安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终914号
上诉人（原审原告）：李世贵，男，1974年4月1日出生，汉族，安徽省定远县。
委托代理人：崔科雷，安徽淮河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛德湘，男，1954年7月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托代理人：王培君，安徽华扬律师事务所律师。
原审第三人：蒋涛，男，1979年4月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
原审第三人：蒋兆句，男，1944年4月24日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住所地蚌埠市禹会区。
上诉人李世贵因与被上诉人牛德湘、原审第三人蒋涛、蒋兆句案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院于2016年5月9日作出的（2015）禹民一初字第01420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人李世贵及其委托代理人崔科雷、被上诉人牛德湘及其委托代理人王培君、原审第三人蒋涛到庭参加诉讼。原审第三人蒋兆句经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋分别位于安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼412号（房地权蚌私字第407104号）、安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼611号西户（房地权蚌私字第438166号），房地产权人系蒋兆巨。2015年2月10日,蒋兆句、赵传珍与李世贵就该两处房屋的买卖在安徽省蚌埠市众信公证处办理了房屋买卖合同公证及委托公证（房屋买卖合同约定该两处房屋售价均为200000元）。2015年2月28日,安徽省蚌埠市众信公证处为上述两项公证出具了公证书。2015年2月15日，蒋兆句、赵传珍与李世贵签订《房屋买卖补充协议》，中间人为ＸＸ，该协议约定购房款400000元用于偿还蒋兆句之子蒋涛在中海担保公司的贷款，李世贵将400000元购房款打入中间人ＸＸ账户，由ＸＸ直接转入中海担保公司账户，该协议与ＸＸ的转款凭证作为蒋兆句收到售房款的收据。当天在中国工商银行，李世贵将400000元转入中间人ＸＸ账户。次日，ＸＸ通过中国工商银行将400000元转入安徽中海融资担保有限公司徽商银行账户。该两处涉案房屋在法院查封时均未办理产权变更登记手续。2015年2月11日，牛德湘因与蒋涛、蒋兆句民间借贷纠纷向本院提出诉前财产保全申请。同日，原审法院作出（2015）禹诉保字第00021号执行裁定书，裁定查封蒋兆巨所有的位于蚌埠市张公山政法楼412号（房地权蚌私字第407104号）及位于蚌埠市张公山商城2号区底层24号营业房（房地权证蚌私字第号）两套房屋。2015年2月12日，原审法院正式查封该两套房屋。2015年6月11日，原审法院就牛德湘与蒋涛、蒋兆句民间借贷纠纷一案作出（2015）禹民一初字第00288号民事判决书，主要内容为：蒋涛于本判决生效之日起七日内偿还牛德湘借款490000元及利息（自2015年2月1日起至本金偿清时止，利率按月利率1.1%计）。蒋兆句对上述债务承担连带清偿责任……。该民事判决书生效后，因蒋涛、蒋兆句未按期履行民事判决书确定的义务，牛德湘向原审法院申请执行。2015年7月24日，原审法院立案执行。2015年8月3日，原审法院作出（2015）禹执字第00407号执行裁定书，裁定查封蒋兆巨所有的位于安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼611号西户（房地权蚌私字第438166号）房屋。之后，李世贵对执行标的查封的张公山政法楼412号、张公山政法楼611号西户两处房屋提出书面异议，2015年11月9日，原审法院作出（2015）禹执异字第00003号执行裁定书，裁定驳回李世贵的异议申请。李世贵不服该裁定，在法定期间内向原审提起诉讼，请求判决立即停止执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书，并解除对位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封。另查明：2013年9月30日，蚌埠市公安局文锦路派出所对蒋兆句拥有的重复户口（姓名：蒋兆巨公民身份号码：，户籍地址：安徽省蚌埠市禹会区兴中路98号附14号）予以注销。蒋兆句认可已将张公山政法楼421号、张公山政法楼611号西户房屋出卖，买受人系李世贵。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因李世贵和蒋兆句、赵传珍没有办理涉案两套房屋过户登记手续，该涉案房屋的所有权人仍为蒋兆句。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。作为买受人的案外人请求停止执行，其请求成立需满足三个条件：一是买卖关系成立且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。本案中，张公山政法楼412号房屋于2015年2月12日被正式查封，此时200000元的购房款李世贵尚未支付；对于张公山政法楼611号房屋，李世贵与蒋兆句、赵传珍于2015年2月10日签订《房屋买卖合同》，但直至被查封时尚未办理过户登记手续，李世贵亦没有提供证据证明其对未办理过户登记手续不存在过错；对于李世贵是否实际占有该两处案涉房屋问题，李世贵仅提供两份于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》予以证明其通过对房屋进行出租实现对案涉房屋的占有，但其并没有提供其他证据与《房屋租赁合同》相互佐证证明其已经通过租赁实际占有案涉房屋。且通过比对李世贵关于房屋租赁的陈述及《房屋租赁合同》，两者存在不一致之处，其称张公山政法楼412号房屋的承租人系刘素芹（音），租赁期限是2年，但《房屋租赁合同》中该处房屋的承租人系史爽，租赁期限是自2015年3月1日至2020年2月29日；其称张公山政法楼611号西户房屋系招租，但《房屋租赁合同》第六条关于交付房屋期限载明“甲方应于合同生效之日延续原合同执行……”。综上，对于李世贵请求判决立即停止执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书，并解除对位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封的诉讼请求，原审法院不予支持。第三人蒋涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回李世贵的全部诉讼请求。案件受理费80元，由李世贵负担。
