浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3264号
原告（反诉被告）浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人钱黎明，董事长。
委托代理人（特别授权）赵章明、陈琛，浙江品和律师事务所律师。
被告（反诉原告）浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。
法定代表人郭力前，董事长。
委托代理人（特别授权）陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
原告浙江正国房地产开发有限公司为与被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告浙江正国房地产开发有限公司委托代理人陈琛、被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司委托代理人陈小雁到庭参加诉讼。在案件审理过程中，被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司提出管辖权异议，本院驳回其异议。随后，被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司提出上诉，温州市中级人民法院驳回其上诉。本案现已审理终结。
原告浙江正国房地产开发有限公司诉称：原、被告及瑞安市塘下镇官进村经济合作社于2011年12月5日就滨海名苑（国际名都）项目前期物业签订前期物业服务合同，约定：服务期限为2011年12月10日起至国际名都第一届业委会成立并聘请新的物业服务企业签订物业服务合同为止。原告在项目承建过程中，多次要求被告进场进行前期物业管理，直至现在项目临近竣工验收时，被告仍不履行合同约定前期物业服务，原告无奈自行临时聘用人员进行管理，造成了本应被告承担的相关损失，基于被告的不履行合同义务，原告曾于2014年12月9日、2015年8月3日二次通知被告解除合同，但被告至今没有回复。事后，原告到被告办公场所温州市划龙桥西路金色家园北区4幢了解，被告办公场所早已搬离，人员也不知所踪，经过多方了解，原告到桐庐县迎春南路207号新青年广场寻找到被告单位，但被告知被告单位总部在温州月乐西街同人民公园小区内，其办公地点在其小区物业管理房内，且称为一级资质公司的总部。另据调查，被告在桐庐县办理工程登记时，提交虚假文件，采用欺骗手段取得登记，被工商行政部门处以行政处罚，且无法查到被告公司所谓的一级资质。足以说明被告单位已根本缺失继续履行合同能力。原告认为原、被告签订的前期物业服务合同应认定有效，但被告长达三年多未依约履行合同义务且搬离了办公场所，应由被告承担赔偿责任。现起诉要求：1、依法判令解除原、被告于2011年12月5日签订的《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》；2、判令被告赔偿原告包括附属景观、绿化劳务、购买、更换苗木等方面的损失共计423611元；3、判令被告支付原告违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司辩称：1、根据合同的相对性原则，滨水名苑交付给业主之后，前期物业服务合同的相对方由原告转为国际名都的全体业主。根据法律规定，前期物业服务合同解除需要业主同意才可。原告将房屋出售后，从拥有国际名都大部分面积业主转变为拥有小部分的业主，原告现在起诉，主体不适格。如果法院认为主体没有问题，原告不存在经济损失，不同意解除合同，不同意赔偿损失。2、被告一直积极履行合同约定的义务，无论是在开发阶段、销售等阶段都可以予以证明。3、原告所谓的经济损失是恶人先告状，是原告阻拦被告进入小区，反而导致被告巨大的经济损失，请求驳回原告诉请。被告并提出反诉。
被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司提出反诉称：2011年11月25日，原告与被告、瑞安市塘下镇官进村经济合作社签订了《前期物业服务合同》一份，约定由被告为座落于瑞安市塘下镇的滨水名苑（国际名都）提供物业服务。合同第1、8、12条分别对被告提供物业服务的物业基本情况、服务期限、收费标准进行了约定。合同签订后，被告已按照合同约定全面履行义务，原告没有异议。反而是原告在滨水名苑（国际名都）准备交付使用（滨水名苑（国际名都）于2015年10月19日交付使用）及被告准备入驻滨水名苑（国际名都）时，对被告进行阻挠，导致被告未能入驻滨水名苑（国际名都）。被告认为《前期物业服务合同》是原告与被告的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，且也不存在可撤销或变更的法定情形，作为合同当事人均应全面履行合同约定的义务。现反诉要求：1、依法判令原告继续履行《前期物业服务合同》直至滨水名苑（国际名都）第一届业主委员会成立并与选聘新的物业服务公司签订物业服务合同为止，并赔偿损失（自2015年10月19日至被告实际入驻滨水名苑（国际名都），损失暂计算1个月，金额为558196.05元）；2、依法判令由原告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
