湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浏民初字第06662号
原告（反诉被告）龙小伟。
委托代理人谢沁、姜龙，湖南天地人律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄海波。
委托代理人张湘江，浏阳市远大法律服务所法律工作者。
第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人宋钧雷、邵红艳，系该公司员工。
原告（反诉被告）龙小伟与被告（反诉原告）黄海波及第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员蒋瑞兰担任审判长，人民陪审员彭建宝、邓昭明参加的合议庭于2016年4月6日公开开庭进行了审理。由书记员熊婧怡担任记录。原告龙小伟及其委托代理人谢沁、姜龙，被告黄海波及其委托代理人张湘江，第三人碧桂园公司的委托代理人宋钧雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙小伟请求本院判令：1、解除原、被告2012年签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾退浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀街第105号至111号商铺，并将该批商铺交由原告，被告缴纳的30000元保证金原告不予退还；2、被告立即支付拖欠的租金320600元，租金利息23393.16元，物业费28000元，物业费利息600元。租金利息及物业费利息暂自应付款之日起按年利率6%标准计算至2015年12月20日，再自2015年12月21日起计算至实际履行之日止；3、被告向原告支付自2015年12月21日起至向原告实际交付商铺之日止的房屋租金和房屋占有使用费（按910元/日计算）、物业费（按49元/日计算）和违约金（按455元/日计算）；4、被告支付原告商铺装修款450000元，并自起诉之日起按年利率6%的标准计算至实际履行之日止的逾期支付利息；5、诉讼费由被告承担。
被告黄海波答辩要点：1、原告的第一项诉讼请求没有事实依据，原告不具备收回商铺的资格，原告与碧桂园公司的合同已经解除，且碧桂园已将商铺出售给他人。原、被告签订的合同一直在履行过程中，被告一直在使用、经营该商铺。原告与碧桂园的合同解除后没有及时通知被告，尽到告知义务，被告要求继续履行合同。如无法继续履行合同，原告应赔偿被告的损失，合同保证金应由原告双倍返还；2、拖欠租金属实，但数额上有差距，被告向原告支付的70000元，原告未计算在租金里面，该款应扣除。租金、物业费、利息要被告承担没有依据。被告拖欠租金是因原告拖欠碧桂园的租金以及其他债务问题，双方未协商好所致。另碧桂园向被告提出收房的要求，被告才不将租金付给原告，原告有过错，被告不应承担利息损失。因原告违约造成被告的损失，应由原告赔偿，在核算后的租金中折抵；3、原告的第三项、第四项诉讼请求应予以驳回。
第三人碧桂园陈述要点：1、原、被告签订租赁合同时，第三人不知情；2、原告在2015年拖欠第三人租金时，第三人才知道原告已将商铺转租，第三人于2015年9月向原告提出解除合同并要求原告返还商铺，但商铺至今未收回；3、原告至今拖欠第三人2015年12月的租金及房屋占用使用费7万多元；4、2016年1月29日的证明函，是原告要求第三人配合向被告追索租金而出具的，并不是第三人与原告租赁合同的继续履行。
被告黄海波反诉请求本院判令：原告因无转租、分租、发包权利的情况下，将合同标的物转租给被告，现合同无法履行，造成被告损失100万元由原告赔偿。
原告龙小伟针对被告黄海波反诉的答辩要点：1、虽碧桂园将涉案标的物出租给他人，但根据买卖不破租赁的相关法律规定，原、被告之间签订的租赁合同仍有效，且原告向法院提交第三人碧桂园公司的证明，证实原告与碧桂园公司之间的合同仍在继续履行，原告不存在违约责任，故不应赔偿被告损失。原告与第三人之间的违约责任，只是原告与第三人碧桂园公司之间的法律关系，与被告无关；2、被告的反诉无事实依据，且证据不足，应予以驳回。
为支持原告龙小伟的诉讼请求，原告龙小伟向本院提交了以下证据:
1、原、被告的身份证明，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
2、商铺租赁合同，拟证明原、被告对租赁标的物、租赁合同保证金、租赁期限、租金、物业费等内容进行了约定，租赁合同第一条第三小条中按“原有装修合同”是笔误，实际是“按原有装修”；
