浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初4831号
原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司杭州分公司，住所地杭州市上城区庆春路87号。
负责人：章晓钫，总经理。
委托诉讼代理人：赵静佳，浙江楷立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州市上城区鼎丰棋牌室，住所地：杭州市庆春路****号*楼*楼整层。
经营者：应伟民。
委托诉讼代理人：陆富，北京东卫（杭州）律师事务所律师。
第三人：杭州中都百货有限公司，住所地：杭州市上城区庆春路87-1号1-6层。
诉讼代表人：刘恩（破产清算小组负责人），浙江智仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈建，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琦朴，北京大成（杭州）律师事务所律师。
中国电信股份有限公司杭州分公司（以下简称电信杭州分公司）与杭州市上城区鼎丰棋牌室（以下简称鼎丰棋牌室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由代理审判员林慧适用简易程序独任审判，杭州市上城区鼎丰棋牌室于同年12月14日向本院提起反诉，本院依法受理，于同年12月15日对本、反诉合并公开开庭进行了审理。电信杭州分公司的委托诉讼代理人梁勇恒、赵静佳，鼎丰棋牌室的经营者应伟民及其委托诉讼代理人陆富到庭参加诉讼。后本院依职权追加杭州中都百货有限公司为第三人，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月12日再次公开开庭进行审理，电信杭州分公司的委托诉讼代理人梁勇恒、赵静佳，鼎丰棋牌室的经营者应伟民及其委托诉讼代理人陆富，第三人杭州中都百货有限公司的委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国电信股份有限公司杭州分公司起诉称：2014年11月26日，中国电信股份有限公司杭州分公司与杭州市上城区鼎丰棋牌室签订了《房屋租赁合同》，将电信杭州分公司所有的位于庆春路87号B楼七楼整层房屋出租给鼎丰棋牌室使用，合同约定房屋建筑面积为1139平方米，租赁期间为2014年9月8日至2019年9月7日止，首年租金为人民币2.9元/平方米/天，以后每年租金环比递增3%。租金按照先付后用的原则，需要提前一个月支付，每季一付。《房屋租赁合同》第十条第二项（10-2）的约定，鼎丰棋牌室逾期未足额交付租金累计达10天的，电信杭州分公司有权单方面解除合同并收回房屋，不退租房履约保证金及租金，并有权要求鼎丰棋牌室按6个月的租金金额支付违约金。电信杭州分公司依约将房屋交付鼎丰棋牌室使用，但鼎丰棋牌室除支付了第一年第一季度（即2014年9月8日至2014年12月7日）的租金以外，其他租金拖欠至今分文未付，鼎丰棋牌室的上述行为已构成违约，按照合同的约定，电信杭州分公司享有单方面解除合同并要求鼎丰棋牌室承担违约责任的权利。2016年10月26日，电信杭州分公司经杭州市国立公证处公证向鼎丰棋牌室邮寄了《律师函》一份（编号[2016]楷立（民）字第0063号），内容主要为催缴拖欠的租金、违约金等款项，并明确表示如仍未按期支付的，双方之间的租赁合同于《律师函》签收之日起的第五个工作日解除，鼎丰棋牌室于10月27日签收了该函后未履行任何付款义务。2016年11月4日电信杭州分公司经杭州市国立公证处公证向鼎丰棋牌室邮寄了《律师函》一份（编号[2016]楷立（民）字第0063-1号），内容主要为通知鼎丰棋牌室双方之间的租赁合同于2016年11月4日正式解除，要求鼎丰棋牌室立即腾退房屋并向电信杭州分公司支付租金、违约金等款项，鼎丰棋牌室于2016年11月6日签收了该函后仍继续占有使用租赁房屋。租赁合同于2016年11月4日解除后鼎丰棋牌室仍继续占有使用房屋并继续不支付任何房屋使用费用，鼎丰棋牌室上述行为已经严重侵害了电信杭州分公司的合法权益，故电信杭州分公司诉至法院，请求依法判令：1.