广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初12397号
原告：李秀练，女，1985年4月24日出生，壮族，住广西田东县，
委托诉讼代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。
被告：高显立，女，1969年1月16日出生，汉族，住广东省中山市西区，
委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所实习律师。
原告李秀练与被告高显立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀练及其委托诉讼代理人范顺辉，被告高显立委托诉讼代理人林明堂、黄崇仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀练向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月9日签订的广东省房地产买卖合同；2.被告向原告返还定金30000元；3.被告向原告返还首期房款50000元；4.被告向原告赔偿损失180800元。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订广东省房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同），约定：被告将位于中山市××××房的自有房屋以280000元的价格转让给原告；付款方式为定金30000元、首期房款50000元，余款200000元通过办理银行按揭支付。合同签订后，原告依约向被告支付定金及首期房款。2017年2月27日，原告获得银行的个人贷款承诺函，银行同意向原告发放贷款200000元。但被告拒绝依约办理房地产过户手续。据原告了解，相同房源在2017年5月的价格已是460000元，因被告的违约行为令原告再次购买相同房产造成的损失为180000元，该损失应由被告负责赔偿。原告认为，被告的行为已构成根本违约，故特向本院提起诉讼，要求判如所请。
庭审中，原告变更诉求4为：被告向原告支付房屋差价损失196240元以及办理按揭贷款产生的律师费800元。
原告李秀练对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.广东省房地产买卖合同；2.收据；3.个人贷款承诺函；4.房地产权属证；5.中山市二手房买卖及居间服务合同；6.中山市不动产登记资料证明表。
被告高显立辩称，1.涉案房屋不能办理过户是由于设立了抵押登记和被法院查封，并非是被告的原因不能过户，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。法律规定设立了抵押权的房产转让的，需征得抵押权人的同意。涉案房屋出卖前，原告是知道该房屋已为交通银行股份有限公司中山分行设立了抵押权，也知道房产的转让是未征得抵押权人的同意的，原告清楚涉案房产的交易存在不能过户的风险。原告明知上述风险的情况下，仍与被告签订房地产买卖合同，其自身存在过错，也应承担相应的责任。合同签订后，案外人中山市沙溪镇福乐货运代理服务部向法院申请查封涉案房屋是导致涉案房屋不能过户的另一原因，这是原、被告签订合同时无法预见的，责任不在被告，且合同未将因第三人查封导致不能过户约定为被告须承担违约责任的情形，故被告没有违约；2.房屋升值的差价损失的计算没有明确的法律规定，双方在合同中亦未有约定，故原告主张房屋差价损失没有法律和合同依据，且原告用其他房产的价值来计算涉案房屋的差价损失也是不客观的，对于双方签约时无法预见到的房屋升值的差价损失被告不应承担赔偿责任。涉案合同已对双方违约责任作出了约定，均是违约方支付30000元的对价，该约定是双方的真实意思表示，双方应按合同约定承担违约责任。原告仅向被告支付了房款80000元，只是部分履行了合同义务，其主张差价损失明显不合理。综上，应驳回原告关于房屋差价损失的诉求；3.关于律师费800元，合同没有关于律师费承担的约定，且原告提供的只是收据，没有律师费发票、相关合同、转账凭证等证据，无法证实该费用已实际发生；4.在整个沟通过程中原告并没有向被告催促履行合同；5.房地产买卖合同明确约定解除、赔偿的条款，该约定实际上赋予双方任意解除的条件，双方违约是对等的，双方都有解除权，所以原告主动行使解除权，所对应的赔偿款明确是30000元；6.原、被告转让涉案房屋的行为损害了抵押权人的合法权益，双方的转让行为无效，所签订的房地产买卖合同应认定为无效合同，双方互负返还义务，被告仅需向原告返还定金30000元、首期房款50000元及资金占有期间胡利息。
被告高显立对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。
本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告李秀练（乙方）与被告高显立（甲方）签订房地产买卖合同。合同约定：甲方拟将位于中山市××××房的房地产转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；该房地产交易总金额为280000元，乙方应于合同签订后3日内支付甲方定金30000元，乙方于2017年2月19日前支付第一期房款30000元，最后一期付款220000元，在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清；合同签订之日起九十日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续；双方同意于2017年1月10日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方30000元的违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方；合同附件即补充协议同时约定在扣款前即2017年2月19日前付完首期款50000元。合同还约定了其他内容。合同签订当天原告向被告支付了定金30000元。2017年2月27日，平安银行股份有限公司中山分行向原告出具个人贷款承诺函，同意向原告发放200000元贷款。2017年3月10日，原告向被告支付了购房款50000元。后因被告未在合同约定的履行期限协助原告办理过户手续，且据原告陈述，被告在2017年6月月底明确告知原告不再出售涉案房屋，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，被告高显立称,其曾于2017年4月月底明确告知原告其没有资金办理赎楼手续，但从未向原告表示不想出售涉案房屋，若原告愿意提高涉案房屋的购房价格，被告同意把涉案房屋继续出售给原告，否则同意解除涉案房地产买卖合同。
