北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民（商）初字第05363号
原告（反诉被告）姜斌，男，1966年10月15日出生。
委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。
被告（反诉原告）密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社，住所地密云县穆家峪镇阁老峪村。组织机构代码78021XXXX。
法定代表人赵宗亮，董事长。
委托代理人胡尚举，北京市檀州律师事务所律师。
原告（反诉被告）姜斌与被告（反诉原告）密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社（以下简称阁老峪合作社）农村土地承包合同纠纷一案，本院已于2014年12月19日作出一审判决。姜斌不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2015年5月4日作出（2015）三中民终字第3589号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院另行由法官于立华担任审判长与法官张蛟、人民陪审员胡凤英组成了合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）姜斌及其委托代理人侯文生，被告（反诉原告）阁老峪合作社的委托代理人胡尚举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜斌起诉称：1999年6月24日，姜斌、阁老峪合作社签订了《农村集体土地租赁合同书》。租赁用途为种植业、养殖业。2000年2月19日，双方又签订《土地租赁协议》，作为《农村集体土地租赁合同书》的补充协议。租用土地的经营范围是：度假村、娱乐场所、饭店、养老院、副食养殖基地、庄园民宅小区；阁老峪合作社为姜斌提供水、电。合同签订后，姜斌依约分别于1999年、2009年共缴纳15年的租金，并于2014年6月17日通过中国邮政储蓄银行汇款的方式缴纳了2014年至2019年的租金。期间姜斌对荒地进行了平整，并于2001年4月和2011年11月栽种部分树木。因阁老峪合作社未按补充协议约定提供水、电；未在两个月内将注明姜斌名称的土地手续及规划手续（包括红线图和规划要求）办结，造成姜斌工程项目没有实施。为保护诉争地资源，姜斌曾向有关部门举报诉争地被盗采砂石料事宜。阁老峪合作社先违约，其无权解除合同。2011年12月6日，密云县农村土地承包仲裁委员会以密农（裁）字[2011]第210号裁决书作出裁决，解除姜斌、阁老峪合作社签订的《农村集体土地租赁合同书》和《土地租赁协议》。故姜斌诉至法院，要求判令：1.阁老峪合作社继续履行与姜斌签订的《农村集体土地租赁合同书》及《土地租赁协议》；2.阁老峪合作社为姜斌提供水、电；3.阁老峪合作社向姜斌提供土地许可经营证明书及完善合法齐全的土地手续（包括县土地局的土地手续）、规划手续；4.阁老峪合作社赔偿姜斌损失（按照鉴定数额确定）；5.阁老峪合作社承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）姜斌向本院提交以下证据予以证明：仲裁申请书、立案通知书、密农（裁）字[2011]第210号裁决书、《农村集体土地租赁合同书》、《土地租赁协议》、交纳租金证明、租金汇款收据、集体土地使用证、栽植树照片、北京市国土资源局密云分局的国土资源举报事项受理告知单、密云分局国土资源举报事项登记单、证人证言、现场照片、阁老峪村土地距离测量报告、（2013）密民初字第638号民事判决书、（2013）三中民终字第00203号民事裁决书。
被告（反诉原告）阁老峪合作社答辩并反诉称：1999年6月24日，阁老峪合作社与案外人刘XX签订《农村集体土地租赁合同书》。后由穆家峪镇纪检书记介绍与姜斌认识，姜斌称要投资3000万进行建设，刘XX与阁老峪合作社协商将合同转让给姜斌，于是阁老峪合作社将合同承包人变更为姜斌，包括合同、经管站备案手续及土地证手续，并且在2000年与姜斌补签了《土地租赁协议》，约定经营范围为养老院、度假村等。2010年，因姜斌未在涉案土地上进行任何耕种且发生盗采事件，阁老峪合作社申请仲裁。姜斌系本集体经济组织以外人员，其承包阁老峪合作社所有的土地未经三分之二以上村民代表同意并报镇政府批准，且双方约定的经营范围违反了法律的强制性规定，应属无效。