河北省石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0110民初4812号
原告（反诉被告）：东永强，男，1988年4月21日生，汉族，现住石家庄市鹿泉区。
委托代理人王周华，石家庄市鹿泉惠民法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：贾二月，男，1972年2月14日生，汉族，现住石家庄市裕华区。
委托代理人任自强，男，1969年12月31日生，汉族，现住石家庄市桥东区。
第三人：石家庄银山房地产经纪有限公司，住所地石家庄市鹿泉区秋实花园6号楼底商。
法定代表人封军花，公司经理。
委托代理人刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。
原告东永强与被告贾二月、第三人石家庄银山房地产经纪有限公司（以下简称银山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告东永强及其委托代理人王周华，被告贾二月的委托代理人任自强，第三人银山公司委托代理人刘彦存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东永强向本院提出诉讼请求：依法判决被告继续履行合同，为原告办理鹿泉区龙海南苑3-1-1213室房产的过户手续。事实和理由:2016年1月5日，原告和被告及第三人订立房屋买卖合同，约定被告贾二月将其所有的鹿泉区龙海南苑3-1-1213室房产出售给原告，合同约定了价款、付款方式及过户事宜等。合同签订后，原告支付了1万元定金，后又支付了10万元房款。被告贾二月将房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修后居住至今。该房产已经具备过户条件，但被告贾二月拒绝履行合同。
贾二月辩称，一、原告诉答辩人拒绝履行合同和不予将涉案房产进行过户是虚假的。事实上，原告与银山公司及答辩人三方在签订合同时，已经明确约定4个月内原告应该将购房款全部给付答辩人。因为答辩人的孩子在石家庄上学，准备在石家庄市购房，因款项不够才急于卖掉此房。但是由于答辩人相信中介公司，就没有注意到这一约定中介公司没有写入合同。现在中介公司也承认，履行期限为4个月。由于原告没有按期将房款付清，根据三方签订的合同第八条规定，该合同早己自动终止。因此无从谈起继续履行合同。2016年3月份，原告多次要求入住答辩人的房屋，说其老婆马上要生孩子，答辩人好心就提前让原告入住。原告说其对房屋进行了装修，事实上，房屋是答辩人自己装修的，原告没有进行装修。二、答辩人与原告东永强和银山公司，在2016年1月5日签订的“房屋买卖合同”。属于无效合同。首先是中介公司与原告恶意串通，在故意损害答辩人的利益的情况下与答辩人签定的合同。中介公司用格式合同和利用答辩人不懂法的情况下，以及不承担责任却享受权利(详见三方签订的合同第八条的约定)与原告恶意串通，没有将谈好的4个月的办理贷款和给付购房款的时间写在合同上。这是中介公司的故意行为。原告于2016年3月份住进答辩人的房屋，又不给付购房款。用答辩人的房产抵押贷款，又无时间限制，无期限的住着答辩人的房产。这样的合同显然是原告与中介公司恶意串通损害了答辩人的利益。按照《合同法》第五十二条第(二)项恶意串通，损害国家、集体或者笫三人利益的规定，此合同当属无效合同。三、退一步来说，假如此合同成立。答辩人与原告及银山公司于2016年1月5日签订的“房屋买卖合同”的第八条约定，若乙方(原告)不能按期支付购房款，在约定之日5日后，合同自动终止，并按违约处理。两年来原告和中介公司不予给付购房款。因此，此合同也已经自动终止，被告及第三人已无法继续履行合同，更是无从谈起将本案所涉房产进行过户。三方合同签订后，中介公司说4个月内，就将购房款交付给答辩人。答辩人多次找到中介公司和东永强要求给付购房款和办理过户手续。