浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初1271号
原告：中国银行股份有限公司乐清市支行。
负责人：张赟，该支行行长。
委托代理人：徐庆，浙江航英律师事务所律师。
被告：卓剑辉。
被告：郑丽萍。
被告：赵章光。
被告：杨乐钧。
被告：黄星。
被告赵章光、杨乐钧、黄星共同委托代理人：张付钢、郑捷峰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司乐清市支行与被告卓剑辉、郑丽萍、赵章光、杨乐钧、黄星金融借款合同纠纷一案，原告于2016年2月18日向本院提起诉讼。诉请：1、判令被告卓剑辉、郑丽萍立即共同偿还原告借款本金455992.48元及（至2016年1月4日为20353.87元）、罚息（截至2016年1月4日为3856.98元，后以455992.48元为基数从2016年1月5日起按年利率8.085%计算至判决确定的履行之日止）、复利（复利截至2016年1月4日为726.35元，后以20353.87元为基数从2016年1月5日起按年利率8.085%计算至判决确定的履行之日止）；2、判令被告卓剑辉、郑丽萍以其共有的坐落于乐清市乐成街道银河花园12－15幢1层1××室的房产对上述第1项的债务承担抵押担保责任，原告有权以该抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、判令被告赵章光、杨乐钧、黄星对上述第1项的债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。现已审理终结。
被告赵章光、杨乐钧、黄星答辩称：根据《物权法》第176条的规定，要求先实现抵押物权的担保，不足部分由担保人承担。
本院经审理认定，2008年1月15日，原告作为贷款人，被告卓剑辉作为贷款人和抵押人，被告郑丽萍作为抵押人，温州章光房地产开发有限公司作为保证人，签订编号为2008年商字010009号《购房借款合同》，合同约定：1、贷款金额为130万元，贷款期限为120月，自2008年1月15日起至2018年1月15日止，贷款利率为在人民银行规定的基准利率基础上上浮10％执行，即确定月利率为7.1775‰，贷款期限在一年以上时，利率调整方式为在次年1月1日开始调整；2、还款方式为等额本息还款法，每月归还本息之和16196.81元，还款日为每月8日，如放款日与还款日不对应，首期、末期还款金额按实际天数计算，如遇基准利率调整，还款金额按本合同约定作相应调整；3、借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；4、如借款人未按合同约定归还贷款本息，贷款人有权对逾期贷款本息自逾期之日起按合同约定贷款利率上浮50%计收罚息，若遇合同约定的贷款利率调整，则分段计收罚息；5、温州章光房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等，保证期间为自本合同借贷条款签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止；6、被告卓剑辉、郑丽萍自愿将其有权处分的坐落于银河花园12－15幢1层1××号的房产抵押给原告，作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任，抵押期限为2008年1月15日至2018年1月15日，双方于2008年1月15日办理了预购商品房抵押登记证明书。2007年12月26日，被告郑丽萍向原告出具《共同还款承诺书》，自愿作为连带共同债务人对借款人卓剑辉与原告签订的编号为2008年商字010009号借款合同项下的全部债务承担连带共同还款责任。
合同签订后，原告于2008年1月16日依约放贷，但被告卓剑辉自2015年5月8日起已连续3期未按时还款。依照合同约定，原告于2016年1月4日向被告卓剑辉送达了贷款提前到期通知书，宣布贷款于2015年12月29日提前到期。截止2016年1月4日，被告尚欠原告贷款本金455992.48元、利息20353.87元、罚息3856.98元、复利726.35元。
另查明，坐落于乐清市乐成街道银河花园12－15幢1××室的房产（原有地址为乐成镇梅溪路1×－1×号；商品房买卖合同地址：银河花园鸣阳路、梅溪路交叉口编号×1号、×2号）所有权者为被告卓剑辉，房产登记核准时间为2014年7月15日，当时登记产权人为温州章光房地产开发有限公司，该房最早被本院在2012年12月18日以（2012）温乐商初字第1162-1号民事裁定书查封，至今尚在查封状态。故至今无法办理正式的抵押登记。温州章光房地产开发有限公司于2015年9月22日办理了注销登记，清算报告上全体股东承诺，遗留问题和法律责任的承担应由全体出资人按出资比例分配或承担，全体清算组成员及全体股东为赵章光、杨乐钧、黄星。原告与被告签订《购房借款合同》时未对实现担保物权的情形进行约定。
本院认为，原告与温州章光房地产开发有限公司、被告卓剑辉、郑丽萍签订的《购房借款合同》及被告郑丽萍向原告出具的《共同还款承诺书》是各方的真实意思表示，依法有效，本院予以认定。涉案房产已办理了预购商品房抵押权预告登记，但此后在合同履行过程中，该房屋被法院查封，导致未能办理正式抵押登记手续，在客观上不存在归责于抵押权人即原告怠于行使权利的情形，故现抵押债权尚未消灭，因此，被告卓剑辉应承担抵押担保责任。原告的第一、二项诉讼请求符合法律规定，予以支持。原告的第三项诉讼请求要求被告赵章光、杨乐钧、黄星对第一项的债务承担连带保证责任，本院认为，温州章光房地产开发有限公司已办理了注销登记，全体股东承诺对公司遗留问题承担法律责任，原告有权向全体股东即赵章光、杨乐钧、黄星主张权利，但因原告与各方签订《购房借款合同》时对实现担保物权的情形未进行约定，根据物权法的规定，债权人应当先就债务人的抵押物实现担保债权。被告卓剑辉、郑丽萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法予以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卓剑辉、郑丽萍共同偿还原告中国银行股份有限公司乐清市支行借款本金455992.48元、利息20353.87元、罚息（截止2016年1月4日为3856.98元，从2016年1月5日起以本金455992.48元为基数按年利率8.085%计算至判决确定的履行之日止）、复利（截止2016年1月4日为726.35元，之后以20353.87元为基数从2016年1月5日起按年利率8.085%计算至判决确定的履行之日止）。款限本判决生效后十日交本院虹桥法庭转付。
二、若被告卓剑辉、郑丽萍未能在上述期限内履行第一项债务，则原告中国银行股份有限公司乐清市支行对被告卓剑辉名下的坐落于乐清市乐成街道银河花园12－15幢1××室的房产（原有地址为乐成镇梅溪路1×－1号；商品房买卖合同地址：银河花园鸣阳路、梅溪路交叉口编号为×1号、×2号）在拍卖、变卖后所得价款对上述第一项债务享有优先受偿权；
三、被告赵章光、杨乐钧、黄星对上述第一项的债务在原告实现第二项的抵押权后，不足部分由赵章光、杨乐钧、黄星承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告卓剑辉追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司乐清市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8514元，由被告卓剑辉、郑丽萍、赵章光、杨乐钧、黄星承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 銮
人民陪审员 朱乐儒
人民陪审员 施长挺
二〇一六年七月二十一日
代书 记员 林伟强