吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终237号
上诉人（一审原告）：康喜联，男，汉族，1977年5月8日出生，住吉林省吉林市丰满区高新街道烽火村*组。
委托代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：吉林高新区恒山华康木器加工厂。住所：吉林省吉林市高新区火炬街*号。
经营者：康喜联，男，汉族，1977年5月8日出生，住吉林省吉林市丰满区高新街道烽火村*组。
委托代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王月香，女，汉族，1952年6月20日出生，住吉林省吉林市丰满区高新街道光明村*组。
委托代理人：丁凤礼，吉林丁凤礼律师事务所律师
委托代理人：孙强，吉林丁凤礼律师事务所律师
被上诉人（一审原告）：康宏儒，女，汉族，1974年10月23日出生，住吉林省吉林市丰满区烽火街**号。
委托代理人：丁凤礼，吉林丁凤礼律师事务所律师
委托代理人：孙强，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：康基梁，男，汉族，1985年11月15日出生，住吉林省吉林市丰满区高新街道光明村*组。
委托代理人：丁凤礼，吉林丁凤礼律师事务所律师。
委托代理人：孙强，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：康培恩，男，汉族，1947年2月19日出生，住吉林省吉林市丰满区高新街道烽火村*组。
上诉人康喜联、吉林高新区恒山华康木器加工厂（简称华康木器厂）因与被上诉人王月香、康宏儒、康基梁、一审被告康培恩分家析产纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第93号民事判决，向本院提出上诉。本院依法公开开庭进行了审理。上诉人康喜联、华康木器厂及其委托代理人曲亮，被上诉人王月香、康宏儒及其委托代理人丁凤礼、孙强，被上诉人康基梁委托代理人孙强、丁凤礼，被上诉人康培恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王月香、康宏儒、康基梁一审诉称：康培荣（已故）与康培恩系兄弟关系，生前与其他两位兄弟康培枝、康培春一起做生意。2003年4月1日，兄弟四人协商一致订立《分家协议书》，康培荣和康培恩分得大东门二层混合楼（以下称“朝阳街侧综合楼1号网点”）一处和新建四层混合楼（以下称“火炬街4号综合楼”）一幢，共4144平方米，产权各50%，共同经营。2003年分家当时，朝阳街侧综合楼1号网点登记在“吉林高新区培枝木器厂”名下，康培恩在没有征得康培荣同意的情况下，擅自变更到其子康喜联名下。火炬街4号综合楼是以“吉林高新区培枝木器厂”的名义办理各项审批手续，2002年7月5日开工建设，当年11月5日完工。在2003年4月1日分家时该综合楼已经竣工，产权证正在办理之中。2004年康培恩在没有征得康培荣同意的情况下，擅自以其儿子康喜联注册的个体工商户吉林高新区恒山华康木器加工厂名义领取了房产证。康培恩又于2005年将此处房产分成5处独立的房产，分别领取房产证。自2003年4月1日至今以上房产一直由康培恩占有从事出租收取租金等经营行为。2010年8月19日，康培荣与康宏儒订立《赠与协议》一份并另立《遗嘱》一份。两份书证均有康培恩、康喜联及亲属康培枝和康培春现场作证明签字。2011年康培荣去世。2015年7月10日，王月香、康宏儒、康基梁三人与康培恩订立《分家协议》。首先确定房产价值，朝阳街侧综合楼1号网点确定价值500万元，火炬街4号综合楼3900平方米，确定价值1950万元，共计2450万元。约定双方各分得1225万。其次明确了上述房产的权属，是康培荣和康培恩的共同财产，虽登记在康培恩之子康喜联名下，但实际所有权人是康培荣和康培恩。最后对上述房产的分配及双方的权利义务重新作约定：1.朝阳街侧综合楼1号网点归王月香、康宏儒、康基梁所有;火炬街4号综合楼其中1038平方米归王月香、康宏儒、康基梁所有。2.康培恩还清用朝阳街侧综合楼1号网点抵押的全部贷款，产权证更名到王月香、康宏儒、康基梁名下，费用由康培恩承担。3.约定该协议必须在一个月内履行，否则康培恩承担所有损失。合同订立时有亲属康培枝、康培春、康丙振、贾志友、王墨生作为证人当场签字并摁手印。