广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初7632号
原告：吴烨，女，1985年10月29日出生，汉族，住所地湖北省天门市，
委托代理人：陈英金，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号601房。
法定代表人：朱克林，董事长。
委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
委托代理人：郑志铠，男，该公司员工。
原告吴烨诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈英金，被告的委托代理人罗锦华、郑志铠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买海珠区盛隆街2号E1栋2902房。合同第21条约定：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，第22条约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第21条约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告为了减轻其违约责任，制定补充协议固定版本，在附件七补充协议中，对上述约定做了大幅度修改。该附件七补充协议第10条约定：合同第10条、第14条、第22条中的每日按总房价款0.05%的标准，全部修改为每日按总房款0.01%的标准。补充协议第14条第（5）点约定：如因甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金，被告在同一份协议中，又做了另外的一种约定，按该约定，被告将合同约定的违约赔偿标准降低了十八倍。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：被告应在2012年8月31日前将房屋交付给原告使用；双方选择委托被告代为办理房屋产权登记。原告向被告购买的上述房屋总房价为3554202元（已办理退补面积差价后的总房价）。被告在2012年11月29日将该房屋交给原告使用。补充协议第16条约定：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不的超过总房价的5%，该约定表面上是为违约赔偿设定最高限额，实际上是为被告长期违约减轻责任。附件七补充协议是格式条款，是被告预先拟定。补充协议第10条和第14条，都是存在对逾期办证计算违约金标准的约定，依法应作出对被告不利的解释，即肯定第10条，否定第14条的相关约定。假如法院适用补充协议第14条第（5）点作为违约金计算标准时，请求法院依法调高违约金的计算标准，应当调整到按第10条的标准。故起诉要求：1、确认原告与被告在2011年1月18日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第14条第（5）点“如因为甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金”及第16条“任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款5%”的条款无效；2、判令被告向原告支付迟延办理房屋产权登记违约金，从2015年2月11日起，按购房款3554202元为基数，按每日万分之一计至原告取得办证递件回执之日止（暂计至起诉之日共595天共211475元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案的《补充协议》第14条第（5）点条款系缔约双方真实的意思表示，条款内容不存在违反法律规定的情况，该条款应当属于合法有效的合同条款。原告与被告订立合同前，原告与被告均知悉涉案《补充协议》的全部内容，并且在双方均协商一致同意全部条款内容的基础上，双方最终签署了涉案的《补充协议》。被告认为，《补充协议》第14条第（5）点系缔约双方就涉案商品房预售合同履行过程中关于房地产登记及房地产权证办理的违约责任承担的真实意思一致表示，该条款内容完全符合法律规定，更不存在《合同法》第52条的无效合同条款情形，原告主张该条款属于无效合同条款缺乏法律依据。二、涉案的《补充协议》第14条整体条款并不属于《合同法》所定义的“格式条款”。《补充协议》第14条第（5）点并不属于《合同法》第39条上定义的“格式条款”。依据《合同法》第39条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。但在涉案的《补充协议》第14条条款整体中，缔约双方系经共同协商而订立的，而《补充协议》第14条的约定内容已明文载明“甲乙双方同意”的反映缔约双方已一致的内容。由此可见，《补充协议》第14条整体条款【包括第（5）点的条款内容】均系经原告与被告双方协商一致而订立的合同条款，不属于《合同法》上定义的“格式条款”。三、《补充协议》第14条第（5）点关于逾期办理房产证违约金的条款约定不满足无效合同条款的法定条件，原告主张该合同条款无效缺乏法律依据。《补充协议》第14条第（5）点不存在《合同法》第39条规定的无效情形。《合同法》第39条明确规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在涉案的《补充协议》第14条第（5）点中，该条款明确约定了作为房地产开发商的被告在商品房产权登记、延迟办理产权登记中应当承担的违约责任，该条款的约定本身就是为保障原告的权益而设置的，该条款内容既符合一般工作规律又具体细致、具有执行力，该条款不存在“免除被告的责任、加重原告责任、排除原告主要权利”的情形。据此，不管该《补充协议》第14条第（5）点是否属于《合同法》意义上的“格式条款”该条款内容也不符合“格式条款无效”的法定情形，应当属于合法有效的合同条款，缔约双方应当予以遵循。四、《补充协议》第14条的逾期办证违约金约定实缔约双方就合同具体细节执行的真实意思表示，计算逾期办证违约金应当适用该特别条款。