崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一(民)初字第4763号
原告(反诉被告)高爱丽，女，1938年12月2日生，汉族，住山东省济南市。委托代理人张会，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人尤荣林。被告(反诉原告)陆佳才，男，1935年1月4日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告高爱丽诉被告陆佳才共有纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐丹独任审理，于同年9月1日公开开庭进行了审理。2015年10月22日，本案转适用普通程序。2015年11月30日，被告陆佳才提起反诉。本院于2016年1月7日公开开庭进行了第二次审理。原告(反诉被告)之委托代理人张会、尤荣林，被告(反诉原告)之委托代理人张白云到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告高爱丽诉称，座落于崇明县城桥镇某某路某某号(原为某某号、以下简称涉案房屋)面积为256平方米的房屋10间系原、被告及陆某甲、陆某乙等人的共有财产。2012年12月26日，上海市第二中级人民法院作出终审判决，判令原告得上述房屋的23平方米。然之后，被告未与原告等共有人协商，擅自将共有房屋出租给他人用于经营。原告表示，原告享有涉案房屋中门面房的20%份额，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：一、被告立即停止将原、被告共有的位于崇明县城桥镇某某路某某号，面积为256平方米的房屋擅自出租的侵权行为，并恢复上述房屋的原状；二、被告支付原告房屋租金人民币20,000元(以下币种均为人民币)。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并明确诉讼请求二为要求被告支付原告位于崇明县城桥镇某某路某某号(原为某某号)房屋2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金20,000元。被告辩称，根据生效法律文书确定的份额，原告享有涉案房屋的8.98%份额,原告对主张的份额没有明确计算,原告无证据证明每年租金为50,000元，2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金80,000元，已由原告全额领取，至今未向被告等共有人分割，原告无理由再向被告主张租金。故不同意原告诉请。同时，被告提起反诉称，对涉案房屋，陆佳才享有51.02%份额，为陆某丙代管20%份额，高爱丽享有8.98%份额。2010年，高爱丽之子陆某某委托律师与陆佳才之委托代理人共同与涉案房屋的当时承租人黄某某之委托代理人达成《补充协议》，约定房屋租赁期限变更为2010年1月1日至2011年12月31日，之后的房屋租金由黄某某保管至租赁合同到期，并交付至法院一并处理。然高爱丽擅自违反约定，从承租人处领取上述期间的全部租金80,000元，至今未向共有人分割，高爱丽应支付陆佳才应得及代为保管的份额56,816元。2013年4月，陆佳才出资对共有房屋修缮，花费修理费24,216.50元，高爱丽应按其占有的房屋份额承担1,937.32元。故反诉要求高爱丽支付：一、反诉原告陆佳才应得及依法代保管的2010年至2011年度的租金56,816元；二、房屋修理费1,937.32元。反诉被告针对反诉辩称，反诉应在举证期限内提出，陆佳才提起反诉时间不符合法律规定。2010年至2011年度的租金由高爱丽之子陆某某领取，至今未交给高爱丽。陆佳才主张房屋修理费亦无事实依据，其无证据证明房屋维修的必要性及维修费用是谁支付的，陆佳才提供的均系无法核实的销货清单、收据等。且陆佳才主张2010年至2011年度的租金及发生于2013年3月、4月的房屋修理费均已超过诉讼时效，故请求驳回反诉原告的反诉请求。原告为证明其诉称的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：一、原告身份证复印件，证明原告主体资格；被告表示无异议。