山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第732号
上诉人（原审被告）：荆伟，现役军人。
委托代理人：肖燕，山东杰然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王春英，淄博市张店区建安公司退休职工。
委托代理人：孔庆国，淄博初彩商贸有限公司经理。
委托代理人：杜刚，淄博张店贤达法律服务所法律服务工作者。
原审被告：淄博创辉房地产咨询服务有限公司。住所地：淄博市张店区联通路****号。
法定代表人：张红军，经理。
上诉人荆伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第2729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆伟的委托代理人肖燕，被上诉人王春英及其委托代理人孔庆国、杜刚到庭参加诉讼。原审被告淄博创辉房地产咨询服务有限公司（以下简称创辉公司）经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年3月21日，原告王春英之女梁慧与被告荆伟在被告创辉公司的介绍下，签订房屋买卖合同一份，约定梁慧购买被告荆伟名下的位于张店区西五路御景国际12号楼3单元030102号房一套，房屋成交价为78万元，该房处于现房状态，带储藏室；交房时间以开发商通知为准；被告荆伟包改合同，含改合同费用；双方约定最迟不得晚于2014年4月20日到开发商处改合同；被告荆伟承诺此房含院子，大约30平米。后梁慧于签订合同的当日缴纳购房定金2万元，并于2014年4月25日通过梁慧的个人账户向被告创辉公司的委托代理人马庆雷的账户转账76万元。2014年5月13日，被告荆伟协助原告王春英至淄博庄园房地产开发有限公司办理了更改合同的相应手续，涉案房产买受人变更为原告王春英，但该合同中未约定房屋带院子的相应内容。
原告主张购买房产时，原告明确说明需要带小院的房产，被告荆伟发布的信息也是带院的。但购买该房产后，经调查涉案房屋并未规划小院，且2014年5月房屋已经交付原告使用，在房屋交付时并不包含小院。被告创辉公司作为居间方，查看及介绍房源时存在过错，造成了原告的损失，应承担连带责任。
另查明，经原告申请评估，山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司于2015年5月18日作出评估报告，涉案房产不带30平方米院子的房地产市场价评估为67.38万元；带30平方米院子的房地产市场价评估为78.83万元；市场差价为11.45万元。
原审法院认为，2014年3月21日签订的房屋买卖合同是由案外人梁慧以其个人名义与被告荆伟签订，并由梁慧缴纳了购房定金和房款，故该份合同的相对人系被告荆伟与案外人梁慧。原告王春英主张梁慧与被告荆伟签订的购房合同，系受原告委托签订的，不予采信。2014年5月，原告王春英在被告荆伟的协助下，将房屋更名至原告名下，是在原、被告协商一致的基础上对合同主体进行了变更，原告王春英已经依此承继了梁慧的相关权利义务，并且梁慧对此已经表示认可，故被告荆伟主张原告诉讼主体不适格，理由不当，不予支持。被告以涉案房产现在尚未达到基本验收条件，辩称是否带院尚不确定，但根据原告提供的证据，涉案房产已经交付，现在由原告实际占有使用，且原告与开发商签订的房屋买卖合同中并不包含院子，故被告辩称理由不当。涉案房产是否带院，价格应有明显差异，且经原告申请评估，涉案房产带院与不带院的市场差价为11.45万元，故原告要求被告赔偿经济损失11.90万元，予以部分支持。创辉公司作为居间方，在审查及介绍房源时，未尽到审查义务，给原告造成损失，故原告要求被告承担连带赔偿责任，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十五条之规定，判决：一、被告荆伟于本判决生效后十日内支付原告王春英经济补偿11.45万元；二、被告淄博创辉房地产咨询服务有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告王春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680.00元、鉴定费4000.00元，共计6680.00元，由被告荆伟、被告淄博创辉房地产咨询服务有限公司负担。