按照《合同法》的规定，答辩人在双方约定的四个月内的履行期内，答辩人可以随时要求原告履行，可是原告和中介公司始终不予履行从而导致答辩人无法在石家庄市购买房屋，造成答辩人重大损失。在答辩人多次强烈的要求下，2016年10月7日中介公司才要求东永强付给答辩人10万元，并承担房租每月800元。如果原告按时履行本合同约定的四个月给付全部购房款，那么原告根本就无从谈起给付租赁费。中介公司在2016年10月8日又承诺最晚在2016年1I月20日前办理完毕。中介公司和被告又一次违约。2016年10月1日中介公司书面保证到2017年8月1日必须把购房款全部交付给答辩人。如有违约丙方中介公司自愿赔偿答辩人73万元(答辩人在此特别提示中介公司，答辩人将另案起诉中介公司赔偿答辩人的损失)。根据《担保法》的规定，中介公司自愿承担了保证责任。那么给答辩人造成的损失，中介公司一定要承担责任。可是中介公司和东永强又一次违约。根据三方签订的违约条款，本合同自动终止。2016年8月28日答辩人已经向东永强和中介公司发出告知书，告知东永强和中介公司答辩人已经与其解除合同。鉴于上述东永强和中介公司的严重违约，和东永强、中介公司多次不履行主要债务，以及答辩人多次催告，东永强和中介公司就是不履行合同，因此，三方签订的合同已经终止。原告要求继续履行合同也已经没有事实基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。四、本案所涉房产，是答辩人在2009年4月23日按揭贷款从河北帝华房地产集团有限公司购买的房产。贷款期限为15年。货款的银行是中国工商银行股份有限公司鹿泉支行。现在此房抵押在银行，答辩人还没有还清贷款，从客观事实上讲，此房无法进行过户。综上，原告与中介公司恶意串通极大的损害了答辩人的利益，因此三方签订的合同事实上是无效合同。原告与中介公司故意与答辩人签订了一个根本就没有履行期限的合同，原告住着答辩人的房屋，又不给付购房款也不给付租赁费。无期限住着辩人的房产，又拿答辩人的房产进行贷款。两年来，原告和中介公司一直推托不付购房款。因此，恶意串通事实明显。答辩人也已经通知了原告和中介公司此合同已经解除。还有此房是按揭贷款房产，事实上也不可能过户到原告名下。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
银山公司辩称，原告东永强和被告贾二月于2016年1月5日通过答辩人的中介公司签订了一份房屋买卖合同。合同约定购房款为470000元，定金为10000元，由于签订合同时该房的产权证还没有办理，双方约定付款方式为用贷款支付剩余房款，期限为贾二月配合过户后，银行给原告放款后支付贾二月房款。同年10月原、被告又订立了一份补充协议，双方约定原告于2016年10月8日前支付贾二月购房款10万元。反诉人贾二月称购房合同没有约定付款方式的说法不属实。因争议房产在签订合同时尚未办理产权证书，且由于政策原因该房屋产权证的发证时间无法确定，过户时间和贷款时间就无法确定。因此购房合同无法约定准确的付款时间，合同没有约定具体的付款时间的事实也符合现实的交易惯例。在合同履行过程中原告按约定支付了被告1万元定金，并于2016年10月7日向贾二月支付了10万元房款。该房的产权证书于2017年1月已经办理，贷款手续也已经建设银行审批。由于被告贾二月一直不配合原告办理过户手续，导致银行不能放款。房产证出证后答辩人多次通知被告贾二月配合原告办理过户手续，但贾二月总是以各种理由不配合办理，导致形成本案诉讼，只要贾二月配合原告过户，银行很快就能放款，被告贾二月也就能很快拿到房款。另外，答辩人也没有承诺从签订合同之日起4个月内东永强就把约定的房款付清。综上，答辩人认为该合同合法有效，应当履行，而且双方也有能力实际履行，被告贾二月反诉解除合同的理据不足，法院应当依法查清事实依法驳回被告贾二月的诉求。
