广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第526号
上诉人（原审被告）：韶关市东方地产有限公司。
法定代表人：陈耀忠，公司董事长。
委托代理人：董志华，广东三豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴浩民，男，1988年1月28日出生，汉族。
委托代理人：ＸＸ华，广东中佑律师事务所律师。
上诉人韶关市东方地产有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人吴浩民房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：东方公司领有《企业法人营业执照》，该公司的类型为有限责任公司（中外合资），经营范围为开发建设经营位于韶关市武江区工业西路（博物馆北侧）住宅小区及配套设施。2011年5月27日，韶关市公安消防局向东方公司发出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容为：“东方公司于2011年5月27日经网上备案受理系统进行了长城世家二期工程竣工验收消防备案，备案号440000WYS110026092.根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。本次备案范围为27#、31#、42#-49#”。2011年6月20日，韶关市武江区工业西路88号长城世家42栋-49栋共8栋商住楼经建设单位东方公司、监理单位韶关市信成建设监理有限公司、施工单位深圳市建工集团股份有限公司、勘察单位韶关地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院验收发出《工程竣工验收报告》，验收结论为：“本工程能按有关规范、设计要求进行施工，材料进场均做到检验合格才使用，各种材料构件合格证齐全，所有的送检，取样都是在甲方（即东方公司）、监理监督下见证送检。该工程已按设计及施工合同约定内容完成，地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水排水工程、建筑电气工程各分部工程均验收合格，能满足使用功能要求，质量均达到合格标准，观感质量一般，工程资料齐全。经验收组一致通过评定为合格。”。2011年6月24日，因该项工程的竣工验收备案文件齐全，符合《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》，经上述单位及韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格和审核，办理了该工程的《竣工验收备案表》。2011年7月22日，韶关市自来水安装公司对涉案房屋安装了水表（水可通到该户）；2011年8月19日，韶关市关山供电工程有限公司启动了到涉案房屋的安装电表通电；2012年1月10日，韶关港华燃气有限公司经验收，认为涉案房屋具备通气点火条件。
东方公司《住宅质量保证书》上具体规定了保修项目、保修期限、保修责任、修复期限（略，附判决书后）。
2012年10月24日，吴浩民与东方公司签订一份《商品房买卖合同》，由吴浩民向东方公司购买位于韶关市武江区工业西路88号长城世家43幢1层104号现房一套（建筑面积290.58平方米，总购房款880000元）。合同约定：“……第八条（交付期限）。出卖人应当在2012年12月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人与买受人同意对“不可抗力”的解释仅以法律规定或政府部门有关文件的明确说明为准；3、买受人办理银行按揭的，未获银行放贷前，出卖人可以顺延交楼时间直到贷款发放，或买受人改变付款方式并付清所有应付款项时，方可将本合同约定的商品房交付给买受人。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……。”。双方还签订了《合同补充协议》（即附件四），约定了办理《房地产权证》等条款。合同签订后，吴浩民于2012年11月1日按合同约定交付了880000元购房款给东方公司。
2013年2月21日，东方公司向吴浩民发出《长城世家入住证明书》，要求吴浩民于2013年2月22日至2013年3月22日到长城世家物业管理处办理正式入住手续。吴浩民认为房屋存在多处渗水、天花开裂、钢筋外露、卫生间顶板泥沙脱落等多处质量问题，不符合房屋交付条件而拒绝收楼。之后，吴浩民将房屋所存在的问题书面报告给东方公司和韶关市住房和城乡建设局。2013年8月，针对吴浩民所提出的房屋质量问题，长城世家的施工单位深圳市建工集团股份有限公司制定出《韶关长城世家二期工程43#楼104房施工解决方案》并报楼盘监理单位、设计单位审核批准。2013年9月30日，长城世家施工单位深圳市建工集团股份有限公司、监理单位韶关市工程建设监理有限公司、设计单位广东工业大学建筑设计研究院一致验收通过了《43栋104房维修已完成情况汇总》，内容为：“一、已完成大厅天花开裂及渗水的问题。（1）确定裂缝位置及延伸长度，经检查未发现隐患；（2）裂缝开凿呈V字型内注环氧树脂填满缝隙无渗漏；（3）裂缝注浆后V字型凿开面采取用高度水泥补强抹平；二、已完成大厅天花钢筋外露问题。（1）把外露钢筋表面残留水泥浆及锈迹清除刷防锈漆；（2）用高强度水泥砂浆对大厅天花进行抹灰。