＼n广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
＼ n 行 政 判 决 书
＼n（2013）西行初字第33号＼n原告陈国俊，男，1941年出生。＼n委托代理人刘凯中，广西广合律师事务所律师。＼n委托代理人莫伟萍，广西广合律师事务所律师实习律师。＼n被告南宁市城乡建设委员会。＼n法定代表人唐咸兴，主任。＼n委托代理人苏拥政，广西吉强律师事务所律师。＼n委托代理人雷水娟，广西吉强律师事务所律师实习律师。＼n第三人广西香港街房地产有限公司。＼n法定代表人施子清，董事长。＼n委托代理人池鸿，广西至诚律师事务所律师。＼n委托代理人韦云华，广西至诚律师事务所律师实习律师。＼n原告陈国俊不服被告南宁市城乡建设委员会房屋拆迁行政裁决一案，于2013年9月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理，于同年9月24日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2013年10月15日公开开庭审理了本案。原告陈国俊的委托代理人刘凯中、莫伟萍，被告南宁市城乡建设委员会的委托代理人苏拥政、雷水娟，第三人广西香港街房地产有限公司的委托代理人池鸿、韦云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n被告南宁市城乡建设委员会对原告陈国俊与第三人广西香港街房地产有限公司争议的南宁市青秀区某路x号房屋拆迁纠纷，于2013年7月18日作出南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》。该裁决书认为，第三人2007年5月23日取得拆许字（2007）第4号房屋拆迁许可证，其做出的拆迁补偿安置方案符合拆迁管理的法规、规章的规定，拆迁手续完备。第三人提出的产权调换回迁补偿方案虽超出《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但属第三人自愿提出且未侵犯原告的利益，应予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条第一款，《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》第四条、第三十一条、第三十四条、第四十一条、第四十二条，《南宁市房屋拆迁补偿安置指导意见》的规定，作出如下裁决：一、若原告选择产权调换补偿安置。（一）原告应得补偿面积为200.42平方米，第三人以本次项目开发建设的商住楼新建住宅与原告实行产权调换，对原告应得补偿面积部分，双方互不作价。超出应补偿面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按3800元／平方米结算，10平方米以上的部分，双方按市场开盘价格的9.5折结算。具体调换回迁房屋，由原告在第三人提供的本项目开发建设的回迁商住住宅中选择。（二）临时过渡期限为30个月（从搬迁完毕之日起计算，不足30个月的按实际过渡时间计算），在过渡期间，第三人在本市快环以内提供面积不少于200.42平方米的房屋作为周转房给原告；若原告自行过渡的，第三人支付临时安置补助费15元／m2／月×30月×200.42m2=90189元给原告。（三）对手续不全、无房产证砖混结构房屋实行货币补偿：（33.98＋25.94）m2×3013元／m2×70%=126377.27元。（四）第三人还应付给原告下列搬迁补助费：1、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证=300元；2、搬迁补助费：200.42m2×10元／m2／次×2次=4008.4元；3、搬迁误工费：500元／次×2次=1000元；4、电话、空调、有线电视等迁移费凭有效票据按规定支付。上诉款项，第三人在原告搬迁完毕后3个工作日内付清。二、若原告选择货币补偿的，由第三人对原告实行以下货币补偿。（一）该房屋分户评估总价款：574691元。（二）手续不全、无房产证砖混结构房屋实行货币补偿：（33.98＋25.94）m2×3013元／m2×70%=126377.27元。（三）第三人还应付给原告下列搬迁补助费：1、临时安置补助费：15元／m2／月×9个月×200.42m2=27056.7元；2、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证=300元；3、搬迁补助费：200.42m2×10元／m2／次×2次=4008.4元；4、搬迁误工费：500元×2次=1000元；5、电话、空调、有线电视等迁移费凭有效票据按规定支付。上述款项，第三人应在原告搬迁完毕后3个工作日内付清。（四）原告应在收到本裁决书之日起10日内向第三人提出选择产权调换或货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视为放弃货币补偿。三、原告应在收到本裁决书之日起20日内自动搬迁，将被拆迁房屋交第三人拆除，并按裁决规定办理补偿、安置手续。