＼n广东省佛山市南海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛南法民三初字第790号＼n原告广东西樵商贸广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。＼n法定代表人刘永基，总经理。＼n委托代理人谭景华，广东创誉律师事务所律师。＼n委托代理人黎润芬，广东创誉律师事务所实习律师。＼n被告周亚妹，女，汉族。＼n委托代理人ＸＸ，广东国慧律师事务所律师。＼n委托代理人叶永亮，广东国慧律师事务所律师助理。＼n原告广东西樵商贸广场有限公司与被告周亚妹租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法由审判员方菲独任审判，并于2013年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭景华、黎润芬、被告的委托代理人ＸＸ、叶永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2011年7月1日签订《商铺租赁合同》，原告将位于佛山市南海区的D2020号商铺出租给被告用作经营，租赁为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，并约定了租金的数额、计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。另外，依照合同第7.4和第9.3条“乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金（即违约金），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还”等规定，因被告长期拖欠租金，原告已于起诉前通过有效通知方式（发函、公告等）依约解除双方《商铺租赁合同》，并依约要求被告支付拖欠租金、违约金等。为此，诉请：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2013年3月25日正式解除。2、被告向原告支付拖欠的租金40134元（2011.10.23-2013.3.25）及其违约金（违约金按拖欠金额每日百分之一从拖欠之日起计至实际清偿之日止）。3、判令被告承担本案诉讼费。＼n被告辩称，一、原告与被告签订的《商铺租赁合同》为格式合同，其内容显失公平，该《商铺租赁合同》中违约的相关条款的规定应当认定为无效。原告与被告签订的租赁合同属于格式合同，原告在绝大多条款的约定中，享有最多的权利，承担极少的义务。原告与被告签订该合同时对被告违约的相关条款的规定，为格式条款，其在签订过程中并没有向被告履行的提示说明义务，应当为无效的条款，故被告无需向原告支付违约金。二、原告在履行合同中存在以下违约行为，被告无需向原告支付租金并承担违约金。1、原告在2010年2月发放给被告的《商户手册》中做出许多与实际不符合的承诺，比如：“设置大型户外电视”、“室内设有中庭互动空间以及免费上网区”、“欢乐嘉年华，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园”等等，以上均未在承租期间得以实施，严重影响商贸广场的客流。2、在商铺的租赁宣传中，被告宣称已经有80%以上的铺租都已经预约租赁，并以此为由催促被告与其签约，原告以种种不实的宣传骗取被告与其签订《商铺租赁合同》，2011年7月23日，原告开始试营业，其实际的商铺位置与合同中商铺《位置平面图》存在很大差别，原告并未按照合同约定的平面图划分功能区域，且实际承租的商铺只有不到总额的20%。被告感觉受到欺骗，但因承租的各种成本（装修、物料、设备等）已经投入，不得不苦苦支持。3、原告大门门面的名称是“雅居乐大都会广场”，但由于原告经营状况持续低迷，于2012年9月，在众租户完全不知情的情况下，原告擅自将门面改为“雅居乐·都荟天地销售中心”，一个用于消费者娱乐、消费的地方，转眼间变成一个售楼中心，该商贸广场的性质已经发生了改变，原告已经不再能以商铺的性质向租户收取租金。4、原告从2012年9月起，在不通知被告的情况下，把商贸广场主要通道关闭并延后每日营业的时间，顾客不能从大门直接到商场的内部。三、原告提供的证据相互矛盾，其诉讼请求计算的租赁期与其提供的证据不符，且2013年1月31日原告通过自己的行为表明与被告解除了租赁关系。原告在诉讼请求中请求被告支付2011年10月23日至2013年3月25日的租金，而其提供的证据显示被告仅仅欠付原告2012年5月之后的租金，且原告在2013年2月1日起已经对该商场采取断电处理，故应当认定原告所指证被告拖欠租金的实际区间是2012年5月到2013年1月，且2013年1月31日原告通过自己的行为表明与被告解除了租赁关系。