南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)建商初字第944号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人彭洋，江苏苏尊容大律师事务所律师
委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告郑磊，男，1963年6月30日生，汉族。
被告胡家莲，女，1963年2月14日生，汉族。
委托代理人郑磊，男，1963年6月30日生，汉族。
被告王翀，男，1967年11月19日生，汉族。
被告刘梅，女，1969年2月19日生，汉族。
委托代理人王翀，男，1967年11月19日生，汉族。
被告南京万达广场投资有限公司。
法定代表人齐界，该公司董事长。
委托代理人张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅、南京万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行委托代理人彭洋，被告郑磊（其同时以被告胡家莲代理人身份）、王翀（其同时以被告刘梅代理人身份）、被告万达公司委托代理人张霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2012年7月17日，原告与被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同编号2012320550010100099，合同约定原告贷给被告郑磊本金31.7万元，用于支付购房款，贷款期限为120个月，贷款利率为基准利率上浮10%，被告郑磊应按照合同约定按时足额还款，被告万达公司对贷款承担连带保证责任至原告取得房屋他项权证，现原告未取得房屋他项权证。被告胡家莲作为被告郑磊的配偶，自愿作为参贷人共同还款，原告与被告郑磊、万达公司签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），并在登记机关办理了核准登记，被告郑磊同意用位于本市建邺区万达广场西地贰街区x幢x室房屋抵押给原告。同日被告王翀、刘梅作为保证人与原告签订了《保证合同》，被告王翀、刘梅同意对被告郑磊贷款承担连带保证责任。借款合同签订后，原告按约发放了贷款，但如今被告郑磊已出现多次逾期，双方沟通无果，被告郑磊拒不履行还款义务，原告为维护自身合法权益，请求判令被告郑磊立即偿还借款本金244430.90元及自2012年7月26日起至实际还款日止，按借款合同约定的逾期贷款利率计算的利息、罚息和复利；被告胡家莲、王翀、刘梅、万达公司对被告郑磊上述债务承担连带保证责任；原告对被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅所有的位于南京市建邺区万达广场西地贰街区x幢x室房屋折价或以变卖、拍卖所得款享有优先受偿权；由郑磊、胡家莲、王翀、刘梅、万达公司共同承担本案诉讼费、保全费、公告费。
被告郑磊、胡家莲辩称：对借款事实及贷款逾期事实予以认可。原告主张利息的起始时间有误，2015年10月9日开始被告才出现逾期。被告愿意积极筹款归还借款。
被告王翀、刘梅辩称：同意被告郑磊、胡家莲的答辩意见。涉案房产实际为王翀所购，虽然目前经济出现困难，被告仍愿意积极筹款归还借款，希望与原告协商解决纠纷。
被告万达公司辩称：债务人（本案借款人郑磊、连带保证人胡家莲、王翀、刘梅）已经确认了借款事实。根据本案的事实，债务人有积极履行贷款合同的意愿和能力，原告应当给予债务人还款的机会，采取补救措施，原告不应当立即起诉解决纠纷。对原告在诉状中的主张的利息、罚息、复利的计算方式有异议，原告存在重复计算的可能，逾期罚息、复利是被告承担违约金的方式，不能重复计算。基于本案客观情况，还没有到达合同解约的客观条件，请求人民法院给予债务人继续履约的机会。
经审理查明，2012年7月17日，借款人郑磊与贷款人交通银行，借款担保人万达公司、胡家莲、王翀、刘梅共同签订编号2012320550010100099《个人房产抵押贷款合同》一份。各方约定由交通银行将贷款31.7万元出借给郑磊，贷款期限120个月，利率为年化6.004166%上浮10%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息，每期还款金额为3714.22元。借款合同第11.6条约定，在贷款人给予借款人的还款宽限期届满后，借款人未归还到期借款的，贷款人有权向借款人收取该期还款日起至归还日止的罚息和复利。借款合同第十四条对逾期贷款的罚息、挪用贷款罚息、未按时足额支付到期借款本金、利息方式作出明确约定。借款合同第十五条约定，借款人连续3个月或累计6个月未归还借款，贷款人有权处理抵押物。被告胡家莲、王翀、刘梅以担保人身份同意为被告郑磊借款提供连带保证担保。被告万达公司以保证人身份同意为被告郑磊上述借款提供保证担保。