河南省灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民一初字第2617号
原告（反诉被告）陈翔，男，1962年11月9日出生,汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人刘东盛、杨建康，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）灵宝市新合作超市有限责任公司。
住所地：灵宝市新华西路。
法定代表人王仁刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人刘胜泽，河南崤函律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告陈翔与被告灵宝市新合作超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案后，被告灵宝市新合作超市有限责任公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告陈翔及其委托诉讼代理人杨建康，被告灵宝市新合作超市有限责任公司的委托诉讼代理人刘胜泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈翔诉称：2012年8月26日，我与被告签订书面租赁合同，约定被告将其承租灵大公司的清华园商场第一层3993平方米场地转租给我，由我投资进行商业经营，租赁期限为12年（自2013年1月1日起至2024年12月31日止），租金随租赁年限递增。合同约定的场地交付标准为“中央空调、排烟系统、消防系统符合消防标准，具备使用条件，场地主体消防部分通过验收”。合同签订后，我依约向被告交纳了履约保证金，又投资600余万元对场地进行了装修和改造，2013年1月18日商场正式开业。但是，由于被告交付的房屋主体工程、消防一直未能达标验收，致使我的经营环境面临巨大安全隐患。同时，因被告供暖供冷系统安装不到位，造成商场温度冬冷、夏热，噪音过大，导致顾客大量流失，严重影响了商场的营业收入。2014年9月，我要求解除合同，要求被告赔偿损失。同年10月1日，被告接管一层商场，直接与商户签订租赁合同，收取租金。但对我要求赔偿损失的主张一直不予答复，并扣留我一批服装不予退还。2015年6月10日，因消防不达标，消防设施不完善，商场被公安机关责令彻底停业整顿。另外，2012年11月6日，我将我承租马永民的第二层房屋转租给被告用于办公使用，2014年10月1日，我向被告移交一层商场时将我租赁马永民的第一层房屋也一并移交给被告使用，截止2015年5月底，被告拖欠我一、二层租金97324.25元未付。综上，因被告违约造成我无法正常经营，不能实现合同目的，被迫解除合同。被告应当按照约定承担违约责任。我认为：1、被告应向我支付违约金1200000元；2、被告应向我赔偿装修损失2080898元；3、被告应向我赔偿剩余年限的利益损失500000元；4、被告应向我返还履约保证金200000元；5、被告应向我支付拖欠使用马永民的一、二楼租金97324.25元；6、被告应赔偿我服装损失568430.94元；7、被告应向我返还2013年度租金68547元；以上7项合计4715200.19元，扣除我未支付的2014年7、8、9三个月租金282338.25元，被告应支付我4432861.94元，请求判令支持我的诉讼请求。
