广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第253号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄彪虎。
委托代理人：胡伟宁，系广东星辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶焕恒。
委托代理人：叶耀恒，系广东合邦律师事务所律师。
原审第三人：吴尧波。
上诉人黄彪虎与叶焕恒、第三人吴尧波租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市恩平市人民法院（2013）江恩法民二初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年3月11日，黄彪虎向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除黄彪虎、叶焕恒双方于2010年7月6日签订的《铺位租赁合同》以及2010年8月6日签订的《补充合同》，黄彪虎交付的押金3000元不予退回；2、黄彪虎支付拖欠叶焕恒的铺位租赁费9000元及楼梯场地租赁费1200元；3、黄彪虎在判决生效五天内将铺位交回叶焕恒；4、本案诉讼费用由黄彪虎承担。庭审中，叶焕恒变更第2项请求为：黄彪虎支付拖欠叶焕恒的铺位租赁费33620元及楼梯场地租赁费1575元（均计算至2013年11月29日）。主要事实和理由是：黄彪虎于2010年7月6日与叶焕恒签订《铺位租赁合同》，约定：叶焕恒将位于恩平市沿江西路8号5、6卡辅及二、三楼面积约600平方米的房屋出租给黄彪虎用于经营；租赁期从2010年7月6日至2019年7月6日止；每月租金为3000元；每三年按10%递增一次；黄彪虎先交押金3000元，以后提前每3个月支付一次租金，遵循先交款后经营的原则。因租赁房屋不具备消防楼梯，故叶焕恒承诺在签订合同之后一个月内在租赁房屋西侧阳台加装消防楼梯，由叶焕恒负责报建，但黄彪虎需每月向叶焕恒交纳100元的消防楼梯场地租赁费，每一年交纳一次。
合同签订后，黄彪虎依约向叶焕恒交纳押金及房屋租赁费并对租赁商铺进行装修。装修结束时，叶焕恒仍未按约定加装消防楼梯。在黄彪虎的催促之下，双方于2010年8月6日签订《补充合同》，约定：因黄彪虎消防安全需要，叶焕恒同意黄彪虎从房屋西侧阳台加装不锈钢消防通道楼梯；由黄彪虎向叶焕恒每月交纳100元楼梯场地租赁费；合同到期后消防通道不得拆除。黄彪虎按照《补充合同》的约定，安装消防楼梯后经消防部门验收合格，黄彪虎依法领取了营业执照，并开始正常营业。
2011年7月6日，黄彪虎依约向叶焕恒交纳2010年7月6日至2011年7月6日间的消防楼梯租赁费1200元。看见黄彪虎的业务蒸蒸日上，叶焕恒开始眼红，认为签约租赁费过低，租期过长，而心有不甘，要求提高租赁费的请求被黄彪虎拒绝。2012年10月24日，叶焕恒竟在未经消防部门同意的情况下，擅自将上述消防楼梯封堵，导致黄彪虎无法正常经营，事后三番四次到规划局、消防大队等部门无理投诉，认为消防楼梯没有办理报建手续，要求拆除。更有甚者，叶焕恒竟在黄彪虎正常营业的时间用硬物将租赁房屋的玻璃窗砸烂，破坏黄彪虎正常的营业。
经调查，恩平市消防大队于2012年11月6日作出《关于学之道托儿服务中心楼梯被业主封堵楼梯的投诉的答复》，确认消防楼梯是由叶焕恒未经消防部门批准的情况下擅自封堵的。2013年1月4日，恩平市规划局对叶焕恒作出恩规责改字（2013）001号责令限期改正通知书，责令叶焕恒停止违法行为。按照相关法律规定，租赁房屋应由业主进行规划报建。鉴于此，黄彪虎要求叶焕恒补办报建手续，但却遭到叶焕恒的无理拒绝。由于消防楼梯被叶焕恒两次恶意封堵，故恩平市消防大队于2013年1月17日作出恩公消封字（2013）第001号《临时查封决定书》，黄彪虎的经营场所被查封，黄彪虎被迫停业。
黄彪虎认为，黄彪虎、叶焕恒签订的《铺位租赁合同》以及《补充合同》合法有效，应受法律保护。叶焕恒在未经消防部门批准的情况下，擅自将消防楼梯封堵，明显违反了合同的约定并且违反了法律的规定。由于叶焕恒的违约违法行为，导致黄彪虎无法正常营业，被迫停业，签订合同的目的不能实现。现特向法院提起诉讼。
叶焕恒答辩称：一、同意黄彪虎第一项请求，解除双方于2010年7月6日签订的《铺位租赁合同》以及2010年8月6日签订的《补充合同》。二、不同意黄彪虎请求返还押金3000元，理由是黄彪虎没有依约缴交租赁费，违反合同第三条的规定，故不予返还押金。三、对黄彪虎第三项装修费用的请求，黄彪虎未能提供有证据证明其对学之道托儿服务中心室内进行过装修，反之，黄彪虎提供的恩平市公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示，该室内装修工程申报者是吴尧波，并非黄彪虎。故该装修费用与黄彪虎无关。四、关于消防楼梯建设费用应由黄彪虎自己承担。从2012年8月6日起至今，黄彪虎已没有依补充合同约定向叶焕恒缴交借用场地的租赁费用，构成违约，且于2012年11月21日，恩平市住建局作出《违规建设停工整改告知书》（恩建执法第119号），责令黄彪虎和叶焕恒在收到该告知书五天内对消防楼梯进行拆除。