浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第156号
原告徐银川。
原告徐金川。
委托代理人（特别授权代理）林德洧、黄少群，浙江安瑞律师事务所律师。
被告瑞安市锦湖街道周岙村村民委员会。
诉讼代表人徐定建。
被告瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社。
法定代表人徐开洪，
委托代理人（特别授权代理）胡奎、赵章明，浙江品和律师事务所律师。
第三人张光荣。
原告徐银川、徐金川为与被告瑞安市锦湖街道周岙村村民委员会（以下简称周岙村委会）、瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社（以下简称周岙村合作社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年1月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2014年2月27日公开开庭进行了审理，2014年3月26日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年6月3日、7月7日公开开庭进行了审理，原告徐银川、徐金川的委托代理人林德洧、被告周岙村委会、周岙村合作社的委托代理人赵章明到庭参加诉讼，第三人张光荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐银川、徐金川诉称：2006年1月11日，第三人张光荣与被告签订了一份周岙村旧村改造房屋拆迁安置协议书，约定：第三人将其坐落于瑞安市锦湖街道周岙村将军路16号的房屋予以拆除，被告给予第三人安置房屋。此后，第三人根据被告的安置政策，选择安置C、D地块的小高层房屋。2007年7月6日，原告与第三人签订房产买卖合同，约定第三人将上述房屋及安置房建设投资权益转让给原告。双方将转让事项通知了被告，被告没有异议，并收取原告分期交纳的建设款共计660000元。2011年11月24日，被告在安置房建成后分配安置房，但被告拒绝向原告安置房屋，至今原告未取得安置房屋。请求法院判决：一、被告履行拆迁安置协议约定义务，向原告交付套房二套（约计300平方米，其中套房面积约280平方米，店面房约20平方米，套房落实周岙村花园小区3单元1401元、502室）及停车位一个；二、被告与第三人协助原告办理上述房地产权的过户登记手续，将房屋所有权证和土地使用权证过户到原告名下。在诉讼过程中，针对被告不能交付安置房屋的情形，原告要求被告赔偿1850000元（按一套房屋及相应的商业用房、停车位计算），原告并申请撤回第二项诉讼请求。
被告周岙村委会、周岙村合作社辩称：对原告诉称被告收取建房款没有异议，受让指标没有通知被告。安置户是第三人，不是原告，被告没有向原告交付安置房屋的义务。涉案工程还有消防和人防工程未验收。
第三人张光荣未作陈述，在本院与其谈话中确认了其与被告签订拆迁安置补偿协议及转让二原告的事实。
原告徐银川、徐金川在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告身份证，拟证明原告主体身份情况；2、选举结果报告单、工商登记信息，拟证明被告主体身份情况；3、身份证，拟证明第三人主体身份；4、房屋所有权证，拟证明被拆除房屋的相关情况；5、周岙村旧村改造房屋拆迁安置协议书、新房安置协议书，拟证明房屋拆迁安置协议约定的相关内容；6、旧村改造厂前路民房安置方案、C、D地块宅基地安置名单、公告、说明，拟证明第三人根据旧村改造拆迁安置方案可得的安置权益；7、房屋买卖合同，拟证明第三人将拆迁安置的权利义务转让给原告；8、收款通知、收据，拟证明二被告收取原告交纳的建房款。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1-4没有异议；对证据5真实性没有异议；对证据6没有异议，但安置户是第三人；对证据7的真实性没有异议，合法性有异议，宅基地超出标准，不受法律保护；对证据8的真实性、合法性没有异议，但不能证明被告同意第三人与原告之间转让安置指标。
被告周岙村委会、周岙村合作社提供了以下证据：1、旧村改造房屋拆迁安置协议书，拟证明诉争房屋原所有人董城焕已于2005年与被告签订拆迁安置合同；2、村民代表会议记录，拟证明村民代表会议表决通过董城焕的原1.5间房屋按2005年签订的安置补偿合同进行安置。3、2000年通过的周岙村旧改造政策处理的决议，拟证明被拆迁房屋按42.5平方米（建设占地面积）折成间数。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：证据1与本案没有关联性，董城焕的房屋已出卖给第三人张光荣，张光荣已与被告订立协议；对证据2的真实性有异议，即使真实，也不具备合法性，对原告没有约束力；对证据3的真实性有异议，即使真实，根据协议被告也应安置二套房屋。
本院依原告申请委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对上述周岙村旧村改造C、D地块小高层房屋（包括套房、约10平方米店面、约25.28平方米地下停车位）的平均价格进行评估，该公司出具了瑞房评字（2014）第150号房地产估价报告。该证据经原、被告质证，原告提出以下质证意见：虽然评估价格偏低，但原告予以认可。被告提出以下质证意见：本案所涉安置房屋尚未取得房产证，还没进入市场流通，评估的价格不能真实反映房产价值，原、被告之间没有拆迁安置合同，因此该份评估报告书跟本案没有关联性。第三人未到庭对上述证据进行质证，也没有提供证据。
