辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终231号
上诉人（原审原告）：王东。
委托代理人：王雪。
委托代理人：何桂珍。
上诉人（原审被告）：云子珈。
委托代理人：赵英伟，辽宁英伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云玉喜。
被上诉人（原审被告）：辽北电脑城。
负责人：云玉喜。
上诉人王东与上诉人云子珈、被上诉人云玉喜、被上诉人辽北电脑城合伙协议纠纷一案，铁岭市中级人民法院于2015年12月18日作出（2013）铁民一初字第00039号民事判决。王东、云子珈均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王东一审诉称：2004年7月20日，王东与云子珈（云玉喜之女）协商，自愿以分期付款、以租代购的形式购买天玉房屋开发有限公司委托中国工商银行铁岭市银州支行出卖天玉商场的商业面积，其中第一楼层面积436.37平方米，第二楼层面积699.48平方米，第三楼层面积3378.33平方米，总面积为4514.18平方米。经协商，首付定金20万元人民币。合同履行完毕后，银行将定金返还给买方或直接冲抵购房款。以每年逐月等额还款的方式还款。每月还款6.6万元人民币，还���期限为7年（自2004年8月1日起至2011年7月31日止），之后，买方用所得租金向银行还款6.6万元抵冲购房款，直至冲抵完毕后，此楼房即归买方所有。卖方协助买方办理房屋产权过户手续，费用按规定负担。协议签订后，王东委托天玉商场明星物业公司对该楼房进行开发出租事宜，为扩大辽北电子市场规模，辽北电脑城法定代表人云玉喜与天玉商场明星物业公司于2004年7月25日签订了使用天玉商场三楼的协议、商业总面积为2053平方米。明星物业公司为辽北电脑城提供装修并不收取任何费用。辽北电脑城自2004年8月15日起至2011年8月15日止使用天玉商场第三层楼房商业面积7年，后扩建三楼仓库面积1325.33平方米。云玉喜须从2004年8月15日开始每月15日前替王东向银行交纳本金6.6万元，如不按时交纳视为违约，超过2个月不交，明星物业公司无条件收回三楼使用权，现使用期已满��中国工商银行铁岭银州支行于2008年7月14日出具了情况说明，内容为：“我行认为房款全部付清，准备以天玉房屋开发有限公司委托我行代理出卖天玉房产的形式为购房人办理房屋产权过户手续，手续费用按规定负担，同时我行与购房人房屋买卖协议终止”。王东认为云玉喜使用天玉商场三楼已到期，出租三楼所得租金已将银行购房款全部还清，完成了双方在2004年7月25日所签协议书的还款义务。至2011年8月18日止云玉喜租用房屋已到期，经王东多次要求云玉喜腾迁楼房归还王东面积均未果，王东向法院起诉，请求判令：一、王东与云子珈签订的合伙协议有效；二、判令云玉喜立即将有偿使用王东的房屋面积归还给王东（详见面积清单2257.09平方米）；三、判令云玉喜立即返还超期使用属于王东房屋部分的租金800万元；四、判令云玉喜承担本案诉讼费用等一切费用。
云子珈、云玉喜、辽北电脑城答辩称：王东与我方签订的是购房合同，不是合伙合同。双方签订购房合同后，王东未履行出资义务。要求给付租金没有法律依据，请求驳回王东的诉讼请求。
王东向一审法院提交以下证据：1、2004年7月20日王东、云子珈与银行签订的“房屋买卖协议书”,附商场面积清单3页。证明双方约定共同以租代购铁岭市银州区广裕街天玉购物中心1、2、3楼层商业面积共计4514.18平方米。经庭审质证及认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均对协议的真实性无异议，对面积清单有异议，不能证明以租代购。一审法院认为，对协议的真实性予以认定。云子珈、云玉喜、辽北电脑城虽对面积清单A、B表中面积分配提出异议，但是对于面积4514.18平方米的位置未提出异议，予以认定。