上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第4143号
原告上海理信木业有限公司。法定代表人姚焰光，总经理。委托代理人熊拂刚，上海运帷律师事务所律师。被告蔡炳涛，男，1966年2月20日出生，汉族。被告青浦区白鹤镇王泾村村民委员会。负责人宋志杰，主任。以上两被告共同委托代理人潘震联，男，1971年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区白鹤镇朱浦村蒋浦322号1室。以上两被告共同委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原告上海理信木业有限公司诉被告蔡炳涛、青浦区白鹤镇王泾村村民委员会（以下简称王泾村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年12月2日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人熊拂刚，两被告共同委托代理人潘震联、蒋海芳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法于2016年1月8日依法转为适用普通程序，并由审判员邵霞、人民陪审员陆文元、宋治山组成合议庭进行审理。本案于2016年2月25日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人熊拂刚、两被告共同委托代理人潘震联、蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海理信木业有限公司诉称：2011年4月20日，原告与被告蔡炳涛签订《租用合同》一份，约定由原告从被告蔡炳涛处承租白鹤镇白石路X号（白石公路近外青松公路路口桥头、星火码头）空地，租金每年人民币15,000元，租期为长期，并约定“一年以上如果村里租金不变，乙方租金不得变更”。上述空地实际上属于被告王泾村委会集体所有，被告蔡炳涛承租后转租给原告。2009年12月31日，两被告签订《协议书》，约定由被告蔡炳涛承租上述整个地块，租期五年，自2010年1月1日至2014年12月31日。其中，2010年1月1日至2012年12月31日的年租金为18,000元；2013年1月1日至2014年12月31日的租金为20,000元。2015年8月13日，原告法定代表人在外地出差，两被告在没有任何提前书面通知的情况下，将原告厂房、办公用房强制拆除，同时造成原告厂房内机械设备、材料及办公用房内财产重大损失。因被告王泾村委会负责拆除，故要求王泾村委会承担连带责任。原告事后找两被告协商不成，故原告起诉至法院，要求判令：1、被告蔡炳涛赔偿原告厂房装修及材料、机械设备损失共计440,706.90元；2、被告王泾村委会对上述损失承担连带赔偿责任；3、被告蔡炳涛返还原告租金50,000元。本案诉讼费由两被告负担。审理中，原告表示被告蔡炳涛明知拆除行为而未告知原告，且未告知原告两被告解除合同的事实致使原告损失扩大，而被告王泾村委会基于此承担侵权责任，对被告蔡炳涛的上述责任承担连带责任。被告蔡炳涛辩称：不同意原告的诉讼请求。原告和被告蔡炳涛的租赁合同于2014年12月31日已经到期，虽然租赁合同中没有明确租赁期限，但是根据第三条约定，明确土地是村里租赁给被告蔡炳涛的，且被告蔡炳涛将两被告签订的租赁合同复印件给了原告，原告应对合同在2014年12月31日到期为明知。合同到期后，被告蔡炳涛未向原告收取租赁费，并一直要求原告腾退。原告经营的场所因为是违法建筑，故由白鹤镇人民政府按照上海市拆除违法建筑若干条例的规定，依法由白鹤镇人民政府组织实施拆违工作，拆除行为和两被告无关，原告对拆除行为有异议应提起行政诉讼。被告蔡炳涛没有多收取租金，反而原告至今拖欠28,212元的租金，原告要求归还5万元租金没有依据。被告青浦区白鹤镇王泾村村民委员会辩称：不同意原告的诉讼请求。违法建筑拆除是由白鹤镇人民政府依法组织实施的，并非被告王泾村委会。另外，原告和被告王泾村委会之间也不存在租赁关系。若原告认为拆违造成损失，应该向组织方主张。经开庭审理查明，2009年12月31日，被告王泾村委会作为甲方，被告蔡炳涛作为乙方签订《协议书》，约定甲方将原叶泾村部分土地、房屋有偿租赁给乙方，用于砂石堆料场；协议书第一条约定2010年1月1日至2012年12月31租用土地、房屋每年租金合计18,000元；2013年1月1日至2014年12月31日合计20,000元，先付后用；第六条约定如遇国家开发或其他工业部门开发用地，乙方必须无条件服从，由甲方帮助协调，征地部门赔款归乙方享有；第七条约定协议暂定5年，从2010年1月1日至2014年12月31日止，期满后，如续签租费，另外商定。