黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0126民初2883号
原告：孙祥婷，女，1977年5月1日出生，汉族，住巴彦县。
委托代理人：王阔，黑龙江至公律师事务所律师。
被告：崔宝华，男，1966年9月23日出生，汉族，住巴彦县。
被告：哈尔滨谦基房地产开发有限公司，地址巴彦县兴隆镇。
法定代表人：赵福东，职务经理。
被告：张岩，男，1962年5月25日出生，汉族，住巴彦县。
被告张岩及被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司的共同委托代理人：裴桂娟，女，系哈尔滨谦基房地产公司副经理。
原告孙祥婷与被告崔宝华、张岩、哈尔滨谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基公司）执行异议之诉纠纷一案。原告孙祥婷于2017年11月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告孙祥婷的委托代理人王阔、被告崔宝华、被告张岩及被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司的共同委托代理人裴桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙祥婷向本院提出诉讼请求：1、要求判决准许执行兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层107室、108室房屋;2，诉讼费由被告负担。事实和理由：原告孙祥婷因与被告谦基公司、张岩民间借贷纠纷一案中，申请财产保全，查封了被告谦基公司名下的位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层107室、108室房屋。被告崔宝华提出执行异议，巴彦法院于2017年作出（2017）黑0126执异64号民事裁定书，裁定中止执行，原告认为被告崔宝华与谦基公司的房屋买卖关系缺乏真实性，商品房认购书的价款是498,000.00元，实收400,000.00元，其余由被告张岩负责结清，可知其间存在债权债务关系，有以房抵债的嫌疑。另崔宝华首付定金两笔200,000.00元、250,000.00元，应证明款项来源，且转账给张岩，无法证明转账用途，其次被告崔宝华的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，两套住房本身也超出了居住的功用性，且其名下仍然有用于居住的房屋。综上被告崔宝华不享有足以排除强制执行的民事权益。故诉至法院。
被告崔宝华辩称，原告与裴桂娟的债务关系是违法的，因为原告以5分利的高额利息借款给裴桂娟（这是裴桂娟对大家说的）在法律上超过了国家保护的2分利息，裴桂娟有银行往来账等还款凭证可以证实。而原告与谦基公司的购房合同是因为民间借贷而产生出来的，所以原告提供的购房合同是无效的，违法的，不能采纳。
被告张岩、被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司共同辩称，当时我作为二被告的代理人个人和孙祥婷之间存在借贷关系，210万元不是欠原告的真实金额，我当时确实跟原告借过一笔钱，所以为了作为借款的一种抵押担保，给原告出过这个商品房认购合同及收据，并且这笔借款我已经全部归还给了原告，现在我已经不欠原告钱了，因此这个认购合同和收据应由我公司收回并销毁。我也屡次向原告要过，但是原告都没有给我。我们对（2017）黑0126民初14号民事判决书有意见，并且将会继续对该判决提出申诉等法律程序。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院审核后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1，关于原告孙祥婷认为其在被告崔宝华与谦基公司签订购房合同之前即与谦基公司签订了商品房认购书，对涉案房屋享有物权，因此巴彦法院不应中止执行的意见。本院认为，原告孙祥婷在与被告谦基公司签订商品房认购书当日，即签订商服抵押说明书“繁荣盛世八套商服用于借款抵押，购房合同及收据显示的购房款项未有现金交易，以裴桂娟出具的借款金额为准”。足以认定原告孙祥婷与被告谦基公司签订商品房认购书是作为其与谦基公司债权的一种担保方式，且该担保没有办理抵押登记应依法确认为无效，同时该债权债务关系已被（2017）黑0126民初14号民事判决书所确认。因此原告孙祥婷与被告谦基公司之间签订商品房认购书是作为债权债务关系的担保，不能认定双方存在房屋买卖关系。故对原告认为其对涉案房屋享有物权的意见依法不予采纳；2、关于原告孙祥婷认为被告崔宝华与被告谦基公司的房屋买卖关系缺乏真实性，被告崔宝华购房定金是转账给张岩的，无法证明是转给谦基公司的，有以房抵债嫌疑的意见。