辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽13民终284号
上诉人（原审原告）赵海成，男。
委托代理人史艳波，朝阳龙城区新华街龙新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）刘立宝，男。
委托代理人孙爱国，男。
被上诉人（原审被告）朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司，住所地朝阳市双塔区龙江路四段29号。
法定代表人李凯峰，总经理。
委托代理人刘淑杰，辽宁钧鹏律师事务所律师。
上诉人赵海成、刘立宝因与被上诉人朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2017）辽1302民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵海成在一审中诉讼请求：1.依法解除原告与被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司间的商品房买卖合同关系，判令二被告共同返还购楼款29.5万元并自2014年10月27日起至全部还款日止全部购楼款的利息（标准按中国人民银行同期贷款利率计）；2.判令二被告赔偿原告自2014年10月27日起至诉讼日止的房屋租赁费每年9,000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告刘立宝向原告称其有自被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司抵账的诉争楼房出售，经协商二被告一致同意将本案诉争楼房重新出售给原告，原告于2014年10月27日向二被告交付了商定的全部购楼款，被告盛隆公司于同日向原告出具了票号为0006458的收款收据，原告与被告盛隆公司就位于金域澜庭小区的43号楼1单元20-1号商品房的售购事项达成了一致，被告刘立宝将金域澜庭商品房认购协议交与原告，至此，原告与盛隆公司形成了事实上的房屋买卖合同关系。后被告盛隆公司在原告不知情的情况下私自将该买卖房屋转卖他人。
朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司在一审中答辩称：1.我公司与原告之间没有形成商品房买卖关系，2014年10月27日原告到我公司协商购买商品房，我公司销售人员在接待原告过程中发现原告购买商品房的意向并不明确，就告知原告交款后再签订商品房认购协议，原告要求我公司出具一份留有存款事由的证据，所以我公司就给原告提供了收款收据和我公司银行账号，并告知原告存款后将存款凭证带回来签订正式的商品房买卖协议；2.原告没有将银行存款凭证提交我公司，我公司没有收到购房款，与原告没有签订商品房买卖合同，收款收据的内容没有实际履行，不具备法律效力，不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告要求我公司还款29.5万元没有事实和法律依据；3.被告刘立宝是实际收取原告房款的人，应承担返还购房款的法律责任。
刘立宝在一审中答辩称：我有四套本案另一被告抵给我的抵账房，我将这四套房子挂到中介委托中介所出售，中介公司将这四套房子出售后，带着我及购房者一起到盛隆公司，盛隆公司把我的原始收据收回后重新分别给他们开具了发票（应为收据），合同没有换。中介所一共给我100万元，没有将原告这29.5万元单独交给我。
一审法院审理查明，2014年8月29日，被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司与被告刘立宝签订《金域澜庭商品房认购协议》一份，约定被告刘立宝认购被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司金域澜庭小区第43号楼1单元20-1号商品房，建筑面积暂定88.85平方米，单价每平方米5,621.80元，总金额499,497元，付款方式一次性支付房款。
嗣后，被告刘立宝将包括该商品房在内的4套房屋委托中介机构对外销售，经协商，被告刘立宝同意将该商品房以29.5万元的价格转让给原告赵海成。2014年10月27日，被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司就该商品房为原告出具编号为0006458号收款收据一份，载明交款人为原告赵海成，金额为499,497元，交款事由为43#1-20-1房款。当日，原告以现金形式将29.5万元房款交给中介机构，中介机构将包括涉案房款29.5万元在内的共100万元交付被告刘立宝，被告刘立宝将其与被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司签订的《金域澜庭商品房认购协议》交与原告。
2016年8月31日，被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司将金域澜庭小区第43号楼1单元20-1号（坐落于光明街一段8号20层1单元2001室）的涉案商品房销售给案外人，并在朝阳市住建委予以登记备案。
一审法院判决认定，被告刘立宝与被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司签订商品房认购协议后，将涉案商品房又转让给原告赵海成并收取了原告购房款，双方虽然形成了房屋买卖合同关系，但原告及被告刘立宝在明知涉案房屋未取得房屋权属证书的情况下转让房屋的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，故双方所形成的房屋买卖关系无效，对此，原告及被告刘立宝均负有责任；被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司虽然为原告出具了涉案房款的收款收据，但因其未与原告签订涉案房屋的认购、订购及预订等协议，且未实际收取原告购房款，不具备最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方不存在商品房买卖或房屋买卖合同关系。
综上，原告诉请解除其与被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司之间的商品房买卖合同关系及返还购楼款并支付利息的主张，因双方并不存在商品房买卖合同关系，且被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司未收取原告购房款，该主张本院不予支持；其诉请被告刘立宝返还购楼款的主张，本院予以支持；其诉请被告刘立宝支付自2014年10月27日起至全部还款日止全部购楼款的利息的主张，因双方在转让涉案房屋过程中均存在过错，应各自承担相应的责任，该主张本院不予支持；其诉请二被告赔偿其房屋租赁费的主张，因与本案事实无关，不予支持。
对被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司关于其与原告没有形成商品房买卖关系，收款收据的内容没有实际履行、没有收到购房款、不具备法律效力及不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告要求其还款没有事实和法律依据的辩解理由予以采纳。
