温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初3697号
原告：蔡思卓。
委托代理人：余隐、叶泽威，浙江和乐律师事务所律师。
被告：张文武。
被告：叶国明。
被告：林彩萍。
第三人：戴碎华。
原告蔡思卓为与被告张文武、叶国明、林彩萍案外人执行异议之诉一案，于2014年9月10日向本院提起诉讼。后，本院作出（2014）温鹿执异初字第58号民事判决。原告蔡思卓不服该判决，向温州市中级人民法院提出上诉。温州市中级人民法院于2016年3月8日作出（2015）浙温执异终字第87号民事裁定，认为本院原审未追加案外人戴碎华为当事人参加诉讼，审判程序违法，裁定撤销原判，将案件发回本院重新审判。本院依法追加戴碎华作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，并于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告蔡思卓的委托代理人余隐、叶泽威与第三人戴碎华到庭参加诉讼。被告张文武、叶国明、林彩萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡思卓诉称：原告经温州市鹿城区成昌房屋介绍所居间介绍，于2010年11月2日与被告叶国明签订《房屋卖尽契》一份，约定：被告叶国明将坐落于温州市鹿城区梧埏镇鱼鳞浃安居××幢××室房屋以总价款120万元出卖给原告。2011年9月20日，原告与被告林彩萍签订《房屋买卖协议书》，约定原告以总价款80万元购买上述涉案房屋。协议书签订后，原告依约履行了付款义务，分别于2011年9月20日、10月8日、10月10日、10月14日将80万元房价款支付给被告林彩萍指定的收款人戴碎华。2011年10月1日，被告林彩萍及其女儿在被告叶国明签署的上述《房屋卖尽契》上签名。原告在付清房价款的当日，即2011年10月14日，收到温州市鹿城区成昌房屋介绍所移交的房屋所有权证、契证、发票等权属凭证以及涉案房屋钥匙，并于次日开始对涉案房屋进行装修。装修完毕后入住使用至今。期间，因涉案房屋所在行政区域调整，涉案房屋门牌变更为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃安居××幢××室。而后，被告林彩萍因拖欠被告张文武借款本息逾期未还，张文武将林彩萍、叶国明提起诉讼。该案判决生效后进入执行阶段，法院作出（2013）温鹿藤执民字第125号执行裁定书，查封了涉案房屋。原告对此提起执行异议，法院作出（2014）温鹿执异字第102号执行裁定书，驳回原告的异议。综上，原告与被告林彩萍之间的房屋买卖行为合法有效，依法应当受到法律保护。原告已经付清全部购房款，且被告林彩萍已将涉案房屋交付给原告实际占有使用至今。现请求：1、立即停止对涉案房屋的强制执行，并对涉案房屋解除查封。2、本案诉讼费由三被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：
1.原告身份信息，证明原告身份情况及诉讼主体资格。
2.被告身份信息、结婚证，证明被告身份情况及诉讼主体资格，证明被告林彩萍与叶国明系夫妻关系。
3.房屋卖尽契；
4.房屋买卖协议书；
5.字据；
证据3-5证明原告以80万元总价购买第三人林彩萍所有的坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居××幢××室房屋，并于2011年9月20日签订买卖协议，该协议合法有效。
6.蔡某证言；
7.农商银行汇款凭证；
8.（2015）浙温执异终字第87号案件庭审笔录；
9.银行交易凭证；
10.银行汇款凭证；
11.程某出庭证言；
12.戴碎华谈话笔录;
证据6-12证明原告于2011年9月19日向弟弟蔡某借款10万元，交付给戴碎华作为购房定金，该款已于当年11月5日归还。原告于2011年10月7日从本人的中国工商银行卡取款3万元，并于同日向叶某借款3万元，向郑某借款2万元，向朱某借款2万元，共计10万元，于2011年10月8日交付给戴碎华。2011年10月10日，原告代房屋出卖方向中介程某支付中介费1万元。2011年10月14日，原告通过银行转账的方式向戴碎华支付剩余59万元。证明原告支付购房款的事实。
13.房屋所有权证；
14.契证；
15.发票；
证据13-15证明原告付清房款的当日，成昌房屋介绍所将与房屋权属相关的所有凭证移交给原告的事实。
16.自来水水费通知单、工商银行自动扣款缴纳水费凭证、工商银行账户基本情况；
