＼n山东省荣成市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2010）荣民初字第588号＼n原告谢晓，居民。＼n委托代理人夏莉，山东正原律师事务所律师。＼n委托代理人徐书泽，山东正原律师事务所律师。＼n被告荣成医药有限公司（组织机构代码证号：16685215-8），住所地荣成市沿河北街302号。＼n法定代表人周信钦，执行董事。＼n委托代理人孙晓鸣，山东东方未来律师事务所律师。＼n原告谢晓与被告荣成医药有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢晓及其委托代理人夏莉、徐书泽与被告荣成医药有限公司委托代理人孙晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告谢晓诉称，2004年3月9日，我与荣成市医药公司签订了房屋买卖合同，合同签订后，我支付了对价，荣成市医药公司于2004年12月31日将房屋交付我使用至今。2008年10月，荣成市医药公司改制后直接更名为被告，荣成市医药公司及被告的工商登记材料中荣成医药有限公司的法定代表人周新钦签署证明“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担”。2009年7月21日，荣成市国有资产管理局向荣成市房管局出具了《关于办理荣成市医药公司房产过户的函》：“荣成市医药公司于2007年9月在山东产权交易中心出让，全部资产由威海华羽集团出资购买，并设立荣成医药有限公司，原荣成市医药公司的产权一并过户到荣成医药有限公司名下”。为此，包括涉案房屋在内的建筑物的房屋所有权无偿由荣成市医药公司过户至荣成医药有限公司名下。同时，荣成医药有限公司取得了项下的出让土地使用权。我认为既然荣成医药有限公司承担了荣成市医药公司的全部债权债务，那自然要承担荣成市医药公司的合同义务；既然荣成市医药公司负有将涉案房屋过户至我名下的合同义务，那该合同义务自然转移至荣成医药有限公司。我与荣成市医药公司的房屋买卖合同符合最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条规定的情形，即合同已成立、尚需等待申请批准，而涉案房屋所占用的土地使用权已于2009年由划拨变性为出让，我与荣成市医药公司的房屋买卖合同也因此有效，将涉案房屋过户至我名下的条件已完全成就，荣成医药有限公司应当履行此义务。故诉至法院，请求判令被告协助办理所购房产产权过户手续。＼n被告荣成医药有限公司辩称，1.原告无权要求我方履行合同，原告依据其与荣成市医药公司签订的房屋买卖合同，且起诉要求我方为其办理房屋过户手续，系被告主体不适格。因为涉案房屋的卖方系国有企业荣成市医药公司，其尚未注销，其民事主体资格依然存在，故依据合同相对性原则，原告要求我方履行合同不当。2.抛开我方主体不适格问题，原告的诉讼请求也不能成立。⑴原告要求房屋过户的前提不存在。按照再审判决的逻辑，因国资局不曾将诉争房屋出卖给华羽集团，我方虽然持有诉争房屋的权属证书，但并非合法的所有权人，并无权要求原告返还房屋，如果是这样，那是否意味着我方所取得的房屋权属证书是无效的。而原告要求我方过户的前提首先是我方持有的权属证书是合法有效的，那么按照再审判决的逻辑，原告要求我方过户的前提不存在。另一方面，我方通过参加法定的招拍挂程序，取得了包括诉争房屋在内的整栋综合楼占有范围内的国有划拨土地使用权。而原告购买的是划拨土地上的房屋，本身并不包括出让土地使用权，故原告无权强制我方转让出让土地使用权，而没有土地使用权，原告要求房屋过户的前提也不存在。⑵涉案合同系无效合同，不存在履行问题。即使省高院再审认定合同效力待定，而按照合同法第五十一条规定，效力待定的合同要确定效力，需要权利人的追认，未经权利人的追认无法得到补正，合同自然无效。⑶我方已取得整体房屋所有权，而原告所购房屋不足90平方米，只有全部房屋建筑面积的百分之一，我方处于整体经营考虑，即使合同有效，也不同意继续履行合同，而要求解除合同，同时承担违约责任。故请求依法驳回原告起诉或诉讼请求。＼n经审理查明，2010年7月27日，荣成医药公司以返还原物为案由诉至本院，请求谢晓返还所购荣成市沿河北街300号楼北头第二个一层门市房，案号为（2010）荣民初字第492号。