南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼓民初字第6428号
原告南京江陵房地产开发公司，住所地南京市中山北路324号。
法定代表人刘建勇，该公司总经理。
委托代理人季汉东，该公司经理。
委托代理人李家军、汪红军，南京长江油运公司法律顾问。
被告南京安耀制服有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞北路76号104室。
法定代表人吴兵，该公司总经理。
委托代理人杨书桥，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人张琳，江苏和忠律师事务所律师。
原告南京江陵房地产开发公司（以下简称江陵房地产公司）与被告南京安耀制服有限公司（以下简称安耀制服公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江陵房地产公司的委托代理人季汉东、李家军、汪红军，被告安耀制服公司的法定代表人吴兵及其委托代理人杨书桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江陵房地产公司诉称：2013年5月28日和2014年10月，原、被告分别签订了《房屋租赁合同》。约定原告将其所有的坐落于南京市大桥南路1号晶典国际大厦二层、三层及三假层出租给被告，年租金分别为131.13万元和118万元，支付方式为按季支付、先付后用等。自2015年4月10日起至今，被告连续三个季度拒付房屋租金，原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令被告支付房屋租金1901257元及违约金（按照未付租金的每日万分之五，计算至支付时止），并承担本案诉讼费用。
被告安耀制服辩称：1、原、被告之间存在租赁关系及被告欠付租金的事实属实；2、原告在履行合同过程中存在违约行为，且导致被告遭受重大损失，被告要求原告减免一年的租金未果，遂停止支付租金。现被告依然要求原告免除一年的租金；3、被告停止支付租金理由正当，不应当支付违约金，且违约金的计算标准过高，请求法院予以调低。
经审理查明：坐落于南京市大桥南路1号201、301室房屋（以下分别简称201室房屋、301室房屋）登记的所有权人为原告江陵房地产公司，登记日期为2015年3月5日。
2013年5月28日，原告江陵房地产公司（甲方、出租方）与被告安耀制服公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的201室房屋出租给乙方使用；房屋用途为商用；建筑面积为1437平方米；因房产证正在办理中，故不提供；乙方有权将该房屋作为温泉会所使用；甲方于2015年5月29日向乙方移交房屋；租赁期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止，移交日起至起租日止的期间为装修免租期；租金标准约定如下：1、第一年日租金标准为2.5元/平方米，年租金为人民币131.13万元。2、本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用327825元给甲方，首期租赁费用的计算日期为2013年8月1日至2013年10月31日。3、年租金按照每两年递增5%计租，即2015年8月1日起日租金标准为2.63元/平方米，年租金共计137.95万元。2017年8月1日起租金标准为……。4、租金采用先付后用的方式，按季支付，按年租金结算；乙方支付租金的具体时间为：每年的1月、4月、7月、10月10日前支付下季租金。逾期支付的，则乙方需应按应付未付租金的日万分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止；甲方自收到乙方租金后10个工作日内需向乙方出具由当地税务部门监制的房屋租赁税务发票。甲方不按本合同约定提供发票的，乙方有权拒付下期租金；乙方应在本合同签订之日，向甲方支付房屋租赁保证金40万元；乙方须接受该房屋所聘物业公司管理，直接与该物业公司签订物管协议，按期缴纳相关费用，甲方不参与物业管理，乙方不得因物管原因影响租金支付；乙方对房屋进行装修、修理、分割、安装设备或改建，且须报甲方和政府相关部门审批的，其施工图纸应事先得到甲方和有关政府部门的批准，在获得批准后，甲方应为乙方尽快进入该房屋内进行施工提供必要的便利；乙方所使用的中央空调设备或机电设备由该房屋所聘物业公司提供定期的维修保养服务，有关费用已包括在物业管理费之内；乙方在使用租赁物业过程中，如非因乙方过错，租赁物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取行之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方自接到乙方通知后3个工作日内进行维修或委托乙方代为维修；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可安全使用的状态；乙方承租的房屋、场地内所涉及的防火、防盗、内保、防台防汛、环境卫生，由乙方自行负责，并接受甲方的指导、监督、检查；甲方应提供出租房屋的消防验收合格证书，乙方在租赁房屋进行消防工程施工时，甲方有义务提供必要的配合与协助；甲方声明，本合同签署时房屋及土地均无抵押，但在租赁期间设定抵押的，甲方有责任在设定抵押前30个工作日以书面形式通知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后，如甲方与第三方协议以折价、变卖方式处分该房屋的，应提前30个工作日书面征询乙方是否购买该房屋的意见。