广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5991号
上诉人（原审被告）：钟志坚，身份证住址广东省惠来县，联系地址广州市白云区。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州尊老房地产开发实业总公司万意公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，总经理。
委托代理人：杜剑锋，系该公司职员。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：梁青，所长。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：张珊珊，广东华安联合律师事务所律师助理。
原审第三人：广州市东山城市建设开发总公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：张春平，经理。
委托代理人：彭涛，为广州市越秀区饮食公司职员。
上诉人钟志坚、广州尊老房地产开发实业总公司万意公司（下简称万意公司）因与被上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所（下简称越秀第三房管所）、原审第三人广州市东山城市建设开发总公司（下简称东山城建总公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月3日，案外人拆迁人（甲方）广东省XX局（下简称省XX局）、广东粤XX投资公司（下简称粤XX公司）、东山城建总公司与被拆迁人（乙方）广州市国土资源和房屋管理局越秀分局签订《广州市城市房屋拆迁补充协议书》，约定甲方拆除乙方位于广州市东山区文德路74号房产（下简称74号房产），甲方将产权自有的座落于广州市白云区棠景西路83号、85号、87号房屋，用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿，具体见十三条，甲方应在2007年10月31日前，将产权调换的房屋交付给乙方。上述合同已办理广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案手续。越秀分局已将74号房产交付甲方拆除。
另查明：1994年5月10日，东山城建总公司（甲方）与万意公司（乙方）签订《房地产开发承包合同》，约定甲方筹建开发广州市文德路64号-84号、……等地段开发综合大楼事宜由乙方总承包；二、承包内容及范围：乙方负责上述地段项目的一切开发工作和建设资金及法律责任，具体是动迁、临迁、补偿、诉讼、产权交换、申请土地使用证、拆迁、回迁、办理产权及“三通一平”、土建施工及室内外水电安装，排污及按规定缴交的有关的一切税费，含售前、售后税费，向市建委、市规划局及有关部门办理有关审批报建手续，及商品房销售自主权（回迁协议及售房合同需经甲方审核后，签名盖章方能有效）；三、承包方式：乙方负责上述地段项目的建设资金，按所开发项目独立建账（但账号印鉴必须有甲方会计印鉴或财务专业章加盖才能生效），独立核算，自负盈亏及负责一切税费及配套费的支付，每平方建筑面积乙方向甲方除缴壹佰元承包费外，同时乙方向甲方物业公司一次性缴交每平方建筑面积伍元的售后管理费，此款在工程施工验收时一次缴交，上述所缴交的款项已包括甲方的管理费及利润，其余一切利润均属乙方所有及支配。等等。
关于上述综合大楼项目，1994年11月12日，东山城建总公司（甲方）与案外人省XX局、广东省地方XX局、粤XX公司（三方共同作为乙方）签订《合作合同》，约定甲方将位于下列地点的地皮一块以下列形式与乙方合作，并委托甲方总承包该项目的建设；一、合作地点及规模：开发地点位于广州市文德北路以东、文明路以北（如红线图）征地面积3240平方米，兴建一座二十二层以上的商住大楼，总建筑面积约为叁万多平方米（含两层地下室），总投入资金约为三亿元人民币；二、双方合作条件：甲方提供土地使用权及出资兴建商场及商场上塔楼第一层的半层建筑面积。乙方出资兴建除甲方所占有的建筑面积之外的建筑面积（地下室另计算）等等。
关于上述综合大楼项目的建设，2000年1月12日，东山城建总公司（甲方、发包单位）与案外人广州市金某房地产实业有限公司（乙方，承包单位，下简称金某公司）签订《房地产开发承包合同》，约定：乙方承包内容及范围、承包方式等均与1994年5月10日东山城建总公司（甲方）与万意公司（乙方）签订《房地产开发承包合同》约定的乙方承包内容及范围、承包方式完全一致。