2、2004年7月25日，王明久（王东父亲）以天玉商场明星物���公司名义、云玉喜以辽北电脑城的名义签订了“辽北电脑城使用天玉商场三楼协议书”（复印件）。证明共同以租代购购买天玉商场。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均认为证据为复印件，不能作为证据使用。一审法院认为，证据为复印件，云子珈、云玉喜、辽北电脑城不予认可，对真实性无法确认，不予认定。3、2005年3月20日，王东与云子珈签订的《合伙购房合同》，证明共同还清贷款后房屋产权各占50%。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均对真实性无异议，认为王东与云子珈共同购买，王东也有出资义务。一审法院认为，对证据的真实性予以认定。
4、2008年7月14日，中国工商银行股份有限公司铁岭分行出具的“关于天玉房产贷款清收的情况说明”，证明双方将贷款共同全部还清。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均对证据真实性无异议，说明是云子珈将房款全部还清。一审法院认为，对证据的真实性予以认定。5、铁岭明星物业管理有限公司的资质证明，证实该公司存在，但现在不再经营。
经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均对证据真实性无异议，认为该公司2005年后未年检，证据与本案无关。一审法院认为，对证据的真实性予以认定。6、工商银行住房信贷部与明星物业公司签订的委托协议（复印件），证明工商银行委托明星物业公司对天玉商场进行出租、出售。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均认为证据为复印件，不能作为证据使用，工商银行住房信贷部不具有民事行为的主体资格，协议形成早于房屋买卖时间。一审法院认为，证据为复印件，��子珈、云玉喜、辽北电脑城提出异议，不予认定。7、天玉电费明细表，证明2004年1-6月由明星物业公司收取。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均认为与本案无关。一审法院认为，证据为王东单方制作，云子珈、云玉喜、辽北电脑城不予认可，不予认定。8、2004年7月20日明星物业公司出具的证明，证实明星物业公司被迫停业，债权转让给王东。经庭审质证及一审法院认证如下：云子珈、云玉喜、辽北电脑城均认为证据说明明星物业公司于2004年7月被迫停业，不具有对于天玉商场的物业管理能力，王东不是明星物业公司的股东，该公司的债权归王东没有合法转让根据。一审法院认为，对于明星物业公司于2004年7月即停业的事实，予以认定。9、经一审法院委托由铁岭信达会计师事务所出具的“关于天玉商场租金收入的报告”。经庭审质证及一审法院认证如下：双方对数额均无异议。一审法院认为，对于报告中租金收入的数额予以认定，该报告仅是对诉争房屋租金收入做出了审计，租金中包括物业费、取暖费等支出，不能证明2011年8月至2015年7月期间出租诉争房屋实际取得的利润。
云子珈、云玉喜向一审法院提交以下证据：1、投资还贷声明，证明因王东自合作开始一直没有投入资金，导致天玉商场的物业管理权被铁岭市粮油贸易总公司收回后，王东及其父亲对于天玉商场没有进行物业管理，根据双方的合伙购房协议第8条约定，王东未履行约定的出资行为，应视为其自动退伙。云子珈向银行的声明，由云子珈履行还贷义务，原房屋买卖合同中乙方为云子珈。经庭审质证及一审法院认证如下：王东对证据的真实性有异议，是云子珈对自己出具的，不予认可，声明与本案无关。一审法院认为，证据是云子珈向银行出具，王东不予认可，不能证明云子珈的证明目的，不予认定。2、承包经营合同，证实天玉商场的物业管理权承包给云玉喜经营。3、铁岭市中级人民法院（2003）铁民再字第20号民事判决书，证明经法院审理，铁岭市粮油贸易总公司对天玉商场享有物业管理权。经庭审质证及一审法院认证如下：王东认为对证据2的真实性无法确认，天玉商场1-3楼是银行委托明星物业公司进行管理的。对于证据3，王东认为不知道此情况。一审法院认为，结合证据2、3，能够证实云玉喜承包天玉购物中心物业管理权的事实，予以认定。4、关于天玉房产贷款清收的情况说明，证明由云子珈向银行预交定金并每月还款，于2008年6月27日将房款全部还清，王东未履行出资义务。经庭审质证及一审法院认证如下：王东对真实性无异议，认为是用共同收取的租金还款。一审法院认为��对证据真实性予以认定。5、还贷凭证41张，证明所有房款都是云子珈偿还的。
