北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第11342号
原告梁信杰，男，1971年4月18日出生。
委托代理人程定宏，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告北京市兴商房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。
法定代表人曹炜，经理。
委托代理人唐莉，北京市汉卓律师事务所律师。
委托代理人孟昊，男，1985年6月18日出生。
原告梁信杰与被告北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商经纪中心）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁信杰及其委托代理人程定宏，被告兴商经纪中心的委托代理人唐莉、孟昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁信杰诉称：2012年10月中旬我在兴商经纪中心第三分部登记换房，准备出售自己位于昌平区x号楼x单元x楼x号的房屋（房产证X京昌字400**号，面积58.17m2），另行购买一套面积大一点的三居室的房屋，以便自己母亲能一起居住便于照顾。
2012年11月2日兴商经纪中心带我看出卖人孙成皓位于昌平区x镇x路x家园x号楼x层x单元x号房屋（X京房权证昌字第x号，面积111.98m2），我有购买意向，出卖人急需用钱，需要购买人及时给30万元。兴商经纪中心撮合客户陈京玉购买我房屋，我购买孙成皓房屋。
2012年11月3日兴商经纪中心通知我及其妻子、陈京玉、孙成皓一起谈话，为了购买孙成皓的房屋，我以87万元人民币的低价出卖自己的房屋给陈京玉（第二天陈京玉将该房转手卖了97万元），同时通过兴商经纪中心第三分部与孙成皓签订《房屋买卖合同》约定：包含室内装修，含灯具、洁具，磁卡电表改造费含电卡，天然气安装费，防盗门，防护网，有线电视安装费，该房屋价格130万元人民币。
该合同还约定了兴商经纪中心作为居间方和房屋买卖中介的权利和义务：兴商经纪中心应该及时协助并配合办理过户、贷款、抵押、交接房产等相关手续；对本合同的订立及履行见证；对该套房屋的签约、过户、贷款等环节流程做必要表述，对关于房产政策法规、税收及其相关手续提供免费咨询；因本合同发生争议，任意一方均可向房屋所在地人民法院起诉；当时兴商经纪中心业务员称该房屋有银行抵押不能办理网签，于是三方在合同中约定出卖人孙成皓的房产证原件由兴商经纪中心保存。我承担支付中介费32600元。该《房屋买卖合同》是兴商经纪中心提供的格式合同。
该《合同附件》另约定：我2012年11月3日支付定金2万元；11月7日前支付购房款30万元（包括定金）；出卖人孙成皓使用我的首付款加自筹资金于2012年12月10日前在兴商经纪中心陪同下去北京邮政储蓄银行办理该房屋提前还款解押，贷款还清证明由兴商经纪中心保管；我于出卖人孙成皓还款解押后支付剩余购房首付款47万元，双方立即办理房屋的过户手续；我以住房公积金贷款支付剩余房款53万元，兴商经纪中心协助办理。
我依据约定于2012年11月3日支付定金2万元；11月8日支付30万元（包括定金）；为了解决出卖人孙成皓的困难，我提前于2012年12月1日支付51万元（合同约定是47万元）。上述每次支付房款均由兴商经纪中心方联系我和房屋出卖人孙成皓来兴商经纪中心处一起办理。
但是兴商经纪中心为了促成两套房，三次交易，在合同签订前就私下同意出卖人孙成皓拿该房屋进行二次抵押的要求，并且在合同签订后的第二天即2012年11月5日私下同意出卖人孙成皓取走保存于兴商经纪中心处的房产证原件。出卖人孙成皓当日进行二次抵押，抵押额高达150万元（但是该房屋价格才130万元，还有银行按揭贷款30万元未还，我此时已经支付81万元）。
而且至始至终兴商经纪中心一直隐瞒我，致使我自2012年1l月3日交付2万元定金后，不断依约又支付出卖人孙成皓79万元现金，直到2012年12月10日出卖人孙成皓违反约定迟迟不去银行还款解押（原来的按揭贷款），我找到兴商经纪中心要求核实房产证原件才知道二次抵押的情况。