确认电信杭州分公司与鼎丰棋牌室于2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月4日解除；2.鼎丰棋牌室立即腾退房屋，并将房屋（位于庆春路87号B楼七楼整层）交还电信杭州分公司；3.鼎丰棋牌室向电信杭州分公司立即支付拖欠的租金2353499.05元（拖欠租金自2014年12月8日起计算至2016年11月4日）；4.鼎丰棋牌室向电信杭州分公司支付违约金640086.10元；5.鼎丰棋牌室向电信杭州分公司支付逾期腾房占有使用费28034.07元（逾期腾房占有使用费自2016年11月7日暂计算至2016年11月10日，之后的逾期腾房占有使用费按当日租金的2倍计算至实际腾退之日止）；6.本案诉讼费用由鼎丰棋牌室承担。
鼎丰棋牌室答辩称：2014年11月26日签订的合同是无效的，因为鼎丰棋牌室与中都百货签订租期为2009年5月26日至2017年5月25日，电信杭州分公司、鼎丰棋牌室签订《房屋租赁合同》是在鼎丰棋牌室与中都百货间租赁合同的有效租期内，故鼎丰棋牌室认为电信杭州分公司无权再与鼎丰棋牌室签订《房屋租赁合同》，故案涉《房屋租赁合同》应属无效，鼎丰棋牌室的租金应该支付给中都百货有限公司。
第三人杭州中都百货有限公司答辩称：针对电信杭州分公司的起诉，电信杭州分公司与鼎丰棋牌室签订的房屋租赁合同与第三人无关。
鼎丰棋牌室反诉称：2014年11月26日，电信杭州分公司、鼎丰棋牌室签订《房屋租赁合同》，约定由鼎丰棋牌室承租电信杭州分公司所有的位于庆春路87-1号B楼7层的房屋，租期为2014年9月8日至2019年9月7日，《房屋租赁合同》签订后，鼎丰棋牌室支付了押金及一个季度的房租。然鼎丰棋牌室与杭州中都百货有限公司于2009年2月19日就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》（且征得电信杭州分公司同意），租期为2009年5月26日至2017年5月25日，很明显，鼎丰棋牌室、电信杭州分公司签订《房屋租赁合同》是在鼎丰棋牌室与中都百货间租赁合同的有效租期内，故鼎丰棋牌室认为电信杭州分公司无权再与鼎丰棋牌室签订《房屋租赁合同》，故案涉《房屋租赁合同》应属无效，电信杭州分公司应退还所收取的押金和房租。杭州市上城区鼎丰棋牌室的反诉请求为：1、电信杭州分公司退还鼎丰棋牌室押金80000元，退还房屋租金301408元；2、电信杭州分公司承担反诉的诉讼费用。
电信杭州分公司答辩称：双方之间签订的合同系双方真实意思表示，电信杭州分公司属房屋所有人，合同有效。鼎丰棋牌室所述电信杭州分公司与中都百货签订的合同已于2014年8月8日解除，自此起，杭州中都百货有限公司已无权占有、使用、出让案涉房屋。退一步讲，根据破产法第十八条规定，在杭州中都百货有限公司进入破产程序两个月内，管理人没有通知继续履行的情况下，中都百货有限公司与鼎丰棋牌室的合同自动解除。
第三人杭州中都百货有限公司针对反诉答辩称：第三人于2016年5月进入破产程序，对2014年发生的事情不知情。电信杭州分公司与杭州中都百货有限公司之间的合同效力，由法院裁判。
电信杭州分公司就本、反诉向本院提交如下证据：
1.《房屋登记信息查询记录》，证明电信杭州分公司系涉案房屋的所有权人，是本案的适格诉讼主体。
2.《房屋租赁合同》，证明2014年11月26日，电信杭州分公司与鼎丰棋牌室之间形成合法有效的租赁关系，双方就房屋租赁事宜达成了关于租赁期间、租金、付款方式、违约责任等事项的合意。
3.编号［2016］楷立（民）字第0063号的《律师函》。
4.单号1018988043920的快递面单。
5.编号（2016）浙杭证民字第10592号公证书。
证据3至5证明电信杭州分公司于2016年10月26日将编号［2016］楷立（民）字第0063号的《律师函》通过ＥＭＳ的方式邮寄给鼎丰棋牌室（快递单号1018988043920），通知鼎丰棋牌室履行相关付款义务，如未能在签收该函起五个工作日内将拖欠的款项付清，双方的租赁合同将于《律师函》签收之日起的第五个工作日解除。
6.单号1018988043920的ＥＭＳ查询记录，证明鼎丰棋牌室于2016年10月27日签收了编号［2016］楷立（民）字第0063号的《律师函》。
