吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终568号
上诉人（原审原告、反诉被告）：延边昕鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：朴龙善，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：延吉市依兰镇北大村村民委员会，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：崔秀哲，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。
上诉人延边昕鑫房地产开发有限公司（以下简称昕鑫公司）与上诉人延吉市依兰镇北大村村民委员会（以下简称北大村村委会）合同纠纷一案，均不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民四初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昕鑫公司的委托诉讼代理人杨胜宪，上诉人北大村村委会法定代表人崔秀哲及委托诉讼代理人金哲健、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昕鑫公司上诉请求：一、判令北大村村委会承担违约责任并赔偿损失（北大村村委会承担工程款20%的违约金，赔偿9,576,000元误工损失）；二、应对联建合同进行结算并作出判决。庭审中，昕鑫公司撤销了第二项上诉请求。事实和理由：1．北大村村委会于2013年8月21日作出的《解除合同通知书》并未生效，北大村村委会应承担违约责任。该通知书附有解除生效的条件，昕鑫公司在接到通知书后立即书面回复，不同意解除合同，故不符合解除条件。昕鑫公司在其后为二期工程所做的准备工作，北大村村委会均予认可。北大村村委会违约事实主要有两部分，一是在双方签订联建合同后，北大村村委会擅自与施工单位签订合同，致使工程受到很大影响；二是北大村村委会在联建合同没有解除的情况下，擅自与吉林省恒昇房地产开发有限责任公司（以下简称恒昇公司）签订联建合同。北大村村委会的违约行为给昕鑫公司造成人员工资损失达9,576,000元。
2．一审判决昕鑫公司承担30%的场地平整费及暂设费用等不合理。该部分费用属于建设费用，不属于损失部分，其成果由北大村村委会享有，让昕鑫公司分摊该笔费用没有合理性。
3．一审判决没有对联建合同进行结算并做出判决。
北大村村委会辩称，昕鑫公司的前期投入发生在案涉土地转为国有建设用地之前，故昕鑫公司的投入是不合法的，不应支持。要求昕鑫公司以交付房屋的形式承担违约责任，昕鑫公司开发的一期工程至今手续仍不完备。
北大村村委会上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判（昕鑫公司交付3411.2平方米房屋；昕鑫公司以交付房屋的形式承担违约责任，交付一期工程30%的房屋）；二、本案的诉讼费用由昕鑫公司承担。事实和理由：1．一审法院对于双方当事人的违约认定以及是否应当承担违约责任的认定是错误的。双方当事人在联建合同中已经约定工程所需手续由昕鑫公司办理，费用由昕鑫公司承担。北大村村委会已经积极配合昕鑫公司办理相关手续，并应昕鑫公司的要求与延边威远建筑安装有限责任公司（以下简称威远公司）签订合同。因此，是昕鑫公司没有履行合同义务，才导致合同无法履行。昕鑫公司在履行合同过程中，存在诸多违约行为，没有按照合同约定的时间、期限完成自己的义务，怠于建设房屋、交付房屋。
2．一审法院认为北大村村委会应当向昕鑫公司承担返还义务错误。如前所述，导致合同被解除的主要原因是昕鑫公司违约，由此而产生的各项损失，均应由昕鑫公司自担，不应由北大村村委会承担。
对一审认定的昕鑫公司的前期投入，北大村村委会有如下异议：一是昕鑫公司仅仅举出了其单方制作的费用明细，并没有具体的证据来证明，是否具有真实性、关联性、必要性、合法性都没有经过仔细的确认；二是昕鑫公司的投入是其在履行合同中可预见的风险，其风险应当自担；三是昕鑫公司所称的费用有些是发生在北大村村委会解除合同之后，这些损失是可以避免的；四是昕鑫公司在未取得建设用地使用权的情况下，对缴纳各项费用存在过失，不应向北大村村委主张权利；五是昕鑫公司将农用地用于建设，本身就是违法行为，应当自担全部损失。
