四川省泸县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0521民初2347号
原告：陈代帮，男，1955年4月18日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区，
被告：胡方鑫，男，1956年4月26日生，汉族，住四川省泸县，
第三人：尹从英（周焱方之妻），女，1951年8月26日生，汉族，住四川省泸县，
第三人：周显平（周焱方之子），男，1977年8月30日生，汉族，住四川省泸县，
第三人：钟艺（钟俊全之长子），男，1976年6月8日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区，
第三人:王启学（钟俊全之妻），女，1952年5月12日生，汉族，住四川省泸县，
委托诉讼代理人：钟艺。（同上）
第三人：钟云（钟俊全之次子），男，1980年12月20日生，汉族，住四川省成都市青羊区，
委托诉讼代理人：钟艺。（同上）
原告陈代帮与被告胡方鑫、第三人尹从英、周显平、王启学、钟云、钟艺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈代帮，被告胡方鑫，第三人钟艺以及第三人钟云、王启学的委托诉讼代理人钟艺到庭参加了诉讼，第三人尹从英、周显平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈代帮提出诉讼请求：1、停止对泸县太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼底层第5间门市（房权证号20××88）、第10间门市（房权证号20××89）的执行；2、确认原告对上述两间门市享有所有权；3、要求第三人协助履行过户手续。事实和理由：2006年，周焱方（已死亡）、钟俊全（已死亡）分别将其所有的5号楼底层第5间、第10间门市出卖给原告，原告支付了大部分房款且已实际占用使用该房屋已达十余年。2016年，泸县人民法院作出（2016）川0521执978号、978号之一、之二、之三执行裁定书，查封了包括上述两间门市在内的登记在周焱方、钟俊全名下的房产共计21套。原告提出执行异议后，被本院裁定驳回，原告认为上述两间门市已经买卖归自己所有，不应当作为周焱方、钟俊全的财产被法院查封，遂诉至本院提出上述诉讼请求。
被告胡方鑫辩称，泸县人民法院早在2006年审理胡方鑫诉钟俊全、周焱方联建房合同纠纷案的过程中，已将本案所涉的两间门市作为钟俊全、周焱方的财产进行了查封；虽然原告分别与钟俊全、周焱方签订了购房合同，但交易价格明显低于市场价格甚至低于成本价格，双方的行为名为买卖实为转移财产，逃避债务，该买卖合同应当认定为无效合同，原告并未因此取得上述两间门市的所有权；上述两间门市至今仍登记在钟俊全、周焱方名下，应当认定为周焱方、钟俊全的财产，故泸县人民法院的查封合法有效。
第三人尹从英、周显平书面述称，尹从英作为周焱方之妻，周显平作为周焱方之子，均放弃对周焱方遗产的继承。
第三人钟艺、钟云、王启学述称，钟俊全将本案所涉的5号楼底层第10间门市出卖给原告是事实，由于周焱方、钟俊全与胡方鑫之间就履行5号楼联建房合同发生了若干纠纷，2007年，胡方鑫擅自将本案房屋办理在钟俊全名下，胡方鑫把持周焱方、钟俊全名下的5号楼房屋权属证明拒不交出，故至今未能为原告办理房屋过户手续；承认原告的全部诉讼请求，愿意协助原告办理房屋过户手续。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的以下证据：原、被告及第三人的身份信息，周焱方、钟俊全的死亡户籍注销证明，产权登记信息（房权证号20××88、20××89），（2016）川0521执978号、978号之一、二、三民事裁定书、（2016）川0521执异字第12号执行裁定书，（2007）泸泸民初字第72号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《协议》2份，收据1张，收条2张，拟证明2006年6月周焱方将其所有的5号楼底层第5间门市、以及钟俊全将其所有的5号楼底层第10间门市出卖给了原告，原告按约支付了大部分房款共计34000元。