广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初7851号
原告：佛山市南海区平洲夏西华西五金厂，住所地广东省佛山市南海区平洲夏西工业开发区“东便围”，注册号440682000580993。
投资人：黎显杜。
委托诉讼代理人：黄丹琳、林建定，广东循理律师事务所律师。
被告：蔡炎强，男，1962年5月12日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码H1005179200。
被告：李满琼，女，1965年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
两被告的共同委托诉讼代理人：杨伟、沈美英，广东华法律师事务所律师。
原告佛山市南海区平洲夏西华西五金厂（下称华西五金厂）诉被告蔡炎强、李满琼保证合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄丹琳及被告蔡炎强、李满琼的共同委托诉讼代理人杨伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告在被告李满琼名下的佛山市禅城区魁奇二路8号二座503房（房产证号：Ｃ4××06）的范围内就（2017）粤0604民初5254号《民事调解书》未清偿债权金额576951.42元【包括尚欠货款537402元，利息15152.81元（暂计至2018年4月10日，以尚欠货款为本金从2018年4月11日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）、迟延履行期间的债务利息24396.61元（以581816元为本金，从2017年7月26日起按照日万分之一点七五计算至2017年7月30日为509.09元；以537402元为本金，从2017年7月31日起按照日万分之一点七五计算至实际清偿之日止，暂计至2018年4月10日为23887.52元）】向原告承担连带清偿责任；2.本案诉讼费用两被告承担。
事实和理由：原告华西五金厂与债务人佛山市兴达成套设备厂（下称兴达设备厂）、李洪发等人买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0604民初5254号】由佛山市禅城区人民法院审理，双方经调解确认债权债务关系以及还款方式（详见民事调解书），该调解书于2017年5月10日生效。后因债务人没有如期清偿债务，原告向佛山市禅城区人民法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0604执4276号。原告与债务人在执行过程中达成执行和解协议，被告蔡炎强、李满琼作为保证人自愿对债务承担保证责任，两被告自愿以登记在被告李满琼名下的位于佛山市禅城区魁奇二路8号二座503房（房产证号：Ｃ4××06）作为和解协议的履行担保。若债务人未按时足额支付任一期款项的，原告可向法院申请拍卖案涉房屋以实现债权。现因债务人兴达设备厂、李洪发等人未能如期清偿债务，为此原告有权要求两被告承担保证责任。
被告蔡炎强、李满琼共同辩称：一、原告诉请的金额已远超被告的担保金额。2018年1月8日，原告与其他六名案外人（债务人）及两被告签订《执行和解协议》，协议第5条明确约定，两被告作为担保人以其名下的房产作为履行上述执行和解协议的担保，协议第2条明确了六名案外人拖欠原告的货款为16期，每期金额为22600元，合计金额为361600元。另外，该协议中并无约定上述欠款的利息及违约金等，因此被告的担保金额仅为361600元。二、案外人（债务人）在与被告、原告签订《执行和解协议》之后，已经偿还了部分欠款，因此被告的担保义务亦应相应免除，2018年2月10日案外人按照《执行和解协议》中指定的账户向原告支付了欠款22600元，并在附言信息及摘要中标注：“华西货款（第四期）”，因此被告的担保金额应当减去该笔支付款项，减去后被告的担保金额应为339000元。三、原告已查封（案外人）债务人面积约为20亩的土地（价值超过三千万），其足以偿还欠原告的所有债务，在此情况下，原告及相关执行人员以拘留被告侄子（债务人之一）为由强迫被告签订《执行和解协议》。原告已经查封债务人价值较高的财产后，协同执行人员将债务人之一的李文杰扣留在法院，要求李文杰提供担保，否则会拘留十五日，李文杰无奈之下联系两被告，因此时临近春节，被告不忍心自己的侄子在看守所中度过春节，在此胁迫下签订了上述《执行和解协议》，由于该协议并非出于被告真实意思，因此其合法有效性存疑。
庭审中，两被告陈述：案涉抵押合同条款合法有效，两被告愿意按照条款约定履行。
对于两被告的答辩意见，原告回应：被告的担保义务没有免除，根据原、被告签订的执行和解协议中第三条以及第五条，原告认为担保范围包括货款本金、利息、律师费、诉讼费用。
原、被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对于对方提交的证据真实性、合法性均没有异议，本院对真实性、合法性予以确认并在卷佐证。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
