北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00060号
原告杨沛，男，1981年2月14日出生。
委托代理人蔡永静，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。
委托代理人高蕊，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。
被告于建华，男，1964年7月11日出生。
被告宋宜军，女，1969年12月1日出生。
被告北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人王薇，女，1987年4月23日出生，该公司职员。
第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，住所地北京市门头沟区新桥大街16号。
负责人范文，行长。
委托代理人司玉松，男，1983年10月14日出生。
委托代理人苏明辉，男，1964年9月21日出生。
原告杨沛与被告于建华、宋宜军、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）和第三人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（以下简称工商银行门头沟支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员冯淼担任审判长，与代理审判员贾薇、人民陪审员任建民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨沛及其委托代理人蔡永静、高蕊，被告华熙房地产公司的委托代理人王薇以及第三人工商银行门头沟支行的委托代理人司玉松、苏明辉到庭参加了诉讼。被告于建华、宋宜军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨沛诉称，2013年3月3日，原告和被告于建华在被告北京华熙房地产经纪有限公司第四十六分店签订了《房产认购合同》，该合同约定，被告于建华将其购买的位于北京市房山区悦盛路×号×室（原悦都苑项目中的×室）房产卖给原告，总房款190万元。付款方式为分期支付，原告已支付房款100万元，现被告于建华的产权登记证书已经办理完毕。但被告于建华要求将房价增加28万元，否则拒绝办理过户。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求：1、判令被告于建华继续履行合同义务，将北京市房山区悦盛路×号院×室房产过户到原告名下；被告北京华熙房地产经纪有限公司履行协助义务；2、判令被告于建华赔偿违约金38万元；3、判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告于建华辩称，起诉的诉求不对，我没有不履行合同，我只是通过中介公司和原告进行商量，我们没有发生争执，在这个过程中，原告浪费国家资源起诉了我们，在法庭上随意改变诉讼请求。同意不同意原告的诉讼请求我得想想。
被告宋宜军未答辩。
被告华熙房地产公司辩称，履行过户义务我们同意，第二项诉讼请求和我们没有关系，第三项我们不同意。因为在这个过程中我们公司没有违反法律规定，所以不承担相关费用。
第三人工商银行门头沟支行辩称，被告于建华和宋宜军在我行确实是办理了个人住房按揭贷款，截止到2014年5月27日，现在的贷款本金余额为635269.08元，利息3778.31元。于建华已构成了违约，我行将来也会起诉要求于建华和宋宜军归还贷款及罚息。至于原告的诉讼请求涉及我行，需要我行协助的，我行会协助原告。
经审理查明，于建华与宋宜军系夫妻关系。2013年3月3日于建华（甲方、出卖人）与杨沛（乙方、买受人）经华熙房地产公司居间（丙方），签订《房产认购合同》，约定甲方出售房产坐落于北京市房山区悦都苑项目中的第×幢×单元×号房屋，预测建筑面积约为79.3平方米（最终以房屋所有权证登记的面积为准）。权属性质为商品房。甲乙双方同意以套为单位进行该房产的交易，双方不计算面积差价。上述房产甲方通过银行按揭方式购买，现有银行贷款约70万元。双方同意按套议定成交价为190万元。由于甲方所售房产尚未取得房产证，乙方对该房屋产权现状及其他有关房屋的现状已充分了解并认同。甲乙双方同意自本合同签订之日起开始履行合同内容，承担相应的责任及义务。甲乙双方经协商后一致同意，乙方采取银行按揭的方式购买甲方的房产，以下面的方式和程序进行上述房产的交易：签订本合同当日，乙方须向甲方交纳购房定金5万元，甲乙双方同意定金由甲方保管，上述定金可用于冲抵购房首付款费用。签订本合同7日内，甲方向其贷款银行（中国银行）提出提前还清贷款的申请，甲乙双方以银行通知还款之日起7个工作日内在丙方监督下共同办理银行还款事宜，届时，乙方向甲方交纳第一笔购房款20万元。乙方交纳的购房款专项用于甲方归还上述房产的银行按揭贷款，甲方不得挪作它用，乙方向甲方交纳的购房款超过甲方还款部分的款项，甲方可自行支配。银行交付给甲方的贷款结清证明及商品房预售合同等资料由丙方暂时保存。签订本合同2个月内乙方向甲方交纳第二笔购房款80万元，乙方拟申请贷款90万元。双方约定于进行房屋交付时间为甲方收到第一笔购房首付款当日。甲方获得上述房产的房屋所有权证7日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源公示和买方审核手续，审核手续合格后7日内，甲、乙双方通过丙方办理该房的贷款事宜。