陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终3150号
上诉人（原审被告）马海燕，女，1978年8月4日出生，汉族，居民，住陕西省西安市莲湖区。
委托代理人吴博，男，1978年1月24日出生，汉族，居民，住址同上，系马海燕之夫。
被上诉人（原审原告）陕西英泰置业有限公司，住所地：西安市南二环东段396号1116室。
法定代表人LINHAO，该公司董事长。
委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。
上诉人马海燕因与被上诉人陕西英泰置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马海燕及委托代理人吴博、被上诉人陕西英泰置业有限公司之委托代理人曹娟、王晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陕西英泰置业有限公司于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，陕西英泰置业有限公司为此初取名为英泰曲江住宅小区，后命名为曲江·千林郡小区，并办理了相关的开发手续后进行了开发。2014年1月18日，陕西英泰置业有限公司与马海燕经协商签订商品房买卖合同，就马海燕购买陕西英泰置业有限公司开发的第15幢2单元19层21901号房屋的相关内容进行了约定。其中对于付款方式约定为马海燕于2013年12月23日前付清首期购房款383759元整（含定金10000元整），剩余房款410000元整以按揭贷款的方式支付，并于2013年12月30日前在出卖人指定的银行办理相关按揭贷款手续；房屋交付期限约定为陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要条件的房屋交付马海燕；对陕西英泰置业有限公司逾期交房的违约责任约定为除合同第八条规定的特殊情况外，陕西英泰置业有限公司如未按照合同规定的期限将该房屋交付马海燕使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，陕西英泰置业有限公司按日向马海燕支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，马海燕有权解除合同。对于房屋交接方式约定为商品房达到交付使用条件后，陕西英泰置业有限公司应当书面通知马海燕办理交付手续，双方进行验收交接时，陕西英泰置业有限公司应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，陕西英泰置业有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，陕西英泰置业有限公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，马海燕有权拒绝交接；马海燕如已交清房款及费用，陕西英泰置业有限公司在该房屋具备交付条件后，无论陕西英泰置业有限公司通知是否到达马海燕，马海燕均应与合同约定的交房日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为陕西英泰置业有限公司已履行交付义务，风险自合同约定的交房之日起由马海燕承担。对于纠纷解决的方式约定为依法向人民法院起诉。合同附件七第十七条第五款约定若出现法定或双方约定的马海燕可以解除合同的事由，而陕西英泰置业有限公司自发生该事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为马海燕放弃该解除权，双方继续履行合同；同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，马海燕向陕西英泰置业有限公司交付了房屋价款。2015年12月30日，陕西英泰置业有限公司在西安日报上登载曲江千林郡项目交房公告，说明马海燕等业主所购买的房屋已具备交付条件，定于2015年12月31日正式交房，望各业主前去14号楼一单元一层办公室办理交房手续。马海燕到达小区后因陕西英泰置业有限公司未提供验收合格的证明而拒绝收房，并对其所购房屋所在小区绿化建设、道路建设、管道建设、楼房外装修、入户电表安装等状况进行了手机拍照，照片显示该小区上述建设均未完工，部分业主向当地质量监督站进行了投诉，西安国家民用航天产业基地建设工程质量安全监督站于2016年1月28日向陕西英泰置业有限公司送达了纠正违法行为的通知书，说明其开发的小区14号、15号楼项目建设违反了《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》第十九条的规定，责令陕西英泰置业有限公司改正上述行为。