山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1549号
上诉人（原审被告、反诉原告）：单县广诚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈庆洪，该公司董事长。
委托代理人：李洪杰，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：单县大拇指艺术幼儿园。
法定代表人：沈爱萍，该园园长。
委托代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。
上诉人单县广诚房地产开发有限公司因与被上诉人单县大拇指艺术幼儿园租赁合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人单县广诚房地产开发有限公司的委托代理人李洪杰、被上诉人单县大拇指艺术幼儿园的委托代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告单县大拇指艺术幼儿园诉称，原告系从事学龄前教育的民办非企业单位。被告在单县从事房地产开发建设单县凤凰城小区。2013年7月7日，原、被告签订租赁协议，约定由原告租赁被告开发建设的凤凰城小区*区***号楼南邻幼儿园，幼儿园占地面积约1008平方米，建筑面积约2700平方米（最终房屋租赁面积以房管部门实际测量面积为准），租赁期限50年，自2013年9月1日起至2063年8月31日止，租金50年内按照2300／平方米，共计租金6210000元，原告已经将该租金交付被告。2015年11月30日，原、被告对幼儿园租赁合同签订补充协议，约定将实际测量增加的租赁面积423.03平方米租赁期限定为50年，自2014年9月1日起至2064年8月31日止。因原、被告签订租赁合同及补充协议约定的租期违反了合同法规定的租赁期限不得超过20年、超过部分无效的法律规定，故起诉要求依法确认原、被告于2013年7月7日签订的《凤凰城小区幼儿园租赁合同》和《凤凰城小区幼儿园租赁补充协议》中约定的租赁期限50年期间的后30年的租期无效，并要求被告返还原告已经支付的后30年的租金3604812.4元及诉后利息。
原审被告单县广诚房地产开发有限公司辩称，原告要求被告返还原告已经支付的后30年的租金3604812.4元及诉后利息没有事实根据及法律依据，应依法予以驳回。
反诉原告单县广诚房地产开发有限公司诉称，因租赁合同部分内容违法，当属无效，在没有变更成新的租赁合同的情况下，就新的租赁期限、新的租赁价格等没有经过自愿协商达成一致的情况下，租赁合同无法履行，并且在原告未交清租金的情况下，故提起反诉，依法解除原租赁合同。
反诉被告单县大拇指艺术幼儿园辩称，反诉原告要求解除合同没有事实根据和法律依据，反诉请求不符合合同法规定的合同解除的法定条件，租赁合同部分无效不影响其他部分法律效力的，其他部分仍然有效。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院经审理查明，2011年5月8日，单县人民政府文件单政复［2011］28号，单县人民政府关于同意单县2011年城区26号国有建设用地使用权挂牌出让的批复：单县2011年城区26号土地位于2011年城区25号地以北，40号路以西。经研究，同意将该宗62686平方米国有建设用地使用权对外挂牌出让。2011年6月7日，单县国土资源局与被告签订了单县2011城区26号地块出让国有土地使用权挂牌交易成交确认书。2011年8月12日，被告取得了该土地使用权，被告提交了土地使用权人为单县广诚房地产开发有限公司的单国用[2011]第0027号国有土地便用权证及中华人民共和国建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程施工许可证、规划图（内有幼儿园设计）、房产测量规范，证明涉案幼儿园系被告有偿取得土地使用证后，依规划投资建设了幼儿园房屋。
