甘肃省天水市麦积区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0503民初10号
原告：王森茂，男。
委托诉讼代理人：王玉洁（原告妻子)，女。
委托诉讼代理人：金石录，甘肃昊泰律师事务所律师。
被告张小娟，女。
委托诉讼代理人：严珍珍，甘肃鑫盾律师事务所律师。
原告王森茂与被告张小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员李惠芳独任审判，公开开庭进行了审理，原告王森茂的委托诉讼代理人王玉洁、金石录，被告张小娟委托代诉讼理人严珍珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王森茂的诉讼请求为：1.判决被告返还原告麦积区XXX号房屋；2.赔偿原告经济损失12万元；3.诉讼费用由被告承担。庭审中,原告将第二项请求变更为由被告支付违约金12万元，并增加解除合同及由被告承担占用房屋期间的物业费、水电费等2797.8元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年5月11日签订《定金协议》，约定被告购买原告位于麦积区XXX号建筑面积99.55平方米的房屋一套，房屋价款60万元，被告支付定金1万元，原告10天内搬房。合同签订后原告搬出房屋，将房屋交付被告，被告支付了首付18万元包括定金。2016年9月19日双方又签订了《补充协议》，约定被告于2016年9月25日前完成该房屋买卖过户手续并付清余款，被告不能按期付清房款，每逾一日由被告付相当于房产总价的千分之十的违约金，如果被告不能付清余款，原告有权收回房屋，并按照房屋总价款的20%赔偿损失，被告在房屋买卖手续未完成之前不能私自改动房屋格局、装修。但是，被告一直没有给付款项，原告催收后，被告于2016年10月13日出具承诺书一份，承诺于2016年10月30日前付清全部房款，如到期付不清，愿意以双方签订的补充协议承担全部违约责任。但是，到期后，被告仍然没有按期付清房款，经催要后被告仍然没有支付房款，原告为了维护合法权益，依法起诉。
被告辩称，一、原、被告签订了《定金协议》，被告支付了18万元的首付款，双方应当依据《定金协议》约定的内容，由居间服务方甘肃易房网房屋中介有限公司提供中介服务，促成原、被告签订《天水市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，为被告办理房屋过户手续及剩余房款的按揭手续，而完成该笔交易，被告依《定金协议》的约定占有该房屋，属于有权占有，不应当返还。二、原告要求被告赔偿其经济损失12万元的诉请，无事实及法律依据。1.原告系在房屋中介公司提供居间服务的情况下与被告签订的三方《定金协议》，该协议约定，房屋总价款为60万元，首付18万元，剩余42万元由居间方以办理银行按揭的方式向原告支付，但房屋中介公司至今未办理下来银行按揭手续，故双方至今未签订实质上的《天水市存量房买卖合同》及《居间服务合同》；2.原告两次打印好让被告签署的《承诺书》并非被告的真实意思表示，是在理解为原告可以将房产证交付被告而办理房屋抵押贷款后签署的该《承诺书》，该《承诺书》不仅属于重大误解，同时还符合显失公平的情形；3.实际上，双方并没有签订实质交易意义上的房屋买卖合同，至今双方签订的仅仅是立约性质的《定金协议》，即使要解除该协议，且属于被告有违约情形，也应当按照《定金协议》的约定，或者定金的法律规定来处理。4.据原告陈述，被告在定金协议签订后使用该房产证进行了抵押贷款，这一事实，代理人正在进行查询，待行政机关出具后向法庭提交以证明该事实。综上，原、被告并未签订房屋买卖合同，只是签订成约性质的《定金协议》，同时原告的损失并没有12万元，这12万元已接近原告购买一套100平方米左右房屋的首付款了，即使按照被告无权占有房屋来计算房屋租金，每月1500元的高标准计算，8个月左右的损失仅为12000元，即使计算违约金，依法不能超过损失的30%，即全部损失与违约金的数额应当为12000元的1.3倍即15600元，且被告并非实质意义上的违约，而仅仅是居间方没有办理下来按揭造成的，故请求驳回原告诉讼请求。
