苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04938号
原告（反诉被告）：苏州酷点广告传媒有限公司，组织机构代码67252107-9，住所地苏州市菱塘新村46幢。
法定代表人：顾玲娟，总经理。
委托诉讼代理人：周毅，江苏陈全兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁康，江苏陈全兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州工业园区商业旅游发展有限公司，组织机构代码13484715-1，住所地苏州工业园区凤里街336号。
法定代表人：刘以广，总经理。
委托诉讼代理人：钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵志刚，江苏名仁律师事务所实习律师。
原告苏州酷点广告传媒有限公司（以下简称酷点公司）与被告苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理。审理中，被告商旅公司提起反诉，本院决定受理，并与本诉合并审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2016年4月11日、4月26日、9月18日、12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）酷点公司的法定代表人顾玲娟（参加第三、四次开庭）及委托诉讼代理人周毅、被告（反诉原告）商旅公司的委托诉讼代理人钟晶晶及赵志刚（参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告酷点公司提出诉讼请求：1.被告支付原告损失1346555元（即事实和理由中1-9项金额总和）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年6月8日签订《商业用房租赁合同》。2015年11月12日，原告收到被告法律顾问发出的律师函要求解除合同，原告认为被告对待承租户极其不负责任，已无合作必要，故同意于2015年11月13日解除合同，并同意于2015年11月23日返还租赁物业。但原告不存在被告律师函所述违约行为，被告律师函以下事项不实：1.合同履约保证金共计194306.4元。2.合同约定原告于2015年10月l日前营业，但2015年9月27日原告向被告提交了《延期开业申请书》，被告于2015年9月29日同意原告委托的装修公司进场装修，并由其指定物业收取装修押金l万元。3.2015年9月29日，原告向被告提交《苏州工业园区商业旅游发展有限公司装修方案审批表》，其中在“装修方案说明”中对增加玻璃有明确说明。2015年10月9日，被告商业运营部编号为YGMT-2015-99的《商户装修方案审批意见》中明确同意增加玻璃维护部分建议仅限二楼。同时，因被告单方提出解除合同，给原告造成以下损失:1.编号为YGMT-2015-99的《商户装修方案审批意见》中要求原告拆除原租户违建费用129000元。2.2015年10月9日至2015年10月27日装修费用431000元。3.2015年11月21日至2015年12月31日租金、综合管理费78442.30元。4.2015年10月27日起由于被告强行断电并不允许原告施工导致原告指定的装修公司50名工人滞留，给原告造成巨大损失，计1万元/天，截止2015年11月20日损失230000元。5.双倍返还原告缴纳的履约保证金388612.80元。6.原告已支付的消防设备费用22500元。7.原告指定装修公司已支付的电费2000元、装修押金10000元。8.原告已支付的空调管道费用5000元。9.原告已支付的装修设计费用50000元。以上损失合计1346555元。被告在收到原告律师函后未赔偿原告损失，故原告提起诉讼。
被告商旅公司辩称：1.原告存在违规装修、逾期开业违约行为，被告因原告的违约行为根据合同约定解除合同并无不当。2.本案租金及综合管理服务费应计算至2015年11月23日，原告支付的2015年11月24日至2015年12月31日期间的租金及综合管理服务费应抵作被告损失，被告无需返还。3.原告支付的保证金并非定金，且本案合同解除是因原告违约造成，原告要求双倍返还保证金缺乏事实和法律依据。4.对原告主张的其他损失，被告不认可。即使原告存在损失，也是因原告违约行为造成，应由原告自行承担，与被告无关。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。
反诉原告商旅公司提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告损失685934.89元（其中第一项为2015年7月1日至2015年9月30日免租期租金及综合管理服务费损失194306.4元，第二项为围挡费用80000元，第三项为外立面修复费用99263.23元，第四项为暂定5个月的租金及综合管理服务费损失296317.26元，第五项为律师费用16048元）；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年6月8日签订《商业用房租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告位于苏州工业园区月光码头C8的房屋，租赁期限自2015年7月l日至2020年6月30日。根据合同第4.2.2条、4.2.3条及4.2.5条之约定，反诉被告的装修方案应事先取得反诉原告同意，未经反诉原告同意前，反诉被告不得进行装修，也不得撤换公共区域的装饰装修；另据合同第4.2.1条、第7.2条之约定，反诉被告应于2015年9月30日前完成装修，并最晚于2015年10月1日正式营业。