江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终558号
上诉人（原审被告）：陆兴旺，男，1978年2月13日生，汉族，住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柯锦荣，男，1957年10月23日生，汉族，台湾台中县人，暂住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。
上诉人陆兴旺因与被上诉人柯锦荣排除妨害纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射开民初字第00750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
柯锦荣上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定被上诉人开发建设该项目“合法”错误。涉案房屋的土地为集体土地，而被上诉人实际行使的是商品房开发，故该开发项目无效，被上诉人所取得的非法所得应予追缴。二、一审判决既然认定了上诉人和张荣成以及被上诉人之前的债权转让合法，那么就应该以被上诉人主张权利超过诉讼时效而驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
柯锦荣辩称，一、被上诉人开发建设案涉房产是在取得政府部门有关许可的前提下兴建的，并且实际上购房人也可以办理土地及房屋产权证，被上诉人对该房产享有物权。二、案外人张荣成将对被上诉人的工程款债权转让给上诉人，被上诉人不予认可。因为该建筑工程纠纷还没有最终解决完毕，即使该债权转让合法有效，上诉人也不得以侵权的方式直接占有被上诉人享有的上述物权，并且该侵权行为一直处于持续状态，被上诉人也一直通过不同的方式要求上诉人停止侵权行为，所以也不存在提起本案的诉讼超过诉讼时效的问题。综上，上诉人上诉理由不成立，请求予以驳回。
柯锦荣向一审法院起诉请求：请求法院依法判决陆兴旺返还给柯锦荣位于射阳县兴桥镇兴桥大桥北侧、机场路东乡爵大自然商住楼B栋由南向北第18间房屋。
一审法院认定事实：柯锦荣向一审法院提交了：
1.射阳县人民政府关于同意兴桥镇建设诚民村农民联建房的批复（射政复（2008）8号）1份；
2.射阳县兴桥镇人民政府发放的《江苏省村镇工程建设许可证》1份，编号0708735号，许可兴桥镇诚民村农民联建房的建设；
3.关于利用外资代建农民联建房协议1份；协议甲方：射阳县兴桥镇诚民村村民委员会，乙方：广州福苓贸易有限公司。主要内容为，甲方将其境内的约25亩土地以168万元流转给乙方，由乙方投资建设兴桥镇诚民村农民联建房。柯锦荣在乙方法人代表处签名，没有加盖广州福苓贸易有限公司印章。
4.射阳县兴桥镇人民政府、兴桥镇诚民村出具的书面证明各1份，证明兴桥镇诚民村“乡爵大自然商住楼”（诚民村农民联建房）系柯锦荣开发建设，其土地及建筑物所有权在房产未出售前归柯锦荣所有；
5.（2009）射民一初字第1004号民事判决书1份；该份判决主文为，柯锦荣于本判决生效后十日内给付张荣成工程款705230元；
6.（2010）盐民终字第0320号民事裁定书1份；裁定主文为，准许张荣成、柯锦荣撤回上诉；（2010）盐民终字第0320号民事判决书1份，该判决驳回了柯锦荣的上诉，维持原判；
7.（2010）射执字第0678－4号民事裁定书1份，因张荣成撤回对（2009）射民一初字第1004号判决书的执行申请，一审法院解除了对柯锦荣将要出售的“乡爵大自然商住楼”房屋的查封（含涉案房屋）；
8.已购房户的建设用地许可证复印件48份（不含涉案房屋）；
9.房产权证书复印件2份（不含涉案房屋）。
柯锦荣提供上述证据，目的是为了证明涉案房屋是经过政府部门批准并由原告开发建设，建设的房屋出售后能够办理建设用地许可证，购房户已办理了房产证和土地使用证。涉案房屋系柯锦荣所有也得到法院判决书和裁定书的佐证。
陆兴旺向一审法院提交了：
10.张荣成的债权转让函1份，内容为：陆兴旺现将柯锦荣所欠本人的工程款，即（2009）射民一初字第1004号民事判决书项下的权利转让150000元给你，同时本人所扣押的柯锦荣坐落在射阳县兴桥镇乡爵大自然商住楼B幢由南向北第18间的房屋一并交付给你，有关账目由你和柯锦荣直接对接处理；