本院认为，被告张岩借用被告谦基公司名义开发兴隆镇繁荣盛世小区的事实已被（2017）黑0126民初14号民事判决书所确定，因此被告崔宝华分别在2016年4月25日、2016年9月1日与被告谦基公司签订两份购房协议（7号门、8号门），又于2016年4月25日当日向被告张岩个人账户打款300,000.00元，于2015年9月1日向被告谦基公司代理人裴桂娟打款200,000.00元，从时间节点上看，应认定为向被告谦基公司给付购房款的事实存在，且被告谦基公司之后亦分别为被告崔宝华另行出具了盖有单位印章的7号门两笔共400,000.00元、8号门两笔共550,000.00的购房款收据。因此，应认定被告崔宝华已支付的价款超过合同约定总价款的50%，故对原告的该项意见依法不予采纳；3、关于原告孙祥婷认为被告崔宝华名下仍然有可用于居住的房屋的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，根据根据举证责任分配原则，仅就原告孙祥婷的该项主张，原告负有向法庭举示被告崔宝华名下尚有可用于居住房屋的相关证据。现原告举证不能，对其该项主张依法不应予以支持；4、关于原告孙祥婷认为被告谦基公司将房屋预售给被告崔宝华超出预售许可证的预售范围，因此预售行为不合法的意见。本院认为，预售许可证中标注的若干房源，是指这几个房源不可售，除此之外的房屋（包括销售给被告崔宝华的房屋）是可以销售的，因此对原告孙祥婷的该项意见本院不予采纳；5、关于原告孙祥婷认为被告崔宝华购买的房屋应认定为商服而非住宅性质，购买目的并非用于居住的意见。本院认为，通过审查从被告谦基公司调取的兴隆镇繁荣小区住宅楼兴城规地字第2014-02号建设用地规划许可证、黑巴国土监字（2014）第018号用地许可证、巴彦县人民政府巴政土（2014）37号建设用地审批文件、以及房产分户图等文件。均显示谦基公司开发的涉案房屋项目的用地性质为居住用地或住宅用地而非商住综合用地。因此对原告的该项主张依法不予支持。6、关于原告孙祥婷认为被告李卫星两套住房本身也超出了居住的功用性的意见。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的前提下才能排除执行”。该条规定意在保护买受人对房屋最基本的生活需要，即买受人（被告崔宝华）在无其他可用于居住的房屋的前提下，其与开发企业的房屋买卖关系才能获得法律的保护。如果买受人有其他可用于居住的房屋的，法律则不再赋予买受人享有排除执行的民事权利。现被告崔宝华一次购买两套房屋超出了该条规定“无其他可用于居住的房屋”这一唯一住房的限定条件。因此，可部分采纳原告的该项主张,准许原告孙祥婷要求的对涉案房产的一处予以执行。
本院经审理认定事实如下：通过审查巴彦县人民法院（2017）黑0126民初14号民事判决书查明的事实，可以认定被告张岩使用被告谦基公司手续，以该公司的名义开发兴隆镇繁荣盛世小区楼盘的事实清楚。被告谦基公司、张岩共同委托的代理人裴桂娟系谦基公司员工。该（2017）黑0126民初14号民事判决书判决被告谦基公司、张岩共同偿还本案原告孙祥婷的欠款人民币2,612.500.00元。三方在原告孙祥婷与被告谦基公司签订商品房认购书当日，即签订商服抵押说明书，即原告孙祥婷与被告谦基公司存在着用签订商品房买卖合同的方式，意在以包括涉案房屋在内的该八套住宅作为抵押担保的债权债务关系。判决生效后，依原告申请，我院查封了被告谦基公司名下的位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层107室、108室房屋。被告崔宝华认为在查封之前自己已经与被告谦基公司签订了购买107室、108室房屋的买卖合同，并交付了购房款，谦基公司也出具了购房款收据，并已实际入住使用，故提出执行异议。巴彦法院遂于2017年作出（2017）黑0126执异64号民事裁定书，裁定中止执行。原告不服诉讼来院。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。被告崔宝华作为涉案房屋中的一处（一层108室）的买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此被告崔宝华对涉案房屋中的一处即位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层108室房屋足以享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、准许原告孙祥婷要求的对被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司所有的位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层107室房屋的执行。
二、驳回原告孙祥婷的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4,300.00元，由原告孙祥婷负担2,000.00元、被告崔宝华、张岩、哈尔滨谦基房地产开发有限公司连带负担2,300.00元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 钟学文
审判员 何玉凤
审判员 杨广新
二〇一八年一月十八日
书记员 鞠鸿哲