眉山市东坡区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)川1402执异27号
案外人：王学军，男，汉族，1971年1月28日出生，住四川省仁寿县。
申请执行人：杨烨，男，汉族，1988年7月21日出生，眉山市东坡区人，住东坡区。
委托诉讼代理人：王超，男，汉族，1971年1月5日出生，眉山市东坡区人，住东坡区，系杨烨幺爸。
申请执行人：ＸＸ思，男，1972年10月6日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：刘越（特别授权），四川维是律师事务所律师。
被执行人：四川众和房地产开发有限公司，住所地东坡区文定街。
法定代表人：李仲安，董事长。
被执行人：蹇贵全，男，1971年6月20日出生，汉族，住眉山市东坡区。
被执行人：彭淑琼，女，1973年5月6日出生，汉族，住眉山市东坡区。
本院受理了杨烨申请执行四川众和房地产开发有限公司（以下简称：众和房地产公司）、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案和ＸＸ思申请执行蹇贵全、彭淑琼民间借贷纠纷一案。在执行中，案外人王学军对执行眉山市东坡区松江镇松江安置区96号（金荷嘉园）2栋1单元5楼1号住宅一套提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王学军称，其于2014年7月21日以全款购买众和房地产公司开发的金荷嘉园项目2幢1单元5楼1号住宅一套，合同签约备案号为88156。案外人根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，于签约365个工作日后多次去找众和房地产公司索要房屋产权证书未果，诉至东坡区法院；2018年2月，案外人根据生效法律文书去办理产权证，发现该房产被东坡区法院以（2014）眉东民初字第2471-1号民事裁定、（2015）眉东执字第867-2号执行裁定查封、冻结。请求依法解除对该房产的查封、冻结，切实维护案外人的合法权益。
本院查明，本院受理杨烨诉众和房地产公司、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中根据杨烨提出的财产保全申请，于2014年8月6日作出（2014）眉东民初字第2471-1号民事裁定，冻结位于眉山××××区松江镇松江安置区91号金荷嘉园的房屋（保管号：档0177676）的处分权。本案经审理，本院于2015年8月13日作出（2014）眉东民初字第2471号民事判决，判决如下：一、解除杨烨与众和房地产公司金荷嘉园项目部于2014年5月25日签订的《金荷嘉园房产认购协议》；二、蹇贵全在本判决生效之日起十日内，返还杨烨购房款人民币285.5万元及违约金（违约金的计算方式：以本金285.5万元为基数，从2014年5月25日起计算至本判决确定给付之日，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率的四倍计算；若未按本判决确定之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日）；三、众和房地产公司对以上款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费31970元，保全费5000元，共计36970元，由蹇贵全和众和房地产公司负担。本案已进入执行程序。诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。
本院受理ＸＸ思诉蹇贵全、彭淑琼民间借贷纠纷一案，于2015年6月2日作出(2015)眉东民初字第1373号民事判决，判决如下：蹇贵全、彭淑琼于本判决生效之日起三十日内偿还ＸＸ思借款本金120万元及利息（利息计算方法为：以本金120万元为基数，从2014年1月23日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以月利率18.7‰计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9315元，诉讼保全费5000元，共计14315元，由蹇贵全、彭淑琼负担。本案已进入执行程序。在执行过程中，本院于2015年9月17日作出(2015)眉东执字第867-1号执行裁定，对被执行人蹇贵全、彭淑琼与四川众和房地产开发有限公司按份共有的位于东坡区松江镇松江安置区91号金荷嘉园2栋1-2单元2-6层的住房20套（保管号：档0177676）予以查封、冻结、拍卖、变卖。