7.编号［2016］楷立（民）字第0063-1号的《律师函》。
8.单号1018814596320的快递面单。
9.编号（2016）浙杭证民字第11042号公证书。
上述证据7至9证明电信杭州分公司于2016年11月4日将编号［2016］楷立（民）字第0063-1号的《律师函》通过ＥＭＳ的方式邮寄给鼎丰棋牌室（快递单号1018814596320），通知鼎丰棋牌室双方之间的租赁合同于2016年11月4日正式解除，要求其立即腾退房屋并向电信杭州分公司支付租金、违约金等款项。
10.单号1018988043920的ＥＭＳ查询记录，证明鼎丰棋牌室于2016年11月6日签收了编号［2016］楷立（民）字第0063-1号《律师函》。
11.庆春电信大楼租赁合同。
12.补充协议（二）。
证据11、12证明电信杭州分公司将涉案房屋整体出租给中都百货有限公司，由中都控股集团有限公司承担连带责任，三方通过签订合同对房屋租金、租期、违约责任等权利义务进行了约定。
13.关于提示履行和解除《庆春电信大楼租赁合同》的函。
14.编号（2014）杭证民字第4799号公证书、编号（2014）杭证民字第4801号字公证书。
证据13、14证明电信杭州分公司于2014年8月1日将关于提示履行和解除《庆春电信大楼租赁合同》的函通过ＥＭＳ的方式邮寄给中都百货有限公司、中都控股集团有限公司，通知履行相关付款义务，如两公司未能在2014年8月7日前将拖欠的款项付清，三方签订的租赁合同于2014年8月8日解除，上述邮寄过程经杭州市国立公证处公证真实有效的事实。
15.短信记录，证明中都百货有限公司于2014年8月2日、中都控股集团有限公司于2014年8月4日已经收到电信杭州分公司寄出的关于提示履行和解除《庆春电信大楼租赁合同》的函的事实。
16.（2014）杭余破（预）字第6-1号民事裁定书、（2014）杭余商破字第4-10号《通知书》、（2016）浙0110破申2号民事裁定书、（2016）浙0102民破2号民事裁定书，证明中都控股集团有限公司、中都百货有限公司已经进入破产程序，已经丧失履行电信大楼租赁合同能力的事实。
17.告庆春电信大楼经营户函。
18.每日商报。
证据17、18证明电信杭州分公司已经将其与杭州中都百货有限公司、中都控股集团有限公司解除租赁合同的情况告知经营户，并且提出有意继续承租的经营户可以按照原合同与原告重新签订租赁合同。
19.中都商户联名书。
20.庆春电信大楼转租户基础材料递交表。
证据19、20证明鼎丰棋牌室知悉了《告庆春电信大楼经营户函》的相关内容。
21.2014年房屋租赁发票／押金收据开具清单。
22.房租发票（发票号码122××××0266）。
以上证据21、22共同证明2014年12月15日电信杭州分公司出具了租金发票及押金收据，鼎丰棋牌室委托王萍于2015年1月14日取走发票及收据并支付了相应的租金及押金。
23.2014年房屋租赁发票／押金收据开具清单。
24.房租发票（发票号码152××××8567、15298568）。
以上证据23、24共同证明2015年3月12日电信杭州分公司出具了租金发票（租期对应2014年12月8日-2015年3月7日、2015年3月8日-2015年6月7日），电信杭州分公司向鼎丰棋牌室主张欠付租金后鼎丰棋牌室委托王萍于2015年3月19日取走发票并承诺履行付款义务，但至今未付相应的租金。
鼎丰棋牌室就本、反诉向本院提交如下证据：
25.房屋租赁合同，证明鼎丰棋牌室与杭州中都百货有限公司存在租赁关系，合同期限为2009年5月26日至2017年5月25日。
26.补充协议、联系函，证明电信杭州分公司允许杭州中都百货有限公司将案涉房屋出租给鼎丰棋牌室使用的事实。
27.收款收据及发票，证明鼎丰棋牌室支付了押金80000元及房租301408元的事实。
第三人杭州中都百货有限公司未向本院提交证据材料。
上述证据经庭审举证、质证，各方当事人的质证意见如下：
