广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民一终字第68号
上诉人（一审原告）：北海汇福房地产开发有限公司。住所地：北海市海城区北部湾东路**号汇福蔚蓝豪廷*单元****号。
法定代表人：张惠珍，该公司董事长。
委托代理人：蔡慧，该公司副总经理。
委托代理人：张德进，广西海鑫律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：北海英格房地产有限公司。住所地：北海市四川南路景都大厦*楼。
法定代表人：蒋戊花，该公司总经理。
委托代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。
上诉人北海汇福房地产开发有限公司（以下简称北海汇福公司）与上诉人北海英格房地产有限公司（以下简称北海英格公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2014）北民一初字第32号民事判决，分别向本院提出上诉。本院2015年12月21日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。北海汇福公司的委托代理人蔡慧、张德进，北海英格公司的委托代理人张春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年4月20日，被告北海英格公司（甲方）与原告北海汇福公司（乙方）签订了《土地使用权转让合同书》，约定：因开发建设需要，乙方向甲方购买位于北海市金海岸大道以北、广东路以西的6377.10平方米土地使用权；双方商定该土地使用权转让的总价款：容积率为3.5时是35390000元；北海英格公司股权转让中甲方应承担契税，其他税费由乙方承担；甲方负责协商该宗土地红线区域道路变更事宜，有关费用由甲方承担，道路变更时间以乙方工程建设施工开工日前为截止，否则甲方构成违约应当承担乙方已经支付款2%的违约金；双方还约定了其他的权利义务。
2010年4月25日，北海汇福公司（乙方）与北海英格公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：双方约定北国用（2009）第Bl4465号土地由甲方负责按法院诉讼程序把原土地使用权人北海英格公司变更为北海汇福公司，期间判决至执行的全部费用由甲方承担；双方商定该土地使用权转让的总价款：1、规划证和土地证的容积率办理至2.5时总价款为2800万元；2、规划证和土地证的容积率办理至3.5时总价款为3539万元；办理变更土地权证过程中应缴纳的税赋（约13%）其中除3%契税由甲方承担外，其他10%税赋由乙方承担；申请及办理由2提高至2.5和2.5提高至3.5容积率过程中，费用全部由甲方支付；容积率由2.5提高至3.5（以规划局下文为准）办理时间为半年（即2010年5月1日至2010年10月31日止）；余下70万按主合同第七条的规定，乙方在甲方将道路变更完成即转让款支付完结。
2010年6月7日，原、被告签订《备忘录（一）》。2010年7月19日，原、被告签订的《备忘录（二）》第三条约定：“土地局正式受理该地块土地使用权变更（即：由北海英格公司变更为北海汇福公司）后应付余款。经协商余款于2010年10月30日前付壹仟万元整，再剩余的款项待售本楼盘时付还。”
2011年1月10日，北海汇福公司（乙方）与北海英格公司（甲方）签订《关于【证号为：北国用（2009）第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》，约定：甲乙双方就【证号为：北国用（2009）第Bl4465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司过程中所发生的营业税等一切费用由乙方北海汇福公司承担而达成一致意见，特签定本协议。2011年5月6日，北海汇福公司（乙方）与北海英格公司（甲方）签订《关于地块过户办理有关手续的特别约定》，约定：甲乙双方就【证号为：北国用（2009）第Bl4465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司权利义务，均以下四份文件为准：一、2010年4月25日签订的《土地使用权转让合同书》；二、2010年4月25日签订的《补充协议》；三、2010年6月7日签订的《备忘录一》；四、2010年7月19日签订的《备忘录二》；现郑重申明：双方办理过户手续中签署的有关文件仅限于办理相关手续使用。
