北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08389号
上诉人（原审被告）刘献雷，男，1977年12月29日出生。
被上诉人（原审原告）刘淼，男，1981年12月15日出生。
上诉人刘献雷因与刘淼房屋买卖合同纠纷（原审列为合同纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第01218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘献雷及刘淼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，刘淼诉至原审法院称：涉案的办公用房0503号。2013年4月15日，在北京链家房地产经纪有限公司，我与刘献雷签订房屋买卖合同及补充协议之前反复向刘献雷要求此房屋内不能有注册公司存在，否则我绝对不会购买，刘献雷说自己已经查询，保证此房屋内无注册公司存在，故我才与其签订了办公用房买卖合同及补充协议。后根据合同及补充协议的约定，2013年5月6日，双方办理了此房屋所有权转移登记手续，但由于此房屋是我向工商银行申请贷款购买，北京链家房地产经纪有限公司直接将此房屋产权证从产权过户大厅取走去办理相关贷款手续，所以此时我没有见到房产证。2013年6月15日，双方就房屋进行了物业交割，此时我仍然没有房产证。过了几个月我拿到房产证后，到北京市工商局西城分局广安门工商所查询此房屋内是否有注册公司存在，工商所工作人员经查询，答复“此房屋内自2012年7月起就已经有注册公司存在了，公司名称为××公司”。后我联系刘献雷，要求其承担违约责任，赔偿违约金，对方拒绝赔偿。涉案房屋为办公用房，根据北京市工商管理部门的相关规定，办公用房一个非常重要且必要的功能是依法注册公司进行生产行为，并且此房内只能注册并存在一个公司，刘献雷的违约行为直接导致此房屋的一个重要功能丧失。根据相关法律及双方签订补充协议第4条第1款的约定，我完全履行了合同及补充协议，而刘献雷没有履行补充协议第五条第3款其他约定中明确写明的“甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任。”的约定义务，构成违约，我作为买方可以选择合同违约金或损害赔偿金，签订“承担相应责任”条款是为了当卖方发生违约行为时更大限度的让买方行使其合同违约金或损害赔偿金二选一的选择权。为维护我的合法权益，起诉至法院，请求法院判令刘献雷承担办公用房买卖合同补充协议中约定的违约责任，赔偿我人民币21080元（340元×62日）。
刘献雷辩称：我认为刘淼所述部分事实是对的，当时确实说过诉争房屋内没有注册公司。我是2013年3月份买下诉争房屋的，前一个房东说肯定没有注册公司，我也找人查了没有。所以4月份卖给刘淼的时候，我认为没有注册公司。刘淼所述2012年7月份就有该公司存在，我现在不确定是他买房后公司注册了该地址，还是在这之前变更了注册地址。本案中刘淼没有证据证明我违反了承诺，这个承诺不是补充协议第4条第1款的违约行为，根据主合同的约定，违约责任针对逾期履行的义务，我承担的责任是补充协议其他约定第1条内容，我要承担的是赔偿责任而不是违约责任。即使是赔偿责任，我交割的时间是2013年6月15日，之前刘淼对房屋是没有享有权益的，其所要求的赔偿应在2013年6月15日之后。因此，刘淼的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意他的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘淼与刘献雷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。根据法院查明的事实及调查情况，0503号房屋自2012年7月开始设立登记公司，公司名称为××公司，由此，刘献雷违反了其在《补充协议》中关于“甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任”的约定；虽双方对于“承担相应责任”未明确约定，但刘淼据此主张刘献雷承担违约责任，理由正当；关于违约责任的承担方式，结合双方在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的约定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，即违约金标准为每日340元；关于违约金的支付期限，考虑到实际情况，法院认为自2013年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》开始计算至2013年5月6日刘淼取得房屋所有权证书之日止为宜，由此，计算出违约金数额为7480元，对于刘淼主张合理的部分，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月判决：一、自本判决生效之日起七日内，刘献雷向刘淼支付违约金共计人民币七千四百八十元。二、驳回刘淼的其他诉讼请求。如果刘献雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘献雷不服上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回刘淼的原诉请求或将本案发回重审。刘献雷的主要上诉理由为：涉案房屋中不得有其他公司的约定并非买卖合同义务，我应承担的相应责任也仅是负责将注册公司地址进行变更；刘淼在购得涉案房屋后已经在该房屋中注册成立了新的公司，故我的承诺即使不真实也没有给其造成任何损失。刘淼同意原判。
经审理查明：2013年4月15日，刘淼（买受人）与刘献雷（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋0503号，建筑面积34.22平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为办公用房。经双方协商一致房屋成交价格为68万元，买受人拟贷款28万元。出卖人应当在2013年6月15日前将房屋交付给买受人。该合同第七条关于违约责任约定为：一、逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。二、逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，刘献雷（甲方）与刘淼（乙方）签订《补充协议》，就定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割等房屋交易具体事宜进行明确约定，该《补充协议》第四条违约责任中第一款约定为：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方在《补充协议》其他约定处约定：甲方承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任。上述合同签订后，双方按约履行合同。2013年5月6日，刘淼取得了诉争房屋的所有权证书。2013年6月15日，刘献雷将房屋交付给刘淼，双方办理了物业交割手续。
刘淼接收房屋后，发现该房屋已经被其他公司作为办公地点进行了注册登记，故诉至法院。原审法院审理过程中，至北京市工商局调查诉争房屋的工商登记信息，经调查，0503号房屋自2012年7月开始设立登记公司，公司名称为××公司。
现刘淼依据《补充协议》第四条第一款要求刘献雷给付违约金，并表示现主张的金额即为一次性的全部的违约金。
上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、原审法院调查材料及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘献雷向刘淼出售0503号房屋时，承诺此房屋内无注册公司存在，若不属实则承担相应责任，而现查明该房屋在2012年7月始已经作为注册地登记设立公司，且在刘淼取得房屋所有权前仍未能迁出，故刘献雷已经违反了合同约定，应承担相应民事责任。原审法院据此，并依据补充协议关于违约金的计算标准确定的刘献雷应承担之违约责任亦属合理，本院对该判决结果予以维持。刘献雷所述其应承担的相应责任仅为负责将注册公司地址进行变更一节，没有合同依据，而刘淼在购得涉案房屋后是否已经在该房屋中注册成立了新的公司均不能免除刘献雷的违约责任。综上所述，刘献雷的上诉理由不足，其上诉请求本院难以支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费328元，由刘淼负担213元（已交纳164元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由刘献雷负担115元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由刘献雷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年九月十七日
书 记 员 程 飞