＼n温州市鹿城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）温鹿民初字第1105号＼n原告：陶雪飞。＼n原告：郑小东。＼n两原告共同委托代理人：邓晓东。＼n被告：林婵。＼n委托代理人：朱捷峰。＼n被告：陶文洁。＼n原告陶雪飞、郑小东为与被告林婵、陶文洁共有纠纷一案，于2013年6月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，于2013年9月6日转为普通程序审理。在审理过程中，原告陶雪飞、郑小东申请将陶文洁由第三人变更为共同被告。本案分别于2013年7月17日、2013年8月28日及2013年12月27日公开开庭进行了审理。原告郑小东及两原告委托代理人邓晓东，被告林婵及其委托代理人朱捷峰，被告陶文洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陶雪飞、郑小东诉称：原告夫妇与两被告于2007年、2008年共同出资购买了温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅和杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村别墅。2011年4月28日温州市鹿城区人民法院作出民事调解书，确认两被告在两处别墅共同享有50%的份额，同时约定如果两被告不付按揭贷款，需向原告补偿每月按揭额50%。2012年8月27日温州市鹿城区人民法院判决，确定被告林婵在上述房产中占有28.5%的份额。该两处别墅分别登记在原告陶雪飞和郑小东名下，被告除缴付首付款外，拒还银行按揭贷款。受银行个人征信系统的压力，被告的银行按揭贷款一直由原告代为偿还，截止2013年3月已为其偿还了1365966.24元。为避免原告和被告就双方房产共有问题产生新的纠纷，故请求法院依法判令：1.两被告分别返还原告垫付的房屋按揭款、管理费用及违约金直至还清为止（截止至2013年4月1日扣除被告杭州别墅所得转让款后，应返还原告788240.06元，后又增加至2013年11月27日止的银行按揭款及违约金120286.5元，上述两项共计908526.56元）；2.对温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅予以分割；＼n在举证期限内，原告提交如下证据来证明自己的主张：＼n1.销售发票，证明杭州别墅购入金额为9101818元；＼n2.客户还款清单，证明截止2012年3月10日杭州别墅共还按揭款891746.21元，利息1480942.79元，合计2372689元；＼n3.物业等管理费用，证明原告支付2009年物业管理费15961.20元，2010年22801.8元，2011年22801.8元，2011年绿化费、游泳费3799.6元，2012年物业管理费8643.4元，合计74007.8元；＼n4.浙江省契税专用缴款书、房屋所有权登记费收费发票、三证代办费、银行汇款手续费，证明原告支付契税、登记费、代办费共273629.54元；＼n5.贷款详细信息查询，证明原告支付温州别墅的银行贷款至2012年4月13日，已还本金1404952.13元，利息1015223.68元，合计2420175.81元；＼n6.招商银行账户交易明细列表，证明2012年4月杭州别墅转让后原告还银行按揭、利息、手续费共5505001.58元，故转让款余4944998.58元；＼n7.协议书，证明被告应按所欠金额的50%支付违约金；＼n8.2008年的物业管理费、物业维修资金，证明由原告支付的物管费和维修资金。＼n9.印花税4551元，证明原告支付的费用；＼n10.陶雪飞交通银行账户交易明细。＼n被告林婵辩称：同意分割坐落于七都岛别墅。对于原告诉称的代为偿还的按揭金额，不予认可。双方共有的别墅的按揭贷款，杭州房子的按揭款，被告方已经支付到2009年1月6日，温州七都岛别墅的按揭款，被告已经支付到2008年12月22日。关于原告所提到的管理费用，被告已经支付了70050元。关于双方的所约定的协议书，原告提出被告应当承担百分之五十的违约金，违约金的约定过高，应当按照原告实际损失，给予赔偿。另原告将双方共有的杭州别墅出售后，所有房款均由原告占有，故从原告出售杭州别墅之日起，被告不应承担违约金赔偿责任。＼n在举证期限内，被告林婵提供如下证据，证明自己的主张：＼n九份银行存款凭证，证明被告方已经支付从2008年8月份开始到2009年1月的按揭款；及2008年8月3日被告预先支付物业管理费用。＼n被告陶文洁辩称：对于原告的诉请没有异议，同意分割共有物。＼n被告陶文洁没有提供证据。＼n在审理过程中，本院依被告林婵的申请依法查询了交通银行温州分行，户名为陶雪飞，账户为×××6229，从2008年10月1日至2008年12月31日的账户交易记录和招商银行杭州分行，户名为郑小东，账户为×××3156，从2008年10月1日至2008年12月31日的账户交易记录。上述证据显示，2008年11月5日林婵向郑小东账户存款27203.31元，2008年10月20日陶文洁向陶雪飞账户存款21350元，用于偿还按揭贷款。