广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终22016号
上诉人（原审被告）：黄凤金，女，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄光平、刘洁，分别为广东伟邦律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区。
法定代表人：王宏伟，职务：主任。
委托诉讼代理人：何嘉华，广州市荔湾区土地房屋管理所职员，通讯地址广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：欧阳世佳，广州市名信物业管理有限公司职员。
上诉人黄凤金因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄凤金上诉请求：1、撤销原审判决的第一项和第二项，驳回广州市住房和城乡建设委员会的诉讼请求；2．本案一、二审受理费由广州市住房和城乡建设委员会承担。事实和理由：一、黄凤金从2014年12月起未能支付租金给广州市住房和城乡建设委员会是因为双方对自2012年7月至2014年11月期间黄凤金己支付的租金存在争议，并要求广州市住房和城乡建设委员会减免租金而广州市住房和城乡建设委员会一直未予回复造成的，并非黄凤金故意拖欠租金。1、黄凤金从1992年出资将涉案房屋由住宅改为商铺经营至2012年，但自2011年开始因广州市住房和城乡建设委员会未能与黄凤金续签租赁合同，黄凤金无法向工商行政部门提供租赁合同导致营业执照无法年审，加之房屋太破旧并且有臭味，不得不自2012年开始停止经营，并要求广州市住房和城乡建设委员会对租赁的房屋进行维修，但黄凤金仍然按照原合同约定的租金标准支付租金至2014年11月。2、自2014年12月起广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金将租金提升至每月2181.6元，并要求黄凤金补交10多个月的租金差价，黄凤金不同意上述涨租方案，因黄凤金已经支付了停业期间即自2012年7月至2014年11月止长达28个月的租金，要求广州市住房和城乡建设委员会减免自2014年12月起的租金，广州市住房和城乡建设委员会回复要求黄凤金等待处理，但黄凤金一直未接到广州市住房和城乡建设委员会是否同意减免租金的处理决定。黄凤金认为停业期间未能经营系广州市住房和城乡建设委员会过错导致，广州市住房和城乡建设委员会应当根据黄凤金已经支付的停业期间的28个月的租金，对黄凤金自2014年12月起应当支付的租金予以减免，且广州市住房和城乡建设委员会一直对黄凤金的减免要求未予回复，因此，黄凤金未能及时依照合同约定支付租金的过错在于广州市住房和城乡建设委员会。二、广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金支付租金的诉求超过了法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。租赁合同约定期限届满的时间为2015年12月31日，广州市住房和城乡建设委员会在2016年12月31日前从未向黄凤金提出过支付租金的请求，而广州市住房和城乡建设委员会直至2017年3月才发出解除租赁合同的通知，8月才向法院起诉，因此，广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金支付租金的请求超过了法律规定的一年的诉讼时效，该项请求应当依法予以驳回。
被上诉人广州市住房和城乡建设委员会二审辩称：我方同意原审判决，不同意黄凤金的上诉请求，黄凤金一直占用涉案房屋，理应交纳房屋有偿使用金，黄凤金侵犯的是我方的物权且侵害行为至今未停止依然占用涉案房屋，所以本案不存在诉讼时效的问题，其他意见与我方一审的意见一致。
广州市住房和城乡建设委员会于2017年8月8日向一审法院提出本案诉讼请求：1.解除广州市住房和城乡建设委员会与黄凤金之间关于广州市荔湾区和平西路X号之一首层房屋的租赁关系，并要求黄凤金及共同使用人迁出该屋，将该屋的使用权交还给广州市住房和城乡建设委员会；2.黄凤金按照每月2181.6元的标准，支付从2014年12月至交还案涉房屋使用权之日止的租金；3.本案受理费由黄凤金承担。事实和理由：广州市荔湾区和平西路X号之一首层房屋是广州市住房和城乡建设委员会的直管房屋，出租给黄凤金作商业使用。黄凤金从2014年12月至2017年5月期间欠缴租金共30个月。经广州市住房和城乡建设委员会工作人员多次催缴，仍未交纳，并一直占用案涉房屋。
黄凤金一审辩称：不同意广州市住房和城乡建设委员会的诉讼请求。我方在1992年出资将房屋由住宅改成商铺经营至2012年，后由于房屋年久失修无法使用，我方从2011年开始就到房管站要求维修。直到2012年7月，由于房屋太破旧并且有臭味，我方只能停止经营，排队等待维修。我方一直按照1600多元的标准交租到2014年11月。2014年12月房管局要求升租至2181.6元，双方就签订了租赁合同，但房管局要求我补交十多个月的差价，我方不同意，故从2014年12月份开始没再交租。我方是在2014年收铺，但由于停业等待维修期间的租金问题一直没有谈妥，所以我方也没有重新办理营业执照恢复经营。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区和平西路X号之1首层房屋是经穗府办【2015】52号文批准由广州市住房和城乡建设委员会经营管理的直管公房。2014年11月14日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与黄凤金（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区和平西路130-1号首层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积27.27平方米；租赁期限从2014年1月1日至2015年12月31日，月租金2181.6元；租金按月结算，乙方在每月的20日前将当月的租金缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方等；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构的管理，甲方委托广州市明信物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提起解除合同，造成的损失由责任方承担；等等。上述合同于2014年11月25日办理了登记备案。签订合同后，黄凤金使用案涉房屋并交纳租金至2014年11月。上述合同期满后，双方没有续签合同。一审庭审中，黄凤金确认案涉房屋现由其控制。
