湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民三初字第00320号
原告：武汉市盛世阳光房地产经纪有限公司。住所地：武汉市汉阳区马沧湖路***号*栋*层*室。
法定代表人：付顺生，该公司总经理。
委托代理人：刘俊玲、廖凯，均系该公司员工。均系特别授权代理。
被告：邹淑珍，武汉市路达有限公司员工。
委托代理人：冯庆喜，湖北华忠律师事务所律师。一般授权代理。
原告武汉市盛世阳光房地产经纪有限公司（以下简称武汉盛世阳光房产经纪公司）诉被告邹淑珍居间合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱果独任审判公开开庭进行了审理。原告盛世阳光房产经纪公司的委托代理人刘俊玲、廖凯、被告邹淑珍的委托代理人冯庆喜到庭参加诉讼。2015年6月17日，被告邹淑珍书面申请对原告提交的《看楼书》中的“邹淑珍”的签名进行笔迹鉴定。2015年7月14日，本院将本案笔迹鉴定材料送交湖北诚信司法鉴定所进行鉴定。2015年11月27日，鉴定机构以缺少被告邹淑珍快写笔迹签名材料无法进行鉴定为由，将案件送检材料退回本院。本案现已审理终结。
原告武汉盛世阳光房产经纪公司诉称：原告加盟武汉市华明达房地产信息咨询有限公司（以下简称武汉华明达公司），取得武汉华明达公司授权使用“华明达”商标，对外使用“华明达房产马沧湖店”称号。被告邹淑珍因购买门面房，委托原告提供居间服务，并于2014年5月3日在原告处签订了《看楼书》（委托购房协议）。《看楼书》签订后，原告为被告介绍了多处房源，并指派员工带被告实地看房。经过实地看房，被告看中位于武汉市汉阳区马沧湖路23号湖畔嘉苑1-14号商铺，并要求原告与卖方协商。原告经过一个月与卖方协商，最终使得买卖双方达成价格合意。2014年5月30日中午，原告约被告到原告处与门面房卖方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，被告不听原告劝阻与卖方互留电话号码并以各种理由推脱不愿在合同上签字，将签合同时间推迟到下午下班后，直到晚上被告将电话关机。后被告避开原告在2014年8月1日与卖方私自进行产权交易并办理了过户手续。被告邹淑珍利用原告提供的售房信息，故意避开原告与卖方私下成交，恶意逃避佣金的行为给原告造成较大的经济损失。请求判令：1、被告向原告支付违约金18，400元整；2、本案诉讼费由被告承担。
被告邹淑珍辩称：1、被告没有与原告签订《看楼书》，也没有约定2%的违约金，原告提供的看楼书上的客户签名并非被告所写；2、原告提供看房服务时房屋卖方是李书奎，被告最后达成交易的房屋卖方是王琴，被告买房与原告无任何关系；3、原告盛世阳光房产经纪公司主体不适格，没有证据证明原告与华明达马沧湖店之间的关系。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张提交如下证据：
证据一、《看楼书》一份，证明原、被告之间有书面协议；
证据二、《证明》一份，证明武汉华明达公司授权原告武汉盛世阳光房产经纪公司使用“华明达马沧湖店”名称；
证据三、电话记录及短信打印件，证明原告与被告一直就看房事宜进行沟通；
证据四、《房产登记申请书》，证明涉案房屋由李书奎过户到王琴名下；
证据五、《武汉市存量房居间（买卖）合同》，证明原告已将合同准备好，被告一直没有到原告处签字；
证据六、《武汉市存量房买卖合同》，证明被告与王琴私自签订了房屋买卖合同；
证据七、李书奎与王琴的自愿离婚协议书，证明被告从王琴处购买的商铺与原告介绍的李书奎名下的商铺实际为同一套商铺；
证据八、武价房服（2013）120号文件，证明原告服务价格在政府指导价格范围内。
