湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终377号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙建辉，男，1951年12月8日出生，住沅江市。
委托诉讼代理人：龙先友，沅江市和谐法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁灿然，男，1972年8月12日出生，住沅江市。
委托诉讼代理人：徐友良（梁灿然之表兄），男，住湖南省沅江市。
委托诉讼代理人：梁成中（梁灿然之父亲），男，住湖南省沅江市。
上诉人孙建辉与被上诉人梁灿然房屋买卖合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于2012年8月7日作出（2012）沅民一初字第436号民事判决，梁灿然与孙建辉均不服，双方均向本院提起上诉，本院于2013年3月6日作出（2012）益法民一终字第338号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，孙建辉向检察机关申诉，2014年6月18日，湖南省人民检察院作出湘检民监（2014）4300000010号民事抗诉书，向湖南省高级人民法院提出抗诉。2014年7月14日，湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法民抗字第0012号民事裁定，裁定撤销本院（2012）益法民一终字第338号民事判决和湖南省沅江市人民法院（2012）沅民一初字第436号民事判决，将本案发回湖南省沅江市人民法院重审。该院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年12月15日作出（2015）沅民一初字第235号民事判决，孙建辉仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙建辉的委托诉讼代理人龙先友、被上诉人梁灿然及其委托诉讼代理人徐友良、梁成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙建辉上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回梁灿然的起诉；2、改判确认孙建辉与梁灿然之间的房屋买卖合同解除的效力，由孙建辉返还梁灿然26万元及其占用期间的利息；3、由梁灿然负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审判决遗漏了与案件处理结果密切相关的关键事实，其一是，与梁灿然同样购买了同地点同批次门面的其他人，以及梁灿然的上手购房人，均一致证明梁灿然负有给付门面建设费的合同义务；其二是，门面价格由土地价款、建设费等费用组成，这是公认的事实，在当事人对合同价款没有约定或者约定不明时，应当按照交易习惯确定，双方所签订的《门面基地定购协议书》约定的每间14万元的价格单指地基价格，不包含建设费，原审时梁灿然曾委托鉴定机构进行鉴定，两间门面价值合计294万元；其三是，双方对解除合同早已形成了合意，早在梁灿然拒付建设费时孙建辉就提出了解除合同的要求，梁灿然也同意解除合同，双方就退款数额多次协商，但没有达成协议，才诉至法院。2、原审判决适用法律错误，其一，对于本诉，梁灿然主张的是土地使用权转让合同纠纷，与法院审理查明的事实不一致，在梁灿然没有同意变更时，法院以职权变更为房屋买卖合同纠纷进行审理，违反了民事案件审理的法定程序；其二，对于反诉，原审关于孙建辉主张的法定合同解除权，须以双方当事人就合同解除及其解除条件达成一致意见为生效条件的认定，违背了《合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达对方时解除”的规定。梁灿然收到限期付款通知后，拒不履行这一主合同义务，构成根本违约，孙建辉有法定合同解除权。
梁灿然辩称：孙建辉的上诉没有事实及法律依据，1、交报建费并非房屋买卖的必备条件，双方签订的《门面基地定购协议书》并没有要求梁灿然支付报建费，孙建辉要求解除合同没有依据。梁灿然在2012年时提出解除合同是基于土地使用权转让合同不能履行，要求孙建辉交付位于沅益公路的门面两间和赔偿137万元的损失才提出的，孙建辉与其没有合同法定解除的情形也没有协议解除合同，孙建辉的上诉理由不能成立；2、原审适用法律正确。2012年时，梁灿然的诉讼请求是国有土地使用权转让纠纷，后变更诉讼请求为请求孙建辉给付其位于沅益公路的门面两间和赔偿137万元的损失，在法院释明后，其变更了诉讼请求，也愿意按房屋买卖法律关系进行诉讼；孙建辉提出双方房屋买卖合同已解除不能成立，要求梁灿然支付报建费是孙建辉的单方意愿，双方既没有约定，也不存在这样的交易习惯，梁灿然同意解除合同的前提是要孙建辉交付两间门面并赔偿137万元的损失，双方并没有就此达成合意，故双方的房屋买卖合同没有解除。请求二审法院维持原审判决，驳回孙建辉的上诉。
梁灿然向一审法院起诉请求：请求法院依法判决孙建辉将涉争的两间门面交付给梁灿然，并赔偿梁灿然其他即得利益137万元。
孙建辉向一审法院反诉请求：判决确认孙建辉与梁灿然之间房屋买卖合同解除的效力。
