广东省汕尾市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤15行终50号
上诉人（原审原告）王雪云，女，1943年9月7日生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区，系王秀英的女儿。
上诉人（原审原告）王爱玲，女，1954年7月14日生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区，系王泽民的女儿。
上诉人（原审原告）王长东，男，1964年10月7日生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区，系王泽贤的儿子。
上诉人（原审原告）王长春，男，1967年2月5日生，汉族，香港居民，住香港，系王泽贤的儿子。
上诉人（原审原告）王长秋，男，1972年3月22日生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区，系王泽贤的儿子。
以上五上诉人共同委托代理人叶爱芳，广东善言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汕尾市房地产管理局。地址：汕尾市区五十米大道中段。
法定代表人刘升河，该局局长。
委托代理人林海鹰，广东海陆律师事务所律师。
原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司。地址：汕尾市城区新城路**号*楼。
法定代表人曾向胜，该公司负责人。
委托代理人方振宏，广东宏进律师事务所律师。
上诉人王雪云等五人因诉被上诉人汕尾市房地产管理局、原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司（以下简称糖烟酒公司）颁发房地产权证纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院（2015）汕城法行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王雪云、王爱玲、王长秋及五上诉人的共同委托代理人叶爱芳、被上诉人汕尾市房地产管理局的委托代理人林海鹰、原审第三人糖烟酒公司的法定代表人曾向胜及委托代理人方振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、原告起诉所依据的房地产权属来源是粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》，该契纸注明：新主王贤民、王泽贤、王秀英；不动产种类为瓦铺；坐落于汕尾镇打铁街口近海北畔门牌三号；四至为东至大马路、南至打铁街、西至海边街、北至封建财产；田地等级及产量为“无”；房屋间数为一连三间厨房一间猪栏二间；旧主姓名魏曾盛；原契字号为“颁坐字第六十二号”；缴出原契一张；换契纸免纳契税等内容。契纸中没有体现原告在起诉书中所称“总面积为木工尺长一十五丈，宽四丈七尺”。同时在该契纸上面还有1983年4月4日汕尾人民法庭批注：根据（82）海法汕民字第X号判决书和裁定书的判决和裁定，该房产正厅一间归王雪云执管；左畔一间并伸手东节二米归王爱玲执管；右畔一间并伸手一间及左畔伸手西节三米归王泽贤执管。中间天井归王雪云、王泽贤共有使用（详见判决书和裁定书）。
二、糖烟酒公司是依法登记成立的全民所有制企业；“汕尾市城区糖烟酒公司”与“汕尾市城区糖专公司”同属一个公司，原告在庭审中认可这个事实，起诉书也把糖烟酒公司列为本案第三人；涉案房产旧址的土地来源由两部分组成，一部分是糖烟酒公司的前身南方贸易公司在解放初期大约1952至1953年在海边围海形成，另一部分是向王姓购买，后来建成糖仓库，1988年取得了建设许可证及建设红线图后建成了“华生酒楼”，该房产属国有资产。
三、第三人申请办理房地产权属登记的经过：1993年5月29日第三人糖烟酒公司向汕尾市城区建设委员会递交房屋产权登记申请书，请求对位于汕尾市城区大马路与打铁街口交界处基底面积280平方米的房屋进行房地产权属登记，申请书显示提交的证件有建设许可证和建设红线图；另外第三人还向被告提供以下材料：1、《房屋四至墙界申报表》，该表审核意见栏写明四至无异议，其中东墙为众墙，有王泽贤签名；2、《房产界至协议书》，代表甲方的糖烟酒公司和代表乙方的王泽贤在该协议书中表明为了处理好四邻关系及明确双方产权，甲方同意把己墙的外围墙其中靠近东边的老墙位划出15公分，乙方同意靠西边的屋地划出15公分，共30分公合立为众墙，王泽贤在乙方处签名并加盖了手印，落款时间是1994年11月28日；3、城区商业局于1990年7月21日出具的《证明》，证明糖专公司在1957年向王姓购买此地作为国家食糖仓库；4、1994年7月13日第三人进行公告的《汕尾日报》，公告内容：城区糖烟酒公司1952年购买打铁街右侧土地一幅面积280平方米的购地证遗失，声明作废。以上材料经被告审核后，被告于1995年4月24日在“房地产权登记审批书”上签署“经复审，同意上报审批”，同年5月24日签署“同意登记发证”，同年5月25日为第三人核发了粤房地证字第××号《房屋产权证》。第三人于1995年10月30日向被告交纳了房产登记费等合计人民币1068元。
另查明，王泽贤是原告王长东、王长春、王长秋的父亲。
