北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03731号
上诉人（原审原告、反诉被告）李思宁，男，1972年8月4日出生。
委托代理人吴小薇，北京市京晟律师事务所律师。
委托代理人王兴华，北京市京华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。
法定代表人吴山永，总经理。
委托代理人王浩杰，男，1972年8月6日出生。
委托代理人张新宇，女，1971年5月14日出生。
上诉人李思宁、北京日月房地产开发有限公司（以下简称日月公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，李思宁及其委托代理人王兴华、吴小薇，日月公司之委托代理人王浩杰、张新宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月，李思宁诉至原审法院称：2010年1月30日，我与日月公司签订了《商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定我购买日月公司的房屋，合同附件十第四条第5款规定“无论乙方因何种原因与甲方发生任何纠纷、诉讼、仲裁的，甲方有权待纠纷、诉讼、仲裁结束后再履行交付房屋的义务，甲方不承担因此造成的逾期交付房屋的责任”。我认为，该条款属于格式条款，免除、减轻了日月公司责任，加重了我责任，排除我主要权利，让双方权利义务明显不对等，该条款严重侵害了我的合法权益和经济利益。另外，日月公司没有按合同约定的期限交付房屋，应支付逾期交房违约金。故起诉，1、请求判令日月公司向我交付201号房屋；2、请求判令确认预售合同附件十补充协议第四条第5款无效；3、请求判令日月公司支付实际居住损失（自2012年9月29日起至实际交付房屋之日止，按每月5000元的标准计算）；4、请求判令日月公司支付逾期交房违约金（从2012年6月30日开始计算到实际交付房屋之日止，按日万分之二计算）；5、诉讼费由日月公司承担。
日月公司辩称：一��我公司已依据双方签订的预售合同及补充协议的约定交付房屋，李思宁要求交付房屋的诉求不成立。1、我公司要求李思宁补交购房款有理有据。项目竣工验收后，涉诉房屋实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积。对超出预售合同套内预测面积3%以内的部分，李思宁应向我公司补交购房款。2、我公司要求李思宁在收房前交清专项维修资金、契税、印花税有合同和事实依据。3、我公司已经履行了交房义务，李思宁拒绝收房。2012年9月24日，我公司向李思宁发送了《入住通知书》、《入住收费一览表》，书面通知了李思宁办理入住的有关事项及李思宁应补交的房款金额、契税金额、专项维修资金金额、印花税金额。但李思宁却予以拒绝，不履行付款义务。按照合同约定，应视为我公司已于2012年9月24日向李思宁实际交房，已履行交房义务。二、李思宁主张的违约金数额��显过高，我公司已向李思宁支付逾期交房违约金。1、房屋竣工验收备案已于2011年8月10日、2011年10月26日完成，小区内道路绿化也已依据合同约定期限达到使用条件。2、房屋交付必须具备市政基础设施达到使用条件，但直至2011年8月份大市政部分工程才完工，至2012年11月29日，大市政污水管还未完工。3、因大市政延期交房的，我公司不承担逾期交房责任。三、李思宁要求“判令商品房预售合同附件十补充协议第四条第5款无效”的诉讼请求，1、此条款是双方在平等、自愿的基础上协商确定的。2、从该条款的内容看，由法院根据事实、法律做出是否交房的判决，是基于对双方利益的考虑，我公司在未根据纠纷、诉讼、仲裁的最终结果明确是否应当交付房屋前，不承担纠纷解决期间的逾期交房责任是公平合理的。四、李思宁要求支付实际居住损失，没有事实和法律依据��综上，李思宁的诉求无理无据，应依法驳回。
日月公司反诉称：双方经协商一致，在平等的条件下签订了预售合同及附件，李思宁购买我公司开发的镇商品房。预售合同第五条“计价方式与价款”第1款约定：商品房按照套内建筑面积计算房价款。我公司向李思宁以快递方式送达了《入住通知书》、《入住收费一览表》，告知李思宁于2012年9月28日办理房屋入住手续并务必补交购房款、缴纳专项维修资金、契税、印花税等相关费用，李思宁收到入住通知书后，至今未支付应补交的购房款、专项维修资金、契税等费用，且不同意退房。补充协议第四条逾期交房责任第4款约定：“如果乙方未按《预售合同》及补充协议的有关规定履行支付义务（包括但不限于支付该房屋的房款，相应的违约金，专项维修基金、契税、物业服务费用、产权代办费用）的，甲方除有权要求乙���支付费用并承担违约责任外，还有权迟延交付房屋，直至乙方完全履行之日止，该房屋延期交付的责任由乙方承担”。据此，我公司认为：在李思宁按照合同约定先向我公司给付新增套内面积购房款、契税、专项维修资金、印花税、逾期支付购房款违约金前，我公司有权拒绝交房。现我公司提起反诉请求：1、请求法院判令李思宁向我公司补交购房款40550元；2、请求法院判令李思宁向我公司给付代扣代缴的契税20919.02元、专项维修资金19780元、印花税5元；3、请求法院判令李思宁向我公司给付逾期支付购房款违约金1792.3元（自2012年9月30日起，要求以应补交的房款为基数，按照日万分之二的标准，计算至实际支付之日止）；4、请求法院确认在李思宁未交清上述费用前，我公司有权拒绝交房；5、判令李思宁在收房前向我公司出示已交纳物业费、供暖费的凭据；6、请求法院判令李思宁承担全部诉讼费用。
