江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新双民初字第00737号
原告新沂市高流镇高流润发大卖场，住所地新沂市高流镇205国道北侧。
负责人王亮财，该大卖场负责人。
委托代理人马光宇，江苏众耕律师事务所律师。
被告胡晓雪。
委托代理人马开永、张君，江苏大运河律师事务所律师。
原告新沂市高流镇高流润发大卖场（以下简称润发大卖场）与被告胡晓雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理，依法适应简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告润发大卖场的委托代理人马光宇，被告胡晓雪的委托代理人马开永、张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润发大卖场诉称：2014年11月24日，原、被告签订《润发大卖场二楼租赁合同》，约定原告将位于新沂市高流镇高流润发大卖场二楼出租给被告用于服装鞋帽经营，合同约定每年租金20万元，租期自2014年12月16日起至2021年10月16日止，同时约定，如果一方违约，需要向另一方支付违约金1万元。原、被告双方一直合作愉快，但近日被告因不愿意继续经营，擅自提出要求终止双方的租赁合同，被告的行为已构成违约。原告认为，被告提出终止合同毫无事实和法律依据，请求法院依法判令被告继续履行原、被告之间的合同，并支付2016年的租金20万元及违约金1万元，诉讼费用由被告承担。
被告胡晓雪辩称：一、原、被告双方签订房屋租赁合同及合同中约定的年租金、租期以及违约金是事实，但双方的租赁合同已经解除，原告要求被告继续履行合同及支付2016年的租金20万元不具有事实依据。二、造成双方租赁合同解除的根本原因是原告严重违约致使被告无法继续经营，原告要求被告支付1万元违约金没有事实依据。三、据被告了解，原告出租的大卖场产权不清，且不具有合法的消防验收手续，从这点来说，原告没有出租的权利，双方之间的租赁合同也应当解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告胡晓雪自2012年起租用原告新沂市高流镇高流润发大卖场二楼部分面积用于服装经营，开始租用时双方没有签订书面租赁合同。2014年11月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《润发大卖场租赁合同》，主要内容如下：一、乙方租赁甲方楼房（润发大卖场第二层），实用面积约900平方米，租金为每年20万元。二、租赁期限自2014年12月16日起至2021年10月16日止。租赁期满后，由甲乙双方另行协商。在同等条件下乙方拥有优先承租权。如乙方不想续租，则需提前3个月通知甲方，否则将赔偿甲方违约金（违约金为1万元）。租赁期间乙方不得改变房屋主体结构，如需改动需书面通知甲方。三、二楼用电由乙方负责，税收由甲方负责。四、如一方违约，须向另一方缴纳违约金（违约金为1万元）。签订合同后，被告将承租原告的二楼房屋整体用于服装鞋帽经营。被告于2014年12月19日、2015年4月7日分两次共向原告支付2015年房屋租金20万元。
2015年10月19日，因原告阻止被告拉货双方发生纠纷。2015年10月24日，被告胡晓雪委托江苏大运河律师事务所向原告发出《终止合同律师函》，主要内容如下：因原告强行违法阻挠和干扰被告的正常经营行为，经营收入被原告强行收取，造成被告无法进行正常的资金周转，原告的行为已构成根本违约，被告已无法进行经营。自律师函到达原告之日起终止双方之间的《润发大卖场租赁合同》，请原告于收到律师函后三日内与被告办理交接手续，允许被告将自己的货物及人员全部退场，退还未到期租金。同时请原告在收到律师函后立即将润发大卖场的二层公开对外招租或招商，否则因原告的懈怠行为造成或扩大的损失由原告自行承担，被告不负任何责任。原告收到律师函后，不同意解除合同，向法院提起诉讼要求被告继续履行合同。2015年12月，被告将全部货物整理后装在口袋中堆放在润发大卖场二楼墙边，润发大卖场二楼货架全部腾空。2016年1月，原告在润发大卖场的外墙悬挂二楼招租广告牌。
另查明，原告润发大卖场的房屋所有权人是新沂市高流供销合作社，经营者为王亮财，组成形式为个人经营，规划用途为商业服务，经营范围为卷烟、雪茄烟零售；蔬菜销售、生猪肉销售、预包装食品兼散装食品、乳制品零售；家电销售；五金电料销售；服装鞋帽零售；家纺、家具销售；日用百货零售；手机及其配件销售。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的新沂市高流镇高流润发大卖场的组织机构代码证、营业执照、润发大卖场二楼租赁合同，被告提供的银行汇款收据两张、终止合同律师函一份、润发大卖场二楼照片10张、润发大卖场二楼对外招租的照片一张等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告润发大卖场与被告胡晓雪之间签订租赁合同，被告实际使用涉案商铺进行服装鞋帽经营，被告的经营范围在原告营业执照登记的经营范围之内，租赁合同未对消防设施进行特别约定，此租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行。2015年10月19日，因原告阻止被告拉走货物一事发生纠纷，新沂市公安局高流派出所出警后对原、被告双方继续履行租赁合同事宜调解未果。2015年10月24日，被告委托律师事务所向原告发出《终止租赁合同律师函》，之后原、被告之间就继续履行合同事宜进行协商却未能达成一致意见。2015年11月12日，原告润发大卖场向本院起诉要求被告继续履行合同，经本院多次调解未果，被告依然不同意继续履行合同。2015年12月被告将租赁房屋中的全部货物整理好装在口袋中堆放在润发大卖场二楼墙边，润发大卖场二楼货架全部腾空，被告不仅以书面形式向原告明确表示不再继续履行合同，而且以自己的行为表明不会再继续履行合同，双方之间签订的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，《润发大卖场租赁合同》的目的亦无法实现，强行要求继续履行合同对双方都无益。2016年1月，原告在润发大卖场的外墙悬挂二楼招租广告牌，原告的行为应视为同意解除合同。故对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告要求终止房屋租赁合同的行为已构成根本违约，被告应当向原告支付违约金。双方签订的租赁合同中明确约定违约金为1万元，故对原告要求被告支付违约金1万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告称是原告构成根本违约的意见，本院认为，原告与被告于2015年10月19日发生的纠纷系因原告担心被告不继续履行合同所致，原告的行为并不必然导致合同无法履行，原告没有构成根本违约，故对于被告的意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付2016年房屋租金20万元的诉讼请求，因被告于2015年10月底向原告发出的终止合同律师函中明确向原告提出了要求解除合同的意见，同时提请原告在接到律师函后立即将涉案房屋进行公开对外招租或招商，否则造成的扩大损失由原告自行承担。鉴于原、被告双方签订的租赁合同中没有明确约定支付租金的期限，被告于2015年底已经将涉案租赁房屋中货架腾空，且原告于2016年1月将涉案房屋公开对外进行招租，故原告要求被告支付2016年租金没有事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告胡晓雪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新沂市高流镇高流润发大卖场支付违约金1万元。
二、驳回原告新沂市高流镇高流润发大卖场的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告胡晓雪负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 唐恒涛
二〇一六年二月四日
书 记 员 王凡凡