经庭审质证及一审法院认证如下：王东对真实性无异议。一审法院认为，对证据真实性予以认定。6、经一审法院委托由铁岭信达联合会计师事务所出具的“关于天玉商场收入与支出的报告”。
经庭审质证及一审法院认证如下:云子珈、云玉喜、辽北电脑城均无异议。王东认为报告与其无关。云子珈、云玉喜、辽北电脑城提出对2004年至2008年进行审计，王东认为与银行签订的合同已履行完毕，已过时效。房屋买卖协议履行期间云子珈、云玉喜、辽北电脑城从未提出天玉商场赔钱或经营不善终止协议，云子珈、云玉喜、辽北电脑城的请求可另行诉讼。该报告账目不完整，结论不符合实际。审计没有法律依据，对该报告不予认可。一审法院认为，审计部门依据云子珈、云玉喜���辽北电脑城提供的2004年至2008年会计凭证、收款收据存根等相关证据作出了该鉴定结论，内容应为客观真实，予以认定。
辽北电脑城未提交证据。
一审法院经审理查明：因铁岭市天玉房地产综合开发有限公司拖欠中国工商银行股份有限公司铁岭分行（原中国工商银行铁岭市银州支行）贷款，委托该行代理出售天玉购物中心房产。铁岭市明星物业管理有限公司原是天玉购物中心的物业管理公司，该公司的法定代表人王明久是王东父亲，银行委托该物业公司对天玉购物中心的房产出租出售。王明久找到云玉喜（云子珈父亲、辽北电脑城负责人）提出合伙购买本案诉争房产。2004年7月20日，王明久以王东名义、云玉喜以云子珈名义共同作为乙方与中国工商银行铁岭银州支行（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，约定了乙方自愿用分期付款的方式购买甲���所有的座落在铁岭市银州区广裕街天玉购物中心的商业面积，其中第一楼层面积436.37平方米、第二楼层面积699.48平方米、第三楼层面积3378.33平方米，合计4514.18平方米，总价款554.4万元，以每年逐月等额还款的方式还款。月还款为6.6万元，付款期限自2004年8月1日起至2011年7月31日止。乙方于合同签订之日交付甲方定金20万元。乙方出租房屋必须经过甲方同意，并将所得租金一次性交付甲方。乙方须在每月15日前将当月还款额一次性交付给甲方。付款期满或房款交齐合同履行完毕后，此出售的商业面积产权归属乙方所有。合同签订后，云玉喜交纳了定金20万元。2004年8月，云玉喜将原辽北电脑城整体搬迁至天玉购物中心3楼对外出租经营电脑产品，云玉喜管理使用购买的房产，并每月偿还银行贷款6.6万元。2005年3月20日，王东（乙方）与云子珈（甲方）签订了《合伙购房合��》，双方就合伙购买天玉购物中心一事达成如下协议：“此房屋位于银州区广裕街天玉购物中心一至三层，面积4514.18平方米。房屋所有人为中国工商银行铁岭银州支行，总价款为554.4万元，付款方式按甲乙双方与房屋所有人签订的购房合同约定，此房屋总价款按每年逐月等额方式还款，月还款额为人民币6.6万元，还款期限自2004年8月1日起至2011年7月31日止。甲乙双方对此房屋总价款共同平均负担，到期后产权各占50%。合同第8条约定：“如果合伙双方其中有一方因自身原因造成合伙双方共同与中国工商银行铁岭市银州支行于2004年7月20日所签订的房屋买卖协议书不能继续履行，视为其自动退伙。另一方应该返还退伙方在双方合伙期间已经交付给房屋所有人的全部购房款”。2005年10月1日，铁岭市粮油贸易总公司在取得天玉购物中心的物业管理权后，与云玉喜签订了《承包经营合同》，将天玉购物广场的物业管理权承包给云玉喜经营。