山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初1010号
原告：郭长林，男，1959年10月24日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：王永量，青岛市北平安法律服务所法律工作者。
被告：殷淑祥，男，1965年1月7日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：刘成财，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被告：潘咏梅，女，1968年3月24日出生，汉族，户籍所在地青岛市。
原告郭长林与被告殷淑祥、潘咏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭长林的诉讼代理人王永量、被告殷淑祥及其诉讼代理人刘成财到庭参加了诉讼。被告潘咏梅经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭长林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金145656元；2.被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求判令被告殷淑祥以司法评估的房屋租金价格为标准向原告支付2013年11月1日至2015年10月30日期间的房租197595元，潘咏梅对上述租金的支付承担连带责任。事实和理由：两被告系夫妻关系，2010年9月10日原告将其位于青岛市市北区海云街17号的共两层房屋与被告殷淑祥签订了为期5年的房屋租赁协议，并交付了该房屋。2011年7月20日，根据被告殷淑祥的多次请求，原告与其变更了该协议中的房屋租赁面积。被告殷淑祥就此只租赁了该房屋一层的部分房屋，计建筑面积156.64平方米。此后，原告与被告殷淑祥因变更后房屋的租赁面积的租金没能商妥，而产生了纠纷。原告遂于2012年5月对该纠纷提起了诉讼。青岛市中级人民法院于2015年9月18日，以（2015）青民一终字第1850号民事判决书审结该案。由于该案原一审法院让原告另行起诉被告殷淑祥尚欠原告自2013年11月1日至今的该房屋租金，因此原告依法提起本案的诉讼，请求判令被告向原告支付自2013年11月1日至今的该房屋租金145656元。由于被告殷淑祥租赁该房屋的收益用于家庭生活，故请求判令被告潘咏梅对被告殷淑祥所欠该租金的行为承担连带责任。请法院依法查明本案的事实，依法维护原告的合法权益，请求判如所请。
被告殷淑祥辩称，一、原、被告之间的租赁合同已于2011年9月10日实际解除，被告无需再行支付原告租金。原、被告2010年9月10日签订房屋租赁协议，原告将海云街17号房屋上下两层整体租赁给被告，双方在协议中约定了租赁期限和租金事宜。2011年7月原告在未征得被告同意的情况下擅自将该房屋的二楼租赁给案外人于秀玲，被告承租该房屋用于经营旅馆，因该房屋二楼面积远大于一楼、装修和设施均优于一楼，原告将二楼租给案外人后仅剩装修设备简陋、面积狭小的一楼，使得该房屋失去了上下楼的整体性和经营旅馆所需要的基本条件，该房屋对被告来说已毫无意义，且当时原告仍欠被告一楼的剩余房租8000元（（2015）青民一终字第1850号民事判决书已确认该事实）和2万元押金，因此当时被告便与原告协商达成一致意见，即至房屋租赁期限满1年时（2011年9月10日）合同解除。2011年9月10日之后原告委托被告出租该房屋，扣除相应费用之后将剩余房租交给原告，被告是受原告委托、出于好意代原告对外出租房屋，这也是被告的自力救济行为，并未实际经营和盈利。被告承租该房屋用于旅馆生意，一楼基本用于接待客人、办理旅馆公共事务，盈利点基本全部集中在二楼，原告将二楼擅自转租给他人，一楼失去了商业价值，被告自然不可能再进行租赁。（2015）青民一终字第1850号案件中，被告申请的证人王某与被告无任何利害关系，其证言表意明确，可以证明2011年9月10日以后租赁合同已经解除、被告系受原告委托代原告对外出租房屋。2011年11月1日之后被告未再使用、经营涉案房屋一楼，不应向原告支付租金。2012年4月至2014年3月底将房屋租给孙伟勇是受原告之托代为转租，且双方之前也约定以对外出租的房租偿还原告欠被告一楼的部分房租和押金。2012年4月至2014年3月案外人孙伟勇承租该房屋，之后房屋情况无变化，均为孙伟勇承租时的装修。