江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商终字第0023号
上诉人（原审被告）姜堰市华邦置业有限公司，组织机构代码76052401-8，住所地泰州市姜堰区姜堰镇振兴北路5号建设局大院北楼1楼，企业注册号3212842101801。
法定代表人徐国平，董事长。
委托代理人魏志宏（特别授权），该公司职员。
委托代理人肖锦龙（特别授权），上海市珠玑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司姜堰支行，组织机构代码14136116-8，住所地泰州市姜堰区姜堰镇人民中路101号，企业注册号321284000011969。
负责人赵强，行长。
委托代理人朱爱军（特别授权），该行工作人员。
委托代理人丁鸿庚（特别授权），江苏丁鸿庚律师事务所律师。
上诉人姜堰市华邦置业有限公司（以下简称华邦置业）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司姜堰支行（以下简称姜堰建行）保证合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2013）泰姜商初字第0267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人华邦置业的委托代理人魏志宏、肖锦龙、被上诉人姜堰建行的委托代理人丁鸿庚、朱爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜堰建行一审诉称，2008年5月21日，徐秀兰向华邦置业购买海上海中心街区6-30-31-32-33商铺，建筑面积427.08平方米，计价款2653000元。徐秀兰向我行申请办理按揭贷款，双方于2008年5月21日签订了一份个人住房（商业用房）贷款合同，借款金额1320000元，借款期限为120个月。徐秀兰、曹旭扬同意用海上海中心街区6-30-31-32-33商铺抵押，华邦置业为徐秀兰的借款提供阶段性担保。合同成立后，我行依约向徐秀兰发放贷款1320000元。截至起诉日，徐秀兰尚欠我行本金787875.29元。因华邦置业没有按照约定为徐秀兰办理抵押登记，徐秀兰离家出走，且未按合同约定偿还借款本金及利息，我行有权提前收回贷款，华邦置业未尽保证责任。请求判令华邦置业偿还我行借款本金787875.29元、支付2013年4月21日以后的贷款利息及罚金，赔偿律师代理费损失21100元。
华邦置业一审辩称，姜堰建行与我公司签订的借款阶段性担保合同并非双方当事人的真实意思表示，双方签订的是按揭贷款抵押合同，从姜堰建行诉状中也可看出，借款人系向其申请按揭贷款，其应该按照按揭贷款的相关法律规定办理好按揭贷款所需的抵押登记他项权利证书，并按照按揭贷款的规定发放贷款，借款合同无效；即使借款合同有效，该合同中所涉担保条款也是无效的，我公司是为姜堰建行与借款人的抵押贷款合同担保，如果存在阶段性担保，也是以抵押担保成立为前提的；借款合同是姜堰建行提供的，其中涉及到担保的条款都是其拟定好的格式条款，在签订时未征得我方同意，虽然在合同中出现了保证人的保证责任，但姜堰建行提供合同时，在第十二条用回避的方式没有将保证期间进行阐述，亦没有将格式合同以法律规定的方式提请我方注意免除或限制责任的条款，保证条款对于我方是无效的，华邦公司可以免除担保责任，请求驳回对我公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1、2008年5月21日，姜堰建行（贷款人）与徐秀兰（借款人）、华邦置业（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人同意，借款人不得改变借款用途：售房人为华邦置业，该房屋系借款人使用贷款所购的第三套房产，房屋性质商业用房，房屋坐落于姜堰市海上海中心街区6-30-31-32-33，房屋建筑面积427.08平方米，成交价2653000元；借款人借款本金1320000元；借款期限120个月（即2008年5月21日至2018年5月21日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户（名称：姜堰市华邦置业有限公司、账号：32001766436059999668、开户行：建行）；还款方式为等额本息还款法；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本合同项下的担保方式为保证＋抵押，保证人华邦置业有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；等。
2、2008年5月21日，姜堰建行按照借款合同约定向徐秀兰发放贷款1320000元，并转入徐秀兰指定账户（名称：姜堰市华邦置业有限公司、账号：32001766436059999668、开户行：建行）。徐秀兰开始按约还款，直至2013年4月21日。截至2013年8月1日，徐秀兰尚欠姜堰建行借款本金787875.29元、利息15508.74元、利息罚息177.55元、本金罚息400.67元，合计803962.25元。
3、姜堰建行因本案产生的律师代理费损失为21100元。