对被告刘立宝关于其将本案另一被告抵账的四套房委托中介机构出售，中介机构将四套房出售后，共付其100万元、未单独交付原告的29.5万元，盛隆公司重新开具了收据及合同未换的辩解理由予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条（六）项，《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘立宝自本判决生效之日起10日内返还原告赵海成购房款29.5万元；
二、驳回原告赵海成的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,998元（原告预交，已减半收取），由原告赵海成、被告刘立宝分别负担1,499元。
赵海成上诉请求撤销原判，改判朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司与刘立宝共同承担连带返还购房款的责任。其主要理由是：涉案购房款最终收取人是朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司，被上诉人刘立宝对上述购房款是否占有属于二被上诉人间的私下协议，对上诉人不构成法律约束力。原判决未对上诉人产生的租房费用的事实予以认定是错误的。
刘立宝上诉请求撤销原判，改判朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司承担返还购房款的责任。其主要理由是：朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司与购房人赵海成商品房售购事项达成一致，朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司给购房人赵海成出具了收款收据，双方已形成事实上的房屋买卖关系。
盛隆城中村改造有限公司服从一审判决。其针对刘立宝和赵海成的上诉理由答辩称：1.被上诉人与赵海成之间没有形成商品房买卖关系。2.赵海成没有将银行存款凭证提交被上诉人，被上诉人没有收到购房款，收款收据的内容没有实际履行，不具备法律效力，不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，要求被上诉人还款29.5万元没有事实和法律依据；3.刘立宝是实际收款人，应承担返还购房款的法律责任。
本院经审理查明，2014年8月，朝阳华恒房地产开发有限公司以盛隆城中村改造公司开发的金域澜庭小区43号楼1单元19－1、19－2、20－1、20－2四户房屋，抵顶给周颖光工程款。同月，周颖光将该四户抵账房屋抵顶给刘立宝材料款。2014年8月29日，朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司与刘立宝签订《金域澜庭商品房认购协议》一份，约定刘立宝认购朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司金域澜庭小区第43号楼1单元20-1号商品房，建筑面积暂定88.85平方米，单价每平方米5,621.80元，总金额499,497元，付款方式一次性支付房款。
嗣后，刘立宝将包括该商品房在内的4套房屋委托中介机构对外销售，经协商，刘立宝同意将该商品房以29.5万元的价格转让给赵海成。2014年10月27日，朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司就该商品房为赵海成出具编号为0006458号收款收据一份，载明交款人为赵海成，金额为499,497元，交款事由为43#1-20-1房款。当日，赵海成以现金形式将29.5万元房款交给中介机构，中介机构将包括涉案房款29.5万元在内的共100万元交付刘立宝，刘立宝将其与被告朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司签订的《金域澜庭商品房认购协议》交与赵海成。
2016年8月31日，朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司将金域澜庭小区第43号楼1单元20-1号（坐落于光明街一段8号20层1单元2001室）的涉案商品房销售给案外人，并在朝阳市住建委予以登记备案。
上述事实有朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司与刘立宝于2014年8月29日签订的《金域澜庭商品房认购协议》、朝阳市双塔区盛隆城中村改造有限公司于2014年10月27日为赵海成出具的0006458号收款收据、法院调取的朝阳市住建委出具的关于金域澜庭小区第43号楼1单元20-1号商品房买受人为李玉华、吉国艳的备案证明等在卷佐证。
本院认为，盛隆城中村改造公司基于华恒公司与周颖光的抵账协议，将其开发的涉案房屋抵偿刘立宝的材料款，盛隆城中村改造公司与刘立宝之间签订了协议却未办理产权变更登记，亦未交付给第三人，涉案房屋的所有权未转移。因此，刘立宝系经盛隆城中村改造公司授权代为出售涉案房屋，以所得房款抵付材料款。虽然赵海成与盛隆城中村改造公司未签订书面合同，但盛隆城中村改造公司已经为赵海成出具房款收据，收据标明了房号，具备了商品房买卖合同的要件，故赵海成与盛隆城中村改造公司之间具有商品房买卖合同关系，且双方意思表示真实，依法成立并有效。而盛隆城中村改造公司却在给赵海成出具收款收据后，将涉案房屋另行出售给他人，导致赵海成不能取得购买的房屋，因盛隆城中村改造公司的违约行为，使合同无法履行，盛隆城中村改造公司应当承担返还赵海成购房款并赔偿损失的责任。
刘立宝在出卖涉案房屋的过程中无过错，不承担返还房款的责任，对赵海成要求刘立宝返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于赵海成请求判令刘立宝和盛隆城中村改造公司赔偿其自2014年10月27日起至提起诉讼之日止的房屋租赁费问题。因本案是商品房买卖合同纠纷，赵海成在签订商品房买卖合同时没有约定关于房屋租赁费用的承担，其要求刘立宝和盛隆城中村改造公司赔偿其房屋租赁费没有依据，故本院在本案中不予支持。
一审法院认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销双塔区人民法院（2017）辽1302民初3795号民事判决；
二、盛隆城中村改造公司于本判决书生效后10日内，返还赵海成房款29.5万元，并自2014年10月27日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息，利随本清；
三、驳回赵海成要求刘立宝返还房款的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,998元，二审案件受理费11,992元，合计14,990元，由盛隆城中村改造公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘玉华
审判员 汪 江
审判员 姜永涛
二〇一七年三月十二日
书记员 孙海燕