北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00905号
上诉人（原审被告）中星建设工程有限公司，住所地香河县新华大街县委北侧。
法定代表人赵风林，总经理。
委托代理人赵金国，男，1962年9月17日出生，该公司职员。
委托代理人王振国，男，1955年7月8日出生，该公司项目经理。
被上诉人（原审原告）北京福城源房地产开发有限公司，住所地北京市密云县新南路110号密云镇政府办公楼417室-3。
法定代表人魏丽柱，董事长。
委托代理人宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人中星建设工程有限公司（以下简称中星公司）因与被上诉人北京福城源房地产开发有限公司（以下简称福城源公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2013）密民初字第5063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
2013年8月，福城源公司诉称：2005年12月12日，福城源公司与中星公司签订建设工程施工合同，约定中星公司承建密云金融商业城4号商品住宅楼工程。合同签订后，中星公司进行了施工，但工程存在多处质量问题。福城源公司多次与中星公司协商解决此事，但中星公司始终不予理睬。现诉于法院，要求：1.判令中星公司对密云金融商业城4号商品住宅楼西南角房檐脱落悬空进行维修并达到竣工验收合格水平；2.判令中星公司对密云金融商业城4号商品住宅楼楼梯钢筋外漏进行维修并达到竣工验收合格水平；3.判令中星公司对密云金融商业城4号商品住宅楼墙体窗口漏水进行维修并达到竣工验收合格水平。案件受理费由中星公司负担。
中星公司辩称：从组织竣工验收的义务主体来看，组织竣工验收应属福城源公司自身义务，施工单位中星公司对竣工验收应尽的是协助义务。福城源公司从2007年12月31日组织分户验收，到2008年9月7日组织四方验收，对所涉中星公司施工内容全都验收合格，至2010年8月13日中星公司将诉争楼房交付给福城源公司，福城源公司将涉案楼房交付使用至今，已长达5年零9个多月的时间，在接收工程后长期不组织竣工验收，工程未能办理竣工验收的责任应由福城源公司自行承担。本案涉案工程已由福城源公司实际使用多年，自涉案工程交付其使用之日起，涉案工程已视为通过竣工验收。福城源公司未经竣工验收即交付使用，本身就违反了法律的强制性规定，由此产生的法律后果应当由福城源公司自行承担。建设工程未经竣工验收，擅自使用视为验收合格。涉案楼房从2007年12月31日分户验收，到2008年9月7日四方验收，对所涉中星公司施工内容全都验收合格。2010年8月13日，中星公司将诉争楼房交付给福城源公司，福城源公司将涉案楼房擅自交付使用，应当视为竣工验收合格，或者视为福城源公司自愿对工程质量不合格承担责任，福城源公司应当承担对其不利的法律后果。从质量保修期限和诉讼时效上看，福城源公司的诉讼请求已经超过法定保修期限，起诉超过时效，应当依法被驳回。中星公司施工部分，已经验收合格。至福城源公司起诉已经超过五年时间。从2010年8月13日，中星公司将诉争楼房交付福城源公司至本案诉讼已经超过三年。福城源公司的诉讼请求属于设备安装和装饰装修范畴。在双方建设工程施工合同纠纷一案中，法院已经认定工程不能验收的主要责任人是福城源公司，但中星公司坚持认为不能验收的责任都是福城源公司的过错造成的。因为诉争楼房所涉及中星公司施工部分已经通过验收，且均认定验收合格，中星公司全部验收资料早已准备齐全。综上，无论是从福城源公司擅自使用的法律后果，还是从福城源公司起诉诉讼时效的法律后果，或是从质量过错责任的确定，都应依法驳回福城源公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：中星公司原名称为香河县建筑工程公司（以下简称香河公司），2007年6月20日，变更为现名称。2005年10月16日，王振国代表香河公司与福城源公司签订了《北京密云金融商业城城建协议》，约定：香河公司承建密云金融商业城4#住宅楼工程；工程总承包（福城源公司指定的项目除外，福城源公司指定消防、电梯）建筑面积约2.2万平方米；工期自2005年10月至2006年10月30日竣工等内容。2005年12月12日，福城源公司与香河公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定：香河公司承建密云金融商业城4#住宅楼工程；开工时间为2005年11月26日，竣工时间为2006年11月15日；合同价款为25354953.07元等内容。
在上述工程施工过程中，中星公司与福城源公司就工程款数额、验收等事项发生纠纷。2010年7月，福城源公司将中星公司诉至法院。该案审理中，福城源公司向法院提出先予执行申请，要求中星公司立即交付诉争楼房。法院于2010年8月12日作出裁定：中星公司将密云县金融商业城4号楼交付给福城源公司。2010年8月13日，中星公司将诉争楼房交付给福城源公司。此后至2010年年底，福城源公司陆续将该住宅楼交付业主使用。2013年5月28日，北京市第二中级人民法院终审判决中星公司配合福城源公司对密云金融商业城4号商品住宅楼进行验收等内容。
