杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初13361号
原告：邵越，男，1983年7月21日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。
被告：章程程，女，1989年9月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
原告邵越（以下简称原告）为与被告章程程（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2017年8月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员孙莎独任审判，并于2017年9月25日第一次公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。被告于同日提出司法鉴定申请，2017年12月18日，因被告未预交鉴定费用，鉴定结束。本案于2018年1月16日第二次公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年12月，原、被告双方签订厂房租赁合同一份，被告将位于厂房及厂房后面的小房间一间出租给原告，约定年租金23000元（包括小房间租金），租金五年内不变。原告于2015年12月28日、2016年7月30日、2017年2月7日分三次将2016年租金及2017年上半年（2月1日至7月31日）租金支付给被告。2017年1月起，被告多次要求增加租金，原告不同意。2017年6月份被告要求原告搬离，原告于2017年7月14日搬离。2017年7月8日，被告答应将多收取的租金及押金共6611元退还给原告，但时至今日被告并未归还原告相应费用，故原告提起诉讼，请求：1.判令被告归还租金4611元，押金2000元，共计6611元；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.厂房租赁合同一份，用以证明租赁的事实；
2.事件简要说明一份（打印件），用以证明事件发生过程的事实；
3.录音光盘一份，用以证明原、被告之间对话录音的事实；
4.录音文字材料六份（打印件），用以证明原、被告之间对话具体内容的事实；
5.房租转账凭证三份（打印件），用以证明原告付款时间的事实；
6.强行涨租微信记录一份，用以证明被告强行涨租金的事实。
被告答辩称：被告持有的合同上约定年租金23000元，第一年租金不变，第二年开始看情况递增，但原告的合同中把这条划掉，并擅自书写“五年不变”。原告因何事由搬掉被告不知道，原告擅自搬走，没有提前跟被告沟通，第二天才跟被告说结一下房租，等被告到家的时候，发现房屋里乱七八糟，锁也坏掉了，水电费也没有给被告。合同约定“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担”，这部分维修费没有支付给被告，原告搬走应当清理好厂房。被告只是跟原告说适当涨房租，也没有说涨多少，原告就说涨房租就搬走，并且什么都没弄好，就要跟被告结押金。
被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.厂房租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系的事实；
2.照片一组（打印件），用以证明被告毁坏房屋未修理，居住的房子任由他两个儿子小便，严重影响房子居住环境和卫生（垃圾遍地），违反合同约定，未维修毁坏物的事实；
3.余杭区农村危房翻建申请审批表一份（复印件），用以证明房屋合法的事实；
4.居民户口簿一份（复印件），用以证明房屋居住合理合法的事实。
原告出示的证据，被告经当庭质证，认为证据1的厂房租赁合同，原、被告持有的合同不一样，原告擅自将第二条“第一年房租不变，第二年适当增长”改成“五年不变”，被告不予认可；证据2是原告自己手写的，不予认可；证据3、4，录音的文字整理稿中原告在每条后面都有括号进行注释，不是被告的原话；证据5、6认可。经审查，证据1厂房租赁合同中除“第一年年租金不变，第二年起按情况递增”的打印文字被手改为“五年内租金不变”，其他内容本院予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实；证据2系原告单方制作，本院不予确认，但其内容可作为原告庭审陈述的补充；证据3，被告对真实性有异议，但未提交反驳证据，且因其未预交鉴定费用导致鉴定终止，故本院对该证据予以确认；证据4，因原告对部分谈话内容进行了备注，故本院以证据3录音的内容为准；证据5、6，被告对真实性无异议，故本院予以确认。
