连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00688号
原告连云港香豪房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路30号楼一楼112号门面。
法定代表人胡佐英，该公司董事长。
委托代理人郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。
第三人连云港佐健贸易有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路30号凯旋广场305号。
法定代表人李庆水，董事长。
委托代理人朱晓冬、张鹏，江苏云港律师事务所律师。
被告朱家星，男，1955年10月2日生，汉族，住连云港市海州区。
被告赵建霞，女，1958年9月16日生，汉族，住址同上。
以上两被告共同委托代理人丁文新，江苏港人律师事务所律师。
原告连云港香豪房地产开发有限公司（以下简称香豪公司）、与被告朱家星、赵建霞、第三人连云港佐健贸易有限公司（以下简称佐健公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，佐健公司以有独立请求权第三人名义参加了诉讼，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告香豪公司委托代理人郭中方、第三人佐健公司委托代理人张鹏、被告朱家星、赵建霞共同委托代理人丁文新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告香豪公司诉称，2011年8月12日，原告和被告朱家星签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于新浦区朝阳东路与巨龙路口凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋。合同签订后，被告未按约定向原告缴纳购房款，虽经原告多次催促无果。后被告请求原告配合其办理房屋产权证，并称用该房产证向银行申请抵押贷款，然后归还原告全部房款。但是房产证办理后，被告并未按约定办理房屋抵押，更没有向原告支付购房款。虽经原告多次催要，被告称资金紧张，不想要此房，并在2013年8月24日向原告出具承诺书一份，承诺原告：“香豪房地产商住楼208号房现房产办在朱家星、赵建霞名下，因各种因素造成此房未用。经与胡佐英协商，如有买家，本人同意将此房卖掉，买房只要付给朱家星当时交的各种税费，其他费用有买方负责，本人到时配合办理各种过户手续。”根据被告的该承诺，且与被告、第三人协商确定，由第三人与被告签订房屋买卖合同，购买此房屋，被告配合办理房屋过户登记手续。现根据被告提供的已经缴纳的该房屋契税、维修基金、其他费用等合计为72532.5元的票据，原告已经将72532.5元支付给被告。但被告违反诚信和约定，至今未与第三人签订房屋买卖合同、配合第三人办理房屋过户登记手续。故请求法院判令被告将位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋过户登记至第三人名下。
被告朱家星、赵建霞辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，被告与本案的原告及第三人之间不存在任何房屋买卖合同关系，原告要求将被告享有物权的房屋过户到第三人名下，无基础事实；其次，原告的诉讼请求没有任何法律依据支撑。
第三人佐健公司述称，同意原告的诉讼请求。
第三人佐健公司诉称，2011年8月12日，本案原告和被告朱家星签订了商品房买卖合同，约定原告将位于朝阳东路和巨龙路交叉口的香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室（丘号：02471103-4-46）553.5平方米出卖给被告，双方约定实际成交价格为每平方米4100元，书面备案合同约定价格为每平方米2600元。合同签订后，被告说用房产证向银行申请抵押贷款，然后支付全部房款，原告就配合被告将房屋先登记在被告名下，但是被告并没有按约定办理抵押，也没有支付购房款，只是在办理房产证时交了7.2万元的税费。3年后被告向原告出具了一份承诺书，承诺原告“如有买家，本人同意将此房卖掉，买房只要付给朱家星当时交的各种税费，其他费用有买方负责，本人到时配合办理各种过户手续”。现申请人作为有独立请求权的第三人愿意购买此房，请求法院依法判令两被告向第三人履行香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋的过户义务。
原告香豪公司辩称，原告是根据被告出具的承诺同第三人签订的房屋买卖合同，第三人有权要求两被告协助办理房屋过户手续。
被告朱家星辩称，一、第三人在申请书中所陈述的事实和理由不符合事实，被告从未与原告约定成交价4100元每平方米；二、朱家星向原告出具的承诺书与第三人之间没有任何法律关系，第三人以此作为理由要求将涉案房屋过户到其名下没有事实根据；三、被告与第三人之间不存在房屋买卖合同的法律关系，也从未授权他人及原告与第三人签订房屋买卖合同，承诺书中间表明的十分清楚，其办证的相关手续是由被告朱家星来协助办理，而且原告和第三人也明知该签约权是由被告享有，这一点在原告的诉状中表明的很清楚，而且在原告与被告的通知书中也说明的很清楚，是通知被告在接到通知后七日内与第三人签约，所以，这些自认的事实充分证明了被告与第三人之间没有合同关系，也没有授权原告签约的事实存在。
被告赵建霞辩称，一、涉案的房屋是两被告的共同财产，被告赵建霞从未与本案的原告或第三人之间存在房屋买卖的法律关系；二、被告赵建霞也未授权给原告与第三人之间签约的权利；三、被告朱家星出具给原告的承诺书与被告赵建霞没有任何关系，对被告赵建霞不产生任何效力，朱家星无权代表共有人向原告出具涉及到共同财产处分的相关事由。因此，第三人申请书中所说的事实与被告赵建霞无关，请求驳回第三人请求。
经审理查明，被告朱家星、赵建霞系夫妻关系。2011年8月12日，原告香豪公司和被告朱家星签订一份《商品房买卖合同》，双方约定朱家星、赵建霞购买香豪公司位于朝阳东路与巨龙路口香豪﹒凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋，房屋建筑面积553.5平方米，每平方米2600元，总金额为1439100元，合同还约定了一次性付款等内容，但是双方并未约定具体付款时间，两被告亦未向原告香豪公司支付购房款。合同签订当日，被告朱家星向原告香豪公司出具欠条一份，内容为：“今欠香豪房地产购房款壹佰肆拾叁万玖仟壹佰元整（1439100元）”。2011年8月22日，被告朱家星、赵建霞取得了涉案房屋的房屋所有权证。2011年9月1日，被告朱家星、赵建霞取得了涉案房屋的国有土地使用证。
