广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终11023号
上诉人（原审被告）：广东中汽南方汽车销售服务有限公司，住所地广州市天河区大观南路57号之二，统一社会信用代码914400007649355430。
法定代表人：王木清，该公司执行董事。
委托代理人：魏志航，该公司职员。
委托代理人：陈群，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东飞特迈实业投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路124号西梯302房，统一社会信用代码914400007629215947。
法定代表人：���振业，该公司总经理。
委托代理人：方永源，广东合盛律师事务所律师。
委托代理人：王雪林，广东合盛律师事务所律师。
上诉人广东中汽南方汽车销售服务有限公司（以下简称中汽南方公司）因与被上诉人广东飞特迈实业投资有限公司（以下简称飞特迈公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中汽南方公司上诉请求：l、撤销一审判决第一项及第二项，改判驳回飞特迈公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及保全费由飞特迈公司承担。事实和理由：一、一审法院对飞特迈公司妨害中汽南方公司经营的行为不予认定错误，理由：1、对证据的审核不公平。中汽南方公司的证据l手机信息截屏是飞特迈���司高管自己发出、证据2视频录像及文字说明和6录像及文字说明都是飞特迈公司控制的现场，这三份证据的真实性是飞特迈公司明知的，只因对飞特迈公司不利，飞特迈公司就都以不具备真实性、合法性、关联性为由不予确认，显然是不诚信的。中汽南方公司证据能够反映飞特迈公司妨害中汽南方公司经营的真实情况，且来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。2、中汽南方公司证据2和6所展示的场景正是中汽南方公司申请证据保全的场景，也是飞特迈公司妨害中汽南方公司经营的场景。3、飞特迈公司自认“派人到现场看守”并称“为了防止中汽南方公司拉走所有的车辆”，却又否认阻碍了中汽南方公司经营。飞特迈公司以中汽南方公司“仍持有案涉房屋的钥匙”为由说是“由中汽南方公司继续使用案涉房屋”，完今无理。飞特迈公司采取的是看��、堵门、抢夺钥匙等暴力行为，岂是中汽南方公司“持有钥匙”可以对抗的。飞特迈公司作为出租方，无权“看守”承租方、亦无权阻止车辆进出，其“看守”和“防止”构成违约和侵权。4、在一审诉讼过程中，就交还租赁物、三台新车、三把车钥匙的时间和方式，中汽南方公司、飞特迈公司多次达成一致，总是飞特迈公司临时变卦，改时间、加条件、设置障碍、拖延交还、扩大损失，中汽南方公司为了促成交还、及时止损，总是迁就飞特迈公司，并随时与法院密切联系、提交相应单据等。二、一审程序错误。1、一审法院不受理中汽南方公司的证据保全申请、延期举证申请，且不以裁定处理。2、一审法院强行要求中汽南方公司删除反诉请求2和3，使本可在一审中统筹处理的争议未得处理。三、一审法院违反法律规定。1、《最高人民法院关于适用〈中华人民���和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，“根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”当事人无须举证证明。已知事实如下：中汽南方公司租赁飞特迈公司的场地是用于经营且已实际经营多年，合同目的明确且双方无争议；飞特迈公司派人看守现场；飞特迈公司不许中汽南方公司把自己的三台商品车开走；飞特迈公司收租金不开发票；搞经营，开门大吉，经营才赢利，这是已知事实也是日常生活经验法则。根据上述已知事实及日常生活经验法则，可推定飞特迈公司妨害中汽南方公司经营。2、飞特迈公司对中汽南方公司经营的妨害体现在几方面：派人看守，破坏中汽南方公司的经营环境、毁坏中汽南方公司商誉；堵门，剥夺中汽南方公司的经营条件；不许开走商品车，直接阻止中汽南方公司经营。中汽南方公司向一审法院提供了手机信息截屏、视���录像及文字说明、《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物业的行为通知》、报警回执、乘用车买卖合同、短信、关于在案涉房屋摆放的车辆及电梯门口对方办公桌椅的录像及文字说明，已充分展现飞特迈公司的行为严重妨害了中汽南方公司的正常经营活动。