山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1544号
上诉人（原审原告）青岛吾卢拉玩具有限公司。
法定代表人王淑蓉，董事长。
委托代理人夏洪政，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人夏巍鑫，山东首辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛博云信息技术有限公司。
法定代表人戴宇升，总经理。
委托代理人朱锋，青岛博云信息技术有限公司员工。
委托代理人王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛吾卢拉玩具有限公司（以下简称吾卢拉公司）与上诉人青岛博云信息技术有限公司（以下简称博云公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第9622号民事判决，分别向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吾卢拉公司在原审中诉称：吾卢拉公司、博云公司于2012年1月14日签订的《房屋租赁合同》约定，由吾卢拉公司将位于青岛开发区北江路139号的吾卢拉公司厂区内的一部分房屋及土地出租给博云公司，租期三年，自2011年12月1日至2014年11月31日，租费为103.74万元／年，即每月8.645万元，每月的前7日内支付当月租金，先交后用，逾期支付租金则按日、按欠付租金额的千分之一支付违约金。在签订《房屋租赁合同》前，应博云公司要求，由吾卢拉公司于2011年8月18日至9月16日对博云公司所要承租的租赁物进行改造，改造费用626400元由博云公司承担，由博云公司在2011年12月1日起三年内每月的7日前分别按月支付改造费用17400元给吾卢拉公司。双方于2012年1月14日补签订了一份《房屋改造合同》对此确认。但吾卢拉公司依约履行合同义务之后，博云公司却以经济困难为由拖欠自2014年4月起至之后的租金及维修费，经索要未果，吾卢拉公司无奈之下诉至法院，请法院查明事实，依法判令：博云公司支付吾卢拉公司租赁费、装修费830800元，支付未付租赁费的违约金89475.75元、支付未付装修费的利息4933.97元；本案诉讼费由博云公司承担。
博云公司在原审中辩称：吾卢拉公司出租的土地违反了土地用途，该合同为无效合同，根据博云公司自黄岛区房产中心调取的土地档案可以证明，吾卢拉公司出租房屋所在的土地用途为工业用地，而博云公司是从事信息技术服务、软件开发等业务的公司，并不从事工业生产活动，承租该土地上房屋的目的是为办公使用，吾卢拉公司明知其所出租的土地用地性质为工业用地，却隐瞒该事实将其出租给博云公司做商务金融用地使用，吾卢拉公司的行为改变了该土地的使用性质，违反了法律规定，应属无效合同；博云公司已于2014年4月1日依法解除与吾卢拉公司签订的《房屋租赁合同》，并搬离该房屋，自2014年4月1日开始，博云公司无需再向吾卢拉公司支付租金和房屋改造费，博云公司于2014年4月1日通知吾卢拉公司解除《房屋租赁合同》��吾卢拉公司收到该通知后，于2014年6月12日向博云公司发出“关于解除吾卢拉公司《房屋租赁合同》的通知”，同意解除双方的合同，虽然双方在协商过程中没有就租赁费、改造费的支付达成一致，但吾卢拉公司并未在三个月内向法院起诉，吾卢拉公司解除合同的通知已发生法律效力，该合同已于2014年4月1日解除，自该日开始，博云公司无需向吾卢拉公司支付房屋租金及房屋改造费；吾卢拉公司提供的房屋不符合合同约定，致使博云公司未能获得正常的公用设施和配套设施，博云公司为此支出570624元，该费用应从博云公司应支付的租金中扣除；吾卢拉公司主张的违约金过高，如判决吾卢拉公司主张的租赁费、装修费请求成立，因双方约定的违约金过高，请求法院予以减少，吾卢拉公司主张的未付装修费的利息无法律和事实依据，不应支持。综上，吾卢拉公司的诉求��有法律和事实依据，请求驳回吾卢拉公司的诉讼请求。
原审判决查明和认定的基本事实是：
