广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第183号
原告（反诉被告）米丽思，女，汉族，住广东省清新县，公民身份号码：×××5642。
委托代理人黄永升，系广东哲信律师事务所律师。
委托代理人张建洪，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市海珠区，系原告丈夫。
被告（反诉原告）张小芳，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××8941。
委托代理人黄莹屏、梁煜麟，分别、律师助理。
被告广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人扶伟聪，任董事长。
委托代理人柯柏松，系广东天杰律师事务所律师。
原告米丽思诉被告张小芳、广东合富房地产置业有限公司（以下简称为“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月21日受理后，被告张小芳提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于2013年3月25日、4月18日、11月28日公开开庭进行了审理。期间，原告米丽思不服佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，向佛山市中级人民法院提起再审申请。由于本案审理须以前述案件的审查结果为依据，本院依法中止诉讼。后因案件复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并于2014年11月12日、11月14日公开进行审理。五次开庭，原告米丽思的委托代理人黄永升、张健洪、被告张小芳的委托代理人黄莹屏均到庭参加诉讼；被告张小芳到庭参加了前四次庭审；被告合富公司的委托代理人柯柏松到庭参加第一、四次庭审。诉讼期间，根据原告申请，本院依法委托鉴定；双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是广东省清新县人，属于非佛山市户籍，在佛山市没有缴纳社会保险及缴纳个人所得税。2011年11月17日，被告合富公司、张小芳明知原告不具备购买佛山市内房屋的购房资格仍以包办房屋过户等虚假承诺方式隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成原告与被告张小芳签订一份《房屋买卖合同》，约定被告张小芳将其所有的位于佛山市南海区＊＊房转让给原告，成交价为840000元。合同签订后，原告随即对涉案房屋进行装修并花费200000元以上。由于原告非佛山市户籍且在佛山市行政地区既没有缴纳社会保险也没有缴纳个人所得税，涉讼合同因违反国务院制定的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）“……对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”的禁止性规定及违反银行限购限贷政策，导致法律上和事实上均不能履行。2012年2月21日，张小芳向法院起诉，一审法院作出民事判决，二审法院促成双方调解，调解内容为继续履行合同等，均未审查原告不具备涉案房屋购房资格及涉讼合同违反国务院“限购令”禁止性规定的情况。原告不服，并对（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书申请再审。另涉案《房屋买卖合同》签订后被告张小芳于2011年11月17日收取原告定金及购房款合共230000元，被告合富公司收取原告中介代理费12600元。原告因涉案房屋纠纷已造成律师费损失40000元。原告认为，国务院2011年1月26日发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）是国务院在特定时期紧急发布的适用特定行政区域的特别行政法规，依法属于《合同法》第52条（五）规定的“行政法规强制性规定”，且该通知是国务院为维护社会“经济秩序”公共利益而紧急制定的国家政策，依法属于《民法通则》第7条及《合同法》第7条、第52条（四）规定“社会公共利益”范畴，因此涉案《房屋买卖合同》不仅违反行政法规强制性规定，而且明显损害社会公共利益，应当依法确认无效；原告是非佛山市户籍，不具备购买涉案房屋的购房资格，因此涉案《房屋买卖合同》在法律上及事实上均不能履行；依据国务院“限购令”，原告不具备签订涉案《房屋买卖合同》的民事行为能力，涉案《房屋买卖合同》的签订行为违反法律及社会公共利益，依据《民法通则》属于无效民事行为。