山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5167号
上诉人(原审被告)：韩荣伟，男，1981年2月4日生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人(原审原告)：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：余于河，总经理。
委托诉讼代理人李娟，女，该公司客服经理。
上诉人韩荣伟因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人韩荣伟、被上诉人盛世物业济南公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼。现已审理终结。
韩荣伟上诉请求：撤销一审判决并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人按1.8元每平米收费，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字【2012】75号)应该为业主提供四星级服务。被上诉人未能举证证明其服务达到四星级标准，应按实际的服务标准重新收费。根据《合同法》第六十七条:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、被上诉人在2013年至2015年各项服务均不达标，已经构成违约在先，导致业主无法按标准付费。三、上诉人与被上诉人2012年7月27日签订合同，时间在先，而开发商与被上诉人2013年6月5日签订服务期三年的合同，时间在后，故上诉人与被上诉人的合同无效。四、被上诉人起诉状前后矛盾，有原则性错误，不应审理。物业公司同样自负盈亏，服务不好也可破产，还可以对上诉人单独降低服务标准，不会影响到其他业主。物业服务设定标准，就应按标准收费，按质论价。一审未调查过其他业主就认定上诉人是对服务不满的单个业主。一审事实不清，法律依据不足。
盛世物业济南公司辩称，被上诉人依据开发商签订的前期物业合同确定了物业费标准，也已按照约定履行了相关义务，提供了相应的物业管理服务，不存在瑕疵，且物业费的缴纳涉及小区全体业主利益。一审事实清楚，判决公正合法，上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
盛世物业济南公司向一审法院起诉请求：判令韩荣伟支付物业费7181.4元及违约金7868元。
一审法院认定事实：韩荣伟系涉案小区房屋业主，该房屋建筑面积132.99平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年7月27日，韩荣伟（甲方）与盛世物业济南公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.8元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2013年6月5日,盛世物业济南公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份《前期物业服务协议》，约定由盛世物业济南公司为鲁能领秀城中央公园西一区（含涉诉房屋）提供前期物业服务，合同期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.8元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后盛世物业济南公司开始为鲁能领秀城央公园西一区（含涉诉房屋）提供物业服务并实际服务至今。
???韩荣伟主张因其与盛世物业济南公司签订的物业服务合同早于盛世物业济南公司与开发商签订的物业服务合同，故其与盛世物业济南公司签订的物业服务合同无效。韩荣伟称其房屋漏水，盛世物业济南公司联系开发商进行了修理，但一直未修复好，盛世物业济南公司提供的物业服务不到位，因此其不同意交纳物业服务费。另查明，韩荣伟自2013年7月1日至2015年12月31日未交纳物业费。案件审理过程中，盛世物业济南公司自愿撤回要求韩荣伟支付违约金7868元的诉讼请求。。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，当事人双方所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和盛世物业济南公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对韩荣伟均具有约束力。韩荣伟主张《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》为无效协议，于法无据，一审法院不予采纳。关于韩荣伟辩称盛世物业济南公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从韩荣伟的陈述及举证内容来看，盛世物业济南公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于韩荣伟以盛世物业济南公司提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，一审法院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南公司为韩荣伟所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告韩荣伟应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。韩荣伟未及时向盛世物业济南公司交纳物业服务费，构成违约。现盛世物业济南公司要求韩荣伟支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业费7181.4元，于法有据，一审法院予以支持。盛世物业济南公司自愿撤回要求韩荣伟支付违约金的诉讼请求，是在法律许可的范围内对自己民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告韩荣伟于判决生效之日起10日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费7181.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩荣伟提交被上诉人于2012年7月27日出具的收据一份，证明其已交纳2012年7月至2013年6月的物业费。盛世物业济南公司对该证据的真实性无异议。盛世物业济南公司向本院提交韩荣伟的入住通知书一份，证明业主按该通知于2012年6月21日前办理入住手续，由开发商承担自业主办理入住手续之日起至2012年12月31日的物业服务费。韩荣伟是2012年7月27日办理的入住手续，不享受免除物业费的待遇。韩荣伟对该证据的真实性不予认可。一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，韩荣伟与盛世物业济南公司已签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，双方应按协议履行自己的义务。韩荣伟主张盛世物业济南公司与山东鲁能亘富开发有限公司的《前期物业服务协议》签订时间在后，导致自己与盛世物业济南公司的协议无效，其该主张无法律依据，本院不予支持。韩荣伟主张盛世物业济南公司所提供的物业服务不符合双方合同约定的服务标准，构成违约。从韩荣伟的陈述及举证内容来看，盛世物业济南公司在物业服务方面存在瑕疵，但该瑕疵未造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，韩荣伟以盛世物业济南公司提供的物业服务不符合标准为由拒绝支付物业费的主张不成立，本院不予支持。但盛世物业济南公司亦应认真听取业主意见，努力提高服务水平，为业主营造干净舒适的生活环境。综上所述，韩荣伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人韩荣伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 张 强