江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2020号
上诉人（原审被告）：刘华，女，汉族，1974年3月17日生，住常州市钟楼区。
被上诉人（原审原告）：常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社，住所地常州市天宁区劳动东路***号。
法定代表人：陈建伟，该联合社经理。
委托诉讼代理人：倪志峰，江苏鑫法律师事务所律师。
上诉人刘华因与被上诉人常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社（以下简称优胜联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘华上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人与优胜联合社从2002年开始形成租赁关系至今己十余年，从来没有恶意拖欠房租的情况，双方合作愉快且有业务往来，长期以往形成了先用房后付款的习惯。2012年2月20日政府公告“南岸头及周边地块”属于旧城改造范围，优胜联合社在2013年10月上旬没任何书面通知情况下，采取停电强制措施逼迫上诉人搬迁，已经违法。即使一审判定为不定期租赁，房东也要提供最基本的水、电。上诉人租房子是用于经营而不是仓储，停电使上诉人无法正常经营，造成经济损失理应由优胜联合社承担。如果说优胜联合社在政府公布此房属于拆迁范围仍采取强制停电而不算违法，那么国务院的规定就是一纸空文。再则，优胜联合社在停电后补偿拉面店(西隔壁)损失，而上诉人作为同样装修的租户，也有权利要求给予适当经济补偿。而且周围村民租赁的店面房屋都没采取停电措施，全都是协商补偿后解决的，难道优胜联合社的领导们为了利益，法制观念还不如一般村民？优胜联合社作为地方最基层一级政府职能部门，是代表群众最基本利益，要作出最好的典范和表率作用，在实事求是前提下来协调、处理在日常工作中发生的矛盾和各种突发事故，在相关政策和法律法规规定范围内正确公正处理各种发生的问题，而不是采用暴力、强制等野蛮手段来处理各种矛盾，甚至采用断水断电、堵门堵路、暴力强拆、恐吓威胁的下三滥手段对付上诉人这样遵纪守法的好公民，使上诉人的身心受到伤害，所以上诉人要求优胜联合社赔偿精神损失费0.5万元不为过。二、至于“2013年1月起优胜联合社多次告知要求刘华搬离涉案房屋，并给予宽限期”这点，2013年2月5日优胜联合社开具收据收取租金时都没有提出不租，也没有任何证明材料，纯属一面之词。反之，优胜联合社2013年10月停电开始说不租，为什么到现在(二年多的时间)已经对上诉人造成直接经济损失后才起诉至法院？明摆着就是耍手腕，欺压百姓。三、从2013年6月上诉人电话催优胜联合社收房租定合同，优胜联合社的朱副书记说：我们这边要拆迁了，现在不收房租。主观上说，上诉人没恶意不付房租拖欠的意愿，而是优胜联合社不肯收房租。再则，上诉人跟优胜联合社是楼上楼下的邻居，他们要是肯来收房租上诉人随时可以付清，所以上诉人认为不属于违约，不应该承担违约金。而且优胜联合社这幢大楼下十几间店面一直全部空着，不存在再出租影响收益的说法。
优胜联合社辩称，一、上诉人混淆了解除租赁与征收（拆迁）的概念。被上诉人有权作为出租方根据租赁合同及有关法规行使合法权利，但被上诉人并非征收主体，上诉人要求被上诉人承担征收人的责任显然不当。一审法官己经再三向上诉人释明，但其基于所谓拆迁补偿的“期望值”而拒不接受。二、被上诉人与其他租赁户解除关系的处理办法与本案无关。被上诉人在之前处理其他解除租赁关系时根据具体情况采取了一些不同的处置办法，可以说每一家都略有不同，从情理角度来讲不具有普遍适用性，从法律角度来讲与本案无关。三、被上诉人自2013年1月起通知解除租赁的事实一审已经查明。租赁合同到期，上诉人表示续租的意思被被上诉人否定，已经确定了上诉人明示解除租赁的事实，被上诉人补交半年的使用费并不能改变这一事实。四、上诉人应支付使用费的义务不以被上诉人其他房屋的使用状况而能免除，其违约也是明显的，即便上诉人产生其他扩大损失也应由其自行承担。一审基于停电因素降低了使用费标准，这己经充分考虑了上诉人的利益，尽管被上诉人由此造成了一定损失，被上诉人也能理解和接受。但上诉人在此基础上居然以其他房屋空置而要求免除其使用费完全是非分的主张。而且，上诉人在合同到期，经被上诉人一再催促其迁走时，仍强行占用房屋，当然是违约行为，应当承担相应责任。
优胜联合社向一审法院起诉请求：1、刘华立即迁出原租用的位于常州市劳动东路872号的房屋；2、刘华支付优胜联合社房屋使用费（自2012年7月1日起算至实际迁出止，截至起诉之日为31,500元），承担违约金3,000元，合计34,500元；3、刘华迁出时将房屋恢复原样；4、刘华承担案件受理费。一审法院认定事实：2011年7月21日，优胜联合社（出租方、甲方）与刘华（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经双方协商同意签订本合同，双方必须严格执行，如需变更或解除，要依法办理书面手续。合同约定，刘华承租常成综合楼门面房西边第二间作为个体经营，租期壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日止，年租金壹万元整，先交后使用，不交作自动停租。合同还约定，甲、乙双方如有违约，由违约方支付年租金的30%给另一方，乙方在租赁期内，不得将承租房屋转租给他人。租赁期内乙方应对甲方原有房屋的设施负有维修及保养责任，内部装饰费用由乙方承担，甲方不承担任何费用，合同期满，恢复原样。如需续订，乙方须提前一个月与甲方协商。合同签订后，优胜联合社将涉案房屋交刘华使用，刘华当日支付一年租金1万元。合同到期后，优胜联合社称因不再打算出租涉案房屋，故未与刘华达成续租协议，刘华亦称合同到期后双方未签订租赁协议。一审庭审中，刘华提供结算凭证一份，证明其于2013年2月5日向优胜联合社缴纳2012年7月1日至2012年12月31日租金5,000元。