成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第1574号
原告成都新瑞诚置业有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街**号。
法定代表人蒋涛。
委托代理人杨曼曼。
被告成都市蒲江七建工程有限责任公司。住所地：成都市蒲江县天华镇工业开发区。
委托代理人肖开国。
第三人四川省第一建筑工程公司。住所地：成都市马鞍西路*号。
法定代表人谌ＸＸ。
委托代理人毛成金。
委托代理人薛莲。
原告成都新瑞诚置业有限公司（简称新瑞诚公司）与被告成都市蒲江七建工程有限责任公司（简称蒲江七建公司）及第三人四川省第一建筑工程公司（简称四川一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判，分别于2013年5月6日、2013年10月9日两次公开开庭进行了审理。原告新瑞诚公司的委托代理人杨曼曼、被告蒲江七建公司的委托代理人肖开国、第三人四川一建公司的委托代理人毛成金、薛莲到庭参加了诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，本案现已审理终结。
原告新瑞诚公司诉称，2010年10月19日，蒲江七建公司与新瑞诚公司签订《购房合同》，蒲江七建公司将争议房屋，即位于成都市锦江区天仙桥北路7号1栋2层1号，总面积为755.69平方米的商业用房（成房权证监证字第26736**号）转让给新瑞诚公司，转让总价款为5289830元，蒲江七建公司应在2011年2月28日前将该房屋备案登记至新瑞诚公司名下，备案后5日内新瑞诚公司再支付4231864元；蒲江七建公司还应在2011年3月31日前将房屋产权过户至新瑞诚公司名下，新瑞诚公司领取房产证并收到正式发票后5日内支付尾款528983元。一方违约均应向对方支付总房款20%即1057966元的违约金。合同签订后，新瑞诚公司按约向蒲江七建公司支付了购房款528983元，但蒲江七建公司未能按合同履行义务，原告为维护自身权益，特向法院起诉，经过第一次开庭审理，本院查明争议房屋已由第三人四川一建公司出售并过户给他人，致使原告新瑞诚公司要求被告蒲江七建公司履行《购房合同》已不可能，经法院释明后，原告变更诉讼请求如下。请求判令：1、被告蒲江七建公司返还原告新瑞诚公司支付的购房款528983元；2、被告蒲江七建公司支付原告新瑞诚公司违约金1057966元；3、本案诉讼费用由被告蒲江七建公司承担。
被告蒲江七建公司答辩称，对返还购房款无异议，但是原告新瑞诚公司所要求的违约金过高。1、应当以原告给付的购房款528983的同期银行贷款利率来计算违约金；2、原、被告双方签订合同时效力待定，现在合同无法履行，该合同应当未生效。
第三人四川一建公司陈述，1、对原、被告双方的购房合同真实性不清楚；2、原告新瑞诚公司在与被告蒲江七建公司签订买卖合同时知道争议房屋所有权人为第三人四川一建公司；4、原、被告之间的纠纷与第三人无关。
原告新瑞诚公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、原告营业执照及组织机构代码证、被告营业执照及组织机构代码证信息表及组织机构代码证，证明原、被告主体资格；
2、2010年10月19日原、被告签订的购房合同，证明原、被告之间房屋买卖法律关系存在及双方的权利义务；
3、电汇凭证，证明原告按约支付了第一笔购房款；
4、律师函及特快详情单，证明原告催告被告履行购房合同。
被告蒲江七建公司对证据1、2、3、4三性均无异议。第三人四川一建公司认为该四项证据与其无关，不予质证。
被告蒲江七建公司未向本院提交证据。
第三人四川一建公司为支持其陈述观点，向本院提交如下证据材料：
1、四川省高院（2007）川民终字第10号民事判决书，证明房屋产权属于第三人。
2、产权证，证明第三人取得房屋所有权的时间是2011.3.25；
3、批复，证明争议房屋要经过国资委批复才能处置；
4、西南联合产权交易所的质证、产权交易委托合同、联合公告，证明我公司委托西南联合产权交易所对案涉房屋进行拍卖，并发布公告，公告期为2011.12.7-2012.1.4下午17点；
5、西南联合产权交易所受理通知书，证明该房屋是公开拍卖的。
6、受让资格确认函，证明该争议房已拍卖成功，产权已过户成功。
7、交易鉴证书，证明该争议房在拍卖公司拍卖的，不是私自拍卖的。
原告新瑞诚公司对证据1、2真实性无异议，但争议房屋实际所有权人是被告蒲江七建公司；对证据3真实性不清楚，与原告方无关；对证据4、5、6、7不予认可，因为第三人四川一建公司无权处置本案争议房屋。
被告蒲江七建公司对以上证据均无异议。
经审查，原告新瑞诚公司提交的证据材料和第三人四川一建公司提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案事实有关联，本院予以采信。