如甲方在本合同签订前已将该房屋或所属土地设定抵押，则甲方向乙方承诺：因该出租房屋设立的抵押而影响乙方正常经营、损害乙方按本合同约定所享有的权益或造成乙方其他损害的，甲方应赔偿乙方受到的全部损失等等。
2014年11月，原告江陵房地产公司（甲方、出租方）与被告安耀制服公司（乙方、承租方）另签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于南京市大桥南路1号晶典国际大厦三层、三假层出租给乙方；经实测建筑面积为2880平方米，双方同意该房屋的租金、物业管理费以及其他根据该房屋面积计算的款项均以前述建筑面积为基数计算（车位费另计）；甲方已向乙方出示土地证，因房产证正在办理中，故不提供；乙方向甲方承诺：租赁该房屋作为经济型公寓使用，双方应遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用、物业管理以及休闲娱乐场所管理的规定；该房屋的租金标准如下：1、第一年起租日为2015年2月1日，年租金为人民币118万元。2、本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用人民币295000元给甲方，首期租赁费用的计算日期为2015年2月1日至2015年4月30日；年租金按照每两年递增5%计租……；乙方在签订本合同之日，向甲方支付房屋租赁保证金人民币10万元等等。双方在合同中的其他约定如租金支付方式、支付时间、双方各自的权利义务等均同双方于2013年5月28日签订的房屋租赁合同。
2015年5月21日，原告向被告发出《承诺函》，主要内容有：2014年10月，贵司与我司签订了南京市大桥南路1号晶典国际大厦三层、三假层的《房屋租赁合同》，合同第九条约定：甲方声明，本合同签署时房屋及土地均无抵押，但在租赁期间设定抵押的，甲方有责任在设定抵押前30个工作日以书面形式通知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后，如甲方与第三方协议以折价、变卖方式处分该房屋的，应提前30个工作日书面征询乙方是否购买该房屋的意见。如甲方在本合同签订前已将该房屋或所属土地设定抵押，则甲方向乙方承诺：因该出租房屋设立的抵押而影响乙方正常经营、损害乙方按本合同约定所享有的权益或造成乙方其他损害的，甲方应赔偿乙方受到的全部损失。现我上级公司南京长江油运公司根据经营需要，将该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司南京城北支行，特此书面告之。对我司没有提前30天书面告知，表示歉意！后期抵押期间，我司将严格按照合同约定条款，即向乙方承诺：若因该房屋设立的抵押而影响乙方正常经营、损害乙方按本合同约定所享有的权益或造成乙方其他损害的，甲方应赔偿乙方受到的全部损失。
2015年6月23日，被告向原告发送《南京安耀制服有限公司致南京江陵房地产开发公司函》以下简称《函》，主要内容有：2013年5月及2014年10月我司与贵司分别签订的位于南京市大桥南路1号晶典国际大厦2层、3层及3假层的房屋租赁合同，至今年4月底前我司一直按合同履行相关约定，而贵司为了自身利益一再不履行合同相关义务，并违反合同所约定条款。为维护我司的合法权益不受侵害，我司决定于2015年4月起暂停支付贵司所有房租，待双方协商一致后再行定夺。究其原因，我司总结以下条款请贵司予以慎重考虑：1、2013年8月30日，我司投资600余万元的水会（位于晶典国际大厦二层）投入运营，同年10月位于该大厦一层的农行进行装修，历时近4个月的装修期间，致使通往我二层的唯一通道经常被各类建筑材料及垃圾堵塞；违规使用电焊设施导致大厦位于地下一层的配电总柜跳闸及我司的消防系统时常报警跳闸；各类扬尘导致通往我二层的手扶梯三天一小修一周一大修，且时常趴窝。对我司的正常经营造成巨大损失，我司不只一次和贵司及物业反映却没有得到回应。我司现正式以书面形式告诉贵司，对我司的损失予以减免三个月的租金及相关人员三个月工资作为补偿。（以上事实有原租赁该三楼的国美电器公司相关领导的证言及证词）。2、2013年6月至8月，我司装修水会期间已通过有加固资质的公司对水会水池位置进行了加固及施工，而同年9月，贵司一位负责人在没有任何告知的情况下突然通知说已委托另一家加固公司进行了设计且方案已出，要我公司承担设计费用及要施工的费用，我司感到莫名其妙。经过双方沟通协调，我司考虑双方刚刚合作，须有一个良好开局的前提下承担了数万元的设计费，现请贵司就该事宜调查清楚，并退还本不该由我司承担的设计费。