江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏民终字第00319号
上诉人（原审原告）李祥彩。
委托代理人程栋，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人（原审原告）胡勇莉。
委托代理人程栋，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张胜利。
委托代理人吴增艳，江苏徐海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李再侠。
委托代理人吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。
原审第三人任燕。
上诉人李祥彩、胡勇莉因与被上诉人张胜利、李再侠、原审第三人任燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人李祥彩、李祥彩与胡勇莉的委托代理人程栋、被上诉人张胜利、张胜利与李再侠的委托代理人吴增燕到庭参加诉讼，原审第三人任燕经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，座落在徐州市铜山新区长江路北黄山路西综合楼1－4层及土地[土地证号为铜国用（2011）第1104号，房产权证号为铜房权证铜山镇字第号]登记所有权人为张胜利。任燕持有座落在铜山新区长江路南嵩山路东土地使用权证[铜新土国用（2002）字第1161号，土地使用者任燕，使用权面积12667平方米]，但该证在土地管理部门未有相应档案。
2011年5月9日，王旭东（甲方）与任燕（乙方）签订房地产买卖协议书一份，内容：甲乙双方根据有关法律法规规定，在平等自愿、诚信诚实的原则上，双方友好协商，一致同意就任燕名下的面积为12667平方米，座落在铜山新区长江路南、嵩山路东土地证号为铜新土国用（2002）字第1161号的土地及任燕购买的张胜利名下的座落在铜山新区长江路北、黄山路西综合楼1－4层土地证号为铜国用（2011）第1104号，产权证号为铜房权证铜山镇字第号，土地面积4738.5平方米，建筑面积分别为664.54、490.38、509.45、290.94平方米共两处房产及地产卖给甲方，双方就此买卖约定如下条件：一、上述房屋土地由乙方售给甲方，全部价款共计人民币贰仟万元整小写20000000元，所有过户费用税金由乙方负担；二、甲方于2011年5月10日预付给乙方定金为人民币壹仟万元整小写10000000元，余款待办理过户手续完毕后一次性付清，办理过户手续期限为2011年5月10日至5月19日止；三、预付定金后，甲方准许乙方有回购权，期限为5月10日至5月19日止，在2011年5月19日前，乙方有权撤销售房，但须于撤销当日向甲方退还定金为人民币壹仟万元整小写10000000元，如在2011年5月19日前乙方没有主张回购，则回购权消失，同时乙方应于2011年5月19日下午16时前将过户手续办理好并交给甲方，如乙方未按期行使回购权，又拒绝办理好过户手续交给甲方，则按合同法规定双倍返还定金，同时处以每逾期一日付买卖总价1%的违约金。四、……；五、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，附复印件一份与原房证及土地证；六、定金打款手续见定金收条，乙方在付定金时将两处房产证件交给甲方保管，如过户需用时经甲方同意可借用。合同签订后，同日，王旭东通过网上银行向任燕转帐1000万元，2011年5月10日，任燕出具收条，内容：今收到王旭东购房定金壹仟万元整。收款人：任燕。同日，任燕以办理营业执照和过户手续为由将房产证及土地证原件取走，并给王旭东出具了收条。
2011年5月28日，任燕出具委托书一份，内容为：委托人：徐州顺梓轩房产开发有限公司。法定代表人：任燕。受托人：王旭东。委托人因与公司股东张胜利办理其名下房产产权变更、股权转让等相关手续，特委托受托人到相关部门办理有关手续。受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任。受托人无转委托权。委托期限：上述委托事项办理终结为止。委托人：任燕。同日，徐州市鼓楼公证处作出(2011)徐鼓证民内字第8631号公证书，内容：兹证明徐州顺梓轩房产开发有限公司的法定代表人任燕于2011年5月28日来到本公证处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、盖章。公证员陆斌。
