北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初9107号
原告：戴丹，女，1975年12月10日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：王彩虹，北京市两高律师事务所律师。
被告：北京胜红装饰有限责任公司，住所地北京市朝阳区望花路东里（中建一局建设发展公司公建区）1幢5层8号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：董大胜，总经理。
委托诉讼代理人：李加峰，男，1975年4月5日出生，汉族，北京胜红装饰有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。
原告戴丹与被告北京胜红装饰有限责任公司（以下简称胜红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王竞隆，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴丹委托诉讼代理人王彩虹、被告胜红公司委托诉讼代理人李加峰、李俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴丹诉称：
2017年8月22日，戴丹与胜红公司通过北京×物业服务有限公司租售中心的居间介绍，签订了《北京市房屋租赁合同》及补充协议。戴丹将其所有的北京市顺义区×城市花园×出租给胜红公司用于胜红公司高管居住使用。租赁合同中约定租期为60个月，自2017年8月23日至2022年8月22日，租金每次支付6个月，支付时间是每次付款周期到期前10日。胜红公司居住期间的水电费、燃气费、电视、电话、上网费及车位费均由胜红公司承担。租赁合同中约定，房屋租赁用途为：居住。且补充协议中再次约定：房屋租赁用途为：乙方公司高层人员居住使用，不得利用房屋为工人或其他人员提供食宿服务，不得存放建筑装修装饰材料。若乙方擅自改变房屋用途，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方应按16000元/月补齐房屋租金。胜红公司承租该房屋后并没有按照约定的用途用于居住，而是用于公司办公。因戴丹长期不在北京，事后才得知此情况。按照租赁合同的约定，2018年2月13日，胜红公司应向戴丹支付半年的租金。戴丹通过中介多次催缴房租，但胜红公司称，如果不同意其办公，其将不会支付租金。且如果戴丹不退押金其将不交租金且继续使用该房屋。戴丹得知胜红公司的上述的违约行为后迫不得已，于2018年2月26日与中介及公安开锁人员一起将该房屋封存（被告使用期间违反租赁合同的约定，擅自更换门锁），并通知胜红公司解除合同且限期让胜红公司搬离该房屋。开锁前，公安开锁人员电话与戴丹联系，确认情况后同意开锁。时至今日，胜红公司仍没有将其物品搬离该房屋。现戴丹为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除戴丹、胜红公司签订的房屋租赁合同；2.胜红公司向戴丹补齐欠付的房租共计32133元；3.胜红公司腾退房屋并恢复原状（包括向戴丹支付换锁费400元）；4.胜红公司向戴丹支付自2018年2月27日起至胜红公司实际搬离之日止的逾期腾房的占有使用费（每日367元）；5.胜红公司向戴丹支付违约金32000元；6.本案诉讼费由胜红公司负担。
被告胜红公司辩称：
一、解除合同。戴丹于2018年2月26日将门锁换掉，胜红公司无法进入房间。戴丹也给胜红公司发了解除通知，诉争合同已无法履行，胜红公司认可解除。
二、就第二项诉讼请求胜红公司同意支付2018年2月23日至2月25日期间的租金，按每个月1.1万元标准，同意给付3天的1178.57元。同意恢复原状。首先，戴丹在寻找租赁合同前已经跟中介明确说过房屋的用途就是为了办公和居住使用，中介也是这样和戴丹进行沟通的。戴丹明知该房屋为胜红公司办公和居住使用。其次，在戴丹明知胜红公司租赁意愿的情况下签订的补充协议，并没有写明不得办公。且胜红公司没有违反不得为工人或其他人员提供食宿服务，不得存放建筑装饰装修材料的情形。故戴丹主张欠付房租无依据。另外，胜红公司初期通过和租赁中介公司沟通，没有和戴丹直接接触。中介公司受戴丹委托处理房屋租赁事宜。胜红公司当然有理由相信租赁公司表明的房屋可以居住和办公使用的约定为戴丹同意且知晓的。最后，胜红公司初期在涉案房屋居住和办公使用，2017年11月胜红公司在收到居委会不让办公的通知后，就不再办公，将相应的办公设备搬走，物业留有出门记录。戴丹及其母亲于2017年12月25日全天在涉诉房屋收拾自己的东西，收拾完毕将屋内电视卖掉。胜红公司负责人在当天下午留戴丹母女吃便饭，当时房屋早已不做办公使用，戴丹母女对房屋未做办公用途的情况知晓。
三、胜红公司同意腾退房屋，不同意给付换锁费及房屋占有使用费。2017年12月25日，胜红公司与戴丹沟通因房屋不能办公使用，胜红公司将择期搬离房屋。下半年房租缓交，不够从押金里扣，戴丹是同意的。2018年2月15日至2018年2月21日正好赶上春节。胜红公司人员放假到3月份，回来后发现门已被锁。戴丹将房屋贴上封条，拒绝让胜红公司人员进出及使用该房屋。胜红公司人员沟通要求开门搬走财物，戴丹以胜红公司欠款为由不开锁。如果戴丹开门也不会产生占用损失，且从换锁之日起房屋实际由戴丹控制。胜红公司不仅无法使用房屋，更无法将屋内财物搬走。胜红公司不同意给付占有使用费。胜红公司同戴丹的微信沟通记录中多次提出要确定开锁日期以便胜红公司搬走财物。戴丹以公司邮寄地址不对，物业的相关费用没交等避而不谈，且在胜红公司按照戴丹要求交纳物业各项费用后，戴丹仍未开锁。
四、胜红公司不同意支付违约金。胜红公司没有违约行为，拒交房租一事不存在。双方就缓交房租一事在2017年12月25日沟通过，戴丹同意。不存在胜红公司恶意不付房租一说。在1月6日的聊天记录中有体现为：“姐，您好，我如果住到2月份，你能把两个月押金退给我吗”。说明胜红公司早已说明不再使用的问题。戴丹以胜红公司拖欠租金解除为由依据不足，且违约金过高。
经审理查明：
