广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第817号
原告（反诉被告）某甲公司。
法定代表人陈某甲，该司总经理。
委托代理人陈某乙，广东扬权律师事务所律师。
被告（反诉原告）某乙公司。
法定代表人何某，该司总经理。
委托代理人余某，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人谢某，广东淳锋律师事务所律师。
原告某甲公司（以下简称某甲公司）与被告某乙公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人陈某乙及被告委托代理人余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年8月18日签订了租赁合同，约定合同期限从2009年8月17日起到2012年8月16日止。自双方合作后，原告严格积极履约，合作尚算愉快，但被告于2012年2月份，要求原告交纳复原费。根据原告与被告签订的协议，其中第七条规定：“乙方合同期满后按场地原构造交回厂房”，原告请求被告尊重合同事实，如果原告确实属于在合同期满未按约定将场地原构造交回，被告自然可要求原告支付相应的费用，但现在合同未到期，要求的所谓场地复原费毫无根据。但被告却置之不理，于2012年2月28日起开始无端阻挠原告出货，并将原告所在楼层电梯锁死不让原告使用。至3月27日原告报警之日止，原告已被无端阻挠达4次之多，且该行为还在继续。经多次交涉，被告也不予开通电梯，使原告的生产经营完全停顿。原告数次前往管理处协商，但未果。被告作为租赁合同相对人，亦和原告签订了管理协议书，合同实际履行中收取了相关的管理费用，出具的收费收据为被告的名称；被告作为物业管理负责人，负有法律规定的相应义务，在原告方未违约的情况下，被告的行为已严重侵犯了原告合法权益。现向法院提起诉讼，请求法院判决：1、请求确认与被告解除合同关系；2、请求被告退还厂房租赁押金人民币30，368元、水电押金人民币2，000元、宿舍押金人民币1，560元、公共设施费人民币5，000元；3、请求被告支付第二项诉讼请求（人民币38，928元）的利息人民币40元（自2012年4月1日起算，最终计至清偿时止）；4、请求被告支付违约金人民币31，010元；5、请求被告承担本案的所有诉讼费用。
被告答辩并反诉称，2009年8月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定由原告向被告承租位于深圳市宝安区西乡街道航城大道安乐工业区A5栋二楼A，租赁期限为自2009年8月17日起至2012年8月16日止。2010年10月18日，原告与被告签订了《租赁协议》，约定由原告向被告承租位于深圳市宝安区西乡街道航城大道安乐工业区A7栋609宿舍一间，租赁期限为自2009年8月17日起至2012年8月16日止，计租日期自2010年10月12日起。根据《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》的约定，原告须在每月10日前向被告缴交当月的租金，如超过30天不缴清所有费用，则被告有权单某终止合同并收回厂房、宿舍及追收回欠款。但截至2012年5月10日，原告一直未向被告缴纳2012年4月、5月的租金。鉴于原告拖欠被告租金已超过30天，被告于2012年5月11日向原告发出《律师函》，单某解除了与原告之间的《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》。被告认为，《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》是被告与原告真实的意思表示，被告已经按照约定将厂房和宿舍提供给原告使用，而原告却拖欠被告租金超过30天，已经构成了严重违约，因此，被告于2012年5月11日单某解除与原告之间的《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》的行为依法有效。为维护被告的合法权益，特向贵院依法提起反诉，请法院依法判决：1、请求确认被告与原告签订的《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》已经于2012年5月11日解除；2、判令原告将其向被告承租的厂房和宿舍恢复原状后返还给被告；3、判令原告向被告支付拖欠的2012年4月1日至2012年5月10日期间的租金、水电费、管理费、卫某、电梯费等费用共计人民币23，462元；4、判令原告向被告支付迟延缴纳租金的滞纳金人民币2，675元（自2012年4月11日起算，暂计至2012年5月10日，最终滞纳金以原告向被告付清拖欠的所有费用之日止）；5、判令原告向被告支付违约金人民币31，010元；6、判令原告自2012年5月11日起按照《房屋租赁合同书》以及《租赁协议》约定的租金标准向被告支付占有使用费某甲至原告将厂房和宿舍返还给被告之日止；7、判令原告承担本案全部诉讼费用。
