北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初5005号
原告：刘涛，男，1973年8月7日出生，汉族，北京德众嘉合机电设备有限责任公司总经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李琳丽，北京市盈科律师事务所律师。
被告：顾明，男，1970年2月12日出生，汉族，雷诺集团总监，住北京市西城区。
被告：纪志远，女，1974年6月13日出生，汉族，中华人民共和国外交部干部，住北京市西城区。
被告之共同委托诉讼代理人：孙少先，北京雷宇律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区xxxxx。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托代理人：申佳蕾，女，1992年10月27日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务职员。
原告刘涛与被告顾明、纪志远及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2016）京0102民初22490号民事判决，顾明、纪志远不服，提起上诉，2017年10月30日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终9740号民事裁定，撤销（2016）京0102民初22490号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告刘涛及其委托代理人李琳丽，被告顾明、纪志远及其委托代理人孙少先，经纪公司之委托代理人申佳蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘涛向本院提出诉讼请求：1、解除与二被告的房屋买卖合同及补充协议；2、二被告返还原告物业费2432元；3、二被告赔偿原告房屋差价损失208万元；4、要求二被告返还定金10万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月8日，原告与二被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定二被告将位于北京市西城区xxxxx房屋出售给原告，总价款360万元。因该房屋为央产房，原、被告双方在居间人的见证下签订了《补充协议》，第五条约定上述房产的央产房档案最迟在2015年4月22日前建立完毕并获得出售许可。签订合同后，原告向被告支付10万元定金及7.2万元中介费，在诉讼过程中，得到外交部回函，告知因二被告因所分配央产房超标，导致涉案房屋不能办理上市出售手续。原告认为房产超标是被告自身原因，并不是国家政策原因导致。因此而导致合同不能履行的，要求解除合同并要求被告赔偿原告损失。
顾明、纪志远辩称，一、同意解除合同，但应是约定解除。不同意补偿原告差价208万元，同意退还定金，物业费。因为物业费是由第三人交付的，同意返还物业费支付人。理由：1、关于原告诉争的理由是因我方不作为导致房屋无法交易，实际上是因为政策变化，但原告一直没有举出政策是何时发生了变化，我方在原二审中提供了证据，证明我方前往央产房查询了全部政策，政策没有任何变化。同时结合外交部在2017年5月给西城法院的回函，证明了其援引的政策是1999年10号和2000年36号文件，而没有任何关于合同履行期间的政策变化，我们认为关于政策变化的举证责任应该由原告承担。2、在合同履行期间，原告没有任何催告的证据，而我方一直在积极履行合同义务，详见原二审的证据。3、因为我方没有任何违约行为，也就不应当承担违约责任，因此，本案不应适用违约条款。二、本案应当适用约定解除权，详见补充协议第5条。被告一直在积极履行合同义务，造成未在合同约定期间内建档的原因是外交部依据上述文件认定涉案房屋属于外交部所有，不同意出售。第5条属于附期限解除。三、双方在交易前均已明知交易风险，涉案房屋一直没有办理上市交易的备案，补充协议第5条已经约定了救济途径。2、因为原告的盲目自信，被告已经向原告发出了解除通知后，原告又将相关政策发送给了被告，因此可以说明原告对相关政策是明知的，同时证明被告已经履行了其能尽到的相关义务。3、本案的被告虽然是夫妻双方，但是房屋是由男方取得了所有权登记证书，但本案是因为女方单位基于国家政策的原因不同意备案造成的争议，同时出售方已经离开原单位，合同代理人也没有关于央产房房屋买卖的工作经验，被告方是基于第三人条款，认为15年4月22日是附期限的条款，因此才签订了合同。即便被告有过错，也可以原谅，并且被告履约行为没有任何不当之处。4、即便有损失，原告也应当对其扩大损失的地方承担责任，因为原告一直知晓本案事实，并且双方没有办理网签，原告具有再次购房的资格，原告仅向被告支付了10万元的定金，被告并没占用原告的资金，原告有能力知道合同无法履行以及继续购房的能力，基于此，原告应承担扩大损失的责任。5、关于本案损失的认定，评估报告不能适用，不符合评估报告适用条件，关于损失认定的时点也应是15年4月22日。
