四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1321民初1245号
原告（反诉被告）：南部县美好家园房地产开发有限公司，住所地：南部县。
法定代表人：李子木，总经理。
委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎小瑜，女，南部县美好家园房地产开发有限公司员工。
被告（反诉原告）：何海波，男，1975年5月14日出生，汉族，住南部县。
委托诉讼代理人：何孝林（系被告何海波之父），男，1944年8月14日出生，汉族，住南部县楠木镇泸溪场**号。
委托诉讼代理人：何莺燕，四川英艳律师事务所律师。
原告（反诉被告）南部县美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好家园房地产公司）诉被告（反诉原告）何海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，被告（反诉原告）何海波在举证期限届满前提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好家园房地产公司的委托诉讼代理人杨俊清、黎小瑜，被告（反诉原告）何海波的委托诉讼代理人何孝林、何莺燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
美好家园房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠购房款290000元并支付利息；2、按约支付违约金（从欠款之日起至判决之日止按欠款的千分之二按日计算）。诉讼过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求：按照实测面积及实际所欠房款311255元进行判决。事实和理由：2011年1月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的新世纪广场购物中心1层C区16号商铺，套内面积12.92平米，建筑面积18.47平米，价款594808元。合同签订后，被告当日支付房款304808元，下欠29万元向原告打下欠条。欠条写明：所欠款自欠款当日起按银行同期按揭贷款基准利率上浮30％支付利息（3年内不变），定于2012年7月30日前归还10万元，2013年7月30日前归还10万元，2014年7月30日前归还9万元，并在各还款日结付利息，逾期按欠款的千分之二按日支付违约金。欠款到期后，经向被告催要未果，具状诉请法院裁判。
何海波辩称，补充协议签订的时间在商品房买卖合同之前，流程不合法；公司违约，不能按合同约定办理办理银行按揭贷款；公司至今没有向被告交付商铺；原告诉称的利息、违约金不符法律规定，严重偏高；原告增加的诉讼请求应另案起诉，应驳回原告诉求。
何海波向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与美好家园房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、全额退还反诉人已交纳的购房款、相关税费及银行利息；3、赔偿给反诉人造成的经济损失。事实和理由：美好家园房地产公司在南部县新世纪广场开发新世纪购物中心，大肆宣传购物中心商铺的价值及增值空间，承诺以“商铺式经营、商场式管理”的经营管理模式，保证经营秩序的良性运行。2011年3月13日，反诉人在被美好家园房地产公司蒙骗的基础上，签订了《商品房买卖合同》及补充协议，按约定支付了首付款304808元及相关税费，并按要求提供了办理银行按揭贷款的相关资料，但美好家园房地产公司却申请不了银行按揭贷款，强行要求购房户变更付款方式，并未按当初承诺执行，被反诉人美好家园房地产公司存在以下严重违反合同约定、承诺及违法行为：1、单方强行变更付款方式；2、随意增加建筑面积；3、未按约定交房；4、未按承诺的七个统一执行；5、未按约定期限取得商品房初始登记；6、未按约定期限为买受人办理产权证；7、违法销售：售后包租、返本销售。基于以上及其他理由，反诉人曾多次提出退房被拒绝，而采取委托租赁，称16年返本、收回投资回报，而事实上不可能收回投资。被反诉人的行为严重违反法律规定及合同约定，请求依法裁判。
美好家园房地产公司对何海波的反诉辩称，1、不存在因美好家园房产公司的原因使业主不能按揭贷款，根据合同约定，业主按揭贷款由业主自行完成；2、增加建面是为业主利益而增，也不构成规划设计变更；3、反诉原告所在的购物中心一楼，未实行7统一，是业主当初自己的决定；4、初始登记完成仅迟延了6天，当时对业主无实质影响，双方仍在履行合同；5、未按约定为买受人办理产权证，不属出卖人的责任，交清房款是办理产权证的前提；6、涉案房屋已按时交付，现合同为原合同丢失后补签，双方出示的合同一致，并非在补充协议之后签订，房屋是否违法销售不是解除合同的条件，解除合同的期限已过，买受人无权解约，请求驳回反诉原告全部诉求。
