北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初14044号
原告：北京市红义物业管理公司，住所地北京市西城区三义里甲7号。
法定代表人：王洪森，经理。
委托诉讼代理人：陈占民，北京市元坤律师事务所律师。
被告：北京禧城伟业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西站南路丽泽雅园南侧10米115室。
法定代表人：陈文喜，董事长。
委托诉讼代理人：唐恭申，北京市均盛律师事务所律师。
原告北京市红义物业管理公司（以下简称红义物业公司）与被告北京禧城伟业物业管理有限公司（以下简称禧城伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红义物业公司的委托诉讼代理人陈占民、被告禧城伟业公司的委托诉讼代理人唐恭申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告红义物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告截止至2017年2月28日的房屋租金311250元；2．被告给付原告2017年3月1日至2017年7月31日的房屋使用费69163．65元；3．被告承担违约金93375．00元（311250元×1%×30天）；4．本案的诉讼费用由被告承担（含公告费）。事实和理由：2012年1月30日,原告红义物业公司与被告禧城伟业公司签订一份《红义物业管理公司房屋租赁协议书》（以下简称《租赁协议》），约定原告将其管理的西城区马连道中里二区x号楼地下一层西半部及该楼地下二层租赁给被告使用，时间是自2012年2月1日至2017年2月28日止，年租金165000．00元，合同到期“甲方应提前一个月以书面形式告知乙方。”现合同业已到期，原告已正式通知被告，明确表示不再续租。合同到期被告拒绝返还租赁物，根据北京市、区两级政府“疏解”的政策，被告于2017年7月31日才将租赁物腾空交还原告，但尚欠2015年8月29日至2017年2月28日的租金及2017年3月1日至7月31日的房屋使用费未能给付。由于被告的行为属于违约，依合同第十三条需承担相应的违约金。故诉至法院。
被告禧城伟业公司辩称：我方已经向原告交纳2012年9月1日至2017年6月15日的房屋租金和使用费共计79万元，我们现在不欠原告租金，只欠原告的使用费21250元，2012年2月属于免租期，2012年3月1日至2012年8月31日的房屋租金确实没有交纳过，但是已经过了诉讼时效，现不同意给付。合同中约定的滞纳金是无效的，如果支持违约金，原告申请标准过高，应该按照同期贷款利率标准计算。要求法院驳回原告其他的诉讼请求。同意给付公告费。
本院经审理认定如下事实：2012年1月30日,红义物业公司与禧城伟业公司签订《房屋租赁协议》，约定红义物业公司同意将宣武区（现西城区）马连道中里二区x号楼地下一层西半部及该楼地下二层（以下简称涉案房屋）以现状租赁给禧城公司使用；租赁期限自2012年2月1日至2017年2月28日终止；每年房屋租金为165000．00元；租金交付方式为半年预付租金的交付方式，即签订合同当日交付半个年度租金，以后每半年度提前一个月交付下半年度租金；在租用期内，禧城伟业公司应按协议规定交纳租金，如拖欠租金，红义物业公司将按日累计加收1%的滞纳金。另，双方确认2012年2月为免租期，租金应该从2012年3月1日开始计算。上述《房屋租赁协议》签订后，红义物业公司将涉案房屋交予禧城伟业公司使用，2017年3月1日，红义物业公司在涉案房屋处张贴腾退通知，禧城伟业公司于2017年7月31日将涉案房屋腾空交予红义物业公司。现双方就所欠房屋租金数额争议较大，无法达成调解方案。且本案在送达起诉书、开庭传票阶段，无法联系到禧城伟业公司，采取了公告送达方式，红义物业公司支出公告费260元。
另查，禧城伟业公司法定代表人陈文喜于2011年12月27日向红义物业公司出具还款计划（以下简称还款计划），内容为“我本人承租贵公司广外红莲中里二区x号楼西侧地下室，承租期内未能全额缴清房租，至2012年1月底止共欠租人民币贰拾玖万元整，对此欠款我本人特做如下还款计划，共分三期在2012年12月20日前全部还清。一、2012年5月20日前还款人民币伍万元整；二、2012年9月20日前还款人民币玖万元整；三、2012年12月20日前还款人民币壹拾伍万元整。本人确保按上述还款计划履行。”2012年1月31日，禧城伟业公司就上述29万元欠款，承诺自2012年2月1日起由禧城伟业公司按计划代为偿还。
