天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4506号
上诉人(原审原告):刘凤霞。
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
上诉人刘凤霞因与上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案,均不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初44114号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人刘凤霞,上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘凤霞上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判支持其一审关于燃气迟延开通违约金的诉讼请求;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:燃气逾期开通系被上诉人的原因造成,逾期天数应为475天。此外,要求被上诉人继续承担维修义务。
碧桂园公司辩称,不同意刘凤霞的上诉请求,请求支持己方上诉请求。
碧桂园公司上诉请求:1、撤销一审判决第二项、第三项,依法改判驳回被上诉人关于租房费、电费、物业费的诉讼请求或发回重审;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一审法院对于《一封信》的理解有误,上诉人出函只是针对严重质量问题,且影响实际入住的业主进行赔偿。经查勘,涉诉房屋没有质量问题,无需赔偿相应损失。
刘凤霞辩称,不同意碧桂园公司的上诉请求,请求支持己方上诉请求。
刘凤霞向一审法院起诉请求:1、判令被告支付燃气逾期开通违约金人民币23750元;2、判令被告依据合同重新铺设暖气;3、判令被告依承诺给付原告22个月的租房补贴44000元及期间预交的物业费4354.42元;4、判令被告返还预交电费100元;5、判令被告依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将窗户改成外平开;6、判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;7、本案的诉讼费由被告承担。在一审的审理中,刘凤霞撤回第2、5项诉讼请求,一审法院允准。
一审法院认定事实:原告刘凤霞与被告碧桂园公司于2013年10月20日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078723)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-1203室房屋一套,建筑面积为91.67平方米。价格为人民币667213元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告在接受并占有涉诉房屋后发现该房屋存在质量问题,随即向被告进行反映,为方便被告对涉诉房屋进行维修,原告在2014年6月1日将户门钥匙交给凤凰苑物业服务中心。2014年6月17日,被告公开发出“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”。其主要内容为:碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,再次向各位业主致以诚恳的道歉;公司已组建专项维修整改小组,针对户内不同问题,按照业主的合理诉求,根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则,一户一方案,进行彻底整改;为确保整改工作的顺利进行,原则需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;整改期间免收原告物业费,对于已交物业费的业主,按整改工期顺延;根据“先整改后补偿”原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘租房标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,标准为,小于100平方米户型租房费用2000/月(62元/天),100-150平方米户型租房费用2800元/月(94元/天),150平方米以上户型租房费用3500元/月(117元/天)。其后,被告对涉诉房屋进行维修。被告的维修工作一直持续至2016年2月25日。
再查,原告收到被告交付的涉诉房屋后,燃气尚不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。一审法院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3个月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的1203室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的1203室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
又查,原告在2014年6月1日预交了三个月的物业费人民币687.54元和电费人民币150元,2016年1月18日,原告又交纳2014年9月至2015年12月的物业费人民币3666.88元;被告在维修涉诉房屋的过程中消耗电量187度,产生电费人民币91.63元。
另查,原告户门距离其西邻201室户门较近。原告户门在开启角度为130°左右,其东邻户门开启角度为30°左右,且相邻两户同时开启户门时相抵触。
