＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）西中民一终字第01543号＼n上诉人（原审原告）陈小焕，女，汉族。＼n委托代理人段愈强，陕西百信法律服务所法律工作者。＼n上诉人（原审被告）马荣元，男，回族。＼n委托代理人马超，陕西骊剑律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）魏东，男，汉族。＼n上诉人陈小焕因与上诉人马荣元、被上诉人魏东侵权责任纠纷一案。陈小焕与马荣元均不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第00371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，1999年3月24日陈小焕与马荣元共同出资购买了西安腾飞公司开发的西安市碑林区轩雨公寓B段地下室房屋一间，建筑面积113.57平方米。2000年1月12日陈小焕与马荣元签订了《轩雨公寓B段地下室西一号房购置经营协议》，主要载明：轩雨公离B段地下室西1号产权双方各占50%，等双方投资全部收回后，不管以后经营何种行业两人所得利润都享有50%分成。2000年11月22日陈小焕与马荣元取得了房屋产权证书，产权证号为西安市房权证碑林区字第183**号；证载所有权人为陈小焕与马荣元，房屋坐落：碑林区边西街1号；房屋状况：1幢1F101号，建筑面积118.82平方米。2003年7月3日因陈小焕未履行西安市中级人民法院（2003）西民三终字第221号民事判决义务，我院以（2003）碑裁字第913号民事裁定查封了本案争议房屋。2005年10月本院将房屋交由马荣元管理使用。2006年2月在陈小焕未参与的情况下，马荣元与魏东就该房屋签订了租赁合同，预定租期三年，每月租金2000元。合同期满后，马荣元与魏东重新续签了租赁合同，合同约定的房屋租赁期限为三年，自2010年1月1日至2013年12月31日，房租每月2000元整。2012年12月31日合同期满以后，马荣元与魏东未再续签书面合同，但自2013年2月开始魏东每月按照2600元向马荣元支付房租。从马荣元与魏东签订房屋租赁合同以后，该房的租金一直由马荣元收取。＼n陈小焕诉称，1999年3月24日，其与马荣元共同出资购买了西安市碑林区轩雨公寓B段地下室房屋一间。2001年其与马荣元取得了房屋产权证书，证载所有权人为其与马荣元。2000年1月12日其与马荣元签订了《轩雨公寓B段地下室西一号房购置经营协议》，约定两人所购房屋产权原、被告各占50%，今后无论经营什么，利润均按50％均分。2001年10月1日马荣元未经其同意，将该房以每月租金3900元出租给崔龙，经法院调解马荣元付给其50%的租金。2002年4月10日，其与马荣元协商，以月租3600元将房屋共同出租给陈利军，其与马荣元各收取9600元租金后，马荣元通知陈利军不准再给其租金。从2002年10月至今，其再未收过租金。2010年4月，其得知魏东在争议房屋中经营正负零网吧。经询问得知魏东以每月2000元租金承租了该房屋。本案争议房屋归其与马荣元所有，近10年来马荣元与魏东私下串通，共同编造假合同欺骗其，损害了其利益。应承担侵权责任。请求：1、被告马荣元与被告魏东签订的房屋租赁合同无效；2、判令二被告按平均年租金45000元的50%向原告赔偿2005年1月1日至2013年6月的房租损失191250元；3、请求判令被告按照本金191250元以中国人民银行规定的2009年五年期存款利率3.6％向原告赔偿该款自2005年1月至2013年6月的利息损失29261.25元；4、判令被告魏东将轩雨公寓B段地下室房屋一间交还原告及被告马荣元；5、被告承担本案诉讼费。＼n马荣元辩称，本案争议房屋因为陈小焕欠款不还被法院查封、至今未解封。查封法院在2005年10月将房屋交马荣元保管使用。马荣元将房屋出租符合降低损失的目的，不存在侵权。其与魏东的租房合同是有效的。因该房为地下室，经常泡水，以每个月2000元出租是符合市场价格的。陈小焕要求对出租期间的租金按照每月3750元计算无根据。马荣元收取的房屋租金因房屋漏水存在少收的问题，并且支出了维修费用。