新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新2323民初2467号
原告（反诉被告）：魏兰玲，女，1962年3月24日出生，汉族，个体劳动者，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。
委托诉讼代理人：童瑶，新疆葛泽萍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛香萍，呼图壁县大丰镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：何建花，女，1981年2月15日出生，汉族，个体劳动者,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。
委托诉讼代理人：李林泽，新疆众志成律师事务所律师。
原告（反诉被告）魏兰玲与被告（反诉原告）何建花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏兰玲的委托诉讼代理人童谣、葛香萍，被告（反诉原告）何建花的委托诉讼代理人李林泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）魏兰玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月1日签订的《租赁合同》，并将承租的房产返还给原告；2.被告向原告支付租金16665元（自2017年6月1日至2017年10月31日）；3.被告支付自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4.被告支付违约金48000元（6年房屋租金240000元×20%）；5.被告支付租赁期间拖欠的暖气费2652元；(2、4、5项合计67317元）；6.被告将该房屋恢复原状。诉讼过程中，原告（反诉被告）魏兰玲于2018年1月15日撤回第6项即：被告（反诉原告）将讼争房屋恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2016年6月1日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于呼图壁县四季花城小区西门3号门面房2楼120平方米的房屋，租期为六年，自2016年6月1日至2022年6月1日止；被告应于每年6月1日前交清当年度的房租；被告租赁该房屋用于作为经营餐饮业使用，租赁期间所产生的水、电、暖等所有费用均由被告自行承担。同时约定，被告在租赁期内必须按期交纳租金及相关费用，如违约，原告有权终止合同，收回房屋；房屋租赁期间，乙方逾期二个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，被告即开始使用经营。2017年6月1日前，被告应向原告交纳2017-2018年度的房屋租金，但被告一直拖欠至今未付，原告多次找被告协商未果；且被告拖欠租赁期间（2016-2017年度）的暖气费未交，由原告向热力公司缴纳了该年度的暖气费2652元。后原告一直与被告沟通合同履行的相关事宜，但一直未能得到解决。
被告（反诉原告）何建花辩称，1、所涉《租赁合同》已于2016年6月初因原告明确表示不再履行，被告于2017年6月9日将承租的房产搬离并将房屋返还给原告时，租赁合同关系解除；2、被告是在原告的要求和催促下搬离的，从2017年6月9日起，在合同关系解除，事实关系消灭的情况下，不应当继续计收租金；3、原告严格按照合同及补充协议约定履行合同义务，在应付第二年租金时，积极按照合同及补充约定缴纳房租，且没有其他违约事实，不应支付违约金；4、被告并非不缴纳暖气费，而是不能缴纳暖气费。因为根据暖气费的市场交易习惯，应当以单独完整的房产缴纳，不存在将房屋拆分，分别缴纳。被告仅租赁了原告半套房屋，无法以被告个人名义缴纳暖气费，必须由原告以其名义代缴，再按照垫付金额支付，原告的行为并非其主观故意导致，故不构成违约；5、被告提出将房屋恢复原状的主张与其他诉求相冲突，且证据不足。被告对原告房屋的装修属于民法意义上的添附行为，完全拆除会影响房屋的整体价值；原告不应同时既主张被告恢复原状又主张支付违约金，且原告也没有明确要求房屋恢复到何种程度。另外，涉案《租赁合同》是原告提交的重复使用的格式合同，该合同的形成，没有与被告何建花进行平等协商，该合同中免除原告责任、加重被告责任的合同条款应该无效，合同有歧义时，应按照有利于被告的原则进行解释。