同时随后谢晓以荣成医药公司为被告，请求荣成医药有限公司协助办理所购诉争房屋的产权手续。因（2010）荣民初字第492号案件的审理结果与本案有利害关系，故本院对（2010）荣民初字第492号案查明并依法作出判决，谢晓不服判决提出上诉，本院同时对本案作出中止审理的裁定。其查明的案情为：2004年3月9日，荣成市医药公司与谢晓签订房屋买卖合同，合同约定，谢晓以90万元的价格购买荣成市医药公司所有的位于荣成市沿河北街300号（即原荣成市荣兴路15号商品房一楼一单元）房产一幢，在合同签订之日谢晓向荣成市医药公司预付房款54万元，在合同生效30日内再付20%的房款，即18万元；第三次付款交付使用时付9万元，余款待办好产权证时付清；荣成市医药公司必须于2004年12月31日将上述房屋正式交付谢晓，并协助谢晓办理房屋产权移交手续，交易费用由谢晓负担；荣成市医药公司保证上述商品房权属清楚，若发生与公司有关的权属纠纷或债权、债务，均由公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给谢晓造成的经济损失由医药公司负责赔偿。合同签订后，谢晓分别于2004年3月9日付房款10万元、3月19日付房款44万元、7月7日付房款18万元、12月22日付房款5万元，2005年11月28日付房款5万元，2007年7月30日付房款1万元，共计83万元。荣成市医药公司于2004年12月31日前将本案诉争房屋交付谢晓使用至今。＼n2007年8月28日荣成市人民政府就荣成市医药公司改制问题召开会议，进行专题研究。专题会议纪要如下：荣成市医药公司成立于1956年，原隶属于威海医药公司，2007年3月经威海市政府批准，将企业人员、资产、债权、债务下放给荣成市政府管理。企业现有职工117人，建筑面积5828平方米，土地账面价值36.3万元，建筑物及其他固定资产账面价值894万元。截止到2007年3月9日经荣成市国资局交接审计，该企业资不抵债65.7万元。按照威海市政府的统一要求，由荣成市国资局责成荣成市志诚会计师事务所对该企业资产进行综合评估，结果如下：企业总资产2536.4万元（含土地评估值），总负债1343万元（银行抵押贷款400万元），企业净资产1193.4万元。其中已出售的四户门市房（包括本案诉争房屋），建筑面积960平米，价值487万元，列入固定资产账目中，收取上述四户房屋的房款383万元，列入预收账款。资产处置及接收企业安置职工的方案，根据荣成市政府第47次常务会议精神确定方案如下：1、荣成市医药公司现有净资产1193.4万元，由市国资局按程序委托中介机构依法公开向市内外有信誉的大中型企业整体转让，从转让价款中，将欠付职工的各项款项划拨至市公有资产经营公司专用账户，由市重组办牵头，会同劳动局、公有资产经营公司据实核发，剩余款项全部上缴财政。2、新企业要按照公司法设立新的有限责任公司，规范公司的法人治理机构，独立承担民事责任。＼n2007年7月，荣成市医药公司根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，经荣成市国有资产管理局转让企业的全部产权，并确认了企业资产评估结果，根据《山东省国有产权交易办法》的规定，荣成市医药公司的产权转让通过山东省产权交易中心公开挂牌，以拍卖的方式实施。2007年9月，投资人山东华羽集团有限公司在山东省产权交易中心通过拍卖程序取得了荣成市医药公司100%的国有产权，与国资局签订了（2007）年（051）号产权交易合同，支付转让价款1193.43万元，取得了鲁产权鉴字第167号产权交易凭证。产权交易合同中约定：1.出让方将持有的荣成市医药公司100%国有产权有偿转让给受让方，转让标的尚未做过任何形式的担保，包括但不限于在该产权上设置质押或任何影响产权转让或股东权利行使的权利或义务。转让标的也未被任何有权机构采取查封等强制措施。2.债权、债务处理方案，受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业继续承接原有债权、债务，及或有负债。＼n2008年12月27日，山东华羽集团有限公司作为发起股东制定了荣成医药有限公司的公司章程，委派周信钦任公司执行董事兼法定代表人，委派王瑛为公司监事。