3、短信记录，拟证明原、被告通过手机短信就合同履行过程中的纠纷进行沟通，包括黄海波答应支付龙小伟装修款45万元；
4、龙小伟缴纳的物业费发票，拟证明物业费一直由原告缴纳至了2015年12月；
5、租赁房屋照片3张，拟证明原告于2016年1月19日对租赁物拍照的状况；
6、碧桂园公司出具的证明，拟证明龙小伟与第三人碧桂园公司签订的租赁合同仍在履行过程中。
补充提交证据7，拟证明原告于2014年4月23日偿还了借款的事实。
被告黄海波对上述证据质证，认为：对证据1、2无异议，对证据3的三性均有异议，原、被告之间不仅仅有租赁关系，同时还有其他经济往来，原告通过短信的方式曾向被告借钱；2014年，被告帮助原告借款10万元，有一年多没有支付利息，由被告帮助原告垫付了9万余元的利息，2015年，龙小伟才偿还此笔借款；对证据4中2015年10月31日之前的票据没有异议，之后的票据有异议。之后出具的发票是第三人碧桂园公司与龙小伟解除了租赁合同之后补开的，预交的费用是2015年4月-6月的，且物业费不是交给第三人碧桂园房地产开发公司，而是交给了广东碧桂园物业有限公司浏阳分公司，和本案无关联；对证据5无异议；对证据6有异议，证明仅有第三人碧桂园公司盖章，无负责人或经办人签名，真实性无法查实，且根据第三人碧桂园的陈述，该份证据无法达到原告的证明目的。对证据7的真实性无异议。
第三人碧桂园公司对上述证据质证，认为：对证据1无异议；对证据2、3不清楚，未经第三人碧桂园公司签订；对证据4与被告黄海波的质证意见一致；对证据5无异议；对证据6有异议，证明并不是真实的事实情况，而是原告向被告追缴未付租金而要求第三人帮忙开具的。对证据7不知情，不发表质证意见。
为支持被告黄海波的抗辩请求以及反诉请求，被告黄海波向本院提交了以下证据：
1、商铺租赁合同，拟证明第三人碧桂园与龙小伟租赁商铺的事实，但龙小伟不能转租他人；
2、商品房买卖合同，拟证明被告黄海波租赁的商铺已被第三人碧桂园公司出售；
3、清铺通知、解除合同函，拟证明碧桂园公司向被告发出要求腾退铺面的事实，以及第三人碧桂园公司与原告解除了租赁合同关系；
4、装饰装修施工证，拟证明被告对租赁的商铺进行装修的事实；
5、装修施工合同，拟证明被告进行装修的事实；
6、工程预算表，拟证明被告支付的装修费用；
7、收据，拟证明被告支付了装修款的事实；
8、商铺租赁合同，拟证明合同没有约定被告应向原告支付装修费45万元的事实；
9、银行对账单，拟证明被告向原告支付了租金7万元的事实。
补充提交了证据10、信息记录单，拟证明被告向原告传递第三人碧桂园公司的解除合同函，购房者要求腾退铺面的事实，被告向原告支付2015年2月1日前的租金及租金的计算方式及支付情况，原、被告之间的借贷关系。
原告龙小伟对上述证据质证，认为：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能对抗与被告签订的租赁合同；对证据2被告已撤回，不予质证，即使存在，也不影响原、被告之间的租赁关系；对证据3有异议，原告没有收到通知，且证据3上仅有第三人盖章，无经办人签名；对证据4、5、6有异议，与本案无关，被告与装修公司签订的合同与原告无关，该组证据证明了碧桂园物业公司知悉被告对租赁标的物进行装修，根据证据1的约定，是由第三人碧桂园公司委托碧桂园物业公司对租赁标的物进行管理；对证据7有异议，装修工程应以实际结算为依据，不能依靠预算表来证实实际工程量，收据同时应有银行流水予以佐证，收据也不是正式发票；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同未对装修费45万元进行约定，并不代表原、被告没有通过其他方式进行约定；对证据9无异议，已在原告的诉讼请求予以扣除。证据10无原件，对真实性、合法性、关联性有异议，原告未收到过解除通知函，且碧桂园公司出具了与原告之间的合同关系仍在履行的证明，黄海波至今仍在使用租赁标的物，被告从未按合同约定支付过租金的年递增部分
第三人对被告提交的证据进行质证，认为：对证据1、3无异议；对证据2暂不质证；对证据4、5、6、7、8、9不清楚。对证据10中涉及合同解除的部分无异议，对其他内容是原、被告至今的经济往来，第三人不知情，不发表质证意见。
第三人碧桂园公司未向本院提交证据。
经过庭审举证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告龙小伟提交的证据认定如下：被告黄海波对原告提交的证据1、2、5、7的真实性不持异议，本院予以采信。对证据4符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。对证据6，第三人碧桂园对公章不持异议，仅对其证明目的持有异议，本院对该份证据的真实性予以采信。对证据3被告和第三人均持有异议，且不符合证据的真实性、合法性的要求，本院不予采信。
