河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）豫07民终1313号
上诉人（原审原告）陈咪蕾，女，汉族，1966年5月27日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：ＸＸ，河南正安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新乡市天安易居置业有限公司，住所地：新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼四五六层。
法定代表人：陈玉芝。
委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。
原审第三人（追加）新乡市易购商业管理有限公司（原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司），住所地新乡市红旗区新中大道（中）801号。
法定代表人刘杰。
上诉人陈咪蕾因与被上诉人新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安易居置业公司）、原审第三人新乡易购商业管理有限公司(以下简称易购商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈咪蕾委托诉讼代理人陶士印、ＸＸ，被上诉人天安易居置业公司委托诉讼代理人李玉国到庭参加二审诉讼。原审第三人易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。
陈咪蕾上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同，并退还陈咪蕾租赁费153673.3元；2、要求天安易居置业公司支付违约金24389元（暂计算至2016年9月29日，之后的违约金按日万分之二支付至租金全部退还之日止）；3、由天安易居置业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：天安易居置业公司虽然向陈咪蕾交付了案涉房屋，但是其交付的房屋不能使用，合同目的无法实现，所以天安易居置业公司已构成根本违约。请求二审法院支持陈咪蕾的上诉请求。
天安易居置业公司辩称：答辩人已经按照合同约定向被答辩人交付了商铺，履行了合同义务。根据合同约定，陈咪蕾自营或者转租商铺均应自负盈亏，与答辩人无关。答辩人自愿与易购商业管理公司签订《业主协议》，委托易购商业管理公司对商铺进行整体运营管理。即使双方因履行该协议产生争议，也应当按照协议第七条的约定向新乡市仲裁委员会申请仲裁。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加二审诉讼，未发表意见。
陈咪蕾向一审法院起诉请求：1、解除陈咪蕾与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同；2、天安易居置业公司向陈咪蕾返还租赁费239112元，并向陈咪蕾承担违约责任；3、天安易居置业公司承担本案诉讼费用。诉讼中，陈咪蕾将诉讼请求变更为：1、依法确认陈咪蕾与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同超过20年部分无效，并由天安易居置业公司返还陈咪蕾该部分房屋使用费84846元；2、解除陈咪蕾与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同，并由天安易居置业公司向陈咪蕾返还租赁费154266元；3、天安易居置业公司向陈咪蕾支付违约金24389元（暂计算至2016年9月29日，之后的违约金按日万分之二向陈咪蕾支付至租金全部退还之日止）；4、本案诉讼费由天安易居置业公司承担。
一审法院查明：2013年5月18日，陈咪蕾与天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，合同约定：天安易居置业公司将其易购商业广场的1层409号、建筑面积为29.79平方米的商铺使用权转让给陈咪蕾，总价款为239112元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。后双方又签订补充条款，将使用权转让期限延长至2045年6月30日。2014年10月7日，陈咪蕾与易购商业管理公司签订《大学城易购商业广场业主协议》。2015年10月份以后，易购商场完全停止营业。现陈咪蕾以天安易居置业公司构成违约为由，诉至本院。
一审法院认为，陈咪蕾与天安易居置业公司签订的大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该期限为自协议签订之日起即2013年5月18日至2044年6月30日止，总价款为239112元。陈咪蕾变更诉讼请求后，未补交诉讼费用，依法视为放弃变更诉讼请求。根据《中华人共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，且天安易居置业公司为弥补陈咪蕾的损失，将物业使用权转让期限延长12个月，仅是给予陈咪蕾的优惠政策，该12个月应不包含在双方约定的物业使用权转让期限内。故超过部分即自2033年5月18日至2044年6月30日共计11年零1个月又13天应属无效，天安易居置业公司向陈咪蕾退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得每月租赁费为640.31元[239112÷（240+133+13/30）月]，超过二十年的租赁费为85438.7元[640.31×（133+13/30）月]，故天安易居置业公司应向陈咪蕾退还租赁费为85438.7元。天安易居置业公司已按双方合同约定将案涉租赁物交付陈咪蕾，履行了合同义务，至于易购商业管理公司对易购商业广场的整顿，亦是易购商业管理公司履行其与陈咪蕾签订的《业主协议》及其与商户签订的《运营管理协议》的商业管理职责的行为，天安易居置业公司不存在合同违约的情形，故对陈咪蕾要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及支付违约金的请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决：一、天安易居置业公司于判决生效之日起十日内退还陈咪蕾租赁费85438.7元；二、驳回陈咪蕾的其他诉讼请求。如果天安易居置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，由陈咪蕾负担3205元，天安易居置业公司负担1782元。