《分家协议》履行期限届满，经王月香、康宏儒、康基梁多次催告康培恩及康喜联，协议至今仍没有履行。现王月香、康宏儒、康基梁为维护合法权益，请求人民法院依法判令：1.确认王月香、康宏儒、康基梁与康培恩于2015年7月10日所订立的《分家协议》有效。2.确认坐落于船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点归王月香、康宏儒、康基梁所有；坐落于高新区火炬街4号综合楼其中1038平方米归王月香、康宏儒、康基梁所有。3.康培恩及吉林高新区恒山华康木器加工厂、康喜联办理上述房产的更名过户手续4.因上述房产涉及的贷款全部由康培恩及吉林高新区恒山华康木器加工厂、康喜联共同清偿。5.康培恩向王月香、康宏儒、康基梁支付南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点收取的自2015年8月11日起至该房屋实际收回期间的租金，暂计4万。
康培恩一审辩称：涉案房产产权为华康木器厂所有，康培恩属于无权处分且没有得到权利人康喜联的追认，王月香、康宏儒、康基梁与康培恩于2015年7月10日签订的分家协议无效。因涉案房产均有权利负担，王月香、康宏儒、康基梁的第三项诉请，已经构成法律上的履行不能，应当驳回。第四项诉请，王月香、康宏儒、康基梁不是实际利害关系人，无权代案外人主张权利，该项主张没有事实和法律依据。
华康木器厂、康喜联的陈述意见同康培恩的答辩意见。
经一审法院审理查明：2003年4月1日，康培荣、康培恩、康培枝、康培春兄弟四人签订《分家协议书》，共同确认四兄弟共居生活多年，积有建筑混合楼及平房共7615平方米，大小分为八处。该《分家协议书》第一条约定：康培荣、康培恩分得新建四层混合楼一幢，大东门二层混合楼一处共4144平方米。产权各50%，共同经营。2006年7月31日，康喜联出具情况说明：“因我父亲兄弟四人分家，我父亲康培恩与我二大爷康培荣分得高新区火炬街四号楼和船营区南京街朝阳街侧二区综合楼一号网点。我本人康喜联现证明：我父亲康培恩与我二大爷从分家协议上所分得的两处房屋均各有50%的产权与我康喜联无关。”2010年8月19日，康培荣与康宏儒签订《赠与协议》一份，确认康培荣根据上述《分家协议书》分得的二分之一房产份额属于与妻子王月香的夫妻共同所有。康培恩将自己在其中享有的四分之一份额中的三分之二赠与康宏儒个人。该《赠与协议》同时载明：上述两处土地、房产未分割之前，康喜联拥有名义产权和所有权。康培恩及其妻子、子女拥有50%的实际权利。康培荣、其妻子王月香及受赠人康宏儒共同拥有另外50%的实际权利。在房产分割、变现时，各权利人按实际拥有的份额分割、分配。该《赠与协议》签订同日，康培荣另立《遗嘱》一份，除了确认《赠与协议》的内容以外，同时明确“如果因为赠与协议被判无效，该份额仍为我所有时，该部分三分之二份额在我去世后，由我女儿康宏儒继承。其余三分之一份额由儿子康吉良（注：康基梁）继承。”该《赠与协议》和《遗嘱》上均有康喜联签名按指印。2011年，康培荣去世。
2015年7月10日，王月香、康宏儒、康基梁三人与康培恩签订《分家协议》。双方确定吉林市船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点，两层252.45平方米，价值500万元，高新区火炬街4号综合楼共四层3900平方米，价值1950万元，两处房产共计2450万元。明确了上述房产是康培荣和康培恩的共同所有财产，登记在康喜联名下。《分家协议》同时对上述房产的分配作了约定：1.朝阳街侧综合楼1号网点归王月香、康宏儒、康基梁所有，房产证更名手续由康培恩方办理，费用由康培恩方承担，康培恩方还清用此房抵押的全部贷款。2.康培荣名下的贷款本金加利息共计96万元，一次性给付康培恩，由康培恩在办理房证更名前还清，此款在王月香、康宏儒、康基梁三人分得的财产中抵扣。3.原在办理两处楼房产权登记时，支付各种费用260万元，双方各担130万元。4.共同财产2450万元，双方各分得1225万元，王月香、康宏儒、康基梁三人应承担的费用在分得的财产中扣除给付康培恩方。王月香三人财产1225万元，减去分得的朝阳街综合楼房500万元，费用130万元，贷款96万元，剩余499万元。5.火炬街4号综合楼价值1950万元，其中部分产权由康培恩所有。王月香三人剩余的499万元按照火炬街4号综合楼每平方米5000元计算为998平方米，另康培恩在该楼房内补偿给王月香三人40平方米。二项计1038平方米，该部分产权由王月香三人所有。6.火炬街4号综合楼以后产生的费用、收益、双方按所占的股份份额承担与享受。7.此协议以上条款必须在一个月内执行，在规定时间内，康培恩一方必须还清大东门全部贷款，必须把大东门房名更到康宏儒、康基梁、王月香名下。如康培恩不执行以上所有条款，康培恩将承担对方所有经济损失。8.协议生效前二处房产租金按照各自50%份额执行。火炬街综合楼所产生的费用由王月香、康宏儒、康基梁按自己拥有的实际占有份额比例承担相关费用。9.协议生效后，两处房租金自己收自己的。该《分家协议》有亲属康培枝、康培春、康丙振、贾志友、王墨生作为证明人签名按指印。
