湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第01137号
原告（反诉被告）：徐锐利，男，1980年11月1日出生，汉族，住湖北省英山县。
委托诉讼代理人：陈会亮，湖北武珞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉诗孟酒店管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区软件园路2号(科技职业学院)。
法定代表人：李明强，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙雷，湖北诺亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐锐利（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理，依法由审判员王友独任审理。因被告提出反诉，本院决定合并审理，并依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭审理。后由审判员吴新莉担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人陈会亮，被告的委托诉讼代理人孙雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《武汉诗孟酒店管理有限公司门面档口租赁合同》（以下简称：租赁合同）；2、被告返还原告保证金10000元，2014年6月至11月租金45000元；3、被告赔偿原告门面转让费160000元，装修损失费20000元，餐饮设备用品损失10000元，五个月停业损失30000元；4、由被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2013年4月22日，原告以160000元的价格从案外人刘彬处受让取得被告开办的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道国际企业中心美食坊（以下简称：美食坊）2、3号档口承租权，并与被告协商确定将该档口以前与案外人签订的租赁合同中的乙方变更为原告，合同其他内容不变。此后，原告于2013年4月向被告交付保证金10000元，2013年6月至11月的租金45000元，并对2、3号档口进行装修，购置设施用品于2013年5月底开始营业。此后，原告按期交付租金及水电费、物业费等费用，从无拖欠。2014年6月中旬，被告在未征得原告等用户意见的情况下，单方终止租赁合同，对整个美食坊停业三个月进行装修，然后改换原有的经营模式，实行合同一年一签，销售返点。此行为遭到全体经营户反对和抵制。被告于2014年6月22日强行将原告经营的2、3号档口设备用品杂乱拆除，原告被迫停业。2014年9月，被告拿出一份新的《美食广场经营协议》让原告签字，该协议对租赁合同进行了重大变更，原告不同意。2014年10月10日，被告将美食坊更名为美食汇后重新开张，原告发现被告将2、3号档口擅自转租给他人经营。被告的严重违约行为给原告造成重大经济损失，为此起诉，请求法院支持其诉讼请求。
被告诗孟公司辩称，我公司不知晓原告是否向案外人支付转让费。我公司与原告重新签订了租赁合同，由原告租赁美食坊2、3号档口，仍延续原租赁合同内容。为了美食坊的合理公平竞争，美食坊实行错位经营。故双方在合同的第一条明确约定原告的经营范围为烧鹅烧汁饭及小碗菜。在第七条也明确写明原告如需转租、转让必须经我方书面同意方可。但原告于2013年6月23日、2013年10月28日分别将其承租的2、3号档口非法高价转租，且擅自改变了经营品种，严重违反合同，并且对美食坊的正常经营造成了冲击。我方多次口头及书面向原告提出其严重违反了双方签订的合同，要求其依法履行合同，搬离美食坊。但原告至2014年6月才搬离。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告诗孟公司向本院提出反诉请求：1、判令原告缴纳罚款10000元；2、判令原告返还转租而获得的不当得利37000元（其中：2号档口2250元/月×12月=27000元，3号档口1250元/月×8月=10000元）以上合计47000元。事实和理由：原告违反合同约定，改变经营品种，并将承租的档口私自转租，收取高额的租金差额，为此提起反诉。