既然黄彪虎违约在先及该消防楼梯为违章建筑，那么，根据合同第三条约定及黄彪虎提出解除合同，由此造成的损失由黄彪虎自己承担。五、黄彪虎请求的可获得利益2332434元，没有事实根据和法律依据，反之，导致本案争议，完全是黄彪虎自己过错违约造成的。1、黄彪虎存在违约行为：其一，黄彪虎没有于2012年8月6日缴交下一年度的消防楼梯场地租赁费1200元，其二，黄彪虎没有缴交2013年第一季度的铺位租赁费900元。2、黄彪虎存在违法行为：黄彪虎经营的“学之道托儿服务中心”经营范围是（1）儿童看护；（2）零售文具。黄彪虎经营期间，一直向被托管的学生提供膳食，结果被恩平市食品药品监督管理局于2012年11月6日下达《监督意见书》，责令其立即停止未经许可从事餐饮服务经营行为。但黄彪虎没有整改，至2013年1月16日止仍继续违法经营。依据合同第七条的约定，无论那一方提出解除租赁关系，由此产生的损失，只能由黄彪虎自负。3、叶焕恒在本案中没有任何的违约行为。黄彪虎以叶焕恒堵塞消防楼梯出口为由，致消防部门查封而令其无法经营，就认定叶焕恒违约。叶焕恒第一次封堵楼梯出口，是因为黄彪虎没有依约缴交场地租赁费而构成违约，后经消防部门过问，叶焕恒很快拆除，黄彪虎正常经营。第二次封堵，除了黄彪虎没交租赁费外，还基于两方面原因，首先，恩平市住建局于2012年11月21日作出恩建执法第119号《违规建设停工整改告知书》，责令黄彪虎和叶焕恒对违章建筑的楼梯在五天内拆除；其次，叶焕恒于2012年12月14日向恩平市城乡规划局申报建设工程规划许可，对争讼楼梯出口空地（即沿江路36、37号地块）进行建设，该局已作出恩规监建字（05163）号《建设工程规划许证》。为此，叶焕恒与黄彪虎商量，要求楼梯出口改为通向旁边的东苑小区公共通道，但黄彪虎不同意，叶焕恒才于2013年1月1日封堵该出口。叶焕恒认为，封堵楼梯出口是基于三种情况，一是黄彪虎违约；二是该楼梯为违章建筑，应予拆除；三是叶焕恒建设需要，同时合同第六条约定“因政府行为使乙方（黄彪虎）无法经营的责任与甲方（叶焕恒）无关”。那么，违约责任在于黄彪虎，叶焕恒不存在任何违约行为。4、消防部门于2013年1月17日查封“学之道托儿服务中心”为临时查封，查封期限为一个月。同时告知黄彪虎整改。但黄彪虎却没有与叶焕恒商量有关整改问题，况且2013年1月17日至2月27日是学生放寒假时间，消防部门在假期时间临时查封，根本不影响黄彪虎的营业。黄彪虎自行停止营业，终止合同，由此造成的一切后果，应由黄彪虎自己承担。
叶焕恒反诉称：2010年7月6日，黄彪虎、叶焕恒签订《铺位租赁合同》，叶焕恒将自有的恩平市沿江西路8号5、6卡辅及二、三楼租赁给黄彪虎经营使用，经营期限9年（即从2010年7月6日起至2019年7月6日止）。合同约定，每月租金为3000元，付租金方式：乙方（黄彪虎）交押金3000元，以后提前每三个月交租金（即先交款后经营），不得以任何借口不交或少交租金，如不按时交租金，甲方（叶焕恒）有权终止协议，不作任何补偿收回铺位，并且押金归甲方所有。同时，按黄彪虎要求，叶焕恒同意将房屋西侧阳台位置给黄彪虎加装消防通道楼梯，由黄彪虎每月交纳100元楼梯场地租赁费。双方约定每年8月6日交纳下一年度的租赁费。但于2012年8月6日，黄彪虎没有依时缴交下年度的场地租赁费，经叶焕恒多次追收仍不予支付。此外，依合同约定，黄彪虎租赁的铺位至2013年1月6日亦应交付下三个月的租金9000元，但黄彪虎没有依时交付。后经叶焕恒用书面形式通知黄彪虎支付租金，但黄彪虎没有理会，时至今日，黄彪虎拖欠叶焕恒的租金仍分文未付。
叶焕恒在庭审时补充陈述：一、叶焕恒从来没有与吴尧波签订房屋租赁合同，吴尧波提供工商部门申办工商营业执照的房屋租赁合同是伪造的。从工商的查询资料得知，2011年2月28日营业执照的注销原因写明因转让他人经营申请注销，即该营业执照注销前的恩平市学之道托儿服务中心的经营者是吴尧波，2011年2月28日之后转让给本案黄彪虎经营。黄彪虎将叶焕恒的房屋转租给第三人进行装修经营，其行为已经构成违约，因此，造成的损失应由黄彪虎承担。二、黄彪虎在经营期间是违法经营，其广告以及托管的对象即与家长签订的合同写明开办英语培训班、西班牙语出国速成班、下午作业辅导班、晚上作业辅导班、周末巩固提升班等是违法经营，因为其托管经营的范围只是提供托管服务，而执照的内容没有上述的内容，因此，其经营是违法经营。从这一点也说明了黄彪虎违反了双方签订《铺位租赁合同》中的约定。
综上，黄彪虎的行为明显违反双方签订的合同，特提起反诉，请求判令：1、解除黄彪虎、叶焕恒双方于2010年7月6日签订的《铺位租赁合同》以及2010年8月6日签订的《补充合同》，黄彪虎交付的押金3000元不予退回；2、黄彪虎支付拖欠叶焕恒的铺位租赁费9000元及楼梯场地租赁费1200元；3、黄彪虎在判决生效五天内将铺位交回叶焕恒；4、本案诉讼费用由黄彪虎承担。庭审中，叶焕恒变更第2项请求为：黄彪虎支付拖欠叶焕恒的铺位租赁费33620元及楼梯场地租赁费1575元（均计算至2013年11月29日）。