对被告黄海波提交的证据认定如下：原告龙小伟对证据1、8、9的真实性不持异议，本院予以采信。原告龙小伟、第三人碧桂园公司对证据2、4、5、6、7三性均持有异议，证据2被告黄海波未提交原件予以核对，本院不予采信。对证据4、5、6符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。对证据7非正式票据，本院不予采信。对证据10不符合证据的真实性、合法性的要求，本院不予采信。
第三人碧桂园公司未向本院提交证据。
查明的事实
根据当事人的诉辩主张的举证情况，本院确认如下法律事实：
1、2011年10月17日，第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟（联系地址长沙市长沙县松雅小区B单元26栋）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方（第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司）将位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街2栋的第101、102、105、106、107、108、109、110、111、112号以及1街1栋的105、106、107、108共计14个商铺出租给乙方（龙小伟）用于经营超市，租赁期限自2011年11月29日起至2019年11月28日止，租赁期内，乙方须每月按时缴纳物业服务费、水电费、垃圾清理费等应缴费用，商铺由甲方委托广东碧桂园物业管理有限公司浏阳分公司进行物业服务，乙方接受该公司对该商铺进行物业服务并由甲方向其代收物业服务费，乙方应在每月公历10号前分别到甲方财务部以现金、转账方式交纳当月的租金，到物业服务公司财务部以现金、转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应分别向甲方或物业服务公司支付欠款额的5‰的滞纳金，乙方在签订合同时，一次性向甲方支付租赁合同保证金及第一个月的租金，若租赁期内甲方将商铺出售给第三方的，乙方向甲方所交的保证金由甲方直接移交给第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利。乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）：1、不按合同约定用途使用和经营商铺或违反约定使用相关名称的；2、未按本合同约定逾期收铺达15天的；3、将商铺转租、分租、发包给他人使用的；4、利用商铺进行违法活动的；……7、拖欠租金等任何费用达30天的……，甲方依上述约定解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的租赁合同保证金，若上述方式不足以弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失，若甲方依本条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除。乙方在本合同中注明的联系地址和电话如有变更的，应将变更后地址、电话及时书面通知甲方，否则，甲方依本合同注明的地址向乙方发出的所有通知将被视为该通知已送达乙方，乙方已清楚该通知的内容，其中在租赁期限内时，甲方可以该商铺为地址而向乙方发出所有通知，该通知在甲方一发出时都将被视为已送达乙方。合同签订后，原告龙小伟对商铺进行了装修。
2、2012年6月15日，原告龙小伟与被告黄海波签订《商铺租赁合同》，合同约定由甲方（龙小伟）将浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀街第105号至111号商铺出租给乙方（黄海波）用于经营超市，该商铺的室内装修为按原有的装修合同为准，乙方在订本合同时已对该商铺的装修现状进行了确认并予以接受，对该商铺的周边环境，甲方有权依法改变现状的使用用途。租赁期限自2011年11月28日至2019年11月28日止，商铺的交付日期为2012年7月20日。租赁期内，乙方须每月按时缴纳物业服务费、水电费、垃圾清理费等应缴费用，甲方按每月2元/平方米，建筑面积为750平方米收取物业管理费。签订本合同时，乙方应向甲方一次性支付租赁合同保证金30000元及第一年的租金249600元，租金一年一交，年递增10%，每年提前一个月交下一年的租金。