天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5215号
上诉人（原审被告）：北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司，住所地北京市崇文区崇外大街11号新成文化大厦105室。
法定代表人：杨奕国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯锦彬，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭爱娟，天津益清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市益博物业管理发展有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路48号银泰大厦1704-1室。
法定代表人：葛翔，总经理
委托诉讼代理人：丁香年，天津天一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苑平，天津天一律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：天津津鹏世纪实业有限公司，住所地天津空港物流加工区中环西路77号。
法定代表人：冯捷，总经理。
委托诉讼代理人：张鑫，该公司员工。
上诉人北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司（以下简称苏菲公司）因与被上诉人天津市益博物业管理发展有限公司（以下简称益博公司）、天津津鹏世纪实业有限公司（以下简称津鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、两审诉讼费用及其他费用由被上诉人益博公司承担。事实与理由：原审判决关于被上诉人津鹏公司将债权转移给益博公司的事实认定错误与法律规定相悖；原审判决关于年租金的数额认定错误，第七层租用后，涉案房屋的租金直接调整为2015年1月1日至2019年12月31日292万元，而非一审法院认定的六分之一；上诉人已经按津鹏公司法定代表人的授意将2011年、2012年的涉案房屋租金支付给之妻葛俊，对该事实应予认定；原审判决关于租金诉讼时效的认定系适用法律错误。
被上诉人益博公司、津鹏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
益博公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空房屋交还原告；3、被告向原告支付房屋租金及楼宇广告租金共计936.8332万元；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于天津市和平区××天大厦××层。涉案房屋原产权人系第三人，2013年4月25日，原告取得天津市和平区新华路133号源天大厦-1至12层所有权。
2008年7月1日被告与天津津鹏投资有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告租赁涉案房屋1-6层用于经营婚纱摄影及相关品牌的经营活动。期限10年，自2010年1月1日至2019年12月31日，前五年租金每年245万，后五年租金每年260万。合同同时约定被告租赁外墙约400平方米广告位置，期限10年，租金150万，分三期支付，于2009年12月31日前付清。该合同第十一条明确，被告在合同签订之前已经向第三人支付245万元，该245万元作为2010年1月1日至2010年12月31日期间的租金。
2009年3月27日天津空港物流加工区管理委员会以空加管企批[2009]39号文件批复天津津鹏投资有限公司变更为天津津鹏世纪实业有限公司（即本案第三人），法定代表人冯捷。
2012年1月1日，被告与第三人达成口头协议，第三人将天津市和平区新华路133号源天大厦7层房屋租赁给被告。关于被告租赁第7层房屋的租金标准，现原、被告均未提供书面证据证实。原告及第三人主张该第7层房屋的租金标准按当年年租金的六分之一计算；被告主张与第三人达成口头协议2012年1月1日至2014年12月31日期间年租金变更为275万元、2015年1月1日至2019年12月31日期间年租金变更为292万元。
2013年4月25日涉案房屋所有权人由第三人变更登记为原告后，被告的水电开始由原告负责供应和管理。
关于被告在租赁期限内支付租金的情况，经一审法院查明，可以确认存在以下支付情况：
1、2010年1月1日至2010年12月31日期间的租金245万元，根据合同约定被告已经于签订合同前向第三人支付。
2、2011年6月20日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名02×××11）向葛俊个人账户62×××58汇款225万元。被告主张该225万元系作为2011年1月1日至2011年12月31日期间租金，在第三人法定代表人冯捷授意下支付给冯捷之妻葛俊。第三人法定代表人当庭对被告该主张予以否认。
3、2012年1月31日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名02×××11）向葛俊个人账户62×××58汇款100万元。2012年1月31日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名95×××92）向葛俊个人账户62×××58汇款75万元。2012年1月31日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名02×××07）向葛俊个人账户62×××58汇款100万元。被告主张以上三笔共计275万元系作为2012年1月1日至2012年12月31日期间租金，在第三人法定代表人冯捷授意下支付给冯捷之妻葛俊。第三人法定代表人当庭对被告该主张予以否认。
