三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2014)城民一初字第4253号
原告：黎美英，女，1930年7月21日出生，汉族。
委托代理人：叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。
委托代理人：林彬，男，1964年1月17日出生，汉族。系黎美英之子。
被告：三亚市红沙供销社。
法定代表人：周明，系供销社主任。
委托代理人：夏洪录、邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
原告黎美英诉被告三亚市红沙供销社（以下简称：供销社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由代理审判员陈晓独任审判，分别于2014年12月1日、2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告黎美英的委托代理人叶梅梅、林彬，被告三亚市红沙供销社的法定代表人周明及其委托代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黎美英诉称：黎美英系三亚市红沙供销社的退休职工。1990年5月4日黎美英与供销社签订《房屋转让协议书》，购买三亚市红沙供销社所建房屋。房屋建筑面积109.5平方米，占地面积233.6平方，一层混合结构，四至为：东至仓库围墙，西至从房屋地基滴水起4.5米，南至仓库挡水墙，北至詹道美墙基。协议约定：“从房屋建好验收后，黎美英一次性付给供销社基建投资款人民币叁万贰仟元整。付款后同时将房屋交付给黎美英使用，黎美英对该房地产拥有所有权。”协议签订后，黎美英支付给供销社32000元，房屋即交付黎美英使用，至今，黎美英已居住二十多年。双方在签订《房屋转让协议书》时，并未对房屋过户进行约定，多年来，黎美英多次找三亚市红沙供销社配合过户，但因供销社的大产权证没有办理，无法过户。现供销社已于2014年办理土地房屋权证，已具备给黎美英办理房屋过户的条件。经黎美英申请，供销社拒不配合。现今，黎美英购买的房屋现已具备过户条件，根据《合同法》的相关规定，供销社有义务配合黎美英将房屋土地过户至黎美英的名下。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、供销社协助黎美英将位于三亚市红沙社区解放西一路的土地房屋过户至黎美英的名下（房屋建筑面积109.5平方米，占地面积233.6平方米），过户费用按法律规定各自承担。2、诉讼费用由供销社承担。
被告供销社辩称：一、黎美英提交的时间为1990年5月4日的《房屋转让协议书》不真实，不具备有效合同的前提条件。1、协议书记载的内容不真实。（1）受让人数构成就证明了不真实，该协议书称“经职工集资在本社仓库围墙同意规划，建造一批成套住房转让给职工居住”，明显不是事实。1990年红沙供销社有70多名，“建造一批成套住房”卖给职工，现在主张红沙供销社卖给其房地产的只有黎美英和詹道美2人，既然是“统一规划”、“建造一批成套住房”、岂能只有两人呢？全部建筑面积只有164.25平方米。（2）四至不真实，涉案土地在红沙供销社用地围墙之内，黎美英的占地“北至曾道美墙基”，红沙供销社没有名叫曾道美的职工。曾与詹汉字书写不同，拼音不同。四至决定权属，房地产买卖对四至人人都细心，绝对不会写上一个根本不存在的相邻人。（3）代表供销社签名的人是虚的。协议书上供销社的签名代表是邢秋义和裴秉杰，1990年该两人是没有任何领导职务的普通职工，根本没有任何资格代表供销社签名卖掉供销社的房产，连供销社重大失误决策时的参与权都没有，更不用说代表供销社去卖掉国有资产。2、供销社出卖房地产不真实。（1）供销社没有收到房地产转让款。经查，从1989年至1993年连续五年的财务账簿及记账凭证中，均没有黎美英房屋买卖的任何财务记录，既无建房款支付财务记录及记账凭证，又无卖出房地产收入财务记录及记账凭证。供销社为全民所有制企业，卖出一把锅铲、一盒蚊香、一尺纱布、一瓶米酒均有账本及记账凭证，其资产为地方政府的国有资产，供销社的土地是政府无偿划拨的国有土地，供销社将划拨国有资产转让，财务账簿及记账均无记载。（2）签于同年、同月、同日的两份转让房地产协议书，一份是打印件，一份是手写件，供销社“统一规划，建造一批成套住房转让给职工居住”，假如确有其事，签于同年、同月、同日的两份转让房地产协议书不可能一份用手写，另一份用打印。二、黎美英提交的时间为1990年5月4日的《房屋转让协议书》不具备有效合同的法定条件，依法属于无效合同。供销社要将国有划拨土地转让给黎美英，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，也还应经过国有资产监督管理机构的审查批准。而《房屋转让协议书》中记载的233.6平方米国有划拨土地及地上109.5平方米的房屋的转让，即未上报上级主管部门的同意，也未报经市国土部门审批，又未报经市房产管理部门批准，更未上报市国资委审批，依法属于无效合同。既然是无效合同，供销社无义务为无效合同办理国有资产转让的过户登记手续，故请求驳回黎美英的诉讼请求。
