广东省潮州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤51执异11号
案外人:韩山师范学院，住所地潮州市湘桥区桥东。
法定代表人：陈树思。
委托代理人：吴迪安，孙奕涛，广东国源岭东律师事务所律师。
申请执行人：潮州市区农村信用合作联社，住所地潮州市枫春路***号。
法定代表人：陈礼钿。
委托代理人：许业俊，吴奕銮，广东阳天律师事务所律师。
被执行人：潮州市源华实业有限公司，住所地潮州市湘桥区桥东东山路。
法定代表人：丁实元。
被执行人：丁实元，男，汉族，住潮州市湘桥区。
被执行人：蔡剑华，女，汉族，住广东省潮州市湘桥区。
在本院执行申请执行人潮州市区农村信用合作联社（以下称：市区联社）与被执行人潮州市源华实业有限公司（以下称：源华公司）丁实元、蔡剑华借款合同纠纷一案中，案外人韩山师范学院（以下称：韩师）于2018年7月4日对本院执行拍卖被执行人源华公司位于潮州市东山路中段（地号200100307）【证号：潮府国用（2004）第00707号】的国有土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人韩师称：第一、按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八规定，异议人提出执行异议排除执行符合法律规定。1.异议人在2004年4月29日与源华公司签订了《协议书》，约定将源华公司在A-7地块相邻的神奇果园停车场土地（地号200100307）,使用证号列潮府国用【2004】第00707号的国有土地,面积2746.85平方米转让给异议人。异议人于2004年4月至6月分3次支付上述土地使用权全款1987680元。2.异议人已经实际占用该土地并出资建设地下人行通道、运动场。土地使用权转让后，异议人将建设地下通道事项报潮州市人民政府获得支持。随后，异议人与潮州市城西建筑工程公司签订《东山路人行地道建设工程施工合同》，出资在该土地上建设地下人行通道、体育设施、围墙等，2006年9月26竣工验收并移交异议人使用。3.异议人在所有工程完成后多次要求源华公司办理更名登记手续，2015年8月至2016年期间，异议人多次强烈要求办理更名登记的情况下，源华公司以种种借口拖延至今没有办理。异议人已在源华公司办理抵押借款之前，付清涉案土地价款，实际占有该不动产。涉案土地上部分建筑物出资人及使用人均为异议人，异议人在工程完成后一直催促源华公司办理不动产更名登记，但源华公司一边拖延更名登记，一边欺骗异议人将不动产办理抵押借款，并不是异议人怠于办理土地使用权过户手续。
第二、本案执行依据（20016）粤5102民初556号民事调解书中，存在土地使用权（证号列潮府用【2004】第00707号）及其建筑物抵押行为无效的情形。首先，源华公司签订土地转让协议之后已将土地交由异议人实际占用，其已无权处分该不动产，更无权将该土地抵押给市区联社。其次，源华公司在订立抵押合同时明知该土地已转让，市区联社有到现场去评估，清楚该土地已经被围在异议人校区内并建有教学设施，双方订立合同存在恶意串通情形。第三，该土地上的设施是异议人出资建设的，所有权并不属于源华公司，按照《物权法》第一百八十二条规定，源华公司无形中将不属于本人的建筑物抵押给别人，因此，该抵押行为是无效的。第四，该土地被围在异议人校区内，建设有地下通道供学生和老师使用，为异议人沟通两个校区必不可少的，该通道属于教学设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，该抵押行为是无效的。
第三、异议人为本案所涉土地使用权的真实权利人。综上所述，异议人认为，执行法院的执行裁定损害了异议人的利益。请求裁定予以撤销，维护异议人的合法权益。
案外人向本院提交的证据如下：证据一、国有土地证，拟证明涉及案件土地的情况。证据二、土地转让协议书，拟证明转让土地使用权的事实及转让金额。证据三、东山路人行地道建设工程施工合同，拟证明该土地上已有韩师出资建设的教育设施，为异议人所有和实际使用。证据四、韩师关于东山路地下隧道建设用地问题的请示,及潮州市人民政府的复函及规划资料。拟证明该土地转让及建筑物建设获得潮州市人民政府的许可，该土地及建筑物为学校教育设施。证据五、付款凭证，拟证明申请实际支付土地款的事实。证据六、工程竣工验收移交证明书，拟证明工程竣工后移交给异议人,并由异议人实际占有。证据七、韩师关于东丽学村A区土地权属转移和资产移交的函，拟证明异议人多次要求源华公司办理土地使用权变更登记的事实。
