广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终260号
上诉人（一审原告、反诉被告）：潘牛方，男，汉族，1955年3月18日出生，住广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道中2088号锦园，统一社会信用代码：9144040070795xxxx。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人潘牛方因与被上诉人珠海市南福房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人潘牛方及其委托诉讼代理人赵丽美、谢佩娜，被上诉人珠海市南福房地产开发有限公司（以下简称南福房产）法定代表人刘广略及其委托诉讼代理人林伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘牛方上诉请求：1.撤销（2015）珠香法民三初字第1667号民事判决一、二、三、四项；2.改判被上诉人南福房产立即向上诉人潘牛方支付逾期交房违约金人民币2532698元（按照商品房面积市场价每日千分之一，下浮至每日万分之三计算）；3.改判被上诉人南福房产向上诉人潘牛方支付租金（过渡安置补助费）人民币239997.60元，一审判决支持136665.30元，请求二审判决增加103332.30元；4.改判被上诉人南福房产按照每月3万元的标准向上诉人潘牛方支付逾期办证违约金至办妥产权证为止（自2014年10月31日起算，暂计至2015年8月25日为30万元）；5、改判上诉人潘牛方没收被上诉人南福房产150万元保证金归上诉人潘牛方所有，驳回被上诉人南福房产请求退还履约保证金150万元的诉讼请求；6、判决被上诉人南福房产承担一、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审法院以《收房协议书》来认定上诉人放弃追究被上诉人逾期交付珠海市九洲大道中2088号（锦园）X栋X单元X房、X房的逾期交房违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。
（一）两份《收房协议书》可能是被上诉人通知上诉人办理入伙手续时，被上诉人工作人员混夹在许多收楼文件中让上诉人签名的，被上诉人工作人员说文件都是入伙的手续，被上诉人工作人员翻到需要签名的地方，指着应在哪签名，上诉人就在哪里签名，上诉人年岁较高，眼花，相信被上诉人工作人员，所以没有看内容就将一堆文件签名了。上诉人并不知道收楼文件中含有《收房协议书》，对两份《收房协议书》的内容并不清楚，不是上诉人的真实意思，双方从来没有谈过收房协议需要放弃逾期交房违约金这件事情。在一审开庭过程中，被上诉人阐述两份《收房协议书》是经过双方多次磋商、达成一致后才签订的，但后来又无法对《收房协议书》的签订背景、签订过程予以清楚说明，仅仅以X栋X单元X房、X房的收楼手续是由销售团队负责，销售团队已经离职为由进行回避，很显然，被上诉人说辞前后矛盾，无法清楚说明两份《收房协议书》的来源、形成过程。录音证明被上诉人一直都愿意支付逾期交房违约金，双方只是在支付的标准上存在差异，如果双方间有经过磋商而签订《收房协议书》还进行这样的沟通有违常理，被上诉人还愿意支付违约金更有违常理。
（二）从两份《收房协议书》格式来看，显属格式合同，放弃逾期交房违约金的条款属于格式条款，是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。两份《收房协议书》是被上诉人制作的，其内容置上诉人的利益于不顾，排除上诉人的合法权利，免除被上诉人交付合格房屋的义务，免除1903房、2203房逾期交房违约责任，应当为无效的格式条款，故法院不应因两份《收房协议书》而免除被上诉人1903房、2203房逾期交房的违约责任。
（三）两份《收房协议书》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”房地产开发项目未验收或者验收不合格的，不得交付使用是法律的强制性规定，不因当事人约定而排除被上诉人交付经竣工验收合格房屋的义务。锦园X栋X单元X房、X房的两份《收房协议书》中，被上诉人明知其开发的房屋应当取得竣工验收备案后方可交付，却故意利用上诉人不熟悉法律规定乘机规避自身义务，意图免除自身逾期交房应承担的违约责任，应为无效。
