中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第30730号
原告林方瑜，女，中国香港人。
委托代理人段家元，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人马天轶，北京市百瑞律师事务所律师。
被告褚庆国，男。
委托代理人王志农，北京市中盾律师事务所律师。
被告王有贵，男。
被告王晓刚，男。
原告林方瑜（以下简称原告）与被告褚庆国、被告王有贵、被告王晓刚（以下均简称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段家元、马天轶，褚庆国委托代理人王志农到庭参加了诉讼。王有贵、王晓刚经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：我与王X系较好的朋友，在1990年代曾一起创业做生意。2001年，王X购买了位于北京市朝阳区房屋，首付款206613元，剩余810000元以银行贷款形式支付。因王X曾陆续向我借款350000元到期无力偿还，2002年12月3日，我和王X签订了《抵借款协议》，约定王X将上述房屋的所有手续和权益转移给我，用于抵顶借款，我可以随时办理过户。之后，我居住到上述房屋内至今，并按期缴纳了物业费、水电费、供暖费等。而且，上述房屋的所有按揭贷款都是由我偿还的，现在该房屋的所有银行贷款均已经结清。2010年1月份，王X自杀去世。之后，褚庆国依据借条起诉王X的继承人王有贵、王晓刚，获得法院作出的（2011）朝民初字第02799号民事判决书的支持。之后，褚庆国向法院申请执行，法院以（2012）朝执字第12037号立案受理，执行过程中，法院查封了房屋。对此，我提出了执行异议，2015年5月25日法院作出（2015）朝执异字第00038号执行裁定书驳回了我的执行异议。根据相关法律规定及司法解释，法院不能查封并评估拍卖属于我的财产，来偿还王X遗留的债务。故我诉至法院，请求判令：1、确认北京市朝阳区房屋产权归我所有；2、停止对北京市朝阳区房屋的执行。
褚庆国辩称：不同意原告诉讼请求。通过向管理部门查询涉案房屋买卖合同现仍登记在王X名下，我方与王X的债权已经通过生效判决确定，涉案房屋属于王X的遗产应该通过拍卖兑现偿还我方的借款。原告无权主张房屋归其所有，根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第二十条规定，原告要求直接确认房屋归其所有不应得到支持。
王有贵、王晓刚未答辩。
经审理查明：2001年2月19日，王X与北京新荣房地产开发有限公司（以下简称新荣开发公司）签订《商品房买卖合同》，约定王X购买该公司开发建设的位于北京市朝阳区房屋（以下简称X号房屋），房屋建筑面积为130.99平方米，总价款为1016613元，其中首付款206613元于2001年2月20日前支付，余款810000元通过银行按揭贷款支付。
2002年12月3日，王X与原告签订《抵借款协议》一份，内容为：“本人王X由于向林方瑜小姐借款人民币叁拾伍万元整（本金），因本人近期无法归还上述款项，本人自愿将座落于朝阳区亚运村房屋的所有手续和权益转移给林方瑜小姐做为上述借款的质押。林方瑜小姐有权随时办理上述房产过户手续。特此说明并立此为据。立据人：王X2002年12月3日”。原告称，双方之所以签订《抵借款协议》，是因为王X长期向其借款形成350000元的到期债务，双方达成一致意见，即王X以上述协议的方式结清欠付原告的350000元到期债务。褚庆国不认可该协议的真实性，认为协议中提到的质押不是买卖或转让房产，不能作为原告确认房屋所有权的证据。
原告提交其在2003年至2005年期间交纳X号房屋物业管理费、供暖费、水电费等费用的发票和缴费明细单，并提交北京新荣物业管理有限公司（以下简称新荣物业公司）2015年3月5日出具的《证明》，欲以证明其自2002年8月起在X号房屋内居住至今，并按时交纳了房屋的相关费用。
