广东省深圳市中级��民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终4756号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶显红，男，汉族，1966年11月22日出生。
委托代理人：王增华，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾祥辉，男，土家族，1985年6月26日出生。
委托代理人：徐建，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中超房地产经纪有限公司。
法定代表人：张德勤。
委托代理人：丁鸿坤，男，汉族，1986年12月28日出生，系公司员工。
上诉人叶显红与被上诉人曾祥辉、原审第三人深圳市中超房地产经纪有限公司（以下简称中超房地产经纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受���后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾祥辉起诉请求判令：1、叶显红继续履行与曾祥辉签订的编号为0880848的《二手房买卖合同》，协助将位于深圳市南山区玉泉路南山汇金家园X栋X号房产过户至曾祥辉名下；2、叶显红承担违约责任，依涉案房产总成交价为基数按日万分之五（即每日1160元）向曾祥辉支付延期过户的违约金（违约金自2015年5月21日起计算，计至叶显红协助完成过户之日止，暂计至2015年6月20日为34800元）；3、叶显红承担本案诉讼费用（含诉讼费、财产保全费等）。
叶显红反诉请求判令：1、解除双方签订的编号为0880848的《二手房买卖合同》；2、曾祥辉赔偿叶显红违约金46.4万元；3、曾祥辉承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区马家龙工业区玉泉路北的南山汇金家园X栋X单元X房，建���面积为61.8平方米，于2003年10月17日登记至叶显红名下。
2015年3月30日，曾祥辉（买方）与叶显红（卖方）签订编号为0880848号的《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案的汇金家园X栋X单元X房转让给买方，转让价款为232万元，签约当日支付定金2万元，合同生效后2日内再向卖方支付定金4万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年5月8日（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行出具的贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账户或其它第三方监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三日内（含当日）补足；在买方按照本合同上述约定将楼款一次���支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月21日；涉案房产没有设定抵押状态，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后2日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；涉案房产有租约，租期到2015年7月30日止，月租金为3100元；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让总价款20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还定金；及其它内容。该合同买方处由曾祥辉的代理人张德勤签署。同日，双方签订了《房地产证登记价格确认书》、《地址确认书》等，确认叶显红的地址为深圳市宝安国际机场信息大楼XX室。同日，叶显红出具收到定金2万元的收据。2015年3月31日，叶显红出具收到定金4万元的收据。叶显红和中超房地产经纪公司均确认叶显红实际收到定金4.5万元，余款5000元作为押金托管在中超房地产经纪公司处，剩余1万元叶显红同意作为差价由中超房地产经纪公司扣取。
2015年4月28日，曾祥辉（乙方）、叶显红（甲方）、中国农业银行股份有限公司海王支行（丙方）签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方管理资金50万元。同日，曾祥辉将监管资金转入监管账户。2015年5月15日，曾祥辉向中超房地产经纪公司转账13万元。中国农业银行股份有限公司海王支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺就涉案房产的交易向曾祥辉发放贷款163万元。
