江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9023号
上诉人（原审原告）：南京复兴置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人：顾嵩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙凯，女，1987年9月27日生，汉族，该公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐金花，女，1967年12月25日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区，现住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：许金福（系唐金花丈夫），住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）因与被上诉人唐金花房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
复兴置业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以被上诉人无迟延付款违约行为为主要裁判理由，驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人认为，一审判决认定被上诉人不存在违约行为，枉顾事实真相。在一审庭审中、上诉人举证证明了被上诉人经两次书面催款仍然拒绝履行购房尾款交付义务的事实，但一审法院仅凭被上诉人的当庭陈述和内容不具关联性的几份接处警记录和当地媒体的报道就认定涉案房屋的购房款未及时支付并非被上诉人的原因所致，不符合民事诉讼法及其司法解释的有关证据采信的相关规定。二、一审判决未对被上诉人是否具备履行合同能力依法作出审查，认定购房人已经履行了房款交付义务，不但需要证明其有过实际交款的行为，还需要证明其在交款时具备交款能力，但一审未对其在上诉人二次催交尾款期间是否具备履行合同的能力作出认定。三、一审判决认定上诉人拒绝收款的证据不足。一审认为，被上诉人按上诉人的要求前往售楼处支付剩余购房款时上诉人拒绝受领，上诉人在一审中强调，要证明拒收房款，首先要证明被上诉人有在催款函指定时间和指定地点有实际交款的行为，但被上诉人未能证明，一审法院却认定上诉人拒绝领受缺乏事实和依据。四、一审判决认定只有一种履行方式，不符合客观事实和交易惯例。一审法院认为，上诉人明确要求被上诉人到公司售楼处支付剩余房款，但未说明可以选择其他付款方式，双方签订的商品房预售合同中，亦未约定其他支付方式，上诉人认为，商品房预售许可证、预售方案是全程公开的，清楚地记载有监管账户的全部信息，该监管账户也是购房人履行房款支付义务的重要渠道之一，作为开发商，上诉人必然要按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定向购房人出示《商品房预售许可证》，虽然现场交款是一种常见的交款方式，但不能认为催交函上只写明现场交款，就说明上诉人排除其他收款方式，被上诉人在办理银行按揭贷款时签署的相关借款抵押协议上清楚地载有上诉人的收款账户和监管账户，在客观存在多种交付购房款渠道的情况下，不能认为购房人只具备一种交付途径，一审判决认定现场交款被拒、被上诉人不存在违约是错误的。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院予以纠正。
唐金花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
复兴置业公司向一审法院起诉请求：1、确认复兴置业公司、唐金花之间签订的商品房预售合同已解除；2、确认唐金花支付的5万元定金不予退还；3、唐金花立即支付迟延付款违约金54354元（以总房价为基数，自2016年4月6日起至2016年6月7日止，按照每日万分之一计算）；4、唐金花支付迟延注销登记违约金（自2016年6月15日起，以总房价为基数，按照每日万分之一计算至实际注销之日）；5、本案诉讼费由唐金花承担。
一审法院认定的事实：2015年9月24日，复兴置业公司（甲方、预售人）与唐金花（乙方、预购人）签订《二板桥-
复兴街项目A、B、C》商品房预售合同，约定甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-
复兴街项目A、B、C地块B地块518室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，双方对于该合同约定的内容均无异议，一审法院予以确认。
上述合同订立后，唐金花依约支付了首付款402271元，并申请办理了银行贷款。因银行拒绝贷款，复兴置业公司于2016年3月16日向唐金花发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“根据贵我双方签署的商品房预售合同约定，您所购买的商品房未按时付清购房款项，请您收到本通知后10天内到我司付清全部款项，逾期付清合同价款的，我司将按照合同约定处理。办理地点为V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河南路交汇处）。”
2016年3月22日，唐金花与其他情况类似的部分业主前往复兴置业公司指定的地点交纳剩余房款时，与复兴置业公司工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警务服务站处警后，询问边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款。
2016年3月23日，唐金花向复兴置业发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，主要内容为“本人收到518室催款通知后，于2016年3月17日至3月23日五次到贵公司办公地址：V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河南路交汇处），补交剩余购房款计人民币30万元，但是贵公司一直无人接待受理补交剩余房款一事，希您收到通知后，尽快通知您公司相关人员与本人办理补交剩余房款事宜，并希望双方务必合法履行双方所签订的《商品房预售合同》。”