本院经审理认定事实如下：2011年1月28日，原告（反诉被告）美好家园房地产公司与被告（反诉原告）何海波签订了《商品房买卖合同》，约定美好家园房地产公司将其开发的南部县南隆镇新世纪广场购物中心1层1－C－16号商铺出卖给何海波。合同主要内容为：“出卖人南部县美好家园房地产开发有限公司，买受人何海波，出卖人以出让方式取得位于南隆镇新世纪广场购物中心地块的国有土地使用权，土地使用权面积为3067.44平方米，土地用途为商业，使用年限自2010年4月19日至2050年1月13日止；买受人所购商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合、建筑层数为7层、其中地上6层、地下1层，该商品房为1幢X单元第1层1－C－16号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其预测建筑面积共18.47平方米，其中套内建筑面积12.92平方米，共用部位与共用房屋分摊面积5.55平方米，商品房单价为每平方米人民币32204元，总价款人民币594808元；付款方式采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的50％，其余价款可以向中国工商银行南部支行银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……。出卖人（签章）：（加盖南部县美好家园房地产开发有限公司合同专用章）法定代表人：（加盖李子木印章）买受人（签章）：何海波（签名并捺印）签订时间：2011年3月13日”。同时，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件），补充协议约定的主要内容：“1、买受人承诺按投资意向在新世纪广场购物中心规划的投资经营区成功购买商铺后，买受人委托出卖人统一经营和管理。买受人在签订《商品房买卖合同》及附件时，应同时签订委托租赁合同。若买受人拒绝签订委托租赁合同，出卖人有权中止销售合同签约，买受人已缴定金不予退还。买受人承诺按自主经营意向在新世纪广场购物中心自营区成功购买商铺后，买受人自己经营，必须严格按照已签订的《购买商铺承诺书》所承诺的事项进行统一规划、统一业态分类、统一管理、自主经营。2、买受人采取按揭贷款方式付款，买受人应于签订《买卖合同》及本补充协议的当日，一次性向出卖人付清房屋总价款50％的首付款，合计304808元，已付定金转为房款的一部分，余款290000元，由买受人向银行申请“个人商业用房抵押贷款”（按揭贷款）的方式支付……。买受人向银行申请办理按揭贷款的，买受人自本协议签订之日起30日内，买受人应到出卖人指定的银行或自己联系的银行申请办理好按揭手续，出卖人在30日内未收到买受人通过按揭贷款方式支付全部余款的，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》及本补充协议或选择与买受人另行协商并达成协议……。3、若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，且无需承担任何责任。4、因该商铺所在物业管理区域未成立业主委员会，买受人同意自《买卖合同》约定之交付期限届满之日起，即将该商铺所在物业管理区域交予出卖人委托的物业管理企业统一进行管理。买受人须在签署《买卖合同》及补充协议的同时，与出卖人选定的物业管理企业签署统一的《业主临时公约》。5、商铺交付时，买受人应按照《南充市商业用房专项维修资金管理暂行办法》的规定和“物业合同及规约”的约定，将所购该商铺的首次专项维修资金交由出卖人代缴至南部县房管局的指定银行专户管理；如因买受人的原因导致未按时交纳上述费用，出卖人有权拒绝办理商铺交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任；…。6、双方的联络方式以《买卖合同》记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）、七天后（外省）视为送达……。日期：2011年1月28日”。合同签订后，被告于当日支付购房款304808元，各种税费30284元。
2011年11月17日，被告（反诉原告）何海波向原告（反诉被告）美好家园房地产公司出具《欠条》一份，内容为：“欠款人何海波于2011年1月28日购买南部县美好家园房地产开发公司新世纪广场购物中心1－C－16号商铺，应付价款594808元，大写：伍拾玖万肆仟捌佰零捌元整，当日已付价款304808元，大写叁拾万肆仟捌佰零捌元整（南部县美好家园房地产开发有限公司已开收据），下欠29万元，大写：贰拾玖万元整（南部县美好家园房地产开发有限公司未开收据）。所欠款额从签商铺合同后1个月起支付利息。即：从2011年7月10日起开始支付利息。2011年7月10日以前按年利率6.435％支付利息，2011年7月10日起按银行同期按揭贷款基准利率加上浮比例支付利息（上浮比例为30％，三年内不变）（注明：2011年7月10日前利息已付）。定于：（1）2012年7月30日前归还欠款本金10万元，大写：壹拾万元整；利息还款日支付，（还款开收据）；（2）2013年7月30日前归还欠款本金10万元，大写壹拾万元整；利息还款日支付，（还款开收据）；（3）2014年7月30日前还清欠款本金9万元，大写：玖万元整；利息还款日支付，（凭收据换开正式发票）。逾期则按欠款的千分之二按日支付违约金。逾期超过一个月，南部县美好家园房地产开发有限公司有权解除购房合同，未缴清欠款和违约金之前，本人自愿将其房产证、土地使用证交南部县美好家园房地产开发有限公司作抵押，所造成的一切损失，由本人自行负责。欠款人：何海波（签字并加盖指印）2011年11月17日”。2011年12月18日，原告向被告发出《新世纪购物中心交房通知书》，载明：“您所购买的新世纪购物中心1－C－16号商铺已通过相关部门验收，具备交付使用条件。现正式通知您于2011年12月25日前，携带《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》等资料，到原新世纪购物中心销售部（现为美好奥体不夜城销售部）办理商铺交接手续……。若逾期未办理交接房手续则视为我司已按时履行了交房责任，由此产生的一切后果均由业主自行承担。”
