上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第2822号
原告上海金宇经贸有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人陈学林，总经理。委托代理人侯杰，上海鼎城律师事务所律师。委托代理人冉军超，上海鼎城律师事务所律师。被告上海三咨林教育信息咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人陈辉华。委托代理人李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人上海贝街教育投资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人付春艳，经理。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海金宇经贸有限公司诉被告上海三咨林教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，适用简易程序，本院于2015年9月21日依法追加上海贝街教育投资有限公司为本案第三人，于2015年12月9日、2016年2月19日分别公开开庭进行了审理。原告上海金宇经贸有限公司的委托代理人冉军超、被告上海三咨林教育信息咨询有限公司的委托代理人李晓茂、第三人上海贝街教育投资有限公司的委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金宇经贸有限公司诉称，原告接受上海市罗秀路XXX弄XXX-
XXX号房屋的产权人上海市徐汇区人民政府凌云街道办事处于2010年8月18日与被告签订租赁合同，约定，被告从原告处承租位于上海市罗秀路XXX弄XXX-
XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为2010年9月1日至2020年8月31日，租金第一年起每年人民币20万元，自第五年起租金递增为人民币25万元，自第六年起租金每年按5%递增，第六年租金为26.25万元；合同1.2条同时约定，原告同意被告可将承租房用于开设幼儿园；合同第6.1条同时约定，未经原告同意及有关政府部门批准，被告不得将房屋用于本合同规定之外的其他用途，被告保证其在租赁房屋内的一切办学活动符合法律、法规的规定。合同签订后，原告按约履行了租赁合同项下的包括但不限于向被告提供房屋的义务，并协助被告取得了举办上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园(以下简称东方丽娃幼儿园)的民办学校办学许可证(有效期截止至2015年6月30日)。东方丽娃幼儿园办学过程中，连续两年(2012、2013年度)未能通过上海市徐汇区教育局及上海市徐汇区社会团体管理局的年检。此外，原告通过被告与第三人间本院(2013)徐民二(商)初字第1994-1号民事判决书得知，被告在承租系争房屋后将东方丽娃幼儿园的办学资质及涉案房屋违法出借、转租给第三人，目前由第三人实际占用系争房屋。2015年6月25日，上海市徐汇区教育局明确告知东方丽娃幼儿园，办学许可证到期后将不能被换发。被告自2014年7月起未按约支付租金。原告向被告发函与其解除租赁合同，被告回函表示不同意解除。原告认为，系争房屋用途为教育，被告丧失办学资质，未按约支付租金，致使合同目的无法实现，现请求法院，1.依法确认原告和被告于2010年8月18日签订的《租赁合同》已于2015年7月22日正式解除；2.依法判令被告立即从上海市罗秀路XXX弄XXX-
XXX号房屋搬离，并与原告办理返还、交接手续；3.依法判令被告按照200,000元每年的标准向原告支付自2014年7月1日至2014年8月31日的租金33,333元；4.判令被告按照250,000元每年的标准向原告支付自2014年9月1日至2015年8月31日的租金及占有使用费250,000元；5.判令被告按照262,500元每年的标准向原告支付2015年9月1日起至实际搬离之日止的占有使用费；6.判令第三人与被告共同承担返还涉案房屋的义务；7.判令第三人按照262,500元的标准，与被告共同承担向原告支付自2015年9月1日起逾期腾房占有使用费的义务；8.诉讼费被告承担。被告上海三咨林教育信息咨询有限公司辩称，原告主张解除租赁合同的理由不符合合同约定，租赁合同履行的条件还存在，系争房屋从2014年起因为上海市徐汇区教育局和上海市徐汇区人民政府凌云街道办事处(以下简称凌云街道)的违法行为造成无法正常经营，第三人存在错误，故被告不同意解除合同。关于被告的资质，被告还在和上海市徐汇区教育局进行交涉。被告曾提起行政诉讼，法院已经判决。凌云街道向被告承诺过不用再支付租金，被告要求继续履行合同，上海市徐汇区教育局和凌云街道导致被告无法经营，被告将提起国家赔偿,故不同意搬离系争房屋，也不同意办理交接手续，不同意支付租金、房屋使用费。第三人与本案无关，但目前房屋是第三人占有。第三人上海贝街教育投资有限公司述称，原、被告的房屋租赁关系与第三人无关。2015年8月30日，被告将第三人赶离租赁房屋，房屋钥匙也被被告更换，第三人无法进入系争房屋，已丧失了对系争房屋的控制，第三人与原告也未签订任何租赁合同，不存在向原告支付占有使用费的义务，也不存在向原告支付从2015年9月1日起的占有使用费，故不同意原告第6、7项诉请。经审理查明，上海市罗秀路XXX弄XXX-
