＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）西中民二终字第00432号＼n上诉人（原审原告）李强。＼n委托代理人赵江，陕西王炳森律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）尤景艺。＼n上诉人李强因与被上诉人尤景艺房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院法院（2013）碑民二初字第01330号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人李强及其委托代理人赵江、被上诉人尤景艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，李强、尤景艺于2011年4月14日签订了《房屋让售合同书》，合同约定：李强将位于西安市碑林区青龙小区东区2号楼5单元5层502室177.97平方米的房屋以77万的价格出售给尤景艺，购房款由尤景艺分两次支付给李强，收款时出具收据，尤景艺先行支付房屋让售定金5000元，第一次为2011年4月15日前尤景艺支付李强15万元，2011年12月30日前支付李强24.810567万元，李强与中国银行西安市北大街分行签订的房屋按揭协议转由尤景艺执行，李强贷款为41万元，截止4月15日已偿还43040.06元，李强每月按期按贷款协议规定支付银行本息，可依自己情况随时要求办理过户手续等，双方移交资料清单有西安市地产抵押合同、中国银行股份有限公司陕西省分行个人二手房抵押借款合同、中国银行个人开户申请书、房地产买卖契约、西安市房屋登记簿（复印件）、中行银行卡。李强、尤景艺签订合同后，李强依约按时交付了房屋，尤景艺给付李强房款及银行贷款，后双方发生纠纷，协商未果，李强诉至法院。审理中，本院对尤景艺提供的已付购房款明细单，主持双方对账，双方均对2011年3月底的5000元、2011年4月14日15万、2011年9月11日10000元、2011年9月24日20000元、2011年l1月16日40000元、2011年12月21日10万元，2012年1月21日60000元、2012年3月30日13106元无异议，对于已付银行按揭款，尤景艺认为已还80000元，李强认为偿还按揭款金额实际为74284.78元。自合同签订之日起至2013年8月7日李强代尤景艺垫付贷款9600元，其中2012年7月1次、2013年6月、7月两次。＼n李强于2013年9月27日起诉至西安市碑林区人民法院称，其与尤景艺于2011年4月14日签订了《房屋让售合同》，将自己位于西安市碑林区青龙小区东区2号楼5单元5层502室177.97平方米的房屋，以77万元的价格出售给尤景艺，合同约定尤景艺分别于2011年4月15日前交付其15万元，2011年12月30日交付前其24.810567万元，下余房款由尤景艺代其偿还在银行的按揭。合同签订后，其向尤景艺交付了房屋，尤景艺在合同签订当日支付李强15万元房款，同年2月30日之前分四次又付给其16万元，后从2012年开始不按照约定偿还银行按揭，迫使其为了银行信誉，分别偿还了2012年7月的按揭、2013年6-9月的按揭，共计15700元。其多次给尤景艺打电话协商此事，尤景艺均置之不理，现诉至法院请求：1、解除双方于2011年4月14日签订的《房屋让售合同书》；2、依法扣除尤景艺违约金后返还尤景艺46074.42元；3、本案诉讼费由尤景艺承担。＼n尤景艺辩称，李强所诉金额与事实不符，本案房屋总价款为77万元，银行未到期按揭本金为38.653214万元，其应支付的房款为38.346786万元，扣除已经支付的15.5万元，下欠金额应为22.846786万元。2011年9月11日，其与李强谈话时给李强偿还10000元应计算在内，交房时，其还向物业交纳1100元水费，该费用应由李强承担，对李强支付2013年6月开始的按揭其认可，现由于家庭和经济出现变故，同意解除房屋买卖合同，但不同意李强所退还的房屋款项数额。＼n原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。李强、尤景艺签订的《房屋让售合同书》，不违反法律的强制性规定和社会公共利益，依法应发生效力，为有效合同。李强按照要求交付房屋，尤景艺亦应当在约定期限内偿还购房款并支付按揭款。