湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民一初字第670号
原告彭松涛。
被告长沙长城房地产开发有限公司。住所地：长沙市雨花区人民中路密岭村巷**号广物大厦*楼。
法定代表人刘谨，董事长。
原告彭松涛诉被告长沙长城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年6月23日立案受理后，由审判员稂彬淑任审判长，与审判员郭朋程、人民陪审员刘柏国依法组成合议庭，原告彭松涛到庭参加了诉讼，被告长沙长城房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒���到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年3月30日签订商品房预售协议，约定原告购买被告开发的座落在衡东县城关镇衡岳北路云鼎大厦2203室，原告于当日首付180000元，2013年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告依合同的约定履行了付款义务，根据合同第八条的规定，被告应于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但由于被告未取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今原告无法使用房屋，被告已违约。请求法院依法判决：一、被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。二、被告因延期交房赔偿原告贷款利息人民币49140元（2012年12月31日至2015年6月30日，按信用联社同期贷款利率计算）。三、原、被告约定的违约金低于原告的损失，被告按同地段同类房���租金补偿原告人民币26000元，四、被告承担本案的诉讼费用。
为证明其主张，提供了以下证据。
证据1、商品房预售协议。拟证明被告同意将房屋出售给原告；
证据2、商品房买卖合同。拟证明购房关系真实合法有效，房屋位于衡东县城关镇衡岳北路（云鼎大厦）预2203室，面积175.45平方米，总价款398748元，签订合同首付180000元，下少部分按银行按揭贷款，合同约定2010年10月31日交付房屋使用，该合同第七条和第九条规定违约责任及承担方式；
证据3、首付收款发票。拟证明原告已向被告交付首付款180000元；
证据4、租房协议。拟证明被告房子未及时交付，原告之女婿彭博在外租房住。
被告答辩称：一、原告购买云鼎大厦2203室属实，其所购房属按揭付款，至今未装修入住是因为被告与水利局纠纷导致，但事实上不影响业主使用。现只要综合验收完成可立即办理房产证的手续。二、原告起诉我公司别有用心，要求赔偿经济损失是无中生有，我方要求判决：退还原告18万元购房款，并支付已付房款18万元的万分之0.1的违约金。
被告未向本院提交证据材料。
经评议认为，原告提供的证据1、2、3确认作为本案的定案依据。证据4是2015年7月11日签订，且承租人为彭博，不是本案主体，故该证据不予确认。
根据上述确认的证据，结合原告陈述，确认如下法律事实。
原、被告于2010年1月15日签订商品房预售协议，约定原告购买被告开发的座落在衡东县城关镇衡岳北路云鼎大厦2203室，2013年8月8日原、被告补签《商品房买卖合同》，约定所购房屋建筑面积175.45平方米，房总价款398748元，合同第六条约定付款方式为首付180000元，剩余房款银行按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任为：①逾期在60日之内，……，②逾期在60日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款的万分之二的违约金……，第八条规定该商品房交付期限为：2012年12月31日，双方约定除非遇到不可抗拒的自然灾害，或施工中遇到特重大技术问题，需要专家论证为被告免责任情形。第九条被告的违约责任为：③逾期在60日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按���向买受人支付已交房款万分之0.1的违约金，原告于2010年3月30日原告首付180000元。因被告长沙长城房地产开发有限公司与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，无法办理房产证，也未交付给原告使用。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的商品房预售协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受了原告的部分购房款，原、被告签订的商品房预售协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实的意思表示，未侵害���三人的合法权益，未违反法律法规的强制性规定，对于该合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告请求法院判令被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房，因被告与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，而未经验收合格的房地产开发项目不能交付使用，导致被告目前履行交付的义务存在法律上及事实上不能履行，待云鼎大厦验收合格后，被告长沙长城房地产开发有限公司应将该房产交付给原告使用。原、被告在合同中约定，原告按要求提供有效手续，由被告负责帮原告办好产权登记，向银行按揭贷款，据该合同约定被告有帮原告办理产权登记，向银行按揭贷款的合同义务，原告请求被告为其办理好国土使用��证、房屋所有权证有事实依据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应将原告购置的房产于2012年12月31日之前交付给原告使用，因该房产至今未进行竣工验收，且原告提供的与被告签订的合同是2013年8月8日补签，由此可见，原、被告约定该条款时事实上就已过了交房期，且当时不能按期交房已既成事实，应视为原、被告对原商品房预售协议交房期限延期之允许，但被告至今未交房给原告属实，给原告造成了损失，故根据合同之约定自2012年12月31日起以18万元由被告承担违约责任。原告提出原、被告约定的违约金低于原告的实际损失，被告应赔偿原告2012年12月31日至2015年6月30日贷款利息49140元（按信用联社贷款利率计算）及后期（2015年7月1日后）租金26000元。本院审查认为原告主张的损失未提供充分的证据，其实际损失只能参照最高人民法院《关��审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，自2012年12月31日起至实际交房日止以18万元本金按中国人民银行同期同类贷款（年利率6.15%）计算。原、被告合同约定日万分之0.1违约金明显低于原告实际损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定予以增加，即应认定原告2012年12月31日至2015年6月30日止的损失为180000元×6.15%×2.5＝27675元，2015年7月1日后至实际交房日止以18万元按年利率6.15%计算延期交房损失（以原告诉讼请求26000元为限）。被告交付房产给原告后，原告应按合同约定按揭付款或一次性付清余款。被告答辩称，原告购买云鼎大厦2203室属实，其所购房属按揭付款，至今未装修入住是因为被告与水利局纠纷导致，但事实上不影响业主使用。现只要综合验收完成可立即办理房产证的手续。由此可见，还是同意将云鼎大厦2203室出卖给原告，而原告亦诉请被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。本院尊重原、被告的合意。故被告提出退还原告18万元购房款，并支付已付房款18万的万分之0.1的违约金的意见本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，第十八条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙长城房地产开发有限公司在云鼎大厦验收合格后三十日内将云鼎大厦2203室交付给原告彭松涛使用，并为原告彭松涛办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、被告长沙长城房地产开发有限公司按原告彭松涛已付房款18万元按年利率6.15%支付违约金（自2012年12月31日起到实际交付房屋日止，其中2015年6月30日前违约金为27675元。被告应付违约金可以与原告下少房款抵扣）。
三、驳回原告彭松涛的其他诉讼请求。
本案案件受理费3900元，由被告长沙长城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 稂彬淑
审 判 员 郭朋程
人民陪审员 刘柏国
二〇一五年八月二十日
代理书记员 吴佳遥
校对责任人：稂彬淑打印责任人：吴佳遥
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债���不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖��应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。