江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终950号
上诉人（原审原告）:盐城市文化经济发展有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区解放南路38号。
法定代表人：王成文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卞瑾，女，1975年9月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：孙元昶，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：张广明，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。
上诉人盐城市文化经济发展有限公司（以下简称文化发展公司）因与被上诉人卞瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
文化发展公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由卞瑾承担。事实和理由：1.一审判决案涉双方签订的房产转让合同有效是错误的，具体理由是：2015年6月13日文化发展公司想向卞瑾借款10万元，卞瑾提出要求签订一份房产转让合同作为借款的保证，2015年6月15日卞瑾通过她同学杜春荣向文化发展公司的账户汇款8.2万元，同时要求文化发展公司向杜春荣出具一张10万元借条，还要求文化发展公司的法定代表人王成文出具了一份收条，收条上没有写明收到谁的10万元，房产转让合同上也没有写明将房子出售给谁。事实上文化发展公司出具了一张借条10万元，又出具了一张收条10万元，只收到杜春荣的银行转账8.2万元，目前借条还在杜春荣手中。2016年2月16日文化发展公司通过银行转账还款5万元给杜春荣，事实上这份房产转让合同不是当事人的真实意思表示，仅仅是文化发展公司借款的一种抵押保证方式。文化发展公司没有收到收条上的10万元，之后在2016年1月27日以及2016年2月2日文化发展公司又分别向卞瑾出具借条10万元，实际上每张借条文化发展公司只收到8.2万元。从2015年8月20日到2016年8月10日，文化发展公司合计汇至卞瑾卡上12.8万元。2.房屋买卖合同所涉房屋是24户业主的共用房屋，由东向西第一间是消防控制室，第二到第四间是250吨的消防蓄水灭火救火的泵房，第五到第七间为消防器材的仓库，物业管理条例第二十七条规定，物业的共用部位、共用设施设备的所有权或使用权建设单位不得擅自处分，也就是说案涉买卖协议违反了物业管理条例的规定，应属无效。3.物权法一百八十六条规定，抵押权人在债务履行届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，本案借款时间是2015年6月15日，约定借款期限是3个月，期限还未到当事人就约定将7间房屋抵债，违反了上述法律规定，该约定应属无效。4.最高法院审理民间借贷案件的司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。也就是说本案实际上是民间借贷引起的，以签订买卖合同作为担保，所以该买卖合同不是真实意思表示，应属无效。
卞瑾辩称，1.案涉房屋转让合同合法有效，该合同对转让的标的物、建筑面积、所涉土地证号、可以转让的其他相关情况等都进行了说明，同时双方对转让费用的承担以及房屋出现误差等细节均有约定。双方对房屋转让的价格、付款方式、期限以及双方的权利和义务、违约责任等约定的非常明确，从该合同可以看出双方不存在以转让房产进行借款担保的说法，且文化发展公司并未能提供双方是为借款提供担保的相关证据，故文化发展公司的陈述不是事实。2.合同履行方面的证据及收条可以证实2015年6月15日王成文出具了一份收条给卞瑾，内容为“今收到房屋转让款10万元整，小写100000元。现金结算。”该证据清楚地证明了在签订合同的当日文化发展公司收到10万元房款后出具了收款凭证，且注明了是现金结算，故文化发展公司陈述的所谓银行转账等均不是事实。3.案涉房产是经国土和规划建设部门批准建设的合法建筑，不属于违章建筑，故其转让合法有效。需要说明的是双方因过户登记手续不全，对房屋的过户进行了附期限的约定，该约定不违反法律法规的强行性规定，应认定为合同有效。综上，文化发展公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回文化发展公司的上诉请求。
文化发展公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉双方签订的《关于市区文化发展公司房产转让合同》无效；2.卞瑾立即返还位于盐城市区解放南路38号文化发展公司后院内北侧宿舍楼朝南从东向西共七间房地产（含室内装饰及家具、公司证照、人事档案、会计档案、建筑资料）；3.本案诉讼费用由卞瑾承担。
一审法院认定事实：2015年6月13日，文化发展公司（甲方）与卞瑾（乙方）签订了一份《关于市区文化发展公司房产转让合同》，约定：“甲方将位于盐城市区解放南路38号盐城市文化经济发展公司后院内北侧宿舍楼一楼朝南从东向西共七间房地产（含室内装潢及部分家具）以10万元的价格出售给乙方，房产的建筑面积为117.23平方米，无房产证，有大土地证未分割，土地性质商业，土地证号为盐国用（99）字第03**号，建设工程规划许可证为2001156。甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及盐城市房屋交易的政策法规和有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，待条件成熟时，按乙方要求办理房地产的交易过户手续，提供相应合法有效的证件资料并配合乙方办理房产转移手续，该房土地需交出让金由甲方承担”。合同签订后文化发展公司于2015年6月15日向卞瑾出具了收条一份，载明：“今收到房屋转让款壹拾万整<￥10万元>（现金结算）”。2015年6月17日，卞瑾又与文化发展公司的法定代表人王成文签订了《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋出租给王成文使用，租期从2015年6月16日至2016年6月15日，年租金为2万元。到期后，双方未签订续租协议，卞瑾收回了房屋。此后，文化发展公司提出买卖的房屋没有产权证，认为买卖合同无效，要求卞瑾返还房屋，卞瑾不同意返还，双方协商未果，文化发展公司遂诉至一审法院。