贾二月反诉称，1、请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人在2016年1月5日签定的《房屋买卖合同》。2、请求被反诉人东永强给付租赁费8800元(从2017年2月到2017年12月)。事实与理由：2017年11月13日被反诉人东永强诉反诉人贾二月和被反诉人石家庄银山房地产经纪有限公司，房屋买卖合同纠纷一案已由贵法院受理。2016年1月5日反诉人与二被反诉人签订了《房屋买卖合同》。反诉人因孩子在石家庄上学，预备在石家庄购房因款项不够才出卖本案所涉房产。就是因为反诉人对买卖房产不懂，才找到本案被反诉人石家庄银山房地产经纪有限公司。石家庄银山房地产经纪有限公司让反诉人按照其事先准备好的格式合同的要求签订了此合同。中介公司口头告知反诉人自合同签订之日起4个月内东永强就把约定的购房款，全部给付反诉人。可是，中介公司和东永强没有按照约定支付购房款，从而导致反诉人在石家庄无法购房，反诉人此时意识到二被反诉人是给反诉人设置的骗房圈套，导致了反诉人在石家庄××及时购房，房产大涨价，给反诉人造成巨大的损失。反诉人多次找到中介公司和东永强支付要求解除此合同。中介公司为了稳住反诉人于2016年10月7日让东永强的妻子邢红送来10万元，并约定给付房租每月800元同时签订了“协议”。可是，中介公司和东永强自签订合同两年来，不但不支付购房款和不支付租赁费，却占着反诉人的房子。反诉人多次找中介公司和东永强要求从该房产中搬出。被反诉人以种种理由推托，反诉人看到中介公司利用反诉人不懂房屋买卖的法律，与被反诉人东永强恶意串通，签订了一个根本没有履行期限的合同。合同第四条付款方式根本不予约定。显然这是二被反诉人恶意串通。为此，反诉人在2016年8月28日给二被反诉人发了一个“告知书”。因东永强拒不支付购房款，反诉人告知其解除双方签订的《房屋买卖合同》。还有，因反诉人已经通知了东永强此合同已经解除，东永强无权继续再占有该屋。2016年反诉人找到中介公司和东永强要求东永强立即退出该房屋。中介公司调解，并向反诉人保证，2016年10月1日-2017年8月1日东永强和中介公司将购房款全部给付反诉人。否则，中介公司将赔偿反诉人损失73万元(在此反诉人保留另案起诉中介公司)。由此可见，二被反诉人又一次不按约定支付购房款，已经明确表示和事实行为不履行给付购房款的主要债务。再则，因东永强不能给付购房款，在中介公司的协调下，东永强从2016年10月开始向反诉人缴纳房租，然而到2017年2月被反诉人东永强又一次违约不予缴纳房租。由此可见，二被反诉人事实上，也认可该房产买卖合同已经解除。二被反诉人三番五次的欺骗反诉人。根据《合同法》第九十四条的规定，以及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释笫十五条的规定。反诉人请求法院解除2016年1月5日签订的《房屋买卖合同》。
东永强辩称，1、本案中不存在约定解除和法定解除的情形，反诉人要求解除合同没有事实和法律依据。2、原告不应当给付租赁费，案涉的房屋于2017年1月9日颁发房产证，此后被告拒绝履行合同为原告办理过户手续，原告有权拒绝被告相应的履行要求，被告主张的租赁费系其自身违约行为所导致扩大的损失，原告不应承担。
银山公司辩称，原、被告订立的合同合法有效，应继续履行且该合同不存在合同法规定的法定解除条件和约定的解除条件，具体答辩事实详见本诉中的答辩状，请法院驳回反诉人的反诉请求。
东永强提交如下证据：1、2016年1月5日原、被告与第三人三方签订的房屋买卖合同，合同约定的付款方式为签订合同当日缴纳定金1万元，剩余款项于房产证办下来并过户办理贷款后付清。事实上，案涉房产证于2017年1月9日已下发。证据2、2016年1月5日贾二月出具的收到定金1万元收条一张。证据3、2016年10月6日三方签订的补充协议，约定由原告先支付被告10万元购房款，并每月承担房租800元，原告依约履行。证据4、2016年10月6日被告贾二月出具10万元房款收条一张，证明原告履行了补充协议。
