陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终254号
上诉人（原审原告）郑开连，男，1964年11月29日出生，汉族，住福建省周宁县。
委托代理人曹国辉，陕西国友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安中新永荣房地产开发有限公司。住所地：西安浐灞生态区浐灞大道*号浐灞商务中心B段*层。
法定代表人杨华，董事长。
委托代理人文佩，女，1980年3月1日出生，汉族，该公司行政人力资源部职员，住西安市碑林区。
上诉人郑开连因与被上诉人西安中新永荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第04296号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑开连之委托代理人曹国辉，被上诉人西安中新永荣房地产开发有限公司之委托代理人文佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月10日，郑开连与西安中新永荣房地产开发有限公司签订合同一份，约定：郑开连购买西安中新永荣房地产开发有限公司开发建设的位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A10区第12幢1单元1层10102号商品房，该商品房用途为商业、建筑面积为43.91平方米、总价款为430318元，郑开连应于2009年9月27日前支付房款220318元、余款21万元以按揭贷款方式支付；西安中新永荣房地产开发有限公司应于2010年9月30日之前交付经验收合格的商品房，西安中新永荣房地产开发有限公司逾期交房超过90日且郑开连不退房的，西安中新永荣房地产开发有限公司按日向郑开连支付已交付房价款万分之一约违约金；西安中新永荣房地产开发有限公司承诺上、下水和供电于2010年9月30日达到使用条件，电话、宽带于2010年9月30日安装至弱电箱，如未达到使用条件西安中新永荣房地产开发有限公司按照逾期交房违约金支付郑开连违约金；商品房达到交付条件后，西安中新永荣房地产开发有限公司应书面通知郑开连办理交付手续等。合司签订后，郑开连按照约定支付了全部房款，西安中新永荣房地产开发有限公司未按约定时间交付商品房。2011年4月15日，郑开连接收了本案所涉商品房出租他人，并申请装修。2011年8月25日，本案所涉商品房取得竣工验收备案表。西安中新永荣房地产开发有限公司支付了郑开连2010年10月1日至2011年4月20日的逾期交房违约金。2013年7月12日，郑开连办理了入住证明。现郑开连以西安中新永荣房地产开发有限公司向其交付的商品房不符合合同约定的交付条件，上、下水和供电未达到使用条件为由，要求西安中新永荣房地产开发有限公司支付2011年4月21日至其办理入住手续时的违约金。就本案争议事实郑开连提供的证据有：1、承租人李强证人证言，李强表示其2011年4月承祖郑开连的商品房时（12幢10101、10102、10103共3套为一整体）上、下水和供电未通，上、下水问题在其承租后4、5天就解决了，直至2011年12月供电未通其再未租赁；2、龙超的证人证言，证明2013年7月其与其表姐郑素萍（与郑开连签订房屋租赁合同者）承租了本案所涉商品房，合伙经营餐饮，装修时发现供电未通，经与物业公司协调2013年7月底才通；3、2013年7月12日办理能入住证明。西安中新永荣房地产开发有限公司对郑开连的证人证言不予认可，认为无法核实证人身份，表示其所交付商品房于2011年3月达到了合同约定的交付条件，对入住证明表示只能证明办理手续的时间不能证明实际收房时间。西安中新永荣房地产开发有限公司就其交付的商品房符合合同约定的条件提供的证据有：1、2011年8月25日其取得的竣工验收备案表；2、2011年4月15日郑开连填写的装修申请表及交纳装修押金的票据；3、同幢楼其他商户使用房屋交纳物业、水电等费用的票据；4、2010年12月A10地块1-12号（幢）楼土建安装工程整体移交手续及验收移交手续。郑开连对西安中新永荣房地产开发有限公司提供的证据1真实性认可，认为该表不能证明商品房达到了合同约定的使用条件，亦不能证明西安中新永荣房地产开发有限公司在2011年8月交付了商品房；对证据2真实性认可，但认为当时西安中新永荣房地产开发有限公司尚未取得竣工验收备案，郑开连填写的装修申请表不能证明水电达到了使用条件；对证据3认为与其无关；对证据4认为当时尚未竣工验收备案，不能证明本案所涉商品房水电达到了使用条件。庭审中，郑开连、西安中新永荣房地产开发有限公司均坚持其诉、辩主张。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
2015年6月29日，郑开连诉至西安市未央区人民法院称，2009年11月10日，其与西安中新永荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，其购买西安中新永荣房地产开发有限公司开发建设的中新沪灞半岛A10区12幢1单元1层10102号商品房，依约定西安中新永荣房地产开发有限公司应于2010年9月30日前交付经验收合硌的商品房，西安中新永荣房地产开发有限公司逾期交房的应按日支付已付房款万分之一的违约金。合同同时约定，西安中新永荣房地产开发有限公司承诺2010年9月30日前上下水、供电达到使用条件，电话、宽带安装至弱电箱，如未达到上述条件，西安中新永荣房地产开发有限公司按照逾期交房违约金标准支付违约金。合同签订后，其依约定支付了房款，但西安中新永荣房地产开发有限公司未能按约定时间交付商品房，直至2013年7月12日本案所涉商品房才达到合同约定的交付条件，西安中新永荣房地产开发有限公司支付了2011年4月20日之前的逾期交房违约金，此后再未支付，故诉至法院要求西安中新永荣房地产开发有限公司支付2011年4月21日至2013年7月12日的逾期交房及逾期达到基础设施、公共配套建筑违约金35673元并承担本案诉讼费。
