福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集民初字第2424号
原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏北二路22号5楼501室，组织机构代码56843830-4。
法定代表人叶永松，董事长。
委托代理人郑明龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托代理人吕超，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼106室，组织机构代码59495563-9。
法定代表人熊雪华，总经理。
委托代理人梁艳华，福建闽台律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司与被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法依简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司委托代理人郑明龙、吕超，被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司法定代表人熊雪华及其委托代理人梁艳华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告厦门台聚企业管理有限公司诉称，2012年4月1日，被告的法定代表人熊雪华与原告签订《酒店房屋租赁协议书》（以下简称“合同”），合同约定如下：（1）熊雪华向原告承租厦门市集美区杏北二路22号（1楼酒店大堂以及11楼至21楼）（下称“租赁房屋”）；（2）租赁期限为10年（从2012年4月1日至2022年3月31日止）；（3）租金采用递增方式，其中一楼大堂第1-2年租金为人民币（下同）43.5元／月／平方米，第3年为45.6元／月／平方米，以此类推；11楼至21楼第1-2年租金为23.5元／月／平方米，第3-4年为25.5元／月／平方米；……（4）原告提供20个停车位，前两年每个车位收取120元／管理费；（5）押金为2个月的租金622555.39元；（6）本合同签订后十日内被告应支付原告5个月的租金合计1556388.48元作为装修押金，待装修完成后，3个月的装修押金转作为房屋租金；（7）如被告逾期支付租金，按应付租金的每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的，则视为被告违约，原告将没收押金，并解除合同，要求被告赔偿损失；（8）其他事项。2013年1月30日，被告与原告签订《补充协议》，约定如下：（1）被告确认熊雪华与原告签订的《酒店房屋租赁协议书》；（2）2012年4月1日至2012年9月31日为免租期，租金自2012年10月1日计算；（3）原告同意补偿被告2个月免租，即2013年1月1日至2013年2月28日；（4）其他事项。合同签订后，原告即向被告交付租赁房屋，被告亦进行装修并营业，被告于2012年4月1日向原告支付1556388.48元，其中3个月已转为2012年10月至12月的季度租金。此后，被告未能依约支付租金。其中，2013年4月至6月季度应付租金926633元，被告只支付55万元，至今尚欠376633元；2013年7月至9月季度应付租金926633元，至今未付分文。2013年7月16日，原告向被告签发《催款函》，要求被告支付拖欠的租金，但被告置若罔闻，分文未付。原告认为，上述《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应信守履行。被告拖欠租金长达数月之久，属违法行为，严重侵害了原告的合法权益，原告有权依法、依约维护自己的合法权益。为维护自己的合法权益，特起诉至人民法院���请求判令：1、解除原、被告于2012年4月1日签订的《酒店房屋租赁协议书》及于2013年1月30日签订的《补充协议》；2、确认原告有权没收被告支付的押金622555.39元；3、被告向原告支付2013年4月至6月季度拖欠的租金376633元、2013年7月1日起至被告实际腾退租赁房屋之日止租金（按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）及滞纳金（自2013年4月1日起计至实际付清之日止，按每日0.3%）；4、被告向原告腾退租赁房屋即福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼酒店大堂、11楼至21楼，并结清水电费、物业管理费、公摊费；5、本案全部诉讼费用由被告承担。2013年10月8日，原告变更第三项诉讼请求为：3、被告向原告支付2013年4月至6月拖欠的季度租金376633元、2013年7月1日起至《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》解除之日止的租金（包括房屋租金、设备租金和管理费，按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）及滞纳金（自2013年4月1日起计至实际付清之日止，按每日0.3%）、支付《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》解除之日次日起至被告实际腾退租赁房屋之日止房屋占用费（包括房屋租金、设备租金和管理费，按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）。庭审时，原告变更第四项诉讼请求为：被告向原告腾退租赁房屋即福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼酒店大堂、11楼至21楼，并结清水电费。