四、一审判决认定飞特迈公司支付4个月的租金是错误的。在合同履行期间，飞特迈公司严重影响中汽南方公司的正常经营活动。根据合同第十条的约定：“因甲方原因或租赁物业原因导致乙方不能按照租赁用途正常使用租赁物业的，甲方应当免收乙方不能正常使用期间的租金和管理费”，所以对飞特迈公司支付影响期间的租赁费用和管理费用的诉讼请求，不应支持。五、一审判决关于管理费及利息的认定是错误的。租赁合同中关于管理费有相关的约定，但是中汽南方公司与飞特迈公司曾口头约定免交管理费，���在租赁合同中关于管理费的支付方式、期限、违约责任上是有体现的。关于租金的支付，合同中有明确的规定；对管理费用的支付方式和期限等合同是没有写明的，且在合同履行期间，飞特迈公司未曾有一次向中汽南方公司要求支付管理费用，也未曾提过任何异议，多年的操作也表明双方以实际行动变更了合同的此部分内容。
被上诉人飞特迈公司答辩称：一、虽然飞特迈公司没有上诉，但不等与认同一审判决所有内容。1、中汽南方公司拒付租金是事实，其应当按照合同约定承担拒付租金的违约责任，即按照银行同期贷款利率支付利息。2、2011年8月1日起至2014年10月19日之间的管理费诉求并未超过诉讼时效，因合同并无约定管理费的具体缴纳时间，飞特迈公司有权随时要求中汽南方公司支付管理费。二、中汽南方公司上诉请求没有事实和法律依据，依法应��予以驳回，理由如下：中汽南方公司称飞特迈公司阻挠其经营是没有事实依据的，正常情况下，出租方出租场地供承租方使用，合同正常履行，出租方一直收取约定的租金和管理费，这是有利于出租方的事情，出租方没有理由会去故意阻挠承租方经营。因此中汽南方公司的说法没有逻辑可言。事实上，是中汽南方公司在没有缴清租金和管理费的情况下，暗地里将车辆运离场地，企图转移资产、逃避债务，主观恶意拒绝履行合同，这个情况在石牌酒店负责人发现后马上告知飞特迈公司后才知道。中汽南方公司在交接物业前都还掌握店面钥匙，其他人如何去阻挠其经营？中汽南方公司是自知理亏，所以不断寻找拒付租金的借口，以期达到逃避债务的目的。事后，飞特迈公司才了解到，租赁物业一楼和二楼分别由中汽南方公司两个部门承租，事发原因是不知道何缘故，使用一楼的部门突然撤场，这才导致二楼的部门也撤场，这一点中汽南方公司的魏志航是清楚的。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年11月7日，飞特迈公司一审法院起诉请求：1、中汽南方公司向飞特迈公司支付拖欠自2016年9月4日至2017年1月3日的租金1573040元及利息（以当月租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准即日利率为0.012%，自2016年9月4日起计至中汽南方公司付清之日止）；2、中汽南方公司向飞特迈公司支付拖欠2011年8月1日至2016年12月4日期间的管理费共508928元及利息（以508928元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准即日利率为0.012%，自起诉之日起计至中汽南方公司付清之日止）；3、中汽南方公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：天河区石牌街石牌村民委员会是广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层（以下简称案涉房屋）的产权人。
2010年11月20日，飞特迈公司与广州市天河区石牌酒店分别签订《协议书》、《租赁合同》约定飞特迈公司承租案涉房屋事宜。2011年7月15日，飞特迈公司（出租方/甲方）与中汽南方公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》）约定：甲方同意乙方租赁案涉房屋，首层约360平方米、二层全层约633.96平方米；租赁期限为9年，从2011年8月1日起至2020年7月30日止；（第四条）双方商定案涉房屋一至二层（约994平方米）租金为每月人民币280000元整，管理费每月每平方米8元整；租金在2011年8月1日起至2013年7月30日期间保持不变；从2013年8月1日起，租金在前一年的基础上递增6%，此后在此基础上每二年为一次租金递增周期，每次递增6%，直至本合同期满为止；乙方每月3日前应��甲方交纳当月的租金，甲方在收到乙方当月的租金后于当月10日前向乙方等额开具租金发票；（第五条）在租赁物业移交清单签署之日起五日内，乙方应凭甲方开具的履约保证金收据一次性向甲方交纳履约保证金600000元；履约