贾二月质证意见：对证据1真实性无异议，但合同第8条违约责任，若乙方不能支付购房款在约定5日后合同自动终止并按违约处理。因中介公司口头约定的日期为4个月，原告没有按期履行主要债务，被告有权解除合同。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，因合同约定贷款后给付购房款，被告多次要求中介公司和原告办理贷款和过户手续，且中介公司在答辩中因政策原因导致不能办理贷款，应由中介公司进一步举证，该协议已约定租金800元，即便该房屋卖给原告就不存在房屋租金问题，因被告多次找原告和中介公司办理给付购房款，中介公司办理不下来，所以产生了房租。足以证明中介公司和原告没有在合理期限给付购房款，而被告在2016年3月份已将房屋交付给原告，原告应在交付房屋之后的合理期限，也就是法律规定的3个月给付购房款，但原告和中介公司没有在合理期限内给付购房款并拖至将近两年。根据合同法第94条和最高法关于买卖合同第15条规定合理期限应为3个月，因此这一证据足以证明原告迟延履行主要债务，被告有权要求解除合同。对证据4无异议。
银山公司质证意见：对原告提交的4份证据真实性、关联性均无异议。
贾二月提交如下证据：1、2016年10月8日补充协议，协议第一条经双方决定，丙方保证将甲方南苑3-1-1213房税交付，最晚在2016年11月20前办理完毕。这一补充协议要求中介公司和原告在2016年11月20日前办理完毕，交税意味着付款，原告和中介公司又一次没有履行其主要债务。证据2、2016年10月7日协议，证明800元房租即签订协议日起如有一方违约，赔付对方10万元。该协议进一步证明双方签订协议约定的期限为4个月，且约定800元房租，双方签订的购房合同没有约定租赁费。本协议却说给被告房租800元，足以说明购房合同有给付购房款的时间，即口头约定的4个月，否则不会在本协议中出现房屋租赁费。证据3、2016年10月1日保证书，说明2017年8月1日前将购房款全部给付被告，但未履行。证据4、告知书，证明2016年8月28日我方已通知原告及中介公司解除购房合同，且有送达录像资料和谈话内容，内容为有约定给房款的期限4个月，且要求从该房屋搬离。证据5、个人购房借款担保合同，2009年被告在工商银行按揭贷款买的房。证据6、好再来装饰合同，证明2012年11月7日房屋由被告装修。证据7、送达告知时的录像光盘（未提供）。
东永强质证意见：对证据1该协议只是针对房税交税所需资料进行的约定，不涉及购房款的付款期限，不认可被告的证明目的。对证据2与我方提交的协议一致，该协议不能证明4个月付款期限。对证据3合法性、关联性均不认可，购房合同是由三方签订，付款方为原告，该保证书中没有原告的签字，任何人无权未经原告同意给原告设定义务。故我方认为该保证书无效。对证据4我方没有收到过该告知书，即使被告告知过原告方，在2016年10月6日双方通过补充协议又认可双方之间的房屋买卖合同关系存在，故该告知书已没有任何意义和法律效力。对证据5、对证据6均无异议，原告入住之后进行了小部分装修改造。对证据7因被告未提交，无法质证。
银山公司质证意见：同原告质证意见，与本案没有关系。
银山公司提交如下证据：1、公证书一份，贾二月委托封军花出售本案诉争房屋。证据2、第三人和贾二月之间的微信、短信聊天记录，证明被告贾二月不配合办理过户手续。证据3、本案房屋产权证复印件（原件在帝华公司，法院可以到不动产或到帝华公司核实）。
东永强质证意见：对第三人提交证据真实性均无异议，特别是微信、短信聊天记录足以证实被告在房产证出证之后明确表示不卖给原告房屋，被告的违约行为足以得到证实。
贾二月质证意见：对证据1真实性无异议，委托书中的10个委托事项足以说明房屋所有的贷款手续都是由受托人封军花进行办理，因贾二月不懂得房屋买卖和贷款手续才委托中介公司，故在购房合同签订两年期间因中介公司没有办理贷款手续，导致原告和中介公司没有及时给付购房款，在办理贷款过程中和办理相关手续中贾二月没有任何违约行为。也就是说贾二月已全权委托中介公司，中介公司也收取了相关的中介费用。对证据2真实性不认可，不能证明贾二月没有配合中介公司办理贷款过户，委托书中已明确了这些所有的手续均由中介公司办理，因中介公司严重违约，于2016年10月1日给被告写下保证：在2017年8月1日前将此购房款全部支付给贾二月，否则中介公司赔偿贾二月73万元巨款。对证据3因没有原件无法证实其真实性。
