浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙衢民终字第501号
上诉人（原审被告）：应剑鹏。
被上诉人（原审原告）：衢州农贸城有限公司，住所地：衢州市农市路72号。
法定代表人：黄水明，职务：总经理。
委托代理人：郑建飞，浙江诚源律师事务所律师。
委托代理人：徐晓俊，浙江诚源律师事务所律师助理。
上诉人应剑鹏与被上诉人衢州农贸城公司房屋租赁合同纠纷一案，应剑鹏不服衢州市柯城区人民法院于2015年7月21日作出的（2015）衢柯民初字第260号民事判决，于2015年8月7日向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日依法公开开庭进行了审理，上诉人应剑鹏，被上诉人衢州农贸城有限公司的委托代理人郑建飞、徐晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告系经营批发零售食品及农副产品等的销售企业，2012年4月10日，原、被告签订《衢州农贸城营业用房租赁合同》一份，约定原告将位于衢州市农市路72号副食品区内55号摊位面积65.12平方米的营业用房，按现状出租给被告用于调味品类的经营。租期为2年，从2012年4月18日至2014年4月17日止，全年卫生费为860元。原告按每月1元／平方米向被告收取卫生管理费合计781元，双方未按合同约定履行者即视作违约，违约方需向对方支付违约金5000元。2014年7月16日，衢州市商务局对被告反映的衢州农贸城不合理做法信访事项作出答复，针对农贸城强制收取消防改造费，认为业主向经营户收取消防改造费用不是很合理，如业主按照消防法要求进行消防设施改造在资金上确有困难，也可以由经营户分担部分成本，但必须双方充分沟通，协商一致，若达不成一致意见，建议向法院起诉。针对原告停水停电导致被告无法正常营业问题，认为停水停电是在双方租赁期满后还未签订续租合同，由双方协商解决。2014年11月3日，原告向被告发出副食品区消防吊顶与摊位使用期限通知，通知被告消防吊顶费用由原告承担，11月2日开始配合施工，同时通知被告其将于2015年4月18日收回摊位，被告配合做好搬离准备。原告分别于2015年1月17日、2015年3月5日向被告发出通知书，通知被告到期后准时搬离。双方在2014年4月17日租赁合同到期后未能重新签订合同，涉案店面的消防整改至今未完成。
原审法院审理认为：原告衢州农贸城有限公司与被告应剑鹏签订的《衢州农贸城营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告在2014年4月17日合同到期后，未重新签订合同，应视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。原告于2014年11月3日通知被告将于2015年4月18日收回出租房屋，已经给予被告合理期限，双方的租赁关系在2015年4月18日既已解除。被告认为原告收取被告一年租金后未与被告签订租赁合同违反法律关于租赁期限六个月以上应当签订书面合同的规定，应视为双方有书面合同的意见，与法律规定不符，法院不予采纳。被告认为按照双方签订合同的习惯，双方的租赁期限应至2016年4月17日期满，该意见不符合双方约定，亦与法律规定不符，法院不予采纳。被告提出其享有优先承租权的意见，因双方对此并无约定，法院不予采纳。原告认为被告未积极做好消防工作，违反市场管理，构成违约。根据衢州市商务局的答复意见，原告要求被告支付相关消防整改费用双方应进行沟通协商，现双方并未协商一致，原告亦未提供相应证据证明被告的违约事实，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告应剑鹏于判决生效之日起十五日内腾退衢州市农市路72号衢州农贸城内副食品区55号营业用房。二、被告应剑鹏支付原告衢州农贸城有限公司房屋使用费6475.5元，卫生费143.3元，管理费130.17元，合计6749元。（38853元／年÷12个月×2个月=6475.5元，860元／年÷12个月×2个月=143.33元，781元÷12个月×2个月=130.17元）三、驳回原告衢州农贸城有限公司的其他诉讼请求。如果被告应剑鹏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告应剑鹏承担65元，由原告承担40元，于判决生效之日缴纳。