另查明：吉林市船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点现登记在康喜联名下，高新区火炬街4号综合楼分为5个房屋产权证，均登记在华康木器厂名下。以上两座楼房，均由康喜联为与其本人存在关联的公司向银行借款提供了抵押担保并办理了抵押登记。其中吉林市船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点抵押贷款金额400万元，抵押权人为吉林银行股份有限公司吉林市分行；高新区火炬街4号综合楼合计抵押贷款金额4000万元，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司。康培恩对以上房屋为他人向银行借款提供抵押担保表示知情并认可。
认定以上事实，有王月香、康宏儒、康基梁提供的2003年4月1日《分家协议书》、2006年7月31日《情况说明》、2010年8月19日《赠与协议》《遗嘱》、2015年7月10日《分家协议》、房屋登记簿机读档案信息、康培春证言、康培枝证言以及各方当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院认为：康培荣、康培恩、康培枝、康培春兄弟四人共居同一大家庭，经共同创业经营积累形成了共有财产。在共同创业和生活过程中，兄弟四人各自组成家庭开始独立生活。2003年4月1日，兄弟四人在安顿好母亲赡养问题的同时对共有财产进行了协议分割。康培荣生前于2010年8月19日就其享有的财产份额另签订了赠与协议和订立了遗嘱。康培荣去世后，其妻子、子女就康培荣依据原分家协议享有的份额于2015年7月10日与康培恩重新签订了分家协议，该协议在履行过程中产生争议，故本案属于分家析产纠纷。本案中，2003年4月1日《分家协议书》、2006年7月31日《情况说明》、2010年8月19日《赠与协议》和《遗嘱》、2015年7月10日《分家协议》自愿、合法、有效。
依据2003年4月1日《分家协议书》，涉案房产属康培荣、康培恩共同所有，每人享有50%的份额。另根据本案《赠与协议》确认，康培荣50%的份额属于其与王月香的夫妻共同财产。康培荣去世后，王月香、康宏儒、康基梁分别基于财产共有、接受赠与以及法定继承等事由依法共同享有康培恩原有涉案房屋50%的全部份额。故王月香、康宏儒、康基梁有权就涉案房产应享份额主张权利。2015年7月10日，王月香、康宏儒、康基梁作为财产共有人与康培恩重新签订《分家协议》，对涉案房产的分割明确了分割方式方法和分割期限。康培恩没有按照该《分家协议》实际履行，违背了诚实信用原则，负有继续全面履行协议的义务。
本案中，康喜联未经实际权利人许可，以登记在其名下以及由其实际经营的华康木器厂名下的涉案房产为与其存在关联的公司向银行借款提供抵押担保的行为显系错误。该行为危害了王月香、康宏儒、康基梁合法财产的安全，对实际权利人王月香、康宏儒、康基梁的权利实现造成了现实阻碍。同时康培恩对康喜联的上述行为表示明知和认可。故康喜联、华康木器厂以及康培恩均负有通过替代偿还银行贷款或以其他适当方式将涉案房产中涉及王月香、康宏儒、康基梁享有的产权或份额部分的抵押权立即涤除并协助办理权属变更登记手续的义务。
王月香、康宏儒、康基梁向康培恩主张返还南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点自2015年8月11日起收取的4万元租金，但没有提供该租金已由康培恩实际收取的证据，故其该项请求一审法院不予支持，当事人可持相关证据另案告诉。
