＼n上海市闸北区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）闸民三（民）初字第2号＼n原告严俊。＼n委托代理人严庭栋。＼n委托代理人黄浩，上海标胜律师事务所律师。＼n被告阎琍荣。＼n被告张慧娟。＼n委托代理人吴英杰，上海唐韦廉律师事务所律师。＼n第三人吕文静。＼n第三人张继军。＼n原告严俊与被告阎琍荣、张慧娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年1月24日第一次公开开庭进行审理。审理中，本院依法追加吕文静、张继军作为第三人参加诉讼，并于2013年4月2日第二次公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年9月11日第三次公开开庭进行审理。原告严俊的委托代理人严庭栋、黄浩、被告张慧娟及其委托代理人吴英杰到庭参加诉讼，第三人吕文静、张继军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告严俊诉称，其于2000年购买本市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）后与父母一起居住至今。2010年9月，原告与被告阎琍荣利用假买卖套取公积金贷款而将系争房屋登记在被告阎琍荣名下。2012年2月，原告与被告阎琍荣因系争房屋买卖合同引发诉讼。2012年6月20日，上海市闸北区人民法院以（2012）闸民三（民）初字第330号民事判决书判明：“一、原告严俊与被告阎琍荣就上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同无效；……被告阎琍荣应协助原告严俊办理将上址房屋产权返还至原告名下的手续（过户发生的税费由原、被告各半负担）。”判决生效后，双方均未上诉。嗣后，被告阎琍荣在明知判决已经生效的情况下，私自将系争房屋卖给被告张慧娟。被告张慧娟多次到系争房屋吵闹，要求原告搬离。原告认为，法院生效的判决已经明确系争房屋归原告所有，被告无权自行处分；其次，被告张慧娟在没有看房的情况下，以不合理的低价购买系争房屋，与正常的房产交易习惯不符，被告张慧娟不是善意的购房人。据此，原告请求判令两被告之间签订的房屋买卖合同无效，被告应将系争房屋的产权返还给原告。＼n被告阎琍荣辩称，原告当初借了高利贷，才将房屋过户给被告阎琍荣。公积金贷款的利息都是被告阎琍荣在归还，因原告不按期还款，银行和担保公司一直在催促被告阎琍荣还款，所以才将系争房屋出售给被告张慧娟，其不同意原告的诉讼请求。＼n被告张慧娟辩称，其是善意的第三人，在购买系争房屋时对于原告与被告阎琍荣的纠纷完全不知情。因被告张慧娟是回沪知青，在上海没有住房，儿子已到了适婚年龄，所以打算购房。经亲戚朋友介绍，被告张慧娟通过第三人吕文静得知了系争房屋的出售信息。被告张慧娟曾上门看房，但无人开门。鉴于系争房屋价格相对便宜，被告张慧娟又亲自向交易中心询问可以过户，所以才出资购买。而且，出售方向张慧娟出示了被告阎琍荣委托第三人张继军出售房屋的公证书，手续完备，张慧娟已尽到审慎义务。购买系争房屋前，被告张慧娟一家在本市无房，一直借房居住。一家三口每人每月收入均在一、两千元左右。为了购买系争房屋，被告张慧娟还向兄弟姐妹借款，几乎用去了全家一生的积蓄。目前，被告张慧娟支付房款加税收总计人民币780，095元（以下币种均为人民币），不同意原告的诉讼请求。＼n第三人吕文静述称，其通过做房产中介的朋友得知房源信息。嗣后，其将房源信息告诉被告张慧娟的弟媳徐小妹。当时约定系争房屋90万元，其中20万元是装修款，尾款2万元待被告阎琍荣迁出户口后支付。除了第一笔定金5万元是现金支付外，其余款项都是通过银行转账。5万元定金已由其转给第三人张继军，徐小妹通过银行转账给第三人吕文静的款项与本案无关。关于被告张慧娟通过银行转账给第三人吕文静的款项，第三人吕文静要核实未答复。第三人吕文静表示出售方曾出示过系争房屋的租赁合同，但其没有注意租赁期限。第三人吕文静曾去查看系争房屋，但无人开门，就看了楼下相同户型的106室房屋。被告张慧娟拿到产证后与第三人张继军联系，第三人张继军表示凭产权证就可以让租客搬走。被告张慧娟去系争房屋收房时，碰到原告父亲，其向被告张慧娟出示了法院的判决书。当天，第三人吕文静、徐小妹都在场，还叫了搬家公司。由于双方发生纠纷，最终拨打了110。＼n第三人张继军述称，其与案外人汪军是朋友。因被告阎琍荣＼n向汪军借款，所以才于2012年初认识了被告阎琍荣。