江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东时民初字第0226号
原告：东台市康源物业管理有限公司，住所地：江苏省东台市东亭一村3号楼102室。
法定代表人：潘跃文，该公司经理。
委托代理人：钱长安，该公司员工。
委托代理人：赵永平，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。
被告：东台盘锦隆祥房地产开发有限公司，住所地：江苏省东台市时堰镇三里路8号。
法定代表人：丁夕兵，该公司总经理。
委托代理人：顾亚平，该公司员工。
委托代理人：唐向东，江苏伯策律师事务所律师。
原告东台市康源物业管理有限公司（以下至判决主文前简称康源公司）与被告东台盘锦隆祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称盘锦隆祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，先由代理审判员丁惠于2014年8月18日、10月10日独任审理，后依法组成合议庭，于2014年12月2日、2015年5月12日、2015年5月13日公开开庭进行了审理。2014年8月18日庭审时，原告康源公司的法定代表人潘跃文、委托代理人钱长安，被告盘锦隆祥公司的委托代理人顾亚平到庭参加了诉讼；2014年10月10日庭审时，原告康源公司的法定代表人潘跃文、委托代理人赵永平，被告盘锦隆祥公司的委托代理人顾亚平到庭参加了诉讼；2014年12月2日庭审时，原告康源公司的法定代表人潘跃文、委托代理人赵永平，被告盘锦隆祥公司的委托代理人顾亚平、唐向东到庭参加了诉讼；2015年5月12日庭审时，原告康源公司的法定代表人潘跃文、委托代理人钱长安、赵永平，被告盘锦隆祥公司的委托代理人顾亚平到庭参加了诉讼；2015年5月13日庭审时，原告康源公司的法定代表人潘跃文，被告盘锦隆祥公司的委托代理人顾亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康源公司诉称：原、被告双方于2010年6月12日签订了［星耀·九州花园］《前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）及《前期物业服务补充协议》（以下简称《补充协议》），原告于2010年6月13日进入时堰镇［超强九州·阳光新城］小区（以下简称阳光新城小区）服务至2014年5月18日撤场。2014年5月22日新的物业公司进场服务。2014年4月30日三期交房至5月18日期间，该小区物业服务一直由原告承担。被告在三期房屋销售时向业主承诺小高层物业服务费单价为0.50元／平方米·月，原告为了适应乡镇实际情况，同意以单价0.70元／平方米·月收取，被告对此坚决不同意，后咨询物业主管部门，三期房屋的物业服务费最终以单价0.70元／平方米·月收取。2014年4月三期交房前，原告已按合同约定，印刷好相关交房资料并增加进场服务人员，产生实际印刷费用3250元，按合同约定应从被告支付给原告的开办费中支出。被告不按合同约定向原告移交三期房屋钥匙、业主清册，不向原告开具交房联系单，事实上单方面提前终止了合同履行，根据《前期物业服务合同》约定，被告应给付原告违约金2万元。由于被告的违约，导致原告无法收取三期房屋2014年4月份的空置房物业费8476元及5月份的物业服务费7265元，故原告的损失应由被告支付和负担。综上，原告已按合同约定基本履行服务义务，被告作为阳光新城小区开发主体，应承担相关责任和付费义务。依据《前期物业服务合同》第十四条、第十五条、第十九条、第三十条、第三十一条约定，请求判令：1、被告向原告支付擅自提前终止合同的违约金20000元；2、被告向原告支付［超强九州·阳光新城3期］2014年4月份的空置房物业费8476元；3、被告向原告支付［超强九州·阳光新城3期］2014年5月1日至5月18日的物业服务费7265元；4、被告向原告支付［超强九州·阳光新城3期］交房已准备资料的印刷费3250元；5、诉讼费用由被告承担。
原告康源公司为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、《前期物业服务招标文件》、《前期物业服务合同》及《补充协议》各1份，拟证明原告终止物业服务的期限应为业主委员会成立后签订新的物业管理合同，亦证明原告主张的空置房物业费、印刷费的组成。