经审理查明：黎美英为供销社的退休职工。1990年5月4日黎美英与红沙供销社签订《房屋转让协议书》，内容约定：为解决职工的住房困难，经双方协商签订本协议：一、经职工集资在本社仓库围墙统一规划，建造一批成套住房转让给职工居住（混合结构），建造面积109.5平方米，占地面积233.6平方米。其四至是：东至仓库围墙，西至从房屋地基滴水起4.5米，南至仓库挡水墙，北至曾道美墙基。二、房屋建好验收后，乙方（黎美英）一次性付给甲方（供销社）基建投资款人民币叁万贰仟元整。付款后同时将房屋交付给乙方（黎美英）使用，乙方（黎美英）对该房地产拥有所有权。三、本协议自签订之日起具有法律效力。供销社在甲方盖章处盖上公章，邢秋义、裴秉杰作为供销社的代表签字。1992年10月10日，黎美英支付了职工宿舍基建投资款叁万贰仟元，供销社出具了收据。黎美英于1990年居住至今。
另查，黎美英与红沙供销社于1990年5月4日签订《房屋转让协议书》四至范围中所表述的“北至曾道美墙基”中的曾道美实为詹道美，黎美英与詹道美均系供销社的退休职工。
又查，黎美英与詹道美于2014年4月17日向三亚市国土环境资源局提交《关于三亚市红沙供销社与我们个人房产所有权及土地使用权关系情况的报告》，要求在红沙供销社办理土地房屋权证的同时，也将其土地进行办理土地房屋权证。经三亚市国土环境资源局派员调查，于2014年5月21日作出三土环资调[2014]**号《三亚市国土环境资源局关于黎美英、詹道美要求办理土地证有关问题的答复函》（以下简称答复函），该《答复函》载明：“该宗地位于解放西一路，宗地号为38-12-**，该宗地是由原红沙公社于1961年7月25日划拨给市红沙供销社。三亚市红沙供销社现申请办理土地证所提供的证明材料属实，土地来源清楚，我局根据《土地登记办法》的相关规定依法给予其办理土地确权登记手续。你俩于1990年5月向三亚市红沙供销社购买的房屋是建在上述宗地范围内，其土地使用权应登记在三亚市红沙供销社名下，如你俩提供的材料属实，经三亚市红沙供销社同意，可备齐相关证明材料到我局行政审批窗口申请划拨土地补办出让手续，再办理土地变更登记至你俩名下”。供销社就涉案宗地于2014年5月22日取得三土房（2014）字第0****号的土地房屋权证，权属性质为国有土地使用权，用途为商务金融用地。
本案在审理过程中，黎美英申请本院委托司法鉴定部门对其位于三亚市红沙社区解放西一路三亚市红沙供销社宗地号为38-12-**地块内（四至范围为：东至仓库围墙，西至从房屋地基滴水起4.5米，南至仓库挡水墙，北至詹道美墙基；房屋建筑面积109.5平方米，占地面积233.6平方米）的房屋面积、土地坐落的具体坐标点及土地面积进行司法测绘。经法院委托，三亚合利测绘服务公司于2015年5月28日作出三测鉴2015****号《司法技术鉴定报告》，鉴定结论为：三亚市供销社（宗地号为38-12-**）地块内黎美英房屋界址点坐标点号为[点号1、X，Y(18100.717，114632.733)；点号2、X,Y(18104.827,114639.007);点号3、X,Y(18092.572,114647.105);点号4、X,Y(18088.505,
114640.804);点号1、X,Y(18100.717，114632.733);点号1至点号2边长7.50米，点号2至点号3边长14.69米，点号3至点号4边长7.50米，点号4至点号1边长14.64米）]，房屋面积为109.97平方米；黎美英用地界址点坐标点号为（点号1、X,Y(18098.259,114628.908);点号2、X,Y（18106.924，114642.135）；点号3、X，Y(18094.654,114650.332)；点号4、X,Y(18086.065,114637.023);点号1X,Y(18098.259,114628.908)点号1至点号2边长15.81米，点号2至点号3边长14.76米，点号3至点号4边长15.85米，点号4至点号1边长14.65米]，土地面积为232.66平方米。