2008年12月1日，山东华羽集团有限公司出资100万元人民币向荣成市工商局申请设立荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦向荣成市工商局出具债权债务落实证明一份，承诺荣成市医药公司所有债权债务由改制后荣成医药有限公司承担。2008年12月8日，荣成市工商管理局颁发了荣成医药有限公司的营业执照，公司类型为有限公司。＼n2008年11月份，荣成市人民政府同意将已回收的荣成市医药公司的土地使用权（包括涉案房屋所占用的土地）对外拍卖出让，2008年12月25日，荣成市国土资源局举行该地块国有建设用地使用权拍卖出让活动，荣成医药有限公司以8853862.50元的出让价款取得了上述土地使用权，并与荣成市国土资源局签订了国再建设用地使用权出让合同，并于2009年5月21日取得了涉案房屋的国有土地使用权。2009年7月21日，荣成市国有资产管理局向荣成市房管局出具了关于办理荣成市医药公司房产过户的函，内容如下：荣成市医药公司于2007年9月在山东产权交易中心挂牌出让，全部资产由山东华羽集团出资购买，并设立荣成医药有限公司。原荣成市医药公司的产权一并过户到荣成医药有限公司名下。后原告以国资局确认的评估价格作为对价，缴纳了房屋契税，并于2009年9月22日取得了包括涉案房屋在内的房屋所有权证。＼n另查，2006年荣成市医药公司将其所有的房产办理2006000561号、20××63号房权证，其中20××63号房权证中所包括的房产即谢晓等四名购房人所购房产面积之和，但产权人为荣成市医药公司。2008年荣成市医药公司经过挂牌拍卖，荣成医药有限公司成立后，通过土地招拍挂程序取得土地使用权，办理了土地出让手续并取得了相关房屋产权，遂将上述两处房产证变更为20097362号、20××63号房权证。其中，20××63号房权证所登记的房产即谢晓等四名购房人所购买的。此后，荣成医药有限公司再次将上述两证合并办理了20××32号房权证。现对谢晓所购房屋的产权产生争议，为此荣成医药有限公司诉至本院，请求谢晓返还所购楼房。本院于2010年12月29日作出判决，判决谢晓与本判决生效后十日内将其所购门市房返还给荣成医药有限公司，谢晓不服提出上诉，经二审法院审理认为，一、荣成市医药公司向谢晓转让诉争房屋时，该房屋项下土地的性质为国有划拨土地，诉争房屋买卖合同因涉及到国有划拨土地使用权的转让，且转让该划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准而无效，但在原审诉讼前诉争房屋项下的土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，诉争房屋买卖的违法行为已消除，根据合同效力补正制度，该合同已由无效合同变为有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。原审法院认定诉争房屋买卖合同无效属适用法律错误。二、诉争房屋在转让给谢晓后，又作为荣成市医药公司资产的一部分转让给华羽集团，而华羽集团并未作为诉争房屋的所有权人，且荣成医药有限公司与华羽集团系分别具备法人资格的不同民事主体，其主张华羽集团的相关权利，本院不予审理。荣成医药有限公司与荣成市医药公司签订房屋买卖合同系为办理房屋变更登记手续，二者就诉争房屋并不存在真实的房屋买卖，故荣成医药有限公司不能作为一房数卖中取得房屋所有权的后买受人要求谢晓返还房屋。三、荣成医药有限公司作为华羽集团出资设立的法人企业，其基于华羽集团的承诺继续承接原有荣成市医药公司全部债权、债务，该承诺对荣成市医药有限公司具有约束力，荣成市医药有限公司应当按照该承诺履行义务。故荣成市医药公司与谢晓签订的房屋买卖合同合法有效的情况下，其理应按照合同规定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。荣成市医药公司已向谢晓交付了房屋，荣成市医药公司虽已成为房屋的产权人，但其应继续履行诉争房屋买卖合同义务的前提下，没有事实和法律依据要求谢晓返还诉争房屋。综上三项理由，故威海中院依法撤销（2010）荣民初字第492号民事判决，同时驳回荣成医药有限公司要求谢晓返还所购门市房的诉讼请求。