浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0702民初字12374号
原告（反诉被告）：方君华，女，1976年1月2日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：王韩英，浙江婺州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汪军，男，1969年11月30日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。
委托代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）方君华为与被告汪军（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月24日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员周高华适用简易程序独任审理。本案诉讼过程中，被告汪军提起反诉，本院决定合并审理，并于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告方君华及其委托代理人王韩英，被告汪军及其委托代理人邹毅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方君华诉称：2017年5月16日，原告（买方）与被告（卖方）以及金华房媒房地产代理有限公司（居间方，以下称居间方）签订《房地产买卖（居间）协议》，约定：被告自愿将位于宾虹星城小区L2-12幢05室房产（建筑面积约为199.56平方米）转让给原告；转让总价为人民币200万元；合同签订当日由原告支付10万元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕；如毁约，居间方直接从定金中扣除佣金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方；被告与原告办理过户之日，原告支付首付款70万元，尾款120万元原告通过申请商业银行贷款的形式支付，支付尾款的时间为原告领出不动产证书后的45个工作日内；被告承诺协助原告在2017年6月16日前办理房产的过户手续；双方同意由居间方保管购房定金10万元作为交房押金，在被告交付该房给原告使用、迁出户口并结清水电等费用后，由居间方将该押金一次性退还给被告；涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由原告承担。上述协议签订后，原告依约向被告支付定金10万元。自2017年6月初，原告多次通知居间方的工作人员，其已准备好首付款，请居间方催促被告按照合同约定履行，配合原告交付首付款等事项。然，被告于2017年7月4日才做出房产权属为其个人的第一手产权证书。因原告方的多次催促，2017年7月25日，双方前往农业银行金华市分行办理交付首付款事宜，在付款过程中，原告发现不动产证书上的建筑面积为195.64平方米，与合同中约定的建筑面积相差近4平方米，遂询问被告是否可以协商降价房产转让款总额，被告回复说不同意后即一走了之。后，居间方的工作人员多次联系被告，表示原告至始至终没有解除合同并逾期付款的意思，希望被告按原协议履行，但被告以合同价格低于市场价、原告违约等理由一直拖延，并拒绝与原告办理过户手续，还于2017年7月31日向居间方发函解除协议。据此，原告为了维护其合法权益，依据合同法等法律规定，诉至法院，请求判令：1.原告与被告继续履行双方就金华市宾虹西路4417号宾虹星城小区L2-12幢05室房产于2017年5月16日签订的编号为0002053的《房地产买卖（居间）协议》；2.被告双倍返还原告定金200000元；3.被告支付原告中介费16000元；4.由被告承担原告因实现债权产生的实际费用（诉讼费用和保全费）。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告支付原告中介费32000元。
为证明其主张，原告向本院提供了下列证据材料：
1.原告身份证复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格的事实；2.《房地产买卖（居间）协议》1份，用以证明原、被告双方通过居间方于2017年5月16日就涉案房产达成买卖协议以及相关的权利义务约定的事实；3.不动产权证书1份，用以证明被告系涉案房产的产权登记人，有权出卖该房产；4.收条、POS机签单各1份，用以证明原告依约向被告支付了定金10万元的事实；5.函1份，用以证明被告迟延履行合同并向居间方发函要求解除涉案房产买卖协议及拒绝与原告办理涉案房产过户手续的事实；6.编号为00261117的结算业务申请书1份，用以证明原告曾开设了收款人为被告的银行本票，向被告和居间方表示希望与被告继续履行合同的事实；7.编号为00260774的结算业务申请书1份，用以证明原告于2017年7月25日已做好付款准备，没有付款成功是因为被告拒绝受领的事实；8.证明1份，原、被告双方没有继续履行《房地产买卖（居间）协议》的原因是被告不同意按合同价格转让。