二、民事判决书两份、1994年4月2日原、被告签订的协议书、上海市房地产登记信息、房屋共有权证一组，证明位于上海市崇明县城桥镇某某路某某号(后改为某某号)面积为256平方米的10间房屋系原、被告的共有房产，原告享有其中20.6平方米产权的事实；被告对之真实性无异议，但表示该判决书只确认房屋份额，未对房屋的具体面积、座落作分割。三、房屋租赁协议书一份、房屋租赁协议合同书三份、收条两份，证明被告将涉案房屋长期出租但未将房屋租金及时支付给原告；被告对之真实性无异议，但表示上述协议已履行完毕，不能作为原告主张租金的证据。四、照片七张，证明在原、被告分家析产案件结束后，被告未与原告协商，擅自将涉案房屋出租给他人使用，应向原告支付房屋租金；被告对之真实性无异议，但表示2010年之前，被告每年将租金寄给原告，原告指责被告擅自出租房屋错误。五、挂号信收据、书信一封，证明原告及其他共有人写信给被告要求被告支付租金，但被告一直置之不理的事实。被告表示该组证据无原告签名，与原告无关。被告陆佳才为证明其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：一、2010年5月13日签订的《补充协议》一份，签订人王婉是被告妻子，陈某某是被告聘请的律师，王某某是租赁人黄某某的丈夫，陆某某是原告的儿子，丁某某是原告聘请的律师，证明当时三方约定租期变更为两年，之后的房屋租金由ＸＸ保管至合同到期并交付到法院一并处理，然2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金80,000元已由原告全额收取。原告表示该协议上无原告及原告儿子陆晓亮的签名，故对之真实性无法核实，原告未从法院收取过80,000元的租金。二、被告与承租人签订的《房屋租赁合同(协议)的补充》、被告向房产中介出具的领条各一份，证明2014年5月至2015年4月期间的租金已变更为51,000元，扣除被告支付的中介费4,000元，被告实际拿到47,000元，自2015年5月1日开始，每年租金变更为40,000元。原告对之真实性无异议，但表示该组证据印证了房屋的年租金为51,000元，原告按照50,000元每年主张租金有事实依据。三、申请证人黄某甲作证，黄士明述称：因之前其在崇明县城桥镇镇政府工作，故对双方争议的房屋从落政开始的情况均清楚。关于该房的租赁情况，当时陆佳才的妻子王某甲带了张某某找到其，让其起草租赁合同，之后，其介绍他们到某某房产起草，关于合同的内容由他们自行协商，其不清楚。租赁合同起草完毕后，张某某与陆佳才当场各付了佣金，佣金支付时，其也在场，但具体付多少其不清楚。张某某租赁该房后办理营业执照时，因该房的原承租人黄某某的营业执照未注销，导致张勇不能按时办理营业执照，延迟了四、五个月。为此，当时张某某要求解除租赁关系，并要求陆佳才赔偿装修损失及停业损失三、四十万元。于是他们又找到其，后经协商，陆佳才同意减少租金，双方签订了房屋租赁合同补充协议，该协议是其代书的，陆佳才、张勇均在协议上签了字。其记得当时租金变更为每年40,000元，具体关于租金的变更情况以补充协议为准。关于法院出示的《租赁合同(协议)的补充》就是其陈述的为陆佳才、张某某代书的补充协议，该协议上的签名是其本人所签，陆佳才、张某某的签名也是他们本人所签，关于租金的变更情况以该协议为准。据其所知，该房在租给张勇之前空关了两三年，前面承租人黄某某的营业执照在2014年6月之后注销，但黄某某在营业执照注销前两年多已不再租赁，因营业需要办理营业执照，故期间不可能有其他人在此经营，且其常常经过此地，发现该房在租赁给张某某之前是空关的。原告表示对之真实性、合法性、关联性均无异议，该证据可证明陆佳才于2014年4月13日将原、被告等共有的房产出租并收取房租的事实。反诉原告陆佳才为证明其反诉主张，向本院提供的证据及反诉被告的质证意见如下：一、《房屋租赁协议合同》、《补充协议》、(2010)崇民一(民)初字第331号民事裁定书各一份，证明当时达成协议将租金交至法院，后经向承租人黄某某核实，2010年至2011年度的租金由陆某某代高爱丽收取。反诉被告对之真实性无异议，但表示高爱丽未收到该期间的租金，且反诉原告提起反诉已超过诉讼时效。二、房屋修缮材料一组，证明反诉原告为修缮涉案房屋花费24,216.50元。反诉被告对之真实性及证明目的均持异议，表示反诉原告未提交证据证明维修的必要性，也未提交证据证明维修资金是其支付的，真实性无法核实，且其中两张发票编号一致，但金额不一致，明显存在造假。