广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16689号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丰华，女，汉族，住广东省大埔县。
委托代理人：周文隽，广东明浩律师事务所律师。
委托代理人：黄武添，广东金烨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东都大世界有限公司，住所地：广东省广州市越秀区XXXXXX路XXX号。
法定代表人：肖素月，职务：总经理。
委托代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人刘丰华因与被上诉人广州市东都大世界有限公司（下简称东都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初15094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘丰华上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、改判确认刘丰华与东都公司签订的《物业租赁合同》无效；3、改判东都公司退还刘丰华已缴纳的预交租金、管理费70000元，租赁保证金159814元；4、一、二审案件受理费由东都公司承担。事实和理由：一、关于合同效力问题。涉案《物业租赁合同》属于无效合同。签订合同时，东都公司未告知涉案物业属于军队物业，致使刘丰华误认为涉案物业是东都公司的自有物业。东都公司隐瞒了涉案物业属于军队物业这一重大事实，以欺诈手段签订了涉案的《物业租赁合同》。而且，涉案的《物业租赁合同》在2017年5月5日才签订，而中央军委早在2016年2月就已下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，要求所有军队单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。中央军委下发该份通知有两个目的：一是停止有偿服务，以维护军队形象，二是停止有偿服务，基于国防和国家安全的考虑，收回军队物业用于军事用途。无论是维护军队形象，还是收回物业用于军事用途，其根本目的都是为了国家利益。东都公司违反《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》规定精神，在该《通知》下发一年多之后仍以欺诈方式签订了有关军队物业的有偿服务合同，明显损害了国家利益。故此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，应该认定合同无效；二、涉案物业发生火灾，刘丰华没有过错。刘丰华在装修时已向东都公司进行申请并经东都公司同意，刘丰华选择的工人也是有相关资质的，刘丰华已经完全尽到了合理审查的义务。本案火灾完全属于意外事件，且刘丰华已经第一时间扑灭了火，尽到合理的紧急处理义务。原审法院将刘丰华无过错的意外事件定性为刘丰华违约，属于事实查明不清；三、原审判决的赔偿金额没有合同依据。有关火灾的约定在合同第十三条，但该条款并没有约定违约金的具体计算标准，而原审法院引用的合同第十二条第7款并没有约定火灾事宜，第十二条有关双倍赔偿保证金作为违约金的约定并不适用于本案，且该条款约定没收保证金外，还约定了需要承担巨额的违约金，完全是不合理地加重刘丰华义务的霸王条款，应属于无效的约定。原审法院既判令没收刘丰华的保证金，另外又按保证金的双倍计付赔偿金给东都公司，相当于认定东都公司的损失是三倍保证金，但东都公司却未对造成的损失额进行举证。原审判决既没有合同依据，也没有法律依据；四、东都公司主张2017年5月6日到2017年10月5日期间按每月65740元计算租金损失，而原审法院认定的损失只在2017年7月11日至2017年10月5日之间，时间不到3个月，但原审法院支持的损失却按照5个月来计算，明显属于判决错误。而且，东都公司在2017年7月7日提起本案诉讼，双方是在2017年7月10日交接物业，东都公司的损失是如何计算无从得知；五、双方已经在2017年7月10日交接了涉案物业，东都公司在交接时没有附带任何条件，应当视为东都公司已经接受并认同双方争议已经处理完毕；六、合同约定，在刘丰华违约时履约保证金可用于抵扣合同违约金及损失，原审法院已经判决刘丰华的履约保证金不予退还，相当于判决刘丰华按照合同约定承担了违约责任，再判决赔偿损失，就需要由东都公司提交证据来证明所主张的损失的具体数额，原审法院在东都公司没有提交证据的情况下，对损失金额进行单方认定并判决，明显属于判决错误；七、原审法院对刘丰华于2017年11月16日提交的“南部战区空军参谋部直属工作处”于2017年11月10日下发的《告知书》没有组织质证，没有列入刘丰华所举证据中予以说明，导致查明事实不清，认定事实错误。
