湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1002执异18号
案外人：洪美金，男，1955年2月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。
申请执行人：张杰，男，1979年12月7日出生，汉族。
被执行人：梁萍，女，1960年5月20日出生，汉族。
在本院执行申请执行人张杰与被执行人梁萍等民间借贷纠纷一案过程中，案外人洪美金对本案执行标的（即位于郴州市苏仙区兴中街31号603号房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人洪美金称：1、案外人在1994年3月1日就从被执行人梁萍手中购买了郴州市苏仙区兴中街31号603号房，双方签订了书面的《房屋出售协议书》，案外人依约支付了购房款，梁萍也将房屋交付给了案外人，但因该房系郴州市皮件厂的集资房，约定在10年内不得过户，故案外人没有办理过户手续，但郴州市房产局在1997年5月5日对郴州市的房产证进行验证时是案外人到房产局办理的，验证费30元也是案外人交纳的，案外人与梁萍之间的房屋买卖行为已全部完成。2、上述房屋已由案外人实际占有、使用、收益达23年之久，梁萍将房屋交付给案外人后，案外人自己住了一段时间后将房屋出租给了他人，现在该房屋由苏仙区五里牌的李宏租赁使用。3、上述房屋没有过户给案外人的原因是梁萍没有按照《房屋出售协议书》的约定配合案外人去办理产权过户手续，案外人多次找梁萍，但郴州市皮件厂停厂多年，案外人无法找到梁萍，故该房产的过户手续没有办理。综上所述，北湖区法院查封、冻结、拍卖上述房屋是错误的，请求撤销对上述房屋的查封、冻结及评估拍卖行为。
案外人洪美金为支持其主张向本院提交了以下证据：1、执行裁定、送达公告、协助执行通知书，拟证明法院正在执行案外人的房屋；2、《房屋出售协议书》、房产证、购房合同书，拟证明案外人于1994年3月1日在梁萍处购买了郴州市苏仙区兴中街31号603房；3、结算收据，拟证明案外人已交清房款；4、证明一份，拟证明案外人购买了上述房屋；5、房屋维修费收条及交纳水电费的票据，拟证明案外人已对上述房屋实际占有、上述房屋的水电以案外人的名义开户；6、房屋租赁合同、租金收据、身份证及户口本，拟证明案外人已实际使用上述房屋。
申请执行人张杰辩称：1、案外人称涉案房屋系其所有，无事实根据，案外人称与被执行人梁萍于1994年就签订房屋出售协议书、且约定10年内不得过户，不能成立，因为涉案房屋的房产证自1992年元月12日就颁发了，所有权人登记为梁萍，产权性质为私产，完全可以办理过户，退一步讲，即使当时不能办理过户，从1994年至今已经二十三年之久，都没有办理过户，不是一句无法找到梁萍就说得通的，事实上梁萍在2015年以前一直都在郴州城区开店，在苏仙传奇就开了一家郴州市哈达藏圣火疗店，不存在找不到人。2、案外人提出的执行异议的理由不能成立，依法应当驳回，因为涉案房屋的所有权人一直都是梁萍，即使案外人与梁萍在1994年就签订了房屋出售协议书是真实的，双方之间也只是存在合同的债权，房屋的物权并没有经登记而产生法律效力。
本院查明：（一）1990年2月26日，梁萍（乙方）与郴州市皮件厂（甲方）签订《购房合同书》，约定：乙方购买该厂承建的职工商品房住宅楼6层的住房一套，面积67.66平方米，购房款16500元；所购房产权归乙方所有，有继承、转让、买卖权，但乙方如属甲方的职工，所购房只限乙方本人或本人父、母、子女居住，同时从购房之日起，10年之内不允许转卖，否则除购房款按非职工购房标准补缴费和转卖价的高于部份款归甲方所得外，并罚款5000元。梁萍在1992年1月12日取得上述房屋的产权证，产权证号为郴房私字3010号，房屋座落在郴州市兴中街31号，房号为603，面积67.66平方米。2015年5月21日，梁萍取得了上述房屋的新产权证，证号为郴房权证苏仙字第7150103**号。
（二）2015年6月9日，梁萍向周爱林借款110000元，梁萍用上述房屋作抵押担保，并办理了抵押登记手续，周爱林取得了他项权证（权证号为郴房他证苏仙区字第515003**号）。郴州市苏仙区人民法院于2016年3月7日对周爱林诉梁萍民间借贷纠纷一案作出了（2015）郴苏民初字第1722号民事判决书。
（三）本院在审理张杰与梁萍、李建明民间借贷纠纷一案过程中，本院根据张杰的申请于2016年2月1日查封了梁萍名下的上述位于郴州市兴中街31号的603号房，查封期限为二年，即从2016年2月1日起至2018年2月1日止。本院于2016年6月13日对上述案件作出（2015）郴北民一初字第1281号民事判决书，于2016年10月11日依据上述判决书立案执行。在本院对上述房产执行终结前，洪美金向本院提出执行异议。洪美金向本院提交的签订时间为1994年3月1日的《房屋出售协议书》中约定：梁萍将其座落在郴州市兴中街31号的面积为67.66平方米的一套住房出售给郴州市皮件厂的职工洪美金，每平方米520元，从协议签字之日起房价一次付清，梁萍随即把房产所有权证交与洪美金；从出售之日起，梁萍房屋的其它未尽事宜（指原购房合同书中规定）与其后所发生的所有问题，统由洪美金负责承担，概不与梁萍相干。
本院认为：本案系执行标的异议，本案争议的焦点为案外人洪美金对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。虽然洪美金向本院提交了《房屋出售协议书》、房产证、购房合同书、交纳水电费的票据等证据，拟证明其已在本院查封涉案房屋之前购买并实际占有了涉案房屋，但梁萍亦持有涉案房屋的产权证，并对涉案房屋设定了抵押担保、办理了抵押登记手续，因此洪美金与梁萍之间是否存在真实合法有效的房屋买卖合同关系存疑。此外，即使洪美金与梁萍之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，洪美金提交的证据也不能证明其对于至今未办理房产过户手续不具有过错。综上所述，洪美金对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人洪美金的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
审 判 员 肖 娜
人民陪审员 邝 倩
二〇一八年一月十九日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。