福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第495号
上诉人（原审被告）金中大（厦门）纺织有限公司，住所地厦门市海沧区新阳街道阳光路666号。
法定代表人洪美美，总经理。
委托代理人郑明辉，福建兴世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门双宏展洗涤有限公司，住所地厦门市海沧区新阳街道阳光路666号C幢三层北区。
法定代表人吴新跃，总经理。
委托代理人卢佩仁，福建志远律师事务所律师。
委托代理人沈发涛，福建志远律师事务所实习律师。
上诉人金中大（厦门）纺织有限公司（以下简称金中大公司）因与被上诉人厦门双宏展洗涤有限公司（以下简称双宏展公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年8月29日，双宏展公司向原审法院提起诉讼，请求：金中大公司立即向双宏展公司还返水电费保证金20000元、履约保证金10000元、厂房租金45540元及物业管理费2484元，共计78024元。列福建兆裕生态旅游开发有限公司（以下简称兆裕公司）为本案第三人。
原审判决查明：2010年4月12日，福建省顺昌县人民法院作出（2008）顺执行字第45-2号执行裁定书，查封金中大公司位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业土地使用权及在建工程A、B、C三座厂房。2011年12月12日，双宏展公司的发起人吴新跃与金中大公司签订了一份《厂房服务合同》，约定金中大公司将位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号C幢三层北区2000平方米的厂房租赁给双宏展公司使用，租赁期限自2011年12月15日起到2016年12月14日止。双方同时对厂房租金、水电费保证金、履约保证金、房租的缴纳方式、争议的解决方式作了约定。合同签订后，双宏展公司按约向金中大公司支付了合同保证金、水电保证金共计30000元。2011年12月12日、2012年5月20日，双宏展公司已向金中大公司支付了从2011年12月15日到2012年12月14日止一年的租金264000元，从2011年12月13日到2012年12月14日止的一年期物业管理费14400元。2012年10月12日，兆裕公司取得厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业用地使用权及A、B、C、D、E厂房及其附属用房和设施的所有权。2013年3月18日，双宏展公司与兆裕公司补签订一份《租赁合同》，双宏展公司向兆裕公司租赁位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号C幢三层北区2000平方米的厂房，期限自2012年10月12日起至2015年10月11日止，月租金按每平方米12.5元，从合同签订后的第二年份开始，租金每年递增5%。合同签订之后，兆裕公司将租赁厂房交付给双宏展公司。双宏展公司依约自2012年10月12日开始向兆裕公司支付租金，物业管理费、履约保证金、水电保证金。本案在原审庭审过程中，双宏展公司撤回对兆裕公司的起诉，原审法院当庭作出口头裁定，准许双宏展公司撤回对兆裕公司的起诉。
原审判决查明的上述事实，有双宏展公司提供的《厂房服务合同》、收条、转账详情及账户交易明细、收据、《租赁合同》、网银转账凭证以及当事人的庭审陈述为证。
原审判决认为：本案系租赁合同纠纷。吴新跃作为双宏展公司的发起人，与金中大公司签订《厂房服务合同》的目的，是为设立双宏展公司，作为双宏展公司的住所地。所以双宏展公司此项行为属于公司前行为，其所签订合同的权利义务，都应当由其所成立的双宏展公司承受，双宏展公司是本案的适格主体。金中大公司要求驳回双宏展公司起诉的主张，不予支持。自2012年10月12日兆裕公司取得厂房的所有权之后，金中大公司已经丧失了该厂房的所有权，已不能履行与双宏展公司的合同。因此，金中大公司收取自2012年10月12日之后的水电费保证金、履约保证金、厂房租金及物业管理费，已没有合法依据。同时，2012年10月12日起双宏展公司租赁厂房的房租等相关费用，已经缴纳给兆裕公司。金中大公司多收取的2012年10月12日之后的租金及相关费用，应当返还。双宏展公司要求金中大公司返还水电费保证金20000元、履约保证金10000元、厂房租金45540元及物业管理费2484元，法院予以支持。金中大公司认为收取双宏展公司租金的蔡冬萍及收取物业管理费的邹银山不是金中大公司的人员，但没有举证证明蔡冬萍不是金中大公司的工作人员。依证据来源规则，金中大公司对蔡冬萍、邹银山是否是工作人员，负有举证责任。金中大公司没有举证，应当承担举证不能的后果。故金中大公司认为蔡冬萍、邹银山不是其公司的人员，不予认可。金中大公司认为假如双宏展公司解除合同，双宏展公司应当赔偿装修损失268444.68元，但却没有提出反诉。金中大公司如要主张装修损失赔偿，可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，判决：被告金中大（厦门）纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门双宏展洗涤有限公司返还水电费保证金20000元、履约保证金10000元、厂房租金45540元及物业管理费2484元，共计78024元。如果被告金中大（厦门）纺织有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由金中大（厦门）纺织有限公司负担。
