＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭西民初字第1782号＼n原告（反诉被告）：杭州爱家物业服务有限公司。＼n法定代表人：刘田。＼n委托代理人：王燕。＼n委托代理人：方明珍。＼n被告（反诉原告）：李重瑶。＼n委托代理人：朱永军。＼n原告（反诉被告）杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）为与被告（反诉原告）李重瑶房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理期间因李重瑶提起反诉，本案由简易程序转为普通程序并依法组成合议庭，于2012年8月14日、2012年12月4日公开开庭进行了审理。爱家物业公司的委托代理人王燕，李重瑶的委托代理人朱永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n爱家物业公司诉称：2011年5月13日，李重瑶承租爱家物业公司代理的位于上城区严官巷43幢505室房屋，承租期限为2011年5月14日至2012年5月13日。2012年2月29日李重瑶居住期间，因李重瑶不当使用电热毯引发该房屋火灾，造成屋内部分家具、家电烧毁和损坏。火灾发生后，该房屋房东与爱家物业公司上门察看了房屋，据房东估算修复房屋的装修、家电、家具，因房屋发生火灾的价值折损，及修复期间的房租损失约达四万余元。为此，爱家物业公司多次组织李重瑶与房东共同协商房屋赔偿事宜，但因分歧太大未达成一致。2012年5月7日，房东携杭州电视台（《金剑说法》栏目）来爱家物业公司处要求与李重瑶协商赔偿事宜，但李重瑶以房东提的赔偿要求过高，要求通过司法途径解决为由，未前来协商。后经记者长达几小时与房东沟通，做房东工作，房东同意将赔偿金降低至31000元。爱家物业公司考虑到房屋被损毁实际情况及房东降低要求后赔偿金额的合理性，为避免房屋一直处于烧毁、损坏、空置损失的进一步扩大，爱家物业公司先行向房东垫付了房屋损失赔偿31000元。爱家物业公司认为依据房屋租赁合同第三十条的约定，李重瑶应承担相关的赔偿责任。故诉至法院，请求判令李重瑶支付爱家物业公司垫付的火灾损失31000元并承担诉讼费用。＼n李重瑶辩称：一、2012年2月29日，因李重瑶使用电热毯不当造成其租赁的房屋起火，火灾只造成了床铺和空调部分烧毁，并没有如爱家物业公司所陈述有那么大的损失。根据杭州市上城区公安分局消防大队火灾调查认定书认定火灾只是造成床铺、空调部分烧毁，其他物品保持完好，可见爱家物业公司虚构并扩大了火灾的损失。之所以协商未果是因房东及爱家物业公司提出无理过高的赔偿要求，并且不结算房租及押金，才要求通过司法途径解决。二、爱家物业公司提出的赔偿项目，除了床和空调确实部分烧毁李重瑶予以认可外，其他损失李重瑶不认可，误工费和无形资产损失更是没有法律依据。三、爱家物业公司提出的赔偿价格是其自己评估的价格，完全超过了实际价值，且爱家物业公司也未在举证期限内申请第三方评估鉴定损害的价格，爱家物业公司应对损失物品的价值负有举证义务，而不是由其自己评估价值。故爱家物业公司起诉证据不足，请求驳回爱家物业公司的诉讼请求。＼n李重瑶并提起反诉称：李重瑶在与爱家物业公司签订房屋租赁合同后支付了至2012年5月13日的租金及3600元押金。2012年2月29日，由于李重瑶使用电热毯不当引起火灾，导致不能继续居住，以致双方合同不能继续履行。李重瑶于2012年3月3日搬离了房屋，履行了交房手续，并由爱家物业公司工作人员签字确认房屋交接手续。但爱家物业公司拒绝退还剩余的房租以及押金3600元。故提起反诉，要求爱家物业公司返还李重瑶押金3600元、房屋租金4200元，共计7800元，并由爱家物业公司承担反诉诉讼费。＼n针对李重瑶的反诉，爱家物业公司辩称：李重瑶因使用电热毯不当造成火灾，经上城区公安局紫阳派出所出面进行协商，未达成一致意见，钥匙一直在李重瑶处，故该期间属于李重瑶使用状态。