根据法院认可的证据以及各方当事人一致的陈述，法院对案件事实作如下认定，2010年10月19日，原告蒲江七建公司与新瑞诚公司签订了《购房合同》，约定：“1、……2、甲方转让房屋单价平方米人民币7000元，房屋总价款人民币5289830元；3、付款方式。本合同签订后5日内乙方支付甲方总价款的10%，即528983元；2011年2月28日前甲方将该房屋备案登记至乙方名下后5日内乙方支付80%，即4231864元。2011年3月31日前甲方办妥产权证，乙方领取产权证并收到正式发票后5日内乙方支付尾款10%，即528983元；4、……5、产权办理。甲方应在2011年2月28日前负责把房屋备案登记至乙方名下，同时将办理产权过户的所有资料交至房屋产权登记主管部门，并将相关凭据交付乙方。甲方必须在2011年3月31日前将房屋产权证交给乙方。6、违约责任。（1）……（2）……（3）甲方不按约定时间把该房屋备案登记至乙方名下或不按约定时间将房屋产权证交给乙方，甲方向乙方支付房屋总价款20%的违约金即1057966元。7、甲方应向乙方出具该房屋的法院生效判决书以及甲方与四川省第一建筑公司2009年5月26日签订的（协议书）。甲方保证该房屋不存在产权纠纷或其它权利瑕疵。如因甲方原因导致房屋不能办理房屋备案或权属登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部法律责任。甲方应向乙方支付房屋总价款20%的违约金即1057966元并赔偿乙方损失……”。四川省高级人民法院（2007）川民终字第10号民事判决书，确认了该争议房屋（成房权证监证字第26736**号，实测面积为755.69平方米的商业用房）归第三人四川一建公司所有，2011年3月25日四川一建公司取得了该房屋的产权证。原告新瑞诚公司与告蒲江七建公司在签订《购房合同》时，该争议房屋没有办理产权登记。《购房合同》签订后，新瑞诚公司按约向蒲江七建公司支付了购房款528983元，但蒲江七建公司并未按约将新瑞诚公司购买的成都市锦江区天仙桥北路7号1栋2层1号房屋过户到新瑞诚公司名下。2012年12月24日，新瑞诚公司向蒲江七建公司发出律师函，要求其尽快按约履行义务，但蒲江七建公司仍未履行。
2011年10月24日，四川华西集团有限公司根据省国资委与集团公司签订的《国有资产授权经营责任书》和集团公司董事会《关于四川省第一建筑工程公司处置锦海国际花园房产的决议》（川华西董（2011）第108号），作出批复：同意四川一建公司转让位于成都市锦海国际花园二层商用房产（成房权证监证字第26736**号），以评估价为底价在指定的国有产权交易机构公开挂牌交易。2011年12月7日，四川一建公司与西南联合产权交易所签订了《产权交易委托合同》，委托西南联合产权交易所公开征集产生两家或两家以上意向受让方，采取网络竞价方式转让。挂牌公告期间为2011年12月7日至2012年1月4日，2012年1月6日，西南联合产权交易所做出了《受让资格确认意见函》，确认了两家意向受让方具备受让资格，2012年1月31日，西南联合产权交易所做出了《产权交易鉴证书》，四川一建公司将成都市锦江区天仙桥北路7号1栋2层1号房产以8860000元的价格转让于张涛。
本院认为，新瑞诚公司与蒲江七建公司签订的《购房合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽然双方在签订合同时，蒲江七建公司并没有取得争议房屋的房产证，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，蒲江七建公司对争议房屋有无所有权或者处分权并不影响该合同的效力，应属合法有效的合同。2011年3月25日，四川一建公司取得了该房屋的产权证，在取得转让资格后，以评估价为底价在指定的国有产权交易机构公开挂牌交易，并于2012年1月31日，以8860000元的价格将该房屋转让于张涛，随后办理了产权过户登记。因此，原告新瑞诚公司与被告蒲江七建签订的《购房合同》实际上已经不能履行，蒲江七建公司应当返还新瑞诚公司528983元购房款房款。对于原告新瑞诚公司要求被告蒲江七建公司返还购房款528983元的请求，本院予以支持。根据《购房合同》第六条第3款的约定，“甲方不按约定时间把该房屋备案登记至乙方名下或不按约定时间将房屋产权证交给乙方，甲方向乙方支付房屋总价款20%的违约金即1057966元。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时向另一方支付一定数额的违约金，如果约定的违约金数额过分高于实际损失，可以请求人民法院予以适当减少。本案被告蒲江七建公司在庭审中抗辩约定的违约金过高。本院认为，本案争议房屋为位于成都市锦江区天仙桥北路7号1栋2层1号，总面积为755.69平方米的商业用房，原、被告双方签订《购房合同》时间为2010年10月19日，经过两年多时间，该地段同类商业用房房价增长幅度较大。而被告蒲江七建公司的抗辩违约金过高，并未向本院证明原告主张的违约金过分高于其实际损失。故本院对其此项辩称理由不予采纳。对于原告新瑞诚公司要求被告蒲江七建公司支付违约金1057966元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款（一）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告成都市蒲江七建工程有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告成都新瑞诚置业有限公司支付的购房款528983元；
二、被告成都市蒲江七建工程有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告成都新瑞诚置业有限公司违约金1057966元；
如果被告成都市蒲江七建工程有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14722元，减半收取7361元，由被告成都市蒲江七建工程有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 余 丹