湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终676号
上诉人（原审原告）：谢玉秀，女，瑶族，1962年7月10日出生，住湖南省辰溪县。
委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。
法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯成，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人谢玉秀因与被上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谢玉秀上诉请求：一、变更一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方的合同及补充协议没有就维修基金的交纳作出约定，被上诉人在约定的交房日期前没有能达到合同约定的交房条件；2、《住宅专项维修基金管理办法》系部门规章，对上诉人没有合同法意义上的约束力；3、上诉人在办理交房手续前已经缴清了维修基金。
谢玉秀向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的逾期交房的违约金（暂计算至2017年8月1日为33583元）；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，载明被告建设的宏宇新城二期柏景湾商品房，预售许可证号为2013-0059号。合同约定：原告购买被告的第18栋2单元1103号商品房，房屋总价款479755元，于签订合同当日付房款289755元，向公积金贷款190000元；被告应在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；原告在办理商品房交付手续前，无论何种情形，均应累计向被告支付全部房款（包括但不限于逾期付款违约金等）及税费（含经银行审查批准放款的按揭贷款额），否则，被告有权不交付房屋，且不视为被告逾期交房；由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任；因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金等。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2014年10月8日支付被告购房款289755元和前期手续费及前期手续费404元，于2015年7月20日通过按揭贷款支付被告购房款190000元，并于2017年8月3日向被告支付了后期办证费1125元，2017年8月3日向被告交纳了专项维修基金,2017年8月24日向被告交纳了契税。至本案开庭日，原告尚未从被告处接收涉案商品房。另查明，宏宇新城二期柏景湾住宅小区18号楼于2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格，2015年10月9日经消防验收合格，至开庭时，尚未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
一审法院认为，原告谢玉秀与被告怀化宏宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，并在2015年10月9日经消防验收合格，符合了法定的交房条件，但原、被告在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。因此原告购买的房屋至今不符合合同约定的交房条件。
对于被告提出原告于2017年8月24日向被告交纳契税，违约之日应从2017年8月24日起算的意见，依据双方签订的《补充协议》约定“原告在办理商品房交付手续前，应向被告支付全部房款及税费，由于原告未付清房款、有关税费、维修基金及约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任”，故被告的该抗辩意见，法院予以支持。对于被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，但并未提出违约金过高的事实及证据，对于被告的该抗辩理由，法院不予采纳。根据《补充协议》约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付已付总房款万分之一作为违约金，由此计算每日违约金为479755元×0.01%＝47.98元。被告逾期交房的时间应从原告交纳办证费的次日即2017年8月24日起计算至实际交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内按每日47.98元的标准向原告谢玉秀支付自2017年8月24日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、驳回原告谢玉秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，由原告谢玉秀负担600元，被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担40元。
二审经审理补充查明，被上诉人在二审中提交的柏景湾18#楼的《竣工验收备案表》显示该楼于2018年1月20日取得竣工综合验收备案表。本院对一审认定的其他相关事实予以认可。
本院认为：怀化宏宇房地产开发有限公司与谢玉秀所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效正确。谢玉秀已经依约履行了支付购房款的义务，怀化宏宇房地产开发有限公司应按照合同约定交付房屋。双方当事人在合同约定交付房屋的条件为商品房取得《竣工验收备案表》，怀化宏宇房地产开发有限公司在交付房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，尚不具备交付房屋的条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。由于本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序。怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费，不构成先履行抗辩权。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税、维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，怀化宏宇房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件。契税、住房维修基金的权利人并非怀化宏宇房地产开发有限公司，怀化宏宇房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权。谢玉秀的诉讼请求成立，本院应予支持。怀化宏宇房地产开发有限公司出售的房屋已于2018年1月20日取得了《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，逾期交房违约金应计算至2018年1月20日，即违约金自2015年9月1日起至2018年1月20日止按总房款479755元每日万分之一计算为41882.61元。
综上所述，谢玉秀的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2619号民事判决第二项；
二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2619号民事判决第一项为：怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付谢玉秀逾期交房违约金41882.61元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费640元，二审案件受理费640元，共计1280元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 王文利
审 判 员 彭湘平
二〇一八年八月六日
代理书记员 丁文婷