陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终346号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安秦安智能科技有限公司，住所地西安市碑林区仁厚庄北路15号三楼3室。
法定代表人：李晓赫，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜娟，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严乐，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中新房西北城镇投资有限公司，住所地陕西省西安市高新区电子工业园丈八东路北侧金泰假日花城12幢1单元12203室。
法定代表人：赵建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：种艺东，陕西奉先律师事务所律师。
原审第三人：陕西皇城物业服务有限公司，住所地陕西省西安市新城区皇城东路18号综合楼一楼101室。
法定代表人：程军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姚晓军，男，1963年2月11日出生，汉族，陕西皇城物业服务有限公司法律顾问，住西安市碑林区。
上诉人西安秦安智能科技有限公司（以下简称秦安公司）因与被上诉人中新房西北城镇投资有限公司（以下简称中新公司）、原审第三人陕西皇城物业服务有限公司（以下简称皇城物业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
秦安公司上诉请求：1、维持原审判决第一项、第三项、第四项；2、撤销原审判决第二项，改判驳回中新公司要求退还574520元的诉请，或发回重审；3、撤销原审判决第五项，改判中新公司向秦安公司支付违约金124950元，支付装饰装修改造工程款738128.64元，或发回重审；4、判令中新公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月23日，秦安公司与中新公司签订《房屋租赁合同》，约定秦安公司将本案涉诉房屋租赁给中新公司，交房日期为2015年7月1日，由其自行装修，秦安公司给予3个月免租期。合同签订后，秦安公司将租赁房屋交付中新公司，中新公司又委托秦安公司进行租赁房屋的装修。根据中新公司的指示及要求，秦安公司完成了租赁房屋的装修，并多次致函要求其结算装修款并入驻。后中新公司因自身经营方针变更，不愿承担装修费用，且不愿继续履约，继而提起本案诉讼。秦安公司根据上述客观事实向原审法院提起反诉，诉请要求中新公司支付解约违约金及装修工程款。庭审中本案归纳的核心争议焦点在于：本案租赁房屋是否进行了交付；本案是否存在委托装修法律事实。但原审判决中对上述争议焦点均未查明，重要事实认定不清，引用错误的法律法规，损害了秦安公司的合法权益。原审判决对“租赁房屋是否交付”这一关键事实认定不清。判决第4页第二行“（原告所主张的）被告逾期交房无法证明”，但第四行却又认定“被告主张其已于租赁合同约定时间交房，未收房系原告原因拒收房，无相应证据证实，对该主张不予支持”。庭审中，秦安公司主张已依约向中新公司交付，并由其再次交付给秦安公司进行装修，不存在逾期交付；中新公司主张秦安公司至今尚未交付租赁房屋。原审判决一方面认为中新公司无证据证明房屋逾期交付，另一方面却又认为秦安公司无证据证明房屋已按期交付，排除了房屋交付仅存的两种可能性，最终租赁房屋究竟是否交付，原审判决并未明确认定，导致对房屋是否进行交付仍处于不确定状态。本案中，双方诉请均围绕交付而提出，而租赁房屋是否交付直接决定了合同的履行情况及双方违约责任的认定，亦是双方争议之焦点，关于此事实的认定会直接决定裁判方向，对于如此重要的关键事实，原审判决却含糊其辞，认定自相矛盾，对双方主张均未采信，却又凭空判令秦安公司全额退还租金，故原判决对此事实严重认定不清。原审判决对“租赁房屋是否存在委托装修”这一重要事实未予以查明。中新公司是否委托秦安公司进行租赁房屋的装修，直接影响租赁房屋是否交付的认定，应重点查明。在审理过程中，中新公司认可租赁房屋装修事实，仅对该装修是委托装修、是否应由其支付工程款产生分歧；期间，原审法院也前往涉案租赁房屋进行实地勘察，记录中也载明了秦安公司对租赁房屋进行了装修的事实，但原审判决中对中新公司是否委托秦安公司进行租赁房屋装修的法律事实未予以查证，仅对双方之间无争议的租赁法律关系进行查明与认定，并据此做出裁判，完全忽视秦安公司反诉的事实及诉请，属于重大事实未予查明，忽视本案事实真相。原审判决混淆约定解除及法定解除条文，适用法律错误。双方《租赁合同》并未明确约定可适用的解除条件，双方也未就合同解除协商一致。中新公司主张解除合同是认为秦安公司至今未交付租赁房屋而行使的解除权，而秦安公司主张解除合同时因为中新公司表示不愿继续履行合同而行使的解除权，双方诉请解除合同均系行使法定解除权。原审判决中所引用的《合同法》第九十三条是合同当事人之间依合意的约定解除权，第九十四条才是法定解除权的相关规定。原审判决依据《合同法》第九十三条约定，判决双方合同解除，明显适用法律错误。原审判决对本案合同解除的法律后果适用法律错误。原审判决中引用《合同法》第九十七条规定，判决合同解除，由秦安公司退还中新公司全部房屋租金，但该法律条文中根据合同的履行状况进行了区分规定，即合同解除后，应根据合同履行情况应予以区分对待。原审判决对该合同的履行状况尚未进行明确认定，单纯的引用本法条前半段（“尚未履行的，终止履行”），判令秦安公司退还中新公司全部房屋租金，属于对法律条文的断章取义，对合同解除后果及责任承担的片面认识，适用法律明显错误。原审判决行文简单片面，重本诉轻反诉，显失公正。原审判决将大量的篇幅用于对双方均无争议的租赁关系进行查明，对双方均有争议、且对本案有实质影响的委托装修关系避而不谈。委托装修关系显然是秦安公司提起反诉的基础事实依据，而原审判决如此片面、孤立的阐述查明事实，明显偏袒本诉诉请、回避反诉诉请，显失公平公正。