一审另查明，文化发展公司的法定代表人为王成文，系自然人独资企业。1998年10月7日文化发展公司与盐城市国土资源管理局签订了《盐城市国有土地使用权出让合同》取得了包括案涉房产在内的土地使用权，该土地为商住办综合用地，建设工程规划许可证号为2001156，案涉房产尚未办理产权证。文化发展公司要求返还房屋内的物品，双方没有交接清单，卞瑾不予认可，文化发展公司未能提供相应的证据。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受到国家法律的保护。案涉双方自愿签订了《关于市区文化发展公司房产转让合同》，并按合同约定履行了各自的义务，文化发展公司提出买卖的房屋没有产权证，要求确认合同无效，房屋买卖合同是否有效并非以登记领取产权证为标准，且双方在合同中约定：“文化发展公司保证出售的房屋权属真实，并符合国家及盐城市房屋交易的政策法规和有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，待条件成熟时，按卞瑾要求办理房地产的交易过户手续，提供相应合法有效的证件资料并配合卞瑾办理房产转移手续，该房土地需交出让金由文化发展公司承担”，合同中明确约定条件成就时办理房产过户手续。综上，案涉双方之间签订的买卖合同为有效合同，现文化发展公司主张合同无效，不符合法律规定，对其请求，不予支持。一审判决：驳回盐城市文化经济发展有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由盐城市文化经济发展有限公司负担。
本院二审期间，文化发展公司提交了建筑工程消防设计审核意见书及照片一组，拟证明案涉大楼消防水池、泵房、配电房等附属用房当时没有建好，没有通过消防部门审核，而案涉房屋均是审核意见书中要求建设的消防水池、泵房、控制室，是24户业主的共同用房。
卞瑾质证认为，对消防机关出具的审核意见书的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据不能证明案涉房屋为泵房、消防等附属用房。1.2000年12月28日建筑工程消防设计审核意见书盐工消审（2000字第286号）为消防机关出具的最后一份意见书，在该证据中载明申报的A号综合楼A区10A-16A轴修建图纸中提出的相关审核意见，并没有标明水池、泵房、控制室等设计在案涉的房屋之内；2.建筑工程消防设计是根据开发单位的申请而进行的合法性、合理性审查，符合消防要求之后方能通过验收，投入使用。对设计存在问题的完全可以进行变更设计，但应当重新申报并通过审核。3.对照片的真实性、合法性无异议，但该证据反证了案涉7间房屋在2016年3至6月期间的用途是居住和办公，文化发展公司办公地点、人事档案均在案涉房屋内，进一步证明案涉房屋并不是用于消防等用途。
卞瑾提交了房地产价格预评估材料一份，拟证明案涉房地产的土地使用证号是盐国用（99）字第0382号，建设工程规划许可证号为2001156号，房屋坐落的地址为盐城市区解放南路38号，故案涉房产是合法建筑。
文化发展公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该房产是合法建筑不能得出房产转让合同就是有效的结论。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，卞瑾与文化发展公司签订案涉房产转让合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。
文化发展公司主张案涉房产转让合同实质上是为民间借贷进行担保，该合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应认定为无效合同。但其未能提交充分证据证明其与卞瑾之间存在与案涉房产转让合同相对应的民间借贷法律关系，亦未能证明房产转让合同是为双方民间借贷法律关系进行的抵押担保，且即使如文化发展公司所主张的案涉房产转让合同是为民间借贷进行担保，但签订该房产转让合同行为本身体现的是双方独立的、真实的意思表示，该行为本身并不违反法律法规的强制性规定，并不能因此而认定该房产转让合同无效。另，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定系对当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同行为的阻却，针对的诉请是出借人请求履行买卖合同，而本案系文化发展公司提起的确认买卖合同效力之诉，并不属于上述司法解释规定的情形，且该条规定亦未否定房屋买卖合同的效力，故本院对文化发展公司的上述主张不予采信。
文化发展公司还主张案涉房产转让合同所涉房屋是业主的共用房屋，属于消防用房，根据我国《物业管理条例》第二十七条的规定，物业的共用部位、共用设施设备的所有权或使用权建设单位不得擅自处分，故案涉买卖协议违反了上述规定，应属无效。对此，文化发展公司未能提交充分证据证明上述房屋的规划设计用途系其所称的消防用房，且其自认在签订案涉房产转让合同前该房屋是作为办公用房使用，此外其亦未能提交证据证明上述房屋属于物业的共用部位，故本院对其主张不予采信。
综上所述，上诉人文化发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人盐城市文化经济发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 周 陇
代理审判员 李 砚
二〇一七年七月六日
书 记 员 甫 明