北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终7021号
上诉人（原审原告）：王裕，男，1957年2月12日出生，住北京市东城区。
被上诉人（原审被告）：北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德路45号1-3层。
法定代表人：张跃，董事长。
委托诉讼代理人：王瑾，女，北京东方置地投资发展有限公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）：北京天石恒房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人：王强，董事长。
委托诉讼代理人：王铁成，男，北京天石恒房地产开发有限公司工作人员。
上诉人王裕因与被上诉人北京东方置地投资发展有限公司（以下简称东方置地公司）、北京天石恒房地产开发有限公司（以下简称天石恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王裕、被上诉人东方置地公司委托诉讼代理人王瑾、天石恒公司委托诉讼代理人王铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王裕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定我与我的父亲王世恩之间系委托代理关系属事实认定错误，我与东方置地公司于1998年订立的安置协议系平等主体之间协议，合法有效；2.我与东方置地公司订立安置协议后，已经互相履行义务，一审法院在错误认定合同主体情况下，错误适用《民法通则》和《合同法》相关规定，属适用法律错误；3.我父母去世后，是我一直交纳我居住两间房屋的房租，拆迁安置入户调查时，我如实告知我父母已去世，东方置地公司在此基础上与我订立的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《安置协议》）。
东方置地公司、天石恒公司均辩称，不同意王裕的上诉请求，王裕并非《安置协议》主体，请求维持一审判决。
王裕向一审法院起诉请求：1.对方将北京市东城区安定门内大街永康胡同官书院小区13号楼3单元401号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权登记至我名下；2.办理房屋产权登记手续费用由对方负担。
一审法院认定事实：王世恩与谭淑兰系夫妻关系，二人均于1987年去世。二人生前育有三个子女，分别是长女王健、长子王裕、次子王光。
1998年5月15日，王裕代王世恩（合同乙方）与北京市东城区住宅建设开发公司（合同甲方，2006年更名为北京东方置地投资发展有限公司）签订《安置协议》（合同编号为2-81），协议约定，甲方依据东城区房地产管理局核发的《房屋拆迁许可证》对乙方使用的房屋进行拆迁。乙方在拆迁范围内有正式住房贰间，居住面积20平方米，房屋位于永康10号，上有正式户口壹人，应安置人口叁人。临时过渡期间，乙方自行周转，过渡期限自1998年5月11日至2000年5月10日。过渡期满后安置到官书院贰居室壹套，房号13-3-401，建筑面积62.24平方米。乙方在1998年5月18日前应将原住房腾空交甲方拆除；违章建筑自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。协议经双方签字盖章后生效，并严格遵守执行。协议甲方落款处有东方置地公司盖章确认，乙方落款处没有签章或捺印，乙方委托代理人落款处有王裕的签字和捺印。
2001年案涉房屋交付后，王裕及其妻子、孩子入住案涉房屋至今。
一审审理中，关于《安置协议》中乙方为何列写为王世恩的问题，王裕称因为拆迁时被拆迁房屋承租人登记为王世恩，故王裕按负责拆迁的工作人员要求在协议乙方处签了王世恩的名字。此外，王裕称王世恩去世后未申请过变更承租人，拆迁时不允许办理变更承租人手续；协议中“正式户口一人”指的是王裕本人，应“安置人口三人”指的是王裕一家三口。
一审法院认为，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据现已查明的事实，《安置协议》签订时，王世恩已去世多年，其已不具有民事权利能力，无法订立合同。现王裕无法提供王世恩生前委托其办理房屋拆迁事宜的委托手续，且《安置协议》乙方落款处亦没有签字或盖章，王裕以王世恩名义代理王世恩签订《安置协议》不成立。故王裕以《安置协议》为依据要求东方置地公司为其办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，法院不予支持。但应当指出的是，东方置地公司在签订协议书时亦未尽到审慎审查的职责，且王裕一家已实际入住案涉房屋多年，故在处理案涉房屋产权登记问题时，宜在尊重历史，综合考虑实际情况的前提下妥善处置。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九条，《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条之规定，一审法院于2017年5月判决：驳回王裕的诉讼请求。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明事实如下：
