湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终2096号
上诉人（原审被告）湖南盛唐酒店投资管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号（智邦家园A栋）一楼至三楼。
法定代表人李燕燕。
委托代理人王宏，湖南高天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）智邦集团有限责任公司，住所地长沙市天心区劳动西路209号。
法定代表人陆小军，董事长。
委托代理人唐茜，系该公司员工。
上诉人湖南盛唐酒店投资管理有限公司（以下简称盛唐酒店公司）与被上诉人智邦集团有限责任公司（以下简称智邦集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2015年8月20日作出（2014）天民初字第02064号民事判决。盛唐酒店公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：智邦集团公司将其位于长沙市劳动西路209号智邦家园A栋一楼、二楼、三楼，建筑面积为一楼58平方米，二楼650平方米，三楼1957.91平方米出租给盛唐酒店公司经营餐饮业使用，智邦集团公司作为出租方与盛唐酒店公司作为承租方于2010年9月1日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租赁期间为6年，即自2009年7月1日起至2015年6月30日止，其中装修期两个月免收房租，从2009年7月1日至2009年8月31日止。双方还约定了租赁房屋的费用计算标准为：1、租赁房屋的费用仅包括租金、维修费、营销推广费、设备使用费、墙面使用费及管理费，物业管理费、公用事业收费、水电费、罚款等其他任何税费由承租方另行支付；2、月租赁房屋的费用按一楼2万元/年（分摊至每月）包干，二楼按每月45元/平方，三楼按每月30元/平方米计算，其中包括租金每月53792.58元，维修费、营销推广费、设备使用费、墙面使用费及管理费用每月35861.72元，总计租赁房屋的费用为89654.3元/月，租赁房屋的费用标准每两年递增一次，每次按递增3%计算确定，递增的基数是前一年的年租赁房屋的费用总和。租赁房屋的费用的支付方式：按月支付，即每1个月支付一次，每期费用在上期期满前十日内支付。合同第六条约定保证金：本合同签署同时承租方向出租方支付20万元作为保证金，作为承租方履约的担保金额，如承租方发生违约情况，出租方有权视违约情节，扣除或部分扣除保证金。出租方扣除的保证金不能充抵和减免承租方应当支付的违约金或滞纳金，在本合同解除或终止之前，保证金亦不能冲抵租金。本协议终止后，出租人就物业的租赁与承租人进行结算并出具书面验收报告，扣除应当扣除的部分后，剩余保证金由出租方一次性无息退还给承租方。关于租赁期间的装修的处理，双方约定如下：对装修在租赁期满双方议定按来修去丢原则处理，承租方应按照合同终止或解除时现状向出租方移交租赁房屋，除可移动物品及材料外承租方不得搬走或破坏租赁房屋内其他任何物品，出租方对承租方的装修无需作出任何补偿，装修所有权属于出租方；租赁期满前，因承租方原因提前解除合同的，出租方不负责赔偿装修费用，装修所有权归出租方，出租方有权要求承租方对租赁房屋恢复租赁前原状或要求承租方补偿相关清理租赁场所的费用；因出租方原因未满两年提前解除合同，出租方按装修重置价60%补偿给承租方；因出租方原因满2年未满4年租期而提前解除合同的，出租方按装修重置价补偿40%给承租方；因出租方原因在租赁期满4年而未满6年就提前解除合同的，出租方按装修重置价补偿20%给承租方。合同第十条第3项约定：承租方逾期向出租方支付租赁房屋的费用，每逾期一日应按拖欠金额的1%向出租方支付逾期给付违约金，同时承租方同意出租方采取停水停电等方式进行催缴，承租方自行承担因此所造成的损失；承租方逾期30日仍未足额向出租方支付租赁房屋的费用的，出租方有权解除合同，自出租方解除合同的通知送达给承租方之日起，本合同解除，承租方应当在合同解除后5日内从租赁房屋内撤离，并按合同第7条第7款原则将租赁房屋返还给出租方，同时承租方除应向出租方支付本合同解除前后其实际使用租赁房所产生的全部费用外，还应向出租方支付六个月租赁房屋的费用（以本合同解除时的月租赁房屋的费用为计算依据）作为违约金，同时保证金不予退还。合同第十四条第1项约定，本合同签订的同时，承租方需与物业服务公司另行签订物业管理合同，按时交纳物业管理费用；第2项约定，如承租方未能按合同约定缴纳租赁房屋的费用或拖欠物业管理费、水电费等费用，承租方同意出租方采取停水停电方式进行追讨，承租方自行承担因此所造成的全部损失。
