新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0203民初1735号
原告：新疆千居客房地产开发有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市园林路39号。
法定代表人：刘承，系该公司总经理。
委托代理人：化得燕，女，1981年9月13日出生，汉族，系该公司员工，住克拉玛依区康乐小区12幢3号。
委托代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。
被告：王旭，男，1987年7月29日出生，汉族。
委托代理人：刘勇，新疆先觉律师事务所律师。
原告新疆千居客房地产开发有限责任公司（以下简称千居客公司）诉被告王旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告千居客公司之委托诉讼代理人化得燕、李宏、被告王旭及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告千居客公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付（2015）克民二初字第956号民事判决书确认的欠付物业服务费212193.10元、该案诉讼费以及邮寄送达费3230.47元【（一审诉讼费4200元+二审诉讼费5459元+邮寄送达费32.40元）/3】，合计215423.57元；2.被告支付2016年2月1日至2016年7月31日租金125306.28元、2016年8月1日至2016年10月31日物业费32143.97元、违约金80000元、律师代理费7000元，合计244450.25元，前两项诉讼请求金额共计459873.82元；3.判令2016年9月6日解除原、被告双方签订的租赁合同；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月13日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告所有的克拉玛依区南湖白桦路338-201、338-301号房屋，该房屋共2层，建筑面积3031.33平方米，大厅面积30平方米，共计3061.33平方米。租赁期限为十年，双方对租金及其支付方式进行了约定，且特别约定由被告负责支付承租期内的水、电、暖、物业管理费等费用，并承担延期付款的违约责任。合同签订后，在履行过程中，被告未能如期交付2013年10月1日至2014年9月31日的物业费127315.86元、2014年10月1日至2015年5月31日的物业费84877.24元，合计欠付物业费212193.10元，该部分欠付物业费的事实经克拉玛依区人民法院（2015）克民二初字第956号民事判决书、克拉玛依市中级人民法院（2016）新02民终195号民事判决书予以确认，同时因上述纠纷产生诉讼费3230.47元。另，2016年2月1日至2016年7月31日6个月租金为350000元（700000元÷12个月×6个月），被告已支付224693.72元，尚欠125306.28元未予支付。另2016年8月1日至2016年10月31日物业费32143.97元被告亦未支付。因被告拖欠上述款项构成违约，故依据租赁合同违约责任的约定，要求被告支付2016年当年年租金800000元10%的违约金80000元，并依据合同约定要求解除与被告签订的租赁合同并承担律师费7000元。
被告王旭辩称，1.对原告主张（2015）克民二初字第956号民事判决书确认的被告欠付物业服务费用212193.10元，其认可没有缴纳，亦愿意承担，但认为物业公司并未按照合同及相应标准完全履行物业管理服务，故其仅愿意按照1.5元/平方米的标准承担物业费用。诉讼费系原告与博峰物业公司之间的案件产生的，与本案没有关联性，不同意承担；2.对原告主张租赁费用，其已经支付224693.72元，未付125306.28元是由于双方补充协议，房屋质保期内发生质量问题应由原告承担维修责任，但被告多次通知原告维修未果，故自行委托第三人进行维修并发生费用125306.28元，该费用应从350000元予以扣除；3.对于2016年8月1日至2016年10月31日物业费32143.97元，因该笔费用应由物业公司收取，原告并未代被告实际缴纳，故无权代为主张该费用；4.因被告并非故意违约，亦及时支付了租金费用，故不存在违约情形，不同意支付违约金；5.律师代理费用并不是必然产生的费用，不属于可以预见的损失，不同意支付；6.不同意原告提出解除合同的主张，基于原告实际接受被告缴纳至2017年2月份的房屋租金，以及原告从未向被告送达解除合同的书面通知的事实，认为解除合同没有事实根据。
