浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0681民初4157号
原告：金水木，男，1963年10月23日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：袁杭天，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
被告：金志江，男，1981年4月13日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：王义，诸暨市大唐法律服务所法律工作者。
原告金水木与被告金志江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭昕独任审判，于2018年3月20日公开开庭进行了审理，原告金水木及其委托诉讼代理人袁杭天、被告金志江及其委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金水木向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2004年5月24日签订的房屋转让协议有效；2.确认登记在被告金志江名下的、集体土地使用证号为诸暨集用（2004）第904-1481号、使用权面积为20平方米的住宅用地及地上建筑物归原告所有；3.判令被告协助原告办理土地权证过户手续。事实和理由：原告与被告金志江系同村村民。2004年5月24日，原、被告签订了一份房屋转让协议，其中约定金志江将坐落在本市大唐镇毛阳村，属其所有的一间房屋以10000元的价格转让给原告所有。同日，被告将该处房屋和该房屋的集体土地使用证一并交付给原告。原告受让后对房屋进行了修缮，并一直使用至今。上述房屋转让协议出于双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
被告金志江答辩称：原、被告系堂兄弟，原告金水木名下的房屋与涉案房屋相邻。原告金水木名下的房屋系通过分家方式获得，分家时间在2003年10月，填写集体土地使用权登记呈报表的日期为次年4月15日，同年4月25日核准登记土地使用权。随后，原告将自家的分家协议套印一份后交给被告，套印的分家协议载明涉案房屋分家给被告所有，被告在该协议上冒充家人签名盖章，随后向土地管理部门申请变更登记，土地管理部门于同年6月15日登记确权。确权后，涉案房屋的集体土地使用证一直由原告持有，未交付给被告。原、被告签订房屋转让协议的时间实为2004年1月24日，但为了与申请变更集体土地使用权的日期相衔接，将落款日期迟签到当年5月24日。被告当时因为年纪轻，一时糊涂才与原告签订了转让协议。事后被告仅收到转让款5000元。涉案房屋的土地使用权变更登记至被告名下时所依据的分家协议，形成过程并不合法，并非出于家庭成员的真实意思表示，应属无效，被告在转让涉案房屋转让时并无处分权。再者，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”之规定，双方签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，双方当事人进行了举证、质证。原告金水木为证实其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.房屋转让协议一份、委托书两份，用以证明原、被告于2004年5月24日签订房屋转让协议，约定被告将涉案房屋以10000元的价格转让给原告，并全权委托原告办理今后房屋拆迁赔偿事宜。
2.土地使用者为金志江的集体土地使用权呈报表、集体土地使用证（附分家协议、原集体土地建设用地使用证）各一份，用以证明被告金志江通过分家方式，于2004年6月15日将涉案房屋的土地使用权变更登记至其名下。
被告金志江围绕其答辩主张，在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
3.土地使用者为金水木的集体土地使用权登记呈报表（附附分家协议、原集体土地建设用地使用证）、地籍档案查询单各一份，用以证明原告在本市大唐镇黎明毛阳自然村有一处宅基地，再从被告处受让涉案房屋，违反了一户一宅方面的法律规定。
