广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初11199号
原告：元志鸿，身份证住址广东省佛山市禅城区。
委托代理人：梁清华，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：许岸倩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被告：张晶，身份证住址广州市越秀区。
被告：广州市华商贸房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：郑树清，职务董事长。
委托代理人：刘俊杰，该公司员工，联系地址。
原告元志鸿诉被告张晶、广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁清华、许岸倩，被告张晶，被告华商贸公司的委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告华商贸公司民间借贷纠纷一案，广州仲裁委员会于2016年1月18日提请广州市越秀区人民法院对被告华商贸公司的财产采取保全措施。广州市越秀区人民法院于2016年1月19日以（2016）粤0104执654号立案执行。在执行过程中，广州市越秀区人民法院于2016年1月22日以（2016）粤0104执654号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被告华商贸公司名下的广州市越秀区大沙头路某号之二某房（以下简称涉案房屋），查封期限至2019年1月21日。2016年3月29日，被告张晶以案外人的身份就涉案房屋向广州市越秀区人民法院提出了书面异议，以其于涉案房屋被查封前已支付大部分款项、目前已支付完毕全部房款且已实际入住为由，请求法院解除对涉案房屋的查封。广州市越秀区人民法院于2016年7月21日作出（2016）粤0104执异33号《执行裁定书》裁定：中止本院（2016）粤0104执654号案对广州市越秀区大沙头路某号之二某房的执行。原告认为，1、被告张晶在涉案房屋被查封前只支付了约58%的购房款；2、被告张晶对涉案房屋未办理网签或过户手续存在过错；3、被告张晶付款安排不合理。因此，被告张晶在法院查封涉案房屋时并未履行完毕支付全部房款的义务，至今未就涉案房屋办理过户手续，且对未办理网签或过户登记存在过错，涉案房屋不属于法院不得查封的财产。据此，请求法院判决：1、撤销（2016）粤0104执异33号裁定；2、准许（2016）粤0104执654号案对广州市越秀区大沙头路33号之二2002房的执行。
被告张晶辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告张晶购买涉案房屋在先，涉案房屋被查封在后，被告张晶已支付全部购房款，涉案房屋在2015年12月11日已交付使用至今。被告张晶之前不清楚原告与被告华商贸公司之间的债务纠纷，被告张晶是善意购买涉案房屋。
被告华商贸公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求解除涉案房屋查封，完成交易过程。
经审理查明：据被告张晶提供的2016年3月19日的房产登记号：2013登记字xxxx819号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区大沙头路33号之二2002房建筑面积164.1378平方米；居住用房；登记时间2013年12月5日；本院（2016）粤0104执654号执行裁定书和协助执行通知书查封该业；查封时效从2016年1月22日到2019年1月21日。
2015年11月7日，被告张晶通过广发银行支付500000元购房款给被告华商贸公司。
2015年12月1日，被告张晶通过广发银行广州东华路支付转帐支付3500000元购房款给被告华商贸公司。同日，被告张晶向被告华商贸公司递交《关于延迟交款的申请说明》，内容为：本人张晶是大沙头路某号江尚东山A栋2002房的业主，于2015年11月初已交首期定金500000元，2015年12月1日交第一笔房款350万元，剩余房款为2826200元。特此说明：1、张晶将在2016年2月30日前一次缴清余款为2826200元。2、在房屋交接过程中开发商华商贸房产发展有限公司承诺在网签前不得进行房屋二次买卖，保证顺利网签，并申请提前于2015年12月10日提前收楼。同日，被告华商贸公司的《业务单》其内部审批流程记载：客人张晶，于2015年11月17日认购A某单元，按认购书约定需于2015年12月17日前支付全额房款，现申请尽快安排解押网签，网签后提前收楼，余下尾款2826200元于2016年2月28日前支付，附客人书面申请，请领导审批。被告华商贸公司的领导在该《业务单》上签名。
2015年12月2日，被告华商贸公司向被告张晶开具售房款金额为4000000元的发票。
2015年12月11日，被告张晶（乙方）与被告华商贸公司（甲方）签订《协议书》，内容为：甲乙双方于2015年11月17日签订了位于广州市越秀区大沙头路某-2号东湖广场（江尚东山）A2002房的认购书，约定乙方需于2015年12月17日前支付全额房款，现因乙方个人原因，向甲方申请延迟交付剩余尾款。经双方友好协商，甲方同意乙方的房屋尾款2826200元于2016年2月28日前向甲方支付，如乙方在此前付款，则甲方免除双方签订的认购书上关于乙方不按时交款的违约责任。否则甲方将按认购书的条款向乙方追索相关的违约责任，并从2015年12月17日起每日按总房价0.1%的标准向乙方收取违约金，且甲方有权单方解除认购关系，将房屋另行出售，乙方同意对此无任何异议。被告华商贸公司并没有在该《协议书》上加盖印章，但其对该《协议书》的真实性没有异议。同日，被告张晶支付了转移登记费50元给被告华商贸公司，被告华商贸公司并立下《收款收据》给被告张晶。
