杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第1580号
原告（反诉被告）：沈新张。
委托代理人：赵琳。
委托代理人：赵俊。
被告（反诉原告）：吴畏。
被告（反诉原告）：余劼。
两被告共同委托代理人：叶水荣、杨鑫。
原告沈新张为与被告吴畏、余劼房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月23日起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判。被告吴畏、余劼在举证期间内提起反诉。本院予以合并审理后，于2011年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈新张的委托代理人赵琳、赵俊，被告（反诉原告）吴畏、余劼的委托代理人叶水荣、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈新张（反诉被告）沈新张诉称：2011年4月8日，双方签订《房屋认购协议书》一份，约定房屋买卖的相关条款及违约责任。沈新张并支付购房意向金5万元。认购期间，由于受限购令等政策影响，需要将房屋过户到沈新张注册的个人独资公司。但当时注册公司时间紧迫，双方于2011年5月17日签订《补充协议》一份，约定于2011年6月15日前签订房屋转让合同，原合同继续履行。考虑到吴畏、余劼路途遥远及该房屋交易一次性付款等因素，双方约定并一致同意房屋为一次性交易和一次性付清房款。但吴畏、余劼于2011年6月13日违反约定，以担心拿不到房款为由拒绝签订《房屋转让合同》并进行交易。沈新张认为，吴畏、余劼拒绝房屋交易的行为已构成违约，应当承担违约责任。故起诉请求判令：1、吴畏、余劼归还沈新张购房意向金50000元，赔偿沈新张违约金50000元；2、本案诉讼费用由吴畏、余劼承担。
被告（反诉原告）吴畏、余劼辩称：本案事实是签订房屋认购协议后，沈新张要求先过户后付清房款，若其不同意，则沈新张拒绝签订正式的房屋转让合同。经过协商后，吴畏、余劼同意沈新张的交易条件。但沈新张仍以诸多理由拒绝签订房屋转让合同。吴畏、余劼认为，本案系沈新张违约，其并不存在违约行为。
反诉原告吴畏、余劼并反诉称：2011年4月18日，双方通过杭州海越房地产代理有限公司签订《房屋认购协议书》，约定于2011年5月18日之前签订《杭州市房屋转让合同》等内容。同年5月17日，双方准备签订合同时，沈新张提出以其新注册的个人独资公司作为交易主体，因未办妥营业执照，故沈新张提出对吴畏、余劼进行赔偿。双方并签订《补充协议》一份，约定于2011年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，沈新张赔偿吴畏、余劼25000元。2011年6月15日，吴畏、余劼依约前往杭州海越房地产代理有限公司签订合同，但沈新张以户籍证明办不好为由而未能签约。因沈新张的行为已构成违约，吴畏、余劼催告后沈新张仍拒绝签订合同，故反诉请求判令：1、沈新张支付吴畏、余劼违约金50000元；2、沈新张赔偿吴畏、余劼损失25000元；3、本案反诉诉讼费由沈新张承担。
针对反诉，反诉被告沈新张辩称：根据双方签订的房屋认购协议中的特别约定，即“。若因政策原因造成不能以沈新张名义购买该房，同意更换他人名义购买该房”，后因房屋新政出台，不能以沈新张名义购买房屋，故双方签订补充协议，并约定沈新张愿意赔偿吴畏、余劼25000元，在签订合同当天一次性付清，但该赔偿的前提是双方继续履行合同。2011年6月15日，双方前往中介公司准备签订正式合同时，因吴畏、余劼提出新的付款条件，要求沈新张先支付一半房款，沈新张不同意，因此双方未能签订正式转让合同。
沈新张（反诉被告）沈新张为其主张的诉讼请求以及事实举证如下：
1、房屋认购协议书，证明双方之间购买房屋意向并达成一致。
2、收条，证明吴畏、余劼收取了沈新张的购房意向金50000元。
3、补充协议，证明双方就房屋购买意向达成新的补充协议。
被告（反诉沈新张）吴畏、余劼提供证据如下：
1、房屋认购协议书，证明双方约定签订杭州市房屋转让合同的日期及违约责任、交易税费承担方式的事实。
2、2011年5月11日及5月17日登机牌；
3、2011年5月13日至17日Oakwood酒店住宿凭证；
证据2、3证明吴畏、余劼赶往杭州与沈新张签订杭州市房屋转让合同的事实。
4、补充协议，证明因沈新张的过错，双方变更签订杭州市房屋转让合同的日期以及沈新张同意赔偿吴畏、余劼25000元的事实。
5、2011年6月13日及6月17日登机牌；
6、2011年6月13日至17日Oakwood酒店住宿凭证；
证据5、6证明吴畏、余劼再次来杭与沈新张签订房屋转让合同的事实。
7、杭州电视台第4频道2011年6月16日《新闻搜搜看》节目录像，证明由于沈新张的原因导致杭州市房屋转让合同未能签订的事实。
8、EMS邮寄单、催告函，证明吴畏、余劼于7月7日发函催告沈新张于2011年7月14日前前来签订杭州市房屋转让合同的事实。
9、杭州市市长公开电话交办反馈单，结合证据5证明吴畏、余劼对沈新张未按约签订杭州市房屋转让合同进行投诉的事实。
上述证据经质证。综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院对证据认定如下：
一、沈新张提供的证据。吴畏、余劼质证认为，证据1的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，恰恰可以证明沈新张未能履行该证中约定的签订杭州市房屋转让合同的义务。证据2无异议。证据3的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该补充协议可以证明吴畏、余劼有出卖房屋的诚意，在沈新张违约未能在5月18日签订房屋转让合同的前提下，吴畏、余劼仍然愿意宽限期限，但双方最终仍未能如期签订正式合同，沈新张存在违约。
