江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5075号
上诉人（原审被告）：张有上，男，1949年10月27日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：王胜龄，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作人员。
被上诉人（原审原告）：王永兵，男，1972年8月20日生，汉族，自由职业。
上诉人张有上因与被上诉人王永兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张有上及其委托诉讼代理人王胜龄，被上诉人王永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张有上上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的相应诉讼请求。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人虽出具了由被上诉人自己书写的“装修材料清单”及“协议”，但没有证人出庭，一审法院认定“装修材料清单”及“协议”的真实性有误。被上诉人没有证据证明涉案房屋内有家用电器，仅凭被上诉人口头陈述确认错误。2014年4月17日的公安出警记录已经说明双方应房租问题发生纠纷，没有涉及到家具、家用电器的问题。
王永兵辩称，一审法院判决合理，上诉人没有证据证明我方转租，上诉人至今没有拿出房产证予以证明。
王永兵向一审法院起诉请求：2012年9月6日，双方签订房屋租赁协议书，约定，王永兵承租位于南京市雨花西路108号的平房两间；租金为每月1000元；押金1000元；水电费额外计算。2013年12月，张有上无正当理由强行违约解除合同，在租赁房屋外张贴解除通知并在王永兵不知情的情况下更换门锁，导致王永兵无法正常使用。王永兵支付的租金至2014年6月5日，根据双方协议，张有上无故不租需加倍退还租金，现张有上拒不履行协议，请求法院判令：1、张有上按双倍退还六个月房租及一个月押金共计13000元整；2、张有上补偿房屋装修费8000元整，并返还王永兵的家具电器；3、张有上承担本案案件受理费。
张有上原审辩称：王永兵擅自将房屋转租给他人，未取得张有上的同意，违反了合同约定，张有上提前解除合同符合合同约定。王永兵主张的装修损失未提供相关证据，且王永兵存在转租行为，违反合同约定，即使有装修张有上也不承担赔偿责任，故请求驳回王永兵的诉请。
一审法院认定事实：2012年12月16日，王永兵与张有上签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定，张有上将位于南京市雨花台区雨花西路108号平房2间出租给王永兵，租赁期间自2012年9月6日至2021年2月9日止；租金每月1000元，支付方式按半年付，房屋设施押金1000元。合同签订后，王永兵陆续支付房租至2014年6月5日及1000元租赁押金，张有上将上述房屋交付王永兵使用。后因双方承租问题产生矛盾，张有上于2014年4月将本案所涉出租房屋撬锁后收回。2014年4月17日，王永兵向南京市公安局雨花台区分局赛虹桥派出所报警，称房东将出租房门锁撬了。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、接处警工作登记表、房租收条、照片等证据予以证实。
一审法认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。王永兵与张有上签订租赁合同，承租位于南京市雨花台区雨花西路108号2间平房，虽系当事人真实意思表示，但双方均未能提供上述房屋具有产权证明或建设工程规划许可证。在一审法院多次释明的情况下，张有上既不能提供房屋建设的相关手续，也不能提供相关建设方的情况以便法院查证，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因王永兵已实际使用了房屋，王永兵交付的房屋使用期间房屋使用费不予返还，超出使用期间的预付房屋使用费及租房押金依法应予返还。因合同无效，合同约定的违约条款也无效，王永兵诉请张有上双倍返还六个月租金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。