2、2014年4月27日《关于三期交房相关事项的函》及同日原告邮寄至被告的挂号信件回执各1份，拟证明原告已按合同约定做好三期交房的准备工作。
3、东台市人民法院应诉通知书1份、照片打印件2份、公示1份，拟证明被告擅自成立物业保安部，单方面与原告解除合同构成违约。
4、2014年5月26日《告知函》1份，拟证明原告在东台市时堰阳光新城小区服务期限至2014年5月18日。
5、交房资料费用表、开办物资明细单、2014年4月29日物业服务费（3期开办费用）发票各1份，拟证明原告支出的费用。
6、超强九州·阳光新城（3期）2014年4月至5月物业表、东台市房屋建筑面积测绘成果书各1份，拟证明阳光新城小区三期工程房屋的建筑面积。
7、2012年6月15日东台市公安局时堰派出所出具的证明、东台市时堰镇人民政府出具的证明、2014年4月22日东台市物业管理办公室通报各1份，拟证明原告已履行了《前期物业服务合同》的相关义务。
8、照片18份，拟证明原告保安、保洁工作现场和小区内整洁状况，被告曾于2012年7月向原告提出解除《前期物业服务合同》，被告小区一期工程中有尚未完工部分导致业主对原告服务不满，同时亦证明小区内三期工程房屋尚未达到交房条件，被告即于2014年4月30日向业主交房，单方终止合同。
9、前期物业服务协议（3期）、业主装饰装修协议、收费簿、楼宇交接书各1套，拟证明原告产生的印刷费用依据。
10、收款收据1份，拟证明原告为三期交房已准备资料产生的印刷费3250元。
11、2008年11月的总平面图1份，拟证明小区规划设计及建筑面积等。
被告盘锦隆祥公司辩称：1、根据原、被告签订的《前期物业服务合同》约定，成立业主委员会后，《前期物业服务合同》即终止。业主委员会向原告发函解除物业服务关系，与被告无关，被告不应当承担违约责任。2、阳光新城小区内3、8、15号三幢楼房系第三期楼盘，业主委员会已在2014年4月下旬解除了与原告之间的物业服务关系，该三幢楼房由业主委员会临时接管，原告并未提供任何服务，故原告无权要求被告承担2014年4月份的空置房物业费和2014年5月1日至5月18日物业服务费。3、被告从未通知过原告，印刷费是原告单方行为产生的费用，原告也没有证据证明其所发生的具体印刷费用，该费用与被告无关，故被告对印刷费不予认可。
被告盘锦隆祥公司为证明其答辩意见提供了以下证据：
1、《时堰阳光新城业委会关于终止前期物业服务的函》（以下简称《终止前期物业服务函》）1份，拟证明业主委员会于2014年4月27日起终止与原告的前期物业服务合作关系，被告不应承担违约责任。
2、（2012）盐东证民内字第591号公证书、工作记录、《前期物业服务合同》、《补充协议》及限期整改通知书各1份、照片复印件77张。
3、（2012）盐东证民内字第592号公证书、工作记录、2012年6月27日关于终止与原告前期物业服务合同的函及国内特快专递邮件详情单各1份、定额发票2份。
上述证据2-3，拟证明原告在小区内服务质量差，导致业主提出解除合同。
4、《时堰阳光新城业委会关于举行联席会议的邀请函》1份，拟证明2014年4月26日业主委员会曾向原告发函，邀请原告参加联席会议。
5、《证明》2份，拟证明2014年4月26日下午业主委员会成员杨某将《终止前期物业服务函》送至原告值班保安殷某处，殷某收到该函后于当日下午转交给原告法定代表人。
6、阳光新城小区业主委员会出具并有成员签名的《情况说明》1份，拟证明业主委员会成立并备案后，以发放《业主意见与建议征求书》和电话联系的形式，征求业主对原告服务满意情况以及是否同意业委会续聘或另行选聘物业企业的意见，经统计228户业主中，不满意率达90.9%，同意授权业委会的为223户。同时亦证明杨某将《终止前期物业服务函》交原告保安殷某处，殷某再转交给原告潘经理的事实。
7、2014年8月总平面图1份，拟证明小区规划设计及建筑面积等。
8、单位工程竣工验收证明书3份，拟证明三期工程3、8、15号楼的竣工验收时间。
9、证人纪某2014年8月18日庭审陈述：“我是阳光新城小区业主委员会主任。由于原告服务不到位，业主委员会提出整改意见，但原告没有接受。2014年4月27日我们小区以业主委员会的名义发函给原告，要求原告撤场。召开业主大会可采用集会形式，也可采用书面联系单的形式。我们业主委员会成立之后，第一次、第二次都是采用书面征求意见形式召开业主大会，第一次发放常住户征求意见函，第二次是对不常住业主以电话联系的方式征求意见。解聘原告时，我们通过民意测评、发放书面的民意测评表形式，一是对小区常住户登门征求意见，二是对在外的业主进行电话联系征求意见，意见征求单上留有被电话联系的业主号码。征求意见内容：一是对前期物业服务满意度评查，二是是否同意业主委员会解聘和重新选聘物业公司，三是初步统计需要维修的情况。解聘原告没有书面公示，但是各业主委员会成员分布在小区各幢楼，由业主委员会成员对广大业主做解释。”