二、一审法院认为X栋X单元2204房的逾期交房违约金按日计算，每日的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满，所以上诉人主张权利的时间是2015年8月28日提出诉讼开始计算，此项诉讼请求的起算期间从2013年8月28日开始，属于认定事实和适用法律错误。
（一）上诉人与被上诉人之间一直就涉案3套房屋的违约赔偿金额在进行协商，并且从上诉人在一审时提交的2015年5月15日、2015年6月8日电话录音显示，双方之间一直在协商中，没有诉讼时效的问题。而一审法庭对本案重要的录音证据视而不见，认为上诉人2015年8月28日才主张权利，显然与事实不符。录音证明被上诉人一直都愿意支付3套房的逾期交房违约金，双方只是在支付标准上存在差异。
（二）上诉人诉请的2204房违约金期间是自2011年1月7日至2013年11月1日，被上诉人答辩“对X栋X单元2204房主张的2011年1月7日至本案受理之日前两年的逾期交房违约金部分已超过诉讼时效，那么其在诉讼请求中属于2011年1月7日至2013年8月28日这一段期间的违约金请求权已超过诉讼时效”。被上诉人同意支付2204房自2013年8月28日至2013年11月1日的违约金，即其认可违约金计算至2013年11月1日，而一审法院却认为上诉人此项请求全部已过诉讼时效，完全脱离当事人的意思随意判决。
（三）登报方式通知入伙不是有效通知方式，一审法院认定被上诉人登报通知入伙并无不当没有合同和法律根据。双方签订的《官村48号房屋拆迁补偿合同》中并未约定以登报公告作为通知交房的方式，也未明确以何种方式通知，基于常理，被上诉人应以能够通知到上诉人的方式进行通知，而被上诉人直接以在报纸上刊登公告的方式通知入伙，显然其采取的通知方式明显不合理，上诉人从未看到报纸通知，刊登《入伙通知》并未到达上诉人，不对上诉人产生效力。一审法院以“但因涉及收楼的业主众多，被告通过登报方式通知入伙并无不当，原告自身延迟收楼手续责任不在于被告，据此计算得被告2204房的逾期交楼时间为2011年1月7日至2012年12月30日”纯属主观臆断，违背事实，违背合同。
（4）逾期交房违约金是基于被上诉人未按时履行交房义务而产生的，按照双方在《官村48号房屋拆迁补偿合同》第九条违约责任第三款规定，延迟交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于上诉人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，上诉人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。一审法院单独将X栋X单元2204房的违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，改变了合同中约定的“累加计算”的意思，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，X栋X单元2204是2013年11月1日交房，X栋X单元X房、X房是在2015年2月3日才取得竣工验收备案表，也就是说直到2015年2月3日，X栋X单元X房、X房才符合交房条件，直至此时才有可能确定被上诉人逾期交房的具体时间，拆迁补偿合同是包括三套房的合同，如果要求上诉人在房屋交付之前，无法确定逾期交房期限的情况下单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上所述，2204房的违约金并没有超过诉讼时效，应予支持。
三、租金（安置过渡补助费）应当计算至涉案房屋具备法定交付条件后3个月，一审法院无理采信被上诉人的计算方法，计至收楼后3个月，没有法律依据。
