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西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第01418号
原告：中国银行股份有限公司西安长安路支行。住所地：西安市碑林区南稍门十字南关正街*号。
负责人：苏某，该支行行长。
委托代理人：卢某某，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人：鹿某某，陕西联强律师事务所律师。
被告：苏某甲，男，汉族，职业不详（未到庭）。
被告：西安金辉房地产开发有限公司。住所地：西安市高新路**号电信广场金融商务中心*层。
法定代表人：林某某，该公司董事长。
委托代理人：王某，男，该公司员工。
被告：苏某乙，男，1973年9月7日出生，汉族，职业不详（未到庭）。
被告：岳某某，女，1973年3月29日出生，汉族，无业。
原告中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中行长安路支行）与被告苏某甲、西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）、苏某乙、岳某某借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行长安路支行之委托代理人卢某某、鹿某某及被告金辉公司之委托代理人王某到庭参加了诉讼。被告苏某甲、苏某乙、岳某某经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行长安路支行诉称，2011年5月20日，其与被告苏某甲、金辉公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同约定：苏某甲向其贷款223万元，贷款期限为360个月，用于购买位于西安市曲江新区雁南五路房产。苏某甲用上述房产作为借款的抵押担保，金辉公司承诺对苏某甲借款合同下的借款提供阶段性担保责任。苏某甲如未按期归还贷款本息，其有权采取包括终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求苏某甲赔偿因违约而给贷款造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求金辉公司承担保证责任等在内的措施。同日，其与苏某甲又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，其与苏某甲的父亲苏某乙，母亲岳某某还签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，为苏某甲的贷款提供全程保证责任。上述合同生效后其按约向苏某甲全额发放了借款，苏某甲自2013年12月至2014年3月，连续3期未按合同约定还款，已构成违约，故请求法院判令解除编号为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由被告苏某甲立即偿还贷款本金2169669.56元，截止2014年3月25日利息及罚息34263.18元，并清付实际清偿完贷款本息之日期间的利息及费用。判令苏某甲以抵押房产承担抵押担保责任，其对抵押房产具有优先受偿权。判令金辉公司对苏某甲的借款承担；连带担保责任，代为清偿借款本息，并判令苏某乙、岳某某对苏某甲的借款承担连带担保责任，代为清偿借款本息，被告承担诉讼费。
被告苏某甲未答辩。
被告金辉公司辩称，因苏某甲未缴纳大修基金，故房产证亦未办理。亦未办理他项权利证书，认为应将抵押房产由原告优先受偿，不足部分再由其公司代为清偿，同意原告的其余诉讼请求。
被告苏某乙未答辩。
被告岳某某未答辩。
经审理查明，2011年5月30日，中行长安路支行与苏某甲、金辉公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：由苏某甲向中行长安路支行贷款223万元，贷款期限为360个月，用于购买坐落于西安市曲江新区雁南五路房产。贷款的偿还方式为按月等额本息还款。借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后七日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后七日内办理正式抵押登记。金辉公司提供阶段性连带责任保证。合同约定如借款人未按期归还贷款本息，中行长安路支行有权分别或同时采取下列措施：⑴要求借款人限期纠正其违约行为；⑵宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；⑶全部、部分中止或终止受理借款人在其他合同项下的业务申请；对于尚未发放的贷款，全部、部分中止或终止发放；⑷宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；⑸终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；⑹要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；⑺有权从借款人在贷款人处开立的其他帐户中直接扣划款项用于清偿贷款本息帐户币种与贷款币种不同的，按扣收时贷款人适用的结售汇牌价汇率折算；⑻依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；⑼行使其他担保物权；⑽要求保证人承担保证责任；⑾贷款人认为必要的其他措施、同日，原告与苏某甲签订《西安市房地产抵押合同》，约定以苏某甲购买的上述房产抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实际抵押权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。2011年5月30日原告与苏某乙、岳某某签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，约定保证人苏某乙、岳某某提供全程连带责任保证。合同保证期间为主债权的履行期届满之日起两年。《贷款合同》签订后原告依约向被告苏某甲发放贷款223万元，2013年12月12日之后被告苏某甲未按合同约定履行还款义务，截止2014年3月25日拖欠本金2169669.56元。上述房屋未在西安市房屋管理局办理房屋抵押登记手续。另查，2013年8月15日，西安融侨置业有限公司变更名称为西安金辉房地产开发有限公司。
以上事实及情节，有双方当事人陈述、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、贷款还款明细、公司登记基本情况等证明材料在卷佐证。
本院认为，原告中行长安路支行与被告苏某甲、金辉公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，中行长安路支行与苏某乙、岳某某签订的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》意思表示真实、内容合法，均系有效合同。合同当事人均应按照合同履行义务，原告履行了向被告支付借款的义务，被告苏某甲未按合同约定履行还款付息的义务，现原告要求被告苏某甲偿还借款本金人民币2169669.52元及2013年12月12日至给付之日的利息及罚息，并判令金辉公司、苏某乙、岳某某承担连带担保赔偿责任，证据充足，理由充分，依法应予支持。至于原告主张苏某甲以抵押房产承担赔偿责任，因双方签订的《西安市房地产抵押合同》，约定房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，因上述房产未办理抵押登记，故该合同未生效，原告要求苏某甲以抵押房产承担担保责任，对抵押房产具有优先受偿权无事实法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司西安长安路支行与被告苏某甲、西安金辉房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除；本判决生效十日内，被告苏某甲偿还贷款本金2169669.56元，截止2014年3月25日期间的利息及罚息34263.18元，及2014年3月26日至贷款清偿之日的债务利息及罚息；
二、被告西安金辉房地产开发有限公司对上述债务承担连带赔偿责任；
三、被告苏某乙、岳某某对上述债务承担连带赔偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司西安长安路支行要求被告苏某甲以房产承担担保责任，对抵押物具有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费24831元，由原告负担831元，被告苏某甲负担24000元（此款原告已预付，被告应于本判决生效十日内将负担款项给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 刘 彧
审判员 范合瑞
审判员 曹旭侠
二〇一四年八月二十七日
书记员 霍 雯