2016年2月29日，上述监督站向陕西英泰置业有限公司送达14号、15号楼项目竣工验收及备案的督促函，说明其站接到多起业主投诉，反应陕西英泰置业有限公司未组织该工程的竣工验收，违规交房等事宜；其站已于2016年1月28日下发纠正违法行为通知书，责令陕西英泰置业有限公司改正；陕西英泰置业有限公司应按照相关行政法律规定，房屋投入使用前需按相关程序进行竣工验收，并在竣工验收15日内进行备案；其站已多次督促协调陕西英泰置业有限公司项目的竣工验收事宜，但陕西英泰置业有限公司至今仍未组织该项目的竣工验收，若仍未停止该违法行为，其站将进一步处理。马海燕于2016年3月3日向陕西英泰置业有限公司邮寄送达了解除商品房买卖合同通知书，说明：“陕西英泰置业有限公司：本人与贵司于2014年1月18日签订《商品房买卖合同》一份……贵司未能按照合同约定的期限将符合国家法律法规规定的合法房屋交付给本人。鉴于此，……，本人正式书面通知贵司，解除双方签订的《商品房买卖合同》，本通知自邮寄达到贵司之日起生效。……通知人：马海燕2016年2月25日”。由于陕西英泰置业有限公司、马海燕就合同解除未达成一致，陕西英泰置业有限公司于2016年5月30日向本院起诉要求依法确认马海燕向其所寄送的退房申请函不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司、马海燕所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由马海燕承担。
审理中，陕西英泰置业有限公司认为马海燕购买的房屋至今未予交付，马海燕发出的退房申请函已超过与约定的解除权行使期间，合同解除权已消灭，该通知不发生解除合同的效力，合同应当继续履行。马海燕认为陕西英泰置业有限公司未能按照合同约定的期限将符合国家法律法规规定的合法房屋交付给本人，其有权解除该合同且其已向陕西英泰置业有限公司书面通知解除合同，故不认可陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。陕西英泰置业有限公司为支持其主张提供了商品房买卖合同，证明合同约定的权利义务，包括明确约定的解除权行使期间；提供交房公告，证明其已在达到条件时通知交房；提供《单位工程质量竣工验收记录》、单位工程质量竣工验收会议纪要、银行回单、发票、银行转账存根、《通信建设合同书》、照片、业主入伙交接书、房屋验收表，证明涉案房屋已经符合交房标准，且已实际向其他业主交付、正常使用；提供解除房屋买卖合同通知书，根据该通知书收到的时间，证明马海燕已丧失解除合同的权利。对于陕西英泰置业有限公司的证据，马海燕对第一组证据表示认可；对第二组证据中真实性表示认可，但其未看到该公告，此外，对证明目的不予认可，其认为该公告无法证明房屋是否合格，亦无法证明其已产生收房义务；对第三组证据均不予认可，其认为房屋的五方验收表应当在房屋质监部门监督下出具，陕西英泰置业有限公司主张2015年2月20日房屋已符合验收条件，但是质监部门在2016年初就涉案房屋向陕西英泰置业有限公司送达了整改通知；马海燕认为房屋的天然气管道尚未安装，室外的广电网络也未接通，天然气、广电网络的缴费票无法证明户内已经可以正常使用；同时认为其他业主的入伙交接单、房屋验收表跟本案无关，不能证明本案事实情况。对第四组证据真实性认可，但证明目的不认可，其认为其有权解除合同。马海燕为支持其主张，提供了商品房买卖合同，证明陕西英泰置业有限公司交房期限为2015年10月31日，陕西英泰置业有限公司逾期交房超过90日其有权解除房屋买卖合同；提供了照片，证明陕西英泰置业有限公司所开发项目尚未完工，未进行竣工验收，且其因陕西英泰置业有限公司此前说明的该房屋可享受曲江教育资源的承诺而购买房屋，现陕西英泰置业有限公司无法兑现其承诺，已属违约；提供了解除房屋买卖合同通知书、快递单及快递记录，证明其已于2016年2月26日发出书面通知，通知陕西英泰置业有限公司解除商品房买卖合同，陕西英泰置业有限公司已收到该通知。提供纠正违法行为通知书及关于督促尽快办理英泰曲江住宅小区（二期）14#、15#楼项目竣工验收及备案的函，证明截止2016年2月29日，陕西英泰置业有限公司仍未对项目进行竣工验收。对于马海燕所提供的证据，陕西英泰置业有限公司对商品房买卖合同的真实性无异议，对合同约定条款认可，但其认为合同未达到解除条件；其认为照片形式上不具备证据能力，并且根据合同补充协议第十五条已约定了宣传资料不作为合同依据，也不作为要约，合同中亦明示房屋坐落于西安市长安区，其行为不属于违约；对解除合同通知的真实性认可，但证明目的不认可，其于2016年3月3日接到该通知，但马海燕行使解除权的最后期限为2016年2月28日，马海燕已丧失合同解除权；对纠正违法行为通知书及督促函的真实性及证明目的均不予认可，此前在西安市雁塔区法院审理相同案件时曾与业主核实过该问题未果。庭审中，促其协商，因双方分歧很大，本案调解未果。
