浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3722号
上诉人（原审原告）：王文龙。
上诉人（原审被告）：骆金林。
委托代理人：陈骏飞。
上诉人王文龙因与上诉人骆金林房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年2月15日，杭州五联股份经济合作社（以下简称五联经济合作社）与骆金林签订一份《租赁合同》，约定五联经济合作社将涉案店铺出租给骆金林做餐饮经营使用，租赁期限为2011年3月1日起至2014年2月30日止。同日，五联经济合作社出具一份证明，载明经五联经济合作社协商，骆金林可以将涉案店铺转租给他人经营。2011年3月1日，王文龙与骆金林签订一份《租赁合同》，约定骆金林将位于西城广场南侧的文新夜市中的涉案店铺出租，提供给王文龙餐饮经营使用。租赁期限自2011年3月1日起至2014年2月28日止；涉案店铺租金为每年68万元，租金支付方式为每年一次，王文龙必须在每年的2月15日前一次性付清全年租金；王文龙在签订租赁合同的当日必须支付骆金林10万元的租赁保证金，本保证金必须至本合同期满终止后的七个工作日内原数退回给王文龙，并且骆金林不支付该保证金的利息及一切费用；王文龙在租赁期间的营业执照由王文龙自行办理，骆金林可以提供方便，骆金林应在2011年3月1日前将涉案店铺交付给王文龙，能正常使用，王文龙在收到涉案店铺后对该房屋如有异议的应当日提出意见；王文龙租赁的店铺由王文龙自行装修并承担装修费用，骆金林不承担王文龙的任何装修费用。合同另约定了双方的其他权利义务。同日，王文龙将租金68万元及租赁保证金10万元合计78万元支付给骆金林，骆金林将涉案店铺交付给王文龙使用。此后，王文龙对涉案店铺进行了装饰装修。2011年4月2日，涉案店铺开张试营业。之后王文龙为办理涉案店铺的营业执照与骆金林多次协商，但至今未办出营业执照。庭审中，王文龙、骆金林对涉案店铺归还的时间争议较大，但王文龙自己承认店铺钥匙是在2012年3月20日交给骆金林的。另查明，文新夜市系西湖区商贸局就推进西湖区夜市一条街建设所开办的，并征得西湖区区委、区政府的同意。2011年5月16日，西湖区人民政府对西湖区商贸局关于文新、三墩两夜市办理市场登记证作出相关答复，该答复载明：文新夜市位于文新街道五联西苑夜市区，东与颐景园小区相邻，西至移动科研大楼，南至五联西苑农居点，北至西城广场。夜市区域长约150米，宽约45米。夜市经营范围为餐饮、古玩、休闲服饰等，举办者为文新街道五联经济合作社。2011年5月17日，五联经济合作社向杭州市环保局西湖分局、西湖区人民政府城市管理办公室、西湖区城市管理行政执法局提出了办理市场名称登记证及营业执照审批手续的申请，后通过了上述三个部门的审批。2011年6月9日，杭州市工商行政管理局西湖分局向五联经济合作社颁发了文新夜市的市场名称登记证。2012年4月12日，王文龙诉至原审法院，要求确认王文龙与骆金林之间签订的房屋租赁合同无效并要求骆金林赔偿相关损失。2012年5月30日，王文龙向原审法院提出撤诉申请，后原审法院经审查后准予其撤诉。2012年6月，王文龙再次诉至原审法院，请求判令：1、确认王文龙与骆金林签订的房屋租赁合同无效；2、骆金林返还保证金10万元；3、骆金林一次性赔偿各项经济损失108万元，其中包括返还租金损失68万元，设备及装修损失40万元；4、本案诉讼费由骆金林承担。
原审法院认为：涉案店铺实为文新夜市中的摊位。夜市是主要于夜间从事商业活动的市场，小吃美食往往是夜市特色。夜市对解决群众就业，方便市民生活具有重要意义。文新夜市是由政府主导下建设的夜市，有专门管理机构负责规范管理，已经依法登记并取得经营资格。对于夜市建设是否应当按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，向政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，法律对此并无明确规定。鉴于文新夜市已经依法登记并取得经营资格，故可以认定该夜市内的摊位所签订的租赁合同亦不存在无效的问题，因此，王文龙要求确认租赁合同无效，原审法院不予支持。
根据王文龙提供的证据以及双方在庭审中的陈述，涉案店铺已经由五联经济合作社从骆金林处收回，故涉案租赁合同已经实际解除。根据租赁合同的约定，骆金林应当将租赁保证金10万元退还给王文龙。目前，骆金林未能提供任何证据证明其有权不退还上述租赁保证金，故王文龙诉请要求骆金林退还租赁保证金的请求合法有据，原审法院予以支持。关于王文龙要求返还租金68万元的请求，因该租金为合同解除前实际应支付的租金，合同虽然解除，但解除的法律后果是尚未履行的，终止履行，显然已经履行的，应当按照合同约定执行，故王文龙要求返还租金的诉请，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于装修损失问题。王文龙认为是租赁商铺不能让其从事合法经营故而由其提出解除，因此应认定是由于王文龙自身的原因导致合同解除。