10、证人纪某2014年10月10日庭审陈述：“2014年3月30日召开首次业主大会，并成立业主委员会。在召开首次业主大会之前，我们发函告知原告成立业主委员会并邀请原告参加业主大会。业主委员会首次备案时间是2014年4月22日，人员核减后重新于5月19日备案。2014年4月27日，业主委员会向原告发函，终止与原告的前期物业服务关系。2014年5月18日，原告与业主委员会未形成成功的交接，擅自撤场。2014年4月30日三期交房由业主委员会临时接管，相关费用由业主委员会委托业务经理收取。2014年4月30日至2014年5月18日是业主委员会聘请的人员在小区服务，原告没有服务，之前一期、二期工程仍是原告聘请人员服务的。”
11、证人纪某2015年5月12日庭审陈述：“被告当庭提交的《情况说明》上有我的签字属实。原告参加了2014年4月27日联席会议。”
12、证人殷某2015年5月12日庭审陈述：“我向法庭提交的《证明》签字是我签的，内容真实，当时下午潘总正好到了物业办公室。前期物业服务保安一共是4个，原来是5个，后来走了一个。当时有物业办公室，就是现在的18号楼的一间车库。”
13、证人杨某2015年5月12日庭审陈述：“《证明》是我写的，内容真实。业主委员会成立后，《前期物业服务合同》就终止了。”
为查明案件事实，本院依法向东台市物业管理办公室调取了涉案时堰阳光新城小区业主委员会备案的相关资料。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：
经本院庭审质证，双方当事人对原告康源公司和被告盘锦隆祥公司均提交的《前期物业服务合同》及《补充协议》以及原告康源公司提交的《前期物业服务招标文件》、东台市人民法院应诉通知书、开办物资明细单（一、二期）的真实性、合法性、与待证事实的关联性均无异议，本院予以认定。
双方对以下涉及本案的证据存有争议：
一、原告提交的证据2即《关于三期交房相关事项的函》及原告邮寄至被告的挂号信件回执，拟证明原告已按合同约定做好三期交房的相关准备工作。被告盘锦隆祥公司对此组证据的真实性无异议，被告于2014年5月2日收到此组证据，但认为2014年4月27日业主委员会已与原告解除物业服务关系，故原告此组证据系事后所为。
二、原告提交的证据3中的照片和公示，拟证明被告擅自成立物业保安部，单方面与原告解除合同构成违约。被告盘锦隆祥公司对照片的真实性有异议，认为系复印件无法核实其真实性。对公示不予认可，认为其没有成立新城物业保安部。
三、原告提交的证据4即《告知函》，拟证明原告在东台市时堰阳光新城小区服务期限至2014年5月18日。被告盘锦隆祥公司对该函的真实性无异议，但认为原告何时撤场与被告无关，被告小区的三期楼房是移交给业主委员会负责的。
四、原告提交的证据5即交房资料费用表、物业服务费（3期开办费用）发票，拟证明原告支出的费用。被告盘锦隆祥公司对交房资料费用表不予认可，认为原告的数据无事实依据。对物业服务费（3期开办费用）发票1万元，认为无关联性。
五、原告提交的证据6即物业表、房屋建筑面积测绘成果书，拟证明三期工程房屋的建筑面积。被告盘锦隆祥公司对物业表不予认可，认为原告无事实依据。对房屋建筑面积测绘成果书，认为该成果书是预测表，应当按照实际面积计算，实际面积认可17297.97平方米。
六、原告提交的证据7即时堰派出所证明、时堰镇政府证明、东台物业管理办公室通报，拟证明原告已履行了《前期物业服务合同》的相关义务。被告盘锦隆祥公司对此组证据不予认可，认为不能证明原告的物业服务质量。
七、原告提交的证据8即照片，拟证明原告物业服务状况，被告曾于2012年7月向原告提出解除《前期物业服务合同》，被告小区一期工程中有尚未完工部分导致业主对原告服务不满，同时亦证明小区内三期工程房屋尚未达到交房条件，被告2014年4月30日向业主交房，单方终止合同。被告盘锦隆祥公司对此组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为此组证据不能证明原告的保安、保洁工作状况。2012年7月被告通过法律途径与原告解除《前期物业服务合同》，但是实际并未解除，原告一直在被告小区工作。被告一期工程是验收合格的工程。因业主委员会已经解除与原告之间的物业服务关系，2014年4月30日被告将三期房屋交给业主委员会，由业主委员会向业主交房。
