广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第936号
上诉人（原审被告）：吴勇，男，汉族，1963年9月8日出生。
被上诉人（原审原告）：陈东昱，男，汉族，1984年3月11日出生。
委托代理人：胡维刚，广东天浩律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。（新华保险大厦）3楼01-03、05、06、08-13、15、16、18-21。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：白月，系该公司职员。
上诉人吴勇与被上诉人陈东昱、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2012年12月24日，陈东昱与吴勇签订了一份《二手房买卖合同》，约定陈东昱向吴勇购买位于深圳市某区某路某花园14层F单元房产，转让成交价为210万元，该转让成交价不含税费；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金8万元；本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖方双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2013年1月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（成交价减定金减贷款金额之剩余楼款）支付至买方双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；卖方应当于收到全部楼款（扣除交楼押金）后五个月内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖方双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖方双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；另外合同还约定了其他一些权利义务。二、上述合同签订后，2012年12月24日陈东昱支付了定金8万元，2013年3月11日在扣除了交楼押金1万元后，7万元转入吴勇交通银行的账户中。2013年1月16日陈东昱向监管账户转账了112万元，此款于2013年3月20日转入了吴勇在平安银行深圳中电支行的账户中。2013年3月20日陈东昱向平安银行股份有限公司深圳分行抵押贷款了90万元，于2013年4月2日转入吴勇在平安银行深圳中电支行的账户中。2013年3月12日，中原公司收取了陈东昱因购入某花园1栋14F单元的杂费，共计56397元。陈东昱在缴纳了相关的税费后，涉案房产于2013年3月15日转移登记至陈东昱名下。
陈东昱向原审法院提起本案诉讼，请求判令吴勇：一、立即履行交楼手续；二、支付迟延履行违约金53550.00元整（自2013年9月2日起算暂计至起诉之日2013年10月21日，直至吴勇履行交楼之日止；计算方式，按成交价210万×万分之五×51天）；三、承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为：陈东昱、吴勇签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强行性规定，为有效合同，双方均应严格履行。合同签订后，陈东昱按照约定向吴勇支付了房款209万元（扣除交楼押金1万元），已经履行了合同义务。吴勇应当于陈东昱支付最后一笔款项（2013年4月2日）之后的五个月内将涉案房产交付给陈东昱，吴勇至今未将涉案房产交付给陈东昱，构成违约。吴勇主张其收到的最后一笔楼款系2013年9月22日转入其账户的6366.45元，应当从这个时间起算五个月。对此原审法院认为，该款项系经核算后，由中原公司从陈东昱缴纳的杂费中向吴勇支付的短期赎楼利息，而陈东昱在2013年4月2日前就已经向吴勇支付了合同约定的全部购房款209万元（扣除交楼押金1万元），应当认定陈东昱已经按照约定支付了全部楼款，吴勇的这一主张，理由不成立，原审法院不予采纳。吴勇主张在吴勇账户收到陈东昱支付的款项后，有部分款项又被转出，其未收到全部金额。对此原审法院认为，陈东昱向吴勇账户支付了相关的金额后，吴勇账户款项的转出系吴勇的行为或其委托人的行为所致，跟陈东昱没有关系，不能以此说明陈东昱未足额付款，吴勇的这一主张亦不能成立。吴勇主张陈东昱拖延办理银行贷款手续，以致春节后房价上涨，致使吴勇购置房产计划破产，使吴勇蒙受巨大的经济损失。但吴勇并没有证据证明陈东昱存在违约行为对吴勇造成损失，对吴勇这一主张原审法院也不予采纳。综上，陈东昱要求吴勇立即履行交楼手续，理由成立，原审法院予以支持。根据合同约定，吴勇未按照合同约定的期限履行义务，陈东昱有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，在此吴勇最迟应当于2013年9月2日将涉案房产交付给陈东昱，但吴勇未按时交付，构成违约，应当按照约定承担违约责任。陈东昱请求吴勇支付迟延履行违约金（自2013年9月2日起算计至直至吴勇履行交楼之日止，按成交价210万×万分之五×迟延天数），理由成立，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、吴勇应当自本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区某花园1栋14F房交付给陈东昱。二、吴勇应当自本判决生效之日起十日内向陈东昱支付迟延履行违约金（该违约金自2013年9月2日起算计至直至吴勇交楼之日止，按房产成交价210万×万分之五×迟延天数计算）。一审案件受理费569.38元，由吴勇负担。
