云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1606号
上诉人（原审原告）：李强明，男，汉族，1966年5月15日生，住云南省曲靖市麒麟区，
委托诉讼代理人：韩向东，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司，住所地：云南省曲靖市麒麟区玄坛路18号（区建设局院内）。
法定代表人：钱家欣，董事长。
委托诉讼代理人：袁群松，麒麟区众擎法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人李强明因与被上诉人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司（以下简称为：麒麟区城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭于2017年4月24日开庭进行了审理。上诉人李强明及其委托诉讼代理人韩向东，被上诉人麒麟区城投公司的委托诉讼代理人袁群松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李强明上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误，导致违约赔偿计算方法错误。二、一审判决对逾期交房违约金的性质认定及调整违约金错误，且将调整后的违约金又扣减安置费更是错误的，适用法律不当造成判决错误。三、麒麟区城投公司擅自变更过渡费支付方式，应支付违约金。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，致判决结果显失公平。该判决未充分体现我国民法的意思自治、诚实信用、公平和等价有偿等原则，没有兼顾考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，没有真正惩戒违约方，更没有全面、完整地保护守约方的合法权益。
麒麟区城投公司辩称，李强明与麒麟区城投公司在双方自愿的基础上签订了《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，但由于李强明对选房的要求过高，未进行选房。一审法院判决解除双方签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，并由麒麟区城投公司按被拆迁房屋双倍的金额支付李强明赔偿款。既然麒麟区城投公司已对李强明进行了处罚性的双倍赔偿，自李强明提出要求货币补偿之日起，就放弃了《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》中约定的事项，麒麟区城投公司就应当于即日起不再支付双倍拆迁临时安置过渡费和因未如期交房所产生的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公平公正，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
李强明向一审法院起诉请求：1、判决解除李强明、麒麟区城投公司于2009年6月21日所签订的《拆迁安置补偿协议》，由麒麟区城投公司按照雄业金都3-1-2206号3A户型，面积147.26平方米，价格1229621.00元的双倍对李强明进行赔偿；2、判决麒麟区城投公司按每月1860元支付2015年5月21日以后的房屋拆迁临时安置过渡费（时间为2015年5月21日至李强明收到麒麟区城投公司书面交房通知并实际交房后满三个月之日止）及此期间产生的逾期付款违约金，按日万分之五计算；3、判决麒麟区城投公司按每天500元向李强明支付房屋拆迁临时安置过渡超期违约赔偿金470000元正（时间为2012年10月21日至2015年5月31日），2015年5月31日后的违约赔偿金算至李强明收到麒麟区城投公司书面交房通知并实际交房后满三个月之日止；4、本案诉讼费由麒麟区城投公司承担。
