江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终9550号
上诉人（原审被告）：张洋
被上诉人（原审原告）：朱玉良
委托诉讼代理人：张静，江苏恒则律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王美芳
委托诉讼代理人：张静，江苏恒则律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：苏州好易家家居广场有限公司
法定代表人：张学林，该公司总经理。
上诉人张洋因与被上诉人朱玉良、王美芳、苏州好易家家居生活广场有限公司（以下简称好易家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第0466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张洋的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：根据《商铺租赁协议》的规定，朱玉良、王美芳应在协议届满前四个月提出解除协议，而朱玉良、王美芳提出解除协议的时间在2015年1月5日，故商铺租赁协议自然顺延一年。张洋在使用租赁房屋期间，好易家公司从未收取过租金。张洋已租赁该房屋多年，营业执照上的地址即为本案争议房屋，一审判决解除租赁合同严重侵犯张洋的利益。
朱玉良、王美芳辩称，张洋与朱玉良、王美芳签订的是2013年11月29日的商铺租赁合同，按合同约定到期后未就续签达成一致，租赁合同于2015年1月31日终止。
朱玉良、王美芳向一审法院起诉请求：1、张洋立即腾空迁出苏州市横塘迎宾路35号1幢188室商铺，将该房屋返还，并支付房屋使用费2665元（从2015年2月1日起暂计算至2015年2月25日，并按合同约定的房屋租金标准计付至实际返还房屋之日止）；2、本案诉讼费用由张洋承担。
一审法院认定事实：2010年8月11日，朱玉良（甲方）与好易家公司（丙方）签订《商铺租赁协议》一份，约定：甲方同意将其购买的好易家家居广场1幢XX号商铺（销售面积为64.87平方米）按丙方（管理方）市场规划和要求出租给承租方，在协议期内，丙方有权以甲方名义进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款并代表甲方与承租方签署《房屋租赁合同》，以甲方名义办理租赁合同的备案登记，向承租方收取租金、保证金以及水电煤电话等其他费用，如协议实际上承租方暂不存在，由丙方根据本协议受托代为执行本协议条款的签订和执行，甲方对此予以确认。为共同培育和发展市场，提升商铺价值，甲方同意给予承租方或委托丙方所招租对象三年市场培育期，自2012年2月1日至2015年1月31日止。租金根据市场实际经营情况，确定市场铺位统一租金标准，租金为该商铺相邻铺位租金的平均价格，由丙方决定，实际租金标准及增长幅度一般参考周边同类市场当年租金增长率和官方公布的当年CPI增长率。承租方有依法经营的权利，有权根据丙方的要求与管理规范决定商铺的经营方式，甲方不得干涉。在协议期内，在出租人与丙方达成协议，并交纳租金后，丙方有按时向甲方转付租金的义务。委托经营期满，出租方与承租方未续约，商铺装修、改造后形成的可与商铺正常分离的装修物归承租方或实际经营人所有，甲方不得要求丙方或实际经营人恢复原状，另有协商除外。在协议期内，丙方在每年度的1月31日前已与承租方达成意向，甲方不得将物业收回自用、自行招租或擅自另行委托他人招租；在协议期内，丙方在每年度的2月1日后未与承租方达成意向，甲方可解除此委托租赁协议，甲方可将物业收回自用、自行招租或另行委托他人招租。在本协议期内，甲方不得向商铺实际经营人直接收取任何费用。在协议期内，承租方如需续租，甲方按市场当时经营状况，参考市场统一定价标准，在同等条件下优先租于承租方。甲方在本协议期满收回商铺并终止协议的，应在协议期满前四个月，以书面形式通知丙方，甲方未通知的，视作甲方同意协议效力顺延1年。
2010年10月4日，朱玉良、王美芳与案外人苏州尼盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201010040001）一份，约定朱玉良和王美芳购买后者开发的位于苏州高新区横塘街道迎宾路35号1幢188室房屋，房屋建筑面积为64.87平方米。2011年3月31日，上述房屋产权登记办理出来，载明建筑面积为64.87平方米，朱玉良和王美芳各占50%的份额。
