重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初7627号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤桥119号。
负责人：杨秀明，职务行长。
委托诉讼代理人：梅菊，该行员工。
被告：李甲循，女，1971年12月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）与被告李甲循金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行渝北支行的委托诉讼代理人梅菊到庭参加了诉讼，被告李甲循经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行渝北支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付截止2016年4月14日的贷款本息2721032.69元（其中本金2646183.72元、正常利息73031.77元、罚息561.84元、复利1255.36元）；2、判令被告支付2016年4月15日起的罚息和复利[罚息以本金2646183.72元为基数，复利以未付利息73593.61元为基数（其中正常利息73031.77元，罚息561.84元），均按借款执行利率5.145%基础上浮50%即7.7175%作为罚息利率计收，计算至本金付清之日止；其中借款执行利率为2016年1月1日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%，如遇贷款基础利率上调，执行利率相应上调]；3、原告有权在上述债权范围内对重庆市南岸区xx路x号x幢x号房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。事实和理由：2014年6月17日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告向原告借款2730000元，用于购买重庆市南岸区xx路x号x幢x号房屋，借款期限为252个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础利率上浮5%确定，遇到基准利率调整，执行利率自基准利率调整后的次年1月1日起相应调整；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇基准利率上调，在基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，按人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按照逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款发放对应日；被告以所购房屋设定抵押，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等原告实现债权和抵押权的一切费用；借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。合同签订后，原、被告就案涉房屋于2014年6月19日办理了抵押登记。
2014年6月19日，被告取得了房屋产权证，产权证载明的抵押权人为原告，借款金额为2730000元。2014年6月20日，原告向被告发放贷款2730000元，因此，被告每月的还款日为每月20号。之前被告也按照约定偿还了借款，但从2015年11月20日起就未再偿还借款，截止2016年4月17日所欠的贷款本息为2721032.69元（其中本金2646183.72元、正常利息73031.77元、罚息561.84元、复利1255.36元）；
被告李甲循未予答辩。
原告围绕诉讼请求举示了个人购房担保借款合同、预购商品房抵押合同、房地产权证、银行借款凭证、贷款还款汇总试算表等证据，被告未到庭，视为其放弃质证、举证的权利，依法由被告承担不举证、不质证的不利后果，本院对原告举示的前述证据也依法进行了审查，对原告举示的证据的真实性均予以确认。结合采信的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：
原、被告于2014年6月17日签订了《个人购房担保借款合同》（原告为贷款人，被告为借款人），该合同由两部分构成，分别为通用条款和特别条款。通用条款的主要约定为：1、本合同适用浮动利率，即以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮确定执行利率；2、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；3、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利：应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后（含逾期罚息和违约使用罚息）产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按照逾期借款利率计算复利；4、借款人未按照约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期；5、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。特别条款的主要约定为：6、借款用途用于购买位于重庆市南岸区xx路x号x幢x号房屋；7、借款金额2730000,元，借款期限为252个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；8、借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；9、借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名重庆融创亚太实业有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行；10、还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；11、借款人以所购位于重庆市南岸区xx路x号x幢x号房屋作为借款抵押担保；12、本合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。后原、被告还签订了《预购商品房抵押合同》。
2014年6月20日，原告向合同约定的账户转账2730000元。2014年6月19日，重庆市国土资源和房屋管理局制发了房屋产权证，此证载明的房屋权利人为李甲循，房屋坐落为南岸区xx路x号x幢x号，在此证的“记事”栏载明抵押权人为农行渝北支行，贷款金额为2730000元。
被告从2015年11月起就未再偿还原告借款，截止2016年4月14日，被告尚欠借款本金2646183.72元、正常利息73031.77元、罚息561.84元、复利1255.36元。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》以及《预购商品房抵押合同》均合法有效，原告已按照合同约定给被告指定的账户发放贷款，被告应按照合同约定按时偿还借款以及支付利息，否则依约应承担违约责任。因被告自2015年11月起，未按照合同约定偿还借款，故原告依照合同约定要求被告提前偿还借款、支付正常利息、罚息、复利均符合合同约定，依法应予支持；但利率应以银行同期同类贷款利率的标准结合借款合同的约定予以确定。被告用所购房屋设定了抵押并办理了抵押登记，故原告主张对抵押房屋享有优先受偿权于法有据，对此本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李甲循在本判决生效后3日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行截止2016年4月14日的贷款本息2721032.69元（其中本金2646183.72元、正常利息73031.77元、罚息561.84元、复利1255.36元）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、从2016年4月15日起，被告李甲循支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的罚息和复利（罚息以本金2646183.72元为基数，复利以未付利息73593.61元为基数，均按银行同期同类贷款利率上浮5%后再上浮50%的利率标准计收，计算至本金付清之日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行有权在上述一、二项债权范围内对重庆市南岸区xx路x号x幢x号房屋享有优先受偿权。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的其他诉讼请求；
本案受理费29160元，由被告李甲循负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 肖 锋
人民陪审员 代小戈
人民陪审员 王成红
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陈 康
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