2012年3月，被告阎琍荣向汪军借款50万元，并将系争房屋抵押给汪军。借款到期后，被告阎琍荣无力还款，故委托第三人张继军出售系争房屋，并办理了委托公证。两第三人之前就相识，第三人吕文静是中介，由其介绍买家。5万元定金由第三人吕文静转付给第三人张继军，4万余元的贷款由被告张慧娟直接归还，还有30万余元的贷款由被告张慧娟打入第三人张继军的账户，再由第三人张继军归还。归还贷款后，剩余房款34万元，第三人张继军以现金形式交给了汪军，汪军注销了抵押权，但被告阎琍荣仍有16万元及利息尚未归还。70万元的房价是被告阎琍荣提出的，原本第三人张继军要求按85万元的价格出售，正好用以归还汪军及银行的借款，但买受方还价到80万元，还有10万元尾款待被告阎琍荣迁出户口后再支付。关于房屋居住状况，第三人张继军并不清楚，据被告阎琍荣介绍，系争房屋中有租客。＼n经审理查明，系争房屋原登记在原告名下。2009年，原告为获得资金，被告阎琍荣为将自己名下的公积金提现，经案外人张真祥居间介绍，双方签订了一份《协议书》及一份《上海市房地产买卖合同》。《协议书》约定，原告将系争房屋转卖给被告阎琍荣，以被告阎琍荣的名义向银行申请公积金贷款，原告在获得贷款后每月按时偿还银行贷款本息。系争房屋虽然产权在被告阎琍荣名下，但被告阎琍荣无权擅自转让和出售，原告继续无偿居住。原告三年内将银行贷款全部还清，被告阎琍荣应无条件配合原告将系争房屋过户给原告。《上海市房地产买卖合同》约定原告将系争房屋以70万元的价格转让给被告阎琍荣。同时，被告阎琍荣以购买及装修系争房屋为由分别贷得公积金贷款30万元、4.4万元共计34.4万元。该34.4万元由张真祥取走，张真祥给了原告6万元、给了被告阎琍荣公积金提现款1.8万元。2009年7月10日，系争房屋产权过户至被告阎琍荣名下。过户发生的税费（其中契税7，000元）由张真祥出资垫付。同年8月26日，上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）就上述两笔公积金贷款在系争房屋上设立的两项抵押权经房地产部门核准登记。＼n2012年2月10日，原告向本院起诉，要求确认其与被告阎琍荣就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，将系争房屋产权返还给原告［案号：（2012）闸民三（民）初字第330号］。该案审理过程中，本院依法追加张真祥、住房担保公司、上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行、上海农村商业银行股份有限公司黄浦支行作为第三人参加诉讼。2012年6月20日，本院一审判决：“一、原告严俊与被告阎琍荣就上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同无效；二、被告阎琍荣应于本判决生效之日起六十日内偿还其与第三人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行、上海农村商业银行股份有限公司黄浦支行签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人建造、翻建、大（装）修自住住房公积金担保借款合同》项下所有剩余贷款本金及利息（含逾期还款利息）；三、第三人张真祥应返还被告阎琍荣25.9万元，该款应由张真祥于本判决生效之日起六十日内交至本院代管款账户；四、原告严俊应返还被告阎琍荣6.35万元并按照被告阎琍荣与第三人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行、上海农村商业银行股份有限公司黄浦支行签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人建造、翻建、大（装）修自住住房公积金担保借款合同》约定的计收利息标准向被告支付利息（以6万元为基数，自2009年7月21日起算，计至实际付款之日止），该款应由原告于本判决生效之日起六十日内交至本院代管款账户；五、如被告阎琍荣已全额履行了上述第二条判决主文，则被告阎琍荣可向本院领取第三人张真祥、原告严俊依据上述第三、四条判决主文交至本院代管款账户中的款项，如未能全额履行，则上述代管款账户中的款项应用于履行上述第二条判决主文，履行完毕后若有余款则被告阎琍荣可向本院领取余款；六、如上述第二条判决主文履行完毕，则于完毕之日起十日内，被告阎琍荣及第三人上海市住房置业担保有限公司应协助原告严俊办理注销上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权登记手续；七、在上述第六条判决主文履行完毕当日，被告阎琍荣应协助原告严俊办理将上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权返还至原告严俊名下的手续（过户发生的税、费由原告严俊、被告阎琍荣各半负担）。”