原告系从事学龄前教育的民办非企业单位。2013年7月7日，原、被告签订租赁协议，约定由原告租赁被告开发建设的凤凰城小区*区***号楼南邻幼儿园，幼儿园占地面积约1008平方米，建筑面积约2700平方米（最终房屋租赁面积以房管部门实际测量面积为准），租赁期限50年，自2013年9月l曰起至2063年8月31日止，租金50年内按照2300／平方米，共计租金6210000元，原告已经将该租金交付被告，并提交了2013年9月10日至2014年12月30日分八次向被告交付租金6478000元的缴款单据八份。被告对缴款单据八份无异议，并提交原告工作人员牛月友2014年8月13日出具的承诺书一份，证明其承诺2014年8月31日一次性交清剩余款项。2015年11月30日，原、被告对幼儿园租赁合同签订补充协议，约定将实际测量的建筑面积增加的423.03平方米的增加为租赁面积，租赁期限定为50年，自2014年9月1日起至2064年8月31日止。所有房屋及场地，50年租金共计7182969元。原告认为原、被告签订的租赁合同及补充协议约定的租期违反了合同法规定的租赁期限不得超过20年、超过部分无效的法律规定，故起诉要求依法确认原、被告于2013年7月7日签订的《凤凰城小区幼儿园租赁合同》和《凤凰城小区幼儿园租赁补充协议》中约定的租赁期限50年期间的后30年的租期无效，并要求被告返还原告已经支付的后30年的租金3604812.4元及诉后利息。被告认为租赁合同部分内容违法，当属无效，从租赁合同整体性来看，原、被告在法律保护最高期限20年内，原被告并没有就租赁价格、租赁期限以及租金的交纳达成一致意见的情况下，涉案租赁合同是无法继续履行的，并且在原告未交清租金的情况下，原告诉求没有事实根据及法律依据，应依法予以驳回，并提出反诉要求依法解除原租赁合同，但被告未能提供构成依法解除该租赁合同法定条件的相关证据。原告认为租赁合同部分无效不影响其他部分法律效力，其他部分仍然有效，综上请求依法驳回反诉原告的反诉请求。另查明，原、被告签订合同时，单县凤凰城小区未正式成立小区业主委员会及综合验收、移交。原、被告申请延期调解未果。
原审法院认为，被告提交的单县人民政府单政复[2011]28号关于单县2011年城区26号国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复、单县2011城区26号地块出让国有土地使用权挂牌交易成交确认书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工合同、建设工程施工许可证、规划图，经原告质证对其真实性无异议，故对幼儿园系被告合法建设这一事实，予以确认。在该小区业主委员会未正式成立及未综合验收、移交的前提下，为了业主利益及完善小区整套功能，被告对幼儿园有对外租赁的权利，原、被告之间签订租赁合同及补充协议的行为合法。原、被告于2013年7月7日签订的《凤凰城小区幼儿园租赁合同》约定：“建筑面积约2700平方米（最终房屋租赁面积以房管部门实际测量面积为准），租赁期限50年，自2013年9月1日起至2063年8月31日止，租金50年内按照2300元／平方米”，因实际面积未确定，双方约定以实际面积为准。合同签订后，原告所租赁房屋经实际测量，租赁面积为3123.03平方米，相比租赁合同约定的2700平方米多出423.03平方米。租赁面积不变的情况下，双方又于2015年11月30日签订的《凤凰城小区幼儿园租赁补充协议》中约定的“将实际测量的建筑面积增加了423.03平方米的租赁面积，租赁期限定为50年，自2014年9月1日起至2064年8月31日止”的条款内容，原告已在合同签订之初，即对此增加的423.03平方米占有、使用、收益，故对双方签订的补充协议中约定的租赁起始时间的效力，不予确认，应以原租赁合同约定的起始时间为准。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”根据双方签订的租赁合同及补充协议，原告实际租赁的房屋面积为3123.03平方米，对双方的租赁期限从2013年9月1日起至2033年8月31日止计20年，为有效租赁期间，超过此期间的部分无效。对租金从2013年9月1日至2033年8月31日止，应按租赁面积3123.03平方米计算。双方约定50年的租金为7182969元，由于所租赁房屋的面积及场地未发生变化，根据原、被告约定的计算方法及合同履行目的，可计算出20年的租金为2873187.6元。原告已经支付被告6478000元，扣除应缴纳的租金2873187.6元，余款3604812.4元应由被告返还给原告。原告要求被告支付诉后利息的主张，因签订租赁合同时，原、被告均有过错，故对其请求，不予支持。被告认为租赁合同部分内容违法，合同当属无效，在没有变更成新的租赁合同的情况下，就新的租赁期限、新的租赁价格等没有经过自愿协商达成一致的情况下，租赁合同无法履行，并且在原告未交清租金的情况下，应解除合同，但被告未能提供构成依法解除该租赁合同法定条件的相关证据，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故对该租赁合同及补充协议中除租赁期限的其他内容，是双方真实意思表示，仍然有效。