被上诉人东都公司答辩称：一、双方签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘丰华所谓《物业租赁合同》属于无效合同的说法没有事实依据和法律依据。东都公司于2009年6月15日与广州军区空军司令部直属工作处(下称部队直工处)签订《房屋租赁协议》，依照租赁协议取得经营和管理使用权，并可以根据经营需要进行分租，东都公司与刘丰华于2017年5月5日签订的《物业租赁合同》约定的租赁期限未超出上述《房屋租赁协议》约定的租赁期限。一方面，中央军委于2016年2月印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》并不属于法律、行政法规的范畴，另一方面，该通知的发送对象是部队单位，但东都公司不属于军队单位，东都公司与部队直工处之间的租赁合同一直在履行，东都公司与刘丰华签订《物业租赁合同》时仍在租赁期内，不属于军队单位的新上项目、新签合同或续签合同；二、刘丰华在进行铺面装修时发生火灾事故，系刘丰华的过错。刘丰华在没有办理申报手续的情况下，擅自聘用没有资质的焊工，违反烧焊、用火规定进行烧焊作业，造成涉案物业厨房油烟风管起火，并引发极大的浓烟，导致东都公司A区全部物业停业。刘丰华出具的书面说明及广州市公安局越秀区分局出具的《火灾事故简易调查认定书》也认定了这一事实。因此，发生火灾是刘丰华的过错；三、原审法院认定刘丰华违约，并判决刘丰华赔偿东都公司租金损失的金额，符合法律规定和《物业租赁合同》的约定；四、交接物业是解除双方《物业租赁合同》的一部分，并不代表东都公司放弃追究刘丰华违约责任的权利，也不能因此免除刘丰华应当承担的其他违约责任。东都公司与刘丰华于2017年7月10日完成物业交接，但并不代表东都公司放弃追究刘丰华的违约责任以及要求赔偿损失的权利，刘丰华声称“应当视为东都公司已经接受并认同双方争议已经处理完毕”没有任何事实和法律依据；五、双方在《物业租赁合同》、《治安消防安全责任书》等协议中已对双方权利义务、违约责任等进行约定，双方应严格遵守，任何一方发生违约行为时应当按合同约定承担违约责任并赔偿对方损失，该约定不存在加重刘丰华义务的情形，更不存在以履约保证金抵扣违约金的情形。刘丰华支付的履约保证金抵扣租金、违约金等的前提是东都公司依照合同约定应当退还履约保证金给刘丰华，即东都公司负有退还义务。本案中，刘丰华发生违约行为，依照合同约定，东都公司有权不退还刘丰华已支付的租赁保证金，并且有权要求刘丰华按双倍保证金支付违约金，不存在刘丰华声称的履约保证金抵扣租金、违约金等的情形，更不存在“相当于判决刘丰华按照合同约定承担了违约责任，而再判决赔偿损失”的情形。
东都公司于2017年7月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、确认双方《物业租赁合同》已经于2017年6月21日解除，刘丰华所缴纳的租金保证金159814元不予退还；2、刘丰华立即赔偿因违约造成东都公司的租金损失313628元（从2017年5月6日起，按每月65740元计至2017年10月5日，总额以313628元为限）；3、刘丰华立即支付房屋占用费（自2017年6月15日起计至2017年7月10日止，按照每月租金65740元的双倍计算）；4、刘丰华赔偿因干扰东都公司正常经营秩序的行为而对东都公司造成的经济损失20000元；5、刘丰华赔偿因2017年5月11日17点33分起火事件造成东都公司两间商铺（自编20、21号商铺）无法出租的损失130000元（计算时段为2017年5月11日至2017年7月5日）。
刘丰华向原审法院反诉请求判令:1、确认东都公司与刘丰华签订的《物业租赁合同》为无效合同；2、东都公司向刘丰华退还缴纳的预交租金（2017年6月6日至2017年7月5日）65740元、管理费4260元，租金和管理费的保证金170172元，水电押金10000元，装修管理费18000元，装修押金6600元。
