杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第2910号
原告（反诉被告）周伟祥。
委托代理人宋勇。
委托代理人董晓菲。
被告（反诉原告）杭州开元房地产集团有限公司。
法定代表人孔伟良。
委托代理人邱坤。
原告周伟祥诉被告杭州开元房地产集团有限公司（以下简称开元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月9日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序公开进行审理。同年5月28日，开元公司提起反诉，本院依法受理后与本案一并审理。2012年6月19日，本案第一次公开开庭进行了审理。同年7月18日，本案转为普通程序，由审判员孙立军担任审判长、与人民陪审员邱忠良、陈营治组成合议庭进行审理。后因工作调整，本案由审判员俞剑锋担任审判长、与人民陪审员邱忠良、陈营治组成合议庭于同年8月24日再次公开开庭进行了审理。周伟祥的委托代理人宋勇，开元公司的委托代理人邱坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周伟祥诉称：2009年7月，周伟祥承租了杭州林氏餐饮管理有限公司在萧山区金城路333号开元加州阳光商场三楼B区开办的加州海鲜大排档中的443平方米房屋，开办了杭州萧山北干海仓酷海鲜馆。后因林氏餐饮管理有限公司拖欠租金，开元公司与该公司解除了合同。2010年1月，周伟祥与开元公司达成口头协议，约定：开元公司将开元加州阳光商场三楼B区的443平方米的场地继续出租给周伟祥使用，并要求周伟祥重新装修海鲜馆，租金每月15948元。但因开元公司与原承租人发生的纠纷正在萧山区法院进行诉讼，故开元公司只将未加盖公章的合同文本交付给周伟祥，一直未与周伟祥签订书面租赁合同。口头协议达成后，周伟祥于同年2月25日进场装修，4月28日重新开张营业，之后也一直按合同文本的约定支付租金及其他各项费用。2011年9月，开元公司因经营需要对整个商场的布局进行调整，在未与周伟祥达成赔偿方案的情况下对开元加州阳光商场进行装修，致使周伟祥于同年10月18日被迫停止营业。故起诉请求判令由开元公司赔偿周伟祥装修损失200702元、评估费2500元。
开元公司辩称：周伟祥诉称不实。杭州林氏餐饮管理有限公司就萧山区金城路333号开元加州阳光商场三楼与开元公司签订为期8年的租赁合同，承租物业用于开设海鲜城，后又将该物业转租给周伟祥等次承租人以收取租金差价。但杭州林氏餐饮管理有限公司向次承租人收取租金后，一直拖欠开元公司的租金，开元公司被迫于2009年11月3日发函解除了租赁合同，并要求杭州林氏餐饮管理有限公司腾退归还承租的三层物业。开元公司的请求得到萧山区人民法院（2010）杭萧民初字第615号判决书的支持。周伟祥作为次承租人，本应在开元公司与杭州林氏餐饮管理有限公司的租赁合同解除后腾退归还其转承租的物业，但周伟祥一直以自己已向杭州林氏餐饮管理有限公司交纳了租金、已装修、腾退损失大等为由而拒不腾退，继续经营海仓酷海鲜馆。开元公司为防止损失扩大，收取了周伟祥的租金，将《租赁合同》文本交周伟祥签字，与周伟祥建立了租赁关系。但开元公司并未要求周伟祥重新装修，也不存在对整个商场进行装修迫使周伟祥停业的事实。周伟祥实际是由于经营不善或其他原因，在未与开元公司协商的情况下，于2011年10月自行终止了营业。开元公司曾多次催问周伟祥是否继续经营并要求其支付拖欠的租金，但周伟祥不予理会，继续停业。开元公司出于商场整体考虑，于2011年12月23日向周伟祥发函解除了双方的不定期租赁关系，并告知周伟祥在收函后5个工作日内办理退场手续，周伟祥收到该函后一直不予腾退承租的物业。开元公司为减少损失，于2012年3月5日发函告知周伟祥，开元公司将于一周内直接收回承租物业。周伟祥于3月7日收到后，至今仍未前来开元公司处理归还场地事宜。综上，周伟祥要求开元公司赔偿装修损失和评估费没有任何法律依据。请求驳回周伟祥诉讼请求。
