＼n广西壮族自治区梧州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）梧民一终字第136号＼n上诉人（一审原告）王醒民。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n上诉人（一审原告）梅晓华。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n二上诉人共同委托代理人谭福林，广东道怡律师事务所律师。＼n上诉人（一审被告）梧州市凯丰汽车贸易有限公司。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n法定代表人蒙福军，董事长。＼n委托代理人黄志忠，广西桂江律师事务所律师。＼n一审被告蒙福军。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n一审第三人梧州市水产畜牧试验场。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n负责人黎灿宁，副场长。＼n一审第三人梧州市水产畜牧兽医局。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n负责人赵春宝，局长。＼n委托代理人邓建松，该局办公室副主任。＼n委托代理人邵思妮，该局工作人员。＼n一审第三人梧州市富民投资开发有限公司。住所地：广西壮族自治区梧州市。＼n法定代表人陈泽宇，总经理。＼n委托代理人李左，广西通途律师事务所律师。＼n委托代理人许海涛，广西通途律师事务所律师。＼n上诉人王醒民、梅晓华，上诉人梧州市凯丰汽车贸易有限公司（以下简称凯丰公司），因租赁合同纠纷一案，均不服梧州市长洲区人民法院（2013）长民重字第4号民事判决，向本院提出上诉。2014年3月21日本院受理后，依法组成由审判员何观全担任审判长，审判员王益民、代理审判员莫芮参加的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案，书记员薛华担任记录。上诉人王醒民、梅晓华及其共同委托代理人谭福林，上诉人凯丰公司的委托代理人黄志忠，一审第三人梧州市水产畜牧试验场的负责人黎灿宁，一审第三人梧州市水产畜牧兽医局的委托代理人邓建松、邵思妮，到庭参加诉讼。其余当事人、诉讼参与人经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院经审理查明：一、第三人梧州市水产畜牧试验场原名称为梧州市玫瑰湖水产养殖试验场。2011年3月7日，经批准变更为现在名称。2007年2月12日，第三人梧州市水产畜牧兽医局取得梧州市三龙路18号面积24807.73平方米的土地使用权。2008年4月18日，第三人梧州市水产畜牧兽医局授权第三人梧州市水产畜牧试验场经营管理水产畜牧兽医科技中心大楼两边除预留绿化、文体活动场地以外权属内的未建设空地，建设临时商业铺面进行出租。＼n二、2008年4月30日，原告王醒民与第三人梧州市水产畜牧试验场签订《场地使用合同》，约定：梧州市水产畜牧试验场提供三龙路18号梧州市水产畜牧兽医科技中心大楼两侧土地给原告，由原告出资兴建铺面（土地使用权仍属第三人所有），铺面建成后将三分之一无偿提供给梧州市水产畜牧试验场安排使用，三分之二由原告安排使用。使用期为十年，自2008年5月1日起至2018年4月30日止。2008年11月11日，双方签订《场地使用补充协议》，约定：原合同约定原告在交付给梧州市水产畜牧试验场所占的铺面间数中，最接近中心大楼左右两侧应各占一半，现变更为第三人梧州市水产畜牧试验场所占的铺面间数中调整在中心大楼右侧（西边）安排，共第1至第13间。＼n三、2008年12月29日，原告王醒民与第三人梧州市水产畜牧试验场签订《铺面租用补充协议》，约定：梧州市水产畜牧试验场同意把畜牧兽医科技中心大楼西面13间铺面和1间厨房（属第三人梧州市水产畜牧试验场使用）出租给原告，租赁期间从2009年3月1日起至2018年4月20日。