中新永荣公司辩称，其与郑开连约定的商品房交付时间为2010年9月30日之前，2011年3月郑开连实际收房并对本案所涉商品房进行了装修，说明当时商品房已经达到交付条件，此后不存在逾期交房的事实，且郑开连现起诉要求给付逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，要求驳回郑开连的诉讼请求。
原审法院认为，郑开连与西安中新永荣房地产开发有限公司签订的合同系双方当事人协商一致订立，且不违反法律规定，该合同舍法有效。本案争议焦点之一为：2011年4月20日之后西安中新永荣房地产开发有限公司是否存在逾期交房及本案所涉商品房何时达到合同约定的交付条件，本案所涉商品房于2011年8月25日取得竣工验收备案表，应认为此时本案所涉商品房达到了合司约定的交付条件，2011年4月15日郑开连虽然办理了装修手续，但因当时本案所涉商品房尚未竣工验收备案，故西安中新永荣房地产开发有限公司应支付郑开连2011年4月21日至2011年8月25日的逾期交房违约金。本案争议焦点之二为：郑开连实际收房之日为何时，2011年4月15日郑开连办理了本案所涉商品房的装修手续，可见在此之前西安中新永荣房地产开发有限公司已通知郑开连收房，此时应认定为郑开连实际收房之日。本案争议焦点之三为：本案所涉商品房水电何时达到使用条件，郑开连提供的入住证明不能证明2013年7月12日水电达到了使用条件，就此郑开连仅提供证人证言予以佐证，且郑开连证人陈述在2011年4月上、下水已经达到使用条件，西安中新永荣房地产开发有限公司提供了其2011年8月25日取得的竣工验收备案表及同幢楼其他业主交纳水电等费用的凭据等，两相比较西安中新永荣房地产开发有限公司的书证效力大于郑开连的证人证言，故郑开连的主张原审法院不予采信，本案郑开连2011年4月15日实际收房，但因西安中新永荣房地产开发有限公司于2011年8月25日才取得竣工验收备美表，故水电达到使用条件的时间亦以西安中新永荣房地产开发有限公司取得竣工验收备案表的时间为准，郑开连主张西安中新永荣房地产开发有限公司支付2011年8月26日至2013年7月12日的逾期交房违约金或水电未达到使用条件的违约金原审法院不予支持。本案争议焦点之四为，郑开连主张逾期交房违约金是否超过了诉讼时效：西安中新永荣房地产开发有限公司应支付郑开连2011年4月21日至2011年8月25日的逾期交房违约金，即使从2011年8月25日起算，2015年5月5日郑开连起诉已经超过了2年诉讼时效，故西安中新永荣房地产开发有限公司关于诉讼时效的抗辩成立，郑开连主张此期间的逾期交房违约金原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告郑开连的诉讼请求。案件受理费692元（原告已预交），由原告承担。
宣判后，郑开连不服原审判决向本院提起上诉称，其实际收房之日为2013年7月30日，原审法院将2011年4月15日作为其实际收房之日，认定事实、证据适用及法律适用均存在严重错误；原审法院以西安中新永荣房地产开发有限公司取得竣工验收备案表的时间作为水电达到使用条件的时间，认定错误；原审法院认定其主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不能成立，该认定缺乏事实依据，认定明显不当；原审判决适用法律严重错误。上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第04296号民事判决书，依法支持郑开连的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由西安中新永荣房地产开发有限公司承担。
西安中新永荣房地产开发有限公司辩称，郑开连主张延期交房的违约金的诉讼时效已经届满，郑开连在2011年3月办理装修手续，已实际收房并占有房屋，在此之后其不存在延期交房的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。郑开连与西安中新永荣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿且不违反法律法规，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务、主张权利。郑开连实际收房之日为2011年4月15日，涉案房屋取得竣工验收备案表的时间为2011年8月25日，故本院认为西安中新永荣房地产开发有限公司向郑开连交房时间应为2011年8月25日。西安中新永荣房地产开发有限公司未按期交房导致未在2010年9月30日前水、电达到使用条件，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2.由于房屋未按期交付的原因导致出卖人关于基础设施、公共配套建筑未按期交付的，只追究出卖人未按期交付房屋的违约责任”，可见，郑开连应依据约定追究西安中新永荣房地产开发有限公司未按期交付房屋的违约责任。另，西安中新永荣房地产开发有限公司提供了涉案房屋同幢楼其他业主的交纳水电费的收费收据，原审法院认定水电达到使用条件的时间以西安中新永荣房地产开发有限公司取得竣工验收备案表的时间为准及西安中新永荣应支付郑开连2011年4月21日至2011年8月25日的逾期交房违约金，并无不当。西安中新永荣房地产开发有限公司向郑开连于2013年6月出具的业主收款证明是对西安中新永荣房地产开发有限公司于2011年6月向郑开连支付2010年10月1日至2011年4月20日逾期交房违约金的凭据，并不能以此来推定西安中新永荣房地产开发有限公司在2013年6月表示愿意继续承担逾期交房违约金。原审法院认为从2011年8月25日起算至郑开连2015年5月5日提起诉讼已超过2年诉讼时效，并无不当。故本院认为郑开连上诉主张不成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费692元（郑开连已预交），由郑开连承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 张 伟
代理审判员 王学堂
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 范致远