＼n江苏省昆山市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）昆民初字第3702号＼n原告上海世茂南京物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区南通路99号，组织机构代码78057147-9。＼n法定代表人汤沸，该公司总经理。＼n委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。＼n被告孙景波。＼n原告上海世茂南京物业服务有限公司（以下简称世茂物业公司）与被告孙景波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由代理审判员朱诚独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托代理人於伟林、被告孙景波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告世茂物业公司诉称：原告世茂物业公司系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，被告孙景波系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告世茂物业公司已经为小区提供安保、垃圾清运、绿化、小区设备维修等物业服务，原告世茂物业公司已依照约定提供了服务，但被告孙景波拖欠物业管理费共计4797元（2012年11月1日至2014年12月31日，计算方式为：102.49×1.8×26=4797元），严重违反双方签订的协议，应当支付滞纳金1295元（暂计3个月，计算方式为：4797元×0.003×90=1295元，原告世茂物业公司保留向被告孙景波追讨其余滞纳金的权利）。被告孙景波不依法缴纳物业费的行为不但侵害了原告世茂物业公司的权利，也严重影响了其他依法缴纳物业费业主的利益。故原告世茂物业公司为维护自身合法权益诉诸法院，请求判令：1、被告孙景波支付6092元（其中物业管理费4797元，滞纳金1295元）及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（滞纳金按0.3%计算）；2、本案的诉讼费由被告孙景波承担。＼n被告孙景波辩称：1、物业费并不是不交，而是物业服务未到位，我只交物业服务到位的相关费用。2、物业费的收费标准过高，未公布物业费收费依据且使用不透明。3、小区绿化破坏及二房东现象严重。4、小区安防系统频现隐患，摄像头也均损坏，小区安保岗位缺失。5、小区二区整个小区的夜灯未点亮影响出行。＼n经审理查明：2009年10月13日，被告孙景波与昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司签订商品房购销合同，约定被告孙景波购买昆山市长江南路188号世茂蝶湖湾花园二期XXX号幢X单元XXX室房屋，建筑面积102.43平方米。＼n2010年6月22日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司（以下简称世茂开发公司）（甲方）与原告世茂物业公司签订《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》一份，约定如下内容：世茂开发公司将世茂蝶湖湾花住宅全权委托原告实行物业管理服务。…第二条委托管理期限：自2009年1月1日至业主大会成立，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。…第八条在前期物业管理阶段，实行物业服务包干制。原告世茂物业公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1.95元／月平方米，别墅2.5元／月平方米，花园洋房1.8元／月平方米，上述收费标准由世茂开发公司在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由原告世茂物业公司向业主收取，世茂开发公司未出售的空置房和出租房由世茂开发公司全额交纳。＼n2010年11月2日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司向被告孙景波交付涉案房屋。＼n后因被告孙景波拖欠原告世茂物业公司2012年11月1日至2014年5月物业管理费，原告世茂物业公司于2014年5月28日向被告孙景波发出物业费催缴通知书进行催讨，被告孙景波仍拖欠未付，原告世茂物业公司为此诉诸法院，引发本案纠纷。＼n另查明：原告世茂物业公司的公司名称变更情况如下：2008年10月6日，上海世茂第一太平物业管理有限公司名称变更为上海世茂第一太平物业服务有限公司，2009年10月19日，上海世茂第一太平物业服务有限公司名称变更为上海世茂物业服务有限公司，2010年6月22日，上海世茂物业服务有限公司名称变更为上海世茂南京物业服务有限公司。＼n又查明，原告世茂物业公司为证明物业费的交纳期限和滞纳金缴纳标准，向法庭提交《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》一份，该规约第五章管理第三条物业管理费第1项约定：各业主必须于每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，即《昆山世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议》中确定的物业管理费，首期物业管理费从发展商向业主书面通知办理入住手续之日起支付，并预收壹拾贰个月；第5项约定：管理费与其他费用的追收及欠款利息。5.3项收取未缴付的款项自付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。被告孙景波于2009年10月签署《昆山世茂蝶湖湾花园业主临时公约》承诺书，承诺：公约对昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司、原告世茂物业公司及被告孙景波均有约束力，三方共同遵守。＼n上述事实由购房合同、前期物业管理委托合同、临时管理公约、房屋交接单、催缴通知书、挂号信、企业名称变更预先核准通知书以及当事人当庭陈述等证据予以证实。＼n本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区世茂蝶湖湾花园的建设单位昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与原告世茂物业公司签订的物业服务合同对涉案小区业主具有拘束力。关于物业费的交纳时间，在《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》中载明每季度初交纳后季度的其单元物业管理费，被告孙景波对该规约进行书面承诺，应当恪守，本院认为该约定对具体的物业费交纳时间并不明确，原告上海世茂南京物业服务有限公司要求被告孙景波支付26个月的物业费（自2012年11月1日至2014年12月31日期间），依照合同约定1.8元／月平方米之标准以及被告孙景波所有房屋之建筑面积102.49平方米，可计算被告孙景波应付物业费为4797元（102.49平方米×1.8元／月平方米×26月）。关于滞纳金的计算，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与被告孙景波签订的《世茂蝶湖湾临时管理规约》中约定为逾期每日千分之三偏高，本院酌情按日万分之五予以调整。关于被告孙景波提出因原告世茂物业公司未提供合格的物业服务拒交物业费等辩解意见，本院认为被告孙景波拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。原告世茂物业公司在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：＼n被告孙景波于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司自2012年11月1日至2014年12月31日期间物业服务费4797元和滞纳金（滞纳金计算：自2014年11月3日起至实际支付之日，以4797元为基数，按日万分之五计算）。＼n（如采用转账方式，请汇入原告世茂物业公司指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。＼n如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。＼n案件受理费50元，由被告孙景波负担。此款原告上海世茂南京物业服务有限公司已预交，本院不再退还，由被告孙景波于本判决生效之日起十日内支付给原告上海世茂南京物业服务有限公司。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。＼n审判长朱诚＼n人民陪审员钱晓洁＼n人民陪审员胡清＼n二〇一五年三月三十一日＼n书记员许云翔＼n附页：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《物业管理条例》＼n第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。＼n第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。＼n《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件＼n具体应用法律若干问题的解释》＼n第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。＼n第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。