上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3729号
上诉人（原审被告）张国顺，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市虹口区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX花园内。法定代表人喻斌，职务董事长。委托代理人李彩娥。委托代理人陆锦颖。上诉人张国顺因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第18857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，张国顺于2011年1月7日与甲公司上海甲置业有限公司（以下简称甲公司）签订了上海市商品房预售合同（以下简称预售合同），支付全款、缴纳契税购买了位于上海市浦东新区XX路XX弄XX城XX号XX层联排住宅（以下简称系争房屋）。预售合同约定,除不可抗力外，甲公司定于2011年10月31日向张国顺交付房屋。张国顺应遵守前期物业服务合同及相关管理规约，包括但不限于向上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）支付物业服务费。该预售合同及附件关于系争房屋交付标准中未有关于房屋院落内是否存在通风井的描述或备注。此外，该预售合同还约定，合同一方按照合同约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。2010年5月14日，万科物业公司与甲公司签订了期限至2013年12月31日止的前期物业服务合同（合同期内，小区业委会与万科物业公司或其他物业公司签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止;合同到期后，若万科物业公司同意继续履行合同，未依法经专有部分占建筑物面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同时,本合同继续有效）约定，由万科物业公司为张国顺购买的房屋提供物业服务，其中联排住宅物业费收费标准为人民币（以下币种相同）4.20元/平方米/月。张国顺未向万科物业公司交纳过物业服务费，万科物业公司催讨未果诉至原审法院，要求判令张国顺：1、支付2012年1月1日至2014年9月30日期间物业服务费人民币38,379元（4.20元/月/平方米×276.91平方米×33个月）；2、支付逾期付款违约金10,362.33元（每季首月5日前交纳当季物业服务费，从违约之日起按未交纳金额的日3‰计算，违约金计算至2014年9月30日）。张国顺不同意万科物业公司的全部诉讼请求。原审另查明，1、前期物业服务合同载明，业主应自建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位的原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月的5日前向万科物业公司交纳当期物业服务费，在下季度首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金；2、张国顺在预售合同中预留的地址为上海市浦东新区XX路家庭住址（以下简称XX路家庭住址）。万科物业公司分别于2012年10月21日、2012年11月6日两次向上述地址邮寄物业服务费催缴函,后以“迁移新址不明”、“原址查无此人”为由被退回。张国顺确认收到万科物业公司于2014年8月8日以邮政EMS快递形式向其上海市浦东新区锦绣路家庭住址（以下简称锦绣路家庭住址）发送物业服务费催收函;3、2014年6月25日，张国顺到万科物业公司处办理了房屋交付手续,在房屋交付流程表上签名，其中物业服务费一栏的3,489.02元被修改为0元,张国顺未向万科物业公司支付物业服务费。同日张国顺填写的业主验房记录单中业主验房意见一栏载明，“……通风井在院子里,对此异议尚未解决;通风井挡住通往地下一层的天井”。该日,万科物业公司将加盖了甲公司销售合同章的房屋交接书交给张国顺。同月29日,张国顺申请办理房地产登记,于同年7月8日获得核准。上海市房地产登记信息显示系争房屋建筑面积为276.91平方米。2014年9月29日，系争房屋产权登记转移至第三人。原审庭审中，1、万科物业公司提供房屋交付通知书、房屋权证办理通知书及房屋交付指引,证明其受甲公司的委托于2011年10月20日、2011年12月向张国顺XX路家庭住址送达上述材料,通知张国顺收房及办理产证。经质证,张国顺表示未收到该组材料,其早已告知甲公司的销售代表家庭住址变更至锦绣路家庭住址。