北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第60409号
原告雷杰，女，1979年12月30日出生。
委托代理人党京，北京市赢嘉律师事务所律师。
原告尧征，男，1978年2月26日出生。
委托代理人党京，北京市赢嘉律师事务所律师。
被告全美子，女，1971年8月26日出生。
委托代理人杨国清，北京市青山律师事务所律师。
原告雷杰、尧征与被告全美子房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。雷杰、尧征及其委托代理人党京，全美子及其委托代理人杨国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
雷杰、尧征诉称：我二人系夫妻关系，2014年12月6日，全美子与我们约定以458万元的价格出卖其所有的位于北京市朝阳区南湖南路9号E座X号房屋（以下简称涉案房屋），双方签订房屋买卖协议，签订合同时我方直接支付定金20万元，剩余款项我方按照约定通过专项账户支付。按照合同约定全美子应于2015年3月15日前办理完毕解押手续，但全美子未按照合同履行，逾期32天解押，后双方产生争议，合同履行出现障碍。现我方诉至法院请求：1.判令全美子继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户至我方名下；2.依法判令全美子承担延期32天解押违约金73280元（日违约金2290乘以32天，依据补充协议第二条第二款约定了解押时间，补充协议第四条约定了逾期解押的违约金，涉案房屋总房款是458万元，全美子实际解押日期是2015年4月16日）；3.判令全美子按日支付自2015年6月11日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款380万元的万分之五的违约金。
全美子辩称：同意继续履行买卖合同过户，但是对雷杰、尧征其他诉讼请求不同意，我没有违约，不同意支付违约金，按照合同约定应该在2015年3月15日办理解押，我虽然没有在规定期间内解押，但是双方在于2015年4月1日重新订了买卖定金协议书，解押延期事实发生，双方都知晓，双方在新的协议书中对该问题没有约定，该协议提高了首付款，定金金额有变化，对过往没有提出追究责任的问题，故不存在违约问题了。雷杰、尧征已经支付了375万元房款，尾款83万元尚未支付。
经审理查明：2014年12月6日，雷杰、尧征（买受人）与全美子（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定雷杰、尧征以房屋成交价300万元及房屋配套设施折价款158万元，即总价款458万元的价格购买建筑面积150.29平方米的涉案房屋，买受人向出卖人支付定金20万元，涉案房屋已设定抵押，出卖人应于2015年3月15日前办理完毕抵押注销手续，买受人拟向银行贷款210万元，出卖人收到买受人全部购房款后将房屋交付给买受人，双方自合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
2014年12月6日，雷杰、尧征（买受人、乙方）与全美子（出卖人、甲方）、案外人北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，主要约定乙方于2014年12月6日向甲方支付定金20万元，该定金视为首付款的一部分。甲方应于2015年3月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2015年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方于2015年4月15日前将第一笔首付款245万元（含定金20万元）以资金托管的方式支付甲方，甲乙双方应于2015年4月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在批贷后且首付款到位后，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2015年4月1日，雷杰、尧征（购买人、乙方）与全美子（出售人、甲方）、链家公司（丙方、居间方）再次签订《买卖定金协议书》，主要约定贷款方式变更为公积金贷款，乙方首付款不低于320万元，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金50万元。
