宁夏回族自治区彭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0425民初1358号
原告：杨占义，男，汉族，个体户，住宁夏回族自治区彭阳县。
被告：赵丽娜，女，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。
委托诉讼代理人：施建勋，宁夏瀛智律师事务所律师。
原告杨占义与被告赵丽娜民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序分别于2018年7月4日、7月24日公开开庭进行了审理。原告杨占义、被告赵丽娜诉讼代理人施建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求被告向原告交付位于宁夏彭阳县康居苑续建小区2号楼1单元102室房屋1套及储藏室1间，并支付房款22万元的利息（利息按月利率20‰计算，自2015年11月15日起算至实际交付房屋之日止）。事实和理由：2015年8月9日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将位于彭阳县康居苑续建小区2号楼1单元102室房屋1套及储藏室1间以22万元的价格卖给原告，原告一次性支付房款，被告于2015年11月15日前交付房屋，逾期按照房屋成交价格每日0.5%支付违约金，直至实际交付为止。后原告于2015年8月15日向被告支付了22万元房款，被告向原告出具了收据。但在原告向被告要求交付房屋时，被告躲避不见原告。现被告公婆住在房内拒不搬出，致使原告无法取得所购买的房屋。
被告辩称，2015年8月15日，被告因资金困难要求向原告借款22万元，但原告担心被告无力偿还，由案外人崔某某和朱某某提供担保，并以涉案房屋作为抵押，双方签订了借款抵押担保合同。当天，被告向原告出具了收条，原告在明知涉案房屋不在被告名下的情况下，要求案外人朱某某作为证明人，双方再次签订了房屋买卖协议。因此，本案名为买卖合同实为民间借贷，双方签订的房屋买卖合同无效。原告要求被告交付案涉房屋及支付购房款利息没有事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求均依法提交了证据，经相互质证后均提出异议。对有争议的证据，本院综合分析认证如下：庭审中，原告为支持其诉讼主张成立，向法庭提供了房屋买卖协议、收条、商品房买卖合同原件各1份、借条及收条复印件各1份并申请证人王某某、崔某某出庭作证的证言。对房屋买卖协议和收条原件，本院认定其来源合法、与本案具有关联性，能够证明原、被告于2015年8月15日签订了房屋买卖协议、被告收到原告22万元的事实，但结合被告提供与证人朱某某的手机通话录音等证据不能认定双方签订的该房屋买卖协议系双方真实意思表示及被告实际将该案涉房屋已出售给原告的事实；对原告提供其与固原鼎新房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同原件，因与本案无关联性，对其证明效力不予确认。对原告提供的20万元借条及收条，能够证明原、被告之前有借贷往来，原告于2015年4月24日借给被告20万元的事实；对原告申请出庭作证的证人王某某证言中“原告系宁夏展翅鸿业商贸有限公司的法定代表人，我系原告该公司员工，原、被告是在该公司我办公室签的房屋买卖协议，时间是2015年8月15日，当时我在场，原告当天给被告交付了现金，朱某某是康居苑续建小区的实际开发商”的内容客观真实，能够与其它证据印证，本院予以采信，对其余证言的真实性因不能与其它证据印证，不予采信；对原告申请出庭作证的证人崔某某证言中“涉案房屋位于海巴（康居苑）小区续建2号楼1单元102室，具体面积我不清楚，是朱某某开发的，对我与被告的手机通话录音真实性无异议”的内容客观真实，能与其它证据相互印证，本院予以采信，对其余证言内容的真实性不能印证，不予采信。被告为证实其事实主张，向法庭提供了手机通话录音资料2份（附文字整理材料）、中国建设银行会计档案中调取的取款凭条、存款凭条、存款单据复印件各1份。对被告提交其与崔某某手机通话录音，经崔某某质证后无异议，该通话内容客观真实，能够证明原、被告之间存在借贷关系及被告委托崔某某转交原告10万元，崔某某承认已转交给原告的事实；对被告提交其与朱某某的手机通话录音，经朱某某质证后无异议，该通话内容客观真实，能够证明被告借原告22万元，朱某某与崔某某为担保人及被告只是以涉案房屋作抵押担保，并未将房屋卖给原告的事实；对被告提交的中国建设银行会计档案中调取的取款凭条、存款凭条、存款单据，结合被告与崔某某的通话录音，能够证明被告于2016年10月21日向崔某某的中国建设银行账户中存入12万元的事实。对本院调查证人崔某某笔录中陈述“赵丽娜今年6月份给我打过电话，具体那一天记不清了；出示的建设银行取款凭条、存款凭条、存款单属实，这钱我也收到了；出示的我和赵丽娜手机通话录音附文字整理材料，就是我和赵丽娜的通话，是赵丽娜录的音，内容属实”的内容真实，本院予以采信。