上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9727号
原告(反诉被告)：上海天网膜结构工程有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈华，总经理。
委托诉讼代理人：杨燕，上海市辉煌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴慷钧，上海市辉煌律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张家品，男，1964年2月2日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
第三人：上海裕禄佳经贸发展有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：余新民，总经理。
委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
原告上海天网膜结构工程有限公司与被告张家品租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法适用简易程序。次日，本院依法追加上海裕禄佳经贸发展有限公司为第三人。同年7月25日，被告提起反诉，本院于同日予以受理。2016年10月9日，本院根据原告的申请，对涉案土地上由其建造的厂房等建筑物、构筑物及平整土地于拆除时点的现值进行工程审价，但未果。2017年2月4日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。期间，本院对本案公开开庭进行审理，原告的法定代表人陈华及其委托诉讼代理人杨燕、吴慷钧，被告及第三人的共同委托诉讼代理人诸巨明、许静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年11月15日签订的《房屋土地租赁合同》；2.被告返还原告押金20,000元；3.被告赔偿原告损失暂估为700,000元。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原、被告于2010年11月15日签订的《房屋土地租赁合同》无效。事实和理由：本区九亭镇盛富东路XXX号土地及六间房屋(以下简称租赁物)的权利人属九亭镇朱泾浜村，该村通过上海朱泾浜实业公司于2007年将该租赁物出租给第三人。2010年11月15日，被告委托第三人与原告签订《房屋土地租赁协议》。该协议约定，第三人将上述租赁物出租给原告作“天网膜结构”使用，租期自次月15日起至2016年12月7日止，并保证原告可建二幢共500平方米的简易厂房等。此后，原告搭建造价近700,000元的数百平方米的厂房用于生产和居住。期间，原告按约履行缴纳租金等义务。2016年4月10日，原告突然收到相关部门的告知书，告知原告所租房屋存在“五违”问题，要求原告于次月20日前主动停止违法行为等。原告才得知上述租赁物为违法用地及违法建筑。之后，被告拒绝与原告磋商。原告认为，上述协议为无效合同，被告应当承担全部过错赔偿责任，理应对原告扩建造价费用进行全额赔偿。
被告辩称，上述租赁物中六间房屋以及原告擅自扩建的房屋均已被拆除，且已将土地通过被告和第三人返还案外人故租赁合同已经终止。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：原告支付被告使用费114,822元。诉讼过程中，被告将反诉请求变更为：原告支付被告使用费64,434元。事实和理由：2010年11月15日，被告通过第三人将租赁物转租给原告，并签订租赁合同一份。按合同约定，原告应支付被告至2016年5月30日止的租金为518,304元。现原告已支付被告租金为453,870元，尚欠64,434元。此外，按合同约定，租赁土地上不准盖房、建固定设施。2016年4月，九亭镇人民政府函告原告存在“五违”事项，要求立即停止违法行为；原告承诺于次月30日前拆除违法建筑。随后，原告将违法搭建房屋以及被告交付六间房屋一并拆除后连同土地交付被告，双方租赁关系终止。
