杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第980号
原告：杭州永琪通信技术有限公司。
法定代表人：张兰英。
委托代理人：宋冬健、褚娇娇。
被告：杭州博里曼专业音响制造有限公司。
法定代表人：BruceHowze。
委托代理人：卢新丽。
原告杭州永琪通信技术有限公司（以下简称永琪公司）诉被告杭州博里曼专业音响制造有限公司（以下简称博里曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年4月13日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2011年5月10日公开开庭审理。原告永琪公司的委托代理人宋冬健、褚娇娇，被告博里曼公司的委托代理人卢新丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永琪公司诉称：2009年6月24日，博里曼公司（甲方）将杭州留下股份经济合作社（以下简称留下合作社）和杭州长城通信器材有限公司（以下简称长城公司）所有的位于杭州市留下镇留下村新工业园区内的一幢厂房中的一楼（面积为980平方米）转租给永琪公司（乙方）使用，双方就此签订《租房协议书》，约定租赁期限为三年，自2009年7月17日至2012年2月17日止，租金为每年12万元，于当年的2月17日前付清。同时，由于博里曼公司与留下合作社、长城公司签订的租赁合同期限截止至2011年2月18日，博里曼公司为了保证永琪公司在2011年2月18日至2012年2月17日期限内对一楼厂房的续租权，在《租房协议书》第五条第三款中明确约定“在租赁期内，若因甲方造成乙方不能续租厂房，甲方需赔偿乙方人民币叁万元整”。2010年11月7日，博里曼公司书面告知永琪公司，表示因其生产产量年年下降，生产效益差，已无能力续租该幢厂房，决定不再与原房东续租，要求永琪公司尽快搬离。永琪公司认为，博里曼公司不再续租该幢厂房的行为导致双方签订的《租房协议书》无法继续履行，永琪公司无法在2011年2月18日之后续租该厂房一楼，其正常经营因此遭受严重影响和损失，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院请求判令解除双方于2009年6月24日签订的《租房协议书》，并要求博里曼公司支付违约金30000元并赔偿装修费折旧损失5000元、经营损失5000元、搬迁费5000元。因博里曼公司转租给永琪公司的期限超过其承租的期限，超过部分的租赁期限的约定应认定无效，经本院释明，永琪公司在庭审中变更第一项诉讼请求，要求确认《租房协议书》中关于2011年2月19日之后租期约定无效，同时，永琪公司表示不申请对装修问题进行评估，并撤回了相关的诉讼请求。
被告博里曼公司辩称：1、永琪公司明知博里曼公司系转租房屋，目前无法续租的原因是房东不愿续租，并非博里曼公司的原因造成，故不适用《租房协议书》第五条的约定。2、博里曼公司租赁整个厂房的年租金为46万元，转租给永琪公司其中一层的年租金为12万元，博里曼公司并未从中牟利。而且博里曼公司已经按照约定在续租不成的情况下提前三个月通知永琪公司，永琪公司可以自己与房东协商，但因房租等问题也没能与房东达成续租的协议。3、永琪公司未经同意进行装修且其主张的装修折旧损失没有证据予以证明，同时，博里曼公司已经按约提前三个月通知永琪公司无法续租的情况，不存在造成永琪公司经营损失和搬迁费问题。另外，永琪公司尚欠博里曼公司2010年1月27日至搬离时（2011年2月23日、24日左右）的电费9100元和水费2016元未付，如果博里曼公司需要承担责任，可以予以抵消。博里曼公司认为在永琪公司搬迁时《租房协议书》已经解除，永琪公司要求赔偿违约金和损失的诉讼请求没有依据，请求法院驳回永琪公司的诉讼请求。
原告永琪公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、租房协议书。证明永琪公司与博里曼公司之间的租赁关系。
2、2010年11月17日博里曼公司出具的通知。证明博里曼公司书面通知永琪公司不再向房东续租本案所涉厂房，即因博里曼公司的原因导致《租房协议书》无法继续履行。
3、2011年2月永琪公司发出的律师函及邮寄凭证。证明永琪公司多次要求博里曼公司就其违约行为赔偿违约金及其他合理损失，但博里曼公司拒收邮件。
4、搬运费发票。证明永琪公司支出搬迁费5000元。
被告博里曼公司为支持其主张的事实，向本院提交了长城公司出具并经留下合作社盖章确认的《告知书》，证明本案所涉租赁物的房屋所有权人不愿与博里曼公司续租，并非博里曼公司的原因造成永琪公司无法继续租赁本案所涉房屋。
经质证，关于原告永琪公司提交的证据，被告博里曼公司对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但表示没有收到该律师函也不存在拒收的情况，至于博里曼公司是否需要承担责任由法院审查；对证据4的形式真实性没有异议，但永琪公司的搬迁时间在2011年2月，该发票的开具时间为2011年5月9日，与本案不具有关联性。
关于被告博里曼公司提交的证据，原告永琪公司对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明房屋所有权人不愿与博里曼公司续签租赁合同，博里曼公司在其出具的通知中已经明确表示因自身的经营需要和租金问题不再续租厂房。
