广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初290号
原告(反诉被告)：陈国荣，男，1962年1月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
委托诉讼代理人：赵建维，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：陈伟斌，男，1987年1月27日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，是陈国荣的儿子。
被告（反诉原告）：林文婷，女，1985年2月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
委托诉讼代理人：梁佐铿，男，1982年4月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，是林文婷的丈夫。
委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。
原告陈国荣与被告林文婷租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，被告林文婷于同年3月10日提起反诉，本院于同年3月11日立案后，并于同年3月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告陈国荣于同年4月14日申请追加原高要市金利亨健专科门诊部为本案被告，经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，于同年5月12日裁定转为普通程序。原被告高要市金利亨健专科门诊部认为其是个人独资企业，投资人为林文婷，于同年5月14日申请作为共同反诉人参加林文婷对陈国荣的反诉。本院于同年7月13日、12月30日公开开庭审理了本案。同年3月18日，原告（反诉被告）陈国荣及其委托诉讼代理人赵建维，被告（反诉原告）林文婷的委托诉讼代理人梁佐铿、梁孟杰（林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部于同年7月12日终止对梁孟杰的授权委托，林文婷后于同年12月28日重新授权委托梁孟杰）到庭参加了诉讼。同年7月13日，原告（反诉被告）陈国荣及其委托诉讼代理人赵建维、陈伟斌，被告（反诉原告）林文婷、原被告（原反诉原告）高要市金利亨健专科门诊部的委托诉讼代理人梁佐铿、郭洁（林文婷于同年12月28日终止对郭洁的授权委托）到庭参加了诉讼。同年12月30日，原告（反诉被告）陈国荣及其委托诉讼代理人赵建维、陈伟斌，被告（反诉原告）林文婷的委托诉讼代理人梁佐铿、梁孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈国荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同，并判令被告林文婷支付拖欠的租金27769元；2.判令被告林文婷支付违约金150000元；3.判令被告林文婷承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年5月1日签订“房铺租赁合同书”，双方约定租赁期限为10年，自2012年5月1日起至2022年5月1日止，第一、二年租金为145000元每年，第三、四年租金为166750元，即每两年递增15%，以此类推，租金支付方式为第一年租金按月交付，第二年起按委交付。被告林文婷未按照合同规定依时缴纳租金、水电费、押金。欠款如下：2015年11月份租金及水电费13494元，上月租金欠款631元，2015年12月租金13083元，2015年12月份产生的水电费561元，所欠金额共27769元。另双方约定甲方（原告）不能租给乙方（被告）满10年使用或乙方不能租满10年，均属于违约，违约金为150000元。被告林文婷无故拖欠原告租金，经原告催讨后拒不支付，且书面通知原告解除合同，原告要求继续履约，其亦不履行。原告认为，被告林文婷的行为已违约，根据合同约定及合同法的相关规定，被告林文婷应承担违约责任，并赔偿原告的损失。诉讼中，陈国荣要求被告高要市金利亨健专科门诊部、林文婷共同承担清偿责任。
