山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终15号
上诉人（原审被告）：张素英，女，1963年11月9日出生，汉族，素英饭店经营者，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：日照市金阳实业总公司，住所地日照市日照北路，组织机构代码168368335。
法定代表人：卜照坡，该公司经理。
委托诉讼代理人：卜文祥，该公司会计。
委托诉讼代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。
原审被告：日照市东港区素英饭店，经营场所日照市东港区日照北路***号。
经营者：张素英，身份同前。
上诉人张素英因与被上诉人日照市金阳实业总公司（以下简称金阳公司）、原审被告日照市东港区素英饭店（以下简称素英饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第5042号，向本院提起上诉。本院于2017年1月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
张素英上诉请求：撤销一审判决，驳回金阳公司的诉讼请求。事实和理由：一、金阳公司不是本案的适格原告，无权向张素英主张权利。金阳公司在2015年9月13日出具给一审法院的证明自认涉案房屋出租方不是金阳公司，是日照市东港区日照街道北关社区居民委员会（以下简称北关居委会），金阳公司与张素英签订租赁合同后，没有实际履行，租赁合同的全部权利义务都归北关居委会享有。涉案房屋的所有权不是金阳公司的，出租收益也不应归金阳公司。金阳公司是代表北关居委会签订的合同，合同主体是北关居委会，金阳公司不是适格原告。北关居委会在2015年5月5日的民事诉状中，要求确认与张素英、姚廷军的房屋租赁合同已经解除，并要求返还房屋及设备、支付拖欠租赁费，这也说明北关居委会认可与张素英存在房屋租赁关系，北关居委会没有委托金阳公司经营涉案房屋。二、涉案房屋和场地是北关居委会交付给张素英的，一审法院判令张素英将涉案房屋和场地交付给金阳公司，无事实依据。三、涉案房屋及场地的租赁费，张素英已经用装修费用与北关居委会抵顶，装修、维修费用已经超过租赁费用。四、金阳公司在起诉前从来没有向张素英主张过租赁费用，金阳公司的起诉已过法定的诉讼时效。
金阳公司辩称：一、金阳公司提起诉讼，主体适格。张素英及其亲属与金阳公司及北关居委会之间多年来存在涉案房屋的承包或者租赁合同关系，一审法院在关联案件中已经对各方之间存在的法律关系作了明确的分析和分割，本案仅涉及金阳公司与张素英之间的房屋租赁合同关系。根据张素英在（2015）东民一初字第2146号案件中的陈述及金阳公司与张素英签订的《房屋租赁合同》，金阳公司作为合同主体及涉案房屋的管理人提起诉讼，主体适格。即使涉案房屋是北关居委会的集体财产，金阳公司作为涉案房屋的管理人，只要该居委会没有异议，仍然有权以自己的名义提起诉讼。二、金阳公司根据合同自2009年12月27日将涉案房屋出租给张素英使用，现合同解除，金阳公司有权接收涉案房屋等财产。三、关于张素英主张的对涉案房屋的装修问题，其装修或者改造房屋是根据饭店经营的需要所为，金阳公司及北关居委会从未同意过以该费用抵顶租赁费。四、金阳公司的主张未过诉讼时效。涉案房屋自1999年12月至今，一直由张素英及其亲属使用着，多年来，张素英持续违约，拖欠金阳公司的租赁费用累计14万余元，金阳公司多次找张素英及其亲属商谈租赁费交纳事宜，张素英断断续续交一部分，至今张素英也没有明确说拒绝交纳，只是要求以装修费抵顶。从张素英向日照街道领导递交的信函看，其认可金阳公司或者北关居委会向其索要租赁费的相关事实，虽然双方就租赁费一直存在争议。因此，金阳公司的主张并未超过诉讼时效。
素英饭店述称，对张素英的上诉内容没有意见。
金阳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金阳公司与张素英、素英饭店之间的房屋租赁合同；2、判令张素英、素英饭店返还租赁财产；3、判令张素英、素英饭店支付拖欠的租赁费140000元及利息。
一审法院认定事实：金阳公司成立于1992年12月24日，2009年3月29日取得营业执照，系北关居委会开办的集体所有制企业，注册资本50万元，经营范围：农机修配、五金交电、针纺织品、日用百货、土特产品、建筑材料、机电产品、家用电器、电子元件销售、开办市场、物业管理等等。
