广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终20463号
上诉人（原审被告）：广州市供销社农产品经营有限公司，住所地:广州市荔湾区如意坊路13号之四二、三楼。
法定代表人：林雪梅,职务：董事长。
委托诉讼代理人：张英，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：劳颖宜，女，系上诉人公司职员。
被上诉人（原审原告）：广州市怡康物业管理有限公司，住所地:广州市荔湾区龙溪大道花园中环街23号。
法定代表人：岑堃，职务：董事长。
委托诉讼代理人：水小梅，女,该公司员工。
委托诉讼代理人：谭国柱，男,该公司员工。
上诉人广州市供销社农产品经营有限公司（以下简称市供销社农产品经营公司）因与被上诉人广州市怡康物业管理有限公司（以下简称怡康公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
市供销社农产品经营公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、本案诉讼费用由怡康公司负担。事实和理由：根据广州市中级人民法院（2017）粤01民终19339号民事判决书，我司已经将涉案场地的管业权交给广州市保障性住房事务中心，故我司自2017年12月起与涉案场地没有任何关系，不应承担自此日期后有关该场地的任何费用。
怡康公司二审答辩称：市供销社农产品经营公司已在一审中提交了相关判决书，其没有书面证据证明其已经将涉案场地移交给产权单位。我司同意一审判决。
2018年7月24日，怡康公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令市供销社农产品经营公司：1.缴纳2017年8月1日至2018年7月31日（每月2298元计算）的物业管理费27576元；2.支付滞纳金11478.5元（当月管理费的滞纳金以当月管理费为本金从次月的1日起计算至2018年6月30日，按每日千分之三计算）；3.承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层产权属案外人广州市住房保障办公室。广州市保障性住房事务中心受广州市住房保障办公室委托，负责办理属该办公室产权的保障房项目配套性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同等工作。市供销社农产品经营公司于2012年11月15日向广州市保障性住房事务中心承租广州市荔湾区东漖南路xxx号商业综合楼二层作商业使用，建筑面积3563.34平方米，租赁期限从2012年11月23日至2017年11月23日。
2012年9月6日，怡康公司（甲方）和市供销社农产品经营公司（乙方）签订《[芳和花园]商铺物业管理服务协议》约定：乙方承租的商铺位于广州市荔湾区东漖南路xxx号芳和花园商业综合楼二楼，建筑面积3563.34平方米；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他相关费用；乙方需按时向甲方交纳物业管理服务费等费用；物业管理服务费采用预缴方式，每月交纳一次，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前30日内交纳；收费标准为每月每平方米10元；乙方违反协议，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴金额的千分之三交纳滞纳金，逾期三个月拒交费用的，甲方有权停止水电供应将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼等。本案中，怡康公司确认管理费按每月每平方米3元主张。
2016年6月8日，市供销社农产品经营公司向广州市保障性住房事务中心提交《关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》。广州市保障性住房事务中心于2016年7月1日函复市供销社农产品经营公司称：一、我中心原则同意你司退场申请。请你司按照双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题，缴清水、电、物业管理费等相关费用；二、请你司按照合同约定清空场地，并与我中心办理场地移交手续；三、按合同约定，我中心将保留追究你司违约责任的权利。
2016年9月6日，怡康公司起诉要求市供销社农产品经营公司清缴欠费。2016年11月25日一审法院依据双方的调解协议作出(2016)粤0103民初5335号民事调解书，内容如下：一、市供销社农产品经营公司向怡康公司支付2016年6月8日至2016年11月7日的物业管理费16650元；二、市供销社农产品经营公司向怡康公司支付2016年6月至9月的水电费22786.63元等。市供销社农产品经营公司已清缴了上述费用。
