辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6267号
上诉人（原审被告）：孙仁香，女，1965年03月04日出生，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：毛艳国，辽宁海晏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨文旭，辽宁海晏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连月星家居广场有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场F区10号。
法定代表人：丁佐宏，董事长。
委托诉讼代理人：柳春波，辽宁新世纪律师事务所律师。
上诉人孙仁香因与被上诉人大连月星家居广场有限公司（以下简称月星家居）租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初7754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙仁香及委托诉讼代理人毛艳国、杨文旭，被上诉人的委托诉讼代理人柳春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙仁香上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审本诉请求并支持上诉人一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼等法律费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定”双方租赁关系于2018年3月13日终止”属于严重事实认定错误，上诉人与被上诉人的租赁关系在2017年8月11日已经解除。上诉人与被上诉人原租赁合同到期后，未签订新的租赁合同，根据合同法第二百三十六条的规定，双方应成立不定期租赁合同，而不定期租赁合同的承租人可以随时解除合同。在2017年8月11日上诉人已经向被上诉人提交申请，申请解除合同并进行退场。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。也就是说，当事人根据约定解除权或者法定解除权主张解除合同的，首先应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中上诉人享有承租人的法定解除权，已经向被上诉人发出书面解除合同的通知，因此租赁合同自2017年8月11日已经解除，原审法院认定双方租赁合同解除时间是2018年9月13日属于事实认定错误。此外，即使认定租赁期间至2018年3月13日，但被上诉人对该房屋自2017年7月30日实施断电，上诉人不应承担同期租金。上诉人承租该房屋用于商业经营，被上诉人的断电行为从根本上影响了上诉人对该房屋的使用，致使上诉人不能实现合同目的，因此上诉人不应当承担同期租金。2.被上诉人未履行出租人对租赁标的物的维修义务，同时对该房屋进行断电，导致上诉人货物发生严重损坏，被上诉人应当承担侵权责任，原审法院对该事实认定不清，直接驳回上诉人的反诉请求无任何事实和法律依据。在已经确认上诉人的存货存在不同程度的开裂等损坏结果的情况下，一审法院仅以没有合适的鉴定机构为由不予接受上诉人的鉴定申请，直接驳回上诉人的反诉请求没有法律依据。涉案家具的损坏是客观实际情况，其损坏原因不以有符合鉴定资质的鉴定机构的鉴定结论而改变。因为涉案家具在入库前是完好的，但自2017年7月30日被上诉人对涉案展厅停电，展厅内的空调等设备不能使用，同时因为房屋漏水以及伏天等影响，必然会引起房屋内的湿度及温度的剧烈变化，进而导致大部分家具不同程度的开裂损坏。涉案家具发生损坏是被上诉人错误行使留置权及断电等行为导致。一审法院对该事实未予查明，未判决被上诉人承担任何过错责任明显与事实不符。
月星家居辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，答辩意见与一审陈述一致。
月星家居向一审法院起诉请求：1.要求孙仁香支付租金149746.56元；2.诉讼费由孙仁香负担。
孙仁香向一审法院反诉请求：1.月星家居赔偿家具损失730200元；2.月星家居支付违约金48000元。
