上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三(民)初字第2830号
原告吴九省。原告吴雯雯。被告潘惠信。委托代理人陈俊，上海翊鸿律师事务所律师。被告潘文玉。被告顾小妹。委托代理人潘惠信。委托代理人陈俊，上海翊鸿律师事务所律师。原告吴九省、吴雯雯与被告潘惠信、潘文玉、顾小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2014年11月27日第一次公开开庭进行审理。审理中，被告潘惠信、潘文玉、顾小妹提起反诉，本院于2015年1月7日第二次公开开庭进行审理。原告吴九省、吴雯雯、被告潘惠信(暨被告顾小妹的委托代理人)、潘文玉到庭参��诉讼。本案现已审理终结。原告吴九省、吴雯雯(反诉被告)共同诉称，两原告欲置换房屋，先与案外人邢某某、卢某某订立房屋买卖合同，将自己所有的本市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋(以下简称共富房屋)予以出售。后原告分别于2014年5月5日、5月24日与被告就购买本市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付定金人民币2万元(以下币种均为人民币)，首付款36万元，共计38万元。但因买受方邢某某、卢某某未能按合同约定的时间取得贷款，导致原告无法向被告支付第二期房款。9月22日，被告通知原告解除房屋买卖合同。10月3日，双方至中介就退还房款一事进行协商，被告要求原告赔偿违约金24.9万元并承担1.5万元的中介费损失。原告提出按照居间合同的约定赔偿2万元，但被告不同意。之后，双方多次进行协商，但始终未能就赔偿数额达成一致意见。原告认为，《上海市房地产买卖合同》第九条的约定与《房地产居间合同》第七条的约定相互矛盾，且买卖合同第九条既要赔违约金，又要赔损失费，这样重复高额的赔偿不符合合同法的相关规定，属于无效条款。为此，原告诉至本院，要求被告返还购房款38万元。被告潘惠信、潘文玉、顾小妹(反诉原告)共同辩(诉)称，原告的下家是否向其支付房款与本案没有关系。被告在2014年9月9日书面通知原告在2014年9月19日付款，否则作违约处理，但原告未予理睬。被告遂在9月22日向原告发出解除合同的书面通知。《房地产居间合同》签订在前，如原告在未签订正式合同前表示不愿意购房的，则应按居间合同的约定将2万元定金作为违约金。而现在双方已经签订房地产买卖合同，故原告应当按照房地产买卖合同的约定履行，况且合同约定的买卖双方的违约责任是同等的。另外，被告出售系争房屋也是用于换房，被告已将原告支付的购房款转给了被告的上家。被告于2014年6、7月份对新房进行了装修，8月份已经入住，现因原告违约，被告也无法付清剩余房款。如被告的上家要求解除合同，被告也要承担12万元违约金、11000元中介费和装修费用10万余元。为此，被告反诉要求原告支付违约金249000元，赔偿中介费15000元。反诉被告吴九省、吴雯雯共同辩称，反诉被告确实未按合同约定付款，构成了违约。但这是反诉被告的下家贷款不成功所致，反诉被告是善意的购房人，只同意根据居间合同的约定承担2万元的违约金。反诉被告认为，2014年9月在双方协商时，反诉原告并没有告知新房装修事宜。当时反诉被告的下家同意承担8万元违约金，但反诉原告要求赔偿9万��，所以未协商成功。而且，反诉原告提出重新签约，意欲涨价。其次，反诉原告所谓的对上家的违约金并未实际发生，而中介费和装修费与反诉被告无关。更何况被告已经实际入住购买的房屋，故买卖合同不会再解除。再次，反诉原告还有一套房子，如果将该房出售，其是有能力支付房款的，而原告只有一套房子。最后，反诉原告主张的15000元中介费，其可以要求新灵达公司返还。因为反诉原告没有过错，而新灵达公司在居间过程中存在过错。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，三被告是系争房屋权利人。2014年5月5日，原、被告以及居间方上海新灵达房地产置换有限公司(以下简称新灵达公司)签订一份《房地产居间合同》约定，原、被告委托新灵达公司作为居间方买卖系争房屋，房价XXXXXXX元。买卖双方在签定网上房地产买卖合同当日各支���中介费1%。如卖方或买方未能履行本合同，导致双方的《上海市网上房地产买卖合同》无法签定或签定后未能履行合同的，违约方应向守约方支付违约金20000元，同时违约方或合意解除合同方应向居间方支付违约金中介费1%。签订居间合同当日，原告向被告支付定金2万元。同日，被告潘惠信签署《佣金确认书》，确认在签订买卖合同时支付佣金15000元，该笔佣金由潘惠信自愿代交易相对方承担。2014年5月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积46.54平方米，房地产转让价XXXXXXX元。合同附件三付款协议约定，乙方于2014年5月5日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2014年5月25日前支付甲方房款36万元，于2014年8月30日前甲乙双方办理房屋过户手续后同时支付���方房款55.5万元。甲方同意乙方以贷款30万元的形式支付第二期房价款。甲方将系争房屋交付乙方的同时，乙方支付甲方房价尾款1万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的百分之二十。