广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第51号
上诉人（一审原告）：李好文。
委托代理人：蓝海君。
被上诉人（一审被告）：南宁嘉地隆物业服务有限公司。
法定代表人：黄丽琴。
委托代理人：蒋宇杰。
委托代理人：胡志勇。
上诉人李好文因与被上诉人南宁嘉地隆物业服务有限公司（以下简称嘉地隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月19日公开开庭进行审理。上诉人李好文的委托代理人蓝海君，被上诉人嘉地隆物业公司的委托代理人蒋宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年12月11日，李好文与嘉地隆物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由嘉地隆物业公司向李好文提供物业服务。合同第四条第二项约定：1、物业管理综合服务费（按物价部门核定的标准执行）：多层住宅：0.50元／月·平方米（建筑面积），小高层住宅：0.75元／月·平方米（建筑面积），商业住宅：1.00元／月·平方米（建筑面积）……3、电梯设备设施维护费及年检费：35元／月／户；4、代收费用：生活垃圾处理费：7.50元／月／户（随政府相关文件的收费规定调整而调整）；专项维护资金：0.10元／月·平方米。合同第六条第二项约定：业主（住户）使用本住宅区内有偿使用的文体设施和停车场等公共设施、公共场所应按规定交纳费用。停车场收费分别采取如下方式（各项收费标准需政府部门审批的以政府部门审批为准）：1、停车场属于开发商所有、委托甲方（嘉地隆物业公司）管理，业主和物业使用人有优先使用权。车位使用人应按规定交纳相应的车位使用费（具体价格标准由产权方另行确定）。该部分收入，甲方在按照露天车位30元／个／月、车库车位35元／个／月的标准提取车位服务费后转交开发商；2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元／个／月、车库车位35元／个／月的标准向甲方交纳车位服务费。合同第十二条第4项约定：甲方违反协议，擅自提高服务收费标准或乱收费的，乙方（李好文）有权要求甲方清退所收费用。该合同还对物业服务的其他事项做出了约定。合同签订后，李好文向嘉地隆物业公司支付物业服务费等费用，嘉地隆物业公司向其提供物业服务。2011年8月24日，南宁市物价局对嘉地隆物业公司的物业服务收费标准进行备案，备案意见为：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.50元／㎡；有电梯0.99元／㎡。嘉地隆物业公司自2011年8月1日起按照上述收费标准向李好文收费。后因双方发生争议，李好文交纳至2012年9月的物业服务费后，再未向嘉地隆物业公司交纳相关费用。
一审法院另查明：2011年10月30日，李好文的丈夫蓝海君向南宁市公安局明秀派出所报案称其停放在南宁市西乡塘区安吉大道桃花源小区内的桂AHW×号小车被人砸坏车窗玻璃，车内导航仪被盗。
一审法院经审理认为：李好文与嘉地隆物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。南宁市的物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业收取物业费应当在房产、物价主管部门核准的收费标准幅度和范围内。根据南价格（2009）178号《关于桃花源住宅小区物业服务收费标准的批复》，嘉地隆物业公司在该文有效期内（2009年9月1日至2011年8月31日）应以该文规定的指导价格收取物业服务费，嘉地隆物业公司自2011年8月1日起按照0.99元／㎡的标准向李好文收取物业服务费，应当分为两个时间段来计算：1、《关于桃花源住宅小区物业服务收费标准的批复》第八条记载：“本文有效期自2009年9月1日至2011年8月31日，如有新的收费规定办法出台则按新的规定执行。”南宁市物价局于2011年8月24日同意将嘉地隆物业公司的收费上限备案为（无电梯）0.5元／㎡和（有电梯）0.99元／㎡，故2011年8月1日至2011年8月23日期间，嘉地隆物业公司以0.99元／㎡向李好文收取物业服务费，超过物价部门确定的指导价。2、自2011年8月24日起，嘉地隆物业公司按0.99元／㎡（有电梯）收取物业服务费，未超过物价部门确定的收费限额，但由于提高收费标准属于变更合同条款，需经签订合同的各方当事人同意后方可变更，李好文按0.99／㎡（有电梯）交纳物业服务费至2012年9月，且未举证证明其曾对嘉地隆物业公司提高收费标准提出异议，应视为李好文以其交费行为认可嘉地隆物业公司提高物业服务费收费标准，故嘉地隆物业公司自2011年8月24日起按0.99元／㎡（有电梯）向李好文收取物业服务费，符合合同的约定。