黄彪虎对叶焕恒的反诉答辩称：我方认为叶焕恒的反诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回叶焕恒的反诉请求。理由如下：一、2012年10月24日，叶焕恒未经消防部门的同意，擅自将消防楼梯封固，导致黄彪虎无法正常经营。由于叶焕恒的违法违约行为，致使黄彪虎于2012年10月24日之后无法正常经营，这是由于叶焕恒的违法违约行为所导致。因此，黄彪虎方无需向叶焕恒方支付租赁费，而且叶焕恒还应该向黄彪虎赔偿因停业行为导致黄彪虎所有的损失，具体的损失与黄彪虎的诉讼请求一致。二、根据合同法的规定，本案属于租赁合同纠纷，出租人叶焕恒方应将租赁物无瑕疵交付给承租方即黄彪虎方使用及收益，而因叶焕恒擅自封存消防楼梯的行为导致租赁物存在严重瑕疵，导致黄彪虎方无法开展正常营业和产生收益。黄彪虎请求叶焕恒方赔偿有关的损失是有事实和法律依据的。
吴尧波述称：一、恩平市学之道托儿服务中心的装修不是由吴尧波装修的。二、恩平市学之道托儿服务中心的实际经营者一直都是黄彪虎，由于恩平市学之道托儿服务中心开始时黄彪虎聘请吴尧波为恩平市学之道托儿服务中心管理，并授权以吴尧波的名义办理工商、消防等行政执照，在恩平市学之道托儿服务中心经营走上正轨后，由于吴尧波的年龄问题，交由黄彪虎经营，并将有关的执照改为黄彪虎。三、叶焕恒所讲，当时办理相关的工商登记营业执照时的有关的租赁合同是伪造不属实，黄彪虎一直都是恩平市学之道托儿服务中心的实际经营者。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：黄彪虎、叶焕恒于2010年7月6日签订《铺位租赁合同》，黄彪虎是乙方，叶焕恒是甲方，合同对相关事宜作了约定。其中：1、铺位地址：恩平市沿江西路8号5、6卡铺及二、三楼。2、铺位出租从2010年7月6日至2019年7月6日止，出租期限为9年，每月租金为人民币3000元，每三年递增一次（10%）。3、付租金方式：乙方先交押金3000元，以后提前每3个月交租金（即先交款后经营）。不得以任何借口不交或少交租金，如不按时交租金，甲方有权终止协议，不作任何补偿收回铺位，并且押金归甲方所有。4、协议生效后，铺位由乙方自行出资装修，要在不影响楼房安全、美观并经甲方书面同意的情况下进行装修。7、……本铺位的产权，乙方不能作其他担保、抵押、转租或各种形式的合作经营。乙方不准在商铺内做违法经营或进行其他违法活动，否则，甲方有权终止协议，甲方不退回押金给乙方，其造成的损失及责任由乙方负责。……。
2010年8月6日，黄彪虎、叶焕恒签订《补充合同》，约定：因乙方（黄彪虎）消防安全需要，甲方（叶焕恒）同意乙方从房屋西侧阳台加装不锈钢消防通道楼梯。由乙方向甲方每月交纳100元楼梯场地租赁费，并做好防盗措施，合同到期后消防通道不得拆除。若甲方建设或其他需要，乙方无条件拆除。
上述合同签订后，黄彪虎于2010年7月6日交纳押金3000元，又先后交纳相关的租金共88700元（交至2013年1月6日）以及2010年、2011年两年楼梯场地租赁费共2400元（交至2012年8月）给叶焕恒。叶焕恒依约将涉案房屋交付给黄彪虎，黄彪虎将涉案房屋进行装修并在该房屋西侧阳台加装不锈钢消防通道楼梯。期间，吴尧波于2010年12月15日在涉案房屋成立恩平市学之道托儿服务中心，经营范围：服务：儿童看护（不含膳食及车辆接送服务）；零售：文具。后于2011年2月28日注销，注销原因：其他，因转让他人经营申请注销。随后，黄彪虎于2011年5月30日在同一场所成立恩平市学之道托儿服务中心（又名恩平市学之道文化辅导中心）至今，经营范围：服务：儿童看护（不含膳食及车辆接送服务）；零售：文具。
2010年10月24日，叶焕恒以黄彪虎没有交纳楼梯场地租赁费，构成违约，将消防楼梯出口封堵。黄彪虎向恩平市公安消防大队进行投诉，经该大队处理后，叶焕恒拆除了封堵。2012年10月27日，恩平市食品药品监督管理局对有人投诉恩平市学之道托儿服务中心无证经营餐饮服务，经该局检查，认为投诉的情况属实。该局当场下达《监督意见书》，责令其立即停止未经许可从事餐饮服务经营行为。2012年11月21日，恩平市住房和城乡建设局向黄彪虎、叶焕恒发出《违章建设停工整改告知书》，内容为：“你单位增加外楼梯工程违反《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的有关规定，现责令停止施工，并在五天内拆除，否则将依据有关法律予以罚款处理。”2012年11月26日，恩平市城乡规划局对有人投诉恩平市学之道托儿服务中心违章建设不锈钢楼梯进行回复，内容为：“一、经调查，该不锈钢楼梯建设于2010年10月，没有在我局办理建设工程许可手续，属违章建设。二、我局已按相关程序进行处理。”2013年1月4日，恩平市城乡规划局向叶焕恒及恩平市学之道托儿服务中心发出《恩平市城乡规划局行政执法责令期限改正通知书》，内容为：“叶焕恒：你（单位）于沿江西路8号住宅楼西侧墙体搭建楼梯的工程中存在未取得建设工程规划许可证擅自进行建设的行为，……1、立即停止违法行为。2、请你（单位）在2013年1月9日前对上述的违法行为自行改正，并将改正情况书面报告本局”。