为此，请求判令：1、确认米丽思与张小芳于2011年11月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2、张小芳向米丽思返还230000元购房款并支付利息（以230000元为本金从2012年2月23日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、张小芳向米丽思赔偿涉讼房屋装修损失131000元及利息（以131000元为本金从本案起诉之日即2013年2月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、张小芳赔偿米丽思因涉讼房屋产生的中介费12600元、律师费57000元；5、张小芳赔偿原告租金损失42000元（从2012年11月25日至2013年11月24日按每月3500元计算）；6、被告合富公司对上述第2-5项诉讼请求承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费用由张小芳与合富公司承担。
被告张小芳辩称，一、被告张小芳与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但由于原告没有按约定在交楼当天足额支付首期款，米丽思签约时隐瞒其不具备购房资格的情况，签订合同后也没有完善符合限购政策的义务。首先，涉讼合同是买卖双方在平等自愿、协商一致的情况下签订，“限购令”仅是针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，非行政法规，不涉及对合同效力的判定。其次，原告是完全行为能力人，她自愿签订合同的行为，不属于法律规定的无效民事行为范畴。再次，涉讼合同完全是由于原告的过错才导致不能履行。在签合同时原告已经清楚了解了佛山限购政策，并说自己已购买了半年社保，到时可以办理房屋过户手续，她有资格来购买被告张小芳的房屋，基于此，被告张小芳才将房屋出卖并交付原告使用。后原告没有按约定支付购房款，多次催促无果的情况下，被告张小芳不得不提起诉讼，要求解除合同，返还房屋等。原告请求认定《房屋买卖合同》无效的诉求没有依据。二、被告张小芳已收取的230000元的购房款，在原告将房屋返还给被告张小芳后，被告张小芳同意在扣除原告应支付的84000元的违约金、按2500元／月的标准支付自2012年1月6日起至实际交还房屋之日止的房屋租金及诉讼费6538.75元之后的剩余款项不计息返还给原告。自2012年1月6日起，被告张小芳就将涉讼房屋交给了原告使用，由于原告没有按时支付购房款引发诉讼，经过一审判决、二审调解，被告张小芳给予了原告充分时间履行合同，由于原告没有购买佛山社保，无法履行《民事调解书》规定的义务。原告一直占用涉讼房屋，至今未返还。由于原告不能继续履行合同才导致需要返还购房款，由其自身违约所引发的后果，应当由原告承担。而被告张小芳并非恶意占用资金不还，且有相对等的履行抗辩权，无需向原告支付购房款利息。三、被告张小芳无需向原告赔偿涉案房屋装修损失200000元。原告并没有对房屋进行大面积装修，仅是在客厅与走廊之间加多一个20-30厘米的台阶，这一改动非但没给房屋增色，反而破坏了客厅的整体美感。对门邻居亦陈述没看到原告进行房屋装修。其次，购房合同之所以被解除或不能履行，完全是原告自身的原因造成的，涉讼合同第十二条明确约定“经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任”，即使原告有装修费损失也应当由其自行承担。且原告也没有任何证据证明实际花费装修费200000元。四、中介费12600元按合同约定是由原告承担的，且收款人是合富公司，与被告张小芳无关，依法被告张小芳无需向原告赔偿此款项。五、当事人因聘期律师代理诉讼所产生的律师费并不是法定的赔偿项目，且双方在合同中并没有约定，双方各自支付的律师费各自承担。
被告合富公司辩称，1、本案房屋买卖合同有效，即使法院认定合同无效或解除，由于涉讼合同包含买卖及居间关系，而居间合同义务已履行完毕，合富公司提供的是劳务具有不可返还性，所以买卖关系如何处理不影响被告合富公司的权利。2、本案诉争是米丽思与张小芳之间买卖关系，合富公司基于居间关系承担连带责任，没有法律依据。3、本案涉讼房屋买卖合同没有继续履行是由于原告存在两处根本违约行为，一是其承诺完善购房资格，但其一直没有完善，合同于2011年11月17日签订，双方约定交易时间为2012年8月前，张小芳已给予其9个月时间，但米丽思一直没有完善购房资格；二是合同约定交楼当天米丽思应支付400000元首期款，且双方并未就支付楼款协商变更。不管买卖关系是无效或解除，均应由原告承担相应法律责任。4、原告诉请房屋装修损失没有事实与法律依据，根据评估报告得知。且是原告在房屋尚未过户的情况下自行进行装修，张小芳仅是将房屋使用权交付，但并未允许其进行装修，在原告未取得房屋所有权时，也不应对房屋进行装修，故即使因装饰造成损失，也应由其自行承担。5、原告诉请律师费损失没有法律依据。
