四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0181民初207号
原告成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人樊燕萍，该公司总经理。
委托代理人曾秀清，女，汉族，生于1979年6月19日，住郫县花园镇，系该公司员工。
委托代理人张清蓉，女，汉族，生于1968年11月28日，住都江堰市，系该公司员工。
被告王治旭，男，1980年8月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人刘琴，女，���族，1982年1月31日出生，现住四川省都江堰市，系被告之妻。
原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行物业公司）与被告王治旭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员丁文适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托代理人张清蓉，被告王治旭的委托代理人刘琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯培行物业公司诉称，位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系成都皇朝置业有限责任公司（以下简称皇朝置业公司）。2011年10月28日成都皇朝置业有限责任公司与原告签订了原告系逸水青城·兰卡威小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。在原告为被告提供物业服务期间，被告未向原告支付2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3217.5元以及违约金804.38元。原告多次催收未果，诉请判令：1、被告向原告支付物业管理费3217.5元元。2、被告按照欠费总金额3‰每日的标准支付自2012年4月1日至2015年12月31日的违约金共计804.38元。3、诉讼费及因诉讼发生的其它费用由被告承担。
被告王治旭辩称，被告系逸水青城·兰卡威小区X栋X单元X楼X号房屋业主，被告欠缴物业管理费的时间和标准是事实，但被告不同意支付物业管理费，其理由：1、原告物业公司未尽管理职责，被告入住开始三次被盗，原告接手后一次被盗，没有得到相应的物业服务；2、原告诉讼主体不符，原、被告双方没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系；3、原告的管理混乱，责任不明，小区公共设施无人维护，致物业服务未达到约定的标准。故被告对原告的诉请不认可，不同意支付原告诉请的物业费和违约金。
经审理查明，一、位于都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业公司。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系泓山物业。后泓山物业从该小区退场。原告于2011年10月28日与皇朝置业公司签订了《物业服务合同》，其中与本案有关的合同约定：第一条：合同物业基本情况：1、物业名称：逸水青城·兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：普通住宅0.80元/月·平方米；电梯：1.10元/月·平方米；别墅1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年11月7日合同在都江堰市房管局备案登记。该小区至今未成立业主委员会。
二、被告所有的位于都江堰市逸水青城·兰卡威小区X栋X单元X楼X号房屋面积为89.42平方米，原告庭审后认可被告的房屋属普通住宅。被告收房后与泓山物业签订了《兰卡威前期物业服务合同》。在原告为被告提供物业服务期间，被告从2012年4月1日至2015年12月31日，未支付原告物业服务费。原告多次向被告催收未果，故诉至本院。
庭审中，被告对主张三次被盗以及原告的管理混乱，责任不明，小区公共设施无人维护，致物业服务未达到约定的标准的事实未提交证据。
上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的原、被告双方身份信息、《逸水青城前期物业服务合同》、前期物业服务委托合同备案表等证据在案佐证，上述证据经原、被告质证，本院予以确认。
本院认为，一、原告斯培行物业公司与皇朝置业公司签订《物业服务合同》，由原告斯培行物业公司对逸水青城·兰卡威小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同并经相关部门备案登记，属有效合同。该合同对原告斯培行物业公司与该小区业主均具有法律约束力。被告以未与原告签订过物业服务合同为由，认为物业服务合同对其无约束力的理由，本院不予采纳。被告作为小区的业���，在原告斯培行物业公司履行了物业管理服务义务的前提下，被告亦应履行缴纳物管费的义务。被告王治旭虽以原告物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告斯培行物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。原告斯培行物业公司对小区进行了物业管理、服务，只是在管理过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。由于物业公司提供的物业服务关系到小区全部业主的切身利益，如果允许个别业主以物业管理服务存在一般瑕疵为由拒��物业服务费，就会造成物业管理企业无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故即使原告斯培行物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，也不足以构成被告王治旭拒交物业费的正当理由，故被告王治旭的抗辩理由，本院不予采纳，对原告诉请被告支付物业服务费本院予以支持。二、被告从2012年4月1日至2015年12月31日期间，未缴纳物管费，故被告应缴纳物业服务费（89.42㎡×0.80元/月/㎡×45月）3217.50元，故本院对原告请求被告支付物业服务费的主张予以支持；三、关于原告要求被告支付违约金（自从2012年4月1日至2015年12月31日止）按照双方约定计算为804.38元的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况，本院酌情调减为150元较为适宜，本院对该项诉请予以部分支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法���若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告王治旭于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付从2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3217.50元。
二、被告王治旭于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金150元。
三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告王治旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都���中级人民法院。
审判员 丁 文
二〇一六年四月六日
书记员 刘旭梅