新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)新01民终1639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晒娃，男，1977年9月10日出生，回族，无固定职业，现住乌鲁木齐市米东区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马岁女（杨晒娃之妻），1977年5月21日出生，回族，无固定职业，现住乌鲁木齐市米东区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杨根善（杨晒娃的叔叔），1953年3月15日出生，汉族，陕西省宝鸡市陇县第一运输公司退休职工，住陕西省陇县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙贵奎，男，1968年4月3日出生，汉族，无固定职业，现住乌鲁木齐市米东区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹娟（龙贵奎之妻），1968年5月10日出生，汉族，无固定职业，现住乌鲁木齐市米东区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨建强，新疆赛德律师事务所律师。
上诉人杨晒娃、马岁女因与被上诉人龙贵奎、曹娟房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初4138号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月24日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨晒娃及其与上诉人马岁女的共同委托诉讼代理人杨根善，被上诉人龙贵奎、曹娟及二人的共同委托诉讼代理人杨建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨晒娃、马岁女提出上诉请求：撤销一审法院判决，判令涉案房屋买卖合同有效，并由龙贵奎承担诉讼费用。事实及理由，我们全家于1997年来疆打工，多年来一直长期租住房屋，生活不便，故决定于2012年向亲人朋友借款与龙贵奎、曹娟签订房屋买卖合同，并自愿履行了合同义务，现龙贵奎、曹娟要求要回出售的房屋，严重违约侵权，也违反了诉讼时效的规定。我们长期于疆工作并办理了包括医保等手续，现龙贵奎讨要房屋，主观恶意明显，请求二审法院驳回其诉讼请求。
龙贵奎、曹娟辩称，杨晒娃、马岁女的上诉请求不能成立，根据相关法律规定，农村宅基地及其宅基地上建筑物不能卖给本村集体经济组织成员以外的人，本案中，杨晒娃、马岁女不是村集体成员，户口也不在当地，双方签订的房屋买卖合同没有经过村委会的同意，故涉案合同应当属于无效合同。本案一审判决已经要求我方退还购房款，并对后期加盖的房屋进行了补偿，请求法庭驳回杨晒娃、马岁女的上诉请求，维持一审判决。
龙贵奎、曹娟向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.判令杨晒娃、马岁女腾退位于乌鲁木齐市米东区房屋；3.判令杨晒娃、马岁女支付龙贵奎、曹娟房屋使用费39,600元（每个月按600元计算，自2012年3月2日至2017年9月1日，共计66个月）；4.本案诉讼费、邮寄送达费由杨晒娃、马岁女承担。
杨晒娃、马岁女向一审法院提出反诉请求：1.要求龙贵奎、曹娟继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》；2.要求龙贵奎、曹娟返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用，待鉴定后确定）40万元;3.要求龙贵奎、曹娟返还购房款10万元及利息132,000元，合计232,000元；4.案件受理费、反诉费及其他费用由龙贵奎、曹娟承担。
一审法院认定事实：2012年3月2日，曹娟（合同甲方）与杨晒娃（合同乙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定：“甲方自愿将坐落在米东区三道坝镇十二户西村10号（自建住宅）的房屋，东至马路，南至马路、西至沟坡、北至甲方兄弟，出售给乙方，甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币10万元整，大写壹拾万元整，乙方在2012年3月2日一次付清甲方，双方同意于2012年3月2日由甲方将上述房屋交付给乙方所有”。同时约定：“本协议经双方签字后，上述房屋产权归乙方所有，双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。”合同签订后，杨晒娃、马岁女一次性支付龙贵奎、曹娟购房款10万，并对房屋进行翻建以及装修，此外，在涉案房屋的西面加盖一间30平方左右的房屋，并使用居住至今。