王X于2010年1月31日死亡，其第一顺序继承人为王有贵和王晓刚。2010年11月，褚庆国以王X欠其债务未偿还为由将王有贵和王晓刚诉至本院，要求其偿还借款110万元及逾期利息，本院经审理后于2012年1月13日作出（2011）朝民初字第02799号民事判决书，判决王有贵、王晓刚在各自继承王X遗产范围内于判决生效之日起十日内向褚庆国偿还借款一百一十万元并支付逾期利息。上述判决于2012年8月21日生效，褚庆国遂向本院申请强制执行，本院于2012年9月13日立案受理。在依褚庆国申请进行执行的过程中，本院于2012年11月13日依据王X与新荣开发公司签订的的《商品房买卖合同》查封了X号房屋。后原告以其对X号房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议。本院于2015年5月25日作出（2015）朝执异字第00038号执行裁定书驳回了原告的执行异议，随后原告提出本案执行异议之诉。
原告称25E号房屋的贷款一直都是其在偿还，即使其没有时间也会委托其他人代行还款义务。原告并申请证人谢×出庭证明其受原告委托为25E号房屋偿还贷款的事实。谢×出庭作证称，其曾是原告公司的财务人员，也认识王X多年，曾听到过王X和原告关于将房屋抵押或抵债给原告的谈话，2006年至2008年期间，原告不在国内时找其为新荣家园的房屋还贷，还贷的方式是交给其一张工商银行的卡，由其每次向卡内存入6000元左右的钱款，有时候是6000元，有时候是5500元，款项都来源于原告的公司，也即其曾任职的公司。褚庆国对于谢×的证言不认可，认为谢×与原告存在利害关系，且其对房屋究竟是抵押给原告还是抵给原告的表述不清，且前后不一致。经查，在（2011）朝民初字第02799号案件审理过程中，褚庆国曾向本院提交过日期为2008年、盖有北京派得餐饮有限公司财务章及谢×名章的金额为100000元的现金支票一张。
原告称其已将X号房屋的所有银行贷款清偿。对此其提交了如下证据予以证明：
1、新荣物业公司2015年3月5日出具的《证明》，该证明中载明：“2011年12月，林方瑜就房屋贷款问题与我公司及贷款银行进行协商，后其解决方案是通过我公司归还银行贷款，林方瑜将房贷尾款分两笔共58万元支付到了我公司账户，我公司已将该款项代为支付给了贷款银行。至此，该房屋的全部贷款已经还清”；
2、中信银行北京奥运村支行的汇划来帐回单2张，显示原告于2011年12月7日和2011年12月30日分别向新荣物业公司支付260000元、320000元，回单附言分别显示为“还房贷款”和“还款”；
3、2012年1月11日至2012年1月13日期间的中国工商银行还款凭证、贷款利息凭证、进账单等共9张，显示新荣物业公司于该期间向王X在中国工商银行的个人贷款账户内支付了共计578843.03元的款项，并显示含有部分复利罚息。
褚庆国称王X2002年底曾因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，被羁押一年多时间，直到2004年左右才被释放，在其被羁押期间曾拖欠银行贷款，在其被释放后曾偿还过一部分银行贷款，据其向新荣物业公司了解，王X在去世前曾通过该公司偿还过一笔18万元的贷款。案件审理中，本院就该问题向新荣物业公司调查，该公司负责财务的工作人员称除了2011年底2012年初通过该公司偿还的58万元银行贷款外，涉案X号房屋未通过该公司偿还过其他银行贷款。
原告提交显示日期为2011年2月13日的《中国工商银行个人违约贷款催收函》一份，该函件显示截至2011年2月13日，王X就一手住房贷款已经连续逾期102天，积欠本息合计共22043元，该行要求王X速与银行联系，并立即归还贷款。原告称，X号房屋的贷款都是其在偿还，在得知王X去世的消息之后，其担心继续还款将来说不清楚，所以犹豫有一段时间未还款，在收到银行的催收函之后，其就找新荣物业公司作为中间人清偿了剩余的房贷。
经查，X号房屋目前尚未办理产权登记。案件审理中，本院就该问题向新荣开发公司进行了调查了解，新荣开发公司负责此项工作的工作人员称，因为X号房屋存在银行贷款，在贷款还清之后，购买人可以向开发商提出办理房屋产权证的申请，由开发商代为办理房屋产权证，X号房屋因后期无法联系到王X，所以房屋的产权证一直没有办理，现该房屋贷款已经还清，如果法院确认了房屋的权属，新荣开发公司可以协助相关权利人办理该房屋的产权登记事宜。