直到5月11日，经爱家物业公司多次催促，李重瑶才将房屋钥匙归还。整个过程是由于李重瑶使用电器不当造成损失，根据房屋租赁合同的约定，也是因李重瑶违约所致，故其应当支付房租，并承担相应的赔偿责任，其主张的租金不应归还；押金应作为违约金支付给爱家物业公司，不应予以退还。＼n爱家物业公司为证明其主张，提供以下证据：＼n1、房屋出租委托合同（附房屋交割清单和授权书）。证明爱家物业公司受房东委托代理出租房屋。＼n2、房屋租赁合同。证明李重瑶承租爱家物业公司代理之房屋。＼n3、光盘、图片。证明火灾烧毁状况。＼n4、房屋火灾损失清单。证明火灾损失状况及产生的赔偿费用。＼n5、协议。证明爱家物业公司与房东协商赔偿事宜。＼n6、农业银行批量信息清单。证明爱家物业公司已向房东支付了该笔赔偿款。＼n经质证，李重瑶认为，证据1三性均有异议，该协议系爱家物业公司与房东孙培英签订，李重瑶没有参与合同签订，对真实性不清楚。该房屋产权是否属于孙培英也不清楚。证据2中租赁期限和租金没有异议，但对爱家物业公司有无租赁权，李重瑶不知情。证据3中对于床和空调的烧毁认可，但照片只是损失的结果，不能证明损失的数额。证据4清单中所有赔偿项目的数额均不认可，该数额是爱家物业公司自己评估和想象的，李重瑶只对空调和床的损失予以认可，没有其他损失；误工费和无形资产损失更是没有任何法律依据。证据5三性均有异议，该赔偿协议是爱家物业公司与孙培英私下签订，李重瑶没有参与，对真实性不予认可；该协议未通过司法途径确认，且对赔偿数额也是私下约定，对李重瑶不产生任何法律效力。证据6因李重瑶不清楚该情况，真实性不能确认。＼n李重瑶为证明其主张，提供以下证据：＼n1、火灾事故简易调查认定书。证明爱家物业公司虚构火灾的损失，损失仅仅是床铺和空调。＼n2、爱家物业公司与李重瑶之间房屋交割清单。证明爱家物业公司与李重瑶房屋交割时，没有梳妆台，但爱家物业公司赔偿项目中有梳妆台；交割单中电扇有2台，但项目损失中有3台。说明爱家物业公司赔偿项目表中的有些内容是虚构。＼n3、照片4张。证明电视机、三门大衣柜、写字台都是完好无损的，但爱家物业公司在赔偿项目中虚构了该些损失。＼n4、租金及押金收款收据各一份。证明爱家物业公司收取押金3600元，及收取租金到5月13日的事实。＼n5、房屋租赁合同。证明租赁时间、租期及押金的情况。＼n6、交接单。证明3月3日爱家物业公司与李重瑶已经交接完毕。＼n经质证，爱家物业公司认为证据1真实性无异议，证明对象有异议。根据现场走访调查确认，卧室烟熏严重，电视机等物品损失严重，说明损失内容并不仅仅是床和空调。证据2真实性无异议，风扇项目有涂改的迹象，梳妆台在爱家物业公司交割清单上注明是有的。证据3真实性有异议，另从消防确认单上可以明确烟熏严重，电视机等家电无法正常使用。衣柜、写字台等也因为有烟熏的痕迹无法正常使用。证据4无异议，证据5、6真实性无异议，但从交接单的时间上看，李重瑶是5月11日才将房子交还给。＼n第一次开庭后，本院向案涉房屋所有权人孙培英的女婿徐子寿作了调查。徐子寿陈述了房屋发生火灾的情况及与李重瑶、爱家物业公司进行赔偿协商的相关情况。其称：“当时看了现场后发现空调室内机融化了，吸顶灯烧坏了，地板水浸严重。消防员将水从阳台的窗户中进来，门是被撬进去的，损失是比较严重的……我们的这个房屋是新装修的……我们提出4-5万元的数额，李重瑶提出太高了，没谈成。……我们找了《小强热线》（栏目），3月20日左右《小强热线》（栏目）播出了节目。之后爱家物业公司相关人员、我方及李重瑶又谈了一次，我们列了清单，第一次提出火灾后的房屋贬值补偿20000元，总价格为49043元。李重瑶一直未回复。我们把情况报给爱家物业公司后，他们给我们发了个函。我们就着急了，找到了《和事佬》（栏目）。2012年5月7日《和事佬》（栏目）的记者、孙培英、爱家物业公司的副总等在场，签了协议（爱家物业公司证据5）。