成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第3103号
原告舒晓利（反诉被告），女，1975年8月15日出生，汉族，户籍地：四川省遂宁市。
原告唐文利（反诉被告），女，1975年3月26日出生，汉族，户籍地：成都市。
原告王兰英（反诉被告），女，1973年10月7日出生，汉族，户籍地：四川省。
以上三原告（反诉被告）共同委托代理人林维实，四川明炬律师事务所律师。
被告黄树容（反诉原告），男，1961年5月1日出生，汉族。户籍地：广东省从化市。
被告谢艳娇（反诉原告），女，1971年6月1日出生，汉族，户籍地：广东省从化市。
以上二被告（反诉原告）共同委托代理人黄朝炮，四川发现律师事务所律师。
原告(反诉被告)舒晓利、唐文利、王兰英与被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，黄树容、谢艳娇于2015年6月10日向本院提出反诉,本院受理反诉后，决定进行合并审理，并依法由代理审判员詹茜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒晓利、唐文利、王兰英的委托代理人林维实，被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇的委托代理人黄朝炮到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解，但是未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）舒晓利、唐文利、王兰英本诉诉称，舒晓利、唐文利、王兰英与黄树容、谢艳娇于2014年12月2日签订《房屋租赁合同》，双方约定黄树容、谢艳娇将位于成都市xx的房屋出租给舒晓利、唐文利、王兰英，租期为八年，自2014年12月1日至2022年11月30日，租金为逐年递增，按期支付，每期6个月。另外为保证合同履行，双方还约定了72000元的履约保证金。舒晓利在《房屋租赁合同》生效前，即2014年11月28日委托邓波向黄树容、谢艳娇支付了上述履约保证金。但黄树容、谢艳娇并未按《房屋租赁合同》第六条第一款第二项的约定，按时向舒晓利、唐文利、王兰英交付房屋，给舒晓利、唐文利、王兰英合法权益带来了损害。使舒晓利、唐文利、王兰英订立合同的预期目的无法实现，舒晓利、唐文利、王兰英的经济利益将遭受重大损失。根据《房屋租赁合同》第八条第一款第三项的约定：甲方逾期交房，每逾期一日按照日租金的300%向乙方承担违约责任，逾期超过15天的，则乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还租赁保证金。根据《合同法》第九十四条规定，一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人一方可以解除合同。故舒晓利、唐文利、王兰英诉请解除与黄树容、谢艳娇签订的《房屋租赁合同》并要求其承担违约责任。故提起诉讼请求判令：1、解除舒晓利、唐文利、王兰英与黄树容、谢艳娇签订的《房屋租赁合同》；2、黄树容、谢艳娇返还租赁保证金72000元；3、黄树容、谢艳娇承担诉讼费。
原告舒晓利、唐文利、王兰英反诉辩称，双方是在2014年11月28日下午1点左右签订合同的，在11月28日签订合同当天下午，舒晓利、唐文利、王兰英查询到黄树容、谢艳娇的房屋存在权利负担，已经被抵押出去。随后和黄树容、谢艳娇进行交涉，认为房屋存在抵押影响舒晓利、唐文利、王兰英的承租权和经营权，与黄树容、谢艳娇交涉要求退还保证金。但黄树容、谢艳娇认为这是舒晓利、唐文利、王兰英在无理取闹，双方产生了极大地矛盾和分歧，导致房屋没有按时交付，超过了约定的15日内交房。舒晓利、唐文利、王兰英也发出过单方解除合同的意思表示。故黄树容、谢艳娇要求舒晓利、唐文利、王兰英支付租金及违约金的要求缺乏合同及法律依据。舒晓利、唐文利、王兰英同意解除与黄树容、谢艳娇的房屋租赁合同，请求驳回黄树容、谢艳娇要求支付租金和违约金的诉请。
原告（反诉被告）舒晓利、唐文利、王兰英为支持其本诉诉讼请求及反诉辩称理由,向本院提交了如下证据材料：
1、舒晓利、唐文利、王兰英的身份复印件，黄树容、谢艳娇的身份信息查询单打印件，用以证明双方的诉讼主体资格。