若租赁期满或本合同终止时，存在乙方拖欠租金、水费、电费及其他费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用后，再将剩余部分移交给乙方；如不足以冲抵的，甲方有权向乙方继续追偿其所欠费用。若租赁期内甲方将该商铺出售给第三方的，乙方向甲方所交的该保证金由甲方直接移交给该第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利，移交前乙方出现拖欠甲方租金、水费、电费等违约情况的；甲方有权将该保证金先行冲抵拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用后，再将剩余的部分移交给该第三方，如该保证金不足以冲抵乙方拖欠甲方的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用的，甲方有权向乙方继续追偿拖欠的费用，保证金经冲抵后，不足部分，该第三方有权直接要求乙方补交，乙方也承诺将不足部分补足。在甲方交付该商铺后，乙方可自行对该商铺进行重新装修，但乙方不得改变商铺的主体结构和承重墙，并应于装修前10天将装修图纸和方案交由甲方审核，在甲方书面同意后方可进行装修。乙方装修完工的商铺应经得甲方验收合格出示书面通知后方可使用。乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）：1、不按合同约定用途使用和经营商铺或违反约定使用相关名称的；2、未按本合同约定逾期收铺达15天的；3、将商铺转租、分租、发包给他人使用的；4、利用商铺进行违法活动的；……7、拖欠租金等任何费用达30天的……，甲方依上述约定解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的租赁合同保证金，若上述方式不足以弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失，若甲方依本条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除。本合同约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在合同终止后15天内搬出并交还商铺，逾期未搬出的，甲方有权要求乙方依本合同约定合同终止前一天的租金、物业服务费标准补交延期搬出期间所产生的租金和物业服务费，并有权要求乙方按该延期期间租金的50%向甲方支付违约金。合同签订后，黄海波向龙小伟支付了租赁保证金30000元。原告龙小伟将位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街2栋的第101、102、105、106、107、108、109、110、111、112号以及1街1栋的105、106、107、108共计14个商铺交给被告黄海波使用。被告黄海波向原告龙小伟支付了2013年7月至2014年6月中的租金249600元，2014年7月至2015年6月中的租金74800元，2015年5月27日付40000元，2015年8月10日付30000元。
3、2015年9月1日，第三人碧桂园公司在商铺处张贴解除合同函，内容为“龙小伟贵方于2011年10月17日与我司签订《商铺租赁合同》，合同已于双方签章之日生效，经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为:1、将商铺转租、分租、发包给他人使用；2、拖欠合同约定的租金等任何费用达30天。根据合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除《商铺租赁合同》，没收贵方交纳的租赁保证金，并保留进一步追究贵方违约责任的权利。请贵方于收到本函三日内到我司清偿所欠之租金等费用，并于七日内撤走商铺内所有货品，逾期则我司将视为贵方自动放弃所有权”。2015年11月23日，第三人碧桂园公司在商铺处张贴清铺通知，内容为“龙小伟先生贵方与我司签订了租赁合同，承租我司所有的碧桂园岭秀一街1栋105、106、107、108号商铺；浏阳碧桂园岭秀一街2栋101、102、105、106、107、108、109、110、111、112号商铺，现因贵方未按照租赁合同约定支付租金，经与贵方协商，贵方同意解除租赁合同，但是仍没有清理商铺内物品，未返还商铺。特通知贵方，请贵方于2015年12月15日前撤走商铺内的所有物品，并到我司办理交还商铺手续。若贵方未再本通知规定时限内履行清铺义务的，逾期未撤离的物品将视为抛弃物，我司依合同约定有权自行处置，不承担任何责任。”由第三人在通知上加盖了公章。后被告黄海波把第三人碧桂园要求解除合同的情况告知了原告龙小伟，并将解除合同通知函以及清铺通知通过微信的方式转发给了龙小伟。2015年9月后，原告龙小伟未再向第三人碧桂园缴纳租金。2015年10月31日，原告龙小伟向广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司补交了2015年4月-6月的物业服务费，在2015年11月30日预交了2015年11月-12月的物业服务费。
