陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3809号
上诉人（原审原告）：陕西九州映红实业发展有限公司，住所地：西安市临潼区秦俑路1号。
法定代表人：齐子鑫，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王午生，陕西博硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田钰，陕西博硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：西安立捷餐饮服务有限公司，住所地：西安市临潼区秦陵步行街。
法定代表人：李勇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨永政，陕西维谨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李唯嘉，陕西维谨律师事务所律师。
上诉人陕西九州映红实业发展有限公司（以下简称“九州公司”）因与被上诉人西安立捷餐饮服务有限公司（以下简称“立捷公司”）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
九州公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，依法改判立捷公司向九州公司支付迟延履行违约金114000元、水电费141908.9元、物业管理费290520.54元、房屋占用费786301.37元（物业费及占用费暂时计算至2016年11月30日）、解约违约金500000元；2、诉讼费用由立捷公司负担。事实与理由：原审法院对于本案事实并未查清，关于双方所签订的《商铺租赁合同》是否已经解除并未作出认定，九州公司在原审庭审过程中增加诉请，要求立捷公司支付房屋占用费以及物业费用，原审法院未予支持，对于未予支持的原因也未作出说明，九州公司就涉案房屋所产生的电费7937.6元向原审法院提交了相关证据，原审法院却称九州公司未能举证；九州公司在立捷公司未能按时支付租金的情况下为了防止损失扩大，与立捷公司采取了共同锁门的措施，并于2015年12月17日发出解除通知，立捷公司至今未能将房屋内物品搬离，导致涉案房屋不能及时对外出租，原审法院没有支持2015年12月7日之后的房屋租金、水电费、物业费于法无据，立捷公司应当支付上述费用直至腾房之日；对于立捷公司应当向九州公司支付的违约金部分，因双方并未约定变更租金支付期限，原审法院判决所认定的违约金起算点错误；双方在合同中所约定的解约违约金50万元符合法律规定，应当得到保护，原审法院仅以合同双方对于锁门一事均有过错为由，驳回九州公司要求立捷公司支付违约金的诉请，缺乏事实与法律依据。
立捷公司辩称，九州公司在原审中并未诉请法院判定租赁合同解除，由于其2015年12月7日将涉案房屋锁门，导致双方之间的合同无法实际履行，原审法院认定相关费用计算至2015年12月7日正确；九州公司在合同履行过程中未能按照约定履行合同义务，亦无权要求立捷公司履行合同义务，立捷公司已经向九州公司支付租金至2016年2月，并未影响九州公司租赁合同目的的实现；立捷公司在2016年3月解除与九州公司之间的合同，其根本原因是九州公司的违约行为所致，其应当承担合同解除之后的全部违约责任。
九州公司向原审法院起诉请求：1、判令立捷公司向九州公司支付租金25万元、水电费133971.3元、物业管理费209134元、迟延履行违约金1138489.5元、解约违约金50万元；2、诉讼费用由立捷公司承担。原审庭审中九州公司增加诉请为：要求立捷公司向九州公司支付的租金和物业费计算至2016年11月22日，水电费计算至2015年12月20日。
原审法院认定事实：2014年3月21日，九州公司（甲方）与立捷公司（乙方）就乙方租赁甲方所拥有的临潼区兵马俑博物馆馆前“兵马俑国际旅游景区”第S11幢商铺相关事宜签订《商铺租赁合同》，约定，商铺地址及经营内容：甲方出租给乙方的商铺坐落于西安市××区秦始皇兵马俑博物馆馆前“兵马俑国际旅游景区”第S11幢一、二层，总建筑面积5600㎡，租赁物出租给乙方作餐饮、旅游工艺品使用。租赁期限及租赁物的交付时间：租赁期限8年，自2014年5月18日至2022年5月17日止；合同生效后7日内，甲方按照乙方提供的联系方式通知乙方办理租赁物移交手续，乙方应在收到通知后的3日内办理租赁物移交手续；甲方给予乙方60日的装修期，自标的物交付给乙方的次日起算，装修期内不计租金。租金和相关费用的计算及支付：第一年租金100万元，合同生效当日交纳。第二年租金100万元，第三、第四年租金各115万元、第五、第六年租金各132.25万元，第七、第八年租金各152.0875万元，分别于上一租赁年度届满前15日交纳，租赁期限内租金共计998.675万元。乙方每个租赁年度应付甲方物业管理费22万元，合同生效当日乙方交清第一年度物业管理费，以后各年度物业管理费随同该年度租金一同交纳。合同生效当日，乙方向甲方交纳履约保证金50万元。