安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初658号
原告（反诉被告）：安徽商之都股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号。
法定代表人：韩贻坤，董事长。
委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄向阳，男，1969年7月28日出生，汉族，个体工商户，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：李传平，安徽润天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，安徽润天律师事务所实习人员。
原告安徽商之都股份有限公司（以下简称商之都）与被告黄向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理，被告黄向阳于2015年6月6日提起反诉，本院合并审理后，于2015年10月10日作出（2015）庐民一初字第01793号民事判决。双方均不服一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院作出（2015）合民一终字第05108号民事裁定：撤销一审判决，发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告商之都的委托诉讼代理人杜道好、洪波，被告黄向阳及其委托诉讼代理人李传平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商之都向本院提出诉讼请求：1.被告黄向阳支付逾期租金91388元及利息2488元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年11月26日暂计算至2015年4月26日），逾期支付租金的违约金12万元（暂计算至2015年4月26日，直至款清为止），房屋占用使用费58320元（暂计算至2015年4月26日，计算至搬离时共95256元）；2.增加诉请：被告黄向阳支付房屋闲置损失35万元（自2015年6月8日，按原租赁合同约定35万元/年的租金标准暂计算至2016年6月7日，之后租金按照损失顺延至实际能够使用该房屋时止，实际损失赔偿金额以评估金额为准）；3.诉讼费用由被告黄向阳承担。事实和理由：2014年3月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼336.4平方米房屋出租给被告，租赁期限2年，每季度租金87500元，被告于每季末5日内支付次季度租金。双方还约定了违约责任。后被告仅支付了前两个季度租金，自2014年11月26日起已数月不支付租金。原告于2014年11月24日、12月16日两次书面通知被告履行合同义务，被告拒绝履行。因被告严重违约，2015年3月2日，原告通知被告解除合同，后多次要求被告支付逾期租金，未果。因被告申请鉴定等原因导致涉案房屋空置，造成相应的租金损失应该由被告承担。
黄向阳辩称：双方签订的房屋租赁合同是将案涉房屋租赁给被告经营餐饮，但案涉房屋与住宅楼相连，根据《合肥市服务业环境保护管理办法》规定，与住宅楼相连的商用房不能从事餐饮业。出租人的义务是交付符合合同约定的房屋，本案原告明知被告用于餐饮业，却将案涉房屋出租给被告，交付房屋不符合合同约定，无权要求被告支付租金。案涉房屋已于2015年6月8日通过法院与原告进行了交接，原告诉请房屋占有使用费、空置损失没有事实依据。
黄向阳向本院提出反诉请求：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同；2.商之都赔偿反诉人装潢涉案房屋的经济损失120万元（以鉴定结果为准）；3.商之都返还房屋租金17.5万元，保证金5万元；4.诉讼费用等由商之都承担。事实与理由：2014年3月中旬，商之都将其位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼发布招租广告，反诉人获取了该楼承租权，其竞标时明确表示从事餐饮业，商之都表示同意。2014年3月26日，双方签订了房屋租赁合同，其按约交付租赁保证金5万元，并对承租房屋进行了精致装潢。在试营业过程中，其申领证照受阻，环保部门明确告知：根据合肥市人民政府第142号令的规定，该综合楼不得从事餐饮业。其被迫于2014年11月30日停业。停业后，其及时交付了房租、水电等费用。为妥善处理其经济损失，双方多次协商，未果。2015年2月13日，在合肥市庐阳区逍遥津街道办事处协调下，其将承租房屋钥匙交还商之都，商之都以各种理由拒收房屋。商之都是合肥市较大规模的国有企业，应严格执行国家法律法规，却明知案涉商业综合楼不得从事餐饮业，仍将房屋出租给其从事餐饮业，因商之都交付房屋不符合合同约定，且不能履行合同，给其带来了巨大损失，商之都应当返还租金、保证金并赔偿其装修的经济损失，请求法院支持其反诉请求。
商之都对黄向阳的反诉辩称：一、其同意第1项诉请，即解除房屋租赁合同。其不存在违约，黄向阳不按照房屋租赁合同履行交纳租金义务，反诉第2、3项诉请无事实和法律依据。二、合同解除是因黄向阳违约不交纳租金，由此造成的损失应由黄向阳承担。黄向阳违约应当承担违约金等，商之都不应返还保证金。三、房屋租赁合同因为环保部门没有审批证照而不能履行，无事实依据。其按合同约定提供房屋，已履行了合同。黄向阳未正常进行餐饮经营，与其无关。