吾卢拉公司、博云公司于2012年1月14日签订《房屋租赁合同》，约定甲方（博云公司）承租乙方（吾卢拉公司）位于青岛经济技术开发区北江路139号的办公楼及一层厂房及部分院落用于办公使用，该房屋建筑面积为4845平方米，院落为3079.51平方米；房屋的主体结构保证无质量问题，无漏雨、漏雪等情况，房屋周围排水、排污相关设施良好，房屋无水淹可能，房屋外围基础消防设施完整、运行良好，乙方配合甲方完成热力管道入户及计量表安装、消防设施安装及电话、网络的入户的施工；租赁期为3年，自2011年12月1日至2014年11月31日，该合同租赁期满后，甲方在同等条件下有优先租赁权，甲方如需续租，应提前30天通知乙方（乙方如不回复则视为默认），该合��条款自动顺延；在租赁合同期内，甲方因单方原因需提前终止合同的，应提前90天书面通知乙方，经乙方同意，双方协商办理有关本合同约定的提前终止赔偿手续后，方可终止租赁合同；租赁费为每月8.645万元，租赁费每月付一次，合同签订后7日内支付8.645万元，此后租赁期内每月前7日内支付，先交后用，乙方于每半年提供正式发票一次；甲方违反合同不按时支付租金，逾期应按日、按欠付租金额的1‰向乙方支付违约金，超过30天，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿1个月租赁费的损失。合同还约定了其他事项。该合同由吾卢拉公司、博云公司分别加盖公章。
同日，双方补签了《房屋改造合同》，其中约定，根据甲方（博云公司）需要，乙方（吾卢拉公司）将所拥有的位于青岛经济技术开发区北江路139号的房屋建筑物外墙及其他设施进行改造，改造后的技���要求为：房屋外墙门窗更换为铝合金断桥隔热、双层玻璃、对房屋外墙进行粉刷、院落改造、对房屋四周的围墙进行修缮、安装入口电动门、对属于乙方产权的路面进行维修、乙方负责修缮该房屋的给排水主管道；改造期为30天，即2011年8月18日至9月16日；改造费用为62.64万元，甲方将改造所发生的费用在三年内支付给乙方，每月支付金额为1.74万元，甲方应于每月7日前将应支付的改造费支付给乙方，如甲方在2011年12月1日起三年内，出现不租赁乙方所改造前述房屋的情形，则甲方应在不租赁之日起三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，如甲方未能在三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，按日千分之五（以尚未支付的改造费用为基数）向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。该合同由吾卢拉公司、博云公司分别加盖公章。改造合同签订前，吾卢拉公司已按照合同约定将涉案房屋改造完工。
上述合同签订后，博云公司按合同约定支付租赁费及改造费至2014年3月。
2014年6月12日，吾卢拉公司向博云公司发出“关于解除青岛吾卢拉玩具有限公司《房屋租赁合同》的通知”的函件，其中载明，自2012年1月14日双方签署《房屋租赁合同》至今，双方友好合作，但由于博云公司原因，2014年4月开始，博云公司始终未能支付吾卢拉公司任何房屋租赁费用，双方协商多次仍未就该合同解除事宜达成一致，此次违反双方签订的房屋租赁合同事宜完全由博云公司引起，而且此举给吾卢拉公司造成非常大的损失，……，鉴于以上事宜的存在，请博云公司严格按合同要求及双方的商谈，在15日内抓紧时间配合吾卢拉公司办理中止《房屋租赁合同》的事宜及应支付给吾卢拉公司的相关费用，并配合吾卢拉公司办理有关水电暖户头变更手续。博云公司于2014年6月18日收到该函件。
青岛经济技术开发区公安消防大队于2003年3月17日出具建筑工程竣工消防验收意见书，认为吾卢拉公司厂房扩建工程（建筑面积1179平方米，建筑层数1层）合格，准许投入使用，但应落实以下问题：该工程如有改建、用途变更必须报该大队审批，对建筑工程消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。经吾卢拉公司、博云公司确认，该处吾卢拉公司的厂房扩建工程指吾卢拉公司的厂房第三层。
