苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第01941号
原告：唐平，男，汉族，1958年9月30日生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘苏伟，江苏丰云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张姝怡，江苏丰云律师事务所实习律师。
被告：苏州易通房地产开发有限公司，组织机构代码13775748-5，住所地江苏省苏州市葑门外黄天荡。
法定代表人：李辉，董事长。
委托诉讼代理人：杨朕，苏州易通房地产开发有限公司清算组工作人员。
第三人：朱莺，女，汉族，1965年9月21日生，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：张知烈，江苏合展兆丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴开征，江苏合展兆丰律师事务所律师。
原告唐平与被告苏州易通房地产开发有限公司（以下简称易通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加朱莺为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年10月28日、2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告唐平的委托诉讼代理人刘苏伟、张姝怡（参加第二次庭审），被告易通公司委托诉讼代理人杨朕，第三人朱莺的委托诉讼代理人张知烈（参加后两次庭审）、吴开征（参加后两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐平提出诉讼请求：1.确认苏州工业园区独墅苑四期（韵动汇）512幢101室房屋归原告所有，被告立即协助原告将该房屋产权过户至原告名下；2.诉讼费被告承担。事实与理由：2004年8月，原告与被告易通公司签订苏州工业园区独墅苑四期（韵动汇）512幢101室房屋买卖合同，合同签订后，原告依约履行合同义务，被告易通公司也依约交付了房屋，但却迟迟未与原告办理房屋过户登记手续。2012年被告易通公司被债权人申请进行强制清算，苏州工业园区人民法院指定了清算组。审理中，原告变更第1项诉请为：确认原、被告签订的关于苏州工业园区独墅苑512幢101室的《苏州工业园区商品房预售合同》合法有效，被告协助原告将上述房屋产权过户至原告名下。
被告易通公司辩称：原告未履行付款义务，未提供其完全履行交付房款的有效证据，被告有权拒绝履行协助办理过户登记的义务。根据原告提供的编号为0008189的商品房预售合同，本案所涉房屋总价为1529983元，而原告并未提供已全部支付购房款的有效证明，根据商品房预售合同第十九条规定，原告付清全部房款后，被告才有办理产权过户的义务。且依据合同法第67条规定，当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告作为先履行一方，并未完全履行付款义务，因此被告有权拒绝其办理产权登记的要求。原告要求被告办理产权过户的义务已过诉讼时效，按民法通则第135条规定，诉讼时效期限为两年，依民法通则137条规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害起计算。本案中商品房预售合同约定的过户登记手续期限届满，即为原告应知道其权利已被侵害，因此本案诉讼时效应自办理过户登记手续的期限届满次日起算。根据商品房预售合同第19条规定，被告交付房屋即办理产权登记的最晚期限为双方交接之日起270天之内，而第10条约定双方交接日期为2005年6月30日，因此办理过户登记手续的期限届满之日应为2006年3月26日，距原告提起诉讼已超过9年时间，已过诉讼时效。原告要求办理产权过户登记的民事权利应不予保护。本案中原告要求履行过户登记义务属原告基于合同的给付义务而要求行使的债权请求权，应适用诉讼时效规定。原告要求被告协助过户的房屋已被苏州工业园区人民法院裁定抵偿给案外人朱莺所有。原告因未履行付款义务，导致上述房屋未办理过户登记，在此情况下该房屋依法被第三人申请强制执行，并抵偿给第三人，客观上使得被告与原告签订的商品房预售合同无法履行，因此被告有权依据合同法第94条第4款规定解除商品房预售合同。综上，无论依据双方商品房预售合同的约定，还是合同法的相关规定，被告均有权拒绝办理房屋所有权过户登记手续，且在客观事实上也无法完成协助过户登记的手续。