合同签订后，智邦集团公司依约向盛唐酒店公司提供了合同约定的涉案租赁房屋进行经营，盛唐酒店公司经营期间有迟延交付租金的行为，智邦集团公司数次进行了催缴，盛唐酒店公司拖欠了2014年3月1日至2014年6月30日期间的租赁费用共计327031.7元至今未付，其中拖欠了2014年3月的租金5万元，2014年4月、5月、6月每月92343.9元的租金。按照合同约定的逾期支付租金的违约金每日1%计算，智邦集团公司主张以上逾期支付租金的滞纳金（违约金）为229065.9元。
智邦集团公司于2014年6月12日向盛唐酒店公司函告要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求其缴纳所欠交的租赁费用。但智邦集团公司不能证实其已经将上述函告送达给了盛唐酒店公司。自2014年6月12日12时起，智邦集团公司委托物业公司对涉案租赁房屋停电。智邦集团公司此后于2014年7月22日诉至原审法院，请求判令：1、盛唐酒店公司向智邦集团公司支付租赁期间2014年3月1日至2014年7月30日的租赁费用422145.9元，并依据租赁协议支付迟延履行滞纳金229065.9元，共计651211.8元；2、盛唐酒店公司支付智邦集团公司逾期支付租赁费用违约金553949.4元；3、智邦集团公司不予返还保证金200000元；4、解除《房屋租赁合同书》。
2014年12月3日，智邦集团公司向盛唐酒店公司发出了《要求限期退场的函告》，要求盛唐酒店公司在2014年12月8日前处理遗留物品退场，将场地移交给智邦集团公司，如逾期不予处理，智邦集团公司将自行处理遗留设施设备。此后智邦集团公司于2014年12月9日腾空了盛唐酒店公司在涉案租赁房屋内的物品和设施，收回了涉案租赁房屋，现智邦集团公司已将涉案房屋另行出租给了他人。
原审法院认为，智邦集团公司、盛唐酒店公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于以下几个方面：
一、关于违约责任主体问题。合同签订后，智邦集团公司已经依约将涉案房屋移交给盛唐酒店公司经营餐饮，盛唐酒店公司经营期间有迟延交付租金的行为，多次经智邦集团公司催缴，智邦集团公司在催告租金未果后于2014年6月12日对租赁房屋断电符合双方所签《房屋租赁合同书》第十条第3项，第十四条第2项之约定，现智邦集团公司起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，原审法院予以支持。
二、关于租金的计算。智邦集团公司自述盛唐酒店公司已经交租金（租赁房屋费用）至2014年2月底，而盛唐酒店公司未提交证据证实其已交租金的具体金额和时间，故应当以智邦集团公司庭审中陈述的欠缴租金金额为准认定，截止2014年6月30日盛唐酒店公司拖欠的租金共计327031.7元，原审法院予以支持。对于此后至2014年7月30日的租金，应当按照每月92343.9元（89654.3元/月×1.03）的标准计算1个月的租金为92343.9元，故盛唐酒店公司尚应交的2014年3月1日至7月30日的租金为419375.6元（327031.7元+92343.9元）。
三、关于滞纳金的计算以及是否应予支持的问题。盛唐酒店公司未提交证据证实其每次支付租金的时间和金额，故有关租金的支付时间和金额应当按照智邦集团公司认可的时间计算。但合同约定了如果盛唐酒店公司逾期支付租金应按日承担1%的违约金明显过高，原审法院酌情予以调低，原审法院认为可按日千分之一计算。按照每日千分之一标准计算，对于智邦集团公司主张的逾期支付租金的滞纳金（实为逾期付款违约金）原审法院酌情支持22906.59元，对于超过此金额的诉请原审法院不予支持。
