天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5216号
上诉人（原审被告）：天津爱泽恩健身服务有限公司，住所地天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座4-2。
法定代表人：马立生，总经理。
委托诉讼代理人：王荣贵，天津击水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津滨江金耀广场有限公司，住所地天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座5楼595室。
法定代表人：杨柳，董事长。
委托诉讼代理人：代炤兴，天津杰森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟婧，天津杰森律师事务所律师。
上诉人天津爱泽恩健身服务有限公司因与被上诉人天津滨江金耀广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天津爱泽恩健身服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判上诉人向被上诉人支付欠租463219.29元以及违约金61172元。事实和理由：一审审理程序违法，缺席审理缺乏法律依据；一审查明事实不清，双方租赁关系的建立时间没有查清；一审法院对租金和物业费分别计算的数额认定错误，对违约金的计算存在错误。
天津滨江金耀广场有限公司辩称，一审法院根据相关法律规定安排开庭时间以及完成送达程序，被上诉人为拖延时间，自愿放弃举证、质证的权利，一审法院诉讼程序合法；一审法院对于租金和违约金的认定和计算并无错误；上诉人主张的装修装饰残值应当折抵租金的主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
天津滨江金耀广场有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间租赁合同自2016年3月3日解除，被告立即将租赁原告所有位于天津市××南门××广场××楼东侧房屋腾空并返还原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金及物业费794891.14元；3、被告向原告支付自2016年3月4日起至实际腾房之日止的房屋占用费；4、被告向原告支付违约金93600元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：涉案场地位于天津市××南门××广场××楼东侧，天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座1-5层房屋产权人为原告。2008年开始，被告开始向原告租用涉案场地，并向原告交纳了房屋押金72000元。2015年3月31日，原告与被告最后一次签订《房屋租赁协议》，该协议约定，租赁场地面积2600平方米，租赁期限自2015年4月1日至2015年12月31日，租金及物业费为1.1元/平方米/天，每月为一个交款期，每个交款期应交纳租金及物业费87389元，并应补交欠款32611元，总计12万元。被告应于每个交款期的15日前缴清租金。被告租赁房屋用途为健身相关运动，未经原告书面同意，不得改变租赁房屋的功能和用途。该协议第二十三条约定：逾期30天缴付租金，原告有权终止本协议，自原告书面通知送达之日起生效。同时被告应向原告支付相当于1个月租金的违约金。被告拒不腾交租赁房屋的，应自终止之日起缴付相当于每月租金150%的占用费，不足1个月的按1个月计算。上述协议签订当日，原告与被告还签订了一份房屋租赁补充协议。在该补充协议中，原、被告约定：如被告每个交款期未按时缴纳总计12万元租金、物业费及补交欠款，则在原、被告双方2015年3月31日签订《房屋租赁协议》约定的租房租金及物业费在租期9个月内按1.2元/平方米/天执行。《房屋租赁协议》约定的275天租房租金及物业费变更为858000元。
上述协议签订后，被告继续使用涉案场地用于经营，但被告未能按合同约定向原告支付租金及物业费。2016年1月6日，原告向被告发出对账函，告知被告截止2015年12月31日欠付租金及物业费598331.14元。被告在该对账函盖章确认“数据记录无误”。后经原告多次向被告催要，被告仍未履行支付租金义务。2016年3月3日，原告向被告送达《通知函》，《通知函》称自通知下达之日起解除与被告租赁合同关系，要求被告于2016年3月18日前将涉案场地腾空归还原告，并支付租金及物业费。被告公司实际经营人马涛在2016年3月3日签收该通知函。但其后，被告仍未向原告支付租金、物业费，也没有将涉案场地腾空归还原告。
在本案审理中，被告委托代理人马涛在第一次开庭审理中到庭，并要求法院给予其时间准备交纳租金的证据。但在向原、被告通知第二次开庭并按期开庭时，被告委托代理人马涛未到庭，被告亦未委派其他委托代理人到庭。仅由被告法定代表人马立生之妻（亦为马涛之母）隋彦芳到庭陈述马涛身体不适不能到庭，但亦没有向法庭提交马涛身体不适不能到庭的相关证明材料。鉴于以上情况，故依法缺席进行审理。至审理终结，被告亦没有提供其缴纳租金的相关证据材料。
另查，2016年6月15日，一审法院组织原告对涉案房屋进行现场勘验并拍照，被告法定代表人马立生之妻（亦为马涛之母）隋彦芳亦在场。经现场勘验，涉案场地位于天津市××南门××广场××层，现由被告经营健身中心。涉案场地外墙由玻璃幕墙围成封闭区域，幕墙上有被告公司名称。在被告经营场所大门外另有一片区域，其中两间房屋空置，另有一间由被告作为办公场所使用。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。
