上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1884号
原告何凯。
委托代理人翁绍权，上海望源律师事务所律师。
被告刘吉科。
被告申玲娣。
上列两被告共同委托代理人何荣根。
原告何凯与被告刘吉科、申玲娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告何凯的委托代理人翁绍权、被告刘吉科、申玲娣及其共同委托代理人何荣根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何凯诉称，2013年9月24日，原被告在上海沪顺房地产经纪事务所的居间下签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定，由原告购买被告所有的位于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同总价为238万元，定金10万元。双方定于2013年10月15日签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付首期房款58万元。同时，在买卖居间协议中约定了双方适用定金罚则。同日，原告通过母亲潘伟珍账户向刘吉科汇入10万元作为定金。同年10月14日，中介公司发短信通知刘吉科于次日与原告签订正式的买卖合同。同年10月15日，原告带好当天开具的本票至中介公司，并在《上海市房地产买卖合同》落款处签字，而被告却拒绝在该合同上签字。一直到当天晚上24点，被告仍未签字，导致买卖协议无法履行。嗣后，原告于10月16日以挂号信的方式向被告及中介公司发出告知函，正式通知双方协议解除，并要求被告双倍返还定金20万元。刘吉科于10月17日签收该挂号信，却至今无回应。原告一直严格履行协议，但被告未能按约签订正式的买卖合同，导致房屋交易无法履行，故原告起诉要求法院确认原被告就系争房屋达成的买卖合同法律关系于2013年10月17日解除，并要求原告双倍返还定金20万元。
被告刘吉科、申玲娣辩称，关于与原告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》无异议，房屋出售的总价为238万元，被告收取了原告支付的定金10万元。双方在协议中约定于2013年10月15日签订正式的房地产买卖合同，当日支付首付款58万元，但嗣后，被告得知原告是出售自有房屋后再行购买系争房屋，原告也口头允诺被告首付款支付要根据其下家支付房款的情况而定，如若下家正常付款的话，则在合同签订当日可以将首付款提高至106万元，对此被告也予以同意，据此，双方口头协商一致在签订正式合同当日原告需支付首付款金额为106万元。10月14日中介公司的确通知次日签订合同，10月15日晚上九点左右被告至中介公司，原告父母在场，向被告出示了两张本票的复印件，一张金额为48万元，一张为58万元。但在中介公司提供的示范文本的合同上注明的首付款仍为58万元，对此被告提出异议并要求中介将首付款更改为106万元，中介公司不予同意。同时，此前双方约定交易税费均由原告负担，但签约当日原告提出税额由被告承担，对此被告也不予认可。故当日被告不同意在合同上签字，原告也没有向被告支付首付款。10月17日的确收到原告的发函，但被告不同意解除合同。事实上，10月15日之后被告也通过中介公司要求其联系原告本人，双方再行进行磋商。综上，原告无权解除合同，系争买卖合同应继续履行，但首付款应更改为106万元，其余条款仍按照原协议履行。
经审理查明，位于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室的房屋系两被告共同共有的房屋。2013年9月24日，被告刘吉科（出卖方、甲方）、原告（买受方、乙方）与上海沪顺房地产经纪事务所（居间方、丙方，以下简称沪顺公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付10万元作为与甲方进行洽谈之用。房地产买卖合同的基本情况为，座落于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积86.90平方米，权利人为两被告，总房价款为238万元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转化为定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。同日，甲乙双方再行签订《房地产买卖协议》，约定，上述房屋交易的总价为238万元，双方同意在2013年10月15日前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，前述约定的期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本的当日直接或者通过丙方转付甲方首付款58万元（不含定金）。乙方于2014年1月19日前向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续。乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房款40万元，放款期限以贷款银行为准。甲乙双方于2013年2月15日前至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的产权证、甲方收到乙方银行贷款后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方直接或通过丙方支付尾款5万元。乙方于2013年10月30日之前直接支付甲方房款32万元；乙方于2014年2月15日前直接支付甲方93万元。根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议履行，经另一方书面催告后仍不履行，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价的20%向守约方支付违约金。在上述两份协议落款处，原告签字，被告刘吉科自行并代申玲娣签字。申玲娣嗣后在上述协议落款处签字确认。当日，原告通过其母亲潘伟珍为户名的银行账户转账支付10万元，被告刘吉科出具收款收据，载明收到该10万元作为原告及潘伟珍用于购买本人出售的系争房屋的定金。
