四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终940号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何先君，男，汉族，1979年出生，住四川省盐亭县。
委托诉讼代理人：沈晓鹏，四川尊联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳润森银河大酒店有限公司，住所地：四川省绵阳市临园路西段33号。
法定代表人：冯占秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王斐，四川仁聚律师事务所律师。
上诉人何先君与上诉人绵阳润森银河大酒店有限公司（以下简称润森公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何先君的委托诉讼代理人沈小鹏，上诉人润森公司的委托诉讼代理人王雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何先君上诉请求：一、在判决润森公司承担违法解除租赁合同违约金20万元的基础上，改判润森公司向何先君赔偿各项损失共计104万元（包括饭店转让费35万元、停业损失30万元、财产损失36万元、保证金3万元）；二、诉讼费用由润森公司承担。事实和理由：一、一审法院以何先君向案外人李清华、严春支付转让费35万元没有法律依据为由，不支持何先君主张的35万元转让费损失，与事实及法律规定不符。一审中，何先君向法院提交了充分证据证明何先君为了接手该饭店向原承租人李清华、严春支付了35万元转让费，故在润森公司违法解除租赁合同的情况下该35万元应属于何先君的实际直接损失（租赁期为10年的合同在刚履行1年时就被违法解除），根据合同法的相关规定，润森公司严重违约，应当对何先君的该35万元转让费损失承担赔偿责任。二、一审法院以何先君无证据证明为由不支持何先君的停业损失及财产损失诉请，与事实及法律规定不符。一审起诉时，何先君诉请判令润森公司解除租赁合同无效及判令润森公司按5000元/天赔偿何先君停业损失（计算至起诉之日的停业损失为5万元），因一审法院最终判令该租赁合同解除，因此何先君诉请按5000元/天计算60天共计30万元的可得利益损失（若润森公司不采取断水、断电的非法手段而是通过诉讼及协商方式解除租赁合同，那么何先君正常经营2个月的收入最低为30万元）。在何先君就本案向一审法院提起诉讼且双方未解除租赁合同时，润森公司采取非法手段强行搬离了租赁房屋内所有物品，润森公司搬离的物品中包含了何先君所有的中餐店中的食材、餐具、餐桌、空调、冻库、冷库、账单等用具约36万元，因润森公司的这一违法行为导致何先君无法向法院提供店内的营业收入及财产损失情况。基于润森公司的违法行为在先，对何先君主张的停业损失和财产损失应由润森公司承担举证责任，否则应承担举证不力的法律后果，按租赁合同第十三条第二项之约定向何先君全额赔偿财产损失。三、何先君在与润森公司签订《房屋租赁合同》时按该合同第七条第五项向润森公司支付了3万元租房保证金，现一审法院判决解除租赁合同，润森公司应将该款退还何先君。
润森公司答辩称：一、何先君主张的转让费35万元无事实和法律依据，且是其投资行为，风险不应转嫁给润森公司，润森公司并无违约行为；二、何先君主张的停业损失、财产损失没有依据，且一审判决的违约金20万元中已包括该两项损失；三、何先君在履行合同过程中存在违约行为，保证金3万元不应退还。
润森公司上诉请求：一、依法改判何先君承担因迟延支付租金产生的违约金23788.8元（24600元－811.2元）；二、依法改判何先君向润森公司交纳2016年12月的房屋租金26000元；三、依法改判何先君向润森公司交纳2016年10月、12月的水电气费共计18322.98元（其中10月的水电气费11944.67元、12月的水电气费6378.31元）。事实和理由：一审法院就何先君的违约事实认定错误。庭审中，何先君对未交付2016年12月租金的事实予以确认，但主张未交付系因润森公司拒收，并提交梁慧向润森公司支付租金的转账记录（通过支付宝支付至冯占秋后被退回的记录）、录音记录、梁慧作为证人的当庭陈述作为证据予以证明；但从何先君提交的网上银行电子回单及何先君提交的支付租金的证据（信用卡交易明细）看，其支付租金的主要方式为何先君按照《房屋租赁合同》的约定向冯占秋银行账户或四川润森恒发实业有限公司银行账户直接转账支付。无论因何原因，何先君此次不自行支付租金及相关费用，而变更方式通过梁慧的支付宝或当场找冯占秋支付都不符合常理。众所周知，通过银行卡转账支付收款方是无法拒收的，即何先君支付租金的渠道是畅通的，何先君完全可以按合同约定的方式支付租金。2016年12月的租金26000元及水电气费6378.31元，一审庭审时已经核实何先君未曾交纳，但一审法院却未对此金额及事实作出相应认定，也不认定何先君迟延支付该费用导致违约，明显与事实不符。综上，何先君的行为已经构成违约，一审认定的拒收租金与事实不符，润森公司主张的违约金符合合同约定，应予支持。