2017年5月16日，怡康公司向市供销社农产品经营公司发出《租户交款通知书》，通知市供销社农产品经营公司交纳2016年11月8日至2017年5月31日的管理费及电费、公摊电费、水费等。怡康公司并于2017年7月4日向一审法院提起诉讼，要求市供销社农产品经营公司缴纳管理费及支付违约金。一审法院于2017年8月14日作出(2017)粤0103民初4783号民事判决书，判决市供销社农产品经营公司向怡康公司支付2016年11月8日到2017年7月31日的管理费21916元及相应的违约金。判后市供销社农产品经营公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出(2017)粤01民终19255号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
2018年7月5日，怡康公司发出《租户交款通知书》，通知市供销社农产品经营公司交纳2017年8月1日至2018年7月31日的管理费，2018年5月1日至2018年7月1日的电费及2018年4月26日至2018年6月26日的水费等。该通知书签收处签名为“李哲辉”，签收日期为“2018年7月9日”。市供销社农产品经营公司主张其并未收到上述通知书，其不认识李哲辉。后怡康公司收取了上述电费及水费。
一审庭审中，怡康公司主张其在本案中要求支付管理费的房屋部位为市供销社农产品经营公司转租给广州馨缙嵘贸易有限公司经营的健身房，面积约766平方米。市供销社农产品经营公司主张此前管理费一直由广州馨缙嵘贸易有限公司支付给怡康公司，但管理费发票是由怡康公司向市供销社农产品经营公司出具的。
一审另查，市供销社农产品经营公司与广州市保障性住房事务中心等人就荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出(2017)粤0103民初3551号民事判决书，判决确认广州市保障性住房事务中心与市供销社农产品经营公司于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已经于2016年7月1日解除，市供销社农产品经营公司等人将上述房产中的健身房交还给广州市保障性住房事务中心等。判后市供销社农产品经营公司等人不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年11月13日作出的(2017)粤01民终19339号民事判决书，认定市供销社农产品经营公司2016年7月7日与广州市保障性住房事务中心办理涉案场地的退场交接手续时，健身房与儿童乐园经营使用的场地并没有退还给广州市保障性住房事务中心，市供销社农产品经营公司并未提出证据证明广州市保障性住房事务中心已表示同意或已实际行使对场地的管业权，市供销社农产品经营公司仍应对广州市保障性住房事务中心承担场地移交的民事责任，其仍应负担2016年7月8日起的使用费。该判决书判决驳回上诉，维持原判。对于该判决书的执行情况，怡康公司提供一审法院2018年8月16日发出的《公告》作为证据，该《公告》载明，责令市供销社农产品经营公司、广州馨缙嵘贸易有限公司及熊云清将上述健身房交还给广州市保障性住房事务中心管业使用等。市供销社农产品经营公司称其一直主动要求交还上述场地的管业权，广州市保障性住房事务中心没有要求怡康公司交还，法院也并未进行强制执行。
一审法院认为：怡康公司、市供销社农产品经营公司签订的《[芳和花园]商铺物业管理服务协议》是双方真实意思表示，为合法有效，双方均应切实履行。怡康公司现起诉要求市供销社农产品经营公司支付2017年8月1日至2018年7月31日的管理费，市供销社农产品经营公司以其已交还涉案场地予产权人作为抗辩意见，本案争议焦点在于市供销社农产品经营公司是否已经移交场地予产权人广州市保障性住房事务中心。一审法院作如下分析：(2017)粤01民终19339号民事判决书认定，涉案的健身房市供销社农产品经营公司未退还给广州市保障性住房事务中心，市供销社农产品经营公司未提出证据证明广州市保障性住房事务中心已表示同意或已实际行使对场地的管业权，市供销社农产品经营公司仍应对广州市保障性住房事务中心承担场地移交的民事责任。即在上述判决书作出时，市供销社农产品经营公司仍未将涉案健身房交还产权人。虽上述判决书判决确认产权人与市供销社农产品经营公司的租赁合同解除及市供销社农产品经营公司等人交还涉案场地管业权，但市供销社农产品经营公司没有提供证据证明其已履行判项内容交还场地管业权。从一审法院2018年8月16日发出的《公告》可知，市供销社农产品经营公司在此时仍未将涉案健身房交还给广州市保障性住房事务中心管业使用。故对于市供销社农产品经营公司抗辩其已交还房屋的意见，一审法院不予采信。综上所述，在2017年8月1日至2018年7月31日期间，市供销社农产品经营公司作为涉案健身房的使用人，怡康公司对该物业提供了物业管理服务，市供销社农产品经营公司应向怡康公司支付物业管理费。市供销社农产品经营公司未按约定支付物业管理费，应依约承担逾期支付的违约责任。