经审理查明，2014年3月26日，商之都作为出租方与承租方合肥市庐阳区筷尚客美食店（以下简称筷尚客）签订了房屋租赁合同，约定将商之都所有的位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼面积为336.4平方米的房屋（权证字号：合产115399）出租给筷尚客，租赁期限自2014年3月26日至2016年5月25日，装修期限为60天，付租金日期自2014年5月26日至2016年5月25日，合同期内承租方不拖欠房租，合同到期自动续租；租金每季度87500元，年租金350000元，每季末5日内将次季度租金预付给商之都。合同期满，根据市场情况原则递增5%；承租方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金800元，拖欠租金达30日，商之都有权解除房屋租赁合同。合同还约定，商之都交付房屋时，可向承租方收取租赁保证金5万元，合同期满无息退还承租方。2014年3月24日，黄向阳向商之都交付租赁保证金5万元。租赁合同签订当日，商之都将出租房屋交付黄向阳使用。黄向阳随即对承租房屋进行了装修。
黄向阳将使用承租房屋经营的餐饮店命名为“合肥庐阳区筷选王美食店”（以下简称“筷选王”，店招牌亦为简称“筷选王”），并将“筷选王”拟登记为个体工商户，且于2014年4月24日经合肥市工商局庐阳分局预先核准该名称，保留期至2014年10月24日。2014年6月8日，“筷选王”在承租房屋内试营业。后因黄向阳未能办理环境影响评价审批手续，“筷选王”的经营许可证和个体工商户营业执照无法办理，黄向阳于2014年10月向商之都提出办证困难，但双方对解除租赁合同、赔偿损失等事宜协商未果。“筷选王”于2014年11月底正式停业，黄向阳已结清截至2014年11月26日的房租和水电费。2015年2月，经合肥市庐阳区逍遥津街道办事处调解，黄向阳提出交还承租房屋，但因黄向阳未将涉案房屋内部分设施、物品清空，商之都未接收钥匙，双方就解除合同未能达成一致意见。商之都于2014年11月24日、12月16日两次发出催费通知，要求黄向阳支付2014年11月26日之后的租金，黄向阳未回复，亦未支付租金。商之都诉至本院，要求判如所请。黄向阳提起反诉，主张房屋装修损失，要求返还租金及租赁保证金等。
另查明，2009年3月1日起施行的《合肥市服务业环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）第二条规定：本办法所称服务业，是指向周围环境直接或者间接排放污染物的下列行业：（二）餐饮服务业；第五条规定：下列区域禁止设立服务业经营项目：（一）居民住宅楼；（二）商住综合楼中与居住层相邻的楼层；（三）饮用水水源一级、二级保护区内。经本院现场勘验，涉案租赁房屋位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼1幢的一层和二层，而该楼房三层及以上均为住宅楼。
2015年6月8日，在本院主持下，黄向阳与商之都履行了租赁房屋交接手续，黄向阳已将租赁房屋内大部分可移动、拆卸的设施、物品等搬走，将房屋钥匙交还商之都。2015年10月10日，本院作出（2015）庐民一初字第01793号民事判决，宣判后，双方均不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。因该房屋内尚遗留小部分不便搬走、拆卸的设施、物品，且双方对损失问题协商未果，在一审、二审期间及本院重审委托鉴定机构鉴定期间，涉案房屋并未出租、使用，处于闲置状态。2016年10月20日，评估鉴定机构作出评估报告征求意见稿后，商之都将该房屋予以出租。
在重审过程中，黄向阳述称筷尚客从2014年12月底已不再经营。庭审后，黄向阳提交了注销税务登记通知书，证明筷尚客于2015年6月2日经合肥市地方税务局庐阳分局核准注销税务登记。在本院审理期间，黄向阳认可其为筷尚客的业主、“筷选王”的实际经营者，对其作为本案被告不持异议。
在本案重审期间，黄向阳申请本院对承租房屋的装修损失进行评估鉴定，商之都申请对2015年6月8日-2016年7月7日的房屋租金价值进行评估鉴定，本院曾委托安徽正信资产评估事务所进行评估鉴定，因黄向阳对该评估机构收费标准提出异议，本院撤回评估委托，重新委托安徽新安资产评估有限公司进行鉴定。该公司先作出评估征求意见稿，后于2016年11月22日作出评估鉴定报告并就黄向阳对征求意见稿的书面异议作出回函。评估鉴定结论为：考虑房屋2014年6月装修完工至2014年11月底停止使用，使用约半年，确定其综合成新率为95%，最终确定装修部分61.44万元，设备（传菜电梯、油烟系统等）7.71万元，合计装修费用评估净值为69.15万元；涉案房屋2015年6月8日-2016年7月7日租金为17.49万元。
上述事实，有商之都提供的黄向阳身份证、个体工商户营业执照、税务登记证（以上均为复印件）、房屋租赁合同、催费通知2份，黄向阳提供的身份证、商之都企业注册登记信息查询单、房屋租赁合同、装潢图纸、《合肥市服务业环境保护管理办法》、个体工商户名称预先核准通知书、商之都收到租赁保证金的专用收据、合肥市地方税务局庐阳分局注销税务通知书，安徽新安资产评估有限公司出具的评估鉴定报告以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
