并不申请鉴定，应当认定其签名的真实性。
秦艳红辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。双方形成了买卖合同关系，秦艳红已经付款房屋，佳华公司应当办理过户登记手续。
一阳公司未陈述意见。
秦艳红一审诉讼请求：1.佳华公司与一阳公司立即协助将位于重庆市渝北区佳华世纪新城A区二期9号楼4单元10-2号房屋产权过户至秦艳红名下；2.佳华公司与一阳公司支付违约金，计算方式为：以已付房款为本金，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准，从2003年10月27日起至交付房地产权证之日止。
一审法院认定事实：1999年4月27日，佳华公司与一阳公司签订《合作开发建设金紫山住宅区项目合同》，由双方对案涉房屋所在项目进行合作开发。
2003年4月30日，以佳华公司为甲方、一阳公司为乙方，双方签订了《房屋移交管理协议》，双方就佳华世纪新城A区2期项目（第6、8、9栋楼）房屋的移交管理达成如下协议：1.从本协议签订之日起，佳华世纪新城A区二期第6、8、9号楼的房屋全部交由乙方统一管理，从移交之日起上述房屋的灭失风险由乙方承担；2.上述房屋继续委托世纪阳光公司代理销售，房屋买卖合同必须以甲方名义签订，并报甲方审定及签章，乙方不得进行销售。双方在协议书上盖章，熊秀春在乙方代表处签字。
庭审中，佳华公司举示《协议书》一份，主要内容为：2003年7月25日，形成《协议书》一份，协议首部列明的甲方为佳华公司、乙方为铁道部第二工程局重庆公司金紫山项目经理部、丙方为秦艳红，协议载明：甲、乙、丙三方经协商就三方结算债权、债务关系问题达成如下协议：1.经三方共同认定，三方存在如下债权、债务关系，甲方欠乙方工程款27603.00元，乙方欠丙方货款27603.00元；2.三方经协商，同意以甲方开发的佳华世纪新城A区二期9-4-10-2号房，面积123.62平方米抵给丙方，并由甲方与丙方签订房屋买卖合同，其交易中产生的交易税费由丙方另行承担；3.本协议签订后，甲方、丙方签订房屋买卖合同，同时甲方出具276030元购房发票给丙方，乙方出具276030元工程款发票给甲方，完善以上手续后，三方之间276030元债权、债务关系结算完毕。协议书尾部甲方处由熊秀春签字，乙方处加盖了项目经理部的印章，并由章俊忠签字，丙方处由秦艳红签字。秦艳红不认可是其本人签字，但不申请司法鉴定。案涉房屋现登记编号为：渝北区龙塔街道紫荆路1号佳华世纪新城9-4幢10-2。
2003年7月29日，秦艳红与佳华公司签订《房屋认购书》，订购房号为9号楼4单元10层2号，户型为3*3*2，套内面积约108.8876平方米，单价2341.86元/平方米，订购总价255000元，预交订金165000元，备注：已付首付款165000元，其余尾款90000元及相关费用在2003年10月1日之前付清，到时候凭该单来换收据，10月1日付完尾款后来换发票。该认购书上加盖了佳华公司的公章，经办人为李海燕（佳华公司陈述李海燕系世纪阳光公司的工作人员）。
2003年8月25日，一阳公司向秦艳红出具收据一张，载明：交款单位为秦艳红，金额为276030元，收款事由为全款抵中铁二局工程款，A区二期9-4-10-2，面积123.62平方米。收据上加盖了一阳公司的财务专用章，孔伟林在经办处签字。佳华公司陈述孔伟林系中铁二局的工作人，是章俊忠的下属。
