山东省聊城市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁15执异6号
案外人：岳金玉，女,1972年2月2日出生，汉族，住聊城市。
申请执行人:山东海鑫达石油机械有限公司，住所地：聊城市经济开发区牡丹江路东首。
法定代表人：贺怀芝，总经理。
委托诉讼代理人：南方，山东同心达律师事务所律师。
被执行人：聊城天龙集团股份有限公司，住所地：聊城市经济开发区府前街1号经济发展服务中心。
法定代表人：刘洪涛，总经理。
被执行人：封莎，女，1982年1月29日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
被执行人：刘洪涛，男，1980年8月6日出生，汉族，聊城天龙集团股份有限公司总经理，住聊城市东昌府区。
被执行人：郝爱亭，女，1986年1月5日出生，汉族，住聊城市经济开发区。
在本院执行申请执行人山东海鑫达石油机械有限公司与被执行人聊城天龙集团股份有限公司、封莎、刘洪涛、郝爱亭追偿权纠纷一案中，案外人岳金玉对本院查封登记在封莎名下的位于聊城市东昌府区新区办事处柳园北路路东新东方广场二区3层F2-××号房产（证号为聊权证新字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人岳金玉称，2014年3月5日，异议人岳金玉与被执行人封莎签订了房屋买卖合同，购买了封莎名下的聊房权证新字第××号房产。2014年3月6日，异议人将全部房款支付给封莎，并于当日将房屋进行了交接，封莎将房产证、租赁合同及租金支付存折交付给了异议人，并委托相关部门对该房产进行了评估鉴定，于2014年3月28日缴纳了全部的税费。异议人在准备办理过户手续时发现因为封莎与他人有债权债务纠纷，该房产被相关人民法院查封。根据《最高法院的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人向其他查封法院提出异议申请，法院经过审查依法做出了解除查封的裁定。现在异议人又发现该房产因山东海鑫达石油机械有限公司与聊城天龙集团、刘洪涛、封莎、郝爱亭追偿权纠纷被查封，故提出异议申请，请求对上述房产解除查封，中止执行。
岳金玉提交了以下证据：1、岳金玉与封莎2014年3月5日签订的《聊城市存量房买卖合同》一份，拟证明异议人在法院查封前购买了涉案房产；2、封莎2014年3月6日出具的岳金玉支付60万元购房款收到条一张，拟证明岳金玉已经支付了全部购房款；3、聊城市安康住房置业担保有限公司2014年3月26日出具的《聊城市存量房交易结算资金非监管证明》，拟证明岳金玉在法院查封前购买了该房产并自行过付购房款；4、登记在封莎名下的聊房权证新字第××号房产证一份、涉案房产租赁合同一份、租金银联卡一张，证明异议人岳金玉实际占有涉案房产并收取租金；5、岳金玉缴纳契税的银联商务签购单三份及买受本案涉案房屋《税收完税证明》一份，拟证明异议人购买涉案房产并缴纳了相关契税；6、山东省济南市中级人民法院（2015）济执异字第24号执行裁定书、济南市历下区人民法院（2014）历商初字第544-2号民事裁定书及协助执行通知书、聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第1158-2号民事裁定书各一份，拟证明其他相关查封法院已认定异议人岳金玉对本案涉案房屋享有物权并依法解除查封的事实。
申请执行人山东海鑫达石油机械有限公司称，一、本案中岳金玉以现金方式交付购房款不符合交易习惯。根据异议人岳金玉提交的证据可知，岳金玉与封莎签订《聊城市存量房买卖合同》后第二天通过现金方式支付全部购房款达60万元，这样大额的房款支付竟然以现金的形式进行明显不符合正常的交易习惯和常理，答辩人有理由对岳金玉已向封莎支付全部购房款持怀疑态度。二、查封财产系被执行人封莎的合法财产且实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人只有满足以下所有条件的情况下才可以排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，岳金玉是否实际已支付全部价款并不能确定，且执行法院查封时，查封房产登记在被执行人封莎名下，岳金玉并不能证明其在人民法院查封前实际占有该不动产。故，岳金玉的异议申请不能排除法院的执行。综上，岳金玉提出的异议申请不符合事实和法律依据，请求依法予以驳回。
本院查明，申请执行人山东海鑫达石油机械有限公司与被执行人聊城天龙集团股份有限公司、封莎、刘洪涛、郝爱亭追偿权纠纷一案，本院依据已发生法律效力的(2014)聊商初字第138号民事判决，于2015年8月24日立案执行。在诉讼过程中，本院作出（2013）聊商初字第138号民事裁定，于2014年9月24日轮候保全查封了封莎名下、位于聊城市东昌府区新区办事处柳园北路路东新东方广场二区3层F2-××号房产，该房产为商业服务用房，房权证号为聊房权证新字第××号，建筑面积为146.16㎡，系被执行人封莎于2011年6月8日通过受让取得。2014年3月28日，该房产被济南市历下区人民法院保全查封。岳金玉提出执行异议，请求解除查封。济南市历下区人民法院认为，封莎在查封前将该房产出卖给案外人岳金玉，岳金玉已经支付了全部价款并实际占有，房屋产权过户手续正在办理中，依据《最高人民法院民事案件执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2014年4月17日作出（2014）历商初字第544-2号民事裁定，解除了对该房产的查封。
2014年5月7日，该房产被济南市中级人民法院保全查封，岳金玉提出执行异议，请求解除查封，中止执行。济南市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）济执异字第24号裁定，认为在该院查封之前，岳金玉与封莎已签订房屋买卖合同，岳金玉按照合同约定已经支付了全部购房款且封莎将房屋租赁合同、房产证和收取房屋租金的存折交给岳金玉，岳金玉占有房屋并收取租金，且已缴纳了相关税款，未办理房屋过户登记，并非买受人岳金玉的原因，案外人岳金玉要求解除查封的异议理由成立，裁定中止对该房产的执行,并依法解除了对该房产的查封。
此外，在岳金玉与封莎房屋买卖合同纠纷一案中，聊城市东昌府区人民法院依原告岳金玉的申请，于2014年4月2日查封了该房产，因双方当事人达成和解且岳金玉撤回起诉，该院于2016年10月27日作出（2014）聊东民初字第1158-2民事裁定，解除了对该房产的查封。目前，本院对涉案房产为第一顺位查封。
本院依法对被执行人封莎进行了调查。封莎对岳金玉2014年3月5日买受涉案房产并已经向其支付全部购房款，以及岳金玉购买后一直实际占有涉案房产无异议。
本院认为，本案争议焦点为：案外人岳金玉对本院查封的登记在被执行人封莎名下的位于聊城市东昌府区新区办事处柳园北路路东新东方广场二区3层F2-××号房产（房权证号为聊房权证新字第××号）是否享有足以排除强制执行的权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，本院查封的聊房权证新字第××号房产虽然登记在被执行人封莎名下，但在本院查封之前，异议人岳金玉已经与被执行人封莎签订书面买卖合同，并向封莎支付了全部房款，且持有该房产产权证、租赁合同以及定期收取租金的存折（银联卡），岳金玉占有该房产并收取租金，缴纳了相关房产交易税，只是因为在办理房产过户过程中，该房产被其他法院相继查封，未能完成变更产权登记，并非买受人岳金玉的原因。因此，岳金玉对涉案房产享有足以排除强制执行的权益，其请求中止对被涉案房产执行，符合法律规定，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对聊城市东昌府区新区办事处柳园北路路东新东方广场二区3层F2-××号房产（房权证号为聊房权证新字第××号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张广军
审判员 史兆锋
审判员 胡洪建
二〇一七年三月二日
书记员 徐如意