广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民一初字第1694号
原告韦佳惠，住址河南省洛宁县。
委托代理人孙迪，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人乔长城，广东晟典律师事务所律师。
被告武险峰，女，汉族，1968年8月19日出生，住址广东
省深圳市福田区熙园4栋B座301，身份号码3101011968********。
委托代理人胡跃慈，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
原告韦佳惠诉被告武险峰不当得利纠纷一案，本院于2012年4月28日受理后，依法由代理审判员白松灵适用简易程序独任审理，于2012年6月27日公开开庭进行了审理，原告韦佳惠的委托代理人乔长城、被告武险峰的委托代理人胡跃慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年9月5日签订《租赁合同》，约定被告将坐落于深圳市福田区香蜜湖路、北环路的瀚盛花园4栋2C单元及房屋内的除家私外的家电等设备租给原告作为住宅使用；租期自2011年9月5日至2012年9月4日；租金为每月9000元，原告应在每月5日前支付当月租金；原告就本合同签订之时向被告支付押金18000元，在租期届满且原告不再续租时，被告在原告结清水电等各项杂费后，将押金退还给原告（不计息）；租赁期间，每月的房屋管理费、水电费、电话费、数字有线电视费、煤气费等由原告自行支付；双方还对其他事项进行约定。合同签订后，原告依约在2011年9月5日向被告账户汇款房屋租金54000元、押金18000元，并于2011年9月11日搬入租赁房屋。由于被告迟迟没有按照相关规定办理《租赁合同》的登记备案手续并交纳房屋租赁管理费及有关税款，且《租赁合同》中约定的租金标准达《深圳市福田区2011年房屋租赁指导租金表》中规定的租赁房屋范围内月租金每平方米40元的租金指导标准两倍以上，原告和被告经过协商，一致同意解除《租赁合同》，原告在取得被告出具的《瀚盛花园管理处放行条》后，于2011年10月26日从租赁房屋内搬出。《租赁合同》结束后，被告以各种理由拒不向原告返还剩余房屋租金及押金，给原告造成损失。据此，请求法院判如所请。据此，请求法院判决如下：1、确认原、被告签订《租赁合同》已经于2011年10月26日解除；2、被告向原告返还租金40500元、押金18000元，合计58500；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回其全部诉讼请求。
一、被答辩人诉称双方协商解除《租赁合同》没有事实依据。
1、2011年10月25日，被答辩人企图偷偷将出租屋内根据租赁合同约定属于答辩人的家私等搬走，答辩人不同意管理处放行。被答辩人于2011年10月25晚找到答辩人住处并堵在答辩人家门口大哭大闹，惊扰四邻几个小时。2011年10月26日，答辩人迫于被答辩人不理智的行为，同时监督发现被答辩人搬走的是其私人物品，答辩人于是在《放行条》中签字放行。《放行条》与《租赁合同》的解除没有任何关系。
2、2011年11月30日，被答辩人在发送给答辩人的手机短信中提及：要是在12月5号之前还没有人租的话，我就退租了。您看下违约怎么处理，我们交接一下。2011年12月4日，被答辩人在发送给答辩人的手机短信中提及：武姐（答辩人），你好，明天就是5号了，房子的钥匙什么的你约个时间我让我哥哥拿去交还给你，因为我老公已经回来台湾。你把退给我的钱也直接给他就行了。被答辩人提交的证据《收条》系答辩人于2011年12月22日向被答辩人出具，可以证明双方在此时间段内依然就租赁事宜保持紧密联系商谈。从以上手机短信可知，本案立案之前，双方并没有就退租事宜达成任何一致意见。
此外，租赁房屋的用电情况表明2011年底至2012年初租赁房屋一直都在被使用。租赁房屋2011年10月产生电费257．04元，2011年12月产生电费306元，2012年2月产生电费12.92元。
3、答辩人没有收到任何被答辩人寄送的主张解除《租赁合同》的通知。根据《租赁合同》的约定：所有法律文件及通知以特快专递或挂号信形式邮寄到以上地址即为送达。而截至至今，答辩人都未收到任何被答辩人要求解除《租赁合同》的通知函。综上，被答辩人所声称的协议解除《租赁合同》根本就不是事实。
