杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第406号
原告（反诉被告）：谢海明。
委托代理人：金力鸣。
被告（反诉原告）：唐怀宇。
原告（反诉被告）谢海明为与被告（反诉原告）唐怀宇租赁合同纠纷一案，于2011年1月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员黄群独任审判，于2011年3月7日公开开庭进行了审理。因唐怀宇就本案提出反诉，本院依法组成合议庭，于2011年3月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢海明委托代理人金力鸣，被告（反诉原告）唐怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢海明诉称，2010年7月12日，谢海明与唐怀宇签订出租合同，约定唐怀宇将其坐落于杭州市古墩路588号即印象城四楼满乐汇餐厅（以下简称满乐汇餐厅）中的18个平方米租赁给谢海明经营奶茶，租赁期限自2010年7月15日至2012年12月15日，年租金43800元。谢海明依约向唐怀宇支付定金5000元及半年租金21900元。嗣后，由于唐怀宇违反其与深国投（杭州）商用置业有限公司（以下简称深国投公司）之间的租赁合同即未按期支付租金、管理费、水电费、广告费等，导致唐怀宇与深国投公司之间的租赁合同终止，为此，谢海明于2010年10月26日停业，同年11月7日将设备从印象城中搬走。由于唐怀宇的违约行为，给谢海明造成经济损失，故请求判决唐怀宇返还定金5000元及多余租金9540元，支付违约金87600元，并负担案件受理费。
唐怀宇辩称并反诉，双方签订租赁合同属实。根据合同约定，唐怀宇将满乐汇餐厅中18平方租赁给谢海明经营奶茶。在合同履行过程中，谢海明支付了第一期租金21900元及定金5000元，但谢海明没有按期缴纳近三个月水电费用，已构成违约，也影响了唐怀宇与深国投公司之间的租赁合同正常履行，违约方系谢海明，因此，不同意返还定金、退还多余的租金9540元及支付违约金87600元，且违约金是按照一年租金的两倍进行计算，明显偏高。鉴于谢海明的违约行为，故提起反诉，要求谢海明支付所欠的水电费3640元及违约金1896元，合计人民币5536元，并负担案件受理费。
谢海明针对反诉辩称，谢海明与唐怀宇的水电费已经结至2010年9月24日，当时谢海明的员工与唐怀宇均在场，并由唐怀宇经营的满乐汇餐厅盖章出具了收条。另谢海明对18个平方米的经营场地进行了装修等共花费了12天时间。因此，唐怀宇的反诉部分与事实不符，故请求驳回唐怀宇的反诉请求。
谢海明提交证据如下：
1、2010年7月12日的出租合同。证明谢海明与唐怀宇之间的租赁关系以及相应的权利义务关系。
2、2010年7月12日的收条。证明谢海明按合同约定在2010年7月12日向唐怀宇支付定金5000元。
3、2010年7月14日的建设银行转账凭条。证明谢海明按合同约定向唐怀宇支付第一期租金21900元。
4、2010年10月26日拉货凭证。证明谢海明于2010年10月26日将租赁场地内即奶茶吧的经营设备搬离的事实，上面有印象城的保安及深国投公司的工作人员签字。
5、2010年12月20日的深国投公司声明。证明由于唐怀宇的违约致使谢海明无法继续经营的事实。
6、装修协议单、设备发票和照片。证明由于唐怀宇的违约行为造成谢海明的损失超过合同约定的事实。
7、电费交费清单。证明谢海明已交付2010年7月15日至9月24日的水电费。
8、2010年7月2日的发票三份。证明谢海明为经营需要而购置的部分奶茶设备的事实。
唐怀宇提交证据如下：
1、2009年11月26日的唐怀宇与深国投公司的租赁合同及声明。证明唐怀宇与深国投公司的租赁关系，同时证明根据合同第13条第二款约定，唐怀宇就租金、物业费及其他费用累计超过30天逾期支付，深国投公司有权终止与唐怀宇的租赁合同；2010年12月20日的声明证明唐怀宇因没有依约履行付款义务而致使合同终止。
2、满乐汇餐厅的装饰施工合同及图纸、收据。证明满乐汇餐厅都是唐怀宇装修，同时也证明谢海明经营的奶茶吧的装修费用也是唐怀宇出资的。
上述由当事人提交的证据，均经当庭质证。唐怀宇对谢海明提交的证据1-5及证据7、8之真实性没有异议，但认为谢海明奶茶吧的经营设备搬离的时间不是2010年10月26日，而是2010年11月7日的晚上大约10点左右，停业时间是2010年10月26日；电费交费清单统计的金额没有异议，谢海明没有交付，否则应当有相应的收据；奶茶吧的设备已经由谢海明全部自行拉走。对证据6即装修协议单、设备发票和照片有异议，因满乐汇餐厅的装修费用全部是由唐怀宇出资承担的。谢海明对唐怀宇提交的证据真实性均无异议，但认为，唐怀宇与深国投公司的租赁合同与本案没有关系，谢海明经营的奶茶吧，嗣后谢海明曾装修过。
为查明案件事实，本院依法向深国投公司进行调查，深国投公司所属杭州印象城管理办公室向本院提供唐怀宇与深国投公司的租赁合同、终止协议书及印象城管理办公室的说明，该说明书载明因承租人唐怀宇拖欠深国投公司租金、物业管理费、水电费、广告费等160000元，其中租金80000元、水电费30000元，物业管理费40000元等，鉴于唐怀宇的违约行为，为此，双方于2010年10月25日签订了终止协议。
