陕西省汉中市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕07执异26号
案外人：杨秋连，女，汉族，生于1962年7月11日。
委托代理人：李智明，男，汉族，生于1959年2月2日，系杨秋连之夫。
委托代理人：景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。
申请执行人：国网陕西省电力公司汉中供电公司住所地：汉中市汉台区黄家塘，统一社会信用代码:91610700677902110E。
负责人：唐开宇��该公司总经理。
委托代理人：刘宝泉，该公司法律顾问。
委托代理人：常一帆，男，汉族，系该公司职工。
被执行人：汉中市鸿泰房地产开发有限公司住所地：汉中市汉台区中山街西府花苑5号楼404室，统一社会信用代码:91610700790782608F。
法定代表人：张强，该公司执行董事。
委托代理人：毛素馨，女，汉族，系该公司职工。
本院在执行国网陕西省电力公司汉中供电公司(以下简称“汉中供电公司”)与汉中市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“汉中鸿泰公司”）建设工程合同纠纷一案中，案外人杨秋连对本院执行的被执行人汉中鸿泰公司开发的莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并组织各方当事人进行听证，案外人杨秋连的委托代理人李智明、���兰江、申请执行人汉中供电公司委托代理人刘宝泉、常一帆、被执行人汉中鸿泰公司法定代表人张强、委托代理人毛素馨参加听证。现已审查终结。
案外人杨秋连称，汉中市汉台区莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋，已被汉中鸿泰公司以房抵债的方式转让给了案外人杨秋连，并且办理了商品房预售合同网签手续，后杨秋连又将房屋分别期权转让给李晓东、罗树东、罗新贤，三人已装修入住。这三套房屋依法不属于执行标的，请求法院解除对“莲湖茗居A座”1210、1508、1706号三套房屋的查封，并停止执行。
申请执行人汉中供电公司称，案外人杨秋连提出执行异议不能成立，请依法驳回其请求。主要理由：1、截止申请执行人答辩时，汉中鸿泰公司未对莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋进行行政备案，这三套房屋的物权还属于汉中鸿泰公司，杨秋连与被执行人之间，是一般的债务关系，不享有法律上的优先权；2、杨秋连主张莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋是通过以房抵债的方式从被执行人汉中鸿泰公司合法受让，但根据汉中仲裁委员会汉仲调字(2016)15号仲裁调解书确认，上述三套房屋是汉中鸿泰公司以房抵债的方式抵给了汉中市汉水建设工程有限公司（以下简称“汉中汉水建司”），没抵给杨秋连，杨秋连无权提出异议；3、在申请执行人与被执行人建设工程合同纠纷案件仲裁期间，被执行人隐瞒了将上述三套房屋抵债给汉中汉水建司的事实，申请执行人完全有理由相信汉中鸿泰公司与汉中汉水建司之间存在恶意串通，帮助汉中鸿泰公司逃避债务行为；4、按照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定〉》第26条的规定，杨秋连的异议请求也不应得到支持。
被执行人汉中鸿泰公司称，汉中鸿泰公司与汉台区东大办事处莲湖社区联合开发建设的莲湖茗居A座工程，系棚户改造项目，其中1210、1508、1706号三套房屋已被公司以房抵债的方式网签给了杨秋连，依法不属于执行标的。
本院查明，申请执行人汉中供电公司与被执行人汉中鸿泰公司建设工程合同纠纷一案，本院依据已发生效力的汉仲调字(2017)51号调解书，于2018年5月31日向被执行人汉中鸿泰公司发出执行通知书，责令其履行义务，但被执行人未履行。在仲裁过程中，汉中市汉台区人民法院根据申请执行人的申请，于2017年11月13日对被执行人汉中鸿泰公司开发的莲湖茗居A座1210、1508、1706号等六套房屋进行了查封。本案进入执行程序后，由于被执行人汉中鸿泰公司未按照本院的要求履行义务，本院遂决定对已查封的房屋进行拍卖。案外人杨秋连提出异议，对拍卖的房���主张权利。
