河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1403民初3848号
原告（反诉被告）：韩镇武，男，1970年7月8日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托诉讼代理人：徐凯，河南瀛宋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬，河南瀛宋律师事务所（实习）律师。
被告（反诉原告）：中铁华新环球湖北建设工程有限公司，住所地武汉市东西湖区祁家山新村园艺花城5栋1单元4层401房。统一社会信用代码：91420000MA48A96M99。
法定代表人：付俊平，总经理。
委托诉讼代理人：高金丰，河南振商律师事务所律师。
原告韩镇武与被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，原告韩镇武于2018年5月2日向本院提起诉讼，本院作出受理决定后，依法向原、被告分别送达了受理案件通知书、起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩镇武委托诉讼代理人徐凯、被告委托诉讼代理人高金丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩镇武诉称：原被告双方于2017年5月4日签订了房屋租赁协议，协议约定，租赁期限为2017年5月5日至2019年10月5日，每年租金为150000元。现租赁期限已过一年，被告仍拖欠原告第一年租金40000元，并在未经过原告的同意下，将房屋转租给中铁华鑫建设工程有限公司。被告的非法转租行为，属于单方违约，原告有权解除合同，并要求被告支付剩余租金及滞纳金。请求人民法院依法判令：1、被告支付所欠租金40000元（租金计算至2018年5月5日）及滞纳金18000元；2、被告支付2018年5月5日之后实际承租租金（2018年5月5日之后实际承担租金：以416元/天为标准自2018年5月6日起，至被告将租赁房屋实际交付原告为止）；3、被告补交押金10000元；4、被告支付物业费3259元；5、解除原、被告双方签订租赁协议；6、本案诉讼费用由被告承担。7、本案涉案房屋所用电费1235元由被告承担。
被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司辩称：1、同意解除合同，但解除合同的原因是因为原告擅自锁门，使被告不能正常使用房屋，而非原告所说的擅自转租。2、关于支付租金和滞纳金的请求，双方签订租赁合同之后，被告仅使用至2018年2月4日当时原告将房屋换锁，并在门内贴上“吉房转让”告示，原告已经以实际行动于2018年2月解除合同，但被告已支付租金12万元，在此情况下，被告不但不应再支付房租，而且原告还需退回多余的房租7500元。3、关于要求被告支付2018年5月5日之后租金的请求同第二条答辩意见。4、关于补交押金的问题，原告对押金不具有债权请求权，押金不是债权，关于原告要求支付物业费的问题，原告不具有请求权，无权要求支付物业费。关于支付电费的问题，由法庭审查核实后依法裁决。5、被告未继续交纳房租的原因除了锁门之外，还有原告没有依合同提供合格的房屋及房屋的产权证，我方是依法行使合同法规定的不安抗辩权。综上原告的请求没有事实和法律依据，请求判决驳回。
被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司反诉称：反诉人、被反诉人双方于2017年5月4日签订房屋租赁合同书。但被反诉人未能依合同约定提供适用房屋，反诉人多次通知被反诉人要求维修改善均未得到应有回应，且被反诉人一直未能提供房屋合法手续。2018年2月被反诉人擅自将房屋锁门并贴上“吉房转让”的告示。请求人民法院依法判令：1、判令被告返还押金27500元；2、案件受理费由被告承担。
原告韩镇武就反诉辩称：1、答辩人依据租赁合同向被答辩人提供适用房屋，答辩人针对出租房屋仅负责基础维修义务。被答辩人在承租期间从未向答辩人提出过修缮事宜。出租人负有租赁房屋基础维修义务并不能构成被答辩人不向答辩人支付租金的法定事由。2、答辩人在举证的证据中《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》来证明答辩人具有合法手续将房屋出租给被答辩人。3、被答辩人诉说2018年2月份答辩人将房屋锁门并贴上“吉房转让”的告示，答辩人对此毫不知情，被答辩人对此观点负有举证责任。4、对方增加诉讼请求要求返还押金27500元没有事实和法律依据，答辩人仅收到被答辩人20000元押金，并非是27500元押金，对多出的7500元押金被答辩人负有举证责任。依据租赁合同第五条第一款规定如被答辩人拖欠租金15天，答辩人有权收回房屋，并不退还押金。最后，租赁合同约定押金为30000元，但被答辩人签订租赁合同后仅向被答辩人交纳20000元押金，因此，被答辩人应向答辩人补交押金10000元。
根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议的焦点是：1、原告韩镇武的诉讼请求有无事实和法律依据？2、被告的反诉请求有无事实和法律依据。
原告韩镇武向本院提供的证据有：证据一：1、原告韩镇武身份证一份；2、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》各一份。证明：1、原告提起诉讼主体资格适格；2、原告依照《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》合同约定取得对该商铺租赁权利，原告有权利与被告签订租赁合同，将该商铺租赁给被告。证据二：《租赁合同》一份。证明：1、原、被告双方签订合同时被告向原告交纳2万元押金，尚欠1万元押金被告应予以补交；2、2017年5月4日原告与被告签订租赁合同，合同约定原告将房屋租赁给被告，被告每年向原告支付租金15万元（折合每天租金为416元），并交纳租赁押金3万元，被告如违约，则原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告押金。证据三：涉案商铺的门面照片三张。证明：1、被告在缴纳完11万元租金剩余4万元租金没有缴纳的情况下，继续占有原告商铺，其行为已经构成根本违约，被告应当承担合同约定的违约责任。2、被告在没有经过原告允许的情况下将商铺转租给了中铁华鑫建设集团工程有限公司，其转租行为属于违约行为，应当承担合同约定的违约责任。3、该房屋现在仍由被告占用使用。证据四：1、物业费清单一份；2、电费清单一份。证明：被告在租赁期间没有按期向物业公司缴纳物业费3259元；2、证明被告在2018年4月11日-5月11日欠电费1235元。