本诉被告厦门晶邦酒店管理有限公司辩称，一、《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》至今法律状态仍属于两份效力无效的协议，即便原告在其举证期限届满之后（2013年10月8日）向法庭提交的《厦门杏北工业区员工综合服务中心房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《厦门市集美区人民政府常务会议纪要》、《切结同意书》也无法否认原��与熊雪华所签的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》无效性。理由如下：1、被告向法庭所提交的证据没有一份证据能够证实其拥有对涉案房屋的对外出租权，没有证实其拥有涉案房屋对外出租权法律上的来源。从原告目前向法庭提交的所有证据材料所显示内容，也只能反映对于涉案房屋在所有当事方没有涉案房屋所有权人处取得房屋的原始租赁权情况下一种违法的租赁权流转过程：1、由厦门市集美旅游投资开发有限公司与美星国际投资管理股份有限公司于2010年12月20日签订一份《房屋租赁合同》将涉案房屋租赁给美星国际投资管理股份有限公司；2、2012年5月11日，美星国际投资管理股份有限公司、厦门市文化集美旅游投资有限公司及原告签订一个三方补充协议，将厦门市集美旅游投资开发有限公司与美星国际投资管理股份有限公司在2010年12月20日所签《房屋租���合同》中权利义务概括转让给原告；3、在美星国际投资管理股份有限公司、厦门市文化集美旅游投资有限公司及原告没有签订三方补充协议之前，即在2012年4月1日原告又与熊雪华签订《酒店房屋租赁协议书》。虽然涉案房屋租赁权流转过程繁杂，但可以很明显看出几个基本事实：一、涉案房屋租赁权流转（转租）过程中涉及任何一方当事人均不是涉案房屋所有权人或取得房屋租赁权或转租权；二、原告在还没有等厦门市文化集美旅游投资有限公司及美星国际投资管理股份有限公司将涉案房屋的权利、义务一并转让给原告之前，就自认为拥有涉案房屋转租权，并违法将涉案房屋转租给熊雪华，这种行为本身违法、无效。三、现有证据无法证实厦门市文化集美旅游投资有限公司与厦门市集美旅游投资开发有限公司系同一公司，两公司所从事的民事行为不能等同。因此���从原告目前提交证据根本无法形式一个完全法律意义上证据链来证明原告已经取得涉案房屋对外转租权，连涉案房屋所有权人都无法说清，更无法说明房屋所有权人授权它们之间租赁权转租行为。原告在没有自证其已经取得涉案房屋合法的转租权情况下，原告与熊雪华所签订《酒店房屋租赁协议书》应认定无效。2、目前为止，原告将涉案房屋以招租酒店经营这一商业用途为目的转租给熊雪华（被告）这一民事行为本身已经违法了法律强制性规定，这种违法民事行为所带来的直接法律后果，就是双方所签订的任何合同或协议无效。理由：根据厦门市国地资源和房产管理局《2007年12月划拨项目建设用地情况公开表》、福建省发展和改革委员会关于《2008年9月份总投资5000万元及以上拟建固定资产投资项目》公示可以看出，涉案房屋当年建设立项名称为杏北工业区员工综���服务中心，用地审批形式为划拨，涉案房屋所占土地的用途应为公共建筑，房屋属民生、公益建筑性质等信息，原告在未经过按《土地登记办法》等合法程序将划拨土地及公益性质房屋使用性质进行变更就对外商业招租，并与第三方签订商业经营性租赁合同，这种行为已经违法了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第二十六条、第五十六条及《中华人民共和国城市房地产法》第十八条有关使用土地的单位和个人须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同，属无效合同。3、在法律上，以有《厦门市集美区人民政府常务会议纪要》认定涉案房屋及所占土地用途已经变更为商业用途是错误的，不合法的，集美区政府无权对涉案房屋及所占土地���途进行变更。原告所提交的《厦门市集美区人民政府常务会议纪要》本身从法律上和事实上来看，政府的《会议纪要》不是土地用途和房屋使用功能变更的生效要件，法律并没有规定将土地用途和房屋使用功能由公共事业性质变更商业用途有了政府的会议纪要就变更成功和发生法律效力，改变规划好的土地用途和房屋用途是要按《土地管理法》、《土地管理法实施细则》、《城市房地产法》及《土地登记办法》中规定步骤履行申请→受理→地籍调查→权属审核→审批→发证等法律手续才能完成，最终以土地和房屋使用性质变更登记之日起才生效。政府的《会议纪要》，根据《国家行政机关公文处理办法》第九条可知，是指适用于记载、传达会议情况和议定事项，并在行政机关内部传阅，本身不存在对外发生效力的问题。涉案房屋的用地原审批单位是厦门市人民政��，根据《中华人民共和国土地管理法》五十六条规定，要改变土地及房屋用途应报原批准用地的人民政府批准，即厦门市人民政府批准，而不是集美区人民政府批准。同时，划拨用途转换为商业还需依法交纳土地出让金。4、按现行法律规定，原告在转租涉案房屋给被告时，应当提交、出示与原出租人的租赁合同、房屋租赁备案手续及出租人同意原告有权转租给他人的证据材料，而在本案中，从签订协议至今原告根本无法证实其拥有对涉案房屋对外转租权。5、两份协议缺乏合同构成基本要素，不是两份具备有法律约束力的合同。在两份协议生效条件尚未成就时，两份协议应视为双方就涉案房屋有关租赁事项所定的意向书或备忘录，对被告没有法律约束力。两份协议均无法确定或明确签署时间、生效时间、租赁物的所有权人、租赁物用途性质及原告是否有权对外转租���等租赁合同必备的关键要素，其中《酒店房屋租赁协议书》仅有熊雪华个人签字，而未得到被告追认。6、从原告的《企业法人营业执照》的经营范围也可以看出原告不具备从事房屋租赁业务，原告对涉案房屋进行租赁、转租赁商业行为本身已经超越其核准经营范围。综合上述6小点，可能明确得出：两份协议现在仍处于效力待定的法律状态，对双方都没有法律上的约束力，原告主张的权利是没有法律依据。二、原告主张对被告交付的押金622555.39元予以没收没有依据，被告未交纳相关租金被认定为违约行为是没有法律依据和事实依据。理由如下：1、两份协议目前仍处于法律效力待定状态，在协议中有关条款对双方均没有最终法律约束力，原告以效力待定及没有法律上约束力的协议来主张的诉请显然没有法律和事实依据。