原审庭审中，曾祥辉和中超房地产经纪公司陈述该承诺函系2015年5月20日出具，曾祥辉和中超房地产经纪公司提前得知银行审批的贷款额度，故提前补齐差价，该13万元仍在中超房地产经纪公司处；曾祥辉和中超房地产经纪公司通知叶显红去签收曾祥辉补交的购房款、领取银行贷款承诺函，叶显红拒不签收和领取。叶显红认可中超房地产经纪公司于5月20日告知其贷款承诺函已经下达，5月20日当天，叶显红也打电话告知中超房地产经纪公司不同意曾祥辉用造假的二手房买卖合同申请银行按揭；叶显红没有接到签收补足购房款的通知，直到5月28日，叶显红才发现曾祥辉首付款不够；6月6日，叶显红发短信给曾祥辉告知其已经违约了。
2015年5月28日、6月9日，曾祥辉和中超房地产经纪公司分别向叶显红发函，催告叶显红到银行领取贷款承诺函并配合过户。上述函件均通过EMS邮寄至叶显红确认的送达地址，叶显红认可收到5月28日的函件，没收到6月9日的函件。2015年6月17日，叶显红在报纸上刊登声明，涉案房产证遗失作废。中超房地产经纪公司确认该房产证在中超房地产经纪公司处。
叶显红提交了光盘及文字整理稿，拟证明直至2015年5月19日，叶显红仍然正常在履行合同义务，询问银行承诺函是否已经下达；5月20日，叶显红去银行咨询，发现曾祥辉及中超房地产经纪公司提交虚假的《二手房买卖合同》向银行申请贷款；曾祥辉于2015年6月2日未按照双方合同约定向资金监管银行账户补足差额13万元，而是要求将13万元转为定金。曾祥辉对上述证据不予认可。
原审庭审中，曾祥辉表示，愿意一次性付款购买涉案房产。曾祥辉、叶显红均不申请调低违约金。
2015年12月9日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，曾祥辉家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
原审法院认为，曾祥辉、叶显红签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
合同约定，买方须向卖方支付定金6万元，并于2015年5月8日（含当日）前监管首期款、申请银行按揭贷款；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于三日���（含当日）补足。本案中，曾祥辉依约支付了定金，于2015年4月28日监管了首期款50万元，银行于2015年5月20日出具了贷款额度为163万元的贷款承诺函，曾祥辉也已于2015年5月15日向中超房地产经纪公司刷卡13万元补足了购房款差额，至此，曾祥辉支付购房款的义务已全部履行完毕。至于叶显红认为曾祥辉提交了虚假的二手房买卖合同申请银行按揭；叶显红不同意曾祥辉补足的购房款作为定金签收，故拒绝履行合同的抗辩，原审法院认为，第一，曾祥辉提交的按揭贷款申请资料已通过银行审查，银行已出具贷款承诺函；第二，合同并未明确约定补足的款项应监管至银行，曾祥辉将补足的13万元购房款刷卡支付至中超房地产经纪公司处，且中超房地产经纪公司也通知叶显红签收，并不违反合同的约定。原审法院认为，曾祥辉已履行其支付购房款的义务，叶显红通过出售涉��房产获取购房款的合同目的已完全可以实现，叶显红不配合曾祥辉办理过户手续，已构成违约。对于叶显红要求解除合同并由曾祥辉赔偿违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于曾祥辉要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于合同的继续履行，因涉案房产未设置抵押，曾祥辉应于本判决生效之日起三十日内一次性向叶显红支付剩余购房款226万元（其中曾祥辉补足的购房款13万元在中超房地产经纪公司处，由中超房地产经纪公司迳行向叶显红支付）；叶显红应于曾祥辉付清购房余款之日起三个工作日内配合曾祥辉办理涉案房产登记至曾祥辉名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由曾祥辉、叶显红依照合同约定承担；叶显红应于涉案房产产权过户至曾祥辉名下及曾祥辉付清除交楼押金之外的购房余款之日起三个工作日内将涉案房��交付曾祥辉；中超房地产经纪公司应于叶显红交房并结清相关物业管理等费用后将叶显红托管的交楼押金5000元支付叶显红。