广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1973民初8608号
原告东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区。
法定代表人余小原，该公司总经理。
委托代理人黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。
被告东莞市苏豪房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人刘卓良，该公司总经理。
委托代理人马丽霞，女，1975年2月6日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，公民身份号码，该公司员工。
原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告东莞市苏豪房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市万科物业服务有限公司的委托代理人黄文波、被告东莞市苏豪房地产开发有限公司的委托代理人马丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市万科物业服务有限公司诉称，2015年12月21日，原告与东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会就选聘原告对XX名苑（物业项目名称）实施物业管理服务事宜，签订一份《物业服务合同》。合同约定由原告在2016年1月1日至2018年12月31日期间，对XX名苑提供物业管理服务。原告接管该物业项目后，依约开展实施物业管理服务。合同履行过程中，原告发现XX名苑项目仍存在39套房产及570个车位未出售或未交付物业买受人。根据《物业管理条例》第四十一条的规定以及《物业服务合同》附件五第十七条的约定，未出售或未交付物业买受人的物业服务费，自竣工之日起由建设单位缴纳。另根据东莞市住房和城乡建设局门户网站备案信息显示XX名苑建设工程项目竣工验收备案日期为2013年7月5日。为此，原告多次找到被告协商未出售或者未交付物业买受人的房产及车位的物业服务费支付事宜，并曾在2017年5月2日向法院提起诉讼，主张支付2016年1月1日至2017年3月30日期间的空置房产物业服务费、2016年1月1日至2017年4月30日期间的空置车位物业服务费，后在法院调解双方达成一致协议。但被告对于2017年4月1日后的空置房产物业服务费、2017年5月1日后的空置车位物业服务费，仍然拒绝支付。原告在提供物业服务期间，对于被告声称已经交付业主的物业进行核查，目前尚发现存在12套物业无法核实权利人，且被告也未能移交该部分物业出售或交付的凭证，因此该部分物业的物业服务费依然应当由被告承担。综上，被告作为建设单位拒绝支付物业服务费的行为，明显违反《物业管理条例》的规定以及《物业服务合同》的约定，现原告基于能够有效为其他业主提供物业服务以及维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费214727.52元以及违约金14490元（违约金以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；2、被告向原告支付2017年5月1日至2018年3月31日期间的空置车位物业服务费193650元以及违约金23513元（违约金以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；3、被告向原告支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费125283.46元以及违约金24431元（违约金以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费207902.69元以及违约金14490元（违约金自次月1日以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；2、被告向原告支付2017年5月1日至2018年2月28日期间的空置车位物业服务费189900元以及违约金23513元（违约金自次月1日以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；3、被告向原告支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费96160.21元以及违约金24431元（违约金自次月1日以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。
后原告于2018年8月7日向本院出具一份《关于诉讼请求的情况说明》明确诉讼请求为：1、被告向原告支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费207902.69元以及违约金17149元（违约金自次月1日以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；2、被告向原告支付2017年5月1日至2018年3月31日期间的空置车位物业服务费189900元以及违约金（违约金按欠款总额自案件受理之日起以日万分之五计算至实际付清之日）；3、被告向原告支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的空置房产物业服务费96160.21元以及违约金18752元（违约金按欠款总额自次月1日以日万分之五计算至实际付清之日，现暂计算至2018年3月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告东莞市苏豪房地产开发有限公司辩称，一、被告未与原告建立合同关系，不是合同的相对方，不需要交纳物业管理费用。从原告向贵院提交的《XX名苑物业服务合同》等证据显示，原告与东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会达成了物业服务的协议，签订了物业服务合同，合同的双方当事人是原告和东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会、东莞市常平镇XX名苑业主大会，落款处有业主代表签字、东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会以及东莞市常平镇XX名苑业主大会的盖章。涉案的物业服务合同，并没有被告的签名或者盖章，被告不知晓物业服务合同的存在，也未与原告签订任何的协议。物业服务合同落款处签名的帅贤菊等人，不是被告的公司员工，也未取得被告的授权与原告签订物业服务合同。被告不知晓物业服务合同的内容，物业服务合同约定的权利义务与被告不产生关联性。根据合同的相对性原理，物业服务合同约束的双方是原告和东莞市常平镇XX名苑业主大会（或东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会），对被告不产生法律上的拘束力。原告根据其与东莞市常平镇XX名苑业主大会（或东莞市常平镇XX名苑第一届业主委员会）签订的物业服务合同，起诉要求被告向其支付空置房产、车位的物业服务费和违约金，没有事实和法律的依据，其应当向合同的相对方要求支付。所以，原告起诉的事项依法不能成立，应当予以驳回。二、原告起诉的被告房产和车位，属于空置房产和空置车位，不应当缴纳物业管理费。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，原告要求被告向其支付物业管理费，应当以向被告提供物业服务、被告接受原告的物业服务为前提。在被告并未接受原告物业服务的情况下，原告要求被告向其支付物业管理费用，明显违背了民法的公平原则。被告的房产和车位并没有实际使用，未接受原告的物业管理服务，所以不负有向原告缴纳物业管理费的义务。