本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，双方签订《雅典娜商铺委托经营管理合同》，约定：原告将南湖白桦路338-201、338-301号房屋租赁给被告王旭，建筑面积3031.33平方米，大厅面积30平方米，共计3061.33平方米，租赁物除房屋外还包括建筑物中与房屋使用有关的服输通道、楼梯、设施设备、楼顶平台、停车位等；租赁期限为拾年，自2013年8月1日至2023年7月31日；支付租金10年共缴纳租金捌佰陆拾万元整，采用分期缴纳，其中:2015年8月1日至2016年7月31日租金为柒拾万元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为捌拾万元。付款方式为半年一交，即第一次缴费在每年8月缴纳房租，第二次缴费在次年2月缴纳房租；被告负责支付出租房屋在承租期限内的水费、电费、供热费、天然气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费以及应当由被告承担的日常房屋使用所发生的相关费用（含相关税费），并由被告对外承担延期付款的责任；原告可选择前期物业管理公司，对商铺进行物业管理服务，由物业管理公司与被告签订物业服务合同，被告遵守物业公司管理规定，产生的费用由被告承担；租赁期满，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，若逾期不搬迁，原告因此发生的租金损失、律师费、诉讼费等均由被告承担；合同解除条件中：被告拖欠租金或第八条有关房房屋使用费用（含税费）累计达壹个月后，经房屋产权人书面通知仍不履行的，原告有权解除合同并收回房屋，已收取的租金不予退还，造成原告损失的，由被告负责赔偿；违约责任第12条第(三)项约定，双方出现本合同其他违约行为时，守约方有权要求违约方支付本合同标的额10%违约金，同时不影响合同的继续履行。2013年1月25日，原、被告双方签订《补充协议》一份，载明：被告向原告分两次支付装修费用，支付装修费用后，原告应向被告移交酒店装修及物品清单上的装修及物品。装修部分自签订合同之日起实行三年质保，在质保期内出现装修问题，由被告通知原告进行维修，若原告不进行维修，被告自行维修，维修费用从当期租金中抵扣。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后履行过程中，被告于2016年5月18日向原告支付了2016年2月1日至2016年7月31日的房屋租金224693.72元，于2016年9月21日，通过银行转账方式支付了2016年8月1日至2017年1月31日房屋租金400000元。对上述双方没有争议的事实，本院依法予以确认。
另查，原告为证实其诉讼主张，向本院出示：1.（2015）克民二初字第956号民事判决书、（2016）新02民终字第195号民事判决书、物业费明细表（表二）及物业费明细表（表三），拟证实上述判决确定原告应向克拉玛依市博峰物业服务有限公司（以下简称博峰物业公司）物业服务费473365.35元，其中表二、表三载明被告欠付2013年10月1日至204年9月31日物业费127315.86元，欠付2014年10月1日至2015年5月31日物业费84877.24元，两项合计212193.10元。另证实上述案件产生一审诉讼费4200元、二审诉讼费5459元、邮寄送达费32.40元，共计9691.40元，原告主张按照克拉玛依区火舞宴自助火锅城（以下简称火舞宴火锅城）、克拉玛依区好声音量贩式练歌厅（以下简称好声音练歌厅）及被告三户分摊上述费用，确定被告应当分摊3230.47元。被告对上述判决及明细表的真实性予以认可，但认为上述案件的结果系因为原告举证不利所致，亦未追加房屋实际使用人为案件的第三人参加诉讼，且根据明细表可以看出原告自行经营的东岸酒店并未收取物业费用，显失公平，亦侵害了包括被告在内的其他业主的权利，故仅同意按照1.5元每平方米计算3031.33平方米的物业费用。本院对上述两份判决及物业费明细表（表二）、物业费明细表（表三）的真实性、合法性、关联性均予以确认；2.中国银行国内支付业务付款回单、乌尔禾区人民法院（2016）新0205执193号执行裁定书、（2016）新0205执193号执行通知书，拟证实上述两份判决生效后，博峰物业公司已经通过强制执行从原告账户划扣486000元，原告已完全履行判决内容，故有权向被告主张上述判决所确定的应由被告承担的物业费、诉讼费。对上述执行文书的真实性被告予以认可，但认为系原告与博峰物业公司之间的纠纷，与本案没有关联性；3.2013年8月13日，双方签订《雅典娜商铺委托经营管理合同》，拟证实2016年2月1日至2016年7月31日被告应支付房屋租金为350000元，但被告实际支付224693.72元，余款125306.28元至今未付。对合同的真实性、合法性、关联性被告予以认可，但认为未全额支付租金系因原告未履行维修义务，被告自行委托第三人对酒店进行维修，并将维修费用125306.28元从应付的350000元中自行扣除。对合同的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认；4.