但合同签订后，反诉被告并未如期装修及营业。反诉被告未经反诉原告同意，于2015年10月24日至27日擅自对租赁物业进行破墙装修，并导致租赁物业三个外立面不同程度遭到破坏，反诉原告发现后立即制止并通知反诉被告，经反诉原告与反诉被告于2015年11月4日沟通，反诉被告法定代表人确认装修破坏了外立面构成违约，同意拆除脚手架，同意由第三方进行恢复。随后，反诉原告于2015年11月5日将上述沟通内容以书面函告的方式通知反诉被告，但反诉被告2015年11月9日的回函部分内容却与11月4日双方沟通的结果相去甚远，后再经沟通未果。鉴于反诉被告未经同意擅自装修破坏外立面及逾期开业等违约行为，反诉原告于2015年11月12日委托律师发函就解除租赁合同、返还租赁物业等事宜通知反诉被告。反诉原告认为，本案租赁合同解除系因反诉被告根本违约造成，反诉被告应就因此给反诉原告造成的租金及综合管理服务费损失、围挡费用、恢复外立面费用等损失承担全部赔偿责任。
反诉被告酷点公司辩称：反诉被告不存在反诉原告所称的根本性违约，因此反诉原告相应损失不应由反诉被告承担。就五项损失中的第一项，合同第4.1.1条明确约定出租方给承租方3个月装修优惠期，该装修优惠期为除斥期限，不受承租人是否实际使用及其他任何因素影响；第二、三项，反诉被告未违约，不应承担上述费用；第四、五项，合同解除为反诉原告提出，该间接损失不应由反诉被告承担。
经审理查明，2015年6月8日，酷点公司（承租方）与商旅公司（出租方）签订《商业用房租赁合同》一份，内容为：鉴于承租方有意在租赁物业内投资经营游艇驾培、咖啡、茶饮，下称“酷点.尚苏船主会”，出租方将位于月光码头C8房屋及相应附属设施出租给承租方，租赁物业预估建筑面积预计约539.74㎡含公摊面积，但应以房屋所在地法定有资格的测量机构测量面积为准（含公摊面积）并作为计算租金依据（该测量面积将作为依据进行房屋产权登记）。租赁期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日。出租方应在2015年7月1日前按照附件二规定将租赁物业交付承租方使用。租赁物业交付后，承租人应按租赁物业所在地法律法规、政府规范及出租方要求尽合理谨慎义务，妥善保管和维护、使用租赁物业及其附属设施设备；若遭承租人损坏，出租方有权要求承租人按市场价格赔偿。第4.1.1条约定，出租方同意给予承租方3个月装修优惠期，自2015年7月1日至2015年9月30日，装修优惠期为除斥期限，不受承租人是否实际使用房屋及其他任何因素影响。第4.1.2条约定，在装修优惠期内，出租方给予承租方租金优惠（见第5.1.1条），且承租方无需支付综合管理费，但应交纳本合约定的物业管理费和其他应由承租方承担的各种费用，也不免除承租方在本合同项下的其他任何义务。第4.2条装修部分中，第4.2.1条约定，承租方应于租赁物业交付后7日内进场装修，装修期限最长不得超过3个月。第4.2.2条约定，租赁物业所有外立面、公共区域由出租方统一管理，承租方如需在租赁物业外立面、公共区域安装任何广告、招牌或布置，包括广告宣传、灯箱招牌标记、装饰、旗帜、报、橱窗和露天桌椅等户外设施等，均须按下述第4.2.3条规定事先征得出租方书面同意，否则视为根本性违约，出租方有权要求承租人立即自行予以拆除、清理或请第三方拆除、清理，由此产生的费用由承租方承担。第4.2.3条约定，承租方的装修方案及在租赁物业外部任何载体上安置广告、标示和门面招牌的，事先需得到出租方同意，出租方如有特别要求，承租方应按出租方要求执行，且应按相关规定据需取得主管机关批准，因办理该等批准手续所产生的费用均由承租方自行承担。在未取得出租方同意及主管机关批准前，承租方不得进行装修。第4.2.5条约定，未经出租方及物业管理机构书面同意，承租方不得撤换出租方统一安装的玻璃铺面、玻璃门、店招、灯箱及其他面向公共区域的装饰或装修，否则出租方有权要求承租方自行予以恢复或委托第三方予以恢复，由此产生的费用由承租方承担。第5条租金、综合管理服务费及其他费用及其支付中，第5.1.1条约定，双方同意，租金（不含物业管理费）及综合管理服务费按下述标准乘以租赁物业建筑面积计算，租金为：2015年7月1日至2015年9月30日，单价为1元，月计539.74元；2015年10月1日至2015年12月31日，单价为76元，月计41020.24元；2016年1月1日至2016年6月30日，单价为77元，月计41559.98元；2016年7月1日至2017年6月30日，单价为80.5元，月计43449.07元；2017年7月1日至2018年6月30日，单价为84元，月计45338.16元；2018年7月1日至2019年6月30日，单价为87.5元，月计47227.25元；2019年7月1日至2020年6月30日，单价为91元，月计49116.34元。综合管理服务费为：2015年7月1日至2015年9月30日，单价为0元，月计0元；2015年10月1日至2016年6月30日，单价为33元，月计17811.42元；2016年7月1日至2017年6月30日，单价为34.5元，月计18621.03元；2017年7月1日至2018年6月30日，单价为36元，月计19430.64元；2018年7月1日至2019年6月30日，单价为37.5元，月计20240.25元；2019年7月1日至2020年6月30日，单价为39元，月计21049.86元。第5.1.2条约定，承租方应按合同季度（每季三个月）支付租金及综合管理服务费，但其中装修优惠期期间的租金及综合管理服务费和装修优惠期届满后的第一季度租金及综合管理服务费共178114.2元，承租方应于本合同签署之日起7日内支付至出租方指定账户；此后本合同各季度租金及综合管理服务费，承租方应于该季度开始日前的30日至该季度开始日前的15日期限内支付至出租方指定账户。