对于曾祥辉要求叶显红支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，叶显红应于本判决生效之日起十日内向曾祥辉支付违约金，违约金按购房款232万元日万分之五的标准，从2015年5月21日起计至涉案房产转移登记至曾祥辉名下之日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶显红继续履行与曾祥辉签订的编号为0880848号的《二手房买卖合同》，具体包括：1、曾祥辉应于本判决生效之日起三十日内一次性向叶显红支付剩余购房款226万元（其中曾祥辉补足的购房款13万元在中超房地产经纪公司处，由中超房地产经纪公司在本判决生���之日起三十日内迳行向叶显红支付）；2、叶显红应于曾祥辉付清购房余款共计226万元之日起三个工作日内配合曾祥辉办理涉案的汇金家园X栋X单元X房转移登记至曾祥辉名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由曾祥辉、叶显红依照合同约定承担；4、叶显红应于涉案房产产权过户至曾祥辉名下及曾祥辉付清除交楼押金之外的购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付曾祥辉；5、中超房地产经纪公司应于叶显红交房并结清相关物业管理等费用后向叶显红支付交楼押金5000元；二、叶显红应于本判决生效之日起十日内向曾祥辉支付违约金（违约金按购房款232万元日万分之五的标准，从2015年5月21日起计至涉案房产转移登记至曾祥辉名下之日止）；三、驳回叶显红的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12819元，保全费5000元，反诉受理费2065元，由叶显红负担。
上诉人叶显红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，驳回曾祥辉所有诉讼请求；二、判决解除双方签订的编号为0880848号《二手房买卖合同》；三、判决曾祥辉赔偿叶显红违约金46.4万元；二、本案一审、二审诉讼费用均由曾祥辉承担。事实与理由：
一、一审法院认定银行于2015年5月20日出具了贷款额度为163元万元的贷款承诺函，没有有效的证据予以证实，曾祥辉没有承诺函的原件及其请求法院向银行调取承诺函的行为都可以证明曾祥辉未实际取得承诺函。在本案一审中，曾祥辉提交了证据十一为《个人二手房贷款承诺函》来证明其取得了贷款承诺函，该证据在庭审当天曾祥辉没有提��原件，而且该照片显示该文件的日期及编号都未填写，该照片在哪里拍摄、何时拍摄、拍摄内容的真实性均无法确定，法院也未依法查明，叶显红质证时也明确对该证据三性不予认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物”，一审法院仅凭一张来历不明的照片就能认定银行2015年5月20日向曾祥辉发放了承诺函未免太过于草率，请求二审法院予以查明。
二、一审法院认为曾祥辉2015年5月15日向中超房地产经纪公司支付了13万元属于履行补足差额的义务，没有违反合同的约定，叶显红无法认同。一审法院认定曾祥辉履行了首付款的支付义务的说法违背了合同条款与事实。根据合同条款，曾祥辉应当于2015年5月8日前向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并且将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其它第三方的监管账号中，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款，定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足。而曾祥辉的资料证明，直到曾祥辉起诉之日：支付定金6万元、存入银行的监管帐号的金额50万元、曾祥辉向银行申请的贷款金额为163万元，很明显，曾祥辉已违反合同规定，未将足额的剩余首付款存入银行的监管帐号，曾祥辉采取了欺骗、造假手段，将原合同定金6万元伪造成19万元，以骗取银行贷款，并企图诈骗叶显红房款。造假事情败露后，曾祥辉为掩盖违法事实，直到2015年6月2日才谎称于2015年5月15日在中超房地产经纪公司处刷卡13万元。曾祥辉在起诉书中称有13万元定金存于中超房地产经纪公司处，并多次通知叶显红领取被拒，而在2015年9月24日���审中，又辩称是为补足银行的贷款差额。曾祥辉与中超房地产经纪公司不顾法律尊严，一派胡言，曾祥辉向银行申请的贷款金额就是163万元，而那份来历不明的贷款承诺函影印件上的金额亦为163万元，二者之差额为0，曾祥辉为掩盖造假违法事实，在庄严的法庭上面，居然编造谎言，谎称提前通过专业预测，银行批准的贷款金额会少13万元，如此明目张胆的谎言，竟然被一审法院采信。在2015年9月24日庭审中，叶显红对曾祥辉出示的13万元刷卡单复印件给出了不知情的意见，曾祥辉是否在中超房地产经纪公司处消费了13万元、何时刷卡、是何用途，叶显红一概不知，在2015年6月2日前，从未有任何人、以任何方式告知叶显红。一审法官不去了解事实、不查证证据，却一味采信曾祥辉及中超房地产经纪公司违反事实、违反常理、违反逻辑的谎言。