原审庭审中，吾卢拉公司、博云公司对如下事项存在争议：1、博云公司自2014年3月后是否持续使用该房屋。对于该问题，吾卢拉公司提供了其向青岛供电公司查询的博云公司在2014年9月至2014年12月的电费缴纳记录，其中显示，自2014年9月至12月间的总表码数为9度电；吾卢拉公司认为，博云公司发���电费至2014年12月底的事实证明其一直在使用该租赁的房屋。博云公司认为，其自2014年6月底搬离了所租赁的房屋，所产生的电量是电表的自然损耗，为证明其于2014年6月底搬离了所租赁的房屋，博云公司提交了其与案外人青岛韵涵佳源贸易有限公司签订的搬迁合同书，该合同书签订时间为2014年6月20日，并提交了开票时间为2014年7月4日的发票，其中载明搬运费11000元，发票出具人为青岛韵涵佳源贸易有限公司。博云公司另提交房屋租赁合同，证明其与案外人青岛黄海置业集团有限公司签订了房屋租赁合同，承租位于青岛保税区十四号区汉城路6号黄海大厦1406室的房屋用于办公，承租期自2014年6月18日至2016年6月17日，并提交了向青岛黄海置业集团有限公司缴纳租赁费的银行转账支付业务回单，另提交了向案外人青岛千和物业管理有限公司开发区分公司缴纳物业费、水电费的银行转账支付业务回单及发票。吾卢拉公司对上述证据不予认可。2、涉案房屋是否属于房屋用途变更、是否需要重新进行消防验收。博云公司认为吾卢拉公司将工业厂房出租给其，而其是软件企业，属于服务业，所以房屋属于用途变更。吾卢拉公司认为其房屋产权证书中房屋规划用途为工业等，所以不属于用途变更。博云公司认为其租赁的房屋建于消防法实施之前，未经消防验收合格，导致其不能进行消防验收，责任在吾卢拉公司，应由吾卢拉公司承担相应违约责任。吾卢拉公司认为，其公司的厂房扩建工程在2003年通过了消防部门的验收，说明其在此前就验收合格，至于不能进行消防验收，与吾卢拉公司无关。3、博云公司认为违约金约定过高，应予调整。吾卢拉公司认为违约金的约定符合法律规定。4、博云公司认为房屋改造费与案外人智润公司的房屋改造费有重合之处，应扣减房屋改造费抵销租金。吾卢拉公司认为是有重合部分，但博云公司与智润公司愿意平摊改造费用才签订的改造合同。
原审法院认为，吾卢拉公司与博云公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋改造合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定、强制性规定，该合同已依法成立并生效，双方均应按照该合同内容履行各自的义务，违反合同约定，应当承担相应违约责任。根据当事人的举证、质证、陈述及查明的事实，本案的争议焦点为：博云公司在2014年3月后是否继续使用吾卢拉公司的房屋及博云公司是否存在违约行为。吾卢拉公司认为博云公司持续使用其公司的房屋至租赁合同期满，并提交了博云公司缴纳电费至2014年12月的记录。博云公司提交了其与案外人签订的搬迁合同书及相应发票，并提交了与案外人签订的房屋租赁合同及缴纳租赁费、物业费、水电费的发票或银行转账凭证，因博云公司提交的发票系有关主管机关管理，与银行转账凭证具有客观性，发票与银行转账凭证的真实性，予以认定，该发票、银行转账凭证与搬迁合同及租赁合同相互印证，能够证实博云公司已搬离自吾卢拉公司处租赁的房屋，原审法院认定，博云公司应自2014年6月底搬离自吾卢拉公司租赁的房屋。博云公司虽提出其于2014年4月1日与吾卢拉公司解除合同，但因博云公司未提交证据证明，该主张不予支持，且博云公司无证据证明其存在不缴纳2014年4月至2014年6月的房屋租赁费及剩余的全部改造费的法定理由，故博云公司应支付自2014年4月起至2014年6月的租赁费及剩余全部改造费。吾卢拉公司于2014年6月12日向博云公司发出解除合同的通知与博云公司解除了房屋租赁合同，该房屋租赁合同的解除系因博云公司欠缴租赁费所��，博云公司应承担相应的违约金。
租赁费及其违约金的数额。吾卢拉公司、博云公司租赁合同中约定月租赁费为8.645万元，博云公司尚欠3个月的租赁费，应支付吾卢拉公司租赁费为259350元；违约金，吾卢拉公司、博云公司在合同中约定的按日、按欠付租金额的1‰计算违约金，博云公司认为该标准过高，要求调整，原审法院认为，双方约定的违约金标准过高，应予调整，按照人民银行同期贷款基准利率计算违约金较为适宜。
