陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终1808号
上诉人（原审被告）：陈彦仓，男，1965年9月14日出生，汉族，住三原县，村民。
委托代理人：王文，陕西世创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张小军，男，1973年12月13日出生，汉族，住三原县，三原县妇幼保健与计划生育服务中心职工。
委托代理人：王明辉，陕西池阳律师事务所律师。
原审被告：于永胜，男，1973年10月27日出生，汉族，住三原县，村民。
张小军与陈彦仓、于永胜申请执行人执行异议之诉一案，陕西省三原县人民法院作出(2016)陕0422民初1674号民事判决。陈彦仓不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审被告于永胜经本院传票传唤未参加诉讼，本院依法缺席审理。经对相关当事人进行询问并组织了举证质证，本案现已审理终结。
上诉人陈彦仓上诉请求：1、撤销三原县人民法院（2016）陕0422民初1674号民事判决。2、维持三原县人民法院（2016）0422执异6号裁定，中止对上诉人所拥有的滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行。事实与理由：上诉人与于永胜签订买卖合同，并支付全部价款，实际占用该不动产，上诉人过户资料齐全，于永胜因逃债已失踪，过户手续无法办理，后找到人，却因法院查封未能办理过户，故房屋未能过户，非上诉人自身原因造成；上诉人曾对保全裁定申请复议，法院仅口头驳回异议，执行异议裁定书与一审判决合议庭人员有审判员为同一人，应当回避，故一审法院程序有误；
被上诉人张小军答辩称，上诉人一审确认没有办理过户登记属自身原因，原判认定事实正确；上诉人未办理登记不符合执行异议和复议案件的规定第28条，原审法院适用法律正确；房产保全后，于永胜出庭应诉，不存在找不到无法过户问题，上诉人执行异议不符合28条规定；请求维持一审判决。
原审被告于永胜未答辩。
被上诉人张小军一审诉讼请求：1、请求人民法院在（2016）陕0422执恢149号公告执行案中继续对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行；2、诉讼费由被告承担。
一审人民法院查明：2014年12月3日申请人张小军以于永胜未向其返还借款为由向本院提出申请，要求对被申请人于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房予以查封，本院依法作出（2014）三民保字第00016号民事裁定书，查封了于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房。次日，陈彦仓便向本院提出异议，认为本院查封的两套单元房属其所有，本院于2014年12月10日驳回了陈彦仓的异议。嗣后，张小军向本院提起民间借贷之诉，要求于永胜返还其借款，本院依法作出了（2014）三民初字第01329号民事判决书，判决被告于永胜于判决生效后10日内偿付原告张小军借款本金37.6万元，并支付利息、逾期利息等。之后被告于永胜未能按时履行判决义务，原告张小军申请强制执行。执行过程中，被告陈彦仓再次提出异议，主张两套单元房的所有权，本院作出（2016）陕0422执异6号执行裁定书，中止对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行。张小军不服该裁定，遂诉讼来院。另查，2014年7月17日于永胜与陈彦仓签订房屋买卖合同，将讼争房产以40万元卖于陈彦仓，陈彦仓支付了40万元的房屋价款后取得了该两处房屋的产权手续，嗣后陈彦仓即入住该房居住至今，但一直未办理房屋过户手续。一审法院认为，本案争议的焦点为：应否对（2016）陕0422执恢149号公告执行案中对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的继续执行。针对争议焦点：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该规定明确了我国物权法对不动产物权变动采取的是登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权。虽然《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对物权公示公信原则作了例外性规定，但该规定要求异议人的请求必须同时满足四个条件异议方能成立，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陈彦仓在本院查封讼争房屋之前虽然已经与于永胜签订了书面买卖合同，已实际占有该不动产，且已支付了全部价款，但一直未办理过户登记。庭审中，陈彦仓言明其未办理过户登记的原因是办理过户登记须向房产局提供买卖双方的婚姻状况证明，而其妻于2011年过世，其一直未开具户籍注销证明，无法提供其婚姻状况证明，加之新谈的女朋友骨折需其护理，再者考虑交易税太高。陈彦仓的行为是消极不行使要求过户登记的权利，纯属买受人自身原因，故其提出的异议请求不符合上述法律规定。遂判决：对（2016）陕0422执恢149号公告执行案中对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产继续执行。诉讼费100元，由被告陈彦仓负担。
