四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再428号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：资阳品信汽车销售服务有限公司。住所地：四川省资阳市雁江区松涛路二段*******号。
法定代表人：钟兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯杰，四川运逵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司。住所地：四川省资阳市雁江区松涛路二段***号。
法定代表人：曾家禄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫林洪，男，1971年1月19日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。系四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司员工。
再审申请人资阳品信汽车销售服务有限公司（简称品信公司）因与被申请人四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司（简称光华公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年6月22日作出（2016年）川民申1307号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理进行了本案。品信公司的委托诉讼代理人冯杰，光华公司的委托诉讼代理人莫林洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
品信公司申请再审称，1.二审判决已经认定光华公司有“报规报建”的义务，光华公司既然有义务，就应该完成“报规报建”，但其没有履行该义务，自然应属于违约。二审判决错误认定品信公司在改建的时候，没有告知光华公司去“报规报建”，所以光华公司没有“报规报建”不属于违约，该认定不仅不符合事实，更是犯了逻辑推理本末倒置的错误。2.光华公司将物业租赁给品信公司时，未明确告知该物业的性质、用途及限制等重要信息，以致使品信公司误解认为该物业可以用于扩建维修车间。在租赁过程中，光华公司是存在过错的，二审判决未予查明属认定事实错误；二审判决认定品信公司没有证据证明光华公司隐瞒该租赁物业属于禁建区域，而品信公司在一审中已书面申请法院依职权向原资阳市住房和城乡规划建设局调查取证，但法院未予调取，致事实认定不清；光华公司是在明知品信公司新增后坝之用途的情况下，故意隐瞒了上述重要信息导致了品信公司损失的扩大；品信公司租赁后坝确实无法实现合同目的，对于该部分理应解除，而并非解除整个租赁合同。请求：对本案进行再审，撤销一、二审判决，并依法改判；本案一、二审案件受理费由光华公司承担。
光华公司辩称，品信公司没有“报规报建”，导致违法建设被责令强制拆除，责任在品信公司，光华公司也不知道租赁物业属于禁建区域。请求：依法驳回再审申请，维持二审判决。
光华公司向一审法院起诉请求：1.判令品信公司支付租赁期应付租金270831.36元，支付租赁合同所约定的违约金124191.06元，两项合计共395022.42元；2.判令品信公司支付逾期付款违约金每天200元直至付清所有款项之日止；3.判令品信公司支付资金利息按人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至给清之日止；4.判令解除光华公司与品信公司的租赁合同；5.判令品信公司恢复物业原状后交还光华公司；6.本案诉讼费及因本案产生的其他费用由品信公司承担。一审法院第一次开庭时，品信公司增加诉讼请求：1.食堂租金4752元；2.约定增加租赁面积租金，即杂物间8640元、门卫室2909.77元、前坝7038.36元、后坝花园14288.40元；3.移栽树木12400元；4.诉状中少算的违约金74514.64元。合计增加金额为124543.17元。
一审法院认定事实：2010年5月20日，光华公司和品信公司签订《租赁合同》，由品信公司租赁光华公司坐落于资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）相关房地产，包括展厅430㎡、后坝744㎡、展厅外坝288㎡，租赁期8年，自2010年5月20日至2018年5月19日。租金计算为：展厅每月25元/㎡，后坝每月12元/㎡，外坝每月8元/㎡，租金每半年支付一次。后品信公司对所租赁房产进行了装饰施工。2014年1月4日，光华公司与品信公司再次签订《物业租赁合同》，载明：“甲方：资阳市光华汽车贸易有限责任公司；乙方：资阳品信汽车销售服务有限公司。一、物业概况……2、位置：资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）。3、所有权人：资阳市光华汽车贸易有限责任公司。4、出租范围：出租物业包括以下部分：⑴展厅430平方米、⑵后坝744平方米、⑶新增后坝约1580平方米、⑷外坝288平方米，总面积3042平方米；二、租赁期限：1、租赁期限为5年，2014年1月4日至2018年5月19日。