＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭下民初字第1841号＼n原告：浙江金泉轻纺有限公司，＼n法定代表人：叶更荣。＼n委托代理人：覃桃云、杨妙。＼n被告：中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部。＼n负责人：曹剑波。＼n委托代理人：邬春校。＼n原告浙江金泉轻纺有限公司与被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2012年4月1日公开开庭进行了审理。原告浙江金泉轻纺有限公司委托代理人覃桃云、杨妙，被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部的委托代理人邬春校到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告浙江金泉轻纺有限公司诉称：2007年苏江等人与被告签订《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，根据协议约定，由被告承租苏江等人位于杭州市下城区新华路39号铭成商务楼6楼东北区建筑面积为303.03平方米的房屋；租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日止，同时被告需在每年的8月20日至8月31日支付下一年的房屋租金。2011年7月6日，原告与苏江等人签订《杭州市房屋转让合同》，根据双方约定，原告受让苏江等人位于杭州市新华路39号铭成商务楼6楼建筑面积775.04平方米的房屋，2011年7月18日原告经杭州市房管局登记依法取得该房屋所有权。在此期间，苏江等人及金泉公司就房屋产权转让以及后续合同权利义务继受、租金收取等事项已经详细告知被告，但被告一直未向原告支付租金。2011年11月3日原告向被告寄送了《关于解除房屋租赁合同并限期搬离的函》，通知与被告解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求被告在2011年11月18日前搬离原告房屋等相关事宜。时至今日，被告仍未搬离原告房屋，更未向原告支付已拖欠的2个月房屋租金及房屋占用费，给原告带来了重大经济损失。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国合同法》及苏江与被告签订的房屋租赁合同依法提起诉讼，请求判令：确认原、被告双方于2011年11月5日解除房屋租赁合同，同时判令被告立即腾退房屋移交给原告，并结清水电费、物业费用；被告向原告支付房屋租金共计人民币44480元（自2011年9月1日起至2011年11月4日）；被告自2011年11月5日起至房屋实际腾退移交之日，每日向原告支付违约金1042.5元（暂计算至2011年11月30日，共计人民币27105元）；被告自2011年11月5日起至房屋实际腾退移交之日，每日向原告支付房屋占有费人民币695元（暂计算至2011年11月30日，共计人民币18070元）；本案诉讼费、保全费由被告承担。＼n为证明上述的事实，原告浙江金泉轻纺有限公司向本院提交了以下证据：＼n1.《杭州市房屋租赁合同》；＼n2.《房屋租赁补充协议》；＼n证据1-2欲证明根据苏江等人与被告签署的房屋租赁协议及补充协议，双方对房屋租赁期限、租金标准、违约责任等做了明确约定；其中房屋租赁协议第13条第4款约定，承租人拖欠房屋租金累计2个月以上的，出租人有权终止合同并收回房屋，同时租赁合同还约定承租人还应向出租人赔偿房屋租金、违约金等各项损失。＼n3.《杭州市房屋转让合同》；＼n4.产权证；＼n证据3-4欲证明原告与苏江等人于2011年7月6日签订房屋转让合同，并于2011年7月18日依法取得房屋所有权，根据该转让合同约定，由原告承继房屋项下之全部权利与义务。＼n5.《关于房屋所有权人变更及支付下一年房屋租金的告知函》，欲证明原房屋所有权人、原告就原合同房屋所有权人变更及下一年租金事宜已书面告知被告；涉案房屋转让前，原房屋所有权人的代表就房屋转让事宜已事先与被告沟通，但被告均未给任何回复。＼n6.《关于解除房屋租赁合同并限期搬离的函》；＼n7.国内特快专递邮件详情单；＼n8.EMS查询回执单；＼n证据6-8欲证明被告拖欠原告房屋租金长达2个月之久，原告依租赁合同约定，通知被告解除房屋租赁合同。被告在收到函件后，至今仍未搬出原告房屋，也未向原告支付各项费用。＼n9.销售不动产统一发票，欲证明原告于2011年7月19日已向苏江等人支付全额购房款，共计人民币13563200元。＼n10.契证及完税证明，欲证明原告已按规定向行政机关缴纳了各项税费。＼n证据9-10欲证明原告与苏江等人于2011年7月6日签订房屋转让合同，并于2011年7月18日依法取得房屋所有权，根据该转让合同约定，由原告承继房屋项下之全部权利与义务。＼n11.说明3份，欲证明原告已经就房屋转让事宜以口头或书面的形式通知被告，被告对此应当知晓。＼n被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部辩称：一、被告与苏江等人签订的租赁合同合法有效，根据合同约定，期限是到2012年8月31日止，现在时间还没有到。二、苏江现将房产转让给原告是事实，但根据被告与苏江签订的合同，如果房产转让，应该提前6个月通知被告，同时，双方到房管部门办理注销变更相关手续。但在合同具体的履行过程中，苏江并没有将房产转让相关事宜以书面的形式告知被告，因此在履行合同过程中，苏江等人违约在先。三、虽然根据原告与苏江等人签订的合同，租赁合同相应的权利义务由原告承受，但在具体履行过程中，被告已将本年度的租金支付给了苏江，苏江虽然退回了部分租金，但尚有部分租金没有退回，因此在原告没有将相应的权利义务书面通知被告的情况下，被告仍旧与苏江在事实上履行合同，因此原告要求解除合同没有事实和法律依据。四、根据本案的事实，作为被告也向法院申请要求追加苏江等人作为第三人。综上，被告认为对于目前的实际使用期间的房租，按照每年21.9万元由被告来支付是合理的，其他的诉讼请求法院予以驳回。