庭审中，经雷杰、尧征申请，链家公司工作人员管XX出庭作证，证人称其系涉案买卖合同的直属店铺经理，清楚涉案合同的交易流程。2014年年底签订的合同，全美子要出售涉案房屋，房屋有银行贷款未还清，当时要过年了，约定过年后提醒全美子去预约银行还款，但是全美子忘记了，3月才正式提出申请去还款，但是依据合同，已经超期，我公司曾在2月以微信的方式提示过全美子办理解押，但全美子4月中旬才将解押办理完毕。解押完毕的时候，因为超出了合同约定期限，后双方协商，表示愿意继续履行，但是雷杰、尧征要求要提前交房，准备装修，全美子也同意提前交房，但是交房装修，物业需要全美子同意才可装修，但是全美子说隔断是风水，不让动，所以就没有提前交房，这个时候大概是5月份，这个时候雷杰、尧征的首付款已经到位了，首付款到位通知全美子让其办理公积金贷款及银行监管，需要在北京停留3到5天，但是全美子只给我们1到2天，她把时间控制的很紧张，表示把流程和时间控制好，她才从国外回来，最后按照我们通知她的时间晚了一个月才回来，全美子回国后，我们三方约到一起协商，协商的过程是：尧征说把装修的都约好了，定金也交了，最终没有动工，需要赔偿，当时尧征要求5万元，全美子只同意3万元，后协商未果，全美子在北京待了一天，就离开北京了，其他的细节实际经办人吕XX更清楚。全美子共回国两次，一次是交首付款和解押。签约时候是正常市场价格，现在涉案房屋涨了150万元左右。雷杰、尧征认为证人证言反映了合同履行的进程，全美子对证人证言无异议。
因证人管XX对合同履行细节不完全清楚，经雷杰、尧征申请，链家公司工作人员吕XX出庭作证，证人称其系涉案合同的实际经办经纪人，合同于2014年年底签约，约定458万的总房款，贷款好像是商业贷款300万，之后改公积金贷款80万元。合同约定全美子应在3月中旬前解押，2月初证人通知全美子提前办理解押手续，3月初全美子称手上的钱买理财了，还不上，之后双方沟通，把定金从20万提升至50万，贷款从商贷变公积金，并且提前交房。双方当时对等的义务是买方提高付款金额，卖方提前交房。4月十几号解押完成，解押之后，全美子把房子交给了雷杰、尧征，物业交割也结清了，交完房全美子回日本，之后应该进行网签，全美子称在国外只能请1天的假，表示要把时间往后延，之后全美子回来两次是为了解决纠纷，交房前雷杰、尧征就表示因为解押晚要赔偿，主张了几万块钱的违约金，之后全美子回来两次都是为了解押违约金的事情，但是全美子不同意支付，一直没有协商称，之后的买卖履行陷入障碍。全美子提前交房后，因为违约金没有谈成，涉案房屋锁换了，后雷杰、尧征也没进去。全美子告诉证人去结清物业费，但是否实际结清证人不清楚。双方认可证人的居间经办人身份，大概经过认可，细节可能有出入。
全美子认可已收到雷杰、尧征支付的购房款375万元，雷杰、尧征愿意为涉案房屋的继续履行一次性支付剩余款项。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：雷杰、尧征与全美子就涉案房屋签订的买卖合同，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。全美子迟延一月有余未能按约定日期解除抵押，在全美子迟延解除抵押后，双方重新达成的定金协议系对买卖合同的付款方式进行重新约定，并不能认为系雷杰、尧征对全美子违约行为主张违约金的免除。在此之后，雷杰、尧征支付了全美子80%的购房款，结合中介经办人的证人证言可知，在提高付款金额后，全美子应将涉案房屋交付，但实际上因雷杰、尧征拒绝承诺放弃违约金的主张，全美子最终没有将涉案房屋交付给雷杰、尧征，且消极懈怠合同继续履行的后续环节，使合同陷入履行障碍，全美子构成违约。
现雷杰、尧征主张继续履行一节，全美子不持异议，雷杰、尧征亦表示可以一次性支付剩余房款，本院对雷杰、尧征主张的继续履行请求予以支持。因合同约定购房款中留存3万元作为物业交割保证金，故该3万元须在全美子完成物业费费用结清并出示证明后雷杰、尧征再行支付。
关于雷杰、尧征要求全美子支付违约金一节，综合本案案情，全美子的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，全美子的违约情形及对雷杰、尧征形成的实际损失并不严重，全美子亦提及违约金过高主张酌减，本院综合案情酌定违约金数额4万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告雷杰、尧征于本判决生效之日起十日内支付全美子购房款八十万元；
二、被告全美子于本判决生效并收到判决第一项购房款八十万元后十日内协助原告雷杰、尧征办理北京市朝阳区南湖南路9号E座X号房屋产权过户手续；
三、被告全美子于本判决生效及过户完成后三日内将北京市朝阳区南湖南路9号E座X号房屋交付给原告雷杰、尧征；
四、被告全美子于本判决生效及过户完成后三日内结清北京市朝阳区南湖南路9号E座X号房屋的物业费，原告雷杰、尧征在被告全美子结清房屋过户前的物业费后三日内支付被告全美子剩余购房款三万元（物业费具体数额以截止到房屋过户时物业管理方计算后出具的金额为准）；
五、被告全美子于本判决生效后十五日内支付原告雷杰、尧征违约金四万元；
六、驳回原告雷杰、尧征之其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万零八百元，由原告雷杰、尧征负担一万两千八百元（已支付），由被告全美子负担一万八千元（于本判决生效后七日内支付原告雷杰、尧征）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 罗 曼
代理审判员 曲 鹏
代理审判员 李甲军
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 柳 叶