本合同约定免租金装修期为六十天；三、租金及支付方式：1、物业租金分月按面积计算，其中，展厅为每月每平方25元，后坝为每月每平方12元，新增后坝每月每平方12元，外坝为每月每平方8元。新增后坝的租金和原后坝合同增幅同步。扣除60天免租金装修期的租金39816元后，第一年租金为488949.93元，第二年租金为555204.23元，第三年租金为582964.44元，第四年租金为612112.66元，第五年租金为244590.02元；2、支付方式：本合同租赁期限按租赁时间分为五个周期，一年度为一个周期，每个周期的租金分两次平均支付，即于每周期的首月月初和期中月初前（如期满日为节假日相应顺延）支付。四、相关费用：……4、物业租赁税费由甲、乙双方各承担50%；……七、改建与装饰装修：1、乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。2、租赁期满，在不破坏物业整体结构的情况下，乙方可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归甲方所有。……十、合同终止、解除：……3、乙方有下列情形，甲方可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施：⑴不支付或者不按约定支付租金超过30日的；……4、甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：……⑷交付的物业不符合约定，严重影响乙方使用，导致乙方合同目的不能实现的；……十一、违约责任：1、除本合同另有约定外，任何一方单方终止或者解除本合同，应按本合同租金总额的8%（租金总额为五年全部租金额）向另一方支付违约金。同时，鉴于乙方拟对物业租赁部分进行场地改建和装修，需投入装修预算费约300万（最终以实际装修费用作为赔偿标准），故甲方提前终止或者解除合同的，甲方除按前款规定支付违约金外，还应按以下规定赔偿乙方的装修改建损失。合同期限的第一年赔偿金额不低于乙方装修费的100%；合同期限的第二年赔偿金额不低于乙方装修费的80%；合同期限的第四年赔偿金额不低于乙方装修费的40%；合同期限的第五年赔偿金额不低于乙方装修费的20%；2、乙方有本合同第十条第3款的情形之一，或者甲方有本合同第十条第4款的情形之一，导致守约方行使合同解除权，违约方应按本合同租金总额的5%（租金总额为五年全部租金额）向守约方支付违约金。3、本合同第十一条第3款、第4款的违约情形之一，守约方不行使合同解除权的，或者有违反本合同约定的其他违约行为的，违约方应按本合同租金总额的3%（租金总额为五年全部租金额）向守约方支付违约金，但本合同另有约定得除外。……5、乙方逾期支付租金，每逾期一日按人民币200元向乙方支付违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应支付的违约金标准按本条第2款执行。6、任何一方依据本合同约定或者法律规定行使解除权，不影响其依据本合同约定或者法律规定向另一方主张违约责任的权利。……十三、其他：1、双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》于本合同生效之日起废止，本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，效力等同，经双方签字盖章生效。”光华公司、品信公司均在该合同上加盖公章。同月9日，品信公司向光华公司支付了2014年前半年的租金218118.60元。后品信公司与四川东坡建筑工程有限公司签订《协议书》，将品信公司的资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程承包给四川东坡建筑工程有限公司，约定工期从2014年3月25日至2014年7月25日止。双方于2014年4月1日签订《工程质量保修书》。同年6月10日，因品信公司修建资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程被邻居举报，资阳市公安局雁江区分局滨河路派出所接警处理后建议双方协商解决或向建设部门反映。原资阳市住房和城乡规划建设局于2014年6月13日向品信公司发出编号为2014（3001）号《责令停止建设通知书》，责令品信公司立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除。因品信公司未按期支付2014年下半年的租金，光华公司于2014年8月21日起诉至一审法院。