3．一审法院认定双方当事人签订的联建合同有效错误。双方当事人补办的是一期工程的土地手续，没有办理二期工程的土地手续，故合同应为部分无效。
4．一审法院在证据的认定上存在偏差。
昕鑫公司辩称，1．关于未及时办理开发手续的问题。双方当事人于2007年签订联建合同；昕鑫公司于2008年7月31日与威远公司签订施工合同，并开工建设；北大村村委会于2009年4月17日又与威远公司签订施工合同，试图将昕鑫公司排挤出去，但其后工程停工；北大村村委会于2011年7月26日起诉威远公司，希望通过诉讼方式解除威远公司的施工合同，该案直至2013年11月28日才经吉林省高级人民法院判决结案；在上述案件诉讼期间，北大村村委会通知昕鑫公司解除合同。综上，联建合同不能如期履行的责任在北大村村委会。
2．昕鑫公司主张的投入二期工程的费用不是损失，所有的前期投入都是必须的，项目所有的批件都是昕鑫公司推动的，包括缴纳各项费用，而且一审中北大村村委会对这些费用都没有异议。
3．解除合同的原因是北大村村委会换届，当年昕鑫公司就是为了解决北大村村民建房问题而成立的，法定代表人和股东都是村民，由于换届产生利益冲突，才不让昕鑫公司继续建设的。
4．二期工程的土地批件在2013年就完成了，延边州规划委员会批准了规划，吉林省国土资源厅下达了批复，这些手续都是昕鑫公司推动的结果。
昕鑫公司向一审法院起诉请求判令北大村村委会承担以下损失：一、私自对外发包致使联建合同无法履行给昕鑫公司造成的误工损失8,664,000元；二、2014年昕鑫公司为二期工程准备工作产生的管理人员工资损失912,000元；三、昕鑫公司为二期工程向有关部门支付的全部前期费用8,972,069.19元；四、二期工程场地平整费用2,033,316元；五、按合同约定承担合同工程款20%的违约责任。
庭审中，昕鑫公司变更诉讼请求为：一、判令北大村村委会因私自对外发包致使联建合同无法履行给昕鑫公司造成的误工损失8,664,000元；二、判令北大村村委会赔偿2007年2月至2012年5月联建合同签订后至昕鑫公司重新接手工程期间管理人员的工资损失718,200元；三、判令北大村村委会赔偿2014年昕鑫公司为二期工程准备工作产生的管理人员工资损失912,000元；四、判令北大村村委会赔偿昕鑫公司为二期工程向有关部门支付的全部前期费用15,044,844.19元；五、判令北大村村委会赔偿二期工程场地平整费用2,033,316元；六、判令北大村村委会赔偿二期暂设、绿化、用水费用1,227,047.40元；七、判令北大村村委会按合同约定承担合同工程款20%的违约责任。
北大村村委会向一审法院反诉请求：昕鑫公司按照合同约定交付北晨小区一期总建筑面积3411.2平方米的房屋，并按合同约定承担30%的违约金（这部分违约金也要求以房屋形式承担，总计要求昕鑫公司交付一期工程总建筑面积50%的房屋）。
一审法院认定事实：2007年2月15日，昕鑫公司（乙方）与北大村村委会（甲方）签订《联建合同书》，双方就联建开发村民住宅协商如下：“第一、工程用途、位置、面积。1．该工程用途为住宅。如改变用途须经双方协商一致，任何一方无权单方申请，更改用途。2．工程四界位置为：东至太平街，北至瓷厂南沟，西至农场房子边，南至住宅户。3．预计开发的面积为100,000平方米（十万平方米），根据工程需要双方协商一致，可以调整面积。第二、工程工期、工程施工、工程资金。1．乙方保证于2007年11月3日前优先完成建筑面积为15,000平方米（壹万伍千平方米）的村民住宅交付给甲方，并完成住宅小区道路、绿化、物业、公共设施、上下水、电及取暖等配套设施（每套住宅的面积，双方应另行确定）。整区工程开发竣工大约于2012年11月30日前完成。2．乙方负责工程施工，并依照建筑业的相关法律及规章，落实好工程监理、工程管理，对所建工程质量负全责（工程质量为优良）。施工过程中发生的安全问题，由乙方负全责。3．甲方出资农业用地，乙方出资工程资金（含各种税、费、前期费等），竣工之后的工程维修由乙方负责。第三、土地出让金、出让土地的权属、工程批件。1．土地出让金由乙方承担，被征承包地的补偿由甲方负责。2．出让土地的权属问题，乙方完成15,000平方米之前应按甲方名义办理，乙方解决完15,000平方米房屋面积之后，土地权属问题应按乙方名义办理。3．工程所需的各种批件由乙方负责办理，其费用由乙方承担。4．设计图、施工图应由乙方完成，并应征得甲方同意，其费用由乙方承担。第四、分配、亏损的处理、房照。1．