三、一审法院认���叶显红违反合同约定，不履行过户义务，事实不清，证据不足。根据双方签订的《二手房买卖合同》第五条约定：在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管帐号或取得银行贷款承诺函，且卖房己取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不得迟于2015年5月21日。叶显红履行过户义务的前提是曾祥辉取得贷款承诺函并且足额支付首付款，而本案中2015年5月21日前，曾祥辉未取得承诺函也未足额支付首付款，叶显红当然没有过户的义务，因此，叶显红没有任何违约行为。
四、一审法院驳回叶显红的调查取证申请不符合法律规定。曾祥辉是否因为提交虚假资料导致银行最后不予批准贷款申请？该事实本只有银行清楚，而法院在叶显红因不���贷款双方当事人无法获取证据的情况下，认为叶显红的申请不符合《关于民事诉讼证据若干规定》第十七条的规定，具体为何不符合未做明确解释。叶显红认为我方无法获取证据的情况符合第十七条第三款的规定，属于客观情况无法获取的证据，法院应予以支持。综上，曾祥辉未取得银行贷款，且未足额支付首付款，事情清楚，证据充分，叶显红可以依据合同约定解除该合同，并且要求曾祥辉支付违约金。请求二审法院依法改判，驳回曾祥辉全部诉讼请求，支持叶显红的诉讼请求。
被上诉人曾祥辉口头答辩称：一、关于银行贷款承诺函，曾祥辉提交贷款申请后，按照合同的约定于5月20日之前取得了银行贷款承诺函的通知，通过叶显红提交的通话录音1中介公司员工小丁在5月19日通知到叶显红5月20日前银行贷款承诺函会下来，通过通话录音2中介公司员工小���正式通知叶显红去银行领取正式的贷款承诺函，叶显红回复其已去过银行但拒绝领取承诺函（通话录音2倒数第14行），曾祥辉在一审开庭之前提交了关于调取银行贷款承诺函原件的取证申请，法院对曾祥辉申请调查原件的申请予以拒绝。通过以上事实，曾祥辉认为贷款承诺函的原件是基于叶显红原因未领取，曾祥辉根据合同约定已完成了贷款申请，并具有付款的能力以履行房屋买卖合同。
二、关于叶显红提及的13万元补足款的问题，双方签署的买卖合同编号为0880848第四条明确约定，买方需于2015年5月8日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。同时，若银行承诺发放贷款额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后，三个工作日内补足。曾祥辉依据买卖合同的第四条约定，及银行下达的银行贷款承诺函额度163万，依约将房屋首期款的差额部分13万足额及时支付至中超房地产经纪公司名下，中超房地产经纪公司正式通知叶显红前来领取并签收收据，但叶显红明确予以拒绝。曾祥辉认为，13万元的补足款支付至第三方名下，符合实际交易规则，中超房地产经纪公司作为居间方有义务协助双方的居间交易正常进行。根据叶显红提供的录音证据3倒数第11行，叶显红明确承认收到了中超房地产经纪公司的关于要求签收13万元的通知，而且明确表示不予签收。我们认为合同交易要基于公信原则，其中一方不予配合签收13万元补足款，会直接导致合同交易无法进行，责任应由叶显红完全承担。
三、关于叶显红不履行过户义务问题，曾祥辉认为，曾祥辉根据合同约定已经取得银行贷款承诺函，并补足了13万元的首期款，在不考虑曾祥辉的款项来源何处，在不考虑叶显红提及的银行贷款、假合同问题，曾祥辉认为叶显红所谓的贷款假合同等问题与本案及与叶显红与曾祥辉之间的买卖合同交易正常进行没有任何关联，即便有违法，属于另外一个法律关系需要解决的问题，只要银行足额出具了贷款承诺函，且曾祥辉足额补交了房款，没有时间上的违约，我们认为合同交易应依法进行。
四、一审认定事实清楚，适用法律正确，打击了330新政后一大波业主恶意违约的行为，也符合中院2015年下发的关于审理二手房买卖纠纷的文件精神。
原审第三人中超房地产经纪公司口头答辩称，假合同中超房地产经纪公司不清楚，中超房地产经纪公司提供的文件都是按照银行的要求提供的。去年三月份签了合同，到了五月份就涨了一百多万。中超房地产经纪公司认为买方没有违约。
