江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初3779号
原告：明飞，男，1983年9月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：李二新，江苏广陆律师事务所律师。
被告：詹洋，男，1976年12月4日生，汉族。
委托诉讼代理人：孙景灿，江苏苏延律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锡清，江苏苏延律师事务所律师。
原告明飞与被告詹洋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明飞及其委托诉讼代理人李二新、被告詹洋以及委托诉讼代理人孙景灿、张锡清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明飞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告詹洋赔偿经济损失36万元，返还定金5万元；2.判令詹洋承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月2日，其与被告詹洋在案外人南京爱吉房地产经纪有限公司胜太路店签订房地产买卖合同一份，约定詹洋将位于江宁区××室房屋出售给其。签订合同后不久，詹洋即以价格低为由，拒不配合其办理房屋过户手续，在其书面通知要求詹洋给予明确答复后，詹洋口头明确告知其房屋不再卖与其。为维护其合法权益，故诉至法院。
被告詹洋辩称：1.原告明飞与南京爱吉房地产经纪有限公司恶意串通，压低房价；位于南京市××天××大道××书香××室××其与案外人崇某的夫妻共同财产，其没有处置权，涉案房屋买卖合同应属无效合同。2.合同约定了违约金，明飞主张损失没有法律依据。3.考虑明飞为工薪阶层，其同意返还明飞定金5万元。
经审理查明，2016年3月2日，被告詹洋（合同甲方）与原告明飞（合同乙方）与及第三方南京爱吉房地产经纪有限公司（合同丙方，以下简称爱吉经纪公司）签订《房地产买卖合同》一份,约定由明飞购买詹洋名下的位于南京市江宁区××室（以下称涉案房屋），房屋面积126.52平方米，总房款180万元，明飞于签订合同时支付詹洋定金5万元，首期购房款103万元，应于甲乙双方送件成功当日支付甲方。合同第七条约定交易过户：甲、乙双方应于2016年4月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及解押或抵押（若有）登记手续，并提交所需资料及支付各自承担的包括但不限于公证、交易、按揭、评估所需费用。合同第十二条约定违约责任：甲、乙任何一方如拒不配合提供交易所需资料，或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，或未按本合同约定期限付款，或未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移）等无故不履行本合同项下义务，违约方应当从逾期之日起按总房款每日1‰向守约方支付逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行的，守约方有权单方解除本合同；甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均应书面通知对方，且守约方有权要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或违约方应按总房款的5%向守约方支付违约金；若甲方出资注销抵押后乙方违约，或乙方出资后甲方擅自挪用房款并未注销抵押，导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金。合同第19条约定填写说明，其中19.3约定：本合同中出现“＿＿天”形式，请务必填写具体履行期间，若未填写，则一律视为“七天内履行义务”。同日，明飞支付购房定金5万元。
2016年3月21日，明飞向詹洋送达书面材料一份，内容为：“詹洋先生，你好：根据你我双方在爱吉经纪公司签订的房地产买卖合同约定，你我双方应于2016年4月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续，签订合同以来，已过去多日，你方仍没有配合办理过户手续的行为，在与你沟通的过程中，你相反有了想不履行合同的想法，让我心里忐忑不安，故我再次向你明确几个问题：1、你我双方签订的房地产买卖合同你是否还打算继续履行？如你确实不打算继续履行，请你给出明确的书面答复。2、如你打算继续履行合同，请问何时能够配合办理过户手续？3、目前我已准备好首付款，随时准备与你办理过户手续，因后续还要有部分款项需要按揭贷款，需要一定时间，请考虑。以上问题请您在收到本函后两天内给予我明确书面答复。”詹洋于2016年3月22日在函件上书写：“一切等中介人员方某退回一万元再继续”。
