辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6058号
上诉人（原审被告、反诉原告）：于军，女，1966年6月5日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟，男，1980年6月9日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉红，女，1984年4月8日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张引强，辽宁聿海律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大胜街**号。
法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职员。
上诉人于军因与被上诉人王伟、李玉红，被上诉人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称”瑞家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于军的委托诉讼代理人吴彦，被上诉人王伟、李玉红及其共同委托诉讼代理人张引强，被上诉人瑞家公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于军上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项，改判于军赔偿王伟、李玉红房屋差价损失12091元。事实和理由：一、一审认定事实错误。于军与大连安邦房地产开发有限公司（以下简称”安邦公司”）于2012年7月20日签订商品房买卖合同，约定安邦公司出售案涉房屋的总价为1125000元。2017年2月15日，于军与王伟、李玉红及瑞家公司签订《房地产买卖合同》，约定房屋出售总价为92万元。瑞家公司在该合同签订前后数次联系于军，告知案涉小区不好出售，房地产市场出现问题，导致于军在不了解房地产市场的情况下签订上述《房地产买卖合同》。于军到附近中介打听相关楼盘价格每平均在11700元至13500元左右，找到原从安邦公司处购买案涉房屋的合同后，方知其所签订的案涉房屋买卖合同严重低于市场价格。于军购房时总价为1125000元，五年资金占用成本案年利率5%计算为281250元，于军的购房成本为1406250元（1125000元+281250元=1406250元）。如案涉买卖合同继续履行，将导致于军损失50余万元，案涉合同显失公平。由于案涉房屋存在承租人，为了与承租人协商腾退房屋，及王伟、李玉红系农村人无法办理贷款而要求瑞家公司为其找银行以提供虚假工资证明及银行流水等问题，双方产生争议。为此，王伟、李玉红于2017年5月2日向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求解除合同。2017年7月17日，三方达成口头协议，同意解除房屋买卖合同并将王伟、李玉红交纳的首付款予以退回，三方之间不再存在房屋买卖合同关系。王伟、李玉红交纳的一万元定金，于军同意并要求瑞家公司予以退回，自此于军没有收到王伟、李玉红任何购房款。二、一审适用法律错误。1.一审中于军提出反诉，要求撤销房屋买卖合同。2017年7月17日三方达成解除合同协议后，王伟、李玉红取回首付款。2.大连大丰房地产土地估价有限公司出具的评估报告中确认的是，案涉房屋2017年2月15日可能实现的客观市场价值为1195900元；2017年4月25日可能实现的客观价值为1209100元，历经两个月案涉房屋涨幅可能为12090元，据此可以认定的是王伟、李玉红可能的损失为12090元，一审认定于军两个月给王伟、李玉红造成直接经济损失为289100元，无事实和法律依据。2017年4月25日房屋客观价值为1209100元，大连市房地产价格有升有降，此后房价可能变动，一审以此为计算时点没有依据；而且，案涉房屋存在银行贷款，还贷及撤押等问题，均不是于军所能确认和掌控，一审以此作为赔偿依据是错误的。三、一审程序违法。一审中于军提出反诉要求撤销案涉房屋买卖合同，因三方协议解除了该合同，故而撤回了要求撤销该买卖合同的反诉请求，而变更反诉请求为要求瑞家公司返还房证。如果当事人主张的民事法律关系与人民法院认定的不一致的，应告知当事人变更诉讼请求。关于案涉房屋买卖是否显失公平，一审没有审查，也没有行使释明权，导致于军的诉讼权利没有得到体现。四、一审判决第一项判决房屋买卖合同解除，属法定解除，而本案各方当事人已经协议解除了合同，且又以行为解除了买卖合同，一审将已解除的合同判令再次解除，缺乏法律依据。五、于军购买案涉房屋的总价为1125000元，加上持有成本后总价1406250元；案涉合同约定出售给王伟、李玉红的价格为92万元，而当时市场价格为1195900元。据此可以认定案涉房屋买卖合同约定的价格显失公平，严重偏离市场价格，于军有权对此提出异议。在双方产生争议且没有根本违约的情况下，王伟、李玉红要求解除合同，于军同意且已将首付款解除资金监管，王伟、李玉红取回款项，不是于军违约导致合同解除，故一审全部支持王伟、李玉红的诉讼请求是错误的。六、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
