广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初2772号
原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，营业场所广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。
负责人：万立安，职务总经理。
委托诉讼代理人：李磊，女，1987年7月15日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈熠爽，女，1996年3月19日出生，系该公司员工。
被告：朱爱生，男，1964年3月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下简称奥园物业南沙分公司）诉被告朱爱生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业南沙分公司的委托诉讼代理人陈熠爽、李磊，被告朱爱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥园物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费共计22215.65元（自2013年1月起至2018年4月止共计64个月）；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之一的标准计算并支付滞纳金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年4月30日的滞纳金数额为38457.37元；3.判令被告支付公摊电费1961.72元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是南沙奥园××座××号房的所有权人。自2013年1月，原告从雅博物业接管南沙奥园四区公寓的物业服务，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（以下简称《物业委托服务合同》），被告案涉物业包含在内。被告案涉物业系住宅公寓，建筑面积为178.01平方米，物业管理服务费按1.95元/平方米的标准计算，每月应缴物业管理服务费为347.12元。合同约定物业管理服务费按月计收，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告案涉物业提供物业服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已经构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。被告为南沙奥园小区业主，《物业委托服务合同》依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴纳物业管理服务费。被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请法院判如所请。
被告朱爱生答辩称：对原告上述计算单价及房屋面积无异议，确认每月物业费为347.12元。我方未缴纳过物业费，具体原因如下：1.原告主张物业管理服务费期间为2013年1月至2018年4月，而原告所依据的其与奥园集团有限公司南沙分公司签订的前期物业委托服务合同的合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日，故2016年1月1日至2018年4月（至今）期间的权利主张无合同依据，按照物业服务调理的相关规定，前期物业服务合同到期后，开发商协同房屋所在地政府成立业主大会，选任业主委员会，由业主委员会通过招标的方式选择物业服务公司，并重新确定物业服务合同的权利、义务，故后续原告的物业服务无法律及合同依据；2.原告与奥园集团有限公司南沙分公司签订的物业服务合同系格式合同，其中逾期利息的约定标准为月息3%，远远高于国家法律强制规定，即使应承担逾期利息也应当以同期人民银行贷款基准利率的标准主张权利；3.被告与奥园集团有限公司南沙分公司签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2010年12月，而实际交付时间拖延至2011年6月，奥园集团有限公司南沙分公司承诺用迟延交楼违约金抵扣物业费，虽然原告与奥园集团有限公司南沙分公司分属两个独立的民事主体，但原告与该公司系关联企业，故开发商的承诺效力应及于原告；4.原告在前期物业服务期间并未按物业服务合同全面履行合同义务，在安全管理、服务态度、服务质量、水电管理和维护以及园林养护等存在众多问题，故被告提出履行抗辩符合《合同法》的相关规定。
经审理查明:广州市南沙奥园××座××号房（登记地址为广州市南沙区××路××街××号××房，下称案涉房屋）原系被告名下物业，于2011年11月29日登记至被告名下，2018年6月11日转移登记至案外人黎某的名下,房屋登记建筑面积为178.4389平方米。
2012年12月20日，广州奥园物业管理服务有限公司（后更名为广州奥园物业服务有限公司，下称奥园物业公司）经过招投标成为南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅前期物业管理中标单位。2012年12月30日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方）签订《南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》（下称《物业委托服务合同》），约定甲方将南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动，物业专有部分的维修、养护等事项。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费、区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等。物业管理服务费按月计收，住宅公寓的物业服务费为1.95元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。同日，奥园物业公司向原告出具《委托管理书》，载明原告为奥园物业服务公司依法成立的分公司，现授权原告履行南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述委托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业服务公司予以认可并对其公司发生法律约束力。四、委托期限自2012年12月30日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业止。2016年1月1日，奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业公司（乙方，签合同时间为2017年7月3日）又签订一份《物业委托服务合同》，约定委托期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，其他约定与2012年12月30日签订的《物业委托服务合同》一致。
