重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终4929号
上诉人（原审原告）：重庆临空都市基础设施建设运营有限公司，统一社会信用代码91500112668940668Y。
法定代表人：晏其彬，董事长。
委托诉讼代理人：周婷，重庆中柱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德育，重庆中柱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆同洲控股（集团）有限公司。
法定代表人：任和斌，董事长。
委托诉讼代理人：谢秒，重庆法缘律师事务所律师。
上诉人重庆临空都市基础设施建设运营有限公司（以下简称临空公司）因与被上诉人重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员罗太平、赵青组成合议庭，并于2016年7月22日对本案进行了审理。上诉人重庆临空都市基础设施建设运营有限公司的委托代理人刘德育，被上诉人重庆同洲控股（集团）有限公司的委托代理人谢秒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人临空公司上诉请求：要求撤销一审判决中的第四项,依法改判为由被上诉人立即向上诉人支付违约金。该违约金以11256960元为基数按日万分之三计算，从2009年11月3日起算至合同解除之日。本案一审二审诉讼费由同洲公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，一审法院对上诉人与被上诉人签订的《协议书》约定的违约金理解错误，《协议书》中约定的违约金是本协议的违约金，而非《商品房买卖合同》的违约金，所以被上诉人违反《协议书》的约定，应当对上诉人支付违约金。《协议书》第三条中双方约定：“甲乙双方应于签订本协议后二十日内签订《商品房买卖合同》。甲方（即被上诉人）在乙方（即上诉人）向重庆渝北区国土资源管理分局支付11256960元出让金后的7个工作日内，到房屋所在地的土地房屋登记机构办理备案登记及产权过户手续。如甲方逾期未能办理，则视为违约，并承担违约责任，即甲方按日向乙方（上诉人）支付合同金额11256960元万分之三的违约金，直至甲方产权过户等手续办理完毕止。如甲方逾期六个月仍未能给乙方办理备案登记或产权过户等手续，乙方有权利单方解除《商品房买卖合同》退房，并且甲方除向乙方支付违约金外，还应将11256960元连同资金利息一道无条件退还给乙方”。对于本条，应理解为在被上诉人逾期六个月未办理备案登记或产权过户手续的情形下，上诉人有权单方解除《商品房买卖合同》，且被上诉人还应当向上诉人支付违约金、退还购房款本金及利息。其中，支付违约金是基于被上诉讼人逾期六个月未办理备案登记及产权过户手续，而不是基于《商品房买卖合同》的解除，通过对该条款的整体文意解释，违约金的约定及计算标准应当是清楚的，即按照合同金额11256960元万分之三计算违约金。另，通过对上述条款的整体解释，双方在签订本涉案协议书后还要签订《商品房买卖合同》均是为办理过户登记时所需的格式合同，而涉案协议书约定的条款已经具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人已支付完全部购房款，涉案协议书应当视为双方已签订商品房买卖合同。现被上诉人的行为导致《协议书》目的不能实现，上诉人有权解除合同，且根据上述约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被上诉人逾期未办理产权及不能办理产权证的也应当承担相应的违约责任。
被上诉人同洲公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
临空公司向一审法院起诉称：2009年9月11日，重庆临空都市基础设施建设运营公司（以下简称临空公司）与重庆同洲控股公司（以下简称同洲公司）双方自愿签订《协议书》，约定同洲公司将其位于重庆市渝北区龙山街道余松路450号XXX中的建面1804平方米商业用房（2-3全部和2-1其中一部分）以单价6240元/平方米出卖给临空公司，总价为11256960元。双方确认全部购房款由临空公司直接支付给重庆市渝北区国土资源分局，代同洲公司支付相关土地出让金，临空公司支付后视为向同洲公司履行了购房款付款义务。并约定临空公司付款后七个工作日内同洲公司到房屋登记机构办理备案登记及产权过户等手续。合同还约定同洲公司应当保证上述房屋没有抵押及其他产权纠纷、债权债务纠纷，保证其没有司法查封或其他受到限制交易的情况。
合同签订后，临空公司于2009年10月23日按协议约定向重庆市渝北区国土资源管理局支付11256960元。但同洲公司却未按协议约定办理上述房屋的备案登记及产权过户等手续。2015年11月30日，同洲公司函告临空公司，其所购的商业用房被法院多次查封。临空公司的合同目的不能实现。现临空公司要求：1、依法判决立即解除临空公司、同洲公司双方于2009年9月11日签订的《协议书》；2、判令同洲公司立即向临空公司返还购房款本金11256960元；3、判令同洲公司向临空公司给付上述购房款项的资金利息，以11256960元为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算，从2009年10月24日起算至本金清偿完毕之日止，利随本清；3、依法判令同洲公司立即向临空公司支付违约金，该违约金以11256960元为基数，按日万分之三计算，从2009年11月3日起算至合同解除之日。