三、已处理大厅左边房间天花厚度不均的问题。将原楼板面因模板拆除时而产生天花板表面凸起不均匀部分铲除打磨平整，如有内凹或不平整表面时采用高强度水泥聚合物砂浆找平。四、已完成大厅右边梯间渗水的问题。检查渗水部位后，铲除楼梯底松脱或结构松散批荡面，渗漏点背水面，注环氧树脂防渗漏，高强度水泥聚合物砂浆补强，迎水面渗水点做防水处理。五、已完成大厅靠厨房墙身上下垂直度相差5厘米的问题。铲除原不垂直批荡面，按建筑标准已进行垂直批荡。六、已完成客房卫生间顶板泥沙脱落的问题。天花脱落部位凿除至合格的部位，抹高强度水泥聚合物砂浆补强。七、已完成大厅入户门两边渗水的问题。检查渗水部位，迎水面渗水点及渗水部位铲除灌注高强度水泥聚合物砂浆补强，外墙砖及批荡层已做防水处理，室内背水面铲除因渗水造成的批荡面松脱部位已重新巩固批平。八、已完成客房衣帽间窗台渗水的问题。检查渗水部位后，迎水面渗水点及渗水部位铲除灌注高强度水泥聚合物砂浆补强，窗台下砖墙与地梁接合处开凿V字口灌注高强度水泥聚合物砂浆补强，室内背水面铲除因渗水造成的批荡面松脱部位已重新巩固批平。根据43栋104房房主的要求，东方公司与施工单位、设计单位、监理单位进行沟通，由房主认同的43栋104房维修施工方案进行施工，现施工完毕，东方公司联合施工单位、设计单位、监理单位进行现场查验，一致通过验收”。东方公司亦将《43栋104房维修已完成情况汇总》送达给吴浩民，吴浩民在《43栋104房维修已完成情况汇总》上签名确认。之后，东方公司未向吴浩民重新发出收楼通知书，吴浩民认为房屋未完全修复，至今仍未收楼。2013年10月30日，韶关市住房和城乡建设局以《关于长城世家43栋104号房屋质量问题的答复》致函给吴浩民，主要内容为：2013年10月18日东方公司向该局报告了该房屋质量问题的处理情况，并提供了房屋质量处理施工企业等单位及业主签名的验收资料，房屋质量问题已得到妥善解决。
2013年11月18日，吴浩民向原审法院提起诉讼，诉称：2011年6月14日，吴浩民与东方公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0000884087482），约定东方公司将位于武江区工业西路88号长城世家43栋104号房，以总价款88万元出售给吴浩民。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定：东方公司应在2012年12月24日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给吴浩民使用。合同第九条第1款第（2）项约定：逾期超过90日后，吴浩民有权解除合同。吴浩民解除合同的，东方公司应当至吴浩民解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按吴浩民累计已付款的百分之五向吴浩民支付违约金。吴浩民要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，东方公司按日向吴浩民支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，吴浩民依约支付了全部房价款。至今东方公司都未将合格的商品房交付给吴浩民使用，该商品房外墙多处出现裂痕，多处有钢筋外露迹象，房内也出现多处渗水的现象。但东方公司却于2013年2月21日向吴浩民寄发收楼通知书要求吴浩民办理收楼手续，而此时该商品房却存在严重质量问题并且未达到双方合同约定的交房条件，后东方公司虽然对房屋进行了维修，但大厅天花外露、客房卫生间门顶板泥沙脱落，东方公司没有维修完好。东方公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了吴浩民的利益，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，为维护自己的合法权益，请求原审法院依法判决：1、东方公司向吴浩民支付自2012年12月25日至实际交房日止的逾期交房违约金（按已交付房价款的每日万分之三计算，计至2013年12月25日止违约金为96360元）；2、东方公司立即交付验收合格并符合交楼条件的房产给吴浩民。3、东方公司承担本案的全部诉讼费用。
原审庭审中，吴浩民明确表示放弃起诉状中第二项要求东方公司立即交付验收合格并符合交楼条件的房产给其的诉讼请求，增加一项诉讼请求：要求继续履行其与东方公司于2012年10月24日签订的《商品房买卖合同》，变更第一项诉讼请求为：要求东方公司按已交付房价款的每日万分之五（注：起诉状中诉请为每日万分之三）支付自2012年12月25日至判决履行之日止的逾期交房违约金；东方公司表示同意继续履行合同。
吴浩民向原审法院提交光盘一份，欲证明本案所涉房屋仍存在质量问题、不符合收楼条件。经原审法院向吴浩民询问，吴浩民明确表示对房屋维修后是否符合房屋一般的交付条件不申请鉴定。因双方对于房屋是否已经修复完好、是否符合交楼条件存在较大争议，原审法院组织双方于2014年2月25日到现场勘察房屋的情况，原审法院勘察后认为：涉案房屋门口天花板有渗水痕迹、房屋内墙壁有多处开裂，其中一处钢筋外露近20厘米，多处钢筋轻微外露且有生锈痕迹，其中一房间落地窗横轴与楼板不平行。