被告（反诉原告）何建花向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告返还租房押金10000元；2.反诉被告给付反诉原告占有资金产生的利息900元（10000元×18个月×6%年利率/12个月，自2016年5月25日起至2017年11月25日止）；3.反诉被告支付违约金8000元。以上3项合计18900元。事实和理由：2016年5月21日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定反诉原告承租反诉被告位于呼图壁县四季花城小区西门3号门面房2楼120平方米的房屋，双方协商一致后，反诉原告签订了反诉被告提供的格式合同。反诉原告于2016年5月21日和2016年5月25日相继缴纳了4万元房租后，反诉被告利用反诉原告急于开张的情形，强行要求反诉原告再缴纳1万元押金，否则就要毁约，但双方签订的合同内容并不要求反诉原告再额外缴纳押金，且在《租赁合同》第六条第2项(2)中约定，甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。后在反诉被告承诺押金可顶第二年等额房租，第二年仅需再支付3万元的情况下，反诉原告无奈缴纳了额外的押金。2017年6月初，反诉被告在门面房前公开要求反诉原告搬离承租房屋，解除协议。反诉原告应反诉被告要求于2017年6月9日彻底搬离承租房屋，并通知了反诉被告，交还了房屋。现双方房屋租赁合同关系己经解除，但反诉被告尚未退还反诉原告的1万元押金。在合同履行期间，反诉被告违反合同约定，利用合同提供人及合同关系中的优势地位，强行给反诉原告增设合同义务，且在双方达成补充协议后，又以明示的方式违反合同约定。综上，现租赁合同关系已经解除，反诉被告应当返还租房押金1万元，并支付占用资金期间产生的法定孳息900元；反诉被告在履约时先后多次违反合同约定，强行收取押金，次年违反押金顶租金的约定，且在合同未到期时即无故中止租赁合同关系，要求反诉原告搬离租赁房屋，以上行为均构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。
原告（反诉被告）魏兰玲对被告（反诉原告）何建花的反诉辩称：1、租房押金实际上是合同履约保证金，双方口头约定，在合同租期届满后，房屋没有损坏则无息返还，或者在最后一年作为租金进行折抵。现因反诉原告的违约行为，导致合同未到期就无法继续履行，且反诉原告拖欠租赁期内的暖气费至今未交，反诉被告不应现在返还合同履约保证金；2、该笔合同履约保证金没有利息约定，不应支付利息900元；3、反诉原告违约在先，由反诉被告承担违约金没有事实和法律依据；4、对反诉原告提出的事实、理由不认可。原、被告双方没有签订格式合同，而是经过双方自愿协商后签订的合同条款。反诉原告经营场所不够用，找到反诉被告基于扩大经营的目的，希望反诉被告能将房屋租给反诉原告，也是因为反诉原告明确表示要连续租用6年，反诉被告才将房屋出租给反诉原告。2017年11月14日，反诉被告前往反诉原告的租赁场所，反诉原告承租反诉被告的房屋仍在使用。
针对本诉，原告（反诉被告）举证、本院认证如下：
1、《租赁合同》和证号为呼国用（2016）第1554号土地使用权证各1份,拟证明：（1）出租房屋的产权归原告（反诉被告）所有；（2）2016年6月1日，双方签订《租赁合同》，约定将诉争房屋出租给被告使用，租期自2016年6月1日至2022年6月1日止，被告应在每年6月1日一次性缴纳次年房租；因乙方（被告）责任导致退租的，甲方（原告）有权要求乙方恢复原状，且因乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的20%支付违约金，若支付的违约金不足弥补损失时，乙方还应负赔偿责任直至弥补全部损失为止；暖气费由乙方按时缴纳。
经质证，被告（反诉原告）对《租赁合同》的真实性、合法性、关联性均认可，但认为这份合同形成于2016年5月21日，该合同是由原告提供，未与被告何建花协商，合同内容由原告填写，被告何建花签字。合同内容全是出租方的权利和承租方的义务，被告是严格按照合同约定履行合同的，合同约定“因乙方（被告）责任导致退租”，但乙方并未违约，所以不应由乙方承担违约责任；对土地使用权证的真实性、关联性认可，对合法性不认可，对证明的事项认可，但认为该证据超越了被调取单位的使用许可范围，因此不合法。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
2、呼图壁县新颖服装有限责任公司出具的企业单位往来结算收款收据、《证明》各1份，拟证明：2017年6月22日，原告替被告缴纳了被告承租的呼图壁县四季花城西门3号门面房2楼房屋2016年-2017年度的取暖费2652元。
经质证，被告（反诉原告）对收款收据的真实性认可，对合法性、关联性不认可，认为经济往来应该使用发票而非收据；收据开具于双方发生纠纷之后，是原告为了诉讼而制造的证据，不符合证据的合法性。对《证明》的真实性、合法性、关联性均认可，对证明的事实亦认可。经审查，本院对该组证据的效力予以确认。
被告（反诉原告）针对本诉、反诉，提交证据一致，被告（反诉原告）举证、本院认证如下：
1、《租赁合同》1份，拟证明：（1）原告违反合同约定，租赁合同中没有约定要交10000元押金的内容，且在合同第六条第2项（2）中明确约定：合同签订后，甲方（原告）不得擅自增加本合同未明确由乙方（被告）缴纳的费用，而原告擅自收取了10000元押金；（2）双方对违约责任的具体约定。
