广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗中法民五终字第852号
上诉人（原审被告）：广州广星房地产实业开发有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：黎次珊，职务董事长。
委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘嘉伟，男，汉族，1980年12月4日出生，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：李可，女，汉族，2002年8月12日出生，住广州市越秀区。
法定代理人：李某，男，1975年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区，系被上诉人李可的父亲。
法定代理人：刘某，女，1975年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区，系被上诉人李可的母亲。
两被上诉人的共同委托代理人：郭春兰，广东德比律师事务所律师。
上诉人广州广星房地产实业开发有限公司（以下简称广星公司）因与被上诉人刘嘉伟、李可商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘嘉伟、李可与广星公司于2010年9月24日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明由刘嘉伟、李可向广星公司购买位于广州市海珠区世纪云顶雅苑(A3（#23）栋)幢24层2401号房，总金额2503259元；广星公司应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘嘉伟、李可使用。广星公司向刘嘉伟、李可交付房屋时，应当向刘嘉伟、李可发出收楼通知书，广星公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向刘嘉伟、李可出示广星公司出具的授权委托书；双方同意选择刘嘉伟、李可委托广星公司办理方式为刘嘉伟、李可办理《房地产权证》，广星公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为刘嘉伟、李可办妥产权登记，并将以刘嘉伟、李可为产权人的房地产权证交付刘嘉伟、李可；如因广星公司为履行相关义务造成刘嘉伟、李可不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，广星公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘嘉伟、李可支付违约金；逾期达到120日的，则刘嘉伟、李可有权在该120日届满之日起半年内解除合同；刘嘉伟、李可要求继续履行合同的，合同继续履行，广星公司应当自逾期之日的次日起至刘嘉伟、李可实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘嘉伟、李可支付违约金；等。另合同附件七补充协议第十条约定，广星公司应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助刘嘉伟、李可向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准；若因刘嘉伟、李可未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其它违约行为或刘嘉伟、李可未付清全部房款的，则广星公司办证期限顺延。因政府部门政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。
合同签订后，由于涉案房屋存在面积差，广星公司在2011年5月12日出具预收购房款金额2467783元的《发票》给刘嘉伟、李可。广州市国土资源和房屋管理局已核发《房地产权证》给刘嘉伟、李可，登记时间是2011年11月4日。刘嘉伟、李可因广星公司逾期办证违约而提起本案诉讼。
