河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终513号
上诉人（原审被告）：石家庄汇金房地产开发有限公司。地址栾城县308国道西关段。
法定代表人马云峰，公司总经理。
委托诉讼代理人：贾宝玉，该公司法律顾问。
上诉人（原审原告）：邢梅菊，女，汉族，1942年9月11日生，住栾城区。
委托诉讼代理人：杨宝祥，男，系邢梅菊之子，男，1968年5月11日生，汉族，石家庄市，
上诉人石家庄汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金房地产公司）因与上诉人邢梅菊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服栾城区人民法院（2014）栾民初字第00466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人汇金房地产公司的委托诉讼代理人贾宝玉，上诉人邢梅菊委托的诉讼代理人杨宝祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汇金房地产公司的上诉请求：撤销石家庄市栾城区人民法院（2014）栾民初字第00466号民事判决，依法改判邢梅菊给付汇金房地产公司房屋差价430609元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院以汇金房地产公司与邢梅菊订立拆迁补偿协议后，汇金房地产公司收取了登记户名为杨丽肖的相关证件，当时汇金房地产公司未提出异议等行为。视为对邢梅菊为被拆迁房屋所有权人的认可，违反了物权法关于不动产所有权以登记为准的法律规定，属事实认定错误。2、一审法院将“房屋位置确认书”认定为双方对补偿标准的变更错误。3、一审判决邢梅菊补偿差价又判决汇金房地产公司补偿差价，让人看不懂也无法理解。二、关于《城市房屋拆迁调换协议》订立过程的说明。订立协议时邢梅菊要求汇金房地产公司房屋置换的位置确定在临街东头两层，一楼为商业是开发建设设计时已经确定的，至于邢梅菊将来用于商业或居住是自己的事，汇金房地产公司无权干涉。三、关于办理房屋产权证。汇金房地产公司已多次明确告知邢梅菊，房产登记部门备案的被拆迁人是杨丽肖，房产证只能办杨丽肖的名，如需办理其他人的名字汇金房地产公司无法办理。四、汇金房地产公司上诉主张的依据。汇金房地产公司实际交付邢梅菊的住宅和商业两项，邢梅菊共计应支付汇金房地产公司差价430609元。
邢梅菊的上诉请求：一、依法改判栾城区人民法院（2014）栾民初字第00466号民事判决的第一项：1、将栾城大桥路康郡小区一号楼一单元101室主楼前第二个卷闸不可分割的门市判给邢梅菊。2、将剩余无法弥补给邢梅菊的门市以每平方米7000元折价329350元给付邢梅菊。事实与理由：第二个卷闸门市与101室和东边另一间门市共用一个水、电、暖系统，如分隔后该门市不能独立使用。二、依法改判栾城区人民法院（2014）栾民初字第00466号民事判决第二项：1、每年汇金房地产公司给付邢梅菊门市租金按32400元的标准给付邢梅菊，时间从2012年至正式交房为止。2、应支持邢梅菊追要229792.2元安置补偿费和门市租金和保留到汇金房地产公司正式交房为止安置补偿费及门市租金的权利请求。事实与理由：安置费和门市租金费是与汇金房地产公司签订的，实际上也一直是汇金房地产公司给邢梅菊安置补偿费和门市租金，汇金房地产公司也应遵守相关的国家法规，逾期不交房的安置补偿费也应相应增加。三、依法撤销栾城区人民法院（2014）栾民初字第00466号民事判决第四项。事实与理由：101室不是“门市”，不能按“门市”价格每平方米7000元计算。栾城区人民法院把101室按“门市”价格每平方米7000元计算不符合等值原理。四、支持邢梅菊追要101室未建的2个阳台折价33600元。事实与理由：汇金房地产公司和栾城区人民法院都认可101室与201室结构面积相同，在建筑施工图中101室也有阳台。实际建造的101室的确比实际建造的201室少2个阳台。五、邢梅菊向汇金房地产公司追要等值差价款8802元。六、一审、二审所发生的全部费用由汇金房地产公司承担。
