广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民一终字第195号
上诉人（原审原告）：黄国英，女，住清远市。
被上诉人（原审被告）：慧峰（清远）房地产有限公司。
法定代表人：文树均，该公司董事长。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：方思华，广东明典律师事务所实习律师。
上诉人黄国英因与被上诉人慧峰（清远）房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第3036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告黄国英向原审法院提起诉讼称：原、被告于2010年2月5日签订《广东省商品房买卖合同》。按该合同第十五条的约定，被告在商品房交付使用180天内办理房产权属登记并取得房地产权属证书，否则被告向原告按已付购房款的5%支付违约金。原告的商品房系2011年4月25日交付使用，而房产权属登记时间却是2012年3月28日，已逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定、《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应承担支付违约金的责任。原告向被告已付购房款为533323元，因此，被告应向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金26666.15元（533323元×5%）。为此，请求法院判令：1、被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金26666.15元；2、被告负担本案诉讼费用及与本案相关的费用。
被告慧峰（清远）房地产有限公司答辩称：原、被告双方已就违约责任达成了协议，且该补充协议书已开始履行。双方在补充协议书第二条约定，原告不再追究我方的违约责任，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年2月5日，原告黄国英（买受人）与被告慧峰公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，购买慧峰公司开发的清远市清城区慧峰豪庭盈峰阁22层C号房屋，面积143.17平方米，总房价款533323元，首期付款107323元，余款426000元办理银行按揭。合同约定慧峰公司应当在2010年3月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付黄国英使用，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。签订合同前，原告已支付了首期房款107323元，并于2010年1月25日支付了办证费用10003元，剩余房款426000元也已成功办理银行按揭贷款。
2011年4月25日，慧峰公司（甲方）与黄国英（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方为体现对乙方的补偿，甲方同意：从2011年3月1日起至2013年3月1日止免收乙方24个月的物业管理费，此费用由慧峰公司与清远市金盈物业管理有限公司结算，与乙方不产生现金往来。二、本协议签订后，即视为乙方已经放弃追究甲方的权利，乙方不得再依据原合同条款以任何方式，包括诉讼和非诉讼的途径，追究甲方合同中的违约责任。……上述《补充协议书》中的乙方黄国英本人未在协议书上签字，而是由其丈夫潘泽超作为乙方代理人签字。诉讼中，黄国英表示其并未委托潘泽超与慧峰公司签订协议，潘泽超未经其本人同意即与慧峰公司签订协议，其系在协议签订后才知悉相关情况，且因被告逾期交房，该《补充协议书》系就《商品房买卖合同》中第八条交付期限进行约定的。慧峰公司则辩称《补充协议书》系对《商品房买卖合同》中违约责任追究的变更协议。
此外，原告表示涉案房屋的交付时间为2011年4月25日，被告对此不予认可，表示不清楚具体的交付时间。根据房地产权属证的显示，涉案房屋的权属登记时间为2012年3月28日。对于涉案房屋实际交付的时间、慧峰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，被告在原审法院的指定期限内没有提交相关的书面依据予以证明。另原告承认自2011年3月1日起至今均未交纳物业管理费，并称原因系清远市金盈物业管理有限公司不予收取。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告黄国英与被告慧峰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同。原告已按合同约定付清了购房款，被告作为开放商也应按合同约定履行交楼和协助办理房屋产权登记义务。原告主张涉案房屋系在2011年4月25日交付，而被告对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告没有提供相关的依据证明其交付房屋的时间，故对原告主张的涉案房屋的实际交付时间2011年4月25日，原审法院予以采信。根据合同约定，被告本应在2010年3月31日前交付房屋，并在2010年10月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告没有提供相关的依据证明其何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且涉案房屋的权属登记时间2012年3月28日已超过了合同约定的期限，已构成违约。
对于原告主张的逾期办证违约金问题。虽然《补充协议书》是潘泽超作为原告代理人与被告签订的，签订合同时潘泽超并未提供其妻子的书面授权，但考虑到原告与潘泽超的夫妻关系，涉案房屋系在原告及潘泽超夫妻关系存续期间购买。另外更重要的是《补充协议书》签订至今已超过1年时间，原告不但没有向被告提出异议，且确实自2011年3月1日起就没有交纳物业管理费。上述事实和行为足以使被告有理由相信潘泽超有权代理原告签订《补充协议书》，且已认可了协议书的内容。基于上述理由，原审法院认定潘泽超作为原告代理人在《补充协议书》上签字的行为构成表见代理，《补充协议书》对原告具有约束力。根据《补充协议书》第一条、第二条的约定，本案中被告在逾期交楼的情况下，亦会逾期办证。《补充协议书》已对被告基于合同项下的违约责任的问题作了处理，原告也已在协议书中明确放弃依据原购房合同条款追究被告含逾期办证在内的合同违约责任的权利，故原告在本案中再要求被告支付逾期办证的违约金，理由不充分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告黄国英的诉讼请求。本案受理费233元，由原告黄国英负担。