原审诉讼中，刘嘉伟、李可对其主张在2010年10月27日收楼的事实提交了如下证据证明：1、广州莱佛士物业服务有限公司海珠分公司于2011年11月27日开具的《发票》[载明：预收三个月管理费（2010年10月27日-2011年1月26日）]；2、《世纪云顶雅苑收楼通知书》（其他业主的复印件）、《世纪云顶雅苑住宅质量保证书》、《世纪云顶雅苑住宅使用说明书》、《世纪云顶雅苑办理收楼手续流程》和《世纪云顶雅苑办理维修基金卡流程》；3、广星公司于2010年10月20日向刘嘉伟、李可发出的《收楼通知书》；4、刘嘉伟、李可于2010年10月26日签署的《收楼表格》。广星公司的质证意见是：对证据1的真实性无异议，该发票与本案无关，且该物业管理费发票的时间2011年11月27日明显与开票项目说明所标注2010年10月27日至2011年1月26日的管理费期间明显不一致，且缴纳物业管理费的行为与房屋是否办理交接手续、房屋是否交付没有直接必然的关联和因果关系，不确认刘嘉伟、李可在2010年10月27日收楼，只确认刘嘉伟、李可在2010年12月31日收楼；证据2中收楼通知书没有原件，对其真实性、合法性及关联性不予认可；对质量保证书的真实性无异议，但关联性有异议，该保证书记载的交付时间是2010年10月15日，这只是整个楼盘符合交付条件，但不代表是交给每个业主的时间，同时保证书约定业主接收商品房时应与物业公司签订交付验收手续，所以该证据不能证明刘嘉伟、李可主张的交付时间；对住宅使用说明书的真实性无异议，但与本案无关；对办理收楼手续流程和办理维修基金卡流程的真实性、关联性不予认可；刘嘉伟、李可提供的证据2不能证明刘嘉伟、李可主张办理交楼手续的时间，广星公司是在2010年12月31日交楼。对证据3的真实性、关联性不予认可，且刘嘉伟、李可提供的上述证据不能证明刘嘉伟、李可于2010年10月20日与其办理交楼手续及交付时间；对证据4的真实性不予确认。
广星公司对其抗辩意见提交证据如下：1、2011年3月23日广州市海珠区教育局向广星公司发出的《关于世纪云顶雅苑小区配套幼儿园整改意见的函》，拟证明小区配套设施即幼儿园早已具备接收和移交条件，但由于政府行为（海珠区教育局提出额外的整改要求），导致楼宇整个竣工验收备案延误了70日；2、2011年3月31日广星公司向海珠区教育局发出的复函（复印件），拟证明广星公司认为海珠区教育局的整改意见与穗府办[2010]15号文第十四条要求不符，广星公司要求教育局尽快接收幼儿园；3、幼儿园的移交、接收材料，证明内容与证据1一致；4、房屋面积测绘成果报告书（封面）（复印件），拟证明测绘时间正是广州亚运会期间，实际上严重延误了测绘成果报告的出具时间；5、关于下放事权的公告[穗国房字第(2011)631号]（复印件），拟证明由于房管部门下放事权，导致办事程序发出变更，同时由于电脑系统更新和上下级的交接问题，直到导致案涉楼盘的大确权（办理初始登记）和小确权（为小业主办理房产证）均受理延误，整体延误达三个月之久；6、广州市国土资源和房屋管理局网站《有问必答》栏目（复印件）；7、初始登记（大确权）告知书和增量房转移登记（即小确权）受理回执，拟证明因政策变动原因，办证流程发生变化，且由于登记系统升级调试，延误了办理时间，同时证明幼儿园产权转移材料是办理大确权必须的资料证据。刘嘉伟、李可的质证意见是：对证据1-3的真实性没有异议，但与本案无关，这些函件是广星公司与第三方的关系，不影响本案办证的期限，也不能证实广星公司要证明的事项；对证据4的真实性不予确认，不能证明由于亚运会导致严重延误测绘成果报告出具时间，仅能证明出具房屋面积测绘成果报告书的时间；证据5的发布时间是2011年6月，与刘嘉伟、李可收楼时间距离很长，根本不影响办证时间，故该公告与本案无关；证据6的发布时间是2006年2月16日，广星公司抗辩影响办证时间不属实；对证据7的真实性无异议，但与本案无关，广星公司何时初始登记与刘嘉伟、李可办理房产证没有关联，刘嘉伟、李可针对的只是合同相对性。
原审庭审中，刘嘉伟、李可表示同意扣除亚运会及亚残会期间的放假3天时间。广星公司确认广州莱佛士物业服务有限公司是其委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司。收楼的程序是广星公司发出收楼通知书后，业主向广星公司或广星公司委托的物业管理公司办理手续，但必须以广星公司发出的收楼通知书为准。
另根据广星公司的申请，原审法院就房管部门“事权下放”等问题向广州市国土资源和房屋管理局及广州市海珠区房地产交易登记所进行了调查，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字[2012]422号作出《复函》，内容是：一、办理商品房初始登记（俗称“大确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。办理增量房转移登记（俗称“小确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。二、根据《关于调整部分业务办理事项的通知》（穗房交登[2010]83号）要求：合并业务的办理时限按合并业务中办理时限最长的登记种类计算工作日。因此，商品房初始登记与增量房转移登记合并办理的，办理期限为30个工作日。根据《关于增量房转移登记事权下放有关事项的通知》穗房交登[2011]150号文件规定，2011年6月15日起，市区房地产项目初始登记统一由广州市交易登记中心办理，初始登记后的增量房转移登记业务由各区登记机构办理，办理期限不变。即：初始登记办理期限为30个工作日，增量房转移登记办理期限为30个工作日。此复。
