浙江省景宁畲族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽景民重字第00001号
原告（反诉被告）占丽香，（A）。
委托代理人叶英立，浙江省景宁畲族自治县新泰法律服务所法律工作者。
原告叶某。
法定代理人占丽香，（A）。
原告张娇。
被告（反诉原告）余春华。
被告（反诉原告）叶超玉。
共同委托代理人余世亮。
原告占丽香诉被告余春华、叶超玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理，同年12月9日作出一审民事判决。因原、被告双方提起上诉，丽水市中级人民法院于2015年6月29日以（2015）丽浙民终字第54号民事裁定书裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2015年7月15日立案受理，依法重新组成合议庭进行了公开开庭审理。为查明案件事实，本院依职权追加原告占丽香诉称的涉案房产共同法定继承人叶某、张娇为本案原告参加诉讼。原告占丽香的委托代理人叶英立、被告叶超玉及两被告的共同委托代理人余世亮到庭参加诉讼，原告叶某、张娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。在审理中查明，张娇与涉案房产已没有实体上的权利义务关系，其不符合原告的主体身份，本院已依法决定并通知其退出本案诉讼。本案现已审理终结。
原告占丽香本诉起诉称：1999年2月26日，原告占丽香与香港居民叶松达结婚。2001年12月25日，原告占丽香购买取得景宁畲族自治县鹤溪镇环城西路108号房屋一套。2008年9月29日，原告占丽香的丈夫叶松达在广东省因急性闭合性特重型颅脑创伤死亡。原告占丽香的丈夫叶松达死亡后，坐落于景宁畲族自治县鹤溪镇环城西路108号房屋的一半份额成为遗产，应由原告占丽香、叶某、张娇共同继承。2010年7月2日，原告占丽香口头委托大哥詹应法出卖该套房屋，收取被告交来的200000元房款。原告即将房产证、土地使用权证、契证原件交由两被告办理房产过户手续，但被告没办法过户。原告的婆婆张娇知道此事后提出异议，原告占丽香即多次电话告知被告，并曾多次与被告协商处理，自愿将收取的定金和房款退还并酌情赔偿损失，但无果。两被告至今仍然以该房已经答应卖给他为由不肯搬出。原告认为，2010年7月2日《房屋转让合同》是一份依法应当解除的合同。两被告仅凭这样一份合同，在只付五份之一购房款、不可能依法办理房产过户手续的情况下，强行占居原告合法房屋达四年之久的行为显属违法，应当即时腾空归还原告。据此，原告提起诉讼，要求人民法院依法判令：1、解除2010年7月2日由原告之兄詹应法与两被告签订的房屋转让协议；2、两被告腾空坐落于景宁县鹤溪镇环城西路108号房屋归还给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告余春华、叶超玉答辩并反诉称：2010年7月2日，被反诉人占丽香自愿委托其兄詹应法将其个人坐落于景宁县鹤溪镇环城西路108号房屋作价人民币539000元出卖给反诉人并签订了《房屋转让合同》。在合同签订后，反诉人已依约支付定金100000元。之后，被反诉人占丽香及其委托代理人詹应法以办理房屋买卖过户手续需支付公证费用等，提出房屋可提前交付给反诉人所有为条件，由反诉人提前支付购房款100000元。第一笔支付给詹应法45000元，到2010年11月18日再付55000元，合计100000元。同年11月间，詹应法将房屋的全部钥匙交给反诉人，并说“房屋马上就能过户了，你就放心住吧”，并提醒反诉人房屋最好装修一下再搬进去住。由于反诉人长期拖欠水费，占丽香户的水表已被拆除，因此，詹应法与被反诉人一起到供排水公司补交了水费和违约金，交50元的水表安装费后重新安装水表。2010年12月30日，占丽香本人在合同书上追补签名并向反诉人出具了《收条》。该房屋自当年买卖交付由反诉人居住后，至今已有五年，期间，反诉人对房屋进行了装修等。反诉人一直催促占丽香协助办理过户手续，但被反诉人却以各种理由拖延，至今未予办理。而今，由于诉争房屋市场价值剧增，被反诉人则见利忘义、违反诚信竟然反悔而主张解除《房屋买卖合同》，并要求反诉人腾空退还该房屋。基于上述事实，对照我国法律规定，反诉人认为，双方签订的《房屋转让合同》依法成立并生效，当事人应根据合同约定履行义务，原告占丽香的本诉请求依法不应支持，而应支持反诉人的诉讼请求。故请求判令：1、被反诉人占丽香履行协助反诉人办理有关房屋产权过户手续的义务；2、依法判令被反诉人占丽香承担违约金10万元，并承担因占丽香违约而造成反诉人的一切经济损失；3、本案诉讼费用由被反诉人负担。
