广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初9803号
原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼三楼，统一社会信用代码91440605707715835Y。
法定代表人：麦宗汶
委托诉讼代理人：朱庆程，系广东信亦然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宇婷，系广东信亦然律师事务所实习律师（授权于2018年6月6日止）。
委托诉讼代理人：朱景鹏，系广东信亦然律师事务所律师助理（授权于2018年6月6日始）。
被告：王琴（曾用名：王琼），女，1968年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被告：喻凤同，男，1965年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：王琴（喻凤同配偶），住广东省佛山市南海区。
原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司与被告王琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，原告申请追加喻凤同为本案被告，本院予以准许。本案于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱庆程，被告喻凤同的委托诉讼代理人、同为本案被告王琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付物业管理费3734.64元、公共分摊电费198元、公共分摊水费108.9元、市政垃圾清运费63元、违约金3644.38元，以上暂共计7748.92元（暂计至2017年12月31日，计算至实际付清之日）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告是南海区俊怡花园小区的物业管理公司，两被告是南海区桂城街道俊怡花园3号楼301房的业主。原告向被告提供物业服务，按照步梯房0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收代缴其物业范围内的水、电费用。两被告自2010年1月份起，开始持续拖欠有关物业费用。截止至2017年12月31日，两被告已经拖欠物业管理费3734.64元、公共分摊电费198元、公共分摊水费108.9元、市政垃圾清运费63元、违约金3644.38元。经过原告多次催收，两被告均无理拒绝。原告认为，两被告已经构成违约，为维护原告的合法权益，请法院依法判决。
被告王琴、喻凤同辩称，1.不同意支付原告诉请中的各种费用。2008年5月8日早上，被告发现自家的摩托车不见了，之后报警,9日下午到派出所拿了报警回执，之后找到物业管理处的高主任，保安处的队长与被告达成口头协议，让被告不要打小强热线，可以让被告免除物业管理费10年，被告当时让他立下书面字据予以确认，但是保安处队长不给。被告一直有交水电费以及物管费用，直到2010年2月年被告就拒绝缴交费用，被告与管理处协商多次。2017年6月23日，被告最后一次去到管理处与原告协商，高主任拒绝与被告和平协商，直到现在原告一直未收钱，同时不提供相应的物业管理服务，物管人员态度恶劣。2.小区的宠物很多，物管处也不进行管理，卫生状况恶劣，小区的卫生打扫都是业主自发进行的。3.小区的门坏了，物管处也不进行维修，推卸责任。无论何事，物管处都不会采纳并解决。4.被告并不是不交管理费，而是受不了物管处的各种作为。5.被告没有收到原告的任何催款通知。
双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院将结合案情进行分析。
本院根据采信的证据及原、被告的陈述，确认以下事实：
1998年6月1日，原告登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。
2004年4月24日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方购买物业名称：俊怡花园3号楼301房，建筑面积88.92平方米。乙方在2004年4月24日签订《商品房买卖合同》购买本物业时，甲乙双方就本物业的前期物业管理服务达成以下协议：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明线路、供气线路、消防设施、绿地、绿化广场设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。环境卫生：甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，负责本物业区域内24小时安全巡视、门岗执勤，保持小区内生活秩序正常，全天24小时保安服务，发现问题及时处理或报警等等。物业管理服务质量：甲方负责定期清洁物业的外墙，使其保持完好，保持设备运行正常、高效、节能运行，共用部位、共用设施设备定期维护检修、专人负责，设立档案管理，常保洁、无积水、无积尘，定期除四害，做到区内无虫鼠疫害，保证绿化物的正常生长，定期修剪、造型、施肥、更新，保证消防设施、设备完好、消除消防隐患等等。