若乙方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方支付的履约保证金甲方不予退还。乙方的权利和义务：乙方须按合同约定交纳租金、履约保证金及其他相关费用。如有拖欠，甲方有权按租金总额的日万分之五收取迟延履行违约金。如无正当理由拖欠租金及其他费用超过30日，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并要求乙方承担违约责任。违约责任：乙方单方解除合同，乙方已支付的履约保证金、租金甲方不予退还，同时还应向甲方支付当年租金50%的违约金并赔偿甲方损失；乙方违约导致甲方解除合同，乙方已支付的履约保证金、租金甲方不予退还，同时还应向甲方支付当年租金50%的违约金并赔偿甲方损失。同日，双方就甲方员工膳食及用餐，签订了《商铺租赁合同补充协议》。合同及补充协议签订后，立捷公司于2014年3月24日向九州公司交纳了50万元保证金。2014年4月1日向九州公司交纳了第一年度租金100万元。双方于2014年4月17日完成了交接手续。2015年4月30日，立捷公司向九州公司出具承诺书，称立捷公司应于2015年5月2日之前交纳第二个租赁年度（2015年5月18日-2016年5月17日）租金共计100万元，但因公司店面经营情况欠佳，无法在合同约定租金交纳时间按时交纳第二年度租金。承诺将在2015年6月15日之前交纳50万元，余款50万元将于2015年10月31日前补齐。若逾期不能交齐所有租金，九州公司有权依据合同约定追究相关法律责任，由此带来的后果由立捷公司自行承担。九州公司收到该承诺书后未提异议。2015年6月15日，立捷公司向九州公司支付了50万元。2015年7月16日，九州公司就22万元物业费向立捷公司发出欠费催缴通知书，要求立捷公司在3日内交纳，否则，从逾期之日起按合同约定收取物业总费用日3‰的滞纳金。立捷公司收到该通知后于2015年8月5日向九州公司提出申请，以公司经营状况不佳、资金周转困难为由申请就物业费与员工餐费相抵扣，平均每月抵扣18333.33元，抵扣差额多退少补。九州公司表示同意。2015年8月26日，九州公司就第二年度租金向立捷公司发出催款通知书，要求立捷公司于2015年8月28日前交清拖欠的50万元租金，逾期将终止对所租商铺提供电力供应直至收到租金之日，由此造成的后果由立捷公司承担。立捷公司收到通知后于2015年9月2日向九州公司支付了10万元，12月11日向九州公司支付了15万元。2015年12月17日，九州公司以立捷公司于12月7日将商铺一、二层锁门停业、多次联系无果、12月14日所有厨房人员撤离现场、停止供应员工餐为由向立捷公司发出《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的通知：一、即日起解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》及其相关法律文件。二、请贵司收到通知之日起3日内返还S11商铺、餐饮及厨房设备设施，清点财物；逾期达15日的，我司将直接收回租赁物。2016年1月3日，立捷公司向九州公司发出关于《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》合同义务履行问题的函：合同签订后，我方多次要求贵方提供合同约定房屋相应房产证、房屋使用必须的消防资料及房屋内三部电梯使用必须的相应资料，贵方以种种借口屡屡拖延，至今没有提供。同时也没有履行房屋修缮义务，致承租房屋中近600余平方米房屋至今因漏水无法使用。承诺的两处停车场的无偿使用至今未履行。经多次反映，贵方迟迟不予履行的违约行为致使承租房屋的使用价值大打折扣，甚至房屋使用可能属于违法，鉴于此，无法完全向贵方支付相应租金。2015年12月7日，贵司强行将承租房屋加锁予以控制，致使我方无法实际使用房屋，导致合同目的根本无法实现。故要求贵方在2016年1月8日前解除房屋锁具，履行相关资料提交手续并无偿提供相应车场归我方使用。同时应于2016年1月25日前完成相应房屋修缮义务。如未按上述时间停止违约行为解除房屋锁具、提供相关资料或未完全履行合同其他义务，我方即解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，届时本函件即为合同解除通知书。2016年1月15日，双方对S11商铺内租赁物及其设备设施进行了盘点。2016年2月27日，立捷公司向九州公司发出解除《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》的通知，要求九州公司接到通知后3日内解除房屋锁具，由双方对租金、物业费、员工餐及违约责任等项目实施结算，退还其多付款项、返还其物品。2016年3月4日，九州公司诉至法院。审理中，双方对第二年度的租金立捷公司已支付75万元的事实无异议。对2015年12月7日商铺门被锁的事实也无异议。庭审中，九州公司称12月7号双方共同锁门，立捷公司称12月7日系九州公司单方强行锁门，其在九州公司锁门后，为了商铺内的财产安全，迫于无奈于2016年1月27日另行加了一把锁。截止庭审，商铺仍旧由九州公司和立捷公司双方各加一把锁保持盘点时的现状。另查，双方对物业费立捷公司已支付（抵扣）至2015年8月4日的事实无异议。水电费：九州公司认为截止2015年11月30日立捷公司尚欠133971.30元，立捷公司认为截止2015年12月7日共欠133971.30元。12月7日之后发生的费用与其无关。
