广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2711号
上诉人（原审原告）邝少玲，女，1956年5月21日出生，汉族。
委托代理人李海军，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林润，男，1951年1月17日出生，汉族。
委托代理人李晓英、梁冬花，均为广东同益律师事务所律师。
上诉人邝少玲因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市南鹤房地产开发有限公司（下简称南鹤公司）是海珠区大塘村口敦和路南侧“新怡苑”项目的开发企业。
邝少玲（乙方）与黄德庆（甲方）委托代理人田晓于2012年9月27日签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址海珠区怡雅街5号1307房；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产：不带家私电器、不带租赁合同、无户口；该房地产总金额502804元整；签订本合同时，乙方向甲方支付400000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额502804元整；乙方应自行协商向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；等等。
广州市国土资源和房屋管理局核发的海珠区怡雅街5号1307房的《房地产权证》，记载房地产权属人为邝少玲，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月8日；等。
邝少玲于2012年12月21日向原审法院提起本案诉讼称，2012年9月27日，其购得广州市海珠区怡雅街5号1307房屋，2012年10月8日取得该房屋的《房地产权证》。经前往房屋现场收楼时得知林润占用该房屋，其通过电话及律师函通知林润腾空、退出并返还房屋未果，故起诉请求林润：1、立即将上址房屋腾空、返还给邝少玲；2、向邝少玲支付自2012年10月8日起至将房屋返还之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；3、承担本案诉讼费用。
林润原审辩称，不同意邝少玲的诉讼请求。一、邝少玲起诉的主体不适格。根据邝少玲证据，涉案房屋是由黄德庆出售给邝少玲，根据双方所签合同，黄德庆具有向邝少玲交付房屋的义务，根据合同相对性，邝少玲应向卖方黄德庆主张权利（违约责任），而不能直接要求林润迁出，更无权要求林润支付房屋使用费。二、林润居住在该房屋具有正当、合法、合理的理由。林润于2003年向开发商广州市南鹤房地产开发有限公司（下简称南鹤公司）购买，该房屋是开发商交付给林润。林润于2004年从开发商处接收该房屋，当时该房屋是毛坯房，林润出资对房屋进行装修并入住至今。林润和开发商之间存在合法的买卖关系，理应得到法律保护。涉案房屋所在楼宇，有众多和林润相关经历的人，包括林润在内的受害者，正在通过信访、上访、诉讼等途径解决问题。三、邝少玲购买涉案房屋属于恶意购买，无权要求邝少玲迁出及支付房屋占用费。邝少玲在购买房屋之前，明知林润居住在涉案房屋，明知包括林润在内的众多受害者在和开发商等人进行交涉，甚至上访、信访，但仍然和卖方签订买卖合同，邝少玲和卖方黄德庆串通，主观上属于恶意购买。退一万步，即使邝少玲没有和黄德庆串通，其在购买前根本没有了解房屋的实际居住人、是否能交房等内容，贸然签订房屋买卖合同，属于重大过失，应自行承担后果，或者由卖方黄德庆承担责任。另外，邝少玲未提交证据证实其已经付清房款，存在恶意串通的重大嫌疑。四、林润合法向开发商购买房屋，除该房屋外没有其它搬迁去向。五、邝少玲应当向林润赔偿装修费用。六、即使邝少玲持有房产证，但该房屋具有瑕疵，邝少玲应向卖方黄德庆主张权利。
林润为证明其向开发商南鹤公司购买及早已入住涉案房屋的事实，向原审法院提供了如下证据：1、备忘录；2、商品房预售许可证；3、中国银行进账单及南鹤公司《收据》；4、律师事务所《收据》（共三张）；5、南鹤公司《收据》（装修按金、水电周转金、余泥清运费等），证明开发商于2004年8月3日为林润办理交楼入住手续，林润已于2004年8月3日合法入住涉案房屋；6、南鹤公司《收据》，证明林润所属物业管理公司已开始提供服务的事实（代收水电费、卫生费等）；7、供电局和自来水公司的收费发票，证明林润已收楼并实际居住至今的事实。林润另外还表示房屋买卖合同给开发商拿去办理监证手续，但之后没有办理，也没有交回合同，备忘录注明了已签订合同，开发商开具的收据加盖了财务专用章并注明已签订合同；证据1-4都证明林润向开发商南鹤公司购买涉案房屋，已依照合同约定缴付首期款，并已缴交办理按揭贷款所需各项费用。