3、2014年7月，位于该楼一层农行顶部突然漏水，事后发现是位于其顶部一根下水管道脱落，以致二层池水下泄所致。经我司装修公司查明，水管脱落原因是由于固定管径的固勾脱落所致，而其固定处链接的螺丝竟然变成了铜丝所代替，时间长了铜丝变形导致管道脱落（我司装修在前，农行装修在后）。该事件导致我司一个多月没有营业，损失巨大。现我司要求贵司对我司的损失予以减免3个月的租金补偿（以上事实有图片予以保存）。4、2013年我司与贵司签订合同前，贵司隐瞒中央空调系统存在重大缺陷的问题，导致我司现要对整个空调系统予以改造，其改造的费用远远高于装修前布置空调系统的费用。现我司要求减免三个月的租金作为对我司的补偿（噪音、能耗、设备老化经常维修及环保局的整改通知为事实依据）。5、2014年11月29日，贵司对2-3层及3-3假层的扶梯予以拆除期间失火，导致1楼通往2楼的扶梯损坏，我司多次要求贵司及物业予以维修，可时至今日，贵司也未对其进行修缮，导致我司经营大受影响，现我司正式以书面形式通知贵司尽快对该扶梯进行维修，并对我司造成的损失予以减免三个月的租金补偿（以上事实有相关图片予以佐证）。6、2013年5月所签订的合同约定贵司没有对该房设定抵押，如需抵押提前30个工作日以书面形式通知我司而贵司却视合同约定为儿戏，直到四月底，我司掌握相关证据后才发函告知我司，对其行径我司表示不能理解。现我司要求如下：撤销双方原合同，由贵司对我司进行足额赔偿；减免抵押期内相应房租对我司进行赔偿；贵司提供680万元保证金给我司，待抵押期满后，我司退还该保证金，原合同继续履行。7、2014年10月，贵司与我司签订的租赁晶典大厦3层及3假层的合同中隐瞒了3假层为贵司私自搭建的建筑，没有相关合法手续，导致我司现营业执照、消防审核等相关文件未获批准，对此我司要求解除原合同，由贵司对我司现实际投资的800万元予以足额补偿。我司将配合房管局、住建局、行政执法局、消防大队对贵司的行为进行协查。
因双方就合同履行中发生的上述事宜未能协商一致，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告提交为案涉房屋提供物业服务的南京丰盛能源管理有限公司晶典国际服务中心（以下简称丰盛公司）出具的证明，主要内容有：1、2013年8月底，位于晶典国际大厦二层由安耀制服公司投资龙廷水会投入运营，同年10月中旬至2014年3月上旬位于该大厦一层的农行进行装修，由于通往二层及三层的唯一入口位于农行装修现场内，因装修材料等杂物堵塞，造成通往二层水会及三层国美电器的入口不畅，虽经物业多次协调沟通，但效果不大，且物业也不好过多干预其装修施工，农行装修期间给二层、三层租户的经营造成了很大影响。该事件属实，我方予以证明。2、2014年7月中旬，农行顶部隶属于水会的下水管道脱落，造成农行局部水淹，至于该下水管道为何脱落，其原因和责任在谁的问题，我方不予置评，但二层水会和我方及江陵房地产公司、农行协调沟通，要及时维修管道以尽量减少损失，及该事件导致二层水会停业一个半月的事实我方予以证明。3、2013年10月，农行装修期间施工现场扬尘严重，导致一层通往二层以上的手扶电梯时常损坏，且无法保证二层以上租户的正常使用。农行装修结束后，因扶梯履带受损严重需要更换，但因扶梯权属及维修费用问题一直没有修复。2014年11月29日，江陵房地产公司对二层以上手扶梯拆除期间失火导致钢化玻璃爆炸，碎玻璃洒落一层电梯内部，导致一层通往二层的电梯彻底损坏无法运转。安耀制服公司多次向我公司反映，亦多次向江陵房地产公司反映要求维修。我方也多次向江陵房地产公司反映该问题，但一直未修复。后经我方及安耀制服公司领导一再和江陵房地产公司反映要求修复，其方于2015年7月上旬进行维修，于7月15日维修完毕投入运转。对上述事实我方予以证明。4、二层水会使用的空调为大厦投入使用时配备的中央空调系统，水会投入使用后，发现空调系统达不到预想效果，时常报警不工作。经物业多次检查和维修后，发现是因为水温和水流量不够，二层水会多次向我方反映，但因中央空调系统设计原因，我方无法保证其正常使用。2015年6月上旬至2015年8月上旬二层水会停业。重新建立了独立的空调系统。2015年3月位于本大厦三层的由安耀制服公司投资的桂殿公寓投入运营，三层顶部的中央空调系统主机位置正好位于公寓上方，其共振及噪音确实对经营有一定影响，安耀制服公司也多次向我方反映该问题，因楼内还有其他部分业主使用该空调系统，我方无法解决该问题。以上所述事实我方予以证明。
本院庭后与丰盛公司就上述证明的内容进行了核实，丰盛公司称上述证明系其出具，内容属实。经质证，原告称丰盛公司与被告有利害关系，其证明不能作为定案依据。
关于双方在合同中约定的三假层能否通过消防验收的问题，本院依法向消防部门作了相关了解，消防部门称301室房屋在竣工时报送的验收材料中并不包括三假层，消防部门出具的消防验收材料中也不包括三假层。经营者在申请消防验收时，由于未能提供三假层的房产证或其他能够证明三假层的合法建造手续等必要验收材料，故消防部门仅通过301室房屋的验收，对三假层的验收申请不予受理。经质证，原告认为大楼整体通过消防验收，被告在经营酒店时亦通过消防验收，且原告并未接到任何通知或整改意见，故原告对消防部门的陈述不予认可。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、房屋登记簿、消防设计备案检查意见书、消防验收意见书、函、中央空调采购安装合同、照片、证明以及本院调查笔录等证据予以证实。
