上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初20605号
原告：上海合承投资有限公司，注册地上海市金山区。
法定代表人：曹乐，董事长。
委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗根达，上海市君悦律师事务所律师。
被告：江苏文峰集团有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：徐长江，董事长。
委托诉讼代理人：顾迎斌，北京大成(南通)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋煜，北京大成(南通)律师事务所律师。
原告上海合承投资有限公司(以下简称“原告”)与被告江苏文峰集团有限公司(以下简称“被告”)其他合同纠纷一案，本院于2017年7月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王垣、罗根达，被告委托诉讼代理人顾迎斌、王秋煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求，1、判令被告支付服务费人民币(以下币种同)150万元；2、诉讼费由被告承担。
原告主张的事实理由：被告为购买坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号的世界广场大厦(以下简称“标的房产”)，先后于2016年7月9日和2017年2月与原告签订《委托服务合同》2份。合同第1条约定，原告向被告提供购买标的房产信息，协助被告办理购买登记申请，协助被告缴纳购买保证金，协助被告与标的房产的实际出让人了解、洽谈交易条件，协助被告与标的房产的实际出让人直接签约(如有)，协助被告办理成交确认手续，协助被告办理标的房产原出租主体变更为被告的相关手续(原权利人已经出租)，包括原租赁合同主体的变更或以被告名义与承租人重新签订租赁合同等相关租赁事宜；合同第2条约定，被告委托原告联系购买的标的房产坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场大厦，建筑面积35125.53平方米；合同第3.1条约定，被告购买标的房产成功过户后两个工作日内，需按照实际购买成交价的2%向原告支付委托服务费。合同自2016年签订后，原告业务团队持续按合同约定为被告提供服务，历时约1年时间。2017年2月23日，标的房产可以进场交易之前，原告向被告发出“通知函”，提示办理竞买的相关手续。2017年3月21日，被告向原告发出《关于终止履行委托服务合同的通知》，单方面终止合同，放弃购买标的房产。2017年4月初，原告发函交涉，但被告仍坚持放弃购买，并拒绝向原告支付任何服务费。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第四百零五条，即：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”，被告应向原告支付相应的报酬。涉案合同系独家代理，被告是唯一买家，原告无法寻找除被告以外的其他买家，如果被告放弃竞拍，必然导致原告合同目的无法实现。如被告放弃购买，则应根据涉案合同第6.1条，即被告逾期支付购买保证金，导致委托事项无法完成，应按照成交价1%来支付违约金，合同约定的挂牌底价是81,000万元，1%即810万元，如果购买成功则应按2%支付佣金，即1,620万元，现按1,620万元的10%计算并取整数即构成诉请金额150万元。为此，原告诉至法院。
被告辩称：涉案两份《委托服务合同》除了编号、签订时间不同外，其他内容均相同，约定的服务事项中，程序性事项中包括向被告提供标的房产信息、协助办理购买登记、协助缴纳购买保证金等，实质性内容中包括协助乙方与标的房产实际出让方直接签约、协助与实际出让方了解洽谈交易条件。程序性内容并无太多专业和复杂性，直接与房屋出让方洽谈签约，实质性内容客观上行不通，因为标的房产是国有资产，必须在上海联合产权交易所(以下简称“产交所”)挂牌转让，通过竞价方式出售，而不能私下协商成交。标的房产公开挂牌转让，房产信息发布在产交所的网站和网页上，任何人只要点击产交所网站，均能获悉标的房产挂牌交易的相关信息。合同约定的原告报酬比例是成交价格的2%，按照81,000万元计算，该报酬达到1,620万元。如果仅提供挂牌价信息、派人办理报名、办理登记和缴费等，就要收取1,620万元的报酬，显然与付出和服务价值不匹配，所以涉案合同的核心条款就是挂牌价。