原告对被告的反诉辩称，其已按约支付被告2016年前的全部租金。自2016年始的租金，因土地已不具备出租条件，故不应支付。此外，其于2016年才知道租赁物属于“五违”的事实。因此，其不同意被告的反诉请求。
第三人述称，同意被告意见。
本院经审理认定事实如下：2010年11月15日，原告与第三人签订《房屋土地租赁协议》一份。该协议约定，第三人将一块土地和六间房屋(详见平面图和资产清单，但当事人确认实际并无平面图及清单)出租给原告做天网膜结构使用；租赁期间自2010年12月15日始至2016年12月7日止；每年租金为80,000元，每年环比递增8%；原告应交的租赁费，必须按先交后用原则办，按半年一付；协议签订，原告交付押金20,000元，协议期满，原告如没有违约行为，原押金退还给原告；原告租赁场地上不准盖房，建固定设施等，如建固定设施，先以书面报告经书面批准后方可实施，不经批准私建，属违约，资产归第三人；第三人原有房屋装修和平时维修，由原告负责并付费用，撤走时必须保证第三人房屋按原样完好，第三人不支付任何装修费和维修费等给原告；遇动拆迁，双方无条件服从，该协议自行终止。该地块上第三人投资的资产和设施设备归第三人所有，土地补偿费归村里所有，赔偿的动迁费、搬迁费、资产补偿费归第三人所有。原告投资的资产和设施设备归原告所有，拆迁后国家赔款亦归原告。地块上原告浇的混凝土地坪部分，动拆迁国家赔偿总数中第三人得20%、原告得80%。动拆迁时，原告的资产如有赔偿，原告应从赔偿款中划出20%作为第三人的协调费用；此协议一式二份，双方各执一份，签字盖章生效。该合同另对其他事宜作了约定。
诉讼中，原告主张上述协议还约定了手写的第十三条中的内容。该条载明，“该场地保证乙方(指原告)可建2幢简易厂房，一幢200平方米、一幢300平方米，如不能保证可建简易房，押金无条件退还，合同终止。地址：上海市松江区九亭镇盛富东路XXX号”。被告及第三人认为，上述协议并未约定如上内容。为此，本院要求当事人提供上述协议的原件。原告提供的协议原件与其上述主张一致。被告及第三人则未提供协议，并称两份协议原件均在原告处。
上述协议签订后，第三人按约向原告交付租赁物，原告遂在上述协议地块上搭建建筑物、构筑物等，并负担了该项出资。期间，原告先后共支付占有使用费亦即被告所辩称的租金453,870元。
2016年5月6日，被告在第三人出具的一份证明中签名。该证明载明，第三人受被告委托向原告出租“盛富东路XXX号”范围土地及房屋等。同日，第三人另出具说明一份。该说明载明，“盛富东路XXX号所属地块面临清拆”，故其同意暂缓向原告收取2016年1月1日起土地及房屋租金，待拆迁结束后一起结算。上述证明及说明均有证明人“袁贤科”的签名。2016年5月30日，上述土地上的房屋被全部拆除，原告搬离该地块。2016年6月24日，上海市松江区九亭镇朱泾浜居民委员会出具情况说明。该说明载明，2010年其与被告就盛富东路XXX号土地建立租赁关系，后获知第三人将该地块出租给了原告；2016年4月10日，九亭镇人民政府函告原告，要求原告停止“五违”行为；2016年4月16日，原告承诺于同年5月30日之前自拆或助拆违法建筑；此后，被告将上述土地交还给该单位等。
诉讼中，原告对其第2项诉讼请求明确为要求被告赔偿损失700,000元，并作如下陈述：2010年12月至2011年2月，建造门卫室49平方米、一层办公室84平方米、钢结构车间141平方米、膜车间294平方米、平整地面1,185平方米；2013年12月至2014年1月建造二层办公室28平方米、停车棚30平方米；2014年10月建造机械车间97平方米、过道雨篷115平方米、设备间32平方米。同时，原告提供图纸、发票、照片、光盘以及赔偿项目表等证据，欲证明其支付的扩建费用为1,516,984元的事实。并认为，被告同意原告扩建，故过错在被告，被告须承担全部赔偿责任；在提出上述主张时，其已考虑之前实际使用折旧情况等。被告及第三人认为，原告于租赁期间在租赁土地上自行负责出资搭建建筑物、构筑物的事实存在，但对原告所述具体搭建时间、具体内容及数量不予认可；此外，原告的上述搭建行为，未征得被告的同意，即便认定是经被告同意而搭建，因原告已向整治部门出具承诺书，表示配合拆除违章建筑，且已实际拆除，并已将土地通过被告及第三人返还案外人，故租赁关系已经终止。期间，本院要求被告及第三人提供其制止原告上述搭建行为的证据，但其未提供。