何先君答辩称：一、润森公司违约在先，其在未与何先君解除合同时便将房屋转租给他人，属严重违约；二、何先君按约支付租金，即使有延迟，也未达到合同约定的连续天数；三、2016年12月润森公司断水断电后，饭店无法经营，故不应再支付租金和水电气费。
何先君向一审法院起诉请求：一、判令确认润森公司解除租赁合同无效；二、判令润森公司向何先君支付违法解除租赁合同的违约金及损失共计80万元；三、判令润森公司支付擅自断水断电给何先君造成的停业损失（按5000元每天计算，直至润森公司恢复水、电，暂计至起诉之日的停业损失为5万元）；四、诉讼费由润森公司承担。一审庭审中，何先君明确其诉请的停业损失计算至本案终结日止，并增加一项请求为赔偿何先君财产损失26万元。
润森公司向一审法院反诉请求：一、依法解除双方于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同》；二、何先君向润森公司交纳2016年12月的房屋租金26000元；三、何先君交纳2016年10月、11月的水电气费共计22472.7元；四、何先君向润森公司支付自2016年1月25日至2016年12月26日期间因逾期交纳租金产生的违约金24600元（累计逾期天数82天×300元/天）；五、何先君向润森公司支付违约金20万元；六、诉讼费由何先君承担。
一审法院认定事实：2015年12月14日，何先君在案外人李清华处以35万元的转让费受让了银河酒店四季堂饭店经营，该饭店位于绵阳市润森银河大酒店一楼。同日，何先君（乙方）、润森公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于绵阳市润森银河大酒店一楼大厅东边半层（以中间上二楼悬背楼梯强为界至厨房）及后院内一楼房屋两间租赁给乙方，房屋用途为从事餐饮经营等活动，租赁期限为2016年1月1日至2026年12月31日，租金支付方式为先付租金后使用，每月26000元，乙方每月向甲方交纳租金一次，且须在每月25日交纳下一个月的租金，逾期交纳的，乙方应每日支付违约金300元，乙方向甲方支付租金的方式为现金或转账，租赁期间当月的水电气费、物管费等杂费的支付时间为次月5日前付清；同时约定出租房屋的使用事宜，由乙方自行办理消防和环保的许可、审批、备案、验收等手续，乙方经营事项如须办理其他行政审批、许可、备案、验收工作的，由乙方自行负责办理，甲方提供相关资料给以配合协助；又约定因经营需要，乙方需对租赁范围内进行全面的改造更新，相关手续、费用由乙方办理和承担，甲方进行协助，乙方的改造方案必须通过消防等主管部门的审批或其他部门审批验收，乙方改造更新过程中，不得危及房屋及相关设施设备的安全，乙方在实施改造更新时，须在实施前取得甲方的书面同意并接受其监督，若乙方未按照甲方事先同意的方案进行实施或办理，甲方有权及时给予制止和责令改正；还约定合同的解除条件，即乙方不交付或者不按约定交付租金及相关费用满30日、违反装修约定进行装修或者擅自拆改、变动、损坏房屋主体结构、未经甲方同意擅自改变房屋用途等甲方有权解除合同；另约定任何一方违反合同约定，不履行、不全面履行合同义务，或者违反合同约定单方解除合同的，违约方按20万元向守约方支付违约金。
合同签订后，何先君进驻案涉房屋进行餐饮经营并向润森公司交纳房租及水电气费。2016年7月13日，润森公司向何先君发出关于延迟交纳租金违约金的《通知》，告知何先君2016年2月迟延交纳租金4天，2016年3月迟延交纳租金4天，2016年4月迟延交纳租金3天，2016年5月迟延交纳租金4天，2016年6月迟延交纳租金25天，2016年7月迟延交纳租金12天，每天违约金300元，共计需交纳违约金15600元。何先君收到该《通知》但未交纳上述违约金。
2016年7月13日、7月14日，何先君及其合伙人梁慧分别向润森公司提出书面《申请》，载明：“因经营不好，需对店面的门面广告进行改造，室内主体结构不作任何改动”，2016年7月18日，润森公司回复：“餐馆的任何改造决定权取决于我司，从未授权任何第三人进行，若你方仍单方执意强行改造，其后果概由何先君负责”。但何先君庭审中否认收到过该《回复》。一审庭审中，润森公司举出自称是2016年7月20日拍摄的照片，何先君对门面广告进行了重新装饰，但未改动主体结构。