原审法院认为：一、关于原告是否具有诉讼主体资格。1、汕尾市中院（2015）汕尾中法行终字第11号《行政裁定书》认定：被告已对原告的异议登记申请作出明确回复：“坐落于汕尾市区大马路打铁街路尾（即申请人提出异议的汕尾市城区打铁街××），已于1995年4月核发了房地产权证给汕尾市城区糖烟酒公司。”，从被告作出的《关于王雪云、王爱玲、王泽贤提起房产异议的回复》中可以看出原告申请换发证的涉案房产，被告已核发房地产权证给糖烟酒公司，因此被告核发房地产权证的行政行为与原告具有法律上的利害关系，原告王雪云等对被告核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人的行为提起行政诉讼，具有原告诉讼主体资格；2、本院查明原告不是涉案房产的权利人：（1）原告起诉所依据的房地产权属来源是粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》，该契纸没有记载长一十五丈木工尺、宽四丈七尺木工尺及面积的内容，但有注明旧主是魏曾盛、原契字号“颁坐字第六十二号”、缴出原契一张等内容，该权属来源不能证明原告起诉所主张的祖辈遗留房产总面积为木工尺长一十五丈、宽四丈七尺的事实，更不能证明其祖辈遗留的房产包括第三人的房产在内；（2）在该契纸记载范围内的房产已经进行了析产，契纸上面批注的“（82）海法汕民字第X号判决书书和裁定书”能够反映析产的情况，王雪云、王爱玲和王泽贤都持有上述裁判文书。第三人认为该裁判文书能够反映原告祖辈遗留的房产有没有包括第三人的房产在内，请求法院责令原告提交上述裁判文书。本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，要求原告提供上述裁判文书，原告以该裁判文书遗失为由拒绝向法庭提供。本院参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条的规定，对原告提出第三人的房产是其祖辈遗留下来的观点不予支持；（3）从原告的先辈王泽贤在第三人的《房屋四面墙界申报表》中签名并加盖手印及王泽贤与第三人签订的《房产界至协议书》中可以看出，原告与第三人以众墙为界至，明确了东西两面各自管业，原告祖辈遗留的房产不包括第三人的房产在内。原告提出王泽贤不识字，《房屋四面墙界申报表》及《房产界至协议书》中“王泽贤”签名及手印不是其本人所为的辩论意见，因原告没能提出反驳证据来推翻本证所主张的事实，对原告的辩论意见不予支持。
二、关于本案的起诉期限。第三人糖烟酒公司于1993年5月29日向被告申请房地产权属登记，当时原告的先辈王泽贤在第三人的《房屋四面墙界申报表》中签名并加盖手印，说明已知道第三人申请房地产权属登记的事实。第三人于1994年7月13日在《汕尾日报》刊登“产权声明“，没有任何人提出异议，1995年4月25日被告为第三人核发了《房地产权证》，原告应当知道被告核发给第三人《房地产权证》的内容的时间为1995年4月25日。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，原告于2014年12月22日提起行政诉讼，不会超过法定起诉期限。
三、关于被告核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人的行政行为是否合法的问题，本院作以下评判：
（一）被告汕尾市房地产管理局负责本行政区域内城镇房地产权登记管理工作，具有对申请登记的房地产权依法进行审查和确认房地产权属、核发房地产权证的行政职权。
（二）1993年5月29日第三人向被告申请房地产权属登记，在第三人向被告递交的《申请书》上有体现涉案房产的土地来源是围海建设糖仓库，另外在被告的《审批表》上有体现涉案房产的土地来源是购买，从《申请书》和《审批表》可以看出涉案房产的土地是由围海建设和购买两部分组成。第三人向被告提交了1990年7月21日第三人的上级主管部门城区商业局出具的《证明》及1994年7月13日第三人在《汕尾日报》刊登购地证遗失声明公告两份材料，从这两份材料可以认定第三人有在50年代向王姓购买土地的事实；第三人向被告提交了《房屋四面墙界申报表》及《房产界至协议书》两份材料，从这两份材料可以认定原告与第三人已明确了双方的产权，以众墙为界至，在东西两面各自管业，原告祖辈遗留的房产不包括第三人的房产在内；第三人向被告提交了建设许可证及建设红线图两份材料，从这两份材料可以认定涉案房产是经有关建设部门丈量、实地勘测定点后批准同意建设的。从以上第三人向被告提交的材料，可以认定第三人申请房地产权属登记证据确凿，被告根据《登记办法》第六条的规定为第三人办理房地产权属登记认定事实清楚。
（三）被告核发《房地产权证》给第三人所适用的法律依据是《广东省城镇房屋登记办法》（下称《登记办法》），原告认为被告所适用法律错误，应适用《广东省城镇房地产权登记条例》（下称《登记条例》）。经审查，《登记条例》于1994年广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，1994年9月1日起施行；《登记办法》于1987年7月1日起施行，于2002年4月4日被《广东省人民政府关于废止2001年底以前发布的部分政府规章和规范性文件的决定（省政府令第71号）》发布废止，同日实施。第三人于1993年5月29日向被告提出申请，并提交了相关材料，要求对涉案房产进行房地产权属登记，被告于1993年5月31日在其《申请书》的“单位上级主管部门意见栏”上签署“情况属实，同意给予办理”的意见。被告受理第三人的申请及签署意见时，《登记条例》还没有施行，被告依据《登记办法》进行办理符合规定，直至1995年4月25日被告核发《房地产权证》给第三人，《登记办法》还没有废止，故被告为第三人办理房地产权属登记适用《登记办法》没有错误。被告根据第三人申请房地产权属登记所提交的相关资料，经审查认为申请事项属实，手续完备，同意给予登记，然后根据《登记办法》第十四条的规定，核发给第三人《房地产权证》，适用法律正确。
