湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第01606号
原告湖南盛基置业有限公司。
法定代理人赖立新，董事长。
委托代理人陈伟祥，男，汉族。系湖南盛基置业有限公司的职员。
被告李丹，男，汉族。
原告湖南盛基置业有限公司与被告李丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，于2016年2月29日，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南盛基置业有限公司的委托代理人陈伟祥到庭参加了诉讼，被告李丹经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月2日被告与原告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，随后被告、原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东塘支行签订了﹤个人购房／购车借款及担保合同》，被告购买位于长沙市望城区星城镇的恒大名都楼盘52栋3210号房，被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东塘支行办理了按揭贷款，原告对被告的银行借贷承担保证责任。因被告没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告代被告偿还了上述银行贷款本金及利息等。根据上述《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七第二条第五款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（即被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人（即原告）承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。为维护原告的合法利益，特提起诉讼，请求：1、判令解除被告与原告签订的编号为201202413210的《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告收回涉案房屋；2、判令被告将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理房屋更名过户手续；3、判令原告依照合同约定不予退还被告所交的全部款项31445元；4、判令被告赔偿原告因被告违约断供而造成的原告代其偿还的银行利息、罚息等损失，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2015年5月10日利息暂计12489.98元；5、判令被告偿还原告代其偿还的银行贷款本金，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2015年5月10日本金暂计3710.02元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告未提交答辩意见。
经审理查明：2014年3月2日，原告湖南盛基置业有限公司与被告李丹签订了编号为201202413210的《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件，该合同约定：买受人李丹购买原告湖南盛基置业有限公司开发的位于望城区星城镇恒大名都项目第52幢32层3210号房，该房按建筑面积88.81平方米计算价款，以每平方米5058.79元计算总房价为449271元。合同第六条约定银行按揭付款方式和期限：2014年3月2日前支付房款139271元，余款31万元须在2014年3月2日前办理完银行按揭贷款申请手续。该合同附件七补充协议第二条第一款第5项规定：在《房地产权证》未办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房卖买合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同附件七补充协议第十八条：《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，被告按合同约定向原告首付购房款139271元（其中，被告自筹款31445元，被告向金碧物业有限公司长沙分公司借款107826元），原告收到该款后向被告出据了销售发票。
2014年5月21日原告、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行（原为中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东塘支行）签订编号为43000845114056157780《个人购房借款及担保合同》。被告办理了银行按揭贷款，原告对被告的银行贷款承担保证责任。被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行贷款31万元，贷款期限20年，按240期偿还本息。原告对被告的贷款承担保证连带责任。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行于2014年5月24日按合同约定向被告发放贷款31万元至原告帐户。
2015年6月29日中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行向原告出具关于李丹个人购房按揭贷款履约代偿证明，证明中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行向借款人发放31万元个人购房按揭贷款，因借款人李丹不履行还款义务，根据按揭合同约定，由湖南盛基置业有限公司提供阶段性担保，替借款人李丹拖欠的贷款代偿。湖南盛基置业有限公司从2014年12月16日起至2015年5月10日已代偿本金3710.02元，利息12489.98元。
另查明，原告于2012年11月23日取得该涉诉商品房预售许可证。合同约定原告交房时间为2015年6月30日，因被告违约，原告没有将涉诉房屋交付被告，涉诉房屋亦未办理房屋产权证。
上述事实的证据有：
1、被告的身份证、户籍证明、原告湖南盛基置业有限公司的组织机构代码证、营业执照、原告的委托代理人的身份等证明，证明原、被告是适格民事主体；
2、《长沙市望城区商品房买卖合同》一份、合同附件，证明原、被告签订了商品房买卖合同及合同约定被告购买原告房屋，被告支付原告商品房付款方式及期限、付款方式和逾期付款、银行按揭应承担的违约责任、解除合同条件等权利和义务。
3、《个人住房贷款合同》及合同附件，证明原、被告与银行签订购房按揭贷款31万元，贷款期限为20年，分240期偿还本息，被告为连带责任的担保人承担全部保证责任、涉诉房作抵押等双方应承担贷款发放、贷款偿还和违约责任、解除合同等权利和义务。
3、商品房预售许可证，证明原告具有商品房销售资格。
4、销售发票、借款协议，证明被告已向原告支付购房款的情况。
5、还款提示函、特快邮递单，证明原告通过邮递方式函告被告贷款已发放，有多期按揭贷款本息未正常偿还，原告已为被告垫付贷款本息数额，催被告及时偿还款，如不履行偿还，原告依约解除合同，收回房屋。
6、履行担保责任通知书、个人购房按揭贷款履约代偿证明，证明中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行通知原告承担保证责任，原告为借款人代偿本金数额。
7、银行出具的情况说明，证明中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市东塘支行变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行。
以上证据符合证据的三性原则，本院确认为本案的证据。
本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。原、被告之间形成了合法的商品房买卖合同关系及抵押担保关系。现被告连续逾期未能按时足额偿还贷款本息导致原告向银行承担了保证责任，构成了违约事实，故依据原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七补充协议第二条第一款第5项的约定，对原告要求解除与被告签订的编号为201202413210《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持，但因原告未将房屋交付给被告，故对原告要求被告将房屋返还给原告的请求不予支持，原告要求被告协助原告办理房屋更名过户的诉求，本院予以支持。
二、对于《长沙市望城区商品房买卖合同》合同附件七补充协议第二条第一款第5项约定的“若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的，则买受人所交全部款项不予退还。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案的商品房买卖合同系原告方拟定，该条款系格式条款，明显加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，故该条款中关于“所交款项不予退还”的部分约定无效。对原告请求对被告所交款项不予退还的诉求，本院不予支持。
三、对于原告的第四项、第五项诉求，请求责令被告偿还原告因被告违约断供贷款，造成原告向银行代偿银行贷款本金、利息、罚息等损失至涉诉房屋更名过户手续办理完成之日止，暂计算至2015年5月10日止共计16200元（含银行贷款本金3710.02元，银行贷款利息、罚息等为12489.98元）。根据原、被告签定的《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七补充协议第二条第一款第5项规定：在《房地产权证》未办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。因被告违约未按期偿还银行贷款本息，而原告履行了担保责任后有权向被告追偿。该两项诉求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南盛基置业有限公司与被告李丹签订的编号为201202413210的《长沙市望城区商品房买卖合同》；
二、被告李丹在本判决生效后三十日内，协助原告湖南盛基置业有限公司到房地产管理部门办理房屋更名过户手续；
三、被告李丹在本判决生效之日起十日内支付原告湖南盛基置业有限公司为被告李丹代为偿还的银行贷款本金、利息、罚息等共计16200元（截止2015年5月10日）；2015年5月10日起至涉诉房屋更名过户手续办理完成之日止，原告湖南盛基置业有限公司为被告李丹代偿的银行贷款本金、利息、罚息等款，限被告李丹在涉诉房屋更名过户手续办理完成之日起十日内支付给原告湖南盛基置业有限公司；
四、驳回原告湖南盛基置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费991元，由被告李丹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 易满玲
人民陪审员 杨京瑗
人民陪审员 周罗生
二〇一六年四月十一日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。