被告汪军答辩称：一、原告构成违约，被告一直在积极履行合同义务。二、由于原告一直不履行合同义务，被告不得以才行使单方解除权。三、原告要求被告双倍返还定金、支付原告中介费用及承担原告因实现债权产生的实际费用无事实与法律依据。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。
被告汪军未就本诉部分在举证期限内向本院提交证据。
针对被告的答辩，原告补充说明称：被告没有证据能够证明逾期办证是第三方的原因，另外按照被告提供的不动产权证书载明的建筑面积低于合同约定的建筑面积，相差近4个平方米。2017年7月25日是双方协商付款过户的日子，当天没有付款及过户成功，完全是被告的原因，原告始终没有做出过任何解除合同的意思表示。居间方在7月25日后一直催促双方履行合同，但被告提出房价已上涨，无法按合同原价格转让，拒绝办理过户手续。从其发函情况看出，被告迫切要求解除合同，而不是多次向原告催款。
被告反诉称：2017年5月16日，被告与原告在居间方的主持见证下就原告购买被告名下的坐落于宾虹星城小区L2-12-05室房产签订《房地产买卖（居间）协议》一份，该协议约定：被告同意将涉案房产建筑面积约为199.56平方米（以房产证面积为准）及土地使用权转让给原告（以原件不动产证为准）；协议签订后，由原告支付给被告10万元作为定金；经双方商定，该房总价为200万元，分两期支付，首付款80万元（不含定金）由原告于2017年6月16日前付给被告，同时被告协助原告于2017年6月16日前办理该房的房产过户相关手续，余款120万元待原告领出不动产证之后，通过商业贷款的形式支付给被告，所有余款在领出不动产证之后45个工作日内支付给被告；约定的过户时间若因第三方引起不能及时过户，过户日顺延并于房款结清三天内由被告正式将该房交付给原告使用；原告不能按期付清房款，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房款万分之三的滞纳金；逾期超过20日后违约方仍未付款，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五；等等。协议签订后，被告积极办理不动产证书，但原告未能依约支付首付款。后在7月23日左右，经居间方协调，约定7月25日原告付清首付款并在之后办理过户手续。7月25日，三方如约来到银行，原告在涉案协议明确约定建筑面积以房产证面积为准的情况下又无故以不动产权证书上的建筑面积小于协议约定建筑面积为由不肯支付首付款，在居间方及被告再三解释说明下原告仍不肯支付首付款。后，原告仍未支付任何款项。为此，被告于2017年7月31日向原告发送《解除协议通知函》要求解除涉案协议。之后，原告仍未支付任何款项，被告又再次于2017年8月29日向原告方发《函》要求解除涉案协议，于2017年9月14日又发《解除〈房地产买卖（居间）协议〉的通知函》要求解除涉案协议。综上，为维护被告的合法权益，被告特提起反诉，被告请求判令：1.依法确认被告与原告于2017年5月16日签订的《房地产买卖（居间）协议》于2017年8月1日解除；2.原告支付被告滞纳金（以2000000元为基数按每日万分之三的标准从2017年6月16日计算至《房地产买卖（居间）协议》解除之日止，计算至2017年8月1日为28000元）；3.原告支付被告中介费32000元；4.原告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。庭审中，被告变更第二项诉讼请求为：原告支付被告滞纳金（以2000000元为基数按每日万分之五标准从2017年6月16日计算至《房地产买卖（居间）协议》解除之日止，计算至2017年8月1日为47000元）；变更第三项诉讼请求为：原告支付被告中介费16000元；增加一项诉讼请求：没收原告定金100000元。
为证明其主张，被告汪军向本院提供以下证据：