2011年8月23日，北海汇福公司（乙方）与北海英格公司（甲方）签订《备忘录（三）》，约定：甲、乙双方就土地使用证编号为北用（2009）第Bl4465号转让过程中以前四项合同、协议及备忘录为主，经再次协商特定此协议，具体计算如下。一、至本日已付1250万元；二、道路（英格花园小区）绕开本地块，修路保证金留70万=2730万；三、发票财务费用包干，（2800-70-1250）×（5.46＋1）%=1480×（5.46＋1）%=95.6万；四、土地出让金（增容至2.5）10亩×15万／亩150万（以实际发票为准）；五、契税、土地增值税10亩×140万／亩×（3＋5）%=112万（以实际发票为准）；六、其他费用约10万元（以实际发票为准）；七、已代收代付费用约合计：95.6＋150＋112＋10=367.6万，即2730-（1250＋367.6）=2730-1617.6=1112.4万；八、按原约定，待售楼后再付700万，近期先付412.4万元。
另查明：2010年4月20日起至2011年9月15日，北海汇福公司累计支付涉案土地使用权转让款共l4638123元给北海英格公司，并在办理土地使用权变更过户过程中支付了契税311440.68元、土地增值税2076271.19元、两次印花税共10381.4元、营业税478474.05元、城市维护建设税33493.18元、教育费附加收入14354.22元、地方教育附加9569.48元、城镇土地使用税（县二级A）及滞纳金211085.19元、城镇土地使用税（三级）19131.3元、土地闲置费63771元、数据库费用450元、技术服务费4081元、用地技术费2594元、交易服务费16703.01元、价格调节基金29109.04元、变更权属调查费5101.68元、土地证书工本费10元、数据采集与编辑费815.2元、极坐标测量费240元、地形数据库费用783元、技术服务费1224元。北海汇福公司认为，按双方的约定原告仅需支付款项12522800元，而北海汇福公司已支付涉案地块转让款及可抵减款项共20883960.34元，其向北海英格公司多支付了8361160.34元，为此北海汇福公司起诉至该院，提出上述诉讼请求。一审法院审理认为：本案争议焦点为：1、原、被告签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录（一）》、《备忘录（二）》、《备忘录（三）》以及《关于【证号为：北国用（2009）第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》是否合法有效？2、原告诉请被告返还原告多支付的转让款8361160.34元及利息1947453.60元有无事实及法律依据？
关于本案的第一个争议焦点，该院认为，本案中原、被告签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录（一）》、《备忘录（二）》、《备忘录（三）》以及《关于【证号为：北国用（2009）第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》是双方经协商自愿签订的，是当事人的真实意思表示，其所约定的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于本案的第二个争议焦点，北海汇福公司主张根据转让合同约定的土地容积率为3.5时总价款是35390000元，楼面地价是1585.58元／㎡，因北海英格公司违约在容积率仅1.8（根据当前政策低于2.0的按2.0计算）时即完成变更过户，则转让款应当根据楼面地价重新折算为：1585.58元／㎡×2.0容积率×6377.1㎡地块面积=20222800元。该院认为，根据原、被告签订的《补充协议》第二条关于“双方商定该土地使用权转让的总价款：1、规划证和土地证的容积率办理至2.5时总价款为2800万元。2、规划证和土地证的容积率办理至3.5时总价款为3539万元。”的约定以及《备忘录（三）》关于涉案土地使用权转让款的计算，原、被告履行的是涉案土地的容积率为2.5时，该土地使用权转让总价款为2800万元的约定，但由于北海英格公司未能按约定将涉案土地的容积率提高至2.5，并在该土地的容积率仍为1.8的情况下即把使用权过户到北海汇福公司的名下，故北海汇福公司要求涉案土地使用权的转让款根据楼面地价重新折算，该院予以认可，涉案土地使用权转让款应折算为：（28000000÷2.5÷6377.1㎡）×2.0容积率×6377.1㎡地块面积=22400000元，随之涉案土地提高容积率的相关费用也应由北海汇福公司自行承担。北海英格公司主张北海市规划局已同意涉案土地的容积率变更为2.5，而增容至2.5的土地出让金在双方结算时已予以扣除，涉案土地使用权的转让款应按28000000元计算，但该院认为双方签订的《备忘录（三）》中也明确约定了该笔土地出让金以实际发票为准，而涉案土地的容积率至今仍为1.8，该笔费用未实际发生，且北海英格公司已将该土地的使用权过户到了北海汇福公司名下，北海市规划局同意调整涉案土地容积率的复函也是在土地使用权过户之后作出，函复的公司是北海汇福公司而不是北海英格公司，办理土地出让合同变更事宜的义务主体是北海汇福公司，故对于北海英格公司的该主张该院不予认可。