安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第01064号
上诉人（原审被告）：郑英华，住浙江省温州市永嘉县。
上诉人（原审被告）：枞阳县吴江大润发超市有限责任公司。
法定代表人：郑英华，该公司总经理。
上述两位上诉人共同的委托代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。
上述两位上诉人共同的委托代理人：刘春波，江苏高的律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：枞阳县旺达商业管理有限公司。
法定代表人：张海龙，该公司总经理。
委托代理人：张留香，该公司员工。
委托代理人：方可，安徽枞杨律师事务所律师。
上诉人郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司（以下简称枞阳吴江大润发公司）与被上诉人枞阳县旺达商业管理有限公司（以下简称枞阳旺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院于2015年6月19日作出的（2015）枞民一初字第00263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人郑英华及其与上诉人枞阳吴江大润发公司共同的委托代理人钱志明、刘春波，被上诉人枞阳旺达公司的委托代理人方可、张留香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：枞阳旺达公司成立于2013年8月6日，法定代表人张海龙，经营范围为枞阳商业步行街经营管理、商业咨询服务等。2013年10月17日，枞阳旺达公司与郑英华签订房屋租赁合同，约定：枞阳旺达公司将枞阳商业步行街5号商铺一层1、2号门面、49-52号门面、63-66号门面房，二层（除规划门面及沿天桥过道外），三层，五层钢结构房仓库，共计建筑面积6520.9平方米及相关附属设施等整体出租给郑英华，用于品牌超市经营；租赁期限8年，从开业日开始计算，暂定2014年1月1日开业，特殊情况顺延；租金每年2940321元，第一年的租金自合同约定开业日提前30日支付年租金的一半，依据此日类推，以后按每半年支付一次，需提前45日支付；枞阳旺达公司积极配合郑英华对该租赁房屋的装修施工工作，并负责协调办理房屋内外装修工程的改、扩建申报，审批手续，并按规定得到当地政府部门批准；任何一方提前解除本合同的，必须提前三个月书面通知另一方，经双方协商一致，本合同可以变更或解除；若郑英华违约导致本合同解除或租赁期满后，其固定装潢、装修无偿归枞阳旺达公司所有，不得拆除；同时约定双方的权利义务、合同补充事宜及争议解决等内容。同日，双方还签订了“房屋租赁合同补充协议”，在原有协议约定内容的基础上，将“枞阳县商业步行街”5号商铺二层规划门面补充纳入租赁房屋的范围，租赁期限为3年，租金每年为210678元。在双方签订“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”的当日，枞阳旺达公司向郑英华移交了租赁房屋及相关附属设施设备。之后，郑英华对租赁房屋进行了装饰、装修，并于2013年12月9日注册成立了“枞阳吴江大润发公司”，法定代表人郑英华，经营范围日用百货、服装、黄金珠宝等销售，该公司于2014年1月23日开业，经营超市。2014年10月28日，枞阳旺达公司（甲方）与郑英华、枞阳吴江大润发公司（乙方）签订了“房屋租赁合同补充协议（二）”，约定：乙方将租赁物中的钢结构仓库退还给甲方；租金调整为每年2840321元；甲方同意第一年、第二年租金每年减少50万元，即第一年租金、第二年租金均为2340321元，第一年下半年租金于2014年7月15日前付50万元，余款于2014年8月15日付清；第二年租金按季支付，每季度付585080元，每次提前45天付款，即第一季度于上年度12月3日前支付，以此类推等相关内容。另在合同履行期限内，枞阳旺达公司为枞阳吴江大润发公司代购了上下人行道电梯各一部，采购价款和安装费共计42.4万元，枞阳吴江大润发公司已支付40万元，尚欠2.4万元。2014年11月12日，枞阳吴江大润发公司书面通知枞阳旺达公司，因经营亏损数额巨大，无法继续经营，通知于2015年1月23日终止双方之间签订的相关租赁合同，关门停业，枞阳旺达公司回复不同意解除双方之间签订的相关合同。2015年2月15日，枞阳吴江大润发公司通过邮寄方式通知枞阳旺达公司，因租赁房屋未通过消防验收，导致枞阳吴江大润发公司无法继续经营，要求解除双方之间签订的相关租赁合同，并保留追究违约责任。2015年1月13日，枞阳旺达公司诉至原审法院，要求郑英华、枞阳吴江大润发公司继续履行合同、给付拖欠租金及尚欠的电梯代购价款和安装费2.4万元等。审理中，经原审法院向枞阳旺达公司释明，其主动变更诉求为要求解除双方签订的合同及给付尚欠的租金等。2015年3月10日，郑英华、枞阳吴江大润发公司就本案向原审法院提起反诉，要求枞阳旺达公司赔偿其经济损失60万元（暂估），但其未能在规定期限内交纳反诉费。2014年8月6日，枞阳县公安消防大队庆枞公（消）行罚决字（2014）0024号行政处罚决定书，对违法行为人枞阳吴江大润发公司进行检查，发现其未经消防安全检查擅自投入使用、营业，决定给予枞阳吴江大润发公司责令停产停业，并处罚人民币3万元等相关内容。2014年9月3日，枞阳县公安消防大队出具枞公消验（2014）第26号建设工程消防验收意见书，综合评定“商业步行街酒店楼工程”（即双方签订合同中的5号楼，本案租赁的房屋系其一部分）消防验收不合格，要求对存在的问题进行整改，整改完毕后重新申报验收。
