＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第02912号＼n上诉人（原审原告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区南方庄小区锅炉房院内。＼n法定代表人张京宝，董事长。＼n委托代理人王伟，男，1978年5月15日出生。＼n被上诉人（原审被告）刘建云，女，1973年7月14日出生。＼n委托代理人刘金柱，男，1944年10月28日出生。＼n上诉人北京市开兴辰物业管理有限责任公司（以下简称开兴辰物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年12月，开兴辰物业公司起诉至原审法院称：刘建云现住北京市东城区××东区×号楼×层×号房屋。依据双方签订的物业委托管理合同，刘建云应交纳物业管理费。但刘建云拒绝支付2003年7月18日至2014年7月17日期间的物业费，共计8084.75元。在此期间，开兴辰物业公司曾派人到刘建云家中催要未果。刘建云的行为违反了合同法和相关政策规定，应承担相应责任。故开兴辰物业公司起诉要求刘建云给付2003年7月18日至2014年7月17日期间的物业管理费等共计人民币8084.75元；给付违约金808.48元，并承担本案诉讼费。＼n刘建云辩称：开兴辰物业公司所述房屋地点、产权人、物业费收费项目及标准、未交费期间均属实。但认为，1、开兴辰物业公司的诉讼请求已超过二年诉讼时效期间，开兴辰物业公司一直没有向刘建云催收过。2、小区与文汇中学距离极近，噪音扰民问题严重，多次反映均未解决，物业公司工作人员曾答应给刘建云加装双层玻璃，但一直未装。3、开兴辰物业公司的物业服务不到位，开兴辰物业公司没有维修屋顶、墙面、电梯；小广告无人清理；小区与学校之间通道狭窄，消防车无法进入，造成安全隐患；地下室出租，导致小区内人员复杂，居民经常丢失自行车，也造成安全隐患。综上，刘建云不同意开兴辰物业公司的诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据案件查明的事实，北京开兴业物业管理有限责任公司与刘建云签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司进行合并重组，现开兴辰物业公司作为当事人起诉并无不当。关于刘建云辩称开兴辰物业公司的诉讼请求超过二年诉讼时效期间一节，因刘建云对开兴辰物业公司提供的粘贴催费通知单的照片不予认可，而开兴辰物业公司未能提供证据证明其拍摄时间，亦未提交其他证据证明其进行过催收，故对开兴辰物业公司提供的照片证据，法院难以采信；对刘建云的该项抗辩意见，法院予以采纳。现刘建云认可照片中的“福“字系其于2012年春节期间所张贴，开兴辰物业公司提供的照片显示其曾于2013年7月5日向刘建云进行了催收，故对开兴辰物业公司要求刘建云交纳物业费的诉讼请求，法院仅支持自2011年7月6日至2014年7月17日期间的费用。关于该房屋建筑面积，因开兴辰物业公司主张以56.2平方米计算，法院照准。关于开兴辰物业公司要求刘建云支付违约金808.48元的诉讼请求，因开兴辰物业公司对刘建云居住小区的物业服务存在一定瑕疵，对纠纷的发生亦存在一定责任，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、刘建云于判决生效后七日内给付北京市开兴辰物业管理有限责任公司自二○一一年七月六日至二○一四年七月十七日期间的物业管理费等人民币二千一百八十五元五角二分；二、驳回北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，开兴辰物业公司不服，以一审认定事实不清、适用法律错误，以及对时效的适用和认定不正确为由上诉至本院，要求撤销原审判决，改判由刘建云向开兴辰物业公司支付2003年7月18日至2014年7月17日期间的物业管理费8084.75元；给付违约金808.48元。刘建云同意原判。＼n经审理查明：刘建云系北京市东城区××东区×号楼×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为56.99平方米。2002年7月18日，刘建云与北京开兴业物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定刘建云将上述房屋委托开兴辰物业公司实行物业管理（合同记载该房屋建筑面积为56.2平方米）；刘建云应当按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用；物业管理服务费及相关费用收费标准为物业管理费0.5元每平方米每月、电梯运行维护费（一运一备）4.68元每平方米每年、水泵运行维护费（一个泵组）1.55元每平方米每年、生活垃圾清运费30元每户每年（代收）、电梯检验费0.07元每平方米每年（代收）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，除交本月物业管理费外，须另交所欠物业管理费金额的百分之十；每年的8月至10月底为物业管理费的交费期。现刘建云未交纳2003年7月18日至2014年7月17日期间的物业管理费等相关费用。＼n另查，北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司于2012年8月20日以吸收合并的方式进行重组，合并后的名称为北京市开兴辰物业管理有限责任公司。＼n原审庭审中，开兴辰物业公司为证明曾向刘建云催要过物业费，向法院提交了其将物业费《催缴通知单》粘贴于刘建云房门上的照片6张，显示催费时间分别为2005年7月2日、2007年6月30日、2009年7月1日、2011年6月28日、2013年7月5日、2013年9月10日。刘建云表示未收到过上述通知单，对此不予认可，并称照片上的“福“字系刘建云于2012年春节期间所粘贴，且刘建云不可能每年都贴同一个“福“字。对此，开兴辰物业公司未能提供拍摄上述6张照片的相机或照片的原始电子文档以证明其拍摄时间，亦未提交其他催收证据。＼n审理中，关于该房屋的建筑面积，开兴辰物业公司表示以合同载明的56.2平方米为准。＼n上述事实，有双方当事人的陈述，《物业管理委托合同》，照片，房屋档案资料等证据在案佐证。＼n本院认为：刘建云与北京开兴业物业管理有限责任公司签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。北京开兴业物业管理有限责任公司与开兴辰物业公司合并重组后其法人名称亦为开兴辰物业公司，原北京开兴业物业管理有限责任公司的权利、义务由开兴辰物业公司承继。双方签订的物业管理委托合同到期终止后，因该小区未成立业主委员会，双方未签订新的物业服务合同，但开兴辰物业公司继续为刘建云所有的房屋小区提供物业管理服务，双方应当依原物业管理委托合同的约定履行各自的义务。开兴辰物业公司依约为刘建云所有的房屋小区提供了物业管理服务，刘建云应当依约支付物业服务费，刘建云未依约支付物业服务费其应当承担合同约定的违约责任，但由于重组后的开兴辰物业公司未提供充分的证据佐证其主张2003年7月18日至2011年7月5日期间的物业费，原审法院据此以开兴辰物业公司主张此期间的物业费，系明显怠于行使该权利，故该权利亦过法定的诉讼时效，法律不予保护，驳回了开兴辰物业公司的诉讼请求，是正确的，本院予以维持。开兴辰物业公司提出其上门催交及张贴催交通知等方式主张自2003年7月18日至诉讼之日止期间的物业费，刘建云不予认可，开兴辰物业公司张贴的催交费通知单照片亦无拍摄时间，开兴辰物业公司亦无其他证据佐证，故开兴辰物业公司的此项主张，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费25元，由刘建云负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王宗魁＼n代理审判员王朔＼n代理审判员陈雨菡＼n二〇一四年五月十三日＼n书记员杨春雪