经被告胡方鑫质证，对该证据的真实性无异议，但认为此两份协议都是周焱方与原告签订的，其中包括了钟俊全的1间门市，周焱方处分钟俊全房产的行为系无权处分，不应当具有法律效力。经第三人钟艺、钟云、王启学质证，对该证据的真实性无异议，认可原告的证明目的。本院经审查认为，根据庭审查明的事实，农贸市场5号楼是由钟俊全与周焱方共同投资建设的，在5号楼房屋权属证明办理前，二人均以共同的名义与若干购房户签订购房协议，并共同收取购房款，故无论是周焱方或钟俊全与原告签订的5号楼房屋的买卖合同，对其二人均应当具有效力；无论是周焱方或是钟俊全向原告收取的房款，均应当认定为原告为购买本案房屋所支付的款项；且2016年钟俊全生前在本院主持的执行异议审查中追认了由周焱方代理自己处分本案房屋给原告的行为；由此，本院认定周焱方将登记在钟俊全名下的房屋出卖给原告并收取相应房款的行为对钟俊全仍然具有法律约束力，故本院对原告出示的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信，对原告提出的证明目的予以确认。虽然被告胡方鑫认为原告出示了收条，但无支付凭证，对原告主张已履行大部分付款义务不予认可。但本院经审查认为，在2006年-2007年间，原告以现金的形式向周焱方、钟俊全支付房款符合当时的交易习惯，且案外人梁雄伟、赵邦君均在收条的“在场人”处签名捺印，确认该支付事实，对被告的辩解意见不予采纳。2.被告胡方鑫提供的泸县计发（2005）5号《泸县计划委员会关于下达一批基本建设项目投资计划的通知》复印件、泸县计函[2005]6号《泸县发展计划局关于补下胡方鑫等集资联建房名单的函》复印件，拟证明农贸市场5号楼为集资联建房，原告不在集资建房户名单之列，故无权享有5号楼的房屋。原告以及第三人钟艺、钟云、王启学质证认为，上述两份文件即使真实，也与本案无关。经本院审查认为，上述两份文件系太伏农贸市场周边房屋的批准建设文件，仅能证明农贸市场周边房屋在建设时系集资联建房的性质，不能证明本案门市在几经流转后现有的权属状态，故本院对该两份文件的真实性予以采信，对被告提出证明目的不予确认。4、被告胡方鑫提供的太伏镇农贸市场5号楼《竣工验收报告》复印件、房产证（房权证号20××86、20××30、20××04）复印件、领证通知复印件，拟证明5号楼于2007年8月竣工验收，2007年11月7日，周焱方、钟俊全才取得本案房屋的产权，2007年11月26日，自己向5号楼的拆迁安置户、集资联建户发出领取房屋两证的通知，从而周焱方、钟俊全在此之前处分房屋的行为为无权处分，其签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。原告质证认为，该证据与本案无关。第三人钟艺、钟云、王启学质证认为，虽然本案门市的产权登记在钟俊全、周焱方名下，但是并非其本意，钟俊全、周焱方在出售房屋给原告后，本打算直接将门市登记在原告名下，但胡方鑫未知会钟俊全、周焱方，擅自将本案门市的产权办理到钟俊全、周焱方名下，并把持房屋权属证明至今拒不交出，才导致原告至今未能办理到房屋权属证明，引发本案纠纷。本院经审查认为，被告所举该组证据仅能证实农贸市场5号楼竣工验收的时间、办理房屋权属证明的时间以及胡方鑫通知各拆迁户、集资联建户领取两证的时间，该事实与本案门市的权属争议不存在关联性，故本院对被告所举证该组证据的真实性予以采信，对关联性不予采信，对被告提出的证明目的不予确认。5、被告胡方鑫提供的胡方鑫与他人的房屋买卖合同2份复印件、胡方鑫与他人签订的《集资建房协议》1份复印件，2013年3月21日泸县人民法院对赵波（泸县太伏镇村镇建设服务中心主任）所作的调查笔录1份复印件，拟证明2006年房屋市场价格在3000元/平方米左右，故原告与周焱方、钟俊全的交易价格均明显低于市场价格7-12倍，该行为实质是为逃避债务、转移财产，该买卖合同应认定为无效合同。经原告及第三人钟艺、钟云、王启学质证认为，被告所举证据即使真实，也不能证明当时房屋的时价，不予认可。