2003年8月25日，秦艳红出具《关于秦艳红提前接房的说明》，载明：本人秦艳红所定商品房（佳华世纪新城A区二期9-4-10-2，新建登记面积123.62平方米）为中铁二局在佳华公司的抵款房。现因中铁二局原因，尚未办理该房的预售登记。为了不影响本人能及早入住，现向开发商申请2003年8月25日提前接房进场装修，该套抵款房的相关手续逐步完善。若因中铁二局或其他原因，导致该抵款房未能办理完善相关权属登记，开发商有权收回该房并正常销售，由此对本人造成的损失佳华公司概不负责。说明人处打印字体为中铁二局佳华项目部，同时章俊忠在说明人处签字。说明人处显示有“秦艳红”的名字，但秦艳红称该处签字不是本人所签。
2005年9月16日，熊秀春出具担保书一份，载明：本人愿意协调中铁二局荆紫山项目部在今年12月底以前办理由我司与佳华公司联合开发的佳华A区9-4-10-2号房屋的产权登记手续（业主：秦艳红），并予以担保，承担担保责任。
2006年4月14日，蓝文波（秦艳红称蓝文波系李海燕的丈夫）通过工商银行向佳华公司汇款40000元。2006年10月31日，李海燕通过中国农业银行青岛市分行向佳华公司汇款49000元。佳华公司认可收到了该两笔款项，但不认可与本案具有关联性。秦艳红称依照认购书应当交纳90000元尾款，但优惠了1000元。秦艳红认可共支付了两笔款，即165000元和89000元。
一审法院认为，从协议书和一阳公司出具的收据可以看出，秦艳红购买的房屋系以房抵款的房屋，单从一阳公司的收据不能显示秦艳红支付了276030元。但从《佳华世纪新城房屋认购书》显示，认购书上加盖了佳华公司的公章，也有秦艳红的签字，该认购书对购买房屋的坐落、房号、面积、单价、总价付款时间等均有约定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。同时，佳华公司委托世纪阳光公司销售代理，而佳华公司又认可李海燕系世纪阳光公司的销售人员。从李海燕和蓝文波向佳华公司的转账凭证显示，汇款用途为房款，佳华公司在未举示其他收款理由的证据的前提下，结合秦艳红的陈述，应当认定是李海燕将收取的秦艳红的购房款89000元支付给了佳华公司。综上，从认购书和李海燕等的转账凭证上看，应当认定秦艳红与佳华公司形成了商品房买卖关系。
依照认购书显示是已付首付款165000元，而佳华公司与世纪阳光公司确实存在销售代理关系，佳华公司不能以其与案外人的代理合同关系对抗作为买受人的秦艳红，若佳华公司认为其权益受到损害，可另行依法维护。因此，对秦艳红要求佳华公司立即协助将位于渝北区龙塔街道紫荆路1号佳华世纪新城9-4幢10-2号房屋产权过户的诉讼请求，予以支持。因双方认购书中并未约定办证时间和逾期办证违约责任，而双方对房屋交付的过程也存在争议，故对秦艳红要求承担违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：一、佳华公司于本判决生效后十日内协助秦艳红将位于渝北区龙塔街道紫荆路1号佳华世纪新城9-4幢10-2号房屋产权过户至秦艳红名下；二、驳回秦艳红的其他诉讼请求。案件受理费80元，由秦艳红负担40元，佳华公司负担40元。
本院二审查明以下事实：
一、本案有关背景。
案涉房屋位于佳华世纪新城A区9号楼，楼栋所属开发项目佳华世纪新城金紫山片区A区二期8、9号楼系佳华公司与一阳公司内部合作开发，项目业主为佳华公司，一阳公司为出资方及建设管理方，该项目工程由铁道部第二工程局重庆公司承建，章俊忠、孔伟林系中铁重庆公司工作人员。章俊忠以中铁重庆公司金紫山项目部名义通过三方连环抵债形式处理了项目10多套房屋（不包括已纳入生效仲裁裁决认定的抵款房20余套），形成的以房抵债手续包括三方协议书、提前接房说明、抵款收据，但房屋的接收方实际并非中铁重庆公司的材料供应商，且以佳华公司名义签字的为一阳公司熊秀春，佳华公司对此表示并不知情，其既未得到房款也未抵销应付工程款，类似情形佳华公司与秦艳红确认共17户，其中一户为张建平。张建平于2004年以房屋买卖关系为由起诉主张权利被终审判决驳回，佳华公司称此后各户分别以协商或法院调解等形式进行了善后，由各户或还房或补钱。秦艳红称该17户系明知抵款房而以三方协议形式购买，但秦艳红并不知晓三方协议，其是以房屋认购书形式购买。秦艳红于2003年8月25日对案涉房屋接收后入住至今。