鼎丰棋牌室对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为电信杭州分公司虽是所有权人，但是已经租给中都百货有限公司，中都百货有限公司又租给鼎丰棋牌室，不能证明电信杭州分公司有权将房屋出租；对证据2真实性无异议，合法性有异议，认为该份租赁合同应属无效；对证据3至10真实性无异议，但是对律师函中有关租金、违约金及合同解除等内容不予认可；对证据11、12真实性无异议，但认为案涉房屋承租方是杭州中都百货有限公司而非中都控股集团有限公司，中都控股集团有限公司仅对租金等承担连带责任；对证据13的三性均不认可，认为即使电信杭州分公司当时发过相关函，那也是给中都控股集团有限公司，而非承租方中都百货有限公司，且该函件系电信杭州分公司单方面制作，无法产生解除合同的法律效力；对证据14真实性无异议，对待证事实有异议，认为对发给中都百货的公证书，此时已经搬离庆春路87-1号，未产生相应法律效力，对发给中都控股集团有限公司的公证书，因非承租方，故不发生法律效力；对证据15的三性均有异议，认为不符合证据形式要件，无法显示短信往来的对象；对证据16的三性均无异议，但是认为涉及中都百货有限公司的破产，下达受理破产申请裁定的时间为2016年5月27日；对证据17的真实性有异议，此前未收到、看到过该函，怀疑该函系事后制作，不符合实际情况；证据18系复印件，不符合有效证据形式；对证据19真实性有异议，认为鼎丰棋牌室未听说相关商户向电信发了该联名书，鼎丰棋牌室本身是商户之一，从所谓签发人看，无法证明其是否属于商户，无法判断其与电信杭州分公司之间是否存在租赁关系；对证据20，鼎丰棋牌室未收到过电信杭州分公司要求提交基础材料的表格，其上显示鼎丰棋牌室签收的人也不是经营者应伟民；对证据21、22三性无异议，认为确实收到过；对证据23、24的形式真实性无异议，但认为鼎丰棋牌室未收到过，对待证事实有异议。
电信杭州分公司对证据25的三性均有异议，认为系影印件非合同原件，即便为真实合同，它的期限也只能到2014年8月8日，自这个时间起，杭州中都百货有限公司已无权将案涉房屋出租给鼎丰棋牌室；对证据26、27的真实性无异议，但对待证事实有异议，认为这些证据恰能证明对方实际履行了电信杭州分公司与鼎丰棋牌室之间的合同，电信杭州分公司与鼎丰棋牌室之间的合同是有效的，根据合同的先后履行顺序，电信杭州分公司与鼎丰棋牌室重新签订的合同在后，是双方真实意思表示，应当有效。
第三人杭州中都百货有限公司对证据1的三性无异议；对证据2-10，认为与第三人无关，无法发表质证意见；对证据11、12三性无异议；对证据13、14、17-20无法发表质证意见，管理人是2016年5月27日之后进场接管，未看到、收到，无法发表质证意见；对证据15无法发表质证意见；对证据16三性无异议；对证据21-24无法发表质证意见，与第三人无关；对证据25三性无异议，鼎丰棋牌室与杭州中都百货有限公司当时签订的合同合法有效，但杭州中都百货有限公司进入破产程序，已经失去履行能力，该合同无法继续履行；对证据26、27，认为付款给电信杭州分公司，与第三人无关。
本院结合电信杭州分公司、鼎丰棋牌室及杭州中都百货有限公司的质证意见，对双方提交的证据认证如下：
电信杭州分公司提交的证据1、2、10、21、22真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；对证据3至9、证据11、12、14、16的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以考虑；对证据13、15、17、18、20、23、24证明对象综合全案予以考虑；证据19与本案缺乏关联性，对此本院不予认定。
对鼎丰棋牌室提交的证据25、26的真实性予以认定，对其证明对象综合全案予以考虑；证据27真实、合法，且与本案有关联，能够证明鼎丰棋牌室向电信杭州分公司交付履约保证金80000元，支付租金301408元的事实，对此本院予以认定。
综上，本院根据当事人陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：
