天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6321号
上诉人(原审原告):梁文浩,男,1990年2月8日出生,汉族,无职业,住天津市河西区。
委托诉讼代理人:尚君(母子关系),女,无职业,住天津市河西区。
委托诉讼代理人:陈武钟,天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):天津天马国际俱乐部有限公司,住所地天津市北辰区双口镇老镇政府院内(原新星焊割工具厂办公楼)。
法定代表人:杨律,董事长。
委托诉讼代理人:许德龙,天津汇川律师事务所律师。
上诉人梁文浩因与被上诉人天津天马国际俱乐部有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2016)津0113民初4540号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人梁文浩的委托诉讼代理人尚君、陈武钟及被上诉人天津天马国际俱乐部有限公司的委托诉讼代理人许德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁文浩上诉请求:一、依法撤销天津市北辰区人民法院(2016)津0113民初4540号民事判决书第二、三项,并依法改判:1、被上诉人给付上诉人因房屋未集中供热造成的损失24000元;2、被上诉人给付上诉人违反商品房配套设施违约金991.92元;3、被上诉人给付上诉人违反商品房配套设施的损失费30000元。以上共计54991.92元。二、诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由:上诉人认为一审判决认定事实不清,适用法律错误,并最终导致错误判决。依据我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定及双方签署的《天津市商品房���卖合同》约定,在商品房买卖交易中,上诉人作为购房人,其主要义务为向被上诉人支付商品房买卖合同中约定的购房款,而被上诉人作为开发商,其主要义务为向上诉人交付质量合格且具备使用条件的房屋。因此,涉案房屋是否具备使用条件,是考察被上诉人是否完成双方此次交易核心义务之一。而配套设施是否完善又系涉案房屋是否具备使用条件的核心之一。对此,《天津市商品房管理条例》第十条明确规定:“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第五条规定:“开发企业申请领取准许使用证应当提交下列文件:(一)房地产开发企业资质证书;(二)项目投资计划或备案登记表;(三)地名管理部门批准的地名文件;(四)建设工程规划验收合格证及��图;(五)经备案的项目竣工验收报告;(六)配套单位出具的项目具备供水、雨污水、供气、供电等配套条件的证明;(七)供热单位出具的项目具备供热条件的证明;(八)区(县)配套管理部门出具的项目具备非经营性公建配套条件的证明。”虽然,因被上诉人未实现配套设施承诺等问题,双方曾于2014年12月31日签署《协议书》,约定被上诉人补偿上诉人90000元整,但该补偿款中包含了70000元被上诉人未实现涉案房屋实行民用电而非商用电的承诺所给予的补偿,该情形明确体现在《协议书》的第七条约定。原审判决第8页第14-16行认定上诉人的该项主张没有证据支持,明显属于事实认定不清。至于剩余20000元补偿款问题:《协议书》第四条约定:“甲方(即被上诉人)保证于2015年5月1日之前按照双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定,接通燃气管网、有线电视、网络、路灯。若不能按期完成,甲方按照《商品房买卖合同》的约定处理。”虽然该条款中未明确写明市政集中供热问题,但商品房买卖合同及附件补充协议中已对市政集中供热问题进行了明确约定。且《协议书》系被上诉人提供的格式合同,在对合同中格式条款的理解发生争议时,应作出有利于上诉人的理解。至于《协议书》第六条:“本协议生效后,双方不得向对方追索本协议所列条款的全部责任,此事就此了结”的约定,上诉人认为,我国《中华人民共和国合同法》第四十条明确规定,免除己方责任的格式条款无效。本案中,如前所述,被上诉人向上诉人交付具备使用条件的房屋系被上诉人的主要及核心义务。