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第10条、第14条、第22条分别系对“延期支付购房款”、“延期交付房屋”、“延期办理房产证”的违约责任约定。原告与被告签订了《补充协议》，在第10条中先进行一般性的调整约定，即约定前述《广州市商品房买卖合同（预售）》第10条、第14条、第22条中的“每日按总房价款0.05%”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%”。然后，针对“商品房产权登记、延迟办理产权登记的违约责任”，双方通过《补充协议》第14条的特别款项进行了进一步更具体的变更约定。在《补充协议》第14条中，双方不仅明确将原逾期办证的时间变更为“交付使用后550个工作日”，而且进一步将延期办证的条件细化设置为“非因被告原因导致未能在约定期限内取得递件回执”，违约金亦变更为“每逾期超过一年按已付房款的1%”计算。由此可见，《补充协议》第14条约定系缔约双方关于“延迟办理产权登记违约责任”的具体化的特别约定。被告认为，《补充协议》第10条虽然修改了《广州市商品房买卖合同（预售）》第22条中“关于逾期办理产权登记的违约金标准”，但在该标准进行变更以后，“每日按该商品房总房价0.01%”的逾期办理产权登记违约金标准仍然属于《广州市商品房买卖合同》的合同正文内容，而《补充协议》第14条所约定的违约金标准则系属于《补充协议》的内容范围。依据双方签署的《补充协议》第30条明确约定：合同正文内容于本协议不一致的，以本协议为准。据此，由于《补充协议》第14条关于逾期办证的违约责任约定才是具体细节化的特别规定，并且缔约双方同意《补充协议》的文本约定与合同正文冲突的，优先使用《补充协议》，因而本案关于逾期办证的违约金标准约定应当适用《补充协议》第14条的约定。
经审理查明：2011年1月18日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区盛景家园自编E1栋29层2902房,房屋地址：海珠区盛隆街2号（自编E1栋）2902房，总金额3567358元；（第八条）被告同意原告按照按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付1077358元，除首期款外，剩余房款2490000元须于2010年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中信银行股份有限公司广州分行；（第十条）如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；（第十三条）被告应当在2012年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条）被告应当在商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）被告违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日的次日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%支付违约金。附件七《补充协议》约定：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款，作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充和修改：（第5条）被告交付房屋前，原告应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，原告以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至被告账户），否则，被告有权不事先催告原告，而按原告累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，被告顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除原告逾期履行义务的违约责任；（第8条）原告如选择按揭贷款方式付款的，原告保证其已向贷款机构了解贷款条件及申请贷款需提供的所有资料，被告仅负有按照贷款机构的要求为原告办理贷款手续提供必要协助的义务，被告不负责审查原告是否符合贷款机构的贷款条件，不保证原告的贷款申请获得贷款机构批准。如原告按揭贷款申请不被贷款机构接受或贷款机构批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，原告应当一次性付清全部房款或补足贷款差额部分。原告应自合同签订后45日内将按揭贷款付至监控账户，否则，按照合同第十条关于逾期付款违约责任的约定处理；（第10条）双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按商品房总房价款0.01%的标准”；（第14条）被告应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执……，如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；（第16条）双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款的5%；（第30条）本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准；（第31条）原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议；等。经过面积差结算，原告向被告支付的全部房款为3554202元。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2012年11月29日的《收楼物品移交清单》及《前期物业管理服务协议》，证明房屋交付时间为2012年11月29日；2、2011年2月25日原告(借款人)与中信银行(贷款人)、被告（保证人）三方签订的《中信银行个人购房借款合同》。