二、被答辩人将租赁房屋钥匙强行退还给答辩人，并拒绝支付2011年11月起租赁房屋的管理费、水电费属于违约行为，应承担违约责任。《赁合同》第二款约定：租期自2011年9月5日至2012年9月4日。赁期未满解除合同属于违约。被答辩人在看房时曾和答辩人商量，能否只租4个月，答辩人当时一再向被答辩人强调，房屋的起租期一年，这是惯例，如果要短暂租用，租金要大幅提高。但是被答辩人一再电话找答辩人商量，希望答辩人将房屋租给她，并承诺至少租半年，而且称也有可能会租一年，为了说服答辩人同意她承租答辩人的上述房产，被答辩人还承诺一次性向答辩人支付半年的房租（房租是每个月9000元和两个月房租金额的押金。证是由于被答辩人的上述书而邮件承诺，答辩人才最终决定将房子租给被答辩人，可见，被答辩人最低租赁期半年并一次性支付头半年的房租及押金是答辩人和被答辩人能够达成协议答辩人将房屋租给被答辩人使用的前提。事实上，被答辩人如约一次性向答辩人支付了半年的房租。答辩人原本想寻觅一户能够正常使用、能够爱惜房屋的长期租客，即使房租略低也无所谓，以求一种长期的租赁关系，省却经常为找租客和重签合同等琐事所累，但念及被答辩人一个孕妇这样的一再请求，以及想到被答辩人是用答辩人的房屋办喜事，也就同意了。被答辩人在举行完新婚庆祝后，就想退租，明显属于不诚信的行为。《租赁合同》第三款第3条约定：租赁期内，每月的房屋管理费、水电费、电话费、数字有线电视费、煤气费等由乙方（被答辩人）支付。被答辩人在租赁期内未支付管理费、水电费违反合同约定，应向答辩人支付答辩人垫付的管理费、水电费并承担违约责任。租赁期间，答辩人垫付了2011年10至2012年4月电费643．27元，答辩人垫付了2011年11月至2012年4月管理费2175．2元。被答辩人应承担此部分费用并按照合同支付滞纳金。
三、答辩人为履行《租赁合同》花费了大量的精力，支出了大量费用。
为履行《租赁合同》答辩人奔波多日，在不同店面按被答辩人要求挑选配齐了窗帘、电器，及时将房屋交付给被答辩人使用。虽然家电仍然具有使用价值，但不可否认的是答辩人完全是为了履行《租赁合同》才花费时间和金钱去购买以上家电的。答辩人如此用心履行合同，换来的却是被答辩人的不诚信，新婚庆祝完毕就要求毁约且不愿意承担违约责任。
四、被答辩人主张《租赁合同》租金过高没有依据。
首先，租金是双方协商的结果。在签订《租赁合同》前，双方经过多轮磋商谈价，最终在平等自愿的基础上签署了涉案《租赁合同》。
其次，答辩人按照高端需求者的标准精心装修了租赁房屋，无论装修材料、卫生洁具还是全套家用电器皆为国内国际的名牌产品。且答辩人的租赁房产之前并未使用过。被答辩人承租答辩人房屋之前，经房屋中介带领看了很多挂盘出租的房屋，但当时被答辩人已经怀孕，她正是看中了答辩人房屋的设备条件及全新未使用过的情况，准备用来办喜事和做婚房，接待亲属。所以虽然答辩人的房屋租金比其看过的其它不同类型的房屋租金都略微高点，但还是选择租赁答辩人的房屋。答辩人现在终于想明白了被答辩人实际上早就打算好了用完答辩人全新高档装修的房子办喜事接待亲属给自己撑面子，之后就退房。
最后，被答辩人提交的《指导租金表》其真实性无法确认。答辩人认为与本案也没有关联性。被答辩人这种“过河拆桥”，不讲诚信的行为不符合合同法的精神，不应该得到法律的支持。
五、被答辩人违约在先，其为达到提前解约的目的，还不断用手机短信等方式侮辱、威胁答辩人。
自2011年12月份开始，被答辩人不断发短信骚扰、侮辱答辩人，甚至还威胁答辩人的女儿。答辩人不胜被答辩人的骚扰，不得不经常关机。还告诫女儿一定小心。对于被答辩人的骚扰、威胁等非法行为，答辩人保留追求其法律责任的权利。
六、答辩人在收到被答辩人交回的租赁房屋钥匙后，及时将钥匙交给管理处，并委托管理处以及房产中介出租房屋，减小被答辩人违约给答辩人带来的损失，但因与答辩人之间的《租赁合同》存在等多方面原因至今未出租成功。
综上所述，请维护答辩人的合法权利，依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年9月1日签订《租赁合同》，约定原告租用被告位于深圳市福田区香蜜湖路、北环路的瀚盛花园4栋2C房产（以下简称租赁房产），租期自2011年9月5日至2012年9月4日，每月租金9000元，于当月5日前支付，合同押金18000元。该合同第二条约定，如原告租用租赁房产半年后因故不能继续履行合同，在被告能够自行找到满足条件的租客的情况下可由该租客继续履行原告的租约，或被告与该租客重新签订租赁合同，则被告退还已收取的原告的押金，如果原告无法找到租客，则被告返还原告一半押金，双方解除合同；第三条第4项约定如原告拖欠租金、房屋管理费、水电费、电话费等费用超过1000元时，被告有权单方解除合同；第四条约定如原告未经被告同意，将标的房屋转租给第三人、原告利用标的房屋从事违法活动，被告有权终止合同并没收押金；第五条约定如因原告违约导致被告单方解除合同，被告有权收回房产，没收押金。原告于2011年9月5日向被告支付半年租金54000元及合同押金18000元。