被告（反诉原告）何海波购买商铺所在的新世纪购物中心一楼共有111户业主，经其业主讨论后决定自主经营，并于2011年11月24日在南部县公证处公证员的现场监督下，选举了购物中心一楼自营业主经营管理小组代表，南部县公证处并出具了公证书。新世纪购物中心一楼商铺由各业主自主经营。2013年7月24日，何海波委托其父何孝林与美好家园房地产公司签订了《新世纪购物中心商铺委托租赁合同》，约定何海波（甲方）将1－C－16号商铺委托给美好家园房地产公司（乙方）代理出租，期限为16年，合同主要内容为：“为更好的实现商业物业统一业态规划、统一经营、统一管理、以及整合推广，使甲方的商业物业获得最大限度的升值空间，经甲乙双方平等协商，现就甲方自愿将购买的南部县新世纪购物中心商铺委托给乙方代理出租相关事项达成如下协议：一、委托租赁标的1、甲方委托乙方出租的商铺位于南部县新世纪购物中心第1层C区16号商铺，套内面积13.21㎡，建筑面积19.13㎡。2、甲方全权委托乙方代理出租该商铺，并以乙方的名义与承租方签订租赁合同。二、委托代理出租期限商铺委托代理出租期限为16年，出租时间从本合同生效之日起，扣除3个月装修时间后开始计算租赁期和租金。三、租金收益及支付方式1、租金：乙方按甲方购买其商铺实际支付的房屋总价款616063元（大写：陆拾壹万陆仟零陆拾叁元整）人民币，16年收回投资回报，每年按上年租金总额递增5％的方式确定年租金。即委托出租第一年，乙方按甲方购房总价款的4.23％支付甲方租金，从计算租金之日至次年当日起，每12个月递增一次，每次递增幅度为5％，直至租赁期满（即第1年返还26040.93元，第2年返还27342.97元……）。2、支付方式：从计算租金之日起每六个月支付一次（先付费后使用）。3、商铺委托租赁所产生的相关税费按税法规定负担。4、甲方收取租金时应提供有效正式发票，发票上的付款单位应填写承租方……”。同日，双方签订了《商铺交接书》，何海波的委托人何孝林将清空了的商铺交予美好家园房地产公司。
同时查明，新世纪购物中心一楼商铺分一、二期销售，原告（反诉被告）销售一楼二期商铺时为方便顾客流通，增加了过道，现行的一楼布局与销售一期时发布的一楼商场平面布局图相比，布局有所调整，但不属于规划调整，也不属于设计变更。由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，何海波为一期购房户，经南部县房地产管理局对一楼一期商铺公摊面积增加25平方米后的分户测绘，何海波所购商铺实测面积19.13平方米，增加了公摊面积0.3069平方米。2012年7月，由于新世纪购物中心业主对原告（反诉被告）增加公摊面积等问题向有关部门反映，南部县人民政府新世纪购物中心问题调查组调查后，调查组认为，一楼二期商铺开发由于增加过道，增加了一楼一期购房户的公摊面积25平方米，开发公司仅在售楼部张贴了通告，未书面通知一楼已签约的购房户，对已签约购房户增加的公摊面积由开发公司自行负责任，购房户不承担房款，该房款9883元（0.3069平方米×32204元／㎡），应从房价款中扣减。新世纪购物中心一楼各商铺用切割机切割线条后，再用彩色水泥涂刷线条，有明确的界限，并能在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映，可以办理相关房屋产权和土地使用证。由于部分购房户未按时缴纳房屋专项维修基金，后由原告（反诉被告）垫资缴纳了购房户欠交的维修资金，于2012年4月6日办理商品房初始登记，比约定时间迟缓6天，现已有部分业主办理了房权证。
另查明，原告（反诉被告）曾于2012年9月13日用特快专递向被告（反诉原告）发出《关于新世纪购物中心房屋产权证办理的通知》，要求被告（反诉原告）持相关证件与公司人员一起到办证大厅办理产权证。同时，原告（反诉被告）于2012年8月23日、2013年9月25日、2013年7月22日、2015年10月1日用特快专递分别向被告（反诉原告）发出《还款通知书》、《欠款催收通知》，要求被告（反诉原告）按2011年7月10日出具欠条的约定，还清欠款本息并支付违约金。
本院认为，原告（反诉被告）美好家园房地产公司与被告（反诉原告）何海波所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》虽时间不一致，但内容互相衔接，《商品房买卖合同》在《补充协议》之前签订，双方已按约定实际履行，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告（反诉原告）在面临交房而未交清购房欠款且欠款客观存在的情况下，出具了《欠条》，原告（反诉被告）事后又向被告（反诉原告）送达了催款通知书，被告未作否认表示，视为同意，《欠条》亦合法有效，应受法律保护。合同未约定商铺按揭贷款由原告（反诉被告）负责办理，且经双方协商，被告（反诉原告）自愿选择分期付款，付款方式的变更是双方合意，故被告（反诉原告）抗辩原告（反诉原告）单方强行变更付款方式的意见本院不予采纳。被告（反诉原告）自行选择的自主经营，并将清空了的商铺交予美好家园房地产公司代理出租，其辩称公司未交付商铺的理由不能成立。