江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0069号
上诉人（原审原告）聂粉梅。
委托代理人（特别授权）蔡智，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王秀英。
被上诉人（原审被告）万秀山。
被上诉人（原审被告）泰州市万达纱布制品厂，住所地泰州市江洲南路***号。
法定代表人万秀山，厂长。
上列被上诉人共同委托代理人（特别授权）张文灿，江苏天滋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡建锋。
上诉人聂粉梅与被上诉人王秀英、万秀山、泰州市万达纱布制品厂、胡建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2013）泰海民初字第1853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明，坐落于泰州市江洲南路117号综合大楼西北侧附楼一、二层房屋属泰州市万达纱布制品厂资产，该厂法定代表人为万秀山，王秀英系万秀山之妻。2005年4月28日，王秀英（甲方）与聂粉梅（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定由聂粉梅承租上述房屋经营休闲洗浴中心。租期从2005年6月18日起至2013年6月17日止，年租金155000元，每年5月8日一次性缴清。协议签订后，甲方依约将租赁房屋交付乙方使用，乙方亦将租金交至2013年6月17日止。2010年11月25日，聂粉梅（甲方）与胡建锋（乙方）签订承包经营协议书一份，约定甲方将坐落于江洲南路117号原清水湾浴场承包给乙方经营，承包期限为二年六个月（即从2010年12月1日起至2013年5月30日止），乙方在承包期内，如因改造或装修，一切费用由乙方自负，甲方不承担任何费用，乙方每年上缴甲方（含房租金）人民币280000元。乙方必须保证承包金于每年的10月1日前一次性支付给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回经营权。协议签订后，聂粉梅将上述房屋及浴室设施交胡建锋承包经营，胡建锋亦按约将承包金交至2013年5月30日。聂粉梅与胡建锋承包期届满前，聂粉梅通知胡建锋期满撤离承包浴室，后胡建锋提供其与王秀英于2013年3月16日签订的房屋租赁合同一份，约定由胡建锋承租坐落于本市江洲南路117号泰州市万达纱布制品厂综合楼北侧附楼一、二层经营休闲洗浴中心。租金为250000元，租期为五年，从2013年5月18日起至2018年5月17日止。胡建锋未撤离涉案房屋。现聂粉梅以王秀英与胡建锋所签订的合同侵犯其合法权益，且胡建锋已对承包经营的浴室重新进行装饰装潢，破坏原有装饰装潢为由，于2013年5月29日诉至法院。
审理中，诸原审被告提供落款日期2013年5月26日王秀英（甲方）与胡建锋（乙方）签订的解除合同协议书一份，约定：一、甲、乙双方于2013年3月16日签订的房屋租赁合同解除；二、甲方委托泰州市万马纱布制品厂向乙方收取的租房定金20000元退回给乙方；三、本协议自双方签字时生效，协议一式两份，双方各执一份。聂粉梅对上述协议提出异议，并申请对协议的形成时间进行鉴定。针对聂粉梅之诉请，经法院释明后，聂粉梅明确表示其主张权利的基础为合同之诉，具体为：聂粉梅与王秀英之租赁合同、聂粉梅与胡建锋之承包合同和王秀英与胡建锋之房屋租赁合同。对于聂粉梅要求恢复原状之诉请，因装饰装潢已经发生改变，恢复原状客观上已无可能，本院依法向其释明，是否变更诉讼请求。聂粉梅坚持要求法院判令诸原审被告恢复原状，并将房屋交还聂粉梅以继续履行合同的诉讼请求。
原审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，当事人合法民事权益受侵犯的，应依法主张自己的权利。本案争议焦点为：一、聂粉梅诉请撤销王秀英与胡建锋2013年3月16日签订的房屋租赁合同是否确有事实和法律依据；二、原告聂粉梅诉请诸原审被告恢复原状，将泰州市江洲南路117号厂综合楼北侧附楼一、二层交还聂粉梅并由聂粉梅继续履行合同的诉讼请求应否支持。关于争议焦点一，民事行为侵害第三人合法权益，当事人请求撤销的，依法应予支持。泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅双方租赁合同中明确约定，租赁期间届满后，聂粉梅如需延长使用，在同等条件下，承租方享有优先承租权。而王秀英、泰州市万达纱布制品厂明知其与聂粉梅合同尚未到期，在未通知聂粉梅的情况下，与胡建锋在2013年3月16日签订房屋租赁合同，诸原审被告的行为已侵犯了聂粉梅的合法权益，聂粉梅有权请求撤销；但考虑到聂粉梅与泰州市万达纱布制品厂租赁合同在2013年6月17日已经届满，王秀英、泰州市万达纱布制品厂亦已诉请聂粉梅与胡建锋返还租赁房屋，且泰州市万达纱布制品厂已与胡建锋协议解除了之间的租赁合同，故判决撤销已无实际意义，综合全案考虑，对聂粉梅诉请撤销王秀英、泰州市万达纱布制品厂与胡建锋租赁合同之诉请不予支持。审理中，聂粉梅申请对上述王秀英与胡建锋之间房屋租赁解除协议形成时间进行鉴定，协议形成时间之先后并不影响解除协议的效力，对原告的该项申请不予准许。