一审法院认为本案的争议焦点是：华邦置业有无为徐秀兰提供阶段性担保，保证责任是否属于格式条款里的限制或加重保证人的责任，华邦置业可否免除担保责任。对此，一审法院认为：
1、姜堰建行与借款人徐秀兰于2008年5月21日所签订个人住房（商业用房）借款合同，华邦置业作为保证人在该借款合同中加盖印章，该合同系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华邦置业未提交证据证明借款合同无效和担保条款无效。借款合同第三十六条约定，保证人华邦置业的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，即在保证条款生效之日至原告收到他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书并核对无误之日这一阶段内，华邦置业承担保证责任，该条关于保证期间的约定系一种阶段性担保条款，而截止本案起诉之日，案涉房屋仍未办理抵押登记手续。从该借款合同第十二条第五款第（二）项“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”的约定看，保证人提供的保证是独立的，不依附于其他担保，故华邦置业辩称其提供的担保系以抵押为前提的辩称理由不能成立，不予采信。
2、根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方商定的条款，其最主要的特征是不协商或是基本不协商。本案个人住房（商业用房）借款合同中保证条款签订的双方当事人均是商业活动中的主体，并不存在地位上的不对等，或者一方处于强势、垄断地位；且在该借款合同第1页以“敬请注意”的形式提醒合同当事人在签署合同前确保“已阅读本合同所有条款，并已知悉其含义”；再者，该借款合同特别签订条款项下关于被告华邦置业保证期间的约定是通过手填的方式进行的，足以说明对保证期间，双方系在平等、互利的基础上，尊重当事人意思自治而采取了有限的平等主义模式。姜堰建行与华邦置业之间关于保证条款的约定，并没有排除对方当事人的主要权利或者加重对方责任的情形，不属于格式条款里排除保证人权利或加重保证人的责任，双方关于保证条款的约定合法、有效，不能免除保证人的保证责任，故华邦置业辩称的保证条款属于格式条款里的限制保证人权利或加重其责任，其可免除保证责任的理由不能成立，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决为：一、姜堰市华邦置业有限公司于本判决生效后十日内返还中国建设银行股份有限公司姜堰支行借款787875.29元、支付利息、罚息［截至2013年8月1日计16086.96元，自2013年8月2日起至判决确定给付之日，按个人住房（商业用房）借款合同约定的利率计息］、赔偿律师代理费损失21100元；其承担保证责任后有权向徐秀兰追偿。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11890元，财产保全费5000元，合计16890元，由华邦置业负担。
一审宣判后，华邦置业不服，向本院提起上诉称：1、按合同第12条第7款的约定，上诉人在合同中的义务是“协助借款人或者抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续”，由此可见，上诉人的义务是协助义务。根据房产证及他项权利登记显示，至2011年9月，借款人已经在房地产部门进行了产权登记，并办理了他项权利登记，保证期间已经结束，上诉人的阶段性担保已经完成。而被上诉人姜堰建行在签订合同当日就违反法律规定发放贷款，更何况，本案按揭贷款的借款是用于现房交易，姜堰建行更应该及时要求借款人办理房产的他项权登记。而姜堰建行在长达四年半的时间内不要求借款人办理房产的他项权利登记手续，本身存在过错；2、被上诉人姜堰建行提供的合同是格式合同，在合同履行中，姜堰建行不按合同约定及时办理抵押贷款的他项权登记手续免除了己方责任加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利。该合同违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效合同；3、本案的实际借款人为曹旭扬、徐秀兰夫妇，法院应依职权追加曹旭扬或者徐秀兰为第三人。综上，请求二审依法改判或者发回重审。
被上诉人姜堰建行辩称：1、被上诉人与上诉人华邦置业签订的住房贷款合同和担保合同是当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规范，也没有免除己方责任以及加重对方的责任，排除对方主要权利，应为合法有效；2、关于保证条款，双方约定合同是阶段性担保，担保期限和时间明确了担保责任一直到被上诉人收到他项权利证书并核对无误为止，在被上诉人未收到上述权利证书前，上诉人的保证责任不能免除。到目前为止，我们都没收到他项权利证书，上诉人的担保责任在继续状态。这一点，不仅在住房借款合同中有约定，而且因为本案是按揭贷款，上诉人是商品房预售，关于房屋什么时候竣工、什么时候办理产权证，被上诉人是无法控制的，相关的权证只能由作为开发商的华邦置业负责，故在上诉人与被上诉人签订的合作协议中也有这样的约定。综上，请求二审维持一审判决，驳回华邦置业的上诉请求。
