四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4022号
上诉人（原审原告）王燕莉，女，汉族，1960年10月24日出生，住四川省成都市成华区。
委托代理人张万成，四川法银律师事务所律师。
上诉人（原审被告）申屠中有，男，汉族，1976年8月1日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人王黎明，四川广力律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王光玉，女，汉族，1938年10月24日出生，住四川省成都市武侯区。
委托代理人张万成，四川法银律师事务所律师。
上诉人王燕莉、申屠中有因与被上诉人王光玉房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4667号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月28日，王燕莉与申屠中有签订《王氏兴业楼租赁合同》，该合同约定，一、出租房屋、地点：王氏兴业楼，位于成都市新都区×××街道忠义社区；二、房屋出租面积约2000平方米。三、租赁期限：2012年7月1日起至2027年6月30日止。四、租金按年收取：1、本房屋租赁合同签订后，两年内租赁单价不变，即每年乙方须向甲方交租金10万元；2、从第三年起（2014年7月1日），次年租金在上年租金上调8%基础上每年再递增8%。乙方逾期交付租金，每日须交甲方年租金3%滞纳金。七、甲、乙双方单方面提前终止合同，需赔偿对方拾万元，不可抗力因素除外（如自然灾害、国家征用、项目开发等）。同日，王燕莉与申屠中有签订了《王氏兴业楼租赁补充协议》。租赁合同及补充协议签订后，申屠中有支付了押金10000元以及2012年度、2013年度、2014年度的租金，并在上述房屋内进行了经营。2015年5月，申屠中有将承租房屋的钥匙交给了王燕莉的舅舅王富光。2015年8月10日，申屠中有向王燕莉寄送了腾退及交付房屋通知书，该通知书上载明：1、申屠中有于2015年5月30日即已将所属物品于上述建筑物内腾退完毕，并将钥匙交付给您所指定联系人。2、申屠中有在腾退交付房屋前，已数次告知于您并取得同意。3、自房屋腾退及交付之日起，上述建筑物所产生的风险及法律责任，由您自行负责，与申屠中有无关。
王燕莉在一审中的诉讼请求为：1、判令申屠中有支付从2015年6月至返还房屋之日止的租金56052元（计算至2015年9月）；2、申屠中有支付逾期支付租金的违约金4626.72元（暂计算至起诉之日）；3、申屠中有支付单方解除合同的赔偿金100000元；4、申屠中有赔偿损坏卷帘门、水、电路设施损失162100元；5、申屠中有清理房屋现场杂物、腾空并交还房屋。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《王氏兴业楼租赁合同》、《王氏兴业楼租赁补充协议》、收条、EMS邮政特快专递存根、腾退及交付房屋通知书、视频资料以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，虽然本案中王燕莉未提交出租房屋的房屋产权证，但并不影响双方签订租赁合同的效力，且申屠中有承租上述房屋，并实际交付了2012、2013、2014年度租金，该租赁行为已实际履行，故王燕莉与申屠中有签订的租赁合同对双方当事人仍有约束力。申屠中有认为其已于2015年5月将房屋钥匙交付给了王燕莉指定的联系人，并与王燕莉就解除房屋租赁协议相关事宜已达成一致。虽然申屠中有将钥匙交付给了王燕莉的舅舅王富光，但解除合同系重大事宜，王燕莉并不认可双方已确认解除合同，且申屠中有也未提供其他证据予以证明，故对申屠中有该抗辩理由不予采信。合同解除日应为王燕莉收到申屠中有委托律师发出的律师函之日即2015年8月10日。申屠中有应当支付2015年7月1日起至2015年8月10日的租金，即116640元÷365天×41天，计13102.03元。关于逾期支付租金的违约金，因合同约定的违约金标准过高，故原审法院酌情予以调整，以116640元为基数，从2015年6月15日起计算至2015年8月10日，按照银行同期同类贷款利率四倍计算。关于单方解除合同违约金，因申屠中有未与王燕莉协商便单方出函要求解除合同，故对王燕莉要求申屠中有赔偿单方解除合同赔偿金100000元的诉讼请求，予以支持。关于卷帘门、水、电路设施损失162100元，因王燕莉未能提交证据证明该损失由申屠中有造成，也无法证明损失的具体数额，故对王燕莉的该项诉请不予支持。申屠中有已支付的押金10000元应予以扣除，故申屠中有应当支付王燕莉共计103102.03元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条第一款、第一百四十八条之规定，判决：一、申屠中有于判决生效后十五日内给付王燕莉房屋租金及单方解除合同违约金103102.03元；二、申屠中有于判决生效后十五日内给付王燕莉逾期支付租金违约金（以116640元为基数，从2015年6月15日起计算至2015年8月10日，按照银行同期同类贷款利率四倍计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回王燕莉的其他诉讼请求。案件受理费3098元，财产保全费2120元，共计5218元，由王燕莉负担3480元，申屠中有负担1738元（此款王燕莉已垫付，申屠中有在履行上述给付义务时，一并结清）。
宣判后，原审原告王燕莉、原审被告申屠中有均不服，分别向本院提起上诉。
王燕莉的上诉理由为：申屠中有承租并装修使用了房屋是客观事实，但申屠中有未告知王燕莉即破坏性拆除、搬离，损坏卷帘门、水、电路等设施，未恢复房屋原状，也未腾空房屋向王燕莉返还，故申屠中有应承担相应的责任。据此请求：撤销原判第三项，改判申屠中有赔偿损坏卷帘门、水、电路等设施损失162100元，并判决申屠中有清理房屋现场杂物、腾空并交还房屋。