本案二审调查期间，上诉人叶显红向本院提交如下新证据并提出相应主张：1、编号为0880850的《二手房买卖合同》照片打印件一份。证据来源系其在农业银行海王支行拍摄的照片。用以证明曾祥辉和中超房地产经纪公司伪造了该份虚假合同向银行申请贷款；2、深圳市房地产经纪行业协会发布的《关于勿委托未备案房地产经纪机构提供居间服务的提示》，证据来源为深圳市房地产经纪行业协会网站打印。用以证明中超房地产经纪公司在未取得深圳市规划和国土资源委员会颁发的备案证书的情况下私自从事房地产经纪业务，违反了《深圳市房地产市场监管办法》，为二手房交易增加了不确定的交易风险，并主张张德勤作为曾祥辉代理人与叶显红签订买卖合同时隐瞒了其作为中超房地产经纪公司法定代表人的事实；3、网上打印���中超房地产经纪公司的基本信息，用以证明中超房地产公司的法定代表人张德勤与叶显红签订合同时作为曾祥辉代理人出现，实际是中介的炒房行为，曾祥辉并不是真实的买家；4、网上打印的《中国农业银行对外出具贷款意向书与承诺函的暂行规定》，用以证明银行出具贷款承诺函时应有固定的编号、日期，而曾祥辉在一审提交的贷款承诺函照片没有编号、日期，且无原件加以比对，不应采信；证据5、6为照片两张，用以证明曾祥辉与中超房地产经纪公司相互串通，到其办公场所对其进行威胁。
曾祥辉发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性和关联性均不认可；证据2与本案无关联性，对于中超房地产经纪公司代收或托管13万元首期款符合行业交易规定，同时合同并未明确约定补足款应支付至监管帐户；对证据3的关联性不予认可，张德勤签署涉案买卖���同依法获得了曾祥辉的书面授权，对于叶显红提及的中介员工炒楼问题，没有证据证明，属于诽谤或揣测；对证据4的真实性和关联性不予认可；对证据5、6的真实性认可，关联性、合法性不予认可。
中超房地产经纪公司的质证意见与曾祥辉相同。
本院在二审第一次调查结束后，应双方当事人申请于2016年5月18日向中国农业银行深圳南山支行调取了如下证据：
1、中国农业银行深圳南山支行留存的编号为0880850的涉案房产《二手房买卖合同》（复印件）一份，该合同记载房产总价为233万元，交易定金为19万元，其中6万元于合同生效当天支付，在合同生效后50日内再向卖方定金13万元。该合同卖方落款签名为“叶显红”并上盖指模，买方落款签名为“曾祥辉”并上盖指模，并加盖中超房地产经纪公司印章。
2、该行于2015年5月20日就涉案房产出具的《个人购房贷款承诺函》一份，第一条内容为：在购房人与售房人所交易的房产不存在产权争议、上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，该行同意在购房借款合同签订后向曾祥辉发放贷款总额163万元；第二条内容为：购房贷款划入购房人与售房人共同指定的户名叶显红，开户行为深圳招商支行，帐号为XXXXXX的结算帐户；第三条内容为：本承诺函自贷款行盖章之日起生效，有效期为三个月。经贷款行核实借款申请人发生不良信用、抵押物担保不足值或其他影响贷款安全的情况，本承诺函自动失效。
3、中国农业银行深圳南山支行随后向本院出具《关于叶显红与曾祥辉按揭贷款事实经过简述》一份，称编号为0880850的《二手房买卖合同》系2015年4月28日中超房地产经纪公司业务员��经理携曾祥辉与叶显红前往其网点海王支行时现场提供的，该行客户经理郑X玲现场核实原件后留存复印件，叶显红和曾祥辉现场签署贷款相关资料并按指模。后因买卖双方发生纠纷，该行中止了该笔贷款的运作流程，故贷款承诺函未发放，也未主动出示给买卖双方任何一方。
本院于2016年6月7日组织各方当事人对上述证据进行质证。
叶显红对本院调取的编号为0880850的《二手房买卖合同》（复印件）的真实性与合法性不予确认，表示该合同为伪造合同，与双方签订的编号为0880848的真实合同内容不一致，合同上的签字与手印均非出自其本人；对《个人购房贷款承诺函》的真实性、合法性不予确认，表示该承诺函系第一次看到，且与事实不符，其在2015年5月20日去银行询问贷款业务员郑小姐，当时被告知贷款还没批下来。该证据说明曾祥辉在一审提交���贷款承诺函证据是虚假的；对《关于叶显红与曾祥辉按揭贷款事实经过简述》中0880850号合同的签订过程不予认可，表示系银行工作人员在推卸其审查不严和与中介机构进行串通的托辞，为虚假陈述。
曾祥辉对本院调取的编号为0880850的《二手房买卖合同》（复印件）中买方签名和手印的真实均不予确认，并认为该证据与本案的核心焦点没有任何关联性，双方签订的0880848号合同并未约定贷款承诺函必须于某一时间点之前下来，仅约定过户日期不迟于2015年5月21日，而0880850号合同与银行贷款承诺函已经下达没有关联，0880850号合同中买方的签字是否系银行和其他非当事人所签署，有待进一步调查；对《个人购房贷款承诺函》的真实性、合法性均予认可，确认该承诺函发放金额为163万元，签发日期为2015年5月20日，与其一审提交的证据材料内容与一审认定事实完��一致，叶显红承认其于2015年5月20日去银行，但拒绝签收该承诺函，曾祥辉也是第一次见到该承诺函原件，其在一审提交的证据系银行的贷款人员拍照提供的；对《关于叶显红与曾祥辉按揭贷款事实经过简述》中0880850号合同的签订过程不予认可，表示其不清楚0880850号合同的来源，不排除是银行内部为了完成银行的贷款流程及交易而做的材料，确非其本人所签署。