优胜联合社对此证据予以认可，并同意在诉请要求刘华承担的房屋占有使用费中扣减该款项，但同时认为该款项系刘华补交房屋占有使用费，不影响双方租赁合同到期的事实。刘华在一审庭审中陈述，其承租涉案房屋用于从事复印、影印、图文设计等服务已有多年，一直处于正常经营状态。自2013年10月初开始，优胜联合社对涉案房屋进行持续性断电至今。其用于经营的影印设备等目前仍在涉案房屋内。合同到期后，优胜联合社亦口头告知其涉案房屋不再出租，但其因赔偿等问题未达成一致意见而不同意迁出。优胜联合社对刘华陈述的自2013年10月初开始对涉案房屋断电事实予以认可。关于优胜联合社的主体名称与其公章“常州市雕庄街道优胜经济联合社”不一致的问题，优胜联合社陈述，其主体名称原是天宁区的批复，故根据批复领取的公章，随后领取组织机构代码证后变更为现在的名称。关于优胜联合社因何有权出租涉案房屋问题，优胜联合社陈述，其作为村集体资产的管理机构，涉案房屋坐落在集体经济组织土地上，故作为集体财产进行管理，是有权出租的主体。关于对《租赁合同》中载明的“如需变更或解除，要依法办理书面手续”作何解释的问题，优胜联合社陈述，该内容是指在合同期内，合同的变更或者解除应履行书面手续，然《租赁合同》因到期终止且双方未续约，优胜联合社无需通过书面方式解除合同。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期腾房继续占有使用的，应该支付逾期腾房的占有使用费。本案中，优胜联合社与刘华签订的《租赁合同》于2012年6月30日到期，双方并未续签新的合同。2012年7月1日至2012年12月31日，在《租赁合同》的租赁期限已经届满的情况下，刘华继续使用涉案房屋，优胜联合社收取相应的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2013年1月起，优胜联合社以口头通知等方式告知刘华不再出租涉案房屋，并自2013年10月起采取断电等措施向刘华予以明示，要求其迁出涉案房屋，出租人优胜联合社以其行为表明解除双方的租赁关系。刘华应及时腾空搬离涉案房屋，将涉案房屋恢复原样，并支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，计算如下：1、2013年1月至9月，刘华在涉案房屋内正常进行经营活动，故应支付该期间的房屋占有使用费7,500元，即10,000元/12月*9月=7,500元；2、自2013年10月起至今，优胜联合社采取断电等方式要求刘华搬离涉案房屋，刘华仍在涉案房屋内，故应承担房屋的占有使用费。关于此段时间的房屋占有使用费的计算标准，一方面因刘华拒不搬离涉案房屋的行为，影响了优胜联合社对涉案房屋的使用及再出租的可能性，即影响了优胜联合社的收益；另一方面优胜联合社采取断电的行为，使得刘华即使占有涉案房屋也无法使用涉案房屋进行正常的经营活动。因此，在综合考虑全案的基础上，就此段时间的房屋占有使用费的标准按照5,000元/年计算。关于违约金。自2013年1月起，刘华既未支付相应房屋占有使用费，亦未搬离涉案房屋，其行为违反了双方的合同约定，根据《租赁合同》中关于“违约责任”的约定，“由违约方支付年租金的30%给另一方”，刘华应当向优胜联合社支付违约金3,000元，即年租金10,000元*30%=3,000元。故对刘华提出的其行为不构成违约的意见，不予采纳。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。综合本案情况来看，双方签订的《租赁合同》约定的期限届满后，尤其自2013年1月起，优胜联合社多次告知要求刘华搬离涉案房屋，并给予了宽限期，但刘华在明知优胜联合社不租赁涉案房屋给其使用且要求搬出的情况下，仍然继续占有该房屋，且未支付任何使用费，由此造成的损失等不利后果应当由其自行承担。故关于刘华提出的要求优胜联合社赔偿因停电造成其各项损失的意见，不予采纳。关于拆迁补偿问题，如果在合法的租赁期限内，涉案地块确实发生了拆迁的事实，刘华可依据法律的规定，通过合法的方式另行主张权利。判决：一、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内从常州市劳动东路872号的常成综合楼店面房西边第二间房屋中迁出，将该房屋腾空并恢复原样返还给常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社。二、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社支付房屋占有使用费7,500元，并支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止按每年5,000元标准计算的房屋占有使用费。三、刘华自本判决发生法律效力之日起十日内向常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社支付违约金3,000元。四、驳回常州市天宁区雕庄街道优胜村经济联合社的其他诉讼请求。案件受理费663元，减半收取331.5元，由刘华负担。
对一审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，涉案合同于2012年6月30日到期，后刘华继续使用涉案房屋，优胜联合社没有提出异议，租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。2013年1月起，优胜联合社通知刘华不再出租涉案房屋，故租赁合同解除。刘华未在合理期限内迁出涉案房屋，应支付房屋占有使用费。一审关于该费用的计算符合法律规定，本院予以支持。关于刘华提出的因优胜联合社停电造成其各项损失，可另行主张。
综上所述，刘华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费663元，由刘华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 汪芫朗