青海省西宁市城北区人民法院
{文书名称}
（2018）青0105民初2084号
原告：青海景安物业管理有限公司，住所地：西宁市。
法定代表人：吴义明，公司总经理。
委托代理人：郭安青，青海豪剑律师事务所律师。
委托代理人：程立，该公司员工。
被告：白发刚，男，汉族，1965年出生，住西宁市。
原告青海景安物业管理有限公司（以下简称：景安公司）与被告白发刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海景安物业管理有限公司委托代理人郭安青、程立被告白发刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付以下拖欠未交纳的费用：1、物业管理费533元，承担违约金372.10元；2、供暖费3292.10元，承担违约金1458.10元；3、煤改气改造款1181.60元，合计欠缴费用本金为5006.70元，合计违约金为1830.20元，共计6836.90元人民币；二、由被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实和理由：被告白发刚系原告管理的业主。被告至今仍然在该小区居住，截止2018年5月15日，被告拖欠物业管理费533元、供暖费3292.10元,。以及作为业主应当分担小区煤改气的改造款1181.60元。合计5006.70元。以上费用经原告多次催要未果，被告的行为已属违约，原告在要求被告交纳拖欠的相关费用5006.70元的基础上，要求被告承担违约责任，支付违约金1830.20元。
被告庭审中辩称,我不认可原告主张的违约金，因为原告没有与我签订物业服务管理合同，在业主委员会到期后，业主委员会与原告签订的合同是无效合同。原告在2015年公告停止对小区进行服务，就不应当收取停止服务期间的物业费、暖气费，反而应当向我退还物业费、暖气费及承担相应的违约金。原告说我在小区造成恶劣影响，小区共计700多户，我进行过民意调查，有500户对原告的服务不满意，故小区业主大多拒绝交纳相关费用，但是各位业主不交纳费用与我无关。对于原告所说的造成恶劣影响我不认可。物业自己声明了不参与煤改气，1181元的煤改气费用与原告无关，政府也没有相关文件规定每家每户应当交纳1181元煤改气的费用，故对该项费用我不认可。我家住在四单元7楼，我家的取暖温度一直达不到相应的标准，我与物业沟通过，物业承诺到我家测量温度，但一直推诿。在第二届业主委员会管理期间，我家的温度是达标的。第二届业主委员会的债权债务，第三届业主委员会并没有接手。原告与我个人没有签订物业服务合同，向我主张违约金不合规定。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
1、物业费收据、供暖费收据，证明被告认可欠缴费用的名称、金额、欠费期间；
2、公告、业主委员会移交账务部分清单、通告与欠费明细表、催费通知函与送达表，证明原告分别于2015年11月7日、2016年9月7日、2018年1月13日，以公告、通告及欠费明细表、通知函形式，分别在小区大门口、原告办公室走廊、缴费办公室、欠费业主住所门上等方式对包括被告白发刚在内的业主进行了催缴通知，原告向包括被告白发刚在内的业主收取“煤改气”改造款的依据，被告白发刚尚欠缴的物业管理费、供暖费、煤改气改造款的款额；
3、宁计价[2004]408号文件、宁发改价格[2016]13号文件，证明原告向业主收取物业管理费、供暖费的价格依据；
4、《物业管理服务合同》、《小区集中供暖补充协议》，证明原告对业主的物业管理服务约定的职责范围和收取违约金收据，证明本案原告虽然与被告本人没有签订合同，但是根据协议，业主委员会可以代表业主签订合同，如果业主不同意业主委员会代表其签订物业服务合同，应当提出异议或起诉，但是本案被告并提出异议或起诉。
被告质证意见：对证据1中物业费收据予以认可，对供暖费收据真实性认可，但是该笔费用我已经交纳。对证据2公告和欠费通知张贴过，欠费通知函我没有见过。对于公告和欠费通知涉及的煤改气的费用我不认可。业主委员会移交账务部分清单不认可，因为第二届业主委员会未向第三届业主委员会作出账务交接，只是交接了公章，且部分清单，虽然盖了业主委员会的公章，但未经全体业主确认。对证据3市政府煤改气文件及相关收取费用的文件予以认可，但对物业公司超出文件规定每平方米增加的0.5元的暖气费收费不予认可。对证据4中的《物业服务合同》不认可，不是我本人签订的，且签订合同时间超期两年，对双方均无约束力，收取违约金的依据不认可。《小区集中供暖补充协议》既未张贴也未通知，我没见过，不清楚。
被告为支持其抗辩理由向法庭出示证据如下：
1、收据复印件两张，证明我已经交纳拖欠的2016年及2017年的暖气费，现在只欠付533元物业费，其他费用均未欠交；
2、青海景安物业服务公司的公告，证明景安公司单方终止物业服务，违约在先。
3、2016年11月4日业主委员会的公告，证明第三届业主委员会应当在7日内移交相关的手续、债券债务，公告以书面的形式向朝阳街道办事处、朝阳山川社区、第二届业主委员会主任报备送达。