原审法院认为：东方公司具有合法的房地产开发经营资质，其开发及销售商品房符合法律、法规的规定。吴浩民与东方公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。吴浩民的诉讼请求为要求双方继续履行《商品房买卖合同》，东方公司对此亦表示同意，原审法院对此予以确认。根据民事权利自主处分原则，吴浩民于诉讼期间放弃要求东方公司立即交付验收合格并符合交楼条件的房产的诉讼请求，属吴浩民对自己权利的自由处分，原审法院对此予以准许。现本案争议的焦点在于东方公司是否应当承担延迟交房的违约责任问题，即涉案房屋是否达到交付条件，东方公司主张根据《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，足以证明房屋已经达到交付标准。原审法院认为，备案机关对竣工验收备案仅是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化，制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2012年12月24日，而东方公司于2013年2月21日才向吴浩民发出收楼通知书，本身已经逾期，已构成违约。且就涉案房屋质量问题东方公司制定了具体详细的施工解决方案并进行了为期一个多月的维修施工，恰能证明涉案房屋确实存在质量瑕疵。且经原审法院现场查看，该房屋直至2014年2月25日尚有多处明显瑕疵需要进行修复，尚不具备正常居住使用的条件，故东方公司主张诉争房屋验收即达到交付标准，不存在逾期交楼行为的抗辩理由不成立，不予支持。因此，东方公司应承担迟延交房的违约责任。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，房屋经维修施工验收后已超过双方约定的交房时间6个月。东方公司应向吴浩民支付迟延交房的违约金。违约金应按照双方签订《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定进行计算，即每日违约金按880000元的万分之五从2012年12月25日起至原审判决确定的履行之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年3月25日作出（2014）韶武法民一初字第194号民事判决：一、吴浩民、韶关市东方地产有限公司继续履行双方于2012年10月24日签订的《商品房买卖合同》。二、韶关市东方地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2012年12月25日起至判决确定的履行之日止的违约金（每日按吴浩民已交付房款880000元的万分之五计算）给吴浩民。案件受理费2210元，减半收取1105元，由韶关市东方地产有限公司负担。
东方公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、东方公司出售给吴浩民的房屋符合法定和约定的交房标准。1、双方于2012年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定吴浩民购买长城世家43栋104房，交房期限为2012年12月20日前，交付标准为“该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格”。该房屋早在2011年6月20日即已竣工验收合格，并经韶关市建筑工程质量安全监督站同意和报送韶关市建设局办理了竣工验收合格备案登记，完全具备了合同约定的交房条件。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收合格才是法定的交房标准。东方公司所售房屋不但具备了合同约定的交付条件，也符合法律规定的标准。吴浩民在收到东方公司发送的收楼通知书后，以所谓的质量问题拒绝收楼没有依据。二、质量瑕疵不能成为吴浩民拒绝收楼的理由，更不能成为一审认定东方公司逾期交楼的依据。1、双方所签《商品房买卖合同》并没有约定房屋交付时存在质量瑕疵买受人可以拒绝收楼，法律也没有这样的规定，合同约定的唯一交付标准是验收合格。因为验收合格即表明该房屋不存在严重质量问题，是符合标准可以交付使用的。所谓的质量瑕疵，是人为的主观判断，并没有一个统一的标准，是可以通过维修或采取补救措施解决的。2、东方公司出售给吴浩民的长城世家43栋104号房是现房，吴浩民在决定购买和签订购房合同前已看过该房。如果说该房存在质量瑕疵的话，也是吴浩民已知并认可的。3、2013年8月，吴浩民以纠缠不休的方式，向韶关市建设局投诉，反映该房有这样那样的质量问题。因建设局需要作出信访答复，东方公司为尽量消除吴浩民的不满情绪，不管其反映质量问题如何，均作了详细的书面施工方案并进行了施工处理，并由吴浩民在验收材料中签字确认。原审判决据此认定该房屋存在质量瑕疵是不科学的。4、原审判决认为，经其现场查看，该房屋直至2014年2月25日尚有多处明显瑕疵需要进行修复，尚不具备房屋的正常居住使用的条件。这实属主观臆断、夸大其词，该房屋属于毛坯房，个别地方出现墙面裂缝完全是正常情况，根本不属于“尚不具备房屋的正常居住使用的条件”的情况。三、东方公司已完全履行房屋质量保修责任。东方公司作为房地产开发商，本着为顾客服务，为业主着想的原则，对于业主提出的这样那样的问题，都是尽力去解决，尽量做到让业主满意，即便有时或有些要求比较挑剔。吴浩民在合同签订后，曾反映过后花园下边的水排不出去，南阳台围栏接口处坏了、大门锁坏了等问题，东方公司均作了及时的处理。