宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初2732号
原告（反诉被告）：李超，男，1986年3月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：沈毅，宁夏综义律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁夏宝丰地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区穆斯林国际商贸城东培楼四楼。
法定代表人：耿楠，该公司经理。
委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范金萍，女，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
原告李超与被告宁夏宝丰地产开发有限公司（以下简称：宝丰地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，被告宝丰地产公司依法提出反诉请求，本院于2017年4月6日适用简易程序公开开庭，对本诉及反诉请求一并进行了审理。原告李超的委托诉讼代理人沈毅，被告宝丰地产公司的委托诉讼代理人武文伽、范金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李超向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2014年7月31日至2015年8月21日逾期交房违约金34982元（551329元×年利率6%÷365天×386天），并按照年利率6%承担2015年8月21日之后的逾期违约金直至交房为止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月2日，原被告签订商品房买卖合同一份。原告购买被告开发的位于兴庆区某房屋一套，面积118.46㎡，双方约定被告于2014年7月31日前交付符合合同约定的房屋。原告依约交付了551323元购房款，但到了约定的交房时间，该房屋却迟迟不能交付。原告认为被告逾期交房的行为已经构成违约，应当承担逾期交房违约金，故原告诉至法院。
宝丰地产公司辩称，原告部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，本案迟延交房系原告拒绝接受房屋造成的，被告不应承担违约责任，同时被告提出反诉请求：1.原告向被告支付逾期收房违约金19572元（2014年9月1日至2015年8月21日，每日按照购房款万分之一计算，355天×0.1‰/日×551329元）；2.原告向被告支付2014年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费2272.02元，滞纳金829.29元（2015年4月1日至2017年4月1日，按日万分之五计算，2272.02元×0.5‰/日×730天），合计3101.31元；3.原告向被告支付2014年8月23日至2015年8月21日期间的物业费1865.6元，滞纳金576.47元（2015年8月22日至2017年4月1日，按照日万分之五计算，1865.6元×0.5‰/日×618天），合计2442.07元；5.原告承担反诉费用。事实与理由：2012年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》时，合同约定原告购买被告开发的兰溪谷3号公寓2单元2001室，被告应当于2014年7月31日前交付房屋。原告在接到被告办理交付手续的通知后，由于个人原因未能按期办理交付手续的，应自合同规定的交付之日起七日内，向被告每日按购房款的万分之一交付违约金且应承担自合同规定交付之日的第二天起至实际交付之日期间所购商品房发生的采暖费、物业管理费等费用。合同签订后，被告按约通知原告办理房屋交付手续，但原告以房屋存在轻微质量瑕疵为由拒绝收房，至2015年8月21日收房时已经延迟收房达355日之久且原告拒绝支付迟延收房期间的采暖费及物业管理费，给被告造成了巨大经济损失。故请求人民法院依法驳回原告诉求，支持被告反诉请求。
原告围绕其诉讼主张及辩称主张向本院提交：商品房买卖合同、补充协议、发票、建筑项目竣工决算书、交房验收交接表、房屋验收交接表、宝丰兰溪谷房屋销售出库单，被告围绕其辩称及反诉主张向本院提交：商品房买卖合同、房屋验收交接表、供热工程合同、银行客户专用回复单、3#客户领取签字表，以上证据经本院组织原、被告质证，对证据的真实性双方无异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年12月2日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某房屋（建筑面积为118.46平方米，套内面积为95.45平方米，公摊面积为23.01平方米，每平米4610.16元，房屋价款共计546120元），原告应于2012年12月2日前付清房款546120元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第2种方式处理。1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房……。2.双方自行约定：以产权登记单位实测面积为准，单价保持不变，据实结算，多退少补。被告应当在2014年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告。被告逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面或电话通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出具《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于原告原因，未能按期办理交付手续的，双方同意按照以下方式处理：1、自本合同规定的交付之日起七日后，原告向被告每日按购房款的万分之一交付违约金。并视为原告已经验收该房屋和出卖人已交付该房屋。2、自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，期间原告所购房屋发生的采暖费、物业管理费等费用均由买受人承担。被告与所选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为1.3元/月平方米（建筑面积）。地下停车泊位费300-480元/月；自行车看管费3元/月，电动自行车看管费5-8元/月，摩托车看管费12/月。2014年8月23日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《补充协议》一份，载明：根据银川市房地产测绘中心出具的《测绘报告》，原告购买被告开发的宝丰兰溪谷某房，面积由118.46㎡变更为119.59㎡，总价由546120元变更为551329元，房屋差价5209元原告已补交。同日，原告签署《住宅小区房屋验收交接表》一份，载明涉案的房屋存在以下问题：1、次卧东墙平整度差7mm；2、主卧南墙平整度差6mm；3、北边卧室东南拐角垂直度超过20mm；4、北边卧室东南拐角、南墙、东墙垂直度严重不合格；5、客厅北墙垂直度8mm；6、餐厅与客厅结合部平整度与垂直度大于8mm；7、客厅净空尺寸误差18mm；8、南边次卧胶条变形了（窗户）；9、洗衣机上方顶灯不亮；10、卫生间窗户顶胶条变形；11、卫生间北墙垂直度超过15mm以上。业主验收意见：50%数据系伪造，不合格。同日，原告签收领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、补充协议及竣工结算表。2015年8月21日，被告出具《宝丰兰溪谷房屋销售出库单》一份，载明：原通知2014.8.6交房，因房屋质量问题至2015.8.15维修完毕，故相关费用记费期为2015.8.15。同日，原告签署《兰溪谷小区房屋验收交接表》一份，并在“业主验收意见”处签名。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法、真实、有效，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利和义务。双方约定被告应当在2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但因涉案房屋存在质量问题，被告于2015年8月15日维修完毕，在具备交付条件后，于2015年8月21日将房屋出库交付至原告，存在违约行为。根据双方合同约定，被告逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，原告未能举证被告的违约行为致使其损失超过了合同约定的违约金数额，故本院按照双方合同约定支持被告向原告支付自2014年8月1日至2015年8月21日止的逾期交房违约金21226.17元（551329元×0.1‰×385天）。关于被告反诉要求原告支付逾期收房期间的违约金、采暖费及滞纳金、物业费及滞纳金的诉讼请求，因原告拒绝接收房屋系因房屋存在质量问题，且被告于2015年8月21日出具的《宝丰兰溪谷房屋销售出库单》中载明房屋因质量问题至2015年8月15才维修完毕，因此产生的延期交房责任应当由被告自行承担，故对被告要求原告支付逾期收房期间的违约金、采暖费及滞纳金、物业费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁夏宝丰地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李超逾期交房违约金21226.17元；
二、驳回原告（反诉被告）李超的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宁夏宝丰地产开发有限公司的全部反诉请求。
如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费337元，由原告（反诉被告）李超负担133元，被告（反诉原告）宁夏宝丰地产开发有限公司负担204元；反诉案件受理费214元，由被告（反诉原告）宁夏宝丰地产开发有限公司负担负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 员 马金利
二〇一七年六月五日
法官助理 蔡 霞
书 记 员 朱 莹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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