＼n广东省广州市荔湾区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗荔法民三初字第419号＼n原告：广州市和泰物业服务有限公司，住址。＼n法定代表人：黄家文。＼n委托代理人：杨伟宾，该司副总经理，联系地址。＼n委托代理人：贾建明，广东经国律师事务所律师。＼n被告：广州市荔海御苑餐饮有限公司，住址。＼n清算组负责人：LIANGYANHONG。＼n委托代理人：吴琪，广东耀辉律师事务所律师。＼n委托代理人：李贤恺，广东耀辉律师事务所律师。＼n原告广州市和泰物业服务有限公司诉被告广州市荔海御苑餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市和泰物业服务有限公司的委托代理人杨伟宾、贾建明，被告广州市荔海御苑餐饮有限公司的委托代理人吴琪、李贤恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告广州市和泰物业服务有限公司诉称：2010年5月11日，原告和被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告承租的位于广州市荔湾区康王中路486号和业广场3层301、325单元和4层401、403、404单元的物业提供物业管理服务。服务期为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，电费按每月实际电表读数及另加的电路损耗8%，水费按政府规定标准及另加8%损耗，每月管理费、电、水费等由原告于每月5日向被告收取，被告未按本协议约定在当月5号前交付物业管理服务费、水电费的，按所欠费用总额每日0.2%标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至被告付清所有前述费用的本金，滞纳金和其它相关的费用；如原告催告后15天内被告仍未缴付相关费用的，原告有权立即终止《物业管理服务协议》，并有权不退还物业管理费保证金及水电周转金；如原告催告后直至当月最后一天被告仍未缴付相关费用的，原告有权立即终止甲方对承租物业的使用。协议签订后，原告依约履行协议，为被告提供物业管理服务，截至2014年1月，被告共欠原告三个月物业管理费及停车费，五个月水费、电费、加时电费、隔油池清理服务费，加时空调服务费，2014年1月，被告因与案外人发生纠纷，物业被法院查封，被告无法继续经营，故起诉请求判决：1、解除原告和被告签订的《物业管理服务协议》。2、被告给付原告从2013年11月1日起至2014年5月13日止的物业管理费及违约金（其中从2013年11月1日起至2013年11月30日期间的物业管理费为8119元；从2013年12月1日起至2014年5月13日期间的物业管理费按每月228119元计算；违约金以当月欠缴管理费数额为本金，从当月16日起计至2014年5月13日止，每日千分之二计算）。3、被告给付原告代付的水费43691元、电费208552.92元、停车费20670元、加时空调服务费46500元、隔油池清理服务费19145.20元、加时电费7708.4元以及欠缴水电费的违约金（违约金以当月欠缴水电费数额为本金，从当月16日起计至2014年5月13日止，每日千分之二计算）。4、诉讼费用由被告承担。＼n被告广州市荔海御苑餐饮有限公司辩称：1、被告于2014年1月17日被荔湾区人民法院予以查封，因此被告是经营至2014年1月16日。被告被法院查封导致公司无法经营，不是被告可以控制的，是不可抗力导致合同的解除，也就是说原、被告所签订的协议已于2014年1月17日解除。2、被告即使欠原告的管理费，但2014年1月17日荔湾法院查封了被告公司，导致无法经营，有关所欠的管理费应计至2014年1月16日，相关的逾期支付管理费的利息的计算截止日也应是2014年1月16日。而且双方在物业管理服务协议约定了逾期支付管理费的违约金约定过高，请求法院予以调整。3、被告已向原告支付水电周转金70780元，因此该水电周转金应该在所欠的管理费中予以扣除。4、被告已被法院查封无法经营，这是被告所无法控制的不可抗力，因此原告要求被告承担查封期间的管理费和违约金以及相关费用是不公平的，没有事实和法律依据。5、有关逾期支付的违约金按双方合同的约定只有物业管理服务费和水电费才涉及按每日千分之二标准支付滞纳金，其他所欠的费用是没有相应支付滞纳金的约定。＼n经审理查明：2010年5月11日，原告（协议内称出租人，甲方）和LIANGYANHONG（是被告股东之一，协议内称承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市和业广场租赁合同补充协议》，约定甲方将坐落在荔湾区康王中路486号和业广场3层301、325单元和4层401、403单元的房地产出租给乙方作商业餐饮用途使用，物业建筑面积为4718.64平方米，租赁期限为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，其中：2010年10月1日至2012年5月31日期间月租金为471864元；2012年6月1日至2013年5月31日期间月租金为495457元；2013年6月1日至2014年5月31日期间月租金为520230元；物业管理费已包含在租金内，乙方就物业管理的事宜，与甲方委托的物业服务公司签署相关合约，配合和遵守物业公司相关规定和要求，并于每月第5个工作日前按时向物业公司交付物业管理费、水电费等，否则甲方有权就乙方违约行为进行催告，甲方发出催告通知后7个工作日内乙方仍未纠正和整改，甲方有权单方面解除合同，收回出租物业；等等。2011年1月28日，原告（协议内称甲方）和LIANGYANHONG（协议内称乙方）签订《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》，约定：每月乙方向甲方缴付综合租金，甲方将按48元／平方米开具物业管理费发票，其余则开具租金发票；甲方同意乙方以每月80元／平方米（包含管理费48元／平方米）的租金租赁和业广场商铺4-04单元（建筑面积为33.83平方米）；等等。2013年8月，经原、被告协商，讼争房屋的租户变更为被告。＼n2013年5月19日，原告（协议内称物业服务公司、乙方）和被告（协议内称租户，甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方使用范围为和业广场第301、325、401、403单元，该物业建筑面积为4718.64平方米；物业管理服务期限由2010年6月1日起至2020年5月31日止，甲方接受乙方为该广场的物业服务公司；由乙方统一代缴广场水、电费，甲方须向乙方缴交水电周转金70780元；电费每月按实际电表读数及另加的电路损耗8%，收取甲方物业自用部分的电费，水费按政府规定标准向甲方收费及另加8%损耗；每月管理费、电、水费及其它应缴费用等由甲方于每月5日前向乙方缴付，被告未按本协议约定在当月5号前交付物业管理服务费、水电费的，按所欠费用总额每日千分之二标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至被告付清所有前述费用的本金，滞纳金和其它相关的费用；第二次催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止《物业管理服务协议》，并有权不退还物业管理费保证金及水电周转金；如乙方第二次催告后直至当月最后一天甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止甲方对承租物业的使用；等等。