中华人民共和国
广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第75号
原告：梁树鸣，男，1959年1月21日出生，香港人，住香港特别行政区，
委托代理人：陈奕均，广东纬韬律师事务所律师。
被告：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市厚街镇商贸中心八楼，组织机构代码为19802994-0。
法定代表人：王敬忠，系该公司经理。
委托代理人：吴志明，东莞市厚街镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
被告：容中耀，男，1960年11月22日出生，住香港特别行政区，
第三人：亿达发展（阳明山花园）公司。住所地：香港特别行政区九龙广东道***号广兴大厦写字楼。
委托代理人：陈婉丽，广东益人律师事务所律师。
委托代理人：谢娟，广东益人律师事务所律师。
第三人：东莞市厚宇物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇赤岭村阳明山花园花丽苑第1幢二楼，组织机构代码为74552546-9。
法定代表人：容玮聪。
委托代理人：容浓万，系该公司股东。
原告梁树鸣诉被告东莞市厚街房地产公司（以下简称厚街房地产公司）、第三人亿达发展（阳明山花园）公司（以下简称亿达公司）、东莞市厚宇物业管理有限公司（以下简称厚宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据厚街房地产公司的申请，追加容中耀作为本案的被告参加诉讼。本案依法由审判员陈巧勤适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序，依法由审判员陈巧勤担任审判长、与代理审判员毛宇翔、人民陪审员方月华组成合议庭，分别于2015年7月21日、2015年8月7日及2015年10月27日公开开庭及质证。原告梁树鸣及其委托代理人陈奕均、被告厚街房地产公司的委托代理人吴志明、蒲松涛，被告容中耀，第三人亿达公司的委托代理人陈婉丽、谢娟，第三人厚宇公司的委托代理人容浓万到庭参加了第一次庭审，原告梁树鸣及其委托代理人陈奕均、被告厚街房地产公司的委托代理人吴志明、蒲松涛，被告容中耀，第三人亿达公司的委托代理人陈婉丽，第三人厚宇公司的委托代理人容浓万到庭参加了第二次庭审，原告梁树鸣及其委托代理人陈奕均、被告厚街房地产公司的委托代理人蒲松涛、被告容中耀、第三人厚宇公司的委托代理人容浓万到庭参加了第三次质证，第三人亿达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第三次质证。本案现已审理终结。
原告梁树鸣诉称：2007年1月30日，原告与被告厚街房地产公司签订《商品房买卖合同》[编号：GB/T17986.2-2000(0113707)]，约定由原告购买登记在被告厚街房地产公司名下的阳明山花园花丽苑1幢2楼的商品房，总价为660800元。当时，第三人亿达公司系被告厚街房地产公司的委托代理机构，负责阳明山花园项目的销售工作。第三人厚宇公司系被告厚街房地产公司指派的物业管理公司，除负责物业管理工作外，还协助第三人亿达公司售楼收取售楼款。原告于签约当日将房款现金660800元一次性支付给第三人厚宇公司,第三人厚宇公司向原告开具收据。后来由于被告厚街房地产公司的原因，涉案房屋的产权证一直未能办理。原告此前多次催促被告厚街房地产公司尽快办理，但至今未果。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认商品房买卖合同合法有效，判令被告厚街房地产公司协助原告将阳明山花园花丽苑1幢2楼的产权登记至原告名下；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告厚街房地产公司辩称：1.原告起诉厚街房地产公司证据不足；因为其提供的买卖合同没有厚街房地产公司盖章，也没有委托机构盖章，从法律上讲没有效力；合同上的套内面积与建筑面积不一致，是原告伪造的合同；合同最后一页，双方签订的时间的字样是一人笔迹，说明该合同是伪造的；收款收据不具有真实性、合法性和关联性，因为没有厚街房地产公司的公章，也没有厚街房地产公司的人员签名，厚宇公司经营的范围是物业等，没有销售楼房的经营范围，所以该收据与本案的被告厚街房地产公司没有关联性，不能证明原告将房款支付给厚街房地产公司，所以原告无权要求办理过户登记；2.原告起诉中的事实与理由部分称厚宇物业有权售楼，但原告没有提供证据证明，合同和收款收据均在2007年签订的，在这8年中，原告均没有提出主张，已经超过诉讼时效，且原告提交的证据均与厚街房地产公司无关，没有关联性，请求驳回对厚街房地产公司的起诉。
