湖北省应城市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0981民初1063号
原告中国工商银行股份有限公司应城支行。统一社会信用代码：914209818809187084。住所地：应城市城中蒲阳大道**号。
法定代表人卢海涛，男，该行行长。
委托代理人汪忠仁，男，该公司员工。代理权限为一般代理。
委托代理人梁鹏，男，该公司员工。代理权限为一般代理。
被告应城市大顺服装辅料有限公司。住所地：应城市城南新区横六路以北纵一路两侧（榕晟工业园内）。组织机构代码59423599-X。
法定代表人李新华，男，该公司经理。
被告应城市榕晟工业园管理有限公司。
法定代表人徐良明，男，该公司总经理。
委托代理人吴庄年，男，该公司副总经理。代理权限为一般代理。
被告李新华，男，1966年3月1日出生，汉族，湖北省应城市人，应城大顺服装辅料有限公司经理，户籍所在地应城市。
被告廖波，男，1985年5月5日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。
委托代理人周雪松，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告中国工商银行股份有限公司应城支行与被告应城市大顺服装辅料有限公司、应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法由审判员李勇、人民陪审员李斌、陈琴组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司应城支行的委托代理人汪忠仁、梁鹏，被告应城市大顺服装辅料有限公司法定代表人李新华、被告应城市榕晟工业园管理有限公司的委托代理人吴庄年，被告李新华，被告廖波及委托代理人周雪松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1、请求判令应城市大顺服装辅料有限公司立即偿还所欠原告贷款本金余额2209378.44元、罚息及复利145271.63元(其中正常利率为年利率6.9%，逾期利率为10.35%)，截至2016年7月21日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判令被告应城市大顺服装辅料有限公司承担违约责任，继续履行协助登记义务，设立抵押权，从而原告对本案抵押物取得优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿原告贷款本息及实现债权所发生的费用；3、请求判令被告应城榕晟工业园管理有限公司按照其与被告大顺服装辅料有限公司签订的买卖合同价格对所出售厂房履行予以回购的义务；对被告应城市大顺服装辅料有限公司的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告李新华，被告廖波对被告应城市大顺服装辅料有限公司的上述债务承担连带保证责任；5、判令四被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
诉讼中，原告对述诉讼请求中第2项予以撤回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一被告应城市大顺服装辅料有限公司的股东会决议。证明被告应城市大顺服装辅料有限公司经内部程序同意在原告处申请办理贷款，并提供抵押担保。
证据二标准厂房按揭借款合同。证明原告与被告应城市大顺服装辅料有限公司之间存在合法有效的借款合同法律关系；原告有权按照合同的约定要求被告应城市大顺服装辅料有限公司承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
证据三中国工商银行借款凭证。证明原告已履行合同义务。
证据四中国工商银行贷款入款凭证。证明原告已履行合同义务。
证据五客户贷款余额查询表及逐笔利息查询表。证明截至2016年7月21日，被告应城市大顺服装辅料有限公司欠原告本金2209378.44元，应付利息145271.63元。
证据六抵押合同。证明被告应城市大顺服装辅料有限公司以其所有的房地产为其在原告处的借款提供抵押担保。
证据七土地使用权证。证明被告应城市大顺服装辅料有限公司将其所有的房地产权证移交至原告，拒绝履行协助登记、设立抵押权的义务，其应承担违约责任。
证据八房屋所有权证。证明被告应城市大顺服装辅料有限公司将其所有的房地产权证移交至原告，拒绝履行协助登记、设立抵押权的义务，其应承担违约责任。
证据九保证合同。证明原告与被告李新华、廖波之间存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告李新华、廖波对被告应城市大顺服装辅料有限公司所欠贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
证据十保证合同。证明原告与被告李新华、廖波之间存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告应城市榕晟工业园管理有限公司对被告应城市大顺服装辅料有限公司所欠贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
证据十一标准厂房回购协议及确认函。证明被告应城市榕晟工业园管理有限公司应按照其与被告应城市大顺服装辅料有限公司签订的代建合同价格对所出售厂房履行予以回购的义务。
证据十二中国工商银行宣布融资提前到期通知书。证明原告要求被告应城市大顺服装辅料有限公司履行还款义务。
证据十三致保证人贷款催收通知书。证明原告要求被告李新华、廖波、应城市榕晟工业园管理有限公司履行保证责任。
被告应城市大顺服装辅料有限公司及被告李新华辩称，原告诉称的借款系原告找我贷的，贷款时房屋尚未建好，未设定抵押，已经偿还了大约400万元。
被告应城市大顺服装辅料有限公司及被告李新华未向本院提交证据。