2013年1月1日，叶焕恒以黄彪虎没有交纳租金，构成违约，将消防楼梯出口封堵。此后，叶焕恒向黄彪虎发出《催交房屋租金通知》，无果。
2013年1月17日，恩平市公安消防大队向黄彪虎发出《临时查封决定书》，查封恩平市学之道托儿服务中心，查封期限：2013年1月17日16时至2013年2月17日16时。2013年2月16日，恩平市公安消防大队向黄彪虎发出《临时查封决定书》，查封恩平市学之道托儿服务中心，查封期限：2013年2月16日16时至2013年3月18日16时。后黄彪虎停止营业。
期间，黄彪虎、叶焕恒双方对合同及相关的问题进行协调，也向有关部门寻求解决，经有关部门协调后双方无法达成最终的一致意见。黄彪虎遂起诉到庭。
另查明，本案诉讼期间，黄彪虎于2013年3月18日向原审法院提出工程造价鉴定申请书，要求对涉案租赁房屋装修工程以及消防楼梯安装工程进行工程造价鉴定。原审法院于2013年3月28日通知黄彪虎、叶焕恒进行听证，双方同意由原审法院按程序确定中介机构进行评估。经摇珠，确定由广东粤能工程管理有限公司进行评估。2013年9月17日，广东粤能工程管理有限公司出具《恩平市沿江路8号5-6卡铺及2-3楼装修工程造价评估》，工程评估造价为222386.63元。其中，消防楼梯（即安全钢梯）为34353.93元。
叶焕恒于2013年4月24日向原审法院提出司法鉴定申请书，认为黄彪虎提供的补充证据2中的“学之道文化辅导中心员工工资签领表、劳务雇佣协议书、授权委托书”三份证据是黄彪虎诉讼期间伪造的，签名时间不是2010年7月，要求对上述两份证据中“黄彪虎、吴尧波”进行书写形成时间的司法鉴定。原审法院按程序依法委托中介机构广东南天司法鉴定所进行鉴定，并于2013年6月4日书面通知黄彪虎，要求黄彪虎按照广东南天司法鉴定所的通知，在五个工作日内向原审法院提供两份“黄彪虎、吴尧波”2010年7月7日前后签名字迹材料作为参照检材。若不能提供上述检材的，也可确认同意用该所样本库的样本作出鉴定，但此项“确认”应以书面意见提供原审法院。逾期不提供补充检材或不提供书面意见的，应承担相应的法律后果。黄彪虎收到原审法院的书面通知后，在规定的时间内没有提供鉴定样本，也没有提供书面意见明确是否同意用该所样本库的样本进行鉴定，原审法院按程序于2013年7月10日作出撤销委托鉴定函（2013）恩法司委字第2号，撤销本次鉴定委托。并将上述情况告知各方当事人。
再查明，原审法院于2013年7月31日上午，召集黄彪虎、叶焕恒等相关人员到涉案房屋的现场进行勘验，对现场的情况作了拍照和记录。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案属租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，……”。第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。黄彪虎、叶焕恒双方在平等、自愿的基础上签订《铺位租赁合同》及《补充合同》，没有违反法律规定，该合同合法有效，应受到法律保护，双方应按合同的约定全面履行合同。根据黄彪虎、叶焕恒提供的证据及其他证据，对本案作如下分析：
一、黄彪虎是否有转租行为。根据本案的证据显示，黄彪虎、叶焕恒签订合同后，吴尧波于2010年12月15日在涉案房屋成立恩平市学之道托儿服务中心，并办理相关的证照，后于2011年2月28日注销。随后，黄彪虎于2011年5月30日在同一场所成立恩平市学之道托儿服务中心至今。对此，叶焕恒认为黄彪虎存在转租行为；黄彪虎和吴尧波否认存在转租行为，并提供相关的证据来证明。叶焕恒曾向原审法院申请对黄彪虎提供的证据中黄彪虎和吴尧波的签名进行书写形成时间的司法鉴定，原审法院同意叶焕恒的申请，并根据鉴定机构的要求，书面通知黄彪虎需提供补充检材或书面确认同意用该所样本库的样本作出鉴定，明确告知黄彪虎逾期不提供补充检材或不提供书面意见的，应承担相应的法律后果。但黄彪虎在规定的时间内没有提供鉴定样本，也没有提供书面意见明确是否同意用该所样本库的样本进行鉴定，原审法院按程序撤销本次鉴定委托。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”。据此，应认定黄彪虎有转租行为。
二、双方是否有违约、过错行为。黄彪虎的转租行为，违反双方签订的《铺位租赁合同》第七条的约定，且存在拖欠租金及楼梯场地租赁费的行为，已构成违约，应承担相应的民事责任。叶焕恒先后两次封堵消防楼梯出口，造成安全隐患，亦存在过错行为，亦应承担相应的民事责任。
