＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）西中民二终字第00579号＼n上诉人（原审被告，原审反诉原告）郭治龙＼n委托代理人李海宁，甘肃西成律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告，原审反诉被告）张青海＼n委托代理人张书义，青海省西宁朔山律师事务所律师。＼n上诉郭治龙因与被上诉人张青海房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第04252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭治龙及其委托代理人李海宁，被上诉人张青海及其委托代理人张书义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2002年2月24日，张青海与郭治龙签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定郭治龙将中国科学院青海盐湖研究所（以下简称青海盐湖所）分配给其的坐落于西安市雁塔区西影路66号三号楼1单元501室（与雁塔区西影路六号3号楼1幢10501室系同一套房）房改房的房屋所有权出卖给同一单位的职工即本案的张青海，房屋价款39000元。该协议另说明，2000年5月18日郭治龙已收到张青海房款23000元（收条内容：“郭治龙于2000年5月18日收到房屋款23000元整”），余款待张青海拿到郭治龙房屋所有权证后一次付清，郭治龙收取从2000年5月18日至2002年2月的房租，但从2002年3月份起房屋所有权及房屋收益完全归张青海所有，郭治龙有协助张青海办理房屋产权过户手续的义务，其他所需过户手续费用均由张青海承担。双方签订协议后，张青海陆续将剩余的16000元交付郭治龙，其中一笔在2004年7月16日由郭治龙所出具的10000元收条内容为：“今收到张青海购郭治龙西安住房款10000元整，尚欠6000元整“，但郭治龙至今未协助张青海办理房屋产权过户手续。经查，本案争议房屋的房屋所有权证已于2001年12月18日办理在郭治龙名下，双方签订协议时郭治龙拥有房屋100％产权。因郭治龙2000年考取博士研究生从青海盐湖所调离，根据青海盐湖所的规定，该房产证需在青海盐湖所置留十年后才能领取。2011年9月，张青海持其自行书写的郭治龙的委托书将该房屋所有权证从单位领走。青海盐湖所在本案审理过程中于2013年8月20日向法院发函，要求行使房屋优先购买权，后又于2013年9月2日向法院发函称，依据现有住房政策该所明确放弃对本案房屋的收购权。郭治龙与施玉香于2004年5月6日登记结婚。＼n诉讼中，郭治龙承认已收到张青海向其支付的39000元，但辩称2000年5月18日收到的23000元系借款，2004年7月16日收到的10000元系2002年至2004年7月的租金，剩余的6000元系2011年初其收回房屋时张青海退还多收的租金。郭治龙又称，在2011年初，经双方协商，因欠款已结清，张青海向其返还房屋由其自行使用，张青海最后一次给其3000元，但其未能提交任何证据予以证明。后刘嘉辉作为张青海的证人出庭接受质询，刘嘉辉称2000年左右，张青海称郭治龙已将本案争议房屋卖给他，刘嘉辉随即与郭治龙取得联系，郭治龙给刘嘉辉交代以后房租交给张青海，该房直至2013年8月31日（2010年大半年时间因刘嘉辉出国，故刘嘉辉委托吴悦收取房租，仍由刘嘉辉通过转账的方式支付给张青海）的房租均由张青海收取，但双方在联系时并没有提及房屋买卖事宜。郭治龙当庭承认双方确实就房租问题联系过，但称其并不知道张青海收取2002年以后的房租，物业公司完全是根据自己的主观性支付，但该房2013年8月1日以后的房租系其收取。经法院前往中国科学院盐湖研究所西安二部调查，该部相关工作人员表示本案争议房屋出售给郭治龙时就系个人100％产权，该房直至2013年8月底的房租均通过刘嘉辉支付给张青海，据该房原租户赵娟向其反映，郭治龙于2013年8月左右将该房门锁更换后向赵娟补偿了未到期的房费，从2013年8月开始，该房由郭治龙的亲戚郭帅兵居住至今。＼n2013年6月25日，张青海起诉至西安市雁塔区人民法院称，2000年5月，双方协商一致，郭治龙自愿将坐落于西安市雁塔区西影路66号三号楼1单元501室出卖给张青海，该房面积为56.18平方米，总价款39000元。双方另约定：2000年5月18日，郭治龙交付房子，张青海交付房款23000元，余款16000元待郭治龙将房屋所有权证书交付张青海后一次性付清，房屋所有权于2002年3月完全归张青海所有，郭治龙协助张青海办理房屋所有权过户手续。后张青海于2004年7月16日将余款16000元支付给郭治龙，但郭治龙收款后以房屋所有权证书由单位保管为由推脱不予办理过户手续至今。现张青海请求法院判令郭治龙履行房屋产权过户登记义务（协助办理过户手续）并承担本案诉讼费。＼n郭治龙辩称，2000年5月，中国科学院青海盐湖研究所，给其分配了双方诉争之房屋。2000年5月18日，郭治龙从张青海借款23000元，同年5月19日郭治龙向单位缴纳购房款23084.85元。2002年，张青海向郭治龙催要欠款，因郭治龙经济困难无法还款，张青海提出可以用该房抵押出租收取租金还债，郭治龙迫于无奈只好在张青海起草好的《房屋买卖协议》上签字，但该协议是用于出租房屋。当时郭治龙强调单位只出卖了42％的产权，39000元只对应42％的产权，张青海作为同一个单位的职工对此应很清楚。即使该协议是真实的，张青海未按协议向郭治龙一次性支付房款，该协议已早已失效。后郭治龙因读博士离开单位，单位出于对郭治龙控制的考虑，对于剩余的58％的产权需要在单位保留十年才能转让，产权证由单位保管，因此郭治龙一直未能领取产权证。