内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)年兴中法民终字第1021号
上诉人（一审被告、反诉原告)黄利铭,男,汉族,个体,现住扎赉特旗。
委托代理人赵玉莹（系黄利铭之妻），女，1995年8月29日出生，汉族，个体，现住扎赉特旗。
委托代理人王玉华，内蒙古鼎珏律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）鲁洪,男,汉族,个体,现住扎赉特旗。
委托代理人李萍（系鲁洪之妻），女，1983年9月7日出生，汉族,个体,现住扎赉特旗。
委托代理人李铁,山东金恒律师事务所律师。
上诉人黄利铭因与被上诉人鲁洪房屋买卖合同纠纷一案，不服扎赉特旗人民法院（2015）扎民初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄利铭及其委托代理人赵玉莹、王玉华，被上诉人鲁洪的委托代理人李萍、李铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年10月1日,鲁洪与黄利铭签订了一份房屋买卖合同。合同约定:1、黄利铭购买鲁洪楼房一处,位于阿尔本格勒镇乌兰街自建第四栋楼房(一、二层带地下室),地上面积160平方米、地下室80平方米；2、楼房总价款64万元；3、付款方式:首付20万元,剩余44万元分别于2014年10月1日付24万元,2015年10月1日付20万元,逾期不付按楼房款2%的利息计算；4、鲁洪负责并承担费用办理房照和土地使用证等。合同签订后黄利铭即付20万元,并对��房屋进行了使用。鲁洪至今未给黄利铭办理房照和土地使用证,该楼房消防安全设施不符合消防安全规定,因此黄利铭未按合同所约定的时间给付剩余欠款。故鲁洪诉至法院,要求判令黄利铭给付楼房欠款44万元,并支付逾期付款利息28800.00元。黄利铭以鲁洪拒绝办理诉争房屋商业楼房产权证、另该房消防设施缺陷导致黄利铭购买该房不能办理各种证照为由提出反诉,请求判令确认房屋买卖合同无效,按合同无效的法律后果鲁洪返还预交房款20万元,并解除房屋买卖合同。
鲁洪举示了下列证据:1、建设用地批准书。证明所建楼房取得了用地批准。黄利铭质证意见为后办理的批准书,与本案无关；2、二○一五年六月一日扎赉特旗国土资源局和鲁洪签订的《国有建设用地使用权出让合同》、缴纳土地出让金和印花税收据及国有建设用地交地确认书。证���依法取得建设用地使用权。黄利铭质证意见为后办理的手续,与本案无关；3、扎赉特旗规划局听证通知申请书及罚没款收据。证实其建楼房已经合法。黄利铭质证意见为因鲁洪违法建筑受惩罚；4、10份规划许可证,用地单位分别为:鲁洪、张全喜、李萍、赵玉莹、鲁亮、白乌日嘎、王九斤、刁福芹、吴梅花、鲁绍山。证实建设楼房有合法规划许可且黄利铭看完规划许可证的情况下才签订《房屋买卖合同》。黄利铭质证意见为用地单位不仅仅是鲁洪一个人,鲁洪无权售楼；5、拆迁房屋房权证和土地使用权证,房屋所有权人和土地使用人为鲁洪。黄利铭质证意见为该证据不能证明鲁洪所主张；
6、房屋买卖合同书。黄利铭质证意见为无效合同；7、商店门脸照片。证实黄利铭使用该房屋经营商店。黄利铭质证意见为现在不继续营业了。
黄利铭举示了下列证据:1、公安部门的责令改正通知书。证实楼房的消防安全设施缺陷。鲁洪质证意见为与本案没有关联性；2、电话通话记录光盘,证实鲁洪答应办理商业房屋房照。鲁洪质证意见为无效证据。
一审法院认为：鲁洪与黄利铭之间的房屋买卖合同系在平等、自愿、公平的原则下签订。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定有下列情形之一的合同无效:(1)、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同,损害国家利益；(2)、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(3)、以合法形式掩盖非法目的；(4)、损害社会公共利益；(5)、违反法律、行政法规的强制性规定。但黄利铭所提供证据不能证明其与鲁洪签订的《房屋买卖合同》符合无效合同的构成要件,因此黄利铭的辩解理由不能成立。本院对鲁洪与黄利铭���签订的《房屋买卖合同》认定为合法有效。该合同双方应继续履行。鲁洪与黄利铭在《房屋买卖合同》中约定房款分三次给付,即第三次给付时间为2015年10月1日,故鲁洪暂时无权主张未到期部分债权20万元,该部分债权应在债务到期后另行主张。黄利铭未按约定给付第二次应付款,其属于违约,应承担违约责任。因双方对逾期付款利息约定月利率2%,该约定不违反有关法律规定,现鲁洪要求黄利铭给付逾期利息28800.00元,不超过双方所约定欠款逾期付款利息,鲁洪要求黄利铭给付28800.00元,应予支持。黄利铭未提供有效证据证明《房屋买卖合同》无效,故该院对黄利铭的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用<中��人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决:一、被告(反诉原告)黄利铭在本判决生效后即给付原告(反诉被告)鲁洪《房屋买卖合同》第二期应付款24万元及逾期付款利息28800.00元；二、驳回原告(反诉被告)鲁洪的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)黄利铭的反诉请求。
宣判后，黄利铭不服，向本院提起上诉。