一审法院认定事实：麒麟区城投公司系2008年6月12日成立的有限责任公司（法人独资），从事的经营范围为市政基础设施建设、房地产开发、市政公用设施经营、旧城改造，从事授权范围内国有资产经营和资本运作。2008年7月8日，曲靖市麒麟区建设局、麒麟区城投公司为城市旧城改造建设制定麒麟城区荷花塘片区房屋拆迁补偿安置方案。确定麒麟区城投公司为拆迁人，荷花塘片区的房屋拆迁范围为书院路以南、寥廓南路以西、文昌街以北的三角地块，属曲靖中心城区C街区（39）街坊。2009年6月21日，李强明与麒麟区城投公司自愿签订了《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：李强明选择产权调换的方式将座落于结构××私有住宅（××）××区城投公司进行拆迁。选择产权调换的私有房屋，根据现有房屋实测套内建筑面积按1：1的比例给予产权调换，安置房超面积部分计算公摊面积，减少面积部分由拆迁人按照当年该区域市场价格补给被拆迁人。回迁安置房为小高层，均价楼层为第9层，楼层每平方米差价为30元/层。安置房超面积部分：10㎡以内的（含10㎡），由被拆迁人按房屋建造成本价1600元/㎡向拆迁人补足差价；10㎡以上30㎡以下的（含30㎡），由被拆迁人按房屋均价2300元/㎡向拆迁人补足差价；30㎡以上的，由被拆迁人按2600元/㎡向拆迁人补足差价。按实测套内1：1回迁安置面积及超面积10㎡以内的（含10㎡）部分不计算楼层差价，超出10㎡以上的部分均计算楼层差价。回迁户按签订协议的先后顺序在该片区所有住宅4-20层依次任选，同日签订协议的，抓阄确定选房顺序。李强明选择的安置房建筑面积（含公摊）为140㎡左右。由于拆迁涉及户数多，无房源作统一安置过渡，由李强明自行解决临时过渡房。麒麟区城投公司根据李强明的房屋建筑面积，以户为单位，按8元/㎡·月进行临时过渡补助，计每月临时安置过渡费为744元，每半年领取一次，过渡期暂定为30个月，过渡期自签订协议之日起计算，超过过渡期的，麒麟区城投公司自逾期之月起加倍支付临时安置过渡费，临时安置过渡费补助至麒麟区城投公司书面通知交房日期的三个月后终止。首次领取6个月临时安置过渡费，金额为4464元。麒麟区城投公司未在约定的时间内支付补偿款的，从逾期之日起，每日按未付金额的万分之五计算违约金支付给李强明。李强明未在约定的时间内搬迁腾空房屋的，从逾期之日起，每日按麒麟区城投公司已支付补偿安置费金额的万分之五计算违约金支付给麒麟区城投公司。未在约定的时间内结清安置房回购价款的，从逾期之月起，每日按该价款金额的万分之五计算违约金，支付给麒麟区城投公司。该份协议的补充条款约定：1、若因政策或拆迁安置补偿方案调整，调整后方案优于原方案，按调整后执行；2、超、差面积部分款项及楼层差价交房之前结清。总计补偿金额为人民币49756元。2010年8月28日，麒麟区城投公司与同处该片区的回迁户韩文斌自愿签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置赔偿补偿协议》，协议约定：拆迁过渡期限暂定为30个月（人力不可抗拒因素除外，如地震、战争等），实际过渡期超过30个月在40个月以内的麒麟区城投公司加倍支付临时安置过渡费，从搬迁完毕登记之日起过渡期超过40个月，除了加倍支付临时安置过渡费外，每天付500元的违约赔偿金。临时安置过渡费补助至麒麟区城投公司书面通知交房日期后三个月终止。李强明与麒麟区城投公司签订协议后，李强明按协议约定履行了搬迁义务，麒麟区城投公司按协议约定的数额向李强明支付了相应期间的安置过渡费，但自2015年开始，麒麟区城投公司将协议约定的每半年支付一次的安置过渡费，改为每月底前支付下月的双倍安置过渡费，现麒麟区城投公司每月均按时支付李强明双倍安置过渡费1860元。2013年3月4日、5日二天，麒麟区城投公司按照制定的选房方案将荷花塘片区旧城改造回迁户分为七个小组，在曲靖市体育馆采取公开抓阄的方式确定选房顺序，并申请云南省曲靖市中皓公证处对选房过程进行现场监督公证。云南省曲靖市中皓公证处于2013年3月5日出具了（2013）云曲中皓证字第585号公证书，证明：荷花塘片区旧城改造回迁户选择回迁安置房的抽阄过程及活动有效。在麒麟区城投公司组织的此次选房活动中，因麒麟区城投公司提供给李强明选择的户型为140.86㎡，而所提供户型中不包含李强明要求选择的147.26㎡的户型，故李强明拒绝选房，且至今未与麒麟区城投公司签订选房协议，其余回迁户均在麒麟区城投公司组织的此次选房活动中选择了回迁安置房，并与麒麟区城投公司及曲靖雄业房地产开发有限公司签订了雄业金都佳园回迁安置房选房确认书。2015年6月9日，曲靖雄业房地产开发有限公司在曲靖日报发布《雄业金都佳园交房公告》确定了交房时间，其中二栋为2015年6月12日-2015年6月13日，三栋为2015年6月14日-2015年6月15日，五栋为2015年6月16日至2015年6月17日。交房地点为金都国际营销中心。麒麟区城投公司委托曲靖珠江房地产评估有限公司对曲靖市雄业金都高层住宅进行了房地产租赁价格评估。2016年4月18日，曲靖珠江房地产评估有限公司以曲珠房估字（2016）第0109号房地产估价报告对曲靖市雄业金都高层住宅租赁价格作出的评估结果为高层公寓17.8元/㎡/月，高层住宅（中小户型）13.78元/㎡/月，高层住宅16.20元/㎡/月，得出曲靖市雄业金都高层住宅租赁价格在13-18元/㎡/月之间。李强明与麒麟区城投公司签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》时，如选择货币补偿的方式，其被拆迁房屋的货币补偿金额为371007元。
