湖南省永顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3127民初1178号
原告（反诉被告）湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队，住所地湖南省永顺县灵溪镇棚场街23-1号。
法定代表人田久武，该车队经理。
委托代理人郑泽峰，该车队副经理。
委托代理人邓兴平，永顺县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）李天明，男，1968年4月23日出生，汉族，住永顺县。
被告（反诉原告）高克斌，男，1965年9月19日出生，土家族，住永顺县。
共同委托代理人何志红，湖南共盛律师事务所律师。
第三人：彭庆正，男，1973年11月28日出生，土家族，住永顺县。
原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队（以下简称“168车队”）诉被告李天明、高克斌合同纠纷一案，本院受理后，被告李天明、高克斌对原告168车队提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理，并于2017年5月24日作出（2016）湘3127民初1296号民事判决，宣判后，双方均不服判决，均向湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2017年8月21日，湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出（2017）湘31民终601号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）湘3127民初1296号民事判决，发回本院重审。重审立案后，本院依法追加了彭庆正为第三人，另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告168车队的委托代理人郑泽峰、邓兴平，被告李天明、高克斌及两被告共同委托代理人何志红及第三人彭庆正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告168车队变更诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《168市场二楼商场租赁合同》、《168老主楼三楼租赁合同》；2、判令被告支付租金2013年2月1日至2018年6月31租金2901600元，2018年7月1日之后的租金计算至租赁物退回为止；3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原告与被告李天明于2012年7月15日签订了一份《168市场二楼商场租赁合同》，被告高克斌为李天明的担保人；2013年3月21日原告与两被告签订了一份《168老主楼三楼租赁合同》。另外，2012年7月6日，被告李天明挂靠湖南省永顺猛洞河建筑工程有限责任公司（以下简称猛建公司）与原告签订了永顺168车队综合楼维修工程施工合同，其中第七条约定：完工及验收合格后，待办理决算后除扣除2%的质保金外，工程款（不计息）一年内付清，若一年内没付清工程款，由修建的二楼商场租金抵扣工程款。租赁合同订立后，被告一直没有给原告支付分文租金。截止2016年9月30日，被告共欠租金累计1938749元，减去原告应付的工程款831600元，被告还应支付原告租金1107149元。被告不讲诚信，导致原告蒙受损失，为维护原告的合法权益不受侵害，故提起诉讼。
被告李天明、高克斌共同答辩称：对二楼的商场租赁合同，被告高克斌只是担保方，且已超过担保期限，被告高克斌不是适格的被告。被告欠原告租金是事实，但并非被告恶意拖欠租金，而是原告违约在先，其未将租赁合同约定的停车场交付给被告使用。被告多次要求原告交付停车场均未果，原告反而将停车场租赁给小商小贩摆摊设点，严重影响了被告的商场营业，导致很多商户退租，租金一减再减。被告多次找原告要求减少租金，原告均不理睬。被告要求继续履行合同，原告将停车场交付被告使用。如果原告执意要求解除合同，应当赔偿被告的损失并承担违约责任。另外，二楼和三楼的修建资金是被告全额垫付的，根据原告和被告的维修工程施工合同第七条约定，应该先扣除工程款。原告只付了八十多万的工程款，工程造价中有很多部分原告都未计算进去，故原告诉状上的抵扣部分有较大遗漏，修建合同中约定两边的楼梯由原告出资修建，停车场入口那部分地方是被告的，但实际上楼梯是被告出资修建，停车场入口部分也被原告卖给自己单位职工了。
反诉原告李天明、高克斌在重审时变更反诉请求为：1、请求解除与168车队的两租赁合同；2、请求判令被反诉人支付因未交付停车坪致反诉人的损失2000000元；3、要求168车队赔偿修建、装修费共计3000000元。事实及理由：2012年7月15日被反诉人与反诉人签订的《168市场二楼商场租赁合同》第六条约定，被反诉人应该将楼下停车坪同时交给反诉人使用，但被反诉人拒绝交付停车坪，致使反诉人无法获得停车坪的收益，也因为停车坪不能使用，致使反诉人二楼的营业惨淡，毫无收益。
