江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终2042号
上诉人（原审原告）王雪涛。
委托代理人马光宇，江苏众耕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱吉青。
委托代理人胡恒达，新沂市新安法律服务所法律工作者。
原审第三人路铁明，现在江苏省苏州监狱服刑。
上诉人王雪涛因与被上诉人朱吉青案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00783号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王雪涛的委托代理人马光宇，被上诉人朱吉青及其委托代理人胡恒达到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
王雪涛原审诉称：在法院执行朱吉青与路铁明民间借贷纠纷一案中，王雪涛对执行标的即位于新沂市新安街道幸福路商住小区2-2-201室房屋（以下称涉案房屋）及车库提出书面执行异议。法院经审理，作出（2015）新执异字第00042号执行裁定，驳回王雪涛的异议请求。王雪涛认为，该裁定缺乏事实和法律依据，理由如下：2011年6月14日，路铁明委托崔某与王雪涛签订房屋买卖合同，将涉案房屋及车库出卖给王雪涛，价款44万元。王雪涛于当日支付30万元（不包括银行按揭贷款），并合法占有房屋至今。2011年6月21日，王雪涛付清银行按揭贷款及各项费用合计16.5万元，之后申请办理房产过户。在此过程中，法院查封房屋，致使过户未果。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条规定，王雪涛已付清全部价款，并实际占有房屋，且无过错，房屋应当属王雪涛所有。综上，请求：1、判决停止执行涉案房屋及车库；2、判决确认上述房产归王雪涛所有。
朱吉青原审辩称：1、对王雪涛与路铁明订立的房屋买卖合同的真实性不予认可，该合同与张同强和路铁明订立的合同相互矛盾。2、房屋没有交付给王雪涛，其对房屋不享有所有权。综上，请求驳回王雪涛的诉讼请求。
第三人路铁明原审述称：王雪涛称路铁明授权崔某将房屋出卖给王雪涛不属实。
原审法院审理查明：涉案房屋的所有权及房屋坐落土地的建设用地使用权均属路铁明所有。朱吉青为与路铁明民间借贷纠纷一案向原审法院提出申请，请求对路铁明的涉案房屋采取保全措施。原审法院经审查，于2011年6月20日作出（2011）新民诉保字第0208号民事裁定，查封涉案房屋。次日，原审法院向房产管理部门送达了裁定书和协助执行通知书，要求该单位协助办理涉案房屋的查封登记。2011年7月14日，原审法院作出（2011）新民调初字第0274号民事调解书，对朱吉青与路铁明民间借贷纠纷一案中双方达成的调解协议的法律效力进行确认。调解协议的主要内容是：路铁明于2011年8月12日前向朱吉青支付借款30万元及利息。由于路铁明未履行民事调解书确定的义务，根据朱吉青的申请，原审法院立案执行。在执行中，王雪涛向原审法院提出书面执行异议，以法院查封前，其已经购买涉案房屋且已经付清价款并占有房屋为由，请求解除对房屋采取的强制执行措施。原审法院经审查，于2015年3月9日作出（2015）新执异字第00042号执行裁定，驳回王雪涛的异议请求。王雪涛不服该裁定，于法定期限内提起诉讼。
另查明：自2004年6月7日办理离婚登记后，路铁明至今未再登记结婚。2014年10月，王松华、郁振侠因购买涉案房屋而支付契税等款项。
原审法院认为，一、王雪涛与路铁明之间是否存在房屋买卖合同关系。路铁明对授权委托书的真实性没有异议，且该证据与本案待证事实有关，故予以采信；授权委托书的内容与房屋买卖合同书及崔某和张同强关于出卖涉案房屋的证言相互印证，足以证明路铁明授权崔某出卖涉案房屋及崔某代理路铁明将房屋出卖给王雪涛的事实。崔某与路铁明之间因授权出卖涉案房屋而建立委托代理关系，崔某以路铁明名义出卖房屋，该行为的后果依法由被代理人路铁明承担。崔某以路铁明名义与王雪涛订立的房屋买卖合同自双方在合同书上签名时成立、生效。因此，王雪涛与路铁明已建立合法、有效的房屋买卖合同关系。
二、王雪涛对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。王雪涛基于购买房屋的事实，请求确认其对涉案房屋享有所有权，但在原审法院查封前没有办理房屋所有权转移登记，故对其该项请求，原审法院不予支持。
三、王雪涛就其主张的房屋买卖事实能否享有排除强制执行的民事权益。《查扣冻规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，王雪涛主张的房屋买卖事实在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，其对房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1.其与路铁明之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2.支付全部价款；3.已合法占有房屋；4.对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。（一）在原审法院查封前，王雪涛是否支付了全部价款。