同洲公司一审辩称：双方于2009年9月11日签订协议属实，双方约定9月16日前先由临空公司支付房款，在9月31日前签订《商品房买卖合同》，同洲公司在临空公司付款之后7日内办理相关手续。但因临空公司未在9月16前付款，而是在10月23日才付款，先构成了违约，造成双方一直未签订《商品房买卖合同》，而该合同是办理备案登记及产权过户手续的必要手续。故未办理相关手续的原因是临空公司造成，并非同洲公司一方过错。同洲公司同意解除协议书并退还房款本金，但违约金及利息不同意支付。
一审法院经审理查明：2009年9月11日，临空公司的前身重庆渝北区建龙投资有限公司作为乙方，同洲公司作为甲方签订《协议书》，内容为：鉴于：1、甲方为办理佳居花园（市检院经济适用房）住宅划拨转出让，需向国土部门缴纳土地出让金11438801.35元；2、甲方自愿将位于渝北区龙山街道余松路450号1幢2层部分商业用房出售给乙方，并委托乙方直接将该笔购房款支付给重庆市渝北区国土资源管理分局代甲方缴纳土地出让金。3、乙方经政府审议决定购买甲方部分商业用房。双方签订《房地产买卖合同》，并依法申办产权登记。为此：达成如下协议：一、甲方愿意将渝北区龙山街道余松路450号1幢第2层中的建面1804平方米商业用房，按重庆丰泽房地产土地资产评估有限公司评估的单价6240元/平方米出售给乙方；乙方同意按此单价购买其商业用房。（评估报告及具体位置见附件）。二、甲乙双方确认，乙方按本协议购买的甲方1804平方米商业用房的总价为11256960元，应于签订本协议后五日内，将全部购房款直接支付给重庆市渝北区国土资源管理分局，代甲方缴纳土地出让金，出让金不足部分由甲方直接向重庆市渝北区国土资源管理分局支付的款项，视为向甲方履行了付款义务。三、甲乙双方应于签订本协议后二十日内签订《商品房买卖合同》。甲方应在乙方向重庆市渝北区国土资源管理分局支付11256960元出让金后的7个工作日内，到房屋所在地的土地登记机构办理备案登记及产权过户等手续。如甲方逾期未能办理，则视为违约，并承担违约责任，即甲方按日向乙方支付合同金额11256960元万分之三的违约金，直至甲方产权过户等手续办理完毕止。如甲方逾期六个月仍未能给乙方办理备案登记或产权过户等手续，乙方有权利单方解除《商品房买卖合同》退房，并且甲方除向乙方支付违约金外，还应将合同金额11256960元连同资金利息一道无条件退还给乙方。四、甲方承诺：甲方出售给乙方的商业用房没有抵押和其他产权纠纷、债权债务纠纷。保证该房屋没有销售给除乙方以外的其他人，保证该房屋没有司法查封或其他受到限制交易的情况。同时，甲方有义务协助乙方将本协议所涉房屋产权办理到乙方名下，并同意房屋登记机关有权拒绝甲方除将本协议所涉房屋产权办理到乙方名下的其他权属登记申请。……
2009年10月23日，临空公司向渝北区国土资源管理局交纳了其他土地出让金11256960元。2009年11月10日，同洲公司向临空公司出具了购房款发票。
2014年5月15日，同洲公司取得了位于渝北区龙山街道余松路450号同舟佳居1幢2-1、2-3房屋的产权证。
2015年11月30日，同洲公司向临空公司发函，内容为：同洲集团因近几年受国内经济低潮的影响，生产经营过程中经济纠纷较多，即导致佳居花园B区非住宅（含车库）多次被法院查封，至今未解封。故建议：1、终止2009年9月11日双方签订的房屋购买协议，将贵司支付区房管局的11438801.35元的土地出让金转为我司向贵司的借款，利息按一年期银行借款基准利率计算。2、我司承诺于2016年6月30日前分两次归还我司向贵司的借款11438801.35元及利息。对该份函件内容得到了临空公司的同意同洲公司没有证据举示。
2015年11月2日，重庆市渝北区土地房屋权属登记中心出具情况说明：坐落于渝北区龙山街道余松路450号同舟佳居1幢第二层共有三个产权证，其中：2-1，建筑面积754.54m2，产权证号：201房地证2014字第025767号；2-2，建筑面积463.87m2，产权证号：201房地证2014字第025768号；2-3，建筑面积1705.9m2，产权证号：201房地证2014字第025769号；以上三产权证现产权人：重庆同洲控股（集团）有限公司，三个产权证均有抵押和查封。
双方均认可案涉房屋是位于渝北区龙山街道余松路450号同舟佳居1幢第二层2-3的全部和2-1中的98.1平方米。双方在签订协议书后未在二十日内签订《商品房买卖合同》，同洲公司也未到房屋所在地的土地房屋登记机构办理备案登记及产权过户手续。
一审法院认为，临空公司与同洲公司所签订的协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。
现案涉房屋存在抵押及查封，且临空公司所购买位于渝北区龙山街道余松路450号同舟佳居1幢第二层2-1中的98.1平方米不是一个完整产权，造成临空公司无法办理产权证，其合同目的不能实现，临空公司要求解除双方的协议，同洲公司也予以认可，一审法院对临空公司要求解除双方于2009年9月11日签订的《协议书》的请求予以支持。
该协议书解除后，按《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故同洲公司所收取的房款11256960元应当予以退还。资金利息应当从临空公司代同洲公司缴纳土地出让金的次日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至房款还清之日止。