林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部共同辩称，一、因政府行为的不可抗力因素（政府行为亦属不可抗力范围，且鉴于正值H7N9流行期的特定时期特定政策）导致不能实现合同目的，答辩人根本无法继续在该租赁场地经营医疗门诊业务，答辩人有权依法解除合同，且已履行通知的义务。因此，答辩人的单方解除行为不构成违约，无须承担违约责任。租赁合同明确约定，答辩人租赁商铺的目的和用途是用于理疗、医学科的服务行业。签订合同后，答辩人本着诚信长久经营的宗旨，精心打理门诊，履行合同义务。但由于原告铺面门前经常有很多小贩贩卖活禽畜，导致周边环境恶臭难闻、乌烟瘴气，严重影响周边环境卫生，因此高要市卫生和计划生育局多次来到现场检查，于2015年1月20日、8月27日两次发出《卫生行政执法建议书》，认为该诊所门前的卫生环境极其恶劣，又鉴于现在正值H7N9流行期，为了做好H7N9防控工作，高要市卫计委特要求答辩人尽快找到合适的行医场所进行搬迁。高要市卫计委作为政府机关，且是答辩人经营门诊的主管部门，其发出的法律文书答辩人必须严格执行，否则答辩人的门诊将受到高要市卫计委的处罚，轻则罚款、停业整顿，重则吊销营业执照和许可证等。所以，答辩人只能按照高要市卫计委的要求尽快搬迁，别无选择。本案，高要市卫计委对答辩人经营的门诊发出《卫生行政执法建议书》，属于特定时期、特定政策下作出的特定政府行为，且属于《民法通则》和《合同法》规定的不可抗力的范围，具有不可预见性、不可避免性、不可克服性。理由如下：首先，高要市卫计委作出《卫生行政执法建议书》，具有不可预见性，双方签订租赁合同时，并不能预见2015年爆发H7N9流行疾病，更无法预见高要市卫计委对诊所门前的卫生状况提出专门“门前三清”的要求；其次，该政府行为具有不可避免性，H7N9流行疾病当时正在盛行，全省各地对防控H7N9流行疾病制定专门的应对方案和特定政策，特别是对医疗机构的卫生状况提出更高的要求，务必达到“门前三清”的标准，在这样的特殊时期政策下又鉴于答辩人经营门诊的门前卫生状况高要市卫计委要求答辩人尽快搬迁是不可避免的；第三，该政府行为具有不可克服性，由于租赁场地门前长期摆卖家禽自史以来一直存在，且政府部门也从来没有禁止，清理门前的卫生、禁止摆卖，并不是答辩人和原告的能力范围之内。经过多次整改无法改善的情况下，高要市卫计委要求答辩人尽快搬迁，对主管部门的要求答辩人只能服从，而不能公然对抗。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”本案，由于出现上述不可抗力情形，致使答辩人无法在租赁场地继续从事医疗、理疗服务行业，即无法实现合同目的。因此，答辩人依法有权单方解除合同。此外，解除合同前，答辩人已在2015年11月27日通过书面形式依法向原告送达《合约解除通知》，原告也确认收到该通知，即答辩人依法履行了通知义务。综上，答辩人单方解除合同的行为不构成违约，原告诉请答辩人承担违约责任、支付违约金15万元缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。二、原告作为出租方和所有权人，依法应对租赁物符合约定用途承担法定义务，正是由于原告有能力但迟延履行法定义务，导致租赁物无法继续用于理疗、医学科的经营用途，才迫使答辩人与之解除合同。原告的行为依法构成违约，答辩人保留追究其违约责任的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。”可见，保证租赁物在租赁期间符合约定的用途是出租方的法定义务，否则视为出租方违约，依法向承租方承担违约责任。本案，高要市卫生和计划生育局两次向答辩人发出《卫生行政执法建议书》后，答辩人多次找原告协商，要求以屋主和出租方的身份解决铺面门前卫生问题，原告作为房屋的所有权人依法完全有能力和义务清理门前的卫生，禁止任何人在其店面摆卖，且原告也多次向答辩人承诺和保证尽快将门前的摆卖状况清理干净，但原告一拖再拖，问题始终未能解决，将近一年诊所门前的卫生状况没有改善。由于原告未能履行门前卫生的清理和整改义务，答辩人只能寻找其他适合的场地重新经营，否则答辩人将受到主管部门处罚，导致无法继续经营。从《卫生行政执法建议书》看，诊所门前的卫生状况十分恶劣，且迟迟无法改善，认为该场地不适合经营医疗门诊，所以要求答辩人尽快找到合适的场地继续经营。此外，租赁物周围的排水因附近施工造成堵塞，导致答辩人经营的诊所每逢下雨都被水浸，河水、雨水、污水都涌进诊所，水浸的高度一般有半米深。