4、2015年11月2日，被告黄海波经广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司同意，对本案所涉租赁的商铺进行装修。
5、第三人碧桂园公司于2016年1月29日出具证明，内容为“兹证明龙小伟与我司于2011年10月17日签订了多份《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），由龙小伟承租我司包括浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀街（包括一街和二街）第105号至111号商铺在内的物业，合同约定龙小伟租赁期限自2011年11月29日起至2019年11月28日止，现合同均仍在履行中。”并加盖了第三人碧桂园公司的公章。
判决的理由与结果
本院认为，本案涉及的焦点问题如下：一、第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》是否已解除。二、被告黄海波自2013年7月至2015年11月未足额交纳租金是否构成违约。三、在被告黄海波未足额支付租金的情况下，原告龙小伟与被告黄海波于2012年6月15日的签订《商铺租赁合同》是否达到合同约定的解除条件。四、租金、物业费及利息的计算，违约责任及装修费450000元的承担。
一、关于焦点问题一，第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》是否已解除。第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然合同第七条第一款第（3）项约定了第三人在原告由将商铺转租给他人使用以及第（7）项约定龙小伟拖欠租金等任何费用达30天的行为时，第三人碧桂园公司有权解除合同，但同时约定第三人按此条解除合同时，第三人以及第三人授权的物业服务公司应向原告龙小伟发出解除合同的书面通知，合同自第三人以及第三人授权的物业服务公司发出的书面通知送达原告龙小伟时方解除。且合同的第八条第六款约定了第三人碧桂园公司依合同注明的地址向原告龙小伟发出通知。第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟签订的《商铺租赁合同》注明了原告龙小伟的联系地址为长沙市长沙县松雅小区B单元26栋，第三人碧桂园公司在未收到原告龙小伟变更地址的书面通知前，第三人碧桂园公司应以此地址作为原告龙小伟的联系地址。本案中，第三人碧桂园公司未以此地址作为原告龙小伟的联系地址，在知道原告龙小伟有转租及拖欠租金的行为后欲解除合同，仅在商铺所在地张贴了解除合同函和清铺通知，而未向合同约定的原告龙小伟联系地址向原告龙小伟送达解除合同函和清铺通知，且被告以及第三人未向本院提交充分证据证实第三人以及第三人授权的物业服务公司发出的解除合同函和清铺通知向原告龙小伟送达了。另原告龙小伟从被告黄海波处知道第三人碧桂园欲解除《商铺租赁合同》后，找到了第三人碧桂园公司，由第三人碧桂园公司于2016年1月29日出具了证明，证明第三人碧桂园与原告龙小伟签订的本案《商铺租赁合同》至证明开具之日仍在履行中。第三人碧桂园公司对该证明的真实性不持异议，但认为出具证明目的仅为了支持原告龙小伟向被告黄海波追索租金时提供便利条件，但第三人碧桂园公司作为具有法人资格的民事主体，具有独立实施民事行为之能力，其在向原告龙小伟出具该证明时，知道且应当知道该证明向龙小伟出具后，该证明所具有的证明效力及相应的法律后果，该证明清晰准确地表达了第三人与原告龙小伟之间的租赁合同“均仍在履行中”，故该证明已否定了其之前所作的关于解除租赁合同之意思表示，且第三人在未提交证据证明出具该证明时有受胁迫等违背自己真实意思的情形，故应以其最后的关于认可租赁合同仍在履行的意思表示为准。综上，应认定第三人浏阳碧桂园房地产开发有限公司与原告龙小伟于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》尚未解除。
