陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕08民终2015号
上诉人（一审被告）鱼某某。
委托代理人贺某某，陕西正北律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（一审原告）张某某。
委托代理人郭某某，系陕西尊尚律师事务所律师。
上诉人鱼某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院2016年3月15日作出的（2016）陕0802民初01441号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长韩燕妮、代理审判员杨文智、任小明依法组成合议庭，于2016年6月20日公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年9月11日，原告张某某（出租方、甲方）与被告鱼某某（承租方、乙方）签订租赁合同，约定:一、租赁范围。甲方将位于长虹路惠丰小区南楼（合计建筑面积290平方米）就现状租赁给乙方（该租赁物水、暖、电设施齐全），现就有关事项达成如下协议。二、租赁期限共计八年，从2014年10月1日至2022年9月30日止。三、租金为前四年每年人民币23万元，后四年租金为每年人民币24万元，第一年的租金在本合同签订之日内一次性交清，以后每年租金于次年合同期前三个月一次性交清。四、租赁期间由乙方负责每年交纳采暖费。乙方负责缴纳物业费、水电费、卫生费、房产税费以及和营业有关的一切费用，甲方概不负责。五、租赁期间，乙方不得私自将此房屋转租。八、房屋租赁合同期满以后，室内装璜可移动的装饰材料乙方可以拿走，甲方已装修的如门窗、地砖、墙砖、卫浴等有所损坏，乙方应按现有市场价格赔偿给甲方或以乙方负责修复。九、违约条款如乙方有在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%为违约金。十、本合同签订后，乙方向甲方交纳1万元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，甲方应把1万元退还给乙方。合同还约定其他事项。合同签订后，被告向原告交纳了1万元押金，原告将出租给被告的房屋交付被告。2015年9月30日前，所有的房租被告已经交清，此后的房租费被告未交清，并产生供暖费11380元。2015年9月5日，被告以原告关门不能营业为由不能向原告交纳房租费等，致原告持上述理由及相关证据向本院提起诉讼并提出以下诉讼请求：1、依法判令原告与被告于2014年9月11日签订的租赁合同有效并予以解除。2、依法判令被告立即将位于榆林市长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房腾交原告管理。3、依法判令被告立即支付从2015年10月1日起至实际腾房之日止的每天630元的房屋租赁费（至起诉时约为75000元）。4、依法判令被告立即支付逾期付租金的违约金46000元及租赁期间的供暖费15000元和腾交房屋前的水电物业等约10000元（三项共计71000元）。5、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院判决认为，原告张某某与被告鱼某某签订的租赁合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。被告不能按合同约定履行义务已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。被告抗辩原告于2015年9月5日将被告租赁的位于榆林市长虹路惠丰小区南楼一楼门面房关闭、造成了被告没有收入、以后的租赁费不能交纳的理由，经审查，被告未提供证据证明其主张的事实且自认该房屋的钥匙仍由其管理，故其抗辩理由无事实依据支持，本院不予采纳。原告诉请解除租赁合同的主张，被告亦同意解除，双方已形成合意，原告的该项诉讼请求及腾房的诉讼请求，事实清楚，法律关系明确，本院依法予以支持；原告诉请房租费、供暖费有合同约定，事实依据充分，本院依法亦予以支持；原告诉请违约金的主张，依据租赁合同“如乙方有在合同约定期间内拖欠房租，乙方还须向甲方支付年租金的20%为违约金”之约定，该约定超出造成的实际损失，本院调整为从诉讼之日起即2016年1月19日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息作为违约金；原告诉请水电费等未提供证据证明，该诉讼请求没有事实依据支持，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、原告张某某与被告鱼某某签订的租赁合同有效，于2016年3月9日予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告鱼某某将承租原告张某某位于榆林市长虹路惠丰小区南楼建筑面积为290㎡的一楼门面房返还原告张某某管理。三、本判决生效后十日内，由被告鱼某某付给原告张某某房租费（从2015年10月1日起至实际腾房之日止，按年租金23万元计算）及违约金（以实际产生的房租费计算，从2016年1月19日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金），并支付原告供暖费11380元。四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由原告张某某负担60元，被告鱼某某负担1500元。
宣判后，鱼某某上诉认为：原审法院认定事实错误，被上诉人在2015年9月30日之前采取阻碍经营、关闭房屋等行为造成上诉人无法经营，没有收入，上诉人在合同履行过程中没有任何的违约行为。因此，上诉人请求：1、维持原审判决第一项；2、变更原审判决第二项为由被上诉人配合上诉人将租赁的位于榆林市长虹路惠丰小区南楼的一楼门面房内上诉人所有财产搬离；3、驳回被上诉人的其他诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。
被上诉人张某某答辩认为，上诉人的上诉理由无事实依据，其至今仍占用被上诉人的房屋，迟延支付房屋租金构成违约，故应当承担占用期间的租赁费用及违约金，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：
照片一组四张，证明上诉人自2015年9月5日起放弃经营，与被上诉人协商解除合同，被上诉人将其车辆阻挡在经营门面门外，造成上诉人无法经营的事实。
经庭审质证，被上诉人对上诉人提交证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。上诉人提供的照片是在一审判决后形成的，上诉人在不经营的情况下该场地已是一个天然停车场，都在这里停车，且被上诉人只是临时停车，该照片不能证明被上诉人故意阻碍经营。
本院对上诉人提供的证据作如下认定：
对于上诉人提供的证据，因与本案不属于同一法律关系，故本院对上诉人提交的证据不作认定。
经审查，二审与一审查明基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点系：上诉人鱼某某是否违约及违约金的承担问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同明确约定以后每年租金于次年合同期限前三个月一次性交清，故上诉人鱼某某迟延支付房屋租赁费的行为已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。关于上诉人鱼某某诉称被上诉人采取阻碍经营、关闭房屋等行为已使双方的租赁合同实际终止，原审法院判决上诉人支付租赁费错误之理由，因被上诉人的该行为或系侵权行为，与本案不属于同一法律关系，双方当事人也最终没有达成解除合同的一致意见，故对其该项理由依法不予支持。关于违约金的承担，因合同约定超出实际损失，原审法院酌情调整公平合理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人鱼某某承担。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 杨文智
代理审判员 任小明
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 白 阳