答辩人多次要求原告尽快解决排水问题，原告也多次承诺尽快解决，但直至答辩人搬离时仍未解决，导致答辩人的诊所无法正常经营。从这方面来看，原告无法保证出租的商铺一直符合经营诊所业务的用途，存在违约行为。综上，原告不能保证商铺继续用于理疗、医学科的经营用途，且没有及时整改使其符合约定用途，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定，原告迟延履行义务，且经多次催告后仍不履行，导致答辩人无法继续经营诊所，答辩人依法有权解除合同。三、租赁物2015年11月份的租金、水电费等费用答辩人已按照约定付清给原告，有原告亲自书写的收款收据为证，原告诉答辩人支付2015年11月份的租金、水电费等费用没有事实依据，请求法院依法予以驳回。四、答辩人与原告在2015年12月份后已不存在租赁关系，原告向答辩人追讨12月份租金及水电费于法无据。（1）答辩人因政府行为及原告未能履行整改义务，于2015年11月27日向原告发出《合约解除通知》，合法解除租赁合同，双方合同权利义务已终止，且事实上答辩人于当天搬离该场地，不再在此经营，没有继续使用租赁物。此外，当天见到答辩人打算将物品搬离，原告马上制止答辩人，且强行把诊所的门锁上，致使答辩人无法进入该场所，无法搬走室内剩余物品和设备，更无法继续经营使用该租赁物。（2）原告12月份在铺面外贴出对外招租的公示，原告早已收悉答辩人因不可抗力（政府行为）而解除合同的通知，且已以自己的行为同意解除合同，并将商铺重新对外招租。既然答辩人与原告的租赁合同11月底已终止，何来12月份租金、水电费？五、原告请求违约金150000元明显过高，请法庭依法判决，即使被告违约，原告也无权请求违约金。理由如下：第一，合同成立于2015年5月1日，至被告通知解除合同之日，已超过3年半，期间被告支付了五十几万元租金，原告得益不少。第二，被告租赁的铺头由被告负责装修，并投入装修费13万多元，租用物被告没有拆除，可见原告得益。第三，按照合同规定，如果承租方违约，应由承租方赔偿违约金，如果出租方违约，原告应返还违约金。原告要求被告赔偿违约金150000元，明显过高，应以押金数额为限。另外，被告已支付72500元押金给原告，原告诉称被告没有交付押金，明显欺骗法庭。即使被告违约，需要支付违约金，违约金应在押金中抵扣，而不是另外支付。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。
林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返还反诉原告押金72500元；2.判令反诉被告立即将租赁场所内的物品和设备退还给反诉原告（物品设备包括牙椅3张、格力空调2台、台式电脑1台、牙科消毒柜1台、监控设备1台、报警器1台、大床1张、衣柜1台、牙科常用仪器设备等），价值约3万元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月1日，反诉原告与反诉被告签订“房铺租赁合同书”，由反诉原告承租反诉被告位于高要市金利镇金贸6号的首层铺面共三卡门面，合同目的和用途是用于理疗、医科类的服务行业，租赁期限自2012年5月1日起至2022年5月1日止，共10年。合同签订后，反诉原告本着诚信长久经营的宗旨，精心打理门诊，履行合同义务。反诉被告铺面门前经常有很多小贩贩卖活禽畜，导致周边环境恶臭难闻、乌烟瘴气，严重影响周边环境卫生，因此问题高要市卫生和计划生育局于2015年1月20日、8月27日两次向反诉原告发出《卫生行政执法建议书》，要求反诉原告尽快找到合适的行医场所进行搬迁。反诉原告多次找反诉被告协商，希望出面解决铺面门前卫生问题，但反诉被告一拖再拖，问题始终未能解决，致使反诉原告无法正常经营门诊，最终经营被终止。反诉被告违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第3、4款，导致反诉原告无法继续在租赁场所经营医疗门诊，无法实现合同目的，属于严重违约，反诉原告依法有权解除合同。因此，反诉原告不得已于2015年11月27日、2016年1月24日向反诉被告发出《合约解除通知》与《告知书》。但反诉被告置之不理，一直不肯退还合同押金和物品设备，且强行制止反诉原告搬走室内物品和设备。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第1款规定，反诉原告因不可抗力（政府行为属不可抗力范围，且鉴于正值H7N9流行期的特定时期特定政策）导致不能实现合同目的，根本无法继续在租赁场地经营医疗门诊业务，反诉原告有权依法解除合同。所以，反诉被告应将合同押金72500元退还给反诉原告。为维护合法权益，提起反诉。2016年12月30日，林文婷撤回第二项反诉请求。
