安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第00965号
原告（反诉被告）：合肥昌兴房地产代理服务有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：李生，董事长。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽国强置业有限公司，住所地安徽省亳州市涡阳县。
法定代表人：朱其江，董事长。
委托代理人：马良景，安徽国运律师事务所律师律师。
委托代理人：闫国栋，安徽国运律师事务所律师实习律师。
原告合肥昌兴房地产代理服务有限公司（以下简称昌兴公司）与安徽国强置业有限公司（以下简称国强公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，依法由审判员刘军担任审判长，与审判员彭举、人民陪审员杨书珍组成合议庭适用普通程序，于2015年5月11日第一次公开开庭进行了审理，昌兴公司的委托代理人黄亚美，国强公司的委托代理人马良景到庭参加了诉讼；于2015年6月9日第二次公开开庭进行了审理，昌兴公司的委托代理人黄亚美，国强公司的委托代理人马良景、闫国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昌兴公司诉称：2012年11月16日，昌兴公司与国强公司签订《安徽国强*金属建材城全城营销代理服务合同》一份，约定：国强公司将其位于安徽省涡阳县“安徽国强金属建材城”所有房屋营销策划、代理销售事宜委托昌兴公司代理，由昌兴公司全权独家营销策划、销售代理；代理期限为自合同签订之日始至整个项目可销售面积达到98%为止；国强公司委托昌兴公司的代理销售费用包括昌兴公司与客户签订的合同金额1.3%和每套房屋的溢价分成，按月予以结算，否则延误昌兴公司工作进度的后果应由国强公司负责，且国强公司应按未付款每日千分之三向昌兴公司支付滞纳金；同时还约定，因本合同的解释、效力、订立、履行等产生的或与本合同有关的任何争议，均由双方友好协商解决，协商解决不成的，任何一方均有权向项目签署地内有管辖权的法院提出诉讼，本合同的签订地是昌兴公司的会议室。合同签订后，昌兴公司积极履行合同项下义务，而国强公司无故要求提前解除《安徽国强*金属建材城全程营销代理服务合同》，后昌兴公司应国强公司要求于2013年5月22日与国强公司办理完毕撤场交接手续，并签署物料交接清单。截止2013年5月22日，昌兴公司代为国强公司出售房屋共计75套，昌兴公司应得的代理销售费用共计894369元。由于国强公司未按约支付昌兴公司销售代理费用，国强公司应按日千分之三支付逾期付款滞纳金暂计1314722元（自2013年5月23日起按日前分之三暂计算至2014年9月23日，计490日，继续计算至实际支付之日止）。由于国强公司无故提前单方解除合同，导致昌兴公司经济损失800000元，经昌兴公司向国强公司多次催要支付已售房屋的代理销售费用及滞纳金等，但截至起诉之日，国强公司未向昌兴公司支付任何费用。为维护合法权益，昌兴公司诉至法院，请求判令：1、国强公司立即支付昌兴公司销售费用894369元和逾期付款滞纳金1314722元（自2013年5月23日起按日千分之三暂计算至2014年9月23日，计490日，继续计算至实际支付之日止），并赔偿昌兴公司损失800000元，合计3009091元；2、本案诉讼费、保全费均由国强公司承担。
国强公司辩称：一、昌兴公司主张的销售费用不实，理由如下：1、合同4.3条约定昌兴公司负责营销人员薪酬费用，合同5.3条、5.4条约定按当月实际到账额结算佣金、先期结算代理费用的85%、退房扣除相应销售提成；2、合同5.12条约定昌兴公司未完成销售任务进度的，按万分之三扣除提出代理费；3、合同第6条、第9.1条约定昌兴公司未完成销售任务进度应向国强公司支付30万元违约金、国强公司不支付剩余的15%提成代理费和溢价分成比例，因此，因昌兴公司未完成销售任务进度，构成违约，经计算，昌兴公司代理费为87248.39元，与违约金30万元相抵后，应付国强公司212751.61元。二、昌兴公司主张滞纳金没有事实依据，理由如下：1、合同4.9条、5.5条、5.11条约定昌兴公司应于每月三日提交销售费用报表、昌兴公司应先开票国强公司后付款；2、因昌兴公司未完成销售任务进度，在合同履行期间未按合同约定提交销售费用报表、也未向国强公司开具发票；3、因昌兴公司违约，扣除违约金后向国强公司构成负债，因此，昌兴公司主张滞纳金没有事实依据，另外其主张的计算比例也违反法律规定。三、昌兴公司主张损失没有事实依据，理由如下：1、昌兴公司未完成销售任务进度，构成违约，严重影响了国强公司的销售进度和资金回笼，导致国强公司资金周转困难，贷款经营，给国强公司造成了重大的经济损失；2、昌兴公司主张损失没有任何事实证据佐证；3、因昌兴公司违约，国强公司提出解除合同，昌兴公司认可解除合同是双方协商一致的结果，且合同解除时昌兴公司未主张所谓的损失，因此，昌兴公司无权主张所谓的经济损失。