2016年3月25日，詹洋向明飞邮寄解除合同通知书，内容为：“明飞：因本人配偶不同意出售位于南京市××天××大道××书香××的房产，合同上也无本人配偶（共有权人）签字，现通知你买卖合同无法继续履行，从今日起解除合同，本人愿意按合同约定向你双倍返还定金，特此通知”。
另查明，××年××月××日，詹洋与崇某登记结婚，涉案房屋登记在詹洋名下。
审理中，詹洋陈述涉案房屋有抵押贷款4万元，尚未办理解押手续；其于2016年6月对涉案房屋进行装修，支付装修款46500元。
关于合同效力问题。被告詹洋认为涉案合同应认定为无效，理由为：明飞与爱吉经纪公司恶意串通，压低房价；涉案房屋为夫妻共同财产，其没有处置权，并提供其与爱吉经纪公司方某的通话记录、其与爱吉经纪公司陈某的电话录音，证明明飞在爱吉经纪公司找了多次房子，均未找到，明飞在其出租结束当日即将定金5万元支付给其，后一再表示要加价购买涉案房屋，其系卖方，合同也约定了卖方的净得价，但爱吉经纪公司的工作人员方某却向其索要1万元的好处费，理由为方某帮明飞办成了事情，相反，明飞却未履行支付佣金的义务。明飞不予认可，认为涉案合同应认定为有效合同，詹洋与方某、陈某的聊天记录其不清楚；因詹洋拒绝出售房屋，故其没有支付佣金。
关于违约问题。明飞称其于2016年3月27日或28日收到詹洋邮寄的解除合同通知书，于2016年3月31日购买了其他房屋，詹洋系违约方，应承担违约责任。詹洋对解除合同通知书无异议，但其认为明飞违约，理由为：根据合同约定首期房款103万元应当于双方送件当日支付，后面没有约定日期，根据合同约定，没有约定日期的应当在7天内履行义务，因此，明飞应于2016年3月9日之前支付首期房款，截止2016年3月21日，明飞也没有根据合同约定履行义务。
关于损失问题。明飞申请对位于南京市××天××大道××书香××××室的价格进行鉴定，鉴定时间为2016年8月10日。本院确定鉴定基准日为2016年3月31日。2016年10月24日，中证房地产评估造价集团有限公司作出中证（鉴）估字（2016）第43号房地产估价结果报告，确定涉案房屋的评估单价为人民币17410元/平方米，评估总价为人民币220.27万元。明飞支付鉴定费11800元。
詹洋申请重新评估，理由为：1、该鉴定报告中评估师运用的方法和得出的结论过程模糊；2、评估对象的定性错误，导致评估价值也不准确，估价对象已设定抵押，权属不完整；3、对评估对象内的装修情况调查不明，导致装修价值的不确定；4、该评估报告所依据的法律、法规错误，评估报告的第七条“估价依据”中第4款：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第22号，自1990年2月19日起实施），经查询，该文件应为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，自1990年5月19日起实施），评估机构所依据的该法规从何而来；5、该评估报告对不应当评估的部分进行了评估，如顶楼阳光房；6、评估程序有严重问题，评估报告的作出日期为2016年10月24日，而评估师周某的评估执业证有效期到2016年10月20日止。对此，中证房地产评估造价集团有限公司回复函件，内容为：“1、我公司在房地产评估报告中第1页‘致估价委托人函’、第13页‘估价方法’中明确说明了本次评估所使用的估价方法及评估方法选择的思路，符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对估价结果报告的要求。我公司在评估价值测算时，形成了符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）要求的技术报告并存档。2、估价师市场调查时发现，二手房买卖过程中，房产是否存在抵押情形并不影响该房产的正常交易价格。本次评估目的为司法鉴定评估，即为委托方了解估价对象于价值时点的公开正常市场价值提供参考意见。此类评估价值的影响因素应包括估价对象房地产的瑕疵，但不应包括房地产被查封及原有担保物权和其他优先受偿权。3、2016年10月14日现场查勘时，由双方当事人指认并签字确认在价值时点（2016年3月31日）后詹洋对室内少部分墙面乳胶漆进行重新粉刷并在楼顶加盖部分玻璃阳光房，未对之前的装修进行实质改动，上述事实也有贵院法官签字确认，该行为并不影响估价师对估价对象2016年3月31日装修档次的定性，本次评估未考虑该改动行为的价值。