河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海经初字第340号
原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区海阳路272号。
法定代表人李晶晶，总经理。
委托代理人曾昭贵，1951年6月12日，系该公司办公室主任。
委托代理人孙文凤，系该公司办公室副主任。
被告（反诉原告）刘庆伟。
委托代理人赵丹丹，河北王来升律师事务所律师。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉被告刘庆伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾昭贵、孙文凤，被告刘庆伟及其委托代理人赵丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉称，原告于2008年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依据上述合同，原告对文博城1-7号楼进行物业管理，被告为文博城业主，自2013年开始未缴纳物业服务费、电梯电费、二次供水电费和垃圾费合计3628元（2013年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×105.79平米×12个月＝1244元、电梯电费1.5元／层.户.月×23层×12个月＝414元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2014年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×105.79平米×12个月＝1244元、电梯电费1.5元／层.户.月×23层×12个月＝414元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元），原告多次催要被告始终为缴纳。请求法院判令被告给付物业费2488元，电梯电费828元，二次供水电费240元，垃圾处理费72元，合计3628元，并请求法院判令被告给付从2013年1月1日起至物业费、电梯费、二次供水电费、垃圾处理费全部交清之日止的滞纳金（按日万分之五计算）。
被告刘庆伟辩称，一、被答辩人多次违规收费，擅自提高收费标准，且所有收费均没有开具正规发票。被答辩人擅自提高物业收费标准。根据《前期物业管理服务协议》以及《文博城销售楼书》，答辩人所在楼层为23层，每平米每月物业费应为0.98元，因为这个收费当时在秦皇岛都是最高的，故被答辩人承诺0.98元物业费包括电梯电费、二次加压费等费用，且2013年前也是这样执行的。从2013年1月1日起，除物业费每平米每月0.98元外，答辩人还必须另外缴纳电梯电费、二次供水费等费用，被答辩人现在又在起诉高达828元的电梯电费。答辩人认为，这些费用既然已经分离出来单独缴纳，那么物业费就应当降低，否则就是变相提高物业费标准或者是重复收费，应当退还多余费用。此外，答辩人认为，垃圾清理费依法应当包含在物业费中，不应当单独收取，已收取的垃圾处理费应当退还。
（一）2012年8月，西港路发水，因被答辩人未及时疏导排水，导致包括答辩人在内的多户业主家下房进水，答辩人家下房的物品均被水浸泡，造成损失。答辩人认为，在《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，明确约定了环境卫生区域必须达到小区内排水、排污管道的畅通，明确约定了被答辩人实行24小时报修值班制度。根据《前期物业管理服务协议》第十条违约责任“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的相关规定，答辩人要求被答辩人对所有损失承担赔偿责任。
（二）答辩人曾经多次找必玉地产要求给付延期办证的违约金近五千元，但必玉地产一直不给这笔违约金，有其他业主起诉到法院并胜诉，但必玉地处拒不执行法院生效判决，业主们找必玉地产和执行局时，双方都说先把物业费交清才能给违约金或者用违约金抵销物业费，答辩人认为，这是两个不同的法律关系，不能抵销，如想抵销，只能通过调解方式，且应当一并计算答辩人的损失在内。
（三）由于被答辩人不给开具正规发票，导致答辩人在本小区所缴纳的费用均无法报销，如果当时开具了正规发票，都是能够报销的，至今已经不能报销，没有这个政策了，这个损失是被答辩人造成的。
（四）包括答辩人在内的每个业主，均已缴纳高达400元的单元门门禁，被答辩人虽然发了门禁卡但自始至终根本没有投入使用，这400元是典型的乱收费，无异于从业主手中抢钱，依法必须退还。而且被答辩人在文博城管理以来，单元门一直都是敞开的，从来没有锁上过，这不仅是极大的安全隐患，也说明门禁形同虚设，门禁卡无用。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十七条“受业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。”本案中，这项收费没有业主或者业主委员会的委托，依法不应当存在。