原审法院经审理查明：2009年6月15日，中国人民解放军广州军区空军司令部直属工作处（为甲方）与东都公司（为乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：为彻底解决物业老化造成的大楼天面外墙漏水，配套设施老化等安全隐患，为美化大楼外观，提升物业档次，甲方同意乙方投资位于广州市XXXXXX路XXX号正门至南门临街地段的空余房地产处进行重新加建二层，加建面积为6000平方米，加建后的建筑为土建结构五层，总建筑面积15000平方米，重新加建所需建设费用由乙方全部出资投入，施工期和经营期间所有的安全责任由乙方独立承担，与甲方没有任何关系。合同期满后，此空余房地产全部归甲方所有。该空余房地产产权属于甲方所有，定期租赁给乙方，乙方有经营和管理使用权，乙方根据经营需要，可以分租。未经甲方同意乙方不得向第三方整体转租。出租的空余房地产租赁期间由乙方自主经营管理，风险自负，凡与经营有关的各项费用全部由乙方承担，租期自2009年6月15日起至2026年12月31日止。
2017年5月5日，东都公司（甲方）与刘丰华（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市XXXXXX路XXX号之三自编18、19号铺出租给乙方用于烘焙使用。甲方出租给乙方使用的商铺建筑面积为142平方米。租期从2017年5月6日起至2022年5月5日止，租赁期的第一日即起租日。租赁期的第一日为乙方进场之日，甲方与乙方按出租场地的实际现状及建筑结构办理该商铺的接收手续。装修期自2017年5月6日起至2017年6月5日止，装修期内乙方免交租金，但装修期内的物业管理费、水电费及其他应缴费用仍应按时支付。租金标准：2017年6月6日至2018年5月5日的月租金为65740元/月。租金按月结算，乙方须在每月的第28日前到甲方指定地点或指定账户缴付当月应付下月的租金给甲方。每逾期一日，乙方按应付/未付租金总额1%/日支付滞纳金。如果交费期限的最后一天为法定节假日的，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日交付租金。乙方应于签订租赁合同时向甲方一次性支付两个月租金合计为159814元作为履约保证金，并于签订本合同当天预付一个月租金65740元。如乙方有违约行为，甲方有权用履约保证金抵扣乙方所欠租金、违约金、赔偿金及其他相关费用，不足部分，乙方负责赔偿。如履约保证金被抵扣完毕，乙方应于违约情形发生之日起10日内补齐，迟延补齐的，按照拖欠租金的相关约定处理。租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续，并且将一切租金、物业管理费、水电费等账目结清，以及退回租赁物予甲方之后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还乙方。乙方接收甲方为物业管理公司负责该商铺的物业管理，乙方在签订租赁合同的同时，必须与甲方签订相关《物业管理服务协议》，且依据约定交纳应缴的管理费用及其他费用。甲方保证合法出租该商铺，并按本合同条款及铺位内实际现状交付提供该商铺予乙方使用。乙方未能依约付清拖欠租金或有关费用，或就乙方违反租赁合同内任何义务及约定的行为未能向甲方承担违约责任和赔偿损失时，甲方有权单方解除租赁合同，收回该商铺，并要求乙方赔偿甲方的全部损失。乙方应按时缴纳足额租金，否则应承担合同规定的滞纳金及相应的违约责任。乙方无证无照经营的，甲方有权单方解除租赁合同、没收全额履约保证金、收回该商铺，并要求乙方赔偿甲方损失。乙方应支付的违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿。甲乙双方可现向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失。乙方应在合同期满、解除或终止时将该租赁场所按现状保持完好交还甲方。乙方逾期未按上述要求交还该租赁场所的，交还期限届满，乙方遗留在该租赁场所内的所有物品、设施、设备均无偿归甲方所有，甲方有权做任何方式的处理，乙方对此无异议。同时，乙方须从逾期之日起至实际交还该租赁场所之日止，按日计付房屋占用费及物业管理费（房屋占用费、物业管理费以合同终止或解除之日的当月租金和物业管理费的两倍为标准计算，上述费用支付并不意味着双方租赁关系之继续），并应赔偿甲方因此而引致之损失。