中超房地产经纪公司对本院调取的第一份证据表示其不知道有该份编号为0880850的合同；对本院调取的第二份证据表示：承诺函上面的日期与我方通知叶显红的时间是一致的，我方于5月20日给叶显红发短信打电话，其多次拒接；对《关于叶显红与曾祥辉按揭贷款事实经过简述》的质证意见与曾祥辉一致。
本院另查明如下事实：
（一）曾祥辉与叶显红均确认本案仅有一份真实的合同，即编号为0880848《二手房买卖合同》。双方均确认中国农业银行南山支行留存的编号为0880850的《二手房买卖合同》为伪造的合同，双方均确认该合同落款处买方和卖方的签字和手印并非出自其本人。
（二）曾祥辉于2015年3月15日出具《授权委托书》一份，委托原审第三人中超房地产经纪公司的法定代表人张德勤以曾祥辉名义在深圳市南山区购买二手房并签署《二手房买卖合同》，购房总价不超过人民币250万元，委托权限为“代委托人选房并代为签署二手房买卖合同及相关的法律文件”。涉案二手房买卖合同（编号0880848）的买方落款系“张德勤代”，曾祥辉本人未签名。
（三）叶显红在原审庭审中提交录音光盘一份及文字整理稿，中超房地产经纪公司确认光盘里的录音系其公司业务员与叶显红的对话，其中的“小丁”即中超房地产经纪公司在��案的诉讼代理人丁鸿坤。
1、2015年5月19日的通话内容主要为：叶显红催问丁鸿坤贷款审批进程，丁鸿坤表示昨日初审已过，今天在终审，应该也可以了；
2、2015年5月20日的主要通话内容主要为：丁鸿坤质问叶显红为何不去银行领取贷款承诺函，叶显红表示该承诺函系对方伪造了一个购房协议并伪造了叶显红的签名，存在问题，故不同意去银行领取。丁鸿坤表示：那你说这是为了什么呢，是为了让你快点拿到钱。叶显红表示：不管是为什么，就是不能做违法的事情，我们要做规矩的事情。丁鸿坤表示：没有违法，我们的合同明天到期，你现在想怎么整？叶显红表示：我现在不想怎么整，因为你现在是造假了。丁鸿坤表示：那也是为了你提早拿到钱啊。叶显红表示：我没让你违法。丁鸿坤表示自己没有违法。丁鸿坤表示是银行要叶显红去拿贷款承诺���。叶显红表示其去银行拿贷款承诺函的时候，发现了伪造协议及签名的问题，银行要求其签字，如果其签了字就代表其同意作假，所以其拒绝领受贷款承诺函。丁鸿坤指责叶显红想违约。叶显红表示自己没有违约，而是对方在作假，构成违法。双方争执，未能达成一致意见。
3、2015年6月2日的通话内容主要为：丁鸿坤询问叶显红是否还来拿贷款承诺函，叶显红反问对方贷款额度是多少，丁鸿坤回答贷了163万。中超房地产经纪公司工作人员曾经理表示：定金给了6万，还有13万放在中超房地产经纪公司处，如果叶显红下午有时间过来就拿给叶显红，贷款163万元，加上首期款已监管50万，总计房款232万。叶显红表示即使承诺函下来钱也不够。曾经理表示叶显红马上过来签收13万元就够了。叶显红表示定金只有6万，不存在还有13万元定金的问题，质问对方13万元定��是怎么来的。曾经理表示13万元定金是首付款的一部分。双方争执，未能达成一致。
（四）曾祥辉在其一审提交的起诉状第3页中陈述：“银行贷款承诺函于2015年5月20日已下达（合同约定以贷款承诺函为准，故，贷款承诺函下达后，原告又另行向被告补交了定金13万，中介公司告知被告收款，被告始终未收取并开具收据）”。
（五）原审法院在庭审中询问曾祥辉：你方向银行申请贷款提交的合同中约定合同价款及定金是多少？是否系本案的二手房买卖合同？曾祥辉答：不清楚。
（六）本院在二审调查中询问曾祥辉向银行申请贷款提交的是哪份合同时，曾祥辉表示：银行不是卖家找的，是由买家找的，卖家只是配合买家作监管手续，卖方只需要签一个资金监管协议。贷款的所有资料是当时银行提供了一整套，很厚，作为普通当事人来讲，银行要我们签什么我们就签什么。至于签了什么，签了多少，现在谁也想不起来。在本院进一步追问下，曾祥辉表示其提交的是编号为0880848号的真实合同。
原审所查其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案涉及以下争议焦点：
一、合同的真实性问题。