且,涉案房屋所涉及土地使用权的使用年限至2044年1月3日,距离现在仍有近三十年的时间,被上诉人通过该《协议书》第六条所谓约定,免除其主要责任,剥夺了上诉人未来近三十年生活居住的品质和条件,该条款应认定无效。因此,综合上述分析,上诉人认为,双方《协议书》的签订实际为解决2015年5月1日前,被上诉人未实现配套设施承诺,影响上诉人实际使用而给予上诉人的合理补偿。但涉案房屋至今不具备市政集中供热,市政集中供燃气等基本使用条件,被上诉人仍应就2015年5月1日之后的违约行为承担违约责任。而原审判决未充分考虑上述情节,仅以双方签署《协议书》为由,认定上诉人再额外主张损失赔偿没有事实及法律依据,并据此驳回上诉人的诉讼请求,明显属于事实认定不清,适用法律错误。
天津天马国际俱乐部有限公司辩称,不同意上诉人梁文浩的上诉请求,同意一审法院判决。主要答辩意见是:依双方补充协议的约定,上诉人无权请求被上诉人支付逾期交房利息、违约金及各种经济损失。
一审法院认定事实:2013年8月11日,原告梁文浩与被告天津���马国际俱乐部有限公司签订了编号为:2012-0179926的《天津市商品房买卖合同》,约定由原告购买座落在天津市北辰区双口镇京福公路以西岭上庄园144-1房屋,设计用途为酒店型公寓,建筑面积179.16平方米,商品房土地来源为出让,土地使用年限自2004年3月11日至2044年1月3日止。每平方米价格为13841.48元,总房款2479840元。其中,合同第三条约定,商品房竣工,经验收合格后,方可交付,被告应于2014年5月31日前,将符合条件的房屋交付原告。第五条约定,被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,合同继续履行,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期���款利率计算。此外,被告还应每日按商品房价款的万分之0.1向原告支付违约金。第八条约定,被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺(见附件三),未达到国家规定标准和承诺的,被告应承担责任。第九条约定,商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气及暖气,并对配套设施运行日期进行了约定,如未按约定日期运行,被告应在60日内采取补救措施,并赔偿原告损失,超过上述约定期限的,被告应赔偿损失,并且每项还应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。该合同附件中对商品房交工标准进行了约定,其中第14项约定采暖为地采暖,市政集中供热系统,第16项约定弱电系统包括有线电视入户,光纤(电话、网络)入户等,第17项约定天然气为市政天然气管网入户,一户一表。附件六中第一条第3项约定,双方的权利义务以商品房买卖合同及本协议书约定为准,凡���约之前被告在销售宣传中所表达的信息,包括但不限于广告、网站等信息及数据仅供销售参考,不作为确定双方权利义务的依据,原告购买的商品房的交付标准以本合同约定为准。第5项约定,被告交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定(附件三)的标准,如被告交付使用的商品房的质量和设备标准与附件三中约定标准不符的,被告应使之达到原标准或补偿相应的差价,但被告修改后的标准或使用的相关材料标准等同于或高于原标准的,原告不得提出异议或要求被告承担违约责任。第二条约定,有线电视、电话、宽带等由原告向有关单位申报并缴纳相关费用。房屋交付时经原告申请,由有关单位开通,开通费用由原告负担。
另查,2014年12月31日,原告与被告曾因岭上庄园项目销售承诺及配套等问题签订了协议书,约定:一、被告以现金方式补偿原告90000元;二、被告减免原告���年物业费用(自2015年3月1日起至2016年2月29日止);三、被告分别于2015年1月25日和3月25日各支付原告45000元;四、被告保证于2015年5月1日之前按照双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定,接通燃气管网、有线电视、网络、路灯。若不能按期完成,被告按照《商品房买卖合同》的约定处理;五、双方确认延期交房的计算期限为2014年5月31日至2014年10月17日。计算方法见《商品房买卖合同》约定的内容,并于2015年3月25日前支付完毕;六、本协议生效后,双方不得向对方追索本协议所列条款的全部责任,此事就此了结;七、若被告在一定期限内完成商用电转民用电的工作,原告保证按照实际使用电量差价后,在70000元范围内返还被告余额款项;八、协议一式三份,双方签字后生效。庭审中,双方均认可被告已经给付原告116775.94元,但对其中90000元的性质各执己见。
