安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖15民终877号
上诉人（原审原告）：郑圣利，男，1975年3月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵鑫，安徽皋德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：六安市旺居房产经纪有限公司，住所地安徽省六安市金安区光明中路，统一社会信用代码913415006928052710。
法定代表人：徐秀林，该公司经理。
委托诉讼代理人：李文定，安徽皖西律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘军，男，1976年2月26日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人郑圣利、六安市旺居房产经纪有限公司（以下简称旺居公司）因与被上诉人刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑圣利上诉请求：1.撤销原判第三项，改判旺居公司对14万元承担连带清偿责任；2.一、二审诉讼费由旺居公司、刘军负担。事实和理由：一审判决只认定旺居公司对定金8.7万元承担连带清偿责任属认定事实不清。2017年2月21日，其经旺居公司与刘军签订了《存量房买卖合同》，三方在合同第九条补充条款中明确约定“买方在2017年2月底将剩余房款汇入中介账户，中介公司对此款予以担保，并对上述壹拾肆万元予以担保”，由此可见，其与旺居公司、刘军已经达成了协议，旺居公司既对其于2017年2月底汇入的款项承担担保责任，又要对其之前支付的14万元承担担保责任，并不是只对一审法院认定的定金8.7万元承担担保责任，所以旺居公司理应对合同约定的14万元承担担保责任。
旺居公司辩称，1、旺居公司在双方存量房买卖合同中进行了相关补充条款的约定，在约定中出现了担保的话语，在此需要申明的是，此种担保是对双方金钱交易的担保，而不是对双方在合同当中是否违约以及违约责任承担的担保；2、本案核心问题14万元定金已经实际支付，后面的问题是由于双方之间违约责任所引起的，定金支付完毕后，事实上这种对定金的担保已经是多余的。
旺居公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判其对于定金8.7万元不承担连带清偿责任；2.本案上诉费用由郑圣利、刘军负担。事实和理由：一、一审判决未能厘清本案的法律关系，没有依法认定关于定金担保的内容应属无效约定。本案中，郑圣利购买刘军的房屋，双方是房屋买卖合同关系的当事人。其作为中介机构，为促成双方的买卖提供媒介服务，与郑圣利、刘军建立的是居间合同关系。但在本案中，郑圣利诉请其承担的是定金担保责任，基础法律关系应为双方存在定金合同关系，显然与本案的房屋买卖合同纠纷不相符。依据合同法第424条的规定，其义务只能是向郑圣利报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。即便有担保内容，则由于超出了居间的范围，亦应属于无效约定，不产生法律效力。二、一审判决其对刘军收取的8.7万元定金承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。（一）郑圣利与刘军之间的定金合同关系已履行完毕，其已无担保的必要和责任。2月21日，郑圣利与刘军在正式签订《存量房买卖合同》时，约定总房款为435000元，并将前期支付的140000元作为定金。合同约定的“对上述壹拾肆万元予以担保”指的是担保买方郑圣利给付14万元定金，即是替郑圣利向刘军保证付款。换言之，如果郑圣利不付该14万元定金，刘军有权要求其承担连带责任。但实际上，由于该14万元定金已经给付，双方的定金合同关系履行完毕，故该约定已经无实际意义。（二）郑圣利、刘军双方自行约定解除了房屋买卖关系，不要求其承担任何责任。2017年5月19日，由于刘军未能按照约定时间过户，郑圣利也没有给付下余的购房款，郑圣利与刘军遂自行约定解除房屋买卖合同关系。刘军分批退还收取郑圣利的定金、购房款165000元，并承担补偿款3万元。双方没有要求其签字或盖章，也没有再要求其为此担保，表明郑圣利、刘军认可其在本期房屋中介过程中没有任何过错责任、担保责任业已免除。
郑圣利辩称，旺居公司基于合同补充条款的约定，为刘军向郑圣利提供保证担保，旺居公司的抗辩没有事实和法律依据。
郑圣利向一审法院起诉请求：1.依法解除其与刘军签订的《存量房买卖合同》，判令刘军双倍返还定金28万元以及返还2.5万元；2.判令旺居公司对以上14万元定金承担担保责任；3.判令旺居公司退还中介费3300元；4.本案诉讼费由刘军、旺居公司承担。
一审法院认定事实：2016年春节前，郑圣利欲购二手房，找到旺居公司，经其居间介绍与刘军进行洽商。刘军因急需用钱，在与郑圣利谈好价钱、正式签订合同之前，提出以借的方式向郑圣利预支部分款项。双方商谈好当天，郑圣利预支1万元给刘军，其后刘军又以急需用钱为名向郑圣利预支款项，至2017年2月21日双方正式签订合同之时，刘军共向郑圣利支取款项16.5万元，其中一笔10万元，是旺居公司于2017年1月24日向郑圣利出具收条代收后转交，同时收取了郑圣利3300元的中介费（实际双方约定应收中介费4300元，下剩1000元旺居公司在收条中作了注明）。合同签订当日，因郑圣利得知案涉房屋已被刘军用作抵押，恐生变故，于是要求将合同定金变更为14万元，刘军遂于当日又出具了一张收条，对先前所收款项作一了断，收条言明“今收到郑圣利购房定金14万元，并另收2.5万元，合计16.5万元，前期一切收据作废”。嗣后，双方在《存量房买卖合同》上签字。合同约定：刘军将自己购买（尚未办理房产证）的位于六安市龙湖山庄Ａ区.15平米）房屋以43.5万元的价格出售给郑圣利，乙方（郑圣利）支付给甲方（刘军）购房定金14万元；甲、乙双方定于2017年3月6日之前办理房屋产权转户手续时，乙方同时支付甲方29.5万元（2017年2月21日支付现金2.5万元从总房款中比扣），双方还就其他事项进行了约定。同时由旺居公司法定代表人徐秀林执笔，填写了补充条款，内容为：“……卖方必须确保此房在约定时间内过户给买方，买方必须确保过户时全额房款到位。……一旦卖方不能将产权在约定时间不能过户，除承担违约责任外，另承担总房价15%的违约金，合同终止，并承担中介费2%的佣金。买方在2017年2月底将剩余房款汇入中介账户，中介公司对此款予以担保。并对上述壹拾肆万元予以担保，但担保后，如卖方违约，违约金由中介公司所有，与买方无关，但买方必须办理相关法律上的手续和对卖方法律上的诉讼”。郑圣利于2017年2月23日将余款27万元汇入旺居公司账户。另查明，买卖双方约定2017年3月6日前办理房屋过户手续，现因案涉房屋由于刘军的另一笔债务导致被法院查封，刘军无法偿还该笔债务，本案的合同也无法继续履行，导致郑圣利诉讼来院。同时查明，旺居公司现已将郑圣利汇入的购房款27万元退还郑圣利。