国强公司反诉称：2012年11月16日，国强公司与昌兴公司签订《房屋营销策划代理销售合同书》一份，合同第五条约定昌兴公司应当按照销售进度完成销售任务，未完成销售进度的销售额按万分之三扣除提出代理费，合同第九条约定在合同期内如昌兴公司未完成双方确定的销售进度任务，国强公司有权不支付昌兴公司剩余的15%提成点数及溢价分成比例，国强公司有权单方解除合同，合同第六条约定任何一方违约，违约方应赔偿守约方30万元。合同签订后，昌兴公司即进驻开始销售，2013年2月，昌兴公司制定了销售目标分解，国强公司同意其确认的销售目标作为销售进度任务。因昌兴公司未完成销售进度任务，严重影响了国强公司的正常营销部署、资金回笼及后期开发计划，给国强公司造成巨大的经济损失，国强公司按照合同约定提出解除合同，双方于2013年5月22日办理了交接手续。综上，昌兴公司未完成销售进度任务，国强公司依约解除合同，昌兴公司违反合同约定，应向国强公司支付违约金，为维护合法权益，国强公司提起反诉，请求判令：1、昌兴公司支付国强公司违约金300000元；2、昌兴公司承担本案的全部诉讼费用。
昌兴公司针对国强公司的反诉辩称：1、本案合同履行期间，双方从未达成书面的销售进度任务，故国强公司反诉称昌兴公司未按销售进度完成销售任务构成违约没有事实依据。2、涉案项目自2013年2月至5月均有客户购房，且缴纳相应的购房款项，按合同约定，国强公司应按月到账数额支付当月的代理销售费用，但国强公司不仅未按合同约定支付任何销售费用，且无故解除合同，因此国强公司构成违约，除应承担未按期付款的违约责任外，还应承担无故解除合同给昌兴公司造成的损失，综上，应驳回国强公司的全部反诉请求。
昌兴公司为支持其诉讼请求、抗辩国强公司的反诉请求，向本院提交以下证据：
证据1，昌兴公司营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明，证明原告主体适格；
证据2，企业信息查询表，证明被告主体适格；
证据3，《安徽国强*金属建材城全程营销代理服务合同》，证明双方之间的商品房委托代理销售合同关系，并就代理项目名称、代理期限、代理费用的计算及支付方式、违约责任等做出详细约定；
证据4，《国强金属*建材城价格表》、《关于销售价格的调整通知》，证明国强公司确认昌兴公司代理销售其“安徽国强*金属建材城”7#楼、11#号楼、14#楼、18#楼及22#楼房屋的销售底价均价分别为4130元／㎡、4100元／㎡、4104元／㎡、4091元／㎡、4113元／㎡，国强公司于2013年4月24日通知昌兴公司，自2013年5月10日起在现有销售价格基础上，每平方上调200元的事实；
证据5，工作联系单、设计类稿件及会议纪要，证明昌兴公司为积极全面履行合同义务所做各项工作的事实；
证据6，安徽国强金属建材城商品房认购书，证明昌兴公司在国强公司解除《安徽国强金属建材城全程营销代理服务合同》之前共代为出售房屋75套的事实，国强公司应支付昌兴公司已售房屋代理销售费用894369元，并支付自2013年5月23日暂计算至2014年9月23日的逾期付款违约金暂计1314722元；
证据7，国强金属建材城甲方客户合同接收表，证明昌兴公司已将部分购房人签署的《商品房买卖合同》移交给国强公司的事实。
证据8，国强公司与昌兴公司物料交接清单，证明双方协商终止《安徽国强金属建材城全程营销代理服务合同》后，于2013年5月22日办理完毕撤场交接手续；
证据9，国强公司就位于涡阳县“安徽国强金属建材城”项目与购房人签订商品房买卖合同的备案信息，证明国强公司应向昌兴公司支付销售费用894369元的事实；
证据10，安徽国强金属建材城网截图、中国亳州网截图、亳州人大网截图、涡阳新闻网截图，证明争议项目招商大会实际召开时间是2013年4月20日，国强公司未能按销售进度表中约定的招商启动时间不迟于3月中旬进行配合事宜；
证据11，国强金属建材城可售面积、价格统计表、国强金属建材城售楼部工作联系单，证明国强公司实际提供的可销售房源金额为63885809元，未能达到销售进度表约定可售房源可达3个亿的条件；