吴浩民却在东方公司一次一次的维修之后，一而再再而三的拒不办理收楼手续，甚至在东方公司根据建设局的要求再次组织修复后，还不收楼并以20万元为要挟。再者，双方所签《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”已明确约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。因此，假设该房屋确实有质量问题，也是属于合同约定的保修责任问题，吴浩民将交付条件与保修责任混为一谈，是错误理解了合同的权利和义务。而原审判决是非不分，混淆交楼责任与保修责任两个不同的法律概念，并据此作出巨额的赔偿判决，显然是错误的。四、东方公司逾期二个月通知吴浩民收楼，是因其房屋按揭抵押手续未办理所致。双方于2012年10月24日签订《商品房买卖合同》，交房期限约定为2012年12月24日前。东方公司出售的房屋属于现房，是可以当时交付的，但由于吴浩民选择银行按揭付款，东方公司需要在办完银行按揭手续后才能交楼，因此约定交楼时间与合同签订时间相距二个月。在办理银行按揭手续时，东方公司经与贷款银行协调提前放款，即先放款后办理按揭抵押手续（正常情况下是先办抵押后放款），这就造成了吴浩民先取得贷款，但房屋按揭手续在2013年2月才办好的情况。东方公司是在其按揭抵押手续办好后才能通知其收楼。因此，这种情况其实并不是东方公司违约，而是银行提前放款所致。即便按违约处理，东方公司也只是逾期2个月，并非原审所认定的到判决确定的付款之日止。综上，吴浩民以房屋质量问题为由拒绝收楼没有依据。原审判决混淆交楼责任与房屋保修责任，该判决认定事实错误，判决明显不公正，请求二审法院依法撤销并驳回吴浩民的诉讼请求，维护法律的公平正义。
吴浩民答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、针对东方公司的上诉请求，提出以下几点答辩意见：1、合同双方约定的交房日期为2012年12月24日前，而东方公司于2013年2月21日才向吴浩民发出收楼通知书，本身已经构成违约，吴浩民就有权依据合同约定解除合同，要求东方公司承担违约责任，东方公司认为迟延通知收楼与银行按揭有关，不能作为抗辩的理由。2、2013年3月进行房屋交付前的共同验房时，吴浩民发现房屋存在质量问题，严重影响居住使用，且双方对存在质量问题都予以确认，并由建设单位制定了具体详细的施工解决方案和进行了为期一个多月的维修施工，很明显，房屋是存在严重的质量问题。3、上述维修施工完成后，吴浩民验收时仍然发现多处明显的质量问题，与东方公司协商无果后起诉至原审法院，经法院现场查看，涉案房屋至2014年2月25日，尚有多处明显瑕疵需要进行修复，尚不具备房屋的正常居住使用的条件，根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”。4、东方公司认为房屋出现质量问题是在保修范围内，不需承担交楼责任的观点明显错误，房屋保修责任是房屋在没有质量问题的前提下，业主收楼使用后出现质量问题的保修，并不是在收楼前的保修，住宅质量保证书中也明确是自商品住宅交付使用之日起，承担相应的保修责任，并不是指房屋无论是否有问题都要业主收楼，收完楼再按照保修义务慢慢维修施工，无需承担任何迟延交楼的责任，东方公司以保修来抗辩明显站不住脚。三、根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。毛坯房的验收、入住标准，其中就有以下规定：（1）全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。（2）公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。（3）各种管道还应进行通水、试压、通球实验和暖气热工调试等验收工作。（4）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。（5）户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到粘牢固、无裂缝。（6）有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行此蓄水试验，做到无渗漏。（7）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。（8）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。户型：与施工图相符，日照是达到国家规定，房间尺寸符合合同要求。
窗：窗边与混凝土接口无缝隙，落地窗以及外飘窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开启关闭顺畅，零配件装配齐全位置准确，窗玻璃完好无损、无划痕，外窗框四周处理是否粗糙，外窗开启扇灵活，把手无松动，窗子玻璃的每个角都封好，打开后窗户能固定，直角接合严密，窗框表面光洁，四角呈直角，窗台应平滑，不刮手，窗台下面无水渍，如有则可能是窗户漏水，外部窗台有无裂纹。
门：单元门、入户门、防火门等完好，达到使用要求。
地面：有无明显的缝隙和不平整，地面坡度恰当，地面有无积水，有水房间做闭水试验。
