北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初60423号
原告（反诉被告）：北京龙源通惠投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1111号-A。
法定代表人：孟晓波，男，1977年9月8日出生，汉族，北京龙源通惠投资有限公司董事长，住北京市朝阳区xxxxR0905。
委托诉讼代理人：袁玉柱，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汉中金江大酒店有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区人民路。
法定代表人：王小军，经理。
委托诉讼代理人：邹辉，陕西德伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京龙源通惠投资集团有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人和委托诉讼代理人袁玉柱，被告委托代理人邹辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付1、2014年5月1日至2016年4月28日的房屋使用费17629778元;2、2013年3月21日至2013年8月31日的房屋使用费3789984元;3、2015年4月1日至2016年4月28日的物业费302732元;4、水费35061元;5、电费72451元;6、2014年11月15日至2016年3月15日的供暖费647070元;7、2014年6月11日至2015年9月1日的制冷费801135元;8、2015年4月1日至2016年4月28日的设备维修管理费302737元；9、利息，利息以19790964元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月29日计算至实际给付之日止；10、滞纳金18074905元。事实和理由：原告与被告2013年3月20日签订《租赁合同》，合同约定，原告将位于北京市朝阳区高碑店乡xxxxx大厦三层内圈、四层内圈和五层北、东两跨出租给被告经营会所。租赁标的面积约6500平方米，租赁期限120个月，自2013年4月1日至2023年3月31日止，租金为每日每平方米3元，免租期5个月，自2013年9月1日起计取租金。根据“先付租金后使用”的原则，被告按照“押1付6”方式向原告支付租金。合同签订后五日内，被告向原告支付相当于1个月租金的押金和6个月的租金，租金每半年支付一次，租金每年在上一年基础上上浮3%。被告需向原告支付的其他费用包括：设备维修费用每天每平方米0.1元，按年度付款，每年4月5日支付；制冷费用、水、电、气费按国家相关规定收取。在被告的权利和义务条款中，双方约定，被告因其经营业务要求，确需对租赁标的进行装修或增加设备设施的，事先须将装修方案与施工图纸向原告申报，经审核后，方可入场施工，原告有权根据租赁标的的实际情况要求被告对装修方案进行整改。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，须向原告及政府有关部门报批并经原告及主管部门审核同意后，被告方可施工。关于违约责任，双方约定，被告必须依照本合同期限交纳租金及本合同明确约定由被告交纳的其他费用，如被告逾期缴纳，则须按逾期天数向原告缴纳逾期付款违约金，违约金从应付款项交纳日起十日后开始计算，每逾期一天，应按逾期交纳款项金额的千分之三支付违约金。被告如违反本条规定，逾期交纳应付款超过一个月，视为违约，原告有权解除合同。在合同变更或解除条款，双方约定，被告逾期缴付租金及其他应付费用或有关违约金超过10天的，原告有权单方解除合同。关于合同终止（或解除）时租赁标的的交接，合同约定，提前解除合同的，被告应于合同解除之日起15日内将租赁标的腾空。此外，双方还就其他事项进行了约定。2013年3月21日，双方签订《补充合同》，2013年3月29日，双方签订《补充协议》。上述双方签订的文件，被告盖章时将签订时间改为2013年4月1日。合同签订后，原告将租赁标的如数交给被告，被告亦向原告支付租房押金和租金，对租赁标的进场装修。根据被告使用需要，被告又承租了龙源通惠大厦一层部分面积，其全部租赁标的成为封闭区域。