2、押金是担保物权，而且是单向担保，在法律上和现实操作中只存在返还或抵扣的情形，不具惩罚性，受押人无权在押金上追究出押人的法律责任，所以原告主张没收押金是违法的，也是没有法律依据的。具体到本案中，房屋租赁押金在法律上仅仅是一种担保物权而且这种担保物权还是单向担保，是由出押人（被告）提供，押金最终结果也只能是返还或抵扣，押金不具任何惩罚性，而原告要求没收被告支付的押金622555.39元，显然是违背法律规定及习惯，滥用押金的性质，试图从押金追究出押人的法律责任，从而获得巨额不当得利。3、被告也不存在不按时支付租金的违约行为。首先，从协议内容及之前交纳租金所开具发票来看，每次被告都及时向原告支付租金。同时，2013年4月份至2013年6月份三个月租金应为386099.1元，而被告已经向原告支付了55万，相当于四个月房屋租金，不存在拖欠租金问题。其次，从补充协���上来看，政府应该存在免除四个月房屋租金情形，被告同样享有免除租金的权利。三、原告主张诉状中第3项诉请（指变更后的）没有事实和法律依据，不应支持。理由如下：1、2013年4月至6月份三个月租金并非926633元，而应为386099.1元，并已经支付给原告。从房屋租赁合同法律性质来看，在《酒店房屋租赁协议书》中只有房屋租金得以签约人的表面确认，即1楼大堂1-2年10元／平方米／月，11楼-21楼10元／平方米／月，而原告主张要求按其单方面对租金理解来计算被告需支付的租金，即租金要包含房屋租金、设备租金、物业管理费，这与事实和法律相悖。首先，《酒店房屋租赁协议书》从法律上来说是调整房屋租赁关系的一份合同，该合同仅对出租房屋有关租金等事项进行调整，而不能对设备租金、物业管理费进行调整，设备租金及物业管理费应由双方另行协商确定，而不能将涉及到设备租金及物业管理费放入一份房屋租赁合同进行调整并据此主张既与现行的商业租赁习惯和法律规定不一致。其次，在被告每次支付巨额费用后，原告给被告开具的税务发票也仅反映房屋租金部分，税务发票没有反映包含了设备租金及物业服务费的金额。因此，这充分说明双方仅对《酒店房屋租赁协议书》中只有房屋租金得以签约人的表面确认，而对所谓的设备租金、物业管理费至今未确定。再次，在《酒店房屋租赁协议书》中有关租金与支付方式条款也可知，不管是房屋租金还是设备租金或管理费，均没有明确计算方式、计算单位和计算过程，无法确定房屋租金、设备租金、管理费的计算是按每平方每季度或每半年多少或还其它方式。因此，涉案的房屋租金、设备租金、管理费到底如何计算、是多少至今即没有在协议得以体现，也没有得到双方���终确认，目前属于不确定状态。2、原告在诉状里主张第3项诉请（指变更后的）有关租金中的设备租金及管理费也应由被告支付是没有事实和法律依据的。首先，用一份房屋租赁协议来约束和规范设备租金、管理费计算和支付本身就缺乏法律依据。所签订的《酒店房屋租赁协议书》只能调整房屋租金，不能调整和约束设备租金、管理费。其次，设备租金、管理费至今双方都没有明确计算方式、计算单位和计算过程，根本无法准确计算数额，再次，若按原告的主观意图计算设备租金及管理费显然违背市场一般规律和行业惯例，属于畸形偏高，缺乏合理性和公平性。这一点从《酒店房屋租赁协议书》租金条款可知，原告提供设备甚少，而设备租金费用是房屋租金的二倍，有的甚至是房屋租金的近五倍。最后，原告没有向房产管理部门申请物业服务资质，没有物价报批物业管理收费标准，也没有提供实质意义的物业服务，而私自收取原告物业管理费根本属于违法，不应受法律保护。3、原告在诉状里主张第3项诉请（指变更后的）有关主张没有法律依据。首先，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，具有法定性、惩罚性，而从目前来看，没有任何相关法律规定出租人与承租人在租赁房屋时可以在租赁合同或协议中设立，而原告提供给被告的格式合同设置本身违法，属于无法设立行为，对被告没有任何法律约束力。其次，协议的同一条款中对同行为设没收押金、还设经济赔偿金等多面惩罚性项目，这种行为本身违法。综上所述，被告的行为本身不存在任何违约，请求法庭在查清事实基础上，驳回原告的诉讼请求。
反诉原告厦门晶邦酒店管理有限公司诉称，反诉被告已向贵院起诉反诉原告，以反诉原告未能支付租金为由，要求解除双方于2012年4月1日签订的《酒店房屋租赁协议书》及于2013年1月30日签订的《补充协议》，并要求反诉原告支付2013年4月至6月季度的租金376633元、2013年7月1日至反诉原告实际腾退租赁房屋之日止租金及结清水电费、物业管理费、公摊费、房产使用费和没收反诉原告支付的押金622555.39元。反诉原告认为，反诉原告已经完全按照《酒店房屋租赁协议书》等协议规定全面履行了自己的义务，之所以出现目前双方的诉争，完全是反诉被告没有全面履行自己的合同义务及不信守承诺的结果，反诉被告在《酒店房屋租赁协议书》等协议签订之前及签订后和履行过程中屡次违约及无法兑现自己的承诺，不按约定履行自己的合同义务。反诉被告违约行为有：1、违反合同义务和承诺，至今仍未按合同约定在双方签订协议时向反诉原告提交涉案出租房屋的房��产权证等证照和报批手续，此违约行为已严重影响了反诉原告酒店经营所需的消防证、特种行业经营许可证、卫生许可证等重要证照的办理，大大推迟了反诉原告开张营业，经济损失巨大，成本大大增加、经营陷入严重困境；2、反诉被告没有按合同及承诺履行将出租的房产大楼商业配套设施的建立起来，反诉被告出租给反诉原告的房产位于集美区杏北二路，该房产位于工厂生产区而非商业区，但在双方签订协议前后反诉被告多次向反诉原告承诺：出租的整幢大楼除出租给反诉原告楼层为酒店住宿外，其它楼层将出租他人或自己用作KTV、办公室、自助员工餐厅、网吧、健身中心、洗浴桑拿、超市等，使之具备与反诉原告的酒店住宿配套之功能。但在签订协议后，反诉被告并非按承诺履行义务，将与反诉原告的酒店住宿配套的设施功能运作起来，才出现如今整幢大楼��冷清清、门可罗雀，根本不具备经营酒店住宿的条件，最终导致反诉原告经营的酒店入住率极其低。3、反诉被告在收取反诉原告高额的管理费之后，不但不对反诉原告租赁的房产进行积极、有效的管理和维护，反而对房产采取不当、破坏性措施，严重影响反诉原告的经营，造成巨大的经济损失。