山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终35号
上诉人(原审原告)：山西省水利大厦，住所地太原市南内环街***号。
法定代表人：王瑞翔，总经理。
委托诉讼代理人：张培义，北京德恒（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：太原尚岛餐饮服务有限公司，住所地太原市迎泽区新建南路253号。
法定代表人：孙聿良，总经理。
上诉人山西省水利大厦因与被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西省水利大厦的委托诉讼代理人赵莉,被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司的法定代表人孙聿良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山西省水利大厦上诉请求：一、请求撤销一审判决的三、四项，改判支持上诉人对被上诉人的全部诉讼请求：1、被上诉人向上诉人支付房屋租金354434元（截止2015年8月31日）、水电费1154.5元及自2015年9月1日起至实际支付租金之日止的利息（以354434元为基数，暂计至2016年11月30日利息为19660元），以上共计375248.5元；2、被上诉人向上诉人支付2015年9月1日起至实际腾房之日止的经济损失（暂计至2016年11月30日占用房屋产生的费用617475元）；3、被上诉人向上诉人支付违约金106330元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:第一、一审法院在认定欠付租金的事实方面存在明显错误，严重损害了上诉人的合法权益，应当依法撤销。一审法院认定被上诉人欠付租金的期间和计算标准错误。首先，上诉人与被上诉签订的《房屋租赁合同》的租期为2010年9月1曰到2015年8月31日,共5年，租金应从2010年9月1日算至2015年8月31日，租金共计2397482元，被上诉人己付1995000元，尚欠上诉人房租的金额为354434元。而不是一审法院认定的4年7个月,扣除3个月装修期，为4年4个月，尚欠租金为28376元。其次，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中仅对装修期为三个月做了约定，并未对装修期房租如何缴纳进行约定。一审法院在计算欠付租金时直接扣除装修期三个月的租金，违背了双方签订租赁合同时的意愿,违反了处分原则，属于违法处分当事人双方的权利义务。无任何合同和法律依据，系违法扣除。再次，市政修路是被上诉人应当承担的经营风险，修路期间的房租，被上诉人应向上诉人全额支付，一审法院以双方在修路期间曾协商过合同的解除为由未认定修路期间的房屋租金,有悖事实和法理。第二、被上诉人在房屋租赁合同到期后，拒不腾房，一直非法占有上诉人的房屋至今，给上诉人造成了巨大的经济损失，应当对上诉人的经济损失承担赔偿责任即向上诉人支付房屋的占有使用费，一审法院以双方协商过解除合同为由，不支持此项诉求有悖法律规定和合同约定。在本案中，双方在房屋租赁合同届满期间，经双方协商未达成继续租赁的合意，因此，房屋租赁合同于2015年8月31日到期，该合同终止。被上诉人应按照房屋租赁合同的约定在一周内将租赁房屋腾出并归还上诉人。但被上诉人在房屋到期后，经多次催告，拒不腾房及归还租赁房屋。按照租赁合同第十七条的约定，被上诉人在租期届满后一周内搬出，如逾期不搬造成的损失，由承租人承担。《中华人民共和国合同法》、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于逾期腾房的规定，被上诉人应当承担拒不腾房给上诉人造成的经济损失即占用房屋期间的费用（暂计至2016年11月30日占用房屋产生的费用617475元）。一审法院偏信被上诉人的单方陈述，违背客观事实，以双方协商过合同解除及解除后如何赔偿为由，未支持上诉人的此项诉求的理由不能成立。理由是该房屋租赁合同是期限届满终止的。合同终止后被上诉人失去继续占有租赁物的依据，继续占有租赁物系非法，被上诉人应按照租金标准支付上诉人占有房屋期间的房屋占有使用费。第三、被上诉人拖欠上诉人房租的行为，己严重违约，被上诉人应按照《房屋租赁合同》的约定向上诉人支付拖欠的租金、水电费，并承担违约责任。在房屋租赁合同履行期间，被上诉人于2014年底开始以各种借口为由拖欠房租，上诉人分别于2015年2月11日、2015年4月29日向被上诉人发出了催款通知，以及于2015年8月16日发出了限期缴纳租金、水费及准备腾房的通知，被上诉人在接到上述通知后，拒不配合上诉人腾房并拒绝支付租金及水电费的行为，已严重违约。截止2015年8月31日，被上诉人拖欠上诉人房租354434元、水费1154.50元。被上诉人上述行为己严重违反合同约定，因此，根据《房屋租赁合同》的约定及法律规定，被上诉人应向上诉人支付违约金即拖欠租金30%，即106330元。请求二审法院依法认定所欠租金数额，在查清事实的基础上，改判支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司辩称，1、我方认为，上诉人在房屋拖欠事项中关于时间认定方面有误。2、关于上诉人在上诉请求中提及的腾房之日后的经济损失，我方认为也完全不能成立。3、我方坚持要求上诉人依法赔偿装修及设备费用50万元；因装修减免的3个月租金12万元；防水工程款54000元、因大厦澡堂泄水所产生的维修费3800元以及烟道建设费48000元，共计725800元。