1.《房地产买卖（居间）协议》、《商品房买卖合同》复印件各1份，用以证明原告与被告就原告购买被告名下的坐落于金华市产签订《房地产买卖（居间）协议》，并对双方权利义务进行详细约定的事实以及涉案协议中的房屋建筑面积来源于被告一手房买卖合同载明的建筑面积的事实；2.解除协议通知函复印件、EMS面单、EMS投递查询结果单各1份，用以证明原告未能依约支付购房款的事实及被告因原告违约而发送《解除协议通知函》要求解除《房地产买卖（居间）协议》的事实；3.函复印件、EMS面单、EMS投递查询结果单各1份，用以证明原告未能依约支付购房款的事实及被告因原告违约发送《解除协议通知函》要求解除《房地产买卖（居间）协议》的事实；4.解除《房地产买卖（居间）协议》的通知函、EMS面单、EMS投递查询结果单各2份，用以证明原告未能依约支付购房款的事实及被告因原告违约发送《解除协议通知函》要求解除《房地产买卖（居间）协议》的事实；5.收据（办证费用）复印件、增值税普通发票（物业服务费）复印件、中华人民共和国税收缴款书复印件、中国建设银行信用卡对账单、中国移动通信客户详单、个人信贷业务要素变更申请表格复印件各1份，用以证明被告积极履行《房地产买卖（居间）协议》的事实；6.不动产权证书1份，用以证明因第三方原因导致涉案房屋于2017年7月4日才办理完成过户手续。
针对被告的反诉，原告辩称：一、被告至今未提交原告逾期付款是原告自身原因的证据，反观被告提交的所有发函，其始终未向原告催款，也没有给原告支付首付款的机会与方式，其唯一目的是因为房价上涨，想解除双方签订的协议；二、被告违约是事实，依据双方签订的协议，被告应在2017年6月16日前与原告办理房产过户手续，但被告直至2017年7月4日才做出涉案房产的第一手产权证书。相隔18天，在发生本案纠纷之前，原告都一心想着只要能过就尽快过户，原告不会向被告主张其违约责任。如今，被告因为房价上涨就企图毁约，不符合法律规定，也违背诚实信用原则。三、2017年7月25日双方协商付款过户没有成功后，如果被告希望双方继续履行涉案协议，其不会在2017年7月31日就发函至居间方要与原告解除合同，而不是催款，可见，事实上也是被告企图毁约。综上，原告认为系守约方，被告系违约方，违约方无权选择解除合同，也无权要求支付滞纳金及中介费用。另，没收定金没有事实与法律依据。
原告方君华未就反诉部分在举证期限内向本院提交证据。
庭审过程中，本院将双方提供的证据分别交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：
1.对原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，本院确认其证明力。
2.对原告提供的证据5，被告称对证据的证明目的有异议，只能证明原告违约的事实。根据双方在庭审中陈述的情况，涉案协议中原约定支付首付款及协助过户均为7月16日，后双方协商一致将前述时间变更为2017年7月25日，原告在被告协助过户之前，有权拒绝支付首付款；其次，退一步讲，即使原告违约，根据涉案协议第十一条第2款规定，只有在原告逾期支付款项逾期超过20天，被告才可行使合同解除权，但被告于7月31日就发函行使解除权，不符合约定。被告异议不成立。本院认为该证据能证明被告曾迟延履行合同及发函要求解除合同的事实。
3.对原告提供的证据6，被告称：对真实性无异议，对证明目的有异议，只能说明原告开具了该本票，开具本票的前提是当时房价已发生变化。本院认为，即使该本票开具时房价已发生变化，但结合其它证据来看，可以说明原告希望与被告继续履行合同。被告异议不成立。本院确认该证据的明力。
4.对原告提供的证据7，被告称：当时原告没有向被告交付本票，是因为原告要求降价，所以7月25日没有办理过户。结合本案庭审查明的事实来看，该证据可以说明原告当天开具了本票，因双方对涉案房屋的面积有不同意见而导致款项未实际支付及房屋未过户的事实。
5.对原告提供的证据8，被告称：三性均有异议。经办人林友纳被告不认识，林友纳也未参与，参与双方房屋买卖过程的经办人系赵美蓉，《证明》中陈述的内容很多都是虚假的，被告多次电话回复原告后不同意改价，被告及居间方明确告诉原告协议第一条明确写明199.56平方米调整为195.64平方米，合同约定明确，以不动产证登记面积为准。原告坚持要求降价，导致交易无法完成。从该《证明》中“我公司工作人员多次联系本人表示方君华从未有接触合同的意思表示”看出《证明》的起草人系原告。事实上2017年7月31日被告发函之前都是同意按原合同价格转让，2017年7月31日后让原告与代理人王一玮进行协商。该《证明》属于证人证言，应当出庭接受质询。原告对此解释称：林友纳就是《房地产买卖（居间）协议》中的经办人，也是居间方员工及负责人。赵美蓉是负责双方签订协议的联系人，原告认为作为联系人其是职务行为，原告已要求居间方出具证明并盖有公司公章。结合涉案《房地产买卖（居间）协议》及其它证据来看，该《证明》可以从另一方面说明原告要求继续履行协议的意愿。
6.对被告提交的证据1，原告称：对其真实性无异议，但证明目的有异议，《商品房买卖合同》中载明面积是199.56平方米，但是涉案协议中双方未对房产的计价方式进行约定，商品房明确计价方式为套，涉案协议只写了购房总价，因此，原告在看到不动产证书中的面积和涉案协议中约定的面积不一致后有权提出异议，且涉案协议是格式合同，被告陈述以不动产证面积为准，原告理解的是车库后面的备注，不是房产后面的备注，按照房屋单价计算，总价相差近4万元。2017年7月25日是双方协商后定的付款之日，按照协议的第十一条约定是原告逾期付款超过20日才可行使解除权，但被告在7月31日发出解除通知，其行使权利不当。被告解释称：协议第一条明确房产面积约***，车库面积后面的“约”已划掉，该协议在工商部门有备案，车库不能独立做证，附在总的建筑面积内，为了不影响协议解释，手写备注“以原件为主（不动产证）”，至今原告仍要求降价，理应承担责任。经查，本院认为该《房地产买卖（居间）协议》能说明双方约定的权利、义务的事实及涉案协议约定的建筑面积与《商品房买卖合同》中约定的面积相一致的事实。
