福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第636号
上诉人（原审被告）胡庆国，男，1976年9月5日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人郭智明，福建维理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林正露，男，1955年8月2日出生，汉族，退休干部。
上诉人胡庆国因房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡庆国的委托代理人郭智明，被上诉人林正露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林正露原审诉请：1、胡庆国支付拖欠房屋租金13000元；2、胡庆国支付33000元违约金；3、胡庆国支付11000元违约赔偿金。
原判查明，林正露是坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#办公房的所有权人。2006年10月，林正露将上述房租赁给胡庆国从事餐饮业（经营“邵武市渝家渔火锅城”），租赁期限5年。2011年6月9日，双方续订《房屋租赁合同》1份，合同约定：出租方（以下简称甲方）林正露，承租方（以下简称乙方）胡庆国；甲方将坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#出租给乙方从事餐饮业，租赁期限3年，自2011年10月19日至2014年10月18日止；承租金额每月10，000元（含街面楼梯），每三个月支付结清租金一次，交付租金期限为每三个月的前五日；乙方承租期间缴交10，000元给甲方作为租赁期间房屋租金押金，水费、电费、电视维护费押金4，000元；承租期间所发生的水费、电费、电视维护费、电话费、物业管理费等其他费用均由乙方及时向相关部门交纳，不得拖欠，因拖欠造成经济损失的由乙方自行承担；违约金计算方式，以甲、乙双方商定的月租金三倍计算；租赁期限为三年，房租一年一订，第二、第三年随行就市，直到合同期满；甲方提供部分用具（壁橱、矮柜、活动水池及卫生间设施、房屋周边排气扇6台，店面楼梯不锈钢扶手，厨房内阁楼，厨房外阁楼钢筋焊架，引风机及灶台烟道）给乙方使用，乙方在使用过程中要确保以上设备完好无损、无丢失，租赁期满，经甲方检查，所有设备完好无损、无丢失，押金如数退还，否则抵扣赔偿。合同还对其他事项作了约定。合同续订后，胡庆国继续在租赁房屋内经营“邵武市渝家渔火锅城”。租赁的第一年（即从2011年10月19日起至2012年10月18日止），胡庆国每月向林正露支付了租金10，000元。租赁的第二年（即从2012年10月19日起至2013年10月18日止），胡庆国每月向林正露支付了租金11，000元。2013年10月29日至2014年2月21日，胡庆国通过柜员存款的方式分6笔支付林正露租金53，000元，即支付第二年第12个月的租金11，000元，支付第三年第1个月、第2个月的租金22，000元，第三年第3个月、第4个月的租金20，000元。2014年2月份起，胡庆国以经营亏损为由多次找林正露要求降租金或解除租赁合同，原林正露告均不同意，双方协商未果。3月14日，胡庆国向邵武市地方税务局申请停业三个月。3月18日，胡庆国以经营亏损为由要求解除房屋租赁合同，并将房屋钥匙（1把）拿给林正露，3月22日又将另1把钥匙拿给林正露。3月23日，林正露在租赁房屋张贴招租广告。3月24日，林正露以胡庆国未经协商一致擅自解除合同为由，向原审法院提起诉讼。
同时查明，至原审庭审时（2014年5月8日），讼争房屋尚未租赁出去。
原判认为，双方于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同的当事人具有法律约束力。林正露已将房屋交付胡庆国使用，胡庆国亦应依约支付租金。双方对第三年的月租金是多少存在争议，林正露主张月租金为11，000元，胡庆国主张租金尚未商定。从胡庆国支付租金的情况来看，第三年第1个月、第2个月的租金胡庆国均是按11，000元支付，且从胡庆国提供的“经营收支亏本证明”来看，胡庆国也自认2013年11月份至2014年2月份的月租金均为11，000元，双方约定“房租一年一订”，胡庆国并没有证据证明双方之后又另行商定租金，故应认定第三年的月租金为11，000元。因此，原审法院对林正露要求胡庆国支付截止2014年3月18日拖欠的租金13，000元的诉请，予以支持。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”2014年3月18日，胡庆国向林正露提出解除房屋租赁合同的要求，并将租赁房屋的钥匙（1把）拿给林正露，林正露虽未明确表示同意解除合同，但当胡庆国于2014年3月22日将另1把钥匙拿给林正露后，林正露次日就在租赁房屋张贴招租广告，且林正露起诉时也只要求胡庆国支付截止2014年3月18日的租金，应认定林正露以默示的方式被动地接受胡庆国的要求，因此，本案《房屋租赁合同》已于2014年3月18日解除。