北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0118民初2574号
原告：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所北京市密云区鼓楼北大街10号楼。统一社会信用代码9111022874753094XK。
法定代表人：尹显付，董事长。
委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，男，1980年7月23日出生。
被告：北京阳光鑫隆优联美超市有限公司，住所北京市昌平区城北街道政府街16号1号楼1—4层。统一社会信用代码91110114MA00EME532。
法定代表人：张娇，经理。
委托诉讼代理人：张经强，北京市包律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱逾，男，1987年5月22日出生。
原告北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称：圣运通达公司）与被告北京阳光鑫隆优联美超市有限公司（以下简称：优联美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏明山独任审判，公开开庭进行了审理。原告圣运通达公司的委托诉讼代理人郑泽众、王凯，被告优联美公司的委托诉讼代理人张经强、朱逾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣运通达公司诉称：2017年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于北京市密云区x号楼的房屋出租给被告使用，租赁面积8100平方米，租期10年（自2017年7月10日起至2027年7月9日止），年租金6799950元，付款方式，押一付六，被告在签订本合同后5个工作日内向原告支付3个月的租金及1个月的押金。违约责任约定，任何一方如违反本合同任何条款之一的，违约方应当承担守约方违约金，违约方赔偿守约方的违约金的具体赔偿计算办法为：本合同当年租金的数额的50%。若原告违约，除按照上述赔偿外，并退还被告押金。若被告违约，除按照上述赔偿外，被告的押金将不予退还。同日，被告对涉案房屋进行接收，签订《确认交接单》。但被告未交付租金。经多次催要，被告以各种理由推脱。故原告诉于法院：1、请求判令解除原、被告在2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告给付原告违约金3399975元。诉讼费由被告负担。
被告优联美公司辩称：原告将其楼房（一至四层）出租给我公司。我公司与原告于2017年7月10日签订合同时，原告已将三层的楼房出租给了北京衣火世界服装商店（以下简称：衣世界商店），且与衣世界商店是签订了五年期限的租赁合同。因合同未到期，三层的租赁户未腾退房屋。一层、二层、四层的楼房内也仍有原租户的物品存放并未清退，故原告无法将租赁房屋全部交付给我公司，我公司也没有接收原告出租的房屋。由于原租户未腾退，我公司不支付租金是正常行使不安抗辩权，并非无故不向原告支付租金。
我公司已于2017年7月21日向原告发出过解除合同通知，原告也同意解除并将房屋另行出租给了其他单位。双方的租赁合同已于2017年7月21日解除。原告要求支付的违约金数额过高，远远超过其实际损失。故我公司同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明：2017年7月10日，出租方（甲方）圣运通达公司与承租方（乙方）优联美公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市密云区x号楼的房屋（一至四层）出租给乙方使用，租赁面积为8100平方米。租期10年（自2017年7月10日起至2027年7月9日止），甲、乙双方交接时间为2017年7月10日，免租期为4个月（2017年7月10日至2017年11月9日），租金自2017年11月10日起开始计算。在此之前乙方有权进入到该房屋进行装修工作，甲方不收取免租期间的租金。
租金及付款方式：年租金6799950元，月租金566662.5元，租金单价2.3元/天/㎡（其中有1.3元/天/㎡为租金，1元/天/㎡为物业费）。付款方式为押一付六，乙方在签订本合同后5个工作日内向甲方支付3个月的租金及1个月的押金。在乙方营业执照及相关手续办理完毕后，支付另3个月租金（最迟不超过2017年9月10日）。后期租金乙方按半年付的方式方法一次性付款，提前5日交付下期租金。
