江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1792号
上诉人（原审被告）:丁德能，男，汉族，1985年5月12日生，住江西省赣州市宁都县。
委托诉讼代理人：邓三保，江西翠微律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢东升，男，1969年10月2日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。
委托诉讼代理人：杨镇南，宁都县法律援助中心法律援助律师。
上诉人丁德能因与谢东升房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人丁德能的上诉请求为：1、撤销原审判决第一项，改判被上诉人谢东升取得的利息全部折抵成购房款；为上诉人剩余房款办理银行按揭，办理车库和住房的房屋产权证和土地使用证，并承担逾期办理两证的费用。2、判令被上诉人承担逾期办理房产权证的违约金合计54985元。3、被上诉人赔偿土地使用面积1.7㎡的经济损失34000元（按市场地价赔偿）；4、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由如下：1、原判认定被上诉人未给上诉人办理房产证没有违约是错误的，被上诉人应承担逾期办理房屋产权证的违约金合计54985元。2、原审判决上诉人承担未付房款2分利息没有任何事实和法律依据，上诉人已经支付的“利息”应冲抵购房款。3、合同约定车库也应办理土地使用证，原审法院的判决回避对车库办理土地使用证的说法，以当地办证部门通常对地面以下负一楼的建筑不予办理产权证书一句话带过。4、原判遗漏了上诉人请求赔偿土地使用面积1.7㎡经济损失的诉讼请求。
被上诉人答辩称：1、迟延交证是由于被上诉人意志以外的原因，属于不可抗力的政策因素，非被上诉人的意志可以决定。2、关于按揭的合法性问题。按揭只是分期付款的代称，分期付款可以月供的方式，当然应当包括适当的利息等费用。3、上诉人混淆了“房产交付”与“房产证交付”。诉争合同第四条约定的“房屋交付”实际上是指房屋按时交付。4、收取75697元本金，利息51832元，合计127529元。5、房屋增加面积1.4㎡，应当按照约定价格承担。6、土地证1.7㎡如果上诉人承诺永久放弃办证，可以办证为0.95㎡。
原告谢东升在一审的诉讼请求为：1、判决丁德能支付所欠房款174303元，从2014年2月起按利率2%计算利息至房款付清为止。2、增加面积1.4㎡，房价为4340元。3、逾期增加的办证费用由丁德能承担。4、诉讼费用由丁德能承担。
丁德能在一审的反诉请求为：1、判决谢东升继续履行合同，为丁德能办理房屋产权证和土地使用证，并承担逾期办理两证的相关费用。2、判决谢东升取得的本金和利息折抵购房款。3、判决谢东升承担逾期办理房产权证的违约责任合计56817.60元。4、判决谢东升赔偿土地使用面积1.7㎡的经济损失（按市场地价赔偿）。5、本案的诉讼费用由谢东升承担。
一审法院认定事实以下：2011年1月27日被告谢东升等6人取得宁都县梅江镇三环北路国有土地使用权一宗，土地使用权面积为729.36㎡。被告谢东升等人在该幅土地上建起了房屋一栋35套。2011年8月6日原告与被告签订一份房屋买卖合同，合同约定：“售房人（甲方）：翠盈新区，购房人（乙方）：丁德能，甲乙双方就有关房屋买卖达成如下协议，第一条、房屋建造的基本情况及内部装饰交付的标准。1、甲方建筑的房屋（以下简称为该房屋）座落在三环路××化肥厂区翠盈新区，朝向座北向南，砖混结构。地上为七层住房，共五个单元（自西向东依次为1至5单元）；地下为车库或杂物间（按靠北一排自西向东、靠南一排自东向西依次编号为1至30号）。7、该房屋各进户门由甲方统一安装500元左右的防盗门（不补现金只送门）。套房内及车库杂物间的门留空，车库和杂物间统一安排，如需砌墙门由乙方自行安装。8、房屋交付时间为现房交付；《房屋产权证》交付时间为竣工后2012年12月底。第二条、住房的价格及付款方法1、乙方自愿认购：（1）住房叁单元叁层壹套房，面积为122.2㎡（含公摊面积），单价为3100元／㎡，人民币378820元；（2）车库、杂物间13（2）号，面积为12.32㎡，单价3000／㎡，人民币36960元；公摊面积7㎡，单价2000元／㎡，人民币14000元，小计房价50960元。另：契税由乙方负责，水电开户费用2000元。另付可视门800元，水增压800元。总计人民币肆拾叁万叁仟元整（￥433000元）。