沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沈铁西民二初字第02416号
原告李野，男，1976年7月1日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
原告赵冬梅，女，1980年10月13日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
二原告共同委托代理人管秀辉，系辽宁沈川律师事务所律师。
被告沈阳新宏久房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区绣工西街4号。
法定代表人丁树臣，系该公司总经理。
委托代理人田军，系辽宁铭迅律师事务所律师。
原告李野、赵冬梅与被告沈阳新宏久房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李野、二原告共同委托代理人管秀辉及被告委托代理人田军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告新建的位于铁西区xx商品房一套，合同金额xx，原告已如约支付被告上述购房款。2011年10月30日，该商品房交付。根据合同第十五条约定，被告应于2012年10月25日以前完成备案程序，这是原告依法登记领取权属证书（房产权）必要条件。但迄今为止，被告仍未完成该备案程序，导致原告至今无法得到房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条规定，被告的违约行为导致原告无法得到产权证，丧失了2012年10月26日至起诉日期的转让、抵押该商品房的处置权，从而给原告造成了难以确定的损失。依据合同第十五条，原告同意该条款中买受人不退房，合同继续履行的条款，但认为该条款约定的违约金不公平，远低于原告的损失，应视为无效或予以增加，具体理由根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百二十五条、第一百一十四条。请求法院判令：1、被告支付逾期办证违约金至原告实际取得房屋所有权证之日止（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金暂计算从2012年10月31日至起诉日时为xx元），2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，我方不同意原告诉讼请求。客观上我方没有完成协助原告办理房证的义务，但是原、被告双方在商品房买卖合同中已经对违约金进行了明确的约定。法律规定双方当事人的约定在不违返法定的时候约定大于法定。原、被告双方的商品房买卖合同不是被告方提供的格式条款，是建设部门和工商部门共同提供的专项的房屋买卖合同。双方对逾期办证违约金有明确的约定，不属于约定不明。原告认为合同存在重大误解应该在法定合理期限内提出。现在提出修改合同已经超过诉讼时效。请法庭驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2010年8月13日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市铁西区xx房屋，房屋建筑面积89.2平方米，总价款xx元。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告将全部房款付清，被告于2011年10月30日向原告交付房屋。现涉案房屋仍未取得房屋所有权证书。同时，被告也未能提供证据证明涉案房屋已取得了初始登记批复。
证人王莹、张娜证实：原告所在小区业主委员会于2013年11月6日、2015年6月26日找被告协商办理房屋所有权证事宜。铁西区七路街道办事处工人新村二社区出具《宏久家园业主委员会房产证会议情况说明》，内容载明：“宏久家园小区由于房产证没有如期办理，业主多次上访，社区于2013年11月6日和2015年6月26日招集沈阳新宏久房屋开发有限公司与业主委员会就房产证没有办理一事进行协调，协调未果。”
上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、销售发票、物业费收据、准住通知单、《宏久家园业主委员会房产证会议情况说明》、证人王莹证言、证人张娜证言等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同第十五条中约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。则根据该条约定，被告应于2012年10月24日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现被告逾期办理产权登记备案手续，属履行合同义务不符合约定，应按合同约定承担违约责任，即被告应按原告已付房价款xx元的万分之一向原告支付违约金。关于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，原告已举证证明其在2013年11月6日和2015年6月26日曾向被告主张权利，因此，原告提起本案诉讼未超过诉讼时间期间。
对于原告提出商品房买卖合同第十五条约定的违约金不公平、远低于原告的损失，应视为无效或予以增加的主张，本院认为，根据合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。原、被告就违约金的处理方式已经进行了约定，该约定内容不符合法律规定的无效情形，系合法有效。而且，原告在本案审理过程中，并未向法庭提供证据证明其因未取得房屋权属证书而遭受的实际损失及数额。对原告上述主张，本院不予支持。
关于原告要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的主张，该司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案原、被告在商品房买卖合同中对因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金有明确的约定，因此不适用上述司法解释规定。对原告上述主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告沈阳新宏久房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李野、赵冬梅逾期办理房屋权属登记备案违约金xx元（xx元×万分之一）；
二、驳回原告李野、赵冬梅的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费xx元，由原告李野、赵冬梅承担xx元，由被告沈阳新宏久房屋开发有限公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
代理审判员 宫 婷
人民陪审员 白 玉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 左洁文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。