改造费及其违约金的数额。吾卢拉公司、博云公司改造合同中约定每月支付改造费金额为1.74万元，因合同中约定不租赁吾卢拉公司房屋时应交付剩余全部的改造费，博云公司尚欠8个月的改造费，应支付吾卢拉公司改造费为139200元；双方在合同中约定欠缴改造费的违约金标准过高，博云公司要求调整，原审法院予以调整，博云��司应以向吾卢拉公司支付按照人民银行同期贷款基准利率计算的利息的方式承担其违约责任。
博云公司提出的其所租赁的房屋属于用途变更的主张，因签订合同时双方对该房屋的原用途及合同用途均知晓，且该房屋用途并未违反法律强制性、禁止性规定，故博云公司的该主张，不予支持。
博云公司提出的该房屋未经消防验收合格的问题，因双方在合同中并未约定该房屋必须经消防验收合格，而仅约定“房屋外围基础消防设施完整、运行良好”，故博云公司的该主张，不予支持。
博云公司提出的应扣减重合的改造费用的主张，因博云公司与智润公司共处一处厂房内经营2年有余，并共用厂房的公用设施，双方对厂房改造存在公用部分应当知晓，而在共用期间未提出，现博云公司提出变更该合同条款已超过法律规定的期限，博云公司的该��张，不予支持。
据此，原审法院判决：一、博云公司于判决生效后10日内支付吾卢拉公司房屋租赁费259350元及该款的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年4月1日至2014年6月30日止的利息；二、博云公司于判决生效后10日内支付吾卢拉公司房屋改造费139200元及该款的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年4月1日至2014年11月31日止的利息；三、驳回吾卢拉公司的其他诉讼请求。案件受理费13052元，由博云公司青负担5000元；案件保全费5000元，由博云公司负担2000元，博云公司负担的上述费用于判决生效后10日内支付吾卢拉公司，余款由吾卢拉公司负担。
宣判后，吾卢拉公司、博云公司均不服原审判决，先后上诉至本院。
吾卢拉公司上诉称：一审判决的违约金过低，且未判决博云公司支付至判决生效之日。该判不但违反了合同对违约金的明确约定，且也未能弥补吾卢拉公司受到的损失，更未体现出作为违约金的惩罚性质，吾卢拉公司对此不服。综上，一审判决认定事实、适用法律均有明显错误，损害了吾卢拉公司的合法权益，请求二审法院：撤销一审判决第一、二、三项，在一审所判的基础上，依法改判：1、博云公司支付吾卢拉公司租赁费691000元及按该数的日千分之一的违约金至判决生效之日止（即在一审判决基础上将违约金计算标准增加至日千分之一并且支付至判决生效之日止）；2、博云公司支付吾卢拉公司房屋改造费139200元及该款按照同期贷款基准利率计算支付至判决生效之日止（即在一审判决基础上增加至按139200元的同期贷款基准利率计算支付至判决生效之日止）；3、本案诉讼费用由博云公司承担。
博云公司针对吾卢拉公司的上诉答辩称：1、双方签订的《房屋租赁���同》及《房屋改造合同》实为无效合同。吾卢拉公司出租给博云公司的房屋，从用地审批到土地、建设规划，再到房屋产权均为工业用地，且属于三级工业用地，所谓三级工业用地，即对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如冶金工业、化学工业造纸、工业制革、工业建材工业等用地，该类用地在1000米之内不允许有居民生活办公。该《房屋租赁合同》违反了《土地管理法》及《土地管理法实施细则》的规定强制性规定，属于无效合同。另该租赁物没有国家强制要求的消防验收合格手续（即承租厂房整栋房屋的消防综合验收合格），导致博云公司作为政府招商引资“青岛市云制造与云应用产业示范区”和“青岛市云制造与云应用科技孵化器”项目迟迟不能投产，合同目的无法实现。2014年4月份，博云公司作为被引进的科技项目迟迟无法现实及房屋到��漏水、无法正常使用的情况下，博云公司依法行使合同解除权向吾卢拉公司提出终止租赁合同，且吾卢拉公司明确表示在2014年4月份已收到博云公司提出的终止合同通知。可见双方间的租赁合同已解除。另，博云公司在一审中已提交了搬家合同、物业费缴纳单据、与黄海公司租赁协议的房屋证明及水电费用量明显减少的单据等，均证明博云公司在合同解除后已搬离租赁物。2、关于双方之间签订的《房屋改造合同》，就改造内容，结合《房屋租赁合同》第二条之约定，所谓房屋改造应为出租方对租赁物的正常维修、维护，使其符合房屋出租的条件，改造费实际为房屋租金的一部分，租赁合同终止，亦不存在支付未使用期间的改造费问题；另，该项改造费的价格与改造内容相比，显然偏高，不符合常理，该项改造合同明显非双方真实意思表示，系另有所图。《房屋租赁合同》第三条第4项约定应理解为：博云公司擅自无故终止合同，需提前通知并经吾卢拉公司同意，而不能排除吾卢拉公司提供租赁物致使合同目的无法实现，博云公司依法行使法定解除合同的权利。因此，博云公司不存在违约，不应支付合同解除后改造费及违约金。综上所述，吾卢拉公司之上诉理由不成立，请求二审法院驳回吾卢拉公司的上诉。
