山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第709号
上诉人（原审原告）吕游，居民。
委托代理人吴学杰，男，系吕游之夫。
被上诉人（原审被告）青岛瑞港物业管理有限公司。法定代表人孙吉茂，总经理。
委托代理人王福欣，女。
上诉人吕游因与被上诉人青岛瑞港物业管理有限公司（以下简称瑞港公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第2955号民事判决，于2014年4月9日向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月22日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人吕游的委托代理人吴学杰，被上诉人瑞港公司的委托代理人王福欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕游在原审中诉称，2013年3月3日，吕游到瑞海花园D区4号楼西×单元6××室家中，发现餐厅顶部向下滴水；墙体向下流水，北卧室地板及客厅北侧（靠近餐厅）已被水浸泡；北卧室门已涨的不能完全开启；北卧室及厕所外墙根部约40CM以下被水浸湿，有的部位已发霉。吕游继而打开自家的7××室（阁楼），经检查发现：北侧小屋内地板被水完全浸泡，天窗向下滴水；客厅北侧地板（靠近北侧小屋）亦被水浸泡，且实木复合地板上层面板已开胶脱落，小屋内墙、厕所外墙、客厅局部墙基被水浸泡、发霉，墙皮脱落。吕游随即向瑞港公司反映，要求瑞港公司派人查找原因。瑞港公司随后安排工作人员现场检查，但未找出出水点，瑞港公司告知吕游第二天派专业人员再进行查找。第二天上午，吕游家人到瑞港公司处要求派专业人员继续查找，经检查发现阁楼7××室北侧小屋内暖气片上一排气阀关闭不紧，正向外流水，且暖气片内有压力，暖气片内的水在压力的作用下，正从关闭不紧的排气阀流出。二专业人员打开7××室供热管道上活接（在楼层公用控制箱内），使活接两侧供暖管道脱开，未发现有水流出，说明活接前面的供热水闸关闭严密。打开7××室内供热水闸和回水闸后，有暖气水经7××室内供热水闸从楼层公用控制箱内脱开的管道处流出，说明供热管道内压力来自回水压力，因此造成7××室内暖气漏水的原因为：由瑞港公司管理的楼层公用控制箱内回水闸关闭不严密，有压力的回水经上述回水闸流经7××室内暖气片，并从暖气片上关闭不紧的排气阀流出，以上三个闸、阀，有一个关闭严密都不会造成本次漏水事故的发生。
吕游认为，因楼层公用控制箱及其内部的设施设备属房屋共用设备，箱门钥匙及供暖水闸钥匙由瑞港公司持有，根据吕游与瑞港公司签订的物业管理服务协议的约定，瑞港公司有权利与义务在供暖前及供暖期间对楼层公用控制箱内的供暖水阀进行维护与管理。在吕游未申请供暖、未交供暖费的情况下，正是因瑞港公司对共用设施设备疏于维护与管理，导致楼层共用控制箱内的回水闸关闭不严，造成7××室内暖气片漏水，故瑞港公司对因此造成的后果负有不可推卸的责任，应对因暖气漏水造成6××室、7××室内装修损坏进行赔偿。故请求判令：瑞港公司赔偿位于青岛市黄岛区（原胶南市）瑞海花园D区4号楼西×单元6××室、7××室的室内装修损坏损失28000元，并承担本案诉讼费用及本案相关的其他费用。
瑞港公司在原审中辩称，瑞港公司工作人员对七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入吕游家的暖气管道关闭阀没有关闭，至于是谁开的，瑞港公司并不清楚；关闭阀门外有一个锁，钥匙由瑞港公司掌握着，瑞港公司存在一定的疏于管理的过错；涉案房屋在2011年已进入供暖期，且房屋已交付多年，瑞港公司不能对室内暖气片跑风进行实际管理，该跑风应由业主自己检查、管理，吕游所诉损失是由该跑风漏水所致，故吕游应承担主要责任。
原审查明，吕游系青岛市黄岛区（原胶南市）瑞海花园D区4号楼西×单元6××室、7××室房屋的所有权人，瑞港公司系该居民小区的物业公司。2005年9月3日，吕游与瑞港公司签订物业管理服务协议，约定瑞港公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，双方还对其他事项进行了约定。吕游自2005年购买涉案房屋后，于2006年年底进行了装修，装修后一般每年在春节之前、春节之后、夏天去看看房屋。该小区的供热方式为一户一阀，但吕游一直未申请供热，亦未交纳过取暖费。