保证金为乙方全面妥善履行本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在合同履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金取得乙方书面同意后可用于支付与违约责任对应的违约金；若乙方无违约，则在合同期满后10日内，甲方向乙方返还全部履约保证金款项（不计息）；（第七条）租赁期内，乙方如无法定或约定的理由而需提前解除合同的，应事先征得甲方同意；（第十条）乙方按合同约定的时间足额交纳租金和管理费，逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须每日以所拖欠的租金总额按银行同期贷款利率向甲方支付逾期违约金；因甲方原因或��赁物业原因导致乙方不能按照租赁用途正常使用租赁物业的，甲方应当免收乙方不能正常使用期间的租金和管理费，因此给乙方造成损失的，甲方应当全额赔偿，赔偿范围包括乙方因实现该权利所发生的一切费用；因甲方原因致使本合同中止或解除的，甲方须双倍返还履约保证金给乙方并赔偿乙方的装修装饰费用和其他损失；因乙方原因致使本合同中止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金；（第十二条）如无法定或约定的理由，任何一方不得擅自变更或解除本合同；等。
2011年7月12日，广州市天河区石牌街石牌村民委员会、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司、广州联汇物业管理有限公司、广州市天河区石牌酒店（以下简称授权人四方）共同向中汽南方公司出具《授权承诺书》，载明：广州市天河区石牌街石牌村民委员会授权广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司全权管理和出租案涉房屋，授权期限自2011年4月22日至2020年12月30日止；广州市天河区石牌街石牌村民委员、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司共同授权广州联汇物业管理有限公司全权管理和出租案涉房屋，授权期限自2011年4月22日至2013年11月30日止；广州市天河区石牌街石牌村民委员会、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司共同授权广州市天河区石牌酒店全权管理和出租案涉房屋，授权期限自2013年12月1日至2020年11月30日止；授权人四方共同授权承诺同意飞特迈公司将案涉房屋转租给中汽南方公司作汽车展销厅使用，同意双方签订的《合同》期限为2011年8月1日至2020年7月31日止；等。
关于中汽南方公司欠缴租金及管理费的问题。中汽南方公司未交���自2016年9月1日起案涉房屋的租金及2011年8月份起的管理费。对此，中汽南方公司抗辩称由于飞特迈公司违约，飞特迈公司影响其经营；飞特迈公司未开具2016年7月份及8月份的发票；自2016年8月25日起，飞特迈公司不允许中汽南方公司的车辆进出，由于飞特迈公司的行为导致中汽南方公司无法正常经营，飞特迈公司还非法扣3台车辆，其中一台路虎车辆是已出售给客户，中汽南方公司的销售顾问找飞特迈公司居住在案涉房屋的保安求情要求放车，中汽南方公司的魏经理要求用同等价值的车辆换取被扣车辆或用多台路虎换被扣车辆，但飞特迈公司仍不同意，飞特迈公司的恶意非常明显，飞特迈公司已陈述其派保安在案涉房屋看守，中汽南方公司提交的录像均显示飞特迈公司封门、扣车阻碍经营，案涉房屋被飞特迈公司占领、空置。关于中汽南方公司所述的扣车事件，飞特���公司称飞特迈公司确实有派人到现场看守，但并没有妨碍中汽南方公司的正常出入，是为了防止中汽南方公司拉走所有的车辆，但中汽南方公司的人员仍持有案涉房屋的钥匙，由中汽南方公司继续使用案涉房屋，否则其无法拍照。
