上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3226号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海满多仓储物流有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴劲松。
委托代理人戴克友，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）越鼎石业（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人杨金城。
委托代理人张勃，上海市申达律师事务所律师。
上诉人上海满多仓储物流有限公司（以下简称“满多仓储公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月26日，越鼎石业（上海）有限公司（以下简称“越鼎石业公司”）与满多仓储公司签订《厂房租赁合同》，约定越鼎石业公司将其合法拥有的上海市嘉定区高潮路XXX弄XXX号（临）厂房（以下简称“涉案厂房”）出租给满多仓储公司用于建设冷库经营仓储物流项目使用，租赁总面积3360平方米，为越鼎石业公司从南向北第一、二车间，租金从合同成立起至2014年11月25日为三个月建设免租期，2014年8月26日至2016年8月25日为每平方米每天人民币（以下币种均为人民币）0.9元，其中2014年8月26日至2015年8月25日租金为82.5万元，2015年8月26日止2016年8月25日为110万元，租金每6个月一付，第一次付费日期为合同成立之日，金额为55万元，第二次付费日期为2015年2月26日，金额为27.5万元，以后每次为下一到期日提前三天全额支付应付租金，保证金为10万元。上述合同第五条约定，满多仓储公司应依厂房交接之现状使用，如要求重新规划或变更原有房屋、设备使用应事先征得越鼎石业公司书面同意，需办妥有关手续后方可进行；在租赁期内，除按满多仓储公司经营性质，正常接纳冷库物流承租客户外，未经越鼎石业公司同意，不得将承租的厂房部分或者全部转租给第三方。该合同第十条还约定，车间之外的场地、绿化、石材堆放地不在满多仓储公司承租物之内，但可正常使用，如满多仓储公司需对上述场地作任何改变，需向越鼎石业公司书面申请并得到书面同意，才能在办理了有关合法手续后做出改变，并在退出租赁时恢复原样；如满多仓储公司在上述场地上建造任何房屋及建筑物（不含仓储配套设施附图纸见合同附件一、附件二），则无论满多仓储公司何时建造，越鼎石业公司将在第四年租期开始日起，按车间租金（每平方米单价）的60%收取满多仓储公司在以上三处地面上所建建筑物的租金（按实际面积）。该合同附件一《关于冷链物流仓库建设说明》中约定，满多仓储公司在厂房正右面和左侧各建设一个冷库配套设施及设备机房，在厂房正面建设一个物流平台，在平台连接面建一个倾斜式混凝土物流通道，在厂房左边修一条宽约6米至鹤杨路的物流通道以及约30平方米的门卫室，在厂房内建一个冷冻库和冷藏库。合同附件二为仓储物流平面图。上述合同签订后，满多仓储公司支付了保证金10万元和租金55万元。越鼎石业公司向满多仓储公司交付了租赁物，满多仓储公司进行了搭建。2014年9月15日，越鼎石业公司向满多仓储公司电邮《补充协议一》和《补充协议二》，前者内容为满多仓储公司在原承租基础上进一步承租越鼎石业公司拉锯车间内的一部分，总面积为180平方米，租期与原合同相同，租金每年37，500元等；后者内容为越鼎石业公司同意满多仓储公司铲除车间正前方草坪，但树苗需移植到公司另处空地栽种，或支付2，000元作为树苗赔偿款。2014年10月11日和10月28日，满多仓储公司分别与案外第三人签订厂房租赁合同，将租赁厂房中的560平方米车间和西面场地出租给第三人，期限从2014年至2017年。