北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02913号
上诉人（原审原告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区南方庄小区锅炉房院内。
法定代表人张京宝，董事长。
委托代理人王伟，男，1978年5月15日出生。
被上诉人（原审被告）王德才，男，1959年2月13日出生。
委托代理人藏秀兰，女，1959年7月1日出生。
上诉人北京市开兴辰物业管理有限责任公司（以下简称开兴辰物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，开兴辰物业公司起诉至原审法院称：王德才现住北京市东城区××区×号楼×层×号房屋。依据双方签订的物业委托管理合同，王德才应交纳物业管理费。但王德才拒绝支付2003年9月3日至2013年9月2日期间的物业费，共计7212.6元。在此期间，开兴辰物业公司曾派人到王德才家中催要未果。王德才的行为违反了合同法和相关政策规定，应承担相应责任。故开兴辰物业公司起诉要求王德才给付2003年9月3日至2013年9月2日期间的物业管理费等共7212.6元；给付违约金721.26元，并承担本案诉讼费。
王德才辩称：开兴辰物业公司所述房屋地点、产权人、物业费收费标准、未交费期间均属实，该房屋建筑面积产权证登记为56.99平方米。但王德才认为，1、王德才与开兴辰物业公司未签订过任何书面合同，开兴辰物业公司无权向王德才主张物业费；2、开兴辰物业公司未及时对王德才居住的房屋进行修缮，造成其居住的房屋卫生间主体管道多处裂缝，小阳台下水口堵塞，不能正常使用，暖气管道跑水造成当时价值1万多元的三开式推拉门大衣柜浸泡，其间多次反映，至今未解决；3、现居住小区环境脏乱差，学校与居民住宅为一体，常年噪音扰民，物业从未采取降噪措施，没有公共绿地，小区安全无保障，门禁系统形同虚设，不明身份人员随意出入；由于废弃杂物未及时清理，2009年间现×号楼东北角发生一起火灾；4、由于开兴辰物业公司与热力公司接管不到位，造成王德才从2010年至2013年供暖中断，损失共计4103.28元；5、开兴辰物业公司的诉讼请求已超过二年诉讼时效期间，王德才对开兴辰物业公司的催费照片提出质疑，2005年至2013年之间的5次催告照片显示王德才房门上均为同一年份的”福”字，催费单为同一人的字迹，该证据与事实不符，应属近期所为，开兴辰物业公司提供了假证据。综上，王德才不同意开兴辰物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据案件查明的事实，北京开兴业物业管理有限责任公司与王德才签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司进行合并重组，现开兴辰物业公司作为当事人起诉并无不当。关于王德才辩称开兴辰物业公司的诉讼请求超过二年诉讼时效期间一节，因王德才对开兴辰物业公司提供的粘贴催费通知单的照片不予认可，而开兴辰物业公司未能提供证据证明其拍摄时间，亦未提交其他证据证明其进行过催收，故对开兴辰物业公司提供的照片证据，法院难以采信；对王德才的该项抗辩意见，法院予以采纳。现王德才认可照片中的”福”字系其于2011年春节期间所张贴，开兴辰物业公司提供的照片显示其曾于2011年8月21日、2013年8月20日向王德才进行了催收，故对开兴辰物业公司要求王德才交纳物业费的诉讼请求，法院仅支持自2009年8月22日至2013年9月2日期间的费用。关于该房屋建筑面积，因开兴辰物业公司主张以56.2平方米计算，法院照准。关于开兴辰物业公司要求王德才支付违约金721.26元的诉讼请求，因开兴辰物业公司对王德才居住小区的物业服务存在一定瑕疵，对案件纠纷的发生亦存在一定责任，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、王德才于判决生效后七日内给付北京市开兴辰物业管理有限责任公司自二○○九年八月二十二日至二○一三年九月二日期间的物业管理费等人民币二千九百零六元七角八分；二、驳回北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，开兴辰物业公司不服，以一审认定事实不清、适用法律错误，以及对时效的适用和认定不正确为由上诉至本院，要求撤销原审判决，改判由王德才向开兴辰物业公司支付2003年9月3日至2013年9月2日期间的物业费7212.6元及违约金721.26元。王德才同意原判。
经审理查明：王德才系北京市东城区××区×号楼×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为56.99平方米。王德才于2006年7月18日取得该房屋所有权证。2002年9月3日，王德才与北京开兴业物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定王德才将上述房屋委托开兴辰物业公司实行物业管理（合同记载该房屋建筑面积为56.2平方米）；王德才应当按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用；物业管理服务费及相关费用收费标准为物业管理费0.5元每平方米每月、电梯运行维护费（一运一备）4.68元每平方米每年、水泵运行维护费（一个泵组）1.55元每平方米每年、生活垃圾清运费30元每户每年（代收）、电梯检验费0.07元每平方米每年（代收）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，除交本月物业管理费外，须另交所欠物业管理费金额的百分之十；每年的8月至10月底为物业管理费的交费期。现王德才未交纳2003年9月3日至2013年9月2日期间的物业管理费等相关费用。
另查，北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司于2012年8月20日以吸收合并的方式进行重组，合并后的名称为北京市开兴辰物业管理有限责任公司。
原审庭审中，开兴辰物业公司为证明曾向王德才催要过物业费，向法院提交了其将物业费《催缴通知单》粘贴于王德才房门上的照片5张，显示催费时间分别为2005年8月19日、2007年8月20日、2009年8月19日、2011年8月21日、2013年8月20日。王德才表示未收到过上述通知单，对此不予认可，并称照片上的”福”字系王德才于兔年即2011年春节期间所粘贴，开兴辰物业公司不可能在2011年以前拍摄上述照片，并提交其于2014年1月7日拍摄的照片3张予以佐证。对此，开兴辰物业公司未能提供拍摄上述5张照片的相机或照片的原始电子文档以证明其拍摄时间，亦未提交其他催收证据。
审理中，关于该房屋的建筑面积，开兴辰物业公司表示以合同载明的56.2平方米为准。
上述事实，有双方当事人的陈述，《物业管理委托合同》，照片，房屋档案资料等证据在案佐证。
本院认为：王德才与北京开兴业物业管理有限责任公司签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司合并重组后其法人名称亦为开兴辰物业公司，原北京开兴业物业管理有限责任公司的权利、义务由开兴辰物业公司承继。双方签订的物业管理委托合同到期终止后，因该小区未成立业主委员会，双方未签订新的物业服务合同，但开兴辰物业公司继续为王德才所有的房屋小区提供物业管理服务，双方应当依原物业管理委托合同的约定履行各自的义务。开兴辰物业公司依约为王德才所有的房屋小区提供了物业管理服务，王德才应当依约支付物业服务费，王德才未依约支付物业服务费其应当承担合同约定的违约责任，但由于重组后的开兴辰物业公司未提供充分的证据佐证其主张2003年9月3日至2009年8月21日期间的物业费，原审法院据此以开兴辰物业公司主张此期间的物业费，系明显怠于行使该权利，故该权利亦过法定的诉讼时效，法律不予保护，驳回了开兴辰物业公司的诉讼请求，是正确的，本院予以维持。开兴辰物业公司提出其上门催交及张贴催交通知等方式主张自2003年9月3日至诉讼之日止期间的物业费，王德才不予认可，开兴辰物业公司张贴的催交费通知单照片亦无拍摄时间，开兴辰物业公司亦无其他证据佐证，故开兴辰物业公司的此项主张，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王德才负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年五月十三日
书 记 员 杨春雪