针对反诉，原告辩称：被告提供虚假情况，给我方造成损失。合同目的无法实现，我方行使了约定解除权。我方不同意继续履行合同，不同意赔偿损失，请求驳回其反诉请求。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、营业执照、组织机构代码证，以证明原告诉讼主体情况；证据2、公司基本情况，以证明被告诉讼主体情况；证据3、滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同，以证明约定双方权利义务、违约责任、管辖法院；证据4、解除合同告知函，以证明原告方要求解除合同的事实；证据5、企业行政处罚信息复印件，以证明被告虚造资料取得工商登记的事实；证据6、工资表，以证明原告支付的物业管理人员工资；证据7、国际名都附属、景观、绿化劳务总包合同、购苗合同、苗木品种、数量、价格数量表、购绿化苗合同、国际名都现场更换未存活苗木清单及价格表，以证明被告未履行合同造成的损失；（当庭提供）证据8、照片，以证明在签订合同过程中，被告登记的地址在温州吴桥大厦，但是实际上被告没有在吴桥大厦办公的事实；证据9、案件报警单，被告召集社会人员冲击滨水名苑物业管理处的事实。
质证后，被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司意见如下：对证据1-2“三性”无异议；对证据3没有异议，该合同期限尚未截止，另外合同的另一个签订方瑞安市塘下镇官进村经济合作社；对证据4、2014年12月9日告知函、2015年8月3日告知函、律师函。第一份告知函，我们有收到，也予以回应，原告确实有提出过解除合同，但是我方不同意解除，是原告违约。第二份是没有收到；对证据5、真实性没有异议，与本案关联性有异议，这是公司内部股东之间的纠纷；对证据6-7、“三性”有异议，单方制作，与本案无关，不能证明原告的待证事实；对证据8、2015年11月份拍摄的，事实上，我方在2014年12月份前在吴田办公的，有租赁合同可以证明，与本案没有关联性；对证据9、是原告雇佣了社会上的人，导致我方无法进场，是原告自身违约。
本院认为证据6、7牵涉到案外人的情况，真实性难以确定，不予采纳；证据8记载的被告办公地点与本案无关，不予采纳；其余证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司提供了以下证据：证据10、国际名都交房相关事宜会议纪要复印件、国际名都（滨水名苑）项目逾期交房协议书复印件、滨水名苑交房通知复印件，以证明涉案房屋已于2015年10月18日开始交付使用，且原告承诺在2015年10月23日前完成竣工验收并交房使用；证据11、要求政府清除黑社会势力以及处理相关部门领导的报告、照片、光盘，以证明被告多次要求进驻国际名都进行物业管理，均被原告请来的黑社会人员阻挡在外，双方发生冲突，后惊动警方前来协调处理。质证后，原告质证意见如下：对证据10、“三性”有异议，没有提供原件；对证据11、真实性没有意见，恰恰能证明被告在2015年11月22日之前都未进驻国际名都的管理，其在原告起诉法院后，被告才带领两三百人野蛮进驻由我方协助管理的物业管理处，进一步能证明被告没有履行前期物业服务合同。本院认为证据10系复印件、证据11系被告陈述，真实性难以确认，对证据10、11不予采纳。
被告方在举证期限内申请本院通知证人叶某、谢某出庭作证，以证明被告曾多次要求进驻国际名都提供物业服务，原告却予以无理阻挠的事实。
证人叶某证言的主要内容为：国际名都（房屋）交付后，证人是华夏物业法务部助理，知道两次准备进入涉案小区，分别7、8月、11月份，因进入小区的事，双方发生过冲突，11月9日，证人去报警。
证人谢某证言主要内容为：证人系华夏物业总经理助理，在国际名都（房屋）准备交付使用时，证人接到老总的指示进入小区，带了八个保安进去，然后原告不让证人等人进场，证人向鲍田派出所报警，8月底9月初报警的。质证后，被告认为两证言能够证明被告多次欲想进入涉案小区，遭原告阻挠而不能进场。原告认为能够证明被告是在收到起诉状后才临时决定进驻，该证人并未按正规程序进驻。本院认为双方关于被告进场时遭到原告阻止而不能进场的事实，没有异议，对该部分证言予以采纳。
