重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2156号
上诉人（原审被告）杨先锋。
上诉人（原审被告）周南惠。
被上诉人（原审原告）肖邦志。
委托代理人舒伦杰，重庆道润律师事务所律师。
委托代理人张欢，重庆道润律师事务所实习律师。
原审第三人重庆前进化工有限公司。
法定代表人李武俊，负责人。
上诉人杨先锋、周南惠与被上诉人肖邦志及原审第三人重庆前进化工有限公司所有权确认纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第01941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由合议庭审理本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，杨先锋与周南惠于1975年12月登记结婚。1999年2月5日，杨先锋与肖邦志签订《房屋买卖协议书》，约定将杨先锋名下的大渡口区建胜镇吊耳咀X栋X号-
XX号房屋以11500元的价款出售至肖邦志，约定从即日起房屋产权归肖邦志所有。签订协议后，肖邦志按约支付了购房款，杨先锋将房屋、房产证一并交付给肖邦志，现肖邦志居住在该房屋之中。
一审另查明，涉案房屋不能办理产权过户登记的原因是房屋原系公房，其土地所有权证系大证，无法分户。前进化工厂认可前进化工厂职工自由处分房屋的行为，前进化工厂无权进行任何干涉。
一审再查明，重庆市大渡口区人民政府于2014年4月30日发布《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》，公告载明大渡口区人民政府已于2014年4月30日作出前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上房屋征收决定（大渡口府发【2014】14号），征收范围包括吊耳咀（吊鱼咀、钓鱼嘴）9-11栋，本案诉争房屋包含在内。公告附有《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上（住宅）房屋征收补偿方案》，方案明确载明征收范围、征收补偿的对象、征收补偿依据、征收补偿方式及原则、征收补偿包括货币补偿、房屋产权调换等方式内容。后肖邦志诉至一审法院，请求判令：1.确认大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房占有、使用、收益的权利归肖邦志所有；2.确认大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋的征收拆迁补偿款321880.1元归肖邦志所有；3.杨先锋、周南惠协助肖邦志领取大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋的征收拆迁补偿款321880.1元；4.如不支持第一项诉讼请求，则请求判令杨先锋、周南惠赔偿肖邦志经济损失321880.1元，并以此为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息。
一审法院认为，本案为不动产确权纠纷案件，属于法院的主管范围。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中售房协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。杨先锋、周南惠辩称的售房协议中出售大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋无效的理由，一审法院不予采纳。详述如下：1.根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）〉第十七条规定：《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。周南惠自房屋出售后逾十年未提出异议，一审法院推定肖邦志有理由相信杨先锋代理周南惠出售房屋系杨先锋与周南惠的真实意思表示，周南惠不得以不知情为由对抗肖邦志；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五、六项规定，权属有争议的，未依法领取权属证书的，房地产不得转让。该规定中的“不得转让”从字面意思来讲，包括两层含义：一是不得进行债权转让，二是不得进行物权转让。但该规定中的“不得转让”是指不得进行物权转让，权属有争议的、未取得权属证书的房屋不得转让的规定，仅与房屋买卖合同是否能够得到履行、物权是否能够变动相关，而与房屋买卖合同的效力无涉。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故杨先锋、周南惠所称的售房协议因违反法律禁止性规定而无效的意见，一审法院不予采信；3.第三人前进化工厂已经放弃关于国有土地使用权的相关权益，并认可职工可以自由处分房屋，其不得干涉，故售房协议并未损害第三人合法权益且房屋可以自由处分；4.杨先锋、周南惠辩称的售房协议交易价格远低于市场价系不公平，但未举示证据证明，一审法院依法不予采纳。
