成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初6173号
原告：张友德,男,1962年7月26日出生,汉族,住成都市锦江区三圣乡。
委托诉讼代理人：夏虎，四川显卓律师事务所律师。
被告：谷沅沅,女,1976年9月16日出生，汉族,住贵州省贵阳市。
委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。
原告张友德与被告谷沅沅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员徐俊杰适用简易程序独任审判，于2017年8月30日公开开庭进行审理。原告张友德及其委托诉讼代理人夏虎，被告谷沅沅及其委托诉讼代理人张明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张友德向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的房屋租赁关系（庭审中，原告明确要求解除2014年12月16日双方签订的《房屋租赁合同》）；2、判决被告向原告支付2017年5月1日起至退还房屋止的房屋租金（按每月3025元计算，以合同约定标准递增）；3、判决原告有权没收履约保证金2500元；4、判决被告承担本次全部诉讼费用。
事实和理由：2014年12月16日，经原、被告协商，将原告位于成都市锦江区三圣乡万福村八组的二层房屋整体出租给被告，双方签订了书面合同。合同约定了权利和义务等有关事项。并约定在不影响原告利益的情况下，合同约定被告有权转租，同时约定被告转租后，被告必须安排三方在三日内重新签订租赁合同，原、被告签订的合同自动终止，与第三方（顶让方）按照原被告合同约定的内容及剩余期限、价格。后经发现被告在2016年9月30日将原告房屋转租他人，直到2017年4月份也没有向原告告知，更没有与第三方（顶让方）重新签订租赁合同。
直到目前，被告仍然拖欠原告房屋租金两个月有余，原告多次联系并通过当地基层组织联系被告，要求协商解决，被告均逃避不见，也不支付房屋租金。期间，原告也多次找到目前租住户，要求支付租金，均告知房屋租金已经交付被告，不再向原告支付租金。为了维护原告权益，依据合同第三、四、九、十条的约定等，根据国家法律法规等规定，特向人民法院提起诉讼。
被告谷沅沅辩称，依据原告与被告所签订的租赁合同，被告享有转租权，被告不存在违约行为，原告无权解除合同及收取履约保证金。被告在接收本案房屋之前，以23万元的转让价从原承租人的手上受让本案诉争房屋的设施设备包含装修，在与原告签订后又以15万元进行了装修，在经营过程中，被告因各种原因不再经营而寻求新的承租方，被告希望通过收取新的承租方的价款以及同新承租方所签订的租金来弥补损失，原告无权剥夺。被告不存在拖欠房屋租金的行为，事实是按照合同所约定的应当支付的2017年5月1至2018年4月30日的租金之前，被告就以向原告提出向其支付租金，但后来原告回避，试图让被告以拖欠租金为由，来解除合同，并追究被告的违约行为。被告认为，合同双方应当真诚履行合同的义务，原告借此将房屋收回，解除合同，被告的权利无法得到保护。被告已将房屋转租给李旭，本案的处理结果与李旭存在利害关系，希望将李旭作为第三人通知参加诉讼。被告可以随时向原告支付2017年5月1至2018年4月30日一年的租金。
本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市锦江区三圣街道万福村八组十二号的房屋，该房屋建筑主体为二层楼，室内面积约140平方米，附属建筑室内约40平方米，室外面积约230平方米。租赁期限为从2015年5月1日起至永久。合同有效期内，被告有权进行转租，需告知原告。原告同意转租并协助完善相关合同，不得损害原告利益，但由接手方继续承担本合同的责任和义务。合同有效期内，被告有权转让，只要第三方（顶让方）完全接受本合同内的全部条款，原告无条件同意，并与顶让方按本合同约定内容及剩余期限、价格，三日内重新签订租赁合同，本合同则自动终止。先期确定前十年租金，第一年从2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金为30000元；第二年从2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为33000元；第三年从2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为36300元；第四年从2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为39900元；第五年从2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为42300元；第六年从2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金为44900元；第七年从2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金为47600元；第八年从2022年5月1日至2023年4月30日期间的租金为50400元；第九年从2023年5月1日至2024年4月30日期间的租金为53400元；第十年从2024年5月1日至2025年4月30日期间的租金为56600元。被告采取年付的方式向原告交付租金，并在每一期到期10个工作日前向原告支付下一期租金，第一期租金应于2015年4月20日前支付。所缴纳的保证金转为合同保证金。被告无故拖欠租金一个月以上的，原告可单方面解除合同，收回房屋及相关经营手续。被告无故拖欠租金一个月以上（含一个月），则原告有权单方面解除合同，收回房屋，没收保证金，并追收所欠费用。