被告张小芳反诉称，2011年11月17日，经中介合富公司介绍，被告张小芳、原告及合富公司签订一份《房屋买卖合约》，约定被告张小芳将位于佛山市南海区＊＊房转让给原告，双方对购房款的支付时间、交楼时间及违约责任做了明确约定，且特别申明双方已经了解现行限购限贷政策，原告对其购买资格承担完善义务和相关法律责任。且在签约时，原告称一次性预交半年社保，今后能够办理房屋过户手续，正是基于原告陈述，被告张小芳才将上述房屋卖予原告。合同签订后，被告张小芳在2012年1月6日将房屋交给了原告使用，但原告没有按时足额支付购房款，在被告张小芳的多次催促下，仍不支付。被告张小芳于2012年2月21日向法院提起诉讼，请求解除合同，退还房屋、支付违约金84000元。后法院判决解除合同，返还房屋，并支付违约金84000元。原告不服，上诉至佛山市中级人民法院。在中院主持下，双方签署了和解协议，并制作了调解书，约定原告最迟于2012年9月22日前向被告张小芳支付购房余款610000元及首期款违约金60000元等。之后，被告张小芳两次通知原告办理贷款手续，但原告并未出现，履行期限届满后，仍未履行付款义务。2012年10月17日，被告张小芳第四次向原告发出了《违约通知书》，解除合同，要求返还房屋支付违约金，履行《民事调解书》约定的义务，但原告并未履行。为此，请求判令：1、解除原告与被告张小芳于2011年11月17日签订的《房屋买卖合约》；2、原告将涉讼房屋返还予被告张小芳，并按2500元／月的标准向被告张小芳支付自2012年1月6日起至实际交还房屋之日止的房屋租金；3、原告向被告张小芳支付违约金84000元；4、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告张小芳的反诉辩称，1、涉讼房屋买卖合同应认定为无效合同，不存在解除。合同签订时违反限购政策，在客观上无法履行，属于无效合同。2、被告张小芳违约金诉请没有法律依据。涉讼合同是否违约应以合同有效并客观上具备可履行条件为前提，涉讼合同是无效且存在客观无法履行的情形，故原告米丽思无需承担违约责任。3、被告张小芳诉请租金每月2500元没有事实依据。且该租金标准过高，当事人的实际损失应以双方过错程度确定。4、原告同意返还涉讼房屋。因返还涉讼房屋造成损失，按照原告在本案诉讼请求主张。
被告合富公司称，涉讼合同有效，且第六条明确约定拒绝支付楼款，且隐瞒资料属于合同违约，故原告存在明确违约行为，应承担相应违约责任。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证、常住人口登记卡复印件各1份，证明原告主体资格及原告非佛山市户籍居民。
2、被告张小芳身份证、企业查询结果复印件各1份，证明两被告的主体资格。
3、2012年9月3日证明原件2份、2012年9月4日证明原件1份，2012年9月6日证明原件1份，不予受理告知书原件1份，证明原告在佛山市行政地区既没有缴纳社会保险也没有缴纳个人所得税，依法不具备购买涉讼房屋资格，不具备签订涉讼《房屋买卖合同》的民事行为能力。
4、G1900147房屋买卖合同复印件1份，证明2011年11月17日，被告合富公司明知原告不具备购买佛山市内房屋的购房资格仍以包办房屋过户等虚假承诺方式隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成原告与被告张小芳签订《房屋买卖合同》。
5、（2012）佛南法民三初字第175号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书、（2014）佛中法审监民再字第29号民事裁定书原件各1份，证明南海区法院及佛山市中院在没有依法审查原告有否购房资格及没有依法主动查明涉讼房屋是否属于限购限贷范围情况下直接对涉讼《房屋买卖合同》进行判决及调解，导致（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书调解协议内容违反法律禁止性规定，在法律和事实上均不能履行，应当依法再审。也证明原告因涉讼房屋纠纷已造成原告诉讼费损失950元及被告张小芳先后收取原告230000元购房款的事实。佛山市中院已撤销（2012）佛南法民三初字第175号民事判决书及（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书。
6、中介代理费及咨询费发票原件1份，证明原告因涉讼房屋纠纷支付中介代理费12600元。
7、装修工程合同、尚美橱柜衣柜订货单、澳斯曼卫浴洁具有限公司定货单原件各1份，证明原告委托葛云亮对涉讼房屋进行装修，米丽思花费16万元多进行装修。
8、2012年12月4日、2013年1月6日证明原件2份。
9、报警回执原件1份。
证据8-9证明2012年11月19日被告张小芳以拆除水表方式停了涉讼房屋的用水，原告就此向派出所报案，涉讼房屋现未开通用水。
10、2013年3月12日收据、存折原件各1份，证明原告一直有按时支付物业管理费。
11、2012年9月21日律师服务费发票原件1份。
12、2012年10月31日律师服务费发票原件1份。
