福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4786号
上诉人（原审被告）:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人:刘庭邻。
委托诉讼代理人：庄培文，福建顺济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟。
委托诉讼代理人：庄培文，福建顺济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:黄某1，男，2005年11月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县。
法定代理人：黄某2，男，1979年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县，系原告父亲。
上诉人泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）因与被上诉人黄某1房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人华祥物业公司、华祥房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人华祥物业公司对涉案商场投入大量人力物力，但因各种情势变更因素，涉案商场出租率大幅下降及租金大幅减少，导致上诉人持续多年严重亏损。因此，上诉人华祥物业公司请求一审法院对涉案房屋的租金标准进行调整，并依法判决驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，一审法院未予准许，明显错误。2.即使本案存在违约金，一审法院按照年利率24%计付违约金明显偏高。3.上诉人华祥房地产公司并未为华祥物业公司提供担保。4.违约金标准过高，合同明确约定违约金系按税后租金计算，一审法院按照税前租金计算明显错误。5.上诉人华祥房地产公司即使应当承担担保责任，也仅需对租金承担担保，对违约金无需承担担保责任。
被上诉人黄某1辩称，本案不构成情势变更，只是商业风险，不应当调整租金。根据合同的约定，滞纳金应当按照每日1‰计付，华祥房地产公司还应当对滞纳金承担保证责任，请求驳回其上诉请求。
被上诉人黄某1向一审法院起诉请求：1.华祥物业公司立即支付2015年第二季度的租金5677.54元，并按合同约定计付该款项自2015年7月1日起至实际付款之日止的滞纳金;2.华祥房地产公司对以上述款项承担连带清偿责任；3.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：黄某1系泉州市洛江区万安万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）二层21029号商铺的业主。2013年7月1日，黄某1与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：1.黄某1（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；2.第一年至第三年租金乙方每月支付2776.25元（税前），第四至第七年乙方每月支付3028.67元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；3.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，华祥物业公司于2015年9月30日向黄某1支付租金2651.21元。
一审法院认为，黄某1与华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。在审理过程中，华祥物业公司拖欠黄某12015年4月1日起至2015年6月30日止的租金8328.75元的事实清楚，扣除已支付部分，华祥物业公司应支付租金5677.54元，故黄某1请求华祥物业公司支付租金的诉求，法院予以支持，华祥物业公司关于调整租金的抗辩主张，法院不予支持。根据双方合同约定和法律规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司逾期支付租金的行为承担连带保证责任。故黄某1要求华祥房地产公司对华祥物业公司尚欠租金5677.54及滞纳金承担连带保证责任，法院予以支持。由于双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率的24%计付为宜。故黄某1请求华祥物业公司以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金，法院不予支持。判决：一、华祥物业公司应在本判决生效后十日内支付黄某12015年4月1日起至2015年6月30日止的租金5677.54元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年10月13日的滞纳金按8328.75元基数计算）；二、华祥房地产公司对华祥物业公司上述债务承担连带保证清偿责任；在承担保证清偿责任后，有权向华祥物业公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由华祥物业公司、华祥房地产公司共同负担。
本院二审期间，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人请求调整租金是否适用情势变更情形的问题。本院认为，商场周边市政道路改造、区域内多家建材家居行业入住及全国家居行业经济整体下滑等情形均不适用情势变更原则，上诉人以此主张调整租金，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决违约金标准过高，且根据合同约定，应以（税后）租金为基数计算的问题。本院认为，上诉人没有正当理由逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。一审法院认为双方合同约定的滞纳金明显偏高，调整后所计算出的滞纳金，虽未以（税后）租金为基数计算，但该调整所计算出的滞纳金符合法律的规定，并无不当。对上诉人该主张，本院不予支持。但一审判决华祥物业公司应在本判决生效后十日内支付黄某12015年4月1日起至2015年6月30日止的租金5677.54元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年10月13日的滞纳金按8328.75元基数计算），其中滞纳金按8328.75元为基数计算的截止日期有误，应当为2015年7月1日至2015年9月30日。本院依法予以纠正。关于上诉人华祥房地产公司主张其并未为华祥物业公司提供担保，即使应当承担担保责任，也仅需对租金承担保证责任，无需对违约金承担保证责任。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第七条第四款约定，华祥物业公司无正当理由逾期向被上诉人支付租金……华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。华祥房地产公司在合同担保方处盖章，根据合同约定及法律的规定，华祥房地产公司应当承担连带保证责任。关于是否应对滞纳金承担保证责任的问题，合同条款对保证范围的约定不明确，上诉人与被上诉人对合同该项约定理解不一致，根据法律相关规定，当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任。华祥房地产公司应当对华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，对于成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第1514号民事判决第二项；
二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第1514号民事判决第一项；
三、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付黄某1自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金5677.54元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年9月30日的滞纳金按8328.75元为基数计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由华祥物业公司、华祥房地产公司共同负担。一审案件受理费50元，由华祥物业公司、华祥房地产公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
审 判 员 余卓立
代理审判员 庄 瑮
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李祖山
速 录 员 庄晓思
附本案主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……