＼n襄阳市樊城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂樊城民三初字第00317号＼n原告（反诉被告）王世芳，＼n被告（反诉原告）潘林，＼n原告（反诉被告）王世芳与被告（反诉原告）潘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理，依法适用简易程序审理，由代理审判员宋十军独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王世芳、被告（反诉原告）潘林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告王世芳诉称：2009年10月10日，原告与被告签定一份房屋租赁合同。约定：被告将其位于襄阳市领秀中原小区3号楼3单元201室住房一套出租给原告，押金为5000元。合同签订后，原告向被告交纳了5000元押金，在租赁期内，原告按合同约定向被告交纳了租金。在此合同到期之前，原告与被告于2014年1月20日又续签了一份房屋续租合同。约定：继续租赁该房屋，但合同从2014年2月1日生效，前份合同交纳的5000元押金作为续租赁的押金。2014年1月27日，原告因其他缘故不能继续租赁被告该房屋，并告知被告不能继续履行后续合同，同时要求被告方返还原告交纳的押金5000元。被告借故推诿不接受房屋钥匙，并不同意退还原告交纳的押金5000元。原告认为该租赁合同没有生效前，其有解除该租赁合同的权利。合同解除后，被告拒绝接受房屋导致房屋空置产生的损失应由被告承担，被告不返还原告交纳的押金5000元，损害了其权利，故诉至法院要求判令被告返还原告押金5000元。＼n被告潘林辩称：1、续租合同是双方真实意识表示，内容合法，且合同第四条约定合同“签字后即行生效”，现双方已签字，故续租合同合法有效，双方应按合同履行义务。2、续租合同第三条第4项的约定，一方提出解除合同须经双方协商一致才能解除。现原告单方面提出解除合同，被告不同意，双方未能就解除合同协商一致，故续租合同未解除。原告称合同未生效之前其有解除权，与事实不符，逻辑不通。原告王世芳应履行合同，故请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n反诉原告潘林诉称：2009年10月，反诉原、被告签订房屋租赁协议一份，约定反诉原告将其位于襄阳市樊城区领秀中原小区3号楼3单元201室房屋一套出租给反诉被告。2014年2月1日，双方就该房屋续签租赁合同一份，合同约定租期从2014年2月1日至2015年1月1日，租金每月2800元；租赁期内的物业管理费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费等均由反诉被告支付；反诉被告若将电器、家具丢失损坏，或无故拖欠应缴费用十天，反诉原告有权终止合同，由反诉被告承担全部责任，并赔偿损失；双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前两周通知对方，协商后解除本协议；协议签订后即行生效。协议生效后，反诉被告提出解除协议，双方未达成一致意见，此合同未解除。此后反诉原告发现出租房内电器、家具及室内墙体严重损坏，反诉被告也未缴付房租和其他应担费用至今。反诉被告严重损害了反诉告原告权利，故诉至法院要求判令：1、解除房屋租赁协议，反诉被告立即腾还樊城区领秀中原小区3号楼3单元201室房屋给反诉原告；2、反诉被告支付反诉原告自2014年2月1日起至反诉被告实际腾退交还房屋之日止的房屋租金16800元（计算至2014年7月底合同解除时下同）及房屋占用费2034.83（物业管理费1289、2元、电费571、63元、有线电视费150元、卫生费24元）。＼n反诉被告王世芳辩称：2014年1月27日，反诉原、被告签订的续租合同还未生效，反诉被告通知了反诉原告要求解除续租合同，并将租赁房屋钥匙交还反诉原告，反诉原告拒绝接受，因此造成的损失应由反诉原告承担，反诉无理，反诉被告不应承担任何责任。＼n经审理查明：2009年10月10日，原、被告签订了一份《出租协议》。该协议约定：被告将其位于位于襄阳市樊城区领秀中原小区住宅3号楼3单元201室房屋一套出租给原告用于经营美容院，每月房屋租金为2000元，每季度25号交下三个月房租；物业、公摊、水电、天然气、电脑、电视等费由原告承担，水电损坏由原告修理；原告不得私自改动出租房，损坏出租房里的物品照价赔偿（物品有清单）；原告向被告交纳5000元的房屋押金，原告如不继续租赁房屋应提前半个月通知被告解除合同并退还原告5000元押金。在租赁期内，被告不得收回房屋、不得涨房租；合同租期到原告退房时止。此《出租协议》签订后，原、被告履行了该合同约定的义务。