原告对被告租赁面积实地测量，确定租赁标的面积合计7703.22平方米，被告2014年4月28日予以确认。合同签订后，原告依约向被告交付租赁标的。被告自2014年3月起开始拖欠租金和各项费用，原告多次发函催讨，被告表示因资金困难，未能交齐费用，承认违约，承诺到期交纳。2015年7月1日，原被告双方代表对被告拖欠原告的租金、能源费、滞纳金等项费用进行确认。2015年8月4日，被告再次委派代表处理被告与原告租赁合同项下的各项事宜。2015年9月14日，被告代理人向原告出具《关于房屋租赁事宜的确认书》，该文件对以下事实予以确认：一、被告于2013年4月1日起租赁原告房屋，租赁面积7703.22平方米。二、被告自2013年3月20日起占有、使用租赁房屋，被告承诺将继续履行租赁合同及有关协议。三、被告对截止到2015年08月31日欠付原告的租金、能源费用、滞纳金无异议。三项欠费共计25917326.11元。2015年12月10日，原告向被告发出函，要求被告支付截止到2015年12月10日拖欠的租金、能源费用、滞纳金等项费用共计33932525.65元。2015年12月11日，被告向原告出具《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》，承诺函表示由于被告自身资金问题，从2013年10月8日起一直未能偿付原告租金及其他相关费用，虽经原告多次致函要求偿还，但由于被告资金困难，直到目前仍未能偿付原告租金及相关费用。被告对原告作出以下承诺：一、确认原告2015年12月10日《催告函》中所述金额真实、合理、有效，可以作为以后双方核算数据的基础。二、承诺在2016年2月29日前投入该租赁项目启动资金人民币1000万元。三、承诺若未能在上述时间内投入启动资金，则租赁合同解除，被告在该项目投入的资产归原告所有。四、承诺承担对原告前期欠付金额的偿还责任。但是，被告仍然没有履行承诺。被告自2013年4月开始对租赁标的进行装修，因资金不足而停工。期间短暂复工后，2016年春节前夕再次停工，工人撤出施工场地。被告曾表示要在2016年2月29日前投入启动资金，但最终资金未能到位，装修彻底停止。2016年4月14日，原告向被告发出《关于立即支付租金的催告函》，要求被告在收到催告函后五个工作日内，向原告支付欠缴租金22780486.09元，逾期，原告将解除与被告的租赁合同。被告在收到催告函后并未在规定期限内向原告支付欠款，原告决定解除与被告的租赁合同。2016年4月26日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，该通知于2016年4月28日送达被告，双方租赁合同解除。因被告已声明放弃对租赁标的装修形成资产的所有权，并且不再管理租赁标的，该租赁标的已由原告收回。原告认为，被告与原告签订租赁合同，理应履行合同规定的各项义务，拖欠租金和各项费用属于违约行为，应当承担违约责任，被告除应立即支付拖欠的款项外，还应承担因违约导致合同解除的法律后果。
被告辩称，一、原告所出租房屋未取得《建设工程规划许可证》，被告与原告签订的《租赁合同》及相应后续一系列补充协议及文件均违反法律强制性规定而无效。《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告出租给被告的租赁房屋，就是这类未取得建设工程规划许可证的房屋。2013年3月20日签订《租赁合同》时，原告隐瞒重大事实，没有向被告披露该房屋没有《建设工程规划许可证》这一重大瑕疵。反而，原告在签约次日所签订的《补充合同》还承诺为被告提供“消防验收备案凭证”。要知道，具备《建设工程规划许可证》是办理消防验收备案的先决条件，这让被告对于原告所出租房屋具备《建设工程规划许可证》更是确信不疑。而事实上，原告所出租房屋没有取得《建设工程规划许可证》，直接导致《租赁合同》无效，而且双方后续签订的《补充合同》、《补充协议》以及双方履行合同过程中就承租关系进行说明或承诺的往来文件都缺乏了有效性基础，也都一并无效。合同无效基础上原告也无权要求被告支付租金、物业费、水电费、制冷费、供暖费、设备维修管理费等等。诉讼请求的利息也没有了基本依据。至于滞纳金实为双方约定的违约金，合同无效的情况下，该滞纳金也不受法律保护。因为原告原因导致承租房屋无法作为会所使用，因此不应当支付使用费。二、未取得《建设工程规划许可证》不仅导致合同无效，一切责任与后果均应由出租方承担。