四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1111号
上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人：迟梅英，董事长。
委托代理人：刘勇。
被上诉人（原审原告）：陈仕昌。
委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。
上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）与被上诉人陈仕昌房屋买卖合同纠纷一案，因佳年华公司不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人佳年华公司的委托代理人刘勇，被上诉人陈仕昌的委托代理人覃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月4日，陈仕昌与佳年华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议及附件》），佳年华公司向陈仕昌出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3幢1单元3层2号的商品房。该《商品房买卖合同》第十条交付条件款约定“（一）出卖人应当在2010年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6.详见补充协议。”第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”同时，《补充协议及附件》第三条约定“1.该商品房经竣工验收并取得工程竣工验收报告即可交付。……3.出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间。……”
《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《补充协议及附件》第四条约定“1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。
2011年2月14日，四川通用物业管理有限责任公司出具《收据》一张，载明收到陈仕昌的办卡费及物管费893.4元。双方确认以2011年2月14日为交房时间。
陈仕昌与佳年华公司签订了《面积补充协议》，佳年华公司也出具发票，证明涉案房屋购房款为484310元。
陈仕昌出具了《委托书》，该委托书载明，其委托佳年华公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续。该《委托书》载明的时间为2012年9月20日。陈仕昌还签订了《房屋登记信息询问笔录》，该笔录载明的时间为2012年9月20日。
2012年11月5日，涉案房屋办理了产权登记，登记为陈仕昌所有。
陈仕昌于2013年4月19日起诉至原审法院，请求判令佳年华公司支付逾期交房违约金10340元（484310×0.02％×107＝10340）、逾期办理房屋所有权证的违约金12820元（484310×0.01％×265＝12820）。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面、诚实地履行各自义务。
一、对陈仕昌主张的逾期交房，佳年华公司是否应当承担责任的问题，具体分析如下：
首先，关于本案诉讼时效的审查。依据双方于《商品房买卖合同》第十条之约定，佳年华公司应于2010年10月30日前交付涉诉房屋，而约定违约金的支付时间为“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，佳年华公司于2011年2月14日实际交付房屋，交付之日起30日内即2011年3月15日未支付违约金，则陈仕昌于2011年3月18日获得要求佳年华公司承担违约责任支付违约金的请求权，诉讼时效自此时起算，于2013年3月14日届满。陈仕昌于2013年3月12日向本院递交了民事起诉状，并进入先行调解程序，故陈仕昌诉讼并未超过诉讼时效。
其次，关于佳年华公司是否承担逾期交房的责任问题。双方对约定交房时间为2010年10月30日，而实际交房时间为2011年2月14日的逾期交房事实无异议。但佳年华公司认为逾期交房系因陈仕昌自身迟延接房造成的。但于本案中，经原审法院释明，佳年华公司仍未提交证据证明其通知交房的时间以及涉案房屋于其通知交房之时符合合同约定的交房条件。因上述证据为作为开发商的佳年华公司所拥有，其未提交应当承担不利的后果，故佳年华公司的上述该辩解理由不能成立。
综上，原审法院认为，佳年华公司延期交房期间从合同约定的交房时间2010年10月30日起计算至实际交房时间2011年2月14日止，具体违约金数额为：已付房屋总价款484310元×0.02%／日×107日≈10364元。
二、对于陈仕昌主张延期办证，是否为佳年华公司原因造成，应从涉案房屋所有权延期办理是否可归责于佳年华公司进行审查。具体分析如下：
首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，陈仕昌委托协办义务的履行情况。依双方约定，办理房屋所有权转移登记为由陈仕昌委托佳年华公司进行办理。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于佳年华公司是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于陈仕昌是否及时履行委托协办义务。
依双方补充协议之约定，陈仕昌委托佳年华公司代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由陈仕昌预交相应税、费及办证资料于佳年华公司。本案中，陈仕昌签署了《委托书》，也签署了《房屋登记信息询问笔录》，并交纳了相关契税及产权登记费。关于上述《委托书》《房屋登记信息询问笔录》的提交时间，陈仕昌主张为交房时签署，但未填写时间，上述文件载明的时间是后面补充填写，而佳年华公司主张应当以上述文件载明的时间认定提交时间，并据此认为陈仕昌提交代办资料迟延所致逾期办证。
就上述资料的提交时间，陈仕昌并未提交证据证明其交房时签署了《委托书》《房屋登记信息询问笔录》等办证资料，但未签时间，且该材料上明确载明了时间为“2012年9月20日”。同时，陈仕昌也未证明上述资料上载明的时间的虚假，故原审法院对上述资料的提交时间为2012年9月20日予以认可，从该日陈仕昌资料即交清，其委托协办义务履行完毕。根据双方《补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款中，约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，故佳年华公司应当于2013年9月19日将涉案房屋的所有权证办理完毕。
第二，关于佳年华公司主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。
原审法院认为佳年华公司作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的陈仕昌的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，对佳年华公司的上述辩称意见不予采纳。
综上，原审法院认为陈仕昌并不能证明其已于房屋交付时履行了其委托办证过程中的协办义务，其委托协办义务履行完毕的时间为2012年9月20日，故其应当自该日起365日即2013年9月19日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年11月5日，故佳年华公司并未构成逾期办证。因此，对陈仕昌的该项诉讼请求不予支持。
因佳年华公司主张上述约定逾期交房的违约金过高并请求法院调整，且陈仕昌亦未就佳年华公司逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、佳年华公司的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，逾期交房的约定违约金酌定调整为6000元。综上，原审法院对陈仕昌诉请中的合理部分予以支持。
据此，原审法院依据合同法第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《合同法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：一、佳年华公司于判决生效后十日内向陈仕昌支付逾期交房违约金6000元；二、驳回陈仕昌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取190元，由佳年华公司承担70元，陈仕昌承担120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，佳年华公司不服，向本院提起上诉，请求驳回被上诉人的诉讼请求，其主要理由是：1.原审判决认定陈仕昌起诉未超过诉讼时效错误。陈仕昌向原审法院提交的民事起诉状未载明时间，其也未证明其提交时间，原审法院于2013年4月18日才向佳年华公司送达相应应诉材料。2.即使佳年华公司需对陈仕昌迟延交房承担违约责任，因陈仕昌并未因该迟延取得房屋遭受任何损失，上诉人对此亦无故意或重大过失，故上诉人无需向被上诉人进行任何赔偿。
被上诉人陈仕昌答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，经与原审法院确认，陈仕昌于2013年3月12日向原审法院递交民事起诉状，原审法院进行先行调解程序。后调解未果，遂进入诉讼程序。
本案二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为陈仕昌起诉是否超过诉讼时效及佳年华公司是否应承担迟延交房的违约责任，现评判如下：
一、陈仕昌起诉是否超过诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第十条约定违约金的支付时间为“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”本案中，佳年华公司于2011年2月14日实际交付房屋，陈仕昌于2011年3月15日获得要求佳年华公司支付违约金的请求权，诉讼时效自此时起算，于2013年3月14日届满。陈仕昌于2013年3月12日向原审法院递交了民事起诉状，故陈仕昌诉讼并未超过诉讼时效。
二、佳年华公司是否应承担迟延交房的违约责任。佳年华公司认为即使其逾期交房，但因陈仕昌不存在任何损失，故佳年华公司也无需支付违约金。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方违约就应当承担违约责任，违约责任兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。
综上，佳年华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由四川佳年华置地有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 龙春光