河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初29390号
原告吕园园，女，汉族，1982年3月23日出生，住郑州市管城回族区。
委托代理人邹瑞、李新华，河南经东律师事务所律师。
被告李侠，女，汉族，1957年11月27日出生，住河南省夏邑县。
委托代理人胡松涛，河南鑫豫达律师事务所律师。
被告河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户。
法定代表人毕文国。
委托代理人王长兴，河南德慧律师事务所律师。
原告吕园园诉被告吕园园、河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告吕园园委托代理人李新华，被告李侠委托代理人胡松涛，被告弘业公司委托代理人王长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年8月5日，原告与被告李侠、居间方河南弘业房地产代理咨询有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告李侠将其名下房产证号12××86，位于金水区纬四路东32号1号楼1单元5层505的房产出售给原告。房屋总价款126万元，佣金及代办费25000元，定金25000元，并约定了相应的违约责任。合同签订后，原告于2016年8月7日向被告弘业公司支付了佣金及代办费25000元，房屋定金25000元。2016年8月9日，被告李侠本人协助原告在中信银行办理了该房屋的按揭贷款手续。此后，被告李侠的女儿李洲宇明确表示由于房价上涨不再继续履行合同，并告知原告《房屋买卖合同》非其李侠本人所签，而是由女儿即李洲宇所签。三被告在签订合同时向原告隐瞒实情，并且事后拒不履行合同，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。原告多次找被告协商解决此事，但李洲宇拒绝原告见被告李侠本人，并且其本人也拒不配合，原告无奈诉至法院请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告向原告返还定金25000元，赔偿佣金损失25000元、违约金30000元、逾期违约金119700元（按合同总房款1‰，自2016年8月13日暂计至2016年11月16日，此后不停止计算）、律师费6000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告李侠辩称：一、本案涉案房屋买卖合同系在被告弘业公司的要求下，才由李洲宇签署的，在签署该协议时被告李侠没有在场，也不知情，对于这一点中介公司是明知并且明确要求的，所以在被告李侠没有出具委托书或者事后追认的情况下，李洲宇的行为不属于代理行为，所签订合同不对李侠产生效力。二、本案件不适用表见代理的有关规定，因为中介公司让李洲宇签订合同时，明知李洲宇没有得到李侠的委托，所以不存在主观上认为李洲宇有代理权限的客观要素；中介公司在签订本合同时，应当将上述情况，充分向合同相对方即本案原告作出说明，而被告弘业公司不光没有将上述情况如实向本案原告说明，而且故意隐瞒了该项与合同效力有关的重大事实，根据涉案合同第十八条之规定，被告应当将已经取得的居间报酬25000元退还给本案原告并赔偿原告因此造成的损失，而不是由被告李侠承担上述责任。三、对于代理人没有代理权限签署合同的，除非被代理人事后补签或予以追认，不应当由被代理人承担责任。本案李侠是属于在不知情的情况下被无权代理的，在李侠知道上述事实后并没有对合同予以补签，也没有明确表示追认，所以该涉案《房屋买卖合同》因为无权代理而属于效力待定合同。被告李侠明确表示不予追认的情况下，李洲宇因为无权代理而签署的该合同就转变成了无效合同。根据该合同第十五条约定，居间方在让李洲宇签订本合同时明知李洲宇没有代理权限，在李洲宇不愿意签署本合同时，才在该条约定将李洲宇的赔偿责任约定为0元。所以李洲宇对于居间方故意隐瞒李洲宇没有代理权限的事实也不应承担赔偿责任。如果因此给原告方造成损失，应当有故意隐瞒方居间方即本案被告弘业公司承担赔偿责任。四、对于原告方的诉讼请求，被告李侠方认为：1、定金现在由被告河南弘业房地产代理咨询有限公司保管，退还责任应当由其承担；2、赔偿佣金25000元，由于本案是因为居间方故意对原告隐瞒李洲宇无代理权限造成的，属于本合同第十八条5之约定情形，居间方无权要求支付报酬，已经收取的居间报酬应当予以退还给原告；3、违约金30000元，根据该合同第十五条之约定，因为代理人无代理权限造成的合同无效，代理人的赔偿责任是0元，也即是代理人没有赔偿责任，如果因此给原告方造成损失，原告方应当根据本合同第十八条之约定要求故意隐瞒方（居间方）来承担赔偿责任；另外无效合同也不适用违约责任。4、原告方要求的逾期违约金及律师费都应当是在合同有效的情况下才能够认定的，无效合同的法律后果是恢复原状及双方返还；并且即使认定赔偿责任，根据合同约定的情形，都是在《房屋买卖合同》正常履行，只是有一方延期履行的情形下才适用，而本案根本就不存在继续履行的可能，无论是按照无效合同处理或按照解除合同处理，该三条约定都因为不符合适用情形而不应当得到支持，所以原告的该项诉讼请求应当予以驳回。综上，李侠不存在过错。本案也不符合表见代理的条件，所以请求驳回原告对李侠的诉讼请求。