涉案房屋及场地坐落于日照市东港区望海路北侧（房权证日房字第××号），现由张素英占有使用。涉案房屋及场地系金阳公司的创办人北关居委会的集体单位自管房产。张素英系北关居委会的村民。
北关居委会于1990年初注册成立了日照市“望海饭店”，该饭店系集体经营单位，经营场所为涉案房屋及场地。1990年12月7日至1994年12月25日期间，张素英之公公姚光旭承包经营该饭店；张素英丈夫姚廷军于1994年2月26日与金阳公司签订《工副业承包合同》，开始承包经营金阳公司的“望海饭店”，姚廷军将上述饭店经营至2005年12月31日，该期间的合同未逐年续签，2006年姚廷军与北关居委会协商终止了上述承包合同关系。2006年2月6日北关居委会与张素英丈夫姚廷军签订了《房屋租赁合同》，约定姚廷军租赁涉案房屋及场地等财产，租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日，姚廷军使用涉案房屋及场地开设饭店实际经营至2009年12月26日。
2009年12月27日，张素英就涉案房屋同金阳公司（2009年3月29日取得营业执照）签订房屋租赁合同一份，合同内容为：“经乙方（张素英）要求甲方（金阳公司）同意将坐落于望海路北侧房屋8间及院面积320㎡租给乙方经营饭店，租赁期限5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，年租金2.8万元；签订合同时乙方（张素英）即一次性交齐当年全部租金2.8万元，后每年度1月1日前交齐当年度租金；任何一方违约处年合同额50%200%的违约金”。张素英于2014年7月1日以涉案房屋为经营场所，在工商部门注册登记了个体工商户，字号名称为“日照市东港区素英饭店”，经营者为张素英，由张素英持续使用租赁房屋及场地经营上述饭店至今。
2015年3月初，北关居委会因对望海路北侧商铺进行升级改造，通知张素英及其丈夫姚廷军搬迁后未果。同年3月16日北关居委会向张素英夫妇送达尽快搬迁的书面通知，仍未果。北关居委会于同年4月22日，召开居民代表大会征求意见后，于同年4月24日向张素英夫妇公证送达了解除租赁合同通知书，要求张素英夫妇在接到通知书之日起7天内同金阳公司办理交接手续，并将拖欠的承包费及租金一并付清，后仍未果。为此，北关居委会于2015年5月11日诉至一审法院，案号（2015）东民一初字第2146号，请求依法确认其与姚廷军、素英饭店之间的房屋租赁合同已经解除；判令姚廷军、素英饭店返还上述房屋场地等设备财产并支付拖欠的承包费、租赁费等。该案再审理过程中，因双方对诉讼主体争议过大，北关居委会于2015年12月8日向一审法院递交撤回部分诉讼请求申请书，申请撤回要求确认金阳公司与姚廷军、素英饭店的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求，并撤回要求姚廷军、素英饭店返还房屋等设备财产的诉讼请求，准备另案起诉。同年12月16日，金阳公司以自己为原告，以张素英及素英饭店为被告诉至一审法院，请求判令其与张素英、素英饭店解除租赁合同、返还财产并支付拖欠的租赁费及利息等。
诉讼中，金阳公司要求张素英、素英饭店应交付的租赁费自2009年12月27日计算至2015年12月31日，每年按28000元；利息自每期应缴租赁费的次日按照同期人民银行贷款利率计算至2015年12月31日。
诉讼中，金阳公司主张张素英、素英饭店在2010年2月9日交过房屋租赁费2万元并提交了证据，张素英、素英饭店不予认可，认为该费用单据载明系承包费，与本案没有关联性，但认可2010年1月1日后其与金阳公司之间不存在承包合同关系；金阳公司提交张素英在关联案件（2015）东民一初字第2146号案件判决后的上诉状，证实张素英承认其与金阳公司存在租赁合同关系，张素英不予认可，主张该意见系该案的上诉主体姚廷军的意见非其本人的意见。
诉讼中，张素英主张其向金阳公司交付过租赁费24万多元，不记得交过几次，未提交证据，经法庭释明后，张素英亦未补充证据；在随后的庭审中，张素英主张其交纳的24万元（包括招待费、替居委会垫付的涉案房屋装修款）系向北关居民委员会交纳的，非向金阳公司交纳的，本案中未提交证据；随后的庭审中，张素英又主张其历史上一共向北关居委会交纳过承包费98万元，未向金阳公司交纳过款项，本案中亦未提交证据。