（四）第三人向被告申请房地产权属登记时，依据《登记办法》第五条“房屋所有人应亲自向房管机关申请登记（属全民所有制的房屋，所有权归国家，由使用单位代表人申请登记……）”的规定，单位负责人已在“申请书”上盖章，同时也加盖了单位的印章。被告根据《登记办法》第十四条的规定，对第三人申请房地产权属登记提供的材料进行了初审，认为“情况属实，同意给予办法”，后经复审，认为申请事项属实，手续完备，同意上报审批，尔后给予登记并填发《房地产权证》，第三人在缴纳了登记费等费用之后领取了《房地产权证》。被告核发《房地产权证》的行为，符合《登记办法》第十四条的规定，程序合法。
综上所述，被告市房管局于1995年4月25日核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人糖烟酒公司的行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予保护。原告王雪云等的诉讼请求，本院不予支持。为保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使行政职权，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告王雪云、王爱玲、王长东、王长春、王长秋的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告王雪云、王爱玲、王长东、王长春、王长秋负担。
上诉人王雪云等五人不服原审判决，上诉称，一、原审判决事实不清，证据不足，被告的办证行为明显违法，应该予以撤销。1、第三人申请办证时提交的证明文件不符合1987年（43号文）《广东省城镇房屋登记办法》第六条“未经房管机关登记确认所有权的房屋，所有人应取得所有权之日起三十天内，持申请书、本人身份证，并按下列规定提交证明文件，申请办理确认所有权登记：（一）新建的房屋，提交房屋所在地有关部门批准的土地使用证、建设许可证和建筑图纸……”的规定，根本不具备办证条件。第一，原审第三人申请办证时，仅提供了未经证实甚至没有加盖“与原件相符”印鉴的“建设许可证”复印件，原审第三人一直无法提供原件。且“建设许可证”的内容显示：“四层基础建一层”，而原审第三人擅自建了三层，显然不符合建设许可要求。另外，该许可证上还注明“施工前我局实际定位置”，而原审第三人施工时，并没有向有关部门申请进行实际定位，该证件上也并没有标明四至的长宽具体尺寸。因此，该份“建设许可证”不论在形式上还是实质内容上都无法作为被上诉人为原审第三人的办证依据。第二，原审第三人申请办证时并没有提供《建筑图纸》，原审法院将《红线图》等同于《建筑图纸》是错误的，且该《红线图》是未经“校验”的复印件，被上诉人及原审第三人一真无法提供《建筑图纸》。第三，办证时应提交《土地使用证》，并非土地来源证明。原审法院依据原审第三人于1994年7月13日在《汕尾日报》上刊登的“产权声明”及自己的上级部门出具的《证明》这两份材料，就认为原第三人提交了办证所需的《土地使用证》是错误的。被上诉人及原审第三人一直无法提供《土地使用证》。第四，原审判决对上诉人提出的原审第三人提供的《建设许可证》、《红线图》均是未经校验的复印件，要求法庭不予采信的质证意见未进行回应。2、《申请书》、《审批表》、《证明》体现的涉案房产的土地来源相互矛盾。被上诉人提交的证据材料中，《申请书》显示土地来源是解放前围海建仓库，而《审批表》显示的土地来源是购买，城区商业局出具的《证明》是1957年向王姓购买此地，而登报的《产权声明》又称是1952年购买土地，这几份证据实际上是相互矛盾的，而这几份材料均是原审第三人出具，这说明原审第三人对涉案土地的来源根本无法提供明确的证据。事实上，涉案房产的土地根本不存在围海的情况。原审判决认定“可以看出涉案房产的土地是由围海建设和购买两部分组成”是错误的。二、被上诉人的办证行为程序违法。1、对于被上诉人的办证审批程序问题，证据显示，被上诉人经审查“同意登记发证”的审批时间是“1995年5月24日”，而在未经审批前的“1995年4月25日”，被上诉人已核发证书给原审第三人，其办证行为明显违反法定程序。被上诉人和原审第三人均确认被上诉人为第三人核发证件的时间是“1995年4月25日”。原审判决将“核发”时间替被上诉人更改为“同年（1995年）5月25日”，明显歪曲事实。2、1993年5月29日原审第三人申请办证时，《申请书》上的四至中东面显示是“自墙”，而在1993年5月31日的房屋平面图上，东面就直接改为“众墙”，很明显平面图与《申请书》内容相违背，《房屋四面墙界申报表》更是直接将“自墙”改为“众墙”。三、《房屋四面墙界申报表》以及《房产界至协议书》不应该被法庭采信。1、被上诉人只提供了未经校验的《房产界至协议书》复印件。《房产界至协议书》上写明“本协议一式三份，公证处保留一份”，而最终该协议并没有公证。上诉人对该份证据的真实性、合法性均持有异议。原审不应采信该份证据。2、从《房屋四面墙界申报表》及《房产界至协议书》的内容分析，应该先签订《协议书》，然后才根据《协议书》填写《申报表》，否则《申报表》的填写将缺乏依据。而本案中却出现了先有《申报表》（1993年5月31日）后有《协议书》（1994年11月28日）的不合常理的情况。