乙方如下列情形之一，甲方有权单方解除租赁合同，收回该商铺，且无论甲方是否解除租赁合同，甲方均有权采取以下措施：乙方已付租赁保证金不予退回，乙方应支付双倍保证金等额的违约金给甲方，还应赔偿甲方实际损失。1）乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费或其他应缴未缴费用超过7天；2）如因乙方原因违约，甲方依照合同约定收回租赁场地后，乙方未按合同的规定缴纳全部欠款及违约金，甲方有权享有乙方场地内的所有物品的自行处分权力并按合同追究乙方的一切违约责任，乙方对此无异议。租赁区域内的财产安全及治安管理、消防等安全责任由乙方自行负责；因乙方原因而造成火灾、治安事故所带来的一切后果由乙方自行承担一切法律及经济责任。同日，东都公司（为甲方）与刘丰华（为乙方）签订《治安消防安全责任书》作为附件一，其中约定：有下列情形之一的，甲方有权利解除《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》，并视为乙方违约追究乙方违约责任：3、未办理申报手续即进行动火作业；4、烧焊、用火、用电作业时消防安全措施不落实。同日，刘丰华与广东教育城教育发展有限公司签订《物业管理服务协议》，其中约定刘丰华在签订协议之日应向广东教育城教育发展有限公司交付管理费保证金和预交一个月管理费，管理费保证金相当于本协议期限最后一年二个月管理费总额10358元、水电费押金10000元，管理费保证金和水电押金在本协议期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还刘丰华，以广东教育城教育发展有限公司所开保证金票据为退款依据；2017年5月6日至2018年5月5日每月物业管理费为4260元，2021年5月6日至2011年5月5日每月物业管理费为5179元。
东都公司、刘丰华于2017年5月5日签订《租赁场所交付确认书》，确定租赁场地符合出租条件并于该日完整交接给刘丰华。刘丰华于同日向东都公司交付租金、管理费共70000元，保证金170172元，水电押金10000元，装修管理费18000元，装修押金6600元。东都公司确认刘丰华交纳的上述租金、管理费共70000元为2017年6月6日至2017年7月5日期间的租金和管理费，且不同意在东都公司本案中主张的占用费中扣减刘丰华已付的租金和管理费。刘丰华认为其已付的70000元租金和管理费中65740元为租金，其余为管理费。
2017年5月12日，广州市公安局越秀区分局出具《火灾事故简易调查认定书》，载明：2017年5月11日17时33分许，广州市越秀区XXXXXX路XXX号一楼自编18、19号森普瑞斯餐厅发生火灾，现场施工人员及物业管理人员自行将火扑灭，消防队到场。火灾造成二楼越秀区鑫凤园餐厅西北侧夹层储物间的餐具、纸巾等杂物被烧损烧毁，火灾未造成人员伤亡……本次火灾事故的认定如下：起火时间为2017年5月11日17时33分许；起火部位为越秀区环市东XXX号一楼自编18、19号森普瑞斯餐厅北侧厨房上穿二楼的油烟风管；起火原因为现场施工人员尹显和对厨房的油烟风管等金属设施进行切割时，切割产生的火花点燃油烟风管内的油垢引致。
2017年5月16日，刘丰华向东都公司出具手写字条，内容为：本人刘丰华承租广州市越秀区XXXXXX路XXX号之三自编18、19号铺面，该铺面于合同签定后三天开始装修，5月11日当天安排工人进行拆除工作，由于工人操作失误引起烟管道起火，该事件给出租方（东都公司）造成了极大的影响，部分商户（A区1-6）楼停业整改。由于本人对装修及装修人员管理不当，本人将吸取本次火灾经验教训，希望主管消防部门酌情处理，本人万分感谢！
2017年6月15日，刘丰华向东都公司发出《关于解除合同及交还商铺的函》，内容为：由于刘丰华在装修期内装修工人操作不慎导致失火事故，事故发生后，刘丰华多次与东都公司协商，2017年5月24日协商过程中，东都公司代表王卫红经理明确表示东都公司不同意再由刘丰华承租，要求刘丰华另觅场地经营，既然东都公司提出解除合同，商铺不再给本人承租，那么刘丰华同意解除合同，返还铺位给东都公司。请东都公司接函后立即安排接收刘丰华承租的广州市越秀区XXXXXX路XXX号一楼自编18、19号铺位，并将刘丰华已付的履约保证金及预付的第一个月租金返还刘丰华。
