昆明市盘龙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云0103执异1号
案外人：中国建设银行股份有限公司云南省分行。
住所：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。
负责人：高升亮。
申请人：罗大智，男，汉族。
申请人:罗方云，女，汉族。
被执行人：昆明中天世纪房地产经纪有限公司。
住所：云南省昆明市盘龙区白云路与志强路交叉口丹联大厦*座******号。
法定代表人：徐文涛。
被执行人：昆明红凯房地产开发有限公司。
住所:昆明市龙泉路岗头村336号办公楼二楼201-205
法定代表人：闫政柏。
被申请人：昆明兆新城房地产开发有限公司。
住所：昆明市广福路拥金公路金和社区居委会王家场村。
法定代表法人：孙静。
本院受理申请人罗大智、罗方云申请执行被执行人昆明中天世纪房地产经纪有限公司、昆明红凯房地产开发有限公司、昆明兆新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷两案，依据已经发生法律效力的昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2425、2424号民事判决书，被执行人应于该判决生效之日起十日内退还申请人罗大智团购住宅及车位意向金人民币220000元并向申请人支付利息72500元，案件受理费人民币5688元由被执行人共同承担；被执行人应于该判决生效之日起十日内退还申请人罗大智团购住宅及车位意向金人民币220000元并向申请人支付利息72500元，案件受理费人民币5688元由被执行人共同承担；因被执行人逾期未履行上述法律义务，申请人罗方云、罗大智于2016年6月21日向本院申请强制执行。在执行程序中，经本院采取强制措施，于2016年7月4日从被执行人昆明兆新城房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司昆明关兴支行的53001945039051003506账户中划拨人民币608828.80元，并于2016年7月11日发还给申请执行人。案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行在2016年7月12日向我院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行称：一、昆明市盘龙区人民法院到中国建设银行股份有限公司云南省分行下辖网点扣划的兆新城地产账户内的人民币608828.80元性质并非为一般存款，而是兆新城地产向申请人缴纳的阶段性保证金，中国建设银行股份有限公司云南省分行享有优先受偿权。兆新城地产与申请人于2012年11月2日签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定由申请人为兆新城地产开发的楼盘“中天融域小区（1至4号地块）”的商品房发放个人住房贷款。在办妥房屋抵押登记之前，兆新城地产作为开发商承担阶段性保证责任。根据《商品房销售贷款合作协议书》第十一条第一款规定：“甲方需在乙方开立保证金账户，并存入不低于贷款额度总额10%的保证金。”第四条第五款规定：“在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。”第三条约定：“乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的全部购房人提供最高额为30000万元的住房抵押贷款……。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第八十五条之规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金邓形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债权人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”上述约定及相关法规已经明确表明兆新城地产该账户内的资金的性质属于保证金而非一般存款，兆新城地产无法自由支配该账户内的资金，该笔资金是由中国建设银行股份有限公司云南省分行实际控制，并享有附条件的处分权与优先受偿权。二、昆明市盘龙区人民法院扣划了兆新城地产存入中国建设银行股份有限公司云南省分行处的保证金，使中国建设银行股份有限公司云南省分行发放出的大批个人贷款丧失了保证金担保，将面临大批贷款无法收回的巨大风险，严重侵害了中国建设银行股份有限公司云南省分行的合法权益。根据《商品房销售贷款合作协议书》的约定，申请人向“中天融域小区（1至4号地块）”项目发放多笔贷款，数额巨大，目前尚有大批贷款未归还。由于截止目前贷款所涉房屋并未办理房屋产权证及正式的房屋抵押登记手续，故兆新城地产仍然承担着阶段性保证责任，其账户内的保证金仍然在为尚未归还的个人贷款提供担保。昆明市盘龙区人民法院扣划该笔保证金后，房屋没有办妥抵押登记，又丧失了保证金担保，使中国建设银行股份有限公司云南省分行发放的大批个人贷款面临巨大的违约风险，大批贷款有可能无法收回，严重侵害了申请人的合法利益。中国建设银行股份有限公司云南省分行认为（2016）云0103执字第1172、1173号《执行裁定书》的内容及扣划保证金的行为严重侵害了申请人的合法权益。为此，特向昆明市盘龙区人民法院提出执行异议。
申请人罗大智、罗方云辩称：中国建设银行股份有限公司云南省分行与昆明兆新城房地产开发有限公司对该笔资金的约定系双方内部合同约定，不能对抗合同之外的第三人。因此中国建设银行股份有限公司云南省分行没有证据显示本案的执行侵害了其合法权益，不具备排除本案强制执行的条件，请求昆明市盘龙区人民法院依法驳回中国建设银行股份有限公司云南省分行提出的请求。
被执行人昆明中天世纪房地产经纪有限公司未向本院提出答辩状。
被执行人昆明红凯房地产开发有限公司未向本院提出答辩状。
被申请人昆明兆新城房地产开发有限公司未向本院提出答辩状。
案外人云南优选广告有限公司为支持其主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：《商品房销售贷款合作协议书》。
经审查，本院确认如下法律事实：昆明兆新城房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司云南省分行在2012年11月2日签订《商品房销售贷款合作协议书》，中国建设银行股份有限公司云南省分行为在“中天融域小区（1至4号地块）”处购房的购房人发放个人住房贷款，昆明兆新城房地产开发有限公司为每一购房人提供连带责任保证，保证期限为中国建设银行股份有限公司云南省分行与借款人签订借款合同生效之日起至昆明兆新城房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中国建设银行股份有限公司云南省分行保管之日止。昆明兆新城房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司云南省分行开立保证户，并存入不低于贷款总额10%的保证金。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百零八条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。”第二百一十条规定：“设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条规定，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行和被执行人昆明兆新城房地产开发有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》不符合保证金质押的生效条件，案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行的执行异议没有事实和法律依据，本院不予支持。故本院依照《中华人民共和国物权法》第二百零八条第一款、第二百一十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李 俊
审判员 莫 默
审判员 孙远先
二〇一七年一月十日
书记员 丁 博