6.对被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但称：原告收到该通知函的时间并不是快递单载明的时间，该函是发给居间方的，该份通知函上被告自认办理房产证的时间超出约定时间，且愿意承担违约责任，其行使解除权的期限没有达到合同约定的条件。经查，该证据可以说明被告于2017年7月31日发函给居间方自认违约并要求解除涉案协议的事实。
7.对被告提交的证据3，原告称对真实性无异议，但称：原告收到该通知函的时间并不是快递单载明的时间，该函是发给居间方的。原告收到的时间是在原告起诉之后，双方无法协商协议履行事宜，原告提供的《证明》与该份函中的内容完全不符。经查，该证据可以说明被告于2017年8月29日（原告起诉后）发函给居间方要求解除涉案协议的事实。
8.对被告提交的证据4，原告称对真实性无异议，但发送时间在原告起诉之后，被告是否有权解除本案合同，应该按照7月31日解除函的时间来计算。经查，该证据可以说明被告于2017年9月14日（原告起诉后）发函给居间方及原告要求解除涉案协议的事实。
9.对被告提交的证据5，原告称对真实性无异议，但称：对证明目的有异议，无法证明被告逾期办证是因为第三方原因，从被告的交税时间及贷款预约的申请表可以证实被告逾期办证是其自身原因，7月5日拿到房产证后，双方协商约定的付款时间相差20天，被告没有积极履行。被告解释称：合同签订的时间是5月16日，5月17日进行了积极履约。7月5日拿到房产证马上与居间方赵美蓉打电话要求预约对方办理房产过户手续，联系后，双方都在忙。7月6日，被告到农行办理提前还款申请，并于当日取得申请，7月25日还款。经查，原告异议成立。该组证据只能说明原告办理涉案房产第一手产权证经过的事实。
10.对被告提交的证据6，原告称对真实性无异议，但称：对证明目的有异议，仅能被告证实7月4日取得第一手的产权证书，不能证明系因第三方原因导致。被告解释称：由于第三方原因，双方交房过户时间也应顺延。经查，仅凭该证据，尚不能说明涉案房屋产权证系因第三方原因导致于2017年7月4日办理出来。原告异议成立。本院对证据的证明力不予以确认。
根据上述确认了证明力的证据及原、被告双方的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2017年5月16日，原告（乙方）和被告（甲方）、居间方在居间方的居间下签订了编号为金华房媒No0002053的《房地产买卖（居间）协议》一份，并约定：1.甲方愿意将坐落于宾虹星城小区L2-12-05室（毛坯）建筑面积约为199.56平方米（以不动产原件为准）。2.协议签订后，由乙方付给甲方10万元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行该协议，该款即用来抵充房屋首付款；如悔约，居间方直接从定金中扣除双方应付定金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方。3.房价与付款方式：该房总价为人民币200万元，分两期付款，首付80万元（含定金）由乙方在2017年6月16日前付给甲方，同时甲方协助乙方在6月16日前办理该房的相关房产过户手续；余款120万元待乙方领出不动产证后，通过商业贷款的形式支付给甲方，所有余款在领出不动产证之后的45个工作日之内支付给甲方。4.居间方及甲方应协助乙方办理银行按揭手续，若贷款不足部分由乙方自行用现金补足。5.上述约定的过户时间若因第三方引起不能及时过户，过户日顺延。并于房款结清后三天内由甲方正式将该房屋交付给乙方使用。6.违约责任。①乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另支付乙方相当定金数的违约金，同时悔约一方须承担双方应支付的佣金；②乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之叁的滞纳金；逾期超过贰拾日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五。7.甲、乙双方均同意从定金中扣除10万元交由居间方当作交房押金。8.甲、乙双方协商协助居间方办理各项手续。乙方同意用该房首付款部分支付甲方所欠银行贷款部分（甲方银行所欠金额60万元，乙方和居间方一起到银行支付给甲方，根据甲方所预约时间还款）。