内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）赤民二终字第2号
上诉人（原审被告）赤峰宏基建筑（集团）有限公司，住所地赤峰市松山区。
法定代表人陆文彩，董事长。
委托代理人陶景慧，内蒙古松洲律师事务所律师。
委托代理人牛文忠，赤峰市松山区王府法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张子成，男，1958年3月12日出生，汉族，农民，现住赤峰市松山区。
委托代理人富开宇，内蒙古江泉律师事务所律师。
原审被告赤峰添柱建筑工程有限公司，住所地赤峰市松山区。
法定代表人卢春波，总经理。
原审被告赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民委员会，住所地赤峰市松山区。
负责人程高芳，副主任。
委托代理人李向辉，北京市盛法律师事务所律师。
上诉人赤峰宏基建筑（集团）有限公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人张子成、原审被告赤峰天柱建筑工程有限公司（以下简称添柱公司）、赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民委员会（以下简称鸭子河村委会）确认合同效力纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2012）松民初字第5054号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人宏基公司的委托代理人陶景慧、牛文忠，被上诉人张子成的委托代理人富开宇，原审被告鸭子河村委会的委托代理人李向辉到庭参加诉讼，原审被告添柱公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年5月10日，被告鸭子河村委会作为甲方与被告宏基公司（代建方）作为乙方签订《协议书》，甲方鸭子河村委会将鸭子河村民集资楼一期18000平方米的施工工程发包给乙方宏基公司，协议约定工程造价每平方米1180元，底层仓房村民购置每平方米1200元，商厅、车库乙方自建、自售，售价由乙方自定。
2006年5月13日，鸭子河村委会作为甲方与被告宏基公司作为乙方、被告添柱公司作为丙方签订《三方协议书》，协议第二条约定甲方鸭子河村委会将其所建设的鸭子河村民集资楼的4号、5号、6号、7号、8号集资楼的施工工程交由乙方宏基公司承建，将1号、2号、3号、9号、10号集资楼的施工工程交由丙方添柱公司承建。第三条约定由三方共同组成联合办公机构，具体负责楼房的统一对外销售、集资款的收取、前期费等相关事宜的协调工作。第五条约定，甲方同意按原协议约定抵顶给乙方和丙方的全部楼房归属于乙方和丙方共同所有，包括准许乙方和丙方自建、自售的商厅、车库和临街商厅，销售定价均由乙方和丙方自主决定。协议第九条约定，该项目竣工交付使用2个月后，如仍有部分现房未售出，经乙方和丙方财务清算完毕，剩余现房部分的分配为体现公平的原则，可打破栋号、房号的区分通过抓阄的方式进行。合同签订后，被告添柱公司与宏基公司及鸭子河村委会共同设立了联合办公机构售楼处，鸭子河村委会具体负责鸭子河村村民身份的确认，不参与楼房、车库的销售，添柱公司聘用案外人汪凤海为会计，负责售楼处的财务、售房及开票工作，宏基公司聘用孙淑琴为现金出纳，添柱公司与宏基公司共同使用“赤峰添柱建筑公司鸭子河村民住宅楼财务专用章”。2007年4月27日，原告张子成在售楼处预定了鸭子河村集资楼一期6号楼27号车库，并交纳定金500元，售楼处的工作人员汪凤海于收款当日为原告张子成出具了三联单式收据一枚，单据上注明“今收到张子成交来6号楼27号车库定金500元”并加盖有添柱公司鸭子河村民住宅楼财务专用章。
2008年11月9日，添柱公司项目负责人吴文瑞和宏基公司项目负责人苗子兴签订鸭子河集资楼1—10号楼收支平衡表、集资楼车库分配表、集资楼楼厅分配表，将鸭子河村6号楼27号车库分配给宏基公司。
2008年11月28日，原告张子成向被告设立的售楼处交付鸭子河集资楼一期6号楼27号车库款67000元，被告添柱公司聘用的售楼处工作人员汪凤海为原告张子成出具了“今收到张子成预交集资楼一期6号楼27号车库款67000元，此款用于补交各项税费、水费、手续费等（待交齐后进行账务处理）”的收据一枚，收据上加盖有添柱公司鸭子河村民住宅楼财务专用章。
另查明，宏基公司于2009年4月15日，将鸭子河集资楼一期6号楼27号车库出售给案外人王文华，为此，原告张子成与案外人王文华发生争议并诉诸于法院，法院作出（2012）松民初字第1965号民事判决，判决张子成立即停止侵害，排除妨碍。该案在上诉期间被赤峰市中级人民法院中止审理。
再查明，宏基公司原名为赤峰宏基建筑工程有限责任公司，该公司经工商部门核准名称变更，但宏基公司在与鸭子河村委会、添柱公司签订合同时加盖的赤峰宏基建筑工程有限责任公司公章。
