上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1817号
原告上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人许国良，董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人丁华，上海市中广律师事务所律师。被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人李心文，总经理。委托代理人张恒，上海缪绍零律师事务所律师。委托代理人殷喆元，上海市千方律师事务所律师。第三人刘淳标，男，1968年8月12出生，汉族，住上海市水电路XXX号3楼。第三人上海聚宾宾馆，住所地上海市。投资人蔡代跃。原告上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称百联公司)与被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司(以下简称林伟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知刘淳标、上海聚宾宾馆(以下简称聚宾宾馆)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百联公司的委托代理人孙亚军、丁华，被告林伟公司的法定代表人李心文及其委托代理人张恒、殷喆元到庭参加诉讼。第三人刘淳标、聚宾宾馆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告百联公司诉称，上海市水电路1015、1017、1019号房屋系案外人百联集团有限公司(以下简称百联集团公司)名下房产，百联集团公司委托原告管理。2012年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上述二、三楼整层房屋(合同写为1015号，以下简称系争房屋)，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月45,050元。租期届满前，被告未经原告同意，将系争三楼整层房屋转租给第三人刘淳标经营上海聚宾宾馆(以下简称聚宾宾馆)。租期届满后，双方就续租进行洽谈，但未能达成一致。原告于2014年10月口头告知被告不再续租，且要求被告返还房屋及结清相关费用，但被告不予理睬。原告曾于2014年7月28日发函向被告催讨房屋占用费，但被告至今未付，被告应承担违约责任。原告于2015年3月18日发函给被告，告知解除双方的租赁关系，要求被告于2015年4月30日前清空所占用的全部房屋并移交给原告，逾期未清场交房的，将按照原合同的约定追究被告的违约责任。但被告既未如期清场交还房屋，也未支付房屋占用费，故要求判令：1、确认双方的租赁合同关系于2015年4月30日解除；2、被告迁出系争二楼房屋，两第三人迁出系争三楼房屋，由被告将系争二、三楼房屋清空后返还给原告；3、被告迁移或注销注册在系争房屋内的“上海聚宾宾馆”的营业执照；4、被告支付2014年1月1日至2015年4月30日期间的房屋租金720,800元(按照每月45,050元计算)；5、被告支付逾期支付租金的违约金，以每期逾期金额为本金，按照同期银行贷款利率，自每期租金计算周期的起始日即每个自然月的1日起分段计算至支付之日止；6、被告支付房屋占有使用费，按照每日2,962.19元即日租金的两倍，自2015年5月1日起计算至交还房屋之日止。审理中，原告撤回第3项诉讼请求并变更第4项诉讼请求，要求被告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的房屋租金520,800元。原告称，合同到期后，双方就续租有过多次协商，但未能达成合意，原告给过被告优先承租的机会，现原告收回系争房屋暂不会对外出租；合同约定，租赁关系解除后，被告的装修物除可移动设备外，均留归原告所有，原告无需作任何补偿；被告的经营风险应由被告自己承担，被告转租是有收益的；被告支付了房屋租赁保证金90,100元，同意该款抵付被告应付费用。被告林伟公司辩称，被告自1999年起租赁系争二楼房屋，自2003年起租赁系争三楼房屋，被告起初是向上海装潢总汇租赁，2008年起向原告租赁。被告租赁长达15年，双方系长期合作。当时系争房屋是简易毛坯房，被告进行了水、电、安全通道等基础设施添附和门面装修。2014年3月27日，被告支付了租金20万元。之后双方就续租磋商中，被告主动要求支付租金，但原告称双方没有租赁合同不肯接受租金。被告投入了大量的房屋整改费用，如交还房屋，被告会有很大的损失，且被告有优先承租权，故不同意解除租赁及交还房屋。同意支付原告诉请的租金及逾期支付租金的违约金。因原告起诉被告，被告随时都有搬迁的可能，导致被告无法正常经营，故不同意支付房屋占有使用费。第三人刘淳标、聚宾宾馆述称，被告和刘淳标于2013年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争三楼整层房屋出租给刘淳标用于经营宾馆，每月租金加物业管理费22,800元。刘淳标支付转让费受让了“上海聚宾宾馆”的营业执照。现刘淳标租金支付至2015年7月，因被告涉讼，故后面的租金没有支付。