经庭审调查，王永兵预付的房屋使用费至2014年5月5日。根据接处警工作登记表显示的张有上撬锁收房时间，参照双方关于租赁房屋租金的约定，王永兵预付的自2014年4月17日至2014年5月5日的房屋使用费633.33元及租赁时缴纳的房屋租金押金1000元，张有上依法应予返还。王永兵要求张有上补偿房屋装修费用8000元并返还家具电器，其提供装修材料清单及协议可以初步证明其曾对本案所涉房屋进行装修，存在家电家具，张有上擅自将承租人承租的房屋门锁更换，应当由其承担不利后果。综合考虑王永兵的装修、家电家具以及使用情况，酌情认定其损失为5000元。判决：一、张有上于判决生效后十五日内返还王永兵房屋使用费和押金1633.33元；二、张有上于判决生效后十五日赔偿王永兵装修及家电家具损失5000元；三、驳回王永兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由张有上负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依职权调取了相关证据、赴现场进行了调查，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋为案外人南京市第九汽车修理厂（以下简称第九修理厂）所有。2002年10月8日，甲方第九修理厂与乙方张有上签订《房屋租赁合同》，约定张有上租用第九修理厂位于雨花西路108号院与劳动局中分隔墙南面院内的全部房屋、场地的使用权以及院外简易平房7间用于从事正当合法经营活动，张有上对房屋装修、改造不得破坏现行房屋主体结构，租金每年120000元整，半年一付，先付后租。租期自2002年11月1日至2010年10月30日，双方还对其他内容进行了约定。2011年2月26日，甲方第九修理厂与乙方张有上签订协议，就终止2002年10月8日的《房屋租赁合同》达成协议，约定甲方将7间小平房一次性交7.5万元出租给乙方，期限为2011年3月1日至2016年3月1日。乙方租赁7间小平房具体由乙方安排使用，使用期间不得另外搭建，如搭建也不得要求补偿。乙方承租7间小平房时不得违反法律、法规及国家政策，由此带来的一切后果由乙方承担。乙方承租7间小平房期间产生的水、电、气、维修费由乙方自理。双方还对其他内容进行了约定。2012年9月6日，甲方张有上与乙方王永兵、中介方南京市雨花台区富有房产经纪服务公司签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将雨花西路108号2间平房出租给乙方住宿使用。租赁期间从2012年9月6日至张有上协议同步到期。房屋租金每月1000元，每季度共计3000元整。付款方式按半年付。乙方在租期内必须遵守国家各项法纪法规，不得利用此房从事违法活动，否则后果自负，不得将房屋转租给他人使用，不得私自将房屋结构破坏。乙方在居住期间内甲方不得干扰乙方正常生活，乙方用水、用电等产生困难，甲方要及时帮助解决，属自然损坏、自然老化物品，甲方不得要求赔偿。甲乙双方在无正常理由情况下，均不得违反本协议，否则应承担对方因此造成的损失，如因特殊原因（如自然灾害、拆迁等）导致本协议提前终止，双方按实际租期及费用结算清楚，多退少补给对方。乙方付甲方所有设施押金1000元整。如乙方租期不到退房租金不退，如甲方无故不租加倍退还租金，租金调整时可以根据市场情况，双方协商解决。乙方必须提前1个月或15天交下月及半年的房租。如不交，房主有权不租给乙方。乙方如有特殊情况不租时提前一个月打招呼。各方还对其他内容进行了约定。张有上出租涉案房屋时，房屋内共有空调2部，两间房屋隔墙中间有一1.3米高的门洞。王永兵承租后修补了门洞，在涉案两间房屋内靠近门口处各修建了1个卫生间隔间，并进行了简单装修，安装了水池和马桶、移门，热水器，并添置了部分家具。张有上2014年4月收回房屋后另行出租他人使用。现两间房屋中卫生间内的马桶、洗脸盆均为原王永兵添置，靠外间房屋中的AO史密斯热水器、大衣柜也为原王永兵添置。
本院二审中，王永兵表示租房时就已告知张有上其承租房屋为装修后租给别人使用。其2013年10月看到“春节搬走”的通知。房屋2012年是给两个朋友住的，每间房屋租金500元，租了半年，后来又租给了别人，每月租金800元。王永兵主张撬锁时房屋内还有一台热水器，一台洗衣机，每个房间里还包括床、桌子、凳子、衣柜、电扇。