本院认为，原告江陵房地产公司与被告安耀制服公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告对于欠付原告租金的事实无异议，但被告认为原告未全面履行合同义务，导致被告无法正常使用租赁房屋，因此应减免一年的租金。对此本院认为，被告作为承租人，其主要义务是按照合同约定向原告支付租金，其未支付租金的行为构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故原告有权要求被告支付租金。同时，原告作为出租人，其主要义务是向被告交付适租房屋，并在租赁关系存续期间保持租赁房屋及附属设施符合合同约定的正常、安全可使用的状态，反之，被告有权要求原告适当减免相应的租金。结合原告提供的证据及本院调查了解的情况，可以认定原告向被告交付的房屋及附属设施在租赁关系存续期间出现不能正常使用的情形，故被告可以要求原告减免相应的租金。关于减免的具体数额问题，本院分别评析如下：
关于农行装修期间堵住被告经营通道以及装修期间导致电梯经常损坏的问题。本院认为，原告将一楼房屋出租给农行后，应当保证农行装修及使用房屋的行为不会对被告承租使用的201室房屋造成负面影响。而客观上，由于被告经营必需的电梯位于农行使用的一楼房屋中间位置，农行在装修时对被告的正常经营会产生一定程度的影响。本院结合相关事实，酌定减免农行装修期间被告应付租金的10%即43710元（131.13万元/年÷12个月4个月10%）。
关于农行顶部漏水，导致被告停业一个半月的问题。本院认为，农行顶部水管漏水后，原告出面进行协调，之所以较长时间才解决，是因为原、被告对于水管漏水的原因及责任未查明，进而对于农行的损失如何赔偿未能协商一致，双方对于被告长时间停业均有一定过错。结合该事实，本院酌定减免被告半个月的租金即53887.5元（2.5元/平方米1437平方米15天）。
关于原告在2014年11月底拆除扶梯期间，导致被告经营必需的扶梯彻底损坏的问题。本院认为，扶梯是被告经营所必需的附属设施，扶梯损坏必然给原告的经营带来不利影响。被告作为出租方，应当对其拆除扶梯时造成的下层扶梯损坏积极维修，但原告直至2015年7月份才将扶梯维修完毕。因此原告应适当减免扶梯不能正常使用期间的租金，本院结合有关事实，酌定减免此期间租金的10%即76492.5元（131.13万元÷12个月7个月10%）。
关于租赁房屋原有空调系统无法正常使用，被告另行安装空调系统的问题。本院认为，根据合同约定，租赁期间，原告应保证房屋及附属设施处于正常可安全使用的状态。因原告提供的空调系统无法满足被告经营期间的正常使用，经物业公司检查和维修后，发现系因空调系统设计原因而无法正常使用，因此应视为原告履行合同不符合约定。被告出于经营之需，停业两个月重新安装独立空调系统的期间不应收取相应的租金。故原告应减免被告两个月的租金218550元（131.13万元/年÷12个月2个月）。
关于三假层无法办理消防验收，进而导致三假层房屋无法正常使用的问题。本院认为，根据合同约定，原告应提供出租房屋的消防验收合格证书，被告在租赁房屋进行消防工程施工时，原告有义务提供必要的配合与协助。因原告未提供三假层的消防验收合格证书，亦未提供其他有效材料协助被告通过三假层的消防验收。故原告未履行合同约定的义务，致使三假层不能正常使用，应当适当减少三假层的租金。本院结合三层和三假层的面积及租金总额等因素，从原告主张的三层、三假层2015年4月10日、7月10日、10月10日三次应付租金885000元中，酌定减少22.5万元。
综上分析，关于被告安耀制服公司要求减免一年租金的意见，本院酌定减少617640元（43710元+53887.5元+76492.5元+218550元+225000元）。故原告主张的房屋租金1901257元，本院予以支持1283617元。关于原告主张的违约金部分，本院考虑到被告拒付租金的原因具有一定的合理性，故对于原告该部分主张，依法不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京安耀制服有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京江陵房地产开发公司租金1283617元。
二、驳回原告南京江陵房地产开发公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22689元，减半收取11344.5元，由原告南京江陵房地产开发公司负担3344.5元，由被告南京安耀制服有限公司负担8000元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 武加庆
二〇一六年一月二十九日
见习书记员 徐 钰