上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4171号
上诉人（原审被告）：李德刚，男，1984年10月30日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：金冬生，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季红军，男，1964年2月20日生，汉族，住江苏省阜宁县。
被上诉人（原审原告）：朱志芹，女，1968年12月19日生，汉族，住江苏省阜宁县。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张继振，上海金仕维律师事务所律师。
原审被告：杨佳丽，女，1982年9月27日生，汉族，住河北省涿州市。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市世博支行，住所地上海市浦东新区耀华路8号。
负责人：王洪海，行长。
委托诉讼代理人：褚玮娜，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：周轶伦，中国工商银行股份有限公司上海市分行工作人员。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区崮山路322弄5号601室。
法定代表人：管蔚，董事长。
委托诉讼代理人：梁博雯，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陆颖，该公司工作人员。
上诉人李德刚因与被上诉人季红军、朱志芹、原审被告杨佳丽及原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第4286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李德刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、本案一审关于过户的判决与金融借款案行使抵押权的判决相冲突，金融借款案件在先，且抵押权应优先受偿，故一审法院不应支持被上诉人要求过户房屋的诉请；2、被上诉人要求逾期过户的违约金不具有合同依据，一审法院不应判决予以支持。即使法院认为上诉人存在违约，违约金的标准亦过高。
季红军、朱志芹辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
杨佳丽未具答辩意见。
上海市住房置业担保有限公司（以下简称“住房置业公司”）书面述称，请法院保护抵押权人的合法权益。
中国工商银行股份有限公司上海市世博支行（以下简称“工行世博支行”）述称，房屋产权归属由法院判决，产权归属不影响银行的合法债权及抵押权的行使。
季红军、朱志芹向一审法院起诉请求：1、李德刚、杨佳丽清偿上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）上的贷款；2、工行世博支行和住房置业公司配合李德刚、杨佳丽办理涉案房屋上的抵押涤除手续；3、李德刚、杨佳丽配合季红军、朱志芹办理涉案房屋的产权转移登记手续，并交付涉案房屋；4、李德刚、杨佳丽支付季红军、朱志芹迟延办理产权转移登记手续的违约金，以季红军、朱志芹已付款人民币（以下币种同）102万元为本金，按日0.05%标准计算，自2015年8月31日起至该房屋过户至季红军、朱志芹名下之日止。
一审法院认定事实：2015年5月31日，朱志芹作为购买方（乙方）、李德刚作为出售方（甲方）、案外人上海XX事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方购买甲方涉案房屋，房屋权利人李德刚、杨佳丽，建筑面积90.03平方米，房价款133万元。协议另对其他事宜进行了约定。
上述协议签订当日，朱志芹向李德刚支付购房定金12,000元，李德刚向朱志芹交付房屋钥匙。
2015年6月1日，朱志芹通过转账支付购房定金138,000元，李德刚、杨佳丽于同月4日出具定金收条。
2015年7月19日，季红军、朱志芹与李德刚、杨佳丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定：李德刚、杨佳丽将涉案房屋出售给季红军、朱志芹；转让价款为133万元；合同第四条约定，李德刚、杨佳丽于2015年7月19日前腾出该房屋并通知季红军、朱志芹验收交接，季红军、朱志芹对房屋及其装饰、设备情况进行查验后，李德刚、杨佳丽将房屋钥匙交付给季红军、朱志芹为房屋转移占有的标志；第六条约定，2015年8月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……李德刚、杨佳丽承诺，在季红军、朱志芹或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于李德刚、杨佳丽故意拖延或者不及时提供相关材料的，季红军、朱志芹按本合同第十条追究李德刚、杨佳丽的违约责任；第十条约定，李德刚、杨佳丽未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，李德刚、杨佳丽应向季红军、朱志芹支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定，1、季红军、朱志芹于2015年5月31日支付李德刚、杨佳丽定金15万元；2、季红军、朱志芹于2015年7月19日支付房款87万元，李德刚、杨佳丽收到该笔款项于2015年8月5日当日用于结清该房屋所有贷款；3、季红军、朱志芹于过户当日以现金方式银行转账支付给杨佳丽9万元，另支付给李德刚22万元；4、李德刚、杨佳丽于过户当日交房交钥匙给季红军、朱志芹，交房当日李德刚、杨佳丽结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用。
