北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终9630号
上诉人（原审被告）：北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会，住所地北京市房山区城关街道饶乐府村。
法定代表人：马涛，主任。
上诉人（原审被告）：北京市城关街道饶乐府农工商公司，住所地北京市房山区房山街道饶乐府村。
法定代表人：魏建民，经理。
上诉人（原审被告）：北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社，住所地北京市房山区城关街道饶乐府村。
法定代表人：魏建民，社长。
三上诉人共同之委托诉讼代理人：李国路，男，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。
三上诉人共同之委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘梓桐，男，1988年12月2日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：刘晓良（刘梓桐之父），1967年12月19日出生，住北京市房山区。
上诉人北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会（以下简称村委会）、上诉人北京市城关街道饶乐府农工商公司（以下简称农工商公司）、上诉人北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社（以下简称经济合作社）因与被上诉人刘梓桐租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
村委会、农工商公司、经济合作社共同上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7794号民事判决，依法改判驳回刘梓桐的原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由刘梓桐承担。事实和理由：刘梓桐获得的拆迁补偿款是基于与村委会、农工商公司、经济合作社的租赁关系产生，拆迁补偿款包含了其全部损失，其中包括租金，拆迁补偿的评估是在支付了二十年土地租金的基础上做出的，故村委会、农工商公司、经济合作社无需再向刘梓桐退还租金。
刘梓桐辩称，租金损失并不包含在拆迁补偿款中。故不同意村委会、农工商公司、经济合作社的上诉请求，希望维持一审判决。
刘梓桐向一审法院起诉请求：1、依法解除刘梓桐与村委会、农工商公司、经济合作社于2010年1月1日签订的《房屋场地租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）以及2010年9月3日签订的《房屋场地租赁合同书补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判令村委会、农工商公司、经济合作社返还刘梓桐自2016年7月1日起至2039年12月31日止的租金188万元；3、诉讼费由村委会、农工商公司、经济合作社负担。
一审法院认定事实：刘梓桐于2010年1月1日与村委会、农工商公司、经济合作社订立了《租赁合同》，合同“第一项约定，刘梓桐承租京周公路南侧，原常乐加油站。附属建筑包括97号汽油10吨罐1个、93号汽油30吨罐1个、柴油10吨罐1个及相关加油机的配套设施；合同第三项，租赁期限30年，自2010年1月1日起至2039年12月31日止；合同第四项，租金每年10万元，计叁佰万元整，合同签订一次付清”。该合同落款有承租方刘梓桐签字，出租方有农工商公司法定代表人魏建民签字并盖有村委会、农工商公司、经济合作社的公章”。
2010年9月30日，刘梓桐与村委会、农工商公司订立了《房屋场地租赁合同书补充协议》，协议“第二项约定，甲方加油站地上物及附属物设施2010年8月27日评估价值为778425元。乙方一次性支付甲方加油站地上物及附属设施款70万元，加油站地上物及相关附属设施所有权归乙方所有；第三项约定，鉴于甲乙双方2010年1月1日签订《租赁合同》第四条：租金及交付办法的规定，乙方交纳租金每年10万元，其中包括土地及地上物及附属设施，现乙方将加油站地上物及附属设施一次性支付给甲方，此租金不应该再包含地上物及附属设施。甲乙双方协商一致，将租金变更为每年8万元，租期不变；第六项约定，如遇国家、集体改造拆迁等行为，乙方享有地上物及附属设施等经济补偿利益，甲方享有土地补偿收益。”该协议甲方盖有村委会、农工商公司的公章，乙方有刘梓桐的签字。
以上《租赁合同》与《补充协议》订立后，双方都各自履行了自己的权利和义务，村委会、农工商公司、经济合作社依约交付给刘梓桐租赁物，刘梓桐依约给付村委会、农工商公司、经济合作社30年租金240万元。刘梓桐租赁经营的常乐加油站属于集体性质，2015年该加油站划入轨道交通燕房线拆迁范围。2016年5月12日，刘梓桐与农工商公司签订了拆迁分款协议，刘梓桐分得640万元（刘梓桐之父刘晓良代签）、农工商公司分得77.66万元。之后，因剩余租金返还问题双方发生矛盾，2016年9月15日，刘梓桐诉至一审法院，并于2017年5月11日撤回起诉。2017年5月16日，刘梓桐再次诉至一审法院，在审理期间，双方均同意合同解除的日期为2016年6月30日。截止到双方合同解除日期，刘梓桐实际经营日期为6年零6个月，按合同约定每年8万元租金计算，刘梓桐应支付村委会、农工商公司、经济合作社租金52万元，剩余未使用租金为188万元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁合同不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。