四、在原被告合同租赁期间，原告多次不履行合同及法律法规规定中的维修与保持租赁物使用用途义务。1、原被告在合同中约定，原告负责租赁物的维修义务，但在被告租赁原告的商铺后，发现其排水管由于质量不合格，导致楼上的污水在通排的过程中出现渗漏，造成被告商铺橱窗位置以及广告灯箱上方出现大面积渗漏（被告主经营内衣，楼上的食肆污水通过天花板渗漏到被告的三批衣物）。事后被告多次要求原告对此进行维修，但原告并没有履行维修义务。被告只能自行维修，并承担了维修费用，但渗漏问题至今没有解决，给被告的经营活动造成严重影响。2、在2012年9月到10月，原告公共区域的化粪池出现渗漏，导致被告商铺整个月充斥着臭气，被告多次要求原告进行维修，但原告一直屡屡延迟维修，导致消费者在被告经营中不断躲避被告的商铺，对被告的经营以及盈利收入造成严重的影响。五、原告的两份《律师函》与本案无关，被告至今没有收到过任何《律师函》，原告自2012年7月31日催收过租金后，再未进行过催收，原告请求被告履行义务的诉讼时效已经届满。1、原告在其证据中有两份由广东创誉律师事务所出具的《律师函》，并附有其邮寄律师函的《国内特快专递邮件详情单》，但未明确显示签收人为被告，被告至今没有收取过任何原告委托广东创誉律师事务所所邮寄出去的《律师函》。2、原告在2012年7月31日发出过一份《租金催收函》，之后被告再也没收到过原告要求被告交租的催告，直到2013年9月12日，被告收到贵院的《应诉案件通知书》，超过了《民法通则》中第一百三十六条的一年诉讼时效的规定，原告2012年9月12日之前的租金请求不再受法律保护。六、从原告提供的律师函证明双方口头约定了增加免租期，租金应从2012年4月23日起算。对于原告请求按照合同约定计算2013年1月31日前的租金数额无异议，但认为原告有违约行为，不需支付租金。对原告请求2013年2月1日起的租金有异议，认为2013年2月原告已经停水停电。未付租金应在租赁保证金中冲抵。＼n原告在诉讼中提供下列证据：＼n1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。＼n2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。＼n3、商铺租赁合同（1份，原件）。＼n4、房地产权证（1份，复印件）。＼n证据3、4，证明原、被告存在租赁合同关系，原告主张租金、违约金的依据。＼n5、欠费表（1份，打印件）。＼n6、律师函（3份，复印件）。＼n7、租金催收函（1份，复印件）。＼n8、发文签收表（1份，原件）。＼n9、国内特快专递邮件详情单（发送证据6的律师函）（1份，复印件）。＼n10、佛山日报（1份，原件）。＼n证据5-10，证明被告拖欠租金的事实以及原告已通过合理催收方式催告被告履行义务。＼n经质证，被告对原告证据1、2、4无异议。对证据3的真实性无异议，但不完整，欠缺附件3；对其合法性、关联性有异议，合同中的违约条款显失公平。对证据5有异议，被告已经足额按期支付租金，原告请求租金的时段原告已经没有使用涉讼租赁物，原被告已经解除合同。对证据6、7有异议，被告没有收到该些函件；2013年4月9日的律师函是催收管理费的，与本案无关。对证据8有异议，被告发文签收表上虽有被告的商铺，但签名不是被告的名字，也不是被告本人的签名；备注有涂改的痕迹，看上去似“拒收”字迹被涂掉。对证据9有异议，原告没有提供原件核对，签收人位置空白，复印件上有结果是退回的字迹。对证据10的真实性无异议，合法性、关联性有异议，双方已于2013年1月31日解除合同。＼n被告在诉讼中提供下列证据材料：＼n1、被告身份证（1份，原件），证明被告主体资格。＼n2、商铺租赁合同（1份，复印件），证明原被告曾存在租赁合同关系，原告存在违约行为。＼n3、租户手册（1份，原件），证明租户手册是《租赁合同》一部分，原告未遵守手册的要求管理商铺。＼n4、商户手册（1份，原件），证明原告以虚假宣传、欺骗形式吸引被告入铺，未按照其宣传的商业格局经营，改变商铺商业性质，属违约行为。＼n5、原告商场的照片（21张，打印件），证明原告改变商业格局、用途、门面招牌，用作售楼中心，属违约行为。＼n6、装修单据、合同（8份，原件），证明被告的装修投入。＼n7、被告商铺照片（2张，打印件），证明商铺现状，存在漏水情况。＼n经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但无法证明原告存在违约行为。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，被告没有证据证明原告管理不善。