申屠中有答辩称，申屠中有与王燕莉已经完成了房屋的交接，王燕莉的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回王燕莉的上诉。
申屠中有的上诉理由为：一、原判决认定申屠中有在租赁房屋内进行了经营系认定事实错误。申屠中有承租房屋后，因出租房屋系违法修建，无相应权属证书，更不具备经营餐饮的条件，致使申屠中有一直无法办理经营餐饮所必须的工商营业执照以及取得相应的行政许可。由此造成申屠中有装修完成后至今一直未开始经营。二、出租房屋系违法修建，故租赁合同应为无效合同。即使双方实际履行了租赁合同，但合同的效力并不因为履行而改变。故基于合同无效，申屠中有不应当承担10万元违约金。三、即使合同有效，王燕莉也未按照合同约定提供合法房屋供申屠中有经营，故王燕莉也不是守约方，加之申屠中有系取得了王燕莉同意后才将钥匙交付。因此，申屠中有不是单方解除合同，不应当承担违约金，而且违约金的数额也明显过高，理应予以调整。四、出租房屋并非由王燕莉一人所有，王光玉也是出租房屋的所有权人。王富光不仅仅是王燕莉的舅舅，也是王光玉的近亲属，并且也居住在出租房屋所在地。出租房屋的相关管理及交涉均由王燕莉委托王富光处理，即使王富光没有取得交接钥匙的授权，也构成表见代理。据此请求：1、撤销原判第一、二项；2、改判申屠中有不支付王燕莉房屋租金13102.03元；3、改判申屠中有不支付王燕莉单方解除合同违约金100000元；4、改判申屠中有不支付王燕莉逾期支付租金违约金；5、一、二审诉讼费及保全费均由王燕莉负担。
王燕莉、王光玉答辩称，一、出租房屋修建于2005年，按照当时的政策，王光玉向村委会交纳了建房土地费，虽然出租房屋未取得产权证，但并非违法修建。故申屠中有主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条属曲解法律。二、申屠中有称因出租房屋无产权证，导致其装修后一直未经营不属实。三、双方没有约定王富光系王燕莉的代理人，王燕莉也从未授权王光富处理合同解除事宜，故申屠中有主张王光富系表见代理不能成立。四、赔偿金10万元有合同依据，申屠中有称赔偿金过高不能成立。王燕莉、王光玉恢复原状必然产生费用，费用远远高于10万元。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，王燕莉与申屠中有签订《王氏兴业楼租赁合同》及《王氏兴业楼租赁补充协议》后，王燕莉即将出租房屋交付申屠中有占用使用。即使王燕莉未能提供出租房屋的权属证书，可能影响租赁合同的效力，但王燕莉提交了王光玉于2005年11月5日向新都区×××镇忠义村村民委员会交纳建房土地费的收据，申屠中有也实际占有使用了出租房屋，故申屠中有应当向王燕莉支付租金。关于申屠中有应当支付的租金数额问题。虽然申屠中有主张其将房屋钥匙于2015年5月交与王富光之时即解除了房屋租赁合同，不应承担之后的房屋占有使用费；但申屠中有既未提供证据证明王燕莉委托王富光处理房屋租赁合同的解除事宜，也无证据证明王富光的行为系表见代理，同时也无证据证明钥匙交接的事实。故申屠中有提出房屋租赁合同于2015年5月即解除的主张不能成立。根据本案查明的事实，王燕莉认可于2015年8月10日收到了申屠中有发出的《腾退及交付房屋通知书》，并确认房屋租赁合同于该日解除，且从此时起出租房屋已由其实际控制，故申屠中有应当支付租金至2015年8月10日。原判决确认的租金数额正确，本院予以确认。至于逾期支付租金的违约金，因《王氏兴业楼租赁合同》约定的逾期支付租金的违约金标准过高，原审法院按照王燕莉已经主动调低的违约金标准进行判决，并无不当，本院予以确认。但原判决确定的违约金计算基数及起止时间错误，本院予以纠正，违约金应以申屠中有欠付的租金数额13102.03元为基数，从2015年7月1日计至本判决确定给付之日止。
关于王燕莉提出的申屠中有应赔偿单方解除合同赔偿金100000元的主张。《王氏兴业楼租赁合同》第七条约定王燕莉或申屠中有单方面提前终止合同，需赔偿对方100000元。结合本案具体情况来分析，该条约定实质系针对单方提前解除合同违约责任所作的约定。虽然申屠中有单方提出提前解除合同，但王燕莉亦认可解除合同，且也认可出租房屋于2015年8月10日起即由其占用使用。加之王燕莉也没有证据证明申屠中有提前解除合同给其造成了损失，而本院亦确认申屠中有应向王燕莉支付欠付的租金并承担逾期支付租金的违约金。故王燕莉提出申屠中有应向其支付100000元违约金的主张，本院不予支持。
关于王燕莉提出的赔偿卷帘门、水、电路设施损失的主张，因王燕莉没有证据证明损失的存在及损失的大小，二审中提交的公证书也系对房屋现状进行的公证，并非房屋交接时的状况，故王燕莉提出的该主张因无证据支持而不能成立。至于王燕莉提出的腾退房屋的主张，因王燕莉认可其于2015年8月10日即实际占有使用出租房屋，故该主张亦不能成立。
综上，申屠中有的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。王燕莉的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4667号民事判决；
二、申屠中有于本判决生效后十五日内给付王燕莉房屋租金13102.03元及违约金（违约金以13102.03元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算，从2015年7月1日起计至本判决确定给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；
三、驳回王燕莉的其他诉讼请求。
一审案件受理费3098元，财产保全费2120元，共计5218元，由王燕莉负担4218元，申屠中有负担1000元；二审案件受理费6196元，由王燕莉负担6000元，申屠中有负担196元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一六年八月八日
书 记 员 刘奕君