江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0637号
上诉人（原审原告）周学成，男，汉族，1982年8月10日生，无业。
委托代理人孙大中，男，汉族，1965年9月9日生，公务员。
被上诉人（原审被告）戴娟，女，汉族，1981年4月12日生，个体户。
委托代理人卜小春（系戴娟丈夫），男，汉族，1978年1月17日生，个体户。
上诉人周学成与被上诉人戴娟租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2014年2月19日作出（2013）淮小民初字第2218号民事判决。上诉人周学成不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人周学成的委托代理人孙大中，被上诉人戴娟的委托代理人卜小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年5月8日，原告周学成委托孙大中处理位于淮安市淮阴区黄河花园8-8-5号房屋的出租、出售事宜。2010年10月1日，原告的委托代理人孙大中与被告戴娟签订租房合同一份。被告戴娟表示，在签订合同时，被告戴娟并不知道房屋的所有权人是周学成，是经过中介直接与孙大中签订的合同，后在办理营业执照时，孙大中提供了房屋产权证，被告戴娟知道了房屋所有权人是周学成，并未提出异议。双方租房合同约定了租期为三年，租金800元／月，租金年付，押金为5000元。另，合同约定“二、合同签订后水电费由乙方承担……三、该房除大门北侧玻璃右下方有30公分裂痕，厨房水池底部有裂痕，卫生间移门少一块玻璃，其余完好，电路、水路、有线电视完好；8盏电棒完好；卫生间设施（一面镜子、不锈钢架、马桶）完好；如有损失（坏），乙方必须通知甲方，在甲方监理下修复。该房是油漆、粉刷一新（花费3000元）后交付乙方的，合同结束后乙方负责刷新或付甲方3000元房屋刷新费用（若短期或无损无锈无污，乙方不承担刷新费用）。”同日，原告委托代理人孙大中向被告戴娟出具收条一张，收到押金5000元。被告戴娟租赁房屋用于面馆经营，对租赁房屋进行了部分改造。2013年10月2日，双方合同到期，被告戴娟搬离房屋。被告戴娟搬离房屋前，有部分水电费用未交。
另查明，原告提供的两张水费票据，其中发票号01782154记载总户号201309的水费为161.92元，发票号01787877记载总户号201311的水费为412.39元，经向淮阴自来水公司工作人员咨询，总户号201309票据交纳的系2013年8月、9月的水费，总户号201311票据交纳的系2013年10月、11月的水费。原告提供的四张电费票据，其中发票尾号4184的抄表日期为2013年9月3日，金额为1383.86元，与之对应的定比50%为尾号4185的发票，金额为1079.28元。发票尾号4180的抄表日期为2013年9月25日，金额为37.93元，与之对应的定比50%为尾号4182的发票，金额为23.58元。发票尾号4181的抄表日期为2013年11月1日，金额为60.86元，与之对应的定比50%为尾号4183的发票，金额为37.83元。
原审原告周学成诉称：2010年10月1日，原告委托孙大中与被告戴娟签订租房合同一份，约定原告将其位于淮安市淮阴区新街南首黄河花园8-8-5门面房出租给被告，租期三年，租金800元／月，支付方式为年付，被告向原告交纳保证金5000元，租赁期间被告保证原告房屋及设施完好。2013年10月2日被告搬离原告房屋。但被告未及时交纳水电费并对房屋进行了部分改造，现起诉至法院，要求被告支付水电费及滞纳金3197元，电路修复费2500元，下水道修复费1000元，房屋刷新费3000元，马桶修复费800元，门窗修复费300元，灶台、操作台、洗池等移除费600元，预期租金收益损失7500元，并承担本案诉讼费用。
原审被告戴娟辩称：原告的主体不适格，与被告签订合同的是原告代理人孙大中，而非原告本人。对于原告提出的水电费的主张，应以票据为准，被告愿意支付其租赁期内的水电费用。双方合同终止是因为期限届满，不存在原告诉称的赔偿问题。原告接收房屋的行为证明了原告接受房屋的现状。被告对房屋进行的部分改造系满足其租赁房屋的经营目的，且原告对此是知晓的，应视为同意。另原告主张的修复费用过高，不应得到支持。原告主张预期租金收益损失不应支持。双方签订合同时，被告支付了5000元押金，请求用押金抵消原告主张的各项费用，如有剩余要求原告返还。
原审法院认为：孙大中与被告戴娟签订租房合同行为是代理行为，即便在签订合同当时，孙大中未披露委托人的信息，但在合同期内，被告因办理营业执照需要看到了租赁房屋的产权信息，知晓了房屋的所有权人为周学成，可以推知与其签订合同的主体是周学成，孙大中系周学成的代理人，且被告戴娟并未提出异议。故对被告提出原告主体不适格的问题的这一辩称，法院不予支持。
