陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终2158号
上诉人（原审被告）戴媛，女，1979年12月11日出生，汉族，居民，住西安市碑林区。
委托代理人史红帅，男，1974年3月8日出生，汉族，居民，住址同上，系戴媛之夫。
委托代理人郑军新，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西英泰置业有限公司，住所地：西安市南二环东段396号1116室。
法定代表人LINHAO，该公司董事长。
委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。
上诉人戴媛因与被上诉人陕西英泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016)陕0116民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人戴媛之委托代理人史红帅、郑军新，被上诉人陕西英泰置业有限公司之委托代理人曹娟、王晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陕西英泰置业有限公司以出让方式取得了位于西安市长安区部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，陕西英泰置业有限公司为此初取名为英泰曲江住宅小区（后命名为曲江.千林郡），其办理了相关的开发手续并进行了开发。2014年2月12日，陕西英泰置业有限公司（合同中的出卖人）与戴媛（合同中的买受人）经协商后签订商品房买卖合同一份，约定戴媛购买陕西英泰置业有限公司开发的第14幢3单元15层31504号房屋一套。合同约定该商品房单价为每平方米7610.13元，总金额为944722元。对于付款方式约定为“买受人于2014年2月15日前付清首期购房￥294722元整（含定金10000元整），剩余房款￥650000元整以按揭贷款的方式支付，并于2014年2月20日前在出卖人指定的银行办理相关按揭贷款手续”。房屋交付期限约定为“出卖人应于2015年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要（合同第八条）等条件的房屋交付买受人”。出卖人逾期交房的违约责任约定为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。对于房屋交接方式约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本涉案合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同时，双方对与合同相关的事项均作了明确详细的约定。嗣后，戴媛按约定向陕西英泰置业有限公司交付了购房款。2015年12月30日，陕西英泰置业有限公司在西安晚报上登载曲江千林郡项目交房公告，说明戴媛等业主所购买的房屋已具备交付条件，定于2015年12月31日正式交房，望戴媛等业主前往曲江千林郡14号楼一单元一层交房办公室办理相关手续。2016年4月15日，戴媛收到陕西英泰置业有限公司职业顾问发送的关于收房的短信通知，戴媛遂到陕西英泰置业有限公司售楼处查看房屋，发现该房屋未达约定的交房条件。后陕西合恒律师事务所律师郑新军向陕西英泰置业有限公司邮寄了落款时间为2016年4月18日《律师函》一份，该函中戴媛明确表示其按照合同第九条约定有权解除合同。由于陕西英泰置业有限公司、戴媛就合同解除未达成一致，陕西英泰置业有限公司于2016年7月12日向本院起诉要求依法确认戴媛向其所寄送的解除购房合同律师函不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司、戴媛所签订的商品房买卖合同继续履行，案件受理费用由戴媛承担。庭审中，陕西英泰置业有限公司向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明双方之间存在合同关系，戴媛按照合同约定不享有合同解除权；2、律师函，证明该函件并非戴媛本人所发，而且随函件未附戴媛的委托手续，故不应发生解除合同的法律效力；3、交房公告，证明其公司已经以公告的方式通知戴媛收房；4、单位工程质量竣工验收记录、单位工程竣工验收会议纪要、业主入伙交接确认书、曲江·千林郡房屋验收表，证明涉案房屋已经符合交付标准。戴媛提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明该合同第9条明确约定逾期交房超过90日买受人有权退房，同时第11条对交接标准有明确约定，第14条也约定了所有基础设施及公告配套设施不达标的按第9条处理（合同附件4），陕西英泰置业有限公司关于消防和供电方面至今没有证据证明符合合同约定的交房标准，该楼盘现在供的是建设临电，不具备交付条件；2、律师函，证明该函件形式要件上加盖了律师事务所的公章，其和合恒律师事务所之间存在委托合同关系，该律师函已经产生了解除合同的法律效力；3、现场照片（2016年7月29日拍摄），证明涉案房屋至今未达到交房条件；4、录音资料，证明陕西英泰置业有限公司收到律师函后与其协商过程中，陕西英泰置业有限公司明确表示无法提交合同约定的五方验收会议纪要。