安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终1854号
上诉人（原审被告）:俞虹丽，女，1970年8月23日出生，汉族，住安徽省合肥市和平路城市绿苑东区。
委托诉讼代理人：李长丰(系俞虹丽丈夫)，男，1965年2月20日出生，汉族，住址。
被上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业城市绿苑东区53#1楼，统一社会信用代码91340100766875003N。
负责人：杨欢迎，经理。
委托诉讼代理人：方长云，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人俞虹丽因与被上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司(以下简称宝业合肥分公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初7552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
俞虹丽上诉请求:一、要求撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书(2017)0102民初7552号判决；二、要求重新审理上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，上诉人不承担给付物业费责任；三、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。上诉事实与理由:一、被上诉人与上诉人签订的物业服务合同订立之前，已违反相法律法规承接物业管理业务，从事物业服务行为。被上诉人所承接的物业项目总建筑面积为5240439平方米，而被上诉人资质为三级，显然违反多项法律法规之规定。《物业管理条例》第三十二条规定:从事物业管理活动的企业应具有独立法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理，具体办法由国务院建设行政主管部门制定，即为建设部于200711月26日建设部令第164号修订《物业管理企业资质管理办法》八条规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目，8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。根据《安徽省物业管理条例》第五十六条之规定:物业服务企业应当按照国家规定取得相应资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。《物业管理条例》第三章第二十四条:国家提倡建设单位按照房产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协义方式选聘具有相关资质的物业企业。《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任，以欺骗手段取的资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书部门吊销资质证书。据上述多项法律法规之规定可知，本物业项目“宝业城市绿苑”具有一级资质等级的物业服务企业方可承接。故被上诉人与开发商合肥宝业房地产有限公司于房产销售前所订立之《前期物业服务合同》无效，以及上诉人与被上诉人于2007年10月31日所签订的《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》更为无效合同。由于买房时对相关法律法规了解不多，且房产销售人员要求购房时，须同时签订《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》为了购房被动签订协议。二、被上诉人的违法行为延续到2010年6月6日小区业主大会成立，业主委员会不与其签订物业服务协议，也赖着不走，拒绝退出、只收费不服务，对不满业主进行堵门、停水、停电、剪网线、殴打等非法手段。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条第二款明确指出:人民法院不予以持被上诉人再收取物业管理费。综上所述，一审法院在判决本案的过程中，运用法律错误，结果有失公正，故上诉人不服，依法提起上诉，请求二市法院查明事实，予以纠正。
被上诉人宝业合肥分公司辩称：1、应当维持一审判决；2、被上诉人已经取得资质，并不是合同有效的判断标准；3、业主委员会在2010年6月成立与否跟我们物业服务没有关系，业委会成立后，物业服务也没有解除，上诉人也接受了被上诉人提供的物业服务，双方应该按照合同约定交纳物业费。
宝业合肥分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即给付2011年6月24日至2017年12月31日的物业管理费9311元、2011年7月1日至2012年12月31日电梯费510元、能耗费91元，共计9912元；2.依法判令被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2016年12月31日应支付滞纳金为24446元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：俞虹丽系合肥市瑶海区宝业.城市绿苑东区36幢1206室业主，该房屋建筑面积为107.9㎡。2007年10月31日，宝业合肥分公司以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与俞虹丽（乙方）签订《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，双方约定:乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑东区36#1206室，类别是高层，建筑面积107.9㎡。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：小高层、高层按建筑面积0.95元/㎡/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,宝业合肥分公司按约为该小区提供物业服务。因俞虹丽自2011年6月24日起未交纳物业费，催交未果后遂诉讼至一审法院。一审庭审中，俞虹丽对宝业合肥分公司主张的公共能耗费91元不持异议。
一审法院另查明：2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。
一审法院再查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，该小区小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/㎡/月收取。
一审法院认为：宝业合肥分公司与俞虹丽签订的《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，宝业合肥分公司按照协议约定履行了物业服务的义务，俞虹丽作为业主，在接受了宝业合肥分公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。现宝业合肥分公司在俞虹丽欠付物业费的情况下，已采取张贴和邮寄“催交通知单”等方式进行催告后，提起诉讼要求俞虹丽支付2011年6月24日至2017年12月31日期间的物业费9311元[(0.95元/㎡/月×107.9㎡×18个月)＋(0.95元/㎡/月×107.9㎡÷30天×6天﹚＋(1.15元/㎡/月×107.9㎡×60个月)]，符合法律规定，予以支持。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。俞虹丽对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。俞虹丽主张其房屋窗户漏水，如确属房屋质量问题，应向开发商主张权利。因在审理本案及涉案小区其他关联案件中发现原告提供的物业服务存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通，导致物业费长期拖欠，故宝业合肥分公司主张滞纳金的请求，不予支持。对于宝业合肥分公司主张的公共耗能费91元，俞虹丽不持异议，予以支持，对于电梯费,因宝业合肥分公司仅提供其自制的统计表,未提供相关的缴费票据及分摊的依据予以证实，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告俞虹丽于本判决生效之日起十日内就宝业.城市绿苑东区36栋1206室支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2011年6月24日至2017年12月31日期间的物业费9311元；二、被告俞虹丽于本判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2011年7月1日至2012年12月31日的公共能耗费91元；三、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担240元，被告俞虹丽负担90元。
二审期间，双方没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：宝业合肥分公司与俞虹丽双方之间物业服务合同关系明确。案涉小区虽曾成立业主委员会，但并未与宝业合肥分公司重新签订物业服务合同，亦未选聘新的物业服务公司，业主委员会对宝业合肥分公司提供的物业服务并未提出异议，而业主俞虹丽认为宝业合肥分公司在案涉小区提供服务未达物业服务企业相应资质，但俞虹丽并未提供相应行政管理部门对宝业合肥分公司处理的相关证据材料。宝业合肥分公司与俞虹丽双方所签订的物业服务合同亦并未违反法律行政法规效力性的强制性规定。综上，俞虹丽上诉理由不能成立，本院对其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人俞虹丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 陆文波
二〇一八年五月四日
书记员 姚瑞芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。