＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）二中民终字第16628号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）李永勤，女，1983年5月13日出生。＼n委托代理人黄宝臣，北京薛鹏律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）北京天贵宾馆，住所地北京市东城区灯市口大街14号。＼n法定代表人刘四海，经理。＼n委托代理人孙俊举，男，1976年3月29日出生。＼n委托代理人崔芳震，北京市君永律师事务所律师。＼n上诉人李永勤、北京天贵宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年1月，李永勤诉至原审法院称：我与北京天贵宾馆（以下简称天贵宾馆）于2008年11月1日签订《房屋租赁协议》，约定天贵宾馆提供其地下二层房屋供我使用，通道共用，使用期间不得摆放杂物，租期为2008年11月1日至2015年4月29日。2012年6月底，天贵宾馆在未与我协商的情况下擅自动工装修其宾馆地上及地下部分，将建筑材料堆放在我广告牌前，遮挡了广告牌，在通道堆放装修材料，在通道入口处张贴“停业装修”告示。装修期间，不仅噪音很大，气味刺鼻，天贵宾馆保安人员还阻拦我的顾客进店拍照，给我造成重大经济损失。我多次找天贵宾馆协商无果，期间天贵宾馆多次停电，甚至使用暴力驱赶我的工作人员。2012年9月6日，天贵宾馆正式发函通知我解除合同，并停水停电，使我无法经营。天贵宾馆的行为严重违反相关法律规定，给我造成无法挽回的损失，现起诉要求判令天贵宾馆赔偿因单方解约给我造成的房屋装修残值和房屋租赁权价值的损失（具体数额以评估价为准），赔偿因非法装修给我造成的经济损失人民币20000元，并免除天贵宾馆装修期间我的房屋租金。＼n天贵宾馆答辩并提出反诉称：不同意李永勤的诉讼请求。诉讼请求第二项在法院已有生效判决，按照一事不再理原则，请求驳回该项诉请。李永勤提出的装修残值评估未经法院委托，我方不认可，不同意赔偿。李永勤一直按合同约定经营，因其经营婚纱摄影，大多数在室外拍摄，至于装修声音，我方未超过限度，李永勤应有容忍义务。李永勤提出的暴力威胁没有证据。按照合同约定，李永勤已交纳25000元租金，尚欠的32500元应在2012年5月20日之前交纳，我方曾多次催促，但李永勤至今未交纳租金，按合同约定应当终止合同，故我方向李永勤发出解约通知。现我方不同意解除合同，并反诉要求李永勤支付自2012年7月18日至其搬离之日的租金41132元及违约金49152元。＼n针对天贵宾馆的反诉，李永勤辩称：不同意天贵宾馆的反诉请求。自从我与天贵宾馆签订房屋租赁合同以来，天贵宾馆曾多次变更法定代表人，每次变更后，其新的法定代表人都要在我们的合同上签字确认，然后我再继续支付租金。2012年5月，天贵宾馆法定代表人变更为刘四海，因找不到刘四海，而孙俊举称自己是实际负责人，我多次找孙俊举要求其在合同上签字以便我继续支付租金，但孙俊举拒绝在合同上签字，亦拒绝收取租金，并在2012年11月9日向我发出解约通知迫使我无法继续经营。故系天贵宾馆违约。＼n原审法院经审理后认为：根据已查明的事实，李永勤曾要求天贵宾馆实际经营人孙俊举按照惯例在《房屋租赁协议》上签字确认并要求交纳租金，但孙俊举拒绝签字，亦以协商双方纠纷为由未收取租金。2012年9月6日，天贵宾馆以未按时交纳租金为由，向李永勤发出解除协议通知，该行为明显与孙俊举之前的行为存在矛盾，故该通知不产生解除合同的效力。李永勤于2012年11月26日搬出涉诉房屋，考虑到天贵宾馆曾要求与李永勤解除合同以及在李永勤搬出时天贵宾馆未提出异议，可以认定双方签订的房屋租赁协议于2012年11月26日解除。李永勤搬离涉诉房屋系基于天贵宾馆欲解除合同的要求，按照双方协议约定，一方提前终止合同，应当按照对方实际经济损失给予赔偿，故对于李永勤要求天贵宾馆赔偿其房屋装修残值的诉讼请求，予以支持。具体数额应当以经评估的双方房屋租赁合同中包括的房屋的装修残值为准。根据李永勤的陈述，其所要求的房屋租赁权价值指其与天贵宾馆合同解除后另行承租同类房屋所产生的差价，但李永勤此后并未另行承租房屋，故其所称的该项损失并未实际发生，因此，对于李永勤要求天贵宾馆赔偿的房屋租赁权价值的诉讼请求，不予支持。