重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第734号
上诉人（原审原告）方明，男，1975��11月6日出生，汉族。
委托代理人胡平，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人冉霞，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王强，男，1975年12月出生，汉族。
委托代理人冯志，重庆学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆美联营销策划有限公司，住重庆市渝中区新华路388号（创汇大厦）8-9﹟、8-10﹟，组织机构代码75305043-2。
法人代表缪鸿裕，董事长。
委托代理人张德海，重庆月印律师事务所律师。
上诉人方明因与被上诉人王强、重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2013年9月22日作出（2013）中区民初字第05967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2006年1月9日，方明（乙方）与诚投公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买了甲方开发的位于重庆市渝北区房屋，该房屋土地使用权为划拨方式取得，规划用途为经济适用房；甲方在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同附件四《合同补充协议》约定，乙方购买该套经济适用房，并同意在取得房地产权证后，按发证机关发放权证时间3年内不能转让和交易，若乙方将该房屋转让。则应将转让所得的50%交付甲方。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同于2007年7月13日经登记机关备案登记。2009年4月2日，方明与美联公司签订《委托放（盘／匙）代理协议书》，方明委托美联公司代理出售／出租该房屋，美联公司收到方明交来的该房屋钥匙。美联公司还向方明出具《委托托管交易文件收据》，收取了该房屋的《重庆市商品房买卖合同》原件。2009年6月28日，方明（甲方）、王强（乙方）及美联公司（丙方）签订了《买卖协议书》，约定甲乙双方通过丙方买卖位于渝北区房屋；甲方持有房地产证明文件为《商品房买卖合同》，土地性质为划拨；转让价格为300000元，乙方须于签署本协议书同时支付10000元作为购房定金，须于2009年6月28日或之前于签订《重庆市房地产买卖合同》时支付70000元作为首期楼款；剩余房款220000元须于2009年交易过户完成之日或之前付清。甲乙双方同意该房屋为空置状态，甲方同意在2009年收取全款日交付该物业予乙方使用。协议签订后，王强按约向方明支付了定金及房款共计80000元。但双方未能按约在2009年完成交易过户手续。2010年7月28日，方明取得上述房屋的房地产权证，权证上该房屋房号变更为渝北区xx，套内建筑面积76.59㎡，土地权类型为划拨。但至今为止，方明与王强仍未按约定办理该房屋的产权过户登记手续，王强亦未向方明支付购房余款。另查明，2013年7月24日，方明与他人及中介方重庆龙天置业顾问有限公司签订了《房屋买卖合同》，将该房屋又另卖给他人。再查明，建住房（2007）218号文件《经济适用住房管理办法》第二十五条规定“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条（九）规定“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去���受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条（十一）规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”但方明在本案审理过程中未在本院指定期限内举示证据证明其在购买该经济适用房时符合上述法律规定的购买经济适用房的相应条件。
方明向一审法院诉称，2007年7月13日，原告与重庆市诚投房地产开发有限公司（以下简称诚投公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了诚投公司开发的位于重庆市渝北区经济适用房。2009年6月28日，原告与二被告签订了《买卖协议书》，约定原告将该房屋以300000元的价格低价出售给被告王强，条件是房屋款项必须在2009年之前付清。协议签订后，被告王强支付了定金10000元及房款70000元，余下220000元至今未支付。被告美联公司收取了原告《商品房买卖合同》和房屋钥匙。2010年7月28日，原告取得该房屋的产权证书。原、被告签订的《买卖协议书》所交易的房屋属于经济适用房，其土地性质属于划拨土地，且尚在限制上市交易期限内。该协议违反了我国《城市房地产管理法》中关于转让划拨土地上的房产时应按国务院规定报相关人民政府批准的强制性规定；违反了《经济适用房管理办法》与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的强制性规定，该协议应当被认定为无效的协议。原告现起诉来院，请求判令：原告方明与被告王强、美联公司于2009年6月28日签订的《买卖协议书》无效，被告美联公司返还原告《商品房买卖合同》和房屋钥匙。王强辩称，原、被告签订的《买卖协议书》合法有效，原告所引用的相关规定不能导致《买卖��议书》的无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告美联公司未答辩。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，���指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案原告以双方签订的《买卖协议书》违反了《城市房地产管理法》中关于转让划拨土地上的房产时应按国务院规定报相关人民政府批准的强制性规定及《经济适用房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的强制性规定为由认为协议应当无效的问题。《城市房地产管理法》中关于转让划拨土地上的房产时应按国务院规定报相关人民政府批准的规定属于管理性规范，而《经济适用房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》亦不属于上述法律规定中“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”的范畴。就本案查明的事实来看，原告与诚投公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定有“乙方购买该套经济适用房，并同意在取得房地产权证后，按发证机关发放权证时间3年内不能转让和交易。若乙方将该房屋转让，则应将转让所得的50%交付甲方”。由此可见，上述争议房屋并未禁止转让。原、被告双方签订的《买卖协议书》是双方在平等自愿的基础上签订的，当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实。原告目前尚无充分证据证明上述《买卖协议书》存在法律规定的合同无效的情形，故原告的上述请求缺乏事实和法律依据，不予支持。至于原告要求被告美联公司返还《商品房买卖合同》和房屋钥匙的请求，系因原告基于合同无效提出的诉求，不符合法律规定，亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告方明的诉讼请求。本案受理费80元，由原告方明负担。
宣判后，方明不服一审判决，向本院上诉称：《城市房地产管理法》中关于转让划拨土地上的房产时应按国务院规定报相关人民政府批准并缴纳土地使用出让金的规定属于效力性强制性规定；双方签订的《买卖协议书》销售未满5��的经济适用房违反了《经济适用住房管理办法》与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中购买经济适用房不满5年的不得直接上市交易的强制性规定，该协议应当被认定为无效；一审存在剥夺上诉人的合法诉讼权利、超过审限、久拖不判、知情权等程序违法情形。请求本院依法改判。
王强及美联公司认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人方明与被上诉人王强及美联公司签订的《买卖协议书》是各方在平等自愿的基础上签订的，当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，应当诚实守信履行。方明上诉称《买卖协议书》违反了《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中��效力性强制性规定，因《城市房地产管理法》中关于转让划拨土地上的房产时应按国务院规定报相关人民政府批准的规定属于管理性规范，而《经济适用房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》亦不属于“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”的范畴，故上诉人方明对《买卖协议书》效力提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。方明上诉还提出一审存在剥夺上诉人的合法诉讼权利、超过审限、久拖不判、知情权等程序违法情形，经本院审查，一审审理并不存在严重程序违法的情形。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人方明负担。
本判决为终审判���。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一四年二月十二日
书 记 员 张乾胜