一审法院判决：一、资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司2014年下半年租金270831.33元，并以270831.33元为基数，自2014年7月4日起按中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计付利息至本判决生效确定的给付之日止；二、解除四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司与资阳品信汽车销售服务有限公司于2014年1月4日签订的《物业租赁合同》；三、资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起20日内将《物业租赁合同》约定的租赁物业恢复原状后交还四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司；四、驳回四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，由四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司负担3500元，由资阳品信汽车销售服务有限公司负担5500元。
光华公司、品信公司均不服一审判决，上诉到四川省资阳市中级人民法院。光华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持光华公司在一审中提出的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由品信公司承担。品信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回光华公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由光华公司承担。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，本案的争议焦点为：一、品信公司在本案争议的租赁合同履行中是否享有先履行抗辩权；二、一审判决解除双方的租赁合同并要求品信公司恢复原状是否正确；三、一审判决品信公司支付的违约金数额是否正确。关于品信公司在本案争议的租赁合同履行中是否享有先履行抗辩权的问题。根据光华公司与品信公司于2014年1月4日签订的《物业租赁合同》中第一项物业概况第4条出租范围，即“出租物业包括以下部分：（1）展厅430平方米、（2）后坝744平方米、（3）新增后坝约1580平方米、（4）外坝288平方米。总面积约3042平方米”的约定，以及汽车4S店的经营模式即展厅销售和车辆保养维修，品信公司租赁光华公司物业的合同目的是为了进行雪佛兰品牌汽车的4S店经营，光华公司提供给品信公司的租赁物既包括现有的建筑物（品信公司已用作4S店的展厅销售）、也包括空地，因此品信公司在租赁的空地上进行厂房建设用作车辆保养维修仅是其签订本案争议租赁合同的目的之一，并不是其签订此合同的唯一目的。品信公司在本案中主张，根据其与光华公司签订的租赁合同的约定及4S店的经营模式，光华公司理应在签订租赁合同后主动首先履行在出租空地上进行建设物修建的“报规报建”手续。但从双方签订的《物业租赁合同》的约定内容来看，并没有关于光华公司需要履行“报规报建”手续的合同条款，而品信公司对承租物业进行改建的合同条款仅记载于《物业租赁合同》的第七项“改建与装饰装修”，该项内容为：“1、乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。2、租赁期满后，在不破坏物业整体结构的情况下，乙方可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归甲方所有。”因此从双方签订的租赁合同的内容以及前述品信公司租赁该物业所欲达到的合同目的来看，光华公司对于品信公司进行物业改建仅负有配合进行“报规报建”手续的合同义务，光华公司是否履行“报规报建”手续客观上是以品信公司是否要进行物业改建为前提。品信公司如决定要进行物业改建，其有义务将改建的决定告知光华公司，以便于光华公司知晓该情况并做好相应的诸如“报规报建”手续的配合工作。从本案查明的事实来看，品信公司从决定在承租物业上修建厂房到厂房修建完毕被周边群众举报为违章建筑为止，品信公司未能举证证明在此期间其向光华公司告知了修建厂房的决定并向光华公司提出了配合履行“报规报建”手续的要求，因此光华公司在品信公司擅自进行物业改建、未提出“报规报建”手续要求的情况下未履行相应义务并不违反合同的约定。另外，品信公司主张其修建的厂房之所以被原资阳市住房和城乡规划建设局作出“立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除”的行政处罚，不是因为其修建的厂房因规模、结构等因素违反了相关规定，而是因为本案争议的租赁物业属于城市规划中的禁止建造区域，即无论修建何种建筑物均属于违章建筑，即使光华公司到相关部门办理“报规报建”手续也不能被批准。品信公司认为其在与光华公司签订《物业租赁合同》之时，光华公司隐瞒了这一重要情况，从而导致品信公司在签订合同后无法实现经营汽车4S店的合同目的。但在本案一、二审审理中，品信公司未能举证证明本案争议的租赁物业属于禁建区域以及光华公司隐瞒了这一事实。综合前述事实，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，品信公司在本案中未能举证证明其享有不交付租金的先履行抗辩权，对其该项上诉理由不予采纳。