＼n广东省肇庆市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）肇中法民三终字第37号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：梁振卫。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：梁嗣盛。＼n上诉人（原审第三人）：梁嗣拥。＼n上述三上诉人的共同委托代理人：梁自多，又名梁嗣多。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：梁自多，又名梁嗣多，。＼n四上诉人的共同委托代理人：林宽，广东绅源律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯天迎。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯菜琼。＼n两被上诉人的共同委托代理人：梁飞燕，广东洊江律师事务所律师事务所律师。＼n两被上诉人的共同委托代理人：魏琳，广东洊江律师事务所律师事务所律师。＼n上诉人梁振卫、梁嗣盛、梁嗣拥、梁自多因与被上诉人冯天迎、冯菜琼租赁合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2013）肇怀法梁民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥在怀集县梁村镇大道南路分别拥有住宅用地各一块，其中：梁嗣盛持有怀国用（2009）第00060号国有土地使用证，该地块四至为东至梁嗣拥，西至孙福彪，南至空地，北至空地，面积为58.50平方米；梁自多持有怀国用（2009）第00059号国有土地使用证，该地块四至为东至梁芬芳，西至梁嗣拥，南至空地，北至空地，面积为117平方米；梁嗣拥持有怀国用（2009）第00058号国有土地使用证，该地块四至东至梁自多，西至梁嗣盛，南至空地，北至空地，面积为58.50平方米。上述地块上均已建二层楼房。＼n2011年农历正月期间，冯天迎通过梁绍奋介绍找到梁振卫商量租赁梁嗣盛、梁自多的楼房经营家电生意。同年2月25日，梁振卫立据收到冯天迎2万元，收据记载为“今收至冯天迎定金贰万元井”。同年3月4日，冯天迎与梁振卫签订一份《出租楼房合同》，合同其中记载甲方有楼房坐落在怀集县梁村镇梁村大道南路楼房140平方米出租给乙方使用，楼房由2011年3月20日起交付使用，承包期限三年，上半年（6个月）租金25500元，下半年（6个月）租金25500元……，在双方同意签订合同之日起乙方先要向甲方交押金贰万元，押金在期满后甲方退回给乙方（不计利息）。该合同中不算租金的装修期间、交租金日期、承包期限的起始日期均为空白，出租方（甲方）有“梁振卫、梁嗣盛”的签名，承租方（乙方）为冯天迎的签名。＼n事后，冯天迎、冯菜琼（承租方，乙方）在一份落款时间为2011年3月19日出租方（甲方）为“梁嗣盛”的《出租楼房合同》上签名，合同其中记载甲方有楼房坐落在怀集县梁村镇梁村大道南路（新路下垌）楼房58平方米出租给乙方使用，楼房由2011年3月20日起交付使用，2011年3月20日起至2011年4月20日为装修期不算租金，承包期限自2011年5月1日起至2013年5月1日终止共三年，上半年（6个月）租金12750元，下半年（6个月）租金12750元，在双方同意签订合同之日起乙方先要向甲方交押金贰万元，押金在期满后甲方退回给乙方（不计利息）……其他条款与上述3月4日的“出租楼房合同”相同，该合同中交租金日期为空白。另外，冯天迎、冯菜琼（承租方，乙方）还在一份落款时间为同一日出租方（甲方）为“梁嗣多”的《出租楼房合同》上签名，合同其中记载甲方有楼房坐落在怀集县梁村镇梁村大道南路（新路下垌）楼房80平方米出租给乙方使用，楼房由2011年3月20日起交付使用，2011年3月20日起至2011年4月30日为装修期不算租金，承包期限自2011年5月1日起至2013年5月1日终止共三年，其余内容同上述2011年3月19日出租方（甲方）为“梁嗣盛”的“出租楼房合同”相同。上述三份《出租楼房合同》均列上出租方、承租方的身份证号码。另外冯天迎和冯菜琼还收到一份由怀集县梁村镇光明村民委员会出具内容为“兹有我村雅屋组梁嗣多在梁村镇梁村大道南路楼房80平方租给本镇村民冯天迎销售家用电器，土地房屋使用证属梁嗣多所有。特此证明”的证明。＼n事后，冯天迎和冯菜琼在上述楼房首层共四卡上进行装修后于2011年4月27日开始营业，仅使用三卡，二楼因建设期间尚未交付给冯天迎和冯菜琼使用。同年5月4日，冯天迎与梁振卫签订一份“协议书”，内容为“1、合同租赁变更为五年。2、三年后甲方可按本金加收10%租金。3、三年后甲方可以在右边门间一条巷”。