江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0703号
上诉人（原审被告）华永刚。
被上诉人（原审原告）陆奕龙。
委托代理人葛恒敏，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）无锡市地方电力公司，住所地无锡市金融一街。
法定代表人毛伟坤，该公司董事长。
委托代理人张军。
上诉人华永刚与被上诉人陆奕龙、无锡市地方电力公司（以下简称电力公司）土地租赁合同纠纷一案，江阴市人民法院于2014年1月22日作出（2013）澄民初字第0894号民事判决，华永刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2001年12月11日，陆桥宾馆（甲方）与华永刚（乙方）签订租用协议，由乙方向甲方租用位于陆桥宾馆游泳池附房西面（男女更衣房后面）宾馆东围墙东面中间的一块空地，搭建简易仓库事宜，达成协议如下：一、甲方同意乙方租用该空地（约10米×30米）搭建简易仓库，租期暂定至2004年年底，租金暂免，如以后乙方需要，经甲方同意双方另行协商再定。二、该空地搭建简易车库费用由乙方自行承担，并保证不再另作他用，原先进出游泳池的大铁门，甲方同意改动，费用由乙方承担。三、该空地的所有权属甲方所有，乙方只有在甲方同意下的临时使用权，如甲方二年以后需将该地另作他用，可随时收回该空地，乙方不得以任何理由方式阻挡。陈东鹰在甲方处签名，华永刚在乙方处签名。
2002年5月15日，电力公司（甲方）、江阴市陆桥工业物资有限公司（乙方）、无锡市信托投资公司（丙方）、陆桥宾馆（丁方）签订协议书，约定甲方、丙方同意丁方将坐落于江阴市陆桥镇陆东大街93号（证号为澄房权字第××号、澄房权他字第＊＊号、澄土集建﹤1998﹥字第＊＊＊＊＊号）的房屋、土地、设备、装潢等，合计折价为陆佰柒拾壹万叁仟伍佰元转让给甲方（评估价九五折），冲抵乙方欠甲方1999年6月22日编号为99019委托贷款合同的借款。协议上有电力公司、无锡市信托投资公司、陆桥宾馆的盖章以及陈东鹰签名。
2010年11月16日，电力公司（甲方）与陆奕龙（乙方）签订转让交易合同，约定甲方将所拥有的江阴市华士镇陆桥宾馆主楼、附房及土地有偿转让给乙方。交易标的包括：地上建筑物共计房屋4幢，总计建筑面积为3599.92㎡。甲方将上述标的以陆百万元整转让给乙方。交易方式为上述标的经资产评估确认后，通过无锡市国联产权交易所有限公司两次公开挂牌，截至挂牌期满，仅征集到乙方一家意向受让人，故采用协议转让的方式，确定受让人和转让价格，签订产权交易合同，实施产权交易。电力公司及其法定代表人毛伟坤在合同甲方处盖章，陆奕龙在合同乙方处签名。
2011年1月14日，坐落于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号房屋经登记，房屋所有权人为陆奕龙。2011年4月8日，坐落于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号土地经登记，土地使用权人为陆奕龙，登记证号为澄土国用（2011）第6＊＊4号，地号为0＊＊＊＊＊4，图号为31.00-27.00，使用权面积为5640㎡。
2013年7月11日，陆奕龙委托葛恒敏律师向华永刚邮寄律师函，载明：关于您租用的原陆桥宾馆的部分空地，租期早已于2004年年底到期，故作出通知：1、解除租用合同关系，租用关系解除自本通知到达之日即生效，并于2013年7月21日前将该幅土地恢复原样、并搬出该幅土地；2、立即支付自2005年起土地使用费8万元。华永刚于2013年7月12日签收了该律师函。
华永刚自2001年至今一直实际占用澄土国用（2011）第6＊＊4号国土登记证范围内的一小块土地。陆奕龙遂诉至法院请求判令解除双方的土地租赁合同，返还土地并支付使用费。诉讼中，陆奕龙自愿放弃了要求支付使用费的诉讼请求。
上述事实，有租用协议、转让合同、房屋所有权证、国有土地使用证、律师函、快递签收单以及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：
一、关于陆奕龙与华永刚之间是否存在租赁关系。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。华永刚与陆桥宾馆之间对于陆桥宾馆东围墙东面中间约300㎡的土地签订了租用协议，约定租期暂定至2004年底，租金暂免。在租赁期间，该土地的使用权变动至电力公司名下，但不影响租赁合同的效力。2004年底租赁期间届满，电力公司作为出租人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2011年该土地使用权变动至陆奕龙名下，但不影响租赁合同的效力，故陆奕龙与华永刚之间形成租赁关系。
二、关于华永刚是否享有优先购买权。
