江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终2764号
上诉人（原审被告）：陈红光，男，1971年10月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：王锡锋，江苏通江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘聪，江苏通江律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨秋平，男，1968年8月8日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：许永平，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：白晓东，男，1971年12月18日出生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：许永平，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州市建恒纺织器材厂，住所地常州市武进区牛塘镇卢家巷工业路。
法定代表人：王凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史莉亚，该公司员工。
委托诉讼代理人：周建立，江苏润凯律师事务所律师。
上诉人陈红光、杨秋平、白晓东因与被上诉人常州市建恒纺织器材厂（以下简称建恒器材厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初第2245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈红光上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，租赁合同早已提前终止，上诉人无需支付房租。一、一审法院认定租期时间错误。常州市洲际石材有限公司（以下简称石材公司）早在2014年10月10日就已经搬迁，腾空场地，双方经协商已经提前终止合同。对于搬迁这一事实，上诉人在一审中提供了相关证人证言，一审法院对此不予理睬，也未组织质证，导致对基本事实认定错误。由于双方已经协商一致，且场地早已腾空，被上诉人对此明知，被上诉人主张腾空搬迁后的占有使用费没有事实和法律依据。二、双方约定装修楼梯、办公室费用及办公设备、空调可以抵作房租，这是双方对租金处理的真实意思表示，因此，在计算占有使用费时应当予以扣除。三、本案超过诉讼时效。我国法律规定延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。被上诉人没有证据证明在时效内主张权利，因此已超过诉讼时效。
杨秋平、白晓东上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对杨秋平、白晓东的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为本案争议焦点主要有三：一是公司注销后，未经清算的公司债务是否应当由全体股东承担赔付责任？二是石材公司是否拖欠被上诉人租金？三是被上诉人向石材公司主张赔偿租金是否合乎法律规定？一、依据我国法律规定，杨秋平、白晓东不应当承担赔付责任。1、杨秋平、白晓东对石材公司注销并不知情。2015年1月19日，在其他股东不知情的情况下，陈红光利用自己掌握公司印章的有利条件，私自决定成立清算小组，解散公司。常州市武进区市场监督管理局于2015年6月8日签发了《公司注销核定意见表》，石材公司被核准注销。我方是在注销多时才知道此事，杨秋平为此及时向常州市武进区市场监督管理局反映，要求调查处理。2、杨秋平、白晓东自始至终没有参与石材公司清算、注销工作，更不是清算小组成员。（1）2015年1月19日的石材公司的股东会决议是虚假的，公司根本没有召开股东会，股东会决议上杨秋平、白晓东的签名是假冒的，事后也没有任何人告知。（2）清算组没有进行任何形式的债权债务清算，2015年6月1日的清算报告所阐述的通知公司债权人申报债权、所欠职工工资、社保费用和法定补偿金、债务负债总额均为零，均是严重违背事实的虚假陈述，清算报告中还记载净资产分配情况，但我方至今没有得到一份所谓的净资产分配。而且清算报告上杨秋平、白晓东的签名也是假冒的。（3）填写公司注销材料时，杨秋平、白晓东作为公司股东从未到牛塘分局面签，材料上的签字均不是杨秋平、白晓东所签。3、石材公司被注销，严重侵害了杨秋平、白晓东的股东权利。我方知悉情况后，及时采取了维权行动，一方面追究陈红光的责任，另一方面追究常州市武进区市场监督管理局有关人员的渎职行为。目前，处理结果还没有出来。4、杨秋平、白晓东在石材公司办理注销工作过程中不存在故意或者重大过失行为，依据法律规定不应当承担赔偿责任。依据公司法律规定，有限责任公司股东作为公司清算义务人应当忠于职守，依法履行清算义务，如因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。