重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝二中法民终字第01780号
上诉人（原审原告）刘弘博，男，汉族，1987年3月14日出生，居民，住重庆市奉节县。
被上诉人（原审被告）重庆巨洋房地产开发有限公司,住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋1楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。
法定代表人张成平，经理。
委托代理人冉健，重庆环法律师事务所律师。
上诉人刘弘博与被上诉人重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称重庆巨洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2015）奉法民初字第03269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定刘弘博购买位于奉节县xx镇xx路xxx号清河水岸x幢xx号房屋，房屋性质为预售商品房。房屋总成交金额为305327元，于合同签订当日付房款305327元。合同第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及（按银行同期贷款利率计算）利息，并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房管部门提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房管部门出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
2011年9月5日，被告重庆巨洋公司向清河水岸小区2号楼、3号楼和4号楼的业主发出接房通知书，2011年9月18日，刘弘博签收入住通知书。2015年1月16日，重庆巨洋公司取得奉节县城乡建设委员会颁发的清河水岸1、2、3、4、5、6号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年3月6日，重庆巨洋公司在清河水岸小区张贴通知，通知内容为：因办房屋产权证需核实购房人本人身份，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。请各位业主于2015年3月10日14时，由本人执身份证原件到奉节县行政审批大厅房管所1号窗口签字。现原告以被告延迟办理产权登记构成违约为由诉至法院，要求判决被告向原告支付迟延办理产权登记违约金42593.10元。
刘弘博一审时诉称：原、被告于2010年5月签订重庆市商品房买卖合同，房屋坐落重庆市奉节县竹枝路655号，根据合同第十三条第二款之约定，被告应在实际交房之日起60日之内向土地房屋登记机构提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但自交房至今已有1395天，违约1395天，根据合同第十三条4款之约定，被告应支付原告违约金42593.10元。现诉至法院，依法判令被告支付原告房产证逾期违约金42593.10元，诉讼费由被告承担。
重庆巨洋公司一审时辩称：双方签订合同的时间、房屋价款、合同约定均是事实。被告实际将房屋交付原告使用的时间是2011年9月18日，但按照法律规定，取得建设工程竣工验收备案登记证后才符合法定的交房条件，被告于2015年1月16日才取得该房屋的建设工程竣工验收备案登记证。2015年3月6日，被告向房管部门提交了产权登记的资料，并在清河水岸小区张贴公告，告知业主携带有效证件到房管部门申请办理房屋产权登，被告在约定的时间内完成了提交办理产权登记资料的义务，没有违约行为。规划部门对房屋进行验收后，房管部门才接受房屋产权登记手续的办理，清河水岸的13户业主违法乱搭乱建导致奉节县规划局对房屋的验收一直无法通过，致使被告无法按期将资料提交给房管部门。部分业主于2014年向法院起诉被告交房违约，经协商，双方达成了调解意见，被告承担支付了违约金的责任，没有向法院起诉的业主也就逾期交房违约与被告达成了支付违约金的协议，并领取了违约金，现原告再次依据同一合同主张违约责任，是基于同一法律关系、同一事实及理由向法院起诉，属于重复诉讼的行为。原告主张被告违约，属于一般债权，应受两年诉讼时效的限制，诉讼时效起算点是交房后的第61日开始计算，至原告起诉时已超过两年诉讼时效。如果法院认定被告存在违约行为，判决被告给付违约金，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院对违约金予以调整。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该合同对原、被告具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告重庆巨洋公司于2011年9月18日将房屋交付原告刘弘博使用时尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，此时交房不符合法定的交付条件，也不符合合同约定的交房条件，被告于2015年1月16日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，此时才是本案商品房交付的法定时间，计算办理产权登记违约时间的起算点应以此为基础。原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》就延迟交房和延迟办理产权登记事宜分别约定了违约责任，起诉延迟办理产权登记违约与延迟交房违约并非同基于同一事实，不属于重复诉讼。办理产权登记的违约时间起算点应以取得《建设工程竣工验收备案登记证》的时间为依据，原告刘弘博的起诉没有超过两年诉讼时效。对被告重庆巨洋公司辩称原告刘弘博起诉属于重复诉讼及超过两年诉讼时效的辩解意见，该院均不予采纳。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，双方应相互配合办理本商品房产权登记，各自提供其应当提供的资料。被告重庆巨洋公司已在法定交房条件成就后的60日内向房管部门提交了办理房屋产权证的相关资料，并于2015年3月6日在小区张贴通知，向业主告知了办理产权登记的相关事宜，履行了相应的合同义务，且未超过合同约定的期间，被告重庆巨洋公司没有违约行为，对原告刘弘博的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决:驳回原告刘弘博的诉讼请求。案件受理费432元，由原告刘弘博负担。
刘弘博不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）奉法民初字第03269号民事判决，要求被上诉人承担违约金42593.10元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、双方合同工约定的办证起算时间是“实际交付使用”，实际交付使用的时间是2011年9月18日，而非一审判决所谓的商品房交付的法定是时间；二、按照双方合同约定，被上诉人在交付房屋时就应当取得《建设工程竣工验收备案登记证》，但被上诉人在实际交付房屋时并没取得，因此，应当支付逾期办证的违约金。
重庆巨洋公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，刘弘博与重庆巨洋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
一、关于如何认定商品房交付时间的认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房的交付除了当事人的约定条件外，必须满足法律规定的商品房经竣工验收合格、符合法律规定的建筑工程质量标准等法定条件。经审查，重庆巨洋公司与刘弘博在合同中约定本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该约定符合法律规定，故一审法院认定涉案房屋的交付条件成就时间为重庆巨洋公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的2015年1月16日是正确的。
二、关于商品房逾期办证的时间点是以合同约定的时间开始计算还是以实际交房时间开始计算的问题。本院认为，逾期办证的时间起算点应当是以实际交房的时间开始计算，但该实际交房应当理解为符合交房条件的交房，不应当包括不符合交房条件的交房。虽然涉案房屋已于2011年9月18日已实际交付给刘弘博，但由于刘弘博在重庆巨洋公司将未经竣工验收合格并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付使用时并没有拒接房屋而仍然接收使用，应视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，同意先行接收存在交付条件缺陷的房屋，其后该房屋于2015年1月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，满足了交付条件，故一审法院以此为计算办理房屋产权登记违约时间的起算时间节点是正确的。经审查，重庆巨洋公司不存在逾期办证的违约事实，故上诉人请求被上诉人承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘弘博的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865.00元，由上诉人刘弘博承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年一月二十日
书 记 员 欧阳星宇