2008年4月末，中国工商银行铁岭股份有限公司因王东、云子珈有未按协议约定时间交纳购房款，有违约现象，要求王东、云子珈于2008年6月底前将全部购房款一次性交齐清。2008年6月27日，由云玉喜将剩余贷款全部还清。同年7月14日，中国工商银行铁岭股份有限公司铁岭分行出具了“关于天玉房产贷款清收的情况说明”，内容为：“我行四月末将现负责偿还天玉贷款的责任人王东（法定代理人王明久）、云子珈（法定代理人云玉喜）一同找到我行，向二人说明：签订房屋买卖协议书后，由云子珈每月向我行交付6.6万元购房款，在几年的履行过程中曾多次出现未按协议规定时间内交付购房款（即有违约现象，我行多次向二人催款），故此我行要求其二人如愿意继续购买天玉房产，就必须按我行要求于6月���前将全部购房款一次性交齐，否则以租代购作废。二人都表示愿意继续购买天玉房产，二人都同意我行意见，都说要自己筹集资金，争取6月末前自己将房款全部还清。之后我行多次向二代理人催缴购房款，直至6月27日，购房人云子珈（代理人云玉喜自己来我行，将剩余贷款和费用收回），购房人王东直至6月30日也未来我行还款。购房人云子珈共向我行交付购房款520.2万元，我行认为购房款全部付清。我行准备以天玉房屋开发有限公司委托我行代理出卖天玉房产的形式为购房人办理房产权手续，手续费用由购房人承担，同时我行与购房人同意原《房屋买卖协议》中止”。本案诉争房屋由云玉喜使用并对外出租管理至今。2013年10月16日，王东以要求云玉喜腾迁楼房归还王东面积均未果为由向一审法院提起诉讼。2014年1月21日，经王东申请，对天玉商场面积2257平方米的店���自2011年8月18日至2015年5月17日扣除物业等费用的租金进行司法鉴定。一审法院委托铁岭信达会计师事务所进行审计，该所于2015年9月13日出具“关于天玉商场租金收入的报告”，结论为2011年8月1日至2015年5月17日，天玉商场一楼部分自有摊位租金收入1264831.38元（含物业费、水费、取暖费），租金的50%为632415.69元；二楼自有摊位未对外出租，王东、云子珈协议租金1259125元，租金的50%为629562.50元；天玉商场三楼自有摊位商场经营租金收入8381194.33元（含物业费、取暖费等），租金收入的50%为4190597.17元（含物业费、取暖费等）。王东支付鉴定费6万元。经云玉喜申请，对天玉商场4514.18平方米的店铺自2004年7月至2008年6月27日的收入与支出进行审计。一审法院委托铁岭信达会计师事务所进行司法鉴定，该所于2014年11月28日出具“关于天玉商场收入与支出的报告”，结论为天玉商场4514.18平方米店铺2004年8月1日至2008年7月31日的收支净额为-2472558元。云玉喜支付鉴定费3万元。
一审法院认为：王东与云子珈以分期付款的方式合伙购买了中国工商银行铁岭市银州支行所有的天玉购物中心1-3楼部分房产，双方签订的《合伙购房合同》是其真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的权利义务。王东与云子珈及银行签订的《房屋买卖协议书》中约定每月还款6.6万元，2008年银行因王东与云子珈在履行合同期间有违约现象，向王东与云子珈提前清收剩余购房款。云玉喜管理使用并对外出租诉争房屋，应承担用租金每月向银行还款的义务。对于云玉喜主张诉争房屋在2004年至2008年的收支为负数，且王东在银行清收购房款时未履行还款义务，应视为王东自动退伙的辩解理由，因银行清收时，双方均有义务交纳购房款，王东虽表示愿意交纳，实际并未履行，存在一定的违约行为，但是并未造成双方于银行签订的房屋买卖协议不能履行的后果，房屋买卖协议已履行完毕，不能视为王东自动退伙，对于云玉喜的此项辩解理由，不予采信。