四、关于智邦集团公司诉请主张的保证金20万元不予退还并诉请要求按照六个月租赁费用标准计算的违约金553949.4元的问题。双方合同中约定了如因被告逾期30日仍未支付租金等原因引起，智邦集团公司可根据合同约定解除合同，智邦集团公司有权不退保证金并还要求盛唐酒店公司支付六个月的租赁房屋的费用作为违约金，以上20万元保证金不予退还以及另外还承担6个月房屋租赁费用的违约金的约定其实质均是对于违约责任的约定，上述保证金和违约金条款均属于对违约金的约定，原审法院认为本案主要系盛唐酒店公司不及时交纳租金违约引起，经过智邦集团公司催告后也未交纳，智邦集团公司在此20万元保证金不予退还外还要求盛唐酒店公司支付相当于六个月房屋租赁费用的违约金553949.4元明显过重加大了盛唐酒店公司的违约责任，以上20万元保证金不予退还和承担6个月房屋租赁费用的违约金的约定过分高于实际损失，原审法院酌情予以调整，原审法院仅仅支持10万元保证金不予退还，另10万元保证金抵作租金，对智邦集团公司另还诉请主张553949.4元违约金不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第二百五十三条之规定，遂判决：一、解除智邦集团有限责任公司与湖南盛唐酒店投资管理有限公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、限湖南盛唐酒店投资管理有限公司于本判决生效后10日内向智邦集团有限责任公司支付2014年3月1日至2014年7月30日期间的租金419375.6元，抵扣湖南盛唐酒店投资管理有限公司已付保证金10万元后，实际还需支付租金319375.6元；三、限湖南盛唐酒店投资管理有限公司于本判决生效后10日内向智邦集团有限责任公司支付逾期支付租金的违约金（滞纳金）22906.59元（算至2014年6月30日）；四、智邦集团有限责任公司无需向湖南盛唐酒店投资管理有限公司退还保证金10万元；五、驳回智邦集团有限责任公司其他诉讼请求。本案受理费17525元，由智邦集团有限责任公司负担7303元，由湖南盛唐酒店投资管理有限公司负担10222元。
上诉人盛唐酒店公司不服判决，上诉称：1、被上诉人多次对上诉人经营场所停电，导致上诉人欠付2014年3月1日至6月12日的租金，但6月12日至7月30日的租金上诉人不应支付。自2014年6月12日起上诉人欠付租金完全是因为被上诉人及物业公司非法及强行对上诉人经营场所停电所致，不应由上诉人承担。2、双方合同中约定的被上诉人有权停电的条款、被上诉人解除合同通知及被上诉人停电的行为不具有合法性。3、在诉讼过程中被上诉人无权侵占被上诉人财产，无权毁损上诉人装饰装修设备，应当依法赔偿损失。4、原审程序违法，未向上诉人送达管辖的终审裁定及相关诉讼文件，未向上诉人送达举证通知书就通知开庭。综上，请求撤销原判决，改判上诉人不承担责任，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人智邦集团公司答辩称：被上诉人是在上诉人欠付租金的情况下才根据合同约定采取停电措施。被上诉人腾空上诉人场地也是在通知上诉人之后进行的。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
在二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明，2014年6月12日，被上诉人要求上诉人签收《解除房屋租赁合同书的通知》，上诉人拒签。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据查明的事实，上诉人欠付租金已超过30日，被上诉人有权根据合同约定解除合同并向上诉人主张欠付租金及相应违约责任，故原审判令上诉人向被上诉人支付欠付租金及滞纳金并无不妥。对于上诉人提出的被上诉人采取停电措施之日即2014年6月12日至2014年7月30日期间的房屋租金不应由上诉人承担的主张，因双方合同约定被上诉人在上诉人欠付租金情况下有权采取停电方式进行追讨，且上诉人怠于腾空场地，故原审判令上诉人支付2014年6月12日至2014年7月30日期间的租金并无不妥。对于上诉人提出的原审程序违法的主张，经查，原审并无严重程序违法、导致判决错误之处。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费17525元，由上诉人湖南盛唐酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。