山西省水利大厦向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告将承租房屋腾出并归还原告；2、依法判令被告支付原告房屋租金354434元（截至2015年8月31日）、水电费1154．5元及自2015年9月1日起至实际支付租金之日止的利息（以354434元为基数、暂计至2016年11月30日利息为19660元），以上共计375248．5元；3、依法判令被告向原告支付自2015年9月1日起至实际腾房之日止的经济损失（暂计至2016年11月30日占用房屋产生的费用617475元）；4、依法判令被告向原告支付违约金106330元；5、本案全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年1月28日，山西省水利大厦与太原尚岛餐饮服务有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：由太原尚岛餐饮服务有限公司承租山西省水利大厦裙楼一层、二层房屋，建筑面积为950㎡，租赁期限从2010年9月1日起至2015年8月31日止；年租金47万元整，租金从第二年开始，年递增比例1％；承租人准备投资大量资金对房屋进行装修，由于装修期间影响正常经营，出租人在承租人装修期间，给予承租人三个月的装修期；租赁期间内，租赁场地范围内发生维修费用由承租方承担，包括楼顶防水、维修费；租赁期满后，承租人改造的硬件设施归出租人所有；因任何一方原因终止本合同均属违约，应承担违约责任，并向对方支付剩余租金30％的违约金。合同签订后的前四个租赁年度（2010年9月-2014年8月），双方基本按合同履行了各自的权力义务。从2010年9月1日开始至2015年3月31日共计4年7个月租赁期间，扣除双方合同约定的山西省水利大厦给予太原尚岛餐饮服务有限公司三个月装修期的租金后，太原尚岛餐饮服务有限公司共计应向山西省水利大厦支付租金2071424元（470000元＋474700元＋479450元＋484245元＋489087元÷12×4），太原尚岛餐饮服务有限公司实际向山西省水利大厦支付租金1995000元，加上2010年9月前的房租结余款48048元，太原尚岛餐饮服务有限公司共计支付山西省水利大厦租金2043048元，尚欠山西省水利大厦租金28376元。
2015年4月1日，涉案租赁房屋所在的太原市南内环街因道路改造进行封闭施工，太原尚岛餐饮服务有限公司向山西省水利大厦申请停业，并申请减免房租和延续合同。此后，双方就合同解除及合同解除后赔偿事宜进行协商，但未能达成一致意见，太原尚岛餐饮服务有限公司也未将租赁房屋交还山西省水利大厦。
另查明，2011年9月10日，太原上岛餐饮服务有限公司于更名为太原尚岛餐饮服务有限公司。
一审法院认为，山西省水利大厦与太原尚岛餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应严格依约履行。山西省水利大厦依约将租赁房屋交付太原尚岛餐饮服务有限公司，太原尚岛餐饮服务有限公司应按约定支付房屋租金。双方合同约定，由于装修期间影响正常经营，出租人在承租人装修期间，给予承租人三个月的装修期，故三个月的装修期间的租金不应计收。2015年4月1日，涉案租赁房屋所在的太原市南内环街因道路改造进行封闭施工、太原尚岛餐饮服务有限公司被迫停业，双方就合同解除及合同解除后赔偿事宜进行协商，故此后的租金山西省水利大厦也不应向太原尚岛餐饮服务有限公司收取。现租赁合同期限已届满，双方未达成续租的合意，太原尚岛餐饮服务有限公司仍占用租赁房屋，故对山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司腾出租赁房屋及支付截止2015年3月太原尚岛餐饮服务有限公司欠山西省水利大厦租金28376元的诉讼请求予以支持，山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司支付2015年4月1日后至腾出租赁房屋前的租金及损失的诉讼请求不予支持。双方山西省水利大厦未提供太原尚岛餐饮服务有限公司欠付水电费的相关证据，故对山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司支付水电费1154．5元的诉讼请求不予支持。所签《房屋租赁合同》系合同期限届满终止，非合同约定应承担违约责任的情形，故对山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司支付违约金的诉讼请求不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定：”在租赁期间，租赁场地范围内所发生的维修费用均由承租方承担，包括楼顶防水、维修费”，第九条约定：”承租人经营活动中所发生的维修费用，电费、煤气费、卫生费等费用，以及经营期间所发生的一切债权债务，均由承租人自行承担，与出租人无关”，第十条明确约定：”承租人在租赁期间内，如需对所租房屋进行装修改造，必须持改造方案，征得出租人同意后，方可进行改造，否则，造成的一切后果，由承租人负责。