山东省郓城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1725民初7083号
原告：薛福霞，女，1977年8月20日出生，汉族，农民，住郓城县。
委托诉讼代理人：张永刚，北京安太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宗魁，男，1963年7月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：张慧敏，女，1971年9月26日出生，汉族，邮政储蓄银行职工，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：李守存，山东华梦律师事务所律师。
第三人：郓城县金旭房地产开发有限公司，住所地：郓城县金河路西段。
组织机构代码：79732286-6。
法定代表人：宋宗军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘柏彤，郓城县金旭房地产开发有限公司员工。
原告薛福霞与被告张慧敏、第三人郓城县金旭房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月28日作出（2017）鲁1725民初2306号民事判决，原告薛福霞、被告张慧敏不服，上诉至菏泽市中级人民法院，菏泽市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）鲁17民终2491号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告薛福霞及其委托代理人张永刚、王宗魁，被告张慧敏及其委托代理人李守存，第三人郓城县金旭房地产开发有限公司委托代理人潘柏彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告薛福霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告停止对金旭凯旋城小区7号楼3单元201室的装修。2、要求被告腾退金旭凯旋城小区7号楼3单元201室。3、要求被告限期拆除对房屋所作的装修，逾期由原告自行处置。4、要求被告赔偿原告延误入住涉案房屋的损失，（计算标准自2017年3月23日即发现涉案房屋被告进行装修时起算，按每月1000元计算至被告交付房屋止）。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买了由第三人开发的郓城县金旭凯旋城小区7号楼3单元201室的房屋，当天原告将全部购房款295000元交付给第三人，原告与第三人对合同标的楼房进行交接。2017年3月23日原告欲将自己购买的房屋进行装修时，被告张慧敏将涉案房屋的门撬开，并对涉案房屋进行装修。原告与第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部款项，双方已进行了涉案房屋的交接，故涉案房屋的实际权益应当为原告，被告强行撬开涉案房屋进行装修，并占有涉案房屋严重侵犯了原告的合法权益。
被告张慧敏辩称，请求驳回原告诉请，理由：1、关于涉案房屋装修问题，被告张慧敏已经装修完毕，不存在停止装修的问题。关于涉案房屋腾退问题，因被告张慧敏早于2014年1月份就与第三人签订了抵账协议，第三人将涉案房屋抵顶给了被告，并与同日办理了交接手续。被告也从第三人物业处领取了电卡和钥匙，因此被告是从第三人处取得的房屋，不存在向原告腾退房屋的问题。原、被告之间不存在法律侵权关系。关于限期拆除装修问题理由同上。关于延误入住的损失问题，因原告与第三人签订房屋买卖协议，但原告没有取得房屋，因此延期入住问题系其与第三人之间的法律关系，与被告无关。