上诉人吴勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判，并由陈东昱承担一、二审诉讼全部费用。上诉理由：一、根据合同约定，卖方应当于收到全部楼款（扣除交楼押金）后五个月内交付物业。约定中清楚表明吴勇应当以银行全部实际到账（而不是部分）的楼款为依据，而不是买方支付了合同约定的全部购房款为准。吴勇12月24号签订合同并签署相关文件，12月26号办理了公证委托，在之后的实际操作办理手续过程中陈东昱与中原公司一方出钱、一方出力，是真正的合作雇佣关系。对于如何办理手续如第三方存款、贷款、赎楼、房产转移等、怎样办理，什么进度，吴勇从未参与且毫不知情。2013年9月22号收到最后一笔楼款，至于支付的是短期售楼利息还是其他名目的款项，与吴勇毫无关联，那是陈东昱与中原公司按合同履行条款执行其中的一项，吴勇只能按合同约定以全部收到209万楼款日期为准。二、什么时间和方式付款取决于陈东昱与中原公司操作办理手续的行为，吴勇只是被动接受的一方。一审认定吴勇账款的转出系吴勇的行为或委托人的行为所致毫无根据。是陈东昱与中原公司办理手续过程中的行为和流程所致，吴勇既不知情更没到银行签字，账款的转出与吴勇无任何关系，银行账户中剩下的可由吴勇任意支配的余额才能认定是吴勇实际收到的楼款。三、因小孩己大不需要学位房，吴勇与陈东昱于2013年12月份以较低楼价210万出售房产，准备另置房产，并与中原代理约定春节前办完成交手续，并付清楼款。2012年12月与陈东昱签订合同后，吴勇至春节后2013年3月11日才收到第一笔订金，致使春节前无法购置房产。吴勇曾多次强调春节前后的房价不一样，多次催促无果后中原公司才道出实情，因陈东昱采取欺诈手段为骗取银行优惠贷款，办理第二套房补办假离婚手续，至使银行手续资料不齐，审批不下来，所以一拖再拖。根据买卖合同约定第四条第二款买方须于2013年1月30号之前向按揭银行提交按揭贷款申请及相关资料。因陈东昱补办假离婚手续拖至年后才补齐银行手续资料。由于春节后房价飞涨因资金无法到位，使吴勇购置房产计划破产。吴勇曾多次提出中止合同，陈东昱于3月12日给吴勇电话信息答复理由是：事情拖了这么久大家都不想，但是已经发生了也没有办法，如果您实在觉得有什么委屈的地方，我们可以坐下谈，事情都可以商量，希望您可以理解。但其后陈东昱与中原公司办理了房产转移。吴勇无奈只好多次催促陈东昱付清楼款。后陈东昱才分别于4月至9月22日付清全部楼款。现楼价已涨至300余万，由于陈东昱为了一己之私拖延办理银行手续，使吴勇蒙受巨大经济损失。四、吴勇与陈东昱房屋买卖合同根据最后付款的约定还在执行合同时效内，吴勇不构成违约。
被上诉人陈东昱答辩称：一、涉案合同在签署之后，根据合同约定应当在2013年1月30日办理首期款监管以及银行贷款手续，2月9日春节是法定假日，2013年3月11日涉案物业的原有按揭被还清并注销抵押登记，吴勇收到了中原公司转付的定金7万元，2013年3月15日双方办理了递件过户手续，3月30日吴勇收到了银行转付的112万元首期款，4月2日吴勇收到了银行支付的贷款90万元，从上面的日期和履行合同的时间内容来看，吴勇在2013年4月2日已经足额收到了购房款209万元，因此吴勇应当在4月2日起往后推延5个月（即9月2日），将涉案房屋交付陈东昱；二、吴勇在答辩状和上诉状中多次提到由于在春节前未能取得房款导致房价上涨，导致其再次购房的经济损失，陈东昱认为根据合同约定1月30日作首期款监管，2月9日才过春节，因此不可能在春节前获得所购房屋的全部购房款，从2013年的市场情况看，2013年3月正是深圳市房价上涨的时候，吴勇显然是对其出售房屋的价格不满意，因此恶意拒不交付房产。综上所述，请求法院驳回吴勇的上诉请求，维持原判。
原审第三人中原公司述称：一、中原公司在此次房屋交易过程中促进交易，及时催告，积极履行了居间义务；二、交楼押金1万元托管于中原公司，中原公司将根据法院判决予以放款。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。买方陈东昱已经支付全部楼款，吴勇作为卖方应当按约定向陈东昱交付房屋。对于交房时间，合同约定吴勇应于收到全部楼款（扣除交楼押金）后五个月内交房。2013年4月2日，陈东昱将剩余购房款90万元支付给吴勇，吴勇应当于2013年9月2日前将房屋交付给陈东昱。陈东昱起诉要求吴勇交付房屋并按合同约定支付延期交房违约金，于法有据。原审法院支持陈东昱的诉讼请求，处理正确。吴勇辩称其于2013年9月22日才收到最后一笔款项6366.45元，因该款项系由中原公司从陈东昱缴纳的杂费中向吴勇支付的短期赎楼利息，并非购房款，吴勇的该项主张缺乏依据。吴勇上诉还称陈东昱迟延付款导致其在春节前无法另购房产，但从合同的约定来看，双方约定的首期款支付时间是2013年1月30日（陈东昱在2013年1月16日即支付了首期款112万元），考虑到涉案房屋当时设有抵押，需要办理赎楼手续，陈东昱在支付首期款后也需要向银行申请按揭贷款支付剩余购房款，吴勇在签订合同时应当预计到其在春节前难以收到全部购房款。对吴勇的上述主张，本院不予采信。
综上，上诉人吴勇上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1138.76元，由上诉人吴勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月十三日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。