西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终316号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丁清华，男，1970年12月10日出生，汉族，经商，现住拉萨市。
委托诉讼代理人：何苗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：县永强，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏自治区卫生和计划生育委员会。住所地西藏自治区拉萨市。
法定代表人：王云亭，该单位副书记、主任。
委托诉讼代理人：许培资，西藏源尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。
上诉人丁清华因与被上诉人西藏自治区卫生和计划生育委员会（以下简称西藏卫计委）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进��了审理。上诉人丁清华及其委托诉讼代理人何苗，被上诉人西藏卫计委的委托诉讼代理人索朗益西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁清华上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1792号民事判决，改判支持其在一审中的反诉请求，即：请求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，判令西藏卫计委向其赔偿因合同无效而造成的房屋修建和装修残值损失362816元,并驳回西藏卫计委在一审中的诉讼请求;2.本案一审本诉、反诉及二审诉讼费用均由西藏卫计委承担。事实及理由：一、上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致其对责任的划分缺乏事实依据。按照双方签订的《房屋租赁合同》，房屋出租人在收取房屋租金时需向承租人出具由税务机关或财政部门监制的收租凭证，如不能出具，承租人有权拒付租金。本���中，由于被上诉人不能出具符合合同约定的收据，上诉人拒付租金有正当事由，因此一审法院认定双方之间的房屋租赁合同因承租人欠付租金导致出租人解除合同，属认定事实错误，所作判决依法应予纠正。二、上诉人认为，本案中的房屋租赁合同因违反法律的强制性规定应确认为无效。在本案一审法院组织的举证质证过程中，被上诉人无法举证证明本案所涉租赁房屋出租手续合法有效。首先，租赁物无房屋产权证。其次，租赁房屋所涉土地的使用权人系西藏自治区卫生厅而非本案被上诉人，土地性质为国有划拨土地。而按照我国《土地管理法》的相关规定，国有划拨土地在没有办理土地变更手续时是不能出租。再次，涉案房屋在出租过程中未进行任何备案登记，严重违反房屋租赁相关规定。因此，本案的出租行为因违反法律强制性规定而无效。被上诉人西藏卫��委仍然直接向上诉人丁清华下发通知终止合同收回房屋，并以各种方式阻止上诉人丁清华的正常营业，缺乏法律依据，因此给上诉人丁清华造成重大的经济损失，应当向其赔偿房屋修建及装修残值损失362816元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。
西藏卫计委辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人以被上诉人不具备相关房屋租赁资格或未办理登记备案为由要求确认合同无效属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。而双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁标的为”区卫生计生委第���安居院老年活动中心”，故不应适用上述司法解释的规定；其次，本案中双方的争议标的租赁物为房屋而非土地。上诉人以《土地管理法》等作为依据主张双方签订的租赁合同无效显然属适用法律错误。最后，本案双方签订的《房屋租赁合同》不属于《合同法》第五十二条所规定的无效合同情形，故上诉人要求确认合同无效的上诉请求无事实和法律依据。二、上诉人不能以被上诉人未出具约定票据为由作为拒绝支付租金的抗辩理由。是否开具正规票据仅仅为附随义务，属行政法规调整范围。上诉人不能以附随义务作为对抗主要义务的理由，且双方合同虽有约定出具票据的条款，但并未约定该附随义务的履行期限，更何况被上诉人在合同履行过程中向上诉人出具过收据，因此上诉人的该项上诉理由不能成立。三、关于本案上诉人的装饰装修损失是否应当得��赔偿的问题。被上诉人认为上诉人的损失主张无事实和法律依据，不应得到支持。首先，本案中双方签订的租赁合同因上诉人的根本违约而解除，故应当根据相关司法解释的规定就未形成附和部分自行承担拆除并恢复原状，且由于因上诉人的违约导致的合同解除，被上诉人不应承担赔偿责任。其次，上诉人未经被上诉人同意下私自搭建的违章建筑部分，不仅违反了双方之间的合同，也违反了《城乡规划法》、《拉萨市城市规划条例》，因而亦不存在应由被上诉人赔偿的问题。