湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0112民初527号
原告：湖南中卓置业投资有限公司，住所望城经济技术开发区普瑞西路139号，统一社会信用代码91430122077178683U。
法定代表人：虢庶。
委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
被告：张义平，男，汉族，1965年7月18日出生，住址湖南省安化县。
原告湖南中卓置业投资有限公司（以下简称：湖南中卓公司）与被告张义平房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年2月27日收案，于2018年2月28日受理。本院于2018年3月5日按被告张义平的身份证登记地址:“湖南省安化县木子乡岩底村鸟一村民组”，通过邮政专递EMS(1084153181324)依法送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，邮政回执显示“拒收”，邮件中的上述文书被退回本院。2018年3月13日，本院通过被告张义平的手机号“1378675****”联系到被告张义平，并通过短信告知被告张义平，本院已受理该案的情况，通知被告张义平到本院来领取上述法律文书，并告知住址或可收到邮件的地址。被告张义平通过电话告知本院，本人在浙江打工，要求按身份证登记地址再次邮递民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，本院于2018年3月16日按被告张义平的身份证登记地址通过邮政专递EMS(1096125133328)送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，邮政回执显示“他人收”。本院再次电话联系被告张义平，是否收到本院上述法律文书，被告张义平否认收到本院的邮递的上述法律文书。本院于2018年4月28日通过被告张义平的手机短信平台“1378675****”，要求被告张义平提供住址或可收到邮件的地址，如未提供住址或可收到邮件的地址，本院将采用《人民法院报》的形式公告送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。被告张义平仍拒绝向本院提供住址或可收到邮件的地址。据此，本院于2018年5月13日通过《人民法院报》，以公告的形式向被告张义平送达了民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。本院于2018年8月15日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南中卓公司的委托诉讼代理人张娣到庭参加诉讼，被告张义平经本院合法传唤未庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告湖南中卓公司诉称：1、判令被告支付原告经营管理费47730.4元（2017年9月、10月、11月、12月），并判令被告支付原告违约金至结清全部经营管理费为止，（计算至2018年1月30日为12648.56元）两项费用合计为60378.96元。2、判令被告负担本案全部诉讼费。
原告湖南中卓公司在庭审中撤回原诉讼请求的第“1”项即“判令原、被告解除《黄金一区商铺合作经营管理合同》，并责令被告在合同解除之日起五日内搬离该经营商铺”。
事实与理由：原、被告于2016年3月26日和2016年4月19日签订四份《黄金一区商铺合作经营管理合同》，约定由被告经营原告开发建设的黄金一区3栋3109、3110、3111、3112号商铺，建筑面积分别为41.38㎡、41.38㎡、40.35㎡、40.35㎡，经营限期自2017年1月1日起至2019年12月31日止；原告按73元/㎡每月的标准收取经营管理费，该四间商铺每月经营管理费合计11932.6元/月，被告按季支付。其后，双方又订立《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，约定计租期顺延3个月，即从2017年4月1日开始计租。
经营管理合同订立后，原告向被告交付了商铺。被告对该商铺进行装修并经营。但被告从2017年9月起至本案开庭之日未按合同约定的期限缴纳经营管理费。经原告工作人员多次催要未果。现原告起诉要求被告支付2017年9月、10月、11月、12月四个月的经营管理费共计47730.4元及违约金。被告欠交原告2018年1月1日后的经营管理费，原告另案起诉或与被告自行解决。
经营管理合同第3.2条约定：“如乙方违约（包括迟延缴纳经营管理费和其他应支付的各项费用）或违规经营的，每天或每次按该商铺日经营管理费的十倍向甲方支付违约金；乙方未按时缴纳应缴纳费用，任何一项逾期30日及以上的，甲方取消该商铺所有优惠，并有权解除本合同，收回该商铺，乙方应按欠款约定向甲方支付违约金，同时乙方已支付的各项费用均不退回。”被告已经逾期支付经营管理费已达五个月，符合双方约定的合同解除条件。鉴于经营管理合同约定的违约金过高，考虑到被告的偿付能力，现原告仅以每日千分之二的违约责任向被告主张违约金12648.56元。
被告张义平未向本院提供答辩状。
原告湖南中卓公司向本院提交证据如下：