2011年6月13日，张胜利、李再侠（张胜利的妻子）与李祥彩、胡勇莉（李祥彩的妻子）就徐州市铜山新区长江路北黄山路西综合楼1－4层[土地证号为铜国用（2011）第1104号，房产权证号为铜房权证铜山镇字第号]签订存量房买卖合同，合同单价为1534.28元，总价款为300万元。同日，张胜利（甲方）、李祥彩（乙方）、任燕（丙方）三方签订房地产买卖契约（以下简称三方协议），约定：丙方因自身资金不足，自愿将原拟购买甲方张胜利座落在徐州市铜山新区长江路北黄山路西综合楼1－4层的房地产，建筑面积为1955.31平方米，土地使用权面积为4738.5平方米，转由乙方购买；甲方亦同意。甲乙双方确定上述房地产成交价格为人民币壹仟玖佰万整。乙方于2011年5月30日前将原丙方已付款壹仟陆佰万元整付清，丙方未付清给张胜利的余款叁佰万元整在张胜利配合办理过户时由乙方付清余款。甲乙双方同意2011年5月30日将上述房产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。合同签订同日，张胜利向李祥彩出具收到300万元的收条。2011年6月13日，铜山县房产管理局产权监理所向李祥彩出具了铜山县房产登记收件收据。
2011年6月1日，王旭东以任燕不履行合同义务为由，诉至江苏省徐州市中级人民法院[(2011)徐民初字第64号案件]，要求任燕继续履行合同，双倍返还定金及赔偿损失共计2000万元，后又申请追加张胜利为被告。该案庭审中王旭东变更诉讼请求为：要求解除双方签订的房地产买卖合同，被告任燕双倍返还定金及赔偿损失共计2000万元(双倍返还定金800万元，返还预付款600万元，赔偿损失600万元)。2011年6月14日、2011年6月15日，该院分别向徐州市铜山区国土资源局和徐州市铜山区房管局送达（2011）徐民诉保字第3号协助执行通知书，查封了登记在张胜利名下的涉案房地产。
江苏省徐州市中级人民法院对该案经审理认为，张胜利将其名下的座落在徐州市铜山新区长江路北黄山路西综合楼1－4层及土地[土地证号为铜国用（2011）第1104号，房产权证号为铜房权证铜山镇字第号]出售给赵超，后其与赵超、任燕签订三方协议，将上述房地产卖给任燕，由任燕支付赵超已给付张胜利的购房款，剩余款由任燕支付。任燕后又与王旭东签订房地产买卖合同并办理上述房地产作为股权出资然后转让股权的公证委托，王旭东与任燕之间存在买卖合同关系。该买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，亦是合同当事人之间真实意思表示，是合法有效合同。王旭东在法院法律释明后变更诉讼请求要求解除双方签订的买卖合同，要求任燕双倍返还定金800万元，符合法律规定，予以支持。因王旭东交付的”定金”1000万元中符合法律规定的是400万元，尚有600万元应视为王旭东的预付款，任燕也应予以返还。2011年11月26日，该院作出（2011）徐民初字第64号民事判决，判决解除王旭东与任燕2011年5月9日签订的房地产买卖协议书，并由任燕返还王旭东定金800万元、预付款600万元；任燕赔偿王旭东损失，从2011年5月10日起至判决确定之日止以600万元按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算；驳回王旭东的其他诉讼请求。任燕不服该民事判决，提起上诉，因其未缴纳上诉案件受理费，二审法院于2012年3月7日作出（2012）苏诉字第9号民事裁定书，裁定该案按自动撤回上诉处理，原判决即发生法律效力。后王旭东向该院申请强制执行，在执行程序中，张胜利及案外人李祥彩分别提出执行异议。该院于2013年7月17日作出(2013)徐民初字第40号民事判决书，判决准许对登记在张胜利名下涉案房地产的执行。张胜利不服提出上诉，二审法院于2014年4月3日作出（2013）苏民终字第0303号（以下简称0303号案件）民事判决，驳回上诉，维持原判。0303号案件民事判决书另查明：2011年5月8日，张胜利向王旭东出具一份证明，载明”证明任燕在2011年5月7日前已付给赵超现金壹仟叁佰万元正（13000000元）（付新区央视幼儿园房款）特此证明”。张胜利2013年5月9日庭审中，叙述2011年6月11日的证明，其是写在任燕与王旭东的房地产买卖协议书背后的，但不是他的真实意思表示，与他没有关系，他想把房屋过户给王旭东，但任燕不同意，任燕要求把房屋给李祥彩。