开元公司反诉称：周伟祥原是开元公司的次承租人，承租了开元公司位于杭州市萧山区金城路333号开元加州阳光商场三楼B区的443平方米商铺，开元公司与原承租人的租赁合同解除后，周伟祥仍占用租赁商铺不肯腾退。后开元公司要求与周伟祥单独签订租赁合同，并将租赁合同拟签文本交给周伟祥，但周伟祥一直拖延不签，只是按照合同约定每月交纳15948元的租金及商管费、物管费等，双方均按拟签订的合同履行了义务。2011年10月18日，周伟祥因海鲜馆经营不善，在未办理任何手续的情况下擅自停业撤场，未归还租赁商铺并拖欠自2011年10月1日起的房屋租金及其他费用。开元公司多次以书面函件、电话等方式向周伟祥催收拖欠费用，但周伟祥均不予理会。故开元公司于2011年12月23日发函致周伟祥，要求解除双方之间的租赁关系并要求周伟祥在收函后5日内支付拖欠款项，周伟祥于12月25日签收该解除函。租赁关系解除后，周伟祥一直未前来公司办理归还商铺手续，也未补交租金。公司于2012年3月5日发函给周伟祥，告知其将直接收回商铺的决定，并再次要求周伟祥立即支付拖欠租金等。但周伟祥收函后仍未理会。故提起反诉，请求判令：一、周伟祥支付自2011年10月1日起至同年12月25日止的房屋租金45717.6元，2011年12月26日起至2012年3月5日止的房屋占有使用费37743.6元，合计83461.20元；二、周伟祥支付拖欠上述租金和占有使用费的违约金12571.27元（按日万分之十计算，暂计至2012年5月28日，并请求判决支付至实际履行之日）。在审理中，开元公司已放弃要求周伟祥支付违约金的诉讼请求。
周伟祥针对反诉答辩称：周伟祥并不存在经营不善的情况，开元公司在未与周伟祥就租赁事宜达成新协议的情况下，就将经营权交给杭州大厦，并对涉案物业进行了装修。上述情况导致周伟祥无法再继续进行经营，不得已才停止营业。周伟祥在撤场时也告知了开元公司的工作人员，且不存在拖欠开元公司房屋租金的问题。周伟祥虽在2012年3月5日收到开元公司发出的函，但周伟祥认为双方的租赁关系已经解除，故未作答复。虽双方未签订租赁合同，但双方均按内签的合同文本进行履行，是开元公司的行为导致合同不能履行。开元公司的反诉请求没有法律依据，请求驳回反诉请求。
周伟祥为支持其本诉诉讼请求和反驳反诉诉讼请求，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.租赁合同一份，证明周伟祥与开元公司欲签订书面合同的事实。2.水电费及空调费发票、租金发票、物业服务费发票、商业经营管理费发票，证明周伟祥依约履行了双方口头达成的合同。3.缴费通知一份，证明开元公司认可周伟祥履行合同的事实。4.评估报告书一份，证明周伟祥装修损失200702元的事实。5.评估费发票一份，证明周伟祥支付评估费2500元的事实。6.加洲海鲜港餐饮商铺使用合同一份，证明林氏餐饮在开元公司的同意下，与周伟祥签订转租合同的事实。7.照片打印件7份，证明开元公司自2011年8月底对周伟祥承租的物业进行装修的事实。8.证人韩晶的证人证言，证明开元公司从2011年8月份起拆除商场的门厅和广告牌，导致客户无法直接从地面到达三楼，使商家无法正常经营的事实。经庭审质证，开元公司对证据1-3无异议。对证据4、5的真实性有异议，认为评估报告上记载的委托人不是本案的周伟祥，评估的时间有矛盾，评估内容与本案缺乏关联性。对证据6的真实性、关联性均有异议。对证据7的真实性有异议。对证据8的真实性、关联性有异议。证人的陈述没有明确的时间，带有猜测性，且证人陈述1号、3号门和观光电梯都可以到达三楼，不能达到周伟祥的证明目的。经审查，本院认为，证据1-3与本案事实有关联，且开元公司质证无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据4、5，该评估报告系单方委托，且评估报告中记载的委托人并非本案原告，本院对上述证据的证明效力不予确认。证据6，与本案事实缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。证据7，该组证据在无其他证据相印证情况下，其证据效力本院不予认定。证据8，该证人证言尚无法证明自2011年8月份起三楼商户无法正常经营的事实。
开元公司为支持反诉诉讼请求并为反驳本诉诉讼请求，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.浙江省房屋出租专用发票，证明双方租赁关系及履行情况的事实。2.关于解除租赁关系的函及快递查询单、房产记载信息查询记录，证明开元公司向周伟祥发函，周伟祥亲属已经签收函件，双方租赁关系已经解除的事实。3.关于收回海仓酷商铺的通知及快递查询单，证明周伟祥未办理退租手续、拖欠租金及相关费用的事实。4.装饰装修合同、开工报告，证明开元广场商铺的装修系从2012年4月23日开始的事实。5.房产记载信息查询记录一份，证明周伟祥起诉状上所写地址不是其实际住址，周伟祥只居住在解除函送达地址的事实。经庭审质证，周伟祥认为：证据1无异议。