江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终1047号
上诉人（原审原告）：董城卫，男，1979年2月21日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县，
委托代理人：蔡明红，江西饶苑律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）：张菊英，女，1967年9月17日出生，汉族，江西省乐平市人，住江西省万年县，
委托代理人：倪太鹏，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人董城卫因与被上诉人张菊英确认合同无效纠纷一案，不服江西省万年县人民法院（2018）赣1129民初99号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
董城卫的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判确认双方于2016年5月3日签订的《房屋转让协议》无效；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。本案双方签订的房屋买卖协议包括了土地使用权的转让，而该土地系划拨土地，不能直接进入市场；2、案涉《房屋转让协议》违反了《城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该条系效力性强制性规定，应认定为无效；3、案涉房屋的转让存在政府有关部门不批准的情形；4、本案涉及的合同是债权法律关系，不是物权，目前拆迁部门根据合同将补偿款支付给被上诉人是违法的，本合同的标的物房产仍然属于上诉人；5、本合同触及国家划拨的土地，损害了国家利益，本合同是无效的。综上，要求支持其上诉请求。
张菊英辩称，1、案涉《房屋转让协议》系双方在自愿、平等基础上，经充分协商签订的，系双方真实意思表示，且被上诉人已实际居住，因此，案涉协议合法有效；2、根据“地随房走”原则，转让房屋须对房屋所占用范围内的建设用地一并处分，故本案并非单纯转让国有划拨土地使用权；3、《城市房地产管理法》第四十条非效力性强制性规定，违反并不导致无效；4、本案房屋买卖的是物权而不是债权，上诉人称拆迁款已经支付给被上诉人，这应向万年县法院申请行政复议，与本案不是同一性质；5、本合同涉及的标的物是房屋，且该房屋在转让之前及之后均为被上诉人以居住为目的，虽然属于国有划拨土地，但未损害国家利益。综上，要求驳回上诉，维持原判。
董城卫向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2016年5月3日签订的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实，1999年5月17日，石镇镇村镇建设办公室向原告颁发了江西省村镇建设用地规划许可证、房屋建筑许可证，批准原告在石镇镇北寺山纪念园其家老宅基地上建一栋三层砖混结构的房屋（用地面积86.87平方米，建筑面积199.3平方米），房屋主体于当年完工，2001年房屋装修完工。2004年，万年县国土资源局向原告颁发了万国用（2004）第0411-244号土地使用权证书，土地使用权类型为划拨，土地使用面积为86.87平方米。2016年3月8日，原告收到被告预交房屋过户费1万元，原告并具收条，收条载明：今收到张菊英预交房屋过户费壹万圆整（￥：10000），余款拾贰万元（￥：120000）在房屋正式过户后一次性付清。房屋总价拾叁万元（￥：130000），所有房屋涉及过户手续费由张菊英负责，房产证费用由我负责。收款人：董城卫。2016年5月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋转让协议，具体为经甲、乙双方友好协商达成以下转让事项：一、甲方自愿将坐落在江西省万年县石镇镇北寺山纪念园一自建两层半住宅（李卫东住宅隔壁）转让给乙方，并将该住宅土地证交付给乙方。二、双方议定房屋及地块总价为人民币拾叁万圆整（￥：130000）。乙方已先支付壹万圆整，尾款拾贰万圆于此协议签字生效后全部一次性付清。三、乙方今后如需办理房产证过户手续及自来水安装到户，甲方应全力配合完成，办理过户产生的所有费用全部由乙方承担。四、本着对乙方及隔壁邻居今后友好相处原则，在房屋前院与李卫东房屋前院交界处，李卫东如需砍掉枣树砌隔墙（枣树为李卫东家所有），乙方不得有异议，三楼平台与李卫东隔墙为李卫东家所砌所有，房屋后面为双方家族做为应急通道所用。五、未尽事宜由今后甲、乙双方友好协商解决，此协议一式三份，签字后即生效。甲方：董城卫乙方张菊英，转让协议证人：李角英，转让协议见证人：何腾欢。当日双方又在该协议上达成补充协议：一、为了保障乙方权宜，甲方需办理好甲方房屋产权证一并交由乙方，产权证没有交给乙方之前，乙方暂扣壹万保证金。甲方交付乙方产权证之后，乙方需即行将壹万元保证金一次性付清给甲方（收条另写）。协议签订当日，被告从其15×××52银行账户转款11万元给原告，原告便将房屋钥匙交付给被告，被告当天便搬进房屋。不久，原告获悉其所出卖的房屋被政府列为拆迁范围，双方产生纠纷。2017年9月，石镇镇人民政府与被告之子张锦飞就案涉房屋签订了拆迁补偿协议，并将补偿款47万元支付给被告。2017年10月，案涉房屋被拆除。后原告以其房屋所占的土地性质为国有划拨土地，不得转让为由，多次与被告协商解除《房屋转让协议》无果，原告遂提起诉讼。
一审法院认为，本案被告预交房屋过户费给原告，一月余后，双方签订房屋转让协议，该协议系双方经过充分协商、在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。协议签订当日被告即按约定支付了价款，原告交付了房屋钥匙，被告亦实际居住，主要合同义务双方已经履行，虽然双方未到相关部门办理不动产产权过户手续，依据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，未办理不动产产权过户手续，不影响合同的效力，合同自成立时生效。原告主张其不能随意地处分划拨土地使用权，缺乏处分权能。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，在本案中原告转让的标的物为其个人所有的房屋，依据地随房走的原则，在转让房屋时对房屋及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分，本案所涉协议并非单纯的转让国有划拨土地使用权的合同，故原告该主张与事实不符。原告主张依据《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得地土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损，同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定，未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议无效。一审法院认为，《城市房地产管理法》第40条第1款规定并没有禁止转让在国有划拨土地上所建的房屋，该条款规定“以划拨方式取得地土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”属于管理性强制规定。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制规定”的规定，虽然原告转让国有划拨土地上的房地产未报有批准权的人民政府审批，其仅违反了管理性强制规定，未违反效力性强制规定，并不导致合同无效。综上，一审法院认为，原告主张其转让本案所涉房屋违法了合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，属对法律的理解不当，理由不成立，且无法律、行政法规规定转让在国有划拨土地上所建的房屋的合同需办理批准手续才发生法律效力，故原告请求确认合同无效，一审法院不予支持，驳回原告诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董城卫的诉讼请求。本案受理费2,900元，依法减半收取1,450元，由原告董城卫负担。
二审期间，双方未提交新的证据。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人董城卫诉请系要求确认《房屋转让协议》无效，故本案案由应为确认合同无效纠纷，一审法院认定案由为房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。虽然《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但从该条文内容看，该条仅规定划拨土地上的房地产转让时，须报审批，而未直接规定违反后的行为无效，故该条文并非效力性强制性规定，且案涉《房屋转让协议》转让的标的系房屋，而非直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，故无充分证据证实认定划拨土地上的房屋买卖合同有效会侵害国家利益和社会公共利益。因此，上诉人主张案涉《房屋转让协议》违反《城市房地产管理法》第四十条的规定，应属无效的上诉理由，本院不予采纳。其次，审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定的审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，但这并不影响房屋买卖合同的效力。最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》系董城卫和张菊英的真实意思表示，且协议约定董城卫须全力配合办理过户手续，现因案涉房屋拆迁获得补偿，董城卫即起诉要求确认《房屋转让协议》无效，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的意思表示。综上，一审法院未支持上诉人要求确认房屋转让协议无效的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,900元，由上诉人董城卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 锐
审判员 徐迎风
审判员 余林娣
二〇一八年六月二十八日
书记员 魏佳晨