＼n天津市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民四终字第403号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）江小花。＼n委托代理人王庆连，天津荣邦律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）李有成。＼n委托代理人杨智，天津华盛理律师事务所律师。＼n原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。＼n法定代表人刘田，董事长。＼n委托代理人邢将瑞，该公司法律事务专员。＼n上诉人江小花与被上诉人李有成、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2014年4月3日作出（2014）西民一初字第73号民事判决。一审宣判后，江小花不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人江小花的委托代理人王庆连，被上诉人李有成及其委托代理人杨智，原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人邢将瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2013年8月23日，江小花经天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）居间介绍，与李有成签订《房产交易合同》，双方约定：李有成以3600000元的价格将其名下的坐落于天津市河西区小围堤道与南北大街交口福熙园7-1-102号私产房屋出售给江小花，房屋性质为非居住，土地使用权类型为划拨，定金200000元，买方须在2013年9月10日前筹齐剩余房款，双方于2013年9月10日前签署《天津市房产买卖协议》，并办理房屋权属变更手续，因此所需的包括营业税、契税、土地出让金、交易手续费、土地增值税等全部税费由买方承担。双方同时约定，诉争房屋之上的原租赁合同继续有效。江小花当日向李有成交付定金200000元，李有成向江小花出具定金收据。2013年9月10日，江小花、李有成及我爱我家前往房管部门，但未能进行网签。江小花与李有成经协商于2013年9月11日签订补充协议，约定卖方拿到全部房款的同时，买方拿到天津市房地产权证之日起，卖方再收取诉争房屋的四个月租金，之后由买方收取租金，同时此房屋的原始租赁合同继续有效。后江小花向地税部门了解到土地增值税偏高，但经过协商，双方仍然同意继续履行合同。江小花于2013年10月30日到天津市勘察院交纳测绘费3000元，后双方签署《国有建设用地使用权出让合同》，申请将诉争房屋土地使用权类型变更为出让，土地使用权变更至江小花名下，该合同仍在天津土地交易中心留存。江小花于2013年11月19日向天津市土地整理中心交纳土地出让金29280元，在2013年11月25日，向天津土地交易中心办理土地过户手续并交纳交易手续费342元，向天津市河西区地税局交纳印花税14.64元，于2013年11月28日向天津市国土资源和房屋管理局交纳土地出让契税878.4元，江小花、李有成又于2013年11月29日到天津市河西区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》，约定诉争房屋总价款1750000元，诉争房屋的土地来源为出让，约定江小花应自订立本协议之日起5个工作日内，将全部房款一次性存入房地产交易资金监管中心的专用账户，李有成于2014年1月1日前将房产和证明交付江小花，协议订立后，双方应在30日内办理房屋所有权转移登记手续，并交纳相应税费。李有成要求江小花将两个协议中房价的差价款交付李有成，但江小花未当场给付。在签订完《房产买卖协议》后，江小花、李有成到地税部门询问土地增值税等所需缴纳费用情况，江小花认为办理诉争房屋过户手续所需税费过高，不同意负担。江小花未按时履行合同后续义务。江小花、李有成未能就税费负担问题达成新的协议。＼n江小花提起诉讼，请求：1.判令解除双方签订的《房产交易合同》、《补充协议》及《天津市房产买卖协议》；2.被告承担双倍定金返还款，共计400000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。＼n李有成提起反诉，请求：1.判令解除双方签订的《房产交易合同》、《补充协议》及《天津市房产买卖协议》；2.判令反诉被告协助反诉原告办理土地使用权变更手续，所需费用约33000元，由反诉被告承担；3．判令反诉原告收取的定金不予退还；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。＼n在原审审理期间，江小花起诉要求解除双方签订的《房产交易合同》、《补充协议》和《天津市房产买卖协议》，李有成表示同意。＼n另查，诉争房屋因尚未到房管部门办理所有权转移登记手续，故该房屋所属土地使用权类型和权属亦未作变更，土地使用权类型仍为划拨，土地使用权人仍为被告。＼n原审法院认为，江小花与李有成签订的《房产交易合同》，系双方真实意思表示，双方建立房屋买卖合同关系，合同内容符合法律规定，具有法律效力。此后双方在房管部门签署的《天津市房产买卖协议》系当事人为实现规避纳税义务而采用约定低房价形式的合同，其中关于总房款的约定并非当事人真实意思表示，也不符合市场价值，该部分内容应属于无效约定，仍应遵从《房产交易合同》中关于房款的约定，《天津市房产买卖协议》中其他约定符合法律规定，仍然有效。