乙方应把开发建筑物总面积的20%作为应得报酬支付给甲方。2．应开发的建筑物总面积，双方另行协商确定。3．乙方特殊声明：因乙方主导管理和施工该工程，且有丰富的建设经验，乙方对风险已有足够的估计，故无论乙方的经营状况如何，乙方应优先保证甲方应得的利益，其余损失乙方自行承担。4．房屋竣工验收，办理甲方房照的工本费由甲方负责，其余由乙方负责。第五、违约责任。1．乙方应交付（××）万元工程按期施工保证金。如乙方未能按约定期限办完手续，保证金不予退还，合同可解除。2．如乙方未能按期、保质量完成工程，按应完成而尚未完成工程量的30%承担违约责任，合同可解除。3．如乙方私自转让本合同项下的义务，应按转让工程款的20%承担违约责任，合同可解除。4．如因甲方原因不能按时开工，工期应顺延。同时，甲方应向乙方支付（××）元保证金。5．如甲方没有合法理由解除本合同，应承担解除合同工程款20%的违约责任。第六、争议的解决。1．本合同未尽事宜，双方应友好协商解决。2．协商不成应由延边仲裁委员会管辖。第七、本合同一式两份，双方签字并交付保证金后发生效力。1．本合同未尽事宜双方另行协商。2．另行协商的条款与本合同有同样效力。”
2008年5月28日，北大村村民在《关于29路终点北侧北大村农场地上建筑村民住宅同意签名单》上签字同意在集体土地上建设村民住宅。随后，当事人共同向延吉市规划局、延边州国土管理局、延吉市国土管理局递交用地申请。2011年6月15日，昕鑫公司以1,418,031元的报价竞得延州挂2011-037号国有土地使用权。同年8月16日，昕鑫公司取得延北路北侧9215平方米建设用地规划许可证，同年8月31日取得延北路北侧9216.97平方米建设用地批准证书。
2008年7月31日，昕鑫公司（甲方）与威远公司（乙方，签约代表人为高大龙）就承建北大村村民住宅楼事宜签订《合同书》一份，约定：“一、1．承建项目：延吉市北大村村民住宅楼（约2万平方米）。2．工程地址：延吉市古城小区东侧。3．工程内容：土建、水暖、电器（电器施工另定）。4．承包方式和价格：大包一次性包死，每平方米800元。5．质量要求：合格。6．工期：×年×月×日—×年×月×日。二、付款方式：1．乙方将工程建至三层封顶时，甲方视工程之需酌情给乙方开房票。工程款的来源主要是售楼后所得款项。抵帐（工程款）楼房价格定位每平方米1700元。2．为保障工程顺利施工，甲方将应属乙方的房子售楼款全部支付给乙方做为工程款，专款专用，不得挪做他用，直至工程结束。3．如果售楼状况不好，不能及时拨付工程款时，甲、乙双方协商后，将房屋以单元形式立体砍块交给乙方，每平方米价格1700元，作为工程款抵帐。三、1．乙方必须各种手续齐全，坚决杜绝重大事故发生。如发生一切事故全由乙方自己承担。2．乙方负责竣工后的场地平整，小区规划由甲方负责。3．乙方在施工中，要求严格按照施工图纸和有关施工规范施工。如在施工中出现质量问题，乙方应及时整改，费用由乙方自负。如出现不可变更的质量问题，可视质量问题的轻重，甲方有权决定以罚款来弥补工程损失。以上协议一式四份，经双方签字盖章后立即产生法律效力。”
2009年4月17日，北大村村委会（甲方）与威远公司（乙方）就承建北大村村民住宅楼事宜签订《建设工程施工合同》一份，约定由威远公司负责承建北大村村民住宅工程，工程地点位于延吉市北大古城小区东侧，施工范围包括土建、水暖、电气，开工时间为2009年4月20日，竣工时间为2009年9月15日，工程价款为每平方米800元。
2009年4月21日，北大村村委会（甲方）与威远公司第十三项目部（乙方，签约代表人为高大龙）签订《补充协议》一份，约定：“甲乙双方在充分尊重主合同的基础上，为保证本工程保质保量按期完工并交付使用，特别约定如下的补充协议。因为本工程开始之前甲方已经向乙方讲清楚了，有关本工程手续在短期之内不可能完备（因本棚户区改造工程手续的有关交接问题还未与延房开发公司协商妥，主要原因延房法人代表涉嫌刑事案件而无法协商），故甲方认为此项不属于违约范围之内条款。在此前提下达成如下补充协议，供双方遵守。1．工程款来源主要是售楼所得款项。2．甲方按每平方米1700元全额用新建楼房抵全部工程款。3．为保证工程顺利进行，甲方应将属于乙方的售楼款全部支付给乙方作为工程款，甲方不得挪做他用，直至工程结束（售楼由甲方统一管理，乙方可派员协助）。甲乙双方经协商后，甲方原则上同意将房屋以单元方式立体砍块交给乙方，可视情况做一下适当的调整后抵给乙方。4．