山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第6号
上诉人（原审被告）山东帝苑置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人杨传勇，董事长。
委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏彬，女，1972年2月13日出生，汉族，山东信伟置业有限公司副总经理，住济南市。
委托代理人张继海，山东海扬律师事务所律师。
委托代理人席传甫，山东海扬律师事务所律师。
上诉人山东帝苑置业有限公司（以下简称帝苑置业公司）因与被上诉人苏彬商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年3月20日公开开庭审理了本案，上诉人帝苑置业公司的法定代表人杨传勇、委托代理人曲洪忠，被上诉人苏彬及其委托代理人张继海、席传甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：苏彬、帝苑置业公司于2008年6月6日签订《商品房买卖合同》，苏彬购买帝苑置业公司开发的位于济南市工业南路102号“帝苑.东领鉴筑”（现更名为“东领尚座”）公建楼1单元309商品房一套，合同约定该商品房用途为公寓，属框架结构，层高5.4米，建筑面积67.60平方米，总价款647270元。合同第八条约定，帝苑置业公司应于2009年12月31日前将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，苏彬缴纳首付款并以银行按揭的方式支付全部购房款649568元，帝苑置业公司无异议。帝苑置业公司于2009年12月26日通知苏彬交房，苏彬以房屋不具备交付条件、帝苑置业公司违约为由拒绝接收房屋。庭审中，苏彬提交的《东领尚座房屋验收交接单》“详细部位”栏载明：1.房屋现状没有达到合同约定的交房标准；2.夹层设计不能证明安全有效；3.出卖人不能提供已经验收的法律文件。“买受人提出对以下问题整改”栏载明：1.无进户门；2.无夹层；3.东墙无墙皮；4.预埋件不安全。
苏彬、帝苑置业公司签订的《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》约定，房屋结构为框架剪力墙结构、内墙、顶棚刮腻子、过廊精装、钢制入户门、断桥铝合金窗、大堂星级装修标准等17项标准。帝苑置业公司提交的《房屋建筑工程竣工验收备案单》备案意见栏中载明：该工程竣工备案文件已于2010年5月26日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。另，济南市工程质量与安全监督站于2011年2月24日出具证明1份，证明帝苑置业公司涉案楼盘竣工验收资料申报时间为2009年10月。
原审法院认为：苏彬、帝苑置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，应受法律保护。苏彬、帝苑置业公司争议焦点之一系帝苑置业公司认为苏彬提交的《东领尚座房屋验收交接单》不具有真实性，不排除苏彬通过非正常渠道取得该交接单的可能性。原审法院认为，苏彬作为该交接单的持有人，该交接单上载明的交接房屋的房号与涉案房屋一致，帝苑置业公司并未否认该交接单上帝苑置业公司印章的真实性，亦未提交反证予以否认该交接单的真实性，故对该交接单，原审法院确认为有效证据。依照合同第八条、第十一条的约定，帝苑置业公司应于2009年12月31日前将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，双方进行验收交接时，帝苑置业公司应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。帝苑置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，苏彬有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。通过帝苑置业公司提交的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及济南市工程质量与安全监督站于2011年2月24日出具的证明可以认定，帝苑置业公司在2009年12月26日通知苏彬交接房屋时并未向苏彬出示合同第八条约定的竣工验收备案证明文件，依照合同约定，苏彬有权拒绝接收。故，苏彬依据合同约定要求帝苑置业公司支付逾期交房违约金，原审法院予以支持。同时，帝苑置业公司在取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》相关证明文件后仍未催告苏彬交接房屋，对损失扩大部分，应承担民事责任。对苏彬诉称帝苑置业公司赔偿损失，因苏彬未向法院提供相关证据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、案涉商品房买卖合同继续履行，被告山东帝苑置业有限公司于本判决生效后15日内向原告苏彬交付案涉房屋（济南市工业南路102号东领尚座公建楼1单元309室）；二、被告山东帝苑置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告苏彬逾期交房违约金，以647270元为基数，按日万分之一的标准，自2010年1月1日起计算至本判决生效之日止；三、驳回原告苏彬要求被告山东帝苑置业有限公司赔偿损失的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10840元，由被告山东帝苑置业有限公司负担。