飞特迈公司为证明其向中汽南方公司催缴租金及管理费，向一审法院提交以下证据：1、企业网上银行账户交易明细详细信息（打印件），显示中汽南方公司向飞特迈公司交纳2016年8月份租金314608元；2、飞特迈公司向中汽南方公司发出的落款时间为2016年10月18日的《律师函》及妥投证明，上述函件载明：中汽南方公司拖欠飞特迈公司自2016年9月1日至2016年10月31日的租金达629216元及管理费500976元，函告中汽南方公司在接函之日起3日内向飞特迈公司付清上述租金及管理费合计1130192元，并按照银行同期贷款利率的标准向飞特迈公司支付��约金等，上述函件于2016年10月19日妥投，签收人显示同事。中汽南方公司对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证据2的真实性无异议，关联性、合法性不予确认。中汽南方公司称双方口头约定免交管理费，故合同未约定管理费交纳方式及不交管理费的违约责任，5年多以来飞特迈公司从未主张管理费，该诉讼请求早已超过诉讼时效。中汽南方公司为证明飞特迈公司违约在先应负违约责任向一审法院提交以下证据：1、手机信息截屏，显示2016年8月25日，发件人为付总，信息内容为从二楼开走一辆车，在没有交完拖欠费用之前，不会让中汽南方公司开走一台车；2、视频录像及文字说明（打印件），显示电梯门口堆放办公桌椅等；3、《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物业的行为的通知》，显示2016年11月10日中汽南方公司要求飞特迈公司于收到通知之日起5日内，停止一切妨碍中汽南方公司正常使用案涉房屋及经营的行为，包括但不限于允许中汽南方公司使用租赁物业一层及二层之间的货梯及归还中汽南方公司三台路虎汽车的车钥匙等，该通知邮寄作退件处理；4、报警回执，显示2016年12月8日中汽南方公司向广州市公安局天河区分局林和派出所报案；5、乘用车买卖合同（复印件）、短信，证明因飞特迈公司扣车、封门，导致中汽南方公司车辆无法正常交易及中汽南方公司员工恳求飞特迈公司守门的保安放行车辆，未被准许；6、录像及文字说明，显示2016年12月27日、2017年1月6日案涉房屋摆放的车辆及电梯门口堆放办公桌椅等。飞特迈公司对证据4真实性，合法性无异议，但关联性不予确认，对上述其他证据的真实性、合法性、关联性均不确认，飞特迈公司称其没有阻碍中汽南方公司生产经营的必要也没有实施阻碍其正常生产经营的行为。
另，在一审审理过程中，飞特迈公司、中汽南方公司确认双方于2017年3月8日办理完毕案涉房屋的全部交还手续。
一审法院认为：飞特迈公司、中汽南方公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
本案的争议焦点在于飞特迈公司是否妨害中汽南方公司经营的问题。一方面，飞特迈公司虽自认有派人到现场看守但否认阻碍中汽南方公司正常进出案涉房屋或经营行为；另一方面，中汽南方公司提交的证据亦不足以形成证据链证明飞特迈公司存在阻碍中汽南方公司正常使用案涉房屋的情形，结合《合同》约定的租赁场所和中汽南方公司经营范围，故一审法院对中汽南方公司关于飞特迈公司阻碍其正常经营的辩称不予采信。
关于��金及违约金问题。结合上文认定，关于中汽南方公司抗辩飞特迈公司迟延发票问题，仅为履行瑕疵，不足以构成中汽南方公司拒付租金的理由，中汽南方公司自2016年9月1日起未再交纳租金，且双方于2017年3月8日办理案涉房屋的交还手续，故飞特迈公司要求中汽南方公司支付2016年9月4日至2017年1月3日期间租金的诉请，理据充分，一审法院予以支持，上述期间的租金应为1258432元（314608元/月×4个月）。关于逾期支付租金的违约金问题，结合本案案情特别是飞特迈公司确有履行瑕疵问题，故对飞特迈公司要求支付上述违约金的诉请，基于公平原则，一审法院依法不予支持。
关于管理费及利息的问题。《合同》约定“案涉房屋（约994平方米）管理费每月每平方米8元整，乙方应按合同约定的时间足额交纳租金和管理费”，中汽南方公司称双方口头约定免交管理费故���同并未约定支付方式和期限，其从未支付上述管理费，且对此提出已超过诉讼时效的抗辩。一方面，中汽南方公司未举证证明双方已实际变更《合同》关于管理费的约定，故中汽南方公司应依约支付相应管理费。另一方面，中汽南方公司提出诉讼时效抗辩，结合飞特迈公司提交的律师函及2016年10月19日的妥投证明，并结合《合同》未约定管理费支付方式或期限，但按照管理费一般支付期限，飞特迈公司要求中汽南方公司支付2014年10月20日至2016年12月4日期间管理费的诉讼请求，并未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。中汽南方公司应向飞特迈公司支付上述期间管理费202904.25元【（7952元/月÷31天×12天）+（7952元/月×25个月）+（7952元/月÷31天×4天）】。至于飞特迈公司要求中汽南方公司支付逾期支付管理费利息的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。