二审中，上诉人华邦置业提交涉案房产的所有权证存根，证明当时涉案房屋办理抵押登记的条件已经成就，由于姜堰建行和徐秀兰的懈怠行为导致上诉人担保义务的无限延长。另提交被上诉人姜堰建行收取的第三方的抵押费收据，由此类推证明姜堰建行收取了本案借款人的抵押登记费用。姜堰建行质证后认为，对华邦置业二审中提交的产权证存根真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，因为双方合作协议中已经明确约定了双方权利义务，办理他项权证是华邦置业的义务。关于抵押费收据，姜堰建行对真实性提出异议，也不能证明上诉人的证明目的。
作为抗辩，被上诉人姜堰建行二审中提交《商品房销售贷款合作协议书》一份，证明办理产权证、抵押登记等都是华邦置业的义务。华邦置业质证后认为，对该协议的真实性不能确认，与本案也没有关联性。
本院认为，二审中，华邦置业提交的产权证存根、姜堰建行提交的合作协议书，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，应作为本案认定事实的依据。华邦置业提交的第三方收据与本案不具有关联性，不作为本案认定事实的依据。
经审理查明，一审法院查明的事实与本院查明的事实相同，本院予以确认。同时，本院确认如下事实：
2006年10月16日，华邦置业与姜堰建行签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，双方约定，乙方（姜堰建行）对符合贷款条件的购房人购买甲方（华邦置业）开发建设并依法销售的座落于姜堰市姜堰大道与三水大道交界处的经批准命名为“海上海都市广场、海上海中心街区”的商品房发放个人住房贷款。甲方华邦置业承诺，配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款材料、审查借款人资格等工作；甲方同时承诺在贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。乙方姜堰建行承诺，对甲方推荐申请个人住房贷款并符合条件的购房人，保证在收妥购房人全部资料之日起15个工作日内审查完毕，作出是否发放贷款的决定，并告知甲方。乙方在划转资金后，保证及时将划款转账凭证回单传递给甲方，甲方据以与购房人办理有关产权手续，等等。双方另约定合作期限为5年。后华邦置业为曹旭扬的购房借款提供阶段性担保。
本案争议的焦点为：1、上诉人华邦置业为借款人提供的阶段性担保的法律属性，这样的约定是否合法有效；2、办理产权证、他项权证是哪一方的义务。
本院认为：1、华邦置业、姜堰建行、徐秀兰在《个人住房（商业用房）借款合同》中自愿约定“保证人华邦置业有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，该约定系缔约各方协商一致的结果，并未损害国家及社会公共利益，合同约定的内容也没有免除一方责任、加重对方的责任以及排除对方主要权利，应为合法有效。故应认定双方合同的效力以及“阶段性担保”约定的效力。况且，在现阶段商品房买卖合同中，特别是期房买卖合同中，开发商承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保是通行的做法。
2、关于“阶段性担保”的法律性质，本院认为，该保证的“阶段性”既是对保证期间的约定，也是开发商保证责任解除期间，故“阶段性担保”实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因姜堰建行尚未取得涉案房屋的他项权证，保证合同所附解除条件并未成就，银行有权要求开发商承担相应的保证责任。
3、关于办理产权证、他项权证是哪一方义务的问题，华邦置业认为，其仅仅是协助义务，姜堰建行在发放贷款多年后不要求借款人办理产权证及他项权证，存在懈怠行为，本身具有过错，也加重了上诉人的义务。本院认为，如前所述，开发商开发的房屋何时交付、能否交付等问题旁人都无从得知或者无从控制的，要求银行径行办理相应的权证不符合常理和交易习惯。正是基于这样的认识下，华邦置业与姜堰建行签订的《商品房销售贷款合作协议书》中约定，为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，办妥房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交被上诉人保管是上诉人的义务。故本院认为，本案中，协助购房人办理产权证登记和抵押登记手续是华邦置业的义务，华邦置业辩称其只是协助办理义务与事实和约定不符，本院难以采信。
4、协助购房人办理产权证及抵押登记看似是开发商的义务，其实也是保护自己权益的一项重要权利。本案中，华邦置业为房屋借款人提供阶段性担保后，放任借款人办理了产权证，又重新与其他债权人签订借款合同并办理了他项权证，发生这样的情形与华邦置业的不作为的懈怠行为有直接的关系，华邦置业未依约履行义务的同时，也是放弃了自己的权利，应承担对己不利的法律后果。华邦置业以实际借款人为徐秀兰，要求追加其为本案第三人，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11890元，由上诉人华邦置业负担。
本判决为终审判决。
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审判长 俞爱宏
审判员 沈大祥
审判员 钱 晖
二〇一四年三月二十三日
书记员 邢晔源