山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第410号
上诉人（原审被告）郭孝德。
委托代理人张卫东，男。
被上诉人（原审原告）张鸣。
委托代理人辛建华，山东雅君律师事务所律师。
委托代理人刘春兰，山东雅君律师事务所律师。
原审被告綦善声。
委托代理人张卫东，男。
上诉人郭孝德因与被上诉人张鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年3月19日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人郭孝德的委托代理人张卫东，被上诉人张鸣的委托代理人辛建华、刘春兰，到庭参加了诉讼。原审第三人綦善声，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张鸣在一审中诉称，张鸣位于青岛市市南区亢家庄63号房屋于1998年拆迁，拆迁单位于2000年为张鸣安置青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××户房屋一处。张鸣与綦善声就涉案房屋存在争议，青岛市中级人民法院（2007）青民一终字第417号民事判决书判决涉案房屋归綦善声所有。2007年10月11日，綦善声办理了涉案房屋的权属登记。并于同日与郭孝德签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给郭孝德，并办理了产权变更登记。张鸣不服（2007）青民一终字第417号民事判决，申请再审，山东省高级人民法院作出（2010）鲁民监字第407号民事判决，认为张鸣与綦善声签订的房屋买卖合同无效，驳回綦善声对涉案房屋所有权的诉讼请求。綦善声与郭孝德的配偶孙日超系同事关系，两人系台东旧城改造指挥部的同事。张鸣诉至法院，请求依法判令：1、确认綦善声与郭孝德与2007年10月11日签订的青岛市市南区金坛路26号×单元×××户房屋的《房地产买卖契约》无效；2、青岛市市南区金坛路26号×单元×××户房屋归张鸣所有；3、本案诉讼费用由郭孝德与綦善声负担。
郭孝德与綦善声在一审中辩称，綦善声依据（2007）青民一终字第417号民事判决书，依法取得涉案房屋并办理产权登记。綦善声取得涉案房屋依据的是合理有效的法律文书。之后将涉案房屋出售给郭孝德，具体价款不清楚。郭孝德认为涉案房屋与其无关，张鸣仅与綦善声形成债权债务关系，并不涉及郭孝德合法买卖涉案房屋的行为。
原审法院查明和认定的基本事实是，1983年2月25日，张鸣与綦善声签订房屋买卖契约，约定张鸣将其所有的原青岛市市南区亢家庄63号房屋出售给綦善声。1998年该房屋拆迁，双方当事人对房屋权属发生争议，拆迁单位新安置青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××室房屋一处，未与双方签订拆迁协议。2005年綦善声将张鸣诉至原审法院，请求判令涉案房屋归其所有，后原审法院裁定驳回起诉。该案经青岛市中级人民法院指令实体审理后，原审法院做出（2005）南民初字第11950号民事判决书，判决驳回綦善声的诉讼请求。綦善声不服，提起上诉。2007年6月20日，青岛市中级人民法院做出（2007）青民一终字第417号民事判决书，判决涉案房屋归綦善声所有。2007年9月7日，青岛市市南区房产管理处出具房屋产权注销证明，证明张鸣名下青岛市市南区亢家庄63号房屋已办理注销手续。2007年10月11日，綦善声办理涉案房屋的产权登记，登记类型为裁决登记，并取得房地产权证书。同日，綦善声与郭孝德签署《房地产买卖企契约》一份，约定綦善声将涉案房屋出售给郭孝德，成交价格35万元。同日，又将涉案房屋过户至郭孝德名下。张鸣不服（2007）青民一终字第417号民事判决，申请再审，青岛市中级人民法院做出（2008）青民再终字第226号民事判决书，维持原判。张鸣又向山东省高级人民法院申请再审。2011年4月22日，山东省高级人民法院做出（2010）鲁民监字第407号民事判决书，认为张鸣与綦善声签订的房屋买卖协议属无效合同，原青岛市市南区亢家庄63号房屋一直有张鸣一家居住至拆迁时，并由张鸣将房屋交付给拆迁单位，物权始终未发生转移，判决张鸣与綦善声签订的房屋买卖协议无效；驳回綦善声对涉案房屋所有权的诉讼请求。张鸣据此向市南区法院提起行政诉讼，要求撤销綦善声名下的涉案房屋的房地产权证。2012年11月30日，原审法院做出（2012）南行初字第35号行政判决书，撤销青岛市国土资源局和房屋管理局为綦善声核发涉案房屋房地产权证的具体行政行为。