姜斌对涉案土地超过五年时间未开发利用，亦未尽到看管、管护义务，发生盗采砂石料的情况，阁老峪合作社亦有权解除合同。故不同意姜斌的诉讼请求并提出反诉，请求法院判令:1.双方于1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》及2000年2月19日签订的《土地租赁协议》无效，姜斌返还阁老峪合作社涉案荒滩，阁老峪合作社返还姜斌租金9000元；2.如不能认定合同无效，请求判令解除双方于1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》及2000年2月19日签订的《土地租赁协议》；3.姜斌承担本案的案件受理费。
被告（反诉原告）阁老峪合作社向本院提交以下证据予以证明：《土地租赁协议》、密政发[2007]41号文件、照片、密云县穆家峪镇人民政府证明、资产评估报告书。
经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、姜斌提交的《农村集体土地租赁合同书》以及《土地租赁协议》，以证明双方签订的合同及补充协议系真实意思表示，且经过了镇政府批准，应属合法有效。阁老峪合作社认可该证据的真实性，但不认可合法性和证明目的。本院认为，《土地租赁协议》系《农村集体土地租赁合同书》的补充合同，约定了租赁土地用途增加了度假村、娱乐场所、饭店、养老院、副食养殖基地、庄园民宅小区等，因该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百二十八条关于“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”之规定，应属无效，故本院对姜斌提交的《农村集体土地租赁合同书》以及《土地租赁协议》合法性不予确认。
二、姜斌提交的集体土地使用证，以证明《农村集体土地租赁合同书》的合法性，国土部门颁发土地使用证的前提是合法，在未撤销该证的情况下不能裁判《农村集体土地租赁合同书》违法。阁老峪合作社对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，不认可姜斌的证明目的。本院认为，国土部门向姜斌颁发的土地使用证系行政行为，不影响本院对本案双方民事行为的审查，故对姜斌提交的集体土地使用证的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院查明：1999年6月24日，姜斌、阁老峪合作社签订了《农村集体土地租赁合同书》，约定姜斌租赁阁老峪合作社潮河地62.4亩；租赁期限50年，自1999年6月24日至2049年6月24日止；四至为东至大石岭地交界，西至潮河大堤（以大堤外10米界为准），南至田间路，北至田间路；租金为每年600元，交款方式为上交款；合同签订当日给付10年租金共6000元，2009年6月24日给付5年的租金3000元，以后每5年上交承租款一次，各3000元，以此类推；租赁用途为种植业、养殖业，开发期限不得超过5年。2000年4月6日，密云县穆家峪乡（现密云县穆家峪镇）农村合作经济经营管理站对该合同鉴证。
2000年2月19日，姜斌、阁老峪合作社补充签订了《土地租赁协议》，作为1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》的补充协议。约定：租期为50年，租金为每年每亩10元；付款方式为第一次先付10年租金，第二次及以后为5年一付租金；租用土地的经营范围是：度假村、娱乐场所、饭店、养老院、副食养殖基地、庄园民宅小区。阁老峪合作社为姜斌协调水、电等条款。
姜斌分别于1999年交纳10年的租金6000元、2009年6月交纳了（2009年6月至2014年6月）5年度的租金共计3000元。2014年6月17日，姜斌通过汇款的方式汇给阁老峪合作社诉争地2014年6月至2019年6月的租金3000元，阁老峪合作社拒收，现中国邮政储蓄银行已将阁老峪合作社拒收的汇款3000元退至汇款汇出行。经现场勘查，现诉争地上有杨树、柳树共34棵。2014年6月13日，阁老峪合作社向本院提交书面评估（鉴定）申请，要求对诉争地之上的树木进行证据保全及价值评估。经北京中海盛资产评估有限公司对诉争地上的树木评估，评估结论为北京市密云县人民法院（2012）密民初字第733号案件涉及的34棵树木的评估值为16684元。现诉争地较为平整，姜斌未耕种或栽植其他农作物或建有其他设施。诉争地北侧有案外人投资修建的平房4间。