原被告双方签约租赁合同的租赁用途为“会所”，即具有卡拉OK、夜总会等功能的人员密集的娱乐场所，且承租经营会所的面积高达近7000平方米。根据公安部2009年出台的《建设工程消防监督管理规定》第8条1款5款、第13条6款、第14条1款、第15、18、23条之规定，该租赁物用于“会所”等人员密集场所经营，只要面积高于500平方米，就必须由建设单位（即本案原告、出租人）承担消防消防设计、施工的责任，依法申请建设工程下消防设计审核好和消防验收，且在消防设计审核中，建设单位（即本案原告、出租人）需要提供建设工程规划证明文件，即《建设工程规划许可证》，否则无法办理消防设计哦审核及验收手续，按规定租赁物不得投入使用、营业。同时，根据北京市公安局网上公示的“娱乐场所备案”手续，经营者对于娱乐场所备案时又必须提供《消防合格证明》，否则无法办理娱乐场所备案，按规定也不能经营使用。由于原告出租未取得《建设工程规划许可证》的房屋，直接导致承租房屋无法办理消防设计审批和消防验收手续并取得消防验收备案凭证。还导致承租房屋无法办理娱乐场所备案手续。承租物根本无法作为会所经营使用。由于无法通过消防验收、无法申请娱乐场所备案，承租房屋无法开业经营双方明确约定的“会所”，承租人投入租金成本及装修但无法开业经营，由于原告过错导致被告没有使用承租房屋也没有收益，不仅无义务支付租金及物业费用等，也无义务参照合同约定的租金承担占有使用费。被告缴纳的履约保证金及租金应由原告全额退还，被告的装修投入已经构成损失应由原告赔偿。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：判令1、原告与被告签订的《租赁合同》、2013年4月1日签订的《补充合同》、2013年3月29日签订的《补充协议》、2014年5月30日出具的《承诺书》无效、2015年7月1日出具的《确认书》、2015年9月14日出具的《关于房屋租赁事宜的确认书》、2015年12月11日出具的《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》；2、原告返还合同履约保证金50万元并承担自2013年3月21日起至实际付清之日止的中国人民银行同期贷款利息。3、原告返还已缴纳租金及物业费、设备维护费、采暖费、供热费等共计6199888元并承担实际付款之日起至实际返还之日止的中国人民银行同期贷款利息。4、原告赔偿实际损失9406905.4元。事实与理由：原告与被告2013年4月1日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于北京市朝阳区高碑店乡xxxxx大厦三层、四层内圈及五层北、东两跨出租给被告用于经营会所。其后，双方陆续签订了一系列补充协议，双方明确租赁标的面积为7703.22平方米，原告同时承诺对租赁标的公共部分装修应与被告的精装修同步进行，且应为被告提供《消防验收备案凭证》。合同签订后被告按期向原告缴纳了合同履约保证金50万元及6个月租金3651875元，并在原告允许情况下开始着手对租赁标的进行装修。期间还在2014年3月底缴纳过60万元的物业费、设备维护费、采暖费、供热费等杂项费用；2014年4月中旬缴纳过两个月的租金1448013元。仅据目前掌握的情况和证据而言，被告累计缴纳租金及物业费、设备维护费、采暖费、供热费等杂项费用共计6199888元。装修期间虽经被告多次再三督促，原告却迟迟不能针对出租房屋提供《消防验收备案凭证》，承租房屋的建筑工程一直无法通过消防设计审核、消防验收。被告后来终于发现，原告出租的房屋尚未取得《建设工程规划许可证》，双方签署的《租赁合同》及相应后续一系列补充协议及文件违反法律强制性规定均属无效。同时，由于原告出租的房屋未取得《建设工程规划许可证》，直接导致被告根本就无法通过消防设计审核、消防验收，无法办理《消防验收备案凭证》，该房屋消防安全不过关又不得交付使用。而双方《租赁合同》明确约定房屋作为“会所”使用。“会所”属于人员密集的场所，没有通过消防设计审核、消防验收的建设工程，也就无法在公安机关办理娱乐场所备案手续，房屋也就自然无法作为会所经营开业。由此，被告一直无法使用租赁房屋经营，更谈不上收益。被告认为，根据相关法律法规及司法解释之规定，原告就未取得《建设工程规划许可证》的房屋签约出租给被告，已经违反了法律强制性规定，《租赁合同》及其一系列补充协议及涉及双方租赁法律关系约定的文件应自然都属于无效协议。