江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)惠民初字第2426号
原告吴云根，男，1936年9月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人胡志明（受吴云根的特别授权委托），无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。
被告朱正四，男，1969年4月3日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市长丰县，现住无锡市惠山区。
原告吴云根与被告朱正四房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日、2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告吴云根的委托代理人胡志明到庭参加了两次庭审，被告朱正四到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告吴云根诉称：2006年，吴云根因拆迁安置了金惠苑408号501室房屋一套，现房号为金惠苑332号501室。2008年9月10日，吴云根离开无锡至上海居住，金惠苑332号501室房屋委托弟媳妇李培华全权管理。李培华与朱正四于2012年5月28日签订了房屋租赁协议，约定将该房出租给朱正四使用，租赁期限自2012年6月1日起至2013年6月1日止，租金每月1100元。朱正四仅支付了半年的租金6600元，余款拖欠不付。因一时无法找到朱正四，故现诉至法院，请求判令朱正四从金惠苑332号501室房屋内迁出，支付2012年12月1日至2013年6月1日的租金6600元，并按照1100元/月的标准支付从2012年6月1日起至判决迁出之日止的使用费，由朱正四承担本案诉讼费用。
被告朱正四辩称：租赁合同已经到期，双方之间已不存在租赁关系。李培华的女儿吴敏远以该房抵押借款，目前朱正四住在涉案房屋内不是基于租赁关系居住，而是以担保人的身份居住看住该房屋。其不愿意支付租金，也不愿意迁出房屋。
经审理查明：
2006年11月，因惠山开发区建设需要，原姑亭庙村赵巷无号户主吴云根的老房被拆除，吴云根作为被拆迁人安置金惠苑408号501室二人房一间，现房号为332号501室。2008年9月10日，吴云根出具了委托书一份，载明金惠苑332号501室房屋委托弟媳妇李培华全权管理。
2012年5月28日，甲方李培华与乙方朱正四签订房屋租赁协议一份，约定：一、甲方将金惠苑332号501室房屋出租给乙方居住使用，时间一年从2012年6月1日至2013年6月1日止。二、租金每月1100元，付款方法，半年一付，先付款后使用，下期付款为11月15日，如续租以此类推。三、乙方应承担水电煤有线电视机物管费，不能拖欠。四、租赁期间若拖欠费用所产生的后果由乙方自负。五、甲方房屋内的物品，有空调、电视机各2只，冰箱、洗衣机、热水器、有线电视机顶盒、煤气灶各1台，其他椅子凳子等完好。……协议签订后，朱正四占有使用金惠苑332号501室房屋至今。
2013年7月15日，李培华诉至本院要求朱正四迁出金惠苑332号501室房屋并支付拖欠的租金，后于2013年11月29日向本院申请撤诉。2013年12月4日，吴云根诉至本院。
庭审中，吴云根陈述：朱正四支付了房租6600元，是朱正四本人交给李培华的，是在签订合同后一次性支付的。朱正四陈述：当时吴敏远拿着这份租赁协议来让其签字，说要给她爸妈一个交代，是吴敏远带其到金惠苑332号501室房屋内签的，当时只有其本人、吴敏远及吴敏远丈夫三个人在场，无其他人。其也不认识吴敏远父母。房屋租金一分钱都没有付。朱正四向本院举证了2012年5月28日由吴敏远出具的借条复印件一份，载明“今借姜某前人民币拾伍万元（150000元）整，愿以金惠苑332号501室做为抵押。借款人：吴敏远，担保人：汤训华，见证人：姜某才，担保人：朱正四。”朱正四申请证人姜某前到庭作证，证人陈述：租赁协议是朱正四和吴敏远所签，是在长安的律师方再兵办公室里签订，其也在场。吴敏远讲签订这份协议是蒙骗她父母，朱正四有没有付租金不知道。审理中，朱正四又陈述：6600元是吴敏远当着朱正四的面交给李培华的，说是朱正四付的，但其实是吴敏远自己拿出来的，李培华其实也蒙在里面。
以上事实，由房屋作价拆迁安置认定书、拆迁房屋补偿安置房价结算明细认定表、惠山区长安街道拆迁管理办公室出具的证明、委托书、房屋租赁协议及当事人陈述等证据在卷作证。
本院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为。金惠苑332号501室房屋系吴云根通过原姑亭庙村赵巷老房拆迁后产权置换所得，吴云根作为产权人对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其也可以委托他人对房屋实施管理。吴云根的委托代理人李培华与朱正四签订了房屋租赁协议，协议合法有效，对双方具有约束力，朱正四应当按约支付租金。房屋租赁期限届满后，出租人不同意继续出租的，承租人应当及时迁出并返还房屋，逾期腾房的，承租人应当向出租人继续支付使用费，使用费的标准可参照原合同约定的租金确定。吴云根要求朱正四从金惠苑332号501室房屋内迁出本院予以支持，吴云根要求朱正四支付租赁期限内的租金6600元本院予以支持，朱正四还应当向吴云根支付自2013年6月2日起至判决迁出之日止的占有使用费，标准按照1100元/月计算。朱正四抗辩称协议是吴敏远为蒙骗其母亲李培华而签订，但其本人关于协议签订具体情况的陈述与其申请出庭作证的证人证言完全不一致；关于已付房租金的陈述内容朱正四也前后不一致，故对朱正四的该抗辩意见不予采纳。朱正四辩称李培华的女儿吴敏远以该房抵押借款，朱正四在租赁合同期满后以担保人的身份看管房屋。金惠苑332号501室房屋系吴云根的拆迁安置房，即使借款事实存在，朱正四非借款的债权人，吴云根亦非债务人，吴敏远无权处分吴云根的房产，朱正四在租赁合同期满后以担保人身份看管房屋为由继续占用吴云根的房屋于法无据，故本院对朱正四的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第三百九十七条、第四百零三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、朱正四于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市惠山区金惠苑332号501室房屋。
二、朱正四于本判决发生法律效力之日起十日内向吴云根支付房屋租金6600元。
三、朱正四于本判决发生法律效力之日起十日内向吴云根支付房屋占有使用费（按照1100元/月标准自2013年6月2日起计算至判决应迁出之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费378元，公告费304.3元，合计682.3元，由朱正四负担。该款已由吴云根预付，朱正四于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给吴云根。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周小娇
代理审判员 周 腾
人民陪审员 吴介南
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 沈子超
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
《中华人民共和国合同法》：
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。