浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬余陆民初字第87号
原告：钱伟。
委托代理人：吴宗建。
委托代理人：叶逸一。
被告：宁波诚发房地产信息有限公司。
法定代表人：景继承。
委托代理人：席淑娟。
被告：余姚市大隐四明山泉水有限公司。
法定代表人：邵信元。
被告：虞旭明。
被告：董海岳。
被告虞旭明、被告董海岳的共同委托代理人：蔡士勇。
被告虞旭明、被告董海岳的共同委托代理人：徐金燕。
原告钱伟为与被告宁波诚发房地产信息有限公司（以下简称房地产信息公司）、被告余姚市大隐四明山泉水有限公司（以下简称四明山泉水公司）、被告虞旭明、被告董海岳房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月29日向本院起诉。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，在征得原告同意后进行先行调解。后因调解未成，本院于2013年6月28日立案受理了本案，并依法组成合议庭，于2013年7月11日、同年9月6日、同年12月10日三次公开开庭进行了审理。原告钱伟及其委托代理人吴宗建，被告房地产信息公司的委托代理人席淑娟，被告四明山泉水公司的法定代表人邵信元，被告虞旭明、被告董海岳的共同委托代理人蔡士勇、徐金燕到庭参加诉讼；原告钱伟申请的证人张永全出庭陈述。本案现已审理终结。
原告钱伟起诉称：2012年5月22日，原告经被告房地产信息公司介绍，与作为被告四明山泉水公司代理人的被告虞旭明签订房屋买卖中介合同1份，合同约定被告房地产信息公司将位于大隐镇城山村权证号为A114448、建筑面积为360.24平方米、土地证号为2002-0024号、占地面积为3318.5平方米的厂房以3200000元的价格转让给原告，其他如厂区上空的有线电视和广播电线移到山边上空都作了约定，上述房屋使用权限制除了已办按揭且尚在租赁中再无其他限制。合同还约定由被告房地产信息公司代办权证，过户产生的税费由出卖方承担；被告房地产信息公司应当将知道的房地产权属情况和交易风险如实告知。合同签订后，原告于当日支付定金100000元（由被告房地产信息公司和被告虞旭明共同出具收条）；同年6月12日支付定金200000元（由被告房地产信息公司和被告四明山泉水公司的法定代表人共同出具收条）；同年7月26日支付1300000元（由被告房地产信息公司和被告虞旭明、被告董海岳共同出具收条）；同年10月12日支付600000元（由被告房地产信息公司和被告虞旭明共同出具收条）；同年10月29日支付250000元和750000元（由被告房地产信息公司以及被告虞旭明、被告董海岳分别出具收条），至此原告共支付购房款3200000元。另原告在2013年2月20日支付被告房地产信息公司中介服务费55000元。原告付清房款后，被告房地产信息公司将厂房钥匙及新的所有权证交给原告，但双方没有到现场交接。2013年初，原告向镇政府申请扩建厂房，但被告知城山村为地质灾害区域，不能新建厂房。后经原告了解，得知早在1999年被告四明山泉水公司厂房附近就发生过山坡崩塌，造成厂房倒塌，部分地段发育危岩体，可能发生小规模灾害。2013年3月7日，浙江省工程勘察院还对城山村崩塌作出过避让方案，原告所购厂房处于危险区范围，部分厂房要拆除。原告又委托律师到房屋及土地管理部门查阅档案，发现实际转让厂房的并非被告四明山泉水公司，而是被告虞旭明和被告董海岳，在房管部门的档案中，交易的双方是原告与被告虞旭明、被告董海岳，转让价格为1280000元。此外，在交付的厂房中还有所在村经济合作社的1间泵房。原告认为，被告房地产信息公司作为中介方，被告四明山泉水公司作为原所有权人明知所在村有地质灾害，不能再建新房，而故意欺诈原告，且双方合同中约定的权证均不是原告实际交易的权证，交易的对象也不是被告四明山泉水公司而是被告虞旭明和被告董海岳，交易价格仅为1280000元，四被告的行为均系使用欺诈手段使原告在违背真实意思的情况签订合同，且二次买卖的价格相差2000000元，显失公平。为此诉请法院判令：1.撤销原告与被告房地产信息公司、被告四明山泉水公司于2012年5月22日签订的房屋买卖中介合同；2.判令被告房地产信息公司退还原告购房款1920000元、退还中介费55000元，被告四明山泉水公司、被告虞旭明、被告董海岳承担连带责任；3.四被告赔偿违约金300000元。案在审理中原告变更诉讼请求为：1.撤销原告与被告房地产信息公司、被告四明山泉水公司于2012年5月22日签订的房屋买卖中介合同，撤销原告与被告虞旭明、被告董海岳于2012年7月签订的土地使用权、厂房转让协议；2.判令被告房地产信息公司退还原告购房款3200000元、退还中介费55000元，被告四明山泉水公司、被告虞旭明、被告董海岳承担连带责任；3.四被告赔偿违约金300000元，赔偿建房损失100000元。