同时查明：（2015）东民一初字第2146号案件中，张素英夫妇提交2010年11月10日涉案房屋装修协议书、预算单及关于要求解决望海饭店维修资金的请示，证实该次装修费125633元应抵顶涉案房屋的“承包费”，北关居委会不予认可；张素英夫妇提交2014年2月2日装修涉案房屋的工程清单，证实装修涉案房屋的费用261128应抵顶“承包费”，北关居委会不予认可；张素英夫妇提交内容为“2010年112月份本居委招待费12157.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费12157元顶“承包费”，提交内容为“2011年本居委招待费14757.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费14757元顶“承包费”，北关居委会否认上述书面资料上载明的“卜善波”签名系本人（卜宪波）书写，北关居委会对张素英夫妇的上述招待费顶“承包费”的主张均不予认可；对张素英夫妇主张的其他无相关单据的款项，北关居委会均不予认可。张素英夫妇在该案中对其上述主张均未再补充证据。
对诉讼时效问题，金阳公司提交张素英向日照街道领导反映情况的信函（出具时间2015年4月26日），证实：张素英及其家人自1991年开始承包涉案房屋及场地经营望海饭店；张素英承认收到了解除合同通知书；张素英承认因租赁费交纳问题双方发生争议；张素英承认金阳公司曾经催收租赁费并通知张素英腾空房屋返还财产的事实。张素英对上述信函的真实性无异议，但主张金阳公司混淆了北关居民委员会及金阳公司两个主体，信函不能反映金阳公司向张素英主张过权利。
另查明：本案立案后，张素英以经常居住地在日照经济技术开发区为由，向一审法院提起管辖权异议，一审法院在依法审查作出驳回裁定后，张素英向日照市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月6日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
一审认定上述事实的证据有当事人陈述及房屋租赁合同、金阳公司营业执照及组织机构代码、素英饭店营业执照、个体户信息、（2015）东民一初字第5042号民事裁定书、（2016）鲁11民辖终67号民事裁定书、身份证明、信函、收款凭证、上诉状、（2015）东民一初字第2146号民事判决书。
一审法院认为：本案的争议的焦点在于：一、金阳公司是否是本案适格主体；二、金阳公司的诉讼是否超过法定诉讼时效；第三、双方之间的租赁合同关系是否应予以解除；第四、张素英、素英饭店是否应承担支付义务以及支付的数额、计算标准和依据。
一、对于金阳公司是否是本案适格主体问题。从（2015）东民一初字第2146号案件及本案的审理情况看，涉案房屋及场地存在张素英或其亲属使用涉案房屋的客观事实，但由于存在主体及法律关系不同的情形，一审法院在（2015）东民一初字第2146号民事判决书中区分阶段作了分析：第一阶段为张素英之公公姚光旭使用涉案房屋阶段，该阶段姚光旭与北关居委会之间产生承包合同关系；第二阶段为1994年2月26日至2006年2月5日期间张素英之夫姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段姚廷军与北关居委会之间产生承包合同关系；第三阶段为2006年2月6日至2009年底张素英之夫姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段姚廷军与北关居委会建立租赁合同关系；第四阶段为2010年1月1日2014年12月31日期间，北关居委会的村办集体企业金阳公司于2009年12月27日与张素英就涉案房屋及场地签订房屋租赁合同。故，上述四阶段因主体及法律关系问题，一审法院在（2015）东民一初字第2146号案件中对第一、二阶段的纠纷未做处理，仅对第三阶段的租赁合同关系作出了处理，第四阶段因原、被告均不适格，一审法院对该期间的租赁合同关系亦未予处理，该阶段即为本案应处理的租赁合同纠纷。北关居委会在（2015）东民一初字第2146号案件中主张其委托金阳公司与张素英签订房屋租赁合同，因租赁合同上出租方主体列明金阳公司，北关居委亦未提交委托手续等凭证，该案中一审法院对北关居委会的主张未予采信；因北关居委会系行政主体，居民委员会的集体财产由其成立的实体企业金阳公司代为管理、经营，金阳公司系独立法人单位，其对外经营应独立履行权利和义务，故，金阳公司作为经营主体，有权就涉案房屋及场地进行使用、经营和收益，其与张素英签订的房屋租赁合同成立并合法有效。至于北关居委会与金阳公司之间是何法律关系，非本案审理的范围。基于以上理由，一审法院对张素英、素英饭店抗辩的金阳公司非本案适格主体的意见不予采信。