关于上述综合大楼项目的建设，2000年1月13日，东山城建总公司（甲方）、万意公司（乙方）与案外人金某公司（丙方）共同签订《确认书》，约定：甲乙双方于1994年5月10日签订了《房地产开发承包合同》，甲方将其名下的文德路综合商住大楼和中山四路长塘街商住大楼交由乙方总承包，经乙方多年的努力，该两项目现已全部完成拆迁和三通一平，并即将投入土建施工，为加快开发建设，理顺合作关系，甲、乙、丙三方一致同意，上述两项目中乙方的一切责任和权利全部转由丙方承担，乙方无条件退出合作项目，丙方除了继续履行乙方在合作项目中的义务并享有相应权益外，还必须无条件承担乙方在合作项目前期开发的所有经济及法律责任。甲方和丙方须重新签订新的承包合同，本确认书将与该合同同时生效，而甲方和乙方的原承包合同也将同时作废。等等。
关于文德路综合大楼项目，2001年3月9日，东山城建总公司（甲方）与省XX局、粤XX公司（共同作为乙方）签订《合作开发合同补充协议》，约定就上述文德路综合大楼项目，补充约定甲方继续开发该项目，甲方必须全权委托金某公司组织开发该项目，并由甲方与该司签订该项目开发合同，由金某公司负责组织全部投资继续开发等等。同日，东山城建总公司与金某公司签订《全权委托开发合同》。
2002年9月10日，金某公司出具全权委托书，内容为：东山城建总公司受省国税局、粤财公司全权委托，将文德路项目全权委托金某公司负责开发，现金某公司将该项目位于广州市白云区棠景西路52号、54号、56号、58号、60号以及白云区棠景西路83号、87号、85号商铺、住宅等物业交由万意公司全权负责处理，特此委托。
2004年4月29日，万意公司（甲方）与钟志坚（乙方）签订的《购买产权协议书》，约定：一、甲方同意将原来安置乙方的广花路棠景西85号8、9号铺，建筑面积15M2，（以最后房管局测量面积为准）的房屋产权（1994年甲方以东山区城市建筑开发总公司和粤财公司名义购买的商品房预售契约证号：穗管字94045269号）转让给乙方；二、甲方同意按房屋建筑面积7300元/M2转让产权给乙方，合计购房款总额为人民币壹拾万玖仟伍佰元整；三、乙方签订协议后一次性付给甲方人民币五万元整，甲方开具收款收据给乙方，余款等甲方正式办理好转移给乙方的产权证后，乙方一次性付清给甲方；五、本协议从2004年7月31日执行，2004年8月1日起8、9号铺的租金由乙方收取（甲方可以代收）；七、如甲方最终未能为乙方办理好该商铺的房产证，甲乙双方一致同意，由甲方不计利息地退还伍万元给乙方，此期间产生的租金及其它一切费用双方互不作补偿。等等。合同签订后，万意公司将85号8、9号铺交付钟志坚，钟志坚用作经营餐饮店至今。原审庭审中，万意公司与钟志坚确认万意公司已收取钟志坚购房款共5万元。
广州市房地产测绘于2007年7月17日作出房地产和分户图（11010350701）载明：棠景西路<#85116>，图幅地号：3212-14-63，套内建筑面积39.1906平方米，单元总建筑面积40.3344平方米。
2011年3月24日，越秀分局向越秀第三房管所下发越秀接字4253号直管房拆迁接管通知书，通知越秀第三房管所办理广州市白云区棠景西路85号116房的接管手续，房屋情况如下：产别：公产，接管日期：2011年4月1日，非住宅接管面积：40.3344平方米，对应撤管地址、字号：地址：文德路74号越秀撤字1492号，备注：该接管与越秀接字4251-4256号同一接管案。
根据广州市房地产档案馆于2014年3月27日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》载明：棠景西路85号116房，非住宅面积：40.3344平方米，产权来历：征用补偿，处理日期：2011.04.01，房产字：越秀接4253，性质：公。
越秀第三房管所于2014年4月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟志坚立即搬离广州市白云区棠景西路85号116房所使用的物业（面积15平方米）；2、钟志坚向越秀第三房管所支付2011年4月至腾空房屋之日的房屋使用费（以面积15平方米计，参照广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年广州市房屋租金参考价4848元/月计）；3、本案诉讼费由钟志坚承担。
钟志坚在原审中答辩称：不同意越秀第三房管所的诉讼请求。
东山城建总公司在原审中述称：1、对物业的面积无异议，对越秀第三房管所的诉讼请求均无异议；2、我方只是当时的挂靠单位，实际的建设公司是万意公司；3、对于钟志坚抗辩所陈述的购房情况我方不清楚。