2014年6月，李祥彩、胡勇莉向原审法院提起本案诉讼称，2011年6月13日，李祥彩夫妇与张胜利夫妇、任燕签订三方协议，由李祥彩夫妇以1900万元购买张胜利夫妇名下位于铜山区长江路北，黄山路西，使用权面积4738.5平方米综合楼一幢。张胜利夫妇、任燕当时称，该房产原拟由任燕购买，但因其资金不足无力支付全部房款，因而任燕退出购买，故要求李祥彩夫妇将任燕已支付给张胜利夫妇的房款1600万元付给任燕，余款300万元在办理过户时再支付给张胜利夫妇。张胜利夫妇承诺涉案房产产权清楚。合同签订后，李祥彩夫妇履行了全部付款义务，但办理过户手续过程中，房屋被案外人王旭东申请保全。因张胜利夫妇、任燕已于2011年5月9日将房屋售于王旭东，王旭东提起诉讼并保全了该房产。后该案进入诉讼，经江苏省高级人民法院0303号案件民事判决书认定任燕是涉案房产的实际所有人。至此，李祥彩夫妇已无法实现购房目的。张胜利夫妇与任燕恶意串通，一房两卖套取李祥彩夫妇现金的行为违反法律规定，严重损害了李祥彩夫妇的合法权益，请求判令：一、张胜利、李再侠、任燕连带返还购房款1900万元并支付违约金暂定842万元（按同期银行贷款利率四倍自2011年6月13日暂计算至2014年4月13日），违约金计算至实际支付之日。二、本案诉讼费、财产保全费由张胜利、李再侠、任燕承担。诉讼中，李祥彩、胡勇莉申请撤回对任燕的诉讼，原审法院依法追加任燕为第三人。
原审法院另查明，2011年6月11日，张胜利向王旭东出具一份证明，载明”本人位于铜山新区加油站西侧的一至四层房产已转让给赵超，后赵超转让给任燕，后任燕又转让给王旭东，我知情也是事实”。在原审法院（2012）徐执异字第34号案件中，张胜利向法院出具一份说明”去年我卖给任燕房子一套（及土地）壹仟玖佰万元，当时任燕付壹仟陆佰万，李祥彩付清余款，全部付清后，任燕和我和李祥彩当场在房产处办理手续，产权处受理后，此房与王旭东及任燕没有任何关系，原与王旭东所写的所谓证明，只是听王旭东个人口述，后经我了解于事实不符，特向贵院声明证明无效，如虚假我愿承担一切法律责任”。
2011年5月10日，任燕、张胜利、陈新顺作为股东注册成立了徐州顺梓轩房产开发有限公司，其中张胜利出资360万元，任燕出资480万元并担任法定代表人。
在原审法院（2011）徐民初字第64号民事判决一案的执行过程中，法院调查了王旭东支付给任燕1000万元的资金流向：2011年5月9日，任燕收到王旭东1000万元的同日，将其中的600万元转给了赵超，300万元转给了李祥彩。
上述执行异议之诉案件在审理过程中，张胜利为证明涉案房地产已卖给李祥彩，申请李祥彩的哥哥李祥明出庭作证，张胜利与李祥明均称涉案房产在双方到铜山产权处办理过户手续后就交付给了李祥彩，现涉案房产已由李祥彩对外租赁。
围绕本案的争议焦点李祥彩、胡勇莉与张胜利、李再侠之间是否存在房屋买卖合同关系，原审法院认定：
一、0303号案件民事判决对于诉争房地产的实际所有人和房屋流转情况已作出确认，”张胜利先将其名下的涉案房地产出售给赵超，赵超支付部分款项后，其又与赵超、任燕签订协议，将该房地产以1900万元价款卖给任燕。关于该1900万元的支付，2011年9月27日原审法院与张胜利谈话时，张胜利陈述任燕给了赵超和他共1600万元，还有300万元，在其2011年6月11日出具任燕将该房地产转让给王旭东证明后的第二天，任燕将300万元送到他家，任燕付清了全部房款。任燕让其将该房地产过户给李祥彩，其就过户给李祥彩。张胜利的上述陈述表明，任燕购买的涉案房地产，虽然还登记在张胜利名下，但张胜利已取得全部房款，其事实上已不是该房地产的实际所有人了。综合2011年9月27日原审法院与张胜利的谈话笔录，王旭东与任燕签订的房地产买卖协议，王旭东支付给任燕的1000万元的资金流转情况，张胜利于2011年6月11日出具的任燕将该房地产转让给王旭东的证明，张胜利、任燕和李祥彩2011年6月13日签订的三方协议等证据，可以认定任燕是该房地产的实际所有人，任燕将其购买的尚未过户的涉案房地产分别卖给王旭东、李祥彩。张胜利关于2013年6月13日任燕、张胜利、李祥彩的三方协议解除了其与任燕的合同，由其将诉争房地产直接出售给李祥彩的上诉意见，没有提供充分证据证明，亦与其之前的陈述相矛盾，故不能成立。