关于争议焦点二，聂粉梅诉请诸原审被告将坐落于泰州市江洲南路117号清水湾浴场恢复原状，并交由聂粉梅按合同继续履行。庭审中，双方一致确认清水湾浴场原装饰装潢现状已经改变，聂粉梅现诉请恢复原状，客观上已无法实现，对此，原审法院在审理中已依法向聂粉梅释明，但聂粉梅仍然坚持要求诸原审被告恢复原状之诉请。故对其该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十五条、第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：驳回聂粉梅的诉讼请求。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计人民币5080元，由泰州市万达纱布制品厂、胡建锋共同负担（聂粉梅已预交，泰州市万达纱布制品厂、胡建锋于本判决生效之日起十日内将此款迳交聂粉梅）。
原审判决书送达后，聂粉梅不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，确认了优先租赁权。2、被上诉人与胡建锋于2013年3月16日签订的房屋租赁合同的事实已确认，并不因为在诉讼过程中解除该合同而否定上诉人的优先承租权。3、被上诉人与胡建锋在诉讼过程中一方面解除2013年3月16日的租赁合同，一方面于2013年7月16日再次签订了房屋租赁合同，并提交泰州市卫生局申领卫生许可证。4、被上诉人与胡建锋恶意串通签订房屋租赁合同，而使得上诉人的耗巨资装潢的浴室遭到破坏，当然有责任恢复原状，一审认定无法恢复，令人不能理解。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，判令被上诉人继续履行房屋租赁合同，判令被上诉人恢复原状，承担本案诉讼费。
针对聂粉梅的上诉请求和理由，被上诉人王秀英、万秀山、泰州市万达纱布制品厂答辩称，在与聂粉梅签订的租赁合同期限届满前，已通过律师函的形式书面通知聂粉梅，聂粉梅一方没有提出继续租赁的要求。按照合同的约定，不可移动部分的装饰装修和设施在租赁期满之后归被上诉人所有，所以上诉人聂粉梅提出所谓的恢复原状没有事实和法律依据。聂粉梅在被上诉人不知情的情况将房屋转租给胡建锋，就这一点，聂粉梅就不存在优先承租权。
针对聂粉梅的上诉请求和理由，被上诉人胡建锋答辩称，诉讼期间，我跟上诉人方有交涉，上诉人的意思是想当二房东，我也不承租了。
二审期间，上诉人申请本院至泰州市卫生局调取2013年7月16日万秀山与胡建锋签订的房屋租赁协议，对此，万秀山与胡建锋称：确实签订过该协议，当时胡建锋还想经营，后来手续没办下来，胡建锋就不租了。万秀山也表示不再继续出租房屋，自行经营。
被上诉人万秀山提供工商部门于2013年12月6日发放的名称预先核准通知书，证明万秀山出资新办设立泰州市凌云一渡洗浴休闲会所，万秀山对租赁房屋已经收回，没有租赁给他人使用，手续正在办理中。上诉人聂粉梅质证认为，该通知书违反程序，来源不合法，将要求工商部门予以撤销。被上诉人胡建锋质证认为，认可该通知书。
原审法院查明的事实有王秀英与聂粉梅的租赁合同、聂粉梅与胡建锋的承包经营协议、王秀英与胡建锋房屋租赁合同，王秀英与胡建锋解除合同协议、泰州市万达纱布制品厂提供的单位工程竣工验收证明书以及聂粉梅、王秀英、万秀山、泰州市万达纱布制品厂、胡建锋当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，上诉人聂粉梅与被上诉人王秀英签订的房屋租赁协议第六条约定“承租方如需延长使用，在同等条件下，承租方享有优先权”。被上诉人王秀英作为房屋出租方，在承租人聂粉梅房屋租赁期届满前，又于2013年3月16日与胡建锋签订房屋租赁合同，该行为侵犯了聂粉梅依约享有的房屋租赁权利，聂粉梅以侵犯其权益为由，要求撤销王秀英与胡建锋签订的上述房屋租赁合同于法有据，应予支持。鉴于本案审理中，王秀英与胡建锋双方已确认自行解除上述协议，并提供解除合同协议书，即在原审法院判决前，聂粉梅诉请撤销协议的前提已不存在，原审法院判决驳回该诉请并无不当。
关于聂粉梅提出的将租赁房屋恢复原状并交由聂粉梅按合同继续履行的诉讼请求，本院认为，涉案租赁房屋原装饰装潢现状已改变，聂粉梅诉请恢复原状在客观上难以实现，其可依法变更承担侵权责任的方式。在原审法院向其释明后，聂粉梅仍坚持诉请恢复原状，据此，原审法院驳回该诉请并无不当之处。
至于上诉人聂粉梅在二审中对2013年7月16日房屋租赁协议提出意见并要求法院调取该协议，本院认为，在民事诉讼中，当事人的诉讼请求是案件审理的基础和核心，人民法院只能按照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决。上诉人聂粉梅作为原审原告，其诉讼请求是要求撤销被上诉人王秀英与胡建锋于2013年3月16日签订的房屋租赁协议，上诉人在二审中对其它协议提出的异议不属于本案审查范围，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由依法不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人聂粉梅负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 周卫平
审判员 吴 玫
审判员 于 焱
二〇一四年三月六日
书记员 季 萍