被告（反诉原告）所购商铺事后布局有所调整，但系为了方便顾客流通而增加过道，不属于规划调整和设计变更，且增加的公摊面积原告（反诉被告）也未要求被告（反诉原告）承担，套内建筑面积误差比绝对值在在合同约定的3％以内。同时，被告（反诉原告）等业主购商铺后，自行选择的自主经营，并自行成立管理机构进行管理经营，故未按合同约定实行统一管理、经营的责任不应由原告承担。另外，虽案涉商品房初始登记时间比合同约定时间推迟6天，但系其他购房户欠交维修资金的原因所致，并不影响购房目的实现，且被告（反诉原告）仍选择继续履行合同，合同并实际履行。被告（反诉原告）至今未按约定支付欠交的购房款，原告（反诉被告）无先行为其办理房地产证的义务。被告（反诉原告）将商铺交予美好家园房地产公司代理出租，该代理出租的方式不违反法律规定。被告（反诉原告）行使合同的解除权未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭。故被告（反诉原告）以上述理由解除合同的抗辩意见不能成立，未按约定支付欠款及利息，已构成违约；其解除合同、返还购房款、赔偿损失等反诉请求不予支持。
关于利息、违约金及增加诉讼请求的问题。按照双方的约定，被告分期所应支付的欠款，在约定的支付期限内，应支付的是利息，从逾期日起应支付的是违约金。对于利息及违约金的确定，双方约定的利息标准为按银行同期按揭贷款基准利率上浮30％，因该约定本身并不明确，本院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率上浮30％，即按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率1.3倍支付利息；被告的抗辩意见中，关于违约金约定过高应予调整的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的约定过高，而原告对损失的程度又未举出相应证据佐证，故本院予以适当调整，在中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率1.3倍基础上再上浮30％，即按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率1.69倍支付违约金。被告（反诉原告）购买的商铺原合同约定的预测面积18.47平方米，合同约定“实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款”，现实测面积为19.13平方米，增加了0.66平方米，总价款为616063元，扣减应由原告（反诉被告）承担增加的公摊面积价款9883元，被告（反诉原告）实际应支付的房价总款为606180元，除去已经支付的房款304808元，尚欠301372元，与起诉请求支付的房款290000元相比增加了11372元，现原告（反诉被告）主张据实结算房价款符合合同约定，也减少当事人讼累。原告的诉讼请求应予部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款和中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）何海波在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）南部县美好家园房地产开发有限公司支付购房欠款301372元及利息、并支付违约金。利息及违约金的计算方法为，以100000元为基数，从2011年7月10日起至2012年7月30日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利的1.3倍支付利息，从2012年7月31日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前100000元实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率的1.69倍支付违约金；以100000元为基数，从2011年7月10日起至2013年7月30日日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利的1.3倍支付利息，从2013年7月31日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前100000元实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率的1.69倍支付违约金；以101372元为基数，从2011年7月10日起至2014年7月30日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利的1.3倍支付利息，从2014年7月31日起至判决确定的履行期间届满之日或届满之前101372元实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期基准利率的1.69倍支付违约金；
二、驳回原告南部县美好家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2825元，反诉受理费1412元，共计4237元，由被告（反诉原告）何海波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 唐 建
二〇一六年八月二十九日
书记员 向明思