4、2012年3月12日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名02×××11）向李天立个人账户62×××05汇款200万元。被告主张该200万元系作为2013年1月1日至2013年12月31日期间租金，在第三人法定代表人冯捷授意下支付给第三人公司股东李天立。第三人法定代表人当庭承认被告向第三人支付了该笔款项，但不认可该笔款项是2013年1月1日至2013年12月31日期间租金，第三人认可该笔款项系补交之前欠付租金。
5、2014年1月3日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名02×××11）向李天立个人账户41×××88汇款275万元。被告主张该275万元系作为2014年1月1日至2014年12月31日期间租金，在第三人法定代表人冯捷授意下支付给第三人公司股东李天立。第三人法定代表人当庭承认被告向第三人支付了该笔款项，但不认可该笔款项是2014年1月1日至2014年12月31日期间租金，第三人认可该笔款项系补交之前欠付租金。
6、2015年1月7日，自被告法定代表人杨奕国个人账户（中国工商银行、帐户名03×××43）向第三人法定代表人冯捷个人账户62×××25汇款292万元。被告主张该292万元系作为2015年1月1日至2015年12月31日期间租金支付给第三人。第三人法定代表人当庭承认被告向第三人支付了该笔款项，但不认可该笔款项是2015年1月1日至2015年12月31日期间租金，第三人认可该笔款项系补交之前欠付租金。
关于被告支付外墙广告费的情况，经一审法院查明，可以确认存在以下支付情况：
2009年6月30日，被告委托北京纳华继飞信息咨询中心向第三人支付50万元，被告主张该笔50万元系外墙广告费并提供北京纳华继飞信息咨询中心出具的说明为证。第三人认可收到该笔款项，但主张该笔款项并非外墙广告费，第三人主张该笔费用系用作广告审批相关费用。
2009年9月24日，被告向第三人法定代表人冯捷个人账户96×××13汇款100万元，被告主张该笔100万元系外墙广告费，第三人认可收到该笔款项，但主张该笔款项并非支付外墙广告费而是支付之前欠付租金。
2015年4月15日原告张贴通知，以电路老化，存在安全隐患为由，决定于2015年4月20日开始停电对大厦电路进行改造。2015年4月20日原告停止供电，并切断了相关电路电线，至今未能恢复。电路控制室在涉案房屋地下室，由原告实际控制。
2015年11月17日，原告及第三人委托律师向被告发函，告知被告未足额支付租金及外墙广告费，要求被告于接到函件7日内到律师事务所对账并支付拖欠租金及外墙广告费，否则原告及第三人将解除租赁合同。根据原告提供邮件投递详单显示该函件已经签收。
另查，在一审法院审理过程中，一审法院组织原、被告前往涉诉房屋现场勘验并拍照，现天津市和平区××天大厦××层整层面积均由被告占用并保管，由被告管理门锁。涉案房屋内遗留被告经营期间装修、设施等物品。
再查，根据第三人提供证据显示，第三人法定代表人冯捷与葛俊系夫妻关系，双方于2012年2月27日登记离婚。
一审法院认为，原告与第三人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容真实合法有效，对此予以确认。2013年4月25日原告取得涉案房屋所有权，但在租赁期间租赁物所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原、被告应按租赁合同约定的内容履行各自合同义务。
现本案原告、第三人与被告争议的焦点问题是被告在租赁期间内是否存在欠付租金、外墙广告费情况，被告是否应当支付欠付租金、外墙广告费，以及原告是否有权解除租赁合同。
被告在租赁期间内是否存在欠付外墙广告费的焦点问题，被告提供证据可以证实被告于2009年6月30日委托北京纳华继飞信息咨询中心向第三人支付50万元，庭审第三人虽抗辩称该笔款项并非外墙广告费而是用作广告审批相关费用，对此第三人未提供相关证据证实被告与第三人曾约定广告审批费用，故对第三人该抗辩理由不予采信，该笔50万元应认定为被告向第三人所支付的外墙广告费的一部分。同时，被告还提供证据证明2009年9月24日被告向第三人法定代表人冯捷个人账户96×××13汇款100万元作为外墙广告费，庭审中第三人认可收到该笔款项，但主张该笔款项并非支付外墙广告费而是支付之前欠付租金。被告与第三人租赁合同自2010年1月1日起租，并且双方在租赁合同中已经明确被告在合同签订之前已经将第一年租金支付给第三人，因此第三人所称2009年9月24日所支付的100万元系支付之前欠租金的理由不符合常理，不予采信。该100万元也应认定为被告向第三人所支付的外墙广告费的一部分。综上，根据被告提供证据可以证明被告已经向原告支付了全部150万元的外墙广告费。
关于被告在租赁期间内是否存在欠付租金的焦点问题，根据被告陈述及提供的证据，被告所主张缴纳的2011年租金225万元、2012年租金275万元，均系被告向第三人法定代理人冯捷之妻葛俊支付。现被告不能提供证据证实第三人明确要求被告将上述租金向葛俊支付，因此被告所主张已向第三人支付2011年租金225万元和2012年租金275万元的抗辩主张，不予采信。
综合以上两点，可以认定被告在租赁期间内存在欠付租金的违约行为。