经当庭质证后，戴媛就陕西英泰置业有限公司提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同第8条约定的交付标准为五方验收合格，截至其委托律师发出律师函之后，陕西英泰置业有限公司仍不能提供五方验收报告；对第二组证据真实性认可，对证明目的不认可，认为该律师函已明确说明该房屋不具备法定和合同约定的交付条件，该律师函是接受其委托向陕西英泰置业有限公司发出的解除合同的通知，该函件符合律师函的基本形式要件，其实质内容已表达明确，已产生解除合同的效力；对证据三真实性没有异议，对证明目的不予认可，虽然双方买卖合同约定可以以公告的形式通知，但在陕西英泰置业有限公司在能通知到戴媛本人的情况下，仍然以公告的形式作为交房依据，显然有失公平。所以该公告不能视为陕西英泰置业有限公司已经履行了通知交房的义务；对证据四中除了业主入伙交接确认书外的其他几项真实性不予认可。陕西英泰置业有限公司对戴媛提交的第一组、第二组证据的真实性认可，证明目的不予认可，提出戴媛要求提交的竣工验收备案表没有合同依据，合同约定的是五方验收和会议纪要其公司已经提交；另外，合同法第96条明确规定，发出解除通知应当由当事人发出，而本案的律师函并非戴媛本人所发，以其公司收到的律师函没有附委托书为由，认为该律师函不发生解除的效力；对第三组证据的真实不认可，认为戴媛拍摄照片的时间、标的物是否与本案有关联性无从判断；对第四组证据，认为属于非法得来证据，录音当中谈话人身份无从查证，以与本案无关联性为由不予认可。后经本院主持调解，陕西英泰置业有限公司与戴媛双方各自坚持其诉辩意见，调解未立。
陕西英泰置业有限公司于2016年7月12日起诉至西安市长安区人民法院诉称：其与戴媛签订商品房买卖合同，按照合同约定房屋具备交付条件后，其已经通知戴媛收房，戴媛不但拒绝收房，反而向其寄送律师函要求解除购房合同。现以双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件为由，要求依法确认戴媛向其所寄送的解除购房合同的律师函不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司、戴媛所签订的商品房买卖合同有效应继续履行，本案诉讼费用由戴媛承担。
戴媛否认陕西英泰置业有限公司所诉事实，辩称双方签订买卖合同以后，陕西英泰置业有限公司并未通知其接收房屋。直至2016年4月15日，其收到陕西英泰置业有限公司职业顾问关于收房的短信通知后，当即到陕西英泰置业有限公司售楼处查看房屋，发现该房屋未达到法定及合同约定的交房条件，因此才向陕西英泰置业有限公司发出律师函要求解除合同。现认为该函已经发生法律效力，陕西英泰置业有限公司、戴媛之间的合同已经解除。故请求法院驳回陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。
原审法院认为：陕西英泰置业有限公司与戴媛在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》合同一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，陕西英泰置业有限公司、戴媛签订合同后，戴媛按约定履行了向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按时向戴媛交付房屋。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年12月31日前向戴媛交付房屋，逾期超过90日，戴媛即有权解除合同。2016年4月15日，戴媛收到陕西英泰置业有限公司职业顾问发送的关于收房的短信通知后，戴媛以涉案该房屋未达到法定及合同约定的交房条件为由，在2016年4月18日陕西合恒律师事务所律师郑新军向陕西英泰置业有限公司邮寄了一份《律师函》，该函内容明确表示其按照合同第九条约定有权解除合同。现实生活中，《律师函》一般仅具有催告、提醒、警示功能，如若要具备实体性的解约功能，则随《律师函》应当附有发函人符合授权进行意思表示的资格。庭审中，戴媛虽对《律师函》的内容口头予以追认，但戴媛一直未提供该《律师函》发送时所依附的权利基础即“戴媛的委托授权书”。故陕西英泰置业有限公司以该《律师函》发送时存在瑕疵为由要求确认《律师函》不发生解除合同效力，该合同继续履行之请求事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。戴媛辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、陕西合恒律师事务所向原告寄送的落款为2016年4月18日的《律师函》不发生解除合同的效力。二、原、被告所签订商品房买卖合同继续履行。案件受理费100元，原告已预交，由被告承担。