被告灵宝市新合作超市有限责任公司辩称:灵大公司将其一层商场、地下商场全部租赁给我公司，我公司又将一层商场转租给原告，由原告经营一层商场，我公司经营地下商场。按照我公司与灵大公司的租赁合同约定，主体工程消防验收的责任属于灵大公司。由于灵大公司的责任，消防设施一直没有安装到位、也一直没有通过消防部门验收是事实。但在我公司经营的地下商场与原告经营的一层商场同时开业时，我公司和原告对此是明知的。商场开业后，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，但我公司和原告租赁的商场一直正常经营，也从来没有因此停业。至于原告主张的供暖、供冷、噪音和漏水问题，都属于在经营过程中出现的正常现象，且问题都在故障发生后得到了及时处理，也从未影响到原告正常经营。原告真正不干的原因是2014年5、6月份，由于原告自己经营不善，加之受到全国市场消费低迷的影响，原告的生意大幅滑坡，原告主动向我公司表示不想再继续经营，但因其投资较大无法撤回，只能继续经营。原告依约应在2014年6月下旬交纳下半年租金，但是原告一直不缴，经我公司再三催要，原告于9月明确表示因生意不好，无法继续经营，要求退出经营，将商场交由我公司托管。考虑到原告经营一层商场，我公司经营地下商场，如果原告停业，势必影响到我公司的经营，加之双方签订的都是长达十余年的租赁合同、2014年下半年的租金原告又迟迟不向我公司缴纳等原因。经过我们双方协商，2014年9月20日，原告和我公司达成口头约定：“从10月起原告除留500平方米继续自己经营外，其余一层商场营业面积移交给我公司，由我公司直接经营，移交完毕且无遗留问题至12月后再解除终止原合同”。说好后我公司通知一层商户开会，向一层商户通报我们协商的商场经营变化情况，并按照口头约定起草了书面协议，但是原告不知什么原因拒绝在书面协议上签字，也对一层商场不再进行经营管理。面对这种情况，我公司于2014年10月1日除将原告自己占有经营的500平方米摊位留出外，对一层其他部分摊位直接进行管理并收取各商户租金。如此这种经营方式持续到2015年5月1日，因原告自己占有经营的500平方米摊位，既不缴纳分文租金，原告本人也一直不和我公司协商且避尔不见。我公司无奈书面通知原告解除租赁合同，并将原告自己继续经营的500平方米摊位收回，将原告摊位的一部分服装衣服打包整理保管。同年5月底，有关部门给商场下达消防整改停业通知，至此，一层及地下商场才关门停业。综上，虽然商场消防设施不合格是事实，但原告中途不干的原因是其自身原因造成，消防设施不合格并没有影响到原告的正常经营。所以，原告要求退还履约保证金我公司同意，我公司也同意将封存原告的服装衣服退还给原告，但原告的其它诉讼请求我公司不认可。另外，在原告经营期间，原告拖欠我公司自2014年7月1日起至2015年5月1日的租金595371.94元、拖欠我公司自2014年10月1日起至2015年5月1日的水电费、物业费、维修费及其它费用159955.07元。因此，我公司提出反诉请求，要求依法判令：1、原告向我公司支付拖欠2014年下半年以后拖欠的租金595371.94元和拖欠的水电费、物业费、修理费及其它费用159955.07元，共计755327.01元及逾期利息；2、原告向我公司支付违约补偿金587263.56元（按六个月租金计算）；
针对被告的答辩及反诉要求，原告陈翔辩称：1、在签订租赁合同时，被告未告知我消防设施不合格问题，我在消防部门送达了整改通知后才得知消防设施不合格的事实；2、2013年1月，我花费巨资装修的商场开业后，一直正常经营，未出现亏损，我也从来没有向被告表示过商场亏损、无力经营的事情；3、2014年9月，因消防部门多次下达整改通知，而被告迟迟不能解决，直接影响到我对商场的经营使用，我提出解除租赁合同、交回商场、赔偿损失的要求后，被告同意解除合同、接管商场，并对我提出的损失承诺尽快答复。在此情况下，我将商场大部分营业面积于2014年10月1日移交给被告，剩余500平方米左右自营服装部分在等待被告答复中没有移交是事实，但是我从未与被告达成过什么“移交营业面积和托管经营”的口头协议，之后我也从未见过什么书面托管协议（原告主张说我不签字），从未收到过被告的什么书面解除合同通知书；4、2014年下半年之后的租金我未交纳属实，但原因是我多次督促被告，而被告一直不解决消防问题造成的，因此我并未违约。我认为租赁合同已于2014年10月1日解除，在此之前，我仅欠原告7、8、9月三个月租金未付，而这个问题我在本诉主张的损失中已扣除了该部分租金；5，商场已经于2014年10月1日移交给被告管理，我未拖欠水电费、物业费、修理费。综上，我认为导致租赁合同被解除的唯一原因是房屋的消防工程不合格，被告存在严重违约行为，我没有过错，不应承担法律责任，被告的反诉请求无事实依据，不符合法律规定，应驳回被告的反诉请求。