八、原告提交的证据9即前期物业服务协议（3期）、业主装饰装修协议、收费簿、楼宇交接书，拟证明原告产生的印刷费用依据。被告盘锦隆祥公司对此组证据均不予认可，认为原告印刷单上落款时间是2014年4月30日，而业主委员会已在2014年4月27日解除与原告的物业服务关系，且原告提交的发票数额与原告主张内容无法对应，即使原告产生印刷费用，也是其单方行为，与被告无关。
九、原告提交的证据10即收款收据，拟证明原告为交房已准备资料产生的印刷费3250元。被告盘锦隆祥公司对该收据的真实性、合法性、关联性均有异议。
十、原告提交的证据11即2008年11月总平面图，拟证明小区规划设计及建筑面积等。被告盘锦隆祥公司对该平面图的真实性有异议，认为面积存在误差。
十一、被告提交的证据1即《终止前期物业服务函》，拟证明业主委员会于2014年4月27日起终止与原告的前期物业服务合作关系。原告康源公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未收到该函，签订《前期物业服务合同》的双方是原、被告，而不是原告与业主委员会，业主委员会无权选聘、解聘物业公司，且业主委员会是2014年5月19日备案，行使权利时间应该自2014年5月19日开始。
十二、被告提交的证据2、3中的公证书、工作记录、限期整改通知书、照片、函及国内特快专递邮件详情单、定额发票，拟证明原告在小区内服务质量差，导致业主提出解除合同。原告康源公司对（2012）盐东证民内字第591号、592号公证书的真实性无异议，对关联性有异议，通过公证书可证明被告在2012年6月27日单方面提前终止物业合同。对工作记录的真实性有异议。对限期整改通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有收到该通知书。对照片关联性有异议，认为照片拍摄的是施工工地，当时还有许多业主在装修，该照片不能证明原告服务质量差。对关于终止与原告前期物业服务合同的函及国内特快专递邮件详情单、定额发票的真实性无异议，反而证明是被告单方解除合同。
十三、被告提交的证据4即《邀请函》，拟证明2014年4月26日业主委员会曾向原告发函，邀请原告参加联席会议。原告康源公司认为该证据系复印件加盖公章，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
十四、被告提交的证据5即《证明》，拟证明2014年4月26日下午杨某将《终止前期物业服务函》交原告值班保安殷某处，殷某收到该函后于当日下午转交给原告法定代表人。原告康源公司认为该组证据不具有合法性，两个证人必须到庭证明。
十五、被告提交的证据6即《情况说明》，拟证明业主委员会终止与原告的前期物业服务合作关系程序合法。原告康源公司对该情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到被告的证明目的。
十六、被告提交的证据7即2014年8月总平面图，拟证明小区规划设计及建筑面积等。原告康源公司对该份证据不予认可，认为真实性无法确认。
十七、被告提交的证据8即单位工程竣工验收证明书，拟证明三期工程3、8、15号楼的竣工验收时间。原告康源公司对此组证据的证明目的无异议，3、8、15号楼的竣工验收时间是2014年4月20日。
十八、被告提供的证人纪某、殷某、杨某的当庭陈述，拟证明业主委员会的成立、备案过程及业主大会、联席会议召开的事实，同时亦证明业主委员会发函终止与原告的前期物业服务合作关系，原告收到该函，于2014年5月18日从阳光新城小区撤场，三期交房由业主委员会临时接管。原告康源公司对三位证人的证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可，认为业主委员会备案程序不合法，业主委员会发放民意测评表时有许多不是书面形式，没有业主本人签名，故业主委员会解聘原告没有经过合法程序。召开业主大会时的人数达不到业主总人数一半。原告没有收到《终止前期物业服务函》，后来是业主委员会打电话给原告，要求与原告解除《前期物业服务合同》。
十九、对本院依法调取的阳光新城小区业主委员会备案相关资料，原告康源公司对该组证据来源的真实性无异议，但其认为业主委员会开会的程序、主体及作出的决定均不合法。被告盘锦隆祥公司对此组证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
