广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1671号
上诉人（原审被告）林永辉，男，1971年3月18日出生，汉族，身份证住址福建省福清市三山镇海瑶村南门**号。
委托代理人曾祥敏、谢磊，均为广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊伟文，男，1969年1月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区永曜北街*号***房。
委托代理人陈建勋、李敏，均为广东正光明律师事务所律师。
原审被告陈英，女，1972年11月4日出生，汉族，身份证住址福建省福清市山三山镇海瑶村南门**号。
委托代理人曾祥敏、谢磊，均为广东诺臣律师事务所律师。
上诉人林永辉因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
熊伟文原审诉称：熊伟文与林永辉于2011年7月16日签订了关于广州市广园西路94号迦南商贸城三楼3301#号商铺的《经营场地租赁合同》，约定：租赁期限为一年，由2011年8月9日至2012年8月8日止，每月租金14500元，熊伟文向林永辉缴纳合同保证金29000元，合同保证金在合同期满后退还。合同签订后，熊伟文依约向林永辉交纳了29000元保证金，并接受了合同约定的场地；2012年10月30日，熊伟文接到场地业主的通知，得知涉案商铺的产权地址是广园西路124号，业主与迦南商贸城的经营者广州市迦南贸易有限公司（以下简称迦南公司）的租约已于2012年10月30日期满并收回场地自行管业。经查，迦南商贸城的经营者迦南公司于2002年9月28日向业主刘理松先生承租了广园西路124号作为迦南商贸城的一部分，租赁期至2012年10月30日止，并把涉案商铺转租给林永辉；陈英是林永辉的配偶，曾代表林永辉收取租金。为此，熊伟文请求林永辉、陈英返还合同保证金，但林永辉、陈英拒绝退回。据此，请求法院判令：林永辉、陈英向熊伟文返还保证金29000元及滞纳金（从2012年11月1日起实际清付之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计）。
林永辉、陈英原审辩称：不同意熊伟文的全部诉讼请求。理由如下：第一，根据合同约定，合同到期后熊伟文应将场地交还才退还保证金，但至今熊伟文没有将场地交还给我方。第二，涉案合同未到期，熊伟文隐瞒林永辉与业主另行签订租赁合同、拒不向我方支付租金已经构成违约，所以我方有权没收保证金，同时就未支付的租金向熊伟文追偿。第三，涉案场地是林永辉向迦南公司承租的，迦南公司是从业主刘理松处承租的，我方承租共7个商铺，后将商铺从中截开共分成十几个商铺再分租出去。在此过程中我方投入了大量资金进行装修，并投入资金将迦南商贸城与涉案场地打通。现涉案场地的生意比较好，业主与小租户之间互相串通撇开林永辉直接签订租赁合同的行为严重损害了我方的权益，因此，我方认为我方有权没收保证金。
原审法院经审理查明：林永辉、陈英为夫妻关系。涉案商铺的所有权人为案外人刘理松，刘理松将包括涉案商铺在内的物业出租给案外人迦南公司经营使用，租期自2002年11月1日起至2012年10月30日止。后迦南公司将包括涉案商铺在内的部分场地转租给林永辉，租赁期限至2012年7月31日。
林永辉承租上述场地后将涉案商铺转租给熊伟文承租。2011年7月16日，林永辉（甲方，出租方）与熊伟文（乙方，承租方）签订《经营场地租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：乙方承租甲方位于广州市广园西路94号三楼3301号商铺；承租期一年由2011年8月9日至2012年8月8日止；签订本合同时，乙方应交纳29000元合同保证金给甲方；合同保证金于合同期满后凭本合同和收款凭证在乙方无任何欠费情况下七天内由甲方无息退还给乙方；若乙方违反上述合同条款，甲方有权终止协议，没收乙方保证金，收回商铺，并追收乙方应缴款项；如甲方违反上述合同条款，甲方应赔偿乙方相关于合同保证金的赔偿金，合同终止等。同日，熊伟文支付保证金29000元予被告。
2012年10月30日，刘理松向熊伟文发出《通知》载明：“广州市广园西路124号圣安宛三楼商铺（业主自编号1-23号商铺）为本人产权物业，于2012年10月30日与广州市迦南贸易有限公司租约期满，本人依法收回整个商铺的整体出租权利，考虑到贵租户是转承租的实际场地使用者，为减少收回整体出租权对贵租户的影响，特通知如下：1、请务必带齐原租赁合同、租金、保证金收据、本人身份证、营业执照复印件于2012年11月1日上午九点至下午五点到我处办理，逾期视作贵租户放弃续租的权利……。”
原审庭审中，熊伟文、林永辉确认涉案合同租赁期满后，双方未再续签租赁合同，熊伟文继续承租使用涉案商铺并支付租金，林永辉确认其收取租金至2012年10月31日。林永辉、陈英称熊伟文没有支付交还场地前的租金，熊伟文则称其自2012年11月1日开始直接向业主刘理松承租并经营至今。
