天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初5620号
原告:潘艳艳,女,汉族,津燃华润有限公司职员,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:蔡硕,天津美唐律师事务所律师。
被告:徐琳,女,汉族,天津科学技术馆职员,住天津市和平区。
第三人:天津市汇誉房地产经纪有限公司(统一社会信用代码911201100552798979),住所地天津市东丽开发区一经路14号239号房间。
法定代表人:李丛,总经理。
委托诉讼代理人:王小飞,男,该公司职员。
原告潘艳艳与被告徐琳、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月2日立案后,依法适用简易程序,于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告潘艳艳及其委托诉讼代理人蔡硕,被告徐琳及第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王小飞到庭参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2016年11月10日再次公开开庭进行了审理。原告潘艳艳及其委托诉讼代理人蔡硕,被告徐琳到庭参加诉讼。第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告潘艳艳向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告返还定金20000元;2、被告向原告支付违约金26000元;3、被告向原告支付中介费、评估费、代办贷款费损失共计7360元;4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告增加诉讼请求为:要求解除原、被告及第三人于2016年5月1日签订的《房屋买卖(置换)合同》。事实和理由:原、被告系房屋买卖合同关系,第三人与原、被告系居间合同关系。2016年5月1日,原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖(置换)合同》,约定原告向被告购买位于天津市东丽区××科城××湖××9-1-602房屋,合同约定交易价款为520000元,双方应于2016年6月30日前至房管局办理过户手续。合同签订后,原告向被告支付了20000元定金。现被告未能按照合同约定的时间配合原告办理过户,原告认为被告构成根本违约,应向其返还定金并按照合同约定支付总价款5%的违约金,且因被告原因使原告产生的中介费等损失,被告应予以赔偿,故原告起诉。
被告徐琳辩称,同意解除合同,但不同意原告的其他诉讼请求。原、被告于2016年5月1日签订的《房屋买卖(置换)合同》,真实有效,是双方真实意思表示,被告如约积极履行了合同相关义务,并没有违约行为。合同中约定办理网签及过户的时间只是暂定6月30日,因为办理清贷、抵押注销、网签等手续都需要预约,没有人能保证在约定的时间完成。原告因个人原因不履行合同约定,要求解除合同,属于根本违约,应承担全部违约责任,不同意退还定金及赔偿损失。
第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司述称,同意解除合同。由于办手续的时间谁也左右不了,当时在《房屋买卖(置换)合同》上写明是暂定6月30日前办完手续,被告也一直积极办理相关手续,没有违约行为。后原告提出因为政策调整影响交易,不想购买房屋,中介公司也通知了被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年5月1日,原告潘艳艳(买方、乙方)与被告徐琳(卖方、甲方)、第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司(中介方、丙方)签订《房屋买卖(置换)合同》,被告徐琳将坐落于东丽区东丽湖万科城阅湖苑9-1-602房屋出售给原告潘艳艳。合同约定,房屋建筑面积90.21平方米,成交价格为520000元。乙方于2016年5月将定金20000元交付甲方,房款支付方式为贷款。关于违约责任约定,甲方或乙方违反本合同的约定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应当就该损失承担赔偿责任。免责条款一项约定,如因洪水、地震、火灾或法律、政府政策变化等不可抗力的原因,导致本合同不能全面履行的,甲乙丙三方互不承担违约责任。合同其他项约定,甲乙双方暂定2016年6月30日前各自准备齐相关手续配合丙方到房管局办理后期网签及过户手续,三方无异议。若因政策调整,首套房需四成首付,此合同无条件解除,各自交的钱全部退还。当日,原告给付被告定金20000元,支付第三人中介费、房屋评估费及贷款办理费共计7360元。被告支付第三人中介费5200元。合同签订后,被告向贷款银行申请办理清贷手续,并于预约还款时间即2016年6月16日办理了清贷手续。2016年6月29日,天津市住房公积金管理中心出台《关于调整个人住房公积金(组合)贷款审核有关问题的通知》,该通知规定2016年7月1日起,职工家庭购买第三套及以上住房的,停止发放住房公积金贷款。因原、被告未能在2016年7月1日前办理网签,原告无法使用公积金办理贷款,原告通知第三人不再继续购买房屋。2016年7月5日,被告在东丽区不动产登记事务中心办理了抵押注销登记手续。2016年7月21日,被告按照第三人预约的打印协议时间到不动产登记大厅办理网签手续,原告未到场。
庭审中,原告称如果继续购买房屋,需多支付8万余元。
本院认为,原、被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应依照合同行使权利并履行义务。本案的焦点问题在于房屋买卖合同无法继续履行,合同目的无法实现应归责于何方。原告认为2016年6月30日是双方到房管局办理网签的最后时间,被告未在上述日期前准备齐相关材料导致逾期办理应承担违约责任,经审查,合同约定双方暂定在2016年6月30日前办理网签及过户手续,2016年6月30日并非是双方必须办理网签手续的最后时间,被告按照银行及房管部门的流程办理了抵押注销及预约登记手续,按约履行合同义务,原告主张被告违约,理据不足,不能成立。现原告要求解除合同,被告及第三人对解除合同没有异议,对原告的该项诉请本院予以支持。合同解除后,关于被告收取20000元定金是否应予退还的问题,原告称因政策变化无法使用公积金贷款购买第三套住房,如继续履行合同将加重其负担,由于客观原因造成原告无法继续履行合同。对此,本院认为,房屋买卖合同是一种标的额相对较大,与买卖双方有切身利害关系的合同,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。因本市公积金贷款政策进行过多次调整,执行过三套房停贷或提高首付款比例等相关政策。涉案合同中约定房款支付方式为贷款,没有明确约定房款支付是以公积金贷款之特定形式。合同履行过程中,虽因公积金贷款政策调整第三套房停贷,但并不必然导致原告无法履行付款义务,原告可通过按揭方式贷款购房,原告未能举证证明如使用按揭贷款多支出的费用将严重影响其履约能力,导致其无法正常生活,故本案不属于不可抗力或情势变更导致房屋买卖合同无法继续履行。原告因履约负担加重而不愿意购买合同,主观上存在过错。但考虑到原、被告订立合同后办理相关手续的时间并非原、被告所能决定,由此造成双方未在2016年6月30日前到房地产行政主管部门签订《天津市房产买卖协议》,办理流程及政策调整客观上影响了原告的履约能力,在一定程度上影响了交易的实现,本院综合考虑违约方的过错程度、合同履行进度、涉诉房屋价格的涨跌情况以及调控政策等因素,酌情确定被告退还原告定金10000元。原告诉请被告支付违约金及赔偿损失,没有事实及法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:
一、解除原告潘艳艳、被告徐琳及第三人天津市汇誉房地产经纪有限公司于2016年5月1日签订的《房屋买卖(置换)合同》;
二、被告徐琳于本判决书生效之日起十日内退还原告潘艳艳定金10000元;
三、驳回原告潘艳艳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1134元,由原告潘艳艳负担921元,被告徐琳负担213元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王 俊
代理审判员 侯 静
人民陪审员 李万勇
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 张晓晨
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
三、《中华人民共和国合同法》第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。