上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第4387号
原告：葛亮，男，1981年11月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人：夏月珍(葛亮之母亲)，女，1959年7月25日出生，汉族，住上海市杨浦区市光一村***号***室。
委托代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。
被告：李辉，男，1962年1月8日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
第三人：李帅(暨被告李辉的委托代理人、李辉之弟)，男，1967年12月6日出生，汉族，户籍地上海市闸北区共和新路***弄***号***室。
第三人：肖忠香，女，1980年8月15日出生，汉族，住上海市松江区广富林路***弄***号***室。
委托代理人：杨思涵，上海市律和理律师事务所律师。
原告葛亮诉被告李辉、第三人李帅、肖忠香房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年12月1日受理后,原告葛亮于2016年1月13日提出财产保全申请，本院依法裁定对本市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室的房屋查封。2016年1月20日，本院依法裁定本案组成合议庭。2016年7月25日，本院依法追加肖忠香为本案第三人。2016年6月16日和2016年9月1日，对本案公开开庭进行了审理。原告葛亮的委托代理人陆玮斌、被告李辉的委托代理人暨第三人李帅、第三人肖忠香的委托代理人杨思涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛亮向本院提出诉讼请求：1.请求确认编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效，将位于市光一村XXX号XXX-
XXX室的房屋恢复登记至原告名下；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月，原告与肖忠香签订借款抵押合同，约定原告向案外人借款120万元，将房产抵押给了肖忠香。2015年4月30日，在原告不知情的情况下，李帅以原告代理人的身份与被告签订了房屋买卖合同，将系争房屋以低于市场价的价格出售给了被告，被告系第三人的哥哥，合同转让价款150万元。2015年5月18日，被告登记为权利人，原告自始至终未收到任何房款或其他价款。原告在办理借款抵押合同时，确有签订过相应的委托书，但对此原告是不知情的，因为当时原告是为借款，没有出售房屋的意思表示，且原告一直在还借款利息。房屋买卖合同上的肖忠香及李帅联系电话是一致的，也能证明第三人代表出借方一起在处理此事，所以被告与第三人恶意串通损害原告的合法权益，双方签订的系争房屋买卖合同应认定为无效。
被告李辉及第三人李帅辩称，原告作为借款人应当诚信，原告对于抵押是知情的，原告当时也将房产证及密钥提供给第三人。原告本人在公证机关签字进行委托，公证书上也写明出售房屋不低于150万元，这是原告真实意图的表现，第三人肖忠香是外地户口，房屋可能有限购，故由被告购买。被告与第三人虽是亲兄弟，但不能证明存在恶意串通的情况，150万元购房款全部由被告支付给了肖忠香以抵扣借款本金120万元及利息，通过法院执行并不是唯一的途径，也可以通过其他方式实现债权。出售系争房屋没有约定必须通过人民法院申请强制执行，作为全权委托有权选择最快的方式处理此事，要求法庭保护其合法利益。
第三人肖忠香述称，不同意原告的诉请，《上海市房地产买卖合同》不符合法定的合同无效的条件，该合同依法成立且合法有效。第三人肖忠香于2014年10月20日全额支付120万元借款给原告，原告早于借款之日就与第三人肖忠香约定，借款到期不还便以150万元的价格“以房抵债”，合同约定的借款期限届满，第三人肖忠香多次向原告追偿债务未果，无奈之下，经第三人肖忠香示意，李帅凭借合法有效的公证《委托书》，按原合同的条款与被告重新签订了《上海市房地产买卖合同》，并依法完成了过户手续，房屋过户行为系出于双方合同约定及原告真实意思表示，且委托手续完备，依法成立并合法有效，原告所称毫不知情不符合本案事实，其称“未收到任何房款或者其他价款”恰好证明了第三人肖忠香认可在过户手续完成之时，该房屋对价即视为用于冲抵原告应归还的部分借款，至此，原告与第三人肖忠香之间150万元债权债务因此而归于消灭，原告早于借款之时就已知晓本案被告及第三人在各法律关系中的地位，已预见违约可能导致的法律后果，不存在恶意串通的情形。原告要求确认《上海市房地买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至原告名下，将直接导致第三人肖忠香的债权难以实现，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月20日，原告葛亮作为借款人(抵押人)(甲方)、第三人肖忠香作为出借人(抵押权人)(乙方)签订借款抵押合同，合同第一条约定，甲方向乙方借款人民币120万元整；合同第三条约定借款期限2个月，自2014年10月20日至2014年12月19日止；合同第四条约定，本合同项下的人民币借款利率月利率为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍，利随本清；合同第六条约定，甲方以其拥有合法处分权的房地产抵押给乙方作为甲方清偿本合同项下债务的担保，抵押物的具体情况如下：房屋坐落：上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室，房屋性质：住宅，房屋建筑面积：71.84平方米，房地产价值：150万元(协商价)，甲方拥有合法处分权的上述房地产作为抵押物。当日下午，葛亮与李辉网签一份《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX，葛亮将座落于上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室的房屋出让给李辉，转让价款人民币150万元，双方同意葛亮2015年1月19日前腾让房屋并通知李辉验收交接，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。李辉于2014年10月20日前支付全部房价款的80%计120万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2015年1月19日前支付30万元。