从常识判断，挂牌价越低则成交价越低，所以才约定挂牌价不超过81,000万元，如果挂牌价低于81,000万元，即使通过竞价程序，被告仍旧有可能在自己接受价格范围内购买标的房产，现实是挂牌价达到87,000余万元，超出双方约定挂牌价格5,000多万元，超出了被告能够接受购买标的房产的价格范围。2017年2月23日和同年3月17日，原告先后发送“通知函”，要求被告准备房产购买保证金和开始办理竞买手续。同年3月21日，被告向原告发送“终止履行委托合同的通知”，明确标的房产于3月17日挂牌，价格为87,646万元，竞价超出合同第5.4条的约定，被告放弃购买，双方服务合同终止履行。至此，双方之间《委托服务合同》终止情形已成就。根据“合同法”第四百一十条，被告作为委托人可以随时解除委托合同，双方委托关系已经解除。原告没有按照合同约定达到其承诺的挂牌价，导致被告不能以可以接受的价格来购买标的房产，使得涉案合同不能履行。涉案合同约定，根据服务成果给付服务费。因为原告服务不具备给付条件，按照涉案合同第6.3条，无需支付任何委托服务费。“合同法”第四百零五条规定：“……当事人另有约定的，按照其约定”，本案属于双方另有约定的情形。故原告诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉请。
原告反辩称：第一份《委托服务合同》于2017年1月13日到期，被告确定还需购买标的房产，故与原告续签第二份《委托服务合同》，该合同并无合同期限。考虑到被告购买决心很大，开具保函会发生费用，原告经协商没有要求被告附保函。从2016年7月签订第一份合同，至标的房产于2017年3月16日挂牌，被告已提前半年知道标的房产的产权人会在产交所发布挂牌信息。挂牌时间是2017年3月16日至同年4月13日，假设被告在2017年3月16日就看到产交所信息，被告需要调查，包括权利人、法定用途、目前实际用途、有无优先购买人、未来价值、使用价值等等，不可能在一个月内完成，且产权人对被告竞买资格需要审查。如果竞拍成功，被告作为集团公司愿意按照交易标的8亿多元的2%支付服务费，说明被告确认原告提供信息服务的商业价值。挂牌价81,000万元是原告与出售方沟通后的初步结果，挂牌价或者评估价并不是最终成交价，被告对此应知晓，其曾口头向原告表示能够接受的成交价是95,000万元，而且挂牌价需进行评估，评估报告的有效期通常为半年，如果超过半年，需要对标的房产的价格重新进行评估。2017年3月挂牌时，原先81,000万元的评估报告已经失效，重新评估后调整至87,000余万元，此属于市场价格的波动。双方并未约定如果超过81,000万元，被告有权退出竞买且不需要支付任何服务费。因为有竞买人参与，成交价一定会超出81,000万元，而且进入产交所，程序上必须缴纳保证金、参与竞买才能做出意思表示，放弃购买应在竞拍过程中而非竞拍之前，但被告直接回函不参加竞买，已违反程序。依据涉案合同第6.3条，只有出现竞拍激烈的情况，超出被告接受的价格，被告才能退出竞买和不支付服务费。被告对房价变动应有合理预见，即85,000万元是其心理价位，95,000万元是沟通过程中被告的心理价位，被告在法庭上只表示接受81,000万元，故被告以价格变动为由退出竞买不成立。在1年多服务过程中，原告利用自己的人脉资源开展工作，人员工资、信息来源、租赁办公场地至今，付出很多的成本，被告在此情况下不支付任何服务费，明显对原告不公平。
被告再辩称：双方签订第二份《委托服务合同》是2017年2月，而标的房产挂牌时间是2017年3月16日，期间只间隔1个半月，标的房产市场价格并未发生任何变化。原告作为受托人虽然已履行服务范围中一些程序性事项，但在此过程中并没有向被告披露涉及标的房产重新评估、挂牌价格发生变化等相关信息，更未征询被告意见是否接受按照新的挂牌价参与竞买，且评估没有证据。如果市场价格有变化，双方应在2017年2月签订第二份合同时对最低挂牌价进行调整，但该份合同约定的最低挂牌价与第一份合同一致。原告所称被告可以接受的95,000万元成交价不是事实，否则签订涉案合同没有意义。为了控制最后的成交价，被告内部可以接受价格是85,000万元，但这个价格并没有披露给原告。从涉案合同内容看，原、被告对标的房产挂牌价可能会发生波动有预见，体现在涉案合同第5.4条，即挂牌价格不超过81,000万元，规定了最高价格，未规定最低价格，只要没有超过81,000万元，任何价格都需符合涉案合同的约定，被告才有义务参与报名、参加竞买和竞得标的房产，在挂牌价格超出涉案合同约定的最高挂牌价的情况下，原告要求被告缴纳保证金、参与购买，是对合同的曲解，无合同依据也损害被告的合法权益，原告违约在先，造成合同不具备可以履行性。