李思宁针对日月公司的反诉辩称：对于补交购房款，我方认为在扣除阳台面积之后如果存在差额我方应当补交；对于契税、专项维修资金、印花税、物业费、供暖费这部分，我方认为应在日月公司交付房屋的同时交纳。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。李思宁与日月公司签订的《商品房预售合同》及附件中，附件十补充协议第四条第5项属于格式条款，免除了日月公司的责任、加重了对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。关于李思宁要求日月公司交付房屋的问题。李思宁已经按照预售合同的约定，支付了相应的房款，根据日月公司发放的入住��知书，房屋已经具备交付条件，故李思宁要求日月公司交付房屋的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。日月公司要求确认在李思宁未交纳房屋差价款及其他税费的情况下日月公司有权拒绝交房的反诉请求，依据不足，法院不予支持。关于李思宁主张的逾期交房违约金问题。法院认为，日月公司应该按照合同约定支付自2011年7月1日至2011年10月26日的逾期交房违约金，具体数额为31956元。在2011年10月26日以后至入住通知书确定的交房日期之前，因大市政问题致使日月公司延期交房，根据预售合同约定，日月公司不承担责任。在房屋具备交付条件之后，双方因阳台问题约定不明产生争议，日月公司应当承担部分逾期交房违约金，具体数额法院酌定为42651元。上述二项违约金共计74607元。关于李思宁主张的实际居住损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于日月公司反诉要求李思宁补交购房款的诉讼请求，涉及阳台是否为赠送的问题。法院认为，李思宁主ＸＸ台属于赠送，但其提交的证据不能证明该项主张，故对该项主张法院不予采信。日月公司要求李思宁根据预售合同的约定补交预测套内建筑面积3%部分的房款40550元的反诉请求，法院予以支持。关于日月公司反诉要求李思宁给付逾期支付购房款违约金的问题。李思宁未补交购房款，原因在于双方因阳台是否为赠送产生争议，该争议的产生责任在于日月公司，故日月公司的此项反诉请求，法院不予支持。关于契税、专项维修资金、印花税问题。根据预售合同约定，买受人在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。专项维修资金已经出具票据，李思宁应当根据票据数额交付给日月公司。因契税、印花税涉及税率及税收政策问题，法院不予处理，双方可按照行政机关的规定另行解决。关于日月公司反诉要求业主在收房前出示交纳物业费、供暖费凭据的问题。根据预售合同附件的有关规定，业主办理入住手续时预付1年的物业服务费及供暖费，该项费用应自收房之日往后计算1年。日月公司要求李思宁出示的物业费、供暖费票据对应的日期自2012年10月1日起计算，因双方产生争议，李思宁并未在该时间办理入住手续，故该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、李思宁与北京日月房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》附件十补充协议第四条逾期交房责任中第5项无效；二、于判决生效后七日内，北京日月房地产开发有限公司将201房屋交付给李思宁；三、于判决生效后七日内，北京日月房地产开发有限公司给付李思宁逾期交房违约金七万四千六百零七元；四、于判决生效后七日内，李思宁向北京日月房地产开发有限公司补交购房款四万零五百五十元；五、于判决生效后七日内，李思宁给付北京日月房地产开发有限公司专项维修基金一万九千七百八十元；六、驳回李思宁的其他诉讼请求；七、驳回北京日月房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
判决后，李思宁不服，以原审法院确定的逾期交房违约金数额不当、阳台面积按约定系赠送无需交纳购房款、专项维修基金应按扣除阳台面积后的房屋面积交纳、日月公司应赔偿其实际居住损失等为由上诉至本院，请求依法改判。日月公司亦不服，以《商品房预售合同》附件十补充协议第四条第5项有效、不���向李思宁交房、无需向李思宁支付逾期交房违约金、李思宁应向其支付逾期支付购房款违约金等为由，上诉至本院，请求依法改判。
经审理查明：2010年1月30日，李思宁（买受人）与日月公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，该合同第三条约定：李思宁购买的商品房房屋201号，该商品房的用途为普通住宅，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共91.37平方米，其中套内建筑面积71.46平方米。该预售合同第五条约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币18948.38元，总价款人民币1354051元。