被告房地产信息公司答辩称：签订2份合同是为了避税，这一点原告是清楚的，也都签了字的；当初原告买房时，本被告曾派员工与其一起看过现场的；本被告已尽了合同义务；至于水泵房与地质灾害出卖方没有告诉本被告，本被告也不知情。
被告四明山泉水公司答辩称：涉案房地产早在2012年5月22日前本公司已转让给被告虞旭明与被告董海岳了；本公司与原告从未签订过合同，也没有拿过房款；至于地质灾害，本公司也是在2003年向别人转让取得，也不知情。
被告虞旭明、被告董海岳共同答辩称：原告所诉不是事实。2011年6月，被告虞旭明、被告董海岳得知被告四明山泉水公司出售厂房，即由被告虞旭明出面与其协商，约定转让价为1200000元，当时支付了300000元定金，但因税费问题，一直没有将房款付清。2012年5月3日，被告虞旭明、被告董海岳付清所有房款，实际取得了厂房后便欲出售。原告看到出售信息便与被告虞旭明、被告董海岳联系，并实地考察后于2012年5月22日与被告虞旭明、被告董海岳签订房屋买卖合同。该合同是双方真实意思表示，并不存在欺诈或显失公平的情形。被告虞旭明、被告董海岳并不是厂房所在村的村民，对地质灾害并不知情；二人取得厂房后对场地进行了平整，对电线、电缆进行了整理，并拓宽了大门，另承担二次转让的税费30多万元。2012年7月的协议只是避税所需，双方实际是按2012年5月22日的合同履行的。至于原告的新建房屋是违章建筑，故原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交证据如下：1.余姚市大隐丽源五金塑料厂营业执照、组织机构代码证各1份，拟证明原告系余姚市大隐丽源五金塑料厂业主。经质证，四被告无异议。2.房屋买卖中介合同1份，拟证明原告是经被告房地产信息公司介绍向被告四明山泉水公司购买本案所涉厂房，价格为3200000元。经质证，被告四明山泉水公司持异议，认为其没有委托被告虞旭明与原告签订合同；被告房地产信息公司对真实性无异议，并表示签合同时其曾将厂房是被告虞旭明他们从被告四明山泉水公司转让所得，但未办好过户手续的情况告诉过原告，原告是知情的，且当时看到过被告四明山泉水公司的委托书；被告虞旭明、被告董海岳对真实性也无异议，并承认被告四明山泉水公司法定代表人邵信元的签名是被告虞旭明代签的。3.收条6份、中介费发票1份，拟证明原告已支付转让款3200000元，中介费55000元。经质证，被告房地产信息公司、被告虞旭明、被告董海岳均无异议，被告虞旭明、被告董海岳并承认收条上邵信元的签名是被告虞旭明代签的；被告四明山泉水公司则表示不知情。4.土地使用权、厂房转让协议1份，土地使用权证、房屋所有权证、契证及税收缴款书各1份，拟证明被告四明山泉水公司出卖给原告的厂房实际为被告虞旭明、被告董海岳所有，原告与被告虞旭明、被告董海岳的实际交易价为1280000元。经质证，被告四明山泉水公司持异议，表示并不知情；被告房地产信息公司对真实性无异议，并表示所签协议原告都看过并同意的；被告虞旭明、被告董海岳对真实性无异议，认为签转让协议仅为了合理避税，并不是真实的。5.2013年3月浙江省工程勘察院设计的城山崩塌避让方案示意图1份、2013年5月浙江省工程勘察院对城山崩塌地质灾害治理设计方案1份、地质灾害分布图1份、宗地图1份及地质灾害防灾工作明白卡、巡查登记表、预案表、地质评价一览表1组，拟证明早在1999年涉案房地产附近就发生过山坡崩塌，造成9间厂房倒塌，涉案房地产为地质灾害点，政府不允许新建房屋，且原厂房也需拆除。经质证，被告房地产信息公司表示并不知情；被告四明山泉水公司表示涉案房地产他们也是从大隐信用社转让过来的，具体情况也不知道；被告虞旭明、被告董海岳则持异议，认为原告提交的证据是复印件，1999年涉案房地产附近是否发生过山坡崩塌并不知情，他们是从被告四明山泉水公司转让过来的，在与原告交易时已将所知情况告知原告，原告自己也进行了实地了解，并不存在向原告隐瞒事实的情形。另原告申请证人张永全某甲作证，拟证明原告买房时并不知道涉案房地产为地质灾害点。证人张永全某乙陈述：其在原告买房时曾陪同原告到现场看过，当时现场并没有写有“地质灾害点”的牌子。经质证，被告房地产信息公司、被告四明山泉水公司对证人证言无异议；被告虞旭明、被告董海岳则表示印象中牌子好象有的，但没有任何部门给他们讲过地质灾害点的事。
