广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东二法民一初字第7108号
原告：黄凤珠，女，1964年2月23日出生，住香港特别行政区。
委托代理人：徐礼田，广东理正明律师事务所律师。
委托代理人：杜昔旭，广东理正明律师事务所辅助人员。
被告：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
被告：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王敬忠，该公司经理。
两被告共同委托代理人：张良春，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省东莞市。
两被告共同委托代理人：黎洁如，女，汉族，1984年7月25日出生，住广东省广州市。
原告黄凤珠诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月26日受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，在审理过程中原告方申请对案涉房屋租金损失进行鉴定，本院予以准许并待该鉴定事项处理完毕后于2013年7月17日公开开庭进行了审理，在庭审结束后原告方又申请对案涉房屋质量问题及形成的时间进行鉴定，本院予以准许并移送鉴定机构后原告方又撤回该鉴定。在本案的审理过程中，原告黄凤珠的委托代理人徐礼田、杜昔旭到庭参加了诉讼，被告东莞市富盈房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司的共同委托代理人张良春、黎洁如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凤珠诉称：原告于2005年3月9日与两被告签订了《商品房买卖合同》，从两被告处以总价705，870元的价格购买了东莞市厚街镇加州阳光花园XX栋XXX室房屋。原告收楼后发现案涉房屋多处存在严重漏水、渗水的情况，无法装修入住。原告多次通过小区物业向两被告反映情况，且两被告也进行了多次维修，但截至2012年9月仍无法解决上述问题。对于原告的损失，原告与两被告多次协商，但最终无法达成统一意见。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.两被告将原告购买的东莞市厚街镇加州阳光花园XX栋XXX室房屋漏水问题修复；2.两被告连带赔偿原告租金损失（按该房屋的租金价格自2006年12月1日起计算至被告修复之日止，租金价格按该小区同类型普通装修房屋租金评估价格计算，损失暂按每月4，000元暂计算至2012年12月31日为292，000元）；3.两被告承担案涉房屋从2010年8月起的物业管理费及滞纳金（每月管理费按389.45元计算至案涉房屋修复之日止，暂计至2012年11月为10，515.15元；滞纳金从逾期之日起按每日千分之三标准，计算至两被告清偿之日止，每月滞纳金以389.45元为限）；4.诉讼费由两被告承担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司辩称：因原告一直没有向被告投诉关于房屋质量问题，且后原告投诉的时候已经过了房屋的质保期，被告无需承担维修责任且被告无需向原告赔偿因房屋质量问题原告所受的损失。
经审理查明：2005年3月10日，原告与两被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告开发的加州阳光花园XX幢XX单元XX房，建筑面积216.359平方米，房价款为705，870元。上述合同第八条约定：出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用……。上述合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任…。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，原告于2006年11月14日办理了收楼手续，收楼手续显示原告签收了住宅质量保证书并对加州阳光花园XX幢XXX号房的大门、室内墙体、地面、钢塑门窗、给排水、车库、燃气、电位、电视电话、水电表等均进行了查验并签字确认。另查明，加州阳光花园一期多层公寓XX-11幢楼已于2006年12月30日验收，并于2007年4月12日办理了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。
原告、两被告均当庭确认案涉房屋存在严重的渗、漏水问题。至于漏水的原因，原告主张为房屋主体结构质量问题引起的漏水，并认为按照国家规定质保期为五年，经本院当庭询问，原告同意对案涉房屋漏水的原因及漏水的时间进行鉴定，但庭后原告又书面表示撤回鉴定并当庭确认案涉房屋属于材质问题导致的漏水，适用五年保质期；两被告则主张系房屋的防水材料老化引起的漏水，并同意按照国家规定的五年质保期承担责任。至于漏水发生的时间，原告主张是五年质保期内出现漏水；被告认为漏水问题是五年质保期之后才产生，在质保期内没有收到黄凤珠关于房屋漏水的投诉。原告为证明漏水问题出现在五年质保期内，向本院提交了公证书并申请证人阮淑龙出庭作证；公证书的内容为2013年1月29日前往物业管理处查询XX-
XXX房渗水登记的情况，公证书所附的光盘显示2012年3月2日XX-
XXX房的漏水问题已经在物业公司处进行登记；证人阮淑龙与原告为同事关系，又为（2013）东二法民一初字第7109号商品房销售合同纠纷一案的原告，其出庭证明最早在2008年就已经替原告黄凤珠向物业管理处反映房屋漏水的情况，阮淑龙表示其每次反映漏水时均需在管理处填表，并表示管理处当时也有到原告房屋进行察看并维修。两被告对公证书的真实性均予以确认，但认为公证书仅能证明原告在质保期满后才反映房屋存在质量问题，至于证人阮淑龙的证言，被告则表示阮淑龙与本案存在利害关系应不予采信。两被告表示最早在2012年收到原告关于房屋漏水情况的投诉，在接到投诉后有去现场查看，但没有进行维修，并提交加州阳光渗水单元登记表原件为证，该表显示XX-
XXX房的漏水问题在2012年3月2日已经进行了登记。原告确认加州阳光渗水单元登记表的真实性，但认为仅能证明2011年12月31日之后的投诉记录，并不能反映2011年12月31日之前的相关渗水投诉记录。至于2011年12月31日之前的渗水登记情况，被告提供了书面情况说明，被告表示物业投诉资料保存五年，2008年前的投诉登记资料无法提供，而东莞市家盛物业服务有限公司自2011年12月31日才开始接到业主投诉渗水问题，故被告仅能提供2011年12月31日之后的渗水登记资料。