陈国荣辩称，一、反诉原告要求返还押金72500元毫无依据。承租人未交清租金、水电费、垃圾费，未办理移交手续，未按合同支付违约金，关门走人，易地经营，逃避债务，属于中途违约，应没收押金。二、在承租人交清所有费用后，可退还租赁场所内留下的物品和设备。三、反诉原告承担本案诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：2012年5月1日，陈国荣作为甲方，林文婷作为乙方，双方签订一份《房铺租赁合同书》，约定：一、甲方同意将地址位于高要市金利镇金贸西路6号的首层地铺共三卡门面，宽约12.3米，长度为12米（注：甲方正在使用的梯间，不属于租赁范围内）和二楼南面已间成的两卡，租给乙方使用。每年租金为壹拾肆万伍千元人民币，租赁期为拾年。用于理疗、医科类的服务行业。（妇科除外）二、租赁期限为拾年，即2012年5月1日至2022年5月1日止。三、甲方租给乙方的是用于理疗、医科类的服务行业，是必须符合国家法律、法规以及有关卫生部门批准的正规行业。（如有违者甲方有权终止合同，按违约处理。）四、租赁期内，乙方必须先向甲方缴交六个月的租金为押金72500元。（付款方式为先交叁万元，余下押金在一年内交清。）五、交付租金方式，每月1至5号前为交租日期。首年以每月交付，第二年起以每季度（即三个月）交付，直至期满。六、租金递增方式，第一年、第二年租金为145000元/年，第三年开始递增15%，租金为166750元/年，第四年与第三年租金相同。（即每两年递增15%）如此类推，直至期满。七、甲方租给乙方只是提供商铺给乙方使用。乙方在使用期内所产生的一切经营费用，税务、水电费、商铺装修等一切费用由乙方负责。八、违约责任，甲乙双方在租赁期内必须共同遵守合同内容：甲方不能租给乙方满拾年使用或乙方不能租满拾年，均属于违约。经双方议定，违约金为拾伍万元，违约的一方须向另一方支付违约金（或诉之法律，按国家法律法规的原则处理）。（另上述自然灾害，不能预知的自然灾害除外）九、租赁期内，如乙方需转让或改变经营用途，必须经甲方同意方可。十、在租赁期内，乙方必须要做好一切的消防安全措施。凡对甲方造成一切损害，应由乙方负责。十一、乙方在经营期内发生的一切医疗事故与民事纠纷均与甲方无关。十二、本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，从签定即日生效。每份均具有同等法律效力。本合同如有未尽事宜，可由双方共同协商。合同签订后，陈国荣将合同项下商铺交付给林文婷经营使用。林文婷于2013年3月15日个人投资30万元成立高要市金利亨健专科门诊部，对外经营。高要市金利亨健专科门诊部于2013年10月1日支付押金72500元给陈国荣。后因林文婷向陈国荣发出合约解除通知[载明“陈国荣你好：你于2012年4月19日与本人签订（使用期限2012年5月1日至2022年5月1日）的房屋租赁合同，现由于该房屋门前卫生问题，先后于2015年1月20日、8月27日被高要市卫生和计划生育局行政通知整改，并建议我另找他处搬迁，本人接到通知后多次与你协商，请你妥善解决，然300多天过去了，你房屋门前卫生依旧，给我的正当经营带来了重大的不良影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第1、4款的规定，现依法通知你，正式解除你与我于2012年4月19日签订的房屋租赁合同。特此通知！通知人：林文婷，2015年11月27日”]，和告知书[载明“陈国荣：你好，你与本人于2012年4月19日签订的《房屋租赁合同》，由于你方迟延履行责任，经我方多次催告，你方依然未履行责任，致使我方被中止经营，根据合同法第九十四条第3、4款的规定（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，我方已于2015年11月27日向你方发出合同解除通知书，你方于2015年11月28日收到该通知，在你方收到该通知书时本合同即自行终止。请你收到该通知10日内归还押金柒萬元（￥70000.00），由于你方于2015年11月28日上午阻碍我方搬回我方的物品，并反锁大门，故请妥善保管我方留在你房屋的物品并尽快归还，如故意损坏，我方保留一切法律权利。告知人：林文婷，2016年1月24日”]，通知陈国荣解除租赁合同，并要求归还押金及其留在承租场所内的物品，而陈国荣认为租赁合同仍然有效，并要求承租人按合同约定支付租金、水电费等，因双方协商无果，陈国荣诉至本院。后林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部提起反诉。
