浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0603民初2184号
原告（反诉被告）：李灵飞，女，1983年10月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权）：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：周振国，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙关土，男，1963年10月23日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权）：谭国春，浙江近山律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：张锴琳，浙江近山律师事务所律师。
原告李灵飞与被告孙关土房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，被告孙关土在答辩期间提起反诉，依法适用简易程序，于2018年4月4日公开开庭合并进行了审理，审理中发现案情复杂，裁定转为普通程序，于2018年6月4日再次公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）李灵飞及其委托诉讼代理人张国华，被告（反诉原告）孙关土的委托诉讼代理人谭国春到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解两个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。
原告李灵飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因租赁厂房拆迁获得的停产停业损失补助费28万元、临时安置费50万元、搬迁费12万元、提前搬迁奖12万元和装修补偿费20万元，合计122万元(具体以被告实际获得的上述费用为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为经营绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司之需，在2014年8月31日和被告签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁被告所有的位于绍兴市柯桥区钱清镇群贤路1619号厂房的三楼，面积2000平方米，期限自2014年9月1日至2017年8月31日止。2015年10月30日双方又签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁该厂房的二楼，面积2000平方米，期限自2015年11月1日至2018年10月31日止。上述租赁合同签订以后，双方依约履行，原告花大量资金进行装修和建摄影棚。2016年年底被告告知原告，因其所有的厂房在2017年被人民政府列入拆迁范围，要求原告做好搬迁准备。为此原告在2017年上半年就准备搬迁工作，在被告的一再催促后，原告在租赁合同未到期的情况下，于2017年8月中旬将全部设备、物资搬迁腾空，将房屋交还给被告。据原告向有关部门了解，被告已经全额领取了拆迁补偿款和非住宅房屋各类补助。按照绍兴市柯桥区人民政府《关于明确2017年柯桥区房屋拆迁政策的通知》及相关政策，原告租赁的厂房因拆迁，享受非住宅房屋各类补助，其中停产停业损失补助按合法面积70元/平方米结算、临时安置费按合法面积125元/平方米结算、搬迁费按合法面积30元/平方米结算、提前搬迁奖励按合法面积奖励30元/平方米、装修补偿不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米。但是被告从未将收取的各类补助金额告知原告，为此原告曾多次和被告协商，由于双方分歧较大，无法协商处理。原告认为，原告和被告签订的《厂房租赁合同》合法有效，在租赁期内，因厂房拆迁，按照政策规定，停产停业损失补助费、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖和装修补偿费属于政府对于房屋实际使用人的补助。由于被告已经按照政策规定实际取得上述各类补助，在原告和被告协商未果的情况下，为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求如上，敬请贵院依法裁决。