一审法院认定事实：2015年2月20日，月星家居（出租方、甲方）与孙仁香（承租方、乙方）签订《展位租赁合同》，约定：甲方合法拥有可用于转租的位于大连市沙河口区星海广场F区10号负一层月星家居广场内可供租赁并统一编号的场地和展位，乙方租用甲方位于B区001、002号展位用于批发、零售、展示爱丽达紫檀艺术馆；租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日，租金为每月每平方米80元，月租金50720元；在合同生效期间，双方遵循先付款、后使用的原则，乙方必须在合同签订当日向甲方缴清第一个月的租金，以后每月的租金乙方必须提前15天支付，如逾期支付，应向甲方支付逾期付款的滞纳金；为保证乙方的商品质量，乙方必须在本合同签订之日内向甲方一次性缴纳商品及服务质量保证金50000元；租赁期内，乙方不得将质量保证金冲抵租金及其他费用；甲方负责商场屋顶渗漏维修、外围墙养护及公用空间的清洁卫生；乙方不得在营业时间内无故不开照明灯，乙方展位内照明设施、电费、电话费自行负责；租赁期间，乙方如提前终止合同应提前两个月书面通知甲方并支付剩余租赁期间的租金，否则，应支付甲方相当于贰个月租金作为违约金。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。自2015年3月1日开始，孙仁香租用月星家居的B区001号、002号展位。前述合同到期后，孙仁香继续租用月星家居的B区002号展位，双方约定租金每月24000元，但未签订新的租赁合同。2017年2月20日，孙仁香向月星家居缴纳24000元。月星家居与孙仁香确认该款项系1月的租金。2017年3月30日，孙仁香向月星家居缴纳35000元。月星家居与孙仁香确认该款项系2月租金24000元以及3月租金11000元。2017年7月30日，月星家居向孙仁香发出催费通知，要求孙仁香支付欠缴的2017年3月至7月的租金109000元以及2017年4月至7月的电费2214元。2017年8月11日，孙仁香向月星家居申请撤场，申请表载明：B区002展位爱丽达用户孙仁香，由于经营销售不好、难以维持，申请撤场。2017年9月20日，孙仁香向月星家居出具还款计划一份，载明：本人年末之前将所欠月星租金费用全部交齐（2017年12月31日前）。2017年10月12日，孙仁香向月星家居缴纳73321.34元。月星家居与孙仁香确认该款项系3月租金13000元、4月租金24000元、5月租金24000元以及6月租金12321.34元。2017年10月30日，孙仁香向月星家居缴纳5932.10元。月星家居与孙仁香确认该款项系6月部分租金。2018年3月9日，一审法院组织双方进行现场勘验，确认：案涉展位屋顶、墙面均存在返潮现象，部分墙皮脱落，位于该处的孙仁香家具多处开裂。孙仁香申请鉴定前述家具开裂是否是展位渗水、返潮导致及其参与度。2018年4月3日，一审法院至大连市中级人民法院送鉴，其工作人员表示该院待选范围内没有能够进行此项鉴定的机构，并予以退鉴。在一审法院限定期间，孙仁香亦未自行选取能够进行此项鉴定的鉴定机构进行鉴定。孙仁香表示在2016年12月表示发现展位漏水、返潮，双方确认月星家居曾对展位返潮进行过维修。2018年3月13日，孙仁香搬离月星家居案涉展位。诉讼中，月星家居减少诉讼请求，要求孙仁香支付租金149746.56元，具体计算方式为5746.56元（2017年6月欠付）+24000元×6（2017年7月至12月），并表示考虑到展位确实返潮放弃2018年1月及之后的租金以及欠付的电费。对于停电，月星家居表示在2017年7月对案涉展台停电一段时间，孙仁香表示从2017年7月30日停电至2018年3月13日。对于孙仁香所述的扣货，月星家居表示系要求孙仁香的货款先交付租金。
一审法院认为，月星家居与孙仁香签订的《展位租赁合同》对孙仁香租赁月星家居展位相关事宜达成一致，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同到期后，孙仁香继续租赁月星家居002号展位，由于双方未采用书面形式签订租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方自2016年2月29日起系不定期租赁。现孙仁香租用月星家居的展位，应按约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”由于双方未约定租金的支付期限，又未就此达成补充协议或者存在交易习惯，应按照前述条款所述的租赁期间确定租金支付时间。关于双方的租赁期间，虽孙仁香曾在2017年8月11日向月星家居申请撤场，但孙仁香并未实际撤场、此时双方并未达成一致终止合同，且孙仁香在2017年9月20日又出具还款计划载明交齐截至2017年12月31日的租金，可以确认双方并未在2017年8月11日终止租赁合同。