江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3970号
上诉人（原审被告）：赣州锦通物业管理有限公司，住所地江西省赣州市章贡区赣州商会大厦17-1号。
法定代表人：王彬才，总经理。
委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：白喆，女，1985年1月3日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
上诉人赣州锦通物业管理有限公司（以下简称锦通公司）因与被上诉人白喆房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人锦通公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判上诉人不需要承担电费、物业费共计32156.97元，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人一审时主张的是2014年1月-2015年5月的电费和物业费，但上诉人2014年4月便已经搬离涉案房屋，搬离之后费用不应当由上诉人承担。
被上诉人白喆辩称：双方解除合同的时间是2015年5月31日，2014年1月1日-2015年5月31日合同存续期间产生的电费和物业费应当由上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告白喆向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间订立的《房屋租赁合同》；2、由被告支付房屋租金438607元；3、由被告承担违约金184286.22元、赔偿损失131582.10元，并将利息计算至租金付清之日；4、由被告支付原告替被告向供电公司、物业管理公司缴纳的拖欠电费、水费和物业管理费45052.28元；以上合计金额为799527.60元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月23日，原告将其所有的位于赣州市章贡区长征大道赣州商会大厦17层1号、4号、5号（面积724.85㎡）写字楼及地下负一楼的4个停车位（73#、74#、75#、76#）出租给被告，并签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，租期15年（2013年7月1日起至2028年6月30日止），写字楼月租金50元/m2，停车位月租金400元/个，写字楼租金年增长率8%，停车位每三年租金增长率10%。若被告违约，以被告按合同约定向原告实际支付的租金总额30%计算违约金，没收房屋及停车位承租保证金。2014年11月15日，原告与被告法定代表人邓增信签订《房屋租赁合同拖欠租金支付补充协议》，双方对2014年6月起至11月止的租金进行结算，租金合计227055元。被告从2014年12月1日至2015年5月31日，共欠租金211552元（37842.5元+40741.9元/月×5个月-
已付30000元）。在被告租赁过程中，原告垫付电费111.97元，垫付物业费32045元。2015年6月1日，为避免扩大损失，原告将涉案房屋转租给案外第三人。
一审法院认为，原告白喆与被告赣州锦通物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按合同约定履行自己的义务。现被告赣州锦通物业管理有限公司长期拖欠租金不付，符合解除合同的条件，故本院对原告要求解除原、被告签订《房屋租赁合同》的诉请予以支持。因被告拒付租金，并陈述已搬离出租房，原告才于2015年6月1日将案涉房屋转租给他人，该行为客观上减少了原、被告双方的损失，但《房屋租赁合同》仍处于履行状态，该时间点不应作为诉讼时效的起算点，故本院对被告陈述本案已过诉讼时效的意见不予采纳，被告理应支付合同解除前实际使用期间的全部租金。关于原告与被告法定代表人邓增信签订的补充协议的是否有效的问题，首先，被告的法定代表人于2015年2月9日才变更为王彬才，即邓增信在签订《补充协议》的时候，仍然是对外公示的被告法定代表人。其次，法定代表人签字确认的合同依法有效，公司的盖章不是合同生效的要件，且被告未举证证明原告在签订《补充协议》时知道或应当知道邓增信超越权限签订协议，因此，该《补充协议》依法有效，但本案中，原告未按借款主张，而是仍按欠房屋租金进行主张，该主张不违反法律规定，本院予以确认。被告与邓增信之间的相关权利义务，应由被告与邓增信另行处理。被告无证据证明其主张的2014年4月下旬搬离涉案房屋时已就合同解除事宜与原告达成一致，故本院对被告陈述租赁合同于2014年4月下旬解除的意见不予采纳。原告要求被告承担违约金及赔偿损失，属于同一法律关系，不应重复计算，违约金应统一按租赁合同约定的应支付租金总额30%计算，即131582元（438607元×30%）。合同解除后，被告仍拖欠租金不付，应承担相应的资金占用利息，但原告主张按月利率2%计算明显过高，本院酌情调整为按年利率6%计算。租赁期间，原告垫付的电费、物业费共计32156.97元应由被告支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告白喆与被告赣州锦通物业管理有限公司于2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告赣州锦通物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付2015年6月1日前拖欠租金438607元并承担逾期付款利息（以438607元为基数，按年利率6%计算，自2015年6月1日起至付清欠款止）；三、由被告赣州锦通物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付违约金131582元；四、由被告赣州锦通物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付电费、物业费共计32156.97元；五、驳回原告白喆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11795元，由被告赣州锦通物业管理有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人锦通公司与被上诉人白喆签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人白喆已按照合同的约定履行了自己的义务，将房屋交付给了上诉人锦通公司使用，但上诉人锦通公司却长期拖欠房屋租金不付，其已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人锦通公司未提交证据证明其主张的2014年4月搬离案涉房屋时已就《房屋租赁合同》解除事宜与被上诉人白喆达成一致，故该合同并未于2014年4月解除。被上诉人于2015年6月1日将案涉房屋另行出租他人，一审判决上诉人锦通公司承担2014年1月1日至2015年5月31日双方合同存续期间的电费、物业费共计32156.97元并无不当。综上所述，上诉人锦通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费604元，由上诉人赣州锦通物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅忠
审 判 员 徐军
审 判 员 彭莉
二〇一八年一月十八日
书 记 员 王佳
代理书记员 葛彦