广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n?＼n(2014)佛中法民一终字第426号＼n上诉人（原审被告）骆转玲，女，汉族，1972年1月15日出生。＼n委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。＼n委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）杨桂源，男，汉族，1967年9月3日出生。＼n委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。＼n委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）佛山市顺德区明和物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区容桂容新公园路3号盈岚居之二首层，注册号440681000065932。＼n法定代表人莫应和，该公司总经理。＼n委托代理人高智湘，广东容桂律师事务所律师。＼n上诉人骆转玲、杨桂源因与被上诉人佛山市顺德区明和物业管理有限公司（以下简称明和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，作出如下判决：一、骆转玲、杨桂源应于判决发生法律效力之日起三十日内支付给明和公司物业管理费4600元；二、驳回明和公司的其他诉讼请求。如骆转玲、杨桂源未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120.13元，由明和公司承担20.13元，骆转玲、杨桂源承担100元。＼n上诉人骆转玲、杨桂源上诉提出：一、原审法院适用程序错误，认定事实不清。明和公司以其与佛山市顺德区德胜开发建设公司（以下简称德胜公司）签订的《海景花园物业管理承包责任合同》为由要求骆转玲、杨桂源向其缴纳物业管理费，但实际上骆转玲、杨桂源并没有实际享受过明和公司所称的物业服务，而且骆转玲、杨桂源与德胜公司签订的《海景花园住宅用地建设协议》约定物管费为每月100元，因此，本案双方当事人之间根本不存在直接的物业服务合同关系，同时物管费也并非明和公司所主张的每月200元。为查清事实，在原审过程中，骆转玲、杨桂源屡次向原审法院提出明和公司的诉讼主体不适格，要求调查取证并追加德胜公司为本案诉讼主体，但原审法院未予支持。另外，德胜公司与明和公司签订的《海景花园物业管理承包责任合同》的真实性难以确认，其就物业管理部分约定的内容也与《海景花园住宅用地建设协议》的约定不一致，故原审法院明显认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。德胜公司与明和公司签订的《海景花园物业管理承包责任合同》对骆转玲、杨桂源不具有约束力，因为该合同并非《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“前期物业服务合同”。第一，该合同的有效期早于2010年6月30日已经届满。第二，骆转玲、杨桂源于2011年才取得房产证，若本案双方当事人确实存在物业服务合同关系，也理应由双方签订《物业管理服务协议》。因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”是不正确的。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回明和公司的诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费由明和公司承担。＼n被上诉人明和公司答辩称：原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。与本案相关的案件一共二十多件，有些已经调解，有些已经执行，剩下七件案尚未了结（包括本案在内）。骆转玲、杨桂源的主张不成立，在五至六年间骆转玲、杨桂源都是只享受权利，在房屋建好尚未取得房产证的一年里也没有交纳物业管理费，原审法院只判决骆转玲、杨桂源承担两年的物业管理费，但其依然不交纳并提起上诉，可见其没有诚信。＼n上诉人骆转玲、杨桂源在二审期间向本院提交证明一份，用以证明明和公司的管理服务不到位，导致小区发生盗窃等情况，这也是骆转玲、杨桂源不交纳管理费的原因。＼n对骆转玲、杨桂源提交的证明，被上诉人明和公司质证认为：对于与该证明相关的报警回执，明和公司在原审中已经质证。该书面证明只能证明骆转玲、杨桂源曾经报案，但无法证明所丢物品的项目及数量，因为目前该案尚没有侦破。该证明反而能证明双方当事人之间存在物业管理合同的事实。＼n经审查，因上述证据仅能证明骆转玲曾经就其住宅失窃情况向公安机关报案的事实，本案并没有其它充足证据证实事发经过及失窃原因，故该证据不足以证明骆转玲、杨桂源拟证明的内容，本院对该证据不予采纳。＼n被上诉人明和公司在二审期间未向本院提交新的证据。＼n经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院针对骆转玲、杨桂源的上诉内容作如下审查：＼n关于原审法院是否存在程序违法的问题。本案系物业服务合同纠纷，诉讼双方应为物业服务的提供者及享受者。经审查，骆转玲、杨桂源的房屋位于海景花园，德胜公司作为海景花园的开发商与明和公司签订《海景花园物业管理承包责任合同》，约定由明和公司对涉案小区进行物业管理，2010年6月30日该合同期限届满后，明和公司继续在涉案小区提供物业服务，至2013年1月31日退出。因此，在上述期间，明和公司对海景花园提供了物业服务，骆转玲、杨桂源作为业主也实际享受了该项服务，故两者之间形成事实上的物业服务合同关系，本案诉讼双方应为骆转玲、杨桂源与明和公司。德胜公司并非该物业服务的提供者及享受者，不属于本物业服务纠纷案件中必须参加诉讼的当事人，原审法院未追加德胜公司为本案诉讼主体，处理恰当，并没有违反法律规定。骆转玲、杨桂源主张原审程序违法，理据不足，本院不予支持。＼n关于骆转玲、杨桂源是否应按照原审法院确定的数额向明和公司支付物业管理费的问题。如前所述，骆转玲、杨桂源与明和公司之间形成事实上的物业服务合同关系，故骆转玲、杨桂源应向明和公司支付物业管理费。骆转玲、杨桂源认为原审法院适用法律错误，并以双方之间并没有签订合同为由主张不应缴纳物业管理费，理据不足，本院不予支持。虽然骆转玲、杨桂源对《海景花园物业管理承包责任合同》的真实性提出异议，但未能提供足以反驳的证据予以推翻，故本院对其主张不予采纳。骆转玲、杨桂源提出《海景花园物业管理承包责任合同》约定的物业管理费收费标准与《海景花园住宅用地建设协议》约定的价格不一致，经审查，《海景花园住宅用地建设协议》针对的是房屋建设，并非物业服务，该协议的签订双方是德胜公司与骆转玲、杨桂源，并没有明和公司参与，且该协议约定的物业管理费仅为暂定价格，并非最终确定的价格；而《海景花园物业管理承包责任合同》是由明和公司签订，事后亦按照该合同提供物业管理，故本案应按照该合同约定的标准计算物业管理费，原审法院的处理正确，本院予以维持。此外，骆转玲、杨桂源主张涉案房屋曾经失窃并造成财产损失，但其未能提供充足证据证明事发经过及失窃原因，即不能证明明和公司对事件负有过错，故本院对骆转玲、杨桂源的主张不予采纳。综上，骆转玲、杨桂源拒交物业管理费的上诉理由不成立，本院不予支持，其应按照原审法院确定的数额向明和公司支付物业管理费。＼n综上所述，骆转玲、杨桂源的上诉主张，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费50元，由上诉人骆转玲、杨桂源负担。＼n本判决为终审判决。＼n审?判?长?周???珊＼n?代理审判员?王志恒＼n代理审判员?安???静＼n?＼n?＼n?＼n?＼n?二○一四年二月十九日＼n书?记?员?梁丽萍＼n＼n＼n