辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽01民终9254号
上诉人（原审原告）：邱淑华，女，1960年11月1日出生，汉族，退休工人，住辽宁省调兵山市工人大街南岭五区。
委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左惠，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：法库中贸置业有限公司，住所地法库县法库镇边门街（北门村）。
法定代表人：任鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐丽萍，辽宁兴法律师事务所律师。
上诉人邱淑华因与被上诉人法库中贸置业有限公司（以下简称“中贸公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2016）辽0124民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邱淑华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。我购买的是市场里开放式摊位，并不是商品房，签订的却是商品房购买合同，并且被上诉人还是以售后返租方式销售，属于违法行为，合同无效。一审认定摊位能够办理产权证错误。上诉人购买的摊位已被拆除，且摊位至今未交付上诉人实际使用。二、一审适用法律错误。上诉人认为无法办理房屋所有权登记是开发商自己的原因，属于商品房买卖合同解释第十九条无法办理房屋所有权登记的情形。
中贸公司辩称，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的同时，上诉人与沈阳万商市场管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，上诉人将摊位委托给沈阳万商市场管理有限公司，并收取了两年的租金。2014年12月30日被上诉人履行了交付义务，沈阳万商市场管理有限公司接收了摊位。被上诉人能够为上诉人办理不动产权证书的事实真实存在。一审判决公正、合法、适用法律正确，请求二审予以维持。
邱淑华向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除邱淑华、中贸公司于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》；2.中贸公司返还邱淑华已经交付的购房款50000元；3.中贸公司向邱淑华支付已付购房款利息，按照日万分之三计算至中贸公司实际给付之日止；4.由中贸公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2013年12月14日邱淑华与中贸公司签定商品房买卖合同，约定：邱淑华购买中贸公司开发建设的法库农副产品交易中心B-2-121商业用房，面积为8.22㎡，房屋单价为6082.73元，总价为50000.00元。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋”“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”邱淑华已于2014年7月8日前将房款50000.00元付清。邱淑华在签定商品房买卖合同的同时，与第三方沈阳万商市场经营管理有限公司签定了委托经营合同，并已取得两年的租金收益。中贸公司在商品房销售时五证齐全，在办理商品房登记的过程中，行政部门发现中贸公司的《土地使用证》有问题，收回了中贸公司原有的法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》，2016年8月26日行政部门为中贸公司颁发了新的法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。庭审结束前，中贸公司已经能为邱淑华办理产权登记，并有部分商铺购买者取得了《不动产权证书》，邱淑华拒绝办理产权登记，要求解除《商品房买卖合同》,要求返还邱淑华已经交付的购房款并支付违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案邱淑华要求与中贸公司解除合同，应审查是否符合法定解除或约定解除的条件。
关于法定解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，中贸公司在商品房销售时，五证齐全，房屋已交付，邱淑华已通过委托第三方经营的方式收取了2年的租金，庭审结束前中贸公司已经可以为邱淑华办理产权登记。可见本案并不属于《商品房买卖合同解释》第十九条中“无法办理房屋所有权登记”的情形，中贸公司没有按合同约定期限进行备案，是在备案的过程中行政部门发现土地使用证有问题后，将土地使用证收回后又重新发放，对中贸公司而言是不可控因素，且在未办理房屋所有权证期间邱淑华照常有租金收益，并没有影响邱淑华的使用。中贸公司的行为是一种延迟履行的行为，并不构成根本违约，不应解除合同。
关于约定解除合同，邱淑华、中贸公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除邱淑华、中贸公司双方协商同意解除合同或变更合同外，中贸公司可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》的次日，即2016年8月27日。既然邱淑华、中贸公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款等后果被排除在外。据此，邱淑华请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。
邱淑华请求解除合同及返还购房款既无合同约定，又不符合法定解除情形，故邱淑华该主张，不予支持。