未取得建设工程规划许可证导致合同无效，应由作为出租人的原告承担全责。由此导致消防验收、娱乐场所备案均无法通过，承租物不能使用，这也都是原告过错责任造成的。原告应向被告退还实际收取的履约保证金及租金，并赔偿被告因对租赁房屋装修投入而产生的实际损失。鉴于原告过错导致被告将房屋装修好之后长期不能开业经营。当时所派驻现场的财务、行政管理人员人心涣散，在原告收回房屋并实际控制后所聘人员都逐步离岗，付款财务凭证和设计装修的文件都大量缺失。被告此次反诉请求的返还租金及赔偿装修损失金额仅仅是在现在极为有限的证据材料基础上核算而成，在现有证据之外，极可能还存在缺乏证据证明的其他实际损失，比如实际缴纳的物业费、水电费、设备维修管理费、供暖制冷费、人员工资等。被告将继续搜集证据，保留今后发现新证据、新线索时变更诉讼请求或另行起诉的权利。
原告就反诉辩称，一、2013年4月1日签订的补充合同约定的是水费电费制冷费等标准，和租赁合同不是主合同与从合同的关系，是补充与被补充的关系，不能以主合同无效认定从合同无效。2013年3月29日签订的补充协议是双方对事实的确认，被告主张其无效缺乏依据。2015年9月14日出具的关于房屋租赁事宜的确认书系原被告双方代表对被告拖欠原告的租金、能源费、滞纳金进行结算确认后形成的文件，没有违反法律强制性规定，与租赁合同并非主合同从合同的关系。2015年12月11日关于租赁龙源大厦项目的承诺函是被告对于其拖欠原告的费用金额、应支付的滞纳金金额、附条件终止合同后装修物的归属进行的单方承诺，是被告真实意思表示，没有违反法律规定，与租赁合同不存在主从关系，不应认定无效。2014年5月30日出具的承诺书是单方承诺文件，不应认定无效。《租赁合同》项下房屋系北京市朝阳区高碑店乡xxx集体土地上的房屋，并不在城市、镇规划区内，涉案房屋建设符合土地所有权人的要求，无效力性、强制性法律规定必须取得与城镇房屋一致的建设工程规划许可证。《城乡规划法》第四十条、第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条调整的对象为城镇规划区内的房屋，被告援引前述规定主张双方就涉案房屋（农村集体土地上的房屋）租赁事宜签订的《租赁合同》无效属引用法律不当，不应支持。二、被告关于返还其五十万元合同履约保证金及利息的反诉请求不应支持。《租赁合同》第2.8条款约定：“……如逾期十日乙方（被答辩人）仍未交纳应付款项，视为乙方违约，本合同无效（终止），50万元合同履约保证金不予以退还。”被告长期拖欠原告租金、物业费、能源费等应付款项，依据该约定，原告有权不予退还其合同履约保证金，其该项请求不应支持。三、被告关于返还其已付租金、物业费、设备维护费（设备维修管理费）、采暖费、供热费及利息的反诉请求不应支持。原告与被告签订《租赁合同》后，原告遂将房屋交付给被告，直至2016年4月28日以前一直由被告占有、使用，期间亦享受了物业、能源、设备维修管理等方面的服务，被告自应依照约定的标准支付各种相应费用。正因如此，被告分别于2015年9月14日、2015年12月11日依次向原告出具《关于房屋租赁事宜的确认书》、《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》，明确表示其应向原告支付前述费用，故其尚未付清的费用应继续支付，已支付的前述费用显然无权要求返还。四、被告关于向其赔偿损失9406905.4元的反诉请求不应支持。根据《租赁合同》第3.2.9条款“乙方（被告）根据北京惠通宏信文化产业中心（半壁店村属企业）要求，在村所属范围内的主管行政部门办理工商注册和缴纳税金”之约定内容，可以证明被告已知悉涉案房屋系村集体土地上的房屋，故不应根据建设城镇房屋相关规定要求原告提供建设工程规划许可证。正因如此，双方于《补充合同》第五条中约定“甲方（原告）在乙方（被告）精装修之前为乙方提供《消防验收备案凭证》”，并未约定向其提供建设工程规划许可证。根据《租赁合同》第3.2.6条款“如涉及改变房屋结构，原有消防布局等装修，须向甲方（原告）及政府有关部门进行报批并经甲方及主管部门审核同意后，乙方（被告）方可施工”之约定内容，被告为经营会所之目的改变涉案房屋结构，应将室内装修消防设计施工图等向原告及政府主管部门（此处指公安消防部门）进行报批，但其从未依照该约定向原告及政府主管部门报批，并且，被告在装修施工过程中，从未向原告通报装修施工方案及装修施工进展情况。