一审法院认为,原、被告双方就签订商品房买卖合同及协议书的事实均没有异议,该商品房买卖合同及协议书均系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力,应受法律保护。被告同意按照协议书的约定给付拖欠原告的延期交房的利息及违约金,但就给付数额存在争议,且被告对原告主张的房屋未集中供热及配套设施不达标问题不同意赔偿,故本案的争议焦点为:一、被告应给付原告延期交房的利息及违约金数额;二、被告是否应该给付原告房屋未集中供热的损失;三、被告是否应该给付原告房屋配套设施不达标的违约金及损失。对此一审法院分析如下:
关于争议焦点一,被告认可延期交房行为,并愿意按照协议书中的约定给付原告延期交房的利息及违约金,这符合法律规定。关于延期交房的计算期限,协议书中明确约定自2014年5月31日��2014年10月17日,共计140天,因该协议书签订时间在商品房买卖合同签订时间之后,故延期交房的计算期限应以该协议书中约定的为准,一审法院对被告关于按照商品房买卖合同中的约定自合同约定交付商品房之日的次日起计算延期交房时间的主张不予支持。关于延期交房利息的计算方法,因被告延期交房时间超过90日,结合商品房买卖合同第五条的约定,被告应以原告已付款2479840元为基数,按照人民银行同期贷款利率的标准,自2014年5月31日至2014年10月17日支付原告利息损失,庭审中,被告认可原告以年息5.6%作为人民银行同期贷款利率的标准,故原告主张的延期交房利息应为53265.6元(2479840元×5.6%÷365天×140天)。关于延期交房违约金的计算方法,原、被告对合同第五条第1项作出了不同的理解,特别是对该违约金计算期限分歧较大,一审法院认为,从该项约定的字面意思理解,其语意表示确实存一定的歧义,现原、被告双方对合同中格式条款的理解发生明显的争议,并作出了不同的解释,相比于原告,被告作为提供格式合同的一方,在制定合同方面占据优势地位,对该项约定应当作出不利于提供格式条款一方的解释,故原告主张的延期交房违约金应为3471.78元(2479840元×万分之0.1×140天),上述延期交房的利息及违约金共计56737.38元。庭审中,双方确认被告已给付原告款项共计116775.94元,且被告主张已给付的116775.94元中包括按照协议书的约定给付原告补偿款90000元和延期交房利息及违约金,故被告尚欠原告延期交房利息及违约金共计29961.44元。
关于争议焦点二,原告与被告已经明确就岭上庄园项目的销售承诺及配套等问题达成了补偿协议,且双方均签字确认,其内容应认定为双方对涉诉房屋的销售承诺及配套等问题达成的一揽子解决方案,现该协议已经生效,被告已经按照协议内容履约给付了原告补偿款90000元,按照该协议第一条的约定,关于原告主张的房屋未集中供热问题应属于房屋配套设施范畴,因房屋未提供集中供热可能产生的损失亦应包括在被告给付的90000元补偿款之中,原告再额外主张损失赔偿没有事实及法律依据,一审法院不予支持。原告关于协议中约定的90000元款项系被告对未完成商用电转民用电而给付原告的补偿款的主张,并未提供充分的证据加以证实,一审法院不予采信。
关于争议焦点三,原告主张被告给付房屋配套设施不达标的违约金依据的是双方签订的协议书中第四条及商品房买卖合同中第九条的约定,其中协议书第四条中仅约定了被告限期接通燃气管网、有线电视、网络、路灯,若未能按期完成,被告按照商品房买卖合同的约定处理。结合双方签订的商品房买卖合同第九条的约定,商品房配套设施包括上水��下水、供电、燃气及暖气五项,其中被告认可涉诉房屋未按照协议约定接通燃气管网,故被告应就该项问题按合同约定以商品房价款的0.01%向原告支付违约金247.98元(2479840元×0.01%)。但就协议中列举的有线电视、网络、路灯部分,商品房买卖合同中并未在第九条房屋配套设施条款中进行约定,其中有线电视和网络仅在合同附件中商品房交工标准第16项中进行了列明,且该合同附件六第二条中对有限电视及宽带等约定为由原告向有关单位申报并交纳相关费用,现原告仍依据商品房买卖合同第九条的约定主张由被告给付未安装有线电视、网络、路灯的违约金明显不妥,一审法院不予支持。同理,对于原告主张的涉诉房屋未按照合同第九条的约定提供上水、供电、暖气的问题并未在协议书第四条中单独列举,故对原告就上述问题主张被告给付违约金的诉讼请求,一审法院亦不予支��。另外,关于原告主张的因涉诉房屋未按照合同约定及销售承诺提供相应的配套设施进而对原告造成的损失问题,因原告并没有提供确实、充分的证据加以证实,且对损失数额的计算过于笼统、概括,考虑到双方就岭上庄园房屋配套设施等问题已经达成了给付90000元补偿款的协议,故一审法院对原告主张的相关损失不予支持。
