河南省温县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温民一初字第00317号
原告张国成，男，汉族，1962年8月15日出生，住温县。
委托代理人王红建，河南新潮律师事务所律师。
被告王温州，男，汉族，1981年1月5日出生，住温县。
委托代理人陆永鹏，河南豫星律师事务所律师。
委托代理人李永峰，河南豫星律师事务所律师助理。
原告张国成诉被告王温州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，本院依法向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书、合议庭通知书、开庭传票等诉讼文书，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王红建、被告委托代理人陆永鹏、李永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国成诉称，2010年5月1日，原被告签订了房屋租赁合同，原告将位于温县温泉镇司马大街中段锦城家园临街楼北段四层楼房和三间门面房租给被告。租赁合同中明确约定：1、第二年租金按照市场价格协商；2、租赁用途只能是经营宾馆，改变经营范围的须经甲方同意；3、乙方不得转租。之后被告每年交租金使用，到2013年开始被告既不交2014年房租，经原告向被告催要，被告总以种种理由推脱。由于原告长期在外工作，在原告起诉前才知道被告未经原告同意，在2014年9月20日将临街门面房三间转租给他人，被告和他人转租时约定每年4万元租赁该三间临街门面房。被告严重违反原被告之间的房屋租赁合同中被告所负的义务。现原告请求判令：1、要求解除原被告之间的租房合同并责令被告立即清腾出租赁房屋。2、要求被告支付2014年5月1日至2015年5月1日房租4万元。3、要求被告支付2015年5月2日至被告将租赁房屋交付给原告之日止的房租（房租按照每年4万元计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告王温州辩称，1、原告没有合法的房屋所有权证，如果支持原告诉求实际是对小产权房法律上的认可，应当驳回原告的起诉。2、被告没有将房屋转租给他人，没有违反租赁合同。3、被告租赁期限为10年，被告在该房上投资过大，租赁房屋时房屋是毛坯房，被告投资50多万元进行装修。4、被告不交房租具有不履行抗辩权，因为原告提供的房屋下雨漏雨，2014年原告又加盖一层房屋，造成被告损失20余万元。原告不具有解除该租房合同的条件，应当驳回原告的诉讼请求。被告王温州在法定期限内提起反诉，本院不予合并审理。
根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告是否是适格主体；2、原告诉讼请求是否成立。
围绕争议焦点，原告提供的证据有：
1、原被告签订的租房合同一份，证明被告认可原告的身份是该房屋的所有权人，另证明原被告双方合同义务即被告应当按时交租金，被告不得转租不得改变经营范围的义务。2、被告与他人签订的房屋转租协议和照片，证明被告违反房屋租赁协议转租他人的事实。另根据被告和他人签订的转租协议明确显示租金为40000元，该40000元是当时租赁市场行情价格，因此被告拖欠原
告租赁金应以40000元为准，根据该转租协议可以证明房屋日常维护义务在承租方。3、国有土地使用权确认书，证明被告现租房屋系原告合法所有，被告答辩不成立。4、温县工商局的企业经营信息，证明被告经营的温县子怡宾馆在2013年12月31日已经关闭不再经营，因此被告根本不可能产生任何损失。被告对证据1真实性无异议，但该合同不能证明原告主体适格，根据物权法定原则，原告没有合法证据证明是房主，并且该房屋共4层，门面房是被告同他人一起经营，并未违反合同。被告认为证据2不具有真实性，为了工商登记出具的合同，实际没有租赁行为，双方没有支付过租赁费。被告对证据3其真实性无异议，但不符合物权法关于房屋所有权的规定。被告对证据4质证称，子怡宾馆虽然没有再注册，但现在仍在经营。
被告提供证据及原告质证意见：1、证人范某当庭证言，该租赁房屋漏雨并导致电脑损坏，及2014年原告在租赁房屋上加盖一层的情况。2、证人崔某当庭证言，被告转租是为了办理营业执照，证人和被告系合伙关系，经营汽车租赁没多少天就不经营了。原告质证，对证人证言有异议，证明内容与本案无关，证明不了被告主张，且证人与被告有利害关系，陈述内容相互矛盾，漏水原因根本不清，被告改造宾馆也可以能导致漏水。对证据2原告质证意见，证人陈述不真实，不符合逻辑，工商管理部门调出的房屋转租协议真实有效，并证人当庭表示问被告叫哥，有利害关系。
证据的分析与认定，原告提供的国有土地使用权确认书被告当庭对该证据真实性无异议，并结合原被告当庭陈述，本院对该证据予以采信。原告提供的原被告租赁合同，被告当庭对该租赁合同真实性无异议，并结合原告提供的国有土地使用权确认书，本院对该证据予以采信。原告提供的被告与他人签订的转租协议，被告虽否认但是并未提供充分证据证明，并且被告及被告提供的证人都某确实签订了该份协议，本院对该份证据予以采信。原告提供的温县工商局的企业经营信息，被告无异议，但称宾馆还在经营，被告并未提供证据证明该宾馆仍在经营，本院对该份证据予以采信。被告提供的证人范某当庭证言模糊不清，不能完整陈诉漏雨经过及造成原因，并且也无其他证据佐证，且其证言与本案并无关联，因此本院对该证言不予采信。被告提供的证人崔某当庭证言，只是口述，也无其他证据证明合伙经营的事实，本院对该证言不予采信。
根据原告陈诉和被告辩称，结合证据的分析与认定，本院查明的事实为，2010年5月1日原被告签订了房屋租赁合同，原告将位于温县县城司马大街中段锦城家园临街楼北段四层楼房带三间门面房租给被告。被告交租金交到2014年5月，之后租金不再交付。在2013年12月31日被告经营的宾馆停业关门不再经营。在2014年9月20日被告未经原告同意把其租赁原告的临街三间门面房以每年40000元的租金租赁给了崔某用于汽车租赁经营。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且双方也按照协议约定履行了合同。原告向被告交付房屋后，被告应当按照合同的约定按时支付房租。由于被告未支付租金及未经原告同意擅自转租的行为违反合同约定的义务，因此原告请求解除租赁合同本院予以支持。2010年5月1日，原被告对2010年以后的每年租金约定不明，合同约定2010年以后的租金根据市场价格双方协商，是一种不确定的状态，本院无法对2010年以后的租金进行准确确认。结合2014年9月20日王温州与崔某签订的房屋租赁合同应对2014年以后的租金作适当调整，本院酌定为20000元。原告要求按照每年40000元的租金价格支付2014年5月1日至2015年5月1日租金，及2015年5月2日至被告把租赁房屋完好交付给原告之日期间的租金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原被告之间2010年5月1日签订的租房合同；
二、被告王温州在判决生效后十日内支付原告2014年5月1日至2015年5月1日租金20000元；
三、被告王温州应在判决生效后十日内将所租原告张国成的房屋交于原告张国成，迟延交付的按每年20000元的租金价格计算至被告王温州将房屋交给原告张国成之日止；
四、驳回原告张国成的其他诉讼请求。
案件受理费1019元，原告张国成负担219元，被告王温州负担800元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在本判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。
审 判 长 周长军
审 判 员 王国平
人民陪审员 王新良
二〇一六年一月十二日
书 记 员 张艳辉
河南省温县人民法院
民事判决书
（附页）
本院（2015）温民一初字第00317号民事判决书引用的法律条文、司法解释具体表述如下：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。