＼n被告于2013年10月8日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：＼n1、被告组织机构代码证、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第五条、第十六条、《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》（南宁市人民政府令第17号）第五条、第二十条，以上证据证明被告具有作出城市房屋拆迁行政裁决的主体资格和法定职权。＼n2、《房屋拆迁许可证》及延期证、裁决申请书、被拆迁房屋权属证明、选取评估机构的证据材料、评估机构资质证书、评估报告及送达材料、拆迁双方的动迁记录、裁决前听证会笔录、裁决受理通知书、调解会笔录、会议签到表、领导办公会议记录、行政裁决书、裁决期间的文书送达回证，以上证据证明被告对原告作出的裁决认定事实清楚、程序合法。＼n3、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房（2003）234号）、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）、《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》（南府发（2011）4号）、《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》（南宁市人民政府令第17号），以上证据证明被告对原告作出的裁决适用法律正确。＼n原告陈国俊诉称，2007年5月23日，被告向第三人发出拆许字（2007）第4号《房屋拆迁许可证》，原告房屋在拆迁范围内。在该《房屋拆迁许可证》发出后，第三人始终没拿出诚意与原告就拆迁补偿及安置方案进行协商，且与南宁市城市房屋拆迁办公室及一些不明身份的人员长期、多次对原告采取断水断电、打砸、封路、诱骗、威胁、恐吓及殴打等手段，导致矛盾激化，原告与第三人至今未能签订拆迁补偿安置协议。2013年7月18日被告以第三人申请为由，作出南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》。原告认为：一、被告作为裁决主体的资格不适格。只有对特定行政管理事项有管理职权的行政机关，经法律法规明确授权，才能对与其管理职权有关的民事纠纷进行裁决。被告既是向第三人核发房屋拆迁许可证的主体，又是第三人与原告拆迁纠纷的裁决主体，其在主要证据不足的情况下所作的裁决明显偏袒第三人，因此被告的裁决主体资格不适格。二、被告据以作出南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》认定的事实无主要证据支持，裁决程序违法。1、原告在被告核准向第三人发放《房屋拆迁许可证》之前，从未接到过口头或书面的权利告知，被告在作出裁决书前亦未对此事实进行查证，违反了《行政许可法》第四十七条第一款关于行政机关在作出行政许可决定前应告知当事人享有听证权利的规定。2、被告始终未能向原告提供第三人申请领取房屋拆迁许可证时所需的根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条所列举的法定资料，第三人申领房屋拆迁许可手续的合法性无从查证。3、原告至今仍拥有本案所涉房屋的所有权及国有土地使用权，第三人因此根本无法获得该地块的土地使用权批文并申领《房屋拆迁许可证》。4、第三人非法取得的《房屋拆迁许可证》早已超过许可的拆迁期限，其经多次延期，违反了《南宁市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定。该许可证经多次延期而不对被拆房屋重新估价，亦不符合相关规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年公布实施后，应当适用此条例，而不应通过多次对《房屋拆迁许可证》延期的方式变相继续适用已废止的《城市房屋拆迁管理条例》。三、被告作出裁决的法律依据适用错误。裁决书中称该裁决的法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》、《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》、《南宁市房屋拆迁补偿安置指导意见》。而《城市房屋拆迁管理条例》、《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》已于2011年1月21日和2011年12月29日相继废止。四、作为裁决主要依据之一的《估价报告》无论在程序上还是实体上均存在违法之处，不应作为合法有效的裁决依据。1、第三人暗箱操作，采取欺骗手段抽取评估机构，未征求原告意见，更未采取被拆迁人投票或抽签等方式，严重违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定。2、第三人未向原告送达房屋拆迁评估结果报告，侵害了原告的知情权，剥夺了原告提出异议的权利，违反了相关法律法规。3、第三人单方委托的评估机构作出的总价为574691元的估价不合理，本案裁决书中提到该评估报告出自2007年9月，而今房价飞涨，本案房产所在地段新建的“丽园大厦”每平米均价在1.7至1.8万元，而依照本案评估机构所做的3800元每平方米的评估结算标准作出的补偿方案在该地段根本买不到类似被拆迁房产面积的房产。