湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终994号
上诉人(原审原告)：金碧物业有限公司常德分公司，营业场所湖南省常德市柳叶湖旅游度假区柳叶湖街道办事处七里桥社区柳明路七里桥安置小区第一排第四栋一楼。
主要负责人：程玲，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：卢伟，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告)：李香蓉，女，1987年9月9日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。
委托诉讼代理人：谢朝晖（系李香蓉丈夫），住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师。
上诉人金碧物业有限公司常德分公司（以下简称金碧物业公司）因与被上诉人李香蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金碧物业公司的委托诉讼代理人卢伟、被上诉人李香蓉及其委托诉讼代理人谢朝晖、张孝天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金碧物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项和第四项；二、依法支持金碧物业公司要求李香蓉按照编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132和恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》的约定支付租金，暂计算至2018年1月24日，应付租金共计203144元（租金应计算至李香蓉实际搬离之日止）；三、依法支持李香蓉向金碧物业公司按照编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132和恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》的约定支付违约金，暂计算至2018年1月24日，共计137574.27元（具体金额应计算至实际清偿之日止）；四、依法判令金碧物业公司不予退还租赁保证金28156元；五、由李香蓉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“李香蓉应当支付逾期未支付的租金共计188644元，金碧物业公司要求的违约金，因其主张数额过高，且金碧物业公司的排烟管道问题引发的李香蓉门面人员中毒也是李香蓉停止营业的重要原因，依据双方的过错程度及公平原则，对于金碧物业公司要求的违约金，本院不予支持，李香蓉已经支付的租赁保证金28156元应当扣抵所欠租金”，属于认定事实错误，且没有任何事实和法律依据。1、金碧物业公司与刘忠东以及李香蓉签订的两份租赁合同是三方的真实意思表示，合法有效。2、一审法院判决李香蓉应付租金共计188644元没有事实依据，有违合同约定。金碧物业公司提出的诉讼请求是要求李香蓉按照合同约定支付租金，由于金碧物业公司起诉之日为2018年1月24日，此时李香蓉还一直占用涉诉商铺并未搬离，因此金碧物业公司在起诉状中写明暂计算至2018年1月24日的租金数额，而一审法院直接认定李香蓉支付应付租金仅计算至2018年1月24日，违反合同约定，应付租金应从欠付之日起计算至其实际搬离之日止。3、根据两份租赁合同的约定，因李香蓉违约导致租赁合同提前解除的，租赁保证金不予退还。而一审法院直接认定“李香蓉已经支付的租赁保证金28156元应当抵扣所欠租金”违反合同约定，没有任何事实和法律依据。4、一审法院判令不予支持违约金没有任何事实和法律依据。一审法院在李香蓉未提交任何证据材料也未经质证的情况下直接认定“金碧物业公司的排烟管道问题引发的李香蓉门面人员中毒也是李香蓉停止营业的重要原因”没有任何事实依据。
李香蓉辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。二、金碧物业公司属于本案的违约方，李香蓉在履行合同的过程中不存在任何违约行为，一审判决认定的租金给付是正确的。三、一审法院判决保证金抵扣租金是正确的。四、本案租赁房屋的出租人是刘忠东，金碧物业公司不是本案的适格原告。请求驳回上诉，维持原判。
金碧物业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金碧物业公司与李香蓉签订的编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132的《房屋租赁合同》；2、判令解除金碧物业公司与李香蓉签订的编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》；3、判令李香蓉向金碧物业公司支付编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132的《房屋租赁合同》承租商铺应付租金78946元（暂计至2018年1月24日）；4、判令李香蓉向金碧物业公司支付编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