广州市海珠区房地产交易登记所以海房交登（业务）函[2012]123号作出《复函》，内容是：2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，但因资料未齐，我所以11收08001178号进行预收处理。2011年9月1日，广州市房地产交易登记中心以11登记01411692号核准登记了海珠区广州大道南252-282（双）号，金菊路24-48（双）号，云顶街17-23（单），27号房屋的初始登记，并以广州广星房地产实业开发有限公司名义核发《广州市房地产初始登记告知书》(NO:B0009142)。后申请人陆续补充了11登记01411692号《广州市房地产初始登记告知书》等相关资料，并在缴交相关费用后，于2011年9月20日、22日分别领取了107份案件及259份案件的正式受理回执。我所并没有在2011年9月1日—2011年9月20日期间进行系统升级和调试，暂停办理上述楼盘的商品房过户登记。此复。
广州市海珠区房地产交易登记所又以海房交登（业务）函[2012]176号作出《复函》，内容是：一、2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司（以下简称“广星公司”）到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，因其未能提供上述房屋所在楼房的初始登记权属证明资料，故我所以11收08001178号（附件1）进行预收处理。二、2011年9月5日，广星公司申请人领取了市房地产交易登记中心（以下简称“市中心”）于2011年9月1日核发的该楼房的初始登记告知书（附件2），申请人在补充上述材料、缴交了相关费用后，我所于2011年9月20、21、22日以11登记08311736、08311312、08308862号（附件3、4、5）等案号对366套房屋的商品房过户登记申请予以正式立案受理。预收处理是针对申请人提交资料不齐备的情况而实行的一种便民方法，但并不是正式受理，我所正式受理时间在市中心核发初始登记告知书之后，所以并不存在我所与市中心同时受理上述房屋的初始登记及商品房过户业务的情况。三、房管部门实行的产权登记业务事权下放是为了方便群众办事的又一便民举措，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响。此复。
原审法院认为：刘嘉伟、李可与广星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
关于收楼时间的问题。从刘嘉伟、李可提交的收楼证据来看，广州莱佛士物业服务有限公司是广星公司委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司，业主在办理收楼手续的同时向该物管公司预交物管费用，符合现时商品房收楼的惯例，如果没有广星公司的通知及委托，刘嘉伟、李可也不可能自行前往与广星公司委托的物管公司办理收楼手续，而且广星公司对刘嘉伟、李可入住行为一直没有提出过异议。因此，对刘嘉伟、李可主张其在2010年10月27日收楼的事实，该院予以采信。广星公司对刘嘉伟、李可主张的收楼时间不予确认，而其作为履行交楼义务的一方，又没有提供证据证实其是何时将房屋交付给刘嘉伟、李可使用，只是称以合同约定的交楼时间为准，对广星公司的抗辩，该院不予采纳。
关于违约责任及违约金起计时间问题。广星公司应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助刘嘉伟、李可向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。广星公司在2011年11月4日才为刘嘉伟、李可办妥涉案房屋的产权登记，广星公司的行为已构成违约，故刘嘉伟、李可要求广星公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院予以支持。违约金起计时间问题，从刘嘉伟、李可收楼之日起计算210个工作日，扣除亚运会及亚残会期间的放假3天时间，违约金应从2011年8月31日起计。违约金总额以刘嘉伟、李可主张的83904.62元为限。