房屋竣工验收后方可交付使用，只有在房屋具备法定交楼条件时，被上诉人的交楼行为才是合法有效的。《官村48号房屋拆迁补偿合同》第三条第六项约定：“过渡安置补助费（租金）：在本合同签订之日起至乙方领取产权补偿的商品房钥匙后三个月（即装修期）止为过渡期，乙方不需要甲方提供周转房的，甲方按300平方米计，甲方应补偿乙方临时安置补助费每月金额为人民币壹万元（10000元）”，合同中约定的领取产权补偿的商品房钥匙应是指具备法定交付条件的商品房钥匙。2204房应计算至实际收房之日加3个月，1903房、2003房应分别计算至竣工验收备案之日加3月，才符合事实和法律规定。
四、被上诉人逾期办证应当承担违约责任。
（一）根据《官村48号房屋拆迁补偿合同》第七条：“甲方必须在商品房车库交付之日起360日内为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证，期间产生的一切税、费概由甲方负责。”及第九条第五项：“甲方逾期未能为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证，乙方有权每月收取甲方违约金30000元，直至办妥乙方商品房产权证及车位产权证为止。”X栋X单元X房、X房至2015年2月16日才取得竣工验收备案，X栋1单元2204房于2013年11月1日交付，即被上诉人应当在2014年10月31日前为上诉人办妥2204房的房产证，在2016年2月11日为上诉人办妥1903房、2003房的房产证。被上诉人从2014年10月31日即开始逾期办证，应承担逾期之责，按照每月30000元向上诉人支付逾期办证违约金。
（二）被上诉人提出的，同一个拆迁户名下所有房产只有一个批文的表述没有事实与法律依据，被上诉人也没有提交相应的规定及证据予以证明。根据上诉人2016年3月1日提交的《珠海市香洲区城中旧村房产权及附属物补偿核定表》（编号35）证明上诉人早已在2003年10月即在涉案房屋的补偿核定表上签名，不存在被上诉人所说的经反复催促下上诉人直至2015年7月仍未在确权表上签名而导致无法办证的情况。上诉人受法院委托向改建办调查的被上诉人向改建办交的汇总表，列的是上诉人两个单车房的，是上诉人与被上诉人于2007年9月1日签订的档案编号为2007-360《房屋拆迁补偿安置合同》的汇总表，而不是涉案房屋的，从而导致改建办认为上诉人没有在核定表上签名，是被上诉人的这一行为导致涉案房屋未在此批办证范围内，最终导致珠改函[2015]34号《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证的情况的复函》中阐述：“鉴于上诉人至今未能前来签名确认，为不影响其他16户回迁户的回迁房办证，建议你司将上诉人一户先行从汇总表中剔除后办理。”被上诉人故意偷换概念，把针对案外单车房档案编号为2007-360《房屋拆迁补偿安置合同》的办证文件（珠改函[2015]34号《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证的情况的复函》、珠改函[2015]56号《关于官村旧村改建项目中官玉光等16户回迁房房地产权证的函）转移到涉案3套房屋。并且，导致上诉人未能在案外单车房核定表上签名的原因也是由于被上诉人不按双方签订的拆迁补偿合同约定补交地价款，责任在被上诉人。
五、一审法院脱离当事人意思，擅自曲解《收据》及《官村48号房屋拆迁补偿合同》中关于保证金的条款，侵害上诉人的合法权益。
（一）《官村48号房屋拆迁补偿合同》第七条明确约定：“如果甲方未能按本合同将约定补偿的商品房及停车位交付给乙方、或逾期交付房屋达10个月以上的，或甲方转让本合同权利义务的，乙方有权没收甲方的保证金并追究甲方的违约和赔偿责任”，从合同内容可知，没收保证金、追究被上诉人的违约和赔偿责任是并行的，都是上诉人的权利，该条款专门对没收保证金和违约责任进行了约定。