（五）从2012年11月底开始，被答辩人向小区业主收取天价车位租金和停车位服务费，车位租金6600元每年，服务费600元每年，不缴费就不能停车，面对高收费、乱收费，业主只能把车停在小区附近，被答辩人动用黑社会力量砸业主车，逼迫业主花钱租车位。答辩人认为，小区的车位应当归全体业主所有，被答辩人无权收取租金，服务费600元更没有法律依据，已收取的应当退还。
（六）被答辩人擅自安装电梯管控系统，乘坐电梯必须刷卡，业主们必须购买磁卡，这也属于乱收费，后因业主举报，被技术监督局责令拆除。
（七）被答辩人向答辩人收取的所有费用，均没有开具正规发票，仅仅是收据，被答辩人涉嫌偷税漏税，答辩人保留举报其违法行为的权利。
综合以上几点，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十条违约责任：甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据以上法律规定及合同约定，答辩人多次要求被答辩人退还多收取的费用，退还利息并支付违约金，但被答辩人始终拒绝。
四、关于小区环境问题。在文博城新聘请的物业公司与被答辩人交接时，小区的卫生环境极其恶劣：
必玉地处集中装修剩余200多套空置房产生大量装修垃圾，被答辩人不予清理，导致装修垃圾堆积严重，污染了小区的生活环境，影响业主出行。
小区绿化带垃圾杂物到处可见，宠物棚占用绿化带、园区宠物粪便满地无人清理。
楼内前厅地面脏乱，窗台、消防栓、柜台尘土多。楼道堆放杂物混乱，侧梯、扶手、台阶尘土垃圾未清理。
地下车库垃圾未清理，生活垃圾堆积，滋生大量细菌，直接影响业主出行，且严重污染环境。
园区内、地下车库垃圾桶均损坏严重，无法正常使用。
小区单元楼内小广告张贴问题严重，遍布墙面、楼梯、电梯，业主自家门上也满是小广告，都要业主自行清理，被答辩人从不清理。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第二条“保证小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁；垃圾的收集；小区内排水排污管道的畅通。”第三条“保证整体环境及环卫设施保持清洁、垃圾袋装收集，处理日产日清。”的约定，被答辩人完全没有履行环境卫生及保洁义务，没有理由收取相应服务费。
五、关于小区安保问题。
西门、东门岗是文博城小区业主进出最多的门岗，没有门和门禁，各类人员、非机动车辆、机动车随便进出小区，存在非常大的安全隐患，小区入室盗窃案件频发、业主停放在停车位内的车辆经常被划、被砸，业主停放在小区内的自行车经常被盗。
小区内摄像头28个，只有4个能够正常运转，而且不清晰，另外24个已经损坏，不能使用；电梯内摄像头26个，只有4个能够正常运转，其余22个均已经损坏，不能适用；围墙的红外对摄全部被绿化所阻挡，红外报警系统25个已经全部处于瘫痪状态，小区安全问题实在堪忧。
小区监控室没有主机，所有监控画面黑屏。
小区各楼层烟感、各类报警器缺失，无法使用，其中烟感报警器总共1537个，但仅有35个可以使用，消防箱损坏37个、没栓头的8个、没水带的273个，且经过测算无法和消防控制室进行连接，设备瘫痪，存在极大消防隐患。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区主出入口24小时值班；对小区重点部位每小时巡查一次。”的约定，可知被答辩人完全没有履行安保义务，已经严重违约，并给小区业主造成巨大经济损失，没有理由收取相应服务费。
六、公共设施方面存在的问题。
文博城小区共有26部电梯，其中有4台损坏。
小区水泵房设备老化，电源控制柜没有防水措施。
各楼栋天台门、机房门损坏严重，存在安全隐患，无人管无人问。
楼顶及顶楼道没有警示标识，存在安全隐患。
高区供水减压阀损坏，压力过大，容易造成爆管现象发生，多处楼层调压阀生锈严重无保养，到处漏水。
单元门与楼宇对讲全部失效，对防盗防冻产生极大影响。
天台顶部排烟、排气孔被严重损坏，导致漏雨，排烟不顺。
天台顶风机电源裸露室外，易进水发生电器危险。
1栋和7栋天台电梯机房，四间风机房被必玉房地产变相卖出，此四间风机房属于设施设备房属于全体业主，侵占了业主的利益。
管道、阀门设备老化、漏水。楼层公共区域漏水45处，公共区业主家外墙漏水7处。
公共区域墙体严重损坏。
污水井、化粪池阻塞、外溢。
楼道、园区公共照明经常不亮，楼道灯共坏970个，园区路灯坏24个。
楼道内瓷砖掉落严重，墙体瓷砖、地砖损坏严重，无人修复。
小区厨房主管道的问题导致多起业主家反水，房子、下房被淹，损失严重，被答辩人不给解决，每次业主家反水需要业主自己花钱来承担。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第三条“设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患；24小时报修值班制度；齐全的专业设备运行人员，严格执行操作规程；对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录”的约定及相关法律规定，被答辩人已经严重违法违约，无权要求业主支付物业费等相关费用。