庭审中，福城源公司认为，因楼顶房檐脱落、楼梯钢筋外漏、墙体冒水等问题导致验收不能正常进行，故引起本案诉讼。
2013年10月，北京云湖工程监理站出具《情况说明》，内容为：“经过现场勘察检验，确认密云金融商业城1号住宅楼（原4#住宅楼）窗户漏水、西南角房檐脱落悬空、楼梯钢筋外漏、3单元低压给水室内地下、墙体冒水等问题，系建设工程质量不合格所致”。
原审法院判决认为：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。本案双方当事人争议的焦点在于房檐、楼梯、墙体及窗口是否属于主体结构工程。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定结合日常生活经验法则可推定，房檐、楼梯及墙体均属于涉案楼房主体结构部分，故承包人中星公司应当在建设工程的合理使用寿命内对房檐、楼梯、墙体的质量承担民事责任，现福城源公司要求中星公司对上述质量存在问题的工程进行维修的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，窗口应属于建筑装饰装修工程，双方未就该工程约定保修期限，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修工程最低保修期限为两年，故中星公司应在两年内承担保修责任。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。中星公司于2010年8月13日将涉案楼房交付福城源公司，故装修工程保修期应从该日计算。因窗口已过保修期，福城源公司要求中星公司对窗口漏水部分进行维修的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。中星公司关于福城源公司起诉已过诉讼时效的辩解，依据不足，法院不予采纳。综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、中星建设工程有限公司于本判决生效后二十日内对密云金融商业城1号住宅楼（原4号住宅楼）房檐脱落悬空进行维修并达到竣工验收合格标准。二、中星建设工程有限公司于本判决生效后二十日内对密云金融商业城1号住宅楼（原4号住宅楼）楼梯钢筋外漏进行维修并达到竣工验收合格标准。三、中星建设工程有限公司于本判决生效后二十日内对密云金融商业城1号住宅楼（原4号住宅楼）墙体漏水进行维修并达到竣工验收合格标准。四、驳回北京福城源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
判决后，中星公司不服，上诉至本院称：1.原审判决认定事实错误，原审法院避而不谈最为重要的一个事实即福城源公司是否擅自使用诉争楼房，原审法院将争议焦点定在哪部分属于楼房主体工程之上，明显偏袒福城源公司。2.原审确认诉争的房檐脱落、楼梯漏钢筋、墙体漏水为楼房主体结构部分，属于认定事实错误。房屋主体工程是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构可以承受建筑物上的各种负载，为建筑的骨骼，如地基、承重墙。房檐属于层面造型安装、楼梯漏钢筋属于墙体抹灰装修工程、窗口也非建筑主体工程。3.原审法官的日常生活经验凭空捏造，滥用自由裁量权，导致认定事实错误。故请求撤销原审判决书，依法改判驳回福城源公司的诉讼请求。福城源公司同意原审判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、（2013）二中民终字第3472号民事判决书、情况说明、《建设工程施工合同》、《北京密云金融商业城城建协议》、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为福城源公司是否擅自使用涉案楼房以及涉案楼房的房檐、楼梯及墙体是否属于主体结构工程。涉案楼房未经竣工验收即被福城源公司交付业主使用，应认定福城源公司擅自使用。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。故涉案楼房的房檐、楼梯及墙体是否属于主体结构工程系中星公司是否应承担民事责任的关键点。法律并未明确界定何为楼房主体结构，中星公司所称房屋主体工程是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构可以承受建筑物上的各种负载，是房屋的骨骼，例如地基、承重墙等，不应包括墙体、楼梯和房檐，此解释是其根据日常实践操作总结归纳所得，并无相关法律支持。本院认为，就建筑承重和楼房连接功能而言，墙体和楼梯显然属于建筑主体结构。从涉案房屋来看，该房檐不仅仅系装饰作用，其亦属于房顶的延伸，系建筑主体的一部分。综上，中星公司的上诉请求和理由于法无据，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由中星建设工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由中星建设工程有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年三月十九日
书 记 员 吴可加