被告对原告提交的证据质证意见为：对原告提交的证据一的真实性及内容均有异议，被告从未看到过该《看楼书》，该《看楼书》上的“邹淑珍”签名并非被告签名，而且华明达房产马沧湖店与原告也并无关系；对证据二的真实性有异议，原告的公司名称应经过工商登记注册，原告称是武汉华明达公司的特许加盟店，但武汉华明达公司并没有授权原告以武汉华明达公司名义和商标进行经营，该证据与本案没有关联；对证据三真实性有异议，原告没有说明电话记录来源，短信打印件不能证明是被告收到原告的短信并回复；对证据四真实性有异议，涉案房屋的卖方是王琴，该证据与本案没有关联性；对证据五、证据六、证据七、证据八的真实性均有异议，与本案也无没有关联。
被告为支持答辩意见提交如下证据：
证据一、武汉华明达公司工商网查询信息，证明该公司与原告并无关联；
证据二、房产证复印件，证明房屋涉案房屋原来登记在李书奎名下，但被告是与王琴签订房屋买卖协议，原告所述带被告看的房屋与被告购买的房屋没有关联。
原告对被告提交的证据质证意见为：对被告提交的证据一、证据二真实性均无异议，对证明目的有异议，相关情况已经在原告提交的证据中进行了说明。
经庭审调查，结合双方当事人举证、质证意见，本院对原、被告提交的证据认证意见为：原告提交的证据一，因鉴定机构以缺少被告邹淑珍的快写笔迹送检材料为由将鉴定材料退回，故对该项证据的真实性，本院将综合全案证据及已认定的事实在本院认为部分分析认定；原告提交的证据二，能够证明武汉华明达公司对原告对外使用店名的授权情况，与本案具有关联性，具有证明效力；原告提交的证据三，通话清单能够证明原告与被告之间存在通话记录，但短信打印件为原告单方提供，对其真实性本院不予认定；原告提交的证据四、证据六、证据七，虽均为复印件，但其证明内容与原、被告的陈述及被告提交的证据二具有一致性且能够相互印证，均具有证明效力；原告提交的证据五，仅为原告单方提交的没有买卖双方签字的空白合同，对其真实性及证明效力本院不予认确认；原告提交的证据八，为政府物价管理部门公开发布的文件，对其真实性本院予以确认；对于被告提交的证据一、证据二，原告均无异议，且与原告提交的证据具有一致性，本院对其真实性及证明效力予以确认。对原、被告双方提交的证据能否达到证明目的，在本院认为部分阐述。
经审理查明：原告武汉盛世阳光房产经纪公司工商登记为有限责任公司，经营范围为房地产经纪服务。武汉华明达公司工商登记为有限责任公司，经营范围为房地产买卖、租赁、调换、项目策划等。武汉华明达公司授权原告为其特许加盟店，允许原告对外使用“华明达房产马沧湖店”名称，由原告独立经营，自负盈亏。原告通过网上信息获知涉案房屋武汉市汉阳区马沧湖路23号湖畔嘉苑1层14号商铺的售房信息，但未取得该商铺所有权人的书面售房委托。被告邹淑珍通过原告店员了解到涉案商铺房产信息，并于2014年5月3日由原告店员带领被告进行了实地看房。在原告提交的日期为2014年5月3日的《看楼书（委托购房协议）》上的客户（委托方）注明为“邹淑珍”，中介方（受托方）注明为“华明达房地产五琴店”，并填写有涉案房屋地址、面积。该看楼书上有“华明达马沧湖店”字样的盖章，在客户确认栏中有“邹淑珍”字样的签字及电话。该看楼书下部小号字体载明：“1、受托方向客户提供真实有效的房产信息，并实地带看…2、客户不得利用受托方提供的信息机会避开受托方在其他中介机构交易该房屋、不得与业主私下交易、不得以亲属和其他名义与业主私下交易、不得以假签姓名或其他方式恶意逃避责任，否则构成违约，须向受托方赔付该房屋交易价2%的违约金，并承担受托方工作人员误工费、调查费、交通费、律师费、仲裁费等费用。3、本文书作为双方形成契约的凭证，双方理解并接受以上内容，签字生效、有效期一年。部分内容如有瑕疵不影响其他条款的效力。”2014年5月30日原告约被告与涉案商铺卖方签订《武汉市存量房买卖居间（买卖）合同》，但被告及卖方均并未在该合同上签字。被告看房后，原告经理刘俊玲与被告就涉案房屋买卖事宜有过多次电话联系。