邢梅菊向一审法院的诉讼请求：1、判令被告汇金房地产公司继续履行与原告签订的《城市房屋拆迁调换协议》约定及承诺的合同义务，立即向原告交付一层使用面积为79.65平米的门市；2、判令被告支付原告临时安置补助费229792.2元；3、判令被告依约为原告办理被安置房屋的房屋所有权证。
汇金房地产公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判令邢梅菊退还我公司多支取50000元；2、依法判令邢梅菊缴纳给汇金房地产开发有限公司因其多占商业门市和住宅面积的价款252389元；3、办理房产证系双方义务，责任不在汇金房地产有限公司。4、案件受理费由原告承担。
一审法院认定的事实：一、关于被拆迁房屋状况。1、原被告所签订《城市房屋拆迁调换协议》实际被拆迁房屋的状况、位置、名称、性质。2008年3月28日，邢梅菊（乙方）与汇金房地产公司（甲方）签订《城市房屋拆迁调换协议》，双方协商同意拆迁乙方房屋，房屋坐落于大桥路北侧，房屋所有权人及土地使用权户名均登记为杨丽肖、房屋性质为住宅，土地使用权性质为国有。被拆迁该房屋住宅面积159.30平方米，已封阳台9平方米，门市面积79.65平方米。之后被告汇金房地产公司又同原告签订《城市房屋拆迁调换协议》附件、及房屋位置确定书。双方签订上述协议后，被告从原告邢梅菊处收取了该处房屋有关手续，即户名为杨丽肖的土地使用权证（证号为土地证编号栾国用（2003）字第65号）、土地登记卡、编号为0180002288房产证。2、另查明，邢梅菊与杨丽肖系母女关系。委托代理人杨宝祥系原告之子。庭审中杨丽肖到庭作证，证明该被拆迁房屋实际权属归邢梅菊享有，拆迁补偿财产权属亦归邢梅菊享有。二、关于被告汇金房地产公司开发项目的名称及核准。被告汇金公司开发项目名为汇景花园，项目坐在位置西××村××北侧××栾城县××号，本案争议房屋所在位置属于汇景花园1号楼。2010年6月12日栾城县区划地名办公室，栾城县大桥路69号开发的“康郡”住宅区核准为地名使用。所以“汇景花园”核准后的名称为“康郡小区”。三、原被告订立协议具体内容。2008年3月28日，邢梅菊与汇金房地产公司签订《城市房屋拆迁调换协议》，协议主要内容为：1、邢梅菊被拆迁房屋座落位置大桥路北侧，房屋性质住宅，主体建筑面积159.3平米，门市面积79.65平米，已封阳台面积9平米。2、被拆迁房屋置换标准：住宅主体建筑：按被拆迁面积的120%予以新建房屋面积补偿；门市：按照被拆迁面积的100%予以新建房屋面积补偿；已封阳台：按照被拆迁面积的100%予以新建房屋面积补偿……3、邢梅菊按拆迁标准补偿新建住宅面积共计60平方米；门市面积共计一层79.65平方米、二层168.30平方米；人民币补偿共计50000元。采取自行过渡方式，临时安置补助费每月按被拆迁房屋住宅主体建筑面积6元/平方米计算，共计14400元；门市按现行市场租金价格计算，共计32400元。过渡时间暂定为两年，安置补助费于2008年4月15日前发放。邢梅菊负责提供被拆迁房屋的原有房产证；汇金房地产公司负责办理新建房屋的房产证并负担其费用。双方还约定其他权利义。2008年4月18日双方签订协议附件，针对2008年3月28日《城市房屋拆迁调换协议》第三条、第五条进一步明确约定。主要内容为，按照双方3月18日协议第五条1、采取自行过渡方式，临时安置补助费每月按被拆迁房屋住宅主体建筑面积6元/平方米计算之约定，共计补偿人民币14400元；2、门市按现行市场租金价格计算之约定，共计补偿人民币34200元。过渡时间暂定为两年，起始时间为2008年4月30日至2010年4月30日；第三条：其他补偿费共计人民币五万元整。双方在签署本附件的同时，汇金房地产公司一次性支付给邢梅菊上述所有款项共计人民币96800元。邢梅菊在签署本附件后，必须在2008年4月30日签拆迁完毕并达到拆除要求，如推迟一天过渡时间顺延。2010年11月10日，汇金房地产公司为原告出具《房屋位置确定书》，内容为：“邢梅菊置换位于栾城县××北侧西××段盛世嘉园（汇景花园）小区房屋位置为：1号楼1单元101室；1号楼1单元201室；1号楼1单元202室。因前边门市未建好，位置暂无法确定，等建好后按拆迁安置协议确定具体位置。