此后，何先君继续经营并向润森公司交纳2016年8月、9月、10月、11月的房租。润森公司均予以收取。润森公司未向何先君提供水电气费的交纳单据。2016年11月14日，润森公司又向何先君发出关于解除租赁合同的《通知》，载明：因何先君未交纳迟延支付租金的违约金及未经润森公司同意擅自对门面进行改造，润森公司有权解除租赁关系，限7日内搬离。何先君收到该通知并通过短信回复润森公司经理冯占秋，表明其单方解除合同违法。
2016年11月24日23时59分，何先君的合伙人梁慧通过支付宝转账到润森公司总经理冯占秋的中国农业银行（尾号为6113）账户26000元，但却转账失败并如数退款。之后，到润森公司现场交纳亦被拒绝。
2016年12月上旬，润森公司对案涉房屋停水停电。2016年12月19日，何先君到绵阳市涪城区人民法院提起本案诉讼。2016年12月26日，润森公司与何先君协商搬离租赁房内物品未果。2016年12月27日，润森公司强行搬离何先君出租房内物品，何先君报警处理。
另查明，2016年10月28日，润森公司与绵阳爱尔眼科医院有限公司就绵阳市涪城区临园西路33号商用房1至7层（含案涉房屋）签订为期15年的房屋租赁合同。现绵阳爱尔眼科医院已进驻该场地，何先君与润森公司的租赁合同已没有继续履行的基础。
一审法院认为，何先君、润森公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于合同解除效力的问题。租赁期限内，润森公司以何先君迟延交付房租及相关费用超过30天以及未经同意擅自对房屋进行装修为由，单方解除合同。经查明，何先君在2016年1月至7月虽有延迟给付租金的行为，但是单次时间均不超过30日，且之后润森公司亦收取了租金并未提出异议；润森公司认为延迟给付租金应按每月的天数累计计算，与合同约定及常理不符，法院不予支持。2016年11月24日及之后，何先君交纳租金被拒收的事实经已查明，润森公司以何先君单次迟延交纳租金超过30日亦与事实不符。润森公司不能提供充分的证据证实何先君已经收到、何时收到其送达的关于装饰门店招牌的申请的《回复》，由其承担举证不利的后果；而润森公司提供的照片只能证实何先君已经对门店招牌进行了重新装饰，并不能反映对租赁物的主体结构进行了改动。根据双方合同约定的“因经营需要，乙方需对租赁范围内进行全面的改造更新，相关手续、费用由乙方办理和承担，甲方进行协助，乙方的改造方案必须通过消防等主管部门的审批或其他部门审批验收，乙方改造更新过程中，不得危及房屋及相关设施设备的安全，乙方在实施改造更新时，须在实施前取得甲方的书面同意并接受其监督，若乙方未按照甲方事先同意的方案进行实施或办理，甲方有权及时给予制止和责令改正；乙方不交付或者不按约定交付租金及相关费用满30日的、违反装修约定进行装修的，或者擅自拆改、变动、损坏房屋主体结构的、未经甲方同意擅自改变房屋用途的……甲方有权解除合同”，可知，乙方因经营需要可以改造更新，但以“不得危及房屋及相关设施设备的安全、拆改、变动、损坏房屋主体结构、改变房屋用途”为前提，何先君仅是对门面招牌进行更换，并没有达到危及、改变房屋结构等与合同约定的强度，故，一审法院认为，何先君并没有达到根本违约的条件。而何先君仍按租赁合同的约定按月向润森公司支付租金及相关费用，润森公司以合同约定的解除租赁合同的条件出现为由而单方解除合同的行为，应为无效。但是，即便润森公司单方解除合同行为无效，因润森公司于2016年12月27日已强制搬离何先君租赁房内物品，且之后绵阳爱尔眼科医院已进驻该案涉场地，何先君与润森公司的租赁合同已没有继续履行的基础。故，何先君与润森公司的租赁合同符合法定解除的条件，一审法院确认何先君与润森公司的房屋租赁合同于2016年12月27日解除。
关于润森公司违法解除租赁合同应赔偿何先君损失的问题。何先君要求润森公司承担违约金20万、转让费损失35万、梁慧的合伙款25万、财产损失26万元、停业损失以每天5000元标准计算至本案终结日止。何先君从案外人处受让案涉租赁物的饭店来经营，支付了受让费为35万元的对价，该笔损失没有法律依据，一审法院不予支持；关于梁慧的合伙款25万元，因何先君并没有充分举证证实梁慧实际投入的资金数额，且该合伙款并不是必然损失，故一审法院对该25万元主张不予支持；关于租赁物内财产损失26万元，因何先君亦并没有举证证明其实际财产损失，由其承担举证不力的法律后果，一审法院对该主张不予支持。