三、双方的请求是否支持。（一）本诉。1、黄彪虎请求解除黄彪虎、叶焕恒于2010年7月6日签订的《铺位租赁合同》以及于2010年8月6日签订的《补充合同》，叶焕恒表示同意。因此，对该项请求，原审法院予以支持；2、黄彪虎请求叶焕恒返还押金3000元，因黄彪虎存在违约行为，根据《铺位租赁合同》的约定，押金不予退还，对该项请求，理据不足，原审法院不予支持；3、黄彪虎请求叶焕恒赔偿房屋装修费用及消防楼梯建设费用，叶焕恒认为涉案房屋不是由黄彪虎装修的，不予确认。但叶焕恒的两份收款收据上均有注明黄彪虎装修期15天，据此，可以认定涉案房屋是由黄彪虎出资装修。根据评估机构的评估鉴定，上述两项的工程评估造价为222386.63元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案双方均存在违约、过错行为，根据案件的实际情况结合双方的违约、过错行为以及公平原则，原审法院酌定双方各自承担50%的责任。即叶焕恒应支付111193.3元给黄彪虎，履行后，涉案房屋的一切物品归叶焕恒所有；4、黄彪虎请求叶焕恒赔偿黄彪虎可获得利益2332434元，该项是黄彪虎自行计算得出的结论，缺乏事实根据和法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，该项请求理据不足，原审法院不予支持。（二）反诉。1、叶焕恒同意解除《铺位租赁合同》以及《补充合同》，但认为押金3000元不予退回，根据《铺位租赁合同》的约定，黄彪虎存在违约行为，押金不予退回，因此，该项请求理据充分，原审法院予以支持；2、叶焕恒请求黄彪虎支付拖欠的租金33620元及楼梯场地租赁费1575元，合共35195元，因双方均存在违约、过错行为，原审法院酌定双方各自承担50%的责任，即黄彪虎应支付17597.5元给叶焕恒；3、叶焕恒请求黄彪虎在判决生效五天内将铺位交回给叶焕恒，该项请求理据充分，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除黄彪虎与叶焕恒于2010年7月6日签订的《铺位租赁合同》及于2010年8月6日签订的《补充合同》；
二、叶焕恒应在本判决生效之日起五日内支付房屋装修费用及消防楼梯建设费用111193.3元给黄彪虎；履行后，恩平市学之道托儿服务中心经营场所的一切物品归叶焕恒所有；
三、黄彪虎应在本判决生效之日起五日内支付拖欠的租金及楼梯场地租赁费合共17597.5元给叶焕恒；
四、黄彪虎应在本判决生效之日起五日内将恩平市学之道托儿服务中心经营场所（即恩平市沿江西路8号5、6卡铺及二、三楼）交回给叶焕恒；
五、驳回黄彪虎的其他诉讼请求；
六、驳回叶焕恒的其他反诉请求。
如果黄彪虎、叶焕恒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费28232元，反诉费313元，鉴定费6822元，合共35367元由黄彪虎负担29398元，由叶焕恒负担5969元。
当事人二审的意见
黄彪虎不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决的第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项，依法改判为：一、叶焕恒返还押金3000元给黄彪虎；二、叶焕恒赔偿房屋装修费用与消防楼梯建设费用222386.63元以及工程造价鉴定费6822元给黄彪虎；三、叶焕恒赔偿黄彪虎可获得利益2332434元；四、本案诉讼费用由叶焕恒承担。主要事实和理由是：一、叶焕恒在未经消防部门批准的情况下擅自恶意封堵消防楼梯，导致黄彪虎的经营场所被消防部门查封而无法营业，叶焕恒的行为违法违约，应承担完全的过错责任。黄彪虎与叶焕恒签订房屋租赁合同后依约履行合同，但叶焕恒因黄彪虎的业务蒸蒸日上，认为租赁费过低、租期过长而心有不甘，要求提高租赁费并缩短租赁期（原审中黄彪虎提供的证据10《业主的五项要求》可以证明）。黄彪虎拒绝该要求，故叶焕恒拒收楼梯租赁费。叶焕恒拒收楼梯租赁费后，黄彪虎立即将楼梯租赁费存入工商银行帐户。随后，叶焕恒开始停水停电。在此情况下，黄彪虎携带上述银行存折等资料到恩平市恩城街道综治信访维稳中心申请调解，要求叶焕恒停止侵害、收取楼梯租赁费。维稳中心调解未果后，2012年10月24日，叶焕恒在未经消防部门同意的情况下擅自将消防楼梯封堵，导致黄彪虎的经营场所被消防部门查封而无法正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条的规定，叶焕恒在2013年10月24日将消防楼梯封堵，其已不能按照双方的约定全面履行自己应将出租屋无瑕疵交付给黄彪虎使用的义务，故从2012年10月24日起黄彪虎有权拒绝叶焕恒相应的履约要求，即从2012年10月24日起黄彪虎已无须再向叶焕恒缴纳租赁费。事后，叶焕恒多次到规划局、消防大队等部门无理投诉，认为消防楼梯没有办理报建手续，请求拆除，甚至在黄彪虎正常营业时用硬物将租赁房屋的玻璃窗砸烂，破坏黄彪虎的正常营业。在此情况下，黄彪虎仍按季度将房屋租赁费缴纳至2013年4月，但叶焕恒拒收该租赁费，故黄彪虎将该租赁费存入工商银行帐户，并再次到恩平市恩城街道综治信访维稳中心登记备案，要求维稳中心对该事进行调解。综上，黄彪虎一直依约依法履行租赁合同，而叶焕恒却在未经消防部门批准的情况下擅自恶意封堵消防楼梯，其行为导致黄彪虎被迫停业，签订合同的目的不能实现，故叶焕恒应承担完全的过错责任。