上诉人帝苑置业公司不服原审判决上诉称：1、原审判决以交接房屋时上诉人未向苏彬出示竣工验收备案证明文件为由认定苏彬有权拒绝接收房屋并判令上诉人承担违约责任无事实和法律依据。首先，根据合同第八条的约定，上诉人应于2009年12月31日之前将符合竣工验收备案的商品房交付给苏彬，该条还特别注明，通过竣工验收备案是指申报并通过。根据济南市质监站出具的证明文件，上诉人于2009年10月即己将竣工验收资料通过申报。可见，在合同约定的交房日期之前，上诉人己具备交房条件。在此情形下，根据合同第十一条的约定，苏彬在收到上诉人交房通知后如果拒绝接受，应视为己交房。其次，上诉人于2009年10月将竣工验收资料申报后，政府部门于2010年5月26日备案，由于政府部门的原因导致的一切后果不应由上诉人承担；2、苏彬明知涉案房屋验收备案的情形，原审判令上诉人承担扩大的损失于法无据。原审认定上诉人未将涉案房屋己验收备案事实及时通知苏彬与事实证据不符，由此扩大的损失应由苏彬自行承担；3、《房屋验收交接单》第9至13项和签字栏内笔迹与第1至第7项笔迹明显不同，系苏彬自行添加，上诉人己要求进行司法鉴定，但原审未置可否，如果排除苏彬自行添加的内容，该《房屋验收交接单》反映的恰恰是苏彬己接收房屋的事实。原审在未进行司法鉴定的情况下直接认定该《房屋验收交接单》的全部内容导致认定事实不清；4、对上诉人提出的司法鉴定申请，原审未予处理，违反法定程序。综上，原审判决无事实和法律依据，认定事实不清，违反法定程序，依法应予撤销。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人苏彬答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回帝苑置业公司的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实除济南市工程质量与安全监督站出具证明时间为2011年4月24日有误，帝苑置业公司与苏彬于2010年1月1日签署的《东领尚座房屋验收交接单》内容不准确外，其余事实属实，本院予以确认。
另，济南市工程质量与安全监督站出具涉案项目《房屋建筑工程竣工验收备案单》的时间为2010年5月26日。2011年2月24日，济南市工程质量与安全监督站出具证明1份，载明帝苑置业公司涉案项目竣工验收资料申报时间为2009年10月。帝苑置业公司与苏彬宇签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经竣工验收备案。……注：因济南市实行验收备案制，本条通过验收备案是指申报并通过，而非取得竣工验收备案证明。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人交房通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人除按物业管理规定补交自出卖人通知交付之日起至买受人实际办理交接手续之日止的各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的责任。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2．出卖人自收到买受人书面异议30日内，双方现场确认并负责按合同约定标准进行返工；买受人对返修后的装饰、设备的质量异议应以法定质检部门的鉴定为准。第十八条约定：买受人的房屋仅作公寓使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。帝苑置业公司与苏彬宇签订的《合同补充协议》第7条约定：本公寓楼采用菜单式集中精装，有多种方案可供选择，房屋交付之日起一个月内苏彬与帝苑置业公司指定的装修公司签订装修合同（装修合同另行签订），本合同价款不包括装修费用。该商品房内上下两层之间楼板由帝苑置业公司做好不再额外收费。2009年11月24日，苏彬对涉案房屋进行了查看。2009年12月26日，帝苑置业公司通过特快专递方式通知苏彬交接房屋。2009年12月31日，苏彬收到交接房屋的通知。2010年1月1日，帝苑置业公司与苏彬签订了《东领尚座房屋验收交接单》，该《东领尚座房屋验收交接单》载明：依据《商品房买卖合同》第三条及附件三本房屋经验收后没有发现主体结构和严重影响使用的质量问题，买受人同意接受。