2、《房屋租赁合同》，用以证明舒晓利、唐文利、王兰英与黄树容、谢艳娇存在租赁合同关系。
3、收据、工商银行汇款凭证，用以证明舒晓利、唐文利、王兰英已经向黄树容、谢艳娇支付了租赁保证金。
4、房地产抵押登记申请书、房屋信息摘要，用以证明在租赁合同签订的时候，黄树容、谢艳娇的房屋已经被抵押。
5、解除合同通知书（黄树容、谢艳娇向舒晓利、唐文利、王兰英发出），用以证明黄树容、谢艳娇向舒晓利、唐文利、王兰英发出过解约的意思表示。
被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇本诉辩称并反诉诉称，舒晓利、唐文利、王兰英于2014年11月28日签订《房屋租赁合同》，黄树容、谢艳娇于11月28日下午五点左右收到了舒晓利、唐文利、王兰英的支付的租赁保证金72000元。黄树容、谢艳娇按约于2014年11与28日将房屋交付给舒晓利、唐文利、王兰英。舒晓利、唐文利、王兰英的第一项诉请与黄树容、谢艳娇的第一项诉请均为要求解除合同，黄树容、谢艳娇对解除合同无异议，因黄树容、谢艳娇已经履行交付房屋义务，不存在违约，应当驳回舒晓利、唐文利、王兰英除第一项诉请以外的其他诉请。舒晓利、唐文利、王兰英认为黄树容、谢艳娇未向其交付房屋，应退还其保证金，与客观事实不符。双方就租赁事宜达成一致，于2014年11月28日先由舒晓利、唐文利、王兰英签订《房屋租赁合同》，因黄树容、谢艳娇居住外地，在黄树容、谢艳娇签订合同后邮寄给舒晓利、唐文利、王兰英，黄树容、谢艳娇寄回合同时间为2014年12月2日，2014年11月28日在舒晓利、唐文利、王兰英签订合同后，于当日下午由黄树容、谢艳娇的委托人陪同舒晓利、唐文利、王兰英前往案涉房屋处办理房屋交付手续，双方结清2014年12月1日前的物业费用等，同时将钥匙交付给舒晓利、唐文利、王兰英，按照商业习惯和交易习惯，黄树容、谢艳娇将房屋钥匙交给舒晓利、唐文利、王兰英，已然按照合同约定履行房屋交付义务。舒晓利、唐文利、王兰英于当日房屋接收手续办理完成后，向黄树容、谢艳娇支付了72000元保证金。黄树容、谢艳娇按约交付房屋后，舒晓利、唐文利、王兰英至今未按照合同约定履行租金支付义务，根据合同约定，舒晓利、唐文利、王兰英应当向黄树容、谢艳娇支付租金，并按照日租金300%的标准向黄树容、谢艳娇支付违约金。为维护黄树容、谢艳娇的合法权益。故提起反诉请求：1、解除黄树容、谢艳娇与舒晓利、唐文利、王兰英签订的《房屋租赁合同》；2、舒晓利、唐文利、王兰英向黄树容、谢艳娇支付房屋租金180000元（自2015年2月1日暂计算至2015年6月1日）；3、舒晓利、唐文利、王兰英向黄树容、谢艳娇支付540000元违约金（自2015年2月1日暂计算至2015年6月1日）；4、本案诉讼费用由舒晓利、唐文利、王兰英承担。
被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇为支持其本诉辩称理由及反诉诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，用以证明舒晓利、唐文利、王兰英签订合同的时间为2014年11月28日下午，黄树容、谢艳娇按约向舒晓利、唐文利、王兰英交付了房屋，合同没有约定钥匙交付为书面交付，根据商业惯例和诚实信用原则，合同签订后，黄树容、谢艳娇将房屋钥匙交付给舒晓利、唐文利、王兰英，应该认定交付已经完成，双方对违约金和租金进行了约定。
2、大业大厦缴费通知单（成都大业物业于2014年11月28日出具），用以证明舒晓利、唐文利、王兰英在查询完毕权属登记后，由黄树容、谢艳娇的委托人于2014年11月28日下午14时许到物业进行相应的结算，结算后，黄树容、谢艳娇的委托人将钥匙交付给舒晓利、唐文利、王兰英，舒晓利、唐文利、王兰英承诺当日交付保证金。
3、合伙协议纠纷案件信息（xx），用以证明该案产生的原因是舒晓利、唐文利、王兰英内部对保证金的承担问题发生的争议，舒晓利、唐文利、王兰英签订合同后未履行租金支付义务，是舒晓利、唐文利、王兰英之间的内部矛盾，内部纠纷的出现是导致租赁合同无法正常履行的根本原因。