先预付定金壹拾捌万叁仟元整，剩余房款（贰拾伍万元）办理银行按揭伍年。实际面积以产权证书的面积为准计算。2、乙方付款方法：第一种分期付款：（1）签订购买房屋合同之日起－日内付清总房价的90%作为该房屋的购买保证金；（2）房屋交付使用时再付清总房价的7%，方可领取进房门锁匙、进行房屋装饰；（3）其余3%在办理产权证时一次性付清（所交款额以收据为准）。其它约定：车库不办理产权证。第二种二手房按揭付款：一切按揭费用由乙方负责，待全部按揭手续办完后方可领取房门锁匙、进行房屋装饰（所交款额以收据为准）。乙方在取得产权证后，20天内应提供在银行能够办理按揭的完整手续并交给甲方；暂时从签订合同之日起，余款需每月底按银行同期贷款利率计息（连同月供本金）付给甲方，月底未付的从次月起按贰分计算月息。售二套房的，按国家现行规定办理。如购房人在银行有不良记录或其它原因不能贷款的，由购房人自行负责。其它约定：签订合同之日起，所欠房款按月息及本金一并每月交给甲方。第三条关于办理产权证及产权证费用约定。《房屋产权证》由甲方在房屋交付后，统一办理；甲方负责交纳房屋交易税及其它费用、乙方负责交纳契税（在办证前交清）及工本费；《土地使用证》分割办理。第四条该房的交付及逾期付款的违约责任。1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按合同第一条第8款规定的期限将该房屋交付给乙方，乙方有权按已交的房价款从最后交款的第二天起向甲方追究利息，直至实际交付房屋之日止；月息按银行同期贷款利息的贰倍计算。逾期叁个月则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第三种约定，追究甲方的违约责任；（1）终止合同，甲方返还乙方定金。（2）甲方按累计已收款2%向乙方支付违约金，合同继续履行。（3）双方协商同意解除协议的除外。2、乙方如未按合同第二条规定的时间付款，甲方有权对逾期应付款从最后交付期限的第二天起向乙方追究利息，直至实际交清应付房款之日止；月息按银行同期贷款利息的贰倍计算。乙方如未按第二条规定的付款方法付清房款，即视为不履行本合同，届时甲方有权按下列二种约定方法追究乙方的违约责任；（1）终止合同，甲方所收定金不退还乙方。（2）乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告当即将房屋交付给被告装修。被告也向原告交付了购房定金18万元，剩余房款25万元被告选择了合同的第二种付款方式即二手房按揭付款。2011年年底被告装修完毕并搬入该房屋居住。自2011年8月至2013年12月原告参照银行按揭付款的方式收取了被告剩余25万元房款的本金76471元及约定利息46000元，共计28个月，合计122471元。2014年1月后被告就没有按照这种方式支付原告房款。诉讼中双方对已支付的数目没有异议。由于该项目超审批占地原告于2013年1月24日申请有关部门补办超审批占地手续。2013年5月2日宁都县城乡规划局致函宁都县国土局对原告的房屋进行初步验收处理，责令原告补办相关手续，补交相关规费。2015年4月21日宁都县国土局开出缴费通知，通知原告缴清了罚款817650.20元。2015年5月11日宁都县国土局致函宁都县城乡规划建设局告知原告的翠盈家苑二期超建筑面积的处理情况。2015年6月19日原告将被告所购买的房产初始登记在原告自己名下，并领取了房产证，房产证号：宁房权证梅江字第××号，建筑面积为123.60㎡。另该套房屋未分割国有土地使用权面积，土地使用权面积初始登记在原告谢东升名下，土地证号为：宁国用（2015）第010700**号。被告购买的杂间位于该栋房屋地面负一楼，由地下车库改建而成。2015年7月1日原告发出通知，要求各购房户办理过户登记手续并通知被告。原、被告因过户事宜及购房款计算问题发生纠纷。
一审法院认为：一、对于原、被告之间签订的购房合同是否存在内容部分无效的问题，被告方是否存在逾期付款的问题。原、被告于2011年8月6日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同内容未违反相关法律的规定，系合法有效合同，双方应严格按照该份合同约定的内容全面履行各自的义务。被告辩称该份合同存在部分条款无效，即原告违反法律的强行性规定，自行承揽银行按揭业务，该行为无效，因而原告收取的利息和本金应当折抵购房款。原审法院认为，市场经济合同行为遵循自愿为原则。按揭购房只是购房付款的方式之一。根据原、被告签订的购房合同，被告选择二手房按揭付款的方式支付房款，在二手房取得产权登记前，原、被告约定“暂时从签订合同之日起，余款需每月底按银行同期贷款利率计息（连同月供本金）付给甲方，底末未付的从次月起按贰分计算月息”。