即使上述维修费用实际产生，所有费用发生于2013年3月、4月份，反诉原告现提起主张，已超过诉讼时效。三、高爱丽在本诉中提供的照片一组，证明房屋已修缮。反诉被告对之真实性无异议，但表示该证据不能证明维修的必要性，及维修费用是谁支付的，反诉被告认为是承租人花费的装修费。反诉被告为证明其反诉辩称的事实，向本院提供陆某某出具的证明一份，据以证明2010年、2011年度涉案房屋的租金由陆某某收取，至今未交给高爱丽；反诉原告表示当时陆某某是高爱丽的委托代理人，且俩人是母子关系，陆某某收取租金后有无交给他母亲高爱丽是他们内部的关系，故要求高爱丽返还。本院调取了以下证据：一、《房屋租赁协议合同书》一份。原告表示无异议，该证据反映被告出租房屋时与租赁人约定的租金是70,000元每年，现原告按50,000元每年主张租金有依据，该合同中涉及的佣金，是被告对其自身权益的处分，不能代表原告的意思，原告不予认可。同时可证明陆佳才于2014年4月13日将原、被告等的共有房产出租并收取房租的事实。被告对之真实性无异议，但表示因原承租人在涉案房屋处的营业执照未注销，导致承租人张某某办理营业执照延迟，后经协商签订了补充协议对房屋租金作了变更，其他条款未变更。被告将房屋出租支付佣金是为了共有人的共同利益。二、2016年1月26日，本院对王某某的谈话笔录一份，其陈述的内容为：2010年至2011年度，其妻子黄某某租赁了座落于崇明县城桥镇某某路某某号的房屋，租赁期间的租金支付给了陆某某，陆某某出具了收条。2010年上半年的租金支付时，在场人有陆某某、陆某丁、王某甲，但只有陆某某在收条上签字。2010年7月1日至2011年12月31日期间的租金支付时，陆某某出具收条，陆某丁、陆某戊、王某甲也在场，并作为在场人在收条上签字(王某某提供收据两份)。原告对之真实性、合法性均无异议，但表示该证明仅能证明陆晓亮在2010年、2011年将涉案房屋出租并收取该期间租金的情况，与高爱丽无关，如陆佳才认为陆某某侵害其权利，可另行主张。被告对之真实性无异议。经审理查明，被告陆佳才之父母陆某、顾某分别于1975年、1969年亡故，两人生前共生育五子，依次为案外人陆某一、陆某二、陆某三及原告丈夫陆某四、被告陆佳才。1991年1月，上海市崇明县人民政府落实私房政策领导小组办公室发还陆佳才等人属于陆某名下房屋549.97平方米，其中278平方米房屋因已被拆除，发还房屋折价款20,319.52元，由陆佳才代为领取，其余发还的房屋经有关部门实际测量为建筑面积256平方米，共计10间，坐落于上海市崇明县城桥镇某某路某某号(后改为某某号)，于1992年申请登记，1994年12月6日取得房屋产权证，该房屋登记为陆某一、陆某二、陆某三、高爱丽、陆佳才五人共同共有。另查明，2010年10月16日，陆佳才起诉高爱丽等人要求析产分割涉案房屋。2011年7月28日，本院作出(2010)崇民一(民)初字第3384号民事判决书，判令涉案房屋建筑面积合计256平方米，由高爱丽得其中的23平方米；陆佳才得其中的130.6平方米；陆某一的继承人邵某某、陆某某、陆某某、陆某某、陆某某、陆某某得其中的51.2平方米；陆某二的继承人陆某某、陆某某得其中的51.2平方米。高爱丽等不服提起上诉，2012年12月26日，上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民一(民)终字第2471号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。又查明，2014年4月13日，陆佳才作为甲方(房屋出租人)与张某某作为乙方(房屋承租人)、上海某某房地产经纪服务部作为丙方(中介方)签订《房屋租赁协议合同书》一份，约定甲方自愿将座落于上海市崇明县某某镇某某路某某号(新某某号)房屋商铺大间出租给乙方，每年房租为70,000元，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。丙方向甲、乙双方各收取一个月租金的35%作为佣金2,042元，以后每年1,000元。合同终止时，可收回房屋。甲方负责房屋维修。等等。2014年12月15日，陆佳才作为甲方与张勇作为乙方签订《房屋租赁合同(协议)的补充》一份，内容为：甲方曾于2014年4月13日将座落在崇明县城桥镇某某路某某号房屋、新8**号商铺大间102平方米，委托给上海某某房地产经纪服务部及法定代表人秦某某管理、出租、收金，有其他因果而撤销。