上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1303号
原告上海昂鑫投资管理有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人鲍序和，总经理。委托代理人徐红英，上海市光明律师事务所律师。委托代理人马明星，上海市光明律师事务所律师。被告上海新佰泡塑有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人刘丙强，总经理。委托代理人谭追来，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海昂鑫投资管理有限公司与被告上海新佰泡塑有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2015年6月17日、7月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲍序和及委托代理人徐红英、马明星，被告委托代理人谭追来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年1月24日签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区澄江路XXX号内的6号楼房屋，租期自2014年2月28日至2017年2月27日。合同约定，付款方式为付六押一，先付后用，每期租金必须提前一个月支付，逾期支付超过半个月，原告有权解除合同并追究被告的违约责任；若一方原因导致合同不能完全履行，责任方应赔付对方相当于一个月租金的违约金。之后，双方按约履行上述合同。在履行过程中，被告应于2015年1月27日支付2015年上半年的租金315,360元(人民币，下同)，原告多次催讨，并于2015年3月16日向被告发出催款通知，要求被告支付所欠租金及应付滞纳金。此后被告支付了租金，但未支付滞纳金。要求：1、解除《房屋租赁协议》；2、被告支付解除合同违约金5万元；3、被告支付逾期付款违约金74,109.60元。诉讼中，原告表示在合同解除后，要求收回房屋。被告辩称，在租赁合同履行过程中，由于原告怠于履行维修房屋的义务，导致被告不能正常开展生产经营活动。2015年2月5日，原告聘请案外人维修房屋时，发生了维修人员从屋顶摔落致死的事故，故原、被告决定在处理好赔偿事宜后再支付租金。3月14日，原告、被告、死者雇主与死者家属达成了赔偿协议并于3月16日履行。之后，原告向被告发函催收租金，原告在催款函明确注明因发生特殊情况而不应当承担滞纳金。被告于3月17日亦足额支付了到期租金315,360元。现同意解除合同，原告应当退还被告已付租金、租赁押金和水电押金，同意搬离房屋，不同意原告其余诉讼请求。经审理查明，2014年1月24日，原告上海昂鑫投资管理有限公司作为出租方(合同甲方)、被告上海新佰泡塑有限公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将座落于上海市闵行区澄江路XXX号房屋的6号楼房屋(工业厂房，产证号为：房地闵字2008第XXX号)，建筑面积约2,000平方米出租给被告；租期3年，自2014年2月28日至2017年2月27日；租金支付方式：半年支付一次，先付后用。被告需提前一个月支付下一期租金，逾期支付，则被告按每天千分之五支付滞纳金。如逾期超过半个月，原告有权单方终止合同，并追究其违约责任；租赁押金5万元、水电费押金1万元，待合同期满结清相关费用后原告一次性无息返还；被告应于2014年1月27日支付租金292,000元、于2014年7月27日支付292,000元、于2015年1月27日支付315,360元、于2015年7月27日支付315,360元……；租赁期间，被告保证该房屋处于正常的可使用和安全状态。房屋的自然损坏及屋顶渗漏由甲方负责修复；租赁期间被告应合理使用并爱护房屋及其附属设施，被告在不破坏房屋结构且确保安全的前提下可根据其需要进行改建和装修，相关方案需报请有关部门核准，改建装修图纸交原告备案。因被告使用不当而导致房屋及附属设施损坏或发生故障，被告应负责维修。被告拒不维修，原告可代为维修，费用由被告承担。合同第八条“违约责任”约定：1、若因甲方(原告)或乙方(被告)的原因，造成本合同不能完全履行，由责任方赔付对方一个月房租的违约金。如乙方中途退房，押金和已付租金甲方不退还；2、乙方拖欠租金、水电费超过10天经甲方催讨仍未支付的，甲方可单方解除本合同并追究其违约责任。乙方欠款经甲方再三催款仍未付清，甲方有权对乙方实行停水停电直至欠款收清。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金5万元、水电保证金1万元。双方按约履行合同。2015年1月31日，被告租赁使用的房屋内发生火灾，部分屋顶被烧毁。2015年2月3日，原告向被告发出一份《整改通知书》，主要内容是：被告在2014年10月22日发生火灾，于2015年1月31日再次发生火灾，被告存在严重消防隐患：机器设备陈旧、电器设备老化断路、消防通道堵塞、生产车间和成品车间未隔离等，要求被告立即修复被烧毁的房屋，并进行整改。2015年2月3日，被告作为甲方、案外人章某某作为乙方，双方签订一份《房屋维修合同书》，约定，甲方将澄江路XXX号内生产厂房屋顶维修工程委托乙方施工；乙方根据甲方屋顶损坏程度自行设计维修方案，甲方监督实施；维修项目以车间屋顶局部翻新，不漏雨；合同期为2015年2月3日至2月7日；工程完工经甲方验收合格后，甲方支付维修费9,000元。