综上，肖邦志与杨先锋签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。双方在售房协议中约定涉案房屋的产权归肖邦志所有，双方均应当遵守诚实信用原则，履行合同，肖邦志作为买受人已经支付相应对价，且房屋已实际交付肖邦志占有使用，虽未办理过户登记，但不影响肖邦志享有诉争房屋所有权人的一切排他的权利，现因重庆市大渡口人民政府发布公告，将诉争房屋划入征收范围，该房屋确为征收对象，肖邦志基于买卖合同享有房屋所有权人的应得利益，一审法院依法确认大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋占有、使用、收益的权利归肖邦志享有。
对于肖邦志要求的相关拆迁权利，一审法院认为，针对诉争房屋的拆迁补偿合同并未签订，相关拆迁权益并未产生，肖邦志的请求没有法律依据，一审法院不予支持。第三人重庆前进化工有限公司经一审法院依法送达开庭传票，到期无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）〉第十七条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，遂判决：”一、大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋占有、使用、收益的权利归原告肖邦志享有；二、驳回原告肖邦志的其他诉讼请求。本案案件受理费6128元（原告肖邦志已垫付），由被告杨先锋、周南惠负担，限于本判决生效之日起五日内径直支付给原告肖邦志。“
杨先锋、周南惠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判位于巴县鱼洞镇对岸吊二嘴XX栋X-
XX号X层2室1厅砖混结构住房36.76平方米的产权归杨先锋所有。事实及理由：杨先锋与肖邦志于1999年2月5日签订的转让房产的协议，不属于买卖行为，而是一个租赁行为。此房未在前化厂房屋管理部门办理过户手续，所以前化厂房管部门登记在册的依然是杨先锋，此房的所有权应该归属于杨先锋。
肖邦志答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，依法应当驳回上诉人的上诉请求。理由是：1.按照双方交易时的法律规定（民通72条），财产所有权从财产交付时即发生转移，所以被上诉人是涉案房屋的实际产权人；2.产权无法转移登记是由于行政区划调整导致涉案土地证无法分户，属于非双方原因导致的，客观存在的历史遗留问题；3.虽然涉案房屋的买卖协议是由杨先锋所签订的，但是杨先锋、周南惠二人是共同生活的多年夫妻，而且房屋交付使用后，杨先锋、周南惠与肖邦志之前还进行了天然气、水电、有线电视等行政部门变更手续，因此，周南惠不可能对杨先锋处置涉案房屋的事实不知情，并且肖邦志已实际居住涉案房屋十几年，期间杨先锋、周南惠也未就房屋提出任何异议，也未行使相关撤销权利，现在行使权利的期间早已届满；4.肖邦志购买房屋构成善意，产权登记人为杨先锋，且其持有产权证原件，并实际向肖邦志交付房屋，因此肖邦志有理由相信杨先锋有权处分涉案房屋并取得产权，而且肖邦志就此支付了合理的对价，属于有偿取得；5.涉案房屋的征收补偿实际是对肖邦志居住权利的保护，房屋被征收后，肖邦志是无房可住，必须进行相应安置才能保证正常生活，而房屋的征收补偿对于杨先锋、周南惠的正常生活不会造成任何影响，因此一审判决是综合考虑上述因素作出于法有据符合情理的公正判决，依法应予以维持。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，就肖邦志与杨先锋签订的《房屋买卖协议书》的背景、形式、内容、签订后多年双方对该房屋的态度和处置以及各方在庭审中陈述来看，该协议应是肖邦志与杨先锋的真实意思表示，且周南惠对该《房屋买卖协议》应当知情，杨先锋、周南惠辩称该协议不属于房产买卖，实属租赁行为，但并未提交充分证据予以证明，且从协议内容也体现不出租赁之意，反而载明系涉案房屋的转让，故杨先锋、周南惠的该项辩称不能成立，本院不予采信。该《房屋买卖协议》签订后，房屋已实际交付肖邦志占有使用，虽未办理过户登记，但未办理过户登记并非系肖邦志个人原因所致，故登记情况并不影响肖邦志享有诉争房屋所有权人的一切排他的权利，现因重庆市大渡口人民政府发布公告，将诉争房屋划入征收范围，该房屋确为征收对象，肖邦志基于买卖合同享有房屋所有权人的应得利益，一审法院依法确认大渡口区建胜镇吊耳咀XX栋X号-
XX号房屋占有、使用、收益的权利归肖邦志享有，该认定正确，本院予以确认。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨先锋、周南惠的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6088元，由杨先锋、周南惠负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 吴晓亮