七、被答辩人在没有取得小区业主同意的情况下，私自将小区的地下停车场改建为游泳池和浴池，并且已经开始对外营业，被答辩人的行为已经违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》第二十三条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，给小区业主生活带来极大不便，私改线路设施等更是给小区带来安全隐患，且至今仍然在经营中，答辩人认为，被答辩人必须立即关停该游泳馆和浴池，其违法所得必须上缴给业主委员会，由全体业主进行处分。
八、被答辩人伪造业主签字，擅自提取维修资金。被答辩人向秦皇岛市物业管理办公室报告称监控安防系统维修，该维修项目需分摊维修资金的业主2486户，签字表示同意使用维修资金的业主1699户，申请使用资金为1031278.96元。然而，据答辩人所知，根本没有这么多户业主签字，但被答辩人却在签字表上伪造了业主的签字，这一行为也引起了众多业主的不满，也成为大家拒绝缴纳物业费的重要原因之一。
九、鉴于被答辩人严重不负责任，不履行物业服务义务，经小区业主举报，秦皇岛晚报等报纸以及多家网络媒体均对被答辩人的违法违约行为进行了曝光，市房管局当时也对被答辩人进行了评价，在业主满意度调查情况公告中，可以清楚的看到小区业主对物业服务不满意度极高，尤其是物业服务态度、服务热线、与业主沟通、小区消防、车辆管理、公共设施等方面不满意程度达到一半以上，最高达到百分之七十，多数项目满意人数不足十人，由此可见被答辩人在文博城小区已经尽失人心，这也是业主实在忍无可忍，成立业委会罢免被答辩人，重新聘请新物业的重要原因。
综上，答辩人并非恶意拖欠物业费，而是被答辩人擅自提高物业收费标准、乱收费，而且没有提供约定的服务，无权收取物业费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十八条：物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提交质价相符的服务。答辩人认为，被答辩人起诉主张物业费等相关费用，必须承担相应举证责任，证实其已经按照法律规定、合同约定履行了应尽的所有义务，提供了质价相符的服务，否则答辩人有权行使先履行抗辩权，有权不缴纳相关费用，并有权要求被答辩人赔偿损失，承担违约责任。故答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告刘庆伟反诉称，一、在反诉原告从反诉被告处领取房屋钥匙入住后，2008年首次供暖时，发现地暖损坏，无法使用，但反诉被告不给维修，反诉原告只能自行请工人维修，花费3000元。二、2012年8月西港路发水，因反诉被告未及时疏导排水，导致包括反诉原告家在内的多户业主家下房进水，反诉原告家下房墙体渗水，墙皮脱落，还有其他生活物品均被水浸泡，当时反诉被告进行了登记，但至今未给予任何赔偿，反诉原告只得自己花钱对下房进行维修，共花费3500元。三、要求反诉被告退还反诉原告自2008年7月至2009年12月期间反诉被告多收取的物业服务费用1587.12元。因反诉被告是开发商必玉地产的子公司，开发商必玉地产把房屋质量方面的问题均委托给反诉被告解决，故反诉被告有义务给反诉原告维修地暖，并且因反诉被告原告导致的下房被淹的损失，也应当由反诉被告承担。1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失，合计6500元。2、2008年7月1日至2009年12月31日期间，原告方没有收费许可证，要求反诉被告退还反诉原告自2008年7月至2009年12月期间反诉被告多收取的物业服务费用1587.12元。诉讼费用由反诉被告承担。
原告辩称，反诉人提出2008年首次供暖时，发现地暖损坏，无法使用，要求反诉被告维修不给修，自己维修花费3000元，要求赔偿，反诉答辩人不给修是正确，地暖不是反诉答辩人承建的，反诉人的诉请诉讼主体错误，当时应找承建单位，现在提出赔偿早已超过诉讼时效。二、反诉人称2012年8月西港路发水，下房进水、墙皮脱落，生活物品均被浸泡，要求赔偿3500元。首先反诉人承认2012年8月份西港路发水是自然灾害，属于不可抗力，是任何人不能防止，不能克服的外因，反诉答辩人没有任何过错，2012年8月受到侵害现提出赔偿也早已超过诉讼时效。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司为支持其诉讼请求向法院提供如下证据：
证据一、原、被告双方签订的前期物业服务协议，证明原告为被告小区进行物业服务，有物业服务关系；
证据二、保安、保洁的工资表，证明小区进行保安保洁服务；
证据三、玉洁物业同茂盛花木公司签订的绿化管理委托合同，证明小区做了绿化及维护管理；