陈小焕与马荣元合伙期间马荣元的投资未收回，该房屋租金不应分给陈小焕。应驳回陈小焕诉讼请求。＼n魏东未答辩。＼n原审法院经审理认为，物权受法律保护。本案争议的西安市碑林区轩雨公寓B段地下室房屋系陈小焕与马荣元共有，已办理产权登记，并且双方约定产权各占50%，因此陈小焕对该房享有的物权受法律保护。共有人对共有财产都有管理收益的权利和义务。马荣元与魏东签订房屋租赁合同时，未征得陈小焕的同意，侵害了陈小焕对该房的所有权，陈小焕要求确认双方之间的房屋租赁合同无效，符合法律规定，本院依法予以支持。魏东应将租赁的房屋返还陈小焕及马荣元。鉴于魏东已实际使用了房屋，其使用房屋期间所交的房租可不用返还，作为陈小焕及马荣元的收益，归陈小焕及马荣元共有。因马荣元实际收取了该租金，陈小焕应得部分应由马荣元直接支付陈小焕。马荣元主张收取租金中存在因房屋漏水存在少收的问题，并且其支出了维修费用，但未提供充足的证据说明，该租金的具体数额应按租赁期限及租金标准计算。陈小焕认为马荣元与魏东之间签订合同时存在恶意串通行为，要求马荣元按照年租金45000元的标准，向其支付租金分成及利息，因陈小焕未提供马荣元与魏东之间在签订合同时存在恶意串通的证据，并且陈小焕对房屋疏于管理，及因其原因导致房屋被查封等问题，陈小焕的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第九十五条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告马荣元与被告魏东就原告陈小焕、被告马荣元名下的西安市碑林区大学南路西段轩雨公寓B段地下一层房屋签订的房屋租赁协议无效。二、本判决书生效后三日内，被告魏东将原告陈小焕、被告马荣元名下的西安市碑林区大学南路西段轩雨公寓B段地下一层房屋腾交原告陈小焕、被告马荣元。三、本判决书生效后三日内被告马荣元支付原告陈小焕自2006年2月至2013年6月期间的房租分成90500元。四、驳回原告陈小焕请求被告支付房租利息的请求。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9062元（含公告费560元）由原告陈小焕、被告马荣元各负担一半（此款原告已经预付，被告负担部分由被告在本判决生效后三日内支付原告）。＼n宣判后，上诉人陈小焕与上诉人马荣元均不服原审判决，向本院提起上诉。陈小焕上诉请求如下：1、依法撒销一审判决第三、四项，将本案发回重审。2、本案诉讼费由马荣元承担。其主要事实及理由如下：陈小焕与马荣元共同出资购买西安市碑林区轩雨公寓B段地下室房屋一间，2001年元月，双方拿到房屋产权证。2001年元月12日，双方共同签订了《轩雨公寓B段地下室西一号房购置经营协议》，约定：“两人所购买房产权双方各占50%；今后无论经营什么，利润都按50％均分”。2001年10月1日，马荣元未经其同意，将该房屋租给崔龙，每月租金3900元；后经法院调解，马荣元同意付给陈小焕50％的租金结案。2002年4月10日，双方协商决定，将房屋租给陈利军，每月租金3600元，租期5年；在双方各获9600元租金后，马荣元遂通知承租人不准再向陈小焕支付租金。从2002年10月至今，陈小焕再未收到过租金。近十年来，马荣元一直因债务纠纷在外躲避。2010年4月，陈小焕突然获知马荣元将房屋租给魏东开酒吧，即找其交涉，其讲：“被告不让他给原告支付租金”。2010年5月，陈小焕将马荣元与魏东诉至法院，要求两被告赔偿侵权损失。后因找不到马荣元，遂撤诉。之后，魏东仍拒绝向陈小焕支付租金。陈小焕于2013年元月诉至法院。经合法呼唤，魏东仍拒不到庭。法庭调解中，马荣元陈述他2005年初将共有房屋租给魏东，租期三年，每月租金2000元（见调解笔录）。但质证中，马荣元又辩称第一次租赁租期三年是从2006年2月至2009年1月；第二次租赁是2010年1月l日至2013年12月31日（2009年租赁未说清；第二次租赁协议租期是四年）；一审最终认定第二次租赁合同2012年12月31日到期，后其二人未再续签书面合同。但自2013年2月开始，魏东每月按照2600元向马荣元缴纳租金。一审依据其二人所签无效合同约定的租金标准明显不当。且该租金标准明显太低，侵害了陈小焕的合法权益，赔偿依据有失公平。