山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第319号
上诉人（原审被告）徐有鸿，女，1957年5月27日出生，汉族，济南新华五金工具厂退休工人，住济南市。
委托代理人高阳，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐有美，女，1954年3月15日出生，汉族，济南历下锅炉厂退休职工，住济南市。
委托代理人魏青，山东乾慧律师事务所律师。
原审被告李学武，男，1955年2月14日出生，汉族，无业，住河北省保定市。
委托代理人李晓楠（系李学武之子），男，1982年8月21日出生，汉族。
上诉人徐有鸿因与被上诉人徐有美、原审被告李学武合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2010）天民园初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人徐有鸿及其委托代理人高阳，被上诉人徐有美的委托代理人魏青，原审被告李学武的委托代理人李晓楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：徐有美与徐有鸿系姊妹。1995年12月27日，徐有美与徐有鸿、李学武签订了《购买住房权协议》一份（此期间徐有鸿、李学武系夫妻），协议载明“一、甲方（李学武、徐有鸿）办理变更某房产证明，住房权证改为徐有美（乙方）所有。二、由出卖人甲方带购买人到住房处将现租用房人介绍后，同签变更租赁合同，房租有购买人将甲方房租转归乙方所有，及有权停租收回房有（由）乙方自用。三、根据甲方要求，此房以后有条件时，如向乙方买回时，双方同意私签协议：①在壹年内甲方买回时，按购房全额每月2分×15000元=300元利息，一并交付乙方，房产证退回。②到壹年后，协议废止，房永远归乙方所有，愿拍卖如卖不够原本钱差额有（由）甲方补齐。③返退住房权的变更费用手续由甲方自付。”
此后，徐有美即占有本案讼争房屋直至2010年3月。此期间徐有美曾将该房对外出租。1997年1月，涉案房屋经以李学武及其当时的配偶徐有鸿的名义参加房改，以李学武为产权人的名下取得了产权证。房改期间该房产的坐落位置登记由某室更改为某某室。现徐有美持讼争房产的房改购房款的全部交款收据及房产证诉至法院，要求李学武、徐有鸿履行讼争协议义务，协助其将讼争房产的产权登记移转至其名下。诉讼中徐有美与李学武、徐有鸿就徐有美自1995年底起占有讼争房产及持有讼争房产的购房款收据、房产证的原因形成争执。
就此徐有鸿、李学武主张徐有美占有该房产并持有房产证系因徐有鸿、李学武确实曾借过徐有美的钱，为还款双方商定由徐有美占有使用该房产，以房租抵偿借款，故将房产证交与徐有美持有。对徐有美持有购房款收据的原因，徐有鸿主张购房款系由徐有鸿交纳，徐有美陪同徐有鸿交款时在徐有鸿不知情的情况下拿走了购房款收据。李学武则主张李学武确未交过该购房款。就该争执徐有美主张，双方系于1995年12月份签订的购买住房权协议，徐有美亦系于1995年底始占有的该房产，明显徐有美占有的原因即系履行该协议的结果。为履行讼争的购买住房权协议，又由徐有美以李学武的名义向房管局交纳了全部的房改购房款，并领取了房产证，故收款收据及房产证均由徐有美持有。
原审法院认为：徐有美与徐有鸿、李学武于1995年12月27日签订的《购买住房权协议》系当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。从该协议的字面意思可知双方签订该协议的真实目的为：一年内徐有鸿、李学武将该房的使用权有偿转让给徐有美使用，一年后徐有鸿、李学武如不支付相应价款取回该房的使用权，徐有鸿、李学武即将该房项下的所有权益永久转让给徐有美。
徐有美于讼争协议订立后即占有讼争房屋直至2010年，其间亦曾将该房出租，此期间徐有鸿、李学武并未就此向徐有美提出任何异议。且徐有鸿、李学武亦自认其系因借用了徐有美的款项故将涉诉房屋主动交付徐有美使用，以房租抵偿该借款。但徐有鸿、李学武未能举证证明就本案涉诉合同关系之外与徐有美另存借款关系。以上事实表象足以证明徐有美系依据讼争的《购买住房权协议》占有的涉诉房屋，且占有时已按该协议约定向徐有鸿、李学武支付了约定对价15000元，完全适当的履行了合同义务。
徐有美占有涉诉房屋后双方并未按协议约定相应将该房的使用权人变更为徐有美，但由此后徐有美持有该房屋以徐有鸿、李学武名义参加房改交纳的全部购房款收据及就此取得的该房的产权证的事实表象，足以认定徐有美与徐有鸿、李学武在实际履行讼争协议时，以实际履行的方式变更了原约定履行方式：由原约定的先将使用权人变更为徐有美，再以徐有美的名义取得该房的其他权益，变更为不再先行变更使用权人，直接由徐有美以原使用权人徐有鸿、李学武的名义取得该房项下的相应权益。但此形式的变更并不影响徐有美与徐有鸿、李学武就诉争房屋的实体权益内部转移的约定。