现该房屋的情况被告不清楚，被告是受原告之托将一楼对外出租，原告应向实际承租人索要租金，2011年9月之后原告再未露面，被告和二楼房东多次通过电话、短信均联系不到原告。被告一直替原告对外出租房屋，并按约定将原告欠付的二楼剩余期限房租和押金一并收回。二、原告所诉租金过高，被告不认可。原告房屋上下两层的租金总共12万，二楼面积比一楼大上百平米、为主要营业场所、有7个装修完好的房间且每个房间都配有空调家具独立卫生间，二楼商业价值远高于一楼，原告所诉租金过高。综上，被告不应支付原告租金，请求驳回原告的诉讼请求。后又辩称，原告无证据证明2013年11月1日后被告使用或经营涉案房屋，被告早已搬离涉案房屋，不应支付任何租金。该房屋租赁纠纷仅涉及殷淑祥一人，被告潘咏梅并不知情，与本案无关。
被告潘咏梅未到庭答辩。
经审理查明，被告殷淑祥及被告潘咏梅系夫妻关系，二人1993年2月13日登记结婚。青岛市市北区海云街17号网点的房地产权利人系原告郭长林。
2010年9月10日原告与被告殷淑祥签订房屋租赁合同，约定原告将海云街17号房屋租赁给被告殷淑祥，期限自2010年9月10日至2015年9月9日等。2011年7月20日原告将海云街17号房屋的二楼租给案外人于秀玲，被告殷淑祥使用的房屋建筑面积变更为156.64平方米,原告与殷淑祥未约定新的租金价格。
2012年5月25日本案原告郭长林起诉殷淑祥、孙伟勇，要求1、判令被告支付2011年9月10日至2013年10月31日的房屋租金人民币120558元整。2、判令解除原告与被告殷淑祥之间的房屋租赁协议，并将被告殷淑祥占用的涉案房屋归还给原告。3、判令两被告之间于2012年3月3日签订的涉案房屋一层部分的房屋租赁协议无效，并将涉案房屋归还原告。4、判令孙伟勇对被告殷淑祥自2012年3月3日至2013年10月31日期间所欠原告涉案一层的房屋租金承担连带责任。5、判决两被告承担本案全部诉讼费。本院作出（2012）四民初字第977号民事判决，判令：一、解除原告（反诉被告）郭长林与被告（反诉原告）殷淑祥于2010年9月10日签订的房屋租赁协议。二、被告（反诉原告）殷淑祥将海云街17号一层房产腾还原告（反诉被告）郭长林。三、被告（反诉原告）殷淑祥支付原告（反诉被告）郭长林2011年9月10日到2013年10月31日的一层房屋租金人民币94373元。四、原告（反诉被告）郭长林返还被告（反诉原告）殷淑祥房屋租金8000元。五、原告（反诉被告）郭长林返还被告（反诉原告）殷淑祥押金1万元。六、驳回原告（反诉被告）郭长林对被告孙伟勇的诉讼请求。上述判决二、三、四、五项，限于本判决生效之日起10日内履行完毕。殷淑祥对该判决提起上诉，青岛市中级人民法院2015年9月9日作出（2015）青民一终字第1850号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该判决书第十二页记载“在二审中经询问殷淑祥，其明确涉案房屋的一层现仍由其控制使用”。
在庭审中被告殷淑祥称其与原告郭长林达成一致意见，双方的租赁合同于2011年9月10日解除，其于2011年9月10日搬离了涉案房屋，2011年9月10日之后原告郭长林口头委托被告殷淑祥帮忙对外出租涉案房屋，2013年11月1日之后被告殷淑祥未使用经营涉案房屋。原告对被告上述陈述均不认可。殷淑祥提交了3则短信，用于证明与原告郭长林达成一致意见，双方的租赁合同于2011年9月10日解除，被告殷淑祥一直在向原告交还房屋，但原告有意躲避未回复。被告殷淑祥还主张在（2012）四民初字第977号案件中的证人王某的证言可以证明2011年9月10日后原告与被告殷淑祥的租赁合同已经解除，被告殷淑祥受原告委托代替原告对外出租涉案房屋。
原、被告未就涉案房屋的租金达成一致，本案诉讼过程中，原告申请对殷淑祥占用的青岛市市北区海云街17号网点一层的部分房屋（建筑面积156.64平方米）自2013年11月1日至2015年10月30日期间的租金进行评估，本院依法委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司进行了评估，该公司出具了青公资鉴字〔2017〕第012号司法鉴定评估报告书，评估结论为：青岛市市北区海云街17号网点一层的部分房屋（建筑面积156.64平方米）自2013年11月1日至2015年10月30日的房屋租金为197595元，其中2013年11月1日至2013年12月31日期间的租金评估值为15305元，2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金评估值为96592元，2015年1月1日至2015年10月30日期间的租金评估值为85698元。原告支付了评估费3000元。原告对该评估结论无异议，被告殷淑祥认为评估结论确定的租金价值过高。
