广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法龙民初字第21号
原告：邱敏儿，女，汉族，1970年3月23日出生，住韶关市武江区。
委托代理人：伍洪彪，韶关市武江区江湾法律服务所法律工作者。
被告：朱建国，男，汉族，1967年8月24日出生，住韶关市武江区。
委托代理人：ＸＸ华，广东秦唐律师事务所律师。
被告：韶关市第十五中学，住所地：韶关市武江区群立街后山**号。
法定代表人：王金枝，校长。
委托代理人：谢涛，广东宜方律师事务所律师。
委托代理人：钟俊文，广东宜方律师事务所实习律师。
被告：韶关市亿兆商贸有限公司。所在：韶关市武江区龙归镇益龙路八号三楼302房
法定代表人：孙成。
原告邱敏儿诉被告朱建国、韶关市第十五中学（以下简称十五中学）、韶关市亿兆商贸有限公司（亿兆商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院2015年1月26日受理后，依法由审判员李劲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱敏儿及其委托代理人伍洪彪，被告朱建国的委托代理人ＸＸ华，被告十五中学的委托代理人谢涛、钟俊文到庭参加了诉讼。被告亿兆商贸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱敏儿诉称：原告与被告朱建国于2012年9月l2日签订了一份《承租合同》，被告朱建国向原告承诺保证出租的房屋手续合法有效，韶关市第十五中学亦向原告出示了同意转租的《证明》。被告朱建国依合同将位于韶关市××教育路与××街交界处西侧三泉美食城中的第34—37间档口租给原告作餐饮营业场所之用。租赁期限从2012年9月12日至2015年9月l2日止，为期3年，月租金4000元，并向原告收取了租赁押金l5000元。原告在租赁期内于2014年9月3日接到韶关市武江区查处违法建筑指导协调办公室的《限期撤离告知书》，内容为：“经依法确认，三泉美食城(建筑物)未取得报建手续……属违法建筑，依法应当拆除……”。故，由于被告出租的房屋被行政机关查处，导致原告已无法继续承租，已构成违约。因此，原告依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》等相关规定，维护原告的合法权益，请求人民法院查明事实，依法判决：1、解除原、被告于2012年9月12日签订的《承租合同》。2、判令被告朱建国退还押金l5000元，三被告连带赔偿原告剩余租期的经营损失暂定60000元(具体以法院委托评估机构的评估结果为准)、装饰装修损失暂定30000元(具体以法院委托评估机构的评估结果为准)。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告朱建国辩称：一、答辩人与原告之间签订的《承租合同》合法有效，双方应当按照合同的约定继续履行。答辩人与原告于2012年9月12日签订《承租合同》，合同约定答辩人将武江区教育路与群立街交界处西侧第34—37间档口出租给原告作为餐饮门店使用，月租金为4000元，租赁期从2012年9月l2日到2015年9月l2日止，租期3年，且原告一次性缴纳押金15000元整。合同约定的房屋是答辩人从房东处承租的房屋，本次转让事先经过了房东的同意，2012年5月22日房东出具了书面的证明文件，证明文件表明房东同意答辩人转租。况且房东一直都没有向答辩人或者原告收回转租房屋，没有影响到答辩人和原告之间承租合同的履行，也没有影响到原告的经营，更没有导致原告不能实现合同目的，原告以此为理由请求解除《承租合同》并且要求答辩人返还押金和赔偿损失是没有任何依据的。二、原告不按照合同的约定履行自己的义务，违约在先，其无权解除合同。根据《承租合同》第三条的约定，被答辩人应在每月的l5日至20日前主动向答辩人交纳水、电、房租费，但是原告水、电、房租费仅仅交到了2014年8月份，之后一直到现在为止都没有再交过水、电、房租费了。合同对双方都具有法律约束力，双方都应当重视合同并积极履行合同义务。根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告应当支付相应的租金。原告从2012年9月承租该档口，但从2014年9月份开始就不交纳水、电、房租费，其拖欠不交纳水、电、房租费的主要原因就在于其在2014年9月份收到了韶关市武江区查处违法建筑指导协调办公室的《限期撤离告知书》，但实际情况是原告并没有撤离，而是一直在该档口继续进行经营。因此，原告系违约在先，其无权解除承租合同。三、考虑到本案实际情况，承租合同也不宜解除，应当继续履行。答辩人在知悉《限期撤离告知书》的内容之后，积极地与有关部门进行协商，之后有关部门也没有对案涉房屋进行拆除等，而且被答辩人也一直在该档口继续营业。我国合同法是体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除合同，因此根据第九十四条的规定，在当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的这两个条件都具备时，另一方才有权解除合同。就本案而言，答辩人并不存在任何违约行为，而且原告也一直在营业，因此，本承租合同不宜解除，应当继续履行。综上所述，自签订承租合同以来，答辩人积极履行合同义务，不存在违约行为。恳请驳回原告的诉讼请求。