证据一、《黄金一区商铺管理经营合同》四份，证明被告应当依约按时向原告支付3栋3109、3110、3111、3112号商铺的经营管理费，收费标准为73元每平米每月，其中3109的月租为3021元，3110号的月租是3021元，3111号的月租2946元，3112号的月租是2946元，被告每月应向原告交付房租共计11932.6元。
证据二、中卓的收租委托书，拟证明原告授权凝翰诺公司向被告收取经营管理费，并及委托事项做了公告。
证据三、律师函，证明凝翰诺公司多次向被告催收经营管理费，并向被告邮寄了律师函。
被告张义平未向本院提交证据。
本院对原告湖南中卓公司的证据认证如下：
证据一、能证明原告湖南中卓公司与被告张义平之间存在合同关系的事实，本院予以确认。证据二、能证明原告湖南中卓公司与湖南凝翰诺物业管理有限公司存在委托关系，本院予以确认。证据三、因无其他证据印证，本院不予确认。
本院根据以上证据及当事人的陈述确认案件事实如下：
2016年3月31日，原告湖南中卓公司（合同甲方）与被告张义平（合同乙方）签订了两份《黄金一区商铺合作经营管理合同》，约定甲方将黄金一区3栋3109号商铺（建筑面积共计41.38㎡）和3栋3110商铺（建筑面积共计41.38㎡）交给乙方经营餐饮业。2016年4月19日，原告湖南中卓公司（合同甲方）与被告张义平（合同乙方）又签订了两份《黄金一区商铺合作经营管理合同》，约定甲方将黄金一区3栋3111号商铺（建筑面积共计40.35㎡）和3栋3112商铺（建筑面积共计40.35㎡）交给乙方经营餐饮业。商铺经营期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，共计36个月。商铺经营管理费甲方每月按73元/㎡收取，双方确认3栋3109号商铺经营管理费折合人民币3021元/月，3栋3110号商铺经营管理费折合人民币3021元/月，3栋3111号商铺经营管理费折合人民币2946元/月，3栋3112号商铺经营管理费折合人民币2946元/月，乙方按季向甲方预付经营管理费。乙方应于每个季度开始前10日向甲方一次性预付本季度的经营管理费，经营管理费缴纳周期：2016年12月20日前缴纳2017年2、3、4月经营管理费；2017年4月20日前缴纳2017年5、6、7月经营管理费；2017年8月20日前缴纳2017年9、10月经营管理费；2017年10月20日前缴纳2017年11、12月经营管理费；2017年12月20日前缴纳2018年2、3、4月经营管理费；2018年4月20日前缴纳2018年5、6、7月经营管理费；……；以此类推。合同第一条中的1.4.2约定，签订三年合同的商户，甲方给予乙方享受每年2个月的免管理费优惠。即：寒假1个月（即每年1月份）经营管理费全免,暑假2个月经营管理费（即每年7月份、8月份）按50%收取。1.4.3约定，所有签订三年合作经营管理合同的商户，在享受每年2个月的免管理费经营期优惠的基础上，每月从该商户的经营管理费收入中提取10%作为合作返利基金，在三年经营期满后，一次性将累计3个月经营管理费返还给乙方。1.5自本合同签订时，乙方需向甲方支付经营保证金共计人民币10000元（经营保证金具体支付金额，根据甲方所制定的保证金标准来确定）。在此前，乙方根据招商意向合同向甲方交付的招商诚意金共计人民币10000元，自本合同签订之日起招商诚意金自动转为经营保证金。若乙方已交的招商诚意金少于应付的经营保证金，则乙方应在本合同签订时向甲方一次性补足经营保证金。合同第三条违约责任；3.1乙方违约或发生本合同约定情形的，甲方取消该商铺所有优惠后，乙方必须在收到甲方通知之日30日内按本合同经营管理费及相关费用标准向甲方补交商铺经营管理费及相关费用。3.2除本合同另有约定外，如乙方违约（包括迟延缴纳经营管理费和其他应支付的各项费用）或违规经营的，每天或每次按该商铺日经营管理费的十倍向甲方支付违约金；乙方未按时交纳应交费用，任何一项逾期30日及以上的，甲方取消该商铺所有优惠，并有权单方解除本合同，收回该商铺，乙方应按欠款约定向甲方支付违约金，同时乙方已支付的各项费用均不退回。3.3除本合同约定的其他解除或终止情形外，乙方有下列情形之一的，甲方取消该商铺所有优惠，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方已支付的各项费用均不退回；3.3.2经营期内，该商铺连续十日或累计三十日不正常营业（包括无故停歇业、考勤不达标、布货不达标；不包括寒假、暑假放假期间）的；……。
2016年11月17日，原告湖南中卓公司（合同甲方）与被告张义平（合同乙方）补签了《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，约定鉴于甲乙双方于2016年3月31日签订《黄金一区商铺合作经营管理合同》，乙方承租甲方开发的黄金一区3栋3110、3111等号商铺。在合同履行过程中，乙方就原合同第2.1条和2.8条约定和计租期顺延等事项向甲方提出变更请求。现甲乙双方就合同变更的相关约定协商一致，达成如下补充协议。其中协议的第三条约定，由于客观原因导致乙方未能如期进场装修，甲、乙双方一致同意将计租期顺延3个月，即从2017年4月1日开始计租。……。