13、2013年4月11日律师服务费发票原件1份。
证据11-13证明原告分别支付（2012）佛南法民三初字第175号案律师代理费25000元、（2012）佛中法民一终字第1293号案律师代理费15000元及本案的律师代理费17000元。
14、2011年11月17日的收据原件1份，证明米丽思向张小芳购买本案的房屋并支付定金10000元。
15、中国工商银行个人业务凭证（填单）原件1份。
16、2012年1月6日的收据原件1份。
证据15-16证明米丽思于2012年1月3日交付了首期款20万元，于2012年1月6日是张小芳在中介公司与米丽思一同接收楼房的当天出具的收据，从时间上将合同上的变更付款约定三方已达成了协议，同意后进行了楼房的交接；米丽思不是于2012年1月6日交付首期款20万元。
17、代扣代缴燃气费授权书原件1份。
18、大沥自来水公司供用水合同原件1份。
19、用电业务单原件1份。
20、用户及业务信息复印件2份。
21、广东省国家税务局通用机打发票原件2份。
22、广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件1份。
23、南海数字电视业务申请表原件1份。
24、代缴费／税服务授权书原件1份。
证据17-24证明2012年1月6日交楼后，张小芳在积极地为米丽思处理有关涉讼房屋的一些费用（水电、电视费、中介服务费），直到2012年2月6日才办理完毕，从该交接的时间至实际操作中张小芳积极地配合作出这些行为，如果米丽思没有按期履行交楼当天支付40万元约定，张小芳不可能这样的态度，所以双方已经就该房屋的买卖进行了善意的交接。
25、2012年2月19日的中国工商银行自动柜员机客户凭条原件1份。
26、2012年2月23日的中国工商银行自动提款机客户通知书原件1份。
证据25-26证明米丽思于2012年2月19、23日各支付1万元予张小芳；按照双方关于首期款的约定，米丽思曾经承诺在2012年4月底付清首期款，在此过程中，张小芳并没有表示不同意见，所以更加肯定了合同的条款已经实质上的变更，米丽思没有违约。
27、2012年11月22日收据、2013年4月22日税收通用完税证、广州市房屋租赁合同原件各1份，证明原告因被告张小芳停电而到广州租住房屋。
经质证、辩证，被告张小芳对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对关联系有异议，该证据能反映原告没有在佛山市购买社保是因为其原因不在佛山购买社保，而导致房屋买卖合同无法履行；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，合同明确约定签订合同时中介方已向双方告知了限购政策，原告是知悉限购政策及应承担的法律责任，该证据可以反映原告在起诉时作出了虚假陈述；对证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，本案经历多次诉讼，由于米丽思违约造成的，在诉讼中张小芳多次要求其返还涉讼房屋，米丽思一直拒绝返还，造成双方损失不断扩大，米丽思应按合同约定承担违约责任且应赔偿张小芳因其占用涉讼房屋造成的损失，米丽思自己造成的损失应由其自行承担；对证据6的真实性无异议，房屋买卖合同中没有约定律师费由对方支付，原告主张的律师费没有法律依据，关于中介费并非我方收取，该费用与张小芳无关。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该装修合同的相对方是自然人，且葛云亮的身份不清楚，原告也没有实际支付装修费的凭证，装修合同与事实不符，装修的金额有夸大的成分，装修费用已有鉴定机构评估报告，且米丽思在未取得房屋所有权的情况下进行装饰，造成的损失应由其自行承担。对证据8的真实性无异议，对证明内容有异议，是原告入住的时候没有交管理费导致停水的，两个月后用水恢复，用电即时恢复，且米丽思从未搬离至今仍居住在涉讼房屋。对证据9的真实性无异议，但不能确定报警的内容是否与本案有关联。对证据10的真实性无异议，认为涉讼房屋的水电支付均是银行划账的，物业公司曾电话通知张小芳存折内余款不足，不能正常扣费。对证据11-12的真实性无异议，对关联性有异议，认为房屋买卖合同中没有约定律师费由对方支付，原告主张的律师费没有法律依据；对证据13的真实性、关联性有异议，该发票与现有的发票样式不一致，认为房屋买卖合同中没有约定律师费由对方支付，原告主张的律师费没有法律依据。对证据14无异议。对证据15-16的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该证据恰好证明米丽思存在违约行为，没有按时支付全额的购楼首期款。对证据17-24的真实性无异议，但对其证明内容有异议，证明张小芳已协助米丽思办理完煤气、水电、数字电视的业务申请，2012年1月6日是双方约定的交楼、付款时间，张小芳已经将上述的水电、电视业务过户至米丽思名下，米丽思增加业务是其自主办理，根本不需要张小芳协助办理，这些证据不能证明张小芳同意变更首期款的支付时间；米丽思不能以张小芳履行自己的义务为其违约行为开脱。对证据25-26的真实性无异议，但认为米丽思存在违约行为，拒绝支付全额的首期楼款。对证据27的真实性无法确认，原告米丽思一直居住在涉讼房屋，且从原告提交的交水电费收据可反映她一直居住在涉讼房屋。该组证据与本案无关，且本案是由原告违约引出，就算有此费用也应由原告自行承担。