以上事实，有房屋转让协议书、收据、三土房（2014）字第0****号土地房屋权证、三土环资调[2014]**号《答复函》、《司法技术鉴定报告》及当事人的庭审陈述予以佐证，并经庭审举证质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点在于当事人双方签订的《房屋转让协议书》是否系有效合同。供销社抗辩双方签订的《房屋转让协议书》不真实，协议书记载的内容不真实，供销社出卖房地产不真实,不具备有效合同的前提条件。首先，单位集资建房是单位为了解决和改善单位职工的住房困难和住房条件，向职工筹集资金，统一用于建筑房屋给职工使用，在政府统一规划的住宅小区或单位自有住宅用地上兴建集资房，职工享有部分或全部房屋产权的一种房屋建设形式。黎美英系当时供销社的职工，享有供销社集资建房的主体资格。其次，根据双方签订的《房屋转让协议书》载明的内容上看，在黎美英一次性付给供销社基建投资款人民币叁万贰仟元后房屋交付给黎美英使用，黎美英对该房地产拥有所有权。黎美英作为购买人，已经支付了合同对价，供销社亦向黎美英出具收据，房屋交付后黎美英也入住涉案房屋至今已达二十多年，这说明黎美英与供销社之间是存在买卖涉案房屋的真实意思表示，双方买卖关系成立。供销社辩称该协议并非双方真实意思表示，不具有真实性，但未提供充分的证据予以证明，本院对此不予采信。供销社辩称从1989年至1993年并没有黎美英房屋买卖的财务入账记录，其抗辩属于供销社财务制度的内部管理问题，该主张不能对抗黎美英，故供销社的抗辩理由不成立，本院亦不予采信。供销社认为双方签订的协议书未上报上级相关主管部门审批，不具备有效合同的法定条件，双方的协议书应属无效合同，黎美英作为单位的职工通过筹集资金进行住房建设，不违背国家制定集资建房法律政策的本意，依法应享受单位的福利政策，黎美英作为单位内部职工依约向供销社支付房款，其有权主张将涉案房屋过户至其名下。且结合三亚市国土环境资源局于2014年5月21日作出的答复内容涉案土地具备办理土地确权登记手续的条件，供销社抗辩合同不具备法定条件应属无效，本院不予采信。三亚合利测绘服务公司接受三亚市中级人民法院的委托后，于2015年5月28日作出的三测鉴2015****号《司法技术鉴定报告》，程序合法，鉴定内容、结论客观公正，本院依法予以采纳。鉴于黎美英与供销社所签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，其内容未违反效力性强制规范，应认定合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行义务。黎美英已经支付了全部购房款，供销社应当履行为黎美英办理过户的义务。黎美英诉求将涉案土地房屋过户到其名下，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告三亚市红沙供销社应于本判决生效之日起30日内，协助原告黎美英将位于三亚市河东区红沙社区解放西一路三亚市红沙供销社宗地号为38-12-**地块内的房屋[四至范围：东至仓库围墙，西至从房屋地基滴水起4.5米，南至仓库挡水墙，北至詹道美墙基；房屋界址点坐标点号为[点号1、X，Y(18100.717，114632.733)；点号2、X,Y(18104.827,114639.007);点号3、X,Y(18092.572,
18092.572,114647.105);点号4、X,Y(18088.505,114640.804);点号1、X,Y(18100.717，114632.733);点号1至点号2边长7.50米，点号2至点号3边长14.69米，点号3至点号4边长7.50米，点号4至点号1边长14.64米），房屋面积为109.97平方米；黎美英用地界址点坐标点号为（点号1、X,Y(18098.259,
114628.908);点号2、X,Y(18106.924,114642.135);点号3、
X,Y(18094.654,114650.332);点号4、X，Y(18086.065，114637.023)；点号1、X，Y(18098.259,114628.908);点号1至点号2边长15.81米，点号2至点号3边长14.76米，点号3至点号4边长15.85米，点号4至点号1边长14.65米），土地面积为232.66平方米]过户至黎美英名下，过户费用按法律规定各自承担。
案件受理费300元（原告已预缴），由被告三亚市红沙供销社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
代理审判员 陈 晓
二〇一五年九月二十七日
书 记 员 潘晶莹
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。