湖北省荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂1002民初1501号
原告：陆光友，男，1962年1月20日出生，汉族，住荆州市沙市区。
委托代理人：王华，湖北荆楚律师事务所律师。
被告：冉兆军，男，1970年8月2日出生，汉族，住荆州市江陵县。
委托代理人：李立新，湖北蓝宇律师事务所律师。
第三人：ＸＸ，男，1978年12月10日出生，汉族，住荆州市沙市区。
原告陆光友诉被告冉兆军、第三人ＸＸ案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆光友及其委托诉讼代理人王华，被告冉兆军及其委托诉讼代理人李立新，第三人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆光友向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于沙市区××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋强制执行，并解除查封扣押；2、要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2013年9月25日，第三人ＸＸ向原告陆光友借款100万元，用于流动资金购买煤款，期限自2013年9月25日至2013年11月24日止，当日双方签订《借款合同》和《房地产抵押借款合同》，第三人ＸＸ用自己位于沙市区××路（文楚小区）4栋1-2楼4号的房屋（房屋权证号为：20××11，第三人ＸＸ占30%产权份额）作为上述借款的抵押。合同签订后，原告陆光友当日通过湖北荆州农村商业银行股份有限公司单笔转款100万元给第三人ＸＸ。2013年11月24日借款到期后，第三人ＸＸ逾期未还，2014年5月15日，ＸＸ征得抵押房产共有人柳妍、左小祥的同意，出具《承诺书》称：“若在2014年5月25日前无法清偿债务，则将本人合法所有的上述房产中的30%份额的产权转让给陆光友，用于冲抵全部债务”。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条第二款的规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物”，因此ＸＸ在2013年11月24日债务履行期届满后，在征得共有权人同意情况下出具《承诺书》，承诺在2014年5月25日前无法清偿债务，将江汉南路（文楚小区）4栋1-2楼4号30%份额的产权转让给陆光友，其承诺符合法律规定，原告陆光友依法系该房产合法产权人。原告陆光友已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人ＸＸ应当配合原告办理房屋过户手续。被告冉兆军系执行案件的申请人，第三人ＸＸ系执行案件的被申请人，在执行程序中被告冉兆军作为申请人向本院申请对原告具有所有权的房产（本案执行标的）申请执行，原告陆光友对本院提出案外人执行异议，本院于2016年6月28日作出（2016）1002执异7号民事裁定，裁定驳回原告陆光友的执行异议，原告陆光友现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定特提起执行异议之诉，请求如上。
被告冉兆军辩称：1、原告与ＸＸ之间的债务抵押没有登记，虽然合同成立，但无效。2、原告提供的2014年6月5日签订的房屋转让协议书有一个是转让给曾智，而不是原告陆光友，但没有办理任何手续。3、本案的答辩人已经通过合法正常的途径于2015年2月6日将争议房产予以查封。查封期间，该诉争房产没有任何的法律登记手续，冉兆军的执行及查封手续都是合法的，应得到保护。由此，请求人民法院依法驳回原告的诉求。
第三人ＸＸ辩称：原告诉状陈述的情况是属实的。
原告为证明其诉称事实及主张成立，提供以下证据：
证据1、身份证，证明原告陆光友诉讼主体资格。
证据2、2013年9月25日《借款合同》，证明ＸＸ向陆光友借款100万元双方签订借款合同的事实。
证据3、2013年9月25日账户查询明细，证明陆光友通过银行向ＸＸ转款100万元的事实。
证据4、2013年9月25日《借条》，证明ＸＸ收到陆光友借款100万元出具借条的事实。
证据5、2013年9月25日《房地产抵押借款合同》，证明ＸＸ向陆光友借款100万元ＸＸ以沙市区××路（文楚小区）4栋1-2楼4号占股30%的房屋进行抵押的事实。
证据6、ＸＸ房屋所有权证，证明ＸＸ对沙市区××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋拥有30%产权的事实。
证据7、2014年5月15日《承诺书》，证明ＸＸ承诺2014年5月25日前若无法清偿陆光友债务则将沙市区××路（文楚小区）4栋1-2楼4号拥有30%产权的房屋抵偿给陆光友用于冲抵全部债务，原告陆光友拥有该房屋产权的事实。
证据8、2014年9月5日《房屋转让协议》，证明陆光友取得ＸＸ30%房屋产权后安排处置资产和办理过户事实。
证据9、执行异议申请书，证明原告对执行诉争房屋提出异议的事实。
证据10、沙市区人民法院（2016）1002执异7号，证明沙市区人民法院驳回执行异议的事实。
经庭审质证，被告冉兆军对原告陆光友提供的证据1无异议。对证据2、3、4有异议，认为与冉兆军无关联。对证据5认为房地产抵押借款合同没有办理登记，依法成立但并未生效。对证据6无异议。对证据7认为承诺书是单方面承诺并附条件，但是没有实施。对证据8房屋转让协议中约定的受让人是曾智，与前面的承诺书和抵押合同是相矛盾的，正好可以推翻原告起诉状中所陈述诉争房屋产权已归原告所有。证据9、10真实性无异议，但是从裁定书可以看出，人民法院依法已经驳回了原告的异议申请，执行裁定书是合理合法的，也应该受到法律保护。
第三人ＸＸ对原告提供的证据均无异议。
被告冉兆军未向本院提供证据。
第三人ＸＸ未向本院提供证据。