＼n四、2009年1月20日，原告王醒民委托梅晓华（甲方）与被告蒙福军（乙方凯丰公司的代表）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于梧州三龙大道水产畜牧局右侧的空地出租给乙方，现状范围为：南至三龙大道路边，北至已堆土挡坡边，东至已建铺面的墙边，西至小路边，东西长150米，按8000平方米计，租给乙方自行搭盖使用，租金每月每平方米叁元，合计每月租金共24000元；2、租赁期10年，从2009年3月1日起至2018年3月30日，租金第六年起每月按3.3元／平方米计。＼n五、2009年9月22日，原告王醒民继续委托梅晓华（甲方）与被告蒙福军（乙方凯丰公司的代表）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于三龙路18号铺位4间，租给乙方使用，租金每月每间铺位1500元；2、租赁期限从2009年10月1日起租至2018年4月30日止，租金第四年起每三年递增100元／间。＼n六、合同签订后，原告将租赁场地及铺位交付被告，被告仅向原告支付过4间铺位半年的租金36000元。2011年8月20日，原告王醒民、梅晓华向被告蒙福军发出《解除合同通知书》，认为被告一直没有依约支付租金，决定解除与被告签订的所有《租赁合同》，并要求被告在接到通知次日起十天内完全搬出原告的铺位及场地。被告蒙福军于2011年8月22日收到《解除合同通知书》。从2009年3月1日起至2011年8月22日止，共905天，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告王醒民因被告未支付场地租金而产生的利息为70016.6元。从2010年4月1日起至2011年8月22日止，共509天，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告因被告未支付铺位租金而产生的利息为5683.86元。＼n七、2009年11月6日，梧州市国土资源局、梧州市建设与规划委员会发出《关于限期自行拆除红岭二号路建设用地范围地上附着物和构筑物的通知》，要求有关单位（个人）于2009年11月13日前自行拆除红岭二号路建设用地范围内的地上附着物和构筑物。其中，三龙大道18号占道面积577.5平方米。在诉讼过程中，原、被告对《租赁合同》中约定的场地租赁界址“南至三龙大道路边，北至已堆土挡坡边，东至已建铺面的墙边，西至小路边，东西长150米”有争议，原告认为其出租给被告的场地并没有占用政府的储备用地，被告认为有一部分属于政府的储备用地。＼n八、2011年3月18日第三人梧州市水产畜牧兽医局根据《中共梧州市委办公室、梧州人民政府办公室关于实施市直行政事业单位国有资产整合工作的通知》梧办{2011}9号文件的要求，配合梧州市国资委办理了国有资产移交手续，将梧国用（2007）第128号土地证原件移交给第三人梧州市富民投资有限公司。＼n九、对于租赁场地是否属于政府储备用地问题，2013年12月2日梧州市国土资源局复函称，梧州市三龙路18号24807.73平方米（折合37.2116亩）国有建设用地已办理土地变更登记至第三人梧州市富民投资开发有限公司名下（土地证号：梧国用（2007）第1**土地使用证），土地使用权类型为出让，出让年限从2012年1月19日起40年，土地用途为商务金融用地。该用地范围不属于政府用地。＼n一审法院认为：第三人梧州市水产畜牧局为梧州市三龙路18号土地的土地使用权人。第三人梧州市水产畜牧试验场经第三人梧州市水产畜牧局授权，于2008年12月29日与原告王醒民签订《场地使用合同》和《场地使用补充协议》，双方合作兴建铺面，约定畜牧科技中心大楼西面13间铺面属第三人梧州市水产畜牧试验场所有。原告王醒民与第三人梧州市水产畜牧试验场签订《铺面租用补充协议》，取得畜牧科技中心大楼西面13间铺面的使用权。原告梅晓华接受王醒民的委托，以其个人名义与被告蒙福军签订两份《租赁合同》，对此被告是知情并认可的。另外，合同上虽然没有加盖被告凯丰公司的公章，但被告蒙福军作为凯丰公司的法定代表人，代表凯丰公司与原告签订合同，而租赁合同中的租赁场地亦作为凯丰公司的公司地址。因此，《租赁合同》的合同当事人实际应为原告王醒民与被告凯丰公司，双方成立租赁合同关系。＼n（一）关于原、被告于2009年1月20日签订的《租赁合同》。原、被告于2009年1月20日签订《租赁合同》，原告王醒民将其承租的梧州三龙路18号第三人梧州市水产畜牧局右侧的空地转租给被告凯丰公司，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，属于有效合同。