4、《房屋四面墙界申报表》是由原审第三人填写，并对其真实性负责。原审第三人根本无法证实“王泽贤”三个字是否由王泽贤本人所签。王泽贤不识字，也不会写字，几十年来他在原单位签领工资均是加盖自己的私章，其不可能在申报表上签上如此工整的名字。且涉案房产是三家人共有的财产，王泽贤也无权代表其他两家人签名。四、原审对上诉人是否是涉案房产的权利人进行认定，明显属于超越职权。原审对于该部分内容的认定，应该予以撤销。五、原审依职权调取的证据经过质证后应该被采信。原审法院在第一次审理时，依职权主动前往海丰建设局，调取当年上诉人家申请办证的档案材料，并将调取的材料附卷，该份材料已经各方当事人质证，应该确认该部分证据的效力。该份材料显示，上诉人家当年申请办证的材料，完全与上诉人执有的粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》体现的四至状况吻合，里面申请书写明“具申请人王泽民王泽贤王秀英承先祖王凛万公遗落有瓦铺壹座三进坐落汕尾镇二马路中区打铁街近海北畔坐东向西门牌××东至大马路西至海边街南至打铁街北至公产共墙长由大马路至海边街壹拾五丈（木工尺）阔肆丈柒尺（木工尺）……”，与上诉人提供的第1587号财契内容完全一致。原审故意回避该份客观真实的证明材料，对依职权调取的证据置之不理。六、（82）海法汕民字第X号判决书所解决的是上诉人家族内在处理自家三间房屋争议的问题，与本案无关。原审法院认为该份判决书与本案有关联，应依职权调取档案进行查实。上诉人无法提供该判决书不应承担举证不能的法律后果。综上，请求：1、撤销广东省汕尾市城区人民法院（2015）汕城法行初字第3号行政判决书；2、撤销被上诉人颁发给第三人汕尾市城区糖烟酒公司的粤房地证字第××号房地产所有权证；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人汕尾市房地产管理局未提供书面答辩意见，庭审时答辩称，一、原审判决正确，应予以维持。二、上诉人在上诉状的陈述缺乏依据，应予以驳回。三、上诉人不具备原告诉讼主体资格，另上诉人的起诉超过起诉期限。
原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司答辩称，一、被上诉人汕尾市房地产管理局颁发给第三人的粤房地证字第××号《房地产权证》办证依据充分，程序合法，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、原审第三人提交的证明文件符合申请办理确认房屋所有权登记的要求。（1）关于上诉人提出的《建设许可证》和《建设红线图》及《房产界至协议书》是复印件的问题。根据广东省人民政府1987年7月25日颁布的《关于广东省城镇房屋登记办法的补充规定》之规定：“根据各单位实施《广东省城镇房屋登记办法》（粤府（1987）43号）第六条第（一）项规定所反映的情况，对公有房屋办理确认所有权登记时需提交土地使用证、建设许可证和建筑图纸（以下统称证明材料）问题，经请示省人民政府同意：公有房屋办理确认所有权登记，建设单位应提交证明材料原件供房管部门审查，登记完后原件退回建设单位归档；如证明材料原件已经编目立卷归档的，可提交证明材料复印件和档案机构出具的证明书，房管部门应予办理。”被上诉人出示的上述证明材料有城建局公章及骑缝章，有案件号和编号，其真实性不容置疑。（2）关于上诉人提出《建设许可证》和《建设红线图》有关内容的问题。《建设许可证》规定：“二、层数四层基础建一层。”这说明涉案土地可以建四层，原审第三人建三层，对规划实施没有影响，故被上诉人可以给原审第三人颁证，而建设层数与上诉人所诉涉案房屋产权没有关联性。上诉人提出原审第三人施工时，未申请主管行政机关到现场勘察定位，导致原审第三人所建设的房屋出现与上诉人房产所涉土地重叠的问题。原审第三人认为，上诉人怎么知道有关部门当时没有到现场勘察定位？《建设许可证》核定准予建设的占地面积280平方米，四至清楚，城建部门核定的《建设红线图》显示建设位置占地长28米，宽10米，即占地面积280平方米，而原审第三人建设的房屋占地面积为278.69平方米，四至符合《建设许可证》核定的范围，不存在与上诉人房产土地重叠。城建部门核发给原审第三人的图纸，不论是“建设红线图”还是“建筑图纸”，只要是城建部门核发并同意建设，都属于《广东省城镇房屋登记办法》规定申请办证所提交的证明文件。（3）关于上诉人提出办证需要“土地使用证”的问题。原审第三人认为，涉案房屋土地使用权属于原审第三人所有的权源依据有：①、50年代原审第三人向王姓购买及解放初期围海的土地合并建造糖仓库，因购地证遗失，于1994年7月登报声明作废，没有人对涉案房地产权属提出异议。汕尾市城区商业局出具了证明材料证明涉案房地产属原审第三人所有。②、原审第三人于50年代建成糖仓库以后，一直使用至1988年重建，之后原审第三人使用期间没有任何人对糖仓库即涉案房屋的产权提出异议，尤其是相邻方上诉人及其先辈从来没有异议。③、1974年2月28日《汕尾糖专菓菜财产商品移交清册》中，糖仓已列入国有企业的固定资产移交表办理移交，属于原审第三人的财产。④、原审第三人于1988年重建房屋时，经汕尾市中心城区城市建设管理局批准，该局颁发了汕建字0000062号《建设许可证》，并由该局出具《建设红线图》，进一步确认了该房地产属原审第三人所有。⑤、1988年重建房屋使用至1993年，原审第三人向被上诉人申请房屋产权登记，上诉人的先辈王泽贤在原审第三人的《房屋四面墙界申报表》的东墙众墙一栏签名按指模确认了原审第三人的房屋所有权。