原审法院认为：九州公司与立捷公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，均应按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，立捷公司对第二年度的租金付款期限提出变更，九州公司收到后未提异议，视为同意立捷公司对付款期限的变更。在变更的期限届满，立捷公司仍未全部履行付款义务，构成违约。九州公司以此为由要求解除合同，但立捷公司不同意解除合同，要求继续履行合同，双方处于协商。九州公司对其参与2015年12月7日的锁门行为无异议，故租金、物业费、水电费应计算至2015年12月7日止。九州公司主张2015年12月1日至12月20日新产生的水电费7937.60元，立捷公司不予认可，九州公司未提交证据证实，故依法不予支持。立捷公司虽延履行支付租金的义务，构成违约，但合同约定的迟延履行违约金按租金总额的日万分之五计收，明显不合理，应以拖欠数额为基数计算。因双方共同实施锁门行为，导致合同最终无法履行，均有责任，故九州公司主张的解约违约金不予支持。立捷公司主张九州公司未履行装修工程使用前的消防安全检查义务，因该商铺所属工程已于2008年4月8日通过了建筑工程消防验收。根据合同，立捷公司进行租赁物的装修设计、办理装修审批手续、空调安装等费用均由立捷公司自行承担。故立捷公司该抗辩不能成立。合同中并未涉及到电梯，立捷公司的证据不足以证明电梯属于九州公司出租物的组成部分，故其关于九州公司未履行电梯的检验验收及维护保养义务的抗辩不能成立，依法不予采信。其提供的证据也不足以证明承租房屋存在漏水事实。合同仅约定立捷公司有权无偿使用景区内S11南边及S14东边两处停车场，并未约定该两处停车场由立捷公司独立使用。故立捷公司以少付租金来行使不安抗辩权不能成立。
为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第二百一十四条之规定，判决：一、被告西安立捷餐饮服务有限公司于判决生效后10日内支付原告陕西九州映红实业发展有限公司迟延付款违约金9250元。二、被告西安立捷餐饮服务有限公司于判决生效后10日内支付原告陕西九州映红实业发展有限公司截止2015年12月7日的水电费133971.30元。三、被告西安立捷餐饮服务有限公司于判决生效后10日内支付原告陕西九州映红实业发展有限公司截止2015年12月7日的物业费75375元。四、驳回原告陕西九州映红实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29658元，原告陕西九州映红实业发展有限公司负担27242元，被告西安立捷餐饮服务有限公司负担2416元。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，立捷公司与九州公司订立《商铺租赁合同》，约定由立捷公司承租九州公司位于“兵马俑国际旅游景区”的涉案房屋用于商业经营，在合同的履行当中，立捷公司于2015年4月30日向九州公司出具承诺书，以经营不佳为由提出推迟给付第二年度租金,九州公司对此未提出异议，并于2015年6月15日收取了立捷公司支付的租金50万元，则视为九州公司对立捷公司迟延支付该部分租金的认可；2015年8月26日，九州公司就剩余部分向立捷公司发出催缴通知，要求其于2015年8月28日前付清剩余租金，但立捷公司未能及时支付，构成违约，故其应当以拖欠数额为基数向九州公司支付违约金；2015年12月7日，立捷公司出于自身原因停止营业，九州公司在立捷公司拖欠租金且联系未果的情况下对涉案商铺采取锁门措施，立捷公司虽然拖欠租金，但所付租金事实上已至2016年2月17日，而九州公司的锁门行为导致立捷公司无法继续使用涉案商铺，故相关的租金、物业费、水电费均应计算至2015年12月7日；关于解约违约金一节，考虑到双方对合同的解除时间存在争议，且九州公司亦未诉请法院对合同解除的相关事项进行认定，故对此本案不予涉及，双方均可另案主张。综上，原审判决应予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初778号民事判决第一项、第二项、第三项。
二、撤销西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初778号民事判决第四项。
三、驳回陕西九州映红实业发展有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29658元（九州公司已预交），由九州公司负担20000元，由立捷公司负担9658元；二审案件受理费21295元（九州公司已预交），由九州公司负担15000元，由立捷公司负担6295元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 邢尖尖