湖南省邵阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n＼n（2014）邵中民二终字第57号＼n＼n上诉人（原审原告）张海旭，男，1990年2月3日出生，汉族。＼n委托代理人张金柱，系上诉人张海旭之父。＼n委托代理人欧阳佩，湖南湘华源律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）邵阳市产权交易中心，住所地邵阳市大祥区政府办公楼四楼。＼n法定代表人朱芝兰，该交易中心主任。＼n委托代理人段谋，湖南富强律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）邵阳市鹏飞拍卖有限公司，住所地邵阳市大祥区红旗路303号4楼。＼n法定代表人谭保辉，该公司董事长。＼n委托代理人谢瑞祥，该公司总经理。＼n委托代理人段谋，湖南富强律师事务所律师。＼n上诉人张海旭因与被上诉人邵阳市产权交易中心（以下简称产权交易中心）、邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司（以下简称鹏飞拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2013）双民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人张海旭及其委托代理人张金柱、欧阳佩，被上诉人邵阳市产权交易中心法定代表人朱芝兰、邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司委托代理人谢瑞祥以及两被上诉人共同委托代理人段谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2013年4月1日，鹏飞拍卖公司接受邵阳市锰矿公司管理人的委托，拍卖邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼。2013年5月24日，产权交易中心和鹏飞拍卖公司联合发出《资产拍卖转让公告》。2013年6月25日，产权交易中心和鹏飞拍卖公司联合发出《原邵阳市锰矿公司房地产资产拍卖转让须知》，“公告拍卖资产范围为：邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼一栋，砖混结构，共五层，建于1991年，建筑面积约1245.5㎡，土地面积约415.9㎡,土地用途为商业用地，目前部分房屋由阳光贝贝幼儿园等租赁使用；上述资产整体拍卖转让，交易保证金人民币100万元，并告知土地实际面积、建筑物构筑物面积以办证时相关部门核定为准，土地出让条件、规划指标均以国土、规划部门核定为准；本次拍卖的标的，是按照标的物内在的实际情况、规划现状、周边情况、房产建筑现状及质量状况进行拍卖转让；竞买人有义务在标的展示期内自行充分了解、察看查询标的，并到规划、国土等相关部门及当地详细了解资产的规划条件、国土要求、当地的社情民情以及应交的税费标准；委托方、交易中心、拍卖公司对买受人购得的标的不退、不换、不修、不补”。原告因其企业发展需要，依照两被告公布的竞拍要求，于2013年6月25日向两被告交纳了100万元保证金。2013年6月26日，原告在鹏飞公司举办的公开拍卖中，通过竞价以651万元总金额取得邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼的受让权。当日，原告又与鹏飞公司签订了《拍卖成交确认书》，约定原告必须于2013年7月31日前支付购买该综合楼的余款5868050元（其中拍卖手续费358050元，在定金100万元中扣除）。双方约定的交款期限届满后，原告仍未交款，两被告于2013年8月28日书面通知原告交款，原告以该土地的性质是教育用地，并非商业用地，该土地的使用面积仅为334.8㎡，比公告的土地面积少了81.1㎡为由予以拒绝，并要求撤销邵阳市锰矿公司麻子洼综合楼的拍卖，被告返还原告交纳的保证金，赔偿原告的损失，双方协商未果，遂酿成该纠纷。另查明，邵阳市锰矿公司位于邵阳市双清区邵石路麻子洼的综合楼，建于1991年，砖混结构，共五层，建筑面积为1240.5㎡，房屋所有权性质为全民，占地面积334.8㎡，房屋所有权证号为：外邵房权字第2072**号，土地性质为划拨、土地国有，商业用地。2013年4月2日，邵阳市国土资源勘测设计院测量该综合楼的宗地面积为415.9㎡。邵阳市规划局对该综合楼的用地性质规划为小学用地。＼n原审法院认为，拍卖合同纠纷是指在以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利出让给最高应价者的方式签订的合同中出现的纠纷。