江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0923民初2915号
原告：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城街道城河路235号。
负责人：单林，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘丽萍，女，该支行工作人员。
被告：王娟，女，1970年3月1日出生，汉族，居民，住阜宁县。
被告：周泽强（系王娟丈夫），男，1968年3月27日出生，汉族，居民，住阜宁县。
被告：盐城弘益置业有限公司，住所地阜宁县阜城街道新桥村三组。
法定代表人：崔大林，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工行阜宁支行）与被告王娟、周泽强、盐城弘益置业有限公司（以下简称弘益置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告工行阜宁支行的委托诉讼代理人刘丽萍，被告王娟到庭参加诉讼，被告周泽强、弘益置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王娟、周泽强立即偿还原告贷款本金2308538.25元及利息（算至2018年5月21日的利息为21622.11元，自2018年5月22日起至实际还款之日止按合同约定利率计算）；2.被告弘益置业公司对上述款项承担连带担保责任；3.确认房屋预告登记合法有效，确认原被告之间签订的抵押合同合法有效，判令被告王娟、周泽强在所购房产具备办理正式权属登记条件时，根据抵押合同约定履行办理所购房产正式抵押登记义务；4.确认原告对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年7月21日，被告王娟、周泽强因购买弘益置业公司开发的文晟华庭四间商用房需要，向原告申请个人商用房贷款3250000元。2014年8月12日，被告王娟、周泽强、弘益置业公司与原告签订了《个人购房借款/担保合同》一份，担保方式为弘益置业公司提供阶段性担保，王娟、周泽强以所购房屋设定抵押权，并于2014年8月12日办理了房屋预告登记手续，预抵押证号为阜房预阜城字第*****号。2014年8月13日，原告依约向被告王娟发放贷款3250000元，期限10年，按月等额本息还款。贷款发放后，被告王娟经常逾期归还贷款本息，目前已累计违约17期，连续违约2期，按照合同约定，原告宣布全部贷款提前到期。截止2018年5月21日，王娟尚欠原告贷款本金2308538.25元及利息21622.11元，原告多次追要未果，现原告诉至法院，请求判决被告还款。
被告王娟辩称，借款是事实，希望协调处理。
被告周泽强未作答辩。
被告弘益置业公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：
2014年8月12日，被告王娟、周泽强及弘益置业公司与原告工行阜宁支行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，王娟为借款人、抵押人，周泽强为共同借款人、抵押物共有人，弘益置业公司为保证人。合同约定：个人购置商用房贷款金额为3250000元，贷款用于购买坐落于阜宁县商品房，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，遇基准利率调整，自调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率，借款人未按合同约定日期偿还贷款本息的，贷款人有权在执行利率基础上加收30%罚息。借款人授权贷款人将贷款一次性划入盐城弘益置业有限公司账户（工行账号：11×××29）。担保方式为抵押和保证，被告王娟、周泽强自愿以文晟华庭***室、***室、****室、****室房产向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用；被告弘益置业公司作为阶段性连带责任保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任，在抵押人正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期；要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。
对抵押登记约定,本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请。本合同项下抵押登记费用由抵押人承担，法律法规另有规定的除外。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。借款人按照合同约定履行完毕各项义务后，贷款人应积极协助抵押人办理注销登记手续。合同签订当日，案涉房屋办理了预告登记手续，预抵押证号为：阜房预阜城字第*****号，预告登记权利人为工行阜宁支行，预告登记义务人为王娟。因为开发商开发的楼盘没有进行竣工验收，目前还不具备办理房屋权属登记及抵押登记条件。
2014年8月13日，被告王娟立据借款，原告工行阜宁支行依约向其发放贷款，贷款金额3250000元，期限10年，利率7.5325%，按月等额本息还款，贷款到期日为2024年8月13日。借款后，王娟、周泽强经常逾期还款，累计违约17期，于2018年3月31日后停止还款，截止2018年5月21日，尚欠原告贷款本金2308538.25元及利息21622.11元。
本院认为，原告工行阜宁支行与被告王娟、周泽强及弘益置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告工行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，被告王娟、周泽强未按期足额归还借款本息，累计逾期还款17期，已构成违约。依据双方合同的约定，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告王娟、周泽强立即清偿原告的借款本息。被告弘益置业公司作为阶段性连带责任保证人，在原告收到王娟、周泽强以涉案借款所购房屋的他项权证书之前，应对借款依法承担连带清偿责任。
一、关于工行阜宁支行主张王娟、周泽强在其所购房产具备办理权属登记条件时，根据合同约定履行办理所购房产抵押登记义务的问题。本案中，虽然王娟、周泽强提供抵押的房屋进行了预告登记，因案涉房屋目前还不具备办理房屋权属登记及抵押登记条件，何时具备登记条件处于不确定状态，依据双方合同约定“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。”工行阜宁支行可待条件成就时，按照约定向义务方主张权利，故本案中不予理涉。
二、关于工行阜宁支行对涉案房屋在办理了抵押预告登记后，是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定确立了我国不动产物权预告登记制度，该制度旨在保障将来物权的实现，使预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记具有债权保全措施的效力。同时，根据该条规定，在能够进行不动产登记时仍需办理正式登记，故预告登记并不是正式的物权登记，在仅办理了预购商品房抵押预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，工行阜宁支行与共同借款人、抵押人王娟、周泽强及保证人弘益公司签订《个人购房借款/担保合同》，王娟、周泽强以购买的坐落于阜城街道北京路南、苏州路西文晟华庭房屋抵押给工行阜宁支行，为上述借款提供担保，并办理了抵押预告登记，但由于未办理正式的抵押登记，故抵押权尚未设立,工行阜宁支行应无基于抵押权正式成立而要求行使优先受偿权的权利。故对工行阜宁支行主张对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：
一、被告王娟、周泽强于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行借款本金2308538.25元及利息（利息计算方法：算至2018年5月21日的利息为21622.11元，从2018年5月22日起至实际还款日止的利息按照合同约定利率计算）；
二、被告盐城弘益置业有限公司对上述第一项被告王娟、周泽强的还款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25441元，减半收取计12721元（原告已预交），由被告王娟、周泽强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 崔付琴
二〇一八年八月十七日
书记员 周静婧