同年11月4日，越鼎石业公司与满多仓储公司进行会商，讨论四项议题并达成以下纪要作为协议的补充：1、对于满多仓储公司仓储冷链物流食品流通证无法办出的问题，由越鼎石业公司杨总进行协调解决，满多仓储公司听候消息再作下一步打算；2、关于场地和厂房因办不出证件而转租的问题，结论为满多仓储公司自11月5日开始，除已分租的厂房外，不再转租，等上述第1点沟通后能否继续做冷链仓储再决定；3、关于电费的问题；4、关于因外部搭建受阻后调整后面180平方米场地的房租问题，越鼎石业公司要求按合同标准计算，满多仓储公司认为因场地为非标准厂房，且所有房间和场地均系满多仓储公司建设，故应按合同中的自行搭建条款执行。2014年11月17日，越鼎石业公司与上述后一位第三人签订租赁协议，将西面场地出租给第三人。2014年11月26日左右，越鼎石业公司向满多仓储公司发出律师函，称满多仓储公司擅自将不属于租赁物范围的场地出租给第三方，并自行搭建了冷酷设施机房等，占用了越鼎石业公司土地，故越鼎石业公司在沟通无效后书面通知满多仓储公司解除双方《厂房租赁合同》，要求满多仓储公司拆除并搬离。2014年12月7日，满多仓储公司向越鼎石业公司发出《关于无限期中止合同执行的函》，称越鼎石业公司将约定给予满多仓储公司建设设备房和物流专用通道的场地出租给了第三方等违约行为严重侵害满多仓储公司权利，要求排除侵害行为，否则合同中止履行。
2015年1月，越鼎石业公司向原审法院起诉称，其与满多仓储公司签订的《厂房租赁合同》明确约定未经其书面同意，满多仓储公司不得将承租的厂房部分或者全部转租给第三方。合同签署后，满多仓储公司向越鼎石业公司支付了保证金10万元及至2015年2月25日期间的租金55万元，越鼎石业公司将涉案厂房交付满多仓储公司使用，满多仓储公司于2014年11月4日取得营业执照。但满多仓储公司将其租赁车间的一部分转租给第三方作为汽修车间，同时改变厂房结构，改造成二层，次承租人准备安排工作人员住在二楼，存在严重安全隐患。另外，满多仓储公司未经越鼎石业公司许可，私自搭建还占用了租赁范围以外的厂房，面积达到250平方米，其擅自搭建的厂房设施属于违章建筑，其行为构成严重侵权和违约。针对上述满多仓储公司严重违约情形，越鼎石业公司多次与之沟通，但满多仓储公司置若罔闻。故越鼎石业公司于2014年11月26日向满多仓储公司发出律师函，要求解除《厂房租赁合同》，并要求满多仓储公司结束转租行为，清空并搬离租赁场地。但满多仓储公司仍未回应。故越鼎石业公司要求判令：一、解除越鼎石业公司与满多仓储公司于2014年8月26日签订的《厂房租赁合同》；二、满多仓储公司清空租赁厂房、将擅自搭建的配套设施拆除并搬离租赁厂房及周边土地，将租赁厂房和周边土地返还给越鼎石业公司；三、满多仓储公司按照合同约定的租金标准支付自2015年5月起至其实际搬离之日止的厂房使用费。原审审理中，越鼎石业公司明确最后一项诉请为要求满多仓储公司支付2015年2月26日至2015年8月25日期间的租金275，000元，从2015年8月26日起按照每月91，667元的标准支付至实际搬离之日止的使用费。
原审审理中，满多仓储公司辩称，越鼎石业公司陈述不符客观实际，造成问题的根本原因在于越鼎石业公司提供不出房屋的使用证明，导致满多仓储公司办理冷库营业执照的目的无法实现，即合同目的根本无法实现。厂房是用来存放机电设备的，由于在建造过程中村里干涉不许搭建，满多仓储公司与越鼎石业公司协商后主动腾空车间，通过整平后搬入，实际面积不是250平米，是折算后的面积。越鼎石业公司于2014年9月15日发邮件同意满多仓储公司建造，且在建造过程中越鼎石业公司没有提出过建造异议。满多仓储公司移到东北角后越鼎石业公司也没有给予补偿。满多仓储公司在施工中难免器材堆放混乱，并不是违章建筑。越鼎石业公司的律师函是在其无法提供房屋使用证明致使满多仓储公司无法办理营业执照、冷库仓储许可证的情况下发出的，后来双方达成了关于高潮路XXX弄XXX号厂房租赁的会商纪要。但越鼎石业公司却违背会谈纪要将西边足球场租赁他人，后满多仓储公司将足球场夺回来因此双方产生矛盾。综上，满多仓储公司认为其不存在违约，请求驳回越鼎石业公司诉请。