＼n在审理过程中，本院经原告方申请依法委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋，即坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅第41幢D单元102号房屋（现编号风华苑19-102，建筑面积335.44平方米）于2013年9月26日时的价值进行评估，该公司于2013年11月7日出具评估意见书认为，估价对象在估价时点的房地产公开市场价值为8302000元。＼n对原、被告提供的证据及评估意见书，经双方当庭质证，本院认证如下：＼n一、被告方对原告提供的证据1-6、10，真实性均无异议，经审查上述证据系原件，且与本案相关联，本院予以认定。＼n二、被告方对原告提供的证据7-9，真实性无异议，但认为，证据7中，双方约定的违约金偏高；证据8中的物业费及维修资金，被告已经于2008年8月3日向原告农业银行账户汇入的70050元，已经包括；证据9中的费用，被告方亦已经支付完毕。本院认为，根据双方2008年8月2日出具的协议及被告林婵2008年8月3日前两被告支付的70050元，可以认定双方关于涉案房屋的经济纠纷于2008年8月已进行过结算，原告提供的证据8、9中的费用产生于2008年8月份前，与本案不存在关联性。＼n三、原告对被告林婵提供的证据，真实性无异议，但上述证据仅能证明被告方支付涉案房屋四期的按揭款，其他款项均未支付，本院认为，原告的证据能够证明被告方已经向原告夫妇支付涉案房屋2008年8月份、9月份、10月份、12月份的按揭款。＼n四、各方当事人对本院依申请调查的银行账户交易明细均无异议，本院对上述证据予以认定。＼n五、各方当事人对温州市华正房地产估价有限公司的估价报告，均认为评估价格过高，无法接受以评估价格受让涉案房屋。本院认为，该份证据形式合法，予以采信。＼n经本院审理查明：＼n原告陶雪飞、郑小东系夫妻关系，被告林婵、陶文洁原系夫妻关系，被告陶文洁系原告陶雪飞胞弟。2007年初，两原告与两被告约定共同出资购买坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅第41幢D单元102号房屋（现编号风华苑19-102，建筑面积335.44平方米）和坐落于杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村56栋别墅（现具体门牌号为杭州市余杭区中泰街道桃花源浣溪村56号，建筑面积410.87平方米）。2008年8月2日，原、被告四人签订《协议书》，约定：诉争房产由两原告及两被告各共同出资50%购买，按揭贷款各付50%；如被告夫妇不付按揭贷款，需向两原告补偿每月按揭额50%。后因双方就涉案房屋产生纠纷，诉至本院，本院于2011年4月28日出具（2009）温鹿民初字第834号民事调解书：确认双方于2008年8月2日签订的《协议书》有效；上述房产由两原告共同享有50%的份额，两被告享有50%的份额。后因被告林婵与被告陶文洁因感情不和，经本院于2012年8月27日作出（2011）温鹿民初第1540号判决书，判决两被告离婚，并确认坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅园第41幢D单元102号房屋与坐落于杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村56栋别墅由被告林婵享有28.5%份额，由被告陶文洁享有21.5%份额，上述房屋欠银行的按揭贷款由两被告各负担25%，由原告陶雪飞、郑小东代为偿还的按揭贷款和其他费用由两被告各负担50%。该判决书已于2012年10月9日生效。＼n2012年3月20日，两原告将坐落于杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村56栋别墅（现具体门牌号为杭州市余杭区中泰街道桃花源浣溪村56号，建筑面积410.87平方米）出售他人，房屋转让价款为1045万元。被告林婵于2013年4月25日向本院起诉要求两原告返还售房款。该案经本院审理认定，房产出卖价为1045万元，陶雪飞、郑小东代林婵、陶文洁偿还的涉案房产按揭贷款和其他费用为3757105元，因林婵、陶文洁于2009年1月后就未再支付过涉案房屋的按揭款，还应承担双方约定的违约金，即（2372689元÷2-355558.1元）×50%=415392元，故陶雪飞、郑小东应返还林婵、陶文洁售房款共计1045万元÷2-3757105元-415392元=1052503元。本院于2013年11月28日判决，陶雪飞、郑小东返还林婵共有房屋坐落于杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村56栋别墅售房款892000元，该判决因当事人上诉，尚未生效。＼n两被告向两原告按银行应付款的50%支付涉案房屋的银行按揭贷款（从2008年3月至2008年12月，其中2008年11月按揭款21350元未支付，共支付按揭款176151元），此后再无支付按揭款。截止2012年3月20日，涉案房屋的按揭款共偿付1893531元。截止2013年11月27日，涉案房屋的按揭款共支付2740940元。＼n另查明，涉案房屋，即坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅第41幢D单元102号房屋（现编号风华苑19-102，建筑面积335.44平方米）已通知交付，尚未与房地产开发公司进行结算，亦未办理房屋产权证及土地使用权证登记。