XXX号即系争房屋的权利人为上海市徐汇区人民政府凌云街道办事处，用途为教育，建筑面积为1,492.15平方米。原告的股东为上海凌云街道集体资产联合会、上海凌云街道社区服务中心。2010年8月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定，甲方同意将系争房屋二幢二层产权房，使用面积约1,800平方米出租给乙方，甲方同意乙方可将承租房屋用于开设幼儿园，乙方使用期内，依法使用不受甲方干预，今后如乙方改变房屋用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同；租约期限为10年，自2010年9月1日至2020年8月31日止；房屋租金第一年起每年为人民币20万元，自第五年起租金递增为25万元，自第六年起租金每年按5%递增，第六年租金为26.25万元，第七年租金为27.5625万元，…租金支付日期为每年的3月1日和9月1日支付，若上述日期恰逢法定休假日，则依法可在法定休假日结束后的第一天向对方履行义务；该合同6.4款同时约定，未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋转租给第三方；该合同7.3款同时约定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，A、甲方无任何违约，乙方长期拖延支付租金，B、未经甲方同意，乙方擅自改变房屋的用途，C、未经甲方同意，乙方将承租房转租他人，…甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋，租金照实计算，甲方亦可选择不予终止本合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；该合同8.2款同时约定，本合同如提前终止，解除或届满时，乙方必须按规定时间撤出承租房，同时乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体，乙方未拆除取回之物品视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处理；该合同9.1款同时约定，在甲方并无违约前提下，乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方按日租金收取滞纳金之0.5%；该合同第12.3款同时约定，考虑到被告在托管和装潢期间，对教师、居民稳定工作支出的相关费用，双方一致商定租金从2011年4月1日起支付。合同签订前，2010年6月3日，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付租金至2014年6月，自2014年7月起，被告未按约向原告支付租金。2015年7月21日，原告向被告发出解除合同、返还房屋的律师函。被告收到后，于2015年8月11日委托律师向原告发出律师函，表示不同意解除租赁合同。另查明，原告于2009年8月31日收回罗秀路XXX弄XXX-
XXX号房屋后，委托被告进行管理。2010年5月31日，上海市徐汇区教育局作出同意“申办徐汇区民办东方丽娃幼儿园申请”的批复，同意由被告举办东方丽娃幼儿园。2010年6月3日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《协议书》，约定，甲乙双方经友好协商，就乙方接管甲方位于上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号的上海徐汇区民办东方丽娃幼儿园的经营权一事达成协议：一、接管内容，乙方接管甲方幼儿园的经营权，在乙方接管经营期间内，该幼儿园的经营权归乙方，但该幼儿园的法定代表人仍由甲方委派。二、接管期限，乙方的接管期限为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止。三、接管费用，第一年(2010年)乙方在签订本协议的一周内一次性支付甲方200万元，其中包含接管第一年至第三年(2010年6月1日至2013年5月31日)的费用；第四、五年(2013年6月1日至2015年5月31日)乙方于每年6月10日前向甲方支付当年的接管费80万元；……八、本协议自200万元接管费入账后生效。同日，被告(甲方)与第三人(乙方)又签订《补充协议书》。2011年5月，上海市徐汇区教育局颁发了民办学校办学许可证，载明上海徐汇区民办东方丽娃幼儿园的校长为王某某，后变更为黄某某(黄某某为校长的民办学校办学许可证有效期自2012年10月1日至2015年6月30日)。2011年7月19日，上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园登记成立，法定代表人为陈某某。2013年3月27日，上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园出具上海市民办费企业单位年度检查报告书(2012年度)，2013年5月27日上海市徐汇区教育局(业务主管单位)初审意见为初审不合格，2013年6月21日上海市徐汇区社会团体管理局(登记管理机关)审核意见为年检不合格。