荆伟不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人王春英的诉讼请求。事实与理由：1、开发商在涉案房屋同幢楼的一楼他户合同上注明一楼赠送小院，涉案房屋是一楼，应带院子。2、开发商已经对涉案房屋预留好进小院的门，充分证明涉案房屋是有小院的。3、涉案房屋的单价方面也体现有小院。通常情况下，一楼不带小院的楼房比二楼楼房便宜，但涉案楼房比二楼楼房贵，说明开发商在出售涉案房屋时在价格上体现了小院的存在。4、原审判决上诉人荆伟支付被上诉人王春英经济补偿金11.45万元错误。首先，涉案房屋将来是建设小院的，且被上诉人王春英在与上诉人荆伟签订合同时明知涉案房屋小院没有在淄博庄园房地产开发有限公司的商品房买卖合同中体现，这一点原审被告创辉公司可以证实。其次，涉案房屋的小院并没有明确具体多大面积，虽然上诉人荆伟与被上诉人王春英签订的合同中做了注明，也只是约30平方米，小院的具体面积将来开发商建成小院后才知道。原审认定小院面积就是30平方米明显错误。最后，被上诉人王春英应该向开发商主张交付涉案房屋小院。上诉人荆伟已经将涉案房屋的全部权利义务概括转让给被上诉人王春英，上诉人荆伟已经全面履行完毕自己的合同义务，被上诉人王春英应该向开发商主张交付小院。5、原审判决上诉人荆伟负担鉴定费4000.00元错误。涉案房屋具备条件时建设小院，小院的面积现在不确定，被上诉人王春英申请的鉴定是建立在涉案房屋将来就是没有小院，且小院的面积是确定30平方米的基础上。这是违背客观事实的鉴定、主观的鉴定、没有任何意义的鉴定，产生的费用应当由被上诉人王春英负担。
王春英答辩称：上诉人荆伟称开发商与曹青签订的涉案房屋同栋楼一楼房屋买卖合同上注明承诺赠送小院一个，但并不表明整栋楼的一楼都带院。首先，曹青提供的买卖合同上注明赠送小院是手写的，是后来加上的，其他户的买卖合同上都没有。其次，开发商已经明确表示涉案房屋不带小院。上诉人荆伟称涉案房屋带院是因为被上诉人王春英想购买带院的房子，想尽快把自己的房屋出手，而且说带院每平方米可增加1000.00元，可以多卖11.90万元。综上，上诉人荆伟为尽快卖出自己的房屋，采用欺诈手段，把根本不带院的房子说成是带院的，给被上诉人王春英造成了损失。原审被告创辉公司在审查介绍房源时，未尽到审查义务，对被上诉人王春英的损失应承担连带责任。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有房地产买卖合同、银行电汇回单、商品房买卖合同、评估报告、证明、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，合同权利义务的概括转移，是指原合同当事人一方将合同权利义务一并转移给第三人，由第三人概括地继受这些权利义务的法律现象。上诉人荆伟在取得涉案房产产权之前，通过促成被上诉人王春英就涉案房屋与淄博庄园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的方式，将涉案房产转移给被上诉人王春英，属于合同权利义务的概括转移。上诉人荆伟就涉案房屋与淄博庄园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并无约定淄博庄园房地产开发有限公司向上诉人荆伟赠送一楼小院。被上诉人王春英就涉案房屋与淄博庄园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，也未约定淄博庄园房地产开发有限公司具有向被上诉人王春英交付一楼小院的义务。而三方签订的《房地产买卖合同》明确约定涉案房屋带有约30平方米的小院，上诉人荆伟现未提供证据证明被上诉人王春英基于其合同权利义务概括转让的行为，而获得了向淄博庄园房地产开发有限公司主张交付一楼小院的权利。上诉人荆伟称涉案房屋带一楼小院而向被上诉人王春英出售涉案房屋，被上诉人王春英也是基于涉案房屋带一楼小院而买受房屋，但在小院并未建成、被上诉人王春英并未依据上诉人荆伟的出卖行为而获得向淄博庄园房地产开发有限公司请求交付一楼小院权利的情况下，原审判令上诉人荆伟向被上诉人王春英返还涉案房屋附带小院与否的差价，并无不当。如被上诉人王春英将来能够依据上诉人荆伟的出卖行为而获得一楼小院，上诉人荆伟可向被上诉人王春英另行主张权利。
虽然《房地产买卖合同》中，对涉案房屋附带小院面积的约定不是十分精准，但被上诉人王春英系基于上诉人荆伟作出的承诺，而信赖涉案房屋带有30平方米左右的小院。原审法院按照30平米小院而确定涉案房产的价格，符合公平原则。上诉人荆伟主张以30平方米确定涉案房产的价格不当及其不应负担鉴定费的上诉理由不能成立。
综上，上诉人荆伟的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原审被告创辉公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2670.00元，由上诉人荆伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 陈吉忠
代理审判员 秦炳辉
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 苏银银