原告根据该合同约定，参照银行利率以银行按揭付款的方式收取被告28个月的购房余款利息46000元及本金76471元未违反法律的相关规定，且被告自2011年8月至2013年12月根据双方的约定自愿履行完毕。相反被告自2014年1月始未按该约定支付原告房款构成违约，应承担从次月起按贰分计算月息的违约责任。故原、被告之间的这种付款方式的约定并未违反法律的强行性规定，该份合同不存在部分条款无效的内容。对于被告认为原告按照银行按揭付款方式收取被告购房款的行为违法的辩解意见，不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告将收取的购房余款利息抵付房款的反诉请求，不予支持。对于反诉原告要求反诉被告将收取的购房余款本金抵付房款的反诉请求，予以支持。对于原告起诉被告要求被告继续履行合同支付剩余房款并计算利息至房款付清为止的诉讼请求，予以支持。二、对于房屋面积误差问题。根据原、被告签订的购房合同约定，“实际面积以产权证书的面积为准计算”原、被告双方签订的合同面积为122.2㎡，而登记的产权证面积为123.6㎡，增加了1.4㎡。原告要求将增加的面积1.4㎡计算房款4340元（1.4㎡×3100／㎡元）应予以支持。被告反诉原告诉称所购涉案房分割土地使用权面积，应采用平均分割的方法计算为17.714㎡，实际只取得16㎡2短少了1.7㎡，反诉原告要求反诉被告支付差价款。原审法院认为，原、被告双方合同约定，“实际面积以产权证书的面积为准计算”，且国有土地使用权面积的分割方法系相关职权部门根据国家测绘法的有关规定测绘计算得出的结论，被告认为该部门分割计算有误系另一法律关系，反诉原告应另行主张。故反诉原告反诉诉称反诉被告应采用平均分割的方法计算分割面积，要求反诉被告支付差价款的反诉请求，不予支持。三、关于是否逾期办理房屋产权证的问题。原、被告合同虽然约定《房屋产权证》交付的时间为竣工后2012年12月底，但未约定房产证逾期交付的违约责任。反诉原告要求反诉被告支付逾期交付房产证的违约责任款56817.6元。原审法院认为，反诉原告选择的是“二手房按揭付款方式购买房屋”，反诉原告自2011年8月至2013年12月根据双方的约定一直自愿履行。反诉被告为办理涉案房屋的初始登记自2013年1月份始一直未中断向政府有关部门申请办理，直至2015年6月19日方才完成一手房初始登记并领取了房屋产权证书，可见反诉被告办理该房屋产权手续要受国家政策的制约，办理的时间和进度也不能由反诉被告预见和把握且双方约定“除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外”可以免责，反诉被告延期交付房产证未构成违约。故反诉原告要求反诉被告支付逾期交付房产证的违约责任款56817.6元没有依据，不予支持。四、关于杂间办证问题。被告购买的杂间位于该栋房屋地面负一楼，由地下车库改建而成。当地办证部门通常对地面以下负一楼的建筑不予办理产权证书。另双方约定：车库不办理产权证。故反诉原告要求反诉被告办理地下车库改建的杂间的产权证书的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告丁德能在本判决生效后十日内支付原告谢东升购房款173529元（250000元-76471元）及增加的面积1.4㎡购房款4340元，合计177869元，其中购房款173529元自2014年2月1日起按约定月利率2%计算利息至还款之日止。二、反诉被告谢东升在本判决生效后十日内将位于宁都县梅江镇三环北路二单元303房房屋所有权（证号：宁房权证梅江字第××号及该套房对应分割的国有土地使用权（证号：宁国用（2015）第01070046号）过户给反诉原告丁德能。过户费用由反诉被告谢东升承担，契税及工本费由反诉原告丁德能承担。三、驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。案件受理费3873元，反诉费用3873元，合计7746元。由原告承担3873元，由被告承担3873元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
上诉人向法庭提交宁都县人民法院作出的（2014）宁民一初字第2067号民事判决书，用以证明被上诉人违法行为是个人造成的，不是不可抗力因素造成的。被上诉人质证认为，该民事判决并未生效，该案上诉后，赣州市中级人民法院以（2016）赣07民终546号民事裁定书裁定发回重审。