未经出租方事先书面同意，承租方不得以保证金或在出租方处的其他财产扣减或抵销其应支付的租金及综合管理服务费等费用。第5.4.1条约定，承租方须在本合同签订时向出租方交纳数额相当于整个租赁期限内（不含装修优惠期）平均租金标准的3个月租金额计132921（酷点公司提交的合同中手书修改为194306.4，并盖酷点公司印章）元作为保证金。第5.4.2条约定，在承租期内，若承租方未能及时支付租金、综合管理服务费、物业管理费、其他费用及违约金、赔偿金等各种应付款项逾期超过10天，则出租方可随时从保证金中扣除该等金额。第5.4.3条约定，承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，出租方应在承租方按本合同规定将租赁物业交还出租方后30天内无息退还承租方所交纳之承租保证金或者其余额。第7.2条约定，承租方同意，为了月光码头商业项目的整体运营形象及需求，承租方应不晚于2015年10月1日正式营业，如承租方未在前述日期正式营业，承租方应于2015年6月1日前向出租方支付相当于整个租赁期限内（不含装修优惠期）平均租金标准、平均综合管理费标准的3个月租金、综合管理费之和金额计194306.4元作为违约金。第8.1条约定，经双方协商一致，并订立书面补充协议，本合同可以解除或变更。第8.2.1条约定，承租方具有下列违约行为之一的，出租方有权要求承租方履行其应当履行的义务、纠正违约行为，并要求承租方承担相当于全额保证金50%的违约金，由此给出租方造成的损失超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）逾期支付租金、综合管理服务费、物业管理费等各种应付款项、费用不满3个月的或累计金额不超过10000元的；（2）其他违反本合同约定的行为和本合同约定的属于承租方违约的行为（但不属于根本性违约的）。第8.2.2条约定，承租方有下列情形之一的，视为根本性违约，承租方此前己承担的违约责任（如有）独立承担，出租方有权要求承租方支付相当于全部保证金的金额作为违约金，并可解除本合同，由此给出租方造成的损失（包括无论本合同是否被解除，出租方可能遭受的一切损失）超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：……（6）承租方违反第4.2条约定的；（7）承租方未能在本合同约定的开业日之前开业，逾期开业超过30日的；……（10）本合同其他条款约定的。第8.2.4条约定，本合同所述出租方因此可能遭受的损失（或者给出租方造成的损失）包括：（1)直接损失，包括:因承租方过错，出租方己经遭受的直接损失、将来必然要遭受的损失和成本支出、出租方为签订和履行本合同之目的专门在本合同签订之后为承租方占有和使用租赁物业发生的各种成本和费用、免租期租金损失（如有）、（在解除本合同的前提下)出租方为恢复租赁物业原状（无论出租方何时和如何恢复）按照第三方评估意见出租方需要花费的成本、与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费、来自政府部门的罚款或者来自任何第三方的各种赔偿金（含己经和将要支付的）；（2）合理的间接损失：（本合同解除前提下）自本合同解除之日起按照本来再正常履行本合同3个月的可得租金损失。第8.2.6条约定，在承租方根本性违约的前提之下，承租方同意，出租方或者物业管理服务方经事先提前1天书面通知承租方，可采取包括对租赁物业停电、停水及其他出租方认为合理的措施，由此可能造成的对承租方不利的后果由承租方自行承担。第8.3.2条约定，下列情形下，视为出租方根本性违约，承租方有权解除本合同，并要求出租方承担相当于保证金全额的违约金，如由此给承租方造成的直接损失（对于承租方为使用租赁物业而产生的装修费用等按合理折旧评估确定）超过违约金的，出租方应另行向承租方赔偿：（1）租赁物业存在重大质量缺陷或者安全隐患，出租方未能在合理期限内修复，从而严重影响承租方正常使用或已经给承租方造成重大损失的；（2）出租方没有权利出租租赁物业的；（3）针对出租方的一般性违约行为，出租方未能按承租方要求在合理限期内及时纠正，从而导致承租方正常占有和使用租赁物业遭受实质性妨碍的。第8.3.3条约定，鉴于租赁合同的特点，就出租方违约，承租方不应向出租方索赔间接损失（包括但不限于营业损失和其他可得利益损失、因此提前解除与员工之间劳动合同而发生的赔付款损失等）。第9.2条约定，当本合同因出租方原因被提前解除的，承租方应在本合同被解除之日起10天内将租赁物业交还出租方；如出租方要求承租方将租赁物业及其设施恢复至交付使用时的原貌后交还出租方的，且承租方也同意为此的，则恢复原状的合理费用由出租方承担；如出租方不要求、或承租方不愿意将租赁物业及其设施恢复至交付使用时的原貌，则视为承租方放弃其保留在租赁物业内的任何装修、装饰或物品的所有权；对于承租方的装修费用损失，出租方将根据装修合理折旧评估后的价值，给予承租方补偿。第9.3条约定，当租赁合同因承租方原因被提前解除的，承租方应在本合同被解除之日起10天内自担费用将租赁物业及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损，并交还出租方，且出租方无须赔偿任何承租方的装修费用损失。双方亦可同意保留在租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为承租方放弃该等装修及物品的所有权，而出租方无须向承租方支付任何补偿或赔偿。第9.4条约定，若承租方未能按上述要求将租赁物业交回出租方的，出租方有权要求承租方向出租方支付租赁物业使用费（使用费按相当于本合同被解除或期满终止之日日租金及综合服务管理费之和2倍的标准，自本合同被解除或者期满终止之日起算至承租方将租赁物业实际交回出租方之日止），且出租方随时有权采取各种措施限制承租方使用并收回租赁物业，以及出租方有权代承租方将租赁物业恢复至交付使用时的原貌，除上述另有约定的，因恢复原状产生的费用由承租方承担，同样，承租方保留在租赁物业内的任何装修及物品视为其放弃所有权，出租方有权处置，且无须向承租方支付任何补偿或赔偿。合同还就其他事项作了约定。