17.公用事业费自动转账付款授权书；
18.银行水费、电费自动扣款记录凭证；
19.居委会证明；
证据16-19证明涉案房屋于2011年10月交付给原告并由原告入住使用至今。
20.居委会证明，证明涉案房屋因行政区划调整的原因，门牌号由温州市梧埏镇鱼鳞浃安居××幢××室变更为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃社区安居××幢××室。
21.（2014）温鹿执异字第102号执行裁定书，证明涉案房屋被法院查封，原告提出执行异议，法院驳回原告的异议。
被告张文武提交答辩状称：一、根据我国现行房地产管理办法规定，房屋所有权以房屋登记为准，而原告签订了《房屋卖尽契》与《房屋买卖协议书》，未办理任何公证手续，且无任何证据能够证明其协议书的真实性。二、原告未向被告叶国明、林彩萍履行支付全部购房款义务。根据原告提供的汇款凭证表明，原告仅于2010年10月14日向案外人戴碎华汇款59万元，而戴碎华与本案无任何关联性。三、原告未实际居住涉案房屋。据被告张文武了解，涉案房屋一直由被告叶国明、林彩萍出租给他人使用，温州市鹿城区人民法院执行局曾至现场确认，涉案房屋并未出卖给原告。四、涉案房屋若可办理产权过户登记手续，原告为何不及时办理过户手续或公证手续。若涉案房屋无法办理产权过户手续或不符合买卖条件，那原告所诉的确认买卖关系依然无效。综上，原告无法证明买卖的事实，以实为借贷名为买卖的方式阻扰法院执行，使被告张文武的债权无法实现。综上，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张文武未向本院提供证据。
第三人戴碎华陈述称：被告叶国明、林彩萍于2010年11月2日向戴碎华借款75万元，于2010年11月5日借款25万元，共计100万元。本金加利息共计120万元，涉案房屋卖了80万元。借款时，被告叶国明、林彩萍将涉案房屋抵押给戴碎华，所有手续都在戴碎华处。因该二人不能还款，故就把涉案房屋出卖了。房屋放在中介所程某处出卖。蔡思卓于2011年9月20日购买，同日支付现金10万元作为定金，并于10月8日支付现金10万元，于10月10日支付介绍费1万元，并于10月14日支付59万元，共计向戴碎华支付购房款80万元。
为证明其诉讼主张，第三人戴碎华向本院提供了以下证据：借条复印件，证明叶国明、林彩萍与戴碎华之间的债权债务关系。
被告林彩萍、叶国明未作答辩，亦未向本院提供证据。
审理中，被告张文武、林彩萍、叶国明无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为放弃质证权利。第三人戴碎华对原告提供的证据均无异议，并认为原告提供的证据能证明客观事实。原告对第三人戴碎华提供的证据没有异议，并认为涉案房屋出售给原告时，第三人戴碎华将借条及担保协议书的复印件两张（一张25万元，一张75万元）交付给原告。
经审理，本院依法对原告蔡思卓及第三人戴碎华提供的证据认证如下：
一、关于原告提供的证据1、2、20、21。本院认为：该证据对待证事实具有证明力，且符合有效证据的条件，本院予以认定。
二、关于原告提供的证据3、4、5以及第三人戴碎华提供的证据。其中，证据3落款时间为2010年11月2日的房屋卖尽契载明，被告林彩萍将坐落于温州市鱼鳞浃安居××幢××室房屋（建筑面积为100.31平方米）以总价款120万元出卖。证据4落款时间为2011年9月20日的房屋买卖协议书载明，林彩萍、戴碎华将坐落温州市鱼鳞浃村××幢××室安居房（建筑面积为100.31平方米）出卖给蔡思卓。证据5落款时间为2011年10月1日的字据载明，戴碎华先后两次借给叶国明共计100万元，借款时叶国明、林彩萍夫妇在2010年11月2日先立下房屋卖尽契将坐落于温州市鱼鳞浃安居××幢××室房屋作为借款的抵押担保。因无力偿还100万元及利息20万元，今由戴碎华直接将房屋转让给买主蔡思卓所有，由叶国明、林彩萍直接和蔡思卓签订房屋买尽契，叶国明与林彩萍向戴碎华所借的借款本息即作为戴碎华支付的购房款。从今日起，叶国明所欠戴碎华的一起债务均已结清。另，戴碎华在本案庭审中陈述称：房屋卖尽契于2010年11月2日先让代笔人书写作为抵押。过几天戴碎华去杭州找叶国明把名字补签上去，之后由其女儿签字。因为卖契不写，房子无人购买。卖给蔡思卓之后，就把蔡思卓的名字补填进去。本来要重新写的话又要好几百元，这样可以省一点。原告蔡思卓称其知道叶国明、林彩萍向戴碎华借款，有一份卖契在戴碎华手里，其是在林彩萍写字据的当天写的房屋卖尽契。至于林彩萍何时将房屋卖尽契交给戴碎华，原告并不知情。房屋卖尽契内容中蔡思卓的三个字是在原告签字当天即2011年10月1日由代笔人填写上去的。本院认为，原告提供的证据3、4、5以及第三人提供的借条复印件可以相互印证证明以下事实：1.戴碎华借款给被告叶国明，由被告叶国明、林彩萍提供涉案房屋以签订房屋卖尽契的方式作为抵押。2.戴碎华将涉案房屋以80万元价格出卖给原告蔡思卓，并签订了房屋买卖协议书。3.原告蔡思卓在上述房屋卖尽契上签字，以及叶国明、林彩萍与戴碎华约定其欠戴碎华的借款本息作为戴碎华支付的购房款。
