山东省冠县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1525民初2230号
原告姚计海，男，1969年12月21日出生，汉族，农民，住冠县。
委托代理人卢新艳，冠县法律援助中心律师。
被告郭少红，男，1970年1月5日出生，汉族，农民，住冠县。
被告崔庆岭，男，1978年3月2日出生，汉族，农民，住冠县。
二被告共同委托代理人马奔宵，山东避风港律师事务所律师。
原告姚计海诉被告郭少红、崔庆岭侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚计海及其委托代理人卢新艳、被告郭少红、崔庆岭及其委托代理人马奔宵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姚计海诉称，2012年3月25日，原告通过拍卖的方式取得冠县桑阿镇村民委员会所有的房屋35年的使用权，拍卖成交后，原告与村委会于2012年4月23日签订了房屋使用权转让协议，因原告在取得该房屋的使用权以前，被告租赁了该房屋中的五间，租赁期至2016年4月30日止。现该租赁期限已到，原告多次要求被告搬出房屋，被告以各种理由拒不搬出，被告的行为侵犯了原告的合法权益并给原告造成经济损失。为此，原告诉至法院要求被告即时搬出原告的房屋并承担由此给原告造成的损失。
被告郭少红、崔庆岭辩称，第一，被告为涉诉房屋的合法承租人。原告与冠县桑阿镇村委会签订的房屋使用权转让协议没有相关法律依据，从该协议条款上看与租赁合同基本一致，其属于实质上的租赁合同关系，应当适用合同法关于租赁合同的相关规定。本案中，被告与冠县桑阿镇村委会签订的房屋租赁合同合法有效，也不存在任何合同解除或终止的法定事由和约定事由，应认定被告为涉诉房屋的承租人。第二，原告无权要求被告腾房。依据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告为本案涉诉房屋合法的承租人，即使原告取得涉诉房屋的所有权，其也应当适用“买卖不破租赁”的法律规定，举重以明轻，原告仅取得涉诉房屋的使用权，更无权要求被告腾房。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告姚计海向本院提交的证据有：1、拍卖成交确认书一份；2、山东方圆拍卖行有限公司告知书一份；3、房屋使用权转让协议一份；4、山东方圆拍卖行有限公司出具的收据两份；5、通知两份（复印件）；6、冠县桑阿镇人民政府和冠县桑阿镇桑阿镇村民委员会出具的证明一份。原告提交上述证据拟证明：原告通过公开拍卖的方式取得涉诉房屋的所有权，其取得的形式、内容均合法有效，被告房屋租赁合同的期限已于2016年4月30日届满，被告拒不搬出，给原告造成了损失。
经质证，二被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但对其拟证明的事实有异议。被告称，原告提交的拍卖成交确认书，其成交的标的为冠县桑阿镇人民政府驻地振兴路西侧桑阿镇村委会三层楼房35年的使用权，可明显看出原告并未取得该标的的所有权；原告提交的收据与本案没有关联性，原告提交的房屋使用权转让协议为实质的租赁合同，其目的是规避房屋租赁合同最长期限不得超过二十年的法律规定，而且该协议的第四条第四款显示原告及桑阿镇村委会均认可了桑阿镇村委会和被告签订租赁合同的事实，只是对租赁期限的认定有误，该条款证明了被告为涉案房屋的合法承租人，该协议的第六条显示在适用期限届满后，桑阿镇村委会将收回房屋的使用权，该条款也证明了原告并未取得涉案房屋的所有权；原告提交的告知书无法证明被告与桑阿镇村委会签订的租赁合同的期限已届满，该告知书对被告没有约束力；原告提交的通知，被告确实收到了，但该通知系桑阿镇村委会单方违约行为，其无权单方面解除与被告的房屋租赁合同，不能证明涉案房屋归原告所有；原告提交的证明，不能否认被告郭少红与桑阿镇村委会签订的房屋租赁合同期限未届满的事实，被告郭少红不存在侵权行为。
被告郭少红向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、银行个人业务转账回单一份。拟证明：被告与桑阿镇村委会签订房屋租赁合同，租赁房屋两间，租期为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费为每年12000元，被告已依约履行了合同义务，支付了六年的房屋租赁费。
被告崔庆岭向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同一份；2、银行个人业务转账回单一份；3、证明一份。拟证明：被告与桑阿镇村委会签订房屋租赁合同，租赁房屋三间，租期为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费为每年18000元，被告已依约履行了合同义务，支付了六年的房屋租赁费。
