海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终416号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终416号
上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭军，女，1952年9月10日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市人，自由职业，现住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：代建中，海南卫伦律师事务所律师。
上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人郭军商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1256号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广华公司上诉请求：撤销（2017）琼9007民初1256号民事判决，改判驳回郭军的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由郭军负担。事实和理由：1.广华公司不存在逾期交房的事实，交房时间不是2017年1月1日，而是2016年10月8日。合同第六条约定，购房款分三期支付，最后一笔购房款郭军应在2015年12月30日前支付，但郭军直到2016年10月8日才支付完最后一笔购房款，同日，广华公司将房屋交付给郭军使用。可见，广华公司并不存在逾期交房的事实。2.只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院对广华公司提出的租金评估鉴定申请，未予以许可，而是判决广华公司按照日万分之二点七向郭军支付逾期交房违约金，一审法院计算违约金的标准既不合法，也不合理。
郭军答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。
郭军向一审法院起诉请求：判令广华公司支付逾期交房的违约金28076.45元。
一审法院认定事实2013年12月3日，郭军与广华公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一、三、四条约定，郭军向广华公司购买由广华公司开发的××区号预售商品房，该商品房总价款为282573元；合同第六条第2项约定郭军于2013年12月3日签订《商品房买卖合同》并支付商品房总价款30%，即84772元，2014年3月30日商品房达封顶时支付商品房总价款90%，即254316元，2015年12月30日商品房达交房时支付商品房总价款100%，即282573元；合同第八条约定广华公司应当在2015年12月30日前将综合验收合格的商品房交付给郭军使用；合同第十一条第一款约定商品房达交付条件后，广华公司应当书面通知郭军办理交付手续。2016年10月8日，郭军给付最后一笔购房款147801元。2017年1月1日，广华公司向郭军发出交房通知书，并将商品房交由郭军使用。截止2017年1月1日广华公司逾期交房共计368天。郭军所购买的××区号房现由郭军居住。郭军主张要求按日万分之二点七标准计算违约金。
一审法院认为，郭军与广华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应诚信守约，严格履行合同义务。关于广华公司是否构成违约问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定广华公司应于2015年12月30日前将综合验收合格的商品房交付给郭军使用，可广华公司到2017年1月1日才通知郭军接收房屋并办理交接手续，广华公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即如果合同中对逾期交房违约损失如何认定未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。该院根据双方合同的履行情况、广华公司的过错程度、结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理。根据合同第九条约定，逾期交房的，广华公司按日向郭军支付已交付房款的违约金，因此，广华公司应承担的逾期交房违约金：已付购房款134772元自2015年12月30日起至2017年1月1日止（368天），违约金为13390.95元（134772元×368天×0.00027=13390.95元）；已付购房款147801元自2016年10月8日起至2017年1月1日止（84天），违约金为3352.13元（147801元×84天×0.00027=3352.13元）；合计违约金16743.08元。郭军主张违约金28076.45元，已超出上述计算范围，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向郭军支付违约金16743.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250.96元，由东方广华实业有限公司负担150元，郭军负担100.96元。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一、涉案房屋的交付时间及广华公司是否存在逾期交房；二、逾期交房违约金如何确定计算标准。
一、关于涉案房屋的交付时间及广华公司是否存在逾期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据《交房通知书》，涉案房屋的书面通知交房时间为2017年1月1日，故涉案房屋交付时间为2017年1月1日。广华公司主张2016年10月8日已交付房屋，但2016年10月8日的《分户验收交房流程表》中，郭军未在客户验收意见处签名，也未能提交要求郭军2016年10月8日收房的相关通知，其主张与查明事实不符，故不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第八条约定，广华公司需达到交房条件时，郭军才履行最后一笔购房款的支付。广华公司在约定的2015年12月30日前交房条件未成就，未能按约定时间交房。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，郭军未在2015年12月30日支付最后一笔房款并不构成违约。郭军于2016年10月8日才支付最后一笔购房款，是广华公司逾期交房所致，其并没有违反合同约定，不存在过错和违约。相反，广华公司至2017年1月1日才交房，其已构成违约行为。
二、关于逾期交房违约金如何确定计算标准的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了郭军对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，结合双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，以及东方市租用同地段同类型房屋租金情况，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并不过高，符合法律规定。本案郭军系分期支付房款，一审判决按照支付时间分段计算违约金的方法客观、合理，应予维持。
综上，上诉人广华公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218.58元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天琳
审判员 何昌恩
审判员 张模金
二〇一八年五月二十四日
书记员 王圣忠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。