房屋基本设施按我公司对外销售标准设置。”2011年12月底，汇金房地产公司按《房屋位置确定书》约定，将汇景花园1号楼1单元201室、202室交付邢梅菊，邢梅菊之子杨宝祥已经领取101室装修钥匙，并实际居住使用101室。面积分别为201室114.01平方米、202室131.80平方米。但是对于101面积双方存在争议。原告之子杨宝祥在房屋交付时并领取了临街东边卷闸门钥匙。庭审中被告指出西边卷闸门市已经卖给西关村委会。四、邢梅菊已经支取的安置补助款项：截止2012年4月6日汇金房地产公司共支付邢梅菊拆迁安置补偿费87550元，其他补偿费120000元。其中，拆迁安置补偿费包括：2008年4月18日支取46800元（2008年4月30日至2010年4月30日）；2010年4月30日支取23400元（2010年4月30日至2011年4月30日）；2011年4月30日支取7800元（2011年4月30日至2011年8月30日）；2012年4月6日支取9750元（2011年9月1日至2012年1月31日）。其他补偿费包括：2008年4月18日支取50000元；2008年5月6日支取50000元；2012年2月27日支取20000元（楼梯补偿）。原告支取的两次5万元中，其中有一次是支取房屋差价款，由原告提供的张苗行的录音资料予以证明，两次五万元不属于重复支取。五、为查明争议房屋具体情况，在原一审中本院组织邢梅菊及其代理人韩立伟，汇金房地产公司代理人李长荣、张永谦到汇景花园小区进行现场勘验。汇景花园小区位于栾城县××北侧西××段，1号楼在小区最南端，南临大桥路，邢梅菊分得的101室是该楼最东侧东门。紧贴一号楼南墙体建有一排平房（门市），面朝大桥路开有10个卷闸门，从最东侧卷闸门进入其中，发现为一间东西长约8.4米，南北宽约4米的房间，已进行装修。该房间南墙有两个卷闸门（邢梅菊持有东侧卷闸门钥匙），北墙有明显封堵痕迹，如打开封堵，可直接进入101室。邢梅菊表示，封堵部分系其自行打开，因汇金房地产公司不给西侧卷闸门钥匙，装修时又进行了封堵。查看101室发现，其为三室一厅格局，南侧为两室，位置与两个卷闸门相对，房间南墙也可见封堵痕迹。现场勘查101室格局划分同201室一致。六、关于101的性质。对于101室房屋性质，依据2009年11月25日栾城县建设局规划许可证及附件、栾城县房产权产籍监理所出具的房产证、被告提交邢梅菊进行行政诉讼的生效判决书，确认“汇景花园”即现在的“康郡小区”1号楼1层为商业性质。因此101室属于商业。但是对于101是格局划分原被告存在争议。原告主张面积为114平方米，是与201室结构划分一致得出；被告主张105.95平方米，是南北通透划分格局，东边第一间卷闸门为101室临街进口。另外查明被告当庭认可汇景花园住宅面积单价为3900元每平米，商业面积单价每平方米7000元。邢梅菊当庭表示，庭审中方知汇景花园占地均为住宅用地，其诉讼请求要求给付79.65平米门市无法履行，请求变更为按照每平米7000元价格，给付相应款项。
上述事实有《城市拆迁调换协议》及附件、房屋位置确定书、支款凭证、相关土地档案材料、现场勘验笔录、当事人陈述等可以证实。
一审法院认为，一、关于原告主体是否适格。本案所拆迁房屋虽登记在原告之女杨丽肖名下，但是依据该等级档案显示，是原告邢梅菊夫妇申请（邢梅菊丈夫现已去世），将其所有的房产登记在杨丽肖名下，邢梅菊夫妇为房产的实际所有人。并且拆迁补偿是原告邢梅菊与被告协商签订，协议订立后，被告从原告处收取户名为杨丽肖该房产的土地使用权证及房产证，土地登记表。并由被告方保存。庭审中杨丽肖当庭表示，该被拆迁房屋实际为原告邢梅菊所有，因此拆迁补偿的新建房产及相关利益均由邢梅菊享有，杨丽肖不主张权利。本院认为，在原被告之间订立拆迁补偿协议后，被告随即收取了登记户名为杨丽肖的相关证件，当时被告未提出异议，并依据拆迁补偿协议拆除上述房屋，并在该土地上实现了新建项目的开发、建设、出售。同时向原告邢梅菊支付相关的拆迁补偿款项，交付新建房屋的钥匙。其行为视为对邢梅菊为被拆迁房屋所有权人的认可；同时，虽然行政登记所有权名为杨丽肖，但杨丽肖本人、原告邢梅菊及原告之子杨宝祥均对于被拆迁房屋及拆迁补偿协议新建房屋及相关补偿权利的实际权利人为邢梅菊的事实无争议，因此在民事权利范畴确认原告邢梅菊为房屋的实际权利人，其亦有权依照拆迁协议享有新建房屋及相关补偿权利。