三、关于原告提供的证据6-12。其中，证据6为蔡某出具的证明，载明蔡思卓为购房向蔡某借款10万元。证据7反映了蔡思卓于2011年11月5日向蔡思卓支付10万元。证据8系温州市中级人民法院（2015）浙温执异终字第87号二审案件的询问笔录，包括证人叶某、朱某、郑某的证言，该三位证人分别作证称有款项出借给蔡思卓。证据11系程某在本院原审中所作证言，程某陈述称：其系温州市鹿城区成昌房屋介绍所经营者，涉案房屋由其促成交易。房款80万元的交付情况为，签合同当天支付定金10万元。剩余房款原本约好是一次性支付，之后姓戴的人说自己手头紧，要求原告先付10万元。在中介所，原告又支付了10万元。另外，原告替对方支付中介费1万元，剩余59万元通过银行转账支付给姓戴的。涉案房屋权属手续凭证是中介所交给原告的，在原告支付完购房款之后，就通知姓戴的将这些凭证拿过来了。证据12戴碎华在本院原审中的谈话笔录，戴碎华称叶国明、林彩萍夫妇共计向其借款100万元，并将涉案房屋作为抵押。因该二人无法偿还借款本息，戴碎华将房屋出售给蔡思卓，价格为80万元。因为叶国明与林彩萍于2010年11月2日签订了房屋卖尽契，授权戴碎华出售涉案房屋。2011年9月20日，戴碎华与蔡思卓签订了《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋出售给蔡思卓，当场支付现金10万元作为定金。2011年10月1日，戴碎华让林彩萍出具了字据一份，交给蔡思卓。字据的内容就是确认借款本息，因无力偿还债务而直接由戴碎华出售房屋给蔡思卓。戴碎华在签订协议书并收取10万元定金后，就将所有权证书、契证、发票等全部交给中介。蔡思卓付清房款之后，中介把这套凭证交给蔡思卓。本院认为，证据6蔡某出具的证明系证人证言，其未到庭陈述，真实性无法核实，本院不予认定。证据7在无其他证据佐证的情况下，不能证明系蔡思卓偿还给蔡某的款项。证据8-12以及第三人戴碎华在本案庭审中的陈述相互印证，证明原告蔡思卓向戴碎华购买涉案房屋后，通过现金支付以及银行转账的方式支付了全部80万元的购房款。
四、关于原告提供的证据13-15。本院认为，该证据可以证明原告已持有涉案房屋的房屋证、契证及发票的事实。
五、关于原告提供的证据16-19。本院认为，证据16可以证明原告于2014年9月4日通过银行账户交纳水费的事实。证据17可以证明原告于2011年12月9日办理由工商银行从其账户按月收取涉案房屋电费授权书的事实。证据18可以证明原告因涉案房屋支付水电费的事实。证据19不能反映居委会核实蔡思卓购买房屋的具体经过和居住的具体情况，亦无负责人在该证明上签字，故该证据不能证明待证事实。
经审理，本院认定的本案事实如下：
坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居××幢××室房屋（所有权证号：××；建筑面积为100.31平方米；现门牌为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃安居××幢××室）登记在被告林彩萍名下。
2010年11月，被告叶国明向第三人戴碎华借款共计100万元，并由被告叶国明、林彩萍提供涉案房屋以签订房屋卖尽契的形式作抵押，但未办理抵押登记。该房屋卖尽契写明，林彩萍将涉案房屋以总价款120万元出售，落款时间为2010年11月2日。后，因被告叶国明、林彩萍未能偿还借款本息，由第三人戴碎华将涉案房屋出售。
2011年9月20日，在温州市鹿城区成昌房屋介绍所程某的介绍下，第三人戴碎华与原告蔡思卓签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定：林彩萍、戴碎华将涉案房屋出售给蔡思卓，每平方米为8000元，总房价为80万元；立协议之日，由原告蔡思卓向戴碎华支付购房定金10万元，其余房款于2011年10月18日前全数付清。被告林彩萍未在该《房屋买卖协议书》上签字。