反诉被告占丽香针对反诉答辩称：反诉人的反诉请求缺乏事实依据，请人民法院依照法律规定予以驳回。占丽香在2010年7月2日签订《房屋买卖合同》后已经履行过协助办理房产证过户手续的义务。在被告只交过10万元定金的情况下将土地证原件等交给两被告办理过户手续，无法办理过户不是原告的原因。反诉原告利用房屋买卖合同第四条，至今还是认为要将房子过户到反诉原告名下银行贷款后再付房款，原告认为这是不可履行。原告坚持房屋买卖合同第五条，待款付清后再将房子交付给被告使用。水表安装及钥匙交付至今已有5年，但被告至今未付清剩余的购房款，也可以说是反诉原告未付清剩余的339000元房款，认为是对方违约。如果反诉原告坚持要房子，请先一次性付清339000元房款，其他违约责任另议。
针对反诉事项，原告张娇、叶某未发表意见。
原告占丽香为证明其诉称事实，向本院提交了以下证据：
1、身份证，以证明两原告的主体资格；
2、通行证，以证明原告占丽香系香港居民；
3、土地证、房产证、契证，以证明涉案房屋属于占丽香所有；
4、民事裁定书，以证明因本案纠纷原告曾诉至法院后被法院驳回起诉的事实；
5、房屋转让合同，以证明房屋买卖的事实；
6、2011年7月29日由景宁畲族自治县公证处出具的（2011）浙景证民字第194号公证书，以证明张娇放弃涉案房屋共有继承部分的事实。
两被告为证明其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据：
1、房屋转让合同，以证明反诉人、被反诉人之间订立合法有效的房产买卖合同的事实；
2、景字第6××8号房产证，以证明买卖房屋位于景宁县鹤溪镇环城西路108号，房产系占丽香个人所有的事实；
3、景国用（2003）第1588号土地使用权证，以证明买卖房屋位于景宁县鹤溪镇环城西路108号房产所属的土地性质，占丽香个人拥有土地使用权的事实；
4、收条，以证明反诉人已按约定交付定金100000元，之后又经占丽香的要求再支付100000元房款的事实；
5、建筑业统一发票（发票号码398778）8份及占丽香户《水费收据》，以证明占丽香户补交拖欠的水费并重新安装水表，将环城西路108号房交反诉人居住使用过程等事实；
6、房屋装修合同及领条，以证明反诉人对环城西路108号房进行装修、居住、管理等事实；
7、（2014）丽景民初字第136号民事裁定书，以证明占丽香等人起诉法院被驳回，占丽香等人并未上诉的事实；
原告叶某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其对自身举证、质证等诉讼权利的放弃。原告占丽香提供的证据，经两被告质证，对证据1至证据5均无异议；对证据6的真实性、合法性无异议，但认为该证据恰能证明原告占丽香的违约。被告提供的证据，经原告占丽香质证，其对证据1、2、3、4、7无异议；认为证据5、6与本案没用关联性。上述证据，本院结合当事人的庭审陈述，经综合分析作如下认证：原告提供的证据1-6内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。被告提供的证据1至证据7、原告对证据的真实性没有提出异议，上述证据与本案有关联，本院予以确认。
经审理，本院查明以下案件事实：1999年2月26日，原告占丽香与香港居民叶松达结婚，并于2004年生育一子取名叶某，张娇系叶松达之母。2001年12月25日，原告占丽香购买取得景宁畲族自治县鹤溪镇环城西路108号房屋一套，该房产登记在占丽香名下。2008年9月29日，原告丈夫叶松达因急性闭合性特重型颅脑创伤死亡。2010年7月2日，原告占丽香委托其兄长詹应法出卖该套房屋，詹应法与被告协商并经景宁县好帮手中介服务有限公司居间签订了《房屋转让合同》，该合同主要约定了以下内容：“一、甲方（原告）同意将坐落于景宁畲族自治县鹤溪镇环城西路108号建筑面积为158.1平方米、柴间面积为10.3平方米的房屋［房屋产权证号00××98、土地使用证号：景国用（2003）第1588号］转让给乙方（被告）；二、签订协议后，由乙方付给甲方人民币10万元作为购房定金，如双方均按约履行，该款项即用来抵充房款；三、总房价：53.9万元正；四、付款方式：2010年7月2日付10万元正，另等三证办出贷款贷出全部付清；五、该房于款清由甲方正式交付给乙方使用；六、甲方应在房屋交付使用时协助乙方办好有关房屋产权过户手续，同时该建筑物范围的土地使用权一并转移给乙方；七、甲方应保证房产权属清楚，出让时，由于甲方的产权纠纷概由甲方负责；八、违约责任：如甲、乙双方如不能按本合同上述条款执行，应视为违约，违约应一次性支付违约金人民币10万元整，因违约而造成的其它经济损失均由违约方承担”。合同签订后，被告已依约支付定金10万元。2010年11月份，应原告要求，被告又支付给原告购房款10万元。2010年11月8日，詹应法将房屋的全部钥匙交给被告，房屋交与两被告居住使用。由于原告占丽香长期拖欠水费，该户的水表已被拆除，为此，詹应法与被告一起到供排水公司补交了水费和违约金，重新安装了水表。2010年12月30日，原告占丽香从香港回景宁后本人在房屋买卖合同上追补签名，并向被告出具了收到20万元买房款的《收条》一份。之后，原告占丽香向景宁县房地产管理处申办房屋过户手续，但因原告未能按照房地产管理部门的要求出具房屋有无共有人的证明材料而未果。该房屋自2010年11月交付两被告居住后，至今已有5年之久，期间被告对房屋进行过装修。现原告以其婆婆张娇为房子的共同继承人不同意转让房屋为由提起诉讼，要求与两被告解除房屋买卖合同并腾房。