2015年6月30日，酷点公司向商旅公司支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的房租124679.94元及综合管理费53434.26元，合计178114.2元。
2015年7月2日，酷点公司向商旅公司支付履约保证金194306.4元。同日，商旅公司将租赁房屋交付酷点公司。
2015年9月中下旬，酷点公司向商旅公司致《月光码头C8栋延期开业申请》，陈述其因加盟品牌商原因而非其故意拖延，致装修迟延，申请延期开业。
2015年11月5日，商旅公司向酷点公司发出《关于月光码头C8建筑物破墙事件的函》，内容为：“贵公司在没有征得我司同意的情况下，于2015年10月27日擅自对承租的我司月光码头C8建筑物破墙装修，导致三个立面不同程度的遭到破坏，根据贵我双方签订的《商业用房租赁合同》，贵公司的行为已经违反了合同4.2.2至4.2.5等条款，属根本性违约。现就贵公司的上述违约行为，我司函告贵司以下处理意见：1、贵公司立即停止装修，拆除所有外墙脚手架；2、为保持原有外立面，由我公司委托第三方对外立面予以恢复，由此产生的全部恢复费用由贵公司承担；3、为不影响5A景区形象，由我公司在C8建筑物外围做围挡封闭，由此产生的全部费用由贵公司承担；4、在对C8建筑物外立面恢复期间，贵司仍须按合同约定全额支付房屋租金、综合管理服务费及其他应由贵公司承担的费用。同时，我公司保留解除贵我双方租赁合同的权利。另望贵公司收到此函后3日内就以上内容书面回复我公司，若逾期，后果自负。”
2015年11月9日，酷点公司向商旅公司回函，内容为：“我司于2015年11月9日收悉贵公司《关于月光码头C8建筑物破墙事件的函》函件壹封，根据贵公司对我公司收到此函后3日内回复的要求，现函告贵公司：一、我公司法人代表顾玲娟女士于2015年11月4日前往贵公司，贵公司石文容女士、杨德庆先生接待。根据贵公司要求，我公司已于11月5日将外墙脚手架拆除完毕并以邮件形式告知。同时，我公司因贵司杨德庆先生在未有书面函告的情况下，擅自对我公司承租之C8工地采取断电、锁门处理，导致我公司自2015年10月27日起己经全面停工。二、贵司在C8建筑物外围所做之围挡，我公司不承担由此产生的任何费用。维护5A景区形象是贵司之责任，与我公司无关。三、依据贵我双方签订的《商业用房租赁合同》，我公司向贵公司提出申请，由我公司自行恢复外立面，并确保恢复至原样。四、贵公司杨德庆同志未按照贵我双方签订的《商业用房租赁合同》8.2.6之约定，于2015年10月27日擅自通知物源物业月光码头管理处，对我公司承租之物业采取断电、锁门处理，我公司保留向杨德庆本人以及物源物业月光码头管理处追偿的权力。”
2015年11月12日，江苏名仁律师事务所（钟晶晶律师）向酷点公司发出《律师函》，内容为：“本律师是苏州工业园区商业旅游发展有限公司的常年法律顾问，受其委托，就解除我委托人与贵司签订的《商业用房租赁合同》并要求贵司返还租赁物业等事宜，特致函贵司。我委托人与贵司于2015年6月8日签订《商业用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由贵司承租我委托人位于苏州工业园区月光码头C8的房屋(以下简称“租货物业”)，租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日。根据《租赁合同》第4.2.2条、4.2.3条及4.2.5条之约定，贵司的装修方案应事先取得我委托人同意，在未经我委托人同意之前，贵司不得进行装修，也不得撤换公共区域的装饰或装修；另根据《租赁合同》第4.2.1条、第7.2条之约定，贵司应于2015年9月30日前完成装修，并最晚于2015年10月1日正式营业。经我委托人陈述，目前，贵司存在以下违约行为：1.未经我委托人同意，擅自装修，并导致租赁物业三个外立面不同程度遭到破坏；2.未于2015年10月l日正式营业，截至2015年11月12日，贵司逾期开业已达42天。根据《租赁合同》第8.2.2条第（6）项、第（7）项之约定，本律师认为，贵司的上述行为已构成根本性违约。现我委托人通过本律师正式函告贵司如下内容：1.我委托人与贵司于2015年6月8日签订的《商业用房租赁合同》自2015年11月13日起解除；2.没收贵司全部保证金132921元作为违约金；3.我委托人将委托第三方对贵司破坏的外立面进行恢复，恢复费用由贵司承担，届时，我委托人将另行向贵司主张恢复费用；4.请贵司在2015年11月23日前赔偿我委托人相当于3个月的租金损失计人民币124140.2元；5.请贵司在2015年11月23日前将租赁物业内部恢复原状（不含外立面）并返还我委托人，如贵司未按期将租赁物业内部恢复原状并返还委托人的，我委托人将自行恢复并随时采取各种措施收回租赁物业（包括但不限于如对租赁物业停电、停水、锁门以及其他我委托人认为合理的措施），因恢复租赁物业内部所产生的全部费用由贵司承担。同时，贵司还应自租赁合同解除之日起至贵司实际返还之日止按日租金及综合管理服务费之和2倍的标准向我委托人支付租赁物业使用费。请贵司本着诚实信用、友好合作的精神，按上述函告内容履行相应义务。否则，我委托人将采取进一步法律行动。届时，一切责任和损失（包括但不限于诉讼费、租赁物业恢复原状费用、逾期返还房屋使用费等）均将由贵司承担。本律师函不得被视为对我当事人任何权益的减损和/或义务的增加。”