王东与云子珈双方合伙购买诉争房产的目的已实现，王东主张要求云子珈归还诉争房屋面积50%部分，是要求对合伙财产进行分割，因王东存在违约行为，云玉喜在银行清收时将剩余购房款全部还清，云玉喜经营管理诉争房屋至今，应付出了大量的精力并投入了较大的财力物力，如按照合同约定房屋到期后产权各占50%分割诉争房屋，明显显失公平，故应酌情按照双方实际出资额的比例确定王东占有诉争房屋面积的比例份额。诉争房屋面积为4514.18平方米，购房款共计为534.4万元。自2004年8月起至2008年5月止，云玉喜共计向银行交纳购房��为303.6万元，应认定为双方共同出资，王东实际出资额的比例应为28.4%（151.8万元/534.4万元），故王东应占有本案诉争房屋面积4514.18平方米的28.4%部分房屋。
对于王东要求云子珈返还房屋租金800万元的诉讼请求，云玉喜是以其女儿云子珈的名义与银行及王东签订协议，并对诉争房屋实际使用经营管理，云玉喜、云子珈与王东系合伙关系，王东要求分割合伙财产，应当包括合伙投入的财产、合伙期间积累的财产以及合伙期间的债权债务，现有证据不能证明双方的实际支出，“关于天玉商场租金收入的报告”中包括物业费、取暖费等支出，因王东、云子珈均未能继续交纳鉴定费，且云子珈不提交相关财务账目，致使审计工作无法进行，无法对诉争房屋2011年至2015年的合理支出等作出认定，故王东的此项诉讼请求，无法支持。人民法院审理案件，其中一部���事实已经清楚，可以就该部分先行判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、王东与云子珈签订的《合伙购房合同》合法有效；二、王东享有本案诉争的位于铁岭市银州区广裕街天玉购物中心一至三楼共计4514.18平方米的28.4%部分房屋。三、驳回王东的其他诉讼请求。案件受理费67800元，由王东负担。鉴定费共计9万元，由王东负担6万元，云玉喜负担3万元。
王东的上诉理由和请求是：1.原审法院判决所采用的证据存在不合法之处。工商银行委托明星物业公司对天玉商场进行出租出售协议委托书，原审法院认为本证据为复印件，被告提出异议不予认可，事实情况是本协议是通过原审法院亲自验证的原件，公章出自于中国工商银行铁岭市分行住房信贷部银行代办处。《投资还贷声明》，原审法院认证“证据是云子珈向银行出具王东不予认可，但有银行经手人孔羽、申伟签字，应予认定”。事实情况是上诉人向原审法院提交书面材料申请法院对伪造证人孔羽、申伟签字进行鉴定，但原审法院却以原件在被上诉人处没有判令被上诉人上交法院进行鉴定。《关于天玉房产贷款情况的说明》，事实情况是2014年6月13日工商银行银州支行潘行长亲自和法官通过电话，说明以有法律效力的《房屋买卖协议》为准，那只是清收说明，可以说是内部工作情况说明，对此原审法院没能事实求是，此说明不具备法律效力。2.原审法院判决理由及适用法律存在不合法之处。原审判决认定房屋买卖协议书签订后云玉喜交纳了定金20万元，真实情况是云玉喜在2004年6月25日先预交定金20万元用来��接冲抵银行的最后三期房款，之后在2004年7月20日签订房屋买卖协议，因为被上诉人垫付20万元定金是上诉人同意与被上诉人合伙购房的先决条件，也是上诉人同意被上诉人自主经营进入天玉商场三楼的其次条件。原审判决认定合伙购房合同双方均应按照合同约定履行相应的权利义务，合伙购房合同是房屋买卖协议书的辅助合同，二者应当共同履行。对方每月偿还银行贷款6.6万元是其应当履行的义务，没有上诉人被上诉人是无法拿到这个项目的。原审判决认定2005年10月1日云玉喜承包经营天玉购物广场物业公司，云玉喜取得物业公司经营权是通过不正当途径取得的，关于此节与本案无关，所以上诉人没有主动追究。关于原审法院认定上诉人违约行为的依据是2008年7月14日银行出具的情况说明，该说明载明王东、云子珈由于违约银行主张双方在2008年6月25日之前全部还清贷款，否则银行有权收回标的物，后来云玉喜于2008年6月25日还清全部贷款，虽然证明了谁去银行交的款，但决不能证明房款的来源，也证明不了资金来源的性质，情况说明没有法律效力，不应该作为证据采信。3.