合同签订后兴商经纪中心以种种借口一直不去办理网签，后经我和兴商经纪中心业务员反复交涉，并亲自去昌平建委核实，兴商经纪中心业务员无话可说才不得不于2012年12月31日办理该房屋的网签手续。
我发现问题后，兴商经纪中心经常把自己置身事外不闻不问，既没有针对性措施，还开口闭口是出卖人的责任和自己无关，2012年12月14日签订补充协议；2012年12月26日新的补充协议均没有解决问题，也没有促使出卖人孙成皓继续履行合同。在后期的调解中也被动应付，很不耐烦，口口声声让起诉出卖人孙成皓去，既没履行自己的义务，也未意识到自己的责任。
另外因为我的房屋同日已经签约出售，2013年1月19日被迫依约腾房，2012年1月20日正式租赁高春镔位于昌平区昌盛路京科苑小区59号楼4层4单元407，面积106.33m2；租期2013年1月20日至2013年7月19日，现在已经续期；月租金2500元。
综上可知，在本案《房买卖买合同》（内含居间条款）签订履行过程中，兴商经纪中心为了做成多笔交易，私下答应出卖人孙成皓进行二次抵押的无理要求，在房屋买卖合同签订后的第二天，未经我同意私下将三方约定的由兴商经纪中心保存的房产证原件交给出卖人孙成皓，孙成皓打下收条明确说那套房产证去作抵押，并且答应3天后还回来，最后一周才还，兴商经纪中心无动于衷，一直秘而不宣；同时还继续促使我依约支付房款81万元；一周房产证返还兴商经纪中心后，二次抵押记载于房产证原件，兴商经纪中心继续恶意隐瞒我。同时兴商经纪中心没有依据行业基本要求及时办理网签，经过我多次催促仍以种种借口迟迟不予办理，经我亲自去昌平建委咨询后没办法才办理。最终导致房屋买卖合同继续履行不能，给我带来巨大房屋差价损失。兴商经纪中心中介的作用名存实亡，还让我因为相信兴商经纪中心的专业知识被其欺骗了，最终不得不去租房居住。
依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条规定：“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”兴商经纪中心在居间中有明显的故意，应该返还全部居间代理费，赔偿我购买该房屋的差价损失的一半，以及因此租赁房屋的租金损失的一半。
现特请法院依法支持我的诉讼请求，维护当事人的合法权益。请求事项：1、判决兴商经纪中心返还我支付的代理服务费（居间服务费）人民币2.26万元。2、判决兴商经纪中心赔偿我本案房屋差价损失的一半，暂定人民币20万元人民币（最后以实际评估为准）。3、判决兴商经纪中心赔偿我自2013年1月20日至2013年8月20日（本案房屋买卖合同解除之日）租房居住的一半租金的实际损失（月租金2500元），共8750元。4、判决兴商经纪中心承担本案的全部诉讼费。
被告兴商经纪中心辩称：第一，居间服务完成后梁信杰应该支付居间报酬，房屋买卖合同履行中由于出卖方违约导致梁信杰损失不应由居间方承担，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同，梁信杰应该支付报酬；第二，居间人履行了居间义务，对房屋状况及当事人定约能力进行了如实报告。梁信杰订立买卖合同时，居间人告知梁信杰房屋存在抵押情况；第三，买卖合同不能履行是由于房屋出卖人的过错造成的，居间人没有责任，且在梁信杰与房屋买卖合同出卖方的诉讼中房屋的出卖方已经赔偿了梁信杰的全部损失，不存在其他损失，居间人不应承担任何赔偿责任；第四，房屋产权证根据买卖合同约定由居间人暂时保管，当房屋产权人索要时居间人没有任何权利扣押房产证，居间人不存在过错。综上，请求法院驳回梁信杰全部诉讼请求。
