陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕08民终574号
上诉人（一审原告）：牛某某。
委托代理人：宋某某，陕西蓝图律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（一审被告）：榆林市城市投资房地产开发有限公司，住所地榆林市经济开发区沙河路（市环保局办公楼二楼）。
法定代表人郭某某，该公司董事长。
委托代理人：杨某某，陕西正北律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（一审被告）：榆林市城投集团资产运营管理有限公司，住所地榆林高新区榆溪大道（市委党校西楼5楼）。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人：磨某某，陕西正北律师事务所律师，一般代理。
上诉人牛某某因商品房预约合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院2015年12月8日作出的（2015）榆民初字第06634号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长韩燕妮、代理审判员杨文智、任小明依法组成合议庭，于2016年4月6日审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告榆林市城市投资房地产开发有限公司是依法成立的经营房地产开发的企业法人。被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司是依法成立的房地产销售的企业法人。2015年10月15日，榆林市住房和城市建设局向被告颁发榆住建预售证第2015-13号榆林市商品房预售许可证。2013年7月22日，原告牛某某向被告榆林市城市投资房地产开发有限公司交纳榆溪雅园二期房款30万元，该公司向原告出具收款的收据。2013年11月23日，原告牛某某（乙方）与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订榆溪雅园认购书，约定：一、认购房源。乙方认购榆林市榆溪雅园2幢1单元20层2001号房，预测建筑面积为141.1平方米（产权登记面积最终以发证机关实测面积为准）。2、认购房源价格，乙方认购房屋单价为8460元/㎡，认购总价为1193706元。3、认购定金为乙方支付30万元作为购房定金，并将计入乙方首期房款中。二、付款方式与成交价：1、一次性付款，乙方在签订本认购书后，在规定期限内付清剩余全部房款，方可签署正式买卖合同，并可享受总房价3%的优惠。2、银行按揭，乙方在签订本认购书后，接到通知后尽快将符合银行要求的办理银行按揭所需的个人资料交至甲方，并在规定的时间内前往银行办理按揭贷款手续，按揭数额为乙方申请意向数额，实际贷款数额以银行审批结果为准，若审批数额不足申请数额，则乙方应于实际按揭贷款数额确定后15日内补交其余购房款差额。三、甲乙双方约定：1、签订本认购书后，乙方接到通知10日内，携带本人有效身份证件、定金收据，需要补交的首付款和相关费用收据、认购书、银行按揭材料到甲方指定地点签订商品房买卖合同。2、如乙方在规定期限内未前来签订商品房买卖合同或未按时交付上述应付房款，本认购书自动失效，乙方已交定金退还，甲方有权将该商品房另行出售。3、因个人原因无法通过银行按揭审核的客户必须一次性付款购买，如放弃购买权退还定金。合同签订后，被告一直进行榆溪雅园二期房屋的修建，现在二期工程已经修建到20层，目前还在修建施工中。现原告认为双方签订的认购协议没有约定具体该认购房什么时间竣工、什么时间通知原告来签订商品房买卖合同，只约定接到电话通知10日内来签订商品房买卖合同，被告故意在通知原告签订商品房买卖合同的时间上没有明确约定，致使原告不能实现商品房买卖合同的目的，被告应当承担违约责任，为此原告向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：1、依法确认双方签订的认购协议无效；2、判令二被告双倍返还原告共计60万元定金；3、判令被告承担本案诉讼费。
原审法院判决认为，本案双方争议的焦点是原告牛某某与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订的榆溪雅园认购书的性质问题。按照当事人签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务，本约合同原则是对双方特定权利义务的明确约定，预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予以直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了建设部《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，如果认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件，就应当认定为本约合同，反之则应当认定为预约合同。本院经审查，认为双方签订的榆溪雅园认购书，仅对本案涉及的房屋位置位于榆林市榆溪雅园2幢1单元20层201号房，预测建筑面积141.1㎡（产权登记面积最终以发证机关实测面积为准），单价8460元/㎡，认购总价1193706元、认购定金乙方支付30万元等进行了约定。该认购书没有具备了建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故双方签订的认购协议应为商品房预约合同，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。故原告提出原、被告签订的认购书无效的诉讼请求，依法不予支持。认购书签订后，被告即出卖人已经按照约定收取了购房款30万元，被告现亦已经取得了榆住建预售证第2015-13号榆林市商品房预售许可证，并根据本案查明的事实，原告认购的房屋现正在修建中，已经建在20层，故原告的合同目的可以实现，双方签订的协议应当继续履行，原告请求被告退还已付双倍的购房款共计60万元的诉讼请求，没有事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告牛某某与被告榆林市城投集团资产运营管理有限公司签订的榆溪雅园认购书有效，继续履行。二、驳回原告牛某某的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告牛某某负担。
宣判后，牛某某上诉认为：原审判决认定事实、适用法律错误，被上诉人在不符合商品房销售条件的情况下向上诉人销售商品房，违反法律法规的强制性规定，双方签订的《认购协议》属无效合同。因此，上诉人请求：撤销原判，依法改判二被上诉人双倍返还上诉人定金60万元，由二被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人榆林市城市投资房地产开发有限公司答辩认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人榆林市城投集团资产运营管理有限公司答辩认为，榆林市城投集团资产运营管理有限公司是销售代理人，并非实际销售商，原审法院判决正确，应予维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人牛某某与被上诉人榆林市城投集团资产运营管理有限公司之间签订的榆溪雅园认购协议书体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，故上诉人牛某某诉称确认双方签订的认购书无效之请求，本院依法不予支持。本案中，双方在认购协议中没有对工程竣工日期作出约定，现被上诉人已经取得了榆住建预售证第2015-13号榆林市商品房预售许可证，且上诉人认购的榆林市榆溪雅苑三期项目已主体封顶，故上诉人合同目的可以实现，双方均应当继续履行协议。关于上诉人牛某某上诉称应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定判令二被上诉人双倍返还其共计60万元定金之理由，因未能订立商品房买卖合同并不能归责于二被上诉人，故对上诉人牛某某的该项主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人牛某某负担。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 杨文智
代理审判员 任小明
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 白 阳