被告合富公司对原告证据1-24、27的质证意见与被告张小芳一致。对原告证据25-26真实性无异议，但对证明内容有异议，仅证明米丽思以转账方式向张小芳转款，不能证明张小芳同意变更支付首期款时间，张小芳收款是减少损失的意图，不代表张小芳认可双方变更首付款支付时间。
被告张小芳在诉讼中提供下列证据：
1、G1900147房屋买卖合同原件1份，证明签订合同时，原告已经知悉了佛山市的限购政策，合同明确约定原告应对其购买资格承担完善义务及相关的法律责任，同时如任何一方隐瞒或提供不真实的材料导致合同目的不能实现的，守约方除有权解除合同外并有权要求对方支付10%的违约金；双方约定首期楼款40万元于交楼当天支付，原告承诺于2012年8月前提供其符合限购限贷证明，办理过户手续。
2、（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书原件1份，证明原告与张小芳已就该房屋买卖合同经过一次诉讼，调解约定若原告没有在2012年9月22日前履行付款义务，张小芳有权解除合同同时要求支付84000元违约金及返还房屋且按2500元／月标准支付从2012年1月6日至实际返还房屋之日的租金。
3、录音光盘刻录盘1份，电话录音文字档（一）、（二）打印件2份，证明涉讼房屋之所以不能过户，是由于原告所购的社保有问题，是原告不能提供社保记录，且证明原告自始至终知悉佛山市的限购政策并承诺张小芳可以处理其社保问题，房屋买卖合同之所以解除的过错在于原告。
4、违约通知书原件1份，证明原告没有履行民事调解书的义务，被告张小芳向原告发出违约通知书要求解除合同、返还涉讼房屋等。
5、（2012）佛南法执字第7240号申请执行受理通知书原件1份，证明被告张小芳已依法申请执行（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书协议。
6、购房资格确认书复印件1份，司法鉴定意见书原件1份，证明原告确认其非佛山市户籍居民，但能够提供一年以上购买社保或纳税证明，确认书上的指纹经鉴定是原告本人盖印的。
7、收款收据复印件1份，证明原告提供的装修工程合同有虚假的事实，装修价格与实际相差太大，该收据是原告在房屋买卖合同二审时提交的，该收据显示的三幅画的总金额是350元，而装修合同中显示的金额为19800元，原告提供的装修合同不能作为原告装修的依据。
8、电费通知单原件1份，证明原告一直在使用涉讼房屋。
9、房产证复印件1份，证明涉讼房屋的权属人是被告张小芳。
10、短信内容打印件1份、照片打印件2张，证明原告不按期支付首期款。
11、肖桥辉出具证明原件1份，证明由于原告一直占用涉讼房屋，导致被告张小芳需租房居住，每月支付租金3300元。
12、EMS快递单EU258654815CS、交寄邮件收据、投递结果复印件各1份，证明被告张小芳于2012年10月29日第三次邮寄违约通知书予原告，通知解除合同并要求其返还涉讼房屋。
13、家私电器清单原件1份，证明被告张小芳于2012年1月6日将钥匙、房卡2个交付给原告，并协助办理水电费过户手续。
14、2012年1月6日收件收据原件1份，证明双方约定交楼及交付首期款的时间是2012年1月6日，被告张小芳已将涉讼房屋交付原告使用并将房产证押在中介处。
15、南海农村信用社存款回单原件5份。
16、2011年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日收据原件共6份。
证据15-16证明被告张小芳将涉讼房屋出售予原告前，一直有出租给第三人使用，且每月租金为2500元。
经质证、辩证，原告对被告张小芳提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为涉讼合同是两被告以虚假承诺及违规操作的方式与原告签订的。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为调解书是在没有依法审查原告的购房资格及涉讼房屋买卖合同违反了国务院限购令及没有审查涉讼房屋是否属于限购限贷范围的情况下作出的，是违反了合法性原则，该调解书已被依法撤销。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为房屋不能过户是违反限购令所致，过错不在于原告。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，认为不管是调解书或是涉讼买卖合同在法律及事实上均不能履行，不存在违约问题。