乙方必须各种手续齐全，坚决杜绝重大事故发生，如发生事故全部由乙方自负。5．乙方负责工程竣工后的场地平整，小区规划由甲方负责。6．在施工中要求按施工图施工和有关施工规范施工，如在施工过程中出现质量问题，乙方应及时整改，费用由乙方负责。7．乙方在订购塑钢窗材料与防盗门时，质量上必须征得甲方的认可后，方可购货操作并安装。8．为确保涂料粉刷的质量，甲方要求乙方必须把此项工程交给甲方操作并监督施工，具体价格要乙方认可。9．工程完工交付使用前，乙方按有关规定预留总工程款的2%的保修金，此款到期后支付给乙方。10．工程开工后甲方应确定乙方房款并由售楼处统一出售。11．如乙方未按合同规定，按期完工并交付使用应承担由此产生的违约责任（违约责任的计算方法是总工程造价的10%）。12．主合同的第47条款内容不具有法律效力，应作废。以上协议和主合同具有同等法律（效力），甲乙双方应共同遵守。与本协议相抵触或相似的其他协议书一律作废，都以此协议为准。”
工程施工过程中，因未办理建设工程相关审批手续，延吉市城市管理行政执法局分别于2009年5月5日、2009年7月6日、2010年4月15日作出责令停工通知，致使6栋楼房建设工程施工到基础工程完工后，全面停工至2011年10月10日，威远公司提起诉讼。
2011年7月26日，昕鑫公司（乙方）与北大村村委会（甲方）签订《补充协议书》一份，约定：“甲乙双方于2007年2月15日签订联建合同，甲方对其施工方签订了施工合同，现因施工出现了新的问题及村民意见很大，因此就如何确定解决问题的相关事宜，双方做补充如下：第一、2007年2月15日，甲、乙双方签订联建合同书，约定：由乙方承担土地出让金及工程所需的各种批件的办理，甲方提供土地10万m2，供给乙方开发，乙方把开发建设总面积的20%作为土地价款支付给甲方。第二、在此施工过程中，其施工合同为甲方与威远建设安装有限公司所签，对该合同乙方认可。第三、乙方负责妥善处理与工程施工队的遗留问题，已建工程款的支付及可能发生的与该工程相关的民事赔偿及造成的其他损失等，均由乙方负责。”
2013年8月21日，北大村村委会向昕鑫公司发出《解除合同通知书》一份，主要内容为：“我村委会与你公司于2007年2月15日签订了一份《联建合同书》，并于2011年7月26日签订了一份《补充协议书》，但你公司没有按照合同的约定履行相应的义务，导致工程时隔多年没有按时完工，且存在其他违约情形，现我村村民对此存在很大意见。鉴于你公司的违约行为，现我村委会特向你公司发出《解除合同通知书》，内容如下：1.解除2007年2月15日我村委会与你公司签订的《联建合同书》以及2011年7月26日签订的《补充协议书》。2.该《解除合同通知书》自到达贵公司之日起生效。该解除合同通知书自到达贵公司之日起，合同即告解除，如贵公司对此有异议，请于三日内以书面形式向我村委会来函，或向人民法院提起诉讼，否则该合同即告解除。”
2014年3月4日，北大村村委会（甲方）与延边万隆房地产开发有限公司（乙方）就联建村民住宅事宜签订《联建合同书》一份，合同主要内容为：“一、工程名称、用途、位置、面积。1．该工程暂定名为北晨小区二期工程（暂定名）。2．用途：该工程用途为住宅，如改变用途须经甲乙双方协商一致，任何一方无权单方申请更改其用途。3．工程位置：二期工程地块，四界位置具体以实际测绘为准。二、联建方式：甲方提供二期工程地块的土地，乙方负责项目的全部出资（含各种税、费、前期费用等）及房屋建设。竣工之后的工程维修由乙方负责。三、操作过程。1．乙方用北晨小区二期工程所建设房屋中的7000平方米住宅面积作为二期工程土地投入的补偿交付给甲方。2．基于甲方与恒昇公司延吉分公司之间的《征地补偿协议》中关于乙方向甲方交付10,000平方米住宅的约定，乙方在此承诺，乙方同意用北晨小区二期工程所建设房屋向甲方支付10,000平方米住宅作为项目地块二中12万平方米土地（该土地位于太平街以东，延北路以北预留10万平方米土地以外坟沟以北、以东）的土地进行置换。另乙方承诺向甲方支付30万元人民币作为边沟土地的经济补偿。如有纠纷与北大村无关，由乙方负责自行解决。3．根据上述条款，乙方应向甲方支付的北晨小区二期房屋面积共计17,000平方米，乙方交付给甲方的17,000平方米住宅应保证在65-70平方米左右。房屋楼层在1楼-6楼之间（不含阁楼）。房屋位置在二期工程从南至北约3-4栋楼，由乙方指定位置并由甲方提供住宅分配方案。4．乙方应在2014年12月25日前将房屋交付使用。5．