原、被告双方均同意分割，无法就分割方式达成协议，亦均不同意以评估机构出具的房产价值8302000元受让涉案房屋。＼n本院认为，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。因共有的不动产产生的债权债务，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。本案中，两原告对涉案不动产的享有50%的份额，却向按揭贷款的银行偿还超过其应承担份额的债务，故有权向同为按份共有人的两被告主张超过份额部分的债务，两原告的此项诉请符合法律规定，本院予以支持。但原告诉请的金额应符合法律规定，截止2013年11月27日，两原告共支付涉案房屋的按揭款2740940元，扣除从2008年3月至2008年12月间两被告已经支付的按揭款176151元，截止2013年11月27日两被告尚欠两原告按揭款2740940元÷2-176151元=1194319元，两被告各负担597160元。根据原、被告方于2008年8月2日签订的《协议书》约定：如两被告夫妇不付按揭贷款，需向两原告补偿每月按揭额50%，考虑到2012年3月20日两原告将坐落于杭州市余杭区绿城·桃花源南区浣溪村56栋别墅（现具体门牌号为杭州市余杭区中泰街道桃花源浣溪村56号，建筑面积410.87平方米）出售他人，获得的售房款中属于两被告的1052503元并未返还（其中属于林婵的为892000元，属于陶文洁的为160503元），被告林婵2012年3月20日后不需支付违约金，被告陶文洁应承担50%的违约金责任，即（597160-160503）×50%=218328元。被告林婵应支付2012年3月20日前未支付按揭款的违约金，共计（1893531元÷2-176151元）÷2×50%=192653元。被告方主张上述违约金约定过高，本院认为，上述违约金的约定并没有过分高于两原告的实际损失，较为合理，本院不予调整。故截止2013年11月27日被告林婵应支付给两原告的金额为597160元＋192653元=789813元，被告陶文洁应支付给两原告的金额为597160元＋218328元=815488元。根据查明的事实，涉案房屋两原告共享有50%的份额，被告林婵享有28.5%的份额，被告陶文洁享有21.5%的份额，我国《物权法》规定，按份共有人可以随时请求分割共有物，现双方均同意分割，但涉案房屋系整体别墅无法实体分割，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条、第九十九条，第一百条，《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：＼n一、被告林婵于本判决书生效之日起十日内分别支付原告陶雪飞、郑小东垫付的按揭款789813元（截止2013年11月27日）；＼n二、被告陶文洁于本判决书生效之日起十日内分别支付原告陶雪飞、郑小东垫付的按揭款815488元（截止2013年11月27日）；＼n三、被告林婵、陶文洁应于每月的银行还款日向原告陶雪飞、郑小东各支付坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅第41幢D单元102号房屋（现编号风华苑19-102，建筑面积335.44平方米）25%的按揭款（每期按揭款项以银行确定的金额为准），如未能按期支付应承担应付款50%的违约金。＼n四、原告陶雪飞、郑小东及被告林婵、陶文洁可在本判决生效之日起申请本院对上述房屋，即坐落于温州市鹿城区七都镇吟州村岛中岛别墅第41幢D单元102号房屋（现编号风华苑19-102，建筑面积335.44平方米）进行拍卖；拍卖后，与开发商结算后剩余款项，原、被告可依份额（两原告共享有50%份额，被告林婵享有28.5%份额，被告陶文洁享有21.5%份额）进行分割；＼n五、驳回原告陶雪飞、郑小东的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费12885元，鉴定费16800元，共计29685元，由被告林婵负担10642元，被告陶文洁负担10642元，原告陶雪飞、郑小东负担8400元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。＼n审判长王衍＼n代理审判员孙晓琳＼n人民审判员陈丽微＼n二〇一四年一月二十一日＼n代书记员蔡琼＼n本案引用的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。＼n《中华人民共和国物权法》＼n第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。＼n第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。＼n第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。＼n第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。＼n共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。