公司法司法解释二第二十条第二款规定，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任，人民法院应依法予以支持。我方在公司登记机关办理注销登记时并没有承诺对公司债务承担责任。二、一审法院判令赔付房屋占有使用费467842元与事实不符。依据合同约定，我方认可房屋占有使用费的起始时间为2014年3月1日，但把2015年10月1日作为截止时间缺乏事实依据。一是被上诉人的门卫证实，2014年10月石材公司就撤场搬离租赁地，而且在2015年1月被上诉人就将租赁给石材公司的场地租赁给其他单位了。二是司机证实，从2014年10月10日起至2014年10月26日止，帮石材公司搬运生产、办公设备、设施共计15趟。三是石材公司已经向被上诉人支付租金331500元，如果没有双方合意解除租赁协议，被上诉人是不可能让石材公司撤场搬离。四是2015年1月被上诉人将原本租赁给石材公司的场地租赁给第三方使用，以事实行为表明双方的合同已经解除。由此可见，一审法院将2015年10月1日作为计算房屋占有使用费的截止时间，与事实不符。三、一审法院错误利用自由心证断案。一审中，我方向一审法院提交了门卫的录音证据、司机书面证明，证明石材公司与被上诉人解除厂房租赁合同的最终时间是2014年10月或者是2015年1月。一审法院也要求被上诉人在庭后提交租赁给第三人的房屋租赁合同，以印证石材公司与被上诉人解除厂房租赁合同的时间，但被上诉人没有提交。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的证据否定对方的证据，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确定。一审法院没有对双方各自提交的证据进行证明力大小的判断，就凭借自由心证认可被上诉人一审中的推测性辩论意见，简单认可2015年10月1日作为计算房屋占有使用费的截止时间，有违法律规定。二审审理中，补充如下事实和理由：杨秋平、白晓东不是石材公司的股东，所以不应当承担本案的民事责任。
建恒器材厂辩称，请求二审法院驳回陈红光、杨秋平、白晓东的上诉，维持原判。
陈红光辩称，同意杨秋平、白晓东第二、三点上诉意见；关于其二人的第一点上诉意见，石材公司的解散是三上诉人召开股东会议决定的。
杨秋平、白晓东辩称，对陈红光的上诉没有意见。
建恒器材厂起诉请求：1、解除双方的《厂房租赁合同》，陈红光、杨秋平、白晓东立即归还厂房；2、陈红光、杨秋平、白晓东立即支付租金495440元（计算至2015年11月1日）及违约金89119元；3、本案诉讼费用由陈红光、杨秋平、白晓东承担。
一审法院认定事实：本案讼涉房屋位于常州市武进区牛塘镇武南路与龙江高架交汇处，整体面积为27224.1平方米。原址为卢家巷砖瓦厂，2011年8月9日经武进区牛塘镇人民政府申请，将常州市武进牛塘如意纺织器材厂等三家企业安置至此，同年12月20日常州市武进牛塘集体资产经营公司与常州市武进牛塘如意纺织器材厂签订土地转让协议书。2012年8月讼涉房屋竣工。2013年1月1日，常州市武进牛塘如意纺织器材厂与建恒器材厂签订《委托管理合同》，将讼涉房屋委托建恒器材厂经营管理。
2013年12月9日，建恒器材厂与常州市天宁区茶山广源石材经营部签订《厂房租赁合同》一份，约定：常州市天宁区茶山广源石材经营部租赁建恒器材厂坐落在常州市武进区武南路与龙江高架交汇处过飞龙桥西南面的部分厂房，租赁面积共计2500平方米，用途为石材生产车间；租赁期自2013年12月10日起至2017年2月28日止，建恒器材厂自2013年12月10日将厂房交付对方使用；租金为年租金为345000元（不含税），自2014年3月1日起计算，每半年交纳一次，每次支付的租金额为该年度租金的二分之一。每年的3月1日及10月1日为租金的交款日；装修、改建增加的附属物产权属建恒器材厂所有；在租赁期内，承租人逾期支付租金，每日应按照万分之五支付利息。如欠租超过2个月，建恒器材厂有权提前解除本合同。合同还对其他方面进行了约定。
同日，建恒器材厂与常州市洲际家俱有限公司签订《厂房租赁合同》，将厂区内15620平方米厂房租赁给常州市洲际家俱有限公司使用，年租金为1080000元。其余条款和建恒器材厂与常州市天宁区茶山广源石材经营部签订的《厂房租赁合同》基本一致。
协议签订后，建恒器材厂按约将讼涉厂房交付对方使用。2014年3月8日，建恒器材厂与石材公司共同出具《情况说明》作为合同附件，载明：合同签订时，石材公司营业执照尚未办理成功，因此以常州市天宁区茶山广源石材经营部的名义签订合同。现已办理成功，故在原合同上加盖石材公司印章。
2014年4月11日、5月14日，石材公司及常州市洲际家俱有限公司两次共向建恒器材厂支付租金331500元。之后，石材公司一直未向建恒器材厂支付租金，建恒器材厂经催要未果，起诉来院，要求判如所请。