另查明，2013年11月29日，朱玉良和王美芳（甲方），张洋（乙方），以及好易家公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其购买的迎宾路35号好易家家居广场1幢XX号商铺出租给乙方，面积为XX平方米，租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止。合同期内租金每平方米单价为50元/月，总价为38922元，管理费每平方米单价为6元/月，总价为4671元，合计43593元，2013年11月29日付半年费用21797元，2014年6月25日前付清尾款，租金由丙方代收代付，乙方按照合同约定先支付给丙方，再由丙方于30个工作日内将实际到帐的代收租金以银行转账方式向甲方支付。合同终止之日，乙方应将商铺内属乙方所有的可移动物品全部拆离，但不得损坏原建筑和设施，不得拆除装修物，如有损坏，修复费用由乙方承担，乙方将撤空后的商铺归还甲方，并经丙方确认后方可办理离场手续。合同终止之日，乙方如不能将商铺设施及时归还，则从合同终止之日的次日起至商铺归还日止，向丙方支付相当于原日均租赁费用2倍的违约金，丙方因此发生的其他损失由乙方一并赔偿。本合同期满前两个月，甲、乙、丙三方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期，乙方不再续签合同的，必须在合同终止日前10日办理完退场的有关手续。
上述《商铺租赁合同》签订后，朱玉良和王美芳依约将出租房屋交付张洋使用，张洋亦交纳了合同期内的相关租金。合同到期后，朱玉良、王美芳与张洋之间，以及张洋与好易家公司之间关于上述商铺的续租问题未能达成一致意见，朱玉良和王美芳要求张洋搬离上述商铺未果，故向法院提起诉讼。
再查明，2015年1月5日，朱玉良和王美芳向好易家公司发送《通知》一份，载明：“苏州好易家家居广场有限公司：原委托你公司管理的迎宾路35号好易家家居广场第1幢188号商铺到期后不再委托贵公司管理，由本人自行处理。无需接受物业公司服务”，第三人好易家公司的楼层经理吴学青于当日签收了上述通知。
诉讼中，朱玉良和王美芳陈述，其要求张洋按照50元/平方米/月的标准支付使用费；三方当事人一致确认自2015年2月1日起，张洋未再向朱玉良和王美芳及好易家公司支付过租金。
以上事实，由土地使用权证及房产证、《商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、《通知》，以及听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，朱玉良、王美芳与好易家公司之间签订的《商铺租赁协议》在2015年1月31日已经届满，双方未再续签合同，且庭审中好易家公司也明确表示在委托管理合同于2015年1月31日到期后不再对朱玉良、王美芳所有的涉案商铺进行管理，而张洋也未能与朱玉良、王美芳就续签事宜达成一致意见，故根据三方签订的《商铺租赁合同》的相关约定，2015年1月31日该租赁合同因期限届满即已终止，张洋应及时返还朱玉良、王美芳房屋并办理退场事宜。因张洋在合同到期之后未再交纳租赁费用或者使用费，故其应自租赁合同期限届满之日即2015年2月1日起向朱玉良、王美芳支付使用费，现朱玉良、王美芳要求按照原租赁合同约定的50元/平方米/月租金支付标准计算使用费，法院予以支持，因涉案房屋建筑面积为64.87平方米，故张洋应按照38922元/年的标准向朱玉良、王美芳支付实际占有、使用期间的使用费。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、张洋于判决生效之日起三十日内腾空位于苏州市虎丘区迎宾路35号1幢188室房屋，并将腾空后的上述房屋交还朱玉良、王美芳。二、张洋于判决生效之日起三十日内支付朱玉良、王美芳上述房屋实际占有、使用期间的使用费（计算方式为：自2015年2月1日起计算至将上述房屋交还之日，使用费的计算标准为38922元/年）。案件受理费1416元，由张洋负担。
二审中，当事人没有提供新的证据。
本院认为：2013年11月29日朱玉良、王美芳与张洋、好易家公司三方签订了商铺租赁合同，朱玉良、王美芳与张洋的房屋租赁合同成立，双方的权利义务关系受该合同的约束。根据合同约定三方在合同期满前两个月未达成新的合同，合同约定的期满日即为合同终止日。据此，三方未达成新的合同，该商铺租赁合同于2015年1月31日终止。张洋应向朱玉良、王美芳返还房屋，并支付占用期间的房屋使用费。张洋上诉认为朱玉良、王美芳收回房屋应在协议届满前四个月提出，是朱玉良、王美芳与好易家公司签订的商铺租赁协议的约定，张洋并非该合同的当事人，无权以该合同来主张权利。
综上所述，张洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1416元，由上诉人张洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 吉宇璐