经质证，原告对二被告提交的证据均称，与本案没有关系，原告称，其中二被告提交的租赁合同，属于无效合同，从合同的形式上看，系代贵启个人签订，其无权代表桑阿镇村委会签订合同，假如是代贵启本人签字，其签字是无效的，而桑阿镇村委会与原告签订的合同，加盖有村委会公章且代贵启本人签字认可，作为村委会成员的郭少红也参与其中，协议的第四条也明确显示被告占有的房屋已于2016年4月30日到期；被告提交的银行个人业务转账回单应有银行盖章，是转给代贵启个人的。
本院依法调取的证据材料有：1、对冠县桑阿镇桑阿镇村原党支部书记代贵启的调查笔录一份；2、山东方圆拍卖行有限公司出具的说明一份。
原告对调查笔录质证称，虽然代贵启本人认可其与被告签订了房屋租赁合同，但该合同是无效合同，其签字是个人行为，其收取的租赁费也是个人收取，代贵启所称的经村委会讨论系其为推卸个人责任的借口，从其向拍卖行提供的租赁合同可证明涉案房屋归村委会所有，代贵启无权个人处分，从代贵启所称的内容来看可证实被告知道租赁合同的到期日为2016年4月30日。对于山东方圆拍卖行有限公司出具的说明，原告称，该说明能证明房屋租赁的到期日是2016年4月30日，与原告提交的证据一致，被告郭少红作为村委会委员对此事是明知的。
被告对法院调取的证据材料质证称，不予认可，如法院采信，被告认为被告已向法庭提交了充足的证据，证明被告与桑阿镇村委会存在合法有效的租赁合同，村委会在拍卖过程中隐瞒了相关事实，存在欺诈行为；代贵启在调查笔录中所称的被告郭少红在村委会讨论决定房屋租赁事宜时在场及被告参与了拍卖活动与事实不符；代贵启在调查笔录中所称的其代表村委会与被告签订租赁合同，能证明被告与桑阿镇村委会签订的租赁合同合法有效，其所称的退回租赁费的陈述只能证明村委会在未与被告解除合同的情形下，拒收租赁费是单方违约行为，为造成被告逾期支付租赁费的假象，以达到与被告解除租赁合同的不当目的；代贵启在调查笔录中所称的拍卖时有关部门从被告手中调走合同的陈述说明了在未与被告解除合同的情况下进行拍卖，拍卖程序违法。
根据双方当事人的诉辩及举证、质证意见，本案争议的焦点事实为：一、二被告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会之间的房屋租赁合同的期限；二、二被告提交的房屋租赁合同的相对人。
原告提交的证据具有真实性，与本案具有关联性，能证明原告主张的其与冠县桑阿镇桑阿镇村委会通过公开拍卖程序签订了房屋使用权转让协议，并通过该村委会通知二被告房屋租赁期限已届满，二被告应搬出所租赁的房屋的事实。
原告向本院提交的房屋使用权转让协议中第四条第四款的内容为：“乙方尊重现在已交租金期内的租赁关系，承认其继续有效，租期分别为：该楼房7间中南头2间从2012年4月1日起至2016年4月30日止，北头5间从2012年4月1日起至2016年4月30日止。相关租金由原租金收取人代国滨交至甲方后，由甲方付给乙方，乙方保证该租期内租金数额不变”。（注：乙方即为本案原告姚计海）。在庭审中，经本院调查，原告对其提交的协议中的第四条第四款称该项内容系拍卖行及桑阿镇村委会向其告知的，其在签订协议时并没有核实，但在签订协议时，代贵启及桑阿镇村委会其他成员均认可该协议的内容，同时原告也认可协议中的北头五间房屋在协议签订前为二被告所租赁。
二被告提交的房屋租赁合同中的甲方为代贵启个人签名，乙方为本案被告签名，合同中没有加盖冠县桑阿镇桑阿镇村委会公章。经本院调查，代贵启称其时任冠县桑阿镇桑阿镇村党支部书记，经村委会研究决定后，其代表村委会于2011年4月19日与本案被告崔庆岭、于2011年4月21日与本案被告郭少红分别签订了房屋租赁合同，租赁期限为2011年5月1日至2021年5月1日，前五年租赁费一次付清，并认可崔庆岭、郭少红向法院提交的房屋租赁合同的真实性，在合同签订后，崔庆岭、郭少红一次性支付了五年的租赁费。经本院询问，代贵启称后来因村里有矛盾，在相关部门的监督下，村委会对涉案房屋进行了拍卖，与姚计海签订了房屋使用权转让协议，其对姚计海提交的协议的第四条第四款称，因为崔庆岭、郭少红支付租赁费至2016年4月30日，所以才在协议上写明租赁期限至2016年4月30日。
代贵启作为案件事实的直接经历者，其对案件事实的陈述应系完整、清晰。综上，被告向法院提交的房屋租赁合同，虽然在租赁合同中未加盖冠县桑阿镇桑阿镇村委会公章，但系时任该村党支部书记代贵启作为冠县桑阿镇桑阿镇村委会的代表与二被告签订的房屋租赁合同，其代表行为有效，该合同具有真实性，对被告主张的事实具有证明力，本院应予以采纳，被告提交的房屋租赁合同的相对人为冠县桑阿镇桑阿镇村委会。原告称被告提交的合同与本案无关，是无效合同，但其认可二被告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会具有涉案房屋的租赁合同关系，且其提交的房屋使用权转让协议中第四条第四款中的约定“尊重现在已交租金期内的租赁关系，承认其继续有效”与代贵启的陈述相符，其未提供其他证据对其主张的被告房屋租赁合同的期限予以佐证，因此，原告提交的证据对其主张的被告的租赁合同期限已届满无证明力，本院对其主张的该事实不予认定。