本案双方签订的合同约定了“任何一方违约，不履行、不全面履行合同义务，或者违反合同约定单方解除合同的，违约方按20万元向守约方支付违约金”，从本案实际情况来看，何先君、润森公司双方之间签订的是十年的租赁合同，月租金26000元，年租金312000元，且何先君经营餐饮需投入装修费用、人工管理费用，其被强制停业亦将产生损失，故合同约定的违约金20万元尚属合理，一审法院予以支持；关于停业损失以每天5000元标准计算至本案终结日止的主张，一审法院认为，因润森公司停水电、强制搬离屋内物品导致其无法继续经营，必然会产生一定的损失，但因何先君没有提供证据证实其实际营业收入，一审法院认为何先君的违约金主张已经包含了其营业损失，故不再单独支持其营业损失的主张。
关于何先君应付润森公司违约金的问题。润森公司主张2016年1月至7月何先君逾期支付租金共52天，每天以300元计算违约金，共计15600元，何先君抗辩违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，润森公司主张的违约金已经远远超过人民银行同期贷款利率，且其亦并未举证证明其实际损失，结合本案的实际情况，一审法院认为违约金应当以未付租金26000元为基数，自迟延之日起至实际履行之日止，按日万分之六计算为宜，即26000元×52天×0.0006=811.2元。
关于润森公司主张的何先君应交纳2016年10月、11月、12月水电气费、2016年12月房屋租金的问题。经查明，2016年10月的水电气费何先君已经交纳，2016年12月的水电气费因润森公司在当月上旬已停水电、并于当月下旬强制搬离了屋内物品，且该12月的水电气费金额何先君也不认可，对12月水电气费的主张，一审法院不予支持。一审法院确认何先君仍下欠润森公司2016年11月水电气费10578元。关于2016年12月房屋租金，同理，因润森公司的断水电行为导致何先君已无法正常经营，租赁物已无法发挥其效能，润森公司仍主张房屋租金不应得到支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，遂判决：“一、解除原告何先君与被告绵阳润森银河大酒店有限公司于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告绵阳润森银河大酒店有限公司在本判决生效后十日内向原告何先君支付违法解除租赁合同的违约金损失20万元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、反诉被告何先君在本判决生效后十日内向反诉原告绵阳润森银河大酒店有限公司支付因迟延给付每月房租的违约金811.2元，支付2016年11月水电气费10578元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告何先君的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告绵阳润森银河大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费12300元，由原告何先君负担8000元，被告绵阳润森银河大酒店有限公司负担4300元；反诉诉讼费5396元，由反诉原告绵阳润森银河大酒店有限公司负担。”
二审中，何先君列出润森公司强行搬离的物品清单及价值，包括：办公桌一套，1300元；羽毛球拍一副1200元；办公电脑两套，3200元；安防报警一套，一年费用1200元，室内监控系统一套，5300元；点菜器一套，1800元，增加桌椅六套，2100元；增加不锈钢小火锅65个，3148元；电动车一辆，1250元；大厅电视机一台（长虹牌42吋），1500元，厨房炊具若干（锅、碗、瓢、盆等），5250元；厨房灶具，2950元；空调12台（美的牌挂式11台，大三P柜式1台），约50000元；冻库、保鲜库，约100000元；青花瓷餐具，约50000元；餐桌约20套（方桌、圆桌大理石桌面），130000元；消毒柜一台，1150元；POS机，1000元（押金）；国税税控系统，1238元；沃克饮水机，2999元；账单、小票等营业记账凭证，以上财产损失共计366585元。何先君称李清华向其转让店铺时店内留有部分炊具、灶具以及餐桌和空调，其余物品是何先君租赁后重新添置的；原店铺进行过装修，何先君租赁后又花费9.5万元进行了部分重装。润森公司则称其搬走的物品只有桌椅，没有其他物品。润森公司搬走何先君租赁房屋内的物品时没有全程录像或以其他方式记录财物情况，仅在二审中提供了搬运物品中途的部分录像（润森公司称拍摄时间应为2016年12月29日，时长8分52秒），何先君称润森公司提供的录像不能全面反映搬走的房屋内所有物品的情况，这次应该是第二次搬物品，2016年12月26晚或27日凌晨已搬运过一次，2016年12月27日早上8点何先君发现后即已报警。
