广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3623号
上诉人（原审被告）：王伟明，男，汉族，1974年9月20日出生，户籍所在地湖南省岳阳市云溪区，
被上诉人（原审原告）：陈瑜辉，男，汉族，1975年7月15日出生，户籍所在地江西省赣州市信丰县，
上诉人王伟明因与被上诉人陈瑜辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王伟明、被上诉人陈瑜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王伟明上诉请求：1、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初510号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、判令一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审送达程序违法，未直接向上诉人送达开庭传票，导致上诉人未能参加开庭。二、买卖不破租赁，在涉案房屋产权人变更为被上诉人陈瑜辉后，原租赁合同仍有效，上诉人依约缴付房租，但被上诉人进行无端骚扰、关停水电甚至打砸上诉人的店铺，并拒绝向上诉人提供办理营业执照所需的房产复印件等相关材料，导致上诉人无法生产经营。作为出租人，被上诉人应当保证租赁房屋水电的畅通，被上诉人未履行其义务，上诉人有权迟延支付租金，故上诉人于2015年10月开始迟延支付房租，并告知被上诉人通水电后立即缴纳，系上诉人在行使抗辩权。且上诉人有发短信通知被上诉人来收租，被上诉人却拒绝收租。一审认定双方当事人均需履行自己的义务，但被上诉人未履行其义务的事实，一审法院却视而不见，有失公允。三、广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾民一初字第1961号民事判决已经明确被上诉人自2015年至今关停涉案房屋水电的事实，一审法院判决否定被上诉人断水电的行为未造成上诉人损失是不恰当的，对上诉人明显不公。
被上诉人陈瑜辉口头辩称：一、上诉人从2015年4月到2015年10月有六个月未缴纳租金，后其又要求被上诉人提供房产证来办理营业执照，但一直未缴纳租金。上诉人所述被上诉人拒绝收租并非事实，正是因为上诉人不缴纳租金，被上诉人才提起一审诉讼。二、上诉人未交付一个月的房租时，被上诉人关停了涉案房屋的水电，当时被上诉人预交了四个月的水电费。自2015年9月9日重新签订合同，水电是通畅的。
原审原告陈瑜辉向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的17个月租金28900元；3、被告在法院判决审理期间的房租一并执行；4、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：位于惠州××区西区××路××号的房屋原为黄育辉所有，2013年5月20日，被告与黄育辉签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁大亚湾区西区东联新一路七巷1号一楼门面做生意使用。租赁期限为2013年5月20日至2018年5月20日止；租金为每月1400元，两年之后，即从2015年5月20日起每月租金涨300元，即月租金为1700元；收租时间为每月的20日，在租赁期内，如逾期五天乙方违约，甲方有权终止合同，所收取的1200元押金不予退还。2015年3月19日，黄育辉将自己拥有的该房屋出卖给原告陈瑜辉，并办理产权登记过户手续。为了确保被告原租赁合同有效继续租赁该房屋。原告又与被告按照被告与黄育辉所签订的房屋租赁合同原样，重新签订了一份《房屋租赁合同》，因而双方签订合同显示的时间仍为2013年5月20日。被告向原告交付租金的时间从2015年4月20日起算。在签订房屋租赁合同时，双方均没有异议。合同签订之后，被告本应当按照合同约定，按时向原告交付房屋租赁费用，可是民事判决书（2015）惠湾民一初字第1961号审理期间，被告自从2015年10月20日至2017年3月20日长达十七个月以来，被告拒不向原告交付房屋租金。尤其是在原告再次用电话信息的方式向被告催促交付房屋租金后，被告曾向原告明确表示，就是不交租金，你想起诉就去起诉。蛮不讲理！原告催要房屋租金无望，而被告又一直占用、使用原告所出租的房屋从事经营，原告还要为其垫付水电费用，被告的行为明显是法律所不允许的。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认定事实：位于惠州大亚湾××移民村××路××号的房屋的原房主系黄育辉。2011年11月10日，被告王伟明（乙方）与黄育辉（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定将上述房屋一楼门面租给被告经营鞋店使用。合同期满后，双方于2013年5月20日续签了房屋租赁合同，约定租赁期间为5年，即从2013年5月20日至2018年5月20日止。乙方须交付1200元押金给甲方，合同期满后，甲方在付清租金及其他费用后，方将保证金退还给乙方。每月租金1400元，收租时间为每月20日。逾期五天为乙方违约，甲方有权终止合同，且不退还保证金给乙方。自合同签订之日起两年后即2015年5月20日起每月租金涨300元。乙方在租用期间，每月电话费、水电费、管理费、有线电视费、卫生费等杂费应按时支付，不得拖欠。七、在租赁期间，甲、乙双方不得无故解除合同。若甲方违约，则甲方退还保证金给乙方。若乙方违约，则甲方不退还保证金给乙方。合同双方还约定了其他事项。2014年9月5日，原告陈瑜辉从黄育辉手中购买了上述房屋，并于2015年3月19日办理了房地产权登记手续，房产证号为粤房地证惠州字第3300073238号，房地产权属人为陈瑜辉。2015年9月9日，原、被告经协商后签订了房屋租赁合同一份，协议除确定每月租金为1700元及协议第七条删除外，内容与上述2013年5月20日被告与黄育辉签订的房屋租赁合同一致。另查明：原、被告曾因租金产生纠纷，原告陈瑜辉于2015年10月22日向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付拖欠的六个月租金9900元；三、被告支付原告为其代为支付的水电费379元；四、本案诉讼费由被告承担。