关于原告诉求的租金，原告诉求从交房后的第一个月即2006年12月1日开始计算。至于租金数额，各方一致同意参照（2013）东二法民一初字第7109号原告阮淑龙一案的租金评估报告的标准计算案涉租金，经查，该评估报告的对象是加州阳光花园A11栋XXX房按照普通装修标准计算从2006年12月1日至评估之日的动态租金，其评估的租金标准2006年12月为15.01元／平方米，2007年为15.38元／平方米，2008年为15.77元／平方米，2009年为16.16元／平方米，2010年为16.57元／平方米，2011年为16.98元／平方米，2012年为17.40元／平方米，2013年5月13日为17.84元／平方米。两被告不同意向原告支付租房损失，理由为原告购买案涉房屋为投资用途，待市场价格较好时便出售，故房屋一直处于空置状态，且房屋于2006年11月4日收楼，原告不可能在2006年12月1日便装修好房屋用于出租。
关于原告诉求物业管理费由两被告承担，原告认为案涉房屋因质量问题导致无法入住，故要求两被告承担案涉房屋未交的物业管理费及滞纳金，并诉求两被告承担2010年8月起按照每月物业管理费389.45元计算至修复之日未交的物业管理费及按照每日千分之三的标准计算的滞纳金。经查，案涉房屋因拖欠2008年7月至2012年7月的物业管理费及滞纳金，案外人东莞市家盛物业服务有限公司向东莞市第二人民法院提起诉讼，该案为（2012）东二法民一初字第5134号，在该案中，本院认定原告应向案外人缴纳2010年8月至2012年7月的物业管理费滞纳金共9346.8元人民币及以每月389.45元为本金，按照每天千分之三计算的滞纳金，该案已经发生法律效力。两被告不同意承担物业管理费及滞纳金，理由为房屋漏水系在质保期满后才出现，理应与被告无关。
另本院依原告的申请调取了（2012）东二法民一初字第5134号原告东莞市家盛物业服务有限公司诉被告黄凤珠物业服务合同纠纷一案的判决书及庭审笔录，原告申请调取判决书及笔录拟证明其在质保期内提出了漏水问题。原、被告对判决书及开庭笔录的真实性均予以确认，被告认为物业公司在该案中并未确认原告的主张。另被告东莞市富盈房地产开发有限公司主张与东莞市家盛物业服务有限公司为合作关系，但不属于同一个集团公司。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、照片、公证书、物业费发票、竣工验收备案情况说明，两被告提供的情况说明、加州阳光渗水单元登记表、加州阳光交楼套件签收单、加州阳光楼宇验收交接表、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，本院调取的广东三瑞土地房地产评估咨询有限公司A11-XXX租金评估报告书、（2012）东二法民一初字第5134号庭审笔录、判决书及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。证人阮淑龙与原告为同事关系，又为（2013）东二法民一初字第7109号商品房销售合同纠纷一案的原告，相比较与原告之间的关系更近，对其证言证明力较低，本院不予采信。本案的争议焦点为：一、案涉加州阳光花园XX-
XXX号房漏水的质量问题为何种问题，是否属于保修期内发生；二、原告诉求修复房屋、租金损失、物业费及滞纳金的损失是否有事实与法律依据。对此本院分析如下：
一、案涉加州阳光花园XX-XXX号房漏水的质量问题为何种问题，是否属于保修期内发生。
首先，关于漏水应属于何种质量问题。原告主张为主体结构工程的质量问题，但原告又撤回对该漏水原因的鉴定申请，即原告并无证据证明漏水原因为主体结构工程质量问题，本院依法采信两被告的主张，即案涉房屋漏水属于防水材料老化所引起。
其次，关于防水的保修期，因案涉房屋漏水系防水工程老化导致，根据中华人民共和国国务院颁发的《建设工程质量管理条例》第四十条第一款可知，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年最低保修期，因双方均未向本院提交住宅质量保证书，现原、被告均当庭确认案涉房屋漏水保修期为五年，对此本院予以确认。至于五年防水保修期的起止时间，案涉商品房已于2006年12月30日验收，并于2007年4月12日在东莞市建设局办理了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，根据中华人民共和国住房与城乡建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”的规定可知，在建设部门备案只是验收合格后的行政管理措施，即案涉商品房已于2006年12月30日进行验收。又根据中华人民共和国国务院颁发的《建设工程质量管理条例》第四十条第三款可知，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算，即案涉房屋的防水保修期自2006年12月30日起至2011年12月29日止。
最后，漏水问题是否在五年保修期内发生。根据原告的现有证据，仅能证明原告在2012年3月2日对案涉XX-
XXX房的漏水问题在物业公司进行了反映并登记，故无法证明原告主张的漏水问题系在防水保修期内产生，原告应承担举证不能的不利后果。退一步说，即使如原告所述，漏水问题在交房后就已经出现，因为漏水导致迟迟无法装修入住，且原告在2007年就已经向物业公司反映漏水问题，但原告直至发现漏水后过了五年即2012年10月26日才向法院起诉要求两被告承担修复及赔偿责任，与常理不符。本院认为，原告购买房屋无论是装修后收租或自住，都应当在发现漏水第一时间就找商品房销售商进行处理，若协商无果则应尽快诉诸法律途径解决，而非拖延达五年之久方起诉。综上，因原告并无证据证明案涉房屋漏水系发生在五年防水保修期内，故两被告无需对原告房屋漏水承担保修责任。
二、原告诉求修复房屋、租金损失、物业费及滞纳金的损失是否有事实与法律依据。
诚如焦点一所述，案涉房屋漏水不应由两被告承担责任，故原告诉求两被告修复房屋并支付租金损失、物业费及滞纳金的损失均于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄凤珠的诉讼请求。
本案受理费4，148元，由原告承担。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一三年十一月三十日
书 记 员 胡佩茵
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