证据12，电子照片2张、网页截图，证明涉案项目在昌兴公司撤场后的2013年7月份，国强公司才举行开盘仪式，无法按双方约定的应当在开盘前15日内双方达成书面确定的销售进度；
证据13，安徽国强金属建材城项目部分工作人员统计表，证明昌兴公司已经实际发放涉案项目部分工作人员2013年5月份工资。
国强公司的质证意见：对证据1、2的证据三性及证明目的均无异议。对证据3的证据三性无异议，但对证明目的有异议。对证据4的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，不能证明实际成交价格。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，昌兴公司未能完成销售进度任务构成违约，国强公司广告投入等成本巨大，昌兴公司未完成预期销售进度任务导致国强公司损失重大。对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，认购协议不能作为结算依据，国强公司已举证证明有10套房屋存在退房的情况。对证据7的证据三性无异议，但该证据恰恰证明昌兴公司未按合同约定移交客户资料，影响国强公司销售手续的办理，证明昌兴公司存在违约。对证据8的证据三性无异议，但该证据恰恰证明了昌兴公司存在违约，双方协商一致解除合同的事实。对证据9的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该证据不能反映备案房屋的销售时间，不能证明备案房屋系昌兴公司销售。对证据10、11、12，系昌兴公司超过举证期限提交，不能作为证据使用，且招商大会的实际召开时间与招商工作启动并不是同时的，参会纪要足以证明在2013年3月之前我公司已经启动招商工作；双方签订的代理服务合同中对双方的委托范围、销售进度及双方销售报酬结算违约责任等均作了明确约定，而结合双方2013年2月确认的销售进度分解1-5月份销售任务系140套，系昌兴公司单方制作的，我公司认可的是销售进度任务，可销售面积金额应以合同第1.4条约定为准，故该三组证据不能达到昌兴公司的证明目的。对证据13的真实性及证明目的均有异议，系昌兴公司单方制作，不足以证明其实际工作人员。
国强公司为支持其反诉请求、抗辩昌兴公司的诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1，《房屋营销策划代理销售合同书》、《年度销售目标分解》，证明合同对昌兴公司的义务、销售费用结算方式等作出详细约定，昌兴公司实际启动销售后确认了销售进度任务，其未能完成销售进度任务构成违约，应按合同约定支付违约金；
证据2，广告费用统计表3份及付款凭证、进账单、发票等、广告合同及工作联系单等相关凭证，证明国强公司投入的广告成本巨大，但昌兴公司的实际销售情况未能达到合同目的；
证据3，退房客户明细表、借款明细表、对账单、退房审批表及进账单、商品房买卖合同，证明昌兴公司未完成销售进度任务，存在部分成交客户未按约定付款，部分成交客户退房的事实；
证据4，截止2013年5月22日到账金额统计表、纳税明细表及申报表、完税证、明细分类账、2013年5月工资表，证明昌兴公司未完成销售任务进度的50%，应按合同约定承担违约责任，并应在代理费用中扣除国强公司代付的人员工资和提成费用；
证据5，记账凭证、工程合同、商品房买卖合同，证明昌兴公司在第一个销售任务期限内没有完成销售进度，国强公司认可的63套已经备案房屋中有8套（其中登记在代辉名下的6套、马红名下的2套）并非昌兴公司销售的，系国强公司的合作单位抵扣货款的房屋，故昌兴公司实际销售房屋只有55套。
昌兴公司的质证意见：对证据1中的《房屋营销策划代理销售合同书》的证据三性无异议，但对其证明目的有异议，合同虽约定先开具发票再转款，但因国强公司对昌兴公司工作人员每月提交的结算表不予回复，导致无法确认开票数额，故未能开具发票的责任在于国强公司。对证据1中的《年度销售目标分解》的真实性无异议，但对证明目的有异议，昌兴公司将该《年度销售目标分解》提交给国强公司后未收到任何回复，国强公司亦未举证证明其已将其确认的《年度销售目标分解》送达给昌兴公司，且国强公司未能履行达到预期销售目标应配合的事项。