湖北省丹江口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0381执异50号
异议人（案外人）：苏红丽，女，生于1979年9月5日，汉族，湖北省钟祥市人，湖北国大融资担保公司出纳。
申请执行人：张云，女，生于1973年2月3日，汉族，湖北省十堰市人。
被执行人：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省右岸新城开发区桥头。
法定代表人：龚心成，该公司总经理。
被执行人：龚心成，男，生于1968年6月2日，汉族。
本院在执行申请执行人张云与被执行人龚心成、十堰东煌置业有限公司（以下简称：十堰东煌公司）民间借贷纠纷一案中，案外人苏红丽于2017年6月8日对本院查封被执行人十堰东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际职工商住楼2幢1单元1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审理终结。
异议人苏红丽称：2014年8月20日、8月27日，被执行人龚心成向我借款300万元，用于十堰东煌公司资金周转，后因十堰东煌公司无法偿还我的借款，双方协商以十堰东煌公司开发的房屋抵偿债务。2016年11月1日，我与十堰东煌公司签订了8份商品房预售合同。2017年2月我向贵院起诉，要求被执行人十堰东煌公司办理房产证，在诉讼过程中，双方达成调解，根据《物权法》第28条规定，案件调解书生效，标志着案外人对该8套房屋已经享有物权，依法享有的物权受法律保护。其次，申请执行人张云对本案争议的房屋没有法定的优先受偿权。根据（2015）鄂丹江口民初字01922号民事判决书显示：2014年2月27日，被执行人龚心成向张云借款475万元，用十堰东煌公司的10套房屋作抵押，以预售名义登记在张云及其丈夫周保斌名下。后因二被执行人未及时还款，张云于2015年10月15日提起诉讼，要求二被执行人偿还借款本金及利息。该案生效后张云申请执行，并要求拍卖本案争议的房屋。根据《物权法》的规定，张云办理的预售登记，不是抵押登记，张云不得享受优先受偿权，其申请拍卖上述房屋无法律依据，侵害了我的合法权益。故请求法院不予执行或拍卖位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际职工商住楼2幢1单元1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋。
申请执行人张云认为：1、异议人苏红丽的异议不能成立。本案异议人苏红丽诉称2016年11月1日与十堰东煌置业有限公司签订了八份《商品房买卖合同》，购买了十堰东煌置业有限公司开发的汉江国际大酒店职工商住楼2幢1303、1304、1402、1403、1404、1903、2003、2004号房屋，并于2017年2月20日在丹江口市人民法院与十堰东煌置业有限公司达成了（2017）鄂0381民初451号民事调解书显然与事实不符。同时也违反了相关法律规定。2、（2017）鄂0381民初156号民事调解书确定的房屋是丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元1303、1304、1402、1403、1404、1903、2003、2004号房屋，而张云所办房屋产权预告登记证的房屋坐落是丹江口市右岸新城区汉江大道以西2#楼1303、1304、1402、1403、1404、1903、2003、2004号房屋，异议人也没有充分的证据来证明该调解书所确定的房屋和张云所办预告登记的房屋是同一标的物。即便是同一标的物，（2017）鄂0381民初451号民事调解书的原、被告也无权处分登记在他人名下的财产。根据《物权法》相关规定，不动产实行登记制，对该调解书，张云根本不知情。该案原、被告也明知该房屋已于2014年2月16日登记在张云的名下，还恶意以没有支付等价的方式签订虚假合同，然后起诉到法院，骗取调解书。而法院和该案的原、被告均没有通知或追加张云作为第三人参加诉讼。而本案异议人苏红丽购买的上述八套房屋均登记在张云、周保斌名下。综上所述，异议人苏红丽的异议理由根本不能成立。请求人民法院依法驳回异议人的异议请求，以维护生效法律文书的司法权威。
本院经审查查明，2014年8月20日、8月27日，被执行人龚心成向苏红丽借款300万元，用于十堰东煌公司资金周转，后因十堰东煌公司无法偿还苏红丽的借款，双方协商以十堰东煌公司开发的房屋抵偿债务。2016年11月1日，苏红丽与十堰东煌公司签订了8份商品房预售合同。合同分别约定：苏红丽购买十堰东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际职工商住楼第2幢1单元14层1403号，建筑面积138.65平方米、总房款是277300元；2栋1单元14层1404号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元20层2003号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元13层1304号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元19层1903号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元20层2004号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元13层1303号房，建筑面积138.65平方米，总房款是277300元；2栋1单元14层1402号房，建筑面积144.18平方米，总房款是288360元。根据合同的约定，苏红丽以物抵债的方式支付上述房屋的购房款。因十堰东煌公司至今未给苏红丽办理房屋所有权证，引起诉讼。案件在审理过程中，苏红丽与十堰东煌公司达成调解协议：一，十堰东煌公司自本调解书签收之日起十日内，为苏红丽购买的丹江口市汉江国际大酒店第2栋1单元13层1303号房、1304号房，14层1402号房、1403号房、1404号房，19层1903号房，20层2003号房、2004号房屋办理房屋预售登记。二，十堰东煌公司在取得丹江口市汉江国际大酒店商住楼房屋产权总证6个月内为苏红丽办理房屋所有权证。案件受理费80元，减半收取40元，由苏红丽负担。