物业管理服务费用标准按物价局批示的文件执行，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。甲方违反本协议规定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反本协议规定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的费用，并退还利息和支付违约金。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。
原告主张,物业管理费用包含小区的卫生维护费等，但小区的卫生维护费是指业主家每天产生的生活垃圾由业主从家中放到楼下垃圾桶内，再由保洁员收集到小区内的垃圾装运点产生的费用，费用包含小区公共区域清扫工作。生活垃圾清运费是通过市政管理处专车运输垃圾到政府指定地点产生的费用。第一个环节属于物业公司收取的物业费的范畴，第二个环节属于市政管理处向小区住户收取，并由物业公司代收的垃圾清运费，这项费用的产生是由业主直接造成的，该笔费用的支出应由住户承担。
2016年4月，原告作为甲方，与作为乙方的佛山市南海区桂城街道市政管理处签订《清扫及垃圾清运处理服务协议书》，双方就清扫及垃圾清运事宜达成如下协议：乙方每天代甲方清运生活垃圾量为0.76吨，收费标准为130元/吨，生活垃圾清运处理费27170元。该协议有效期为2016年4月1日至2016年12月31日。2016年12月，原告向佛山市南海区桂城街道市政管理处支付2016年4月-12月份垃圾清运费27170元。
2017年1月，原告作为甲方，与作为乙方的佛山市南海区桂城街道市政管理处签订《清扫及垃圾清运处理服务协议书》，双方就清扫及垃圾清运事宜达成如下协议：乙方每天代甲方清运生活垃圾量为0.76吨，收费标准为130元/吨，生活垃圾清运处理费36062元。该协议有效期为2017年1月1日至2017年12月31日。原告向佛山市南海区桂城街道市政管理处支付2017年全年垃圾清运费36062元。
涉案房产位于佛山市南海区，于2004年7月15日登记于喻凤同、王琴名下，建筑面积为88.92平方米。
另查1，2011年4月1日，佛山市南海区桂城街俊怡花园第二届业主委员会向原告及俊怡花园物业管理处出具《关于俊怡花园物业服务整改意见的函》，内容：业委会向原告提出整改意见，包括小区应实现全封闭管理，每个出入口都要安排保安值岗，严格执行人车刷卡出入，非本小区住户出入加强保安的服务意识和责任感。消防设施几乎都已缺损，存在严重的安全隐患，消防设施要按规定进行日常性的调试、检查、维护、尽快恢复到可以正常使用。卫生、绿化方面，所有垃圾桶应加盖并每天及时清理，小区公共场所、楼道每日清扫一次，定期进行消毒和灭虫除害工作，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂物，被破坏的绿化带应尽快补种花草等等。
另查2，2011年9月20日，佛山市南海区桂城街俊怡花园第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即佛山市南海区兴业物业管理有限公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。
另查3，两被告尚未支付2010年1月至2017年12月期间的物业管理费4268.16元（0.5元/平方米/月×88.92平方米=44.46元/月；44.46元/月×96个月=4268.16元）。
原告主张，该小区建设初期出现过烂尾一次，由别的开发商进行重新开发建设后进行出售，因此遗留很多特殊问题，如小区路灯连接电表问题，用水电表问题。该小区在2003年交楼时，全小区统一一个电表和水表，全体小区的公摊用水用电和各业主专有部分的用水用电都是同一个水表、电表，由物业公司先行垫付，物业公司垫付后再向业主分摊。直到2010年11月份前后，该小区才实现各业主专有部分的用水用电分表到户。也就是从2010年11月份，各业主自行向供水公司、供电公司缴纳，再向业主分摊。按常理，每一个路灯都会有一个电表、每一个楼梯灯也有自己的电表，但案涉小区是在烂尾楼的基础上重新开发，路灯、楼梯灯电线也是埋在地下，很多电线都没有标识，因此无法每一个路灯、楼梯灯都安装电表。鉴于小区公共用电的线路混乱，无法确定路灯对应的电表，因此兴业公司缴纳了相关费用后无法取得对应的发票，因此原告延续了从2003年交房以来的公摊水电费交易习惯，即按照公摊水费每月每户收取1.1元、公摊电费每月每户收取2元。两被告拖欠2009年10月起至2017年12月的公共分摊电费198元、公共分摊水费108.9元。两被告明确在欠费前的公摊电费是原告通过银行扣费收取，水费是现金交纳。
原告主张两被告拖欠其2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元（3元×21个月）。