乙方应于本合同签订之日起20日内向甲方支付30万元的边沟土地经济补偿。四、甲乙双方权利义务。1．乙方负责前期拆迁、工程施工，并依据建筑业的相关法律及规章，落实好工程监理、工程管理，对所建设工程质量负全责（工程质量为优良）。2．工程竣工之后的工程维修由乙方负责。3．甲方配合乙方办理土地挂牌前期的所有手续。4．乙方负责联建项目土地的土地出让金。5．工程所需的各种批件由乙方负责办理，其费用由乙方承担。6．设计图、施工图应由乙方完成，并应征得甲方同意，其费用由乙方承担。7．乙方需向甲方交纳人民币500万元的保证金，该笔保证金乙方已于本合同签订前，向甲方交纳完毕。8．乙方承担联建项目的建筑安装费、四源费、电权、公共设施配套费等全部费用，以及项目建设所产生的各种税费、前期费用等。9．乙方在项目建设施工过程中发生的安全问题，由乙方承担全部责任。10．乙方负责完成住宅小区道路、绿化、物业、公共设施、上下水、电机取暖等配套设施。五、违约责任……”
2014年10月16日，北大村村委会与恒昇公司延吉分公司签订《北晨小区二期工程（延吉市人民政府2012年第五批次用地）开发建设合同》一份，约定：“1．北大村与延边万隆房地产开发有限公司（简称万隆公司）于2014年4月4日签订了《联建合同书》，约定万隆公司用北晨小区二期工程所建设房屋中的7000平方米住宅面积作为二期工程土地投入的补偿交付给北大村。恒昇公司与万隆公司于2014年5月14日参与签订了一份《协议书》，约定在满足约定条件时则恒昇公司有权要求在对《协议书》项下项目地块开发建设时，其中7000平方米住宅作为为取得项目地块而向北大村提供的回建房。2．恒昇公司于2014年7月30日经延边州人民政府批准通过招拍挂取得了项目地块[指延吉市人民政府2012年第五批次用地，延吉市北晨小区二期工程，位于延吉市延北路北侧、太平街西侧，征地总面积66,807.5平方米（含集体土地63,371平方米），其中代征道路、绿地面积为28,077.5平方米，2014年7月1日挂牌面积38,730.04平方米，宗地编号为0571K0048]国有土地使用权。因上述63,371平方米集体土地在征地前所有权人为北大村，且恒昇公司取得了项目地块的土地使用权，各方特此明确如下：1．恒昇公司同意北晨小区二期工程中以所建设的房屋中的7000平方米住宅作为征地补偿，补偿给北大村；北大村同意该7000平方米住宅作为全部63,371平方米土地的征用补偿。2．北大村确认，北大村及其所代表的北大村全体村民，是上述63,371平方米补征土地的所有权人，有权处置该土地，若有纠纷，由北大村负责解决。对于该7000平方米住宅的要求，以北大村于2014年4月3日出具的《承诺书》为准。3．北大村同意项目地块土地招拍挂所产生的征地成本和前期开发成本返还给恒昇公司。4．各方各自分别履行其与万隆公司签订的合同和协议，并督促万隆公司妥善解决该地块历史遗留问题，以早日将北晨小区二期工程建设完工，将7000平方米住宅作为回建房交付北大村。5．因本合同而产生争议的，各方同意提交长春仲裁委员会按该会的仲裁规则进行仲裁。本合同一式二份，各方各执一份，效力相同。”
2013年7月10日，延边朝鲜族自治州城镇规划委员会下发延州城规字【2013】4号文件，根据吉林省国土资源厅《关于延吉市人民政府2012年第五批次农用地转用和土地征收的批复》精神，批准北晨小区建设项目实施，用地面积为7.63公顷，建筑面积13.09公顷，即北晨小区二期工程。2014年8月8日，昕鑫公司取得北晨小区二期建设用地规划许可证；2014年8月28日，取得北晨小区二期建设用地批准书。
截止本案诉讼前，昕鑫公司累计在北晨小区二期开发项目前期支出15,044,844.19元，具体包括：2011年5月5日向延边天池土地评估有限公司支付的土地评估费12,922元，2011年7月21日向延吉市规划勘测设计院支付的设计费2000元，2011年7月22日向延吉市规划信息服务有限公司支付的规划咨询费3000元，2011年8月15日向延吉市规划勘测设计院支付的测绘费20,000元，2011年9月7日向延吉市规划勘测设计院支付的测绘费10,000元，2011年9月16日向延吉市地方税务局缴纳的契税646.10元，2012年3月31日向延边明正工程招标造价咨询有限公司支付的工程鉴定费20,000元，2012年4月9日向延边国土资源勘测规划大队支付的地籍调查、测绘费46,835.09元，2012年5月14日向延吉市国土管理局缴纳的土地变更费4