刘梓桐与村委会、农工商公司、经济合作社签订的《租赁合同》及《补充协议》租赁期为30年，不符合法律规定。故双方租赁期限中20年的部分有效，剩余10年租赁期的部分无效。轨道交通燕房线拆迁，是不可归责于双方的事由导致合同不能履行，属于不可抗力。刘梓桐与村委会、农工商公司、经济合作社协商确定解除《租赁合同》及《补充协议》日期为2016年6月30日，法院不持异议。2016年7月1日至2029年12月31日，为合同有效租赁期限，该期限内，刘梓桐剩余租期为13年零6个月，合计租金为108万元，解除租赁合同后，村委会、农工商公司、经济合作社应按合同的约定退还刘梓桐交纳的上述租金108万元；2030年1月1日至2039年12月31日为合同的无效租赁期限，该租赁期为10年，合计租金为80万元，该租金是村委会、农工商公司、经济合作社依据无效合同部分获得的刘梓桐交纳的租金，应当依法予以返还。村委会、农工商公司、经济合作社辩称“国家拆迁已经给了刘梓桐900万元的补偿，如果刘梓桐要求我们退还188万元的租金，刘梓桐就应当将900万的拆迁利益退还给我村集体”一节，根据双方租赁合同书补充协议第六项“如遇国家、集体改造拆迁等行为，乙方享有地上物及附属设施等经济补偿利益，甲方享有土地补偿收益”的约定，结合刘梓桐与农工商公司于2016年5月12日签订的拆迁分款协议中“刘梓桐分得640万元（刘梓桐之父刘晓良代签）、农工商公司分得77.66万元”的情况，村委会、农工商公司、经济合作社的主张没有事实依据，且未向法院提交支持自己诉讼主张的证据，对村委会、农工商公司、经济合作社的主张法院不予采信。判决：一、刘梓桐与北京市城关街道饶乐府农工商公司、北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会、北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社二○一○年一月一日签订的《房屋场地租赁合同书》于二○一六年六月三十日解除；二、刘梓桐与北京市城关街道饶乐府农工商公司、北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会二○一○年九月三十日签订的《房屋场地租赁合同书补充协议》于二○一六年六月三十日解除；三、北京市城关街道饶乐府农工商公司、北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会、北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社于判决生效后十日内，退还刘梓桐二○一六年七月一日至二○二九年十二月三十一日有效租赁期内租金一百零八万元；四、北京市城关街道饶乐府农工商公司、北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会、北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社于判决生效后十日内返还刘梓桐二○三○年一月一日至二○三九年十二月三十一日无效租赁期内的租金八十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，村委会、农工商公司、经济合作社提交北京市房山常乐加油站特许经营权项目资产评估报告书一份，认为刘梓桐取得的拆迁补偿款中包括租金，故不应再退还其租金。刘梓桐对于资产报告书的真实性予以认可，但认为拆迁补偿款中不包括租金。
本院认定的其他事实与一审无异。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁合同不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。刘梓桐与村委会、农工商公司、经济合作社签订的《租赁合同》及《补充协议》租赁期为30年，不符合法律规定，故双方租赁期限中20年的部分有效，剩余10年租赁期的部分无效。该租赁期合计租金为80万元，该租金是村委会、农工商公司、经济合作社依据无效合同部分获得的刘梓桐交纳的租金，应当依法予以返还。原审法院对于此部分认定符合法律规定，本院予以确认。
关于村委会、农工商公司、经济合作社上诉所提刘梓桐取得的拆迁补偿款中包括租金的主张，首先，根据评估结论，刘梓桐所取得的拆迁补偿款系对加油站特许经营权价值的补偿，并非对土地价值的补偿，故村委会、农工商公司、经济合作社主张刘梓桐取得的拆迁补偿款中包括租金的意见缺乏充足事实依据。另，《补充协议》第六项约定：“如遇国家、集体改造拆迁等行为，乙方享有地上物及附属设施等经济补偿利益，甲方享有土地补偿收益”，而村委会、农工商公司、经济合作社亦认可因拆迁刘梓桐租赁的场地，其取得了相应的征地补偿金。故综合上述情形，原审法院判决村委会、农工商公司、经济合作社返还合同解除后剩余期限的租金108万元是符合法律规定及本案实际情况的，并无不当。
综上所述，村委会、农工商公司、经济合作社上诉不同意返还租金的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21702元，由北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会、北京市城关街道饶乐府农工商公司、北京市房山区城关街道饶乐府村经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王 平
审 判 员 何江恒
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 张 雯