杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0191民初1181号
原告：施建兴，男，1963年12月3日出生，汉族，住杭州市江干区。
原告：陈惠琴，女，1973年1月19日出生，汉族，住杭州市江干区。
二原告共同委托诉讼代理人：陶文敬，浙江泽鼎律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：祁显唐，浙江泽鼎律师事务所律师。
被告：张剑，男，1973年11月19日出生，汉族，住杭州市江干区。
被告：孙志连，男，1963年12月29日出生，汉族，住海宁市。
被告：孙隆，男，1988年3月22日出生，汉族，住海宁市。
原告施建兴、陈惠琴与被告张剑、孙志连、孙隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施建兴、陈惠琴共同委托诉讼代理人陶文敬、祁显唐，被告张剑、孙志连、孙隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张剑、孙志连向原告退还房屋租金322810.52元；2.判令被告孙隆对上述债务承担共同偿还义务；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年4月3日，二原告与被告张剑、孙志连的委托代理人孙隆（系被告孙志连的儿子）、胡卫良（系被告张剑的叔叔）签订《房屋租赁协议》，约定二原告承租坐落于德胜东路与乔下线路口的13间房屋，用途为商铺。租赁期限三年，自2015年4月1日至2018年3月31日，年租金677160元，原告应于每年4月1日支付给被告。双方还对水电费、房屋装修、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，二原告依约履行了义务。2017年3月31日，二原告根据被告张剑、孙志连的指示，委托朱红将2017年4月1日至2018年3月31日的租金支付给被告孙隆。2017年10月8日，受国家政策影响，原告被指令从案涉房屋处腾空，致使双方不能实现合同目的，合同应予以解除。但三被告至今未退还二原告剩余租期内的租金。
被告张剑辩称：被告张剑已经提交了租金计算表格，租金计算按照该表格上的内容。军队下发终止有偿服务文件，都是按照命令规定执行。
被告孙志连辩称：与被告张剑的意见一致。
被告孙隆辩称：孙隆作为代办人员，有关合同的权利义务和孙隆没有任何法律关系，更没有主张连带责任的法律基础，原告滥用诉权。原告所称腾空时间和款项结算与客观事实不符，房屋没有在10月8日交还。
本院经审理，认定本案事实如下：
2015年4月3日，原告施建兴、陈惠琴（乙方、承租方）与被告张剑、孙志连（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定二原告向二被告承租的房屋位于德胜东路与乔下线路口共13间，编号为A8，面积66平方米；编号C1-C7和D1-D5，面积为789平方米，合计855平方米，用途为商铺。租用3年，即2015年4月1日至2018年3月31日。租赁费每年677160元，一年支付一次，先付后用，每年4月1日支付。水电费按照实际用电和公摊损耗电收取。甲方代表签字处为胡卫良、孙隆，乙方代表签字处为施建兴、陈惠琴。
另查明，2017年4月1日，原告施建兴、陈惠琴（乙方、承租方）与被告张剑、孙志连（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定二原告向二被告承租的房屋位于德胜东路与乔下线路口一号楼二楼共17间房屋，用于市场办公室。租用3年，即2017年4月1日至2020年3月31日。租赁费每年157300元，一年支付一次，先付后用，每年4月1日支付。水电费按照实际用电和公摊损耗电收取。如遇部队调整，另按协商价格所定。合同期内任何一方发生违约，有过错一方须向对方支付两个月租赁费作为违约赔偿金，但不可抗力和国家政策原因引起的不在此列。甲方签字处为孙隆，乙方签字处为施建兴。该合同纠纷已另案处理，案号为（2018）浙0191民初1182号。
2016年6月21日，原告施建兴、陈惠琴（乙方、承租方）与被告张剑、孙志连（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定二原告向二被告承租的房屋位于德胜东路与乔下线路口共6间半，编号为D6-D12，面积为435平方米,用途为商铺。租用3年，即2016年7月1日至2019年6月30日。租赁费每年344520元，一年支付一次，先付后用，每年6月20日支付。水电费按照实际用电和公摊损耗电收取。甲方签字处为胡卫良、孙隆，乙方签字处为施建兴。该合同纠纷已另案处理，案号为（2018）浙0191民初1183号。
2014年12月30日，原告施建兴、陈惠琴（乙方）与被告张剑、孙志连（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方拟出租的仓库建筑物面积为18528平方米，位于杭州市下沙军区农垦基地德胜东路乔下线路口的二层砖混结构。租用期限11年6个月，即2012年1月1日至2023年6月30日。租金为每平方米每月15元，合计每年3335040元，半年支付一次，第三年递增12%。2017年1月1日至12月31日应缴租金为3735244元。二原告未就该租赁协议提起诉讼。
上述四份合同签订后，二原告已支付被告张剑、孙志连市场办公室17间房屋2017年4月1日至2018年3月31日的租金157300元；13间商铺2017年4月1日至2018年3月31日的租金677000元；6间半商铺2017年7月1日至2018年6月30日的租金344520元；仓库2017年1月1日至12月31日的租金3735200元。