被告十五中学辩称：答辩人与原告之间没有直接的合同关系，原告在本案中将答辩人也列为被告之一，于法无据，违反了合同的相对性原则，请求法庭驳回原告对答辩人的起诉。2008年，市十五中学校外运动场因为教育路的修建被分割成了两部分，其中大的部分己由市政府修建成了全民健身广场，另一小部分近几年一直闲置，因无法建成运动场而被附近居民瓜分种菜，堆满垃圾，成了一片荒地。2011年，新的学校领导班子上任之后，为了保护该土地，给学校增加一点收入，经学校领导班子研究决定，将此“荒地”暂时出租，承租人为朱建国。租期为一年(2011年11月一2012年11月)，期满后续租一年，期限也为一年(2013年2月一2014年2月)。因此，在土地出租的整个过程中答辩人没有任何过错，与朱建国签订的出租协议，答辩人也依约履行。在2014年2月与朱建国的协议履行期限届满之后，应市政府的征收需要，按照上级要求，答辩人没有再与朱建国续约。至于朱建国超出与答辩人的协议期限与原告签订转租合同而造成的影响，与答辩人无关。原告起诉答辩人，于法无据，请求法庭驳回原告对答辩人的起诉。
被告亿兆商贸公司辩称：一、该案定为租赁合同纠纷，原告与朱建国签订《承租合同》，承租朱建国的房屋用于经营，答辩人不是《承租合同》的当事方，本案与答辩人无关，原告亦没有提供任何证明答辩人与本案有关的证据，不应当列为被告。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十三条第一款规定：“原告所起诉的被告不适格，人民法院应当告知原告变更被告”。二、原告因《承租合同》的履行而造成的损失应该由原告根据合同约定与朱建国依法解决，原告在签订合同时存在重大疏忽，是造成原告损失的重要原因。原告本应该先查看承租房屋的有关权利凭证以及产权证等手续，才签订承租合同，但原告并没有这样做，因此而产生的损失应该由原告与朱建国按照过错责任分担损失。另外，原告要求赔偿经营损失，没有提供任何依据，不符合谁主张谁举证的原则，而《承租合同》第十一条对违反协议的行为已经约定违约金5000元。原告要求的装饰装修损失也没有提供票据等证据，无法证实装修损失的数额。三、本案为房屋租赁合同纠纷，原告要求合同案外人承担连带赔偿责任没有任何法律依据，该项请求应予驳回。
经审理查明：2012年9月12日，原告邱敏儿（合同乙方）与被告朱建国（合同甲方）签订《承租合同》，合同约定：甲方将位于韶关市××教育路与××街交界处西侧三泉美食城中的第34—37间档口租给乙方作为餐饮使用，租金每月4000元，乙方一次性交纳押金15000元，待合同期满后，甲方验收房屋后交还给乙方，租用期从2012年9月12日起至2015年9月l2日止，租期3年；装修与维修由乙方负责，装修不能随意改变房屋建筑结构，如需改变结构必须经甲方同意，租约期满后，乙方要按恢复原有的建筑结构，乙方所装修的物件、材料不能拆除，并无偿归甲方所有，但其它可移动物件乙方可以搬出；协议经双方签字后生效，双方共同遵守，如出现违反协议方追罚罚金伍仟元等。合同签订后，被告朱建国按合同约定将三泉美食城中的第34—37间档口交付原告邱敏儿经营，原告向被告朱建国支付了15000元押金。2014年9月3日，韶关市武江区查处违法建设指导协调办公室向原告发出《限期搬离告知书》，内容“经依法确认,三泉美食城(建筑物)未取得规划报建手续，影响城市规划的实施，属于违法建筑，依法应当拆除。前期相关部门已要求违建业主自行清理场地，自拆或交由政府部门强制拆除。为避免拆违工作给各户造成不必要的损失，请各承租户、经营户于2014年10月21日前搬离经营场所。逾期未自行搬离，造成一切后果由承租户自行承担。同时，若有租赁合同类纠纷请与出租人尽快协商解决。”。原告按《限期搬离告知书》经营至2014年10月，并向被告交清至2014年10月15日止的租金后，向被告提出解除《租赁合同》，并赔偿损失。因双方一直协商不成，原告于2015年1月26日向本院提起诉讼。庭审中，被告朱建国提出反诉，要求原告支付租金20000元（从2014年11月计至2015年3月共计5个月租金），并承担反诉诉讼费用。庭审后，被告朱建国没有在期限内交纳反诉状及反诉受理费用，并明确在本案中不再主张，由其另案主张。
诉讼中原告申请本院对原告经营的34－37号档口从2013年9月3日至2014年9月3日期间经营餐馆的月均经营收入进行审计，同时对34－37号档口的装修残值进行评估。本院就原告提出的审计月均经营收入的请求咨询了相关会计师，提交审计原告应按审计要求提供的往年采购记录、三联收据、用餐记录进行整理成会计账册才能审计，但原告在规定的期限内没有提供整理好的会计账册，放弃了审计请求。本院对原告申请34－37号档口装修残值的评估请求，通过韶关市中级人民法院司法鉴定管理办公室委托韶关市公信资产评估事务所进行鉴定，原告在规定期限内没有交纳鉴定费用，而终止了司法鉴定程序。
