＼n深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）深宝法民三初字第1114号＼n原告某甲公司。＼n法定代表人简某，董事长。＼n委托代理人彭某，广东深天正律师事务所律师。＼n委托代理人龚某。＼n被告陈某。＼n委托代理人张某，广东扬权律师事务所律师。＼n原告某甲公司诉被告陈某物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，于2012年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭某、被告的委托代理人张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，2008年9月25日，原告某甲公司与案外人某乙公司签订了一份《房地产转让协议书》。协议书约定，某乙公司将包括宝安区沙井街道办新沙路某厂房在内的四栋房产转让给原告，原告应支付转让款630万元；转让款付清后，原告拥有转让房产的占有、使用和收益权。协议签订后，原告付清了全部转让款。2010年4月15日，原告就转让的房产向政府主管部门报备了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，经公示后，现正接受宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室的行政处理。2010年10月25日，某乙公司向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认其与原告签订的《房地产转让协议书》无效。经开庭审理，深圳仲裁委员会作出（2011）深XX字第XXX号裁决书，裁定驳回某乙公司的仲裁申请。至此，原告对涉案房产拥有无可争辩的占有、使用和收益权。被告没有合法的理由，非法占用原告的房产，严重损害了原告的合法权益。被告应依法将该涉案房产交回给原告，并按照市场指导租金从2012年1月开始每月赔偿原告的租金损失2万元，直至被告交回涉案房产之日止。为维护原告合法财产权益，据此特诉至贵院。请求判令：1、被告立即将宝安区沙井街道办新沙路某厂房交回给原告；2、被告每月应向原告赔偿租金损失人民币2万元（暂计至2012年5月为10万元），直至被告交回涉案房产之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。＼n被告答辩称，一、被告使用涉案房产合法有效。被告自2005年10月1日起从业主某乙公司承租涉案房产至今，来源合法，按时交租金，与原告无关。二、原告与某乙公司签订《房地产转让协议书》已终止。2008年9月25日，原告与某乙公司签订了《房地产转让协议书》，协议约定某乙公司将涉案房产的占有、使用、收益权转让给原告，因原告逾期支付转让款，故某乙公司没有向其移交物业。2010年10月25日，某乙公司向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认上述《房地产转让协议书》无效，但深圳仲裁委员会以涉案房产的行政处理尚未完结为由未作处理。2012年1月16日某乙公司向原告发出通知，以涉案房产为限制流通物，且原告未在约定期限内支付价款（逾期三年多）为由，依法终止了上述《房地产转让协议书》。三、原告不是公示的涉案房产产权人。即使上述《房地产转让协议书》没有终止，原告也不是公示的涉案房产产权人，不享有对世权，理由如下：1、不动产登记必须依法进行，否则不产生公示的效力。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”2、不动产登记必须由法定机构办理。物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。深圳目前办理不动产登记的机构是深圳市规划和国土资源委员会。原告就涉案房产向宝安区处理遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室递交表格，根本不是法律规定的登记行为和登记机构，更谈不上已经完成了登记行为，而且递交表格的主体是两个自然人，并不是原告。原告与深圳市果菜贸易有限公司的纠纷未解决，更没有完成法定产权登记行为，没有拥有法定的物权，在仲裁裁决书第12页倒数第三段最后一句话叙述“在涉案房产的历史遗留违法建筑和登记问题行政处理完毕后，争议各方可就争议合同项下的争议另行提起仲裁。”综上所述，原告无权就涉案房产向被告主张权利。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。＼n经审理查明：2008年9月25日，某甲公司和某乙公司签订了一份《房地产转让协议书》，约定某乙公司将宝安区沙井街道新沙路商住楼及厂房共四栋转让给某甲公司，上述四栋房产为沙壆二路某房产为五层商住楼，建于1989年，建筑面积520平方米；沙壆二路某房产为三层厂房，建于1984年，建筑面积1400平方米；新沙路某房产为四层商住楼，建于1984年，建筑面积1200平方米；新沙路某房产为三层厂房，建于1988年，建筑面积2400平方米，土地来源为行政划拨，土地用途为收购站用地；上述房产的转让款为人民币630万元，本协议签订之后5日内由某甲公司将第一笔款人民币250万元划到某乙公司指定银行账户，余款人民币380万元由某甲公司于2008年11月30日前划到某乙公司指定银行账户；在某甲公司依照上述规定将房产的转让款付清后，某乙公司在2009年1月1日前将房产移交给某甲公司，此后某甲公司拥有房产的占有、使用和收益权；如某甲公司未能按照约定支付房产转让款，每逾期一日，应按应付金额的0.5%支付违约金，逾期一个月不支付完毕的，某乙公司有权解除合同，已支付的款项不予退还。