诉讼过程中，双方确认，2012年6月至2014年5月，合同约定租金145000元/年，12083.33元/月，实际交租金按12083元计算；2014年6月至2016年5月，合同约定租金166750元/年，13895.83元/月，实际交租金按13083元计算。陈国荣自述，2014年6月至2015年10月，共17个月，承租人共交租金222411元。此外，陈国荣认为，承租人违约，根据合同约定应支付违约金150000元，租赁合同至2016年11月3日才终止，承租人提前解除合同，造成其租金损失171482元；且租赁期满押金才能返还，承租人提前解约，押金72500元应予没收。
林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部出示高要市卫生和计划生育局于2015年1月20日、8月27日分别出具的《卫生行政执法建议书》[其中一份文号为高卫医建【2015】1号，载明：2015年1月16日，高要市卫生和计划生育局对高要市金利亨健专科门诊部监督检查时，发现门诊部存在：门诊部门口有多档小贩正在摆卖禽鸟，满地鸡毛和鸡屎，旁边还有一垃圾池。鉴于现在正值H7N9流行期，为了做好H7N9防控工作。为此，特别建议：尽快找到合适的行医场所进行搬迁。以上意见请研究处理，如有反馈意见，请函告高要市卫生监督所。另一份文号为高卫医建【2015】29号，载明：2015年8月26日，高要市卫生和计划生育局对高要市金利亨健专科门诊部监督检查时，发现门诊部存在：门诊部门口有多档小贩正在摆卖禽鸟，满地鸡毛和鸡屎，旁边还有一垃圾池。鉴于现在正值H7N9禽流感流行期，为了做好H7N9防控工作。为此，特别建议：尽快找到合适的行医场所进行搬迁。以上意见请研究处理，如有反馈意见，请函告高要市卫生监督所。]和肇庆市高要区卫生和计划生育局于2016年3月24日出具的证明（载明：原“高要金利亨健专科门诊部”位于肇庆市高要区金利镇金贸西路6号，因该该门诊部门前及室内卫生不合格，不符合医疗机构设置要求，经我局批准已于2015年12月31日搬迁至肇庆市高要区金利镇金贸东路中信广场第一层外围区19至22号铺位，并更名为“高要金利立健诊所”，特此证明。）以及防控H7N9疫情的各项通知、肇庆市确诊H7N9的病例、肇庆市卫生和计划生育局《关于做好感染H7N9禽流感防控工作的通知》，以证明高要市卫生和计划生育局两次向高要金利亨健专科门诊部发出通知，认为门诊部门前卫生状况十分恶劣，并要求尽快找到合适的行医场所进行搬迁。同时，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部还出示照片、手机通话录音，以证明门诊部门前卫生状况恶劣，多档小贩正在摆卖禽鸟，满地鸡毛和鸡屎，旁边还有一垃圾池，经过几个月没有改善，还经常水浸入室内，以及陈国荣承认商铺卫生状况恶劣，长期水浸，无法用于经营医疗门诊业务，原告多次承诺尽快处理，但一直没有改善。
此外，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部还认为，即使本案情形不属于不可抗力因素造成，但依法可适用情势变迁原则的规定，承租人有权单方解除合同，且不构成违约，无须承担违约责任。而陈国荣认为，不可抗力不成立，承租人属于毁约，不适用解除合同无责原则。
又查明，陈国荣出示署名陈、时间为2015年10月1日的收款收据，以及中国工商银行股份有限公司肇庆第一支行活期历史明细清单，以证明其只在2015年10月26日收到承租人2015年10月份租金13083元，但未收到收据上所列的电费、水费和垃圾费，共计631.3元。对此，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部认为，收据是陈国荣所写，收据所列款项已付清给陈国荣。同时，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部出示署名陈生、时间为2015年11月1日的收款收据，以证明已付清2015年11月份租金及水电费等给陈国荣。对此，陈国荣认可收据是其所写，否认收到收据所列款项13494.5元，但未能提供有效证据反驳。此外，陈国荣出示用电费用单据（客户编号：0312000028030960，用户地址：高要市金利镇金贸西路）、生活垃圾处理明细表（用户名称：陈国荣，用户地址：金贸路），以证明租赁商铺2015年11月份电费417.62元、垃圾费103元，该两项费用陈国荣已代为支付，根据合同约定，承租人应返还给陈国荣。