证据四、河北省物价局颁发的经营许可证及2015年4月29日秦皇岛物价局证明一份，证明我方的收费标准；
证据五、电力公司开具的发票，证明我方实际向电力公司缴纳了电费，我方从业主处收取然后交给了电力公司；
证据六、秦皇岛市海港区城管局出具的委托书，证明我方受城管委托收取卫生费每年36元；
证据七、催缴通知书及法律顾问函，证明我方向被告催收过物业费；
证据八、秦皇岛市气象局开具的气象证明，证明被告提的发水是自然灾害，属于不可抗力；
证据九、电梯电费计算表及二次供水电费计算表共一张，证明电梯收费及二次供水收费依据；
证据十、内资企业登记基本情况表一张，证明2009年2月24日我公司由秦皇岛市玉洁物业管理有限公司更名为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司。
证据十一、秦皇岛市物价局出具证明一份。
被告刘庆伟对原告所出示证据发表质证意见为：
证据一、真实性合法性关联性均认可，对其内容我方认为该协议清楚的约定了原告应尽的物业服务义务，并且详细说明了应当达到的服务标准，原告均没有达到相应的服务标准和尽到相应的义务，滞纳金万分之五是格式条款，滞纳金过高；
证据二、没有原件，如果和原件相印证我方无异议，对证明内容有异议，即便雇人是真实的，但是物业公司没有对人员进行严格的管理，没有达到物业服务的标准；
证据三、真实性认可，不能支持原告的诉请，不认可证明目的，茂盛公司是否严格履行，给小区业主达到绿化标准，没有证据证实；
证据四、真实性无异议，但是即便按照证明说最早收费是2009年12月起，本案原告收取物业费是从2008年7月份开始收的，没有收费资质收取的费用应该退还；
证据五、真实性认可，对于原告的证明目的不认可，开票是2014年以后，没有2008年到2013年之间的发票，对于没有发票的我方不认可；
证据六、真实性认可，原告未向我方开具该收费项目的发票；
证据七、代理人不清楚业主是否看到，业主长期出差，催缴通知单不能告知我方已经欠费了，律师顾问函不符合法律规定，没有律师的签字和事务所的盖章；
证据八、与本案没有关联性，不予认可；
证据九、不认可，没有证据效力，与证据五无法对应；
证据十、真实性认可无异议。
证据十一、对物价局证明的真实性不认可，不认可是物价局给出具的证明，我方经查询原告公司在2009年是没有收费许可证的，原告造假很多次，所以我对这份证明不认可。
被告刘庆伟为支持其主张向法院提供如下证据：
证据一、前期物业管理协议一份及商品住宅质量保证书，证明物业管理协议提交的是刘亚杰的协议，刘庆伟本人的协议与这个协议是一样的，刘庆伟的协议是2008年7月与原告签订的，证实物业管理服务的内容是包括共用部位的维护和管理，设施设备运行的维护和管理，共用设施设备包含上下水管道、加压水泵，这些都是物业负责的，属于他的服务内容，电梯、照明、消防设施、绿地、道路都属于物业服务范围，其中第四项，小区内排水排污管道畅通与本案有直接关联，物业管理服务质量当中，设备运行，物业应当达到的标准是，设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患，对于共用设施设备需达到的服务标准是实行24小时保修值班制度，第二个承诺的标准是齐全的专业设备运行人员，严格执行操作规程，第三个对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施并有处理记录，第八项消防物业应做到的是，消防设施设备齐全标示清楚，第二点定期组织消防演习保证消防通道畅通，消防器材可随时启用，第九项对于房屋共用部位共用设施设备的修理方面与业主的约定是小修按双方约定时间进行维修，如是急修半小时内到达现场，违约责任明确约定了，甲方即原告，如违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方即业主有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应法律责任，第三项是甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。商品住宅保证书证明本案原告有义务对本小区业主房屋出现的质量问题进行解决处理，依据是保证书的第三页有房地产开发商与玉洁物业的公章，是由房地产委托玉洁物业对于其所开发的文博城小区业主住宅质量问题有物业公司妥善处理，在第七条有体现，根据这一条物业公司履行过妥善处理，但是没有持续履行。
证据二、《销售楼书》一份，证明玉洁物业作为前期的物业在销售楼书中公开承诺，他们是方便高效舒适的服务标准，追求零缺陷的服务质量，现代的管理知识，专业技术水平，优良职业道德，给小区业主进行服务，事实上服务小区的六年时间一样没有达到，属于严重违约。
证据三、门禁卡及电梯卡照片各一张，电梯卡照片庭下提交，证明玉洁物业乱收费，没有收费的依据，收了费没有提供相应的服务，已经被有关部门进行了处罚，充分说明他服务的不合法，不符合约定，收据在办理房产证的时候被地产公司收回了。
