天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初46078号
原告闫冬峰,男,1985年6月29日出生,汉族,住所地内蒙古呼伦贝尔市,现住天津市滨海新区。
委托代理人陶国建,天津滨郝律师事务所律师。
委托代理人王楠,天津滨郝律师事务所律师。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人杨文杰,职务:总经理。
委托代理人孙博,该公司职员。
原告闫冬峰诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年6月22日立案受理后,依法由代理审判员吴春喜适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告闫冬峰及其委托代理人陶国建,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闫冬峰诉称,2013年9月13日,原告与被告签订了商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园的7号楼1门1001室,被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,原告房屋整改完毕时间是2015年11月20日,被告逾期539天。
原告居住的1001室向外开启的户门与邻居向外开启的户门不能同时开启,妨碍住户生活,留有安全隐患。故,为维护合法权益,特具状至贵院,请求判令:1、被告支付燃气逾期开通违约金26850元。2、被告依据《住宅设计规范》调整入户门。3、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张,提供了下列证据:
1.《商品房买卖合同》证明双方的商品房买卖关系;
2.燃气整改通知书,证明燃气开通时间为2015年11月20日;
3.立管带气时间表,证明七号楼立管带气开通前不能使用;
4.照片,证明门之间相互碰撞,存在安全隐患;
5.住宅设计规范,证明入户门的安装与规范不符;
6.钥匙托管承诺书,证明原告的房屋质量问题,要求被告维修,把钥匙托管物业由被告维修
7.致业主一封信,证明被告的房屋存在瑕疵进行维修。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由为:本案原告于2014年5月30日收房至原告起诉之日已经过了诉讼时效,因此原告主张的三项诉求均过诉讼时效;2.根据双方签订的买卖合同附件六补充合同第六条规定(第15页),被告只需管道铺设完毕就完成了我们的相应的义务,至于燃气公司什么时间开通我公司不承担相应的违约责任,不应该把燃气公司预期的责任让我们公司承担。3.我方已经依法取得两证,因此证明原告房屋入户门设计完全符合国家规定,因此我方不需进行调整入户门。
被告为支持其抗辩,向提供了下列证据:
1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑7号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001--
凤凰苑7号楼),证实被告所开发的涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,证明被告为原告所购房屋铺设的燃气管道及入户门符合国家规定;
2.商品房买卖合同,证明:1.双方买卖关系2.原告收房时间为2014年5月30日,已经过了诉讼时效3.根据合同附件六我方已经履行完燃气管道铺设义务,无需向原告支付违约金;
经庭审质证,被告对原告提供的证据1无异议,对此证据,本院予以采信。
被告对原告提供的其他证据、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判如下:
一、被告对原告提供的其他证据的异议及本院的评判
(一)被告对原告提供的证据2有异议。认为燃气公司开具的整改告知书上面没有具体说明违反了哪一项,无法达到原告的证明目的并且我们认为该燃气公司出具的告知书属于证人证言应该出庭作证。对于被告的异议,本院认为,整改告知书不属于证人证言,但该告知书未载明具体何种安全隐患需要整改,原告虽在审理中主张是对燃气表进行了改造,但不能提供证据予以证实,故对原告房屋燃气迟至2015年11月20日开通的责任方无法确认。
(二)被告对原告提供的证据3有异议。认为立管带气时间表是燃气公司出具的,属于证人证言,应该让燃气公司出庭作证。本院认为,立管带气时间表是燃气公司以单位名义出具,不属于证人证言,其表明从确定的立管带气的时间起具备开通燃气的条件,即从该时间起,用户可随时申请开通燃气;当然,立管带气时间的确定,除了相关用户中的燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户,如一个单元业主的配合程度。
(三)被告对原告提供的证据4、5有异议。认为对证据4照片以及证据5住宅设计规范的真实性未提出异议,但规范说的是正常开启,而照片上门发生碰撞时对面的门开启的角度大于120度,属于非正常开启。本院认为,原告提供的证据4,即照片,可以证实原告的入户门与相邻入户门在一定条件下会互相抵触,本院对原告提供的证据4予以采信。对于原告提供的证据5,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,具有权威性。该技术规范中关于“户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启”的规定,应当遵行。故本院对原告提供的证据5予以采信。