原审审理中，满多仓储公司提出反诉称，双方签订租赁合同后，其按约支付了租金和保证金，并按照附件一、二的约定进行土建和钢结构施工，投入了巨额资金。在搭建过程中，由于附件一第1条所涉面积必须进行临时搭建，但村里不允许在厂房之外的部分进行搭建，故越鼎石业公司主动腾空其“拉锯车间”，让出180平方米（原为水沟），并发邮件给满多仓储公司同意搭建。后满多仓储公司在办理食品流通许可证过程中，因越鼎石业公司不能提供产权证，满多仓储公司才知道该厂房并非越鼎石业公司所有，且不合法，无报建手续、消防安全检验合格证、产权证，根本不具备合法出租条件，在使用上存在严重障碍，且经满多仓储公司向规土局查实，该厂房所占用土地目前仍为农民集体土地。综上，该《厂房租赁合同》应为无效合同，越鼎石业公司应当退还满多仓储公司租金及保证金，并赔偿满多仓储公司已发生的损失。故满多仓储公司反诉要求：一、确认越鼎石业公司与满多仓储公司之间《厂房租赁合同》无效；二、越鼎石业公司向满多仓储公司返还租金及保证金65万元及利息（按银行同期贷款利率从2014年8月26日计算至判决生效之日止）；三、越鼎石业公司赔偿满多仓储公司工程损失1，122，664元、房屋检测费20，000元及利息（按银行同期贷款利率从2014年9月2日计算至判决生效之日止）；四、越鼎石业公司按照每月1，820元赔偿满多仓储公司从2014年8月26日起至判决生效之日止的门卫费。
原审审理中，越鼎石业公司针对满多仓储公司反诉答辩称，双方之间的租赁合同是合法有效的，是真实意思表示，合同目的无法实现是因为满多仓储公司严重违约，越鼎石业公司才要求解除租赁合同。另，不同意退还租金及保证金，是因为满多仓储公司严重违约且满多仓储公司明知冷链不能经营的情况下搭建冷库，是满多仓储公司原因造成的，所以不同意赔偿损失。
原审法院另查明，2014年8月29日，越鼎石业公司向满多仓储公司提供了一份江桥镇规划和土地管理所开具的《房屋使用证明》，证明涉案厂房产权属于案外人上海丽都工贸有限公司所有，出租给满多仓储公司，并注明该证明仅用于办证办照手续，有效期60天。2014年11月4日，满多仓储公司以上海市嘉定区高潮路XXX弄XXX号为注册地址登记成立。2014年11月28日，上海丽都工贸有限公司出具一份证明称，其与满多仓储公司签署的关于嘉定区江桥镇高潮路XXX弄XXX号的《房屋及场地租赁合同》以及江桥镇规划和土地管理所据此出具的《房屋使用证明》均系该公司根据满多仓储公司要求做出，仅为办理证照时使用，实际并无与门牌号对应的房屋与土地。
原审审理中，越鼎石业公司与满多仓储公司一致确认满多仓储公司目前使用的范围除了合同附件二部分外另包括厂房180平方米搭建物。根据满多仓储公司申请，原审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对满多仓储公司搭建180平方米房屋、厂房前升降平台及水泥地坪、厂房内冷库设备平台等的造价进行审定。经鉴定：1、厂房主体部分的钢构及钢构下平台搭建工程造价为528，178元；2、厂房主体部分外项目造价为568，611元；3、争议部分为场地土方挖掘及土方外运增加差价为25，875元，因上述鉴定结论中土方按照30厘米以内平整场地计入，而满多仓储公司主张其实际挖掘为45厘米深度。越鼎石业公司对于该鉴定结论无异议，但认为厂房主体外搭建不在双方租赁范围之内，不应纳入鉴定范围。此外在审理中，满多仓储公司提供了一张开具日期为2014年9月12日、金额为20，000元的检测费发票，证明由于租赁物无证，其为建设冷库按相关部门要求另需提供检测报告；满多仓储公司还提供了一份其与案外人江某某签订的劳动合同、工资表，该合同签订日期为2014年8月26日，劳动合同期限为从签订之日起至越鼎石业公司与满多仓储公司诉讼执行结束时，岗位为门卫，工资每月1，620元，满多仓储公司以此作为其存在门卫费损失的依据。越鼎石业公司认为上述均系满多仓储公司开办公司的费用，不应纳入其损失。
