福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3410号
上诉人（原审被告）刘宗芳，男，1976年6月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）方水凉，男，1976年4月4日出生，汉族。
委托代理人庄旭东，福建银声律师事务所律师。
上诉人刘宗芳与被上诉人方水凉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
方水凉原审请求判令：一、解除方水凉与刘宗芳签订的店面租赁合同书，刘宗芳应将向方水凉租赁的同美社区农贸市场的房屋交还方水凉；2、刘宗芳应当支付所欠方水凉的租金82500元（暂计至2013年6月30日）；3、刘宗芳应当支付方水凉违约金99000元。
原审法院经审理查明，2012年元月13日，方水凉与刘宗芳签订一份店面租赁合同书，约定由刘宗芳向方水凉承租位于翔安区马巷镇同美社区农贸市场的房屋，租赁期限为5年，从2012年2月1日至2017年1月31日；租金为每月16500元，5年租金不变，3个月支付一次，每次交纳租金应提前10天，如不按时则视为违约，每超过一天，刘宗芳应按每年房租的10%的罚款赔偿给方水凉。合同签订后，方水凉即将房屋交付刘宗芳使用，但刘宗芳仅支付租金至2013年1月，2013年2月起未支付租金。方水凉于2013年6月5日委托律师以快递方式向刘宗芳发出一份律师催告函，要求刘宗芳于2013年6月15日前支付所欠的6个月租金和逾期违约金，否则方水凉将自2013年6月16日起解除双方所签的店面租赁合同书并收回店面。之后，刘宗芳仍未交纳租金或者将房屋交还方水凉。方水凉遂诉至原审法院，请求判如所诉。
审理中，方水凉明确店面租赁合同书所涉房屋的位置为同美社区农贸市场二楼，面积1000平方米左右，全部系由刘宗芳承租，并无具体的门牌号。
另查明，厦门市翔安区马巷镇同美社区居民委员会出具证明，称同美社区农贸市场系社区于2011年以旧学校后面的一块土地与方水凉合作建设的综合市场，建成后该农贸市场由方水凉经营管理并对外进行招商，合作期间农贸市场的权利主体为方水凉。
原审法院认为，方水凉与刘宗芳签订的店面租赁合同书系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。刘宗芳在合同签订后，未按照合同约定支付租金，已构成违约。在方水凉于2013年6月5日发律师催告函后要求刘宗芳于2013年6月15日前支付租金和逾期违约金、否则将解除合同并收回店面之后，刘宗芳仍未交纳租金或者将房屋交还方水凉。作为承租人，支付租金系刘宗芳的主要合同义务，但其至2013年6月已拖欠租金达五个月，且在方水凉催告限期履行后仍未支付租金及违约金，故方水凉主张解除双方所签订的店面租赁合同、刘宗芳交还所租赁房屋的请求，本院予以支持。对于欠付的租金，方水凉主张按照五个月计算为82500元，因刘宗芳未对该数额提出异议，故其应向方水凉支付欠付的租金82500元。至于违约金，合同中约定的未按时支付租金的罚款应属违约金性质，其标准为“每超过一天，刘宗芳应按每年房租的10%的罚款赔偿给方水凉”，现方水凉主张的违约金为六个月的租金数额即99000元，未超出上述约定，予以支持。刘宗芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除方水凉与刘宗芳于2012年元月13日签订的店面租赁合同；二、刘宗芳应于判决生效之日起十五日内将其向方水凉承租的址位于厦门市翔安区马巷镇同美社区农贸市场二楼的房屋返还方水凉；三、刘宗芳应自于本判决生效之日起十五日内向方水凉支付租金82500元和违约金99000元，共计181500元；案件受理费3930元，因适用简易程序审理，减半收取为1965元，由刘宗芳负担。
宣判后，刘宗芳不服，向本院提起上诉。
上诉人刘宗芳上诉称，1、原审严重违反民事诉讼程序，原审未将起诉状副本、开庭传票、合议庭组成人员通知书送达刘宗芳，侵犯了刘宗芳的权利。原审也未告知刘宗芳本案适用简易程序审理，而且本案为租赁合同纠纷，案情事实并非简单，不宜适用简易程序。2、原审未查明案件具体事实，属于认定事实不清。刘宗芳向厦门同美社区农贸市场租用场地用于开设网吧，已支付租金185000元，并投入60多万元巨额资金进行室内装修和消防装修。后因在办理网吧经营许可和消防验收等手续时，被有关部门卡住，导致网吧不能开展正常营业，继而造成已经装修完毕的场地一直空租闲置。刘宗芳的网吧经营许可手续办理的原因是有关部门认为方水凉出租的场地是未经审批建设的，属于违章建筑，不能作为网吧经营场所。刘宗芳的网吧虽然因无法办理经营许可证，不能正常开展经营活动，但刘宗芳依旧缴纳租金至2013年1月。