反诉被告168车队辩称：未交付停车场不是反诉被告人为因素造成的，而是因为停车场是消防通道，所以不能交付乙方，这是违反法律强制规定的，是无效条款。而且停车场不是租赁标的物，《168市场二楼商场租赁合同》的租赁标的是168车队商场二楼，作为停车场来说，对反诉原告即便没有移交，但也未给其造成损失，因为二楼商场几个方向都有楼梯，未移交停车场不会给其经营造成损失，请法庭驳回反诉原告的诉请。
第三人彭庆正诉称，其与李天明、高克斌签订的合同是合法有效的，应受法律保护，原、被告之间的合同纠纷不能影响第三人的正常经营，现第三人租期未满，合同应继续履行。
原、被告围绕其诉讼请求及主张分别提交了证据，原告168车队就本诉提交了如下证据：1、168市场二楼商场租赁合同，拟证明2012年7月15日的租赁合同，原、被告签订了15年的二楼商场租赁合同，租金前8年40万元/年，从第9年开始递增20%，直至合同期满；2、168老主楼三楼租赁合同，拟证明2013年3月21日签订的三楼租赁合同，租期20年，前八年租金为15万元/年，从第9年开始递增20%，直至合同期满；3、施工合同补充协议，拟证明是维修施工合同，因为被告没有资质，他们就挂靠有资质的公司进行施工，但实际是被告施工的。
被告李天明、高克斌就本诉提交证据如下：1、租赁合同两份，二楼租赁合同拟证明原告应将停车场交付给被告使用，但未交付的事实；老主楼三楼租赁合同，拟证明三楼是被告出资修建的实事；2、施工补充合同，拟证明该工程是被告施工的；3、向利平等九人的租赁合同，拟证明因原告违约，导致被告租金一减再减，从三万减到一万，造成损失的事实；4、照片5张，拟证明原告未将168市场停车场交付给被告及168市场的现状；5、陈诚、胡杰的调查笔录，拟证明168车队未将停车场交付给被告，导致停车场内小商小贩摆摊设点，堵塞商场楼梯口，严重影响被告经营，而且原告还向小商贩收了摊位钱的事实。
被告（反诉原告）李天明、高克斌就反诉提交了如下证据：1、照片5张，拟证明168车队没有交付的停车场非常拥挤，影响了被告方二楼及三楼的经营的事实；2、永顺县教体局吊销三楼幼儿园办学资格的行政决定书、安维办对小海龟幼儿园的处罚书，拟证明由于168车队的停车场拥挤，导致消防通道不通畅以及原告涉案建筑物没有合法的规划证及土地证，致使三楼小海龟幼儿园被吊销执照的事实，被告由此损失建筑及装修费用非常巨大；3、杨大姐、张青青、王丽等人的证明，拟证明停车场没有交付，致使我方当事人无法管理，对商铺的经营造成了影响；4、彭庆正的当庭证言，拟证明其作为三楼的实际承租人开设办了小海龟幼儿园，请二被告和168车队的领导来实地勘察并请其保证消防通道畅通后才进驻，结果在教体局、消防局来检查时，发现168市场占道经营严重，三轮车都进不去，而且三楼的房屋也没有房产证、规划证，所以幼儿园被吊销了执照。
原告（反诉被告）168车队就反诉提交了如下证据：1、县安全委员会函，拟证明要求168车队对其市场内的消防通道等设施限期整改；2、永顺县人民政府永政函［2014］24号通告，拟证明县政府依法对168车队市场消防安全隐患进行专项整治；3、照片，拟证明停车场属消防通道，上二、三楼东南西北方向有楼梯。
本院依申请调取的永顺县公安消防大队的情况说明。
本院组织原、被告双方选定的鉴定机构作出的工程造价鉴定意见书。
第三人彭庆正就其主张提交了如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明彭庆正与李天明、高克斌签订三楼租赁合同，租期为10年（2014年8月28日至2025年2月28日），租金为10万元/年，自第7年起年租金为12万元；2、彭庆正身份证，证明其身份情况；3、办学证照，证明办学资质；4、收条，拟证明第三人合理交纳租金。
本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的本诉原告证据1、2、3、本诉被告证据1、2本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：①本诉被告证据4，反诉原告证据1、2、4，反诉被告证据1、2及本院依本诉原告申请调取的证据和鉴定机构的鉴定意见书来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信；②本诉被告证据3、5，反诉原告证据3，反诉被告证据3具有形式不合法或内容不真实有瑕疵，本院不予采信。对第三人提交的证据1、2、3、4，来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。
根据原、被告及第三人的当庭陈述及认定的证据，本院认定以下法律事实：2012年7月6日，原告168车队（甲方）与湖南省永顺猛洞河建筑工程有限责任公司（以下简称“猛建公司”）（乙方）签订一份《湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队综合楼维修工程施工合同补充协议》，约定：由猛建公司按660元/㎡的价格承包原告综合楼维修公司，建筑面积按实结算，完工及验收合格后，待办理结算后除扣留2%的质量保修金外，工程款（工程款不计息）一年内付清，若一年内没付清工程款，由修建成的二楼商场租金抵扣工程款。李天明、高克斌为实际施工人。工程完工后，经原、被告双方核实收方为1260平方米，工程经168车队验收并交付使用。2012年7月15日，原告168车队（甲方）与被告李天明（乙方）签订一份《168市场二楼商场租赁合同》，被告高克斌作为担保方在合同上签字。