兴城市人民法院
民 事 判 决 书
2016辽14**民初827号
原告马营勐，男
委托代理人邱伟，男
被告冯丽英，女
第三人中国农业银行股份有限公司兴城市支行。
法定代表人宋杰，该行长。
委托代理人刘连春，该行风险部经理。
原告马营勐诉被告冯丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈德友独任审判，公开开庭进行了审理。原告马营勐及其委托代理人邱伟、被告冯丽英的委托代理人王杰、第三人中国农业银行股份有限公司兴城市支行(以下简称兴城农行)的委托代理人刘连春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告冯丽英于2015年7月17日因生意需要资金周转，向马营勐借款10万元，并用自己名下(单独所有)的房产作为抵押，抵押的房产坐落于兴城市城东街道河东路*号*单元*室。双方约定借款期限为1个月，月利率为2%，借款到期后，原告多次向被告索要该笔借款，被告都以种种理由推脱不还，经四个月的催要无结果后，经朋友参与、原被告双方协商，原、被告双方签订了房屋买卖合同，该合同的主要内容是：“被告冯丽英愿意将自己名下的、已抵押给兴城农行的房屋、附条件的进行抵债，双方确定该房屋的价格为19万元。在被告向原告借款之前，曾用该楼房向兴城农行贷款9万元，协商约定该项贷款由原告偿还，原告在偿还该项贷款时，被告给予配合。此协议签订后次日，原、被告双方去兴城农行办理还贷款手续。原、被告在办理完还兴城农行贷款后15日内腾退房给原告”。在原、被告签订完房屋买卖合同后，被告反悔，既不配合原告办理产权过户事宜，又拒不还钱。为此，原告提起诉讼。请求判决：1、确认房屋买卖合同有效。2、被告无条件协助原告办理房屋过户有关手续。
被告辩称，原告所述与事实不符。事实是答辩人的朋友赵小波因我们双方都急于用钱，他说可以贷款，就把答辩人带到原告所经营的小额放贷公司，贷款6万元，当时只有3万元现金，答辩人只拿到1万元，另5万元归赵小波，赵小波当时承诺这5万元归他偿还本息。第二天，原告将另3万元打到赵小波的银行卡上。并不是10万元。借款时间是在2015年的1月份。期间赵小波还息6000元，但本金5万元始终未还，因借款手续是答辩人签的字，所以原告找答辩人偿还。因答辩人无力偿还借款，赵小波又不还，7月17日，原告让答辩人重新打的借条。按照现在小额放贷公司的运行模式，由借款人提供房产作为抵押，答辩人提供了自己名下的房产证作为抵押。当时的房产证已在银行贷款抵押。答辩人在不知情的情况下，完全按照原告和赵小波的授意，在原告准备好的手续上签了字，根本不存在4个月后催要无结果后、经朋友协商、答辩人用抵押房作价19万元抵债、签订买卖协议、原告偿还答辩人的银行贷款、双方买卖房屋的事实。凡是小额放贷公司，都以买卖手续作为抵押形式，并不是真实的买卖关系。原告所述的房屋买卖之说完全不存在。另外，答辩人曾在2015年9月份还利息1万元，12月份还利息1万元。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人兴城农行述称，第三人的利益如果不受到损害，对于原、被告双方的纠纷我方无争议，我方不发表意见。兴城农行是该房产的第一顺序的抵押权人，第三人有优先受偿权。
经审理查明，被告冯丽英于2014年3月13日，以自己所拥有的、坐落于兴城市城东街道河东路*号*单元*室、面积为73平方米、层高为7层、兴城市房权证兴城字第SY00012***号(房屋编号5607464982580***)房屋作为抵押，抵押期限为10年，从第三人兴城农行处贷款10万元。被告从第三人兴城农行处贷款时，双方签订了《个人购房担保借款合同》。2015年7月17日，被告冯丽英因生意需要资金周转，向马营勐借款10万元，并用自己名下上述房屋作为抵押。双方约定借款期限为1个月，月利率为2%，借款到期后，原告多次向被告索要该笔借款，被告未还。2016年1月10日，经原、被告双方协商，签订了《房屋买卖合同》，被告冯丽英为甲方、卖方，原告马营勐为乙方、买方。原告冯丽英将自己所拥有的上述抵押给第三人兴城农行的房屋以19万元的价格卖给原告马营勐。该合同约定：“乙方应在本合同生效之日内，向甲方一次性支付购房款人民币10万元(大写壹拾万元整)，甲方应开具收据或收款证明。注：乙方在兴城市农业银行用该房抵押贷款，现剩余贷款约9万元，在双方过户前，由甲方配合乙方去银行还款”；“甲方应于购房款到账之日起15日内，将该房屋交付给乙方”；“除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交付给乙方使用，乙方有权按已交付的房价总款向甲方索赔处罚违约金，合同继续履行”；“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任”；“本合同经甲、乙双方签字之日起生效”。甲方冯丽英(签名及指纹)，乙方马营勐(签名及指纹)。上述合同签订后，被告没有配合原告办理产权过户事宜，又拒不还钱。为此，原告提起诉讼。