2013年8月24日，被告朱家星向原告香豪公司出具承诺一份，内容为：“香豪房地产商住楼208号房现房产办在朱家星、赵建霞名下，因多种因素造成此房未用。经与胡佐英协商，如有买家，本人同意将此房卖掉，买房只要付给朱家星当时交的各种税费，其他费用有买方负责，本人到时配合办理各种过户手续”。
2015年1月8日，原告香豪公司向被告赵建霞中国建设银行江苏省连云港分行（卡号为62×××47）账户汇款72532.5元，因账号错误，该汇款未成功。
2015年1月16日，原告香豪公司向被告朱家星、赵建霞寄送通知书一份，称：“我公司所有的位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋现登记在你们名下，根据2013年8月24日你们向我公司出具的承诺书，以及经三方多次协商确定，佐健公司决定购买此房屋，同意与你们签订房屋买卖合同。根据你们提供的已经缴纳的该房屋契税、维修基金、其他费用等合计为72532.5元的票据，我公司已经于2015年1月8日将该72532.5元汇入赵建霞中国建设银行江苏省连云港分行（卡号为62×××47）账户。请你们在接到本通知后七日内与佐健公司签订房屋买卖合同，将房屋过户登记给佐健公司。逾期，我公司将依法追究你们全部法律责任”。被告朱家星、赵建霞于2015年1月17日收到该通知书。
2015年2月10日，原告香豪公司向被告赵建霞中国银行建设银行连云港分行卡号为62×××74汇款72532.5元；2015年3月10日，被告赵建霞通过该银行账号将72532.5元汇至原告香豪公司账户；2015年3月18日，原告香豪公司将72532.5元又汇至被告赵建霞该银行账号；随后，被告赵建霞又将72532.5元汇至原告香豪公司账户；在被告朱家星、赵建霞拒绝收款的情况下，2015年5月17日，原告香豪公司将72532.5元汇入本院账户。
2015年3月18日，被告朱家星向原告法定代表人胡佐英寄送通知书一份，称：“2013年8月24日基于对你的信任，出具承诺书委托你帮忙介绍本人所有的房屋买主。没想到你在未征得本人同意的前提下，采取诉讼手段，企图将本人所有的房屋变相介绍给自己进行侵吞。对于你这样的行为，已失去本人的信任，现通知你解除承诺，以后不再需要你介绍房屋买主。另感谢你几年来未向本人要房款的支持！本人近日将所欠房款想办法付给你公司”。
另查明，2014年11月21日，原告香豪公司（甲方）与第三人佐健公司（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方将坐落在连云港市海州区朝阳东路香豪广场香溢三期综合楼五单元208室（建筑面积553.3平方米，丘号：02471103-4-46）房屋出卖给乙方，因为房屋已经登记在朱家星、赵建霞名下，须朱家星、赵建霞配合将该房产过户到乙方名下。二、双方议定上述房产每平米价款为人民币4500元。三、乙方在房屋过户至乙方名下后10日内一次性付清全部房款2490750元。四、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。现第三人佐健公司依据该《房屋买卖合同》，要求被告朱家星、赵建霞配合其办理房屋过户登记手续。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、欠条、房屋所有权证、承诺、电话通讯记录、现金完税证、住宅专项维修资金专用收据、非税收入一般缴款书收据、进账单、通知书、邮寄查询单、银行业务结算申请书、两被告提供的银行付款凭证、银行卡明细、短信、通知、EMS详情单、房产证、土地证、工商登记档案查询资料、第三人提供的房屋买卖合同、承诺等在案予以证实。
本院认为，被告朱家星虽于2013年8月24日向原告香豪公司出具“承诺”同意将诉争房屋出卖并配合办理各种过户手续，但是，诉争房屋在2011年8月22日已经登记在被告朱家星、赵建霞两人名下，该房屋应为被告朱家星、赵建霞的夫妻共同财产，被告朱家星单方出具“承诺”未得到被告赵建霞的认可，对被告赵建霞不产生法律效力。原告香豪公司关于赵建霞知晓并同意出卖房屋的观点，因其未提供有效证据予以证实，本院不予支持。两被告已明确表示不再出卖房屋，因此，原告香豪公司依据“承诺”要求两被告将位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋过户登记至第三人佐健公司名下的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告朱家星是向原告香豪公司出具“承诺”，与第三人佐健公司无关。该“承诺”中载明的“买方”并不具体、明确，房屋买卖合同如何订立、房屋价款多少、付款方式如何等等事项均需要两被告与买房人进一步磋商。本案两被告未与第三人佐健公司商谈过买卖房屋事宜，也不愿意将诉争房屋出卖给第三人佐健公司，双方之间并不存在房屋买卖合同关系。因此，第三人佐健公司要求两被告将涉案房屋过户至其名下，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告连云港香豪房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、驳回第三人连云港佐健贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费17750元，保全费5000元，合计22750元（原告已预交），由原告连云港香豪房地产开发有限公司承担。第三人起诉受理费17750元（第三人已预交），由第三人连云港佐健贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费17750元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
审 判 长 杜秀丽
代理审判员 唐静娴
人民陪审员 蒋桂红
二〇一六年六月十五日
书 记 员 蒋晓茜
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的。由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
（二）《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。