重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)巴法民初字第04523号
原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人，住所地重庆市渝中区中山三路希尔顿商务大厦21楼。
负责人李鄂，破产管理组组长。
委托代理人李奕霖，重庆丽达律师事务所律师。
被告徐燕，女，1979年11月5日出生，汉族，住四川省自贡市。
被告韩先云，男，1978年8月19日出生，汉族，住自贡市。
第三人胡国才，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人钟皓，男，1963年8月27日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人范羽佳，男，1955年12月25日出生，汉族，住四川省荣县。
第三人唐玉娟，女，1957年11月5日出生，汉族，住四川省自贡市。
原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人（以下简称“万安物业破产管理人”）、第三人胡国才诉被告徐燕、被告韩先云、第三人钟皓、第三人范羽佳、第三人唐玉娟对外追收债权纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员郑雯雯担任审判长，与人民陪审员彭家容、人民陪审员彭期远组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告万安物业破产管理人的管理组组长李鄂及其委托代理人李奕霖、第三人胡国才到庭参加了诉讼。被告徐燕、韩先云及第三人范羽佳、唐玉娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人钟皓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告万安物业破产管理人诉称，2009年，重庆市万州万安物业发展有限公司（以下简称“万安物业公司”）因经营融资需要向四川省自贡市的金融机构借款，因金融机构要求借款人必须是本地企业或居民，万安物业公司遂请被告徐燕协助办理融资事宜。万安物业公司与被告徐燕于2009年2月5日签订了两份《融资协议书》，该协议书约定：万安物业公司将本案诉争的房产暂时过户给被告徐燕和被告韩先云，被告徐燕和被告韩先云并不享有诉争房产的真实产权，该房产用于向金融机构贷款。万安物业公司在该协议书中明确要求被告徐燕和被告韩先云出具授权委托书，授权万安物业公司在取得贷款后将房屋重新过户给万安物业公司，被告徐燕和被告韩先云签署了授权委托书。协议签订后，万安物业公司与被告徐燕签订了两份商品房买卖合同，并于2009年3月2日将位于四川省自贡市大安区龙井街9组仁和路24栋4层的房屋过户给了被告徐燕和被告韩先云，于2009年3月5日将位于四川省自贡市大安区龙井街9组仁和路25栋地下室的房屋过户给了被告徐燕和被告韩先云。但被告徐燕和被告韩先云在取得金融机构的贷款后并未按约定将贷款支付给万安物业公司而私自挪用。
2010年9月7日，被告徐燕和被告韩先云在未经万安物业公司同意的情况下将位于四川省自贡市大安区龙井街9组仁和路24栋4层的房屋过户给了第三人范羽佳和第三人唐玉娟，于2014年4月18日将位于自贡市大安区龙井街9组仁和路25栋地下室的房屋过户给了第三人钟皓。现原告万安物业破产管理人起诉至本院，请求判决确认位于四川省自贡市大安区龙井街9组仁和路24栋4层的房屋和位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋地下室的房屋归原告万安物业破产管理人所有。
第三人胡国才诉称，第三人胡国才在2013年3月28日通过原告万安物业破产管理人委托的拍卖机构重庆纵横拍卖有限公司（以下简称“纵横拍卖公司”）竞拍到了位于四川省自贡市大安区仁和路“万佳庭苑”二期的16处房产，其中包括本案诉争的两套房屋。第三人胡国才于当日签订了《拍卖成交确认书》，重庆联合产权交易所于2013年4月1日向胡国才出具了《涉讼资产交易情况证明》载明了第三人胡国才竞买取得的房产范围及交易金额等。第三人胡国才按约向拍卖机构交纳了相关费用。后第三人胡国才竞拍到的房屋一直未能过户。现第三人胡国才诉至本院，请求判令确认位于四川省自贡市大安区龙井街9组仁和路24栋4层的房屋和位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋地下室的房屋归第三人胡国才所有。
被告徐燕未到庭答辩。
被告韩先云未到庭答辩。
第三人范羽佳未到庭答辩。
第三人唐玉娟未到庭答辩。
第三人钟皓述称，第三人钟皓系在2013年12月27日通过参与四川省荣县人民法院在执行程序中的拍卖以275万元的价格购买到四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋地下室的房屋，其交付了全部成交价款、拍卖佣金及相关税、费，并依法办理了过户登记。第三人钟皓系合法取得房屋所有权。故请求法院驳回原告万安物业破产管理人及第三人胡国才的诉讼请求。
