广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初2193号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所地，四会市东城街道清塘大道二十九座3号。统一社会信用代码914412846806409240。
负责人：陈文彬，该分公司总经理。
委托代理人：潘美凤，该分公司法律顾问。
委托代理人：潘景超，该分公司客服主管。
被告：顾水有，男，汉族，1979年3月20日出生，住四会市。
被告：陆洁明，女，汉族，1982年10月26日出生，住四会市。
原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司诉被告顾水有、陆洁明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人潘美凤、潘景超，被告顾水有、陆洁明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求二被告：1.按每月185.84元的标准向原告支付自2014年5月起至本案一审判决作出之日止所欠的物业管理费，现暂计至2016年10月，所欠的物业管理费为5575.2元；2.自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金。暂计至2016年8月10日，违约金金额为6405.56元；3.支付拖欠的水费16.94元、污水处理费10.8元、生活垃圾费5元；4.承担本案诉讼费用。以上合计12013.5元。事实与理由：原告为四会市海伦堡花园小区提供物业服务，二被告系原告服务的18栋2602号房屋的业主。该房屋建筑面积为123.89平米，依据有关法规规定及相关约定，该房屋物业管理费的标准为1.5元/平米，即二被告每月需向原告缴交管理费185.84元。自2014年5月起至2016年10月止，被告拖欠原告物业管理费5575.2元、水费16.94元、污水处理费10.8元、生活垃圾费5元。按照双方合同的约定，每逾期一日，按拖欠金额的千分之三支付违约金。以上欠费虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。
原告举证：1.前期物业服务协议及临时管理规约，证明（1）双方存在物业服务合同关系；（2）被告应缴交物管费的时间及标准；（3）物管费的计收依据；（4）违约金的计收依据。2.欠费清单，证明被告欠物管费、违约金的具体数额。3.房地产权证，证明两被告是涉案小区的业主及房屋建筑面积。4.四会市人民政府关于中央第四环保督察组肇第三批第70号转办件办理情况的通报（第三批），证明原告已协调相关单位将业主反映的油烟问题整改完毕。5.温馨提示及相应整改照片，证明相关单位对油烟问题进行整改。6.原告履行物业管理合同义务的相应照片，证明原告对小区进行各项管理的事实。7.锦旗照片，证明原告物业管理服务获得众多业主的认可，业主赠送锦旗给原告。8.短信发送平台历史记录，证明原告一直通过第三方软件捌优进行短信发送提示，从未放弃追缴欠费。9.关于实施摩托车凭卡出入的通知，证明我司在未收费情况下，不断加强摩托车管控。
两被告辩称：1.海伦堡物业公司根本没有做好保安工作，很少看到保安，2014年自用的车牌粤Ｈ×××××二轮摩托车被人撬车头电门锁，到2015年同一车再次被撬车头电门锁；2014年8月18日停放在负四停车场的另一辆自驾车牌粤Ｈ×××××二轮摩托车被盗，上述事件当时已经直接叫物管过来看过，物管说：“停车场只作停车，不作保管”，我方就不明白，我们都有交物业管理费，为什么保安都不去巡查？之后不了了之，这样的物业管理有履行到合同的安保工作吗？《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担法律责任。2.自2013年8月份到2016年，18座负四层的安全门一直都是烂的，基本连门都是关不上的，就算勉强关上，随便一拉，门就开了，一点都没有起到刷卡出入的作用，这叫安全门吗？3.三楼花园，本来只要业主刷卡才可以上来的，但是停车场几个门口都可以直接上到3楼花园，根本就不用经过所谓的安全门，也不用怕保安人员。4.负四后门外来人员出入自如，都不知道是方便业主还是方便了外来人员？物业管理人员见到外来人出入，根本不会去理会，造成经常有业主家被盗，有门卡等于无门卡，这样安全吗？5.自入住以来，从嘉豪酒店停车场路口，直入负四位置路段，一直没有路灯，全路段晚上行走是伸手不见五指，车场的主要出入口，车出车入，根本没有一点安全，已经向物管投诉过不下十次，不是说线路没通就是说灯没装好，相反，18座后面的后门晚上十点后都关门，但路灯还是照样开着，还要很光很亮直到天明。6.自入住以来，已经发生过三四次，晚上八点到九点钟时间，有陌生人来敲，问他（她）什么事，就说问卷调查（或人口普查），要知道，平常家里只有小孩和老人在，如果遇到入屋抢劫的怎么办？后果不敢想象，这样的物业管理有履行到合同的24小时安保巡逻工作吗？问过物业保安，回复是：的确是有人来问卷调查，但当时问对方又没有回答，只是说问几个问题，也没有物业管理人员在场，也没有预早通知有人进来做问卷调查。长期只见到保安人员不去巡逻，经常玩手机。7.22、26座楼下商场饮食餐饮店的油烟、16、17、18座门前花园大型排风机，直接将油烟废气排出到花园直上到房屋内，臭气满天飞，直接影响到人身××××。8.物业公司不履行合同约定的公示账目义务，周围都是广告版，广告费用不明从来没有向业主公示过。出租公用部位，将停车场部分位置出租，收益不公开，利益应归全体业主所有，也没有向全体业主公告收益。9.家里大阳台漏水，物业只来维修过一次，但一直都没有维修好，已经通知了好几次，一直都没有来再维修，每逢下雨都漏水。10.物业公司将停车场车位改建作仓库使用，实属违建。我是和物业公司签协议，所有我非常乐意交物业管理费，让原告来对我的小区管理，但是物业公司基本就没有履行合约，根据《前期物业服务协议》第四条：物业管理服务内容中讲到的照明、路灯、人防设施、治安、24小时值班巡逻、环境卫生秩序维护等等，问题都没有得到实质的解决。我非常乐意交物业管理费，但是也要我交得心安理得，以上种种，你叫我怎样交？物业什么时候把工作做好（起码最基本的安保和日常好让我出门安全）我就从什么时候开始交物业管理费。综上所述，因为物业公司没有尽到管理义务，没有履行合同，是物业公司失职所致，违约在先。故请求法院对海伦堡物业公司的不合法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。