关于免责问题。广星公司与海珠区教育局之间关于小区配套幼儿园移交问题不能对抗广星公司履行协助刘嘉伟、李可办妥产权登记的合同义务。广星公司提出测绘部门协调部分人员配合亚运工作延误测绘时间，但未能提供证据加以证实，对该抗辩意见，该院不予采纳。刘嘉伟、李可与广星公司签订合同时对办证所需时间已做出充分评估，根据房管部门的《复函》反映，房管部门实行的产权登记业务事权下放是一项便民措施，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响，故房地产交易部门下放事权的规定不能直接成为广星公司迟延办证的理由，也不属于法律规定的情势变更情形。至于广星公司提出的电脑系统升级问题，房管部门的《复函》已明确没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，并暂停办理涉案楼盘的商品房过户登记。因此，广星公司要求免责，理由不充分，该院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2012年11月7日作出判决：广星公司在本判决生效之日起10日内，向刘嘉伟、李可支付逾期办证的违约金（从2011年8月31日起至2011年11月4日止，每日按价款2467783元的0.05%计算，违约金总额以刘嘉伟、李可主张的83904.62元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1898元，由广星公司负担。上述受理费已经由刘嘉伟、李可预交，刘嘉伟、李可同意由广星公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给刘嘉伟、李可。
判后，广星公司不服，向本院提起上诉称：一、根据上诉人与被上诉人的《商品房预售合同》的订立原意，上诉人为被上诉人办理产权证的起始日期应为2010年12月31日，而不是一审法院认定的2010年10月27日，一审法院违反《预售合同》的原意，扩大了上诉人不应承担的义务，加重了上诉人不应承担的法律责任。二、一审法院的判决客观上违反了商法的基本原理，没有公平公正地依法平衡交易双方的权利义务，使被上诉人获得了大量的不正当利益，而被上诉人的不正当利益是在牺牲上诉人的合法权益情况下取得的，客观上造成了被上诉人的严重不公平。三、一审法院的判决，不但损害了上诉人的合法权益，也损害了在被上诉人之后收楼的业主的利益，对这些业主极不公平。四、在签订《预售合同》是无法预计教育局、房管局会造成办理产权证需延长100多天的情况下，上诉人仍然为被上诉人办理产权证尽了最大努力，在210个工作日届满之前为被上诉人办好了产权证，并未违约。五、根据公平原则，根据补充协议第十条的约定，教育局、房管局造成的办理产权证延长的77个工作日，应当相应延长上诉人办理产权证期限77个工作日。上诉人与被上诉人虽然考虑了政府部门变化可能会影响办理时间，但绝对没想到教育局、房管局办事流程和期限会延长77个工作日以上，出现这种情况，这属于典型的情势变更。根据上诉人与被上诉人之间的《补充协议》第十条，根据《民法通则》、根据《合同法》的公平原则，因教育局、房管局原因造成的期限延长，应从210个工作日中扣减，或者说上诉人的办理产权时间应相应增加教育局、房管局改变办理程序而增加的77个工作日。六、广州市海珠区教育局没有按政策接收小区配套幼儿园，因此耽误了70天，影响了大确权，责任不应该由上诉人承担。综上所述，广星公司认为审理本案应当从整个楼盘平衡考虑，应当根据《预售合同》和《补充协议》平衡各方权利义务，不应当将上诉人提前履行交楼义务，有利于被上诉人的善意行为，当成上诉人必须为被上诉人提前办理产权证的义务，更不应该在有补充协议第十条的明确约定下，在有法律的明确规定下，而不相应增加上诉人的办理产权证时间，一审法院在被上诉人的误导下，在上诉人存在自身问题没有依理依合同依法向合议庭陈述清楚的情况下，作出了错误的判决。广星公司请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘嘉伟、李可答辩称，同意一审判决，请求维持原判。
二审期间，双方当事人没有提出新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。另，根据广星公司的申请，本院就世纪云顶配套幼儿园的接收情况向广州市海珠区教育局进行了调查，广州市海珠区教育局以海教函[2013]86号作出《海珠区教育区关于世纪云顶雅苑配套幼儿园有关问题的复函》，内容是：一、根据广星公司向我局移交该幼儿园时提供的资料，该幼儿园已取得广州市规划局发出的《建筑工程规划验收合格证》(穗规验证[2010]1181号)。二、广星公司正式向我局移交该幼儿园的时间是2011年8月15日，移交时达到市政府《广州市房地产开发项目配套公共设施建设移交管理规定》所规定的标准。三、我局于2011年3月23日发函要求广星公司对拟移交的该幼儿园进行整改是依据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》([87]城设字第466号)、《广州市小区教育配套设施建设、移交接收程序表》(穗教财基[2010]32号)中关于《中学、小学、幼儿园新建校舍建设标准》的内容。四、该幼儿园建设前期未与我局签订《广州市教育设施建设项目合同》，直至2011年5月25日，为了解决因幼儿园未能与小区住宅同期建成后移交我局而影响了该小区业主产权证办理的问题，广星公司才与我局签订了该幼儿园的移交协议和补充协议，约定该幼儿园正式交付使用时间为2011年8月15日。