对证据4、5的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，原告进行正常的广告宣传，不存在虚假宣传，确实引进了大型商家，包括人人乐等，没有欺骗商户；原告有权就商铺的布局进行动态的调整，原告的正常布局调整没有影响被告正常使用商铺，不是违约行为。对证据6有异议，与本案无关。对证据7有异议，不能证明照片中的店铺是被告的店铺；即使是被告的商铺，原告交付被告的商铺不存在漏水的情况，是被告使用不当造成的；如是商铺存在质量问题，原告可以补修。＼n经审查，被告对原告证据1-4、10的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告证据5是原告自行制作，本院对其证据效力不予确认。原告没有举证证明被告确认或收到证据6-9，本院对被告收到证据6-9对应函件的事实不予确认，但对证据6-9由原告出具并持有的事实予以确认。原告对被告证据1-5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据6的合同签名人不是被告，被告不能证明证据6的合同、单据与本案的关联性，本院对其不予审查。被告不能证明证据7的形成时间从而证明证据7与本案的关联性，本院对被告证据7不予审查。＼n根据本院采信的证据及原告的陈述，本院认定以下事实：＼n佛山市南海区西樵镇樵金南路215号房产的登记权属人是原告，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。＼n原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2011年4月22签订一份《商铺租赁合同》（合同编号2011012），约定甲方将位于佛山市南海区的商铺出租给乙方（商铺位置见附件一《位置平面图》标记所示，附件只作一般识别之用，并不显示该商铺的面积大小）。商铺建筑面积为45.86平方米，实用面积约为27.52平方米。租赁期限为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，计租日期从2011年10月1日起计。商铺交付时间为2011年5月10日。2011年7月1日至2011年9月30日每月租金0元，2011年10月1日至2012年6月30日每月租金2293元，2012年7月1日至2013年6月30日的每月租金为2408元。乙方应当于甲方发出“进场通知书”后七个工作日内预缴第1个月的租金，以后租金按月支付，乙方应于每月10号前向甲方支付本期租金。乙方应于合同生效之日向甲方一次性支付租赁保证金4586元。在本合同约定的租赁期限届满或本合同解除、终止时，租赁保证金按以下任一方式处理：（1）乙方结清依本合同应由其承担的租金、费用和违约金后，甲方于20日内无息退回给乙方；（2）合同保证金冲抵由乙方承担的租金、费用和违约金，剩余部分由甲方于20日内无息退回乙方，不足部分由乙方补齐。乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金，甲方有权停止向乙方提供水电气等相关服务；拖欠达30天以上（含30天），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须支付拖欠租金、违约金等。＼n原告向被告发放的《雅居乐大都会广场》宣传手册中载明：与佛山电视联合举办特色节目，在广场二层设立直播室、设置大型户外电视，采用通透式玻璃幕墙搭夜间灯灯饰造型、室内设有中庭互动空间及免费上网区，每周定期与商家举办主题推广活动、欢乐嘉年华
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金华游艺，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园、转马、滑行车等新奇游艺项目等；同时在该宣传手册中载明了商场四层区域功能分布图。＼n至庭审终结时宣传手册所载的大型户外电视未设立、室内外主题游乐园尚未设置；商铺的区域划分与合同附件平面图有所区别。＼n2013年9月12日，原告向本院提起本案诉讼。＼n诉讼中，双方确认租金计付周期自每月1日计算至每月30日为一个周期，每月10日前支付当月租金；被告已根据合同约定支付租赁保证金4586元。＼n被告在诉讼中陈述于2013年1月31日以后没有经营，原告不允许被告搬离，经交涉，被告于2013年3月中旬搬离案涉商铺。＼n原告在诉讼中出示的2012年7月30日的租金催收函载明被告租赁的商铺至2012年7月30日已拖欠3个月租金6879元；2012年10月25日的律师函载明被告租赁的商铺至2012年10月25日已拖欠6个月的租金14103元。