上诉人陈彦仓为证明其观点，二审提交了以下证据：
1、户籍证明、无婚姻登记记录证明，证明：2014年11月28日即准备齐全过户所需材料；
2、于永胜夫妻身份证、结婚证复印件，证明：2014年12月3日双方前往办理过户，因法院查封未能办理；
3、诊断证明、病案病历、医疗费发票，证明：陈彦仓女朋友骨折发生在2016年，与过户没有关系，一审法院查明的事实不清；
4、证人张某证言、证人李某证言，证明：上诉人一直寻找于永胜办理过户，但找不到人，2014年12月3日一同前往过户，因法院查封未能办理。
被上诉人张小军质证认为，证据1、2、3一审没有提供，不属新证据，与本案没有关联，户籍证明整理好了不办理是上诉人的责任，一审上诉人说照顾病人是口头陈述，并没有提供相关证据，故对证据1、2、3不认可；证人张某证言，和一审向执行局提交的材料不一致，不予认可；证人李某证言与本案无关，不予认可。
被上诉人张小军为证明其观点，二审提交的证据为证人张某一审向执行庭出具的证明材料，证明：张某证言和当庭所说不一致，书面材料说收到法院通知，今天又说去房管所后得知查封了。
上诉人陈彦仓质证认为，该证言真实性认可，但上诉人没有收到保全裁定，应以证人当庭陈述为准。
合议庭经评议认为，上诉人提交的证据1、2，客观真实、来源合法，均发生在房产查封之前，故对该证据客观性、合法性、关联性均与确认。证据3产生于2016年4月，与上诉人陈述时间上有冲突，应以实际住院时间为准，但住院及出院后康复期间并非阻却办证的根本原因，故对该证据客观性、合法性确认，对关联性不予确认。证据4张某证言，证明其参与房屋交易、装修及联系过户的过程，真实可信，对该证据的客观性、合法性、关联性予以确认。证人李某，时任原审被告于永胜村小组组长，其证明因欠债较多于永胜很难找见，与一审村委会证明材料相印证，故对其证言真实性、合法性、关联性予以确认。被上诉人张小军提交的证人张某向一审法院提交的证明材料，与该证人两次出庭作证内容有差异，应以当庭证言为准，故对该证明材料客观性确认，合法性、关联性不予确认。
本院依据确认的证据查明以下事实：2014年12月3日因张小军的申请，三原县人民法院作出（2014）三民保字第00016号民事裁定书，查封了于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房。次日，陈彦仓便向三原县人民法院提出异议，三原县人民法院2014年12月10日驳回了陈彦仓的异议。后三原县人民法院作出了（2014）三民初字第01329号民事判决书，判决被告于永胜于判决生效后10日内偿付原告张小军借款本金37.6万元，并支付利息、逾期利息等。强制执行过程中，陈彦仓再次提出异议，主张两套单元房的所有权，三原县人民法院作出（2016）陕0422执异6号执行裁定书，中止对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行。张小军不服该裁定，诉至法院。
另查，2014年7月17日于永胜与陈彦仓签订房屋买卖合同，将讼争房产以40万元卖于陈彦仓，陈彦仓支付了40万元的房屋价款后取得了该两处房屋的产权手续，嗣后陈彦仓即入住该房居住至今，但一直未办理房屋过户手续。
又查，上诉人陈彦仓前妻（已亡故）的户籍于2014年11月28日注销，三原县民政局于当日出具《无婚姻登记记录证明》。从2014年8月到2014年11月底期间，上诉人陈彦仓一直寻找于永胜准备办理房屋过户，但均因于永胜债务较多未能找见。2014年12月3日，陈彦仓、于永胜及中间人张某、郑平元一同前往房管所办理过户时，因房屋被法院查封无法办理过户。
本院认为，本案的争议焦点，涉案房屋被人民法院查封前，房屋未办理过户手续的原因是因出卖人还是买受人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案买受人陈彦仓与出卖人于永胜在人民法院查封前已签订有效书面买卖合同，且已合法占有该不动产，并支付了全部价款，出卖人将原房屋产权证书交于买受人，但未办理过户登记手续。上诉人虽表示未办理过户登记有其自身部分原因，但该原因未完全持续于从双方签订合同到人民法院查封的全部时间段，即从双方签订合同到人民法院查封期间任何时间段，只要买受人具备过户登记条件且积极履行过户义务的，未过户登记的不利后果就不应由其承担。2014年8月至2014年11月底，买受人积极准备房屋过户登记所需的材料，并多次寻找出卖人，而出卖人因债务危机无法找见，出卖人不能到场为过户登记未办理的根本性原因。故涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人依法享有排除执行的权利。
综上，上诉人陈彦仓上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审判决认定事实错误，本院查明事实后予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条（二）款之规定，判决如下：
一、撤销三原县人民法院（2016）陕0422民初1674号民事判决；
二、驳回被上诉人张小军的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元由被上诉人张小军承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭永刚
审判员 韩 瑶
审判员 张军海
二〇一七年九月二十二日
书记员 房 敏