海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终421号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终421号
上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘应伟，男，1965年2月20日出生，汉族，吉林省白山市人，自由职业，现住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：代建中，海南卫伦律师事务所律师。
上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人刘应伟商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1267号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广华公司上诉请求：撤销（2017）琼9007民初1267号民事判决，改判驳回刘应伟的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由刘应伟负担。事实和理由：1.广华公司不存在逾期交房的事实。合同第六条约定，购房款分三期支付，最后一笔购房款刘应伟应在2013年5月30日前支付，但刘应伟直到2015年4月17日才支付完最后一笔购房款，广华公司于2015年4月18日将房屋交付给刘应伟使用。可见，广华公司并不存在逾期交房的事实。2.刘应伟逾期交房违约金的诉请已经超过两年诉讼时效。双方约定2013年5月30日前交房，刘应伟应在2015年5月29日前起诉。3.只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院对广华公司提出的租金评估鉴定申请，未予以许可，而是判决广华公司按照日万分之二点七向刘应伟支付逾期交房违约金，一审法院计算违约金的标准既不合法，也不合理。4.广华公司不存在逾期办理产权登记及房地产权属证书的事实，一审法院认定广华公司逾期办证并判决支付违约金明显错误。因刘应伟未及时缴交办理房产证税费，才导致广华公司不能按时递交办证资料办理房产证，根据合同约定，广华公司不存在逾期办证的违约事实，无需承担任何责任。一审法院已认定刘应伟未缴纳相关税费，且不支持刘应伟主张要求广华公司为其办理商品房产权登记备案及房地产权属证书的诉讼请求，却判决广华公司向刘应伟支付逾期办证违约金，完全自相矛盾。
刘应伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。
刘应伟向一审法院起诉请求：1.判令广华公司向刘应伟支付逾期交房的违约金44675.47元；2.判令广华公司将“东方·碧海云天”小区第F9栋5层501房屋办理权属登记的资料提供给产权登记机关，并为刘应伟办理房地产权属证书；3.判令广华公司向刘应伟支付逾期办证的违约金2405.01元。
一审法院认定事实2012年2月14日，刘应伟与广华公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一、三、四条约定，刘应伟向广华公司购买由广华公司开发的××区房屋，面积52.76平方米，商品房单价4558.39元，总价款共计240501元；合同第六条第2项约定刘应伟于2012年2月14日签订《商品房买卖合同》并支付商品房总价款30%，即72150元，2012年7月30日商品房达封顶时支付商品房总价款90%，即216450元，2013年5月30日商品房达交房时支付商品房总价款100%，即240501元；合同第八条约定广华公司应当在2013年5月30日前将综合验收合格的商品房交付给刘应伟使用；合同第十一条第一款约定商品房达交付条件后，广华公司应当书面通知刘应伟办理交付手续。合同第十五条约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案。2015年4月17日，刘应伟给付最后一笔购房款168351元。2015年4月18日，广华公司将商品房交刘应伟使用。涉案商品房竣工验收日期为2015年2月1日。截止2015年4月18日广华公司逾期交房共计688天。广华公司至今尚未为刘应伟办理房地产权属证。刘应伟所购买的××区号房现由刘应伟居住。刘应伟主张要求按日万分之二点七标准计算违约金。
一审法院认为，刘应伟与广华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应诚信守约，严格履行合同义务。关于广华公司是否构成违约问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定广华公司应于2013年5月30日前将综合验收合格的商品房交付给刘应伟使用，可广华公司到2015年4月18日才办理交接手续，将商品房交付刘应伟使用，广华公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即如果合同中对逾期交房违约损失如何认定未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本院根据双方合同的履行情况、广华公司的过错程度、结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理。根据合同第九条约定，逾期交房的，广华公司按日向刘应伟支付已交付房款的违约金，因此，广华公司应承担的逾期交房违约金：已付购房款72150元自2013年5月30日起至2015年4月18日止（688天），违约金为13402.58元（72150元×688天×0.00027=13402.58元）；刘应伟主张逾期交房违约金44675.47元，已超出上述计算范围，超出部分不予支持。广华公司未按约定为刘应伟办理商品房产权登记，构成违约，应承担违约责任，按合同约定按刘应伟已付购房款金额的1%向刘应伟支付违约金，即广华公司应支付逾期办理产权登记的违约金2405.01元（240501元×1%=2405.01元）。综上，广华公司应向刘应伟支付的违约金共计为15807.59元。广华公司辩解称其没有逾期交付商品房及无逾期办证，不存在违约，不应承担任何责任，但因无法提供相关证据证明其主张，辩解理由不成立，该院不予采纳。关于刘应伟主张要求广华公司为其办理商品房产权登记备案及房地产权属证书的诉讼请求，刘应伟未提供证据证明广华公司已经具备办理权属登记的相关手续，且广华公司辩称刘应伟未缴纳相关税费，故刘应伟该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向刘应伟支付违约金15807.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488.51元，由东方广华实业有限公司负担171元，刘应伟负担317.51元。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一、广华公司是否存在逾期交房的违约行为；二、本案是否逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效；三、逾期交房违约金如何确定计算标准；四、广华公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
一、关于广华公司是否存在逾期交房的违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第八条约定，广华公司需达到交房条件时，刘应伟才履行最后一笔购房款的支付。广华公司在约定的2013年5月30日前交房条件未成就，未能按约定时间交房。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，刘应伟未在2013年5月30日支付最后一笔房款并不构成违约。刘应伟于2015年4月17日才支付最后一笔购房款，是广华公司逾期交房所致，其并没有违反合同约定，不存在过错和违约。相反，广华公司至2015年4月17日才交房，其已构成违约行为。
二、本案逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2013年5月30日向刘应伟交付房屋，但实际交房时间是2015年4月18日。广华公司逾期交房的违约行为从2013年5月30日起，一直持续至2015年4月18日交房才结束，故本案诉讼应从2015年4月18日起算。广华公司上诉称，诉讼时效应从2013年5月30日起算，刘应伟应在2015年5月29日前起诉，故刘应伟的起诉明显超过诉讼时效。本院认为，参照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的立法本意精神，本案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时，需要每二年提起一次诉讼，这不仅增加购房者的维权成本，浪费司法资源，同时对违约者有利，有悖公平原则。一审法院认为其诉讼时效应从交房之日起计算，符合法律规定，刘应伟于2017年4月17日向法院起诉，并未超过二年诉讼时效的法律规定，广华公司主张刘应伟的诉请已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于逾期交房违约金如何确定计算标准的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了刘应伟对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，结合双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，以及东方市租用同地段同类型房屋租金情况，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并不过高，符合法律规定。
四、广华公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。根据双方合同第十五条约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案。广华公司于2015年4月18日交房给刘应伟，根据约定应当在交房之日后的365日办理产权登记备案，但广华公司至今尚未完成此项备案工作。广华公司诉称，因刘应伟未及时缴交办理房产证税费，才导致广华公司不能按时递交办证资料办理房产证，其不应承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。广华公司未能举证证实，刘应伟未缴交税费是其不能完成备案的决定性因素。经查，广华公司至今未向刘应伟开具购房发票，未开具发票则广华公司未向国家交纳相关税费，且涉案房屋尚未通过相关验收，从而导致无法办理产权登记备案及取得房地产权属证书，其主要原因在于广华公司。根据双方合同约定，办理产权登记备案是广华公司的义务，其未在约定时间内完成，构成违约行为，应按已付款的1%向刘应伟支付违约金。
综上，上诉人广华公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195.19元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天琳
审判员 何昌恩
审判员 张模金
二〇一八年五月二十四日
书记员 王圣忠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。