本案就涉案房产共出现两份《二手房买卖合同》，一份为编号为0880848的《二手房买卖合同》，一份为编号为0880850的《二手房买卖合同》。两份合同的主要差别在于：0880848号合同为原件，约定的房产总价为232万元，定金6万元，其中签约当日支付定金2万元，合同生效后2日内再支付定金4万元，落款处买方为“张德勤代”；0880850号合同为复印件，约定的房产总价为233万元，定金19万元，其中合同生效当日支付定金6万元，合同生效后50日内再支付定金13万元，落款处买方为“曾���辉”。
叶显红与曾祥辉均确认0880848号《二手房买卖合同》系双方真实签订的合同，签字和手印均为真实。叶显红与曾祥辉均否认0880850号《二手房买卖合同》的真实性，否认中国农业银行南山支行出具的《关于叶显红与曾祥辉按揭贷款事实经过简述》中对0880850号合同的签订过程的描述，并均对该合同落款处的签字和指纹提出鉴定申请。虽然中国农业银行南山支行称其未保留0880850号《二手房买卖合同》的原件，仅向本院提供了复印件，无法进行签字及指纹的鉴定，但肉眼观察可见两份合同卖方落款处的“叶显红”签名式样存在明显区别，而“曾祥辉”的签名亦与其起诉状与授权委托中的式样存在明显区别。且曾祥辉和叶显红作为合同主体及存在对抗关系的双方当事人对于两份合同的真实性均作出一致判断，故本院确认0880848号《二手房买卖合同》为真实合���，0880850号《二手房买卖合同》为伪造的虚假合同。
二、虚假合同的来源问题。
（一）根据中超房地产经纪公司确认的2015年5月20日叶显红与中超房地产经纪公司业务员丁鸿坤的通话录音的内容，本院确认中超房地产经纪公司参与了向中国农业银行南山支行提交虚假合同的事实；
（二）曾祥辉在其一审提交的起诉状第3页中陈述：“银行贷款承诺函于2015年5月20日已下达（合同约定以贷款承诺函为准，故，贷款承诺函下达后，原告又另行向被告补交了定金13万，中介公司告知被告收款，被告始终未收取并开具收据）”。由于“13万元定金”的表述只存在于编号为0880850的虚假合同之中，而编号为0880848的真实合同中只有6万元定金且双方已实际履行完毕，根据曾祥辉在起诉状中的该项陈述足以认定其为0880850号虚假合同的知情者。
此外，买方作为贷款合同的签订主体，系向银行提交贷款申请资料的主要义务方，曾祥辉二审时亦表示银行不是卖方找的，而是买方找的，卖方只是配合签署了一份首期款的资金监管协议。但曾祥辉在一、二审调查时回答其向银行提交的合同是哪一份时，先表示不清楚，后表示系银行提供的材料让其签字，在本院进一步追问后方表示提交的是0880848号真实合同。而事实上银行处留存的仅有0880850号虚假合同。曾祥辉对该问题的回避和含糊其辞明显与常理不符。
曾祥辉主张其来自农村，家族经济状况不佳，其购买涉案房产目的为自住，全家背负巨额债务，则按常理其本人应对购房事务付出更多精力与关注。但其于2015年3月15日向中超房地产经纪公司的法定代表人张德勤出具的《授权委托书》中，委托权限不仅包括代签合同，还包括代为选房，而设定的购房条件仅有一项即：总价不超过250万元的南山区二手房，而事实上在签订真实的0880848号合同时，也只有张德勤的签字，曾祥辉本人并未在合同上签字。曾祥辉在购房过程中所表现的懈怠和粗略与常情不符。自住型购房者委托地产中介一手包办选房事务并代签合同，在现实情况中亦极为罕见。
综合上述分析，足以形成证据链条，本院确认曾祥辉与中超房地产经纪公司共同实施了向银行提交伪造合同的行为，并对本院作出虚假陈述。
三、何方违约的问题。
本院认为，曾祥辉与叶显红就涉案房产签订的编号为0880848的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
（一）关于叶显红拒绝领取贷款承诺函是否构成违约的问题，本院认为，涉案的贷款承诺函系银行根据伪造的0880850号虚假合同作出，而该贷款承诺函的条款中对贷款申请材料的真实性和合法性均提出了明确的要求，且包含若影响贷款安全则自动失效的条款，故涉案贷款承诺函的法律效力存疑。在叶显红已经发现据以开立贷款承诺函的基础合同存在伪造情形且贷款承诺函效力存疑的情况下，如其签收贷款承诺函，则将构成对0880850号虚假合同的追认，可能承受相关的不利法律后果，故叶显红得以行使不安抗辩权，拒绝受领贷款承诺函。叶显红关于交易行为应当在合法边界之内运行的主张，是市场主体最基本的正当要求。对于曾祥辉认为假合同问题与本案及双方之间的买卖合同交易正常进行没有任何关联，即便有违法，也属于另外一个法律关系需要解决的问题的主张，违反了民事行为最基本的守法原则，本院不予认可。本院确认叶显红拒绝领取贷款承诺��不构成违约。
（二）曾祥辉通过中超房地产经纪公司向银行提交伪造的0880850号虚假合同的行为，违反了《合同法》第七条的守法原则，极大的影响了交易的安全性和稳定性，构成违约。虽然曾祥辉主张假合同约定的房产总价只比真合同高出一万元，故其没有提交假合同的动机。但上述分析已足以证实曾祥辉与中超房地产公司提交虚假合同的事实。无论曾祥辉提交虚假合同的动机为何，均足见其对诚实信用原则和交易规则的藐视。