另查明：原、被告租赁的三泉美食城中的第34—37间档口是位于韶关市××教育路与××街交界处西侧。三泉美食城所占用地块是韶关市第十五中学使用土地，土地面积2000平方米。2011年11月14日，十五中学与朱建国签订《出租协议》，约定由十五中学将该土地出租给朱建国作为停车场、美食广场使用，租金每年20000元，期限从2011年12月15日至2012年12月15日止等。朱建国租得土地后搭建47间简易房屋进行出租。2012年5月22日，十五中学出具证明给朱建国，证明内容“韶关市第十五中学已把校门外空地位于教育路与群立街交界处西侧于2011年12月15日承租给朱建国使用，我校同意其转租使用。”2013年2月15日，十五中学与朱建国在原《出租协议》的基础上续签订了《国有资产使用合同》，期限从2013年2月15日至2014年2月15日止等，十五中学的主管单位韶关市武江区教育局作为监督方加盖公章，亿兆商贸公司作为丙方在合同上签字盖章。亿兆商贸公司是受韶关市武江区政府委托对武江区行政事业单位的政府资产进行管理的企业。2014年4月16日，十五中学向朱建国发出通知，通知内容“由于你承租十五中的土地已到期，市政府要求收回这块土地，请你4月30日停止营业并自行拆除土地里的建筑物。如不拆除，后果自负”。2014年5月16日，十五中学向朱建国再次发出通知，通知内容“根据韶关市区拆除违法建筑工作联席会议办公室督办通知，韶联办督字（2014）017号文，现通知你5月30日前自行拆除上述违法建筑物。逾期不拆除，后果自负。”
本院认为：被告朱建国租用十五中学土地后，在未取得城市建设规划行政许可部门的批准下私自搭建临时建筑房屋，并将临时搭建的房屋租赁给原告经营餐饮服务，致使原告在经营餐饮期间被韶关市武江区查处违法建设指导协调办公室勒令搬离经营场所，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告朱建国签订的《承租合同》应认定为无效合同。无效的合同自始不具约束力，因此对原告请求解除双方签订的《承租合同》缺乏法律依据，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求退还15000元押金合法有据，本院予以支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告朱建国作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，被告朱建国在明知涉讼租赁物没有报建等情况下，仍出租予原告；而原告没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与被告朱建国订立租赁合同关系，致合同无效双方均存在过错。对于原告要求被告赔偿剩余租期的经营损失60000元、装饰装修损失30000元的主张。对经营损失60000元，原告认为合同期三年，之前月均收益为5000元，但从2014年10月停业至合同终止日2015年9月12日还有1年，所以要求赔偿预期可得利益60000元（5000元/月×12个月）。原告对其主张虽然提供了往年采购记录、三联收据、用餐记录单据作为审计资料提交审计，以此作为计算预期经营损失的依据，但原告没有按要求整理成会计账册，而放弃了审计。没有审计报告，本院单凭往年采购记录、三联收据、用餐记录单据无法直观判断盈亏，且被告对其采购记录、三联收据、用餐记录单据的真实性存有异议，原告为证明其盈利还应提供纳税申报、缴纳个人所得税证明等材料，但原告在举证期限内没有提供相应的证据，本院无法采信原告的主张。对装饰装修损失30000元，合同约定装修与维修由原告负责，被告提供的租赁物是简易房屋，原告为了经营对简易房屋进行了装修，从原告提供的视频均反映原告进行过装修，但对装饰装修损失数额30000元是原告单方提出，被告并不认可，虽然原告申请提交司法鉴定机构进行评估，但基于鉴定费用过高而没有交纳，因此，本院对原告主张的装饰装修损失30000元亦是无法采信。原告被韶关市武江区查处违法建设指导协调办公室勒令搬离经营场所造成停业，虽然原告提供的证据不能确认具体损失数额，但事实上确实造成财物损失，本院应综合确定。本院结合原告的诉讼请求酌情确认被告朱建国赔偿原告财产损失15000元。
至于被告十五中学、亿兆商贸公司应否对被告朱建国的赔偿责任承担连带责任的问题。从被告十五中学、亿兆商贸公司与被告朱建国签订的租赁合同条款分析，被告十五中学、亿兆商贸公司只是约定出租土地给朱建国，朱建国为提高租赁土地的使用价值而搭建临时建筑房屋，搭建临时建筑房屋前应按相关法律规定办理城市建设规划行政许可等审批手续方可搭建，但被告朱建国违反法律规定私自搭建，该违法行为理应由朱建国自行承担。原告主张被告十五中学、亿兆商贸公司对被告朱建国的赔偿责任承担连带赔偿的主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邱敏儿与被告朱建国于2012年9月12日签订《承租合同》无效。
二、被告朱建国应于本判决发生法律效力之日起十日内退还合同15000元押金给原告邱敏儿。
三、被告朱建国应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿财产损失15000元给原告邱敏儿。
三、驳回原告邱敏儿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1200元，由原告邱敏儿负担925元，被告朱建国负担275元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 李 劲
二〇一五年十一月二十七日
书记员 苏露诗