四、本案中上诉人在未取得相关建设规划许可情况下私自搭建违章建筑并无证经营大规模烧烤店的行为已经违反多项管理规定，如将上诉人的行为视为合法行为进行赔偿，势必助长类似风气，违背立法原则。五、关于本案《价格评估报告》的问题。被上诉人认为该份证据因鉴定范围的问题以及鉴定标的的性质问题不能作为本案上诉人的赔偿依据。综上，本案上诉人违约的事实清楚，证据确凿充分，上诉人自2016年10月至今未缴纳任何租赁费用，拖欠长达一年以上，且违反合同约定进行无证经营、存在治安隐患，已构成根本违约，故恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
西藏卫计委向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月27日解除；2.判令被告支付原告房屋拖欠租金84000元；3.判令被告立即返还房屋，并恢复原状；4.判令本案诉讼费由被告承担。
丁清华向一审法院提出反诉请求：1.请求依法确认反诉原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值损失362816元；3.判令反诉被告承担本案反诉费。
一审法院认定的事实：2016年3月17日，西藏卫计委机关后勤服务中心与被告丁清华签订《房屋租赁合同》，合同约定”出租方：西藏卫计委机关后勤服务中心（以下简称甲方），承租方：丁清华（以下简称乙方）；甲方将原卫生系统第三安居小区院内的老年活动中心整栋楼房（除物管办和厅应急仓库）含院子租给乙方经营使用。房屋结构二层楼砖混，主要装修无；租赁期限从2015年8月17日至2018年8月16日，使用期限为3年；甲乙双方议定月租金7000元（大写：柒仟元整），乙方按每季度交纳给甲方。先付后用。甲方在收取租金时应向乙方出具由税务机关或财政部门监制的收租凭证，无合法的租赁单据乙方可以拒付；乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋，（1）擅自将房屋转让和抵押或与他人调剂交换的，...（3）拖欠租金一个月以上的...；甲方西藏卫计委机关后勤服务中心盖章，乙方丁清华签字捺印。”合同签订后，被告丁清华承租了该房屋及院子，并用于经营烤羊生意。2016年3月17日，被告丁清华向原告交纳了2016年3月至2016年10月的租金共计49000元，原告于当日向被告丁清华出具了盖有公章的收据一张。2016年6月20日，原告出具了西藏自治区资金往来票据。对于2016年10月至2017年10月的租金，被告丁清华未向原告交纳。被告丁清华在2015年8月17日至合同签订前已租赁并使用合同约定的租赁物。
另查明，2017年11月14日，被告申请对租赁房屋及场地的装修装饰残值进行司法鉴定。2018年3月10日，北京市国宏信价格评估有限公司做出《价格评估报告》，价格评估结论为：租赁房屋及场地上修建的房屋残值进行鉴定的评估价值为￥362816元。原、被告双方未对房屋的装饰装修进行约定，但原告同意被告对租赁物进行装修。
一审法院认为，针对本诉部分：原告西藏卫计委与被告丁清华签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告丁清华自2016年10月之后未向原告交纳租金，存在根本违约行为，故根据合同约定，原告有权解除合同，收回房屋；被告在房屋承租期间，有义务向原告支付房屋租金，交付租金为合同的主要义务，被告以原告未出具税务机关票据的附随义务作为抗辩不予交纳租金的理由不成立，且原告已出具了西藏自治区资金往来票据，故原告主张被告支付租金的诉讼请求，予以支持；原被告双方签订的《房屋租赁合同》，因被告拖欠租金一个月以上，导致原告解除合同，被告丁清华理应返还租赁房屋，故原告主张被告返还房屋，恢复原状的诉讼请求，予以支持。
针对反诉部分：根据《中华人民共和国合同��》第五十二条第（五）项规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。是否办理房屋产权证，法律、行政法规没有强制性规定，且《合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。反诉原告未提供证据证明反诉被告对租赁的房屋未取得产权证违反了法律、行政法规的规定，且本案反诉被告系机关事业单位，其不是该租赁房屋的所有人仅是使用管理人，故反诉原告以反诉被告不具备出租资质要求确认合同无效，没有法律依据，不予支持。本案为房屋租赁合同，反诉原被告未在合同中对装饰装修做出约定，但反诉被告在庭审中认可同意反诉原告装饰装修，现房屋租赁合同的解除是由于承租人违约拖欠租金造成的，且出租人不同意对装饰装修进行利用，故反诉原告请求由出租人赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条、第九十七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款的规定，判决：一、确认解除原告西藏卫计委与被告丁清华签订的《房屋租赁合同》；二、被告丁清华于本判决生效之日起十五日内向原告西藏卫计委返还原卫生系统第三安居小区院内的老年活动中心整栋楼房（除物管办和厅应急仓库）含院子，并恢复原状；三、被告丁清华于本判决生效之日起十五日内向原告西藏自治区卫生和计划生育委员会支付租金84000元；四、驳回反诉原告丁清华��全部诉讼请求。