综合以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年12月15日，原告作为甲方、被告作为丙方在《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》盖章，案外人瑞安市塘下镇官进村经济合作社作为乙方盖章并签字，约定物业名称为滨水名苑（国际名都），其中高层物业商品房48620.7平方米，安置房26165.4平方米，丙方为全体业主和使用人提供服务。前期物业服务期限自2011年12月10日起至滨水名苑第一届业主委员会成立时并与选聘新的物业服务企业签订物业服务合同时为止，合同记载甲方、丙方权利、义务。关于前期物业服务费用，双方约定由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳，高层商品房按2.5元／月／平方米（其中甲方补贴物业服务费用标准为1元／月／平方米，业主实际支付为1.5元／月／平方米，甲方补贴高层商品房的服务费用共计48620.7平方米），安置房按1.5元／月／平方米，商业用房按2元／月／平方米计价。前期物业服务费（包括车位费用）及运行能耗费自本物业交付约定的时间起次月计收，甲方补贴物业服务费用期限为自交付之日起二年，每年的第一个月支付补贴全年物业费用。前期物业服务费及运行能耗费由物业买受人缴纳，物业服务费每12个月预缴一次，在每12个月的第1个月上旬，物业买受人或物业使用人应在约定缴费的时间内全额缴费，其中安置房（住宅部分）由乙方向丙方支付，每三个月支付一次，每三个月的第一个月前15日内支付给丙方。商业用房由乙方和丙方另行订立补充协议。关于违约责任，约定甲、丙双方任何一方没有法律依据提前解除合同的，违约方应支付违约金50000元，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。甲、丙方中一方违约，另一方有权要求对方在一定期限内予以解决，逾期未解决的，另一方有权解除合同。合同另约定了其他事项。
2014年12月9日，原告及案外人瑞安市塘下镇官进村经济合作社向被告发函，要求撤销《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》，原告同意支付违约金50000元。
2014年12月24日，被告向原告发送《律师函》，告知其不同意提前解除或（和）终止《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》。
2015年8月3日，原告及案外人瑞安市塘下镇官进村经济合作社制作《解除合同告知函》，要求解除《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》，但未向被告送达。
2015年11月12日，被告准备进行物业管理，原告予以阻止。同日，瑞安市公安局鲍田派出所接到报警，报案人称国际名都物业办公室门被破坏。
本院认为：原告与被告订立的《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》中关于双方权利义务的约定系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，相关约定有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。原告诉称被告在项目承建过程中，多次要求被告进场进行前期物业管理，被告不履行合同约定的前期物业服务；被告办公场所早已搬离；被告提交虚假文件、采用欺骗手段取得登记，并不具备一级资质；足以说明被告单位已根本确实继续履行合同能力。由于原告要求被告进场进行前期物业管理，被告予以否认，原告又没有证据予以证明，本院对该事实不予确认。至于被告搬离办公楼场所、提交虚假文件骗取登记，尚无证据予以证明，其营业执照现仍合法，不影响民事合同的效力，并且双方订立合同时没有对被告的资质特别作出约定，故原告要求解除合同、要求被告赔偿损失的理由不足，本院对其诉讼请求不予支持，合同应继续履行，被告提出的要求继续履行的反诉请求，本院予以支持。由于原告与被告约定部分物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积计算，起算时间为约定的交付时间次月，部分费用则由原告支付，其起算时间为交付之日起每年的第一个月，部分费用由乙方即案外人瑞安市塘下镇官进村经济合作社和丙方另行订立补充协议，现合同没有记载明确的交付时间，也不能确认是否交付房屋，故不能确认已经产生损失，被告另反诉要求原告按合同的约定赔偿损失，没有事实与法律依据，本院对被告的该项反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告浙江正国房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、《滨水名苑（国际名都）前期物业服务合同》中关于原告浙江正国房地产开发有限公司与被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司权利、义务的约定继续履行；
三、驳回反诉原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费4202元（已减半收取），反诉受理费2345元，由原告浙江正国房地产开发有限公司负担4202元，被告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担2345元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费8404元、反诉受理费4690元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 缪正坚
二〇一六年二月十四日
代书记员 曹观乐