比如，对于酒店房屋的原始钢铁自来水管道肆意拆除并换成塑料管道，造成酒店住宿洗浴室、卫生间水温突高突低，水流量忽大忽小，致使入住客人经常被烫伤，无法沐浴，严重影响酒店入住率及声誉，造成了巨大经济损失。同时，电梯使用也经常出故障。综上，由于反诉被告在签订协议之前种种违背诚实信用的行为，之后屡次违反协议，不履行合同义务及不合理、不明确的租金计算，最终导致反诉原告经营的酒店经营惨淡、履步为艰，经济损失非常严重，从租赁一开始到现在就处于一种亏本经营的停滞状态。为此，为维护反诉原告的合法权益，根据协议违约条款约定及有关法律规定，特向贵院提供反诉，请求判令：1反诉被告退还反诉原告支付的押金622555.39元；2、反诉被告退还反诉原告已付2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金933833.09元及2013年3月1日至2013年3月31日期间租金311277.69元，2013年4月份至6月份租金550000元；3、确认反诉原告有权继续租赁位于厦门市集美区杏林北路二路22号大楼的1楼酒店大堂、11楼至21楼房产，并无需结清水电费、物业管理费、公摊费；4、反诉被告赔偿因其未妥善处理好坠楼死者赔偿事宜而引发家属在反诉原告经营处吵闹而导致的反诉原告经济损失500000元并赔偿反诉原告对酒店的装修费、设施设备投入费用（以实际产生的费用为准）；5、本案本诉及反诉的诉讼费、评估费由反诉被告承担。2013年9月24日，反��原告增加、变更如下诉讼请求，一、增加诉讼请求：1、反诉被告赔偿反诉原告因装修涉案房屋所开出的装修费用（具体费用待评估后确定）；2、反诉被告应向原告开具总额为1537712.78元税务发票（此款已付未开票）；3、确认反诉被告应免除反诉原告对涉案房屋两个月租金（暂定257398元）；二、变更诉讼请求：将反诉请求中第1项变更为判令反诉被告退还反诉原告支付的押金622555.39元及其利息（利息从2012年4月1日起算按中国人民银行同期同类贷款利率计至押金实际全额退还之日止）。
反诉被告厦门台聚企业管理有限公司辩称，一、反诉被告并未违约，反诉原告无权要求返还押金和已付的租金；相反的，反诉原告违反合同约定，反诉被告有权没收押金。2012年4月1日，反诉原告的法定代表人熊雪华与反诉被告签订《酒店房屋租赁协议书》，约定反诉原告承租讼争房屋，��赁期限从2012年4月1日至2022年3月31日，租金采用递增方式等事项。2013年1月30日，反诉原告和反诉被告就上述《酒店房屋租赁协议书》签署《补充协议》，约定相关事项。上述协议签署后，反诉被告一直按约履行合同义务，未发生约定或法定的返还押金或退还租金的情形。反诉原告无权要求反诉被告退还押金及已经支付的租金。相反的，反诉原告严重逾期支付租金，依据上述协议约定，反诉被告有权没收押金。二、反诉原告诉讼请求一、二和诉讼请求三自相矛盾。反诉原告一方面诉请反诉被告退还押金、已付租金，另一方面却诉请确认反诉原告有权继续租赁房屋，明显自相矛盾，如此，是否意味着反诉原告可以无偿使用租赁房屋。三、反诉原告要求反诉被告赔偿相应的装修费用于法无据，租赁房屋上的装修投入按合同约定应由反诉被告所有。《酒店房屋租赁协议书》���十一条第二款合同明确约定若反诉原告违约，反诉被告有权收回该房屋，反诉原告在租赁房屋上的投入全部归反诉被告所有。而反诉原告拖欠租金至今已长达6个月，严重违反合同约定。因此，租赁房屋上的投入，包括装修全归反诉被告所有。四、反诉被告已按约定的租金标准及反诉原告实际付款情况，开具相应发票。五、反诉被告已经按协议约定给予反诉原告免租期，反诉原告要求再给予免租期，缺乏事实和法律依据。六、坠楼死者家属闹事导致的经济损失因由侵权人承担，不应由反诉被告承担，且反诉原告主张赔偿金额500000元没有任何事实依据。七、反诉原告诉称反诉被告违约没有任何的依据，纯属空穴来风。1、反诉原告诉称反诉被告未及时向其提供讼争酒店的产权证等证件，导致反诉原告营业推迟是没有任何根据的。协议并未约定反诉被告需为反诉原告提供讼争房屋产权证等证件的义务；实际上，反诉原告早已于反诉被告给予其的免租期即开始营业，其开业没有受到影响。2、反诉原告称反诉被告没有按合同及承诺将讼争酒店商业配套设施建立，也是没有任何依据的。因为《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》中，均没有相应的约定，反诉被告也从未作出该种承诺。事实上，讼争租赁房屋所属的大楼在反诉原告入驻前就有写字楼租户和大型宴会餐厅入驻。3、反诉原告诉称反诉被告对讼争酒店所属大楼采取不当、破坏性措施，缺乏事实依据。八、反诉被告将房屋出租合法有效，与反诉被告经营范围无关。反诉被告做为讼争酒店的承租人，并具有转租权，有权将房屋出租，只需报备即可。九、关于讼争租赁标的的租金标准。反诉被告与反诉原告已在《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》作详细的约定，且从反诉原告��际支付租金情况及其法定代表人熊雪华出具的《切结同意书》亦证明讼争租赁标的的实际租金标准。十、租赁协议解除后，结清水电费等费用系反诉原告作为承租应尽的义务，其就此提出的反诉请求缺乏事实和法律依据。综上所述，反诉原告提出的反诉请求均缺乏事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。
