江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4317号
上诉人（原审被告）：杨华，男，1986年10月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：李旭，江苏百圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南京同曦瑞都购物广场有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道1222号。
法定代表人:陈广川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。
上诉人杨华因与被上诉人南京同曦瑞都购物广场有限公司（以下简称瑞都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨华上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、变更一审判决第一项为“确认双方之间的《租赁合同》于2015年3月10日解除”；三、变更一审判决第二项为“杨华向瑞都公司支付2014年10月1日至2015年3月10日的租金97884.8元、物业管理费30777.24元、电费3013.25元”；四、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、租金的计算期间认定错误。一审法院认定商铺的交付日期为2014年7月28日并自2014年8月18日计算租金是错误的。《租赁合同》约定双方应共同签署《场地交付证明》，并注明房屋交付日。一审法院在被上诉人未出示相关证据的情况下，毫无根据地直接认定商铺交付日期为2014年7月28日，属于认定事实错误。2015年3月1日，被上诉人已将商铺封锁，上诉人无法进入，因此，2015年3月10日之后的租金，上诉人不应当给付。综上，一审法院计算租金自2014年8月18日起至2015年10月30日计算租金，与事实不符。二、商铺面积认定不清。双方签订的租赁合同补充协议约定，使用面积以实测面积为准。上诉人在一审中提供毯子的销售清单说明商铺面积存疑，上诉人已完成了举证责任。
被上诉人瑞都公司答辩称，被上诉人在一审时提供了装修入场申请表证明房屋交付时间为2014年7月28日，上诉人不能证明《租赁合同》的解除时间为2015年3月10日，上诉人一直占有涉案房屋至2015年10月30日，故租金应当计算至2015年10月30日止。上诉人在房屋交付、装修、使用以及交纳部分租金时均未对房屋面积有异议，说明上诉人对租赁房屋的面积是认可的，其认为实际使用面积为80平方米，并没有相应的证据证明。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
瑞都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年7月27日签订的《租赁合同》；2、杨华立即向其支付截至2015年10月30日欠付的租金349265元以及物业管理费82675元；3、杨华向其支付电费3013.25元；4、杨华向其支付逾期付款违约金（以欠付的租金、物业管理费总额为基数，按照每日千分之五的标准分段计算至杨华支付之日止;暂计算至2015年4月3日为189841.45元）；5、杨华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
2014年7月27日，瑞都公司（甲方）与杨华（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：瑞都公司将位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B209的商铺出租给杨华，使用面积100.3平方米，建筑面积118平方米（使用面积以实测为准，建筑面积=使用面积/0.85），合同涉及面积计算均以建筑面积为准；租赁期限自2014年8月3日起至2016年8月2日止，交付日暂定2014年7月24日，免租装修期为20日，自交付之日起计算；杨华承租该商铺经营精灵兔王国亲子乐园；第一年租金为每月23330元，第二年租金为每月25124元，每一个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前30日支付，第一期租金应于合同签订后7日内支付完毕；物业管理费每月5310元，每一个月为一期，每期支付一次，与租金同步支付，每次在当期开始前提前30日支付，第一期管理费应于合同签订后7日内支付完毕，免租装修期物业管理费正常收取；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金28640元；自用水、电、天然气费用由甲方代收代缴，并按月按实结算，乙方应于次月3日前支付，乙方应承担的水电费用=自用水、电费用+公共损耗（每月水电总额×5%）；本合同提前解除或期满终止后，乙方对该商铺的任何装修、装置、陈列、改造，无论是否经过甲方同意，乙方不作任何补偿或赔偿要求，除非甲方要求予以移除，否则自合同提前解除或期满终止之日所有权归属甲方；乙方拖欠履约保证金、租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目（因停止水、电供应等措施造成乙方经营损失等，由乙方自行承担），要求乙方补交所有拖欠款项及没收履约保证金，并可同时解除本合同；履约保证金的没收，不影响乙方其他违约责任的承担；对本合同所有逾期未付的租金、管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，违约金数额为拖欠日乘以拖欠总额之千分之五，自款项应付之日起至款项到达之日止。瑞都公司于2014年7月28日交付商铺。杨华于2014年9月2日缴纳装修保证金10000元，于2014年9月9日缴纳保证金28640元，于2014年11月21日缴纳5000元。2014年8月18日至2015年10月30日，涉案商铺租金为341875元，物业管理费为80106.7元，电费为3013.25元。2015年8月，瑞都公司就本案诉至一审法院。