一审法院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可以请求优先取得补偿安置房屋。被拆迁人可以请求解除拆迁补偿安置协议，并可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失及请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，李强明与麒麟区城投公司自愿签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同条款符合相关法律规定，该协议合法有效，依法应当受到法律保护。双方当事人均应当按照协议约定的内容全面履行自己的义务，但麒麟区城投公司在协议签订后，未按照协议约定让李强明在所建盖房屋的4-20层依次任选其预定的140㎡左右的房屋，导致李强明至今未选房，其过错在于麒麟区城投公司，麒麟区城投公司依法应承担相应的违约责任。李强明要求解除双方所签协议的请求符合法律规定，予以支持。对李强明要求“按照雄业金都3-1-2206号3A户型，面积147.26平方米，价格1229621.00元的双倍进行赔偿”的请求，因双倍赔偿的依据是按照买受人实际缴纳的房款予以计算，现李强明并未向麒麟区城投公司缴纳过1229621.00元的房款，故其要求按照该价格进行双倍赔偿不符合法律规定，参照双方签订协议时该被拆迁房屋选择货币补偿方式的价格为371007元，该款项视为李强明实际所缴纳的购房款，现麒麟区城投公司的违约行为导致李强明订立合同的目的不能实现，应向李强明支付双倍赔偿款即742014元。对李强明要求“按每月1860元支付2015年5月21日以后的房屋拆迁临时安置过渡费（时间为2015年5月21日至李强明收到麒麟区城投公司书面交房通知并实际交房后满三个月之日止）及此期间产生的逾期付款违约金，按日万分之五计算”的请求，因麒麟区城投公司自协议签订至今，一直按协议约定的数额支付安置过渡费，仅只是将协议约定的给付时间由原来的半年支付一次调整为一个月支付一次，鉴于该房屋已临近交房，按协议约定的半年支付一次不符合本案的实际情况，且麒麟区城投公司的该违约行为并未给李强明造成实质性的损失，故对该项诉请，不予支持，但麒麟区城投公司仍需按照现有标准（即每月1860元）向李强明支付安置过渡费。对李强明要求“按每天500元支付房屋拆迁临时安置过渡超期违约赔偿金470000元正（时间为2012年10月21日至2015年5月31日），2015年5月31日后的违约赔偿金算至李强明收到麒麟区城投公司书面交房通知并实际交房后满三个月之日止”的请求，虽然李强明与麒麟区城投公司签订的协议中未明确有该条款，但按照双方签订的补充条款的规定，若因政策或拆迁安置补偿方案调整，调整后方案优于原方案，按调整后执行；现麒麟区城投公司与同片区的回迁户韩文斌签订的协议中已明确规定超过40个月应每天赔偿500元的违约金，其所有拆迁协议均系麒麟区城投公司提供的格式条款，且麒麟区城投公司认可该条款的内容，故麒麟区城投公司与韩文斌签订的关于赔偿违约金的规定亦应适用于李强明。因双方在协议中约定的违约金赔偿数额过高，麒麟区城投公司也申请进行调整，现双方对违约所造成的损失未提供相关证据予以证明，故参照麒麟区城投公司逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定该片区的房屋租赁价格为18元/㎡/月并在此基础上上浮30%并扣除麒麟区城投公司每月实际支付的安置过渡费来确定李强明所造成的损失，故麒麟区城投公司逾期交房每月给李强明所造成的损失应为18元/㎡/月×130%×140㎡-1860元=1416元，则麒麟区城投公司自2012年10月21日至2015年5月21日应赔偿李强明的违约金为43896元。2015年5月22日至上述款项付清之日止的违约金按每月1416元的标准计算支付。对麒麟区城投公司所作的“应按拆迁时的货币补偿标准对李强明进行赔付，但李强明从签订协议时起领取的临时安置过渡费应当全部退还我公司”的辩解，因李强明签订协议时并未选择货币补偿的方式，而是选择产权调换的方式进行安置，故麒麟区城投公司的该辩解与法律规定不符，不予采纳，其余辩解意见一审法院已予以注意。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告李强明与被告麒麟区城投公司于2009年6月21日签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》；二、由被告麒麟区城投公司在本判决生效之日起十日内向原告李强明支付赔偿款742014元；三、由被告麒麟区城投公司在本判决生效之日起十日内向原告李强明支付违约金43896元及按每月1416元的标准计算支付（安置过渡费1860元/月继续支付）自2015年5月22日起至上述款项付清之日止的违约金；四、驳回原告李强明的其他诉讼请求。案件诉讼费8350元，由被告麒麟区城投公司承担。
