重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终487号
上诉人(原审被告)：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码91500114745335382W。
法定代表人：徐江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：储再国，男，土家族，1975年2月28日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人(原审原告)：田仕霞，女，土家族，1975年11月28日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：彭德兵，重庆渝法律师事务所律师。
上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司(以下简称黔龙公司)因与被上诉人储再国、田仕霞商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭进行了审理，上诉人黔龙公司的委托诉讼代理人陈双，被上诉人储再国、田仕霞的委托诉讼代理人彭德兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黔龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回储再国、田仕霞的违约金支付请求；一、二审诉讼费由储再国、田仕霞负担。事实和理由：1.买房人未委托黔龙公司办理产权登记；2.黔龙公司迟延办理案涉房屋产权登记是因为双方签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》后，酉阳县政府多次调整蓝水溪组团地块(二期)用地范围并改变地块用途，即因规划调整所致，一审法院对该事实未能查实；3.一审法院认定《合同补充协议》第四条第四项及第十四条属于格式条款并认定其无效错误；4.即使黔龙公司应承担违约责任，也只能从2016年9月6日具备办证条件之日后推120个工作日起算。
储再国、田仕霞辩称，1.买房人已委托黔龙公司办理产权登记，并按照《商品房买卖合同》第十三条约定，于签订合同时向黔龙公司提交了办证需由买房人提交的资料，且向黔龙公司交纳了办证需由买房人承担的税费和办证工本费；2.政府的规划调整涉及民族小学、气象局所在地块，而案涉楼盘已经建成完工，并经竣工验收，不存在不能办证情形，逾期办证是黔龙公司自身原因造成；3.《合同补充协议》涉及1－5号楼楼盘，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同一天签订，《合同补充协议》的内容并未与买房人协商，且针对免除责任的条款亦无买房人签名确认，原审认定该条款为格式条款并确认无效正确；4.《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金起算时间为交房后120个工作，原审对违约金起算的认定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
储再国、田仕霞向一审法院起诉请求：1.黔龙公司向土地房屋登记机构提出办理储再国、田仕霞所购房屋《房地产权证》的申请，并取得登记受理单；2.黔龙公司支付储再国、田仕霞计算至2017年7月11日的逾期办证违约金29234元；3.黔龙公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：储再国、田仕霞(乙方)与黔龙公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由储再国、田仕霞购买黔龙公司开发预售的位于本县黔龙阳光新世界5-××-×号商品房，建筑面积111.06平方米，房屋总价款为397746元。《合同》第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日（含）之内……（2）逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第四条约定：“关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属预售商品房的，甲乙双方同意由本商品房交付使用之日起60日内变更为120日内办理”；第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示“日”计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”；第十四条约定：“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”。
合同签订后，储再国、田仕霞通过首付和按揭的方式付清了购房款，并向黔龙公司支付了大修基金、契税、办证费等费用。2015年5月5日，黔龙公司将房屋交付储再国、田仕霞使用。
一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按照约定履行自己的义务。本案储再国、田仕霞依约向黔龙公司支付了购房款、大修基金、契税、办证费用等，但黔龙公司至今未能向储再国、田仕霞交付房地产权证或土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，黔龙公司应当承担向土地房屋登记机构提出办理储再国、田仕霞所购买商品房《房地产权证》的申请并取得登记受理单，以及支付储再国、田仕霞逾期办理《房地产权证》违约金的责任。
逾期办证违约金的起算日为本商品房实际交付使用之日(2015年5月5日)起120个工作日的次日，即2015年10月28日。储再国、田仕霞主张将逾期办证违约金计算至2017年7月11日止，予以确认。逾期办证违约金的金额，本院支持以储再国、田仕霞已付房款为基数，按照每日万分之一的标准计算自2015年10月28日至2017年7月11日止，即397746元×0.0001×622天=24739.8元，储再国、田仕霞主张的超出部分本院不予支持。
至于黔龙公司的答辩意见，分别作如下评述：
第一，黔龙公司辩称储再国、田仕霞在该房交付后并没有在60日内向酉阳县国土资源和房屋管理局提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，也没有提交土地房屋登记机构规定的相关资料，说明未能办理《房地产权证》是由于储再国、田仕霞自己没有履行义务，故责任应由储再国、田仕霞自己承担的问题。虽然申请办理商品房产权登记并取得登记受理单系双方共同的义务，双方应当相互配合完成，但办理商品房产权登记的资料是由储再国、田仕霞向黔龙公司提交而不是直接向行政主管部门提交，因此黔龙公司有告知储再国、田仕霞办理商品房产权登记所需具体资料的义务，在因储再国、田仕霞提交资料不齐或交纳的办证费用不足导致无法办理时，还应有及时告知储再国、田仕霞补交资料或办证费用的义务。本案中，黔龙公司没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房产权登记系因储再国、田仕霞提交的资料不齐或交纳办证费用不足且黔龙公司已经履行了通知储再国、田仕霞补充相关办证资料或费用而储再国、田仕霞拒绝补充的义务，故储再国、田仕霞至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于黔龙公司，黔龙公司的该项辩称意见不予采纳。