万意公司在原审中述称：不同意越秀第三房管所的诉讼请求。
原审诉讼中，原审法院组织越秀第三房管所、钟志坚到棠景西路85号116房进行现场勘验，勘验结论为涉案房屋已被间墙分隔开，其中约15平方米被间隔成独立商铺形式（自编号：棠景西路85号116房8、9号铺）由钟志坚经营餐饮店（具体位置在2007年7月17日的房产分户图中标示为阴影部分）。
关于万意公司是否有权出售涉案房屋给钟志坚的问题，东山城建总公司陈述：因东山城建总公司于2000年停业，相关人员及资料流失，故从目前掌握的资料显示，无资料显示东山城建总公司曾授权万意公司处置涉案房屋。万意公司陈述：东山城建总公司、省XX局、省地XX局、粤XX公司是默认万意公司出售涉案房屋给钟志坚的，但没有他们的具体授权书。无证据证明东山城建总公司、万意公司、省XX局、省地XX局、粤XX公司、金某公司已对文德路综合大楼项目的合作开发建设等已结算完毕。无证据证明涉案房屋已办理确权登记。万意公司至今未为钟志坚办理该房屋产权过户手续。越秀第三房管所认为为更好解决越秀第三房管所、钟志坚双方矛盾，本案可能要追加省XX局、粤XX公司参加诉讼。经原审法院主持调解，各方未能达成一致意见。
原审法院认为：本案争议焦点是钟志坚是否有权使用涉案房屋。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据《广州市城市房屋拆迁补充协议书》、《直管房拆迁接管通知》、《广州市房地产公代逆产情况表》显示，涉案房屋性质为代管公房，越秀第三房管所是涉案房屋的合法管理人，有对涉案房屋行使占有、使用、收益的权益。
钟志坚认为其有权使用涉案房屋，依据是其与万意公司签订的《产权转让协议》、授权金某公司的全权授权委托书。钟志坚及万意公司提供的上述证据只能证明万意公司曾参与文德路综合大楼项目的动迁、合作开发建设，但由于该项目涉及多份合同、多个主体，无证据证明所有的合作方已对该项目权利义务进行结算或清算，或上述主体有权处分涉案房屋，或已授权、同意万意公司出售涉案房屋给钟志坚，也无证据证明金某公司对涉案房屋享有处分权。综上，现有证据不足以证明金某公司、万意公司对涉案房屋享有处分权。涉案房屋产权已作产权补偿并由越秀第三房管所代管，现越秀第三房管所基于管理权而要求钟志坚搬离合理合法，予以支持。钟志坚以其已购买该房屋为由拒绝搬离依据不足，不予采纳。考虑涉案房屋是经营餐饮店，应给予钟志坚合理搬迁期，酌情定为三十日。关于越秀第三房管所主张的房屋使用费的诉讼请求，由于钟志坚是依据《产权转让协议》而使用涉案房屋，且已实际支付部分购房款，现无证据显示越秀第三房管所在起诉之前以权利人的身份向钟志坚主张涉案房屋的相关权益，因此，根据公平合理原则，对于本案起诉之前的房屋使用费不予支持。对于本案诉讼之后至钟志坚实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费，应由钟志坚每月参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金参考价的标准向越秀第三房管所计付，计付面积按15平方米计算。
关于越秀第三房管所认为本案需要追加省XX局、粤XX公司
的意见，由于文德路综合大楼项目涉及多份合作合同及主体，关系错综复杂，属于另一法律关系，万意公司的权利义务应另案解决。而钟志坚与万意公司之间的购房合同纠纷亦属于另一法律关系，其应另循法律途径解决。综上，省XX局及粤XX公司不属于法律规定的必须参加诉讼的当事人，故不追加其参加本案诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第
三十九条、第五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，第一百零三条的规定，原审法院于2015年7月17日作出判决：一、自判决生效之日起三十日内，钟志坚（含同住人员）搬离广州市白云区棠景西路85号116房屋所使用的物业；二、自判决生效之日起三十日内，钟志坚向越秀第三房管所一次性支付广州市白云区广花三路棠景西路85号116房屋（按钟志坚使用的面积15平方米）自2014年4月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金标准参考价的标准计付，以每月4848元为限）；自判决发生法律效力之次日起至钟志坚（含同住人员）腾空搬离上述房屋之日止的房屋使用费，由钟志坚按上述标准逐月支付给越秀第三房管所；三、驳回越秀第三房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3696元，由越秀第三房管所负担3596元，钟志坚负担100元。
