陕西省汉中市汉台区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0702执异71号
异议人（案外人）:何小叶,女,汉族。
申请执行人:刘兰翠,女,汉族。
申请执行人:王佩,女,汉族
被执行人:杨润福,男,汉族。
本院执行刘兰翠、王佩与杨润福民间借贷纠纷一案中，案外人何小叶对本院查封的执行标的汉中市汉台区天汉大道万邦时代广场x号楼x室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，召开了听证会进行了审查，案外人何小叶及其委托代理人李明志、刘江，申请执行人刘兰翠、王佩的委托代理人朱书位、杨玮及申请执行人王佩参加了执行听证。现已审查终结。
案外人何小叶称，何小叶经中介人魏俊刚、李明华介绍于2014年10月8日与杨国庆、杨润福商议，何小叶以54万元购买杨国庆、杨润福夫妻共有的位于汉台区天汉大道万邦时代广场x号楼x室。2015年6月1日，何小叶按照买卖合同约定已将房款全部交清，出售人将房产证交给买受人何小叶。至接到房产证后，就装修入住至今。2015年9月7日，何小叶突然收到汉中市汉台区人民法院送达的（2015）汉台执字第00111号裁定书，以杨润福借刘兰翠、王佩钱未履行义务裁定查封何小叶购买的房屋。对汉中市汉台区人民法院的查封何小叶不服，于2015年9月11日向法院提出申请要求撤销查封裁定，但至今一直未撤销裁定。依照相关规定，只有是买卖合法、已付清房屋价款且入住的，因客观原因未办理过户登记的应认定买卖合同有效。现申请法院撤销查封。
申请执行人刘兰翠、王佩称，申请执行人于2014年12月8日向汉台区人民法院申请强制执行，人民法院于2015年4月25日向汉中市城市房屋管理部门发出协助执行通知书，将本案房屋查封。而异议人于2015年6月1日将房款付清、并接到房产证后，才装修入住。异议人并没有在人民法院查封该房屋前合法占有该房屋，不符合相关法律规定，应驳回其异议。本案所涉房产系杨国庆于2006年12月22日购买，申请执行人与杨润福民间借贷借款一案，汉台区法院判决确认了该债权，杨国庆、杨润福夫妇对于该共同债务是明知的。在判决生效后，杨国庆、杨润福未履行债务的情况下，将房产出卖给何小叶，也未将购房款向申请执行人偿还。杨国庆、杨润福属于恶意转移财产，逃避债务，对此申请执行人将请求法院撤销出售房屋行为。异议人与杨国庆约定的购房款共计54万元，实际支付51万元，而该房产登记面积163.15平方米，平均每平米2、3千元。该房产位于汉中市中心，地理位置优越，该购买价格明显低于同地段其他房产价格，属于明显低于市场价进行交易行为。异议人购买该房产后办理房产证时，仍办理在杨国庆名下，故异议人与杨国庆恶意串通，以不合理低价购买房屋，以看似合法形式掩盖抗拒执行的非法目的，应被取缔。根据法规规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，异议人购买房屋时，杨国庆并未取得房产证，故异议人与杨国庆签订的《商品房出售协议》无效。另外，异议人将巨大房款转账不在用途上标注，不符合交易习惯，并支付至“杨建安”及“杨馥名”的银行账户，而未付给合同相对方杨国庆，有恶意串通之嫌。同时，《商品房出售协议》仅有杨国庆签字，无杨润福签字，违反了婚姻法关于共同财产处分的相关规定。故请求人民法院驳回异议人的执行异议申请，维护申请执行人的合法债权。
被执行人杨润福未到庭、未答辩。
本院查明，刘兰翠、王佩与杨润福民间借贷纠纷一案，经我院审理于2013年12月19日作出（2013）汉民初字第00821号民事判决书，判决：限被告杨润福自判决生效之日起三十日内向刘兰翠、王佩清偿借款70万元。该判决已发生法律效力。权利人刘兰翠、王佩向我院申请执行，2015年2月4日我院立案受理。执行中，本院于2015年4月24日向汉中市城市房屋权属监理处送达了（2015）汉台执字第00111号执行裁定书和协助执行通知书，对杨润福和杨国庆共同所有的位于汉台区天汉大道西侧万邦时代广场x号楼x室房屋一套登记查封，查封期限2015年4月24日至2018年4月23日止。随后，执行人员到现场了解该房产情况，经物业反映该房产已卖给何小叶，何小叶已对房屋装修入住，执行人员并向何小叶了解了相关情况。何小叶即向执行人员提出申请，请求撤销查封，一直未解决。2018年4月12日，本院向汉中市不动产登记交易服务中心送达了执行裁定书和协助执行通知书对该房屋进行续查封，查封期限三年。2018年7月9日，何小叶向本院提出执行异议申请，本院立案进行审查。
