＼n广东省广州市越秀区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗越法民三初字第1429号＼n原告李小敏，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n委托代理人杨燚，广东卓信律师事务所律师。＼n委托代理人杨文君，广东卓信律师事务所律师实习律师。＼n被告广州德亿房地产开发有限公司，住所地＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n法定代表人李文帆。＼n被告李文帆，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，身份证住址＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n上述两被告共同委托代理人许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。＼n上述两被告共同委托代理人钟堂，广东法制盛邦律师事务所实习人员。＼n被告姚欣，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n委托代理人陈启荣，广东经国律师事务所律师。＼n委托代理人张俊梅，广东经国律师事务所律师助理。＼n被告区健刚，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，身份证地址＊＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n原告李小敏诉被告广州德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿公司）、李文帆、姚欣、区健刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨燚、杨文君，被告李文帆、广州德亿房地产开发有限公司的共同委托代理人许兆基，被告姚欣委托代理人陈启荣、张俊梅到庭参加诉讼。被告区健刚经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本案作缺席审理，现已审理终结。＼n原告诉称，2011年5月15日，原告与被告李文帆、姚欣、区健刚签订《商铺买卖合同》，约定原告购买广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊商场（东山＊＊＊＊＊＊）＊＊＊＊＊＊＊号铺，并向被告德亿公司交纳购房款202210元。合同履行过程双方存在重大分歧，经协商，原、被告于2012年5月25日签订《补充协议》，该协议第五条约定由四被告分十期向原告退还购房款202210元。被告按协议退还第一期2012年5月30日的10%购房款即6066元后，表示无法按时退还后续款项，为避免大面积产生纠纷，随向原告要求变更《补充协议》中的退款期限、退款金额及争议解决方式，原告基于信任同意变更《补充协议》，并于2012年11月29日与被告李文帆、姚欣、区健刚签订《补充协议之二》，该协议约定：被告应于2013年1月1日退款30%即60663元，并约定逾期退款的违约责任。现四被告逾期支付第二期退款已超过十五天，已构成违约，故请求法院请求判令：1、四被告连带向原告返还购房款196144元；2、四被告连带向原告赔偿迟延退款的滞纳金（依《补充协议》第四条，以60663元为基数，从2013年1月2日起计至2013年1月16日止，按逾期金额的每日万分之三的标准计付；以196144元为基数，从2013年1月17日起至实际支付之日止，按逾期金额的每日万分之三的标准计付）；3、四被告连带向原告赔偿律师费5000元。＼n被告德亿公司辩称，同意原告的第一项诉请，不同意其他的诉讼请求。根据《补充协议二》第七条的约定，应当从起诉之日起计算违约金。不同意原告诉请律师费的诉讼请求，律师费不是约定必须的赔偿项目。＼n被告姚欣辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：一、《补充协议》、《补充协议之二》虽名为补充协议，实质上是一个解约合同，其涉及的法律关系和产生的法律效果与《商铺买卖合同》是完全不一样的，因此，不能将上述两协议视为《商铺买卖合同》的延续。2011年4月28日，被告姚欣、区健刚、李文帆与被告德亿公司签订的授权委托书中没有授予被告德亿公司解除合同的权利，这也意味着，被告德亿公司与原告签订《补充协议》、《补充协议之二》的行为是超越代理权的行为，属于效力待定的合同，至今被告姚欣未予追认，对被告姚欣不发生效力，应由被告德亿公司承担相关责任。二、原告对于被告德亿公司的代理人身份和代理权限是知情的，在商铺销售现场，上述公证授权委托书就已经公示、出示给所有商铺买受人。故在原告明知被告德亿公司的代理权限的情况下，仍与超越代理权限的被告德亿公司签订《补充协议》、《补充协议之二》，是原告自身的疏忽和过错，其并非善意第三人，不符合表见代理的构成要件。三、《补充协议》、《补充协议之二》的实际履行人是被告李文帆，与被告姚欣无关。四、本案四被告于2011年11月共同就上述房产的对外销售结算、权责归属问题达成了一致协议，约定在协议生效后，由被告德亿公司和李文帆全权负责履行作为出卖人应承担的全部义务，并对由此产生的全部法律及经济纠纷承担连带责任。据此，自2011年11月7日该协议书生效之日起被告姚欣已不再履行作为出卖方应承担的义务，且不因此承担相应的法律责任。