北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4815号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王凤良，男，1956年10月3日出生。
委托诉讼代理人：孙昊，北京市环亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱宗山，男，1957年1月30日出生。
委托诉讼代理人：朱新明（朱宗山之子），1982年8月29日出生。
上诉人王凤良因与被上诉人朱宗山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
王凤良上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审；2、本案诉讼费由朱宗山负担。事实和理由：1、一审判决给付相关补偿缺乏依据，我提出反诉，申请对北京市昌平区116号院（以下简称116号院）宅基地院落区位补偿价、宅基地上全部房屋、附属设施及附属物的重置成新价的价值进行鉴定，一审法院两次选择鉴定机构均不能对116号院宅基地区位补偿价进行鉴定评估，仅对其他项目进行评估，一审法院依据不完全的鉴定结论，判决朱宗山给付我补偿67921元，明显缺乏事实依据；2、我已经在116号院居住了20多年，没有其他住处，年迈缺乏劳动能力，妻子又长年患病，腾退房屋将无家可归，一审判决显失公平。
朱宗山辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。王凤良的上诉请求没有事实和法律依据。
朱宗山向一审法院起诉请求：1、请求确认双方于2015年4月补签（字样时间1994年10月）的关于116号院的《房屋转让协议》无效；2、判令王凤良返还腾退116号院落及现有房屋北房三间半、西房两间；3、判令王凤良承担本案诉讼费用。
王凤良向一审法院反诉请求：1、判令朱宗山返还我购房款人民币4000元；2、判令朱宗山赔偿我因《房屋转让协议》无效导致的信赖利益损失80万元；3、本案的诉讼费用、评估鉴定费用由朱宗山承担。
一审法院认定事实：1994年，朱宗山与王凤良达成口头协议，约定朱宗山将其所属的116号院内北房三间半、东棚子两间以人民币4000元的价格卖给王凤良，王凤良支付购房款后，朱宗山交付房屋。116号院的集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是朱宗山。王凤良在居住使用院落期间，建设了西房二间，并在原有北房西边建了石棉瓦棚子一小间。2015年4月，朱宗山与王凤良补签了一份《房屋转让协议》，载明“朱宗山坐落于朱某1房屋后边的房屋一处，经双方自愿协商，以4000元价格出售给王凤良。买方王凤良今后如想转让此房屋，须转让给卖方朱宗山，特此证明。”协议上的时间，双方均填写为1994年10月。另查，王凤良的户籍所在地为内蒙古锡林郭勒盟。
诉讼中，王凤良提起司法鉴定申请，要求对116号院落宅基地区位补偿价、该宅院内全部房屋、地上附属设施及附属物重置成新价进行评估鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京京评价格评估有限公司作为鉴定机构，2017年7月25日，北京京评价格评估有限公司作出《说明函》，载明经其了解，宅基地区位补偿价标准相关政策文件暂无价格修正体系或说明，我公司无法对宅基地区位补偿价进行评估，经沟通后将本案退回。后法院重新启动鉴定程序，经摇号确定北京市国宏信价格评估有限公司作为鉴定机构。2018年1月3日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《说明函》，载明“根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知（昌政发〔2017〕14号）规定及北京市关于印发《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的通知（京国土房管征[2003]606号），宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-
房屋重置成新均价）×户均安置面积/户均宅基地面积，由于数据不足，且本次评估不涉及拆迁，故我公司对此无法进行价格评估。”2018年1月9日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《价格评估报告》，载明116号院内全部房屋、地上附属及附属物重置成新价在价格评估基准日（2017年12月12日）的价格为72895元，其中非争议项的价格为71191元；争议项的价格为1704元。庭审中，朱宗山与王凤良均认可争议项中的“院外井”属于村集体，双方对争议项中的树木种类和数量及评估价格均无异议。王凤良预交鉴定费用6000元。
一审法院认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。王凤良并非该村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故双方于2015年4月补签（字样时间为1994年10月）的关于116号院内房屋的《房屋转让协议》虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，因此，双方签订的《房屋转让协议》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方的房屋买卖合同无效后，朱宗山应该将王凤良交付的购房款返还，王凤良亦应将涉案的116号院内房屋予以返还，故朱宗山要求王凤良返还腾退116号院房屋院落及王凤良要求朱宗山返还购房款4000元，均于法有据，法院予以支持。
关于王凤良要求朱宗山赔偿其信赖利益损失80万元，并提起司法鉴定申请，要求朱宗山赔偿其房屋重置成新价及宅基地区位补偿款，对此，法院认为，信赖利益损失是基于缔约过失责任而产生，系一方违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效后产生的损失费用，本案双方合同无效系因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而导致，故王凤良主张信赖利益损失，缺乏事实和法律依据，法院无法支持。但由于王凤良在居住使用期间在116号院落内对房屋有所添附，故在王凤良将116号院落返还朱宗山时，朱宗山亦应该就院内房屋、附属设施重置成新价的差价给予王凤良补偿。经鉴定，116号院落内房屋、地上物附属设施及附属物重置成新价中无争议项价格为71191元；对于有争议项，树木评估双方一致认可，而扣除“院外井”部分，经计算树木的评估价格为730元，故重置成新价合计71921元。鉴于王凤良要求朱宗山返还购房款4000元，故朱宗山需补偿王凤良房屋重置成新价与原购房款的差价，即67921元。关于116号院落宅基地的区位补偿款的补偿问题，一方面经法院两次启动鉴定程序，摇号确定的两个鉴定机构因目前数据不足等客观原因均不能做出评估；另一方面116号院房屋尚未进入拆迁程序，拆迁标准不明，亦无法作出评估，故对此双方可待116号院进入拆迁程序后另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱宗山与王凤良2015年4月补签（字样时间为1994年10月）的关于北京市昌平区116号院的《房屋转让协议》无效；二、王凤良于本判决生效后三十日内腾退返还朱宗山所属的北京市昌平区116号院落及房屋；三、朱宗山于本判决生效后七日内返还王凤良购房款人民币4000元；四、朱宗山于本判决生效后二十日内补偿王凤良房屋添附价值（重置重新价的差价）人民币67921元；五、驳回朱宗山的其他诉讼请求；六、驳回王凤良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，朱宗山将116号院转让给王凤良，并签订《房屋转让协议》，但116号院系村宅基地上的房屋，王凤良并非该村集体经济组织成员。故双方的交易导致宅基地使用权流转给了集体经济组织成员以外的人，违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院认定双方《房屋转让协议》无效是正确的，应予维持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中，116号院的区位补偿价暂无法评估，故关于《房屋转让协议》无效后的返还及赔偿问题，暂不具备处理条件。一审法院在仅判决朱宗山返还购房款并赔偿房屋添附价值的情况下判决王凤良腾退返还房屋，存在不当，本院予以纠正。《房屋转让协议》无效后的返还及赔偿问题，待具备处理条件后，双方可另行一并解决。
综上所述，王凤良的部分上诉请求成立，应予支持；超出合理部分的上诉请求，应予驳回；一审判决对合同无效后的返还及赔偿问题处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10343号民事判决第一项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10343号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
三、驳回朱宗山其他诉讼请求；
四、驳回王凤良全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费790元，由朱宗山负担。
反诉案件受理费5920元，由王凤良负担。
鉴定费6000元，由王凤良负担。
二审案件受理费11840元，由王凤良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年六月十九日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