一审法院经审理查明，孙建辉在沅江市国土局挂牌取得了位于沅江市琼湖办事处白竹村益沅一级公路东侧的一宗面积为7470.5平方米国有土地使用权后（代号为沅土（2006）GT107号），梁灿然与孙建辉于2006年12月4日签订了《门面基地定购协议》，该协议约定：一、门面基地排列，益沅一级公路正门面为长20米，宽3.5米；二、门面基地价格，除转弯处门面外，其余均为14万元一间。三、违约责任，1、孙建辉必须办好集体国土证；2、梁灿然签订合同后，如中途有变更，门面基地自行处理，孙建辉不负责任。并约定如有未尽事宜，双方另行协定，签字生效。梁灿然依约向孙建辉支付了28万元。为了开发该宗土地，孙建辉于2007年挂靠沅江市白竹房地产开发有限公司，从事房地产开发。该房地产分为海景雅苑和海景大酒店两期开发，傍益沅一级公路的是海景大酒店综合楼，该综合楼开工建设后，海景大酒店以自己的名义于2011年5月13日向梁灿然发出催款通知，要求梁灿然于2011年5月22日补交报建费及建设款20万元，梁灿然不予认可，认为其与孙建辉签订门面基地定购合同时，并没有约定还要补交报建费和建设费，现孙建辉未与梁灿然进行协商的情况下，单方面要求收取该笔费用是不合理的。后梁灿然与孙建辉多次为此协商无果，故梁灿然诉至一审法院。
一审法院认为：梁灿然与孙建辉于2006年12月4日签订的《门面基地定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该协议合法有效。因该合同条款中涉及“门面”与“基地”，梁灿然与孙建辉对其理解发生争议，从合同内容、合同目的、实际履行情况来看，合同的真实意思应认定为定购门面，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。本案中，梁灿然要求孙建辉交付位于沅益公路的门面两间的诉讼请求，一审法院予以支持；梁灿然要求孙建辉支付其可得利益的损失137万元的诉讼请求，因没有证据证明其损失，一审法院不予支持；另外，本案孙建辉提出要求依法确认该房屋买卖合同已解除的反诉请求，因孙建辉没有提供相关证据证明梁灿然与孙建辉就解除合同及解除合同的条件达成一致，且梁灿然在本次庭审中提出是基于孙建辉能够赔偿梁灿然损失的前提下，才愿意解除合同，故对孙建辉的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、由孙建辉向梁灿然交付位于沅江市琼湖办事处白竹村益沅一级公路东侧海景大酒店综合楼的正门面2间，限判决生效之日起十日内履行；二、驳回梁灿然的其他诉讼请求；三、驳回孙建辉的诉讼请求。案件受理费30930元，由梁灿然承担13800元，孙建辉承担17130元。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明，梁灿然在一审庭审时认可，与其同样与孙建辉签订协议的人，在支付门面款后，均支付了5万元到10万元不等的费用。除此之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点问题是：一审法院改变案由是否违反法定程序；梁灿然与孙建辉所签订的《门面基地定购协议书》是否已经解除；梁灿然是否应给付孙建辉房屋报建费及建设费等费用共计20万元。
关于一审法院改变案由是否违反法定程序的问题。2015年7月14日，梁灿然当庭变更诉讼请求为：要求孙建辉交付位于沅益公路的门面两间；依法判令孙建辉因不能履行合同义务给梁灿然造成的合同可得利益损失137万元；由孙建辉承担本案的一切诉讼费用。孙建辉虽提出异议，但表示考虑到本案已历时较长，保留意见，并当庭进行了答辩。一审法院根据查明的事实，将本案定为房屋买卖合同纠纷并未违反法律规定，对孙建辉的该项上诉请求，本院予以驳回。
关于梁灿然与孙建辉所签订的《门面基地定购协议书》是否已经解除的问题。2006年12月4日，梁灿然与孙建辉签订了《门面基地定购协议》，该协议并未对建设费及报建费进行约定，孙建辉上诉称，因梁灿然未履行主要债务，且经其催告后在合理期限内仍未履行，故其应有法定解除权的上诉理由与客观事实不符，本院不予支持。梁灿然与孙建辉虽因《门面基地定购协议书》的履行发生争议，但双方并未对《门面基地定购协议书》的解除协商一致，《门面基地定购协议书》也不存在法定解除事由，故梁灿然与孙建辉所签订的《门面基地定购协议》并未解除，双方应按协议约定履行各自的义务。
关于梁灿然是否应给付孙建辉房屋报建费及建设费等费用共计20万元的问题。孙建辉称，按沅江市的交易习惯，门面价格由土地价款、建设费等费用组成。梁灿然在一审庭审时也陈述，与其同样与孙建辉签订协议的人，都交了5至10万元不等的费用。2012年时，一审法院委托鉴定机构对海景大酒店土地及土地收益价格进行鉴定，涉案两间门面价值已达294万元，梁灿然以每间14万元，共计28万元的价格取得两间涉案门面，明显显失公平。法院根据公平原则、交易习惯，认定梁灿然应当给付孙建辉房屋报建费及建设费等费用共计20万元。
综上，孙建辉的上诉理由部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省沅江市人民法院（2015）沅民一初字第235号民事判决的第一项、第二项；
二、撤销湖南省沅江市人民法院（2015）沅民一初字第235号民事判决的第三项；
三、梁灿然支付孙建辉房屋报建费及建设费等费用共计200000元，限本判决生效后十五日内付清。
四、驳回孙建辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费30930元，由梁灿然负担17130元，孙建辉负担13800元；二审案件受理费5200元，由孙建辉负担3200元，梁灿然负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学军
代理审判员 雷 宏
代理审判员 刘觅琼
二〇一六年九月二日
书 记 员 方赛兰