诉讼中，本院根据原告李秀练的申请，依法委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中土估价公司）就涉案房屋在2017年7月1日的市场价值进行评估。中土估价公司于2018年1月15日出具评估报告书，认定涉案房屋在价值时点2017年7月1日的房地产评估单价为8000元/平方米，总价为476240元。对于上述评估报告书的评估结论，原告李秀练予以确认；被告高显立认为评估违反程序，所作出的评估价格不客观，评估价格过高且没有依据。中土估价公司于2018年3月15日就被告的上述异议出具了复函，回复：1.评估报告是根据中山市西区岐沙路25号骏华庭及附近类似房地产的市场价格经过比较修正并结合附近出租收益情况得出房地产价值，评估结果是符合市场实际价格水平的；2.评估报告是结果报告，而非技术报告，故报告内没有显示相关的交易实例及计算过程；3.评估报告是根据房地产估价规范的要求制作的，不存在不符合形式要求；4.估价报告应用的有限期属于笔误的错误，对估价结果没有直接影响；5.估价时点是根据法院委托要求确定。综上，评估价格能客观、准确地反映了该房地产价格。被告对于复函的异议意见与对前述评估报告书的异议意见相同。
另查，原告李秀练提交的法律服务代收费用收据显示：2017年1月18日，原告支付了法律服务费800元。庭审中，据原告陈述，上述费用是其为涉案房屋申请银行按揭贷款时支付的律师费用。
又查，截至2018年7月19日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市××××房[房产证号：02××25，土地证号：国（2010）易2036**]的房地产即涉案房屋，权利人为高显立；于2010年7月28日登记抵押给交通银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为160000元；于2017年6月21日因另案纠纷[（2017）粤2071民初7302号]被本院查封，后于2017年9月12日解封。本案诉讼中，原告李秀练向本院提出诉讼保全申请，涉案房屋于2017年8月11日因本案被轮候查封。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，上述条款并非合同效力性强制规定，而是管理性强制规定，抵押权人是否同意与房屋买卖合同效力无涉，而只是影响合同的继续履行，故抵押权人同意与否，房屋买卖合同依然有效。因此，本院对被告高显立主张房地产买卖合同无效的辩解意见不予采纳。原告李秀练与被告高显立签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，原告依约向被告支付了定金30000元及购房款50000元，已积极履行合同义务，但被告却在合同履行期间明确表示未有资金办理赎楼手续，导致其未在合同签订之日起九十日内协助原告办理过户手续，且在涉案房屋已被他人申请解封可继续履行的情况下，于庭审中明确表示要提高房价才同意继续履行涉案合同，被告上述行为有违诚实信用原则，且已明确表示不履行合同约定其作为卖方的主要义务，导致合同目的已无法实现，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。原告主张解除其与被告之间的房地产买卖合同，符合合同约定及法律规定，且被告当庭表示同意，故本院予以支持。
本案因被告违约致使房地产买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求返还定金30000元及购房款50000元以及因被告违约导致原告丧失交易机会产生的差价损失及在涉案合同交易中原告为办理银行按揭贷款产生的律师费损失的诉求，符合法律规定，本院亦予以支持。关于差价损失金额的认定，中土估价公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2017年7月1日即据原告陈述被告明确表示不再出售涉案房屋的次日的评估总价为476240元。中土估价公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，原告对评估报告书予以确认，被告高显立对评估报告书提出异议，但未提交有效证据反驳或推翻鉴定结论，且中土估价公司已予以相应回复，故本院对该鉴定结论予以采信，并认定原告的差价损失为196240元（476240元-280000元）。关于律师费损失金额的认定，原告已提交法律服务代收费用收据证明上述损失的发生以及实际产生的费用，故本院对其主张律师费损失800元的诉求亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告李秀练与被告高显立于2017年1月9日签订的广东省房地产买卖合同；
二、被告高显立于本判决发生法律效力之日起七日内退回原告李秀练定金30000元及购房款50000元；
三、被告高显立于本判决发生载效力之日起七日内赔偿原告李秀练房屋交易差价损失196240元、律师费损失800元。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5444元，诉讼保全费1824元，合共7268元（原告李秀练已预交），由被告高显立负担（被告高显立于本判决生效之日起七日内迳付原告李秀练）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁泳诗
人民陪审员 郭绮文
人民陪审员 吴妙玲
二〇一八年八月十五日
书 记 员 姚 班
黄怡凤