山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）乳民初字第443号
原告乳山鲁兴房地产开发有限公司
法定代表人郝敬芝，董事长。
委托代理人邢京科，男，汉族。
被告陈国瑞。
委托代理人王彦婷，山东东方未来律师事务所律师。
被告许传启。
被告乳山市天成咨询服务有限公司
法定代表人许传启，董事长。
上述二被告之委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
第三人乳山市工贸资产经营公司
法定代表人孙国乐，经理。
委托代理人王会宁。
委托代理人史明学。
原告乳山鲁兴房地产开发有限公司与被告陈国瑞、许传启、乳山市天成咨询服务有限公司及第三人乳山市工贸资产经营公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告乳山鲁兴房地产开发有限公司之委托代理人邢京科、被告陈国瑞之委托代理人王彦婷、被告许传启、被告乳山市天成咨询服务有限公司之委托代理人宋利民及第三人乳山市工贸资产经营公司之委托代理人王会宁、史明学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乳山鲁兴房地产开发有限公司诉称，2003年原告通过被告陈国瑞欲购买在乳山银滩旅游度假区用于房地产开发用地80亩，被告陈国瑞找到被告许传启，二被告承诺可以为原告购买到原告要求的土地，后原告根据被告陈国瑞要求将购地款270万元打入威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司帐户，被告许传启分三次将该款取走，但被告一直未能给原告办理相关购地手续，原告向二被告催要此款，被告在返还70万元后，剩余200万元至今未能返还，按照相关法律规定，土地不允许买卖或转让，原、被告之间的约定属无效约定，因无效合同取得的财产应予返还。现要求被告返还已收取的原告的土地款200万元及利息。
被告陈国瑞辩称：原告所诉属实，但被告陈国瑞从中未收取任何费用，不应承担返还义务。
被告许传启及被告乳山市天成咨询服务有限公司辩称：一、原告不是适格的诉讼主体，被告许传启从未承诺能为原告在乳山银滩购地，也未收取原告的购地款270万元，更未返还原告70万元购地款，被告许传启与被告陈国瑞协议转让土地时，陈国瑞也未告知其受原告委托。
二、被告许传启不是本案适格主体。在原告提交的收据中，收款人是乳山市天成咨询服务有限公司，而非被告许传启，许传启只是该公司的法定代表人和收款经办人，不是本案适格的诉讼主体。
三、如果被告陈国瑞的行为是受原告委托，被告乳山市天成咨询服务有限公司所收取的定金270万元属订约定金性质，被告陈国瑞应承担拒绝订立合同的违约责任应由原告承担，原告无权要求返还定金。
第三人乳山市工贸资产经营公司辩称，第三人乳山市工贸资产经营公司未收到原告购地款，不应承担返还义务。
经审理查明：2003年底，被告陈国瑞受原告乳山鲁兴房地产开发有限公司法定代表人郝敬芝之托，需在乳山市银滩旅游度假区购买80亩用于住宅开发的商用土地。被告陈国瑞找到被告许传启，被告许传启便联系时任乳山市轻工资产经营公司（现更名为乳山市工贸资产经营公司）经理的任永远，当时原乳山县机械工业集团总公司在乳山市银滩旅游度假区拥有133333平方米的已交纳土地补偿款可用于转让的一宗土地。2001年12月25日，根据《乳山市市政党政机构改革实施方案》、《乳山市镇级党政机关、事业单位机构改革实施方案》的规定，乳山县机械工业集团总公司与乳山县建材工业集团总公司合署成立乳山市轻工资产经营公司。2004年1月1日，乳山市轻工资产经营公司与被告许传启办理该宗土地的转让事宜达成协议。按市场转让价由乳山市天成咨询服务有限公司每亩向乳山市轻工资产经营公司交纳80000元，多卖部分归乳山市天成咨询服务有限公司，乳山市天成咨询服务有限公司可以自己的名义进行该宗土地转让。被告许传启将此情况告知被告陈国瑞。之后原告乳山鲁兴房地产开发有限公司于2004年2月19日、2004年3月2日分三笔将270万元打入威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司帐户，被告许传启分别于当日以乳山市天成咨询服务有限公司的名义从威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司处收取上述270万元，并出具收据，该收据交款事由中注明系定金，但该收据中未注明交款单位；该收据由威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司通过被告陈国瑞交付给原告乳山鲁兴房地产开发有限公司。
在土地转让协议履行过程中，被告陈国瑞与被告许传启协议将该登记面积为133333平方米的土地全部转让。被告陈国瑞曾联系多名开发商，其中，2007年被告陈国瑞与威海正华房地产开发有限公司负责人就土地转让事宜进行协商，后均因陈国瑞出价每亩约25万元的价格过高，至2009年连同原告所需80亩土地均未能签约。后被告许传启将其中90万元分五次以现金及银行转账方式返还给陈国瑞。陈国瑞又将该其中的70万元返还给原告乳山鲁兴房地产开发有限公司。
另查，乳山市天成咨询服务有限公司于2003年6月19日成立，于2006年12月15日因未参加年检被吊销，该公司分别由被告许传启投资70000元，其妻杨本凤投资30000元成立。
原告提出按照相关法律规定，土地不允许买卖或转让，原、被告之间的约定属无效约定，因无效合同取得的财产应予返还，现要求被告返还已收取的土地款200万元及利息。被告乳山市天成咨询服务有限公司及被告许传启提出，其所收取的270万元属订约定金性质，原告应承担拒绝订立合同的违约责任，其所交付的定金无权要求返还。此案经调解无效。
上述事实有双方当事人的陈述、原被告提交的相关证据及法庭调查材料等证据在案为证。
