海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终417号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终417号
上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋柏崟，男，1975年2月9日出生，汉族，辽宁省锦州市人，自由职业，现住辽宁省锦州市。
委托诉讼代理人：代建中，海南卫伦律师事务所律师。
上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人蒋柏崟商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1257号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广华公司上诉请求：撤销（2017）琼9007民初1257号民事判决，改判驳回蒋柏崟的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由蒋柏崟负担。事实和理由：1.蒋柏崟主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院未予认定存在错误。《商品房买卖合同补充协议》约定的交房时间是2014年12月30日，蒋柏崟在明知其权利被侵害的情况下，直到2017年4月17日才提起诉讼，明显超过法律规定的二年诉讼。2.只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院对广华公司提出的租金评估鉴定申请，未予以许可，而是判决广华公司按照日万分之二点七向蒋柏崟支付逾期交房违约金，一审法院计算违约金的标准既不合法，也不合理。
蒋柏崟答辩称：广华公司逾期交房的时间一直在持续，待到广华公司交房时，蒋柏崟的损失才能确定，因此，蒋柏崟在交房后向法院提起诉讼并不违反诉讼时效的规定。广华公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。
蒋柏崟向一审法院起诉请求：判令广华公司支付逾期交房的违约金90338.56元。
一审法院认定事实：2012年2月24日，蒋柏崟与广华公司双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：FA.DF0000042），约定蒋柏崟购买广华公司位于海南省东方市××镇西侧“东方·碧海云天”小区第F9栋3层306房，面积79.66平方米，商品房单价4506.65元，总房款共计359000元，签订合同当日，蒋柏崟一次性支付全部房款359000元。双方补充协议约定，广华公司应当在2014年12月30日，将验收合格的商品房交付蒋柏崟使用，而广华公司直到2017年7月20日才将房屋交蒋柏崟使用，广华公司逾期交房达933天，广华公司行为构成违约，应当向蒋柏崟支付逾期交房违约金。合同第十一条第一款约定商品房达交付条件后，广华公司应当书面通知蒋柏崟办理交付手续。蒋柏崟所购买的××区号房现由蒋柏崟居住。蒋柏崟主张要求按日万分之二点七标准计算违约金。
一审法院认为，蒋柏崟与广华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应诚信守约，严格履行合同义务。关于广华公司是否构成违约问题。双主签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定广华公司应于2014年12月30日前将综合验收合格的商品房交付给蒋柏崟使用，可广华公司到2017年7月20日才通知蒋柏崟接收房屋并办理交接手续，广华公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即如果合同中对逾期交房违约损失如何认定未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付适用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。该院根据双方合同的履行情况、广华公司的过错程度、结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理。根据合同第九条约定，逾期交房的，广华公司按日向蒋柏崟支付已交付房款的违约金，因此，广华公司应承担的违约金：已付购房款359000元自2014年12月30日起至2017年7月20日止（933天），违约金为90435.69元（359000元×933天×0.00027=90435.69元）。蒋柏崟诉讼请求广华公司支付违约金90338.56元，没有超出计算范围，于法有据，该院予以支持。因蒋柏崟只有在广华公司实际交房或者通知蒋柏崟交房时，才能确切知道广华公司应当承担的违约金的具体数额，此时诉讼请求才能明确，因此，本案的诉讼时效应从交房之日起计算，即从2017年7月20日起计算，故广华公司辩解认为蒋柏崟的起诉已超诉讼时效，不符合事实，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：广华公司东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向蒋柏崟蒋柏崟支付违约金90338.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1029.23元，由东方广华实业有限公司负担。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
经二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一、本案逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效；二、逾期交房违约金如何确定计算标准。
一、关于本案逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订《补充协议》的约定，广华公司应于2014年12月30日向蒋柏崟交付房屋，但实际交房时间是2017年7月20日。广华公司逾期交房的违约行为从2014年12月30日起，一直持续至2017年7月20日交房才结束，故本案诉讼应从2017年7月20日起算。广华公司上诉称，诉讼时效应从2014年12月30日起算，蒋柏崟2017年4月17日才起诉明显超过诉讼时效。本院认为，参照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的立法本意精神，本案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时，需要每二年提起一次诉讼，这不仅增加购房者的维权成本，浪费司法资源，同时对违约者有利，有悖公平原则。一审法院认为其诉讼时效应从交房之日起计算，符合法律规定，广华公司主张蒋柏崟的诉请已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于逾期交房违约金如何确定计算标准的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了蒋柏崟对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，结合双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，以及东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，符合法律规定。一审法院按照蒋柏崟已支付房款计算违约金，符合合同约定，应予维持。
综上，上诉人广华公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2058.46元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天琳
审判员 何昌恩
审判员 张模金
二〇一八年五月二十四日
书记员 王圣忠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。