经审理查明：2012年11月3日，梁信杰（乙方，买受人）与孙成皓（甲方，出卖人）、兴商经纪中心（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：房屋坐落于北京市昌平区x路x号x单元x号，该房屋的建筑面积为111.98平方米；该房屋成交价格为130万元；对于房屋所有权证约定：甲方同意将房屋所有权证原件暂存于丙方处；付款方式为：1、甲乙双方于2013年11月3日签定本合同，同时乙方向甲方支付购房定金人民币2万元。2、甲乙双方约定于2013年11月7日乙方向甲方支付部分购房款人民币30万元，其中含定金人民币2万元。3、鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2012年12月10日之前在丙方的陪同下到北京邮政储蓄银行办理该房屋的提前还款，同时还清证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为乙方首期购房款加甲方自筹资金。4、乙方于还款之日将剩余购房首期款人民币47万元一次性支付给甲方，待撤销该房屋的抵押登记手续后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续。5、乙方选择以住房公积金方式支付甲方剩余房款人民币53万元该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后3日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款人民币30万元（其中包括定金人民币5万元）一次性付给甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后，梁信杰于2012年11月3日支付了首付款2万元，于2012年11月8日支付了包括定金在内的部分购房款30万元，又于2012年12月2日支付了购房款51万元。孙成皓将房屋所有权证交给兴商经纪中心保管。
2012年12月14日，孙成皓与梁信杰签订《补充协议》，主要约定：经甲乙双方协商，原定房屋买卖合同中，关于应在2012年12月10日前办理银行抵押提前还款，和全部房款到位30日内交房事宜，做出以下协商补充。一、甲方提前还款日期变更为2012年12月22日之前。二、原定于梁信杰购买孙成皓名下拓然家园7号楼4单元401号房屋，是全款到账30日内交房，改为全款到账20日内交房。
2012年12月26日，孙成皓与梁信杰签订《补充协议》，主要约定：甲、乙、丙三方经友好协商，订立如下协议，作为《房屋买卖合同》补充协议，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力：1、原合同定于2012年12月10日之前甲方办理该套房产的还款解押手续，由于甲方挪用解押的房款51万元未能及时解押，给乙方造成了损失。2、甲方承诺乙方于2013年1月10日之前办理该套房产的还款手续，甲方继续履行原合同的基础上，如逾期不能办理还款手续，每逾期一日则按原合同（总房款130万元）基础上增加万分之三的违约金。3、由于甲方原因拖延乙方不能正常办理过户手续，如拖延期间内造成过户费用增加部分由甲方负责。4、2012年12月16日所签的补充协议作废。
另查一，2012年11月4日，孙成皓从兴商经纪中心将房屋所有权证取走，并以该房屋办理了抵押登记，抵押金额为150万元。一周左右，孙成皓将房屋所有权证交回兴商经纪中心。兴商经纪中心工作人员发现该房屋所有权证上又办理了抵押登记。2012年12月10日，梁信杰发现二次抵押的情形。
另查二，梁信杰于2013年将卖方孙成皓及兴商经纪中心诉至北京市昌平区人民法院，要求孙成皓退还房款并赔偿损失等。北京市昌平区人民法院于2013年4月2日开庭审理了该案，在庭审中孙成皓明确表示因其妻不同意出卖该房屋，故无法继续履行买卖合同。后经梁信杰与孙成皓协商双方在法院主持下达成协议，由孙成皓退还梁信杰已支付的购房款81万元并赔偿损失49万元。
在庭审中，梁信杰申请就涉案房屋进行市场价值鉴定，本院根据摇号确定的鉴定机构，依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司进行了鉴定，北京康正宏基房地产评估有限公司根据本院确定的估价时点2013年4月2日，鉴定涉案房屋价值为1839719元。梁信杰为此支付鉴定费7099元。
