上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4079号
上诉人（原审被告）：上海利阳包装有限公司，住所地上海市松江区佘山镇东街21号8幢。
法定代表人：施纯阳，总经理。
被上诉人（原审原告）：上海中良实业有限公司，住所地上海市松江区普照路8号4楼404－406。
法定代表人：沈永毅，副总经理。
委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
上诉人上海利阳包装有限公司（以下简称利阳公司）因与被上诉人上海中良实业有限公司（以下简称中良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人利阳公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判上诉人不承担使用费及违约金的给付义务。事实和理由：承租上海市松江区XX镇XX街XX号的734平方米房屋（以下简称系争房屋）后，经被上诉人同意对房屋陆续装修改造，使其可以正常使用。租期届满后，被上诉人未就上述维修费用与上诉人协商，反而向法院起诉，对上诉人而言确有不公，上诉人并非恶意占用系争房屋，而系被上诉人不履行支付维修费用的义务上诉人才继续使用系争房屋。本案租赁房屋中有一部分没有合法权证，一审认定该部分无效，则被上诉人所收取的该部分租金也应返还给上诉人。
二审庭审中，上诉人主张租赁合同中所涉及的无证建筑部分亦是有效的，经本院释明，上诉人仍坚持其主张。
被上诉人中良公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
中良公司向一审法院起诉请求：1、判令利阳公司迁出并返还上海市松江区XX镇XX街XX号的734平方米房屋；2、判令利阳公司向中良公司支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的房屋、场地使用费（以合同租金为计算标准，暂计至2016年5月31日为人民币33,318.40元）；3、判令利阳公司向中良公司支付违约金人民币40,000元（年租金的50%为标准）。诉讼中，中良公司增加一项诉讼请求：要求确认无产证部分房屋所涉房屋租赁合同部分无效。
一审法院认定事实：2015年1月1日，中良公司、利阳公司签订一份《租赁合同》，约定中良公司将系争房屋出租给利阳公司，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金80,000元（人民币，下同），先付后用；租赁保证金15,500元，租赁合同期满后不再租用后中良公司无息如数退还利阳公司；租赁期限届满，利阳公司应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态；租赁期限届满或本合同被依法终止履行7日后，利阳公司必须按时从租赁物中搬出全部物件，仍有余物则视为利阳公司自动放弃所有权由中良公司处理，如有租赁物的改造设施将无偿归中良公司支配，如有自建的违章建筑一律予以拆除，费用由利阳公司承担；本合同生效后，若因利阳公司原因导致本合同不能全面履行的，利阳公司应当承担年租金50%的违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，利阳公司按约付清租金及保证金。租期届满后，中良公司发函要求利阳公司搬离系争房屋和场地未果，遂涉诉。
另查明，2012年2月17日，中良公司取得上海市松江区XX镇XX街XX号房屋的上海市房地产权证，编号为沪房地松字（2012）第XXXXXX号，房地产权证注明原坐落于佘山镇XX路XX号。系争房屋有3幢，包括产权证附记登记的第3、8幢房屋，以及8幢南边附近1幢未有附记登记的小屋。同时，利阳公司还在上述第3幢房屋南边场地自建1幢厕所，在厕所东边场地上自建1幢房屋。系争房屋及利阳公司在场地上自行建造的房屋均在上述房地产权证所记载的宗地图内，但除第3、8幢房屋外，未见合法建造审批手续。庭审中，中良公司、利阳公司确认关于中良公司、利阳公司十多年前即签订、履行过多份租赁合同以及利阳公司彼时在场地上自建房屋的事实。中良公司愿意要求利阳公司按现状返还系争房屋及相应利阳公司自建房屋，不要求利阳公司拆除自建房屋，并且对于已收的保证金中良公司愿意与其主张的相关使用费等进行抵扣。
一审法院认为，中良公司、利阳公司于2015年1月1日签订的租赁合同，因系争房屋中有1幢小屋未有上海市房地产权证登记，未取得建设工程规划许可证及房地产权证等合法建造手续，故双方所签租赁合同中涉及租赁该幢房屋部分的合同内容，应属无效。而关于租赁其余2幢房屋部分的合同内容，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分租赁合同可以认定为合法有效。
关于无效部分涉及的租赁房屋，因合同无效，利阳公司即丧失了使用系争房屋的合法依据，应搬离并返还给中良公司。关于有效部分涉及的租赁房屋，因租赁期限届满，利阳公司应当按照合同约定返还中良公司。因利阳公司现仍实际占用系争房屋，而该部分使用的对价利益适用价值返还原则，利阳公司应比照双方租赁合同约定之“租金”标准承担自2016年1月1日起至实际返还之日止的使用费。中良公司自愿就收取的保证金冲抵利阳公司欠付的使用费，并无不当，法院予以准许。中良公司主张的违约金请求，因所依据的租赁合同认定为部分归于无效、部分归于有效，法院结合合同有效部分的违约程度，酌情调整为30,000元。
关于利阳公司辩称的自建房屋损失。法院认为利阳公司系基于租赁系争房屋后进行自建房屋，彼时所签订的租赁合同期限早已届满，而本案所涉租赁合同亦言明有本合同租赁期限届满或被依法终止履行7日后，利阳公司自建的违章建筑一律予以拆除的意见，故视为利阳公司对在租赁期限内自建房屋使用价值耗尽具有相应的预期，故对利阳公司向中良公司索要损失补偿的观点，依据不足，法院难以认同。中良公司不要求利阳公司拆除自建房屋，要求利阳公司在返还系争场地时将自建房屋一并现状返还的意见，系对自身权利的合法处分，并无不当，法院予以准许。
一审法院审理后作出判决：一、上海中良实业有限公司与上海利阳包装有限公司于2015年1月1日签订的《租赁合同》中所涉经沪房地松字（2012）第XXXXXX号上海市房地产权证登记的第8幢房屋南边附近1幢未经登记小屋的租赁合同部分无效；二、上海利阳包装有限公司于判决生效之日起十日内搬离并返还上海中良实业有限公司位于上海市松江区XX镇XX街XX号的734平米房屋【包括：沪房地松字（2012）第XXXXXX号上海市房地产权证登记的第3、8幢房屋，以及第8幢南边附近1幢未经登记小屋】以及上海利阳包装有限公司在上述第3幢房屋南边场地自建的1幢厕所、厕所东边场地上自建的1幢房屋。三、上海利阳包装有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司自2016年1月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费（按每年80,000元标准计算，另需扣除保证金15,500元）；四、上海利阳包装有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中良实业有限公司违约金30,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,633元，减半收取816.50元，由上海中良实业有限公司负担45.50元，上海利阳包装有限公司负担771元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同中，其中一幢房屋未取得合法建造手续，故一审认定涉及该房屋部分的合同内容应属无效，其余部分则为双方当事人真实意思表示，合法有效，于法不悖，本院予以支持。本案二审的争议焦点在于上诉人是否欠付相应的房屋使用费构成违约及其主张的自建房屋损失可否得到支持。根据本案所查明的事实，租赁期限届满后，上诉人仍占有使用系争房屋不予返还，显已构成违约，被上诉人有权据此向上诉人主张房屋使用费及违约金。关于上诉人所主张的自建房屋损失，双方在租赁合同中已明确约定上诉人自建的违章建筑在租赁期限届满后一律予以拆除，租赁物的改造设施则无偿归被上诉人支配，一审据此对上诉人要求被上诉人索要相关损失的主张不予支持，具有合同依据，本院予以认同。
综上所述，利阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,633元，由上诉人上海利阳包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年六月二十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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