四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川19民终124号
上诉人（原审被告）程兰。
委托代理人王晔，四川宏坤律师事务所律师。
委托代理人禹建华。
被上诉人（原审被告）巴中市浩通房地产开发有限公司。
委托代理人何贤俊，总经理。
委托代理人王雷，四川宏坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛凤益。
委托代理人张强伦，巴中市诚信法律服务所法律工作者。
原审第三人四川省聚源丰置业担保有限公司。
法定代表人焦云双，经理。
上诉人程兰因与被上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益，原审第三人四川省聚源丰置业担保有限公司民间借贷纠纷一案，不服巴州区人民法院(2015)巴州民初字第2076号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人程兰及其委托代理人王晔、禹建华，被上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司的委托代理人王雷，被上诉人薛凤益的委托代理人张强伦，原审第三人四川省聚源丰置业担保有限公司法定代理人焦云双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2014年1月15日，以王苍龙、欧世金、程兰、伍福彪为出借人，以被告薛凤益为借款人、以聚源丰担保公司为保证人签订了《借款合同》约定：“一、借款金额为500万元（其中欧世金100万元、程兰40万元、伍福彪210万元，王苍龙150万元）；二、借款期限：2014年1月15日至2014年7月14日；四、借款利率：月息1.8%，按月计息，借款到期还清本金；六、三方义务：保证人义务：担保人为本合同项下借款承担连带保证责任；借款人不按本合同约定履行义务时，保证期间由保证人为出借人承担代偿责任，代偿后依法向借款人追偿。借款人应向保证人支付其实现代偿权的相关费用。八、违约责任：2、借款人未按合同约定的时间归还借款本息，除应按实际借款时间按本合同利息计息外，须向出借人或保证人支付未付款数额20%的违约金。还应赔偿出借人或保证人的损失（损失每日按末还款数额2‰确定），在借款保证期间保证人按时将本金和利息代偿给出借人后，出借人有义务配合保证人完成后续工作；同时，在本合同内借款人的违约责任和违约金由保证人处理，借款人自愿接受人民法院强制执行所属的有效资产以实现其债权或追偿权，直至本息清偿为止。十、对此债务保证人承担连带责任；十一、到期若借款人不能按期偿还本金及利息，并产生滞纳金，滞纳金按未还款金额的2‰确定。”
2014年7月15日，三方又签订了《借款展期协议》：“三、担保人同意就借款人的借款期限展期，并继续为2014年1月5日签订的《借款合同》所约定的时效提供担保；七、原合同借款期限为6个月，现展期期限为6个月，自2014年7月15日起至2015年1月14日止”。同曰以薛凤益为甲方，以买受人为乙方签订了《房屋回购合同》约定：“1、甲方必须在2015年1月14日之后30日内回购乙方所售的房屋，回购金额为乙方所缴纳的全部购房款500万元。2、回购期限：2014年1月15日至2015年1月14日。甲方若按合同约定按月付息或归还本金，则双方签订的《商品房买卖合同》生效”。2014年1月15日，以浩通房产公司为甲方，以程兰为乙方，签订了2份《商品房买卖合同》，约定乙方购买位于巴州区老观桥景秀江南c幢Z1-1-1、F1-1-2号房屋，并在巴州区房地产管埋局实行网上备案。该2份合同的尾部均加盖了浩通房产公司锦绣江南项目部的印章。
在履行合同中，2014年1月5日，薛凤益给原告出具《收条》一张“收到程兰龙购房款40万元，此款属借款合同，以借据作附件”。该《收条》上加盖了浩通房产公司景秀江南项目部财务专用章；被告薛凤益共计向担保公司支付利息、保证金、担保服务费（《借款合同》项下的包括原告在内4人）共计92.5万元，担保公司按月息1.8%向原告支付利息至2015年4月14日共计10.8万元（即薛凤益支付8个月，担保公司垫付7个月），下余利息及其本金未偿还酿成纠纷。
原审还查明，2015年8月5日，被告薛凤益向本院提供书面《说明》：“在开发建设浩通房产公司景秀江南项目中，以浩通房产公司及其景秀江南项目部的名义以及我个人名义筹借的款项，都用于该项目的开发建设，所有借款由薛凤益承担偿还责任”。