被上诉人向法庭提交以下证据：1、赣州市中级人民法院（2016）赣07民终546号民事裁定书，用以证明上诉人提交该份民事判决书并未生效。2、宁国用（2011）第01035957号《土地证》复印件，用以证明上诉人购房时土地的现状，已在签订合同时向上诉人出示过该份《土地证》。上诉人质证认为，对第1份证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，对第2份证据的真实性和关联性有异议，且签订合同当时没有提供给上诉人。
本院对上述证据评判如下：对上诉人提交的该份民事判决书，由于尚未生效，且该案事实与本案事实并不相同或类型，该民事判决书与本案没有关联性。对被上诉人提交的该两份证据的真实性予以采信。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据双方的诉请及反诉请求，本案存在以下几个方面的争议：一是双方对所谓“按揭月供”付款的内容是否合法？丁德能所交纳的利息是否可以折抵为购房款本金？二是第一条第8项中谢东升应在2012年12月底交付的《房屋产权证》应当是已过户登记在丁德能名下的，还是可以是登记在第一手产权人谢东升名下的？谢东升是否存在逾期办证的问题？若存在，谢东升是否应承担逾期办证违约损失56817.60元？三是车库是否应当办证？四是谢东升是否应承担1.7㎡土地面积的赔偿？
关于诉争合同约定的付款方式及利息承担的约定是否合法的问题。双方选择的付款方法为第二种即“二手房按揭付款”方式：一切按揭费用由丁德能负担，待全部按揭手续办完以后方可领取房门锁匙，进行房屋装饰（所交款额以收据为准）。丁德能在取得产权证后，20天内应提供在银行能够办理按揭的完整手续交给谢东升。暂时从签订合同之日起，余款需每月底按银行同期贷款利率计息（连同月供本金）付给谢东升。签订合同之日起，所欠房款按月息及本金一并每月交给谢东升。从该付款方式约定可以看出，双方约定的付款方式为，在丁德能提供办理银行按揭的完整资料，并办理按揭手续之前，该余款25万元由谢东升参照银行按揭贷款的本金归还及利息计算方式，计算丁德能每月应支付的本金和利息，实际上就是谢东升将丁德能应支付的剩余购房款25万元视为出借给丁德能的借款，并参照银行按揭贷款的偿还方式，由丁德能每月承担当月利息及一部分本金。该看似简单的过程实际上包括两层法律关系，一是该剩余房款25万元的交付，二是该25万元的出借及利息承担。在一般商品房买卖按揭贷款法律关系中，按揭贷款银行也就是出借人受房屋买受人也即借款人委托将贷款直接全额支付给房屋出售人，房屋出售人收到该贷款之后，视为房屋买受人已经支付该部分购房款。而本案中，出借人与房屋出售人均为同一主体，均为谢东升。金钱是一种动产，动产的交付有现实交付、简易交付、占有改定和指示交付。该25万元的交付在逻辑上是这样的，作为购房人也是借款人的丁德能委托作为出借人的谢东升将该25万元交付给作为房屋出售人的谢东升，而作为出借人的谢东升与作为房屋出售人的谢东升在对于该25万元的交付上以简易交付的方式达到了交付的效果。因此，第一层法律关系已经完成。其次是第二层法律关系，作为出借人的谢东升与作为借款人的丁德能之间就该25万元借款所形成的借款关系。民间借款本金及利息的偿还方式灵活多样，本金可一次偿还，也可分次偿还或每月偿还，利息可一次性支付，也可分次支付或每月支付，只要利率的约定不超过规定的限额及其他违反法律规定的行为，应遵从当事人的约定，并不违反法律规定。丁德能认为谢东升该行为构成非法放贷，诉争合同中余款25万元所产生的利息不合法，应确认该利息为本金，该主张没有法律依据，本院不予支持。
关于谢东升是否存在逾期办证的问题。第一，诉争2011年8月6日的房屋买卖合同系现房买卖，签订合同后，丁德能支付了除剩余25万元之外的其余183000元购房全款，其中还包括房屋的配套设施费用。剩余25万元也转化为出借款参照按揭贷款的本金及利息偿还方式在进行每月偿还。故丁德能的购房全款应视为已经拟制付清。现房买卖中，房款已经付清（25万元已转化为借款），房屋已交付使用但未办理过户登记的情况下，作为出卖人的谢东升应继续履行其交付义务办理过户登记。否则，按谢东升所主张的交付登记在谢东升名下的房产权证就没有完成其过户义务，尚未完成全部的房屋交付义务。第二，诉争房屋的登记在丁德能名下的房产权证是丁德能应提交的办理按揭贷款的必备材料。故2012年12月底谢东升应交付的《房屋产权证》应当是登记在丁德能名下的房产权证，而不是登记在谢东升名下的房产权证。退一步来讲，即使认可谢东升的观点，2012年12月底交付的房屋产权证可以是登记在谢东升名下的房产权证。但本案中，谢东升在2015年6月19日才取得登记在谢东升名下的诉争房屋的房屋产权证，并没有在2012年12月取得登记，也已经逾期了两年多。谢东升并没有提交证据证明逾期登记系因丁德能的原因所造成的。从本案证据来看，是由于谢东升超审批占地及超建筑面积等原因，而这些原因均属于谢东升方面的原因，且没有约定在诉争合同的逾期办证可延期的因素之中。故本案中，谢东升逾期办证，构成了违约。丁德能诉请逾期办证的违约金56817.6元，但诉争合同并没有明确约定不能在2012年12月底交付《房屋产权证》的违约金或计算方法，故丁德能诉请的违约金56817.6元没有合同依据。
