天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初3167号
原告:刘杰。
委托诉讼代理人:张蓓蓓。
被告:魏永香。
被告:孙克香。
第三人:刘雪明。
委托诉讼代理人:于金鑫。
原告刘杰与被告魏永香、孙克香、第三人刘雪明房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人张蓓蓓,被告魏永香,被告孙克香,第三人刘雪明及其委托诉讼代理人于金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘杰向本院提出诉讼请求:1.被告孙克香给付原告刘杰购房款19.5万元;2.被告魏永香返还所收居间费用2050元;3.二被告承担连带责任;4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中,刘杰撤回要求被告魏永香返还所收居间费用2050元的诉讼请求。事实与理由:原告刘杰经被告魏永香介绍将其名下天津市东丽区华明家园乔园13号楼1门904号房屋卖给被告孙克香,并在被告魏永香处签订房屋买卖(置换)合同。由于该涉诉房屋未取得产权证,经原告刘杰与二被告约定合同签订后,被告孙克香即交付定金1万元给原告刘杰,待原告刘杰向被告孙克香交付房屋后,被告孙克香将剩余房款19.5万元一次性给付原告刘杰。待涉诉房屋交付后,被告孙克香不能依约将购房款给付原告刘杰,并以种种理由推诿,故原告刘杰提起诉讼。
刘杰为支持其诉讼请求提交证据如下:
一、房屋买卖置换合同(复印件)1份,拟证明原告刘杰是涉诉房屋的产权人,购买人是被告孙克香,居间人是被告魏永香,原告刘杰与被告孙克香之间是房屋买卖合同关系,原告刘杰与被告魏永香之间是居间合同关系。
二、证明信(复印件)1份,拟证明原告刘杰将涉诉房屋的选房确认书丢失,涉诉房屋产权人是原告刘杰。
三、选房确认书1份,拟证明涉诉房屋产权人是原告刘杰,具有相应的权利。
四、录像1份,拟证明第三人刘雪明帮助原告刘杰出卖涉诉房屋,原告刘杰与被告孙克香签订房屋买卖合同后,第三人刘雪明以各种理由推诿,没有将合同原件给付原告刘杰,二被告和第三人刘雪明持有合同原件,合同内容以便随时更改。
魏永香辩称,被告魏永香没有收取居间费用,房屋买卖合同是在第三人刘雪明家中(涉诉房屋)签订的,不同意原告刘杰的诉讼请求。
魏永香针对其答辩意见提交证据如下:
房屋买卖置换合同(粉联)1份,拟证明涉诉房屋的交易情况。
孙克香辩称,2015年3月17日,在第三人刘雪明家中(涉诉房屋),被告孙克香与原告刘杰签订房屋买卖协议,被告孙克香购买第三人刘雪明所有的涉诉房屋,第三人刘雪明在场,被告孙克香交付原告刘杰定金1万元,之后的交易是被告孙克香与第三人刘雪明之间进行的,被告孙克香将剩余房款19.5万元交付第三人刘雪明,购买房屋之前,第三人刘雪明一家居住在诉争房屋内,被告孙克香不同意原告刘杰的诉讼请求。
孙克香针对其答辩意见提交证据如下:
一、房屋置换合同(白联)1份,拟证明被告孙克香购买的诉争房屋是第三人刘雪明所有。
二、往来收据1份,拟证明被告孙克香将房款19.5万元交付第三人刘雪明。
三、选房确认书1份,拟证明第三人刘雪明将该确认书原件交给被告孙克香,并认为涉诉房屋是第三人刘雪明所有。
刘雪明述称,家庭共有四间正房(原告刘杰母亲出资建造)、五间附房(第三人刘雪明出资建造),根据拆迁政策,以原告刘杰的名义还迁了三套房屋。在还迁房屋之前,原告刘杰和第三人刘雪明达成口头协议,其中有效置换面积40平方米由第三人刘雪明享有。还迁房屋时,第三人刘雪明以原告刘杰的名义选购了面积为46平方米的房屋一套(诉争房屋),其中6平方米由第三人刘雪明出资购买,选房的所有相关的资料均由第三人刘雪明保存。诉争房屋在出卖之前,第三人刘雪明占有居住,经被告魏永香介绍,原告刘杰、被告孙克香、第三人刘雪明均在场,并于2015年3月17日在诉争房屋内,签订了房屋买卖(置换)合同,正是由于为了明确诉争房屋属于第三人刘雪明所有的事实,二被告在合同第八条补充条款,列明了诉争房屋的权属。被告孙克香当即交付原告刘杰定金1万元,在二被告面前,原告刘杰将定金1万元给付第三人刘雪明,原告刘杰在收款人处写明刘杰代,完全证明原告刘杰认可其只是代收房款的地位,诉争房屋的出卖人、房款收取人应为第三人刘雪明,被告孙克香将余款房款交付给第三人刘雪明的行为是适当的,第三人刘雪明不同意原告刘杰的全部诉讼请求,请求驳回原告刘杰的全部诉讼请求。