原告对其第3项诉讼请求主张的押金，提供“袁贤科”于“2010年11月24号”出具的收条一份，欲证明其支付押金20,000元的事实。被告及第三人对该收条真实性未予确认，并认为其未委托“袁贤科”收取押金等。
此外，对于原告因“五违”整治而拆除涉案建筑物、构筑物，致使其对租赁物的使用是否受限及受限程度，以及应否支付被告反诉主张的占有使用费及具体数额问题。原告认为，其于2016年2月、3月、4月分别收到有关单位的清拆告知书，要求消除违法后果等。2016年5月30日，系争场地上房屋被强制拆除。期间，其随即要求被告赔偿损失，被告才出具了如上暂缓收取租金的说明。同时，其在2016年2月收到第一份告知书后，为避免损失扩大，便开始停产停业并委托中介在他处另行租房，直至2016年4月18日找到新的厂房。为此，原告还提供中介服务协议、厂房租赁合同以及支付租金的支票存根。因此，其不应向被告支付使用费。被告及第三人认为，“五违”整治发生在案外人与原告之间，故与其无关；被告对原告自行建造是不认可的，而且原告向案外人承诺配合拆除；对于原告所称的通知的时间节点和内容，没有异议。对原告提供的中介服务协议、厂房租赁合同以及支付租金的支票存根的真实性不予认可，且与本案无关。
另查明：诉讼中，被告确认协议项下的六间房屋未取得建设工程规划许可。2016年9月18日，本院就租赁物的基本情况致函本区规划和土地管理局予以调查。该局于同年10月9日函复如下：该地块属于松江区九亭镇原金吴村农民集体所有，土地用途为灌溉水田。2010年11月15日后，未办理相关用地手续，不属于基本农田。该地块位于198区域，无控规。
再查明：2016年10月9日，本院根据原告的申请，对租赁土地上由原告扩建的厂房等建筑物、构筑物及平整的土地于2016年5月30日被拆除时的现值进行工程审价。2016年10月20日，上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称鉴定单位)致函本院，申请退回鉴定。其理由是现场已灭失，如原告重新绘制施工图，鉴定人无法确定其真实性等。为此，本院于2016年10月25日通知当事人来院，将上述退回鉴定申请的情况告知当事人，并听取其意见后要求原告先行绘制图纸等。2016年12月10日，本院对原告绘制图纸听取了当事人的举证、质证意见，并将该图纸转交鉴定单位。2016年12月16日，鉴定单位以“发现图纸描述不清”、“无法按该套图纸进行工程量的计算”等为由再次向本院提出退回申请。对此，原告认为，可以由法院对其申请鉴定内容进行自由裁量。被告及第三人认为，对原告在租赁土地上进行过搭建的事实无异议，其价值由法院认定。
以上事实，有《房屋土地租赁协议》、付款凭据、承诺书、证明、说明、情况说明、调查函及复函、鉴定申请、退回鉴定申请函以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同效力及其过错问题。
根据查明的事实，被告委托第三人出租给原告的六间房屋未取建设工程规划许可,而土地系属集体所有的灌溉水田。因此，协议涉及出租六间房屋的部分，因该房屋未取得如上规划许可而无效。协议涉及出租土地的部分，因违反了土地管理法关于集体土地使用权不得出租用于非农建设的效力性的强制性规定而无效。
对上述协议的无效，作为出租人的被告，应承担主要责任。因为被告对其委托第三人出租的租赁物未尽到前置的合法性审查的谨慎注意义务。而作为承租人的原告，应承担次要责任。因为其怠于或疏于审查房屋的合法性以及用地行为的合法性。
二、关于后果处理问题。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
基于此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。
因此，作为承租人的原告应当将租赁物返还被告。现当事人对已返还租赁物的事实，并无争议，亦无相应主张，故本案中可不予涉及。
至于原告主张返还的押金问题。协议虽约定原告应给付押金20,000元等，但在被告及第三人否认收到该笔押金的情形下，原告应当对其已依约履行了缴纳押金义务的事实承担相应的举证责任，若举证不能，则应承担由此产生的不利法律后果。现原告虽就其主张的该笔押金提供了“袁贤科”于“2010年11月24号”出具的收条，因原告未进一步提供证明“袁贤科”有权代表被告或第三人收取该押金，或者尽管“袁贤科”无权代表被告或第三人收取该押金，但是当时其有理由相信“袁贤科”是有权代表被告或第三人收取该押金的事实。故本院对原告有关返还押金的诉讼请求，不予支持。
