山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初4273号
原告：胡志华，男，1967年7月9日出生，汉族，无业，住山东省邹城市。
委托诉讼代理人：朱礼龙，山东泰泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘西花，山东泰泉律师事务所律师。
被告：济南泺口服装有限公司，住所地济南市天桥区济洛路64号。
法定代表人：刘卫国，董事长。
委托诉讼代理人：姜晓焱，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵庆娟，山东京鲁律师事务所律师。
原告胡志华与被告济南泺口服装有限公司（以下简称泺口服装公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行审理时，原告胡志华的委托诉讼代理人朱礼龙、刘西花，被告泺口服装公司的委托诉讼代理人赵庆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志华向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的两份《协议书》；2、被告泺口服装公司返还原告预交的租赁费247500元；3、被告赔偿原告损失302500元；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：2009年7月5日，原、被告就“名牌城”摊位签订两份协议书，约定原告租赁被告泺口服装公司位于“名牌城”的摊位用于服装经营，租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日，原告预交租赁费30万元。后因“名牌城”拆迁改造，被告泺口服装公司将原告安置在他处继续经营，并承诺待原址新建的“国际服装会展中心”具备使用条件后即安排原告回迁。因被告并未履行其回迁义务，故请求判如所请。
被告泺口服装公司辩称：1、本案所涉《协议书》并非被告与原告签订的，而是与案外人签订的，且租赁费用也未交给被告；2、原告从第三方处转租时，“名牌城”已经拆迁，原告承租的摊位实际系“洛口服装批发市场”的摊位。综上，原告要求解除合同无事实及法律依据，依法应予驳回。
经审理查明：2009年7月5日，案外人张华杰（乙方）与被告泺口服装公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：案外人张华杰租赁被告泺口服装公司位于“名牌城”的摊位用于服装经营，租赁期限：2010年1月1日至2019年12月31日；若因国家、地方政府、涉及整改（属人力不可抗拒）工程需要占用乙方所租摊位，乙方要无条件服从损失自负，甲方不为此承担责任。双方还约定了其他权利义务。当日，案外人张华杰向被告泺口服装公司预交租赁费15万元。
2009年7月5日，案外人张学军（乙方）与被告泺口服装公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：案外人张学军租赁被告泺口服装公司位于“名牌城”的摊位用于服装经营，租赁期限：2010年1月1日至2019年12月31日；若因国家、地方政府、涉及整改（属人力不可抗拒）工程需要占用乙方所租摊位，乙方要无条件服从损失自负，甲方不为此承担责任。双方还约定了其他权利义务。当日，案外人张学军向被告泺口服装公司预交租赁费15万元。
协议书履行期间，2011年8月16日，经被告泺口服装公司同意并备案，将其与案外人张学军的《协议书》中的承租人变更为原告胡志华。
2011年国庆节之后，“名牌城”拆除并重新建设“国际服装会展中心”，为此被告泺口服装公司将原告安置至“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营。原告经营期间仅向被告泺口服装公司交纳管理费用及水电费用，并未另行交纳租金，双方也未就此订立新的合同。
2012年2月2日，经被告泺口服装公司同意并备案，将其与案外人张华杰的《协议书》中的承租人变更为原告胡志华。
2015年10月1日，被告泺口服装公司的“国际服装会展中心”在“名牌城”原址建设完毕并投入经营，其中部分场地仍经营服装。
另查明：2015年10月26日，案外人高鹤苓与济南泺口服装职业开发中心（国际会展中心）签订《协议书》约定，高鹤苓租赁位于泺口服装国际会展中心的摊位用于服装经营，租赁期限为2015年10月30日至2030年10月29日，租金为500000元。
再查明：胡志华曾以泺口服装公司为被告诉至本院，请求判令泺口服装公司继续履行两份协议书，安排胡志华回迁。本院经审理后于2016年6月4日做出（2015）天民园初字第764号及（2016）鲁0105民初133号民事判决书认为，租赁物被拆除后，双方未就是否解除或变更合同达成过一致，亦未就如何继续履行合同达成新的一致意见，双方均有过错，应各自承担相应的后果。虽然胡志华可以回迁至原址新建的租赁物内继续履行合同，但需要双方达成合意，因泺口服装公司拒绝安排回迁，在胡志华明确表示不变更诉讼请求的前提下，依法驳回其诉讼请求。上述两份判决书已于2016年7月18日发生法律效力。
双方争议的事实如下：原告主张根据《协议书》的约定，被告泺口服装公司应在“国际服装会展中心”投入经营后，及时安排其回迁；而被告泺口服装公司主张，《协议书》并未约定其有回迁义务，原告可以至“国际服装会展中心”经营，但需要另行签订租赁合同。
庭审中，原告明确诉讼请求为：1、因被告泺口服装公司明确表示不再履行2009年7月1日签订的《协议书》，故请求判令解除该《协议书》；2、退还租金的计算方式：150000÷10年×8.25年（剩余未使用年限）=123750元，因其被告泺口服装公司签订两份协议书，因此123750元×2=247500元；3、损失的计算依据为，按照2015年10月26日案外人高鹤苓与济南泺口服装职业开发中心（国际会展中心）签订《协议书》的约定，租赁期限为2015年10月30日至2030年10月29日，租金为500000元，以500000元÷15年×8.25年=275000元，275000元－123750元=151250元，因其被告泺口服装公司签订两份协议书，因此151250元×2=302500元。