对证据2，函的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该函件周伟祥本人并未收到。对快递查询单无异议。证据3，对通知的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为由于开元公司的违约行为导致周伟祥无法经营，事实上在2010年10月份开元公司已经将商铺收回了。对快递查询单无异议。对证据4的真实性、合法性均有异议。对证据5的真实性没有异议，诉状中是周伟祥身份证的地址和实际居住的地址，该证据记载的房产是后来购买的。经审查，本院认为，证据1与本案事实有关联，周伟祥质证无异议，本院对其证明效力予以确认。证据2、3、4、5，上述证据客观真实，且与本案具有关联，其证明效力本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年1月，周伟祥与开元公司约定，开元公司将开元加州阳光商场三楼B区的443平方米的场地出租给周伟祥使用，日租金531.60元。周伟祥将上述商铺用于经营杭州萧山北干海仓酷海鲜馆。双方未签订书面租赁合同。而后，开元公司向周伟祥交付了出租场地，周伟祥开始向开元公司支付租金。目前，周伟祥已支付商铺租金至2011年9月。2011年10月18日周伟祥经营的商铺停业。2011年12月23日，开元公司一方向周伟祥寄送了关于解除租赁关系的函，邮寄地址为杭州市上城区时代公寓2幢1201室，通知周伟祥解除双方之间的租赁关系，要求周伟祥在收函后5个工作日内将租赁商铺归还开元公司。该函件由周伟祥亲属沈海萍于同年12月25日签收。因周伟祥未到开元公司办理返还租赁商铺的手续，2012年3月6日开元公司一方向周伟祥寄送了关于收回海仓酷商铺的通知，通知周伟祥将直接收回商铺，并要求周伟祥支付拖欠的租金、管理费、滞纳金等费用，该邮件已由周伟祥签收。随后，在周伟祥仍未前去办理返还租赁商铺手续的情况下，开元公司收回了商铺。另查明：开元加州阳光商场室内装修改造工程开工建设时间为2012年4月23日。现双方因租赁纠纷起诉来院，案经调解未果。
本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，周伟祥与开元公司之间租赁关系超过六个月，且双方未采用书面形式订立合同，故应视为不定期租赁，开元公司只要在合理期限之前通知周伟祥，可以随时解除合同。现开元公司在周伟祥停止营业的情况下于2011年12月23日向周伟祥寄送了解除租赁合同的通知，该通知已由周伟祥的亲属于同年12月25日签收，应视为解除合同的通知已于该日到达周伟祥，周伟祥与开元公司之间的租赁关系在2011年12月25日解除。租赁关系解除后，周伟祥应向开元公司返还租赁商铺，而周伟祥并未及时办理返还租赁商铺的手续，在此情况下开元公司为减少损失直接收回商铺合法合理。而周伟祥则应承担2011年12月26日起至开元公司收回商铺前的房屋占有使用费。综上，开元公司要求周伟祥支付自2011年10月1日起至同年12月25日止的房屋租金45717.60元（按日租金531.60元计算）和自2011年12月26日起至2012年3月5日止的房屋占有使用费37743.60元（按日租金531.60元计算）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。周伟祥提出开元公司对商场进行装修致使其停止营业，周伟祥在撤场时已告知开元公司，双方的租赁关系已于当时解除，其未拖欠开元公司房屋租金的意见和抗辩，与事实不符，本院不予采纳。周伟祥要求开元公司赔偿装修损失及评估费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。开元公司自愿放弃要求周伟祥承担违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、周伟祥在本判决生效之日起十日内支付杭州开元房地产集团有限公司房屋租金45717.60元和房屋占有使用费37743.60元，合计83461.20元；
二、驳回周伟祥本诉的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4348元，反诉案件受理费943元，合计5291元，由周伟祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 俞剑锋
人民陪审员 邱忠良
人民陪审员 陈营治
二〇一二年十一月二日
书 记 员 陈 燕