本院审查后认为，原告永琪公司提交的证据1-3和被告博里曼公司提交的证据的真实性没有争议，本院予以确认；原告永琪公司提交的证据4系原件，虽开具时间晚于永琪公司实际搬迁时间，但搬迁费属于必要的费用，永琪公司主张实际支出5000元搬迁费尚属合理，本院予以确认。至于博里曼公司是否需要承担一定的责任，本院将在本院认为部分作出认定。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
博里曼公司向长城公司租赁位于杭州市西湖区留下镇留下村新工业园区内第一幢厂房（经留下合作社见证），租赁期限至2011年2月18日。2009年6月24日，博里曼公司（甲方）将该厂房的一楼转租给永琪公司（乙方），并提供三楼办公室二间给永琪公司使用，双方就此签订《租房协议书》一份。其中，该协议书第二条约定，“乙方的租赁期限为叁年，自2009年7月17日至2012年2月17日（有误，应为7月18日），其中2011年2月18日至2012年7月18日，由甲、乙双方到房屋所有方续租”；第三条约定，“乙方若需对房屋进行装修，须经过甲方的同意。在协议规定的租赁期满后，乙方不得拆除，所有装修归甲方所有。…若未经甲方同意擅自装修，甲方有权要求乙方恢复原状，由此产生的一切损失由乙方承担。在租赁期内，若甲方造成乙方不能续租厂房，甲方需赔偿乙方人民币叁万元整”；第十三条约定，“甲、乙双方中任何一方若要提前终止合同，须提前三个月向对方以书面形式提出。若一方自行终止合同，则须赔偿另一方剩余租期的租金以及因提前终止合同给另一方带来的可期待利益的损失”。
2010年11月17日，博里曼公司向永琪公司发出通知，表示其原计划是与长城公司、留下合作社续租，但长城公司、留下合作社要求大幅涨房租，而自身产量下降、不需要这么大的厂房，且无法承受高额房租，故可能与长城公司、留下合作社续租不成功。2010年12月1日，长城公司向博里曼公司发出《告知书》（经留下合作社盖章认可），表示“根据2007年2月5日我公司与你方签署的租房协议，杭州市西湖区留下镇留下村新工业园区内（留和路西面）第一幢厂房的租赁期将于2011年2月18日届满。鉴于该处房屋我公司需另作他用，将不与你方续约。特书面告知你方，请提前作好相关准备”。博里曼公司亦将该《告知书》内容通知永琪公司。同时，永琪公司也与长城公司协商续租问题，但未果。
2011年2月21日左右，永琪公司从前述租赁房屋中搬离，为此支出搬迁费5000元。同时，永琪公司委托北京市京大律师事务所杭州分所律师向博里曼公司发出律师函，要求博里曼公司根据《租房协议书》第五条的约定赔偿30000元违约金并承担装修费折旧损失5000元和搬迁费等合理损失10000元。该律师函因拒收等原因未能通过邮政国内特快专递投递成功。
在庭审中，永琪公司、博里曼公司确认除博里曼公司提出的水电费结算问题外，双方就2010年2月17日之前的《租房协议书》的履行没有争议；永琪公司认可其在向博里曼公司承租本案所涉房屋时即知道博里曼公司的租赁期限至2011年2月18日止。
本院认为，博里曼公司将本案所涉房屋转租给永琪公司，约定的转租租赁期限超过了其承租的租赁期限，超过部分的约定应认定无效。永琪公司已经实际使用租赁物至2011年2月18日之后，故不存在解除《租房协议书》的问题。本案的争议焦点在于博里曼公司未能与其出租人就在2011年2月18日之后续租本案所涉房屋达成协议，是否应对永琪公司承担相应的责任。从超过租赁期限转租房屋的情况和《租房协议书》第二条的约定看，博里曼公司、永琪公司对在2011年2月18日至2012年7月18日能否续租本案所涉房屋均应承担一定的风险并负有责任，故如无特别约定，博里曼公司无需对因不能与出租人达成2011年2月18日之后的租赁合同而无法转租给永琪公司承担责任。《租赁协议书》第五条关于“在租赁期内，若甲方造成乙方不能续租厂房，甲方需赔偿乙方人民币叁万元整”的约定，应视为双方关于因博里曼公司单方原因造成永琪公司无法租赁本案所涉房屋的责任的约定。虽然博里曼公司在2010年11月17日的通知中表示了因租金上涨和自身需要可能无法与长城公司续租的情况，但长城公司2010年12月1日的《告知书》已经明确长城公司不与博里曼公司续租的原因为“该处房屋我公司需另作他用”，故应以后者确定博里曼公司未能与长城公司续租的原因，博里曼公司无需因此而承担赔偿30000元违约金的责任。同时，《租房协议书》第十三条是关于单方提前终止合同所应承担违约责任的约定，而本案2011年2月18日之后的租期约定无效，不属于合同的终止，该约定不适用本案的情形。故永琪公司要求博里曼公司赔偿30000元违约金以及经营损失5000元、搬迁费损失5000元的诉讼请求，没有事实或者合同、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、杭州永琪通信技术有限公司与杭州博里曼专业音响制造有限公司于2009年6月24日订立的《租房协议书》中关于2011年2月19日至2012年7月18日租赁期限的相关约定无效。
二、驳回杭州永琪通信技术有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费800元减半收取400元，由原告杭州永琪通信技术有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊英英
二〇一一年五月十七日
书记员 杨 慧