再查，2012年1月31日之后，禧城伟业公司曾给付红义物业公司九笔房费，发票记载日期及对应金额分别为2013年1月9日100000元，2013年12月20日65000元，2013年12月20日100000元，2014年12月3日110000元，2015年9月23日100000元，2015年10月30日50000元，2015年11月4日165000元，2016年1月4日99000元，2016年1月4日1000元，以上共计790000元。双方庭审中确认，2012年1月31日签订还款计划之后，禧城伟业公司与红义物业公司所有交易往来款项全部体现在上述9张发票对应的款项。红义物业公司表示上述790000元经双方口头协商先行抵扣了还款计划中记载的290000元，剩余500000作为涉案房屋租金和使用费。禧城伟业公司不予认可先行抵扣还款计划中欠款的做法。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。红义物业公司与禧城伟业公司之间的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务，红义物业公司按时将涉案房屋交予禧城伟业公司使用，禧城伟业公司亦应按时向红义物业公司支付房屋租金，并于合同到期终止后搬离涉案房屋。
关于房租抵扣的问题，自《房屋租赁协议》签订后，禧城伟业公司即未按照合同约定的时间定期向红义物业公司支付房租，且至今一直存在欠租情况，故红义物业公司一直采取抵扣前期欠费的形式计算禧城伟业公司新的欠费，本院认为该种抵扣方式符合房屋租赁过程中计算租金欠费的惯例，也减少了因承租方欠费所产生的违约金，更为合理。另，禧城伟业公司在陈文喜个人签字的还款计划上盖章承诺代为偿还的行为，系对债务的主动承担，该份还款计划书系红义物业公司出具，本院亦可以推定红义物业公司作为债权人同意还款计划中记载的属于陈文喜的290000元债务转移于禧城伟业公司。虽然九张发票中未明确表明系代为偿还陈文喜欠款，但该欠款与《房屋租赁协议》中约定的房租及涉案房屋使用费的给付义务主体均为禧城伟业公司，且本源上均属于涉案房屋的租金或使用费，九张发票中记载项目亦为“房费”，故红义物业公司先行抵扣290000元欠款的行为合理，符合交易习惯，本院予以确认。故截止至2017年2月28日的租金，禧城伟业公司尚欠红义物业公司325000元，红义物业公司表示另行减免一个月租金13750元，故其主张租金311250元，该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
《房屋租赁协议》到期终止后，禧城伟业公司亦使用涉案房屋至2017年7月31日，并未支付相关费用，红义物业公司要求禧城伟业公司按照年租金165000元的标准给付2017年3月1日至2017年7月31日的房屋使用费，理由正当，本院予以支持，但金额计算有误，本院予以调整。
红义物业公司要求禧城伟业公司给付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。另，审理中禧城伟业公司同意给付红义物业公司公告费，符合相关法律规定，本院准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百七十六、第一百八十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起7日内，被告北京禧城伟业物业管理有限公司给付原告北京市红义物业管理公司截止至2017年2月28日的房屋租金311250元；
二、本判决生效之日起7日内，被告北京禧城伟业物业管理有限公司给付原告北京市红义物业管理公司2017年3月1日至2017年7月31日的房屋使用费68750元；
三、驳回原告北京市红义物业管理公司的其它诉讼请求。
如果被告北京禧城伟业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8407元，由原告北京市红义物业管理公司负担1681元（已交纳），由被告北京禧城伟业物业管理有限公司负担6726元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郑宇昕
审判员 葛明柱
审判员 周光庆
二〇一八年八月二十日
书记员 李 奕