甘肃省榆中县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0123民初1677号
原告（反诉被告）窦连香，女，汉族，1973年9月27日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县，居民。公民身份号码：6201231973********。
委托诉讼代理人：杨波，甘肃合睿律师事务所律师。委托权限：代为陈述、举证、质证、辩论，进行上诉、撤诉、调解、和解、代收法律文书等特别授权。
被告（反诉原告）贾建龙，男，汉族，1986年2月7日出生，甘肃省榆中县人，户籍榆中县高崖镇新窑坡村刘上社*号之*号，住兰州市城关区。，厨师公民身份号码：6201231986********。
委托诉讼代理人：李兴宏，甘肃昶泰律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、反诉、上诉等特别授权。
被告（反诉原告）陶婷婷（曾用名陶小连）（曾用名陶小连）（曾用名陶小连）（曾用名陶小连），女，汉族，1985年2月4日出生，甘肃省榆中县人，户籍榆中县高崖镇新窑坡村刘上社*号之*号，住兰州市城关区，农民（贾建龙妻子）。公民身份号码：6205031985********。
委托诉讼代理人：李兴宏，甘肃昶泰律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、反诉、上诉等特别授权。
原告（反诉被告）窦连香与被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷房屋租赁合同纠纷一案，我院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）窦连香及其委托诉讼代理人杨波，被告（反诉原告）贾建龙及其委托诉讼代理人李兴宏、陶婷婷及其委托诉讼代理人李兴宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）窦连香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间2015年6月1日签订的商铺租赁合同；2.判令被告向原告交付位于榆中县城关镇峡口新农村（栖云庄园隔壁）38号房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年6月1日签订了《商铺租赁合同》，原告将位于榆中县城关镇峡口新农村（栖云庄园隔壁）38号房屋租赁给被告，租赁期限10年，租金为55万元，付款方式为合同签订之日起付25万元，2016年底支付15万元，2017年10月底支付15万元，现被告共向原告支付了35万元房屋租赁费，剩余20万元房屋租赁费经原告多次向被告催要未果，其行为侵犯了原告合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告贾建龙、陶婷婷辩称：1.窦连香返还贾建龙、陶婷婷多支付的房租约20万元后同意解除合同，并腾交涉案房屋。双方签订合同属实，约定租期10年，租金每年5.5万元，签订后支付了35万元租金，也就是近7年的房租，但实际使用房屋2年10个月时，原告将被告租赁经营的房屋锁门，后要求解除合同，被告同意支付实际使用期间的房屋租金，但多支付的近20万元租金原告依法应予以退还被告。2.原告于2018年3月28日擅自将涉案商铺锁门阻止被告经营行为已构成侵权，给被告造成损失，依法应予以赔偿。双方签订租赁合同，租期10年，被告实施装修及附属设施建设，加盟营业投资均按10年利益计算，但被告支付了近7年租金而实际使用2年10月的情况下，原告擅自锁门，阻止被告经营并解除合同的行为已严重侵害被告合法利益，原告应将装修、加盟、附属设施剩余的价值折价赔偿被告，并赔偿原告因锁门的侵权行为给被告造成营业损失。
被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷向本院提出反诉请求：2018年6月3日请求：1.判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁费229167元；2.判令反诉被告赔偿房屋装修费150000元，加盟费150000元，暖气改造费50000元，灶具及桌椅板凳46000元，假山15000元，太阳能6000元，锁门后店内存货的腐烂变质10000元，锁门至今往返路费、餐费、误工费10200元，银行贷款利息10200元，高利贷利息13500元等各项损失460900元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。2018年7月5日变更反诉请求：1.依法判令反诉被告返还多支付的租金194166元；2.依法判令反诉被告赔偿装修费150000元、加盟费16800元、其他附属设施63600元；3.判令反诉被告赔偿营业损失费45000元（每月15000元自2018年3月28日暂计算至2018年6月28日）；4.本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2015年6月1日签订了《商铺租赁合同》，总租金为55万元，租期10年，后反诉原告共向反诉被告支付租金35万元，反诉原告实际使用了二年零十个月，已交的租金实际为6年多的租金，另外为了经营反诉原告借巨资对商铺进行了装修和交纳了加盟费，准备今年营业又购置了许多商品，但反诉被告于2018年3月28日突然强行锁闭了商铺，使反诉原告的巨额投资无法收回，营业物品变质损坏，损失巨大，为维护自己合法权益，特依法提起反诉。