一审法院判决:“一、被告天津天马国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁文浩延期交房的利息及违约金29961.44元;二、被告天津天马国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁文浩未接通燃气管网的违约金247.98元;三、驳回原告梁文浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费962元,由原告���文浩负担727元,被告天津天马国际俱乐部有限公司负担235元。”
本院二审期间,上诉人梁文浩主张被上诉人于诉前支付的90000元补偿款中,有70000元是涉案房屋商用电和民用电差价损失补偿,另20000元是2014年10月18日至2014年12月30日期间的延期交房补偿款。经查,一审诉讼中梁文浩主张该90000元款项全部为前述电费差价补偿。二审中梁文浩提交其根据2014年12月30日录音证据所整理的文字材料一份,经质证,被上诉人天津天马国际俱乐部有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可,认为该证据即使是真实的,也应认定为其后达成的涉案协议书所替代。
涉案房屋的实际交付时间是2015年7月16日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为,上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同法律关系,双方前后签订的《天津市商品房买卖合同》和《协议书》,签约人意思表示真实,约定内容不违反法律强制性规定,应当严格履行。
在《协议书》中,双方当事人就涉案房屋“销售承诺及配套等问题”达成一致意见,并约定“本协议生效后,双方不得向对方追索本协议所列条款的全部责任,此事就此了结”,结合《天津市商品房买卖合同》中关于“配套设施”的解释(“商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气及暖气”),应当认定上诉人梁文浩所主张的涉案房屋未集中供热(即暖气)引起的损失、关于配套设施的相关损失和违约金,已经连同该房屋其他“销售承诺及配套等问题”,一并以90000元补偿款和一年的物业费用为对价,与被上诉人天津天马国际俱乐部有限公司一次性解决完毕。故上诉人的相应上诉请求本院不予支持。上诉人认为上述条款无效,及认为《协议书》系双方就2015年5月1日之前的配套设施���到位而对上诉人约定的补偿,理由和依据不足,本院不予认定。
二审庭审中上诉人主张被上诉人所支付的90000元补偿款,是涉案房屋商用电和民用电差价损失补偿,及2015年10月18日至2015年12月30日期间的延期交房补偿款,与其一审当庭主张内容不同,且不同于前文引述及分析的《协议书》约定内容,故本院对上诉人主张不予采信。
《协议书》中关于2015年5月1日前接通燃气管网、有线电视、网络、路灯的承诺,是对商品房部分“配套设施”在内的设施、设备作出的特别约定,涉案房屋至今未接通燃气管网,一审人民法院判令被上诉人天津天马国际俱乐部有限公司承担原商品房买卖合同约定的违约责任,适用法律并无不当。关于延期交房利息及违约金问题,一审判决无误。
综上所述,梁文浩的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费1175元,由上诉人梁文浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀云
代理审判员 张玉洁
代理审判员 王晓乐
二〇一六年十一月八日
书 记 员 王思睿
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……