经纪公司述称：2015年3月8日，在我公司居间下，原被告签订了买卖合同及补充协议，鉴于涉案房屋为央产房，且暂未办理上市手续，因为被告单位建档没有完备，导致当时无法确定办理过户的具体时间，经双方协商，在补充协议中进行了约定。双方一致同意被告在2015年4月22日前办理完房屋建档备案手续。补充协议第5条是指由于当时被告单位的原因无法确定，如果由于政策原因或产权单位原因无法在15年4月22日前办理完备案手续，双方可以解除合同，各方均不承担违约责任。在合同履行过程中，被告也向其单位申请办理涉案房屋的建档手续，但是未在15年4月22日前办理完毕，原因是房屋面积超标，在此之前我单位处理的央产房交易过程中，如交易房屋超标不多，通常可以通过补缴超标部分房款进行上市交易。在本案中，根据被告反馈情况是由于房屋超标部分较多，而且是可以被收回的导致其无法办理。据我们判断，如果被告方单位给法院的回复如有政策依据，则属于政策原因，但是我方未见到具体的书面回复。
本院经审理认定事实如下：顾明、纪志远系夫妻关系。位于北京市西城区xxxxx房屋登记在顾明的名下。
2015年3月8日，纪志远代表顾明（甲方）与刘涛（乙方）双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxxxx房屋出售给乙方，房屋性质为央产；房屋总价款360万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元。2015年3月8日，纪志远代表顾明（甲方，出卖方）、刘涛（乙方，买受方）及经纪公司（丙方，见证方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，主要内容为：……；第五条，由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决，双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2015年4月22日之前建立完毕并获得出售许可，如上述期限届满因前述原因仍然无法办理完央产住房档案的建立手续并获得出售许可，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，合同各方均不承担违约责任；在房屋产权转移登记之前，如需要向产权单位或物业补交的超标物业费用或任何其他费用（本协议另有约定的费用除外）均由甲方承担，该笔费用自丙方发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清；……；第七条违约条款，除甲方、乙方、丙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；……。合同签订当日，刘涛向顾明支付购房定金10万元。
2015年4月13日，刘涛向涉案房屋原产权单位新华通讯社机关事务管理局支付了房屋2015至2016年供暖费1287元、2015年4月至2016年4月物业费1145元。同日，新华社机关事务局房地产管理处出具了《物业费、供暖费结清证明》，内容为：在京中央和国家机关住房交易办公室，顾明同志位于西城区xxxxx住房，房屋建筑面积42.9平方米，产区证号xxxxxx房改购房时职务（职称）中级，享受住房面积70平方米，不超标，物业费、供暖费均已结清。
2015年4月22日，顾明向刘涛发送了《告知书》，内容为：……，截至2015年4月22日，顾明位于北京市西城区宣武门xxxxx的住房因政策的客观原因，无法办理央产住房档案的建立手续并获得出售许可；根据三方于2015年3月8日签署的《补充协议》第五条第一项，现正式解除顾明与刘涛双方之间签署的编号为xxxxxxxxx的《北京市存量房屋买卖合同》……，合同各方均不承担违约责任，顾明将向刘涛退还定金人民币拾万元及活期利息50元。当天，顾明也以短信的形式将《告知书》发送给了刘涛。2015年4月29日，刘涛向顾明、纪志远发送短信，内容为：你们送达的告知书的内容，本人不能同意；……。诉讼中，顾明、纪志远表示，其在持新华社的证明前往央产房管理处办理上市手续时，被告知还需要纪志远的单位即外交部出具证明，随后便向外交部申请办理，但外交部不同意出具同意出售的证明，房屋无法办理上市手续，因此，向刘涛发送了解除通知。刘涛认可收到了此《告知书》，但其不认可顾明、纪志远主张的解除理由。
