广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第517号
原告李南南，女，汉族。
委托代理人王毅，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人陈岗，广东淳锋律师事务所律师。
被告杨松坤，男，香港永久性居民，
委托代理人周轶群，广东居尚律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强。
原告李南南与被告杨松坤、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李南南及其委托代理人王毅、陈岗，被告杨松坤及其委托代理人周轶群，第三人世华公司委托代理人罗娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月15日，原、被告经第三人世华公司居间介绍，签订了《房地产买卖合同》，合同编号为8188299，约定由原告购买被告所有的位于深圳市南山区海昌路海昌大厦某房屋（房产证号略），房屋转让成交价为人民币178万元。原告于2015年2月14日根据合同的约定将定金8万元交给第三人；原告又于2015年3月3日将监管资金46万元存入中国工商银行深圳星河支行监管账户；原告、被告以及中国工商银行深圳星河支行三方于2015年4月28日签订《二手楼资金监管协议》。原告于2015年4月1日向中国工商银行深圳星河支行提交材料申请个人住房贷款124万元，中国工商银行深圳星河支行经审核后向原告发放贷款期限为22年，金额为124万元的贷款承诺书。之后原告及第三人多次要求被告配合办理过户手续，但被告一直拖延。2015年5月17日原告委托第三人向被告邮寄送达书面《履约催告函》，但被告至今没有任何回应。特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖合同》，将深圳市南山区海昌路海昌大厦某房屋的房屋所有权过户给原告；2、被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金（从2015年5月2日计至实际办理过户之日止，以房屋转让价178万元为基数按日万分之四计算，暂计至起诉之日为1424元）；3、本案诉讼费、财产保全费用由被告承担。
被告辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，买卖合同签订之后，原告没有在约定的期限内履行付款义务，多次违约，且伪造证据，掩盖其违约事实，无权要求继续履行合同，被告已分别于5月3日及5月15日通知原告及第三人解除合同，但原告与第三人恶意串通，试图损害被告的合法权益，要求被告支付违约金不合法，不符合合同约定。
经审理查明，涉案房屋位于深圳市南山区海昌路海昌大厦某房屋，建筑面积为72平方米，房地产证号略，登记日期为2013年8月29日，所有权人为被告杨松坤。
2015年2月15日，原、被告签订《房地产买卖合同》（编号：8188299），约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以178万元的价格出售给买方；涉案房产没有抵押，卖方应于签署合同之日起七日内（含当日）将房地产证原件交予居间方；买方在签订合同的当日向卖方支付定金8万元；合同第三条第2项约定，第二部分房款为170万元，买方采取银行按揭贷款方式付款；银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在“以下”付款期限内将需监管的资金存入监管账户（在此条“以下”内容里，在“银行按揭付款”一栏并未约定支付首期款的具体日期，但在已排除的“一次性付款”项下，约定了买方须于2015年3月31号前付清款项）；买方应于约定的应付首期款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须做相应配合；双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金；涉案房产带有租约；合同还约定了其它条款。
原告按约支付了定金8万元，第三人开具了收据，被告确认已收到该笔款项。
庭审中，各方对涉案合同第三条第2项约定的日期“2015年3月31日”是支付首期款的期限还是支付全款的期限意见不同。原告认为应是支付首期款的期限，但被告认为是支付全款的期限。第三人则基本同意原告说法，主张根据交易惯例，既然选择按揭支付，不可能再约定一次性支付全款的时间，如有这样的约定对买方非常不利，实践中不可能出现，这样的约定也无意义。故第三人认为该约定日期也不是首期款监管的日期，合同中对首期款监管日期并无约定，但已实际履行，故应以实际履行日为准。