另查明，2014年7月21日，案外人王学军、欧玉容（王学军之妻）作为买受人与众和房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，王学军、欧玉容以263308元的价格向众和房地产公司购买位于眉山市××区××单元××楼××住宅××套；众和房地产公司应于2014年7月25日前向王学军、欧玉容交付该套商品房，并在交付商品房之日起360天交付房屋所有权证书。当天，王学军、欧玉容付清购房款263308元、契税10532元、维修基金3844元，蹇贵全出具收据并加盖众和房地产公司印章。该《商品房买卖合同》于2014年7月23日取得备案登记，合同签约备案号为88156。2014年7月31日，王学军、欧玉容取得该商品房钥匙。后因众和房地产公司未按约交付该商品房产权证，王学军、欧玉容诉至本院；本案经审理，本院于2017年11月31日作出（2017）川1402民初2865号民事判决，众和房地产公司、蹇贵全、彭淑琼应在本判决生效之日起十日内向王学军、欧玉容交付位于东坡区松江镇金荷嘉园2幢1单元5楼1号（合同签约备案号：88156）商品房一套的房屋产权证书，并支付违约金95684元。本案进入执行程序后，因王学军、欧玉容到眉山××××区不动产登记中心办理不动产产权证书受阻提出执行异议。
还查明，蹇贵全、彭淑琼系夫妻关系。蹇贵全系眉山××××区松江镇金荷嘉园项目的实际开发人，该小区房产的总证（保管号：档0177676）初始登记办理在众和房地产公司、蹇贵全、彭淑琼名下，按份共有，其中众和房地产公司占1%份额，蹇贵全、彭淑琼各占49.5%份额。案外人王学军就本院执行杨烨与众和房地产公司、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案，以及执行ＸＸ思与蹇贵全、彭淑琼民间借贷纠纷一案拟处置的眉山市××区松江镇××安置区××单元××楼××住宅××套提出异议，该执行标的属于金荷嘉园项目房产中的一套，其房屋摘要信息记载于地属总证（保管号：档0177676）的分户信息。
以上事实，有本院（2014）眉东民初字第2471-1号民事裁定、（2014）眉东民初字第2471号民事判决、(2015)眉东民初字第1373号民事判决、(2015)眉东执字第867-1号执行裁定及实施该裁定发出的(2015)眉东执字第867-2号协助执行通知书、（2017）川1402民初2865号民事判决，房屋摘要信息，已办理备案登记的《商品房买卖合同》，收据，当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判断已登记的房产权利人，以不动产登记簿为依据。故本院因杨烨诉众和房地产公司、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案，以及执行ＸＸ思与蹇贵全、彭淑琼民间借贷纠纷一案依法可对登记在众和房地产公司、蹇贵全、彭淑琼名下的房产采取财产保全措施或者强制执行措施。
由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除效力。案外人王学军在金钱债权执行中作为买受人对登记在众和房地产公司、蹇贵全、彭淑琼名下的不动产提出异议，经审查：在本院查封之前，王学军、欧玉容与众和房地产公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理备案登记，且王学军、欧玉容已向众和房地产公司、蹇贵全全额支付购房款合法占有使用争议房产；因众和房地产公司、蹇贵全、彭淑琼怠于为王学军、欧玉容办理位于眉山市××区松江镇××安置区××单元××楼××住宅××套的过户登记被本院查封，王学军、欧玉容对此没有过错，其权利能够排除执行。对王学军提出的异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
在本院执行杨烨与四川众和房地产开发有限公司、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案，以及执行ＸＸ思与蹇贵全、彭淑琼民间借贷纠纷一案中，中止对四川众和房地产开发有限公司、蹇贵全、彭淑琼名下位于眉山市东坡区松江镇松江安置区金荷嘉园2栋1单元5楼1号住宅一套的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不起诉，本院将依法解除对四川众和房地产开发有限公司、蹇贵全、彭淑琼名下位于眉山市东坡区松江镇松江安置区金荷嘉园2栋1单元5楼1号住宅一套的查封、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施。
审 判 长 白 晟
人民陪审员 王荣高
人民陪审员 程 勋
二〇一八年五月七日书记员何苗