另查明：2000年3月8日，密云县房屋土地管理局将诉争地的集体土地使用证上的土地使用权人由刘XX变更为姜斌。2011年7月24日，姜斌与案外人王XX、刘X签订土地租赁协议，将诉争地转租给案外人王XX、刘X。现王XX、刘X要求解除与姜斌签订的土地租赁协议，该纠纷正在另案审理中。
密云县农村土地承包仲裁委员会，应阁老峪经济社的申请，于2011年12月6日作出密农（裁）字[2011]第210号裁决书，裁决解除姜斌与阁老峪经济社分别于1999年6月24日及2000年2月19日签订的《农村集体土地租赁合同书》及《土地租赁协议》。姜斌不服上述裁决，向本院提起诉讼。
本院认为：阁老峪合作社反诉要求判令《农村集体土地租赁合同书》以及《土地租赁协议》无效，如不能认定合同无效，请求判令解除《农村集体土地租赁合同书》以及《土地租赁协议》，阁老峪合作社为维护其利益，以备位之诉方式主张其诉求，符合诉讼经济的原则，本院认为并无不当。姜斌、阁老峪合作社于2000年2月19日签订的《土地租赁协议》系双方1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》的补充协议，实为《农村集体土地租赁合同书》对于租赁土地约定用途的变更，由单纯的种植业、养殖业等农业用途变更为建设度假村、娱乐场所、饭店、养老院、庄园民宅小区等非农用途。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条之规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设，本案姜斌、阁老峪合作社在签订合同时明知诉争土地系农用地仍然约定用于非农建设，且姜斌在一审法庭辩论终结前仍未办理农用地转建设用地的批准手续，故关于土地用途的约定应属违法。《农村集体土地租赁合同书》以及《土地租赁协议》虽系双方真实意思表示，但关于土地用途，虽约定副食养殖基地农业用途，但亦同时约定了建设度假村、娱乐场所、饭店、养老院、庄园民宅小区等，且该约定属于土地用途约定的核心条款，故该合同主要内容违法。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《农村集体土地租赁合同书》及《土地租赁协议》无效，姜斌依据该合同取得的合同权利丧失了存在的条件和基础，故姜斌要求阁老峪合作社继续履行双方签订的《农村集体土地租赁合同书》及《土地租赁协议》；阁老峪合作社为姜斌提供水、电；阁老峪合作社向姜斌提供土地许可经营证明书及完善合法齐全的土地手续、规划手续；赔偿损失的诉求，本院不予支持。关于因合同无效所致的缔约过失责任问题，经本院当庭释明，姜斌明确表示另行主张，因此本案不再涉及，资产评估报告书的评估费用亦应在缔约过失责任中予以处理，本案亦不再处理。对于阁老峪合作社请求判令双方于1999年6月24日签订的《农村集体土地租赁合同书》及2000年2月19日签订的《土地租赁协议》无效；姜斌返还阁老峪合作社涉案荒滩；阁老峪合作社返还姜斌租金9000元的反诉请求，本院予以支持。
综上，本院为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条之规定，判决如下：
一、原告姜斌与被告密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社于一九九九年六月二十四日签订的《农村集体土地租赁合同书》以及于二〇〇〇年二月十九日签订的《土地租赁协议》无效；
二、原告姜斌于本判决生效后七日内返还被告密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社位于密云县穆家峪镇羊山桥北侧潮河河床土地三万七千六百零六平方米一分土地；
三、被告（反诉原告）密云县穆家峪镇阁老峪股份经济合作社于本判决生效后七日内返还原告姜斌租金九千元；
四、驳回原告（反诉被告）姜斌的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告姜斌负担（已交纳）；反诉案件受理费七十元，由反诉被告姜斌负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 于立华
代理审判员 张 蛟
人民陪审员 胡凤英
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 肖 蒙