2014年8月1日，被告未通过原告与案外人王琴签订了《武汉市存量房买卖合同》，购买了武汉市汉阳区马沧湖路23号湖畔嘉苑1层14号商铺（即涉案商铺），在房产局备案合同（武房字［04］第14453113号）上载明该商铺买卖成交价格为507，400元，并办理了房屋所有权转移登记手续。原告庭审中表示经原告与涉案商铺卖方多次协商，确定涉案商铺价格为92万元，因被告与涉案商铺卖方互留电话，被告拒不到原告处签订合同，并明确按涉案商铺原告协商成交价92万元×2%得出诉请中的违约金金额。被告在庭审中表示原告虽带被告去看过涉案商铺，但被告并未在《看楼书》上签字或通过原告签订买卖合同，被告是通过另外一家中介公司购买涉案商铺并支付了相应的中介费。因原、被告双方对是否应按《看楼书》的约定支付违约金未达成一致意见，遂引起本诉讼。本案经本院主持调解，被告邹淑珍同意向原告武汉盛世阳光房产经纪公司支付1，000元补偿款，但因原告不同意该调解意见，本案未能达成一致调解意见。
另查明：涉案房屋武汉市汉阳区马沧湖路23号湖畔嘉苑1层14号商铺原登记所有人为李书奎，在2014年7月1日该房屋所有权转移登记在王琴名下。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案的争议焦点在于：1、原告武汉盛世阳光房产经纪公司作为本案诉讼主体是否适格；2、被告邹淑珍是否应按《看楼书》上的约定，向原告支付涉案房屋交易价的2%的违约金。关于原告诉讼主体是否适格的问题，原告为在工商登记注册的有限责任公司，武汉华明达公司授权原告作为其特许加盟店，对外使用“华明达房产马沧湖店”的名称，由原告独立经营、自负盈亏，原告作为独立的法人可以以其自己的名义参加诉讼，故原告具有诉讼主体资格。关于被告是否应按原告提交的《看楼书》的约定，向原告支付涉案房屋交易价的2%的违约金的问题。居间人取得居间报酬的前提是促成合同成立。原告盛世阳光房产经纪公司并未取得涉案商铺所有人的卖房委托，被告亦未专门委托原告为其购房，虽原告员工带被告进行了实地看房，并在看房后与被告联系协商商铺价格，但原告并未最终促成被告与涉案房屋所有人达成买卖合同。原告提交的《看楼书》为原告单方提供的格式合同，在该《看楼书》的“中介方（受托方）”一栏注明为“华明达房地产五琴店”，而加盖的印章为“华明达房产马沧湖店”，原告并未举证证明两店名之间有何关联，以及该印章是否为后添加。另该《看楼书》为格式合同，原告作为专门从事房产中介的公司，应尽到提示签署该看楼书的客户注意限制其责任条款的义务，并按客户要求对该条款进行说明，原告提交的证据难以证明原告已尽到提示说明义务。在被告否认该《看楼书》上的签名为其本人书写，且因缺少鉴定检材无法鉴定该签名是否为被告本人书写的情况下，原告提交的该《看楼书》不足以达到其证明目的。另一方面，被告作为消费者有自主决定以何交易价达成房屋买卖合同的权利，本案被告最终以50余万元的价格购买涉案房屋，该交易价格远低于原告提出的92万元交易价，原告作为房产中介公司不能单方面对被告的自由交易选择权进行限制，故对原告诉请要求被告按房屋成交价的2%支付违约金18，400元的诉讼请求本院不予支持。被告认可原告员工带其实地看房，并表示愿意补偿原告1，000元，对此本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邹淑珍向原告武汉市盛世阳光房地产经纪有限公司支付补偿款1，000元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；
二、驳回原告武汉市盛世阳光房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费260元，减半收取130元（此款原告已预交），由原告武汉市盛世阳光房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 朱果
二〇一六年二月二日
书 记 员 杨楠