王伟、李玉红辩称，同意一审判决。
瑞家公司述称，同意一审判决。
王伟、李玉红向一审法院起诉请求：1.被告返还定金1万元；2.被告偿还原告损失289100元;3.被告向原告赔偿资金托管期间的利息损失6750元(270000元×6%÷12个月×5个月);4.被告和瑞家公司共同返还原告中介费1万元、银行贷款费用6400元;5.被告承担鉴定费27000元；6.本案的诉讼费由被告承担。
于军向一审法院反诉请求：判令原告与第三人瑞家公司返还案涉房屋所有权证书。
一审法院认定事实：原告、被告以及第三人瑞家公司于2017年2月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将位于大连市甘井子区吉星园5号楼16层1号房屋出售给原告，建筑面积108平方米，总价款92万元。合同生效后，原告于当日向第三人瑞家公司缴纳中介费1万元，交付定金1万元。2017年2月17日，在中国民生银行股份有限公司大连分行办理二手房交易资金托管，原告将27万元存入监管账户后，同时向第三人瑞家公司缴纳贷款服务费6400元。2017年4月左右，被告明确表示不卖房。原告遂发出律师函，督促被告履行义务，原告为购买房屋于2017年3月2日向中国建设银行申请个人住房贷款，于2017年3月6日审批通过。
在法庭审理过程中，原告向一审法院提出司法鉴定申请，要求就案涉房地产价格进行评估，价值时点为二〇一七年二月十五日、二〇一七年四月十五日（此处有误，应更正为二〇一七年四月二十五日），一审法院委托大连市中级人民法院选定大连大丰房地产土地估价有限公司（以下简称大丰估价公司）进行价值评估。大丰估价公司于2018年1月5日出具房地产评估报告书，评估结果为:”于价值时点2017年2月15日可能实现的客观市场价值人民币壹佰壹拾玖万伍仟玖佰元整，于价值时点2017年4月25日可能实现的客观市场价值人民币壹佰贰拾万零玖仟壹佰元整”。原告针对本次鉴定，共花费鉴定费人民币27000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告在第三人的促使下签订房地产买卖合同，系双方真实的意思表示，内容合法，系有效合同。本案中，原告依约定履行了合同义务，被告以显示公平为由拒绝履行合同义务，并主张撤销合同，存在根本违约行为，应承担违约责任，现双方均主张解除合同，一审法院予以支持，第三人应将房屋所有权证书返还给被告（反诉原告）。
反诉中，反诉原告以案涉房屋约定的价格过低，合同显失公平，以及因原告不具有履行能力而行使不安抗辩权为由，主张撤销合同，反诉原告当前提供的证据，并不能证明；若合同成立，其将损失50万元，且房屋评估报告中显示，合同签订时可能实现的市场价值为119.59万元，与双方约定的92万元相差了17万元，尚不足以致使双方的利益严重不平衡，构成显失公平，房屋的售价与市值存在差额，属从事交易必然要承担的风险。此外，不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力，或没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，反诉被告的购房贷款于2017年3月6日通过审批，证明反诉被告具有履行能力，反诉原告主张的不安抗辩权不能成立，故反诉原告的主张，一审法院不予支持。
关于违约金，根据房地产评估报告书，案涉房屋存在涨幅差价281900元，属合同履行后，原告可获得的利益，也是因被告违约给原告造成的损失，在返还定金不足以弥补原告损失的情况下，原告有权就其余损失继续主张权利。关于房屋差价计算节点问题，房屋涨幅差价是对原告可得利益的赔偿，在合同因出卖人的原因无法履行而导致解除时，案涉房屋的预期利益便不能为原告所有，故房屋差价的计算节点应为被告明确表示不履行合同义务时即2017年4月份左右，本案中房地产评估报告书所载明的节点合理，故被告应赔偿原告损失289100元。关于定金，原告于合同成立的当日向第三人瑞家公司交付定金1万元，因被告的违约，原告可以主张双倍返还定金，基于原告主张适用违约金，第三人继续保管于法无据，应将定金返还给原告。