第三人郓城县金旭房地产开发有限公司述称，第三人于2017年3月16日将涉案房屋卖给原告，当日收到原告交付的全部房款并办理了交接手续，原告验收房屋合格并接收房屋，该房屋交付完毕。2017年3月23日，原告计划装修房屋时，发现涉案房屋被人侵占并进行装修，第三人当时不知是何原因，多次制止，因被告不在装修现场，也未露面，只有装修工人，故原告起诉被告，请求法院制止被告装修。被告在一审中提交案外人闫宪峰于2010年12月4日第三人出具的收据一张，内容为定金20000元，但此收据中并未注明所购买房屋的房号及其他详细信息，第三人未与案外人闫宪峰签订房屋买卖合同，并未缴纳相应房款，当时闫宪峰交付定金后就失去联系，第三人在涉案房屋所在小区门口曾公示限闫宪峰于一定期限内办理房屋事宜，但闫宪峰在公示期限内并未出现作出说明。
原告为证明其诉讼主张提交了如下证据：1、原告与第三人签订的买卖合同，合同约定将涉案房屋交由原告使用，原告支付了295000元房屋款。2、第三人出具的商品房预售资金收存通知单，证明原告将295000元支付给第三人。3、提交合同签订交接单，2017年3月16日，第三人将涉案房屋交由原告使用，第三人将涉案房屋钥匙交给原告方，证明原告与第三人签订合同，对房屋享有使用权。4、邮政储蓄银行的交易明细一份，证明原告于2017年3月16日取款11万元。5、中国农业银行的刷卡小票，金额为185000，系原告支付给第三人的。证据4、5证明原告合计向第三人交款295000元，存在真实交易。
被告张慧敏对上述证据经质证认为，因上述证据除补充新证据邮政储蓄银行的交易明细外其他证据均系原告与第三人之间发生的，被告无参与，因此对于上述证据真实性不清楚，也不认可，对于证据3合同签订交接单不认可，该证据不能证明原告的证明目的，被告早已先于原告收到该房屋钥匙和电卡，因此原告陈述与第三人的交接是不真实的。
第三人郓城县金旭房地产开发有限公司对上述证据经质证认为，对以上证据真实性及证明目的均无异议。
被告围绕其答辩意见提交了如下证据：1、第三人出具的单据一份，证明2010年该房屋就已经交款20000元。2、案外人闫宪峰出具的证明一份，证明2014年1月6日闫宪峰将涉案房屋转让给被告。3、提交车库分配图、电卡、房屋分配图，证明交款以后第三人对该房进行分配，将上述物品交给了被告。4、第三人原法人代表王某出具的证明一份，证明闫宪峰于2010年12月4日交房款20000元，闫宪峰将房屋交付了被告，证明被告没有侵权，不是无缘无故的装修。5、抵账协议一份，证据2014年1月6日被告与第三人签订抵账协议，因2010年第三人向被告借款73万元，因此经第三人同意，将涉案房屋抵顶给被告。2、合同签订交接单，证据2014年1月6日第三人将涉案房屋交接给被告，以上证据均有当时第三人的法定代表人王某签字。3、证明一份，证明2017年10月13日国网郓城县供电公司出具证明，证明涉案小区的供电管理不属于供电公司直管，被告没有从供电公司领取供电卡。4、从郓城县市场监督管理局调取第三人企业变更情况一份，证明2015年1月30日之前，第三人的法定代表人为王某，之后变更为宋宗军。5、从巨野县市场监督局调取的第三人分公司企业信息一份，证明时至今日，王某仍为第三人分公司经理，以上证据证明早于2014年1月6日，被告就与第三人签订了相应的房屋抵账协议，与第三人建立了房屋转让关系，并于同日办理了交接手续，领取了钥匙和电卡。因签字人王某是第三人的法定代表人，故证据抵账协议及合同签订交接单合法有效，被告取得该房屋的占有使用权具有合法依据。6、巨野县市场监督管理局调取的第三人分公司任职书一份，证明巨野分公司是第三人下属分公司，并不是独立的。7、会计证明及相关转账凭证。证明第三人向被告借款730000元的事实。
原告对上述证据经质证认为，对收据真实性无法认定，与本案无关联性，不能证明被告对房屋有权利。对闫宪峰证明真实性无法核实，债权转让应通知债务人，程序不合法。对电卡及分配图，真实性不予认可，王某出具的时间为2017年4月1日所出具，此证明就是属于证人证言，王某未出庭，王某在出具证明时间已经不是金旭公司法定代表人，证言不真实。综合上述证据无法证明被告与第三人存在房屋买卖合同，不能证实被告对房屋享有权利。对抵账协议真实性不认可。与原审中王某出具的证明内容不一致。且抵账协议在原审中被告未提及与第三人之间存在买卖合同关系。原一审未提交，该证据系伪造的。对合同签订交接单有异议，该证据系伪造的，有做旧的痕迹，是新近形成的。如以上2份证据真实存在，被告在原审中不可能不提交。对证明真实性无异议，但对其关联性有异议。对证据4、5均无异议。证据6与本案无关联，对其真实性无法核实。对证明不予认可，无证人出庭，对其真实性有异议。对转款凭证与本案无关，不能体现是向第三人转款。
