河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终4653号
上诉人（原审原告）：赵青莹，女，1958年1月26日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：候应起，河南贤明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘霞，女，1966年6月10日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：崔勇强、马学新，河南恒升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘成贵，男，1963年12月16日出生，汉族，住新乡市。
上诉人赵青莹因与被上诉人刘霞、刘成贵房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2017）豫0703民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵青莹及其委托诉讼代理人侯应起和被上诉人刘霞的委托诉讼代理人崔勇强、马学新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵青莹的上诉请求：请求依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。案涉房产的实际转让人沈永利对该房产没有处分权。被上诉人刘成贵本人没有授权也没有经手为被上诉人办理房屋买卖手续。实际经办人沈永利作为代理人采取违法手段将案涉房产的手续转让给了被上诉人刘霞。2016年6月21日刘成贵向被告沈永利借款壹拾万元，借款期限为三个月，2016年9月20日借款到期；同日刘成贵出具委托书，委托沈永利为刘成贵的代理人被告河南省新乡市牧野公证处对该委托书予以公正，出具了（2016）新牧证民字第427号公证书。这一委托书和公证书显然属于《物权法》第一百八十六条流押禁止的的行为。因此沈永利的代理行为违反了法律的禁止性规定，其代理人的代理权限也当然无效。在刘成贵的房产过户期间，刘成贵没有实施任何行为。对于以上事实，刘成贵在开庭后向法庭陈述了以上事实，而且证明，本人没有收到分文房款，沈永利也不应当将其的房卖掉。第二、刘成贵与代理人沈永利的借款到期前上诉人已经于2016年8月3日接收了讼争的房产，也就是说刘成贵本人已向上诉人实际交付了房产。在沈永利与刘成贵借款时被上诉人刘成贵没有向实际经办人沈永利刘霞实际交付房屋的占有权。刘霞在办理过户之前确已经知道上诉人占有该房的事实。这不是刘霞是否承认的事实，而是上诉人至今占有的现状已经证明，刘霞明知沈永利不能交付房屋的占有权。二、被上诉人刘霞不属于善意取得。第一、代理人沈永利为刘霞之间发生的房产交易行为违背了二手房产交易的习惯，也不符合一般公民购买大额财产的风俗习惯。一审调查的事实证明，刘霞从来没有见到原房主刘成贵，刘成贵也没有向代理人沈永利交付房产的占有并控制该房产。作为购房者刘霞按照本地一般买房习惯，首先是去查看房屋现状，在交付部分房款的同时交付房屋的钥匙和占有。刘霞在明知上诉人已经装修且明知沈永利不能实际交付房屋的占有权情况下，刘霞及其中介同意首先办理过户手续明显是与沈永利恶意串通，实现沈永利将转嫁借款风险给上诉人的非法目的。因此，刘霞的行为不符合善意取得的法律规定。第二、一审判决书认定被上诉人刘霞是为了逃避税收在房屋买卖合同中约定房款为十五万元，实际房款为282000元没有证据证明。刘霞的这一陈述也足以证明这一房屋过户手续的违法性和不真实性。房产登记机关备案的买卖合同应当作为案件认定事实的依据，刘霞与沈永利之间的银行账目往来不排除二人之间的其他债权债务关系的存在，而且，此款不是原房主刘成贵收取，282000元的银行汇款往来手续没有依法质证，不能作为证据使用。据此，应当认定刘霞买房的价格明显低于市场价，不属于善意取得。三、一审判决程序违法，遗漏了应当参加诉讼经办人沈永利。没有沈永利参加诉讼不利于查明案件的事实，尤其是在刘成贵缺席的情况下，房产出卖方的情况无法查明，必然会损害法律的公平正义。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，被上诉人刘霞的行为不符合善意取得的条件，明显违背房产交易的日常习惯，不能依法取得房产的物权。上诉人按照约定履行了房屋买卖合同的义务，并且双方已经实际交付房产的占有权，讼争的房产的物权应当依法判归上诉人所有。