二、对于金阳公司的诉讼是否超过法定诉讼时效问题。从本案及关联案件查明的事实看，涉案房屋及场地自1999年12月至今，一直存在由张素英或其亲属连续使用的客观事实，涉案房屋从承包经营到租赁经营存在持续性，依约交付费用系其合同义务，张素英与金阳公司之间存在合同关系，合同明确约定先付费后使用，张素英理应本着诚信原则，及时交付房屋租赁费后再使用涉案房屋。另，从张素英向日照街道领导反映情况的信函内容和时间（2015年4月26日）看，其认可其或家人与北关居委会或金阳公司之间存在承包费或租赁费纠纷。从庭审查明的事实看，张素英持续使用涉案房屋，未及时、足额交付房屋租赁费用，已构成违约。故而，一审法院对张素英、素英饭店的已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。
三、对于双方之间的租赁合同关系是否应予以解除问题。涉案房屋及场地在张素英家人持续使用过程中，于2009年12月27日由金阳公司与张素英重新签订房屋租赁合同，合同的双方为金阳公司和张素英，张素英使用涉案房屋开办素英饭店是基于该合同，且涉案房屋处于张素英持续使用状态，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故张素英在本租赁合同到期后（2014年12月31日后）继续使用涉案房屋及场地经营，其与金阳公司之间成立不定期租赁合同关系；又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。那么，金阳公司在合理时间内通知张素英解除合同后，双方的合同即可解除。双方诉争已久，金阳公司以诉讼的方式主张权利至一审法院，要求与张素英解除租赁合同关系，理由合理、合法，一审法院予以支持。
张素英就涉案房屋及场地在使用过程中开办了个体工商户素英饭店，是涉案房屋的用途，故金阳公司将素英饭店列为共同被告，并要求解除其与素英饭店之间的租赁合同并返还涉案房屋及场地，因被告主体不适格，一审法院对金阳公司的上述主张不予支持。上述租赁合同期间，因素英饭店不是合同主体，其与金阳公司之间不存在权利义务关系。故，一审法院对金阳公司要求素英饭店支付该期间拖欠租赁费及利息的诉讼请求不予支持。
基于以上理由，本案被告的权利义务主体系涉案房屋的实际经营人张素英，本案应由张素英承担权利义务。
四、对于张素英是否应承担支付义务以及支付的数额、计算标准和依据问题。金阳公司与张素英签订房屋租赁合同，合同对年租金、支付时间、租期均进行了详细约定，张素英应依约及时足额支付租赁费用，逾期即为违约，张素英应支付逾期后占用上述款项期间的利息。金阳公司主张张素英在2010年2月9日交纳租赁费2万元，张素英主张是承包费而不予认可，因张素英在庭审中认可2010年1月1日后其与金阳公司之间不存在承包合同关系，因涉案房屋及场地在该时间由张素英使用，故上述2万元应系张素英交纳的涉案合同约定的部分租金。
张素英在签订涉案合同时，涉案房屋及场地在其或家人实际使用和控制中，合同明确约定“合同签订时（2009年12月27日）一次性交齐第一年的租金2.8万元，后每年度1月1日前交齐当年度租金”。故，金阳公司在诉讼中要求张素英应交付的租赁费自2009年12月27日计算至2015年12月31日，每年按28000元，利息自每期应缴租赁费的次日按照同期人民银行贷款利率计算至2015年12月31日，上述诉请不违反法律规定，一审法院结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条（一）之规定，利息按照年利率6%予以支持。同上，被告租赁合同到期后的年租金及利息参照合同期限内的计算标准和依据。如下：
期间
利息起止时间
租赁费及利息计算标准、依据、数额
2010年
2009.12.282010.2.8
2.8万元×6%/365天×43天≈198元
余额
2009.12.282015.12.31
（2.8万元2万元）＋（2.8万元2万元）×6%/365天×2317天≈11047元
2011年
2011.1.12015.12.31
2.8万元＋2.8万元×6%/365天×1826天≈36405元
2012年
2012.1.12015.12.31
2.8万元＋2.8万元×6%/365天×1461天≈34725元
2013年
2013.1.12015.12.31
2.8万元＋2.8万元×6%/365天×1095天≈33040元
2014年
2014.1.12015.12.31