原审法院认为：2013年10月17日，枞阳旺达公司与郑英华之间签订的“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”及2014年10月28日，枞阳旺达公司与郑英华、枞阳吴江大润发公司之间签订的“房屋租赁合同补充协议（二）”，是双方当事人真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均有法律约束力。枞阳吴江大润发公司签约后，经营超市一段时间，因经营效益不好，无法继续经营，也因此未能按约定给付枞阳旺达公司租金，其超市现已处于停业状态，枞阳旺达公司多次催收房屋租金，但枞阳吴江大润发公司以超市停业无力支付租金为由拒付，其行为致使枞阳旺达公司收取房屋租金的合同目的不能实现，且在诉前枞阳吴江大润发公司也提出要求解除租赁合同，故对枞阳旺达公司提出要求于2015年4月23日解除双方之间签订的“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”及“房屋租赁合同补充协议（二）”，依法应予支持。枞阳旺达公司按照约定履行了自己的义务，枞阳吴江大润发公司未能按照约定给付租金，应当承担民事责任，故对枞阳旺达公司要求枞阳吴江大润发公司给付2015年第一季度（即2015年1月23日至2015年4月22日）租金585080元，依法应予支持。因枞阳吴江大润发公司截至目前仍占用租赁房屋，未能将租赁房屋腾空并移交给枞阳旺达公司。故对枞阳旺达公司要求枞阳吴江大润发公司从2015年4月23日起按日继续给付租金损失，直至退还租赁房屋止之诉求，依法应予以支持，租金损失参照合同约定的每天实际支付的租金（即6500元），即每天为6500元。对于枞阳旺达公司要求枞阳吴江大润发公司给付代购电梯款等合计2.4万元，与本案审理系不同的法律关系，不属于合并审理的情形，枞阳旺达公司可另行主张，对其此项诉求不予支持。枞阳旺达公司要求郑英华与枞阳吴江大润发公司共同承担上述责任，因郑英华系枞阳吴江大润发公司的发起人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款之规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，故郑英华应与枞阳县吴江大润发公司共同承担责任。关于枞阳吴江大润发公司抗辩枞阳旺达公司主体不适格，认为涉案租赁房屋的所有权人为案外人，应该以案外人为起诉主体才适格。因枞阳旺达公司系有限公司，经营范围为“枞阳商业步行街”经营管理、商业咨询服务等，而涉案租赁房屋系“枞阳商业步行街”的组成部分，故枞阳旺达公司享有对其经营管理权等，相应的享有起诉、应诉等相关的民事权利和诉讼权利，枞阳吴江大润发公司该项抗辩理由不成立。关于枞阳吴江大润发公司抗辩因涉案租赁房屋系未经消防验收，双方签订的涉案相关合同应均属无效合同的问题，民商事合同纠纷案件，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，强制性规定应注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反管理性的法律规定，并不导致合同无效。消防验收明显属于管理性的规定，可以通过整改，整改完毕后重新申报验收。另根据《中华人民共和国消防法》第十二条之规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。”此条针对的是公众聚集场所的开设者或者经营者提出的，而非针对开设、经营者之外的房屋出租人的要求，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业的经营者而不是房屋出租人。另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求，故对枞阳吴江大润发公司抗辩涉案合同属无效合同不予支持。