2017年7月10日，东都公司与刘丰华签署《租户退场登记表》，内容为双方确认退场交接日期为2017年7月10日，承租方签名一栏手写“押金租金另行协商处理”。
东都公司为证明其于2017年6月21日发函解除合同，提交了《解除合同通知书》及EMS快递详情单（邮寄地址为刘丰华身份证地址）和妥投情况网页打印件（显示2017年6月24日他人收），其中《解除合同通知书》内容为：根据双方签订的租赁合同和消防责任书第七条的约定，东都公司现通知刘丰华解除《物业租赁合同》，根据合同规定，刘丰华交纳的租赁保证金不予退还，请于2017年6月22日前将租赁场地交回给东都公司，并办理相关手续，逾期不退，东都公司将按合同约定租金收取欠租和滞纳金，直到场地交回给东都公司。同时，东都公司将追究责任方的违约责任及因火灾事故给东都公司造成的经济损失。请刘丰华在收到本通知书后立即来东都公司办理相关的退场手续并交付违约金及赔偿损失。刘丰华不确认收到该函件。
刘丰华为证明其主张，提交了：1、录音资料，用以证明刘丰华与王卫红协商时，其明确表示涉案物业为空军部队物业，部队领导不同意继续租给刘丰华，要求刘丰华另觅场地经营；2、刘致祥为报警人、报警日期为2017年7月1日的报警回执；3、《控告函》及刘丰华向中央军委信访办公室、中央军委办公厅邮寄资料的EMS邮寄详情单。东都公司质证称：对上述证据1的真实性予以确认，但对证明内容不予确认，录音资料中没有对合同解除有协商，在录音证据的14分28秒、18分33秒、39分30秒，在这三段时间内刘丰华在明知道涉案物业是军队物业的情况下，仍表示很想承租，并没有刘丰华所述的不同意继续承租，46分34秒刘丰华仍表示其在军队有关系，想要找关系继续承租涉案物业，该证据恰好证明刘丰华明知是部队物业仍坚持向东都公司继续承租。对上述证据2的关联性不予确认，无法证明与本案有关。对上述证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，且认为与东都公司无关。
原审庭审中，刘丰华表示：如法院审查认为《房屋租赁协议》有效，则刘丰华认为合同已经在2017年5月24日解除。东都公司表示：如法院经审查认为东都公司主张合同解除的时间与实际时间不符，东都公司仍要求法院确认双方的租赁合同解除。双方均确认刘丰华已于2017年7月10日将涉案场地交还给东都公司。
原审法院认为：关于合同效力和解除问题，东都公司与刘丰华签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，刘丰华主张该合同为无效合同，但没有证据证明该合同违反了法律和行政法规的强制性规定，因此，该《物业租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。刘丰华和东都公司分别于2017年6月15日和2017年6月21日向对方发函要求解除合同，但东都公司和刘丰华均不认可对方的解除主张，并随后通过提起本案诉讼提出要求确认合同解除或要求解除合同的主张。因此，合同的解除与否需待本案审查确定。东都公司向刘丰华发出的解除函件并非刘丰华本人签收，无法证明该函已送达给刘丰华，故东都公司要求确认《物业租赁合同》已于2017年6月21日解除的诉讼请求缺乏依据，不予支持。刘丰华称合同已于2017年5月24日解除的意见亦缺乏依据，不予接纳。针对东都公司称如法院经审查认为东都公司主张合同解除的时间与实际时间不符，东都公司仍要求法院确认双方的租赁合同解除的意见，由于刘丰华已于2017年7月10日将涉案场地交还给东都公司，双方的租赁关系已于该日终止，故对东都公司要求解除合同的诉讼请求不予调处。
东都公司与刘丰华签订的《治安消防安全责任书》约定，刘丰华烧焊、用火、用电作业时消防安全措施不落实，东都公司有权解除合同并视刘丰华违约，追究刘丰华违约责任。根据广州市公安局越秀区分局出具的《火灾事故简易调查认定书》及刘丰华出具的手写字条显示，刘丰华在装修涉案房屋过程中，因操作失误导致火灾事故发生，因此，东都公司有权据此追究刘丰华的违约责任，现东都公司要求没收租赁保证金符合合同约定，予以支持。因刘丰华使用涉案房屋至2017年7月10日，且交还场地前双方的合同尚未解除，故东都公司要求刘丰华按租金两倍的标准支付房屋占用费在性质上和标准上均缺乏依据，但刘丰华应依约向东都公司支付交还房屋前的租金；由于刘丰华已向东都公司支付2017年6月6日至2017年7月5日一个月的租金65740元，故刘丰华仍应向东都公司支付2017年7月6日至2017年7月10日期间的租金。