原、被告于2010年10月1日签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。根据合同约定，在承租期内的水电费用应由承租人负担。2013年8、9月的水费为161.92元，2013年10、11月的水费为412.39元，2013年9月25日前，原告累欠电费2524.65元，2013年9月26日
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2013年11月1日，租赁房屋发生的电费为98.69元。由于被告是2013年10月2日搬离承租房屋，双方合同解除，故法庭酌定被告搬离前的未支付水费为170元，电费为2550元，以上合计2720元。
针对原告提出的电路、下水道、马桶、门窗修复费及房屋刷新费的主张，原告未能提供修复费用的相关证据，其庭审中表示要求鉴定，但未提交书面的鉴定申请，且即便进入鉴定程序，也无法确定承租房屋的出租前的状态及承租人搬离时的状态，故法院结合实际情况以及正常使用房屋造成的损耗，酌定各项修复费用4500元。
针对原告提出的灶台、操作台、洗池等移除费的主张，法院认为，被告承租房屋是用于经营面馆，其改造行为是为了满足经营需要，且原告亦知晓被告承租房屋的经营项目，在被告改造后未提出异议，应视为同意其改造，故对其该主张，法院不予认可。
针对原告提出的预期租金收益损失7500元的主张，法院认为，原告主张因被告对承租房屋进行的部分改造以及造成的损耗致使其房屋不能出租而导致的预期房租收益损失，但在合同到期、被告搬离后，原告本可以先行对房屋进行修复再行出租，后向被告主张修复费用，但原告未能及时采取适当措施防止该损失的发生及扩大，故对原告的这一主张，法院不予支持。
以上各项费用共计7220元。针对被告提出的先行支付5000元押金抵扣原告主张的各项费用，法院依法予以认可。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十三条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告戴娟于本判决生效后三日内支付原告周学成人民币2220元；二、驳回原告周学成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半收取156元（已减半），由被告戴娟负担（原告已垫付，由被告在支付原告款时一并支付给原告）。
一审宣判后，周学成不服，向本院提出上诉称：1、上诉人提供了所交租赁屋水费和电费的发票计3197元，故一审法院酌定被上诉人承担水费和电费2720元，无事实依据。2、双方租赁合同对财物约定的很清楚，一审法院未按合同约定进行判决不当。3、一审法院认定上诉人对被上诉人的房屋进行改造视为同意，无事实依据。4、因为被上诉人未能交清水费和电费，也未能将房屋恢复原状，上诉人为此提出诉讼，在此期间产生的租金损失应由被上诉人承担。一审法院认为上诉人未采取措施防止损失扩大，属认定事实错误。5、双方补充协议已约定违约方承担违约金9600元，被上诉人违约，故被上诉人所交的5000元押金应抵冲违约金。请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人戴娟答辩称：1、水电费一直由被上诉人交纳。2、上诉人不能提供房屋需要修复的证据，上诉人对被上诉人交付房屋的接收就是对房屋现状的认可，不存在需要修复的情况。3、不存在因被上诉人违约导致合同解除的事实，且涉案房屋现在完全不影响上诉人再次出租。另现在房屋已经出租他人。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。
二审庭审中，上诉人申请3名证人到庭作证，以证明被上诉人动用武力强迫上诉人继续出租房屋。本院认为，上诉人申请3名证人到庭作证的目的与其上诉请求无关，对此申请本院不予采纳。
本院认为：1、上诉人提供的水费单据574.31元时间是2013年8月到11月，电费单据2623.34元时间是2013年9月25日前到11月1日，因上诉人对被上诉人于2013年10月2日搬离出租屋并无异议，而上诉人提供的水、电费单据并不能准确反映出被上诉人于2013年10月2日前应交的金额，故一审法院酌情认定被上诉人承担水费和电费2720元，并无不当。2、因无法确定承租房屋出租前的状态及被上诉人搬离时的房屋状态，故一审法院结合实际情况以及正常使用房屋造成的损耗，酌定各项修复费用4500元，并无不当。因当时双方并未对灶台、操作台、洗水池进行约定，且因被上诉人承租该房屋用于经营面馆，上诉人对房屋进行改造并未表示异议，一审法院认定上诉人同意被上诉人对房屋进行改造，并无不当。3、因租赁合同已到期，如被上诉人未将房屋恢复原状，上诉人可采取证据保全措施后将房屋出租，故上诉人要求被上诉人给付退房后的租金，无事实和法律依据。4、双方补充协议关于违约金的条款，是关于租期的制约条款，因被上诉人已按期交付房屋，故上诉人要求被上诉人承担违约金无事实依据。综上所述，上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人周学成负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年五月九日
书记员 丁 然