原告质证意见:对证据1真实性和证明方向认可，但被告是在起诉后交纳的暖气费，我们可将诉讼请求中暖气费部分变更不再主张，但对暖气费的违约金依然主张。对证据2真实性认可，但是对证明方向不认可，对青海景安物业服务公司停止服务的公告已经通过书面公告予以撤销。
本院认证，原被告提交证据均能支持案件事实的成立，其证明力本院予以确认。
根据原告及被告的当庭陈述及对证据的质证、认证确定案件事实如下：2013年11月19日西宁市城北区朝阳新村小区业主委员会与原告青海景安物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定:位于西宁市××区号，物业管理面积51585.59平方米。其中套内面积45591.67平方米、商业网点面积1174.47平方米。由景安公司提供物业服务。合同对双方的权利义务、服务内容、服务收费、服务标准、违约责任均作出了明确约定。合同有效期为五年：自2013年11月19日至2018年11月18日止。2015年11月7日，景安公司以公告的形式，根据辖区内主管部门联席会议的安排，告知小区各位业主，其与业主委员会签订了《小区集中供暖补充协议》。并将该届业主委员会遗留债权债务数额进行了通报。要求得知通报后业主们尽快交纳拖欠的相关费用。其中就包括小区煤改气改造款的数额，具体为330000元。2016年12月1日，小区第三届业主委员会与原告之间因交接手续发生矛盾，原告张贴了《停止服务公告》，公告中对停止服务的原因、各位业主拖欠费用的状况以及解决问题的要求作出了明示。公告张贴后，原告为该小区继续提供了物业服务。在此期间，被告向原告于2016年12月19日交纳了物业费96.90元、采暖费866.30元。2018年1月13日景安公司向拖欠费用的业主发出了律师函，要求在收到律师函的15个工作日内，将律师函中注明的各项费用结清。逾期则将提起诉讼，并追究违约责任。在合理的催告期限内，被告未提出任何异议。在庭审中被告提交了2018年5月26日交纳的2016年10月15日至2017年4月15日剩余暖气费1212.90元、20117年10月15日至2018年4月15日暖气费2079.20元的相关收据，证明原告所诉的拖欠的暖气费全部结清，对此，原告予以认可。
本院认为：业主委员会系经过小区业主选举产生，业主委员会的决定，对全体业主均具有约束力。本案中，原告与西宁市城北区朝阳新村小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》符合法律规定，对签约双方均有约束力，被告白发刚作为业主也应当受其约束。从本案事实来看，原告基本提供了物业服务合同约定的服务内容，双方的合同期限仍未届满，至今该小区运转正常，被告亦实际享受了物业服务，故被告应当向原告支付相应的物业费;原告主张被告支付拖欠物业管理费533元、暖气费3292.10元的诉求，合理合法，本院予以支持。被告欠缴的暖气费在本案开庭前，被告已结清，原告亦予以认可，应当从原告的诉求中扣除。原告主张被告支付煤改气改造款1181.60元的诉求，结合本案审理事实以及原告提交的证据，可以确定，该小区煤改气的工程已经完成，而且被告作为小区的居住业主，已经享受了煤改气后的服务和待遇，被告与小区其他业主同样应承担煤改气过程中产生的由业主自行支付费用的义务，而且该项义务小区大部分业主已经履行。根据权利义务相一致原则，原告主张煤改气费用的诉求依据事实依法成立，本院予以支持。被告以其家中取暖温度未达标准，合同不是本人签订为由提出拒绝交纳煤改气费用的抗辩理由，不能对抗煤改气后，被告已经享受了服务及待遇的事实。本院不予采信。原告关于主张被告支付违约金的诉求，本案中被告确有拖欠事实，存在违约行为。应当承担违约责任，但鉴于被告在本案诉状送达后，已经履行了暖气费交纳的义务。所以对取暖费的违约责任不宜再追究。但对于未履行的物业费533元应当仍然承担违约责任。原告主张的372.10元金额是根据约定计算，本院予以支持。依照《中华人民共和国和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决如下：
一、被告白发刚于本判决生效后十日内向原告青海景安物业管理有限公司支付物业费533元，承担违约金372.10元；
二、被告白发刚于本判决生效后十日内向原告青海景安物业管理有限公司支付煤改气改造款1181.60元；
三、驳回原告青海景安物业管理有限公司的其他诉讼求情。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告白发刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 李 萍
二〇一八年八月十日
书记员 王玲玲
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。…
《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。