审理过程中，因原、被告和第三人均未向本院提交本院依法作出执行行为的相关证据，故本院依职权调取下列证据：（2015）鄂沙市民保字第00008号协助执行通知书及送达回证、裁定书。
原告陆光友对法院调取的证据意见为：对沙市区人民法院（2015）鄂沙市民保字第00008-1号协助执行通知书、送达回证及裁定书，保全程序认为不合法，根据最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第9条，查封不动产人民法院应当粘贴封条和通告，并可以提取保存财产权的证照，本案中沙市区人民法院在制作裁定书及协助通知书后违背了法律程序中的，没有粘贴封贴和公告，保全裁定不合法。2、根据该规定第17条对第三人及支付全部价款，并实际占有但没有办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。但是沙市区人民法院在没有对房屋的真正归属进行核实时，就擅自作出查封的行为，损害了原告的利益，对实体违法、程序违法，人民法院应当无条件进行解除查封。沙市区人民法院（2015）鄂沙市民保字第00008-1号民事裁定书，保全裁定担保物不符合法律规定，冉兆军申请保全的财产均是荆沙村的房屋，该担保房产属于限制转让的不动产，担保的财产也达不到400万元的标的额，该民事裁定书不合法。
被告冉兆军对法院调取的证据意见为：送达回证、协助执行通知书、裁定书，程序合法，内容完整，且有明确的指向，查封ＸＸ被执行人所有的位于诉争房屋的30%产权，是非常清楚透明，执行通知书是直接下达到房屋登记部门产权交易中心，是政府对房产专门的登记部门具有权威性，在此之前，原告没有产权交易中心没有留下任何异议痕迹及办理过户登记，产权是清晰、明确的。查封没有损害原告的利益。裁定书符合法律规定，担保物申请人可以提供担保，也可以不提供担保，担保财产是属于有价值的财产，也是属于同等价值，在原告方没有评估的情况下，说不符合法律规定，是不负责任的说法。
第三人ＸＸ对法院调取的证据无异议。
本院根据庭审调查，查明案件事实如下：第三人ＸＸ拥有位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋的30%产权份额（权证号：荆州房权证沙字第××号）。原告陆光友与第三人ＸＸ于2013年9月25日签订《借款合同》，约定，陆光友出借100万元给ＸＸ，月综合费3%（月利率2%，月服务费1%），还款期限2013年11月24日；双方当日另签订《房地产抵押借款合同》由ＸＸ将位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋30%的产权份额抵押给陆光友。2014年5月15日，第三人ＸＸ向原告陆光友作出书面承诺，因逾期未能还款，ＸＸ自愿用位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋中30%份额的产权转让给陆光友，充抵全部债务。2014年9月5日，第三人ＸＸ与案外人曾智、左小祥签订房屋转让协议，该协议约定：由于ＸＸ向陆光友所借100万元逾期无法偿还，ＸＸ自愿将其所有的位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋中30%的产权作价165万元出售给曾智，由曾智安排过户给柳妍10%、左小祥20%，过户费由ＸＸ承担，由陆光友先行垫付。所得价款扣除ＸＸ借曾智20万元后，余款145万元分2次付款给陆光友。合同签订后，双方未按合同约定履行。
2015年2月6日，被告冉兆军向本院提起诉前财产保全申请，请求本院查封、扣押、冻结第三人ＸＸ和案外人黄小玲价值400万元的财产，本院依法作出（2015）鄂沙市民保字第00008号民事裁定书，并于当日查封了第三人ＸＸ名下所有的位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋30%的产权份额。2015年12月1日，本院根据生效的（2015）鄂沙市民初字第00350号民事判决书作出了（2015）鄂沙市执字第00631号执行裁定，在执行该裁定过程中，被告冉兆军与第三人ＸＸ达成和解协议，第三人ＸＸ将其所有位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋30%的产权份额作价150万元抵偿给被告冉兆军。
原告陆光友认为第三人ＸＸ所有的位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房屋30%的产权份额已归其所有，向本院提出异议申请，请求本院立即中止执行，并返还位于荆州市××××路（文楚小区）4栋1-2楼4号房产给原告。本院经审查后，作出（2016）1002执异7号执行裁定书，驳回了陆光友的异议申请。原告陆光友不服，现向本院提起执行异议之诉。
本院认为：本案争议焦点是原告陆光友是否对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的物执行的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故，原告陆光友应对其主张的对抗执行标的的所有权承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告向本院提交的《房地产抵押借款合同》、《承诺书》、《房屋转让协议》只是表明双方对实现债权方式的约定，但双方并未按照约定履行产权转移登记手续，故原告与第三人ＸＸ之间仍属于债权债务关系，其对第三人ＸＸ所享有的债权债务关系不能对抗本院对已登记的房屋所有权人所采取的执行措施。
据此，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定第一款第㈡项的规定，判决如下：
驳回原告陆光友的诉讼请求。
本案案件受理费13800元，由原告陆光友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴庆生
审 判 员 周 备
人民陪审员 姜声权
二〇一八年六月十二日
书 记 员 杨振香