＼n湖北省武汉市洪山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂洪山和民商初字第00106号＼n原告（反诉被告）：赵秀玲，无固定职业。＼n委托代理人：余建阳，北京市泽文律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n委托代理人：陈曦，北京市泽文律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n被告（反诉原告）：湖北大马车汽车维修服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路160号。＼n法定代表人：吴斌，该公司董事长。＼n委托代理人：荣同生，湖北松之盛律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n委托代理人：黄梅艳，湖北松之盛律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n原告赵秀玲与被告湖北大马车汽车维修服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，被告湖北大马车汽车维修服务有限公司在提交答辩状期间提出反诉，本院依法合并审理，并组成由代理审判员罗熊担任审判长、代理审判员陈钢、人民陪审员汪娟参加的合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵秀玲及其委托代理人余建阳、陈曦，被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司的委托代理人荣同生、黄梅艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告（反诉被告）赵秀玲诉称：2012年8月1日，原告赵秀玲与被告湖北大马车汽车维修服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于湖北省武汉市洪山区东湖花园小区8号楼商铺二楼中的一部分（面积556平方米）房屋转租给原告从事“新时代国珍养生堂”经营活动，租赁期为五年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止，房屋月租金为12788元，并对租金支付方式进行了约定。合同签订后，原告进驻承租房屋，但随后得知被告与房屋的所有权人湖北省直单位经济适用房住房发展中心签订的《房屋租赁合同》的租赁期为2010年3月1日至2013年2月28日，而且合同约定，除非得到房屋所有权人书面同意，承租人不得以任何形式或方式将房屋及其任何部分进行转租、分租或以其他方式让予使用权。被告与原告签订长达五年的租赁合同，而且未征得房屋所有权人的书面同意，对原告存在重大欺诈，故提起诉讼，请求法院依法判令：一、撤销原、被告2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告赔偿原告损失共计人民币153，456元；三、本案诉讼费由被告承担。＼n原告（反诉被告）赵秀玲为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：＼n证据一、《房屋租赁合同》一份，拟证明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订了房屋租赁合同，被告（反诉原告）将其承租的房屋转租给了原告（反诉被告），租赁期为2012年8月1日至2017年7月31日。＼n证据二、《房屋租赁合同》一份，拟证明：被告（反诉原告）与湖北省直单位经济适用房发展中心签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期为2010年3月1日至2013年2月28日，而且除非得到房屋产权单位同意，被告（反诉原告）不得转租，因此被告（反诉原告）存在欺诈行为。＼n证据三、视频资料及名片各一份，拟证明：除非得到房屋产权单位同意，不得转租，被告（反诉原告）存在欺诈行为。＼n证据四、录音资料一份（2013年9月12日），拟证明：湖北省直单位经济适用房发展中心不同意对外转租房屋，被告（反诉原告）存在欺诈。＼n证据五、客户办卡消费说明，拟证明：原告（反诉被告）于2012年10月2日已经将房屋完全交还给被告＼n被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司辩称并反诉称：2010年3月1日被告（反诉原告）与房屋的所有权人湖北省直单位经济适用房住房发展中心签订《房屋租赁合同》，承租该单位位于湖北省武汉市洪山区东湖花园小区8号楼商铺（面积2050平方米），被告（反诉原告）在承租该商铺后，将一楼装修后用于汽车维修服务，而二楼一直闲置未充分利用。2011年底，被告（反诉原告）的法定代表人结识原告（反诉被告），双方协商后决定利用该商铺二楼房屋合作开办“新时代国珍养生堂”。2012年7月底，双方因发生分歧无法进行合作经营，被告（反诉原告）遂与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，由原告（反诉被告）承租该商铺二楼部分面积，独自经营“新时代国珍养生堂”。被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）转租该商铺二楼部分面积时，上报过湖北省直单位经济适用房住房发展中心，并征得其同意，因此转租事宜并不违反合同约定及相关法律规定。对于房屋租赁期限的问题，在被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同时，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）示明被告（反诉原告）与房屋的所有权人湖北省直单位经济适用房住房发展中心签订的租赁合同只剩7个月的租赁期限，被告（反诉原告）可以在与房屋的所有权人续签房屋租赁合同后，再与原告（反诉被告）续签。但原告（反诉被告）为避免麻烦以及为长远发展考虑，坚持要签订五年的租赁合同，被告（反诉原告）考虑到一定会与房屋所有权人续签租赁合同，因此没有反对。事实上，被告（反诉原告）在与房屋所有权人签订的第一份租赁合同期满后，便立即就涉案房屋与房屋所有权人续签了长达六年的租赁合同，因此被告（反诉原告）无论在转租问题上还是房屋租赁期限问题上，对原告（反诉被告）都不存在任何欺诈，2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》应属有效合同。而且，自合同签订之日起至今，原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）支付过房屋租金及其它费用，因此原告（反诉被告）要求赔偿损失的请求完全没有任何事实根据和法律依据。