湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂05民终1676号
上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号。统一社会信用代码91420500682692365U。
法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张婉，系该公司员工。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：江晖，女，1969年5月23日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
被上诉人（原审原告）：肖江玥，女，1994年2月3日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张恩喜，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌金东山商业管理有限公司因与被上诉人江晖、肖江玥房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司的委托诉讼代理人张婉，被上诉人江晖及其与肖江玥的共同委托诉讼代理人张恩喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜昌金东山商业管理有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司支付江晖、肖江玥租金29573.92元和利息868.76元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金（不服金额为4512.28元）。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院判决宜昌金东山商业管理有限公司按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，无任何合同依据和法律依据。二、一审庭审中，宜昌金东山商业管理有限公司已依法提出要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故宜昌金东山商业管理有限公司逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院依法支持宜昌金东山商业管理有限公司的上诉请求。
江晖、肖江玥辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。二、一审判决宜昌金东山商业管理有限公司以欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为利率，向江晖、肖江玥支付违约金并无不当，宜昌金东山商业管理有限公司的上诉理由不成立。三、宜昌金东山商业管理有限公司至今尚未确定向江晖、肖江玥支付拖欠租金的时间表，而要求二审法院判决按照银行同期贷款利率支付资金占用利率，是一种强行借贷行为，其上诉理由违反了公平原则，不应获得法律支持。故请求二审驳回上诉，维持原判。
江晖、肖江玥向一审法院起诉请求：1.被告宜昌金东山商业管理有限公司支付原告江晖、肖江玥租金和利息共计34929.99元；2.被告宜昌金东山商业管理有限公司支付原告江晖、肖江玥违约金10000元；3.被告宜昌金东山商业管理有限公司承担本案诉讼费用和财产保全申请费。
一审法院认定事实：2009年5月25日，原告江晖、肖江玥（甲方）与被告宜昌金东山商业管理有限公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001191（B1－2－58）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2012年11月18日至2015年11月17日止，乙方代承租人向甲方每年支付租金33446元。2、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金37626元。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”2011年6月28日，江晖、肖江玥与宜昌金东山商业管理有限公司签订《补充协议》，对2015年11月18日至2017年11月17日期间商铺的年租金调整为37008元。双方签订合同后履约至2016年时，因宜昌金东山商业管理有限公司经营资金困难，未付2016年第1季度、第2季度的租金。2016年3月17日，江晖与宜昌金东山商业管理有限公司签订《补充协议》，就2016年第1季度、第2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，宜昌金东山商业管理有限公司并支付延期利息，即2017年2月18日支付2016年第1季度代收商铺租金8687.58元和利息434.38元，2017年5月18日支付2016年第2季度代收商铺租金8687.58元和利息434.38元。2017年6月21日，宜昌金东山商业管理有限公司支付江晖、肖江玥2017年第2季度商铺一半的租金4066.26元，现宜昌金东山商业管理有限公司尚欠《补充协议》中款项以及2017年第2季度一半租金4066.25元和第3季度的租金8132.51元。除涉案的3个半季度租金外，双方合同期内的其余租金宜昌金东山商业管理有限公司已全部付清。
一审法院同时查明，2012年至2017年，宜昌市地方税务局经济技术开发区分局每年均与宜昌金东山商业管理有限公司签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司代征宜昌金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，宜昌金东山商业管理有限公司也已代扣案涉租金税款（房产税2012年至2016年期间为6%，2017年1月起为12%，印花税0.1%）。另查明，江晖、肖江玥是案涉房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0308501号。
一审法院认为，原告江晖、肖江玥与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。宜昌金东山商业管理有限公司应将欠付的租金29573.92元和双方对2016年第1季度、第2季度约定的迟延付款利息868.76元支付给江晖、肖江玥。宜昌金东山商业管理有限公司自2017年2月18日起未按约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，江晖、肖江玥、宜昌金东山商业管理有限公司双方合作经营8年，宜昌金东山商业管理有限公司除此次因经营资金困难而拖欠江晖、肖江玥本案所涉3个半季度的租金外，一直以来并未拖欠江晖、肖江玥租金，宜昌金东山商业管理有限公司迟延履行合同义务系因经营压力所致，并非有故意不支付江晖、肖江玥租金的主观过错，宜昌金东山商业管理有限公司拖欠江晖、肖江玥租金29573.92元，违约金约定为5万元，且江晖、肖江玥未提供证据证实其所受损失，显属约定的违约金过分高于造成的损失，宜昌金东山商业管理有限公司请求减少约定违约金的请求符合法律规定，予以支持，一审法院根据合同的履行情况、宜昌金东山商业管理有限公司的主观过错、江晖和肖江玥资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定，将诉争违约金调整为以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于退还代缴税款的问题，《中华人民共和国税收征收管理费实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”宜昌金东山商业管理有限公司是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向江晖、肖江玥收取税款符合法律规定，且江晖、肖江玥亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，宜昌金东山商业管理有限公司代扣江晖、肖江玥租金收益税款符合法律规定，宜昌金东山商业管理有限公司应在代扣代缴江晖、肖江玥租金收益的相关税费后将租金支付给江晖、肖江玥。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江晖、肖江玥租金29573.92元和利息868.76元，并支付原告违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金8687.58元为基数，从2017年2月19日起计算到清偿之日止；以租金8687.58元为基数，从2017年5月19日起计算至清偿之日止；以租金4066.25元为基数，从2017年7月7日起计算至清偿之日止；以租金8132.51元为基数，从2017年10月7日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告江晖、肖江玥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，财产保全申请费470元，合计932元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。
二审中当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：宜昌金东山商业管理有限公司的违约赔偿标准如何认定？江晖、肖江玥与宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宜昌金东山商业管理有限公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因江晖、肖江玥亦未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金5万元予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。宜昌金东山商业管理有限公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人宜昌金东山商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宜昌金东山商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年六月二十五日
书记员 张 萍