原审认为，合法的借贷关系受法律保护。债权人有权要求债务人按照协议偿还借款。关于本案借款主体问题：原、被告及其第三人签订的《借款合同》、《借款展期协议》的主体是原告与薛凤益，根据合同的相对性原则，本案借款主体应当认定为：薛凤益；在薛凤益书立的《收条》（实为借条）上加盖了浩通房产公司景秀江南项目部的印章，该项目部系浩通虏产公司的内设机构，其从事经营活动的法律责任应当由浩通房产公司承担，故浩通房产公司也应当为本案借款主体。对于借款本金的问题：原、被告签订的《借款合同》、《借款展期协议》中约定了借款金额，且审理中原被告对借款本金予以认可，予以确认。对于原告主张利息、违约金、滞纳金以及其他损失问题：在《借款合同》原、被告约定了利息、违约金、滞纳金以及其他损失，但约定标准过高，应予降低；其利息、违约金、滞纳金其他损失的总和按照同期同类中国人民银行贷款利率的四倍标准计算。关于原告就签订了《商品房买卖合同》主张优先受偿的权利的问题：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保物权优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。本案原、被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方签订的不是《借款担保抵押合同》，且未按规定到相关部门办理抵押登记，故原告就担保物主张优先受偿的权利，不予支持。关于第三人的保证责任问题，由于原告未向第三人主张保证责任，故不予处理。据此，原审作出如下判决：一、被告巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益在本判决发生法律效力后10日内偿还原告程兰借款本金40万元及其利息并赔偿原告违约金、滞纳金以及损失（利息、违约金、滞纳金、损失的计算方法为：以40万元本金为基数，从2015年4月16日起按照同期同类中国人民银行贷款利率的4倍为标准计算至本判决书指定的给付期间为止；如未按本院指定的给付期间履行，上述利率标准计算至付清之曰为止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程兰的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，由被告巴中市浩通房地产开发有限公司、薛凤益承担。
宣判后，程兰不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为，原审认定事实错误，适用法律不当，原审审认定按照同同期同类中国人民银行贷款利率4倍标准计算不当，应按24%计算。庭审中上诉人又变更上诉请求，要求改判按约定支付利息至付清之日止并支付8万元的违约金及损失费、滞纳金。被上诉人在向上诉借款时，为保证上诉人实现权利，双方签订了《商品房买卖合同》并备案，上诉人对约定的房屋享有优先受偿的权利。故请求二审法院予以改判。被上诉人答辩认为，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。原审第三人答辩认为，同意上诉人的上诉意见。
二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
二审中，上诉人提交了其个人及家庭房屋登记记录。被上诉人巴中市浩通房地产开发有限公司质证认为，对真实性无异议，但不属于二审的新的证据的范畴。本案所涉房屋买卖并不是实质意义上的买卖。被上诉人薛凤益质证认为赞同浩通公司的质证意见，不能达到上诉人的证明目的。原审第三人质证认为，证据真实，无异议。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。上诉人与被上诉人虽基于为保证借款的偿还又签订了《商品房买卖合同》，但该合同并非抵押担保合同，且未办理抵押登记，故上诉人主张优先受偿权，没有法律依据，原审不予支持并无不当。上诉人另主张就《商品房买卖合同》所涉房屋改判归其所有并为其办理房产证和国有土地使用权证的内容，不属于本案审理范围，且超出其一审诉讼请求，本院不予支持。至于本判决生效之后，若被上诉人逾期未履行金钱给付义务，上诉人可否就《商品房买卖合同》所涉房屋申请拍卖，以偿还债务，亦非本案审理的范围，当事人可另行主张权利。对上诉人要求在本案中就此事项予以明确的主张，本院亦不予以支持。在上诉人与被上诉人的《借款合同》中，虽同时约定了利息、违约金、滞纳金以及其他损失，但约定过高，且上诉人亦未提供除利息之外还存在其他损失的充分证据，被上诉人一审中亦明确要求予以调减，故原审基于本案实际对上诉人主张的利息、违约金、滞纳金以及其他损失综合确定按中国人民银行贷款利率的四倍标准计算，并无不当。对上诉人的此上诉理由，本院亦不予以支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变；
二审案件受理费7300元，由上诉人程兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
审 判 员 吴 全
代理审判员 苟华林
二〇一六年四月十八日
书 记 员 朱 彬