又查明，2015年11月28日后，原高要市金利亨健专科门诊部没有继续在案涉场所经营，陈国荣当日发现承租人搬走租赁场所内物品后予以制止，并将诊所的门锁上，致承租人未能进入。陈国荣诉讼中认为，承租人未交清租金、费用，双方未办理交割手续，才锁上房门。因为双方的合同尚未终止，期间案涉场所没有对外经营或出租。2016年11月3日，陈国荣与林文婷签订一份租赁场地清场协议，确认承租人遗留在房铺的剩余未搬物品全部搬清。陈国荣自述租赁商铺在当日收回，可以正常使用，已给朋友做生意,因此至当日双方的租赁合同才终止。
还查明，原高要市金利亨健专科门诊部为个人独资企业，投资人为林文婷，经营范围为内科、儿科、中医科、口腔科，成立日期为2013年3月15日，营业执照441283000027711，已于2016年7月8日依法注销。
另外，本案第二次庭审过程中，陈国荣要求增加诉讼请求：一、判令没收押金72500元归陈国荣所有；二、判令被告支付拖欠垃圾费103元；三、判令被告支付陈国荣自2016年1月至法院解除合同的租金、垃圾费；四、判令（被告）支付恢复原状所需费用8000元，但未在法定期限内办理立案手续。当日，当事人双方向本院提出申请,要求给予一个月时间由双方庭外协商解决本案纠纷。后因双方意见分歧太大致无法达成一致意见。因本案案情特殊,经本院院长批准同意延长审理期限六个月。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，陈国荣与林文婷签订的《房铺租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，应予以确认。根据诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点为：承租人单方解除租赁合同行为是否构成违约，如违约应如何承担违约责任，包括应否支付违约金150000元，押金72500元应否没收或扣减，陈国荣主张租金及费用27769元的理据是否充分，以及本案债务应由谁承担。
关于单方解除租赁合同行为是否构成违约的问题，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部认为，高要市卫生和计划生育局两次向门诊部发出通知，认为门诊部门前卫生状况十分恶劣，并要求尽快找到合适的行医场所进行搬迁，其接到通知后多次要求陈国荣出面妥善解决，但经多次催告陈国荣仍未履行责任，致使门诊部中止经营，导致不能实现合同目的，其有权依法解除合同，且已履行通知义务。因此，其单方解除行为不构成违约，无须承担违约责任。林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部还认为，高要市卫生和计划生育局向门诊部发出《卫生行政执法建议书》，属于特定时期、特定政策下作出的特定政府行为，属于《民法通则》和《合同法》规定的不可抗力的范围，具有不可预见性、不可避免性、不可克服性。对主管部门的要求门诊部只能服从，而不能公然对抗。对此，本院认为，承租人有权要求出租人根据合同约定履行义务，陈国荣根据合同约定，将自有房屋（铺位）租赁给林文婷用于理疗、医科类的服务行业，但是，对租赁铺位之前场地卫生状况，甚至要求达到“门前三清”的标准，双方并未在合同中作出约定，租赁物临街，正如承租人确认的，租赁场地门前摆卖家禽自史以来一直存在，政府部门也从来没有禁止，并许可林文婷开办门诊部，清理门前的卫生、禁止摆卖，并不是其和陈国荣的能力范围之内，可见承租人据此要求出租人履行双方合同未作约定的义务，没有事实依据。在租赁铺位依法经营，这是承租人的法定义务，但不是出租人的法定义务。林文婷与陈国荣签订合同后，经核准，高要市金利亨健专科门诊部依法成立，经营场所为高要市金利镇金贸西路6号。虽然后来高要市卫生和计划生育局经监督检查发现，门诊部门口有多档小贩正在摆卖禽鸟，满地鸡毛和鸡屎，旁边还有一垃圾池，鉴于正值H7N9禽流感流行期，为了做好H7N9防控工作，建议尽快找到合适的行医场所进行搬迁。