上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初4159号
原告顾丁音，女，1986年9月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。
原告周义东，男，1989年6月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告周于熙，男，2014年8月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人顾丁音(系周于熙之母，即原告之一)。
上列三原告的共同委托代理人高黎，上海煜珩纳川律师事务所律师。
被告柴佩勇，女，1957年11月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。
第三人王丽芳，女，1972年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区。
第三人卜帆鸣，男，2001年8月19日出生，汉族，住上海市虹口区。
法定代理人王丽芳(系卜帆鸣之母，即第三人之一)。
原告顾丁音、周义东、周于熙与被告柴佩勇、第三人王丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知卜帆鸣作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾丁音暨原告周于熙的法定代理人、原告周义东及其共同委托代理人高黎，被告柴佩勇的委托代理人谢文波，第三人王丽芳暨第三人卜帆鸣的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾丁音、周义东、周于熙诉称，2015年6月4日，原、被告通过房产中介公司上海乾臣房地产经纪事务所江湾镇店公司(以下简称乾臣经纪事务所)居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告于2015年9月1日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，如被告未按约定期限交接房屋的，每逾期1日，被告应按房款的万分之五即按每日人民币(以下币种均为人民币)600元向原告支付违约金。双方办理产权过户后，被告就没有再露面。原告多次打电话要求被告交钥匙交房，但被告称第三人系租客，其不肯搬离而未果，原告只得在外租房居住，给原告造成经济损失，故被告应承担违约责任。要求判令：1、被告将系争房屋腾空后交付给原告；2、被告支付逾期交房违约金221,400元(以120万元为本金，按照每日万分之五，自2015年9月2日起计算至2016年9月5日止)。
被告柴佩勇辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告购买系争房屋后，居住过系争房屋，也出租过系争房屋。2014年第三人王丽芳曾强行要求住入系争房屋，与被告发生冲突，被告报警，王丽芳没有得逞。之后王丽芳一直骚扰被告，被告不得不搬出系争房屋。王丽芳后来住进系争房屋不是受被告指使，被告并不知情。被告已将系争房屋的钥匙交付给原告，被告已完成交房义务。原告应该起诉第三人迁出，如需要被告配合，被告愿意配合。审理中，被告称，如法院认为被告违约，应承担违约责任的，被告认为约定的违约金过高，要求法院调整。
第三人王丽芳、卜帆鸣述称，系争房屋系第三人王丽芳的私房动拆迁后安置的房屋，两第三人一直居住在内，从未搬离过。被告没有居住过系争房屋，也没有出租过系争房屋。2014年6月中旬，有一帮黑社会的人到系争房屋称，系争房屋已被卖掉。王丽芳没有卖过系争房屋，只是王丽芳的前夫卜庆华在2009年时借了30万元的高利贷，卜庆华逼迫王丽芳将系争房屋做抵押，王丽芳在一些材料上签过字，具体签的是什么材料，王丽芳也不清楚。卜庆华借了30万元，说好借3个月，利息6万元，故即使房屋出售，应该还有房屋出售余款应该支付给王丽芳。王丽芳不同意搬离系争房屋，除非拿到房屋出售余款另外置换房屋。
经审理查明，2015年6月4日，原告顾丁音、周义东、周于熙(买受人、乙方)与被告柴佩勇(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过乾臣经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的房屋即系争房屋，建筑面积50.5平方米，转让价款为140万元；甲、乙双方同意，甲方于2015年9月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，为房屋转移占有的标志(合同第四条)；甲、乙双方确认，在2015年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)按补充条款执行；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：1、甲方于2015年9月1日前将系争房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、有线电视(若有)、物业管理费等费用(若有)进行结算……；2、甲方应在签完买卖合同后14个工作日内完成对该房屋的贷款还贷及注销；……7、违约条款：甲、乙双方任何一方有任何违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付房款万分之五的违约金，逾期超过15日，则守约方有权单方面解除本合同，并且违约方应向守约方支付本合同约定总房款20%的违约金……。合同附件四载明：甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。合同附件五载明，该房屋无租赁，有抵押。
同日，被告柴佩勇(甲方)与原告顾丁音、周义东(乙方)签订《补充协议》，约定：1、乙方购买甲方名下的系争房屋，合同价为140万元，因实际成交价为120万元，故中间多贷的20万元，甲方应于公积金中心放贷后2日内退还给乙方；2、……。
合同及补充协议签订后，原告向被告支付了购房款120万元，被告注销了系争房屋上设定的抵押，双方办理了产权过户，原告于2015年11月10日取得系争房屋的产权证。双方未签订房屋交接书，也未办理水电煤等户名变更手续。
2015年12月28日，原告顾丁音向公安局报案称，第三人王丽芳未经其允许强行居住系争房屋，顾丁音无法将其劝离，遂报警。现系争房屋由两第三人居住。
另查明，2009年9月22日，王丽芳办理了公证委托，委托书内容为，王丽芳委托案外人张勤办理系争房屋的抵押登记、注销抵押登记及转让过程中需王丽芳出面办理的如下事项：1、代为办理上述房屋的抵押登记手续；2、代为归还上述房屋的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；3、代为签订上述房屋的买卖合同、领取房屋转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；4、代为办理上述房屋的过户登记手续；5、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续；6、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续。受托人在上述权限范围内依法所做的一切行为及签署的一切文件，委托人均予承认，所产生的权利和义务，委托人均予享受和承担。本委托书的期限至上述事项办理完毕之日止。
2010年4月22日，张勤代王丽芳与案外人孙某某签订房地产买卖合同，将系争房屋以90万元的价格出售给孙某某。
2010年7月8日，孙某某与被告签订房地产买卖合同，孙某某将系争房屋以95万元的价格出售给被告，被告以系争房屋为抵押担保，办理了银行抵押贷款57万元。
审理中，本院就系争房屋2015年9月至2016年9月期间的市场租金价格向上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)进行了询价。询价结果为：2015年9月的价格为3,000元，之后每个月的价格在前1个月价格的基础上递增100元。
上述事实，有原告提供的原、被告之间的房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、上海市公安局案(事)件接报回执单、房款收据、转账凭证、账户明细清单、房款发票、税收缴款书、公证委托书、王丽芳与孙某某之间的房地产买卖合同、孙某某的契税缴款书、孙某某与被告之间的房地产买卖合同、抵押借款合同、授权委托书、被告的契税缴款书，中原公司提供的房地产价格咨询意见书以及各方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，被告应于2015年9月1日前将系争房屋的钥匙交付原告。被告主张其已将房屋钥匙交给原告，完成了房屋交付的义务，然被告未提供证据证明，且双方至今也未办理水电煤等户名的变更手续，故本院不予采信。
根据查明的事实，王丽芳已于2010年4月将系争房屋出售，后又几经转让，出售给了原告，两第三人继续占用系争房屋无法律依据，故两第三人应搬离系争房屋，被告应将系争房屋腾空后交付给原告。
被告逾期交付房屋，应承担违约责任，向原告支付违约金。鉴于约定的违约金过分高于造成原告的损失，故本院根据实际情况酌情予以调整。王丽芳就系争房屋的出售与相关责任人有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、第三人王丽芳、卜帆鸣应于本判决生效之日起30日内携本人物品搬离上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告柴佩勇应于第三人王丽芳、卜帆鸣搬离后当日将上述房屋交付原告顾丁音、周义东、周于熙；
二、被告柴佩勇应于本判决生效之日起15日内支付原告顾丁音、周义东、周于熙逾期交房违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,495元，由被告柴佩勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 张素华
人民陪审员 刘淑萍
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。