江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终1839号
上诉人（原审被告）:恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁金融财富中心A座金融办公楼1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:沈海昌，男，1951年7月15日出生，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：李娜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人沈海昌商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院(2018）苏1311民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒开公司的委托诉讼代理人冷开时、被上诉人沈海昌的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回沈海昌一审诉讼请求。事实与理由：1、沈海昌签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明沈海昌放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2、即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响沈海昌实际占有使用房屋，沈海昌没有受到实际损失，反而因房屋获取利益。沈海昌并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3、本案诉讼费应当由沈海昌承担。
沈海昌二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，交房手续书中的“特别提醒”为格式条款，该条款排除购房人主要权利，免除恒开公司责任，故该条款无效。恒开公司依据该格式条款主张无需支付违约金，不应得到支持。第二，关于违约金标准问题。商品房买卖合同中关于违约金的约定为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同约定的违约金并不明显过高，恒开公司也无证据证明违约金过分高于沈海昌的实际损失。恒开公司关于调低违约金标准的请求不应得到支持。第三，诉讼费应由败诉方承担。
沈海昌向一审法院起诉请求：1.恒开公司支付逾期办证的违约金177894元（以484066元为基数，按每日万分之三自2014年9月29日起计算至2018年2月5日）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：沈海昌、王美英和恒开公司于2012年11月30日签订商品房买卖合同一份，由沈海昌购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园4-1-057号房屋，房屋总价款492931元；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过30日后买受人有权利解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，沈海昌支付房款492931元，后因房屋面积变化，沈海昌实际交付房款为484066元，恒开公司出具不动产发票一份。恒开公司于2014年7月6日向沈海昌交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。沈海昌接收房屋前于2014年6月10日就与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日至2023年12月27日止。2017年6月15日，恒开公司张贴公告一份，内容：告商业业主一封信，由于项目受到开发建设过程中主、客观因素的影响，从而导致办理房产证的逾期。对此，我公司向大家表示深深的歉意。在此，特向商业业主们承诺：1、业主购买的“宿迁国际购物公司”商铺，在2017年8月31日之前具备办理产证的条件；2、由于逾期办理产证产生的违约责任，按“商品房买卖合同”中的相关条款执行。
一审另查明，2017年9月30日，涉案房屋取得竣工验收备案表。涉案房屋完成初始房地产权登记时间为2017年10月30日。沈海昌于2018年2月5日办理涉案房屋权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，沈海昌依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定恒开公司无须向沈海昌承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到沈海昌的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒沈海昌的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于沈海昌签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且沈海昌陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了沈海昌，且恒开公司于2017年6月15日张贴告商业业主一封信，内容中恒开公司表示逾期办证的违约责任按合同约定承担，故一审法院认为该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效，因涉案房屋已于2014年7月6日交付使用，而沈海昌于2018年2月6日才向法院提起诉讼，根据合同第十四条的约定，2015年2月6日之前的违约金请求已超过三年诉讼时效，故对2015年2月6日之前的违约金请求不予支持。恒开公司关于沈海昌没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内向沈海昌、王美英支付逾期办证违约金（以484066元为基数，自2015年2月6日起至2017年10月30日止按每日万分之三计算）；二、驳回沈海昌、王美英其他的诉讼请求。案件受理费减半收取1929元，由恒开公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、恒开公司是否应承担逾期办证的违约责任；2、双方当事人约定的逾期办证的违约金计算标准是否过高。
本院认为，恒开公司与沈海昌之间的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。涉案房屋的交付时间为2014年7月6日，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋具备办证条件的时间为2017年10月30日。恒开公司未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定承担相应的违约责任。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。故如权利人在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉主张已发生的继续性债权，则权利人权利被保护的时间应从2015年10月1日起计算。本案一审立案时间为2018年2月6日，且沈海昌无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故2015年10月1日之前的逾期办证违约金已超过时效。恒开公司在二审中明确表示对一审认定的计算逾期办证违约金的起止日期予以认可，系对其民事权利的处分，故无需对一审判决确定的违约金起止日期予以变更。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，沈海昌签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任，排除了沈海昌的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒沈海昌注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但沈海昌签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的合同约定的违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3858元，由恒开公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年八月六日
法官助理 钱 钥
书 记 员 汤媛媛