关于原、被告双方在涉案土地使用权转让过程中的费用承担问题。由于原、被告在2011年5月6日签订的《关于地块过户办理有关手续的特别约定》已明确约定双方就【证号为：北国用（2009）第Bl4465号】地块由北海英格公司过户到北海汇福公司权利义务，均以双方签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录一》、《备忘录二》为准，故该院认为不宜以双方于2011年1月10日签订的《关于【证号为：北国用（2009）第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》来认定原、被告在涉案土地使用权转让过程中的费用承担问题。综合原、被告签订的《土地使用权转让合同书》第五条、《补充协议》第三条以及《备忘录（三）》中关于契税等税费以及其他费用承担的约定，并结合北海汇福公司提供的相应费用的票据，该院认为在涉案土地使用权转让过程中北海英格公司应承担契税311440.68元、土地增值税2076271.19元以及数据库、技术服务费等其他费用61110.93元（数据库费450元＋技术服务费4081元＋用地技术费2594元＋交易服务费16703.01元＋价格调节基金29109.04元＋变更权属调查费5101.68元＋土地证书工本费10元＋数据采集与编辑费815.2元＋极坐标测量费240元＋地形数据库费用783元＋技术服务费1224元），而营业税等其他的税费应由北海汇福公司自行承担。至于土地闲置费63771元，由于北海市国土资源局分别与北海汇福公司、北海英格公司都签订了《北海市闲置土地限期开发协议》，而北海汇福公司只交纳过一次土地闲置费，并且是其与北海市国土资源局签订协议之后交纳的，故该院认为北海汇福公司所缴交的土地闲置费63771元不能认定是其代北海英格公司交纳的，该款项不应抵减土地款。北海汇福公司依据其与北海英格公司、金厦公司签订的《三方协议》，主张北海英格公司应承担北海汇福公司已经支付给金厦公司的办公室装修费370000元、工程款810000元和场地平整工程费820000元，共计工程款2000000元。该院认为原、被告与金厦公司签订的《三方协议》只约定了北海英格公司将与金厦公司履行的责任和债务转至北海汇福公司，并没有约定北海汇福公司履行完该债务后可以向北海英格公司追偿或可以在土地转让款中予以扣减，该三笔工程款的发生也没有工程结算单等相关的材料予以证实，无法核实该款项的真实性，故对于北海汇福公司要求北海英格公司承担其支付的工程款2000000元的主张，该院不予认可。
对于北海汇福公司依据《备忘录（三）》第三条要求抵减土地转让款95.6万元的主张，北海英格公司并无异议，双方签订的《备忘录（三）》第三条也有明确的约定，该院予以认可。
关于本案《备忘录（三）》第八条约定的700万元，北海汇福公司主张于售楼后再履行支付义务；北海英格公司则主张根据北海汇福公司与北海市土地局签订的协议，两年内不开发涉案土地，该局随时有可能收回土地另行处置，而北海汇福公司领到土地证至今已超过了两年，北海英格公司认为这700万元应该提前支付。该院认为，关于这笔款项的支付时间双方在《备忘录（三）》的第八条已作了明确的约定，且北海英格公司主张的涉案土地被北海市土地局收回另行处置的情况并没有实际发生，因此，北海汇福公司主张土地转让款中700万元于售楼后再履行支付义务，该院予以支持。
关于本案《备忘录（三）》第二条约定的70万元，北海英格公司主张不应扣留，认为该70万元为修路保证金，而现道路没有再修复的必要，但北海英格公司的主张与该院查明的事实不符，故不予采纳其主张。根据原、被告双方签订的《土地使用权转让合同书》第七条、《补充协议》第六条第3款、《备忘录（三）》第二条的约定，结合北海汇福公司提供的《建设用地界限图》等其他证据，该院认为双方明确约定了北海英格公司负责协商该宗土地红线区域道路变更事宜，有关费用由北海英格公司承担，道路变更时间以北海汇福公司工程建设施工开工日前为截止，而北海英格公司至今没有按约定完成涉案土地红线区域道路变更事宜，北海汇福公司主张北海英格公司应按约定提留70万元，该院予以认可。