二审诉讼中，上诉人提交了四组证据：1、易购商业广场致业主、商户书一份，关于易购商业广场老商户的优惠政策一份，公告一份；2、大学城易购商业广场隔断拆除照片三张；3、大学城易购商业广场2017年4月16日开业典礼录像三份；4、天安易居公司工商档案查询表一份、易购商业管理公司工商档案查询表一份、商户手册一份。被上诉人未否认上述四组证据的真实性，本院对上述四证据的真实性予以认定。
二审查明：2016年5月6日，易购商业管理公司向陈咪蕾等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》，其中载明：“……。商场计划在取得业主签约超过70%后（约在2016年6月份）商场正式进入场内拆装与二次装修阶段（拆装周期约3-6个月），装修结束后将由商户进行二次装修布货（装修期1-2个月），商场将进入试营业阶段”。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，其中载明：“凡在2016年12月31日前（以最终租赁合同签写日期为准），同易购商业管理公司签定租赁协议的使用权业主，在征得新乡市天安易居置业有限公司的同意后，在原有《物业使用权转让合同》最终截止日期后，给予延长两年物业使用权的补偿。目前商业已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%，我们希望尚未签约的使用权业主尽快与易购商业管理公司达成协议，为维护全体使用权业主的权益，易购商业管理公司一定不负众望，加快整改装修步伐为争早日开业，迎接一个全新的易购商业广场”。此后陈咪蕾未与易购商业管理公司签订租赁协议，案涉一层409号商铺的四周隔断被拆除，与周围一层其他商铺空间融为一体，无法彼此区分。2017年4月16日大学城易购商业广场重新开业。二审查明其他事实与一审认定一致。
本院认为：2013年5月18日陈咪蕾与天安易居置业公司签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定天安易居置业公司将大学城易购商业广场一层409号面积为29.79平方米的物业使用权转让给陈咪蕾，转让期限从签定之日起至2044年6月30日，陈咪蕾支付天安易居置业公司转让款239112元。陈咪蕾将转让款支付给天安易居置业公司后，取得了案涉商铺的使用权而非所有权，一审认定陈咪蕾与天安易居置业公司形成租赁合同关系，对解决案涉纠纷并无不妥。陈咪蕾已将租金即转让款239112元支付给天安易居置业公司，天安易居置业公司应保证陈咪蕾在约定使用期限内商铺的正常使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2016年5月6日，易购商业管理公司通过向陈咪蕾等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》的形式，计划在取得业主签约数超过70%后，商场正式进入场内拆装与二次装修阶段。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，称已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%。此后，包括未签约的陈咪蕾在内的全体业主的商铺在内，整个易购商业广场进行了改装，陈咪蕾的409号商铺已不存在，天安易居置业公司已无法向陈咪蕾提供《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》约定的商铺，合同目的已无法实现，故陈咪蕾要求与天安易居置业公司解除该合同符合上述法律规定，本院予以支持。因陈咪蕾未向法院提供案涉商铺被拆除的具体时间，本院以天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布已启动整改工作公告之日，即2016年11月25日作为拆除案涉商铺的时间。天安易居置业公司应当返还在此之后的商铺使用款（或租金），即自2016年11月25日起至2033年5月18日止，共计125872.55元【640.31元×（12个月×16年+5个月+23/30个月）=126631.97元】。故陈咪蕾要求返还租赁费153676.3元的上诉理由在126631.97元范围内予以支持，超出的部分不予支持。天安易居置业公司在约定的使用期限内拆除案涉商铺，违反了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》的约定，但该合同中并未对提前解除合同的违约责任进行约定。故陈咪蕾要求天安易居置业公司支付违约金24389元不符合合同约定，本院不予采纳。
综上，陈咪蕾要求解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同的上诉理由成立；要求退还陈咪蕾租赁费153673.3元的上诉理由部分成立；要求天安易居置业公司支付违约金24389元的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：
维持河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1668号民事判决第一项；
二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1668号民事判决第二项；
三、解除2013年5月18日陈咪蕾与新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》；
四、新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈咪蕾126631.97元；
五、驳回陈咪蕾的其他诉讼请求。
如果新乡市天安易居置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4987元，由新乡市天安易居置业有限公司负担3546元，由陈咪蕾负担1441元。二审案件受理费3861元，由新乡市天安易居置业有限公司负担2746元，由陈咪蕾负担1115元。
本判决为终审判决。
审判长 赵霞
审判员 王华
审判员 贾威
二〇一七年六月一日
书记员 刘冬