申请执行人市区联社称：执行法院拍卖被执行人源华公司位于潮州市东山路中段（地号200100307）【证号：潮府国用（2004）第00707号】的国有土地使用权没有违反法律规定，该土地属于被执行人所有，执行法院依据申请执行人请求，对其采取执行措施，符合法律规定。异议人提出所谓异议，缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求，维护申请执行人的合法权益。韩师不享有权利排除本案执行,抛开韩师和源华公司是否存在合法合同及付款,首先,韩师并没有实际占用涉案土地;该国有土地使用权证自源华公司与我社办借款即由市区联社保存,假设如韩师在申请书所说,源华在2004年4月交其使用,韩师在该地有合法使用权证情况下,并没有要求源华公司将证交其保管,反而仍由源华公司多次办证抵押,这与常理不符，韩师并没有提供证据证明其合法占有该地。其次,假设韩师与源华在2004年4月29日所签订的土地转让协议是存在的,但自签订之日起已有十四年之久,目前本案所涉及土地权证登记仍然是源华公司,可以看出,韩师怠于办理登记手续,韩师与源华公司至今没有办理任何手续,是因韩师自身原因造成.排除执行异议需要同时满足四个要件,缺一不可，韩师不享有权利排除执行。第二,市区联社提交证据四,两份民事判决书,足以证明,市区联社在本案涉案土地依法享有优先受偿权，抵押物在该地上至今没有任何建筑物。1、其土地使用权证一直由市区联社保管,假设需要在涉案土地有所建设需持土地证原件向有关部门提交许可申请,而该证从来没有脱离农信部门。2、该地用地性质为住宅用地，韩师作为高等院校,用地性质应为教育用地,而非住宅用地，而从性质上看,也非韩师所说在该地上有建筑物。3、根据双方提供证据中可知,涉案土地至今仍登记在源华公司名下，源华公司至今仍为涉案土地的合法权利人,根据相关规定,不动产的设立、变更均以不动产的登记证书为准。综上所述,韩师对本次执行所提异议不足以影响本案执行,请法院予以驳回。
申请执行人向本院提交的证据如下：证据一、最高额抵押担保合同，国有土地使用证、土地他项权利证明书，拟证明源华公司与市区联社桥东信用社签订最高额抵押担保合同提供涉案土地使用权证为其自2013年7月19日至2018年7月18日在信用社贷款作为抵押物，并依法办理抵押登记。证据二、借款合同借款借据，拟证明源华公司与市区联社桥东信用社签订借款合同，信用社发放贷款1200万元。证据三、民事调解书拟，证明源华公司没有按期偿还贷款本息，市区联社向潮州市湘桥区人民法院起诉，在法院主持下，双方自愿达成调解协议，人民法院出具调解书，市区联社对涉案土地享有优先受偿权。证据四、民事判决书,拟证明韩师提起第三人撤销之诉，经一审法院审理后驳回其诉讼请求,二审法院维持原判,市区联社依法对涉案土地享有优先受偿权。
被执行人源华公司没有提交申辩意见。
经本院查明：申请执行人市区联社与被执行人源华公司、丁实元、蔡剑华借款合同纠纷一案，潮州市湘桥区人民法院于2016年10月20日作出（2017）粤5102民初556号民事调解书，依据该生效调解确认：被告源华公司认欠原告市区联社借款人民币3630万元及自2015年10月30日起的应计利息，上述本息被告源华公司应于2016年11月20日前付还原告市区联社。利息的计算方法为：本金人民币1030万元自2015年10月30日起至2016年5月15日止按月利率8.4‰计付；2016年5月16日至11月20日止按月利率12.6‰计付；本金人民币1400万元自2015年10月30日起至2016年5月16日止按月利率8.4‰计付；2016年5月17日至11月20日止按月利率12.6‰计付；本金人民币1200万元自2015年10月30日起至2016年10月29日止按月利率8.7‰计付；2016年10月30日至11月20日止按月利率13.05‰计付；如被告源华公司没有按上述期限履行还款，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告市区联社在借款本金人民币2430万元及应计利息范围内对被告源华公司拥有国有土地使用权的位于潮州市东山旅游度假区A6、A7（地块三）【证号：潮府用（2011）第02467号】享有优先受偿权利；在借款本金1200万元及应计利息范围内对被告源华公司拥有国有土地使用权的位于潮州市东山路中段（地号200100307）【证号：潮府国用（2004）第00707号】享有优先受偿权利。