2013年3月份，吕游吕游所住楼座位于七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入吕游家的暖气管道分闭阀没有关闭，该分闭阀门外有一个锁，钥匙由瑞港公司掌握着，并且由于吕游家中7××室（阁楼）一组暖气片上的排气阀（跑风）关闭不紧，致使有压力的回水经楼层管道井中的暖气管道回水闸流入7××室内的暖气片，并从暖气片上关闭不紧的排气阀流出。因7××室与6××室之间有安装内置楼梯的通道口，水随即流入6××室，造成6××室、7××室地板及墙体不同程度的损坏。
诉讼过程中，根据吕游吕游的申请，原审于2013年8月12日依法委托了青岛中天华资产评估有限公司对瑞海花园D区4号楼西×单元6××室（东）、7××室（东）装修（地板及墙体）的损失价值进行了评估。2013年10月9日，该公司出具项目资产评估报告书，称经过现场勘察和市场调查，本次委评资产在评估基准日即2013年8月14日的公允市场价值为26480元。吕游预交评估费2000元。
原审认为，通过庭审查明的事实，可以认定因吕游所住楼座位于七楼东户与西户对应的中间管道井中的进入吕游家的暖气管道分闭阀没有关闭，暖气水遂经暖气管道流入7××室内的暖气片，其中一组暖气片上的排气阀关闭不紧，致使暖气水从排气阀流出，继而流入6××室，造成6××室、7××室地板及墙体不同程度的损坏，对于上述事实，原审予以确认。根据青岛中天华资产评估有限公司出具的项目资产评估报告书，上述财产损失在评估基准日即2013年8月14日的公允市场价值为26480元。
原审还认为，吕游与瑞港公司之间存在物业服务合同关系，且合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。根据吕游与瑞港公司签订的物业管理服务协议的约定，瑞港公司对小区房屋共用部位、共用设施设备及运行负有维护与管理的义务，且暖气管道分闭阀门外有一个锁，钥匙由瑞港公司掌握着，故瑞港公司在合同履行过程中存在不当行为。吕游对于自己家中的暖气片负有管理义务，在供暖期间内更应及时全面检查，以防发生不测，但吕游疏于管理，致使一组暖气片上的排气阀关闭不紧，若该排气阀紧闭，即使管道井中的进入吕游家的暖气管道分闭阀没有关闭，在压力正常的情况下，暖气水也不可能从排气阀流出，故吕游违反了合同的附随义务，在履行合同过程中同样存在不当行为。结合本案案情，以瑞港公司赔偿吕游吕游财产损失13240元、评估费1000元为宜。
综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑞港公司于判决生效后10日内赔偿吕游吕游财产损失13240元；二、瑞港公司于判决生效后10日内给付吕游评估费1000元；三、驳回吕游的其他诉讼请求。案件受理费500元，由吕游吕游负担344元，瑞港公司负担156元。
宣判后，吕游不服原审判决，上诉至本院。上诉人吕游上诉称，一、吕游未申请供暖，也未交供暖费及与供热单位签订供热合同。因瑞港公司对共用设施设备疏于维护和管理，导致楼层共用控制箱内的回水阀关闭不严，造成涉案房屋暖气片漏水，瑞港公司应承担全部责任；二、原审法院认为吕游对涉案房屋中暖气片负有管理义务，在供暖期更有及时全面检查义务，属适用法律不当；三、原审法院认为吕游违反了合同附随义务，在履行合同过程中同样存在不当行为，是认定事实不清，也属适用法律不当。综上，请求法院依法判决：撤销原审判决，改判瑞港公司承担全部责任，赔偿吕游装修损失28000元，并承担与本案相关的其他费用。
被上诉人瑞港公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予维持。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：涉案房屋因漏水造成的损失责任应如何承担。
本院认为，吕游与瑞港公司签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。瑞港公司作为物业服务者对于涉案小区内的共用部位的共用设施负有管理维护义务，吕游作为业主对于其家中的管道等设施也负有管理维护义务。根据查明事实，可以确认吕游家中暖气管道排气阀关闭不严及共用部位暖气管道分闭阀未关闭是造成吕游家中漏水的直接原因。作为业主的吕游及作为物业服务者的瑞港公司对此均应承担责任。原审法院结合本案案情，判令双方均担经济损失并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人吕游的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费169元，由上诉人吕游负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 张 燕