被告房地产信息公司未向本院提交证据。
被告四明山泉水公司为证明自己的主张成立，向本院提交2012年5月10日四明山泉水公司董事会决议2份、2012年5月3日证明1份、2012年2月10日协议1份，拟证明涉案厂房已转让给被告虞旭明与被告董海岳，与被告四明山泉水公司已无关系。经质证，原告表示这些证据原告在庭审中第一次看到，以前不清楚；被告房地产信息公司表示其员工看到过这些材料，当时被告虞旭明还持有被告四明山泉水公司的委托书，并告诉他们被告四明山泉水公司已将厂房转让给其；被告虞旭明、被告董海岳无异议。
被告虞旭明、被告董海岳为证明自己的主张成立，向本院提交证据如下：1.2011年6月19日协议1份、公司变更申请书1份、股东会决议1份，拟证明宋永华系被告四明山泉水公司原法定代表人，2011年6月19日，被告董海岳与宋永华签订转让协议，约定被告四明山泉水公司转让厂房，转让价为1200000元。经质证，原告认为被告虞旭明与被告董海岳1200000元买来，不到一年卖给原告3200000元，显失公平，且协议提到了山矿崩塌，因此被告方对地质灾害是知道的；被告房地产信息公司表示不清楚；被告四明山泉水公司无异议，并表示宋永华是公司法定代表人邵信元的姐夫，厂房转让是宋永华先与被告虞旭明、被告董海岳协商好的，2012年2月10日的协议是要过户签订的。2.房产证、土地使用权证各1份，拟证明被告虞旭明、被告董海岳于2012年7月11日办理房产登记，于2012年7月25日办理土地使用权登记。经质证，原告认为他们签订的房屋买卖中介合同在前，对此不清楚；被告房地产信息公司则认为过户给原告时被告虞旭明、被告董海岳是提供这些房产证、土地使用权的；被告四明山泉水公司表示之后事情他们不清楚。3.收条、证明、存款回单、取款回单1组，拟证明被告虞旭明、被告董海岳于2012年5月3日前向被告四明山泉水公司支付了全部房款。经质证，原告认为其是向被告四明山泉水公司购买厂房，其他与其没有关系；被告房地产信息公司表示不清楚；被告四明山泉水公司无异议。4.销售不动产统一发票、税收缴款书各1份，拟证明被告虞旭明、被告董海岳从被告四明山泉水公司处受让厂房而交纳税费等321529.75元。经质证，原告认为此证据可以证明被告方隐瞒事实，欺骗原告；被告房地产信息公司无异议；被告四明山泉水公司则表示不清楚。5.交易明细帐、银行帐户明细、银行对帐单1组，拟证明原告将3100000元的转让款通过银行支付给被告虞旭明、被告董海岳的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，同时表示其是根据中介的指示付过去的；被告房地产信息公司表示原告已将房款支付了；被告四明山泉水公司则表示不清楚。6.契证存根、完税凭证各1份，拟证明被告虞旭明、被告董海岳因转让原告厂房而交纳税费等47021.51元。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为可以证明被告虞旭明、被告董海岳欺骗原告的事实；被告房地产信息公司无异议；被告四明山泉水公司则表示不清楚。7.具结书1份，拟证明原告于2012年10月29日签署具结书，认可2012年5月22日的房屋买卖中介合同已履行完毕。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为原告只是在具结书上签了字，原告也是在拿到房产证后才知道出卖方是被告虞旭明与被告董海岳；被告房地产信息公司无异议；被告四明山泉水公司则表示不清楚。
因当事人提交的部分证据为复印件，本院向余姚市土管局和房产管理中心分别调取了浙江省工程勘察院对大隐学士桥村崩塌地质灾害治理设计方案1份、房屋档案材料1份。经质证，原告及四被告对证据的真实性无异议。
本案争议的焦点为：
1.与原告发生买卖关系的是被告四明山泉水公司还是被告虞旭明与被告董海岳？本院认为：2012年5月22日签订的房屋买卖中介合同虽然在形式上出卖方为被告四明山泉水公司，但实际出卖方应为被告虞旭明与被告董海岳。理由是，首先被告四明山泉水公司已于2011年6月19日将涉案房产出卖给被告虞旭明与被告董海岳，被告虞旭明与被告董海岳也已支付了相应款项，对此，被告四明山泉水公司与被告虞旭明、被告董海岳双方并异议；其次，2012年5月22日的合同并无被告四明山泉水公司的公章，其法定代表人也没有签名；最后，从房产买卖履行的过程及结果看，原告是将款项交付给被告虞旭明与被告董海岳，为避税原告与被告虞旭明、被告董海岳又签订了2012年7月26日的转让协议，且原告在过户登记接受房管部门询问时，也对被告虞旭明、被告董海岳出让人的身份予以确认，故双方交易的主体为原告与被告虞旭明、被告董海岳。
