杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第1667号
原告（反诉被告）：杭州物华物业服务有限公司。
法定代表人：陈为民。
委托代理人：刘平、罗青松。
被告（反诉原告）：包必有。
委托代理人：庄道鹤。
原告（反诉被告）杭州物华物业服务有限公司（以下简称物华物业公司）诉被告（反诉原告）包必有物业服务合同纠纷一案，于2011年7月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员高瑛独任审判，后因包必有提起反诉，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2011年8月16日、2011年9月8日公开开庭审理。原告（反诉被告）物华物业公司的委托代理人罗青松，被告（反诉原告）包必有及其委托代理人庄道鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物华物业公司诉称：物华物业公司系包必有所住小区文萃苑业主委托的物业管理单位。包必有作为户主所有的文萃苑16幢2单元1202室房屋，于2003年入住至今。自2008年7月1日起包必有一直拒绝缴纳物业管理费，物华物业公司经多次催讨无果。故诉至法院请求判令包必有支付物业管理费3748元、滞纳金618.39元，水费101.8元，共计4468.19元并承担本案诉讼费用。
被告包必有辩称：一、物华物业公司与包必有双方并没有签订物业服务合同，物华物业公司提供的合同签订程序不合法，没有经过业主代表大会或业主代表的授权，延长了从2010年7月到2012年6月30日两年时间。该合同因为程序上的问题，致使有70%以上的业主没有交纳物管费。二、物华物业公司取代原先的物管公司进入包必有居住的小区后，服务质量极其低劣。1、保安不到位，原先说保安人数17个，现在总共7个。服务差，小偷经常出入，盗窃事件经常发生。2、卫生保洁差，捡垃圾人员随便进出。3、绿化养护工作差，花草树木不养护。物业人员服务态度差，对业主反映的问题置之不理。4、至今财务收入不公开，收入去向不明。5、小区门口车辆停放混乱，违反合同约定的相关要求，阻碍小区的业主进出及正常的店面、商铺的营业秩序。6、门口保安没有尽责管理，导致来小区一楼店面房的客户被城关罚款，而这些罚款又由客户转嫁到一楼店面房的业主。7、小区外墙两年来不清洗不保养。8、开发商及之前两轮物管为补偿包必有曾特许给被告一个角落堆放东西。物华物业公司进驻后，不打招呼就把包必有的东西拿走变卖，变卖的款项也没有转给包必有。其中发票丢失导致工商局财税对包必有进行罚款。由于以上原因，包必有才拒绝缴纳物业服务费。三、包必有是否尚欠物业管理费3748元没有经过核实，水费也有异议。且物华物业公司在合同中约定滞纳金超越了权限，滞纳金的请求不认可。
包必有并提起反诉称：物华物业公司进驻包必有所在的小区后，服务意识、服务质量低劣，只收费不服务，甚至故意毁坏业主财物，造成包必有经济损失。因包必有的房屋与原先图纸不一致，公共管线占用空间，房屋开发商与原先的物业公司为补偿而提供一储备间给包必有以堆放物品。物华物业公司进驻后，未经包必有知晓同意，擅自将包必有堆放在储备间内的办公桌椅、员工棉被、企业账册、发票等物品全部偷走变卖，使包必有蒙受损失。故提起反诉，要求物华物业公司赔偿损失10000元并承担反诉费用。
物华物业公司针对反诉，答辩称：一、包必有对其反诉请求中的损失10000元如何计算没有相应的证据证实。二、包必有称物华物业公司服务低劣没有相应依据。包必有入住小区后，从2008年7月1日起只享受物业服务不缴纳物业费。若其认为物华物业公司拿了其东西，完全可以报警。要求裁定驳回其反诉。
物华物业公司为证明其主张的事实提供以下证据材料：
1、2010年7月签订的物业管理服务合同，证明物华物业公司系包必有所居住小区业主委员会委托的物业管理单位。
2、房产记载信息查询记录，证明包必有系文萃苑16-2-1202室的业主。
3、入住手续联系函、社区居民登记表，证明包必有自2003年以来入住文萃苑16-2-1202室的事实。