合同约定：甲方将老主楼二楼1200㎡的商场租赁给乙方，租期15年，即从2013年2月1日至2028年1月30日止，前八年每年租金400000元，从第9年开始租金递增20%，即从第9年至合同期满每年租金480000元，每年租金一次性交清，第1年乙方交付租金的时间是2012年10月15日，以后每年1月1日一次性交清租金，如果没交清租金，由担保人交清租金，否则二楼商场由甲方收回经营权，一切损失由乙方和担保人负责；甲方不负责框架商场装修，由乙方负责装修；乙方服从甲方管理，停车场由乙方管理使用，但不得在停车场搞修建占用停车场，一经发现，由甲方收回乙方对停车场的管理使用权，一切损失由乙方负责。合同签订后，原告168车队一直未按约定将停车场交给被告李天明管理使用，被告李天明也未给原告支付分文租金，且该停车场经常被一些移动小商贩或车辆占用。2013年3月21日，原告168车队（甲方）与被告李天明、高克斌（乙方）签订一份《168老主楼三楼租赁合同》，约定：原告将老主楼三楼租赁给两被告，两被告自行修建房屋，修建的设施及费用全部由乙方自己承担，三楼的所有权归原告所有，三楼房屋建成后，乙方租赁期为20年，从2013年8月8日至2033年8月8日止。前8年即从2013年8月8日至2021年8月8日每年租金为150000元，从第9年开始即从2021年8月到合同终止时每年租金为180000元，两被告必须于每年8月8日交清年租金，逾期一个月，原告有权终止合同，收回场地，造成的损失由两被告承担。该合同签订后，两被告按约定修建了原告168车队老主楼的三楼并管理使用，但未给原告支付租金。2013年12月21日，永顺县安全生产委员会办公室做出永安办函[2013]3号函，指出原告168车队管辖的168车队大市场内存在擅自搭建雨棚、违规修建台阶；占用消防扑救场地、消防车道和疏散通道；摊位、移动货柜（架）占用疏散通道等问题，特函告车队于2014年1月22日前对168市场重大安全隐患整改到位。本院依据原告168车队的申请，向永顺县公安消防大队调取证据，永顺县公安消防大队于2017年4月19日出具一份情况说明，说明168市场内必须在现有条件下确保市场内有净宽度和净高度不小于4米的消防车道并保持消防车道的畅通，市场内消防车道应为环形消防车道，若不能形成环形消防车道的应设置消防回车场，且回车场长、宽均不能小于12米。
本院认为，双方当事人对原告168车队与被告李天明签订的《168市场二楼商场租赁合同》及原告168车队与被告李天明、高克斌签订的《168老主楼三楼租赁合同》真实性均无异议，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行。现本诉原告和反诉原告均诉请解除合同，根据双方当事人的意思自治原则，结合本案合同的实际履行情况，对双方解除合同的要求本院予以支持。本案中，双方当事人的争议焦点为：一、李天明、高克斌二人既是二楼改造工程的实际施工人和三楼商场的实际修建人，又是二、三楼商场的装修人和添附人，工程款和添附、装修费实际是多少；二、168车队未将停车场交付李天明、高克斌，是否构成违约，李天明、高克斌未按合同约定支付租金是违约还是行使先履行抗辩权；三、第三人彭庆正与李天明、高克斌签订的转租赁合同是随租赁合同的解除而解除还是转租合同继续有效。
关于焦点一，本院认为，对于被告李天明、高克斌关于应按《湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队综合楼维修工程施工合同补充协议》的约定先扣除其垫付的工程款后再计算租金的辩称，因签订该协议的主体系168车队与猛建公司，但被告李天明、高克斌系实际施工人，且工程已验收交付，故被告李天明、高克斌的该项请求应予支持，168车队应支付李天明、高克斌工程款831600元。
根据原、被告双方现场核实对《施工合同补充协议》之外的工程量收方数由湖南省海通司法鉴定中心作出的司法鉴定意见：一、无争议的建筑工程造价含相关规费及税金为568486.98元；（一）下列有争议在此基础上予以增加：争议1“二层屋面天沟”的造价为14998.41元和争议3“三层露台屋面”的造价为41466.71元，该两项目已在《施工合同补充协议》第四条第2项第②中已包括，不应重复计算，故不予认定；争议2“一层至二层主楼梯”的造价为7900.5元，本院予以认定；（二）下列有争议的费用，在不含争议造价568486.98元的基础上予以扣减，“瓦屋面工程量计算错误”，司法鉴定中心的实际现场收数为999.224平方米，故不再扣减。以上费用认定为576387.48元。二、装饰工程造价含相关规费及税金为897183.92元，扣除原施工合同中“屋顶找平、天棚抹灰、水泥砂浆地面”等工作内容的造价61234.94元，装饰工程不含争议部分造价为835948.98元；（一）下列有争议的费用在此基础上予以增加：争议1“不锈钢衣架带底坐、射灯”的造价为82737.45元，双方均无证据证实其主张，故由双方分担，即认定增加41368.73元；争议2“一层至二层主楼梯装饰”的造价为3354.23元，双方当庭认可，予以增加；（二）下列有争议的费用在此基础上予以扣减：争议3“单位双层龙骨”的造价差为18901.36元，予以认定，不再扣减；争议4“石膏板与防火板”的造价差为439.78元，现场收数双方确认为防火隔墙，故不再扣减；以上费用认定为880671.94。以上费用共计1457059.42元。
故以上工程款及添附工程和装修费用共计算为：831600＋1457059.42＝2288659.42元。