2.被告虞旭明、被告董海岳在与原告交易中是否构成欺诈？本院认为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。然本案的被告虞旭明与被告董海岳即使知道涉案房地产附近发生过山坡崩塌，也不能推定他们知道涉案房地产处于地质灾害隐患点范围，不能再建新房。理由是，该区域原为废弃采石场，发生山坡崩塌的时间为1999年，至今已有十余年，而发生崩塌后又相对比较稳定；1999年后涉案厂房、土地使用权多次转让，土管部门也按规定办理了土地使用权变更登记；地质灾害隐患点的含义、范围也非一般人所能理解，且原告本人及其朋友也进行了实地查看。因此本案不能认定被告虞旭明、被告董海岳故意隐瞒真实情况，即不构成欺诈。至于原告主张的显失公平，本院注意到被告虞旭明、被告董海岳向被告四明山泉水公司购买厂房，与原告向被告虞旭明、被告董海岳购买厂房两者相差近一年的时间，且被告虞旭明、被告董海岳承担了两次交易的所有税费，并进行了部分改建，因此也难以认定明显违反公平、等价原则。
经审理，本院认定：2011年6月19日，被告虞旭明、被告董海岳得知被告四明山泉水公司出售厂房，即由被告董海岳出面与被告四明山泉水公司协商，双方约定转让价为1200000元。2012年5月3日，被告虞旭明、被告董海岳付清所有房款，但未办妥过户手续。同年5月22日，经被告房地产信息公司介绍，被告虞旭明以被告四明山泉水公司代理人的名义与原告签订房屋买卖中介合同1份，合同约定房产户名为四明山泉水公司，位于大隐镇城山村（即大隐镇学士桥村城山），建筑面积为360.24平方米，占地面积为3318.5平方米，转让价为3200000元，过户产生的税费由出卖方承担。合同还对大门拓宽、厂区上空的有线电视和广播电线移位等作了约定。合同最后还备注本合同甲方（即四明山泉水公司）由委托代理人签订，如发生产权纠纷或违约均由委托代理人承担。合同签订后，被告虞旭明、被告董海岳对厂区进行了部分改建，并于同年7月11日将涉案厂房过户至自己名下，为此交纳税费等321529.75元。同年7月26日，因过户需要，原告与被告虞旭明、被告董海岳又签订了土地使用权、厂房转让协议1份，为避税双方将转让价书写成1280000元。同年8月24日，被告虞旭明、被告董海岳因转让原告厂房而交纳税费等47021.51元。原告于同年10月29日向被告虞旭明、被告董海岳支付全部转让款后，双方办理了交接手续。为此原告出具具结书1份，该具结书载明，原告已收到房屋所有权、契证、土地使用权证及钥匙11把，厂房的所有手续已办妥。2013年2月20日，原告支付被告房地产信息公司中介服务费55000元。后因原告扩建厂房被有关部门阻止，原告遂起诉来院。案在审理中，原告对涉案房地产是否在地质灾害点范围内，是否受地质灾害直接或间接威胁而属于避让、搬迁范围申请司法鉴定，因本院调取的浙江省工程勘察院对大隐学士桥村崩塌地质灾害治理设计方案已涉及了上述事项，双方当事人对方案的真实性也无异议，故无鉴定之必要。另原告对其新建厂房申请价格评估，因该厂房建设未经相关部门批准，属违章建筑，故本院不予准许。
综上所述，本院认为：原告与被告虞旭明、被告董海岳之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，并不存在可撤销情形。虽然买卖双方又通过签订转让协议的方式做低转让价以减少相应的税费，但这并未侵害原告的利益。本案所涉房地产已经相关部门审核办理了过户登记，且原告也无证据证明被告虞旭明、被告董海岳故意隐瞒真实情况，构成欺诈的情形，原告主张的显失公平也难以认定。现该地质灾害隐患点已被有关部门列入地质灾害工程治理项目，等治理工程竣工，安全隐患消除后，原告可以按规定进行建设活动。至于原告要求被告房地产信息公司退还中介费55000元，要求四被告赔偿违约金300000元，赔偿建房损失100000元，也缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告钱伟的诉讼请求。
本案案件受理费36040元，由原告钱伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交的，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 徐鸿星
审 判 员 严 波
人民陪审员 姜加良
二〇一四年一月三日
代书 记员 马海航