广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终12199号
上诉人（原审被告）：江楚铃，男，1956年4月8日出生，香港居民，住广州市花都区，
上诉人（原审被告）：叶泳余，女，1974年5月5日出生，香港居民，住广州市花都区，
两上诉人共同委托代理人：曾青，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐耀鹏，男，1977年5月7日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。
委托代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所实习律师。
原审被告：江婉莹，女，1995年10月30日出生，香港居民，
上诉人江楚铃、叶泳余因与被上诉人徐耀鹏、原审被告江婉莹排除妨碍纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人江楚铃、叶泳余上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回徐耀鹏的全部诉讼请求；2、上诉费用由徐耀鹏承担。事实和理由：一、江楚铃在其有生之年，对本案讼争的房屋享有永久占有、使用权。讼争的房产位于广州市花都区松园路1号永大新城永华三街23号，是江楚铃与其前妻王春玲于1997年共同购买，属于夫妻两人的共同财产，江楚铃自1999年起就一直居住在该房屋内，该房屋于2002年办理了房产证，登记在江婉莹名下。江婉莹出生于1995年10月30日，1997年时年仅两岁，当然不可能有能力购买该房产。该房产也不属于其父母无偿赠予，因为2004年王春玲签字的离婚协议第一条就明确写明，永大新城永华三街23号房产为夫妻共同财产，归江楚铃所有，江楚铃有出租住的权利，没有变卖的权利。该离婚协议中还约定江婉莹归其抚养，因此王春玲是江婉莹的法定监护人，2004年江婉莹年仅9岁，属于无民事行为能力人，对于其名下房产的处理由其母亲决定，因此离婚协议中对于该房产的约定对江婉莹也是有效的。依据该约定，该房产��实是处于一种占有、使用、收益权与处分权相分离的状态，江楚铃有在该房屋内居住终老的权利。二、徐耀鹏无权要求江楚铃、叶泳余腾空讼争房屋，江楚铃、叶泳余亦无需向徐耀鹏支付房屋占有使用费。江楚铃与江婉莹之间关于讼争房屋的约定，类似于一个长期的无偿租赁合同，依据买卖不破租赁的原则，徐耀鹏虽然购买了该房屋，但仍需履行原房屋租赁合同，因此无权要求江楚铃、叶泳余腾空房屋，江楚铃、叶泳余亦无需支付房屋占有使用费。三、徐耀鹏没有证据证明起诉前已经通知了江楚铃、叶泳余腾空房屋，之后江楚铃、叶泳余才知道房屋被出卖的事实，徐耀鹏请求的房屋使用费不应被支持。四、徐耀鹏未及时履行通知义务，过错在于徐耀鹏，即便需要腾空房屋也需给江楚铃、叶泳余一个合理的期间。
被上诉人徐耀鹏答辩称：不同意江楚铃、叶���余的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。徐耀鹏提起诉讼时已经向一审法院提交了视频资料，催告了江楚铃、叶泳余，告知了房屋已经卖给徐耀鹏。徐耀鹏与江楚铃、叶泳余有充分协商，但江楚铃、叶泳余不同意搬离房屋。一审法院给予30天腾空房屋，徐耀鹏认为期限合理。
原审被告江婉莹没有提交答辩意见。
2016年10月27日，徐耀鹏向一审法院起诉请求：1、江楚铃、叶泳余、江婉莹立即腾空坐落于广州市花都区松园路1号永大新城永华三街23号的房屋，并返还徐耀鹏；2、江楚铃、叶泳余赔偿因侵占房屋的使用费每月5000元及每月使用费利息（每月的侵占使用费按同地段周边小区类似物业的每月出租金计算，计算方法：从2016年6月8日起计至腾空房屋返还给徐耀鹏日止，每月使用费利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3、江楚铃、叶泳��结清腾退房屋之日前使用房屋所发生的费用（包括物业管理费、卫生费、有线电视费）；4、诉讼费由江楚铃、叶泳余、江婉莹承担。