原审法院认为，越鼎石业公司与满多仓储公司之间的《厂房租赁合同》的标的物即涉案厂房截止至原审庭审结束既未能取得产权证也未办出建设工程规划许可证，故依照相关法律规定，上述合同应当确认无效。合同确认无效后，应当恢复原状，根据合同而取得的财产，应当予以返还，造成损失的，应当按照当事人过错予以分担。故满多仓储公司应当将其搭建的配套设施拆除后搬离租赁的房地产，并将上述房地产返还越鼎石业公司。在返还之前，满多仓储公司实际占用房地产造成越鼎石业公司的占有使用费损失，应当依照法律规定比照合同约定的租金标准支付。越鼎石业公司主张的使用费合法有据，法院予以支持。保证金10万元，越鼎石业公司应当返还满多仓储公司。对于满多仓储公司主张要求返还租金55万元以及租金和保证金的利息的反诉请求，于法无据，法院不予支持。对于因合同无效造成满多仓储公司的搭建物损失，经鉴定主体部分为528，178元，双方对此均无异议，法院予以确认。对于主体部分外项目的损失568，611元，虽然越鼎石业公司不予认可，但根据双方合同附件一、附件二以及会商纪要，满多仓储公司目前的搭建均在越鼎石业公司许可的范围内，故也应当纳入满多仓储公司的损失。对于满多仓储公司主张的场地土方挖掘和外运的差价部分，由于满多仓储公司未能举证证明其实际挖运土方深度为45厘米，故对满多仓储公司该主张不予认可。综上，满多仓储公司的搭建物损失共计1，096，789元。由于越鼎石业公司系出租人，应当对出租标的物是否合法负主要责任，而满多仓储公司作为承租人，也应当对租赁标的物是否合法尽注意义务，故原审法院酌情确定越鼎石业公司承担满多仓储公司上述损失的70%。至于检测费和门卫费，系满多仓储公司经营中的正常支出，并非因合同无效导致的直接损失，故对满多仓储公司主张该项费用不予支持。
原审法院据此判决：一、确认越鼎石业公司与满多仓储公司间《厂房租赁合同》无效；二、满多仓储公司应于判决生效之日起三十日内搬离租赁房地产并拆除其搭建物，将租赁房地产返还给越鼎石业公司；三、满多仓储公司应于判决生效之日起十日内给付越鼎石业公司从2015年2月26日起至2015年8月25日期间的使用费275，000元；四、满多仓储公司应于判决生效之日起十日内按照每月91，667元的标准给付越鼎石业公司从2015年8月26日起至实际搬离之日止的使用费；五、越鼎石业公司应于判决生效之日起十日内向满多仓储公司返还保证金10万元；六、满多仓储公司应于判决生效之日起十日内赔偿越鼎石业公司搭建物损失767，752.3元；七、驳回满多仓储公司的其他反诉请求。
原审法院判决后，满多仓储公司不服，向本院提起上诉称：越鼎石业公司违背合同约定，将西边场地出租给他人作为足球场，造成满多仓储公司无法使用该场地。满多仓储公司目前实际使用的是转租出去的560平方米，其他的除上述西边场地外均处于空置状态。目前的厂房、场地实际由越鼎石业公司控制，故满多仓储公司不应承担房屋的使用费。另，满多仓储公司不应就涉案《厂房租赁合同》无效承担任何责任，故合同被确认无效后，越鼎石业公司应返还基于该合同而收取的租金并赔偿全部搭建物损失。就搭建物造价的审价中，原审法院委托的司法鉴定单位忽略了场地土方挖掘和外运的工程量。最后，原审判决主文第六项将双方名称搞错，导致结果完全相反。满多仓储公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人越鼎石业公司答辩称，满多仓储公司并未归还涉案厂房及相关场地，目前厂房及场地上的搭建物仍由满多仓储公司控制，其中部分租赁面积仍由满多仓储公司对外转租并持续收取租金。西面场地本身也不在涉案租赁合同范围内，是满多仓储公司抢占并转租的，越鼎石业公司已主张权利并出租给案外人，但仍受满多仓储公司干扰。