原、被告围绕诉讼请求各自提交了证据资料。本院组织当事人进行了证据资料的交换和庭审质证。对当事人没有争议的证据资料，本院确认其证据效力并在卷佐证。对于有争议的证据资料，本院确认如下：1、原告提交的“玉池”与原告经办人之间的微信聊天记录，其内容反映在原、被告解除涉案合同之前，原告为避免与本案业务有冲突，打算以上海常晟投资管理有限公司名义与“玉池”代表的单位进行合作，聊天时间是3月10日，而被告向原告发出退出竞买的通知是3月21日，两个时间非常接近，无法与本案合同项下的业务进行关联，且原告未举证证明“玉池”为被告的工作人员，故不予确认该微信聊天记录的关联性和证据效力；2、原告提交的工作记录，没有被告确认的依据，也没有佐证证据，仅凭此原告的文字记录无法证明其真实性，故不予确认其证据效力。
经审理，本院查明以下法律事实：涉案标的房产坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场大厦，建筑面积35125.53平方米，用途为办公性质。被告为购买标的房产于2016年7月9日与原告签订《委托服务合同》(编号WF2016-01)1份，委托原告为其购买标的房产并向其提供相关服务。相关合同条款约定，原告向被告提供购买标的房产信息，协助被告办理购买登记申请，协助被告缴纳购买保证金，协助被告与标的房产的实际出让人了解、洽谈交易条件，协助被告与标的房产的实际出让人直接签约(如有)，协助被告办理成交确认手续，协助被告办理标的房产原出租主体变更为被告的相关手续(原权利人已经出租)，包括原租赁合同主体的变更或以被告名义与承租人重新签订租赁合同等相关租赁事宜(第1条)；明确标的房产坐落地点、建筑面积(第2条)；购买标的房产成功过户后两个工作日内，被告需按照实际购买成交价的2%(该价格不包括被告应自行承担购买房产过户所需缴纳的税费)向原告支付委托服务费，为保证履约，被告同意通过银行开具以原告为受益人的不可撤销的履约保函，金额为1,000万元(第3条)；标的房产的挂牌价不超过81,000万元(第5.4条)；除被告外，原告不得接受其他第三方委托联系购买标的房产，否则，被告有权要求原告按约定成交价的1%向被告支付违约金(第5.6条)；如果被告逾期交付购买保证金，导致原告无法完成委托事项，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告按照约定成交价的1%支付违约金(第6.1条)；如标的房产因不可抗力因素或因挂牌后竞争激烈，竞价超出被告可以接受的价格，被告放弃购买，双方同意终止本合同履行，且原告不收取被告任何委托服务费并退回被告银行履约保函(第6.3条)。上述合同附被告委托银行开立的《委托服务履约保函》1份，收益人为原告，有效期至2017年1月13日，金额不超过1,000万元。上述合同履行期间，标的房产未在产交所挂牌。2017年1月，原告在上述合同有效期届满后征询被告购买标的房产的意向，被告明确其仍有购买意向。2017年2月，原、被告再次签订《委托服务合同》(编号WF2017-01)1份，该合同除被告要求不再开立保函故双方没有约定附履约保函之外，其余条款基本一致。2017年2月中旬，原告负责人在与被告相关负责人沟通、联系中告知挂牌价可能至87,646万元，要求被告给予回复，被告尚无回复。2017年2月23日，原告向被告发出“通知函”，告知标的房产近期即将启动挂牌的信息，通知被告准备办理竞买登记的相关手续，包括准备房产购买保证金26,000万元(最终以交易所确定为准)。2017年3月13日，原告在与被告的沟通中告知挂牌价会至87,646万元，要求被告予以决定。2017年3月17日，原告向被告发出《通知函》，告知被告标的房产的部分房产已于2017年3月16日在产交所分别启动挂牌程序，并告知具体部位、相关挂牌价信息和日期，要求被告开始准备相关竞买手续。2017年3月16日，标的房产在产交所挂牌，挂牌期间自2017年3月16日至同年4月13日，挂牌价为87,646万元。2017年3月21日，被告向原告发出《关于终止履行〈委托服务合同〉的通知》，明确标的房产已于2017年3月16日在产交所挂牌，挂牌价为87,646万元，远远超出涉案合同第5.4条约定的不超过81,000万元的标准，超出被告可以接受的价格，被告决定放弃购买，并按照双方之间《委托服务合同》第6.3条通知原告该合同终止履行。2017年4月7日，原告再次向被告发出《通知函》，明确挂牌价超过81,000万元，并不是终止涉案合同的前提条件，要求被告继续履约。因被告坚持放弃购买标的房产，并未向原告支付任何服务费，原告诉至本院。