该合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）��期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；本条所称逾期应付款的是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款��该期的实际已付款的差额确定。
该合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。
该合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和���他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2011年09月30日达到正常使用条件；（2）市政双路供电：2011年09月30日达到正常使用条件；（3）供暖：2011年09月30日达到正常使用条件；（4）燃气：2011年09月30日达到正常使用条件；（5）电话通信线：2011年09月30日交付，正常使用条件；（6）有线电视线：2011年09月30日交付，正常使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）按本合同第十三条处理。2、其他设施：（1）公共绿地：2011年09月30日达到正常使用条件；（2）小区非市政道路：2011年09月30日达到正常使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按本合同第十三条处理。
该合同第十三条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在陆拾日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过陆拾日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
该合同第十四条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称：实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理：根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
该合同第十五条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照下列方式处理：双方根据验房当时的情况确定具体修复期限及再行收房日期，修复费用由出卖人承担，买受人不得以此为理由退房或主张违约金；（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手���的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单；（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托北京金顺诚投资顾问有限公司代交专项维修资金、契税、国家规定的办理房屋权属证明需缴纳的其他费用。3、买受人自行向相关单位缴纳第二十四条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
该合同第二十四条前期物业约定：物业服务企业��照年收取物业服务费，买受人应当在每年的06月15日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。其中附件七前期物业服务合同第七条约定，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付1年的物业服务费及供暖费。以后每年度的物业服务费提前15日内向物业管理企业预缴，具体日期依入住通知书收房日，并按年度交纳实际计量发生的供暖费等其他代收代缴费用。临时管理规约第二十九条规定，业主办理入住手续时，需预交一年的物业服务费用和一个供暖季的供暖费。
同日，李思宁（乙方）与日月公司（甲方）签订附件一至附件十，附件十补充协议中第四条逾期交房责任中第2项约定，本项目红线外的大市政建设由政府及专业公司负责（包括但不限于市政道路、上水、下水、燃气、电力、有线电视、电信等），如非甲方原因，大市政建设延后最终导致房屋延期交付，甲方不承担责任。该条第4项约定，如果乙方未按《预售合同》及补充协议的有关规定履行支付义务（包括但不限于支付该房屋的房款，相应的违约金，专项维修基金、契税、物业服务费用、产权代办费等相关费用）的，甲方除有权要求乙方支付费用并承担违约责任外，还有权延迟交付该房屋，直至乙方完全履行之日止，该房屋延期交付的责任由乙方承担。该条第5项约定，无论乙方因何种原因与甲方发生任何纠纷、诉讼、仲裁的，甲方有权待纠纷、诉讼、仲裁结束后再履行交付房屋的义务，甲方不承担因此造成的逾期交房责任。
