山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2346号
上诉人（原审被告、反诉原告）衣爱香。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐学粉。
上诉人衣爱香因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10699号民事判决，于2015年8月4日向本院提起上诉。本院于2015年9月21日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年10月9日、2015年11月27日、2015年12月4日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人衣爱香、被上诉人唐学粉到庭参加诉讼。庭审后，本院于2015年12月4日至2016年2月17日对本案进行调解。本案现已审理终结。
唐学粉在原审中诉称，2014年3月31日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定唐学粉将青岛市市南区海阳路×号×号楼×单元×户房屋出租给衣爱香，年租金7万元，租期为一年。到期后，衣爱香拖延半月时间才腾空房屋，并且将涉案房屋的三把铁链锁损坏。唐学粉诉至法院，请求依法判令：1、衣爱香支付唐学粉2015年4月15日至4月30日期间的房屋租金3000元；2、衣爱香赔偿唐学粉三把铁链锁的费用300元；3、本案诉讼费用由衣爱香承担。
衣爱香辩称，涉案房屋的租赁期间于4月15日到期，4月18日唐学粉找到承租房屋的下家，衣爱香于4月18日进行货物清点。衣爱香租赁涉案房屋用于经营工艺品，当时唐学粉系将涉案房屋及屋内的工艺品一并转给衣爱香经营，在租期届满后唐学粉再找到下家将剩余工艺品转手；经过清点，剩余货物总价值46600元，下家出价2万元，因衣爱香亏损太大未达成一致协议；唐学粉主张的三把铁链锁费用无法律依据。
衣爱香反诉称，签订房屋租赁合同时，唐学粉收取押金3000元，并且唐学粉称2000元违约金是给其他想承租涉案房屋的人，因此衣爱香给予唐学粉2000元违约金。故反诉请求唐学粉返还衣爱香押金3000元及违约金2000元。
唐学粉答辩称，衣爱香在租期内电费及卫生费一直未缴纳，均由唐学粉代缴；签订租赁合同前，涉案房屋已经出租给他人，衣爱香称想租赁房屋，因双方系妯娌关系，所以唐学粉将房屋出租给衣爱香，让衣爱香支付他人违约金2000元，该2000元已经支付给他人，收条找不到了。
原审查明，2014年3月31日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：衣爱香向唐学粉承租青岛市市南区海阳路×号×号楼×单元×户房屋一处，租期自2014年4月15日至2015年4月15日，年租金7万元；水、煤、电、房屋设施押金3000元，合同终止衣爱香结清所有费用，否则，唐学粉从押金中扣除。合同签订后，衣爱香向唐学粉支付房租7万元、押金3000元。合同到期后，衣爱香于2015年4月30日腾让涉案房屋。
因涉案房屋在租赁给衣爱香之前，有他人计划承租，衣爱香给付唐学粉2000元，用于支付他人违约金。
唐学粉为衣爱香垫付涉案房屋电费共计1811.32元。
原审认为，双方之间的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同系合法有效的。依据合同约定，衣爱香应于2015年4月15日合同到期后将涉案房屋腾让给唐学粉，但衣爱香于2015年4月30日腾让房屋，应按照双方租赁合同约定的房租标准（7万元／年）向唐学粉支付房屋占用费。衣爱香的答辩意见因无证据证明，原审不予采信。
依据合同约定，涉案房屋在租赁期间的水、煤、电等费用由衣爱香承担。现唐学粉为衣爱香垫付涉案房屋电费共计1811.32元，应从押金中扣除。因此，唐学粉应返还衣爱香房屋押金1188.68元。
唐学粉要求衣爱香支付三把铁链锁的费用300元，因未提交证据证明，原审不予支持。
衣爱香要求唐学粉返还给付他人的违约金2000元的请求，原审认为，衣爱香为了租赁涉案房屋，自愿出资2000元给唐学粉用于支付给他人的违约金，现唐学粉已经将违约金支付给他人，衣爱香要求返还，无事实和法律依据，原审不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、衣爱香于判决生效之日起十日内给付唐学粉2015年4月16日至4月30日期间的房屋占用费，按照年租金7万元计算。二、唐学粉于判决生效之日起十日内返还衣爱香押金1188.68元。三、驳回唐学粉的其他诉讼请求。四、驳回衣爱香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由唐学粉负担5元，衣爱香负担45元。反诉费25元，由唐学粉负担6元，衣爱香负担19元。上述费用相折抵。