原审判决认定云玉喜在银行清收时将剩余购房款全部还清，云玉喜经营管理诉争房屋至今，应付出了大量的精力并投入了较大的财力物力，如按照合同约定房产到期后产权各占50%分割，明显有失公平。原审法院以上述观点为依据判决本案显失司法公正，完全是主观臆断、感情用事，被上诉人违背诚实信用原则签订协议后一直想独自占有案涉房屋及权益，并与银行恶意串通以提前还贷名义减免20万元，案涉房屋每年经营租金收入几百万元，足以偿还购房款。综上请求：1.确认房屋买卖协议书、合伙购房合同合法有效；2.请求二审法院维持一审将4514.18平方米的28.4%归还给王东的判决，在此基础上判令将50%产权的剩余部分即21.6%的产权归还给上诉人；3.请求二审法院判令被上诉人承担一切诉讼费用；4.请求二审法院对一审法院认定的被上诉人提供的投资还贷声明中两位证明人签字进行鉴定。
云子珈答辩称：1.王东认为原审法院判决所采用的证据存在不合法之处，该证据分别为：（1）《工商银行委托明星物业公司对天玉商场进行出租出售协议委托书》，答辩人认为因该证据为复印件没有原件不予认定符合法律规定，没有违法之处；（2）《投资还贷声明》，如果王东认为银行经手人孔羽、申伟签字是伪造的，应向一审法院申请笔迹鉴定，而不应凭空设想签字的真假，一审法院对该证据予以认定符合法律规定。（3）《关于天玉房产贷款情况的说明》，该证据不但真实，而且与本案有极大的关联性，足以证明王东、云子珈与银行签订的房屋买卖协议所有房款一直是由云子珈给付，王东一分钱也没给过银行。王东说银行行长亲自和法官通过电话来说明该证据不是证明材料、不具备法律效力。银行行长和法官通电话王东是怎么知道的，只能说明法官偏袒王东。2.王东认为原审法院判决理由及适用法律存在不合法之处，为如下几点：首先，王东认为20万元定金由云子珈交付是合伙购房的先决条件，对此王东没有证据予以证明。其次，王东与云子珈的权利义务在合伙购房合同有明确约定，双方应当平均负担购房总价款，如果合伙双方中有一方因自身原因造成合伙双方共同与银行签订的房屋买卖协议不能继续履行视为其自行退伙，另一方应当返还退伙方在合伙期间已经支付给房屋所有人的全部购房款，双方并没有约定必须由该房屋的租金偿还房款。从2004年7月20日签订房屋买卖协议��2008年6月27日房款全部还清，案涉房屋对外出租是没有利润的，因为案涉房屋在交房时是清水房，对外出租必须先进行装修，还要宣传，产生大量的广告费、物业费、电费等，这一事实有原审委托鉴定部门出具的鉴定报告为证。关于云玉喜承包经营物业公司一节，与本案没有法律关系。《关于天玉房产贷款清收的情况说明》是真实的、合法的，与本案有关联性。3.对于原审法院最后认定上诉人王东享有本案争议房屋的28.4%的产权，云子珈也同样认为原审法院此判决结果显失司法的公正与公平，完全主观臆断、感情用事。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，并依法撤销原判，改判涉案房屋全部产权归答辩人所有。
云玉喜、辽北电脑城答辩称，同意云子珈的意见。
云子珈的上诉理由和请求是：1.上诉人与被上诉人不是合伙关系。依据房屋买卖协议��及合伙购房合同，可以看出双方是合资购买房屋的买卖行为。2.原审法院认定云玉喜向银行交纳的房款其中303.6万元为双方共同出资没有事实和法律依据。本案中一个不争的事实是购房款共计534.43万元全部由云玉喜向银行交纳。3.上诉人与被上诉人签订的合伙购房合同第八条约定：如果合伙双方其中有一方因自身原因造成合伙双方共同与银行所签订的房屋买卖协议书不能继续履行视为自动退伙，另一方应返还退伙方已经交付的全部购房款。房屋买卖协议书在履行过程中因被上诉人一直未向银行交付房款，银行要求于2008年月底前将全部购房款一次性交齐，否则合同作废，被上诉人未向银行交纳余款，其行为已经造成房屋买卖协议不能履行，视为被上诉人退伙。合伙购房合同约定，上诉人与被上诉人的出资比例为各占50%，而被上诉人未履行合同义务，已不再享有诉争房屋的产权。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。