另查，被告于2011年10月26日签署“瀚盛花园管理处放行条”，上载明物品搬出人为原告，原告依此主张双方的租赁合同关系于当日解除。2011年12月22日被告出具收条，载明收到原告支付的72000元，包括租赁房产2011年9月5日至2011年3月4日（原文为“2010年9月5日至2011年3月4日”）的房屋租金，以及押金18000元。
再查，租赁房产2011年10月电费庭审中，被告确认其于2012年2月8日将租赁房产钥匙交给小区物业管理处以便另行出租。
又查，租赁房产2011年10月至2012年2月产生电费合计575.96元。庭审中，被告主张双方租赁合同关系于原告起诉日结束。
本院认为，原、被告间的租赁合同关系有双方的《租赁合同》为证，依法成立，本院予以确认。现原告主张双方合同已于2011年10月26日解除，被告继续占有合同押金与预交的房屋租金即构成不当得利，因此，《租赁合同》的效力以及存续期间系判定被告是否有正当理由占有合同押金与租金的关键。
合同效力存续期间的合同的解除，应当由双方当事人达成合意，本案中，被告虽于2011年10月26日签署放行条，但该放行条仅系就原告将物品搬离租赁房产的许可与协助，没有明确清晰的解除合同的意思表示，放行条的签署仅是事实行为而非法律行为，不能依此当然认定双方于当日达成解除合同的合意；从2010年12月22日出具的收条内容看，双方在该时间仍未达成解除合同的合意；从被告于2012年2月8日将租赁房屋钥匙交给小区物业管理处以便另行寻租的行为来看，被告确认并同意与原告解除租赁合同，鉴于双方就合同解除的具体时间各执一词且均未提交证据证明己方所称之合同解除时点，根据上述双方行为时点，本院推定双方租赁合同于2011年1月31日解除，原、被告所称之合同解除时间与事实矛盾，本院依法不予采信。因原告已预交6个月租金（至2012年2月28日），故被告无理由继续占有2012年2月的租金，该部分房租9000元系不当得利，应当退还。
至于合同押金，根据合同内容，该押金系原告为租期内租赁房产及其内财产安全、履行合同义务提供的保证金。合同虽未明确约定原告提前解约应承担的违约责任，但承租人提前解除租约确会损害出租人的既得财产权益、增加出租人另行出租之累，故租赁合同此种情状中承租人惯例均需负担违约赔偿责任，赔偿责任的确定应根据合同约定与公平原则，鉴于双方于合同第二条中约定，如租赁期满半年后原告不再继续承租且未寻找到得到被告同意确认的承租人，被告将收取押金的一半即9000元，现原告一年期租赁合同履行了5个月，提前7个月解除合同且未如约定寻找到他人续租，则其应就提前解约应赔偿被告10500元（18000元／12月×7月）；租赁期间产生电费575.96元系原告代付，亦应于押金中扣除，虽然合同中约定了被告逾期缴付费用的滞纳金，但因该电费扣缴账户系被告名下账户，未有证据证明被告曾就此告知并催告原告，故原告无需支付滞纳金。由上，被告继续占有构成剩余押金6924.04元（18000元-10500元-575.96元）不当得利，应当退还，对于原告过高部分的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第就是四条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告武险峰应于本判决书发生法律效力之日起十日内退还原告韦佳惠租金9000元；
二、被告武险峰应于本判决书发生法律效力之日起十日内退还原告韦佳惠合同押金6924.04元；
三、驳回原告韦佳惠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费675元（原告已预交），本院收取337.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到上诉费缴费通知之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 白 松 灵
二〇一二年七月三日
书 记 员 李淑蓉（代）
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