被告举证:1.照片①。2.照片、光盘②。3.照片③。4.照片④。5.照片⑤。6.照片⑥。7.照片、光盘⑦。证明原告物业管理的治安和出行存在问题，小区车辆有被人偷过、也被撬过，外来人可以出入自由。8.手机视频，证明原告治安问题存在很大隐患，该视频是十八座后门发生的。
经审理查明：两被告是东城街道清塘大道二十三座十八号楼1602房（16楼）的权利人，建筑面积123.97平方米，上述房屋所在的小区至今未成立业主委员会。2012年5月7日，广州中颐物业管理有限公司四会分公司（2014年1月21日变更为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司即原告）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告房屋的建筑面积为123.89平方米，服务期限自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业管理服务内容：1.房屋共用部位的维护和管理，2.房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维护和管理，3.环境卫生和绿化管理，4.公共秩序维护，5.交通秩序与车辆停放，6.房屋装饰装修管理；服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费，逾期每天3‰交纳滞纳金等内容。庭审中，原告确认被告已交水费16.94元、污水处理费10.8元、生活垃圾费5元，故撤销该项诉求。另被告提出了二年诉讼时效的抗辩意见。
从2014年5月起至今被告没有交纳物业服务费，其理由是1.安全隐患：车辆被盗（被告老表郑国洪的车辆）、被撬，自用的车辆被撬两次；出行不方便，没有路灯。2.家中的阳台漏水。3.油烟污染，有大型排风机将油烟排向被告家里。4.原告出租广告的收益，并没有向小区业主公示。
经核，被告欠原告2014年5月至2016年10月的物业服务费为5575.2元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是签约双方的真实意思表示且不违反国家有关法律的强制性规定，应为合法有效。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过成立业委会并召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是1.安全隐患：车辆被盗（被告老表郑国洪的车辆）、被撬，自用的车辆被撬两次；出行不方便，没有路灯。2.家中的阳台漏水。3.油烟污染，有大型排风机将油烟排向被告家里。4.原告出租广告的收益，并没有向小区业主公示。对车辆损失问题，与本案不属同一法律关系，相关权利人可通过协商或依法律途径解决。对被告家中的阳台漏水问题，未有证据显示是因原告提供的物业服务造成的，被告可向相关义务人主张。对油烟问题，被告可向相关部门反映或依法律途径解决，原告应予以协助。虽物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况的定期公布是物业服务公司应当履行的职责，但如何公示不能以个别业主的意志为转移，被告若认为原告未履行上述职责可以通过业委会等相应途径得到解决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因被告所举证据不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交或少交物业费的正当理由。
关于被告提出的二年诉讼时效抗辩意见的问题。合同约定每次收缴物业服务费的时间为每月十号前，在被告未按时交纳费用时，原告应该知道自己的权利受到侵害。原告于2016年11月2日向本院提起诉讼，其未能举证通过第三方软件捌优已向被告发送2014年10月31日前的物业服务费的催收信息，也不能证明该部分诉讼请求存在诉讼时效中止或中断的事由，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，故对原告主张的2014年5月至2014年10月的物业服务费及相应违约金的诉讼请求不予支持。经核，被告应交2014年11月至2016年10月物业服务费为4460.16元（185.84元/月×24个月）。
对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示为违约金。根据民法的公平原则和诚实信用原则，应将物业服务合同中出现的有关滞纳金条款解释为违约金。合同中约定首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），以后收缴物业服务费的时间为每月十号前，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”合同法中规定的违约金，主要是以补偿损失为认定基础，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其对数额过高的违约金条款，有鉴于此，人民法院可对不合理的违约金数额进行调整。本案中，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用利息的损失，为此，根据上述本院对双方约定的违约金条款在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至付清日为适宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：
被告顾水有、陆洁明应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2014年11月至2016年10月的物业服务费4460.16元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至付清日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由原告负担62元、两被告负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 潘瑞连
二0一七年二0一七年三月二十一日
书 记 员 何倩仪