＼n天津市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）一中民一终字第1962号＼n上诉人（原审第三人）天津搜马酒店物业管理有限公司，住所地天津市和平区。＼n法定代表人黎颖，董事长。＼n委托代理人丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。＼n委托代理人魏然颖，北京舟之同律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）天津海贸物业发展有限公司，住所地天津市和平区。＼n法定代表人吴东楣，董事长。＼n委托代理人丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。＼n委托代理人魏然颖，北京舟之同律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）张国庆，男，1984年出生，汉族，住天津市北辰区。＼n上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司（以下简称搜马公司）、天津海贸物业发展有限公司（以下简称海贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明，2004年12月9日原告作为买受人与被告海贸公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买坐落本市和平区张自忠路240号港湾中心XXX号建筑面积为82.64平方米的房屋。同日原、被告又签订了《共同经营协议书》，约定原告愿在获得上述房屋使用权后的下个月起至2011年5月31日止，共计5年，委托专业的物业管理公司和经营机构代为管理、出租该房屋；委托期间按照固定租金收入2.5元／日平方米由经营机构向原告支付房屋租金，同时免收物业管理费；租金按季支付，在协议委托生效后当季的季末，由经营机构向原告支付当季租金。同时还约定了如经营机构未按期向原告支付租金，由被告海贸公司代为支付。＼n2005年11月4日原告作为甲方与作为乙方的第三人搜马公司和作为丙方的被告海贸公司签订了《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》，该合同对收益分配进行了约定：首个5年委托经营期限内的收益分配为酒店营业毛利在扣除酒店管理公司的管理费用后，按照如下方式和顺序进行分配：（a）乙方按照甲方与丙方签订的《共同经营协议书》约定的标准，向甲方支付委托经营收益。（b）如经营总收入在扣除酒店经营支出、酒店管理公司的管理费用后，不足（a）项之支付，不足部分由丙方补足。该合同在违约责任部分规定为任何一方违反本合同约定，应赔偿其他方因其违约行为遭受的损失（该损失包括但不限于赔偿金、利息、诉讼费、律师费）。在甲方的权利义务中约定，本合同约定的委托管理期限首期届满后甲方不再继续参与酒店经营，乙方应按照房屋当时（装修、设备、设施配置）状况将房屋交付甲方、丙方，乙方无权再向甲方支付经营收益，由甲方、丙方自行处置房屋。＼n2009年1月14日上述协议履行期间，天津市西青区人民法院作出（2009）青破字第2号裁定书，裁定受理案外人天津市万特幕墙门窗装饰安装工程有限公司对本案第三人搜马公司进行破产清算的申请。同月19日天津市西青区人民法院作出（2009）青破字第2-1号决定书，指定天津市海纳有限责任清算事务所为搜马公司的管理人，同日向搜马公司发出（2009）青破字2-2号通知书，要求搜马公司向管理人移交财产、印章和账簿、文书等资料。同年2月3日该管理人向原告发出《合同解除通知书》，解除原告与第三人搜马公司签订的《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》，并要求原告于通知送达之日起十五日内与管理人办理交接手续，逾期不予办理，产生的一切不利后果自行承担。原告收到该通知后未与该管理人办理交接手续。2010年7月26日天津市西青区人民法院作出（2009）青破字第2-9号民事裁定书，裁定驳回案外人申请搜马公司破产的申请，2012年3月23日天津市西青区人民法院向原告发出（2009）青破字第2-11号通知书，告知原告驳回搜马酒店破产申请的裁定书已经生效。现第三人搜马公司的工商登记情况为吊销。＼n原告张国庆诉称，第三人搜马公司因经营管理不善一直拖欠原告房屋租金，被告海贸公司本应按合同约定代为支付原告租金、履行合同义务，但经原告多次催要未果，双方为此成讼。