经审理查明，2009年2月5日，万安物业公司与被告徐燕签订《融资协议书》约定：万安物业公司将位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会万佳庭苑二期的房屋暂时过户给被告徐燕，被告徐燕不支付购房款给万安物业公司，被告徐燕并不真实享有房屋产权；被告徐燕用暂时过户的房屋向金融机构办理抵押贷款，并在收到金融机构的放款后将款项支付给万安物业公司，万安物业公司按相应借款合同向金融机构履行还款义务。同日，被告徐燕向万安物业公司出具《授权委托书》两份，授权原告代为签订上述房屋的转让合同并代办理相关产权过户手续。2009年2月13日，万安物业公司与被告徐燕分别就位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路24栋4层和位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋地下室的房屋签订了《商品房买卖合同》，约定购房总价分别为90万元和60万元。万安物业公司分别于2009年3月2日和3月5日将上述两套房屋过户给了被告徐燕。2009年4月8日，被告徐燕和被告韩先云向万安物业公司出具《欠条》一份载明：“今欠到重庆市万州万安物业发展有限公司自贡分公司万佳庭苑二期项目主力店四楼、负一层购房款366万元”。该《欠条》中的“万佳庭苑二期项目主力店四楼、负一层”分别系指位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路24栋4层和25栋地下室的房屋，即本案诉争的两套房屋。此后，被告徐燕用位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋地下室的房屋向四川省荣县农村信用合作联社申请办理了抵押贷款，贷款金额为200万元。被告徐燕未用位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路24栋4层的房屋向银行申请办理抵押贷款。
2010年9月7日，被告徐燕和被告韩先云将位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路24栋4层的房屋出卖给了第三人范羽佳、唐玉娟，并办理了过户手续。
2011年，被告徐燕和被告韩先云因未向四川省荣县农村信用合作联社返还借款被起诉。后该案经四川省荣县人民法院审理后作出判决并进入执行程序。第三人钟皓在该案的执行程序中以275万元的价格竞拍到该房屋。四川省荣县人民法院于2014年1月6日作出执行裁定书裁定将登记于被告徐燕和被告韩先云名下的位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路25栋的地下室的所有权归买受人钟皓所有。第三人钟皓于2014年4月18日办理了该房屋的过户手续。
2010年9月21日，本院受理了重庆市万州万安物业发展有限公司申请破产一案，并指定了重庆丽达律师事务所为破产管理人，李鄂为破产管理组组长。在该破产案件审理过程中，重庆市高院选定重庆纵横拍卖有限公司为破产财产的拍卖机构。本院于2011年12月12日通知重庆纵横拍卖有限公司按法律规定作为拍卖工作，并进入重庆联合交易所拍卖。2013年1月，重庆纵横拍卖有限公司在重庆联合产权交易对包括本案诉称房屋在内的位于自贡市大安区龙井街华大居委会万佳庭苑二期的16处房屋进行了拍卖。第三人胡国才在该次拍卖中竞拍到了该16处房屋并交纳了拍卖佣金、服务费及部分房屋交易款。后因本案所涉房屋均未登记在万安物业公司名下而无法办理过户手续。
上述事实，有原告万安物业破产管理人的到庭陈述及其提交的《融资协议书》、《授权委托书》、《商品房买卖合同》、《欠条》、《房屋登记簿》、《竞买须知》、《竞买协议》、《涉讼资产交易情况证明》、《执行裁定书》、《民事裁定书》等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可知，我国目前对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭采用的公示方式为登记，那么按照物权公示公信原则，善意第三人基于对登记的信赖与不动产的登记权利人发生的物权交易行为就应当受到法律的保护。本案中，万安物业公司与被告徐燕、韩先云签订了《融资协议书》对本案诉争房产的实际所有权人进行约定，但该协议仅能约束签订协议的双方当事人，而不能约束协议当事人以外的其他民事主体。被告徐燕和被告韩先云向第三人范羽佳、唐玉娟转让房屋时，房屋确登记于被告徐燕名下，第三人范羽佳、唐玉娟基于对登记的信赖的而购买房屋并办理了房屋过户登记手续，其应当可以依法取得该房屋的所有权。在本案审理过程中，原告万安破产管理人诉称第三人范羽佳、唐玉娟存在与被告徐燕、韩先云恶意串通并低价购买房屋的行为，但原告万安物业破产管理人未向本院提交证据对该事实予以证明，本院不能就此认定第三人范羽佳、唐玉娟不系善意取得的房屋所有权。被告徐燕、韩先云违反《融资协议书》的约定处分房屋的行为不影响第三人范羽佳、唐玉娟取得房屋所有权。其次，被告徐燕、韩先云违反《融资协议书》的约定未将其向荣县农村信用合作联社的贷款交付万安物业公司的行为，不影响荣县农村信用合作联社就登记在被告徐燕名下并办理抵押登记的房屋行使优先受偿权。第三人钟皓系在荣县农村信用合作联社诉讼被告徐燕、韩先云的金融借款合同纠纷案的执行过程中通过司法拍卖取得的本案诉争房屋的所有权，其取得的所有权的程序是否合法不属于本案审理的范围，本院不能对第三人钟皓通过法院司法拍卖并已取得所有权的房屋的权属进行认定。最后，第三人胡国才虽在万安物业公司破产程序中参与了本案诉争房屋的拍卖并竞拍成功，但现因房屋的所有权并未登记于万安物业公司名下，从登记形式上看，其并不属于万安物业公司的财产，因此第三人胡国才也不能无法取得本案诉争房屋的所有权。综上，本院对原告万安破产管理人和第三人胡国才的诉讼请求不予支持。本案被告徐燕、韩先云和第三人钟皓、范羽佳、唐玉娟经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加应诉，应承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人的诉讼请求；
二、驳回第三人胡国才的诉讼请求。
本案案件受理费40080元，由原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人负担20040元，由第三人胡国才负担20040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郑雯雯
人民陪审员 彭家容
人民陪审员 穆礼芬
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 王 玲