第三人对上述证据经质证认为，同原告质证意见，另第三人出卖的房屋均是在缴纳房屋定金后十日内交付剩余房款，并签订购买合同及办理交接手续，闫宪峰交付20000元定金后就失去联系，公司曾在该房屋门口及小区门口贴公示。闫宪峰限期办理房屋事宜，但闫宪峰在限期10日未出现，公司不可能将房屋为闫宪峰保留7年之久，根据合同法规定，该合同予以解除，并不予以返还定金，张慧敏未到开发公司确实该房屋为闫宪峰所有，仅仅凭一张可能是闫宪峰20000元购买单据，是自己审查不清，公司并未出卖给张慧敏房屋，如张慧敏要求权利，可向闫宪峰主张违约责任。电卡不属于公司办理，对于电卡，公司不知情。抵账协议是被告与王某个人签订，无公司公章，第三人并不知情，此款也未实际交付。第三人也没有收到抵账协议中所称的借款款项。王某与宋宗军在清算结账时并未提及该借款及涉案房屋，其借款系被告与王某的个人行为。2014年1月6日王某与被告签订交接单第三人不知情，也没有签订房屋买卖合同，对以上2证据，王某没有到庭不能确定其真实性。在原审法院审理中法庭调取公安机关的询问笔录，闫宪峰将收款单转让给被告的时间是在2017年2月份，此时王某已经不是该公司股东及法定代表人。且被告提交证据前后矛盾，至于供电公司证据该公司仅能证明被告未到该公司办理供电卡，但不能证明是我公司办理的供电卡。且该小区变压器是物业管理，与第三人无关。对巨野分公司证明系2013年10月29日注册登记，当时是王某与宋宗军协商两人分家单干时候注册的公司。该公司与第三人公司不是同一个公司。对证据6真实性无异议。对其证明目的有异议，王某当时担任两个公司（第三人和郓城县金旭房地产开发有限公司巨野分公司）的法定代表人，当时王某与宋宗军清算时签订协议，郓城县金旭公司归宋宗军所有，对巨野分公司是王某所有。对会计证明及相关转账凭证均有异议，转账凭证仅能证明被告与巩成哲存在业务往来，与第三人无关。就算被告与王某存在借贷关系也是被告与其的个人行为，王某与宋宗军结算时未提及该公司存在债务纠纷。若存在债务纠纷应通知第三人，对该证明同原告质证意见。
第三人围绕其陈述提交如下证据：郓城县精华玻璃公司总汇收据一张，证明2017年3月18日为房屋进行了玻璃更换，涉案房屋没有被侵占，房屋是空置的。
原告对上述证据经质证无异议。
被告对上述证据经质证认为，当时被告本人在场，确实有换玻璃的，但被告认为是给被告换的玻璃。第三人对被告在场当面没有提出任何的反对意见，也没有说已经卖给了原告，且当时被告正在装修。根据原告提交证据原告是2017年3月16日才签订的合同，也没有领取电卡，因此原告在此装修是不可能的。该证据证明被告合法占有使用该房屋的事实。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：郓城县金旭凯旋城小区为第三人郓城县金旭房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2010年12月4日案外人闫宪峰交给第三人款20000元，计划购买第三人建设的郓城县金旭凯旋城小区7号楼3单元201号房，案外人闫宪峰交款后，第三人为其出具收款20000元收据一份，但双方未签订任何书面合同，因各种原因案外人闫宪峰至2017年3月16日前未交清房屋其他款项或办理相应贷款手续。2017年3月原告因孩子上学问题计划购买房屋，经多次看房后，2017年3月16日原告薛福霞与第三人签订《商品房买卖合同》一份，原告以295000元的价格购买郓城县金旭凯旋城小区7号楼3单元201号房，并于当日全额交付第三人购房款，第三人为原告出具商品房资金收存通知单，原告交款后，由第三人售楼处工作人员刘霞与原告签订合同签订交接单，第三人将合同标的房屋交付原告。2017年3月23日原告计划对以上房屋装修时，发现被告张慧敏已将该房屋占有，并安排人员对房屋进行装修。