原审判决送达后，李世贵不服，向本院提起上诉。
上诉人李世贵上诉称：李世贵购买案涉房屋属于善意取得，且已实际占有案涉房屋。李世贵已将案涉房屋对外出租，该出租事实有证人及房屋租赁合同可以证明。虽然案涉房屋未办理相关过户手续，但李世贵对未办理过户手续不存在过错。案涉房屋未过户，是因为蒋兆句的原因，而且为了证明双方买卖关系，李世贵进行了相关的公证，蒋兆句对此也表示认可。综上，请求二审法院撤销（2015）禹民一初字第01420号民事判决，支持李世贵一审诉讼请求；案件受理费由牛德湘负担。
被上诉人牛德湘辩称：按照相关法律规定，房屋买卖应当办理过户登记手续。李世贵并无证据证明其对没有过户不存在过错，其购买的案涉房屋未过户不存在客观的法律上的障碍。蒋兆句的原审庭审笔录能够明确房屋出租合同与实际的承租人并非同一人，可以证明案涉房屋并没有实际交付。综上，李世贵的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
第三人蒋涛陈述：李世贵所陈述的事实属实，蒋兆句与李世贵之间买卖关系真实，案涉房屋未过户的过错在蒋兆句。
第三人蒋兆句未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内进行答辩。
经审理查明，双方当事人对原审法院判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，李世贵向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同、证人刘某证言，证明李世贵与刘某就412号房屋签订了房屋租赁合同；
2、收条复印件两份，证明李世贵已经在收取案涉房屋的租金；
3、证明函，证明ＸＸ于2015年2月16日汇至中海公司的400000元系替蒋涛还款。
牛德湘质证意见：对证据1中的房屋租赁合同及证人证言真实性均有异议，牛德湘认为房屋租赁合同是李世贵后补的，与原审中提交的另一份合同相矛盾。对证据2牛德湘认为与本案无关。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。
本院认证意见：李世贵提交证据1用于证明李世贵已对案涉412号房屋实际占有使用。但在法院查封前，李世贵尚未支付该房屋的购房款，也未实际占有，即使李世贵现已实际占有使用案涉412号房屋，也不能对抗法院查封的事实，故本院对该证据不予确认。因证据2系复印件，本院对该证据不予确认。证据3只有单位加盖的公章，不符合单位向人民法院提出的证明材料的形式要求，故本院对该证据不予确认。
本院认为：依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此规定，对未办理过户登记手续的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，须同时达到“第三人已经支付全部价款并实际占有”以及“未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错”的条件。本案中，关于李世贵对张公山政法楼412号房屋执行异议问题。在人民法院查封前，李世贵并未支付该房屋的购房款，不满足已支付全部价款的条件，故人民法院可以查封该房屋，李世贵该异议不能成立。关于李世贵对张公山政法楼611号房屋执行异议问题。首先，在人民法院查封前，虽然李世贵按照其与蒋兆句协议约定向中间人ＸＸ支付200000元购房款，但该房屋的价格明显不合理，李世贵亦认可其购房价格低于市场价格。李世贵称协议约定两套房屋价款是400000元，实际房屋价款是530000元，但李世贵并未提交其支付剩余130000元购房款的相关证据，因此并不能说明李世贵已经支付了全部购房价款。其次，李世贵提交了《房屋租赁合同》以证明其已实际占有使用张公山政法楼611号房屋，但该合同的出租方系蒋兆句及李世贵，并不能充分说明李世贵已实际占有使用611号房屋。李世贵称租赁合同的出租方之所以有蒋兆句签名，是因为房屋未办理过户登记手续，但李世贵该抗辩意见并不充分，本院不予采信。最后，在法院查封张公山政法楼412号房屋后，近半年时间才查封张公山政法楼611号房屋。在法院查封张公山政法楼412号房屋后，足以能够引起李世贵对张公山政法楼611号房屋办理过户登记的注意义务，其应积极主动要求蒋兆句配合其办理房屋过户登记手续，但李世贵并未提交相关证据证明其已起到注意义务且积极主动要求蒋兆句为其办理房屋过户手续，故李世贵称其对张公山政法楼611号房屋未办理过户登记手续不存在过错的理由不充分。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第二项规定，李世贵提交的证据不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。李世贵上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李世贵负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 潘伟荣
审 判 员 耿 杰
代理审判员 李小芹
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 刘津津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。