经审理查明，2012年4月1日，被告（反诉原告）的法定代表人熊雪华作为乙方、原告（反诉被告）作为甲方，双方签订《酒店房屋租赁协议书》。双方约定如下：一、租赁房屋位置：位于厦门市集美区杏北二路22号（1楼酒店大堂以及11楼至21楼）；二、租赁房屋用途：对该房屋改造成多功能综合性商务酒店进行经营；三、租赁房屋面积和范围：酒店大堂321.67平方米，以及11至21层建筑面积为12548.3平方米（包括现有的水电设施、消防设施及设施设备用房）。四、租赁期���：该房屋的租赁期限为10年（即从2012年4月1日至2022年3月31日止）。五、租金计算及支付方式：1、租金与递增方式。11-21楼面积12548.3平方米，一楼大堂面积321.67平方米，设备租金包含60吨电热能泵、电梯以及室内部分装修，其中，11-21楼第1-2年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）为23.5元／平方米，1楼大堂第1-2年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）43.5元／平方米，11-21楼第3-4年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）为25.5元／平方米，1楼大堂第3年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）45.6元／平方米，……；2、提供20个停车位，前两年每个车位收取120元／月管理费用，免两年的租金，两年后再另行计算。3、押金为2个月租金，金额为622555.39元（合同期满甲方将押金无息返还给乙方），并提前支付3个月的租金933833.09元，共计1556388.48元；……5、乙方���过银行转账或现金方式支付甲方房屋租金；……六、改造装修期间的租金计收方式：本合同签订后十日内乙方支付甲方5个月租金合计1556388.48元作为装修押金，待装修完成后，三个月的装修押金转作为房屋租金。甲方将物业交付乙方进行改造和装饰，此期间物业、水电费由乙方负担。改造装饰期限为六个月，改造装饰期内甲方不计收租金。……十、双方权利与义务：……2、甲方保证，本合同签订之后，甲方拥有该出租房屋的产权未出现任何债权、债务纠纷，未向任何人转让或抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形；……4、甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失；……7、本合同双方签署生效后，甲方将该大楼的相关资料包括全套建筑图纸、产权证复印件等资料交乙方；……9、租赁期间，大楼供水、供电、消防、电梯等设施设备由甲方管理。乙方所用的电表，水表可分表计算，甲方承担设备的日常保养，如乙方认为造成设备损坏由乙方承担维修费用；10、甲方保证本栋11-21层以及1楼酒店大堂可作为酒店经营，如造成乙方不能经营酒店，则视为甲方违约，甲方赔偿乙方所投入的装修费用，退还押金以及租金；十一、违约责任：1、如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附属设施设备的投入总值后及租赁期限进行折旧分摊，甲方双倍赔偿乙方未分摊部分的投入总值；2、如乙方违约，则甲方有权收回该房屋，乙方在租赁房屋上的投入全归甲方所有。……4、如乙方未能按时向甲方交纳租金，则按应付金额每日0.3%扣罚滞纳金，拖欠时间超过三个月，经甲方催告后在甲方规定的期限内仍不缴纳所欠租金的，甲方有权立即解除合同，并要求乙方赔偿损失。庭审时，被告（反诉原告）确认是被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在履行《酒店房屋租赁协议书》。2013年1月30日，原告（反诉被告）作为甲方、被告（反诉原告）作为乙方，双方签订《补充协议》。双方约定如下：一、甲方与乙方在2012年4月1日签订之1楼部分酒店大堂及11-21楼酒店租赁协议。主合同租赁期限为免租期为6个月即2012年4月1日至2012年9月31日。即改为租赁日期10年，2012年4月1日至2012年9月31日为免租期。即从2012年10月1日至2022年9月31日。缴纳下季度租金为2013年1月1日。……三、对争议事宜双方达成以下协议：1、甲方补偿乙方2个月免租，即2013年1月1日至2013年2月28日。2、乙方在2013年1月25日结清甲方下个季度即2013年3月1日至2013年3月31日一个月租金，乙方在2013年1月23日结清拖欠之水电费、公摊费以及晶宴等费用。3、4楼晶宴也参与分摊酒店大堂之公用电梯之相关电费。4、原乙方租赁甲方地下室20位停车位，经甲方乙方协商，乙方自2013年1月1日退租地下室车位。待后续乙方如有需要再向甲方租赁。……7、为了永续经营、携手共进之友好商业合作关系，乙方务必在每月10号之前付清水电以及其他费用。……五、其他约定事项：如政府因规划文件延迟而补偿甲方免租期4个月，甲方也同样补偿乙方4个月含已补的2个月。
另查明，原告（反诉被告）提供《切结同意书》一份，载明：“兹本人熊雪华代表厦门晶邦大酒店原需于2013年4月1日支付厦门台聚企业管理有限公司本季度房租（2013年4月、2013年5月及2013年6月）人民币玖拾贰万捌仟贰佰叁拾叁元整（￥928233），因近日资金周转不便，于今2013年4月5日先行支付人民币叁拾万元整（￥300000），订于2013年4月10日再支付人民币贰拾伍万元整（￥250000），其余款人民币叁拾柒万捌仟贰佰叁拾叁元整（￥378233）将于2013年6月1日全额付清，为此造成厦门台聚企业管理有限公司不便，特立切结书以兹证明本人诚意。”《切结书》上立书人一栏为厦门晶邦大酒店，未体现被告（反诉原告）的盖章；负责人一栏体现“熊雪华”的字样。庭审时，被告（反诉原告）否认“熊雪华”的字样系其法定代表人所签并要求对此进行笔迹鉴定。2013年11月21日，被告（反诉原告）向本院确认不申请对《切结同意书》上的“熊雪华”的签名进行笔迹鉴定。2013年7月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《催款函》，载明：截止2013年7月15日，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）2013���4月1日至2013年6月30日季度租金差额378233元及2013年7月1日起至2013年9月30日季度应付租金933833.09元，被告（反诉原告）应于2013年7月19日前付清上述所欠租金，否则，原告（反诉被告）将依照双方签署的协议及法律规定，维护其合法权益。原告（反诉被告）将《催款函》的内容进行公证并在公证员的监督下将函件邮寄给被告（反诉原告）。庭审时，双方确认2013年4月1日前的租金双方已经结清，2013年4月-6月的季度租金被告（反诉原告）仅支付了550000元，被告（反诉原告）未拖欠水电费。原告（反诉被告）变更滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。被告（反诉原告）明确不要求继续承租讼争房屋，并要求原告（反诉被告）退还租金，无需开具租金发票，不申请对讼争房屋的装修费用进行评估。