,050,000元，2012年7月18日向延吉市规划勘测设计院支付的测绘费2000元，2012年7月25日向延吉市规划信息服务有限公司支付的规划咨询费30,000元，2013年4月22日向延吉市地方税务局缴纳的耕地占用税1,661,040元，2013年6月3日向延边延房房地产开发有限公司支付的土地费4,800,000元，2013年6月13日向延边天池土地评估有限公司支付的土地评估费42336元，2013年6月18日向延吉市规划勘测设计院支付的测绘费11,000元，2013年7月5日向延吉市规划勘测设计院支付的测绘费7000元，2013年7月22日向延边正恒建筑工程咨询有限公司支付的咨询费1000元，2013年7月22日向延边规划勘测设计院支付的规划设计费50,000元，2013年8月20日向国网吉林省电力有限公司延边供电公司支付的供电工程配套费225,000元，2013年8月5日向延吉市规划信息服务有限公司支付的彩图费65元，2013年9月2日向延吉市规划勘测设计院支付的设计费200,000元，2014年3月26日向延吉市佳能热力有限公司支付的入网费1,000,000元，2014年5月6日向李成范支付的大棚拆迁费640,000元，2014年6月12日向延吉市国土资源局缴纳的土地保证金900,000元，2014年7月21日向长春市万隆水土保持开发建设有限责任公司支付的水保方案设计费10,000元，2014年7月25日向延吉市城市管理行政执法局缴纳的保证金1,000,000元，2014年7月28日向延吉市城市管理行政执法局缴纳的保证金300,000元。
截止本案诉讼前，昕鑫公司主张在北晨小区二期工程中支出暂设费用355,507.4元、供水塔费用104,040元、变压器安装费用588,000元、绿化用土费用101,500元、办公室暂设费用78,000元，共计1,227,047.4元；场地平整费用2,033,361元。
本案审理中，经一审法院协调，昕鑫公司已将北晨小区一期2号楼1-3单元（除阁楼外）共计54套房屋实际交付给北大村村委会使用，该54套房屋按照施工图纸建筑面积总计为3613.56平方米，但未办理相关产权手续。
一审法院认为，1．关于当事人签订的《联建合同书》的效力问题。昕鑫公司与北大村村委会之间签订的《联建合同书》系双方当事人的真实意思表示，虽然双方签订合同时尚未办理相关的土地使用权出让手续，但在本案诉讼前，昕鑫公司和北大村已经补办了土地出让手续，故双方签订的《联建合同书》应当有效。
2．北大村村委会是否应当向昕鑫公司承担返还义务及返还金额问题。在合同履行期间，昕鑫公司为联建项目支出的合理费用应计入联合项目中，若合同正常履行，应由双方按照合同约定各自负担，本案工程中的一期工程双方即是按此约定执行。
在二期工程开工前，北大村村委会于2013年8月21日向昕鑫公司发出《解除合同通知书》，昕鑫公司未在合理期限内提出异议，联建合同因而解除。昕鑫公司为二期工程投入的前期费用并没有物化成地上建筑物，即昕鑫公司无法通过取得地上物的方式收回其已投入的二期工程前期费用，故昕鑫公司作为退出方要求北大村村委会退还其为二期工程支出的前期费用的主张，应予支持。该费用中虽有部分发生于合同解除之后，但建设工程前期费用通常存在一定的连续性和延后性，故不应仅凭发生时间即否认其实际发生，对北大村村委会提出的凡是发生在解除合同通知达到后的费用均属昕鑫公司自行扩大损失的抗辩理由，不予支持。对于昕鑫公司主张的管理人员工资（包括误工损失）损失，系属于公司日常运营必要发生的费用，与其对外是否发生业务无必然关联，故对昕鑫公司在庭审中提出对此部分的鉴定申请不予准许，对其该部分主张亦不予支持；二期工程场地平整、暂设等，北大村村委会主张是昕鑫公司在没有取得土地使用权的情况下投入的，属于自行扩大损失部分不应予以支持。经一审法院现场勘查，场地平整、暂设等确有发生，北大村村委会作为提供土地使用权人，除自行放弃权利部分外，对于尚未建设的二期土地自然应当收回，而昕鑫公司在二期已投入部分自然亦一并归于北大村村委会，故北大村村委会应当向昕鑫公司返还上述场地平整、暂设等费用。但昕鑫公司在实施上述行为时，并未取得二期工程的用地权，虽然考虑到一、二期工程同属一个联建项目，存在一定的连续性，但其“先用地、后办证”的行为存在一定过错，应当对此承担一定的责任。根据本案实际情形，一审法院酌定由昕鑫公司自行负担30%，即（2,033,361元＋1,227,047.40元）×30%＝978,122.52元,由北大村村委会负担2,282,285.88元。
