＼n浙江省苍南县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）温苍民初字第1031号＼n原告：周扬琴。＼n委托代理人：洪涛、罗爱缘。＼n被告：杨德艺。＼n被告：郑小玲。＼n委托代理人：刘子钦。＼n第三人：苍南华府置业有限公司。＼n法定代表人：王泽厚。＼n原告周扬琴为与被告杨德艺、郑小玲、第三人苍南华府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，依法由代理审判员胡时彦适用简易程序于2013年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗爱缘、被告郑小玲委托代理人刘子钦到庭参加诉讼，被告杨德艺、第三人苍南华府置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后因案情复杂、争议较大，本案转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年1月24日再次公开开庭进行了审理。原告周扬琴委托代理人洪涛、罗爱缘，被告郑小玲委托代理人刘子钦到庭参加诉讼，被告杨德艺、第三人苍南华府置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告周扬琴起诉称：2011年3月20日，原、被告签订关于苍南县灵溪镇＊＊房屋的买卖合同。根据合同约定被告将该房屋作价236.84万元转让给原告，扣除银行按揭贷款60.126万元以及办证押金2万元，原告共支付被告购房款176.71万元。根据合同约定该房屋在出售时产权确系被告所有，被告在原告付清购房款后负责将该房屋直接过户至原告名下。合同签订后，原告了解到该房屋并非被告所有，致使原告至今无法取得该房屋的所有权。原告曾多次要求被告退还购房款，均遭拒绝。为此，特诉请判决：1、解除原、被告签订的关于苍南县灵溪镇＊＊房屋的买卖合同；2、被告返还原告购房款176.51万元并赔偿利息损失（从2011年3月20日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。＼n原告周扬琴提供了下列证据材料：＼n1、身份证、人口信息，证明原、被告的诉讼主体资格；＼n2、华府新世界花园商品房认购卡、苍南华府置业有限公司收款收据、契约，证明蒋招扑认购涉案房屋后经多手转让给两被告，两被告又将该房屋转让给周扬琴的事实；＼n3、银行明细单、押金条、欠据，证明原告按约支付被告购房款的事实；＼n4、商品房网上销售管理系统，以证明涉案套房目前尚未出售的事实。＼n被告杨德艺未作答辩，亦未提供证据材料。＼n被告郑小玲答辩称：原告未通知被告解除双方签订的合同，根据《合同法》第96条的规定，属于程序违法。原、被告签订的合同实属债权转让，是合法有效的。涉案楼盘于2013年1月13日取得预售许可证，于同年2月18日开盘销售，第三人苍南华府置业有限公司将涉案房屋出售给第一手买受人并经多手转让，现其也同意直接与原告签订合同，由此原告签订合同的目的可以实现。请求驳回原告的诉讼请求。＼n被告郑小玲未提供证据材料。＼n第三人苍南华府置业有限公司未陈述意见，亦未提供证据材料。＼n原告提供的上述证据材料，经庭审出示质证，被告杨德艺、第三人苍南华府置业有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原告提供的上述证据来源合法、内容客观真实且与本案有关联，且被告郑小玲均无实质性异议，对其证明力予以确认。＼n本院经审理，认定事实如下：2009年6月16日，第一手购买方蒋招扑向苍南华府置业有限公司认购位于苍南县灵溪镇华＊＊室套房，建筑面积为138.91平方米，单价为7280元／平方米，并预付购房款41万元。2009年7月14日，蒋招扑持认购卡、收款收据，将购房权利转让给第二手购买方叶其英。同日，叶其英持认购卡、收款收据将购房权利转让给第三手购买方王加荣。2009年12月12日，王加荣持认购卡、收款收据将购房权利转让给第四手购买方胡玉琦。2010年3月2日，胡玉琦持认购卡、收款收据将购房权利转让给第五手购买方杨德艺。2011年3月20日，杨德艺、郑小玲持认购卡、收款收据将认购的房屋以236.84万元的价格转让给第六手购买方周扬琴，扣除押金2万元及按揭贷款60.126万元，周扬琴支付给杨德艺、郑小玲购房款174.71万元。＼n另查明：2013年1月13日，涉案套房楼盘取得预售许可证；2013年1月18日，涉案套房楼盘开盘。据商品房销售价目表显示，涉案套房建筑面积为141.88平方米，单价为1.7万元／平方米。＼n本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，第一手购买方蒋招扑与第三人苍南华府置业有限公司签订的商品房认购卡，其法律性质为预约合同。而原、被告之间实质上是对预约合同权利的再转让，是购买商品房期待利益的再转让行为，且不违反法律法规强制性效力性规定，属当事人意思自治范畴，也应认定为有效合同。但是，预约合同法律上赋予当事人一方的随时解除权，该预约合同的再转让合同的解除条件应当区别于一般合同的解除条件，即在预约合同的实体权利未实际取得前或履行条件与当事人约定的预期利益不相符的情况下，一方即有权要求解除合同。而本案中，原告之所以向被告受让苍南县灵溪镇华府新世界花园13幢1004室套房的认购资格，是因为套房认购卡中明确载明认购单价为7280元／平方米，现该房开盘的销售价格为1.7万元／平方米，明显超出签订合同时当事人的心理预期，即实际履行条件与当事人约定的预期严重不相符，且原告至今也未与第三人订立正式的商品房买卖合同，现原告要求解除与被告签订的受让合同，理由得当合法，应予支持。合同解除后，被告应返还已收取的购房款。综观案情，原告并无明显过错行为，为此有权要求赔偿利息损失，其利息损失可从给付购房款次日起按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、解除周扬琴与杨德艺、郑小玲签订的关于苍南县灵溪镇华＊＊室套房的买卖契约；＼n二、杨德艺、郑小玲应于本判决生效后三十日内返还周扬琴购房款174.71万元，并赔偿利息损失（自2011年3月21日起按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止）。＼n如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费21136元，由杨德艺、郑小玲负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费21136元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号19×××13。逾期不交按自动撤回上诉处理］。＼n审判长李正中＼n代理审判员胡时彦＼n人民陪审员林爱鹤＼n二〇一四年二月二十一日＼n书记员林超方＼n相关法律条文链接：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》＼n第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或＼n者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n附件：＼n苍南县人民法院民事裁判后续释明＼n一、对不具有强制执行内容的裁判文书：＼n1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；＼n2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；＼n3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；＼n二、对具有强制执行内容的裁判文书：＼n4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；＼n5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。＼n三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。＼n四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。