广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终8869号
上诉人（原审被告）：深圳市京基房地产股份有限公司。
法定代表人：陈华，董事长。
委托诉讼代理人：林霞娟，女，汉族，1985年11月16日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张明，男，汉族，1980年3月22日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：宋娅，女，香港居民，1988年9月4日出生。
委托诉讼代理人：徐传峰，广东创晖律师事务所律师。
上诉人深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称：京基地产）因与被上诉人宋娅房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京基地产上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1601号判决，改判驳回宋娅的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由宋娅承担。事实与理由：
一、一审法院的判决已超出本案的诉讼请求，违反了不告不理原则及相关法定程序。民事诉讼法第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十八条的规定，法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，人民法院应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。不告不理原则作为民事诉讼的一个基本原则，适用于民事诉讼的所有诉讼参与人，��院的判决也受上述法律规定的约束，即法院的判决结果只能按照原告的诉讼请求标的作出支持或者驳回的判决。就本案而言，宋娅的诉讼请求为要求京基地产返还人民币30万元看房押金，一审法院只能作出支持或驳回宋娅请求的30万元看房押金的判决，而一审法院却判决京基地产向宋娅返还30万元定金，故一审法院的判决已超过宋娅的诉讼请求范围，违反了法定程序。
二、一审法院对焦点一“原告向被告支付人民币30万元款项是什么性质的款项”及焦点二“该人民币30万元款项是否符合退还条件”的事实认定前后矛盾，逻辑错误。对于焦点一，一审法院对该30万元款项的性质认定为“原告基于购房目的实地查看涉案房产，并向被告支付款项人民币30万元。在收取原告款项后，被告向原告出具《收款收据》，内容载明了临定二字以及涉案房产具体房号”，故“��于被告关于其收取原告的30万元款项为定金的答辩意见，本院予以采纳”。但对于焦点二，一审法院认定“对于原被告双方已经达成买卖涉案房产协议事实的举证责任在被告，而被告并未提供有效证据予以证明”，“因此，在本案中，未能订立商品房买卖合同的过错责任不在原告，但被告亦无明显过错。被告收取原告的定金人民币30万元，依法应予以返还”。既然一审法院已在焦点一中认定宋娅支付的30万元是基于购房目的实地查看涉案房产后支付的购房定金，即已说明双方存在涉案房产的买卖事实且双方对涉案房产买卖事宜达成了一致意见，否则宋娅无需就涉案房产向京基地产支付30万元的购房定金。但一审法院又在焦点二中认定京基地产未提供有效证据证明双方已达成买卖涉案房产协议事实的证据。因此，一审法院认为京基地产应当对双方达成买卖涉案房产协议���实承担举证责任的认定存在逻辑错误，且前后矛盾。
三、一审法院适用法律错误，本案属于因宋娅一方原因导致买卖合同未能签订的情形，一审法院不应滥用“不可归责于当事人双方的事由”而判决京基地产返还宋娅购房定金。从宋娅诉京基地产的不当得利纠纷再到本案，宋娅自始不承认其支付的30万元为购房定金，其不履行双方已达成的购买涉案房产的意愿已非常明显，且已构成违约；京基地产及时向宋娅出具《挞定函》已履行通知义务，双方未能订立商品房买卖合同的过错责任应当在宋娅，京基地产不存在任何过错。故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定涉案房产买卖合同未能签订的原因是由于“不可归责于当事人双方的事由”有误，适用法律错误。综上所述，一审法院认定���实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，以维护京基地产的合法权益。
宋娅辩称：一、京基地产的上诉理由在一审判决书中一审法官已经作出详细、明确的评析，京基地产再次上诉浪费司法资源。二、一审判决在查清案件事实的基础上适用法律正确，对本案作出的评判。请求二审法院依法驳回京基地产的上诉，维持原判。
宋娅向一审法院起诉请求：1、京基地产依法返还收取宋娅人民币30万看房押金；2、本案诉讼费用由京基地产承担。
一审法院认定事实：一、2015年5月21日，宋娅、京基地产签署《预留单位协议书》，约定：宋娅支付人民币30万元的临时定金，京基地产将京基云景梧桐项目6栋1D房（以下简称“涉案房产”）预留给宋娅，京基地产在预留期间不得将该房出售与他人，否则须向宋娅支付双倍已付定金���为违约金。若宋娅未能在预留期间补足定金及办理相关手续，则京基地产有权没收宋娅所交定金。
2015年10月22日，宋娅向一审法院提交笔迹鉴定申请书一份，申请法院对上述《预留单位协议书》落款买方签字处“宋娅”的签名进行鉴定。一审法院依法委托广东南天司法鉴定所对宋娅的申请事项作鉴定。2015年11月20日，广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》【编号：粤南（2015）文鉴字第785号】，鉴定意见为：2015年5月21日《预留单位协议书》落款买方签字处“宋娅”签名与宋娅签名样本不是同一人所写。宋娅、京基地产对该鉴定意见均未提出异议。
