北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08727号
上诉人（原审原告）肖锦玲，女，1952年10月29日出生。
委托代理人申晨光，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人卢山，男，1969年4月5日出生。
上诉人（原审被告）郑楠，男，1982年4月24日出生。
委托代理人李航，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人张继勋，男，1984年12月20日出生。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人肖锦玲、郑楠因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人肖锦玲之委托代理人申晨光、卢山，上诉人郑楠及其委托代理人李航，被上诉人北京链家房地产经纪有限公司之委托代理人闫松松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，肖锦玲起诉至原审法院称：2013年2月26日，肖锦玲、郑楠在第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下，就出售坐落于北京市丰台区××区6号楼12单元301室（房产证编号：京房权证丰私经字第1146**号）的房屋一事达成一致，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第二条第3项约定：郑楠应于接到第三人电话通知后5个工作日内将首付款人民币196万元整，以资金监管的方式支付给肖锦玲。2013年3月21日，5月2日，第三人多次采用电话、短信方式通知郑楠付款。然而，郑楠一直借各种理由（如：郑楠称其另外一处房屋未能售出，手中资金暂时筹措不足，故无法付款、买房，让肖锦玲再等待半年；或干脆明确地提出不愿再购买该房，让肖锦玲和第三人把定金和中介费退给他；或称肖锦玲公证的授权委托书有瑕疵，故房屋买卖合同是无效的，应把定金和中介费退给他等）推脱，拒不支付此笔款项。肖锦玲曾经就郑楠不愿继续履约的情况多次向其表示，如果不愿意再购买该房，应协助我方撤销网签，以便于我方将该房另售他人。但郑楠至今不采取任何实际行动协助配合办理此事。对于郑楠既不付款又不配合撤销网签的做法，肖锦玲十分的无奈，2013年5月28日，肖锦玲向郑楠送达了《解除合同通知书》，以书面方式郑重地通知了郑楠，要求解除双方买卖合同、协助我方撤销网签，我认为合同解除后，郑楠应配合办理撤销网签合同。我认为，郑楠的行为已经构成了根本违约，如今不但小区周边房屋价格未能上涨，反而还因“京国五条”政策的实施给我造成了严重的税负损失；根据《补充协议》，我有权解除合同并追究郑楠的违约责任以减轻其给我方造成的损失。综上，为维护我合法权益，请求法院：1、判令郑楠立即向肖锦玲支付违约金262000元（按照房款1410000万的百分之二十减去已支付的2万元定金计算）；2、判令郑楠协助肖锦玲撤销京房权证丰私经字第1146**号房屋买卖合同网签（合同编号为：C730670）；3、诉讼费用由郑楠承担。
郑楠辩称：签订合同事实属实，肖锦玲委托代理人卢山签订合同和补充协议，3月16日郑楠拿到公证的授权委托书后发现签约日期不在委托书日期范围内，要求肖锦玲对委托书进行补正，并已告知链家公司和肖锦玲，肖锦玲对此未追认，故郑楠提起诉讼，诉讼中肖锦玲对授权予以追认，故郑楠提出继续履行，肖锦玲则要求解除合同，在此过程中，我方收到肖锦玲的本案诉状，我认为撤销网签合同即视为肖锦玲要求解除合同，我方在履约过程中不存在过错，故不同意肖锦玲诉讼请求。
第三人链家公司述称：肖锦玲的诉讼请求与我方无关，对此不发表意见。
原审法院经审理查明：肖锦玲与曹×1系夫妻关系。2013年2月26日，卢山作为肖锦玲（出卖人）的代理人与郑楠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区××区6号楼12单元301号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋所有权证证号为京房权证丰私经字第1146**号；该房屋成交价格为141万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价159万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为104万元；出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。同日，卢山作为肖锦玲（出卖方、甲方）代理人与郑楠（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币三百万元整；乙方于2013年2月26日向甲方支付定金二万元整；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于接到丙方电话通知后5个工作日内，将首付款人民币一百九十六万元（该金额包含乙方已支付的全部定金二万元）以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告出具后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方出现上述根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；甲方卢山承诺于2013年3月30日前把肖锦玲和共有人的公证委托书交到丙方，并办理后续手续，如肖锦玲和共有人不同意出售此房产卢山承担违约责任，退还已收乙方款项，支付乙方已支付的丙方的各项费用，丙方退还乙方所交费用（收到卢山交来的费用后）。