2015年11月16日，江苏陈全兴律师事务所（周毅律师）向商旅公司邮寄《律师函》，内容为：“酷点公司在收到贵公司法律顾问钟律师的律师函后对律师函所述事项进行仔细核实，发现以下事项不实，请贵公司慎重对待！1、合同履约保证金共计：194306.4元；2、根据合同约定，要求酷点公司2015年10月l日前营业。但在2015年9月27日，酷点公司向贵公司提交了《延期开业申请书》。贵公司于2015年9月29日同意承租方委托的装修公司进场装修，并由其指定物业收取装修押金1万元。3、2015年9月29日，酷点公司向贵公司提交《苏州工业园区商业旅游发展有限公司装修方案审批表》，其中在“装修方案说明”中对增加玻璃有明确说明。2015年10月9日，贵公司商业运营部编号为YGMT-2015-99的《商户装修方案审批意见》中，明确同意：增加玻璃围护部分建议仅限二楼。因此，酷点公司不存在贵公司律师函所述违约行为！鉴于贵公司以律师函方式要求解除合同，酷点公司认为贵公司对待承租户及其不负责任，已无合作必要！因此同意于2015年11月13日解除合同，并同意于2015年11月23日返还租赁物业！同时，因贵公司单方提出解除合同，给酷点公司造成以下损失：1、编号为YGMT-2015-99的《商户装修方案审批意见》中，要求承租方酷点公司拆除的原租户违建费用，共计RMB129000.00元(大写:人民币壹拾贰万玖仟元整)。2、2015年10月9日至2015年10月27日装修费用共计RMB350000.00(大写:人民币叁拾伍万元整)。3、2015年11月21日至2015年12月31日租金、综合管理费：59191.30元；物业费8264.00元。4、2015年10月27日起由于出租方强行断电并不允许承租方施工，导致承租方指定的装修公司50名工人滞留，给承租方造成巨大损失，计1万元/天，截止2015年11月20日，损失共计RMB230000.00（大写：人民币贰拾叁万元整）。5、双倍返还承租方酷点公司缴纳的履约保证金：388612.00元。6、承租方已经支付的消防设备费用共计：22500.00元。7、承租方酷点公司指定装修公司已经支付的电费2000.00元，装修押金10000.00元。8、承租方酷点公司已经支付的空调管道费用5000元。以上损失合计：RMB1204567.00元（大写：人民币壹佰贰拾万元肆任伍佰陆拾柒元叁角）。综上，望贵公司在收到本函后于2015年11月23日立即支付。否则，本律师将根据我委托人的授权，向人民法院提起诉讼，届时，由此而产生的一切民事责任将由贵公司承担。望您予以慎重考虑，以免诉累！”2015年11月17日，商旅公司收到该函。
2015年11月23日，商旅公司向苏州物源物业管理有限公司、月光码头物业管理处发出《退租通知》，内容为：“月光码头C8租户苏州酷点广告传媒有限公司，由于在装修时严重违反《商业用房租赁合同》，造成根本性违约。经双方律师函沟通，同意于2015年11月13日解除合同，并于2015年11月23日返还租赁物业。请你处做好返还租赁物业的物业管理和装修管理移交手续。”同日，酷点公司与物业公司办理了租赁房屋交还手续。
2015年11月30日，酷点公司工作人员徐立文出具《收条》一张，内容为：“今收到物源物业管理公司截止2015年11月23日退还多余物业费4982.4元。”
上述事实，由商业用房租赁合同、江苏银行业务回单、交房单、发票、月光码头C8栋延期开业申请、关于月光码头C8建筑物破墙事件的函、回函、律师函、邮寄签收凭证、退租通知、收条等证据及庭审笔录、质证笔录予以证实，本院予以确认。
酷点公司为证实其已发生的装修损失，提交如下证据：
1.建设工程设计合同、设计费发票，证明其委托苏州共筑装饰工程有限公司（以下简称共筑公司）设计产生设计费50000元。
2.装修明细表、工程款发票，证明其委托上海浩图建筑装饰工程有限公司（以下简称浩图公司）装修产生工程款560000元。
3.消防系统施工合同书、收据，证明其支付苏州沛鑫消防工程有限公司（以下简称沛鑫公司）消防工程款22500元。
4.空调销售及安装合同、收据存根，证明其支付苏州冷顿安装维修有限公司空调管道费用5000元。
商旅公司质证意见：设计费因开票日期是2015年12月7日，发生于本案合同解除后，无法认定是否为原告实际支出费用；装修明细表真实性不认可，不能证明发生于涉案租赁房屋施工过程；消防系统施工合同书真实性无异议，但22500元费用是收据，费用是否真实发生有异议；空调销售及安装合同真实性不认可，合同中购买方并非酷点公司；对其他证据真实性无异议。此外，即便有相关费用实际发生，也与其无关，不应由其承担。
酷点公司陈述：证据2涉及的工程款560000元是支付的工程进度款，合同价数百万元；装修明细表已反映560000元的构成，租赁房屋现场能看出，其中包括拆除部分。空调工程辅材已进场，仍留在现场，管道也已排好，人工费已发生一部分；合同总价款204000元，因未再继续施工，故仅支付5000元。设计合同所产生的图纸其已留存，在装修时图纸也已给商旅公司，在商旅公司提交的证据即效果图中也已反映。消防合同总价款75000元，有施工，消防管道布设、消防火灾报警系统、消防水系统、应急照明系统、图纸制作均已开展，租赁现场也有反映，根据进度已支付22500元。
商旅公司陈述:空调安装管道有初步施工但未完工。酷点公司交给其效果图。消防火灾报警系统、消防水系统、应急照明系统在现场有反映，但也未完工。