上述证据，经庭审质证，原告金水木提供的证据1，被告金志江对其中的房屋转让协议的真实性无异议，但认为该房屋转让协议系在受欺诈的情形下签订，委托书上“委托人”一栏“金志江”的签名是否系其本人所签不能确定。本院认为，被告未申请对签名的真实性进行笔迹鉴定，应推定两份委托书上“委托人”一栏“金志江”的签名系被告本人所签，本院对该组证据的真实性予以确认；因被告未能举证证明房屋转让协议的实际签订日期，应推定落款日期即为原、被告签订房屋转让协议的日期；至于房屋转让协议的效力如何认定，本院在判决理由再作论述。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，但认为当时由原告出面办理集体土地使用权变更登记手续，原告取得集体土地使用证后一直未交给被告，其中所附的分家协议套用了原告家分家时所签订的分家协议格式和内容，协议上除被告本人的签名外，其余人员的签名系被告冒签。原告对此提出异议，认为涉案房屋的土地使用权变更登记手续并非由其出面办理，被告在办妥手续后才将集体土地使用证亲手交给原告。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；因涉案房屋的集体土地使用证登记在被告名下，分家协议有否套用原告家分家协议的格式和内容，以及上面其他人员的签名是否系金志江冒签，本案中没有审查的必要，对此事实本院不作评判。被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，本院予以确认。
经审理，本院认定事实如下：2004年4月29日，被告金志江以落款时间为2004年1月20日，载明涉案房屋分给其所有的分家协议为据，向诸暨市国土资源局申请变更登记，诸暨市国土资源局于同年6月15日向金志江核发了集体土地使用证，该集体土地使用证载明证号为诸暨集用（2004）第904-1481号，地号为904-20-0-52，土地使用权面积为20平方米。该集体土地使用证现由金水木持有。
2004年5月24日，原告金水木与金志江签订了一份房屋转让协议，其中载明：一、金志江将坐落在本市大唐镇毛阳村（注：已并入大唐镇黎明村），属个人所有的房屋一间转让给金水木；二、转让价款为10000元，签约时支付5000元，其余5000元经金志江同意支付给金志江的父亲金贤富；如今后该房屋拆迁，再额外补偿2000元；三、如转让房屋今后因国家或村里建设需要拆迁，拆迁所获得的宅基地归金水木所有，金志江无权干涉；四、协议经双方签字或盖章后生效，不得反悔。同日，金水木与金志刚签订了两份委托书，两份委托书的内容基本相同，载明金志江全权委托金水木办理涉案房屋今后的拆迁赔偿事宜。庭审中，金水木陈述其在签约后已付清转让款10000元，其中5000元支付给金志江，其余5000元付给金志江的父亲金贤富，金志江仅认可本人已收到转让款5000元。协议签订后，金志江将涉案房屋交付给金水木使用。使用期间，金水木出资修缮了房屋。
另查明，被告金水木在本市大唐镇黎明村毛阳自然村还有一处农村房屋，该处农村房屋与涉案房屋相邻，地号为904-20-0-51，使用权面积为31.45平方米，集体土地使用权证号为诸暨集用（2004）字第904-672号。
本院认为，原告金水木与被告金志江系同一集体经济组织的成员，双方于2004年5月24日就涉案房屋买卖事项所签订的转让协议，出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，金志江在签约半个多月之后才实际取得涉案房屋的集体土地使用证，并不影响之前双方所签订的房屋转让协议的效力。现原告金水木起诉要求确认双方签订的房屋转让协议有效，合理合法，本院予以支持。合同生效后，被告金志江作为出卖人，负有协助办理过户手续的附随义务。现涉案房屋的集体土地建设用地使用权仍登记在被告金志江名下，原告金水木要求其协助办理土地使用权变更登记手续，本院一并予以支持，但须以满足物权登记部门允许办理变更登记为前提。因本案系农村房屋买卖合同之诉，原、被告签订的房屋转让协议尚未履行完结，原告金水木请求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。至于房屋转让价款至今有否付清，该节事实尚有待于进一步查证，即使至今尚未付清，并不影响合同的效力，只是对被告金志江能否行使法定解除权产生影响。本案中，被告金志江既没有在诉前以原告违约为由要求解除合同，也没有以此为由提出相应的合同解除之诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下：
一、确认原告金水木与被告金志江之间就坐落在诸暨市现登记在被告金志江名下、土地使用权面积为20平方米、地号为904-20-0-52、集体土地使用权证号为诸暨集用（2004）第904-1481号的房屋于2004年5月24日所签订的房屋转让协议有效；
二、被告金志江于本判决生效后、自物权登记部门准予办理相应权属变更登记之日起三十日内协助原告金水木将涉案房屋的土地使用权变更登记至原告金水木名下；
三、驳回原告金水木的其余诉讼请求。
本案受理费1050元，减半收取计525元，由被告金志江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1050元，逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 郭 昕
二〇一八年八月二日
书记员 周梦婕