北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第34068号
原告北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司，住所地北京市海淀区复兴路51号1幢7222。
注册号：110108012496673
负责人靳昆，总经理。
委托代理人贾×，女，该公司员工，住公司宿舍。
被告百泰投资有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号（汇欣大厦）A0909室。
注册号：110000012333217
法定代表人林×，总经理。
委托代理人陈述，北京市泽元（银川）律师事务所律师。
原告北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司（以下简称鼎铭物业第三分公司）诉被告百泰投资有限公司（以下简称百泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎铭物业第三分公司之委托代理人贾×和被告百泰公司之委托代理人陈述到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
鼎铭物业第三分公司诉称，2011年5月31日，百泰公司与北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）签订了编号为Y1189264号的《北京市商品房预售买卖合同》及补充协议，购买了位于海淀区复兴路51号北亚国际中心7层7××9号房屋，该房屋建筑面积为570.43平方米。依据《预售合同》及北亚华欣公司向百泰公司发送的《房屋交付通知书》的约定，上述房屋于2011年12月20日交付给了百泰公司，百泰公司于12月25日与我公司签订了《物业服务协议》，约定由我公司为百泰公司提供物业服务，百泰公司应按照物业服务协议约定交纳物业费、热水费，但百泰公司自2013年12月起开始拖欠物业费、热水费，经我公司多次催交至今仍未交纳。我公司认为，《物业服务协议》为双方真实意思表示，真实、合法、有效，双方应当依据约定履行合同义务并承担合同所约定的责任。为维护我公司合法权益，特起诉请求：1、判令百泰公司支付拖欠的自2013年12月20日至2015年12月31日的物业费111289.08元，以及由此产生的滞纳金23286.8元（计算至2015年8月10日）；2、判令百泰公司支付拖欠的2011年1月1日至2015年3月3日的热水费870元；3、百泰公司承担本案全部诉讼费用。
百泰公司辩称，物业费同意交纳，但是鼎铭物业第三分公司物业服务存在很多瑕疵，而且7××9号房屋自2013年下半年开始无人居住，没有实际享受物业服务，故申请减免。滞纳金金额过高，不同意交纳。
经审理查明，2011年5月31日，北亚华欣公司与百泰公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定百泰公司购买位于海淀区复兴路51号北亚国际中心7层7××9号房屋（以下简称7××9号房屋）一套，合同中对于房屋交付时间约定为2011年10月31日前。合同末尾处，百泰公司加盖公章，其公司法定代表人林×签字。2011年11月30日，北亚华欣公司向百泰公司出具《房屋交付通知书》，告知其将于2011年11月30日为百泰公司办理7××9号房屋的交接手续。2012年8月8日，百泰公司办理了7××9号房屋的产权转移登记手续，房屋建筑面积570.43平方米。
2011年12月25日，百泰公司（乙方）与鼎铭物业第三分公司（甲方）签订《物业服务协议》，协议约定由鼎铭物业第三分公司对7××9号房屋进行物业管理，物业服务收费采用包干制，标准为8元每建筑平方米每月，由乙方按年向甲方交纳；乙方交纳费用时间：乙方或物业使用人应于乙方与开发商所确认的收楼日期的前5日向甲方预缴其房屋整年度的物业服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方自应付之日起至实际付清之日止，每日按应向甲方支付应付未付款项0.5‰的滞纳金。上述协议签订后，百泰公司预缴了第一年度的物业服务费。2013年5月13日，百泰公司向鼎铭物业第三分公司支付2012年12月20日至2013年12月19日期间的物业费。
鼎铭物业第三分公司提交两份催缴通知书、欠费通知函一份、律师函一份及签收单，百泰公司表示对上述证据材料真实性无法核实，亦未收到，签收人田×为林×家的保姆，现无法与之联系核实。百泰公司主张鼎铭物业第三分公司提供的物业服务存在瑕疵，为此提交地下停车场照片三张，证明在2015年4月份左右，地下停车场多次出现下水管道漏水事件，且停车场内脏乱不堪。鼎铭物业第三分公司对此不予认可，认为地下停车场并非由其管理，为此提交停车场委托管理合同。百泰公司认为该合同与本案无关，其购买的车位不在该管理合同范围内，应由鼎铭物业第三公司提供物业服务。经询问，百泰公司确认停车管理费系向管理方北京凯德晶品房地产经营管理有限公司交纳。百泰公司另提交2012年12月23日楼道监控截屏及2016年1月25日楼道照片，证明9层楼层消防栓发生漏水，房屋淹水，鼎铭物业第三分公司未及时处理。鼎铭物业第三分公司对上述材料均不予认可，但认可存在消防栓破裂的情况，但是在公共区域，未影响房屋使用，且该公司在半小时内就到场处理并修复。
百泰公司认可自2013年12月起未缴纳过物业费，另提交大城县人民检察院出具的证明一份，证明百泰公司的银行账户、公章、财务章自2013年10月25日至今一直处于该院查封状态。据此，百泰公司认为其并未故意拖欠物业费。鼎铭物业第三分公司对上述证明予以认可。
鼎铭物业第三分公司主张百泰公司欠缴热水费，为此提交国悦府相关费用收取明细表一份及热水费用明细一份。百泰公司对此不予认可，认为物业收费采取包干制，无法确认是否包含热水费。鼎铭物业第三分公司对热水费使用情况未提交其他证据。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同（住宅类）》、房屋交付通知书、入伙交接书、物业服务协议、催缴通知书、发票、律师函、北京市前期物业服务合同、国悦府相关费用收取标准明细表、停车场委托管理合同、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，鼎铭物业第三分公司与百泰公司签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。协议签订后，鼎铭物业第三分公司按协议约定为7××9号房屋提供了物业管理服务，百泰公司亦按协议约定交纳了相应的物业服务费，但自2013年12月起未向鼎铭物业第三分公司支付物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现鼎铭物业第三分公司要求百泰公司支付2013年12月20日至2015年12月31日期间物业服务费之请求，于法有据，本院予以支持。对于鼎铭物业第三分公司主张的滞纳金，因物业协议中仅约定百泰公司应于其与开发商所确认的收楼日期的前5日预缴其房屋整年度的物业服务费，但对此后的物业费交纳时间无明确约定，故对其关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于热水费，双方签订的物业服务协议中未对热水费的收费标准和收取时间予以约定，且鼎铭物业第三分公司亦未提交证据证明热水的实际使用情况，故对于鼎铭物业第三分公司要求百泰公司交纳热水费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、百泰投资有限公司于本判决生效后七日内向北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司支付自二Ｏ一三年十二月二十日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业服务费十一万一千二百八十九元零八分；
二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千零八元（北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司已预交），由北京鼎铭物业管理有限公司海淀第三分公司负担五百三十六元，已交纳；由百泰投资有限公司负担二千四百七十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏文慧
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 李蜀晋
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 胡美青