王东答辩称：1.本案涉案房屋系以租代购的房屋买卖关系，即案涉房屋是用租金来偿付购房款的。2.原审法院认定云玉喜向银行交纳的房款其中303.6万元为双方共同出资没有事实和法律依据，事实情况是房款总计520.2万元是共同出资，上诉人没有出资一分钱，均属本案诉争房屋租金抵冲。3.关于履行房屋买卖协议书我方没有违约的事实情况，在2014年6月13日银行行长亲自和法官通过电话，说明以有法律效力的房屋买卖协议书为准，清收说明不是证明材料，是内部工作情况说明；提前还贷并不存在违约行为，只是银行为了完成清收任务。综上，请求二审法院依法改判，归还王东的50%房屋产权即2257.09平方米商铺面积的物权请求，上诉费用由云子珈负担。
云玉喜、辽北电脑城答辩称，同意云子珈的意见。
本院经审理查明，原审认定事实基本属实。
另查明，在二审审理期间，云子珈、云玉喜向二审法院出具承诺书一份，内容为：考虑到对方当事人在签订房屋买卖协议之初起到了一些作用，云子珈、云玉喜承诺给付王东150万元人民币作为经济补助。
本院经审理认为，王东、云子珈与中国工商银行股份有限公司铁岭分行签订的《房屋买卖协议书》及二人签订的《合伙购房合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述协议书及合同履行。
在上述协议书及合同的履行过程中，云子珈交纳了20万元的购房定金，每月按约还款6.6万元。在银行要求将剩余房款一次性交齐的情况下，王东没有按承诺偿还自己份额的房款，而是由云���珈偿还了全部剩余房款。从偿还购房款的情况看，共计534.43万元的购房款全部是云子珈交纳的。
王东辩称，购买的房屋由云子珈经营，经营收入应为其与云子珈共有，经营收入中其应得部分，应视为交纳房款了。本院认为，首先，双方签订的《合伙购房合同》中，只规定了“甲乙双方对此房屋总价款共同平均负担”，并没有约定必须由该房屋的租金偿还房款。其次，根据一审法院委托的鉴定部门的鉴定结果，在2004年7月至2008年6月间，也就是偿还银行贷款期间，云子珈在这期间的经营是亏损的，因此，王东和云子珈都不可能用经营收入偿还购房款。在此期间，云子珈只能用自己自有的其他资金每月偿还6.6万元房款。故王东的上述辩称无事实依据，本院不予采信。同理，一审法院认为，“云玉喜管理使用并对外出租诉争房屋，应承担用租金每月向银行还款��义务，”却不考虑经营期间的亏损情况，其认定理由，无事实及法律依据，本院对此予以纠正。如上所述，一审法院关于自2004年8月起至2008年5月止，云玉喜共向银行交纳的303.6万元购房款，应认定为双方共同出资，并据此认定王东的出资额，并按此出资额确定其应得的房屋比例的认定，亦无事实及法律依据，本院予以纠正。
按照王东、云子珈所签订的合伙购房合同的约定，在一方因为自身原因导致房屋买卖协议无法履行的情况下视为自动退伙，由一方向退伙方退还在合同履行期间已经支付的全部购房款，而王东在合同履行期间没有履行任何付款义务构成违约，故不存在返还合伙购房款问题。一审判决王东享有案涉房屋28.4%的产权没有事实和法律依据。其诉讼请求应当驳回。
鉴于云子珈、云玉喜同意给付王东150万元人民币作为签订房屋买卖协���所起作用的补偿，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销铁岭市中级人民法院（2013）铁民一初字第00039号民事判决；
二、云子珈、云玉喜于本判决生效后十日内给付王东补偿款人民币150万元。
三、驳回王东其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费203400元，鉴定费9万元，由王东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙维良
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一六年八月三日
书 记 员 孙梦依