湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0103民初3429号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。
负责人：黄旭东，行长。
委托诉讼代理人：黄薇、汤思思，湖北华隽律师事务所律师。一般代理。
被告：胡锦娜，女，1985年7月26日出生，汉族，住址湖北省仙桃市，
被告：朱文飞，男，1983年5月19日出生，汉族，住址湖北省应城市，
被告：武汉楚都房地产有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东?国际城商业西区3层02-09室。
法定代表人：李锦秋，董事长。
委托诉讼代理人：郑敏锋，湖北松之盛律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：曹荡荡，湖北松之盛律师事务所实习律师。一般代理。
原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）与被告胡锦娜、朱文飞、武汉楚都房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行武汉分行的委托诉讼代理人汤思思，被告武汉楚都房地产有限公司的委托诉讼代理人郑敏锋到庭参加诉讼。被告胡锦娜、朱文飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行武汉分行向本院提出诉讼请求：1、被告胡锦娜、朱文飞偿还浦发银行武汉分行截止2017年1月9日的借款本金342268.51元及逾期利息35373.95元、逾期罚息3908.08元（此后的逾期罚息、复利，按照合同约定的利率计算至偿清之日止）；2、原告浦发银行武汉分行对被告胡锦娜名下位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东?国际城3栋B单元7层701室房屋（建筑面积：76.78平方米）折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利；3、本案案件受理费、邮寄费、保全费及浦发银行武汉分行为实现债权所支出的合理费用，包括但不限于律师费、差旅费等均由被告胡锦娜、朱文飞承担；4、被告武汉楚都房地产有限公司对被告胡锦娜的上述第1、3项还款义务承担连带清偿责任。事实和理由：借款人胡锦娜因购房需要，向贷款人浦发银行武汉分行申请贷款，双方签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额35万元；期限10年；贷款执行利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.15%；逾期罚息利率在执行利率上上浮50%，并对于不能按时支付的利息，按罚息率计算复利；由被告胡锦娜、朱文飞提供位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东?国际城3栋B单元7层701室房屋（建筑面积：76.78平方米）为该笔贷款进行抵押担保，并进行了抵押登记。被告朱文飞作为被告胡锦娜的配偶，同意对被告胡锦娜在上述借款合同中的还款义务承担共同还款责任，被告武汉楚都房地产有限公司对被告胡锦娜在上述借款合同中的债务进行担保。2015年2月3日，浦发银行武汉分行按上述合同约定足额发放了贷款。因借款人逾期还款，违反合同约定，原告浦发银行武汉分行宣告双方签订的《个人购房担保借款合同》项下借款本息全部提前到期，要求立即偿清。借款人及共同还款人未按约定偿还本金、利息及罚息等。截止2017年1月9日，被告尚欠借款本金342268.51元及逾期利息35373.95元、逾期罚息3908.08元。为此，原告浦发银行武汉分行诉至法院。
被告胡锦娜、朱文飞未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
被告武汉楚都房地产有限公司辩称：1、原告浦发银行武汉分行将抵押房屋进行了抵押登记，享有优先受偿权，可以依法实现债权，按照双方真实意思表示，我方承担的阶段性担保责任应该已经终止，不应再要求我方承担担保责任；2、按照实质大于形式原则，抵押房屋办理了竣工验收备案手续符合办证条件，被告胡锦娜未办证，但原告已获得抵押物权，《担保函》所记载的阶段性保证期间已经届满；3、即便认为我公司承担担保责任，也应当在借款人提供的物的担保之外承担保证责任，而非连带担保责任；4、我方未签署《个人购房担保借款合同》，该合同关于“担保责任承担方式的约定”并不对我公司具有法律约束力。
经审理查明，原告浦发银行武汉分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，2015年1月4日，原告浦发银行武汉分行与被告胡锦娜、朱文飞签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额35万元；贷款期限10年，自2015年1月4日起至2025年1月4日止，具体以贷款结局（借款凭证）记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.15%；贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式采用等额本息还款法；逾期贷款的逾期罚息利率计收罚息日的贷款执行利率加收50%执行；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，借款人构成违约，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索，贷款人有权按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产，清偿贷款本息，或已发追索保证人的连带责任。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、我已经、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，如借款人已办妥本合同抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；保证的担保范围同抵押的担保范围；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。被告胡锦娜在该合同尾部借款人和抵押人处签名并按手印；被告朱文飞在该合同尾部共同还款人和抵押财产共有人处签名并按手印。
