北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)海民初字第30172号
原告刘鹤芝，女，1986年04月10出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
被告北京肆维基业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村西。
法定代表人吴国英，董事长。
委托代理人杨磊，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
委托代理人李冲，北京中伦律师事务所律师。
原告刘鹤芝与被告北京肆维基业房地产开发有限公司（以下简称肆维基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员黎健独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘鹤芝之委托代理人刘宏辉、王琮玮，被告肆维基业公司之委托代理人杨磊、李冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘鹤芝诉称，2011年1月28日，我与肆维基业公司签订《商品房预售合同》，购买该公司开发的海淀区花园北路35号（军地家苑项目）x号住宅x层x单元xx号房屋。合同约定房屋总价为3212565.54元，该公司应于2012年5月31日交付房屋，我依约支付了全部购房全款。2012年6月2日，我接收房屋，肆维基业公司至今未能为我办理房屋所有权证。故现我要求判令肆维基业公司限期为我办理并交付本市海淀区花园北路35号（军地家苑项目）x号住宅楼x层x单元xx号房屋的所有权证，判令肆维基业公司赔偿自2014年6月1日起至房屋所有权证交付之日止的逾期办理房屋所有权证的违约金。本案诉讼费由肆维基业公司负担。
肆维基业公司辩称，我公司之所以延期办理产权证是由于军队部门长期介入该项目调查导致项目停建，造成项目工程上的迟延及各项手续的迟延。军队介入调查属于政府行为，长期持续存在属于不可避免、不能克服的情况，且直接导致了合同约定义务迟延，应当免除相应责任。军队介入调查后，与我公司原股东达成一致，在向我公司原股东支付相应对价后，将我公司股权转让给军队一方，军队收回项目后本应注销我公司，但考虑到127套房屋已经对外公开出售，基于购房人利益及稳定，军队一方没有注销公司，反而投入了资金维持后续工作，如果再让肆维基业公司承担违约金，军队一方将受到损失，不利于后续项目的建设及手续的办理。即使应由肆维基业公司承担违约责任，对方主张的违约金数额也远高于实际损失，其没有证据证明实际损失。双方合同中没有对逾期办证的违约责任进行约定，对方应就实际损失进行举证，我公司有权要求按合同法规定进行调整。另外，即使承担违约责任，也应以合同约定的交房时间计算违约金，不应统一以2014年6月1日起算，每户交付的时间是不一致的。关于违约金计算至实际办证之日止，但该部分逾期办证损失没有实际发生，不应在本案中主张。故我公司同意尽快向刘鹤芝履行办理并交付房屋所有权证的义务，但逾期办证存在免责事由，是因为政府行为导致的可免责范围，请求驳回刘鹤芝的相应诉讼请求。
经审理查明，2011年1月28日，刘鹤芝（买受人）与肆维基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件，约定购买该公司开发位于本市海淀区花园北路35号（军地家苑项目）x号住宅楼x层x单元xx号房屋。预售合同内容包括：该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积77.22平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币53179.37元，总价人民币叁佰壹拾伍万柒仟贰佰伍拾玖元整。出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。买受人同意委托出卖人代交下列第（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（6）产权代办费。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方同意按照下列第2种方式处理，2、本合同继续履行，出卖人应按下款约定办理商品房的转移登记。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）由于买受人原因（包括但不限于买受人未按合同缩印办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。附件五付款方式及期限的约定：商品按揭贷款：（1）首付款1587259.00元（含已付定金贰万元整），买受人应于2011年1月28日前付清；剩余房款：1570000.00，买受人应以商业按揭贷款的方式支付，即在2011年2月27日前付清。上述合同签订后，刘鹤芝向肆维基业公司支付了全部约定购房款。2012年6月2日，刘鹤芝根据肆维基业公司通知办理了入住手续，同时补付了部分房款55306.54元，并交纳契税、公共维修基金、印花税、产权代办费、登记费、物业费等。此后至今，肆维基业公司未能在上述合同所约定的期限内为刘鹤芝办理该房屋的所有权证。
另查，上述房地产项目系由肆维基业公司与中国人民解放军总参谋部军训和兵种部第四管理处联合取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，由肆维基业公司取得相应地块的《国有土地使用证》及其中部分商品房的《北京市商品房预售许可证》。庭审中，刘鹤芝以肆维基业公司违约未履行办证义务为由，要求该公司限期继续履行并赔偿相应违约金。肆维基业公司确认负有为刘鹤芝办理并交付房屋所有权证之义务，且对未在约定期限内履行相应义务之事实无异议，其中包括未按约定取得该商品房竣工验收备案及初始登记。经本院询问，肆维基业公司表示目前不存在办理房屋所有权证的障碍，并同意尽快为刘鹤芝办理并交付相应房屋所有权证，但未能承诺具体时限。肆维基业公司另称军队司法部门介入对公司和军队合作单位主要负责人在项目实施过程中所涉违法问题的调查，导致项目停建并影响了相关手续的办理，并以此为由主张免责，但未得到刘鹤芝的认可。经本院释明并询问，肆维基业公司未能述明对办理房屋所有权证构成实质影响的具体事实并提供充分证据。肆维基业公司还对刘鹤芝主张违约金标准提出异议，但该公司未能就其异议向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《北京市商品房预售许可证》、《北京市商品房预售合同》、《发票》、“关于肆维公司及军地家苑项目涉案事”函件等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。本案中，肆维基业公司是上述军地家苑项目的开发商，并取得了相应商品房销售的许可。刘鹤芝与肆维基业公司签订商品房预售合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，刘鹤芝主要负有依约支付相应购房款之义务，肆维基业公司主要负有依约交付房屋并办理产权转移登记等义务。合同在实际履行中，刘鹤芝履行了支付全部购房款义务，肆维基业公司亦向刘鹤芝交付了房屋，但该公司未能在约定的期限内履行为刘鹤芝办理房屋初始登记及转移登记的义务，其行为违反了合同约定。庭审中，肆维基业公司未对刘鹤芝所主张的逾期办证事实提出异议，并表示同意尽快为刘鹤芝办理并交付房屋所有权证，本院不持异议。但该公司未能承诺履行期限，本院对此依法判定。关于逾期履行办证义务所应承担的违约责任，双方当事人虽未在合同中作出具体约定，但根据相关法律规定，并不因此而免除肆维基业公司的违约责任。庭审中，肆维基业公司所提出的免责事由未得到刘鹤芝的认可。经本院释明，肆维基业公司未能述明具体的免责事实并提供充分证据证明，本院对其免责主张无法采信，肆维基业公司应当为此承担相应的违约赔偿责任。由于逾期办证，会对刘鹤芝就该房屋的处置或用益等产生影响。又因双方当事人在合同中未明确约定具体的违约金，现刘鹤芝主张依据相关司法解释规定即按照已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定，理由正当，本院对此予以支持。而肆维基业公司对违约金的起算时间及违约金标准提出的异议，均缺乏充分的事实、法律依据支持，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、于本判决生效三十日内，北京肆维基业房地产开发有限公司为刘鹤芝办理并交付北京市海淀区花园北路三十五号四号住宅楼七层一单元-七○四号房屋的房屋所有权证；
二、于本判决生效后三十日内，北京肆维基业房地产开发有限公司按总房款人民币三百二十一万二千五百六十五元五角四分为基数，并按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准即在同期贷款利率水平上加收百分之三十的利率标准赔偿刘鹤芝自二○一四年六月一日起至相应房屋所有权证交付时止的逾期办证违约金。
案件受理费六百四十七元，由北京肆维基业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎 健
二〇一四年十二月十一日
书记员 孙婉仪