2014年12月16日，被告与孙善吉签订《关于租赁房屋转租使用的合同》，约定孙善吉将成都市锦江区三圣街道万福村八组十二号的房屋转让给被告，并协助被告完成与房东的房屋租赁合同，原房屋租用的时间自2014年12月25日至2024年1月31日。孙善吉收取转让费23万元。
2016年9月30日，被告与李旭签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给李旭，租赁期限为从2016年9月30日至2026年9月30日。双方合同未约定案涉房屋系转租。
2017年7月20日，成都市锦江区万福社区人民调解委员会出具《证明》，载明在2017年5月1日后，原告多次找到调解委员会协调处理与被告房屋租赁纠纷一事，被告拒绝见面，租赁房屋也转租给了李姓男子。
另查明，张友德、谢万琼系夫妻关系，位于成都市锦江区三圣街办万福村八组的宅基地68平方米，由其在使用，该地上修建楼房共计144平方米。153****6828的号码是由原告在使用，138****8519的号码是由原告妻子谢万琼在使用。被告曾于2017年4月17日向上述手机号码发送“表达要支付房屋的短信内容”，原告及其妻子均未回复。冷小琼系被告聘请的帮工，原告当庭表示认识冷小琼。冷小琼出具《说明》，载明2017年5月3日上午，被告让其给原告妻子，告知支付房租的事情。
庭审中，双方当事人均陈述，租金均是现金支付。
上述事实的认定，有双方当事人的陈述及原告提交原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》两份、收条、李旭身份证复印件、成都市锦江区农村房屋宅基地使用证、成都市锦江区万福社区人民调解委员会出具的《证明》，被告提交的《房屋租赁合同》三份、收据三份、手机短信截图、冷小琼出具的说明、冷小琼身份证、照片等证据材料在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的租赁合同的约定，被告应于每一期到期10个工作日前支付下一期租金。故第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金36300元，被告至迟应于2017年4月20日之前支付该期租金。若未及时缴纳租金，拖欠一个月以上，则视为逾期行为。庭审中，被告辩称系原告故意不收取案涉房屋的租金，故意回避。本院认为，因双方的交易习惯是以现金形式支付租金，且未在合同中约定收取租金的银行账户或其他方式。被告曾明确通过短信表示要向原告支付下一期租金，原告及其妻子均未作回应，证人冷小琼虽未出庭作证，其证言与手机短信记录能够印证，可以证明原告及其妻子怠于收取租金的事实。原告的上述行为，违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。原告为达成解除合同的目的，怠于收取租金，应当视为合同约定的解除条件并未成就。原告不能据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定被告有权转租、转让案涉的租赁房屋，被告转租房屋后未及时通知原告，并协议原告与次承租人或受让人签订新的租赁合同，应当视为被告违反合同约定。该违约行为非根本违约，双方也未约定此违约行为，原告有权解除合同，故，原告也不能据此要求解除《房屋租赁合同》。综上，对原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》并没收履约保证金2500元的请求，于法无据，本院不予支持。因双方《房屋租赁合同》未解除，均应按约履行各自合同义务。被告在未协调次承租人或受让人与原告签订合同之前，应当按双方合同约定，继续按期支付每期租金。对于第三年的租金36300元，被告应当按约支付。对原告要求被告支付租金的请求，本院予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告谷沅沅应于本判决生效之日起七日内向原告张友德支付2017年5月1至2018年4月30日期间的租金36300元；
二、驳回原告张友德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3273元，由原告张友德承担2273元，由被告谷沅沅承担1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐俊杰
二〇一七年十二月十二日
书记员 林 晨
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。