＼n本院认为，《商铺租赁合同》是经原、被告双方对租赁期限、交付时间、免租期等磋商后自愿达成，合同中对双方权利义务均作出约定，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。承租人违约条款的相关约定是针对承租方违约行为作出，其内容并未免除出租方的责任或排除承租方的主要权利，不符合法律规定关于合同无效或可撤销的情形，被告主张合同显失公平、违约条款无效的意见没有依据，本院不予采纳。＼n被告作为承租人主张于2013年1月31日已与原告解除合同，但未能提供证据证明被告向原告发出了解除的通知或与原告达成了解除的合意。被告自认至2013年3月中旬才搬离案涉商铺，故本院以原告自认收回涉讼商铺时间即2013年3月25日作为双方实际终止履行租赁合同时间，原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2013年3月25日解除，本院予以支持。＼n原告已向被告交付涉讼商铺，被告作为承租人负有支付租赁期间租金的义务。原告制作并提供的律师函及租金催收函反映被告未付租金的起算点均为2012年4月23日以后，印证被告关于双方已就2012年4月22日前的租金免除达成合意的主张，本院对被告辩解予以采纳，对原告请求被告支付2011年10月23日至2012年4月22日的租金不予支持。原告请求被告支付的2012年4月23日至2013年3月25日期间租金24694.5元（2293元÷30天×8天＋2293×2个月＋2408元×8个月＋2408÷31天×3天）合法有据，本院予以支持。＼n对于被告主张2012年9月12日前的租金已过诉讼时效问题，本院认为，因一个合同期内产生的所有租金应视为一个整体，被告每月缴纳租金应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，合同已于2013年3月25日解除，双方应对原租赁合同进行及时清理结算，故被告欠付的所有租金诉讼时效期间均应从合同解除之日即2013年3月25日起计，原告于2013年9月12日提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效期间，被告的该项辩解理据不足，本院不予采纳。＼n原告向被告发放的宣传资料中列明大型户外电视、主题游乐园及商场四层功能分区等作为商场整体规划和配套设施，其内容具体确定，且对租赁物使用价值及承租人的投资决定有较大影响，属于原告作为出租方围绕租赁物提出的关联要约，故本院认定宣传材料中关于设置大型户外电视、中庭设置免费上网区、设置主题游乐园、商场四层的功能分区等要约内容自承租人签订租赁合同起即对原告有约束力，原告应积极履行出租方提供配套设施及经营环境的义务。商场整体开业已超出一年，但大型户外电视、主题游乐园尚未设置、商铺的功能分区有所改变，原告的上述行为已构成违约，该违约行为虽一定程度影响经营环境，但不足以影响承租人对涉讼商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现，被告据此拒付租金理据不足，本院不予采纳。被告没有举证证明原告存在停水停电阻挠经营、商铺漏水等其他违约行为，本院对被告主张原告构成根本违约的意见不予采纳。＼n原告未按约定全面提供商场配套设施，被告迟延交租均属于瑕疵履行合同义务，其违约程度相当，综合本案具体情况、当事人过错程度，根据公平合理、诚实信用原则，本院认定被告逾期交租的瑕疵履行行为引起的损失及原告未按约定配套相关设施引致的损失由双方各自承担，原告诉请被告支付迟延交租违约金的主张本院不予支持。合同已明确约定拖欠租金达30天以上，甲方有权没收保证金，被告拖欠租金多月，且在租赁期限届满前自行撤出租赁物，以其行为表明不再履行合同主要义务，已构成根本违约，故本院对被告抗辩以保证金冲抵租金的意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：＼n一、确认原告广东西樵商贸广场有限公司与被告周亚妹于2011年4月22日签订《商铺租赁合同》于2013年3月25日解除。＼n二、被告周亚妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金24694.5元予原告广东西樵商贸广场有限公司。＼n三、驳回原告广东西樵商贸广场有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1921.71元（原告已预交），由原告负担1713.03元，由被告负担208.68元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员方菲＼n二〇一三年十一月二十六日＼n书记员梁绍蕾