＼n广东省惠州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）惠中法民一终字第647号＼n上诉人（原审原告）：黄凤珍，女，汉族，1947年9月10日出生。＼n委托代理人：王保林、张若飞，系广东深大地律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”），住所地：广东省广州中山大道105号华景新城华门阁二楼。＼n法定代表人：江辉明。＼n委托代理人：龚某某，男，汉族，1981年5月31日出生。＼n上诉人黄凤珍因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法水民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人张某某，被上诉人的委托代理人龚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n当事人原审的意见＼n2012年7月21日，黄凤珍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法判决变更《前期物业管理服务协议》第四条第二款对于物业管理服务费用价款规定，确定住宅按照惠州市政府指导价每月每平方米1.10元的标准计算物业服务费用。2、判令被告承担本案全部的诉讼费用。＼n主要事实和理由是：2009年5月26日，原告因购买惠州市惠城区水口镇水口中心区合生国际新城B158房与被告签订《前期物业管理服务协议》，预交了三个月的前期物业管理费。合同第四条第二款约定：“物业管理服务费用住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.80元、商铺每月每平米4元收取物业费。”原告认为被告的收费标准违反了相关法律、法规及地方政府关于小区住宅物业服务管理收费标准的规定，在上浮物业管理费的情况下没有报有关政府行政主管部门的核准，属于违法、违规收费行为，应当对原有合同中关于物业费的条款予以变更。被告作为一级物业服务资质的专业物业服务公司，根据国务院和广东省的《物业管理条例》规定，在与原告签订《前期物业管理服务协议》时，应执行政府指导价，或者依法向惠州市惠城区物价部门报请核定。尽管上述协议约定了高于政府指导价每平方米1.10元的收费标准，但是该收费标准违反了上述法律规定，违反了惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》，被告按照每平方米2.8元的标准向原告及全体小区业主收取物业费未依法核准，属于违规收费，应予纠正，故特诉至贵院，请求：＼n被告答辩称：一、原、被告所签订的《前期物业管理服务协议》不存在无效的情形。《合同法》第五十二条规定，《合同法司法解释一》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。此外，惠价（2007）97号《关于公布2007惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》不属于法律、行政法规的范畴，故不影响本案《前期物业管理服务协议》的效力。而国务院《物业管理条例》并未明文禁止当事人可以约定物业收费标准，该《协议》亦不存在《合同法》所规定的其它无效情形，依法属于有效的合同，对双方当事人具有约束力。二、本案不存在合同可变更的法定情形，原告的诉请已超过法定的除拆期间。原告的请求事实不存在《合同法》第五十四条规定的可变更或撤销的事由。原告的变更请求已超过《协议》订立一年以上，亦不应得到支持。三、本案物业收费标准不应执行政府指导价。2005年中华人民共和国建设部327号《民用建筑设计通则》第3.1.2条款规定，“住宅建筑按层数分类：一至三层为低层住宅，四至六层为多层住宅，七至九层为中高层住宅，十及十层以上为高层住宅。惠价（2007）97号《关于公布2007惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》是根据2005年惠州市人民政府令第30号《惠州市物业服务收费管理暂行规定》所制定的，该《规定》第七条规定“我市辖内的住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”。故被告认为，惠价（2007）97号《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》仅适用于多、高层住宅，而本案涉及房产为三层、按照上述规定，属于低层别墅住宅类型，故不应适用指导价，而且国家的法律、行政法规并未完全禁止当事人可以在政府指导价之外协商确定物业费标准”。四、我国著名法学专家江平、石少侠、崔建远曾对类似政府指导价范畴内的高层住宅类案件出具过《专家法律意见书》，虽本案涉讼房产类型属于低层别墅住宅，但仍对本案具有参考意义。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。＼n原审法院查明的事实＼n原审法经审理查明，2007年3月14日，原告与惠州市亚新房地产有限公司（以下简称“亚新公司”）签订《广东省商品房买卖合同》【以下简称“《买卖合同》”，《买卖合同》编号为：惠州（2007）NO0125542）一份。以下《买卖合同》内容为摘录，《买卖合同》的中约定出卖人为亚新公司，买受人为原告。第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于惠州市惠城区水口镇联和村地段、……规划用途为商住用地，土地使用权年限为2002年9月14日至2072年9月13日，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为合生国际新城，建设工程规划许可证号为惠市证规（水）（2006）0201号……。第三条买受人所购商品的基本情况约定：……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第B154-162幢座，B158（住宅）号房，该商品房的用途为商住，属于框架结构，建筑层数为地上3层，地下0层。该商品房合同约定的建筑面积共223.68平方米，其中，套内建筑面积217.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为5.85平米……，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。原告（乙方）与亚新公司（甲方）还签订《购房补充协议》一份，《购房补充协议》约定：一、乙方购买甲方楼宇，具体单元地址为：（别墅）B1－13a（商铺）B1－13a。别墅建筑面积：223.68平方米，套内面积：217.83平方米，成交总房价1075606元。＼n2007年7月1日，亚新公司与被告签订《合生国际新城物业服务合同》（以下简称“《物业合同》”）。《物业合同》约定（摘录）：第一条：物业基本情况：物业名称：合生国际新城；物业类型：别墅。座落位置：惠州市惠城区水口镇三环路旁。建筑面积：191331㎡。