一审法院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。关于被告是否应承担燃气未能及时开通承担违约责任问题。就被告而言,被告不仅应向原告交付符合合同约定的质量标准的房屋,而且应当具备合同约定的配套设施并具备相应的使用功能。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的涉诉房屋存在装修质量问题,而且因为燃气设施不符合安全标准,成为原告不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。被告应按照约定承担违约责任。1、关于原告租房费用、原告预交物业费的承担的问题。原告要求被告给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”,其中已经明确向包括原告在内的业主承诺,“自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽为被告单方意思表示,因原告对此未持异议,因此,自被告单方意思表示成立时起,即产生法律效力,被告应当履行其意思表示中为自己确定的义务。原告自2014年6月1日起,以向诉争房屋所在的物业服务中心托管户门钥匙为标志,向被告报修,至2016年2月25日,原告方将诉争房屋户门钥匙要回,这标志着被告对涉诉房屋已经维修完毕,在此期间,被告应当按照其标准,给予原告对应补偿,即按照2000元/月(62元/天)的标准,给付原告十九个月零25天的租房费用人民币39550元,同时,被告在对涉诉房屋进行维修时,应支出维修费,其中应包括用电支出,在2014年6月1日至2016年2月25日期间,涉诉房屋消耗电量187度,产生电费人民币91.63元,次电量的消耗主要为被告在对涉诉房屋进行维修时所消耗,同时亦不能排除原告在进入涉诉房屋时消耗电量,一审法院准定该电量的90%为被告在对涉诉房屋进行维修时所消耗,被告应承担人民币82.47元;按照被告“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”中的单方承诺,在涉诉房屋维修期间,免收物业费,对此被告亦应当履行,因此,被告对原告已经预交的三个月的物业费人民币874.44元、2014年9月-2015年12月的物业费人民币3666.88元应予承担。2、关于燃气迟延开通问题。按照原、被告的约定,被告在向原告交付房屋时,就应当具备燃气开启的条件,而原告在接收了被告交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,被告应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外,还有包括原告在内的其他业主的配合,在审理中,原告未就包括原告在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,一审法院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构未消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,一审法院酌定,被告承担燃气未开启的时间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。3、关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方在面临相邻业主户门距离远近的问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定;其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对原告及其东邻开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其东邻只有在极其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告刘凤霞燃气迟延开通的违约金人民币3750元。二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告刘凤霞租房费用人民币39550元、物业费(包括预交部分)人民币4354.42元,合计人民币43904.42元。三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告刘凤霞电费人民币82.47元。四、驳回原告的其他诉讼请求。被告应给付原告的人民币共计47736.89元,应于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。案件受理费人民币802元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,关于涉诉房屋是否存在装修质量问题以及该问题是否足以导致延迟入住一节。首先,涉诉房屋虽经验收合格并取得竣工验收备案书及准许交付使用证,但业主在收房过程中确实对部分房屋的装修问题进行反映,碧桂园公司在公开信中亦确认该小区1-7号楼装修出现了问题,认可导致业主延迟入住,对此碧桂园公司提出的解决方案是由业主将钥匙留存在物业服务中心,并承诺给予一定数额的租金补贴;其次,刘凤霞在收房中发现了装修质量问题,并于验房后将房屋钥匙留存在物业服务中心。碧桂园公司虽对涉诉房屋存在质量问题并经过维修的事实予以否认,但经法院释明,未能提交涉诉房屋交付当日的验房单,故应当承担举证不能的不利后果;再次,碧桂园公司虽主张涉诉房屋存在的质量问题并不足以影响刘凤霞的居住功能,但自其以维修之目的代管涉诉房屋钥匙后,并未能举证证明在维修完毕后已将钥匙及时返还刘凤霞,亦未能举证证明刘凤霞存在拒收钥匙的情形,故碧桂园公司应承担举证不能的不利后果。综合分析上述事实,应当认定涉诉房屋在收房中发现装修质量问题,且该质量问题已符合公开信中提及的导致业主延迟入住的情形,一审法院对上述事实的认定无误,本院对此予以确认。碧桂园公司应向刘凤霞支付房屋租房补贴。
关于物业费损失一节。因刘凤霞提交的证据可以证实,维修期间其已缴纳了物业费,依据“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”中的单方承诺,碧桂园公司对此应予赔偿。
关于电费损失一节。一审法院综合维修期间双方各自用电的实际情况,兼顾双方利益,酌定碧桂园公司承担电费82.47元,并无不当,本院对此予以维持。
关于燃气逾期运行的违约金一节。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定,碧桂园公司是否支付刘凤霞燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到刘凤霞向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是刘凤霞实际通气的时间。经一审法院向相关部门调查核实,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还包括刘凤霞在内的其他业主的配合的因素。因刘凤霞未就包括其在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分配合的事实,提供相应的证据予以证明,故一审判决据此酌情认定碧桂园公司应承担的燃气逾期开通违约金的期间,并无不当,本院予以维持。
综上所述,二上诉人的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1311元,由上诉人刘凤霞负担411元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