故提起反诉，请求法院依法判令：一、解除反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》，反诉被告（本诉原告）立即腾退租赁的房屋；二、反诉被告（本诉原告）偿清拖欠的房屋租金及水电费、物业费共计224，878元（费用计算至2013年9月30日止）；三、由反诉被告（本诉原告）承担本案全部诉讼费用。＼n被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交下列证据：＼n证据一、《房屋租赁合同》一份，拟证明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间关于租期、租金及其支付方式等的约定。＼n证据二、被告（反诉原告）与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》两份及情况说明一份，拟证明：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）转租事宜是征得原出租人湖北省直单位经济适用房发展中心同意的，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定的租赁期限实际上在被告（反诉原告）与原出租人约定的租赁期限之内。＼n证据三、原告（反诉被告）应付费用表、被告（反诉原告）向原出租人支付租金的发票、水电费结算单，拟证明：原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付费用总额为224，878元（截止2013年9月30日）。＼n原告（反诉被告）赵秀玲针对反诉辩称：同意解除房屋租赁合同；腾退房屋与本案不是一个诉，请求法院驳回起诉，而且2012年10月2日房屋已经交还给被告（反诉原告）；水电费及物业费没有实际发生，不予认可。＼n经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证据不能直接证明签订合同时有欺诈；对证据三的真实性有异议；对证据四的真实性、证明目的均有异议；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据只能证明原告方将顾客未消费完毕的金额给我方然后退给顾客，并不能证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）退还房屋。＼n原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一无异议；对证据二中的租赁合同无异议，但对证据二中的情况说明的合法性有异议；对证据三的真实性无异议，但对其关联性有异议。＼n对上述证据中当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院认为，原告（反诉被告）提交的证据二客观真实，且与被告（反诉原告）提交的证据二中的租赁合同相一致，该证据本院依法予以采信；原告（反诉被告）提交的证据三、四不能证明房屋所有权人湖北省直单位经济适用房发展中心事后不同意被告（反诉原告）的转租行为，对此证据本院依法不予采信；原告（反诉被告）提交的证据五，因被告（反诉原告）对其真实性无异议，故本院依法予以采信。被告（反诉原告）提交证据二中的情况说明虽然是于2013年8月26日出具的，但属于房屋所有权人对承租人转租行为的追认行为，客观真实合法，故本院依法予以采信；被告（反诉原告）提交证据三中的租金发票能够证明被告（反诉原告）与房屋所有权人湖北省直单位经济适用房发展中心之间关于房租的部分付款过程，本院依法予以采信；被告（反诉原告）提交证据三中的水电费起止码抄写材料，系被告（反诉原告）单方制作材料，无其他证据印证，本院不予采信；被告（反诉原告）提交证据三中的应付费用表中列出的原告（反诉被告）应支付的物业费，由于被告（反诉原告）未提供其缴纳物业费的单据等印证，对此证据本院不予采信。＼n根据原、被告诉辩和举证，本院确认下列事实：＼n2010年3月1日，被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司与案外人湖北省直单位经济适用房住房发展中心签订《房屋租赁合同》，约定：被告（反诉原告）承租湖北省直单位经济适用房住房发展中心所有位于湖北省武汉市洪山区东湖花园小区8号楼商铺（面积2050平方米），租赁期为2010年3月1日至2013年2月28日止，租金每月47，150元。合同还约定，除非得到房屋所有权人书面同意，承租人不得以任何形式或方式将房屋及其任何部分进行转租、分租或以其他方式让予使用权。此外，合同还就租金的支付方式、其他权利义务、违约责任等内容作了相关约定。被告（反诉原告）在承租该商铺后，将一楼装修后用于汽车维修服务，二楼一直闲置。2012年8月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）将其承租的上述商铺二楼中的一部分（面积556平方米）的房屋转租给原告（反诉被告）从事“新时代国珍养生堂”经营活动，租赁期为2012年8月1日至2017年7月31日，房屋租金为每月12，788元，合同还就水电费、物业管理费等其他费用及支付方式、其他事项作了相关约定。合同签订后，被告（反诉原告）将约定房屋交付原告（反诉被告）使用，但原告（反诉被告）未按合同约定向被告（反诉原告）支付房屋租金。2012年10月，原告（反诉被告）“新时代国珍养生堂”停止营业，但未将房屋交还给被告（反诉原告）。2013年3月1日，被告（反诉原告）与房屋所有权人湖北省直单位经济适用房住房发展中心续签《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）续租位于湖北省武汉市洪山区东湖花园小区8号楼商铺（面积2050平方米），租赁期为2013年3月1日至2019年2月28日止，租金每月61，500元，并逐年递增。在此期间，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）催要租金，但原告拒不支付。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）在未征得房屋所有权人的书面同意的情况下与原告（反诉被告）签订长达五年的租赁合同，对原告（反诉被告）存在重大欺诈，故诉至本院，要求判如所请。被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司则提起反诉，请求法院一并审理。＼n经当事人申请，本院组织双方进行调解，原告（反诉被告）于2013年12月3日将房屋钥匙交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）明确表示撤回要求原告（反诉被告）腾退房屋的反诉诉请，但双方就其他争议事项未能达成一致协议。