北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1449号
上诉人（原审被告）：谢俊功，男，1972年8月2日出生。
上诉人（原审被告）：梅小叶，女，1971年9月29日出生。
委托诉讼代理人：宁明山，北京河北包大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨萌，女，1988年4月5日出生。
委托诉讼代理人：李雪，女，北京市昌平区南口镇法律服务所法律工作者。
上诉人谢俊功、梅小叶因与被上诉人杨萌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谢俊功、上诉人梅小叶及其委托诉讼代理人宁明山、被上诉人杨萌及其委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢俊功、梅小叶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判合同无效，驳回杨萌的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由杨萌承担。事实和理由：1、梅小叶签订房屋买卖合同属于无权处分，未得到谢俊功的追认，对于谢俊功没有约束力。2、在杨萌提供的录音证据中谢俊功已经明确表示不出售房屋。3、在得知房屋被出售后，谢俊功三次去昌平建委要求撤销网签，以自己的行为证实不同意卖房。5、一审法院适用法律错误。
杨萌辩称，我不同意谢俊功、梅小叶的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
杨萌向一审法院起诉请求：1、请求法院判令谢俊功、梅小叶继续履行《房屋买卖合同》，协助我办理有关手续将1O1号房屋过户到我名下，并依据合同赔偿我违约金及其它连带的损失；2、本案诉讼费由谢俊功、梅小叶承担。
一审法院认定事实：2016年5月18日，梅小叶以谢俊功（出卖人）的名义与杨萌（买受人）及案外人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区101号，该房屋所在楼层为1层，建筑面积70.29平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100万元；经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价44万元；买受人向出卖人支付定金5万元；出卖人应当在收到全款后七日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单所列物品。2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3.移交该房屋房门钥匙；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90+120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部乙方付款万分之五的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日向买受人支付。三方在合同中还约定了其他事项。
同日,梅小叶还以谢俊功（甲方）的名义与杨萌（乙方）及案外人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，该协议主要约定：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以144万元的总价款购买该房屋，此价款不包含国家规定应当由甲方承担的税费；乙方的房款支付方式为公积金贷款，且乙方首付款不低于60万元；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；买卖双方协商，约定于2016年10月7日前向卖方支付首付款60万元（包括定金5万元）。协议签订后，梅小叶收取了定金5万元。现涉案房屋已办理了网签手续。
另查，谢俊功与梅小叶系夫妻关系，二人于1991年登记结婚。2009年8月5日，谢俊功取得涉案房屋的所有权证书。
在审理中，杨萌提出同意一次性将购房款支付给谢俊功；谢俊功提出合同是其妻子所签，其本人对合同不予认可。杨萌提出在梅小叶签字前，梅小叶与谢俊功进行过电话沟通；谢俊功对此予以认可，但提出其当时不同意梅小叶签订合同。杨萌提出谢俊功对卖房一事知情且并未提出反对，为此提供了录音，根据录音显示，谢俊功与杨萌主要交流的是房屋买卖流程等，其并未有明确不同意出售房屋的意思表示。杨萌提出放弃要求梅小叶与谢俊功赔偿违约金及其他连带损失的请求。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、房屋所有权证、录音资料及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为：本案争议焦点是梅小叶与杨萌签订的合同的效力问题。虽然涉案房屋所有权证书上的所有权人系谢俊功，但由于谢俊功与梅小叶系夫妻关系，且在梅小叶与杨萌签订合同前，梅小叶与谢俊功通过电话进行过沟通，同时在合同签订后杨萌与谢俊功亦通过电话就合同履行问题进行过沟通，在沟通中谢俊功并未明确对梅小叶签订的合同提出不予认可的意思表示。