原告徐锐利针对反诉辩称，被告要求我支付10000元罚款无事实依据。原告在合同履行期间，并没有违反双方合同的约定改变经营品种。原告将档口交与他人经营，其利润应由原告所得，不构成不当得利。请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：2013年4月22日，案外人刘彬将美食坊2、3号档口转让给原告经营，原告向案外人刘彬支付转让费160000元。庭审中，原告陈述转让费包含了被告收取案外人的60000元进场费。被告表示案外人收取原告的转让费与被告无关，但认可案外人向被告支付进场费60000元的事实。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，延续被告与案外人签订的租赁合同。合同约定与本案有关内容如下：1、乙方经营范围：烧鹅烧汁饭和小碗菜，乙方在经营期间不得私自改变经营品种，违反者罚款10000元，并收回该档口，乙方所交费用一概不退，并与其解除合同；2、每月租金为7500元/月，以一年12个月计租。租期6年，从2012年12月1日至2018年11月30日止，租金每两年递增10%；3、乙方在签订合同之日起一次性支付半年的租金和水电、合同保证金，另需交纳进场费60000元整，进场费不予退还；4、乙方在进场经营时必须交纳10000元的水电、合同保证金，以便双方工作顺利展开，合同期满时，予以退还；5、乙方在经营期间，如需转让、转租必须经甲方同意并形成有效文字依据方可；6、如有甲方人为原因造成乙方损失，由甲方赔偿乙方一切损失；7、乙方不得私自装修，必装修的须经甲方同意。装修时不得毁坏房屋结构，如造成损失由乙方承担。上述合同注明签订日期为2012年11月15日。
2013年6月初，原告将2、3号档口装修改造成4个档口。庭审中，原告出具案外人高艳安于2013年6月2日出具的收条一份，认为其支付2、3号档口的装修费25800元（其中包括黄沙、水泥、砖、外墙玻璃、内墙瓷砖、水电设施安装、室内烟道安装、人工费等）。
2013年6月23日，原告与案外人高香玲签订合同，将2号档口转租给高香玲经营，每月收取租金6000元。此后，高香玲向原告交付保证金、进场费、半年租金等共计53000元，并进场经营烧鹅饭。
2013年10月28日，原告与案外人宗刚签订合同，将3号档口出租给宗刚经营，每月收取租金5000元。此后，宗刚向原告交付保证金、进场费、半年租金等，并进场经营烧卤饭。
2013年11月底，被告得知原告将档口转租后，于2013年12月4日向案外人高香玲、宗刚发出通知“…，徐锐利无权擅自将该档口进行任何形式的转租及转让。据此，徐锐利单方和你们签订的任何关于该档口的协议均为无效的。我公司将不予认可，接手2、3号档口的经营者所产生的任何损失，我公司概不负责。其经营者必须立即清退离场”。庭审中，被告称将上述通知张贴于2、3号档口。但原告表示从未收到上述通知。
2013年12月5日，案外人江天物业公司在被告的要求下，对2、3号档口断水、断电。原告向被告支付2013年6月11月的公摊费17165.20元后，江天物业公司恢复水、电供应。此后，案外人高香玲、宗刚退出美食坊，2、3号档口由原告经营。
2014年6月中旬，被告通知美食城的租户“1、商户停业时间为6月16日，请各位商户于15号晚上12点之前将自己档口的设备和物料做好清理。2、装修周期为2个半月，开业时间初步定在9月1日，这期间商户承担一个月房租，公司承担余下的房租。5、美食坊重新开业后，美食广场将不再沿用以往的收租模式，将改为提点的模式。”。
2014年6月22日，被告对美食坊进行清场。庭审中，原告认为被告将餐饮设备用品丢弃在美食坊外，上述物品不知去向，要求被告赔偿损失10000元。被告认为，原告在2014年6月22日前已搬走绝大部分物品，在6月22日又将剩余物品清走，其不存在物品损失。
2014年9月，被告与美食坊的原租户签订档口经营合同。庭审中，原告自述因经营合同变更了租赁合同的内容，其未签字。被告陈述因原告改变经营品种并擅自转租，双方的档口租赁合同已于2013年12月解除，故被告未与原告签订后续的经营合同。
2014年10月10日，美食坊改名为美食汇，重新营业，原告原承租的2、3号档口由被告出租给他人经营。
另查明，原告于2013年4月22日与被告签订本案合同后，向被告交付保证金10000元。2013年5月，原告向被告交付2013年6月－11月租金45000元；2013年11月13日，原告向被告付款45000元；2014年5月15日，原告再次向被告付款45000元。庭审中，被告认为租赁合同已于2013年12月解除，2013年12月以后的费用系原告主动汇入被告账户，是原告占用档口的占有使用费，不是租金，不表明被告同意原告继续租赁档口。原告认为，租赁合同并未解除，上述费用是应被告公司的负责人的要求交付的后续租金。但双方当事人均认可被告收取2014年5月15日的45000元后，扣除原告应支付的水、电及公摊费等费用后，被告应退还原告34733元（此款不含保证金）。
本院认为：案外人将其与被告签订的租赁合同中的权利、义务概括性转让给原告后，原告与被告于2013年4月22日重新签订租赁合同，确认原合同的权利、义务由原告承接，上述合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同履行。
原告在合同履行过程中，未经被告同意转租档口并改变经营品种，其行为构成违约，被告根据合同约定享有合同解除权。但被告向本院提供的证据仅表明该公司通知次承租人清场并对档口采取停水停电的措施，未向本院提供证据证明向原告发出解除合同的通知。同时，原告继续在2、3号档口经营并按时缴付租金及各项费用。故对被告提出其已行使合同解除权，涉案合同已于2013年12月解除的主张，本院不予支持。