4、催费通知单三份，照片两张，证明物华物业公司2011年5月连续催讨的事实。
5、2008年8月26日签订的物业服务合同，证明物华物业公司于2008年7月1日开始物业管理服务。
6、物华物业公司资质证书，证明物华物业公司资质等级为一级的事实。
经质证，包必有认为，证据1真实性、关联性不认可，该合同是2010年6月30日第二次签的，在续延的问题上没有经过业主代表大会或业主同意，对合同的效力有异议。对真实性也有异议，是在包必有不了解的情况下签的，不是业主自己意志的体现。证据2无异议；证据3真实性没有异议，但与本案无关，该些信息并不构成物华物业公司与包必有之间的合同关系，证据4真实性、关联性不认可，催费通知单没有包必有签收的记录，物华物业公司也没有实际送达的记录，其提供的照片不能反映送达及签收的信息。证据5真实性不能确定，证据6真实性无异议。
包必有为证明其主张的事实提供了以下证据：
1、违法停车告知单复印件一份，证明由于物华物业公司服务不到位导致业主损失。因物华物业公司没有引导、指挥客户车辆停车，导致客户被城关罚款，客户找商家赔偿。
2、房屋租赁合同一份，证明2009年11月至2010年11月包必有将房屋出租给他人，依据租赁合同的约定，该期间的物业费由承租人缴纳。
经质证，物华物业公司认为，证据1系复印件，真实性不能确认，该证据也不能证明系包必有的损失。证据2真实性无法确认且与本案无关。物华物业公司也未将该部分物业费进行主张。
包必有并申请了证人包必辉、谢某、陈晓辉出庭作证，欲证明物华物业公司服务不到位，造成包必有损失。
证人包必辉陈述：其系杭州明朗眼镜有限公司（以下简称明朗眼镜公司）一分公司总经理，与包必有系连襟关系，该一分公司在文萃苑小区二楼租了店铺，在文萃苑小区有个仓库堆放物品，后东西被物华物业公司拿出。另该小区保安不到位，有偷窃事件发生，小区卫生情况不好，绿化也不好，财务不公开。其多次要求给停车位均没有回音。
证人谢某陈述：其系包必辉的妻子，其所在的公司有许多顾客的资料堆放在一间小屋内，但后来里面的东西都没有了，连锁都被换了。丢了东西去找物业公司时，物业公司没人给他们解决。对于小区的卫生情况不满意。
证人陈晓辉陈述其系明朗眼镜公司会计，该公司下属一分公司有财务资料放在文萃苑小区，后来物业公司把东西搬到外面造成遗失。公司因此造成损失。小区门口停车情况很挤，客户因停车问题经常被城管处罚，后转嫁到该公司。
上述证人证言经质证，物华物业公司认为，第一和第二位证人与包必有系亲属，第三位证人也系包必有所在公司的员工，故三位证人均与包必有有利害关系，证言证明力较低，不应采信。包必有则认为证人陈述可信，对证人证言无异议。
本院对上述证据经审查认为，物华物业公司提供的证据2、3、6真实性无异议，本院予以确认。证据1、5系原件，真实性应予以确认，该物业服务合同系由业主委员会与物华物业公司签订，主体合法，对业主具有约束力，包必有的异议理由不能成立。证据4系照片，能证明物华物业公司曾向包必有催讨费用的事实。包必有提供的证据1系复印件，真实性不能确定，更不能证明与本案有关。证据2系包必有与他人签订的租赁合同，与本案的审理无关，且物华物业公司也未主张该时间段的物业费，故该证据与本案的关联性本院不予确认。三位证人与包必有或系亲属或系其担任高管的所在公司员工，证言的可信度低，且该证言的陈述也不能证明物华物业公司服务不到位，更不能证明因该服务不到位而导致包必有的损失，至于是否存在因物华物业公司的不当行为导致包必有所在的明朗眼镜公司财产损失，可由权利人另行主张，不是本案的审理范围。
根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