中新公司辩称，一审认定事实基本正确，应当予以维持；秦安公司要求中新公司支付装修改造工程款，没有事实依据，秦安公司没有证据证明其与秦安公司之间形成装修委托的法律关系，秦安公司要求中新公司支付装修款没有事实与法律依据，双方在签订租赁合同后，截止中新公司在一审提出解除合同的诉讼，秦安公司没有证据证明已经向中新公司交付了租赁的房屋，且秦安公司已经经装修好的房屋租赁给第三方爱心护理医院，且根据爱心护理医院的要求装修改造，中新公司未接受使用租赁房屋，秦安公司与中新公司签订的租赁合同涉及的房屋从未使用，秦安公司要求中新公司支付装修款的行为不妥当，秦安公司的上诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。
皇城物业公司辩称，维持一审判决第四项，其他与皇城物业公司没有关系，皇城物业公司不发表意见。
中新公司向原审法院诉称，2015年6月23日，中新公司、秦安公司签订租赁合同，约定秦安公司将位于碑林区建国五巷63号楼东原科研楼共2层以每月35元每平方米的价格租给中新公司，租期12年，交房日期为2015年10月1日。合同签订后，中新公司按照合同约定将574520元汇入秦安公司指定的账户即皇城物业公司账户中，秦安公司并未按照约定时间交房，中新公司多次催促无果。2015年10月26日，中新公司向秦安公司发出解约通知，秦安公司未予回复。截止目前，涉案房屋不具备交房条件，秦安公司已构成单方违约。现请求：1、解除中新公司、秦安公司签订的租赁合同，秦安公司及皇城物业公司返还中新公司574520元，并承担违约金124950元。2、本案诉讼费由秦安公司承担。
秦安公司辩称，中新公司、秦安公司签订租赁合同，明确交房时间为2015年7月1日，由中新公司自行装修，秦安公司给予3个月免租期。中新公司应于合同签订后5日内向秦安公司交纳2015年7月1日至2016年10月1日的房屋租金及押金574520元，中新公司逾期交纳房屋租金。中新公司接收房屋后委托秦安公司进行房屋装修，秦安公司现已完成装修，中新公司拒绝验收并拒付工程款。秦安公司提出反诉请求：1、解除中新公司、秦安公司签订的租赁合同；2、判令中新公司支付房屋租金滞纳金18678元；3、判令中新公司支付违约金124950元；4、判令中新公司支付装饰装修改造工程款738128.64元；5、全部诉讼费用由中新公司承担。
皇城物业公司述称，皇城物业公司认可并已知晓房屋转租及装修一事，秦安公司和皇城物业公司均已按合同约定履行了义务。中新公司按照秦安公司指示将450000元汇至皇城物业公司账户，中新公司、秦安公司是委托付款代理关系，中新公司和皇城物业公司之间没有法律上的关系，因此应依法驳回中新公司对皇城物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年6月23日，中新公司、秦安公司签订租赁合同，对中新公司承租秦安公司房屋一事达成协议：租赁标的物位于西安市碑林区建国五项63号院东原科研楼，共2层，面积共1190平方米，装修状况及配套设施、设备情况详见合同附件；双方约定租期为12年，自2015年7月1日起至2027年7月1日止。其中2015年7月1日至2015年10月1日中新公司装修，在此期间秦安公司免收租金，其他相关费用由中新公司正常支付，交房日期为2015年7月1日，若秦安公司未能按期交房，装修招商期、租赁期自然顺延；租金标准按照1190平方米计算租金，价格为35元/平方米/月，每三年租金递增3%。电梯维保费用和电梯费共计500元/月，车位6个（260元/个），与房屋交付时间一致。每一次按全年租金支付，下一期需提前一个月预付租金，按每6个月交纳租金，合同签订之日起5日内，中新公司一次性支付秦安公司15年7月1日至16年10月1日租金，和租赁期内5万元的房屋使用押金，共计574520元等内容。2015年7月3日，秦安公司向皇城物业公司出具委托付款证明，委托中新公司作为秦安公司的付款单位，可以代为支付秦安公司与皇城物业公司签订的建国五巷档案馆科研楼《租赁合同》中发生的租赁费及押金，与秦安公司付款具有同等效力。合同签订后，中新公司于2015年7月7日向皇城物业公司账户汇入450000元，于2015年9月28日向秦安公司账户汇入124520元。该租赁房屋中新公司未使用。现该涉案租赁房屋已由秦安公司出租给了爱心护理医院，并已进行相应装修改造。
