吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终3920号
上诉人（原审原告）：吉林省嘉鑫物业服务有限公司，住所地长春市经济开发区。
法定代表人：李士军，经理。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1970年10月7日生，汉族，现住长春市朝阳区。
上诉人吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）与被上诉人ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉鑫物业的法定代表人李士军，被上诉人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉鑫物业向原审法院提出诉讼请求：ＸＸ给付物业费1158元、滞纳金即违约金1479.92元。事实和理由:嘉鑫物业于2014年9月承包ＸＸ所在春铁金郡湾小区的物业管理服务，2014年9月1日至2016年8月31日，ＸＸ一直拖欠物业费未交纳，其居住的房屋面积96.46平方米，共计拖欠物业费1158元，按照合同约定未缴纳物业费，按日千分之三支付滞纳金1479.92元。
ＸＸ原审法院辩称，我所在小区业主委员会的选举涉嫌弄虚作假，其与嘉鑫物业签订的物业服务合同无效，我所有的房屋大厅窗口墙体裂缝、主卧室窗口漏雨多次找开发商及嘉鑫物业至今未解决，另外嘉鑫物业对该小区物业管理服务严重不负责任，2楼204房屋出租开办生产小鱼缸工厂，导致楼宇门损坏，监控设施基本失灵，散发广告到处粘贴，闲散人员可自由出入，楼道脏乱差，根据吉林省物业收费标准，嘉鑫物业系二级资质，每平方米收费标准为0.7元至1元，事实上嘉鑫物业根本未到达二级服务标准，却执行上限收费标准，因此我拖欠嘉鑫物业物业费系由嘉鑫物业未尽管理服务义务导致，非恶意拖欠，所以不应承担滞纳金，另，要求嘉鑫物业补充更换楼宇门费用185元、退还蓝牙卡费用150元，电梯停用两次赔偿损失30元。
原审法院经审理查明：2014年9月起，嘉鑫物业承包ＸＸ所在小区春铁金郡湾物业管理服务工作，2015年7月4日，春铁金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订物业管理服务合同一份，合同约定物业服务期限为3年，自2015年7月4日至2018年7月3日止，物业服务费用按业主或物业使用人的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅每月每平方米1元，业主缴费周期为一年，应当按年度交纳物业费，业主未按期交纳物业费需按应缴数额每日0.3%标准向嘉鑫物业支付违约金，同时约定了物业服务标准及要求，ＸＸ系该小区44栋2单元904室房主，房屋建筑面积94.46平方米，ＸＸ以房屋大厅窗口墙体裂缝、主卧室窗口漏雨、楼宇门损坏、楼道脏乱差，多次找嘉鑫物业和承建该小区的房屋开发公司，至今没有解决等理由拖欠2015年9月1日至2016年8月30日物业管理费1158元。
另查明，2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.7-1元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”
原审法院认为，嘉鑫物业与ＸＸ所在小区金郡湾业主委员会于2015年7月4日签订的《物业管理服务合同》合法有效，嘉鑫物业的诉讼地位正当，本案ＸＸ及其他同类案件业主主张嘉鑫物业管理服务方面存在诸多不足之处属实，虽嘉鑫物业已尽改善义务，但未达到服务合同约定的标准，根据公平合理、等价有偿原则，应适当酌减物业费收取的标准，物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.7-1元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，原审认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.8元/月/平方米为宜。ＸＸ居住房屋的建筑面积为96.46平方米，2015年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.8元/月/平方米×12个月×96.46平方米=926.02元。关于ＸＸ主张其大厅窗口裂缝和卧室漏雨等质量问题，因物业服务合同中并未约定后者有对其房屋专有部分进行维护和修缮的义务，房屋买卖与物业管理是两个不同的法律关系，因此，对于房屋质量问题ＸＸ应当依据有关法律规定和房屋买卖合同的约定向开发商主张，其不能因房屋质量问题而将对开发商的不满转嫁至物业公司，并以此为由拒缴物业费，关于嘉鑫物业主张滞纳金的问题，因嘉鑫物业提供的物业服务的确存在不足，ＸＸ未按时交纳物业费非恶意拖欠，故本院对嘉鑫物业该项诉求未予支持，关于ＸＸ要求嘉鑫物业补偿更换楼宇门费用185元、退还蓝牙卡费用150元、电梯停运两次损失费30元的问题，因未向原审提出反诉请求，应另行告诉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，原审判决：一、ＸＸ于本判决生效后立即向嘉鑫物业支付拖欠物业费962.06元。二、驳回嘉鑫物业其他诉讼请求。