另外，康喜联就2003年4月1日《分家协议书》出具了情况说明并签名见证了2010年8月19日的《赠与协议》和《遗嘱》。而一审庭审中，康喜联对涉案房屋口头表示享有财产份额。经一审法院当庭释明，康喜联未在一审法院指定的期限内就此向本院递交起诉状，故视为康喜联在本案中没有对涉案房屋提出财产份额的主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十六条、第七十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《华人民共和国物权法》第九十三条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王月香、康宏儒、康基梁与康培恩于2015年7月10日签订的《分家协议》有效；二、王月香、康宏儒、康基梁对登记在康喜联名下坐落于吉林市船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点（所有权证号：吉林市房权证船字第S0001207**号）享有所有权；三、王月香、康宏儒、康基梁对登记在华康木器厂名下坐落于吉林市高新区火炬街4号综合楼（所有权证号分别为：吉林市房权证高字第GX0000008**号、吉林市房权证高字第GX0000008**号、吉林市房权证高字第GX0000008**号、吉林市房权证高字第GX0000008**号、吉林市房权证高字第GX0000008**号，共计建筑面积3899.10平方米）享有1038平方米份额；四、自本判决生效后三十日内，康培恩及华康木器厂、康喜联对以本判决第二项所确定的房屋和第三项所确定的房屋中由王月香、康宏儒、康基梁享有1038平方米的份额设立抵押担保所对应的全部银行贷款及利息共同清偿完毕用以涤除相应抵押权，同时按本判决第一项、第二项确定的房屋所有权及建筑面积份额归属为王月香、康宏儒、康基梁办理完毕相应产权变更登记手续；五、本判决第四项不对抗本案以外的善意第三人；六、驳回王月香、康宏儒、康基梁的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费182400元，保全费5000元，共计187400元由康培恩、华康木器厂、康喜联共同负担。
康喜联、华康木器厂上诉请求：撤销一审判决，将全案发回重审或查明事实后作出公正改判。理由如下：（一）原审认定2003年4月1日《分家协议书》合法、有效属于事实认定错误及适用法律错误。1.2003年4月1日《分家协议书》签订之时，诉争房产仍处于建设施工阶段，因诉争房产当时未竣工且未取得房屋产权证，房产相关配套设施未完成，故房屋价值及产权属性均无法确定，此种情况下，协议书各方主体仅能对其出资份额比例进行约定，而无权对未取得房屋产权证及价值无法确定的房屋产权进行分割，协议各方主体对诉争房产的处分权是一种债权行为，并且各方缺乏处分房屋产权的物权基础。2.结合案件事实及上诉人康喜联在原审中提交的建筑开工许可相关证据来看，本案诉争房屋的建设、房屋产权证的办理及后续的竣工及房屋相关配套设施、附属设施的添附皆有康喜联实施并完成，从而可以明显看出，2003年4月1日《分家协议书》签订之后，房屋完全竣工并取得房屋产权证之前这段期间，诉争房屋的施工建设及权利皆由康喜联完成，故康喜联取得以上诉争房产属于原始取得、其成为以上房屋的产权人也是理所应当。3.原审对于2003年4月1日兄弟四人签订的《土地使用证的分割协议》未予充分考虑并分析，导致原审对案件事实认定错误，根据该份协议内容，各方明确约定将原培枝木器厂加工厂土地使用分割为两份，其中新建商业办公楼（即本案诉争房产）所占土地属于华康木器厂，根据我国房地一体主义原则，协议各方签订该协议的真实意思表示为将新建办公楼产权归华康木器厂加工所有。（四）2003年4月1日的《分家协议书》虽经兄弟四人签字，但该协议并未实际履行，该分家析产协议涉及到的处分标的性质属于不动产，而不动产产权的分割需要经过不动产变更登记方能产生物权变动的效力。从康培荣客观行为可以明确得出：或者康培荣通过其客观默许行为同意康喜联及华康木器厂为诉争房产产权人，或者其放弃了依据2003年4月1日《分家协议书》约定的内容形式债权请求权对诉争房产要求分割。（二）原审认定2006年7月31日《情况说明》合法有效，并且依据该份证据认定上诉人康喜联放弃本案诉争房产，属于认定事实错误。1.该份情况说明仅有复印件，无法证明其真实性，且康喜联在庭审中明确表示对本案诉争房产享有财产份额。2.即使《情况说明》是由康喜联签字，其真实意思表示也不是放弃本案诉争房产，康喜联真实意思表示是针对2003年4月1日《分家协议书》当中关于康培荣与康培恩所分得的出资份额的放弃，并非是对已取得房屋产权证房屋的放弃。（三）原审认定2010年8月19日《赠与协议》和《遗嘱》合法有效属于事实认定错误。