二、涉案房屋一直由黄彪虎租赁，黄彪虎并没有转租行为。双方签订合同后，一直由黄彪虎向叶焕恒缴纳租赁费。双方提交的租赁费收据可以证明该事实。吴尧波是黄彪虎聘请的员工。在企业创立初期，黄彪虎曾在2010年12月15日委托吴尧波以自己的名义办理工商登记。在企业上了轨道后，双方在2011年2月28日将工商登记的经营者变更为黄彪虎。自始至终都是黄彪虎对涉案房屋进行装修及经营，叶焕恒没有任何证据证明黄彪虎存在转租行为。
三、叶焕恒应向黄彪虎赔偿房屋装修费用与楼梯建设费用222386.63元以及工程造价鉴定费6822元。合同签订后，黄彪虎将涉案房屋装修好并开始经营，但由于叶焕恒的违约违法行为，黄彪虎被迫停业，签订合同的目的不能实现，故叶焕恒应承担完全的过错责任。一审法院指定有资质的司法鉴定机构对房屋装修及消防楼梯建设进行工程造价鉴定，经评估价值为222386.63元，工程造价鉴定费6822元，叶焕恒应向黄彪虎赔偿上述费用。
四、叶焕恒应赔偿黄彪虎可获得利益2332434元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三跳的规定，在签订《铺位租赁合同》和《补充合同》之时，叶焕恒已知悉黄彪虎租赁涉案房屋用于开办托儿服务机构，叶焕恒的违约违法行为，导致黄彪虎被迫停业，签订合同的目的不能实现；而且叶焕恒在履行合同的过程中存在完全过错责任，故叶焕恒应当赔偿黄彪虎可获得利益2332434元。
叶焕恒对黄彪虎的上诉答辩称：黄彪虎的上诉没有事实依据，应当依法驳回。叶焕恒租给他人的房屋与涉案房屋不是同一个地方。
叶焕恒不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销原审判决的第二项，驳回黄彪虎的诉讼请求；二、依法撤销原审判决的第三项，判令黄彪虎支付拖欠的租金35195元给叶焕恒；三、一、二审诉讼费用由黄彪虎承担。主要事实和理由是：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定涉案房屋是黄彪虎装修的与事实及证据不符。租金收据虽然有减免装修期15天的记录，但该记录只能证明叶焕恒同意减免15天的租金，并不能说明该装修是黄彪虎装修的。《铺位租赁合同》确实是叶焕恒与黄彪虎签订的，且该合同第4条明确约定“协议生效后，铺位由乙方自行出资装修。要在不影响楼房安全、美观并经甲方同意的情况下进行装修”，但黄彪虎提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及叶焕恒在工商部门查询的《个体户机读档案登记资料》显示2010年8月6日之2011年2月28日，黄彪虎向叶焕恒租赁的铺位实际上由黄彪虎转租给吴尧波装修、经营，该房屋不应认定为由黄彪虎装修。二、原审判决适用法律错误。黄彪虎不支付租金，叶焕恒多次催交无果，为了让其早日缴纳租金才采取措施堵塞出口。根据《铺位租赁合同》第三条的规定，因承租方不交租金造成违约的，出租方应不作任何补偿收回铺位。一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条作出判决明显不当。
黄彪虎对叶焕恒的上诉答辩称：黄彪虎与叶焕恒签订租赁合同后，一直依约履行相应的义务。叶焕恒恶意要求黄彪虎提高租金，缩短租赁期，在黄彪虎拒绝后，未经消防部门同意擅自将黄彪虎经营场所的消防通道封堵，导致黄彪虎的经营场所被消防部门查封而无法正常营业。叶焕恒存在严重的违约行为，应承担相应的法律责任。根据我国《合同法》的规定，由于叶焕恒违约在先，导致黄彪虎与其签订合同的目的无法实现，故黄彪虎认为自2012年1０月24日及叶焕恒封堵消防通道开始，黄彪虎无需向叶焕恒缴纳租赁费用。叶焕恒的上诉请求无理，请求法院依法驳回。
吴尧波二审无陈述意见。
黄彪虎二审期间补充提交以下证据：个体工商户机读档案登记资料原件一份、房屋照片原件一张，证明叶焕恒在诉讼期间、合同未解除之前将涉案房屋转租给他人使用。
叶焕恒二审期间补充提交以下证据：1、消防楼梯照片2张，证明涉案楼梯没有堵塞；2、消防楼梯围墙拆除现场照片2张，证明封堵消防梯的围墙已拆除，叶焕恒没有针对黄彪虎消防楼梯进行封堵。
叶焕恒对黄彪虎二审期间补充提交的证据的关联性有异议，认为该证据涉及的租赁物不在其与黄彪虎双方合同约定的租赁物范围内。吴尧波对黄彪虎提交的证据没有异议。黄彪虎对叶焕恒二审期间补充提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，认为封堵楼梯的围墙仍实际存在，由于叶焕恒封堵消防楼梯导致黄彪虎的经营场所被恩平市消防大队查封至今。吴尧波对叶焕恒提交的证据1的真实性有异议；对证据2没有异议。
经审查，黄彪虎二审补充提交的证据所反映的是一审判决之后新发生的情况，对原审的实体处理并无实质影响，故本院对该证据不予采纳。叶焕恒二审期间补充提交的证据是其在一审期间能够提供而未提交的证据，均不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，原审判决经审理查明部分载明“2010年10月24日，被告以原告没有交纳楼梯租赁费，构成违约，将消防楼梯出口封堵”的内容为笔误，应纠正为“2012年10月24日，被告以原告没有交纳楼梯租赁费，构成违约，将消防楼梯出口封堵”。