另查明，原告占丽香曾于2011年7月29日就涉案房产的继承事项在本县公证机关进行公证，该公证文书载明被继承人叶松达的上述遗产由其配偶占丽香、儿子叶某共同继承。同时，公证书中收录了张娇于2010年10月26日在香港公证机关所作的《放弃继承遗产声明书》。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧过大，最终未能达成一致意见。
本院认为：一、关于原告叶某、张娇是否为本案诉争房屋共有人的问题。根据查明的事实，涉案房产中的一半份额为被继承人叶松达的遗产，由法定继承人占丽香、叶某、张娇共同继承。张娇放弃继承后，上述遗产由占丽香与其子叶某继承。在原告占丽香提起诉讼前张娇已经放弃了继承，张娇对涉案房产在实体上已经没有处分权，故本案的处理与其并没有法律上的权利义务关系，故涉案房屋为原告占丽香与叶某的共有财产。
二、关于房屋转让合同是否合法有效的问题。首先，本案所涉房屋所有权证显示房屋所有权人为占丽香，在签订房屋转让合同时，被告无法知悉该房屋系遗产且有其他共有继承人的事实；其次，该房产发生继承后，原告占丽香本人在该套房产中占有绝大部分的份额，其作为叶某的法定监护人，有代理被监护人进行民事活动的权利；再次，两被告系有偿取得房产，经原告自愿交付且实际使用多年，两被告对涉案房屋的买受行为系善意行为。另外，法律也规定，在第三人善意取得财产的情况下，部分共有人在共同共有关系存续期间，擅自处分共有财产的，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。综上，原告占丽香与两被告签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应认定该房屋买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。
三、关于涉案房屋买卖合同是否存在依法应予解除的情形。经审理查明，被继承人叶松达的母亲张娇于2010年10月26日便已在香港公证机关发表声明，放弃对涉案房产的继承。原告占丽香也因此于2011年7月29日在景宁县公证机关办理了遗产继承公证。原告占丽香在起诉状中称张娇对房屋转让有异议及两被告强行占居房屋的陈述与查明的案件事实不符。另，被继承人死亡后，除了涉案房产外，还有其他多处房产供原告母子继承。原告占丽香以市场价处分被监护人涉案房产份额后也不会导致被监护人无其他房产可供居住的情形。故，原告占丽香提出要求与两被告解除《房屋转让合同》，并要求两被告腾房的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。
四、关于反诉原告要求反诉被告占丽香履行协助办理房屋产权过户手续及承担违约金100000元的问题。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告占丽香在签订及履行合同过程中，隐瞒了该房产存在其他共同继承人及张娇放弃房产继承等重要事实。诉讼中又谎称房产共同继承人张娇对房屋转让有异议，以此来拒绝履行办理房产过户手续的义务。在诉讼中，原告占丽香不如实陈述案件事实，逾期提供多年前已经形成且与本案事实有重要关系的证据材料，造成讼累，涉案合同发生纠纷主要系原告占丽香的不诚信行为所致。另外，签订合同时，买卖双方也是按照当时的市场价对房价进行协商约定，未发现有侵害其他共有人利益的情形。综上，本院认为，本案合同的继续履行并不违背合同本身的性质和法律。为了维护诚实信用原则，维护市场交易的安全性与稳定性，及保护善意买受人的合法权益，原告占丽香应该继续履行协助两被告办理涉案房产过户手续的义务，并按照约定承担相应的迟延履行违约责任。反诉原告的反诉请求合理合法，依法应予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告占丽香、叶某的诉讼请求；
二、反诉被告占丽香于本判决生效之日起十五日内履行协助反诉原告余春华、叶超玉办理涉案房屋产权过户手续的相关义务；
三、反诉被告占丽香于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告余春华、叶超玉违约金人民币100000元整。
本诉案件受理费9190元、反诉案件受理费2300元，均由原告占丽香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 毛娟英
审 判 员 蒋达成
人民陪审员 王晓莲
二〇一五年十一月十三日
代书 记员 张敏芬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。