被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅共同承诺以位于本市建邺区江东路与集庆门大街交汇处西北角万达广场西地贰街区x幢x室的房产为抵押物为郑磊向交通银行贷款提供担保。2012年7月17日，被告郑磊、王翀与原告交通银行、被告万达公司订立编号2012320550010100099《南京市房地产抵押合同》，郑磊、王翀同意以位于本市建邺区江东路与集庆门大街交汇处西北角万达广场西地贰街区x幢x室的房产作为抵押物为郑磊向交通银行的贷款31.7位于提供担保。2012年7月17日，被告王翀、刘梅与原告交通银行签订《保证合同》一份，合同约定王翀、刘梅同意为郑磊向交通银行借款31.7提供连带保证担保，担保期限为借款合同债务履行期限届满之日起2年。2012年7月26日，交通银行按约向郑磊发放了贷款31.7万元。2013年7月23日起，被告郑磊出现阶段性逾期还款。2015年10月9日至原告提起诉讼时被告持续未还款。根据借款合同第十三条约定，借款人逾期还款，贷款人有权提前收回已到期和未到期全部贷款本息的条件。本案根据被告郑磊出现多期贷款到期未归还，已符合借款合同第十三条约定的贷款人有权提前收回贷款本息的条件和借款合同第十五条约定的贷款人行使抵押权条件。至本案原告交通银行提起诉讼时，被告郑磊仅归还借款本金72569.10元，利息61179.48元、罚息1933.16元、利息复利1286.35元、罚息复利56.57元。截止原告交通银行提起诉讼时，被告郑磊尚欠借款本金本金244430.90元未归还。
另查明，被告郑磊与胡家莲、被告王翀与刘梅系夫妻。
上述事实有原告交通银行在诉讼中提交的编号2012320550010100099《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，交通银行放款凭证，《保证合同》，对账单，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本案各方的争议焦点是：一、原告主张合同提前到期，要求被告归还全部钱款是否具有法律和合同依据；二、原告向被告主张的罚息、复利是否符合法律规定和合同约定。
本院认为，原告交通银行与被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅、万达公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《保证合同》，各方意思表示真实，合同内容未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，本院依法确认这些合同有效。根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条“贷款的提前到期”条款的约定，原告交通银行在被告郑磊未按合同约定及时归还借款，出现多期借款未能在宽限期届满后及时归还情形，交通银行有权按照《个人房产抵押贷款合同》第十三条“贷款的提前到期”条款宣布借款提前到期收回全部贷款。根据商法意思自治原则，原告交通银行在与被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅、万达公司充分协商之后，订立了《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《保证合同》，故上述合同所有条款对各方均有约束力。根据《个人房产抵押贷款合同》第十一条第11.6款约定，原告交通银行有权在被告郑磊出现违约情形下，向郑磊收取逾期还款罚息和复利。被告胡家莲、王翀、刘梅、万达公司作为被告郑磊债务的担保人，应当对郑磊债务向交通银行承担连带清偿责任。根据《南京市房地产抵押合同》的约定和法律规定，原告交通银行有权对被告郑磊、王翀已设定抵押的位于本市建邺区江东路与集庆门大街交汇处西北角万达广场西地贰街区x幢x室房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告郑磊应于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金244430.90元及按《个人房产抵押贷款合同》约定计算产生的自2015年10月9日起至实际归还日止的借款利息、逾期还款罚息和复利。
二、被告胡家莲、王翀、刘梅、万达公司对本判决第一项确定的被告郑磊债务承担连带清偿责任。被告胡家莲、王翀、刘梅、万达公司在承担了清偿责任后，有权向被告郑磊追偿。
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告郑磊、王翀设定抵押的位于本市建邺区江东路与集庆门大街交汇处西北角万达广场西地贰街区x幢x室房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5021元，诉讼保全费2020元，公告费300元，合计7341元，由被告郑磊、胡家莲、王翀、刘梅、万达公司共同承担。（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈 慧