涉案房屋系位于杭州市（电信大楼共计23层），建筑面积55705.77平方米，房屋性质非住宅，所有权人为电信杭州分公司。2008年9月4日，电信杭州分公司与中都控股集团有限公司就上述房屋签订电信大楼租赁合同一份，约定由电信杭州分公司将该房屋出租给中都控股集团有限公司使用，租赁期限2008年10月1日至2028年12月31日止，年租金40070000元，租用面积43777.77平方米，年租金每三年环比递增3%，并约定了租金支付方式及双方当事人的权利、义务、合同变更、解除、终止等有关事宜。2009年11月30日，电信杭州分公司与中都控股集团有限公司、杭州中都百货有限公司又签订了补充协议（二）一份，就上述租赁合同中房屋租赁面积、房屋起租日、租金支付、水电支付、税费缴纳等事宜达成了补充协议，约定调整租赁面积为42170.78平方米，调整年租金为38599114.45元，起租日确定为2009年11月1日，租期至2029年10月31日止等事项。该协议上除有中都控股集团有限公司盖章外，另有杭州中都百货有限公司盖章。2014年8月1日，电信杭州分公司向第三人杭州中都百货有限公司和案外人中都控股集团有限公司邮寄《关于提示履行和解除〈庆春电信大楼租赁合同〉的函》，其中载明了如果在2014年8月7日前第三人杭州中都百货有限公司和案外人中都控股集团有限公司仍未付清拖欠的租金和水电费，视为第三人杭州中都百货有限公司、案外人中都控股集团有限公司以自己的行为表明已经没有能力继续履行租赁合同，双方间的租赁合同于2014年8月8日解除。后该函由杨定勇于2014年8月4日签收，杭州中都百货有限公司的时任法定代表人对杨定勇的签收行为表示认可。2014年8月8日，电信杭州分公司在案涉房屋处公告了告庆春电信大楼经营户函，该函载明电信杭州分公司与第三人之间的租赁合同因第三人的违约于2014年8月8日解除，相应各经营户的租赁关系亦依法同时终止，庆春电信大楼即日起由电信杭州分公司运营等内容。
2014年11月26日，中国电信股份有限公司杭州分公司（甲方、出租方）与杭州市上城区鼎丰棋牌室（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所拥有的坐落于庆春路87号B楼七楼整层房屋转租给乙方使用，该房屋的建筑面积约1000平方米（房屋权证上），实际使用面积1139平方米，仅作为棋牌用途使用；房屋租赁期限共5年，租赁期限自2014年9月8日起至2019年9月7日止；该房屋2014年9月8日至2015年9月7日的年租金为1205632元，2015年9月8日至2016年9月7日的年租金为1241800元，2016年9月8日至2017年9月7日的年租金为1279054元，每年租金环比递增3%；甲方在收到乙方支付的租金后7个工作日内提供正规租赁发票；租金需提前1个月支付，每季一付；合同生效后3个工作日内乙方向甲方付清履约保证金及首期租金602816元，以后每年租金在8月8日、11月8日、2月8日、5月8日前支付，否则视为乙方违约；甲方按首年租金的7%收取乙方租房履约保证金80000元；乙方应按期支付租金及水、电费、燃气费用、公共能耗费等各类费用，任何一项费用逾期支付，则每逾期一天，乙方应以每日按当月租金的5%向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期10天，甲方有权单方解除合同并收回房屋，不退租房履约保证金及租金，并有权要求乙方按6个月的租金金额支付违约金。鼎丰棋牌室仅支付电信杭州分公司2014年9月8日至2014年12月7日的租金301408元，押金（履约保证金）80000元，此后再未支付任何款项，现电信杭州分公司以鼎丰棋牌室欠付租金为由诉至本院，要求依法解决。
另查明，电信杭州分公司于2016年10月26日向鼎丰棋牌室发出律师函，要求鼎丰棋牌室向电信杭州分公司支付拖欠的租金及相应的违约金，若鼎丰棋牌室未在收到律师函的5个工作日内履行付款义务，则电信杭州分公司与鼎丰棋牌室签订的《房屋租赁合同》于签收律师函之后的第五个工作日解除。鼎丰棋牌室于2016年10月27日收到该律师函。电信杭州分公司又于2016年11月4日向鼎丰棋牌室发出律师函，明确案涉《房屋租赁合同》已于2016年11月4日正式解除。
