浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第79号
原告董某某。
委托代理人张某某。
被告毛某某。
被告余某某。
原告董某某为与被告毛某某、余某某房屋买卖合同纠纷
一案，于2011年12月29日向本院起诉，本院受理后，依法由审
判员叶文军独任审判，于2012年2月6日公开开庭进行了审理。
原告董某某委托代理人张某某到庭参加诉讼。被告毛某某、余
某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审
理。本案现已审理终结。
原告董某某诉称，毛某某、余某某系夫妻关系。2011年7
月28日毛某某、余某某与董某某签订了借款合同，毛某某、余
某某要求向某君斌借款人民币100万元，借款合同对标的金额
、借款期限、违约事项作了约定。为确保借款归还，双方于同
日又签订了房屋转让合同及补充合同以示担保，毛某某、余某
某同意将杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接，602室房屋转让给董某某。房屋买卖补
充合同约定的附生效条件是：“若甲方（毛某某、余某某）在
2011年10月27日之前归还借款则房屋买卖合同作废，反之甲方
必须无条件配合乙方（董某某）前往杭州市住房保障和管理局办理房产过户手续”。前述合同签订当日，董某某按约支付了
全部款项，履行了借款支付义务；毛某某、余某某将房屋3证
、户口本、结婚证等证件原件交付见证方保管。借款期限届满
后，毛某某、余某某未按约还款，2011年10月27日之后，毛某
某、余某某也未按约前往房屋产权登记机构协助办理房屋过户
手续。经董某某多次催促协商无果。原告董某某诉请判决确认
房屋转让合同及补充合同有效，判令毛某某、余某某协助办理
杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋过户手续。
被告毛某某、余某某未答辩。
原告董某某提交了以下证据：
（1）借款合同1份，以证明毛某某、余某某向某君斌借
款人民币100万元的事实。
（2）杭州市房屋转让合同、房屋买卖补充合同各1份，
以证明毛某某、余某某与董某某订立房屋转让合同及补充合同
的事实。
（3）收条1份、杭某某行个人业务回单2份，以证明毛某
某、余某某已实际收到董某某支付的房屋转让款。
（4）房屋3证各1份、（5）户口本、结婚证各1份，以证
明毛某某、余某某已向某君斌提供相关证件的事实。
被告毛某某、余某某未提交证据。
本院对上述证据审查后认为，原告董某某提交的证据1、
2可以证明其与毛某某、余某某就借款等事宜所作的约定，本
院予以确认。证据3收条、回单可以证明董某某通过他人向毛某某转帐支付借款、毛某某出具收条的事实，本院予以确认。
证据4、5均系原件，可以证明毛某某、余某某交出该些证件的
事实，本院予以确认。
综上，本案事实认定如下：2011年7月28日，董某某与毛
某某、余某某签订借款合同，约定：毛某某、余某某向某君斌
借款100万元用于生产经营，借款期限自2011年7月28日至2011
年8月27日，在上述借款期限内按日息千分之二计息，本金一
次性归还，最迟于2011年8月27日还清本金，利息按月支付，
等等。
同日，董某某（买方）与毛某某、余某某（卖方）签订
房屋转让合同，约定：房屋为杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室，建筑面积85.82平方米，转让价
格100万元；合同签订之日起2天内董某某一次性将购房款支付
给毛某某、余某某，合同签订之日起120天内，毛某某、余某
某将房屋交付给董某某；合同生效之日起，董某某应在90天内
向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，毛某某
、余某某应当给予协助；合同自双方签字之日起生效；等等。
同日，董某某（买受人）与毛某某、余某某（出卖人）
签订房屋买卖补充合同，约定：毛某某、余某某于2011年5月2
8日向某君斌借款100万元（详细内容见借款合同），毛某某、
余某某愿意将杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋抵押给董某某，因该房屋暂
时不能办理他项权证，故签订房屋买卖合同以示毛某某、余某
某诚意，若毛某某、余某某在2011年10月27日之前归还借款则房屋买卖合同作废，反之毛某某、余某某必须无条件配合董某
某前往杭州市住房保障和房产管理局办理房屋过户手续；毛某
某、余某某自愿出售杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋，董某某同意买受；房屋总
售价100万元，合同签订后2个工作日内董某某直接支付毛某某
、余某某全部房款，届时毛某某、余某某出具相应的收条给董
某某；因该房屋属部队房改购房，杭州市住房保障和房产管理