（二）《收据》中：“上诉人收取南福公司支付的150万元履约保证金，本应退还给南福公司，但因上诉人选择的另两套回迁补偿商品房（三栋）未达到交楼条件，双方同意保证金继续存放于上诉人处，在南福公司交付完回迁房后双方办理回迁结算时按合同一并处理”，最终是回归到在结算时按合同一并处理，即没收保证金的决定权在上诉人处，合同约定逾期交付房屋达10个月以上的，上诉人有权没收保证金并追究甲方的违约和赔偿责任。一审法院断章取义，以《收据》的部分表述认为上诉人没有没收保证金的意思表示，显属错误，并将《官村48号房屋拆迁补偿合同》第七条第三款：“在甲方按协约履行合同的情况下交付乙方第三条第一项3套商品房之前，无论商品房价格如何，一方均有权享有下述选择权：乙方有权选择不以现金方式归还甲方向乙方支付的履约保证金壹佰伍拾万元，而以其应得到的锦园第五栋第二十二层C-1户型商品房（毛胚房，126.68平方米）壹套的产权交付给甲方以抵偿甲方向乙方支付的履约保证金壹佰伍拾万元；乙方也有权选择归还甲方向乙方支付的履约保证金壹佰伍拾万元而领取锦园第五栋第二十二层C-1户型向商品房壹套。”中，南福房产只有按协议履行合同的前提条件下，双方关于保证金的处理方式来强行套用来歪曲解释保证金，剥夺上诉人没收保证金的权利。
（三）一审法院认为“根据《官村48号房屋拆迁补偿合同》第三条第七项的约定及原告于2013年11月1日签署的《收据》内容，现原告已领取合同约定的回迁房及车位，原告退还履约保证金150万元的条件已经成就。”完全违背事实和合同约定，被上诉人存在严重逾期交房行为，上诉人按合同约定没收150万元的保证金并追究违约和赔偿责任，何来“退还条件成就”？
综上，一审判决歪曲事实，曲解合同，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，严重损害了上诉人的合法权益。请二审法院查清事实，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，依法改判。
二审庭审时，潘牛方的委托诉讼代理人当庭补充如下意见：1.被上诉人提供的两份收房协议书不是双方的真实意思表示，上诉人对收房协议书发表的意见均是建立在不知两份协议书的前提下发表的意见，不构成认可，收房协议书是在上诉人不知情的前提下签字，收房协议书的时间与两套房的收房文件时间相同，手写文字的时间也与两份收房文件笔体相同，显然是被上诉人夹在多份收房文件中乘机让潘牛方签名形成，被上诉人无法说明收房协议书的签订时间、过程、背景，只是以销售人员离职为借口，显然收房协议书不是双方真实意思表示，没有提前收房一说，按收房协议书中体现的上诉人要提前收房装修，上诉人应当收房后对其中一套房屋马上进行装修，但事实上，上诉人一直到2016年5月才开始装修其中一套房屋，收房协议书是被上诉人用来与购买商品房的业主，为了重复适用而预先适用的格式条款，两份收房协议书乙方的姓名、身份证号、房屋信息都是空格，多次出现商品房买卖合同办理其购买的商品房收房手续、条件、买受人等字眼，收房协议书是开发商提供的关于商品房的格式文件，而不是上诉人与被上诉人双方拟定的协议，按法律规定属于无效条款，根据合同法第40条的规定排除了上诉人的主要权利免除对方责任。2.本案的证据《收据》本应退还是指甲方按协议履行情况下保证金的处理，在违约情况达到10个月以上，合同约定上诉人可以没收并追究甲方的违约和赔偿责任。3.一审判决2204房的诉讼时效是有错误的。上诉人提交的录音显示上诉人一直向被上诉人主张违约金，被上诉人也同意按万分之五以下履行，如果该房存在诉讼时效问题也产生诉讼时效中断，2204房交楼时间是2013年11月1日，如果要起算也应当是2013年11月1日。因本案是拆迁补偿合同，涉及3套房屋，整体计算诉讼时效应当是最后一套房屋竣工验收之日起即2015年2月16日开始计算。4.关于逾期办证违约金，合同第9条第5项约定甲方逾期未能办理产权证及车位证，乙方有权每月收取30000元直到办妥房产证为止，被上诉人向改建办提交的汇总表是上诉人与被上诉人一个2007-360的汇总表，而不是涉案房屋的，从而导致改建办没有签名。本案涉案房屋的核定表在2003年已经签完字，录音当中留到下一批办理产权证的是2007-360安置补偿合同涉及的房屋，被上诉人在知道其存在逾期交房逾期办证的条件下采取此手段不应得到认可。5.关于上诉人以被上诉人超面积未支付差价款为由认为其不具备办证条件没有依据，拆迁补偿第三条约定超面积，在产权交付之日支付，被上诉人请求退还150万元保证金，上诉人在一审中提出了此项请求已过诉讼时效问题。
南福房产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。理由如下：一、本案被答辩人就X栋X单元X房、X房与答辩人签订的《收房协议书》是双方的真实意思，是被答辩人对自身权利的处分，其内容、形式不违反国家法律法规，为合法有效的协议。被答辩人无权反悔并就X栋X单元X房、X房请求已放弃的权利。