2017年3月28日，广州市住房和城乡建设委员会通过国内挂号信向黄凤金发出《解除租赁关系的通知》，要求解除与黄凤金的租赁关系，黄凤金于2017年3月31日将案涉房屋腾空归还，黄凤金支付从2014年12月至2017年3月期间欠租等。黄凤金称没有收到上述通知。
一审另查，黄凤金曾于2014-2015年期间向广州市荔湾区土地房屋管理所、荔湾区国土资源和规划局进行信访，要求免去案涉房屋停止经营后等待维修期间的租金以及按原合同价定租等，但未能提供相关单位同意变更租金标准或免租的依据。上述情况有黄凤金提交的报告、荔湾区国土资源和规划局来访登记表、收件回执予以证实。
一审法院认为：广州市住房和城乡建设委员会、黄凤金签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。签订合同后，广州市住房和城乡建设委员会已将案涉房屋交付黄凤金使用，但黄凤金从2014年12月起至合同期限届满一直没有交纳租金，已构成违约，黄凤金应向广州市住房和城乡建设委员会清缴从2014年12月1日至合同期限届满时的租金；合同期满后，双方没有续签合同，黄凤金也没有向广州市住房和城乡建设委员会交纳租金，故双方在原合同租赁期限届满后不再存有租赁关系，黄凤金从2016年1月1日起占用案涉房屋的行为构成侵权，现广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金及共同使用人迁出案涉房屋，将房屋交还给广州市住房和城乡建设委员会合法有理，一审法院予以支持；从2016年1月1日起至黄凤金实际搬迁退房之日止的房屋使用金，黄凤金仍应按原合同标准支付给广州市住房和城乡建设委员会。因广州市住房和城乡建设委员会、黄凤金之间不存在不定期租赁关系，广州市住房和城乡建设委员会诉请解除双方之间的租赁关系缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；广州市住房和城乡建设委员会主张的2016年1月1日起的租金应为房屋使用金。关于黄凤金主张其一直有向广州市住房和城乡建设委员会申请免租以及因没有办理营业执照，无法在案涉房屋正常经营，故不应交租的答辩意见，因黄凤金主张的免租期是针对2012年至2014年的租金，与本案无直接关联，且黄凤金签订案涉合同的行为发生在黄凤金向有关部门主张免租之后，现黄凤金又以免租事由作为拒付租金的理由依据不足，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄凤金及共同使用人迁出广州市荔湾区和平西路X号之1首层房屋，将该屋的使用权交还给原告广州市住房和城乡建设委员会。二、被告黄凤金于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告支付从2014年12月1日至本判决发生法律效力之日止的租金、房屋使用金（按每月2181.6元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告及共同使用人搬出上述房屋之日止的房屋使用金，被告仍应按月向原告交纳（按每月2181.6元计付）。三、驳回原告广州市住房和城乡建设委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费718元，由被告黄凤金负担，并迳付给原告。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。二审另查明，根据房产登记号信字3266号不动产登记查册表，涉案房屋广州市荔湾区和平西路X号之1首层的使用性质为住宅。
二审庭审中，黄凤金称，其在涉案房屋夜晚收铺之后用于居住，目前没有搬迁去向。广州市住房和城乡建设委员会称，其不掌握黄凤金有搬迁去向，涉案房屋属于商铺，并非住宅，黄凤金如果认为其住房有困难的，可以遵循保障住房途径申请住房。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据不动产登记查册表，涉案房屋的使用性质为住宅。根据黄凤金的陈述，其一直在涉案房屋居住，从1992年开始，将住宅用途改为商业用途。从双方签订的租赁合同看，黄凤金是经过出租人的同意进行住改商的。双方在2014年11月14日续签租赁合同后，黄凤金在履行过程中从2014年12月1日起没有交纳租金，构成违约，广州市住房和城乡建设委员会要求解除双方的合同，有事实和合同依据，本院予以支持。结合涉案房屋的使用性质为住宅，黄凤金不能再在涉案房屋进行非住宅性质使用。关于黄凤金的居住问题，考虑黄凤金一直在涉案房屋居住至今，其称目前没有搬迁去向，广州市住房和城乡建设委员会称其也不掌握黄凤金有搬迁去向，根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果广州市住房和城乡建设委员会在本案中收回涉案房屋，必然导致黄凤金无房居住，其居住问题无法解决，与直管公房的上述功能不符。因此，在黄凤金目前没有搬迁去向的情况下，对广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金及共同使用人迁出广州市荔湾区和平西路X号之1首层房屋的诉讼请求，本院暂不支持。据此，一审判决第一项予以调整。但必须指出的是，在广州市住房和城乡建设委员会不同意黄凤金在涉案房屋用作非住宅用途的情况下，黄凤金在涉案房屋只能作住宅使用。
关于房屋使用费问题，黄凤金使用涉案房屋应支付对价，其从2014年12月1日起没有交纳租金及房屋使用费，广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金按合同约定的租金标准交纳租金及房屋使用费，有事实依据，本院予以支持。黄凤金在二审中对广州市住房和城乡建设委员会的主张租金的诉讼请求提出诉讼时效的抗辩，因其在一审时没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6329号民事判决第三项以及受理费负担的决定；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6329号民事判决第二项为：黄凤金于本判决送达之日起十日内，一次性向广州市住房和城乡建设委员会支付从2014年12月1日至本判决送达之日止的租金、房屋使用费（按每月2181.6元计付）。
三、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6329号民事判决第一项；
四、驳回广州市住房和城乡建设委员会要求黄凤金及共同使用人迁出广州市荔湾区和平西路X号之1首层房屋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费1436元，由上诉人黄凤金负担1336元，由被上诉人广州市住房和城乡建设委员会负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈婷婷
黄咏欣