反诉被告窦连香辩称：1.反诉没有事实及法律依据，双方签订租赁合同，合同第四条约定了合同租金的方式，截止目前反诉原告仍欠20万元租费，其行为已经违反了合同的约定，构成了违约，符合解除合同的条件，因此应驳回反诉原告的第一项反诉请求；2.反诉原告的请求是基于违约情况，因此反诉原告的其他诉求没有事实及法律依据。
一、本诉当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：
原告提交一组证据：《商铺租赁合同》一份，证明原告于2015年6月1日将位于榆中县峡口新农村的房屋租赁给被告的事实，原告于2015年6月1日向被告交付了房屋，被告违反合同第四条第二款约定，没有按约定支付房屋租金，已经构成违约，符合合同法解除合同的条件。质证时被告对真实性无异议，对证明目的有异议，对证明违约的事实不认可，被告使用了2年，原告就把商铺锁上了，被告没有违约。
本院认为，该组证据证明了原被告双方签订租赁合同，原告交付了房屋，但仅凭一份合同不能证明二被告构成违约，对签订合同的事实予以确认。
二、反诉当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：
1、反诉原告第一组证据：房屋租赁合同一份、转账证明二份，证明合同租赁期10年，反诉原告接收房屋是2015年6月1日，同年5月21日支付租金25万元，2016年12月15日支付10万元租金，共计35万元。质证时反诉被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，反诉原告提供的转账记录正好证明其违约，因为在合同中约定应该在2017年年底之前支付10年的租金，反诉原告未支付完毕构成了违约，符合合同解除的条件。
2、反诉原告第二组证据：2018年6月11日反诉原告陶婷婷与反诉被告窦连香谈话录音及文字材料一份，证明反诉被告于2018年3月28日锁门阻止反诉原告经营，构成侵权，反诉原告实际使用房屋期限为2年零10个月。质证时反诉被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，2018年3月28日锁门是由于反诉原告已经严重违约，没有支付剩余20万元租金，反诉被告履行了抗辩权。
3、反诉原告第三组证据：装修合同一份、收据三份，证明反诉原告签订装修合同，花费15万元进行装修的事实。质证时反诉被告对真实性有异议，因甲方没有签字，且不能明确是否是涉案房屋；对收据的真实性有异议，对是否涉案房屋的装修费用不明确，该组证据与反诉被告没有关系。
4、反诉原告第四组证据：加盟合同书一份、企业信用信息公示报告一份，证明反诉原告在租赁反诉被告房屋后，通过加盟经营”榆中原炭柴火鸡餐饮店”共计加盟费16800元的事实。质证时反诉被告对真实性有异议，反诉被告作为守约方没有任何违反合同的行为，反诉原告作为违约方，该组证据与反诉被告没有关系。
5、反诉原告第五组证据：收据四份，证明反诉原告为经营购置的设备，监控设备、海鲜池、假山、盆景、取暖设备与锅炉、太阳能共计花费63600元。质证时反诉被告对收据真实性有异议，对于是否安装不清楚，对反诉原告的残值损失与反诉被告没有关系，应由反诉原告承担。
本院认为，反诉原告的五组证据证明双方签订租赁合同、租期10年，租金已支付35万元的事实，证明贾建龙、陶婷婷对租赁房屋进行了装修，并经营餐饮加盟店的事实，以及为经营购置的设备的事实。
6、反诉被告提交一组证据：2017年电费票据二份，证明反诉原告构成了违约，涉案房屋实际2017年年底反诉原告没有经营，由反诉被告缴纳了电费。质证时反诉原告对真实性有异议，不能显示是涉案房屋所交的电费，不能证明没有经营、构成违约的事实。
本院认为，该组证据仅能证明窦连香交付2017年房屋电费，不能证明贾建龙、陶婷婷构成违约，故对该组证据的证明效力不予确认。
本院经审理认定事实如下：
1、2015年5月15日被告贾建龙与案外人重庆滕联魔石企业管理有限公司签订柴火鸡项目技术转让合同，被告贾建龙支付案外人技术转让费16800元，期限为4年。2015年10月29日被告贾建龙登记注册个体工商户名称为”榆中原炭柴火鸡餐饮店”。