签订合同后，郑楠给付卢山定金2万元，肖锦玲认可收到上述钱款，双方就涉诉房屋交易进行了网上签约，形成合同编号为C730670的《存量房屋买卖合同》。2013年3月5日，肖锦玲、曹×1与卢山在广东省广州市海珠公证处（以下简称海珠公证处）办理了委托书的公证，海珠公证处就委托内容出具（2013）粤广海珠第4793号公证书（以下简称《公证书》），该公证书所公证的委托书中委托期限为“自签字之日起至上述事项办完为止”，下方肖锦玲、曹×1签字后落款时间为2013年3月5日。
合同履行过程中，郑楠以房屋买卖合同纠纷为由将肖锦玲、卢山、曹×1诉至丰台区人民法院，要求确认双方合同及补充协议无效，并要求卢山、曹×1、肖锦玲返还定金2万元、协助其撤销网签合同。法院受理该（2013）丰民初字第8939号民事案件（以下简称8939案）并进行审理。该案庭审中，郑楠主张合同签订后，肖锦玲、曹×1于2013年3月5日出具了公证委托书，但该委托书的期限自3月5日起，晚于签订合同的时间，未能对卢山代理行为进行有效追认，基于上述情况，其在2013年3月17日、3月30日两次以书面形式催告肖锦玲、曹×1对代理行为予以追认，但亦没有结果，故卢山的行为属于无权代理，依据合同法四十八条确认《买卖合同》、《补充协议》无效，并基于上述合同无效要求返还定金2万元、撤销网签合同。郑楠对上述主张提交《公证书》、催告函、邮寄凭证等证据佐证。邮寄凭证载明催告函系送达给链家公司。卢山、肖锦玲、曹×1、链家公司对《公证书》不持异议，但对证明目的不予认可。肖锦玲、曹×1于该案庭审中表示认可卢山在2013年2月26日签订合同时的代理行为。肖锦玲、曹×1另表示从未收到过郑楠的催告函。郑楠表示因没有肖锦玲、曹×1的地址，确实没有直接送达二人，而是将催告函寄往链家公司，由链家公司转交。
2013年6月19日，丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第8939号民事判决，认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。郑楠依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，以卢山无权代理肖锦玲出卖签订《买卖合同》、《补充协议》为由，要求宣告上述合同无效。首先，适用合同法四十八条的前提是无权代理，但庭审中肖锦玲、曹×1认可卢山代理签订上述合同，故卢山的代理行为目前已无瑕疵，即卢山的行为不属于无权代理；其次，郑楠并未提交证据充分证明按照合同法四十八条的约定向肖锦玲进行了合理催告，肖锦玲、曹×1亦不认可收到了催告函，故本院对郑楠主张已就是否追认进行合理催告，不予采信；再次，在肖锦玲、曹×1进行追认之前，郑楠享有的权利亦为撤销《买卖合同》及《补充协议》，而非宣告上述合同无效。因此，法院对郑楠以卢山无权代理为由，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，宣告《买卖合同》、《补充协议》无效，不予支持。进而，本院对郑楠基于上述合同无效，而要求返还定金、撤销网签合同的请求，亦不予支持。”据此，（2013）丰民初字第8939号民事判决书判决：“驳回郑楠的诉讼请求。”该判决书现已发生法律效力。
2013年5月28日，肖锦玲、曹×1、卢山共同向郑楠送交《解除合同通知书》一份，上载：“郑楠先生，2013年2月26日，我方（肖锦玲、曹×1、卢山）与您就出售坐落于北京市丰台区××区6号楼12单元301室（房产证编号：京房权证丰私经字1146**号）的房屋一事，签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，协议约定您应当在接到中介链家地产的电话通知后5个工作日内将首付款196万元整，以资金监管的方式支付至合同甲方。2013年3月21日，中介链家地产即电话通知了您，但时至今日我方仍未收到您支付的此笔款项，您的行为已严重打乱了我方关于资金周转的安排，影响了我方既定的工作、生活计划，同时也构成了对于合同约定的违反，鉴于合同及法律赋予我方的权利，我方现在正式通知您：1、自本通知送达时起，双方于2013年2月26日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》立即解除。2、自本通知送达时起5日内，配合我方共同去建委撤销网签，以便我方能够行使权利，将房屋售与他人。3、我方将视上述后续事宜的处理情况，保留对您追究法律责任的权利。”庭审中，郑楠认可其收到该通知书，但主张其于2013年7月1日向肖锦玲出具回函表示不同意解除合同。