＼n天津市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民四终字第209号＼n上诉人（原审原告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区周良庄镇珠江南路1号。＼n法定代表人赵玉亭，总经理。＼n委托代理人王××，该公司法律部职工。＼n上诉人（原审被告）王立健。＼n委托代理人白××，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。＼n上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司与上诉人王立健因租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第1033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司委托代理人王××和上诉人王立健委托代理人白××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明，2008年11月1日，被告租赁原告坐落于天津市宝坻区京津新城和园本案涉诉房屋003D、003G及003H商业楼，经营网吧，期限至2013年10月31日。同年11月15日，被告又分别租赁原告坐落于天津市宝坻区京津新城和园本案涉诉房屋003B、003C商业楼，也经营网吧，期限至2013年11月14日。后因租金问题，原告向一审法院提起诉讼。＼n另查，被告现已停止租赁上述房屋，并将房屋内所有被告物品腾清。＼n诉讼中，原告放弃要求被告腾清涉诉房屋内物品的请求，主张就上述涉诉房屋，分别与被告签订了三份租赁合同，其中：1、2008年10月19日，原告与被告就003D、003G及003H商业楼签订了一份《商铺租赁合同》，双方在合同第三条第（一）项均约定：商铺租赁期自2008年11月1日至2013年10月31日，共五年；双方在合同第四条均约定：在租赁期限内，缴费期限为2011年11月1日至2013年10月31日，其余三年为免租期，每月租金16676元；在合同签订之日起七日内被告须向原告缴交20000元作为租赁保证金，由原告保管直至租约期满，在被告无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还被告。第六条约定：被告应于每月七日前以现金或支票方式支付当月租金及管理费。双方在合同第十条第2项中均约定：如被告迟延缴交租金和管理费及其他应缴之费，须向原告支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额3%的违约金，如连续45天未能缴足租金或连续两个月未能缴足管理费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），原告有权解除合同，收回商业物业，被告的租赁保证金和管理保证金不予退回。双方还在合同中约定了其他权利义务。2、2008年11月1日，原告与被告分别就003B、003C商业楼签订了两份《商铺租赁合同》，双方在两份合同第三条第（一）项均约定：商铺租赁期自2008年11月15日至2013年11月14日，共五年；双方在两份合同第四条均约定：在租赁期限内，缴费期限为2011年11月15日至2013年11月14日，其余三年为免租期，003B商业楼每月租金4803元，003C商业楼每月租金6729元，在合同签订之日起七日内被告须向原告缴交相当于两月租金作为租赁保证金，由原告保管直至租约期满，在被告无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还被告。两份合同的其他内容同上述003D、003G及003H商业楼《商铺租赁合同》。合同签订后，原告如约交付商铺，被告于2008年10月23日向原告交纳003D、003G及003H三房租赁保证金20000元，于2008年11月13日向原告交纳003C商业楼租赁保证金13458元，于2008年11月13日向原告交纳003B商业楼租赁保证金9606元。被告经营网吧自2011年11月起，至2012年6月1日停业，未按约定交纳租金，故原告提起诉讼。原告对其上述主张提供了三份《商铺租赁合同》和三份被告交纳该商业楼保证金的收据。＼n被告对原告提交的证据均不予认可，但被告承认确实与原告就上述涉诉房屋签订三份租赁合同，用于开办网吧，租赁期限与免租期与原告所述相符。被告主张被告手中的三份合同及交纳租赁保证金的收据均已被原告收回，租赁费是每份租赁合同中租赁的商业楼每年5000元，交纳多少租赁保证金不清楚，合同的其他内容现已记不清楚。