江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣11民终1151号
上诉人（原审原告）：中国联合通信网络有限公司上饶市分公司。住所地：上饶市信州区钟灵路130号，统一社会信用代码91361100727789700Ｒ。
法定代表人：韩智洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：应榴，江西尚饶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赖允梁，男，1973年6月10日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，
被上诉人（原审被告）：上饶市恒晟实业有限公司。住所地：江西省上饶市信州区赣东北大道32号3－2201，统一社会信用代码91361100ＭＡ35Ｆ3Ｘ82Ｈ。
法定代表人：赖允梁，该公司执行董事。
上诉人中国联合通信网络有限公司上饶市分公司因与被上诉人赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中国联合通信网络有限公司上饶市分公司上诉请求：1.请求依法对原审判决第二项中的损失改判为由被上诉人支付上诉人损失270,835元（相比原审增加162,501元）；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审没有认定合同解除前被上诉人应支付上诉人的租金54,167元。本案中，被上诉人在2017年1月15日向上诉人书面告知2017年2月14日后不再继续履行合同的意思表示，只能认定为被上诉人的一种违约行为，并不具有合同已被解除的效力。被上诉人已明确表示不再继续履行合同，根据法律规定，上诉人具有解除合同的法定权利，该解除通知自到达被上诉人时生效。为此，在上诉人起诉状副本未送达到被上诉人前，双方合同应继续履行。而在此期间，被上诉人仍然继续占有使用房屋，因此被上诉人仍应支付合同解除前的房屋租金。二、原审以双方合同没有约定被上诉人违约需支付免租期2个月的租金，驳回上诉人该部分诉请，没有法律依据，属认定损失不合理。本案双方虽然在合同中没有约定违约金条款，但根据法律规定，被上诉人应当赔偿上诉人的实际损失。从上诉人与涉案房东上饶市华商经贸实业有限公司签订的承租合同可知，上诉人签订了长达5年的租赁合同，免租期才20天，另外上诉人支付给房屋所有人的租金远远高于本案上诉人的出租租金，可以说，上诉人出租涉案房屋是一直出于亏损状态。就该免租期，上诉人系基于被上诉人签订了长期租赁合同，才给予了2个月金额高达108,334元的免房租政策，而现今被上诉人只履行了总租期33个月中的15个月，仍有18个月的租期未履行，上诉人已达不到长期租赁的合同目的，为此上诉人不可能免除该2个月的全部租金。另外，从租赁习惯、减少守约方损失来说，就该2个月租金损失，被上诉人至少应以其未履约月份所占总租赁月份的比例支付上诉人的该2个月租金损失。
赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司共同辩称：我提交2个月就通知了对方的张主任，张主任说要出书面函，我就提前一个月出具书面函给上诉人。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
中国联合通信网络有限公司上饶市分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告各项损失共计270,835元；3.判令被告立即拆除店面装修，恢复原状至承租时状态；4.判令被告交清截止至起诉之日止该店铺所产生的水、电、通信费等；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月1日，原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司与上饶市华商经贸实业有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定，原告承租上饶市华商经贸实业有限公司所有的江西省××东北大道××店面及广告牌位，租期为2013年7月1日
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2018年6月31日（实际为30日），原告有权部分出租经营。2015年9月15日，原告（出租方甲方）与被告赖允梁（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将江西省上饶市赣东北大道12号店面转租给被告赖允梁，租期为2015年9月15日
--2018年6月30日，月租金54,167元，免租日期2个月2015年9月15日--
2015年11月14日，双方还就其他事项进行了约定，但未就押金及违约金进行约定。2015年10月20日，被告上饶市恒晟实业有限公司成立，之后被告上饶市恒晟实业有限公司在该合同尾部乙方处盖章。2017年1月15日，被告赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司向原告提交《店面退租申请函》内容为“我是租赁贵公司步行街解放路口创益旗舰店的赖允梁，由于经济下行，市场竞争激烈，房租成本高，导致我公司经营情况不佳，我公司准备进行战略调整，现在正式向贵公司提出退租申请，租期截止至2017年2月14日”。2017年2月14日，被告搬离承租店面，租金亦付至2017年2月14日。