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”胡庆国在租赁期限尚未届满前要求提前解除合同，林正露被动地接受该要求，导致本案《房屋租赁合同》解除，根据上述法律、司法解释的规定，虽然《房屋租赁合同》解除，但并不影响林正露要求胡庆国赔偿损失的权利，也不影响合同中违约金条款的效力，故林正露要求胡庆国按合同约定的违约金条款赔偿损失（即支付违约金），合法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审法院根据双方约定的违约金数额（即月租金的三倍计33，000元）、合同解除后房屋的租赁状况、现在的租金行情，以及林正露招租的方式方法等因素，确定林正露在本案中应支付胡庆国违约金33，000元。据此，原判依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡庆国应支付林正露租金13，000元、违约金33，000元，合计46，000元，该款于判决生效后十日内给付；二、驳回林正露的其他诉讼请求。
一审宣判后，胡庆国不服，向本院提起上诉。
上诉人胡庆国上诉称，原判认定事实错误，租赁合同的解除系双方协商所达成的，为此，上诉人并未违约，且根据《房屋租赁合同》关于租金为“一年一定，随行就市”之约定，双方在租金未能达成一致的情况下，上诉人有权解除合同。同时上诉人已提前两个月同被上诉人林正露协商解除合同事宜，被上诉人有充裕的时间准备重新招租，为此被上诉人的损失系扩大损失，应由其自行承担。此外，上诉人应支付的2014年3月份的租金可从押金中予以抵扣。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人林正露辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
双方当事人在二审中未提供新的证据。
经审理查明，上诉人胡国庆对原判认定如下事实有异议：1、胡国庆以经营亏损为由多次找林正露要求降租金或解除租赁合同，林正露均不同意；2、胡国庆以经营亏损为由要求解除房屋租赁合同。上诉人除对上述事实有异议外，对原判认定的其他事实没有异议，被上诉人林正露对原判认定的事实没有异议。对原判认定的且双方无异议的事实，本院予以确认。
上诉人胡庆国认为原判认定2014年2月份起，胡国庆以经营亏损为由多次找林正露要求降租金或解除租赁合同，林正露均不同意错误，主张被上诉人林正露没有表示不同意。因本案诉争的房屋出租事宜由被上诉人之妻刘鹏英处理，而从上诉人提供的其与刘鹏英的通话记录中可知，刘鹏英对于上诉人所主张的降租金及解除合同均不予认可，故上诉人该异议，缺乏事实依据，不能成立。
上诉人胡庆国认为原判认定3月18日，胡国庆以经营亏损为由要求解除房屋租赁合同不完整，主张上诉人系为确定新的租金而主张解除合同。该异议系对合同解除事由的主张并不影响本案基本事实的认定。
综上，原判认定基本事实正确。
本院认为，双方于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》（下称租赁合同）合法有效，各方应诚信履约。上诉人胡庆国在合同履行期第三年的前两个月（2013年11-12月）以每月人民币11000元向被上诉人林正露交付租金，被上诉人对此亦无异议，依租赁合同第十六条：“租赁期限为三年，房租一年一订，第二、第三年随行就市“之约定可知，双方就第三年租金为11000元／月达成合意，并业已实际履行。上诉人事后虽有同被上诉人协商变更租金事宜，然双方未能达成一致，应推定未变更。为此，上诉人主张第三年租金未确定可据此解除合同及租金每月协商确定的上诉理由缺乏依据，不予支持。租赁合同约定租期至2014年10月18日，而上诉人却于2014年3月18日提出终止合同，且提供的证据不足于证明双方就终止合同事宜达成合意，上诉人的行为属违约行为，应承担违约责任。双方租赁合同虽未对上诉人提前终止合同情形约定相关的违约责任。但依《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”规定，上诉人于合同履行期限届满前明确表示不履行合同，被上诉人有权要求赔偿损失。依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被上诉人主张上诉人向其支付三个月的租金人民币33000元作为违约金并未超过合同的履行利益，应予以支持，被上诉人未对其诉请超过原判支持部分的违约金提出上诉，应视为服判。此外，依租赁合同第十八条：“甲方提供部分用具（壁橱、矮柜、活动水池及卫生间设施、房屋周边排气扇6台，店面楼梯不锈钢扶手，厨房内阁楼，厨房外阁楼钢筋焊架，引风机及灶台烟道）给乙方使用，乙方在使用过程中要确保以上设备完好无损、无丢失，租赁期满，经甲方检查，所有设备完好无损、无丢失，押金如数退还”之约定，双方于合同解除后，并未就上述设备进行交付验收，故双方约定的押金退还条件未成就，且被上诉人不同意用押金抵扣租金，为此，上诉人可待日后约定返还条件成就时另行主张。综上，上诉人的诉讼理由均不能成立，原判认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1225元，由上诉人胡庆国由负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 陈志勇
二〇一四年九月十五日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。