租赁房屋的交接：自本合同签字生效之日起，乙方即可进入到租赁房屋，开始开展物业经营管理工作。对房屋的交接确认以双方签署的《租赁房屋交付确认书》为准。本合同签订当，甲方将现有租赁房屋的图纸，证明书文件和设施设备与乙方交接完毕，做好交接手续。由乙方开始负责保管和维修，并由乙方开始承担物业经营管理所发生的水、电、暖、有限电视、排污等各项支出。甲方承诺在合同签订15日内，将二层小商户清理完毕，二个月内将三层商户清理完毕（含一层猫山王，二层诗婷美容院），并承诺在乙方支付第二次租金时，免收三楼整层（2100㎡）一个月租金。合同签订之日起，中控由甲方负责管理，2个月后交由乙方负责管理。
甲方的权利和义务：由租赁房屋内遗留的商户引起的纠纷致使乙方不能正常经营达5日以上，算甲方违约。
本合同终止后的双方义务及违约责任：任何一方如违反本合同任何条款之一的，违约方应当承担守约方违约金，违约方赔偿给守约方的违约金的具体赔偿计算办法，本合同当年租金标的数额的50%。若甲方违约，除按照上述赔偿外，并退还乙方押金。若乙方违约，除按照上述赔偿外，乙方的押金将不予退还。
合同签订当日，双方对电气、强电、弱电、空调、暖气、消防、电梯等设施签订了确认交接单。
2017年7月21日，被告以原告出租的一至四层楼房原租赁商户的物品未清退，原运营方改造后的消防、上下水、排烟、电路等图纸未提供，而无法达到入场条件为由，向原告发出公函（电子邮箱送达），表示与原告终止合作，并要求原告配合办理解约手续等事宜。
原告收到被告发送的解除合同通知后未回复，双方亦未办理解除合同后的相关手续材料。
2017年9月30日，圣运通达公司将出租给优联美公司的房屋又出租给了北京天天德宝商务服务有限公司（以下简称：天天德宝公司），并与天天德宝公司签订了房屋租赁合同，租期10年（自2017年10月1日起至2027年9月30日止）。圣运通达公司在合同中向天天德宝公司承诺在合同签订10日内，将二层的小商户清理完毕，一个半月内将三层的商户清理完毕。
2018年1月9日，天天德宝公司向本院起诉圣运通达公司房屋租赁合同纠纷案件，要求圣运通达公司将出租楼房中的三层、四层房屋腾空予以交付并支付违约金等费用。
圣运通达公司对天天德宝公司提起反诉，要求与天天德宝公司解除租赁合同并要求天天德宝公司支付违约金等费用。
本案在审理期间，原告称其于2016年将三层的房屋出租给了衣世界商店使用，并签订了五年期限的租赁合同。现衣世界仍在继续经营使用三层的楼房设施。四层的楼房内是有物品存放，是原租赁户的物品不要了。
经调解，双方未达成协议。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、公函材料等证据在案佐证。
本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。原、被告于2017年7月10日签订房屋租赁合同后，被告于2017年7月21日向原告送达了解除合同意思的公函材料，原告对此未提出异议，且原告后又将房屋另行出租给他人，故此，原、被告双方的房屋租赁合同已于2017年7月21日解除。原、被告签订的租赁合同中已明确约定，被告应于签订本合同5个工作日内，向原告支付3个月的租金及一个月的押金。原告在签订合同15日内，将二层的小商户清理完毕，二个月内将三层商户清理完毕（含一层猫山王，二层诗婷美容院）。被告应按合同约定，先向被告支付3个月的租金和一个月的押金。因被告未向原告支付3个月的租金及一个月的押金，且在合同约定的原告清理原租赁户的期限届满前，向原告送达了解除合同意思的公函材料，可以认定被告存在先行违约行为。原告要求被告支付违约金，并无不当，本院予以支持，但其支付违约金之金额，应综合双方的合同约定及原告将房屋已另行出租等情况，本院予以酌定。对原告过高之请求，本院不予支持。对于被告主张不应支付违约金的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京圣运通达房地产开发有限公司与被告北京阳光鑫隆优联美超市有限公司签订的《房屋租赁合同》已于二○一七年七月二十一日解除。
二、被告北京阳光鑫隆优联美超市有限公司给付原告北京圣运通达房地产开发有限公司违约金十五万元。
三、驳回原告北京圣运通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千元（原告北京圣运通达房地产开发有限公司已预交），由原告北京圣运通达房地产开发有限公司负担一万五千三百五十元（已交纳）；由被告北京阳光鑫隆优联美超市有限公司负担一千六百五十元（限本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 魏明山
二〇一八年八月二十日
法官助理 王 静
书 记 员 孙 洋