以上事实，有商品房买卖合同、竣工验收记录、竣工验收会议纪要、银行回单、建筑业统一发票、税务发票、建行转账支票存根、照片、业主入伙交接确认书、房屋验收表、解除商品房买卖合同通知书、快递单、督促函、纠正违法行为通知书及庭审笔录等在卷佐证。
陕西英泰置业有限公司于2016年5月30日起诉至西安市长安区人民法院诉称：其与马海燕签订商品房买卖合同，时至起诉时仍未向马海燕交付房屋，但双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件；马海燕未在解除权行使期限内向其发出通知，现要求依法确认马海燕于2016年2月25日向其所寄送的解除商品房买卖通知书不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司、马海燕所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由马海燕承担。
马海燕辩称，陕西英泰置业有限公司未能兑现业主能够享受曲江新区的待遇、业主子女能够就读曲江新区的小学的承诺，其签订合同的目的已无法实现；同时，由于陕西英泰置业有限公司在交付房屋后未按合同约定期限办理好房屋产权证书，故其向陕西英泰置业有限公司书面提出退房申请，其提出的退房申请中已明确表达退房意愿。认为其与陕西英泰置业有限公司签订的购房合同中已对合同的解除权进行了约定，故不认可陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陕西英泰置业有限公司、马海燕经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，陕西英泰置业有限公司、马海燕签订合同后，马海燕按约定履行了向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按时向马海燕交付房屋。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前向马海燕交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年1月29日前仍未向马海燕交付房屋的，马海燕即可解除合同。依据双方合同的约定，所交付的房屋应当具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。虽然陕西英泰置业有限公司于2015年12月30日登报公告交房事宜，但马海燕因认为房屋不符合交付条件而拒绝收房，结合本案证据及事实，截止2016年3月陕西英泰置业有限公司所售房屋仍未达到交付条件，其逾期交房事实可以认定。因双方在商品房买卖合同及补充协议中有明确的约定如陕西英泰置业有限公司逾期90日交房，则马海燕享有合同解除权，但该解除权需在逾期交房90日后的30日内，以书面向陕西英泰置业有限公司通知的方式行使，即马海燕应在2016年2月28日前以书面通知的方式行使其解除权，此后马海燕的解除权便告消灭，故马海燕于2016年2月26日发出解除通知，邮递公司于2016年2月29日首次向陕西英泰置业有限公司派件，陕西英泰置业有限公司于2016年3月3日签收该通知，其时马海燕的合同解除权已消灭，其解除商品房买卖合同的通知已无法律效力。陕西英泰置业有限公司要求确认马海燕所发送的解除商品房买卖合同的通知不发生解除合同效力，该合同继续履行之请求，于法有据，其请求应予支持。就马海燕主张的陕西英泰置业有限公司无法履行其涉案房屋享受曲江教学资源的承诺，而构成违约一节，因双方在合同补充协议第十五条第一项中明确约定：“双方确认，买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。涉及本项目推广宣传的相关展板图片、沙盘模型、楼书、海报、户型平面图等宣传资料以及电视、报纸、宣传册等各种载体上为宣传所做的广告，仅作参考，不做为双方签订本合同的依据，也不构成法律要约”，可知双方就合同内容严格按照合同文本履行已达成一致意见，而在合同文本中未体现陕西英泰置业有限公司有关于房屋业主可享受曲江教育资源的承诺，因此就马海燕该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告马海燕于2016年3月3日向原告陕西英泰置业有限公司发送的解除商品房买卖合同的通知不发生解除合同的效力。二、原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行。本案受理费100元，原告陕西英泰置业有限公司已预交，由被告马海燕承担。