2011年2月，郭治龙认为张青海已通过收取房租的形式收足了欠款便收回了房屋自行使用，但张青海却在2011年9月29日通过伪造郭治龙签名的方式，伪造委托书，骗取单位办事人员的信任，将房屋产权证骗走。本次纠纷产生于2000年5月，张青海所称的房屋买卖协议签订于2002年2月24日，时隔十多年后张青海才提起诉讼，本案早已超过诉讼时效，丧失胜诉权。张青海所陈述的事实与理由纯属虚构，张青海采取欺诈方式骗取郭治龙的房屋所有权证，且本案争议房屋属于郭治龙与施玉香夫妇的共有财产，郭治龙婚前个人债务不应由郭治龙婚后财产偿还，故请求驳回张青海的诉讼请求。同时，本案房屋买卖协议签订时该房并未取得产权证，尚不具备法律及政策规定的买卖条件，也不符合单位关于房改房买卖的相关规定，该协议应属无效，故反诉请求法院确认该房屋买卖协议无效，并由张青海承担本诉及反诉的诉讼费用。＼n针对郭治龙的反诉请求，张青海辩称，房屋买卖协议合法有效。郭治龙当时因缺钱，所以主动找到张青海商量将房屋转让，双方签订的协议不存在显失公平及乘人之危。双方买卖房屋在前，郭治龙结婚在后，且在其结婚后郭治龙仍然继续收取剩余房屋转让款，郭治龙夫妇从来没有提出过抗辩，且张青海在2011年仍然要求郭治龙交付房屋，本案的诉讼时效并未超过。表示不同意郭治龙的反诉请求。＼n原审法院认为，张青海与郭治龙签订的《房屋买卖协议》，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，依法应予保护，双方当事人均应遵照执行，现本案争议房屋的房屋所有权证已于2001年12月18日办理在郭治龙名下，郭治龙应按照协议约定协助张青海办理本案争议房屋过户到张青海名下的产权过户手续。关于郭治龙辩称该协议用于出租房屋而非转让房屋及2011年初其与张青海协商收回房屋自行使用一节，张青海不予认可且其未能提交任何证据予以证明，法院不予采信。根据郭治龙出具的两张收条上载明的款项均为“房屋款”及“住房款”，与其辩称所收款项为“借款“及“租金”不符，其自称陆续收到的几笔款项为房租与其又称并不知道张青海收取2002年以后的房租的说法互相矛盾。郭治龙另辩称39000元只对应42％的产权，但双方签订《房屋买卖协议》时郭治龙已拥有该房100％产权，且根据法院调查，郭治龙在购房时已获得全产权，故对于其辩称亦不予采信。关于郭治龙辩称该房系其与施玉香夫妇的共有财产一节，因该房转让给张青海时其尚未与施玉香结婚，该房系其婚前财产，本案与施玉香无关。郭治龙在转让该房时已获得全产权，本案争议房屋可以自由买卖，该转让行为合法有效，故对于郭治龙要求确认该房屋买卖协议无效的诉讼请求予以驳回。张青海起诉至法院时仍占有本案争议房屋，享受该房的出租收益，其诉讼请求具有物权请求权性质，不应受诉讼时效限制，且其于2011年9月取得该房的房屋所有权证，并于2013年6月起诉至法院要求郭治龙协助办理过户手续也并未超出两年的诉讼时效，故郭治龙关于诉讼时效的抗辩法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：（一）被告郭治龙于本判决生效之日起十日内协助原告张青海办理西安市雁塔区西影路六号3号楼1幢10501室的房屋所有权过户手续；（二）驳回被告郭治龙的反诉请求。＼n本案案件受理费100元，由郭治龙承担。因张青海已预交本案案件受理费，故郭治龙应将该款于本判决生效之日起十日内支付张青海。反诉费2900元，由郭治龙自行承担。＼n宣判后，郭治龙不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，其并没有将本案所涉房屋出卖给张青海，其当时只取得42%的房屋产权；该房屋属于夫妻共有财产，其婚前个人债务不应由婚后财产偿还；张青海以乘人之危的方式逼迫其签订协议的行为，显失公平，违背公平公正原则，不受法律保护及张青海的起诉早已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。上诉要求：1、依法撤销（2013）雁民初字第04252号民事判决，重新判决；2、当庭责令张青海退还非法领取的房屋产权证书；3、依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效；4、依法驳回张青海的各项诉讼请求；5、由张青海承担本案诉讼费和其他合理费用。＼n张青海答辩称，郭治龙是将诉争之房屋出卖后才结婚的，且该房为100％产权，产权证亦登记的是郭治龙一人的名字。总之，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，公平、公正维护了其权利，请求维持原审判决，驳回上诉。＼n经审理查明，原审判决查明事实属实。＼n本院认为，郭治龙与张青海2002年2月24日签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效民事行为，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。原审判令郭治龙协助张青海办理房屋所有权过户手续，并驳回了郭治龙请求确认该房屋买卖协议无效的反诉请求并无不当。现郭治龙上诉主张，其签订协议时只取得42％的房屋产权；该房屋系其夫妻共有财产；张青海的起诉已超过诉讼时效及张青海以乘人之危的方式逼迫其签订《房屋买卖协议》系显失公平，亦违背公正原则的理由没有证据支持，亦与事实不符。故其上诉请求本院依法不予支持。故原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费100元由郭治龙承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张亚凤＼n审判员肖勇＼n代理审判员王慧芳＼n二〇一四年六月一日＼n书记员李琼