陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1609号
上诉人（原审原告）：范俊，男，汉族，系合旺购物广场老板，1964年4月14日生，合旺购物广场老板，住西安市长安区。
被上诉人（原审被告）：吴飞，男，汉族，1980年10月10日出生，无业，住西安市长安区。
上诉人范俊因与被上诉人吴飞租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范俊，被上诉人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范俊上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为吴飞向其支付2016年1月6日至2016年7月6日期间的房屋租金30250元；一、二审诉讼费用由吴飞负担。事实和理由：一审判决吴飞向其支付违约金7260元的基数是30250元，但在判决第一项却认定吴飞欠付房屋租金2000元，存在事实认定错误。2016年6月18日，涉案房屋转租给第三人，在此之前由吴飞承租。2014年起吴飞开始拖欠房租，2014下半年的房租吴飞分三次支付，具体为：2014年农历12月，支付了12000元；2015年农历2月，支付10000元；第三次支付了5500元。之后，其给吴飞开具了一张收款收据，开票时间书写为2015年1月6日，内容为2014年下半年房租，在备注栏中注明2014年7月6日至2015年元月6日。2015年至2016年6月18日，吴飞一直未交纳房租，并称要将涉案房屋转租，将转让费抵扣房租，后由第三人直接向其交纳转让费58000元用于抵扣该期间的房租。2016年6月17日，其向吴飞开具58000元收款收据。至此，按照一年房租60000元计算，吴飞仍下欠其房租30250元。
吴飞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋2014年的房租票据系范俊2015年1月6日开具的，其于2015年上半年分三次给范俊交了27500元。2015年按合同约定房租本应上浮，因为生意不景气，所以希望范俊减免部分房租。其三次交的是2015年上半年的房租，范俊将其交的上述三笔费用，每次均开具了收款收据，但其将三份收款收据都丢失了。因上述三份票据丢失，范俊认为三笔费用交的是2014年下半年的房租。2016年6月17日的收款收据系2015年下半年房租至2016年上半年的房租。其于法院询问时自述事实，并非其真实意思表示。请求驳回范俊的上诉，维持原判。
范俊向一审法院起诉请求：⒈判令吴飞支付2016年1月6日到2016年7月6日期间的房屋租金30250元；⒉要求吴飞支付迟延支付房租的违约金7260元；⒊本案所有诉讼费由吴飞负担。
一审法院认定事实：2011年11月26日，范俊与吴飞签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方（出租方）范俊；乙方（承租方）吴飞。……第一条、甲方出租的招商楼位于太乙宫××（后楼××十八间），面积约300平方米。第二条、租金每年人民币55000元。前三年每半年一付，后两年一年一付，合同签订之日付清。每年提前一个月，乙方向甲方付清下年度租金。第三条、租赁期限五年。2012年1月6日至2017年1月6日止。每3年递增年租金10%。自2011年11月26日甲方给乙方预留四十天装修时间（期间房租不计）。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。……第九条、违约责任。1、甲方不能按合同条款执行，使乙方无法正常营业，乙方有权拒付房租，终止合同，并要求甲方赔偿合同剩余年限总租金的50%作为违约金。2、因乙方原因提前终止合同，乙方不能按时交给房租及水电费达30日以上，甲方有权终止合同，并收回出租房，并要求乙方赔偿合同剩余年限总租金的50%作为违约金。乙方拖欠房租或水电费，停水停电后果乙方自负。……”协议签订后，双方各自履行协议。截止2014年7月5日，吴飞已付清之前房租，双方并无争议。2015年1月6日，吴飞向范俊支付27500元，用以支付2014年7月6日至2015年1月6日之房租，范俊向吴飞出具收款收据一份，记载日期为2015年1月6日。2015年2月10日（农历2014年12月22日），吴飞向范俊给付12000元，同年3、4月，吴飞向范俊给付10000元，5月左右吴飞向范俊给付5500元，以上总计27500元，庭审中双方对于该三笔钱的给付金额和给付时间并无争议，但吴飞认为该笔钱用以支付2015年1月7日至2015年7月6日之房屋租金，范俊还给他出具过一个收款收据，但该收据他已丢失；范俊则认为该笔钱是支付2014年下半年之租金，日期为2015年1月6日的收款收据应为此三笔钱的收据，只是因为给付的为2014年下半年的租金，故他将收据时间提前，写到了2015年1月6日。此后双方因房租给付问题产生争议，吴飞未再向范俊给付房租。2016年6月，吴飞将该房转租给第三人，约定第三人向吴飞支付转让费63000元。第三人向吴飞给付押金5000元。同年6月17日，第三人欲向吴飞给付剩余58000元，经范俊、吴飞及第三人协商，由第三人将该58000元直接转账给范俊，用于折抵吴飞拖欠范俊之房租。范俊向吴飞出具收款收据一份，日期为2016年6月17日，上载“一年房租、下欠2000元”。于此同时，经范俊、吴飞协商，双方签订的租赁合同于2016年7月6日解除，7月6日以后的房租由第三方向范俊支付，与吴飞再无关系。