宣判后，马海燕不服，向本院提起上诉称：一、原审判决在“判决部分”认定其于2016年3月3日向陕西英泰置业有限公司发送解除商品房买卖合同的通知的认定不符合客观事实，属于事实认定错误，且判决书存在前后矛盾；二、原审判决认定“其应当在2016年2月28日前以书面通知的方式行使其解除权，此后马海燕的解除权便告消灭”，该认定没有事实与法律依据，存在严重的法律适用错误；原审判决认定陕西英泰置业有限公司对教育资源的宣传不构成合同约束力没有法律依据，该项认定适用法律错误；四、陕西英泰置业有限公司存在合同欺诈的情形，请法院明查。上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决确认其于2016年2月26日向陕西英泰置业有限公司发送的解除商品房买卖合同的通知已经发生法律效力，其与陕西英泰置业有限公司之间签订的商品房买卖合同解除；3、判令陕西英泰置业有限公司承担本案全部诉讼费用。
陕西英泰置业有限公司辩称：一、马海燕送达解除通知的时间，已经超过约定的解除权行使期间，即除斥期间，故一审法院认定该通知不发生接触合同的效力，马海燕上诉理由不能成立。马海燕实际送达解除通知的时间为2016年3月3日，显然已经超过了合同约定的解除权的行使期间，马海燕的解除权已经于2016年2月28日消灭，故一审法院认定该解除通知不发生解除合同的效力正确。二、答辩人并未违反任何合同约定，马海燕关于其公司违反关于“曲江教育资源”承诺之主张无事实及法律依据，不能成立。三、其公司并无合同欺诈行为，马海燕主张其公司存在合同欺诈无事实基础，该上诉理由不能成立。
本院经审理查明，陕西英泰置业有限公司于2016年11月3日本案涉诉房屋经消防验收合格。西安市城市建设委员会针对本案涉诉房屋业主申请信息公开的答复函中答复：西安市城市建设委员就群众投诉英泰曲江住宅小区（又称千林郡）项目二期14#、15#未经竣工验收交付一案，经调查取证和公开听证，认定该项目存在未经竣工验收交付使用的行为。并于2016年11月16日向该项目建设单位陕西英泰置业有限公司发出了《行政处罚决定书》（市建质发〔2016〕001号），做出：1、责令整改，2、处以壹佰捌拾叁万伍仟柒佰元整罚款（工程合同价款2%）。原审判决认定其他事实属实。
本院认为，陕西英泰置业有限公司与马海燕签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，马海燕按约定向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按合同约定向马海燕交付房屋。按照合同约定，所交付的房屋应具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。陕西英泰置业有限公司所提供的工程质量竣工验收记录上虽有相关单位的盖章，但该记录上未显示具体的时间；其公司所提供的工程竣工验收会议纪要上虽有相关单位的盖章，但落款并未写明时间，故陕西英泰置业有限公司所提供五方验收记录存在瑕疵。2016年11月16日西安市城市建设委员以陕西英泰置业有限公司以涉案房屋存在未经验收交付使用的行为责令整改并对该公司进行处罚，本案涉诉房屋虽于2016元11月3日通过消防验收，但已超出双方约定解除合同的期限。故陕西英泰置业有限公司就本案所涉房屋于2016年1月29日并不具备法定及约定的交付条件。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前向马海燕交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年1月29日前仍未向马海燕交付房屋的，马海燕即可解除合同。本案中，解除权需在逾期交房90日后的30日内，以书面向陕西英泰置业有限公司通知的方式行使，即马海燕应在2016年2月28日前以书面通知的方式行使其解除权，马海燕于2016年2月26日向陕西英泰置业有限公司发出的解除购房合同通知函，该时间发出的函件，处于逾期交付房屋90日后的30日内，且考虑到扣除同城邮寄的期限。其解除通知函应为有效。原审判决认为马海燕发出的解除函超出了双方合同约定解除期限，丧失了解除权，属认定事实错误。故马海燕上诉请求依法应予支持。马海燕于2016年2月26日向陕西英泰置业有限公司发出的解除购房合同通知函，减去同城合理的邮寄时间，应视为陕西英泰置业有限公司于2016年2月28日收到马海燕发出的解除函，该时间为双方合同解除日。据此，原审判决应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销西安市长安区人民法院（2016)陕0116民初3007号民事判决；
二、驳回陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由陕西英泰置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王晓平