二、关于焦点问题二，被告黄海波自2013年7月至2015年11月未足额交纳租金是否构成违约。原告龙小伟与被告黄海波签订的《商铺租赁合同》第四条第四款约定一年租金为249600元，租金年递增10%，一年一交，每年提前一个月交下一年的租金。本案中，原告龙小伟认可被告黄海波支付了2013年7月至2014年6月中的租金249600元，2014年7月至2015年6月中的租金74800元，2015年7月至2015年11月中的租金70000元，在原告龙小伟提出被告黄海波有租金未足额支付的事实时，应由被告黄海波负有举证责任证明已交付了租金的事实，被告黄海波仅提供了充分证据予以证实2015年5月27日付40000元，2015年8月10日付30000元，而该笔款项原告龙小伟已计算在2015年应付的租金中，在被告黄海波未提供充分证据予以证实另支付了其他租金的前提下，本院对原告龙小伟认可的数额予以采信。另合同约定租金年递增10%，被告黄海波提出与原告龙小伟达成口头约定8年内不递增，原告龙小伟持有异议，被告黄海波未提供充分证据予以证实，本院不予采信，故被告黄海波应于2013年6月20日前支付2013年7月至2014年6月的租金274560元[249600元×（1+10%）]，2014年6月20日前支付2014年7月至2015年6月的租金302016元[274560元×（1+10%）]，2015年6月20日前支付2015年7月至2016年6月的租金332217.6元[302016元×（1+10%）]，根据原告龙小伟认可的数额，可知被告黄海波未足额缴纳租金，逾期后经龙小伟催告黄海波仍拒绝交纳，已构成迟延履行合同义务，违反了与原告龙小伟签订的《商铺租赁合同》第七条第一款第七项拖欠租金等任何费用达30天的约定，黄海波的行为构成违约。
三、关于焦点问题三，在被告黄海波未足额支付租金的情况下，原告龙小伟与被告黄海波于2012年6月15日的签订《商铺租赁合同》是否达到合同约定的解除条件。原告龙小伟与被告黄海波于2012年6月15日的签订《商铺租赁合同》第七条第一款第七项的约定拖欠租金等任何费用达30天的，甲方（原告龙小伟）可解除合同。至被告黄海波2015年8月10日最后付30000元止，被告黄海波共计欠原告龙小伟租金514393.6元，至原告龙小伟于2015年12月21日提起诉讼之日止累计拖欠的期间超过了30日，《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据此规定，此时，产生两个请求权:一个是出租人享有请求承租人在合理期限内支付租金的请求权，另一个是在上述合理期限内出租人仍未支付租金、承租人享有解除租赁合同的请求权，故，在黄海波违约未支付租金时，龙小伟享有要求黄海波支付租金的请求权、赔偿损失的请求权和可以解除合同的请求权。故原告龙小伟要求解除与被告黄海波于2012年6月15日签订《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告黄海波应将涉案商铺交还原告龙小伟。
四、租金、物业费及利息的计算，违约责任及装修费450000元的承担。原告龙小伟与被告黄海波签订的《商铺租赁合同》第四条第四款约定一年租金为249600元，租金年递增10%，一年一交，每年提前一个月交下一年的租金。故被告黄海波应于2013年6月20日前支付2013年7月至2014年6月的租金274560元，2014年6月20日前支付2014年7月至2015年6月的租金302016元，2015年6月20日前支付2015年7月至2016年12月20日的租金138424元，扣除被告黄海波已支付的租金后，被告黄海波还应向原告龙小伟支付租金320600元，现原告龙小伟要求被告黄海波支付至2015年12月20日止的租金320600元，本院予以支持。因合同中未约定逾期付租金的违约金以及违约金的计算方法，故对原告龙小伟主张的租金利息应自被告黄海波应付款之次日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率起算至实际清偿之日止。合同中，双方约定了原告龙小伟按2元/平方米每月收取物业管理费，建筑面积为750平方米，故被告黄海波每月应缴纳物业服务费1500元，至2015年12月20日止应缴纳28000元。但双方对物业管理费的缴纳期限未进行约定，故对原告龙小伟请求被告支付物业费利息的诉讼请求，本院不予支持。