该协议还对其它事项进行了约定。协议签订后，被告收到原告按约支付的定金10万元，其中3万元由居间方代为保管。后，因涉案房屋产权证件未能及时办理出来，经双方协商一致，均同意将首付款支付时间及办理协助过户时间变更为当年7月25日。7月25日，双方前往办理支付首付款和协助过户手续，原告开具70万元的本票，因被告向原告提交的涉案房产证上的建筑面积为195.64平方米，原告认为与涉案协议载明的建筑面积199.56平方米不符，要求被告相应降低房产价格，但未能与协商达成一致，未果。当天，双方皆未表示要解除涉案协议。同年7月31日，原告通过其代理人王一玮向居间方发送《解除协议通知函》，自认违约并要求解除涉案协议及要求被告承担违约责任；8月29日，原告向居间方发《函》，要求解除涉案协议并要求被告承担违约责任；9月14日，原告向居间方及原告发《解除〈房地产买卖（居间）协议的通知函〉》，仍要求解除涉案协议并要求被告承担违约责任。上述三份解除涉案协议的函件，原告均已收到（或通过居间方已知悉）。期间的8月22日，原告曾办理了收款人为被告的金额为70万元的银行本票，告知被告收款，但未果。
另查明，2015年2月1日，被告就购买涉案房产（期房）与案外人金华市意谐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定涉案房产建筑面积为199.56平方米。2017年7月4日，涉案不动产权证登记至被告名下，证号为浙（2017）金华市不动产权第0037171号，证载建筑面积为195.64平方米。涉案房屋抵押至农行金华分行，期限自2015年8月3日至2034年8月2日，抵押金额为61.2万元。
本院认为：原、被告及居间方于2017年5月16日签订的《房地产买卖（居间）协议》系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行自己的义务。原告按约支付定金10万元，已履行其支付定金义务。涉案协议虽原约定于同年6月16日系首付款支付时间与协助办理过户时间，但后经双方协商一致变更至同年7月25日，双方对此事实无异议，本院予以认可。本案争议焦点在于7月25日首付款未能支付或过户手续未能办理系因哪方造成及责任承担的问题。原告主张称，因被告提供的不动产证上载明的建筑面积少于协议约定的建筑面积近4个平方米，且协议房屋并无约定系按套计价，故要求相应降低房价，但被告不同意，原告认为被告系因房价上涨企图毁约，故原告要求继续履行涉案协议并要求被告承担其它违约责任。被告则抗辩称，涉案协议上载明的建筑面积约为199.56平方米，与其从开发商处签订的《商品房买卖合同》中载明的面积一致，且涉案协议约定房屋建筑面积有备注（系以不动产证原件为准），被告并未违约，而认为原告未按约支付首付款构成违约，故反诉要求解除涉协议并要求原告承担违约责任。现根据涉案协议第一条关于房屋建筑面积约定的内容来看，该约定系格式条款且有手写备注内容，并结合原、被告双方庭审陈述及相关证据，应认定为双方对其理解有分歧而造成。作为购房的原告，协议约定为199.56平方米虽有备注存在，但其认为被告实际交付的房屋面积也应为199.56平方米，这是符合原告的预期，也是符合一般人买房人预期的。被告提供的不动产证书的建筑面积与涉案协议上的建筑面积不一致，也非被告故意造成，且在协议上有备注存在。故，7月25日当天双方约定首付款支付但原告认为面积不一致而未支付，从情理上看，原告没有过错。在原告未支付首付款的前提下，被告有权拒绝协助过户。之后至今，原告也从未作出解除合同的意思或行为，相反，仍准备相关款项并通知被告付款要求继续履行合同，只因被告未能配合，未果。退一步讲，被告也未按合同约定的期限内作出解除合同的行为。从稳定市场交易秩序与平衡双方当事人的利益角度来考量，本院认为涉案协议应继续履行。故，原告要求被告继续履行涉案房屋买卖协议的诉请，本院予以支持。原告要求被告承担双倍返还定金等违约责任的诉请，本院不再支持。被告反诉要求解除涉案协议并要求原告承担违约责任、没收定金等诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告方君华与被告汪军继续履行原告方君华、被告汪军和金华房媒房地产代理有限公司于2017年5月16日共同签订的编号为金华房媒No0002053的《房地产买卖（居间）协议》。
二、驳回原告方君华的其它诉讼请求。
三、驳回被告汪军的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12364元（已减半收取），保全费5000元，合计17364元（原告已预交），由原告方君华负担1806元，由被告汪军负担15558元；反诉受理费1780元（已减半收取，被告已预交），由被告汪军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 周高华
二〇一八年一月二十五日
代书记员 蔡甪月