原审判决由越鼎石业公司按70%的比例承担涉案租赁合同被确认无效后的损失对越鼎石业公司而言并不公平，满多仓储公司不应再就此提出异议。故越鼎石业公司不同意满多仓储公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，满多仓储公司在原审2015年3月18日的庭审中确认其目前使用的面积包括租赁合同附件一、附件二及其在西北角建造的180平方米简易房屋。满多仓储公司在原审2015年8月6日的庭审中针对法庭的相关提问表示其愿意在合同被确认无效的情况下搬离厂房并返还，并表示涉案厂房由其派人看管。
本院再查明，上海大华工程造价咨询有限公司就涉案180平方米房屋、厂房前升降平台及水泥地坪、厂房内冷库设备平台等出具的造价鉴定意见书中就有关初稿异议的回复说明中记载：满多仓储公司提出，鉴定初稿中没有计算场地土方挖掘（挖0.45米深，计8.16万元）、土方外运费（10.62万元）。经复核，本次鉴定场地土方已按30厘米以内的平整场地计入，如按满多仓储公司主张场地土方为挖深45厘米并将土方全部外运，则需增加差价为25，875元。
本院认为，涉案《厂房租赁合同》被确认无效后，满多仓储公司理应搬离租赁房地产、拆除搭建物后将厂房及有关场地返还给越鼎石业公司。现满多仓储公司称除了其转租出去的560平方米，其他厂房、场地实际由越鼎石业公司控制，越鼎石业公司对此予以否认。鉴于满多仓储公司在原审庭审中就上述厂房的实际使用及控制情况作出确认，并表示愿意返还，在其未能提供有关交还证据的情况下，满多仓储公司主张越鼎石业公司已实际控制涉案厂房及场地缺乏依据，本院不予采纳。虽涉案《厂房租赁合同》被确认无效，但越鼎石业公司有权要求满多仓储公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原审法院就此所作认定及判决并无不当。就西边场地的实际使用情况，因双方在租赁合同中明确约定，车间之外的场地等不在满多仓储公司承租物之内，但可正常使用，如满多仓储公司需对上述场地作任何改变，需向越鼎石业公司申请并得到书面同意。故越鼎石业公司在满多仓储公司擅自将西边场地出租给案外人的情况下收回该场地并无不妥，满多仓储公司以此为由拒付涉案厂房的使用费没有依据。就涉案场地土方挖掘和外运的费用，上海大华工程造价咨询有限公司在造价鉴定意见书中明确本次鉴定中场地土方已按30厘米以内的平整场地计入造价，故满多仓储公司关于审价意见中忽略了该部分工程费用缺乏依据。原审法院以满多仓储公司作为承租人亦应当对租赁标的物是否合法尽注意义务为由认定满多仓储公司应就其实际损失承担30%的责任尚属合理，但原审法院在判决主文第六条中将赔偿70%搭建物损失的主体误写为满多仓储公司，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第178号民事判决第一、二、三、四、五、七项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第178号民事判决第六项；
三、越鼎石业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海满多仓储物流有限公司搭建物损失767，752.3元。
二审案件受理费22，096.1元，由上诉人上海满多仓储物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年四月一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
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第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。