2016年4月29日，复兴置业公司再次向唐金花发出《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“我司于2016年3月20日向你发出催款通知，至今已逾15日，阁下仍未付清剩余房款。现我公司再次书面催告，请阁下收到本通知后10日内，备足合同约定款项前往我司V时代广场项目售楼处付清剩余房款并洽谈合同履行相关事宜，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果。”
2016年5月5日，唐金花再次与复兴置业公司发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所处警经过及结果为“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2015年5月5日到热河渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房款，现开发商负责人陈明称：有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”
2016年6月4日，复兴置业公司向唐金花发出《解除商品房预售合同的通知》，主要内容为“因唐金花经复兴置业公司催告后仍未支付购房款，现复兴置业公司依据合同约定解除双方签署的商品房预售合同。请阁下于收到本函后5个工作日内到指定地点办理合同解除后的退款手续，并履行撤销登记等相关手续，逾期未办理的，我司将按照合同予以处理。”
2016年6月24日，复兴置业公司在扣除5万元后，将唐金花支付的首付款剩余部分352271元退还唐金花。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，复兴置业公司与唐金花签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于复兴置业公司主张唐金花未及时支付全部购房款的问题。一审法院认为，复兴置业公司向唐金花发送的催款通知中，明确要求唐金花到其公司V时代广场售楼处支付剩余房款，并未说明唐金花可以选择其他付款方式，而双方签订的商品房预售合同中，亦未约定其他支付方式。唐金花按照复兴置业公司的要求前往V时代售楼处支付剩余购房款时，复兴置业公司却拒绝接受。因此剩余房款未能及时支付系由复兴置业公司违约造成，唐金花不存在违约行为。复兴置业公司以唐金花未按照合同约定支付购房款为由，要求确认双方的商品房预售合同已解除，以及要求没收唐金花支付的购房定金、唐金花支付违约金等诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，复兴置业公司的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回南京复兴置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11366元，减半收取5683元，由南京复兴置业有限公司负担。
本院二审期间，复兴置业公司对一审查明的事实中“2016年3月22日，被告与其他情况类似的部分业主前往原告指定的地点交纳剩余房款时，与原告工作人员产生争执”有异议，复兴置业公司认为该事实没有证据证明。对一审查明的其他事实无异议。唐金花对一审查明的事实无异议。
对一审查明的事实中各方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本案二审争议焦点为：复兴置业公司主张唐金花迟延支付购房款能否成立。
本院认为，复兴置业公司主张唐金花迟延支付购房款不能成立。本案中，复兴置业公司与唐金花签订的涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案商品房预售合同订立后，唐金花依约履行了支付首付款的义务，并申请办理了银行贷款，后银行拒绝贷款。复兴置业公司认为，其两次向唐金花发出催交商品房剩余购房款的通知，唐金花拒绝履行支付购房尾款的义务。本院认为，首先，复兴置业公司向唐金花两次发出催交商品房剩余购房款的通知系其单方行为。本案中，复兴置业公司虽于2016年3月16日、4月29日两次向唐金花发出催交商品房剩余购房款的书面通知，但复兴置业公司的通知系其单方行为，复兴置业公司并没有其他证据印证其主张的唐金花存在拒绝履行支付购房尾款义务的行为，且唐金花提供了相反证据，证明其已于2016年3月23日向上诉人发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，其中记载唐金花于2016年3月17日至3月23日五次到复兴置业公司指定的地点支付剩余购房款，但无人予以接待，复兴置业公司亦收到该通知。
其次，唐金花于2016年3月、5月与其他购房业主因支付剩余购房款发生争执的过程中，复兴置业公司的工作人员均明确陈述系复兴置业公司无法收取或不愿意收取购房款，可以印证唐金花支付购房款无人接待的事实。2016年6月24日，上诉人在自行扣除5万元定金后，将其余购房款352271元退还唐金花。
再次，复兴置业公司两次向唐金花发出的催交商品房剩余购房款的通知中，均明确要求唐金花至指定地点现场付清全部购房款，并未告知唐金花其他的支付方式。事实上，唐金花向复兴置业公司发出的《关于补交剩余购房款无人受理的通知》中亦表明唐金花系按照复兴置业公司通知的地点和时间履行付款义务。
复兴置业公司上诉认为，唐金花应当知道支付房屋尾款的多种渠道，唐金花只要有交纳尾款的意思和能力完全可以履行。本院认为，一方面，复兴置业公司的该主张与其两次通知的内容相悖；另一方面，唐金花作为买受人虽然承担了支付房款的合同义务，但该付款行为需要复兴置业公司作为出卖人的协助，出卖人应当告知买受人具体明确的付款方式和要求，以便于唐金花付款。且商品房系不动产，其对价即房款属于高额价款，复兴置业公司要求唐金花以复兴置业公司未告知的付款方式进行付款，既没有合同依据，也有违合同公平原则。故一审认定涉案房屋的剩余房款未能及时支付系因复兴置业公司违约，唐金花不存在违约行为，有事实依据。复兴置业公司主张唐金花迟延支付购房款并要求确认涉案商品房预售合同已解除、没收被上诉人支付的5万元购房定金并主张被上诉人支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金等诉讼请求，不仅不能成立，且有违诚信，本院不予支持。
综上所述，复兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11366元，由上诉人南京复兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一七年一月二十三日
书记员 朱亚芳