三、被告丁实元、蔡剑华对被告源华公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。四、本案受理费人民币226142元，减半收取人民币113071元，由被告源华公司负担，于签收调解书之日起五日内向本院交纳。
因上述各被执行人没有履行生效调解确定的还款义务，根据市区联社的申请，潮州市湘桥区人民法院立案执行，执行案号为（2017）粤5102执805号。因申请执行人市区联社与被执行人源华公司、丁实元、蔡剑华等借款合同纠纷一案涉及当事人众多，涉案财产复杂且彼此交叉、案件涉及面广，2017年9月19日本院作出（2017）粤5102执他1号执行裁定，裁定潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初556号民事调解书由本院执行。
执行期间，2018年5月28日本院作出（2017）粤51执194号之十五执行裁定，拍卖被执行人源华公司位于潮州市东山路中段（地号200100307）【证号：潮府国用（2004）第00707号】的国有土地使用权。2018年6月29日本院发出《拍卖公告》，对上述国有土地使用权挂网拍卖。
另查明，涉案土地位于潮州市湘桥区桥东东山路中段，地号为200100307、使用权面积为2746.85平方米，潮州市人民政府于2004年1月对上述土地准予登记，《国有土地使用证》证号：潮府国用（2004）字第00707号，登记土地使用者为源华公司。
2004年4月29日，源华公司（甲方）将登记在其名下的上述土地使用权转让给韩师（乙方），双方签订《协议书》，约定：1.甲方拥有土地使用权的该地块位于潮州市桥东东山路中段（与中心区A-7地块相邻、原神奇果园停车场），国有土地面积3231.85平方米（折4.848亩，其中使用面积2746.85平方米，负担道路面积485平方米），使用证号列：潮府国用（2004）00707号，地块用途为住宅用地B类，使用权终止日期为2070年4月19日，地块四至详见潮州市国土资源局测绘的《源华公司宗地图》。2.甲方以每亩地综合价格人民币肆拾壹万元正（410000元，不含税金）把整片地块（综合价格含地价、地貌处理、现有单层建筑物、周边清障等费用，该地块要求平整至标高为毗邻东山路中心轴线高程±0.00米）转让给乙方，该地块总价款（未含税金）为人民币1987680元。3.本协议自签定之日计起壹个月内由乙方按该地块总价款一次性付还甲方，所需税费由乙方承担。4.该地块由甲方统一规划，与原A-7地块连同一区域规划建设学生公寓、生活服务配套等，有关项目的基建应符合城市总体规划，并按法定程序申报办理，属于政府拨款立项的建设项目由乙方按规定进入市建设工程有形市场招投标，需要由甲方投资建设的学生公寓、生活服务配套、道路基础实施等项目均由甲方承建。5.拟建的建、构筑物投资款结算及付款方式按各个项目的合同执行（参照“东丽学村A区”有关协议条款）。6.该地块全部开发建成后，乙方款项付清，甲、乙双方均应按政府有关规定，向政府职能部门申请办理房、地产权使用登记，办证及过户手续涉及的税、费按政府规定由甲、乙双方各自承担。7.本协议自签定之日起生效，未尽事宜另行商议签订补充协议，补充协议书具有同等法律效力，所有款项付清，并办妥权属转移后，本协议自行失效。8.本协议书正本、副本一式各两份，甲、乙双方各执正、副本一份。上述《协议书》签订当日，韩师付还源华公司土地款人民币987680.00元、2004年5月10日付还800000.00元、2004年6月28日付还200000.00元。但双方与没有到有关部门办理上述土地使用权的过户登记手续。