商之都举证的2015年3月2日《处理意见》，黄向阳称其未收到，不认可其真实性，商之都无证据证实已将该件送达黄向阳，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。黄向阳举证的招租广告照片、安徽省国资委信访介绍信，与本案无关，本院对上述证据的关联性不予确认。黄向阳举证的工程预算、照片，装潢材料凭证、赔偿人员工资签收表、《事实经过》和损失清单、设计费收据、购买装潢材料凭据（销货清单、收据）等，因系其单方制作，商之都对上述证据真实性有异议，黄向阳未能提供其他证据佐证其真实性，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的不予确认。商之都庭审后提交了其从网络下载的合肥庐阳区新勺中式快餐店企业信息，金勺子（红星路店）的地址信息以及涉案房屋周边在营业的餐饮店照片，欲证明与涉案房屋相邻的金勺子店注册时间为2011年5月25日，涉案房屋相邻同类型房屋可以办理经营餐饮证照，故涉案房屋并非无法办理相关证照。因按照《合肥市服务业环境保护管理办法》之规定，涉案房屋确实无法办理相关环评证照，本院对该证明目的不予确认。
本院认为，本案争议焦点为本诉中黄向阳应支付商之都房租、违约金的数额、黄向阳是否应对涉案房屋2015年6月8日-2016年7月7日空置期间的房租损失承担责任；反诉中商之都应否就黄向阳对承租房屋的装修损失承担责任及如何承担责任。根据庭审查明事实，双方均同意解除房屋租赁合同，对解除房屋租赁合同的诉请应予支持。黄向阳虽于2014年11月底停止“筷选王”营业，但店内设施、物品并未搬走，也未实际交房，其缴纳房租至2014年11月26日，占用租赁房屋至2015年6月8日，故黄向阳应支付2014年11月26日至2015年6月8日店面处于停业状态期间的房屋租金。因《合肥市服务业环境保护管理办法》系2009年3月1日起施行的地方法规，黄向阳承租涉案房屋前已在经营筷尚客餐饮店，其对办理餐饮业相关证照的程序和法律法规规定应比较熟悉，应知晓承租房屋不能用于经营餐饮业，却仍将该房屋从事餐饮经营，其对不能继续履约承担主要责任；商之都明知黄向阳承租房屋用于经营餐饮业，却不顾合肥市政府相关环保政策和法规，而将按照环保政策规定不能从事餐饮服务业的房屋出租给黄向阳从事餐饮经营，对导致合同不能继续履行而提前解除应承担次要责任，故本院酌定双方对合同不能继续履行承担责任的过错比例为黄向阳承担60%，商之都承担40%。对2014年11月26日至2015年6月8日期间房屋租金，黄向阳应按合同约定标准的60%支付，即按每年21万元计算黄向阳拖欠租金为111616元（210000元/年÷365天/年×194天）。关于违约金，合同约定违约金每天800元，明显超过法律规定的范围，应按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以不超过实际损失30%的比例计算违约金，再按照双方过错比例确定黄向阳应承担的违约金数额，即黄向阳应承担违约金为20091元（111616元×30%×60%）。对于商之都主张2015年6月8日至2016年7月7日期间房屋闲置的租金损失，虽房屋已交还商之都，但黄向阳并未将房屋完全清空，残留了小部分设施等，且本案一直处于诉讼期间，确实需要对房屋装修损失进行评估鉴定，故对此期间房屋闲置的租金损失，黄向阳、商之都仍按照上述过错比例各承担60%、40%。此期间租金损失按照评估鉴定结论为174900元，即黄向阳应承担房屋闲置的租金损失104940元（174900元×60%）。对于黄向阳反诉主张因合同提前解除造成房屋装修费损失，亦应按照黄向阳、商之都各60%、40%的比例承担。经评估，黄向阳装修承租房屋的费用合计69.15万元，故商之都应赔偿黄向阳装修费用276600元（691500元×40%）。关于黄向阳主张返还租赁保证金，因租赁合同约定合同期满无息退还，本案合同提前解除系事出有因，故商之都应将5万元租赁保证金返还黄向阳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽商之都股份有限公司与被告黄向阳于2014年3月26日签订的房屋租赁合同；
二、被告黄向阳于本判决生效之日起十日内向原告安徽商之都股份有限公司支付自2014年11月26日起至2015年6月8日止房屋租金111616元及违约金20091元、自2015年6月8日起至2016年7月7日止房屋闲置的租金损失104940元,以上合计236647元；
三、反诉被告安徽商之都股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄向阳对涉案房屋的装修费损失276600元，并返还黄向阳租赁保证金5万元；
四、驳回原告安徽商之都股份有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄向阳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10022元，由原告安徽商之都股份有限公司负担6200元，由被告黄向阳负担3822元；反诉案件受理费减半收取为8853元，由反诉原告黄向阳负担6823元，由反诉被告安徽商之都股份有限公司负担2030元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 徐燕
审 判 员 于璞
人民陪审员 谷雨
二〇一七年一月十七日
书 记 员 桂静
附本判决适用的相关法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。