2015年12月17日，被告张晶（乙方）与被告华商贸公司（甲方）签订《江某（东湖广场）认购书》，其中约定：一、认购物业：1、广州市越秀区大沙头路某号东湖广场A栋某楼某单元，建筑面积164.1378平方米。2、商品房的价格：定价6826200元，认购价6826200元。4、定金：乙方须于签署本《认购书》时付清定金500000元。5、《买卖合同》签署时间及地点：乙方须于2015年12月17日，持本《认购书》、定金收据、征询表、乙方有效身份证明（原件）及《认购须知》列明的签约文件亲自前往现场销售中心或甲方指定地点签署《买卖合同》。6、房款及相关费用的支付：（1）首期房款：（售价之30%）1547860元（扣除定金），第二期房款：（售价之70%）4778340元，须于2015年12月17日前付清等。
2016年2月2日，被告张晶通过中国建设银行支付购房款2826200元给被告华商贸公司。
2016年2月3日，被告华商贸公司向被告张晶开具售房款金额为2826200元的发票。
另查明，原告与被告华商贸公司民间借贷纠纷一案，广州仲裁委员会于2016年1月19日提请本院对被告华商贸公司的财产采取保全措施。本院于2016年1月19日以（2016）粤0104执654号立案执行。在执行过程中，本院于2016年1月22日以（2016）粤0104执654号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被告华商贸公司名下的广州市越秀区大沙头路某号之二某房，查封期限至2019年1月21日。之后，被告张晶向本院提出了书面异议。本院于2016年7月21日作出（2016）粤0104执异33号《执行裁定书》裁定：中止本院（2016）粤0104执654号案对广州市越秀区大沙头路某号之二某房的执行。
此外，被告张晶为证明涉案房屋已交付使用，向本院提交了如下证据：1.2015年12月11日，被告张晶支付17314.50元物业维修基金给被告华商贸公司，被告华商贸公司开具给被告张晶的《收款收据》。2.2015年12月11日，被告张晶支付3个月物业管理费给广州旭明物业管理有限公司越秀分公司（以下简称旭明越秀分公司），广州旭明物业管理有限公司开具给被告张晶的《收款收据》。3.2015年12月11日，被告张晶支付水费周转金400元、电费周转金400元给旭明越秀分公司，旭明越秀分公司开具给被告张晶的《收款收据》。4.2015年11月7日，被告张晶支付500元POS机定金给被告华商贸公司，被告华商贸公司开具给被告张晶的《收款收据》。5.水电费及管理费的《缴费通知单》4张。6.电费发票及电费通知单共4张。7.2015年12月17日的《广州燃气集团有限公司任务单》。8.2015年12月17日的《银行代扣管道燃气费授权书》。9.2016年4月3日的《广州市供电局有限公司委托银行代划电费合同》。10.《借记卡帐户历史明细清单》，证明被告张晶支付了电费、煤气、管理费。11.2016年1月6日的《客户订单》、2015年12月19日的《订货单》（NO.0001576）、2015年12月25日的《付（送）货单》、2016年10月28日的《收款收据》（NO.0113893），证明被告张晶购买了家具。原告认为上述证据是被告张晶与第三方之间发生的关系，无法确认其真实性，这些证据反映出，在法院查封涉案房屋之后，缴费通知单、电费单显示被告华商贸公司才是支付主体，不足以证明被告张晶在涉案房屋查封时已入住涉案房屋。被告华商贸公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
两被告一致确认：两被告在2015年11月7日签订《认购书》，当时被告张晶是认购另一套13楼02房。过了一个星期后，被告华商贸公司告知被告张晶13楼02房因其他原因无法认购。可选择认购某楼某房，被告张晶察看某楼某房后，于2015年11月17日更改了认购书为2002房，《认购书》签订时间2015年12月17日是笔误，应该是2015年11月17日。
本院认为：两被告签订的《江某（东湖广场）认购书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法生效。虽然双方未依该《江某（东湖广场）认购书》之约定签订正式的商品房买卖合同，但该《江某（东湖广场）认购书》约定了买卖房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且被告华商贸公司已经收取了被告张晶支付的全部购房款6826200元，并向被告张晶实际交付涉案房屋使用至今，两被告之间就涉案房屋存在买卖合同关系。
根据不动产以登记为公示公信方式的原则，被告华商贸公司作为房地产开发企业，其除应将涉案房屋交付被告张晶使用外，还应为被告张晶办理涉案房屋的所有权转移登记手续。但是房产在办理过户登记手续之前，物权并未发生变动，即涉案房屋的合法产权人仍然为被告华商贸公司。原告因与被告华商贸公司的纠纷而通过诉讼查封涉案房屋，造成前述《江某（东湖广场）认购书》不能履行的责任应由被告华商贸公司负担，被告张晶已依约履行了其负担的合同义务，且作为普通的公民其在与被告华商贸公司签订《江某（东湖广场）认购书》、支付约定的款项，并且被告华商贸公司也已将涉案房屋交付原告使用，在此种情况下，被告张晶难以也不可能对于被告华商贸公司合同履行过程中与原告产生的纠纷有所预见，其中的购房款4000000元于查封前已经交付，另外的2826200元购房款也是在涉案房屋被查封后11天支付，作为购房人，在被告华商贸公司没有告知的情况下，被告张晶不可能知道涉案房屋被查封，其也不可能每天都到房管部门查询涉案房屋有否被查封，被告张晶于合同不能履行并无任何过错。鉴于两被告之间的房屋买卖合同关系成立且有效，被告张晶对涉案房屋被查封导致合同不能正常履行并无过错，故对原告诉请撤销（2016）粤0104执异33号裁定、继续对涉案房屋的执行，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告元志鸿的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告元志鸿负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 陈慧玲
二〇一七年一月九日
书 记 员 杨嘉儿