综上所述，李好文要求嘉地隆物业公司将向李好文收取的物业服务费标准调整为0.75元／㎡（有电梯）和0.5元／㎡（无电梯），证据不足，理由不充分，不予支持。李好文以违规收费为由要求嘉地隆物业公司退回2011年8月至2012年9月期间多收取的物业服务费，其中，2011年8月1日至2011年8月23日期间嘉地隆物业公司超过限额收取物业服务费，事实清楚，李好文要求退回该期间多收取的物业服务费有事实和法律依据，应予支持，该费用应计为（0.99-0.75）元／㎡×64.2平方米÷30天×23天≈11.81元。李好文主张2011年8月24日至2012年9月期间嘉地隆物业公司违规收费，要求退回多收取的物业服务费，证据不足，理由不充分，不予支持。
关于电梯设备设施维护费及年检费，根据《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，李好文主张嘉地隆物业公司在物业服务费之外，另行收取电梯设备维护费和年检费（35元／月）属于重复收费，事实清楚，理由充分，应予以采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”李好文要求嘉地隆物业公司返还2010年12月至2011年8月的电梯设备设施维护费及年检费共计315元，合法有据，应予支持。
根据《前期物业管理服务协议》第六条第二项的约定，嘉地隆物业公司收取的费用为车位使用费，双方并未形成保管合同关系。而根据合同意思自治和等价有偿原则，嘉地隆物业公司应履行的安保义务以及相应的责任应当以合同约定为准，并且应与其所收取费用的标准相对应，李好文主张嘉地隆物业公司未履行合同义务，对此应承担举证责任。因此，双方未形成保管合同关系，李好文所举证据亦不足以证明嘉地隆物业公司未履行合同所约定的安保义务，故李好文要求嘉地隆物业公司赔偿汽车玻璃、玻璃膜、补胎、雨刮器、汽车导航仪及修理费损失，证据不足，理由不充分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业服务收费管理办法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南宁嘉地隆物业服务有限公司退回李好文物业服务费11.81元；二、南宁嘉地隆物业服务有限公司退回李好文电梯设备设施维护费及年检费315元；三、驳回李好文的其他诉讼请求。案件受理费25元（李好文已预交），由南宁嘉地隆物业服务有限公司承担3元，由李好文承担22元。
上诉人李好文上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）一审证据已经充分证明被上诉人未依法依约提供物业服务，造成包括上诉人在内的小区众多业主财产遭受损失。《前期物业服务协议》第三条对于物业管理服务质量有明确的约定，但被上诉人根本未按约值班和巡逻，其提供的巡逻记录可以清楚地看到根本没有24小时巡逻。而且，小区的清洁卫生做得较差。被上诉人作为一个三级物业服务企业，提供的服务完全没有达到《南宁市普通住宅小区物业服务等级标准》规定的三级物业服务标准。一审中，被上诉人根本未能提交任何证据证明其提供的服务符合规定和约定的标准。被上诉人提供服务质量低下主要有两个原因，一是被上诉人资质未达标，二是被上诉人严重缺乏服务意识，根本没有守约观念，没有一丝的责任心。（二）一审判决仅依据上诉人交纳物业费至2012年9月份，就认定上诉人认同被上诉人擅自提高收费标准，显然错误。《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业收费标准只能由双方在合同中约定，绝不能由一方单独决定。上诉人本为积极按约定履行交纳物业服务费的业主，但因为不同意被上诉人单方提高收费标准，才拒绝继续交纳物业费。事实上，上诉人对于被上诉人擅自提高收费标准等多种违约和侵权行为多次向南宁市房产管理局、南宁市物价局以及西乡塘区住建局投诉。上诉人的起诉行为完全反映出上诉人不同意被上诉人擅自提高收费标准的违法行为。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决按照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定，判决被上诉人应当将非法收取电梯费退还给上诉人正确，但是不支持上诉人要求被上诉人将多收的物业费退还显然错误。