同时，被告姚欣在该协议生效后，已经依照本协议的约定向被告李文帆结清了相关费用、移交了所有的相关文件资料，并为被告李文帆和被告德亿公司办理产权变更登记手续提供了积极的配合，不存在违约行为和过错，不应承担任何责任。五、依据《补充协议之二》第三条约定，至今逾期未退的款项只有第二期、第三期和第四期，其余款项尚未到期，原告以剩余全部未退款项为基数主张逾期退款的滞纳金缺乏法律和事实依据。＼n被告李文帆辩称，同意被告姚欣答辩意见中除了第四点外的其他答辩意见。＼n被告区健刚无答辩。＼n经审理查明，2011年5月15日，原告（为买受人）与被告德亿公司（为销售代理，被告姚欣、区健刚、李文帆为出卖人，但没有签名）签订《商铺买卖合同》，其中约定：“第二条、买受人所购的商铺为广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊＊房（东山＊＊＊＊）＊＊＊＊＊＊＊＊号铺，建筑面积为7.8108平方米，其中，套内建筑面积为3.9565平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.8543平方米；第三条、计价方式与价款，1、房价款总金额为402210元；第四条、付款方式及期限，按揭付款，2011年5月17日前支付全部房价款的50%（其中包含全部房价款的20%共80442元为定金），计人民币202210元；余下房价款计人民币200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；第十五条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下述第1种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁。第十七条、本合同附件与本合同具有同等法律效力等。”至2011年5月15日，原告共向被告德亿公司支付房款202210元。＼n2012年5月25日，原告（为买受人）与被告德亿公司（为销售代理，被告姚欣、区健刚、李文帆为出卖人，但没有签名）签订《补充协议》，其中约定：“买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对双方所签的《商铺买卖合同》的修改和补充。第一条、鉴于买受人购买出卖人提供的广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊（东山＊＊＊＊）＊＊＊＊＊＊＊号铺。第二条、鉴于买卖双方已签订和生效的买卖合同。第三条、买受人向出卖人申请退回购房款。第四条、鉴于上列情况，出卖人同意买受人提出的无息退回购房款申请请求，在卖方已退还买方已支付的75%购房款时双方签订的《商铺买卖合同》自动终止，退款协议继续履行，直到2013年11月30日还清为止。每期如逾期15日未还清，视卖方违约。第五条、退款金额202210元，退款期限：2012年5月30日退实交款3%，即人民币6066.30元；2012年7月30日退实交款10%，即人民币20221元；2012年9月30日退实交款10%，即人民币20221元；2012年11月30日退实交款10%，即人民币20221元；2013年1月30日退款10%，即人民币20221元；2013年3月30日退实交款10%，即人民币20221元；2013年5月30日退实交款10%，即人民币20221元；2013年7月30日退实交款10%，即人民币20221元；2013年9月30日退实交款10%，即人民币20221元；2013年11月30日退实交款17%，即人民币34375.70元。第七条、如出售人逾期退款，则按照逾期金额每日万分之三计算滞纳金。第八条、本合同是‘穗房合字号’《商铺买卖合同》不可分割的组成部分，具有同等效力等。”＼n2012年11月29日，原告（为买受人）与被告德亿公司（为销售代理，被告姚欣、区健刚、李文帆为出卖人，但没有签名）签订《补充协议之二》，其中约定：“买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对双方所签的《商铺买卖合同》及《补充协议》的修改和补充。第一条、鉴于买受人购买出卖人提供的广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（东山＊＊＊＊＊＊＊＊）＊＊＊＊＊＊＊＊号铺。第二条、鉴于买卖双方已签订和生效的买卖合同。出卖人同意买受人提出的无息退回购房款请求，同时买卖合同予以解除。第三条、退款金额202210元，退款期限：2012年5月30日退款3%，即人民币6066元；2013年1月1日退款30%，即人民币60663元；2013年1月30日退款10%，即人民币20221元；2013年3月30日退款10%，即人民币20221元；2013年5月30日退款10%，即人民币20221元；2013年7月30日退款10%，即人民币20221元；2013年9月30日退款10%，即人民币20221元；2013年11月30日退款17%，即人民币34376元。第四条、如出售人逾期退款，则按照逾期金额每日万分之三计算滞纳金。如果卖方在任何一期逾期付款达十五天以上，买方可要求卖方一次性退还全部购房款。第五条、双方同意对《商铺买卖合同》第十五条做出如下变更：在《商铺买卖合同》及补充协议（包含本协议）的履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费等一切费用由违约方承担。