博云公司上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决将《房屋租赁合同》中关于租赁物（即办公楼及厂房及部分院落）消防要求“房屋外围基础消防设施完整、运行良好”的约定，错误地认定为租赁物符合消防安全标准，属于认定事实错误。依据《物权法》及《商品房租赁管理办法》等之规定，出租的房屋应当权属清晰且符合规划、环保、消防等要求。本案争诉租赁房屋未通过消防验收合格，双方���间签订的《房屋租赁合同》，应属无效合同。依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》之意见，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；该法第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用；根据国家工程建筑消防技术标准之《建筑设计防火规范》GBJ16-87、50016-2006、50016-2014之规定，本案租赁物均应进行消防设计，并经消防机构进行消防验收合格，方可投入使用。因此，双方间签订的《房屋租赁合同》违反了我国《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。二、关于一审判决第二项即判定博云公司向吾卢���公司支付租赁物改造费问题。如合同无效，不存支付改造费问题。退一步讲，既使合同有效，一审判定博云公司支付改造费及利息，系属适用法律错误。理由如下：1、博云公司于2011年12月1日承租吾卢拉公司的房屋，双方于2012年1月14日签订租赁合同、改造合同，而租赁物之改造时间为2011年8月18日至9月16日，可见，租赁房屋改造并非针对博云公司所为；2、结合《房屋改造合同》第二条约定，租赁房屋改要求及改造后达到的标准，是作为出租方对提供租赁物的正常维修、维护，而非真正的改造。该维护改造受益者是吾卢拉公司，即使博云公司不承租后，吾卢拉公司所做的改造，能够被后续承租人继续使用，且博云公司己按照合同之约定承担了其实际使用租赁物期间分担的改造费。故《房屋改造合同》中关于改造费全部由博云公司承担之约定，明显违反公平原则；3．��房屋改造合同》第五条第4项关于博云公司不承租房屋后，承担全部改造费的约定，其实质目的系违约责任条款。显然，该违约责任之约定过高，法院应予以调整。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，对一审判决的第二项进行改判；2、本案诉讼费用由吾卢拉公司承担。
吾卢拉公司针对博云公司的上诉答辩称：一、一审不支持博云公司“以1998年5月1日实施的我国《消防法》为理由提出1994年竣工验收的涉案房屋未经过消防验收，进而要求认定合同无效”的无理抗辩是完全正确的。1、我国《消防法》是1998年5月1日颁布实施，涉案房屋是1994年竣工验收，《消防法》对1994年建成的涉案房屋并没有溯及力；2、博云公司和吾卢拉公司在签订《房屋租赁合同》时，合同中没有约定涉案房屋必须经消防验收合格，只��约定了“房屋外围基础消防设施完整、运行良好”，吾卢拉公司的房屋已经具备了该条件，因此也不存在合同无效的任何事由；3、在签订合同时，博云公司已经对吾卢拉公司的涉案房屋情况有充分了解，因此根据房屋的现状结合其自已的需要要求吾卢拉公司进行了改造，但却在合同已履行完毕、因拖欠房租而被吾卢拉公司起诉之后，又提出已履行完租期的涉案房屋未经验收合格应认定合同无效，既是缺乏诚信表现，也没有任何事实和法律依据。