尽管我国法律对国有土地项下的房屋承租人赋予了优先购买权，对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权并无明确规定，但由于房屋所有权的取得必然涉及房、地两项权属关系，且两者相互依存，不能割裂看待，而我国现行行政法规对城镇房屋所有权的变动实行“地随房走”的原则，可见房屋承租人的优先购买权也必然及于该房屋项下的土地。鉴于法律设置房屋承租人优先购买权的目的在于维护交易稳定促进交易安全，而土地作为不动产，同样具有独立的使用价值和交换价值，故在单件的土地使用权租赁关系中，赋予承租人优先购买权应属合理和必要，并不与法律的相关规定抵触。但法律同时规定，承租人在同等条件下享有优先购买权，本案中，电力公司受让的面积为5640㎡，华永刚只在其中承租约300㎡，条件并非相同。就本案而言，只有出让方选择将转让的标的分割出售时，华永刚才会享有就其承租部分的优先购买权，而不是因华永刚承租少部分土地，而导致出让方丧失将建筑物整体出售的权利。电力公司受让整幢房屋及土地没有侵犯华永刚的优先购买权。因此华永刚的此项抗辩意见法院不予采信。
三、关于陆奕龙是否有权解除合同的问题。
对于不定期的租赁合同，出租人陆奕龙可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知华永刚。故陆奕龙有权解除与华永刚之间的租赁合同。2013年7月12日，华永刚收到了陆奕龙解除租赁合同的通知，故双方的租赁合同已于2013年7月12日解除。
四、关于华永刚是否要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆奕龙的问题。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陆奕龙与华永刚之间的租赁合同解除后，华永刚应当返还租用的土地。按照原租用协议约定：该土地用于搭建简易车库，不再另作他用，华永刚可以改动进出游泳池的大铁门。如果2003年以后陆桥宾馆需将该地另作他用，可随时收回该空地，华永刚不得以任何理由方式阻挡。故按照原约定，华永刚返还租用的土地时应该为空地，故需将占用土地上附着物拆除腾空后返还陆奕龙。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项的规定，原审法院判决如下：一、解除陆奕龙与华永刚之间关于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号约300㎡的土地租赁合同。二、华永刚于判决发生法律效力之日起十日内将占用的陆奕龙所有的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆奕龙。一审案件受理费4750元，由华永刚负担。
上诉人华永刚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其对租赁土地享有优先购买权，虽然出租人超出租赁土地范围出卖整块土地，但由于承租人租赁土地与其他部分不可分割，其优先购买权应当及于整块土地。二、电力公司与陆奕龙之间的土地转让无效，因电力公司未履行对优先购买权人的通知义务，且陆奕龙应当清楚其租赁事实，故不能构成善意取得。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陆奕龙的原审诉请。
被上诉人陆奕龙辩称：一、上诉人的目的是解决与陆桥宾馆陈东鹰之间的经济纠纷，而非购买房屋及土地，此外租赁土地也不存在优先购买权。二、整个资产转让按法定程序进行了公示，且在资产转让过程中多家公司曾前往考察，华永刚对此应为明知，故电力公司与陆奕龙之间的土地转让有效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人电力公司辩称：一、土地承租人是否享有优先购买权并无明确法律依据，而且华永刚所承租土地仅为整个标的的一小部分，故不能就整体享有优先购买权。二、其已经通过公告的形式披露了信息，即使类比房屋承租人，也不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认合同无效，故土地转让有效。综上，请求二审法院驳回上诉人，维持原判。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：土地使用权转让时出租人未通知承租人的，承租人能否以侵害其优先购买权为由请求确认该转让行为无效？
本院认为：
法律没有明文规定的合同，可以参照分则或者其他法律最相类似的规定。由于房屋所有权及对应的土地使用权不可分割转让，且两者均具备不动产的性质，故土地使用权转让没有法律明文规定的部分可以参照房屋所有权转让所涉法律。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了当出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人对土地使用权的优先购买权也仅系土地租赁合同的权利义务，只能约束合同双方，而不能约束出租人与第三人之间的土地使用权转让行为。本案中，无论华永刚是否享有优先购买权，均不能以侵害其优先购买权为由主张陆奕龙及电力公司之间的土地使用权转让行为无效，故陆奕龙与电力公司之间的转让行为有效。因陆奕龙已经取得房屋及土地的相应权利，当然有权在原租赁合同到期后解除双方不定期租赁关系并要求华永刚迁出。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人华永刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 李 杨
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 杨 志