沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0102民初2475号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑南区新隆街18-1号，组织机构代码81774094-3。
负责人：张立勇，系该行行长。
委托代理人：陈超辉，男，1967年11月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：丁文壮，男，1982年6月6日出生，汉族，户籍地辽宁省辽中县，居住地沈阳市经济技术开发区。
被告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十三号街20号。
法定代表人：康宝华，系该公司董事长。
委托代理人：齐岚波，男，1979年5月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行诉被告丁文壮、沈阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，由审判员冯菲审理，2016年5月3日转由审判员吕红娇审理，并依法组成合议庭。由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤，人民陪审员费秀云组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈超辉，被告远大房地产公司委托代理人齐岚波到庭参加诉讼，被告丁文壮经公告送达未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告提出的诉讼请求1、判令解除原告与被告丁文壮之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告丁文壮偿还剩余贷款本金235,196.28元，利息6,354.42元，利息罚息111.60元，本金罚息61.06元，共计241,723.36元（利息、罚息暂计至2016年1月27日，以后利息，罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告丁文壮抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、判令被告沈阳远大房地产开发有限公司对欠款承担连带还款责任；5、判令二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告丁文壮于2013年6月4日与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》借款金额为人民币250,000元，用于购买沈阳经济技术开发区沈辽西路122-3号262房屋，借款期限20年，并将所购买的房产抵押给原告作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时，被告远大房地产公司作为保证人，为被告丁文壮的借款但连带保证责任(阶段性担保,《借款合同》第十一条、第十二条）。原告按约定发放了贷款，但被告从发放贷款后至今发生多次拖欠贷款行为，行为十分恶劣，虽经原告多次催要，被告拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予以清偿。因此，原告有权要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息、并承担相关费用，对抵押给原告的房产享有优先受偿权。
被告丁文壮未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
被告远大房地产公司辩称：我方承担阶段性担保责任，现未能办理他项权利证书，所以我方代替丁文壮还完钱，依法享有向丁文壮进行追偿的权利，同时我方需要原告配合我方办理房屋撤押手续，我方将依法及时向被告丁文壮主张权利。
经审理查明：2013年5月21日，中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行（贷款人）与被告丁文壮（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为210430098-2012-20130089051，约定借款金额为250,000元；借款用于购买被告远大房地产公司开发建设的位于沈阳市沈阳经济技术开发区沈辽西路122-3号262号、建筑面积62.04平方米的房屋，所借款项一次性划入被告远大房地产公司账户内；借款期限为240个月（即2013年5月21日至2033年5月21日）；借款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上下浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下浮幅度，在每年的1月1日调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款采用等额本息还款方法，每月还款额为1,823.32元；借款合同第十七条违约救济措施中约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利等。被告丁文壮以其购买的上述房屋为借款提供抵押担保，并于2013年5月29日在沈阳市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行，预告编号沈房预中心字第0213092579。
合同第三十五条担保方式为保证及抵押，由被告远大房地产公司作为保证人提供连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。嗣后，中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行于2013年6月4日向被告丁文壮发放了贷款。现因被告丁文壮出现逾期还款情况，截至2016年1月27日，被告丁文壮欠本金235,196.28元，本金罚息61.06元，利息6,354.42元、利息罚息111.60元，共计241,723.36元。故原告诉讼来院。
另查：2014年12月30日，中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行更名为中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行。
上述事实，有被告户口本、身份证复印件、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权网上预告登记证、对账单、贷款账户基本信息、建辽发[2009]49号文件及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审审查和质证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丁文壮经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。
中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行与被告丁文壮、远大房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，本院予以确认，各方均应按合同约定履行。被告丁文壮未按借款合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告现已承接中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行债权债务，有权向被告主张权利。
借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。现被告丁文壮未按约定向原告偿还借款本息行为已构成违约，原告依据合同宣布贷款立即到期，并解除与被告丁文壮的借贷关系的诉讼请求，本院予以支持。鉴于《借款合同》中明确约定了利息及罚息的计算标准，原告要求被告丁文壮偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张对被告丁文壮抵押的房屋享有优先受偿权的诉求，被告丁文壮虽以其所购商品房为该贷款设定抵押预告登记，但因案涉抵押房屋尚未取得产权证，原告虽系案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故原告该项诉求，本院不予支持。
又因借款合同约定，如果出现借款人未按时足额履行，作为保证人在保证范围内立即承担连带保证责任，且被告丁文壮抵押的房产尚未办理以原告为抵押权人的他项权利证书，被告远大房地产公司的保证责任尚处于保证期限内。故被告远大房地产公司应对被告丁文壮的借款承担连带保证责任。被告远大房地产公司在承担保证责任后，有权向被告丁文壮追偿。
关于被告远大房地产公司提出的其需要原告及被告丁文壮配合办理房屋撤押手续的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告远大房地产公司该项请求符合法律规定，本院予以支付。因撤押产生的费用由被告丁文壮承担，被告远大房地产公司对该项费用承担连带保证责任，被告远大房地产公司在承担该项费用后有权向被告丁文壮追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告丁文壮、沈阳远大房地产开发有限公司于2013年5月21日签订的合同编号为210430098-2012-20130089051《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告丁文壮于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金235,196.28元，本金罚息61.06元，利息6,354.42元，利息罚息111.60元，上述款项共计241,723.36元（截止至2016年1月27日）；并自2016年1月28日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行利息、罚息及复利至实际清偿之日止;
三、被告沈阳远大房地产开发有限公司对被告丁文壮在《个人住房（商业用房）借款合同》项下所欠原告的所有债务，承担连带保证责任。被告沈阳远大房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告丁文壮追偿；
四、原告中国银行股份有限公司沈阳浑南支行、被告丁文壮协助被告沈阳远大房地产开发有限公司办理抵押权预告登记的撤押手续（预购商品房抵押权网上预告登记号为沈房预中心字第0213092579号），撤押所需费用由被告丁文壮承担。被告沈阳远大房地产开发有限公司就该撤押费用承担连带责任。被告沈阳远大房地产开发有限公司在承担该费用后，有权向被告丁文壮追偿；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,926元，公告费800元，由被告丁文壮及沈阳远大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 费秀云
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 王 琳
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。