上述证据材料经庭审质证，黄树容、谢艳娇对舒晓利、唐文利、王兰英提交的第1-5项证据的真实性、合法性无异议，但是认为舒晓利、唐文利、王兰英是明知房屋存在抵押的情况下支付了保证金，舒晓利、唐文利、王兰英对黄树容、谢艳娇提交证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为第2、3项证据与本案无关，也不能证明黄树容、谢艳娇已经交付了租赁物。
本院认为，舒晓利、唐文利、王兰英提交的第1-5项证据材料，黄树容、谢艳娇提交的第1-3项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案事实有关联，本院予以采信,作为本案认定事实的依据。根据本院采信的证据和庭审中双方确认的事实，本院查明如下事实：
2014年11月28日，舒晓利、唐文利、王兰英（乙方）与黄树容、谢艳娇（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市xx租赁给乙方做酒店用途使用，房屋产权证号为成房权证监证字第xx、**号，房屋面积为1500平方米。甲方确认对出租的房屋拥有完整的权利及产权，若因产权问题导致乙方无法承租该房屋或无法实现本合同执行，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担违约责任。乙方租赁该房屋作为酒店经营使用。在租赁期限内，未经甲方书面同意以及按法律程序和规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。本合同的租赁期限为8年，租赁期限自2014年12月1日起至2022年11月30日至，租赁期限届满或本合同提前终止解除的，乙方应在十日内腾出并返还该房屋，该腾房期不计租金。第一段租约为2015年2月1日至2016年11月30日，每月每平方米40元，即每月租金为60000元；第二段租约为2016年12月1日至2017年11月30日，每月每平方米42元，每月租金为63000元；第三段租为约2017年12月1日至2020年11月30日，每月每平方米44.94元，每月租金为67410元，第四段租约为2020年12月1日至2022年11月30日，每月每平方米48.98元，每月租金为73470元。甲方给予乙方61天装修期，即2014年12月1日至2015年1月31日，装修期免收租金。租金自2015年2月1日起计算，租金按期（每期6个月）支付，每期的租金应当在当月的七日前支付给甲方，若遇法定节假日的，须于放假前交清。乙方须于签订本合同的同时支付第一期租金（扣除两个月免租期）240000元给甲方。若在本合同签订之日起五日内，乙方未交齐保证金、第一期租金，则视为乙方自动放弃本次租赁，本合同自动解除，乙方所交保证金及费用不予退还。乙方向甲方如下指定的账户支付租金，户名：黄树容。开户行：工行成都沙河新华公园支行。账号：xx。为保证合同的履行，合同签订当日乙方应向甲方支付保证金72000元，未按照本合同约定支付保证金的，本合同立即失效，由此造成的甲方损失均由乙方承担。租金不含物业费、水费、电费、天然气费、有线电视费、垃圾清运费、宽带网络费、税金等因乙方租赁使用该房屋而产生的费用。乙方承租该房屋期间产生的上述费用由乙方承担，并自行缴纳，若由于乙方延迟缴纳给甲方造成损失的，甲方有权扣划保证金弥补损失。甲方应在2014年12月1日前将该房屋交付乙方。双方对该房屋现有装修及设施详情文件交验签字或盖章，且移交房屋钥匙后视为交付完成。若因乙方原因拒不接收房屋的，2014年12月1日视为甲方已向乙方交付房屋。甲方应负责结清2014年12月1日前的水、电、燃气、宽带通讯、光纤、物业管理、垃圾清运等费用。乙方出现乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的，甲方有权解除合同。甲方延期交房的，每逾期一日按照日租金的300%向乙方承担违约责任，逾期超过15天的，则乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还保证金。若因产权原因导致乙方无法承租该房屋的，则甲方应按违约当期3个月的租金标准向乙方承担违约责任，若该违约金不足以弥补损失的，甲方承担相应违约责任。乙方如果逾期交付租金，或者返还该房屋或其附属设施、设备，每逾期一日按日租金的300%向甲方承担责任，逾期超过15日仍未支付或返还的，甲方按日租金的300%加收乙方违约金并没收全部保证金。