上述合同及附件签订后，李思宁按照该合同��定的金额支付了购房款。日月公司未按该合同约定的期限（2011年6月30日前）交付房屋。后日月公司向李思宁发出了《入住通知书》，载明：由于本项目B、C区保障性住房出现施工质量问题，导致市建委责令本项目全部停工整改（其中包括A区商品房），造成商品房工程建设延期，我公司将给予一定的经济补偿；小区内园林绿化、道路铺装等配套设施建设于2011年9月30日之前完成，由于水、电等其他原因不具备交用条件，市、区政府及市、区住建委给予了大力支持并积极组织协调相关单位抓紧施工，现已完工并验收合格；办理入住的时间为2012年9月28日；物业费应自办理入住手续之日起算，考虑到办理入住手续需要一定的时间，物业费自2012年10月1日起算，若因个人原因未能按照我公司通知时间办理入住手续，则视为我公司已按入住通知时间交房，物业相关费用自2012年10��1日起算；我公司将应支付的补偿金与业主应补交房款总额予以折抵；在办理入住时务必交纳契税、公维基金、房产证印花税等相关税费，由我公司予以代收代缴。否则，产权证无法办理。
李思宁收到入住通知书后，准备办理入住手续，但日月公司提出办理入住手续的前提是双方应签订补充协议，业主应按房屋面积实测报告中确定的实测面积补交预测面积3%部分的房价款，并交纳公共维修基金、契税、印花税，否则不予交房。李思宁不同意日月公司的上述要求，故至今没有办理入住手续。庭审中，经询问，本案争议房屋门牌号现变更为201室。日月公司另提交了北京市住宅专项维修资金专用收据，证明其已支付了该房屋的专项维修基金19780元。
原审审理中，日月公司提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》2份。其中A01、A03、A04、A06、A08号住宅��的备案表记载，A01、A03、A04、A06、A08号住宅楼竣工验收时间为2011年8月10日，日月公司报送备案资料的时间为2011年8月22日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，并加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会加盖了“工程竣工验收备案专用章”。A02、A05号住宅楼的备案表记载，A02、A05号住宅楼的竣工验收时间为2011年10月26日，日月公司报送备案资料的时间为2011年11月11日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年8月21日收讫，并加盖了“备案文件收讫”章，2012年8月22日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会加盖了“工程竣工验收备案专用章”。
关于阳台是否赠送的问题。原审庭审中，经询问，日月公司表示写0个阳台的目的是防止写错阳台数量，虽然合同中写的是0个阳台，但是业主可以通过附件一确认阳台的数量。日月公司提交了涉诉商品房项目的《房屋面积测算技术报告书》即实测面积报告，该报告书中记载了涉诉房屋的建筑面积、套内建筑面积（含阳台）、阳台建筑面积等项目，日月公司认为买房人应根据实测报告中记载的面积按照预售合同约定的面积差异处理方式向其补交购房款。原审法院自北京市住房和城乡建设委员会调取了涉诉房屋所在的商品房项目的房屋面积预测报告5份。上述报告显示有部位及房号、建筑面积、套内建筑面积（含阳台）、阳台建筑面积、分摊的共有共用建筑面积等项目。其中套内建筑面积（含阳台）项下的数字与预售合同中的套内建筑面积数字是一致的，阳台建筑面积项下未打印任何数字。
关于日月公司应否支付逾期交房违约金的问题。李思宁主张，日月公司逾期交房，应按照合同约定支付违约金。日月公司主张，涉诉房屋在2011年8月10日、2011��10月26日分别通过了竣工验收，日月公司不应承担竣工验收后的逾期交房违约金；该公司延期拿到《竣工验收备案表》、延期交房，是因为涉案商品房项目竣工验收后，因项目外大市政未能按期完工，导致水、电、燃气等市政公用基础设施和公共服务设施不能交付使用；大市政原因属于不可抗力，不同意支付竣工验收以后的违约金。
原审审理中，日月公司主张大市政由政府及各管线公司负责，日月公司在大市政建设中无任何义务，因大市政延期致使交房延期，日月公司不应承担逾期交房责任，并提交了如下证据材料：证据1、北京市志诚公证处出具的（2011）京志诚证字第2102号《公证书》，2011年10月10日进行的公证，证明A区工程已经竣工，绿化、道路等均已完工，但红线外大市政仍处于施工阶段的事实。证据2、北京市志诚公证处出具的（2012）京志诚证字第2526号《公证书》，证明直至2012年11月29日，小区红线外的排水大市政工程仍未完工，红线内的排水市政无法与大市政连接的事实。证据3、2012年9月10日第53期《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》，标题为《旧宫三角地保障性住房影响竣工交用存在问题协调会纪要》，证明直至2012年9月10日小区红线外大市政尚未完工的事实。