被告孙关土辩称，1.提请法庭注意，合同是绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司与被告方签订的，我们认为法律上可能存在合同主体应该是绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司，而不是被告。2.租赁房屋是整个一幢四层，实际总的面积是7637.57平方米，本案租赁是二层和三层，这样算下来实际每一层是1909.39平方米，本案被告也是按照这样的面积进行赔偿的。绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司实际搬迁的时间是2017年8月底，按照三楼的合同约定，租赁期限应该已经到期了。3.被告方出租房屋时也经过了装修，原告方主张投入了大量的装修没有任何证据可以证明。4.柯桥区有关拆迁的政策规定，拆迁补偿是针对房屋所有人补偿，而不是针对承租人的补偿。即便相关项目存在一定的补偿，我们认为三楼因为已经到期也不存在补偿的问题。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孙关土向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告支付拖欠的房屋租金116,666.68元及水电费5589.20元，合计122,255.88元，赔偿该款自2017年4月1日起至2018年3月13日止的利息损失5041.30元，并赔偿自2018年3月14日起至判决确定履行之日止的银行同期贷款利息损失。2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年8月31日,反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：反诉原告将位于绍兴市钱清镇群贤路1619号厂房三楼租赁给反诉被告使用；租赁期间为2014年9月1日至2017年8月31日止；年租金为15万元整，反诉被告应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，反诉原告有权终止合同，并保留使用其他合法追缴权利，由此造成的经济损失由反诉被告自行负责；租赁期间反诉被告的水、电费按实支付。2015年10月30日反诉原、被告又签订了一份《厂房租赁合同》，反诉原告将上述厂房二楼租赁给反诉被告使用。双方约定：租赁期间为2015年11月1日至2018年10月31日止；年租金为20万元整，其余条款与前一份合同一致。但自2017年2月份开始，反诉被告一直拖欠反诉原告的房屋租金及相应期间的水、电费用。经反诉原告多次催讨未果。为维护反诉原告的合法权益，遂诉至贵院，望判如所请求。
反诉被告李灵飞辩称，1.因为案涉的房屋要拆迁，反诉原告作为房东和反诉被告在拆迁之前因为拆迁的具体时间不能确定，因此在2017年初就开始变更了原合同中关于房屋租费缴纳的方法，由以前的每半年支付一次变更为一月一付，到了3月底以后，反诉原告认为房屋要拆迁，房租费可以在以后的相关补偿费用中退，要求反诉被告暂时不支付，因此反诉被告没有按照合同约定支付2017年4月1日至实际腾退时的房租是事实，水电费因为没有交房租反诉原告也从来没有向反诉被告主张，水电费反诉被告确实是没有缴。2.反诉状里面反诉原告已经确认了本案所涉的两份合同是反诉原告和反诉被告所签，所以我们认为本案原、被告主体是适格的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月31日，被告孙关土（出租方，合同简称甲方）与原告李灵飞（承租方，合同简称乙方）订立一份《厂房租赁合同》，主要内容，甲方将绍兴市钱清镇群贤路1619号厂房租赁给乙方使用，面积三楼2000平方米。乙方租用该厂房期限为三年，即自2014年9月1日至2017年8月31日止。前天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为2014年9月1日。厂房年租金为人民币150,000元，三年内租金不变，该租金不开票，乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负责。甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其它用途，须经甲方书面同意，并按有关法律法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定。甲方为乙方提供用水用电。水、电费的收费标准按实支付。乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物的设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。如乙方因使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由乙方负责维修和赔偿。如因建筑结构原因造成的厂房损坏、破灭等责任，由甲方负责，并赔偿乙方损失。合同期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作，如发生违法行为或灾害性事故均由乙方负责，如给甲方或第三方造成损失，应由乙方负责赔偿。乙方应按国家政策法令正当使用该物业，不得堆放及储存易燃易爆及剧毒物品。未经甲方书面同意，乙方不得将出租厂房全部或部分转租给他人。经甲方同意转租的，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限。2015年10月30日，双方又订立《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将绍兴市钱清镇群贤路1619号厂房租赁给乙方使用，面积二楼2000平方米。