再查明，2016年5月11日，中信银行股份有限公司杭州余杭支行以第三人杭州中都百货有限公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力为由，向杭州市上城区人民法院申请对第三人杭州中都百货有限公司进行破产清算。2014年5月27日，杭州市上城区人民法院出具（2016）浙0102民破2号裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行的破产清算申请，并于5月30日向杭州市中级人民法院提交报告，建议该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院审理。后杭州市中级人民法院指定该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院管辖。杭州市余杭区人民法院遂于2016年10月9日作出（2016）浙0110破申2号民事裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行对杭州中都百货有限公司的破产清算申请。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、鼎峰棋牌室与电信杭州公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、鼎丰棋牌室应支付电信杭州分公司租金数额；三、鼎丰棋牌室是否存在违约情形，电信杭州分公司是否应当返还押金（合同中表述为履约保证金）。
对争议焦点一，中国电信股份有限公司杭州分公司与杭州市上城区鼎丰棋牌室签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效。鼎丰棋牌室抗辩称其与电信杭州分公司签订的《房屋租赁合同》是在鼎丰棋牌室与杭州中都百货有限公司间租赁合同的有效租期内，鼎丰棋牌室认为电信杭州分公司无权再与鼎丰棋牌室签订《房屋租赁合同》，案涉《房屋租赁合同》应属无效。对该抗辩意见，本院认为，电信杭州分公司于2014年8月1日向杭州中都百货有限公司、中都控股集团有限公司发函，表明电信杭州分公司与杭州中都百货有限公司、中都控股集团有限公司之间的租赁合同于2014年8月8日解除，且在案件审理过程中，杭州中都百货有限公司的时任法定代表人杨定国亦明确表示，认可杨定勇代表公司收取上述函件的行为。因杭州中都百货有限公司未缴纳租金，电信杭州分公司单方解除双方之间的租赁合同，杭州中都百货有限公司无权再使用、出租案涉房屋，电信杭州分公司有权与鼎丰棋牌室签订房屋租赁合同，该份租赁合同合法、有效。
根据合同约定，鼎丰棋牌室应当按照约定支付租金，若其未足额交付租金累计达10天的，电信杭州分公司有权解除合同并收回房屋，在庭审过程中，电信杭州分公司与鼎丰棋牌室均认可鼎丰棋牌室曾支付过一季度租金，此后鼎丰棋牌室再未支付任何租金，电信杭州分公司根据合同约定向鼎丰棋牌室发律师函，要求于2016年11月4日解除上述租赁合同，鼎丰棋牌室亦认可收到律师函，电信杭州分公司据此主张确认双方于2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月4日解除，并要求鼎丰棋牌室腾退涉案房屋，于法有据，对此本院予以支持。
对争议焦点二，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。鼎丰棋牌室应按约支付租金。根据合同约定，鼎丰棋牌室应于2014年9月8日支付租金，每季一付，租金需提前一个月支付，电信杭州分公司主张鼎丰棋牌室按照合同约定支付自2014年12月8日起至2016年11月4日的租金，鼎丰棋牌室抗辩称电信杭州分公司主张其支付租金的追索时效为1年，对已过时效的租金应予以扣除。鉴于电信杭州分公司向鼎丰棋牌室发律师函，催收租金的时间是2016年10月26日，电信杭州分公司也并未提供有效证据证明存在诉讼时效中断的情形，根据法律规定及合同约定，本院确认电信杭州分公司主张的2015年12月8日之前的租金已过诉讼时效，鼎丰棋牌室应支付自2015年12月8日起至2016年11月4日的租金1138849.7元（1241800×275/365+1279054×58/365）。电信杭州分公司主张自2016年11月7日后的房屋占有使用费参照租金标准的2倍计算，鼎丰棋牌室认为计算标准过高，本院酌情调整为参照租金标准支付房屋占有使用费，2016年11月7日起至2016年11月10日的房屋占有使用费参照租金标准为14017.03元（1279054×4/365），此后的占有使用费按照合同约定中租金的标准计算至房屋腾退之日止。