经本院审查认为，被告所举证的该组证据均是复印件，2份房屋买卖合同和1份集资建房协议均系胡方鑫与他人签订的，该合同原件由胡方鑫掌握，故本院对上述证据的真实性不予采信，即使上述证据均是真实的，其中1份签订于2009年，而本案门市交易发生在2006年，该份买卖合同无可对比性，故本院对胡方鑫出示该份买卖合同的证明目的不予采信。另1份买卖合同和1份集资建房协议虽然证明了胡方鑫于2006年将农贸市场7号楼中面积50.46平方米的1间门市以3270元/平方米的价格，于2003年将农贸市场2号楼底层102号面积为78.9平方米的1间门市以3042元/平方米的价格出售给他人的事实，但市场具有风险性，交易价格有高有低，不能以胡方鑫所参与的上述两次单独的买卖行为作为标准来确定5号楼门市在2006年普遍的市场交易价格，故本院对胡方鑫出示该份买卖合同以及集资建房协议的证明目的不予确认。对于本院于2013年3月21日对太伏镇村镇建设服务中心主任赵波所作的调查笔录，经审查，本院对该份笔录的真实性予以采信，根据该笔录，太伏镇村镇建设服务中心主任赵波仅仅针对2013年太伏街村的住房价格发表了主观性的意见，并提供了申报纳税价格的区间在1500元至2100元之间的参考意见，因本案纠纷所涉的房屋买卖行为发生在2006年，故该调查笔录不具有可参考性，本院对被告胡方鑫出示该份证明的证明目的不予确认。6.原告提供的《联建房出售合同》1份复印件、房产证2份复印件，原告的自书说明1份，拟证明2003年太伏街村门市的交易价格在560元/平方米左右，2012年农贸市场5号楼临街门市的交易价格在890元/平方米左右，以此佐证原告购买5号楼地下室（底层）的两间门市的交易价格合理。经质证，被告胡方鑫对房产证的真实性予以认可，但认为该组证据均与本案无关，第三人钟艺、钟云、王启学对该证据无异议，认可原告的证明目的。经本院审查认为，原告提供的《联建房出售合同》以及李键平房产证复印件，证明了2003年案外人王国华将太伏镇计生办对门联建房二单元4楼住宅1套、门市1间以560元/平方米的价格出售给案外人李键平，本院对该证明事实予以确认。原告出示的谷山琼房产证复印件仅能证明案外人谷山琼房产的基本情况，但原告的自书说明不能证明谷山琼房产交易的价格，故本院对原告的自书说明不予采信，因谷山琼房产证与本案不具有关联性，本院不予采信。7.被告胡方鑫提供的（2014）泸泸民初字第2130号民事判决书，经原告与第三人钟艺、钟云、王启学质证对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但引发本案纠纷的执行裁定书（2016）川0521执978号之二、之三系针对（2007）泸泸民初字第72号生效民事判决所确定周焱方、钟俊全应当履行的义务所作出的，故（2014）泸泸民初字第2130号民事判决与本案并无关联性，本院对该证据不予采信。8.被告胡方鑫提供的诉讼保全申请书复印件、（2007）泸泸执字第75号民事裁定书复印件、诉讼费发票复印件，拟证明本案所涉两间门市在原告与周焱方、钟俊全本案交易前就已经被法院保全，经原告及第三人钟艺、钟云、王启学质证，对复印件均不予认可，且认为与本案无关。经本院审查认为，该组证据证明了泸县法院于2008年对农贸市场五号楼底层门市，编号A107号（钟俊全所有）和A108号（周焱方所有）采取了续保措施，本院对该事实予以确认，但被告并未举证证明该被保全房屋与本案房屋存在关联性，故本院对该证据不予采信。9.被告胡方鑫提供的自书说明，其自行列举了周焱方、钟俊全名下的房产，主张应当用周焱方、钟俊全名下房产来清偿其债务，经质证，原告及第三人钟艺、钟云、王启学均不予认可，本院经审查认为，该列表为被告胡方鑫的单方陈述，且无其他证据佐证，不能以此确定属于周焱方、钟俊全的房产数额，罗列出二人的房产信息与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。