关于一审判决解除双方的租赁合同并要求品信公司恢复原状是否正确的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及本案争议的租赁合同第十项“合同终止、解除”第3条“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施”第（1）项“不支付或者不按约支付租金超过三十日”的约定，本案中，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成了《物业租赁合同》，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。其中，品信公司的主要合同义务即是按合同约定按时支付租金，在双方签订租赁合同后在2014年下半年的租期内，品信公司超过合同的约定未向光华公司支付租金，品信公司认为其未支付租金具有正当理由，享有先履行抗辩权，但根据案件事实及法律规定，品信公司在本案中未能证明其享有不支付租金的先履行抗辩权，依照合同的约定，其行为已构成前述合同约定中光华公司行使合同解除权的情形之一。因此，在双方对合同是否解除产生争议的情况下，光华公司向法院起诉要求解除合同符合合同约定和法律规定，一审法院判决解除双方的租赁合同并无不当。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，本案中，品信公司对承租物业进行厂房建设未向光华公司进行告知及得到光华公司的同意，品信公司修建的厂房已被资阳市住房和城乡规划建设局确定为违章建筑，因此，在光华公司提出的解除租赁合同的主张能够得到支持的情况下，品信公司应当将承租的物业恢复原状并交还于光华公司。关于一审判决品信公司支付的违约金数额是否正确的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失……”、第一百一十四条“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，品信公司在本案中承担的违约责任应以光华公司的实际损失为准，即品信公司未按时交纳租金给光华公司造成的损失仅是该期租金逾期支付的资金占用利息，光华公司主张品信公司应按合同约定承担租金总额5%违约金的违约责任显然高于品信公司未按时交纳租金造成的损失，且品信公司在本案审理过程中已明确对光华公司提出的违约赔偿主张提出了异议，一审法院对品信公司违约赔偿数额进行调整，最终确定的违约金数额并无不当。综上，光华公司和品信公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
二审法院判决：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费18000元，由四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司承担9000元，由资阳品信汽车销售服务有限公司承担9000元。
本院再审庭中，品信公司向法庭提交了由资阳市城乡规划管理局制作的光华公司总平面规划图，拟以该证据证明光华公司在双方签订租赁合同前就已知道租赁合同涉及的后坝是不能用于修建建筑物的。该总平面规划图载明，租赁合同涉及的后坝用途为汽车展区。光华公司经质证，认可该证据的真实性，但对品信公司的证明目的不予认可，认为该总平面规划图注明后坝用途为汽车展区，光华公司出租给品信公司时也是相同用途，品信公司将后坝私自改建为维修车间，与光华公司无关。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成了《物业租赁合同》，双方应当按照合同的约定全面适当的履行各自的义务。其中，作为承租人的品信公司，其主要合同义务即是按合同约定按时支付租金。根据双方签订的《物业租赁合同》的约定，品信公司应当在2014年7月初支付2014年下半年租金，且品信公司如不支付或不按约支付租金超过30日的，光华公司可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施。而品信公司未按合同约定向光华公司支付租金，光华公司依照合同的约定，已取得行使合同解除权的条件。一、二审法院依照相关法律的规定，判决对光华公司提出的要求品信公司支付租金、解除光华公司与品信公司之间的租赁合同和要求品信公司恢复物业原状后交还光华公司等请求予以支持，并无不当。
关于品信公司申请再审称，光华公司在签订租赁合同时隐瞒了后坝为禁建区域，不能修建维修车间的事实，该事实有再审庭审中提交的新的证据证明，且光华公司在合同签订后又不履行“报规报建”义务，致使品信公司订立合同的目的不能实现，对涉及后坝、新增后坝部分的合同应予解除，光华公司还应就其不履行“报规报建”义务的过错而使品信公司在新增后坝修建的建筑物被强令拆除所造成的损失承担责任。对品信公司提出的上述理由及请求，因品信公司未就此提出反诉，其可提起独立的诉讼以主张其权利，且品信公司也已单独提起了诉讼，故一、二审法院对品信公司提出的上述请求不予处理正确。
综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。品信公司的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持四川省资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 羊 斌
审判员 冯一平
审判员 唐嘉君
二〇一七年一月四日
书记员 李 静