刘雪明提交如下证据:
录音两段,拟证明原告刘杰与第三人刘雪明达成口头协议,原告刘杰同意将有效置换面积40平方米给付第三人刘雪明,诉争房屋为第三人刘雪明所有,合同第八条手写部分约定的事宜是原告刘杰、第三人刘雪明的真实意思表示,对双方具有约束力。
当事人质证意见:
一、对于原告刘杰提交证据的质证意见:
(一)被告魏永香对原告刘杰提交证据的质证意见:
证据一,合同第八条手写补写部分是原告刘杰和第三人刘雪明协商后由被告魏永香书写,在书写时,原告刘杰、被告魏永香、第三人刘雪明均在场,诉争房屋是第三人刘雪明让被告魏永香出卖的,不认可证明目的。
证据二,卖房时,选房确认书原件已经交给了被告孙克香,不认可证明目的。
证据三,原始的选房确认书原件由第三人刘雪明交给了被告孙克香,原告刘杰现在持有的选房确认书是补办的。
证据四,被告魏永香不知道。
(二)被告孙克香对原告刘杰提交证据的质证意见:
证据一,该证据是从被告孙克香处复印的,合同中注明原告刘杰将诉争房屋赠给第三人刘雪明,诉争房屋是第三人刘雪明卖给被告孙克香的,不认可证明目的。
证据二,卖房时,选房确认书原件已经交给了被告孙克香,不认可证明目的。
证据三,原始的选房确认书原件由第三人刘雪明交给了被告孙克香,原告刘杰现在持有的选房确认书是补办的。
证据四,被告孙克香不知道。
(三)第三人刘雪明对原告刘杰提交证据的质证意见:
证据一,真实性无异议,证明目的持有异议,诉争房屋的产权人是第三人刘雪明,实际出卖人也是第三人刘雪明,购买人是被告孙克香,居间人是被告魏永香。在签订合同时,合同手写部分书写后,原告刘杰才签名,原告刘杰没有妻子,“刘杰代”的意思是代表第三人刘雪明,不是原告刘杰的妻子。
证据二,真实性不认可,证明目的不认可,在签订合同时,原告刘杰知道诉争房屋已经卖给了被告孙克香,也知道选房确认书已经交给了被告孙克香,原告刘杰对于买卖房屋过程无争议,只是对给付购房款有争议,原告刘杰主张诉争房屋为其所有,与其主张相矛盾。
证据三,真实性无异议,证明目的持有异议,对于原告刘杰补办选房确认书的借口持有异议,选房确认书是在2016年3月14日补办的,此时诉争房屋所有权人应为被告孙克香。
证据四,真实性认可,合法性不认可,证明目的不认可,该证据是在第三人刘雪明不知情的情况下录制,是第三人刘雪明出卖自己的房屋,不是帮助原告刘杰买房,虽然原告刘杰在场,但是原告刘杰既不是买方,也不是卖方。诉争房屋不是原告刘杰腾空的,在合同签订一年后,原告刘杰没有向被告孙克香催要房款,只是向第三人刘雪明索要合同原件,不符合合同成立的要件。
二、对于被告魏永香提交证据的质证意见:
(一)原告刘杰对被告魏永香提交证据的质证意见:
对该证据持有异议,合同第八条手写内容与原告刘杰持有的合同内容不一致。
(二)被告孙克香对被告魏永香提交证据的质证意见:
对该证据无异议。
(三)第三人刘雪明对被告魏永香提交证据的质证意见:
对该证据认可,从三份合同原件的存放情况,可以证明诉争房屋的实际出卖人是第三人刘雪明。
三、对于被告孙克香提交证据的质证意见:
(一)原告刘杰对被告孙克香提交证据的质证意见:
证据一,不认可,第八条补记内容笔迹颜色不一样,是后填写的。
证据二,不认可,被告孙克香购买的是原告刘杰的房屋,应该将房款给付原告刘杰。
证据三,原告刘杰已经补办了选房确认书,该证据无效。
(二)被告魏永香对被告孙克香提交证据的质证意见:
对于证据一、证据二、证据三,均无异议。
(三)第三人刘雪明对被告孙克香提交证据的质证意见:
证据一,证据二,证据三,真实性无异议,第三人刘雪明将房屋确认书原件交给了被告孙克香并腾空房屋,被告孙克香将房款交给第三人刘雪明,证明第三人刘雪明是诉争房屋的出卖人,被告孙克香是诉争房屋的买受人,双方已经履行了相应的义务。
四、对于第三人刘雪明提交证据的质证意见:
(一)原告刘杰对第三人刘雪明提交证据的质证意见:
对于证据的真实性、合法性、关联性均不认可,该录音是在原告刘杰不知情的情况下录制,不属于合法证据,录音不完整,是第三人刘雪明和原告刘杰争吵过程中的对话,并非双方当事人的真实意思表示,无法证明原告刘杰将诉争房屋赠与第三人刘雪明。