后因双方就租赁事项发生争议，梁振卫、梁嗣盛向梁村镇人民调解委员会申请调处，期间梁振卫、梁嗣盛在调查笔录中提到楼房底层租金为43000元，二楼租金8000元，每年支付一次租金。冯天迎在调查笔录中提到上述三份合同均为梁振卫一人代出租方签名。冯天迎在提到交租金之事，梁振卫、梁嗣盛提出“我们的楼房的租金以每年6万元以上方可同意出租”、“重新完善合同方可履行条款”。双方对加建三楼、合同租金、租期未能达成一致意见，冯天迎和冯菜琼于同年6月25日搬出上述楼房另行经营。事后，冯天迎和冯菜琼向原审法院提起诉讼，对其损失提供有深圳市易尚展示股份有限公司出具的证明，证实该公司为冯天迎和冯菜琼安装店内展柜装饰及门头费用为40000元，另冯天迎和冯菜琼提供支出购买装修材料等收款收据、送货清单。梁振卫、梁嗣拥、梁嗣盛、梁自多在庭审中陈述梁振卫、梁嗣盛住在梁村圩的房屋，梁嗣盛在梁村圩经营生意。梁自多及梁嗣拥住在离出租房屋1、2公里的光明村雅屋组，平时在外打工。上述出租房屋施工期间，由梁振卫、梁嗣盛在工地管理。＼n2011年8月5日，冯天迎和冯菜琼向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除冯天迎、冯菜琼与梁嗣盛、梁嗣多、梁振卫于2011年3月4日、19日签订的《出租楼房合同》。2、梁嗣盛、梁嗣多赔偿冯天迎、冯菜琼经济损失88233.80元、2倍返还定金4万元，合共128233.80元。3、梁振卫对第2项请求承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由梁嗣盛、梁嗣多、梁振卫承担。＼n梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥则于2011年9月24日提起反诉，请求法院判令：1、冯天迎、冯菜琼赔偿梁嗣盛经济损失9000元、梁嗣拥9000元和梁自多18000元。2、本案反诉费用由冯天迎、冯菜琼承担。＼n原审法院认为：本案冯天迎、冯菜琼作为承租方与梁振卫、“梁嗣多”、“梁嗣盛”作为出租方于2011年3月4日、3月19日签订的三份《出租楼房合同》，合同内容虽然不够清晰严谨，但根据双方当事人的陈述和原审法院查明的事实，结合有关证据材料综合分析，2011年3月4日的合同实质是四卡铺面的总合同，3月19日的两份合同实质是梁嗣盛和梁嗣拥两卡、梁自多两卡的分合同，合同主要内容是四卡铺面全年租金51000元，租赁期限三年，这与梁振卫、梁嗣盛在梁村镇人民调解委员会调查材料中的陈述相吻合。虽然所承租四卡楼房的土地使用证标明分别为梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥名下房地产，梁振卫并非权属人，冯天迎、冯菜琼也未与梁嗣拥签订租赁楼房合同，但考虑到梁嗣盛、梁振卫、梁嗣拥及梁自多之间的亲属关系，上述出租房屋施工期间是由梁振卫、梁嗣盛在工地管理，从冯天迎、冯菜琼在交付押金20000元给梁振卫后对上述四卡房屋进行装修实际上已使用梁嗣拥座落在中间位置的一卡楼房并开始营业，如果梁嗣盛、梁振卫、梁嗣拥及梁自多不知道房屋已出租的事实，与常理不符，但在近两个多月期间梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥均未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名议订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，冯天迎、冯菜琼完全有理由相信梁振卫对出租上述楼房有代理权，故此上述合同应认定合法有效，但有关条款约定不太明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合冯天迎与梁振卫、梁嗣盛在梁村镇人民调解委员会的调查笔录材料，应可确认冯天迎、冯菜琼承租的梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥的四卡首层楼房租金为43000元，二楼租金8000元但因未交付使用无需交租，每年支付一次租金可在年底前交付，而实际上梁振卫、梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥也拒收。租赁期限因冯天迎与梁振卫2011年5月4日签订的“协议书”变更为五年，三年后可加收10%租金。＼n《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，梁嗣盛、梁振卫、梁自多、梁嗣拥事后却以增加租金、三楼加建为由拒绝履行合同条款，致冯天迎、冯菜琼另行搬出经营，冯天迎、冯菜琼现请求解除冯天迎和冯菜琼与梁振卫、梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥于2011年3月4日、19日签订的《出租楼房合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项当事人可以解除合同的情形“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，作为出租方的产权人梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥也表示同意，故对冯天迎、冯菜琼的该项请求予以支持，同时一并解除梁嗣拥已与冯天迎、冯菜琼发生的租赁合同关系。