2011年4月20日，被告蔡炳涛作为甲方、原告作为乙方签订《租用合同》，合同第一条约定甲方租用空地500平方米给乙方使用，租金每年15,000元，一年已付，先付后用，租期为长租；第二条约定如有动迁，厂房装修赔偿金归原告；第三条约定一年以上如果村里租金不变，原告租金不得变更；第四条约定租用地址为白鹤镇白石路X号（白石公路近外青松公路路口桥头、星火码头）。2014年12月6日，被告王泾村委会作为甲方，被告蔡炳涛作为乙方签订《堆场腾退协议》，约定2009年12月31日双方签订土地租赁协议，该协议应于2014年12月底到期，根据区、镇人民政府相关要求，甲方决定不再续签，现经双方充分协商，就堆场腾退事宜达成协议；第一条约定双方签订的土地租赁协议于2014年12月底到期自然终止；第二条约定乙方应于2014年12月31日之前从租赁地上腾退，自行拆除场地上由乙方搭建的建筑物及构筑物；第四条约定如乙方在2014年年底还未将所经营的建材全部出售，可向甲方提出延期申请但期限不得超过2015年2月15日，并须提前支付延期租金；第五条约定乙方如能严格遵守以上约定，甲方将给予乙方一次性补偿款，每亩人民币2万元，面积以实际丈量为准，经2014年11月14日丈量为7.65亩；第七条约定2015年2月15日之后乙方还未能全部腾退，甲方有权对乙方堆场上的遗留物进行处理，乙方自愿承担一切损失，对甲方的处置行为无异议；等。2015年8月4日，王泾村村民委员会、白鹤镇城管中心、白鹤镇建设规划科、白鹤镇拆违办、青浦区规划和土地管理局白鹤所发布告知书，载明：“根据中华人民共和国国土资源部有关法律规‘王泾村白石公路靠近外青松公路路段’旁建筑均属违法建筑、堆放物品属非法占用土地。白鹤镇综合治理专项整治办公室要求，望违建内所有人员于8月11日前搬离并拆除违法建筑，如在公告之日起规定时间内未将财产及人员搬离的，事后造成的一切后果责任自负。”2015年12月6日，上海市青浦区白鹤镇人民政府出具情况说明给本院，载明：位于白鹤镇新白石公路大盈港桥南侧的简易厂房（包括理信木业向蔡炳涛租赁的场地上的搭建）均是违法建筑……2015年3月18日我镇安排违建所在地的王泾村和镇拆违办共同去现场发放期限拆除违法建筑告知书。鉴于违建当事人上海理信木业姚焰光不在现场，遂由王泾村钱正荣和镇拆违办陆伟平等人将告知书贴在厂区门口，并拍摄了照片。告知其土地租赁协议于2014年12月31日自然终止，要求其于2015年3月底全部搬离腾退并自行拆除违法建筑，直至2015年8月理信木业仍未拆除违建，而其周边的厂房均由当事人自行拆除。2015年8月4日我镇安排王泾村钱正荣同拆违部门、城镇管大队等4同志一起上门向违建当事人发放告知书，告知其于一个星期内清场，自行拆除违法建筑，如不拆除我镇将根据相关规定拆除违法建筑。鉴于违建当事人并不在场，告知书同样张贴在大门口，但违建当事人拒不自行拆除，8月13日我镇根据事先拟定预案，组织了专门力量对该部分违法建筑实施了强制拆除，拆除前将厂房内的机器设备等搬到了王泾村的仓库，整个拆除过程由相关部门进行了拍摄。两被告一致表示系争场地的拆除工作并非由被告王泾村委会组织，而是由青浦区白鹤镇人民政府组织拆除。但原告仍坚持要求被告蔡炳涛承担赔偿损失责任，被告王泾村委会承担连带责任。以上查明的事实，由原、被告的陈述，《协议书》、《租用合同》、《告知书》、《堆场腾退协议》、《情况说明》等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告申请朱先明作为证人出庭，证人朱先明表示其在系争场地为原告做了厂房里面、厂房后面的小房子及院子地坪，但双方未签订合同，证人向原告收取了钱款并出具了四份收条（于2015年7、8月份后补，分别为2011年4月29日收到装修地坪款35,000元；2011年5月10日收到装修地坪款28,000元；2011年7月8日收到装修地坪款20,000元；2011年9月15日收到装修地坪款33,959元）。证人还出具落款时间为2011年4月29日的情况说明，表示其为原告做地坪和1100平方米水泥地坪及水沟建设等。原告对朱先明的证人证言无异议，被告不认可。被告认为证人未与原告签订合同，且收条都是后补的，其陈述的地坪面积与原告承租的面积差异太大，原告也未能提供支付凭证。