希望能继续租赁系争三楼房屋，如不能继续租赁，要求原告赔偿损失，否则不同意搬离。经审理查明，上海市水电路1015、1017、1019号房屋系案外人百联集团公司名下的房产，百联集团公司自2005年7月起委托原告经营管理含对外出租。被告自1999年起承租上述房屋底楼和二楼的整层，自2003年起租赁上述房屋三楼整层，被告承租时即对房屋进行了装修，装修后将底楼部分房屋和二楼整层房屋用于经营火锅店，将三楼整层对外出租，被告并以上海市水电路XXX号XXX楼为地址注册成立了“上海聚宾宾馆”的营业执照。原、被告前后续签过多份《房屋租赁合同》，2012年12月30日双方签订了最后一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告(出租方、甲方)将上述房屋二楼和三楼整层即系争房屋(建筑面积1,271.29平方米，合同写为1015号)按现状出租给被告(承租方、乙方)作经营或贸易使用；除房屋内已有装修和设施外，乙方需重新装修或者增设或者变更原有附属设施和设备的，应事先向甲方报批……，因此而引起的一切费用及安全责任由乙方自行承担；合同解除(包括合同期满和合同解除)……，乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿；租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止；合同结束，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在合同期满前的三个月书面向甲方提出续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金每月45,050元，先付后用，一个月为一个支付周期，乙方在每一个周期结束的5天前支付下一个周期的租金；逾期支付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天，乙方还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的甲方的全部损失；合同签订时，乙方须一次性支付给甲方房屋租赁保证金90,100元，合同结束后，乙方付清全部款项和费用并办理完清场移交手续(若乙方在租赁房屋内注册登记企业的，则需按本合同约定的时间内办理完企业注销或迁移手续；若乙方在租赁房屋内办理租赁登记备案的，则需按本合同约定的时间内办理房屋租赁登记变更或终止手续)后，甲方无息退还乙方的保证金；乙方应按时缴纳各项费用，合同履行期内不得以保证金抵作租金及乙方应付的其他费用；乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任；乙方转租房屋的全部或部分的，不得改变房屋使用性质和使用用途，且其转租期不得超过本合同的约定期限或剩余租期；本合同结束时，转租合同随之自然终止，乙方负责转承租方的清退工作；租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内物品，移交租赁房屋，逾期移交的，则乙方同意按下列方法处理，并且乙方放弃抗辩的权利：……(2)维持使用现状，乙方同意按原日租金的两倍支付房屋占用费……；乙方在租赁房屋内注册登记企业的或办理租赁登记的，应在合同结束并移交租赁房屋之日起5天内办理工商注销或迁移手续及租赁登记撤销手续。逾期未办理的，则应按原租金标准支付场地使用费，同时乙方登记注册的保证金不予退还。合同并约定：1、乙方承诺合同到期后，不再主张任何经济补偿；2、合同到期后，甲方如按市场价格继续对外出租，乙方愿意继续承租该房屋，在同等条件下享有优先承租权；3、乙方承诺在本承租房屋的营业资质以租赁合同的有效租期为约束，合同终止(中止)时，严格按照租赁合同的约定承担相关责任和义务，按时办理《企业法人营业执照》的迁移或注销；4、乙方承诺租赁期内不转租。被告向原告支付了房屋租赁保证金90,100元。2013年12月25日，被告与第三人刘淳标签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争三楼房屋出租给刘淳标经营聚宾宾馆，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止，租金(含物业管理费)每月22,800元。“上海聚宾宾馆”的营业执照几经转让，现已转让给了刘淳标。合同到期后，双方就续租进行协商。2014年3月27日，被告支付了租金20万元。2014年7月28日，原告向被告发出《付款通知书》，告知被告在接到通知后10天内支付2014年1月至2014年7月期间的部分房屋占用费115,350元，该房屋占用费按照租金标准计算，在双方完成续签合同后，再按照新租金标准对所支付的房屋占用费进行多退少补。被告租金支付至2014年4月30日，2014年5月的租金被告仅支付了部分，自2014年6月起被告未再支付租金。原、被告双方未能就续租达成一致意见，原告于2015年3月18日向被告发出《解除租赁关系的通知函》，告知：1、即日起解除双方的租赁关系，收回被告占用的全部房屋；2、被告应于2015年4月30日前清空所占用的全部房屋并移交给原告，逾期未清场交房的，原告将按照原合同的相关约定追究被告的违约责任；3、被告应继续承担房屋移交前包括安全在内的全部责任；4、被告应继续履行支付2014年1月1日至实际搬离日止的相关费用及房屋移交前发生的房屋使用费义务。