由于双方约定的滞纳金标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金标准按每日万分之五计算为宜，且滞纳金不应超过本金。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年9月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，市供销社农产品经营公司向怡康公司一次性支付自2017年8月1日起至2018年7月31日止的管理费（按每月2298元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，市供销社农产品经营公司向怡康公司支付逾期支付管理费的滞纳金（滞纳金以每月为一期，以当月管理费为本金，按每日万分之五的标准，从次月的1日起计算至2018年6月30日止，每期滞纳金总额以不超过本金为限）；三、驳回怡康公司的其他诉讼请求。市供销社农产品经营公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费503元，由怡康公司负担235元，市供销社农产品经营公司负担268元。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审另查明如下事实：一、根据（2017）粤01民终19339号民事判决书查明事实部分记载：广州市保障性住房事务中心在该案一审庭审中表示对健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，以后由广州市保障性住房事实中心直接与熊云清另行重新签订租赁合同。
二、市供销社农产品经营公司于2018年7月2日向一审法院起诉广州馨缙嵘贸易有限公司，要求该公司交还房屋，并支付从2016年7月至2017年11月23日的租金及违约金等。一审法院于2018年9月19日作出（2018）粤0103民初4683号民事判决书，以涉案房屋的管业权已经由2017年11月16日生效的民事判决书的判令市供销社农产品经营公司、广州馨缙嵘贸易有限公司自判决发生法律效力之日起七日内，将管业权交还给广州市保障性住房事务中心管业为由，认定市供销社农产品经营公司于2017年11月23日丧失了对涉案房屋的管业权，其无权主张涉案房屋的管业权，据此判令驳回了市供销社农产品经营公司要求收回房屋的请求，并判令广州馨缙嵘贸易有限公司向市供销社农产品经营公司支付2016年7月1日至2017年11月23日的租金及违约金等。该判决已经发生法律效力。对此，市供销社农产品经营公司在二审中表示同意支付计至2017年11月止的管理费，不同意支付此后的管理费。怡康公司则表示上述判决与本案无关。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对市供销社农产品经营公司的上诉请求及理由，具体分析如下：
根据现查明事实及当事人陈述，本案争议管理费的房屋部位为市供销社农产品经营公司转租给广州馨缙嵘贸易有限公司经营的健身房。鉴于广州市保障性住房事务中心已在（2017）粤01民终19339号案的一审中明确表示同意收回健身房的管业权，且该案判令市供销社农产品经营公司在判决生效之日起七日内将健身房交还广州市保障性住房事务中心管业使用，而已经发生法律效力的（2018）粤0103民初4683号民事判决书据此认定市供销社农产品经营公司于2017年11月23日丧失了对涉案房屋的管业权，不支持市供销社农产品经营公司要求广州馨缙嵘贸易有限公司交还涉案房屋的请求，故此，市供销社农产品经营公司不应负担2017年11月23日之后的健身房部位的物业管理费。市供销社农产品经营公司在二审中表示愿意承担计至2017年11月止的物业管理费，属于处分自己的权利，并无不可，本院予以确认。本院据此变更一审判决第一项确定的管理费的截止时间为2017年11月30日止。对于一审判决确定的管理费的标准、滞纳金的计算，各方当事人均未提出异议，本院予以维持。
综上所述，市供销社农产品经营公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5166号民事判决第二项、第三项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5166号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市怡康物业管理有限公司一次性支付自2017年8月1日起至2017年11月30日止的管理费（按每月2298元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费503元，由广州市供销社农产品经营有限公司负担102元、广州市怡康物业管理有限公司负担401元。二审案件受理费537元，由广州市供销社农产品经营有限公司负担179元，广州市怡康物业管理有限公司负担358元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年十一月二十八日
书记员 颜玉婵
张冰玲