现甲、乙双方决定：对上述的合同协议内容、条款仍然有效，作修改或补充如下：一、房屋租赁合同签订后，由于出租方(甲方)未将出租的房屋腾空，仍有他人注册执照，为此造成了承租方(租赁人)不能及时办照、开张营业，延误近四个月，现双方自愿同意对2014年5月1日至2015年4月30日房租金以伍万壹仟元(35,000+16,000)作结清。二、因乙方房屋承租人对租赁的房屋装修费用过大，加上市场运作迟慢，经营经验不理想等因果，现经双方研究决定2015年5月1日起房租金为每年人民币肆万元，其他条款照旧。黄士明作为代书人在该补充协议上签字。再查明，2010年、2011年度涉案房屋的租金由陆某某至承租人黄某某处收取。审理中，原告表示(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令原告享有涉案房屋的23平方米，根据1994年4月2日双方签订的协议书，其中包括门面房20.6平方米，住房2.4平方米，涉案房屋的门面房共为102.1平方米，原告享有涉案房屋门面房的20%份额，涉案房屋出租的仅是门面房，故原告按20%的比例、每年租金50,000元的标准，主张2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金。被告表示2013年8月1日至2014年4月底期间的租金未拿到，2014年5月1日至2015年4月底期间的租金变更为51,000元，扣除支付给房产中介的佣金4,000元，被告实际拿到47,000元，2015年5月1日开始，租金为40,000元每年，被告收取了2015年5月1日至2015年10月底的租金20,000元。涉案房屋总共256平方米，原告享有23平方米，占涉案房屋的8.98%份额，应按8.98%的比例计算被告收取的涉案房屋租金。本案的争议焦点一：高爱丽对涉案房屋租金应享有多少份额。本院认为，(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令原告得涉案房屋256平方米中的23平方米，并未对原告享有的房屋份额是门面房还是住房作出区分，也未对房屋的具体位置作出确认。虽然原、被告于1994年4月2日签订的《协议书》中约定原告享有街面房103平方米中的20.6平方米，但该协议书仅有原、被告签字，并无其他共有人的确认，且原告提供的1994年4月2日、1996年3月24日、2004年12月30日签订的涉案房屋的租赁协议中对街面房面积的记载均不一致。涉案房屋的产权登记信息中也未对房屋的性质是住房还是门面房作出区分，现原告又未提供充分有效的证据证明涉案房屋存在住宅与非住宅房屋区分、相应房屋类型的具体面积、座落，故原告要求按门面房的20%份额主张房屋租金，缺乏依据，本院难予采信。因涉案房屋的建筑面积为256平方米，(2010)崇民一(民)初字第3384号生效民事判决书判令原告得其中的23平方米，故原告享有涉案房屋的23/256份额，本院认定原告按23/256的比例享有涉案房屋的租金份额。争议焦点二：2013年8月1日至2014年4月30日期间，涉案房屋是否出租，该期间的租金是否由陆佳才收取。本院认为，原告主张分割租金，首先应举证证明其主张期间涉案房屋是否出租及租金由谁收取。本案中，根据被告提供的2010年5月13日的《补充协议》及ＸＸ丈夫王某某的陈述，ＸＸ租赁涉案房屋至2011年底，结合陆佳才与张某某签订的《房屋租赁协议合同书》中约定的租赁期限的起始日期为2014年5月1日，现有证据仅能反映涉案房屋在2011年底前及2014年5月1日之后处于出租状态。因原告未提供相关证据证明2013年8月至2014年4月，涉案房屋租赁给他人，并由陆佳才收取租金，结合黄某某关于该房在租赁给张某某之前已空关两、三年的陈述，原告要求被告支付2013年8月1日至2014年4月30日期间的租金，依据不足，本院难以支持。争议焦点三：被告收取的2014年5月1日至2015年7月31日期间的租金数额。本院认为，虽然被告与承租人张勇于2014年4月13日订立租赁协议时约定每年租金70,000元，但之后双方又签订了《房屋租赁合同(协议)的补充》对租金金额作了变更，因该补充协议由第三方在场见证，故本院予以确认。