承租方装修改造后的硬件设施，在租赁期满后要无偿交给出租房，该产权归出租方所有”。现租赁合同已届满，太原尚岛餐饮服务有限公司反诉要求山西省水利大厦赔偿装修设备费用50万元的诉讼请求没有依据，不予支持。太原尚岛餐饮服务有限公司反诉要求山西省水利大厦赔偿因修路减免3个月租金12万元的诉讼请求没有合同和法律依据，不予支持。太原尚岛餐饮服务有限公司未提供垫付防水工程款、泄水维修费、烟筒搭建费的相关证据，且山西省水利大厦当庭予以否认，故对该项诉讼请求不予支持，对此太原尚岛餐饮服务有限公司应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告山西省水利大厦与被告太原尚岛餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月31日终止；二、被告太原尚岛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起一个月内腾出太原市南内环街139号山西省水利大厦裙楼一层、二层房屋交原告山西省水利大厦管理使用；三、被告太原尚岛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西省水利大厦房屋租金28376元；四、驳回原告山西省水利大厦其他诉讼请求；五、驳回被告太原尚岛餐饮服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费19137元，原告山西省水利大厦负担12862元，被告太原尚岛餐饮服务有限公司负担6275元；反诉案件受理费5529元，由被告太原尚岛餐饮服务有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。
本院二审开庭时，被上诉人委托顾宁出庭参加诉讼，但庭后一直未提交其所在社区的推荐手续。
本院认为，上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》合法有效，双方应严格按合同约定履行。合同第六条约定承租人准备投资大量资金对房屋进行装修，由于装修期间影响正常经营，出租人在承租人装修期间，给予承租人三个月的装修期，故一审判决装修期三个月免租金的理由，本院予以支持，但此三个月应以第一年的月平均租金计算，一审判决以第五年的月平均租金标准计算欠妥。2015年4月1日虽然南内环修路，对被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司经营造成一定影响，但被上诉人的经营状况与租赁合同的履行没有关系，故上诉人请求被上诉人支付2015年4月至2015年8月31日止租赁期内房屋租金的诉讼请求，应予支持，支付标准为489087元÷12×5。被上诉人应支付的租金为2279982（470000元÷12×9＋474700元＋479450元＋484245元＋489087元），被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司实际向山西省水利大厦支付租金1995000元，加上2010年9月前的房租结余款48048元，太原尚岛餐饮服务有限公司共计支付山西省水利大厦租金2043048元，尚欠山西省水利大厦租金236934元。租赁合同期限届满后，双方未达成续租的合意，故上诉人请求被上诉人支付占用房屋经济损失的诉讼请求，本院不予支持。上诉人山西省水利大厦未提供太原尚岛餐饮服务有限公司欠付水电费的相关证据，故对山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司支付水电费1154．5元的诉讼请求不予支持。双方所签《房屋租赁合同》期限届满终止，非合同约定应承担违约责任的情形，故对山西省水利大厦要求太原尚岛餐饮服务有限公司支付违约金的诉讼请求不予支持。原审判决双方合同已终止及被上诉人一个月内腾房，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3789号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3789号民事判决第三项为：被告太原尚岛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西省水利大厦房屋租金236934元。
一、二审案件受理费38274元，由上诉人山西省水利大厦负担24000元，被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司负担14274元，一审案件反诉费5529元，由被上诉人太原尚岛餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙云英
审判员 段晋文
审判员 张玉森
二〇一八年一月二十九日
书记员 张媛媛