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据证明两被告是在明知道原告没有购房资格的情况下恶意促成涉讼合同的签订。对证据7的真实性无异议，但该收据的费用是挂画的装裱费用，并不是挂画的费用。对证据8的真实性无异议，对证明内容有异议，涉讼房屋仅断水，没有断电，而原告的冰箱家电在涉讼房屋仍开机，故产生了部分电费，缺水缺电均不能正常生活，涉讼房屋已停水，原告不可能居住使用；对证据9无异议。对证据10，张建洪确实向张小芳发出短信，但具体内容已不记得，至于购房款当时已约定首付200000元，后张建洪答应继续支付张小芳30000元，双方约定4月份付首期余款。对证据11真实性有异议，证人证言应由证人出庭陈述其证言。对证据12米丽思收到该材料，当时米丽思正对调解书申请再审。对证据13的真实性有异议，认为张小芳或见证方所签署的时间是倒签为2011年12月8日，实际签署时间应为2012年1月6日，可推定张小芳有不法的想法。该证据中的“锁匙2个、房卡2个及水电费过户”是张小芳添加。对证据14有异议，是由合富公司出具的，米丽思无法核实。对证据15-16有异议，认为与米丽思无关。
被告合富公司对被告张小芳提供的证据均无异议。
被告合富公司没有提交证据。
根据原告的申请，本院依法委托鉴定机构对涉讼房屋的装修造价进行评估：
1、《广东诚安信工程造价咨询有限公司报告书》原件1份；
2、《回复函》原件2份。
经质证、辩证，原告对本院调取的证据1、2的真实性无异议，但认为：一、原告与案外人葛云亮签订的装修工程合同已由佛山中院确认，依据该合同装修总价为152650元为同期市场价，应以此作为造价鉴定的依据。二、鉴定依据错误，涉案房屋装修项目是市场调价项目，不属于政府定价项目，不能适用政府部门公布发布价。三、涉讼房屋装修时间为2012年1月，不应适用《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》、《广东省安装工程综合定额（2010）》。四、遗漏其他装修项目没有评估，鉴定不全面、不真实。五、对工程项目计价表有异议，包括推拉纱窗、阳台推拉纱门、防盗网、台阶、更换主人房、厕所、客房、厨房、阳台、客厅灯管，客厅灯具、安折门锁、拆除管件、安装管件、铲除墙面油漆、抹灰面油漆、更换全屋电线等均实际花费超过评估价。六、鉴定报告没有评估的其他项目合计29540元，包括主人房、客户浴室百叶窗、主人房、客户浴室沐浴不锈钢管、沐帘、主人房浴室洗面盆、阳台衣架、墙画安装、墙画、全屋水管、修复衣柜、厨房修复厨柜。被告张小芳对证据1、2的真实性无异议，但被告认为评估的项目不应该由被告来承担。房屋返还后张小芳需要重新更换。房屋交给对方后有门锁，卫生间里也有，画的装表也是可随画移走的，且使用已两年了。有争议的部分，原告方未作改动，原告方当时正怀孕，不可能刷油漆，全屋电线亦未作更换。被告合富公司对本院调取的证据未到庭质证，视为其放弃质证的权利。
经审查，原告提供的证据1-6、9-12、14-26，被告张小芳提供的证据1-9、12及本院调取的证据1、2，到庭的当事人对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据7为复印件，未能提供原件核对，且该证据为装修合同，原告未能提供结算凭证、付款依据等证据佐证，本院对其真实性不予确认，相关装修造价以鉴定报告为准。原告提供的证据8，两被告对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认。同时认为双方均确认该扣费存折反映的涉讼房屋产生的生活消费，而根据该证据显示，直至2013年3月14日才再次产生扣取水费记录，根据日常生活经验，生活用水扣费为先使用后支付原则，结合原告提供的证据8显示被告张小芳于2012年11月19日申请停止涉讼房屋供水的事实，故本院推定原告从2012年11月19日至2013年2月中旬共三个月期间未能正常使用涉讼房屋。原告提供的证据13为发票原件，两被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据27为原件，本院对其真实性予以确认。被告张小芳提供的证据10，原告对此不确认，被告张小芳未能提供原本，本院对此不予采信。被告张小芳提供的证据11属证人证言，但证人未能出庭作证，本院对其证明力不予确认。被告张小芳提供的证据13，根据双方陈述均确认实际签订时间为2012年1月6日，本院以该查明日期为准。被告张小芳提供的证据14-16均为原件，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对此予以确认。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
涉讼房屋位于佛山市南海区＊＊房（粤房地证字第××），权属人为被告张小芳。
原告米丽思为非佛山市户籍居民，至辩论终结前未在佛山市纳税或缴纳社保。
