广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初2771号
原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，营业场所广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。
负责人：万立安，职务总经理。
委托诉讼代理人：梁兴勇，男，1996年5月3日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：庄雪华，女，1987年5月27日出生，系该公司员工。
被告：高虹，女，1968年8月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下简称奥园物业南沙分公司）诉被告高虹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业南沙分公司的委托诉讼代理人梁兴勇、庄雪华，被告高虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥园物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费共计22215.68元（自2013年1月1日起至2018年4月30日止共计64个月）；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之一的标准计算并支付滞纳金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年4月30日的滞纳金数额为42654.11元；3.判令被告支付应缴水电费、公摊电费1976.8元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是南沙奥园××座××号房的所有权人。自2013年1月，原告从雅博物业接管南沙奥园四区公寓的物业服务，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（以下简称《物业委托服务合同》），被告案涉物业包含在内。被告案涉物业系住宅公寓，建筑面积为178.01平方米，物业管理费按1.95元/平方米的标准计算，每月应缴物业管理费为347.12元。合同约定物业管理费按月计收，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告案涉物业提供物业服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已经构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。被告为南沙奥园小区业主，《物业委托服务合同》依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴纳物业管理费。被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请法院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业管理费共计9372.24元（自2016年4月1日起至2018年6月30日止共计27个月）；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之一的标准计算并支付滞纳金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年6月30日的滞纳金数额为7310.35元；3.判令被告支付公共分摊费855.05元（包括：公共设备电费304.38元、分摊水泵电费98.43元、分摊梯灯电费337.43元、电梯电费116.81元）；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告高虹答辩称：原告就涉案房屋2016年3月31日之前的物业管理费提起过仲裁，但在原告提起仲裁之前我方是有与原告方的经理进行过沟通，因为我个人的经济状况问题，我无法按时交纳物业管理费。就本案而言，按照我目前的经济状况是无法交纳该物业管理费的，我希望原告方能将涉案房屋进行出租，然后用租金来抵扣拖欠的物业管理费。我希望能与原告协商解决此纠纷。确认从2016年4月1日开始我拖欠涉案房屋的物业管理费，确认拖欠原告诉请一的物业费金额。因为案涉房屋被法院查封,我从2012年开始就没有居住在那里，故我认为原告诉请三的公摊费用仍需我承担的话不合理，我不同意缴纳。
经审理查明:广州市南沙区南沙奥园××座××房（登记地址为南沙区××路××街××号××房，下称案涉房屋）系被告名下物业，于2011年8月17日登记至被告名下,登记建筑面积为178.4389平方米。
2012年12月20日，广州奥园物业管理服务有限公司（后更名为广州奥园物业服务有限公司，下称奥园物业公司）经过招投标成为南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅前期物业管理中标单位。2012年12月30日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方）签订《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（下称《物业委托服务合同》），约定甲方将南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动，物业专有部分的维修、养护等事项。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费、区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等。物业管理费按月计收，住宅公寓的物业服务费为1.95元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。同日，奥园物业公司向原告出具《委托管理书》，载明原告为奥园物业服务公司依法成立的分公司，现授权原告履行南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述委托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业服务公司予以认可并对其公司发生法律约束力。四、委托期限自2012年12月30日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业止。2016年1月1日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方，签合同时间为2017年7月3日）又签订一份《物业委托服务合同》，约定委托期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，其他约定与2012年12月30日签订的《物业委托服务合同》一致。
另查明：被告于2009年12月30日签收涉案房屋的钥匙，办理收楼手续。2014年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向奥园物业公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明由奥园物业公司承接南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业服务项目，物业服务合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
庭审中，被告确认其从2016年4月1日开始未交物业管理费，并对原告主张的自2016年4月1日起至2018年6月30日止共计27个月的物业管理费9372.24元及公共分摊费855.05元的金额予以确认。
本院认为:奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业公司签订的两份《物业委托服务合同》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告作为南沙奥园四区住宅公寓的一业主，虽然未与原告签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业公司签订的《物业委托服务合同》亦适合被告，对被告具有约束力。被告已于2009年12月30日办理案涉房屋收楼手续，应当按约定缴纳物业管理服务费，现案涉小区的物业实际由原告负责管理，原告作为奥园物业公司的分公司，在奥园物业公司确认其有权以自己的名义收取物业管理服务费、违约金等相关费用的情况下，有权向被告主张相应债权。案涉房屋登记建筑面积178.4389平方米，现原告主张按照178.01平方米计算物业管理服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。根据《物业委托服务合同》约定的每月每平方米1.95元的标准，计算出案涉房屋每月物业管理服务费为347.12元，从2016年4月1日起至2018年6月30日，物业管理服务费合计金额应为9372.24元（347.12元×27月）。该项费用，原告诉请有据，且被告予以确认，因而本院予以认可，被告应缴付给原告。
关于原告主张的滞纳金的问题。依据《物业委托服务合同》中关于“物业管理费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。”的约定，现原告要求滞纳金按每日千分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以照准。《物业委托服务合同》约定物业管理服务费按月计收，但未约定具体支付时间，故本院认为滞纳金应从缴费月之次月1日起计算为宜。故每月欠缴物业管理服务费的滞纳金应分别以当月应缴交的物业管理服务费347.12元为本金，按每日1‰的标准，自应缴费月的次月1日起计算至实际缴清之日止。由于该滞纳金实质为违约金，故每月应缴物业管理服务费的滞纳金分别以当月应缴费用的本金为限，超出上述金额以外的部分本院不予支持。
关于被告是否应向原告支付公共分摊费问题。根据《物业委托服务合同》中关于“电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主”的约定，原告有权向被告收取该费用。现被告在庭审中确认公共分摊费为855.05元，故被告应将该公共分摊费支付给原告。至于其是否实际居住在案涉房屋并使用公共设施设备，不足以构成拒缴公共分摊费的抗辩理由，本院对此不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告高虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2016年4月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费9372.24元元及滞纳金（滞纳金的计算方法为：分别以当月应缴交的物业管理服务费347.12元为本金，按每日1‰的标准，自应缴费月的次月1日起计算至实际缴清之日止，每月拖欠物业管理服务费的滞纳金分别以当月应缴物业管理服务费的本金为限）；
二、被告高虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2016年4月1日起至2018年6月30日止的公共分摊费855.05元；
三、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费119.3元，由原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司负担25元，被告高虹负担94.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 徐广钧
二〇一八年八月十四日
书记员 梁凤茵