上述事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋登记信息证明》、被告冯丽英的户口本首页、被告冯丽英的《无婚姻登记记录证明》、被告冯丽英的《房屋所有权证》，第三人所提交的被告冯丽英《个人信贷业务申请表》、被告冯丽英的《个人购房担保借款合同》、被告冯丽英的《借款凭证》、被告冯丽英的《房屋抵押他项权证》、被告冯丽英的被告冯丽英的《房屋所有权证》复印件及原、被告、第三人的陈述笔录给予证实。上述证据材料已经庭审质证和本院审核。
本院认为，原、被告双方均是具有完全民事能力和民事行为能力人，具备订立合同的法定条件。此外、原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，双方对被告的涉案房屋系处于抵押于第三人兴城农行的事实和状态是清楚的，原告是在附“乙方在兴城市农业银行用该房抵押贷款，现剩余贷款约9万元，在双方过户前，由甲方配合乙方去银行还款”的条件下，向被告购买的房屋，上述事实可以说明原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》是签约人即本案原、被告双方自愿的、真实意思的表示，即不存在有以欺诈、胁迫的订立合同的手段，也不存在恶意串通损害他人利益的行为和事实。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。根据上述规定，可以认定原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。诚实信用原则即是我国民事诉讼法、行政诉讼法、民法通则、合同法等多部法律所规定的原则，同时也是社会公德的要求，原、被告双方应该积极主动地履行自己所签订的合同。另，本案的案由虽为房屋买卖合同纠纷，但因为被告在买房时曾从第三人处贷款，在贷款时被告已将涉案房屋做为抵押物。由于该房屋在抵押中的原因，该案的处理结果除涉及到因房屋买卖，在原、被告之间产生债权债务关系外，还涉及到被告与第三人之间抵押权关系。原告请求被告履行房屋买卖合同，而作为抵押物的涉案房屋则会因产权变更，则直接关系到抵押物将是否存在，关系到享有抵押权的第三人的抵押权权能的实现。因此兴城农行具备具有独立请求权第三人的主体资格。原告与被告之间因房屋买卖合同所产生的债权，为一般债权，根据《担保法》第三十三条第一款的规定，第三人所享有的抵押权相对原告的一般债权具有优先性，在被告履行债务时，第三人有优先受偿的权利。因此，第三人请求原告优先偿还未结清的贷款本金、利息的诉讼请求本院应该给予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院应该给予支持。对于被告所陈述的“被告是在不知情的情况下，完全按照原告和赵小波的授意，在原告准备好的手续上签了字，根本不存在4个月后催要无结果后、经朋友协商、答辩人用抵押房作价19万元抵债、签订买卖协议、原告偿还答辩人的银行贷款、双方买卖房屋的事实。凡是小额放贷公司，都以买卖手续作为抵押形式，并不是真实的买卖关系。原告所述的房屋买卖之说完全不存在”的内容，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条所规定的“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，因被告未能提供相应的证据，故对被告所陈述的上述观点本院不予采信。此外，对于被告所提出的其他观点，同样因为被告不能提供相应的证据的原因，本院亦不能给予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原、被告于2016年1月10日所签订的关于买卖坐落于兴城市城东街道河东路*号*单元*室、面积为73平方米、层高为7层、兴城市房权证兴城字第SY00012***号(房屋编号5607464982580***)房屋的《房屋买卖合同》有效。
二、原告于本判决生效后十日内向第三人支付被告所欠的贷款本金和利息。本金和利息的数额以被告和第三人所签订的《个人购房担保借款合同》的基数进行计算。原告在履行完上述义务后，原告取得涉案房屋的所有权。
三、被告在原告向第三人履行完还贷款的义务后十五日内协助原告办理房屋过户有关手续。
案件受理费减半收取2050元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审判员 陈德友
二〇一六年六月六日
书记员 陆明金