经质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，但对证明的事实不认可，认为：（1）原告不存在违约行为，并且对于被告所说第六条第2项（2），原告并未向被告收取除本合同约定之外的其他费用；（2）是被告的违约行为导致合同解除的。经审查，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
2、收条3份，拟证明：（1）合同实际签约日期为2016年5月21日；（2）被告如数缴纳了2016年的房租；（3）在被告缴纳房租以后，原告强行要求额外收取10000元押金，否则就要毁约；（4）2017年6月应交房租时，被告要给原告缴纳2017年房租，原告收到钱开始书写收条时，又不同意将10000元押金折抵2017年房租，故收条只书写了一半，原告将被告已交的30000元又退还给被告。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，认为：（1）2016年6月1日至2017年6月1日的房租被告分两笔缴纳，在2016年5月25日缴纳剩余房租10000元时，为保证原告在2016年6月1日到2022年6月1日期间能将房屋一直租给被告，被告主动提出缴纳履约保证金，保证合同继续履行。经双方协商一致后，该10000元以履约保证金的形式交给原告，因原告文化程度较低，将履约保证金写成押金，该款如果是原告要求被告强行缴纳，被告完全可以不签租赁合同，故足以证明履约保证金是双方协商的结果，且该笔保证金的缴纳是在签订合同之前，与合同无关。（2）在2017年6月1日被告应缴纳次年租金的时间，经原告多次催缴，被告拒绝缴纳，原告未收到被告缴纳的任何款项。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
3、呼图壁县伟博装饰店出具的收据、证明各1份，拟证明：2017年6月初，原告魏兰玲公开要求被告何建花搬离，被告何建花以1400元的价格将搬迁工作承包给呼图壁县伟博装饰店，呼图壁县伟博装饰店在原告魏兰玲的催促下于2017年6月9日将屋内物品全部拆除并搬迁完毕。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可，认为：（1）收据所支付的1400元并非正规发票；（2）被告对自己店内的桌椅、灯具进行搬迁是被告的权利，原告无权干预，且被告也并未通知原告已将承租房屋内的物品搬走，原告并不知情，被告并未与原告对承租房屋进行交接。目前为止，原告通往承租房屋的唯一通道依旧封闭，被告并未向原告返还房屋，也未缴纳2017年至2018年的房租。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。
4、证人候某出庭证言，拟证明：（1）出租人（原告）在承租人（被告）2016年5月缴纳房租后，提出额外要求缴纳10000元押金，被告不同意，原告许诺该押金折抵次年房租时，被告才勉强缴纳的事实；（2）2017年5月底6月初，原告魏兰玲不同意将押金折抵次年租金，遂将被告已交的30000元房租退还给被告的事实。
经质证，被告（反诉原告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可；原告（反诉被告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，认为：（1）证人证言中一次性缴付租金和押金的证言与事实不符；（2）被告从证人处借款10000元缴纳押金，证人与被告有利害关系；（3）借款时间述说前后矛盾，证人一会说是5月十几号提供的借款，一会又说是交押金的当天，同被告一块送给原告的，故对该证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。经审查，本院对该证人证言结合本案其他证据综合予以认定。
5、证人唐某出庭证言，拟证明承租人与出租人在2016年5月缴纳房租后，房东临时要求被告再缴纳10000元押金，被告不同意，原告许诺该押金折抵次年房租时，被告才勉强缴纳的事实。
经质证，被告（反诉原告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可；原告（反诉被告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可，对证人证实押金是双方协商自愿交纳的事实认可。经审查，本院对该证人证言结合本案其他证据综合予以认定。
6、证人董某出庭证言，拟证明：2017年6月初，原告要求被告搬店，被告将搬店工作承包给伟博装饰店，伟博装饰店派工人董某来拆搬，搬的过程中，原告一直在催促，到2017年6月9日拆搬完毕。
