重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0113民初13703号
原告：王松，男，汉族，1982年3月17日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。
被告：伍洋，男，汉族，1982年2月19日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人：李智，重庆市巴南区木洞法律服务所法律工作者。
第三人：洪玲，女，汉族，1966年9月20日出生，住重庆市渝中区。
原告王松与被告伍洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，第三人洪玲认为自己有独立请求权，于2017年10月12日向本院提起诉讼，申请参加诉讼，本院依法合并审理，并于2017年10月17日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王松及委托代理人罗晓，被告伍洋及委托代理人李智，第三人洪玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王松诉称，2015年11月11日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有位于重庆市巴南区东本依山郡小区B栋18楼1号的房屋出卖给原告，交易价格230000元，自本合同签订之日公证后付款180000元，余款50000元在被告配合原告办理房屋权属登记过户至原告名下，以及被告户口全部迁移后三日内支付。原告于2015年11月19日将180000元支付给被告，被告向原告出具收条一张。2015年12月22日，按照《房屋买卖合同》约定，原、被告双方一同去接房，已将房屋和钥匙交付原告，原告预存物管费半年。现案涉房屋已达到过户条件，被告均拒绝过户。要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、协助原告办理房屋权属登记过户手续、支付原告违约金5万元。
被告伍洋辩称，2015年11月11日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》时，被告位于重庆市巴南区东本依山郡小区B栋18楼1号的安置房尚未交房，未办理房地产权证，是家庭共同财产，被告无权出卖，《房屋买卖合同》无效；被告没有实际收到原告支付的首付款180000元，被告给原告出具收条是因为被告欠原告9.6万元，原告还应补足104000元，在签订《房屋买卖合同》时，被告就给原告出具了收条。另外，原告在北碚区法院起诉被告，要求支付欠原告的债务9.6万元，已进入执行程序，买卖房屋的款项也没有得到冲抵；被告已将房屋卖给第三人，无法向原告履行合同。原告未补足104000元，原、被告双方都没有履行合同，不同意原告的诉求。
第三人洪玲述称，2016年12月经三科中介买了被告的房屋，不知原、被告的事，第三人是全款付清，已装修入住，多次催被告办理房产证，但是被告没有房产证，所以至今也没办理房地产权变更登记。要求确认第三人与被告于2017年1月6日签订的《房地产居间买卖协议》有效、将重庆市巴南区渝南大道35号2幢18-1房屋过户给第三人。
经审理查明：原告王松与被告伍洋有其他债权债务纠纷，被告伍洋有坐落于重庆市巴南区渝南大道35号2幢18-1（又名南平公里东本依山郡小区B栋18楼1号、东本依山郡B幢18-1）安置房（住宅）一套，原告王松追讨债务未果，在债务尚未清算的情况下，双方于2015年11月11日以被告伍洋作卖方（甲方）、原告王松作买方（乙方）签订《房屋买卖合同》约定，甲方系本合同项下拆迁安置房房屋的所有人，且其对房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理；甲方保证对所出卖的拆迁安置房房屋享有完全的处分权，并保证符合国家有关规定；该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵；交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；房屋位于重庆市巴南区南平公里东本依山郡小区B栋18楼1号，面积59.99平方米；但由于房产证尚在办理中，如实际安置房屋不足或超过的平方米，按扯（拆）迁安置房补偿协议为准；房屋的交易计价方式，一口价230000元整；乙方自本合同签订之日公正（证）后付款180000元整余款在甲方配合乙方办理房屋权属登记过户至乙方名下，以及甲方户口全部迁移后三日内支付剩下尾款50000元整；开发商通知甲方接房时，甲方同时通知乙方一并同去接房；甲方办理完了接房手续当天，同时把房屋和房屋钥匙一并交付给乙方；甲方应当在所取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》）之日起法定工作3日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下；甲方应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）；甲方不根据本协议的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金50000元整；乙方根据本协议的约定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过15天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行协议，并有权要求甲方支付违约金50000元整。该合同签订后，被告伍洋于2015年11月19日给原告王松出具了收到原告王松购房款180000元的收条一张，但原告王松并未实际支付购房款；被告伍洋还应原告王松的要求，于2015年11月22日将涉案房屋的钥匙、可视电话、《新装天然气客户表后安装须知》、《重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书》、《前期物业服务合同》交给原告王松，原告王松支付了半年的物业管理费。