宣判后，嘉鑫物业不服上诉至本院，请求：1.撤销原审判决，改判支持嘉鑫物业的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由ＸＸ承担。事实和理由：一、一审判决按每平米0.8元计算给付服务费，没有事实依据。嘉鑫物业服务期间，未有任何过错和不足，增添了大量的服务设施并维修改造，应按每平米1元计算服务费。二、一审判决没有支持2014年9月3日至2015年2月9日的服务费错误。2014年9也1日嘉鑫物业承包的春铁金郡湾的物业管理服务，一审仅支持2015年2月至2016年10月31日期间的服务费错误。三、按照服务合同约定未缴纳物业费按日3‰缴纳滞纳金，一审判决以ＸＸ不是恶意拖欠物业费，未予支持ＸＸ的请求，理由不成立。ＸＸ不按照合同约定缴纳服务费，属于违约行为，应承担违约金，与是否恶意拖欠无关。
ＸＸ辩称：一、嘉鑫物业未按物业合同约定提供服务，多收取业主物业服务费。二、滞纳金条款是格式条款，该条款没有履行说明义务，应为无效，且不交物业费是由于嘉鑫物业违约行为造成，不应承担滞纳金。
二审庭审中，嘉鑫物业为证明其主张提供证据如下：电梯维保及水电费发票（12张）、费用支出明细表一份、维修相关支出收据凭证（9张）。证明：嘉鑫物业按照合同约定已经支出了电梯费用、设备设施等费用，已经服务到位。
ＸＸ质证认为，对上述证据的真实性有异议，作为物业公司在服务期间的所有费用应及时公示给业主，现拿出的这一部分不予承认。
另嘉鑫物业提供了《物业管理服务合同》、《经济承揽合同》、《前期物业服务合同》、《会议纪要》等证据，本院对上述证据真实性予以确认。
ＸＸ为证明其主张提供证据如下：
证据一、小区原貌的照片。证明：原小区物业服务存在的问题。
嘉鑫物业质证认为，照片反映是否是该小区不清楚，我方在小区管理的时候不存在上述问题。照片上的日期可能是伪造的。
证据二、新的物业公司服务的小区现状的照片8张。证明：新物业已经将原来的小区问题改进完毕。
嘉鑫物业质证认为，对该照片的真实性有异议，车位是我们在弃管之前与政府沟通规划的，包括停车场都是我们在服务期间做的。原来业主没有交服务费，我们服务到当时那种情况已经很好了。
证据三、光盘一份。证明：小区电梯存在问题及向物业反映时，物业的服务态度不好。
嘉鑫物业质证认为，在视频中未体现出我方服务不好，对于电梯问题，我们已经跟电梯的维保公司联系解决了。小区的电梯、绿地和门都是被不交物业费的业主人为破坏的。
证据四、张春玲的收据一份。证明：2014年12月14日张春玲将物业费交给沈阳铁路局长春房地产段，缴费期间为2014年9月1日-2015年8月31日，这期间收取物业费的应该是沈阳铁路局长春房地产段。
嘉鑫物业质证认为，嘉鑫物业与沈阳铁路局签订承揽合同是由嘉鑫物业对该小区进行服务，由嘉鑫物业代收物业费。所以开具的是沈阳铁路局长春房地产段的收据。且合同中有约定，嘉鑫物业收取物业费达到95%以上。
本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，嘉鑫物业同时起诉了春铁金郡湾小区多名业主索要物业服务费，业主均以小区存在电梯、卫生保洁、绿地维护、安保、门禁、车辆停放、设施设备维护等问题，物业服务质量达不到双方约定的1元/月/平方米收费标准为由，要求酌减物业费为0.8元/月/平方米。
本院认为：一、嘉鑫物业提供的物业服务是否存在不足之处，一审判决所确认的物业费标准及数额是否妥当。嘉鑫物业与该小区业主委员会签订的物业管理服务合同中关于物业服务标准约定，嘉鑫物业服务的内容包括保证该小区环境卫生整洁、绿地无杂物，制定安全岗位责任制、维护小区设备等事项，而通过嘉鑫物业弃管前与业主代表形成的会议纪要的记载，以及园区内环境的照片，与同类案件中多位小区业主的陈述，共同反映出物业服务质量存在的卫生、安保等多方面的问题，能够认定嘉鑫物业并未按照物业合同约定的内容完全履行物业服务义务。合同法第一百一十一条规定了瑕疵履行情形下，受损害方有权要求减少价款或者报酬，本案中，ＸＸ以减少价款的方式要求嘉鑫物业承担违约责任符合法律规定。原审判决对物业服务费单价直接予以调整确认虽略有不妥，但实体结果并不违背上述法律规定及公平原则，本院不作变更。
二、ＸＸ是否应向嘉鑫物业缴纳2014年9月3日至2015年2月9日期间的物业服务费。嘉鑫物业与诚悦物业、沈阳铁路局长春房产段签订的承揽合同中，约定2014年9月3日至2015年2月9日期间嘉鑫物业所享有的权利及义务是在收取物业服务费后交于诚悦物业、沈阳铁路局长春房产段，与ＸＸ所提供的该段期间内，小区业主向沈阳铁路局长春房产段交费的票据相互印证。足以证明嘉鑫物业仅为收取物业服务费的受托方，而非与小区业主形成物业服务合同的相对方。因此，嘉鑫物业无权向业主主张该段期间的物业服务费用。
三、嘉鑫物业所诉请的滞纳金应否予以支持。如上所述，嘉鑫物业在提供服务的过程中，确存在瑕疵履行的违约行为，ＸＸ不支付物业费属事出有因。故原审未予支持嘉鑫物业诉请的滞纳金并无不当。
综上，上诉人嘉鑫物业上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吉林省嘉鑫物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 铮
审 判 员 李雨萍
代理审判员 谷 娟
代理审判员 白业春
代理审判员 闫 冬
代理审判员 于小依
代理审判员 张兴冬
代理审判员 胡月皓
代理审判员 于喜华
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 邹 悦