估价机构和估价人员在评估过程中，会根据市场调查、现场查勘、价值测算、聘请专家等估价作业经验形成一定知识积累并运用到评估的实际工作中，在比较法选取案例、收益法确定租金、成本法确定税费等估价测算中提供帮助……4、关于评估报告所依据的法律、法规错误，我公司经认真复查后发现确为估价师撰写报告时疏漏……我公司愿向贵院重新提交修改后的报告。5、我公司估价师在现场查勘时对照委托方提供的产权资料，经仔细核实后确定顶楼阳光房为私自搭建项目，并在评估报告中第8页进行了‘自建阳光房’的相关描述，但此次评估并未将其作为建筑面积进行价值测算，评估报告中多次明确评估的建筑面积为126.52平方米，与委托方提供的产证资料面积一致，不存在对不应当评估的部分进行评估。6、报告附件周某于2016年10月初拿到了新的有效期限为2019年9月8日的注册证书，证书拿到当日即向‘江苏省人民法院委托鉴定机构电子信息平台’申请证书更换，但截止报告出具日，平台公示的估价师信息都尚未变更，考虑到2016年10月14日现场查勘时原证书尚在有效期内，为保持与公开信息一致性，故只把原证书复印件作为附件报送……综上所述，我公司接受评估委托程序合法，具体评估工作过程符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）及各级有管辖权法院对司法鉴定评估的要求，虽报告中有评估依据文号书写错误，但不影响评估结果的客观公正。中证房地产评估造价集团有限公司重新出具落款为2016年10月24日的房地产估价报告，除评估报告的第七条估价依据中（一）国家和地方的法律、法规第4款、评估师周某的证件外，其他均一样。
以上事实，有房地产买卖合同、解除合同通知书、房产证、土地证、结婚证、房地产估价报告及当事人陈述等证据证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于原告明飞与被告詹洋签订的房屋买卖合同的效力。本案中，詹洋关于涉案房屋买卖合同因明飞与爱吉经纪公司恶意串通，压低房价，应认定无效的抗辩意见，詹洋提供的证据不足以证明其抗辩意见，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。詹洋关于涉案房屋买卖合同为夫妻共同财产，其没有处分权的抗辩意见，本院不予采纳。故本院认定涉案房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。
关于违约方及违约责任。本案中，詹洋于2016年3月26日向明飞邮寄解除合同通知书，明飞收到该解除通知书后亦同意解除其与詹洋之间的房屋买卖合同，本院认定明飞与詹洋的房屋买卖合同已解除。詹洋没有合法依据解除其与明飞签订的房屋买卖合同，构成根本违约，应承担违约责任。詹洋关于明飞未按约支付首期购房款构成违约的辨称意见，涉案房屋买卖合同约定买卖双方于2016年4月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户、解押手续及支付首期购房款的时间为双方送件成功当日，詹洋于2016年3月25日前尚未办理解押手续，却已发函解除房屋买卖合同，故明飞支付首付款的条件尚未成就，上述辨称意见，本院不予采纳。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等赔偿责任。本案中，虽合同约定了违约金，但不影响明飞主张赔偿损失。詹洋关于明飞应按合同约定主张违约金，而不能要求赔偿损失的辨称意见，本院不予采纳。
关于损失数额，虽鉴定人中证房地产评估造价集团有限公司出具的鉴定报告存在瑕疵，但鉴定人进行了补正，且鉴定意见系本院确定明飞损失的参考依据，而非唯一依据。故对詹洋重新评估的申请，本院不予准许。结合房地产市场情况、涉案房屋的面积和户型、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，本院酌定明飞的损失为27万元。明飞主张损失36万元，本院予以部分支持。明飞要求詹洋返还定金5万元，詹洋亦同意返还5万元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告詹洋赔偿原告明飞损失270000元，并返还明飞定金50000元，合计320000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、驳回原告明飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7450元，鉴定费11800元，合计19250元，由原告明飞负担1635元，由被告詹洋负担17615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 樊琴亚
人民陪审员 邹 丽
人民陪审员 李国俭
二〇一七年一月二十日
书 记 员 吴 飞