＼n《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，对冯天迎、冯菜琼请求的损失，原审法院对冯天迎、冯菜琼支付深圳市易尚展示股份有限公司的装修费用40000元予以确认，其余损失包括材料、人工费14789.50元因证据效力问题不予确认，对其提出另找经营场所，多花装修费用33444.30元，属必要开支不应列入损失范围。上述损失40000元由出租方即梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥分别按其铺面卡数出租面积所占比例予以分担，梁嗣盛、梁嗣拥各赔偿10000元，梁自多赔偿20000元。同时鉴于合同条款约定冯天迎、冯菜琼所交20000元为押金并非定金，在期满后由出租方不计利息予以退回承租方，现双方同意解除合同，冯天迎、冯菜琼可请求收款人梁振卫返还该20000元，而非两倍返还即40000元。梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥对该款承担连带责任。＼n对梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥要求冯天迎、冯菜琼赔偿损失的诉讼请求，梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥的楼房四卡首层楼房租金为43000元／年，承包期限自2011年5月1日起计算租金，至同年6月25日冯天迎、冯菜琼搬出另行经营，冯天迎、冯菜琼应按实际占用时间56天计付租金，分别按占用铺面卡数支付租金1649.32元、3298.64元、1649.32元给梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除冯天迎与梁振卫于2011年3月4日签订的《出租楼房合同》；二、解除冯天迎、冯菜琼与梁嗣盛于2011年3月19日签订的《出租楼房合同》；三、解除冯天迎、冯菜琼与梁嗣多于2011年3月19日签订的《出租楼房合同》；四、梁嗣盛应赔偿10000元给冯天迎、冯菜琼，限于该判决生效之日起十日内支付完毕；五、梁自多应赔偿20000元给冯天迎、冯菜琼，限于该判决生效之日起十日内支付完毕；六、梁嗣拥应赔偿10000元给冯天迎、冯菜琼，限于该判决生效之日起十日内支付完毕；七、梁振卫对上述第四、五、六项的款项承担连带责任；八、梁振卫应返还押金20000元给冯天迎、冯菜琼，梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥对该款项承担连带责任，限于该判决生效之日起十日内支付完毕；九、冯天迎、冯菜琼应分别支付租金1649.32元、3298.64元、1649.32元给梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥，限于该判决生效之日起十日内支付完毕；十、驳回冯天迎、冯菜琼的其他诉讼请求；十一、驳回梁嗣盛、梁自多、梁嗣拥的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费2889元，由冯天迎、冯菜琼负担1548.96元，梁振卫负担446.68元，梁嗣盛负担223.34元，梁自多负担446.68元，梁嗣拥负担223.34元。案件一审反诉受理费175元，由冯天迎、冯菜琼负担。＼n梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒冯天迎、冯菜琼。冯天迎与梁振卫在2011年3月4日签订的房屋出租合同，约定梁振卫出租梁村镇梁村大道南路4卡铺面积140平方米给冯天迎、冯菜琼使用，使用期限为2011年3月20日到2013年5月1日止（其中2011年3月20日到2011年4月30日为装修期，不计算租金）。2011年5月4日，梁振卫与冯天迎再次签订《协议书》，变更租赁期为五年，三年后增加租金10%等事宜，签订合同后，该房屋交给了冯天迎、冯菜琼使用。梁振卫多次催交租金，冯天迎、冯菜琼以资金周转不来等为由，一直拒交，并且对房屋的墙体造成一定的毁损。此行为对梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥造成了一定的经济损失，并且违反了合同的约定。