原审认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，依据山东省高级人民法院做出（2010）鲁民监字第407号民事判决书，綦善声并非青岛市市南区金坛路26号×单元×××房屋的所有权人，其取得的涉案房屋的房地产权证亦被撤销，因此，綦善声将涉案房屋转让给郭孝德，系无权处分。另，2007年10月11日，綦善声、郭孝德签订的《房地产买卖契约》上约定的涉案房屋成交价格35万元，明显低于市场价格。在庭审过程中，綦善声、郭孝德未提交证据证明涉案房屋的实际成交价格及价款是否实际支付，其綦善声在取得涉案房屋的当日即将其转让给郭孝德，并办理了产权转移登记。综上，原审法院认为，郭孝德并非善意取得涉案房屋。因此，綦善声、郭孝德签订的青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××室房屋的《房地产买卖契约》无效。原亢家庄63号房屋系登记在张鸣名下，且张鸣一直居住在该房屋中并在拆迁时将房屋交付给拆迁单位，原亢家庄63号房屋拆迁后安置的房屋为青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××室房屋，张鸣应享有该房屋的所有权。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、綦善声与郭孝德于2007年10月11日签订的青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××户房屋的《房地产买卖契约》无效；二、青岛市市南区金坛路26号楼×单元×××户房屋归张鸣所有。案件受理费11391元，保全费4316元，由綦善声、郭孝德负担。因上述费用，张鸣已经预交，綦善声、郭孝德于判决生效之日起十日内给付张鸣15707元。宣判后，郭孝德不服，上诉至本院。
上诉人郭孝德上诉称，原审判决错误，请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、綦善声系依据（2007）青民一终字第417号判决依法取得涉案房屋的所有权，有权处分涉案房屋，任何善意第三人都有权依法取得该房屋所有权，包括本案的上诉人；二、上诉人是以合理的价格受让该房屋，上诉人与綦善声虽约定该房屋成交价格为35万元，但其实际成交价格为62万元，且依法办理了产权过户手续，故上诉人系善意有偿取得涉案房屋的所有权。
被上诉人张鸣答辩称，上诉人受让涉案房屋不构成善意取得，上诉人的配偶孙日超与綦善声系多年同事关系，具有利害关系，且上诉人对于涉案房产存在争议，系明确知晓，因此，上诉人不构成善意取得；2、上诉人称涉案房屋实际交易价格为62万元，而其中37万元系在双方办理完毕房屋产权过户手续后一年内分次支付，明显与交易惯例不符；3、被上诉人子女的户籍一直在涉案房屋中，且其子女一直在涉案房屋中居住，上诉人从未到涉案房屋中查看，在綦善声取得涉案房屋产权的同一日即匆匆办理产权过户手续，显然不构成善意取得；3、根据双方所签订的房屋买卖合同约定的价格，35万元属于明显不合理低价，且郭孝德与綦善声均未提交证据证明房屋价款已实际支付。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
经审理查明，一审期间，张鸣提交郭孝德与綦善声于2007年10月11日签订的房地产买卖契约一份，证明该买卖契约载明涉案房屋的成交价格为35万元。郭孝德与綦善声质证称对该证据认可，无异议。二审期间，郭孝德又提交綦善声与郭孝德于2007年10月5日签订的房屋买卖协议书及綦善声分别于2007年10月6日、2008年3月8日、2008年12月8日出具的收条三份，证明綦善声与郭孝德就涉案房屋的实际交易价格为62万元，并主张系以现金方式支付。被上诉人张鸣质证称，对上诉人提交的证据的真实性不予认可，主张该份证据实际是上诉人为掩盖未支付房屋转让价款的事实而后补的，且载明交易价格为35万元的房屋买卖契约是经过双方在房产交易中心所登记确认的证据，而经登记的书证其证明力依法要大于其他书证，故主张上诉人二审提交的房屋买卖协议不应作为本案有效证据使用。二审期间，法庭询问：“为何上诉人在一审不提交该协议？”上诉人称：“因为没有找到”。另查明，该份房屋买卖协议未约定房屋的实际交付时间。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，山东省高级人民法院已生效的（2010）鲁民监字第407号民事判决书认为，张鸣与綦善声所签订的房屋买卖协议违反相应法规，属无效合同；且认为，綦善声既未取得原被拆迁房屋的所有权，更非拆迁安置所涉的常住户，其请求判决新安置房屋所有权归其所有无事实及法律依据，故判决：张鸣与綦善声所签房屋买卖协议无效；驳回綦善声对青岛市金坛路26号楼×单元×××室房屋所有权的诉讼请求。
因此，鉴于綦善声并非涉案的青岛市金坛路26号楼×单元×××室房屋的所有权人，其就涉案房屋取得的房地产权证亦被依法撤销，故上诉人主张綦善声系有权处分涉案房屋，本院不予采信。且綦善声依据裁决登记取得涉案房屋的房地产权证的当日，即与郭孝德签订房屋买卖合同，并将涉案房屋过户至郭孝德名下，郭孝德亦未提交有效证据证明其已就涉案房屋支付合理对价，也未在交易后对涉案房屋予以实际控制，因此原审认定郭孝德的行为依法不构成善意取得，判决正确，本院予以维持。另外，郭孝德虽在二审期间主张双方的实际交易价格为62万元，但其在一审期间对张鸣举证的35万元的交易价格并未提出异议，也不能对此作出合理解释，亦不能对62万元房款的支付情况作出合理说明，且该房屋买卖协议并未对房屋的实际交付使用时间做出书面约定，有悖常理，故本院对上诉人郭孝德的主张不予采信。
综上，上诉人郭孝德的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11391元，由上诉人郭孝德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 张 燕