因此，在原告于2013年6月先后完成涉案房屋所在楼宇的消防设计备案、竣工验收消防备案后，即使被告未因资金缺乏而被迫停止装修、终止履行合同，亦是因被告的原因而决非原告原因导致被告无法通过针对涉案房屋的消防安全检查。《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》表明系因被告资金严重缺乏导致合同提前终止，被告理应自行承担其装修损失。被告主张损失的金额缺乏正当依据证明。《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》中关于“现经我司法人代表王小军同贵司友好协商……我司在该租赁项目所有已投入的资产全部归贵司所有，我司放弃该租赁项目所有已投入资产的所有权”之内容，证明双方就合同权利义务如遇终止、则终止后的结算和清理已经达成一致，依据该内容，被告关于向其赔偿（装修）损失的反诉请求亦不应得到支持。被告租赁涉案房屋欲经营会所，其装修设计要求独特，其投入的装饰装修物对原告或是其他有承租意向的单位并无用处，被告装修停止、工人撤场后，原告为避免房屋租金损失继续扩大，还要承担或变相承担（对新的承租人减少租金等方式）拆除该装饰装修物的费用及拆除期间的租金损失，原告不向被告主张恢复原状的情况下，原告不承担装修损失合乎情理，亦为双方通过往来函件（《催告函》及《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》）所达成的结算意见。五、反诉状中部分陈述与事实不符。被告称“装修期间虽经被告多次再三督促，原告却迟迟不能针对出租房屋提供《消防验收备案凭证》，承租房屋的建筑工程一直无法通过消防设计、消防验收”与事实不符。首先，装修期间被告从未要求原告向其提供《消防验收备案凭证》，更遑论“多次再三督促”，依据《承诺书》、《确认书》、《关于房屋租赁事宜的确认书》、《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》等证据可以证明，被告装修期间多次向原告确认其因资金缺乏而拖欠原告租金、物业费等款项，多次向原告承认其违约并承诺向原告支付拖欠款项及滞纳金，直至合同终止履行时亦从未提及过其需要提供《消防验收备案凭证》、否则无法进行精装修或影响投入使用、营业前的消防安全检查；其次，原告完成涉案房屋所在楼宇的消防设计备案、竣工验收消防备案即可，无需、也不应该由原告针对“出租房屋”提供《消防验收备案凭证》，依照消防法律法规和规章及双方合同约定（《租赁合同》第3.2.6），被告作为涉案房屋的使用者、室内装修工程的建设单位应负责申请并通过投入使用、营业前的消防安全检查，原告只是负有配合义务。另据原告了解，无需针对“出租房屋”再行取得区别于针对整栋楼宇的《消防验收备案凭证》，如果需要，亦应由被告申请并完成，因为被告系“出租房屋”的使用者、室内装修工程的建设单位，且系被告改变了房屋结构、消防布局。涉案房屋所在楼宇是否取得建设工程规划许可证与能否通过消防设计审核、消防验收不存在必然联系，被告关于“由于被反诉人出租的房屋未取得《建设工程规划许可证，直接导致被反诉人根本就无法通过消防设计审核、消防验收，无法办理《消防验收备案凭证》，该房屋消防安全不过关又不得交付使用”之陈述属主观猜测，并不符合事实。被告进而主张“会所属于人员密集的场所，没有通过消防设计审核、消防验收的建设工程，也就无法在公安机关办理娱乐场所备案手续，房屋也就自然无法作为会所经营开业”亦为违背事实的错误论断。被告关于“鉴于被反诉人过错导致反诉人将房屋装修好之后长期不能开业经营”的陈述违背事实。原告2013年3月20日将房屋交付给被告后直至2016年2月装修彻底停止、工人撤场，被告只是实施了一、三、四、五层的中隔墙工程、天棚及墙面基层工程、五层中庭穹顶钢架工程、三层钢梯工程，且这些属前期装修工程的粗装修尚因资金缺乏屡次停滞并最终于2016年2月终止装修，后期“精装修”亦无能力启动，遑论“将房屋装修好之后长期不能开业经营”，《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》之内容可以证实被告因资金缺乏而未能完成装修，其不能开业经营的真正原因系其自身资金原因，而非原告过错,其关于“反诉人将房屋装修好之后长期不能开业经营”的内容显属虚假陈述。综上，被告反诉状诸多陈述内容与事实严重不符，反诉请求缺乏事实与法律依据，请依法查明事实，驳回其全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：北京龙源通惠投资有限公司2017年2月更名为原告。