上述本院调查材料，均经当庭质证。谢海明、唐怀宇对上述调查材料无异议，其中唐怀宇认为所欠款项为150000余元。同时，双方均确认水电费计算标准为每天35元，其中水费每天3元，电费每天32元；谢海明实际经营时间为2010年7月15日至2010年10月26日，奶茶吧的经营设备搬离的时间是2010年11月7日晚。
根据双方当事人对证据的质证意见及证据间的关联性，本院作如下认定，法院调查材料及双方无异议部分证据，本院也应予确认为有效证据。对谢海明提交的证据即装修协议单、设备发票和照片，其中设备发票及照片与其提供的证据8相符，谢海明确实购买了这些设备，法院对该部分证据予以确认，装修制作协议单，没有相应凭证予以证实，且唐怀宇不予认可，故法院对凭据不予确认为有效证据。
根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年7月12日，谢海明与唐怀宇签订出租合同一份，约定由唐怀宇将其坐落于本市古墩路588号即印象城四楼满乐汇餐厅中的18个平方米租赁给谢海明经营奶茶，租赁期限自2010年7月15日至2012年12月15日，年租金43800元，按每半年交付一次，分别于每年2月1日与7月1日交付；在租赁经营期间，水电费用由谢海明按月支付，不得拖欠；谢海明于签订合同之日支付定金5000元；并约定在租赁期间，任何一方违约则需要承担年租金的200%作为违约金等内容。合同签订后，谢海明于同年7月12日交付定金5000元，7月14日交付半年租金21900元并采购设备进行经营。同年9月，满乐汇餐厅向谢海明出具印象城7月15日至9月24日的电费统计详表，载明7月15日至9月24日的电费为2600元。2010年10月26日，谢海明因故停业，并于2010年11月7日将设备从印象城中搬出。
另查明，2009年10月26日，唐怀宇与深国投公司签订租赁合同一份，约定唐怀宇向深国投公司租赁位于古墩路588号购物中心即印象城四楼经营餐厅。在租赁过程中，唐怀宇拖欠深国投公司租金、物业管理费、水电费、广告费等160000元，双方于2010年10月25日签订了终止协议，约定双方同意于2010年10月31日终止租赁合同；唐怀宇在签署租赁合同时已缴纳的保证金166050元，予以没收，以全额抵消所拖欠包括但不仅限于租金、物业管理费、水电费等。同年12月20日，深国投公司出具证明一份，载明由于唐怀宇未遵守双方签订的租赁合同，已于2010年10月31日提前终止。
本院认为，谢海明与唐怀宇签订的出租合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以确认有效。在实际履行过程中，因唐怀宇拖欠深国投公司租金、物业管理费、水电费、广告费等，违反其与深国投公司的租赁合同，导致双方签订的租赁合同于2010年10月31日提前终止，致使谢海明与唐怀宇签订的合同不能继续履行，对此，唐怀宇应承担违约责任，鉴于本案实际情况，双方均表示要求终止合同，对此本院予以准许。谢海明于2010年10月26日停业，尚有79天未经营，按每天租金120元计为9480元应予返还，故谢海明要求唐怀宇返还租金9480元及定金5000元之诉讼请求，理由正当，本院应予支持。另根据谢海明与唐怀宇签订的出租合同约定，谢海明承担租赁期间的水电费用并按月支付，现谢海明以盖有满乐汇餐厅印章的电费统计详表，作为其支付电费凭证，对此，唐怀宇予以否认。本院认为，因电费统计详表内容仅能证明谢海明在7月15日至9月24日应承担电费2600元，并不能证实其已支付该款项，由于谢海明不能提供付款凭证，故谢海明以此凭据证明其已支付电费2600元，依据不足，本院不予采信。由于谢海明未及时按约支付水电费，已构成违约，也应承担相应的违约责任，唐怀宇要求谢海明支付所欠的水电费3640元（自2010年7月15日至同年10月26日计104天的水电费，按每天35元为3640元）之反诉请求，理由正当，本院也应予支持。鉴于双方均存在违约行为，本院根据双方过错责任之大小，确定谢海明与唐怀宇的违约责任比例为10%和90%，双方应按此比例向对方支付违约金。双方合同中约定违约金为年租金的200%即87600元，明显偏高，本院减至违约金为15000元，其中谢海明承担1500元，唐怀宇承担13500元，两项相减，唐怀宇应支付谢海明违约金12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第七款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、唐怀宇返还谢海明租金9480元及定金5000元，合计人
民币14480元。
二、唐怀宇支付谢海明违约金12000元。
三、谢海明支付唐怀宇水电费3640元。
四、上述三项相抵后，唐怀宇支付谢海明人民币22840元，该款于本判决生效之日起十日内付清
五、驳回谢海明的其他诉讼请求。
六、驳回唐怀宇的其他反诉请求。
如果唐怀宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2343元，由谢海明负担1881元，唐怀宇负担462元；其中唐怀宇负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。反诉费50元减半收取25元，由谢海明负担，于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 群
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 张庆华
二〇一一年四月十一日
书 记 员 曹宇宁