酷点公司补充提交如下证据：1.装饰装修工程承包合同，证明其委托浩图公司装修，合同总价1400000元，首期支付560000元，开工日期2015年10月1日，装修款项接收人周德苓。2.装修款付款凭证、设计付款凭证、消防付款凭证打印件及银行账户明细，证明其2015年10月9日通过其股东吕翔账户向周德苓账户支付装修款560000元；其分别于2015年8月27日以及2015年12月4日通过其股东吕翔账户分两笔合计支付王柱设计费50000元；2015年10月19日通过吕勤账户向于春雷账户支付消防款22500元。
商旅公司质证意见：对证据1真实性无异议，但现场基础工程未完工，不能证明酷点公司所称实际发生的工程款，即便酷点公司实际支付了装修工程费用，也是酷点公司违约造成的损失，与其无关。对证据2装修款付款凭证真实性无异议，该费用发生于酷点公司与浩图公司之间，具体金额不认可，即便实际产生施工费用也与其无关，不应由其承担。设计付款凭证显示款项支付给王柱个人，并非合同对方共筑公司，不能证明本案设计费的事实，即便实际产生也与其无关，不应由其承担。消防付款凭证付款人及收款人均非合同当事人，不能证实发生在酷点公司与沛鑫公司之间，且消防工程也未实际完工，对具体金额不认可，即便实际产生也与其无关，不应由其承担。对吕翔个人账户明细真实性无异议，但吕翔非本案当事人，与本案无关。
酷点公司说明，吕勤是其会计，设计由个人挂靠于公司，故设计费支付给王柱个人；空调管道费用5000元以现金支付，支付时间为2015年11月6日。
酷点公司另提交浩图公司盖章确认的苏州月光码头C8栋项目已完成部分明细，反映的工作量与前述装修明细表基本一致，工程款金额560000元。商旅公司质证意见：对证据真实性有异议。酷点公司提交的装修款付款凭证反映付款时间为2015年10月9日，当时装修方案审批意见尚未通过，且付款发生于两个个人之间，与本案无关。即便产生施工费用，也应由酷点公司自行承担。2015年10月9日，施工尚未实际发生，560000元并非工程结算款。且已完成部分明细中至少有地面防水处理、前厅背景木作隔断、石膏板平顶、地毯铺装找平层等项目现场未体现；另有砖混隔墙、石膏板弧形跌级吊顶、木作异形吊顶、水电等项目未完工；拆建部分现场也无法看出；至于其他所列项目如厨房、木作、水电等，有施工体现，是否完工也无法判断。
就酷点公司已发生的装修投入是否具备鉴定基础。商旅公司认为，现外墙及玻璃完全修复还原，新装修公司已于2016年9月初进入现场重新装修。因已重新装修，现场已不能完全还原，就酷点公司装修投入已无鉴定基础，且2015年11月23日交接时，酷点公司已将承租房屋交还给其，根据租赁合同约定，酷点公司的装饰装修视为酷点公司自行放弃，无鉴定必要。酷点公司认为，确实无鉴定基础，但其律师函中已对损失向商旅公司提出索赔，不认可商旅公司所认为的其放弃装修投入。
商旅公司为证实其围挡费用损失、外立面修复费用损失，提交如下证据：
1.月光码头C8建筑外围遮挡美化工程（2015年）合同书，证明其委托苏州市远联建设发展有限公司对涉案租赁房屋外围遮挡进行美化施工，合同价为80000元。
2.月光码头C8建筑被破坏墙面、窗户修复工程合同书，证明其委托苏州苏明装修股份有限公司对涉案租赁房屋被破坏墙面、窗户进行修复，工程投标价为99263.23元，合同暂定总价为99000元。
商旅公司另陈述，外立面墙体及玻璃修复工程已完毕，费用尚未支付；围挡还在，费用尚未支付；认可围挡物有宣传商旅公司的内容，但非为宣传商旅公司，租赁房屋处于金鸡湖5A景区内，外立面破坏有损5A景区形象，且有安全隐患，围挡有必要性和合理性，该费用尚在审计中，是必然要发生的费用，属于其直接损失，应由酷点公司承担。
酷点公司质证意见：对证据真实性认可，但不认可合同金额，也不申请对金额进行司法鉴定；其未违约，故证据与本案无关；围挡物有宣传商旅公司的内容，对围挡费用不认可，相应广告宣传受益人为商旅公司，相关费用不应由其承担。
后商旅公司另提交苏州华星工程造价咨询有限公司《工程造价咨询报告书》2份，证明上述修复工程款为89656.26元，围挡费用为39784.19元。酷点公司质证意见：由法院依法认定。
商旅公司为证实其律师费损失，提交聘请律师合同、发票及中国银行客户借记回单，证明其律师费损失为16048元。酷点公司质证意见：对真实性无异议。
关于装修方案审批过程及审查意见，商旅公司提交了以下证据：
1.编号YGMT-2015-99的《苏州工业园区商业旅游发展公司装修方案审批表》（以下简称《装修方案审批表一》），反映：（1）酷点公司申请装修方案为：“1.申请内部装修，附施工图、效果图。2.外立面装修增加店招。3.北面靠内湖边二、三层楼外立面增加玻璃。4.空调外机增加，同原款式。”（2）物业管理处于2015年9月29日提请商旅公司审核。（3）商旅公司项目运营经理2015年9月29日意见：“该商家报审室内外装修方案，预估十二月底结束。请领导审批。”商业运营部同日意见：“请设计部审阅。”设计管理部同日意见：“1.空调外机请在原指定位置。2.建议店招精简。3.增加玻璃维护部分建议仅限二楼。”