⑥、1994年11月28日原审第三人与上诉人先辈王泽贤签订的《房产界至协议书》，王泽贤进一步确认原审第三人上述房屋的所有权。根据广东省人民政府1987年12月3日颁布的《广东省土地证书颁发办法》第八条“凡按《广东省城镇房屋登记办法》领取了房屋产权证书的单位或个人，可凭其房屋产权证书向当地国土管理部门办理领取土地使用证手续”的规定，即使没有上诉人所理解的“土地使用证”，只要原审第三人对涉案房地产有产权依据，房管部门可以为原审第三人办理房屋产权证书。（4）原审第三人在《汕尾日报》刊登《产权声明》，申明原购地证遗失，如对该地有异议者，向房管部门提出，否则将要求补发有关证件。该声明符合《广东省城镇房屋登记办法》第十三条关于遗失房屋产权证者，当事人应当登报声明作废，并申请补发新证书的规定。2、由于涉案房产的土地来源由围海建设和购买两部分组成，因此在《申请书》、《审批表》、《证明》和《产权声明》中有的显示土地来源是解放初期围海建仓库，有的显示土地来源是购买，并不矛盾。二、被上诉人的办证程序不存在违法，原审判决认定事实正确。1、被上诉人在1995年4月（审批表审批意见一栏5月应为笔误）24日审批后，1995年4月25日填发房地产权证，原审第三人到1995年10月纳税后领证。这并不是上诉人所称：“在未经审批前的1994年4月25日，被上诉人居然已经核发证书给原审第三人。”2、《房屋界至协议书》显示，原审第三人房屋东至原为“己墙”，双方协议合并为“众墙”。因而《四面墙界申报表》才出现将“自墙”改为“众墙”。被上诉人颁发给原审第三人的产权证“东与王泽贤共墙”，并没有错误。三、关于《房屋四面墙界申报表》和《房产界至协议书》的效力问题。1、1993年5月31日的《房屋四面墙界申报表》中显示东至将“自墙”改为“众墙”，1994年11月28日签订《房产界至协议书》将“已墙”合并为“众墙”。据此分析可知：先有《房屋四面墙申报表》，后签订《房产界至协议书》，再将《房屋四面墙界申报表》的东至“自墙”改为“众墙”。原审第三人认为：不论先后顺序怎样，与上诉人主张涉案房屋产权没有关联性，相反，上述二份材料都有王泽贤亲笔签名确认并加盖指模，进一步确认了涉案房屋为原审第三人所有，上诉人祖辈遗留的房产并不包括原审第三人房产的事实。2、上诉人提不出证据否认王泽贤在《房屋四面墙申报表》及《房屋界至协议书》签名盖指模的事实。只有查明上诉人是否为涉案房屋产权人，才能认定办证行为是否合法以及是否侵犯上诉人合法权益。因此，原审查明上诉人是否属涉案房产的权利人，是判定是否支持上诉人诉讼请求的需要，并未超越行政审判职权。四、原审判决查明上诉人是否属涉案房产的权利人，是判定是否支持上诉人诉讼请求的需要。上诉人提出：“只要上诉人具备诉讼主体资格，上诉人是否是涉案房产的权利人与被上诉人的办证行为是否合法无关。”第三人认为，《行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第12条对原告资格的界定标准作出进一步的规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”上诉人在起诉状中提出是涉案房产的权利人，其合法权利受到被上诉人的侵害。然而，就被上诉人的办证行为是否侵犯上诉人的合法权益这一点来说，存在可能性与现实性的区别，是起诉权与胜诉权的界限，而非是否具有起诉权的界限。被诉办证行为是否具有侵犯上诉人权利的现实性，应当是案件实质性审查阶段解决的问题。而在诉权确认阶段，即便上诉人提交的初步证据不足以证明其与被诉办证行为具有利害关系，但只要该行为具有侵犯其权益的可能性，就应当根据“优势证据原则”，先认定其具有提起行政诉讼的原告主体资格，使案件进入实体审查阶段，对原、被告提供的证据进行综合分析，再判定是否支持原告的诉讼请求。因而只有查明上诉人是否为涉案房屋产权人，才能认定办证行为是否合法以及是否侵犯上诉人合法权益。因此，原审判决并未超越行政审判职权。五、上诉人提出他们是涉案房屋的权利人，没有事实依据。上诉人提供的粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》没有记载房屋长宽及面积的内容，但有注明“旧主是魏曾盛，原契字号‘颁坐字第陆拾贰号’”。上诉人在一审庭后补交的第1587号财契以及所谓原始契纸，并不是第NO：126277号买卖契纸所注明旧主魏曾盛的原契，与第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》根本不存在关联性，因而不能证明上诉人所主张的祖辈遗留的房产长宽和面积的事实，当然不能证明上诉人祖辈遗留的房产包括原审第三人的房产在内。关于上诉人提供的申请书并没有原件，应不予采信，即使该份申请书来源真实，也证明不了涉案的房产在申请书所记载范围之内，同样与本案不存在关联性。粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》记载房屋间数：“壹连叁间并厨房猪栏贰间。”无记载面积。该买卖契纸所批明的海丰县法院分家判决书和裁定书对王雪云、王爱玲、王泽贤所分配拥有的房产间数刚好与买卖契纸记载的房屋间数相一致，即买卖契纸记载的房屋已经进行了析产，全部分配完毕，不存在另有房屋。如果说粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》记载的房产范围包括原审第三人的房屋在内，那么在1982年上诉人分家的判决中，海丰县法院是怎样对该处房产进行处分的？