协议签订后，被告依约向原告交纳水电周转金70780元，并向原告交纳讼争房屋的管理费、水电费、隔油池清洁费、加时电费、加时空调费、加班服务费和停车费至2013年10月，还交纳了2013年11月的部分管理费220000元。之后，经原告向被告发函追缴欠费，被告仍没有交纳。2014年1月8日，因被告与案外人发生纠纷，本院查封了被告在讼争房屋内的财产。同月17日，讼争房屋被本院查封，被告停止经营。2014年5月13日，原告按房屋使用现状收回了讼争房屋。＼n在庭审中，原、被告均确认讼争房屋在2013年11月被告未交纳的管理费为8119元，从2013年12月起至2014年1月期间每月管理费依约为228119元。此外，原告还表示同意将已收取被告的水电周转金70780元在被告所欠物业管理费数额内予以抵扣。＼n另原告表示被告还欠交讼争房屋的以下费用，并提供了相关单据，包括：（1）2013年11月至2014年3月期间的水费（计费时段从2013年8月31日至2014年1月31日），其中各月的水费依次为11143.20元、10009.46元、8035.91元、8298.35元以及6204.08元；（2）2013年11月至2014年3月期间的电费（计费时段从2013年8月31日至2014年1月31日），其中各月的电费依次为48513.84元、48433.43元、40502.18元、41332.10元以及29771.37元；（3）2013年11月至2014年3月期间的隔油池清洁费共19145.20元（计费时段从2013年9月1日至2014年1月31日）；（4）2013年11月至2014年3月期间的加时电费共7708.40元（计费时段从2013年10月1日至2014年1月31日）；（5）2013年11月的加时空调费共46500元（计费时段从2013年10月1日至2013年10月31日）；（6）2013年11月至2014年2月期间的加时服务费共2400元（计费时段从2013年10月1日至2014年1月31日）；（7）停车费20670元（计费时段从2013年10月27日至2014年1月19日）。对于上述费用数额，被告不予确认，也没有提供上述费用的具体数额及相关证据。＼n本院认为：原、被告双方签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方应自觉履行。被告从2013年11月1日起拖欠管理费和水电费等，已构成违约，原告因此提出解除上述《物业管理服务协议》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。＼n被告承租使用讼争房屋，接受原告提供的物业管理服务，应依约向原告交纳管理费，虽然从2014年1月17日起讼争房屋被本院查封，被告没有在讼争房屋内经营使用，但原告直至2014年5月13日才收回讼争房屋，而且讼争房屋被法院查封是由于被告与案外人发生纠纷所致，与原告无关，因此，被告提出其公司与原告之间的《物业管理服务协议》已经于2014年1月17日实际解除，其公司无需承担从2014年1月17日起至2014年5月13日期间管理费的主张，理由不成立，本院不予采纳，被告应向原告支付从2013年11月1日起至2014年5月13日期间的管理费。＼n对于水电费、隔油池清洁费、加时电费、加时空调费、加班服务费和停车费等相关费用的数额问题，原告提供了欠费数额，并提供了相关单据，而被告并没有提供上述费用的具体数额及相关证据，故对原告该费用数额的主张，本院予以采信，被告应向原告交纳尚未支付的水电费、隔油池清洁费、加时电费、加时空调费、加班服务费和停车费等相关费用。＼n依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，原告要求被告依合同约定，分别以当月所欠管理费和水电费数额为本金，从当月16日起至2014年5月13日止按每日千分之二的标准，支付延迟支付管理费和水电费的违约金依法有据，本院予以支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：＼n解除原告和被告于2013年5月19日签订的《物业管理服务协议》。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付从2013年11月1日起至2014年5月13日止所欠的管理费（其中从2013年11月1日起至2013年11月30日期间为8119元，从2013年12月1日起至2014年5月13日期间按每月228119元计算）。被告支付上述管理费时扣除水电周转金70780元。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付从2013年11月1日至2014年5月13日止所欠的水费，其中各月的水费依次为11143.20元、10009.46元、8035.91元、8298.35元以及6204.08元。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付从2013年11月至2014年3月期间的电费，其中各月的电费依次为48513.84元、48433.43元、40502.18元、41332.10元以及29771.37元。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付隔油池清洁费19145.20元、加时电费7708.40元、加时空调费46500元、加时服务费2400元、停车费20670元。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付延迟支付管理费的违约金（以当月所欠管理费数额为本金，从当月16日起计至2014年5月13日止，每日千分之二计算；违约金总额不得超过被告所欠管理费总额）。＼n自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付延迟支付水电费的违约金（以当月所欠水电费数额为本金，从当月16日起计至2014年1月31日止，每日千分之二计算；违约金总额不得超过被告所欠水电费总额）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费20038元，由被告广州市荔海御苑餐饮有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长吴伟华＼n审判员林惠卿＼n人民陪审员卢兰芳＼n二〇一四年七月二十一日＼n书记员蒋晓晗＼n段文青