原告为购买案涉房屋，与中国民生银行股份有限公司签订二手房交易资金托管协议，将27万元存入监管账号，其间产生利息6750元（270000元×6%÷12个月×5个月)，向第三人瑞家公司缴纳贷款服务费6400元，贷款服务已经完成，服务费用已经产生，故第三人不应当返还，以上费用是原告为履行合同造成的实际损失，应由被告予以赔偿。
关于居间费1万元，根据居间服务合同约定，原告签署《房地产买卖合同》视为第三人已经履行居间义务，本案中第三人居间义务已经完成，根据《房地产买卖合同》第七条规定，如因一方违约导致合同解除。则由违约方赔偿守约方的居间费用损失，故被告应当赔偿原告居间费用1万元。
据此，一审法院判决:一、解除原告王伟、李玉红与于军签订的《房地产买卖合同)》(编号:1041420)。二、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司自判决生效起十日内将房屋所有权证书返还给被告（反诉原告）于军。三、第三人瑞家装饰(大连)地产代理有限公司，自判决生效起十日内，代为退还原告定金1万元。四、被告自判决生效起十日内赔偿给原告资金托管期间的利息损失6750元，贷款服务费6400元。五、被告自判决生效起十日内，赔偿原告房屋差价损失289100元。六、被告自判决生效起十日内，赔偿原告居间服务费1万元。七、驳回原、被告(反诉原告)的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6133元，鉴定费27000元(原告已预交)，反诉费50元，由被告承担。
本院二审期间，于军依法提交了电话录音一份，拟证明王伟不在华政水务（大连）有限公司工作，王伟的个人收入证明是虚假证据，因虚假证据申请的银行贷款应该被撤销或已经被撤销。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王伟、李玉红认为录音与本案无关，不能体现接听电话的是华政水务（大连）有限公司的人员。瑞家公司认为录音与本案没有关联，王伟和李玉红已经通过银行贷款审批。本院认为，于军提及的王伟、李玉红个人收入证明，系购房人申请银行贷款时向贷款银行提供的证明材料；购房人的个人收入证明真实与否，以及贷款银行是否基于该个人收入证明而对购房人申请的住房贷款审批通过，均系贷款银行的审查范围。在现有证据显示中国建设银行股份有限公司对王伟、李玉红申请的住房贷款审批通过的情况下，于军提供的该份录音并不影响本案处理，本院对该录音无需审查。在此基础上，于军申请本院调取王伟的劳动合同和工资流水，亦与本案无关，本院不予准许。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
根据王伟、李玉红与于军、瑞家公司于2017年2月15日签订的《房地产买卖合同》，本院补充查明：2017年2月15日，王伟、李玉红与于军、瑞家公司签订《房地产买卖合同》，其中第一条第（二）项载明，该房屋已经设定抵押（卖方欠银行贷款额约为20万元，具体欠贷额度以银行实际记载为准），已向欠贷银行提出书面还款申请。买卖双方协商办理还款赎证的方式为卖方自己还，卖方保证在银行还款之日起7个工作日内将注销完毕的产权证原件交付居间方代为保管。卖方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。关于房款付款方式，合同约定，定金1万元于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付定金1万元，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方申请商业贷款，买方于本合同签订之日起40个工作日内备齐首付房款人民币27万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。本合同所指的资金监管银行为民生银行，具体监管银行以买卖双方做资金监管当日约定为准，如买方公积金贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方选择现金付款的方式付款或补齐余额。房款支付时间为买卖双方在交接房屋时交接房款，买卖双方另有约定的除外。关于过户方式，合同约定，卖方在签订合同当日需要将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起40个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订本合同之日起40个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款经审核通过并卖方产权证注销抵押完毕过后3个工作内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续，买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。关于房屋交付，合同约定卖方须在银行放款两个工作日内负责将房屋以签约现状交付卖方使用。