对于原告要求确认原、被告之间租赁合同自2016年3月3日解除，被告立即将租赁原告所有位于天津市××南门××广场××楼东侧房屋腾空并返还原告的诉讼请求，原、被告双方签订租赁合同期限至2015年12月31日，其后被告未将租赁场地归还继续使用租赁场地，原、被告双方租赁合同变更为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。同时，被告在履行合同期间，欠付原告合同约定的租金、物业费，以其行为表明不履行主要债务，原告亦有权与被告解除租赁合同。故原告于2016年3月3日向被告所作出的解除合同行为合法有效，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告租赁合同解除，被告应当将涉案场地腾空归还原告。
对于原告要求被告向原告支付拖欠的房屋租金及物业费794891.14元的诉讼请求，根据原告提供的对账函显示，被告截止2015年12月31日欠付原告租金及物业费共计598331.14元。2016年1月1日至2016年3月3日，根据原、被告双方签订的租赁合同补充协议约定的租金及物业费标准（1.2元/平方米/天）计算，该期间内被告应付租金及物业费共计196560元。在本案审理中，被告未提交缴纳租金的相关证据，应承担举证不能的不利后果。因此被告应当向原告支付欠付的租金及物业费共计794891.14元。
对于原告要求被告向原告支付自2016年3月4日起至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求，现涉案场地仍由被告占用，原告无法获得涉案房屋收益，被告应当向原告支付占用期间的使用费。对于使用费标准，原告主张根据合同约定“被告拒不腾交租赁房屋的，应自终止之日起缴付相当于每月租金150%的占用费”，被告不同意该占用费标准。对此，原告主张的占用费标准高于被告拒不腾房给原告造成的损失，应酌情调整，被告占用期间使用费标准按原租赁合同租金、物业费的120%计算，即占用费按每平方米每天1.44元计算，即每月112320元。
关于原告要求被告向原告支付违约金93600元的诉讼请求，根据租赁合同第二十三条的约定，因被告违约导致合同解除，被告应当向原告支付相当于一个月租金的违约金，根据补充协议约定的租金标准计算，被告应当向原告支付违约金93600元。
一审法院判决：一、原告天津滨江金耀广场有限公司与被告天津爱泽恩健身服务有限公司就天津市××南门××广场××层东侧房屋的租赁协议于2016年3月3日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津爱泽恩健身服务有限公司将其占用的天津市××南门××广场××层房屋腾空归还原告；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付截止2016年3月3日欠付的租金及物业费共计794891.14元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付自2016年3月4日至被告将租用涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋占用费，占用费标准按每月112320元计算；五、本判决生效之日起十五日内，被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付违约金93600元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费15239元，减半收取7619.5元，由被告全部负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院认定了上诉人违约的事实并判决解除了双方的租赁合同关系，上诉人就此没有提出上诉，对该事实本院予以确认。双方争执的焦点问题在于租赁费用以及违约金的计算问题。根据对账函显示，截至2015年12月31日，上诉人欠付被上诉人598331.14元，根据双方的补充协议约定的租金和物业费标准，按照1.2元/平方米/元计算，该期间内上诉人应付租金及物业费共计196560元，以上两项共计794891.14元。一审法院判决上诉人支付被上诉人截至2016年3月3日欠付的租金794891.14元依据充分，计算正确。自2016年3月3日之后的上诉人占用诉争房屋的费用问题，按照合同约定，上诉人应当按照欠付租金和物业费的150%的标准缴纳，鉴于上诉人在一审中提出违约金过高的抗辩，一审法院予以适当调整，按照租金物业费的120%的标准进行计算并无不当，上诉人应当按照每月93600元的标准（1.44×2600×30）支付被上诉人占用讼争房屋期间的使用费，同时上诉人因违约导致解除合同，应当依照租赁合同的约定支付被上诉人一个月的违约金93600元（1.2×2600×30）。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8830元，由上诉人天津爱泽恩健身服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一六年九月十九日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……