二、一审判决博云公司应支付吾卢拉公司租赁物改造费及其相应的利息是正确的，不存在博云公司所谓适用法律错误的事实及理由。1、吾卢拉公司是按博云公司的要求，于2011年8月18日至9月16日先对博云公司欲租赁的涉案房屋进行了改造，后于2012年1月14日双方又补签了《房屋改造合同》对此事实进行了确认。2、租赁房屋在博云公司租赁之前，所有租赁设施均能正常使用，且绝大多数是全新的，后为履行与博云公司的租赁合同而按博云公司的要求对租赁设施进行了部分改造，该改造行为完全是博云公司一方的自愿消费行为，吾卢拉公司并未受益，也并未使吾卢拉公司的涉案房屋增值，故双方在《房屋改造合同》中明确约定由此产生的改造费用全由博云公司承担。3、博云公司认为《房屋改造合同》第五条第4项属于违约条款也没有任何依据。综上所述，博云公司的各项上诉理由均不成立，请求二审驳回博云公司的上诉，依法支持吾卢拉公司的上诉请求。
二审查明，吾卢拉公司在原审庭审中明确称：“……未付租赁费的违约金自4月8日至11月30日，详见明细。2、改造费用利息详见明细，计算方式按照年息百分之十计算，20014年4月8日到11月31日。”在其提交的明细表中载明：“未付租赁费的违约金从2014年4月8日起止合同到期日即2014年11月30日止共计236天，违约金合计89475.75元，之后月份天数以此类推。未付装修费的利息从2014年4月8日起计算当月利息，止合同到期日即2014年11月30日止共计236天，利息合计为4933.97元，之后月份天数以此类推。”
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、吾卢拉公司与博云公司签订的《房屋租赁合同》效力问题；2、双方签订的《房屋租赁合同》在合同约定期限届满前是否已经解除；3、《房屋改造合同》中约定的房屋改造费性质；4、吾卢拉公司主张的租赁费、逾期缴纳租赁费、改造费的违约金应否支持。
关于第一个焦点问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，吾卢拉公司与博云公司在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》、《房屋改造合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定、强制性规定，该合同已依法成立并生效。博云公司提出的该房屋未经消防验收合格的问题，证据不足，且该主张并非本案租赁合同无效的法定理由，故博云公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的上诉主张，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。根据吾卢拉公司提交的其于2014年6月12日向博云公司发出解除合同的通知内容可以看出，吾卢拉公司博云公司于2014年4月与吾卢拉公司协商提前中止履行合同事宜，但博云公司未提交有效证据证明双方在2014年4月1日已经协商一致解除合同，故博云公司该主张，本院不予支持。吾卢拉��司于2014年6月12日向博云公司发出解除合同的通知，博云公司于2014年6月18日收到，故双方签订的《房屋租赁合同》于2014年6月18日解除。
关于第三个焦点问题。吾卢拉公司根据博云公司要求对房屋进行了改造，双方签订的《改造合同》中约定改造费由博云公司支付，且明确约定博云公司不租赁吾卢拉公司房屋时应交付剩余全部的改造费，故博云公司应支付吾卢拉公司剩余的房屋改造费。关于博云公司上诉主张该房屋改造费为违约金性质，与事实不符，本院不予采信。
关于第四个焦点问题。吾卢拉公司主张博云公司实际使用涉案房屋到2014年11月30日。对此，博云公司不予认可，主张于2014年6月底搬离涉案承租房屋并提交相应证据予以证明。本院认为，吾卢拉公司于2014年10月23日起诉时完全具有提交其主张博云公司仍在实际使用涉案房屋的直接证据的��观条件，但吾卢拉公司仅提交了电费单据证明其主张，而博云公司提交的证据具有客观真实性且能够相互印证，故本院采信博云公司的主张，认定博云公司于2014年6月底搬离涉案租赁房屋。原审对此认定正确，本院予以维持。吾卢拉公司主张博云公司实际使用涉案房屋到2014年11月30日的上诉主张，证据不足，本院不予采信。