2014年10月20日，葛亮作为委托人出具委托书，李帅作为受托人，委托书载明：一、委托事项：委托人因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币150万元的对价出售登记在本人名下的位于上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室的房地产的相关事宜，特委托受托人李帅为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。委托期限自2014年12月20日起至2015年12月19日止，委托人无权转委托。委托人在委托权限内就上述房地产所实施的法律行为以及所产生的法律后果，委托人均予认可，附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；3、办理买卖合同公证并领取公证书；4、代为办理房地产转移登记，签署承诺书等交易中心相关文件；5、代为办理还贷、退保手续，领取他项权利证明，结清证明等注销材料、办理注销房地产抵押登记；6、代为办理转按揭相关事宜；7、代为配合买方办理购房贷款手续，签署相关文件；8、代为收取房价款(委托人、受托人账户均可)，开具收款凭证；9、代为至房地产交易中心、税务局、开发商等相关部门调取原购房资料；10、代为办理房屋交接手续(包括水、电、煤气、固定电话、宽带注销、过户等相关业务及办理与物业交接的相关手续)；11、代为挂失、补办并领取房地产权证及密码单；12、代为办理上述房地产内户口迁出手续；13、代为核价、审税(包括签署与税收相关承诺文件)、支付相关税费；14、代为签订租赁合同、租赁协议、办理租赁备案登记手续、领取上述房地产登记证明；15、代为办理变更与解除租赁合同、收取租金(包括押金)、支付违约金(如需)、撤销租赁备案登记等相关事宜；16、代为办理房地产出租、出售过程中的其他相关事宜。2014年10月31日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证经字第13988号委托公证书，葛亮在委托书上签名。
2014年10月31日，(2014)沪宝证字第13987号公证书载明：甲方(借款人、抵押人)葛亮、乙方(出借人、抵押权人)肖忠香，公证事项：具有强制执行力的债权文书公证。对葛亮与肖忠香签署的《借款抵押合同》赋予强制执行效力进行公证。
2015年4月30日，李帅作为葛亮(卖售人，甲方)的委托代理人与其兄李辉(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号为XXXXXXX，网签时间为2015年3月21日，将原告位于上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室的房屋出让给李辉，房屋建筑面积71.84平方米，转让价款人民币150万元，无贷款，于2015年5月10日前付清所有房款，双方确认2015年6月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权处理等均未约定。在系争房屋办理了相关抵押涤除手续后，2015年5月18日，上海市房地产登记薄核准上述房屋权利人为李辉。
2015年11月24日，上海市杨浦区殷行街道市光一村第一居民委员会出具证明载明，本小区市光一村XXX号XXX室居民，自户口簿(XXXXXXXXX)显示：侯林生，夏月娣自1998年8月4日至今居住在此，侯雪静自2012年1月5日至今居住在此。
2015年3月29日、3月30日、3月31日，账户名为侯雪静，帐号为XXXXXXXXXXX(XXXXXXXXXXXXXXXX)的支付宝账户付款至账户名肖忠香的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX中国工商银行卡内5000元、6000元、10,000元及6000元，摘要载明为葛亮还款。
2015年12月24日14时28分，侯雪静报警称：在市光一村XXX号XXX室房产纠纷，矛盾激化，称对方砸东西，请民警到场处理。2016年1月19日侯林生、夏月娣及侯雪静搬离系争房屋。
另查明，在本市法院审理的(2016)沪01民终1074号相关案件中，李帅和肖忠香存在代理买卖房屋情况。该案中黄年桂等以公证委托的形式委托肖忠香办理房屋买卖事宜，2014年12月10日，肖忠香代黄年桂等将房屋卖给李帅。
审理中，本院委托上海市中原物业顾问有限公司、上海锐丰投资顾问有限公司对系争房屋进行询价，上海市中原物业顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：委托询价房地产在2015年4月底的客观合理的市场价格为人民币29,000-30,000元/平方米；上海锐丰投资顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：系争房屋2015年4月单价为人民币29,000-31,000元/平方米。