综上，梅小叶的签字行为对谢俊功有约束力，即应当认定梅小叶代表谢俊功签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。根据合同约定，杨萌应通过贷款方式向谢俊功支付除首付款外的剩余款项，现杨萌明确表示可一次性向谢俊功、梅小叶支付全部款项，其所变更付款方式较双方约定的付款方式更有利于谢俊功及时收取房款，故该变更行为未侵害谢俊功、梅小叶的合法权益，法院对此不持异议。因此法院对杨萌要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于谢俊功提出的辩解意见，没有事实和法律依据，法院不予采信。现杨萌放弃要求谢俊功、梅小叶承担赔偿违约金及其他连带赔偿的请求，对此法院不持异议。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、杨萌于本判决生效后十日内向谢俊功、梅小叶支付剩余购房款一百三十九万元。二、谢俊功、梅小叶于本判决生效后十日内将101号房屋过户至杨萌名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谢俊功、梅小叶提供四份证据：证据一、谢俊功与梅小叶于2009年8月14日签订的分家协议，证明诉争房屋归谢俊功单独所有，跟梅小叶无关。证据二、昌平区住建委来客来访登记存根4张，证明谢俊功得知房屋出售后到建委表示反对。证据三、证人廉×的证言，证明其在2016年5月中旬曾经骑三轮车拉梅小叶去中介，听到中介人员和梅小叶的谈话，让梅小叶先签合同，不行再退。证据四、证人梅×的证言，证明谢俊功与梅小叶在2009年分家的事实。被上诉人杨萌对于谢俊功、梅小叶提供的证据的质证意见为：证据一与本案无关不予认可；证据二的真实性认可，但不认可证明目的，提出是因为房价上涨谢俊功、梅小叶反悔不愿继续履行合同；证据三不予认可；证据四证人与上诉人是亲属，有利害关系，不予认可。
被上诉人杨萌提交两份证据：证据一、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司2017年2月20日出具的证明，证明签订合同时该公司曾通过电话与谢俊功联系，谢俊功知晓合同条款未提出异议。证据二、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司工作人员唐×证言，证明谢俊功对于卖房一事知情。上诉人谢俊功、梅小叶对于被上诉人杨萌提供的证据的质证意见为：证据一不予认可；证据二中对中介人员承认与谢俊功通话时同意等谢俊功回去再签合同以及知道谢俊功要求撤网签的部分认可，其他不予认可。
对于双方提交的证据及争议事实，本院认定如下：谢俊功、梅小叶提交的分家协议及梅×的证言均欲证明谢俊功、梅小叶之间存在关于诉争房屋归属的约定，但即便该约定为真也不能作为对抗善意第三人的依据，且证人梅×与上诉人系直系亲属关系，故本院对谢俊功、梅小叶主张诉争房屋为谢俊功单独所有不予采纳。谢俊功、梅小叶提交的访客登记记录所体现的时间距合同签订日期已经超过四个月，无法达到其证明目的，本院对其主张不予采信。谢俊功、梅小叶提交的廉×的证人证言无法体现出与本案的关联性，本院不予采信。杨萌提供的两份证据系负责本案合同交易的中介公司及经办人员的证言，能够证明谢俊功与中介公司就房屋出售有过沟通，结合庭审中谢俊功、梅小叶的陈述能够进一步印证双方交易的过程，本院予以采信。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案的争议焦点为梅小叶以谢俊功的名义与杨萌签订房屋买卖合同是否系其夫妻二人的共同意思表示？本案诉争房屋登记在谢俊功名下，而合同系谢俊功之妻梅小叶签订，在这种情形之下，房地产中介机构以及买受人杨萌不可能不注意到合同需要谢俊功的同意这一基本常识，谢俊功亦认可中介公司在签订合同前曾经看过房并与其电话沟通过，但其明确表示不同意卖房，对之后梅小叶卖房不知情，也未再过问过卖房一事，显然有违常理。即便按照梅小叶陈述直至2016年7月才将卖房一事告知谢俊功，作为家庭这一重大财产的处分结果，谢俊功自己陈述直到8月份才去中介、9月份去建委要求撤销合同，显然也不符合常理。另外通过合同签订后杨萌与谢俊功的通话记录可以证明双方就合同履行问题进行过沟通，在沟通中谢俊功并未明确对梅小叶签订的合同提出不予认可的意思表示，显然与其主张前后矛盾，故本院对谢俊功、梅小叶的主张不予采信，梅小叶签订房屋买卖合同的行为应当视为双方共同的意思表示，对谢俊功具有约束力。本案中，杨萌明确表示可一次性向谢俊功、梅小叶支付全部款项，本院对此不持异议。原审法院判决支持杨萌要求继续履行合同的诉讼请求正确，本院予以确认。
谢俊功、梅小叶以无权处分为由要求确认诉争合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，谢俊功、梅小叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一万七千四百元，由谢俊功、梅小叶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 朱文君
二〇一七年三月三日
法官 助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