重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终348号
上诉人（原审原告）杜发国。
委托代理人凌忠实，重庆百事得律师事务所律师。
上诉人（原审原告）常琼丹。
委托代理人凌忠实,重庆百事得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）段辉荣。
委托代理人黄德强,重庆溯源律师事务所律师。
委托代理人孙燕,重庆溯源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张国兰。
委托代理人黄德强,重庆溯源律师事务所律师。
委托代理人孙燕,重庆溯源律师事务所律师。
上诉人杜发国、常琼丹与被上诉人段辉荣、张国兰排除妨害纠纷一案，杜发国、常琼丹不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告杜发国、常琼丹系夫妻关系，是重庆市南岸区某小区70幢5号业主，被告段辉荣、张国兰系夫妻关系，是该小区70幢6号业主。该70幢房屋共计9层，其中地下层为负5层至负一层，地面层为1层至4层。原告所有的5号房位于地面3层、4层，被告所有的6号房位于地面1层、2层（地下层部分除外），原、被告系楼上楼下邻居关系。原告于2013年8月将位于70幢5号专用楼梯下、70幢6号厨房外的面积（即70-6户E型1层平面图中红色线标注部分，以下均简称：“争议面积”)进行了地面硬化处理，贴地板砖，并摆放了铁艺秋千，花盆等，并在外墙安装了摄像头。2014年8月31日，被告将原告在争议面积上摆放的部分花盆、铁艺秋千毁损，并在争议面积上修建了封闭式围墙。
在庭审过程中，原告称在购买重庆市南岸区某小区70幢5号房屋时，置业顾问承诺争议面积系赠送面积由5号房业主使用，并提交了置业顾问肖瑶的书面证言。被告称在购买该小区70幢6号房屋时，置业顾问承诺争议面积系赠送面积，由6号房业主使用，并申请了曾经的置业顾问刘倩君出庭作证。经该院向该小区开发商公司营销客户部麻军（麻军同时为杜发国、常琼丹购买该商品房时开发商公司的委托代理人）询问，麻军陈述开发商公司在销售时，从未承诺争议面积赠与任何业主使用，因争议面积系公摊面积，是业主共有部分，朗福置业不可能承诺赠与给任何业主使用。经该院向重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询，争议面积既不属于70幢5号房屋的专有面积，也不属于70幢6号房屋的专有面积。
庭审过程中，原告提交收据、销售清单等证据证明被告损毁的铁艺秋千的价格为2850元，花园包工包料及平地、除渣、水电安装工程款22125元，摄像头一套900元，灯具700元，地砖、脚线等1960元，盆栽及搬运费1500元，上述费用共计30035元。被告认为原告超过了举证期限，对该证据不予质证。
原审法院认为：对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。即使售楼人员曾向原告、或被告口头承诺送花园，但在开发商与原告或被告正式签订的商品房买卖合同中，并未对争议面积的使用权作出明确约定，售楼人员作出口头承诺在先，签订商品房买卖合同在后，且商品房买卖合同系书面合同，故房屋买卖双方关于争议面积使用权归属问题的约定，应当依正式签订的商品房买卖合同的内容加以确定，而根据该商品房买卖合同，不能认定原告或被告在购买房屋的同时取得了该争议面积的使用权。如果原告或被告在购买房屋的同时取得了该争议面积的独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。在本案中，原告与开发商所签订《商品房买卖合同》及被告与开发商签订的《商品房买卖合同》均未协议归任何一方所有、使用，且争议面积均不在原、被告双方所有的房屋的专有面积内。根据本案事实，只能认定原告或被告在购买房屋时对争议面积享有一般使用权，不能认定原告或被告对该争议面积享有独占使用权。故对原告请求的立即拆除在原告私家庭院上修建的上下左右封闭式建筑，并为原告修建好被其毁损的私家庭院的原貌的诉讼请求不予支持。