关于邱淑华违约金的主张，《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助邱淑华办理产权登记，否则，中贸公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付邱淑华违约金，截止日期应当以邱淑华请求日期为准，期间为167天。《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”关于此处的“万分之三”，邱淑华、中贸公司理解有争议，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合邱淑华、中贸公司签定的《商品房买卖合同》第七条约定，如果买受人逾期付款，“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同第九条同时约定，出卖人逾期交房，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金”，故同样是该合同第十五条约定，再次出现了“万分之三”，应该遵循公平原则及合同整体表述，理解为按日支付万分之三的违约金。因此，中贸公司应当承担违约责任，支付邱淑华违约金2105.10元(42018.00元×3‱×167天)。
关于邱淑华主张，商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”邱淑华、中贸公司签定的商品房买卖合同第五条明确约定“双方自行约定：法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补。”故邱淑华以商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，不予支持。
综上所述，邱淑华、中贸公司双方没有约定解除，又不符合法定解除的条件，因此邱淑华要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十九条之规定，判决：一、驳回邱淑华要求解除邱淑华、法库中贸置业有限公司于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款50000.00元的诉讼请求；二、法库中贸置业有限公司给付邱淑华违约金2505.00元(50000.00元×3‱×167天)，此款于本判决生效后三十日内给付；三、驳回邱淑华其它的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056.00元，由邱淑华负担1006.00元，由法库中贸置业有限公司负担50.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱淑华提交了1.2015年7月4日拍摄的照片5张，用以证明涉案商铺已拆除；2.万商公司营业执照复印件，用以证明该公司法定代表人与中贸公司法定代表人系同一人，二公司系关联公司；3.调查报告，用以证明中贸公司土地证齐全，并非因为土地证原因办不了产权证；4.快递复印件及邱淑华于2017年7月4日给一审法官打电话的通话记录表，用以证明一审判决前已告知法院商铺拆除的事实；5.透明售房网截图，用以证明其购买的商铺状态已签约，是可售状态，说明中贸公司根本就没有将买卖合同进行备案。中贸公司发表质证意见称，对上诉人提供的证据的真实性均有异议。本院对邱淑华提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本院到涉诉商铺进行现场勘查，并与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证。
本院认为，上诉人邱淑华与被上诉人中贸公司签订的《商品房买卖合同》及邱淑华与万商公司签订的《委托经营管理协议书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于邱淑华提出其购买开放式摊位，中贸公司与其签订商品房买卖合同，且以售后返租方式销售，合同无效的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”邱淑华提出其所签订的合同无效，但未能提供合同存在法律规定的无效情形的证据予以证明。自邱淑华签订《商品房买卖合同》及将商铺交付万商公司委托经营管理近两年时间，邱淑华均未提出异议，表明中贸公司已按合同约定履行商铺交付义务，现邱淑华签订的《委托经营管理协议书》已履行完毕，邱淑华主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉诉商铺能否办理不动产产权证书的问题，在本院审理期间经与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证，故本案不属于邱淑华提出的无法办理房屋所有权登记的情形。又鉴于中贸公司为使经济效益最大化，确实将邱淑华购买的商铺摊位重新整合，统一对外招租经营管理，从双方买卖合同前期履行过程来看，邱淑华也同意将其购买的商铺摊位交付给中贸公司指定的万商公司委托经营管理，并实际收取了租金。在中贸公司可以交付并具备办证条件的情形下，邱淑华有权要求中贸公司履行交付商铺的义务或者双方协商重新订立委托经营合同，使各自的经济利益得到有效实现。由于一审中，经释明邱淑华明确表示在本案中只要求解除《商品房买卖合同》，不要求继续履行合同。故邱淑华主张解除合同及返还购房款，属依据不足，本院难以支持。如邱淑华认为中贸公司交付商铺不符合合同约定或擅自处分其商铺，对其造成损失，可待证据充分时另行主张。
综上所述，邱淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1056元，由上诉人邱淑华承担。
本判决为终审判决。
审判长 史明箭
审判员 金 鑫
审判员 丁广昱
二〇一七年十二月六日
书记员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。