原告为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.原、被告及甘肃易房网房屋中介有限公司签订的《定金协议》一份，拟证明原告将自己的房屋以60万元的价格出售给被告，约定定金1万元，自协议签订之日起10日内原告腾房以及被告支付定金的事实；2.补充协议一份，拟证明房屋的成交价为60万元，由被告首付18万元，双方约定办理房产过户手续、付清房款的时间及逾期付款的违约金，并约定在未完成房屋手续交接之前被告不得改动房屋，该补充协议实际上是房屋买卖协议；3.承诺书两份，拟证明被告两次约定付房款的时间，如逾期将按照补充协议的约定承担违约金；4.原告妻子王玉洁与被告的手机短信记录一份，拟证明原告多次向被告催要房款而被告推脱不履行构成违约的事实；5.房屋中介公司给原告出具的房产证收据，拟证明原告将房产证交付房屋中介公司以便办理过户手续；6.天水恒丰物业服务有限公司出具的证明一份，拟证明被告占有房屋期间拖欠的物业费、水电费等共计2797.8元的事实；7.房产证，拟证明涉案房产的权属;8.证人县彩英、吕刚证言，拟证明剩余房款的支付方式、补充协议的真实性及原告多次向被告催要房款以及房产证交予房屋中介公司的事实。
经质证，被告认为：证据1定金协议的真实性无异议；证据2补充协议被告签名真实但内容并非双方协商好的，而是中介公司打印好拿来被告签字，该补充协议是定金协议的补充内容，并非房屋买卖合同，双方约定支付剩余房款的方式是银行按揭贷款不是直接付现金，且即使存在违约也应按照定金的违约情况处理。证据3承诺书两份真实性无异议，两份承诺书是在原告催要房款的前提下签订的，不能显失公平；证据4手机短信无异议，且短信的内容也是按揭贷款后给原告付清剩余房款，由于房屋中介的问题造成按揭贷款未能办理，被告没有违约行为；证据5收据真实性无法核实不认可，请法庭综合认定；证据6天水恒丰物业服务有限公司出具的证明没有起止时间，真实性不予认可；证据7房产证无异议；证据8证人证言，对与证据相符的内容认可。
被告为了证明自己的主张提交的证据有：1.定金协议一份，拟证明双方于2016年5月11日经中介签订了定金协议，约定房屋总价款60万元，首付18万元，剩余42万元以按揭贷款方式支付，协议约定的1万元定金被告已付；2.收条一张，拟证明被告依照定金协议的约定将首付款18万元付给原告，同时证明被告没有违反定金协议的事实。
经质证，原告认为：证据1无异议，但不能证明剩余房款的给付方式是按揭贷款；证据2无异议。
本院经审查认为，原告提交的定金协议、补充协议、承诺书、手机短信、房产证，质证后被告对真实性均无异议，予以认定。房屋中介公司给原告出具的房产证收据，经证人辨认后认可系其公司提供且与当事人陈述印证，予以认定。原告提交的天水恒丰物业服务有限公司出具的证明一份，被告虽持有异议但其对已于2016年5月居住使用涉案房屋的事实认可，与该证明出具时间段吻合，故被告对该证据所持异议不能成立，对该证明予以认定。证人证言中与当事人陈述印证及无异议的事实应予认定。被告提交的补充协议和收条予以认定。
本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原、被告及甘肃易房网房屋中介有限公司签订《定金协议》一份，约定：原告将其位于天水市麦积区XXX号房屋出售给被告，确认被告以总房价款60万元的购买，拟商业贷款42万元，签订协议时被告给付原告定金1万元，在签定金协议后9月份之前签署《天水市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，并补充约定2016年5月11日起10天之内搬房。定金协议签订之日被告给付原告定金1万元，同年5月19日被告支付原告首付款18万元（包括定金1万元）后原告将房屋交由被告居住。2016年7月28日，原告将涉案房屋的房产证交给中介公司。因被告征信问题未能办理剩余房款42万元银行按揭贷款手续。原告及中介公司多次向被告催要剩余房款未果，后中介公司依照原告的要求打印了补充协议一份，中介公司工作人员找到被告，被告在该补充协议上签名按印。