对于东都公司主张的从2017年5月6日起至2017年10月5日的租金损失，首先，2017年5月6日至2017年6月5日为装修免租期，东都公司在该期间本不存在租金收益，因此，东都公司主张该期间的租金损失缺乏依据；其次，2017年6月5日至2017年7月10日的租金问题已在上文论述，亦对东都公司主张的该期间租金予以支持，故东都公司主张该期间的租金损失属于重复主张，不予支持；再有，对于2017年7月11日起至2017年10月5日的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”合同中明确约定刘丰华违约则应支付双倍保证金等额的违约金给东都公司，东都公司现主张损失赔偿款313628元并未超过双方约定的违约金数额，予以支持。
对于东都公司第四项诉讼请求，因东都公司未能提供证据证明刘丰华实施了干扰东都公司正常经营秩序的行为且该行为对东都公司造成了实际损失，东都公司该主张缺乏证据支持，对该项诉讼请求不予支持。
对于东都公司第五项诉讼请求，东都公司称案外的两间商铺因受涉案商铺火灾影响无法出租，但东都公司未能提供充分证据证明该两间商铺无法出租与涉案商铺的火灾事故有直接的因果关系，对该项诉讼请求不予支持。
对于刘丰华第二项反诉请求，其中租赁保证金和2017年6月6日至2017年7月5日的租金问题已在上文论述，此处不再赘述；对于刘丰华已付的一个月管理费4260元，东都公司与刘丰华之间签订的合同并无约定东都公司有权收取管理费，而根据刘丰华与广东教育城物业管理服务中心签订的《物业管理服务协议》则明确约定了管理费的收费主体为广东教育城物业管理服务中心，东都公司收取刘丰华的物业管理费缺乏依据，因此，刘丰华现要求东都公司退还管理费4260元于理有据，予以支持；对于管理费保证金10358元、水电押金10000元、装修管理费18000元、装修押金6600元东都公司均同意退回，予以照准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，于2018年7月4日作出判决如下：一、刘丰华应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2017年7月6日起至2017年7月10日止的租金（按每月65740元标准计）支付给广州市东都大世界有限公司；二、刘丰华应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市东都大世界有限公司支付租金损失313628元；三、刘丰华已向广州市东都大世界有限公司支付的租赁保证金159814元，由广州市东都大世界有限公司予以没收；四、广州市东都大世界有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向刘丰华退还管理费4260元、管理费保证金10358元、水电押金10000元、装修管理费18000元、装修押金6600元；五、驳回广州市东都大世界有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘丰华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉受理费11014.4元，由广州市东都大世界有限公司负担2448.4元，刘丰华负担8566元；反诉受理费2711元，由广州市东都大世界有限公司负担515元，刘丰华负担2196元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，刘丰华提交如下证据：1、《告知书》，以证明：2017年11月10日，由业主“南部战区空军参谋部直属工作处”在涉案各商铺张贴《告知书》，告知各分租户，根据中央军委于2016年初下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）精神，已通知东都公司无法继续出租广州市XXXXXX路XXX号正门至南门临街地段的空余房地产（含涉案物业在内），要求东都公司停止租赁并腾退租赁物，交还租赁场地及设施；2、现场照片，以证明：南部战区空军参谋部直属工作处于2017年11月张贴了关于涉案场地的清场《告知书》后，东都公司出租的广州市XXXXXX路XXX号正门至南门临街地段的商铺（含刘丰华原承租的租赁物在内）已全部清场迁离，现场外围全面屏蔽，整栋大楼已没有任何一家商铺在经营，证明军队物业依据军规已不能有偿经营，东都公司此前所签的涉案场地全部未到期的租赁合同因承租人无法继续经营，免不了要提前解约，导致承租人无法实现合同目的，后续必然产生诸多与东都公司的租赁合同违约诉讼。