又查明，黄彪虎、叶焕恒双方对涉案房屋中哪些物品属于未形成附合的装饰装修物未能达成一致意见。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对黄彪虎、叶焕恒提出上诉的问题。综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、黄彪虎、叶焕恒在履约过程中有无违约，对合同的解除是否存在过错？二、原审判决的实体处理是否恰当？
关于黄彪虎、叶焕恒在履约过程中有无违约，对合同的解除是否存在过错的问题。黄彪虎、叶焕恒均主张解除双方签订的《铺位租赁合同》及《补充合同》，原审据此判令解除合同后，双方均无异议，本院予以确认。对于租赁双方在履约过程中有无违约的问题，本院综合全案的证据并依照相关法律规定，作出认定如下：一、关于黄彪虎的责任。黄彪虎铺位租金交至2013年1月6日，楼梯场地租赁费交至2012年8月6日，其主张叶焕恒拒收之后的租金，但未能提交足够证据证明，应承担举证不能的不利后果。黄彪虎主张因叶焕恒拒收租赁费，其将该租赁费存入以自己名义开办的工商银行帐户，并到恩平市恩城街道综治信访维稳中心申请调解，其没有欠缴租金；但黄彪虎将租金存入以自己名义开办的银行帐户，该租金的所有权并未转移给叶焕恒，不发生已缴纳租金的法律效果，其主张理据不足，本院不予采纳，黄彪虎未按合同约定支付租金，构成违约。黄彪虎经营的恩平市学之道托儿服务中心的经营范围为儿童看护服务（不含膳食及车辆接送服务）以及文具零售，但其在2012年10月27日被恩平市食品药品监督管理局认定为无证经营餐饮服务，并要求其立即停止该经营行为，其行为违反了《铺位租赁合同》关于黄彪虎不得在商铺内做违法经营或其它违法活动约定，构成违约。另，根据叶焕恒提交的证据以及黄彪虎逾期不提供补充检材，也不确认同意用鉴定机构样本库样本进行司法鉴定，导致其提供的反驳证据无法鉴定的行为，可以推定黄彪虎存在转租行为，该转租行为违反了《铺位租赁合同》关于黄彪虎不得转租的约定，亦构成违约。综上，黄彪虎存在上述多种违约行为，对本案合同的解除存在过错，应当依法承担相应的违约责任。
二、关于叶焕恒的责任。叶焕恒主张其封堵消防楼梯出口是基于三个原因，一是黄彪虎违约；二是该楼梯是违章建筑，应予拆除；三是因叶焕恒建设需要，其不存在任何违约行为。叶焕恒因黄彪虎先行违约而自行封堵消防楼梯出口，从行为本质来看，应属自力救济行为，但正当合法的自力救济应当具有紧迫性、必要性及合理性。从紧迫性来说，叶焕恒发现黄彪虎存在违约情形，完全可以通过提起诉讼等合理方式寻求公力救济；从必要性来说，叶焕恒即使不采取封堵消防楼梯出口的行为，也不影响其采取诉讼等合理方式维护合法权益；从合理性来说，叶焕恒自行封堵消防楼梯出口，造成安全隐患，明显方式不当且超出合理、必要的限度，故其行为不应认定为正当合法的自力救济行为。涉案消防楼梯于2012年11月21日被恩平市住房和城乡建设局认定为违章建设并责令拆除，但叶焕恒封堵消防楼梯的行为并非拆除行为，与行政部门的整改要求不符。根据双方签订的《补充合同》的约定，若叶焕恒建设需要，黄彪虎无条件拆除该消防楼梯，叶焕恒封堵消防楼梯的行为也与该协议的约定不符。叶焕恒于2012年10月24日及2013年1月1日两次自行封堵消防楼梯出口，导致黄彪虎经营的恩平市学之道托儿服务中心被恩平市公安消防大队查封，无法正常营业，直接导致本案合同的目的不能实现，出租人叶焕恒采取不合理的方式阻碍承租人黄彪虎正常使用租赁物的行为，亦属违约，对本案合同的解除存在过错。
关于原审判决的实体处理是否恰当的问题。一、关于合同解除后租赁房屋的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，黄彪虎应把租赁物交还给叶焕恒，故原审判决对租赁房屋返还问题的处理恰当，本院予以维持。
二、关于房屋装修费、消防楼梯建设费、装饰装修物的归属以及租金问题。叶焕恒自行封堵消防楼梯，导致恩平市公安消防大队两次向黄彪虎发出《临时查封决定书》，查封期限分别为2013年1月17日16时至2013年2月17日16时以及2013年2月16日16时至2013年3月18日16时，后黄彪虎停止营业。叶焕恒的封堵行为直接导致黄彪虎停止营业，因经营场所被查封期间承租人不能通过使用租赁物进行经营获利，故从公平的角度出发，黄彪虎不需缴纳其经营场所被查封致停业期间的租金及楼梯场地租赁费，但2013年1月17日前未缴纳的租金及楼梯场地租赁费仍应缴纳。黄彪虎铺位租金交至2013年1月6日，楼梯场地租赁费交至2012年8月6日，其后租金没有缴纳，故黄彪虎应当按照合同约定的金额向叶焕恒缴纳2013年1月7日至2013年1月16日的铺位租金1000元以及2012年8月7日至2013年1月16日的楼梯场地租赁费533元。原审判决黄彪虎及叶焕恒各自承担2013年11月29日前未缴纳的铺位租金及楼梯场地租赁费一半的处理不当，应予以调整。
