浙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙执复1号
申请复议人（案外人）：杭州市江干区丁桥兰苑业主委员会，住所地杭州市蕙兰雅路66号兰苑小区16幢3单元2楼。
负责人刘洪春，该业委会主任。
申请执行人：浙江省建工集团有限责任公司，住所地杭州市文三路20号。
法定代表人吴飞。
被执行人：杭州越峰房产开发有限公司，住所地杭州市江干区笕丁支路20号。
法定代表人刘俊。
杭州市江干区丁桥兰苑业主委员会（以下简称丁桥兰苑业委会）不服浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）于2016年11月17日作出的（2016）浙01执异字第33号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
杭州中院审查查明：2013年8月29日，浙江省建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）诉杭州越峰房产开发有限公司（以下简称越峰房产公司）建设工程施工合同纠纷一案，杭州中院作出（2009）浙杭民初字第9号民事判决，判令“建工集团公司在人民币1483.890375万元范围内对其承建的越峰房产公司开发的丁桥大型居住区R21-28AB地块经济适用房安居工程一期、二期工程折价或者拍卖后的价款享有优先受偿权”。判决生效后，建工集团公司于2014年2月17日申请执行。杭州中院立案执行后，于同年9月30日作出（2014）浙杭执民字第130号执行裁定：查封越峰房产公司开发建设的丁桥兰苑房产项目地下室未出售的汽车停车位使用权。
另查明，2006年1月13日，杭州市地下工程设计研究院对丁桥大型居住区R21—28AB地块经济适用住房人防地下室平面图设计时，在平面图上备注说明“本工程为平战结合人防工程，平时做为地下汽车库，战时转换为九个六级二等人员掩蔽工程和一个人防配套工程。”2009年，杭州市公安局交通警察支队出具杭公交验（2009）第865号《公共及专用停车场竣工验收意见书》，确认丁桥兰苑地面停车位85个，地下停车位372个。杭州市房地产测绘公司对丁桥兰苑房产项目地下室面积未计入房屋公摊面积。2011年6月28日，杭州中院委托的相关评估单位对丁桥大型居住区R21—28AB地块经济适用房安居工程一期、二期工程作出的鉴定报告，证明丁桥兰苑项目地下室被查封、拟拍卖的车位，位于杭州市丁桥××居住区××—28ＡＢ地块经济适用房住房二期21幢、22幢、23幢、24幢、25幢地下部分，已通过竣工验收，符合规划要求。
丁桥兰苑业委会提出异议，要求撤销对丁桥兰苑地下停车库的执行。理由为：一、丁桥兰苑地下人防工程的造价已经打入了小区整体工程造价，开发商越峰房产公司应提供物价局出具的地下人防工程未列入小区建设施工成本凭证。二、申请执行人建工集团公司必须出具开发商越峰房产公司在兰苑小区人防工程地下车库建造时已经缴纳土地出让金的相关凭证。三、申请执行人建工集团公司必须出具开发商越峰房产公司在丁桥兰苑人防工程地下车库建造之前就办理的相关车位权利红线标注图。四、申请执行人建工集团公司必须提供开发商越峰房产公司已取得的房地产管理部门对人防工程地下车库的销售许可证。五、丁桥兰苑住宅面积二十二万多平方，拥有两千多户业主及商户，现有地面停车位六十几个，地下人防工程停车库的部分容积率（停车位配比）计入了小区的总体面积。综上，认为杭州中院对丁桥兰苑人防工程地下车库的执行拍卖不合理，损害了丁桥兰苑业委会及两千多户业主及商户的合法权益，对丁桥兰苑小区的日常管理造成不可逆转的利害关系。丁桥兰苑小区从收房到目前为止无开发商管理，地下人防工程车位拍卖后，丁桥兰苑小区的维修、维护、保养、添置、更换设备的资金，不知如何支付。
在异议审查阶段，丁桥兰苑业委会向杭州中院提交了书面《答辩状》，认为丁桥兰苑小区地下停车库是人防工程，属小区业主依法共同使用的配套设施，应属于《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的公共场所，应该归业主们共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