二审判决作出后荣成医药有限公司不服二审判决，向山东省高级人民法院提起申诉，山东省高级人民法院作出（2012）荣民提字第250号民事裁定提审本案。省高院认为：一、荣成医药有限公司要求谢晓返还房屋的诉请不应支持。理由1.荣成市医药有限公司取得土地产权，只是支付土地出让金，而未支付房屋对价。2009年7月23日，虽然荣成市医药公司与荣成医药有限公司签订涉案房屋买卖合同，亦约定房屋价款及付款时间，但实际上荣成医药有限公司未向荣成市医药公司付款，只是为办理变更手续。2.2007年9月华羽集团在购买荣成市医药公司产权时，《荣成市医药公司资产评估报告》中记载“荣成市医药公司于2004年与谢晓、张庆民……签订售房合同，将公司新建综合楼的4户门市房出售，合同价款514.61万元，已收取房款383万元，由于至今尚未办理房权过户手续，本次评估中，仍将这4户门市房列入改制……。”该报告说明涉案房屋的买卖合同是真实的，已经成立，其效力待定，对此状况及风险责任荣成医药有限公司是知情的。3.在评估报告中的账目处理上将收取房款列入预收账款，记账方式显示一是将四户门市房已出售，收取了房款，但未办理过户手续。二是华羽集团支付的购买产权的价款中不包括涉案房屋的价款。4.荣成医药有限公司取得本案诉争房屋的产权证，但只交付了土地出让金，而未支付涉案房屋的价款。5.华羽公司与荣成市国资局签订了产权交易合同，第六条约定“受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业承接原有债权、债务及或有债务。”依据该约定荣成市医药公司向工商局申请变更登记，变更为荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦签署的证明：“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担。”基于此，荣成医药有限公司应履行其约定的义务。荣成医药有限公司主张荣成市医药有限公司与荣成医药有限公司是无关联的独立法人机构，其理由不能成立。综上，谢晓占有涉案房屋是基于2004年3月9日与荣成市医药公司签订的售房合同书，谢晓支付了约定的对价，占有使用房屋至今，该合同已经成立。故威海中院处理结果正确，省高院作出（2012）荣民提字第250号判决，维持威海市中级人民法院（2011）威民一终字第248号民事判决。＼n以上事实，有原、被告的陈述，（2011）威民一终字第248号民事判决书、（2012）鲁民提字第250号民事判决书等证据在案为凭。＼n本院认为，依照合同法的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案华羽集团出资设立的企业法人荣成医药有限公司，其基于华羽集团与荣成国资局签订的产权交易合同中关于该集团承诺荣成市医药有限公司继续承接原有债权、债务的约定，并向工商机构出具了相关承诺，该承诺对荣成医药有限公司具有约束力，故其应当按照该承诺履行义务。荣成医药有限公司承接的荣成市医药公司的债务包括合同之债，在荣成市医药公司与谢晓签订的诉争房屋买卖合同成立、有效的情况下（应当说明的是，该房屋买卖合同根据合同效力补正制度，已由效力待定合同转变为有效合同），其理应按照该合同约定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。现荣成市医药公司已向谢晓交付了房屋，但其房屋产权登记在荣成医药有限公司名下，现原告请求荣成医药有限公司协助办理过户手续符合法律规定，理由正当，应予支持。被告荣成医药有限公司辩称理由于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：＼n被告荣成医药有限公司于本判决生效后三十日内协助原告谢晓办理荣成市沿河北街300号房屋产权过户手续，将上述产权过户至谢晓名下。＼n案件受理费12800元，由原、被告各负担6400元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。＼n审判长鞠海峰＼n人民陪审员岳天信＼n人民陪审员宋保成＼n二〇一三年十一月二十八日＼n书记员马涛