另查明，2014年10月，异议人何小叶因需购房经人介绍与预出售房屋的杨国庆认识，双方经协商，就杨国庆2006年12月22日从汉中万邦置业发展有限公司购买的位于汉台区天汉大道万邦时代广场x号楼x室出售给异议人何小叶达成协议。2014年10月21日，何小叶向杨建安账户付款10万元。2014年11月10日，双方签订了商品房出售协议，协议主要内容约定：经甲乙双方友好协商，甲方（杨国庆）自愿将自购的位于天汉大道万邦时代广场x号楼x室（建筑面积170.61㎡，其中：室内面积125.31㎡，公摊面积45.3㎡）出售给乙方（何小叶）。一、房屋出售总价款54万元，一次性付清50万元，以甲方收条为准，剩余4万元在甲方协助乙方办理完所有过户手续后一次付清（预计五年后办完过户手续）。二、此房屋原拖欠的物业管理费、水电费预计6000元左右，由乙方承担向物业交纳。三、甲乙双方在协议签定后甲方在两个月内提供原购房手续及房产证明等。该协议杨国庆和何小叶签名，见证人魏俊刚签名。杨国庆向何小叶提供了自己及杨润福的身份证复印件、杨国庆和杨润福的结婚证复印件、该房屋维修基金缴款凭证、契税完税证、不动产销售发票及经登记备案的商品房买卖合同。同日，何小叶向杨国庆账户转款40万元，杨国庆向何小叶出具收条“今收到何小叶万邦时代广场x号楼x购房款（伍拾万元整）现金500000.00元整，收款人：杨国庆，2014.11.10”。2014年12月，何小叶委托装修公司对该房屋进行了装修装饰，2015年2月10日房屋装修完毕后何小叶入住。后杨润福将该房屋的房屋所有权证原件两本交于何小叶，一本为登记杨国庆所有，房屋所有权证号汉中市房权证汉台区1738**号，登记共有权人杨润福，共同共有；一本为登记杨润福所有，房屋所有权登记共有权人杨国庆，共同共有，该两本房屋所有权证登记时间为2015年3月31日。2015年5月21日，何小叶向杨国庆之子杨馥名付现金1万元，杨馥名出具收条“今收到何小叶万邦x号楼尾款10000（壹万元整）”。2015年6月14日，何小叶向杨馥名工商银行账户转账1万元。后杨国庆、杨润福去向不明。
本院在审查听证中，异议人同意将剩余未付协议房款交付本院执行，并于2018年8月7日将2万元交至本院执行款账户。
本院认为，根据《物权法》的规定，除了继承、征收等非法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。但现行房地产开发和登记制度的不完善原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，基于此，对符合一定条件的买受人的物权期待权予以保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院对该争议房屋2015年年4月24日查封前，异议人何小叶与被执行人杨润福之妻杨国庆签订了该共有房产的书面买卖协议，虽然在协议时该房产未进行登记，但事后该房产所有权已登记在杨润福、杨国庆名下，且交给异议人收执，故该协议是合法有效的；其次，异议人与杨国庆签订协议后，即将房屋交给异议人，异议人对该房屋进行了装修并已办理物业入住，对该房屋进行管理和支配，即为占有；再次，异议人在本院审查中同意并将其确认以协议房款的剩余尾款按要求交付本院执行；最后，协议时，该房屋未登记，异议人无法办理转移登记，在2015年3月31日被执行人对房屋登记后，本院于2015年4月24日登记查封，且被执行人和杨国庆无法联系，未办理过户登记不能归责于异议人自身。综上，异议人何小叶对该房屋的物权期待权应予保护，该权利能够排除执行，故其执行异议理由成立，应中止对该房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于汉台区天汉大道西侧万邦时代广场x号楼x室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向汉中市汉台区人民法院提起执行异议之诉。
审判长 王和平
二〇一八年八月八日
书记员 韩 雪