＼n辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）大民二终字第00244号＼n上诉人（原审原告）：马欣燕，女，无职业。＼n委托代理人：韩宴，北京市盈科（大连）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：大连软件园中兴开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区宏川东路33号金槐楼2层202Ⅰ室。＼n法定代表人：蔡玉强，该公司总经理。＼n委托代理人：赵妍、韩文君，辽宁恒信律师事务所律师。＼n原审原告马欣燕与原审被告大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2013年12月12日作出（2013）旅民初字第1892号民事判决，马欣燕不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人马欣燕委托代理人韩宴、被上诉人中兴公司委托代理人韩文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告马欣燕一审诉称：2010年12月26日，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，马欣燕购买了由中兴公司开发的行政街号为玉川园××号的房屋，建筑面积111.09平方米，总价款为1，327，526元。马欣燕于合同签订之日全额交付了购房款，根据该《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，该房屋的交付时间应为2012年3月31日前，若出卖人逾期90天交房的，自2012年3月31日的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款的日万分之三承担违约金。法律明确规定建设工程竣工验收合格后方可交付房屋，这是国家强制性规定，故房屋经过验收合格的标志是《竣工验收备案表》。中兴公司取得《竣工验收备案表》的时间为2012年9月6日，因此房屋的交付日期也应该为2012年9月6日。中兴公司的行为构成违约，其应向马欣燕支付2012年4月1日至2012年9月6日共159天的逾期交房违约金。马欣燕的诉讼请求是：1.要求中兴公司支付马欣燕违约金63，323元（1，327，526元×159天×0.03%）；2.诉讼费由中兴公司承担。＼n被告中兴公司一审辩称：不同意马欣燕的诉讼请求。理由为：1.马欣燕的诉讼请求没有事实依据。合同第八条约定的交付条件为经建设单位组织、设计、监理、施工单位验收合格；《补充协议》第十四条约定：买受人同意按合同第八条第一款第五项约定的交房条件接收房屋，不要求以出卖人取得竣工验收备案证作为房屋的交付条件。《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。在合同约定的交付期限前案涉房屋已经具备了合同第八条约定的交付条件，中兴公司已于2012年3月20日通知马欣燕交付房屋，是马欣燕自己拒绝接收房屋，并非中兴公司违约。2.马欣燕的诉讼请求没有法律依据。根据相关法律规定，合同有明确约定的应以约定为准。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规中强制性规范的才导致合同无效。合同第八条及《补充协议》第十四条没有违反法律的强制性规定，马欣燕主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有法律依据。3.马欣燕仅以中兴公司未取得《竣工验收备案表》拒绝接收房屋，没有合同及法律依据，由此造成的损失应由马欣燕自行承担。根据《补充协议》第七、八条的约定，自2012年4月1日起至马欣燕办理房屋接收手续之日止（暂计算至2013年10月31日），马欣燕应当按照约定向中兴公司支付逾期收房违约金57，900元、采暖费101.93元、物业管理费5，467.10元，共计63，469.03元。综上，中兴公司已经按照合同约定履行了义务，不存在违约，请求法院依法驳回马欣燕的诉讼请求。＼n一审法院审理查明：2010年12月26日，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，马欣燕购买了由中兴公司开发的行政街号为玉川园××号的房屋，建筑面积111.09平方米，总价款为1，327，526元。马欣燕于合同签订之日全额交付了购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前将商品房交付买受人使用，房屋交付条件为：依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格。合同第八条2项“商品房经综合验收合格”的条款被划死。《补充协议》第十四条约定：“买受人已知政府部门只在本项目整体验收后方可为出卖人办理《竣工验收备案证》。为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间，出卖人尚未取得《竣工验收备案证》，买受人同意按合同第八条第一款第五项约定的交房条件接受房屋，不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件”。根据《工程竣工验收报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》，案涉项目经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的时间为2012年3月26日。中兴公司通知马欣燕交付房屋的时间为2012年3月20日，通知方式为EMS邮寄，妥投时间为2012年3月30日。马欣燕拒绝接受房屋后，中兴公司分别于2012年10月17日、2013年1月8日催促马欣燕接收房屋。案涉工程竣工验收时间为2012年8月30日，中兴公司取得《竣工验收备案表》的时间为2012年9月6日。＼n一审法院认为：马欣燕与中兴公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，符合合同生效的法定要件，具有法律效力。双方的争议焦点在于合同约定的交房条件是否有效，是否违反了法律的强制性规定。马欣燕认为合同第八条及《补充协议》第十四条的约定违反了《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国环境保护法》的强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”；第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。