乙方租用该厂房期限为三年，即自2015年11月1日至2018年10月31日止。厂房年租金为人民币200,000元，三年内租金不变，该租金不开票，乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负责。合同其他内容与前一份合同一致。两份合同先后成立后，被告依约将厂房交付给原告李灵飞使用，原告亦陆续支付了截止2017年3月底的租金和水电费,2016年8月16日，工商管理部门核准绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司的住所地从原绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘工业园区兴工路与柯滨路交叉口变更至租赁房屋所在地的劳动村。
2016年11月7日，因租赁房屋所在地块实施省重点工程杭州至绍兴城工程项目的建设，有关部门发出了拆迁公告，同年12月10日召开拆迁动员大会。2017年2月，浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司对案涉房屋出具房屋拆迁价格评估表。2017年5月11日，被告作为案涉房屋所有人绍兴妙兮服饰有限公司的代表（协议简称乙方）与甲方柯桥区钱清镇人民政府签订《房屋拆迁货币安置协议》，主要内容，根据区委、区政府的统一安排，为加快推进省重点工程杭州至绍兴城工程项目的建设，钱清镇人民政府受绍兴市柯桥区杭绍城际轨道交通建设投资有限公司的委托，负责杭绍城际铁路（钱清段）三期房屋拆迁工作，需对该项目涉及的乙方绍兴妙兮服饰有限公司的房屋进行拆迁，依据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、绍县政〔2002〕64号、区政府专题会议纪要〔2013〕19号及〔2015〕30号文件精神和有关规定，就有关房屋拆迁货币安置达成如下协议：一、拆迁范围：（略）。二、被拆房屋情况：（略）。三、根据相关拆迁政策及镇党委会议纪要意见，并以浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司作出评估资料为依据，被拆迁房屋补偿结算如下:
1.确权房屋货币补偿合计金额为36,306,325元；
2.搬迁安装费：19,618.74㎡×30元/㎡＝588,564元；
3.停产停业补助费：19,618.74㎡×70元/㎡＝1,373,312元；
4.临时安置费：19,618.74㎡×125元/㎡＝2,452,343元；
5.提前搬迁奖:19,618.74㎡×30元/㎡＝588,564元;
6.装修保底补偿：2,857,856元。
以上六项合计补偿为44,166,964元。
四、临时建筑补偿：（略）。五、评估附属物补偿：（略）。六、杂项补偿款：（略）。七、设施、设备拆迁补偿：（略）。八、（略）。九、（略）。十、（略）。十一、本协议共计补偿款为58,443,250元（其中绍兴妙兮服饰有限公司为49,338,446元，租用企业绍兴柯桥越华商品混凝土有限责任公司为9,104,804元）。十二、（略）。十三、厂房腾空时间：乙方厂房必须在2017年6月30日前腾空。十四、（略）。十五、（略）。十六、（略）。原告于同年8月28日腾退房屋。2017年11月23日，原告向被告发出《律师函》，因双方对原告是否可以享有停产停业补助费、临时安置费等各项费用意见不一，遂成讼。
同时查明，截止2017年7月，反诉被告李灵飞应付反诉原告孙关土水费800元、电费4789.20元，合计5589.20元。应支付2018年5月-8月28日的租金114,722.22元【（150,000元＋200,000元）÷12个月×（3个月＋28/30个月）】。案涉房屋所有权于2015年10月16日登记于绍兴妙兮服饰有限公司名下。审理中，该公司向本院提交《情况说明》，主要内容，孙关土有权将案涉房屋租赁给李灵飞和绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司，孙关土有权处分该公司的民事权利和诉讼权利。
本院认为，本案系一起房屋租赁合同履行过程中因租赁物被依法拆迁引发的房屋租赁合同纠纷。原告提供的两份《厂房租赁合同》，抬头均记明承租人为李灵飞，合同落款承租人一栏尽管盖有绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司，但原告解释其是为了他用事后加盖上去，且被告未提供其持有的一份加以反驳，故本院采信原告主张，本案承租人主体为原告李灵飞，而不是被告辩称的绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司，合同双方主体适格，意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告主张的各类补助费，双方当事人在合同中并未作出约定，本院根据本案事实结合相关政策加以确定，具体分述如下：