王雪云、王爱玲、王泽贤都持有上述判决书和裁定书，他们的裁判文书共有三份不可能一起遗失，应该向法院提供。显然，原审第三人的房屋根本不在粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》记载的范围内，就算在买卖契纸记载的范围内，也许是因为发生房屋买卖等事由，在上诉人分家的判决书和裁定书中有所体现，上诉人才不敢出示该案裁判文书。上诉人提出他们是涉案房屋的权利人的唯一依据是买卖契纸，由于买卖契纸有汕尾法庭的批注，因此，在没有查明法院裁判文书的内容之前，无法证明上诉人是涉案房屋的权利人。对上诉人拒不出示判决书和裁定书的行为，一审法院根据《行政诉讼法》第三十九条和参照最高人民法院适用《民事诉讼法》解释第112条之规定，不采信上诉人的主张是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人违背其祖辈的意愿无理缠讼，提出的上诉请求，没有事实和法律依据，依法应驳回其上诉，维持原审判决。
本院二审补充查明：1上诉人王雪云等人于2014年间持粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》向被上诉人汕尾市房地产管理局申请换发新证，被上诉人汕尾市房地产管理局受理后，前往涉案房产现场进行测量，在测量过程中，发现涉案房产已颁发《房地产权证》给糖烟酒公司，而暂缓为上诉人办理换证登记程序。上诉人王雪云等人遂向被上诉人提出异议登记申请，被上诉人收到上诉人王雪云等人的异议登记申请后，经调查并查阅有关档案资料后作出回复，回复内容为：“1993年5月汕尾市城区糖烟酒公司向房管部门申请座落于汕尾市区大马路打铁街路尾房产产权登记，并且提供了建设许可证、定点红线图、汕尾日报产权声明、房产界至协议书等材料，根据以上材料，房管部门于1995年4月核发了权属人为汕尾市城区糖烟酒公司，房地产权证号：粤房地证字第××号，座落为汕尾市区大马路打铁街路尾（即上诉人提出异议的汕尾市城区打铁街××房产），用地面积278.69平方米，框架三层，建筑面积：978.26平方米的《房地产权证》。”，原审第三人申请办证时，仅提供了未经证实甚至没有加盖“与原件相符”印鉴的“建设许可证”及“定点红线图”复印件，原审第三人一直无法提供原件。2、被上诉人提交的证据材料中，单位房屋产权登记《申请书》中显示所有权来源是解放初围海建仓库，而房地产权登记《审批书》中显示的土地权属来源是购买，城区商业局出具的《证明》：兹有我局属下糖专公司在1957年向王姓购买此地，作为国家食糖仓库；而登报的《产权声明》又称是1952年购买的土地。3、房地产权登记审批书中市县房地产管理机关审批意见栏“同意登记发证”的审批时间是“1995年5月24日”，而第三人持有的房地产权证的填发日期是“1994年4月25日”。
本院查明的其他事实与一审基本相同，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。根据各方当事人二审的诉辩意见，本案的争议焦点是被上诉人汕尾市房地产管理局核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人糖烟酒公司的行政登记行为是否合法。
本案现有证据显示，涉案房屋登记行为是于1995年间作出的，对该行为的合法性作出评价，应当适用行为当时的法律、法规。根据《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年9月1日起施行）第三条：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证”的规定，被上诉人汕尾市房地产管理局作为县级人民政府房地产行政主管部门，其作出涉案房屋登记行为，系履行其房屋权属登记管理工作的法定职责。
本案中，上诉人王雪云等人持粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》向被上诉人汕尾市房地产管理局申请换发新证，被上诉人汕尾市房地产管理局受理后，经调查并查阅有关档案资料后作出回复，座落于汕尾市区大马路打铁街路尾（即上诉人提出异议登记的汕尾市城区打铁街××房产），已于1995年4月核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人糖烟酒公司。汕尾市房地产管理局作为具有核发房地产权证的职能部门已经确认上诉人申请换发新证的房产，已核发粤房地证字第××号《房地产权证》给第三人糖烟酒公司，因此可以认定粤房地证字第××号《房地产权证》与上诉人王雪云等人有法律上的利害关系。且被上诉人及第三人均没有证据予以否定上诉人持有的粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》的效力。故此，被上诉人汕尾市房地产管理局辩称上诉人王雪云等人不具有本案诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案上诉人请求撤销的房产登记发证属于涉及不动产的具体行政行为，房产登记发证具体行政行为从1995年4月25日作出至上诉人于2014年提起本案诉讼并未超过20年，被上诉人主张本案超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。