对于飞��迈公司超出上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月12日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中汽南方汽车销售服务有限公司向广东飞特迈实业投资有限公司支付2016年9月4日至2017年1月3日租金1258432元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，广东中汽南方汽车销售服务有限公司向广东飞特迈实业投资有限公司支付2014年10月20日至2016年12月4日管理费202904.25元。三、驳回广东飞特迈实业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23456元，由广东飞特迈实业投资有限公司负担7000元，由广东中汽南方汽车销售服务有限公司负担16456元。保全费5000元，由广东中汽南方汽车销售服务有限公司负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
另查明，从中汽南方公司一审提交的录像视频和照片来看，涉案场地二楼有三辆车，货梯门口有部分桌椅挡住，其他部分基本处于空置状态。二审双方确认涉案场地有一部供人出入的电梯和一部供车出入的货梯。中汽南方公司二审期间陈述照片是在2016年12月27日、2017年1月6日拍摄，视频是在2016年12月份拍摄。飞特迈公司二审陈述涉案场地当时一楼已经全空，二楼根据中汽南方公司的陈述只剩下3台车，不是经营的正常状态，中汽南方公司撤场的事实非常明显。
再查，中汽南方公司一审期间提交落款日期为2017年1月5日的反诉状，反诉请求：1、判令中汽南方公司与飞��迈公司的租赁合同于2016年8月30日起解除；2、飞特迈公司承担本案诉讼费用。在2017年3月20日的一审笔录中，中汽南方公司陈述其没有交纳反诉受理费；关于未按期缴纳诉讼费的原因，其陈述其确定不再缴纳反诉受理费，放弃反诉请求；一审法院告知其未按《预交诉讼费通知书》规定的时间缴交反诉受理费，逾期不交视为其自动放弃反诉请求，中汽南方公司表示清楚，无异议。一审法院于2017年3月23日作出（2016）粤0106民初19204号之一民事裁定书，裁定按广东中汽南方汽车销售服务有限公司撤回反诉处理。
本院认为，关于中汽南方公司应否支付2016年9月4日至2017年1月3日的租金问题。飞特迈公司向中汽南方公司发出的《律师函》和中汽南方公司向飞特迈公司发出的《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物业的行为的通知》均未提出要求解除合同，在实际交还租��物之前，双方之间的《合同》仍然有效。中汽南方公司负有在每月3日前支付租金的义务，但其未支付该期间的租金。中汽南方公司据以证明飞特迈公司阻碍其经营的照片和视频均拍摄于中汽南方公司欠租且飞特迈公司起诉之后，飞特迈公司除确认派人到现场看守及扣车外，否认存在阻碍中汽南方公司正常出入和经营的行为，中汽南方公司提交的证据难以形成完整的证据链。飞特迈公司陈述当时涉案场地一楼已经全空，二楼按照中汽南方公司的陈述只剩3台车，不是经营的正常状态，中汽南方公司撤场的事实非常明显。飞特迈公司的上述陈述与中汽南方公司提交的照片和视频反映的情况相符，飞特迈公司的陈述有其合理性。至于飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽南方公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽南方公司产生实际损失的，中汽南方公司可另行主张。中汽南方公司以飞特迈公司妨碍其经营为由拒付租金理据不充分，本院不予采纳。
关于管理费的问题。双方《合同》对管理费有明确约定，飞特迈公司在双方发生争议前未收取管理费不能推断出其放弃该权利。中汽南方公司主张双方已口头约定无需收取管理费，对此无证据证明，飞特迈公司也不予确认，中汽南方公司的该主张本院难以采纳。但飞特迈公司自发出《律师函》才对管理费提出主张，故一审法院认定中汽南方公司收到该函前两年之前的管理费超过诉讼时效，对未超过诉讼时效的管理费予以支持并无不当，本院予以维持。
上诉人中汽南方公司的其他上诉理由均不成立，本院不予采纳；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16456元，由上诉人广东中汽南方汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡粤海
审判员 曹佑平
二〇一七年八月二十八日
书记员 张 利