此外，0880848号真实合同约定：买方应在将购房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管帐号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月21日。上述条款意味着曾祥辉最迟应于2015年5月21日前付清全部房款。而截止2015年5月21日，曾祥辉实际仅支付定金6万元、监管首期款50万元，即使认定中国农业银行深圳南山支行于5月20日出具的163万元贷款承诺函合法有效，则曾祥辉尚余13万元房款未能及时支付。虽然曾祥辉出具了其于2015年5月15日向中超房地产经纪公司处刷卡13万元的POS单，并先后主张该款项系其支付的“剩余定金”或“剩余首期款”。但贷款承诺函于5月20日方才开具，且按照中国农业银行深圳南山支行的说法，该贷款承诺函并未发放亦未出示给买卖任何一方，则曾祥辉何以在5日之前即已先行知晓13万元余款的准确数额，且与0880850号假合同中的“13万元定金”亦相重合？况且，合同明确约定剩余首期款应当支付至买卖双方约定的银行监管帐户或其它第三方监管帐号。而本案中，买卖双方已经约定了银行监管帐户，并未约定由中介方中超房地产经纪公司收取或监管购房款。此外，《深圳市房地产市场��管办法》（深圳市人民政府2010年第221号令）第三十九条亦明确规定：“未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。”故曾祥辉于2015年5月15日向中超房地产经纪公司刷卡13万元的行为并不构成房款支付。虽然曾祥辉改称其系委托中超房地产经纪公司向叶显红转交剩余首期款，但除了2015年6月2日的录音可以证明中超房地产经纪公司的工作人员曾经理于当天要求叶显红前来领取“13万元定金”之外，曾祥辉和中超房地产经纪公司均无任何证据证明其于2015年6月2日之前曾向叶显红作出过要求其前来中介处领取剩余13万元购房款的意思表示，即使在2015年5月28日曾祥辉向叶显红发出的履约催告函中亦未提及此事。
因此，即使不考虑曾祥辉与中超房地产经纪公司向银行提交虚假合同导致贷款承诺函效力存疑以致叶显红���绝领取的事实，曾祥辉亦未能按照合同约定在最晚不迟于2015年5月21日付清房款。按照合同约定，如买方逾期履行合同义务超过5日，则卖方可以解除合同并要求买方承担相应的违约责任。由于曾祥辉在2015年5月26日前仍未付清剩余购房款，逾期履约超过5日，已经符合合同约定的解除条件，叶显红有权解除涉案0880848号《二手房买卖合同》，并要求曾祥辉承担违约责任，故本院确认涉案0880848号《二手房买卖合同》于本案一审反诉状送达曾祥辉之日即2015年8月28日解除。鉴于本案双方当事人经法院释明后均不申请调低违约金标准，根据当事人的诉求，本院确认曾祥辉应按照合同约定向叶显红支付合同总价20%的违约金人民币46.4万元。
综上，上诉人叶显红的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以改判。��照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二)项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第755号民事判决；
二、确认被上诉人曾祥辉与上诉人叶显红签订的0880848号《二手房买卖合同》于2015年8月28日解除；
三、被上诉人曾祥辉应于本判决生效之日起十日内向上诉人叶显红支付违约金人民币46.4万元；
四、驳回被上诉人曾祥辉的全部诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费12819元，保全费5000元，反诉受理费2065元，二审受理费8260元，由被上诉人曾祥辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月二十九日
书记员 周颖（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合','2018-10-09
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（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。
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