本院经审理查明，原、被告及第三人于2016年1月5日签订房屋买卖合同。合同约定：被告将其坐落于鹿泉区龙海南苑的3-1-1213住宅房屋出售给原告；房屋面积121.45平米，地下建筑面积11.89平米并包括部分附属物，房屋成交价为47万元，房屋产权过户的相关费用由原告承担；原告于2016年1月5日付给被告定金1万元，房本出来后办理贷款过户手续。被告负责出本前的任何费用；原告、被告配合第三人办理过户手续和公证委托手续。合同签订后，原告于2016年1月5日付给被告定金1万元，被告出具了收条。2016年3月份被告将房屋交付给原告居住。2016年10月6日三方签订的补充协议，约定由原告2016年10月7日前支付被告10万元购房款，并每月承担被告房租800元。同日被告收到原告房款10万元。2016年10月1日第三人向被告出具保证书，说明2017年8月1日前将剩余购房款36万元全部给付被告，并约定了违约责任。2016年10月8日被告与第三人签订补充协议，第三人保证将被告的南苑3-1-1213房税交付，最晚在2016年11月20前办理完毕。2016年12月16日被告与第三人进行了办理房产交易的相关公证委托。2017年1月9日被告办理了冀（2017）鹿泉区不动产权第0000034号产权证书。后被告未偿还剩余贷款及协助办理房产过户，并要求解除双方签订的房屋买卖合同。
另查明，被告鹿泉区龙海南苑的3-1-1213的房屋，在工商银行鹿泉支行办理了抵押贷款，贷款157000元，期限15年。
以上事实有原、被告及第三人提供并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了支付定金的义务并给付被告部分购房款，且原告已经实际入住。被告的房屋已经办理了不动产登记，而且原告业已备齐剩余合同约定的全部房款，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》具备履行条件，不存在现实履行的困难，双方应当依约履行合同。被告辩称原、被告签订的“房屋买卖合同”属于无效合同，但没有提交证据予以证实。被告主张双方在签订合同时，口头约定4个月内给付全部购房款，但原告及第三人不予认可且被告没有提交相关的证据予以证实。故对被告的此项主张本院不予采信。被告称2016年8月28日已经向东永强和中介公司发出解除合同告知书，三方签订的合同已经终止。但三方又于2016年10月6日签订的补充协议，约定由原告2016年10月7日前支付被告10万元购房款，故对被告此意见本院不予采纳。贾二月反诉请求解除双方2016年1月5日签定的《房屋买卖合同》，但其提交的证据不能证实存在约定解除和法定解除的情形，故对此诉讼请求本院不予支持。被告要求原告给付自2017年2月到2017年12月的租赁费8800元，被告虽未予协助办理房产过户，但鉴于原告已经实际居住使用该房屋，且办理房产过户时间也有不确定性，故原告给付被告要求的房屋租赁费符合约定和情理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）被告（反诉原告）双方继续履行合同。被告（反诉原告）在本判决生效后十五日内为原告（反诉被告）办理鹿泉区龙海南苑3-1-1213室房产的过户手续。
二、原告（反诉被告）在本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）房屋租赁费8800元。
三、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取65元，由贾二月负担40元，东永强负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 李秋芳
二〇一八年二月五日
书记员 梁文茜