局暂时不能办理抵押的他项权证，董某某无法办理按揭贷款手
续，因此董某某愿意以借款的方式先一次性支付房款给毛某某
、余某某，待该房屋能够办理抵押手续时再办理过户手续；如
毛某某、余某某未按借款合同履行，该房屋的转让合同相应生
效，毛某某、余某某必须在2个工作日内全额退还已付房款，
并按已付金额的20%向某君斌支付违约金；如毛某某、余某某
按约还款，则合同不再履行；合同签订后，毛某某、余某某将
杭州市江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋的所有权证、国有土地证、
契证及毛某某、余某某的结婚证、户口簿等原件××由××光
彩律师事务所存放；等等。该房屋买卖补充合同由浙江光彩律
师事务所见证，毛某某、余某某已交出房屋买卖补充合同约定
的房屋所有权证等证件。
同日，董某某通过他人分别将38万元、49万元转入毛某
某帐户；毛某某出具收条，言明收到董某某借款100万元，其
中转帐87万元，另外13万元以现金直接支付。毛某某、余某某
一直未归还借款。另查明，毛某某、余某某系夫妻。杭州市江干区天成路6
8号1幢1单元602拼接、602室房屋的所有权人为毛某某、余某
某，该房屋属部队房改购房。
本院认为，董某某与毛某某、余某某签订借款合同，双
方之间为借款合同关系。董某某虽与毛某某、余某某就杭州市
江干区天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋的买卖签订了房屋转让合同
，但从双方房屋买卖补充合同的约定可知，双方签订房屋转让
合同的目的是为了在不进行抵押登记的情况下，为借款的归还
提供保障。双方约定若毛某某、余某某未在2011年10月27日之
前归还借款则必须无条件配合董某某办理房屋过户手续，而除
借款合同项下的借款外董某某并未向毛某某、余某某支付过购
房款，房屋转让合同约定的转让价格为100万元，与借款合同
约定的借款金额相同，董某某也陈述双方并未约定如房屋的市
场价值高于100万元时需要另行补差价；因此，董某某与毛某
某、余某某签订的房屋转让合同、房屋买卖补充合同其实质是
约定了毛某某、余某某不能按期归还借款时需将杭州市江干区
天成路60-
8号1幢1单元602拼接、602室房屋直接过户给董某某以抵偿债
务。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵
押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行
到期债务时抵押财产归债权人所有”；第二百一十一条规定，“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履
行到期债务时质押财产归债权人所有”。《中华人民共和国担
保法》也有相同的规定。法律作出该些规定的原因之一是债务
人可能因为经济上困难所迫，会自己提供或请求第三人提供高
价值的财产担保价值较小的债权，如果不禁止作上述约定，债
权人可能乘人之危获取暴利，有违民法的公平、等价有偿原则
。董某某与毛某某、余某某之间虽不存在抵押合同或质押合同
，但双方以房屋直接抵偿债务的约定其性质与《中华人民共和
国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条所欲禁止的情形
完全相同；并且，抵押权人、质权人在对抵押财产享有担保物
权的情况下尚不得与抵押人、出质人约定债务人不履行到期债
务时抵押、质押财产归债权人所有，普通债权人当然也不能与
债务人作出类似约定。因此，董某某与毛某某、余某某签订的
房屋转让合同、房屋买卖补充合同因违反法律的强制性规定而
无效，对原告董某某的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十
条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中
华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条之规
定，判决如下：
驳回原告董某某的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告
董某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉
案件受理费人民币80元；对财产案件提起上诉的，案件受理费
按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银
行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省
杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
审 判 员 叶文军
二〇一二年二月九日
代书记员 娄移华