浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0782民初20822号
原告：虞宣臣，男，1963年10月28日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：金汉操，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志伟，浙江红太阳（杭州）律师事务所实习律师。
被告：金连鸣，男，1949年8月17日出生，汉族，住义乌市。
被告：傅荷菊，女，1951年11月24日出生，汉族，住义乌市。
原告虞宣臣为与被告金连鸣房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告虞宣臣的委托诉讼代理人金汉操、吴志伟，被告金连鸣到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院于2017年1月20日追加傅荷菊为本案共同被告，并于2017年2月17日再次公开开庭进行了审理。原告虞宣臣的委托诉讼代理人金汉操、吴志伟，被告金连鸣到庭参加诉讼；被告傅荷菊经本院传票传唤无正当理由未到庭。根据原告的诉讼保全申请，本院依法查封了登记在被告金连鸣及傅荷菊名下的坐落于义乌市苏溪镇幸运路283号301室房地产【房产权证号：义乌房权证苏溪字第c000917**号，义乌房权证苏溪字第c000917**号；土地证号：义乌国用（2011）第105-010**号】。本案现已审理终结。
原告虞宣臣起诉称：2001年1月22日，原告与被告签订房屋转让协议书，约定被告将其所在单位义乌市杨梅岗农场集资建房所分得的全部房屋转让给原告，由原告承担全部集资款，另额外给付被告房屋转让款6万元。若分得的房屋店面面积不足30平米，则额外给付的转让款6万元改为给付1万元。现房屋已经造好，原告按约支付了集资款，并额外给付了5万元转让款，但实际分得房屋的店面面积不足30平米，且被告迟迟不予协助办理过户登记手续。两被告系夫妻关系，且根据不动产档案，傅荷菊系涉案房屋的共同共有人，具有法律上的利害关系。现诉请：1、确认原告与被告金鸣连于2001年1月22日签订的房屋转让协议书有效；2、判令被告金连鸣、傅荷菊协助原告办理涉案房屋房产证、土地证过户登记手续；3、判令被告金连鸣返还原告转让款4万元。
被告金连鸣答辩称：本案所涉的房屋买卖已经过去十几年了，原告起诉称被告不协助办理房产过户手续，这不是事实。原告在起诉之前曾经两夫妻一起到被告家里来了两次，当时到我家里来双方也没有吵架过，主要是双方对转让款再适当加一部分，双方对数额无法协商一致，两次协商不成后，原告就没有再来过，后来就起诉了。双方在2001年1月22日签订过一份协议是对的，但这份协议是预售协议。签订该协议时房屋还没有建造，更没有分配。本案所涉房屋的套间和店面当时都是原告自己去抽签定位的。原告认为店面面积不足30平方的，额外给付的转让款改为1万元，套间的实际面积为140平方，协议约定套间面积不低于120平方，超过120平方的部分，原告也应该补偿。对于车库房问题，车库房原来单位是没有安排的，后来经过有关部门批准才安排有关职工的，但不是每个参加集资的人都有的，而且当时单位就宣布过车库房不做房产证的。原告要求返还转让款4万元，但实际上我关于做房产证就花了好几千元，这笔费用也应该由原告承担的，但书面约定是由被告承担。如果完全按照协议执行，我最终只拿到几千元钱，这是没有道理的，我与原告又不是亲戚。另外，协议上我老婆傅荷菊没有签过字。
被告傅荷菊未作答辩。
原告虞宣臣为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据1，房屋转让协议一份，证明原告与被告于2001年1月22日签订房屋转让协议一份。
证据2，声明（写在房屋转让协议书最后一页背面）一份，证明被告将车库一同转让给原告，转让款不需额外支付。
证据3，土地证复印件一份、契证复印件一份，证明涉案房屋登记于金连鸣名下，现金连鸣完全可以履行房屋登记过户手续。
证据4，收条七份，证明原告已按约支付了5万元转让款和138545.44元集资款的事实。
证据5，补办婚姻结婚证审查处理表一份，证明被告金连鸣、傅荷菊在签订房屋转让协议时系夫妻关系。
被告金连鸣质证认为：对房屋转让协议真实性没有异议，双方确实在2001年1月22日签订过这份转让协议。对声明真实性没有异议。对土地证复印件、契证复印件真实性没有异议。对七份收条没有异议。对补办婚姻结婚证审查处理表没有异议。
被告金连鸣、傅荷菊均未提供证据。
被告傅荷菊经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。结合被告金连鸣的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：
1、对房屋转让协议、声明的真实性予以确认。