甲乙双方办理公积金贷款（或商业贷款）购房事宜，甲乙双方带齐相关材料证明，到丙方指定场所办理贷款。乙方公积金贷款批贷通知过户3日内甲乙双方办理上述房产过户手续。甲方办理署名自己的房产证的费用由甲方承担。房产自甲方名下过户至乙方名下的契税、营业税、个人所得税由乙方承担。如双方在办理过户前，政府增加新的税种，费用由乙方承担。双方在合同中约定违约责任：1、自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期1日，违约方向守约方支付本合同议定成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若违约行为超过15日的，按本合同违约责任第2款执行。2、自本合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续（出现违约行为超过15日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行的装修和装饰以票面（含收据）金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款项原数退还，乙方对房屋进行的装修和装饰归甲方所有。双方补充约定乙方购房首付款以分期方式支付甲方，第一笔20万元于2013年3月10日支付，第二笔于2013年4月3日前支付70万元整，第三笔于2013年5月3日前支付10万元整。宋宜军在上述合同上亦签字捺印。合同签订后，杨沛依照合同约定给付于建华购房款共计100万元，并对争议房屋进行了装修，但于建华未按照合同约定将杨沛已给付其的购房款用于偿还争议房屋的贷款。2014年1月于建华办理了争议房屋的所有权证。2013年12月23日原告诉至本院，要求：1、判令被告于建华继续履行合同义务，将北京市房山区悦盛路×号院×室房产过户到原告名下；被告北京华熙房地产经纪有限公司履行协助义务；2、判令被告于建华赔偿违约金38万元；3、判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。本案审理中，原告变更诉讼请求，要求1、判令被告于建华继续履行合同义务，将北京市房山区悦盛路×号院×室房产过户到原告名下；被告北京华熙房地产经纪有限公司履行协助义务；2、判令被告于建华赔偿违约金14250元；3、判令于建华偿还本案争议房屋的贷款，并解除争议房产在银行的抵押。
2013年12月23日原告杨沛向本院提出财产保全申请。本院于2013年12月27日作出（2014）房民初字第00060号民事裁定书，裁定对被告于建华名下的位于北京市房山区悦盛路×号院×房屋一套不予办理对该房屋的抵押及买卖过户等转移手续。本案审理中，经本院询问，原告杨沛表示同意负担房屋过户产生的税费。
另查，现原告杨沛家庭符合限购政策。争议房屋现登记信息为房山区悦盛路三号院×号×层×单元×，所有权人为于建华，房屋所有权证号为X京房权证房字第×号，无抵押登记。于建华与工商银行门头沟支行于2011年6月22日签订《个人购房借款合同》，约定工商银行门头沟支行向于建华发放个人一手住房购置贷款70万元，现上述贷款尚未还清。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的房屋认购合同、完税证明、收条、第三人提交的借款合同等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据本案查明的事实，杨沛与于建华、宋宜军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现杨沛要求于建华和华熙房地产公司配合办理房屋过户手续，理由正当，证据充分，本院予以支持；同时，为维护双方当事人利益，杨沛在房屋过户至其名下后应当给付于建华剩余房款；对于过户中的税费，杨沛同意负担，本院亦不持异议。因于建华未按照合同约定将杨沛已支付购房款用于偿还争议房屋的贷款，已构成违约，故对杨沛要求于建华给付违约金14250元的诉讼请求，本院予以支持。对于杨沛要求判令于建华偿还本案争议房屋的贷款，并解除争议房产在银行抵押的诉讼请求，因涉及到于建华与工商银行门头沟支行之间的借款合同，与本案不属于同一法律关系，故本院对杨沛该诉讼请求不予支持。因争议房屋尚未办理抵押登记，故工商银行门头沟支行与于建华的贷款合同法律关系，不能对抗杨沛的诉讼请求。被告于建华、宋宜军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于建华于本判决生效后十五日内协助原告杨沛办理位于房山区悦盛路三号院×号×层×单元×房屋（房产证号X京房权证房字第×号）一套的过户手续，将该房屋过户至原告杨沛名下；上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告杨沛负担。
二、原告杨沛于本判决生效后十五内给付被告于建华剩余购房款九十万元。
三、被告于建华于本判决生效后十五日内给付原告杨沛违约金一万四千二百五十元。
四、驳回原告杨沛的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十七元，由被告于建华负担（于本判决生效后七日内交纳）。财产保全费五千元，由被告于建华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 冯 淼
代理审判员 贾 薇
人民陪审员 任建民
二〇一四年七月十七日
书 记 员 张 静