11.张荣成的债权转让通知书1份，内容为：柯锦荣林亦辰：本人所诉你偿还建筑工程款纠纷一案，射阳县人民法院作出了（2009）射民一初字第1004号民事判决书，判决你偿还本人工程款及相关费用7320128.80元，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决已经生效，现依照相关法律规定，本人将上述款项分别转让给兴桥镇居民陈昌洪、唐丹、陈中华、陶长兵、陆兴旺，金额为各150000元，同时本人将控制你的5间房屋一并移交给上述受让人，房屋具体位置为：C幢由南向北第17间、B幢由南向北第14间、15间、16间、18间）具体债务清偿事宜由你直接和上述债权人对接处理，对你尚欠本人的部分利息，本人将另行向你追偿。
陆兴旺提供上述证据，目的是为了证明陆兴旺通过债权转让取得对柯锦荣150000元的债权，同时证明B幢由南向北第18间房屋系张荣成转让给陆兴旺，张荣成占有房屋系因为柯锦荣未履行判决书确定的还款义务，是合法的。
经质证，陆兴旺对柯锦荣提供的证据1－7无异议，认为法院解封是因为在执行过程中，柯锦荣不露面，不配合，导致法院无法执行，经过法院默许，张荣成撤回执行申请，法院解封，然后张荣成占有该房屋并转让给陆兴旺。陆兴旺因张荣成将对柯锦荣的债权150000元和房屋转让给陆兴旺而占有该房屋，是合法的。对证据8、9的质证意见为，本案涉案房屋名为农民联建，实为商品房开发，土地性质是农民集体土地，建设用地许可证和产权证的办理行为是违规违法的，人民法院应对非法开发商品房所取得的不当利益予以收缴。
柯锦荣对陆兴旺提交的债权转让通知书和债权转让函的质证意见为，该债权转让未通知柯锦荣，涉案房产属柯锦荣所有，张荣成已撤回执行案件的申请，张荣成无权将柯锦荣的房屋转让他人，该房屋转让行为无效。
柯锦荣对其提交的证据3代建农民联建房协议，广州福苓贸易有限公司为何没有加盖印章的陈述为，是其冒用广州福苓贸易有限公司的名义与兴桥镇诚民村签订的。
一审法院认为：原告提供的证据1-9及被告提交的证据10、11，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，其中证据5.6.7.8.9能够证明在“乡爵大自然商住楼”完工后，张荣成已经将房屋交付柯锦荣，并由柯锦荣陆续出售，柯锦荣系涉案房屋的占有人，一审法院认定证据1-9为有效证据。
在重审中，一审法院去兴桥镇诚民村进行了进一步的调查，诚民村陈述，涉案商住楼系柯锦荣投资建设，由柯锦荣经营收益，与诚民村无关。
根据原、被告双方陈述以及认定的证据，一审法院认为可以确认以下事实：2007年６月，柯锦荣冒用广州福苓贸易有限公司（下称福苓公司）名义与射阳县兴桥镇诚民村签订利用外资代建农民联建房协议。约定将诚民村一宗土地以168万元价格流转给福苓公司开发房屋出售。该协议没加盖福苓公司印章。2008年2月，射阳县人民政府批复同意诚民村在村集体土地建设农民联建房，并限定由本镇农民购买，农民原有宅基地由镇政府收回。2008年5月，该项目取得射阳县兴桥镇人民政府发放的江苏省村镇建设工程许可证，该证载明，建设单位：诚民中心村农民联建；建设项目名称：住房。据此，柯锦荣以“乡爵大自然商住楼”名称投资开发建设该项目。建成后，柯锦荣陆续将房屋对外出售、交付。政府相关部门陆续以购房者个人名义补办了射阳县建设用地许可证（下署日期为2008年4月29日）和部分房产证（办证日期为2011年）。
另，2008年5月，柯锦荣将工程发包给张荣成建设。工程验收合格后，因工程款纠纷，2009年3月，张荣成向一审法院提起诉讼。2009年12月16日，一审法院作出（2009）射民一初字第1004民事判决，判决柯锦荣支付张荣成工程款705230.8元，该案上诉后，盐城市中级人民法院于2010年4月15日作出（2010）盐民终字第0320号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年5月18日，张荣成申请执行。执行中，一审法院查封了柯锦荣待售“乡爵大自然商住楼”的7间房屋（包括案涉房屋）。2011年3月3日，张荣成撤回执行申请，一审法院解除查封。