另查明，2011年11月20日，汉中鸿泰公司与汉中汉水建司签订建设工程施工合同，约定由汉中汉水建司承建汉中鸿泰公司开发的莲湖茗居A座工程，案外人杨秋连之夫李智明为施工方的项目经理，负责该工程的施工。工程完工后，经双方结算，汉中鸿泰公司尚欠汉中汉水建司工程款7363643.84元。2016年7月7日，双方达成和解协议，约定汉中鸿泰公司以其14套商品房和3间储藏室抵偿汉中汉水建司工程款4072630元，并就剩余款项及利息约定了还款期限。后汉中汉水建司申请仲裁，汉中仲裁委员会于2016年7月11日作出汉仲调字(2016)15号仲裁调解书，确认了汉中鸿泰公司与汉中汉水建司2016年7月7日达成的和解协议。该仲裁调解书确认的汉中鸿泰公司抵债给汉中汉水建司的房屋中，包括案外人杨秋连提出异议的1210、1508、1706号房屋。
再查明，2016年4月25日���案外人杨秋连与汉中鸿泰公司签订了莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋的预售合同，并于2016年4月27日进行了网签备案。2016年7月6日、7月18日、7月21日，汉中市房产交易管理所分别向汉中鸿泰公司发出通知，称杨秋连将其购买的莲湖茗居A座1210、1508、1706号分别期权转让给李晓东、罗树东、罗新贤和钟新培，请汉中鸿泰公司按规定办理相关手续。但由于汉中鸿泰公司未与受让人签订房屋买卖合同并备案，从汉中市房产管理系统中显示莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋杨秋连注销了网签，现无人签约、未被限制、被汉中市汉台区人民法院查封的状况。
同时，案外人杨秋连提交的汉中汉水建司2017年12月7日出具证明称，汉中鸿泰公司抵债给汉中汉水建的房屋，因汉中汉水建司又欠李智明的工程款，公司以抵债的相同价款将房屋抵给李智明，并由李智明的妻���杨秋连直接与汉中鸿泰公司签订商品房预售合同，该房屋在汉中汉水建司的监督下由汉中鸿泰公司交付给杨秋连以及杨秋连指定的次受让人。
杨秋连转让给李晓东的1210号房屋价款26.8万元，已付20万元；转让给罗树东的1508号房屋价款24万元，已付20万元；转让给罗新贤、钟新培夫妇的1706号房屋价款37万元，已付30万元，下欠的款项均约定办理完房产登记手续后付清，截止目前没有办理房产登记手续，三人也未付剩余款项，但杨秋连在办理期权转让后已将房屋交付给李晓东、罗树贤、罗新贤，三人已装修入住。
本院认为，本案争议的焦点是案外人杨秋连对本院决定拍卖的汉中鸿泰公司开发的莲湖茗居A座1210、1508、1706三套房屋是否享有排除强制执行的合法权益的问题。案外人杨秋连以其2016年4月25日与汉中鸿泰公司签订了莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋预售合同，4月27日进行网签备案，并因汉中鸿泰公司与汉中汉水建司的抵债关系而实际占有房屋为由，主张对本院执行的标物享有排除强制执行的合法权益。提交了网签的商品房预售合同、汉中市房产交易管理所的期权转让通知、汉中鸿泰公司与汉中汉水建司抵偿债务协议、仲裁调解书等材料，被执行人汉中鸿泰公司对这些证据的真实性、关联性、证明目的予认可。据此可以认定汉中鸿泰公司在汉台区人民法院采取保全措施之前，已将莲湖茗居A座1210、1508、1706号等房屋抵偿了自己的债务，抵债行为被产生法律效力的仲裁调解书所确认，债权人占有抵债房屋后又进行了处分，没有办理房产登记的原因非因受让人的过错造成，受让人已占有了房屋并装修入住，形成了对房屋实际占有，排除了莲湖茗居A座1210、1508、1706号房屋仍为汉中鸿泰公司可处分的财产的可��。至于人案外人杨秋连将房屋转让后是否有资格提出异议的问题，因其转让手续没有办理完毕，受让人缺乏主张权利的必要证据，如杨秋连不提出异议，将使受让人的合法权益受到损害。因此，本院应对杨秋连提出的异议请求进行审查。又因为莲湖茗居1210、1508、1706号房屋已不是被执行人汉中鸿泰公司可处分的财产，本院不能继续采取强制执行措施，故对杨秋连的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对汉中市鸿泰房地开发有限公司开发的莲湖茗居A座1210、1508、1706号三套房屋的执行。
案外人、��事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王远成
审判员 李嘉林
审判员 崔 强
二〇一八年八月十三日
书记员 濮 阳