＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03040号＼n上诉人（原审被告）古志华，女，1933年10月7日出生。＼n委托代理人周建新，男，1954年5月24日出生。＼n被上诉人（原审原告）邓瑞锁，男，1954年12月31日出生。＼n上诉人古志华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第21361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人古志华之委托代理人周建新，被上诉人邓瑞锁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n2013年9月，邓瑞锁诉至原审法院称：我与古志华于2011年2月24日在北京市西城区（原宣武区）恒昌花园G1房屋（以下简称涉案房屋）内在葛祥风的撮合下签订了关于该房屋的买卖合同及补充协议，由于当时该房屋的房产证未办下来，故双方约定，古志华在一年内落实该房产的房产证，我在确认房产证办理下来的前提下向古志华支付除定金之外的其余房款。同日，我向古志华支付购房定金40万元。2011年10月14日我在古志华的请求下，又向古志华支付房款20万元。合同期内，我及葛祥风多次催促、苦苦等待也未等来办下房产证方面的任何有价值的进展，涉案房屋却于2011年11月15日被法院查封。此后，我与葛祥风多次与古志华沟通，要求其退还我购房定金40万元、已付房款20万元及赔偿违约金68万元，未果。故我向法院提起诉讼，要求解除我与古志华签订的《北京市存量房屋买卖合同》，古志华退还购房定金40万元、已付房款20万元并赔付违约金68万元。＼n古志华辩称：邓瑞锁违反了房屋买卖合同的约定，没有按时交付银行贷款及利息；邓瑞锁的违约行为给我造成了巨大的损失；邓瑞锁也无权要求我返还定金。综上，我只同意解除合同，不同意邓瑞锁的其他诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邓瑞锁与古志华之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。邓瑞锁与古志华双方应当按照合同约定，履行各自的义务。现邓瑞锁要求解除合同，古志华亦同意解除合同，法院不持异议。合同解除后，古志华应当将邓瑞锁已支付的定金及部分购房款共计60万元返还邓瑞锁。邓瑞锁要求古志华支付违约金68万元，对此法院认为，双方签订的补充协议虽约定“以上所有条款均在此房屋的房屋所有权证可以办理下来的前提之下“，但邓瑞锁、古志华对该条款的理解并不一致，并且涉案房屋因拖欠贷款问题已经北京市朝阳区人民法院查封、拍卖，导致邓瑞锁、古志华之间的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议无法继续履行系因不可归责于邓瑞锁、古志华双方的原因造成的，故对于邓瑞锁要求古志华承担违约责任的主张，法院不予支持。古志华称邓瑞锁违约，亦因上述理由，法院不予采纳。综上，对于邓瑞锁诉讼请求中合理的部分，法院予以支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除邓瑞锁与古志华于二〇一一年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、自判决生效之日起七日内，古志华返还邓瑞锁购房定金及购房款共计六十万元；三、驳回邓瑞锁的其他诉讼请求。如果古志华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，古志华不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判驳回邓瑞锁要求其返还购房定金及购房款60万元的诉讼请求。其主要上诉理由为：因邓瑞锁未按合同约定及时偿还银行贷款及利息导致涉案房屋被法院拍卖，故合同不能继续履行系邓瑞锁的违约行为所致；合同约定交易的前提是涉案房屋“可以“办理房产证，而非“已经“办理了房产证，原审法院对此认定为“双方约定不明“属于认定事实错误。邓瑞锁虽不同意原判，但未上诉。＼n经审理查明：赵宇飞系古志华之子。1999年11月2日，赵宇飞与北京坤厚房地产开发股份有限公司（以下简称坤厚公司）签订《北京市外销商品房预售契约》，约定赵宇飞购买坤厚公司开发的涉案房屋，房屋价款为1540080元。＼n1999年12月29日，赵宇飞（借款人）、中国建设银行北京朝阳支行（贷款人，以下简称建行朝阳支行）及坤厚公司（保证人）三方签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定赵宇飞从建行朝阳支行贷款123万元用于购买涉案房屋，坤厚公司对上述贷款承担连带保证责任。＼n2003年，因赵宇飞未按约偿还借款，建行朝阳支行将赵宇飞及坤厚公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除三方签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、赵宇飞归还借款本金并支付借款利息及逾期还款利息、坤厚公司对赵宇飞的债务承担连带保证责任。北京市朝阳区人民法院经审理于2004年3月1日作出（2003）朝民初字第15455号民事判决，判决支持了建行朝阳支行的诉讼请求。＼n2006年9月5日，赵宇飞去世。2010年，古志华以赵宇飞之妻唐青波为被告向原审法院提起继承诉讼。在该案审理过程中，经法院组织调解，古志华与唐青波达成调解协议，原审法院于2011年10月13日作出（2010）西民初字第25527号民事调解书，确认赵宇飞与坤厚公司签订的《北京市外销商品房预售契约》及赵宇飞与建行朝阳支行签订的《个人住房贷款借款合同》中，赵宇飞的权利、义务均由古志华一人继承。