＼n本院认为：根据双方当事人的诉、辩意见，本案争议的焦点问题本院归纳为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。＼n（一）、对被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司转租行为的认定。＼n原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）在签订合同时，存在重大欺诈，因此合同为可撤销合同，故申请法院撤销该合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）款之规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，原告（反诉被告）并未因与被告（反诉原告）签订租赁合同而遭受到经济上的损失，主体上不能称之为“受损害方”，因此没有撤销合同的权利。其次，被告（反诉原告）与房屋所有权人湖北省直单位经济适用房住房发展中心签订的《房屋租赁合同》约定：除非得到房屋所有权人同意，被告（反诉原告）不得转租房屋及其任何部分，否则房屋所有权人有权解除合同。虽然原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁合同时，并未得到房屋所有权人的书面同意，但房屋所有权人得知被告（反诉原告）的转租行为后，出具了同意被告（反诉原告）转租的情况说明，对被告（反诉原告）的转租行为进行了追认。可见，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在签订合同时并不存在欺诈，因此被告（反诉原告）的转租行为是合法有效的。＼n（二）、对被告（反诉原告）超过承租期限与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》行为的认定。＼n被告（反诉原告）与涉案房屋的所有权人签订的《房屋租赁合同》约定租赁期为2010年3月1日至2013年2月28日，而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的转租合同约定，租赁期为2012年8月1日至2017年7月31日。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”但本案的特殊性在于，虽然被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租赁期为2012年8月1日至2017年7月31日的转租合同时，租赁期限超出了被告（反诉原告）与房屋所有权人签订租期为2010年3月1日至2013年2月28日《房屋租赁合同》约定租赁期限。但2013年3月1日，被告（反诉原告）与房屋所有权人及时续签了房屋租赁合同，租期为2013年3月1日至2019年2月28日，此时，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间房屋租赁合同约定的租期显然未超出被告（反诉原告）与房屋所有人续签的房屋租赁合同约定的租期。因此，本院认为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。＼n综上，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的转租合同，合法有效，合同约定对双方当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）请求撤销2012年8月1日与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》以及赔偿损失的诉请，因均无法律依据，本院不予支持。在本案被告（反诉原告）按合同约定的时间和期限，履行向原告交付商铺等义务后，原告（反诉被告）应按照合同约定履行向被告支付租金等义务。而原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）签订租赁合同后，从未按合同约定向被告（反诉原告）支付租金，应视为根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百二十七条的规定，被告（反诉原告）有权行使合同的解除权。因此，对于被告（反诉原告）要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付自2012年8月1日起至房屋交还之日止（即2013年12月3日）期间的租金，每月租金12，788元。因被告（反诉原告）仅主张原告（反诉被告）支付2012年8月1日至2013年9月30日期间的租金，系被告（反诉原告）对其权利的放弃，故对被告（反诉原告）的该项诉请本院予以支持。但对于被告（反诉原告）要求2013年3月1日之后根据被告（反诉原告）与房屋所有权人签订的合同的租金来提高租金的诉请，由于合同约定不明确，双方也无法达成协商，故本院不予支持。另，被告（反诉原告）主张的其他损失即水电费等，因未能向本院提交充分证据证明，故本院不予以支持。＼n综上所述，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付从2012年8月1日至2013年9月30日期间的房屋租金，每月租金12，788元，共计170，932元。＼n据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、解除原告（反诉被告）赵秀玲与被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司签订的房屋租赁合同。＼n二、原告（反诉被告）赵秀玲于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司支付房屋租金170，932元。＼n三、驳回原告（反诉被告）赵秀玲的全部本诉诉讼请求。＼n四、驳回被告（反诉原告）湖北大马车汽车维修服务有限公司的其他反诉诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行以上给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费中，本诉案件受理费3，369元，反诉案件受理费2，337元，合计5，706元，均由原告（反诉被告）赵秀玲负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长罗熊＼n代理审判员陈钢＼n人民陪审员汪娟＼n二〇一四年××月××日＼n书记员吴兆麟