陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3103号
上诉人（原审原告）：西安自由自在娱乐设备管理有限公司，住所地西安市雁塔区朱雀大街52号明德门小区花园大厦4幢7层10706室。
法定代表人：薛陶记，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张旭东，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁洁，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董超，男，汉族，1973年11月
20日出生，住陕西省咸阳市渭城区人民东路**号。
上诉人西安自由自在娱乐设备管理有限公司（以下简称自由自在公司）因与被上诉人董超租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
自由自在公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由董超负担。事实和理由：其通过停水停电方式催促董超缴纳租金系其行使先履行抗辩权的权利，且其已事先告知董超。董超一直未能足额支付租金，并径直锁门离去，其多次试图联系董超，但董超一直不出面解决问题，致其损失不断扩大。董超的行为构成根本违约，董超不仅应承担继续缴纳租金责任，还应承担逾期支付租金而产生的滞纳金责任，一审对责任的认定与划分没有依据。一审适用法律错误，判决结果错误。
董超辩称，自由自在公司于2014年10月10日停水之后，其开办的大众浴池无法经营，致其遭受损失，故其不应支付自由自在公司租金及违约金。一审适用法律正确，请求驳回自由自在公司的上诉请求。
自由自在公司向一审法院起诉请求：判令解除其与董超于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》；判令董超支付其2014年6月1日至2016年5月31日的租金680528.92元及因延迟支付租金而产生的滞纳金216855.28元（暂计算至2016年5月31日，应判至实际清偿之日）；判令董超支付其2014年11月1日至2016年5月31日之间的水、电等费用合计19135元；诉讼费由董超负担。
一审法院认定事实：2012年9月25日，自由自在公司与董超签订《房屋租赁合同》，约定，承租方董超租赁自由自在公司位于西安市长安区郭杜街办邓店村鼎盛花园二层N1至N8商铺，共计859平米；租期五年，租赁用途为经营大众浴池，董超一次性缴纳履约保证金3万元；房屋自2012年12月1日起计收租金，半年为一个付租周期，从第二周期起，董超需提前30日缴付房屋租金；2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金为28元/㎡/月，年租金为288624元，2014年12月1日至2015年11月30日房屋租金为30.24元/㎡/月，年租金为311713.92元，2015年12月1日至2016年11月30日房屋租金为32.66元/㎡/月，年租金为336659元，2016年12月1日至2017年11月30日房屋租金为35.926元/㎡/月，年租金为370325.2元。同时双方约定因租赁房屋产生的水、电费用，自由自在公司计实向董超收取，如物业价格调整，则按照新标准执行；卫生费及物业管理费暂时不计，如日后征收则按合同面积分摊。另外双方约定商铺租赁期间，董超若连续10日或者累计1个月未交付足额租金或各项应交费用的，自由自在公司有权解除合同，收回出租房屋；租赁期内，董超如逾期支付租金或相关费用，每逾期一日，按照应交未交金额每日千分之一计算滞纳金。合同签订后，董超如约缴纳了履约保证金3万元并开始实际经营，双方依照合同约定履行了一年半。在支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的房屋租金时，董超仅支付了122156元，尚欠该期房屋租金22156元，且至今再未支付任何款项。关于水、电费等相关费用，在合同履行初期，房屋所在地的鼎盛花园物业公司规定电费1.2元/度，水、电费由自由自在公司向董超收取后向物业公司缴纳；2013年7月起，电费调整为1.4元/度，电费、物业费及垃圾清理费由鼎盛花园物业直接向董超收取；目前2014年11月至12月两个月的电费处于欠缴状态，合计2814元。物业费每月687.2元，垃圾清理费每月171.8元，前述两项费用自2014年11月起均未缴纳。现自由自在公司以董超拒不支付房屋租金、滞纳金、水、电等费用为由起诉至法院。庭审中，董超称自由自在公司于2014年9月对其经营的浴池停止供水，其自行运水经营一段时间后无法继续，于2014年10月起已不再经营。董超认为自由自在公司停止供水的行为导致合同目的无法实现，双方《房屋租赁合同》已实际解除，故不同意自由自在公司的诉讼请求。自由自在公司称，其于2014年10月左右对董超停止供水以期督促董超支付欠付租金，合同中虽未约定其有停止供水权利，但在合同前期履行中，其曾因董超未及时支付房租而向董超发过催缴函，催缴函中提到其有停止供水权利，并向法庭提交催缴函一份；催缴函显示由武亮签收，董超对该证据不予认可，称从未见过催缴函，对催缴函约定不知情。自由自在公司又称，根据其提交的物业公司出具的欠费清单来看，董超实际经营至2014年12月，与董超所述不符，坚持其诉讼请求。