但是，高要市卫生和计划生育局向原高要市金利亨健专科门诊部发出《卫生行政执法建议书》，只是建议搬迁，并非一定要搬迁。是否搬迁由原高要市金利亨健专科门诊部自行决定。林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部主张如果不搬迁，将受到处罚，但未能提供证据证实。可见，高要市卫生和计划生育局发出《卫生行政执法建议书》不具有强制性，并不属于不可抗力因素。本案中，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部提供的证据亦不足以证实其无法在租赁场地继续从事医疗、理疗服务行业。况且对门诊部门口有多档小贩正在摆卖禽鸟，满地鸡毛和鸡屎，原高要市金利亨健专科门诊部（林文婷）自身也有一定责任，门前卫生状况在一定程度上是可以改善的。林文婷租赁铺位之前场地门前摆卖家禽一直存在，应该预知以后可能产生卫生问题，但还与陈国荣签订长达10年的租赁合同。如上述，高要市卫生和计划生育局发出《卫生行政执法建议书》并不具有强制性，原高要市金利亨健专科门诊部仍可在租赁场地继续从事医疗、理疗服务行业，不会造成不能实现合同目的，并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，并不构成情势变更事由。综上，林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部有关不存在违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳，承租人单方解除租赁合同不符合法律规定的条件，其行为已构成违约。
关于如何承担违约责任的问题，陈国荣认为，林文婷违约，根据合同约定应支付违约金150000元，合同至2016年11月3日才终止，承租人提前解除合同，造成其租金损失171482元；且租赁期满押金才能返还，承租人提前解除合同，押金72500元应予没收，而林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部认为，从合同成立起至通知解除合同，已超过3年半，期间承租人支付租金五十几万元，并投入13万多元装修商铺，租用物承租人没有拆除，按合同规定，如果承租方违约，应由承租方赔偿违约金，如果出租方违约，陈国荣应返还违约金。陈国荣要求违约金150000元，明显过高，应以押金数额为限。即使承租人违约，需要支付违约金，违约金应在押金中抵扣，而不是另外支付。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，租赁场地清场协议确认合同于2016年11月3日解除，因此陈国荣在本案中的损失为2015年12月至2016年11月2日的租金。2015年12月至2016年5月，按双方实际约定，每月租金为13083元，租金合计78498元（13083元×6个月），2016年6月至2016年10月，按合同约定，每月租金15980.21元，租金合计79901.05元（15980.21元×5个月），2016年11月1日至11月2日，按合同约定，每月租金15980.21元，租金合计1065.35元（15980.21元/月÷30日×2日）。上述租金损失合计159464.4元（78498元+79901.05元+1065.35元），对造成上述租金损失双方均存在过错，其中，承租人未依法解除租赁合同，构成违约，负主要责任；出租人在承租人提出解除租赁合同后，擅自将租赁商铺大门锁上，出租人负次要责任，据此本院确定由承租人承担60%，即95678.64元（159464.4元×60%）。陈国荣请求违约金150000元过高，应以95678.64元为限。因双方对押金退还问题未作出约定，故押金依法应予退还，并在承租人支付的违约金中予以扣减。扣减押金72500元后，承租人仍应支付违约金23178.64元给陈国荣。