再查明，2013年7月19日，源华公司与市区联社签订《最高额抵押担保合同》1份，约定抵押人源华公司自愿为债务人源华公司自2013年7月19日起至2018年7月18日在抵押权人市区联社处办理约定的各项业务所形成的债务最高本金金额折合人民币12800000元，以本合同所约定的抵押物位于潮州市桥东东山路中段土地[《国有土地使用证》列潮府国用（2004）字第00707号]提供抵押担保。2015年10月30日，源华公司向市区联社借款12000000元，双方签订《借款合同》1份，约定本合同项下借款以2013年7月19日签订的《最高额抵押担保合同》约定的财产作为抵押担保，并在潮州市国土资源局办理抵押登记手续，抵押贷款期限自2013年7月19日至2018年7月18日，其《土地他项权利证明书》列潮府他项（2013）第64号。后市区联社因与源华公司、丁实元、蔡剑华发生借款合同纠纷，市区联社诉至潮州市湘桥区人民法院，要求处理。潮州市湘桥区人民法院于2016年10月20日作出上述民事调解书。
又查明，2017年5月18日韩师以潮州市桥东东山路中段土地[（证号列潮府国用(2004)第00707号]的土地使用权其是实际权利人为由，向潮州市湘桥区人民法院提起第三人撤销之诉一案，请求撤销该院（2016）粤5102民初556号民事调解书中关于对涉案土地抵押行为无效。案经潮州市湘桥区人民法院审理，2018年3月28日该院作出（2017）粤5102民初674号民事判决，驳回韩师的诉讼请求，韩师不服向本院提起上诉，本院于2018年7月10日作出(2018)粤51民终243号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。本案争议焦点是异议人提出的排除执行异议是否符合法律规定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，韩师与源华公司于2004年4月29日签订《协议书》，约定源华公司将登记在其名下的涉案土地使用权转让给韩师，转让价款人民币1987680.00元，即在本院执行之前源华公司与异议人签订了土地转让合同，其事实可予认定。至于异议人是否支付了全部价款的问题，异议人韩师提交了协议签订当天付还源华公司土地款人民币987680.00元、2004年5月10日付还800000.00元、2004年6月28日付还200000.00元的证据。经审查，除第一笔人民币987680元汇款事由是土地款外，其余二份：2004年5月10日汇款金额80万元，汇款事由为学生公寓建设款、2004年6月28日汇款金额20万元，汇款事由为公寓建设款（智能管理系统），与韩师主张偿还被执行人源华公司土地价款不一致，经公开听证及之后韩师补充提交的与源华公司的结算确认书，双方当事人对土地款作出结算，可以认定异议人支付了全部价款。至于异议人是否在本院执行之前已合法占有的问题，异议人提供了在本院执行之前，已经在涉案土地上筑围墙，建设地下人行通道、学校运动设施等占有涉案土地的事实，依法可予确认。至于异议人对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议人韩师主张多次要求被执行人办理更名登记，但源华公司一边拖延更名登记，一边欺骗异议人将不动产办理抵押借款，并非异议人的原因。根据本院（2018）粤51民终243号民事判决确认：潮州市湘桥区人民法院于2016年10月20日作出（2016）粤5102民初556号民事调解书中确认市区联社在借款本金1200万元及应计利息范围内对源华公司提供的涉案土地享有优先受偿权的内容是正确的，韩师请求判决撤销潮州市湘桥区人民法院的上述民事调解中的该项调解内容及确认源华公司与市区联社签订的抵押贷款合同中关于对涉案土地的抵押行为无效，理由不能成立，本院予以驳回。异议人作为买受人在与源华公司签订土地使用权转让协议后漠视交易风险,长达十多年未取得涉案土地使用权证原件，也没有到不动产登记部门办理变更登记手续，致涉案土地使用权被源华公司提供给市区联社作为贷款抵押登记，依法应负有一定的过错责任，韩师主张非因自身原因未办理过户登记的理由不能成立，本院不予支持。
综上，本院认为，异议人韩师的异议理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人韩山师范学院的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈景存
审 判 员 刘文峰
代理审判员 林书焕
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 黄 珺