对于违约金，协议书中第三条中双方约定有“如甲方逾期六个月仍未能给乙方办理备案登记或产权过户等手续，乙方有权利单方解除《商品房买卖合同》退房，并且甲方除向乙方支付违约金外，还应将合同金额11256960元连同资金利息一道无条件退还给乙方”。对于此条的理解，一审法院认为，此条中的《商品房买卖合同》并不是双方于2009年9月11日签订的《协议书》本身，而是指双方约定的在签订《协议书》后二十日内应当签订的《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》双方并未签订，也不存在解除，对于解除后的违约责任在本案中并不适用。现双方在《协议书》对解除协议后的违约责任视为未进行约定，临空公司的违约金请求一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第八条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决为:一、解除原告重庆临空都市基础设施建设运营有限公司与被告重庆同洲控股（集团）有限公司于2009年9月11日签订的《协议书》；二、被告重庆同洲控股（集团）有限公司在本判决生效后立即退还原告重庆临空都市基础设施建设运营有限公司购房款11256960元；三、被告重庆同洲控股（集团）有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆临空都市基础设施建设运营有限公司资金利息，计算方式为，以11256960元为本金，从2009年10月24日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款项付清之日止；四、驳回原告重庆临空都市基础设施建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费157980元，由被告重庆同洲控股（集团）有限公司负担。
本院二审查明，同洲公司自述双方争议房屋现设置有抵押和查封，查封时间是2015年4月之后，抵押时间是2014年11月，在这两个时间节点之间具备产权过户条件。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，临空公司与同洲公司所签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。关于违约金，《协议书》中第三条约定“如甲方逾期六个月仍未能给乙方办理备案登记或产权过户等手续，乙方有权利单方解除《商品房买卖合同》退房，并且甲方除向乙方支付违约金外，还应将合同金额11256960元连同资金利息一道无条件退还给乙方”。对于此条的理解，其中的《商品房买卖合同》并不是仅指双方于2009年9月11日签订的《协议书》本身，而是指双方在本案中所签订的商品房买卖合同关系本身，《协议书》虽仅为订购性质，但因协议中有房屋面积、单价、房屋价款及支付方式等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，故依法应将此协议视为商品房买卖合同。故一审法院未将此《协议书》视为商品房买卖合同系理解有误，未按《协议书》约定的内容主张违约金系处理有误。
同洲公司未依《协议书》的约定通知临空公司签订正式的《商品房买卖合同》已经构成违约，其后在收到临空公司的全部购房款及房屋符合交付条件后不但不将争议房屋交付临空公司占有使用并办理产权过户手续，反而将该房办理抵押登记，致临空公司的合同目的不能实现。现临空公司要求解除合同及退还房款，并要求同洲公司支付资金利息及违约金的诉讼请求成立，本院应予支持。对于同洲公司所称临空公司未及时支付房款，有逾期付款行为的问题，本院认为临空公司虽逾期付款，但是同洲公司并未对此提出任何异议，也未追究其违约行为，而之后同洲公司有充裕的时间与临空公司签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续，但是同洲公司并未与临空公司签订合同并办理过户登记手续。
关于违约金的起算问题。上诉人临空公司虽要求从2009年11月3日起算至合同解除之日止，但依照双方所签订协议书的约定是付清房款后7个工作日内办理备案及过户手续，因临空公司是2009年10月23日支付房款，故违约金的起算时间应为2009年11月4日。
关于违约金标准的问题。临空公司诉请依双方协议约定的以合同金额11256960元为基数以每日3‰计算违约金。本院审理中同洲公司提出该违约金约定过高，要求调整的抗辩意见，本院结合双方当事人的违约事实、市场经济情况及同洲公司的经营状况，对每日3‰的违约金计算标准调整为每日2‰。故对上诉人关于主张违约金的请求，本院予以部分支持。
综上所述，上诉人临空公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第五条、第八条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初2087号民事判决第一、二、三项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初2087号民事判决第四项；
三、由重庆同洲控股（集团）有限公司在本判决生效后立即赔偿重庆临空都市基础设施建设运营有限公司违约金，该违约金以11256960元为基数，按日2‰计算，从2009年11月4日起算至2016年8月5日止；
四、驳回重庆临空都市基础设施建设运营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费157980元，由重庆临空都市基础设施建设运营有限公司负担27980元，由重庆同洲控股（集团）有限公司负担130000元。二审案件受理费68360元，由重庆临空都市基础设施建设运营有限公司负担34180元，由重庆同洲控股（集团）有限公司负担34180元，
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 罗太平
代理审判员 赵 青
二〇一六年八月五日
书 记 员 邓 超