关于焦点二，本院认为，反诉被告未按合同约定交付停车场，反诉原告也未就停车场的交付提起诉讼（即行履行抗辩的诉讼），仍就其承租的168主楼的二楼、三楼商场分别进行转租经营，应视为李天明、高克斌以实际行为放弃了先履行抗辩权的行使，故应按合同约定由二被告支付168车队租金。截止到法庭辩论终结前（2018年7月20日，以整月计算），被告李天明应给原告168车队支付的二楼租金计算为：400000元/年÷12个月/年×65个月=2166667元，被告高克斌作为担保人应承担连带支付责任，被告高克斌答辩时主张其担保已过担保期，不应承担担保责任，但被告高克斌担保的主合同《168市场二楼商场租赁合同》的合同期限为2013年2月1日至2028年1月30日，其担保期限并未过期，故本院对被告高克斌这一主张不予支持；被告李天明、高克斌应给原告168车队支付的三楼租金计算为：150000元/年÷12个月/年×59个月=737500元；两层楼租金合计2904167元。反诉原告李天明、高克斌要求原告168车队给其赔偿因未交付停车场而导致的损失2000000元，反诉原告李天明、高克斌虽未提供有效证据证明其损失的金额，但反诉被告永顺168车队确实未交付停车场，且县安全生产委员会关于要求整改168市场重大安全隐患的函和县人民政府关于168市场消防安全隐患整治的通告是在合同签订之后，无论怎样，该停车场的所有权未发生改变，也没有不可抗力等属于法律上规定的不能交付的情形存在，整改和整治并不影响停车场的交付，故168车队未交付停车场也构成违约。停车场的未交付以及小商贩等杂乱无章的场内秩序对反诉原告承租的二楼、三楼商场的转租和经营确实造成了一定的影响，对李天明、高克斌实际的转租收入没有有效证据可以认定，以及对未交付停车场对商场造成的损失亦无证据可以认定，结合本案实际情况，本院酌情支持由反诉被告168车队赔偿反诉原告李天明400000元。
关于焦点三，本院认为，第三人彭庆正与李天明、高克斌签订了房屋转租合同，对168市场三楼商城进行了租赁，租赁期为10年，即从2014年8月28日起至2025年2月28日，租金前七前为每年10万元，后三年为每年12万元。主合同解除不能影响转租合同，因为转租时出租人是知情的，且转租时，转出租人对标的物享有占有、使用权，虽然转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，但这并不能表明转租合同附随于在先租赁合同。原因在于转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，表明的是一种分类标准，是区分转租合同与一般租赁合同的判断依据，并不意味着二者具有主从关系。转租合同成立生效与否，决定性的因素是双方当事人是否意思表示合法、一致以及转出租人有无转租权，与在先租赁合同状况如何并无直接关系，所以转租合同并不具有附随性，而与在先租赁合同相互独立。故第三人彭庆正与李天明、高克斌签订的《房屋租赁合同》为有效合同。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队与被告李天明签订的《168市场二楼商场租赁合同》；
二、本判决生效之日起解除原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队与被告李天明、高克斌签订的《168老主楼三楼租赁合同》；
三、被告李天明于本判决生效之日起十日内给原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队支付168市场二楼租金2166667元，并由被告高克斌承担连带责任；
四、被告李天明、高克斌于本判决生效之日起十日内共同给原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队支付168市场三楼租金737500元；
五、反诉被告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李天明、高克斌工程款及添附工程和装修款共计2288659元；
六、反诉被告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队于本判决生效之日起十日内给反诉原告李天明赔偿损失400000元；
七、驳回原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告李天明、高克斌的其他诉讼请求；
九、第三人彭庆正与被告李天明、高克斌签订的《房屋租赁合同》有效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24146元，由被告李天明、高克斌负担；反诉案件受理费18300元，由反诉原告李天明、高克斌负担10000元，由反诉被告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队负担8300元；鉴定费60000元，由原告湘西自治州汽车运输总公司永顺168车队负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 向仍超
审 判 员 李继春
人民陪审员 马继俭
二〇一八年八月十四日
法官 助理 彭君君
书 记 员 卿爱彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。