上述事实，有原、被告陈述及原、被告提交的证据、本院依原告申请调取的婚姻登记信息、青公资鉴字〔2017〕第012号司法鉴定评估报告书及庭审笔录在案为凭。
本院认为，2010年9月10日原告与被告殷淑祥签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应依约履行。2011年7月20日原告将海云街17号房屋的二楼租给案外人于秀玲，被告殷淑祥使用的房屋建筑面积变更为156.64平方米，殷淑祥继续使用涉案房屋，应向原告支付租金。被告殷淑祥称与原告的租赁合同已于2011年9月10日到期，且已于此时搬离涉案房屋，此后系接受原告委托对外出租涉案房屋。原告对此均不认可。被告提交的短信记录及（2012）四民初字第977号案件中的证人王某的证言均无法证明被告上述主张，且在（2015）青民一终字第1850号案件审理过程中，殷淑祥也明确涉案房屋一层仍由其控制使用，在本案中殷淑祥也未提交其已经搬离涉案房屋的证据，故本院对被告殷淑祥称与原告的租赁合同已于2011年9月10日到期，且已于此时搬离涉案房屋，此后系接受原告委托对外出租涉案房屋的陈述均不予采信。
（2012）四民初字第977号民事判决书判决解除原告（反诉被告）郭长林与被告（反诉原告）殷淑祥于2010年9月10日签订的房屋租赁协议，青岛市中级人民法院2015年9月9日作出（2015）青民一终字第1850号民事判决书维持了上述判决，故原告郭长林与被告殷淑祥于2010年9月10日签订的房屋租赁协议于2015年9月9日解除。被告殷淑祥自2013年11月1日至2015年9月9日期间使用涉案房屋，应向原告支付租金。青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具的司法鉴定评估报告书程序符合法律规定，本院对其公司出具的评估结论予以确认。原告与殷淑祥未就租金价格达成一致，原告主张被告殷淑祥按照评估报告确定的租金价格支付租金，符合法律规定，本院予以支持，故被告殷淑祥应向原告支付2013年11月1日至2015年9月9日期间的租金183170.6元（15305元+96592元+71273.6元）。原告郭长林与被告殷淑祥于2010年9月10日签订的房屋租赁协议于2015年9月9日解除，原告主张被告殷淑祥支付2015年9月10日至2015年10月30日期间的租金，该租金实为使用费，合同解除后的2015年9月10日至2015年10月30日期间被告殷淑祥继续使用涉案房屋，应按评估报告确认的租金价格向原告支付该期间的使用费14424.4元(51天/303天*85698元)。
评估费用3000元系为查明案情所需，依法应由被告殷淑祥负担。
因被告潘咏梅与被告殷淑祥系夫妻关系，两被告未提交证据证明对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有且原告知道该约定，故殷淑祥应向原告支付的租金、使用费及评估费为两被告的夫妻共同债务，原告要求被告潘咏梅与殷淑祥共同向原告支付租金、使用费及评估费符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告殷淑祥、被告潘咏梅于本判决生效之日起十日内共同向原告郭长林支付租金183170.6元及使用费14424.4元;
二、被告殷淑祥、被告潘咏梅于本判决生效之日起十日内共同向原告郭长林支付评估费3000元。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4252元，公告费600元，均由被告殷淑祥、被告潘咏梅共同负担（案件受理费及公告费原告郭长林已预交，被告殷淑祥、被告潘咏梅于本判决生效之日起十日内支付原告郭长林）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 会
人民陪审员 崔文光
人民陪审员 葛增华
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 官 寰