包必有系文萃苑16幢2单元1202室的业主。文萃苑业主委员会与物华物业公司分别作为甲、乙方于2008年8月26日签订《耀江文萃苑小区物业服务合同》，载明：2008年6月25日，物华物业公司经耀江文萃苑业主大会业主投票表决，取得耀江文萃苑小区物业管理服务权，管理服务期限暂定为二年，从2008年7月1日至2010年6月30日止。合同约定：物业管理服务项目为：1、承担房屋建筑主体的维修、养护和管理。2、承担房屋建筑公用设施设备的维修、养护和管理和运行服务…5、承担公共环境、公共区域绿化养护等。物业服务标准及服务收费标准为：三、物业服务费合同期内收费标准公寓按1.10元／月平方米；高能耗费用按七层以上0.3元／月平方米…五、乙方接受甲方的委托水、电费代收代缴服务；乙方应及时交纳委托代收代缴的其它费用，不得拖欠，但业主拖欠应缴水电费，甲方应有义务协助催缴。六、收费方式：物业服务费收费按月计算，按季缴纳；能耗费用按上述分摊办法按季缴纳，物业服务费用由乙方向业主或使用人收取。合同签订后，物华物业公司即进行了相应的物业服务。2010年6月30日双方续签了《物业管理服务合同》，载明委托管理期限为2010年7月1日0时至2012年6月30日24时。合同内容基本与前份合同相同，但增加了服务质量等内容。合同第六章物业管理服务费用第10条约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费，户内水电费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰的标准加收滞纳金。
包必有认为物华物业公司擅自将其所在的明朗眼镜公司堆放在文萃苑储藏室的客户资料搬出，导致公司损失，故拒绝支付物业服务费。但包必有房屋出租期间曾由承租人支付过部分物业服务费。物华物业公司经催讨无果，遂于2011年7月诉至本院，要求判如所请。其中物业服务费主张的是2008年7月至2009年11月及2010年10月至2011年3月共23个月并主张2011年2月18日到4月15日的所欠水费101.8元。
本院认为，物华物业公司为文萃苑小区提供物业服务，且与耀江文萃苑业主委员会签订有《耀江文萃苑小区物业服务合同》及《物业管理服务合同》，双方成立物业服务合同关系，本院予以确认。包必有作为16幢2单元1202室的业主，在接受物华物业公司提供的物业服务时应按照约定向物华物业公司支付物业服务费，经物华物业公司催讨，包必有至今未付，物华物业公司诉至法院主张相关费用于法有据，应予支持。从包必有所有的文萃苑16幢2单元1202室的建筑面积116.41平方米看，包必有需支付2010年10月至2011年3月共23个月的物业服务费3748元（1.4元／m2／月＊116.41m2＊23个月）。由于2010年6月30日双方续签的《物业管理服务合同》约定了业主逾期交纳物业服务费、能耗费，户内水电费的，物华物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰的标准加收滞纳金，故物华物业公司仅从2011年3月31日起按该标准计算60天的滞纳金共计618.39元不属过高，本院也予以支持。包必有未提供证据证明其已交纳了2011年2月18日到4月15日的水费共101.8元，故物华物业公司诉请要求其支付该部分水费的诉讼请求本院予以支持。包必有答辩认为物业服务合同的签订程序不合法可另行主张。另其答辩及反诉认为物华物业公司提供的物业服务质量低劣，未提供相应的证据证明，其举证的违法停车告知单即使真实也仅能证明相关人员违章停车被处罚的事实，而不能证明该违章系物华物业公司提供的服务不到位而致其损失的事实。故对其反诉要求物华物业公司赔偿损失10000元的请求本院不予支持。至于其提出因物华物业公司擅自搬出明朗眼镜公司的财务而导致损失，可另行向物华物业公司主张，不是本案的审理范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、包必有于本判决生效之日起十日内支付杭州物华物业服务有限公司物业费3748元，滞纳金618.39元，水费101.8元，合计4468.19元。
二、驳回包必有的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元减半收取25元，由包必有于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费减半交纳25元由包必有负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 瑛
人民陪审员 张庆华
人民陪审员 张伟娟
二〇一一年九月十三日
书 记 员 杨 慧