五、评估机构没有按照市场价格进行评估，评估方法错误，且已过期应重新评估。原告被拆迁房屋附近有众多楼盘，这些楼盘的成交记录完全可以作为市场比较的依据，而本案评估机构却没有按照市场比较法进行评估，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条、第十六条的规定。六、被告据以作出的裁决书有多处说法严重失实，认定事实错误。其中第三自然段称原告没有参加协调会，但原告不但亲自到会，还在会上发言；第四自然段称第三人已将评估报告送达原告，原告未提出复估申请，但被告和第三人均没有提供相关证据证明该说法；裁决书认定原告所有房屋面积为200.42平方米，而实际上某路x号、xx号房屋总面积为320.8平方米，有草契纸为证。综上，原告请求法院判决撤销被告作出的南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》，并由被告承担本案诉讼费用。＼n原告向法庭提供了如下证据：1、《房屋所有权证》、《草契纸》、《国有土地使用权证》，证明原告为某路x号、xx号的房屋所有权人，并拥有该地块的土地使用权，该自建房屋是祖业，总面积为320.8平方米；2、拆许字（2007）第4号《房屋拆迁许可证》、南建拆延字（2012）第90号《南宁市城市房屋拆迁延期证》，证明第三人于2007年5月23日取得被告核发的《房屋拆迁许可证》，并申请延期至2012年12月25日。＼n被告辩称，一、被告具有作出拆迁行政裁决书的主体资格与法定职权。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条以及《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》第五条、第二十条的规定，被告作为南宁市的房屋拆迁行政主管部门，依法负责本市城市房屋拆迁工作的监督管理，具有作出房屋拆迁行政裁决的主体资格和法定职权。二、南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，证据充分。1、第三人依法取得拆迁许可，原告房屋列入拆迁范围。2、房屋拆迁补偿金额符合法律规定。该项目在政府部门的主持下，采取公开抽签的方式选取评估机构，最终由广西国正联合房地产评估咨询有限公司中选，并履行评估职责，广西国正联合房地产评估咨询有限公司依据现场查勘结论，出具的评估报告又经历公示、异议、送达等程序后，未收到原告的有效异议，因此该评估结论应当作为拆迁补偿依据。3、补偿安置方案符合法律规定，且在产权调换的补偿方式上甚至高于法定标准。但由于原告的主观原因，提出过高的补偿要求，所以双方无法达成补偿安置协议。4、在裁决前拆迁双方多次就补偿安置问题进行协商，第三人已经充分履行了动迁义务，原告的补偿要求亦得到全面阐述。同时被告先后召开了听证会和调解会，听取原告和第三人意见和组织调解，确保双方全面陈述和申辩的权利。5、为保障原告的补偿方式选择权，被告在裁决中提供了两种补偿方案供其选择。三、南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》程序合法。本裁决依第三人申请而启动，在受理前依法召开了听证会，受理后依法履行了受理告知、组织调解、作出裁决等义务，并将相关法律文书送达给各方当事人，裁决程序合法。四、南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》适用法律正确。被告依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条和《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》的有关条款，同时在临时安置补助费等方面适用最新的本市标准即《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》（南府发（2011）4号）。综上，被告请求人民法院依法维持被告作出的南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政拆裁决书》。＼n第三人述称，一、被告作出的南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》主体适格，认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序；二、第三人按法定要求向被告南宁市城乡建设委员会提交材料申请领取拆许字（2007）第4号《房屋拆迁许可证》和南建拆延字（2012）第192号《城市房屋拆迁延期证》，程序合法并无不当之处；三、关于评估事项方面，南宁市青秀区房屋和征地拆迁办公室采取投票方式组织被拆迁户投票选择评估机构，由于收回选票不足发放票数的50%，最后改用公开抽签方式决定评估机构，由被拆迁人代表田丰抽出估价机构为广西国正联合房地产评估咨询有限公司。该评估机构依据相关法律、法规及政策规定作出评估报告。而原告未在规定的时间内申请复核评估，也未与第三人共同另行委托评估。因此，第三人认为，被告作出的南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，程序合法，请求法院依法维持。