合同第三条第四款第一项约定租赁合同保证金冲抵被告黄海波拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用后，再将剩余部分移交给乙方，并未约定被告黄海波出现违约责任时该合同保证金30000元不予返还，且第七条第二款约定解除本合同时，原告龙小伟有权没收被告黄海波缴纳的租赁合同保证金，如不足以弥补实际损失的，被告黄海波应予以赔偿原告龙小伟该未得到弥补部分的损失，故被告黄海波向原告龙小伟缴纳的30000元合同保证金应用于折抵所拖欠的租金，不足部分被告黄海波应予以支付，故被告黄海波至2015年12月20日止还应支付原告龙小伟租金290600元。合同第八条第一款约定合同约定解除行为终止的，被告黄海波应在合同终止后15天内搬出并交还商铺，逾期未搬出的，被告黄海波应按合同约定的终止前一天的租金、物业服务费标准补交延期搬出期间所产生的租赁金和物业服务费，并按延期期间租金的50%支付违约金，该约定属于违约金条款，即合同约定了守约人享有要求违约人赔偿损失的权利。现合同本院确认解除，被告黄海波应在判决生效后15日内腾退商铺，并按910元/日的标准支付租金，按49元/日标准支付物业服务费。原告请求按455元/日的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告持有异议，原告的实际损失已得到支持的前提下，该违约责任约定过高，本院予以适当调整由被告按200元/日的标准支付逾期交房违约金。双方签订的合同中并未约定由被告黄海波承担装修费450000元，被告黄海波持有异议，原告亦未提供充分证据予以证实，本院不予支持。被告黄海波请求判令原告赔偿装修损失1000000元，被告黄海波装修是在第三人碧桂园于2015年9月1日张贴解除合同函拟通知原告龙小伟解除合同之后所进行的，被告黄海波在明知第三人碧桂园公司有与原告龙小伟解除合同的意思表示时仅征得广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司同意，在未征得原告龙小伟的书面同意的情况下仍然进行装修，原告龙小伟没有过错，故对被告黄海波的反诉请求，本院不予支持。被告黄海波自2015年6月21前就应向原告龙小伟支付2015年7月至2016年6月的租金，而被告黄海波是在第三人碧桂园公司于2015年9月张贴要求解除合同的通知时，才知道第三人碧桂园公司要与龙小伟解除合同的，被告黄海波违约在先，故对被告黄海波提出不向原告交租金是因原告有违约行为导致合同无法履行的抗辩，本院不予采信。
综上所述，黄海波未按期支付租金，首先构成违约，应支付租金；龙小伟据此享有合同的解除权，据此，依照《》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下:
一、解除龙小伟与黄海波于2012年6月15日签订的《商铺租赁合同》；
二、黄海波于本判决生效后十五日内将浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发的位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街2栋的第101、102、105、106、107、108、109、110、111、112号以及1街1栋的105、106、107、108共计14个商铺腾退给龙小伟；
三、黄海波支付龙小伟至2015年12月20日止的物业服务费28000元，租金290600元及利息（利息计算方法：其中租金本金24960元自2013年6月21日起至实际履行之日止，租金本金227216元自2014年6月21日至实际履行之日止，租金本金98424元自2015年6月21日至2015年8月10日止，租金本金68424元自2015年8月11日至2015年12月21日止，租金本金38424元自2015年12月22日起至实际履行之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
四、黄海波向龙小伟支付自2015年12月21日起至实际腾退商铺之日止按910元/日标准的租金、按49元/日标准的物业服务费及按200元/日标准的逾期交房违约金；
五、驳回龙小伟的其他诉讼请求；
六、驳回黄海波的反诉诉讼请求。
上述第三项、第四项履行义务限黄海波于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12336元，反诉费6900元，合计19236元，由龙小伟负担236元，黄海波负担19000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审 判 长 蒋瑞兰
人民陪审员 彭建宝
人民陪审员 邓昭明
二〇一六年六月二十日
书 记 员 熊婧怡
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。