广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第533号
原告（反诉被告）陈文富，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人甘育宏，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人陈贤炽，广东维强（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张运雄，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人黄军明，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人陈海峰，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原告陈文富诉被告张运雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月28日立案受理后，于同年4月5日受理被告张运雄的反诉，由审判员李立、人民陪审员夏文郁、胡卫组成合议庭，于2012年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘育宏、陈贤炽、被告及委托代理人黄军明、陈海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年12月10日签订租赁合同，约定原告将其所有的位于深圳市福田区车公庙安华工业区九栋一楼6号、面积为67.1平方米的商铺出租给被告，租赁自2009年11月11日至2011年11月10日止，每月租金为4300元。合同到期后，原告表示不愿与被告续约。原告多次通知被告搬离商铺，但被告不但未及时搬离，且至今仍非法占用着商铺。原告多次与被告就该事宜协商未果，为维护原告合法权益，请依法判令：1、被告搬离涉案商铺并将涉案商铺恢复原状；2、被告支付给原告因其在租赁合同到期后仍然非法占用涉案商铺的双倍租金30960元（自2011年11月11日暂计至2012年2月28日，实际支付至被告搬离商铺之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2007年10月，原告委托第三人陈修庭、黄瑞莲、陈远林作为其代理人与被告商谈签订房屋租赁合同事宜，经协商被告与原告达成一致，双方签订租赁合同。合同约定原告将位于福田区车公庙安华工业区小区九栋一楼6号的店铺出租给被告使用，用于深圳汽车站泰然服务店，被告交纳转让费6万元整，押金8000元，租赁期限为10年，考虑到实际情况，双方合同每两年续签一次，首两年的租赁价格为4200元／月，以后每两年调整月租赁价格（增加100元）。被告依约支付了转让费及押金。被告并于2007年11月12日与深圳市毅航建筑装饰工程公司签订了《装修施工合同》对承租房进行装修。此后，被告依约按时交付了租金。2009年11月10日原、被告按约定续签了合同，原告仍委托第三人陈远林作为其代理人与被告签订合同。2011年11月，原告违反双方的约定，在与被告协商合同续签事宜时要求租金增至1万元／月，原告并一直拖延，拒绝按约定续签合同。根据合同法规定，依法成立之合同对双方均有约束力。现原告唯利是图、背信弃义，违反合同约定拒绝续约并率先起诉，其行为违反了合同法的规定。为维护被告的合法利益，特请求贵院依法驳回其诉讼请求，并请求判令：1、原告按约定与被告续签租赁合同或者原告返还被告转让费6万元及利息、赔偿被告装修损失170670元（并自起诉之日以同期贷款利率计算赔偿款项的利息），合计246805元。2、原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，原、被告是前后签订了两份租赁合同，但均未约定租期为10年，租金每2年递增的内容，原告也从未口头承诺过上述内容。原告对被告的装修不提异议，但依据合同约定，装修费用应由被告自行承担。
经审理查明，涉案租赁商铺深圳市福田区车公庙安华工业区九栋一楼6号（产权登记为九栋B108、B109）的所有权人为原告。案外人陈修庭为原告妻妹夫，案外人陈远林、陈远东为原告的儿子。涉案租赁商铺原由陈修庭租赁，经营餐馆。2007年10月26日，陈修庭、陈远林为甲方与被告（乙方）签订《租赁合同》，将涉案商铺租给被告用于经营“深圳汽车站泰然服务点”。商铺面积为67.1平方米，租期2年，自2007年11月10日起至2009年11月10日止。每月租金为4200元。押金8000元，协议期满，乙方交清所有费用后，甲方不计利息退回。合同第四条约定，合同期间，乙方如需对房产进行装修、改造，需经甲方同意，改建费用由乙方负责。甲方同意房屋现有设施提供给乙方使用，不再因乙方租用场地而对房屋或其他设施追加投资。第十条约定，协议期满后，如乙方不再续租，则乙方在该楼房的装修固定物应随所租楼房无偿交给甲方，如乙方欲继续承租，可由双方再行协商，根据实际重订合同条款。合同签订后，陈修庭收取被告6万元涉案商铺转让费，并收取了被告8000元押金。原告认可该合同的真实性，认可收取了被告8000元押金，但否认收取了被告的6万元转让费。被告租赁商铺后，对其进行了装修，被告提交一张收款收据，内容为收到装修工程款15000元、余款20670元未付。原告不认可该收款收据的真实性。
2009年12月10日，陈远林代表原告（甲方）与被告（乙方）签订第二份《租赁合同》，原告将涉案商铺续租给被告，租期为2年，自2009年11月11日至2011年11月10日止，每月租金为4300元。合同第（四）条约定内容与第一份租赁合同第四条一样。第（十）条约定修改为，协议期满后，如乙方不再续租，则乙方在该楼房的装修固定物应随所租楼房无偿交给甲方，如乙方欲继续承租，则必须在租赁期满前一个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，商议租金标准。原告认可该合同的真实性。合同正常履行至期限届满。被告未提前一个月书面通知原告要求续租，原告亦不同意续租。被告实际支付租金至2012年3月。
本院认为，原、被告签订的两份《租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。原、被告正常履行合同至期限届满。合同到期后，原、被告双方未达成续租协议的情况下，被告继续占有使用涉案商铺，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告搬离涉案商铺，符合法律的规定，本院予以支持。原告要求被告将涉案商铺恢复原状。本院认为，前后两份租赁合同均未描述商铺原状内容，也未有合同期满恢复原状的约定，因此，原告的该请求无依据，本院不予支持。原告要求被告双倍支付合同期满后占有商铺期间的租金，无合同及法律依据。本院认为，按月租金4300元标准计算房屋占有使用费较为合理。被告实际支付租金至2012年3月，因此，房屋占有使用费从2012年4月开始计算至本判决确定的迁离日止。被告反诉称原告口头承诺租赁期限为10年，无合同及事实依据，本院不予采信。被告以此为由要求与原告续签租赁合同，本院不予支持。正常的租赁合同不存在转租费用问题，只有存在上手承租人的情况下，下手承租人为取得房屋承租权而向上手承租人支付转租费。案外人陈修庭为涉案商铺的上手承租人，该转让费亦由陈修庭收取，该转让费应视为被告承接陈修庭租赁权的代价。因此，被告要求原告返还6万元转让费，无合同及法律依据，本院不予支持。合同约定，被告的装修、改建费用由其自己负责，合同亦无期满后装修费用的补偿约定。因此，被告要求原告赔偿装修损失，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告张运雄应于本判决生效之日起10日内搬离深圳市福田区车公庙安华工业区九栋一楼6号商铺（产权登记为九栋B108、B109）；
二、被告张运雄应于本判决生效之日起10日内向原告陈文富支付房屋占有使用费（按月租金4300元标准，自2012年4月起计算至本判决确定的搬离之日止）；
三、驳回原告陈文富的其他诉讼请求；
四、驳回被告张运雄反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行搬离义务，应当支付迟延履行金。
本案本诉案件受理费574元（已由原告预交），本案反诉案件受理费2501元（已由被告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 立
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 胡 卫
二〇一二年七月十三日
书 记 员 蔡 依 敏
书 记 员 车慧（代）