2014年3月31日，上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园出具上海市民办费企业单位年度检查报告书(2013年度)，2014年5月22日，上海市徐汇区教育局(业务主管单位)初审意见为初审不合格，2014年6月26日，上海市徐汇区社会团体管理局(登记管理机关)审核意见为年检不合格。被告于2013年12月向本院起诉第三人，2015年1月21日、12月10日，上海中世建设咨询有限公司经法院委托出具《工程造价司法鉴定意见书》，对第三人接管幼儿园后重新投入的装修改建费用进行工程造价司法鉴定，折旧时间为2010年1月(按最早一份施工合同复印件记载日期)至2014年7月(进入司法鉴定工作)，最终将装修改建工程项目的鉴定造价定为1,290,538元，争议项目工程造价为875,125元，总造价金额为2,165,663元。按照上海中世建设咨询有限公司确定的装饰残值项目折旧的计算方法，计算所得出的扣除折旧后的现值为767,870.11元；争议项目残值折旧的计算结果未作调整，仍为520,699.24元。2015年5月6日，本院(2013)徐民二(商)初字第1994-1号就《协议书》及《补充协议书》的效力问题先行判决，被告与第三人于2010年6月3日签订的协议书、补充协议书无效；该判决已生效后，该案继续审理，并于2016年1月29日本院(2013)徐民二(商)初字第1994号民事判决书就该案中原告已向法院诉请主张2015年6月30日至8月30日的房屋使用费，对应该两月的使用费应为41,667元，对此诉请本院予以支持。涉及装修问题认为，扣除折旧后的装修现值为1,093,659.81元，该部分金额应作为合同无效后第三人的装修损失，被告依据60%的过错比例应赔偿第三人656,195.89元，该案判决后，被告表示不服提起上诉。2014年6月3日，上海市徐汇区教育局出具《关于上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园的行政告知》给上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园。2014年11月3日，上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园提起行政诉讼，要求撤销上海市徐汇区教育局作出的徐教幼(2014)5号《关于上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园的行政告知》，本院(2014)徐行初字第162号行政判决书判决，撤销上海市徐汇区教育局作出的徐教幼(2014)5号《关于上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园的行政告知》的具体行政行为，上海市徐汇区教育局不服上诉，上海市第一中级人民法院(2015)沪一中行终字第113号行政判决书判决，驳回上诉，维持原判。2015年6月25日，上海市徐汇区教育局出具告知书给上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园，内容为，你园原申领的办学许可证(编号为XXXXXXXXXXXXXXX)将于2015年6月30日到期，根据你园之前2012年度、2013年度连续两年“不合格”的年检结果，你园的办学许可证在2015年6月30日到期后将不能被换发，故办学许可证届时期满后，你园依法不具备办学资质。2014年8月28日，上海市徐汇区教育局、上海市徐汇区人民政府凌云街道办事处共同出具告家长书，并附第三人出具的办园承诺书。以上事实，除原、被告、第三人当庭陈述外，另有原告出示的上海市房地产权证、原告工商信息、租赁合同、2012年度检查报告书、2013年度检查报告书、民事判决书、工作告知书、公示信息、律师函及交寄凭证、律师函；被告出示的两份行政判决书、办学许可证、行政告知、房地产权证、承诺书、告家长书、审价报告；第三人出示的公安局接报回执单；本院调取的庭审笔录、民事判决书等书证佐证，本院予以确认。被告出示的投资东方丽娃幼儿园资金汇总表，经质证，原告表示，不认可该组材料，原告于2010年6月3日将系争房屋交付给被告，这些材料均是2010年8月18日原、被告签订租赁合同之前发生的费用，原告已给予被告至2011年4月1日之前合理的免租期，故应由被告自己承担，与原告无关；第三人表示，这些费用发生在第三人接管之前，不清楚。本院认为，上述材料均发生在原、被告签订租赁合同之前，且很多费用均为设备、设施费用、对案外人补偿，而修理教学楼工程款无相关合同及费用组成的相关证据，上述材料的真实性无法确认，故不予认定。审理中，本院会同原、被告、第三人、上海市凌云街道办事处到现场勘查，确认，2015年8月30日起系争幼儿园已经不在第三人控制之下，当天在凌云街道等支持下被告进驻到系争幼儿园，现在大门挂两把锁，一把锁钥匙在凌云街道处，一把锁钥匙无人认领，系争房屋由凌云街道派员值班，园内玻璃门分别由凌云街道、被告、第三人各自挂锁，门上各有三把锁。