综上所述，北海汇福公司累计支付了涉案土地转让款共l4638123元给北海英格公司，并在办理土地过户手续过程中代北海英格公司支付了契税311440.68元、土地增值税2076271.19元以及数据库、技术服务费等其他费用61110.93元，另抵减发票财务包干费用956000元，上述费用合计18042945.8元。北海汇福公司需支付给北海英格公司土地使用权转让款22400000元中的7700000元由于双方约定的支付条件未成就，支付该款项的时间未能确定，故按原、被告的约定，至北海汇福公司提起本案诉讼时止，北海汇福公司到期履行支付义务的款项为22400000元-7000000元-700000元=14700000元，据此，北海汇福公司已向北海英格公司多支付18042945.8元-14700000元=3342945.8元，北海汇福公司请求北海英格公司偿还多支付的土地使用权转让款及利息，该院予以支持。根据本案双方当事人履行合同的情况，该院认为北海汇福公司多支付款项的利息应以3342945.8元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自北海汇福公司诉请北海英格公司还款之日即2014年11月3日起计至本案生效判决确认的还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告北海英格房地产有限公司应返还土地转让款3342945.8元及利息（利息以3342945.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年11月3日起计至本案生效判决确认的还款之日止）给原告北海汇福房地产开发有限公司。案件受理费83652元，由北海汇福公司负担50192元，北海英格公司负担33460元（北海英格公司应负担的案件受理费33460元，北海汇福公司已向该院预交，北海英格公司在履行本案判决义务时一并付还给北海汇福公司）。北海汇福公司不服一审判决，上诉称：一、一审认定北海汇福公司与北海英格公司的土地使用权转让款是按照2800万元总价款对应2.5容积率来履行，并据此重新折算楼面地价存在明显错误。二、一审认定涉案的土地使用权转让过程中的营业税及63771元土地闲置费由北海汇福公司承担是错误的；三、一审认定本案容积率转为2.5以后再提高容积率的费用由北海汇福公司自行承担也是明显错误的；四、北海英格公司应当向北海汇福公司返还所代垫付的200万元工程款或从土地使用权转让总价款中抵扣；五、因北海英格公司未能按约定及时将容积率提高到3.5已构成违约，应当依约承担违约责任，违约金按北海汇福公司已支付款项18042945.8元的2%计算共计360858.92元。故请求二审法院：一、依法撤销一审判决；二、判令北海英格公司偿还北海汇福公司多支付的土地使用权转让款8361160.34元、利息1947453.60元（自2011年3月23日始按照中国人民银行确定的同期贷款利率计算，暂计算到2014年10月23日，利息损失计算到本案判决生效为止），合计10308613.94元；三、判令北海英格公司承担本案一、二审诉讼费用；四、北海汇福公司增加新的诉讼请求：判令北海英格公司因未能按合同约定将容积率提高到3.5的行为构成违约，并依约定向北海汇福公司支付违约金360858.92元。北海英格公司答辩称：一、北海汇福公司的第一点上诉请求与北海英格公司的上诉请求一致，对此没有异议。二、北海汇福公司主张已多支付转让款没有事实和法律依据。三、本案诉讼费负担的问题由法院依法确定。四、北海汇福公司新增加的诉讼请求不符合法律规定。
北海英格公司亦不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误；二、北海汇福公司应按照《备忘录（三）》第八条的约定提前支付700万元转让款；三、《备忘录（三）》第二条约定的70万元保证金不应扣留。故请求二审法院：一、撤销一审判决，驳回北海汇福公司的诉讼请求；二、由北海汇福公司承担本案一、二审诉讼费用。
北海汇福公司答辩称：一、本案土地转让款最终应以3.5对应的容积率来折算价款进行调整。二、本案合同约定的土地款700万元不应提前支付。三、北海汇福公司已支出的200万工程款应当由北海英格公司返还或从相应的土地转让款中抵扣。四、本案合同约定的70万元也应当由北海汇福公司留存。五、本案的土地增容费等应由北海英格公司承担。
二审庭审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案合同约定的容积率是多少？实际交付的容积率是多少？2.合同约定的有关费用应由谁来承担？其中涉及的营业税、63771元土地闲置费应由谁承担？3.北海汇福公司主张的工程款200万元应否在本案中扣减，北海英格公司主张的700万元土地转让款应否在本案中支付，以及北海英格公司主张的70万元修路保证金应否提留？4.北海英格公司有无违约情形？
