上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初28617号
原告(反诉被告)：翟金明，男，1955年12月15日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：葛泽峰，上海孙仁荣律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘彬，男，1971年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐佳杰，上海市福隆律师事务所律师。
原告(反诉被告)翟金明与被告(反诉原告)刘彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中，被告刘彬提起反诉，本院依法于2016年11月21日、2017年1月5日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)翟金明及委托诉讼代理人葛泽峰，被告(反诉原告)刘彬及委托诉讼代理人徐佳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟金明向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令解除双方签订的关于闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁合同；2、被告刘彬负责将租赁房屋交还原告，并将房屋内装修恢复到毛坯状态；3、被告支付拖欠的租金按照每月人民币(币种下同)12,500元(从2016年4月1日起至合同解除之日止)计；4、要求被告支付解除合同后实际占用房屋产生的使用费，按每月12,500元标准，自合同解除之日起计算至实际归还之日止。
事实和理由：原告翟金明与被告刘彬于2011年6月29日签订了关于闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》一份，该房屋的产权人系原告妻子，租期自2011年7月5日至2013年7月4日止。合同到期后，被告继续租赁该房屋，双方未签订书面合同，同时房租上涨至每月12,500元。但被告自2016年3月起未支付租金，也拒绝交还房屋，经双方再三交涉，被告强占房屋不愿迁出。被告在租赁期间将房屋装修成奇怪形状，影响原告的下一次出租，所以应当将房屋恢复原状。另外，被告支付的租赁押金11,000元，因被告拖欠租金，导致合同解除，故原告认为该押金应抵作违约金。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告表示如合同解除，该11,000元押金可用以冲抵租金。
被告刘彬辩称，同意解除房屋租赁合同。2016年4月以后确实没有交付租金，原因是2016年3月份以后，租赁房屋外的违章搭建(20平方米)被拆除，且房屋外面砌了围墙，而租赁房屋虽是住宅用房，原本是破墙开店，用于经营足浴，现在被告无法正常使用涉案房屋，因此对于2016年4月以后的租金不同意支付。此外，原告还曾允诺该租赁房屋能够办出营业执照进行经营活动，被告为此出资对租赁房屋进行了装修。据此，被告提出反诉要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告装修损失10万元。
针对被告(反诉原告)刘彬的反诉请求，原告(反诉被告)翟金明辩称，同意解除合同。对于装修损失不予认可，根据合同约定，被告要进行装修需征求原告方的书面意见，但被告未经原告同意；其次，2016年3月份在政府实施违章建筑整治时，当地居委会已经书面通知原告、被告将对租赁房屋实施整治，涉案房屋已经不可能继续用于经营用途，故被告不应该再装修，若被告方还装修，应该自行承担相应的损失。另，租赁房屋交付给被告时带有装修，被告在租赁之后并没有进行装修，是按照原先的装修进行经营的。租赁房屋原本有两扇门，顾客可以从两面进入房屋，违章搭建拆除后，加之砌墙，顾客已经无法从南面出入，但房屋正常的进出通道还是有的。
本院经审理认定事实如下：2011年6月29日，原告(反诉被告)翟金明(出租方、甲方)与被告(反诉原告)刘彬(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定出租房屋位于本市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积65平方米。租赁期自2011年7月5日起至2013年7月4日止。月租金为11,000元，支付方式为付三个月押一个月，提前十天支付下一期房租。合同对经营证照还约定，乙方自行负责办理《营业执照》、《许可证》等证照事宜与经营手续；本合同租期届满或合同中途解除后，甲方有权要求乙方将《营业执照》、《许可证》等证照注销或迁移出该房屋，逾期则乙方应承担违约责任。
合同签订后，被告(反诉原告)刘彬支付了押金11,000元及首期租金后，取得租赁房屋从事足浴经营。房屋交付时，租赁房屋南面有违章搭建房约20平方米，并在违建房西面构筑进出用门对外经营。租赁期满后，刘彬继续承租使用该房屋，双方未签订书面续租合同，后租金按每月12,500元实际支付。
2016年2月底、3月初，涉案租赁房屋所在小区进行拆违整治，小区物业公司和新虹桥街道航华一村第七居民委员会告知原、被告，租赁房屋存在违章搭建，不能破墙开店，并将于2016年5月1日正式开始拆违整治行动。同年5月3日，租赁房屋南面的违章搭建被拆除，并沿房屋南侧砌起了约一米五高的围墙，租赁房屋无法从南面进出。另外，被告(反诉原告)所支付的租金至2016年4月4日。
以上事实，有原告(反诉被告)翟金明提供的《房屋租赁合同》、房地产权证、结婚证(翟金明与产权人陈莲)、居委会的情况说明、租金收据，被告(反诉原告)刘彬提供的租赁房屋被拆除违章搭建前后的照片等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案相关联，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。租赁期届满，承租人刘彬继续使用租赁房屋并支付租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告双方亦均要求解除租赁合同，故本院予以准许，并确认2016年11月21日即刘彬当庭反诉要求解除合同当日，双方所签《房屋租赁合同》解除。
合同解除后，承租人刘彬应及时搬离租赁房屋，将房屋交还出租人翟金明。自2016年4月5日起至合同解除之日的租金及至搬离之日的房屋使用费问题，本院认为，租赁房屋性质虽为居住用途的非营业性用房，但从出租人交付承租人时的房屋状况及租金标准可以看出，该房屋的租赁目的并非居住，而是进行经营活动。租赁过程中，因拆违整治，租赁房屋外用于经营活动的违章搭建被拆除，且从房屋外直接进入室内的通道也因房屋南侧新砌的围墙被封堵，而只留有从楼道内进出的大门，该房屋现无异于一般的居住用房，即已不能“破墙开店”。承租人刘彬据此要求调整租金的请求，可予支持，本院结合双方的合同约定，租赁房屋的实际使用状况及违章搭建的拆除情况等因素综合考量，确认自2016年4月5日起至实际搬离房屋之日止的租金及房屋使用费标准为每月8,000元。
对于刘彬要求赔偿装修损失的反诉请求，本院认为，承租人对租赁物的添附投入应当结合具体的租赁期限，本案中，双方的租赁合同自2013年7月5日起已属不定期租赁，当事人均可随时解除合同，且刘彬所称2016年5月进行装修当时，租赁房屋已被拆除违章建筑，不能进行经营活动，因此其主张的装修损失赔偿，不予支持。此外，对于出租人翟金明要求刘彬将房屋恢复至毛坯状态的诉讼请求，如上所述，承租人取得租赁房屋后用于经营活动，对房屋进行装修以适于经营，符合合同目的，因此对翟金明的此项诉请，本院不予支持。另，合同解除后，刘彬支付的押金11,000元可用以冲抵拖欠租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)翟金明与被告(反诉原告)刘彬就上海市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2016年11月21日解除；
二、被告(反诉原告)刘彬于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室租赁房屋；
三、被告(反诉原告)刘彬按每月8,000元的标准向原告(反诉被告)翟金明支付自2016年4月5日起至2016年11月21日止的租金，及自2016年11月22日起至刘彬搬离上述房屋之日止的房屋使用费(押金11,000元可用以冲抵该租金)；
四、驳回原告(反诉被告)翟金明的其他诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)刘彬的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计1,150元，由原告(反诉被告)翟金明负担400元，被告(反诉原告)刘彬负担750元，反诉案件受理费1,150元，由被告(反诉原告)刘彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐寨华
二〇一七年五月十五日
书记员 李 震
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。