重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0111民初8638号
原告：王秋，女，1987年6月15日出生，汉族，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人：冉光明，重庆市大足区棠香法律服务所服务法律工作者。
委托诉讼代理人：汪金飞，重庆市大足区棠香法律服务所服务法律工作者。
被告：重庆坤呈房地产开发有限公司（统一社会信用代码91500225699289425H），住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段5号附1-13、1-14、1-15。
法定代表人：高涛江，董事长。
委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。
原告王秋与被告重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，先依法适用简易程序，由审判员黄公立独任审判，后转为普通程序，由审判员杨灿担任审判长，审判员黄公立、人民陪审员徐官敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秋及其委托诉讼代理人冉光明、汪金飞，被告坤呈公司的委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秋向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交房；2、请求判决被告支付逾期交房违约金32155.91元及退还契税8679元，共计40834.91元;3、诉讼费用由被告负担。庭审中原告撤回了第一项诉讼请求，第二项诉讼请求中的逾期交房违约金进行了调整，违约金以购房款289302元为基数从2016年1月1日起至起诉之日2017年11月23日止，按合同及承诺书约定的标准分段计算为31461.59元，2017年11月23日之后的违约金以购房款289302元为基数，按日利率万分之三计算至被告交房时止。事实理由：原告于2014年2月25日购买了被告开发建设的重庆市大足区棠香街道办事处一环北路东段280号1幢5-9号房屋，建筑面积67.23平方米，合同总金额289302元，首付89302元，按揭贷款支付200000元，合同约定交房时间为2015年12月31日。原告按合同履行了义务，被告未按期交房，也未按其作出的承诺交付房屋和支付违约金。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。
被告辩称：1、被告对于原告诉称的本案所涉房屋延期交房的事实没有异议；2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告应按原告已付房价款的比例按日向原告支付逾期交房违约金，因此，对于以按揭方式支付购房款的，应当以购房时支付的首付款作为原告已付房价款计算违约金，对于以全款方式付款的，被告方认可按约定支付违约金。3、应退还原告的契税为5785.98元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年2月25日，原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：1、原告以289302元的价格购买被告公司开发建设的重庆市大足区棠香街道办事处一环北路东段280号1幢5-9号预售商品住宅一套，首付款为89302元，余款向银行按揭款；2、被告公司于2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；3、商品房交付使用时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市竣工验收备案登记证》；4、逾期交付房屋超过30日后，乙方（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已付房价款万分之一的违约金；5、本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方（被告）支付的银行按揭款（合同第二十三条的约定）。之后，中国工商银行股份有限公司大足支行作为贷款方，原告作为借款方，被告作为担保方，签订了一份《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。原告按合同约定履行了付款等义务，被告未按期向原告交付房屋，被告于2016年10月10日和2017年1月21日向原告出具了两份《承诺书》，其主要内容如下：一、定于2016年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付业主使用。二、如果我公司未在2016年12月31日前交房，2016年1月1日开始至2016年12月31日的违约金按照业主购房合同执行，如2016年12月31日未交房，从2017年1月1日开始至2017年5月31日，按照日息万分之一点五支付违约金。如2017年5月31日未交房，从2017年6月1日开始至2017年9月30日，按照日息万分之二支付违约金（每月现金支付）。如2017年9月30日未交房，从2017年10月1日开始，按照日息万分之三支付违约金（每月现金支付）。但截止原告起诉之日，被告仍未按承诺向原告交付房屋和支付违约金。
同时查明，原、被告在庭审中形成一致意见：即被告应退原告契税5785.98元。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》以及被告所出具的两份《承诺书》合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告应按合同的约定和其承诺将符合交房条件的商品房交付原告使用。但到目前为止，被告仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，未向原告交付房屋。因此，被告应按合同约定和承诺向原告支付违约金，被告应向原告支付的违约金以原告已付房价款289302元为基数，从2016年1月1日计算至2017年11月23日（原告起诉之日），按被告的承诺分四段计算为：289302元×（365天×1/10000+151天×1.5/10000+122天×2/10000+54天×3/10000）=28857.87元。2017年11月24日起的违约金以原告已付房价款289302元为基数按日息万分之三计算至交付房屋时为止。
至于被告庭审中提出，请求以原告首付购房款作为计算其延期交房违约金的基数，即不应将按揭贷款金额作为计算延期交房违约金的问题。本院认为，被告的要求不符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十三条的约定，该条已明确约定已付房价款既包括首付购房款也包括按揭贷款。因此，本院对被告的请求不予支持
综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决如下：
被告重庆坤呈房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告王秋截止于2017年11月23日的逾期交房违约金28857.87元，2017年11月24日起的逾期交房违约金以289302元为本金按日息万分之三计算至交付房屋时为止。
被告重庆坤呈房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告王秋退还契税款5785.98元。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费820元，由被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 杨 灿
审 判 员 黄公立
人民陪审员 徐官敏
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 伍 思