原告陈翔向本院提交的证据材料有：
1、2015年5月31日、6月10日有关部门下达的消防整改通知。以此证明原告停业的原因是房屋消防工程不达标；
2、原告陈翔与马永民签订的租赁合同书一份。以此证明被告拖欠原告租金97324.25元。
被告灵宝市新合作超市有限责任公司向本院提交的证据材料有：
1、2014年12月20日的工作联系函；2015年元月6日通知、3月25日通知、4月17日郑重通知、5月1日解除合同通知书各一份。以此证明被告不缴纳租金、且不履行2014年9月达成的协议，被告多次通知原告，最后无奈解除合同的事实。
2、被告灵宝市新合作超市有限责任公司收取所接管部分商户自2014年9月至2015年5月1日止的租金明细，证明期间被告代收租金436045.6元；
3、被告灵宝市新合作超市有限责任公司收取所接管部分商户自2014年9月底至2015年5月1日止的水费、电费票据，证明期间代收水费、电费53021.6元；
4、被告灵宝市新合作超市有限责任公司收取所接管部分商户自2014年9月底至2015年5月1日止的维修费单据，证明期间被告支付维修费9576.8元；
5、被告灵宝市新合作超市有限责任公司收取所接管部分商户自2014年9月底至2015年5月1日止的水电、空调、垃圾费明细，证明期间被告向物业垫付水电、空调、垃圾费202703.26元；
6、票据1张，证明被告租赁原告2楼办公楼租金缴纳到2014年年底、原告多交的2013年度租金68547元已经返还给了原告。
本院依职权调取的证据有本院依法委托灵宝市价格认证中心作出的鉴定结论书；
经庭审质证，被告灵宝市新合作超市有限责任公司对原告陈翔提交的证据真实性无异议，但认为消防整改通知并没有影响原告经营，对灵宝市价格认证中心作出的鉴定结论书有异议，认为鉴定结论不客观；原告陈翔对被告灵宝市新合作超市有限责任公司提交的证据6无异议，对被告提交的证据1有异议，主张其并没有收到被告送达的任何通知。对被告提交的2、3、4、5证据本身无异议，但主张原告应按照2014年10月以后实际占有的500平方米面积比例承担租金、水电费等，原告陈翔对灵宝市价格认证中心作出的鉴定结论书无异议。本院认为，原被告提交的证据及本院依职权调取的证据形式合法、内容客观真实，与本案案件事实有关联，均可以作为本案定案的依据。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：灵大公司将其灵宝市清华园地上一层商场（面积为3993平方米）及地下商场全部租赁给被告灵宝市新合作超市有限责任公司。2012年8月26日，被告又将地上一层商场转租给原告陈翔，同日，原、被告签订书面租赁合同，约定1、地上一层商场由原告投资装修并进行商业经营百货、服装、鞋类、金银首饰、中高档化妆品等。租赁期限为12年（自2013年1月1日起至2024年12月31日止），租金随租赁年限递增；原告进场装修后第二十日一次性交纳第一年度租金，从第二年开始租金每半年缴纳一次，缴纳时间分别为每年上半年1月1日前的五个工作日内和下半年7月1日前的五个工作日内；逾期缴纳租金的，每逾期一日支付应交租金的1‰滞纳金，逾期缴纳30天，被告有权解除合同，并追缴拖欠的租金、滞纳金及经济损失；2、被告向原告提供的设施和场地标准具备中央空调、排烟系统，符合消防标准，具备使用条件；被告在移交所租场地时，保证房屋及其内部设施符合有关法律、法规的要求，确保并负责主体消防部分验收通过；租赁期满或因原告经营原因中途退租、违约造成合同终止，原告不得以装修费抵租金或向被告要求赔偿装修费用；消防主体验收不合格，导致不能办理正常经营手续的，原告有权解除合同；3、若被告违约，被告按原告缴纳的6个月租金双倍返还给原告作为违约金，并按原告剩余年限的平均收益和实际经济损失进行赔偿；若原告违约，原告缴纳的租金和履约保证金不予退还，原告并按6个月租金作为违约金补偿给被告。