本院于2017年4月14日受理原告华西五金厂诉案外人兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰买卖合同纠纷一案，并于2017年5月15日作出（2017）粤0604民初5254号民事调解书，确认原告与上述案外人达成调解协议如下：“一、双方确认截至2017年5月10日，兴达设备厂尚欠原告华西五金厂货款537402元；二、兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰分24个月向原告清偿货款537402元，第一期31402元在2017年5月25日前支付，第二期至第二十四期每期22000元分别在当月25日前支付。若兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰按上述约定履行完毕，则原告华西五金厂在三日内向法院提交解封土地（位于佛山市禅城区南庄镇吉利工业园新源二路24号地块）申请。以上款项通过原告指定账户收取，户名：黎显杜，开户行：中国农业银行南海怡翠支行，账号44×××05；三、本案受理费4598元，财产保全费3218元，合计7816元（原告已预缴），由原告承担；四、如兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰未按时足额支付任何一期款项的，原告华西五金厂有权申请强制执行，逾期利息从2017年3月9日以尚欠货款为本金，按月利率2%计算至实际清偿之日止，并支付其余各项费用（包含案件受理费4598元、财产保全费3218元，律师代理费90000元）。”上述民事调解书于2017年5月10日生效。
原告于2017年6月19日就（2017）粤0604民初5254号民事调解书向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0604执4276号。在执行过程中，原告华西五金厂与被执行人兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰于2018年1月8日签订《执行和解协议》，被告蔡炎强、李满琼作为担保人在《执行和解协议》中签名。《执行和解协议》约定如下：1.上述案件双方当事人一致确认截至2018年1月8日被执行人尚欠申请执行人货款16期，每期金额以22600元为基数；2.双方同意被执行人按如下方式偿还上述款项：第一期22600元在2018年2月12日前支付，第二期22600元在2018年3月31日前支付，2018年4月起45200元在每月25日前支付至全部还清。3.被执行人未按时足额支付任一期款项的，申请执行人有权按调解书向法院申请恢复强制执行。……5.担保人蔡炎强、李满琼自愿以登记在被告李满琼名下的位于佛山市禅城区魁奇二路8号二座503房（房产证号Ｃ4××06）作为该执行和解协议的履行担保，同意法院对上述房屋进行查封。若被执行人未按时足额支付任一期款项的，原告华西五金厂可向法院申请依法拍卖上述房产以实现债权。担保人保证法院在处置该房产时无任何异议，不得提出唯一居所等理由阻止法院依法拍卖。6.担保人保证该房屋的唯一抵押权人为交通银行，除此之外无其他债务涉及到该房屋，若法院在处置该房产过程中，担保人因负其他债务而参与分配该房产执行款的，担保人自愿在参与分配额范围内对申请人承担连带清偿责任。本院于2017年7月27日裁定终结本次执行。
另查明一，被告蔡炎强、李满琼为夫妻关系，双方于1989年11月21日登记结婚。
另查明二，被告李满琼于2003年10月购买坐落于佛山市禅城区魁奇二路8号二座503房（房产证号Ｃ4××06），该房屋产权人是被告李满琼，于2017年1月22日办理了房屋抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行。2018年1月11日，本院依据（2017）粤0604执4280号民事裁定书对该房屋进行查封，查封期限三年。
另查明三，兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰在签订上述调解协议后向原告付款的情况如下：2017年6月6日还款31402元，2017年6月25日还款22000元，2017年7月30日还款66000元，2017年8月25日还款44000元，2017年9月25日还款39251.85元，2018年2月12日还款22600元，合计225253.85元。