一审判决后，当事人均未上诉。＼n2012年3月14日，被告阎琍荣出具委托书，委托第三人张继军办理出售系争房屋相关事宜，委托期限一年，自2012年6月14日至2013年6月13日。上海市金山公证处对该委托进行了公证。＼n2012年8月14日，第三人张继军作为被告阎琍荣（甲方）的代理人与被告张慧娟（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，由乙方受让系争房屋，房屋建筑面积44.9平方米，房地产转让价70万元。甲、乙双方确认，在2012年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款时间、房屋验收交接时间以及违约责任，合同中都未作约定。＼n签约当日，被告张慧娟向第三人吕文静支付定金5万元，第三人吕文静出具收款收条，并将5万元转付给第三人张继军。第三人张继军分别于2012年8月14日、9月19日出具收到被告张慧娟购房款30万元、25万元的收条。2012年10月21日、11月8日，被告张慧娟分别从其中国农业银行账户转给第三人吕文静2万元、4万元。2012年10月23日，徐小妹从其中国工商银行账户转给吕文静2万元。2012年11月9日，被告张慧娟从其中国农业银行账户中取出20，000元。交易税费总计80，095元，均由买受方被告张慧娟支付。税收部门按830，000元的价格计收税费。＼n2012年8月21日，被告阎琍荣名下的装修贷款提前结清。同年8月29日，被告阎琍荣名下的购房贷款提前结清。＼n2012年10月10日，被告张慧娟核准登记为系争房屋的权利人。＼n2012年10月20日，被告张慧娟上门收房时与原告发生纠纷，原告当即报警。同年10月22日，在居委会工作人员及社区民警见证下，原告父亲严庭栋与被告张慧娟签署一份《协议书》。该协议书载明，由于系争房屋存在产权争议，经双方协商，严庭栋携全家搬离系争房屋，时间期限为2012年10月23日至2013年1月22日。严庭栋向法院起诉，待法院判决该房屋产权归属之前，严庭栋不得在上述时间内擅自搬入系争房屋；张慧娟也不得在上述期限内搬入系争房屋，不得将系争房屋出租转让他人居住。协议书签订后，原告一家仍居住在系争房屋内，至今未搬离。＼n审理中，第三人张继军提供一份《房地产借款抵押合同》及上海市金山公证处出具的（2012）沪金证字第1011号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，旨在证明2012年3月14日，被告阎琍荣向汪军借款50万元，按银行同期贷款利率的四倍计算利息。借款期限三个月，自2012年3月14日起至2012年6月13日止。被告阎琍荣自愿将系争房屋抵押给汪军，该抵押房地产权利价值85万元，鉴于系争房屋已分别于2009年6月5日、8月15日抵押给住房担保公司作为借款30万元、4.4万元的抵押担保，阎琍荣愿意将该抵押房地产的余额部份再次抵押给汪军。同时，阎琍荣与汪军办理公证赋予抵押借款合同强制执行的效力。＼n被告阎琍荣表示张继军是通过张真祥介绍相识。在（2012）闸民三（民）初字第330号案件审理时，其已将系争房屋的产权证、户口簿等材料交给第三人张继军。第三人张继军表示会帮被告阎琍荣处理归还银行贷款事宜。之后关于出售房屋的情况，被告阎琍荣均不清楚，只是办理过户手续时去过房地产交易中心。系争房屋出售价格并非被告阎琍荣提出，其也未收到过一分房款。《房地产借款抵押合同》确实是被告阎琍荣签名，但其并未阅看合同内容，其也不认识汪军，与汪军不存在借款关系，更没有收到过50万元。被告阎琍荣之所以办理公证就是为了买卖系争房屋，公证的费用也非其承担。＼n第一次庭审时被告张慧娟陈述其通过中介朋友吕文静得知房屋出售信息，吕文静告知其系争房屋内有租客。因租客不开门，所以其仅在房外进行了查看，没有进入屋内查看。被告张慧娟通过吕文静提供的产权证了解了系争房屋的房型，其还查看过张继军的委托公证手续。出于对吕文静的信任，其将一切都委托吕文静操办。法庭询问被告张慧娟付款情况时，其表示合同约定房款70万元分期支付，关于装潢口头约定20万元，税费全部由其承担。其提供的付款凭证总和就是其已付房款的数额，房款都已付给被告阎琍荣的代理人张继军。