2013年4月1日，原告（甲方,出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：第一条，乙方承租甲方位于北京市朝阳区高碑店乡xxxxx大厦第三层、四层内圈和五层北、东两跨用于经营会所，租赁标的面积约为6500平方米，面积最终以双方协商计算或具有国家法定资质的测绘机构出具的面积为准。第二条，租赁期限120个月，即自2013年4月1日起至2023年3月31日止，租赁标的交付时间为2013年3月20日，免租期5个月，自2013年4月1日起计算，租金为每日每建筑平米3元，租金支付方式为押1付6。合同签订当日乙方交纳50万元为合同履约保证金，在合同签订后五日内，乙方支付相当于一个月租金的押金和六个月的租金共计4151875元，租金每半年支付一次，租金每年在上一年基础上上浮3%。被告需向原告支付的其他费用包括：设备维修费用每天每平方米0.1元，按年度付款，每年4月5日支付，应于起租日开始后五日内交纳，没有免租期；空调取暖制冷费用，按国家相关标准执行，甲方按每年6月11日至9月1日供冷气，每年11月15日至第二年的3月15日供暖气，费用由乙方承担，现行国家标准制冷制暖，每年每建筑平方米费用为供暖每平方米35元、制冷费用由国家相关规定计取，水、电、燃气费按国家相关规定收取，费用由乙方承担。2013年4月1日，原告（甲方,出租方）与被告（乙方，承租方）签订《补充合同》，主要内容包括：一、协商确定租赁总面积6635.19平方米，最终以鉴定结果为准。二、约定制冷费用每年每建筑平米35元，电费1.2元/度，水费6.21元/吨，燃气费2.84元/立方米。以上费用如遇国家相关部（包括：北京惠通宏信文化产业中心）调价，按调价执行。三、变更《租赁合同》4.2款内容。四、原告对被告租赁标的公共部分装修与被告精装修同步。五、原告在被告精装修之前为被告提供《消防验收备案凭证》。2013年3月29日，原告（甲方,出租方）与被告（乙方，承租方）签订《补充协议》。协议约定：乙方在三层增加承租面积170.59平方米，四层增加承租面积155.56平方米，两处合计326.15平方米，租金为3元/天/每平方米，其他条款按租赁合同执行。2014年4月28日，被告作出《确认函》，确认租赁的建筑面积为7703.22平方米。2014年5月30日，被告作出《承诺书》，内容为：我汉中金江大酒店有限公司租赁贵司房屋，本应2014年3月1日交租赁费，但由于我司目前租金困难，直至今日我司尚未交齐，特做如下承诺：1、我方承认已违约，关于滞纳金事宜，我方承认并会此问题与贵司洽商；2、我方于2014年6月2日保证交纳相关费用，如届时不交，除滞纳金外，我司另交罚款。2015年7月1日，原被告签订《确认书》，双方代表对被告拖欠原告的租金、能源费、滞纳金等项费用进行确认。2015年9月14日，被告向原告出具《关于房屋租赁事宜的确认书》，确认：一、被告于2013年4月1日起租赁原告房屋，租赁面积7703.22平方米。二、被告自2013年3月20日起占有、使用租赁房屋，被告承诺将继续履行租赁合同及有关补充协议。三、被告对截止到2015年8月31日欠付原告的租金、能源费用（水电费、设备维修费、物业管理费用、供暖费、制冷费）、滞纳金无异议。三项欠费共计25917356.11元。2015年12月10日，原告向被告发出函，要求被告支付截止到2015年12月10日拖欠的租金、能源费用、滞纳金等项费用共计33932525.65元。2015年12月11日，被告向原告出具《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》，承诺函表示由于被告自身资金问题，从2013年10月8日起一直未能偿付原告租金及其他相关费用，虽经原告多次致函要求偿还，但由于被告资金困难，直到目前仍未能偿付原告租金及相关费用。被告对原告作出以下承诺：一、确认原告2015年12月10日《催告函》中所述金额真实、合理、有效，可以作为以后双方核算数据的基础。二、承诺在2016年2月29日前投入该租赁项目启动资金1000万元。