一审另查明，2015年1月19日，石材公司决定解散并成立清算小组，由陈红光、杨秋平、白晓东（公司股东）组成，陈红光任清算组组长，同年4月1日清算组员报工商行政部门备案。同年6月1日，清算小组出具清算报告，载明：“公司股东为陈红光、杨秋平、白晓东。公司资产总额为91654元，其中负债总额0元，净资产总额91654元，股东按实缴出资比例分配净资产，其中，陈红光分得净资产54992.4元占60%，杨秋平分得净资产27496.2元占30%，白晓东分得净资产9165.4元占10%。清算小组对石材公司的清算工作已经完成，全体股东保证公司债务已清偿完毕，如有遗留债务由全体股东承担，并承担由此产生的一切责任。”该清算报告在2015年1月20日的《江苏经济报》上刊登。同日，清算小组申请公司注销。同年6月8日，常州市武进区市场监督管理局准予注销登记。
一审还查明，建恒器材厂所出租的讼涉厂房无房产证、建设工程规划许可证、施工许可证，且至一审法庭辩论终结前也未能取得前述文证。
在本案审理过程中，经建恒器材厂申请并提供担保，法院对杨秋平所有的苏Ｄ×××××汽车一辆、登记在白晓东名下位于常州市钟楼区中意宝第花园5幢乙单元502室住房一套、登记在陈红光名下位于常州市钟楼区高成来茵花苑87幢601室住房一套予以查封。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程建设规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，并按有无过错确定当事人应承担的民事责任。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，讼涉房屋未取得建设工程建设规划许可证，也未取得所有权证，因此建恒器材厂与石材公司签订的《厂房租赁合同》应属无效，但承租人应当参照合同约定的租金标准（即每日945元）向出租人支付房屋占有使用费。考虑到2015年10月1日起建恒器材厂已将讼涉房屋的部分出租给其他公司这一实际情况，可确定承租人支付自2014年3月1日起至2015年10月1日止的占有使用费，共计548100元。由于石材公司与常州市洲际家俱有限公司作为承租人一并交纳租金共计331500元，可按被石材公司与常州市洲际家俱有限公司的租金比例确定陈红光、杨秋平、白晓东已付租金数额，即331500×〔345000/（1080000+345000）〕=80258元。该款应当予以扣除。
法律规定，公司注销后，其法人资格终止。在清算过程中作为公司股东的清算组成员如因故意或者重大过失给公司或债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，石材公司已经注销，但清算小组在清算过程中，明知与建恒器材厂的债务关系存在，未合法履行通知义务，导致建恒器材厂的确定债权和期待债权未获得清偿，陈红光、杨秋平、白晓东作为公司股东和清算组成员，应当承担赔偿责任。
建恒器材厂诉请要求陈红光、杨秋平、白晓东承担违约金，因合同无效，法院不予支持。陈红光、杨秋平、白晓东辩称合同已经终止、双方约定2015年起不再支付租金及装修物、设施可抵作租金，因未能提供证据加以证明且建恒器材厂未予认可，法院不予支持。陈红光、杨秋平、白晓东关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，法院亦不予支持。
综上，一审法院《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第一百八十六条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈红光、杨秋平、白晓东于本判决生效之日起二十日内将原石材公司占有、使用坐落在常州市武进区武南路与龙江高架交汇处西南的厂房返还给常州市建恒纺织器材厂。二、陈红光、杨秋平、白晓东于本判决生效之日起二十日向常州市建恒纺织器材厂共同赔付房屋占有使用费467842元。三、驳回常州市建恒纺织器材厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4823元、保全费3443元，合计8266由陈红光、杨秋平、白晓东负担7000元，由常州市建恒纺织器材厂负担1266元。该款常州市建恒纺织器材厂已预交，陈红光、杨秋平、白晓东应负担部分于于本判决生效之日起二十日内给付常州市建恒纺织器材厂。
二审中，杨秋平、白晓东向本院提交如下证据：1、行政处罚事先告知书，证明石材公司因提供虚假登记材料，被武进市场监督局撤销登记。2、司法鉴定意见书，证明：杨秋平、白晓东在石材公司设立及注销材料上的签名系伪造；杨秋平、白晓东不是公司的股东，公司注销也不知情。3、工商登记报告书、银行转账单说明，证明杨秋平、白晓东在石材公司设立时未出资。4、涉案的租赁房屋用电情况表，证明2014年12月供电局已经暂停对涉案租赁房屋供电，且是被上诉人申请暂停用电所致，因此，租赁合同的终止时间为2014年12月18日；此后恢复供电的时间为2015年6月23日，此点意味着有新的承租户承租了。5、照片9张，证明石材公司为被上诉人做了石材楼梯，面积为528平方米，单价为128元/平方米，合计67584元，该部分应抵扣涉案房屋租金。陈红光质证认为，杨秋平向武进工商局提供的请求书以及工商局对杨秋平的信访答辩书可以看出杨秋平、白晓东是公司股东；杨秋平向钟楼法院提起侵害股东权益之诉也可以看出，虽然相关材料由相关人员代签，但是不影响杨秋平、白晓东的股东身份。对证据4、5的真实性、合法性、关联性没有异议。建恒器材厂质证认为，证据1-3请法院核实，没有其他意见；证据4的真实性没有异议，但具体的停电情况不清楚，从用电记录来看是欠费才暂停供电的；2015年6月恢复供电是因为法院来查封，需开门清点财产，当时（没电）门打不开，被上诉人才去恢复用电的；2015年7月的8545度电应该是1-5层的家具搬迁、归拢所用，2015年8月应该是有其他人搬进来了；证据5中的石材楼梯是有的，被上诉人交付给常州市洲际家俱有限公司的房屋是毛坯，常州市洲际家俱有限公司后续如何装修，与被上诉人无关。