综上，北大村村委会应向昕鑫公司返还的投入款项为：15,044,844.19元＋2,282,285.88元＝17,327,130.07元。
3．是否应向对方承担违约责任问题。昕鑫公司和北大村村委会在签订《联建合同书》时，双方对于联建项目没有办理用地许可、建设施工许可等手续的事实是明知的；在合同履行过程中双方亦未积极办理相关手续，导致联建项目一再被相关部门勒令停工，最终导致双方联建合同无法继续履行，对此双方均存有过错，应当各自承担相应的责任。故对昕鑫公司和北大村要求彼此承担违约责任的主张，不予支持。
本案在审理中，经协调昕鑫公司已向北大村村委会交付了总建筑面积3613.56平方米的房屋，故北大村村委会要求昕鑫公司交付总建筑面积3411.2平方米房屋的主张，一审法院不再以判决形式给予确认；因北晨小区目前尚不具备办理房屋产权手续的条件，故相关房屋产权手续的办理问题，北大村村委会或相关权利人可待具备条件后再行主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北大村村委会于本判决发生法律效力后立即向昕鑫公司返还其垫付的前期各项费用共计人民币17,327,130.07元；二、驳回昕鑫公司的其他诉讼请求；三、驳回北大村村委会的其他反诉请求。一审本诉案件受理费144,707元，由北大村村委会负担121,826元，由昕鑫公司负担22,881元；反诉案件受理费23,809元，由昕鑫公司负担11,905元，由北大村村委会负担11,904元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北大村村委会共提交了两份证据，证据一是案涉土地的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让材料和恒昇公司交付了相关各项费用的材料，证明恒昇公司在取得建设用地使用权时已经缴纳了31,862,483元，包括补偿费、前期勘测评估费用、出让金等，目前还有850多万元费用留存在国土部门，国土部门说要将这笔费用返还给昕鑫公司。证据二是证人孙某的证言，证明昕鑫公司所谓的各项费用是恒昇公司支出的，有关的800多万元费用昕鑫公司不应向北大村村委会主张，应向国土部门申请。
昕鑫公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，但该证据与本案无关，如果由昕鑫公司获得相关建设用地使用权，这些费用也得交。对证据二有异议，恒昇公司与北大村村委会有利害关系，证人孙某系恒昇公司工作人员，其证言不可信；证人所要证明的前期费用问题应提交相关证据，而不应口述证明；土地征收是政府让企业参与，征收后由政府办理手续；在恒昇公司获得建设用地使用权前，北大村村委会与万隆公司签订了联建协议，万隆公司以1000万元价格将项目转让给恒昇公司；一审合议庭已经看过二期工程的现场，土地平整确实发生，山地、坡地已被削平；因为现场规划设计改了，配电等附属设施已经被拆除。
对当事人二审争议的上述证据、事实，本院认定如下：双方当事人对证据一的真实性没有异议，予以采信。依据该证据，可以确认双方当事人争议的所谓联建项目的部分建设用地使用权（面积为38,730.04平方米）已由恒昇公司获得，恒昇公司向政府主管部门交纳了相关费用。
对证据二证人证言，因其证明内容中有与证据一的内容相一致的部分，能够与证据一相互印证，故对此部分内容予以采信，其余部分因无其他佐证确认其真实性、关联性，故不予采信。
本院另查明，北大村村委会与威远公司建设工程施工合同纠纷一案，北大村村委会系本诉原告、反诉被告，威远公司系本诉被告、反诉原告，昕鑫公司系第三人，北大村村委会于2011年10月10日提起诉讼，要求解除其与威远公司签订的建设工程施工合同，结算工程价款，并要求威远公司撤出施工现场。威远公司反诉要求北大村村委会赔偿各项停工损失420余万元。在该案一审过程中，经一审法院调解，北大村村委会与威远公司于2012年7月7日同意终止履行合同，威远公司撤离施工现场。吉林省高级人民法院于2013年11月28日作出该案的终审判决。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，1．关于合同效力问题。昕鑫公司与北大村村委会签订联建合同，约定昕鑫公司向北大村村委会交付固定面积的房屋，北大村村委会不承担经营风险，故该联建合同不属于合作开发房地产合同，而是具有补偿性质的合同。双方当事人约定以集体所有的农用土地进行开发建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条规定的土地用途管理制度，故联建合同应为无效合同。但是，在联建合同签订后，合同所约定的10万平方米农用地中的4万多平方米已经办理了相关手续，转变为国有建设用地，故联建合同关于此部分土地的约定的违法性已经在诉讼之前消除。因此，联建合同应为部分有效、部分无效合同。