因此，梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥要求冯天迎、冯菜琼搬离此房屋，并没收押金20000元，以维护其合法权益。但一审判决梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥赔偿冯天迎、冯菜琼400**元装修费并退还20000元押金。此判决与事实不符。一审判决梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥赔偿冯天迎、冯菜琼装修费40000元的相关资料来源不明，证据不足，地址有误，说法不详，错漏百出，不应成立。一审判决梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥退还冯天迎、冯菜琼押金20000元是错误的。出租退还押金的前提是，承租方在承租期间不存在违约的情况下，于租期满后方可退还，而冯天迎、冯菜琼都没有达到上述两个条件，故押金不应退还。冯天迎、冯菜琼非法占用房屋长达近半年，应当对房屋造成的经济损失作出赔偿，每卡为9000元，四卡计算为36000元。无任何证据证实梁振卫有拒收租金，以及妨碍冯天迎、冯菜琼营业。梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥还补充如下：一是一审法院没有查清商铺出租的基本情况，涉案商铺的二层刚刚封顶，租赁方明知出租方需要加建第三层，且双方对加建第三层是无异议的。二是一审判决解除双方的租赁合同并要求梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥承担一定的赔偿责任是不充分，因为在租赁期内，冯天迎、冯菜琼拥有使用权和控制权，又是单方终止合同，故冯天迎、冯菜琼单方终止合同的行为属于违约，应承担违约责任，且实际搬离时间为2011年8月25日。据此，梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判冯天迎、冯菜琼赔偿每卡9000元，四卡共计36000元的经济损失。2、一、二审诉讼费用由冯天迎、冯菜琼承担。＼n冯天迎、冯菜琼答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥上诉称冯天迎、冯菜琼明知加建第三层是不符合事实的，双方签订的合同也没有说明要加建第三层。一审法院认定梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥违约在先，即增加租金和加建第三层，阻碍冯天迎、冯菜琼经营。另外，冯天迎、冯菜琼装修费用不只40000元。冯天迎、冯菜琼实际搬离时间是2011年6月25日，若梁振卫、梁嗣盛、梁自多及梁嗣拥认为在同年8月18日搬离，其应提供证据证实。据此，冯天迎、冯菜琼请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n二审期间，各方当事人均没有新证据提交。＼n本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。＼n另查明，梁振卫是梁嗣盛和梁嗣拥的父亲，梁自多是梁振卫侄子。＼n冯天迎和冯菜琼在一审庭审中承认租赁是实际底层四卡和二楼，实际只使用底层三卡，有一卡未用，二楼也没有交付使用。梁振卫、梁嗣盛和梁嗣拥在二审诉讼期间承认底层有四卡，冯天迎和冯菜琼实际使用是三卡，留一卡作为加建第三层输送建材，这是双方有口头协议约定的。＼n再查明，一审诉讼中，冯天迎和冯菜琼向原审法院举示由深圳市易尚展示股份有限公司出具的《怀集嘉乐电器安装证明》，证实该公司安装了位于肇庆市怀集县梁村镇嘉乐海尔专卖店的店内展柜装饰及门头，合计费用40000元。＼n本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审法院对此定性准确，应予确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）梁振卫的行为是否构成表见代理。（二）谁违约及违约是否足以解除合同。（三）违约损失如何计算。＼n关于梁振卫的行为是否构成表见代理的问题。在本案中，冯天迎通过梁绍奋介绍，于2011年3月4日与梁振卫代梁嗣拥签订《出租楼房合同》，2011年3月19日，梁振卫代梁嗣盛和梁自多与冯天迎和冯菜琼签订两份《出租楼房合同》，2011年5月4日，冯天迎与梁振卫签订的《协议书》。梁振卫虽不是涉案房屋的所有权人，但其是梁嗣盛和梁嗣拥的父亲，梁自多是梁振卫侄子，其收取冯天迎交付的定金并立下收据，梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多在冯天迎和冯菜琼装修期间和营业初期均没有提出异议。