经质证，被告（反诉原告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可；原告（反诉被告）对该证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，认为证人是装修工人，按照被告的要求完成工作，被告对自己的物品享有处分权，拆除行为是被告的权利，与原告、与本案无关。经审查，本院对该证人证言结合本案其他证据综合予以认定。
原告（反诉被告）针对反诉未提交证据。
本院认定事实如下：原告（反诉被告）魏兰玲与被告（反诉原告）何建花于2016年6月1日签订《租赁合同》，约定：出租方（甲方）原告（反诉被告）魏兰玲将自己所有的位于呼图壁县园林路四季花城西门3号门面房（呼图壁县四季花城园林路商铺1-1-3）2楼120平方米房屋出租给承租方（乙方）被告（反诉原告）何建花，租期陆年，自2016年6月1日起至2022年6月1日止，每年租金为4万元，于每年6月1日一次性交清，否则按20%支付滞纳金；乙方应按时缴纳水、电费、煤气费、供暖费、物业费、门口积雪费；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。合同第九条约定，房屋租赁期间，乙方逾期二个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第十条约定，乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。第十二条约定，租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
被告（反诉原告）何建花分别于2016年5月21日、2016年5月25日分两次向原告（反诉被告）魏兰玲交纳了2016年6月1日至2017年5月31日第一年的房屋租赁费3万元、1万元，合计4万元，并于2016年5月25日在向原告（反诉被告）魏兰玲交纳第一年剩余租房1万元时，一并向原告（反诉被告）魏兰玲交纳了租房押金1万元，原告（反诉被告）魏兰玲的丈夫窦某分别向被告（反诉原告）出具了3份《收条》，《收条》书写在被告（反诉原告）所持有的《租赁合同》最后一页的空白页上。原告（反诉被告）魏兰玲如约将出租房屋交付给被告（反诉原告）何建花使用。被告（反诉原告）经原告（反诉被告）同意将原告（反诉被告）魏兰玲一楼自己使用的房屋通往二楼房屋的楼道口封闭，将二楼房屋与被告（反诉原告）何建花自己经营的汉王府酒楼相邻的南墙打通。
2017年6月初，原告（反诉被告）魏兰玲的丈夫窦某到被告（反诉原告）何建花经营的汉王府酒店一楼收取2017年6月1日至2018年5月31日第二年的房租时，双方因10000元押金是否折抵房租发生争执而无果。2017年6月9日，被告（反诉原告）何建花雇请呼图壁县伟博装饰店对其承租房屋内的设施及物品进行拆、搬，呼图壁县伟博装饰店派员工董某于2017年6月9日晚将房屋内的桌椅、灯具全部拆除，并搬出了承租房屋，产生费用1400元。在拆的过程中，原告（反诉被告）魏兰玲的丈夫窦某到现场，阻止被告（反诉原告）拆除空调。
2017年6月22日，原告（反诉被告）魏兰玲缴纳了该承租房屋自2016年10月15日起至2017年4月15日止的取暖费2652元。被告（反诉原告）何建花在承租期间没有缴纳过该承租房屋的取暖费。
因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方就10000元押金是否折抵第二年房租一事发生分歧，被告（反诉原告）何建花未履行支付义务，也未将承租房屋通往原告（反诉被告）一楼房屋的楼道口打开，已打开的南墙也没有封闭，该租赁房屋现实际仍由被告（反诉原告）何建花控制。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取的租房押金10000元未退还被告（反诉原告）。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》，系双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原告（反诉被告）主张因被告（反诉原告）拖欠房租已超过二个月要求依据《租赁合同》第九条的约定解除合同，收回出租房屋。被告对解除合同亦无异议，故对原告（反诉被告）主张解除双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》，并由被告（反诉原告）将承租的房屋返还给原告（反诉被告）的诉讼请求，本院予以支持。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付租金16665元（自2017年6月1日起至2017年10月31日止），并支付自2017年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金。