判后，钟志坚与万意公司均不服原审判决，向本院提起上诉。钟志坚上诉称：一、原审法院认定钟志坚无权使用涉案房屋
是事实认定错误。其一，万意公司是文德路项目的实际权利人和开发单位，对涉案房产依法享有处分权。1994年5月10日，万意公司挂靠东山城建总公司对文德路项目进行开发建设，并与东山城建总公司签订《房地产开发承包合同》，承包内容及范围包括：动迁、临迁、补偿、诉讼、产权置换、拆迁、回迁、办理产权等；东山城建总公司仅收取挂靠费。鉴于万意公司为文德路项目的实际权利人，文德路项目的整体开发工作全由万意公司负责，具体包括项目资金的投入、拆迁、回迁工作的开展执行、相关协议的签订、物业销售等所有开发事项，东山城建总公司并未实际参与到项目的开发建设。因此，万意公司作为文德路项目的实际权利人和实际开发单位，对整个文德路项目均产享有事实的处分权，故其有权向钟志坚出售用作该项目回迁补偿的涉案房产。钟志坚作为善意购买人，依法对涉案房产享有使用权，原审法院要求钟志坚腾空房屋并支付房屋使用费缺乏事实和法律依据。其二，涉案房产并未交付越秀第三房管所使用，越秀第三房管所对该房产不具合法管理权。虽然相关单位与广州市国土资源和房屋管理局越秀分局签订《拆迁补偿协议书》，将涉案房产作为拆迁补偿，但并未将该物业交付给越秀第三房管所使用，且该物业的产权也未登记至越秀第三房管所名下。至于接管通知书、房地产公代逆产情况表仅仅是越秀第三房管所凭借其职能单方作出的文件，该手续未经相关法律程序确定，因此，越秀第三房管所不能仅凭一纸协议即获取涉案房产的管理权或使用权，原审法院据此认定越秀第三房管所有权对涉案物业主张权利，显属错误。其三，钟志坚早于越秀第三房管所取得涉案房产的使用权。万意公司向钟志坚出售涉案房产的时间是2004年4月29日，并同时将涉案房产交付钟志坚使用，而广州市国土资源和房屋管理局越秀分局签订拆迁补偿协议的时间是2007年9月3日，即钟志坚明显早于越秀第三房管所取得涉案房产的使用权。且，涉案房产一直由钟志坚使用，但广州市国土资源和房屋管理局越秀分局在签订拆迁补偿协议前并未到现场查勘了解涉案房产的使用状况，后明知钟志坚己使用涉案物业，仍要求越秀第三房管所接管，并单方出具公代逆产情况登记，明显存在重大过错，故越秀第三房管所无权要求钟志坚撤场并支付房屋使用费；二、原审法院未依法追加省XX局及粤XX公司作为第三人参加诉讼以查明本案事实，导致事实认定错误。鉴于万意公司为文德路项目的实际权利人和开发单位，负责整个文德路项目的操作，东山城建总公司、省XX局、粤XX公司仅为项目的名义开发方，故为清晰查明文德路项目开发的操作模式及万意公司对涉案房产有否处分权的事实，应当追加以上三单位参与诉讼，但原审法院以法律关系错综复杂为由未予追加，直接导致本案事实认定错误。综上，钟志坚上诉请求撤销原审判决，改判驳回越秀第三房管所的诉讼请求，并判令本案诉讼费由越秀第三房管所承担。
被上诉人越秀第三房管所对钟志坚的上诉请求答辩称：越秀第三房管所基于拆迁补偿协议及接管通知书取得涉案房屋的管理权，万意公司无权出售涉案房屋给钟志坚，其双方之间签订的《购买产权协议书》应当无效，故钟志坚无权占有涉案房屋。
万意公司对钟志坚的上诉请求述称：同意钟志坚的上诉请求。
原审第三人东山建设总公司对钟志坚的上诉请求述称：不同意钟志坚的上诉请求。我方并无授权万意公司出售涉案房屋，故钟志坚不享有房屋的使用权。
万意公司上诉称：一、万意公司是文德路项目的实际开发建设及总承包单位，对涉案房产依法享有处分权。1994年5月10日，万意公司挂靠东山城建总公司对文德路项目进行开发建设，并与东山城建总公司签订《房地产开发承包合同》，约定由万意公司对文德路项目进行开发建设，承包内容及范围包括：动迁、临迁、补偿、诉讼、产权交换、拆迁、回迁、办理产权等；东山城建总公司仅作为被挂靠单位收取挂靠费。1994年11月12日，东山城建总公司与粤XX公司、省XX局签订《合作合同》，约定合作开发文德路项目，并委托东山城建总公司作为该项目建设的总承包方。2000年1月12日，东山城建总公司与金某公司签订《房地产开发承包合同》，约定由金某公司作为承包单位对文德路项目进行承包建设。2001年3月9日，金某公司与粤XX公司、省XX局签订《合作开发合同补充协议》，由其双方委托金某公司对文德路项目继续开发建设，东山城建总公司于同日与金某公司签订《全权委托开发合同》。2002年9月10日，金某公司出具全权委托书，将关于文德路项目的位于广州市白云区棠景西路的相关房产交由万意公司处理。