湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂10民终1458号
上诉人(原审被告):荆州区荆北木器加工厂。经营场所：荆州区318国道**号。
经营者：张金仔，男，1954年2月8日出生，汉族，住荆州市荆州区。
上诉人(原审被告)：张金仔，男，1954年2月8日出生，汉族，住荆州市荆州区。
二上诉人的委托诉讼代理人：彭敏，湖北楚都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：代国锐，男，1974年12月16日出生，汉族，住荆州市荆州区
委托诉讼代理人：尚明标，湖北居正律师事务所律师。
原审被告：张治明，男，1980年1月15日出生，汉族，住荆州市荆州区。
上诉人荆州区荆北木器加工厂(以下简称荆北木器厂)、张金仔因与被上诉人代国锐、原审被告张治明房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人荆北木器厂、张金仔及其委托诉讼代理人彭敏，被上诉人代国锐的委托诉讼代理人尚明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荆北木器厂、张金仔上诉请求：1、本案已经在2015年4月进行过诉讼，并经过了一审、二审判决，现在又受理此案，违反了一事不再理的原则；2、我方在合同履行中没有违约行为，一审认定违约没有事实和法律依据；3、一审判决所依据的鉴定报告超出了法院委托鉴定的范围，取样时没有通知我方人员到场，对装修的价值鉴定时认定的使用年限为15年，超过了租赁合同10年的期限。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
代国锐二审辩称：1、已经有生效判决确定了荆北木器厂、张金仔违约；2、本案是确定违约后提起的赔偿诉讼，不是一事再理；3、鉴定范围经过了双方当事人的签字确认，鉴定人员到场时通知了荆北木器厂、张金仔的人员到场，是由荆北木器厂、张金仔的人员开的门，不然我方怎么能进门？鉴定报告是公正的，一审判决事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
代国锐向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告对租赁房屋装饰装修费用、新建建筑费用及购置宾馆酒店设施设备等费用2300000元（按评估价值增减）；2、判令被告赔偿因提前解除《房屋租赁合同》给原告造成的可得利益损失1500000元；3、判令被告向原告支付违约金1000000元；4、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年3月26日，作为出租方（甲方）的被告张治明与作为承租方（乙方）的原告代国锐就座落于荆州××××国道南侧的房屋签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定，1、租赁期限：该房屋租赁期限为10年零1个月，即自2009年3月28日起至2019年4月28日止；2、租赁用途：该房屋作为酒店宾馆使用；3、租金及支付方式：该房屋2009年3月28日起至2014年3月28日止为第一期，年租金120000元，2014年3月28日起至2019年4月28日止为第二期，年租金按市价经双方协商再定，如协商未达成协议，合同终止履行，租赁期每年3月28日一次性付清年租金。4、房屋的修缮及使用：租赁期满后或因承租方责任导致退租的，依附于房屋的装修及新增建筑、购筑物归出租方所用；5、出租方违约责任的处理规定：不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租方违约金1000000元，违反本合同约定的，提前收回房屋的，应向承租方支付违约金1000000元。合同签订后，原告代国锐对该房屋按照合同约定进行了装修，经营“银亨大酒店”，租金已付至2014年3月27日。其中装修期间，在征得被告方同意的情况下，用钢构搭建了仓库、发电机房、储物间，并对主楼进行了扩建，新建了一设备间等。第一期合同到期后，因合同对第二期的租金约定不明，双方就租金价格进行了多次协商，原告最终无法接受被告方提出的年租金300000元的价格，故未能达成补充协议。2014年5月15日，被告方向原告发出《关于回收房屋的通知》，2014年5月25日，被告方以原告代国锐未交房租为由将酒店大门上锁，后原告报警。原、被告双方发生纠纷后，原告因经营酒店所购置的相关物品现存放在被告荆州区荆北木器加工厂经营场所内。