2017年8月22日，出租人（甲方）戴丹与承租人（乙方）胜红公司、居间方（丙方）北京×物业服务有限公司租售中心签订《北京市房屋租赁合同》。三方约定：承租人向出租人租用的房屋位于北京市顺义区×城市花园项目×室。房屋租赁用途为居住，居住人数为6，最多不超过7人。房屋租赁期自2017年8月23日起至2022年8月22日止，共计60月。租金支付标准：11000元/月，付款周期为每6个月支付一次。付款时间：每次付款周期到期前10日。押金：乙方支付甲方人民币22000元，以此作为乙方履行本足月各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还所租房屋并结清各项费用后，甲方应当即将押金退还承租人，不计利息。合同解除：第一款：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第二款：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第三款：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、延迟交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的；第四款：乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的；2、欠缴各项费用达单月租金额度的；3、擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公众利益或妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。违约责任：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方有权以所有押金作为乙方的先行违约赔偿金，原则上多退少补。
后甲方戴丹与乙方胜红公司签订《房屋租赁合同补充协议》。双方约定：1、房屋租赁用途为：乙方公司高层人员居住使用，不得利用房屋为工人或其他人员提供食宿服务，不得存放建筑装修装饰材料。若乙方擅自改变房屋用途，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方应按16000元/月补齐房屋租金。2、乙方应保持房屋整洁，不打隔断，不在墙面钉钉子，及时检查维修破损，清洁墙地面污渍。若进行房屋检查，甲方或丙方应提前3天通知乙方。3、租赁期内房屋及其附属物品、设施设备的及时维修和换新，由乙方负责并承担相应费用。4、楼下北阳台归甲方使用并上锁，不在出租范围内；楼顶露台不在出租范围内；乙方不得动用甲方存放在楼上客厅储藏间的私人物品直到甲方将它们搬离。5、若乙方需要换锁，须征得甲方同意并将新锁钥匙留一把给甲方或甲方委托的丙方，以备出险急用。
胜红公司给付戴丹租金66000元及押金22000元。
2017年11月，涉诉房屋所在地居委会告知胜红公司不可以在该房屋内办公。2017年12月25日，胜红公司工作人员告知戴丹要求解除合同，但双方就此未达成一致意见。
2018年2月23日，胜红公司未继续支付租金，并与戴丹就押金返还产生纠纷。
2018年2月26日，戴丹通过开锁公司打开诉争房屋并更换锁芯，给付开锁公司400元。戴丹主张因胜红公司换锁，导致其用备用钥匙无法打开诉争房屋门锁。胜红公司主张诉争房屋门锁很难打开，该公司曾与戴丹协商过换锁，因戴丹未同意，胜红公司未换锁。经本院释明，戴丹未提交证据证明胜红公司存在换锁行为。
2018年2月27日，戴丹向胜红公司出具解除通知函，告知胜红公司违反诉争合同第一条第三款、第八条第四款、补充协议第一条、第五条；戴丹行使单方解除权要求解除诉争合同并要求胜红公司给付各项费用、腾退房屋。胜红公司于2018年3月8日收到该函。
2018年5月2日，胜红公司将诉争房屋向戴丹腾退。就恢复费用，双方确认为3500元。
审理过程中戴丹撤回请求法院判令解除《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，并变更胜红公司腾退房屋并恢复原状的诉讼请求为要求胜红公司给付恢复费用3500元，开锁换锁费400元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、开锁服务验证登记表、照片，本院询问笔录等证据在案佐证。
本院认为：
戴丹与胜红公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定。双方均应依约履行合同。
诉争合同约定租期至2022年8月22日。胜红公司于租期届满前主张解除合同，系其违反合同约定，且胜红公司未依约支付租金超过七日，应承担违约责任。就2018年2月23日至2018年2月25日期间的租金，胜红公司应给付戴丹。就月租金标准，双方于《房屋租赁合同补充协议》中约定房屋租赁用途为：乙方公司高层人员居住使用，不得利用房屋为工人或其他人员提供食宿服务，不得存放建筑装修装饰材料。本院审查现有证据，确定胜红公司存在用诉争房屋进行办公的行为。综合审查诉争合同及补充协议，本院确认月租金标准为一万六千元。本院据该标准确认胜红公司应付租金及违约金的金额。双方约定的违约金标准为两个月租金即三万二千元，该标准合理适当，本院予以确认。双方约定甲方有权以所有押金作为乙方的先行违约赔偿金。据该约定，本院确认戴丹收取的押金二万二千元不再返还胜红公司，胜红公司应另行向戴丹支付违约金一万元。
就诉争房屋恢复原状费用，双方确认为三千五百元，就此本院予以确认。本院认为虽然胜红公司存在违约行为，但是戴丹采取封门换锁的措施，致使胜红公司不能使用诉争房屋，就戴丹主张的2018年2月27日起的占有使用费，本院不予支持。就戴丹主张的换锁开锁费四百元，并非其合同损失，就该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告北京胜红装饰有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告戴丹租金三万一千七百一十四元二角八分；
二、被告北京胜红装饰有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告戴丹房屋恢复费用三千五百元；
三、被告北京胜红装饰有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告戴丹违约金一万元（原告戴丹已经收取押金二万二千元不再返还）；
四、驳回原告戴丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百零七元，由原告戴丹负担二百四十一元（已交纳），由被告北京胜红装饰有限责任公司负担四百六十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王竞隆
二〇一八年八月二十日
书记员 常 怡