证据四、秦皇岛市房管局关于玉洁物业服务有限公司管理的文博城小区业主满意度调查情况的公告一份，证明原告服务文博城小区期间业主不满意度高，物业服务没有达到约定标准，业主拒绝交物业费，是正常行使抗辩的权利。
证据五、临时租赁车位费用标准计算表（含服务费）一份，证明原告车位的收费标准过高，不公平也不合理，车位归属权在诉讼中，一审判决已经下来了，但因上诉，现在案件结果未生效，归属权未确定，收取租金和服务费没有租金和法律依据。
证据六、秦皇岛市人民政府政务服务中心网站关于文博城小区竣工验收的通知，证明在设施没有验收之前，公用和共用设施的费用不应算在业主身上，住宅验收合格是在2010年8月16日，对房屋质量问题的损失物业公司应承担相应的责任。
证据七、必玉地产关于办理房本手续的通知，证明物业和地产公司是一家，我们向物业交纳的所有票据必须要交给地产，证明我方不欠物业钱了才给办。
证据八、秦皇岛市物业管理办公室公示一份及维修资金分摊和业主签字同意表一份，证明物业公司做了损害业主利益的事情，证实原告非法套取公共维修基金，伪造业主签字，后被有关部门制止了。
证据九、《关于秦皇岛市玉洁物业在文博城小区物业服务管理中存在严重问题》图文资料一份，证明原告在物业管理中存在的问题，玉洁物业没有达到服务标准，对小区存在的问题视而不见。
证据十、地暖管漏水的照片两张、下房泡水照片两张、室内墙皮屋顶脱落照片三张，证明原告在管理服务当中给我造成的损失，没有尽到相应的服务义务，包括下水管道疏通及排水畅通都没有尽到义务。
证据十一、收据两张，一张是2008年11月18日维修地暖的票据3000元，另一张是2012年8月20日下房进水维修及室内墙皮脱落的票据3500元，证明因为物业服务不到位给我方造成的损失。
证据十二、秦皇岛市一星至四星普通住宅小区物业服务等级标准一份，证明原告服务不达标，不应收取相应的费用，通过几次开庭，物业公司一直强调自己是五星级服务，我方认为没有依据，通过对比星级服务标准连三星都没达到。
证据十三、网站截图六张，报纸照片三张，光盘一张，证明在玉洁物业服务文博城小区期间，服务不到位，多次侵犯业主权利，业主向有关媒体和部门反映，当时形成的这些东西，能够还原小区当时真实的状况。
证据十四、房本复印件一份，证明我方文博城房屋的面积为105.79平米。
原告对被告所出示证据发表质证意见为：
证据一、服务协议内容真实性认可，只是说我方约定了这些内容，但是原告没有举出服务不达标的证据，对证明目的不认可，商品住宅保证书真实性认可，第七条没有明确的指明应由我玉洁物业进行维修；
证据二、是地产公司销售的时候的宣传资料，与本案物业合同纠纷没有关联；
证据三、由于被告只提交了照片，没有收据我方不认可
证据四、小区业主总共是2486户，调查的是114户，是极少数，不能代表所有的业主；
证据五、与玉洁物业服务合同关系纠纷没有关联；
证据六、与物业公司没有关系，与本案没有关联性；
证据七、不是我公司作出的要求，与我公司没有关系，不认可；
证据八、没有审批，最终的金额和费用没有到玉洁物业的账户，跟本案没有关联性；
证据九、不能证明在哪个时间什么地点发生的这些问题，对证据三性均不认可；
证据十、照片上看不出来具体的时间和地点，真实性不认可，即便有这个事情发生，与物业服务合同没有关系，属于房屋质量问题；
证据十一、与本案没有关联，真实性不认可；
证据十二、我公司有物价局颁发的收费许可证，标明了我公司的服务星级是四星级，价格是每平米0.98元；
证据十三、有几张是2015年的报道，与我方诉请的物业费期间不一致，地下车库转型洗浴中心的报道跟物业公司没有关系，传媒网的采访的报道都是2015年4月份的跟我们的服务期间不吻合，不认可；
证据十四、三性均予认可。
原告提供证据一至证据十一及被告提供的证据一、证据四、证据九（其中的一、安保方面存在的问题：1）、安全方面：二、小区环境方面存在的问题）因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。
根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告刘庆伟系秦皇岛市海港区文博城小区的业主，该房屋建筑面积105.79平方米。2008年7月1日，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司（甲方）与被告刘庆伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，秦皇岛市玉洁物业服务有限公司对被告刘庆伟居住的文博城小区有物业管理的权利。其中，第二条明确约定了物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施及管线以及业主自用部位和自用设备），共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库；公益性文体设施和共用设施设备使用的防雾等。