关于张胜利提出的诉争房地产的权属与执行异议的裁定不存在任何关系，李祥彩提出的执行异议被法院驳回的裁定，不能作为认定法院可对诉争房地产采取执行措施的依据问题。李祥彩提出的张胜利已经将诉争房地产转让给其的异议被一审法院裁定驳回后，李祥彩不服该裁定，可在该裁定送达之日起十五内向原审法院提起诉讼，但李祥彩并未在上述期限内提起诉讼，主张权利，此系其对自己权利的处分。张胜利不能代表李祥彩主张权利。综合上述情况，张胜利不是涉案房地产的实际所有人，其关于将涉案房地产转让给李祥彩的主张不能成立，李祥彩就张胜利已将涉案房地产转让与其的异议被一审法院裁定驳回。”据此认定，李祥彩是和任燕建立的形式上的房屋买卖合同关系，和张胜利、李再侠之间不存在实质上的买卖合同关系，张胜利、李再侠对李祥彩不承担买卖合同责任。
二、从李祥彩、胡勇莉举证的第二组证据借据、汇款凭证和第三组证据收条、委托转账证明来看，可以证明李祥彩和任燕之间从形式上存在16761400元借款关系，李祥彩、张胜利和任燕签订的房屋买卖合同，明显带有以房抵债的性质。虽然涉案房屋曾经交付给李祥彩实际占有并由其对外出租收益，铜山县房产管理局产权监理所向李祥彩出具了铜山县房产登记收件收据，但是涉案房屋因法院查封最终并未被实际过户，且涉案房屋已作为任燕的房产被案外人王旭东申请强制执行。据此，以房抵债的交易行为没能完成，李祥彩和任燕之间的经济纠纷，应恢复到其和任燕之间的基础法律关系另行诉讼解决。
三、张胜利作为房主在出卖涉案房屋时仅收取一份购房款，在张胜利出卖涉案房屋后，涉案房屋已作为任燕的个人财产被法院查封并被强制执行，张胜利对于涉案房屋就买卖合同项下产生的权利义务已经履行殆尽。如基于李祥彩、张胜利和任燕签订的房屋买卖合同，再判令张胜利向李祥彩返还购房款，亦有违公平。
四、关于李祥彩主张张胜利、李再侠、任燕恶意串通，一房两卖套取其现金，严重损害其合法权益的说法，也不能成立。理由是：涉案房产于2011年6月15日被该院查封后，张胜利以其是产权人且售于李祥彩为由提出执行异议；案外人王旭东就涉案房屋提出申请执行异议之诉，该院判决准予执行后，张胜利以其将涉案房产已出售给李祥彩为由而提出上诉，从张胜利的一系列诉讼行为来看，其诉讼目的显然是在帮助李祥彩争取涉案房屋，避免涉案房产落入他人之手。
综上，李祥彩和张胜利不存在房屋买卖合同关系，和任燕签订的房屋买卖合同带有以房抵债性质，亦不存在实质的买卖合同关系，李祥彩、胡勇莉的诉讼请求不能支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回李祥彩的诉讼请求。案件受理费178900元和保全费5000元，均由李祥彩负担。
宣判后，上诉人李祥彩、胡勇莉不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，原审法院认定任燕是房屋实际所有人，三方协议存在以房抵债性质属于认定事实错误。任燕向上诉人借款买地，欠付本息1600余万元无法归还，经任燕提议签订了三方协议。三方协议是各方当事人自愿签订，应属于房屋买卖合同的转让，被上诉人作为合同相对人且持有房屋产权证，已经解除其与任燕的房屋买卖合同，直接与上诉人达成了房屋买卖协议。上诉人与任燕之间的经济纠纷也因三方协议的签订转化为支付的购房款，不因协议不能履行或案外人王旭东对涉案房产的查封而逆转。上诉人依约向被上诉人支付了300万元购房款，双方已经办理了房屋交付手续，并向房产局申请过户且已受理，所有权已经转移。执行异议案件中，张胜利认可涉案房产系出售给上诉人，任燕也认可全部房款经协商一致将原来的借款转为购房款。0303号案件判决生效时间在三方协议签订后，原审法院依据事后生效的判决，认定任燕付清全部购房款是房屋实际所有人，并认定三方协议存在以房抵债性质，从而判决被上诉人不承担合同责任，违反了法律关于自认事实免除举证责任的规定，属于认定事实错误，导致上诉人300万元的损失无法主张。二、被上诉人与任燕恶意串通、一房两卖，导致合同无法履行，应当返还购房款并支付违约金，原审法院未予认定显属不当。被上诉人与任燕关系密切。签订三方协议前，被上诉人向上诉人隐瞒了涉案房产已处分给赵超和任燕，以及任燕与王旭东签订协议及被上诉人曾向王旭东出具证明的事实。而该证明和张胜利另案庭审中的错误陈述导致涉案房屋被法院认定为任燕所有，导致房屋无法买卖，300万元无法拿回。