被告主张原告提交的三份《商铺租赁合同》上不是被告本人的签字、指纹，并申请进行笔迹、指纹鉴定。被告主张其开办网吧营业至2011年8月1日，对此提供了本院（2012）一中民三终字第642号民事判决书、中国电信集团公司天津市电信分公司业务服务协议、业务登记单予以佐证。原告对被告提交的判决书无异议，对被告提交的其他证据不予认可。＼n诉讼中，经一审法院委托天津市津实司法鉴定中心对原告提交的三份《商铺租赁合同》上承租方签名、捺印处的签字、指纹进行鉴定，该中心于2013年6月8日分别作出津实司法鉴定中心（2013）痕鉴字第40号痕迹鉴定意见书、（2013）文鉴字第79、80号文书鉴定意见书，鉴定意见为：上述三份《商铺租赁合同》上承租方签名、捺印处的签字、指纹均不是王立健本人的签字、指纹。被告支付鉴定费15000元。上述鉴定意见书送达双方后，原告提出了异议，认为鉴定结论中未附加检验材料和样本、未提取诉前被告的书写笔迹、未提取被告鉴定前后大量的文字材料作为样本等，故上述鉴定意见缺乏客观真实性。天津市津实司法鉴定中心对原告提出的异议作出了说明，检验材料和样本附于鉴定意见书正本，所有检材均是由法院提供的双方当事人认可的检材，被告在法院书写的签名实验样本前后共83次，前后书写特征反映稳定，符合对比样本要求。＼n一审法院认为：当事人进行民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。就本案而言，在查明事实的基础上，应解决如下问题：＼n一、关于涉诉房屋是否存在租赁关系的问题。本案中，原告为支持自己的诉讼请求，向一审法院提交了与被告签订的三份《商铺租赁合同》及三份租赁保证金票据，被告提出异议。经一审法院委托天津市津实司法鉴定中心对原告提交的三份《商铺租赁合同》上承租方签名、捺印处的签字、指纹进行鉴定，该单位于2013年6月8日分别作出津实司法鉴定中心（2013）痕鉴字第40号痕迹鉴定意见书、（2013）文鉴字第79、80号文书鉴定意见书，鉴定意见为：上述三份《商铺租赁合同》上承租方签名、捺印处的签字、指纹均不是王立健本人的签字、指纹。原告虽对上述鉴定意见书提出异议，但鉴定单位针对原告提出的异议作出了说明，故一审法院对上述鉴定意见书的客观真实性予以确认，原告提交的三份《商铺租赁合同》不是原告与被告所签，该三份合同无效，因鉴定支付的费用应由原告负担。但被告承认其确实与原告签订过三份《商铺租赁合同》，并交纳了租赁保证金，亦对原告主张本案涉诉房屋的租赁期限和免租期予以认可，只是称其三份合同及保证金票据均被原告收回，现手中没有合同文本及保证金票据。综上，一审法院对被告租赁原告房屋之事实予以确认。＼n二、关于本案涉诉房屋租赁期限的问题。根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告均未能提供合法有效的书面《商铺租赁合同》，但双方之间的租赁关系存在，故应视为不定期租赁。另，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。据此，被告虽然主张其于2011年8月1日停止营业，并与原告口头达成解除租赁关系协议，对此提供了本院（2012）一中民三终字第642号民事判决书、中国电信集团公司天津市电信分公司业务服务协议、业务登记单以证明其主张，但其提供的判决书仅证明因被告未交纳电信费发生纠纷的事实，中国电信集团公司天津市电信分公司业务服务协议、业务登记单也仅能证明被告与电信公司之间发生业务关系的问题，并不能证明被告向原告提出解除租赁关系的事实。因此，被告关于其停止营业后即与原告口头达成解除租赁关系的主张不能成立，故本案租赁终止时间应以原告认可的解除租赁关系的时间2012年6月1日为准，即计算租金的截止时间。但原告请求给付租赁费的期间有误，应以一审法院核准的期间为准。＼n三、关于租赁费标准问题。因原、被告对租赁费标准问题意见不一，且无证据证明双方各自的主张。故此依据公平原则，一审法院认为，对租赁费的标准应参照租赁和商务服务业收入标准，并结合本案涉诉房屋周边同类房屋租赁价格综合考虑，以每户商铺每月4526.08元为宜。原告请求被告支付003B商业楼租赁费每月4803元，003C商业楼租赁费每月6729元，003D、003G及003H三个商业楼租赁费每月16676元，因超出有关规定标准，故对超出部分不予支持。被告提出每份合同中的商铺每年租金5000元的主张，显系过低，一审法院不予采信。被告虽对原告提交的三份租赁保证金票据提出异议，但未提供证据反驳，且其亦认可向原告交纳过租赁保证金，仅不清楚具体数额，加之被告对此未提供证据加以证明，故一审法院对原告提交的三份租赁保证金票据予以确认。在双方租赁关系终止后，保证金应冲抵租赁费，或从租赁费中扣除。＼n四、关于诉讼时效问题。