故原告应为本案适格原告，对被告庭审中主张邢梅菊不符合本案原告主体的主张不予支持。二、关于101室的性质。庭审中对101室的为商业还是住宅双方发生争议。原告主张101为住宅性质，理由1、因为在结构上与201结构相同。水、电设施系统，101室为独立完整的结构。理由2、依据双方订立的房屋确认书记载，联系上下文，原告认为101室、201室、202室均为住宅性质，并确认给原告，同时注明门市未建好未确定位置。被告主张101为商业性质，提供了规划许可证、房产证均注明一层为商业。因此101室为商业。本院认为对于101室的性质，原告曾提起行政诉讼，行政案件判决书确认了包括101室在内的一层为商业性质。因此本院对101室认定为性质。三、双方按最终确定的补偿标准及履行。邢梅菊与汇金房地产公司签订的《城市房屋拆迁调换协议》及附件、房屋位置确定书，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点是双方最终确定的补偿标准，及是否已按照约定全面履行义务。1、双方按最终确定的补偿标准。
首先，确定《城市房屋拆迁调换协议》第三条（按照拆迁标准补偿）正确理解。对邢梅菊主张：双方约定住宅面积为60平米，门市面积为一层79.65平米、二层168.3平米。后因两层门市建不起来，双方协商进行了变更，住宅补偿为1号楼1单元101、201、202室，门市为一层79.65平米。现住宅已交付，门市未实际交付。汇金房地产公司主张：协议约定的二层168.3平米是住宅而非门市，因协议为制式合同，空格太小所以填写到下一行。所以邢梅菊应得补偿为：住宅228.3平米（60+168.3），门市79.65平米。1号楼1单元101室为门市，201、201室为住宅，均已实际交付，并主张邢梅菊应补交超出部分款项。针对争议问题，首先从双方签订的《城市房屋拆迁调换协议》第三条（按照拆迁标准补偿）进行内容分析：“1.新建住宅面积共计：＿＿＿平方米”，空格部分仅填写“60”字样,非“一层60”，并在“平方米”使用分号；然后为“2.门市面积共计一层＿＿＿平方米”，空格部分填写“一层79.65”字样，其右上方为“二层168.30”字样。故从文字排列及意思连贯性看，“二层168.30”为门市面积，并非汇金房地产公司主张的住宅面积。合同文本正确理解拆迁补偿标准应为：补偿新建住宅面积为60平方米；补偿门市：一层79.65平方米，二层168.30平方米。其次，《房屋位置确定书》性质及理解。原被告于2010年11月10日签订《房屋位置确定书》明确写明“确认给付邢梅菊101、201、202室，因前边门市未建好，位置暂无法确定，等建好后按拆迁安置协议确定具体位置。”原、被告对该确认书理解存在争议。原告主张：因被告承诺的二层商业没有通过规划批准，因此对拆迁补偿进行变更，被告承诺给原告101、201、202室三套住宅，并给付临街门市79.65平方米。被告主张：位置确认书仅仅是对原告所得置换房屋的位置进行的确定，因为新建房屋实际面积不可能正好与置换面积相等，只能在确认房屋具体位置的情况下，按照面积及价格多退少补。因此本案应当按照交付房屋面积及房管局确定的房屋性质是原告置换后应得房产。针对上述争议，从房屋位置确认书的内容及性质的理解：1、确认书明确写明“确认给付邢梅菊101、201、202室，因前边门市未建好，位置暂无法确定，等建好后按拆迁安置协议确定具体位置。”，因此应认定：确定置换给邢梅菊汇景花园小区房屋101、201、202室，另有门市尚未建好、尚未确定位置、尚未给付。2、由于2008年3月28日《城市房屋拆迁调换协议》已经载明，原告置换新房屋住宅面积60平方米；门市部分：一层79.65平方米，二层168平方米。由此认定原、被告签订协议时，双方对二层以商业性质进行确认，但是在被告提交的规划图、房产证，均显示二层为住宅性质，仅一层为商业性质，由此原告方主张的，被告于2008年3月28日承诺的二层为商业性质没有通过规划批准。因此致使赔偿置换房屋发生变换的主张成立，故此认定，双方以《房屋位置确定书》形式变更补偿标准，亦认定确定给付邢梅菊101、201、202室时，汇金公司确认临街门市尚未给付。