中国银行国内支付业务付款回单、收据，拟证实原告已于2016年11月24日替被告垫付2016年8月1日至2016年10月31日物业费32143.97元（3061.33平方米×3.5元每平方米每月×3个月），故有权按照合同向被告进行主张。被告对业务付款回单的真实性认可，但认为涉案物业公司系原告的全资子公司，付款倒账无法证实系替被告缴纳的物业费用，对收据的真实性不认可，认为交款应当开具正规发票，对收据载明金额亦有异议，认为应当按照3031.33平方米计算物业费，而不应按照3061.33平方米计算。对业务付款回单的真实性本院依法予以确认，亦载明用途为垫付王旭物业费，故对其关联性本院亦依法予以确认。对收据的真实性，因有克拉玛依广阳物业服务有限公司（以下简称广阳物业公司）加盖财务专用章确认，故本院依法予以确认，并结合收据载明的内容以及上述业务付款回单，可以证实系原告为被告支付2016年8月1日至2016年10月31日物业费用32143.97元，原告的质证意见缺乏证据予以支持，故对收据的关联性本院亦依法予以确认；5.2016年6月23日《通知》一份，拟证实原告向被告发出催款通知，要求被告缴纳2013年10月1日至2015年5月31日期间的物业服务费及因物业纠纷产生的一、二审诉讼费。被告认为该文书其并未签收，亦未向被告送达，故对《通知》的真实性不予认可。对该《通知》，因签收人处并无被告签字确认，原告亦未举证证明已向被告有效送达，故该证据与本案的关联性本院依法不予确认。2016年9月5日《通知》一份，拟证实原告向被告王旭通知催收欠缴的房租、暖气费、物业费、违约金，并通知缴纳期限及逾期缴纳将解除合同的后果，并附EMS邮政特快专递一份，拟证实上述通知通过邮件寄送并妥投的事实。被告认为快递单收件人签收栏并无被告签字，故对上述证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，2016年9月5日的《通知》原告主张系通过快递邮寄给被告，但被告作为个人，原告向其负责经营管理的酒店寄送快递，若证实合法有效送达，应由被告本人签收，但原告当庭出示的快递单原件上并无被告签字，复印件上的签字亦无法辨认系何人所签，不能反映被告本人有效签收快递的事实，故该证据与本案的关联性本院依法不予确认；6.委托代理合同及律师代理费发票，拟证实原告为追索款项委托律师发生代理费7000元。被告对上述证据的真实性认可，但认为诉讼并不以聘请律师为必要，故对关联性不予认可。本院对该证据的真实性依法予以确认。
被告为证实其抗辩主张，向本院出示：1.《房屋租赁合同》及补充协议，拟证实租赁合同第九条明确约定由原告选择前期物业管理公司，但应由被告与物业公司签订物业服务合同，但事实上是原告与物业公司直接签订合同，导致被告没有实际享有合同权利，原告应当承担缔约过失责任。原告对上述合同的真实性予以确认，但认为不存在缔约过失责任。对上述两份合同的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认；2.(2016)新克证民字第2899号《公证书》、《告知函》、《卫生间防水修复工程合同》、收款收据、EMS快递单、快递查询打印件。拟证实克拉玛依市公证处对被告将《告知函》、《卫生间防水修复工程合同》、《蓝湖都市花园酒店卫生间防水修复工程预算单》通过”国内特快专递邮件”（EMS）的方式交由邮政局进行投递的行为依法进行了公证，收件人为克拉玛依市克拉玛依区迁居客投资有限公司。《告知函》拟证实双方《补充协议》关于三年质保及原告维修义务的约定，以及告知被告经营酒店防水及房门出现问题，请求原告7日之内安排人员与被告协商处理维修事宜，如原告不安排人员维修，被告将自行维修，所产生的费用从房屋租金中扣除。公证书中还附快递单号为1082710169317的快递单，投递时间为2016年5月3日，以及被告与克拉玛依市德鲁克装饰工程有限公司（以下简称德鲁克装饰公司）于2016年4月26日签订的《卫生间防水修复工程合同》、预算单各一份，合同主要约定：工程名称蓝湖都市花园酒店卫生间防水修复工程，地址南湖白桦路338-201及338-202，工程内容为卫生间防水修复，工程承包形式为包工包料；合同实行固定总价，包干价为125306.28元，合同签订3日内支付37591.90元，工程竣工验收合格后支付81449.08元，余款6265.30元作为质保金。预算单载明人工费及材料费合计125306.28元。收据拟证实被告已向德鲁克装饰公司支付工程款119040.98元，剩余6265.30元虽系质保金尚未支付，拟证实全部装修款为125306.28元，应从租金中予以扣除；3.出示快递查询打印件一份，拟证实含有上述证据材料的快递邮件已于2016年5月25日被签收，但原告并未履行维修义务。原告对上述2、3组证据的真实性认可，但认为被告发送告知函的时间已经超过合同约定的质保期，原告已不承担维修质保责任，且告知函中的告知对象名称亦书写错误，并非原告公司名称，故对EMS快递单及快递查询打印件的关联性不予认可，对《卫生间防水修复工程合同》及收款收据认为均不能证实实际发生了上述费用。