2、对土地证复印件一份、契证复印件的真实性予以确认，结合原、被告庭审陈述及原告为诉讼保全需要而提供的不动产档案证明，本院认定现涉案房屋登记在两被告名下。
3、对收条、补办婚姻结婚证审查处理表的证明效力予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
被告金连鸣、傅荷菊于1970年12月25日登记结婚。2001年1月22日，原告虞宣臣（乙方）与被告金连鸣（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，其中载明：“甲方所在单位进行集资建房，根据自己对房屋使用和家庭经济状况，决定将自己的集资房屋转让给乙方所有。经双方充分协商，达成转让协议（预售协议）。一、甲方在东面的集资建造的房屋（二至四层的套间和底层一间的店面房，具体楼层位置根据甲方抽签时所分得，但不含五楼，面积根据甲方所在单位设计建造的面积，甲方所分得的全部房屋），转让给乙方所有。二、房屋价款：1、甲方所在单位集资建房的全部集资款（抽签后实际分得房屋的出资额）均由乙方承担。交付方法根据甲方所在单位通知甲方交付的期限数额先支付。2、乙方除承担甲方交付单位实际所需的集资建房款外，另给付甲方房屋转让款陆万元（6万元），该款交付方法：本协议签订时即付叁万元；甲方单位集资房开工建造时付壹万元；房屋交付乙方使用时付壹万元；房屋产权证变更登记为乙方时付壹万元。三、房屋交付乙方的时间为甲方单位交付给甲方的时间。四、甲方的集资房屋须在二00一年六月底前开工建造，逾期不开工建造的，甲方返还乙方的已付款，并按信用社贷款利率赔偿乙方的损失。五、甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记手续，费用由乙方负担。甲方办理房产登记手续时，费用由甲方自负。六、本协议系双方自愿达成，如一方反悔，向对方支付房屋价款涨跌损失费伍万元。如因客观原因无法履行本协议的，乙方已付甲方的款甲方按一分利率赔偿乙方的损失。七、套间面积在120个平方以上，店面面积在30个平方以上，如没有店面房或店面房面积少于30个平方，本协议第二条第二项中乙方给付甲方的6万元房屋转让款变更为壹万元。甲方在单位所享有的优惠条件（建房中）均归乙方享有。八、本协议双方签字后即生效。”之后，原告向被告金连鸣支付转让款5万元，并由原告交纳了相应的集资款138545.44元。房屋建成后，原告以被告名义参加抽签定位为本案所涉房屋（现门牌为义乌市），并由原告方占用至今。2002年8月18日，被告金连鸣在《房屋转让协议书》最后一页的背面注明：“因店面房面积不足30㎡，今后甲方有车库房无论面积多少都转让给乙方，资金由乙方出，转让费不再计算。”2011年，两被告被登记为本案所涉房屋的所有权人，登记的房产权证号为：义乌房权证苏溪字第c000917**号，义乌房权证苏溪字第c000917**号；土地证号为：义乌国用（2011）第105-010**号。2016年，原、被告曾对被告协助办理本案所涉房屋产权证书过户手续问题进行协商，但协商未果。为此，原告诉至本院。
本院认为：虽然原告与被告金连鸣签订的《房屋转让协议书》中没有被告傅荷菊的签名确认，但本案所涉房屋由原告以被告名义抽签取得并占用至今，被告傅荷菊一直未提出异议，且从被告金连鸣的庭审陈述看，在双方对被告协助办理本案所涉房屋产权证书过户手续问题进行协商时，被告方仅对协助时需再进行补偿问题提出异议，应认定被告傅荷菊明知存在《房屋转让协议书》且对其本身的效力不持异议。虽然《房屋转让协议书》中载明的买卖标的为房屋，但结合其内容文意，应认定转让的是集资房资格，属于一种期待权。《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。被告金连鸣、傅荷菊作为现登记的房屋所有权人，应当协助办理产权过户登记手续。关于原告已支付的转让款5万元，虽然根据《房屋转让协议书》第七条约定，店面房面积少于30平方米的房屋转让款由6万元变更为1万元，但2002年8月18日被告金连鸣在《房屋转让协议书》最后一页的背面所写内容应认定为是对该约定的变更，故原告现再主张返还转让款4万元依据不足，本院不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告虞宣臣与被告金连鸣于2001年1月22日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
二、被告金连鸣、傅荷菊于本判决生效后十五日内协助原告虞宣臣办理坐落于义乌市屋的产权过户登记手续。
三、驳回原告虞宣臣的其他诉讼请求。
案件受理费2900元，由原告虞宣臣负担300元，由被告金连鸣、傅荷菊负担2600元。保全费2020元，由原告虞宣臣负担270元，由被告金连鸣、傅荷菊负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 楼宇栋
二〇一七年三月一日
代书记员 楼晓晶