宣判后，衣爱香不服一审判决，向本院提起上诉称：一、唐学粉本应在双方合同终止时返还衣爱香交付的押金3000元，但其主张为衣爱香垫付的电费1811.32元应从中扣除，而唐学粉为此提供的银行交易明细显示其一个月交纳一次电费，与本市水电费每两个月交纳一次的交易惯例不符，故原审据此认定唐学粉为衣爱香垫付的涉案房屋电费为1811.32元并从其应返还的押金3000元中予以扣除是错误的。二、唐学粉于2015年4月18日已将涉案出租房屋钥匙收回，该事实可以证明双方租赁合同于该日终止。衣爱香腾房时间迟延2天是因为衣爱香货物转让事宜未谈妥，但唐学粉已经承诺对其余腾房迟延的天数不再由衣爱香承担租金，故原审在未查明上述事实的情况下判令衣爱香给付唐学粉2015年4月16日至4月30日期间的房屋占用费，于法无据，因此，请求二审查明事实，撤销原判并依法改判。
被上诉人唐学粉答辩称：原审判决正确，请求维持。
本院经审理查明，二审期间，衣爱香提交了由青岛供电公司登州路营业站出具的涉案租赁房屋在2014年6月至2015年4月期间的电费交纳明细，唐学粉也提交了由青岛供电公司出具的该房屋在上述期间的电费交纳发票。上述经双方质证的交费明细及发票对应一致，均显示涉案租赁房屋在2014年6月至2015年4月期间交纳电费906.21元。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，唐学粉与衣爱香签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，原审认定该合同合法有效，双方当事人也对此不持异议，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、衣爱香应否承担2015年4月16日至2015年4月30日期间的房屋占用费；2、唐学粉应返还的押金数额如何确认。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于唐学粉主张的2015年4月16日至2015年4月30日期间的房屋占用费问题。双方租赁合同约定衣爱香应于2015年4月15日合同到期后将涉案房屋腾让给唐学粉，但衣爱香于2015年4月30日才腾让房屋，故原审判决其按照合同约定的租金标准7万元／年向唐学粉支付2015年4月16日至同年4月30日期间的房屋占用费，并无不当。衣爱香上诉称唐学粉已经承诺衣爱香不再承担迟延腾房期间的租金，因无证据证明，且唐学粉对此不予认可，本院不予采纳。
二、关于衣爱香主张的返还房屋押金问题。双方合同约定，涉案房屋在租赁期间的水、煤、电等费用由衣爱香承担，衣爱香向唐学粉交纳水、煤、电、房屋设施押金3000元，合同终止时由衣爱香结清所有费用，否则，唐学粉从押金中扣除。双方在本案二审期间提交的电费交纳明细及发票显示，唐学粉为衣爱香垫付涉案租赁房屋电费共计906.21元，该项电费依照合同约定应从押金中扣除，故唐学粉应返还衣爱香房屋押金2093.79元（3000元-906.21元）。
综上，衣爱香的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。鉴于二审出现新证据，本院对原审判决予以部分变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10699号民事判决第一、三项；
二、变更青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10699号民事判决第二项为：被上诉人唐学粉于本判决生效之日起10日内返还上诉人衣爱香押金2093.79元；
三、驳回上诉人衣爱香的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、反诉案件受理费25元，由上诉人衣爱香负担60元，被上诉人唐学粉负担15元；二审案件受理费50元，由上诉人衣爱香负担30元，被上诉人唐学粉负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 安太欣
代理审判员 王 蕾
二〇一六年二月十八日
书 记 员 胡浩东