(二)被告魏永香对第三人刘雪明提交证据的质证意见:
对该证据,被告魏永香不知道。
(三)被告孙克香对第三人刘雪明提交证据的质证意见:
对该证据,被告孙克香不清楚。
本院认证意见:
原告刘杰提交的证据一,与被告孙克香提交的证据一、被告魏永香提交的证据一内容相同,对该证据予以确认,但该证据对原告刘杰主张的证明目的缺乏证明力。原告刘杰提交的证据二、证据三,可以证明原告刘杰补办了选房确认书的事实,对原告刘杰主张的其他证明目的缺乏证明力。原告刘杰提交的证据四,不能证明原告刘杰主张的证明目的。
被告孙克香提交的证据二、证据三,可以证明被告孙克香给付第三人刘雪明剩余房款19.5万元,第三人刘雪明将选房确认书原件交给被告孙克香。
第三人刘雪明提交的录音不完整,不能充分反映整个对话内容,本院对其证明力不予确认。
经审理查明,原告刘杰与第三人刘雪明系同胞兄弟关系。
2015年3月17日,原告刘杰作为售房人(甲方),被告孙克香作为购房人(乙方),被告魏永香作为居间方(丙方),三方签订《房屋买卖(置换)合同》,甲方将坐落于东丽区华明家园乔园13号楼1门904号房屋出售给乙方,建筑面积46.65平方米,房款为20.5万元,于2015年3月17日交付甲方1万元定金,甲方承诺于2015年3月31日至4月5日腾空房屋,于房款全部付清一周内将钥匙交付乙方。该合同第八条约定其他事宜,记载:“经甲乙双方商定,乙方办理更名手续时,甲方无条件配合乙方办理一切手续,不得收取任何费用,双方如若违约,按总房款的百分之五十作为违约金赔偿对方。(本房是刘杰赠与弟刘雪明,刘雪明把本房卖给孙克香)”。在签订上述合同时,第三人刘雪明在场,且在涉诉房屋内居住。合同签订后,被告孙克香即将定金1万元交付原告刘杰,原告刘杰当场将该1万元转交第三人刘雪明,原告刘杰在合同约定的定金条款后书写“刘杰(代)”。《房屋买卖(置换)合同》一式三份,被告魏永香、被告孙克香、第三人刘雪明各持一份。
2015年4月1日,被告孙克香将房款19.5万元交付第三人刘雪明。第三人刘雪明将涉诉房屋腾空交付被告孙克香,并将选房确认书原件交给被告孙克香,该选房确认书中记载:所有权姓名为原告刘杰。
另查,涉诉房屋建筑面积46.65平方米中40平方米系由原告刘杰名下宅基地置换取得,面积6.65平方米系由第三人刘雪明出资购买。涉诉房屋置换后至交付被告孙克香期间一直由第三人居住使用,第三人刘雪明持选房确认书原件。
2016年3月9日,原告刘杰以选房确认书丢失为由向天津市东丽区华明街道范庄村民委员会申请补发选房确认书。
2016年3月14日,原告刘杰取得补发的选房确认书。
本院认为,被告孙克香给付第三人刘雪明房款19.5万元的性质如何认定是解决本案的焦点问题。对该问题的评价应当综合分析判断。
首先,从涉诉房屋的取得情况看,涉诉房屋建筑面积为46.65平方米,其中40平方米系由原告刘杰名下宅基地置换取得,6.65平方米系由第三人刘雪明出资购买取得。
其次,取得涉诉房屋后,第三人刘雪明一直居住使用至交付给被告孙克香。
第三,对涉诉房屋进行买卖处分,是由第三人刘雪明与中介方即被告魏永香洽谈联系,签订涉诉《房屋买卖(置换)合同》亦在涉诉房屋内,原告刘杰虽为合同约定的售房人,但其在合同中定金条款后书写“刘杰(代)”,并在收取定金1万元后即转交第三人刘雪明,另合同第八条书写“(本房是刘杰赠与弟刘雪明,刘雪明把本房卖给孙克香)”。
第四,涉诉房屋的原始《选房确认书》和《房屋买卖(置换)合同》文本均由第三人刘雪明持有。
根据上述相关事实,结合本案的相关证据及当事人陈述,原告刘杰的陈述及主张有悖常理,二被告及第三人刘雪明陈述事实过程清晰、自然、合理、有细节,具有高度可信性,因此,应认定被告孙克香将涉诉房款19.5万元给付第三人刘雪明的行为系履行《房屋买卖(置换)合同》义务。原告刘杰的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定,判决如下:
驳回原告刘杰的诉讼请求。
案件受理费4200元,由原告刘杰负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 金兴宝
代理审判员 庞丽国
人民陪审员 庞观福
二〇一六年十月十九日
书 记 员 陈 晨