上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第2641号
原告（反诉被告）王金龙。
委托代理人董旭东，上海君和律师事务所律师。
委托代理人李想，上海君和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海标高房地产经纪有限公司。
法定代表人袁世彪。
委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
原告王金龙诉被告上海标高房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判。被告上海标高房地产经纪有限公司在举证期限内提出反诉，本院受理反诉后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称：原告）王金龙的委托代理人董旭东、李想，被告（反诉原告，以下简称：被告）上海标高房地产经纪有限公司的委托代理人蒋梦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金龙诉称，2013年3月28日，原告经被告居间，与案外人岳黎明、沈建颖、岳倩三方共同签订《上海市房地产买卖合同》，原告购买案外人所有的本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：系争房屋），转让价款329万元，定金10万元，2013年12月5日前办理过户手续。签约当天，原告支付给被告部分佣金3万元。后原告因贷款问题与案外人协商重新签订买卖合同。但被告利用经纪人掌握网签合同的权利，在原告与案外人没有达成一致意见的情况下，私自撤销了第一版合同，重新打印了第二版合同。由于第一版合同已经作废，案外人又拒绝签署第二版合同，致使到期无法办理产权过户手续，原告面临向案外人承担巨大违约责任。后经被告协调见证，被告被迫向案外人支付10万元违约金，解除了第二版合同。被告严重违反操作流程，私自撤销已经签订生效的房屋买卖合同，致使原告利益遭受重大损失，故原告诉至法院要求判令：1、被告返还居间佣金3万元；2、被告支付损害赔偿金10万元。
被告上海标高房地产经纪有限公司辩称及反诉称，第一版合同的打印日期是2013年3月28日，当时原告名下有一套房屋且有贷款没有还清，不符合限购政策。原告为了购买系争房屋并申请到七成贷款，于2013年5月将名下房屋出售，并要求被告重新打印第二版合同。第二版合同打印好以后，房东以房价上涨为由不同意签字。此后，原告和房东之间就涨价问题曾经协商过，但未能达成一致。在此过程中，被告多次进行协调，并一再提醒原告没有必要向房东支付违约金，建议原告发函或起诉，但原告仍然自行与房东协商解除了合同。因此，被告已经促成原告和房东签订了房屋买卖合同，由于原告自行与房东解约造成交易终止，责任在原告。被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求判令原告支付剩余佣金1.5万元。
原告王金龙对反诉辩称，第二版合同事实上已经撤销了第一版合同，故原告与案外人没有达成房屋买卖合同关系。并且，根据《服务费确认书》的约定，剩余佣金1.5万元应于进交易中心当日支付，故付款时间也没有成就。此外，被告在居间过程中存在重大过失，不仅不应继续收取中介报酬，还应当将已收取的部分退还给原告，故不同意被告的反诉诉请。
经审理查明，2013年3月26日，原、被告以及案外人岳黎明三方签订《委托购买居间合同》一份，原告（乙方）委托被告（丙方）居间购买岳黎明、沈建颖、岳倩（甲方）所有的本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积112.65平方米，总房价款450万元，房价包括固定装修、固定设施、机械车位一个。同日，原、被告签订《服务费确认书》，原告同意并确认本次交易被告应收佣金4.5万元，签订合同当日支付3万元，另1.5万元于进交易中心当日支付。2013年3月28日，原告与岳黎明、沈建颖、岳倩签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款共计329万元，其中229万元由原告向银行申请贷款，原告贷款额度不足的部分由原告于进交易中心当日补足，双方确认于2013年12月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，原告支付给被告中介服务费3万元。2013年6月28日，被告重新打印了第二版网上备案的《上海市房地产买卖合同》，合同内容除了进交易中心的日期更改为2013年12月4日之前以外，其余内容均与第一版合同相同。