辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第125号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘连国，男，××年××月××日生，××族。
委托代理人尹晓元，系辽宁××律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）大连彩虹房地产开发有限公司。
法定代表人孙迎霞，系该××总经理。
委托代理人陶玉松，系辽宁××律师事务所律师。
委托代理人潘东芹，系辽宁××律师事务所实习律师。
上诉人刘连国、大连彩虹房地产开发有限公司（以下简称“彩虹公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第4626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告刘连国诉称，2010年9月13日原、被告签订《商品房买卖合同》一份约定，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区辛虹北园房屋，总房款为688，257.00元。合同签订后，原告按照双方合同约定的内容交纳了全部房款，被告也将案涉房屋交付原告使用。但被告未按合同约定为原告办理房屋产权。致使原告于2012年5月16日才取得产权证。被告逾期办证行为已违反合同约定，依法应承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币10，392.68元（自2011年12月17日至2012年5月15日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告彩虹公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。理由如下：本案原、被告之间存在案涉商品房买卖合同属实。但被告认为原告逾期办理产权证的责任不是因被告自身的原因导致的，系由于政府有关部门的原因造成的。根据公安部的文件规定，自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，并且根据相关规定，将民用建筑保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。根据该文件的规定，大连市消防局对被告的案涉建筑物停止了相关的消防验收手续，从而导致了这种政府综合验收行为的迟延，致使被告不能按期取得竣工验收备案手续。这是导致原告房产证逾期办理的真实原因。本案房产证逾期办理的结果不是由于被告的原因导致的，因此本案被告不应承担任何违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审反诉原告彩虹公司反诉称，反诉原、被告于2010年9月13日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》约定，房屋首期房款人民币148，685.00元于签订合同时支付，剩余房款540，000.00元由买受人向银行（公积金贷款管理部门）申请贷款，以按揭方式于合同备案后30日内划入出卖人账户。合同于2010年10月15日在网签系统上备案。被反诉人的付款行为存在以下违约情形，被反诉人最后一笔房款360，000.00元于2010年12月15日通过银行划入反诉人账户逾期30日。根据合同第七条约定的逾期付款违约责任的计算方法，被反诉人应当承担3，240.00元违约金。反诉原告多次向反诉被告主张该违约金，反诉被告均以未领取产权证为由拒付。故反诉原告为维护自身合法权益，而提出反诉请求，请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金3，240.00元。2.判令反诉被告承担本案反诉费用。
原审反诉被告刘连国辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由如下：1.对案涉商品房买卖合同的备案问题，彩虹公司并未在合同上注明系在网签系统上备案。2.反诉被告支付彩虹公司的部分房款系通过贷款方式支付，但贷款银行系反诉原告彩虹公司指定的，反诉被告无权选择，只能被动接受。3.关于公积金贷款一节，公积金经办机构称所有手续完备后需33个工作日才能到账，而双方合同约定的合同备案后30个工作日到账于出卖人账户与实际情况不符，合同的该部分约定应为无效。被反诉人无法控制公积金贷款到账时间。4.彩虹公司称多次向我方索要逾期付款的违约金，该事实不存在。彩虹公司从未向我方主张过逾期付款的违约金。据此可以认定彩虹公司的反诉主张已超过2年的诉讼时效。综上，请求依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，2010年9月13日，出卖人大连彩虹房地产开发有限公司与买受人刘连国签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于甘井子区辛寨子街道砬子山村编号为第4-17-5-146的地块土地使用权，该地块土地面积28806.9平方米，规划用途为住宅、公建，土地使用年限自2008年8月11日至2078年8月11日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名为新星艾维尼小城。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为大房预许字第20100016。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房行政街号大连市甘井子区辛虹北园，该商品房合同约定建筑面积共80.36平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米8570元，总金额688，685.00元。第六条付款方式及期限，买受人按本条第3种方式按期付款，第3种方式为，首期房款人民币148685元于本合同签订时同时支付，剩余房款540，000.00元由买受人向银行（公积金贷款管理部门）申请贷款，以按揭方式于本合同备案后30日内划入出卖人账户。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按照本条第1、2种方式处理，1.按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.买受人逾期付款，出卖人有权推迟交房时间；逾期付款超过30日后，出卖人有权将此房另售他人。第八条交付期限，出卖人应当在2010年10月31日前，全款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本条第1或5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，5.经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该1年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。同日，原、被告又签订商品房买卖合同补充协议一份。