当事人二审的意见
上诉人黄国英不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房地产权属证书的违约金26666.15元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：《补充协议书》第一条、第二条是被上诉人单方提供的格式条款，上述条款排除上诉人的主要权利、免除了被上诉人的违约责任，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十条规定确认《补充协议书》第一条、第二条约定无效。一审判决认为“潘泽超作为原告代理人在《补充协议书》上签字的行为构成表见代理，《补充协议书》对原告具有约束力。根据《补充协议书》第一条、第二条的约定，本案中被告在逾期交楼的情况下，亦会逾期办证。《补充协议书》己对被告基于合同项下的违约责任的问题作了处理，原告也己在协议书中明确放弃依据原购房合同条款追究被告含逾期办证在内的合同违约责任的权利，故原告在本案中再要求被告支付逾期办证的违约金，理由不充分，本院不予支持”，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从《补充协议书》的内容可见，协议书中仅约定被上诉人愿意免收24个月物业管理费作为对上诉人的补偿，并未明确说明被上诉人依照《商品房买卖合同》约定应承担违约责任的具体数额。由此可见，《补充协议时》是被上诉人事先拟定好，用于解决其与业主之间因原合同而产一生的违约责任补偿问题的格式合同，《补充协议书》中拟定的条款属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。结合本案，一审判决确认被上诉人超过《广东省商品房买卖合同》的约定期限向上诉人交付房屋，逾期办理涉案房屋的房地产权属证书的行为己构成违约，同时还确认上诉人向被上诉人付清了购房款533323元。按照《商品房买卖合同》第九条、第十五条约定，被上诉人因其违约行为应向上诉人赔偿违约金10多万元，免收24个月物业管理费明显不足以抵偿被上诉人依合同约定应赔偿的违约金。《补充协议书》第一、第二条约定排除了上诉人依照《商品房买卖合同》约定可获得的权利、免除了被上诉人的违约责任，本案应适用《合同法》第四十条的规定，确认《补充协议书》第一条、第二条无效，判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房地产权证书的违约金。综上所述，一审判决适用法律不当，为维护上诉人的合法权益，请依法改判。
被上诉人慧峰（清远）房地产有限公司在二审诉讼期间答辩称：一、原审认定事实基本清楚，并没有错误。答辩人与上诉人于2011年4月25日签订的《补充协议书》，己经对被上诉人逾期交楼与办证的违约问题作了处理。虽然《补充协议书》是由上诉人的丈夫潘泽超作为上诉代理人与答辩人签订的，但潘泽超与上诉人是夫妻关系，双方共同居住，并且涉案房屋系夫妻关系存续期间购买的，其丈夫的行为己经构成表见代理，协议书依法对上诉人具有约束力。另外《补充协议书》签订至今己经有一年多，上诉人没有证据证实其曾向答辩人提出过异议，上诉人也自2011年3月1日起没有交纳物业管理费，其行为己经认可了协议书的内容，且接受了协议书的利益。《补充协议书》是对双方签订的《商品房买卖合同》有关逾期办证违约责任的变更，对上诉人具有约束力，即上诉人己经放弃了追究答辩人逾期办证违约责任的权利，上诉人再要求答辩人支付逾期办证违约金的理由不充分，应当予以驳回。二、原审判决适用法律并不存在错误。上诉人认为“《补充协议书》有关约定答辩人愿意免收24个月物业管理费作为对上诉人的补偿是格式条款，原审法院应当予以判决无效”是不符合法律规定，原审判决适用法律并不存在错误。根据《合同法》第三十九条第二款的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《补充协议书》是由是经过双方协商，且在上诉人的代理人自愿的情况下签订的，并不是格式合同，是合法有效的，对双方具有约束力。退一步讲，即使是格式条款，但根据《合同法》第四十条的规定，该条款并不存在单方面排除上诉人权利的情形，上诉人放弃追究答辩人逾期办证违约责任的权利是答辩人给予免收24个月物业管理费作为补偿，是合法合理的。因此，原审适用法律正确，上诉人认为《补充协议书》部分条款是格式条款是没有事实和法律依据的，应当予以驳回。综上所述，原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实
本院二审审理查明的事实与原审法院在一审诉讼期间审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为涉案《补充协议书》的效力问题。
本案中，虽然该《补充协议书》是潘泽超作为黄国英代理人与被上诉人签订的，签订合同时潘泽超亦未提供黄国英的书面授权，但潘泽超与黄国英属于夫妻关系，被上诉人有理由相信潘泽超有权作为黄国英代理人与其签订《补充协议书》。况且潘泽超代黄国英签订《补充协议书》至今已超过1年4个月时间，黄国英没有证据证实其曾向被上诉人提出过异议，而且黄国英以其行为接受了《补充协议书》中的利益（即自2011年3月1日起黄国英没有交纳物业管理费）。黄国英的行为可视为其对《补充协议书》的追认，也就是说，该《补充协议书》对黄国英具有约束力。从《补充协议书》的内容来看是对双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条内容的变更，即《补充协议书》明确约定黄国英放弃依原购房合同条款追究被上诉人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任的权利，因此，黄国英请求被上诉人支付逾期办理房地产权属证书的违约金依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄国英的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费467元，由上诉人黄国英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
审 判 员 张廷青
代理审判员 余允添
二〇一三年六月四日
书 记 员 刘如香
附引用法律条文：
1、《中华人民共和国国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。