1.康培荣（已故）在出具以上《赠与协议》和《遗嘱》时对本案诉争房产并不享有处分权，康喜联在该两份文件签字的行为也不是对康培荣无权处分行为的追认。2.康喜联在该两份证据上签字的真实意思表示也仅是同意康培荣处分本案诉争房产的出资份额，而并非同意康培荣无权处分本案的诉争房产。（四）原审认定2015年《分家协议》合法有效属于事实认定错误。《分家协议》对本案诉争房产进行重新分割的行为属于无权处分。因未得到康喜联追认，不能生效。（五）原审引用诚实信用原则审理本案属于适用法律错误。结合本案应引用《物权法》中关于不动产产权归属的相关条款作为本案的法律规范，否则不符合法律规则与法律原则适用的原则。
王月香、康宏儒、康基梁辩称：首先，2003年4月1日的《分家协议》是基于康氏四兄弟共有7615平方米的房屋及欠债务，经多次协商并受家属及子女的委托所达成的。此《分家协议》是财产共有人对共有财产的分割及共同债务的分担进行的约定，其共有财产的分割直接指向房屋所有权。是否办理所有权登记或变更登记，均不可能影响所有权原始取得的属性。其次，康喜联在《赠与协议》相关确认人员栏中签名、在《遗嘱》其他证明人栏内签名并书明自己的身份证号码。从而进一步证明康喜联深知《分家协议》是对房屋所有权的分割，两处诉争房屋虽名为自己及关联企业所有，但真正所有权人为康培荣、康培恩。康培荣对其具有所有权的财产赠与与遗赠的权利，来自于我国《继承法》等相关法律的直接规定，不存在上诉状中由谁认可或者追认的问题。最后，2015年7月10日的《分家协议》再次确认共有财产的所有权人为康培荣、康培恩，并对共同共有的房屋进行实物分割。该分割又是在扣除各项费用的基础上进行的，自然也包括一审庭审笔录中记载的康喜联所认可的自己添附的260万元。综上请求驳回上诉，维持原判。
康培恩述称：不发表答辩意见。
康喜联二审提交证据两组：
证据1:2003年4月1日康培荣、康培恩、康培枝、康培春签订的《关于原培枝木器加工厂土地使用证的分割协议》，康喜联到国土资源局调取，盖有查档专用章，证明该分割协议的真实性。该份协议能够证明兄弟四人明确约定将新建商业办公楼所占的土地约定为华康木器厂所有。
王月香等三人质证意见为：该证据在一审中举过，该协议不是原件，即便有国土资源局查档专用章只能证明分割协议在土地登记证上有，但仍然不是原件。
康培恩的质证意见为：确定协议的真实性。
证据2：2011年8月25日吉林高新开发区地方税务局出具的《责令限期改正通知书》《税收完税证明》，证明华康木器厂、康喜联对诉争的房屋进行了实际经营、投资，并且缴纳了有关的税费。
王月香等三人质证意见为：两份证据真实性不提异议，但是华康木器厂的经营活动和本案无关。
康培恩质证认为：这是华康经营范围的事项，没有异议。
王月香等三人申请证人出庭。
证人康培春证明：2003年分家兄弟四个都签了字，2010年二哥康培荣给二嫂（王月香）侄子（康基梁）侄女（康宏儒）写了遗嘱，我和三哥康培恩四哥康培枝在场。2015年7月份对家产重新分割，康培枝和几个亲属在场。
证人康培枝证明：我们兄弟四人在一起干了20年，2003年分家，我和康培春分了一块，康培荣和康培恩分在一起，我们四人分成四块没有别人参加家产分配。
王月香等三人申请证人出庭，证明：火炬街四号综合楼未经四人同意变更到华康木器厂名下，两次分家协议的全过程和赠与协议、遗赠的过程都是本人当场签字，康培生和其他几位亲属是作为见证人。大家知道了产权在康喜联和华康木器厂的名下，所以才有了康喜联出具的《情况说明》。分家产对兄弟四人20多年财产进行分割，是对共有物权达成的分割协议。关于部分添附的问题，王月香等三人是承担了费用的，不是康喜联自己承担的260万元。
康喜联、华康木器厂质证认为：证人证言部分不真实，从证人康培春的证人证言中可以得知，本案诉争房产的建设施工前置审批手续、附属设施的添附、房屋产权证的办理，皆由康喜联完成，从康培枝的证人证言可以得知，大东门的房产在兄弟四人分家之前就已经借给于家瑞办理抵押贷款，其康培枝承认兄弟四人分家时大东门的房产并没有涤除抵押权，该房产涤除抵押权并办理产权登记是由康喜联办理的，兄弟四人对该事实均明知并认可，证人康培枝在证人证言中承认土地分割协议上的签字但否认土地分割协议的事实，该部分证言明显不真实。
康培恩质证认为：分割协议是为了华康办理产权证时用的，是分家那天签的。火炬街的房屋康喜联个人投资达60%，后续费用都是康喜联承担的。15年分家协议不合理。