原告（反诉被告）刘连国与被告（反诉原告）彩虹公司于2010年12月17日办理案涉房屋交接手续。
原告（反诉被告）刘连国于2012年5月16日取得大连市房地产登记发证中心颁发的房地产权证，权证号（甘私有）2012708143号。该房地产权证记载案涉房屋建筑面积80.31平方米。
被告彩虹公司于2010年12月31日开具销售不动产统一发票记载，付款方刘连国，购房款人民币688，257.00元。
2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部公通字（2009）46号文件通知下发公安部、住房和城乡建设部联合制定《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，该规定第二条规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。
2011年3月14日公安部消防局公消（2011）65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，将民用建筑外保温系统纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年3月15日起，对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计，选用不燃材料，重新报审。
《中华人民共和国国家标准建筑材料燃烧性能分级方法（GB8624-1997）》记载，建筑材料燃烧性能的级别和名称，分别为A级对应名称为不燃材料，B1级对应名称为难燃材料，B2级对应名称为可燃材料，B3级对应名称为易燃材料。
公安部消防局于2011年3月14日《转发公安部消防局关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》记载，新国标《建筑材料及其制品燃烧性能分级GB8624-2006》将建材及其制品的燃烧性能分为A1、A2、B、C、D、E、F七个等级，其中新标准的A1、A2级对应旧标准的A级，新标准的B、C级对应旧标准的B1级，新标准的D、E级对应旧标准的B2级，新标准的F级对应旧标准的B3级。
2012年2月7日、2013年10月20日大连万顺消防工程有限公司和生特瑞（大连）工程项目管理有限公司分别出具《关于新星艾维尼小城消防备案手续迟延办理的情况说明》，该两份说明均记载，为落实公安部消防局2011年3月14日颁布的（2011）65号通知，彩虹公司A区工程消防验收备案手续办理的期限延长，最终办理完毕消防备案的时间为2011年11月4日。另查，消防部门在2011年11月4日对案涉楼盘的竣工验收消防备案抽查结果为合格。
大连市甘井子区人民法院认为，本案原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，故该合同及补充协议应为有效，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。
一、本诉部分
关于原告请求被告支付逾期办理产权证的违约金10，392.68元一节。原、被告之间的《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该1年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告应否向原告支付违约金，应当按照该条款的约定处理。该条款明确指出，因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
结合本案原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应审查是否确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书。
本案通过被告彩虹公司提供的证据材料可以认定，出卖人应于2010年10月31日将案涉房屋交付买受人使用，依据合同约定出卖人应于房屋交付满1年后使该房屋能够达到买受人可以办理房屋产权证的条件。鉴于在此期间，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，该文件规定民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。而在此之前，公安部于2009年9月25日下发的公通字（2009）46号文件规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。根据公安部消防局公消（2011）65号文件通知要求，自2011年3月15日起，对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料；民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料；将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。案涉楼盘系已经审批已建工程，大连市消防部门对被告彩虹公司的案涉建筑依据新规停止了消防验收，从而导致案涉楼盘消防验收行为的迟延。该迟延验收行为致使彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续。直到2011年11月4日彩虹公司才最终办理完毕消防备案手续。2012年3月7日彩虹公司办理了案涉房屋楼盘房屋所有权初始登记。此时案涉楼盘所涉业主具备了办理案涉房屋产权证的条件。
如前所述之事由，案涉房屋逾期办理权属证书的原因是政府有关部门于2011年3月14日明确规定建设单位应使用A级建筑外保温材料并将该使用情况纳入消防工程审核验收和备案抽查范围、而建设单位原来使用的建筑外保温材料均未达到A级所引发的。被告彩虹公司对原告在接收房屋1年后未能办理产权证的后果没有过错和责任。故原告逾期办理产权证的后果，不是被告彩虹公司自身的责任所造成，被告彩虹公司不应承担违约金的责任。鉴于原告主张的逾期办证违约金无合同约定依据，亦无法律依据。因此，原告主张由被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。