2012年年底时销售代表曾经电话联系张国顺收房,之前张国顺已经明确表示不会接收房屋,理由是房屋与预售合同不一致,预售合同中并无通风井标注,而实际花园里多出一个通风井。原审法院对该组证据真实性予以确认,因万科物业公司并未提供送达材料,故原审法院对万科物业公司关于上述日期送达张国顺上述材料的表述不予确认。署期为2011年10月20日的房屋交付通知书及房屋交付指引载明，系争房屋已经符合预售合同约定的交房条件，张国顺应及时办理房屋交付手续。具体流程为领取填写房屋交付流程表并交纳三个月物业服务费3,489.02元等费用。张国顺应于2012年1月6日至同年1月8日期间签署网上房屋交接书及办理小产证等相关手续;2、张国顺表示其家庭住址变更时曾经向甲公司的销售人员电话告知过，万科物业公司与甲公司系关联公司，且有权代表甲公司向张国顺交付房屋，故万科物业公司不可能不知晓其家庭住址变更的事实。万科物业公司于2014年8月8日向张国顺锦绣路家庭住址寄送物业服务费催收函说明张国顺已经告知万科物业公司家庭住址变更。对此，万科物业公司表示其于2014年6月自购买张国顺系争房屋的下家董先生及房产中介处得知张国顺锦绣路现家庭住址。张国顺当庭拨通董先生电话，董先生表示其不知晓张国顺家庭住址具体情况，也未向房产中介询问过；3、张国顺提供房屋建筑面积测算表、预售合同(含附图、附件)、张国顺自行绘制的系争房屋现状图、系争房屋一层建筑图、系争房屋一层改造前图纸、系争房屋现状照片一组、隔壁229室（房型相同）房屋现状照片一组，证明预售合同未标注花园里有通风井，与系争房屋房型相同的229室花园内无通风井。系争房屋内的通风井高达6米、长宽各为1.50米，将地下车库的废气排出到张国顺院内，且挡住张国顺天井入口。张国顺表示，因系争房屋与预售合同不一致导致张国顺无法收房，应由甲公司承担2014年6月25日之前的物业服务费。经质证，万科物业公司对张国顺自行绘制的系争房屋现状图不予确认，确认其他证据的真实性，但表示与本案不具有关联性。万科物业公司表示，即使张国顺拖延收房无过错，也不能抗辩其按时交纳物业服务费的义务。因证据应具有客观性，故原审法院对张国顺自行绘制的系争房屋现状图不予确认，对其余证据真实性予以确认，确认系争房屋花园内有通风井；3、万科物业公司表示张国顺2014年6月25日到其处办理房屋交接手续，取得房屋交接书仅为办理房产证，以利于其出售房屋。张国顺在2014年4月之前从未主张过系争房屋花园内有通风井问题，后决定卖房了才突然提出。万科物业公司得知后协助其处理该诉求，已经尽到了管理义务。系争房屋现状与预售合同交房要求一致，符合预售合同附件2、3、6中关于房屋的描述，已于2011年完成交付，不能再次交付；4、张国顺提供其书写的署期为2014年4月22日的“致万科三十年”的投诉信函、2014年张国顺与万科物业公司刘姓工作人员的多次短信往来的打印记录，证明其与甲公司就房屋交付存在违约的问题进行沟通，因迟迟未能得到回复，无奈只好将房屋转让出售。且万科物业公司工作人员告知张国顺不需要书面材料。经质证，万科物业公司认为投诉信函与本案不具有关联性，短信打印件真实性确认，但亦不存在关联性。原审法院对该组证据真实性确认，确认张国顺2014年4月与甲公司就系争房屋花园内通风井问题进行沟通的事实。原审认为，诉讼时效的设置旨在督促权利人及时主张权利，诉讼时效的要件须有怠于行使权利的事实及怠于行使权利的事实持续存在。本案中，万科物业公司于2012年10月21日、2012年11月6日向张国顺预售合同预留的XX路家庭住址寄送物业服务费催收函，于2014年8月8日向张国顺锦绣路家庭住址寄送物业服务费催收函，故在张国顺未能提供证据证实其曾按照预售合同约定的以书面形式告知甲公司或万科物业公司其联系地址发生变更的情况下，原审法院确认万科物业公司未怠于行使其权利，故张国顺关于万科物业公司2012年1月1日至2012年8月7日期间物业服务费已经超过诉讼时效的辩论意见，原审法院不予采纳。根据相关规定，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。合同双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，万科物业公司主张预售合同约定的房屋交付通知书、房屋权证办理通知书及房屋交付指引最迟于2011年12月视为送达张国顺，张国顺拖延收房不能免除其交纳物业服务费的义务。对此，张国顺表示其早就将家庭住址变更以电话的形式告知了甲公司销售代表，万科物业公司与甲公司为关联公司，有权利代表甲公司向张国顺交房，理应知晓其家庭住址变化，且事实上万科物业公司于2014年8月8日向张国顺变更后的家庭住址寄送了物业服务费催收函，故甲公司应向其变更后的家庭住址寄送房屋交付通知书等交房书面材料。