双方因押金问题发生争执，被告（反诉原告）何建花于2017年6月9日将其承租原告（反诉被告）房屋内的桌椅、灯具搬出，但被告（反诉原告）所举的证据不能证明双方已在当时对解除合同事宜达成一致，且被告（反诉原告）也未将租赁房屋向原告（反诉被告）实际交付，现仍由被告（反诉原告）控制，原告（反诉被告）至今仍无法通过自己一楼房屋进入到租赁的二楼房屋，故被告（反诉原告）应当承担自2017年6月1日起至房屋实际交付之日止的房屋租金，本院对原告（反诉被告）的该项诉请予以支持。对被告（反诉原告）辩称双方实际已于2017年6月初解除《租赁合同》，并已将承租房屋交付原告（反诉被告），故不应再承担2017年6月1日以后的房租的辩解意见，本院不予采纳。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金48000元，因无证据证明被告（反诉原告）有违约行为，故对原告（反诉被告）的该项诉请，本院不予支持。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付租赁期间拖欠的暖气费2652元，根据双方约定，此笔费用应由被告（反诉原告）缴纳，被告（反诉原告）何建花认可其在承租期间没有缴纳过该承租房屋的取暖费，原告（反诉被告）亦提交证据证明其确实垫付了租赁房屋自2016年10月15日至2017年4月15日期间的取暖费2652元，故对原告（反诉被告）的该项诉请，本院予以支持。
被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其返还租房押金10000元，因双方均同意解除合同，被告（反诉原告）的该项主张，本院予以支持。原告（反诉被告）辩称该笔租房押金实际上是合同履约保证金，因被告（反诉原告）违约，不应退还。因合同中无此约定，且根据被告（反诉原告）向本院提交的《收条》及庭审中原告（反诉被告）的自认，本院认定该笔款项确为押金，应由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还。因双方对押金无利息约定，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）违反《租赁合同》约定，擅自向其强行收取合同没有约定的租房押金10000元，构成违约；原告（反诉被告）其后又未按双方口头约定的“租房押金可抵第二年房租”履行，又一次违约，故应按照《租赁合同》约定支付违约金8000元[40000元（第一年房租）×20%]。因证人候某、唐某出庭证言证实被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）交付租金和10000元押金时，双方没有发生争执，双方已就押金10000元达成一致意见，应视为对《租赁合同》的补充约定。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）违约，无证据证明，故对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应向其支付违约金8000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）魏兰玲与被告（反诉原告）何建花于2016年6月1日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）何建花于本判决生效后五日内将位于呼图壁县四季花城小区西门3号门面房（呼图壁县四季花城园林路商铺1-1-3）二楼房屋交还给原告（反诉被告）魏兰玲；
三、被告（反诉原告）何建花于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）魏兰玲支付租金16665元（自2017年6月1日起至2017年10月31日止），被告（反诉原告）何建花自2017年11月1日起继续按年租金40000元的标准向原告（反诉被告）魏兰玲支付房屋租金，至房屋交付之日止，与交付房屋时一并支付；
四、被告（反诉原告）何建花于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）魏兰玲支付取暖费2652元；
五、原告（反诉被告）魏兰玲于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）何建花退还租房押金10000元；
六、驳回原告（反诉被告）魏兰玲的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）何建花的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1482元，减半收取741元，邮寄送达费88.8元，合计829.8元[原告（反诉被告）魏兰玲已预交]，由原告（反诉被告）魏兰玲负担591.8元，被告（反诉原告）何建花负担238元；反诉案件受理费272元，减半收取136元[被告（反诉原告）何建花已预交]，由被告（反诉原告）何建花负担64元，原告（反诉被告）魏兰玲负担72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员 陈琳
二〇一八年一月十六日
书记员 郝强