2017年3月1日，原告湖南中卓公司书面委托湖南凝翰诺物业管理有限公司向被告张义平收取房屋租金和行使管理措施。原告湖南中卓公司与被告张义平签订合同后，原告湖南中卓公司将黄金一区3栋3109、3110、3111、3112号商铺交付给被告张义平使用。被告张义平按约定向原告湖南中卓公司交纳了经营保证金40000元和2017年9月1日前的经营管理费。被告张义平从2017年8月20日起，未按合同约定向原告湖南中卓公司交纳经营管理费，即在2017年8月20日应交2017年9、10月的经营管理费23865.2元，2017年10月20日应交2017年11、12月的经营管理费23865.2元。原告湖南中卓公司向被告张义平催收未果，原告湖南中卓公司于2018年2月27日向本院提起诉讼。
另查，本院受理原告湖南中卓公司诉另案当事人的因《黄金一区商铺合作经营管理合同》引发的系列案件中，原告湖南中卓公司向本院提交的另案《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，与本案的《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议条款除合同的相对方、房屋面积、签订时间、经营期限、租金的单价外，其他合同条款均相同。
原告湖南中卓公司在庭审中认可涉案合同实质是房屋租赁合同。
本院认为，本案涉及以下焦点问题：1，原告湖南中卓公司在庭审中撤回《起诉状》中的第“1”项诉讼请求即判令原、被告解除《黄金一区商铺合作经营管理合同》，并责令被告在合同解除之日起五日内搬离该经营商铺”，是否符合法律规定。根据法律规定，当事人在诉讼中可以依法处理享有的诉讼权利，故原告湖南中卓公司在庭审中撤回《起诉状》中的第“1”项诉讼请求即判令原、被告解除《黄金一区商铺合作经营管理合同》的理由，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，本院予以准许。2，原告湖南中卓公司与被告张义平之间形成何种合同法律关系。原告湖南中卓公司与被告张义平之间虽签订的是《黄金一区商铺合作经营管理合同》，而在履行合同过程中，原告湖南中卓公司并未参加被告张义平的投资经营，也未承担被告张义平的经营风险等。原告湖南中卓公司只是按合同约定向被告张义平交付商铺的义务。被告张义平按合同约定向原告湖南中卓公司交付房屋租金的义务。故原告湖南中卓公司与被告张义平之间是房屋租赁合同法律关系。3、涉案合同部分条款的效力。湖南中卓公司与被告张义平之间签订的《黄金一区商铺合作经营管理合同》和《黄金一区商铺合作经营管理合同》补充协议，是原告湖南中卓公司预先拟定并重复使用的格式合同。原告湖南中卓公司作为格式合同的提供方，未就合同中确定双方的“主要权利和义务及违约责任”条款采取合理方式提请对方注意，也未对该条款加以说明，而且只强调原告湖南中卓公司的权利，加重被告张义平的责任。原告湖南中卓公司收取被告张义平经营保证金，也是日常房屋租赁关系中的“押金”。房屋租赁关系中的“押金”，首先，是防止房屋承租方在将来履行合同中，不按合同约定履行交付房屋租金或损坏租赁房屋时，房屋出租方可用收取的押金冲减房屋承租方欠交的房屋租金或赔偿损失。其次，原告湖南中卓公司与被告张义平在合同中未明确约定经营保证金具备定金性质。故上述合同约定“取消该商铺所有优惠和经营保证金不予退回”的条款无效。4、房屋租金等费用。原告湖南中卓公司与被告张义平签订的涉案合同除上述“3”叙述的条款无效外，其余条款未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。被告张义平未按合同约定时间向原告湖南中卓公司交付租金的行为，属违约行为。被告张义平应向原告湖南中卓公司承担支付房屋租金和承担逾期交付房屋租金期间的违约金法律责任。经计算，被告张义平应向原告湖南中卓公司支付房屋租金47730.4元(2017年9月1日至2017年12月31日止)。原告湖南中卓公司提出按未交房屋租金金额的日2‰计算违约金的标准过高，本院予以调整为按未交房屋租金金额的日0.3‰计算，并按合同约定交房屋租金之日起计算至本案第一审辩论结束之日（2018年8月15日）止，在2017年8月20日前应交2017年9、10月房屋租金的违约金2577.44元[23865.2元*360天(2017年8月20日至2018年8月15日止)*0.3‰]，在2017年10月20日前应交2017年11、12月房屋租金的违约金2140.71元[23865.2元*299天（2017年10月20日至2018年8月15日止）*0.3‰]，上述违约金计4718.15元。原告湖南中卓公司要求被告张义平支付房屋租金47730.4元的诉讼请求，本院予以支持。原告湖南中卓公司要求被告张义平支付逾期交纳房屋租金的违约金诉讼请求，本院部分支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张义平于本判决生效之日起十日内向原告湖南中卓置业投资有限公司支付房屋租金47730.4元、违约金4718.15元，两项共计52448.55元。
如被告张义平未按上述指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湖南中卓置业投资有限公司的其他诉求。
本案受理费1309元，由被告张义平承担1111元，由原告湖南中卓置业投资有限公司承担198元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 补博霖
人民陪审员 李果实
人民陪审员 刘农科
二〇一八年八月十五日
书 记 员 宋金文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。