原告请求：1、解除原告与被告签订的《共同经营协议书》以及原告、被告、第三人三方共同签订的《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》；2、判令被告和第三人连带给付拖欠原告的2007年9月1日至2007年12月31日的房屋租金20049.59元；2008年10月1日至2011年8月31日的房屋租金219822.4元以及截止到2012年4月18日逾期支付房屋租金的利息45368元，以后按年利率5.4%计算至判决生效日；3、判令被告和第三人连带给付原告2011年9月1日至2012年4月18日的房屋使用费47518元；4、判令被告和第三人连带给付原告律师费14000元；5、本案全部诉讼费用由被告和第三人承担。原审法院审理中，原告要求因委托经营管理期限的截止日顺延三个月即至2011年8月31日止，故要求被告、第三人承担给付租金的责任亦截止2011年8月31日。＼n原审法院审理中，经当事人核实，自2007年9月1日至2007年12月31日产生的租金为20049.59元，自2008年1月1日至2012年4月18日产生的利息为5735元；自2008年10月1日至2011年8月31日产生的租金为219822.4元，自2009年1月1日至2012年4月18日产生的利息为39633.9元；自2011年9月1日至2012年4月18日产生的房屋使用费为47518元。原告向原审法院提交支付律师代理费的发票为14000元。另查，天津市海纳有限责任清算事务所在作为搜马公司的管理人期间未与原告实际办理诉争房屋的交接手续。＼n原审判决认为，原告作为涉案房屋所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。原告与被告海贸公司签订的《共同经营协议书》及三方当事人共同签订的《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依照委托经营管理合同的约定，原告将诉争房屋交由第三人搜马公司经营管理，第三人应承担给付原告租金的义务。被告海贸公司作为委托经营管理合同所设定的保证人，应依法承担保证责任。被告海贸公司在合同的保证条款中没有明确约定为一般保证的保证形式，应承担连带保证责任。针对第三人搜马公司拖欠原告的2007年9月1日至2007年12月31日租金之中分摊而未付的20049.59元，第三人搜马公司应当对该部分租金承担给付责任，综合港湾中心项目其他业主的案件情况，根据公平原则，被告海贸公司应当承担保证责任。原告与被告海贸公司在《共同经营协议书》中约定的委托期限至2011年5月31日，结合港湾中心项目其他业主的案件情况，实际约定的委托期限顺延三个月即至2011年8月31日，现委托期限已经届满，被告搜马公司应当将诉争房屋交还原告并承担逾期未交付产生的房屋使用费。被告海贸公司及第三人搜马公司认为破产管理人在2009年2月3日向原告发出的合同解除通知书已经确定了自该日起共同经营协议和委托经营管理合同解除，原告已实际占有诉争房屋的意见，原审法院认为，管理人系作为破产企业在整个破产程序中的接管主体，替代行使破产企业的民事行为能力，破产申请被驳回后，管理人所替代行使的民事行为亦随之终止，且原告在管理人发出解除通知后并未同意办理房屋交接手续，故被告海贸公司及第三人搜马公司的抗辩理由没有法律依据，原审法院不予采纳。原告于2010年1月13日起诉要求被告海贸公司给付自2007年9月1日所拖欠的租金，该案中第三人搜马公司没有就诉讼时效进行抗辩，故在本案重审中第三人搜马公司和被告海贸公司的抗辩意见原审法院不予采纳。现原告要求给付所拖欠的租金、利息、房屋使用费及律师代理费的诉讼请求予以支持，被告海贸公司应承担连带保证责任。由于原告与被告海贸公司签订的《共同经营协议书》以及三方当事人共同签订的《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》的期限已经届满，原告要求解除合同的请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，原审法院判决：“一、本判决生效后十五日内，第三人天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告自2007年9月1日至2007年12月31拖欠的租金20049.59元及产生的利息5735元，被告天津海贸物业发展有限公司承担连带给付责任；二、本判决生效后十五日内，第三人天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告自2008年10月1日至2011年8月31日拖欠的租金219822.4元及产生的利息39633.9元，被告天津海贸物业发展有限公司承担连带给付责任；三、本判决生效后十五日内，第三人天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告自2011年9月1日至2012年4月18日的房屋使用费47518元，被告天津海贸物业发展有限公司承担连带给付责任；四、本判决生效后十五日内，第三人天津搜马酒店物业管理有限公司给付原告律师代理费14000元，被告天津海贸物业发展有限公司承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5890元，由第三人天津搜马酒店物业管理有限公司负担（于本判决生效后十五日内直接给付原告），被告天津海贸物业发展有限公司承担连带给付责任。”