本院认证意见：一、原告提供的证据1，被告表示对其真实性、关联性、合法性均无异议，结合原、被告的当庭陈述，本院对原告提供的该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认；二、原告提供的证据2，被告认可其于2014年5月2日收到该证据，与本案具有一定的关联性，本院对该组证据的关联性予以确认；三、原告提供的证据3，被告对该组证据中的应诉通知书无异议，本院对该通知书的真实性、关联性、合法性予以确认。照片和公示发生的时间约在2012年，不足以证明被告违约，与本案也无关联性；四、原告提供的证据4，能够证明原告于2014年5月18日从阳光新城小区撤场，对本案事实有一定的证明力，本院对该证据的真实性、关联性予以确认；五、原告提供的证据5，被告对该组证据中的开办物资明细（一、二期）无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。该组证据中的交房资料费用表和物业服务费（3期开办费用）发票，结合原告提供的证据9，本院对其关联性予以确认；六、原告提供的证据6中的房屋建筑面积测绘成果书，能够证明涉案阳光新城小区3、8、15号楼预测的总建筑面积，本院对其真实性、关联性予以确认。对物业表，因其是原告单方制作形成，被告亦不予认可，本院对其关联性不予确认；七、原告提供的证据7，能够证明在一定程度上原告2012年、2013年期间物业服务的状况，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认；八、原告提供的证据8-10，对本案事实有一定的证明力，本院对该组证据的关联性予以确认；九、原告提供的证据11，系2008年11月被告小区的总平面图，本院对该证据的真实性、关联性予以确认；十、被告提供的证据1，结合被告提供的证据5、12-13，能够证明阳光新城业主委员会于2014年4月26日向原告发函，自2014年4月27日起终止与原告的前期物业服务合作关系的事实，本院对该证据的真实性、关联性予以确认；十一、被告提供的证据2-3，原、被告双方对该组证据中的《前期物业服务合同》及《补充协议》均无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。对该组证据中的其余证据，本院对其真实性予以确认；十二、被告提供的证据4，能够证明阳光新城业主委员会曾邀请原告参加联席会议的事实，结合原告的庭审陈述及被告提供的证人证言，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认；十三、被告提供的证据5-6，能够反映阳光新城小区业主委员会解除与原告前期物业服务关系的过程，与被告提供的证据9-13形成证据锁链，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认；十四、被告提供的证据7-8，能够证明阳光新城小区规划设计、面积以及三期房屋竣工验收的时间，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认；十五、被告提供的证据9-13，三位证人的证人证言能够证明业主委员会成立、备案、向业主书面征求意见以及发函终止与原告前期物业服务关系的基本过程，本院对该三位证人证言的真实性、关联性予以确认。
本院经审理查明：2010年2月，被告盘锦隆祥公司就位于东台市时堰镇三洪西路南侧“星耀·九州花园小区”项目的前期物业服务采用邀请招标的方式选聘物业服务企业。《招标文件》载明：项目规划占地面积40200平方米，规划建筑面积82377.86平方米，其中：多层住宅面积76927.86平方米，商业面积2250平方米，别墅面积3200平方米，计建筑物24幢，554户；项目开发周期为2008年12月开工建设，一期工程计划于2010年4月建成并交付使用，整个项目计划于2012年12月底全部建成并交付使用；开发建设单位提供规划建筑面积约330平方米的物管及配套用房，具体位置根据小区管理要求；物业服务内容与要求按盐城市物业管理服务等级标准四档以上提供服务；前期物业管理的资金来源：1、由开发单位按以下方式提供的前期管理经费：由开发建设单位提供1元／平方米的前期开办费……其中物业管理办公场所按照有关规定由招标人提供。2、由中标单位根据中标物业管理收费标准向业主收取物业管理费。3、除物业管理规定项目外，中标单位开展其他有偿服务收取的服务费用。4、物管用房中用作经营用房的租赁收入（因房地产开发等原因导致经营用房未能及时移交的，由招标人依据其市场出租收入补贴给中标人）。5、房地产开发期间，因施工或公建配套不完善造成已入住业主生活不便的，物管企业应依80%收取物业管理费用，其余部分由开发商承担。