博云公司自2014年4月份开始未向吾卢拉公司缴纳房屋租赁费。故博云公司应支付吾卢拉公司2014年4月至2014年6月18日的房屋租赁费和合同解除后至搬离前的房屋占用费，房屋占用费可参照合同约定的租金计算，因此博云公司应支付吾卢拉公司房屋租赁费共计259325元。吾卢拉公司于2014年10月23日起诉要求博云公司支付2014年7月至11月期间的租赁费，于法无据，亦未事实根据，本院不予支持。吾卢拉公司在本案中并未主张解除合同后的相关问题，故本院对双方之间租赁合同解除后的法律后果问题不作处理。因博云公司未提交有效证据证明逾期缴纳租赁费有法定事由，故还应按照约定向吾卢拉公司支付2014年4月8日至2014年6月18日期间逾期缴纳租赁费违约金。原审判定逾期缴纳租赁费违约金起止时间为2014年4月1日至2014年6月30日，因博云公司对此认可，故本院对该项维持原判。因博云公司在原审中主张合同约定的逾期缴纳租赁费、改造费的违约金约定过高要求调整，在无有效证据证明吾卢拉公司具体损失的情况下，原审法院对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。因租赁合同已经解除不再履行，故吾卢拉公司按照合同约定主张2014年6月18日之后的逾期缴纳租赁费违约金，无事实根据，本院不予支持。吾卢拉公司在原审中主张逾期缴纳租改造费的违约金自2014年4月8日起计算，但双方签订的房屋改造合同对此并无明确约定。���照双方签订的房屋改造合同中“如甲方在2011年12月1日起三年内，出现不租赁乙方所改造前述房屋的情形，则甲方应在不租赁之日起三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，如甲方未能在三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，按日千分之五（以尚未支付的改造费用为基数）向乙方支付违约金”的约定，博云公司应自2014年6月18日租赁合同解除之日起三日内向吾卢拉公司支付剩余改造费，因至吾卢拉公司提起本案诉讼，博云公司并未向吾卢拉公司支付剩余改造费，故博云公司应按照剩余房屋改造费139200元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率自2014年6月21日起向吾卢拉公司支付逾期缴纳改造费的违约金。原审对逾期缴纳改造费违约金的起止时间有误，本院予以纠正。关于吾卢拉公司上诉主张逾期缴纳改造费违约金应判至判决生效之日，本院认为��吾卢拉公司在起诉状中明确了逾期缴纳改造费违约金的金额为4933.97元、在原审庭审中明确计算的起止时间，并未变更诉讼请求，故吾卢拉公司该上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人吾卢拉公司的上诉理由，证据不足部分，本院不予支持。上诉人博云公司的上诉主张部分成立，本院相应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第9622号民事判决第一项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第9622号民事判决第二、三项；
三、上诉人青岛博云信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人青岛博云信息技术有限公司房屋改造费139200元及该款的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年6月21日至2014年11月30日的利息（不超过4933.97元）；
四、驳回上诉人青岛吾卢拉玩具有限公司的其他诉讼请求。
一审预收案件受理费13052元、案件保全费5000元共计18052元，由青岛博云信息技术有限公司负担7000元，青岛吾卢拉玩具有限公司负担11052元；二审预收案件受理费共计11136元、由上诉人青岛吾卢拉玩具有限公司负担8052元、上诉人青岛博云信息技术有限公司负担3084元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年三月二十五��
书 记 员 王 繁