广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终600号
上诉人(原审原告)：钟朝旺，男，汉族，住广东省佛冈县。
委托代理人：邓英良，广东浈阳律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：徐日玲，男，汉族，住广东省广州市。
被上诉人(原审被告)：徐伟东，男，汉族，住广东省广州市。
原审第三人：佛冈县通泰物业有限公司，住所地：佛冈县石角镇。
法定代表人：刘坚洪。
上诉人钟朝旺因与被上诉人徐日玲、徐伟东、原审第三人佛冈县通泰物业有限公司（以下简称通泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院(2017)粤1821民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
钟朝旺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人在合同履行期限届满前，曾多次以实际行动向上诉人明确表示不再继续履行合同，被上诉人的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任，上诉人要求解除合同于法有据，一审法院认为没有被上诉人违约的证据，属认定事实不清。首先，涉案房屋买卖合同签订后，恰逢房价上涨，当上诉人依约向被上诉人支付第二期房款时，被上诉人拒绝收取，上诉人被迫将第二期房款委托第三人保管，被上诉人就此已表明单方违约的意思表示。其次，被上诉人在2017年4月份之前通过微信以及电话等方式向上诉人明确表示不履行合同，要求向上诉人退回定金及首期款。再次，经上诉人调查，被上诉人已将涉案房屋转售他人，且涉案房屋已进行装修。被上诉人为谋取高收益，恶意违约，请求二审法院依法改判支持上诉人的一审请求或将本案发回一审法院重审。
徐日玲、徐伟东经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
通泰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
钟朝旺向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除钟朝旺与徐日玲、徐伟东及通泰公司之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令徐日玲、徐伟东向钟朝旺支付违约金人民币71000元；3、判令徐日玲、徐伟东向钟朝旺赔偿中介代理费损失人民币5000元；4、判令徐日玲、徐伟东立即向钟朝旺返还购房定金及第一期房款共人民币65000元（其中：定金35000元、第一期房款人民币30000元）；5、判令徐日玲、徐伟东立即向钟朝旺返还代垫费用人民币2687.6元（其中：装修押金2000元、物业管理费320.5元、余泥清运费267.1元、预收共用电费100元）；6、本案全部诉讼费用及其他的相关费用由徐日玲、徐伟东承担。
一审法院经审理认定事实如下：2016年6月25日，钟朝旺经通泰公司介绍与徐伟东签订一份《房地产买卖合同》，合同约定的主要内容有：徐日玲、徐伟东共有的位于佛冈县xx镇××都花园××房出售给钟朝旺。房屋总价款为人民币355000元，付款方式为：定金35000元于2016年6月25日支付、第一期房款30000元于2016年7月30日当天支付、第二期房款70000元于2016年11月30日当天支付、最后一期房款220000元由买方办理按揭，按揭款汇入至徐日玲、徐伟东指定的银行账户，违约责任的违约金为等额定金3倍或总楼价的20%，如一方违约另一方可以单方解除合同，但守约方应向违约方发出解除合同通知书等内容。在上述《房地产买卖合同》中，并无约定卖方应在何时办理提前清偿贷款及抵押登记涂销手续，钟朝旺也没有证据证明其向徐伟东、徐日玲催办过上述手续，也没有证据证明徐伟东、徐日玲明确表示不履行上述合同。2016年6月25日，徐伟东收取钟朝旺定金35000元、同年7月30日徐伟东及其妻子曾秀喻收取钟朝旺的第一期房款30000元。钟朝旺还给付了5000元中介费给通泰公司，因钟朝旺需装修涉案房屋，于2016年7月2日以徐日玲、徐伟东的名义缴交了该房的装修押金2000元、物业管理费320.5元、余泥清运费267.1元、预收共用电费100元给该小区物业管理公司。徐日玲与徐伟东是父子关系。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。虽然徐伟东以其名义处分涉案房屋，但徐日玲在知道后并没有提出异议，一审法院推定徐伟东是受徐日玲委托处分本案涉案房屋的，故钟朝旺、徐伟东签订的《房地产买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。对于徐伟东、徐日玲是否违约的问题，现钟朝旺以徐伟东、徐日玲以各种理由拖延办理提前清偿贷款及抵押登记涂销手续及于2017年4月口头要求解除为由，主张徐伟东、徐日玲违约，因在《房地产买卖合同》中没有约定何时办理提前清偿贷款及抵押登记涂销手续，钟朝旺也没有证据证明其已要求徐伟东、徐日玲在合理期间内履行办理提前清偿贷款及抵押登记涂销手续，同时也没有证据证明徐伟东明确表示不履行合同，且其也没有按合同约定履行给付第二期房价款的义务，故钟朝旺主张徐伟东、徐日玲违约致使合同不能履行意见，一审法院不予采信，对于钟朝旺要求解除其与徐伟东于2016年6月25日签订的《房地产买卖合同》的请求，因其合同约定的解除条件为守约方应向违约方发出解除合同通知书，而依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故钟朝旺的请求没有约定或法定的依据，一审法院不予支持。