（一）被答辩人因自身提前收楼的需要，分别于2014年3月19日、2014年7月24日与答辩人就X栋X单元X房、X房各签订了一份《收房协议书》，在被答辩人签字捺印的协议书中，其明确确认放弃追究答辩人逾期交楼的违约责任，并作出保证今后不申请撤销、变更或申请确认本协议书无效的声明。
（二）一审期间，被答辩人反悔并声称其在签署两份《收房协议书》时完全不知情，并称两份《收房协议书》可能是混夹在收房资料中，在“眼花”、“相信答辩人工作人员”之下而签署的，其说法不仅没有任何事实依据，且与情理不符。首先，从双方签订的《官村48号房屋拆迁补偿合同》可知，该合同内容是被答辩人为取得最大利益而经过其重重修改的，在履行内容、履行方式、履行责任上均比一般拆迁补偿合同的约定更为详细以及个性化，这也说明被答辩人本身并不是一个疏忽轻率的人，相反，恰恰体现了被答辩人是一个权利意识、自我保护意识极强的人。因此，对于《收房协议书》中这一放弃权利的表述，是双方协商的结果，按照被答辩人谨慎、细致的性格，不可能存在其上诉状中所称“（答辩人工作人员）指着应在哪签名，上诉人（被答辩人）就在哪里签名”的情况。其次，被答辩人在一审当中已承认“从原告（被答辩人）入伙时签收的入伙文件和入伙清单中文件名称，没有收房协议书”，结合被答辩人签署的《文件接收确认书》第1条列明的文件，也充分证明了被答辩人已自认该《收房协议书》并不是混夹在收楼文件当中的，而是双方单独签署的。第三，从两份《收房协议书》的形式上看：（1）其字体、排版均与其他收楼文件不同；（2）文字排版也保证了被答辩人在签署时是完全可以清晰知悉签署的内容；（3）被答辩人不仅在协议书上签名，同时也按了指模，但其他的收楼文件并没有按指模；（4）两份《收房协议书》的内容也并不一样。上述事实充分证明两份《收房协议书》具有显现的特征，所谓“混夹在其他文件中误签”的说法是根本不能成立的，同时也证实了被答辩人所称的“格式合同”所言不实。
最后，答辩人在一审庭审中指出被答辩人并未请求对X栋X单元X房、X房的逾期办证违约金，对此被答辩人回应“另外两套房1903房、2003房在2016年2月15日应当办出房产证”，充分证明被答辩人本身就知悉、承认并愿意遵守两份《收房协议书》中关于办证期限是在“取得《竣工验收备案表》后365日内”的约定。从而表明被答辩人是清楚签订过两份《收房协议书》并清楚其内容的。
（三）两份《收房协议书》是被答辩人经过充分考量后而签署的，是其真实的意思表示。如上所述，被答辩人自己修改的《官村48号房屋拆迁补偿合同》是完全体现了其利益最大化的合同，包括：不要回迁房，而是要求回迁到X栋、X栋的商品房，在法定应补偿面积的基础上额外得到答辩人多给的107.04㎡商品房（这无疑是获得了答辩人额外赠送的一套商品房），最后实际取得的面积又比合同约定面积多出了10.52㎡，但仅需按3000元/㎡付款（这连商品房造价都不止），允许被答辩人任选一个地下停车位，但也仅需按远低于成本价的2万元象征性支付车位款。被答辩人取得的这些利益与身边各拆迁户相比，完全是超出其他拆迁户的超预期所得。但也正是该利益的巨大及远超其他拆迁户，才造成被答辩人在实际拿到房产之前对利益的实现存在深深的担忧。因此，对于拿房前的被答辩人而言，能够尽快收到房屋才是最重要的，至于其他的逾期交楼损失，已经不是那么重要了！因此被答辩人的这一心态决定了其在明知3栋当时尚未取得《竣工验收备案表》的情况下，就经常前往答辩人公司，不断以“（房子已）具备使用功能、不影响正常居住”等理由主动要求在统一交楼之前“提前收房装修自用”。甚至不惜提出不再追究答辩人逾期交楼的违约责任来换取实现“实际取得房屋”的利益，故双方在此情况下通过协商一致确定了两份《收房协议书》。所以说被答辩人以提前取得超额利益，放弃部分可期待利益的行为完全是他的真实意思表示，是其本人自主处分自身民事权利的体现，且不违反国家法律法规的规定，同时没有侵犯他人的合法权利。故两份《收房协议书》真实、有效，依法应当予以支持。