墙身、顶棚：楼板无倾斜、弯曲，无隆起或凹陷，墙面平整，承重墙、梁、柱符合设计规范，承重墙无裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，钢筋无暴露，墙面没有明显色差，阴阳角平直；没有裂纹、刷纹，无水渍，天花板无小裂纹，相关位置有空调管孔。
层高：符合设计要求。
外墙：外观符合设计要求，无较大面积的空鼓，无开裂、渗水，空调能安装。
公共区域：装修符合设计要求。
信报箱：按单元设置信报箱，应提供信报箱钥匙。
标识系统：楼宇标识、门牌标识、房屋标识与实际相符。
凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通、一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表），水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
综上，东方公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以维持原审判决。
本院认为：东方公司具有合法的房地产开发经营资质，其开发及销售商品房符合法律、法规的规定。吴浩民与东方公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。吴浩民的诉讼请求为要求双方继续履行《商品房买卖合同》，东方公司对此亦表示同意，原审法院对此予以确认正确。根据民事权利自主处分原则，吴浩民于原审诉讼期间放弃要求东方公司立即交付验收合格并符合交楼条件的房产的诉讼请求，属吴浩民对自己权利的自由处分，未侵害他人的利益，原审法院对此予以准许正确，本院予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、东方公司是否应当承担延迟交房的违约责任及支付违约金的标准问题。二、涉案房屋质量存在瑕疵能否成为吴浩民拒绝收楼的理由。三、东方公司应否向吴浩民支付通知收楼后至涉案房屋维修完成期间（2013年2月21日-2013年9月30日）的违约金问题。四、东方公司应否向吴浩民支付涉案房屋维修完成（2013年9月30日）后的违约金问题。
一、东方公司是否可以延期交楼。吴浩民办理了银行按揭购房，在房屋交付期限（2012年12月24日）之前，银行已提前发放贷款给吴浩民（东方公司在上诉状中予以承认），故吴浩民于2012年11月1日就交纳了全部购房款880000元给东方公司，依照吴浩民与东方公司签订的《商品房买卖合同》第八条（交付期限）第二款第3项：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人办理银行按揭的，未获银行放贷前，出卖人可以顺延交楼时间直到贷款发放，或买受人改变付款方式并付清所有应付款项时，方可将本合同约定的商品房交付给买受人。”的约定，由于吴浩民办理的银行按揭购房已在房屋交付期限之前获得银行放贷，故东方公司不可以延期交楼。
二、东方公司是否应当承担延迟交房的违约责任及支付违约金的标准问题。吴浩民向东方公司购买的韶关市武江区工业西路88号长城世家43幢1层104号现房（建筑面积290.58平方米，总购房款880000元）属于长城世家42栋-49栋共8栋商住楼中的房屋，2011年6月20日，韶关市武江区工业西路88号长城世家42栋-49栋共8栋商住楼经建设单位东方公司、监理单位韶关市信成建设监理有限公司、施工单位深圳市建工集团股份有限公司、勘察单位韶关地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院验收发出《工程竣工验收报告》，验收结论为：“本工程能按有关规范、设计要求进行施工，材料进场均做到检验合格才使用，各种材料构件合格证齐全，所有的送检，取样都是在甲方（即东方公司）、监理监督下见证送检。该工程已按设计及施工合同约定内容完成，地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水排水工程、建筑电气工程各分部工程均验收合格，能满足使用功能要求，质量均达到合格标准，观感质量一般，工程资料齐全。经验收组一致通过评定为合格”。同年6月24日，因该项工程的竣工验收备案文件齐全，符合《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》，经上述单位及韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格和审核，办理了该工程的《竣工验收备案表》。由此可见，吴浩民向东方公司购买的房屋在2011年6月24日（2012年12月24日房屋交付期限前）就已达到了吴浩民与东方公司签订《商品房买卖合同》第八条（交付期限）：“出卖人应当在2012年12月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格。”中约定的“该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格”的房屋交付条件，但由于东方公司未按照《商品房买卖合同》第十一条（交接）：“商品房达到交付使用条件后，出卖人（即东方公司）应当书面通知买受人（即吴浩）办理交付手续”的约定在房屋交付期限内（2012年12月24日）书面通知吴浩民收楼，原审法院判决东方公司承担违约责任正确。鉴于东方公司于2013年2月21日才向吴浩发出《长城世家入住证明书》，依照双方签订《商品房买卖合同》第九条（出卖人逾期交房的违约责任）：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定，东方公司应向吴浩民支付违约金15576元（违约金按每日880000元的万分之三计算，从2012年12月25日起至2013年2月21日止）。
