济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初1802号
原告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：满全维，山东豪才律师事务所实习律师。
被告：吕爱苓，女，1985年12月28日出生，汉族，住济南市。
原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰）与被告吕爱苓商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月16日、2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰的委托诉讼代理人魏燕到庭参加诉讼。被告吕爱苓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
阳光壹佰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令吕爱苓腾空并返还房屋；3.判令吕爱苓偿还银行扣划款项41979.84元及其利息1149.93元（暂计算至起诉之日），直至付清之日止；4.判令吕爱苓支付违约金90160.50元；5.判令吕爱苓支付房屋折旧费暂计18783元，并承担至合同预售登记注销手续之日止；6.本案诉讼费、律师费由吕爱苓承担。事实和理由：2014年6月26日，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定吕爱苓购买我公司开发的房屋，付款方式为抵押担保贷款付款。同时补充协议第三条约定吕爱苓不履行贷款还款义务导致我公司承担连带责任的，我公司有权解除合同，吕爱苓应支付房屋总价款的10%的违约金和代为清偿的利息和罚息等款项，吕爱苓应腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）。后吕爱苓与银行签订了个人购房借款合同，吕爱苓依约申请贷款，我公司承担阶段性连带保证责任。补充协议第十九条约定因诉讼产生的律师费及其他因诉讼产生的费用由吕爱苓承担。然而，吕爱苓并未依照个人购房借款合同的约定，按时、足额向案外人偿还贷款，截至起诉之日，案外人从我公司保证金账户扣划款项共计41979.84元。后我公司通过各种途径与吕爱苓联系，要求及时偿还上述款项等，但吕爱苓至今拒绝偿还。为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。
吕爱苓未作答辩。
阳光壹佰围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《济南市商品房买卖合同》及其附件、楼宇验收交付书、房屋权属状况信息、客户借记回单、商品房预售许可证、《个人一手住房贷款合同》、委托代理合同、法律服务费发票，本院组织进行了证据交换和质证。因吕爱苓未到庭质证，亦未提供书面反驳意见，对阳光壹佰提供的以上证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，吕爱苓与阳光壹佰签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定吕爱苓购买房屋及地下储藏室，房屋总价款901605元，阳光壹佰在2016年7月31日前将通过分期综合验收备案证明的商品房交付给吕爱苓等相关事宜。同日，双方签订了该合同的五份附件。其中，合同附件四为合同补充协议。合同第六条对付款方式及期限的约定为见补充协议第三条，该条约定吕爱苓采用抵押担保贷款付款方式支付房款：“1.买受人于2014年6月21日前向出卖人支付定金2万元，于2014年6月26日前向出卖人支付首付房款270605元（第1项款项自动转为首付房款）。买受人应在签订买卖合同后当日向银行或住房公积金委员会提交个人住房贷款所需的全部资料并无条件配合银行或住房公积金委员会签署相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续……出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项……如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时，该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任”。补充协议第十九条关于诉讼的相关事宜约定“1.因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成的损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用……”。2014年8月24日，涉案房屋进行房屋权属状况备案登记在吕爱苓名下。
2015年3月20日，吕爱苓作为借款人，银行作为贷款人，阳光壹佰作为保证人，三方共同签订《个人一手住房贷款合同》，约定吕爱苓向银行申请个人住房贷款631000元用于购买涉案房屋，全部贷款直接划至阳光壹佰专用账户，贷款期限360个月，吕爱苓采用等额本息方式还款。吕爱苓以本合同项下贷款所购房屋向银行提供抵押担保，所购房屋为期房的，吕爱苓应在本合同签署后与银行到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记。阳光壹佰提供阶段性连带责任保证。合同另对其他事项进行了约定。
商品房买卖合同签订后，吕爱苓向阳光壹佰付清了购房款。2016年11月17日，阳光壹佰将涉案房屋交付给吕爱苓。
吕爱苓在履行上述住房贷款合同过程中，出现未按照合同约定及时偿还银行贷款的情况，导致贷款人自保证人即阳光壹佰的银行账户中扣划相应款项，业务种类注明为贷款还款。中国银行于2015年12月30日、2016年3月30日、10月27日、11月29日、12月26日、2017年1月25日、2月27日分别扣款10454.07元、11332.85元、6744.85元、3363.54元、3361.50元、3360.82元、3362.18元，以上合计41979.81元。此后，双方为代偿款项清偿事宜产生纠纷。
2017年3月29日，阳光壹佰作为委托方，与受委托方山东豪才律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定阳光壹佰因与吕爱苓逾期还款纠纷委托律师代理法律事务，双方约定一审及执行案件代理费为2.5万元。2017年5月17日，阳光壹佰向山东豪才律师事务所交纳法律服务费2.5万元。
本院认为，吕爱苓与阳光壹佰于2014年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。