＼n第三人于2013年10月9日向本院提供了如下证据：《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》、《法定代表人身份证明》，均证明第三人主体资格。＼n在庭审中，原告对被告提交的组织机构代码证、《房屋拆迁许可证》及延期证、裁决申请书、选取评估机构的证据材料、评估机构资质证书、评估报告及送达材料、拆迁双方的动迁记录、裁决前听证会笔录、裁决受理通知书、调解会笔录、会议签到表、领导办公会议记录的真实性、合法性和关联性均不认可；对行政裁决书的合法性有异议；对被拆迁房屋权属证明、裁决期间的文书送达回证的真实性、合法性和关联性没有异议；并认为被告提交的裁决过程中适用的法律和政策文件依据中，《城市房屋拆迁管理条例》和《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》已经废止，被告引用这些法律法规属于适用法律错误，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。原告同时对第三人提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。＼n被告对原告提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为这些证据不能证明原告的主张。同时对第三人提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。＼n第三人对原告提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为这些证据不能证明原告的主张。同时对被告提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。＼n经庭审质证，本院对以下证据作出如下确认：被告向法庭提交的证据、依据来源合法有效，程序正当，均予以采信。对原告、第三人提供的证据、依据的真实性、合法性和关联性予以确认。＼n经审理查明，2007年5月23日，第三人取得被告核发的拆许字（2007）第4号《房屋拆迁许可证》，成为南宁市“香港街”一号地块项目建设的拆迁人。南宁市青秀区某路x号房屋，在该项目许可拆迁范围内。该房屋所有权证上标明房屋所有权人为陈国俊，属私有房产，房屋为3层，房屋建筑面积为200.42平方米，混合结构。2007年6月3日至6月10日期间，南宁市青秀区房屋和征地拆迁办公室采取投票方式组织被拆迁户投票选择评估机构。2007年6月10日，在中山路66号电脑城3-A36号项目现场办公室开箱验票，由于收回选票不足发放票数的50%，南宁市青秀区房屋和征地拆迁办公室当场宣布改用抽签方式决定评估机构，由被拆迁代表抽出中选估价机构广西国正联合房地产评估咨询有限公司，并登报公示中选评估机构。根据《南宁市城市房屋拆迁估价管理规定》（南府发（2004）82号）等相关规定，2007年9月5日，广西国正联合房地产评估咨询有限公司为原告的被拆迁房屋出具国正（拆）估字20070610-1-23号《被拆迁房屋分户价格评估报告》，并在社区工作人员的见证下送达给原告，原告在规定的期限内未申请复核估价，也未另行委托评估机构评估。在动迁期间，原告多次与第三人就拆迁补偿问题进行协商，但均未能达成一致意见，第三人遂向被告提交房屋拆迁安置裁决申请书申请被告进行裁决。2011年9月22日，被告组织召开了拆迁项目裁决申请受理前听证会，听取了拆迁双方当事人意见，原告按通知到场参加听证会。被告受理裁决申请后，经审核，认定第三人提交的资料齐全、符合受理条件，向原告发出裁决受理通知书及送达房屋拆迁裁决申请书并告知原告的权利。同时组织第三人和原告进行调解，因调解未能达成一致意见，被告经过领导集体讨论决策后，于2013年7月18日作出南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》，该裁决内容如下：一、若原告选择产权调换补偿安置。（一）原告应得补偿面积为200.42平方米，第三人以本次项目开发建设的商住楼新建住宅与原告实行产权调换，对原告应得补偿面积部分，双方互不作价。超出应补偿面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按3800元／平方米结算，10平方米以上的部分，双方按市场开盘价格的9.5折结算。具体调换回迁房屋，由原告在第三人提供的本项目开发建设的回迁商住住宅中选择。（二）临时过渡期限为30个月（从搬迁完毕之日起计算，不足30个月的按实际过渡时间计算），在过渡期间，第三人在本市快环以内提供面积不少于200.42平方米的房屋作为周转房给原告；若原告自行过渡的，第三人支付临时安置补助费15元／m2／月×30月×200.42m2=90189元给原告。（三）对手续不全、无房产证砖混结构房屋实行货币补偿：（33.98＋25.94）m2×3013元／m2×70%=126377.27元。（四）第三人还应付给原告下列搬迁补助费：1、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证=300元；2、搬迁补助费：200.42m2×10元／m2／次×2次=4008.4元；3、搬迁误工费：500元／次×2次=1000元；4、电话、空调、有线电视等迁移费凭有效票据按规定支付。