当该合同双方履行至2014年1月20日时，双方又续签一份《房屋租赁协议》，约定原告继续租赁该房屋，月租金为2800元，租赁期限从2014年2月1日到2015年1月1日止，付款方式为三个月付一次，前合同的押金延续到后续合同，租房合同终止，被告验收无误后，将押金退还原告，不计利息。若履行合同期限不满，押金不退还。该合同第三条第四款还约定，在租赁期内，原、被告如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前二周通知对方，协商后解除本协议。该合同还对其他事项作了约定。2014年1月20日，被告在签后续合同时，将签约日期顺签成为2014年2月1日，给原告出具的押金收条也顺签成为该日。2014年1月27日，原告通知被告要求解除续租合同，被告不同意，原告将该房屋的钥匙交还被告，被告拒收。2014年2月6日，原告将其自己的东西搬走，并于2014年1月20日交物业费到2014年1月31日，共计211.9元；于2014年3月2日交纳电费及生活垃圾费到了2014年2月16日，共计116元，房屋租金交到了2014年1月31日。2014年2月12日，被告到了出租房里，发现该房屋有损坏，双方就房屋是否继续租赁和房屋损坏赔偿多次协商未果。2014年2月25日，被告潘林在本院起原告王世芳要求王世芳将出租房恢复原样，并赔偿损失15000元。双方于2014年5月30日达成王世芳赔偿潘林1500元调解协议，此事了结。2014年7月16日，原告将出租房屋的钥匙及电视卡、燃气卡等卡片交付给了被告。庭审中，双方同意解除续租合同。＼n本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。原、被告签订的二份房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对第一份房屋租赁合同的履行在本案中没有争议，争议的是第二份房屋租赁合同原告是否享有单方面解除权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，只有不定期租赁合同，承租人才享有任意解除权，而原、被告之间签订的第二份合同是定期租赁合同，所以原告不享有任意解除权。根据该法第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，因原告解除与被告的第二份租赁合同，没有上述第九十四条规定的情况。所以，原告亦不享有法定单方面解除权。该合同第三条第四款还约定“在租赁期内，原、被告如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前二周通知对方，协商后解除本协议”，该条款虽然约定了解除权，但是该条款约定不明即“如有一方有特殊情况”以及“协商后解除本协议”，何为“特殊情况”，“协商后”指的是协商达成了一致意见，还是指的未达成一致意见，从合同约定的内容看无法确定如何解除合同，所以原告也没有约定解除权。原告不具有解除合同的权利，又不履行合同，属违约行为，应承担违约责任。双方在合同中约定“若合同期限不满，押金不退还”，现合同期限未满，原告要求解除合同，根据此约定，被告有权不退还原告押金。所以，原告的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。现在双方都同意解除合同，原告将房屋及附属权利凭证退还给了被告，被告反诉请求解除租赁合同的请求已经得以实现，对此本院予以确认。潘林还反诉请求王世芳承担至2014年7份底的房屋租金16800元及房屋占用费用2034、83元。因第二份房屋租赁合同约定当反诉被告违约时，其承担的违约责任是押金归反诉原告，所以当反诉被告承担了此违约责任后，不应再承担赔偿反诉原告其他损失的违约责任，除非该损失超过了违约金数额且该损失是由原告的原因造成的。本案中超过此违约金数额，现在反诉原告未向本院要求增加此损失；当反诉被告明确表示不履行续租合同后，反诉原告可将房屋另行出租，防止损失的进一步扩大，但反诉原告并未采取上述措施，因而造成的房租及房屋占用费的损失应由其自行承担。所以，反诉原告要求反诉被告赔偿房屋租金及其它各项费用的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百一十九条第二款的规定，判决如下：＼n驳回原告王世芳的诉讼请求：＼n二、驳回被告潘林要求原告王世芳支付房屋租金及房屋占用费的反诉请求。＼n本诉案件受理费减半收取27.5元，由原告王世芳承担；反诉案件受费减半收取74.25元，由被告潘林承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳万山支行，户名湖北财政预算外资金襄阳分户，帐号：17－451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。＼n代理审判员宋十军＼n二〇一四年七月二十三日＼n书记员刘俊亨