＼n广西壮族自治区北海市银海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）银民初字第249号＼n原告（反诉被告）：邓华坤，男，住所地钦州市。＼n委托代理人：雷义庭，南宁市建业法律事务所法律工作者。＼n委托代理人：梁国强，广西铭德律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）：梁聪志，男，住所地北海市海城区。＼n委托代理人：伍庆华，广西海城律师事务所律师。＼n委托代理人：ＸＸＸ，广西海城律师事务所实习人员。＼n原告邓华坤与被告梁聪志土地买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月18日立案受理后，被告（反诉原告）梁聪志于2012年10月31日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2012年11月1日、2013年12月19日、2014年5月5日、2014年5月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）邓华坤及其委托代理人雷义庭、梁国强，被告（反诉原告）梁聪志及其委托代理人伍庆华、ＸＸＸ到庭参加诉讼。审理期间，本院因本案的审理必须以另一案审理结果为依据中止审理，并于2014年1月8日至同年4月28日依法向北海市国土资源局征询意见。本案现已审理终结。＼n原告（反诉被告）邓华坤诉称：2001年12月20日，本院作出（2000）银执字第89-3号民事裁定书，将被执行人北海苏海工业有限公司使用的位于北海市银海区的属北海丝绸工业总公司项目地面积140118.18平方米的土地以评估价人民币3573013.5元折抵给被告（反诉原告）梁聪志，所需土地出让金及配套费由梁聪志交付。但被告（反诉原告）取得上述土地使用权后，未办理土地过户手续，并于2009年1月3日与原告（反诉被告）签订了《土地转让（出卖）合同》，将（2000）银执字第89-3号民事裁定书裁定给被告（反诉原告）的部分土地转让给原告（反诉被告），双方约定：位于某公路某侧公用土地起至入约333米（详见合同附加图纸）由被告（反诉原告）转让给原告（反诉被告）土地伍拾亩，每亩净收入价四万元，共计人民币贰佰万元，需办证过户一起税费土地出让金由原告（反诉被告）承担；付款方式：签订合同之日首付购地土地定金壹拾万元给被告（反诉原告），二期付款定于2009年2月底前付款壹佰万元，三期付款定于2010年底前付清尾款玖拾万元；被告（反诉原告）确保原告（反诉被告）购买的土地没有争议，如有因争议造成的损失由被告（反诉原告）承担。合同签订后，原告（反诉被告）于当日向被告（反诉原告）付款10万元。因被告（反诉原告）以未能分割办理土地使用权证为由拒不协助原告（反诉被告）办理土地过户手续，后被告（反诉原告）仅口头同意协助办理临时准建证。于是原告（反诉被告）分别于2009年2月28日向被告（反诉原告）支付购地款50万元、2009年3月12日付款30.5万元、2009年8月6日付款10万元、2009年9月28日付款5万元、2009年11月9日付款5万元，上述原告（反诉被告）共计向被告（反诉原告）支付购地款110.5万元。但被告（反诉原告）既未能给原告（反诉被告）分割的50亩土地办理土地使用权证，也未给原告（反诉被告）办理临时准建证。后原告从2009年起在被告（反诉原告）出卖给原告（反诉被告）的土地上种植甘蔗，而被告（反诉原告）于2011年3月故意违约，用拖拉机将原告（反诉被告）所种植的甘蔗苗推毁，造成原告（反诉被告）经济损失。故原告（反诉被告）诉至法院，请求判令：确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》有效，被告（反诉原告）继续履行该合同。＼n原告（反诉被告）在举证期限内提供的证据有：＼n证据一、2009年1月3日《土地转让（出卖）合同》及《附图》各一份，拟证实原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的土地转让合同关系及涉案土地的范围；＼n证据二、《收款收据》六份，拟证实原告（反诉被告）分六次支付给被告（反诉原告）购地款110.5万元的事实；＼n证据三、1998年4月1日桂土征桂土征（1998）23号《关于北海市苏海种桑、养蚕、缫丝综合开发项目建设用地的批复》一份，拟证实被告（反诉原告）转让给原告（反诉被告）土地的来源；＼n证据四、2001年12月20日（2000）银执字第89-3号《民事裁定书》一份，拟证实被告（反诉原告）取得了涉案土地的使用权；＼n证据五、证人林琼的证言，拟证实被告（反诉原告）推毁原告（反诉被告）在涉案土地上所种植的甘蔗及损失情况。＼n被告（反诉原告）梁聪志辩称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》合法有效，但现在不具备过户条件，因此无法继续履行，依法应当解除。＼n被告（反诉原告）梁聪志反诉称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《土地转让（出卖）合同》有效，但涉案土地是国有划拨土地，没有缴纳土地出让金就不存在土地流转问题，因此现在不具备过户条件，无法继续履行，依法应当解除。