黄彪虎与叶焕恒签订《铺位租赁合同》及《补充合同》，约定由黄彪虎自行出资装修铺位并加装消防楼梯，叶焕恒向黄彪虎出具的两份收据上也注明装修期15天，并减免了相应的租金，可见叶焕恒对黄彪虎的装修行为知情并认可。虽然黄彪虎把涉案铺位转租给吴尧波经营，但不能当然认定该铺位的装修人就是吴尧波。叶焕恒提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》只显示了吴尧波是涉案房屋室内装修工程竣工验收消防备案手续的办理人，而《个体工商户机读档案登记资料》也仅显示恩平市学之道托儿服务中心的工商登记情况，均不足以认定吴尧波是该房屋的装修人，且吴尧波也表示其不是涉案房屋的装修人。因此，本案应认定涉案房屋是由黄彪虎出资进行装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，叶焕恒黄彪虎、叶焕恒均存在违约行为，对合同的解除均存在过错，应根据各自的过错承担相应的责任。原审判决没有对涉案房屋的装饰装修物是否属于形成附合的装饰装修物进行区分，也未对装饰装修物的残值进行司法鉴定或对其价值进行折旧处理，而是对涉案房屋全部装饰装修物及消防楼梯的工程造价进行鉴定，并以该评估造价为基础确定双方各自承担50%的责任，叶焕恒支付该费用后恩平市学之道托儿服务中心经营场所的一切物品归其所有。原审法院的上述处理存在不妥之处，但基于黄彪虎、叶焕恒双方对哪些物品属于未形成附合的装饰装修物未能达成一致意见，且原审对涉案房屋内的全部装饰装修物已进行了工程造价鉴定，如果重新对其残值进行司法鉴定，明显不符合民事诉讼的经济效率原则，也不利于及时解决双方当事人之间的纠纷，无法让租赁物尽快重新投入使用，充分发挥租赁物的使用价值。因此，根据本案的实际情况以及基于将恩平市学之道托儿服务中心内的装修物及其他物品交由出租人整体使用，更能发挥其使用功能的考虑，本院对原审判决关于恩平市学之道托儿服务中心经营场所的一切物品归叶焕恒所有的处理予以维持，并在原审评估造价的基础上，对相关费用的补偿问题酌情进行综合处理为宜。
原审判决关于房屋装修费、消防楼梯建设费以及租金问题的处理存在不妥之处，但结合黄彪虎、叶焕恒各自的过错程度以及各自所需承担的违约责任，原审判决黄彪虎多承担的租金16064.5元（17597.5元-1000元-533元=16064.5元）与叶焕恒因房屋装饰装修物未进行折旧而多承担的补偿费用大致相当，可作相互冲抵，从最终的处理结果看，对双方来说尚属公平合理，因此二审对于房屋装修费、消防楼梯建设费以及租金问题的处理亦再无改判之必要。黄彪虎与叶焕恒均有违约且对合同解除均存在过错，原审据此判决双方各自承担一部分鉴定费并无不当，故黄彪虎要求叶焕恒承担全部鉴定费的主张理据不足，本院不予支持。
三、关于可获得利益问题。黄彪虎请求叶焕恒赔偿可获得利益损失2332434元，但无充分证据支持，原审判决驳回黄彪虎的该项请求处理恰当，本院予以维持。
四、关于押金问题。由于黄彪虎存在没有缴纳租金、擅自转租及违法经营餐饮服务的行为，根据双方签订的《铺位租赁合同》的相关约定，叶焕恒可以不退回押金给黄彪虎，故原审判决关于押金问题的处理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，虽在实体处理上存在不妥之处，但最终的处理结果尚属公平合理，故本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31772.76元，由黄彪虎负担28545','2018-10-09
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第二百六十四条盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
第六十五条被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪和不满十八周岁的人犯罪的除外。
前款规定的期限，对于被假释的犯罪分子，从假释期满之日起计算。 第五十二条判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额。
第五十三条罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。
由于遭遇不能抗拒的灾祸等原因缴纳确实有困难的，经人民法院裁定，可以延期缴纳、酌情减少或者免除。
第六十四条犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》
第十四条因犯盗窃罪，依法判处罚金刑的，应当在一千元以上盗窃数额的二倍以下判处罚金；没有盗窃数额或者盗窃数额无法计算的，应当在一千元以上十万元以下判处罚金\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"嘎日东作犯盗窃罪一审刑事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"嘎日东作犯盗窃罪一审刑事判决书
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