被告河南弘业房地产代理咨询有限公司辩称：根据合同法32条、52条之规定，原、被告及我方所签订的房屋买卖合同合法有效，由于买卖双方中一方违约致使合同无法继续履行，则我方愿配合双方根据法院庭审意见而解除合同或继续配合办理过户手续。而根据合同法424条、42条之规定，我方有权在居间合同成立后收取合同约定的佣金等费用。根据合同法425条、427条之规定，我方不存在任何违约、违法之行为，因此不应退还所收取的佣金；同时根据合同约定的第六条、第十八条之约定，原告的佣金损失应由违约方承担。综上，我方不应承担原告诉请的各项费用损失，但我方所保管的除佣金之外的费用在诉后可以退还。
结合原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，经审查，本院确认如下事实：
2016年8月5日，原告吕园园与被告李侠、河南弘业房地产代理咨询有限公司三方共同签订《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：1、被告李侠将位于金水区纬四路东32号1号楼1单元5层505号的房屋出售给原告，建筑面积90.29平方米，房屋总价款126万元；2、原告应在合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费25000元，余额作为弘业公司代被告保管的购房定金；3、原、被告双方应在本合同签订后五个工作日内，共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；4、合同签订后任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总价款1‰的违约金；等等。上述合同签订后，原告于2016年8月7日向被告河南弘业房地产代理咨询有限公司支付了佣金及代办费25000元，并将支付被告李侠的房屋定金25000元，交给被告弘业公司保管。后因被告李侠称上述合同系被告弘业公司明知李洲宇没有代理权，而要求李洲宇代其签署，其明确表示不愿将系争房屋出售给原告。原、被告双方发生纠纷，引发本案的诉讼。
本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告李侠均具有完全民事行为能力，对自己的行为及其所产生的法律后果能够认知。上述房屋买卖合同虽非被告李侠本人签署。但是，被告李侠作为系争房屋的所有权人，将房屋产权证交由李洲宇持有，且在中介公司登记出售，足以使相对人相信被告李侠有出售系争房屋的真实意思表示。上述房屋买卖合同，明确记载了出售系争房屋位置、面积、价格、按揭付款方式、违约责任等内容。原告支付佣金、代办费及购房定金后，被告李侠本人配合原告到银行办理了系争房屋的贷款按揭手续。原、被告之间形成房屋买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。被告应当依约履行房屋买卖合同的各项义务。原告支付定金、佣金及代办费后，被告明确表示不出售系争房屋的行为，显属违约。现原、被告双方均一致同意解除该合同，本院予以确认。合同解除后，被告理应承担违约责任。现原告要求被告李侠返还定金25000元，并赔偿佣金损失25000元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。由于收受定金的一方，不履行义务的，应当双倍返还定金。故被告弘业公司代被告李侠保管的25000元定金，应当退还守约方。被告弘业公司作为居间方，其具备房地产代理咨询的专业知识，在订立合同过程中，其对合同签署方的资格，未尽到谨慎审查的义务，存在过失行为。因此，结合本案实际情况，本院酌定被告弘业公司赔偿原告经济损失10000元。对于原告的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于被告李侠主张系争房屋的买卖合同无效的辩驳意见，缺乏事实根据或法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、确认解除原告吕园园与被告李侠、河南弘业房地产代理咨询有限公司于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告李侠于本判决生效后十日内返还原告吕园园定金25000元，并赔偿佣金损失25000元；
三、被告河南弘业房地产代理咨询有限公司于本判决生效后十日内退还原告吕园园定金25000元；
四、被告河南弘业房地产代理咨询有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吕园园损失10000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4386元，由原告吕园园负担2661元，被告李侠负担1675元，被告河南弘业房地产代理咨询有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 ＸＸ歌
人民陪审员 陈静霞
人民陪审员 王彦霞
二〇一七年五月十二日
书 记 员 吴若伟