本院认为：本案双方争执的焦点主要有三个方面：一、关于本案诉讼主体的问题；二、本案被告乳山市天成咨询服务有限公司所收取的270万元的定性问题；三、未能签订土地转让合同的违约责任问题。
一、关于本案诉讼主体的问题
首先，被告乳山市天成咨询服务有限公司提出原告乳山鲁兴房地产开发有限公司不是本案适格的主体。被告陈国瑞受原告乳山鲁兴房地产开发有限公司之托办理土地转让事宜，原告乳山鲁兴房地产开发有限公司按照被告陈国瑞的要求，将定金270万元打入威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司帐户，被告乳山市天成咨询服务有限公司从该帐户中取走原告定金270万元且出具了收据，虽然收据中未注明付款单位，但原告已从威海广信房地产开发有限责任公司乳山分公司处取得上述收据，且被告陈国瑞认可土地转让并支付定金的一方系乳山鲁兴房地产开发有限公司，故乳山鲁兴房地产开发有限公司可以作为本案的适格主体。
其次，被告许传启提出其不是本案适格的主体。涉案转让的土地虽登记在第三人乳山市工贸资产经营公司名下，但乳山市工贸资产经营公司已与乳山市天成咨询服务有限公司约定，乳山市天成咨询服务有限公司可以以其自己的名义具体办理土地转让事宜，故乳山市天成咨询服务有限公司可作为转让合同的一方当事人。乳山市天成咨询服务有限公司现虽被工商部门吊销营业执照，但其主体资格仍然存在，仍可作为适格主体参加诉讼。
二、本案被告乳山市天成咨询服务有限公司所收取的270万元的定性问题
首先，被告乳山市天成咨询服务有限公司出具的收据中明确标明为“定金”，故本案应定性为定金合同纠纷。而定金分为立约定金和履约定金，本案原告向被告交付定金的目的是为了与被告签订土地转让合同，由此可以认定该定金为立约定金。
其次，定金的数额。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的20%。根据乳山市天成咨询服务有限公司与原告乳山鲁兴房地产开发有限公司约定转让土地为80亩，而乳山市天成咨询服务有限公司与乳山市工贸资产经营公司约定每亩土地转让价格为80000元，该宗土地转让总价款为6400000元，上述2700000元中定金符合法律规定的最高额只能认定为不超过1280000元，余款应为土地款。被告乳山市天成咨询服务有限公司主张，土地转让总价款应按200亩，每亩100000元计算为20000000元，该主张理由不当，本院不予支持。
三、未能签订土地转让合同的违约责任问题
被告乳山市天成咨询服务有限公司在收取原告定金后，已向原告提供了可用于转让的且符合原告要求的土地，双方已具备了签订土地转让合同的基本要件。关于土地转让价格，该宗土地当时乳山市政府确定的基准地价为每亩7.8万元，可变动幅度为±30%，乳山市工贸资产经营公司转让给乳山市天成咨询服务有限公司的价格为每亩80000元，被告陈国瑞在与威海正华房地产开发有限公司协商土地转让价格为每亩250000元，由于价格原因最终未能签订土地转让合同。其责任不在于被告乳山市天成咨询服务有限公司，而在于原告乳山鲁兴房地产开发有限公司，按照定金的有关规定，定金不予返还。
在诉讼中，被告乳山市天成咨询服务有限公司同意在原告按土地转让总价款的7%至10%承担违约责任后返还剩余定金的主张，本院予以支持，结合本案实际可由原告按转让标的款的7%承担违约责任。被告乳山市天成咨询服务有限公司要求按200亩、每亩100000元的价格计算违约金的理由不当，本院不予支持，违约金应按原告实际需要转让的80亩，每亩按乳山市工贸资产经营公司与被告乳山市天成咨询服务有限公司约定转让价格每亩80000元计算为448000元（80亩×80000元×7%）。原告共支付给被告乳山市天成咨询服务有限公司2700000元，扣除乳山市天成咨询服务有限公司已返还给被告陈国瑞的900000元，剩余1800000元，兑除原告应承担的违约定金448000元，余款1352000元应由被告乳山市天成咨询服务有限公司予以返还。对乳山市天成咨询服务有限公司已返还给被告陈国瑞的900000元，应视为乳山市天成咨询服务有限公司已经给付原告乳山鲁兴房地产开发有限公司。被告陈国瑞的行为系受原告委托，被告陈国瑞是否将该900000元全部给付原告乳山鲁兴房地产开发有限公司，系另一法律关系，不属于本案处理范围，故原告乳山鲁兴房地产开发有限公司要求被告陈国瑞承担返还义务的主张，本院不予支持。
被告许传启系被告乳山市天成咨询服务公司的法定代表人，其在本案中系代表公司履行职务行为，且收取原告的款项均由乳山市天成咨询服务有限公司收取，故原告要求被告许传启承担返还责任的请求，本院不予支持。双方关于定金合同纠纷的责任一直未确定，故是否应予返还也未确定明确的时间点，因此原告要求被告支付利息的请求理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条第一款《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告乳山市天成咨询服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告乳山鲁兴房地产开发有限公司1352000元；
二、驳回原告乳山鲁兴房地产开发有限公司要求被告许传启、陈国瑞承担民事责任及原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由被告乳山市天成咨询服务有限公司负担16968元，由原告乳山鲁兴房地产开发有限公司负担5832元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 于鲁江
审 判 员 周炳东
人民陪审员 赵 辉
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 姜 玉