执行过程中，被上诉人又承诺其作为房屋所有权人提起诉讼，负责将房屋过户到上诉人名下，故上诉人未能及时行使权利，被上诉人提起的执行异议之诉及上诉等行为，均由上诉人实际行使并支付几十万元诉讼费用，结果涉案房屋仍被认定为任燕所有。涉案房产已被江苏省宿迁市中级人民法院裁定给王旭东。原审法院认定被上诉人没有恶意的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被上诉人应当返还购房款并支付违约金。原审法院认定事实不清，判决错误。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。
被上诉人张胜利、李再侠答辩称：一、被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，被上诉人不应承担合同责任。0303号案件已经认定任燕是涉案房产实际所有人，被上诉人只是协助过户的义务人，被上诉人和上诉人之间不存在实质上的买卖合同关系。1900万元中任燕支付了1600万元，上诉人替任燕支付了300万元，其并非合同相对方，被上诉人只认可收到了任燕支付的全部购房款。三方协议的签订仅仅是为了过户，被上诉人已经按照任燕的要求去产权处办理手续，义务已经履行完毕。涉案房产出卖后，被上诉人只得到了一份售房款，涉案房产已经被强制执行，被上诉人不应承担买卖合同责任。上诉人与任燕之间是以房抵债纠纷，任燕陈述其仅欠李祥彩800万元，上诉人不能提供其与任燕之间的往来账目，亦未实际履行全部房款，上诉人与任燕之间的纠纷可以通过其他途径另行解决。二、被上诉人与任燕不存在恶意串通的行为。1、被上诉人先将涉案房屋卖给赵超，赵超只支付了几百万元，之后卖给了任燕，任燕差300万元购房款一直未付。后王旭东告诉被上诉人，任燕向其借款2000万元买房，并称由其支付被上诉人300万元，让被上诉人不要将房屋过户给任燕，被上诉人同意了。被上诉人告知任燕此事，并明确如任燕星期一不付钱，王旭东就支付300万元。星期一任燕带着李祥彩找到被上诉人，说支付300万元并要求将房屋过户给李祥彩。在李祥彩、赵超、李华东、任燕、康义及被上诉人夫妇在场的情况下，签订了三方协议。涉案房产给谁不重要，任燕说过户给谁都可以，只要付钱就可以。2、原本星期一王旭东要付钱，但因任燕带着李祥彩付给被上诉人300万元，故被上诉人没有接听王旭东的电话，因不好意思说自己拒绝了王旭东，才将星期一收到钱说成了星期天晚上收到钱，但这不是事实，在执行异议案件中被上诉人已经予以纠正。至于出具给王旭东的证明系因看到任燕出售给王旭东的手续才出具，本身并无过错，后听任燕说双方是借款而非买卖关系。3、被上诉人希望涉案房屋能过户到上诉人名下，房屋查封后配合上诉人进行诉讼，花费大量时间、精力，支付了律师费用和诉讼费用，不能履行的责任不在被上诉人。因此，被上诉人不存在恶意串通。任燕也不属于”一房二卖”，任燕与上诉人之间应当属于以房抵债。综上，被上诉人不应当返还购房款及支付违约金。请求二审法院维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，张胜利先将其名下的涉案房产出售给赵超，后其与赵超、任燕签订协议，将上述房产出售给任燕，售价1900万元，任燕已支付1600万元。任燕曾向李祥彩借款，三方协议中约定以任燕的欠款与李祥彩应付款1600万元相抵销。但原审中任燕称，李祥彩借给其1000万元，其已归还130万元，剩余800余万元未还。
经各方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1、三方协议的性质应当如何认定。2、上诉人主张被上诉人返还购房款及支付违约金的主张是否应予支持。
本院认为，一、关于三方协议的性质应当如何认定的问题。
上诉人主张其与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，被上诉人认为0303号案件已经认定任燕是涉案房屋实际所有人，上诉人与被上诉人之间不存在实质上的房屋买卖合同关系，仅负有协助过户义务。