＼n2011年2月24日，古志华与邓瑞锁签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定古志华将涉案房屋出售给邓瑞锁，房屋成交价格为340万元。当日，古志华与邓瑞锁亦签订了《补充协议》，约定：邓瑞锁于2011年2月24日向古志华支付定金40万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；古志华应在2012年2月24日前向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2012年5月24日前）将其原贷款一次性还清（在房产证办理下来的前提下）；邓瑞锁应在古志华需要还款日向古志华支付首付款，首付款的金额为古志华需要还给贷款银行的金额，并不超过房屋总价除去定金后的尾款；古志华应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，古志华于房产解除抵押且取得房产证后10个工作日内，双方共同前往办理权属过户手续；邓瑞锁承诺在过户后当日全额支付剩余房款；如果因古志华提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，古志华不将该房屋出售给邓瑞锁，或者在签订本协议后，古志华提高房屋交易价格，或者古志华将房屋出售给第三方的情形，均为古志华违约；若古志华违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向邓瑞锁支付违约金，丙方收取邓瑞锁的所有费用不予退还，由古志华直接赔付邓瑞锁；如果因邓瑞锁提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，邓瑞锁不购买该房屋的情形，均为邓瑞锁违约；若邓瑞锁违约，则邓瑞锁应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向古志华支付违约金；以上所有条款均在此房屋的房屋所有权证可以办理下来的前提下；如若一年后仍没有办理出此房屋的房屋所有权证，双方另行协商。上述合同签订当日，邓瑞锁向古志华支付购房定金40万元。＼n2011年10月11日，中国东方资产管理公司北京办事处出具《执行和解方案》，同意如在2011年10月20日前，古志华一次性偿还截止到2009年4月25日的贷款本金人民币1214608.22元及利息1020922.06元，剩余利息予以减免，古志华负担案件一审受理费16886元；如古志华不能按照上述两项的约定完全履行，和解方案解除，仍按原判决执行。依据上述《执行和解方案》，双方又于2011年10月14日签订《执行和解协议》，但该协议最终未能履行。＼n2011年10月14日，邓瑞锁向古志华支付部分购房款20万元。＼n2011年11月15日，北京市朝阳区人民法院发出公告，对涉案房屋进行了查封并责令被执行人赵宇飞及坤厚公司于七日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行将依法强制执行，对涉案房屋予以腾空并拍卖。＼n2012年4月17日，北京源恒房地产估价有限公司接受北京市朝阳区人民法院的委托，对涉案房屋进行了评估，评估价为人民币4626669元。＼n原审审理中，经询，古志华表示涉案房屋已于2012年被北京市朝阳区人民法院拍卖，成交价为485万元。＼n上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《北京市外销商品房预售契约》、民事调解书、收条、中国工商银行个人业务凭证、公告、证人证言、民事判决书、借款合同、《购房意向书》、《执行和解方案》、《执行和解协议》、评估报告及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。＼n本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n古志华与邓瑞锁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现古志华与邓瑞锁均同意解除双方之间的房屋买卖合同，故原审法院据此判决解除双方于2011年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，处理正确，本院予以确认。＼n关于古志华以双方合同无法继续履行系因邓瑞锁未及时偿还银行贷款及利息导致涉案房屋被法院拍卖所致为由不同意返还购房定金及购房款的上诉主张，本院认为，虽然双方在《补充协议》中约定“邓瑞锁应在古志华需要还款日向古志华支付首付款，首付款金额为古志华需要还给银行贷款的金额，并不超过房屋总价除去定金后的尾款“，但鉴于双方在该《补充协议》中亦约定“以上所有条款均在此房屋的房屋所有权证可以办理下来的前提下“，现双方对该条款的理解并不一致，且根据现已查明的事实，涉案房屋已经被人民法院查封并予以拍卖，故原审法院据此认定导致古志华与邓瑞锁之间的房屋买卖合同无法继续履行的原因系不可归责于双方的原因所致并无不当，本院予以确认。故古志华不同意返还购房定金及购房款的上诉主张，理由不充分，本院不予支持。＼n综上所述，古志华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费8160元，由邓瑞锁负担4335元（已交纳），由古志华负担3825元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费9800元，由古志华负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李珊＼n代理审判员马兴芳＼n代理审判员陈雨菡＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员李丽