为查明案件事实，1.根据原告的申请，本院调取了喻生慧的房产证以及缴费收据，经双方质证，对该证据的真实性无异议，原告及第三人钟艺、钟云、王启学认为该证据证明了同时期案外人喻生慧购买门市的交易价格比原告的交易单价低，能够证实原告与周焱方、钟俊全交易价格的合理性，被告胡方鑫认为，该套房屋是政府安置房，其价格不是自由市场的交易价格，不予认可。本院经审查认为，该证据证实了喻生慧于2000年所购买的太伏街村的门市1间(面积30.96平方米)，单价为650元/平方米；住宅1套（面积150.4平方米），单价为300元/平方米，本院对该事实予以确认,但该交易仍然是单独的一次市场交易，不足以认定2006年太伏镇同类型门市的普遍交易价格。2.本院依职权调取了泸县府建发[2000]13号《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》、泸县建发[2008]15号《泸县建设局关于调整泸县集镇房屋交易指导价格的通知》，经双方质证，对该文件的真实性均认可，原告及第三人钟艺、钟云、王启学认为原告与周焱方、钟俊全的交易价格与该指导价格相差无几，能够佐证其交易价格的合理性。被告胡方鑫认为该价格主要控制的最低标准，不足以说明房屋的市场价格。本院经审查认为，该两份文件均系泸县建设局针对泸县房地产交易所、监理所、各相关部门所发布的通知，双方对该文件的真实性无异议，本院对该文件的真实性予以采信，该指导价虽为规范计税起点而制定，但系泸县建设局根据泸县房地产交易市场行情的变化，通过调查当地同时期房地产交易市场价格，以泸县各镇集、各结构、各用途房屋实际成交价格为依据而制定的，故该指导价对判断当地同期的房地产交易的市场价格具有参考作用，本院对上述两份文件的合法性、关联性予以采信。根据上述两份文件，2000年-2007年，太伏镇太伏街村营业用房的交易指导价格为800元/平方米，住房的交易指导价格为350元/平方米，本院确认该指导价格足以作为衡量同时期太伏街村门市的市场交易价格的参考。3.本院依职权向太伏镇政府调取了太伏镇农贸市场5号楼购房户产权纠纷的处理材料，经双方质证，对其真实性无异议，上述材料证明了从2003年起至今，胡方鑫与周焱方、钟俊全因联建协议的履行发生若干纠纷，导致5号楼包括原告在内的26户购房户无法办理产权从而引发群体性纠纷的事实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:泸县太伏农贸市场是被告胡方鑫投资建设的个人独资企业。胡方鑫于2000年以出让方式取得太伏镇农贸市场及周边联建房的土地使用权，并办理了该市场及联建房建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和建设项目选址意见书。2002年8月5日，被告胡方鑫作为泸县太伏农贸市场（甲方）的负责人与钟俊全、周焱方（乙方）等签订了投资联建房合同书，约定由胡方鑫将市场规划区内5号楼的现尚未拆迁地段交给钟俊全、周焱方自行投资并按规划示意图进行拆迁安置及建设和施工，自行协调建设和施工期间的周边关系，享有5号楼（除甲方选择的1间门面外）的全部房屋出售所得。此后，双方又于2002年11月26日签订补充协议，对建筑施工费用的承担等进行了约定。协议签订后，钟俊全、周焱方出资对太伏镇农贸市场5号楼进行了修建，施工单位为泸县青龙建筑工程有限公司，实际施工人为赵帮君。农贸市场5号楼工程于2004年9月底竣工，实际建成24个门市、16套住房。2007年10月竣工验收。
从2003年起，在太伏镇农贸市场5号楼修建过程中，被告胡方鑫与周焱方、钟俊全多次因联建合同的履行发生纠纷引发诉讼。同时，钟俊全、周焱方陆续将5号楼房屋出售给包括原告在内的26户购房户，2007年11月胡方鑫以农贸市场联建房业务总负责人的名义将钟俊全、周焱方出售给他人的房产均登记产权在钟俊全或周焱方名下，本案所涉两间门市即（从4号楼数起）5号楼底层第5间门市（房权证号20××88，面积为55.83平方米）登记在周焱方名下，第10间门市（房权证号20××89，面积为51.54平方米）登记在钟俊全名下。胡方鑫遂持有上述房屋的权属证明至今未归还周焱方、钟俊全。原告等26户购房户因此无法办理到产权证，从2007年起原告等26购房户纷纷通过个别或群体等形式要求太伏镇政府出面解决协调该产权纠纷，太伏镇政府多次组织当事人协调解决未果。