(四)被告对原告提供的证据6、7有异议。认为原告提供的证据6,即钥匙托管承诺书没有物业公司的公章,且即使房屋有质量问题,原告也应向被告申报维修而不是向物业公司申请,同时此证据不能达到诉讼时效中断的证明目的;对于原告提供的证据7,即致业主一封信,认为此证据并不是针对所有业主,是针对有房屋质量问题并向我司申报的业主,原告没有向我司申报维修,不是此证据针对的业主,且此证据同样不能达到诉讼时效中断的证明目的。对于被告的异议,本院认为,原告提供的证据7,即被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,有以下内容:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启户门或将装修钥匙留存物业服务中心”。原告属于该信中需要对房屋质量等问题进行整改的范围,因此,原告具有要求被告对其所购买的的房屋进行维修的可能性。原告提供的证据6钥匙托管承诺书,为“广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司”的填充式制式文书,其上记载的托管钥匙的业主为原告,原告托管户门钥匙的行为,与被告上述“一封信”的要求相一致,即原告发现其所购房屋存在质量问题或瑕疵,要求被告予以维修,为方便被告进行维修,才把涉诉房屋的钥匙按照被告的要求向相关物业服务机构进行托管,这就使得其所购房屋存在质量问题或瑕疵具有了确定性;如果被告认为原告对钥匙进行托管不是出于维修房屋的目的,而是另有其他目的,被告应当予以证明。基于上述,本院认为,原告提供的证据6、7之间能够互相佐证、互相补强,对其真实性与关联性本院予以采信。
二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判
(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为上述证据并不能证明房屋没有瑕疵,也不能证明燃气和入户门没有问题。本院认为,从原告提供的证据5,即《中华人民共和国住宅设计规范》中,对户门的技术要求有着明确规定,对于本案涉诉房屋的户门是否符合技术规范,不仅属于事实问题,而且也属于法律判断问题,被告提供的证据1,对本案事实的查明有着一定的参考作用,因此,本院对被告提供的证据1予以采信。
(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。同时,被告以此证据证明原告起诉已经超过诉讼时效,对此,本院认为,《天津市商品房买卖合同》可以证明双方约定的交房时间为2014年5月30日,原告也认可被告如期交付了房屋,但原告的诉讼请求是否超过诉讼时效,还需与其他证据相结合。
经审理查明,原告闫冬峰与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年9月13日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078713)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-1001室房屋一套,建筑面积为94.62平方米。价格为人民币770922元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日前交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日期运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告接收了被告交付的涉诉房屋。原告在收到被告交付的涉诉房屋后,燃气不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的801室上至顶层、下至一楼的所有业主是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的1001室上至顶层、下至一楼的所有业主是否配合提供证据予以证明。
再查,原告户门距离相邻1002室户门较近。原告户门在开启角度为30°左右、其相邻户门开启角度为130°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。关于被告是否应承担燃气未能及时开通承担违约责任问题。就被告而言,被告不仅应向原告交付符合合同约定的质量标准的房屋,而且应当具备合同约定的配套设施并具备相应的使用功能。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的房屋存在燃气设施不符合安全标准并因此不能及时开通燃气,使得燃气设施的使用功能一度丧失,对此被告应按照约定承担违约责任。但是,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还有包括原告在内的其他业主的配合的因素。在审理中,原告未就包括原告在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分的配合的事实,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构为消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开通的期间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其相邻户门的距离较近,并对原告及其相邻业主开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其相邻业主只有在极其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。关于被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张,原告则认为原告虽于2014年5月30日实际领受了房屋,但因房屋质量问题向物业公司托管了房屋钥匙,维修期3个月,诉讼时效应自维修完毕起算,原告的诉讼不超过诉讼时效。对于双方此项争议,本院认为,诉讼时效起算应自原告知道或应当知道权利被侵害时起计算,而本案原告虽已实际领受房屋,但其诉请的燃气以及入户门问题均具有一定隐蔽性,不能过分苛求其在领受房屋当日即发现权利被侵害,且原告提供了证据证实其领受房屋后因质量问题将房屋向物业公司进行了托管,因此,对被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告闫冬峰燃气迟延开通的违约金人民币3750元。
二、驳回原告闫冬峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币235元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴春喜
二〇一六年九月十八日
书 记 员 王丽丽
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
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