被告容中耀辩称：是亿达公司的总经理，是阳明山花园的开发商，房屋确实是出售给原告的，合同上的建筑面积和套内面积之所以相差10倍，是因为售楼的工作人员的笔误，该合同是有效的。
第三人亿达公司陈述：1.涉案房屋是周玉伦购买，不是与原告购买的，厚街房地产公司提交的契税证明是真实的；2.原告提交的买卖合同是伪造的，亿达公司与原告并没有签订合同；1991年，亿达公司和厚街房地产公司合作开发花园，亿达公司委托必达公司售楼的事宜，当时必达公司的负责人是容中耀，1991年12月31日，厚街房地产公司出具证明书，同意由亿达公司及必达公司售楼，售楼事宜一直由容中耀管理，容中耀长时间管理亿达公司的印章，原告和容中耀有密切的利益关系，两人于2007年4月24日在香港成立香港必达公司，故意与必达公司混淆，亿达公司从没有与原告签订买卖合同，原告提交的买卖合同是不真实的，2007年12月20日，厚街房地产公司出具委托书，明确委托周玉伦为阳明山花园负责人，处理该花园一切日常事务，容中耀不再有任何授权；3.原告提供的收据是不真实的，该收据盖的是厚宇公司的收费专用章，厚宇公司并没有权利收取售楼款项，且收据金额为660800元，在2007年是很大的款项，不可能用现金付款，原告无法提交银行转账付款凭证，很明显该收据是虚假的，原告根本没有付过涉案房款；4.原告无法提供由厚街房地产公司出具的房屋销售发票，按当时花园的售楼流程，购房后均由厚街房地产公司出具发票，原告无法提供发票，印证其提供的合同是不真实的；5.2008年3月14日厚街房地产公司与亿达公司张贴公告，告知购房者由于历史原因有些资料与现实不符，为保护业主权益，请各购房者携带证件（身份证、购房合同等）于3月29日前到厚街房地产公司业务部进行登记核对，以方便以后办理房产证事宜，但原告从没有向厚街房地产公司提出申请，时至今日已有8年，如果原告有购买涉案房产，不可能直到现在才起诉；6.原告已过诉讼时效，从2008年至今已经超过两年的诉讼时效，综上，原告提交买卖合同、收据均是虚假的，原告没有购买房屋，涉案房屋是周玉伦购买的，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人厚宇物业陈述：原告的收款收据是假的，经手人不是厚宇公司的员工，款项也没有进厚宇公司账号的。
经审理查明：原告向本院提交编号GB/T17986.2-2000(0113707号《商品房买卖合同》复印件，该商品房买卖合同显示出卖人为东莞市厚街镇房地产公司，其委托代理人为周玉伦，买受人为本案原告，约定：1.原告购买商品房为东莞市厚街镇赤岭管理区新前第1幢2楼号房，该商品房合同约定建筑面积共826平方米，其中套内81平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑10平方米；2.该商品房为现房，总价660800元人民币，一次性付款；3.出卖人应当在2003年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；还对其他内容进行约定；落款处有买受人“梁树鸣”的签名及出卖人“东莞厚街房地产总公司阳明山花园售楼处（以下简称阳明山售楼处）”的印章，原告称“阳明山售楼处”没有工商登记注册；落款时间为2007年1月30日。对于该商品房买卖合同签订时间为交楼时间后四年的原因，原告称系因为被告厚街房地产公司的管理混乱导致。另，原告向本院提交于2007年1月30日出具的阳明山花园收款收据复印件一份以证明其已经全额支付房款的事实，该收款收据的内容为“兹收到梁树鸣，花丽苑1幢2楼五分之四（826㎡）交来（大写）人民币陆拾陆万零捌佰元整，小写￥660800元，缴付楼款，现金”，该收款收据有容中耀的签名，加盖的公章为“东莞市厚宇物业有限公司阳明山花园管理处收费专用章”，原告称该印章为厚宇公司的收费专用章，至于收取该笔款项的经手人，原告称系厚宇公司的员工，但具体名字不记得。厚街房地产公司及第三人亿达公司、厚宇公司对前述两份证据均不确认真实性，理由为其没有原件，且没有厚街房地产公司的印章及签名确认；也没有亿达公司的印章及签名确认；合同中约定的建筑面积与套内面积相差十倍及每平方米价格为800元左右，远低于市场价格，充分证明该商品房买卖合同为伪造的合同；容中耀确认原告提交两份证据的真实性。对于商品房买卖合同的建筑面积和套内面积存在很大差异问题，原告称系售楼工作人员的笔误，应以建筑面积为准，且有收款收据可以证明，另阳明山花园一直都存在很多问题，所以合同才会有瑕疵。对于原告存在大额现金的原因，原告称系因为原告一直在广东开办广州市花都东晖学校，所以有现金，且当时也有找朋友筹借。