被告表示，在凌云街道和上海市徐汇区教育局的支持下，被告进驻到系争房屋，现在房屋由凌云街道控制，被告没有直接控制。关于押金问题，原告表示未收取过押金，被告表示不清楚，但未进一步提供付款凭证。原告表示，被告与原告签订租赁合同前进行过渡工作，原告给予免租期作为补偿，原告无法确认汇总表中装修装饰是否存在，且解除合同是被告的过错，被告不能搬移的装修对原告没有利用价值，也不会利用；对此，被告认为，系争房屋只能为教育用途，系争房屋的装修有可利用价值；第三人提出，第三人接管系争房屋时，系争房屋不具备开办幼儿园的条件，第三人对系争房屋投入装修。由于双方意见不一，致使调解不成。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。虽然上海市徐汇区教育局向被告下属上海市徐汇区民办东方丽娃幼儿园出具行政告知，系争房屋的产权人即凌云街道和上海市徐汇区教育局共同出具告家长书，对被告在系争房屋内开办幼儿园有一定的影响，但第三人仍在系争房屋内以上海市徐汇区东方丽娃幼儿园的名义经营至2015年8月30日，且第三人仍向被告支付相关费用包括系争房屋的使用费至2015年5月，现被告以上海市徐汇区教育局和凌云街道的违法行为造成无法正常经营为由拒付自2014年7月起的租金至今，未提供充分的证据予以佐证，故被告答辩意见，本院不予采纳，被告自2014年7月起实际使用系争房屋并进行经营活动未按约支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。由于系争房屋的用途为教育，而被告下属上海市徐汇区东方丽娃幼儿园的办学许可证期限届满，原告于2015年7月21日向被告发出解除租赁合同的律师函，被告收到后，虽书面答复不同意解除合同，但被告未提起要求确认解除合同效力的诉讼，本案中，被告也未提起反诉，只做不同意解除合同的答辩意见，故原告要求确认原、被告间房屋租赁合同于2015年7月22日解除、被告、第三人搬离系争房屋之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。由于2015年8月30日起，系争房屋由凌云街道派员看门，房屋的玻璃门由凌云街道、被告、第三人各自挂锁，但被告、第三人的物品仍有部分在系争房屋内，被告、第三人应将可搬移的物品、设备设施等拆除及搬走，但被告、第三人不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。由于被告至今未提供系争房屋在2015年8月30日前不能正常使用的充分证据，又由于系争房屋的产权人在系争房屋上挂锁并派员看门，致使被告无法正常使用，故原告要求被告按年租金200,000元标准支付2014年7月1日起至2014年8月31日的租金及按年租金250,000元标准支付自2014年9月1日起至2015年8月30日止的租金及房屋占用使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，原告要求被告支付2015年8月31日一天的房屋使用费及要求被告、第三人按年租金262,500元标准共同支付2015年9月1日起至实际搬离之日止的占用使用费之诉讼请求，本院不予支持。关于装潢残值问题，虽然被告主张要求原告赔偿装修款，系争房屋的装修大部分由第三人投资，被告与第三人间诉讼已判决，由被告赔偿第三人装修损失，该案尚未生效；又根据合同第8.2款的约定，本案因被告的违约导致合同提前解除，视为阻止条件成就的行为，不能拆移的装潢物归原告所有；原告表示不利用系争房屋上的装潢，考虑到被告实际经营等情况，由本院酌情判处原告补偿被告装修损失100,000元。鉴于被告未提供支付过押金的相关证据，故押金本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海金宇经贸有限公司与被告上海三咨林教育信息咨询有限公司间房屋租赁合同于2015年7月22日解除；二、被告上海三咨林教育信息咨询有限公司、第三人上海贝街教育投资有限公司于本判决生效后十日内搬离上海市罗秀路XXX弄XXX-
XXX号房屋，上述房屋由原告上海金宇经贸有限公司收回；三、被告上海三咨林教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金宇经贸有限公司按年租金人民币200,000元标准支付2014年7月1日起至2014年8月31日止的租金计人民币33,333元及按年租金人民币250,000元标准支付自2014年9月1日起至2015年8月30日止的租金、房屋占用使用费计人民币249,315元；四、驳回原告上海金宇经贸有限公司的其余诉讼请求；五、原告上海金宇经贸有限公司于本判决生效之日起十日内补偿被告上海三咨林教育信息咨询有限公司装修损失人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,710元，减半收取计2,855元，由原告上海金宇经贸有限公司负担25元，被告上海三咨林教育信息咨询有限公司负担2,830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年三月二十九日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。