2013年10月15日，原被告至沪顺公司，沪顺公司向双方出示示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同主要内容为，甲乙双方协商一致，系争房屋的房地产转让价格为238万元，于2014年2月15日前甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中附件三为付款协议，内容与《房地产买卖协议》约定的条款一致。该合同落款处，乙方有原告本人签字。甲方处为空白。
同年10月16日，原告向被告发出告知函，主要内容为，依照双方约定，应于2013年10月15日签订《上海市房地产买卖合同》，但被告在买卖协议约定的期限内并未与我方签订上述合同，该延迟履行的行为，导致该房地产买卖交易无法正常进行。基于上述违约行为，原告正式通知被告解除双方居间协议及买卖协议的约定，并根据居间协议违约责任的约定双倍返还定金20万元。该函件于10月17日向被告送达。
本案审理过程中，原告提供：1、出票日期为2013年10月15日的中国工商银行本票两张，收款人均为刘吉科，申请人为潘伟珍，一张载明凭票即付48万元，另一张载明凭票即付58万元；2、2013年10月16日，中国工商银行进账单两张，载明出票人未用退回，票据种类为本票，收款人为潘伟珍，一张金额是48万元，另一张为58万元。原告表示，在双方签订协议之后，被告称其需另行购房，故向原告提出提高首付比例的要求，原告表示有条件的接受，即交易的税费变更为由被告全部承担，如果被告对此同意，则在10月15日签约当日支付106万元首付款，故该日原告准备了两张本票，但当日直至深夜十二点，被告对于原告的要求仍不同意，故原告依照原协议约定条件在合同上签字，但被告拒绝在签字，导致交易不成。被告就自己的主张提供：1、手机短信记录，证明在签订协议之后，被告一直和沪顺公司的工作人员确认原告首付款情况，直至2013年10月12日仍未确定首付款是否能达到106万元；2、承诺书的草稿，该份承诺是在10月17日后原告要求沪顺公司的工作人员写的，隶书部分是中介写的，宋体部分是被告写的，主要意思就是尽管签约未果，但被告仍积极要求中介协助与原告就房屋买卖进一步磋商，中介人员表示写完承诺后再行与原告协商，由于承诺书的内容被告最终没有同意，故未签字确认。原告表示，短信记录的真实性无法确认，即便是真实的，也无法证明被告的观点，双方从未就首付比例提高至106万元达成过一致的意思表示；至于承诺书的真实性也不予采信，由于被告的违约行为，原告之前已发函要求解除合同。被告还表示，2013年10月13日，原被告双方还在沪顺公司磋商过，最终原告口头承诺首付款为106万元，其余条款不变；原告对此表示，10月13日双方的确在沪顺公司谈过，被告表示他向其上家支付的房款需要150万元，希望原告提高首付至106万元，原告表示有困难，但如果被告同意承担税费的话，原告再去想办法凑到106万元，当天双方没有达成一致。
以上事实，有原告提供的房地产登记簿、房地产权证、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、收款收据、上海市房地产买卖合同、本票、银行个人业务凭证、工商银行进账单、告知函、当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及房地产买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。协议签订时，原告依约向被告支付10万元定金，被告出具收据，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于系何方违约行为导致交易无法正常履行，以及违约责任的承担。根据协议约定，系争房屋的成交价为238万元，双方于2013年10月15日前签订示范文本的房地产买卖合同，原告于签约当日支付首付款58万元（不含定金）。原被告一致确认沪顺公司作为居间方已提前通知双方于合同约定期限内前去签订合同。被告主张双方在签订协议后达成新的合意，即签约当日原告支付首付款提高为106万元；原告确认被告的确要求原告提高首付比例，但原告以要求被告承担税费为附加条件，在此基础上同意首付增加至106万元。本案审理过程中，被告就自己的主张未能提供相应确凿充分的证据，故本院对被告主张双方已就首付款条款予以变更一节事实无法采信。据此，原被告双方仍应依照原协议约定条款继续履行交易，签订示范文本的房地产买卖合同。然直至双方协议约定的签约期限届满之时，被告仍拒绝签订合同，该行为构成违约，导致交易目的无法实现。根据协议约定，若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房地产，则已支付被告的定金不予返还。直至本案审理期间，被告尽管要求合同继续履行，但仍坚持变更首付款金额。故根据上述分析，本院认为，由于被告的违约行为导致合同无法履行，原告要求解除买卖合同法律关系并要求双倍返还定金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以准许。原告发出的解除函于2013年10月17日到达被告，故该日可确定为双方合同解除之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、原告何凯与被告刘吉科、申玲娣就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的买卖合同法律关系于2013年10月17日解除；
二、被告刘吉科、申玲娣于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告何凯定金20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取2，150元，由被告刘吉科、申玲娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
审判员 陶芳
二〇一四年二月二十六日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。