广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1419号
上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：何卫红，执行董事。
委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁苑冰，广东大观律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：杨子泳，男，汉族，1989年6月11日出生，住所地：广东省清远市清新区。
委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人杨子泳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人中恒公司委托诉讼代理人周密、梁苑冰，被上诉人杨子泳委托诉讼代理人刘振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中恒公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：中恒公司按已付房款总额的0.02%向杨子泳支付逾期办证违约金；二、一、二审诉讼费由杨子泳承担。事实与理由：1、一审判决调整逾期办证违约金没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失，而主张增加违约金的一方要承担相应的举证责任，但杨子泳并没有举证证明存在何种损失和损失的数额，应承担举证不能的法律后果；2、双方关于逾期办证违约金0.02%的约定是真实意思表示，是有效的，应当按此约定执行；3、不能按期办理房地产权属证，原因是施工单位没有协助完成竣工验收备案手续，并不是中恒公司不采取积极措施，原审判决认为合同约定逾期办证0.02%的违约金不足以促使中恒公司积极履行办证义务的不符合客观事实。
杨子泳没有提出书面答辩意见，口头答辩认为一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
杨子泳向一审法院起诉请求：1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金为12024元（从2014年12月28日到2015年1月21日共23天为2024元，2015年1月21日后无效交楼违约金10000元）；2、判令中恒公司给付逾期办证违约金14419元（按已付楼款的年贷款利率4.6%从交楼720天后的2017年1月11日计算到2017年9月30日）并继续计算到递交资料办房产证之日止。前两项诉讼请求金额为26443元；3、判令中恒公司一年内办好房产证，本案诉讼费由中恒公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月25日，杨子泳作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定杨子泳购买被告中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇×路××号××花园××号楼×号房，总价款440066元。第八条约定2014年12月28日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
2013年10月15日，出卖人中恒公司与买受人杨子泳签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。
合同签订后，杨子泳依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2015年1月21日才将房屋交付杨子泳使用。涉案楼房的建设过程中，中恒公司与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，中恒公司没有办好房地产权属证书。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杨子泳与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。中恒公司没有依照合同约定于2014年12月28日前将竣工验收合格的讼争房屋交付杨子泳使用，是违约行为，应从2014年12月29日起承担逾期交房的违约责任，由于双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间，从提起本案诉讼的2017年10月27日倒推两年为2015年10月27日，2014年12月29日至2015年1月21日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，不予支持。中恒公司提出的诉讼时效抗辩依法有据，予以采纳。虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2015年1月21日交付使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可。杨子泳主张中恒公司于2015年1月21日的交楼行为无效，并要求中恒公司酌情支付10000元违约金，依据不足，不予支持。依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内（即2017年1月11前）为杨子泳办理好房地产权证书，中恒公司未能依约办理，构成违约，应从2017年1月12日起支付违约金至办理产权登记日止。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，现杨子泳求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款年利率4.6%标准计算违约金至实际办理房产证之日止。一审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决，虽然涉案房屋已经交付使用，中恒公司已经履行了主要的交付义务，但合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，一审法院酌情调整违约金为：由中恒公司以已付房款按年计为1%的标准向杨子泳支付违约金至实际办理诉争房屋的房产证之日止。对于杨子泳提出中恒公司在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因中恒公司与施工单位发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致中恒公司履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上难以按照杨子泳的要求履行，因此不予支持。
一审法院判决：一、中恒公司应付杨子泳逾期办证违约金（从2017年1月12日起以440066元按每年1%的标准计付至办理房产证之日止，从2017年1月12日起计付至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；二、驳回杨子泳的其他诉讼请求。一审案件受理费231元，由杨子泳负担204元，由中恒公司负担27元。中恒公司应负担部分杨子泳已预交，法院不作退回，由中恒公司在履行上述判决时迳付给杨子泳。
二审期间，中恒公司提交了清远市清新区住房和城乡建设局作出的“关于中恒公园大地范围项目工程验收的有关事项报告”，拟证明案涉楼房没有完成验收备案手续的原因是由于施工方丧失建筑工程施工总承包资质，中恒公司为维护业主利益正积极协调办理竣工验收备案手续，中恒公司不存在拖延办理房屋产权证的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨子泳认为该证据没有关联性。本院对该证据的真实性、合法性、关联性进行了审查。
本院二审经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕中恒公司上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：中恒公司逾期办理案涉房地产权属证书的违约金是按合同约定以已付购房款总额的0.02%标准支付，还是酌情以已付购房款总额按年计为1%的标准支付。
涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.02%，本案按买受人已付房款计算，仅为88.01元，明显偏低。中恒公司违约行为处于持续状态，若中恒公司仅承担88.01元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使中恒公司积极履行约定义务的效果。中恒公司在二审期间向本院提交的证据，只是一份就工程项目存在纠纷以及拟解决方法的相关情况向政府报告的书面材料，该书面报告不足以免除中恒公司在履行合同过程的违约行为应承担的违约责任，亦不能支持其上诉主张。买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率1%的标准计算，并无不当，本院予以认可，中恒公司提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.02%计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，中恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广东中恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年八月三日
法官助理 黄 敏
书 记 员 冯敏静
附本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。