上述合同签订当日，朱志芹向李德刚支付购房款87万元。
另查明，2015年5月25日，李德刚、杨佳丽协议并签订《协议书》，其中载明，双方共同财产分割，由双方自行协商解决。
2015年7月13日，涉案房屋产权人被登记为李德刚、杨佳丽共同共有，该房屋建筑面积为90.06平方米。同日，涉案房屋抵押权人被登记为工行世博支行、住房置业公司，登记的债权数额为88.50万元，其中商业贷款58.50万元，公积金贷款30万元。抵押登记证明号为:松201517023715。该抵押登记尚未注销。2016年1月开始，李德刚、杨佳丽未按约定履行还款义务，截至2016年5月，李德刚、杨佳丽尚欠公积金贷款本金287,684.03元、利息3,891.56元、罚息14.29元未偿还;截至2016年7月21日，李德刚、杨佳丽尚欠商业贷款本金564,865.04元、利息16,275.58元未偿还，工行世博支行据此已向浦东新区人民法院提起诉讼，要求李德刚、杨佳丽立即偿还全部贷款本息，并以涉案房屋承担连带抵押担保责任【案号（2016）沪0115民初53260号】。
审理中，季红军、朱志芹述称愿意代李德刚、杨佳丽清偿银行贷款，以消除继续履行房屋买卖合同的障碍。
一审法院认为，季红军、朱志芹与李德刚、杨佳丽签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，当事人理应恪守。
根据庭审查明的事实，季红军、朱志芹已经按照约定的付款进度支付了总房款中绝大部分房款，而在收到季红军、朱志芹于2015年7月19日支付的87万元房款后，李德刚、杨佳丽应当于2015年8月5日结清涉案房屋上的所有贷款，但李德刚、杨佳丽在收款后未能按约结清贷款。故季红军、朱志芹要求李德刚、杨佳丽向工行世博支行、住房置业公司清偿涉案房屋上之贷款，符合双方之间的约定，于法不悖，应予支持。但需要说明的是，本项诉讼请求系基于双方间房屋买卖合同关系而产生的给付请求权，与工行世博支行、住房置业公司对李德刚、杨佳丽基于金融借款合同关系而产生的给付请求权不属同一诉讼标的。就工行世博支行、住房置业公司与李德刚、杨佳丽之间的合同关系，应以其起诉李德刚、杨佳丽案件所对应的生效判决（就工行世博支行而言）及双方约定（就住房置业公司而言）为准。
关于季红军、朱志芹基于合同约定要求李德刚、杨佳丽办理房屋抵押登记注销手续、过户手续以及要求李德刚、杨佳丽支付逾期过户违约金的诉讼请求，应予支持。而季红军、朱志芹亦应当继续履行支付剩余房款的义务。工行世博支行、住房置业公司作为涉案房屋登记的抵押权人，在涉案房屋贷款结清后，有义务协助李德刚、杨佳丽办理抵押登记注销手续。
关于季红军、朱志芹要求李德刚、杨佳丽交付涉案房屋的诉讼请求。根据双方约定，李德刚、杨佳丽将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。本案中，李德刚、杨佳丽已于2015年5月31日将房屋钥匙交付季红军、朱志芹，视为房屋已经交付，故该诉请一审法院不予支持。
一审法院判决：一、李德刚、杨佳丽于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、上海市住房置业担保有限公司清偿上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋的贷款本金、利息及罚息；二、李德刚、杨佳丽于上述第一项所列款项清偿之日起十日内办理上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋上的抵押登记（抵押登记证明号为:松201517023715）注销手续，中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、上海市住房置业担保有限公司对此予以协助；三、李德刚、杨佳丽于上述抵押登记注销后十日内协助季红军、朱志芹办理将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋产权过户至季红军、朱志芹名下的手续；四、李德刚、杨佳丽于判决生效之日起十日内以1,020,000元为本金，按日0.05%的标准向季红军、朱志芹支付自2015年8月31日起至上述房屋产权过户至季红军、朱志芹名下之日止的逾期过户违约金；五、上述房屋产权过户至季红军、朱志芹名下之当日，季红军、朱志芹支付杨佳丽90,000元，支付李德刚220,000元；六、驳回季红军、朱志芹的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元,财产保全申请费5,000元,公告费820元，合计诉讼费6,870元,由李德刚、杨佳丽负担(于一审判决生效之日起七日内交付法院)。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人及原审被告与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。现被上诉人按照合同约定履行了付款义务，但上诉人并未依约结清涉案房屋所涉贷款以涤除房屋抵押，其行为构成违约，被上诉人据此要求上诉人继续履行合同并承担逾期过户的违约责任，于法有据，本院予以认同。上诉人关于被上诉人要求继续履行合同的诉请与工行世博支行诉上诉人的金融借款案件的判决相冲突的主张缺乏法律依据，且被上诉人亦承诺在上诉人不能清偿涉案房屋所涉贷款的情况下代其清偿以消除合同履行的障碍，故一审法院据此判决合同继续履行并无不当。至于被上诉人主张的逾期过户违约金，具有合同依据，数额亦属合理，一审法院判决予以支持，于法不悖，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，公告费人民币500元，由上诉人李德刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年六月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……