》承租商铺应付租金124198元（暂计至2018年1月24日）；5、判令李香蓉向金碧物业公司支付编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132的《房屋租赁合同》的承租商铺应付租金的逾期违约金53464.23元（违约金按应付租金总额的每日千分之三计算，从2016年11月28日暂计算至2018年1月24日止，具体以实际清偿完之日止）；6、判令李香蓉向金碧物业公司支付编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》的承租商铺应付租金的逾期违约金84110.04元（违约金按应付租金总额的每日千分之三计算，从2016年11月28日暂计算至2018年1月24日止，具体以实际清偿完之日止）；7、判令金碧物业公司不予返还编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132的《房屋租赁合同》的租赁保证金10942元；8、判令金碧物业公司不予返还编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》的租赁保证金17214元；9、判令李香蓉在上述《房屋租赁合同》解除之日腾空上述承租商铺并在2日内迁出；10、由李香蓉承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：金碧物业公司、李香蓉与刘忠东于2016年8月1日签订两份《房屋租赁合同》，合同编号分别为恒商租合字I6[0.57-10-9]132（以下简称“242商铺租赁合同”）及恒商租合字I6[0.57-10-9]134（以下简称“140商铺租赁合同”）。两份合同约定租赁期限均从2016年9月1日起至2020年5月31日止。“242商铺租赁合同”约定2016年9月至2016年12月的月租金为1368元,2017年1月至2017年8月的月租金为5471元，2017年9月至2018年8月的月租金为5635元，2018年9月至2019年8月的月租金为5804元，2019年9月至2020年5月的月租金为5978元。“140商铺租赁合同”约定2016年9月至2016年12月的月租金为2152元，2017年1月至2017年8月的月租金为8607元，2017年9月至2018年8月的月租金为8865元，2018年9月至2019年8月的月租金为9131元，2019年9月至2020年5月的月租金为9405元。除首期租金外，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，由李香蓉在每个交租期末月28日前向金碧物业公司支付下一个交租期的租金。合同还约定，承租人应按时交纳租金。否则，每逾期一日，须按应交而未交金额的千分之三向金碧物业公司支付违约金；如逾期三十天不交的，金碧物业公司有权解除合同。同时合同还约定，因承租人违约导致该合同提前解除的，租赁保证金不予退还；合同因任何原因终止时，承租人须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。上述合同签订后，李香蓉分别支付242、140商铺的首期租金4104元、6456元，以及租赁保证金10942元、17214元。但从2016年11月28日起再未向金碧物业公司支付租金，累计所欠租金共计203144元。2018年1月18日，刘忠东与金碧物业公司签订了债权转让协议，转让了对李香蓉的债权及相关权利，并送达给了李香蓉。
一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有约束力。金碧物业公司、李香蓉与刘忠东签订两份《房屋租赁合同》，李香蓉作为承租人应当履行相应义务。依据合同的约定，李香蓉应当向金碧物业公司支付租金，但李香蓉逾期三十天未交付，金碧物业公司有权解除合同，李香蓉应当支付逾期未支付的租金（金碧物业公司所诉暂计至2018年1月24日，140商铺租赁合同的租金为2152元+8607元×8个月+8865元×5个月=115333元，242商铺租赁合同的租金为1368元+5471元×8个月+5635元×5个月=73311元，共计188644元）。金碧物业公司要求的违约金，因其主张数额过高，且金碧物业公司的排烟管道问题引发的李香蓉门面人员中毒也是李香蓉停止营业的重要原因，依据双方的过错程度及公平原则，对于金碧物业公司要求的违约金，本院不予支持，李香蓉已经支付的租赁保证金28156元应当扣抵所欠租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除金碧物业有限公司常德分公司与李香蓉签订的编号为恒商租合字I6(0.57-10-9)132的《房屋租赁合同》及恒商租合字I6(0.57-10-9)134的《房屋租赁合同》；二、李香蓉于本判决生效之日起十日内将租赁的恒大华府242、140号商铺腾空并从中迁出；三、李香蓉于本判决生效之日起十日内向金碧物业有限公司常德分公司支付应付租金共计160488元（188644元-28156元）；四、驳回金碧物业有限公司常德分公司的其他诉讼请求。