综上，根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案被告崔庆岭（乙方）于2011年4月19日签订房屋租赁合同，双方约定：甲方将桑阿镇振兴路路西，南邻郭少青、北临刘广勇的十间房屋北五间的北三间，一二层使用面积约450平方米，租赁给乙方，租赁期限为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费每年合计壹万捌仟元整，支付方式前五年一次付清,合计人民币玖万元整；2015年5月1日前交清第六年房租金壹万捌仟元整，以后每年5月1日交清该房租方可使用房屋，直至合同终止，如拖欠租金超过30日甲方有权终止合同，收回房屋。代贵启作为甲方代表和崔庆岭在房屋租赁合同上签字。崔庆岭按照合同约定一次性支付了前五年的租赁费，该租赁费交到代贵启手中，后崔庆岭于2015年4月25日将租赁房屋第六年租赁费转入代贵启的银行账户，代贵启将该款项退还给崔庆岭。
冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案被告郭少红于2011年4月21日签订房屋租赁合同，双方约定：甲方将桑阿镇振兴路路西，南邻郭少青、北临刘广勇的十间房屋北五间的北两间，一二层使用面积约280平方米，租赁给乙方，租赁期限为2011年5月1日至2021年5月1日，租赁费每年合计壹万贰仟元整，支付方式前五年一次付清,合计人民币陆万元整；2015年5月1日前交清第六年房租金壹万贰仟元整，以后每年5月1日交清该房租方可使用房屋，直至合同终止，如拖欠租金超过30日甲方有权终止合同，收回房屋。代贵启作为甲方代表和郭少红在房屋租赁合同上签字。郭少红按照合同约定一次性支付了前五年的租赁费，该租赁费交到代贵启手中，后郭少红于2015年4月25日将租赁房屋第六年租赁费转入代贵启的银行账户，代贵启将该款项退还给郭少红。
冠县桑阿镇桑阿镇村委会委托山东方圆拍卖行有限公司对位于冠县桑阿镇人民政府驻地振兴路西侧（四至为：南至代国滨，北至刘广勇。西至桑阿镇小学，东至振兴路）三层楼房的35年使用权进行公开拍卖，山东方圆拍卖行有限公司于2012年3月25日向竞买人发出告知书，本案原告姚计海竞买成功，于2012年3月25日与山东方圆拍卖行有限公司签订拍卖成交确认书，并将壹佰贰拾肆万元的价款交到山东方圆拍卖行有限公司。冠县桑阿镇桑阿镇村委会（甲方）与本案原告姚计海（乙方）签订了房屋使用权转让协议，双方约定使用权转让期限为35年，自2012年4月1日起至2047年3月31日止，乙方尊重现在已交租金期内的租赁关系，承认其继续有效，租期分别为：该楼房7间中南头2间从2012年4月1日起至2015年4月30日止，北头5间从2012年4月1日起至2016年4月30日止。相关租金由原租金收取人代国滨交至甲方后，由甲方付给乙方，乙方保证该租期内租金数额不变，原租赁户已交租金使用期满后，乙方有权自由支配相关房屋的使用权。在使用期满后，协议终止，甲方在一周内将楼房使用权收回，如乙方要求继续使用，需提前30日通知甲方，同等条件下，乙方享有优先使用权，如甲方同意乙方继续使用，则续签相关协议。后原告姚计海以二被告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会的租赁合同到期为由，通过冠县桑阿镇桑阿镇村委会向二被告下发了搬迁通知，二被告不予搬迁，原告诉至法院。
本院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告郭少红、崔庆岭与冠县桑阿镇桑阿镇村委会签订的合同，虽然未加盖村委会公章，在合同形式上有所欠缺，但时任该村党支部书记代贵启作为代表与被告签订了房屋租赁合同，其代表行为有效，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为有效。原告与冠县桑阿镇桑阿镇村委会签订了房屋使用权转让协议，但其签订时间在后，且即使该涉案房屋使用权发生了转让，亦不能影响先生效合同的相应权利，因此，原告以被告的租赁合同到期为由要求被告搬出房屋并赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告姚计海的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 李守君
审 判 员 赵天鹏
人民陪审员 钱 政
二〇一七年一月九日
书 记 员 张熙岩