被告的质证意见：证据1的意见是2012年11月29日的时候原告确实过来希望办理接收手续，但是其看过现场之后认为涉案房屋的装修有问题，然后以此拒绝接收涉案房屋，到了2012年12月5日经多方协商才实际接收了涉案房屋，签收了物品移交清单，所以我方主张以2012年12月5日为涉案房屋的交付时间；证据2真实性确认，关联性有异议，原告已经办理贷款手续与贷款实际到达付款账户是两回事，根据补充协议第5条以及第8条的约定，原告按揭付款的还需按照约定期限将按揭款付至甲方即被告的账户，否则被告是有权按累计逾期期限相应办理产权期限。具体的按揭付款时间约定为合同签订后的45天内，所以原告办理按揭的时间与其主张的无需延期是无关的。
被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、2012年12月5日的《收楼物品移交清单》，上述清单落款日期有明显改动痕迹；2、2011年5月25日中信银行《特种转账贷方凭证》，证明原告存在逾期付款的事实，按揭款逾期82天到账，被告有权依照合同约定顺延办证期限。原告的质证意见：证据1真实性不确认，有明确的涂改痕迹；证据2确认房屋贷款于2011年5月25日到达被告账户。
诉讼中，原告与被告确认：2012年11月29日后的550个工作日的截止时间为2015年2月10日；合同签订后45日的截止日期是2011年3月4日；按照原告主张交楼日期的前提下，假如原告存在逾期付款被告可顺延办证期限的话，本案办证的截止期限为2015年5月3日；涉案房屋未取得递件回执。
原告表示：涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》于2011年1月18日签订，而该合同第8条约定原告要于2010年12月30日前往银行办理按揭手续，该约定不符合常理，被告也并没有证据证实原告有逾期提交贷款资料，且根据合同第10条逾期付款的违约责任也并未约定按揭款应何时发放，原告无法控制银行贷款的发放时间，银行贷款的支付时间不是原告应履行付款义务的时间，被告主张原告逾期付款的观点不应采纳。
本院认为：被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
附件七《补充协议》明确记载：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款……；原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议。原告在与被告签订附件七补充协议时应当已经阅读过补充协议所有内容，是双方协商一致的结果，故原告要求确认附件七补充协议第14条第（5）点“如因为甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金”及第16条“任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款5%”的条款无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
关于涉案房屋交付时间的问题。原告认为交付时间是2012年11月29日，并提供了2012年11月29日的《收楼物品移交清单》及《前期物业管理服务协议》为依据，而被告提供的2012年12月5日的《收楼物品移交清单》落款日期有明显改动痕迹，故本院对于原告主张的交楼时间予以合理采信，对于交楼时间本院认定为2012年11月29日。
关于被告是否可以顺延办证期限的问题。双方于2011年1月18日签订买卖合同，该合同却约定原告应于2010年12月30日前申请办理银行按揭手续明显不符合常理。原告与中信银行、被告三方于2011年2月25日签订《中信银行个人购房借款合同》，已在合理正常的时间范围之内。鉴于本案合同约定的申办按揭手续时间在合同签订之前不合常理，被告以银行贷款实际到达其监控账户的时间为2011年5月25日为由主张原告逾期支付按揭款的意见无理，本院不予采纳，被告认为其可以顺延办证期间的意见本院也不予采纳。
根据上述合同附件七《补充协议》第14条约定，如因被告原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金,等。本案原告要求被告支付的迟办证违约金应适用上述条款。现双方确认2012年11月29日起的550个工作日的截止时间为2015年2月10日，对此本院予以认定。被告未能在上述日期前向产权登记机关提交办理产权登记资料并取得回执，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告支付从2015年2月11日至2016年2月10日止延期办理房屋产权登记违约金（每日按房产总价款×1%÷365天计算）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。至于2016年2月11日之后的违约金，因2016年2月11日至本案审结时未满一年，本案房屋的递件回执也并未取得，2016年2月11日之后的迟办证违约金尚未到支付期限，原告要求被告支付从2016年2月11日至实际取得递件回执之日止的迟办证违约金的诉讼请求本院予以驳回。待支付期限届满后，原告可另行向被告主张。原告认为应当按照补充协议第10条的标准依法调高违约金的计算标准依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告吴烨支付从2015年2月11日起至2016年2月10日止的迟延办证违约金（每天按已付房款3554202元×1%÷365天的标准计算）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4472元，由原告负担3720元，被告负担752元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 徐 琼
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 童 双
陈文慧