关于承租的场地租赁界址、面积，原、被告存在争议，因被告签订合同后对原告交付的场地界址、面积没有提出异议，以证明被告已认可租赁的事实，且被告对其主张也没有提供证据证明，对被告的该主张不予采纳。原告王醒民已将场地交付给被告凯丰公司使用，凯丰公司没有依约支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告王醒民作为出租人可以解除合同。原告于2011年8月20日向被告发出《解除合同通知书》，被告在收到后没有在法定期间内向法院起诉，该通知书已发生了解除合同的法律效力，《租赁合同》自通知到达被告时，即2011年8月22日起解除。由于第三人梧州市水产畜牧局和第三人梧州市富民投资有限公司对原、被告签订的《租赁合同》的效力没有提出异议，故原、被告双方解除《租赁合同》后，被告凯丰公司应当返还租赁的梧州三龙路18号第三人梧州市水产畜牧局右侧的场地，并清偿租赁期间拖欠的租金，从2009年3月1日起，每月租金为24000元，计至2011年8月，合计24000元×30个月＝720000元。因2011年8月22日起，《租赁合同》已解除，原告王醒民要求被告支付2011年8月22日之后的租金，没有法律依据，不予支持。从2009年3月1日起至2011年8月22日止，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告王醒民因被告未支付场地租金而产生的利息损失为70016.6元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告要求被告依照中国人民银行逾期付款罚息的四倍支付违约金，已明显高于原告造成的损失，予以调整。考虑原告的实际损失，被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，可以调整为91021.58元。＼n（二）关于原、被告于2009年9月22日签订的《租赁合同》，原告王醒民将其承租的铺位4间转租给被告凯丰公司。该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，第三人梧州市水产畜牧试验场对此亦没有提出异议，故合同合法有效，双方均应依合同履行各自的义务。原告王醒民已将4间铺位交付被告凯丰公司使用，被告凯丰公司应当依合同约定支付租金。被告凯丰公司在承租4间铺位期间，从2010年4月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告王醒民作为出租人可以解除合同。原告于2011年8月20日向被告发出《解除合同通知书》，被告在收到后没有在法定期间内向法院起诉，该通知书已发生解除合同的法律效力，《租赁合同》自通知到达被告时，即2011年8月22日起解除。双方解除《租赁合同》后，被告凯丰公司应当返还租赁的梧州市三龙路18号畜牧科技中心大楼右侧的铺位4间，并清偿租赁期间拖欠的租金，从2009年10月起，每月租金1500元×4＝6000元，计至2011年8月，23个月合计138000元。被告凯丰公司已支付6个月租金36000元，尚欠102000元。被告凯丰公司应当向原告王醒民支付拖欠的铺位租102000元及逾期利息。从2010年4月1日起至2011年8月22日止，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告因被告未支付铺位租金而产生的逾期利息5683.86元。从2011年8月22日起，《租赁合同》已解除，原告要求被告支付2011年8月22日之后的租金，没有法律依据，不予支持。＼n原告梅晓华受王醒民的委托与被告签订《租赁合同》，原告梅晓华作为受托人以自己的名义与被告订立合同，被告已知该委托代理关系，合同直接约束委托人原告王醒民与被告凯丰公司，原告梅晓华再以其名义主张权利，没有法律依据，不予支持。