至于原告主张的扩建造价损失问题。首先，根据前述关于导致合同无效过错的责任认定，并结合原告有关被拆房屋建造使用情况的陈述，以及约定的租赁期间至2016年12月7日届满，本院确定原、被告对此项损失应分别承担60％和40％的过错责任。其次，就损失的数额而言，原告扩建的厂房等于2016年5月30日被拆除而灭失，其为鉴定而提供的事后绘制的图纸，又因“发现图纸描述不清”、“无法按该套图纸进行工程量的计算”而无法通过鉴定方式确定拆除时的现值。此为其一。其二，从原告主张的角度而言，本院注意到，其在民事起诉状以及变更诉讼请求的民事起诉状中均称其搭建厂房等的造价近700,000元。而依据其提供的赔偿项目表，又称支付的扩建费用为1,516,984元,并认为其在提出上述主张时已考虑了之前实际使用折旧情况等。而且，根据查明的事实，扩建费用是由原告负担的。其三，根据上述无效合同的损失赔偿范围为受害方的信赖利益，但不得超出履行利益等裁判理由，即便全部系因出租人的原因导致承租人无法使用其扩建建筑物，出租人应当赔偿承租人的损失仅限于剩余租赁期间内无法使用扩建建筑物的损失。也就是说，要考虑承租人已经实际使用期间所占合同约定租赁期间的比例。因此，本院在综合考量以上因素的基础上，酌情确定被告应当赔偿原告此项损失为76,000元。此外，协议明确是一式二份，通常而言，被告以及第三人应当会持有一份，而其却称协议均由原告持有，不符合常理。何况，被告无证据证明截止至“五违”整治之前其曾反对原告实施扩建，故即协议约定不得扩建，但基于此后协议履行中的行为亦应视为其同意扩建。因此，本院对被告第三人关于无协议第十三条约定内容的抗辩意见，不予采纳。
同时，因使用租赁物的行为具有不可逆性，按相关司法解释的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据具体案情酌情确定占有使用费。
本案中，就被告反诉主张的占有使用费，根据原告使用租赁物的情况应分为两个阶段来认定。第一阶段是至2016年2月14日止的占有使用费。在该阶段，没有任何证据证明存在足以影响原告使用租赁物的情形，故原告应完全按照协议约定的租金标准向被告支付占有使用费，计488,918元。第二阶段是2016年2月15日至5月30日的占有使用费。在该阶段中，根据原告有关其于2016年2月、3月、4月分别收到有关单位要求消除违法后果告知书的陈述，以及被告及第三人认可原告如上陈述的意见，并结合系争场地上房屋于2016年5月30日被实际强制拆除，以及若租赁期间届满原告亦应当返还租赁物的事实，本院酌情确定原告应支付被告占有使用费按约定标准的60%计算，为20,570元。上述两项总计为509,488元，扣除无争议的已付使用费453,870元，原告尚应支付被告占有使用费55,618元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认被告(反诉原告)张家品委托第三人上海裕禄佳经贸发展有限公司与原告(反诉被告)上海天网膜结构工程有限公司于2010年11月15日签订的《房屋土地租赁协议》无效；
二、被告(反诉原告)张家品于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海天网膜结构工程有限公司扩建损失76,000元；
三、原告(反诉被告)上海天网膜结构工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张家品占有使用费55,618元；
四、驳回原告(反诉被告)上海天网膜结构工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,080元，减半收取5,540元，反诉案件受理费705元，合计诉讼费6,245元，由原告(反诉被告)上海天网膜结构工程有限公司负担5,245元(已付)，被告(反诉原告)张家品负担1,000元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年三月三十一日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。