阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4390号
原告：郑美贞，女，1980年10月5日生，住阳江市江城区。
委托代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司，住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑2幢04商铺二楼。
法定代表人：陈积强。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告郑美贞诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑美贞的委托代理人钟艳、被告中天科达房地产公司的委托代理人许祺祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑美贞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金56980.16元给原告；从2016年11月2日起至商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金444810元、日利率万分之一点五计算给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年6月20日订立《商品房买卖合同》（合同编号：2014061024），该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号景源华盛1幢3单元1610房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5398.83元/平方米，总房价款共444810元；付款方式为一次性付款，××须于签订合同时付清全部房款；交房期限约定为××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给××使用，如××逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告根据双方约定已全部付清购房款444810元给被告，但被告至今未办理工程竣工验收备案手续，商品房现并不具备法律规定的交付条件，被告未完成《商品房买卖合同》约定的向原告交付房屋的义务，属逾期交房，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应每日按原告已付房价款444810元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日开始计算，其中从2014年7月1日起计至2016年11月1日止共854天，逾期违约金为56980.16元【444810元×1.5/10000×854天）】，从2016年11月2日起继续按日利率万分之一点五的标准计至商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。为维护自己的合法权益，现特向法院提起诉讼，希判如所请。
被告中天科达房地产公司辩称：一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。(一）涉案房屋已具备合同约定的商品房交付条件。被告与原告郑美贞于2014年6月20日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定的内容为：“××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，该款约定的“商品房经验收合格”是指是经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均己完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件（广东省高级人民法院粤高法审监民提字第142号民事判决书对此类案件认定己有判例）。(二）被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋已于2014年8月10日由双方进行验收交接手续，原告已实际占有使用该房屋。原告购买涉案房屋的主要目的是居住，原告已经实际居住使用了涉案房屋，原告事实上已获得相应的用益，其合同目的已实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且涉案房屋进行交接时，原告若认为涉案房屋未具备交付条件有权拒绝或要求进行补充约定，但原告并未提出，而且对涉案房产按已建成的现状验收进行签名确认。原告己实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现又以不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时双方当事人于2014年8月10日就商品房进行了交接，原告已实际占有涉案房屋并使用，应视为其同意变更约定的交付期限，即双方达成延期交付房屋的合意并己履行，则原告不能再主张逾期交房违约金。所以，原告作为××明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法院应不予支持（此观点参考《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号的司法观点第十二条第二款的意见）。二、退一步说，如果法院认定被告违约并应支付违约金，那么违约金的计算的截止日期应为实际交付之日即2014年8月10日止。被告实际入住并使用房屋的行为，证明该房屋己完成交付。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案涉案房屋已于2014年8月10日进行实际交付使用，房屋己经实际由被告占有使用2年多，《商品房买卖合同》中对于房屋的交付，并无除外情形的约定。因此，根据上述司法解释之规定及合同的约定，被告对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。《商品房买卖合同》第八条中规定了××交付的房屋经验收合格及符合本合同的约定的交付条件，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。由此证明，法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商己履行交付义务。另，合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告。因此，原告对未办理工程竣工验收备案手续的房屋占有使用的行为，即视为房屋的交付使用，交付日期为购房人占有使用之日，即为2014年8月10日。如购房人占有使用之日商品房尚未验收合格，购房人只能在房屋出现质量问题时以质量违约为由要求开发商承担相应责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付。但原告从入住以来，从未因涉案房屋问题影响到其对涉案房屋的居住和使用，其自涉案房屋交付之日起，原告的权益未受到实际损害和存在实际损失。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第一款第〔2〕项约定，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付己交付价款万分之一点五的违约金。如果法院认定被告逾期交房违约，并应支付违约金，那么违约金的计算也应按约定计算，即自2014年7月1日起计至原告收楼之日即2014年8月10日止，而非原告所主张的计算标准，因为原告既占有使用房屋又以逾期交房为由要求支付占有使用房屋之后的违约金，显失公平。综上所述，被告已将具备合同约定的商品房交付条件涉案房屋交付给原告占有使用，原告亦收楼并实际占有使用至今，同时对涉案房屋按建成现状验收进行签名确认，原告主张被告未将符合交付条件的房屋交付其使用，请求被告支付其逾期交付涉案房屋违约金的事实和理由不成立，法院应依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：2014年6月20日，原告郑美贞（××）与被告中天科达房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014061024），合同主要约定：××以出让方式取得位于阳江市江城区马曹路83号［编号为阳府国用（2011）第10477号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，小区定名为京源华盛；××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字2013034号；××购买的商品房是上述建设项目中的1幢3单元1610房，该商品房的建筑面积共98.54平方米，其中，套内建筑面积82.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.15平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5398.83元，总金额444810元；××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，××应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，原告于2014年5月20日分两次共支付了购房款70000元，2014年6月26日支付了购房款374810元，共支付了购房款444810元给被告。被告于2014年8月10日已将楼房交给原告，原告已对该楼房装修完工。
2016年11月21日，原告以被告交付其购买的商品房未经验收合格，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，阳江市住房和城乡规划建设局于2016年5月13日出具阳住建函【2016】295号《关于对江城区京源华盛商住小区项目竣工验收情况调查的复函》，证实京源华盛商住小区项目不具备办理产权登记手续条件。在庭审过程中，被告确认至起诉时止本案讼争商品房尚未经过阳江市住房和城乡规划建设局的综合验收合格，但认为已通过建设、勘察、涉及、监理等单位竣工验收，现在正处于规划验收阶段。但被告未能举证证明其已取得竣工验收备案表及取得经勘察、建设、监理、施工、设计等单位的验收合格手续。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、被告企业工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房发票和被告提供的地基与基础分部工程验收记录、A1A2栋主体结构分部工程验收记录、A3A4栋主体结构分部工程验收记录、B栋主体结构分部工程验收记录、C栋主体结构分部工程验收记录、D栋主体结构分部工程验收记录、E栋主体结构分部工程验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表、关于京源华盛按建成现状验收的申请书、京源华盛收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书住宅使用说明书、京源华盛客户服务中心收费通知书、阳江市京源物业服务有限公司华盛物业管理处收款收据等证据及双方陈述为据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点是被告在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。
对于被告在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：“××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。”本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用，因本案讼争商品房尚未取得竣工验收备案表，亦未经勘察、建设、监理、施工、设计等单位验收合格，故本案讼争商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，被告的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告抗辩其交付的上述房屋符合交楼条件，理据不足，本院不予采纳。
对于违约金应如何计算的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：逾期超过90日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。被告支付的违约金应自违约之日（2014年7月1日）起计至原告所购买的房屋在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日为止，合法合理，本院予以支持。违约金暂计至2016年11月1日止，共854天，金额是56980.16元（444810×0.00015×854日），2016年11月2日至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金444810元，日利率万分之一点五计算给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，判决如下：
限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金56980.16元（暂计至2016年11月1日，2016年11月2日至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金444810元，日利率万分之一点五计算）给原告郑美贞。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费612元（已减半收取），由被告阳江市中天科达房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 凌远文
二〇一七年一月九日
书记员 叶川雨