上诉款项，第三人在原告搬迁完毕后3个工作日内付清。二、若原告选择货币补偿的，由第三人对原告实行以下货币补偿。（一）该房屋分户评估总价款：574691元。（二）手续不全、无房产证砖混结构房屋实行货币补偿：（33.98＋25.94）m2×3013元／m2×70%=126377.27元。（三）第三人还应付给原告下列搬迁补助费：1、临时安置补助费：15元／m2／月×9个月×200.42m2=27056.7元；2、房屋所有权证办证补助费：1证×300元／证=300元；3、搬迁补助费：200.42m2×10元／m2／次×2次=4008.4元；4、搬迁误工费：500元×2次=1000元；5、电话、空调、有线电视等迁移费凭有效票据按规定支付。上述款项，第三人应在原告搬迁完毕后3个工作日内付清。（四）原告应在收到本裁决书之日起10日内向第三人提出选择产权调换或货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视为放弃货币补偿。三、原告应在收到本裁决书之日起20日内自动搬迁，将被拆迁房屋交第三人拆除，并按裁决规定办理补偿、安置手续。原告收到裁决书后对该裁决不服，遂向本院提起行政诉讼。＼n本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第五条、第十六条以及《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》（南宁市人民政府第17号）第五条、第二十条的规定，被告作为南宁市的房屋拆迁行政主管部门，依法负责本市城市房屋拆迁工作的监督管理，具有作出房屋拆迁行政裁决的主体资格和法定职权，为本案适格的行政主体。原告作为被拆迁房屋的所有人，在法定期限内提起诉讼，其主体资格合法。＼n原告认为估价机构作出评估报告程序、实体违法，评估方法错误，且已过期应重新评估。本院认为，广西国正联合房地产评估咨询有限公司是具有房地产估价机构资质的评估机构，其中选符合程序规定。该公司出具的评估报告符合《房地产估价规范》及《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，原告在收到评估报告后，在规定的期限内未申请复核估价，也未另行委托评估机构评估。同时，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。”拆许字（2007）第4号《房屋拆迁许可证》的颁发日期为2007年5月23日，估价机构以该日作为估价时点合法。因此，该评估报告可以作为裁决依据。＼n原告还认为被告作出裁决的法律依据适用错误，《城市房屋拆迁管理条例》和《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》已经废止，被告引用这些法律法规属于适用法律错误，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案所涉房屋拆迁许可证的颁发日期为2007年5月23日，因此被告适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之前的法律法规及相关规定作出裁决，并无不当。对原告该意见，本院不予采纳。＼n被告在收到第三人提交的房屋拆迁安置裁决申请书及相关材料后，组织召开南宁市“香港街”一号地块建设项目房屋拆迁补偿安置行政裁决受理前的听证会，原告到场并发表意见。被告受理裁决申请后，经审核，认定第三人提交的资料齐全、符合受理条件，向原告发出裁决受理通知书及送达房屋拆迁裁决申请书并告知原告的权利。同时组织第三人和原告进行调解，因调解未能达成一致意见，被告遂作出本案被诉行政裁决书并送达原告及第三人，其裁决程序合法。原告关于被告作出本案被诉裁决书认定事实无主要证据支持、裁决程序违法、事实认定错误的观点，本院不予认可。＼n综上所述，被告作出的《城市房屋拆迁行政裁决书》，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。故原告的诉讼请求，本院不予支持，应予判决驳回。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：＼n驳回原告陈国俊要求撤销被告南宁市城乡建设委员会2013年7月18日作出的南建拆裁字（2013）21号《城市房屋拆迁行政裁决书》的诉讼请求。＼n本案案件受理费50元，由原告陈国俊负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按南宁市中级人民法院的收费通知预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请或申请缓交不被批准仍不交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长陆刚＼n审判员黄子祥＼n人民陪审员张卫红＼n二〇一三年十一月六日＼n书记员覃琳洁＼n附法律条文：＼n《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》＼n第五十六条第（四）项：有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：其他应当判决驳回诉讼请求的情形。