关于未付款项是否应按每月2%的利率利息的问题。诉争合同约定了“丁德能如未按第二条规定的付款方法付清房款，即视为不履行本合同，谢东升有权按下列方法追究丁德能的违约责任：丁德能按累计应付款的2%向谢东升支付违约金，合同继续履行”。本案中的付款方法即除已经交付的183000元之外，其余25万元在办理银行按揭贷款之前，转化为借款由谢东升参照银行按揭贷款的偿还方式每月收取丁德能本金及利息。付款方法指的是剩余房款25万元的这种“月供”的方法，而不是指每月“月供”的付款时间。本案中，丁德能已经同意这种交剩余房款的方法，持续交了28个月的“月供”，故本案不适用该条中“累计应付款按每月2%的利率计息”的违约责任。
丁德能在持续交了28个月的“月供”后不再支付剩余的本息，对此如何处理的问题。尽管诉争合同中约定了“丁德能如未按合同第二条规定的时间付款，谢东升有权对逾期应付款从最后交付期限的第二天向追究利息，直至实际交清房款之日止，月息按银行同期贷款利息的两倍计算”。但是，本案中，该房产权证是丁德能办理银行按揭的必备材料，由于谢东升逾期办证违约，导致丁德能不能取得房产权证，故至今无法办理银行按揭贷款。谢东升也没有提交证据证明至今不能办理按揭贷款的原因在于丁德能。因此，丁德能尚未支付的本金173529元（250000元－76471元）宜从其应付款之日起即2014年1月起按银行同期贷款利率计息，且双方在原28期月供计算的利率也是银行同期贷款利率。至于诉争合同第四条第2款约定的未按时间付款的违约责任即翻倍计算的罚息，考虑到谢东升具有逾期办证的事实，可作为该逾期办证行为导致的丁德能损失，抵扣后由谢东升承担，即相抵后结果是，丁德能该剩余本金173529元无须承担银行同期贷款利率的双倍，仅须承担一倍利率。
关于车库是否应当办证的问题。诉争合同约定了“车库不办理产权证”。该约定虽然是位于第一种分期付款的内容中，而本案双方并未选择第一种分期付款的方法。但是“车库不办理产权证”的约定内容并不属于付款方式，而是一种独立存在的内容，故属于本案双方的约定内容，说明丁德能在签订诉争合同时已经知晓车库无法办理产权证这一权利瑕疵。故其再诉请车库面积应当全部办理产权证无法支持。
关于丁德能反诉称谢东升应承担1.7㎡土地面积短少的赔偿问题。丁德能该诉请实际上是对土地管理部门的面积分割和登记有异议，不属其与谢东升之间就诉争合同履行的民事案件，其可向土地管理部门主张。
关于房屋面积差1.4㎡的价款结算问题。诉争合同约定的面积为122.2㎡，但房产权证登记的面积为123.60㎡，多出面积1.4㎡的房款为4340元，该款丁德能应当承担。
综上，丁德能的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，但未认定谢东升逾期办证的事实不当，且剩余本金按每月2%的利率计算利息，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1981号民事判决第二、三项；
二、变更宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1981号民事判决第一项为：由上诉人丁德能在本判决生效后10日内支付被上诉人谢东升剩余款项本金173529元，并自2014年2月1日起按银行同期贷款利率（即谢东升所收取丁德能的28期“月供”中计算的利率）计息至付清之日止。
三、由上诉人丁德能在本判决生效后10日内支付被上诉人谢东升房屋面积差的结算款4340元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3873元，反诉费3873元，二审案件受理费3873元，合计11619元，由上诉人丁德能负担7746元，由被上诉人谢东升负担3873元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年九月二十日
书 记 员 廖勤勤