案涉房屋所在项目为官书院危改小区一期工程，该工程系东方置地公司与天石恒公司合作项目。2000年9月11日，北京市规划委员会向天石恒公司核发《建设工程规划许可证》（文号：2000规建字1366号），该许可证记载：建设单位为天石恒公司，建设项目名称为官书院危改C、D住宅楼。官书院危改D住宅楼即案涉房屋所在13号楼，案涉房屋核准房号为东城区永康胡同1号院13号楼3单元401。目前，案涉房屋所在楼栋尚未办理首次登记。关于案涉房屋未办理首次登记的原因，天石恒公司称系非案涉房屋所在的9号楼顶层业主搭建房屋未完成规划验收所致，案涉房屋不涉及违法建筑。
2006年2月，就案涉房屋所在小区回迁房屋产权问题，北京市东城区建设委员会组织召开了相关行政主管机关和天石恒公司等参加的协调会，并形成会议纪要，决定办理官书院小区危改回迁居民的房改房产权手续，天石恒公司在有关部门配合下，无条件地将产权证发放给居民。此后，部分案涉房屋所在小区的居民取得了自己安置房屋的所有权登记证书。关于案涉房屋没有办理所有权登记，天石恒公司称原因之一是因机构职能调整，不动产登记改由不动产登记事务中心负责，由国土资源行政主管部门统一管理，不再由建设行政主管部门管理，依据会议纪要不能继续办理所有权登记。
关于案涉房屋房款支付问题。北京市东城区住房制度改革领导小组办公室1998年11月17日作出《关于北京市东城区住宅建设开发公司〈东城区官书院小区在拆迁安置中居民房改售房购房办法请示〉的批复》，载明同意天石恒公司关于东城区官书院危改小区在拆迁安置中居民优惠购房办法的请示，同意天石恒公司以建筑面积每平方米1450元的价格，向就地回迁上楼的被迁户售房。天石恒公司陈述，王裕以拆迁安置补偿费抵交过部分房款，其余房款除王裕再行交过一部分以后，经核算，王裕尚欠7424元没有交齐。王裕陈述，该房款我在办理入住手续时已经交付，没有欠款，交齐房款之后，才给我准住证件的。就此，天石恒公司陈述，《安置协议》载明的房屋面积是62.24平方米，2001年办理入住时，实测面积还没有出来，后实测面积是67.36平方米，相差5.12平方米，按照每平米1450元的价格标准，王裕尚欠付7424元。王裕关于其已交付前述欠款的主张，并未提交充分证据证明。
本院通知王世恩另两位子女王健、王光出庭，王健、王光均对由王裕居住使用原王世恩承租的两间房屋和王裕作为案涉房屋的安置对象表示认可。王裕认可上述意见，东方置地公司称没有意见，天石恒公司认可上述意见真实性。
王裕称，《安置协议》中的被拆迁房屋原系由其父亲王世恩承租，就该房屋其与东方置地公司签订的《安置协议》中，被拆迁人（乙方）处“王世恩”的签名并非其书写，天石恒公司亦称并非王裕书写，系当时拆迁单位工作人员书写，一审法院对该事实的认定错误，本院予以纠正。王裕另称，王世恩去世后，涉及自己使用的两间被拆迁正式房屋一直由自己居住使用并交纳租金至拆迁安置。本院结合王健、王光的意见，《安置协议》由王裕签订等情况，对王裕的该项陈述予以采信。
另，一审审理期间，天石恒公司陈述，案涉房屋的所有权证应由天石恒公司办理。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，结合当事人二审诉辩意见和陈述情况，本院归纳争议焦点如下：1.王裕是否为《安置协议》的合同主体；2.东方置地公司和天石恒公司应否为王裕办理案涉房屋的所有权登记手续。3.王裕应否支付案涉房屋差价款和办证手续费如何负担。
一、关于王裕是否为《安置协议》的合同主体。根据查明事实，《安置协议》签订时，王世恩及谭淑兰已死亡约11年，东方置地公司对此应是明知的，自然人的民事权利能力因死亡而丧失，王世恩已无作为合同主体的资格，故东方置地公司、天石恒公司关于王世恩是《安置协议》合同主体的主张不成立。在王世恩已经去世的情况下，王裕与王世恩之间就《安置协议》的签订亦不成立代理与被代理的关系。在1998年拆迁安置时，被拆迁房屋的承租关系虽然未变更至王裕名下，但被拆迁房屋实际由王裕居住使用，并交纳租金；王世恩的另两位子女王健、王光对王裕居住使用王世恩原承租的被拆迁房屋是认可的，对其就该两间房屋的拆迁安置与东方置地公司订立《安置协议》也是认可的。