一审审理过程中，杨华就其主张的瑞都公司于2015年3月初强行将其经营的店铺关闭以及交付的商铺实际面积小于合同约定面积，申请证人应某出庭作证并提交视频、销货清单1份。应某陈述：涉案店铺系由其承包装潢，2015年3月其前往店铺进行维修，发现店铺被封；其在装潢时测量的店铺实际使用面积仅有九十几平方米。杨华陈述视频系其2015年9月在瑞都购物广场内拍摄，视频中着制服说话的人系瑞都公司工作人员，该工作人员表示强制关店非其一家店铺。销货清单载明方块毯80平方米，杨华认为店铺内地面均铺有方块毯，可证实实际面积小于合同载明面积。瑞都公司质证后认为证人与杨华存在利害关系，对其陈述不予认可；对视频的真实性、合法性以及关联性均不予认可，并无证据证实着制服人员系其工作人员；对销货清单的真实性不予认可。一审法院在2015年9月16日第一次开庭审理中以及2015年10月27日现场勘验时均要求双方进行交接，将涉案商铺清空以减少损失，因杨华认为商铺内物品遗失，双方未能交接。2015年10月30日，瑞都公司将涉案商铺清空。瑞都公司就杨华逾期支付费用给其造成的损失未提交证据。因双方意见不一，致调解未成。
一审法院认为,瑞都公司与杨华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。瑞都公司与杨华均应当按照合同约定履行各自的义务。杨华长期欠交租金、物业管理费以及电费，瑞都公司要求解除合同，符合合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。对杨华主张瑞都公司于2015年3月初强行将其经营的店铺关闭系行使单方解除权的意见，其提交的视频中人员的身份无证据证实，对视频一审法院不予采信；证人证言无其他证据与之相互印证，故对其该意见一审法院不予采纳。对于杨华辩称的商铺实际交付的面积小于合同约定的面积，仅凭证人陈述不足以认定其该主张。涉案商铺于2014年7月28日交付，免租期结束后应于2014年8月18日开始计算租金。2014年8月18日至2015年10月30日期间涉案商铺租金为341875元、物业管理费为80106.7元，水电费为3013.25元，合计424994.7元。
关于履约保证金，由于履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。因此，杨华已经交付的履约保证金应与其应支付的租金相折抵。综上，扣除杨华已经支付的履约保证金28640元、装修保证金10000元以及5000元，杨华还应向瑞都公司支付381354.7元。对于瑞都公司主张的违约金，杨华违约应当承担相应的违约责任，向瑞都公司支付违约金。因双方约定的每日千分之五的标准过高，结合涉案房屋的性质、用途及杨华违约情形，一审法院酌情将违约金标准降低为中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，分段计算至2015年10月30日违约金为35730.76元，此后以381354.7元为基数计算至实际支付之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑞都公司与杨华于2014年7月27日签订的关于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B209商铺的《租赁合同》解除。二、杨华向瑞都公司支付租金、物业管理费以及电费合计381354.7元。三、杨华向瑞都公司支付违约金（其中计算至2015年10月30日为35730.76元；自2015年10月31日起以381354.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍标准计算至实际支付之日止）。以上二、三项均于判决发生法律效力之日起十日付清。四、驳回瑞都公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12051元，由瑞都公司负担4290元，由杨华负担7761元。
一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院另查明，装修入场申请表、施工人员名单申报表、防火安全责任书均载明杨华进行装修的日期为2014年7月28日。二审审理中，上诉人提交瑞都公司函复印件一份，证明房屋的交付时间是2014年8月3日，免租期延长为2014年8月22日至9月30日。被上诉人认为该证据没有原件核实，对其真实性不予认可，且该份函件的抬头是韩江道而不是本案当事人杨华，所以与本案没有关联性。对此，本院认为，因该证据为复印件，也无其他证据相互佐证，且与装修入场申请表、施工人员名单申报表、防火安全责任书里载明的内容矛盾，故本院对其真实性不予认可，不作为本案的证据采信。
本院认为，瑞都公司与杨华于2014年7月27签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效。合同履行过程中，杨华因欠交租金及相关费用，符合合同约定及法定的合同解除情形，一审法院解除瑞都公司与杨华之间的《租赁合同》，于法有据。装修入场申请表、施工人员名单申报表、防火安全责任书均载明杨华进行装修的日期为2014年7月28日，杨华称商铺的实际交付日期为2014年8月2日无证据证实，本院不予采信。一审审理中，一审法院于2015年9月16日、10月27日要求双方进行交接，因杨华认为商铺内物品遗失，双方未能交接，后瑞都公司于2015年10月30日将涉案商铺清空，故涉案商铺的租金应当计算至2015年10月30日止。杨华称2015年3月1日瑞都公司将商铺封锁，因其未能提交充分的证据证实，本院不予采信。杨华称瑞都公司交付的商铺使用面积不到100.3平方米，不符合合同的约定，一审审理中，杨华申请出庭的证人应某称其在装潢店铺时经测量店铺的使用面积仅有九十几平方米，对此，本院认为，虽然应某称店铺使用面积只有九十几平方米，但其测量是否存在误差，并不能确定，杨华亦未提供其他证据相佐证，且杨华在商铺交付、装修、使用后均未对商铺的使用面积提出异议，故本院对杨华的陈述，不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5552元，由上诉人杨华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年八月十一日
书 记 员 郭旭冬