（四）两份《收房协议书》不是所谓的“格式合同”，被答辩人的主张没有事实和法律依据。依据《合同法》第三十九条的规定，认定格式合同应当以该合同有“为了重复使用”的目的，有“预先拟定”的行为以及有“订立合同时未予对方协商的”的事实，三者缺一不可。本案两份《收房协议书》是答辩人与被答辩人就提前收楼等特别事项专门协商并单独签订的合同，两份相差四个多月的《收房协议书》除名称外，其内容也不完全一样，并不符合上述“格式合同”法定条件的任何一种。现被答辩人依据“格式合同”而主张的“免责条款无效”只是其反悔的表现。
（五）被答辩人以两份《收房协议书》违反《城市房地产管理法》等法律法规为由主张合同无效不能成立。首先，本案中，两份《收房协议书》当中均明确了“是因被答辩人自身原因要求提前收房装修使用”、提前收房是“自愿行为”，且答辩人也明示了3栋并未取得《竣工验收备案表》的事实。故被答辩人是在明知房屋的现状而主动、自愿作出提前收楼，放弃以《竣工验收备案表》作为交楼条件的意思表示。即是被答辩人在清楚事实及法律规定之下自愿变更收楼条件，并非答辩人变更交楼条件。被答辩人以对开发商进行规制的法律来主张自身处分权利的行为无效，这是自相矛盾且是毫无依据的。其次，两份《收房协议书》除了约定提前收房外，还约定了遵守物业管理规定办理手续、办理房产证及被答辩人放弃追究答辩人逾期交房违约责任等内容。对此，依据《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，即使关于收楼条件的内容存在瑕疵甚至被认定无效，也不影响合同其他内容效力。因此，被答辩人的该项主张没有事实和法律依据，依法应不予支持。
综上所述，双方签订的两份《收房协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。被答辩人在X栋X单元X房的《收房协议书》上表示“放弃追究甲方逾期交房的违约责任，并保证今后不申请撤销、变更或申请确认本协议无效”；在X栋X单元X房的《收房协议书》上表示“甲乙双方一致确认此次提前收房即视同已按照《珠海市商品房买卖合同》的约定办理了房屋入伙手续，甲乙双方均没有违约行为，双方互不追究对方责任”均是依法行使和处分自身民事权利的合法行为。依据约定，被答辩人已无权再就X栋X单元X房、X房向答辩人追究逾期交楼责任，故其上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
二、对于X栋X单元X房的逾期交楼违约责任问题，被答辩人已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。
（一）一审认定被答辩人直至2015年8月28日才主张权利是正确的。被答辩人提供的《录音》不产生诉讼时效中断的效力。首先，该《录音》不是合法的证据。被答辩人在一审当中经法庭询问已经承认是“在对方不知情的情况下录音的”。依据《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》（法复〔1995〕2号）的规定，该《录音》不能作为证据使用。其次，《录音》是两个案外人的谈话。并没有证据证明谈话的双方是经过本案当事人授权。最后，虽然名为“郑木龙”的男性在2015年5月15日的录音当中说到“按照去年，前年底，去年初……”，但其自说自话的表述马上被录音的另一方“陈卓”所否认。因此，被答辩人以《录音》主张诉讼时效中断，没有事实和法律依据。
（二）答辩人从未作出同意支付X栋X单元X房自2013年8月28日至2013年11月1日的违约金的意思表示，被答辩人在上诉状中的陈述属断章取义。答辩人在一审当中对被答辩人请求的X栋X单元2004房逾期交楼违约金，不仅答辩自2011年1月7日至2013年8月28日这一期间的违约金请求权已超过诉讼时效，同时也答辩应当以2012年12月30日认定为被答辩人的收楼时间和违约金计算的截止时间（一审法院也是据此而作出认定的）。因此，答辩人不可能同意支付被答辩人已经收楼之后的违约金，更不可能认可违约金可计算至2013年11月1日。
（三）答辩人以登报方式通知入伙的方式合法有效。答辩人对5栋取得《竣工验收备案表》的时间是2012年12月29日，并于次日在《珠海特区报》上刊登了收楼通知，这一事实是答辩人针对5栋全体业主的通知行为，也是“锦园”小区对拆迁户进行通知的一贯惯例和珠海市改建办等拆迁主管单位的具体要求，同时也是诸多生效判决认可的交楼事实，一审对此认定正确。本案应当以2012年12月30日作为被答辩人收取X栋X单元X房之日，而非其自行决定收楼的2013年11月1日。