所以该房屋位置确认书即是对拆迁补偿标准的变更，又确认了部分房屋的位置。3、依据房屋位置确认书的内容，其字面解释，确认了101、201、202室的同时又要提出前面门市未建好，未确认位置。因此可从字面直译101、201、202室三套为住宅性质，因此前面门市部分应理解为一层门市79.365平方米；依照2010年11月10日签订《房屋位置确定书》确认的房屋位置，假设101室为住宅性质，且面积为为114.01平方米、一层门市为79.65平方米为前提。计算拆迁补偿房屋价值:101室、201室、202室总面积为：（114.01+114.01+131.80）=359.82平方米。依照庭审中被告主张的住宅每平方单价3900元，商业每平方米单价7000元，则房屋位置确认书中，所确认的原告置换房屋价值为：住宅为3900元／平方米×359.82平方米=140.3298万元，门市为7000元／平方米×79.65平方米=55.7550万元。合计为196.0848元。比照2008年3月28日《城市房屋拆迁调换协议》第三条拆迁补偿标准，得出邢梅菊拆迁补偿新建房屋总价直为：住宅为3900元／平方米×60平方米住宅面积＝23.4万元；门市为7000元／平方米×（79.65+168.30）平方米门市面积＝173.5650万元。合计总价值为196.9650万元。由此可见上述以《城市房屋拆迁调换协议》确定的补偿标准为基准，以确认书确认的房屋位置和变更标准两者价值差仅为196.9650万元-196.0848万元=0.8802万元，可见协议书与位置确认书属于等值确认，即位置确认书确认了房屋位置及认定未交付门市面积认定79.65平方米，符合原被告《城市房屋拆迁调换协议》第三条的补偿标准协议的目的。因此认定位置确认书中“因前边门市未建好，位置暂无法确定，等建好后按拆迁安置协议确定具体位置”涉及的前边门市应为门市79.65平方米。因被告在交付其他房屋时已经交付临街东侧第一卷闸门钥匙，依据现场勘查该卷闸门内对应面积应为4米×4.35米＝17.4平方米。因此至今未交付门市面积应为79.65平方米-17.4平方米=62.25平方米。原告请求交付本院应予以支持。关于101室的面积确认。对于面积的认定，实质是对101室格局的划分的确定。原告主张依据现场勘查笔录、庭审笔录记载，101室与201是结构相同，属三室一厅机构，与主体楼结构对应一致，面积数为114.01平方米。并指出被告方提供规划两份图纸不一致，其庭审中提交图纸标明，西南角与北边相同构成三室一厅格局。被告主张依据规划图纸，101室属南北通透型格局（即原告所主张的三室一厅格局中的西南角的一室不包括在本格局内，但是东边卷闸门的一间包括在本格局内。）面积数为105.95平方米。并附有两份图纸。依据上述《城市房屋拆迁调换协议》与位置确认书确认房产价值等值原理，确认101面积为114.01平方米；同时依据原一审原被告双方共同签字的现场勘验笔录记载及庭审中被告方陈述，101室位置结构与201室相同。因此认定101室面积为114.01平方米。被告主张101室面积为105.95平方米，依据《城市房屋拆迁调换协议》与位置确认书进行等价计算，若以101室面积为105.59平方米计算，位置确认书中房产（包括门市79.65平方米在内）总价价值192.9414万元，与《城市房屋拆迁调换协议》置换房产总价值196.9650万元相比，少4.0236万元。故以105.59平方米计算结果比以114.01平方米计算的差距较大，因此本院认定现场勘验笔录及庭审笔录是双方已经认可事实，具有较高的证明效力，因此认定101室结构同201室，面积应为114.01平方米。房屋位置确认书，确认了包括101室在内的置换房屋的位置，但是对101室的性质，原告经过提起的行政诉讼后，确认被告提供的房产证合法有效，因此101室认定为商业性质。但是依据《城市房屋拆迁调换协议》确认的置换房屋总价值与《房屋位置确定书》确认的房屋位置计算的房屋总价值对比，有合理的理由认定原告在订立《房屋位置确定书》，对101室的性质存在重大误解。