刘霞辩称，上诉没有事实和法律依据，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院依法查清本案事实，驳回被答辩人的上诉，维持原判。房屋买卖对于任何人或者家庭来说都是重大的事情，肯定是非常慎重的，在案涉房屋买卖前，被上诉人已经对案涉房屋和对该房屋的登记证书进行了查看和审验，在确认没有任何纠纷的情况下才会决定购买该房屋的，这才是正常的房屋交易习惯；如果明知案涉房屋存在争议或者纠纷，不可能去购买该房屋的，以致发生直至今日都无法居住案涉房屋的情况。按照法律规定，不动产善意取得是指不动产交易过程中，出售方实际不具有该不动产的处分权利，但买受人客观上对此不知情，支付了合理对价后又已完成房屋所有权转移登记的，即根据《物权法》第一百零六条规定直接取得房屋的所有权。在本案中，在签订了买卖合同并办理委托公证后依法取得了登记编号为“豫（2016）新乡市不动产权第0010117号不动产权证书”，如果手续不合法，不动产管理部门也不可能出具该不动产登记证书的。也就是说在本案中不存在善意取得的问题，是合法取得；即使出售方不具有处分的权利，在取得不动产证书后，仍然是可以根据善意取得的法律规定取得案涉房屋的不动产物权。同时，已经为购买案涉房屋支付了282000元的房款，这是合理的房屋对价款，并在一审中提交这些证据；对于房产交易中的税收，是按照评估的价格为基数进行收取的，是一般的常识，案涉房屋的评估价格是高于实际的成交价格的，不存在逃避税收的问题。上诉状中种种理由既不符合实际的情况，也没有相关的证据来证明自己的说法，更不符合法律的规定。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见是依法取得了案涉房屋的不动产物权，但时至今日上诉人仍然违法占据答辩人所有的房屋，刘霞的合法权益仍然被上诉人侵害。上诉人的权益应向其他人主张，向被上诉人主张显然是错误的。
刘成贵未答辩。
赵青莹一审诉讼请求：1、确认刘成贵和刘霞的买卖合同无效；2、依法判决刘成贵按照合同及时协助办理房产过户手续；3、诉讼费用由刘成贵、刘霞承担。
原审查明：2016年7月30日赵青盈与刘成贵签订了房屋买卖协议书，约定刘成贵将本案争议房屋新乡市高村路名门丽景5号楼2单元21303室房屋卖给赵青盈，房屋总价280000元。同日赵青莹支付刘成贵房款200000元。2016年8月3日赵青莹支付刘成贵500**元。赵青莹与刘成贵未办理房屋过户登记手续。赵青莹称2016年10月中旬赵青莹在本案争议房屋居住，刘霞否认赵青莹2016年10月中旬入住该房。
2016年6月21日刘成贵向沈永利出具了委托书，载明刘永贵委托沈永利作为全权代理人办理新乡市高村路名门丽景5号楼2单元21303室房屋出售手续，权限包含代签房屋买卖协议、产权转移登记手续、代收房款等，受托人在授权范围内所办理的手续刘成贵都予以承认，并自愿承担相关法律责任。该委托书同日在新乡市牧野公证处进行了公证。2016年9月29日刘霞与刘成贵委托代理人沈永利签订了房屋买卖契约。约定刘成贵将本案争议房屋出售给刘霞。双方买卖房屋实际价格为282000元，为避税在协议中将房屋价格写为150000元。2016年9月29日刘霞向刘成贵代理人沈永利银行转款270000元，另外12000元系现金交付。同日沈永利代刘成贵向刘霞出具了收条，载明收到本案争议房屋房款282000元。刘成贵、刘霞间的房屋买卖在新乡市房管部门办理了房屋买卖登记。2016年12月8日刘霞取得不动产权证书。
原审认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。赵青莹与刘成贵、刘霞刘成贵之间签订的房屋买卖协议未进行房产登记，未取得物权。刘霞以合理的价格支付房款，刘成贵、刘霞之间签订的房屋买卖协议已进行房产登记，物权转让发生法律效力。赵青莹称刘霞在购买房屋时知道赵青莹已经购买该房屋、刘霞非善意取得，原审认为赵青莹在刘霞购房时并未入住该房，其提交的证据不能证明刘霞在购买房屋时知道赵青莹已经购买该房屋，赵青莹称刘霞非善意取得不予认定。赵青莹要求确认刘成贵、刘霞间的买卖合同无效、刘成贵协助办理房产过户手续的诉讼请求理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原审缺席判决：驳回赵青莹的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2070元，由赵青莹承担。
二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，关于上诉人赵青莹要求确认刘成贵与刘霞之间的房屋买卖合同无效及要求刘成贵协助办理本案争议房屋的过户登记手续的诉讼请示是否应予支持的问题。
根据我国物权法所规定的物权变动原则，动产的物权变动以交付为准，不动产的物权变动以登记为准。对于本案的情形，前后两份买卖合同均有效，但已经取得物权的当事人应当优先受到法律保护，也即“物权优于债权”的原则，债权人对于房屋取得的是一种期待权，而物权人对于房屋取得拥有的是一种既得权，应当优先于债权的保护。但不影响未取得合同标的物所有权的当事人有权要求出卖人承担违约责任。故上诉人赵青莹主张二被上诉人的合同无效，没有相应事实与法律依据，原审判决不予支持并无不当。因该房屋被上诉人刘霞已经取得了所有权登记手续，上诉人赵青莹要求被上诉人刘成贵协助办理过户登记在客观上已无法实现。上诉人赵青莹称沈永利应当参加诉讼，因其只是被上诉人刘成贵的委托代理人，在本案中并不具有独立的法律地位，并非必须参加诉讼的当事人。上诉人赵青莹的该项请求没有法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人赵青莹的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵青莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 赵 斌
二〇一八年一月二十六日
书记员 孟琳琳