之后刘宗芳因经费紧张周转困难，向方水凉说明具体情况，与其商谈延缓缴纳租金事项。方水凉一边答应，一边却在2013年4月初起就将刘宗芳的网吧场所强行加锁锁上，造成刘宗芳无法进出网吧。方水凉将出租场地自行加锁，剥夺了刘宗芳的使用权，视为方水凉已经收回出租场所，无权继续收取租金。而刘宗芳不仅耗费巨额资金对承租的场地进行装修，而且在网吧内安装了空调、电脑设施、消防设备等，价值两百多万元。方水凉将网吧强行锁上，不让刘宗芳拆除这些器材、设备、设施，侵犯了刘宗芳的权利。方水凉向原审隐瞒了收取刘宗芳押金16500元的事实，而原审仅凭单方陈述，在刘宗芳未到庭陈述的情况下，要求刘宗芳给付5个月租金，违背事实与法律。3、原审判决刘宗芳支付违约金是错误的。综上，请求撤销原审判决，发回原审法院重新审理。
被上诉人方水凉答辩称，1、原审法院程序合法。2、本案出租的标的物是方水凉与厦门市翔安区马巷镇同美社区共同建设的农贸市场，是为附近的村、居民服务的一个市场，该场地在出租给刘宗芳前已经将场地的具体情况告知了刘宗芳，刘宗芳对此也是清楚的。刘宗芳在2012年元月13日与方水凉签订租赁合同后就进行装修并开始经营网吧，经营了一段时间后由于刘宗芳没有网吧的经营许可证而被工商部门查封。因此，无法经营的责任完全在于刘宗芳。刘宗芳已于2013年5、6月份将租赁房屋内的物品搬走，目前房屋内仅剩几把椅子，刘宗芳提出方水凉不让刘宗芳拆回器材、设备、设施是不属实的。3、一审判决结果正确。刘宗芳由于开办无证网吧被工商部门查处后无法经营下去而自行将财物搬走，并拒绝交纳租金给方水凉，刘宗芳的行为已经构成违约。在方水凉委托律师发函的情况下，刘宗芳不予理睬，因此法院根据方水凉的请求判决解除租赁合同并返还租赁物是正确的。刘宗芳拖欠了五个月的租金未能交纳，原审判决其支付所欠的五个月租金是正确的。根据租赁合同第三条约定，刘宗芳不按时交纳租金，每超过一天，应按每年房租的10%罚款赔偿给方水凉。如果按照该约定结算，违约金数额巨大。现在方水凉仅按照6个月的租金数额99000元计算已经很大程度减少了刘宗芳的违约金，而且从损失的角度看，由于刘宗芳中途离开，致使方水凉的房屋目前仍然空置无法出租，方水凉的损失也是不只六个月房租的。综上，请求驳回刘宗芳的上诉，维持原判。
经审理查明，刘宗芳除认为其与方水凉的租赁合同中就违约条款的约定系霸王条款外，对原审查明的事实没有异议。方水凉对原审查明的事实无异议。对双方无争议的事实本院予以确认。
另查明，原审法院系通过司法专邮向刘宗芳送达应诉通知书、传票、举证通知书及民事判决书等文件，送达地址均为福建省政和县澄源乡双新村新坑头52号。签收人均为刘保荣，备注为父亲代。庭审中，刘宗芳称其有收到一审判决书，但未收到传票及其他文件。
还查明，本案讼争租赁场所无任何批建手续。因本案讼争房产无任何批建手续，方水凉与刘宗芳签订的租赁合同系无效合同。本院依法向方水凉进行释明，经过释明，方水凉表示不变更原审诉讼请求。
再查明，二审庭审中，方水凉确认其在一审后对讼争场所上锁，现在讼争场所在方水凉控制之下。
本院认为，原审法院通过司法专邮向刘宗芳送达相关司法文件，送达地址系刘宗芳的户籍所在地，签收人系刘宗芳之父。刘宗芳也确认收到民事判决书，可见原审法院向刘宗芳的户籍所在地送达相关法律文件符合法律规定，并无不当。刘宗芳上诉称原审送达程序有误，本院不予采信。本案讼争农贸市场无任何批建手续，其所在地在翔安区马巷镇，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案刘宗芳与方水凉签订的租赁合同系无效合同。二审中经本院向方水凉释明，方水凉表示不变更诉求，且方水凉在二审中也确认现讼争房产在其控制之下。综合上述情况，本院认为，合同无效的后果为相互返还，虽租赁合同无效，但刘宗芳仍需将讼争房产返还给方水凉。但原审判决后方水凉已经实际控制讼争房产，故无须再判决刘宗芳返还讼争房产给方水凉。而且方水凉原审其余诉讼请求均是基于租赁合同有效而要求解除合同及刘宗芳支付租金和违约金，现合同无效，方水凉的原审诉求不能成立。原审法院未向方水凉释明有误，导致判决结果有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第1503号民事判决；
二、驳回被上诉人方水凉原审全部诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人方水凉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 许 莹
二〇一四年二月二十八日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。