2、2015年6月1日被告贾建龙、陶婷婷（曾用名陶小连）与原告窦连香签订《商铺租赁合同》，原告（甲方）窦连香将自己位于榆中县城关镇峡口新农村（栖云庄园隔壁）38号商铺（建筑面积180平方米）出租给被告贾建龙、陶婷婷使用，租赁期限为10年（自2015年5月30日至2025年5月30日止），合同第四条租金及交纳方式中约定：”1、每年租金5.5万元（租期10年），共计55万元，大写伍拾伍万元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金于本合同签订之日一次性支付25万元；2016年10月底支付15万元；2017年10月底前支付15万元；在约定期限内乙方不按期付款，甲方有权解除合同并不退已付租金。3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按租金付款的千分之一收违约金。”合同第五条租赁期间房屋修缮约定：”1、出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；2、出租方交付的房屋包括已有装修、现经营用的各种设备、桌椅等，合同到期承租方给出租方移交房屋时，也按上属情况向出租方移交装修、经营用的各种设备、桌椅等，承租方不能对重新装修进行破坏，不能将设备、桌椅等搬走。3、承租方装修时不能对房屋的主体破坏，不能改变房屋的室外外观。”原告将房屋交付二被告，二被告对房屋花费153000元进行装修并安装附属设备。二被告于2015年5月支付原告租费25万元、2016年10月支付10万元，共计支付35万元。后原告电话通知二被告按期支付租金，因二被告未支付租金，原告窦连香于2018年3月28日将房屋大门锁闭，后双方协商后原告于2018年4月2日将门打开，因房租问题原告再次于2018年4月10日将房屋大门锁闭至今。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告应该本着诚信的原则，依约履行各自的权利和义务，原告（反诉被告）窦连香与二被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷于2015年6月1日签订《商铺租赁合同》，原告窦连香将房屋交付被告贾建龙、陶婷婷，由二被告经营”榆中原炭柴火鸡餐饮店”，二被告应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付租金或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，本案因二被告无正当理由延迟支付租金构成违约，原告窦连香可以主张解除合同，庭审中二被告同意解除合同，故对原告窦连香的诉讼请求，本院予以支持。本案中原告窦连香按照约定将租赁物交付承租人之后，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因原告窦连香未书面通知二被告在合理期限内支付租金，且采取过激行为将租赁房屋大门锁闭，不能保持租赁房屋符合约定用途使用，阻碍二被告经营餐饮业构成违约，亦承担相应的民事责任。
本案中双方签订租赁合同期限为10年，每年租金5.5万元，二被告已支付租金35万元，原告窦连香以二被告违反合同约定租金支付方式为由解除合同，而被告贾建龙、陶婷婷实际租赁使用房屋仅2年10个月，若双方解除合同，原告不退还多余收取的租金，将会使双方的权利义务极不平等、经济利益严重失衡，明显违反公平、等价有偿原则，因此原告应获得二被告实际使用房屋期间的租金155833元，从而需退还多余收取的租金194166元，故对二被告主张返还多支付租金的反诉请求，本院予以支持。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”本案中二被告对租赁房屋进行装饰装修虽未经原告明示同意，但原告知道后未表示反对，且属符合租赁合同约定用途而为的添附，原被告双方在合同中没有对该项明确的约定，因此应由二被告在合同解除后进行拆除，拆除时不得损坏房屋，故对二被告主张装修费及附属设施费用的反诉请求，本院不予支持；二被告主张加盟费的反诉请求，因与本案缺乏关联性，本院不予支持；对二被告主张营业损失的反诉请求，因其未提供充分的证据予以证实，故对该项反诉请求，本院不予支持。
综述，对原告窦连香的诉讼请求予以支持，对被告贾建龙、陶婷婷的反诉请求的合理部分予以支持，对原告关于反诉的部分辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）窦连香与被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷2015年6月1日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷于判决生效后二十日内向原告（反诉被告）窦连香交付位于榆中县城关镇峡口新农村（栖云庄园隔壁）的38号房屋。
三、原告（反诉被告）窦连香返还被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷房屋租金194166元，于判决生效后五日内履行完毕。
四、驳回被告（反诉原告）贾建龙、陶婷婷其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费（减半收取）50元，由被告（反诉原告）贾建龙负担；反诉案件受理费（减半收取）4107元，由被告（反诉原告）贾建龙负担2200元，由原告（反诉被告）窦连香负担1907元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 陆建民
二〇一八年八月十三日
书记员 张 亮
??
??
??
??
1