在审理中，梁信杰提出房屋鉴定的基准日应为2013年7月5日，理由为其在2013年7月5日变更了原来的案件的诉讼请求，即要求解除房屋买卖合同；兴商经纪中心提出鉴定的基准日应为2012年12月10日，理由为在该日梁信杰即已知道房屋被二次抵押的事实。梁信杰为证明其房屋租金损失提供了房屋租赁合同及收条，该合同显示梁信杰租赁他人房屋自2013年1月20日至2013年7月19日，月租金2800元。
上述事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、民事案件开庭笔录、民事调解书、鉴定结论、鉴定发票及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：梁信杰、兴商经纪中心及孙成皓所签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行相应的义务。现本案争议的焦点是兴商经纪中心在履行合同中是否存在过错。根据庭审查明，兴商经纪中心在三方签订房屋买卖合同后依据合同约定保管了孙成皓的房屋所有权证书，之后兴商经纪中心又将房屋所有权证书返还孙成皓，孙成皓持房屋所有权证书办理了房屋二次抵押手续，之后孙成皓又将房屋所有权证书交回兴商经纪中心，兴商经纪中心当时即发现孙成皓办理了房屋二次抵押。而兴商经纪中心在交给孙成皓房屋所有权证时至梁信杰发现涉案房屋被孙成皓二次抵押的事实期间，其一直未告知梁信杰关于孙成皓借用房屋所有权证书及孙成皓办理房屋二次抵押的事实，从而导致梁信杰无法在第一时间即掌握涉案房屋的相关情形，以便于其采取相应对应措施以维护自己的合法权益，对此兴商经纪中心存在过错。故兴商经纪中心应当对梁信杰的损失承担一定的责任。因兴商经纪中心和孙成皓的过错导致梁信杰未能实现房屋买卖合同的目的，而梁信杰支付给兴商经纪中心居间服务费的目的恰恰是为了实现其购买房屋的目的，现兴商经纪中心收取梁信杰的居间服务费于法无据，应予退还。故本院对梁信杰要求兴商经纪中心退还中介费用的请求予以支持。虽然孙成皓已对梁信杰给予了一定的赔偿，但该赔偿不足以弥补梁信杰的全部损失。故本院对梁信杰主张的要求兴商经纪中心赔偿房屋差价损失的请求予以支持。关于梁信杰及兴商经纪中心各自提出的对于房屋价值鉴定的基准日的质证意见，本院认为根据梁信杰诉孙成皓房屋买卖合同纠纷一案中的庭审记录载明，梁信杰在2013年4月2日庭审时根据孙成皓的答辩意见才最终确定自己已无法购买孙成皓的房屋。故从2013年4月2日开始，梁信杰才会采取相应的补救措施以最大限度的避免自己的损失进一步扩大。故此，本院确认的评估基准日符合本案实际情况，因此本院对梁信杰及兴商经纪中心各自的辩解意见不予采信。综上，本院根据鉴定结论确定的房屋价值与梁信杰与孙成皓达成的房屋买卖价格之差再减去梁信杰已取得的赔偿数额49万元，确定兴商经纪中心应赔偿梁信杰房屋损失款49719元。关于梁信杰主张的赔偿租房损失一节，因房屋买卖合同中未确定房屋的实际交付时间，故无法确定梁信杰租赁房屋的损失系因合同无法履行所致，故梁信杰主张的支付房屋租金损失一节没有法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第四百二十六条，判决如下：
一、被告北京市兴商房地产经纪中心于本判决生效后十日内返还原告梁信杰已支付的代理服务费（居间服务费）人民币二万二千六百元。
二、被告北京市兴商房地产经纪中心于本判决生效后十日内赔偿原告梁信杰房屋差价损失四万九千七百一十九元。
三、驳回原告梁信杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费七千零九十九元，由被告北京市兴商房地产经纪中心，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费二千三百八十五元，由原告梁信杰负担一千五百八十一元，已交纳；由被告北京市兴商房地产经纪中心负担八百零四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 涛
二〇一四年三月八日
书记员 郑晓媛