31000元没有具体组成分割，直接谈好了价格，而且该款项还包含了两个月的房租3600元，所以赔偿额只有27400元，由于我们也精疲力尽了，就签了协议，他们后来执行了协议。……冰箱和洗衣机还在，其他的都处理掉了。房子后来我们装修了，爱家物业公司验收后，接收了房屋。”＼n第二次开庭时，爱家物业公司补充提供了证据7、孙培英于2012年3月1日出具的授权书，证明其与孙培英之间仍存在委托关系。＼n经质证，李重瑶认为，证据7即授权书的三性有异议，从委托书的内容看，写明是收取租金以及提起诉讼，没有直接写明委托代为火灾损失的诉讼，且若是孙培英委托爱家物业公司起诉，应以孙培英的名义起诉。对调查笔录因为被调查人的身份，可能有偏向于损失方的陈述。且该陈述也认为李重瑶没有同意赔偿。＼n爱家物业公司对本院调查笔录无异议。＼n本院对证据认证如下：＼n爱家物业公司提供的证据1有原件，真实性应予以确认。但房屋交割清单中的相关项目与李重瑶提供的证据2不一致，对此，应由爱家物业公司负举证责任，其不能证明时，本院以李重瑶提供的证据2为准。证据2系与李重瑶签订，真实性也予以确认。证据3能证明火灾当时的情景。证据4系孙培英方所列，没有其他证据证明，应结合房屋交接单的情况综合确定。证据5、6均有原件，真实性应予以确认。证据7系原件，真实性予以确认。李重瑶提供的证据1、2、4、5、6真实性无异议，本院予以确认。证据3没有拍摄时间，不能证明火灾后的情况。本院的调查笔录可结合其他证据予以综合认定。＼n根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实：＼n孙培英系杭州市上城区严官巷43幢505室房屋的所有权人。2011年3月5日，甲方孙培英与乙方爱家物业公司签订房屋出租委托合同，约定甲方委托乙方全权代理并授权乙方可以其名义出租位于杭州市上城区严官巷43幢505室房屋，委托期限为2011年3月10日至2012年3月9日。合同约定了相关的权利义务。同日，孙培英向爱家物业公司出具授权书一份，载明：“委托方就房屋租赁事宜独家全权委托爱家物业公司全权处理：一、该房屋的出租代理手续，并授权爱家物业公司可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租人提起诉讼等。”并注明“本授权委托书有效期自出具之日起至《房屋出租委托合同》履行完毕之日止。”＼n上述合同签订后，爱家物业公司作为代理人（乙方）与李重瑶作为承租人（甲方）就上述房屋于2011年5月13日签订房屋租赁合同，约定：承租期限为12个月，即自2011年5月14日至2012年5月13日；租金为1800元／月，租金按季支付；甲方在签订合同时，交纳押金3600元。合同第二十三条“违约责任”约定：“甲方发生以下行为之一的，乙方有权终止合同并收回房屋，甲方须支付乙方二个月租金作为违约金：……g）改变或破坏房屋内部结构及附属设施设备，并在乙方之规定期限内不予以维修及恢复。”合同第三十条“特别提醒”约定：“甲方承租期间，……因使用电器不当造成失火的，由甲方承担损害赔偿责任。”同日，李重瑶交纳了押金3600元，双方签订房屋交割清单进行了交接。清单所列物品有RONGSHENG冰箱一台、TCL彩电一台、爱妻型洗衣机一台、夏普空调一只，床两张、书桌一张、衣柜一个、沙发一只、床头柜两只、电视柜一只、电风扇两台，另有厨卫用品若干。李重瑶租用该房屋后，于2012年2月29日因使用电热毯不当，引发该房屋火灾，经杭州市上城区公安分局消防大队扑救后火灭。该消防大队于2012年3月1日出具的《火灾事故简易调查认定书》认定，经现场勘验：起火的为严官巷43幢505室居民房，卧室烟熏痕迹严重，卧室内置一床铺、空调、写字台、衣架、鞋架、书柜等物品，床铺、空调部分烧毁，其他物品保持完好，床铺炭化程度床脚较床头严重，床脚位置摊有一电热毯，表面炭化，对应下方床铺东北角炭化严重，并向周围逐步减轻。