对被告毁损的原告在争议面积上修建的墙体、地面砖、盆栽、秋千、灯具、水管、水槽、摄像头等损失30035元（原告请求25000元），原审法院认为，虽然原告并无权利在争议面积上进行修建等作业，但在其未被建造者自行拆除或被法定部门行使公权力予以拆除前，其他单位和个人擅自拆除或毁损原告在争议面积上的修建物及摆放的物品的做法显然是于法无据的。而且，如果允许任意毁损他人占有的非法财产，则会造成私权的泛滥。法律之所以要保护占有，就是为了维护社会财产秩序和生活秩序的稳定。因此，被告的行为构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人当然应承担赔偿的民事责任。对原告请求被告赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。原告请求的金额过高，有的部分又缺乏证据支撑，结合原告实际受损情况酌情考虑6000元。对原告请求的被告赔偿原告从2014年8月31日起至恢复原状时止，赔偿因其侵权导致原告未享受私家庭院的损失100元/天，因争议面积并非原告专有面积，故对该项诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告段辉荣、张国兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜发国、常琼丹6000元。二、驳回原告杜发国、常琼丹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取293元，由原告杜发国、常琼丹承担268元，由被告段辉荣、张国兰承担25元（原告已垫付，被告于支付上诉款项时一并支付原告）。”
杜发国、常琼丹不服，上诉要求撤销原判第二项，改判段辉荣、张国兰立即停止侵害、排除妨害，即拆除在本案争议面积修建的封闭式建筑。主要事实和理由：本案双方两家的70幢5号房和6号房共有两处绿化了的私家庭院，段辉荣、张国兰所毗邻的约100多平方米庭院在其大门前，而杜发国、常琼丹房屋的专用楼梯下毗邻约20多平方米庭院。双方的《商品房买卖合同》均约定有“私家庭院、种植草皮”的内容，说明双方的私家庭院是各有所指，段辉荣、张国兰不可能对两处私家庭院拥有使用权。杜发国、常琼丹接房时一并接收了作为附属设施的位于本案争议面积的私家庭院，对该私家庭院的装修通过了验收，上述行为与合同约定一致，本案争议面积属于杜发国、常琼丹专有使用权的范围，段辉荣、张国兰无权随意强占。即使本案争议面积不属于两家其中任一家的专有使用面积，段辉荣、张国兰违章修建封闭式建筑的行为也违反了相关法律和司法解释的规定，损害了其他业主的合法权益，依法应当拆除。
段辉荣、张国兰答辩称：段辉荣、张国兰对本案争议面积享有独占使用权，在该面积上的搭建行为系对该地块的合理使用，没有侵犯杜发国、常琼丹的合法物权。杜发国、常琼丹购房合同中关于“私家庭院”的表述系格式条款，没有明确约定本案争议面积归其使用。杜发国、常琼丹不具有针对段辉荣、张国兰搭建是否合法提起诉讼的主体资格。要求驳回杜发国、常琼丹的上诉请求。
二审查明事实与一审查明的相同。
本院认为，根据物权登记公示的情况，本案中争议面积不属于双方当事人任意一方的专有面积，段辉荣、张国兰在该争议面积加建封闭式建筑，侵害了其他业主的共有权，杜发国、常琼丹要求拆除的事实和法律依据充分，应当得到支持。一审判决适用法律错误，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03315号民事判决第一项；
撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03315号民事判决第二项；
段辉荣、张国兰立即拆除在重庆市南岸区南山街道福寿路2号（复地·山与城）70幢5号专用楼梯下、70幢6号厨房外的面积上加建的封闭式建筑；
驳回杜发国、常琼丹的其他诉讼请求。
一审案件受理费293元，由杜发国、常琼丹负担146.5元，段辉荣、张国兰负担146.5元；二审案件受理费585元，由杜发国、常琼丹负担292.5元，段辉荣、张国兰负担292.5元。（本案一、二审受理费均由杜发国、常琼丹预付，段辉荣、张国兰在支付赔偿款时将其应负担的受理费共439元径付杜发国、常琼丹）
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年四月七日
书 记 员 刘德宝