关于李永勤要求天贵宾馆赔偿因装修给其造成的经济损失一项，根据（2012）东民初字第10161号判决书认定的事实，未发现存在天贵宾馆装修影响北京红黑视界摄影工作室经营的情况，李永勤提交的证据亦不足以证明存在经济损失，故不予支持。自2012年7月18日至2012年11月26日，李永勤经营的北京红黑视界摄影工作室按照房屋租赁合同的约定占用天贵宾馆房屋，故李永勤要求免除天贵宾馆装修期间房屋租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。李永勤于2012年4月20日支付租金25000元后未再支付租金，因其占用涉诉房屋至2012年11月26日，应当向天贵宾馆补交剩余期间的租金，故对于天贵宾馆要求李永勤支付拖欠的房屋租金的反诉请求，予以支持。至于天贵宾馆要求李永勤支付拖欠租金的违约金一项，因天贵宾馆存在拒绝收取租金的情形，对于李永勤拖欠租金有责任，故对于该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2013年8月判决：一、北京天贵宾馆于判决生效之日起七日内向李永勤赔偿房屋装修残值损失四万八千五百八十元一角二分。二、李永勤于判决生效之日起七日内向北京天贵宾馆支付房屋租金四万零六百九十一元七角八分。三、驳回李永勤的其他诉讼请求。四、驳回北京天贵宾馆的其他反诉请求。＼n判决后，李永勤、天贵宾馆均不服，均向本院提起上诉。李永勤认为：原审确认的装修残值有误，应为54728.11元；天贵宾馆装修期间影响了李永勤的经营，应当赔偿此期间的经营损失；2012年9月6日，天贵宾馆向李永勤发出解除合同的通知，并对涉诉房屋停水、停电，此后的租金其不应支付，请求二审法院撤销原判，支持其诉讼请求，驳回天贵宾馆的反诉请求。天贵宾馆认为：李永勤未在约定时间交纳所欠租金，构成违约，其不应向李永勤赔偿装修残值损失，请求二审法院撤销原判第一项、第四项。＼n经审理查明：李永勤与天贵宾馆于2008年11月1日签订《房屋租赁协议》，约定天贵宾馆向李永勤提供其地下二层房屋十间供李永勤使用，租期为2008年11月1日至2015年4月29日，年租金为115000元，半年一付，房屋实际使用面积为：西一间30.01平方米，南一间30.09平方米，南二间32.13平方米，北一间42.21平方米，北二间约30平方米，走廊每家一半17.28平方米。同时约定，如果一方要求提前终止合同，违约方按照对方实际经济损失给予适当的赔偿。协议签订后，李永勤与其前夫李红峰在涉诉房屋中共同经营北京红黑视界摄影工作室，负责人为李红峰。2010年11月29日，李永勤与李红峰经北京市西城区人民法院调解离婚，李永勤继续经营摄影工作室。按照《房屋租赁合同》的约定，李永勤应当于2012年4月底支付5月至10月的租金，经协商，李永勤于2012年4月30日支付了25000元，其余款项暂缓支付。2012年6月，天贵宾馆法定代表人变更为刘四海，由孙俊举承包并实际经营。因无法联系到刘四海，李永勤要求孙俊举在《房屋租赁协议》上签字确认以便继续交纳租金。同时，因天贵宾馆装修其宾馆地上及地下部分，李永勤认为天贵宾馆的装修行为对其工作室的正常经营产生不利影响，要求天贵宾馆予以补偿。双方协商后未达成一致，孙俊举拒绝在协议上签字，李永勤亦未交纳租金。2012年8月21日，应李永勤的要求，李红峰作为北京红黑视界摄影工作室负责人起诉天贵宾馆，称对方装修致使自己无法营业，要求天贵宾馆停止侵害，并赔偿经济损失。2012年9月6日，天贵宾馆向北京红黑视界摄影工作室发出解除租赁协议通知。2012年9月17日，原审法院做出（2012）东民初字第10161号判决，认定不存在天贵宾馆侵害李红峰权利的事实，驳回了李红峰的诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。2012年11月26日，李永勤搬离涉诉房屋。＼n庭审中，李永勤提交房屋租赁协议，证明自己与天贵宾馆存在租赁关系，且每次天贵宾馆法定代表人发生变化，新的法定代表人均在租赁协议上签字确认。天贵宾馆则表示李永勤交钱的对象是天贵宾馆，法定代表人签字不是必须的。