江小花在明知购买诉争房屋的税费偏高并超过其预期的情况下，仍与李有成继续签署《天津市房产买卖协议》，说明江小花已经重新调整自己的预期，对自己将来可能承担高额税费具有明晰的认识，因此江小花对合同内容没有重大误解。此后江小花未按照合同约定履行交付剩余房款和承担税费的合同义务，致使李有成无法实现订立合同的目的，江小花具有明显过错，应当承担违约责任。江小花关于李有成认为合同约定房价过低不同意出售的陈述，没有提供证据证实，原审法院不予采信。江小花起诉要求解除双方的房屋买卖合同，李有成反诉也要求解除合同，原审法院予以支持，但李有成收取的定金200000元不予退回，江小花主张双倍返还定金，于法无据，不予支持。李有成（反诉原告）要求将诉争房屋土地使用权变更回其名下，基于原审法院调查的事实情况，虽然江小花缴纳了土地出让金及契税，但土地使用权并未进行变更，故原审法院对李有成该项请求不予支持。关于江小花为了办理土地使用权出让和更名手续已支出的税费，江小花可以根据国家法律和政策相关规定，办理退费手续，对于不能退还的部分，江小花表示自愿承担，原审法院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：“一、原告江小花与被告李有成签订的《房产交易合同》、《补充协议》、《天津市房产买卖协议》解除；二、原告江小花交付被告李有成的定金200000元不予退还；三、原告已缴纳的测绘费3000元、土地出让金29280元、交易手续费342元、印花税14.64元、土地出让契税878.4元由原告承担；四、驳回原告江小花关于双倍返还定金的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李有成关于办理土地使用权变更手续的诉讼请求。本诉案件受理费7300元，由原告江小花负担；反诉案件受理费2397.5元，由反诉原告李有成负担397.5元，由反诉被告江小花负担2000元。＼n原审法院宣判后，江小花不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、四项；改判被上诉人李有成双倍返还定金400000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、双方订立合同后，因土地增值税需1000000元，若继续按照3600000元的价格履行，造成房子无法买卖的结果，故被上诉人同意降价出售房屋，在房管部门双方以1750000元的价格签订了《天津市房产买卖协议》，现被上诉人不同意以1750000元的价格进行交易，是被上诉人涨价造成的，原审法院遗漏了对这个未能进行网签原因的事实查明；2、原审法院认定双方在《天津市房产买卖协议》中约定的1750000元房屋价格无效，没有事实和法律依据；3、上诉人没有履行交付剩余房款，担负税费是因被上诉人反悔双方约定的1750000元房屋价款要求涨价造成的，原审法院认定上诉人有明显过错没有事实依据；4、是被上诉人涨价违约在先，应双倍返还定金。＼n被上诉人李有成辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由是：1、3600000元是双方约定的成交价格，税费按照约定由上诉人自行负担，与被上诉人无关，1750000元是上诉人为避税而签订的协议，不存在降价问题；2、合同签订后，上诉人没有履行合同义务，是上诉人违约；3、诉争房屋现在市场价格在4000000元，双方签订的3600000元合同价格是合理的市场价格。＼n原审第三人我爱我家述称，同意一审判决。＼n二审审理期间，各方当事人均未向法院提交新的证据。＼n本院经审理查明，在原审期间，上诉人认为诉争房屋市场价格不超过3000000元，本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。＼n本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于双方约定诉争房屋的交易价格的问题，在原审审理期间，上诉人自认诉争房屋市场价格不超过3000000元，而双方在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》约定的价格为1750000元，与上诉人自认的市场价格相比相差巨大，显然，该买卖协议约定的价格不是双方真实的交易价格；原审第三人陈述，双方在《房产交易合同》约定的3600000元价格是诉争房屋的市场价格，与上诉人自认的市场价格也更加接近，虽然与被上诉人主张现在诉争房屋已经涨至4000000元的价格有一定差距，综合三方意见，双方在《房产交易合同》约定的3600000元更为客观真实，应是双方对诉争房屋的实际交易价格。关于上诉人主张，因土地增值税过高，被上诉人对诉争房屋降价，就此未向法院提交相应证据，故该项主张亦不能成立。从房屋交易程序来看，是因上诉人不再履行相应的合同义务，致使双方签订的合同没有履行完毕，原审法院认定上诉人有过错，应当承担相应的违约责任正确，判决被上诉人不再返还上诉人定金，符合法律规定。上诉人主张被上诉人双倍返还定金于法无据。上诉人的上诉理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费7300元，由上诉人江小花负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李国敏＼n审判员王新＼n代理审判员张晓彤＼n二〇一四年六月十日＼n书记员庞艺＼n速录员李晓旭