广星公司质证认为，对上述复函的真实性没有异议，但认为广星公司是在2011年5月30日移交该幼儿园的，且案涉楼盘在2010年9月2日就取得广州市规划局的验收合格证，也是符合[87]城设字第466号文的要求的，而广星公司依法不受穗教财基[2010]32号文的约束，故广星公司移交的配套幼儿园符合广州市规划局的标准，无需整改，海珠区教育局要求广星公司整改是不符合事实情况。
刘嘉伟、李可质证认为，对上述复函的真实性、关联性、合法性没有异议，但认为复函证明了由于政府行为导致迟延办证的事实是不存在的，广星公司也没有证据证明其在2011年5月30日移交的配套幼儿园符合标准，所以迟延办证的责任仍在广星公司。
本院认为，刘嘉伟、李可与广星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应恪守履行。
关于房屋的交付时间及办证期限的起始日期问题。刘嘉伟、李可主张涉案房屋交付使用的时间是2010年10月27日，并提供了负责前期物业管理的广州莱佛士物业服务有限公司出具的涉案房屋2010年10月27日-2011年1月26日管理费发票予以证实，收楼时同时预交物业管理费，这符合现实的商品房收楼惯例。在广星公司未能提供相反的证据反驳的情况下，本院对刘嘉伟、李可的上述主张予以采信。另，根据该合同第二十一条、附件七第十条的约定，广星公司应当在涉案房屋交付使用后210个工作日内协助刘嘉伟、李可向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。上述条款中的“交付使用”应当是指涉案房屋实际交付给刘嘉伟、李可使用的时间，而并非指合同约定的最后交楼日期。且在本案诉讼发生前，双方对于在合同约定的最后交楼日期之前交楼均没有异议，双方亦没有就变更办证期限问题达成新的约定，故双方仍应按照上述约定履行。综上，广星公司协助刘嘉伟、李可办妥产权登记的期限应当自2010年10月27日起计算。广星公司抗辩称办证期限应自2010年12月31日起计算，依据不足，本院不予采纳。
关于违约金的起算时间问题。据上述分析，从2010年10月27日起计210个工作日，扣除刘嘉伟、李可同意扣除的亚运会及亚残会期间的3天假期，广星公司应当在2011年8月30日前协助刘嘉伟、李可办妥产权登记。涉案房屋的房地产权证显示登记时间为2011年11月4日，依据上述合同第二十二条的约定，广星公司应向刘嘉伟、李可支付从2011年8月31日起至2011年11月4日止的逾期办证违约金。
关于是否因教育局的行为而延长办证期限的问题。首先，海珠区教育局的《复函》明确海珠区教育局要求广星公司整改幼儿园的依据是《托儿所、幼儿园建筑设计规范》([87]城设字第466号)、《广州市小区教育配套设施建设、移交接收程序表》(穗教财基[2010]32号)，广星公司移交的配套幼儿园除了应取得《建设工程规划验收合格证》外，还应符合上述文件的要求。广星公司认为教育局要求其整改的行为没有依据的主张，本院不予采纳。其次，根据合同附件七第十条的约定，因政府部门政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。广星公司主张的教育局的行为并不属于政府部门政策、法规变化的范畴。再次，根据合同的相对性，因案涉合同所产生的义务及违约责任只能在特定合同当事人之间发生，广星公司以教育局的行为为由要求延长其办证期限，免除该期间的逾期办证责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于是否因房管部门的行为而延长办证期限的问题。原审就该问题进行了相应的调查，且相关部门的复函已明确房管部门实行的产权登记业务事权下放为便民举措，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响，也没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，暂停办理过户登记。原审法院综合本案相关证据及法律，不予采纳广星公司要求因房管部门行为而延长办证期限的主张，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
综上所述，审查原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；广星公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1898元，由上诉人广州广星房地产实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年九月三十日
书 记 员 刘 侃