三、涉案房屋质量存在瑕疵能否成为吴浩民拒绝收楼的理由。吴浩民向东方公司购买的房屋为不带装修的毛坯房，依照吴浩民与东方公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，东方公司向吴浩民交付的房屋必须符合“该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格”的条件，从本案查明的事实来看，涉案房屋于2011年6月24日经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格，既达到合同约定的房屋交付条件，亦符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的竣工验收合格后交付使用的法定条件，而且，竣工验收报告结论为“该工程已按设计及施工合同约定内容完成，地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水排水工程、建筑电气工程各分部工程均验收合格，能满足使用功能要求，质量均达到合格标准”，因此，参照《全省民事审判工作会议纪要》第一条第6项：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如约定违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气是否可以正常使用”的规定，因吴浩民与东方公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定未违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”及《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”等法律、行政法规的强制性规定，本院认定《商品房买卖合同》第八条的约定有效，由于韶关市自来水安装公司于2011年7月22日对涉案房屋安装了水表（水可通到该户），韶关市关山供电工程有限公司于2011年8月19日启动了到涉案房屋的安装电表通电，韶关港华燃气有限公司于2012年1月10日经验收认为涉案房屋具备通气点火条件，即涉案房屋的水、电、煤气在交付期限（2012年12月24日）前已可正常使用（104号房位于一楼，不用使用电梯），因此，吴浩民在2013年2月21日接到东方公司的收楼通知时应依照《商品房买卖合同》第八条的约定收楼。
四、东方公司应否向吴浩民支付通知收楼后至涉案房屋维修完成期间（2013年2月21日-2013年9月30日）的违约金问题。从吴浩民与东方公司签订《商品房买卖合同》第十三条（出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、买受人有权要求出卖人达到附件三（附判决书后）约定的标准”来看，东方公司交付的房屋尽管达到了经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格的标准，但并不代表该房屋质量尽善尽美，不存在任何质量瑕疵。故双方才在《商品房买卖合同》中约定按照附件三的装饰、设备标准修复质量瑕疵。而《商品房买卖合同》附件三仅是约定了外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台和其他的装饰、设备标准，并没有约定出卖人应向买受人支付违约金。因此，吴浩民主张东方公司支付通知收楼后至涉案房屋维修完成期间（2013年2月21日-2013年9月30日）的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。对于涉案房屋修复前存在的质量瑕疵，双方当事人予以承认，本院予以确认。但是，该质量瑕疵在建设单位东方公司、监理单位韶关市信成建设监理有限公司、施工单位深圳市建工集团股份有限公司、勘察单位韶关地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院和韶关市建筑工程质量安全监督站组织竣工验收时就已经存在，由于该瑕疵属于国务院《建设工程质量管理条例》第六章（建设工程质量保修）第三十九条：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”、第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”、第四十一条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”及《住宅质量保证书》（具体规定了保修项目、保修期限、保修责任、修复期限）上规定的建设工程保修范围，完全可以在修复期限内修复，不足以影响到房屋的正常居住使用，不足以导致验收不合格，故上述单位才在竣工验收报告上签署“地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水排水工程、建筑电气工程各分部工程均验收合格，能满足使用功能要求，质量均达到合格标准，观感质量一般，工程资料齐全。