三、环境卫生区域1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；2、公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁等；3、垃圾的收集等；4、小区内排水排污管道的畅通；5、共用绿地、花木、管理和养护；四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）小区出入口24小时值班；（3）对小区重点部位每小时巡查一次；五、交通秩序与车辆停放1、内容（1）对进出小区车辆引导出入，有序停放车辆。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：按订立合同交付日期起交纳物业管理费；二住宅按建筑面积（6＋1）层每月每平方米0.45元，高层每月每平方米0.98元；…。违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…。被告刘庆伟拖欠2013年1月1日至2014年12月31日物业费0.98元／月.平米×105.79平米×24个月＝2488元、电梯电费1.5元／层.户.月×23层×24个月＝828元、二次供水电费10元／月×24个月＝240元、生活垃圾处理费72元；
2008年7月1日，原告与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订商品住宅质量保证书，第七条约定，住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托秦皇岛市玉洁物业管理有限公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）的服务工作不满意，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。
另查，秦皇岛市玉洁物业管理有限公司于2009年2月24日更名为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司。
本院认为，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司与被告刘庆伟签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业费、电梯电费、生活垃圾处理费。依照双方协议约定再结合被告的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2013年1月1日至2014年12月31日止全额物业费的诉讼请求，本院不予支持，被告向原告给付物业费应按80%为宜；被告应当向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日的电梯电费、二次供水电费、生活垃圾处理费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿3000元地暖维修费，1、由于地暖损坏属于房屋质量问题，应该由开发商进行维修；2、《商品住宅质量保证书》没有规定住宅存在质量问题时由原告承担维修或承担由于住宅质量问题所产生损失的赔偿；被告要求原告赔偿维修费没有事实和法律依据，因此被告该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿3500元的维修费，1、由于当时降水过大，2012年8月西港路发水；2、被告没有证据证实原告未及时疏导排水；因此被告该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告退还自2008年7月至2009年12月期间多收取的物业服务费用1587.12元，1、2008年7月，原告与被告签订物业服务合同《前期物业管理服务协议》，2008年7月至2009年12月期间，被告事实上接受了原告的物业服务；2、文博城当时是新小区，收费许可需要申请办理；被告要求原告退还2008年7月至2009年12月期间的物业费没有事实和法律依据，因此被告该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘庆伟（反诉原告）向原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司交纳物业费2488元的80%即1990.4元、电梯电费828元、二次供水电费240元、生活垃圾处理费72元，共计3130.4元。
二、驳回原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司其他的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘庆伟的反诉请求。
以上判决于本判决生效后七日内履行。
本案受理费50元，反诉费25元，由被告（反诉原告）刘庆伟负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 范晓春
人民陪审员 张立敏
人民陪审员 李庆贵
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王丙文