2007年8月6日秦艳红向一审法院起诉，以房屋买卖但存在抵押为由要求佳华公司与一阳公司退还房款并赔偿损失。该案审理中，一阳公司举示了连环抵债的三方协议及提前接房说明，秦艳红否认该两份资料上的本人签名，一阳公司申请笔迹鉴定，一审法院予以准许，此后一阳公司撤回鉴定申请。2007年8月30日重庆市公安局决定对章俊忠涉嫌合同诈骗罪进行立案侦查，该案据此中止诉讼，2015年7月一审法院联系公安机关未获得相关信息，2015年8月秦艳红撤回该案起诉。
本案佳华公司举示了从前述案件卷宗复印的三方协议及提前接房说明，一审中秦艳红质证仍不认可其签名真实性，但表示不申请鉴定，二审中本院询问其是否申请鉴定，秦艳红表示申请鉴定，为查清案件事实本院予以准许，但因一阳公司持有前述两份资料但未参加本案审理、佳华公司未能取得该两份资料原件，秦艳红撤回鉴定申请。
二、秦艳红的购房款。
前述2007年起诉的案件中，秦艳红陈述，其于签订房屋认购书时交了165000元，同时签了买卖合同被李海燕以登记备案为由拿走，于2003年8月25日交了尾款并得到接房通知单及钥匙，购房款交给了李海燕，实际交了255000元，收据是李海燕在售房部给的，看到收据上的收款事由时提出了异议但对方说没事未做解释，还说一阳公司是A区的开发商。该案中一阳公司熊秀春陈述，中铁重庆公司项目部办公室主任章俊忠告知项目部差欠材料款，并有三方抵债协议，因项目部以前处理过以房抵款，熊秀春便根据三方协议出具了抵款收据并交给项目部孔伟林，此后佳华公司与中铁重庆公司均不同意抵款，三方协议未履行，后来得知秦艳红的钱交给了章俊忠，章俊忠承认收款事实，熊秀春认为秦艳红是受害者便写了担保书帮其追款。
本案一审第一次庭审时秦艳红陈述，首付款165000元系其于签署订购书当日在观音桥建设银行向佳华公司账户转账支付，后来的款也是在同一银行转的，转账凭条找不到了，之所以去外面的银行打款是因为当天是星期天，李海燕说星期天要去外面转款；收据证明所有购房款已按照订购合同缴纳完毕，共交了276030元，总房款只有255000元，其余款项是其他费用。一审第二次庭审时秦艳红陈述其首付款165000元从卡上取出存入公司账户，第二笔款付了89000元给李海燕，李海燕说优惠1000元，其他款没有付。
本案二审中，秦艳红确认，购房首笔款165000元是其2003年7月29日在观音桥建设银行取款后在银行交给李海燕的，因李海燕说财务不在，就未在售房部交款，第二笔款89000元也是在前述银行交给李海燕的，李海燕收款即交付了收据，对于收据载明的金额及其他内容与事实不符，李海燕称不用管到时候用收据换发票；2006年秦艳红找李海燕，李海燕为其寄了两份转账凭证复印件。
本院二审查明的其他事实与一审查明的相同。
本院认为，一、关于本案法律关系。
诚然，从佳华公司举示的三方协议、提前接房说明及秦艳红持有的收据看，三份资料内容相互印证，指向的法律关系均为以房抵款，且案涉房屋所在项目曾有多人与佳华公司发生纠纷，正是以三方协议、提前接房说明及抵款收据等资料形式体现。但秦艳红无论是在2007年的案件还是本案均否认三方协议及提前接房说明系其本人签名，2007年的案件中一阳公司对秦艳红的签名申请鉴定但后撤回了申请，本案一审中秦艳红不申请鉴定，二审中其申请鉴定，但因鉴定对象原件无法取得秦艳红撤回鉴定申请，因此，秦艳红是否通过以房抵款的法律关系获取案涉房屋，现真伪不明。