经验收组一致通过评定为合格。”的意见及备案表（否则通不过验收）。在吴浩民申请修复房屋瑕疵后，东方公司已组织人员对涉案房屋进行了修复，经施工单位深圳市建工集团股份有限公司、监理单位韶关市工程建设监理有限公司、设计单位广东工业大学建筑设计研究院及吴浩民本人验收，均在2013年9月30日的《43栋104房维修已完成情况汇总》上签名或盖章确认涉案房屋存在的瑕疵已完成修复并一致通过验收，至此，东方公司已依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定完成了承担继续履行、采取补救措施的义务。虽然《商品房买卖合同》第十三条及该合同附件三也没有约定赔偿损失的条款，但由于东方公司在履行房屋修复义务期间（2013年2月21日-2013年9月30日）致使房屋不能交付给吴浩民装修使用，若造成吴浩民的损失，吴浩民可依据国务院《建设工程质量管理条例》第四十一条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，举证证明自己的损失并向东方公司主张赔偿。鉴于吴浩民于本案主张的是东方公司未按照《商品房买卖合同》第八条的约定交付房屋（注：实际上已按照《商品房买卖合同》第八条的约定交付房屋，故与该条约定的违约情形不符），要求东方公司依照《商品房买卖合同》第九条的约定向吴浩民支付逾期交楼的违约金，并没有依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及第一百一十三条第一款的规定向东方公司主张赔偿损失，本院对赔偿损失一节不予审理，吴浩民可另行向东方公司主张权利。
五、东方公司应否向吴浩民支付涉案房屋维修完成（2013年9月30日）后的违约金问题。前面已论，吴浩民向东方公司购买的房屋在交付期限前就已达到了《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格”的房屋交付条件，但由于东方公司未按照《商品房买卖合同》第十一条（交接）：“商品房达到交付使用条件后，出卖人（即东方公司）应当书面通知买受人（即吴浩民）办理交付手续”的约定在房屋交付期限内书面通知吴浩民收楼，东方公司违约，应依照《商品房买卖合同》第九条的约定，向吴浩民支付违约期间的违约金，违约期间为2012年12月25日（交付期限次日）-2013年2月21日（通知收楼日），之后，由于东方公司履行了通知义务，且房屋已达到《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经韶关市建筑工程质量安全监督站验收合格”的房屋交付条件，再要求东方公司依照《商品房买卖合同》第九条的约定支付违约金，显然与合同约定不符。至于东方公司履行了通知义务后，由于房屋存在瑕疵未修复致使吴浩民不能收楼，若造成吴浩民的损失，东方公司承担的亦是《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及第一百一十三条第一款规定的赔偿损失义务，而不是支付违约金的义务，故原审法院判决东方公司向吴浩民支付涉案房屋维修完成（2013年9月30日）后的违约金缺乏合同及法律依据，本院予以纠正。
另一方面，涉案房屋维修完成时，吴浩民在《43栋104房维修已完成情况汇总》上签名确认通过验收，即吴浩民已知悉该房屋可以交付使用，其应该马上收楼，但其至今仍拒绝收楼，是否属于自行扩大的损失，尚未予确认，而赔偿损失因吴浩民的诉讼请求未涉及，本院不予审理。
综上所述，原审法院认定的事实不清，适用法律错误。东方公司的上诉主张部分成立，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条及第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第194号民事判决第一项。
二、变更广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第194号民事判决第二项为：“韶关市东方地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴浩民支付违约金15576元（违约金按每日880000元的万分之三计算，从2012年12月25日起至2013年2月21日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2210元，减半收取1105元，由韶关市东方地产有限公司负担105元，吴浩民负担1000元。韶关市东方地产有限公司应向原审法院交纳105元；吴浩民于一审预交的案件受理费2210元，由原审法院向吴浩民退回1210元。
二审案件受理费2210元，由韶关市东方地产有限公司负担210元，吴浩民负担2000元。吴浩民应向本院交纳2000元；韶关市东方地产有限公司于二审预交的案件受理费2210元，由本院予以退还2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年八月十五日
书 记 员 戴新苗
（附）韶关市住宅质量说明书
公司名称
韶关市东方地产有限公司
电话681****
地址韶关市武江区工业西路88号邮编512000商品房项目名称及幢号房号长城世家43栋104号房
竣工验收
时间
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