江苏省常州市天宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0402执异14号
案外人：九龙仓（常州）置业有限公司，住所地常州市新北区。
法定代表人：陈国邦，该××董事长。
委托诉讼代理人：杨婷、张奇，江苏××星律师事务所律师。
申请执行人：常州德天木业有限公司，住所地武进区。
法定代表人：庄华，该××总经理。
委托诉讼代理人：鞠明、徐进，江苏××律师事务所律师。
被执行人：江苏润绿园林工程有限公司，住所地常州市新北区。
法定代表人：左黎红，该××总经理。
被执行人：左黎红。
被执行人：吴永海（左黎红丈夫）。
本院在执行常州德天木业有限公司（以下简称德天木业公司）与江苏润绿园林工程有限公司（以下简称润绿园林公司）、左黎红、吴永海借款合同纠纷一案中，案外人九龙仓（常州）置业有限公司（以下简称九龙仓置业公司）于2016年8月1日对执行常州市时代上院32幢101号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人九龙仓置业公司称：根据物权法第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；根据物权法第14条规定，不动产的登记、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，当事人的合意不能产生物权变动的后果。在本案中，时代上院32幢101号房是吴永海、左黎红二人采取按揭贷款形式购买，此二人一直未办理房屋过户手续，故该套房产还在异议人名下，所有权尚未转移，贵院执行对象错误，不应查封异议人名下物权。请求贵院立即停止对本市时代上院32幢101号房屋的强制执行程序。
申请执行人德天木业公司称：一、吴永海、左黎红与异议人在法院预查封前已就执行标的签订了合法有效的《商品买卖合同》；二、吴永海、左黎红与异议人均已履行完毕《商品房买卖合同》的主要义务，执行标的所有权已经转让于吴永海、左黎红；三、执行标的所有权已经预告登记，吴永海、左黎红依法享有其物权权利；四、根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴永海、左黎红作为执行标的的买受人依法享有对抗异议人权利的所有权。异议人的执行异议缺乏事实法律依据，请求依法驳回。
被执行人吴永海、左黎红称：我们已将时代上院32幢101号房屋的房款全部付清了，且通过新北法院支付了2011年11月至2014年4月的物业费24406元，所以该房属于我们的。要求天宁法院执行该房，执行的房款用于处理我们在法院被执行的所有债务，我们一定配合法院执行。
被执行人润绿园林公司未答辩。
经查明，本院于2016年3月4日对原告德天木业公司诉被告润绿园林公司、左黎红、吴永海借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402民初174号民事判决：一、润绿园林公司于本判决发生法律效力之日起十日内向德天木业公司归还借款本金2699089.17元、支付利息54060.82元（利息算至2015年12月31日）并支付自2016年1月1日起至全部欠款还清之日止按润绿园林公司与江苏银行常州分行签订的《流动资金借款合同》约定的利率计算的利息以及律师代理费96500元。二、如果润绿园林公司不能按期履行上述债务，德天木业公司有权以左黎红、吴永海抵押的坐落于本市府琛商务广场1幢乙单元813室的房屋及土地使用权折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。三、左黎红、吴永海对上述债务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向润绿园林公司追偿。案件受理费29598元减半收取14799元，保全费5000元，合计19799元，由润绿园林公司、左黎红、吴永海负担。诉讼中，本院于2016年1月25日对买受人左黎红、吴永海坐落于本市时代上院32幢101号房屋办理了预查封登记。另查明，本院在审理华夏银行股份有限公司常州分行与常州润海花木有限公司、润绿园林公司、江苏好佳好木业有限公司、左黎红、吴永海金融借款合同纠纷一案中于2015年7月8日对本市时代上院32幢101号房屋办理了预查封登记。