在101室性质确认后，原告选择主张101室所有权，且原告已经装修使用，故依照确认书确认归原告所有，但是当对于101室作为商业性质，高出作为住宅性质部分的价款，原告应当给付被告，具体金额为：（7000元-3900元）×114.01平方米=35.3431万元。扣除已经交付的东边卷闸门市部分17.4平方米，对于尚未交付的门市62.25平方米。由于被告现已无商业房屋交付原告，故原告主张被告以7000元每平方米的价格折价赔偿给付原告，本院应予以支持。即7000元×62.25平方=43.5750万元。四、关于双方协议确定的安置补偿费数额是否已给付。协议显示“被拆迁房屋住宅主体建筑面积6元/平方米”为打印字体，实际补偿部分空格处填写“14400元”，门市补偿部分空格处填写“32400元”，共46800元，双方对此均无异议。但邢梅菊主张上述数额系一年补偿费，汇金房地产公司主张系两年补偿费。因上述数额并非按约定计算方式计算得出，而是双方自行约定，故综合相关证据予以认定。首先，协议及附件均写明“过渡时间暂定两年”，附件中进一步明确“起始时间为2008年4月30日至2010年4月30日”；其次，比对邢梅菊历次支取数额与相应补偿时间（详见查明部分），均可计算得出年总补偿额为23400元，其中门市年补偿额为16200元。故以此计算，2012年1月31日前补偿数额均已到位，2012年2月1日起门市补偿额尚未支付。由于双方对101室性质属性经行政诉讼后确定，影响双方对合同既定履行行为的正确判断，本案将审理后查明被告已无商业房屋交付，对于未交付门市部分，应当依照合同约定标准16200元计付延期交付门市部分的安置补偿，期间为自在2012年2月1日起至本判决指定履行期满之日止。原告主张由于被告方的迟延交付逾期满24个月，依据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条规定，拆迁人不得擅自延长过度期限……迟延交付逾期满24个月应当增加100%临时安置补偿费。但是该实施办法第五条规定，本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆许可证的单位。因此本办法适用主体是依照相关行政法律法规取得行政许可的有资质的特殊主体。并且依据该办法十八条、二十九条之规定拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿、安置协议文本由市城市房屋拆迁主管部门统一印发，补偿、安置方案须报城市房屋拆迁主管部门批准。补偿标准依照本办法规定资产评估程序和标准进行确定。而本案原告本案原、被告之间的拆迁协议、补偿标准及临时安置补偿费标准是双方自愿达成，是对各自民事权益的一种处分。被告汇金房地产公司不属于《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》拆迁人主体资格，原被告之间协议不属《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》调整范围。并且该办法第一条载明,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际制定本法。该《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日由国务院颁发《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条宣布废止。本案被告逾期交付时间为2012年2月。故对于原告请求被告按照“逾期满24个月应当增加100%标准”支付迟延交付临时安置补偿费的主张不予支持。另外，101室原告领取装修钥匙，并实际装修、居住、并使用该房屋。原告以被告仅交付装修钥匙，但是没有通水通电通过地暖，是自己接通的电源，要求被告支付迟延期间临时安置补偿费本院不予支持。但是被告应当为原告协调并接通水电暖等必备设施。协议约定的其他补偿费，汇金房地产公司已足额支付。其主张2008年5月6日邢梅菊支取的50000元为重复支取，应予返还，但未提交证据，依据原告提供的张苗行的录音资料，证明被告支付原告5万元房屋差价款，因此5万元不属于重复支付，对被告请求返还5万元的主张本院不予支持。五、关于安置房屋房产证办理。