本院认为，首先，从三方协议签订的背景看，任燕购买张胜利所有的坐落于江苏省徐州市铜山新区长江路北黄山路西综合楼1-4层房地产，价款1900万元，尚欠300万元未付。任燕后于2011年5月9日与王旭东达成买卖协议，将购自张胜利的上述房屋及自己名下的坐落于江苏省徐州市铜山路东、使用权面积为12667㎡的土地以价款2000万元一并出售给王旭东，王旭东已支付任燕1000万元。张胜利对任燕将上述房地产出售给王旭东知情并同意。在王旭东、任燕交易过程中，任燕又提出将购买的张胜利的房地产出售给李祥彩，张胜利亦同意，遂由张胜利、李祥彩、任燕作为甲、乙、丙三方于2011年6月13日签订了本案争议所涉的三方协议。根据前述交易过程及各方当事人间的债权债务状况，至三方协议签订时，任燕尚欠张胜利300万元购房款未付，房地产未办理过户手续，仍登记于张胜利名下；李祥彩与任燕之间发生了借款往来，李祥彩是出借人。其次，从三方协议的内容及其他证据事实看，该房地产成交价1900万元，其中1600万元由李祥彩与任燕结算，以双方间的借款债权债务冲抵，任燕原欠张胜利的300万元购房款由李祥彩支付给张胜利，在办理房产过户时付清。因此，根据前述三方协议签订的背景、内容及相关证据事实，三方协议既涉及了原为张胜利所有的房地产的买卖及尾款的结算，又涉及李祥彩、任燕之间的借款债权债务关系，并由此使李祥彩与张胜利之间就300万元房款支付及过户登记等建立了直接的权利义务关系。三方之间并非单纯的房屋买卖关系。无论是上诉人提出的三方协议仅为房屋买卖关系，还是被上诉人抗辩提出的其与李祥彩之间根本不存在买卖关系，均系对三方协议内容和性质的片面理解，不能成立。当事人应按三方协议约定履行自己的义务，并承担相应的法律责任。
二、关于上诉人主张被上诉人返还购房款及支付违约金的主张是否应予支持的问题。
本院认为，在三方协议签订当天，张胜利夫妇、李祥彩夫妇另签订了一份价款为300万元的存量房买卖合同，虽然该合同价款并非所涉房屋的真实价格，但该合同与三方协议相联系和印证，表明李祥彩负有直接向张胜利支付300万元房款的义务，张胜利负有办理过户登记的义务。从实际履行情况看，张胜利收取了李祥彩支付的300万元，虽然也至相关部门办理过户手续，但因王旭东与任燕间的购房争议未能实际完成过户登记。虽然涉案房产未能完成过户登记并非张胜利主观所愿，本案中李祥彩主张张胜利与任燕构成恶意串通缺乏充分依据，但张胜利对任燕、王旭东的交易知情并同意，且三方协议明确约定由张胜利对李祥彩承担该房地产的权利瑕疵担保责任和赔偿责任。故可认定张胜利在本案中已构成对李祥彩的违约，应承担相应法律责任。李祥彩在不能取得房屋的情况下，要求解除三方协议具有事实和法律依据。鉴于三方协议约定1600万元由李祥彩与任燕进行结算，三方协议签订后，李祥彩仅向张胜利实际支付购房款300万元，故李祥彩有权主张张胜利返还其直接支付的300万元，张胜利并应承担该款项自2011年6月14日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的相应利息损失。其要求张胜利返还1900万元的主张不能成立。
综上，原审法院认定三方协议的性质有误，李祥彩的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第170号民事判决；
二、被上诉人张胜利、李再侠于本判决生效之日起十日内返还上诉人李祥彩、胡勇莉购房款300万元及相应利息（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2011年6月14日计算至实际履行之日）；
三、驳回上诉人李祥彩、胡勇莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费178900元，保全费5000元，由上诉人李祥彩、胡勇莉负担157335元，被上诉人张胜利、李再侠负担26565元，上诉人李祥彩、胡勇莉在一审案件中预交案件受理费、保全费中的剩余部分26565元由一审法院退还，被上诉人应负担一审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳；二审案件受理费178900元，由上诉人李祥彩、胡勇莉负担153057元，被上诉人张胜利、李再侠负担25843元，上诉人预交二审案件受理费中的剩余部分25843元由本院退还，被上诉人应负担的二审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 李亚林
代理审判员 杨 雷
代理审判员 陈 丽
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 朱亚萍