原告申请许远高作为证人出庭，证人许远高表示其在系争场地为原告做电工，但是其没有电工证，也没有与原告签订合同，证人向原告收取钱款后出具三份收条（收条为后补的，分别为2011年6月5日收到电器及设备、安装工程款28,000元；2011年7月10日收到电器及设备安装余款25,701元；2011年5月16日收到电器及设备安装工程款30,000元）。证人许远高还出具落款时间为2011年5月16日的证明，表示其于2011年5月16日承包原告系争场地内厂房、内外电路电器等开关总承包业务，总价83,701元。原告对许远高的证人证言无异议，被告不认可。被告认为证人未与原告签订合同，收条都是后补的，并且其没有电工证，对于收条形成时间也与证明内容矛盾，原告也未能提供支付凭证。另外，原告提供2014年12月6日两被告签订的《堆场腾退补充协议》，被告王泾村委会作为甲方，被告蔡炳涛作为乙方，第一条约定乙方如能严格遵守2015年2月11日签订的腾退协议，甲方将基于乙方一次性土地补偿款外，另外给予乙方一次性土地补偿款外，另外给予建筑面积的鼓励性补贴。砖瓦结构补贴140元每平方米、彩钢板简易棚补贴80元，经实地丈量砖瓦结构建筑面积为569.20平方米，彩钢板面积为864.60平方米；第二条约定如乙方在2015年2月底前完成腾退任务（建筑材料清理完毕）；考虑到转租事宜乙方必须在3月底之前人员撤离，甲方再奖励每平方米20元的补贴及一次性奖励款10,000元，在履行期间内腾退的，建筑物补偿及奖励费总计187,532元；第三条约定如违反腾退协议中任何一条约定，甲方不再支付一次性补偿款及任何奖励性补贴，并且有权在上级政府指导下采取强制措施收回堆场，包括断水断电，等。但两被告对该份补充协议真实性不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，系争场地权属为被告王泾村委会，两被告之间签订的协议书租期截至2014年12月31日，此后双方未续签租赁合同。从原告与被告蔡炳涛合同内容看，原告应明知系争场地为被告王泾村委会所有，另外，被告蔡炳涛表示与原告签订合同时其将两被告之间的协议书复印件交由原告，原告对此未提出异议，故本院认定原告对于两被告之间合同租期截至2014年12月31日应为明知。原告应知晓该时间结点之后被告蔡炳涛并无转租权限。原告和被告蔡炳涛之间签订的协议约定租期为长期，但双方对长期的含义理解不一，结合两被告之间的合同，本院认为，原告和被告蔡炳涛合同租期截至2014年12月31日。原告主张被告蔡炳涛承诺与被告王泾村委会续签合同的意见，被告并未认可，本院对此主张不予采信。合同到期后，原告和被告蔡炳涛未续签租赁协议，原告也未提供证据证明其缴纳过此后的使用费，故双方租赁关系已于2014年12月31日结束。此时原告对于该场地内的投入应摊销在租期内。被告蔡炳涛并非涉案建筑的拆除主体，原告认为被告蔡炳涛应行通知上述拆除行为何时实施之义务而未通知，依据不足。两被告签订的解除协议约定的腾退时间亦在原告与被告蔡炳涛的租期之后。因此，原告主张被告蔡炳涛应赔偿装修损失、材料机械损失依据不足，本院不予支持。原告基于侵权的法律关系主张被告王泾村委会承担连带责任亦无依据，本院不予支持。原告主张退还的5万元，被告不予认可。首先，两次庭审原告陈述的组成内容意见不一致；第二，在被告蔡炳涛否认收到2013年4月20日开始的租金的情况下，原告亦未能举证证实其已付清租金且多支付租金；第三，原告自认承租范围增加两间房子故而应被告蔡炳涛要求增加租金，若真有增加范围，双方协商上涨租金亦不无道理；第四，两被告间未上涨租金标准，并不存在原告所述被告王泾村委会上涨租金而增收原告租金的前提。综上，本院对于原告要求退还5万元租金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海理信木业有限公司要求被告蔡炳涛赔偿原告厂房装修及材料、机械设备损失440,706.90元的诉讼请求不予支持；二、原告上海理信木业有限公司要求被告青浦区白鹤镇王泾村村民委员会对上述损失承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持；三、原告上海理信木业有限公司要求被告蔡炳涛返还租金50,000元的诉讼请求不予支持。本案受理费8,660.60元，由原告上海理信木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 陆文元
人民陪审员 宋治山
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。