2014年10月10日，被告将美食坊的2、3号档口出租给他人经营，本案合同已在事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原、被告签订的租赁合同于2014年10月10日解除。对此，被告应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，档口租赁合同于2014年10月10日解除后，发生双方返还、赔偿损失的法律后果。根据上述条款及原、被告在本案中违约行为，对原、被告的诉讼请求及反诉请求，作如下处理：
1、关于原告主张的转让费160000元。
原告向案外人支付转让费160000元，并自述上述费用包含被告向案外人收取的进场费60000元。上述事实虽无直接证据证实，但原告与被告签订的档口租赁协议中约定“需交纳进场费60000元”，而被告未向原告收取此项费用，故本院对原告的陈述予以采信。被告在解除合同时，应当预见到原告进场费损失。考虑合同约定租赁期为6年，已履行2年，本院酌定被告赔偿此项损失40000元。原告向案外人支付的其他转让费用100000元，被告未收取，亦无法预见，不应在本案中赔偿。
2、关于原告主张的装修损失20000元。
原告提供的证据不足以证明其存在装修损失20000元。同时，合同约定原告未经被告同意不得私自装修。原告为方便对外转租档口，在未经被告许可的情况下将两个档口装修改造成四个档口。故本院对原告要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。
3、关于原告主张的餐饮设备用品损失10000元。
原告未提供证据证明其餐饮设备用品被被告毁损，对其要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。
4、关于原告主张的五个月停业损失30000元。
原告未提供证据证明其停业损失为30000元，本院对此项请求不予支持。
5、关于原告主张的保证金10000元。
原告改变经营品种、擅自转租，根据合同约定，被告不应退还保证金。对原告要求被告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。
6、关于原告主张的2014年6月至11月租金45000元。
原告在向被告支付2014年6月至11月的租金45000元后，美食坊于2014年6月15日停止经营。对原告要求被告退还多付租金的请求，本院予以准许。原、被告均认可此项费用扣除水、电及公摊费等费用后，应退还34733元。本院对此予以准许。对原告要求被告高于上述金额退还的请求，本院不予支持。
7、关于被告主张的罚金10000元。
原告违反合同约定改变经营品种，根据合同约定，原告应向被告支付罚金（违约金）10000元。本院对被告的此项反诉请求予以支持。
8、关于被告主张的不当得利37000元。
原告虽然违反约定将房屋转租给案外人获利，但按时向被告交纳房租等各项费用，被告并不因此受到损失。对被告主张的返还不当得利的反诉请求，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐锐利与被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司签订的《武汉诗孟酒店管理有限公司门面档口租赁合同》于2014年10月10日解除；
二、被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司向原告（反诉被告）徐锐利退还租金34733元；
三、被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司向原告（反诉被告）徐锐利赔偿损失40000元；
四、原告（反诉被告）徐锐利向被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司支付违约金10000元；
上述第二、三、四项合并履行后，被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司向原告（反诉被告）徐锐利支付64733元，此款于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告（反诉被告）徐锐利的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5425元，由原告（反诉被告）徐锐利负担542.50元，被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司负担4882.50元（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）；反诉案件受理费488元，由原告（反诉被告）徐锐利负担188元（此款被告已垫付，原告于本判决生效之日起十日内支付给被告），被告（反诉原告）武汉诗孟酒店管理有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提供上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 新 莉
人民陪审员 张 作 华
人民陪审员 李 红 英
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 吴国阳（代）