另，本案审理中，经本院至中国工商银行调查核实，X号房屋的银行贷款已在2012年1月13日全部结清。
以上事实有《抵借款协议》、发票、新荣物业缴费明细单、判决书、裁定书、开庭笔录、中国工商银行还款凭证、贷款利息凭证、进账单、证人证言、证明、工作笔录以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有三：一、如何理解原告和王X之间的《抵借款协议》；二、能否确认原告对X号房屋享有所有权；三、原告对X号房屋所享有的权益是否足以排除强制执行。
第一个争议焦点，也是本案主要的争议焦点。根据法律规定，对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定合同条款的真实意思。针对本案涉及的《抵借款协议》，应当从协议所使用的词句、合同条款等具体内容和实际履行两个方面进行分析。从协议约定内容看，首先，协议明确载明了王X欠付原告借款无法偿还的事实，且针对该事实原告还提交了其他证据予以佐证，故可以认定该事实确实存在；其次，王X在协议中明确表示其“自愿将X号房屋的所有手续和权益转移给原告作为上述借款的质押，原告有权随时办理上述房产过户手续”，从该项的内容来看，王X明确使用了“权益转移”和“过户”两个词，可见其要表达的意思即为转让房屋的所有权，褚庆国称该处的“质押”不是买卖或转让房产的意思，显然与《抵借款协议》的其他约定相矛盾，且原告和王X并非从事法律工作的专业人员，其对“质押”一词的理解与其法律本意之间存在差异亦属于一般社会大众可能产生的认知偏差，此处不应严格按照该词的法律含义进行理解，故本院对褚庆国的该项陈述不予采信。从双方实际履行情况来看，首先，《抵借款协议》签订时，王X为X号房屋支出的费用与其所欠原告债务的总额大致相当；其次，从原告举证来看，可以认定其在签订上述协议之后即已入住X号房屋并实际负担该房屋的物业管理费、供暖费、水电费等费用，至今已有十余年，同时原告还清偿了房屋剩余贷款，其已实际履行了自己的义务。综上，《抵借款协议》系典型的以房抵债协议，原告和王X之间存在转让X号房屋权益的真实意思表示。
关于第二个争议焦点。原告在《抵借款协议》签署之后已合法占有并居住使用X号房屋至今，且其清偿了该房屋自《抵借款协议》签订之后的剩余银行贷款，其已履行了协议约定的义务，按照《抵借款协议》约定，其有权随时办理房屋的过户手续。根据本院查明的情况，X号房屋现未办理房屋权属登记的主要原因是协议签订之后至王X去世这段时间房屋存在贷款未清偿，在贷款清偿以后又因为王X去世，无法向开发商提出办理权属登记的申请造成。综上，原告基于《抵借款协议》已经实际上占有、使用了X号房屋，X号房屋至今未办理过户登记并非由其自身原因造成。原告现要求确认X号房屋的所有权归其所有，有相应的事实依据，但因该房屋现尚未办理权属登记，本院根据本案的实际情况依法确认X号房屋的所有权益归原告享有。
关于第三个争议焦点。承上，原告与王X之间存在真实的以房抵债协议，原告基于该协议履行了自己的义务，且自2002年以来长期合法占有和使用X号房屋并清偿了该房屋的银行贷款。这些事实均形成于本院对X号房屋查封之前，而X号房屋至今未办理权属登记并非因原告自身原因造成。综上，本院认为，本院已确认原告享有X号房屋的所有权益，该权益足以排除对该房屋的强制执行，应当依法停止对该房屋的强制执行。
关于本院（2011）朝民初字第02799号民事判决书所确定的金钱债权，褚庆国可以通过执行其他财产等途径进行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、位于北京市朝阳区X室房屋的所有权益归原告林方瑜享有；
二、停止对位于北京市朝阳区X室房屋的强制执行；
三、驳回原告林方瑜的其他诉讼请求。
案件受理费三万八千八百元,由被告褚庆国负担（原告林方瑜已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告林方瑜）。
公告费二百六十元，由被告王有贵、被告王晓刚负担（原告林方瑜已预交，于本判决书生效之日起七日内给付原告林方瑜）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一六年二月二日
书 记 员 唐 琪