2017年3月24日原告方向郓城县公安局城郊派出所报案，称被告强行占有其购买的房屋，公安机关分别对原告家人徐长涛、被告张慧敏、第三人售楼处人员张娟、案外人闫宪峰进行询问，但期间被告未停止对房屋的装修。原告提起诉讼后，在本院制止下，被告停止了装修，但被告已将涉案房屋基本装修完毕。2017年3月29日被告张慧敏在公安机关陈述，2017年2月底第三人售楼处人员通知闫宪峰让其交纳全部楼房款，因其无钱交付，将案争房屋转让给被告，第三人售楼处人员同意后，被告对房屋进行装修。2017年4月5日闫宪峰在公安机关陈述的内容与被告张慧敏陈述内容相同。
另查明，本案涉及到的郓城县金旭凯旋城小区7号楼及6号楼，在建设及出售时，只有相应的土地使用权，无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。但此楼房房屋第三人已全部售完，购房人正常入住。
本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，原告与第三人签订了商品房买卖合同并向第三人交纳了全部房款，第三人已向原告交付房屋。第三人虽在未取得商品房预售许可的情况下，对建造的金旭凯旋城小区7号楼进行售销，但因无预售许可的楼房还包括金旭凯旋城小区6号楼，涉及人员较多，两栋楼房现均正常使用，且原告表示愿继续使用案争房屋，第三人对此亦予以认可，同时本案中原告诉请的是房屋使用权，不是房屋所有权。基于第三人现无房进行调换，亦无钱退还原告购房款及本案存在的现实情况，案争房屋可继续由原告使用。被告主张其与第三人存在借贷关系，第三人以涉案房屋折抵房款，但被告提供的王某的证明、抵账协议及合同签订交接单均无第三人加盖的公章，且王某未到庭接受质证，故被告提供的证据不能充分证明其主张。另案外人闫宪峰向第三人交纳购房款20000元时，双方未签订任何书面合同，在第三人出具的收款单中又未显示是定金还是订金，根据法律规定商品房的买卖必须签订书面的买卖合同，根据担保法规定，定金应以书面形式约定，因此闫宪峰与第三人之间收交款的行为是对案争房屋购买的意向，双方未形成买卖合同关系。根据公安机关的询问笔录，案外人闫宪峰将收款单转让给被告的时间应在2017年2月份后，此时间证人王某已不是第三人股东及法定代表人，其出具的证明无证明力。现被告无证据证明案外人闫宪峰将案争房屋转让给被告经过第三人同意，案外人闫宪峰与第三人之间不存在买卖关系，其无权对案争房屋进行转让，被告以持有闫宪峰交款单，与第三人形成房屋买卖关系的主张无依据。因此被告占有案争房屋无法律及合同依据。故原告要求被告腾退涉案房屋的主张，本院予以支持。被告占有涉案房屋缺少法律依据，因被告拒不退出给原告造成损失，原告要求被告自2017年3月23日起按每月1000元计算损失至被告退出房屋止，因原告现租住的房屋每月租金600元，故被告赔偿原告的损失，应以原告的实际损失每月600元为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第（一）、（四）、（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定,判决如下：
一、郓城县金旭凯旋城小区7号楼3单元201号房屋由原告薛福霞使用，被告张慧敏于本判决生效之日起十日内腾退郓城县金旭凯旋城小区7号楼3单元201号房屋。
二、被告张慧敏于本判决生效之日起十日内支付原告薛福霞住房损失，损失以每月600元自2017年3月23日计算至被告张慧敏退出房屋止。
三、驳回原告薛福霞的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3238元，由第三人郓城县金旭房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 李文蓉
人民陪审员 吴福生
人民陪审员 李秀环
二〇一八年二月二日
书 记 员 郭 芹
注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。