第三人朱莺述称：苏州工业园区人民法院出具（2009）园执字第0164-2号民事裁定书，裁定涉案房屋以223.1万元的价格抵偿给其，依据该裁定，其已取得涉案房屋所有权。2015年6月10日，被告清算组向其出具的债权确认通知书再次明确涉案房产以223.1万元价格抵偿给其。在2015年7月2日被告清算组第一次债权人会议同样明确上述观点。根据原告提交的变更诉请申请书，其认为根据最高院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第19条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，如是因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人仅享有请求解除合同及赔偿损失的权利，无权要求继续履行合同。本案原告最后办理房产过户登记手续的期限应为2006年3月26日，此后在2006年3月26日后又经一年。请求驳回原告诉请。
经审理查明，被告易通公司（甲方、卖方）与原告唐平（买方、乙方）签订《苏州工业园区商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买苏州工业园区独墅苑512幢101室房屋；房屋建筑总面积128.57平方米；房屋总价款1529983元，付款方式按合同附件五的付款方法，按期汇入由甲方在合同附件五中指定的在苏州市注册的银行，并由该银行对本合同项下之商品房预售款实施监管；甲方定于2005年6月30日前将该房屋交付乙方，不可抗力除外。合同由原告唐平作为乙方签字，被告易通公司在甲方处盖章予以确认。合同附件五“付款方法”约定，乙方采用银行按揭方式付款：签订本预售合同时，乙方付清首期房款即￥619983元，并提供办理银行按揭所需要的资料。剩余房款￥910000元，向银行提出贷款申请，若按揭无法达到申请额度，不足之部分乙方须于按揭额度确定之后起7日内一次性向甲方补足。
审理中，被告易通公司提交了本院（2009）园执字第0164-1、0164-2号两份民事裁定书，其中0164-1号裁定书查明，因易通公司未履行其与权利人朱莺（本案第三人）的（2008）园民一初字第0929号生效民事判决书，而被权利人朱莺申请强制执行，执行标的为4113131元。朱莺向法院提供易通公司名下位于苏州工业园区独墅苑512幢101室房屋，本院于2012年2月8日裁定：依法将被执行人苏州易通房地产开发有限公司名下的位于苏州工业园区独墅苑512幢101室房产交付评估、拍卖，并将拍卖所得用以偿还被执行人苏州易通房地产开发有限公司结欠申请执行人朱莺的债务。另，0164-2号裁定书查明，2012年8月8日法院裁定拍卖被执行人易通公司的苏州工业园区独墅苑512幢101室房产后，经法院委托，苏州市众意房地产估价有限公司对该房产进行鉴定，于2012年3月2日出具了苏房地估价（2012）第270号房地产估价报告，确定该房产的评估价格为2787609元。嗣后，法院依法委托江苏省天衡拍卖有限公司、江苏省天平拍卖有限公司、江苏汉唐资产拍卖有限公司对被执行人的房产进行联合拍卖。拍卖公司于2012年4月23日、5月11日举行公开拍卖会，法院确定第一次拍卖保留价为2787609元，第二次拍卖保留价为2231000元，但均因无人参拍而流拍。2012年5月14日，申请执行人朱莺向法院提出书面申请，要求将被执行人的上述房产以第二次拍卖保留价2231000元交与其抵债。本院于2012年5月15日裁定：将登记于被执行人苏州易通房地产开发有限公司名下的位于苏州工业园区独墅苑512幢101室房产以第二次拍卖保留价人民币2231000元抵偿给申请执行人朱莺所有。（朱莺，女，汉族，1965年9月21日生，住江苏省苏州市沧浪区五卅路228号503室，身份证号）。
上述事实，由商品房预售合同、民事裁定书等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《苏州工业园区商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。但诉争房产已被本院（2009）园执字第0164-2号民事裁定书裁定抵偿给第三人朱莺所有，导致合同无法实际履行。原告诉请被告协助将上述房屋产权过户至原告名下，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告唐平与被告苏州易通房地产开发有限公司签订的关于苏州工业园区独墅苑512幢101室的《苏州工业园区商品房预售合同》有效；
二、驳回原告唐平的其余诉讼请求。
案件受理费18570元，由被告苏州易通房地产开发有限公司负担。原告预交的案件受理费，本院予以退还，由被告于本判决生效之日起十五日内向本院交纳18570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 吴素元
人民陪审员 钱建和
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 方 瑜
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