2.编号YGMT-2015-222的《商户装修方案审查意见》（以下简称《装修方案审查意见一》），反映：2015年10月9日，商旅公司审查意见为：“一、空调外机必须放在原来设计的位置。二、店招重新设计后再报我司审核。三、增加玻璃维护部分建议仅限二楼。四、原有违建要拆除。五、本次未涉及的内容，请商家在装修或经营中严格执行表格下方的特别说明。”下方特别说明：“1、未经批准，对外立面或承租范围以外的区域进行任何改动，一经发现，将责令违反单位拆除并恢复原状。2、涉及结构改动，需经我司初审同意后，再提供具备资质建筑设计单位出具的结构计算书，并加盖出图章和注册结构师章。未提供相应证明材料或未通过我方审核，擅自施工，造成一切损失由承租人负责。3、涉及平面布局、消防疏散、消防设施改动，请提供消防主管部门出具的审核意见。室内消防管道上配置的阀门及相关设施在装修过程中不得封闭。如在装修过程中损坏原有消防管线及设施，在装修过程或结束后需要修复，保证原消防系统功能的完好，费用商家自理。4、商铺内部已配置给水、电源、排烟口、网络、污水排放点(厨房排水、卫生间排水)，商铺内部的给排水、电力、排烟等项目需自行设计并正确接入预留点。在设计内部电气设备时，请根据商铺内配置的电力容量合理设计各用电设备。厨房间排水出口需安装阻拦网，防止异物进入下水主管道而造成主管道堵塞。空调外机摆放需安装在指定地点，如需要更换安装位置需提前报批。5、商家室外广告用材需避免铁质材料，要求使用不生锈的材料制件广告宣传。室外电线应考虑安全防护措施，布置需横平竖直，电线及开关电源需与安装位置的墙面同色或隐藏。6、报审方案中未提及的内容不得擅自施工，否则一切损失由承租人负责。”下方由酷点公司工作人员徐立文签收。
3.编号YGMT-2015-103的《苏州工业园区商业旅游发展公司装修方案审批表》（以下简称《装修方案审批表二》），反映：（1）酷点公司申请装修方案为：“1.二楼玻璃由于原业主使用不当导致玻璃窗户大面积泛黄，把手脱落，部分渗水，特此申请二楼窗户更改。2.更改窗户附祥图（原有图、效图）。”（2）物业管理处于2015年10月16日提请商旅公司审核。（3）商旅公司项目运营经理2015年10月19日意见：“请领导审批。”商业运营部2015年10月21日意见：“请设计部审阅。”设计管理部同日意见：“不建议更改窗户，破损玻璃建议更换。”运营分管领导2015年10月26日意见：“不同意此方案。”
4.编号YGMT-2015-249的《商户装修方案审查意见》（以下简称《装修方案审查意见二》），反映：2015年10月27日，商旅公司审查意见为：“一、不同意更改窗户，破损及污染的玻璃可以更换或清洁。二、本次未涉及的内容，请商家在装修或经营中严格执行表格下方的特别说明。”下方特别说明的内容与《装修方案审查意见一》一致，下方“领取人签字”处为空白。
商旅公司依据上述证据认为：酷点公司在第一次报其审批时，其在《装修方案审查意见一》中明确店招需重新设计后再报审核、增加玻璃维护仅限二楼及外立面未经批准不得进行任何改动等。酷点公司第二次报其审批更改窗户时，其明确表示不同意，且也表明酷点公司明知未取得其同意而有擅自更改窗户、破坏外立面的故意。《装修方案审查意见二》尚未给酷点公司，因为酷点公司于2015年10月24日至27日期间已违规装修构成违约。
酷点公司质证意见：对证据1、2真实性无异议，《装修方案审批表一》证明其延期开业不构成违约，同时其装修方案明确要求北面靠内湖边2、3层楼外立面增加玻璃，商旅公司答复增加玻璃围护部分建议仅限2楼，明确是对其增加玻璃围护的许可。其进场装修时间为2015年10月9日，《装修方案审查意见一》其也是于2015年10月9日左右领取。《装修方案审批表二》反映其装修方案表明，二楼玻璃因原业主使用不当导致玻璃窗户大面积泛黄、把手脱落并渗水，申请二楼窗户更改，该装修方案附有装修效果图与《装修方案审批表一》效果图一致。《装修方案审查意见二》其未收到。
关于《装修方案审查意见一》中要求拆除的“原有违建”。酷点公司称主要是室内，也有部分室外招牌。商旅公司称应该是室外违建，如果是室内，不存在违建之说。
关于《装修方案审查意见一》中的“增加玻璃维护部分建议仅限二楼”。酷点公司认为，商旅公司同意其按其装修方案及外观图纸上对二楼的玻璃墙进行修改。商旅公司认为，应结合酷点公司装修方案申请“北面靠内湖边二、三层楼外立面增加玻璃”及房屋装修前的状况理解；装修前北面靠内湖边凸出部分是三根柱子，无围护及玻璃，其他外立面均有玻璃；“增加玻璃维护部分建议仅限二楼”指的是北面靠内湖边凸出部分，并不涉及其他外立面；而酷点公司实际上的装修行为已不是简单的增加玻璃，而是砸掉外墙窗户间的墙体，改变了外立面原有窗户样式，且改变的也不仅是二楼北面靠内湖边，而是整个建筑物的外墙。
关于对房屋二楼玻璃窗户进行装修改造的时间。酷点公司称大致是2015年10月24日至10月27日。商旅公司称其发现外立面被破坏的时间是2015年10月27日。
关于《装修方案审批表二》提交的原因。酷点公司称，其收到《装修方案审查意见一》后，开始进场施工，因原玻璃是两层玻璃，使用年限过长，玻璃中泛黄、泛脏，无法继续使用，同时其也有意将窗户连成大窗，该意向向商旅公司现场管理人员提出后，商旅公司要求再次提交装修申请，因此产生了《装修方案审批表二》。商旅公司称，对酷点公司称两层玻璃使用年限过长，玻璃中泛黄、泛脏，无法继续使用不认可，即使玻璃外观泛黄、泛脏，甚至有部分破损，也完全可以对部分更换，不需彻底改变原有结构；酷点公司要求更改二楼窗户向其提交《装修方案审批表二》，恰恰证明酷点公司在第一次审批中并无改变外立面的请求，也证明酷点公司对改变外立面需事先征得其同意是明知的，否则也不会再次报其审批。酷点公司称，玻璃破损的事实在《装修方案审查意见一》中能体现，其希望改变原有玻璃窗状态事出有因；在提交《装修方案审批表二》后未接到审批意见前，自行决定砸掉原有窗户玻璃，是因为工期很紧，且商旅公司在过了差不多一周未回复，其认为商旅公司同意了，便直接施工了。
酷点公司提交月光码头室内设计图纸（装修施工图纸）8张打印件、效果图照片6张，证明其在装修方案审批申请时已向商旅公司提供装修施工图及效果图，且从未改变。商旅公司质证意见：月光码头室内设计图纸设计单位是博洛尼整体家装，与酷点公司建设工程设计合同的设计方共筑公司明显不一致，且该设计图纸是室内设计，与本案争议的外立面改动无关；对效果图真实性无异议，其中三张室外效果图其在《装修方案审查意见一》中已明确店招须重新设计后再报其审核，其并未批准酷点公司对外立面改动。
商旅公司为证实酷点公司破坏租赁房屋外立面，提交了租赁前后的外立面对比照片四组。酷点公司对照片真实性无异议。