证据4、北京天宇恒业物业管理有限公司于2013年5月7日出具的证明，证明A区在2011年9月底前小区内道路、绿化、上水等已完工；2012年9月份大市政上水、供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线等大市政工程与小区内的小市政连接并能正常使用后，日月公司于2012年9月份交房；A区周边的五福堂北路、吉畅路于2012年9月完工，初步具备使用条件；五福堂南路至今仍在施工中；但红线外的下水大市政工程迄今仍未完工，目前我公司自行解决小区内排污问题���证据5、2009年3月17日北京市住房保障办公室出具的第5期《住房保障会议纪要》，标题为《关于协调旧宫三角地项目建设有关问题的会议纪要》，证明本项目中的商品房、经济适用住房的市政均由政府承担的事实。证据6、北京市住房和城乡建设委员会办公室于2012年4月5日出具的会议纪要，标题为《大兴旧宫BC区保障房工程建设协调会会议纪要》，证明直至2012年4月5日电力、给水等大市政尚未完工，小区不能投入居住的事实。证据7、北京市发改委、北京市住建委《关于大兴区旧宫三角地经济适用住房及商品房项目核准的批复》，证明旧宫三角地经济适用房及商品房项目是北京市政府批准的一个整体项目，将项目红线外水、电、气等管线的大市政工程作为整体统一由各专业管线公司负责建设，市政次干道及以下级道路由大兴区政府负责建设。证据8、大市政施工标志牌照片，证明旧宫镇政府负责承建的大市政开工时间已晚于商品房买卖合同约定的时间，因大市政问题导致商品房延期交付。该照片显示内容为：工程名称：大兴区旧宫镇五福堂路一期市政工程；建设单位：北京市大兴区旧宫镇人民政府；施工单位：北京天恒建设工程有限公司；开工日期：2011年10月1日；竣工日期：2012年1月15日。证据9、2009年8月10日北京市住房保障办公室出具第30期《住房保障会议纪要》，标题为《关于研究康庄经济适用房、旧宫三角地经济适用房建设等有关问题的会议纪要》，证明旧宫三角地项目红线外大市政由政府投资建设。证据10、交纳城市基础设施配套费的《一般缴款书》复印件，证明日月公司已经在2010年7月5日向大兴区政府缴纳城市基础设施建设费，即接口费。
原审审理中，原审法院自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取了京兴建文（2011）24号《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于旧宫三角地保障性住房项目红线外基础设施建设有关问题的报告》，行文对象为北京市住房保障办公室，落款日期为2011年3月1日，主要内容为恳请市住保办协调市发改、国土、财政等部门落实建设资金，尽快启动建设旧宫三角地保障性住房项目外红线外基础设施。
日月公司称其反诉请求中的契税数额是按照总房款（预售合同涉及的房款加上应当补交的房款）的1.5%计算的，印花税按照5元计算。日月公司主张要求李思宁出示的物业费、供暖费票据对应的时间自2012年10月1日起计算。李思宁要求参照逾期交房违约金的标准计算实际居住损失。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房预售合同、购房发票、入住通知书、房屋面积测算技术报告书、会议纪要、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、法院调取的证据材料等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，李思宁与日月公司签订的《商品房预售合同》及附件中，除附件十补充协议第四条第5项属于格式条款，免除了日月公司的责任，加重了李思宁责任，排除了李思宁主要权利，故应当认定为无效外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效合同，日月公司与李思宁均应按合同约定履行各自义务。因现有证据不足以证明涉诉房屋阳台面积系赠送，无需支付购房款，故原审法院判决李思宁补交超过预售合同的约定预测套内建筑面积3%以内部分的房款并无不当。李思宁要求日月公司赔偿实际居住损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决李思宁支付专项维修基金及根据本案实际情况确定日月公司支付李思宁的延迟交房违约金的数额均无不当��日月公司上诉认为在李思宁未交纳房屋差价款及其他税费的情况下其有权拒绝交房，依据不足，本院不予支持。因李思宁未补交购房款，原因在于双方因阳台是否为赠送产生争议，该争议的产生责任在于日月公司，故日月公司上诉要求李思宁给付逾期支付购房款违约金，本法院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费925元，由北京日月房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费938元，由北京日月房地产开发有限公司负担257元（已交纳）；由李思宁负担681元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2999元，由北京日月房地产开发有限公司负担1000元（已交纳），由李思宁负担1999元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 史 伟
代理审判员 王艳芳
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 刘艳霞