被告应城市榕晟工业园管理有限公司辩称，我公司与应城市大顺服装辅料有限公司系代理服务关系，由于原告与被告应城市大顺服装辅料有限公司串通违反国家贷款规定放贷，借款合同应为无效，主合同无效，保证合同也应无效，即使认定我公司有过错，也只能承担三分之一的责任。另根据合同的相对性原则，银行不是房屋回购合同的一方当事人，银行是合同之外的第三人，第三方无权要求我公司履行回购合同义务，对该请求应予驳回。
被告应城市榕晟工业园管理有限公司未向本院提交证据。
被告廖波辩称，原告诉称的借款尚未到期，其提前解除合同无事实依据，该笔借款不属按揭贷款。本人不应承担保证责任，即使承担保证责任，也只能在担保物价值外承担责任。
被告廖波未向本院提交证据。
庭审中，被告应城市榕晟工业园管理有限公司对原告举证一至十三无异议；被告应城市大顺服装辅料有限公司及被告李新华对原告举证六提出异议认为本人和公司印章均在应城市榕晟工业园管理有限公司，抵押合同上其本人和公司印章均应城市榕晟工业园管理有限公司加盖，对原告其他证据无异议。被告廖波对原告举证一、三无异议；对原告举证二提出异议，认为该贷款不属按揭借款，只能证明原告与应城市大顺服装辅料有限公司存在借款关系；对原告举证四、五提出异议，认为原告发放借款后又将款收回；对原告举证六、七、八无异议；对原告举证九、十的真实性无异议，认为其应在物保价值外承担保证责任；对原告举证十一提出异议，认为与本案无关联；对原告举证十二提出异议，认为其原告提前收回贷款无事实依据和合同依据；对原告举证十三提出异议，认为催款通知未送达给其本人。
经审查，本院认为，原告中国工商银行股份有限公司应城支行提交的证据一至十三内容真实有效，符合法律规定，本院均予以采信。
经审理查明：2012年9月10日，原告与被告应城市大顺服装辅料有限公司签订了编号为18120231-2012年（应城）字0038号的《标准厂房按揭借款合同》一份，约定：被告应城市大顺服装辅料有限公东顺公司作为借款人向原告借款500万元用于购买坐落于应城市经济开发区榕晟工业园内的标准厂房，借款期限为5年，借款利率以基准利率加浮动幅度确定。其中基准利率为6.4%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。按月等息还款。约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。当日，原告与被告应城市大顺服装辅料有限公司签订了抵押合同，约定：被告应城市大顺服装辅料有限公司以工业厂房为上述借款进行抵押；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费）；合同签订后10日内，双方应到有关抵押登记机关办理抵押登记手续。当日，被告应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波均与原告签订保证合同，保证合同约定：被告应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波为原告与被告应城市大顺服装辅料有限公司签订的编号为18120231-2012年（应城）字0038号的《标准厂房按揭借款合同》中借款提供连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费）。保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；借款提前到期的，保证期间为借款提前到期之次日起两年。
同日，原告中国工商银行股份有限公司应城支行还与被告应城市榕晟工业园管理有限公司签订了《标准厂房回购协议》。约定：在买受人（借款人应城市大顺服装辅料有限公司）办妥所购厂房的产权证并与原告中国工商银行股份有限公司应城支行办妥相应抵押登记手续之前，应城市榕晟工业园管理有限公司对借款人应城市大顺服装辅料有限公司的借款承担连带责任保证担保。在此期间，如借款人未能按照借款合同约定按期偿还贷款本息，或根据借款合同约定宣布贷款提前到期的，应城市榕晟工业园管理有限公司承诺按照其与借款人签订的买卖合同价格对所出售的厂房予以回购，并在原告向其发出回购通知之日起15日内将等额于买受人（借款人）所欠原告按揭贷款本息的款项直接划转至借款人的还款账户中，用于归还借款人所欠贷款本息。若回购款项不足以偿还借款人所欠全部贷款本息的，应城市榕晟工业园管理有限公司还应对未偿还部分继续承担连带保证担保责任。应城市榕晟工业园管理有限公司应在贷款发放之日起11个月内办妥标准厂房的产权分割手续并将产权办理至借款人名下，以确保应城市榕晟工业园管理有限公司与借款人应城市大顺服装辅料有限公司在贷款发放之日起一年内办妥相应的厂房抵押登记手续。应城市榕晟工业园管理有限公司在办妥厂房产权过户手续的同时将厂房产权证原件直接交给中国工商银行股份有限公司应城支行，由中国工商银行股份有限公司应城支行与应城市大顺服装辅料有限公司签订的抵押合同约定办理抵押登记手续，以确保中国工商银行股份有限公司应城支行对该厂房拥有第一顺位的抵押权。应城市大顺服装辅料有限公司对该合同进行了书面确定。
同年9月13日，原告将借款500万元通过转账至被告应城市大顺服装辅料有限公司账户内。借据上约定借款期限5年，还款日期为2017年8月14日，借款年利率为8.832%。
2015年6月8日，应城市人民政府为应城市大顺服装辅料有限公司颁发证号为应城国用（2015）第052906068-4号土地使用权证。2015年11月30日，应城市住房保障和房屋管理局为应城市大顺服装辅料有限公司颁发证号为应城市房权证黄滩字第××、20××21的房屋所有权证。
截至2016年7月21日，被告应城市大顺服装辅料有限公司欠原告本金2209378.44元，应付利息145271.63元。2016年8月4日，中国工商银行股份有限公司应城支行向应城市大顺服装辅料有限公司送达宣布融资提前到期通知书，向应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波送达贷款催收通知书。未果，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告对述诉讼请求中第2项予以撤回。本院予以准许。