本院于2016年3月19日作出（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决，该判决支持原告陈瑜辉诉请从2015年4月21日至2015年10月20日的房屋租金共计9300元及水电费379元；驳回原告陈瑜辉的其他诉讼请求。一审判决后，被告王伟明不服，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）粤13民终1788号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告王伟明并未主动履行生效判决确定的义务，原告陈瑜辉于2017年3月24日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）粤1391执229号。同日，原告以被告迟延支付租金为由再次向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当依约履行自己的义务。本院2016年3月19日作出（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决已发生法律效力。判决生效后，被告王伟明不但未主动履行生效判决确定的义务，而且判决支持继续履行房屋租赁合同后也未主动按约向原告陈瑜辉交纳房屋租金，被告王伟明的行为明显已构成违约。按照合同约定及法律规定，原告有权要求解除合同。故，原告诉请解除房屋租赁合同及支付房屋租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋租金的计算问题。（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决已支持原告2015年10月20日前的房屋租金。结合原告诉请，本案房屋租金应从2015年10月21日起按合同约定每月1700元计付至交还房屋之日止。被告王伟明辩称原告拒不向被告提供办理营业执照所需的房产证复印件等资料且一直关停被告店里的水电，导致被告无法正常经营，因此要免除租金，但未提交相关证据予以证实，而被告至今仍在占用涉案房屋。故，对其该辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同解除后，被告王伟明除应支付租金外，还应在合理期限内腾退涉案房屋给原告。考虑到涉案房屋属于经营性用房，本院酌情给予被告15日的腾房时间。被告王伟明经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利，不影响本案审理。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈瑜辉与被告王伟明之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告王伟明自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈瑜辉房屋租金（租金从2015年10月21日起按每月1700元计付至被告交还房屋之日止）；三、被告王伟明自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于惠州大亚湾西区东联新一路七巷1号一楼门面房腾退给原告陈瑜辉。案件受理费523元，由被告王伟明负担。
本院二审期间，上诉人提供三份新证据：1、短信聊天记录截图，证明上诉人有发短信通知被上诉人前来收取租金及提供房产证复印件以办理营业执照；2、报警回执；3、停业整顿通知，证明因为被上诉人未提供房产证复印件导致上诉人无法办理营业执照，造成上诉人无法正常经营。对于以上证据，被上诉人表示无异议。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：第一，一审送达程序是否存在违法情形？第二，上诉人迟延支付租金有无正当理由？第三，上诉人是否存在损失？
关于一审送达问题。一审法院邮寄送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等诉讼文件时，以上诉人确认能获悉的地址为寄送地址，且将收件人填为上诉人本人，在邮件签收后，对上诉人的送达即完成。上诉人丢失传票，又不向一审法院核查确认，其未到庭参加诉讼系属自己的过错所致，一审送达程序不存在违法情形。
关于迟延支付租金问题。根据广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院2016年3月19日作出的已经生效的（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决所查明的事实，自2015年9月9日上诉人与被上诉人重新签订房屋租赁合同起，被上诉人要求上诉人支付租金，上诉人则以被上诉人之前关停水电等行为造成其损失应先于赔偿为由拒绝向被上诉人支付租金，为此，被上诉人于2015年9月27日再次断电。本院认为，上诉人作为承租人，应依约支付租金，前述判决生效后，上诉人不但未主动履行生效判决确定的义务，而且该判决支持继续履行房屋租赁合同后也未主动依约向被上诉人交纳房屋租金，上诉人主张因被上诉人对其造成损失应先于赔偿其得免除或迟延支付租金，不属于行使租赁合同法律关系所涉及的抗辩权，其行为明显已构成违约，按照合同约定及法律规定，被上诉人有权要求解除合同。一审判决支持被上诉人解除房屋租赁合同及支付房屋租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以维持。
关于损失问题。本案案由为房屋租赁合同纠纷，上诉人诉请被上诉人免除租金以偿付被上诉人关停水电等行为给上诉人造成的损失，属另一法律关系，不属于本案审理的范围。一审判决基于上诉人未提交相关证据证明其损失，且上诉人至今仍在占用涉案房屋，不予采纳上诉人的诉请主张，由于上诉人未明确提出反诉，对于其损失问题，上诉人可另行起诉、另案处理；且上诉人于二审庭审中明确表示，对于其损失问题其已另案起诉，不需在本案处理，因此，上诉人的损失问题本案不予评价。
综上所述，上诉人的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费523元，由上诉人王伟明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 饶来新
审 判 员 温永宏
二〇一七年十一月二十日
法官助理 梁 鑫
书 记 员 蒋 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。