以上事实，有《上海市房屋买卖合同》、《借款抵押合同》、借条、收条、《摘抄常住人口登记表》、《上海市公安局案件接报回执单》、《居委会证明》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《公证书》、(2016)沪01民终1074号民事判决书、询价意见书及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于李帅以葛亮名义与李辉就系争房屋所签订的房地产买卖合同的效力。
首先，第三人出售房屋实现债权违反法律禁止性规定。债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容则无效。葛亮与肖忠香在签订房产抵押借款合同的同时，与李辉签订了一份《上海市房屋买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定葛亮届期不能清偿借款时，抵押房产便归肖忠香所有，但肖忠香将钱款借给葛亮的条件是葛亮须出具授权委托书，要授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是肖忠香必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，李帅得到公证授权委托书后，实际上已具有取代葛亮处分该房屋的权利，肖忠香事实上也具备了该房产所有权人的权利，葛亮不能按约还款时，无需与葛亮协商，随时有权转让抵押房产。因此，葛亮在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托李帅出售房产的行为,与流押条款具有同质性，应认定无效。被告及第三人关于委托手续依法成立并合法有效的意见，本院不予采纳。
其次，第三人与被告签订房屋买卖合同存在恶意串通。从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，被告与李帅为亲兄弟，第三人李帅、肖忠香过往存在代理买卖房屋的情况，即便是委托书载明，第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，但本案被告自原告借款之日就参与到其中，与原告签订第一份房屋买卖合同，被告明知系争房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与第三人签订房屋买卖合同时，对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，明显违背常理，被告及第三人也没有提供支付相应房款的证据。综观全案，被告及第三人事前经过协商，向原告放贷，事后相互协作，共同配合，在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的委托书，完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户，一定程度上损害了原告的合法权益，被告及第三人上述行为，难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位，不存在恶意串通的情形的意见，本院不予采纳。
最后，原告授权委托是意思表示不真实的无效民事行为。肖忠香通过李帅自行将抵押房产过户给李辉，此系通过私力实现债权，该行为不符合物权法及担保法关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。系争房屋产权虽登记在原告名下，但实际仍然由原告表姐侯雪静一家长期居住，葛亮向肖忠香借款，同时向李帅出具出售系争房屋的授权委托书，授权李帅以葛亮的名义出售系争房屋，实际上是一种担保肖忠香债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，肖忠香利用葛亮急需得到借款，使得葛亮被迫迎合其意愿，不得已向李帅出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于葛亮本人意愿。因此，葛亮出具委托书，授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为。被告及第三人关于原告授权买卖系争房屋是其真实意思表示的意见，本院不予采纳。
综上所述，第三人以原告名义与被告签订的房地产买卖合同系以合法形式掩盖非法目的的合同，违反法律禁止性规定，亦非原告真实意思表示，不符合民事法律行为生效要件，依法应为无效。合同被确认无效后，被告应当将系争房屋产权恢复登记至葛亮名下，并恢复设定在该房屋上肖忠香的抵押权。至于葛亮与肖忠香之间的抵押借款合同纠纷，不属于本案处理范围，双方可以通过协商，或另行依法解决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(三)项、第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条规定，判决如下：
一、第三人李帅以葛亮的名义与李辉签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告李辉应于判决生效之日起三十日内协助原告葛亮将上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-XXX室的房屋产权恢复登记至葛亮名下；
三、原告葛亮应于判决生效之日起三十日内协助第三人肖忠香恢复抵押登记，在上海市杨浦区市光一村XXX号XXX-
XXX室房屋上设定以肖忠香为抵押权人、债权金额为1500,000元的他项权利。
本案受理费18,300元，由原告葛亮负担9150元，由被告李辉负担9150元。诉讼保全费5000元由原告葛亮负担2500元，被告李辉负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨槟涛
审 判 员 曹书瑜
人民陪审员 蔡佳欣
二〇一六年九月二十日
书 记 员 陈乃彰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。