东都公司质证：1、我方在一审时没有收到证据1，对告知书的真实性予以确认，但与本案无关，刘丰华与东都公司之间的合同纠纷已于2017年5月发生，发生的原因是刘丰华装修期间违约导致合同解除。告知书发生在2017年11月10日，在双方合同已经解除后的几个月后，故与本案无关；2、对现场照片的真实性无异议，但与本案无关。
本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《物业租赁合同》是否有效；其二，刘丰华是否构成违约，应如何承担违约责任；其三，东都公司主张刘丰华赔偿租金损失313628元应否得到支持。
关于双方签订的《物业租赁合同》的效力问题。依据已查明的事实，东都公司向中国人民解放军广州军区空军司令部直属工作处承租广州市XXXXXX路XXX号正门至南门临街地段物业后，将其中的涉案商铺分租给刘丰华，东都公司的分租行为符合东都公司与中国人民解放军广州军区空军司令部直属工作处的合同约定。刘丰华与东都公司就涉案商铺签订的《物业租赁合同》的内容未违反法律法规的强制性规定，故一审认定该《物业租赁合同》合法有效并无不当，本院予以确认。刘丰华以东都公司隐瞒涉案商铺属于军队物业的事实，东都公司的出租行为违反军队政策为由，上诉认为合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于刘丰华是否构成违约及如何承担违约责任的问题。依据广州市公安局越秀区分局出具的《火灾事故简易调查认定书》及刘丰华于2017年5月16日向东都公司出具的手写字条，刘丰华委托装修工人操作失误引发火灾事故，刘丰华的行为已构成违约，应当向东都公司承担相应的违约责任。关于刘丰华应承担的违约责任，虽然双方在《治安消防安全责任书》中约定，如刘丰华用火时不落实消防安全措施的，则视为刘丰华违约，东都公司可追究刘丰华的违约责任，但对于此种情形下刘丰华应如何承担违约责任，《物业租赁合同》并未明确约定。虽然如此，参照《物业租赁合同》中有关刘丰华违约责任条款的约定，结合租赁活动的一般交易习惯，东都公司诉请刘丰华承担租赁保证金被没收的违约责任，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。
关于东都公司主张刘丰华赔偿租金损失313628元应否得到支持的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，依据已查明的事实，刘丰华接收涉案房屋开始装修即发生火灾，刘丰华随后向东都公司发函要求交回涉案商铺，东都公司亦向刘丰华发函要求收回商铺，双方并于2017年7月10日办理了商铺交接手续。因东都公司已于2017年7月10日收回涉案商铺，且刘丰华已被责令承担支付租金至2017年7月10日及租赁保证金被没收的责任，而东都公司并未充分举证证明其因刘丰华的违约行为实际遭受的损失金额，故此，东都公司要求刘丰华赔偿2017年7月10日之后的租金损失，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。
综上所述，上诉人刘丰华的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15094号民事判决第一、三、四、六；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15094号民事判决第二、五项；
三、驳回广州市东都大世界有限公司的其他诉讼请求。
本案一审本诉受理费11014.4元，由广州市东都大世界有限公司负担8407.4元，刘丰华负担2607元；反诉受理费2711元，由广州市东都大世界有限公司负担486元，刘丰华负担2225元。二审案件受理费10790元，由广州市东都大世界有限公司负担4841元，刘丰华负担5949元。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 韩志军
审判员 郑怀勇
二〇一八年十一月十三日
书记员 彭文悦