对争议焦点三，鼎丰棋牌室与电信杭州分公司双方系租赁合同关系，鼎丰棋牌室作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现鼎丰棋牌室逾期未付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。鼎丰棋牌室抗辩称在涉案租赁合同中约定的违约金金额过高，综合考虑鼎丰棋牌室的违约行为及给电信杭州分公司带来的实际损失，本院酌情将违约金调整为106588元。鼎丰棋牌室反诉主张电信杭州分公司返还押金80000元，因鼎丰棋牌室拒不支付剩余租金已超过10天，导致电信杭州分公司单方解除合同，且鼎丰棋牌室亦未按约腾退房屋，按照合同约定电信杭州分公司有权不退履约保证金，对该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，电信杭州分公司主张确认案涉房屋租赁合同已于2016年11月4日解除，要求鼎丰棋牌室腾退房屋，并支付相应租金、违约金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院就合理合法部分予以支持。鼎丰棋牌室反诉主张电信杭州分公司返还押金80000元，本院不予支持。鼎丰棋牌室主张电信杭州分公司返还已支付的租金301408元，鼎丰棋牌室作为承租人，本身具有缴纳租金的义务，要求返还租金不能成立，对该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、中国电信股份有限公司杭州分公司与杭州市上城区鼎丰棋牌室于2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》自2016年11月4日起解除。
二、杭州市上城区鼎丰棋牌室应于本判决生效之日起十日内将现使用的杭州市Ｂ楼七楼整层房屋腾退并交还中国电信股份有限公司杭州分公司。
三、杭州市上城区鼎丰棋牌室应于本判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司杭州分公司房屋租金1138849.7元（自2015年12月8日起至2016年11月4日）。
四、杭州市上城区鼎丰棋牌室应于本判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司杭州分公司违约金106588元。
五、杭州市上城区鼎丰棋牌室应于本判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司杭州分公司房屋占有使用费14017.03元（自2016年11月7日起暂计至2016年11月10日），自2016年11月11日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费按照合同约定中租金的标准计算。
六、驳回中国电信股份有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
七、驳回杭州市上城区鼎丰棋牌室的全部反诉请求。
如果杭州市上城区鼎丰棋牌室未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30973元，由杭州市上城区鼎丰棋牌室负担12910元，由中国电信股份有限公司杭州分公司负担18063元。财产保全申请费5000元，由杭州市上城区鼎丰棋牌室负担2084元，由中国电信股份有限公司杭州分公司负担2916元。反诉案件受理费7021元，由杭州市上城区鼎丰棋牌室负担。
中国电信股份有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市上城区鼎丰棋牌室于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 林 慧
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 咸青央
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 岑 晨
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。