被告蒙福军与原告签订《租赁合同》，属履行法定代表人职务的行为，其与原告不存在租赁合同关系，原告王醒民要求被告蒙福军承担本案的民事责任，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司应向原告王醒民返还梧州市三龙路18号梧州市水产畜牧局右侧的场地，以及梧州市三龙路18号畜牧科技中心大楼右侧铺位4间；二、被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司应向原告王醒民支付场地租金720000元；三、被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司应向原告王醒民支付违约金91021.58元；四、被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司应向原告王醒民支付铺位租金102000元；五、被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司应向原告王醒民支付上述第四项款项的逾期利息5683.86元；六、驳回原告王醒民、梅晓华要求被告蒙福军返还租赁场地和铺位，以及支付商铺租金228000元、场地租金1200000元、利息556478.40元的诉讼请求。案件受理费21738元，由原告王醒民、梅晓华负担7275元，被告梧州市凯丰汽车贸易有限公司负担14463元。＼n上诉人王醒民、梅晓华不服一审判决，上诉称：一、一审不予支持原告2011年8月至2012年3月的租金不当。一审认定上诉人与凯丰公司签订的二份租赁合同有效，并确认了上诉人于2011年8月22日发出的解除租赁合同通知书已发生法律效力，却对2011年8月22日解除合同后的租金，不予支持。难道是支持凯丰公司不搬离场地，还不用交租金，岂不是支持其侵权行为？根据民法的公平原则，一审对此作出的判决是错误的。二、原判曲解法律。《合同法》第九十六条规定的“合同自通知送达对方时解除”是确认合同解除的效力，而非一审确定的解除合同的确切时间。只有通过法院判决的认定，解除合同生效。因此，一审以当事人通知解除合同的时间作为执行解除合同的时间错误。请求二审撤销原判，改判被上诉人继续支付2011年8月至2013年12月期间的28个月场租672000元及铺位租金168000元。＼n上诉人凯丰公司不服一审判决，上诉称：一、一审以合同约定的租赁土地面积8000平方米计算租金错误。双方签订租赁合同约定租赁土地面积8000平方米，但原告没有证据证明其履行了交付8000平方米的义务，一审判决也没有查清原告出租的梧州市水产畜牧兽医局土地证范围内的面积是多少。一审中，上诉人申请实地勘验测绘，按土地证的坐标确定上诉人实际取得的该证范围内的土地，一审未予进行，导致认定事实不清。二、原告无权解除合同。上诉人在一审提供的证据充分证明了原告出租给上诉人的土地有一部分是国有储备用地，租赁面积不够8000平方米，显然原告违约在先，根据《合同法》第六十七条、第一百一十二条、第二百二十八条的规定，原告请求解除合同，没有事实法律依据。三、一审认定上诉人已认可租赁事实错误。2009年11月间，因三龙大道扩建，将上诉人承租的土地面积577.5平方米扩建成道路，上诉人建造的建筑物被政府拆除时，上诉人要求原告到现场处理，其拒不到现场，上诉人即采取不支付租金抗辩。四、一审认定上诉人构成违约，并判令承担违约责任错误。按照双方签订的租赁合同，先履行义务人是原告，原告违约在先，影响了上诉人的经营利益，上诉人有理拒付租金。五、一审认定双方签订的租赁合同有效错误。原告出租给上诉人的铺位，至今未能提供建设许可手续，属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，租赁合同应当认定为无效合同。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。＼n一审被告蒙福军答辩称：同意凯丰公司的上诉意见。＼n一审第三人梧州市富民投资开发有限公司述称：根据梧州市党委、市政府及国资委的文件，梧州市水产畜牧兽医局应将三龙路18号土地及地上物移交答辩人管理。答辩人至今尚未接收涉案的租赁场地及铺位，本案有关的一切协议的相关法律责任由签订协议的各方当事人承担，与答辩人无关。＼n一审第三人梧州市水产畜牧试验场述称：由法院依法判决。＼n一审第三人梧州市水产畜牧兽医局述称：由法院依法判决。＼n本院查明：上诉人王醒民建造铺位23间，每间面积相同，每间铺位的租金为1500元。上诉人梅晓华与一审被告蒙福军签订的租赁合同约定空地租赁面积按8000平方米计，其实没有实际丈量过，且有10间铺位算在空地面积内出租给凯丰公司。