嗣后，原告康源公司中标，其与被告盘锦隆祥公司于2010年6月12日订立《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方：盘锦隆祥公司。乙方：康源公司。甲方将［星耀·九州花园］委托给乙方实行物业服务。委托服务期限自合同签订之日起生效。业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，该合同自动终止；业主委员会未成立的，该合同自动延期。物业管理服务质量按盐城市物业服务四档标准服务。盘锦隆祥公司的委托服务事项中除对房屋建筑共用部位和相关场地维修、养护和管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等外，还包括业主入户前的钥匙管理，带领业主入户验房、交钥匙、联系维修等交接手续的办理，空置房的管理工作。甲方在合同执行之日起20日内向乙方提供的物业服务用房（产权属全体业主）按小区总建筑面积的4‰提取，面积为329.5平方米，并作装修。物业服务费由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳：（1）物业管理服务费：住宅每月每平方米0.35元，别墅每月每平方米0.60元，商业用房每月每平方米0.80元；（2）管理服务费标准的调整，按与业主委员会协商并经物价部门备案后调整；（3）未出售房屋的空置房（住宅、车库／仓库）的管理服务费，第一期乙方按中标价的70%向甲方收取，由甲方按商定服务收费标准向乙方按月结算，结算时间为次月7日前；（4）开办费：按招标文件约定每平方米不少于1.00元，由甲方提供，第一期交房前20天，先预付25000元，其余按开发进度（面积）同期、同步支付，乙方可用购置发票支取，在交房前20天支付。本物业管理服务收费采用包干制方式，即盈亏都由乙方享有或承担，乙方可通过经营户外广告位、停车位等途径进行补贴服务费的不足……。该合同同时约定，甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付2万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。该合同由东台市物业管理办公室盖章监证。
同日，原、被告双方另签订《补充协议》一份，该协议约定：委托人（甲方）：盘锦隆祥公司，受托人（乙方）：康源公司。甲方将［星耀·九州花园］委托给乙方服务，在《前期物业服务合同》的基础上，签订如下补充协议：1、第一期住宅空置房物业费乙方按中标价的70%向甲方收取，即：每平方米每月0.25元。由于本小区是分期开发，服务成本高，首期按盐城市物业服务（住宅）二档标准提供物业服务费，开发规模达到一半以上后按盐城市物业服务（住宅）三档标准提供物业服务费。2、第一期开办费25000元，……开办费除用于印刷品、保安服装外，其余主要用于弥补物业服务费的不足。3、第一期甲方借给乙方汽车库一间，作为临时物业办公用房，产权归甲方所有。乙方所需办公用房，由甲方在二期施工时建造，装修标准为：墙面采用大白，灯具采用日光灯，地面为地砖。此协议与《招标文件》和《前期物业服务合同》有抵触的部分，以此补充协议为准，未抵触的部分按《招标文件》和《前期物业服务合同》执行，未尽事宜协商解决。
另查明：2014年3月14日，东台市时堰镇街道办事处作出同意阳光新城成立业主大会的批复，认为阳光新城居住区已经符合成立业主大会的条件。2014年3月30日，阳光新城小区召开首届业主大会，并选举产生业主委员会委员。2014年3月31日，阳光新城业主委员会向东台市住房和城乡建设局申请备案。2014年4月22日，东台市物业管理办公室同意阳光新城业主委员会的备案申请。2014年5月12日，阳光新城业主委员会向东台市住房和城乡建设局递交核减报告，请求重新备案。2014年5月19日，东台市物业管理办公室再次同意备案。