案件受理费9924元，减半收取4962元，由李香蓉负担3451元，金碧物业有限公司常德分公司负担1511元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金碧物业公司提交的两份《解除房屋租赁合同的通知》、快递单及声明一份，李香蓉对其真实性均无异议，但认为在双方的租赁合同履行期间，金碧物业公司没有履行自己的相关义务而导致李香蓉权利受损，是由于金碧物业公司的原因导致双方的合同无法继续履行，并且是因为金碧物业公司拒不办理交接手续而导致李香蓉未能搬离租赁房屋。对于李香蓉提交的律师函、网上查询情况及短信记录等证据材料，金碧物业公司仅对短信记录的真实性予以认可，但认为与本案争议并不具备关联性。本院经审查认为，金碧物业公司和李香蓉所提交的证据材料，均能证实双方在租赁合同履行过程中因租赁房屋发生管道漏水、废气泄露等意外事件而导致双方就租金缴纳、合同能否解除等事情发生争议的相关情况，对上述证据材料的相应证明效力本院予以采信。根据二审庭审时双方当事人的一致陈述，2016年12月，李香蓉所租赁房屋的锅炉废气烟道发生废气泄露，废气倒灌进入李香蓉经营的蓉晖健康灸疗养生会所，导致该会所内的顾客及员工中毒并被送往医院治疗。该事件发生后，李香蓉与金碧物业公司就中毒事件的赔偿事宜发生争议，此后经金碧物业公司的联系协调，在2017年5月由废气烟道的施工方中建四局赔偿了李香蓉12万元，但李香蓉与金碧物业公司之间就该次中毒事件的赔偿事宜仍然存在争议。中毒事件发生后，李香蓉经营的店面于2017年6月完全歇业。此外，李香蓉还认为该租赁房屋在2016年11月消防试水时漏水，损坏了李香蓉经营的蓉晖健康灸疗养生会所的书柜、墙面、地面及卫生间，金碧物业公司对此一直未予修复或赔偿。由于李香蓉与金碧物业公司就合同解除事宜无法达成一致协议，李香蓉在歇业后未将租赁房屋交还金碧物业公司。一审判决作出后，金碧物业公司在2018年6月已将本案租赁房屋腾空。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中，李香蓉虽是与刘忠东签订两份租赁合同，金碧物业公司仅是本案诉争租赁房屋的管理人而并非租赁合同的一方主体，但金碧物业公司在提起本案诉讼前，刘忠东已将与李香蓉签订的两份租赁合同的债权及相关权利全部转让给金碧物业公司行使，因此金碧物业公司可以作为本案原告直接向李香蓉主张相关权利。李香蓉认为金碧物业公司不是本案的适格原告的主张不能成立。
本案的争议焦点为金碧物业公司要求李香蓉支付租金、违约金及不予退还租赁保证金的请求能否成立。李香蓉签订两份房屋租赁合同后，出租人已按约将本案诉争租赁房屋交付给李香蓉占有使用，李香蓉在使用租赁房屋的过程中，虽然就烟道废气泄露导致其店面人员中毒等事情与出租人发生过争议，但李香蓉仍一直在该租赁房屋内经营至2017年6月，歇业后也未将租赁房屋交还给出租人，因此依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，李香蓉应当按照租赁合同的约定向金碧物业公司支付租金。从查明的案件情况来看，李香蓉仅支付了2016年9月至11月的首期租金，此后一直未向金碧物业公司支付租金，按照两份租赁合同所约定的租金支付标准和支付时间，并根据金碧物业公司提起本案诉讼的时间和所提出的诉讼请求，李香蓉应当向金碧物业公司支付的2016年12月至2018年1月期间的租金数额为188644元[（1368+2152）+（5471+8607）×8+（5635+8865）×5]。金碧物业公司要求李香蓉向其支付租金203144元的上诉请求不能成立，本院不予支持。李香蓉租赁本案诉争房屋进行装修后，在该房屋内经营蓉晖健康灸疗养生会所。李香蓉经营期间，由于该房屋的锅炉废气烟道发生废气泄露，导致李香蓉经营场所内的顾客及员工中毒并被送往医院治疗。该事件发生后，李香蓉与金碧物业公司就中毒事件的赔偿事宜发生了争议，虽然经过协调处理最终由废气烟道的施工方对李香蓉给予了一定赔偿，但这一事件对李香蓉的正常经营活动造成了一定的影响，也是造成李香蓉经营的养生会所开业仅半年多后即完全歇业的重要原因之一。虽然李香蓉未按时缴纳租金的行为确实违反了合同约定，但金碧物业公司所提供的本案所涉租赁房屋因自身存在瑕疵对李香蓉经营场所内的人员造成损害并对其正常经营活动造成了不利影响，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，金碧物业公司亦存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，并基于李香蓉经营的养生会所早已关门歇业，金碧物业公司现已清空并收回本案所涉租赁房屋，双方均存在违约行为的本案客观情况，本院认为双方已实际达成解除租赁合同的合意，双方均无需就自身的违约行为向对方承担违约责任，李香蓉已缴纳的租赁保证金28156元可以直接抵扣欠付的租金。金碧物业公司要求李香蓉支付违约金137574.27元并不予退还租赁保证金28156元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，金碧物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4425.79元，由上诉人金碧物业有限公司常德分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂江波
审判员 严钦华
审判员 彭 炜
二〇一八年八月十四日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。