在本案审理过程中，原告代国锐向本院申请对银亨大酒店租赁房屋的装饰装修、新建建筑物及购置宾馆酒店设施设备进行评估。经与双方当事人协商，湖北智博资产评估事务所根据本院的委托于2016年11月3日作出评估结论，新建建筑物的评估净值为511800元（原值为579100元），装饰装修物的评估净值为1288100元，设备设施的评估净值为829600元。原告代国锐为此次鉴定支付评估费40000元。
同时查明，被告张治明与被告张金仔系父子关系，荆州区荆北木器加工厂系个体工商户，租赁房屋的所有权人为××区××北木器加工厂，合同签订之日荆州区荆北木器加工厂的经营者为张治明，2009年4月15日起变更经营者为张金仔。
2014年，原告代国锐曾到本院起诉，诉讼请求是：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、赔偿原告经济损失100000元整（包括工人工资18000元，设备维修19000元、花草保养3000元等直接经济损失，间接损失为支付章海波装饰装修合同的违约金60000元整）；3、本案诉讼费用由被告承担。后本院于2015年10月作出一审判决：一、解除原告代国锐与被告张治明签订的房屋租赁合同；二、原告代国锐于判决生效之日起十日内将其承租的坐落于荆州区荆北村2组318国道南侧的租赁房屋交还被告荆州区荆北木器加工厂；三、被告张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔赔偿原告代国锐经济损失38000元。一审宣判后，原告代国锐不服一审判决提起上诉。后荆州市中级人民法院于2016年4月18日作出判决，驳回上诉，维持原判；同时该份判决书还认定，荆州区荆北木器加工厂在第一期履行后大幅度涨价，其采取加锁方式阻止原告经营，造成合同不能继续履行，其行为违背公平、诚实信用原则，属于违约行为。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议全面履行合同。原告在签约后根据合同约定的租赁用途对房屋进行了装修，且实际使用了租赁房屋五年，按照合同约定，第六年的租金应在2014年3月28日支付，但因双方依照合同的约定对后五年的租金未能就价格协商一致，故双方发生争议。针对该房屋租赁合同纠纷另案生效判决书已判决解除原告代国锐与被告张治明签订的《房屋租赁合同》，故本院认为，本案的争议焦点一是合同履行过程中违约方的认定；二是原告诉请的损失如何认定；三是本案确定的损失承担主体。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告作为出租方，对租赁物享有所有权，在合同未约定第二期租金的具体金额时，虽然有权决定租赁物的价格，但该权利应该在公平、诚实信用的原则范围内合理行使，且应兼顾本案原告在第一期租赁期间为经营需要进行大额资金的投资，本院认为，原、被告在签订《房屋租赁合同》后，原告基于经营需要及约定的十年房屋租赁期，对租赁物进行建设投资，第一期租金为120000元，五年之后第二期经双方协商未能达成协议，但被告主张第二期租金价格为300000元，尽管租金上涨有其合理因素，但其主张的价格是第一期价格的2.5倍，有违市场经济活动中的常规，且双方在协商中未能达成一致的情形下，被告方采取加锁方式阻止原告经营，造成合同不能继续履行，故被告的行为违背公平、诚实信用原则，应认定被告方的行为违约。
关于争议焦点二，关于原告诉请的租赁房屋装饰装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”之规定，本案系作为出租方的被告违约导致合同解除，双方就装饰装修物无法达成一致意见，现原告作为承租人请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故本院予以支持。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。根据评估机构出具的报告，装饰装修物的评估净值为1288100元，故对该部分本院予以支持。