补充协议的内容为：“经甲（原告，下同）乙（被告，下同）双方友好协商，甲方将位于麦积区XXX室（房产证号：天房权证麦字第X**号）该房屋总价60万元成交，首付款十八万元整已付甲方，余房屋尾款肆拾捌万元未付甲方，因甲方提前将该房屋交予乙方居住，乙方承诺于2016年9月25日前完成该房屋买卖过户手续并付清余款。乙方若不能按期向甲方付清购房房款，每逾期一日由乙方向甲方给付相当于上述房产总价的千分之十的违约金，若乙方无法付清余款于甲方，甲方有权收回上述房屋，乙方并按照房屋成交总价的20%赔付与甲方，乙方在房屋买卖手续未完成之前不能私自改动房屋装修格局、装修，一切费用与甲方无关。”
此后，被告曾数次与原告妻子王玉洁通过手机短信联系解决剩余房款事宜，被告表示尽量以现金给付，但未在约定时间兑现。
2016年10月13日，被告在中介公司提供的承诺书上签名按印，承诺书内容为：“王森茂先生：我与你的房屋买卖合同，我承诺于2016年10月30日付清全部房款，如到期付不清，我愿意以双方2016年9月19日签订的补充协议的约定承担全部违约责任，你可通过法律途径解决。望你考虑我的实际情况，同意予以宽限为盼。”
2016年11月30日，被告再次在中介公司提供的承诺书上签名按印，承诺书内容为：“王森茂先生：我与你签订的房屋买卖合同，由于我资金不到位，没有按合同约定时间支付剩余购房款，我于2016年10月13日给你出具承诺书，保证于2016年10月30日支付清购房款，否则按2016年9月19日签订的补充协议的约定承担违约责任。但是到付款期后，由于我资金紧张无法及时付清，我再次承诺，保证于2016年12月15日前付清全部购房款，并自愿承担未及时付款期间你的损失30000元（大写叁万圆整）。到时无法付清的愿意按2016年9月19日签订的补充协议的约定承担违约责任，望你予以宽限。”承诺付款到期后，被告仍未给付原告剩余房款，原告便诉至本院。
本院认为，本案中当事人争议的焦点问题如下：
一、关于补充协议的性质及效力。
本案中，原、被告在房屋中介公司的居间服务下签订了《定金协议》，约定原告将其所有的房屋出售给被告，该定金协议第二条第二项确认了出售房屋总价款为60万元，拟商业贷款42万元。定金协议签订时原告收取了被告交付的定金。后被告给付原告部分房款，原告随后将房屋交付被告居住。因被告未及时支付剩余房款，在原告及房屋中介多次催要未果的情况下，根据原告的要求中介公司打印好补充协议一份，该补充协议对当事人姓名、房屋坐落位置、房屋总价款、已付及剩余房款、履行期限、违约责任等有明确记载，并由原、被告签名，故该补充协议是在定金协议的基础上，对原、被告房屋买卖合同关系权利义务关系的进一步明确，其本质是房屋买卖合同，且原、被告已部分履行了合同。综上，本院认为，结合定金协议及两份承诺书及当事人履行情况，补充协议的性质是房屋买卖合同，故被告认为补充协议是定金协议的延展，双方不存在房屋买卖合同的辩解意见不能成立。该补充协议由房屋中介公司根据原告的意思表示形成后，原、被告签字即生效，对原、被告均具有约束力，双方当事人应当按照协议约定履行。审理中，被告认为补充协议并未进行协商一致，两份承诺书是在原告催要房款的前提下签字，属重大误解，并显失公平。本院认为，被告作为完全民事行为能力的人，其在补充协议及承诺书上签字，不存在受欺诈、胁迫等法律规定的无效民事行为的情形，应当认定有效。
二、关于原告各项诉讼请求能否成立的问题。
（一）原告要求解除合同由被告返回房屋的请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告之间的补充协议约定，因原告提前将该房屋交予被告居住，被告承诺于2016年9月25日前完成该房屋买卖过户手续并付清余款。被告若不能按期向甲方付清购房房款，每逾期一日由被告向原告给付相当于上述房产总价的千分之十的违约金，若被告无法付清余款于原告，原告有权收回上述房屋，被告并按照房屋成交总价的20%赔付与原告。随后，被告于2016年10月13日书面承诺于2016年10月30日付清全部房款如到期付不清，按照补充协议的约定承担全部违约责任。2016年11月30日，被告再次承诺保证于2016年12月15日，前付清全部购房款，并自愿承担未及时付款期间原告的损失30000元（大写叁万圆整）。到时无法付清的愿意按2016年9月19日签订的补充协议的约定承担违约责任。承诺付款期限届满后，被告均未给付剩余房款，原告依据双方补充协议约定收回房屋即解除合同事由存在，被告数次违约致使原告无法实现合同目的，也符合法律规定的合同解除的情形，故对原告请求解除合同，由被告返还诉争房屋的诉讼请求应予支持。