2011年10月1日，被告林彩萍出具字据。该字据载明：戴碎华在2010年11月2日和2010年11月5日共借给叶国明100万元正。在戴碎华共借给叶国明100万元时，叶国明、林彩萍夫妇在2010年11月2日先立下房屋卖尽契，将自己的涉案房屋作为借款100万元的抵押担保。现在二人因无力偿还戴碎华的100万元及利息20万元。所以，今日由戴碎华直接将该房转让给买主蔡思卓所有，并由叶国明、林彩萍直接和蔡思卓订立房屋卖尽契。向戴碎华所借的100万元加上利息20万元即作为戴碎华支付的购房款之用。从今日起，叶国明所欠戴碎华的一切债务均已结清。
原告蔡思卓在上述落款时间为2010年11月2日的房屋卖尽契上签字，并按照其与第三人戴碎华签订的《房屋买卖协议书》的约定陆续向第三人戴碎华支付了全部房款共计80万元。后原告入住涉案房屋，并于2011年12月9日办理由工商银行从其账户按月收取涉案房屋电费的授权书。居住期间，原告蔡思卓按月交付水电费。
另查明，被告叶国明、林彩萍因拖欠被告张文武的借款未能按期归还，张文武向本院提起诉讼。本院于2012年9月10日作出（2012）温鹿藤商初字第113号民事判决书。该判决发生法律效力后，张文武向本院申请执行。在执行过程中，本院于2013年5月6日作出（2013）温鹿藤执民字第125号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。原告知晓后，向本院提起执行异议。本院于2014年8月20日作出（2014）温鹿执异字第102号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：对于被执行人名下的不动产，人民法院可以进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述条件，本院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖事实。被告叶国明向第三人戴碎华借款，并由被告叶国明、林彩萍以签订房屋卖尽契的形式提供抵押。因被告叶国明、林彩萍不能偿还借款本息，由第三人戴碎华出售涉案房屋。第三人戴碎华将涉案房屋以80万元的价格出售给了原告，并签订了《房屋买卖协议书》。上述《房屋买卖协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。之后，原告又在上述原本用于借款抵押的房屋卖尽契上作为买受人签字，也符合林彩萍出具的字据有关“由叶国明、林彩萍直接和蔡思卓订立房屋买尽契”的约定。可见，原告购买涉案房屋的意思表示真实，其对涉案房屋所享有的物权期待权应受法律保护。同时，上述买卖发生的时间在房屋被查封之前。二、关于原告是否实际占有涉案房屋。原告于2011年12月9日办理了由工商银行从其账户按月收取涉案房屋电费的授权书，又按月交付水电费。可见，原告已经占有并使用涉案房屋。同时，原告占有使用涉案房屋的时间早于房屋被查封的时间。三、关于原告是否已经支付购房款。结合原告提供的书证、证人证言，第三人戴碎华当庭陈述，以及第三人戴碎华在本案原审中的陈述，可以相互印证证明原告从戴碎华处购买涉案房屋（价款为80万元），并已经向戴碎华支付了80万元购房款。虽然房屋买尽契写明的价款为120万元，但根据被告林彩萍与第三人戴碎华的约定，该金额系叶国明、林彩萍向第三人戴碎华提供抵押所写的金额，并非原告应向被告叶国明、林彩萍支付的购房款。因此，原告已按约支付了全部购房款。四、虽然涉案房屋仍登记在被告林彩萍名下，未办理过户登记，但现有证据不不足以证明原告对于未办理过户登记存在过错。综上，原告蔡思卓主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。但原告主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉案件的审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居××幢××室房屋（所有权证号：××；建筑面积为100.31平方米；现门牌为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃安居××幢××室）。
二、驳回原告蔡思卓的其他诉讼请求。
案件受理费11800元，由被告张文武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
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审 判 员 李 苾
人民陪审员 李 月 燕
二〇一六年七月二十七日
本件与原件核对无异
书 记 员 李 力