庭审中，肖锦玲主张双方约定2013年3月30日前将公证委托书交给链家公司，其实际于3月5日即已办理了委托书的公证，公证书不能倒签日期，其已按照约定出具了公证的委托书，应视为对此前卢山代理行为的追认，肖锦玲的授权没有问题，卢山就此问题一直向郑楠解释，双方发生纠纷系郑楠认识错误，对法条理解有误，现郑楠经通知后逾期未支付首付款，已构成违约，按照合同约定肖锦玲有权行使解除权，合同应自2013年5月28日《解除合同通知书》送达之日解除，在此基础上，要求郑楠配合其撤销网签合同。郑楠主张肖锦玲虽然依约提供了公证的委托书，但委托书授权日期与合同签订日期不一致，其提出质疑后未得到肖锦玲答复，仅有链家公司回复，故其起诉解决纠纷，因此未支付首付款并不构成违约，不同意解除合同，要求继续履行合同。链家公司主张郑楠对代理人卢山的代理权是明知的，签订合同时郑楠即知道卢山当时并无书面的授权委托书，故双方在补充协议中对代理人手续进行约定，即郑楠签合同时已知晓委托手续需要后补，后补的委托书不能倒签，肖锦玲提供的委托书没有问题，且郑楠提出质疑后，卢山一直向郑楠解释，我公司也已作出书面答复，但郑楠没有回复我们，坚持要起诉。
原审审理过程中，肖锦玲主张其于2013年3月7日即已向链家公司出具《公证书》。链家公司主张其在3月5日左右收到肖锦玲出具的《公证书》后即传真给郑楠。郑楠则主张其于3月16日方见到《公证书》。另，肖锦玲当庭提交链家公司与郑楠的短信往来记录，据此主张链家公司于2013年3月21日、5月2日两次通知郑楠支付首付款，并且链家公司也曾通过电话通知郑楠。郑楠认可上述短信往来记录，亦认可其确实收到过要求其支付首付款及办理资金监管的通知，但主张其首次收到通知是链家公司4月26日发出的短信。链家公司主张其于3月21日之前即就首付款支付一事通知过郑楠，后于4月26日再问郑楠是否继续履行合同，于4月27日催告郑楠支付首付款。
关于违约金，肖锦玲主张郑楠逾期支付首付款已构成根本违约，造成其损失包括房屋差价损失、利息损失以及重新出售涉诉房屋需承担的税费，依据补充协议第四条约定的违约责任，郑楠应支付房屋总价款141万元的20%作为违约金，根据合同约定，已收取郑楠的2万定金冲抵违约金，故其主张的违约金数额为262000元。郑楠则明确主张肖锦玲诉讼请求中要求其支付违约金的数额过高。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《解除合同通知书》、《公证书》、短信记录、（2013）丰民初字第8939号民事判决书等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：肖锦玲与郑楠就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。现郑楠未依约履行支付首付款的义务，其主张未能履行义务的原因是由于肖锦玲委托期限时间晚于签订合同时间，其产生质疑并提起诉讼，在该案结案前不能履行。对此，法院认为，首先，郑楠于签订合同时即已明确知晓卢山当时并无书面授权委托书，双方亦于合同补充协议中对补交委托代理手续进行了明确约定，故郑楠对肖锦玲委托手续空缺需后补一事亦明确知晓，理应对此状态之后果有所预见。其次，双方明确约定所补委托手续为公证委托书，由于公证委托书不能倒签日期，肖锦玲所提供委托书中委托日期起始于2013年3月5日，且于合同约定时间内向链家公司出具，肖锦玲已依约合理完成义务。再次，郑楠在得知公证委托书日期晚于合同签订日期后，并未及时作出有效催告，其所提起的诉讼亦非依据法律规定行使撤销权，而是要求确认合同无效，诉讼结果亦为驳回其诉讼请求，故其上述行为均不能构成不履行合同义务的合法理由。综上，双方合同合法有效，郑楠在明知委托手续待补的情况下签订合同，合同条款对其自始具有约束力，其以对肖锦玲委托产生质疑需通过诉讼解决为由拒不履行合同义务，于法无据，其行为已构成违约，且逾期行为已超过十五日，故已构成根本违约。对肖锦玲依据根本违约条款要求郑楠支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。肖锦玲要求以已收取的定金冲抵违约金，有相应合同依据，法院予以认可。关于违约金数额，违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，对违约行为造成的损害的赔偿额的预定，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以适当减少。现肖锦玲在扣除2万定金的基础上，要求郑楠支付违约金262000元，数额过高，且郑楠已于本案中明确提出违约金过高的主张。故此，法院将结合本案的双方履约情况、郑楠的过错程度、肖锦玲的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经查，肖锦玲已于2014年5月28日按照合同约定向郑楠送达书面《解除合同通知书》，肖锦玲据此主张其已行使解除权，双方合同已于2014年5月28日解除，有事实及法律依据，法院予以认可。在此基础上，肖锦玲要求郑楠协助其撤销涉诉房屋交易网签合同，并无不当，法院予以支持。