原、被告与中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款46万元存入该行指定账户。原告提交的该协议上落款日期为2015年4月28日，被告称其持有的该协议上并无落款日期。原告解释称签约当日并未签署日期，4月28日的日期系该行工作人员后补。被告主张该日期系由原告伪造。
而原告于2015年3月31日已将首期款46万元存入上述监管账号，于2015年4月1日向银行提交按揭贷款申请资料，后获得中国工商银行股份有限公司深圳星河支行的《二手楼按揭贷款确认书》，贷款金额为124万元。原告称于5月初接到银行通知按揭贷款已经获批，但该确认书上并无落款日期。
被告于庭审中确认，收取了定金后，仅仅配合原告进行了首期款监管，未履行房产过户等其他义务，理由是被告认为原告应在2015年3月31日前付清剩余全部购房款，而非仅仅是首期款，原告未能付清，已经构成违约，故被告有权解除合同；且被告分别于2015年5月3日和15日通过第三人向原告邮寄了解除合同通知。被告提交了与第三人的微信聊天记录及通话清单作为证据。
2015年5月17日，原告向被告邮寄《履约催告函》，要求其于2015年5月20日前办理涉案房产的过户手续。邮寄地址为涉案房产所在地址。庭审中，被告称原告明知涉案房屋由租客居住，并非由被告居住，被告不可能签收该函件。
2016年3月3日，深圳市不动产登记中心出具了《购房资格证明》，确认原告拥有深圳市住房限购区域内的购房资格，可购一套。原告表示其愿意一次性付清剩余房款。
以上事实，有《房地产证》、《房地产买卖合同》、收据、《二手楼交易资金监管协议》、银行交易清单、《个人住房贷款交材料清单》、《二手楼按揭贷款确认书》、《购房资格证明》、微信记录、短信记录、光盘及资料、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。
双方的争议焦点是涉案合同是否约定了2015年3月31日前付清全部购房款。本院认为，涉案合同明确约定了原告以按揭贷款的方式支付定金之外的购房款，原、被告对此均予以确认，合同中若再约定具体的某个期限前付清剩余全部购房款，明显不符合交易惯例。涉案合同第三条虽有“2015年3月31日前”之约定，但根据上下文，应理解为在此日期前支付首期款，且原告事实上亦于该日期前办理了首期款监管手续，故被告关于2015年3月31日前原告须付清剩余全部款项之抗辩意见，无事实依据，不能成立；被告解除合同的条件并未成就，其发出的解除合同的通知并不具备解除之效力。
原告依约支付了定金、监管了首期款，并获得了银行按揭贷款确认书，原告已履行其付款义务，被告正当理由拒绝继续履行，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
原告诉请被告以转让成交价为基数按日万分之四支付逾期办理过户等事宜之违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案合同并未明确具体的过户日期，仅约定在银行出具贷款承诺书之日起三日内办理递件过户手续，而原告取得的《二手楼按揭贷款确认书》亦未注明签发日期，故本院认为被告应从原告起诉之日即2015年5月22日起，以涉案房产转让成交价178万元为基数按每日万分之四的标准支付违约金，支付至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨松坤继续履行于2015年2月15日与原告李南南签订的《房地产买卖合同》，具体包括：
1、原告李南南于本判决生效之日起的三十日内一次性向被告杨松坤支付剩余购房款170万元（已扣除定金8万元）；
2、被告杨松坤于原告李南南付清购房余款之日起三个工作日内配合原告办理位于深圳市南山区海昌大厦某房产权登记至原告李南南名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告李南南自行负担；
3、被告杨松坤应于原告李南南付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付给原告李南南；
二、被告杨松坤于本判决生效之日起十日内向原告李南南支付违约金（违约金按转让成交价178万的日万分之四的标准，自2015年5月22日起支付至本判决确定的被告杨松坤应履行完毕义务之日止）；
三、驳回原告李南南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20832.8元、财产保全费5000元，合计25832.8元，由被告杨松坤负担。
如不服本判决，被告杨松坤可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴奕盈
人民陪审员 丘杰民
人民陪审员 段先福
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 庄佳真