争议发生后，梁振卫和梁嗣盛代表梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多次与冯天迎共同向怀集县梁村镇人民调解委员会申请调解。以上事实足以使冯天迎和冯菜琼有事实根据和理由相信梁振卫有权代表梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多签订房屋出租合同。综上，梁振卫的行为构成表见代理。＼n关于谁违约及违约是否足以解除合同的问题。如上所述，由于梁振卫构成表见代理，并且双方签订的三份《出租楼房合同》和一份《协议书》，均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性和效力性规定，应为有效合同，合同的双方应按合同的约定享有权利和履行义务。由于三份《出租楼房合同》只约定在每年的上半年和下半年交租金，但没有明确具体的交付租金的日期，且两份合同又约定给冯天迎一个月的装修期。就履行合同义务而言，从冯天迎和冯菜琼履行合同情况看，冯天迎和冯菜琼履行合同的主要义务是按约定期限和金额交付租金给梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多。2011年6月25日，冯天迎和冯菜琼因产生纷争而搬出涉案房屋，此日期尚未到合同约定的交租期限。因此不能认定冯天迎和冯菜琼违约。而从梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多履行合同情况看，其履行合同的主要义务是提供合同约定商铺给冯天迎和冯菜琼使用，但其在履行合同过程中以需加建第三层为由，只提供了底层的三卡商铺给冯天迎和冯菜琼使用，而没有依合同约定提供底层四卡商铺和二楼给冯天迎和冯菜琼使用，同时还要求增加每年租金，否则拒绝继续履行合同，致使冯天迎和冯菜琼无法实现合同目的使用商铺而被迫搬离已承租的该商铺。以上事实证明，梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多的行为已构成违约。由于以上事实的存在，冯天迎和冯菜琼亦已搬离承租的商铺，同时又因梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多不同意按原合同约定继续履行，致使原合同继续履行已不可能。原审法院根据冯天迎和冯菜琼的请求解除双方签订的合同正确，应予维持。＼n关于违约损失如何计算的问题。诉讼中，从冯天迎和冯菜琼举示由深圳市易尚展示股份有限公司出具的《怀集嘉乐电器安装证明》看，该证明证实该公司对冯天迎和冯菜琼承租本案争议的商铺进行了装修，合计费用为40000元。如前所述，由于梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多不同意按原合同履行对租金的约定，致使合同无法继续履行，同时根据冯天迎和冯菜琼的请求而予以解除。对于违约的损失，这有冯天迎和冯菜琼举示由深圳市易尚展示股份有限公司出具的《怀集嘉乐电器安装证明》，证实该公司装修了位于肇庆市怀集县梁村镇嘉乐海尔专卖店的店内展柜装饰及门头，合计费用40000元。梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多虽对上述装修费用持异议，但其未能提供相反证据予以证实上诉的主张。为此，原审法院据以查明的事实及证据确认冯天迎和冯菜琼对承租商铺的装修支出费用共40000元，同时根据梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多出租商铺的实际情况进行分摊，属于合理范围之内。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多应对冯天迎和冯菜琼上述损失应予赔偿。原审判决对此所作的处理正确，应予维持。梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多上诉主张该损失与事实不符，应不予支持。另，原审法院根据冯天迎和冯菜琼实际租用日期，依合同约定租用价格来计算实际应支付的租金数额给梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多正确，应予维持。＼n综上所述，原审判决认定的事实清楚，程序合法，适用法律准确，实体处理正确，应予维持。梁振卫、梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多的上诉请求，事实理据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费2889元，由梁振卫、梁嗣盛、梁嗣拥和梁自多负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长徐俭玲＼n审判员李升文＼n审判员梁新敏＼n二〇一四年四月四日＼n书记员陈唐玲