被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司向本院提供证据有：证据一：1、被告向原告韩镇武转账凭证三份；2、2017年5月4日房屋押金收条一份。证明：1、被告已向原告支付房租12万元，多付7500元；2、押金2万元。证据二：1、2018年2月8日照片一张；2、报案材料一份；3、2018年6月11日照片一张；4、110报警记录单一份；5、中国电信电话180××××6576查询网页打印件一份；6、2018年6月11日视频一段；证明1、原告于2018年2月8日已强行撬开房屋门锁，占有房屋并在门上贴上“吉房转让”的告示，原告以实际行为解除了房屋租赁合同。2、原告于2018年6月11日再次开门，把合同约定由被告使用的家具拉走，其开门的行为可以印证其于2018年2月已收回房屋的事实，说明房屋已在其控制之下，合同已被其单方解除；3、因2018年6月11日原告拉家具，被告职员刘茉莉用电话180××××6576报警。证据三：1、2017年7月2日照片8张；2、2017年7月2日通知函一份；3、2017年7月26日空调维修票据一份；4、2017年7月28日通知函一份；5、2017年10月12日通知函一份；证明1、原告出租房屋存在空调不制冷、网线不能使用、房屋漏水等多种问题，严重妨碍使用，三次以通知函的形式告知原告，原告不予处理，被告为此自行维修空调支出1500元，原告违反合同义务；2、原告未能提供其对房屋拥有合法所有权或者使用权的权利凭证，违法合同义务；3、被告拒付部分租金具有正当理由，为行使法律允许的不安抗辩权的合法合约行为。
经庭审质证，对当事人无异议的证据原告提交的证据一（1）被告无异议，可以作为本案的有效证据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告韩镇武向本院提交的证据一（2、3）、证据二、证据三、证据四来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可以作为本案的有效证据。对被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司向本院提交的证据一、证据二（3、4、5、6）来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可以作为本案的有效证据。对被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司向本院提交的证据二（1、2）、证据三，因该证据无其他证据相印证，所以不能作为本案的有效证据。
根据上述有效证据结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告韩镇武与被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司于2017年5月4日签订了房屋租赁协议，协议约定：租赁期限为2017年5月5日至2019年10月5日，每年租金为150000元（折合每天租金为410元），并交纳租赁押金30000元；被告如违约，则原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收回房屋，并不退还被告押金；被告所欠水电费按照实际使用数量由被告向有关部门交纳。租赁协议签订后，被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司分别于2017年6月7日向原告韩镇武支付房租100000元、2017年8月15日向原告韩镇武支付房租20000元，被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司于2017年5月4日向原告韩镇武交租房押金20000元。2018年6月11日原告韩镇武打开并控制出租房屋，至2018年6月11日被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司欠原告韩镇武租金44760元。
本院认为：原告韩镇武与被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律禁止性规定，应当属于有效合同，原、被告应当按照该合同约定履行义务。被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司因欠原告韩镇武租金，原告韩镇武有权收回房屋并解除租赁合同。所以原告韩镇武要求解除原、被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。2018年6月11日原告韩镇武打开并控制出租房屋，应当视为已经实际收回出租房屋，至2018年6月11日被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司欠原告韩镇武租金44760元，被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司应当支付给原告韩镇武。被告如违约原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的3%收取，该约定明显高于原告韩镇武的实际损失，应当按照被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司实际所欠租金的30%计算。原告韩镇武不享有被告所欠押金的债权请求权，所以原告韩镇武要求被告补交押金10000元的诉讼请求本院不予支持。因原、被告所签订的租赁合同约定被告所欠水电费按照实际使用数量由被告向有关部门交纳，所以原告要求被告支付物业费、电费的诉讼请求本院不予支持。原、被告所签订的租赁合同中约定被告如违约租房押金不予退还，所以被告要求原告返还押金27500元的反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
解除原告韩镇武与被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司于2017年5月4日签订的房屋租赁协议。
被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告韩镇武租赁费44760元及滞纳金13428元。
驳回原告韩镇武的其他诉讼请求。
驳回被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1612元，由原告韩镇武负担318元，由被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司负担1294元。反诉费244元由被告中铁华新环球湖北建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王志勇
审 判 员 贾国庆
人民陪审员 刘 涛
二〇一八年八月九日
书 记 员 马茹梦