火灾事故事实为：过火面积30平方米，烧毁床铺，空调等物品，未造成人员伤亡。起火部位卧室，起火点床铺东北角；起火原因电热毯使用不当引起火灾。因该火灾赔偿问题，孙培英、爱家物业公司及李重瑶经多次协商未果。2012年5月7日，孙培英（甲方）与爱家物业公司（乙方）达成协议一份，载明，甲乙双方经友好协调，就位于上城区严官巷43幢505室房屋，在委托期间因租客使用不当引发的火灾相关事宜达成以下协议：一、乙方一次性向甲方支付房屋损失赔偿31000元（含修复房屋的装修、家电、家具及相关损失等）…四、该房屋的维修恢复等事宜，由甲方自行负责…六、此后，若乙方向承租方追究责任的，甲方愿意全力配合。之后，爱家物业公司向孙培英支付了该款项。孙培英对房屋进行了重新装修。2012年3月1日，孙培英再次向爱家物业公司出具委托书一份，委托书的内容同孙培英于2011年3月5日的委托书。爱家物业公司诉至本院，请求判如所请。＼n另查明，李重瑶租赁房屋后，交纳了租赁期内的租金，其中于2012年2月10日交纳了2012年2月14日至2012年5月13日的第四期房租5400元。该房屋发生火灾后，李重瑶未再在该房屋内居住，并于2012年5月11日交还房屋钥匙。＼n本院认为，爱家物业公司以自己的名义与李重瑶签订房屋租赁合同系受房屋所有权人孙培英的授权委托，孙培英为此出具了授权书，授权书的委托事项中明确有“向承租方提起诉讼”的授权。房屋租赁合同的权利义务指向对象是李重瑶（甲方、承租人）与爱家物业公司（乙方、代理方）。故爱家物业公司在本案中具备原告的主体资格。房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。租赁合同第三十条明确约定因使用电器不当造成失火的，由甲方即李重瑶承担损害赔偿责任。本案中李重瑶在租赁房屋后因电热毯使用不当引起火灾，造成房屋损害，应承担相应的赔偿责任。对于双方争议的赔偿数额问题。因发生火灾后未及时进行现场勘察并对损害后果进行鉴定评估，本院依据当时房屋及物品的损害状况、房屋的修复费用、爱家物业公司实际赔偿给房屋所有权人的款项数额等情况，酌情确定赔偿数额为20000元。李重瑶虽然在火灾发生后就不再居住该承租房屋，但其并未与爱家物业公司办理房屋交接手续，直至2012年5月11日才将钥匙交接，该时间与其交纳房租的时间基本相当，故李重瑶反诉要求返还部分租金的请求缺乏依据，但相关的押金应由爱家物业公司退还。爱家物业公司辩称押金应作为违约金的意见，因其未提起违约金的主张，故该辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条之规定，判决如下：＼n一、李重瑶赔偿杭州爱家物业服务有限公司20000元。＼n二、杭州爱家物业服务有限公司退还李重瑶押金3600元。＼n三、驳回杭州爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。＼n四、驳回李重瑶的其他反诉诉讼请求。＼n五、以上一、二项相抵，由李重瑶赔偿杭州爱家物业服务有限公司16400元，于本判决生效之日起十日内支付。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费575元，由杭州爱家物业服务有限公司负担204元（已预交），李重瑶负担371元，李重瑶负担部分于判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取25元，由李重瑶负担13元（已预交），杭州爱家物业服务有限公司负担12元，杭州爱家物业服务有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交纳至本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长高瑛＼n人民陪审员王友瑞＼n人民陪审员王静芳＼n二〇一二年十二月二十七日＼n书记员林聪