＼n判决后，上诉人搜马公司、海贸公司不服此判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人张国庆的诉讼请求或将本案发回重审。＼n上诉人搜马公司的上诉理由为：1、对2011年第一季度之前欠付的租金，被上诉人的起诉已经超过法定诉讼时效，不应予以支持。2、《中华人民共和国破产法》第十八条赋予管理人对破产申请受理前成立而双方未履行完毕之合同的法定解除权，管理人送达合同解除通知书，双方的合同已经解除。对上诉人搜马公司的破产申请被驳回，不能导致其管理人解除合同的行为无效。合同解除后，讼争房屋已由被上诉人法律上占有，被上诉人怠于行使权利收回房屋，不应将风险和不利后果转嫁他人，其要求二上诉人给付房屋租金和使用费不应予以支持。＼n上诉人海贸公司同意上诉人搜马公司的上述上诉理由，增加上诉理由为上诉人搜马公司经其破产管理人发出解除合同通知后，三方的委托经营管理合同即已解除，上诉人海贸公司自此不再负有保证责任。＼n被上诉人张国庆同意原判。＼n经本院审理查明，原审法院查明案件事实无误，本院予以确认。另查，原审法院重审审理中，上诉人搜马公司提交了其2007年12月25日作出的《关于做好2008年港湾中心酒店式公寓经营工作的业主通报函》，函中上诉人搜马公司向被上诉人等业主承诺“于2008年开始按照累计分摊的标准向业主支付租金：即在向各位业主支付2008年1月1日前累计租金的当季分摊额，以此类推。”并“附注：请业主于接函后15日内将回执寄回，以便我们核对、安排对您的付租。”被上诉人张国庆于2008年1月29日对该通报函承诺的付款安排回函予以认可。在上诉人搜马公司被申请破产期间，被上诉人张国庆于2009年4月2日就上诉人欠付的全部租金申报了债权，上述事实有相关书证及当事人的陈述予以证实，上诉人搜马公司及被上诉人张国庆均予以认可，本院予以确认。＼n本院审理中，二上诉人未提交新的证据支持其上诉请求。案经调解未果。＼n本院认为，被上诉人与上诉人海贸公司签订的《共同经营协议书》以及三方当事人共同签订的《天津港湾中心产权酒店委托经营管理合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。＼n依据合同的约定，双方当事人系委托经营管理的关系，被上诉人收取的是委托经营的收益，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定。合同履行过程中，上诉人搜马公司与被上诉人张国庆就欠付的2008年之前的收益问题于2008年1月29日达成付款协议，对2008年前的欠款的诉讼时效应自此重新计算。被上诉人张国庆于2010年1月13日提起诉讼，其提起诉讼在法定诉讼时效期间内。对二上诉人主张被上诉人张国庆的诉讼请求适用《中华人民共和国民事诉讼法》关于租金的1年诉讼时效、部分诉讼请求的内容已超过诉讼时效的请求，本院不予支持。＼n上诉人搜马公司在被申请破产清算期间，其破产管理人向被上诉人发出了解除租赁合同的通知，被上诉人不同意解除，亦未实际接收涉案房屋。后相关破产申请被驳回，说明上诉人搜马公司不具备破产条件，二上诉人仍应履行合同约定的义务，原审判决支持被上诉人要求给付经营收益和涉案房屋被占用的使用费，并无不当。＼n关于上诉人海贸公司的保证责任的保证方式和保证范围，三方当事人在合同中没有约定，依照我国《担保法》的有关规定，保证方式按照连带责任保证承担保证责任，保证担保的范围包括主债权及利息和实现债权的费用等，保证人应当对全部债务承担责任。原审法院判令上诉人海贸公司承担连带责任保证及确认的保证范围，事实和法律依据充分，所作判决亦无不当。＼n本院审理中，二上诉人没有新的证据支持其上诉请求，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n上诉案件受理费13002元，由上诉人天津搜马酒店物业管理有限公司负担6501元，由上诉人天津海贸物业发展有限公司负担6501元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王兆青＼n代理审判员尹来＼n代理审判员苏庆松＼n二〇一三年十月十八日＼n书记员李芳＼n附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……