2011年1月26日，国务院办公厅发布国办发（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要从各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内从严制定和执行住房限购措施，原则上对已无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。
2011年11月17日，原告（买方）、被告张小芳（卖方）、被告合富公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》（合同号：G1900147），约定原告向被告张小芳购买涉讼房屋；成交价840000元，首期楼款400000元于交楼当天支付；原告应向经纪方支付中介代理费25200元。若双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；……。若任何一方出现上列的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。合同第十二条约定：经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任。买卖双方应于2012年8月前提供其符合限购限贷政策文件办理过户手续。买卖双方同意首期楼款400000元于交楼当天支付。
同日，被告张小芳出具收据，确认收取原告涉讼房屋定金10000元。
同日，原告签订一份《购房资格确认书》，载明本人知悉并承诺执行佛山市商品住房限购政策，并确认购买方是非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），在本市没有住房，并能够提供自购房之日起算在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，保证符合限购政策的承购资格，本人保证上述提供的情况属实，如有虚假，自愿承担相关法律责任。
2012年1月3日，原告向被告张小芳帐户转入200000元。
2012年1月6日，被告张小芳出具收据，确认收取原告涉讼房屋部分首期楼款200000元。原、被告签订《家私电器清单》对涉讼房屋进行交接。被告合富公司出具收件收据，收取被告张小芳涉讼房屋权属证书。被告张小芳作为用水人、用电方将涉讼房屋缴费帐户变更为原告户名的银行帐户。原告办理了涉讼房屋燃气银行代扣费授权、办理了涉讼房屋电视开户手续。
同日，原告向被告合富公司支付中介代理费及咨询费12600元。
2012年1月12日，原告办理涉讼房屋电视缴费方式变更。2012年2月6日，原告办理涉讼房屋管理费、公共水电分摊费银行代缴费授权。
2012年2月19日，原告向被告张小芳帐户转入10000元。同年2月23日，原告向被告张小芳帐户转入10000元。
2012年2月21日，张小芳以与米丽思发生房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求解除《房屋买卖合约》、搬离涉讼房屋、支付违约金84000元、自2012年1月6日起至实际交还房屋日止按每月2500元的标准支付房屋使用费等。本院于2012年4月17日作出（2012）佛南法民三初字第175号民事判决，判令解除张小芳与米丽思就涉讼房屋的买卖合同关系；米丽思退还涉讼房屋予张小芳；米丽思向张小芳支付违约金84000元。米丽思不服该民事判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。诉讼中，双方达成调解协议，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，内容为：双方就涉讼房屋签订的房屋买卖合同继续履行；米丽思于2012年8月30日前向张小芳支付所欠购房余款610000元，首期款逾期违约金60000元，合共670000元；米丽思在2012年9月22日前仍未能履行付款义务的，张小芳有权解除合同，并要求米丽思除支付首期款逾期违约金60000元外，另行支付违约金24000元，且按2500元／月的标准支付自2012年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋租金等。
2012年10月29日，被告张小芳以EMS特快专递形式向原告发出一份《违约通知书》，认为由于原告个人社保条件不符合相关购房规定，在2012年9月22日前仍未能履行付款义务并未付清房款的情况下，张小芳有权在2012年9月22日解除购房合同，并要求米丽思除支付首期款逾期违约金60000元外，另行支付违约金24000元，且按2500元／月的标准支付自2012年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及交回张小芳名下的涉讼房屋等。原告于2012年10月30日收到该邮件。