原告陈述：俊怡花园小区共有路灯18座，小区有33幢楼，其中有21栋7层楼，每层两个楼道灯，有12栋5层楼每层有1个路灯，楼底门前灯1个，故小区的楼梯灯合计超过350个，另小区公共设施设备有电房、汽车匝道、监控系统均需要用电，上述设备所产生的公摊电费均先由原告先行代垫。小区绿化面积达到8000平方米，绿化浇水、冲冼路面都需要用水，所产生的水费为公摊水费，亦为原告先行垫付。另，垃圾清运费按每月每户3元收取，低于《佛山市南海区发展规划和统计局关于我区生活垃圾处理费收费标准的通知》规定的生活垃圾清运费的标准。俊怡花园没有由自来水公司代收垃圾清运费，而是由原告先行规范为缴纳上述费用，该费用应由业主分摊。
原被告在诉讼中均没有举证证明俊怡花园小区与原告有重新签订物业服务合同，或聘请新的物业管理公司进行管理。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业管理服务协议》约定“前期物业管理”指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在没有证据证实小区与原告有重新签订《物业管理合同》，亦没有证据证实小区与新的物业管理公司签订《物业管理合同》的情况下，原被告双方理应按《前期物业管理服务协议》依约履行。原告实际上一直为两被告提供物业管理服务，两被告理应按期足额交纳物业服务费及公摊费用。两被告以原告提供的物业服务不符合约定、原告的员工曾其答应免交10年管理费为由拒交2010年1月至2017年12月期间的物业管理费及2009年10月至2017年12月的公共分摊水电费，但未能提交有效证据予以证明，故本院对两被告上述抗辩意见不予采纳。但根据2017年10月1日颁布的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事权利的诉讼时效期间为三年，而在此之前根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定民事权利的诉讼时效期间为二年，故原告请求案涉物业2015年9月30日之前的物业管理费及公摊水电费已超二年诉讼时效期间，且两被告对此提出诉讼时效抗辩，而原告对此未能提交证据证明存在时效中断或中止的情况，故本院对原告请求上述期间的物业管理费和公共分摊水电费不予支持。综上，经核算，两被告名下的案涉物业尚欠2015年10月至2017年12月期间的物业管理费1200.42元（0.5元/平方米/月×88.92平方米=44.46元/月；44.46元/月×27个月=1200.42元）。此款，两被告应向原告支付。另，结合案涉小区的公用电、水的实际情况，原告向小区业主收取的公摊水费每月每户1.1元，公摊电费每月每户2元的标准在合理的范围内，且两被告在欠费前一直以上述收费标准向原告支付公摊水、电费的事实，原告向两被告以上述标准收取2015年10月至2017年12月的公摊水电费，本院予以支持。以此标准计，经核算，两被告拖欠原告2015年10月起至2017年12月的公共分摊电费54元（2元×27个月）、公共分摊水费29.7元（1.1元×27个月），此部分费用，两被告亦应向原告支付。原告超出本院核定范围的请求，本院不予支持。根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，两被告拒交物业管理费、公摊水电费缺乏依据，同时考虑到两被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定两被告仅需支付上述物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。
关于原告主张两被告应向其支付2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元，本院分析如下：根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》关于“甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾”的约定可知，垃圾清运费已包含在物业管理费中，且原告之前一直没有主张该项费用，现要求两被告向其支付2016年4月起至2017年12月的市政清运垃圾费63元，依据不足，本院不予支持。
小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、王琴、喻凤同应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2015年10月至2017年12月期间的物业管理费1200.42元；
二、王琴、喻凤同应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2015年10月至2017年12月期间的公共分摊电费54元、公共分摊水费29.7元；
三、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
王琴、喻凤同如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由王琴、喻凤同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈玉叶
二〇一八年八月十五日
书记员 郑少芳