综上，根据以上合同及文德路项目开发过程的历史事实，文德路项目的整体操作，包括项目建设资金的投入、拆动迁工作、回迁房的购置及出售处理等全部由万意公司负责，且东山城建总公司、省XX局及粤XX公司对万意公司关于文德路项目的操作和处理均不持异议，由此，万意公司不仅是文德路项目的实际开发人及总承包建设单位，更是该项目的实际权利人，东山城建总公司作为被挂靠方，仅为名义开发人，其并未实际参与到该项目的开发建设中，对文德路项目不享有实际权利。所以说，对于文德路项目的操作模式万意公司的实际身份等同东山城建总公司的法律身份，万意公司也就当然对用作文德路项目拆迁补偿的涉案房产享有事实的处分权；二、涉案房产在广州市国土资源和房屋管理局越秀分局签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》之前，已出售给钟志坚。万意公司作为文德路项目的实际权利人及总承包方，全权负责回迁房的处理。2004年4月29日，万意公司与钟志坚签订《购买产权协议书》，将涉案房产(建筑面积15平方米)出售给钟志坚，同时将该房屋交付使用。而签订拆迁补偿协议的时间是2007年9月3日，发生在涉案房产出售之后的约三年半时间里。显然，在越秀第三房管所接管涉案房产前，钟志坚早已先于其取得涉案房产的使用权。另，东山城建总公司、省XX局及粤XX公司对万意公司出售涉案房产给钟志坚一事是明知的，但未提出异议，表明其认可万意公司的处分行为。综上，万意公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回越秀第三房管所的诉讼请求，并判令本案诉讼费由越秀第三房管所负担。
被上诉人越秀第三房管所对万意公司的上诉请求答辩称：万意公司无权出售涉案房屋给钟志坚，其双方之间签订的《购买产权协议书》应当无效，因此钟志坚无权占有涉案房屋，越秀第三房管所是基于拆迁补偿协议及接管通知书而取得管理权。
钟志坚对万意公司的上诉请求答辩称：同意万意公司的上诉请求。
原审第三人东山建设总公司对万意公司的上诉请求答辩称：不同意万意公司的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，依据广州市越秀区机构编制委员会越编字[2015]65号《关于区房管局所属事业单位机构编制的通知》，越秀第三房管局划归广州市国土资源和房屋管理局越秀分局管理。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，依据已查明的事实，粤XX公司、东山城建总公司及省XX局与广州市国土资源和房屋管理局越秀分局于2007年9月3日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，明确约定将涉案广州市白云区棠景西路85号房屋用作广州市国土资源和房屋管理局越秀分局原广州市东山区文德路74号房产的其中一套产权调换补偿房，万意公司与钟志坚签订的《购买产权协议》亦显示涉案房屋系以东山城建总公司及粤XX公司的名义购买，而广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产公代逆产情况表》明确载明涉案房屋性质为“公”，产权来历为“征用补偿”，越秀第三房管所作为广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的下属机构，按照广州市国土资源和房屋管理局越秀分局的接管通知书要求对涉案房屋履行管理职责，其对涉案房屋享有的权益基于拆迁补偿而产生，该权益应优先于钟志坚基于与万意公司之间的买卖合同关系而取得的权益，故原审判决钟志坚搬离涉案房屋并支付相应的使用费并无不当，应予维持。钟志坚以万意公司对涉案房产享有处分权，钟志坚早于越秀第三房管所取得涉案房屋的使用权，越秀第三房管所对涉案房屋不具有合法管理权为由，上诉认为越秀第三房管所无权要求其搬离及支付使用费，缺乏法律依据，本院不予采纳。万意公司与省XX局及粤XX公司之间因开发建设文德路项目而建立的权利义务关系与本案处理无关，故钟志坚以原审未追加省XX局及粤XX公司参加本案诉讼为由上诉认为原审认定事实错误缺乏法律依据，本院亦不予采纳。另，原审并未判决万意公司承担民事责任，故万意公司对原审判决提起上诉亦缺乏法律依据，本院不予接纳。
综上所述，上诉人钟志坚及万意公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人钟志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年二月二十四日
书记员 杨思敏