原告在被告举行的公开拍卖中，通过公开竞价，以最高应价取得邵阳市锰矿公司位于双清区邵石路麻子洼综合楼的受让权后，认为被告谎报该综合楼的土地使用面积、土地用途，隐瞒土地规划重要事实，请求撤销对该综合楼的拍卖合同，并要求被告返还保证金、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同、当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被告的行为是否构成欺诈，是本案争议的焦点。首先从土地的用途看，该综合楼占有的土地使用性质，邵阳市国土资源局登记为土地国有，商业用地，属划拨性质，被告在《资产拍卖转让公告》和《资产拍卖转让须知》中已明确告知，原告应当清楚。邵阳市规划局对该综合楼的用地性质规划为小学用地，虽然被告没有明确告知，但被告事前已告知竞买人（包括原告）有义务在标的展示期内自行充分了解、察看标的，并到规划、国土部门了解规划条件、国土要求，被告没有到规划、国土部门了解该综合楼的规划条件、国土要求，其责任应当自行承担。原告认为该综合楼的土地规划为教育（小学）用地，以后不能搞商业开发，被告在公告该土地的使用性质上存在欺诈，理由不能成立。其次从土地使用面积看，该综合楼的土地占地面积为334.8㎡，被告拍卖整栋综合楼，不仅包括该栋楼占有的土地，还包括旁边的空地，拍卖前，邵阳市国土资源勘测设计院测量该综合楼的宗地面积为415.9㎡，被告据此公告，并无不当。况且，被告在《资产拍卖转让须知》中告知土地实际面积以办证时相关部门核定为准，原告认为该宗地的实际面积比公告的土地面积少了81.1㎡，被告存在欺诈行为，与事实不符，理由不能成立。综上，被告在公开拍卖过程中，没有欺诈行为，原告要求撤销邵阳市双清区邵石路麻子洼综合楼一栋的拍卖，被告返还其交纳的保证金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定，判决：驳回原告张海旭的诉讼请求。本案诉讼费14000元，由原告张海旭承担。＼n张海旭不服原判，向本院提起上诉称，两被上诉人故意隐瞒拍卖标的物即土地使用权的性质，将规划的教育用地标注为商业用地。两被上诉人在《拍卖公告》、《拍卖须知》中标明：“告知的土地面积、建筑物构筑物面积以办证时相关部门核定为准，土地出让条件、规划指标均以国土、规划部门核定为准。”“委托方、交易中心、拍卖公司对标的物的质量瑕疵、规划条件以及周边矛盾纠纷不做任何担保。”两被上诉人在《拍卖公告》、《拍卖须知》的上述约定，明显属合同中的免责条款，依合同法的相关规定，合同中的免责条款，提供条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。两被上诉人先以拍卖房屋之土地性质为商业用地为幌子以吸引上诉人高价竞买，然后又以免责条款为由，将其应承担的法律责任推给合同的相对方即上诉人。市规划局早在2008年已将拍卖之标的物即邵阳市锰矿公司综合楼占用的土地规划为教育用地，两被上诉人明知拍卖之标的物土地规划条件而在《拍卖公告》、《拍卖须知》中未告知竞买人，违反了《拍卖法》第十八条规定的“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”之规定，依法应撤销该拍买合同。上诉人据上述理由，请求二审撤销原判，依法支持上诉人在原审的诉讼请求，即撤销上诉人与两被上诉人订立的拍卖合同，判令两被上诉人返还上诉人交纳的100万元保证金，并由两被上诉人按同期银行贷款利率标准给付上诉人利息；一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。＼n两被上诉人在二审庭审中口头答辩称，原判认定事实清楚，实体处理公正，请求二审驳回上诉，维持原判。＼n本院二审认定的本案事实与一审认定的本案事实相一致。＼n本院认为，本案系拍卖合同纠纷。本案的争议焦点是，两被上诉人是否应当将出让之房屋的土地规划条件书面告知上诉人。因本次拍卖的标的物是房屋，而不是土地使用权，两被上诉人无法定义务对该房产的土地规划条件单独作出书面提示，同时，两被上诉人亦在《拍卖须知》中明确提示竞买人有义务前去规划部门了解拍卖之标的物的规划条件，而上诉人未依《拍卖须知》的提示前往规划部门了解该出让之房屋的土地规划条件，且未周密考量其受让目的而盲目竞价，故应对其竞买的标的物存在的土地规划条件之瑕疵自行承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下；＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费14000元，由上诉人张海旭承担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n审判长曾海利＼n审判员马代亮＼n审判员汤松柏＼n＼n二○一四年十月十日＼n＼n代理记书员邹鹏＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;＼n……＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n