二审中，上诉人李强明提交了以下证据材料作为新证据：1、《关于雄业金都佳园是否符合交房条件的函》一份，欲证明雄业金都佳园至今仍不具备交房条件；2、《收据》及《雄业金都佳园回迁安置房选房补充协议书》一份，欲证明麒麟区城投公司按照市场价向同片区其他被拆迁人收取面积差额，故李强明也应当按照市场价主张损失。经质证，麒麟区城投公司表示对雄业金都佳园是否竣工备案不清楚，被拆迁人补交的房款也不是由麒麟区城投公司收取，故对李强明所提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无法判定。被上诉人麒麟区城投公司提交了以下证据材料作为新证据：1、《工作联系函》一份，欲证明曲靖雄业房地产开发有限公司函告麒麟区城投公司办理接房手续，房屋已具备接房条件；2、《雄业金都佳园回迁安置房交房及交款通知书》一份，欲证明回迁户补交的房款及费用由曲靖雄业房地产开发有限公司收取，麒麟区城投公司不收取任何费用；3、《曲靖市商业银行转账支票存根》及《曲靖市商业银行转账进账单》各一份，欲证明直至2017年4月麒麟区城投公司仍在正常支付2017年5月的双倍拆迁安置过渡费。经质证，李强明对麒麟区城投公司提交的上述证据均不予认可。本院经审查认为，除麒麟区城投公司提交的证据3以外，双方当事人在二审中提交的其余证据材料均与本案争议无直接的关联性，本院不作为二审新证据予以采信。
对于一审法院所认定的案件事实，上诉人李强明对“李强明与麒麟区城投公司签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》时，如选择货币补偿的方式，其被拆迁房屋的货币补偿金额为371007元”的部分不予认可。本院经审查认为，一审法院所认定的该部分事实缺乏相关证据予以证实，本院二审不予确认。对于一审法院所认定的其余案件事实，双方当事人均未提出异议，本院经审查后依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、李强明与麒麟区城投公司签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》解除后，麒麟区城投公司就被拆迁房屋应向李强明支付的赔偿款如何计算？2、麒麟区城投公司变更临时安置过渡费的支付方式是否构成违约？是否应向李强明支付相应的违约金？3、一审法院对李强明所主张的每日500元的逾期交房违约金进行调整是否正确？
本院认为，对于争议焦点1，双方当事人对一审法院判决解除双方于2009年6月21日签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》均无异议。因合同解除，双方当事人原约定的以产权调换方式予以安置补偿的条款不再适用，故麒麟区城投公司应以货币方式对李强明被拆迁房屋予以赔偿。现李强明主张按照雄业金都佳园3-1-2206号房屋的价格1229621元的双倍予以赔偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，双倍赔偿的前提是拆迁人与被拆迁人已明确约定特定房屋作为回迁安置房，但本案因李强明拒绝选房，故双方并未就回迁安置房的具体坐落、房号达成约定，李强明要求双倍赔偿的主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于被拆迁房屋的赔偿金额如何确定的问题，因李强明系在本案一审中提出解除双方的安置补偿协议，主张将回迁安置方式变更为货币赔偿，故在难以直接确定李强明被拆迁房屋现值的情形下，可参照原址建盖的雄业金都佳园的房屋单价予以计算。鉴于李强明所主张的雄业金都佳园3-1-2206号房屋位于麒麟区城投公司实际提供给李强明选房的楼层范围内，且该房屋面积147.26㎡符合李强明在《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》中预选的回迁安置房屋面积140㎡左右的合理幅度，故本院按照雄业金都佳园开发建设单位曲靖雄业房地产开发有限公司签章确认的雄业金都佳园3-1-2206号房屋的市场售价1229621元，对应其建筑面积147.26㎡，确认雄业金都佳园房屋的单价为8350元/㎡。李强明被拆迁房屋的建筑面积为93.87㎡，故麒麟区城投公司按照现价应支付李强明被拆迁房屋赔偿款783814.5元。一审判决对该项赔偿款的计算及认定错误，本院依法予以纠正。