根据崔某与王雪涛订立的房屋买卖合同，王雪涛支付购房款的方式为向路铁明支付30万元及代路铁明清偿银行按揭贷款债务，只有在其向路铁明支付30万元及付清银行按揭贷款的情况下，才能认定支付全部价款；收条即使是真实的，也仅能证明王雪涛向路铁明支付30万元；提前还贷审批表及贷款明细表只能证明路铁明因涉案房屋贷款的额度、余额及申请提前还贷，不能证明王雪涛在原审法院查封房屋前已经代路铁明还清银行按揭贷款。王雪涛主张其在原审法院查封前已付清全部价款的事实，依据不足，不予认定。（二）在原审法院查封前，王雪涛有无合法占有房屋。为证明其合法占有房屋，王雪涛申请证人崔某出庭作证；该证人作证称，王雪涛付清银行按揭贷款到房屋管理部门申请过户登记时，得知房屋被法院查封，之后便找其交涉，在他们未联系上路铁明的情况下，其将门锁打开将房屋交付给王雪涛。王雪涛称，其更换门锁后，有人报警，警察到场时，路铁明及崔某都在场，这一点证人记错了；对其他证言没有异议。朱吉青及路铁明对证人的该部分证言未提出异议。根据证人崔某证言，结合当事人的质证意见，可以认定以下事实：王雪涛通过强行打开门锁的方式占有房屋，且占有事实发生在原审法院查封涉案房屋后。由于王雪涛非基于路铁明的意思而占有房屋，故不能认定其合法占有房屋。
综上，王雪涛购买房屋的事实不具备《查扣冻规定》第十七条规定的排除强制执行条件；因此，其对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。王雪涛要求停止执行涉案房屋的请求，没有事实和法律依据，不予支持。
执行异议之诉是因案外人对执行标的主张实体权利，进而提出书面执行异议以排除强制执行而引发的诉讼，该类诉讼的审查处理范围限于判断案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。而原审法院在执行中并未对王雪涛主张的车库采取强制执行措施，且其向原审法院提出的书面执行异议也仅限于涉案房屋，故对其要求停止执行车库及确认车库归其所有的请求，本案不予理涉。据此，遂判决：驳回王雪涛关于停止执行车库及确认车库归其所有之外的诉讼请求。
上诉人王雪涛不服上述判决，向本院提出上诉称：1、一审法院既然认定双方房屋买卖合同合法有效，那么上诉人是合法取得涉案房产；且上诉人支付了合同对价，实际占有涉案房产，过户也没有过错，应判决解除针对该房产的查封。上诉人的观点即使不成立，根据法律规定，上诉人依法享有物权期待权，该物权期待权优先于普通债权，足以对抗本案的查封保全。被上诉人与第三人之间的债权债务纠纷是普通的债权债务纠纷，上诉人该权利应当受法律保护。请求撤销原审判决，判决停止对涉案房产的查封执行，确认涉案房产归上诉人所有。
被上诉人朱吉青答辩称：一审法院认定的事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人对涉案房屋不享有所有权，上诉人不是房屋的所有人，其请求确认涉案房屋归其所有没有法律依据。2、上诉人对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权。上诉人并没有实际占有涉案房屋，涉案房屋由张同强占有，不符合查扣冻的规定。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为王雪涛提出执行异议的理由能否排除朱吉青对涉案房屋的执行。
二审期间，上诉人向法庭提供：1、徐州市住房公积金管理中心新沂管理部的证明，证明在2011年6月21日崔某代为交还公积金贷款本息及罚息总计165000余元，该款实质上系上诉人为办理过户手续缴纳的。2、徐州市提前归还个人贷款的申请审批表，证明2011年6月21日上诉人偿还住房贷款的一些情况，并取得了公积金管理中心的审核同意。3、还款明细5页，证明上诉人首付30万元款项后，在办理产权过户之前查实路铁明所欠银行款额的基本情况，后上诉人为办理产权过户手续缴纳按揭款。被上诉人质证认为与本案无关联，不予认可。本院认为，上诉人提供的上述证据不能证明上诉人具备《查扣冻规定》的条件，不予认定。
二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，首先，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，第三人主张的房屋买卖事实在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，其对房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1.双方之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2.支付全部价款；3.已合法实际占有房屋；4.对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。本案中，据已查明的事实，上诉人并没有合法实际占有涉案房屋，不符合上述《规定》的要件，故上诉人要求停止执行涉案房屋的执行没有事实和法律依据，本院不予支持。
其次，涉案房屋并没有发生物权变更登记，上诉人基于买卖合同而主张其享有所有权，但此主张没有法律依据，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8275元，由上诉人王雪涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年六月五日
书 记 员 宗 正