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返回乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款第6条载明，自签订本合同之日起，若买卖双方中的任何一方违约，导致合同被解除或无法履行的，违约方除按照约定条款承担相应违约责任，同时还应赔偿居间方损失，损失按照买卖双方分别与居间方签定的佣金确认书约定佣金数额总和确定。签订该买卖合同当日，原告向被告支付房款36万元。被告向中介公司支付中介费15000元，收款事由记载为“彭浦新村XXX号XXX室中介费，其中2500元下家一起的”。2014年9月9日，被告书面通知原告在9月19日前支付房款55.5万元，如不付清，作违约处理。同年9月22日，被告发出《解除房地产买卖合同通知书》称，经被告多次口头和书面通知，原告都无法按协议约定的期限付款，所以被告通知原告解除购房合同，同时承担违约责任，并按合同约定支付违约金和赔偿金。审理中，原告表示就买卖系争房屋其已向新灵达公司支付中介费10000元。原告还提供2014年5月18日吴九省与案外人邢某某、卢某某签订的《上海市房地产买卖合同》，证明吴九省已���其所有的共富房屋出售给邢某某、卢某某，房屋建筑面积49.79平方米，房地产转让价XXXXXXX元。合同约定买受方应于2014年4月26日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；于2014年5月18日前支付331000元；于2014年9月5日前支付819000元。原告表示其收到首期房款后全部支付给了被告，后因买受方未能按期获得贷款，导致原告不能按时向被告支付房款。2014年10月，邢某某、卢某某向本市宝山区人民法院起诉吴九省要求继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续。吴九省则提起反诉，要求解除合同，由邢某某、卢某某赔付违约金。目前该案正在审理中。被告提供房屋买卖合同，证明2014年5月25日，被告潘信惠向案外人吴永华购买本市陈川路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积63.35平方米，房屋价款605000元。该房屋买卖合同约定2014年5月22日支付2万元作为购房定金，以后抵作房款；2014年5月25日前支付房款30万元；第三期房款285000元未约定支付时间。房屋定购单约定2014年9月30日之前过户，结清房款，中介费11000元由潘惠信支付。合同签订后，被告已支付房款总计32万元，中介费尚未支付。被告表示其购买的是动迁安置房，因上家产证还未办理，故目前尚未办理产权过户手续。被告已花费10万余元用于装修、购置相应设施设备。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、居间合同、解除房地产买卖合同通知书、收条、收到定金证明、房地产登记薄，被告提供的催款通知书、佣金确认书、解除房地产买卖合同通知书、发票、收据、函、银行卡取款业务回单、房屋定购单、房屋买卖合同、装修合同、报价表及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。因原告未按合同约定支付第二期房款，故被告依约书面通知原告解除买卖合同，原告在收到解除通知后未提出异议，且起诉要求返还购房款，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同予以解除。合同解除后，被告应当将收取的房款返还给原告，而未按照合同约定付款的原告应当承担相应的违约责任。本案所涉房屋买卖合同在居间合同之后签订，买卖双方对逾期付款以及解约违约金在买卖合同中作出了具体约定，与居间合同的约定并不矛盾，且在买卖合同中双方的违约责任是对等的，故原告主张买卖合同的违约条款与居间合同不一致且无效的抗辩意见，本院难以采纳。现原告对违约金数额的合理性提出异议，本院在判断违约金标准是否过高时，将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据被告提供的一系列证据，被告难以证明目前原告的违约行为给其造成了20多万元的实际损失。据此，原告主张的违约金数额确实过高，本院酌情调整为80000元。鉴于原告应支付的违约金已经能弥补被告的损失，故被告再要求原告赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)潘惠信、潘文玉、顾小妹应于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)吴九省、吴雯雯房款380000元；二、原告(反诉被告)吴九省、吴雯雯应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)潘惠信、潘文玉、顾小妹支付违约金80000元；三、��回被告(反诉原告)潘惠信、潘文玉、顾小妹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6700元(原告已预缴)，减半收取为3350元，由被告潘惠信、潘文玉、顾小妹负担，反诉案件受理费2630元(反诉原告已预缴)，由反诉原告潘惠信、潘文玉、顾小妹负担1933元，反诉被告吴九省、吴雯雯负担697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一五年一月二十日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取���救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。