依据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款第（二）项规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：……（二）房地产权属来源证明或者权利证书；”原审第三人糖烟酒公司以解放初围海建仓库名义，向被上诉人汕尾市房地产管理局申请房地产权登记发证，被上诉人汕尾市房地产管理局在第三人糖烟酒公司未提交房地产权属来源证明或者权利证书，且在单位房屋产权登记《申请书》中所有权来源是解放初围海建仓库，而房地产权登记《审批书》中的土地权属来源是购买，城区商业局出具的《证明》：兹有我局属下糖专公司在1957年向王姓购买此地，作为国家食糖仓库；而登报的《产权声明》又称是1952年购买的情况下。被上诉人汕尾市房地产管理局仅凭第三人糖烟酒公司提交的没有加盖“与原件相符”印鉴的“建设许可证”及“定点红线图”复印件、汕尾日报产权声明、房产界至协议书及其的上级部门出具的《证明》为依据，向第三人糖烟酒公司核发粤房地证字第××号《房地产权证》，属主要证据不足。本案涉案房地产产权究竟是解放初围海建仓库还是于何时向谁购买，或者是由围海建仓库和购买两部分组成，本案没有相关的证据可以证明。糖烟酒公司称涉案房产权属系其所有的权源依据为50年代向王姓购买及解放初期围海的土地合并建造糖仓库，也未能提供证据证明其主张。此外，房地产权登记审批书中市县房地产管理机关审批意见栏“同意登记发证”的审批时间是“1995年5月24日”，而第三人持有的房地产权证的填发日期是“1994年4月25日”，属程序违法。因此，被上诉人汕尾市房地产管理局向原审第三人糖烟酒公司核发粤房地证字第××号《房地产权证》的行政行为，依据不足，程序违法，依法应予撤销。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销汕尾市城区人民法院（2015）汕城法行初字第3号行政判决；
二、撤销被上诉人汕尾市房地产管理局颁发给原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司的粤房地证字第××号《房地产权证》。
本案一、二审案件受理费共人民币100元，均由被上诉人汕尾市房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 麦 莉 美
审判员 黄 立 靖
审判员 陈 尊 民
二〇一六年××月××日
书记员 卓泽恩广东省汕尾市中级人民法院
行政判决书
（2016）粤15行终52号
上诉人（原审原告）王雪云，女，系王秀英的女儿。
上诉人（原审原告）王爱玲，女，系王泽民的女儿。
上诉人（原审原告）王长东，男，系王泽贤的儿子。
上诉人（原审原告）王长春，男，系王泽贤的儿子。
上诉人（原审原告）王长秋，男，系王泽贤的儿子。
以上五上诉人共同委托代理人叶爱芳，广东善言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汕尾市房地产管理局。
法定代表人刘升河，该局局长。
委托代理人林海鹰，广东纶正律师事务所律师。
原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司。
法定代表人曾向胜，该公司负责人。
委托代理人方振宏，广东宏进律师事务所律师。
上诉人王雪云等五人因诉被上诉人汕尾市房地产管理局、原审第三人汕尾市城区糖烟酒公司（以下简称糖烟酒公司）颁发房地产权证纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院（2015）汕城法行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王雪云、王爱玲、王长秋及五上诉人的共同委托代理人叶爱芳、被上诉人汕尾市房地产管理局的委托代理人林海鹰、原审第三人糖烟酒公司的法定代表人曾向胜及委托代理人方振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、原告起诉所依据的房地产权属来源是粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》，该契纸注明：新主王贤民、王泽贤、王秀英；不动产种类为瓦铺；坐落于汕尾镇打铁街口近海北畔门牌三号；四至为东至大马路、南至打铁街、西至海边街、北至封建财产；田地等级及产量为“无”；房屋间数为一连三间厨房一间猪栏二间；旧主姓名魏曾盛；原契字号为“颁坐字第六十二号”；缴出原契一张；换契纸免纳契税等内容。契纸中没有体现原告在起诉书中所称“总面积为木工尺长一十五丈，宽四丈七尺”。同时在该契纸上面还有1983年4月4日汕尾人民法庭批注：根据（82）海法汕民字第X号判决书和裁定书的判决和裁定，该房产正厅一间归王雪云执管；左畔一间并伸手东节二米归王爱玲执管；右畔一间并伸手一间及左畔伸手西节三米归王泽贤执管。中间天井归王雪云、王泽贤共有使用（详见判决书和裁定书）。
二、糖烟酒公司是依法登记成立的全民所有制企业；“汕尾市城区糖烟酒公司”与“汕尾市城区糖专公司”同属一个公司，原告在庭审中认可这个事实，起诉书也把糖烟酒公司列为本案第三人；涉案房产旧址的土地来源由两部分组成，一部分是糖烟酒公司的前身南方贸易公司在解放初期大约1952至1953年在海边围海形成，另一部分是向王姓购买，后来建成糖仓库，1988年取得了建设许可证及建设红线图后建成了“华生酒楼”，该房产属国有资产。