2016年4月18日，德天木业公司向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，案号为（2016）苏0402执1050号。执行中，本院于2016年7月12日向九龙仓置业公司送达了告知书，告知其限期主张权利。九龙仓置业公司遂提出书面异议。
另查明，九龙仓置业公司与吴永海、左黎红于2010年3月27日签订了商品房买卖合同，合同约定吴永海、左黎红以6602640元的价格购买本市时代上院32幢101号房（建筑面积414.56平方米），付款方式为贷款方式付款。其中首付款为1322640元，余款由买受人申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。嗣后，九龙仓置业公司在常州市房产登记部门进行了备案登记。
又查明，交通银行股份有限公司常州分行（以下简称交行常州分行）因与左黎红、吴永海、九龙仓置业公司金融借款合同纠纷，于2015年12月24日向本院起诉。本院诉讼中查明，2010年4月26日，交行常州分行钟楼支行与左黎红、九龙仓置业公司签订一份《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：1、左黎红、吴永海作为借款人向交行钟楼支行借款493万元，用于购买时代上院32幢101号房，借款期限30年；2、九龙仓置业公司为该贷款提供连带责任保证；……。同日，交行钟楼支行向左黎红发放了贷款493万元，该款用于支付上述房款。由于借款人逾期未偿还贷款本息，截止2015年12月21日，左黎红、吴永海共结欠借款本金4107646.98元及其利息。本院于2016年7月24日作出如下判决：一、左黎红、吴永海于本判决生效之日起十五日内向交行常州分行归还借款本金4107646.98元及利息、罚息（按照合同约定利率计算值借款还清之日止，暂计至2015年12月21日为133898.88元）。二、九龙仓置业公司对上述判决内容承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后可向主债务人追偿。案件受理费40733元，公告费300元，合计41033元，由被告承担。该判决已经生效。
再查明，左黎红、吴永海向九龙仓置业公司付清了本市时代上院32幢101号房的全部购房款后，九龙仓置业公司于2010年10月26日向左黎红、吴永海邮寄送达了交付通知书。无锡九龙仓物业管理有限公司常州分公司（甲方，以下简称无锡九龙仓物业公司）、吴永海（乙方）及九龙仓置业公司（丙方）三方签订了物业管理服务协议。该协议第四条约定：乙方同意从2011年11月1日起开始向甲方缴纳物业服务费；从起始缴费日起，因丙方原因未按时将本物业交给乙方的，物业服务费用及设施设备运行费由丙方向甲方全额交纳。因吴永海、左黎红未缴纳物业费，无锡九龙仓物业公司于2014年9月24日向常州市新北区人民法院起诉，要求吴永海、左黎红支付物业费34866元。经法院主持调解，双方当事人于2015年3月23日达成了调解协议，即吴永海、左黎红支付自2011年11月1日至2014年4月30日的物业费共计24406元人民币。该款于2015年8月执行完毕。现上述房屋产权尚未变更登记到吴永海、左黎红名下。
本院认为，左黎红、吴永海依据商品房买卖合同，通过自筹和借款的方式向九龙仓置业公司付清了本市时代上院32幢101号房的全部购房款，九龙仓置业公司向房产登记部门进行了备案登记。九龙仓置业公司向左黎红、吴永海邮寄送达了交付通知书，并且无锡九龙仓物业公司与吴永海及九龙仓置业公司三方签订了物业管理服务协议。因左黎红、吴永海违约未支付物业费，无锡九龙仓物业公司向法院起诉。经法院调解，双方当事人达成了调解协议，并按协议履行完毕。因此，通过签订房屋买卖合同、支付房款、备案登记、交付房屋、签订物业管理服务协议等一系列合法程序，以及法院公开审判、执行物业费纠纷案件，左黎红、吴永海已从房屋买受人转变成为本市时代上院32幢101号房屋的业主，已实际取得了本市时代上院32幢101号房产的物权，本院对该房的查封措施依法有据。执行中，左黎红、吴永海要求本院拍卖其被查封房屋用于偿还债务的主张应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回九龙仓（常州）置业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张为众
审判员 徐惜民
审判员 周莹莹
二〇一六年九月二日
书记员 刘小秋