三、承诺若未能在上述时间内投入启动资金，则租赁合同解除，被告在该项目投入的资产归原告所有。四、承诺承担对原告前期欠付金额的偿还责任。原告2013年3月20日将租赁标的物交付被告，被告开始进行装修，一直未开业，2016年4月底被告的装修工人撤出施工场地，双方未办理交接手续。2016年4月14日，原告向被告发出《关于立即支付租金的催告函》，要求被告在收到催告函后五个工作日内，向原告支付欠缴租金22780486.09元，逾期，原告将解除与被告的租赁合同。被告在收到催告函后并未在规定期限内向原告支付欠款。2016年4月26日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，该通知于2016年4月28日送达被告。被告共计支付原告6199888元（含押金50万元）。被告为证明其装修损失，提交了涉案租赁标的物的精装修工程造价咨询报告，称已完成工程造价咨询结果为9406905.4元。另查，租赁标的尚未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有《租赁合同》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故其与被告签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、《确认书》应属无效。2014年5月30日的《承诺书》、2015年9月14日的《关于房屋租赁事宜的确认书》、2015年12月11日的《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》，属于单方行为，应与《租赁合同》的效力直接相关，故该单方行为违反法律，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据现有证据及本院查明情况，在《租赁合同》签订后，原告已经将租赁标的交付被告，被告亦进行装修，故被告应支付使用费和相关费用。对于支付标准，根据审理查明情况，被告投入不足系其无法开业的原因，故由此导致的租赁房屋不能充分发挥使用效能的不利后果主要应由被告承担，但是原告亦应当承担合同无效的一定责任，故原告要求免租期内的使用费本院不再支持，同时适当减免被告应该支付的费用。考虑《租赁合同》无效及原因，原告要求的利息和滞纳金本院不予支持。关于装修损失，被告应该承担主要责任，本院未支持原告免租期内的使用费和未支付款项的利息，同时已经适当减免被告应支付的费用，故不再支持。同时本院将被告应支付原告的费用扣除押金50万元，原告无需再行返还押金。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京龙源通惠投资集团有限公司与被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、《确认书》无效；
二、被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司2014年5月30日出具的《承诺书》、2015年9月14日出具的《关于房屋租赁事宜的确认书》、2015年12月11日出具的《关于租赁龙源大厦项目的承诺函》无效；
三、被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京龙源通惠投资集团有限公司房屋使用费、物业费、水费、电费、供暖费、制冷费、设备维修管理费一千八百五十万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京龙源通惠投资集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费244618元，由原告（反诉被告）北京龙源通惠投资集团有限公司负担44618元（已交纳），由被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司负担200000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费59221元，由被告（反诉原告）汉中金江大酒店有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 石海朝
代理审判员 胡东方
人民陪审员 孙冀鹏
二〇一七年九月七日
书 记 员 田 木