李永勤提交其与天贵宾馆协商的录像，证明孙俊举拒绝在协议上签字和收取租金。天贵宾馆不认可录像的真实性。＼n经双方当事人选择及北京市高级人民法院指定，原审法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对李永勤原承租的北京天贵宾馆地下二层六间房屋装修残值进行鉴定，李永勤预付鉴定费5000元。2013年5月29日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作出华建审建字（2013）第174号评估鉴定报告，结论为北京天贵宾馆地下二层六间房屋装修工程原值71756.11元，折旧费20330.90元，楼梯间装修原值4608.70元，折旧费1305.80元，装修残值共计54728.11元。其中，装修工程面积包括三个摄影棚、工作室、更衣室、洽谈和选片室及走廊。＼n经原审法院现场勘验，李永勤承租的房屋位于天贵宾馆地下二层，包括西侧两间（北侧一间为合同所指西一间，南侧一间为合同所指南一间），南侧西数第三间（合同所指南二间），北侧西数第一间（合同所指北一间）、第二间（合同所指北二间），另外，南侧西数第一间未包括在合同中，后由李永勤经营的摄影工作室无偿使用，南侧西数第二间为双方共用库房。经双方共同确认，鉴定报告所指摄影棚1为南侧西数第三间，摄影棚2为北侧西数第一间，摄影棚3为北侧西数第二间，工作室为南侧西数第一间，更衣室为西侧南端一间，洽谈和选片室为西侧北端一间。除租赁合同中所约定的房间外，李永勤对南侧西数第一间、走廊、楼梯间及通往地下二层的楼梯亦进行了装修。＼n上述事实，有《房屋租赁协议》、（2012）东民初字第10161号判决书、录像资料、鉴定报告及双方当事人陈述等在案佐证。＼n本院认为：李永勤与天贵宾馆于2008年11月1日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依合同的约定主张权利、履行义务。李永勤未支付天贵宾馆房屋租金，系天贵宾馆变更法定代表人后未在双方签订的租赁合同上签字确认所致，并非李永勤故意所为。现李永勤已实际搬离涉诉房屋，双方的租赁合同已不能实际履行，原审法院确认李永勤实际搬离涉诉房屋之日为双方解除合同之日，并无不当，本院予以维持。由于李永勤实际占用涉诉房屋期间，生效判决已确认天贵宾馆的装修行为并未影响李永勤，故李永勤应当支付天贵宾馆此期间的租金，李永勤要求天贵宾馆免除此期间的租金及赔偿经济损失，依据不足，本院不予采信。双方签订的租赁合同不能履行，系天贵宾馆的行为所致，故李永勤要求天贵宾馆赔偿其装修残值损失，原审法院予以支持，于法有据，本院予以维持，但原审法院对涉诉房屋鉴定的装修残值计算有误，本院予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：＼n一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02350号民事判决第二项、第三项、第四项；＼n二、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02350号民事判决第一项为：北京天贵宾馆本于判决生效之日起七日内向李永勤赔偿房屋装修残值损失五万四千七百二十八元一角一分。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审本诉案件受理费及反诉案件受理费共计3571元，由李永勤负担1500元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京天贵宾馆负担2071元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），评估费5000元，由北京天贵宾馆负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费3571元，由李永勤负担1500元（已交纳），由北京天贵宾馆负担2071元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王宗魁＼n代理审判员王朔＼n代理审判员陈雨菡＼n二〇一三年十二月十八日＼n书记员廖慧