邝少玲质证时表示对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，认为并不是一个商品房买卖合同，只是一个备忘录，而且甲方签订人具体身份不详，不能据此认定林润与南鹤公司存在房屋买卖关系；证据2是复印件所以真实性无法确认，该复印件与本案没有关联性；对证据3，首期85755元的收据和4125元的收据有原件所以确认，但是只是证明了南鹤公司收取了林润的款项，并不能说明林润与南鹤存在商品房买卖关系，林润应向发展商主张相应的权利；取款回单有原件真实性没有异议，但与本案没有关联性；证据4，对第1张收据真实性没有异议，但关联性有异议，盖的章是新怡苑售楼部的章，不是正规公司的印章，合法性和关联性有异议；对第2、3张天胜律师事务所的收据真实性、合法性和关联性有异议，因为没有原件，而且该收据不正规，只有天胜两个字，不是正规公司或律师事务所印章，不能证明林润与南鹤公司存在商品房买卖关系；对证据5两张收据的真实性有异议，因为财务专用章明显与证据3的财务印章的大小不一致，关联性有异议，只是证明林润在涉案房屋居住过，并不能证明林润与南鹤公司存在房屋买卖关系；对证据6、7真实性没有异议，但是只是证明林润一直在涉案房屋居住，并不能证明林润合法取得涉案房屋，也不能证明林润与发展商存在房屋买卖关系。
邝少玲为证明其主张还提交了8张银行转账单，拟证明邝少玲的女儿欧敏翔代邝少玲转账支付了40万元的房款。林润质证时表示对上述证据的关联性不予认可，认为根据邝少玲提供的存量房买卖合同的第3条，在合同签订时支付40万元定金，合同签订时间是在2012年9月27日，但是邝少玲提供的银行转账单时间是2012年7月5日，这些银行转账单所支出的款项明显不是购买房屋的房款，证明了邝少玲与黄德庆之间是虚假交易。邝少玲对此则表示涉案房屋当时被越秀区法院查封了，是因为黄德庆欠别人的钱，邝少玲向黄德庆支付了40万元后，在2012年7月6日越秀法院解封了涉案房屋，解封房屋后才能办理过户手续。
原审法院认为，根据本案证据，林润向开发商南鹤公司支付了一定房款并早已接收入住涉案房屋，而邝少玲虽然与黄德庆签订《存量房买卖合同》并取得了房产证，但黄德庆并未实际向邝少玲交付房屋。此外，邝少玲提供的证据也不能充分证明其已实际向黄德庆付清全部房款。综合本案现有证据，根据邝少玲与黄德庆签订的《存量房买卖合同》的约定，邝少玲应向黄德庆主张交付该房屋，现邝少玲要求林润返还该房屋及要求林润支付房屋使用费依据不足，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年6月20日判决如下：驳回邝少玲的诉讼请求。本案受理费150元，由邝少玲负担。
判决后，邝少玲不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决虽已查明邝少玲已经合法取得涉案房屋的《房地产权证》和林润占用的事实，却做出“邝少玲要求林润返还该房屋及要求林润支付房屋使用费依据不足”认定，并错误判决驳回邝少玲要求返还房屋和交付租金的诉讼请求。一、邝少玲与黄德庆依法签订了《存量房买卖合同》，并据此申领了广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》，邝少玲是海珠区怡雅街5号1307房的唯一合法所有人。原判决没有否认邝少玲与黄德庆签订的《存量房买卖合同》有效和邝少玲取得《房地产权证》合法有效的事实。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，故邝少玲具有涉案房屋无可争议的物权。二、既然邝少玲是涉案房产的唯一合法所有人，就对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，林润理应无条件返还涉案房屋给邝少玲并向邝少玲交付租金。原判决查明林润占有该房屋。因此林润没有该房屋的所有权却使用该房屋，这就是非法侵占了邝少玲的所有权，邝少玲有权要求林润返还房屋，并支付房屋租金。三、林润应当向南鹤公司主张债权利益，而无权主张涉案房屋的物权。黄德庆已经先于林润购买涉案房屋并进行预售登记，因此林润不可能取得房屋物权。林润在明知以上情况下又从南鹤公司处购买此房，恶意明显。同时涉案房屋所在的楼盘从2001年起就成为烂尾工程，无规划总体验收，无人管理，根本不符合居住条件。2011年该楼盘按历史遗留问题办理了规划总体验收、大确权后才开始可以办理房产证。2012年8月15日，黄德庆依法取得了该房房地产权证。