原审法院认为：被告添柱公司与宏基公司、鸭子河村民委员会为建设鸭子河村民集资楼共同设立联合办公机构售楼处，添柱公司与宏基公司共同负责楼房、车库、商厅的建设、销售工作，并聘用了相关的工作人员从事具体的售楼事务。2007年4月27日，原告张子成在被告设立的售楼处预定了鸭子河集资楼一期6号楼27号车库并交付了定金，被告添柱公司聘用的售楼处工作人员汪凤海收取原告交付的款项并为原告出具了收取定金的收据，对此事实被告添柱公司及宏基公司知晓并认可。据此，原告与二建筑公司之间达成了商品房买卖预约合同，该预约合同系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。2008年11月28日，原告基于2007年4月27日预约合同又向售楼处交付车库款67000元，售楼处工作人员汪凤海收款并为原告出具了收款收据，收据上注明“今收张子成预交集资楼一期6号楼27号车库款……”，并在收据上加盖赤峰添柱建筑公司鸭子河村民住宅楼财务专用章。为此，原告与二建筑公司之间的商品房买卖合同成立，该合同合法有效。被告添柱公司提出在2008年11月9日前，添柱公司与宏基公司的合伙行为已终止，2008年11月28日，汪凤海已不是添柱公司与宏基公司合伙聘用的会计，对其出具的67000元收据不予认可的辩解理由，诉讼中，添柱公司并未提交其与宏基公司于2008年11月9日散伙的证据，宏基公司提交的收支平衡表只能证明双方在2008年11月9日对所建设的集资楼进行了清算，而该清算属添柱公司与宏基公司利益分配的内部行为。2008年11月28日，原告向售楼处交付车库款，售楼处工作人员汪凤海收款为原告出具收据，并在收据上注明了原告张子成交付的款项系集资楼一期6号楼27号车库款且加盖了售楼处的财务专用章，汪凤海作为售楼处的工作人员收款行为明确，原告作为买受人向售房处交付购房款，没有审查售楼处工作人员有无收款的权利和义务，售楼处工作人员汪凤海收取原告款项属职务行为，汪凤海收款后未向添柱公司交款属汪凤海与建筑公司内部财务管理行为，对外不影响原告与二建筑公司商品房买卖合同的成立，故被告添柱公司的辩解理由不能成立，法院不予支持。因被告添柱公司与宏基公司系共同建设并对外销售房屋及车库，其聘用的工作人员对外所实施的行为对二被告均具有法律约束力，被告宏基公司提出未收到原告交付的车库款，汪凤海的行为属个人行为的辩称理由没有法律依据，法院亦不予支持。被告鸭子河村委会在联合办公机构未收取原告购房款，与原告未形成合同关系，对原告向鸭子河村委会的诉讼主张法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同之规定，原审法院判决：一、原告张子成与被告赤峰添柱建筑工程有限公司、赤峰宏基建筑（集团）有限公司之间的车库买卖合同有效；二、驳回原告张子成对被告赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民委员会的诉讼请求。
上诉人宏基公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人张子成和添柱公司、宏基公司之间的商品房买卖合同不能成立。被上诉人张子成虽然在2007年4月27日预定了27号车库，但不足以证明商品房买卖合同成立。上诉人对张子成所缴纳的500元定金一事并不知情，该定金也不是上诉人收取。涉案车库于2008年11月9日作为未售车库分配给了苗子兴顶付工程款，苗子兴将该车库于2009年4月15日出售给王文华，在此期间张子成从未主张过任何权利，直至2012年4月12日主张权利，2012年5月份才拿出67000元的收据。二、关于案外人汪凤海为张子成出具的67000元收据，添柱公司和宏基公司根本就没有收到过此67000元房款。从收据表面看，该收据是笔记本纸而非三联单，出具时间是2008年11月28日，但宏基公司和添柱公司在2008年11月9日前就已经进行了清算，并就合作期间的财产包括争议的车库进行了分配，于当日终止合作。在清算时，所有账目均没有张子成交付的这笔购车款。汪凤海给张子成出具收据时合伙已经终止，售楼处已经撤销，汪凤海的工资已经全部结清，且并不存在欠付什么水费、手续费、税费等问题，汪凤海出具收据的行为系个人行为。一审判决认为案外人汪凤海收款后未向公司交付属于公司内部财务管理行为，对外不影响商品房买卖合同成立错误，即使汪凤海真的用此款交付了各种费用，也应当由添柱公司来承担责任，和宏基公司无关。上诉人认为涉案的收据系张子成和汪凤海合谋制造的假收据，该收据形成时间晚于2008年11月28日，故上诉人申请对该收据的文字和公章形成时间分别进行鉴定。同时请求追加汪凤海为本案被告。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故要求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人张子成答辩称：上诉人宏基公司的四项上诉请求中，只有第一项属于二审人民法院审理范围，其余三项均不属于二审诉讼的审理范围。添柱公司和张子成之间的合同是否成立，应当由张子成或添柱公司提出，宏基公司无权提出。上诉人宏基公司在二审诉讼期间提出鉴定不应当支持。2007年4月27日，添柱公司收取了被上诉人张子成的定金500元，买卖合同已经生效，且上诉人提交的收支平衡表中也体现出了张子成缴纳了500元定金。汪凤海作为宏基公司和添柱公司雇佣的会计，收取了上诉人的房款系职务行为，其后是否将款交给了公司系其内部行为，和被上诉人无关。故要求驳回上诉，维持原判。