因《房地产买卖合同》没有被解除，故一审法院对于其下列请求：判令徐日玲、徐伟东向钟朝旺支付违约金人民币71000元；判令徐日玲、徐伟东向钟朝旺赔偿中介代理费损失人民币5000元；判令徐日玲、徐伟东立即向钟朝旺返还购房定金及第一期房款共人民币65000元（其中：定金35000元、第一期房款人民币30000元）；判令徐日玲、徐伟东立即向钟朝旺返还代垫费用人民币2687.6元（其中：装修押金2000元、物业管理费320.5元、余泥清运费267.1元、预收共用电费100元），均不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回钟朝旺的全部诉讼请求。案件受理费3174元，由钟朝旺负担。
二审期间，上诉人钟朝旺向本院提交了以下证据：1、上诉人与中介短信聊天记录，拟证明两被上诉人多次以款项未筹备充足为由拖延时间，并通过中介告知上诉人；2、涉案房屋装修照片，拟证明被上诉人在一审期间对涉案房屋进行装修，表明被上诉人并非款项不足以办理提前清偿贷款以涂销抵押登记，而是恶意违约；3、涉案房屋装修影像资料，拟证明二被上诉人在一审期间对涉案房屋装修；4、佛冈县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》2份，拟证明被上诉人已将涉案房产转售于他人(案外人徐黎)。上诉人提交的2份不动产登记资料查询结果证明经本院核对，与原件无异。
对二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，案涉房屋在本案诉讼期间已变更登记在案外人徐x的名下。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案的焦点是：钟朝旺向一审法院提出的诉讼请求是否应予支持。
案涉房屋虽然登记在徐日玲和徐伟东的名下，但徐日玲自徐伟东与钟朝旺签订案涉《房地产买卖合同》至本案诉讼期间，没有提出异议，可视为其知晓并同意徐伟东将案涉房屋转让给钟朝旺的事实，故案涉合同是徐日玲、徐伟东和钟朝旺买卖双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但徐伟东、徐日玲收取了钟朝旺交付的购房定金及第一期房款后，没有在合理的期限内向银行申请提前清偿贷款并涂销案涉房屋抵押权，协助钟朝旺向银行申请按揭贷款等合同约定的义务，反而在履行合同过程中，将案涉房屋向他人转让，导致案涉合同客观上已不能履行，钟朝旺无法实现合同目的，徐伟东、徐日玲的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，钟朝旺有权解除合同，并要求徐伟东、徐日玲支付违约金及赔偿损失，返还已收取的购房款(包含定金)及因购买案涉房屋支出的相关款项。为此，钟朝旺向一审法院起诉时主张解除合同的请求，依据充分，本院予以支持。同时，徐伟东应将已收取的购房款65000(含定金35000元)返还给钟朝旺。钟朝旺代徐日玲、徐伟东支付的房屋装修押金2000元、物业管理费320.5元、余泥清运费267.1元、预收共用电费100元，合共2687.6元，亦应由徐日玲、徐伟东返还给钟朝旺。钟朝旺主张徐日玲、徐伟东按房屋交易总价的20%支付违约金(71000元)、赔偿钟朝旺已支付的中介代理费损失5000元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，钟朝旺上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛冈县人民法院(2017)粤1821民初937号民事判决；
二、解除钟朝旺、徐日玲、徐伟东与佛冈县通泰物业有限公司于2016年6月25日签订的《房地产买卖合同》；
三、限徐日玲、徐伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向钟朝旺返还购房款65000(含定金35000元)；
四、限徐日玲、徐伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向钟朝旺返还代支付的房屋装修押金2000元、物业管理费320.5元、余泥清运费267.1元、预收共用电费100元，合共2687.6元；
五、限徐日玲、徐伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向钟朝旺支付违约金71000元；
六、限徐日玲、徐伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向钟朝旺赔偿中介代理费损失5000元。
一审案件受理费3174元、二审案件受理费3174元，合共6348元，由徐日玲、徐伟东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年六月八日
法官助理 李衍君
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。