经审理查明：原告与被告于2009年8月18日签订了《房屋租赁合同书》，约定由原告向被告承租位于深圳市宝安区西乡街道航城大道安乐工业区A5栋二楼A，租赁期限为自2009年8月17日起至2012年8月16日止。双方在合同中约定，厂房面积为1，168平方米，第一、二年租金标准为每月每平方米12元，月租金总额为人民币14，016元，厂房管理费每月人民币1，168元，电梯使用费为每月人民币500元。被告向原告收取相当于两个月厂房租金和管理费作租赁保证金（即押金）人民币30，368元及水电押金人民币2，000元，并收取了水电材料及公共设施费人民币5，000元。如原告未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还，合同到期后原告凭押金单据退款，押金不计利息。双方在合同第十七条约定，在租赁期内如被告提前解约，需提前30天书面通知原告，被告需赔偿原告两个月租金作为解约违约金和退还押金，如原告提前解约，需提前30天书面通知被告，除被告不予退还租赁保证金外，原告还需赔偿被告两个月租金作为解约违约金并结清交接租赁物业前所有应付租金、水电、管理费等费用。2010年10月18日，原告与被告签订了《租赁协议》，约定由原告向被告承租位于深圳市宝安区西乡街道航城大道安乐工业区A7栋609宿舍一间，每间每月租金人民币750元及卫某人民币30元，租赁期限为自2009年8月17日起至2012年8月16日止，计租日期自2010年10月12日起。被告向原告收取人民币1，560元租赁保证金。原、被告双方在履行租赁合同期间发生分歧，被告要求原告支付复原费人民币2万元后方可出货，原告于2012年3月27日报警，希望公安派出所予以解决。原、被告双方于2012年6月16日签订确认书，双方确定原告欧某能科技向被告永恒记实业支付厂房及宿舍复原费人民币18，000元。
以上审理查明的事实，有经当庭质证房屋租赁合同书、租赁协议、报警回执、快递单及告知函、租金管理费及水电费收据、押金收据、律师函及EMS快递单、房屋现状图、确认书等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为：原、被告双方经协商一致，由被告向原告提供房屋，原告使用房屋进行经营并向被告交付租金，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。
关于双方终止租赁合同的方式。原告提交了报警回执、告知函及录像等证据，该组证据可以证明双方在履行租赁合同期间，双方因复原费产生纠纷，导致被告阻碍原告出货等正常生产经营活动。原告租赁被告的厂房作生产经营用，入货、生产、出货是经营最基本的环节，原告不拖欠管理费等其他费用的情况下，被告应当履行物业管理服务义务，被告以原告还在使用厂房期间未交结构复原费为由，阻挠其出货，违反了在受益的同时应当履行义务的约定。原告以此为由与被告进行沟通，要求提前解除租赁合同，被告亦要求原告支付本应返还租赁房屋时才支付的复原费，证明双方实际经协商一致提前终止租赁合同。原告诉求的违约金及被告反诉请求的违约金，均无事实依据，本院不予支持。
关于协商一致解除租赁合同的时间。原告提交的通知函证明从2012年3月29日起向被告提出解除租赁合同的要求，被告提交律师函，证明已告知原告自2012年5月11日起单某解除租赁合同，本院认为，从3月29日到5月11日是双方协商提前终止租赁合同期间，视为双方达成一致意见，提前于2012年5月11日解除双方签订的租赁合同。根据原、被告双方签订的租赁合同，被告提供给原告使用的厂房及宿舍租金为每月人民币14，766元，原告未在被告处生产经营及使用宿舍期间，有关厂房租赁管理费及宿舍卫某等相关费用未发生，因此，原告未搬离物品在终止合同协商期间的厂房占用时间为1个月11天，核算占用费为人民币20，180元。
关于原告诉求的退还厂房及宿舍租赁押金。原、被告双方协商一致提前终止租赁合同，双方均以实际的协商方式解决纠纷，是对自己权益进行有效的处分，视为双方均未违反合同约定。因此，被告应当退还原告厂房及宿舍租赁押金人民币31，928元，原告的诉求有事实依据，本院予以支持。
关于原告诉求的水电押金及宿舍押金。被告收取原告的水电费用押金是为了保证原告在拖欠水电费用时，用于抵扣，被告未提交证据证明原告有拖欠水电费用的事实，因此，其收取的水电费用押金人民币2，000元应当退还给原告，原告的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。
关于原告诉求退还公共设施费。原告提交证据证明被告收取原告公共设施费人民币5，000元，双方提交的证据均未对公共设施费用的概念、性质、用途等作明确的约定，被告在庭审结束前也未提交证据证明收取的公共设施费押金已实际使用，因此，应当退还给原告。原告的诉求，有事实依据，本院予以支持。
关于原告诉求押金的利息。本院认为，双方未约定押金的利息，且本案为双方协商一致解除租赁合同，原告诉求的押金利息，无法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉请求的厂房复原费。原、被告双方在协商解除租赁合同期间，就厂房复原费的金额达成一致意见，本院对双方的意思自治予以采纳，原告应当支付被告厂房复原费人民币18，000元。
关于被告的反诉请求的租金滞纳金。原、被告双方在协商解除租赁合同期间的租金数额、期限等，均存在争议，被告要求原告支付双方协商期间的租金滞纳金无法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的租赁合同于2012年5月11日解除；
二、被告某乙公司应于本判决生效之日起五日内退还原告某甲公司押金及公共设施费人民币38，928元；
三、原告某甲公司应于本判决生效之日起五日内支付被告某乙公司厂房占用费人民币20，180元；
四、原告某甲公司应于本判决生效之日起五日内支付被告某乙公司厂房复原费18000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2003.68元，原告已预缴人民币775元，被告已预缴人民币1228.68元，由原告承担人民币600元，被告承担人民币1403.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘 定 宏
二〇一二年六月二十九日
书记员 李华敏（兼）
书记员 朱 丽 芳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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