原审法院认为：涉案商铺的产权人为刘理松，迦南公司向刘理松承租涉案商铺后再转租给林永辉，林永辉承租后再将涉案商铺转租给熊伟文，其与熊伟文签订的《经营场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为有效合同，双方当事人均应恪守合同义务。林永辉作为次承租人，其再转租的前提是享有租赁权，由于林永辉与迦南公司就涉案商铺的租赁期限至2012年7月31日即已届满，而迦南公司作为出租人其与产权人的租赁合同关系至2012年10月30日也已届满。产权人刘理松2012年10月30日已明确表示其与迦南公司的租赁期限届满并收回整个商铺的整体出租权，即林永辉无权继续转租涉案商铺。因熊伟文在合同履行期间并无欠付或其他违约情形，根据前述合同的约定，林永辉应于合同期满后七日内将保证金无息退还给熊伟文。因此，林永辉应退还保证金29000元及自2012年11月7日起的利息。林永辉以熊伟文未将场地交还及熊伟文与业主另行签订租赁合同为由进行抗辩，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于陈英的责任问题。涉案合同的相对方为熊伟文及林永辉，陈英并非合同相对方。涉案保证金是否林永辉、陈英的夫妻共同债务为另一法律关系，本案不予合并处理，所以对熊伟文要求陈英承担共同责任的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（一）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，原审法院判决如下：一、被告林永辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊伟文返还保证金29000元及利息（自2012年11月7日起至实际返还保证金之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告熊伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费263元由被告林永辉负担。
判后，林永辉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方《经营场地租赁合同》明确约定，熊伟文逾期五天交纳租金视作其严重违约，林永辉有权终止合同，收回商铺，没收合同保证金。现事实是，熊伟文已数月未交租金，依法应属严重违约，依照合同约定，林永辉有权没收合同保证金，一审法院判令林永辉返还保证金及利息，不符合法律规定。二、即使熊伟文未违约，根据双方租赁合同的约定也应是交还商铺后再退保证金。根据合同相对性原则，也应是熊伟文将商铺交还给林永辉，林永辉对商铺装修的一些设施如空调收回后，再交还给迦南公司，再由迦南公司交还给业主。林永辉对涉案商铺花费了大量人力、资金进行改造、装修，涉案商铺业主与熊伟文互相串通直接签订《租赁合同》妄图直接获得林永辉对涉案商铺的改造成果。一审法院对林永辉提出的事实置若罔闻，同时拒绝收取林永辉提交的关于涉案商铺装修费用的证据，侵犯了林永辉的合法权益。三、林永辉虽与迦南公司的租约期满，但迦南公司仍通知林永辉交纳租金，林永辉依照迦南公司的通知依约交纳租金，同时使用涉案商铺，因此林永辉与迦南公司的租赁合同关系事实维持。林永辉对涉案商铺拥有优先承租权，案外人刘理松与熊伟文的《租赁合同》侵犯林永辉合法权益，依法应属无效。综上，上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回熊伟文所有诉讼请求；二、熊伟文承担本案诉讼费用。
被上诉人熊伟文答辩称：同意原审判决，不同意林永辉的上诉请求。
原审被告陈英述称同意林永辉的上诉意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，熊伟文于2013年8月22日向原审法院提起本案诉讼。
在本案二审过程中，林永辉向本院提交了：1、出具时间为2007年收据、销售清单、送货单等单据，拟证明其对租赁场地改造、装修花费大笔费用；2、2013年4月至7月的《缴费通知书》，拟证明其向迦南公司支付租金至2013年9月。熊伟文认为上述材料不属于新证据，并对其合法性、关联性不予确认，且通知书没有单位盖章，不知是谁发谁的。
本院认为：涉案商铺为刘理松所有，迦南公司承租后转租给林永辉，林永辉再将涉案商铺转租给熊伟文承租，因此，林永辉与熊伟文签订的涉案合同属于转租合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”林永辉与迦南公司就涉案商铺的租赁期限至2012年7月31日，故林永辉与熊伟文签订的涉案合同中租期超过2012年7月31日之后的约定无效。另刘理松于2012年10月30日向熊伟文发出收铺《通知》，明确其收回商铺的意思表示，熊伟文亦自2012年11月开始直接向业主刘理松承租并经营至今，则基于转租关系而签订的涉案合同缺乏履行基础。而熊伟文向林永辉缴纳的保证金是担保合同履行，因熊伟文在履行涉案合同有效部分的过程中不存在违约，而超出2012年7月31日之后的合同约定无效，原审法院认定林永辉向熊伟文返还保证金29000元及利息合法有据，本院亦予以维持。林永辉以熊伟文2012年11月起未缴纳租金以及未交还商铺导致其损失而没收合同保证金的理据不足，本院不予支持。
对于林永辉在本案二审审理过程中提交的证据材料，由于该证据形成于本案诉讼发生前，并不属于二审新证据的范畴，故本院不予接纳。
综上所述，林永辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费526元，由林永辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