陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终5620号
上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，营业场所西安市高新区高新路50号南洋国际大厦15A。
负责人：张明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任莹，女，1988年10月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市曲江新区。
委托诉讼代理人：邓小涛，男，汉族，1986年5月4日出生，该公司员工，住陕西省柞水县。
上诉人（原审被告）：刁宗伟，男，1975年11月29日出生，汉族，住西安市灞桥区。
委托诉讼代理人：刁诚志，男，1948年11月18日出生，汉族，住西安市灞桥区。
委托诉讼代理人：张欣，陕西许小平律师事务所律师。
上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业）因与上诉人刁宗伟物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金地物业委托诉讼代理人任莹，上诉人刁宗伟委托诉讼代理人刁诚志、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金地物业上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费由刁宗伟负担。事实和理由：一审判决仅根据刁宗伟提交的照片及当庭陈述，并无其他证据佐证，即认定其在提供物业服务过程中存在一些疏漏和瑕疵，继而仅支持其部分物业费的诉讼请求，存在认定事实不清，证据不足。合同法领域中对质量不符合约定的违约责任承担方式是有限制的，以弥补损失为原则，不应支持刁宗伟从中获益。本案弥补损失的前提是刁宗伟能够举证自己损失金额大小，或者通过后期法院调查核实确定损失，二者在本案中均未体现。行使同时履行抗辩权前提是双务合同中无先后履行顺序。物业管理过程中，物业管理服务企业履行提供物业服务的义务在先，业主履行交纳物业费的义务在后，属于有先后履行顺序的双务合同。违约金免除不能适用同时履行抗辩权原理。一审判决适用法律错误，有违民法公平原则。
刁宗伟辩称，一审根据其提交的证据认定小区存在中央景观带脏乱差、花草干枯、小溪不流水等诸多问题情况属实。一审判决后，金地物业未按合同约定履行义务，经其等业主多次催促，要求整改，但金地物业仍不履行合同义务，金地物业的行为构成根本违约，其不应向金地物业交纳物业费用。
刁宗伟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回金地物业的诉讼请求，一、二审诉讼费用由金地物业负担。事实和理由：其提交的证据证明金地物业的物业服务质量不符合合同约定，其拒绝支付物业管理费用系行使先履行抗辩权利。其一直使用自家锅炉供暖，金地物业要求其支付供暖费用不合理。合同约定停车费用每月150元，但私家车库除外。其系私家车库，金地物业收取其停车费属违约行为。金地物业应将其已支付的停车费予以返还。金地物业扣押其装修保证金5万元不退还亦违反合同约定，应当予以退还并承担违约责任。
金地物业辩称，供暖费用是由小区代收代缴，该费用交纳给供热公司，若业主申请不供暖，则按照30%交纳。刁宗伟购买的是车位，却自行修建车库，应当按照物业服务协议支付管理费。刁宗伟私自改装阳台及车位，押金应予扣除。物业公司提供了物业服务，业主应全额交纳物业费用。对于物业服务过程中存在的瑕疵问题，物业公司一直在整改过程中。
金地物业向一审法院起诉请求：要求刁宗伟支付物业管理费、暖气费、生活垃圾费共计73328.7元，滞纳金25312.2元，本案诉讼费由刁宗伟负担。
一审法院认定事实：刁宗伟系西安市芙蓉南路98号金地芙蓉世家22-10102业主，金地公司为金地芙蓉世家小区的物业服务公司。在物业服务过程中，金地公司与刁宗伟等业主产生争执，金地公司认为刁宗伟不交纳物业费等费用，刁宗伟认为金地公司未履行自己的义务，未达到为业主服务的标准。刁宗伟未交纳自2012年1月至2015年11月物业费53415.5元、自2011年至2015年四个采暖季采暖费19847.2元、自2015年1月至2015年11个月生活垃圾费66元。
另查明，根据刁宗伟提供的图片证据，该小区物业公司在管理过程中，存在以下问题，1、联排别墅区中央景观带脏乱差，花草干枯，小溪不流水；2、将属于全体业主的社区服务中心转租给他人，现在又空置；3、给部分业主不卖水电或者少卖水电；4、从未公布过物业服务管理的收支情况；5、安保监控没有达标，小区内有业主家被盗；6、车库路灯73个，只有18个灯是亮的；7、联排别墅所有出入及业主家的对讲电话和安全报警按键都是坏的；8、小区通往公交车站的门是锁的，不方便业主通行。