另查明：1.关于润森公司对何先君租赁房屋停水停电的时间，何先君陈述为2016年12月8日，润森公司称是2016年12月中旬；经本院查阅一审中何先君提交的何先君之妻2016年12月10日到润森公司交纳费用时的谈话录音，其中有提及润森公司已停水停电一事，在何先君2016年12月26日向润森公司总经理冯占秋所发短信中也提及润森公司于2016年12月8日停水停电，故润森公司所称停水停电的时间为2016年12月中旬不实，本院采信何先君所述停水停电时间为2016年12月8日。
2.关于何先君应承担的每月水电气等费用，是由润森公司开出票据、明确金额后，何先君再按照该数额交纳，诉讼中，润森公司提交的票据表明2016年10月的水电气等费用为11944.67元、2016年11月的水电气等费用为10528元（一审认定为10578元有误），2016年11月的水电气费何先君一审中已认可未支付，对于润森公司上诉所主张的2016年10月的水电气等费用11944.67元，何先君无证据证明其已交纳。对于润森公司所主张的2016年12月的水电气等费用6378.31元，润森公司称该费用是计算至2016年12月15日的费用。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、租赁合同解除后，润森公司应承担的违约责任和损失赔偿问题；二、润森公司所主张的何先君迟延支付租金的违约金如何认定；三、2016年10月的水电气费何先君是否欠付，何先君应否向润森公司支付2016年12月的租金、水电气费；四、润森公司应否退还何先君保证金3万元。
一、关于租赁合同解除后，润森公司应承担的违约责任和损失赔偿问题。何先君租赁润森公司房屋用于经营餐饮，租赁期限为2016年1月1日至2026年12月31日，租赁期间，何先君2016年2～7月存在未按时交付租金的情况，但每月租金迟延交付时间均未满30日，未达到合同约定的出租方可以解除合同的条件，润森公司2016年7月13日通知何先君交纳迟延期间的违约金，何先君未交纳，润森公司可通过协商或诉讼等方式解决此问题；何先君对门面广告进行重新装饰，亦不属于合同约定的“违反装修约定进行装修或者擅自拆改、变动、损坏房屋主体结构、未经甲方同意擅自改变房屋用途”等情形，润森公司2016年11月14日以何先君未交纳迟延支付租金的违约金及未经润森公司同意擅自对门面进行改造为由主张解除租赁合同，限何先君7日内搬离，不符合合同约定以及法律规定的合同解除条件。润森公司2016年12月对何先君租赁的房屋停水停电，致使何先君无法继续经营并起诉至绵阳市涪城区人民法院，诉讼期间，润森公司又于2016年12月27日擅自强行搬走何先君租赁房屋内的物品，且对所搬走的房屋内的财物无客观记录，故润森公司应对强行解除租赁合同以及强行搬走何先君店内财物所造成的损失承担赔偿责任。从润森公司2016年10月28日与绵阳爱尔眼科医院有限公司就绵阳市涪城区临园西路33号商用房1至7层（含何先君租赁的房屋）签订租赁期限为2017年2月1日至2032年1月31日的房屋租赁合同的事实来看，润森公司强行解除与何先君的租赁合同的目的是为了履行其与绵阳爱尔眼科医院有限公司的租赁合同，以便获得更好地收益。
何先君所主张的损失，包括转让费、财产损失、停业损失、违约金。1.关于转让费，何先君称向原承租人支付了35万元，其为此提供了《饭店转让合同》、转让费收据，但未能提供支付该35万元的银行转款凭证，难以认定该转让费确为35万元，但原承租人租赁该房屋并装修用于经营餐饮，何先君在接受转让时向原承租人支付一定的费用，亦符合客观事实和商铺转让惯例。2.关于财产损失，何先君租赁房屋经营餐饮必然需要配置相关的财物，因润森公司强行将何先君租赁房屋内财物搬出，且不能提供客观、全面的证据以证明所搬走的物品及价值，导致现双方对租赁房屋内原有物品及价值存在分歧，责任应由润森公司承担；但原承租人向何先君转让该租赁房屋时亦包括了部分财物，故财物损失和转让费损失存在部分重叠。3.关于停业损失，何先君正常经营期间因润森公司行为被迫中断经营，必然产生停业损失，故停业损失亦应酌情支持。4.关于违约金，润森公司违反合同约定强行解除租赁合同，应当承担违约责任。一审判决润森公司向何先君承担20万元的违约金，润森公司也并未就此提起上诉。该违约金的性质既具有补偿性，又具有惩罚性，且应以补偿性为主，故该违约金亦可抵消部分损失；但从本案实际情况看，该违约金远不足以弥补润森公司给何先君造成的全部损失，故就不足部分，润森公司仍应承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，结合本案实际情况，本院确定润森公司向何先君承担违约金20万元，并另行向何先君赔偿各项损失共计35万元。