上诉人黄利铭上诉称：（一）原审判决认定事实不清。原审认为“鲁洪与黄利铭之间的房屋买卖合同是在平等、自愿、公平的原则下签订”,这对上诉人是不公平的。首先,被上诉人违背诚实信用原则,出卖给上诉人的房屋系违法违章建筑,是无法取得房屋产权证的房屋,而事实是被上诉人是以商品房屋名义出售给上诉人。按照交易习惯,上诉人在首付款之后,被上诉人就应办理过户手续。但被上诉人只想得到房款却不想履行约定“办理房照、土地使用证”等义务,是被上诉人违约,原审判决不问青红皂白不查明事实真相而支持被上诉人的请求是对上诉人的不公平；（二）原审判决不支持上诉人的反诉请求是错误的。原审在审理本诉的期间,上诉人提出反诉请求“依法解除房屋买卖合同,要求鲁洪返还购楼款20万”是上诉人的合理要求,因为上诉人与被上诉人签订的“房屋买卖合同”存在重大暇疵,已不能实现合同的最终目的。上诉人将永远无法取得该房屋的产权证,按照合同约定被上诉人应二倍赔偿上诉人的损失,但原审法院将上诉人的请求置之不理,侵害了上诉人的合法权益。另外，一审判决第四页表述被上诉人提供了拆迁房屋房权证及土地使用证，但��庭笔录中对土地证并未质证，且一审卷宗中并无拆迁房屋房权证及土地使用证。一审中上诉人提出的反诉请求系解除合同，并未请求确认合同无效，一审判决超出了上诉人诉请范围。综上,原审判决只判“未按约定给付房款”而不审上诉人拒绝支付房款的种种理由,显然是认定事实不清,有失公允。请求二审法院撤销原判决第一、三项,支持上诉人原审的反诉请求。
被上诉人鲁洪庭审答辩称：（一）涉案房屋系合法建筑，取得了建设用地规划许可及批准书，且交纳了土地出让金；（二）涉案房屋已具备办证条件，房产证已办理完毕，土地使用证未办理系因上诉人不履行协助义务；（三）本案不符合合同解除的五种情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。另查明，鲁洪系以鲁洪、赵玉莹（黄利铭之妻）等10人自建的名义开发承建的本案诉争房屋，该房屋系3层住宅楼，鲁洪共投资了160万元左右。又查明，鲁洪既无房地产开发资质，亦无建筑资质，且无商品房销售许可，另诉争房屋于二审庭审前未经过任何相关部门验收。还查明，黄利铭在一审庭审中将解除合同的反诉请求变更为确认合同无效。在二审庭审中，黄利铭提交以下证据：1、扎旗城乡规划局于2015年10月30日出具的证明一份。用于证明鲁洪系在黄利铭之妻赵玉莹不知情的情况下办理了赵玉莹名下的建设用地规划许可证，并将该许可证注销；2、扎旗国土资源局于2015年10月30日出具的情况说明一份，用于证明鲁洪在办理建设用地审批手续过程中存在提供虚假材料、隐瞒事实的情��，因鲁洪涉嫌欺骗，扎旗国土资源局正在对其调查处理；3、当庭播放与扎旗城乡规划局局长及扎旗国土资源局局长通话录音。用于证明以上提供的证据1、证据2真实有效。鲁洪质证认为，对证据1因无法人代表签字，不予认可；对证据2系因黄利铭不履行协助义务导致鲁洪不能办理规划许可证，鲁洪才提供虚假材料办理的建设用地审批手续；对证据3称无法确定录音对象，不予认可。鲁洪二审提交以下证据：1、扎旗政府关于清理整顿村镇房屋建筑工程和违规建设行为工作的实施方案复印件一份。用于证明依据该方案鲁洪可以先建房，后补办手续；2、日期为2015年10月22日的扎旗建设局罚没款收据1枚。用于证明鲁洪缴纳了后补办手续的罚款；3、日期均为2015年10月22日的扎旗房产管理所登记费收据、扎旗建设局配套费收据各一枚。4、登记时间为2015年10月23日的房屋所有权证10册，其中包括所有权人为黄利铭之妻赵玉莹、共有人为黄利铭的房屋所有权证1册，产权来源一栏载明为'自建'。以上证据3、证据4用于证明鲁洪缴纳了登记费及配套费后依法取得了所建10户房屋的所有权证。黄利铭质证称，证据1系复印件，不能作为证据使用，且该实施方案并未明确可先建房后补办手续，另即使可以后补手续，亦不能将房屋建成并出售2年后办理相关手续；证据2系二审开庭前办理的，不属于新证据，且鲁洪正在接受调查；证据3与本案无关；对证据4的真实性有异议，办理房产证应当本人到场协助办理，但赵玉莹、黄利铭对办理房产证一事并不知情，另该房系违章建筑，不应核发房产证。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。本案中鲁洪既无房地产开发资质，又无建筑资质，且无商品房销售许可，其开发建设的本案诉争房屋亦未经过任何相关部门的验收。在此情况下鲁洪与黄利铭签订本案诉争房屋买卖合同、将该房出售给黄利铭的行为，属无效民事行为。又因鲁洪二审中自认其提供虚假材料办理相关审批手续的事实，故双方签订的房屋买卖合同，因涉嫌欺诈且违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。鲁洪因该合同取得的售房价款，应予返还。综上，黄利铭的上诉理由成立，其请求本院予以支持。一审法院认定事实不清导致判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销扎赉特旗人民法院（2015）扎民初字第1859号民事判决；
二、确认鲁洪与黄利铭于2013年10月1日签订的房屋买卖合同无效；
三、鲁洪于本判决送达后30日内，返还黄利铭购房款20万元；
四、黄利铭于本判决送达后30日内，将本案诉争房屋腾出，交还给鲁洪。
一审案件受理费5600.00，二审案件受理费6900.00元，共计12500.00元，由被上诉人鲁洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈长虹
审 判 员 刘立岩
代理审判员 崔玲玲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 春 燕