另查明，2012年中国人民银行对三至五年期贷款基准利率为6.4%。2003年12月10日，中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）内容：三、关于罚息利率问题，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。2004年10月28日，中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知（银发（2004）251号）内容：二、放宽金融机构贷款利率浮动区间，允许存款利率下浮。（一）金融机构贷款利率不再设定上限。商业银行贷款和政策性银行按商业化管理的贷款，其利率不再实行上限管理，贷款利率下浮幅度不变。
2016年8月24日，原告向本院申请诉讼财产保全，并提供担保，本院作出（2016）鄂0981财保22号民事裁定将被告应城市大顺服装辅料有限公司位于应城市武荆高速应城连接线以东、纵一路以西、横六路以北的黄滩镇金星村地段（榕晟工业园内）的土地（面积4714.2㎡，土地证号为：应城国用2015第052906068-4号）及土地范围内的厂房两栋（房产证号为：应城市房权证黄滩字第××号，面积2452.02㎡、应城市房权证黄滩字第××号，面积1479.83㎡）予以查封。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上所签订的《标准厂房按揭借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》均为当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，合同当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告依合同约定向被告应城市大顺服装辅料有限公司发放了500万元的借款，因被告应城市大顺服装辅料有限公司未按借款合同约定偿还借款本息，原告依合同约定提前通知并宣布借款提前到期，是根据双方当事人所签订的合同约定行使权利，被告应城市大顺服装辅料有限公司应当向原告承担清偿下欠借款本金2209378.44元本息的责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案双方约定的抵押物为土地使用权及房屋所有权，双方约定抵押时尚未完工，截止本院立案受理时未办理抵押登记，故原告对抵押物不享有优先受偿权。根据原告与被告应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波所签订的《保证合同》，该合同第六条第6.2条约定：“甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求保证人承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。该约定是原、被告双方就人的保证与物的担保可以同时适用的真实意思表示，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定。同时，按照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条的规定，被告应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波对被告应城市大顺服装辅料有限公司下欠借款本金2209378.44元及利息应承担连带清偿责任。原告与被告应城市榕晟工业园管理有限公司签订的标准厂房回购协议，属另一法律关系，本案不作调整，对原告请求判令被告应城榕晟工业园管理有限公司按照其与被告大顺服装辅料有限公司签订的买卖合同价格对所出售厂房履行予以回购义务的诉求予以驳回。另根据原告与被告大顺服装辅料有限公司间借据约定年利率为8.832%，双方实际执行的利率为年利率6.9%，根据借款合同约定借款罚息的计算标准为：逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%即为6.9%×1.5=10.35%，按期支付的利息按约定的罚息利率计收复利，符合中国人民银行关于人民币贷款利率的有关规定，本院予以采纳。原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。是此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告应城市大顺服装辅料有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司应城支行借款本金2209378.44元及利息（其中2016年7月21日以前为145271.63元；自2016年7月22日起至本判决确定的给付之日止以本金2209378.44元为基数，按年利率10.35%计算逾期罚息和复利）。
二、被告应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波对被告应城市大顺服装辅料有限公司上述第一项所欠原告中国工商银行股份有限公司应城支行借款本金及相应利息、逾期罚息和复利承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司应城支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费21191元，财产保全费5000元，由被告应城市大顺服装辅料有限公司、应城市榕晟工业园管理有限公司、李新华、廖波共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 李 勇
人民陪审员 李佐军
人民陪审员 李 斌
二〇一七年三月九日
书 记 员 景 攀