一审法院认为，本案争议焦点问题为，一、郑圣利诉请解除合同理由是否成立；二、旺居公司应向买卖的哪一方承担定金的担保责任。
关于第一个问题，郑圣利与刘军在合同中约定，案涉房屋应于2017年3月6日前办理房屋产权转户手续，但该房屋因其他债务已被法院查封，刘军无力还债，导致转户手续无法办理，双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，故郑圣利诉请解除与刘军签订的《存量房买卖合同》，理由正当，该院予以支持。关于第二个问题，旺居公司原本是房屋买卖双方的中介，本不应过多地实质性介入双方间的交易。在明知刘军已收取定金的情况下，仍对定金事项作出担保承诺，其担保对象按通常理解应当是郑圣利，其辨称是向刘军提供担保，与事实不符，该院不予采信；郑圣利诉请其承担担保责任于法有据，该院予以支持。根据担保法的规定，当事人约定的定金数额，不应高于主合同标的额的20%。本案合同标的额即售房款为43.5万元，双方约定的定金数额不应突破8.7万元法定上限，其超出部分应视为无效约定，该院依法不予支持。旺居公司作为居间人，其收取居间费用（中介费）不违背法律法规禁止性规定。本案中旺居公司完成了居间任务，现非因旺居公司的原因导致交易失败，郑圣利自身也存在一定缔约过错，郑圣利诉请退还全部中介费的请求，不符合法律规定，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第五项、第一百一十五条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决：一、解除原告郑圣利与被告刘军签订的《存量房买卖合同》。二、被告刘军双倍返还原告郑圣利定金17.4（8.7万元×2）万元；返还购房款7.8万元，合计25.2万元，款于本判决生效之日起五日内付清。三、被告六安市旺居房产经纪有限公司对上述定金8.7万元承担连带清偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11240元减半收取计5620元，由被告刘军负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，旺居公司作为房产中介公司，其职能虽系为他人提供房产中介服务，但此并不影响其作为独立企业法人为交易双方提供保证担保的效力，旺居公司认为担保超出其居间范围应属无效的意见不能成立。现双方实际争议的焦点是合同补充条款中“并对上述壹拾肆万元予以担保”的理解，旺居公司认为其只是对于郑圣利给付刘军14万元予以担保，并不是为刘军向郑圣利担保。本院认为，旺居公司该意见不能成立。其一，郑圣利已于2017年1月23日、1月24日、1月30日、2月21日分别支付1万元、10万元、3万元、2.5万元，其中1月23日的1万元系支付给旺居公司的销售人员，10万元系直接支付给上述担保内容的书写者—旺居公司的法定代表人徐秀林，2.5万元系于签订合同当日支付，旺居公司法定代表人在合同第三条后亦对该笔款项进行了手书说明，刘军并于当日用旺居公司的便签纸出具了收到定金14万元并另付2.5万元的收条，上述付款情况说明14万元在签订合同前已经支付且旺居公司、刘军对此均明确知晓，不需要在补充条款中约定由旺居公司对郑圣利向刘军支付该款再予担保；其二，合同在“并对上述壹拾肆万元予以担保”后，作了将本属于郑圣利的合同权利予以剥夺并移转给旺居公司的约定，即“但担保后，如卖方违约，违约金由中介公司所有，与买方无关，但买方必须负责办理相关法律上的手续和对卖方法律上诉讼”，如果不是为刘军向郑圣利提供担保，则旺居公司与郑圣利之间的权利义务明显不对等，有违常情。因合同明确约定对14万元予以担保，故旺居公司承担担保责任的范围应为14万元。旺居公司在承担担保责任后，有权向刘军追偿。因《承诺》并非郑圣利与刘军协商达成，旺居公司亦无证据证明郑圣琴得到了郑圣利的授权，故旺居公司以郑圣利已与刘军达成《承诺》，其无需再承担担保责任为由进行抗辩，不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯判决结果不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初4503号民事判决第一、二项，即一、解除原告郑圣利与被告刘军签订的《存量房买卖合同》。二、被告刘军双倍返还原告郑圣利定金17.4（8.7万元×2）万元；返还购房款7.8万元，合计25.2万元，款于本判决生效之日起五日内付清；
二、变更安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初4503号民事判决第三项为：六安市旺居房产经纪有限公司对上述款项中的14万元承担连带清偿责任；
三、驳回郑圣利其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1970元，由六安市旺居房产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何武
审 判 员 王军
审 判 员 王丽
二〇一八年五月二十九日
法官助理 罗超
书 记 员 张丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。