以上事实有协议书、收款收据、（2015）天民园初字第764号民事判决书、（2016）鲁0105民初133号民事判决书、济河北指字第2007（4）号关于冻结小清河综合治理与开发建设规划范围内有关事项手续的通知、装修申请表、竣工验收表、装修施工保证金记录表、水电费收据及各方当事人的当庭陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为，一、关于原告是否为适格主体的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。结合本案，两份《协议书》虽系案外人张华杰、案外人张学军与被告泺口服装公司签订的，但在协议履行过程中，经被告泺口服装公司同意并备案，涉案合同的承租人（即乙方）已变更为原告胡志华，自该日起本案所涉《协议书》的权利和义务已一并转让给原告胡志华，因此原告胡志华系本案适格主体。上述《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性，合法有效，应受法律保护。协议书签订后，被告已交付了相应的摊位，双方各自履行了合同约定的义务。但在合同履行过程中，因“名牌城”已被拆除，双方就如何继续履行合同产生争议。
二、关于原、被告于2011年8月16日签订的《协议书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十一条规定，……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。意即，承租人使用租赁物的目的系获取收益，因此承租人在签订租赁合同时，对租赁物所在的地理位置、交通条件等都会详加考察，以期获得最大的经营收益，若租赁物已经灭失，导致承租人无法继续使用租赁物获得经营收益时，该租赁合同可以解除。结合本案，第一，原、被告签订的《协议书》中约定的租赁物系位于“名牌城”的摊位，而现该“名牌城”已经被拆除，因此涉案《协议书》的履行基础已不存在；第二，现原址建设的“国际服装会展中心”已投入使用，并存在同业经营行为，原告主张被告泺口服装公司应根据《协议书》的约定，安排其回迁继续经营，而被告泺口服装公司认为《协议书》中并未约定其负有回迁的义务，并主张原告若至“国际服装会展中心”经营，需另行签订租赁合同，双方产生争议，并且未达成新的一致意见。综上，在原、被告签订《协议书》中约定的租赁物已不存在，而双方就如何继续履行合同未达成新的一致意见的情形下，原、被告于2011年8月16日签订的《协议书》已失去继续履行的条件，依法应当予以解除。
三、关于原、被告于2012年2月2日签订的《协议书》应否解除的问题。第一，原、被告于2012年2月2日签订的《协议书》是已实际变更。当事人订立的合同一般采用书面形式，但在实际履行过程中，通常伴随着双方当事人根据客观情况及形势变化等因素而进行的重新磋商，因此合同的实际履行过程是复杂、动态、丰富的。本案中，《协议书》中虽然约定的租赁物系位于“名牌城”的摊位，但在2011年国庆节后“名牌城”已被拆除。因此在2012年2月2日原告胡志华受让《协议书》中权利义务时，被告泺口服装公司实际交付原告胡志华的摊位系位于“洛口服装批发市场”的摊位，双方在实际的履行过程中交付的租赁物与《协议书》中的约定明显不符。而从法律性质上分析，租赁物属于当事人订立合同中的重大事项，从《协议书》实际履行的情况上看，本案中虽然并无原、被告变更的书面证据，但因合同标的与原《协议书》不同，可以认定双方实际履行中已经变更了原《协议书》，双方确定以变更协议的当时原告接收的租赁物为合同标的物；第二，原、被告于2012年2月2日签订的《协议书》不应当解除。理由如下：首先，在已生效的（2015）天民园初字第764号民事判决书已经认定，被告泺口服装公司不负有回迁的义务；其次，如前所述，在原、被告实际履行过程中已变更了《协议书》的约定，现原告胡志华以被告泺口服装公司明确表示拒绝安排回迁为由，请求判令解除无事实及法律依据，本院依法不予支持。
四、关于被告泺口服装公司退还原告租金数额应如何确定的问题。第一，关于“名牌城”拆除后，原告在“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营行为应如何认定的问题。“名牌城”拆除后，被告将原告安置至“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营，原告仅向被告泺口服装公司交纳管理费用及水电费用，并未另行交纳租金，双方也未就此解除《协议书》，亦未订立新的合同，因此本院认为，原告上述同业经营行为系对2011年8月16日签订的《协议书》的替代履行，因此上述替代履行行为的租金标准应参照2011年8月16日签订的《协议书》的约定；第二，《协议书》约定租赁期限为10年，租金共计150000元，因此，折合租金标准为每日41.67元（计算标准：150000元÷10年÷12个月÷30天=41.67元）。被告泺口服装公司应退还原告的租金计算标准为按每日41.67元，自原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起，计算至2019年12月31日止。
五、被告泺口服装公司不应向原告赔偿损失。理由如下：已生效的（2016）鲁0105民初133号民事判决书已经认定被告泺口服装公司不负有回迁的义务，因此原告要求根据“国际服装会展中心”摊位的出租市场价格计算其可得利益损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第八十九条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告胡志华与被告济南泺口服装有限公司于2011年8月16日签订的《协议书》于本判决生效之日解除。
二、被告济南泺口服装有限公司退还原告胡志华的剩余租金（计算标准：按每日41.67元，自原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起，计算至2019年12月31日止），于原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起10日内付清。
三、驳回原告胡志华的其余诉讼请求。
案件受理费9300元，由原告胡志华负担8800元，由被告济南泺口服装有限公司负担500元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 张清国
审判员 曹新建
审判员 田炳美
二〇一七年五月十五日
书记员 汪 煜