本院向外交部、在京中央和国家机关住房交易办公室发函询问涉案房屋是否能够上市交易。2016年10月31日，在京中央和国家机关住房交易办公室复函本院，内容为：你院关于坐落西城区xxxxx房屋有关问题的公函收悉，经核实，函复如下，根据你院提供信息，经查询职工住房档案的备案情况，诉争房屋需到配偶工作单位完善住房档案后方可上市。2016年10月31日，外交部行政司国内房地产管理处向本院回函，内容为：10月17日函悉，我部干部纪志远与配偶顾明在2002年成本价购得的住房，北京市西城区xxxxx（建筑面积42.9平方米），根据中央国家机关房改相关规定属于央产超标住房，我部不能为其办理上市出售手续；近期我部已按照相关规定清理超标住房，纪志远通知的超标住房在清理之列，将由我部收回。2017年5月8日，外交部行政司国内房地产管理处出具《关于对职工超标住房有关政策说明的复函》，内容为：北京市西城区人民法院，2016年10月31日，我部房管部门已函复贵法院公函，现应贵法院要求，再次就被告顾明、纪志远涉案房产—西城区xxxxx不能办理上市买卖手续及建立职工住房档案原因，复函说明如下，纪志远，为外交部在编职工，其配偶顾明先生有房改成本价房产—西城区xxxxx（建筑面积42.9平方米）；2007年12月纪志远同志购买了外交部央产经适房
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朝阳区xxxxx（建筑面积91.50平方米）；2015年4月，纪志远配偶顾明先生拟上市出售涉案房产时，我部认为按照中共办公厅（通知）厅字xxxxxx号第二十四条和《关于印发<在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法>的通知》国管房改字xxxxxx号第十八条“职工购买住房超标、能分割退回的，要分割退回”规定，涉案房产属于文件规定的能分割退回住房；鉴于此，在纪志远所购朝阳区xxxxx（建筑面积91.50平方米）已超过其职级住房90平方米标准的情况下，涉案房产须按政策规定退回我部而不能上市交易牟利；因此，我部房管部门一直要求纪志远同志交回西城区xxxxx住房，并明确告知她在此之前部机关不能为其建立职工住房档案。
诉讼中，依据刘涛的申请，由杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋2016年11月11日市场价值进行了评估，评估价格为568万元。
另查，朝阳区xxxxx房屋于2010年6月12日登记在纪志远名下。
2016年，刘涛将顾明、纪志远起诉至本院，要求顾明、纪志远继续履行合同，将涉案房屋过户至刘涛名下。此后，刘涛申请变更了诉讼请求，要求解除与顾明、纪志远的房屋买卖合同，要求返还物业费2432元，要求顾明、纪志远赔偿经济208万元。
本院认为，刘涛与顾明、纪志远签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及与经纪公司签订《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自义务。
刘涛主张解除双方的合同及补充协议，要求退还定金10万元、物业费及供暖费2432元，顾明、纪志远均表同意，本院对此不持异议。
合同履行过程中，顾明、纪志远未在2015年4月22日前将涉案房屋的住房档案建立完毕并获得出售许可，因此，本案中双方争议的焦点为未建档完毕、获得出售许可的原因。如系国家政策或原产权单位所导致，则顾明、纪志远享有无责解除权，如非上述原因，现合同无法继续履行，顾明、纪志远需要承担由此给刘涛造成的损失。依据相关单位的复函，未能办理完毕原因系纪志远所属单位认定纪志远房屋面积超标，其既非政策原因禁止出售涉案房屋，又非房产原单位不同意，因此，顾明、纪志远未能在2015年4月22日前办理完毕，应属违约，其应当赔偿由此给刘涛造成的损失。现刘涛主张房屋差价损失，本院综合合同履行情况、房屋评估价格等因素，酌定予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第
六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘涛与被告顾明、纪志远就北京市西城区xxxxx房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、自本判决生效之日起七日内，被告顾明、纪志远退还原告刘涛物业费及供暖费2432元、定金10万元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告顾明、纪志远退还原告刘涛房屋差价损失30元万。
四、驳回刘涛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35600元及评估费12325元，由原告刘涛负担14753元（已交纳），由被告顾明、纪志远负担33172元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 韩 涛
人民陪审员 乔建军
人民陪审员 王培发
二〇一八年八月二十日
书 记 员 张晓奕
书 记 员 李 昕