第二，黔龙公司辩称储再国、田仕霞是按揭购房，所办理的《房地产权证》将抵押在银行，故迟延办证并不会给储再国、田仕霞造成直接损失的问题。由于造成损失并非承担合同违约责任的必要条件，故对黔龙公司的该项辩称亦不采纳。
第三，黔龙公司辩称未能办理《房地产权证》有政府未完成该项目拆迁工作，没有将出让地以净地交给黔龙公司的原因，故根据《合同补充协议》第十四条约定黔龙公司免责的问题。涉案房屋所在楼盘部分房屋已经取得了《房地产权证》，由此可以认定政府原因不会对黔龙公司办理《房地产权证》产生影响。
第四，黔龙公司辩称根据诉讼时效规定，逾期办证违约金最多只能支持两年的问题。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，黔龙公司应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向储再国、田仕霞支付违约金，基于该约定，储再国、田仕霞主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，黔龙公司在储再国、田仕霞提起诉讼时仍未取得该受理单，因此储再国、田仕霞提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起30日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理储再国、田仕霞所购买的位于本县黔龙阳光新世界5-××-×号商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付储再国、田仕霞算至2017年7月11日期间的逾期办证违约金24739.8元；三、驳回储再国、田仕霞的其他诉讼请求。案件受理费610元，因适用简易程序减半收取305元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担，储再国、田仕霞预交的案件受理费610元予以退回。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明，《商品房买卖合同》签订后，储再国、田仕霞向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证复印件等资料。《商品房买卖合同》签订后，黔龙公司未曾通知储再国、田仕霞补交办理产权登记的资料。2015年4月20日，案涉房屋所在楼盘通过竣工验收。储再国、田仕霞于接房之前交清了购房款。田井富、冉卫霞购买黔龙公司的黔龙·阳光新世界5号楼××-×号商品房于2017年4月28日取得《房屋产权证》。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是储再国、田仕霞是否委托黔龙公司办理产权登记；二是黔龙公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任，现就此评述如下：
一、储再国、田仕霞是否委托黔龙公司办理产权登记
一方面，《商品房买卖合同》第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。事实上，《商品房买卖合同》签订后，储再国、田仕霞向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证等办理产权登记需由其提供资料的复印件，黔龙公司也向储再国、田仕霞收取了办理产权登记应由买房人承担的大修基金、契税、办证工本费等办证费用。另一方面，商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例。且截止目前，尚无买房人自行办证事实发生，而黔龙公司在购买黔龙·阳光新世界5号楼××-×号商品房的田井富、冉卫霞未另行提交资料的情况下为其办理了相应房屋权属登记也是事实。由此，储再国、田仕霞委托黔龙公司办理产权登记应属客观存在，黔龙公司关于未委托的上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。
二、关于黔龙公司应否承担迟延办理产权登记违约责任
首先，涉案房屋于2015年4月20日进行了竣工验收，验收之后黔龙公司就可申请办理竣工备案登记证及相应房屋的初始登记。而黔龙公司提交的关于规划调整的证据的内容，不能确定该规划调整与2015年4月20日即通过竣工验收的案涉4号楼、5号楼未办理产权登记之间的关联性。黔龙公司关于因规划调整致迟延办理产权登记的主张，无充分有效证据证明，不能成立，本院不予支持。其次，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》同日签订，是黔龙公司提供，在案涉楼盘买卖中重复使用，该协议的条款没有与买房人协商。因储再国、田仕霞于接房之前交清了购房款，且《商品房买卖合同》中对未按期足额交付房款明确了与逾期交房、逾期办理交权登记相同标准的违约责任，在此情况下，《合同补充协议》中“因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”的内容，导致合同双方因违约导致的责任不对等，实质上加重了储再国、田仕霞的责任。同时，《合同补充协议》中“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”的条款内容，实质是免除了黔龙公司就政府、公用企业等第三人原因致其违约的责任承担，排除了储再国、田仕霞相应权利的行使。该内容均属于免除黔龙公司责任或者限制储再国、田仕霞权利的内容，黔龙公司未就此采取合理方式提请储再国、田仕霞注意。而储再国、田仕霞基于《商品房买卖合同》追究黔龙公司的逾期办证违约责任亦属于其依据《商品房买卖合同》享有的主要权利之一。故，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款内容属于格式条款且应属无效，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，根据《商品房买卖合同》第十三条第二款“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”、第四款“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一(该比率应不小于本条本款第（1)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”及《合同补充协议》第四条“属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理”之约定，结合储再国、田仕霞于2015年5月5日接房之事实，黔龙公司应于2015年10月28日前取得涉案房屋的产权登记受理单，事实上无证据证明黔龙公司取得登记受理单的时间，且黔龙公司至今未能办理了涉案房屋的产权证，黔龙公司逾期办理产权客观存在，黔龙公司应当依《商品房买卖合同》承担自2015年10月28日起计算的逾期办证违约金，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司关于只承担自2015年9月6日即其取竣工验收备案登记证后120日起算的逾期办理产权违约金的主张于法无据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，黔龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费498元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭中宜
审判员 何 玉
审判员 王 宏
二〇一八年三月二十八日
书记员 简 鑫