徐有鸿、李学武未在一年内取回涉诉房屋的使用权，按约即应将该房项下的全部权益永久转让给徐有美，即在诉争协议订立的一年后涉诉房屋的实体权益在徐有美与徐有鸿、李学武内部之间已实际发生转移（由徐有鸿、李学武转移给了徐有美）。根据诉争协议的履行现状，已经以徐有鸿、李学武的名义取得了涉诉房屋的产权登记权属证书，协助徐有美将产权登记进行移转即为徐有鸿、李学武的附随合同义务，徐有鸿、李学武只有履行了该附随义务，徐有美才能最终实现合同目的，故徐有美要求徐有鸿、李学武协助办理某某房屋过户手续的请求，合法有据，应予支持。
徐有鸿、李学武关于涉诉房屋于订立《购买住房权协议》时属公房，其无权处分，故讼争协议无效的辩解，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定相悖，故其该辩解不予支持。徐有美与徐有鸿、李学武双方之间就涉诉房屋的实体权益按约已于讼争《购买住房权协议》订立的一年后永久的转移，该房屋的权属登记证书仅对外具有公示、对抗效力，对内并不能对抗徐有美与徐有鸿、李学武之间的内部约定，因此是否办理权属登记变更在徐有美与徐有鸿、李学武之间并不构成对该房屋实际权利人的权利侵犯，不因此引起诉讼时效的适用，且徐有美与徐有鸿、李学武并未就移转该房的权属登记时间作出约定，于诉前并无引起诉讼时效起算的事件发生，因此徐有鸿、李学武关于徐有美本次诉讼要求协助办理房屋过户已超过诉讼时效期间，不应得到支持的辩解，亦无依据，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：被告李学武、被告徐有鸿于本判决生效之日起10日内共同协助原告徐有美将某某房屋的产权登记移转至原告徐有美名下。案件受理费100元，财产保全费1100元，由被告李学武、被告徐有鸿共同负担。
上诉人徐有鸿不服原审判决上诉称：双方签订合同的真实目的为：徐有鸿、李学武向徐有美借款15000元，借款期限为1年，为保证如期还款，徐有鸿、李学武将自己正在使用的位于某室的房产抵押给徐有美，因当时徐有鸿、李学武没有该房产的所有权，无法办理抵押登记手续，所以才签订了这份所谓的《购买住房权协议》，将房屋的住房权在一年内让渡给徐有美，在一年内该房产由徐有美实际控制，收取租金抵顶借款利息，如借款期满不能按时还款，则该房产归徐有美所有。原审法院认为“从该协议的字面意思可知双方签订该协议的真实目的为：一年内徐有鸿、李学武将该房的使用权有偿转让给徐有美使用，一年后徐有鸿、李学武如不支付相应价款取回该房的使用权，徐有鸿、李学武即将该房项下的所有权益永久转让给徐有美”，不仅违背一般客观常识，与事实不符，也违反了《担保法》等法律规定，没有法律根据。第一、假设双方系房屋买卖合同，那么双方合同应当明确约定购买的价款及价款支付的时间，但是根据双方1995年12月27日签订的《购买住房权协议》，双方没有任何的价款约定，根本不符合买卖合同的构成要件，由此完全可以断定双方签订的不是买卖合同；第二、假设双方签订的是买卖合同，那么徐有美应当举证证实依约支付了对价，才能要求徐有鸿等履行过户义务，但徐有美在一审庭审过程中没有提供任何证据证实其支付15000元购房款。因此，假使双方是房屋买卖合同关系，因徐有美没有支付购房款，徐有鸿也不应将房屋过户给徐有美；第三，房屋出售后，再约定原房主回购完全不符合买卖房屋的常理，只有在以房抵债的情况下才存在回购一说。而且双方签订的《购买住房权协议》也充分的证实了双方系借款抵押合同。合同第三条约定徐有鸿以后有条件时可以向徐有美买回争议房产，如一年后徐有鸿不能买回房产徐有美有权拍卖房产用于偿还徐有美的借款本金，不符合房屋买卖合同的常理及常识，可以断定双方签订的是借款抵押协议；第四，根据《购买住房权协议》第三条第②项的约定，诉争房产不是出售给徐有美，而是在一年后如徐有鸿不能偿还借款本息，由徐有美拍卖该处房产用于偿还借款本金。综上所述，1995年12月27日双方签订的《购买住房权协议》是借款抵押合同而非买卖合同，根据合同的约定如到期不能偿还借款本金，徐有美可以拍卖该处房产用以收回借款，但不能直接将抵押物过户给徐有美。原审判决认定双方系买卖合同，将抵押物判决直接过户给作为抵押权人的徐有美严重违反了《担保法》第四十条之规定，请求：撤销原审判决，驳回徐有美的诉讼请求；本案诉讼费用由徐有美承担。