合同不能履行的责任在原告（反诉被告），根据合同约定，土地转让款为200万元，第三笔转让款90万元于2010年底前付清，但原告（反诉被告）至今仅支付了110.5万元，故原告（反诉被告）已构成违约，且原告（反诉被告）没有按时支付土地相关款项，无法办理土地使用权证。从2009年1月20日至2012年1月20日，一直是被告（反诉原告）租给原告（反诉被告）在使用本案涉案50亩土地，每亩5000元，故3年的使用费是75万元。故请求法院判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》；2、没收原告（反诉被告）支付的土地定金10万元；3、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付土地使用费75万元。＼n被告（反诉原告）在本诉、反诉的举证期限内均未提供证据。＼n原告（反诉被告）邓华坤辩称：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《土地转让（出卖）合同》合法有效。被告（反诉原告）是依照生效的法律文书取得的土地使用权，取得土地使用权后是可以进行流转的，没有缴纳土地出让金不影响土地的流转。双方在合同中也未约定办理过户，如果原告（反诉被告）认为需要才要去办理，现在原告（反诉被告）不需要办理过户，法院可以将涉案的50亩土地使用权裁定给原告（反诉被告），至于是否过户是土地管理行政机关的问题，因此解除合同没有理由。2、被告（反诉原告）请求没收原告（反诉被告）支付的土地定金10万元及要求原告（反诉被告）支付土地使用费75万元，没有事实和法律依据。原告（反诉被告）是按照合同约定支付款项，由于被告（反诉原告）无法办理临时准建证，所以才没有支付剩余款项。且原告（反诉被告）实际占有该土地后，由于被告（反诉原告）铲除原告（反诉被告）种植的甘蔗，才引发的纠纷。＼n原告（反诉被告）对于反诉当庭提供的证据有：＼n证据1、2009年1月20日《土地代管合同》一份，拟证实被告（反诉原告）和原告（反诉被告）是分别委托林琼代管土地，原告（反诉被告）投资的50亩土地与被告（反诉原告）的50亩土地不是同一块地。＼n经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一至证据四均无异议，对证据五的内容真实性有异议，认为被告（反诉原告）没有实际交付土地，不能证实甘蔗是被告（反诉原告）推除的，且损失25万元没有依据；对原告（反诉被告）在反诉中提供的证据1的真实性有异议，认为该合同的代管时间“2013”存在涂改，应是“2012”。＼n本院认为，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一至证据四均无异议，本院依法予以确认；对于本诉证据五及反诉证据1的证明内容，因证实的侵权行为与本案审理的合同纠纷不是同一法律关系，故不具有关联性，本院不予采纳。＼n本院依法向北海市国土资源局发函，该局于2014年4月18日作出北国复（2014）82号《关于土地使用权是否能够转让的复函》：经核查，位于北海市银海区的140118.18平方米土地，该幅土地至今未办理土地登记，未核发土地使用权证，根据现行土地管理法律法规，不具备转让条件。＼n经开庭质证，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对《关于土地使用权是否能够转让的复函》均无异议，本院依法予以确认。＼n综合全案证据，本院确认以下法律事实：＼n2009年1月3日，原告（反诉被告）邓华坤与被告（反诉原告）梁聪志签订了《土地转让（出卖）合同》，双方约定：位于北铁一级公路北侧公用土地起至入约333米（详见合同附加图纸），由被告（反诉原告）转让给原告（反诉被告）土地50亩，每亩净收入价4万元，共计人民币200万元，如需办证过户一切税费土地出让金由原告（反诉被告）承担；付款方式：签订合同之日首付购地土地定金10万元给被告（反诉原告），二期付款定于2009年2月底前付款100万元，三期付款定于2010年底前付清尾款90万元；被告（反诉原告）确保原告（反诉被告）购买的土地没有争议，如有因争议造成的损失由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）于合同签订当日向被告（反诉原告）付款10万元、并于2009年2月28日向被告（反诉原告）支付购地款50万元、2009年3月12日付款30.5万元、2009年8月6日付款10万元、2009年9月28日付款5万元、2009年11月9日付款5万元，以上共计110.5万元。但被告（反诉原告）至今未能协助原告（反诉被告）为上述土地办理登记过户手续。＼n另查明：1998年4月1日，经广西壮族自治区土地管理局批复：北海市银海区福成镇大坎村、宁海村集体土地281800平方米，由北海市土地管理局依法将其中的414.5亩土地的使用权划拨给北海苏海工业有限公司。