关于陈国荣主张租金及费用27769元的理据是否充分的问题，其中，（一）2015年9月份欠款（电费、水费和垃圾费），根据陈国荣自述，2014年6月至2015年10月，共17个月，承租人共交租金222411元，亦即承租人已付清2015年10月租金13083元给陈国荣，且陈国荣提供的2015年10月1日的收款收据，亦证实陈国荣（署名陈）收到2015年10月份租金13083元及电费443.1元、水费85元和垃圾费103元，共计13714.30元。陈国荣认为只在2015年10月26日收到租金13083元，否认收到收据所列的电费、水费和垃圾费，共计631.3元，但陈国荣提供的证据不足以证实其辩解主张，依法承担举证不能的不利后果。况且，陈国荣作为具有完全民事行为能力人，在出具收款收据给承租人时也应预知到可能产生的法律后果，如承租人未向其付清款项仍出具收款收据给承租人，显然不符合常理，故本院对陈国荣的辩解不予采信。本院确认承租人已付清2015年9月份电费443.1元、水费85元和垃圾费103元，共计631.3元给陈国荣。（二）2015年11月份租金及费用（电费、水费和垃圾费），由于双方诉讼中确认2014年6月至2016年5月，每月租金为13083元，因此2015年11月、12月每月租金为13083元。林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部提供的2015年11月1日的收款收据，证实陈国荣（署名陈生）收到2015年11月份租金13083元及电费254.1元、水费54.4元、垃圾费103元，共计13494.5元。对此，陈国荣认可收据是其所写，否认收到收据所列款项，但未能提供有效证据反驳，依法承担举证不能的不利后果。况且，陈国荣作为具有完全民事行为能力人，在出具收款收据给承租人时也应预知到可能产生的法律后果，如承租人未向其支付款项仍出具收款收据给承租人，显然不符合常理，故本院对陈国荣的辩解不予采信。本院确认承租人已付清2015年11月份租金13083元及电费254.1元、水费54.4元、垃圾费103元，共计13494.5元给陈国荣。（三）2015年12月份租金及水电费，期间双方的租赁合同依法尚未终止，但因承租人提出解除租赁合同，并已以自己的行为表明从2015年12月份起不再租赁，而出租人擅自将租赁商铺大门锁上，承租人也无法继续经营，出租人并在租赁商铺外贴出招租公示，证实双方之后未再实际履行租赁合同。况且对承租人未依法解除租赁合同，构成违约的行为，出租人已要求其承担违约责任。因此对陈国荣该项租金主张，本院不予支持。根据本月支付上月电费、垃圾费的通常做法，2015年12月份交的电费417.62元和垃圾费103元实为2015年11月份的电费417.62元和垃圾费103元，该两项费用产生于2015年11月份承租人租赁商铺期间，陈国荣已代为支出，根据合同约定，应由承租人负担，故该两项费用承租人应予返还给陈国荣。
关于本案债务应由谁承担的问题，林文婷以个人名义与陈国荣签订《房铺租赁合同书》，但合同签订后，经批准，林文婷个人投资30万元成立高要市金利亨健专科门诊部，对外经营。期间双方对履行租赁合同不持异议。据此高要市金利亨健专科门诊部本应承担本案债务的清偿责任。但是，高要市金利亨健专科门诊部经批准已于2016年7月8日依法注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。”的规定，林文婷对原高要市金利亨健专科门诊部的上述债务承担清偿责任。
陈国荣增加诉讼请求，但未在法定期限内办理立案手续，故本院在本案中不作处理。林文婷撤回第二项反诉请求，属其自行处分民事诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。对陈国荣及林文婷合理的诉求，本院予以支持；对林文婷、原高要市金利亨健专科门诊部及陈国荣合理的辩解，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈国荣与被告林文婷于2012年5月1日签订的《房铺租赁合同书》于2016年11月3日解除；
二、被告林文婷返还2015年11月份电费417.62元和垃圾费103元，共计520.62元给原告陈国荣；
三、被告林文婷支付违约金95678.64元给原告陈国荣；
四、反诉被告陈国荣返还押金72500元给反诉原告林文婷；
五、以上二、三、四项对比，被告林文婷支付23699.26元给原告陈国荣，于本判决发生法律效力之日起十日内付清给原告陈国荣；
六、驳回原告陈国荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3855元，反诉案件受理费1175元，由原告陈国荣负担4638元，被告林文婷负担392元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 罗焕权
代理审判员 胡积民
人民陪审员 张美沛
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 谭敏紫