阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2345号
原告：关晓冬，男，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：黄建薇，该公司员工。
委托代理人：区敏莹，该公司员工。
原告关晓冬诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由审判员许玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关晓冬的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人黄建薇、区敏莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑2幢XX房商品房一套，双方约定套内建筑面积107.10平方米，单价为每平方米5565.26元，按套内建筑面积计算，总房价596039元，原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”而被告交付后直至2015年8月5日办理商品房权属登记，超出合同约定的90天期限，构成违约，支付违约金5960.39元（596039×1%）给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为106.23平方米，比约定的107.10平方米少0.87平方米，面积差异百分比为-0.81%［（106.23-107.10）／107.10］，根据《商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还购房款4841.78元（5565.26×0.87）给原告。现请求法院判令：一、被告支付逾期办证违约金5960.39元给原告；二、被告返还购房款4841.78元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告与原告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2014年2月22日向原告交付房屋钥匙，即原告已于2014年2月26日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房屋价款的1%向××支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年2月27日至2014年5月27日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。被告与原告在补充协议中约定提交资料即免责该条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳，且不受原来法律法规所约束。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与被告并无联系。且原告属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，被告已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已履行办理产权登记责任的事实。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收被告为原告办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为被告开具接收凭证，也拒绝在被告资料清单上签名或盖章。为此，被告有必要向法院申请调查取证，证明并查实房管局已接收过被告为原告办理权属证书的资料的案件事实。三、原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。涉案商品房产权登记套内建筑面积为106.23平方米，而合同约定计价面积为107.10平方米，两者之间相差0.87平方米，面积差异百分比为0.81%。根据双方签订《商品房买卖合同》补充协议第三条可知，被告与原告已就面积差异处理问题重新作出约定，该协议合法有效，双方应切实履行。双方同意将合同第五条修改为：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；买方不选择退房。该条款属阶梯式适用条款，即该条款针对面积误差比绝对值问题，阶梯式计算。面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的情况，被告也不会向该部分业主主张该范围内的购房款。而面积误差比绝对值减去免责范围0.6%以内（含本数）后，面积误差比绝对值仍有在0.6%以上部分的，买卖双方实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；买方不选择退房。针对以上关于面积误差条款，原告认为面积差异条款为选择性条款，即针对面积误差比范围大少，选择适用以上任一条款，很明显，该算法即不符合公平原则的要求，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张返还购房款过多。故涉案商品房面积差异百分比为0.81%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.21%，即0.21乘以房屋单价5565.26，被告应返还购房款1168.70元予原告。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。综上，被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即被告已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。原告对面积差异处理条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。
经审理查明：2012年8月1日，原告关晓冬（××）与被告同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XX），合同主要内容有：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑2幢XX房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共133.77平方米（其中套内建筑面积107.10平方米，公共分摊建筑面积26.67平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5565.26元，房屋总价款为596039元，签订合同时交付首期款298039元，余款298000元由银行提供按揭；××应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为了±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订合同后，原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条（1）项约定：“××以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，××有权按本合同规定追究××逾期付款的违约责任”、第五条约定：“1、××如需委托××办理房屋权属证书的，××应在商品房交付使用后、××发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向××提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给××，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，××按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”原告与被告签订合同时，双方没有就何时取得涉案商品房权属证书的期限作出明确的约定。
上述合同及补充协议签订后，原告支付了全部购房款给被告。涉案商品房所在的威尔登堡花苑工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。原、被告双方确认被告于2014年2月26日向原告交付涉案商品房。诉讼中，原告向本院提供一份阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）记载阳江市住房和城乡规划建设局于2015年7月20日收到被告提交办理本案商品房权属证书的资料。2015年8月5日，涉案商品房登记在原告名下，房地产权证号为：粤房地产权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为132.96平方米，套内建筑面积为106.23平方米。现原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，被告辩称其在2014年2月27日至2014年5月27日期间已向房管部门递交了办理涉案商品房权属证书的资料，但被告对此没有提供证据予以证明。
以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房产证权属证书、房地产权档案查阅答复书、收件收据（存根）和被告提供的《商品房买卖合同补充协议》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、快递单、被告的营业执照等证据以及本案庭审笔录等证实，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、被告是否构成逾期办证违约行为？二、被告是否应返还购房款？
关于争议焦点一，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2014年2月26日将房屋交付给原告，但被告却于2015年7月20日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，故本院认定被告违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，不能视为被告已按合同约定履行了办理产权登记的责任。被告辩称其在2014年2月27日至2014年5月27日期间已向房管部门递交了办理涉案商品房权属证书的资料，但被告没有提供证据予以证明，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。另外，原告与被告签订购房合同时，房屋尚未建成，双方没有就何时取得涉案商品房权属证书的期限作出明确的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告未在房屋交付原告使用之日起90日内，即2014年5月26日前为原告办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告已支付房价款596039元，现原告请求被告支付逾期办证违约金5960.39元（596039元×1%），合法合理，本院予以支持。
关于争议焦点二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-0.81%［（106.23-107.10）／107.10×100%］，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款4841.78元（5565.26元／平方米×0.87平方米］；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.81%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.21%乘以房屋单价5565.26元应返还购房款1168.70元给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%的差异值。被告主张主张需扣减差异值0.6%后返还购房款，理据不足，本院不予采纳。被告应向原告返还购房款4841.78元（5565.26元／平方米×0.87平方米］。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金5960.39元给原告关晓冬；
二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款4841.78元给原告关晓冬。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取，原告已预缴），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 许 玲
二〇一六年九月一日
书记员 黄景青