2.8万元＋2.8万元×6%/365天×730天≈31360元
2015年
2015.1.12015.12.31
2.8万元＋2.8万元×6%/365天×365天≈29680元
合计
176455元
综上，至2015年12月31日，张素英未支付给金阳公司的租赁费本、息共计176455元，其中本金为148000元，利息为28455元；因金阳公司诉讼请求的本金系140000元，故，一审法院对张素英应支付给金阳公司的本息168455元（176455元8000元）予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条（一）之规定，一审判决：一、金阳公司与张素英（素英饭店的经营者）之间的租赁合同关系解除；二、张素英（素英饭店的经营者）在判决生效后30日内自涉案房屋及场地中搬出，将上述房屋及场地交付金阳公司；三、张素英（素英饭店的经营者）于判决生效后30日内支付金阳公司2009年12月27日至2015年12月31日期间拖欠的房屋租赁费本、息共计168455元；四、驳回金阳公司要求与素英饭店解除租赁合同的诉讼请求；五、驳回金阳公司要求素英饭店返还涉案房屋及场地的诉讼请求；六、驳回金阳公司要求素英饭店支付上述租赁费本、息的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3676元，由张素英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
张素英提交了与金阳公司法定代表人卜照坡的录音资料两份，证明张素英承包望海饭店、租赁涉案房屋期间，对涉案房屋进行维修、装修，卜照坡均认可并且同意支付相关费用，两笔装修款共计386761元。金阳公司质证认为，录音资料不是新证据，已过举证期限，不能作为案件审判的参考；录音未经卜照坡同意，不属于合法证据；对录音的真实性不予认可，不能证明对话双方是张素英和卜照坡；从张素英提交的书面录音资料看，与录音严重不符，断章取义；从录音来看，录音中的男性声音自始至终没有认可用维修费或装修费抵顶租赁费，也没有同意支付维修费；若张素英认为其装修费应由金阳公司支付，与本案不是同一关系，张素英应另案起诉。素英饭店对录音资料无异议。
金阳公司提交北关居委会出具的证明一份，证明涉案房屋是居委会的集体财产，居委会同意金阳公司以自己的名义主张权利。张素英、素英饭店质证认为，对证据的真实性没有意见，但证明内容与2015年9月13日金阳公司出具给一审法院的证明内容相矛盾，金阳公司出具的证明是其受居委会委托代替居委会签订合同，合同的权利义务主体是居委会，所以该份证明内容虚假，应不予采信。
本院认为：本案涉案房屋属于北关居委会的集体财产，双方当事人对此均无异议，双方争议的焦点是金阳公司是否能就涉案房屋主张相关权利。
金阳公司是北关居委会开办的集体所有制企业，2009年12月27日金阳公司与张素英就涉案房屋签订租赁合同，北关居委会出具的证明认可委托金阳公司管理涉案房屋，并且同意金阳公司以自己名义主张权利，故即使签订合同时金阳公司对涉案房屋无处分权，但已经北关居委会追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，金阳公司与张素英签订的合同是有效的，金阳公司作为涉案房屋的管理者、租赁合同的出租方，有权提起诉讼，是本案的适格原告。
金阳公司与张素英签订的租赁合同约定，租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同到期后张素英继续使用涉案房屋，金阳公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。
张素英主张已经用装修费用与北关居委会抵顶了租赁费用，但其提交的录音资料中，没有对方认可装修费抵顶租赁费的内容，且张素英在本案中对装修费并未主张，系其在（2015）东民一初字第2146号案件中主张的事实，故本案不予审查。
关于本案是否已过诉讼时效期限，张素英所欠的租赁费是其在继续性合同履行中持续发生的债务，为保护债权人的合理信赖利益，应从最后履行期限届满之日计算诉讼时效期间，故本案未过诉讼时效期间。
综上所述，张素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3669元，由上诉人张素英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 王建秀