本院认为：原告虽主张被告蔡炎强、李满琼既作为保证人承担保证责任，又自愿提供其名下的案涉房屋作为《执行和解协议》的履行担保，但根据《执行和解协议》的约定，并无关于两被告承担保证责任的约定，而仅构成物的担保，因此本案案由应为抵押合同纠纷。被告蔡炎强、李满琼以其名下房屋作为担保物，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，抵押合同有效，两被告应依约履行合同义务。因被告蔡炎强系系香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告均明确表示案涉纠纷适用中华人民共和国内地法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第十九条之规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案的争议焦点为：一、原告诉请的金额是否超过两被告承担担保责任的范围；二、两被告的担保义务是否已经免除；三、原告主张两被告对案涉债务承担连带责任有无依据。对此，本院分述如下：
一、关于原告诉请的金额是否超过两被告承担担保责任的范围
原告与案外人兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰签订的《调解协议》、《执行和解协议》均为双方的真实意思表示，内容合法有效。《调解协议》签订在前，《执行和解协议》签订在后，原告与案外人兴达设备厂、李洪发等人在执行过程中达成和解，协商一致由上述案外人向原告支付361600元（22600元/期*16期）作为和解金额，并且对调解协议中约定的分期付款方式、付款金额进行了变更，故双方应按《执行和解协议》的约定来确定权利义务。被告蔡炎强、李满琼均不是《调解协议》中的双方当事人，其仅在《执行和解协议》中作为担保人签名，且《执行和解协议》中并无任何关于两被告需对调解协议中案外人的付款责任承担担保责任的约定，该协议第3条的约定仅能约束上述案外人，而不能约束两被告。故两被告承担担保责任的范围仅限于《执行和解协议》中约定的和解金额361600元。原告诉请的金额超过两被告承担担保责任范围的部分，本院不予支持。
二、两被告的担保义务是否已经免除
《执行和解协议》已经约定了案外人兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰的分期付款时间及金额，但案外人未依照《执行和解协议》的约定按时足额清偿案涉债务，依据该协议第5条“若被执行人未按时足额支付任一期款项的，申请人可申请依法拍卖上述房产以实现债权”之约定，原告有权向被告蔡炎强、李满琼主张承担担保责任。原告的诉请理据充分，本院予以支持。两被告抗辩称担保责任免除缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。
三、原告主张两被告对案涉债务承担连带责任有无依据
依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，因原告及两被告并未办理抵押登记，案涉担保物的唯一抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行，原告不是抵押权人，对担保房屋不享有优先受偿权，但并不影响原告依据抵押合同的约定主张两被告承担抵押合同之义务，即对案涉担保房屋折价或者拍卖、变卖的所得价款在抵押权人交通银行股份有限公司佛山分行享有优先受偿权后的剩余价值在担保债务361600元范围内，对兴达设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰拖欠原告华西五金厂的上述债务承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告蔡炎强、李满琼对坐落于佛山市禅城区魁奇二路8号二座503房（房产证号：Ｃ4××06）房屋折价或者拍卖、变卖的所得价款在抵押权人交通银行股份有限公司佛山分行享有优先受偿权后的剩余价值在担保债务361600元范围内，对佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604执4276号《执行和解协议》中佛山市兴达成套设备厂、李洪发、李巨洪、李镜洪、李溢辉、李文杰拖欠原告佛山市南海区平洲夏西华西五金厂的债务承担连带清偿责任；
二、驳回原告原告佛山市南海区平洲夏西华西五金厂的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9570元，由原告佛山市南海区平洲夏西华西五金厂负担3630元，被告蔡炎强、李满琼共同负担5940元。原告起诉时已全额预交受理费9570元，原告申请本院向其退回其多缴纳的受理费，本院予以准许。被告蔡炎强、李满琼共同负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告佛山市南海区平洲夏西华西五金厂及被告李满琼可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡炎强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 蔡 珊
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 陈贞卫
二〇一八年八月十三日
书 记 员 何泳仪