法庭再询问签约当天付款情况时，被告张慧娟称具体记不清了，装修款多少也记不清楚了，房屋总价应该不到90万元，其均是按照吕文静的要求付款。＼n第二次庭审时被告张慧娟称其弟媳徐小妹讲过系争房屋有银行贷款，但就汪军是否设立抵押不了解。张慧娟于2012年8月21日向张继军支付30万元，但张继军误将收款日期写为“2012年8月14日。”当时口头约定张继军净到手价是80万元，税费都由张慧娟负担。为了购买系争房屋，张慧娟向姐姐借款10万余元，弟媳徐小妹代付房款2万元，弟弟张凤翼代付5万元定金及所有税费。张慧娟每月退休工资为1，800元，丈夫每月退休工资为2，000元，儿子是工人，全家为购买系争房屋已付出一家人的积蓄。＼n第三次庭审时被告张慧娟表示其通过徐小妹购买系争房屋，总价80万元，先付70万元。当时口头约定过一笔装修费，具体多少数额张慧娟不知道，最后张慧娟也没有同意。张慧娟给吕文静及张继军的款项总计70万元，都是系争房屋的房款。其中10万元，是张慧娟向弟弟张凤翔所借，其余是张慧娟自己的积蓄。＼n关于付款一节，被告张慧娟陈述2012年8月14日付定金5万元，由吕文静转交张继军；2012年8月21日，从张慧娟农业银行账户转入上海农村商业银行30万元用于归还贷款，由第三人张继军出具收条；2012年9月19日，张慧娟支付25万元房款，其中21万元通过银行转账给张继军，4万元以现金形式支付给吕文静转交张继军；2012年10月21日、11月8日，张慧娟分别通过银行转账向吕文静支付2万元、4万元，并由吕文静转交张继军；2012年10月23日，向弟媳徐小妹借款2万元，通过徐小妹银行账户直接付给吕文静，再由吕文静转付给张继军；2012年11月9日，张慧娟提取2万元现金交给吕文静转付张继军。上述付款总计70万元。＼n关于房款来源，被告张慧娟表示2012年8月21日支付的30万元，是夫妻多年积蓄，从其丈夫归叔衡的农业银行账户转入其农业银行账户内。购房定金5万元及交易税费80，095元，由弟弟张凤翼出借给其。其还向弟弟张凤翔借款10万元，并有2012年10月20日银行业务回单予以佐证。＼n经本院向银行调查，2011年4月30日，从张慧娟农业银行账户转入归叔衡农业银行账户200万元。到2012年8月14日，归叔衡该农业银行账户余额为2，009，491.14元。同年8月18日，该账户余额为8，000元。2012年8月20日，该账户转入300，033.33元，当天又转出30万元至张慧娟农业银行账户。被告张慧娟对于法院调取材料的真实性没有异议，其表示200万元应该是炒股所得，因股票套牢，所以向兄弟姐妹借钱购房。＼n审理中，原告将（2012）闸民三（民）初字第330号民事案件判明应当返还的款项及利息共计7万元交至本院代管。＼n以上事实，由原告提供的（2012）闸民三（民）初字第330号民事判决书、房地产买卖合同、房地产登记薄、委托书、公证书、契税已申报证明，被告张慧娟提供的房地产权证、房地产买卖合同、收条、业务回单、活期储蓄发生额明细、存折、税收通用缴款书、结婚证，第三人张继军提供的房地产抵押借款合同、具有强制执行力的债权文书公证书，本院调取的明细对账单、取款凭条以及当事人的陈述等证据予以佐证。＼n本院认为，根据法院生效判决，原告与被告阎琍荣就系争房屋签订的房地产买卖合同已经认定为无效合同，被告阎琍荣负有协助原告恢复原产权登记的义务。现被告阎琍荣擅自将系争房屋转让给被告张慧娟，属于无权处分。除非受让人取得不动产或动产符合法律规定的善意取得的条件，否则所有权人有权追回不动产或动产。因此，本案的争议焦点就是被告张慧娟登记为系争房屋的权利人是否构成善意取得。首先，被告张慧娟自述其全家在本市无房，故购买系争房屋用于自住。但两被告所签买卖合同对房屋交付时间、付款时间都没有具体约定，本院开庭询问系争房屋转让价格时，被告张慧娟前后陈述不一致。被告张慧娟甚至在未看房的情况下就支付大额房款，这一系列行为都与正常的房产交易习惯不符。其次，两被告合同约定的70万元房价低于税务部门审税的价格，明显低于正常的市场价，转让价格不合理。且第三人吕文静未确认张慧娟、徐小妹通过银行转账的款项是购房款，被告张慧娟亦无证据证明吕文静将10万元房款转付给了第三人张继军，故根据现有证据及张继军的自认，只能认定张慧娟仅向张继军支付了60万元，本院难以认定被告张慧娟就购买系争房屋已经支付了相应的对价。再次，关于房款来源一节，被告张慧娟陈述为全家多年的积蓄，不足部分由其向家人借款。但后经本院调查发现，在支付首付款前，其丈夫银行账户有大笔资金足够用以购房。