一审法院认为，2016年6月17日，吴飞通过第三人代为支付之形式，向范俊支付58000元租金，范俊向吴飞出具收款收据一份。吴飞提交的收款收据上备注租金期间为2014年1月6日至2015年1月6日，但双方均认为该期间有误；而范俊提交的该收款收据上备注被范俊自行涂改为2015年1月6日至2016年1月6日，对该擅自涂改不予认可。故对该58000元给付的租金期限并不明确，无法单独确定，应当根据双方在庭审时的陈述、所举之证综合判断，逐一确定每年度租金给付情况，从而推导出该58000元给付的租金期间。通过法庭调查，双方对2014年7月5日以前、2016年7月6日以后的租金均无争议。对于2014年7月6日至2015年1月6日之租金，吴飞向提交日期为2015年1月6日之收款收据，足以认定此半年租金吴飞已于2015年1月6日付清。对于2015年1月7日至2015年7月5日之租金，吴飞自述该收款收据已经丢失，未提交证据予以证明，但范俊当庭承认在2015年2月10日、3月或4月、5月分三次收到范俊总计27500元租金，对此范俊之自认，吴飞不用再承担举证责任，足以认定此半年租金吴飞已于2015年上半年分三次付清。综上，可以推断出吴飞于2016年6月17日支付的58000元应该为2015年7月6日至2016年7月5日之租金。但依据双方签订之《房屋租赁合同》，房屋年租金自2015年1月6日起在原55000元基础上增加10%而变更为60500元，吴飞在支付58000元后，对于2016年1月6日至2016年7月5日租金并未足额支付，范俊在日期为2016年6月17日之收款收据上载明“下欠2000元”，是范俊对其权利的处分，对此予以认可。故吴飞应该支付下欠范俊之租金2000元。对于2016年7月6日当日之租金，因双方已解除房屋租赁合同，且自此日起租金由第三人支付，故本案不再涉及。对于范俊主张日期为2015年1月6日之收款收据是之后三笔款项的收款收据，因该三笔款项给付日期均在2015年1月6日之后，显悖于生活常理，不予采信。对范俊主张该收款收据是在三笔款项付清之后所写，只是将日期写到了2015年1月6日，对此范俊并未提供证据予以证明，且收款日期为证明租金给付的重要内容，并不容许随意更改或否认，故对范俊此项主张亦不予采信。对于违约金一节，根据《房屋租赁合同》之约定，吴飞自2015年1月6日起，每年房租60500元应当提前一月向范俊支付，未按时缴纳30日以上，吴飞应向范俊支付违约金。对于2016年1月6日起一年之租金，吴飞应当于2015年12月6日给付范俊，超过30日未支付，即应承担违约金。现范俊主张以30250元为基数，按照24%计算违约金共计7260元，并不违反法律规定以及合同约定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决：一、被告吴飞于本判决生效之日起十日内支付原告范俊下欠房屋租金2000元；二、被告吴飞于本判决生效之日起十日内支付原告范俊违约金7260元；三、驳回原告范俊其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费737元，范俊已预交，由范俊负担575元，由吴飞负担162元，于本判决生效后十日内直接给付范俊。
一审法院审理查明事实属实，本院予以确认。二审中，范俊向本院自述：“我们之间的纠纷主要是针对2014年下半年房租是否交纳，2014年年底我给范俊交2015年上半年房租时，范俊称该笔费用为2014年下半年房租，因我将2014年下半年的房租交纳票据丢失，双方产生纠纷，我遂未交纳2015年上半年房租，直到我2016年6月17日将涉案房屋转让给案外人，范俊直接将案外人交纳的转让费抵扣房租，范俊开具的收款收据中房屋租赁时间仍系2014年1月6日至2015年1月6日，实际应为2015年1月6日至2016年1月6日。我之后找到了范俊向我开具的2014年下半年房租收费票据，即2015年1月6日收款收据，该收据我已于一审向法院提交。至此我除下欠范俊2000元以外，双方再无纠纷。”并认可涉案房屋承租期间为2012年1月6日至2016年6月17日。之后，吴飞称其自述并非其真实意思表示，系其记错了，但未提交相关证据证明。
本院认为，当事人对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。吴飞于本院二审审理中自述其自2015年之后再未交纳过涉案房屋租金，后将涉案房屋转让给第三人承租，并由第三人将转让费58000元用于抵扣2015年1月6日至2016年1月6日的房屋租金。吴飞对本案诉争事实的自述与范俊一审主张的事实基本吻合，虽然吴飞其后称该次自述并非其真实意思表示，但未提交充分有效的证据予以证明，故本院根据范俊主张的事实及吴飞的自述，并结合本案证据可以认定，吴飞未交纳涉案房屋2016年1月6日至7月6日的房屋租金，共计30250元。吴飞迟延交付房屋租金已构成违约，应当承担违约责任，但范俊主张以30250元为基数，按照24%计算违约金共计7260元，明显过高，本院依据公平原则，并结合本案实际情况，酌定吴飞支付范俊以30250元为基数，按照银行同期贷款利率的二倍计算的利息之违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3896号民事判决第三项；
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3896号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，吴飞支付范俊房屋租金30250元；
三、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3896号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，吴飞支付范俊以30250元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算的利息之违约金；
四、驳回范俊其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费737元，由范俊负担162元，吴飞负担575元。二审案件受理费300元，由范俊负担50元，吴飞负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 林 瀚
代理审判员 赵羽嘉
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 张小赛