以上提出的整改问题，出卖人应在《商品房买卖合同》约定的交房时间前予以解决。《东领尚座房屋验收交接单》一式三份，买受人、出卖人、物业公司各一份。在该《东领尚座房屋验收交接单》的“详细部位”及“买受人提出对以下问题进行整改”栏，苏彬提出并由帝苑置业公司工作人员写明：“1.门未安装；2.来验房验的什么；3.不做夹层怎么有材料；4.提供设计说明、设计资质；5.墙上的预埋件不安全；6.谁说的不做309、311的夹层；7.墙上无墙皮（东墙）。苏彬在《东领尚座房屋验收交接单》上签字确认后，苏彬另行书写：“1.本房屋不具备交房条件，请参照销售公司记录；2.夹层设计不能证明安全有效；3.开发商未提供该房屋己经市质监部门验收的法律文件；4.房屋现状未达到购房合同附件三所规定交房标准；5.业主前后两次来现场，开发商无故不与业主确定夹层楼梯洞口尺寸、位置。综上，由于开发商原因，业主无法在合同约定日期进行房屋验收交接”。2014年2月14日，苏彬接收了涉案房屋的钥匙。
本院认为，本案系帝苑置业公司与苏彬之间因履行商品房预售合同而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。关于苏彬在诉讼中主张帝苑置业公司未出具涉案房屋住宅质量保证书、住宅使用说明书的问题，本院认为因双方在《商品房买卖合同》第三条已经明确写明本案商品房的用途为公寓，且根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定所购商品房为住宅的，出卖人才需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可见苏彬所购涉案房屋并非住宅，依照合同约定双方交接房屋时帝苑置业公司无需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关于苏彬在诉讼中主张帝苑置业公司未出具涉案房屋竣工验收备案证明的问题，本院认为双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2009年12月31日，交房条件为商品房经竣工验收备案，同时双方还特别注明：因济南市实行验收备案制，本条通过验收备案是指申报并通过，而非取得竣工验收备案证明。济南市工程质量与安全监督站出具证明证实帝苑置业公司涉案项目竣工验收资料申报时间为2009年10月，苏彬亦未提供证据证实涉案项目竣工验收资料存在被济南市工程质量与安全监督站退回的情形，并且实际上帝苑置业公司已经于2010年5月26日取得涉案房屋所在项目的竣工验收备案证明，故本院认定帝苑置业公司在双方《商品房买卖合同》约定的交房时间前，对涉案房屋的竣工验收备案已经申报并通过，符合双方约定的交房条件。关于苏彬在诉讼中主张房屋现状没有达到合同约定的交房标准的问题，本院认为双方在《商品房买卖合同》第十三条已经明确约定帝苑置业公司交付使用的商品房不符合附件三的标准时，帝苑置业公司自收到苏彬书面异议30日内，双方现场确认并由帝苑置业公司负责按合同约定标准进行返工。苏彬自己留存的《东领尚座房屋验收交接单》中另行注明的“1.本房屋不具备交房条件，请参照销售公司记录；2.夹层设计不能证明安全有效；3.开发商未提供该房屋己经市质监部门验收的法律文件；4.房屋现状未达到购房合同附件三所规定交房标准；5.业主前后两次来现场，开发商无故不与业主确定夹层楼梯洞口尺寸、位置。综上，由于开发商原因，业主无法在合同约定日期进行房屋验收交接”，系苏彬方单方书写，并未交给帝苑置业公司，且2010年1月1日苏彬即在《东领尚座房屋验收交接单》中签字同意接受涉案房屋，综上所述，涉案房屋在双方《商品房买卖合同》约定的交房日期之前已经具备了双方合同约定的交房条件，2010年1月1日苏彬在《东领尚座房屋验收交接单》中签字即接受了涉案房屋。虽然，苏彬在2014年2月14日才受领涉案房屋的钥匙，但鉴于帝苑置业公司已经在双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交房日期前，于2009年12月26日通知苏彬交房，交付房屋的行为并无迟延，苏彬迟延受领系因其自身对双方《商品房买卖合同》相关约定理解不当所致，根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定，涉案房屋应视为已经交付，故原审判决帝苑置业公司承担迟延交房违约责任不当，应予纠正。据此，上诉人帝苑置业公司所提不应承担迟延交付房屋之违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1071号民事判决；
二、驳回被上诉人苏彬的诉讼请求。
一、二审案件受理费各10840元，均由被上诉人苏彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙红岩
审判员 黄 力
审判员 曾 力
二〇一四年二月二十七日
书记员 朱 茜