一审法院认为，《房屋租赁合同》系自由自在公司、董超的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，自由自在公司、董超应依约履行各自的义务。合同履行过程中，董超未按照约定期限履行其义务，经催告后仍未履行，且以其行动表示不履行债务，自由自在公司要求解除合同，符合法律规定，依法予以支持。董超未按照合同约定按时支付房屋租金，构成违约，应承担相应的责任。董超在未与自由自在公司达成一致意见情况下锁门径行离去，遗留部分物品在承租房屋中，自由自在公司无法进入，故董超对自由自在公司的损失应承担一定责任。自由自在公司要求清偿房屋租金，符合法律规定，依法应予支持。自由自在公司明知涉案租赁房屋用途为经营大众浴池，却采取停止供水行为，以期督促董超支付欠付租金，导致董超经营大众浴池的合同目的无法实现，自由自在公司采用此种方式催交租金，行为不当，且在合理期限内怠于行使合同解除权，导致损失扩大，亦应对其损失承担相应责任。根据双方过错程度，酌定自由自在公司对其损失承担70%责任，董超对自由自在公司损失承担30%责任。本案自由自在公司损失为房屋租金、电费、物业费等费用，根据自由自在公司与董超的陈述及双方提交的证据显示，董超实际经营至2014年12月，故董超欠付房屋租金如下：（一）2014年6月1日至2014年11月30日期间，欠付房屋租金22156元；（二）2014年12月1日至2015年11月30日，欠付房屋租金311713.92元；（三）2015年12月1日至2016年10月31日，欠付房屋租金308604.34元。上述三项合计642474.26元。对于欠付房屋租金，自由自在公司承担70%，董超承担30%，计192742.28元，扣除董超向自由自在公司缴纳的履约保证金3万元，董超实际欠付房屋租金162742.28元。《房屋租赁合同》约定的滞纳金实为违约金，因自由自在公司存在根本违约在先，故其主张违约金依法不予支持。董超欠付2014年11月电费2226元、12月电费588元，该费用由董超承担。物业费每月687.2元、垃圾清理费每月171.8元，2014年11月至12月两项费用共1718元，由董超承担；2015年1月至2016年10月两项费用共18898元，由董超承担30%为5669.4元。故董超应支付自由自在公司2014年11月至2016年10月的电费、物业费、垃圾清运费共10201.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二中第二十九条规定，判决：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》自2016年10月31日起解除；二、被告董超在本判决生效后十日内给付原告西安自由自在娱乐设备管理有限公司欠付的房屋租金162742.28元；三、被告董超在本判决生效后十日内给付原告西安自由自在娱乐设备管理有限公司欠付的电费、物业费、垃圾清运费共计10201.4元；四、驳回原告西安自由自在娱乐设备管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12965元，西安自由自在娱乐设备管理有限公司已预交，由西安自由自在娱乐设备管理有限公司负担9206元，董超负担3759元，在给付上述款项时直接给付西安自由自在娱乐设备管理有限公司。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，自由自在公司与董超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，自由自在公司与董超依约履行合同一年半时间。之后，董超在支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的房屋租金时，欠付自由自在公司该期少量租金未支付，且此后至今董超再未支付自由自在公司任何款项，另，董超在未与自由自在公司达成一致意见情况下锁门径行离去。故董超的行为违反合同约定，依法应承担相应的责任。自由自在公司要求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定与法律规定，依法予以支持。自由自在公司主张董超支付欠付的房屋租金，事实清楚，理由成立，依法予以相应支持。鉴于自由自在公司在明知涉案租赁房屋用途为经营大众浴池，却采取停止供水方式向董超催交租金，导致董超经营大众浴池的合同目的无法实现，且自由自在公司在合理期限内怠于行使合同解除权，造成损失扩大，故自由自在公司的行为显属不当，应对其损失承担相应的责任。一审结合本案具体情况，酌定涉案损失由董超与自由自在公司按三七比例承担，同时，一审依据双方陈述及双方提交的证据显示，在扣除董超向自由自在公司缴纳的履约保证金3万元后，判决董超实际支付自由自在公司房屋租金162742.28元，并无不妥。《房屋租赁合同》约定的滞纳金实为违约金，根据以上论述，一审认为自由自在公司存在根本违约在先，对其主张的违约金不予支持，与法不悖。经核，董超欠付2014年11月电费2226元、12月电费588元，该费用应由董超承担。关于自由自在公司主张董超支付的相关物业费、垃圾清运费问题，根据租赁房屋所在地物业公司的标准，物业费每月687.2元、垃圾清理费每月171.8元，2014年11月至12月两项费用共1718元，应由董超承担；2015年1月至2016年10月物业费、垃圾清理费共18898元，因此间系自由自在公司停止供水期间，故该部分费用仍应按照上述责任比例由董超承担30%即5669.4元为宜。
综上所述，自由自在公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11152元，由西安自由自在娱乐设备管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 侯力萌