物业管理区域四至东上观国际，南机场路、西三环东路、北皇冠路、物业服务用房坐落位置：一期B1-07；物业服务用房面积300㎡。＼n2009年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期物管协议》”），《物业管理服务协议》约定：甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业的名称：合生国际新城。乙方所购房屋销售（预售）合同编号：住：惠州（2007）NO0125542…….乙方所购房屋的基本情况：类型：商品房；座落位置：合生国际新城；房屋单元：A1-13A；建筑面积住：223.68平方米……。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造等。第二款：乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算每月每平方米……，别墅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月2.8元。三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。＼n原告交缴物业管理费的情况如下：截止起诉之日止，原告向被告交纳了预收三个月的管理费共计住宅1878.90元；商铺917.40元。＼n2005年惠州市人民政府令第30号《惠州市物业服务收费管理暂行规定》第七条规定：“我市辖区内的住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府”＼n2007年6月21日，惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布了《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（以下简称“《通知》”）【惠价（2007）97号】规定，高层住宅（含带电梯的多层及小高层）一级服务等级的收费标准基准价为每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报惠城区物价局核准后执行。未经价格主管部门核定的，物业收费标准不得擅自超过政府指导价标准。＼n本案涉案物业的物业服务费未报惠州市惠城区物价局核准。＼n被告是具备一级服务等级的物业服务公司。＼n2005年5月9日，中华人民共和国建设部颁布的中华人民共和国建设部通告第327号建设部关于发布国家标准《民用建筑设计通则》的公告第3.1民用建设分类中3.1.2规定：民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅……。2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24米者为单层和多层建筑，大于24米者为高层建筑…＼n另查，一份由惠州市房产物业管理办公室签字盖章同意的前期物业管理登记表记载：涉案物业类型为联排别墅。＼n2012年10月23日，原告诉至本院，请求：判如诉称所述。案经受理后，本院于2012年12月6日依法公开开庭进行了审理，原告在庭前计算标准变更为每平方米0.6元。＼n以上事实，有原告的身份证复印件、被告企业登记营业执照、《买卖合同》、《物业合同》、《物业管理服务协议》、《通知》、前期物业管理登记表、公告、物业费发票及本案的开庭笔录予以佐证。＼n原审法院判决理由和结果＼n原审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。本案中，原、被告双方争议的焦点问题在于：原、被告签订的《前期物管协议》第四条第二款中约定的2.8元每平方米的物业管理服务费是否违反惠州市政府指导价每平方米1.10元的规定的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条关于：“物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质特点，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同约定”之规定；《物业服务收费管理办法》第六条关于“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，《广东省物业管理条例》第三十七条关于：“……实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”之规定，即前期物业管理服务费应区分不同物业的性质和特点分别行实行政府指导价和市场调节价两种定价模式，并未要求前期物业管理服务费一律要报经人民政府价格主管部门核定适用政府指导价。2007年6月21日《通知》对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即1、多层住宅；2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）适用政府指导价，又根据《民用建筑设计通则》之规定，涉案的物业为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，不属于《通知》中适用政府指导价的多层住宅或是高层住宅，因此，本案涉案物业关联的物业管理服务费标准不适用政府指导价的约束。另外，涉案物业在多处原告签字确认的书面材料及指明的物业类型为别墅，原告对其购买被告的物业类型为别墅应知晓，因此其物业管理服务费的收费标准也不适用政府指导价。＼n综上，相关法律规定并未完全排除涉案物业以市场调节价作业物业服务费收费标准，故此，原告诉请，缺乏事实依据与法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物业服务费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，于2013年7月2日作出（2012）惠城法水民初字第158号民事判决：驳回原告黄凤珍的全部诉讼请求。本案的诉讼费100元，由原告黄凤珍承担。＼n当事人二审的意见＼n黄凤珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求法院依法撤销一审判决，依法判决变更《前期物业管理服务协议》第四条第二款对于物业管理服务费用价款规定，确定住宅按照惠州市政府指导价每月每平米1.10元的标准计算物业服务费用。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。＼n主要事实和理由是：（一）法院在认定涉案房屋是否属于别墅的问题上有误。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》以及与开发商签订《商品房买卖合同》上，并没有关于涉案房屋是别墅的约定，且合同中规定的用地年限是自2002年9月14日至2072年9月13日，用地年限为70年，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定属于住宅用地，而不是别墅商用地。