可见，法律强制规定需要消防验收合格方可交付使用的工程范围是“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，此类工程包括：（1）建筑总面积大于20000平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（2）建筑总面积大于15000平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（3）建筑总面积大于10000平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（4）建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（5）建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（6）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。（7）设有第（1）至（6）条所列的人员密集场所的建设工程；（8）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（9）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑；（10）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（11）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。可见，案涉房屋不属于《中华人民共和国消防法》所规定的必须进行消防验收的范围，仅需在建设单位验收后报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构抽查不合格的，停止使用，并不影响房屋交付。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用”。马欣燕未向法庭提供证据证明案涉住宅项目需要配有环境保护设施，应承担举证不能的法律后果。综上可见，双方在合同第八条约定的房屋交付条件并未违反法律的强制性规定。马欣燕主张的交付条件规定在合同第八条2项“商品房经综合验收合格”，但双方并没有选择该项约定，而是选择了第八条5项的特别约定，可见马欣燕放弃了经综合验收的交付条件，放弃权利后，权利即不存在。且中兴公司在《补充协议》第十四条对该交付条件进行了进一步的解释及强调，马欣燕作为合同相对人应当知晓并且认可，现马欣燕对该约定反悔，于法无据，应不予支持。故双方约定的房屋交付条件有效，中兴公司的该项答辩意见有事实及法律依据，应予采纳。中兴公司在约定的时间内将案涉工程交由建设单位组织设计、监理、施工单位验收并合格，且及时通知马欣燕交付房屋，完全履行了合同义务，不构成违约。综上，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，作出如下判决：驳回原告马欣燕的诉讼请求。案件受理费1383元，减半收取691.50元，其他诉讼费50元，合计741.50元，由原告马欣燕负担（此款马欣燕已预交）。＼n马欣燕上诉的理由及请求是：案涉《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第十四条的约定完全违反了《建筑法》、《城市房地产管理法》以及《建设工程管理质量条例》的规定，建设工程经验收合格后方可交付使用，而建设单位组织设计、监理、施工单位的验收，并不能证明商品房已经验收合格可以交付使用，能够证明商品房验收合格的只有相关管理部门出具的《竣工验收备案表》。因此，双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中的相关约定是违反法律强制性规定的无效条款。案涉商品房达到交付条件的时间是2012年9月6日（中兴公司取得了工程验收备案）。据此，请求撤销原判，改判支持马欣燕一审全部诉请。＼n中兴公司答辩认为：中兴公司服从原审判决。＼n本院经审理查明：一审判决认定事实属实。＼n本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同第八条第5项约定的交付条件条款是否具备法律效力。＼n马欣燕与中兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同第八条第5项约定的交付条件是：中兴公司应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格，并符合该合同约定的商品房交付给马欣燕。马欣燕主张依据相关法律规定，商品房经验收备案后才可交付使用，双方上述约定应当无效。本院认为，马欣燕主张的房屋交付条件“经验收备案”属于商品房需经综合验收等相关环节方可进行，关于商品房经综合验收的情形，载明在案涉合同中第八条第2项“该商品房经综合验收合格”，但双方并没有选择该项约定，而是选择了第八条第5项的特别约定。且双方在补充协议第十四条中明确约定，马欣燕知道在约定的交房时间，中兴公司尚未取得竣工验收备案证，不要求以中兴公司取得竣工验收备案证作为房屋的交付条件。由此可见，马欣燕在签订合同时已经放弃了经综合验收的交付条件。马欣燕放弃权利后，该项权利即不存在，马欣燕事后又反悔，于法无据，不予支持。且根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。故案涉合同约定交房条件为“经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，并不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉合同约定的交房期限为2012年3月31日前，而案涉房屋于2012年3月26日经验收合格，即已具备合同约定的交房条件。故马欣燕主张自备案后才具备交房条件，中兴公司应承担逾期交房违约金，无充分的事实和法律依据，原审判决驳回马欣燕诉请并无不当，本院予以维持。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1383元（马欣燕预交），由马欣燕负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李奎哲＼n代理审判员张萍萍＼n代理审判员刘小南＼n二〇一四年三月三十一日＼n书记员宋敏