三、第三人申请办理房地产权属登记的经过：1993年5月29日第三人糖烟酒公司向汕尾市城区建设委员会递交房屋产权登记申请书，请求对位于汕尾市城区大马路与打铁街口交界处基底面积280平方米的房屋进行房地产权属登记，申请书显示提交的证件有建设许可证和建设红线图；另外第三人还向被告提供以下材料：1、《房屋四至墙界申报表》，该表审核意见栏写明四至无异议，其中东墙为众墙，有王泽贤签名；2、《房产界至协议书》，代表甲方的糖烟酒公司和代表乙方的王泽贤在该协议书中表明为了处理好四邻关系及明确双方产权，甲方同意把己墙的外围墙其中靠近东边的老墙位划出15公分，乙方同意靠西边的屋地划出15公分，共30分公合立为众墙，王泽贤在乙方处签名并加盖了手印，落款时间是1994年11月28日；3、城区商业局于1990年7月21日出具的《证明》，证明糖专公司在1957年向王姓购买此地作为国家食糖仓库；4、1994年7月13日第三人进行公告的《汕尾日报》，公告内容：城区糖烟酒公司1952年购买打铁街右侧土地一幅面积280平方米的购地证遗失，声明作废。以上材料经被告审核后，被告于1995年4月24日在“房地产权登记审批书”上签署“经复审，同意上报审批”，同年5月24日签署“同意登记发证”，同年5月25日为第三人核发了粤房地证字第00130**号《房屋产权证》。第三人于1995年10月30日向被告交纳了房产登记费等合计人民币1068元。
另查明，王泽贤是原告王长东、王长春、王长秋的父亲。
原审法院认为：一、关于原告是否具有诉讼主体资格。1、汕尾市中院（2015）汕尾中法行终字第11号《行政裁定书》认定：被告已对原告的异议登记申请作出明确回复：“坐落于汕尾市区大马路打铁街路尾（即申请人提出异议的汕尾市城区打铁街91号），已于1995年4月核发了房地产权证给汕尾市城区糖烟酒公司。”从被告作出的《关于王雪云、王爱玲、王泽贤提起房产异议的回复》中可以看出原告申请换发证的涉案房产，被告已核发房地产权证给糖烟酒公司，因此被告核发房地产权证的行政行为与原告具有法律上的利害关系，原告王雪云等对被告核发粤房地证字第00130**号《房地产权证》给第三人的行为提起行政诉讼，具有原告诉讼主体资格；2、本院查明原告不是涉案房产的权利人：（1）原告起诉所依据的房地产权属来源是粤财字第NO：126277号《广东省人民政府印发换买卖契纸》，该契纸没有记载长一十五丈木工尺、宽四丈七尺木工尺及面积的内容，但有注明旧主是魏曾盛、原契字号“颁坐字第六十二号”、缴出原契一张等内容，该权属来源不能证明原告起诉所主张的祖辈遗留房产总面积为木工尺长一十五丈、宽四丈七尺的事实，更不能证明其祖辈遗留的房产包括第三人的房产在内；（2）在该契纸记载范围内的房产已经进行了析产，契纸上面批注的“（82）海法汕民字第X号判决书书和裁定书”能够反映析产的情况，王雪云、王爱玲和王泽贤都持有上述裁判文书。第三人认为该裁判文书能够反映原告祖辈遗留的房产有没有包括第三人的房产在内，请求法院责令原告提交上述裁判文书。本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，要求原告提供上述裁判文书，原告以该裁判文书遗失为由拒绝向法庭提供。本院参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条的规定，对原告提出第三人的房产是其祖辈遗留下来的观点不予支持；（3）从原告的先辈王泽贤在第三人的《房屋四面墙界申报表》中签名并加盖手印及王泽贤与第三人签订的《房产界至协议书》中可以看出，原告与第三人以众墙为界至，明确了东西两面各自管业，原告祖辈遗留的房产不包括第三人的房产在内。原告提出王泽贤不识字，《房屋四面墙界申报表》及《房产界至协议书》中“王泽贤”签名及手印不是其本人所为的辩论意见，因原告没能提出反驳证据来推翻本证所主张的事实，对原告的辩论意见不予支持。
二、关于本案的起诉期限。第三人糖烟酒公司于1993年5月29日向被告申请房地产权属登记，当时原告的先辈王泽贤在第三人的《房屋四面墙界申报表》中签名并加盖手印，说明已知道第三人申请房地产权属登记的事实。第三人于1994年7月13日在《汕尾日报》刊登“产权声明”，没有任何人提出异议，1995年4月25日被告为第三人核发了《房地产权证》，原告应当知道被告核发给第三人《房地产权证》的内容的时间为1995年4月25日。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，原告于2014年12月22日提起行政诉讼，不会超过法定起诉期限。
三、关于被告核发粤房地证字第00130**号《房地产权证》给第三人的行政行为是否合法的问题，本院作以下评判：
（一）被告汕尾市房地产管理局负责本行政区域内城镇房地产权登记管理工作，具有对申请登记的房地产权依法进行审查和确认房地产权属、核发房地产权证的行政职权。
（二）1993年5月29日第三人向被告申请房地产权属登记，在第三人向被告递交的《申请书》上有体现涉案房产的土地来源是围海建设糖仓库，另外在被告的《审批表》上有体现涉案房产的土地来源是购买，从《申请书》和《审批表》可以看出涉案房产的土地是由围海建设和购买两部分组成。第三人向被告提交了1990年7月21日第三人的上级主管部门城区商业局出具的《证明》及1994年7月13日第三人在《汕尾日报》刊登购地证遗失声明公告两份材料，从这两份材料可以认定第三人有在50年代向王姓购买土地的事实；第三人向被告提交了《房屋四面墙界申报表》及《房产界至协议书》两份材料，从这两份材料可以认定原告与第三人已明确了双方的产权，以众墙为界至，在东西两面各自管业，原告祖辈遗留的','2018-10-09
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