本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1-3系证明诉讼参加人的身份情况，已经核实，本院予以采信；证据4-8，被告对其真实性都没有异议，这些证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。被告提供的证据中，证据1可证明被告曾与房屋的原所有权人董城焕订立过拆迁安置补偿协议的事实，与本案存在关联性，本院予以采信；证据2会议的时间为2011年，而第三人与被告签订协议的时间为2006年，不能以后作出的被告村集体内部的村民代表会议决议来否认原已订立的合同，而该决议也未明确原告要求安置的一套小高层房屋是否予以履行的问题，但该证据可证明原、被告之间产生纠纷的相关事实情况，与本案存在一定关联性，本院予以采信；证据3，该决议形成于2000年，该决议中关于地基面积标准的规定在2006年的安置方案（原告提供的证据6）中未涉及，不能确定适用于本案的拆迁安置，从该决议整体内容看是就村民（村集体组织成员）在旧村改造中的权利义务作出的规定，该面积标准是针对村民以一子三间进行分配的间数计算问题，也不能明确可适用本案的拆迁安置，而被告方在本案所涉的拆迁安置实际履行过程中也未主张过原告拆迁的房屋与面积标准不符，因此该证据不能确定与本案的关联性，本院不作认定。评估报告符合有关鉴定的相关规定，未取得权属证书的房屋，并非无价值，被告的异议理由不能成立，该评估报告符合证据真实性、合法性、关联性的规定，本院予以采信。
根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2005年1月10日，董城焕与被告订立了一份拆迁安置协议书，约定：董城焕将坐落于瑞安市锦湖街道周岙村将军路17号1.5间房屋（建筑面积、土地面积皆为51.11平方米）予以拆除，被告安置一间标准宅基地给乙方（董城焕）。此后，上述1.5间房屋中的一间转让给第三人张光荣，第三人张光荣取得了该一间房屋的所有权证（地号：R2308-20-2，建筑面积30.36平方米，房屋坐落为周岙村将军路16号）。2006年1月，被告周岙村委会就旧村改造事宜作出了旧村改造厂前路民房安置方案，确定为一间安置多层250多平方米左右，小高层每份（每间）安置300平方米左右，分为套间二套，一层商业用房归建房户集体所有，地下室车库归建房户使用。2006年1月11日，被告周岙村委会与第三人订立周岙村旧村改造房屋拆迁安置协议书，约定：原告将上述一间房屋拆除，被告给予原告安置一间宅基地，落实于厂前路组团，房屋建造费用由原告负担，新房建成后，由被告统一组织各户摸文或以其他方式确定各户房屋的具体位置。2007年7月6日，原告徐金川与与第三人订立一份“房产买卖合同”，约定：第三人张光荣将上述将军路16号房屋出卖给原告徐金川，张光荣保证该宗房屋拆迁后是小高层建筑，张光荣原有指标归徐金川所有。此后，二原告按二套小高层房屋的标准向被告交纳了建房款。2007年11月，锦湖街道周岙村旧村改建工程指挥部作出说明：小高层每户二套计279.08平方米，店面20平方米，人防地下室为50.55平方米。2011年3月间，被告曾召开村民代表会议确定上述1.5间房屋拆除后按2005年与董城焕签订的协议进行安置。本案所涉拆迁安置的周岙村旧村改造C、D地块工程已于2013年5月30日通过竣工验收，至今被告未向原告交付安置房屋，现该地块小高层建筑中尚遗留四号楼三单元1401室和502室未予分配（其中502室本院已在另案中确定交付他人）。瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司出具的瑞房评字（2014）第150号房地产估价报告确定：估价对象小高层套房建筑面积约为139.54平方米、店面建筑面积约10平方米、地下停车位面积约25.28平方米，土地为国有划拨，在估价时点2014年6月30日的市场价值（未考虑办理房屋所有权证、土地使用权证及过户等所需的一切税费）分别为1605000元、180000元、50000元。
本院认为：就本案所涉的一间房屋的拆迁，被告虽已与案外人董城焕签订协议，但在该协议约定的房屋拆除前，房屋所有权已转移为第三人所有，相应的房屋拆除后的安置利益也应归属于第三人，事实上被告也与作为房屋所有权人的第三人订立了拆迁安置补偿合同，而被告与董城焕之间的协议在事实上未履行，仅凭被告与案外人董城焕原已订立拆迁安置补偿协议不能否定第三人与被告之间合同的效力。原告与第三人之间订立的“房产买卖合同”中约定第三人将房屋拆迁后的指标归属于原告，既将上述第三人与被告之间的拆迁安置补偿协议约定的权利义务转移给原告，被告也接受了二原告履行向其交付小高层安置房屋建设款的义务，表明被告同意上述拆迁安置补偿协议权利义务的转移，被告应向原告履行拆迁安置补偿协议约定的安置义务，被告主张被告与二原告之间不存在拆迁安置补偿协议而拒绝履行合同义务的理由不能成立。另协议中虽无安置面积的规定，但被告作出的安置方案中已对具体的安置方式进行了规定，且第三人与原告已履行了合同约定的拆除房屋交付建房款的义务，因此被告也应按该安置方案规定的具体安置方式履行其向原告交付二套安置房屋（包括相应的商业用房、停车位权益）的义务。本案所涉旧村改造建设工程已经竣工验收合格，已符合房屋交付条件，现尚遗留安置房屋四号楼三单元1401室、502室，由于其中502室房屋已在另案中确定向案外人交付，现被告仅能向原告交付1401室一套安置房屋，对不能履行的另一套房屋及相应的商业用房、停车位权益，可按评估报告确定的市场价值（计1835000元）予以赔偿。另原告撤回部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告瑞安市锦湖街道周岙村村民委员会、瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社向原告徐银川、徐金川交付瑞安市锦湖街道周岙村旧村改造C、D地块四号楼三单元1401室房屋（包括按一套安置房屋计算所享有的商业用房（约10平方米面积）、地下室停车位（约25.175平方米面积）的相关权益），于本判决生效后三日内履行。
二、被告瑞安市锦湖街道周岙村村民委员会、瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社赔偿原告徐银川、徐金川一套安置房屋及相关权益的损失1835000元。
本案受理费22800元，鉴定费5588元，合计28388元，由被告瑞安市锦湖街道周岙村村民委员会、瑞安市锦湖街道周岙村经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费22800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19299＊＊＊＊0013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴 健
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 戈金华
二〇一四年七月九日
书 记 员 宋一静