对证据2，该组证据均为国强公司与第三方之间的行为，对其是否实际发生的真实性、合法性及关联性均无法判断，对该组证据的证明目的有异议，理由是：从时间上看，该组证据证明的是国强公司于2012年11月-2013年5月合计7个月的广告宣传费用，国强公司与昌兴公司签订合同的时间是2012年11月16日，而双方终止合同办理交接的时间是2013年5月22日，因此在2012年11月16日之前和2013年5月22日以后的广告宣传费用均与昌兴公司没有任何关联性；从广告宣传费的数额上看，假设国强公司提供的该组证据为真实的，那么扣除在2012年11月16日之前和2013年5月22日以后的广告宣传费用，广告宣传费共计1547310元，结合国强公司提交《年度销售目标分解》所载内容，国强公司应当保证前期广告宣传费用不低于总销售额的2%即400万元，而国强公司自己举证的前期的广告投入比预算的广告少投入近250万元，综上，该组证据不能证明国强公司支付了巨大的广告成本，更不能证明昌兴公司未完成销售任务构成违约。对证据3的证据三性及证明目的均有异议，既不能证明刘玉珍等人退房，也不能证明昌兴公司未完成销售进度，理由是：第一，双方未约定书面的销售进度；第二，结合昌兴公司提供的房产局备案信息和甲方客户合同接收表可以证明刘玉珍、刘强都没有退房，而是刘玉珍将房号换成了7#125和7#126，刘强将房号换成了11#107和11#108；第三，国强公司没有提供刘玉珍、高显辉、程振军及宗建定金退款银行转款凭证或收据，提供的退给刘强的银行转款数额和明细表不符；第四，退一步说，即便刘玉珍、刘强退房也与昌兴公司没有关联，因为昌兴公司在撤场前已将刘强和刘玉珍的房屋买卖合同移交给国强公司，昌兴公司已完成合同约定的义务，此后即便发生退房，国强公司也应按合同约定支付相应的代理销售费用；第五，国强公司仅提供商品房买卖合同不能证明原客户退房的事实。对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，销售房屋认购书与房产局备案信息相互印证，2013年2月至2013年5月均有销售入账信息，昌兴公司在履行合同过程中无任何过错或过失，国强公司应当全额支付工人工资，且其提供的工资表不能证明其是否实际发放，不能在我方销售代理费中予以扣除，该组证据中的税费缴纳部分与本案无关联性。对证据5的真实性无法确认，且国强公司所称的其合作单位冲抵货款的8套房屋系昌兴公司撤场之前已经签订了商品房买卖合同，故应当属于昌兴公司销售的房屋，且根据合同第5.9条之约定应当计算代理费用。
根据双方当事人的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：对昌兴公司所举的证据1至证据12的真实性，国强公司均无异议，本院予以确认。对证据13的真实性及证明目的，国强公司均有异议，本院认为，该组证据系昌兴公司单方制作，未能提供其他充分有效的证据予以佐证，故对该组证据的真实性及证明目的，本院不予认定。对国强公司所举证据1的真实性，昌兴公司不持异议，本院予以确认。对国强公司所举的证据2的真实性，昌兴公司持有异议，本院认为，该组证据中的广告合同虽是国强公司与第三方签订，但合同的内容与该组证据中的付款凭证、进账单、发票等证据内容相互印证，且工作联系单中对案涉项目的广告宣传、推广计划等有所反映，同时，多份工作联系单与昌兴公司提交的工作联系单一致，内容亦相互印证，故对该组证据的真实性，本院予以确认，但国强公司据此认为昌兴公司未能完成预期销售目标导致其未达成合同目的的证明目的，依据不足，对其证明目的，本院不予确认，昌兴公司认为超出其与国强公司之间合同实际履行期间的广告费用与本案无关联性，该理由成立，本院予以认定。对国强公司所举的证据3的证据三性及证明目的，昌兴公司均有异议，本院认为，退房客户明细表、借款明细表为国强公司单方制作，商品房买卖合同的签订日期均在昌兴公司与国强公司解除合同之后，且该组证据中所涉购房人在双方的《甲方客户合同接收表》以及国强公司提交的《截止2013年5月22日房屋销售实际到账金额》中均有记录，而国强公司仅通过对账单、进账单及单方制作的退房客户明细表，不足以证明该部分房屋已经由客户退房或者不应计入昌兴公司销售业绩中的事实，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对国强公司所举的证据4的真实性，昌兴公司不持异议，本院予以确认，但对该组证据中的纳税明细表及申报表、完税证、明细分类账、2013年5月工资表与本案待证事实之间的关联性，本院不予确认。对国强公司所举证据5的真实性，本院认为，国强公司提交了证据原件，昌兴公司虽持有异议，但未提供反驳证据予以佐证，故对该证据的真实性，本院予以确认，关于证明目的，本院认为，根据双方合同之约定，昌兴公司对涉案项目的代理方式为全权独家营销策划、销售代理，且约定因国强公司业务发展需要包括业务抵款而形成的销售，亦应计算代理费用，结合昌兴公司提交的认购书、《甲方客户合同接收表》以及国强公司提交的《截止2013年5月22日房屋销售实际到账金额》，均确认该8套房屋由昌兴公司销售，故国强公司认为因业务抵款的8套房屋不应计入代理费范围的证明目的，无合同依据，本院不予采信。