被告不享有接受原告提供物业管理服务的权利，就不负有向原告缴纳物业管理费的义务，这是权利义务一致性的体现。所以，原告起诉要求的事项违背了公平原则，应当依法驳回。三、退一步讲，即使被告需要向原告支付物业管理服务费，但原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告认为应当免交或者减少支付物业服务费，且被告保留向原告要求赔偿损失的权利。原告接管涉案小区的物业服务后，并未按照合同约定的义务，全面履行自己的义务。根据部分业主的反应，原告提供的服务质量很差，仅仅是看门和打扫卫生，物业服务合同约定物业共用部位维修、设施设备管理、绿化等服务，原告均未履行，引起部分业主的强烈不满。有些业主曾经提出意见，要求原告予以整改，原告对业主提出的要求置之不理，拒绝整改。因此出现了部分业主拒绝缴纳物业管理费的情形，并由此引发诉讼纠纷，相关案件正在审理中。所以，原告提供的物业服务不符合物业服务合同的约定，服务差、质量低，其要求的物业管理费应当予以减少或者免除。四、原告要求被告向其支付的物业服务费用的金额不正确。首先，原告向贵院起诉的诉讼请求第三项，要求被告支付自2016年1月1日至2018年3月31日期间，附件三的空置房产物业服务费125283.46元。原告声称无法核实该12套物业的权利人，但实际上，原告提交的证据附件三中的12套房屋，被告已经将该12套房屋出售，也已交付给业主使用。该12套房屋不是空闲房屋，而是交付使用的房屋。原告应当向12套房屋的业主追缴该12套房屋的物业服务费而不是向被告追缴，附件三的物业服务费用125283.46元依法不应当由被告承担。其次，根据被告向贵院提供的汇总表等证据显示，被告应当向原告缴纳的款项共322000元。截止到答辩之日，被告已向原告缴纳了项目款项121850元、固定车位缴费10250元。在扣除项目款项和固定车费缴费后，被告尚欠原告的费用应当为189900元，而不是原告起诉主张的数额。最后，原告提供的物业管理服务存在重大的质量瑕疵，物业服务费用应当减免缴纳，所以原告起诉要求的金额不符合事实依据。五、原告起诉要求的违约金不符合事实和法律依据。原告在起诉状中，要求按照日万分之五的标准计算被告的违约金，该请求明显于法无据。首先，如答辩状第一项所述，被告不是合同的相对方，不知晓物业服务合同关于违约金的约定，因此该违约金条款不应当对被告产生法律效力。其次，原告并未按照物业服务合同的约定提供服务，存在重大瑕疵，应当予以减免物业管理费用。最后，按照日万分之五的标准，违约金的年利率达到18.25%，明显超过了中国人民银行同期贷款利率，属于“过分高于”的情形，应当依法不予支持。综上所述，原告的起诉不符合案件事实和法律依据，应当依法予以驳回，请法院在查明案件事实的基础上，根据事实和法律依法作出判决。
经审理查明，被告为东莞市常平镇桥沥村XX名苑小区的开发商，该项目于2013年7月5日取得竣工验收备案。2015年12月21日，东莞市常平镇XX名苑业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》及《XX名苑物业服务合同（附件）》，约定委托原告提供物业管理服务，合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日，物业服务费按建筑面积收取，其中高层住宅按2.8元/月/平方米计算，商业用房按4.0元/月/平方米计算，车库车位50元/月/个，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月的物业管理服务费，当月最后一日仍未交纳的，需每日万分之五的标准支付违约金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由开发商交纳。
庭审中，原告主张被告拖欠原告38套空置房屋2017年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费207902.69元，570个空置车位2017年5月1日至2018年3月31日期间物业管理费189900元。被告确认上述房屋及车位尚未出售，对于上述数额予以确认，但不应由被告承担上述物业管理费。原告主张尚存在8套房屋产权不明，被告无法提供交付手续，上述房屋2016年1月1日至2018年3月31日期间产生的物业管理费96160.21元，亦应由被告承担。被告则主张上述8套房屋已交付给业主使用，但现无法提供证据证明。
2018年5月14日，原告以被告拖欠物业管理费为由向本院提起本案诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《XX名苑物业服务合同（附件）》、东莞市住房和城乡建设局门户网站备案信息查询结果、（2017）粤1973民初9117号民事调解书及本案庭审笔录附案证实。
本院认为，本案中，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，原告与东莞市常平镇XX名苑业主委员会签订了《物业服务合同》、《XX名苑物业服务合同（附件）》，约定由原告对案涉小区进行物业管理，根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，原告所主张的38套空置房屋2017年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费207902.69元，570个空置车位2017年5月1日至2018年3月31日期间物业管理费189900元，应由被告承担。至于原告主张尚存在8套房屋产权不明，因被告无法提供交付手续，应由被告承担举证不能的不利法律后果，上述房屋2016年1月1日至2018年3月31日期间产生的物业管理费96160.21元，亦应由被告承担。
至于违约金，根据《物业服务合同》、《XX名苑物业服务合同（附件）》约定每月最后一天前缴纳物业管理费，被告逾期缴纳物业管理费，应自逾期之日起即每日按应缴费用万分之五加收违约金，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述违约金应以拖欠物业管理费数额为上限，结合原告的诉讼请求，具体的计算方式为：1、38套空置房屋，以每套房屋每月物业管理费为本金，自2017年4月1日起逐月开始计算，从次月的1日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并以每套房屋每月物业管理费为上限；2、570个空置车位，以189900元为本金，自2018年5月14日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并且总额以189900元为上限；3、8套房屋产权不明房屋，以每套房屋每月物业管理费为本金，自2016年1月1日起逐月开始计算，从次月的1日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并以每套房屋每月物业管理费为上限。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市苏豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司38套空置房屋2017年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费人民币207902.69元及违约金（具体计算方式：以每套房屋每月物业管理费为本金，自2017年4月1日起逐月开始计算，从次月的1日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并以每套房屋每月物业管理费为上限，见附表一）；