对于争议焦点2，虽麒麟区城投公司将原约定的安置过渡费由半年一付变更为一月一付，但由于麒麟区城投公司系上月月末提前支付下月的安置过渡费，安置过渡费至今仍按双倍标准及时足额支付，故麒麟区城投公司变更安置过渡费的支付方式并未对李强明的权益造成实际损害，且与回迁安置楼盘临近交房的客观实际相符，因此，对于李强明要求麒麟区城投公司向其支付相应违约金的诉讼请求本院不予支持。
对于争议焦点3，鉴于麒麟区城投公司认可其与韩文斌所签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置赔偿补偿协议》中“从搬迁完毕登记之日起过渡期超过40个月，则甲方除加倍支付临时安置过渡费外，每天付给乙方500元的违约赔偿金”的条款适用于李强明，并据此提出违约金过高应予调整的请求，故本院二审着重审查一审法院对每日500元的违约金进行调整是否正确。本案中，麒麟区城投公司通过协议方式对李强明的房屋予以拆迁，李强明选择回迁安置的补偿方式，故在麒麟区城投公司向李强明交付回迁安置房屋期间，应确保李强明的居住条件不低于拆迁前的水平，此为麒麟区城投公司需按照被拆迁房屋面积向李强明支付安置过渡费的原因。又因双方约定的过渡期为30个月，李强明在协议拆迁之时预选的回迁安置房面积为140㎡左右，故李强明在约定的过渡安置期到期后所享有的居住利益应为麒麟区城投公司按照约定应向其交付的雄业金都佳园140㎡左右回迁房屋的居住利益。根据一审中房地产评估机构于2016年4月18日所做估价报告，雄业金都佳园住宅的租金为13-18元/㎡/月，按照租金最高值18元/㎡/月计算，李强明对140㎡左右的回迁房屋所享有的居住利益折算成货币应为2520元/月。在此基础上上浮30%即为法院应予调整的违约金过高的情形。由于此部分金额中麒麟区城投公司通过双倍安置过渡费的方式已实际支付了1860元/月，故麒麟区城投公司超过过渡期40个月还需支付的违约金应为2520元/月×130%-1860元/月=1416元/月。综上，一审法院对每日500元的逾期交房违约金的调整正确，李强明认为一审法院调整错误的主张与法律规定不符，本院不予采信。
综上，上诉人李强明的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初368号民事判决第一、三项，即“一、解除原告李强明与被告曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司于2009年6月21日签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》；三、由被告曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李强明支付违约金43986元及按每月1416元的标准计算支付（安置过渡费1860元/月继续支付）自2015年5月22日起至上述款项付清之日止的违约金”；
二、撤销云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初368号民事判决第二、四项，即“二、由被告曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李强明支付赔偿款742014元；四、驳回原告李强明的其他诉讼请求”；
三、由被上诉人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李强明支付被拆迁房屋赔偿款783814.5元；
四、驳回上诉人李强明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8350元，上诉人李强明负担5845元，被上诉人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担2505元。二审案件受理费8350元，上诉人李强明负担5845元，被上诉人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担2505元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
审判长 余 锋
审判员 王 瑞
审判员 方 玲
二〇一七年六月一日
书记员 寸杨杰