2012年9月27日经协商一致，黄德庆与邝少玲签订广州市存量房买卖合同，黄德庆按整套502804元以现状售予邝少玲。2012年10月8日广州市国土资源和房屋管理局向邝少玲核发该房的房地产权证。林润不能因与南鹤公司的所谓买卖关系对抗邝少玲的所有权。其只能依据双方的过错责任按无效买卖关系向南鹤公司主张权利，而无权主张涉案房屋的所有权。在没有办理登记和取得房地产权证之前，林润的任何行为不具有房产权属的效力，不发生房产所有权转移的效力。债权行为仅能产生债权债务，并不能引起物权变动。故请求：一、撤销原审判决；二、改判林润立即将广州市海珠区怡雅街5号1307房返还给邝少玲，林润向邝少玲支付自2012年10月8日起至将房屋返还邝少玲之日止的房屋占用费（参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；三、一、二审诉讼费用由林润承担。
林润答辩称同意原审判决，邝少玲并非真实购买房屋，并非善意购买人。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，邝少玲提交了：1、粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件），载明黄德庆于2012年8月15日取得涉案房屋的产权证；2、田晓所出具的收据两张，分别载明于2012年7月5日收到邝少玲购买涉案房屋的定金40万元和于同年10月9日收到邝少玲购买涉案房屋的购房款102804元；3、公证委托书两份，载明黄德庆与阳小琴委托田晓与齐安文出售涉案房屋和收取转让款等，以证实邝少玲在黄德庆在取得产权证后以合理价格善意取得涉案房屋。林润表示该三份证据取得时间在一审以前，不属于法律规定的新证据，另林润则提交了2004年4月21日的《南方都市报》、2012年8月20日的《申领预售许可证情况登记表》及5份判决书，但除了判决书外，均没有原件。邝少玲表示没有原件的证据，不同意质证，不予确认，除原审法院（2013）穗海法民三初字第1043号民事判决书外，其余判决书与本案无关。
另查明，林润提交的判决书包括原审法院于2013年7月发出的（2013）穗海法民三初字第1043号民事判决书和本院于2013年11月发出的（2013）穗中法民五终字第3218民事判决书，该1043号民事判决书判决确认林润与南鹤公司之间关于涉案房屋的买卖合同关系成立并有效，本院上述3218号判决维持了原审法院上述1043号判决。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为邝少玲，邝少玲作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的林润搬迁及支付占用费合法合理，本院予以支持。至于林润在居住涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋之间存在房屋买卖关系，已发生法律效力的裁决已确认林润可行使合同权利，即林润可向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以其与南鹤公司之间的合同关系对抗黄德庆所享有的物权，故原审驳回邝少玲的诉讼请求有误，本院予以纠正。对于房屋占用费的标准，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以邝少玲所主张的每月每平方米32元为限。
对于邝少玲及林润在本案二审审理过程中提交的证据材料，除（2013）穗海法民三初字第1043号民事判决书和（2013）穗中法民五终字第3218民事判决书外，均形成于本案诉讼发生前或与本案无关，并不属于新证据的范畴，故本院不予接纳。
综上所述，邝少玲的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第9号民事判决；
二、被上诉人林润在本判决送达之日起十日内搬出广州市海珠区怡雅街5号1307房屋并将之交还给上诉人邝少玲；
三、被上诉人林润在本判决送达之日起10日内向上诉人邝少玲支付广州市海珠区怡雅街5号1307房屋的占用费（从2012年10月8日起计至林润交还上述房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月每平方米32元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费150元及二审受理费150元，均由被上诉人林润负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