一审法院认定事实：2002年4月26日，广州市花都区松园路1号永大新城永华三街23号房（以下简称涉案房屋）登记于江婉莹名下，该房屋建筑面积为177.32㎡。2016年4月，徐耀鹏向江婉莹购买涉案房屋，徐耀鹏分别在2016年4月27日及2016年5月12日向江婉莹转账支付购房款100000元、270000元及630000元。2016年5月12日，徐耀鹏出具欠条一张，载明，本人徐耀鹏购买江婉莹涉案房屋，总房价为贰佰万元，徐耀鹏已经支付壹佰万元，欠款壹佰万元，此欠款徐耀鹏必须在2016年8月12日前付清。双方于2016年5月10日就涉案房屋在房管部门办理了房屋买卖合同的网签手续，徐耀鹏表示该网签合同只是为了交税，双方实际履行的并非该合同。后涉案房屋于2016年6月8日登记在徐耀鹏名下。2016年9月15日，江婉莹签订一份协议，约定江婉莹决定于2016年9月30日前把卖给徐耀鹏的房屋交付给徐耀鹏使用。
江楚铃与江婉莹是父女关系，涉案房屋现由江楚铃及叶泳余居住使用。江楚铃认为涉案房屋属于江楚铃与其前妻王春玲的夫妻共同财产，后王春玲通过各种方式转移包括涉案房屋在内的夫妻共同财产，在2004年5月20日签订离婚协议时约定涉案房屋归江楚铃所有，当时涉案房屋登记在江婉莹名下，后来江婉莹串通徐耀鹏将涉案房屋出售，因此不同意搬出涉案房屋。江楚铃表示没有收到江婉莹支付的任何款项，除了涉案房屋其没有其他房屋可供居住，江婉莹表示江楚铃在花都××花东镇还有其他住处。各方协商不成，徐耀鹏遂诉至一审法院成讼。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”江婉莹将登记在其名下的涉案房屋出售给徐耀鹏，合法有效，涉案房屋已于2016年6月8日登记在徐耀鹏名下，江楚铃、叶泳余占有使用涉案房屋没有依据，因此徐耀鹏要求江楚铃、叶泳余腾空涉案房屋并交还给徐耀鹏，合理有据，一审法院予以支持。江婉莹未居住在涉案房屋，且其在一审诉讼中亦表示同意将房屋交付给徐耀鹏，故徐耀鹏要求江婉莹交还房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于占有使用费，因江楚铃、叶泳余无故占有房屋，故徐耀鹏要求其支付占有使用费，合理有据，一审法院予以支持，因徐耀鹏未能提交其与江婉莹实际履行的房屋买卖合同，未能举证证明房屋应在2016年6月8日交付给徐耀鹏，而江婉莹出具的��面承诺是在2016年9月30日前交付房屋，故占有使用费应从2016年10月1日起计算，参照广州市房地产租赁管理所公布的《2016年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在小区的租金标准为17元/平方米/月，即涉案房屋的租金标准为3014.44元/月（17元/平方米/月×177.32平方米），故江楚铃、叶泳余须向徐耀鹏按每月3014.44元的标准支付2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，超出部分，一审法院不予支持。关于徐耀鹏主张江楚铃、叶泳余结清腾退房屋前的物业管理费、卫生费、有线电视费等，因徐耀鹏未能举证证明涉案房屋拖欠上述费用以及拖欠的具体金额，徐耀鹏应承担举证不能的后果，故对其该主张一审法院不予支持。
至于江楚铃陈述的其与江婉莹关于涉案房屋的其他纠纷，江楚铃可与江婉莹另行协商解决，一审法院不予处理。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2017年4月13日作出判决：一、江楚铃、叶泳余于判决生效之日起三十日内腾空广州市花都区松园路1号永大新城永华三街23号房并将该房屋交还给徐耀鹏；二、江楚铃、叶泳余于判决生效之日起十日内向徐耀鹏支付上述房屋占有使用费，占有使用费的计算方式：按每月3014.44元的标准从2016年10月1日起计至江楚铃、叶泳余实际返还房屋之日止；三、驳回徐耀鹏的其他诉讼请求。案件受理费150元，由江楚铃、叶泳余负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，涉案房屋原登记在江婉莹名下，其2016年出售涉案房屋时已超过20岁，不存在欠缺民事行为能力的问题，故江婉莹���权处分原登记在其名下的涉案房屋。现涉案房屋已转移登记至徐耀鹏名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，徐耀鹏有权要求江楚铃、叶泳余腾空交还房屋并支付占用期间的使用费。江楚铃、叶泳余关于涉案房屋为江楚铃与其前妻的夫妻共同财产、江婉莹无权处分、江楚铃与江婉莹之间存在长期的无偿租赁合同等上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人江楚铃、叶泳余负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡粤海
审判员 曹佑平
二〇一七年十一月七日
���记员张利