一审法院认为，关于本案实际承租人的问题，根据原被告所举证据及当庭陈述，可以认定被告赖允梁先与原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司签订《房屋租赁合同》，之后被告上饶市恒晟实业有限公司成立，并在该合同加盖公章，故被告赖允梁在合同上签名，并非其作为被告上饶市恒晟实业有限公司法定代表人的职务行为，故被告赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司属于共同承租人。关于解除《房屋租赁合同》的问题，由于被告已书面告知原告解除合同，并实际搬离承租的店面，故原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的主张，该院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的问题，由于被告违约，提前解除合同，故原告要求被告赔偿损失的主张，该院予以支持，但金额必须合理，由于原被告在《房屋租赁合同》并未约定违约金及押金，原告要求被告赔偿2个月房租金额作为其合理寻租期损失，该院予以支持。由于《房屋租赁合同》中原被告并未约定被告违约须支付免租期2个月的租金，故原告要求被告支付免租期2个月租金的主张，该院不予支持。被告实际占有使用租赁店面的时间截止至2017年2月14日，租金亦付至2017年2月14日，故原告要求被告支付54,167元租金的主张，该院不予支持。关于原告要求被告立即拆除店面装修，恢复原状至承租时状态的主张，根据原被告在《房屋租赁合同》中的约定及原告所举证据，被告在搬离承租店面时，其店面招牌并未拆除，故原告要求被告立即拆除店面装修，恢复原状至承租时状态的主张，该院予以支持。关于原告要求被告交清水、电、通信费等的主张，由于原告未提供证据证明被告占有使用租赁店面期间拖欠上述费用，故原告的该主张该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司与被告赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司寻租期损失108,334元，并拆除店面装修，恢复原状至承租时状态；三、驳回原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司的其他诉讼请求。案件受理费5,362元，由原告中国联合通信网络有限公司上饶市分公司负担3,217元，被告赖允梁、上饶市恒晟实业有限公司负担2,145元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院二审审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为被上诉人是否应支付上诉人合同解除前的租金54,167元及免租期2个月的租金108,334元。针对争议焦点，本院分析评判如下：
首先，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，被上诉人于2017年1月15日向上诉人发出《店面退租申请函》，申请函中以“经济下行，市场竞争激烈，房租成本高”为由要求解除2013年6月1日签订的租赁合同。但双方在《房屋租赁合同》中未就被上诉人所提出的事由作为解除合同的条件进行约定。因此，被上诉人单方搬离租赁房屋并通知上诉人的行为不符合合同法规定的解除条件，《店面退租申请函》不产生解除合同的法律效力。
其次，被上诉人在租赁期限未届前要求解除合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。涉案《房屋租赁合同》第五条第一款约定如因被上诉人原因提前解除合同的，则上诉人没收被上诉人押金，但涉案租赁合同未对押金的数额作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于本案纠纷产生的责任完全在被上诉人，原审法院判决被上诉人赔偿2个月房租计108,334元作为上诉人合理寻租期的损失，是被上诉人依法应承担的违约责任，也均衡了双方当事人的合同利益。被上诉人于2017年1月15日告知上诉人要求退租，随后便搬离租赁店面，但上诉人怠于接收涉案店面。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故上诉人上诉提出被上诉人支付搬离承租店面后的租金54,167元的请求，本院不予支持。关于上诉人又提出被上诉人违约需支付免租期租金的上诉请求，本院认为，涉案《房屋租赁合同》未对此作出约定，故上诉人的该上诉请求无合同依据，本院亦不予支持。
综上所述，中国联合通信网络有限公司上饶市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,550元，由中国联合通信网络有限公司上饶市分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱晖华
审判员 周立峰
审判员 姜一珉
二〇一七年九月二十二日
书记员 林 炜