综上，结合一审判决查明的事实及认定，以及被答辩人自认，答辩人依约至迟应在2011年1月6日交付X栋X单元X房，即被答辩人在2011年1月7日即清楚其权利受到侵害的事实。答辩人在2012年12月30日刊登了收楼公告，以该日作为违约金计算的截止日。又因合同约定的违约金属于以日为单位计算的继续性债权，而被答辩人直至2015年8月28日提起本案诉讼时才主张权利，故其违约金请求权依法已经超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权。即使如被答辩人所称“违约金是累加计算”，直至2012年12月30日违约金的总额也已经确定，被答辩人在2012年12月31日没有收到答辩人支付的违约金，自该日起也已清楚自己的权利受到损害，故依法也超过了法定的诉讼时效。
三、被答辩人计算的违约金天数、标准等均与事实和法律不符。对此问题，答辩人已经在一审期间详细陈述并举证，但答辩人此举并非是同意支付违约金，而是单纯指出被答辩人的错误。
四、被答辩人主张X栋X单元X房的逾期办证违约金没有事实依据，其请求不能得到支持。首先，市改建办2015年7月21日出具的《关于官村旧村回迁户回迁房办理房地产权证情况的复函》已经指出“鉴于潘牛方至今仍未能前来签名确认，为不影响其他16户回迁户的回迁房办证，建议你司将潘牛方一户先行从汇总表中剔除押后办理，先走16户回迁房办证的申请办理流程”。而答辩人提交的录音、短信息证据所显示的事实，也证明了X栋X单元X房至今未能办证的原因全部都在于被答辩人自身，并且被答辩人自身对暂时不能办证的原因不但清楚，而且是同意延期办证的。故其在本案中提起所谓的“逾期办证违约金”的行为，既缺乏事实依据，同时也是缺乏诚实信用的表现。其次，双方签订的《官村48号房屋拆迁补偿合同》第七条约定“甲方必须在商品房及车库交付之日起360日内为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证”，结合答辩人提交的《“锦园”停车位物业管理服务协议》、《车位信息登记表（A173）》、《锦园地下车位号确认单》，已证明答辩人最后交付被答辩人地下车库的时间是2015年5月1日。也就是说，答辩人依约在2015年5月1日之后的360日内为被答辩人办理“商品房及车位产权证”均不应被视为违约。而办证截止日期应当是2016年4月26日，但被答辩人一方面在办证期间拒绝履行办证配合义务，甚至明确表示同意延期办证；另一方面却又在办证期限未满即提起本案诉讼及本项诉讼请求，故其该项诉讼请求不但缺乏事实依据，而且是依法应当不予受理的，请人民法院予以驳回该项起诉。第三，关于答辩人在履行办证义务方面，我方提交的证据证实了以下两个方面的事实：1.改建办的《复函》明确了回迁户在同一回迁项目中，其名下所有房产（含车位）的产权证办理，具有“不可分割性”。本案中，答辩人在2015年7月16日发给被答辩人的短信息中明确告知其去签署的是“单车房确权表”，因此根本不存在被答辩人所称的答辩人故意偷换概念的事实。而一审中答辩人提交的证据以及被答辩人调取的证据可证实，答辩人前后以“单列本案三套回迁房”、“单车房与本案三套回迁房并列”的方式多次向改建办提出了办证申请，但最终还是因被答辩人单方拒绝在单车房核定表上签字而被改建办建议剔除在办证名单之外。因此，上述事实足以证明法定的办证流程对于同一回迁户在同一拆迁项目下的所有回迁房（含车位）的产权证办理，不能分割。2.如上所述，答辩人在合同约定的办证期内，已经履行了通知办证的义务，履行了向市改建办为被答辩人申请办证的义务，甚至不惜牺牲了其他回迁户的办证时间而为被答辩人再三争取。但种种事实表明，最后无法办证的原因纯粹为答辩人自身原因，答辩人在为被答辩人名下房产办理产权证一事上没有任何过错和懈怠。最后，被答辩人未签署的单车房核定表上，由于被答辩人自身的疏忽，核定表上的其本人身份证信息有误，政府部门已经通知被答辩人此份文件无效，需被答辩人本人完成更正流程后才能作为办证的有效文件，故被答辩人房产的办证问题，因其本人的原因还有很长的路要走，这些都是与答辩人无关的。