＼n为证明答辩事实，被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部向本院提交了以下证据：＼n付款凭证（2011年12月5日），欲证明被告已向苏江履行了本年度租金的客观事实。＼n原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：＼n对原告提交的证据1、2、6、7、8，被告对真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性；因此，本院对上述证据的形式真实予以确认。对原告提交的证据3、4、9、10，被告对真实性、合法性等均无异议；本院认为上述证据来源合法，能相互佐证案件事实，故均予以确认。对证据5，被告对真实性有异议，认为被告从未收到苏江书面告知已将该房产转让的信函，原告没有相应的回执证明；本院认为被告异议成立，对原告的证明目的不予确认。对证据11，被告认为应属于证人证言范畴，证人没出庭作证不予认可；本院认为被告异议成立，对原告的证明目的不予确认。＼n对被告提交的证据，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为从该证据载明的时间看，是在原告起诉后发生的事情，而且是被告与案外人之间的资金往来关系，与本案缺乏关联性。本院认为被告在已知涉案房屋租赁合同权利义务由原告承受的前提下，再向与原产权人交易，与本案缺乏关联性，对该证据不予确认。＼n综上，根据原、被告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：＼n苏江等人与被告曾就杭州市下城区新华路39号铭成商务楼6楼东北区建筑面积为303.03平方米的房屋签订《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，根据协议约定，由被告承租该房屋；租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日止，年租金219000元；该房屋租金二年内不变，如以后续租，经双方协商后每年可按不高于5%递增；同时被告需在每年的8月20日至8月31日支付下一年的房屋租金；拖欠租金累计2个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋。2011年7月6日，原告与苏江等人就杭州市下城区新华路39号铭成商务楼603室建筑面积为775.04平方米的房屋签订《杭州市房屋转让合同》，并约定该房屋项下之全部权利与义务由原告承继，其中包含被告承租的讼争房屋。原告在支付所有费用后，取得了产权证书。期间，被告知道该房屋要转让，但没明确购买意向。房屋转让后，原、被告曾就履行原租赁合同协商过，但因租金是否递增未达成一致意见。由于被告未按原合同约定期限支付租金，2011年11月3日原告向被告寄送了《关于解除房屋租赁合同并限期搬离的函》，通知与被告解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求被告在2011年11月18日前搬离原告房屋等相关事宜。由于被告收到原告的《关于解除房屋租赁合同并限期搬离的函》后未作出答复，也未搬离讼争房屋。故原告提起诉讼，请求法院判如所请。＼n本院认为，原告依法取得杭州市下城区新华路39号铭成商务楼603室建筑面积为775.04平方米的房屋所有权，被告作为该房屋中建筑面积为303.03平方米的承租人，知晓该房屋转让的事实，在转让过程中也未曾提出优先购买意向。因此，苏江等人与被告就杭州市下城区新华路39号铭成商务楼6楼东北区建筑面积为303.03平方米的房屋签订的《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》中有关出租人的权利、义务由原告承继，未违反法律法规的强制性规定，上述合同效力延续至合同期满，对双方均有约束力。即使双方对租金的递增未达成一致，被告也应按合同原有的租金金额在约定的期限内向原告支付。因此原告以被告违约为由依法通知被告解除合同，要求腾退房屋并支付自2011年9月1日起至2011年11月4日止的租金及至房屋实际腾退日的房屋占有使用费的主张依据充分，本院予以支持。由于双方未对租金的递增达成一致，故按合同约定的租金计算，上述至2011年11月30日的拖欠租金及房屋占有使用费为54750元。由于损失额是违约造成的损失，原告主张了房屋占有使用费，因此原告再行主张违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、解除由被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部承租的杭州市下城区新华路39号铭成商务楼6楼东北区建筑面积为303.03平方米房屋的《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空返还原告浙江金泉轻纺有限公司。＼n二、被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部于本判决生效之日起十日内，向原告浙江金泉轻纺有限公司支付截至2011年11月30日的租金及房屋占有使用费人民币54750元（后按年219000元计算至房屋实际腾退日止）。＼n三、驳回原告浙江金泉轻纺有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币2958元，由原告浙江金泉轻纺有限公司负担958元，被告被告中原证券股份有限公司杭州新华路证券营业部负担2000元（于本判决生效之日起十日履行）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2958元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长石敏＼n人民陪审员王惠民＼n人民陪审员陈国义＼n二〇一二年五月十八日＼n书记员杨晓丽