杭州中院认为：虽然人防工程有其特殊性，但依据《人民防空法》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，对于丁桥兰苑人防地下停车位在平时投资收益的归属，均认可“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，即本案的丁桥兰苑人防工程地下停车位的投资收益权属开发商越峰房产公司所有。杭州中院对越峰房产公司享有收益权的丁桥兰苑未出售地下车位使用权查封并拟拍卖、变卖或抵债的方式予以处置，并未违反上述法律、司法解释的规定。丁桥兰苑人防工程符合建设工程规划要求，且已通过竣工验收，并已依法在杭州市城建档案馆备案，根据丁桥兰苑竣工备案文件显示，该地下工程属于“平战结合人防工程，平时作为地下车库……”，可见，该人防工程在平时就是作为停车位使用。事实上，丁桥兰苑的部分业主也已向越峰房产购买了部分停车位，丁桥兰苑业委会也出租部分车位供小区业主使用，杭州中院查封并拟拍卖的也仅仅是剩余的未售停车位的使用权而已。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房（1995）517号）第九条规定，“凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”，且最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分……”因此，地下停车位是不计入公摊面积的，不能视为业主共有。建工集团公司作为即丁桥兰苑的施工总承包单位，就该工程折价或拍卖后的价款享有法定优先受偿权，建工集团公司要求拍卖该工程中收益权属于越峰房产公司的人防地下停车位，应予支持。丁桥兰苑的维修、添置、更换设备的资金来源，与丁桥兰苑地下停车位能否依法查封、拍卖、变卖或抵债，没有直接的必然联系，不是同一个法律关系；业委会以今后丁桥兰苑的所有维修、添置、更换设备的资金，将无人承担为由，据此认为杭州中院对丁桥兰苑地下停车位查封、拍卖、变卖或抵债是错误的，事实根据与法律依据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回丁桥兰苑业委会的异议。
丁桥兰苑业委会复议请求撤销杭州中院作出的（2016）浙01执异字第33号执行裁定。主要理由为：地下人防工程车库是小区的公共配套服务设施，依据《中华人民共和国物权法》第七十条及第七十三条的有关规定，应为业主共有。售卖人防工程车位的行为违法，《中华人民共和国物权法》第五十二条规定“国防资产属于国家所有”，人防车位既不属于开发商，也不属于业主，因而不能买卖，可以委托物业以租赁的方式获取收益。一、根据项目规划报批时的规范设计要求，车库属于小区配套服务设施。二、根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，小区的土地面积已经全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，开发商越峰房产公司不再享有该土地上下建筑物的所有权和支配权。三、根据地下空间的成本分摊原则，公共配套设施是商品房成本的构成部分，建设费用已经计入商品房成本，开发商再行销售有违诚实信用原则。四、关于产权证问题，地下空间及其构筑物不能取得产权证，不能独立出售。
本院经审查，对杭州中院查明的事实予以确认。
本院认为：丁桥兰苑业委会提出异议，主张杭州中院对丁桥兰苑人防工程地下车库的执行拍卖损害丁桥兰苑业委会及两千多户业主及商户的合法权益，并认为地下人防工程车库是丁桥兰苑的公共配套服务设施，为业主共有。丁桥兰苑业委会提出的异议属执行标的异议，杭州中院将其异议按执行行为异议审查处理不当，应依法重新审查。杭州中院对丁桥兰苑业委会提出的异议重新审查并作出裁定后，异议人、本案执行当事人如不服，可以提起诉讼进行救济。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(五)项之规定，裁定如下：
撤销浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01执异字第33号执行裁定，发回重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 袁松杰
代理审判员 赵玉江
代理审判员 王晓波
二○一七年四月二十日
书记员杨韧竹