与其他持以房抵款三方协议的案外人不同，秦艳红持有佳华公司盖章的房屋认购书。虽然佳华公司否认该认购书系其真实意思表示，但该认购书加盖了佳华公司印章，法律上就代表佳华公司的意思表示，佳华公司认为系他人非正常使用其预先盖好的空白认购书，并无相应证据证明，且即使其所述属实，其内部管理不善的责任不能由不知情的购房人承担。秦艳红据此主张其与佳华公司存在房屋买卖合同关系的理由成立，佳华公司主张秦艳红与一阳公司及中铁重庆公司构成以房抵款关系，证据不足，且不能推翻房屋认购书。
二、关于佳华公司办理产权变更登记的条件是否成立。
如前所述，房屋认购书能够证明秦艳红与佳华公司之间存在房屋买卖合同关系，秦艳红未能举证证明其与佳华公司签订了商品房买卖合同，双方权利义务仅能根据认购书确定。
根据房屋认购书，案涉房屋销售总价255000元，已付首付款165000元，尾款90000元及相关费用应在2003年10月1日前付清。但秦艳红未能举示直接付款凭证，其针对房款的支付方式及数额，在多次审理中的陈述前后不一，有时陈述是在售房部交付，有时又陈述是在银行交给李海燕（理由是交款日为星期天，经查，首付款及尾款支付日均非周末），有时陈述是通过银行向佳华公司转账支付，有时又陈述是交现金，有时陈述共付了276030元包含25500元房款及其他费用，有时陈述共付了255000元，有时又陈述因李海燕优惠了1000元共付了254000元，秦艳红称星期天在银行交现金给售楼业务员作为尾款但领取内容明显不符的收据，难以为信，其称在非办公场所、一次再次将购房款交给非财务人员、李海燕个人口头决定对其优惠1000元，这些交易方式，有别于购买一手商品房的通常程序，超出了一般购房者对售楼业务人员职权行为应有的合理预期和界限。
秦艳红认为其支付了首付款即收取了备注已付首笔款的认购书，认为其支付了尾款89000元（另一说法为90000元）即收取了收据，但收据内容为全款抵中铁二局工程款276030元，且款项确认方为一阳公司与中铁重庆公司的工作人员，无论是收款事由、收款金额还是收款人均与佳华公司出售案涉商品房无关。该收据存在重大瑕疵，不能证明秦艳红已付清案涉房屋全部款项。
虽然秦艳红举示了2006年李海燕及蓝文波向佳华公司汇款共计89000元的汇款单复印件，但佳华公司否认其关联性。因该款并非秦艳红向佳华公司支付，汇款事实发生于秦艳红主张的付清房款几年之后，佳华公司主张他人擅自使用盖章的空白认购书，无论是有证据证明系李海燕经办的首付款还是无证据证明仅为秦艳红主张系李海燕经办的尾款，佳华公司均否认收到，佳华公司与李海燕或李海燕所在的销售公司因为案涉房屋存在内部纠纷，在此情形下，李海燕及蓝文波向佳华公司汇款是何性质、与案涉房屋是否相关，如果相关，是李海燕向佳华公司返还的首笔款还是尾款中的部分款项，秦艳红均未进一步举证证明，其关于该款系李海燕向佳华公司返还的尾款款项不能成立。
秦艳红已从2003年8月26日起占有案涉房屋并使用至今，对于商品房买卖合同义务而言，佳华公司负有交房的合同主要义务已履行完毕，但秦艳红未履行完毕付清款项的合同主要义务，在此情形下，秦艳红要求佳华公司履行办理产权变更登记的附随义务，佳华公司提出履行抗辩，合理合法，应予支持。秦艳红要求办理产权变更登记及由佳华公司承担逾期办证违约金的诉请应予驳回。
综上所述，佳华公司与秦艳红之间的商品房买卖合同关系成立，但秦艳红要求佳华公司办理产权转移登记的条件不成立，佳华公司的上诉理由部分成立。一审判决认定秦艳红已向佳华公司付清全部房款事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第14992号判决；
三、驳回秦艳红的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由秦艳红负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一六年十二月五日
书记员 李白露