根据上述证据的认定以及当事人的庭审陈述，本院审理查明的事实为：
2012年11月16日，昌兴公司（合同中乙方）与国强公司（合同中甲方）就甲方开发的位于安徽省涡阳县的安徽国强金属建材城所有房屋（以下简称国强建材城项目）的营销策划、代理销售代理事宜签订《安徽国强金属建材城全程营销代理服务合同》一份，约定：乙方代理范围为甲方开发的位于安徽省涡阳县的安徽国强金属建材城的所有房屋，最终以规划部门批准的总体规划为准的所有可售房屋为准；服务期限为自合同签订之日起至整个项目可销售面积签约率达到98%为止；代理方式为乙方全权独家营销策划、销售代理；甲方应按合同约定的结算方式为乙方支付营销代理费用及溢价分成，否则延误甲方工作进度的，后果应由甲方负责；客户签订合同后，如遇到退房情况，在乙方配合下由甲方负责办理；广告推广费由甲方承担，年度广告投放标准将根据市场情况，不低于年度总销售金额的1.5%，推广方案由乙方制定，经过甲方审核后由甲方直接执行或委托乙方执行；乙方自行负责营销人员的聘用和管理、培训及薪酬费用；乙方应于每月三号上报上月成交的销售费用报表，并与甲方进行核对，甲方于每月十日前支付乙方上月应提的销售费用；关于提成点数与溢价分成比例：乙方每月按签订合同（协议）金额的1.3%提取点数，溢价部分甲、乙双方按8︰2分成，即甲方提取80%，乙方提取20%（乙方提取的费用包括项目整体策划及销售代理；溢价是指每套房屋销售实际成交与销售底价的正差额）；关于结算依据，乙方提取的费用为以下1、2两部分之和：1、乙方与客户签订的合同（协议）金额的1.3%，2、乙方与客户签订合同（协议）的每套房屋的溢价分成，按月按套结算；关于结算时间，每月三日前，甲方结算乙方上个自然月的销售代理费用点数及溢价分成，每月十日前，甲方按到账比例支付乙方上个自然月销售代理费用点数及溢价分成的85%，剩余15%付款按如下两种方式支付：1、一次性付款客户，乙方需按当地房管部门规定要求收集齐产权证办证材料后十日内一次性支付乙方，2、按揭客户房产证、他项权证办理完毕后十日内一次性支付乙方；在当月销售过程中如发生退房情况，甲方可从乙方提成款中扣除已提取的相应的销售提成，乙方按当月实际合同到款额结算佣金点数提成和溢价分成；甲方因业务发展需要（包括但不限于如团购、特殊关系、业务抵款、甲方自行销售等房屋），成交价低于销售底价的，甲方需以书面形式通知乙方，乙方按合同（协议）金额1.3%提取策划、代理费用；销售底价由甲、乙双方根据市场及项目建设、证件办理情况，在开盘前15日内，以书面形式予以确认为依据；乙方每月三日前提交甲方上月佣金结算点数表和溢价分成表，甲方在八日前审核确认完毕，十日前确认支付，甲方如逾期超过五日未付款给乙方，甲方应按未付款每日3‰支付滞纳金，所提佣金必须开具税务发票后再付款；关于销售进度，依据甲方公司实际工程进度和宣传情况，项目开盘前15日内甲、乙双方协商后书面确定销售进度，乙方应按照销售进度完成销售任务，本销售进度表作为合同附件，未完成销售进度的销售额按万分之三扣除提成代理费；在合同期内，如乙方未完成双方确定的销售进度任务，甲方有权不支付乙方剩余的15%提成点数及溢价分成比例，甲方有权单方解除合同；在本合同签订后，甲、乙双方严格遵守合同约定的条款，如任一方违约，违约方赔偿守约方30万元；合同还对双方的权利、义务、保密责任等作出约定。
上述合同签订之后，昌兴公司即开始代理销售国强建材城项目商品房的工作。2013年1月31日，国强公司在《国强金属建材城价格表》中盖章确认，其中7#楼、11#楼、14#楼、18#楼、22#楼的底价均价分别为4130元／㎡、4100元／㎡、4104元／㎡、4091元／㎡、4113元／㎡，该表备注一栏载明：经甲乙双方共同协商确认，本次推出房源共五栋楼（7#、11#、14#、18#、22#，总面积14603.03㎡），销售底价均价为4108元／㎡、销售均价为5840元／㎡，每套房屋的销售报价与底价之间优惠幅度由昌兴公司自行调控，低于底价销售的房源需国强公司书面签字确认并盖章。2013年4月24日，国强公司发出《关于销售价格的调整通知》，要求昌兴公司在原销售价格基础上，没平方上调200元，由昌兴公司制定新价格表对外公示，预付定金调整至每间捌万元，自2013年5月10日起执行。2013年5月22日，国强公司与昌兴公司协商解除双方之间的《安徽国强金属建材城全程营销代理服务合同》，并办理了交接和撤场手续。上述合同履行期间，国强公司未向昌兴公司支付销售代理佣金，合同解除以后，双方因代理销售佣金的支付、违约责任等问题发生争议，遂诉至本院，要求判如所请。