该合同的租金标准每月2000元（平均每平米16.83元），低于10年前该房租金标准的47％，违反常理，应当进行租金标准评估。因魏东未到庭，租房合同的真实性、每月租金2000元的真伪、租金支付方式、递增幅度、起租时间均无法查清，只有对该租金标准进行评估，才能体现司法公正。一审判决除一、二项正确外，其余判决错误，请求支持其上诉请求。＼n马荣元上诉请求如下：上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回陈小焕之诉。二、诉讼费由陈小焕承担。其主要事实及理由如下：马荣元与陈小焕之间虽为共同购置涉案房屋，但双方在共同均认可的《轩雨公寓B段地下室西1号房购置经营协议》第一条即载明：等双方投资全部收回后，不管以后经营何种行业两人所得利润都享有50％分成。该约定明确表明两人分得利润的前提是：等双方投资全部收回后。本条约定正是双方对该房产权如何处理的真实意思表示，陈小焕要分得利润明显是附有条件的。在购房时，马荣元出资220640元，陈小焕仅出资44560.8元和证照手续费用。此时双方投资比例就已有明显差别，但马荣元念及亲情仍然愿意在收回投资后将该房产权50％划归陈小焕。因此，收回全部投资对于马荣元就显得尤为重要。在本案一审庭审过程中，陈小焕的代理人当庭多次承认马荣元的投资并未收回，也未向一审提供马荣元已收回全部投资的相关证据。陈小焕并不享有分配该房房租的权利。据此，在双方所约定“等双方投资全部收回后”的分红条件并未成熟时，陈小焕直接要求分配房租利润显然不能予以支持。故对此，应当由陈小焕提供马荣元已将投资全部收回的相关证据，或由双方对此提起合伙纠纷诉讼，以彻底进行清算后，确认投资是否已经收回，再论利润应如何分配。而一审忽视双方约定，忽视马荣元在一审中以此抗辩不应将房租分配于陈小焕的理由，明显错误。综上，一审未正确分析本案证据，错误认定本案事实，从而错误支持陈小焕的部分诉讼请求，故恳请二审人民法院依法予以改判。＼n魏东辩称，其从马荣元手里租的该房子，没有见过陈小焕，该房子一直漏水，故租金比较低，不存在和马荣元一起欺骗陈小焕的行为。这个房子是地下室，每个月2000元，行情就是这，房屋的租金是每个月给马荣元汇过去的，不管房子是谁的，房租其一直按时交，未曾拖欠过房租，他们之间的纠纷与其没有任何关系。＼n经审理查明，原审判决认定事实清楚。＼n本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案争议的西安市碑林区轩雨公寓B段地下室房屋系陈小焕与马荣元共有，已办理产权登记，且双方约定产权各占50%，共有人对共有财产都享有管理收益的权利，故陈小焕对该房享有的物权受法律保护。原审判决认定马荣元与魏东签订房屋租赁合同时，未征得陈小焕的同意，侵害了陈小焕对该房享有的所有权，陈小焕要求确认该房屋租赁合同无效，符合法律规定，依法予以支持，并判令魏东应将租赁的房屋返还陈小焕及马荣元，并无不当。现魏东已实际使用该房屋，其使用房屋期间向马荣元交纳的房租作为陈小焕及马荣元的收益，应归陈小焕及马荣元共有。因马荣元实际收取了该租金，故原审判决陈小焕应得部分应由马荣元直接支付陈小焕，并无不妥。陈小焕上诉认为马荣元与魏东之间签订合同时存在恶意串通行为，要求马荣元按照年租金45000元的标准，向其支付租金分成及利息，原审判决认为因陈小焕未提供马荣元与魏东之间在签订合同时存在恶意串通的证据，对陈小焕的此项主张不予支持，并无不妥，其要求进行租金标准评估，理由不足，本院不予采纳。马荣元上诉认为在双方约定“等双方投资全部收回后”的分红条件并未成熟时，陈小焕直接要求分配房租利润不应予以支持。应当由陈小焕提供马荣元已将投资全部收回的相关证据，或由双方对此提起合伙纠纷诉讼，以彻底进行清算后，确认投资是否已经收回，再论利润应如何分配，理由不足，本院不予采信。综上，陈小焕、马荣元上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4963元，由陈小焕承担2900元，马荣元承担2063元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长马莉莉＼n审判员刘琪＼n代理审判员马延环＼n二〇一四年二月二十七日＼n书记员孙婉侠