对本院调查朱某某笔录中陈述“康居苑续建小区1、2号楼是我挂靠固原鼎新房地产有限公司资质开发的，由我实际负责销售；赵丽娜购房也是通过我签的合同；赵丽娜购房时是以每平方米近3000元的价格购买，总价31万多元，已付约18万元；我出售的这两栋房屋多数都存在欠款行为，但我与业主均已签订了商品房买卖合同，并均已交付使用；向我出示的22万元收条我没有见过，我在场时没有见原、被告交付现金和出具收条；向我出示的通话录音属实，我与赵丽娜通过一次话”的内容真实，能够与其它证据印证，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月24日，被告在原告处借款20万元，承诺借款期限3个月，并向原告出具了借条和收条各1份。2015年8月15日，被告因资金周转在原告处再次借款22万元。为保证按期归还借款，被告以其购买位于彭阳县康居苑续建小区2号楼1单元102号房屋为该笔借款提供抵押担保。如借款不能按期归还，则被告以该房屋抵顶债务，并将产权过户到原告名下。被告遂与原告签订了《房屋买卖协议》1份，约定将该案涉房屋及附属储藏室以22万元价格出售给原告，原告一次性付清全款，被告在2015年8月15日至2015年11月15日交付该房屋。该协议签订后，原告给被告现金交付了22万元，被告给原告出具了收条。2016年10月21日，被告向崔某某的中国建设银行账户中存入12万元。该案涉房屋系朱某某借用固原鼎新房地产有限公司资质建成后以约31万元的价格出售给被告并交付被告使用，被告已支付房款约18万元，剩余房款至今未付。现该案涉房屋由被告前公婆占用，至今未在房屋产权产籍管理部门办理产权登记。原告以原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，要求被告交付涉案房屋并支付利息。庭审中，本院向原告释明本案的法律关系后，原告拒绝变更诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案原告以房屋买卖合同法律关系起诉要求被告履行合同义务，而双方当事人对案涉《房屋买卖协议》效力及双方之间民事法律关系性质的主张并不一致。认定该合同效力的关键是判断该合同约定的内容是否当事人的真实意思表示。本院基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订房屋买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，原告虽主张原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，并提供了双方签订的房屋买卖协议及被告出具收到22万元购房款的收条予以证明，但被告反驳称收到22万元属实，但属收到的借款而非房款，签订的房屋买卖协议也是将位于康居苑续建小区2号楼1单元102号房屋作为22万元借款的担保，并非将案涉房屋出售给原告的事实，并提供其与证人崔某某、朱某某手机通话录音予以证实。在本院调查崔某某、朱某某的笔录中，二人均对被告提供的与其通话录音无异议。该组证据能够证明原、被告之间存在民间借贷关系及被告与原告签订房屋买卖协议的真实意思是作为22万元借款的担保。被告主张本案名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系更符合事实，具备高度盖然性。其次，在原、被告签订的房屋买卖协议中对房屋面积、单价、房屋附属设施等均未明确约定，房屋价款采取了“一口价”22万元的方式，且该价格相较于原告提交的其与固原鼎新房地产有限公司签订《商品房买卖合同》中案涉的房屋价格311790元及证人朱某某证言证实其代表固原鼎新房地产有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》中案涉房屋出售价格约31万元存在较大差异，原告以22万元价格购买案涉房屋，低于当时市场出售价格近10万元，并不符合房屋买卖交易中通常能够让利的幅度和市场交易习惯，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。再次，原告提交的20万元借条，证明被告在卖房之前的2015年4月24日借原告20万元，该借款至今未归还的事实。原告在与被告签订房屋买卖合同及支付22万元时，并未将之前被告所欠20万元借款抵消购房款的行为明显具有不符合常理之处。由此可以认定，案涉《房屋买卖协议》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚假意思表示，双方签订《房屋买卖协议》的真实目的是以案涉房屋担保被告借款22万元的债务履行，双方的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖协议》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案应按照民间借贷法律关系审理，庭审中经向原告释明，原告拒绝变更诉讼请求。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告杨占义的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审 判 员 海 文
二〇一八年八月十四日
法官助理 辛偲榕
书 记 员 韩红霞
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。