2006年6月3日，周焱方与原告陈代帮签订《协议》，约定甲方（钟俊全、周焱方）将按图纸语言的地下室底层从四号楼起数五号楼第10间出售给乙方（陈代帮）；房款2万元；甲方于2006年8月1日内交付房产，于2006年12月30日内交付土地证和房产证，办证费用由甲方负责；签订协议之日乙方付房款1.5万元，余款在交付产权两证时结清。周焱方在甲方处签名捺印，钟俊全在甲方处后补注明“该协议售房款只能付建房款，我可认可”，并签名“钟俊全”；陈代帮在乙方处签名捺印，案外人梁雄伟、赵邦君在在场人处签名捺印。2006年6月5日，周焱方向原告出具收条1张，载明“今收到陈代帮买伍号楼拾号门市交来现金壹万伍仟元正（15000.00元）”，周焱方在收款人处签名捺印，梁雄伟、赵邦君在收条在场人处签名并捺印。2007年1月15日，钟俊全向陈代帮出具收据1张，载明“收到购太伏镇农贸市场五#楼底楼第十间第五间款1000元”。2016年本院在审查陈代帮提出的执行异议时，钟俊全认可周焱方代理自己将该登记在自己名下的房产出售给陈代帮的行为，对周焱方的代理行为予以了追认。
2006年6月6日，周焱方与原告陈代帮签订《协议》，约定甲方（钟俊全、周焱方）将按图纸语言的地下室（即底层）从四号楼起数五号楼的第五号门市出售给乙方（陈代帮）；房款2.8万元；甲方于2006年8月30日内交付房产，于2006年12月30日内交付土地证和房产证，办证费用由甲方负责；签订协议之日乙方付房款1.8万元，余款在交付产权两证时结清。周焱方在甲方处签名捺印，钟俊全在甲方处后补注明“该协议售房款付建房款，按该协议乙方补助甲方5000元”，并签名“钟俊全”；陈代帮在乙方处签名捺印，案外人梁雄伟、赵邦君在在场人处签名捺印。原告向周焱方支付了购房款1.8万元，周焱方向原告出具收条予以确认。
协议签订后，周焱方、钟俊全已向原告交付了房屋，原告搬入该两间门市，占有使用至今。
2006年胡方鑫作为太伏农贸市场的投资人与钟俊全、周焱方因联建合同纠纷引发诉讼，2006年6月7日，本院以（2006）泸泸民初字第746-1号民事裁定查封了农贸市场五号楼底层门市，编号A107号（钟俊全所有）和A108号（周焱方所有），并于2008年12月5日对该房屋进行了继续保全。过后，因周焱方、钟俊全未履行本院于2013年4月23日作出(2007)泸泸民初字第72号生效民事判决书确定的赔偿胡方鑫房屋损失223611元的义务，本院于2016年10月25日作出（2016）川0521执978号之二、之三执行裁定书，查封了周焱方名下（房权证号20××88）门市1间和钟俊全名下（房权证号20××89）门市1间。原告陈代帮遂就位于太伏镇农贸市场（按图纸语言从四号楼数起）五号楼底层第5间门市和第10间门市向本院提出执行异议，经本院审查后，作出（2016）川0521执异字第12号执行裁定书，驳回陈代帮的执行异议申请。原告陈代帮遂在法定期间内向本院提起本案诉讼。
根据泸县府建发[2000]13号《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》、泸县建发[2008]15号《泸县建设局关于调整泸县集镇房屋交易指导价格的通知》，2000年-2007年，太伏镇太伏街村营业用房的交易指导价格为800元/平方米，住房的交易指导价格为350元/平方米。
钟俊全于2017年3月17日因病死亡，其妻王启学、长子钟艺、次子钟云为其法定继承人。周焱方于2015年1月11日因病死亡，其妻尹从英、其子周显平明确表示放弃对周焱方遗产的继承。
庭审中，原告当庭表示自愿将剩余房款分别支付给周焱方之妻尹从英以及钟俊全之妻王启学及其继承人钟云、钟艺。
本院认为，本案纠纷为执行异议之诉，要审查原告是否就太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼底层周焱方名下第5间门市（房权证号20××88）和钟俊全名下第10间门市（房权证号20××89）享有足以排除强制执行的民事权益，焦点在于审查上述两间门市现在应有的权属状态，即具体审查原告分别与周焱方、钟俊全之间形成的房屋买卖合同是否合法有效，周焱方、钟俊全生前是否有义务为原告办理产权过户登记手续。原告认为其于2006年分别与周焱方、钟俊全签订了购房协议后，支付了大部分房款，并实际占有使用上述两间门市至今已逾十年，应当认定自己分别与周焱方、钟俊全形成的房屋买卖合同具有法律效力，对上述两间门市享有所有权，周焱方、钟俊全的债务承继人应当协助自己办理房屋过户登记手续。