被告武汉楚都房地产有限公司向浦发银行武汉分行出具《担保函》表明其愿意为被告胡锦娜的上述贷款提供阶段性保证，并表示：保证期限从原告浦发银行武汉分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告武汉楚都房地产有限公司为借款购房人办妥“两证”及《房屋他项权证》并将《房屋他项权证》交原告浦发银行武汉分行保管之日止。
2015年1月28日，被告胡锦娜、朱文飞提供抵押的位于武汉市汉阳区汉阳大道140闽东?国际城3栋B单元7层701室房屋，于2015年1月28日在武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》，至今未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋他项权证》。
2015年2月3日，原告浦发银行武汉分行向被告胡锦娜发放贷款35万元，《个人贷款借款凭证（借据）》记载借款期限（最后还款日）10年（2025-02-03）。
还查明，被告胡锦娜从2015年7月10日开始逾期还款，截止2017年1月9日，尚欠原告浦发银行武汉分行借款本金342268.51元、逾期利息35373.95元、逾期罚息3908.08元，合计381550.54元。
上述事实，有原被告的陈述及原告浦发银行武汉分行提交的《个人购房担保借款合同》、《担保函》、《个人贷款借款凭证（借据）》、《武汉市期房抵押证明》、欠款明细单等证据予以证实，且均经庭审审查属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人购房担保借款合同》、《担保函》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告浦发银行武汉分行已依约发放了贷款，但被告胡锦娜未依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告浦发银行武汉分行偿还借款本金及利息、罚息的责任。被告朱文飞作为共同还款人，应按合同约定对被告胡锦娜的全部债务承担共同清偿责任。故原告浦发银行武汉分行要求被告胡锦娜、朱文飞偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。
被告胡锦娜、朱文飞以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押证明，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告胡锦娜、朱文飞未履行偿还义务的情况下，原告浦发银行武汉分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告武汉楚都房地产有限公司向原告浦发银行武汉分行出具《担保函》，原告浦发银行武汉分行接受，保证合同成立有效。《担保函》约定阶段性担保的保证期限至被告武汉楚都房地产有限公司为借款购房人办妥“两证”及《房屋他项权证》并将《房屋他项权证》交原告浦发银行武汉分行保管之日止。本案涉及抵押房屋至今未满足终止阶段性担保的条件，被告武汉楚都房地产有限公司应按照《担保函》的约定承担担保责任。因被告武汉楚都房地产有限公司未签署《个人购房担保借款合同》，故不受该合同担保顺序条款的约束。被告武汉楚都房地产有限公司关于不承担担保责任的答辩意见本院不予采纳，关于在借款人提供的物的担保之外承担补充责任的答辩意见本院予以采纳。被告武汉楚都房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告胡锦娜、朱文飞追偿。
被告胡锦娜、朱文飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡锦娜、朱文飞向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行偿还借款本金342268.51元；
二、被告胡锦娜、朱文飞向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行支付利息、逾期罚息（截止2017年1月9日利息35373.95元、罚息3908.08元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；
三、如被告胡锦娜、朱文飞未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行对被告胡锦娜名下的位于武汉市汉阳区汉阳大道140闽东?国际城3栋B单元7层701室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、被告武汉楚都房地产开发有限公司对上述第一、二、三项履行后不足清偿债务的部分承担连带清偿责任；被告武汉楚都房地产开发有限公司就已承担的清偿责任，有权向被告胡锦娜、朱文飞追偿；
五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7023元、公告费260元，共计7283元，由被告胡锦娜、朱文飞、武汉楚都房地产开发有限公司负担（此款原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行已垫付，被告胡锦娜、朱文飞、武汉楚都房地产开发有限公司随上述判决款项一并给付原告上海浦东发展银行股份有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 黄早荣
二〇一七年十一月七日
书 记 员 叶 俊