被告收到该函，但未按通知函的要求清空交还房屋，也未支付房屋占用费。2015年3月29日，被告发函给原告，要求原告给予交房缓冲期，或由原告承担清场费用的前提下，被告积极配合办好全部清场工作。审理中，被告将部分系争二楼房屋进行转租。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房地产管理委托书、原告与被告之间的《房屋租赁合同》、付款通知书、解除租赁关系的通知函、现场照片，被告提供的被告与刘淳标之间的《房屋租赁合同》、协议书、函件以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履行。根据合同的约定，租期至2013年12月31日届满，合同结束，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还。租期届满后，原、被告双方就续租进行磋商，被告继续使用系争房屋，双方形成了不定期租赁。之后因协商不成，原告于2015年3月18日发函通知被告2015年4月30日前清空并移交房屋，应视为原告通知被告解除双方的不定期租赁合同关系，原告在合理期限之前发出通知，被告业已收到该通知函，现原告主张双方的租赁合同关系于2015年4月30日解除，符合法律规定。被告以其整改费用投入巨大及享有优先承租权为抗辩理由不同意解除租赁合同关系，因合同约定租赁关系解除后，被告的装修物除可移动设备外均留归原告所有，原告无需作任何补偿，被告对其投入应有预期，另外被告也未举证证明原告有再对外出租的事实，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳，对原告要求确认租赁合同关系于2015年4月30日解除的诉请，本院予以支持。鉴于原、被告的合同解除，被告与刘淳标的合同也应一并解除，原告有权收回系争房屋，故被告应搬离系争二楼房屋，第三人及聚宾宾馆应搬离系争三楼房屋，被告并在清空全部系争房屋后，将该房屋返还原告。对原告主张的欠付租金及逾期违约金，被告同意支付，与法不悖，故本院予以照准。原告主张按照两倍租金标准支付房屋占有使用费，符合合同的约定，该约定有利于督促被告积极履行清空、搬离、交还系争房屋的义务。被告以原告起诉导致其未能正常经营为由，主张不应支付房屋占有使用费，理由不能成立，故本院不予采纳。原告主张房屋占有使用费，依据充分，本院予以支持。至于房屋租赁保证金，原告同意抵付被告应付费用，与法不悖，本院予以照准。被告与第三人等次承租人之间就系争房屋有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告上海百联房地产经营管理有限公司和被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司应携本公司设备、物品搬离上海市水电路XXX号二楼房屋，第三人刘淳标、上海聚宾宾馆应携本人、本公司设备、物品搬离上海市水电路XXX号三楼房屋，被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司清空上述二、三楼全部房屋后，将该房屋返还原告上海百联房地产经营管理有限公司；三、被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司2014年5月1日至2015年4月30日期间的房屋租金520,800元，抵扣被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司支付的房屋租赁保证金90,100元，被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司实际应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋租金430,700元；四、被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司逾期支付租金520,800元的违约金，以每期逾期金额为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，自每个自然月的1日起分段计算至支付之日止；五、被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司应支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋占有使用费，按照每日2,962.19元，自2015年5月1日起计算至交还房屋之日止；上述第三款至第五款所述款项，被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,008元，由原告上海百联房地产经营管理有限公司负担3,054元，被告上海林伟火锅餐饮娱乐有限公司负担7,954元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 吴康明
人民陪审员 孙蕙芳
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。