另查明：昌兴公司在上述合同履行期间，就75套房屋与购房者签订商品房认购书，国强公司与昌兴公司共同确认该75套房屋具体情况如下：1、刘玉珍认购的7#楼123、124号，宗建认购的22#楼125号，高显辉认购的11#楼123、124号，刘强认购的14#楼111、112、113、114号，程振军认购的22#楼120号，张立貌认购的7#楼117、118号，戚东杰认购的22#楼116号共计13套房屋未在房产局登记备案，国强公司认为该13套房屋未登记备案系因认购者退房且未另行销售，昌兴公司认为虽未登记备案，但仍应计入昌兴公司的销售量并计算佣金；2、其余62套房屋均在房产局登记备案，但其中：黄春花认购的22#楼111号、112号房屋登记备案业主分别变更为王浩瀚、陆凤超，吴利长认购的11#楼119号房屋登记备案业主变更为于勤，崔芹认购的14#楼122号房屋登记备案业主变更为李秀霞、高波，国强公司认为该四套房屋系原认购者退房后由国强公司另行销售给他人，与昌兴公司无关，昌兴公司认为该四套房屋系由其销售，应计入其销售量并计算佣金；3、对剩余58套在房产局登记备案的商品房，国强公司认可系由昌兴公司销售，并认可已实际收到全部购房款。（上述在房产局登记备案的62套房屋的业主姓名、房屋楼号、面积、销售底价、销售单价等详见附件2）。
还查明：2013年2月26日，昌兴公司向国强公司提交《国强金属建材城年度销售目标分解》（2013.1.1-2013.12.31）一份，载明：一、销售预期目标，根据项目销售现状及涡阳县市场情况，综合考虑国强公司回款要求，计划完成以下销售目标：1、本项目一期140套商铺4月底预期销售率可达85%，约120套商铺；2、2013年度总销售目标2亿元，约490套商铺，并列明1月至12月的具体月度销售计划（备注：以上销售目标排布，需结合工程节点、实际推出可售物业量、宣传推广以及市场情况进行最终确定）。二、达到预期目标，甲方（国强公司）需配合的相关事项：1、广告宣传费用需足额投放，前期不低于总销售额的2%；2、招商启动时间不迟于3月中旬，第二批14栋房源预售证取得时间需控制在2013年5月30日前；3、广告投放，须按甲乙双方确定的方案严格执行；4、甲方需确保全年可销售房源金额达到3亿元整。
上述事实，由本院认定证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：国强公司系国强金属建材城项目的开发商，昌兴公司具备房屋销售资格，双方签订的《安徽国强金属建材城全程营销代理服务合同》系真实意思表示，内容亦不违反法律或者行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、昌兴公司在履行合同过程中是否存在违约行为，如果存在违约行为，则国强公司主张的违约金是否合理；二、销售代理佣金如何计算；三、昌兴公司主张的预期付款滞纳金及赔偿损失是否有事实和法律依据。
关于昌兴公司在履行合同过程中是否存在违约行为，若存在违约行为，则国强公司主张的违约金是否合理的问题。庭审中，国强公司认为昌兴公司提交了《国强金属建材城年度销售目标分解》，且国强公司同意该销售目标分解作为销售进度任务，但昌兴公司未能完成该销售进度任务，构成违约。根据双方合同之约定，依据国强公司实际工程进度和宣传情况，案涉项目开盘前15日内由双方协商后书面确定销售进度，而在合同实际履行过程中，双方并未及时协商并书面确定销售进度，国强公司认为昌兴公司于2013年2月26日提交的《国强金属建材城年度销售目标分解》系双方书面确定的销售进度，本院认为，该表系昌兴公司单方制作，且昌兴公司在该表备注中注明该销售目标需结合工程节点、实际推出可售物业量、宣传推广以及市场情况等多种因素才能进行最终确定，同时在该表中注明若达到预期目标，国强公司应对列明的四个事项进行配合，即该表系昌兴公司单方制作的附条件的销售目标，国强公司的法定代表人朱其江虽在该表中书面注明同意以该目标作为销售进度任务，但未举证证明其将该书面意见再次通知或者送达给昌兴公司，亦未举证证明其已按照昌兴公司在该表中附加的条件完成配合事项，故该《国强金属建材城年度销售目标分解》不符合双方在合同中约定的由双方共同协商并书面确认的销售进度，国强公司依据该表主张昌兴公司未完成销售进度任务构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信，故国强公司据此要求昌兴公司支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于销售代理佣金如何计算的问题。