被上诉人徐有美答辩称：第一、本案当事人间确属房屋买卖关系，并非借款抵押关系。理由如下：1．诉争房屋签订《购买住房权协议》时尚属公房，不具有在当事人间进行抵押的条件；2．从《购买住房权协议》内容看，双方约定的权利义务及实际履行情况不符合抵押的基本特征：抵押无须转移对抵押物的占有，但双方不仅转移了房屋的占有，由徐有美使用，而且对该房屋产生的租金也约定归徐有美所有，这正是基于“买卖不破租赁”原则而约定的双方权利义务；3．如是抵押，不须办理住房权证的变更手续，而买卖则不然，住房权变更手续是必经程序，在《购买住房权协议》第一条及第三条都约定了手续变更的条款。因此，双方形成的是房屋买卖关系，而非借款关系，且徐有鸿自始都未提供证据证明双方另外存有借款关系。第二、《购买住房权协议》中购房款15000元约定明确，且已实际支付。理由如下：1．双方房屋买卖的协商及协议的形成是双方的哥哥徐某某作为中介人，双方的母亲也清楚的了解整个经过，并向法庭进行了陈述证实，徐有美确已支付徐有鸿、李学武15000元，不仅如此，包括房改过程中缴纳的房款、税款等7000余元也均是徐有美缴纳。2．徐有鸿在上诉状中的陈述，“收取的租金抵顶借款利息，如借款期满不能按时还款，则该房产归徐有美所有”。如徐有美未支付15000元购房款，何来收取租金抵顶利息？又何来占有使用诉争房屋直至2010年3月，长达15年之久？综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李学武述称：双方是借款不是买卖，房租一直交给徐有美，相当于偿还本金和利息。徐有美曾经承诺在李晓楠结婚时归还房子。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系徐有鸿、李学武与徐有美之间因合同的性质及履行而发生的争议，属合同纠纷。本案的争议焦点为：一、徐有鸿、李学武与徐有美于1995年12月27日签订的《购买住房权协议》是借款抵押协议，还是房屋买卖协议；二、徐有美是否支付了购买住房权的对价。
关于焦点一，本院认为：第一、1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人否履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。鉴于，涉案《购买住房权协议》第一条约定，李学武、徐有鸿应办理诉争房屋房产证明，将住房权证改为徐有美所有；第二条约定，由徐有鸿、李学武带徐有美到住房处，介绍给现租用房的人，各方共同变更租赁合同，房租转归徐有美所有，徐有美还有权停租收回房屋自用；徐有鸿、李学武在诉讼中亦认可自签订涉案《购买住房权协议》后，徐有美占有诉争房屋并收取租金直至2010年3月双方发生本案争议。故诉争房屋不属于抵押物。第二、根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第76条的规定，民事法律行为可以附条件、附期限，在符合条件或期限到来时生效或解除。本案中，李学武、徐有鸿与徐有美在《购买住房权协议》第三条中虽然约定：1年内李学武、徐有鸿买回诉争房屋的，按每月300元利息与购房款15000元一并交付徐有美，房产证退回；1年后房屋永远归徐有美所有，如卖不够15000元，差额由徐有鸿、李学武补齐，似有借款及担保的意思在内，但是第三条中的该两项约定是以诉争房产已经按《购买住房权协议》第一条约定归徐有美所有，徐有美可以出卖并获取差价为前提，故李学武、徐有鸿仅可有条件地向徐有美买回诉争房屋，故《购买住房权协议》第三条应系对李学武、徐有鸿买回房屋的条件和期限的约定，并非抵押协议。故徐有鸿所提《购买住房权协议》系借款抵押合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，根据1995年12月27日《购买住房权协议》第三条已经写明购房全额为15000元，第二条约定由李学武、徐有鸿向诉争房屋的现租用人介绍徐有美，由徐有美收取租金或收回自用，结合李学武、徐有鸿、徐有美均认可诉争房屋自《购买住房权协议》签订至2010年3月均由徐有美占有并收取租金的事实，可以确认徐有美已经支付了《购买住房权协议》所约定的购买住房权的对价15000元。故徐有鸿所提《购买住房权协议》未明确约定价款及支付时间，徐有美未支付价款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐有鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 徐林豹
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 赵 艳