本院查明：火炬街4号综合楼于2002年筹划建设，建设单位为吉林市高新区培枝木器厂，建设名称为吉林市高新区培枝木器厂商业办公楼，经办人为康喜联。吉林市高新区培枝木器厂于2002年12月30日废业，于2003年1月13日办理注销手续。华康木器厂于2004年4月9日登记成立。火炬街4号商业综合楼于2004年7月13日办理竣工备案证，建设单位为华康木器厂。高新区火炬街4号宗地编号为040030010050000，宗地面积为1431.15平方米的土地，使用权人为华康木器厂。
船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点,所有权证号为S000120777,于2015年5月14日设定抵押权，抵押权人为吉林银行股份有限公司吉林北京路支行，债权数额为400万元，履行期限为35.97个月。高新区火炬街4号综合楼，所有权证号为GX000000881，面积为329.62平方米，于2013年12月26日设定抵押权，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，债权数额为490万元，履行期限为36个月；高新区火炬街4号综合楼，所有权证号为GX000000883，面积为2972.89平方米，于2013年12月26日设定抵押权，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，债权数额为2627万元，履行期限为35.97个月；高新区火炬街4号综合楼，所有权证号为GX000000884，面积为258.24平方米，于2013年12月26日设定抵押权，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，债权数额380万元，履行期限为35.97个月；高新区火炬街4号综合楼，所有权证号为GX000000885，面积为231.65平方米，于2013年12月26日设定抵押权，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，债权数额345万元，履行期限为35.97个月；高新区火炬街4号综合楼，所有权证号为GX000000886，面积为106.72平方米，于2013年12月26日设定抵押权，抵押权人为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，债权数额158万元，履行期限为35.97个月。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于案涉一系列合同的效力问题。2003年4月1日《分家协议书》、2010年8月19日《赠与协议》和《遗嘱》、2015年7月10日《分家协议》为协议签订人亲笔签订，不存在违反法律强行性规定的情况，康喜联、华康木器厂主张上述协议无效，无事实及法律依据，本院不予支持。
（二）关于王月香等三人对案涉房产是否享有所有权的问题。据已查明事实，案涉财产为康培荣、康培恩、康培枝、康培春兄弟四人共同创业积累形成，兄弟四人分家后康培荣、康培恩分得案涉财产，康培荣、康培恩二人在其内部财产分配前，对共同分得的财产为二人共同共有，签订分家协议后，基于康培荣的遗嘱及赠与的意思表示，案涉财产划归王月香等三人，王月香等三人对案涉财产主张相关财产权益，并无不当。虽然案涉房产所有权登记在康喜联、华康木器厂名下，但当事人签订的《分家协议书》《赠与协议》《遗嘱》《分家协议》及康喜联出具的《情况说明》对案涉房产的财产权进行明确划分，康喜联、华康木器厂理应尊重王月香等三人的财产权益，依约履行义务，现康喜联、华康木器厂以案涉财产登记在其名下为由，主张财产所有权，并欲以此排除王月香等三人的物权，依据不足，对其该项主张本院不予支持。一审法院认定2015年7月10日《分家协议》有效，确认坐落于船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点、高新区火炬街4号综合楼其中1038平方米的财产份额归王月香等三人所有，并无不当，本院予以维持。因本案中当事人仅请求确认房屋所有权，法院依据当事人诉请对房屋确权，对相应的土地使用权的问题无法涉及，有可能导致房地分离的后果，若出现此类权利障碍，当事人当另行依法解决。