（二）原告要求被告支付违约金12万元及由被告承担占用房屋期间的各项费用2797.8元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可知，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对于原告要求按照补充协议及承诺书的约定由被告支付12万元的违约金的诉讼请求，被告辩称剩余房款42万元双方约定的付款方式是银行按揭贷款而非支付现金，因中介公司未能办理贷款属情势变更，不属于被告违约。即使计算违约金，依法不能超过损失的30%，按照被告无权占有房屋来计算房屋租金，每月1500元的高标准计算，8个月左右的损失仅为12000元，即全部损失与违约金的数额应当为12000元的1.3倍即15600元，远非原告诉请的12万元。本院认为，对剩余房款42万元的给付方式，定金协议约定拟进行商业贷款，被告在定金协议上签字时应对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险应具备充分的认知，由于被告征信问题未能办理贷款，其责任应由被告自负。另外，从补充协议、承诺书、被告与原告妻子手机短信及证人证言互相印证的事实可知，在贷款遇到障碍后，被告有用现金支付剩余房款的意思表示，未能办理按揭贷款不属于法律规定的情势变更情形，被告未按约定及承诺按期给付房款构成违约，故被告的该辩解意见不能成立。从已查明的事实而言，原告交房义务已履行，仅有协助被告办理房屋过户手续的附随义务尚未履行，原告为促成合同完全履行一再给被告延展履行期限，但因被告自身的原因未能履行给付房款的义务，致原告在履行合同主要义务后不能实现取得房款的合同目的，形成本案纠纷的过错均在被告，应当由被告承担违约责任并赔偿损失。被告未按约定时间给付剩余房款，给原告带来相应的预期收益损失即合同履行后可以获得的利益，就是未付房款的利息损失。原告的实际损失就是被告占用房屋期间产生的各项费用。原、被告虽对违约金有约定，但违约金应当相当于违约所造成的损失，但原告对因被告违约造成的损失未提交证据，故对其损失不能确定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。参照该规定，根据被告未付房款金额及逾期支付时间（自2016年9月25日至裁判之日），以年率24%计算。对原告主张的损失及违约金计算为：420000元×24%÷360天×170天＝47600元。对原告主张的违约金12万元及被告占用房屋期间的物业费、水电费等2797.8元，合计122797.8元，根据上述法律规定计算超过部分，不予支持。被告认为违约金过高的抗辩理由成立，予以支持。根据本案双方当事人的实际履约情况、过错程度以及原告预期利益和实际损失等因素，同时体现违约金的惩罚性功能，原告主张的违约金及损失酌定为47600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告王森茂与被告张小娟之间的房屋买卖合同解除，由被告张小娟返还原告王森茂位于天水市麦积区XXX号房屋；
二、由被告张小娟支付原告王森茂违约金及其他损失47600元；
三、驳回原告王森茂的其他诉讼请求。
以上判决一、二项于判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11000元，由被告张小娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 李惠芳
二〇一七年三月十五日
书记员 蔡中梅