根据补充协议，本院认定2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金为51,000元，2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金按每年40,000元计算为10,000元(40,000元/年÷12月×3月)。关于被告要求扣除支付的租房佣金问题，本院认为，根据本院从工商部门调取的《房屋租赁协议合同书》显示，将涉案房屋出租给承租人张某某时，由上海某某房地产经纪服务部提供了居间服务，因此，必然会产生一定的中介费。被告表示其支付房屋中介佣金4000元，并提供领条一份，因该领条仅由被告单方签名，故本院难予采信，现根据工商部门备案的由被告、承租方、中介公司三方签订的《房屋租赁协议合同书》约定，上海某某房地产经纪服务部向出租方、承租方各收取佣金为2,042元，故本院认定陆佳才为涉案房屋出租支付上海秦陆房地产经纪服务部佣金2,042元。因该费用是为了共有人的共有利益支出，故原告作为共有人应按其所占的房屋份额比例分担。综上，2014年5月1日至2015年7月31日期间，涉案房屋的租金为61,000元，扣除佣金2,042元，被告实际收取上述期间的租金为58,958元。原告占有涉案房屋的23/256份额，故被告应给付原告上述期间的租金5,297元(58,958元×23÷256)。争议焦点四：反诉原告是否可以要求反诉被告支付2010年度、2011度的租金。本院认为，根据本院查明的事实，2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金80,000元当时由案外人陆某某收取，高爱丽否认收到上述租金，现陆佳才未提供相关证据证明陆某某已将收取的租金交付给高爱丽，故陆佳才在本案中要求高爱丽支付上述期间的租金缺乏依据，本院不予支持。争议焦点五：反诉原告主张的房屋修理费是否应支持。高爱丽表示陆佳才主张房屋修理费已超过诉讼时效，陆佳才认为因双方未结算过，故未超过诉讼时效，也不适用诉讼时效。对此，本院认为，高爱丽在陆佳才处有涉案房屋的租金未分割，因租金与房屋修理费均属金钱债务，可相互结算折抵，由于双方对租金尚在结算中，故不能认定陆佳才对修理费怠于行使权利，高爱丽关于时效的抗辩意见，本院不予采纳。对于反诉原告提供的关于维修费的证据材料，因2013年4月6日给水费1,400元的收据、2013年4月14日扣板角线2,740元的收据及2013年4月15日实结金额为90元的《脚手架租赁合同单》中记载的交款单位或客户名称的地址与涉案房屋相符，故上述费用4,230元，本院予以确认。关于编号为某某元的收据两张，因两份收据编号相同，填写的品名名称一致、行文一致，但金额不一致，反诉原告对之又未作出合理解释或进一步举证，故本院对上述票据中记载的款项难予采信。关于反诉原告提供的其他材料中记载的费用,因无法反映相关费用用于涉案房屋并由反诉原告支付，故本院难以采信。综上，根据现有证据，本院确认反诉原告为涉案房屋花费的维修费为4,230元，因该款是为了共有人的共有利益支出，故原告作为共有人应按其所占的房屋比例分担380.04元(4,230元×23÷256)。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告陆佳才于本判决生效之日起十日内支付原告高爱丽2014年5月1日至2015年7月31日期间的房屋租金人民币5,297元；二、驳回原告高爱丽的其余诉讼请求；三、反诉被告高爱丽于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陆佳才房屋修理费人民币380.04元；四、驳回反诉原告陆佳才的其余反诉请求。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币300元，由原告高爱丽负担250元，被告陆佳才负担50元，反诉案件受理费634元，由反诉原告陆佳才负担609元，反诉被告高爱丽负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄新华
代理审判员 徐 丹
人民陪审员 钱永培
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈 凌
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。……二、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。