（三）关于康喜联、华康木器厂应否配合王月香等三人办理所有权转移登记的问题。王月香等三人请求对高新区火炬街4号综合楼其中1038平方米办理产权转移登记，因其对请求办理产权转移登记的房产具体位置并未明确，本院无法确认协助办理转移登记的房屋信息，但鉴于王月香等三人对诉争房屋享有的实体权利，康培恩、康喜联、华康木器厂应当在满足登记部门要求的条件时，协助王月香等三人办理所有权变更登记，将王月香等三人变更为火炬街4号综合楼的共同所有权人，对火炬街4号综合楼3899.12平方米房产享有1038平方米的所有权份额，因火炬街4号综合楼现存五处权属登记，王月香等三人针对每一处房产登记均享有相应的权利份额，该1038平方米可分布为以下五处：所有权证号为GX000000881面积为329.62平方米的房产，王月香等三人享有87.75平方米份额；所有权证号为GX000000883面积为2972.89平方米房产，王月香等三人享有791.42平方米份额；所有权证号为GX000000884面积为258.24平方米房产，王月香等三人享有68.75平方米份额；所有权证号为GX000000885面积为231.65平方米房产，王月香等三人享有61.67平方米份额；所有权证号为GX000000886面积为106.72平方米房产，王月香等三人享有28.41平方米份额。至于王月香等三人主张的权属转移登记，待当事人协商一致且符合办理条件时可另行办理所有权转移登记。
关于王月香等三人请求判令康喜联、华康木器厂配合办理船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点所有权转移登记的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第三项的规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。虽然按照上述法律规定，申请人可不必经原登记所有权人配合，即可单方申请转移登记，但鉴于现实操作中，王月香等三人单方申请办理可能存在履行障碍，有康喜联、华康木器厂协助之必要，又因船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点上现附有权利负担，康培恩、康喜联、华康木器厂应在满足登记部门要求的条件时，协助王月香等三人办理所有权转移登记。因本案中王月香等三人未主张办理权属登记的费用分担问题，待该笔费用发生时当事人可协商解决或另行依法主张。
（四）关于王月香等三人请求案涉房产负担的贷款全部由康培恩、康喜联、华康木器厂共同清偿的问题。因康喜联、华康木器厂用案涉房产设定抵押，所得贷款并未用于王月香等三人的生产生活，故康喜联、华康木器厂的贷款为其单方债务，与王月香等三人无关，理应由债务人偿还，王月香等三人请求案涉房产负担的贷款全部由康培恩、康喜联、华康木器厂清偿，符合实际情况，本院予以支持。但关于此项，一审法院的判决表述为“自本判决生效后三十日内，康培恩及华康木器厂、康喜联对以本判决第二项所确定的房屋和第三项所确定的房屋中由王月香、康宏儒、康基梁享有1038平方米的份额设立抵押担保所对应的全部银行贷款及利息共同清偿完毕用以涤除相应抵押权”，该种表述必然导致债权尚未到期的情况下，责令债务人偿还债务的情况发生，因判决书的判项产生加速债权到期的法律后果，事实上变更了债权人与债务人依约履行债务的行为，影响了债权人、抵押权人的权利，故一审判决该项表述不当，本院予以纠正。若王月香等三人因房产存在权利负担而致利益受损，可待损害事由发生时，另循法律途径解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第93号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第93号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、康培恩、康喜联、华康木器厂应在满足登记部门要求的条件时，协助王月香、康宏儒、康基梁办理船营区南京街朝阳街侧二区综合楼1号网点所有权转移登记；
四、康培恩、康喜联、华康木器厂应在满足登记部门要求的条件时，协助将王月香、康宏儒、康基梁变更为火炬街4号综合楼的共同所有权人，对火炬街4号综合楼3899.12平方米房产享有1038平方米的所有权份额；
四、驳回王月香、康宏儒、康基梁的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费138800元，由康喜联、吉林高新区恒山华康木器加工厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年八月二日
书 记 员 冯红红