对被告出示的上述2、3组证据的真实性本院均依法予以确认；4.蓝湖都市花园酒店各个房屋照片123张，拍摄时间为2015年11月24日、11月25日，拟证实房间防水存在质量问题的事实。原告对照片的真实性认可，但认为漏水的原因系被告经营酒店楼上的火舞宴火锅城防水没有做好导致，故对关联性不予认可，且认为被告应在维修质保期内通知原告维修。对上述照片的真实性本院依法予以确认；5.照片7张，拟证实酒店大厅瓷砖脱落、外部场地地砖裂开，物业服务不合格。原告认为该照片拍摄的时间、地点都无法辨认，故对其真实性不予认可。对上述照片的真实性本院依法予以确认，但照片并无拍摄时间，故与本案的关联性本院依法不予确认；6.证明，由被告、好声音练歌厅、火舞宴火锅城共同出具，拟证实自2013年8月至今物业公司未对三家商户共同经营的克拉玛依区白桦路338号楼公共区域配置保安、保洁，均系三家商户共同雇佣保安一名、保洁一名，费用三户共摊。原告对证明的真实性认可，但关联性不予认可，认为338号公共区域实际属于酒店的内部区域，并非物业服务的范围，且酒店配备保安是公安机关的要求，与物业服务及本案没有关联性。对上述证明的真实性本院依法予以确认；7.《物业服务合同》，拟证实原告与博峰物业公司订立物业服务合同，但合同约定原告自营的东岸酒店不缴纳物业费用，显失公平，且签订合同时原告亦未按照与被告之间的租赁合同约定通知被告。对该物业服务合同的真实性、合法性、关联性原告均予以认可，但认为合同签订是双方当事人真实意思表示，不收东岸酒店物业费是物业公司自愿的，与是否收取被告物业费之间并无关联性。对该物业服务合同的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；8.证明四份，拟证实其他店铺均只缴纳租金，不收取物业管理等费用。原告对证明的真实性认可，但与本案关联性不予认可。对上述证明的真实性本院依法予以确认，但被告以其他商铺是否收取物业费作为证实其亦不应交纳物业费的事实，缺乏关联性，故对证明的关联性本院依法不予确认。
本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。
关于原告主张要求被告支付（2015）克民二初字第956号民事判决书确认的被告欠付物业服务费212193.10元、诉讼费及邮寄送达费3230.47元的诉讼请求。本院认为，原告已经提供案件生效裁判文书及物业费明细表（表二）、物业费明细表（表三），可以证实被告应付未付物业费为212193.10元，结合原告出具的执行相关证据，可以证实原告已就上述判决确认的物业费全部支付完毕，根据原告与被告签订的房屋租赁合同约定，物业管理费用由被告承担，故原告有权要求被告支付上述物业费用。被告抗辩认为其仅同意按照1.5元每平米计算物业费用，不同意判决确定的3.5元每平米的物业费标准。对被告该项抗辩理由，其一是与生效裁判文书所认定的法律事实不符，其二是被告并未提出物业费用应当按照1.5元每平方米收取的事实根据和法律依据，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。故对原告主张要求被告支付上述物业服务费212193.10元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。对上述案件产生的诉讼费及邮寄送达费3230.47元，被告抗辩认为该费用系原告与博峰物业公司之间纠纷产生的费用，与本案无关。对被告的该抗辩理由，因原告与博峰物业公司之间系物业服务合同关系，其系履行物业服务合同的义务主体、付款义务人，原告未完全履行合同义务与博峰物业公司发生纠纷、引起诉讼所产生的诉讼费及邮寄送达费，应当由原告自行承担，且原告主张根据三户分摊诉讼费的方式没有法律依据，故对被告的该抗辩理由本院依法予以采纳，原告主张要求被告承担其他案件诉讼费及邮寄送达费3230.47元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告支付2016年2月1日至2016年7月31日房屋租金125306.28元的诉讼请求。首先，原、被告双方对应付款350000元以及已付款224693.72元的事实均予以认可。对未付款125306.28元被告抗辩认为，因原告未履行维修义务，导致被告自行委托第三方维修产生装修款125306.28元，故应从350000元中予以扣除，不再支付。对该抗辩理由，本院认为，原、被告之间的补充协议签订时间为2013年1月25日，协议第三条明确约定装修部分自签订合同之日起实行三年质保，故应当认定质保期自2013年1月25日起至2016年1月24日止，同时还约定在质保期内出现装修问题，由被告通知原告进行维修，若原告不进行维修，被告自行维修，维修费用从当期租金中抵扣。