判决后，应剑鹏不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决书第一项判决，改判上诉人与被上诉人的房屋租赁合同继续履行；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人解除与上诉人租赁合同缘由是其转嫁租赁物安全保障义务给上诉人而引发的。2014年，双方在合同履行过程中，农贸城公司对外出租的房屋因不符合营业用房消防安全规定而存有隐患，主管部门要求进行消防设施整改，但农贸城公司要求承租人负担相关费用，并于2014年3月13日下发通知要求上诉人承担3256元费用，上诉人对此提出质疑，双方因此发生矛盾，被上诉人以此为由要求解除合同。二、双方间的租赁合同属定期租赁合同。合同法规定，租赁期限六个月以上应订立书面合同，租赁期限不明确的应依据交易习惯确定，仍不能确定的，才能视为不定期租赁。上诉人与被上诉人租赁关系起始于2010年，至今已有五个年头，期间共订立过两份书面合同，每份合同期限两年，租金均在上一年度基础上上浮10%，每期租金均在上年年度终了时缴纳。2014年4月1日，被上诉人收取了上诉人按惯例在上一年度基础上上浮10%的租金。但由于上诉人拒绝支付消防材料费，故被上诉人以上诉人拖欠材料费为由拒绝与上诉人签订合同。可见，虽然2014年4月18日后双方没有签订书面合同，但未签书面合同的原因是被上诉人虽收取了租赁费而有意不签，以达到随时收回房屋的目的，该行为违反了六个月以上租期应当签订书面合同的法律规定，故上诉人与被上诉人间租赁关系应视为有书面合同存在，且根据交易习惯租期应为两年，租期应至2016年4月17日。一审法院以双方在租期期满后未签订书面合同，应视为不定期租赁的认定缺乏事实和法律依据。三、被上诉人要求上诉人腾退房屋后转租的行为违背了立法原旨。法律虽无优先承租权明文规定，但根据对房屋承租人优先购买权的立法理念，承租人因合同关系往往处于不稳定、弱者的位置，故从法律角度加以平衡保护。因此，赋予承租人优先承租权也是符合维护经济关系稳定，减少纠纷发生的立法原旨。上诉人租赁被上诉人店面长达五年之久，已形成固定的客源和经营方式，如更换地点会给上诉人带来极大的影响和隐性损失。被上诉人要求上诉人腾退房屋后并未改变用途，仍用于对外出租。为维护经济关系稳定，减少不必要损失，上诉人应享有优先承租权。
被上诉人衢州农贸城公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、自2014年4月18日起双方即未签订书面的租赁合同，根据法律规定，未签订书面合同的应视为不定期租赁，任一方可随时解除合同，但应当给对方以合理的期限。2014年11月3日被上诉人已书面通知上诉人解除合同，将于2015年4月18日收回店面，已经给上诉人充足的期限。2、法律并无优先承租权的规定，双方在合同中亦无相关约定，优先承租权是不成立的。3、合同法第61条规定合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有明确约定或约定不明的，可协商补充，不能达成补充协议的，按照有关合同条款或交易习惯确认，但并不包括合同期限。
上诉人与被上诉人在二审中均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：民事法律行为遵循自愿原则，合同的订立、履行需由当事人达成合意。上诉人与被上诉人签订的最近一份书面合同期限为2012年4月18日至2014年4月17日，2014年4月1日被上诉人收取了上诉人缴纳的下一年度的租金，但双方因消防整改费用负担等问题存有争议，就续订合同无法达成合意，故没有签订书面合同。上诉人主张根据合同法第六十一条的规定，因双方就合同期限约定不明又无法达成补充协议，应当根据交易习惯认定最新一期合同期限为两年，即自2014年4月18日至2016年4月17日。本院认为，双方以往签订的书面合同都是两年一签，租金按年分两次支付，上诉人2014年4月1日缴纳的下一年度的租金，对应租期应当是2014年4月18日至2015年4月17日，上诉人上述意见主张，不符合法律规定，本院不予采信。综上，上诉人与被上诉人在合同期满后未签订书面合同，应视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人，本案中被上诉人已书面告知上诉人解除合同，并通知其在合理期限内腾退店面，被上诉人解除合同符合法律规定。本案的争议问题是双方无法就续租合同达成合意，承租方超期占用出租房屋，出租方要求承租方腾退房屋，而不是承租人在同等条件下优于其他人承租房屋的权利问题，故上诉人关于优先承租权的上诉意见，本院不予采信。综上，原审对案件的处理并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人应剑鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 袁凤良
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 叶思俊