二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于应付占有使用费的计算。此问题涉及搬离房屋时间、返还房屋时间及二者与计算房屋占有使用费的关系。对此，首先，上诉人称石材公司搬离租赁房屋时间为2014年，即使该陈述真实，亦不必然导致房屋占有使用费仅计算至此时，因为计算房屋占有使用费的截止日期与其搬离租赁房屋的时间并不具有必然联系，而是与石材公司向被上诉人返还租赁房屋的时间有直接关系。其次，现上诉人并无证据证明在搬离租赁房屋时通知被上诉人，并与被上诉人办理了房屋移交手续，在此情况下，不能因上诉人搬离租赁房屋即不需支付房屋占有使用费，因为对租赁房屋的占有、使用系权利，上诉人可以放弃行使。对被上诉人而言，其在未收到上诉人通知返还房屋的情况下，对于上诉人搬离房屋无权干涉，被上诉人亦无从得知其是否继续使用房屋，因此，在上诉人通知被上诉人办理房屋移交手续并收回房屋前，即使房屋处于空置状态，因被上诉人不知上诉人的真实意思，其无法对租赁房屋作出有效处置，以减少损失，故上诉人应向被上诉人支付占有使用费。第三，被上诉人将租赁房屋交付给第三人使用，应视为被上诉人收回了租赁房屋，至此，被上诉人不得再向上诉人主张占有使用费。本案中，上诉人未提供证据证明其通知被上诉人返还租赁房屋的时间，结合二审中查明的涉案租赁房屋用电情况及各方陈述，本院认定计算房屋占有使用费的截止时间为2015年7月1日。二、关于装饰装修、设备、空调折抵房屋占有使用费问题。首先，上诉人称双方对此达成一致，但未有证据证明，故本院对上诉人要求以此折抵房屋占有使用费的主张不予采信。其次，关于装饰装修、设备、空调的其他问题，上诉人可依法另行处理。三、关于诉讼时效。本案中，涉案的厂房租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被上诉人主张的房屋占有使用费系财产不能返还情况下的一种折价补偿，属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。至于房屋占有使用费的诉讼时效如何计算的问题，因其系房屋租赁合同无效后所衍生出的折价补偿，性质与房屋租赁合同有效情况下的租金性质一致，故可参照法律关于租金问题的诉讼时效规定，即可参照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定确定房屋占有使用费的诉讼时效期间，该期间为一年。另外，本案中，房屋租赁合同系因被上诉人未取得建设工程规划许可证而无效，在此情况下，被上诉人不应获得比合同有效情况下更强的法律保护，或者说被上诉人不应因合同无效反而获得比合同有效更多利益，即被上诉人不得因合同无效而获益。至于该期间的起算，可依据双方在厂房租赁合同关于租金支付期间予以确定。据此，因合同约定2014年3月1日至2014年8月31日的租金支付期限为2014年3月1日前、2014年9月1日至2015年2月28日的租金支付期限为2014年10月1日前，故被上诉人在2015年11月向上诉人主张2014年3月1日至2015年2月28日期间的房屋占有使用费已超过诉讼时效，应不予支持。对于被上诉人主张的2015年3月1日至2015年7月1日期间的房屋占有使用费115000元，应予支持。四、关于杨秋平、白晓东的责任承担问题。被上诉人作为合同相对方，基于对石材公司在工商行政管理部门登记内容的信赖，要求杨秋平、白晓东对涉案的房屋占有使用费承担清偿责任，应予支持。至于杨秋平、白晓东在上诉事实和理由部分所称的签名及其二人并非石材公司的股东的问题，在其二人与陈红光内部另行解决，对其二人对外向被上诉人承担清偿责任，并无影响。五、关于被上诉人在一审所提出的返还房屋问题。因房屋已由被上诉人另行交付第三人使用，即租赁房屋已由被上诉人占有后进行了处置，在此情况下，上诉人无需亦不能向被上诉人返还房屋，故一审支持该诉讼请求不妥，本院予以纠正。
综上所述，一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初第2245号民事判决。
二、陈红光、杨秋平、白晓东于本判决生效之日起二十日向常州市建恒纺织器材厂共同赔付房屋占有使用费115000元。
三、驳回常州市建恒纺织器材厂的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4823元、保全费3443元，合计8266元，由陈红光、杨秋平、白晓东负担2846元；由常州市建恒纺织器材厂负担5420元。二审案件受理费4823元，由陈红光、杨秋平、白晓东负担1664元，由常州市建恒纺织器材厂负担3159元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 陆晨浩