四川省乐山市金口河区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1113民初262号
原告段付洪，男，1972年8月19日出生，现住四川省乐山市金口河区。
委托诉讼代理人：李翔，四川得助律师事务所律师。
被告乐山银通置业有限公司，住所地四川省乐山市金口河区春和路131号，组织机构代码证08074132-6。
法定代表人：张岱银，该公司负责人。
原告段付洪诉被告乐山银通置业有限公司（以下简称银通公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月31日、2017年1月16日两次公开开庭进行了审理。原告段付洪及其委托诉讼代理人李翔、被告银通公司的法定代表人张岱银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段付洪向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行原、被告双方于2015年8月31日签订的《金港湾商贸大厦认购协议》签订位于金口河区金港湾1幢1单元18-3号、18-4号两套住房的《房屋买卖合同》，并在签订《房屋买卖合同》后的合理期限内交付上述两套房屋和办理过户手续；2、如不能继续履行《金港湾商贸大厦认购协议》，则被告应退还原告70万元购房款，并从2015年8月31日起按6%的年利率向原告支付资金占有利息，并依法确认此购房款有优先受偿权；3、本案诉讼费有被告承担。因原告的诉讼请求不明确，经本院依法释明，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告双方于2015年8月31日签订的《金港湾商贸大厦认购协议》合法有效；2、依法确认原告已经向被告支付购房款70万元；3、本案诉讼费有被告承担。事实和理由：2015年8月31日，原、被告签订《金港湾商贸大厦认购协议》，约定原告支付认购定金70万元（实为两套房屋总价款），用于认购位于金港湾1幢1单元18-3号、18-4号两套住房。原告认为与被告签订的《金港湾商贸大厦认购协议》真实合法有效，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告银通公司辩称：2014年12月26日，被告经批准售楼后，将两套房产以70万元价款出售给原告并签订《金港湾商贸大厦认购协议》，未违反法律和国家的强制性规定，《金港湾商贸大厦认购协议》合法有效。原告的诉讼请求自相矛盾，第一个请求是要求履行合同，第二个请求的前提是解除合同。原告应明确其诉讼请求。
经审理，本院认定事实如下：被告于2014年12月26日取得商品房预售许可证。2015年8月31日，原、被告签订《金港湾商贸大厦认购协议》，约定原告认购被告金港湾商贸大厦1幢1单元18层3号、4号在建房屋，原告一次性付清全部购房款70万元。其中认购条款约定为“1、出售方通知认购方签订正式《商品房买卖合同》之日起7日内，出售方为认购方保留上述认购房屋，不得另行出售。2、甲方（被告）承诺在本协议签订后，出售方须为认购方保留该房屋，且不得与第三方签订该房屋的《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，并承诺在认购方携带本协议与出售方签订《商品房买卖合同》时，出售方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。（房屋最终面积以房管局实测保管好为准）如出售方违反上述约定，出售方须向认购方双倍返还定金，同时本协议自动失效。3、乙方（原告）承诺：乙方需在接到甲方签约通知的7日内与甲方签订《商品房买卖合同》并按约定的认购付款方式，付清所余房款；若乙方未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，该认购书自行解除，无需另行通知。乙方已支付的认购定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售。4、认购方确保其通讯地址及联系电话准确无误。如由于认购方的原因，导致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责（前述地址或者电话如有更改，认购方须以书面形式通知出售方）。5、免责条款：因洪水、地震、火灾和法律、政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，出售方和认购方互不承担违约责任。6、本认购协议自双方签字盖章之日起生效，协议未尽事宜由出售方和认购方共同协商解决，协商不成可向当地的人民法院提出诉讼……”。2015年8月31日，原告通过中国工商银行向被告转账支付50万元。原告诉称剩余购房款20万元系现金支付，被告予以认可，且有被告于2015年8月31日向原告出具的70万元的收款收据为凭证。
另查明，2015年12月24日，原、被告签订的《金港湾商贸大厦认购协议》约定原告认购被告的金港湾商贸大厦1幢1单元18层3号、4号在建房屋被乐山市市中区人民法院另案予以查封。
上述事实，由当事人的陈述、公民身份证、《金港湾商贸大厦认购协议》、（2016）川1113执异3号、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售许可证等证据予以证明。
本院认为，就现有证据证明原、被告在签订《金港湾商贸大厦认购协议》前，被告已取得商品房预售许可证，原告已履行完付款义务，原、被告双方并无主观恶意，《金港湾商贸大厦认购协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，《金港湾商贸大厦认购协议》应当认定为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，若出现法律上或者事实上不能履行的情形的，原告不可以要求继续履行合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、第三十八条第（二）项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”，本案，原、被告签订的《金港湾商贸大厦认购协议》约定的两套在建房尚未竣工验收，且已被人民法院查封，继续履行《金港湾商贸大厦认购协议》存在法律上和事实上不能履行的障碍。经本院依法释明后，原告自愿申请变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告双方于2015年8月31日签订的《金港湾商贸大厦认购协议》合法有效；2、依法确认原告已经向被告支付购房款70万元；3、本案诉讼费有被告承担。对原告变更的诉讼请求，被告无异议，原、被告双方自愿放弃举证期限是对其民事权利的自由处分，本院不持异议。原告诉称通过银行转账方式支付购房款50万元，剩余购房款20万元属于现金支付，被告予以认可，且有被告于2015年8月31日向原告出具的70万元的收款收据为凭证，对此，本院予以采信。关于原、被告签订的《金港湾商贸大厦认购协议》中的在建房屋被人民法院另案查封的问题属于另一法律关系，原告已另案诉讼，本案不作处理。
综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十八条第（二）项、《房屋登记办法》第二十二条第（六）项之规定，判决如下：
一、原告段付洪、被告乐山银通置业有限公司双方于2015年8月31日签订的《金港湾商贸大厦认购协议》合法有效，本院予以确认。
二、原告段付洪已经向被告乐山银通置业有限公司支付购房款70万元，本院予以确认。
案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告乐山银通置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 王兰邦
二〇一七年一月十六日
书记员 徐惊涛
附本案适用法律条文
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第三十八条第（二）项下列房地产，不得转让：
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
《房屋登记办法》
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的。
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