现双方因还款数额等发生纠纷，李强要求解除合同，尤景艺亦表示同意，符合法律规定，本院依法予以准许；关于李强认为应返还尤景艺46074.42元的诉求，本案房屋双方约定出售价格为77万元，按照双方在审理中的对账，尤景艺已付房款为398106元，李强当庭表示无异议，本院予以确认，双方唯对银行按揭款尤景艺还8万还是74284.7元持异议，李强认为双方合同明确约定的还款银行为中国银行西安市北大街分行，而尤景艺提供的8万元系汇入中国银行交大支行，尤景艺对此未提供其他证据佐证，本院认定尤景艺已还银行按揭款应为74284.7元，扣除李强垫付的9600元，尤景艺还贷64684.7元，加上已付房款现金398106元，尤景艺实际已付李强房款462790.7元。关于李强主张扣除尤景艺违约金一节，虽然尤景艺逾期还贷，违反双方约定，但我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，本案中双方之间转让买卖房屋长达3年即不到房屋部门、亦不到银行办理变更登记手续，导致在银行的按揭还款人仍为李强。如李强签订合同后，及时变更登记，就不会产生该纠纷，故李强对此纠纷亦应负不登记变更的法律责任，故其违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条的规定，判决如下：一、原被告双方签订的房屋让售合同书予以解除；二、被告尤景艺于本判决生效之日起30日内，向原告李强交付西安市碑林区青龙小区东区新二号楼5-5-502室房屋一套，并按房屋让售合同书、移交资料清单移交资料及屋内物品；三、原告李强于本判决生效之日起30日内返还被告尤景艺已付购房款398106元；四、原告李强于本判决生效之日起30日内给付被告尤景艺已付按揭款74284.7元；五、驳回原告李强要求扣除被告尤景艺违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5989元由原告李强、被告尤景艺各负担2994.5元（此款原告已交纳，被告同上述房屋一并给付原告）。＼n宣判后，李强不服，向本院提起上诉认为导致房屋买卖合同不能履行的原因是尤景艺多次违约不按时交纳购房款所致。上诉请求：1、依法改判原判第四项为：其给付尤景艺已付按揭款27369.09元；2、撤销原判第五项，依法由尤景艺承担违约责任，给付其滞纳金、违约金共计266420元；在二审中变更为要求尤景艺支付违约金15.4万元放弃了要求赔偿滞纳金的诉请。3、要求明确“如未按判决指定的期间履行交付房屋义务，按月租6000元计收租金”；4、被上诉人应保持房屋及设备完好，无损毁、无欠费、无纠纷，对房屋的拆改应予修复，保证移交物品、资料齐全完整；5、由尤景艺承担本案诉讼费用。＼n尤景艺辩称，其并不存在违约行为，导致房屋买卖不能成立的主要原因是受限购令的影响，再者，双方约定的违约金过高，解除房屋买卖合同并未给李强造成损失。不同意李强的上诉请求。＼n本院经审理查明，尤景艺在银行交纳购房按揭款为74284.78元，该款中不含李强支付的9600元。原审判决认定其他事实属实。＼n本院认为，李强与尤景艺签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。现双方发生纠纷，李强要求解除合同，尤景艺表示同意，本院依法应予准许。本案中，双方经对账，李强对尤景艺已向其支付398106元购房款并无异议。唯对尤景艺银行按揭数额有分歧，从李强、尤景艺在庭审中的对账可以证实，尤景艺应已支付的按揭购房款为74254.70元，不包含李强垫付的9600元。故原审判决李强给付尤景艺按揭款74284.7元正确。尤景艺实际支付购房款共计472390.70元。李强应予返还，在李强向尤景艺返还购房款同时，尤景艺应将房屋交还李强。关于李强主张按购房款的20%支付违约金，尤景艺认为过高，且认为双方解除房屋买卖合同并没有给李强造成损失。本院经审查，尤景艺在双方尚未解除房屋买卖合同即不再向银行交纳按揭贷款，存在违约行为，本院依据双方当事人合同履行情况及及本案实际情况，根据公平原则酌情认定由尤景艺赔偿30000元。李强的其它上诉请求在原审未主张，本院不予支持。据此，原审判决应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01330号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；＼n二、撤销西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01330号民事判决第五项；＼n三、本判决生效后三十日内，尤景艺支付李强违约金30000元。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费5989元由李强、尤景艺各负担2994.50元（此款李强已交纳，尤景艺在本案执行中一并给付李强）。＼n二审案件受理费1150元；由李强承担。＼n本判决为终审判决＼n审判长侯静＼n审判员高玮＼n代理审判员窦敏＼n二〇一四年五月九日＼n书记员潘丽娜