二、被告东莞市苏豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司570个空置车位2017年5月1日至2018年3月31日期间物业管理费189900元及违约金（具体计算方式：以189900元为本金，自2018年5月14日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并且总额以189900元为上限）；
三、被告东莞市苏豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司8套产权不明房屋2016年1月1日至2018年3月31日期间产生的物业管理费人民币96160.21元及违约金（具体计算方式：以每套房屋每月物业管理费为本金，自2016年1月1日起逐月开始计算，从次月的1日起按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，并以每套房屋每月物业管理费为上限，见附表二）；
四、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4880元，原告东莞市万科物业服务有限公司已预交，由原告东莞市万科物业服务有限公司负担836元，被告东莞市苏豪房地产开发有限公司负担4044元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一八年八月十三日
书记员 邱莉婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
附表一
序号
|
房号
|
利率
|
月管理费
|
每月违约金上限
1
|
1-1-201
|
0.0005
|
568.79
|
568.79
2
|
1-1-202
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
3
|
1-1-302
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
4
|
1-1-1301
|
0.0005
|
568.79
|
568.79
5
|
1-1-1302
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
6
|
1-1-1402
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
7
|
1-1-1601
|
0.0005
|
568.79
|
568.79
8
|
1-1-1602
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
9
|
1-1-2102
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
10
|
1-1-2202
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
11
|
1-1-2402
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
12
|
1-1-2502
|
0.0005
|
533.46
|
533.46
13
|
1-2-201
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
14
|
1-2-202
|
0.0005
|
568.74
|
568.74
15
|
1-2-301
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
16
|
1-2-302
|
0.0005
|
568.74
|
568.74
17
|
1-2-402
|
0.0005
|
568.74
|
568.74
18
|
1-2-701
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
19
|
1-2-901
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
20
|
1-2-902
|
0.0005
|
568.74
|
568.74
21
|
1-2-1201
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
22
|
1-2-1401
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
序号
|
房号
|
利率
|
月管理费
|
每月违约金上限
23
|
1-2-1801
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
24
|
1-2-2001
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
25
|
1-2-2101
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
26
|
1-2-2401
|
0.0005
|
533.43
|
533.43
27
|
2-2901
|
0.0005
|
283.61
|
283.61
28
|
2-2904
|
0.0005
|
267.51
|
267.51
29
|
3-702
|
0.0005
|
278.01
|
278.01
30
|
3-703
|
0.0005
|
278.01
|
278.01
31
|
3-2903
|
0.0005
|
278.01
|
278.01
32
|
3-2904
|
0.0005
|
267.54
|
267.54
33
|
4-2902
|
0.0005
|
242.62
|
242.62
34
|
4-2903
|
0.0005
|
276.7
|
276.7
35
|
4-2904
|
0.0005
|
276.67
|
276.67
36
|
4-2905
|
0.0005
|
242.62
|
242.62
37
|
5-2904
|
0.0005
|
275.58
|
275.58
38
|
5-2905
|
0.0005
|
241.64
|
241.64
附表二
序号
|
房号
|
利率
|
面积
|
月管理费
|
每月违约金上限
1
|
1-1-1102
|
0.0005
|
190.52
|
533.46
|
533.46
2
|
1-1-1202
|
0.0005
|
190.52
|
533.45（原告主张数额）
|
533.45
3
|
1-1-2901
|
0.0005
|
209.86
|
587.61
|
587.61
4
|
1-2-1501
|
0.0005
|
190.52
|
533.43（原告主张数额）
|
533.43
5
|
1-2-2102
|
0.0005
|
203.12
|
568.74
|
568.74
6
|
3-2901
|
0.0005
|
101.29
|
283.61
|
283.61
7
|
3-2902
|
0.0005
|
99.71
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279.01（原告主张数额）
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279.01
8
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4-2802
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0.0005
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86.47
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242.12
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242.12