浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初1459号
原告：余丽萍。
被告：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托代理人：马飞进，系公司员工。
原告余丽萍与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢烨适用简易程序于2016年8月2日公开开庭进行了审理，本案原告余丽萍及被告的委托代理人马飞进到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告余丽萍诉称：2013年7月23日，原告与被告签订了备案合同编号为20130700065的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，否则需要向原告支付逾期交房违约金，违约金约定的交房期限的次日起至实际交付日止，按总房款的万分之五按日计算。按第十六条的约定，被告应于2014年9月30日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，否则需向原告支付违约金。根据合同的第五条及付款凭证，原告的房屋总价425333元整。被告于2016年5月29日寄出的关于办理不动产登记手续的通知，由于被告的原因至今无法办理。被告应当向原告支付自2014年7月1日起至2016年6月30日的逾期交房违约金155459元和自2014年10月1日起至2016年6月30日的产权登记逾期违约金81536元，共计236995元。现诉至法院要求1、被告向原告支付逾期交房违约金155459.2元，产权登记逾期违约金81536元，违约金暂计至2016年6月30日止，以上合计236995元。2、要求被告尽早交房以及办理相关房产权登记手续。3、承担本案诉讼费用。
万豪旅游公司辩称：一、房屋总价为348773元。二、交房方面被告不存在违约。本案所涉及的是产权式商铺、酒店，与其他房地产开发企业销售的商品房有别。涉案房屋买受人已经书面协议委托被告交付、经营管理，约定十年以后才交付给买受人管理使用，前三年被告不用支付买受人费用，第四年以后按比例分配收益。至目前为止，10年的经营管理期限到现在只有两年，因此根本没有影响到买受人的利益。被告在商铺酒店销售、交付方面不存在违约，买受人要求被告承担逾期交付违约金没有法律依据。三、买受人要求被告承担违约金在计算方法等方面不符合法律规定及约定。1、由于所出让的土地存在纠纷，磐安县云山旅游度假区管理委员会已经书面同意被告工程延期，假设按照商品房销售合同约定在计算逾期违约金时，也应减去6个月的计算期限，办土地使用证及房产证的期限自然延期6个月；2、原合同约定的违约金过高，申请法院调整。综上，商品房销售合同签订在前，委托经营管理协议签订在后，存在不一致时，应该按签字在后的约定为准，也就是不能依据商品房销售合同的交付约定执行。产权式商铺、酒店的交付具有特殊性，不能按照一般商品房销售合同纠纷的规定处理。
经审理查明：2013年7月23日，原告余丽萍与被告万豪旅游公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号（磐安养生不夜城）8幢1-225号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款348773元整。……”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①….；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款348773元。2016年5月27日，被告向原告发出通知，告知原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。该通知原告已收讫。
以上事实，有原告陈述，以及《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、通知、磐安养生不夜城商铺委托经营管理协议等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了合同义务，被告理应依约将符合条件的商品房及初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告。原告要求按《保值补充协议》约定的回购或补偿的总价即425333元计算违约金，本院认为，根据《商品房买卖合同》约定应按已交付房款总价即348773元计算。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。对于收房和违约金的计算截止点，本院认为，双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至被告代收房之日为止。被告提出违约金计算的起算点因土地开发延期，应予相应延后的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。至于违约金过高应作调整的抗辩意见，本院认为，既然双方在合同中约定了违约金的计算方式，而设立违约金的目的是促使当事人依约履行，违约金本身具有对守约方损失救济的功能，也有对违约方不守约的惩罚，且该约定并未明显超出法律规定。故被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，原告合法有据的诉讼请求，本院予以支持；其他的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告余丽萍迟延交房和迟延交付房屋权属证书违约金共计人民币184989元（其中迟延交房违约金按已付购房款348773元每日万分之五计算，自2014年7月1日至2016年5月9日，计人民币118234元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款348773元，每日万分之三计算，计人民币66755元，自2014年10月1日至2016年2016年6月30日，此后交证违约金计算至实际交付之日止）。
二、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告余丽萍交付磐安养生不夜城8幢1-225室商品房初始登记的土地使用权证书或土地使用权证和房屋所有权证。
三、驳回原告余丽萍的其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2427元（已减半收取），由原告余丽萍负担533元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 卢 烨
二〇一六年八月二日
代书记员 陈玉梅