又查，2014年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向奥园物业公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明由奥园物业公司承接南沙奥园四区、五区和六区高低层住宅公寓、别墅物业服务项目，物业服务合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
在庭审中，被告表示案涉房屋虽已过户至案外人黎某的名下，但该房屋在2018年6月8日前相关的物业管理服务费用由其负责处理。此外，被告陈述自收楼后未缴纳过物业管理服务费，确认2013年1月至2018年4月共计64个月的物业管理服务费为22215.65元，同时对原告主张的公摊电费1961.72元表示确认。原告陈述在本案诉讼前通过电话、短信、发律师函的方式多次向被告催缴物业管理服务费，并提交了其于2016年11月7日、2018年1月25日向被告寄送的两份《律师函》，内容分别为要求被告交纳2012年7月至2016年10月及2012年7月至2018年1月的物业费、滞纳金、公摊水电费。被告确认原告每年都通过短信催缴物业管理服务费，但未确认收到上述两份《律师函》。庭审中原、被告双方确认案涉房屋所在澳园小区至今未成立业主委员会。
本院认为：奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业公司签订的两份《物业委托服务合同》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告作为南沙奥园四区住宅公寓的一业主，虽未与原告签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业服务公司签订的上述《物业委托服务合同》亦适合被告，对被告具有约束力。被告作为奥园小区的业主，应当按约定缴纳物业管理服务费。现案涉小区的物业实际由原告负责管理，原告作为奥园物业公司的分公司，在奥园物业公司确认其有权以自己的名义收取物业管理服务费、违约金等相关费用的情况下，有权向被告主张相应债权。案涉房屋登记建筑面积为178.4389平方米，原告主张按照178.01平方米计算物业管理服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。根据《物业委托服务合同》约定的每月每平方米1.95元的标准，计算出案涉房屋每月物业管理服务费为347.12元，被告自2013年1月至2018年4月共计64个月共拖欠的物业管理服务费为22215.65元。原告的该项费用诉请有据，且被告予以确认，因而本院予以认可，被告应缴付该拖欠的物业管理服务费给原告。关于被告提出的拒交物业管理服务费的其他抗辩理由，经查，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业管理服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现被告以拒交物业管理服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《物业委托服务合同》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。至于被告主张以迟延交楼违约金抵扣物业费的主张，因迟延交楼系被告与开发商之间的纠纷，与本案的物业服务合同属不同的法律关系，非本案处理范围，被告可另循法律途径解决，被告以此为由拒绝缴纳物业管理服务费的依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的滞纳金的问题。依据《物业委托服务合同》中关于“物业管理费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。”的约定，现原告要求滞纳金按每日千分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以准许。《物业委托服务合同》约定物业服务费按月计收，但未约定具体支付时间，本院认为滞纳金应从缴费月之次月1日起计算为宜。故每月欠缴物业管理服务费的滞纳金应分别以当月应缴交的物业管理服务费347.12元为本金，按每日1‰的标准，自应缴费月的次月1日起计算至其缴清所拖欠的物业管理服务费之日止。由于该滞纳金实质为违约金，故每月应缴物业管理服务费的滞纳金总额应以当月应缴费用的本金为限，超出上述金额以外的部分本院不予支持。关于被告以滞纳金标准过高为由要求调整为同期人民银行贷款基准利率的标准的问题。经查认为，由于被告拖欠物业管理服务费的时间跨度较长，而对于各月拖欠物业管理服务费滞纳金的总额，法院已作了限制，故基于公平考虑，对被告的上述主张，本院不予支持。
关于原告要求被告支付公摊电费的问题，经查，《物业委托服务合同》约定，公共梯灯、路灯等每月电费从总表平均分摊到各户业主，故原告有权向被告收取该项费用，现被告对原告提出其欠缴的公摊电费为1961.72元的数额并无异议，且原告亦提交了公摊电费明细表予以佐证，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告朱爱生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理服务费22215.65元及滞纳金（滞纳金的计算方法为：分别以当月应缴交的物业管理服务费347.12元为本金，按每日1‰的标准，自应缴费月的次月1日起计算至实际缴清之日止，每月应缴物业管理服务费的滞纳金分别以当月应缴费用的本金为限）；
二、被告朱爱生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2018年4月30日止的公摊电费1961.72元；
三、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费683元，由原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司负担246元，被告朱爱生负担437元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 徐广钧
二〇一八年八月十四日
书记员 梁凤茵