2015年2月4日，章某某安排韩某某、陈某某两人进入涉案厂房进行维修。当晚17时左右，屋顶烧毁部分修理完毕。2月5日8时许，章某某与原告的物业经理陈A至6号厂房查看需要修理厂房部分。随后，章某某安排韩韩荣、陈某某继续维修房顶。9时许，韩某某从屋顶坠落，后抢救无效死亡。2015年2月12日，经上海市闵行区吴泾镇人民调解委员会主持调解，被告、章某某等与韩某某家属达成了调解协议。2015年3月14日，韩某某妻子蔡某某、杨某某(章某某之妻)、原告上海昂鑫投资管理有限公司以及被告上海新佰泡塑有限公司签订一份《关于韩某某死亡事故的赔偿协议》，各方对于赔偿金额及支付时间作了约定。2015年3月16日，原告向被告送达《催款通知》，向被告催讨应于2015年1月28日支付的2015年上半年租金315,360元，并要求被告支付逾期付款违约金74,109.60元。被告收到此通知后，在该通知的下方注明：房租费于2015年3月18日前付清(315,360元)，滞纳金不支持，应取消，这次原因特殊，下不为例。次日，被告向原告支付了截止2015年8月27日的租金315,360元，但未向原告支付逾期付款违约金。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示在租赁合同解除后，同意退还租赁押金。对于水电押金，同意在被告结清水电费后予以退还。被告表示即使被告承担逾期付款的违约责任，原告主张违约金之计算方式亦过高，应予调整。上述事实，由原告提供的原、被告签订的房屋租赁合同、整改通知书、催款通知、被告与章某某签订的房屋维修合同、人民调解协议书，被告提供的闵行区安全生产监督管理局作出的《上海昂鑫投资管理有限公司“2.5”高处坠落死亡事故调查报告》，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。原告作为出租方的主要义务是交付房屋，而被告作为承租人的主要义务是按期支付租金。按租赁合同约定，被告应当于2015年1月27日支付2015年2月28日至2015年8月27日期间六个月的租金315,360元，但被告实际付款时间是2015年3月17日。因此，被告逾期付款，已构成违约。被告表示未按期付款是因原告怠于履行维修房屋之义务，但事实上被告在使用房屋过程发生火灾而损毁房屋屋顶，该维护义务应当由被告承担。案外人韩某某在维修房屋时坠落身亡引发的赔偿，与原、被告之间的租赁合同系不同法律关系，被告不应以此为由延付租金，故被告直至2015年3月17日方才支付原告2015年2月28日至2015年8月27日期间的租金，理由不当，应当承担逾期付款的违约金。租赁合同中对于逾期付款违约金的计算方式作了约定，即每逾一日则应承担按所欠款的千分之五之违约金，但该违约金的计算方式明显过高，在本院酌情调整至每日千分之三计算。违约金为315,360元*3‰*47天(2015年1月28日至2015年3月16日为48天，原告主张47天)=44,465.76元。租赁合同第三条“租赁期限、租金及支付方式”第5条约定，被告需提前1个月支付下一期租金，如逾期超过半个月，原告有权单方终止合同。第八条“违约责任”第2款约定，被告拖欠租金、水电费超过10天经原告催讨仍未支付的，原告有权单方解除合同。上述两条款对解除合同的条件设定不一致，而设定解除合同的条件，通常属违约责任的专用条款，且第八条对合同解除的条件约定更为详细，因此对于合同解除的条款应当以合同第八条之约定为准。按第八条之约定，在被告逾期支付租金的情况下，原告应先履行催款之义务，被告经催款后仍未付款的情况下，原告方可行使合同解除权。原告于2015年3月16日向被告催款后，被告即付清了应付租金，在此情况下原告不享有合同解除权，更无权要求被告支付解除合同违约金。在2015年6月17日的庭审中，被告同意解除合同，双方对于合同的解除达成了合意，即协议解除合同，故双方之间的租赁合同于该日解除。合同解除后，原告应当将已收取的租赁押金退还被告，且在被告结清水电费的情况下将水电费押金退还被告。被告则应及时将房屋返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海昂鑫投资管理有限公司与被告上海新佰泡塑有限公司于2014年1月24日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月17日解除；二、被告上海新佰泡塑有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区澄江路XXX号内的6号楼房屋返还原告上海昂鑫投资管理有限公司；三、被告上海新佰泡塑有限公司于上述房屋返还原告上海昂鑫投资管理有限公司之日与原告结清水电费，原告在被告结清水电费的同时退还被告租赁押金5万元、水电押金1万元；四、被告上海新佰泡塑有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告逾期付款违约金人民币44,465.76元；五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,782.19元，减半收取计1,391.09元，由原告上海昂鑫投资管理有限公司负担890.30元，被告上海新佰泡塑有限公司负担500.79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年八月二十四日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。