另查明，曹娟与龙贵奎于1990年6月26日登记结婚，后离婚，于2016年11月11日再次登记结婚。
一审法院认为，杨晒娃不是米东区三道镇十二户西村的村民，曹娟与杨晒娃签订的《房屋买卖合同书》，虽系双方的真实意思表示形成，但该行为违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。杨晒娃、马岁女要求继续履行《房屋买卖合同书》的反诉请求，无法律依据，故对杨晒娃、马岁女的该项反诉请求不予支持。鉴于双方之间签订的《房屋买卖合同书》无效，按照法律规定，合同无效的，自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。龙贵奎、曹娟要求杨晒娃、马岁女腾退位于乌鲁木齐市房屋的诉讼请求，具有法律依据，应予以支持。关于龙贵奎、曹娟主张杨晒娃、马岁女每月按600元计算房屋使用费的诉讼请求，证据不足，故对该项诉讼请求不予支持。关于反诉，杨晒娃、马岁女要求龙贵奎、曹娟返还购房款10万元的反诉请求，庭审中龙贵奎、曹娟认可收到杨晒娃、马岁女支付的10万元购房款，合同无效的，应当予以返还，故对杨晒娃、马岁女的该项反诉请求予以支持。关于《房屋买卖合同》无效的过错责任问题，曹娟作为十二户西村的村民，向不具备十二户西村村民资格的杨晒娃转让房屋，对合同无效应负主要过错责任，杨晒娃对签订《房屋买卖合同》时未尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要过错责任。一审法院在本案中确认曹娟付70%的责任，杨晒娃负30%的责任。关于利息损失，双方均认可利息计算期间为66个月，按照中国人民银行同期贷款利率计算，利息数额为32,175元（100,000元×4.875‰×66个月）。根据过错责任划分，龙贵奎、曹娟向杨晒娃、马岁女支付利息22,522.5元（100,000元×4.875‰×66个月×70%），应予以支持。关于杨晒娃、马岁女要求龙贵奎、曹娟返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）40万元的反诉请求，庭审中杨晒娃、马岁女认可新建西面房屋花费13,000元，龙贵奎、曹娟对此亦认可，故新建房屋费用13,000元应当于返还，上述费用合计135,522.5元（100,000元+22,522.5元+13,000元）。庭审中龙贵奎、曹娟同意整体向杨晒娃、马岁女支付180,000元，因杨晒娃、马岁女对本案涉案房屋的装修费用及翻建费用不申请鉴定，所提供的证据又不足以证实，故在龙贵奎、曹娟自认的基础上确定装修费用及翻建费用为44,477.5元（180,000元-135,522.5元），对此，杨晒娃、马岁女应当向龙贵奎、曹娟返还。上述论述，杨晒娃、马岁女的购房款为100,000元，建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）为57,477.5元，利息为22,522.5元。综上，判决：一、曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、杨晒娃、马岁女于本判决生效后一个月内腾退位于乌鲁木齐市房屋；三、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还购房款100,000元；四、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃支付利息22,522.5元；五、曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）57,477.5元；六、曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女支付房屋使用费的诉讼请求。
二审中，本院组织双方当事人对新证据进行了质证。杨晒娃、马岁女出示，1.2018年5月14日米东区三道坝镇十二户西村村委会（以下简称村委会）出具证明一份；2.村委会为杨晒娃全家办理的医保卡、医保票据复印件；3.村委会向杨晒娃发放的报警通知单；4.居住证登记申领凭证。以上证据用以证实杨晒娃全家到该村已生活20年，杨晒娃受该村村委会管理，遵守村规，多年来从事实上已经成为该村村民。龙贵奎质证认为：对以上证据的真实性认可，但因为村集体组织成员要有本村的户口，才能享受承包地、宅基地，医保只是村委会替其代缴，以上证据不能证明杨晒娃、马岁女是涉案村的村民，故对以上证据的关联性，不予认可。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，但因涉及村民身份认定的问题，根据法律规定是以户籍登记为准，则杨晒娃、马岁女以上述证据证实其具有村民身份不能成立，对以上证据的关联性本院不予确认。
