湖南省怀化市鹤城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1202执异15号之一
异议人周佳荣（案外人），男，汉族，1986年7月23日出生，住所地湖南省鹤城区。
委托代理人舒小晖（一般代理），湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312201410504565。
申请执行人陈斌，男，汉族，1976年10月18日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被执行人杨晓华，男，苗族，1967年10月20日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司，住所地湖南省中方县新城，组织机构代码：73678728-0。
法定代表人周启春，该公司经理。
本院在执行陈斌与杨晓华、怀化宏翔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人周佳荣向本院提出书面异议，请求停止对被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司开发的天星阁项目3栋206号房产的强制执行，并解除查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人周佳荣称：2012年12月11日向怀化宏翔房地产开发有限公司认购1-2-504房屋，并交付4万元认购定金，在2014年7月23日又换购301号房，后转为购买206号房屋并与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签登记。因申请执行人陈斌与怀化宏翔房地产开发有限公司、杨晓华存在金融借款合同纠纷，怀化市鹤城区人民法院根据陈斌的申请，于2015年4月24日作出（2015）怀鹤执保字第69-1号[民事裁定书：（2015）怀鹤民二初字第271-1号]诉讼保全查封了怀化宏翔房地产开发有限公司开发的天心阁项目3栋206号房。进入执行程序后，鹤城法院于2018年3月12日对该房进行了续查封[执行裁定书：（2017）湘1202执恢122-1号]。周佳荣认为，怀化宏翔房地产开发有限公司与杨晓华签订《怀化宏翔房地产开发有限公司转让协议补充协议》约定，天心阁项目由杨晓华独立核算、自负盈亏，属杨晓华个人所有。怀化宏翔房地产开发有限公司对该项目没有投资。杨晓华因亏损严重，在2014年5月7日就将该项目转让给了实际施工人李云海。李云海自2014年起就获得了天心阁项目楼盘的收益与处置权，其之后出售房屋的行为是合法有效的，鹤城区政府天星阁项目遗留问题协调处理工作组及怀化宏翔房地产开发有限公司对此是认可的。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。同时，周佳荣所购房屋签订了书面买卖合同，且办理了网签。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。鉴于以上理由，异议人认为涉案房屋虽然登记在被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司名下，但其未实际投资，不能享受房屋所有权，加之异议人签订了买卖合同，办理了网签，支付了大部分房款，且装修入住，查封行为损害其合法权益，特此请求人民法院停止对被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司开发的天星阁项目3栋206号房产的强制执行，并解除查封。
本院查明：本院在审理陈斌与杨晓华、怀化宏翔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2015年4月24日依法对怀化宏翔房地产开发有限公司开发的天心阁项目3栋206号房产进行了查封[（2015）怀鹤执保字第69-1号、（2015）怀鹤民二初字第271-1号]。进入执行程序后，于2018年3月12日对该房进行了续查封[执行裁定书：（2017）湘1202执恢122-1号]。异议人周佳荣提供了其与怀化宏翔房地产开发有限公司2015年5月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20150051206）原件一份（商品房为天心阁第3栋206房，单价为每平方2579.99元，房屋总金额为296622元）、2012年12月11日收款收据（NO0091097）怀化宏翔房地产开发有限公司天心阁项目部“今收到周佳荣交来天心阁住宅1-2-504房认购定金肆万元。”原件一份、2013年8月12日收款收据（NO1514793）怀化宏翔房地产开发有限公司天心阁项目部“今收到周佳荣交来天心阁车库诚意金贰万元（李云海2014年7月26日备注：此车库款已转购房款）”原件一份、2014年7月23日收款收据怀化宏翔房地产开发有限公司天心阁项目部“今收到周佳荣3-306房购房款贰万元”原件一份、2014年7月26日收款收据（NO0000775）怀化宏翔房地产开发有限公司天心阁项目部“今收到周佳荣交来天心阁3-3-306购房款柒万陆千陆佰零叁元整”原件一份[2018年5月3日从中国工商银行股份有限公司怀化天星坪支行出具的“借记卡账户历史明细清单”显示卡号95×××66、户名曾爱娥（周佳荣的母亲），2014年7月26日通过POS交易76603元]、2015年1月23日收款收据(NO2057755)怀化宏翔房地产开发有限公司天心阁项目部“收到周佳荣开户预收款壹万元”原件一份[2018年5月3日从中国工商银行股份有限公司怀化天星坪支行出具的“借记卡账户历史明细清单”显示卡号95×××66、户名曾爱娥（周佳荣的母亲），2015年1月23日两次从ATM取款1万元]。2018年4月17日怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明：购房人周佳荣、合同编号20150051206，首付款276622元，合同金额为296622元、房号206、房屋坐落怀化市府星路西侧××星××路东侧（天心阁3号楼）、状态为查封、创建时间为2015年5月21日、2018年6月28日怀化市房产管理局关于天心阁3号楼206号网签有关问题的说明：关于206号房网签相关情况，根据我系统数据显示2015年2月15日怀化宏翔房地产开发有限公司在开发商自己的端口将206号房网签至尹松海名下，合同编号为20150051206，开发商随后又将该笔网签合同在开发商自己的端口取消受理。2015年4月24日鹤城区人民法院以（2015）怀鹤执保字第69-1号协助执行通知书对怀化市河西家电发展有限公司名下“天心阁”3号楼206空房予以查封，查封起止时间为：2015年4月24日至2018年4月23日。2015年5月19日，开发商在系统明确提示206房号已被法院查封的情况下，仍在开发商自己的端口将206房号网签至周佳荣名下（因原长沙力智版本系统存在查封限制控制功能漏洞，开发商多次重复受理同一查封房号时可网签至他人名下）。我单位在发现该问题后，已及时修复该系统漏洞。另查明：周佳荣未婚，一直与父母同住，3号楼206号房尚未交付居住。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据周佳荣的陈述及其提供的证据，异议人周佳荣作为案外人，在与怀化宏翔房地产开发有限公司于2015年5月24日签订购买天心阁第3栋206房《商品房买卖合同》时，该房已被本院于2015年4月24日查封，并且异议人周佳荣于2012年12月11日（今收到周佳荣交来天心阁住宅1-2-504房认购定金肆万元）、2013年8月12日（今收到周佳荣交来天心阁车库诚意金贰万元）、2014年7月23日（收到周佳荣3-306房购房款贰万元）、2014年7月26日（收到周佳荣交来天心阁3-3-306购房款柒万陆千陆佰零叁元整）所支付的购房款均不是购买天心阁第3栋206房所交的房款，该房屋尚未交付，且怀化市房产管理局证明开发商是在系统明确提示天心阁3栋206房号已被法院查封的情况下，仍在开发商自己的端口将206房号网签至周佳荣名下。据此，异议人周佳荣所提供的证据并不能排除对该房产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本院对案外人周佳荣的异议请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回周佳荣的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 汤长青
审 判 员 银 燕
代理审判员 侯茂林
二〇一八年六月十日
代理书记员 尹涵鑫