被告出示的证据，原告经当庭质证，认为证据1系原告本人签字，该份合同确实没有写五年不涨价；证据2的照片没有问题，被告拍摄的是搬厂的时候，那天确实是很乱，原告让被告过来结水电，造成那天的录音；证据3应该是没问题，这是被告爷爷的房子，她家都是以章程程为代表的；证据4应该是没问题，原告和被告爷爷也比较熟。经审查，被告出示的证据，原告对真实性无异议，故本院均予以确认。
本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：
被告出示的《厂房租赁合同》载明，原告向被告租赁位于的厂房，租赁期限为5年，自2016年2月1日起；租赁年租金为23000元（含小房间一间250元/月）；第一年年租金不变，第二年起按情况递增；合同签订后，原告应向被告支付租赁押金2000元；租赁期间的水、电等费用由原告承担，电1元/度，水3.5元/吨，每月一交；租赁期间，原告应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因原告使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修，原告拒不维修，被告可代为维修，费用由原告承担。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付2000元的租赁押金，并于2015年12月28日向被告支付11500元，于2016年7月30日支付13181元（备注为16年8月1号至2017年1月31日房租），于2017年2月7日支付13000元（备注为17-2-1至17-7-31房租）。庭审中，原、被告均认可2015年12月28日支付的11500元系2016年2月至7月的房租，2016年7月30日支付的13181元以及2017年2月7日支付的13000元包含了半年房租及水电费。
原告出示的《厂房租赁合同》，除租赁起始时间未填写，“第一年年租金不变，第二年起按情况递增”被划掉并手改为“五年内租金不变”，其余内容同原告出示的《厂房租赁合同》。庭审中，原告表示“五年内租金不变”系由原告或其妻子于签订合同时当场变更。
2017年1月22日，被告在微信中问“你后面小房子要不要的，不要的话，有人来问我就租掉了”，原告答“要的，后来电话不是说好一起2万4了吗”；2017年2月4日，原告表示“房租今天下午转你，支付宝发我下”，被告答“下午四点我跟你结一下好了，包括水电费”。
原告出示的录音中，被告多次认可双方口头约定五年不涨房租，但年租金按20000元算。
庭审中，原、被告均表示原告于2017年7月14日从案涉房屋搬出，但未交还钥匙；原告表示双方协商好原告租到2017年7月底，后被告要求其尽量于7月中旬搬走，故原告于7月14日搬出；被告表示本来说好租到2017年7月31日，后来是原告擅自提前搬走，被告于2017年8月1日收回房屋，现已另行出租。
另查明，章元寿户于2012年2月21日申请对崇贤街道崇贤村8组82号的房屋进行危房翻建，并经相关部门审批同意；被告系章元寿的孙女。
本院认为，首先，关于年租金的约定。原告持有的《厂房租赁合同》虽将“第一年年租金不变，第二年起按情况递增”的内容划掉并手改为“五年内租金不变”，且并无被告方签字确认，但原告出示的录音中，被告认可双方约定五年不涨房租，但年租金按20000元算，故应认定该约定系原、被告之间的真实意思表示。现原、被告签订的《厂房租赁合同》的其他内容亦系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。其次，原告要求退还房屋租金的诉讼请求。因原、被告在庭审中均认可双方约定租期至2017年7月31日结束，原告关于被告要求其提前搬走的主张缺乏有效证据证明，且原告在庭审中自认未将钥匙交还被告亦未清理场地，故本院根据被告自认的收回房屋的时间认定原告实际占有租赁房屋至2017年7月31日。因原告已支付的房租亦是付至2017年7月31日，故其要求被告退还房租的诉讼请求依据不足，本院不予支持。再次，原告要求退还租赁押金的诉讼请求。因《厂房租赁合同》并未约定租赁押金的返还条件，鉴于原、被告的房屋租赁关系事实上已解除，被告亦已将房屋另行出租，故被告应当返还原告租房押金。被告关于水电费及房屋、物品毁损的维修费的答辩意见，其可在搜集证据后另行主张。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告章程程于本判决生效后十日内退还原告邵越租赁押金2000元；
二、驳回原告邵越其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由原告邵越负担17元；被告章程程负担8元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 孙莎
二〇一八年一月十八日
书 记 员 沈方