中华人民共和国上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第168号
原告白晓鸥(BAIXIAO\'OU)，女，1978年5月4日出生，意大利国籍，护照号码略，住上海市青浦区赵巷镇。委托代理人何志胜，上海兆辰律师事务所律师。委托代理人杨琨，上海兆辰律师事务所律师。被告上海青池房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钱汉新，执行董事。委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。原告白晓鸥(BAIXIAO\'OU)诉被告上海青池房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年3月11日公开开庭进行审理，原告委托代理人何志胜，被告委托代理人顾慧敏、金荣到庭参加诉讼。原告提出质量鉴定，本院经审查依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。鉴定过程中，原、被告就修复方案、修复费用和租金标准达成一致意见。本案现已审理终结。原告白晓鸥(BAIXIAO\'OU)诉称：2009年10月16日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号别墅房屋，并约定房屋交付标准以及出现质量问题如何补偿，也约定墙裙及外墙均为砂岩板，檐口为凹凸线条等。2010年12月31日，被告向原告交付房屋。2011年5月5日，原告登记为系争房屋权利人。原告装修入住后，发现外墙饰面砖产生严重脱落现象，内墙多处渗水，导致原告装修受损。同期，小区其余房屋亦陆续出现类似状况。经小区业主交涉，被告承认房屋存在质量问题，但不愿按原标准修复外墙饰面。被告擅自与部分业主达成维修协议，将小区别墅外墙饰面由“砂岩板”改为“真石漆”涂料，侵害小区公共利益。原告认为，根据被告楼书宣传，原告购买的房屋定位于“澳洲风格的国际别墅区”、外墙是“希贵的砂岩板材质，塑造百年不变的建筑风貌”，应属高档别墅社区。当初，原告也是基于小区整体品质才选择购买系争房屋，但被告交付不久后就出现外墙砖脱落、内墙渗水的状况，被告不但不采取必要补救措施，相反通过不当维修行为导致小区整体品质下降，被告行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任，视为被告交付标的物有瑕疵，原告有权要求减少合同价款。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告对上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋进行整体维修，使其外墙饰面符合法定交付标准且不低于预售合同约定标准，内墙不渗水(修复方案以鉴定为准，修复费用以评估为准)；2、被告对房屋装修受损部位进行修复；3、被告按上述修复费用的0.1倍给予原告经济补偿(暂计人民币1万元，以评估金额为准)；4、被告赔偿原告自起诉之日起至修复之日止的房屋空置损失(暂计1万元，以评估金额为准)；5、被告减少原告买受上述房屋的合同价款(暂计1万元，以评估金额为准)。本案受理费被告负担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，明确第1项诉讼请求中的室内损坏部分不要求处理，也不再向被告另行主张，第3项诉讼请求按照修复费用118,900元的0.1倍计算，第4项空置损失按照每月14,800元计算，针对第5项诉讼请求，因系争房屋质量存在瑕疵，虽经维修无法恢复原貌，房屋所在小区环境发生很大改变，于当初购买时有很大区别，属于被告交付房屋存在瑕疵导致，因此可通过评估方式确定原先被告承诺的房屋质量与小区环境下房屋的价格与房屋质量及小区环境下降情况下的差价，如果无法评估确定金额，要求法院酌情确定，因此第5项诉讼请求原告主张购房款的百分之一即48,277.86元。被告上海青池房地产开发有限公司辩称：合同对房屋存在质量问题如何赔偿进行了约定，原告主张该项违约金的同时又主张实际损失，不能同时适用；实际损失为修复4个月的租赁费用，不能套用系争房屋的标准，且损失应为已经发生或必然发生，原告自认空置损失费为间接损失，被告不予赔偿，应以原告在外借房的费用为计算依据。被告交房时符合楼书广告中的描述，房屋质量问题是经过相关部门验收合格后再预售，原告提到的现有小区内部分住宅外立面由砂岩板材料变更为涂料等是有关住户自行处置自有房屋的行为，被告无权进行过多干涉，实际上更换的真石漆涂料与原先砂岩板保持统一颜色和风格，风貌和格调未下降。房屋质量问题不同意进行鉴定，也不同意参照原先的鉴定结论。质量问题已经过了2年保修期，房屋本身外墙脱落质量问题不是很严重，不同意整体鉴定和维修。原先鉴定结论有个性及特殊性，与本案无紧密关联性，不能适用于本案。每套房屋情况不一样故而每套房屋均需鉴定。每套房屋均应单独鉴定渗漏和开裂问题，有些渗漏是由于外墙、装修、违章建筑引起。开裂问题的质保期是2年，与外墙脱落问题的质保期一样均应从房屋交付时起算。向物业公司核实获悉因没有相应维修记录而不清楚外墙是否进行维修及维修时间。经开庭审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋，被告交付房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。系争房屋的《新建住宅质量保修书》确定屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2011年4月5日，双方签订房屋交接书。原告于2011年5月5日取得系争房屋的房产证。原告认为系争房屋存在外墙脱落等问题故起诉到法院。审理中，原告提供房屋质量问题汇总表，表示系争房屋存在的问题。原告申请质量鉴定，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。鉴定过程中，原、被告一致确认：1、就系争房屋的修复方案，外墙修复按上房院司鉴[2015]建鉴字第1035号《司法鉴定意见书》中的修复方案第1项修复，室内损坏部分不予处理，原告也不再向被告另行主张；2、系争房屋的修复费用参照同小区AA号、BB号、CC号、DD号、EE号房屋的《工程造价司法鉴定意见书》所确定的修复费用的平均价格，即118,900元。修复工期为4个月；3、系争房屋租金参照本小区158号房屋租金评估价格为准，即每月14,800元。为此鉴定单位终止鉴定，并表示现场勘查需支付2,000元鉴定费。以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、新建住宅质量保证书、房地产权证、函等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。系争房屋虽然没有质量检测报告，但双方一致同意参照(2015)青民三(民)初字第148号案件的上房院司鉴[2015]建鉴字第1035号鉴定意见书确定外墙修复方案，本院予以支持。修复工期以双方确定的4个月为准。房屋修复期间原告不能使用系争房屋为合理要求，原、被告协商一致确认了房屋租金标准，本院确定以此标准作为参照。原告主张0.1倍修复费用的赔偿款实为违约金，原告同时又主张空置费损失，对于被告主张不能同时适用的抗辩意见，本院予以采信。经法庭释明，原告表示就高主张，本院对此意见予以采信。即使按照原告主张的标准计算修复费用亦不可能超过空置损失费，因此确定被告需要赔偿的为空置损失费。原告主张减少合同价款依据不足，本院不予支持。鉴定费为确定系争房屋是否存在问题及相关赔偿金额而发生，均应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照《司法鉴定意见书》(上房院司鉴[2015]建鉴字第1035号)对位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋的外墙进行修复；二、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告白晓鸥(BAIXIAO\'OU)实际修复期间按照每月14,800元的标准计算的房屋空置损失费;三、原告白晓鸥(BAIXIAO\'OU)的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,687.30元，由原告负担1,407.30元，被告负担1,280元;鉴定费2,000元，由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 郑志愿
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。