法院认为业主对此应知晓，完全与事实不符。涉案房屋应属于要实行政府指导价的类型，理应在指导价范围内收取物业管理费。（二）对于实行政府指导价的物业服务费收费标准，根据《广东省物业管理条例》以及《惠州市物业服务收费管理办法》的相关规定，物业管理服务费用可以在一定的范围内浮动，但必须抄送价格管蓬部门及旁声管理局备案。双方签订的《前期物业管理协议》约定的每平米2.8元的物业管理费用明显超过惠州市政府的指导价，且被上诉人并没有对此价格进行备案。综上所述，上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的全部请求，维护上诉人的合法权益。＼n被上诉人广东康景物业服务有限公司无作书面答辩。＼n本院查明的事实＼n本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。＼n另查明：一、2007年3月14日上诉人与被上诉人除签订住宅《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2007）NO0125542。B158（住宅）号房。即二、三楼］外，同时还签订同栋商铺《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2007）NO0125537。B158（商铺）号房，即该住宅一楼商铺，建筑面积76.45平方米，房款535150元】《商品房买卖合同》均约定交楼时间为同年8月30日，均属商住用地。商铺《商品房买卖合同》约定的土地使用年限为40年即2002年9月14日至2042年9月13日，住宅《商品房买卖合同》约定的土地使用年限为70年即2002年9月14日至2072年9月13日。上述购买的商铺、住宅共建设为三层。＼n另查明二、住宅《商品房买卖合同》附件三为：《惠州合生国际新城A、B、C、D、E型别墅交楼标准》。＼n另查明三、2006年9月20日，惠州市亚新房地产有限公司向惠州市房产物业管理办公室提交《前期物业管理登记表》载明，项目名称：合生国际新城；物业类型：联排别墅；实地勘查情况为：现场已勘查，建议采用协议方式选聘物业管理企业进行管理。惠州市房产物业管理办公室签字同意并盖章。＼n本院判决理由和结果＼n本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被上诉人是具有一级物业服务资质等级的企业，因合生国际新城至今未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”第二十四条“……，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，亚新公司经过惠州市房产物业管理办公室的同意，以协议方式选聘被上诉人对合生国际新城进行前期物业管理服务，符合上述规定，被上诉人作为合生国际新城的合法物业管理人，其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效。＼n根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，双方确认上诉人购买的住宅、商铺为同一栋，建设层数共三层，以及对一层商铺物业管理费按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定不无异议，争议的是：被上诉人对二、三层住宅收取物业服务管理费是按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定每月每平方米2.8元收取，还是应当按照当地政府规定的指导价收取的问题。＼n上诉人上诉主张涉案住宅房屋应属于实行政府指导价的类型，双方约定每平方米2.8元超出了政府指导价，应按政府指导价每月每平方米1.10元标准计收物业管理费。对此，本院认为，涉案住宅房屋的物业管理费不属于要实行政府指导价的类型，不应按政府指导价收取物业管理费，主要理由是：＼n（一）上诉人在签订《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》时已清楚其购买的住宅是联排别墅。这有双方签订的《商品房买卖合同》附件三《惠州合生国际新城A、B、C、D、E型别墅交楼标准》、《购房补充协议书》、《前期物业管理服务协议》均明确写明上诉人购买的住宅类型是别墅，还有亚新公司向惠州市房产物业管理办公室提交的《前期物业管理登记表》载明也是联排别墅这一事实进一步佐证。＼n（二）根据2003年11月13日国家改革和发展委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，即物业管理服务费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价两种定价模式。2005年7月1日惠州市人民政府发布的《惠州市物业服务收费管理暂行规定》第七条“我市辖内住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，本案中，上诉人购买的住宅是别墅，依据上述规定物业管理收费不列入政府指导价，而是实行市场调节价，由双方在物业服务合同中约定。双方在《前期物业管理服务协议》约定的物业收费标准，符合上述规定。＼n（三）2007年5月14日，惠州市物价局、惠州市房产管理局发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》，该通告明确是根据《惠州市物业服务收费管理暂行规定》的精神，对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即1、多层住宅（无电梯），一级每平方米0.6元；2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层），一级每平方米1.10元。也并未将住宅是别墅的也列入政府指导价。即便上诉人购买该住宅时不清楚是别墅，但根据建设部《民用建筑设计通则》的规定，涉案的物业为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，也不属于上述《通告》中适用政府指导价的多层住宅或是高层住宅的范围，涉案的物业管理服务费标准也不适用政府指导价的约束，不应适用政府指导价。＼n综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院应予维持。上诉人主张涉案住宅物业管理收费应适用政府指导价，没有事实和法律依据，本院不予支持，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费100元，由上诉人黄凤珍负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长郑杰＼n审判员刘伟新＼n代理审判员胡江＼n二〇一三年十月十七日＼n书记员彭科梅＼n附：相关裁判依据＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；