虽然王文龙对租赁商铺的装修是经骆金林同意的，但因为王文龙自身原因导致合同解除，而且从本案的实际情况来看，骆金林并未利用这些装修物，故王文龙要求赔偿装修损失，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年11月19日判决：一、骆金林于判决生效之日起十日内返还王文龙租赁保证金100000元；二、驳回王文龙的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由王文龙负担14113元，骆金林负担1307元。其中骆金林负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，王文龙不服，向本院提起上诉称：一、在一审庭审中被上诉人没有提供文新夜市法人营业执照，也没有提供夜市内的任何经营户的工商营业执照，出庭作证的证人与本案有利害关系，故一审法院认为“文新夜市已经依法登记并取得经营资格”是缺乏证据证明的。二、一审法院认为“对于夜市建设是否应当按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，向政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，法律对此并无明确规定。”但对此《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第六十条有明确规定，文新夜市同样是法律规定的建筑物、构筑物，应申请核发建设工程规划许可证。综上，一审法院认定：“该夜市内的摊位所签订的租赁合同亦不存在无效的问题”缺乏证据，适用法律不当，请求本院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
骆金林针对王文龙的上诉答辩称：一、双方当时签订的租赁合同系商铺租赁合同。二、双方之间的租赁合同合法有效。三、文新夜市经政府批准，是合法的，故上诉人王文龙上诉状中的主张不合法。
骆金林亦不服原审判决，提起上诉称：一、当事人双方对案涉租赁合同是否合法有效存在分歧，双方并没有就合同解除后的违约等问题达成一致，且一审法院认定该合同的解除系被上诉人自身原因，合同租赁期限也尚未届满，故租赁合同的解除并不属于合同期满解除的情形。二、租赁合同对保证金的适用目的有明确的约定，是纠纷双方在签订合同时未保证合同履行所作的约定，属于履约保证金。从原审认定的事实看，上诉人合法出租商铺，充分履行了合同义务，且合同不存在无效的情况。由于被上诉人拖欠租金、无力经营等原因导致合同解除，上诉人有权追究被上诉人的违约责任，暂保留上述租赁保证金至被上诉人足额赔付违约金之日或合同期满之日。故上诉人在被上诉人足额赔付违约金之前，有权保留上诉租赁保证金。请求本院撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
王文龙针对骆金林的上诉答辩称：租赁合同是无效的，一审判决不正确，与客观事实不符。请求本院驳回骆金林的上诉主张。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点有二：一、双方当事人于2011年3月1日签订的《租赁合同》是否有效；二、骆金林是否需要退还王文龙的10万元保证金。
关于争议焦点一，本院认为，案涉租赁商铺位于本市西湖区的文新夜市，而文新夜市系西湖区商贸局就推进西湖区夜市一条街建设所开办，西湖区人民政府对此有书面的同意意见。五联经济合作社亦就文新夜市的市场名称登记和营业执照审批通过了杭州市环保局西湖分局、西湖区人民政府城市管理办公室、西湖区城市管理行政执法局的审批。2011年6月9日，杭州市工商行政管理局西湖分局还向五联经济合作社颁发了文新夜市的市场名称登记证。故文新夜市的建设和经营是经过政府部门许可的，王文龙要求确认文新夜市内的商铺租赁合同无效的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》中约定10万元租赁保证金属合同履行的保证，现该《租赁合同》已经解除，合同已经无需履行，骆金林应将10万元保证金退还给王文龙。骆金林认为其有权追究王文龙的违约责任，暂保留租赁保证金至王文龙足额赔付违约金之日或合同期满之日，对此本院认为骆金林在本案中并未提起要求追究王文龙违约责任的反诉，故王文龙是否需要承担违约责任不明，骆金林保留租赁保证金赔付违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王文龙、骆金林的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16820元，由上诉人王文龙负担14520元，由上诉人骆金林负担2300元。上诉人王文龙于本判决生效之日起十五日内来本院办理多预缴部分的退费。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年三月四日
书记员 朱鑫莹