2014年4月24日至4月26日，阳光新城小区业主委员会成员走访小区业主，采用书面征求意见和电话联系的形式征求意见，向小区业主发放《业主意见与建议征求书》，对320户业主中的228户征求其对前期物业管理企业的物管工作情况是否满意以及是否同意业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的意见，经业主委员会统计，对服务情况表示不满意率超过90%，同意授权业主委员会续聘或另行选聘物业管理企业的223户，达97%以上。2014年4月26日，阳光新城小区业主委员会通过原告康源公司的值班保安殷某向原告送交《终止前期物业服务函》，该函载明：业主委员会决定于2014年4月27日起终止与原告的前期物业服务合作，要求原告于2014年5月6日之前与业主委员会进行相关工作交接。2014年4月27日，阳光新城小区业主委员会在时堰镇政府会议室召开了联席会议。
2014年4月27日，原告康源公司向被告盘锦隆祥公司邮寄《关于三期交房相关事项的函》，该函中原告表示已经制作好交房资料、配备好人员，要求被告按合同约定履行阳光新城小区三期交房工作。被告盘锦隆祥公司于2014年5月2日收到该函。2014年5月10日，阳光新城小区业主委员会与东台市祥平物业服务有限公司订立《阳光新城物业管理合同》。2014年5月26日，阳光新城小区业主委员会向原告康源公司发送《告知函》，该函中认为原告康源公司于2014年5月18日未做好交接工作擅自撤场，要求原告收到此函十天内与业主委员会、新受托祥平物业服务公司办理物业项目交接验收手续。
再查明：2011年1月31日，被告盘锦隆祥公司的法定代表人由滕德荣变更为丁夕兵，后［星耀·九州花园］项目更名为［超强九州·阳光新城］。原告康源公司接受被告盘锦隆祥公司委托在阳光新城小区提供物业服务期间，被告盘锦隆祥公司向其提供一间车库供物业办公所需。
2014年4月20日，被告盘锦隆祥公司开发建设的阳光新城小区中的第3、8、15号楼房（三期）竣工验收，总面积为17297.93平方米。2014年4月30日，被告盘锦隆祥公司向阳光新城小区业主委员会交付3、8、15号楼，物业服务费为0.70元／平方米·月。
原告康源公司为阳光新城小区3、8、15号楼房交付准备了相关前期物业服务协议（3期）、业主装饰装修协议、收费簿、楼宇交接书等材料。原告康源公司已收到前期41284元开办费用。现原告康源公司因向被告盘锦隆祥公司主张相关权利未果，遂诉至本院请求处理。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《补充协议》、
《前期物业服务招标文件》、《关于三期交房相关事项的函》、《告知函》、开办物资明细单（一、二期）、东台市房屋建筑面积测绘成果书、前期物业服务协议（3期）、业主装饰装修协议、收费簿、楼宇交接书，被告提交的《终止前期物业服务函》、情况说明、证明、单位工程竣工验收证明书、证人纪某、殷某、杨某的当庭陈述，本院调取的阳光新城小区业主委员会备案相关资料以及原、被告各方当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告康源公司与被告盘锦隆祥公司订立的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
从物业服务合同的内容看，物业服务企业为作为委托人的业主办理物业服务事务、提供劳务，收取服务费，故可借鉴有偿委托合同的制度机理处理物业服务合同的相关争议。综观前期物业服务合同以及物业服务合同，前期物业服务合同是一种过渡性合同，存在于业主大会成立并选聘物业管理企业之前的过渡时期。建设单位根据行政法规的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，应当解释为法定的受托情形；而业主委员会代表全体业主、根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，既有行政法规依据，也有业主大会的决议和授权依据。但不管属于何种情形，业主都是实质上的委托人。业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。
关于原告要求被告支付2万元违约金的诉讼请求能否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。第二十六规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中约定：业主委员会成立后，签订新的物业管理合同后，《前期物业服务合同》自动终止。
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