再查明，被告（反诉原告）提供证人曾爱平的证言欲证实原、被告签订合同时双方约定租金10元／月／平方米，原告（反诉被告）承诺的配套设施并未到位，因2013年7月份有人坠楼也造成被告（反诉原告）停业及其他损失；被告（反诉原告）提供证人蔡承宇证言欲证实2013年7月4日有人坠楼对被告（反诉原告）的酒店经营造成很大的影响。其中证人曾爱平系被告（反诉原告）的股东，证人蔡承宇系被告（反诉原告）股东的朋友。原告（反诉被告）认为证人的陈述与事实不符，对证人证言不予认可。
再查明，2010年12月20日，厦门市集美旅游投资开发有限公司作为甲方、美星国际投资管理股份有限公司作为乙方，双方签订《集美区杏北员工综合服务中心租赁合同》。双方约定：甲方将位于厦门市集美区杏林北二路的集美区杏北员工综合服务中心出租给乙方，租赁物总建筑面积55713平方米（包括地下室）；租赁期限为10年，装修免���期为租赁物验收交接日后半年，自2011年4月15日（项目验收完成时间）至2021年4月14日止；作为区域内的综合配套服务中心，可由乙方自由选择，自主经营或对外招商方式完善大楼配套；乙方如需转租租赁物，应报备甲方备核，且不影响或减免乙方本合同项下任何合同义务。2012年2月20日，厦门市集美旅游投资开发有限公司将名称变更登记为厦门市集美文化旅游投资开发有限公司。2012年5月11日，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司作为甲方、美星国际投资管理股份有限公司作为乙方、原告（反诉被告）作为丙方，签订《厦门市杏北工业区员工综合服务中心房屋租赁合同补充协议》。双方约定：一、修改租赁物的地址为厦门集美区杏林北二路22号；……四、修改租赁期限的起止时间，租赁期限为10年，即2013年3月1日至2023年2月28日，装修免租期为6个月，即2012年9月1日至2013年2月28日。五、鉴于中水污水及再生水处理系统等尚未完成施工，双方约定于2012年9月1日为验收交房日，……。六、甲乙双方同意于本补充协议签订之日将主合同及本补充协议中约定的乙方的全部已履行的及未履行的权利义务转给丙方，丙方同意接受，乙丙的权利义务交接由双方自行处理，甲方不因该权利义务关系变更而另行向乙方或丙方履行主合同及补充协议以外的任何义务。七、本补充协议与合同约定不符之处，以本补充协议为准。2012年7月23日，集美区第十一届人民政府在召开第10次常务会议时，同意厦门市集美文化旅游投资开发有限公司关于调整杏林北员工综合服务中心用途的请示（2012）第016号，同意调整杏北员工综合服务中心用途为：地下一、二层功能不变，仍作为车库、设备用房，地上一至三层作商业用途，四层为餐饮，五至十层为商业办公、休闲会所，十一至二十一层为商务酒店，由承租方按现行规定和程序办理相关报批手续。2013年10月14日，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司出具《证明函》，载明：“厦门台聚企业管理有限公司：贵公司于2012年3月31日向我司报备与熊雪华先生签订的《酒店房屋租赁协议书》，租赁房屋位置为厦门市集美区杏林北二路22号，酒店大堂位于大厦一楼、11楼-21楼酒店客房，租赁期限为10年。2013年1月30日，贵公司向我司报备与厦门晶邦酒店有限公司就上述《酒店房屋租赁协议书》签订的《补充协议》。我司已获悉上述情况及两份协议。特此函达。”
以上事实有原告（反诉被告）提供的《酒店房屋租赁协议书》一份、《补充协议》一份、（2013）厦证经字第13311号公证书一份、《催款函》一份、EMS回单一份、《集美区杏北员工综合服务中心租赁合同》一份、《厦门市杏北工业区员���综合服务中心房屋租赁合同补充协议》一份、《厦门市集美区人民政府常务会议纪要》一份、《切结同意书》一份、发票九张、《证明函》一份、准予变更登记通知书一份，被告（反诉原告）提供的《酒店房屋租赁协议书》一份、《补充协议》一份、检查合格证一份、发票二份、《收款收据》五份及原、被告当庭陈述当庭作证予以证明，本院予以确认。
本院认为，关于《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》的法律效力问题。首先，厦门市集美旅游投资开发有限公司与美星国际投资管理股份有限公司签订的《集美区杏北员工综合服务中心租赁合同》，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司、美星国际投资管理股份有限公司及原告（反诉被告）签订的《厦门市杏北工业区员工综合服务中心租赁合同补充协议》，上述合同及补充协议均有当事人的盖章，系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。厦门市集美旅游投资开发有限公司将公司名称变更为厦门市集美文化旅游投资开发有限公司。因此，厦门市集美旅游投资开发有限公司的权利和义务由厦门市集美文化旅游投资开发有限公司享有和承担。根据上述租赁合同及补充协议，可以确认厦门市集美文化旅游投资开发有限公司将讼争房屋出租给美星国际投资管理股份有限公司使用，双方于2012年5月11日将《集美区杏林北员工综合服务中心租赁合同》及《补充协议》中约定的美星国际投资管理股份有限公司全部已履行及未履行权利义务转让给原告（反诉被告）。据此，原告（反诉被告）通过合同的方式于2012年5月11日合法取得了讼争房屋的使用权。其次，2012年7月23日，集美区第十一届人民政府在召开第十次常务会议时同意了厦门市集美文化旅游投资开发有限公司关于调整集美区杏林���员工综合服务中心用途的请示，同意将该中心地上一至三层作商业用途，十一至二十一层为商务酒店。