本院对一审法院认定的事实及证据予以确认。
本院认为，针对双方就本案诉争的内容分析如下：
一、涉案合同的效力问题
根据将宅基地上建造的房屋出卖给集体经济组织成员以外的合同，不具有法律效力的规定，杨晒娃与曹娃之间就宅基地上房屋达成的买卖合同，因杨晒娃不具有涉案村集体的村民资格，而应当认定为无效合同。杨晒娃、马岁女提出要求认定涉案合同为有效合同，应当继续履行的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效的抗辩，即诉讼时效的法律规定适用于债权的请求权，本案龙贵奎、曹娟提出要求杨晒娃、马岁女向其返还涉案房屋是基于物权，故不适用于诉讼时效的法律规定，杨晒娃、马岁女上诉提出龙贵奎、曹娟对本案的诉请己经过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。
二、涉案房屋是否应当返还
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方涉案合同无效龙贵奎、曹娟要求杨晒娃、马岁女返还涉案房屋的诉讼请求，应当予以支持。故龙贵奎、曹娟要求杨晒娃、马岁女返还涉案房屋的诉讼请求合法有据，杨晒娃、马岁女提出不予返还的上诉意见，本院不予采纳。
三、杨晒娃、马岁女要求龙贵奎、曹娟承担的损失的数额
因涉案合同无效，龙贵奎、曹娟应当向杨晒娃、马岁女返还的购房款的数额双方无异议，本院予以确认。对杨晒娃、马岁女主张的其他损失部分：
1.建房费用
杨晒娃、马岁女购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了翻建和装修，并于涉案房屋西面加盖了房屋，现杨晒娃、马岁女因返还涉案房屋及加盖部分向龙贵奎、曹娟主张建房费用的诉讼理由，合法有据应予支持，但因其只提出了诉讼请求，未提交相应的证据证实其主张数额，故一审法院以龙贵奎自认认定其应当向杨晒娃、马岁女支付的建房费用数额正确，杨晒娃、马岁女提出应当向其支付40万元建房费用的上诉理由，无证据证实，本院不予采纳。
2.利息损失
涉案合同签订后，杨晒娃、马岁女向龙贵奎、曹娟支付了购房款，现基于双方合同无效，龙贵奎、曹娟在向杨晒娃、马岁女返还购房款时，还应当向其支付占有购房款期间的利息，一审法院确认占用时间为66个月，双方无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》的规定，杨晒娃、马岁女主张以月利息2%计算其购房款的损失的上诉意见，并未过超过法定利率范围，应当予以支持，则杨晒娃、马岁女上诉提出一审认定利息过低的上诉理由成立，本院予以采纳。故龙贵奎、曹娟应当支付的利息为132,000元（100,000元×2%×66个月）。
因双方当事人对一审判决驳回龙贵奎、曹娟对杨晒娃、马岁女支付房屋使用费不持异议，本院对此予以确认。
综上所述，杨晒娃、马岁女的上诉请求中，要求对方支付利息的部分，应予支持，要求继续履行合同，支付40万元建房费的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第一、二、三、五、六项即，曹娟与杨晒娃于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同书》无效；杨晒娃、马岁女于本判决生效后一个月内腾退位于乌鲁木齐市房屋；曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还购房款100,000元；曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃返还建房款（具体指新建费用、翻建费用及装修费用）57,477.5元；曹娟、龙贵奎要求杨晒娃、马岁女支付房屋使用费的诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4138号民事判决第四项即，曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向杨晒娃支付利息22,522.5元为被上诉人曹娟、龙贵奎于本判决生效后十日之内向上诉人杨晒娃支付利息132,000元；
以上款项双方需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，本诉部分790元，邮寄费60元，均由龙贵奎、曹娟预交，由其负担720元，杨晒娃、马岁女负担130元；反诉部分5,060元，杨晒娃、马岁女预交，由其负担2,742.52元，由龙贵奎、曹娟负担2,317.48元；二审案件受理费10,910元，杨晒娃、马岁女预交，由其负担9,131.67元，由龙贵奎、曹娟负担1,778.33元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年五月二十五日
书记员 马恒雯