根据相关法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原、被告均未提供相应证据证明租金如何交纳，故应按上述规定方式交纳租金。而自2011年11月至2012年6月1日，被告交纳租赁费的时间不满一年，故本案诉讼时效应从2012年6月2日开始计算，至原告起诉时尚不到一年时间，因此原告之诉请尚未超过诉讼时效，故一审法院对被告关于诉讼时效的抗辩不予采信。＼n五、关于违约金问题。因原告提供的三份《商铺租赁合同》不是与被告所签，原告据此请求被告支付逾期付款违约金，理由不足，且被告不同意给付，故一审法院不予支持。＼n六、关于腾空租赁房屋问题。诉讼中，原告放弃此项请求，一审法院准予。＼n据上情，一审法院判决：一、被告王立健支付原告天津合生珠江房地产开发有限公司003B商业楼2011年11月15日至2012年6月1日租金29419.52元（6.5月×4526.08元／月），支付原告003C商业楼2011年11月15日至2012年6月1日租金29419.52元（6.5月×4526.08元／月），支付原告003D、003G及003H商业楼2011年11月1日至2012年6月1日租金95047.68元（7月×4526.08元／月×3），共计人民币153886.72元，扣除被告交纳的租赁保证金43064元，被告再行给付原告110822.72元。于判决生效后十五日内执行。＼n二、原告给付被告鉴定费15000元。执行时间同上。＼n三、驳回原告其他诉讼请求。＼n本案受理费2464元（原告预交），由原告负担1464元，被告王立健负担1000元。交纳时间同第一项。＼n如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司不服一审法院判决，认为一审法院判决认定的租金标准有误，因为没有考虑租赁房屋的不同租赁面积，仅以租赁地点作为定案依据，另外在上诉人王立健存在违约情形下扣除租赁保证金错误，请求依法改判，支持所请。上诉人王立健不服一审法院判决，认为双方已约定每年租赁费为5000元，且一审法院认定的给付租赁费时间有误，因为双方已向一审法院提供（2012）一中民三终字第642号民事判决，证明经营网吧的截止时间为2011年8月1日，订立合同之初所缴纳的保证金，已抵清了房租，请求撤销一审法院判决，驳回上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司原审的诉讼请求。＼n经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。＼n本院认为，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司虽主张一审法院判决认定的租金标准有误，因为没有考虑租赁房屋的不同租赁面积，仅以租赁地点作为定案依据，但一审法院依据公平原则，对租赁费的标准参照租赁和商务服务业收入标准，并结合本案涉诉房屋周边同类房屋租赁价格综合考虑确定的租赁费数额是适当的，又因双方属事实使用租赁场地关系，一审法院判决将保证金折抵租赁费是正确的，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。至于上诉人王立健认为双方已约定每年租赁费为5000元，且一审法院认定的给付租赁费时间有误，因为双方已向一审法院提供本院（2012）一中民三终字第642号民事判决，证明经营网吧的截止时间为2011年8月1日，订立合同之初所缴纳的保证金，已抵清了房租，但其所主张每年租赁费5000元，无事实依据支持，且其所提供本院（2012）一中民三终字第642号民事判决，仅证明因其未交纳电信费发生纠纷的事实，并不能证实经营网吧的截止时间，因此，上诉人王立健上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。综上，二上诉人上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n上诉案件受理费5117元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担2921元，由上诉人王立健负担2196元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘俊＼n代理审判员赵盈＼n代理审判员谢宏＼n二０一四年四月十四日＼n书记员王越＼n附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：＼n原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。