另查明：2016年6月至同年10月期间，原、被告通过微信和电子邮件沟通标的房产合作事项的洽谈、初步协议、合同文稿、签约、履约保函等事宜，部分反映原告告知被告出让方的进展、受让条件等情况。
本院认为：涉案两份《委托服务合同》系当事人真实意思表示，于法无悖，应属有效。第一份合同有效期已经届满。被告终止履行第二份合同(以下简称“涉案合同”)的原因是标的房产的挂牌价超出了该合同约定的最高挂牌价81,000万元，被告以此为由认为原告违约在先，并以涉案合同第6.3条为据，认为挂牌价超出被告可以接受的价格，被告放弃购买，该合同终止履行，被告不支付原告任何服务费。鉴于涉案合同已明确约定最高挂牌价，原告在提供服务过程中应遵循此约定，即与标的房产的产权人积极沟通和协调，尤其在签订第二份合同之前，应充分了解标的房产产权人的出让意向，尽力促成履约目标的实现，如最高挂牌价发生变动，应与被告重新协商，但原告除提交其与被告之间进行联系和沟通的证据之外，并无证据证明其与标的房产的产权人进行沟通和协调的情况，也未提交证据证明其履约能力，标的房产在产交所最终挂牌价达到87,646万元，已超出约定挂牌价6,000余万元，涉案合同已无法按照双方约定的目标继续履行，对此，原告有一定责任。被告已经通知原告解约，该解约行为依法成立。鉴于涉案合同第6.3条的约定是针对挂牌后竞争激烈，竞价超出被告可以接受的情况，显然被告本案中放弃购买标的房产并不完全属于此种情况，被告并没有参与竞拍，而且被告也未举证证明其可以接受的价格范围，无法确定其放弃竞买的具体标准，故被告以此合同条款为据表示不支付原告服务费，与该合同约定不完全相符，本院无法全部采信。原告以涉案合同第6.1条为据，认为系被告逾期交付购买保证金导致原告无法完成委托事项的情形，要求被告按照约定成交价的1%支付违约金(实际诉请金额系原告酌情确定的金额)，鉴于标的房产最终挂牌价是87,646万元，已超出约定价格6,000余万元，被告未付保证金事出有因，即原告没有力使涉案合同最高挂牌价达到或接近约定的目标，被告有先履行抗辩权，故原告以此条款为据请求被告承担违约金，本院依法不予采信和支持。考虑到双方在涉案合同中约定的原告服务费系按实际购买成交价的2%计算，即如果按约定挂牌价挂牌并通过竞买成交，被告至少按81,000万元的2%支付服务费，原告的服务报酬将至少达到1,620万元，说明只要达到合同目标，原告提供的服务自有其商业价值。从实际出发，原告履行涉案合同会发生一定成本，原告请求被告支付一定金额的服务费自有其合理性。“合同法”第四百零五条规定，即：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”，本案标的房产最终挂牌价超出约定目标6,000余万元，此应该不能完全归责于原告，被告也未能举证证明此最终挂牌价的推出全部归责于原告，其中应该有产权人综合考量的因素，故被告作为委托人应向受托人原告支付相应报酬，但因原告又未能举证证明挂牌价价格变动系市场原因以及原告提供服务的成本情况，故本院只能从公平和合理角度酌情考虑原告的服务费，被告向原告支付75万元服务费为宜。原告所称被告实际能接受的最高挂牌价95,000万元及被告所称其内部接受的价格85,000万元均缺乏依据，本院无法予以采信。
综上所述，原告诉请中符合法律规定且公平合理的部分，本院予以支持，其余部分无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第四百零五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告江苏文峰集团有限公司于本判决于生效之日起十日内给付原告上海合承投资有限公司服务费人民币750,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18,300元，减半收取计人民币9,150元，由原告负担人民币4,575元，被告负担人民币4,575元，余款人民币9,150元退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吕山聆
二〇一八年一月二十六日
书记员 闵剑文
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。