2017年1月6日，被告伍洋作为卖方与作为买方的第三人洪玲、居间人重庆三科房地产经纪有限公司签订《房地产居间买卖协议》约定，房屋座落东本依山郡B幢18-1，建筑面积59.99；卖方产权证未下；该房屋成交价格240000元整，该价格已经包含该房屋大修基金、“五通”费用和该房屋现有装修及家电、家具，还建房标准；买方须于签署本协议时交纳诚意金14000元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金；买方一次性付款约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款，买方须于签定本协议后2017年1月27日之前交付186000元予卖方，作为买方向卖方支付的第二部分房款，卖方产权证下来后7个工作日内，卖方产权证公证当天买方向卖方支付40000元；卖方同意在卖方收到第二部分房款当天交付该房屋予买方使用，并于过户之前将该房屋名下户籍迁出。该协议签订后，第三人洪玲于2017年1月6日支付被告伍洋购房款14000元、于2017年1月21日支付被告伍洋购房款186000元、于2017年1月30日支付被告伍洋购房款40000元；被告伍洋将更换了钥匙的涉案房屋交付第三人洪玲后，第三人洪玲于2017年4月装修入住至今。
目前，被告伍洋尚未获得涉案房屋的房地产权证书；因原告王松与被告伍洋在法院有多个2017年的民事案件进入执行程序，法院对涉案房屋采取了执行措施，第三人洪玲便以自己系涉案房屋权利人为由，提出了案外人执行异议，法院中止对涉案房屋的执行后，原告王松在本案受理后又提起了执行异议之诉。
审理中，各持己见，调解未果。
以上事实，除当事人陈述外，原告王松提交了《房屋买卖合同》、银行取款凭证、个人客户交易明细、收条、借记卡交易明细、支付宝转账记录、录音、钥匙、可视电话、《新装天然气客户表后安装须知》、《重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书》、《前期物业服务合同》、物管费收据、催收物业费短信，被告伍洋提交了北碚区法院民事判决书（2017）渝0109民初2492号，第三人洪玲提交了《房地产居间买卖协议》、《装饰工程施工合同》、部分装修合同、水电费卡、缴费单据、北碚区法院执行裁定书、付款收条、物管费收据等证据，经庭审质证，对符合三性原则部分予以采信。
本院认为：原告王松提交的银行取款凭证、个人客户交易明细、收条、借记卡交易明细、支付宝转账记录、录音等，与被告伍洋提交的北碚区法院民事判决书，恰证明原告王松与被告伍洋存在债务纠纷，不能证明原告王松为购买涉案房屋支付购房款。原告王松为追讨债务，在债务尚未清算的情况下，双方于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》，属于流质契约，该合同并不能改变原、被告双方之前已存在的民事权利义务关系的性质，该合同违背法律规定，系无效合同。2017年1月6日被告伍洋与第三人洪玲、居间人签订的《房地产居间买卖协议》，是当事人真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。依本案的证据，原告王松与被告伍洋的资金往来，系其他民事法律关系，且经由其他案件处理，正处于执行程序，原告王松实现自己的债权应依靠其他案件的执行；鉴于被告伍洋尚未获得涉案房屋的房地产权证书，第三人洪玲要求将其过户，尚不具备条件，事实上不能履行。
为此，原告王松要求被告伍洋履行双方签订的《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属登记过户手续、支付违约金5万元，不符合法律规定，应不予支持；第三人洪玲要求确认与被告伍洋于2017年1月6日签订的《房地产居间买卖协议》有效、将重庆市巴南区渝南大道35号2幢18-1房屋过户给第三人洪玲，部分符合法律规定，应部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第三项及第五项、第五十六条、第五十八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
一、原告王松与被告伍洋于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告王松的诉讼请求；
三、被告伍洋与第三人洪玲、居间人签订于2017年1月6日签订的《房地产居间买卖协议》中有关房屋买卖的条款有效；
四、驳回第三人洪玲的其他诉讼请求。
案件受理费4975元由原告王松负担2525元、第三人洪玲负担25元、被告伍洋负担2425元（此款第三人洪玲已垫付，被告伍洋于本判决生效后十五日内迳付第三人洪玲，本院预收的受理费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后满七日未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢再祥
二〇一七年十一月二十一日
书记员 郭俊伶