双方在商品房买卖合同中约定吕爱苓采用抵押担保贷款付款方式支付房款，为履行付款义务，吕爱苓与银行另行签订住房贷款合同，阳光壹佰在该合同中作为保证人承担阶段性连带责任保证。此后，因吕爱苓逾期还款，阳光壹佰先后代其偿还贷款41979.81元。依照商品房买卖合同的约定，吕爱苓因自身原因不履行还款义务导致阳光壹佰承担连带责任时，吕爱苓应于代偿后10个工作日内偿还代偿款项，否则，阳光壹佰有权解除买卖合同。该条属于对合同解除条件的约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。2015年12月至2017年2月期间，阳光壹佰代偿款项后，双方就代偿款项的偿还问题产生纠纷导致本案诉讼。本案诉讼过程中，吕爱苓无正当理由拒不到庭，在两次庭审间隔期间，吕爱苓曾到庭接受法庭调查，但在调查过程中，其未经法庭许可中途无故退庭，双方就代偿款项清偿事宜始终没有达成一致意见。吕爱苓未在合同约定的时间内偿还代偿款项的行为导致合同解除条件成就，阳光壹佰有权要求解除合同。现阳光壹佰请求判令解除双方之间的商品房买卖合同及其附件，解除的意思表示已经到达吕爱苓，吕爱苓并未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状对此提出异议。对于阳光壹佰的该项请求，有合同约定和法律依据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。对于阳光壹佰要求吕爱苓腾空并返还涉案房屋的请求，双方在商品房买卖合同中约定如因吕爱苓逾期偿还贷款等违约行为导致阳光壹佰行使解除买卖合同的权利时，吕爱苓应于通知之日起5日内签订解除协议，如已入住，须在前述期限内腾空房屋。如上所述，鉴于双方的商品房买卖合同解除的请求合法有据，依据合同关于解除后果的约定，阳光壹佰的该项请求于法有据，本院予以支持。
阳光壹佰在吕爱苓与银行的借款合同关系中作为保证人承担连带责任，吕爱苓逾期还款导致阳光壹佰代其偿还贷款。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。双方在商品房买卖合同中约定“买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算）”。依照该条约定，吕爱苓负有偿还阳光壹佰代偿款项的义务。对于阳光壹佰要求吕爱苓偿还银行扣款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于阳光壹佰要求代偿款项利息的请求，阳光壹佰承担保证责任后，吕爱苓未在合同约定的时间内偿还代偿款项，造成阳光壹佰相应利息损失。双方在商品房买卖合同中明确约定按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算利息，该项请求有合同依据，本院予以支持。
对于违约金90160.50元的请求，双方在商品房买卖合同中约定吕爱苓因自身原因不履行贷款还款义务导致出卖人承担连带责任，未在10个工作日内偿还导致合同解除的，应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金。吕爱苓逾期清偿阳光壹佰代其清偿款项的行为属于违约，应按照合同约定承担违约责任。对于该项请求，合法有据，本院予以支持。
对于房屋折旧费，双方约定自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止，按房屋总价款5%的年折旧率计算房屋折旧费。该约定是双方合议的结果，不违反法律法规的强制性规定，阳光壹佰依据合同约定提出该项请求，本院予以支持。
阳光壹佰还要求吕爱苓承担律师费2.5万元，双方签订的补充协议第十九条诉讼的相关事宜约定因为买受人的过错引起的纠纷，以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。阳光壹佰提供委托代理合同和收费发票证明其支付律师费的事实，对其该项请求，有合同依据和支付事实，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，阳光壹佰应向吕爱苓返还其已经支付的房款，鉴于吕爱苓未到庭，双方对实际退还的款项还需要双方具体结算，因此，本院在本案中对退款事项不予处理。
综上所述，对于阳光壹佰的各项请求，有合同和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除济南阳光壹佰房地产开发有限公司与吕爱苓于2014年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件；
二、吕爱苓于本判决生效之日起五日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司腾交房屋及地下储藏室；
三、吕爱苓于本判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付代偿款项41979.81元；
四、吕爱苓于本判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付代偿款项利息（以10454.07元为基数，自2015年12月30日起算；以11332.85元为基数，自2016年3月30日起算；以6744.85元为基数，自2016年10月27日起算；以3363.54元为基数，自2016年11月29日起算；以3361.50元为基数，自2016年12月26日起算；以3360.82元为基数，自2017年1月25日起算；以3362.18元为基数，自2017年2月27日起算，按同期中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止）；
五、吕爱苓于本判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付违约金90160.50元；
六、吕爱苓于本判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付房屋折旧费（自2016年11月17日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止，按房屋总价款901605元的5%的年折旧率进行计算）；
七、吕爱苓于本判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付律师费25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12816元，减半收取计6408元，由吕爱苓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年六月三十日
书记员 焦婷婷