江苏省盱眙县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2015）盱民初字第01399号＼n原告ＸＸＸ，个体户。＼n委托代理人杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。＼n被告江苏万鼎置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇淮河东路37号。＼n法定代表人桑晓军，该公司总经理。＼n委托代理人杨斌，该公司员工。＼n委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。＼n原告ＸＸＸ与被告江苏万鼎置业有限公司(以下简称万鼎公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2015年7月13日及同年7月23日两次公开开庭进行了审理，原告ＸＸＸ及其委托代理人杨秀志，被告万鼎公司委托代理人杨斌、倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告ＸＸＸ诉称，原被告于2011年5月7日签署了商品房买卖认购协议书，约定原告购买被告开发的郦水家园小区5幢112号商品房一套，建筑面积73.97平方米，房款31.7万元。2011年5月7日前付款10万元，签订网签格式合同时交足50%，剩余按揭贷款付清。原告按合同约定于2011年4月14日及5月7日累计付款10万元。事后，原告多次要求被告按照约定办理交房手续并实际交付房屋，被告以种种理由拖延办理。经了解被告隐瞒事实，已将该房“一房二卖”给第三人吴庆梅所有，致使该合同已经履行不能。现原告多次与被告协商解除合同并要求赔偿损失未果。请求判令解除双方订立的商品房买卖合同，被告返还购房款并承担已付购房款一倍（10万元）的赔偿责任。＼n被告万鼎公司辩称，原被告订立的商品房订购协议合法有效，双方均应履行。原告按约交付诚意金后，被告方负有与原告订立商品房买卖合同的义务，被告未能与原告订立商品房买卖合同是因为所涉房屋被法院强制执行给吴庆梅，而非以高价一房二卖。本案商品房认购书具有预约性质，它不能当然替代作为本约的买卖合同。本案双方签订的认购协议书对交房、办证、付款违约、逾期交付房屋违约、配套等均未进行约定，认购书不具备商品房销售管理办法规定的主要内容，其加诸当事人的只是基于诚实信用原则为公平谈判的行为，不应要求实际履行正式合同。同时对原告提出赔偿10万元不予支持。原告方依据司法解释主张按已付诚意金一倍的赔偿责任不能成立，该条规所涉及的是正式的商品房买卖合同，而不包括不具备本约性质的认购书。原被告双方约定的是诚意金而非定金，也不适用定金罚款。被告方具有返还原告已付诚意金10万元的义务，对原告其他诉讼请求应依法驳回。＼n经审理查明，被告万鼎公司系房地产开发经营企业。原告ＸＸＸ拟购买被告万鼎公司开发的郦水嘉园房屋，经磋商于2011年4月14日向被告万鼎公司交款1万元，该公司出具条据一份。2011年5月7日原被告双方签订商品房认购协议书一份，约定原告为乙方，被告为甲方（出卖人），乙方认购甲方郦水嘉园5幢112号房，建筑面积共73.93平（方）米；该商品房按照建筑面积计价，窗口单价为4500元/平米，窗口总房款为33.2685万元，优惠后成交价为31.7万元，付款方式为乙方于2011年5月7日前交诚意金10万元整，签订合同时交足50%，剩余按揭贷款付清。协议书签订当日原告ＸＸＸ又支付9万元。＼n另查明，2010年7月7日被告万鼎公司已将上述郦水嘉园5号楼112号房以18.2607万元出卖给案外人吴庆梅，双方签订了商品房买卖合同并向原盱眙县房产管理局申请备案。2011年11月4日吴庆梅向本院起诉，要求被告万鼎公司交付房屋并支付违约金等。本院于2012年3月1日作出（2012）盱民调初字第0006号民事调解书，确认如果万鼎公司于2012年8月20日前向吴庆梅返还购房款并赔偿损失，则吴庆梅应将所购房屋退还，如果未能返还购房款并赔偿损失，万鼎公司则应在2012年8月23日前向吴庆梅交付房屋并协助办理产权登记手续等等。上述吴庆梅所购房屋共32套，包括但不限于本案涉及的5号楼112号房屋。＼n上述事实，有当事人陈述、认购协议书、收据、盱眙县住房和城乡建设局合同备案证明。（2012）盱民调初字第0006号民事调解书等证据，经庭审质证，双方当事人不持异议，予以确认。＼n本院认为，原被告双方签订的商品房认购协议书是预约合同，实质指约定将来订立一定契约之契约。该认购协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。预约合同的成立与效力原则原则上适用一般合同的规定，违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。订立合同是指当事人就合同的一般条款经过协商一致并签署书面协议的过程。被告万鼎公司作为出卖人在订立合同过程中故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，属于欺诈行为，对原告当事人的信赖利益损失应予惩罚性赔偿，赔偿金额可参照总房款31.7万元的万分之二十幅度进行确定。被告万鼎公司收受的10万元诚意金应予以退还。鉴于案涉房屋已实际销售他人并已经过登记备案，认购协议书的履行已成事实上和法律上不能，依法应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第四十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条第（三）项之规定，判决如下：＼n一、解除原告ＸＸＸ与被告江苏万鼎置业有限公司于2011年5月7日签订的商品房认购协议书，终止该协议书的履行。＼n二、被告江苏万鼎置业有限公司返还原告ＸＸＸ购房款10万元，赔偿损失6.34万元，合计16.34万元，于判决生效后10日内履行完毕。＼n三、驳回原告ＸＸＸ其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费1075元，合计3225元，由原告ＸＸＸ负担400元，被告江苏万鼎置业有限公司负担2825元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。＼n＼n＼n＼n＼n审判员陈正龙＼n＼n＼n二〇一五年八月六日＼n＼n书记员赵容达＼n＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第十三条【订立合同方式】当事人订立合同，采取要约、承诺方式。＼n第三十二条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。＼n第四十二条【缔约过失】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：＼n（一）假借订立合同，恶意进行磋商；＼n（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；＼n（三）有其他违背诚实信用原则的行为。＼n第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＼n第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。＼n第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：＼n（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；＼n（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；＼n（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n＼n