《前期物业服务协议》第12条第4点约定，物业公司擅自提高收费标准或者乱收费的，业主有权要求物业清退所收费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，被上诉人因擅自提高收费标准而多收取的物业费显然应当退还给上诉人。（二）一审判决未判决被上诉人按照《前期物业服务合同》中约定的标准收费显然适用法律错误。根据我国合同法第60条、第107条规定，被上诉人应当将单方提高的收费标准恢复至合同约定的标准。此外，被上诉人的服务水平与三级物业要求不相符。因此，被上诉人的收费标准理应低于0．81元／平方米（三级物业收费标准的下线）。桃花源小区属于经济适用房小区，多数业主生活并不宽裕，被上诉人正是考虑到其自身的服务水平与质量才在《前期物业服务协议》中约定收费标准为每月0．75元／平方米。按照广西壮族自治区住宅物业收费管理办法第10条之规定，只有荣获国家物业管理示范小区荣誉称号，并且经小区半数以上业主同意，才能上浮10％收费。被上诉人却置业主于不顾，擅自单方决定按基准价上浮10％（即每月0．99元／平方米）向业主收取物业服务费用，把政府指导价事实上变成了物业公司在指导价范围内的单独定价。（三）一审判决未要求被上诉人赔偿上诉人的损失属于适用法律错误。上诉人的车辆停放在小区内受损的事实被上诉人虽然在一审答辩状中完全否认，但当庭承认了一部分即2011年10月30日车窗玻璃被砸，车上价值1200元的导航仪被盗及2012年7月11日小车的轮胎被扎破洞的事实。上诉人为此修理汽车玻璃花去200元、玻璃贴膜200元、补胎60元。上诉人未能保留相关的票据，人民法院可以根据日常生活经验准则，酌定一个适当的价格。被上诉人不认可上诉人车辆的雨刮片在小区被盗及2013年3月1日停车在幼儿园旁被摩托车所撞事实。上诉人在开车出门的时候已将此事告知了值班的保安，至于保安是否记录，责任不在上诉人。而且，2013年3月1日，上诉人在幼儿园旁边用手机拍照片保留现场证据的时候，可以清楚地看到，被上诉人的保安亦在汽车旁边和上诉人共同查看。当时，上诉人已经告知了肇事摩托车的车牌，要求被上诉人加以拦截。但被上诉人的保安只是记录下车牌后，没有做任何工作。至于说上诉人从汽车维修店里拿到的只是收据而非发票，因此不认可上诉人的支出更站不住脚。如果被上诉人的逻辑成立，那么被上诉人收取上诉人的物业费全部是收据而非发票，被上诉人是否可以根本不认可上诉人向其交纳过物业费呢盖有维修店公章的收据同样能够证明上诉人支出维修费的事实。上诉人需要保险公司承担70％的维修费（上诉人实际承担了总共维修费用2640元的30％即792元），因此，车辆维修发票需要交给保险公司，而不可能保留发票。至于60元的雨刮器费用，上诉人亦没有任何理由为了60元跑到ＸＸ汽配城找一个公司出具一个假的销售单。《物业管理条例》第36条第1款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；第2款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，被上诉人应当向上诉人承担赔偿损失的责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人嘉地隆物业公司答辩称：1、我公司在一审时已提供物价局的相关文件证实收取每月0.99元／平方米（带电梯费）的物业费用是符合规定的；2、我公司申请调整物业费用时有一段时间差，但在该期间仍为上诉人提供物业管理服务，因此，我公司并没有多收上诉人的物业费用；且上诉人拖欠物业费已构成违约行为，我公司不应退还其缴纳的物业费；3、上诉人要求我公司赔偿车辆损失2512元，但没有证据证明该车辆是在小区内受损，双方当时没有签订车辆保管协议，报案后公安机关也尚未破案，根据合同约定，我公司只有协助公安机关维护物业区域内的公共秩序和公共安全的义务，我公司已尽到了相应的物业管理服务义务，不应当承担上诉人车辆损失的赔偿责任；4、上诉人在一审时提出的意见是以其个人名义提出的，仅能代表其个人意见，不能代表小区广大业主的意见。
当事人二审争议焦点是：一、上诉人李好文要求被上诉人嘉地隆物业公司恢复物业费收费标准为双方约定的0.75元／月／平方米有何依据？二、上诉人李好文要求被上诉人嘉地隆物业公司退还多收取的物业费215.71元及赔偿财产损失2512元有何依据？