据此，讼争房屋的用途已经过合法审批手续审核并进行了调整。现原告（反诉被告）将讼争房屋出租给被告（反诉原告）作为酒店经营，亦符合规定。最后，庭审时，被告（反诉原告）对熊雪华签订的《酒店房屋租赁协议书》予以追认并向本院确认系公司在履行《酒店房屋租赁协议书》。结合厦门市集美文化旅游投资开发有限公司出具的《证明函》，可以确认原告（反诉被告）转租讼争房屋时已经向厦门市集美文化旅游投资开发有限公司进行报备。据此，可以认定原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定。虽然原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订��酒店房屋租赁协议书》时未取得讼争房屋的使用权，但原告（反诉被告）于2012年5月11日取得讼争房屋的使用权并依约向原出租方进行报备。故，本院确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》合法有效。合法的租赁关系受法律保护，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）应按照合同的约定享有权利，履行义务。原告（反诉被告）依约将讼争房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）应支付相应对价。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还已付租金共计1795110.78元于法无据，本院不予支持。
关于《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》是否应予以解除的问题。本院认为，虽然被告（反诉原告）对《切结同意书》的真实性有异议，但被告（反诉原告）不申请笔迹鉴定，依法应承担举证不能的法律后果��因此本院对《切结同意书》的真实性予以认可。虽然《切结同意书》未体现被告（反诉原告）的盖章，但《切结同意书》亦体现了“兹本人熊雪华代表厦门晶邦大酒店”的字样。熊雪华作为被告（反诉原告）的法定代表人在《切结同意书》上签字的行为应当认定为履行公司的职务行为，且庭审时原告（反诉被告）与被告（反诉原告）亦确认被告（反诉原告）已经支付租金550000元，即被告（反诉原告）在《切结同意书》签订后亦履行了支付部分租金的义务。据此，可以认定《切结同意书》系经被告（反诉原告）的确认，对被告（反诉原告）具有法律效力。据此，可以认定被告（反诉原告）于2013年4月5日确认应支付的2013年4月-6月租金金额为928233元，扣除已经支付的550000元，被告（反诉原告）尚欠2013年4-6月的季度租金378233元。根据双方签订的《酒店房屋租赁协议书》第���条第四点的约定：“甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失。”原告（反诉被告）于2013年7月16日向被告（反诉原告）发出《催收函》要求被告（反诉原告）支付拖欠租金，但被告（反诉原告）至今未履行支付租金的义务。被告（反诉原告）未如期如数支付租金的行为已经符合了双方约定的合同的解除条件，现原告（反诉被告）向本院起诉主张解除双方签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》并要求被告（反诉原告）返还租赁物，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）2013年第二季度的租金，拖欠的时间已经超过两个月，已构成违约，现原告（反诉被告）主张没收押金622555.39元，于法有据，本院予以认可。根据《酒店房屋租赁协议书》第十条第九点的约定：“……乙方所用的电表、水表可分表计算，……”及《补充协议》第三条第7点的约定“……乙方务必在每月10号之前付清水电以及其他费用。”即租赁期间，讼争房屋的水电费由被告（反诉原告）负担，那么被告（反诉原告）在返还租赁物时亦应结清水电费。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未按合同的约定建立配套设施，但《酒店房屋租赁协议书》并未约定原告（反诉被告）负有上述义务，被告（反诉原告）提供的证人曾爱平、蔡承宇分别系被告（反诉原告）公司的股东及股东朋友，与被告（反诉原告）具有利害关系，本院对证人曾爱平、蔡承宇的证言均不予采信。被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）的违约行为造成酒店无法经营，但被告（反诉原告）提供的证据均无法证实原告（反诉被告）存在违约行为，本院对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）存在违约行为的抗辩意见不予采信。由于被告（反诉原告）不存在违约行为，故，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其房屋装修费用及设施投入费用、返还押金及支付押金利息的主张均不予支持。
关于被告（反诉原告）应支付的租金、使用费及滞纳金的问题。如前文所述，被告（反诉原告）拖欠2013年4月-6月季度租金为378233元，现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付2013年4月-6月的租金为376633元，系其诉讼权利的合法处分，本院予以认可。据此，本院确认被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）2013年4月-6月租金376633元。根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《酒店房屋租赁协议书》��双方约定被告（反诉原告）承租11-21楼12548.3平方米及一楼大堂321.67平方米，并约定了每年租赁物的租金。