被告出示的公证书中，包含告知函、快递单及卫生间防水修复工程合同书，其中合同签订时间为2016年4月26日，告知函的落款时间为2016年4月28日，邮寄单的投递时间是2016年5月3日，根据上述证据的时间顺序，被告系与第三人建立合同关系在先，后制作告知函并向原告寄送，显与双方补充协议约定出现问题先通知，通知后原告不履行维修义务被告方才能自行委托第三人维修，并扣减相应租金的内容不符，且上述书证的时间均在双方补充协议约定的质保期截止时间之后，被告并未提供其他证据证明在质保期内已经发生上述装修问题并已经告知原告的事实，故综合以上证据及事实，无法印证被告的抗辩事实，故对其抗辩理由本院依法不予采纳，根据双方房屋租赁合同约定，原告有权要求被告支付剩余应付未付房屋租金，故对原告主张要求被告支付2016年2月1日至2016年7月31日的房屋租金125306.28元的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持。
关于原告主张要求被告支付2016年8月1日至2016年10月31日物业服务费32143.97元的诉讼请求。原告当庭提供交纳上述费用的打款凭证及物业公司出具的收款收据，可以证实原告已经支付该部分物业费用，根据原、被告之间房屋租赁合同的约定，被告系物业费用的承担主体，故原告有权要求被告支付上述物业费，对原告的该项诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。
关于原告主张要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。根据原、被告提交的相关证据及庭审查明事实，被告客观上存在欠付原告租金、物业费的事实，累计欠付时间亦已超过一个月的时间，被告认为2016年2月1日至2016年7月31日的房屋租金欠付系抵扣维修费用的抗辩理由已不成立，但根据双方合同第十一条第（四）项约定，拖欠租金或第八条有关该房屋使用费用（含税费）累计达壹个月后，经房屋产权人书面通知仍不履行的，原告才有权解除合同并收回房屋。本案中，原告未能提供有效证据证明就上述欠款向被告合法有效送达书面通知，故并不满足约定解除合同的全部条件，且即便存在解除合同的情形，但原告仍接受了被告交纳的2016年8月1日至2017年1月31日房屋租金400000元，亦以行为表示至少在2017年1月31日前仍与被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。故对原告主张要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，缺乏事实根据及合同依据，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告违约金80000元的诉讼请求，原告依据双方租赁合同第十二条第（二）项的约定，出现合同第十条约定的合同解除条件时，守约方可以根据违约方的补救措施，要求继续履行合同，但有权要求违约方支付本合同当年标的额10%违约金。本院认为，该条指向的是合同第十条的内容，但第十条系关于租赁期满合同如何处理的约定，并无合同解除的相关内容；其次，原告陈述系因被告欠付租金及其他费用超过一个月为由主张承担违约金，与合同十二条第（二）项的内容相符，但该第十二条第（二）项约定，需满足合同解除的条件后，方才有权要求违约方承担违约金，根据前述析理，原告提出解除合同的条件并未完全成就，故以此作为主张违约金的前提条件亦不完备，故对原告主张要求被告支付违约金80000元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院依法不予支持。
关于原告主张律师费7000元的诉讼请求，其认为依据双方租赁合同第十条的约定，应当由被告承担律师费用。本院认为，该条是对双方合同期满终止后，被告逾期不退、不搬离房屋产生的租金损失、律师费、诉讼费等费用应由被告承担的约定，本案中双方租赁合同期间并未届满，亦未构成合同解除，故无法适用该条作为被告承担律师费用的合同依据，且发生争议产生纠纷，并不以聘请律师为必要，其不属于当事人在订立合同时就违约行为可预见的损失范畴，故对原告主张要求被告支付律师费的诉讼请求，没有合同或者法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王旭于本判决生效之日起三日内向原告新疆千居客房地产开发有限责任公司支付租金125306.28元、物业费244337.07元（212193.10元+32143.97元），合计369643.35元；
二、驳回原告新疆千居客房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4099.05元、邮寄送达费32.40元，由被告王旭负担3311.45元（3279.05元+32.40元），原告新疆千居客房地产开发有限责任公司负担820元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
代理审判员 周亮
二〇一七年一月十九日
书 记 员 丁莹