1.停产停业损失补助,绍县政〔2002〕64号文件规定：“2.拆迁造成停产、停业损失的，由拆迁人按拆除房屋建筑面积给予被拆迁人一次性补助。……”及绍兴市柯桥区人民政府办公室于2015年4月2日发布的〔2015〕30号《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》（以下简称《30号会议纪要》）规定:“停产停业损失补助：商业性质房屋按合法面积100元/平方米结算，其他性质房屋按合法面积70元/平方米结算。”本案原告在租赁房屋以后将绍兴市柯桥千凰纺织品有限公司营业地变更至租赁房屋所在地，并在此实际经营，由于《厂房租赁合同》履行中因拆迁提前终止，现原告要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补助费，本院综合租赁房屋的用途、租赁合同剩余期限较短等情形，决定原告可得比例为50%，被告应支付原告停产停业损失补助数额为4000㎡×70元/㎡×50%＝140,000元；
2.临时安置费，《30号会议纪要》规定：“商业性质房屋按合法面积200元/平方米结算，其他性质房屋按合法面积125元/平方米结算。”由以上规定可知，该项费用与房屋是否租赁无关，故原告该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；
3.搬迁安装费，《30号会议纪要》规定：“按被拆房屋合法面积30元/平方米结算，其他重型设备按原有规定执行。”案涉厂房原告用于生产，并在此实际经营，其因租赁厂房拆迁需搬迁是不争的事实，故原告得向出租人主张搬迁费，参照上述分配比例，被告应支付原告搬迁费为4000㎡×30元/㎡×50%＝60,000元；
4.提前搬迁奖,《30号会议纪要》规定：“在规定时间内签订房屋拆迁补偿协议并腾空搬迁验收合格的，按合法面积奖励30元/平方米。”原告在合同期限届满前提前腾退房屋，对于被拆迁人获得该项补助显然起到了作用，为平衡双方当事人之间的权利义务，本院酌定被告应支付原告的提前搬迁奖为4000㎡×30元/㎡×50%＝60,000元；
5.装修补偿款，《30号会议纪要》规定：“商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按合法面积房屋重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方米；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米。”结合被告在与原告微信聊天时说的：“三楼出租时间已到没办法补贴，二楼装修费每平方50元，2000×50＝10万，另加空调和电话搬迁费2016元，扣20%税收，应付你81,612.80元……”本院据此认定被告应支付原告的装修补偿款为81,612.80元。
以上被告应支付原告的款项合计341,612.89元。
被告辩称根据柯桥区有关拆迁的政策规定，拆迁补偿是针对房屋所有人补偿，而不是针对承租人的补偿。即便相关项目存在一定的补偿，我们认为三楼因为已经到期也不存在补偿的问题。被告该项抗辩理由，对其合理部分，本院予以采纳，对其不合理部分，本院不予采纳。
关于反诉部分，诉讼中反诉原告自认案涉租赁厂房拆除时间为2017年8月28日，故本院据此认定反诉被告腾退房屋的时间为2017年8月28日，反诉被告欠付租金数额为114,722.22元【（150,000元＋200,000元）÷12个月×（3个月＋28/30个月）】,加上水电费5589.20元，合计120,311.42元，该款反诉被告应支付给反诉原告。反诉原告同时要求反诉被告支付逾期付款的利息，本院认为，因有关部门已于2016年11月7日发出拆迁公告，双方订立的《厂房租赁合同》已无法正常履行，故反诉被告支付逾期付款的利息根据本案情况宜从反诉原告提起反诉之日即从2018年3月14日开始，对于水电费的逾期付款利息不再支持。反诉被告主张其腾退的时间为2017年8月中旬，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告孙关土应支付给原告李灵飞停产停业损失补助费、搬迁安装费、提前搬迁奖、装修补偿款等合计341,612.89元，款限于本判决生效后十日内履行完毕;
二、反诉被告李灵飞应支付给反诉原告孙关土租金及水电费合计120,311.42元，并偿付欠付租金114,722.22自2018年3月14日起至本判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息，款限于本判决生效后十日内履行完毕;
三、驳回原告李灵飞的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告孙关土的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,780元，由本诉原告李灵飞负担11,361元，本诉被告孙关土负担4419元，限本诉被告孙关土于本判决生效后七日内向本院交纳。反诉案件受理费1423元，由反诉原告孙关土负担78元，反诉被告李灵飞负担1345元，限反诉被告李灵飞于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一八年八月十五日
书 记 员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。