张有上先表示王永兵在租房时说是租来给职工的，王永兵装修房屋和其打了一个招呼，后又表示其不知道对方装修，其也没有同意。在2013年底其去收水费，发现房屋内居住的不是王永兵的工人，而是王永兵转租的房客，租期到2014年3月，因其打电话王永兵不接，故其在门上留下通知要求搬走。因其后房内无人，2014年4月左右，其将房屋上原来的锁撬掉，自己上了一把锁。张有上主张撬锁时派出所来了两个警察，也喊了中介、左右邻居也有，其撬锁时房间是空的，但对此并未提交证据证实。张有上同意把现有的一台AO史密斯热水器返还王永兵。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、《房屋租赁协议书》是否合法有效；2、双方是否有违约行为，张有上是否应双倍退还六个月房租及一个月押金；3、张有上是否应补偿房屋装修费；4、张有上是否应返还王永兵家具电器或者赔偿家具电器损失。
根据本院二审调查情况，涉案房屋为第九修理厂合法所有，张有上从第九修理厂处承租后用于经营活动。张有上与王永兵签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。一审认定双方合同无效有误，本院予以纠正。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王永兵主张租房时就告知张有上房屋为装修后租给别人，但双方在合同中明确约定“不得将房屋转租给他人使用”，王永兵认为张有上知晓且同意其转租，但其并未提供证据予以证实，应承担不利后果，对其该主张，本院不予支持。王永兵未经出租人同意，在承租涉案房屋并装修后转租涉案房屋，违反了合同约定，应承担相应违约责任，张有上就此解除租赁合同，收回房屋，符合法律规定。王永兵在2013年10月就已经看到“春节搬走”的通知，但直至2014年4月仍未搬迁，张有上于2014年4月撬锁收回房屋，乃自力救济行为,王永兵认为张有上违约解除合同，并无事实及法律依据，王永兵就此主张张有上双倍退还六个月房租，本院不予支持，但王永兵已缴纳房屋租金至2014年5月5日，张有上已于2014年4月17日收回房屋，应将王永兵缴纳的2014年4月18日至5月5日的费用退还，此外，张有上还应将设施押金1000元退还王永兵，上述费用合计1633.33元，张有上应退还王永兵。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。张有上已表示王永兵装修和其打过招呼，故张有上已同意王永兵的装修行为。但王永兵未经张有上同意转租涉案房屋，违反了合同约定，因王永兵的违约行为导致合同解除，承租人王永兵请求张有上赔偿其装饰装修损失，本院不予支持。一审法院支持其装饰装修损失有误，本院予以纠正。
根据二审现场调查情况，涉案房屋内的家具电器目前仍有王永兵所有的AO史密斯热水器一台、大衣柜一件在使用中，故张有上应将该大衣柜一件及AO史密斯热水器一台返还王永兵。王永兵还主张另有热水器一台、洗衣机一台、电扇以及床、柜子、桌子等家具电器，其虽未提供充分证据，但根据双方当事人庭审陈述，涉案房屋王永兵为装修后转租他人使用，必然要添置基本生活设施。张有上一直陈述其收回的房屋是空房，但至今现场仍有王永兵所有的家具家电在使用中，因张有上在撬锁收回房屋时并未保存现场情况，故本院认定张有上在撬锁收回涉案房屋时房屋内还有王永兵所有的其他家具电器。因目前仅有热水器、大衣柜仍在使用，其他家具电器已灭失，综合涉案房屋租赁使用情况，本院酌定张有上赔偿王永兵其他家具电器损失2000元。
综上，一审法院基本事实认定不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持（2015）雨民初字第2646号民事判决第一项；
二、撤销（2015）雨民初字第2646号民事判决第二、三项；
三、张有上于判决生效后十日内将AO史密斯热水器一台、大衣柜一件返还王永兵；
四、张有上于判决生效后十五日内赔偿王永兵其他家电家具损失2000元；
五、驳回王永兵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，由张有上负担150元，王永兵负担25元；二审案件受理费175元，由张有上负担150元，王永兵负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年九月十四日
书 记 员 王 慧