首先，确定应当计入销售代理佣金的房屋数量。对昌兴公司在合同履行期间就75套房屋与购房者签订了商品房认购协议、62套房屋已在房产局登记备案且其中58套已备案的房屋应当计算佣金的事实（详见附件2），双方均不持异议，本院予以认定。国强公司认为其中有8套房屋系其合作单位抵扣货款，不是由昌兴公司销售，故不应计算佣金，本院认为，根据双方合同第5.9条之约定，国强公司因业务发展需要（包括业务抵款、甲方自行销售等）销售的房屋，昌兴公司仍应按合同（协议）金额的1.3%提取策划、代理费用，且根据合同之约定，昌兴公司全权独家代理销售案涉项目的商品房，昌兴公司提交了该8套房屋的认购协议，同时国强公司已经认可的应计算佣金的已登记备案的58套房屋中包括该8套房屋，故国强公司认为冲抵货款的该8套房屋不应计算佣金的理由不能成立，本院不予采信。关于未在房产局登记备案的13套房屋（刘玉珍认购的7#楼123、124号，宗建认购的22#楼125号，高显辉认购的11#楼123、124号，刘强认购的14#楼111、112、113、114号，程振军认购的22#楼120号，张立貌认购的7#楼117、118号，戚东杰认购的22#楼116号），昌兴公司认为其已与购房者签订认购协议，应当计算佣金，而国强公司认为该部分房屋已经退房且未另行销售，不应计算佣金，本院认为，因该13套房屋未在房产局登记备案，且昌兴公司未能举证证明购房者就该13套房屋与国强公司签订了正式的商品房买卖合同，亦未举证证明国强公司已经实际收到该13套房屋的全部购房款，故该13套未在房产局登记备案的房屋不应计算销售代理佣金。关于在房产局虽登记备案但业主姓名发生变更的4套房屋（22#楼111号、112号，11#楼119号，14#楼122号）是否应当计算佣金的问题，国强公司认为该4套房屋系原认购者退房后由其另行销售给他人，与昌兴公司的销售行为无关，不应计算佣金，昌兴公司对此予以否认，本院认为，在双方的合同中，关于退房仅有两条约定，分别为合同第3.9条“客户签订合同后，如遇到退房情况，在乙方配合下由甲方负责办理”以及第5.4条“在当月销售过程中如发生退房情况，甲方可从乙方提成款中扣除已提取的相应的销售提成”，故根据合同之约定，若发生退房的情况应在昌兴公司的配合下由国强公司负责办理，且应扣除相应的销售提成，而结合昌兴公司提交的商品房认购协议、《甲方客户合同接收表》以及国强公司提交的《截止2013年5月22日到账金额统计表》，该4套房屋均系由昌兴公司销售，且国强公司提交的《2013年5月20日前订房客户退房明细》中并未载明该4套房屋，国强公司未能提供充分有效证据证实该4套房屋系在双方合同解除后退房并由其另行销售，故该4套房屋应当计算佣金。综上，已在房产局登记备案的62套房屋（具体内容见附件2）均应计算销售代理佣金。其次，计取佣金是否应当以销售房屋的购房款实际全部到账为条件？双方就此未作明确约定，本院认为，在双方约定不明的情况下，应当结合双方所签合同的全文、商品房销售的市场特征、商品房交易习惯、当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用原则综合分析和判断，本案中，根据合同双方之约定，销售代理佣金由两部分组成，即按照昌兴公司与客户签订的合同（协议）金额的1.3%提取点数，以及昌兴公司与客户签订的合同（协议）的房屋溢价部分（实际成交价与销售底价的正差额）提取80%的溢价分成，结合合同第5.5条关于结算时间“点数与溢价分成以到账比例为基数按月支付85%，剩余15%在办理完产权证或者他项权证后支付”之约定，支付佣金应当按照所售房屋的购房款实际全部到账为条件，昌兴公司认为直接以其与客户所签认购协议的金额支付佣金无事实和法律，本院不予采信，基于此，因昌兴公司未能举证证实国强公司已实际收到上述未在房产局登记备案的13套房屋的购房款，故该13套未登记备案房屋不应计算销售代理佣金。国强公司对其不持异议的已登记备案的58套房屋认可已实际收到全部购房款，根据商品房的市场交易习惯，在房产局登记备案房屋的购房款应当全部到账，故国强公司应按照合同约定向昌兴公司支付上述已登记备案的62套房屋的全部销售代理佣金，佣金计为736808元（具体计算见附件2）。国强公司认为销售代理佣金中应当扣除其垫付的昌兴公司人员工资及提成费用，本院认为，双方已于2013年5月22日以客观行动表明协商一致终止合同并办理完毕交接，国强公司未能提交充分有效证据证实其已实际垫付昌兴公司人员工资及提成费用，且昌兴公司对此予以否认，故本院不予采信。