根据被拆迁房屋实际承租使用情况，以及王世恩另外两位子女的意见，可以认定王裕一家三口系居住在两间被拆迁房屋的被拆迁人，即被安置人。东方置地公司系针对被拆迁两间房屋进行拆迁安置，其与王裕一家系拆迁安置关系。基于拆迁安置关系，权利人王裕系使用王世恩之名实际是自己与东方置地公司签订《安置协议》，且已排除相关利害关系人拥有权利，该《安置协议》应认为系东方置地公司与王裕的真实意思表示，对双方具有合同效力。况且，东方置地公司、天石恒公司已通过安排王裕一家三口入住，部分履行《安置协议》，表明东方置地公司、天石恒公司对王裕一方为合同主体的认可，双方应按照《安置协议》履行。综上，一审法院关于《安置协议》应由王世恩与东方置地公司签订且未成立的认定是错误的，本院予以纠正。
二、关于东方置地公司与天石恒公司是否有义务为王裕办理案涉房屋所有权登记手续。案涉安置房屋建设系属于危改项目，东方置地公司与天石恒公司对案涉房屋所在小区进行合作建设，建设工程规划许可证等手续已由天石恒公司名义办理。2006年2月北京市东城区建委协调会后，天石恒公司为部分案涉房屋所在小区居民办理了房屋所有权证书，表明案涉房屋系合法建造之房屋。北京市东城区住房制度改革领导小组办公室1998年11月17日作出《关于北京市东城区住宅建设开发公司〈东城区官书院小区在拆迁安置中居民房改售房购房办法请示〉的批复》，根据此批复，案涉房屋所在危改小区房屋单价确定，案涉房屋的总房款亦可以确定，王裕已经于2001年入住案涉房屋，并已经向对方交纳部分房款。在此基础上，虽然王裕与东方置地公司所签《安置协议》对王裕一家三口安置只停留在安置标的物明确，缺乏具体安置方式上，但根据上述批复及王裕入住和交付房款的情况，可以推定就案涉房屋，双方已经成立默示买卖合同关系，并且主要权利义务内容明确，为《安置协议》的补充协议。天石恒公司系案涉房屋所在项目合作方，其陈述王裕向其支付过部分房款，构成合同履行加入，亦应受《安置协议》及默示补充协议的约束。《安置协议》安置人即买卖合同的售房人，应依据《安置协议》和默示补充协议为王裕办理案涉房屋所有权登记手续，履行自己的合同义务。
三、如前节所述，东方置地公司与天石恒公司应当为王裕办理所有权登记手续。现天石恒公司提交的房屋实测面积较案涉房屋在《安置协议》中约定的面积有增加，王裕主张办理案涉房屋所有权登记手续，应履行对待给付义务，支付相应房价款。东方置地公司、天石恒公司称王裕尚欠差价款7424元未支付，王裕称其已经交付全部房价款系在房屋交付时，而东方置地公司、天石恒公司称房屋面积实测系在房屋交付之后，在王裕未提供证据证明其已经支付该差价款情况下，本院认定王裕未支付该笔差价款，王裕主张办理案涉房屋所有权登记手续，应首先支付该笔差价款。关于办理案涉房屋所有权登记的工本费等费用，默示补充协议对此未予涉及，案涉房屋为安置用房，东方置地公司、天石恒公司不对王裕一家三口进行拆迁王裕不会购买案涉房屋，结合前述为王裕办理案涉房屋所有权证系东方置地公司与天石恒公司应履行之义务来考虑，工本费等费用应由东方置地公司与天石恒公司负担。王裕在办理案涉房屋所有权登记手续时应予以配合。
综上所述，王裕的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实和适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条第一款、第三十二条、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初4282号民事判决；
二、王裕于本判决生效后七日内将北京市东城区永康胡同1号院13号楼3单元401号房屋差价款人民币七千四百二十四元给付北京东方置地投资发展有限公司、北京天石恒房地产开发有限公司；
三、北京东方置地投资发展有限公司、北京天石恒房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，共同履行为王裕办理北京市东城区永康胡同1号院13号楼3单元401号房屋所有权登记的义务，将所有权登记至王裕名下，因办理所有权登记产生的费用由北京东方置地投资发展有限公司、北京天石恒房地产开发有限公司负担；
四、驳回王裕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各70元，均由北京东方置地投资发展有限公司、北京天石恒房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖大明
审判员 刘丽杰
审判员 周梦峰
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张 璐
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