同时，至一审法院2018年3月9日现场勘验时，案涉展位仍放置孙仁香的家具，直至2018年3月13日才搬离。因此，一审法院确认双方租赁关系于2018年3月13日实际终止。按照前述法律规定，孙仁香应于租赁期间届满时即2018年3月13日支付租金。但孙仁香至今未支付2017年6月至2017年12月租金，其行为已构成违约，月星家居要求孙仁香支付租金149746.56元于法有据，予以支持。孙仁香辩解不应承担2017年8月之后的租金以及其并不欠付租金的意见于法无据，不予采纳。对于孙仁香提出案涉展位存在漏水、返潮的情况、并以此拒付租金的辩解，一审法院认为，虽案涉展位存在返潮、墙皮脱落等情况，但其一，双方未对于案涉展位存在返潮、孙仁香可以拒付租金作出约定；其二，孙仁香同时表示在2016年12月发现前述现象，但直至2017年8月申请撤场也未提及此情况，可见该返潮情形并不足以导致案涉场地无法使用以致双方租赁合同无法履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，孙仁香作为承租人有权要求月星家居对此进行维修，在合理期限内月星家居未予维修的，孙仁香也可自行维修。虽月星家居维修后案涉展台的返潮问题仍未得到解决，但孙仁香以此要求拒付租金于法无据，不予采纳。况且，月星家居已经明确表示放弃孙仁香欠付的电费以及2018年1月之后的租金。同时，由于孙仁香未提供证据佐证双方约定或者按照惯例其每年免予支付两个月的租金，且其也已经交付了2017年6月的部分租金，因此，孙仁香提出可以免予支付2017年6月至8月的租金与事实不符、于法无据，一审法院对该辩解不予采纳。另外，虽月星家居对案涉展台进行停电、扣留孙仁香货物要求先交付租金，但孙仁香提供的证据不足以证明其案涉展台一直停电至搬离、停电导致其无法经营，因此，孙仁香以此拒付租金亦于法无据。对于孙仁香的反诉请求，虽案涉展台存在返潮的情况、展台内孙仁香的家具也存在不同程度的开裂，但是家具开裂的原因复杂，可能系家具本身质量问题或者孙仁香养护不当等造成，孙仁香提供的证据不足以证明其家具的开裂系返潮所致。虽孙仁香申请鉴定，由于未提供符合鉴定资质的单位，一审法院对鉴定申请不予准许。同时，孙仁香提供的折损表系案外人出具，不足以证明家具开裂原因以及折损价格，因此，一审法院对孙仁香要求月星家居赔偿730200元的主张不予支持。对于孙仁香关于违约金的请求，由于双方对此并未约定，孙仁香以2个月的租金计算违约金于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙仁香于本判决生效之日起十日内支付月星家居149746.56元；二、驳回孙仁香的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4272元（月星家居已预付），反诉费5791元（孙仁香已预付），由月星家居负担977元，由孙仁香负担9086元，给付时间同上。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人孙仁香向法庭提供以下证据：1.是一组证据，即月星爱丽达紫檀红木馆产品明细、饰品明细、补充明细以及产品标价签，用以证明在2017年7月30日，被上诉人对案涉展区采取断电措施并扣留展区内全部家具，展区内家具价格5844500元，雕刻工艺品价值7180000元，扣留价值远远超过拖欠租金，证明被上诉人月星家居不当留置；2.证人刘某的证言，用以证明自2017年7月底开始，被上诉人对上诉人的展区进行断电，不允许使用电梯，阻止上诉人展区的货物出货。被上诉人向法庭提交爱丽达电费明细一份，用以证明上诉人案涉展位每月均发生电费，上诉人陈述被上诉人断电不属实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提供的证据1的真实性有异议，且认为与本案无关；对证据2有异议，认为与上诉人的上诉请求没有关联性。上诉人对被上诉人提供的证据的真实性有异议，认为系被上诉人单方制作，且不能证明其主张。
对当事人有争议的证据，本院认证如下：对上诉人提供的证据1和证据2，因真实性不能确认，且与本案无关，依法不予采信；对被上诉人提供的爱丽达电费明细，因其真实性不能确认，故不予采信。
经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。结合经审查确认的证据及双方当事人当庭陈述笔录，本院另认定法律事实如下：截至2017年8月11日，上诉人孙仁香应付案涉展位租金为38546.56元。
