重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7681号
上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。
法定代表人：舒策丸，系被告公司董事长。
委托代理人：张代玉，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）：刘强。
委托代理人：何长申，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称：“五洲五金公司”）因与被上诉人刘强商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初2388号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年10月25日，原告刘强作为乙方与荣昌县五洲五金装饰城有限公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)。约定甲方荣昌县五洲五金装饰城有限公司将位于重庆市荣昌区昌州街道迎的商品房出售给乙方刘强，该房为预售商品房，房屋总金额为86099元。付款方式为：1.乙方在签订本合同时已支付房款86099元；2.余款40000元在甲方指定银行办理按揭贷款。
合同第十三条“关于办理产权登记的约定”第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。
原告按照约定向被告支付购房首付款46099元，并于2013年11月8日通过银行放款向被告支付购房款40000元，被告出具发票，载明金额为38140元。针对该40000元购房款与发票金额不一致，被告表示以40000元为准。
庭审中，原告称被告交付涉案房屋的时间为2013年1月31日，被告称因原告购房款全部付清的时间为2013年11月8日，则实际交房时间为2013年11月8日。
2015年12月7日，被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，2016年1月5日，原告取得涉案房屋的房地产权证。
审理中，原告称其主张的违约金是以购房发票载明的84239元为基数，从2013年3月31日起计算至2015年12月7日止。被告对以84239元为基数计算违约金无异议，但表示原告主张的起算时间不予认可。
另查明：荣昌县五洲五金装饰有限公司于2016年4月21日变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
上述事实，有原、被告陈述及《重庆市商品房买卖合同》、《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》、发票、《房地产权证》等证据予以证实，一审法院予以确认。
刘强诉称：2012年10月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为84234元，原告按约履行了付款义务。合同约定：甲方应当在本商品房实际支付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，但直到2015年12月7日才为原告办理房屋产权登记。根据合同第十三条第4款“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金”。被告的行为损害了原告的合法权益。现原告请求判令：1.被告立即支付延期办理房地产权证的违约金24512元；2.本案诉讼费由被告承担。
五洲五金公司辩称：被告无办证义务，不应当承担逾期办证的责任，原告陈述的接房时间与实际时间不一致。即使本案违约金得到法院支持，但其主张的金额也过高，此外，原告主张的违约金已过诉讼时效。
一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同双方应各自履行义务。按照《合同》约定，在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，被告应提出办理《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现原告陈述涉案房屋的交付日期为2013年1月31日，被告称涉案房屋实际交付日期为2013年11月8日，根据《补充协议》第七条约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款，经查原告全部付清房款的时间为2013年11月8日，故该院确定2013年11月8日为涉案房屋交付日期。则被告应在2014年1月6日前取得登记受理单，而被告实际取得登记受理单的时间为2015年12月7日，被告已构成违约，应当承担违约责任。
对于违约金的金额，根据《合同》约定违约金的计算期间为取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，即2014年1月6日至2015年12月7日，共计700天。现原告自愿主张以购房发票载明的84239元为基数计算违约金，该院予以支持，因此，被告应当支付原告违约金17690.19元（84239元÷10000×3×700）。对被告抗辩违约金的约定过高，要求调整的意见，因原、被告约定的违约金为每日万分之三，即年利率为10.95%，并非过高，故该院对该抗辩意见不予采信。对被告抗辩原告的主张已过诉讼时效的意见，因原告主张的违约金计算的截止时间为2015年12月7日，并在30日内支付违约金，故未超过诉讼时效，该院对原告的该抗辩意见不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘强逾期办证违约金17690.19元；
二、驳回原告刘强的其他诉讼请求。
一审宣判后，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司不服，向本院提起上诉，认为本案被上诉人未提交完整申请资料，逾期办证非上诉人原因所致，同时，被上诉人权利主张已超过诉讼时效，即便支持，合同约定的违约金计算标准明显过高，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人可主张的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，请求撤销原判，相应予以改判。
被上诉人刘强辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”涉诉合同第十三条第二款约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”按照《补充协议》第七条约定，房屋交付以买受人付清全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等为前提。现被上诉人已举证证明其在接房时与上诉人完清所有房屋交接手续，上诉人对此未提供反证，仅辩称被上诉人未提交完整申请资料，进而抗辩逾期履行办证义务有违诚信，本院不予采信。关于逾期办证违约金的支付条件，涉诉合同第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”据此，被上诉人主张自实际取得受理单之日起算相关债务履行期限于法有据，本院予以采信。上诉人所提之时效抗辩不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案上诉人和被上诉人在合同中约定，逾期办证则上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，上诉人虽主张调减，但并未对调减所依据的实际损失相应举证，本院对此不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费242元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
代理审判员 邓 瑀
审 判 员 钱昳心
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 汪腊梅