2008年3月14日，厚街房地产公司及亿达公司发出公告，称案涉楼盘因为历史原因，有些资料与现实不符，为保障业主权益不受损害，请各购房者携带有关证件（身份证、房产证、购房合同、发票或者收据原件等）资料于3月29日前到厚街房地产公司（地址厚街镇商贸中心8楼）业务部进行登记核对，以方便以后办理房产证事宜；逾期不办理，后果自负；原告及容中耀不确认该公告的真实性，称其没有见过；厚宇公司确认其真实性。于本案庭审中，梁树鸣主张其没有于2008年3月29日前前往厚街房地产公司登记和备案案涉房产产权的理由为其一直口头要求厚街房地产公司办理房产证，但不知道需在2008年3月29日之前去登记，且厚街房地产公司一直回复其不能办，要等，对此主张，原告没有向本院提交证据证明。
再查，案外人许国兴、黄沛洪、冯继德曾起诉容中耀、案外人容中立、叶启安、亿达公司，第三人东莞市厚街镇房地产总公司权属纠纷一案，案号为（1995）粤民初字第6号，许国兴、黄沛洪、冯继德诉请：1.确认必达公司及许国兴、黄沛洪、冯继德为阳明山花园投资发展商地位，确认对已购的阳明山花园土地的合法使用权，对阳明山花园物业的所有权；2.责令亿达公司停止冒用阳明山花园投资发展商名义的侵权行为；3.请求审计必达公司投资发展阳明山花园及代理收楼的财务资料，并对必达公司的营利予以结算、分配，维护各股东合法权益；4.责令容中耀、容中立、叶启安停止侵吞、转移必达公司投资发展阳明山花园的收益及境外售楼代理费，并责令其返还已转移的各项售楼利润及代理费用。在该案审理过程中，许国兴、黄沛洪、冯继德变更诉讼请求为：请求确认必达公司在东莞市“阳明山花园”物业项目中拥有唯一合法投资经营权；诉讼费用由被告承担。该案判项如下：一、驳回冯继德的诉讼请求；二、驳回许国兴、黄沛洪请求确认必达公司在东莞市阳明山物业项目中拥有唯一合法投资经营权的诉讼请求；三、东莞市阳明山花园的债权债务由东莞市厚街镇房地产总公司和许国兴、黄沛洪、容中耀、容中立、叶启安负责清理；阳明山花园的后续经营管理工作由东莞市厚街镇房地产总公司负责。原告、厚街房地产公司及亿达公司均确认该民事判决书的真实性，于该案中，案外人周玉伦为亿达公司的法定代表人。后亿达公司向原东莞市人民法院起诉容中耀、梁树鸣、案外人香港必达发展有限公司（以下简称必达公司）、第三人厚街房地产公司财产侵权纠纷一案，案号为（2007）东法民一初字第5913号，诉请：1.确认容中耀、梁树鸣、必达公司侵占东莞市厚街赤岭阳明山花园管理处写字楼二楼北面房屋并进行装修的行为属侵权行为；2.容中耀、梁树鸣、必达公司立即停止侵权行为，消除妨碍，撤离派驻保安，将写字楼北面房屋恢复原状，并赔偿亿达公司因容中耀、梁树鸣、必达公司侵权所受到的损失200000元人民币；3.诉讼费用由容中耀、梁树鸣、必达公司承担；该案以亿达公司主张其为案涉房屋的权利人，证据不足，法院不予确认，即亿达公司不能证明其与诉争之事实存在直接利害关系，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，故依法驳回亿达公司的起诉。于本案中，作为第三人的厚街房地产公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，容中耀、梁树鸣及必达公司曾提交案涉商品房买卖合同及收款收据作为证据，拟证明梁树鸣向厚街房地产公司购买阳明山花园二楼826平方米的房屋，并于2007年1月30日交付购楼款660800元，梁树鸣对该房产依法享有使用权的事实，亿达公司于该案中的质证意见如下：该合同是梁树鸣与容中耀利用其职务上的便利，以第三人厚街房地产公司的名义擅自签订的购房合同，虽合同范本系亿达公司使用的范本，但该合同有很多瑕疵，如合同对房屋的位置指示不清，房屋价格也不合理等。该合同实际上没有正式签署，是容中耀、梁树鸣串通签订的。合同所盖受理处的章与管理处的章明显不一致，该合同不能作为梁树鸣取得案涉房屋使用权的依据。合同上房地产的公章亿达公司现在已经不用了，现在使用的是新公章。另，广东省高级人民法院作出的民事判决书是1997年作出，1998年亿达公司在香港重新验证，并递交国内有关部门审核，故亿达公司名义上是案涉房产的代销机构，实际上是房产的所有权人，案涉房产属于阳明山花园的售楼处，从常理上说，亿达公司不可能将售楼处出售。于该案审理过程中，厚街房地产公司曾向法院作出《东莞市人民法院协助调查函的回复》，该案于2007年10月12日组织当事人进行质证，亿达公司对该复函予以确认，容中耀、梁树鸣及必达公司对该复函的真实性也予以确认，对证明的内容无异议，但对涉及的房产没有备案问题，其认为阳明山花园很多商品房买卖合同都没有备案，并非仅有梁树鸣的买卖合同没有备案，不能据此就否认梁树鸣的买卖合同的真实性。