四、一审判决关于被答辩人应将150万元保证金退还给答辩人的判项正确，依法应予维持。首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，本案150万元保证金在合同中约定的只是答辩人的单方义务，不具有双方义务的定金性质，依法不能适用定金罚则。第二，被答辩人依约全部交付合同约定给予被答辩人的不动产之后，已经完成了保证金的全部功能，按照《官村48号拆迁补偿合同》第三条第七款第三项之约定，被答辩人应当选择收取合同预定的C-1房（即X栋X单元X房）之后，立即归还全部150万元保证金，一审认定被答辩人退还150万元保证金的条件成就，符合事实和合同约定。第三，依照《官村48号拆迁补偿合同》第三条第七款第二项之约定，被答辩人在2011年1月6日即已清楚答辩人逾期交楼的事实，按照该约定，被答辩人可在逾期达10个月以上时主张没收保证金，但被答辩人却在时隔5年以后的2016年3月16日，才以补充诉讼请求的方式向答辩人主张没收保证金的请求，已经超过法律规定的诉讼时效期间，依法丧失了胜诉权。第四，按照被答辩人在一审提交的证据《收据》，其证据作为被答辩人一方的证据及其单方意思表示，其中关于自认“（保证金）应退还给南福公司”的意思表示真实、明确，是被答辩人对自身民事权利的行使和处分，也是《民事诉讼法司法解释》第九十二条确认的当事人“自认”事实，依法应当予以确认。而被答辩人上诉中辩称“最终是回归到结算时按合同一并处理”，既然被答辩人在《收据》中已经表达了退还保证金的意思表示，“按合同一并处理”的结果也只是退还保证金。因此，一审对《收据》内容的认定符合客观事实且于法有据，应予维持。
最后，被答辩人对答辩人的反诉请求在一审期间从未提出诉讼时效的抗辩，其在庭审结束之后，应其要求进行的法庭调解笔录中手写的“被告要求退还150万保证金已过诉讼时效。赵丽美”的字样，是在答辩人律师签完笔录后自己擅自添加上去的，其在法庭上自始至终从未作出上述表述。如果二审法庭认为有必要，请求调取一审法庭录像予以证实。需要指出的是，被答辩人在其上诉状中也没有提出这一上诉请求及理由。
五、一审对过渡安置补助费数额的认定正确，应予维持。
如前所述，对于X栋X单元X房、X房，被答辩人是主动要求变更收楼条件以实现提前收楼的目的，且收楼的目的是装修自用，故只能分别以2014年3月19日、2014年7月24日作为收楼时间，再按合同约定延长3个月予以计算支付安置补助费的时间。而X栋X单元X房答辩人在2012年12月30日已经发出收楼公告，被答辩人因自身原因延迟收楼的责任不在答辩人，故也只能以2012年12月30日作为收楼时间，并延长3个月予以计算安置补助费。一审对此项的认定正确，应当予以维持。
综上所述，被答辩人已自愿放弃3栋2套回迁房的逾期交楼违约金及自愿退还150万元保证金，5栋回迁房的逾期交楼违约金已过诉讼时效，且被答辩人是因自身原因才致使其名下回迁房不能办证。因此，被答辩人的所有上诉请求全部没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的全部上诉请求。
被上诉人委托诉讼代理人二审庭审时补充如下意见：一、双方签订的两份《收房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，从两份收房协议书形式看，具有明显的区别于一般收楼文件的特征，不存在上诉人所称的混夹在不知情下签订的情况。被上诉人在一审当中经过法庭的询问已经明确答复该两份《收房协议书》所签订的背景；相反，上诉人已经承认了该签名是其亲笔所签同时也有捺印，上诉人对于两份协议书的主张并没有任何的事实依据。双方的拆迁补偿安置合同是上诉人起草并修改的获得巨大利益的，并且有别于一般拆迁合同，因此按照上诉人对于拆迁补偿过程当中自我保护意识极强的性格不可能存在所谓的任人摆布情况发生。两份《收房协议书》是双方就提前收楼一事单独协商签订的。二、关于收据的问题。被上诉人没有收到该份收据，但是该收据作为上诉人一审提交的证据，其应当受该收据内容的约束，而从收据上看，被上诉人起码在2013年11月1日向上诉人催促过150万元的退款，既然上诉人已经表达了本应退还150万元的意思表示，则按照合同一并处理的结果，也是退还该款','2018-09-26
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