邢梅菊主张，汇金房地产公司负有办理安置房屋所有权证义务，汇金房地产公司认为系双方义务，责任不在汇金房地产公司。双方签订的《城市房屋拆迁调换协议》第九条约定“邢梅菊负责提供被拆迁房屋的原有房产证；汇金房地产公司负责办理新建房屋的房产证并负担其费用。”庭审中原被告均认可被拆迁房屋的房产证件及相关手续已经交由被告方管理，因此被告依照协议书约定履行办理房产证义务，原告邢梅菊一方负有协助义务。综上，汇金房地产公司应给付邢梅菊未交付门市折价款人民币43.5750万元，并给付自2012年2月1日至本判决指定履行期满之日止的门市拆迁延期安置补偿费。因101室认定为商业，对于差价款35.3431万元，应当由原告邢梅菊给付被告汇金房地产公司。本案经调解无效。经审委会研究决定根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）石家庄汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告（反诉被告）邢梅菊门市折价款人民币43.5750万元；二、被告（反诉原告）石家庄汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，按每年16200元标准，给付邢梅菊2012年2月1日起至本判决指定的履行届满之日止的门市拆迁安置补偿费；三、被告（反诉原告）石家庄汇金房地产开发有限公司有义务依照协议约定为原告邢梅菊办理房产证，原告方负有相应的协助义务；四、原告（反诉被告）邢梅菊给付被告（反诉原告）石家庄汇金房地产开发有限公司101室房屋差价款35.3431万元；五、驳回原告（反诉被告）邢梅菊其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）石家庄汇金房地产开发有限公司反诉请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4747元、反诉费5836元，均由被告（反诉原告）负担。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，邢梅菊与汇金房地产公司签订的《城市房屋拆迁调换协议》及附件《房屋位置确认书》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，双方依约已各自履行义务，汇金房地产公司主张邢梅菊主体不合格，虽然被拆迁房屋登记在邢梅菊之女杨丽肖名下，但是拆迁调换协议系汇金房地产与邢梅菊所签订，随即从邢梅菊手中收取被拆迁房屋的相关证件，汇金房地产公司并未提出异议，并向邢梅菊支付了补偿款，因此汇金房地产公司主张邢梅菊主体不合格，本院不予支持。汇金房地产公司提交的规划许可证及房产证，均证明101室性质为商业，故原审法院认定101室为商业性质并无不当。按汇金房地产公司出具的房屋位置确认书中确认的房屋位置，1号楼1单元101、201、201室均已实际交付，因101室为商业性质，对于高出住宅性质部分的价格，邢梅菊应给付给汇金房地产公司，数额按原审计算的数额为准，在此不再赘述。依据原审现场勘查记录，汇金房地产公司已经交付临街东侧第一卷闸门钥匙，面积为17.4平方米，对于尚未交付的62.25平方米门市，汇金房地产公司主张已无商业门市交付，故此，汇金房地产公司应折价赔偿给邢梅菊。关于安置补偿款数额，因双方协议中约定住宅补偿14400元，门市补偿款32400元，过渡期间为两年，原审依此认定协议中约定的安置补偿款数额为两年的补偿款并无不当。按照双方签订的《城市房屋拆迁调换协议》第九条的约定，汇金房地产公司负责办理新建房屋的房产证并负担其费用，故汇金房地产公司应依约定履行办理房产证的义务。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10583元，由上诉人石家庄汇金房地产开发有限公司负担5836元，上诉人邢梅菊负担4747元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘清振
审 判 员 薛金来
代理审判员 李 莉
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 李 苒