三、关于昌兴公司要求国强公司支付逾期付款滞纳金并赔偿损失的诉讼请求。双方已于2013年5月22日以客观行动表明协商一致终止合同并办理完毕交接手续，此后，国强公司应当及时向昌兴公司支付销售代理佣金，故昌兴公司要求国强公司支付自2013年5月23日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，昌兴公司要求按照合同约定的日千分之三的标准支付滞纳金，本院认为，合同中关于滞纳金的约定实质在于违约责任的承担，在确定违约责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认，国强公司未及时支付销售代理佣金的行为给昌兴公司造成的实际损失主要是该部分资金的利息损失，故本院综合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度、昌兴公司的预期利益损失等因素，基于双方协商一致解除合同之后国强公司需另行组织销售人员对案涉项目商品房进行销售的实际情况，本院依法调整滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，故暂计至2014年9月23日的滞纳金为55166元（736808元5.60%／年÷365天488天）。关于赔偿损失，昌兴公司未能举证证明其实际损失情况，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、安徽国强置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥昌兴房地产代理服务有限公司销售佣金736808元及滞纳金55166元（滞纳金以736808元为基数，自2013年5月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准暂计至2014年9月23日，此后顺延计算至款项付清之日止）；
二、驳回合肥昌兴房地产代理服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回安徽国强置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35873元，由合肥昌兴房地产代理服务有限公司负担25111元，由安徽国强置业有限公司负担10762元；反诉案件受理费2900元，由安徽国强置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
审 判 员 彭 举
人民陪审员 杨书珍
二〇一五年九月三十日
书 记 员 单劭萌
附件1：本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十条？承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形式的除外\"});$(document).attr(\"title\",\"原告中联重科融资租赁（中国）有限公司与被告邵兵、张桂莲融资租赁合同纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"原告中联重科融资租赁（中国）有限公司与被告邵兵、张桂莲融资租赁合同纠纷一审民事判决书
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当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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第二十四条
债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
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