原审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中新公司、秦安公司签订的租赁合同意思表示真实，合法有效，均应依约履行自己的义务。现中新公司、秦安公司双方均要求解除该租赁合同，应予准许。根据该租赁合同及庭审查明的事实，中新公司并无充分证据证明双方约定的租赁房屋交房时间为2015年10月1日，秦安公司逾期交房无法证明，故中新公司要求秦安公司承担逾期交房违约金的主张不予支持。秦安公司主张其已于租赁合同约定时间交房，未收房系中新公司原因拒收房，无相应证据证实，对该主张不予支持。秦安公司主张中新公司委托其对租赁房屋进行装修，并产生相应装修费，根据秦安公司现有的证据无法证实中新公司委托秦安公司装修一事。综上，中新公司在租赁合同签订后向秦安公司共计交纳574520元，其中124520元于2015年9月28日交纳，已逾期。秦安公司在反诉中要求中新公司承担124520元逾期交纳的违约金，根据租赁合同约定，中新公司应在合同签订后5日内，支付秦安公司各项费用共计574520元，其中124520元逾期支付，应承担相应的滞纳金。根据合同法相关规定，合同解除，秦安公司应返还中新公司已交纳的费用，故中新公司要求秦安公司返还574520元的请求应予支持。皇城物业公司系按秦安公司要求代收款项，故中新公司要求皇城物业公司承担连带清偿责任的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告中新房西北城镇投资有限公司与被告西安秦安智能科技有限公司签订的租赁合同解除。二、被告西安秦安智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中新房西北城镇投资有限公司574520元。三、原告中新房西北城镇投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告西安秦安智能科技有限公司逾期交纳房屋租金滞纳金18678元。四、驳回原告中新房西北城镇投资有限公司其余诉讼请求。五、驳回被告西安秦安智能科技有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17103元（其中原告中新房西北城镇投资有限公司预交本诉案件受理费10794元、被告西安秦安智能科技有限公司预交反诉案件受理费6309元），由原告中新房西北城镇投资有限公司负担2063元，被告西安秦安智能科技有限公司负担15040元。相互折抵后，被告西安秦安智能科技有限公司应同上款直付原告中新房西北城镇投资有限公司8731元。
本院经审理查明，2016年3月16日，西安市碑林区人民法院受理了中新公司提起本案诉讼。2016年6月29日，秦安公司与王涛签订租赁合同，将位于西安市碑林区建国五巷63号院东原科研楼整栋（包括涉案房屋）租赁给王涛。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，中新公司与秦安公司签订租赁合同，意思表示真实，协议有效。中新公司与秦安公司并未订立书面委托装修协议，秦安公司所举证据亦不能证明其进行的装修系已经与中新公司达成协议，且中新公司实际并未使用涉案房屋，秦安公司在此情况下要求中新公司承担装修费用，依据不足，原审法院不予支持，并无不当。双方租赁合同约定租期自2015年7月1日起至2027年7月1日止，其中2015年7月1日至2015年10月1日中新公司装修，在此期间秦安公司免收租金，其他相关费用由中新公司正常支付，交房日期为2015年7月1日，租赁合同签订后，双方曾就房屋装修往来电子邮件联系，表明双方就房屋装修进行过沟通，虽对装修事项条款未达成协议，但中新公司称秦安公司逾期交房，与实际情况不符。鉴于租赁合同已经无法履行，原审法院判决解除合同，符合实际情况。根据合同约定，2015年7月1日至2015年10月1日期间秦安公司免收租金，原审法院受理本案后的2016年6月29日，秦安公司与王涛签订租赁合同，将位于西安市碑林区建国五巷63号院东原科研楼整栋（包括涉案房屋）租赁给王涛，故中新公司应承担租赁费的期间应自2015年10月2日至2016年6月28日止，因中新公司实际并未使用涉案房屋，故按照租金金额50%计付，即188119元，扣除以上款项后，剩余款项秦安公司应当退还中新公司。综上，原审判决第一项、第三项、第四项、第五项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初3055号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初3055号民事判决第二项即“被告西安秦安智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中新房西北城镇投资有限公司574520元”为：西安秦安智能科技有限公司于本判决生效之日起10日内退还中新房西北城镇投资有限公司386401元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10794元，中新房西北城镇投资有限公司已预交，一审反诉案件受理费6309元，西安秦安智能科技有限公司已预交，由中新房西北城镇投资有限公司负担4103元，西安秦安智能科技有限公司负担13000元；二审案件受理费17738元，西安秦安智能科技有限公司已预交，由西安秦安智能科技有限公司负担13000元，由中新房西北城镇投资有限公司负担4738元。上述款项折抵后，西安秦安智能科技有限公司应负担的款项于本判决生效之日起10日内直付中新房西北城镇投资有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年三月十四日
书 记 员 邢尖尖