合同签订后，某甲公司于2008年12月前向某乙公司支付了转让款人民币400万元。＼n同日，江某、潘某出具一份担保书，称对于某甲公司和某乙公司签订的《房地产转让协议书》已经了解，两人愿意作为担保人，在某甲公司违约或某乙公司因签订和履行该《协议书》受到任何损失时，承担赔偿责任。＼n2010年4月15日，江某、潘某向宝安区沙井街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查办公室就新沙路某三层厂房进行了普查申报。＼n2010年10月25日，某乙公司向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，称某甲公司拖欠转让款230万元尚未支付，且某乙公司向某甲公司转让的土地无合法手续，因此请求确认《房地产转让协议书》无效，要求某甲公司返还沙坣二路某房产，要求某甲公司、江某、潘某赔偿损失、承担律师代理费及仲裁费用。仲裁庭认为涉案房产存在依法补办相关手续后，被行政确权从而具有可转让的可能性，双方在订立合同时也考虑到了涉案房产确权的可能性，而且某甲公司向政府机关报备了《历史遗留违法建筑普查申报表》并由政府授权机构依法予以公示，公示期间某乙公司接受了相关政府机构的调查，并未对涉案房地产的申报及内容提出异议，因此双方均同意涉案房地产向政府申报历史遗留经营性违法建筑处理并愿意接受政府行政处理的结果，故仲裁庭驳回了某乙公司的申请。＼n2012年1月6日，潘某向某乙公司支付了购房款230万元。＼n另查明，涉案的新沙路某厂房由某乙公司出租给被告使用，租赁期限为2005年10月1日起至2010年9月30日止，现被告仍在使用该房产，并向某乙公司支付租金。＼n某甲公司认可江某、潘某为其实际投资人，江某、潘某就新沙路某厂房进行历史遗留违法建筑信息普查申报系代表某甲公司的行为。＼n上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的《房地产转让协议书》、收款收据、银行进帐单、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、建筑物信息表、（2011）深XX字第XXX号深圳仲裁委员会裁决书、照片；被告提供的《房屋租赁合同》、企业信息查询单、公证书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，某甲公司和某乙公司签订《房地产转让协议书》中约定转让的新沙路某厂房，没有合法的手续，属于历史遗留生产经营性违法建筑，但该厂房仍具备使用价值，需向政府申报历史遗留经营性违法建筑处理并等待政府行政处理的结果，此时应当确定涉案房产的管理人。某甲公司已经以其实际投资人的名义就涉案房产申报了历史遗留经营性违法建筑处理，在行政机关启动处理程序并对其予以公示期间，某乙公司接受了相关政府机构的调查，并未对涉案房地产的申报及内容提出异议，说明某乙公司当时认可某甲公司主张涉案房产的权利，在行政机关做出处理决定之前某甲公司作为涉案房产的申报人有权对涉案房产行使管理职能。现被告根据其与某乙公司的合同使用涉案房产，但租赁合同已经到期，被告已经没有合法使用涉案房产的依据，被告应当将涉案房产交还给某甲公司，故某甲公司的第一项诉讼请求本院予以支持。＼n某甲公司诉请被告赔偿返还涉案房产之间的租金损失。本院认为，被告与某乙公司的租赁合同虽然已经到期，但被告仍继续向某乙公司支付租金，某甲公司没有证据证明其起诉之前曾向被告主张权利，被告因此向原租赁合同的相对方缴纳租金并无不当，故某甲公司的该项诉讼请求本院不予支持。＼n综上所述，依照根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告陈某应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区沙井街道新沙路某厂房交回给原告某甲公司；＼n二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。＼n本案受理费人民币1150元，由原告负担人民币1100元，由被告负担人民币50元，受理费原告已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判员魏海涛＼n二〇一二年七月三十一日＼n书记员张敏＼n书记员温燕云＼n附关于本案的相关法条：＼n《中华人民共和国物权法》＼n第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。＼n第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！