枞阳吴江大润发公司的反诉部分因其未能交纳反诉诉讼费，视为放弃反诉权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十二条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、于2015年4月23日解除2013年10月17日枞阳县旺达商业管理有限公司与郑英华之间签订的“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”及2014年10月28日枞阳县旺达商业管理有限公司与郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司之间签订的“房屋租赁合同补充协议（二）”；二、郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并将其移交给枞阳县旺达商业管理有限公司；三、郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内给付枞阳县旺达商业管理有限公司2015年第一季度（2015年1月23日至2015年4月22日）租金585080元，并自2015年4月23日起按6500元／天的标准向枞阳县旺达商业管理有限公司赔偿损失，直至枞阳县吴江大润发超市有限责任公司移交腾空的租赁房屋给枞阳县旺达商业管理有限公司之日止；四、驳回枞阳县旺达商业管理有限公司对郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10008元，由郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司负担。
郑英华、枞阳吴江大润发公司上诉称：第一，涉案租赁房屋未经消防验收，属于违反法律法规效力性强制规定而非管理性强制规定，故涉案房屋租赁合同应属无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，不存在解除问题，枞阳吴江大润发公司只需返还租赁房屋即可，且房屋已在枞阳旺达公司实际控制之下，故原审法院依据无效的房屋租赁合同判令郑英华、枞阳吴江大润发公司支付租金及赔偿损失无事实和法律依据。第二，郑英华作为枞阳吴江大润发公司的法定代表人，其为设立枞阳吴江大润发公司而以个人名义与枞阳旺达公司签订房屋租赁合同，并在之后成立了枞阳吴江大润发公司。枞阳吴江大润发公司成立后对案涉房屋租赁合同予以认可，并享受合同权利、履行合同义务，故案涉房屋租赁合同相关权利义务应当由枞阳吴江大润发公司承担，而不能由郑英华承担。综上，请求二审法院依法改判。
枞阳旺达公司在庭审中辩称：第一，涉案租赁房屋已经办理了产权证书，说明消防验收等前置审查程序已经完结，符合交付使用的条件。枞阳吴江大润发公司未通过消防验收，与枞阳旺达公司无关，责任应由其自行承担，故案涉房屋租赁合同是有效合同。第二，郑英华、枞阳吴江大润发公司均是案涉房屋租赁合同的承租人，故郑英华亦应当承担支付租金及赔偿损失的义务。综上，原审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，郑英华、枞阳吴江大润发公司提交枞阳县公安消防大队枞公消验字（2014）第26号建设工程消防验收意见书一份，证明因案涉租赁房屋整体消防验收未通过，违反了法律的强制性规定，枞阳县公安消防大队要求不得投入使用，致使其承租房屋目的不能实现，案涉租赁合同无效。枞阳旺达公司对该证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对该证据真实性予以认定，至于是否能够达到其证明目的需综合全案其他证据予以认定。枞阳旺达公司向本院提交枞阳县人民政府关于商业步行街项目消防有关问题的专题会议纪要一份、其司工作人员张某与郑英华之间短信记录一份、枞阳大润发公司2014年11月12日向其司发出的通知一份，共同证明枞阳吴江大润发超市系因自身原因未通过消防验收，其司因为经营亏损的原因向枞阳旺达公司提出解除房屋租赁合同。郑英华、枞阳吴江大润发公司对上述证据真实性均无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对上述证据真实性予以认定，至于能否达到其证明目的需综合全案其他证据予以认定。
本案二审期间，各方当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审查明的事实与一审一致，故对原判认定的事实，本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉房屋租赁合同是否有效。