故被告要求依法解除原租赁合同的反诉请求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、原告单县大拇指艺术幼儿园与被告单县广诚房地产开发有限公司签订的凤凰城小区租赁合同及凤凰城小区租赁补充协议，除租赁期限超过自2013年9月1日起至2033年8月31日止的租期无效外，为有效租赁合同；二、被告单县广诚房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告单县大拇指艺术幼儿园租赁费3604812.4元；二、驳回单县大拇指艺术幼儿园要求被告单县广诚房地产开发有限公司支付诉后利息的诉讼请求；四、驳回反诉原告单县广诚房地产开发有限公司要求解除原租赁合同及补充协议的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35638元，减半收取17819元，由原告单县大拇指艺术幼儿园负担614元，被告单县广诚房地产开发有限公司负担17250元（原告已垫付，待被告履行判决确定的还款义务时一并支付原告）。反诉费31040元，由反诉原告单县广诚房地产开发有限公司负担。
上诉人单县广诚房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，涉案租金是按照平方米为基数计算的，并不是按照年限计算，一审判决按照年限计算租金错误；一审判决上诉人返还后30年租金致使上诉人不能实现合同目的，上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》的规定，涉案租赁合同及补充协议应予解除。请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除涉案租赁合同及补充协议；驳回被上诉人单县大拇指艺术幼儿园的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人单县大拇指艺术幼儿园承担。
被上诉人单县大拇指艺术幼儿园答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。涉案双方所签租赁合同是双方当事人真实意思表示，除超出20年的租赁期限约定违法外，其他约定均符合法律的相关规定，不符合法定解除条件，更不存在无效情况。合同双方在补充协议中明确约定租金按照单价不变价格计算，50年租金共计7182969元，一审判决20年租金能确定每年租金数额为143659.3元，该租金数额符合单县当地的行情。综上，请求二审法院查清本案事实后依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，经审查，涉案租赁合同及补充协议中既约定了租赁单价及面积，又约定了租赁期限为50年。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”一审法院认定上诉人单县广诚房地产开发有限公司与被上诉人单县大拇指艺术幼儿园之间关于凤凰城小区幼儿园的租赁期限自2013年9月1日起至2033年8月31日止计20年为有效租赁期间，超过此期间的部分无效，符合法律规定，并无不当。本院认为，虽然涉案租赁合同及补充协议中所约定的租金数额是根据租赁单价乘以面积计算出来的，但涉案租赁合同及补充协议中又约定了租赁期限，一审法院根据上诉人单县广诚房地产开发有限公司与被上诉人单县大拇指艺术幼儿园约定的计算方法及合同履行的目的，按年限计算出20年的租金为2873187.6元，符合双方订立合同本意和当地行情，亦无不当。故对上诉人单县广诚房地产开发有限公司该项上诉理由，本院不予采信。
关于涉案租赁合同及补充协议是否应予解除，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”一审法院认定涉案租赁合同及补充协议中除租赁期限的其他内容，是双方真实意思表示，仍然有效，符合法律规定，并无不当。上诉人单县广诚房地产开发有限公司上诉称一审判决上诉人返还后30年租金致使上诉人不能实现合同目的，涉案租赁合同及补充协议应予解除，无事实根据和法律依据，本院亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人单县广诚房地产开发有限公司的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35638元，由上诉人单县广诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 张宪明
二〇一六年九月一日
书 记 员 李 峰