二、润森公司所主张的何先君迟延支付租金的违约金如何认定。合同约定何先君应在每月25日交纳下一个月的租金，何先君在2016年2～7月期间存在迟延交付租金的情况，虽未构成根本违约，但依照合同约定，何先君亦应承担违约责任，何先君每月应交租金26000元，合同约定逾期每日应支付违约金300元，明显过高，一审法院以年利率24%对此项违约金调整为日万分之六适当，何先君2016年2～7月累计迟延交付租金52天，一审据此计算该违约金为811.2元正确。
三、关于2016年10月的水电气费以及2016年12月的租金、水电气费问题。2016年10月的水电气等费用，润森公司提供的票据表明应交11944.67元，何先君未提供已交纳该费用的依据，故应认定其欠交，润森公司主张何先君支付该费用，应予支持。对于2016年12月的租金，因润森公司于2016年12月8日停水停电致使何先君无法经营，后又将何先君店内物品强行搬出，故对润森公司停水停电后的租金何先君不应承担，此前正常经营期间的租金何先君应当承担，此部分租金按比例折算为6066元。因润森公司称其主张的2016年12月的水电气等费用6378.31元是计算至2016年12月15日的费用，并非2016年12月8日停水停电前已产生的费用，故对润森公司的该项主张，不予支持。
另外，2016年11月的水电气等费用应为10528元，一审认定为10578元有误，本院予以纠正。
四、润森公司应否退还何先君保证金3万元。何先君向润森公司支付的该3万元保证金属于履约保证金，对何先君欠付的费用润森公司可以从此费用中抵扣，因对何先君应承担的各项费用已经分别确定，故在该租赁合同解除后，该3万元保证金润森公司应予退还何先君。
综上，上诉人何先君、上诉人润森公司的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持，其余上诉请求不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初6156号民事判决第一项、第二项即“一、解除原告何先君与被告绵阳润森银河大酒店有限公司于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告绵阳润森银河大酒店有限公司在本判决生效后十日内向原告何先君支付违法解除租赁合同的违约金损失20万元；”
二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初6156号民事判决第三项、第四项、第五项即“三、反诉被告何先君在本判决生效后十日内向反诉原告绵阳润森银河大酒店有限公司支付因迟延给付每月房租的违约金811.2元，支付2016年11月水电气费10578元；四、驳回原告何先君的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告绵阳润森银河大酒店有限公司的其他诉讼请求”；
三、绵阳润森银河大酒店有限公司在本判决生效后十日内向何先君赔偿损失35万元、退还保证金3万元；
四、何先君在本判决生效后十日内向绵阳润森银河大酒店有限公司支付因迟延给付每月房租的违约金811.2元、2016年10月的水电气费11944.67元、2016年11月水电气费10528元、2016年12月的租金6066元，共计29349.87元；
五、驳回何先君的其他诉讼请求；
六、驳回绵阳润森银河大酒店有限公司的其他反诉请求。
为便于履行，对以上何先君应支付款项与绵阳润森银河大酒店有限公司应支付款项予以品迭，经品迭后，绵阳润森银河大酒店有限公司还应支付何先君550650.13元，限于本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费12300元，由何先君负担2700元，由绵阳润森银河大酒店有限公司负担9600元，一审反诉案件受理费5396元，何先君负担535，由绵阳润森银河大酒店有限公司负担4861元；二审案件受理费15663元，由何先君负担7695元，由绵阳润森银河大酒店有限公司负担7968元。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 廖小军
审判员 张宗文
二〇一八年六月十一日
书记员 陈进文