2017年9月29日，浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合下发的《关于全面停止有偿服务的公告》，载明：根据中央军委关于全面停止有偿服务的命令，该地块租赁企业已经与省军区农副业基地签订《解除合作生产关系补偿协议》，协议约定企业须在2017年10月28日前腾空移交房屋。请各租赁企业和个人按照协议约定的要求积极主动做好物资、设备等财物的清理、搬迁以及居住人员的搬离工作；十月二十八日后，有关部门将依据协议约定对相关建筑进行收回和处置，并将集中对该区域开展环境整治，对逾期未腾空的物品依法进行处置，由此所造成的一切损失和后果，由单位及个人自行承担。
2017年10月12日，原告施建兴、陈惠琴（乙方）与被告张剑、孙志连（甲方）签订《终止合同协议书》，载明：鉴于鸿泽物流仓库及配套用房，位于浙江省军区农副业基地德胜东路乔下线路口标的物，自2012年1月1日起，甲乙双方签订了关于库区内的租赁合同协议。鸿泽物流于2017年9月15日收到浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合下发的《关于全面停止有偿服务的公告》，传达中央军委要求全面停止有偿服务的命令，限令限期腾退房屋。甲乙双方协商一致，同意于2017年10月28日提前终止关于鸿泽库区内的所有租赁合同协议，并于此日期前腾空所有房屋。甲乙双方提前终止关于鸿泽库区内所签订的所有合同协议；任何一方违反本协议约定，依法承担相应责任。甲方签字处为张剑、孙志连，乙方签字处为施建兴、陈惠琴。
关于四个租赁合同，被告张剑、孙志连应返还二原告房屋租金共计1240788元（653660元+287725元+66852元+232551元），被告张剑、孙志连已返还二原告房屋租金共计977500元，尚应返还263288元。
上述事实由原告提交的《租赁合同》《房屋租赁协议》、银行转账记录，被告张剑提交的限期腾空公告、终止合同协议书、租赁合同、银行转账凭证，以及原、被告的当庭陈述加以证明。此外，原、被告提交的其他证据，不能证明其主张的事实，本院不予认定。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一是案涉租赁合同的主体；二是出租人应返还的房屋租金数额。关于第一个争议焦点，二原告认为出租人系三被告，三被告认为出租人系被告张剑、孙志连，被告孙隆系被告张剑、孙志连的代理人。本院认为，《租赁合同》中载明，出租方（甲方）为张剑、孙志连，承租方（乙方）为施建兴、陈惠琴，签字处甲方代表为胡卫良、孙隆，乙方代表为施建兴、陈惠琴。结合《终止合同协议书》，其中载明的甲乙双方与《租赁合同》中的一致，签字处甲方为张剑、孙志连，乙方为施建兴、陈惠琴。故被告孙隆为被告张剑、孙志连的代理人，在代理权限范围内以被告张剑、孙志连的名义签订合同，实施民事法律行为，相应的法律后果由被告张剑、孙志连承担。案涉租赁合同的主体为二原告与被告张剑、孙志连。关于第二个争议焦点，被告张剑、孙志连应返还二原告的租金数额。首先，原、被告签订的一系列租赁合同，主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力。合同履行过程中，浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合下发《关于全面停止有偿服务的公告》，案涉房屋属于停止有偿服务的范围，故二原告与被告张剑、孙志连签订《终止合同协议书》，双方协商一致于2017年10月28日提前终止案涉租赁合同，二原告于此日期前腾空所有房屋。其次，双方对于案涉房屋的租赁期间、已支付租金均无异议，有争议的为案涉房屋的腾退时间。二原告认为其腾退时间为2017年10月8日，二被告认为腾退时间为2017年10月28日之后，但同意按照2017年10月28日为截止日期计算返还房屋租金金额。本院认为，对于房屋的腾退时间，应当由二原告承担举证责任，现二原告并未提交证据证明其腾退案涉房屋的日期，且双方签订的《终止合同协议书》中载明解除租赁合同的时间为2017年10月28日，故本院确定以2017年10月28日为截止日期计算应返还租金数额。再次，二原告已支付被告张剑、孙志连案涉房屋租金677000元，该租金的租期为2017年4月1日至2018年3月31日，被告张剑、孙志连应返还二原告房屋租金287725元（677000元/12个月×5.1个月）。因四个租赁合同被告张剑、孙志连应返还二原告房租共计263288元，扣除（2018）浙0191民初1182号案件中应返还的66852元，本案中仅需返还196436元。此外，二原告主张的场地租赁费，未提供证据证明双方关于场地租赁费的约定以及与本案有直接关联，不宜在本案中处理，可另行处理。二被告主张应扣除水电费10592元，无有效证据证明该主张，本院对其辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告张剑、孙志连于本判决生效之日起十日内返还原告施建兴、陈惠琴房屋租金196436元；
二、驳回原告施建兴、陈惠琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6142元，减半收取3071元，由原告施建兴、陈惠琴负担1202元，被告张剑、孙志连负担1869元。原告施建兴、陈惠琴于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告张剑、孙志连于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。
审判员 刘承娜
二〇一八年八月八日
书记员 何晓宇