第三人钟艺、钟云、王启学对原告的主张予以认可。本院认为，根据庭审查明的事实，2006年原告分别与周焱方、钟俊全签订了《协议》，约定周焱方、钟俊全分别将农贸市场5号楼底层第5间门市、第10间门市出卖给原告，并就房屋价款及产权过户时间作了约定，故合同双方关于买卖房屋的意思表示真实明确，合同约定购房款分别为3.3万元、2万元，原告已分别按合同约定支付了1.8万元、1.6万元，周焱方、钟俊全已按约向原告交付了房屋，原告搬入该门市实际占有使用至今已逾10年，故原告分别与周焱方、钟俊全之间就上述两间门市形成的买卖合同合法有效，且合同双方以实际行动履行了大部分的合同义务。根据庭审查明，因上述2间门市的房屋权属证书自2007年办理后一直由被告胡方鑫持有，至今未归还周焱方、钟俊全，故房屋权属登记一直未能办理到原告名下，上述事实反映出房屋产权未过户登记到原告名下非买卖合同任何一方的主观原因所致，而是因合同双方以外的第三方胡方鑫一直把持房屋产权证未归还所致，且原告当庭作出了自愿支付第三人购房余款的意思表示，第三人钟艺、钟云、王启学亦当庭作出自愿协助原告办理过户登记手续的意思表示，故本院由此认定，原告通过履行合法有效的买卖合同，应当取得上述两间门市的所有权，故上述两间门市的现有权属状态应当归属原告所有，从而，原告就本院(2007)泸泸民初字第72号生效民事判决的执行标的即五号楼底层第5间门市（房权证号20××88）、第10间门市（房权证号20××89）享有了足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；…案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书一并作出裁判”的规定，本院应当不得执行该两间门市；并依法确认原告对上述两间门市享有所有权。因前述原因，周焱方、钟俊全身前未能为原告办理权属证明，二人死亡后，协助原告办理过户手续的义务应由周焱方、钟俊全的债务承继人承担，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”的规定，周焱方、钟俊全的债务承继人有义务继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，将本案两间门市的物权变更登记到原告名下。
因周焱方于本案诉讼前死亡，其子周显平明确表示放弃对周焱方遗产的继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，周显平对周焱方的债务不承担偿还责任。但周焱方生前应承担的协助原告办理过户登记手续的债务，是与其妻尹从英的夫妻共同债务，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外应当承担责任”的规定，第三人尹从英作为周焱方的共同债务人应当协助原告办理农贸市场5号楼底层第5间门市的产权变更登记手续。
因钟俊全于本案诉讼前死亡，其妻王启学、其子钟艺、钟云参加诉讼，并分别作为钟俊全的共同债务人、债务继承人承认原告的诉讼请求，本院予以确认。
针对本案焦点，被告胡方鑫提出辩解意见一：本案所涉两间门市现在分别登记在周焱方、钟俊全名下，应当认定为归周焱方、钟俊全所有。本院认为，虽然根据物权变动的原理，上述两间门市的不动产物权仍分别登记在周焱方、钟俊全名下，其物权并未发生变动，但登记是针对民事权利的变动而设定的，是与物权的变动联系在一起的，登记并不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法。而根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产转让，当事人应当办理权属登记，但该规定意在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案中，原告分别与周焱方、钟俊全之间就物权变动已经达成合意，且已经实际履行了大部分的合同义务，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案所涉两间门市虽然没有变更登记，但买卖合同仍然有效，原告因此享有的合同上的债权，周焱方、钟俊全的债务承继人应当继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，将本案两间门市的不动产物权变更到应有状态，将其归属原告所有，故本院对被告胡方鑫提出上述辩解意见不予采纳。