关于被告是否应当向原告支付欠付租金以及应付具体数额的焦点问题，根据上述认定情况，被告在租赁期间内，共计向出租方支付了租金1012万元（245万元＋200万元＋275万元＋292万元）。2010年1月1日至2011年12月31日期间，被告租用1-6层，年租金为245万元，则2010年1月1日至2011年12月31日期间，被告应付租金共计490万元。2012年1月1日起，被告开始租用1-7层，关于第7层租金标准的问题，被告所主张与第三人就租金达成口头协议的抗辩主张没有证据证实，无法采信。而原告及第三人主张该第7层房屋的租金标准按当年年租金的六分之一计算较为合理，予以采纳。按此标准计算，2012年1月1日至2015年4月19日期间，被告应支付租金共计948.08万元。自2015年4月20日，原告停止供电，并切断了相关电路电线，至今未能恢复，涉案场地不再具备正常使用功能，故2015年4月20日以后租金，不应再由被告承担。综上，自2010年1月1日至2015年4月19日期间，被告应支付租金共计1438.08万元，被告实际支付租金共计1012万元，则被告共计欠付租金426.08万元。
关于被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，根据被告提供的支付租金情况，被告在2015年1月7日向第三人支付租金，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十六条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，义务人作出分期履行、部分履行的行为应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。被告于2015年1月7日向第三人支付租金是部分履约行为，应当认定被告同意履行义务，诉讼时效自2015年1月7日重新计算，至本案原告2015年12月8日起诉，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条所规定的诉讼时效。因此被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张不能成立，不予采纳。
鉴于第三人已经明确表示其与被告租赁关系期间对被告享有的债权转让给原告，因此原告有权就被告租赁涉案房屋全部租赁期间向被告主张租金。被告应当向原告支付欠付租金426.08万元。
关于原告是否有权解除租赁合同的焦点问题，根据原告与第三人签订的租赁合同第二十一条的约定，承租方拖欠房屋租金超过30日的，出租方有权解除合同。现根据本案以上认定情况，被告欠付租金达426.08万元，已经达到合同约定的解除条件，故原告有权解除与被告的租赁关系。庭审中已经明确，原告以本案起诉书作为其解除租赁合同的意思表示，被告于2015年12月14日收到起诉书，故原告与被告就涉案房屋的租赁合同自2015年12月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告应当将其现占用的天津市和平区××天大厦××层房屋中属于被告的物品搬出，将房屋腾空后归还原告。
判决：一、原告天津市益博物业管理发展有限公司与被告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司之间就天津市和平区××天大厦××层房屋的租赁合同于2015年12月14日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司向原告给付2010年1月1日至2015年4月19日期间欠付的租金426.08万元；三、判决生效之日起三十日内，被告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司将其占用的天津市和平区××天大厦××层房屋腾空归还原告天津益博物业管理发展有限公司；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费73676元，减半收取36988元，由原告负担20165.5元，由被告负担16822.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人津鹏公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容真实合法有效，对此一审法院予以确认正确。租赁期间2013年4月25日被上诉人益博公司取得涉案房屋所有权，但不影响租赁合同的效力，双方应按租赁合同约定的内容履行各自合同义务。
一审法院期间，被上诉人益博公司提交了与津鹏公司一同委托律师向上诉人催要租金及广告费的信函以及上诉人收到的回执，信函内容明确告知上诉人将未足额交纳的欠款交付二被上诉人，且被上诉人津鹏公司亦认可与上诉人租赁关系期间对其享有的债权转让给被上诉人益博公司，上述事实符合债权转让的法定情形，故被上诉人益博公司有权就上诉人租赁涉案房屋全部租赁期间向上诉人主张租金。上诉人虽然否认收到上述信函，但未能向法庭提交证据。
关于涉案房屋第七层的租金问题，一审法院审理期间双方就各自的主张均未能提交证据，上诉人主张与津鹏公司就第七层租金达成协议是口头方式，而二被上诉人主张第7层房屋的租金标准按当年年租金的六分之一计算更符合租赁房屋的市场习惯，故一审法院予以认定并计算上诉人应付租金并无不妥。
上诉人与被上诉人津鹏公司形成租赁关系，相关的租金应当交付津鹏公司。上诉人主张的2011年、2012年租金共计500万元已付的事实系被上诉人津鹏公司法定代表人冯捷告知其向葛俊（冯捷之妻）支付，但在一审法院审理期间因未能提交证据，且冯捷在一审法院否认。本院审理期间，上诉人仍不能提交证据证实。
因上诉人在2015年1月7日向被上诉人津鹏公司支付租金一审法院认定为系上诉人部分履约行为且同意履行义务正确，故本案的诉讼时效自2015年1月7日重新计算并无不妥。基于此上诉人主张被上诉人益博公司的请求超过诉讼时效的主张一审法院未予支持亦无不妥。
综上所述，上诉人苏菲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40887元，由上诉人北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
审 判 员 王宗新
代理审判员 王福群
二〇一六年九月十八日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……