本案三方当事人均认可存入资金监管账户的27万元于2017年7月17日解除资金监管，该款项已由王伟、李玉红取回。
本院认为，从王伟、李玉红先后在其起诉状、一审法庭审理笔录中对诉讼请求的陈述内容显示，王伟、李玉红在最后一次明确诉讼请求时，未将解除其与于军、瑞家公司于2017年2月15日签订的《房地产买卖合同》作为诉讼请求提出；于军亦未将该项请求作为反诉请求提出，故一审法院判令解除该《房地产买卖合同》超过当事人诉讼请求的范围，违反民事诉讼中不告不理原则，本院予以纠正。
根据各方诉辩意见，本案争议焦点是案涉《房地产买卖合同》未继续履行是否系于军原因导致以及王伟、李玉红主张的房屋差价损失如何认定。关于《房地产买卖合同》未继续履行的原因，从已查明的事实可知，买方王伟、李玉红已按合同约定履行了交付定金、将首付款27万元在指定银行做资金监管以及申请住房贷款且获贷款银行审批通过等义务。于军作为卖方，根据其在一审庭审中的陈述，其并未履行向贷款的公积金中心申请还贷并将房屋上的抵押予以注销的合同义务，亦未依约在签订买卖合同之日起40个工作日内备齐案涉房屋过户及权属转移相关手续。瑞家公司作为居间方，亦称在买方贷款审批通过后，于军未到场履行报税事宜，并在2017年4月左右明确表示不卖房了。从上述事实及当事人陈述分析，一审认定案涉房屋买卖合同未继续履行系于军原因所致，并无不当。至于于军提及王伟、李玉红是农村人无法办理贷款而要求瑞家公司为其找银行以提供虚假工资证明及银行流水等办理银行贷款一节，因贷款银行对购房人贷款资料的审查，系贷款银行的工作职权范畴，在中国建设银行股份有限公司对王伟、李玉红申请的住房贷款审批通过的情况下，于军以王伟、李玉红无法办理贷款为由质疑购房人的支付能力，缺乏事实依据，本院不予支持。关于于军提及案涉房屋买卖合同约定的价格严重低于市场价格，合同显失公平一节，本院认为，从一般生活经验来看，于军作为房屋出卖人，基于对自身房屋实际情况的了解，对其出售房屋的价格理应有基本预判，从而决定自己能够接受的房屋出售价格。瑞家公司作为案涉房屋买卖的居间人，并不具有房屋出售价格的决定权，房屋价格最终仍需买卖双方协商确定。而且，即便根据大丰估价公司出具的房地产评估报告书显示的案涉房屋在签订合同当时可能实现的市场价值1195900元，案涉合同约定的出售价格92万元，亦不足以认定显失公平。故于军该项上述理由，依据不足，本院不予采纳。
关于王伟、李玉红主张的房屋差价损失如何认定。案涉《房地产买卖合同》系于军违约行为所致，于军理应向王伟、李玉红承担合同未履行所致的房屋差价损失。王伟、李玉红主张的房屋差价损失289100元，虽系案涉《房地产买卖合同》履行后其可以获得的利益，但由于房屋价格上涨速度较快，双方在订立合同时无法预见到因违反合同两个多月之内可能造成的损失如此之大。且从大丰估价公司出具的房地产评估报告书显示，案涉房地产买卖合同约定的房屋出售价格92万元甚至低于当时房屋可能实现的客观市场价值，王伟、李玉红也确实存在尚未完全履行合同约定房款92万元的全部付款义务的客观事实，故对于王伟、李玉红主张的差价损失，不能完全依据鉴定时点2017年4月25日房屋可能实现的客观市场价值和合同约定的价格之差进行认定，而应根据合同履行的实际情况予以考虑。从案涉房地产买卖合同的履行情况看，包括合同履行过程中王伟、李玉红资金监管的27万元首付款和1万元定金在内，王伟、李玉红共计支付28万元房款。根据该合同的履行情况，本院认为，王伟、李玉红所得房屋差价损失为87987元（289100元×280000元÷920000元=87987元）较为合理。对于王伟、李玉红主张的超过该款项部分的房屋差价损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4035号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4035号民事判决第一项、第七项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4035号民事判决第五项为：于军自本判决生效之日起十日内赔偿王伟、李玉红房屋差价损失87987元；
四、驳回王伟、李玉红的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费6133元，鉴定费27000元，合计33133元，由王伟、李玉红共同负担20542元，于军负担元12591元；反诉费50元，由于军负担。
二审案件受理费102元，由王伟、李玉红共同负担63元，于军负担39元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 刘丽媛
二〇一八年十月二十三日
书记员 董 芳