上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第766号
原告上海某某实业发展有限公司。
法定代表人蔡某。
委托代理人蔡建华，上海市正大律师事务所律师。
委托代理人马明泳，上海市正大律师事务所律师。
被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆。
法定代理人曹某某。
被告胡某某。
原告上海某某实业发展有限公司与被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆（以下简称某某旅馆）、被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年7月28日、10月19日公开开庭审理。原告之委托代理人蔡建华、被告胡某某参加了第一次庭审，原告之委托代理人马明泳参加了第二次庭审。被告某某旅馆、被告胡某某经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月，原告与案外人蔡���阳签订了房屋租赁协议，将原告所有的位于嘉定区某某镇北街26-4、26-5、26-6、26-7号沿街门面房及二楼、三楼的全部建筑622平方米（无房产证）出租给案外人使用。后案外人将上述房屋全部转租给被告某某旅馆。2015年1月，原告与案外人及被告胡某某签订了房屋租赁终止协议，约定自2014年12月31日止，原告与案外人的房屋租赁协议终止，原案外人租赁的全部房屋由原告直接出租给被告某某旅馆使用，并与被告某某旅馆另行签订租赁协议，案外人在承租期内结欠的房屋使用费150，000元由被告某某旅馆承担。协议签订后，被告某某旅馆仅支付了部分使用费，还结欠原告2014年的房屋使用费82，000元及2015年全年的使用费162，000元。原告多次要求被告某某旅馆及时给付拖欠款项并与原告签订房屋租赁协议，但两被告迟迟不作答复。另查，被告胡某某系被告某某旅馆个体经营业��曹兆鸽的丈夫。为此，原告起诉要求：一、被告某某旅馆即时归还租赁房屋；二、被告某某旅馆即时给付房屋使用费244，000元，并由被告胡某某承担连带责任。
被告胡某某在第一次庭审中答辩称，被告确实拖欠原告2014年的租金82，000元，2015年全年租金未付是因为原告不与被告签订租赁合同，原告只同意与被告签订一年的租赁合同，而被告要求合同至少五年一签。被告从2013年开始装修使用该房屋，包括营业执照手续费等所有开办费用和装修费用共花费100万元左右，因此被告要求继续履行合同，原告与被告签订五年期合同，然后被告愿意支付拖欠租金。对于原告要求其承担连带责任，被告胡某某表示无异议。
被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆未作答辩。
经审理查明，2015年1月1日，原告与案外人蔡向阳签订一份《房屋租赁终止协议》，约���原双方在2012年12月1日签订的房屋租赁协议（租赁房屋为某某镇北街26-4、26-5、26-6、26-7号沿街门面房及二楼、三楼的全部建筑622平方米、租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金150，000元）自2014年12月31日开始终止，本协议终止后原告与被告某某旅馆签订房屋租赁协议，对于案外人蔡向阳与被告某某旅馆达成的口头转租协议同时终止，案外人蔡向阳在承租期内结欠原告2014年度房屋租金150，000元由被告某某旅馆支付，以上协议经原告、案外人蔡向阳及被告某某旅馆协商一致。该协议落款处除原告与案外人蔡向阳签名外，另由被告胡某某代表被告某某旅馆签字。
另查明，被告某某旅馆于2013年12月9日以嘉定区某某镇北街28号为注册地设立，实际经营地址为某某镇北街26号。
审理中，原告陈述涉案门面房无建设工程规划许可证等审批文件，并���述租金按约定为每年150，000元，后来增加一间年租金为12，000元，合计年租金162，000元。被告胡某某对此予以确认。
以上事实，由《房屋租赁终止协议》、工商登记信息、照片及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，按照《房屋租赁终止协议》约定，原告与案外人蔡向阳间租赁关系终止；因此即使某某旅馆在此之前与蔡向阳存在转租关系，则上述协议签订之后，该转租关系也应终止。由于被告某某旅馆在转租关系终止后，未能按照上述《房屋租赁终止协议》约定与原告签订书面租赁合同，且即便双方存在事实租赁关系，由于涉案租赁房屋无建造审批文件，依法在其之上的租赁关系应被确认无效，相互返还，故某某旅馆继续占用涉案房屋没有法律依据，原告诉请返还涉案房屋合法有据，本院对此予以支持。此外，涉案租赁房��之上的租赁关系虽因房屋无建造审批文件而被确认无效，但原告可以比照租金标准要求占用人支付使用费损失。按照《房屋租赁终止协议》的约定，原告与案外人蔡向阳租赁关系存续期间的房屋使用费由被告某某旅馆承担，虽然没有证据证明某某旅馆授权被告胡某某签名，但该协议可以证明蔡向阳拖欠原告上述使用费期间，被告某某旅馆为次承租人，依照法律规定，在租赁合同无效的情况下，原告可以直接要求次承租人支付使用费，故原告诉请被告某某旅馆支付剩余2014年度使用费的诉请合法有据，本院予以支持。对于2015年度的使用费，由于某某旅馆实际占用房屋，导致被告使用损失，故应当支付使用费。由于被告目前占用未满一年，故原告要求其支付全年使用费于法无据，本院参照原定租金标准，按照被告实际使用期限确定该项费用。被告胡某某对于原告要求其���担连带付款责任无异议，系当事人自行处分权利，于法不悖，本院予以照准。诉讼中，被告胡某某、被告某某旅馆经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区某某镇北街26-4、26-5、26-6、26-7号沿街门面房及二楼、三楼房屋，并将上述房屋返还原告上海某某实业发展有限公司；
二、被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某实业发展有限公司2014年度使用费人民币82，000元；
三、被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币13，500元的标准偿付原告上海某某实业发展有限公司自2015年1月起至其实际返还之日止的房屋使用费；四、被告胡某某应对上述第二条、第三条中被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆的付款承担连带清偿责任。
本案受理费4，960元，减半收取2，480元，由原告上海某某实业发展有限公司负担274元，被告上海市嘉定区某某镇某某旅馆负担2，206元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年十一月二十日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条??合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
���十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。