2001年12月12日，北海市银海区人民法院《民事裁定书》（（2000）银执字第89-3号）裁定：将北海苏海工业有限公司使用的位于北海市银海区福成镇大坎、宁海村（即北铁一级公路北侧）属北海丝绸工业总公司项目地面积140118.18平方米的土地以评估价人民币3573013.5元折抵给梁聪志，所需土地出让金及配套费由梁聪志交付。被告（反诉原告）梁聪志取得土地使用权后一直未交纳土地出让金，也未取得该土地权属证书。原告（反诉被告）邓华坤与被告（反诉原告）梁聪志签订《土地转让（出卖）合同》，但土地使用权转让未经过人民政府审批。＼n综合双方当事人的意见，本院认为，本案的争议焦点是：＼n争议焦点一、原告（反诉被告）邓华坤与被告（反诉原告）梁聪志签订的《土地转让（出卖）合同》是否合法有效？是否能够继续履行？＼n本院认为，本案的土地使用权经北海市土地管理局依法划拨给北海苏海工业有限公司，后经本院依法裁定：折抵给被告（反诉原告）梁聪志，所需土地出让金及配套费由梁聪志交付。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，该土地的使用权归被告（反诉原告）梁聪志所有，未交纳土地出让金不影响土地使用权的归属，被告（反诉原告）梁聪志有权处置该幅土地使用权，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《土地转让（出卖）合同》合法有效。参照北海市国土资源局《关于土地使用权是否能够转让的复函》“该幅土地至今未办理过土地登记，未合法土地使用权证，根据现行土地管理法律法规，不具备转让条件”的意见，因被告（反诉原告）梁聪志一直未交纳土地出让金和配套费用，致使涉案土地使用权现已无法办理过户转让手续，故《土地转让（出卖）合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因无法实现合同目的，故该土地买卖合同应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，经本院释明后，原告（反诉被告）仍坚持请求被告（反诉原告）继续履行《土地转让（出卖）合同》，故本院不予支持；被告（反诉原告）请求解除《土地转让（出卖）合同》，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告（反诉原告）已收回土地使用权，也应将原告（反诉被告）支付的土地转让费返还给原告（反诉被告）。因原告（反诉被告）经本院释明后，仍坚持要求继续履行合同，故其土地转让款及损失可另行主张。＼n争议焦点二、造成《土地转让（出卖）合同》无法继续履行的责任应当由谁承担？被告（反诉原告）主张没收原告（反诉被告）土地定金10万元及要求原告（反诉被告）支付土地使用费75万元是否有事实根据和法律依据？＼n本院认为，《土地转让（出卖）合同》的合同目的是土地使用权转让，该合同约定被告（反诉原告）确保涉案土地没有争议。因合同无法履行的原因是该幅土地不具备转让条件，故合同无法继续履行的责任应当由被告（反诉原告）梁聪志承担，不应由原告（反诉被告）承担，被告（反诉原告）提出因原告（反诉被告）未按期支付购地款造成合同目的无法实现而构成违约的主张，没有事实依据；且被告（反诉原告）主张没收原告（反诉被告）土地定金10万元及要求原告（反诉被告）支付土地使用费75万元，均无事实根据和法律依据，故本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、确认原告（反诉被告）邓华坤与被告（反诉原告）梁聪志于2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》合同有效；＼n二、解除原告（反诉被告）邓华坤与被告（反诉原告）梁聪志于2009年1月3日签订的《土地转让（出卖）合同》；＼n三、驳回原告（反诉被告）邓华坤的诉讼请求；＼n四、驳回反诉原告（本诉被告）梁聪志的其他诉讼请求。＼n本案本诉受理费24800元，由原告（反诉被告）邓华坤负担16550元，由被告（反诉原告）梁聪志承担8250元；反诉受理费12400元，由原告（反诉被告）邓华坤负担4000元，由被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳负担8400元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本诉上述受理费24800元、反诉上诉案件受理费11400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长吴军＼n审判员刘瑞＼n人民陪审员张小霞＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员李小芳＼n附本判决依据的法律规定：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：＼n（一）法律上或者事实上不能履行；＼n（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；＼n（三）债权人在合理期限内未要求履行。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。