宣判后，戴媛不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。陕西英泰置业有限公司交付的商品房不符合双方合同约定和国家法律的强制性规定，其有权按照合同约定行使解除权。陕西英泰置业有限公司在一审提交的所谓五房验收会议纪要既无验收日期，也无验收人员签字，一审法院却对该证据的真实性予以认定。其委托律师事务所出具解除合同的律师函符合合同约定和法律规定的解除条件，其有权行使合同的解除权。二、一审法院适用法律错误。其委托律师事务所向陕西英泰置业有限公司发律师函说明陕西英泰置业有限公司交付的商品房不符合合同的约定，陕西英泰置业有限公司在后续的协商过程中也未能提供相应有效的证据证明该商品房符合合同约定的交付标准。三、一审法院违反法定程序。其仅于2016年4月15日收到陕西英泰置业有限公司置业顾问的短信通知，再未收到其他任何的书面通知，其在办理收房时发现房屋不符合合同约定的交付条件，以书面方式向陕西英泰置业有限公司提出解除合同，但陕西英泰置业有限公司不予答复，其遂委托律师于2016年4月18日发律师函要求解除合同。上诉请求：1、依法撤销西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3890号民事判决书第一、第二项民事判决，依法改判其委托寄送的律师函已发生解除效力；2、诉讼费用由陕西英泰置业有限公司承担。
陕西英泰置业有限公司辩称：一、一审法院认定涉案律师函不发生效力正确，戴媛的上诉理由不能成立。一审查明，该函件并非戴媛本人发出，且随函也没有附戴媛本人签署的授权委托书，一审程序中戴媛并未出示发送该律师函时的授权委托书。二、涉案房屋已于合同的约定时间、达到约定交付标准，且其公司再次致歉依约发出交房通知，戴媛迟延收房系个人原因所致。三、一审法院依法认定本案所涉合同同为合法有效的合同，对双方均有拘束力，本案应根据合同约定判断房屋交付标准。请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，陕西英泰置业有限公司于2016年11月3日取得本案涉诉房屋的消防验收合格。西安市城市建设委员会针对本案涉诉房屋业主申请信息公开的答复函中答复：西安市城乡建设委员会就群众投诉英泰曲江住宅小区（又称千林郡）项目二期14#、15#未经竣工验收交付一案，经调查取证和公开听证，认定该项目存在未经竣工验收交付使用的行为。并于2016年11月16日向该项目建设单位陕西英泰置业有限公司发出了《行政处罚决定书》（市建质发〔2016〕001号），做出：1、责令整改，2、处以壹佰捌拾叁万伍仟柒佰元整罚款（工程合同价款2%）。陕西英泰置业有限公司未能向本院提供其公司收到《律师函》的时间。原审判决认定其他事实属实。
本院认为，陕西英泰置业有限公司与戴媛签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，戴媛按约定向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按合同约定向戴媛交付房屋。按照合同约定，所交付的房屋应具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。陕西英泰置业有限公司所提供的工程质量竣工验收记录上虽有相关单位的盖章，但该记录上未显示具体的时间；其公司提供的工程竣工验收会议纪要上虽有相关单位的盖章，但落款并未写明时间，故陕西英泰置业有限公司所提供五方验收记录存在瑕疵。2016年11月16日西安市城乡建设委员会认为陕西英泰置业有限公司就涉案房屋存在未经验收交付使用的行为并责令整改并对该公司进行了处罚，本案涉诉房屋虽于2016元11月3日通过消防验收，但已超出双方约定解除合同的期限。故陕西英泰置业有限公司就本案所涉房屋在2016年3月30日并不具备法定及约定的交付条件。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年12月31日前向戴媛交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年3月30日前仍未向戴媛交付房屋的，戴媛即可解除合同。本案中，戴媛于2016年4月18日委托陕西省合恒律师事务所律师郑军新向陕西英泰置业有限公司发出的解除购房合同通知函，该行为属戴媛真实意思表示，且处于逾期交付房屋90日后的30日内，其解除通知《律师函》应为有效。原审判决认为该《律师函》缺乏戴媛的委托函存在瑕疵，认定该解除通知《律师函》不发生法律效力，无法律依据。故戴媛的上诉请求依法应予支持。戴媛于2016年4月18日委托陕西省合恒律师事务所律师郑军新向陕西英泰置业有限公司发出的解除购房合同通知函，陕西英泰置业有限公司不能向本院提供其公司收到《律师函》的时间。本院认为，减去同城合理的邮寄时间，认定陕西英泰置业有限公司应于2016年4月20日收到《律师函》，该时间为双方合同解除日。据此，原审判决应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销西安市长安区人民法院（2016)陕0116民初3890号民事判决；
二、驳回陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由陕西英泰置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王晓平