合同签订后，原告投资对一层商场进行了装饰装修，并如约向被告交纳了履约保证金及租金。2013年1月，原告经营的一层商场和被告经营的地下商场同时开始正式营业。在营业过程中，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，但原、被告租赁的一层和地下商场一直正常经营，从来没有停业。营业过程中出现的供暖、供冷、噪音和漏水等问题，在故障发生后也都得到了及时处理，也从未造成过原、被告停业经营的现象。
2014年6月下旬，原告依约应向被告交纳下半年租金，但是原告未缴纳，经被告催要，原告表示不想继续经营。经过双方协商同意，2014年10月1日，原告除留500平方米继续自己经营外，将其余一层商场营业面积全部移交给了被告，由被告直接管理并与一层商户直接签订租赁合同、收取租金。如此这种经营方式一直持续到2015年4月，因原告拖欠2014年租金一直未缴，自己后来占有继续经营的500平方米摊位租金也未缴纳分文，2015年5月1日，被告书面通知原告解除合同，并将原告继续经营的500平方米摊位收回，将原告摊位的一部分服装衣服打包整理封存。之后，被告直接经营一层、地下全部商场。到同年5月底，有关部门给商场下达消防整改停业通知，同年6月10日，被告经营的一层及地下商场关门停业至今。引起诉讼。
案件审理过程中，本院组织双方当事人共同对被告2015年5月1日整理封存原告的服装衣服进行了进一步确认和封存。还根据原告申请依法委托灵宝市价格认证中心对原告一层商场装修残值进行评估，灵宝市价格认证中心经过评估后认定：原告装饰装修的木地板、地砖、吊顶剩余价值为636136元，电气装修剩余价值为605090元，专卖柜台剩余价值为356864元，隔墙、灯箱、门头、音响、监控装修剩余价值为482808元，合计2080898元。原告为此支出评估费21800元。
另查明：原告为经营方便，另外租赁了马永民的第一、二层房屋共331.5平方米供自己使用。2012年11月6日，原、被告签订补充协议，约定原告将其承租马永民的第二层房屋（约136平方米）转租给被告用于办公使用，租赁期限亦为12年（自2013年1月1日起至2024年11月30日止），年租金42000元，自第二年起每年递增1600元，于每年12月30日前交纳。协议签订后，原告依约向被告交付了第二层办公房屋，2014年10月1日，原告向被告移交一层商场时将租赁马永民的第一层房屋也一并移交给被告使用，被告在使用过程中如约向原告付清了第二层房屋截止2014年12月31日前的租金。2014年10月1日至2015年5月底期间，被告使用原告租赁马永民的第一层房屋以及被告租赁原告的第二层房屋2015年之后租金未向原告缴纳。
还查明：1、原告向被告缴纳了20万元履约保证金没有退还；2、2013年12月8日，原被告签订补充协议书，将原租赁面积进行了调整（将租用面积3993平方米调整为3764.51平方米），被告将2013年原告多交的68547元租金已经退还给了原告；3、原告向被告付清了2014年度前半年的租金564175元，之后再没有向被告缴纳分文租金；4、2014年10月1日至2015年5月1日被告直接管理一层商场期间，收取商户租金436045.6元；收取水电费53021.6元；支付维修费9576.8元；向物业支付水电、空调、垃圾费202703.26元；
本院认为：原被告经过认真充分协商后，于2012年签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。但在实际履行过程中，原被告双方均存在违约行为，被告的违约行为表现在其向原告提供的场地消防设施的确不符合标准，原告的违约行为表现在2014年不按时交纳下半年租金。从商场经营过程看，原告实际从2013年经营至2014年9月，在此期间，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，也出现过供暖、供冷、噪音和漏水等问题，但原、被告各自经营的商场一直正常经营，从来没有停业过。