商旅公司为证实围挡工程情况，提交了租赁房屋四周围挡照片。酷点公司对照片真实性无异议，但认为该围挡施工未经其同意。
商旅公司提交国家旅游局5A旅游景区名称，以证明苏州金鸡湖景区属5A级景区；提交旅游景区质量等级的划分与评定文件，以证明其就本案租赁房屋进行围挡施工的必要性和合理性，且关于5A级旅游景区条件中第5.1.4条a项“环境整洁，无污水、污物，无乱建、乱堆、乱放现象，建筑物及各种设施设备无剥落、无污垢，空气清新、无异味”、第5.1.8条g项“建筑布局合理，建筑物体量、高度、色彩、造型与景观相协调。出入口主体建筑格调突出，并烘托景观及环境。周边建筑物与景观格调协调，或具有一定的缓冲区域”可以证明酷点公司破坏外立面、破坏了与周边建筑物的协调，影响了景区的整体形象。酷点公司质证意见：对真实性无异议，但与本案无关；商旅公司就同样的标准作区别对待，未实际遵守相应的规定。
酷点公司提交月光码头B4幢租赁房屋外观照片5张，反映B4幢租户对承租物业作部分改动，明显改动门窗及外立面搭建，以证明商旅公司对承租户区别对待，酷点公司不存在商旅公司所诉违约情形。商旅公司质证意见：对照片真实性无异议，但与本案无关；B4幢建筑物位于B区，本案诉争租赁房屋位于C区，不同区域风格不一致，不具可比性和参照性。合同及其审查意见已明确改动外立面须事先征得其同意，照片不能证明酷点公司改动窗户和外立面合法、合理，也不能证明酷点公司不构成违约。酷点公司认为，B4幢和C8幢虽分属不同区域，但实际上相邻，且B4幢在其装修前不久才开始营业，两幢房屋装修间隔很短。商旅公司认为，B4幢和C8幢中间隔着一条河，并非相邻。
商旅公司提交苏州工业园区月光码头休闲广场房产证及房产分丘平面图，证明其为涉案出租房屋所有权人，出租房屋建筑面积539.74㎡。酷点公司不持异议，但提出房产分丘平面图可看出，其租赁房屋北面即为B4租户租赁房屋。
酷点公司另陈述：商旅公司于2015年11月12日发函提出解除合同，并认为其根本性违约，其考虑到商旅公司对租户不负责任且强加额外费用等因素，同意解除合同，故合同未能继续履行的违约责任在商旅公司。其诉请的拆除原租户违建费用129000元、2015年10月9日至2015年10月27日装修费用431000元就是装修费用合计560000元。装修明细表中拆建部分134400元均为拆除原租户违建费用，原主张129000元可能是最终结算时确定的金额，不再变更。拆除原建筑墙体61600元，包括八号艺术生活馆部分及室内违建部分。装修明细表中第五项其他部分中外围挡搭建拆除21000元与拆除违建费用不是一回事。如商旅公司不要求拆除违建部分，其不会拆除，既然其应商旅公司要求实际拆除，商旅公司已实际收益，应支付其费用。其诉请的指定装修公司已支付的电费2000元、装修押金10000元损失包含在装修费用560000元中，且诉讼中商旅公司已退还装修押金10000元，故放弃该诉请。因商旅公司于2015年10月27日断电、锁门，实际占有租赁房屋，且未提前通知，故2015年10月27日至2015年11月23日期间的租金、综合管理费亦应退还。2015年11月23日，其将房屋钥匙交给物业公司，物业公司后于11月30日退还多余物业费，就房屋未作实际交接，因为商旅公司已于2015年10月27日实际占有房屋。其诉请的50名工人滞留损失客观存在，不提交证据，由法庭酌定。（即使认定其违约，）商旅公司房屋闲置损失最多按合同计算3个月。
商旅公司另陈述：酷点公司撤场遗留的装修现场已无任何价值，其不同意折价补偿或赔偿酷点公司。2016年8月份，其将租赁房屋另租他人，已进行装修。合同的解除是因酷点公司根本性违约造成，体现在酷点公司违规装修破坏外立面以及逾期开业。其要求原有违建要拆除仅指八号艺术生活馆一小部分，该部分确已拆除，但费用不会超过10000元。酷点公司既然接收房屋，视为认可按现状接收，拆除费用应由酷点公司自行承担。室内部分不属于要求拆除的违建。因双方实际于2015年11月23日交接房屋，故合同期内租金、综合管理费应计算至2015年11月23日。其虽于2015年10月27日对租赁房屋断水断电，但属自力救济，以有效阻止酷点公司违规装修。酷点公司支付的2015年11月24日至2015年12月31日的租金及综合管理服务费应抵作其损失，其无需返还。其反诉诉请的2015年7月1日至2015年9月30日免租期租金及综合管理服务费损失194306.4元是参照履约保证金标准计算。其反诉诉请的暂定5个月的租金及综合管理服务费损失296317.26元，是自2015年11月24日计算至2016年4月23日，按合同2015年标准算1个月，2016年上半年标准算4个月。其损失不止5个月，实际于2016年8月再次出租房屋，故房屋闲置损失应计算8个多月。2015年11月23日双方正式交接房屋，但原告未恢复室内原状，其为避免损失无奈接收房屋。
双方当事人一致同意，如商旅公司主张的损失主张得到支持，因租金优惠期3个月期间租金及综合管理费损失依据合同无法确定，由本院根据合同约定的五年费用总和计算平均值，并考虑到双方约定的每年费用递增的特征，综合酌定免租期、实际租期及未来一定期限内的费用损失；并一致同意，一方全部损失与另一方全部损失进行折抵（含租赁保证金）。
本院认为，酷点公司与商旅公司签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。合同签订后，双方均应按约履行义务。合同虽然约定，酷点公司应不晚于2015年10月1日正式营业，但酷点公司于2015年9月中下旬向商旅公司致《月光码头C8栋延期开业申请》，申请延期开业并阐述原因，商旅公司未提异议','2018-12-29
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