而被告张慧娟向其弟弟张凤翔所借10万元发生在向第三人张继军支付60万元之后，故难以证明该笔10万元的借款是用于购买系争房屋的房款。由此可见，被告张慧娟的表述与事实不符。最后，被告张慧娟称第一次去收房的时间是2012年10月20日，且该日与原告发生纠纷。但根据被告张慧娟自述及提供的转账、取款记录反映，在2012年10月20日之后被告张慧娟又陆续支付了四笔房款。本院认为，既然此时被告张慧娟已经知道系争房屋存在纠纷，还不断支付房款有违常理。基于上述分析，本院认为被告张慧娟并非善意的房屋买受人，不具有购买系争房屋的真实意思表示，也不排除两被告存在恶意串通损害原告合法权益之情形。为此，原告要求确认两被告就系争房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。＼n合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然被告阎琍荣陈述没有收到过房款，但其代理人张继军已经确认收到被告张慧娟60万元，故应由被代理人阎琍荣承担返还房款的责任。如被告阎琍荣认为没有收到房款或是借款，可依法另行主张。被告张慧娟主张已向吕文静支付的10万元房款，现无证据证明已由被告阎琍荣或是其代理人张继军收取，亦无法证明该10万元是系争房屋的房款，故被告张慧娟可就此另行向第三人吕文静主张。关于被告张慧娟已支付的税费，按政策规定如不能退还的，由其自行承担。鉴于本院（2012）闸民三（民）初字第330号生效的民事判决书已经判明系争房屋产权应恢复至原告名下，故本案系争房屋产权不再返还至被告阎琍荣名下，应由被告张慧娟协助办理房屋产权变更至原告名下的相关手续。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告阎琍荣与被告张慧娟就上海市闸北区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；＼n二、被告张慧娟应于本判决生效之日起十五日内协助原告严俊办理上址房屋的产权变更手续，将房屋产权人由被告张慧娟变更为原告严俊（相关过户费用根据政策规定承担）；＼n三、被告阎琍荣应于本判决生效之日起十日内返还被告张慧娟600，000元。＼n案件受理费10，800元，由被告阎琍荣负担5，400元，被告张慧娟负担5，400元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长魏思奇＼n代理审判员龚平＼n人民陪审员吴妮娜＼n二〇一四年三月七日＼n书记员董锟＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国民法通则》＼n第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：＼n（一）行为人具有相应的民事行为能力；＼n（二）意思表示真实；＼n（三）不违反法律或者社会公共利益。＼n二、《中华人民共和国合同法》＼n第五十二条有下列情形之一的，合同无效：＼n（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；＼n（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；＼n（三）以合法形式掩盖非法目的；＼n（四）损害社会公共利益；＼n（五）违反法律、行政法规的强制性规定。＼n第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。＼n三、《中华人民共和国物权法》＼n第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。＼n第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：＼n（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；＼n（二）以合理的价格转让；＼n（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。＼n受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。＼n当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。＼n四、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。