庭审查明，其一，预售合同明确约定系争房屋交房时间为2011年10月31日，且张国顺未有证据证实其以书面形式告知万科物业公司或万科置业其公司家庭住址的变更；其二，张国顺当庭确认2012年底销售代表曾打电话让其收房，其表示之前已明确表示因系争房屋花园内有通风井、不符合预售合同约定的交房条件不会收房；其三，现有证据证明张国顺2014年4月才通过信函与短信向甲公司及万科物业公司沟通系争房屋花园内通风井事宜。综合以上事实及张国顺自身对系争房屋何时交房负有注意义务，原审法院对张国顺主张的系争房屋未能按时交付使用全部原因均归咎于甲公司，2014年6月24日之前的物业服务费应由甲公司负担的意见不予采纳。考虑到万科物业公司知晓张国顺锦绣路家庭住址，但不能说明其何时、通过何种途径得知该地址及万科物业公司不能提供有效证据证实其或者甲公司向张国顺送达房屋交付通知书等材料的确切时间，原审法院酌情给予张国顺6个月的宽限期，即张国顺应自2012年7月开始或积极收房或向甲公司主张权利，寻求解决问题的办法，而非既拒绝收房又不主张权利。张国顺应自宽限期结束后交纳物业服务费，原审法院核算张国顺应支付万科物业公司2012年7月1日至2014年9月29日期间物业服务费31,362.10元，万科物业公司要求张国顺支付其2012年1月1日至2012年6月30日期间物业服务费的诉讼请求，原审法院不予支持。因系争房屋产权于2014年9月29日发生变更，故原审法院对万科物业公司要求张国顺支付其2014年9月30日的物业服务费的诉讼请求亦不予支持。本案张国顺购买系争房屋时已付全款及缴纳契税，主观上不具有拒绝收房的故意。鉴于系争房屋花园内确有通风井，而该通风井尺寸巨大，张国顺亦与甲公司及万科物业公司进行过沟通，试图解决问题，并非恶意拒付物业服务费，故原审法院对万科物业公司要求张国顺支付其逾期付款违约金10,362.33元的诉讼请求不予支持。原审法院审理后，于2015年10月26日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、张国顺于判决生效之日起十日内支付上海万科物业服务有限公司2012年7月1日至2014年9月29日期间物业服务费人民币31,362.10元；二、驳回上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,018元，减半收取计509元，由上海万科物业服务有限公司负担181元，由张国顺负担328元。原审法院判决后，上诉人张国顺不服，向本院提起上诉称：因上诉人所购买的系争房屋花园内有通风井，与合同约定不符，上诉人与开发商之间就此存在争议。后系争房屋系于2014年6月24日交付给上诉人，故在此之前上诉人并非业主，亦不同意支付该日前的物业费。本案应将开发商列为当事人。请求二审撤销原审判决，改判上诉人支付2014年6月25日至同年9月30日期间的物业费。被上诉人万科物业公司辩称：开发商按约通知上诉人办理房屋交接，但因上诉人单方原因未办理房屋交接。上诉人若对房屋结构、质量有异议的，应按照预售合同的约定向开发商主张权利，而原审判决业已基于该事实给予上诉人六个月宽限期，对上诉人很公平。上诉人拖欠被上诉人物业费，应予支付。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。本案中，上诉人作为房屋买受方，对何时交房负有注意义务。根据上诉人与房屋开发商所签预售合同约定涉诉房屋交付时间为2011年10月31日。上诉人称其未收到开发商的书面通知，并主张其已将上诉人住址变更的信息及时告知被上诉人或开发商，但上诉人并无充分证据证明其主张。况且，上诉人确认开发商的销售代表曾于2012年底电话要求其收房，上诉人表示房屋花园内有通风井而拒绝交房。然而根据现有证据，上诉人直至2014年4月才通过信函及短信向开发商及XX沟XX房XX花园内通风井事宜。故上诉人将房屋未能交接的责任全部归咎于被上诉人，缺乏依据。鉴于被上诉人确实知道上诉人变更后的地址，但无法明确其知道该地址的时间和途径，且被上诉人无法证明其或开发商向上诉人送达房屋交付通知书等材料的确切时间，故原审法院酌情给予上诉人6个月宽限期开始积极收房或向开发商主张权利，并无不当，上诉人应自宽限期结束后即2012年7月1日起至2014年9月29日期间支付物业费。原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币328元，由上诉人张国顺负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年二月三日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……