双方当事人争议的所谓的一期工程、二期工程所涉及的土地已经转变为国有建设用地。关于一期工程的约定已经基本履行完毕，已无解除的必要。二期工程所涉的建设用地使用权已为案外人恒昇公司获得，双方当事人已在客观上不能继续履行联建合同的约定，联建合同的此部分约定应予解除。北大村村委会通知解除联建合同，因当时不具备解除合同的约定或法定条件，故不产生解除合同的效果。
2．关于违约责任问题。联建合同虽然部分有效，但是因合同在签订和履行中具有的违法性因素，使联建合同不可能如约履行，对此双方当事人均有过错，均应承担相应的责任。因此，对要求对方当事人承担违约责任的主张均不予支持。
3．关于应否返还昕鑫公司投入及返还数额问题。昕鑫公司没有获得二期工程的建设用地使用权，但是昕鑫公司已做了大量前期投入，昕鑫公司的投入对于办理相关土地、开发手续具有积极作用，故北大村村委会应当返还昕鑫公司的投入。
昕鑫公司所主张的27项费用，北大村村委会在一审时并没有提出异议，只是认为昕鑫公司应当向有关部门主张权利，与北大村村委会无关，且昕鑫公司的投入属于其经营风险，应由其自担。二审中，北大村村委会对上述费用的真实性、关联性都提出的异议，但却没有提交证据证明，故对其二审时的主张不予支持。但是，昕鑫公司所主张的27项费用中，有一项费用是向延吉市国土资源局交纳的保证金，有两项费用是向延吉市城市管理行政执法局交纳的保证金，这3项费用共计220万元，应当由昕鑫公司向相关部门主张返还，而不能要求北大村村委会返还。
昕鑫公司主张的场地平整费用、暂设费用，北大村村委会在一审时均提出了异议，一审法院根据现场勘查情况，确定北大村村委会按昕鑫公司主张数额的70%承担责任。对一审法院上述裁量结果，本院予以支持。
综上，北大村村委会应向昕鑫公司返还投入款为15,127,130.07元（12,844,844.19元+2,282,285.88元）。
4．关于交付3411.2平方米房屋问题。一审法院已协调昕鑫公司向北大村村委会交付了3613.56平方米的房屋，故对北大村村委会的该项主张不予支持。
5．关于误工损失问题。昕鑫公司所支出的人工费用，是其公司运营所必须的费用，故不应由北大村村委会赔偿。
综上所述，昕鑫公司的上诉请求不成立；北大村村委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民四初字第34号民事判决第一项为延吉市依兰镇北大村村民委员会于本判决生效后十日内向延边昕鑫房地产开发有限公司返还各项费用共计15,127,130.07元；
二、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民四初字第34号民事判决第二、三项
三、驳回延边昕鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回延吉市依兰镇北大村村民委员会的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费144,707元，由延吉市依兰镇北大村村民委员会负担106,793元，由延边昕鑫房地产开发有限公司负担37,914元；反诉案件受理费23,809元，由延边昕鑫房地产开发有限公司负担11,905元，由延吉市依兰镇北大村村民委员会负担11,904元。延边昕鑫房地产开发有限公司预交的二审案件受理费144,707元，由延边昕鑫房地产开发有限公司负担；延吉市依兰镇北大村村民委员会预交的二审案件受理费144,707元，由延边昕鑫房地产开发有限公司负担15,484元，由延吉市依兰镇北大村村民委员会负担129,223元。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
审 判 员 李 靖
代理审判员 宋雨洛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 范丽丽