山东省博兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1625民初2166号
原告：中国银行股份有限公司博兴支行，住所地：博兴县。
负责人马金栋，该行行长。
委托诉讼代理人：刘明明，山东海心律师事务所律师。
被告：王静，女，1982年7月24日出生，汉族，住山东省博兴县。
被告:山东省博兴县天元房地产有限责任公司，住所地山东省博兴县。
法定代表人：魏雁。
委托诉讼代理人：刘超，山东威海卫律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司博兴支行（以下简称中国银行博兴支行）诉被告王静、山东省博兴县天元房地产有限责任公司（以下简称天元房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行博兴支行委托诉讼代理人刘明明，被告天元房地产公司委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。被告王静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行博兴支行向本院提出诉讼请求1、判令被告王静向原告偿还贷款本金128830.57元及至付清日的利息和逾期利息（截至2017年5月11日利息和逾期利息暂计2705.63元）；2、判令被告天元房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告王静所预告抵押登记的房产享有抵押权，有权处分该抵押物，以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿本案债务；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月5日，被告王静与原告签订《中国银行个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告向被告王静提供个人贷款190000元，贷款期限为120个月，利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，还款方式为按月等额本息还款。当日，原告依约向被告王静指定的天元房地产公司的账户转款190000元，履行了合同义务。现该借款已逾期，被告王静未能全部履行偿还义务。被告天元房地产公司为涉案上述借款向原告提供了阶段性连带责任保证，因涉案房屋未做正式抵押登记，被告天元房地产公司应承担连带清偿责任。
被告天元房地产公司辩称，涉案房屋已进行了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿，原告中国银行博兴支行若放弃物的担保的，根据《担保法》第二十八条规定，我方在其放弃权利的范围内免除保证责任；应判决责令××限期协助办理抵押登记手续，××拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，原告对抵押房产的处置价款行使优先受偿权，债权人优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，再有余款的退还××。
被告王静未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、贷款凭证、逾期未还款查询、贷款购房抵押预登记证明等，被告无异议，本院依法确认并在卷佐证。对于被告天元房地产公司提交的《商品房买卖合同》、博兴县住房产权登记信息查询结果证明、逾期代偿证明等，原告对其真实性无异议，本院依法确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2013年1月5日，原告与被告王静签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告向被告王静提供个人住房贷款190000元；贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款的用途为：被告王静购买被告天元房地产公司开发的天元上东城A-05#幢1单元1-101号的房屋，购房合同号为201206070018，购房总价款为275000元；计息方式为浮动利率，浮动周期为12个月；逾期贷款罚息利率为涉案合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期；借款人王静以本合同项下的贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记的，借款人应在本合同签署后与贷款人到有关登记部门办理抵押权预告登记或预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人及应承担相应的违约责任及保证责任。被告天元房地产公司作为保证人（开发商）在该合同上签字盖章。上述合同签订后，原告于2013年1月5日将贷款190000元发放至被告王静指定的被告天元房地产公司的账户。上述贷款发生后，被告王静、天元房地产公司对上述借款进行了偿还，截止2017年5月11日，告尚欠原告借款本金128830.57元及相关利息，未予偿还。为此，形成诉讼。
另查明，被告王静于2012年6月13日与被告天元房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其从被告天元房地产公司购买天元上东城A-05#幢1单元1-101号的房屋一套，首期付款85000元，余款190000元通过办理按揭贷款方式付款。
再查明，2012年11月13日，上述涉案房屋天元上东城A-05#幢1单元1-101号在博兴县房地产交易市场办理了贷款购房抵押预登记（编号为T20122598），载明：贷款银行为原告中国银行博兴支行，抵押人为王静；该房屋符合抵押登记要求，待该房屋竣工验收合格，并取得《房屋所有权证》后，按抵押登记规定予以办理《房屋他项权证》登记手续。2014年5月21日，被告天元房地产公司对天元上东城A-05#幢楼向博兴县房产管理局申请了初始登记，初始产权登记证号为20150017。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告中国银行博兴支行与被告王静签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是原被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约向被告王静交付借款本金190000元后，被告王静、天元房地产公司在偿还部分借款本金及利息后，未再按约履行还款义务，构成违约，现原告按照合同约定提前宣布贷款到期，诉求被告王静还借款本金及利息、罚息，合法有据，本院予以支持。被告王静作为负有还款义务的借款人未提交证据对已清偿本息等事实予以证实，故根据在案证据及原告中国银行博兴支行的陈述，本院依法确认被告王静未予偿还涉案借款本金128830.57元及相应利息。涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定的借期内利率、罚息利率未超出法律及各方约定之上限，本院依法予以确认。
关于被告王静、天元房地产公司的责任承担及原告对被告王静所预告抵押的房产是否享有优先受偿权的认定。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对不动产的处分。预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、××三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因××原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，××亦将面临开发商以××违约为由解除商品房买卖合同的局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，××有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促××办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，涉案天元上东城A-05#幢1单元1-101号房屋已完成初始登记并已具备办理登记至××名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告（××）王静却怠于办理以致抵押登记未完成，故被告王静负有协助办理抵押登记的义务，被告天元房地产公司应督促其办理。根据涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中关于“在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记”的约定，本院确定被告王静应在三十日内协助办理涉案房产的抵押登记。
被告王静若逾期仍未协助办理抵押登记，原告中国银行博兴支行对涉案房产亦具有优先受偿权。理由如下：一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，被告王静虽未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于被告王静的财产，客观上应作为被告王静的财产进行处置；其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，但被告王静却拒不办理，已违返抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予原告对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押预告登记知悉涉案房产将来可能设立抵押权，已具备一定的公示外观，原告对涉案房产优先权并不违反物权公示要求。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人的，如果出卖人为商品房担保合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，原告中国银行博兴支行有权处分被告王静关于商品房买卖合同项下的权利，被告王静取得商品房所有权亦属于该权利范畴。综上，涉案商品房已具备物权登记条件但因被告王静原因导致抵押权客观上无法依登记而设立时，原告中国银行博兴支行对涉案商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定，被告天元房地产公司的保证期间为“阶段性保证”、“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到代项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人及应承担相应的违约责任及保证责任”，在抵押权未能依法登记而设立的情况下，被告天元房地产公司的保证期间延续。被告天元房地产公司在承担保证责任后，有权向被告王静追偿。在追偿过程中，若原告中国银行博兴支行对涉案房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告天元房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告王静。
被告王静经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告王静自本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司博兴支行借款本金128830.57元及相应利息（按涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计息，截至2017年5月11日以2705.63元为限；自2017年10月17日起至本判决确实的履行之日止，按涉案《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计息）；
二、被告王静自本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司博兴支行办理天元上东城A-05#幢1单元1-101号房产的抵押登记手续，被告山东省博兴县天元房地产有限责任公司应督促被告王静并配合其办理抵押登记；抵押登记办妥之日，被告山东省博兴县天元房地产有限责任公司的保证责任终止；
三、上述房产抵押登记办妥后，或被告王静逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司博兴支行有权对上述房产拍卖、变卖，所得价款在第一项判项债务范围内享有优先受偿权；
四、中国银行股份有限公司博兴支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告山东省博兴县天元房地产有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从垫付款项之日起计息）；再有余款的退还被告王静。
五、被告山东省博兴县天元房地产有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿还不足部分，有权继续向被告王静追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2931元，减半收取1465.5元，由被告王静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 员 李 菲
二〇一八年一月三十一日
法官助理 王小芳
书 记 员 韩 艳