即第1-2年11-21楼及一楼大堂的租金（包括房屋租金、设备租金及管理费）分别为23.5元／平方米／月、43.5元／平方米／月，即第1-2年11-21楼及一楼大堂的租金分别为294885.05元／平方米／月（12548.3平方米×23.5元／平方米／月），13992.65元／平方米／月（321.67平方米×43.5元／平方米／月），合计308877.7元／平方米／月，租金采取每年递增的方式。现被告（反诉原告）主张签订《酒店房屋租赁协议书》时口头约定租金为10元／平方米／月并要求原告（反诉被告）再免除两个租金，但未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果，本院对被告（反诉原告）的上述主张不予认可。现被告（反诉原告）未支付2013年7月1日起至2013年12月31日期间的租金，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）2013年7月1日至2013年12月31日的租金308877.7元／月×6个月=1853266.2元。据此，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）2013年4月-12月期间的租金共计376633元＋1853266.2元=2229899.2元。2014年1月1日起的租金（包括房屋租金、设备租金及管理费）按照双方签订的《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准支付至合同解除之日。另，由于双方之间租赁关系解除之后，被告（反诉原告）即失去了租赁物的合法权利，被告（反诉原告）继续占用租赁物的费用，其性质已不属于租金，实为使用费，该使用费（包括房屋租金、设备租金及管理费）的计算标准亦应参照《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准支付至被告（反诉原告）实际返还租赁物之日止。另，根据双方签订的《酒店房屋租赁协议书》第十条第四点的约定：“甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失。”被告（反诉原告）自2013年4月1日起未如期缴纳租金，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付滞纳金于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）于庭审时变更滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，系其诉讼权利的合法处分，本院予以认可。故，被告（反诉原告）应以拖欠的租金金额为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍向原告（反诉被告）支付滞纳金，滞纳金支付的期间为2013年4月1日起计至租金付清之日止。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失500000元问题。被告（反诉原告）主张因为2013年7月有人坠楼导致酒店亏损500000元，并要求原告（反诉被告）赔偿损失。本院认为，被告（反诉原告）提供的证据无法证实因坠楼事件所致酒店损失500000元；且假使存在因死者家属闹事对酒店经营造成影响，被告（反诉原告）应当向损害其合法权益的公民主张赔偿损失，而非本案原告（反诉被告）。据此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失500000元于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司与被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司于2012年4月1日签订的《酒店��屋租赁协议书》和2013年1月30日签订的《补充协议》。
二、被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区杏林北二路22号1楼大堂及11楼至22楼返还原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司并结清水电费。
三、原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司有权没收被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司已付押金622555.39元。
四、被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司支付租金及使用费（2013年4月1日至2013年12月31日的租金为2229899.2元，2014年1月1日起的租金及使用费按照《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准计至实际返还租赁物之日止）。
五、被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司支付滞纳金（以拖欠的租金数额为计算基数按中国人民同期同类贷款利率四倍自2013年4月1日起计至实际付清租金之日止）。
六、驳回原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费29620元，减半收取14810元，由原告（反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司负担210元，被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司担14600元；反诉案件受理费32201元，减半收取16100.5元，由被告（反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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