本院认为，首先，案涉《展位租赁合同》至2016年2月28日期限届至，上诉人孙仁香与被上诉人月星家居协商订立的《展位租赁合同》租赁期限届满，其后双方当事人并未重新签订租赁合同，上诉人仍然继续使用案涉B区002号展位，并向被上诉人缴纳租金，被上诉人亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条关于”租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉《展位租赁合同》继续有效，且应为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条同时规定：”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”作为承租人的本案上诉人，对2016年2月29日之后与被上诉人之间成立的有效的不定期租赁合同享有任意法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：”当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，上诉人享有的法定任意解除权成立后，合同并不当然解除，作为上诉人的解除权人尚需作出解除的行为（发出口头或书面的解除通知），自解除的通知到达被上诉人时，合同才被解除。本案中，上诉人于2017年8月11日向被上诉人提交《撤场申请》，应视为向被上诉人发出解除合同的通知。被上诉人收到上诉人《撤场申请》后，未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于”对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条关于”当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，在法定的异议期间内向人民法院起诉提出异议，故上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同，就在上诉人提交的《撤场申请》到达被上诉人时解除。上诉人的此节上诉理由成立，本院予以支持。原审法院对案涉合同解除的认定有误，本院不予确认。合同解除后，上诉人就无须向被上诉人负担给付2017年8月12日之后租金的义务。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除后，合同的权利义务关系终止。上诉人不仅应当返还案涉租赁展位，还应返还合同解除后实际占有租赁展位期间的占有利益，即场地占用费。在本案中，自2017年8月11日合同解除，至2018年3月13日上诉人撤场完毕从案涉租赁展位搬离，对于此期间上诉人未予撤场的原因，上诉人主张系因被上诉人阻止所致，而被上诉人主张系就租金问题仍在与上诉人协商，上诉人并未坚决撤场，其也未阻止上诉人撤场，但双方并未提供充分、有效的证据予以证实。有鉴于能够认定案涉合同已于2017年8月11日解除，虽然上诉人不负担支付租金的义务，但其在此后仍占用案涉展位，客观上也导致作为场地出租方的被上诉人无法另行出租案涉展位取得租赁收益，应当向被上诉人支付场地占用费用。关于场地占用费的具体数额，依据民事活动应当遵循的公平、诚实信用原则，本院酌情考虑确定为每平方米40元/月，故上诉人应向被上诉人支付的场地占用费为84588元（每平方米40元/月×300平方米×[2017年8月11日至2018年3月13日]），对被上诉人的其他原审诉讼请求不再理涉。
第三，关于上诉人的原审反诉请求，上诉人提供的涉案证据并不能证明其主张的损失，系被上诉人不当留置案涉家具所致及损失的具体范围和金额，原审法院未予支持上诉人的反诉请求并无不当，本院予以确认。
综上所述，孙仁香的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初7754号民事判决第二项；
二、变更大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初7754号民事判决第一项为上诉人孙仁香于本判决生效之日起十日内给付被上诉人大连月星家居广场有限公司租金38546.56元、场地占用费84588元；
三、驳回被上诉人大连月星家居广场有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4272元（大连月星家居广场有限公司已预付），一审反诉费5791元（孙仁香已预付），二审案件受理费9086元（大连月星家居广场有限公司已预付），由大连月星家居广场有限公司负担1345元，由孙仁香负担17804元。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年十月二十三日
书记员 姜 珊