为证明案件事实，京基地产提交《承诺书》作为证据。该《承诺书》内容为：“宋娅向京基地产购买涉案房产，总楼价人民币21506114元，折后总价人民币20656579元。宋娅选择按揭付款方式付款。现宋娅因个人情况向京基地产提出延期付款同折扣申请。宋娅郑重承诺将于：1、2015年5月30日付购房款人民币1300000元（含定金）；2、2015年6月30日前付购房款人民币4906579元。若未能在上述约定的时间内付款，京基地产有权没收宋娅已缴付的定金及购房款总款加上10%作为违约金，有权将该物业另行出售。”然而，该《承诺书》落款处没有宋娅的签字，亦未加盖京基地产的公章。
二、2015年5月21日，宋娅在京基地产处刷卡支付30万元。同日，京基地产向宋娅出具了编号为0012206的《收款收据》一份，载明：“今收到宋娅交来的云景梧桐X栋X座X层X单元30万元”。该收据加盖了京基地产的财务专用章。经比对宋娅、京基地产各自持有的收款收据，上面均注明“临定”二字。
三、2015年7月29日，京基地产向宋娅邮寄送达了《挞定函》，告知宋娅应在2015年8月5日前足额付清应付的购房定金并办理认购涉案房产的相应手续，否则根据约定，宋娅已支付的定金将不予退还。
四、宋娅曾以不当得利纠纷向一审法院提起民事诉讼，请求京基地产返还收取的人民币30万元款项。2015年8月18日，一审法院依法作出（2015）深罗法民一初字第2849号民事判决书，认定宋娅向京基地产支付的30万元款项系商品房买卖过程中的给付行为，该给付不存在因认识错误而误汇、误付，并依此驳回宋娅的诉讼请求。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案件争议焦点在于：一、宋娅向京基地产支付人民币30万元款项是什么性质的款项；二、该人民币30万元款项是否符合退还条件。
对于第一个争议焦点，宋娅主张，该款项系宋娅实地查看涉案房产时，京基地产要求宋娅必须预先支付的看房押金。宋娅系香港居民，对京基���产的该做法亦比较认同。京基地产向宋娅出具《收款收据》时，未对该款项性质加以说明及提示，宋娅因此认为该款项为看房押金。京基地产辩称，《收款收据》中的“临定”即为临时定金，是相对于“足定”而言的。购买人为了享受当天的购房优惠，可以以支付临定的方式保留房源，再于一定期限内支付剩余的定金就是足定。因此，该款项具有法律上的定金性质，应当适用定金规则。一审法院认为，涉案房产是京基地产开发并建造的一手商品房，京基地产是涉案房产的销售方。宋娅基于购房目的实地查看涉案房产，并向京基地产支付款项人民币30万元。在收取宋娅款项后，京基地产向宋娅出具《收款收据》，内容载明了“临定”二字以及涉案房产具体房号。其一，根据一手住宅的交易习惯，在购房者实地查看房产前，房地产开发企业可以先行审查购房者的资金情况，或要求购房者先行支付一定的看房押金。房地产开发企业审查购房者的资金或收取看房押金的行为发生在购房者实地查看房产之前。在本案中，京基地产向宋娅出具的《收款收据》载明了涉案房产门牌号，该款项30万元系宋娅实地查看涉案房产后向京基地产支付的，宋娅关于该人民币30万元的款项为看房押金的主张与交易习惯不符。其二、宋娅在庭审中主张，在收到《收款收据》后，京基地产曾就《收款收据》内载明“临定”的内容向京基地产提出了异议，但并未就相关事实予以举证证明。因此，对于京基地产关于其收取宋娅的30万元款项为定金的答辩意见，一审法院予以采纳。
对于第二个争议焦点，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向��受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。具体到本案中，宋娅已向京基地产支付定金30万元作为订立合同的担保，因此，对于宋娅、京基地产双方已经达成买卖涉案房产协议事实的举证责任在京基地产，而京基地产并未提供有效证据予以证明。其一、京基地产提供的《预留单位协议书》落款“买方签字”处的签名并非宋娅本人亲笔签名，宋娅对《预留单位协议书》的真实性亦不予确认。其二、虽然京基地产向宋娅出具《收款收据》中载明的涉案房产的房号，但京基地产提交的《承诺书》中没有宋娅本人或委托代理人的签字，宋娅并未承诺购买涉案房产。因此，在本案中，未能���立商品房买卖合同的过错责任不在宋娅，但京基地产亦无明显过错。京基地产收取宋娅的定金人民币30万元，依法应予返还。
据此，一审法院判决：京基地产应于本判决生效之日起十日内向宋娅返还定金人民币30万元。如果京基地产未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5800元，由京基地产负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审调查期间，京基地产确认《预留单位协议书》上“宋娅”二字并非宋娅本人签署，当时有宋娅与一男士去了看房现场，刷的卡是宋娅的，收据名字也是宋娅，但《预留单位协议书》上“宋娅”二字系同行男士所签。
本院认为，《预留单位协议书》落款处虽非宋娅本人签���，但宋娅本人当场刷卡支付30万元，且京基地产与宋娅所持《收款收据》上均注明“临定”二字，可知宋娅对30万元临时定金的性质知情并认可，其当场刷卡支付的行为构成对《预留单位协议书》内容的追认。本院确认该协议内容真实合法，对宋娅及京基地产均具有法律约束力。京基地产在预留期间内未将该房产出售予他人，履行了协议约定的义务。但宋娅在经京基地产发函催告后仍未补足定金并办理相关认购手续，京基地产有权按照《预留单位协议书》之约定没收上述定金30万元。
综上，京基地产的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1601号民事判决；
二、驳回宋娅的全部诉讼请求。
本案一、二审受理费合计11600元，由宋娅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十一月二十三日
书记员（兼） 李全慧
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被��理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。