2014年10月在原告自愿退出经营将商场移交给被告后，被告又一直经营到2015年5月才因为消防设施不合格问题关门停业，所以，本院认为原告不继续经营商场的根本和直接原因在其本身，消防设施不合格并不是导致原告无法继续经营的根本和直接原因。故原告以此为由要求被告按照合同约定赔偿违约金、按照鉴定结果赔偿装修残值损失、赔偿可预见利益，证据不充足，理由不充分。但考虑到被告向原告提供的消防设施的确不符合标准、原告投资装修的商场还有一定使用价值以及双方违约如何处理的合同约定等事实，本院认为被告应酌情赔偿原告违约金及装修残值损失。原被告双方均认为合同早已实际解除，不需要本院判决解除，本院予以照准。原告要求被告退还保证金20万元，被告也同意，本院予以支持。原告要求被告退还2013年多交的68547元租金，但在审理过程中原告承认该68547元租金被告已经退还给了原告，所以，原告该诉求本院不予支持。原告要求被告赔偿服装损失568430.94元，查明2015年5月1日，被告将原告的服装一直保管封存至今，所以，原告要求赔偿损失不当，被告应将封存的服装退还原告即可。原告要求被告支付拖欠使用马永民的一、二楼租金，理由正当，经本院审查计算，被告拖欠原告二楼租金22440元（从2015年1月1日起至2015年5月底），应向原告支付一楼租金50732.25元（从2014年10月1日起至2015年5月底），共计73172.25元。
被告反诉认为原告不按时缴纳租金，构成违约，要求原告按照合同约定赔偿违约金（按6个月租金标准计算）587263.56元，本院认为被告向原告提供的消防设施不符合标准，自身存在违约行为，所以原告也仅应酌情赔偿原告违约金为宜。被告反诉要求原告支付2014年下半年以后拖欠的租金和拖欠的水电费、物业费、修理费及其它费用共计755327.01元，本院根据查明事实认为，2014年7、8、9三个月原告经营一层商场，理应向被告支付拖欠租金（经本院审查计算为282338.25元），但2014年10月以后，原告已将商场移交被告管理，自己仅继续经营一楼500平方米摊位，所以2014年10月至2015年5月1日期间，原告仅应向被告支付这500平方米的租金（本院审查计算为89500元）和水电费、物业费等（根据被告提交的花费总数额，原告按照实际占有的500平方米面积比例承担，本院审查计算为28194.9元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告灵宝市新合作超市有限责任公司赔偿原告陈翔违约金、装修残值损失50万元，退还原告陈翔履约保证金20万元、支付拖欠原告一、二楼租金73172.25元，共计773172.25元；
被告灵宝市新合作超市有限责任公司于本判决生效后十日内将封存原告陈翔的服装原物返还给原告陈翔；
反诉被告陈翔赔偿反诉原告灵宝市新合作超市有限责任公司违约金10万元、支付拖欠反诉原告灵宝市新合作超市有限责任公司租金371838.25元、支付拖欠反诉原告灵宝市新合作超市有限责任公司水电费、物业费等28194.9元，共计500033.15元；
四、驳回原告陈翔（反诉被告）、被告灵宝市新合作超市有限责任公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
上述一、三项相抵后，被告灵宝市新合作超市有限责任公司支付原告陈翔273139.1元，限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41707元，由原告陈翔承担31707元，被告灵宝市新合作超市有限责任公司承担10000元；评估费21800元，由原告陈翔承担10000元，被告灵宝市新合作超市有限责任公司承担11800元；反诉费16883元，由反诉原告灵宝市新合作超市有限责任公司承担9000元，反诉被告陈翔承担7883元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 李建立
审 判 员 李艺华
人民陪审员 刘长江
二〇一七年三月十六日
书 记 员 赵晓庆