被告胡方鑫提出辩解意见之二：原告与钟俊全、周焱方之间的买卖合同因明显低于市场价交易应当认定为无效合同，其行为的实质是转移财产以逃避差欠自己的债务，该买卖行为应当被撤销。庭审中，被告胡方鑫向本院出示的证据或不同时期或仅反映出临街门市某次偶然性的交易价格，不能代表同时期同类地下室门市的普遍市场价格。而根据泸县府建发[2000]13号《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》，泸县建设局根据泸县房地产交易市场行情的变化，通过调查太伏镇同时期房地产交易市场价格，以实际成交价格为依据而制定出2000年-2007年，太伏镇太伏街村营业用房的交易指导价格为800元/平方米，住房的交易指导价格为350元/平方米，2006年，原告与周焱方、钟俊全就尚未竣工验收的农贸市场五号楼地下室（非临街）门市的交易价格分别为591元/平方米（33000元÷55.83平方米）、388元/平方米（20000元÷51.54平方米）尚在市场波动的合理范围内，并未显著低于市场交易价格，故被告胡方鑫所举证据不足以证实原告与周焱方、钟俊全之间有显著低于市场价格进行交易的行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当承担举证不能的法律后果，本院对其辩解意见不予采纳，从而被告由此提出原告与周焱方、钟俊全之间形成的买卖合同无效的主张不能成立。同时，虽然被告辩解周焱方、钟俊全分别与原告签订合同出售房屋的行为实质是转移财产以逃避差欠自己的债务，该买卖行为应当被撤销，但在原告公开性的占用并使用该门市长达10余年期间，被告胡方鑫从未以利害关系人的身份通过诉讼的途径要求撤销该买卖行为，其撤销权早已经过除斥期间而消灭，且该请求权主张与本案无关，不应当在本案中处理。
被告胡方鑫提出辩解意见三：本案所涉两间门市早在2006年因自己与周焱方、钟俊全诉讼纠纷已被泸县人民法院采取保全措施，原告应当知晓，但却一直未对产权进行变更登记，因此不应当认定原告分别与周焱方、钟俊全的买卖行为有效。本院认为，虽然能够确定2006年本院查封了农贸市场5号楼底层编号A107号（钟俊全所有）和A108号（周焱方所有）的两间门市，但因该纠纷发生在周焱方、钟俊全与被告胡方鑫之间，原告并不当然应当知晓该事实。即使原告对房屋被保全的事实知情，根据庭审查明的事实，原告并未怠于请求办理房屋产权过户，相反，原告等26户购房户因无法办理到产权证，从2007年起纷纷通过个别或群体等形式要求太伏镇政府出面解决协调该产权纠纷，但因前述房屋权属证明由被告胡方鑫持有并拒绝归还而导致原告等人办理产权未果，故被告胡方鑫提出原告长时间未对产权进行变更登记从而否认买卖合同生效的辩解意见不能成立。
第三人周显平、尹从英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法可以缺席判决。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：
一、不得执行泸县太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼底层第5间门市（房权证号：20××88）、第10间门市（房权证号：20××89）；
二、原告陈代帮对上述两间门市享有所有权；
三、第三人尹从英、钟云、钟艺、王启学在本判决生效后30日内协助将上述两间门市过户登记到原告陈代帮名下。
案件受理费100元，由第三人尹从英、钟云、钟艺、王启学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 舒 婉
审 判 员 官晓林
审 判 员 徐盛棱
二〇一七年十一月十五日
法官助理 王 琴
书 记 员 王 亮