2014年11月28日，黄树容、谢艳娇结清了案涉房屋2014年11月30日之前的物业服务费、水、电、垃圾费。同日，舒晓利、唐文利、王兰英经过成都市房屋管理部门查询，得知案涉房屋已经设立了抵押。
2014年11月28日，舒晓利、唐文利、王兰英通过成都市房产管理部门查询案涉房屋的登记信息，《房屋信息摘要》上抵押信息一栏填写内容为“有效”，案涉房屋已设置抵押。同日下午17时15分，舒晓利、唐文利、王兰英向黄树容、谢艳娇支付了保证金72000元。
2015年2月10日，舒晓利、唐文利、王兰英三人因合伙协议发生纠纷，在成都市金牛区人民法院进行诉讼。
2015年3月，黄树容、谢艳娇向舒晓利、唐文利、王兰英送达《解除合同通知》，载明双方于2014年12月2日签订租赁合同，因舒晓利、唐文利、王兰英未在2014年12月7日前支付第一期房屋租金，已经根本违约，通知解除双方签订的租赁合同，保证金72000元不予退还。
本院认为，舒晓利、唐文利、王兰英与黄树容、谢艳娇签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反我国法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，根据双方当事人陈述，舒晓利、唐文利、王兰英于2014年11月28日在合同上签字，黄树容、谢艳娇于2014年12月2日签字确认，该合同于2014年12月2日成立生效。双方当事人均应当按照合同约定履行权利义务。舒晓利、唐文利、王兰英主张其不知道该房屋存在抵押情况，但其提交的房屋信息查询显示时间为2014年11月28日，但支付定金的时间为2014年11月28日17时15分，根据成都市房产管理部门的下班时间推定，本院认定舒晓利、唐文利、王兰英得知房屋存在抵押情况的时间在其支付定金之前，其认可房屋存在抵押的事实，并仍然向黄树容、谢艳娇支付保证金，黄树容、谢艳娇未存在隐瞒的情况。根据双方合同约定，双方当事人对房屋现有装修及设施详情文件交验签字或盖章后，且移交房屋钥匙后视为交付完成，黄树容、谢艳娇应当交付房屋且办理书面交付手续，现有证据不能证明黄树容、谢艳娇与舒晓利、唐文利、王兰英对房屋情况进行查验，也无证据证明黄树容、谢艳娇向舒晓利、唐文利、王兰英交付了钥匙，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认定黄树容、谢艳娇未向舒晓利、唐文利、王兰英交付房屋。舒晓利、唐文利、王兰英在庭审中陈述，其发现房屋存在抵押后，担心第三人主张权利会妨害正常经营要求退还保证金，致使双方发生分歧，产生难以调和的矛盾。故黄树容、谢艳娇未按照合同约定向舒晓利、唐文利、王兰英交付房屋的行为不能单方认定为黄树容、谢艳娇的过错。且双方合同约定舒晓利、唐文利、王兰英应当在签订合同的同时支付第一期租金240000元，舒晓利、唐文利、王兰英未在约定期限内支付，黄树容、谢艳娇可以主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除条件成就后，黄树容、谢艳娇于2015年3月通知舒晓利、唐文利、王兰英解除合同，双方合同已经于2015年3月解除，故黄树容、谢艳娇与舒晓利、唐文利、王兰英均要求解除合同的诉讼请求，本院不再处理。舒晓利、唐文利、王兰英主张要求黄树容、谢艳娇退还保证金72000元的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。黄树容、谢艳娇未按照约定向舒晓利、唐文利、王兰英交付房屋，其要求舒晓利、唐文利、王兰英支付房屋租金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）舒晓利、唐文利、王兰英的本诉诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）舒晓利、唐文利、王兰英负担；本案反诉案件受理费5500元，由被告（反诉原告）黄树容、谢艳娇负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 詹茜
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 向娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。