二、吴畏、余劼提供的证据。沈新张质证后认为，证据1的真实性、合法性无异议，可以证明双方签订房屋认购协议书，考虑到沈新张不是杭州本地人以及购房政策的变动，当时就特别约定可以以他人名义购买房屋。证据2、3的真实性、合法性及证明对象均无异议。证据4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，因考虑吴畏、余劼来回机票、住宿费，在中介的调解下，补充协议中约定在合同继续履行的前提下，沈新张愿意补偿吴畏、余劼25000元，现因合同未能继续履行，故不需补偿。证据5、6的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，考虑吴畏、余劼在外地不方便，5月17日签订补充协议时，双方口头约定先签订房屋转让合同，等房管局审批手续下来后沈新张将现金支票交给吴畏、余劼。证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，录像是经过截取的，不完整，不能完整反映本案事实。证据8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，没有收到过。证据9的真实性、合法性无异议。
本院认为，沈新张提供的证据1、2、3与吴畏、余劼的证据1、4一致，经质证均无异议，予以认定。
吴畏、余劼的证据2、3、5、6、7、8、9的真实性，沈新张质证无异议，该些证据均与本案讼争事实相关，予以认定。
根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定本案如下事实：
2011年4月18日，沈新张（协议乙方）与吴畏、余劼（协议甲方）在杭州海越房地产代理有限公司（协议丙方）处签订《房屋认购协议书》一份，约定乙方购买甲方位于杭州市西湖区府苑新村8幢1单元301室房屋，房屋总价2100000元；乙方于本协议签订之日向丙方交付意向金50000元；双方于2011年5月18日之前，带上有效证件等，签订《杭州市房屋转让合同》，同时交付相应房款和相关税费；认购期间，双方任何一方中途反悔，拒绝签订《杭州市房屋转让合同》的，需承担违约金50000元；若因政策原因造成乙方不能以沈新张名义购买该房，甲方同意乙方可更换他人名义购买该房。次日，沈新张支付给吴畏、余劼购房意向金50000元。2011年5月17日，吴畏、余劼前来杭州订约，但双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，协商后双方另行签订《补充协议》一份，协议约定：由于沈新张公司营业执照没有办好，不能办到该注册公司名下，造成《房屋认购协议书》约定的2011年5月18日前《杭州市房屋转让合同》不能履行，故双方约定于2011年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，原合同继续履行；沈新张对吴畏、余劼的损失，沈新张赔偿25000元，于签订正式《房屋转让合同》当天支付。2011年6月15日，双方前往杭州海越房地产代理有限公司准备签约，经协商，沈新张因有其他事务先行离开而未能签订《房屋转让合同》。此后，吴畏、余劼遂向政府部门及新闻机构投诉。2011年6月，沈新张诉至本院。同年7月6日，吴畏、余劼发函给沈新张，通知沈新张自收到函件之日起至2011年7月14日前来签订《杭州市房屋转让合同》，否则将解除《房屋认购协议书》。
本院认为，双方订立的房屋认购意向书以及补充协议属于预约合同，系双方就将来如何订立本约之权利义务约定。该两份协议应认定有效，对讼争双方具有法律上的约束力。本案的争议焦点在于：一、本案中系何方违反约定，导致未能签订房屋转让合同。本院认为，首先，沈新张诉称吴畏、余劼自6月13日以担心拿不到房款为由拒绝签订《房屋转让合同》，继而要求吴畏、余劼承担违约责任。该事实之主张，因沈新张未能提供相应证据加以证明，且与双方陈述的在约定时间即6月15日曾经协商订约之事实不符，本院不予采信。其次，根据房屋认购协议书以及补充协议的约定，双方应于2011年6月15日签订正式的转让合同并履行相应权利义务。但沈新张自述在签约当日，因双方就房款支付未能协商一致，且其有其他事务、当时去房管局办理手续已来不及等因素，故而离开。因沈新张未能证明吴畏、余劼有违反房款支付之口头约定的事实，故沈新张在双方未签订房屋转让合同情况下自行离开之行为构成违约，其所陈述之意见均不能作为抗辩不签约之理由。故沈新张主张支付违约金50000元的本诉诉讼请求，缺乏相应事实依据，本院不予支持。二、吴畏、余劼主张的反诉请求是否应得支持。首先，本案系沈新张不签订合同而违约，且吴畏、余劼主张支付违约金50000元的请求，符合房屋认购协议书之约定，本院予以支持。其次，关于赔偿损失25000元的请求。因双方在补充协议中约定，沈新张赔偿吴畏、余劼25000元，在签订合同当天支付。该损失之约定系双方就2011年5月17日未能签约而对于吴畏、余劼之赔偿，与前述违约金之主张并不矛盾。吴畏、余劼主张之赔偿请求，符合该约定，本院予以支持。沈新张辩称该赔偿附有双方继续履行合同之条件，与约定内容不符，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回沈新张的本诉诉讼请求。
二、沈新张于本判决生效之日起十日内支付给吴畏、余劼违约金50000元，赔偿损失25000元，合计支付75000元。
本诉案件受理费2300元减半收取1250元，反诉案件受理费837.50元减半收取418.75元，合计1668.75元，由沈新张负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 萧 京
二〇一一年八月十九日
书记员 张莲莲