第六条、本《补充协议之二》一式肆份，出卖人持叁份，买受人持壹份，各份均具有同等法律效力，如与《商铺买卖合同》及《补充协议》冲突，则以本《补充协议之二》约定为准等。”＼n原告于2012年5月30日收到被告退款6066元，至今未收到其余款项。＼n原告为提起本次诉讼，与广东卓信律师事务所签订《委托代理合同》，委托该事务所指派的律师处理上述纠纷中的诉讼期间法律事务，并支付了律师费5000元。＼n庭审中，被告姚欣出示如下证据：1、2011年4月28日经公证的《授权委托书》（复印件），该委托书载明：“委托人：区健刚、姚欣、李文帆；受委托人：广州德亿房地产开发有限公司；委托人是座落在广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊商场及越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房的产权人，三委托人共同委托受委托人为合法代理人，以委托人名义全权代表委托人办理上述房屋的下列第（一）、（二）、（三）合计（三）项手续及签署有关文件：一、代为对上述房产进行宣传策划和对外销售；二、代为与商铺购买人签订《认购书》、《商铺买卖合同》；三、开具相应的收款收据；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认。此委托书有效期从签署之日起两年内有效。”2、2011年11月四被告签订的《协议书》，内容为：四被告共同就广州市越秀区福今东路＊＊＊＊＊＊＊＊房的对外销售结算事宜达成以下一致协议：1、本协议生效之日起，四被告终止合作对外销售该物业，解除代理销售关系，本协议生效前，因合作对外销售该物业所签订的全部相关协议不再继续履行，除本协议约定外，任一方不再就该物业的产权及代理销售相关问题向其余任一方承担责任等。原告质证如下：《授权委托书》为复印件，不予质证；对《协议书》真实性予以确认，但该协议是被告之间的内部协议，不得对抗第三人。被告德亿公司、李文帆对上述证据的真实性没有异议。另外，原告以及被告姚欣、李文帆、德亿公司均确认系姚欣、李文帆、区健刚委托德亿公司出售涉案商铺。被告德亿公司表示虽是作为代理人签订合同，但同意共同承责。＼n本院认为，涉案《商铺买卖合同》系由被告区健刚、李文帆、姚欣三人委托被告德亿公司作为代理人签订，原、被告对此均无异议，现本案双方争议焦点系德亿公司在此之后签订的《补充协议》和《补充协议之二》的效力是否及于被告区健刚、李文帆、姚欣。根据被告姚欣提交的《授权委托书》反映，被告德亿公司有权代表区健刚、李文帆、姚欣三被告进行对外销售事宜及代为签订《认购书》、《商铺买卖合同》等。涉讼《商铺买卖合同》尚未履行完毕，《补充协议》和《补充协议之二》系作为《商铺买卖合同》的一部分，涉及的内容亦是商铺销售的相关事项，故被告德亿公司作为代理人签订该合同的效力应同样及于区健刚、李文帆、姚欣三被告。被告姚欣抗辩并没有授权德亿公司，签订《补充协议》和《补充协议之二》产生的法律后果应由德亿公司承担的理由不成立，本院不予采纳。另外，就被告姚欣提交的2011年11月四被告签订的《协议书》的问题，因该《协议书》系四被告之间的内部约定，不能对抗不知情的原告，故被告姚欣以此为由抗辩其对《补充协议》和《补充协议之二》不需承责的意见，本院不予采纳。综上，被告德亿公司代表被告区健刚、李文帆、姚欣签订的《商铺买卖合同》以及《补充协议》和《补充协议之二》均是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。虽被告德亿公司系作为代理人签订合同，但其明确表示同意成为《补充协议》和《补充协议之二》的承责主体，本院予以照准。《补充协议之二》是对《补充协议》约定的退款期限的变更，退款期限应以《补充协议之二》为准，现四被告未按照《补充协议之二》约定的时间退款且逾期十五天仍未退还2013年1月1日应退的房款60663元，已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求四被告一次性退还房款以及支付迟延退还相应房款的滞纳金，合法合理，本院予以支持。另，根据《补充协议之二》的约定，四被告还应承担因上述协议履行过程中发生诉讼而产生的律师费。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款及第一百零七条之规定，判决如下：＼n一、于本判决生效之日起十日内，被告李文帆、广州德亿房地产开发有限公司、姚欣、区健刚向原告李小敏一次性返还购房款196144元。＼n二、于本判决生效之日起十日内，被告李文帆、广州德亿房地产开发有限公司、姚欣、区健刚向原告李小敏支付迟延返还购房款的滞纳金（从2013年1月2日起至2013年1月16日止，每日按60663元的万分之三计付；从2013年1月17日至实际返还购房款之日止，每日按196144元的万分之三计付）。上述滞纳金总额以不超过本金196144元为限。＼n三、于本判决生效之日起十日内，被告李文帆、广州德亿房地产开发有限公司、姚欣、区健刚向原告李小敏赔偿律师费5000元。＼n如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费4410元以及公告费200元，由被告李文帆、广州德亿房地产开发有限公司、姚欣、区健刚共同负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长李昇毅＼n人民陪审员任红＼n人民陪审员陈燕＼n二〇一三年十一月十二日＼n书记员唐嘉仪