人民法院审理合同纠纷案件，应当对合同效力进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对“强制性规定”进一步限缩解释为效力性强制性规定，以与管理性强制性规定相区分。管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规定，此类规定目的在于管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民事活动中的效力。而效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民事活动中的效力。故只有当事人订立的合同违反了法律、行政法规规定的效力性强制规范，才应当认定合同无效，而对于违反管理性强制规定的合同，从鼓励市场交易及尊重当事人意思自治的原则出发则不宜一概认定为无效。本案中，涉案部分出租房屋未通过消防验收即投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》的相关强制性规定，枞阳县公安消防大队责令产权单位枞阳县旺达置业有限责任公司对存在问题进行整改完毕后重新申报验收，对枞阳吴江大润发公司亦作出了相应的行政处罚。但《中华人民共和国消防法》并未明文规定出租房屋未通过消防验收必然导致租赁合同无效，消防验收问题亦可以通过整改，在整改后重新申报验收予以解决。故原审法院认为案涉部分出租房屋未通过消防验收属于违反法律、行政法规管理性强制性规定，案涉房屋租赁合同仍属有效并无不当，郑英华、枞阳吴江大润发公司的上诉理由不能成立。至于郑英华、枞阳吴江大润发公司上诉称即使应当承担责任，因枞阳吴江大润发公司成立后已对郑英华与枞阳旺达公司签订的房屋租赁合同予以确认，并实际享有合同权利，履行合同义务，故应由枞阳吴江大润发公司承担责任，不应由郑英华承担责任的问题，因枞阳旺达公司二审中对此亦不持异议，故本院对原判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十二条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第00263号民事判决第一项，即：于2015年4月23日解除2013年10月17日枞阳县旺达商业管理有限公司与郑英华之间签订的“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同补充协议”及2014年10月28日枞阳县旺达商业管理有限公司与郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司之间签订的“房屋租赁合同补充协议（二）”；
二、维持安徽省枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第00263号民事判决第四项，即：驳回枞阳县旺达商业管理有限公司对郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司的其他诉讼请求；
三、变更安徽省枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第00263号民事判决第二项中的“郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并将其移交给枞阳县旺达商业管理有限公司”为枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并将其移交给枞阳县旺达商业管理有限公司；
四、变更安徽省枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第00263号民事判决第三项中的“郑英华、枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内给付枞阳县旺达商业管理有限公司2015年第一季度（2015年1月23日至2015年4月22日）租金585080元，并自2015年4月23日起按6500元／天的标准向枞阳县旺达商业管理有限公司赔偿损失，直至枞阳县吴江大润发超市有限责任公司移交腾空的租赁房屋给枞阳县旺达商业管理有限公司之日止”为枞阳县吴江大润发超市有限责任公司于判决生效后十五日内给付枞阳县旺达商业管理有限公司2015年第一季度（2015年1月23日至2015年4月22日）租金585080元，并自2015年4月23日起按6500元／天的标准向枞阳县旺达商业管理有限公司赔偿损失，直至枞阳县吴江大润发超市有限责任公司移交腾空的租赁房屋给枞阳县旺达商业管理有限公司之日止；
一审案件受理费10008元，由上诉人枞阳县吴江大润发超市有限责任公司负担；二审案件受理费10008元，由上诉人枞阳县吴江大润发超市有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 梦 灵
代理审判员 高 平
代理审判员 陈 世 拥
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 余月琴（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第一百一十二条第一款当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》
第一条为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。