关于原告诉请的新建建筑费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”之规定，所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”之规定，本案原告代国锐征得被告同意后，在装修过程中因自身经营需要实施用钢构搭建仓库、发电机房、储物间，并对主楼进行了扩建、新建一设备间等工程，但原、被告均没有依法申请办理建设工程规划许可证，由于双方对扩建行为在合同中没有作具体约定，未办理合法扩建手续双方均存在过错，故扩建费用应由双方按照过错分别承担，考虑到被告方系房屋所有权人和原告对上列建筑物已占有使用五年时间的实际情况，本院确定被告方承担60%的过错责任。经评估机构评估，新建建筑物的原值为579100元，故被告应承担扩建费用347460元。关于原告诉请的购置宾馆酒店设施设备，本案鉴定机构评估的项目有66项，其中部分属于可分离的装饰装修物，该部分所有权仍归原告，如原告需要拆除该类装饰装修物，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失，同时原、被告也可自行对未形成附合的装饰装修物依照意思自治原则另行协商和约定；对于其他酒店日常用品，所有权仍属于原告，原告应依照另案判决依法予以及时腾退；由于被告没有主张腾退期间发生的占有使用费，系当事人权利的处分，故本案不作评判。关于原告诉请的可得利益损失1500000元，原告对该部分没有提交充足的证据予以证实，本院不予认定。关于原告诉请支付违约金1000000元，在诉讼过程中，被告认为违约金过高应予以调整，结合本案已经确认的原告经济损失及被告方五年共收租金600000元的事实，本院根据合同的履行情况等因素酌定为200000元。关于在审理过程中原告支出的评估费40000元，根据本案案情，本院酌定被告承担24000元。综上，被告方共需向原告赔偿经济损失共计1859560元。
关于争议焦点三，本案双方签订租赁合同时，被告张治明作为荆州区荆北木器加工厂的经营者代表签名，双方发生纠纷时荆州区荆北木器加工厂的经营者已变更为张金仔且持续至今，故被告张治明在本案中不需承担责任，本案赔偿主体确定为荆州区荆北木器加工厂及其经营者张金仔。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告荆州区荆北木器加工厂、张金仔于本判决生效之日起十日内赔偿原告代国锐经济损失1859560元；二、驳回原告代国锐的其他诉讼请求。
二审中上诉人向本院提交了一份证据:征收办委托荆州市房地产评估公司对诉争房屋的评估测算表。
被上诉人的质证意见为：这不是鉴定报告，与法院委托的鉴定机构作出的鉴定报告相比，明显证明力较低，不能采信。
本院的认证意见为：该证据不是鉴定报告，不能作为认定房屋、装修及相关设施价值的证据使用。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方在2015年4月的诉讼本诉为继续履行合同，反诉为解除合同，经一审、二审判决，认定了荆北木器厂、张金仔违约而解除了合同，本案诉讼为合同解除后的赔偿事宜，不属于重复诉讼的情形。一审法院就鉴定范围对双方进行了询问并签字确认，虽然与委托函不一致，但双方在询问笔录上的陈述为当事人的真实意思表示，应当以该询问笔录为准，故湖北智博资产评估事务所于2016年11月3日作出鉴定评估结论的鉴定范围没有超过当事人的申请。鉴定过程中相关笔录、绘图有荆北木器厂、张金仔相关人员签名，可以认定已经通知其到场。双方约定的租赁期限为10年、十年后装饰装修归荆北木器厂、张金仔所有，鉴定评估报告认定使用了3.17年，但以15年为基数计算成新率，不符合合同的约定，应当以合同约定的十年为基数计算成新率，即（10-3.17）÷10=68.3%，装饰装修价值本院核算为：评估原值164.56万元×成新率68.3%=112.4万元。荆北木器厂、张金仔应向代国锐赔偿共计112.4万元+20万元+2.4万元+347460元=1695460元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三十三条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销荆州市荆州区人民法院(2016)鄂1003民初1162号民事判决；
二、荆州区荆北木器加工厂、张金仔于本判决生效之日起十日内赔偿代国锐经济损失1695460元；
三、驳回代国锐的其他诉讼请求。
二审案件受理费21536元，由荆北木器加工厂、张金仔负担20000元，代国锐负担1536元。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一八年一月三十日
书记员 程 瀛