由于出卖方不同意在第二版合同上签字，经协商，原告（乙方）与岳黎明（甲方）于2013年7月24日签订《房地产买卖合同终止协议》，内容为：因乙方贷款问题需重签合同，在双方没有达成一致的情况下，中介打印了第二份合同，造成第一份合同无法履行，因此产生了乙方违约；甲乙双方决定撤销2013年3月28日签订的房屋买卖合同，经双方协商一致，同意乙方以合同的定金数额作为赔偿甲方的违约金数额；甲方于2013年3月28日收到乙方第一批房款70万元（包括定金10万元），于2013年5月收到乙方第二批房款及装修、设备补偿款151万元，合计退款数额为70＋151-10=211万元，甲方在三日内通过银行转帐给乙方。同日，岳黎明通过银行转帐方式向原告退还了购房款211万元，并出具收到原告违约金10万元的《收据》一张。此后，原告要求被告退还居间佣金并赔偿损失未果，故诉讼来院要求判决如其诉请。
又查，原告系非上海户籍居民，名下原有本市疏影路XXX弄XXX号XXX室产权房一套，并向银行申请过抵押贷款。2013年5月6日，原告申请办理产权过户，将疏影路房屋出售给案外人叶某，核准日期2013年5月15日。
审理中，双方当事人以及出卖方岳黎明一致确认房屋的真实交易价格为450万元。
以上事实，由原告提供的《委托购买居间合同》、《上海市房地产买卖合同》（2013年3月28日）、《服务费确认书》、《服务费收条》、《上海市房地产买卖合同》（2013年6月28日）、《房地产买卖合同终止协议》、《收据》、工商银行理财金账户历史明细清单、中国农业银行查询已销账户明细及已销银行卡，被告提供的上海市房地产登记簿，《个人住房商业性抵押借款合同》，本院对岳黎明所作调查笔录以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中，经被告居间介绍，原告与房屋出售方岳黎明、沈建颖、岳倩于2013年3月28日就买卖系争房屋签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，故被告已经居间促成原告与出售方房屋买卖合同成立，有权向原告收取相应的居间服务报酬。被告2013年6月28日打印第二版《上海市房地产买卖合同》是基于原告贷款问题需要重签合同，因此并非如原告所述是被告擅自打印。退一步讲，即使被告在买卖双方没有达成一致的情况下就打印了第二版合同，也不会必然产生第一版合同无法继续履行的法律后果。因为签订网上备案的房地产买卖合同并非强制性规定，只是办理房屋产权过户手续的需要，买卖双方或者中介公司拟制的房屋买卖合同具备房地产买卖合同的主要条款，双方当事人签字认可后，同样可以认定房屋买卖合同成立，并对签约当事人具有法律约束力。因此，在出卖方不同意签订第二版合同的情况下，原告完全可以通过合法的救济途径解决纠纷。但原告选择向出卖方支付10万元违约金的方式与出卖方协商解除第一版合同，是原告自主处分其权利的行为，与被告无涉。原告要求被告支付损害赔偿金10万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原、被告签订《服务费确认书》，该确认书系原、被告的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。但是，由于房地产居间服务内容非常广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容并且服务不存在瑕疵后，才可收取约定的全额佣金。本案中，被告只是促成了房屋买卖合同成立，但未为交易双方提供房屋产权过户等后续服务，因此其居间服务并未全部完成，应视情况扣减佣金数额。原告已经向被告支付佣金3万元，与被告提供的居间服务程度相当，原告要求退还已付佣金以及被告要求原告继续支付剩余佣金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、原告王金龙要求被告上海标高房地产经纪有限公司返还居间佣金3万元的诉讼请求不予支持；
二、原告王金龙要求被告上海标高房地产经纪有限公司支付损害赔偿金10万元的诉讼请求不予支持；
三、反诉原告上海标高房地产经纪有限公司要求反诉被告王金龙支付剩余居间佣金1.5万元的诉讼请求不予支持。
本诉案件受理费2，900元，减半收取，计1，450元，由原告王金龙承担。
反诉案件受理费87.50元，由反诉原告上海标高房地产经纪有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚青
二〇一四年一月二十日
书记员 王梓
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。