二审庭审中，上诉人李好文提交以下证据：1、《通知》一份，证明被上诉人的物业服务质量差；2、《桃花源物业小区存在问题的报告》，证明我方在起诉之后向房产主管部门投诉，上诉人从来没有认可被上诉人的违法行为；3、《公告》一份，证明开发商在收到我方的投诉之后更换了物业公司；4、企业信息查询单，证明开发商新请的广西建凯物业服务有限公司的资质情况和公司注册基本情况；5、照片一张，证明广西建凯物业服务有限公司于2014年1月已经进入桃花源小区，实际提供物业服务。
被上诉人嘉地隆物业公司二审期间未提交证据。针对李好文提交的上述证据，嘉地隆物业公司认为，李好文提交的上述证据，不属于二审期间的新证据，且与本案无关，不能支持李好文的主张。
本院认为，上诉人李好文二审提交的上述证据，均出现在一审庭审结束之后，其中，嘉地隆物业公司对证据1即《通知》的真实性无异议，证据2即《桃花源物业小区存在问题的报告》系李好文向政府有关主管部门的投诉，均与本案有关联，本院予以采纳。其余的证据3、4、5均系复印件，嘉地隆物业公司不予认可，亦不足以支持李好文的上述主张，故本院不予采纳。
双方当事人对一审判决已查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：被上诉人嘉地隆物业公司于2014年1月退出桃花源小区的物业管理服务。
本院认为：上诉人李好文与被上诉人嘉地隆物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。南宁市的物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业应当在政府物价主管部门核准的收费标准范围内收取物业费。南宁市物价局于2011年8月24日同意将嘉地隆物业公司的收费上限备案为（无电梯）0.5元／㎡和（有电梯）0.99元／㎡，嘉地隆物业公司自2011年8月24日起按0.99元／㎡（有电梯）收取物业服务费，未超过物价部门确定的收费限额。自此，嘉地隆物业公司按该标准（0.99元／㎡（有电梯））向李好文收取物业服务费并向李好文提供物业服务，李好文对此未提出异议并按该标准向嘉地隆物业公司交纳物业服务费至2012年9月，一审法院据此确定嘉地隆物业公司自2011年8月24日起可按0.99元／㎡（有电梯）向李好文收取物业服务费并无不当，本院予以认同。嘉地隆物业公司在物价部门批准之前即2011年8月1日起便按上述标准向李好文收取物业服务费，依据不充分，一审法院判令嘉地隆物业公司将2011年8月1日至2011年8月23日期间超过限额收取的物业服务费11.81元退回李好文正确，本院予以维持。李好文要求嘉地隆物业公司将向其收取物业服务费的标准调整为0.75元／㎡（有电梯）和0.5元／㎡（无电梯），并向其退还多收取的物业服务费215.71元，理由不充分，本院不予支持。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定，嘉地隆物业公司向李好文收取的是车位使用费，双方就李好文的车辆并未形成保管合同关系。但嘉地隆物业公司作为物业管理企业，应当依据合同约定履行相应的保安服务，采取必要的防范性安全保卫措施，维护本物业区域内的公共秩序和公共安全。如果物业管理企业未尽到一般性的安全防范义务或管理职责而造成管理区域内财产损失的，应承担与其过错相适应的责任。根据本案各方面情况综合考量，本院认为嘉地隆物业公司未尽到一般性的勤勉与谨慎的安保注意义务，对李好文的车辆受损负有一定的责任。因此，本院根据本案的实际情况酌情确定嘉地隆物业公司应向李好文赔偿经济损失400元。一审法院判令嘉地隆物业公司向李好文返还电梯设备设施维护费及年检费315元，双方对此均未提出异议，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《物业服务收费管理办法》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1314号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、被上诉人南宁嘉地隆物业服务有限公司应向上诉人李好文赔偿经济损失400元。
二审案件受理费50元（上诉人李好文已预交），由上诉人李好文负担38元，被上诉人嘉地隆物业公司负担12元。一审案件受理费25元（李好文已预交），由李好文负担19元，嘉地隆物业公司负担6元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 吴 宁
代理审判员 陈 杨
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
《物业服务收费管理办法》
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。