二、反诉部分：关于反诉原告彩虹公司请求反诉被告支付逾期支付房款的违约金3，240.00元一节。
反诉原告的反诉理由是反诉被告未按合同约定的时间支付房款、该违约行为应承担相应的违约责任。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第6条约定了买受人的付款方式和期限，第7条约定了买受人逾期付款的违约责任。反诉原告彩虹公司若发现反诉被告存在逾期付款行为，应于反诉被告逾期支付款项发生的次日起向反诉被告主张逾期付款的违约金，反诉原告彩虹公司对其称多次向反诉被告主张逾期付款违约金被拒付的理由未提供证据证实，故反诉被告以反诉原告的主张超过2年诉讼时效为由进行抗辩，于法有据，对反诉被告的诉讼时效抗辩理由予以采信。因此，反诉原告彩虹公司请求反诉被告支付逾期支付房款的违约金3，240.00元的反诉请求，依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第五条之规定，判决：一、驳回本诉原告刘连国的诉讼请求。二、驳回反诉原告大连彩虹房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费用60元，其他诉讼费50元，合计110元（原告已预付），由本诉原告刘连国负担；反诉案件受理费用50元（反诉原告彩虹公司已预付），由反诉原告大连彩虹房地产开发有限公司负担。
宣判后，刘连国不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，依法改判由彩虹公司给付其违约金10392.68元。其主要上诉理由为：1.案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，彩虹公司违约理应承担合同约定的违约责任，不应以彩虹公司是否有过错和责任来认定其是否承担违约责任。合同是双方当事人的意思表示，不是买受人的原因或不可抗力，就是出卖人的原因。2.本案涉及的公安部消防局文件与彩虹公司的违约行为没有因果关系。不是由于消防局的文件规定必然导致彩虹公司违约，原审没有实质审查案涉工程在履行合同时的实际状态与违约的关系。3.公安部消防局文件规定内容是否影响了工程工期，以及彩虹公司具体使用的消防材料并未查清。4.原审的两份情况说明不具有法律效力，不能证明本案事实，出具证明的公司也与彩虹公司有利害关系。
彩虹公司亦提出上诉，请求撤销原判第二项，依法改判支持彩虹公司的原审反诉请求。其主要上诉理由是：彩虹公司的原审反诉请求并未超过法定诉讼时效，在刘连国存在逾期支付房款事实的情况下，原审法院不应驳回彩虹公司的反诉请求。因案涉的合同为双务合同，彩虹公司负有协助办证的义务在后，刘连国付款义务在先，双方违约责任的诉讼时效应从后义务方违约行为发生时起算，故彩虹公司的反诉请求并未超过诉讼时效，原审驳回属于适用法律错误。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人刘连国提出的彩虹公司应给付其逾期办理产权证违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。案涉房屋于2010年12月17日交付，故彩虹公司至迟应在2011年12月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现彩虹公司未在此日期前履行上述义务，确与合同约定不符。但彩虹公司应否承担逾期办证的违约责任，合同中明确约定彩虹公司承担责任的前提是“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内办理权属证书的。”具体到本案，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。而案涉楼盘属于已经审批同意的已竣工工程，是否适用65号文件的规定，需待公安部消防局进一步明确。故大连市消防部门在新的文件精神及65号文件实施细则下发前，暂停了对包括案涉工程在内的已审批同意的已竣工工程的消防验收备案，直到2011年11月4日才最终将案涉工程的消防验收手续办理完毕。《建设工程消防监督管理规定》中明确规定，消防验收时限在二十个工作日内，而案涉工程的消防验收时间已远超过此期限。可见，消防部门对案涉楼盘的迟延验收行为，是彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续的直接原因。故彩虹公司对于其未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不负有责任，买受人不能在约定期限内办理权属证书，并非因出卖人责任导致，故彩虹公司不应承担逾期办证的责任。
关于上诉人刘连国提出公安部消防局的65号文件与彩虹公司的违约行为没有因果关系的抗辩理由，本院认为，双方合同约定的交房条件是“商品房经验收合格或经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，并非经综合验收合格。如需办理房屋权属证书，必须经包含消防验收在内的综合验收合格并备案后才能办理。公安部消防局下发的65号文件是否适用案涉工程，取决于负责审批的公安消防部门，而非负责报请审批的开发建设单位。本案正是因大连市公安消防部门对案涉工程是否属65号文件适用范围尚不确定时对包括案涉工程在内的部分工程暂停消防验收而导致的消防竣工验收备案迟延，此责任不应由报送审批的彩虹公司承担。故上诉人刘连国该项主张不能成立。
关于上诉人刘连国提出案外人出具的“情况说明”系与彩虹公司存在利害关系的单位出具，不应采信一节，案涉的两份“情况说明”，分别由案涉工程的监理单位和内部消防工程施工单位出具，两单位分别派员出庭，对上述两份“情况说明”的真实性予以确认；两单位虽与彩虹公司存在业务关系，但其均系独立的企业法人，与彩虹公司不存在内部关联，其二者基于参与案涉工程质量监督或消防工程施工及协助报请消防验收的工作实际，对其业务范围内知晓的有关事实进行陈述和证明，并无不妥。故上诉人刘连国此项上诉主张不能成立。
关于上诉人彩虹公司提出其原审反诉请求未超过诉讼时效一节，彩虹公司未提交任何证据证明其在起诉前曾就刘连国逾期付款问题向刘连国主张过权利，故原审认定彩虹公司的反诉请求已超过诉讼时效并无不妥。至于彩虹公司提出诉讼时效应从后履行义务一方违约行为发生时起算，属于彩虹公司对法律的误解，不能得到支持。
综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（大连彩虹房地产开发有限公司预交；刘连国应交60元，因身有残疾生活困难，经批准予以免交），由上诉人大连彩虹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 耿 艳