其余事实与一审查明的事实一致。＼n本院认为：上诉人王醒民授权梅晓华与凯丰公司的法定代表人蒙福军签订的二份租赁合同，向凯丰公司出租空地和铺位4间，合同内容没有违反法律规定，且土地使用权人梧州市水产畜牧兽医局对上诉人王醒民的转租行为没有异议，因而二份租赁合同属于有效合同，双方应当依照合同约定履行各自的义务。上诉人王醒民依约将租赁场地交给上诉人凯丰公司使用后，凯丰公司除支付过4间铺位的半年租金36000元外，未再支付租金，已构成违约。王醒民向凯丰公司追索租金未果，于2011年8月20日向凯丰公司发出《解除合同通知书》的第三天，凯丰公司收到该通知书后没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据合同法第九十六条的规定，解除合同通知书已发生法律效力。合同解除后，凯丰公司应当返还租赁场地和支付拖欠租金给王醒民。对于4间铺位的租金计算，双方没有异议。双方存在争议的是空地的租赁面积及租金如何计算的问题，王醒民认为应按合同约定的方式计租每月24000元；凯丰公司认为其使用的实际面积未足8000平方米，应按土地使用权证范围内的使用面积计租。双方签订空地租赁合同，按8000平方米计算租金，双方并没有丈量过土地面积，凯丰公司对该方式计算租金也没有提出反对意见；合同签订后，凯丰公司确实使用了合同约定的四至界址内的土地，且从未有第三人提出过异议；除凯丰公司租赁的4间铺位外，王醒民另外给予凯丰公司10间铺位使用，这些铺位的租金算在空地租赁合同中约定的8000平方米空地上，如果按铺位合同约定的每间1500元收租，10间铺位可收租金15000元。上述事实证明，合同约定空地按8000平方米计算租金并非双方的真实意图，实际目的是确定空地的每月租金为24000元。因此，一审对于上诉人王醒民主张包括10间铺位在内的空地按照合同约定的每月租金24000元计租，予以支持是正确的，本院予以维持。2011年8月22日之前的空地和铺位租金及逾期付款违约金，对于一审适用的违约金计算标准和确认的租金及违约金数额，上诉人王醒民未持异议，并且符合法律规定，本院予以维持。2011年8月22日，王醒民与凯丰公司解除合同后，凯丰公司没有将租赁场地和铺位交还王醒民，并且占用经营至今。为此，王醒民诉请凯丰公司按原租赁合同支付2011年8月22日之后的租金，合理合法，一审不予支持，显属不当，本院应予纠正。王醒民在一审诉讼中的诉讼请求是租金计至2013年5月31日，二审的上诉请求主张计至2013年12月，超越了一审诉讼请求的那一部分，于法不符，本院不作处理。2013年6月之后的租金，可由王醒民另行主张权利。根据租赁合同约定的空地和铺位的租金计算方式，2011年9月至2013年5月共21个月，空地租金为24000元×21=504000元，铺位租金为6000×21=126000元，合计630000元。上诉人凯丰公司上诉主张应进行实地勘验测绘，按测绘结果计算面积，以及王醒民无权解除合同，与合同约定、履行事实不符，且有悖于相关法律规定，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人王醒民上诉有理，本院予以支持。上诉人凯丰公司上诉无理，本院予以驳回。一审判决存在部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：＼n一、维持梧州市长洲区人民法院（2013）长民重字第4号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；＼n二、撤销梧州市长洲区人民法院（2013）长民重字第4号民事判决第六项；＼n三、上诉人梧州市凯丰汽车贸易有限公司向上诉人王醒民支付2011年9月至2013年5月的租金630000元。＼n一审案件受理费21738元，二审案件受理费21738元，合计43476元，由上诉人王醒民负担6000元，上诉人梧州市凯丰汽车贸易有限公司负担37476元。＼n上述义务，限于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。＼n本判决为终审判决。＼n审判长何观全＼n审判员王益民＼n代理审判员莫芮＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员胡丹