另查明，张云诉龚心成及十堰东煌公司民间借贷纠纷案，本院于2016年2月23日作出（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书，判决：1，龚心成在本判决生效后1个月内偿还张云借款本金225万元及逾期利息（自2014年11月7日按月息2%支付至借款还清之日止），2，龚心成在本判决生效后1个月内支付张云律师费20万元，3，十堰东煌公司对上述款项承担连带偿还责任；4，驳回张云其他诉讼请求。案件受理费29600元，张云负担4154元，龚心成、十堰东煌公司连带负担25446元。龚心成不服，提出上诉。十堰中级法院于2016年7月17日作出（2016）鄂03民终字542号民事判决书，判决：维持湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书的第一项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；撤销湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初01922号民事判决书的第二项。二审案件受理费4300元，由张云负担。
2016年9月21日，张云向本院申请强制执行。本院于2016年10月12日作出（2016）鄂0381执804号执行通知书。责令被执行人龚心成、十堰东煌公司支付张云欠款本金225万元（自2014年11月7日按月息2%支付至借款还清之日止），负担案件受理费25446元；逾期履行则按日万分之一点七支付迟延履行利息；负担执行费25154元。被执行人龚心成、十堰东煌公司未履行义务，本院于2017年3月24日作出（2017）鄂0381执恢10号执行裁定书，裁定查封被执行人十堰东煌公司位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2号楼第1303、1304、1401、1402、1403、1404、1903、1904、2003、2004号共10套住宅房屋。查封期限为3年；被执行人十堰东煌公司负责保管被查封的房屋。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。后经本院委托，湖北嘉信资产评估房地产估价有限公司对上述10套房屋作出鄂嘉鉴字（2017）016号《房地产估价报告书》评估价格为322万元。2017年4月26日，本院作出（2017）鄂0381执恢10号之一执行裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。
还查明，2014年2月27日，龚心成向张云借款人民币500万元整，双方签订了由保证人十堰东煌公司担保的借款保证合同，借款期限8个月（2014年2月27日—2014年10月26日），十堰东煌公司以其开发的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2号楼第1303、1304、1401、1402、1403、1404、1903、1904、2003、2004号共10套住宅房屋作为该借款抵押。龚心成、张云、十堰东煌公司三方于2014年2月27日签订了抵押担保合同，并于2014年2月26日在丹江口市房产部门办理了预告登记，将上述10套房屋预告登记在张云、周保斌名下。并已取得预告登记证。异议人苏红丽购买的1303号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140573号；1304号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140572号；1402号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140568号；1403号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140567号；1404号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140580号；1903号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140581号；2003号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140583号；2004号房的预告登记证号为：丹江口市房预三官殿字第y20140584号。上述预告登记证中，预告登记权利人：周保斌、张云；预告登记义务人：十堰东煌置业有限公司；房屋坐落：丹江口市右岸新城区汉江大道以西2#楼（1303等）；预告登记业务种类：预告登记—预购商品房预告；登记时间：2014—02—26；附记：夫妻共同共有；填发单位：丹江口市房屋产权产籍监理所（公章）。
本院认为：异议人苏红丽2016年11月1日与十堰东煌公司签订的8套商品房买卖合同，以抵债的方式支付了8套房屋的房款购买了十堰东煌公司开发的位于丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2幢1单元1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋，但其没有办理房屋预告登记。虽然在本院作出执行查封、拍卖执行裁定书之前与十堰东煌公司依法达成调解协议，并依本院调解书的方式将争议的丹江口市右岸新城区桥头汉江国际商住楼2幢1单元1303号、1304号、1402号、1403号、1404号、1903号、2003号、2004号房屋确权给其本人，但不能排除该房屋因借款而预告（预售）登记在申请执行人张云以及周保斌名下的事实。张云的担保物权（抵押权）的取得为善意，其物权登记具有公信力。其次，异议人苏红丽未向本院提交以房抵债的合法有效证据；再次，异议人苏红丽虽然签订了房屋买卖合同，但其没有办理不动产预告登记，目前并未实际占有使用上述房屋。因此，本院在执行张云与龚心成、十堰东煌公司案件中所作出的（2017）鄂0381执恢10号执行裁定书和（2017）鄂0381执恢10号之一执行裁定书，并无不当。综上所述，异议人苏红丽提出的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十六条、第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，裁定如下：
驳回异议人苏红丽的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向丹江口市人民法院提起诉讼。
审 判 长 薛金凤
审 判 员 王汝军
人民审判员 杨 月
二〇一七年七月六日
书 记 员 黄琰琰
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。