综上，原审法院于2014年6月判决：一、郑楠于判决生效后五日内协助肖锦玲办理位于北京市丰台区××区6号楼12单元301号房屋的网签备案（合同编号为：C730670）撤销手续。二、郑楠于判决生效后十日内向肖锦玲支付违约金三万元。三、驳回肖锦玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，肖锦玲不服，提出上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判。其主要上诉理由为：我的损失（房价下跌损失30万元、纳税损失39万元、逾期利息损失214900元）远远超过原审确认的违约金3万元；我方曾提出可以重新签订合同以解决公证委托的时间问题，且交易资金有第三方监管，足以保障交易安全，但郑楠仍故意毁约，违约情节严重。故原审确定的违约金数额明显过低，应支持我原审主张的全部违约金262000元。
郑楠不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回肖锦玲的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原审认定我与肖锦玲之间的房屋买卖合同已经于2013年5月28日解除是错误的。根据双方在2013年2月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》的约定：卢山承诺于2013年3月30日前把肖锦玲和共有人的公证委托书交到链家公司，并办理后续手续。在实际履行过程中，卢山虽然在3月15日左右将公证的委托书交给链家公司，但该委托书授权的时间是在2013年3月5日起。也就是说卢山代理肖锦玲在同年2月26日签订的房屋买卖合同效力仍未确定，属于一份效力待定的合同。所以我发函至卢山和链家公司，要求肖锦玲追认该房屋买卖合同的效力。需要特别指出的是：买卖合同及补充协议内容中均没有肖锦玲的家庭住址及通讯地址，而公证的委托书中肖锦玲授权卢山签署法律文书。我通过链家公司和卢山要求肖锦玲追认是合理合法的。但是肖锦玲一直没有予以追认，直至我起诉肖锦玲，在2013年6月8日的庭审中，肖锦玲通过其代理律师才当庭予以追认。肖锦玲是在2013年5月28日也是在法院给我出具的《解除合同通知》，也就是说该合同效力成就之前发出的解除合同通知是不发生法律效力的。委托公证后续手续的不完备的原因是肖锦玲造成的，理应承担不利法律后果。链家公司同意原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，法院予以确认。
本院审理中，郑楠主张曾于2013年3月17日及2013年3月30日向肖锦玲的代理人卢山及链家公司发函，要求肖锦玲3日内对卢山于2012年2月26日与郑楠签署的《北京市存量房屋买卖合同》进行书面确认。卢山及链家公司认可收到上述函件，肖锦玲称未收到上述函件。郑楠主张解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，肖锦玲主张上述合同及补充协议已经解除，要求法院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：现已生效的（2013）丰民初字第8939号民事判决书中认定“庭审中肖锦玲、曹×1认可卢山代理签订上述合同，故卢山的代理行为目前已无瑕疵”即在卢山作为肖锦玲的代理人与郑楠签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》因已取得了被代理人肖锦玲的追认为有效合同，双方均应依约履行。在2013年2月26日至2013年6月8日之间，上述合同为效力待定的合同。根据现已查明的事实，双方在《补充协议》中明确约定“甲方卢山承诺于2013年3月30日前把肖锦玲和共有人的公证委托书交到丙方，并办理后续手续，如肖锦玲和共有人不同意出售此房产卢山承担违约责任，退还已收乙方款项，支付乙方已支付给丙方的各项费用”。后卢山提交的《公证书》中明确表明卢山的委托期限系自2013年3月5日起，晚于卢山与郑楠签订合同的日期。虽郑楠于签订合同时即已明确知晓卢山当时并无书面授权委托书，双方亦于合同补充协议中对补交委托代理手续进行了明确约定，但同时卢山亦对合同不能履行的情况作出由卢山自己承担违约责任的承诺，故在卢山提供的授权委托公证书对于授权期限有明确限定的情况下，郑楠出于不安催告肖锦玲对授权时间之外签订的合同进行追认，以确认合同效力及可能产生的责任分担问题并无不当。在合同效力待定的情况下，郑楠没有支付相应款项，并无过错。虽肖锦玲于2013年5月28日向郑楠送达《解除合同通知书》，但双方的合同在上述时间是效力待定的合同，因此不能发生合同解除的效力。
在肖锦玲追认了卢山的代理行为后，双方仍在诉讼中，法院于2013年6月19日作出（2013）丰民初字第8939号民事判决，肖锦玲即在2013年6月20日具状起诉郑楠，要求解除网签合同及支付违约金。在上述情况之下，郑楠没有支付合同款项亦无过错。同时，双方对合同履行一直存在争议的原因是肖锦玲未能及时追认卢山的代理行为，故郑楠不存在违约情节，原审认定有误，本院予以纠正。
需要指出的是，现郑楠与肖锦玲均主张解除合同，本院对此不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11764号民事判决第一项、第三项。
二、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11764号民事判决第二项。
一审案件受理费5230元，由肖锦玲负担（已交纳）。二审案件受理费5230元，由肖锦玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 李俊晔
二〇一四年九月十九日
书 记 员 马博文