2012年11月6日，张小芳向本院申请执行（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，致本院（2012）佛南法执字第7240号案。
2012年11月22日，原告与案外人卢蔓菁签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定原告向案外人卢蔓菁承租位于广州市荔湾区富力路30-1号1305房，租赁期限为2012年11月25日至2013年11月24日，租金每月3500元。同日，卢蔓菁出具收据，确认收到原告上述房屋租金42000元。
2012年12月4日，佛山市南海大沥自来水公司出具一份《证明》，证实被告张小芳于2012年11月19日向该司提交房产证资料申请报停用水拆除水表。2013年1月6日，该司再出具一份《证明》，证实原告于2012年12月4日向该司申请恢复涉讼房屋用水，因被告张小芳是业主，故没有受理原告申请。
据原告提供的银行存折显示，2012年11月9日扣取涉讼房屋煤气费153.3元、2012年11月14日扣取涉讼房屋水费22.57元；2013年3月14日扣取水费30.85元。
另查明一，原告分别支付（2012）佛南法民三初字第175号案律师代理费25000元、（2012）佛中法民一终字第1293号案律师代理费15000元、本案律师代理费17000元。
另查明二，涉讼房屋于2011年1至3月产生的租金收益为2000元，于2011年4月至5月的租金收益为2500元。
2013年2月21日，原告向本院提起本案诉讼。同年3月26日，被告张小芳向本院提起反诉。
诉讼中，本院根据原告申请，依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对涉讼房屋的装修造价进行评估。鉴定机构出具粤诚价（2013）063号造价鉴定报告及回复函，认为涉讼房屋装修工程造价无争议部分为10030元（原造价鉴定报告无争议部分9669.25元-原推拉纱窗价614.25元＋函复调整推拉纱窗价975元），有争议部分造价为8177.8元，包括铲除墙面油漆、抹灰面油漆、铲除天棚面油漆、抹灰面油漆合计6670.3元、更换全屋电线1507.5元。
2014年8月6日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法审监民再字第29号民事裁定书，撤销该院（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书及本院（2012）佛南法民三初字第175号民事判决，发回本院重审。2014年11月12日，张小芳向本院撤回（2012）佛南法民三初字第175号案起诉。2014年11月13日，本院裁定准许张小芳撤回该案起诉。
诉讼中，原、被告张小芳均确认涉讼房屋仍在原告控制占有中，原告坚持至纠纷解决方对房屋进行交接。
本院认为，原告、被告及合富公司签订的《房屋买卖合约》既包含了原告与被告张小芳之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含被告合富公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。该份合同是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。政府部门出台的房屋限购政策仅是政府部门对国家经济调控手段之一，该政策并非法律法规的禁止性规定，对于原告是否具备购房资格、是否违反政府部门出台的限购政策涉及的是合同能否履行问题，并不影响合同效力，原告主张双方签订的房屋买卖合同违反限购政策而无效的诉请没有法律依据，本院不予支持。
原告与被告张小芳签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告在履行合同过程中存在两处根本违约行为，理由如下：一、原告未如期支付首期款已构成违约。合同约定首期楼款400000元于交楼当天支付，买卖双方均确认涉讼房屋已于2012年1月6日交付，而原告于其时仅向被告张小芳支付了部分首期款210000元（含定金），原告未能提供双方协商一致对首期款项支付期限进行变更的依据，其未能如期足额支付首期款已构成根本违约。被告张小芳在原告未足额支付约定款项的情况下交付房屋为其自行选择处分权利的行为，但并不能以此认为被告张小芳同意对首期款支付期限进行变更。原告在支付部分首期款200000元时已知悉被告张小芳帐户，原告在2012年1月6日后向被告张小芳账户转入款项仅为其继续履行付款义务的表现；2012年1月6日后涉讼房屋电视业务、物业管理费等银行代扣业务均是由原告自行办理，并无证据反映有关业务需由被告张小芳协助完成，亦不能以此认为被告张小芳同意对首期款支付期限进行变更，故本院认','2018-09-26
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