原审被告鸭子河村委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人和添柱公司的工作人员的行为系职务行为，应当驳回上诉人的上诉请求。
原审被告添柱公司没有答辩。
二审诉讼期间，上诉人宏基公司提交证据如下：证据一、工资花名表及记账凭证各一份，用以证明汪凤海等人于2008年8月20日前已从售楼处领取了工资36900元；证据二、汪凤海出具的证明一份，证明汪凤海于2008年11月8日向公司移交了全部账目并于2008年11月9日终止了工作。证据三、售楼处制作的开发商垫付材料款及费用明细表一份，证明添柱公司和宏基公司在2007年6月5日已经将全部水费交清。以上三份证据用以证明汪凤海在为张子成出具收据时已经不是售楼处的工作人员，其为张子成出具的收据是伪造的。被上诉人张子成质证称：对证据一的真实性持有异议，领取工资表不能作为汪凤海和上诉人解除劳动关系的证据；对证据二的真实性有异议，该证据不是原件，不能证明汪凤海已经不履行职务行为；对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明上诉人的水费已经交清。原审被告鸭子河村委会质证称上述证据与本案无关。原审被告添柱公司没有发表质证意见。
为了证明自己的主张，被上诉人张子成提交司法鉴定意见书复印件一份，该鉴定书系在一审诉讼期间添柱公司申请，在一审诉讼期间各方当事人均同意不作为证据使用，该鉴定书证明涉案的收据先有字迹，后有印章，因此汪凤海出具的2008年11月28日的收据是真实的。上诉人宏基公司质证称对该鉴定书的真实性没有异议，只能证明该收据上先有字迹，后有印章，但上诉人宏基公司此次申请对文字和印章的形成时间分别鉴定，和该鉴定书不是同一鉴定内容。原审被告鸭子河村委会对该鉴定意见没有异议。添柱公司没有发表质证意见。
根据上诉人宏基公司、被上诉人张子成所举证据和所发表的质证意见，本院综合认证如下：对上诉人宏基公司所举证据一，因该表只能证明上诉人支付了汪凤海工资，不能证明汪凤海出具的收据是伪造的，故对该证据的证明目的本院不予采信；对证据二因系复印件，没有其他证据佐证，不能证明汪凤海出具的收据系伪造，故对该证据不予采信；对证据三，因该表只能证明上诉人缴纳了水费，不能证明汪凤海出具的收据是伪造的，故对该证据不予采信。对被上诉人张子成所举的鉴定意见书，因系添柱公司申请，添柱公司没有作为证据提交，故本院不予采信。
二审经审理查明，涉案的工程项目为赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民集资楼，该工程项目系在农民集体土地上建设，未取得建设工程规划许可证、未缴纳土地出让金等费用，系“小产权房”。
二审经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房销售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”涉案的工程项目为赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民集资楼，该工程项目在农民集体土地上建设，未取得建设工程规划许可证，未缴纳土地出让金等费用，未取得商品房预售许可，属于“小产权房”。本案中，被上诉人张子成虽缴纳了定金及房款，但由于涉案房屋属于小产权房，其权利归属及内容处于效力待定状态，不属于人民法院受案范围，故被上诉人张子成关于要求确认涉案的车库买卖合同有效的诉讼人民法院不应予以受理，在已经受理的情况下应当驳回起诉。原审判决在涉案工程属于“小产权房”的情况下立案审理并判决认定涉案的车库买卖合同有效，适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销赤峰市松山区人民法院（2012）松民初字第5054号民事判决；
二、驳回被上诉人张子成的起诉。
一、二审案件受理费150元，退还给被上诉人张子成；邮寄送达费80元，由上诉人赤峰宏基建筑（集团）有限公司、被上诉人张子成、原审被告赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村民委员会、赤峰添柱建筑工程有限公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐国坤
审 判 员 韩尚达
代理审判员 雷 蕾
二〇一四年三月十三日
书 记 员 张伟波