张荣成即自行占有涉案房屋。2011年3月7日，张荣成向柯锦荣发出债权转让函，载明：现将柯锦荣所欠本人的工程款，即（2009）射民一初字第1004号民事判决书项下的权利转让十五万给陆兴旺，同时将本人所扣押的柯锦荣座落在射阳县兴桥镇“乡爵大自然商住楼”B幢由南向北第十八间房屋一并交付给陆兴旺，有关帐目由陆兴旺和柯锦荣直接对接处理。同时向柯锦荣发出了债权转让通知书。据此，陆兴旺占有了涉案房屋，并装修居住。柯锦荣于2013年12月3日向一审法院提起诉讼，要求陆兴旺返还涉案房屋，并排除柯锦荣对房屋行使所有权的妨害。原一审审理中，柯锦荣撤回“排除柯锦荣对房屋行使所有权的妨害”诉讼请求。
一审法院认为：
1.涉案房屋为合法建筑。
根据县政府的批复及诚民村与柯棉荣的土地转让房屋开发合同来看，该房屋开发建设名为农民联建房实为集体土地上的商品房开发建设，违反了相关法律法规的规定，该合同应为无效。但房屋建设实际目的及对外出售是否符合政策规定与建筑物本身合法性没有关联。涉案建筑取得江苏省村镇建设工程许可证，说明该项目符合村镇规划，获得政府职能部门许可，且事后政府相关职能部门为出售给他人的房屋办理了土地使用证和产权证书，亦认可了建筑物的合法性，故涉案建筑应认定合法建筑。
2.柯锦荣对房屋享有合法占有权。
诚民村与柯锦荣签订的房屋开发销售合同因柯锦荣不具备开发资质，合同目的、内容违反法律、法规规定应认定无效，故柯锦荣虽投资开发房屋，但不能依据合同约定取得房屋所有权。根据房地一体原则，诚民村系项目土地所有权人，故对经批准在该地上合法建造房屋亦取得所有权。在案件审理中，诚民村向一审法院出具的说明及一审法院调查中均表示，鉴于项目系柯锦荣投资开发，对建筑上的所有权利均由柯锦荣享有行使，与村无关。据此可以认定除法律规定经过一定要式行为才能转移的权利如所有权外，柯锦荣对基于建设物所有权派生出的其他权利如占有、有限处分和收益的权利均可享有。因此柯锦荣系依据诚民村的权利转让取得了对涉案房屋的合法占有权。另外，（2009）射民一初字第1004号民事判决书，（2010）盐民终字第0320号民事判决书，（2010）射执字第0678－4号民事裁定书均可以证实，“乡爵大自然商住楼”完工后，张荣成已经将“乡爵大自然商住楼”交付柯锦荣，并由柯锦荣陆续对外出售，柯锦荣已经取得对涉案房屋的占有权。柯锦荣可以依据该权利主张房屋返还请求权。
3.陆兴旺占有房屋没有法律依据。张荣成的债权是经过法院生效判决所确定，债权是客观存在的，张荣成有权对债权进行转让，陆兴旺接受债权转让是有效的，可以依据合法转让的债权向柯锦荣主张权利，但张荣成在法院解除查封后未经房屋权利人同意擅自占有房屋，其行为不构成合法占有，其将占有房屋交付陆兴旺，陆兴旺亦不能取得合法占有权利。
陆兴旺的辩解意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。
综上，柯锦荣主张陆兴旺返还房屋于法有据，应予支持。
判决：被告陆兴旺在本判决生效后三个月内将位于射阳县兴桥镇乡爵大自然商住楼中的B栋18号房屋返还给原告柯锦荣。案件受理费80元，由陆兴旺负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院认为，（一）案涉房屋是由柯锦荣实际出资建设并取得了相关部门的审批，射阳县兴桥镇人民政府、兴桥镇诚民居委会均认可包括案涉房屋在内的农民联建房出售前由柯锦荣管理，故应当认定案涉房屋在出售前，柯锦荣有占有和管理及排除妨害的权利。（二）根据案件查明的事实，张荣成取得案涉房屋未征得柯锦荣的同意，是因双方存在债权债务关系而才采取的私力救济。在此基础上，陆兴旺对案涉房屋的占有不属于合法占有。在该妨害柯锦荣合法占有的事由存在的情况下，柯锦荣要求其返还房屋，应予支持。
综上，陆兴旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由陆兴旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
审 判 员 刘圣磊
代理审判员 裴葭嘏
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 周亚东