一审法院认为，金地公司作为物业服务公司与刁宗伟所在小区的开发商签订了前期物业服务协议，故金地公司与刁宗伟之间形成了物业服务合同关系，金地公司只要提供符合合同约定的物业服务，刁宗伟就应按照合同约定支付物业服务费。经查，金地公司在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和瑕疵，使刁宗伟未享受到相应等值的物业服务，金地公司自身存在违约行为，故金地公司要求刁宗伟交纳全额物业费的诉讼请求，依法予以部分支持为宜。刁宗伟在冬季实际享受了供暖，理应支付相关费用，故对金地公司要求刁宗伟支付采暖费的诉讼请求，依法予以支持。刁宗伟未及时交纳物业费，是对金地公司不按合同履行作出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对金地公司要求刁宗伟支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条规定，判决：一、被告刁宗伟于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司物业费32049.3元；二、被告刁宗伟于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司从2011年至2015年四个采暖季的采暖费19847.2元及2015年1月至2015年11月的生活垃圾费66元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2266元，深圳市金地物业管理有限公司西安分公司已预交；由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担766元，由刁宗伟负担1500元，刁宗伟履行生效判决时将其负担部分一并支付深圳市金地物业管理有限公司西安分公司。
本院经审理查明，2009年3月18日，甲方西安金地置业投资有限公司与乙方金地物业签订《前期物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对【芙蓉世家】提供前期物业服务事宜，协议期限自2009年3月18日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止，同时该协议对物业服务内容与质量、物业服务费用（包括代收代缴水电费、暖气费、垃圾清运处理费）、物业的经营与管理及违约责任等事项作出约定。二审期间，刁宗伟提交了金地物业出具的其交纳2014年11月至2015年2月暖气费6938元的收款收据，证明其交纳了该采暖季的暖气费。除此，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，西安金地置业投资有限公司与金地物业签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对业主具有约束力。刁宗伟系西安市芙蓉南路98号金地芙蓉世家22-10102业主，与金地物业之间形成了物业服务合同关系。金地物业在提供物业服务期间与刁宗伟等业主产生争执，金地物业主张刁宗伟应支付其拖欠的物业管理费、暖气费、生活垃圾费共计73328.7元，滞纳金25312.2元；刁宗伟认为金地物业未按合同约定履行义务，其不应向金地物业交纳物业费用等。上述《前期物业服务协议》对物业服务内容与质量、物业服务费用及违约责任等约定明确，金地物业只要提供符合合同约定的物业服务，刁宗伟应当按照合同约定支付物业服务费等费用。经查，金地物业在提供物业服务过程中，存在一些疏漏和瑕疵，致刁宗伟未享受到相应等值的物业服务，故一审对金地物业要求刁宗伟交纳全额物业费的诉讼请求部分予以支持，以及对金地物业要求刁宗伟支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。刁宗伟在冬季实际享受了供暖，应当支付相应的费用。根据刁宗伟二审期间提交的交费票据，可以认定刁宗伟已交纳了2014年11月至2015年2月的暖气费6938元，故在金地物业主张刁宗伟支付的采暖费中应扣除刁宗伟已交纳的上述费用，扣除后刁宗伟应支付金地物业采暖费12909.2元。
综上所述，金地物业的上诉请求不能成立，应予驳回；刁宗伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1241号民事判决第一项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1241号民事判决第三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1241号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，刁宗伟支付深圳市金地物业管理有限公司西安分公司自2011年至2014年三个采暖季的采暖费12909.2元及2015年1月至2015年11月的生活垃圾费66元；
四、驳回深圳市金地物业管理有限公司西安分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2067元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担967元，由刁宗伟负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年六月十九日
书 记 员 侯力萌