案件受理费1900元，依法减半收取950元，由被告丁清华负担。反诉费3928.16元，由反诉原告丁清华负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，对涉案《房屋租赁合同》的效力问题，丁清华称西藏卫计委不具备出租资质，且涉案房屋在出租过程中未进行相关备案登记，因此双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案涉案房屋是机关事业单位安居小区院内的老年活动中心整栋楼房，虽该房屋未取得相关产权证，但是西藏卫计委属于该房屋的使用管理人，结合西藏卫计委与丁清华于2016年3月17日签订《房屋租赁合同》后，西藏卫计委将出租房屋交付丁清华使用、收益的事实，能够说明西藏卫计委具有出租资质。对房屋租赁合同未进行备案登记的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：”当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，丁清华以此作为要求确认合同无效的理由缺乏法律依据。与此同时，因本案中没有任何证据表明西藏卫计委出租的房屋因违反法律强制性规定而由有关部门认定为违章建筑，故丁清华在本案中提出的合同无效的其他理由亦不能成立，据此，本案中并不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故上诉人丁清华的该项上诉主张不能成立。西藏卫计委与丁清华于签订的《房屋租赁合同》系双方���事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时，结合审理查明的事实，丁清华自2016年10月起未向西藏卫计委交纳过租金，存在根本违约行为，亦符合《房屋租赁合同》第五条约定，拖欠租金一个月以上的甲方可以终止合同，收回房屋的情形，以及2017年10月27日西藏卫计委向丁清华送达《关于终止房屋租赁合同的告知函》的事实，本院认为，一审法院判决确认解除西藏卫计委与丁清华签订的《房屋租赁合同》、丁清华返还西藏卫计委租赁房屋，恢复原状，并无不当，依法应予确认。
对租金的支付问题，丁清华提出自己并没有违约，不支付租金是由于西藏卫计委无法出具税务发票而依法行使相应抗辩权。本院认为，本案《房屋租赁合同》中，西藏卫计委作为出租方的主要义务是将房屋交付丁清华使用、收益，丁清华作为承租人的主要义务是向西藏卫计委支付租金。现西藏卫计委已经向丁清华交付房屋使用权，丁清华应当支付租金，出具税务机关票据仅是附随义务。根据《房屋租赁合同》第三条的约定甲方在收取租金时应向乙方出具有税务机关或财政部门监制的收租凭证。而西藏卫计委出具的《西藏自治区资金往来票据》能够证明其已完成出具收租凭证的义务，故丁清华的该项上诉理由不成立，西藏卫计委主张的2016年10月至2017年10月拖欠的租金84000元丁清华应当支付，本院对一审判决予以确认。
对装饰装修残值损失的问题，双方在《房屋租赁合同》中对装饰装修部分的处理并未做出相关约定，虽然出租人西藏卫计委认可同意丁清华装饰装修，但是现房屋租赁合同的解除系由承租人丁清华违约拖欠租金造成的，且出租人亦不同意对装饰装修进行利用，并要求对租赁房屋恢复原状，故丁清华主张赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求，于法无据，本院对一审的该项判决予以确认。此外丁清华所主张的装饰装修残值损失中还包括其违规扩建的房屋修建损失，本院认为，本案中没有任何证据表明承租人在承租场地内违章搭建的行为取得了出租方的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：”承租人未经出租人同意装饰装修扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人要求被上诉人承担其该部分损失缺乏相关依据。更何况规搭建的建筑已由相关执法部门认定为违章建筑，且本案所涉合同亦因承租人欠付租金解除，因此，丁清华要求被西藏卫计委承担其违规扩建的支出损失，亦有���公平、诚信的商事原则，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以确认。
综上所述，丁清华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5271元（上诉人丁清华已预交），由上诉人丁清华负担。
本判决为终审判决。
审判长 德吉卓嘎
审判员 加央曲珍
审判员 米玛次仁
二〇一八年七月二十七日
书记员 德庆玉珍