一、关于本案合同效力的问题。双方当事人所签订一系列的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、《备忘录（一）》、《备忘录（二）》、《备忘录（三）》以及《关于【证号为：北国用（2009）第B14465号】过户营业税等费用承担的协议》，是当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，也没有损害他人合法利益，本院确认为合法有效。
二、关于本案合同约定及实际交付土地时的土地容积率问题。从本案查明的事实看，本案土地使用权过户给北海汇福公司时，该土地的容积率只有1.8（实际为2.0）。此后双方当事人在有关协议中约定对涉案土地容积率从2.5到3.5对应不同数额的土地转让价款，特别是双方当事人在2011年8月23日的《备忘录（三）》中已明确约定，对于相关费用（包括预留的修路保证金数额、发票财务费用包干、土地出让金以及契税、土地增值税等）的标准均已按土地容积率2.5以及土地转让价款总额2800万元来计算。而且本案诉讼前，涉案土地已经登记到北海汇福公司名下，北海市规划局也已在2013年6月25日复函给北海汇福公司，同意将涉案土地的容积率调整为2.5，北海汇福公司需按照程序办理相关手续。据此，本院认为，上述土地容积率及土地价款的约定属于双方当事人的真实意思表示，应当予以尊重。但是，一审按照容积率2.0标准并以容积率2.5的楼面地价标准来折算并确认本案土地转让款为2240万元，显然改变了双方当事人的约定，该折算结果没有合同根据和法律依据，属于认定事实错误。因此，北海汇福公司在本案中已支付1800多万元，实际支付的款项尚未达到土地转让总价款2800万元的数额，即该公司不存在多支付土地转让款给北海英格公司的情形。所以，一审以上述折算方式认定并判决由北海英格公司向北海汇福公司返还多收的土地转让款3342945.8元及其利息，该判决结果错误，本院依法予以纠正。
三、关于本案合同约定的有关费用以及土地使用权转让过程中营业税、63771元土地闲置费的承担问题。根据双方当事人在合同、协议、备忘录中的约定，北海英格公司应承担相应的契税、土地增值税以及数据库、技术服务费等费用，实际上该公司已支付相关费用且无异议。而北海汇福公司主张其不应承担相应的营业税及其已实际支付的63771元土地闲置费。对此，本院认为，根据双方的约定，北海汇福公司应承担土地使用权转让过程中发生的营业税；对于土地闲置费63771元，双方当事人都与北海市国土资源局签订有《北海市闲置土地限期开发协议》，基于涉案土地闲置的实际情况，北海汇福公司为此支付了该土地闲置费63771元，有事实和法律依据，故对北海汇福公司的主张，本院不予支持。
四、关于北海汇福公司主张的工程款200万元应否在本案中扣减，北海英格公司主张的700万元土地转让款应否在本案中支付，以及北海英格公司主张的70万元修路保证金应否提留等问题。本院认为，对于200万元工程款问题，虽然北海汇福公司、北海英格公司以及金厦公司签订有《三方协议》，但并没有约定北海汇福公司可以向北海英格公司追偿或者从本案的土地转让款中扣除，且该工程款数额未经三方的确认，故对北海汇福公司的主张本院不予支持。至于北海英格公司主张北海汇福公司应向其提前支付700万元土地转让款以及70万元修路保证金的问题，该公司在一审程序中没有提出反诉，仅是提出抗辩意见。故北海英格公司在二审程序中再主张该问题，本院依法不予审理。
五、关于北海英格公司有无违约情形的问题。北海汇福公司主张北海英格公司未能按约定及时将土地容积率提高至3.5，己构成违约，应当依约承担违约责任，违约金按其己支付款项18042945.8元的2%计算，共计360858.92元。本院认为，因北海汇福公司在一审程序中未提出该项诉讼请求，二审中北海英格公司也不同意就此项诉请调解或进行审理，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定，本院对该项诉请不予审理，北海汇福公司可另行起诉。
综上所述，上诉人北海汇福公司提出的其向北海英格公司多支付土地转让款等上诉主张，没有事实和法律根据，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市中级人民法院（2014）北民一初字第32号民事判决；
二、驳回北海汇福房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费83652元（北海汇福公司已预交）、二审案件受理费98199.8元（其中北海汇福公司已预交63086元，北海英格公司已预交35113.8元），合计181851.8元，全部由北海汇福公司承担。北海英格公司已预交的二审案件受理费35113.8元，由北海汇福公司负责向北海英格公司返还。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 辉
代理审判员 蒋新江
代理审判员 韩胜强
二〇一六年四月十八日
书 记 员 马素蓉