又查，原告与容中耀确认两人均为必达公司的股东。厚街房地产公司向本院提交了商品房产权权属申请表、契税完税证拟证明案涉商品房已转让给案外人周玉伦，原告提交的商品房买卖合同不具有真实性，原告主张的商品房买卖关系不成立的事实；经查，厚街房地产公司提交的商品房产权权属申请表为登记出售情况，2008年6月26日出具的契税完税证显示房地产位置为东莞市厚街镇赤岭村阳明山花园花丽苑1幢201号、面积为218.81平方米的商品房缴纳一手房契税（全额）13128.6元，纳税人为周玉伦。对此，原告的质证意见如下：确认契税完税证的真实性，但不确认合法性和关联性，因为本案所涉商品房是五分之四，这可能存在一房二卖的问题；不确认申请表的真实性、合法性和关联性，因为没有原件；容中耀、亿达公司及厚宇公司均确认前述两份证据的真实性。
厚街房地产公司于庭前向本院提出鉴定申请书，称案涉商品房买卖合同的落款时间及原告签名均是补签，要求对其出具的真实时间进行鉴定，后因原告无法提交证据原件，故于庭审中要求撤回该鉴定申请，本院予以准许。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》[编号：GB/T17986.2-2000(0113707)]（复印件）、收款收据（复印件）、（2007）东法民一初字第5913-2号民事裁定书（复印件）、房地产买卖契约、收据，被告厚街房地产公司提交的广东省高级人民法院（1995）粤民初字第6号民事判决书（复印件）、证明书（复印件）、商品房产权权属申请表、契税完税证、厚宇公司工商登记、厚街房地产公司工商登记，被告容中耀提交广东省高级人民法院（1995）粤民初字第6号民事判决书、合约书（复印件）、委托证明书、民事裁定书、执行通知书、会议纪要，第三人亿达公司提交的香港必达发展有限公司的注册资料公证书、公告、委托证明书（复印件）、委托书、必达公司致厚街房地产公司的函件及变更协议书（复印件），本院依法调取的开庭笔录、质证笔录，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、原告的诉请有无过诉讼时效；二、原告要求被告厚街房地产公司协助办理案涉商品房产权登记应否支持。对此，本院分析如下：
焦点一，于1997年3月26日作出的广东省高级人民法院（1995）粤民初字第6号民事判决书中判令东莞市阳明山花园的债权债务由东莞市厚街镇房地产总公司和许国兴、黄沛洪、容中耀、容中立、叶启安负责清理；阳明山花园的后续经营管理工作由东莞市厚街镇房地产总公司负责。而于（2007）东法民一初字第5913号亿达公司向原东莞市人民法院起诉容中耀、梁树鸣、案外人必达公司、第三人厚街房地产公司财产侵权纠纷一案中，在该案厚街房地产公司曾函复原东莞市人民法院，称对梁树鸣主张的商品房没有进行备案，梁树鸣于2007年10月12日的质证中确认该复函的真实性，且对证明的内容无异议，但对涉及的房产没有备案问题，其认为阳明山花园很多商品房买卖合同都没有备案，并非仅有梁树鸣的买卖合同没有备案，不能据此就否认梁树鸣买卖合同的真实性，即于2007年10月12日梁树鸣已知晓其持有的商品房买卖合同存在争议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，原告于2007年10月12日已知晓其权利有可能被侵害，但其没有在两年内起诉主张权利，直至2014年12月才向本院提起诉讼，主张权利，原告的主张不符合前述的法律规定，已超出两年的诉讼时效，故本院对原告关于本案的诉请不予保护。
焦点二，如焦点一所阐述，本院对原告的诉请以其已过两年诉讼时效为由不予保护，故原告要求被告厚街房地产公司协助办理案涉商品房的产权登记，亦不具备事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款之规定，判决如下：
驳回原告梁树鸣的诉讼请求。
本案收取受理费10408元，由原告负担（已预交）。
如不服本判决，被告厚街房地产公司可在判决书送达之日起十五日内，原告及被告容中耀可可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈巧勤
代理审判员 毛宇翔
人民陪审员 方月华
二〇一六年二月一日
书 记 员 陈月婷
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。