宣判后，金中大公司不服，向本院提起上诉。
上诉人金中大公司上诉称，请求：二审法院依法撤销原审判决，发回重审，或直接改判驳回双宏展公司在原审的诉讼请求。主要理由：一、原审判决存在以下事实认定错误。（一）原审判决认定2010年4月12日，顺昌县人民法院作出（2008）顺执行字第45-2号执行裁定，查封本案出租的标的物，这样认定是不全面的。早在2007年7月11日，顺昌县人民法院就对本案出租的标的物进行了查封。（二）原审判决认定双宏展公司已向金中大公司支付了从2011年12月13日至2012年10月12日止的一年期物业管理费14400元，其实，双宏展公司并没有向金中大公司交纳物业管理费，双宏展公司也没有证据证明其向金中大公司支付了物业管理费。（三）原审判决认定2012年10月12日，兆裕公司取得厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业用地使用权及A、B、C、D、E厂房及其附属用房和设施的所有权。这是错误的。双宏展公司并没有提交证据证明兆裕公司于2012年10月12日取得所有权，2012年10月12日只是拍卖日，兆裕公司并没有在当日交清款项，并且按《物权法》第九条的规定，以登记才发生物权变更的效力。因此原审认定2012年10月12日兆裕公司取得厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业用地使用权及A、B、C、D、E厂房及其附属用房和设施的所有权明显是错误的。二、原审判决金中大公司退还租金和保证金是错误的。（一）根据“买卖不破租赁的原则”，原合同应继续履行。现租赁物的土地使用权证还未变更，本案的租赁物虽已拍卖成交，但仍未办理产权变更登记手续，原审以2012年10月12日拍卖成交日为退还日，是错误的。退一步讲，就按兆裕公司拍卖款项交清日——2013年3月18日计算租金的话，双宏展公司还应交纳金中大公司3个月的租金，原审判决退还保证金及租金是错误的。（二）双方的合同还未解除，退还租金及保证金的条件还未成就。原审并没有判决解除双方之间的租赁合同，只有合同解除，金中大公司才能返还保证金，但双宏展公司应将场地交还金中大公司并赔偿金中大公司的装修损失268444.68元。
被上诉人双宏展公司答辩称：一、2012年10月12日开始，金中大公司不再享有租赁标的所有权，因此也不能再享有相应的租赁权利。根据最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，因此自2012年10月12日拍卖成交之日起，本案租赁标的的所有权及其项上的其他财产权均转移给了兆裕公司。客观上，自2012年10月12日起，金中大公司也将本案租赁标的交付给了兆裕公司。金中大公司称兆裕公司没有在拍卖当日未付清款项，是其与兆裕公司之间的债权履行问题，应另行向兆裕公司主张，且该债权主张并不影响兆裕公司已取得的物权。二、金中大公司认为根据“买卖不破租赁的原则”，原合同应继续履行，且双宏展公司还应支付其租金至兆裕公司实际支付拍卖款项日止的租金，是曲解“买卖不破租赁的原则”及该原则与本案的适用。“买卖不破租赁原则”是指房产承受人在取得所有权后，仍应履行原租赁合同。本案兆裕公司取得租赁标的所有权后，享有出租权利，因此与双宏展公司之间继续保持了租赁关系。至于兆裕公司与双宏展公司变更了原租赁合同条款，是双方合意的结果，于法不悖。金中大公司却理解成其丧失了本案标的所有权后，仍然享有出租权利，有权收取租金，是曲解该原则，也侵害了所有权人兆裕公司的利益。至于金中大公司与兆裕公司之间的拍卖款项履行问题，是金中大公司与兆裕公司之间的债权纠纷，并不影响兆裕公司已取得的租赁标的的所有权。金中大公司在上诉状也明确2013年3月18日，兆裕公司已付清拍卖款项，那么金中大公司与兆裕公司之间关于拍卖款项履行问题已不再存争议。金中大公司不将多收取的从2012年10月12日至2012年12月14日止的租金和物业管理费、以及相应的保证金转付给兆裕公司，导致双宏展公司从2012年10月12日开始向兆裕公司支付租金，金中大公司就应当返还给双宏展公司。综上，请求驳回金中大公司的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除金中大公司对“2010年4月12日，福建省顺昌县人民法院作出（2008）顺执行字第45—2号执行裁定书”，认为其没有相应的执行裁定书，只有2007年的执行裁定书；“从2011年12月13日到2012年12月14日止的一年期物业管理费14400元”有异议，认为其没有收到该笔款项外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，双宏展公司在原审起诉状中陈述“后因被告将其所有的前述厂房转让给第三人。2013年3月18日，原告与第三人补签订《租赁合同》一份，确认自2012年10月12日至2015年10月11日止，由原告向第三人支付租金。之后原告依约自2012年10月12日开始向第三人支付租金、物业管理费并履约保证金、水电保证金。综上，原告已经多支付被告自2012年10月12日至2012年12月14日的租金人民币45540元，物业管理费人民币2484元”。
本院认为：吴新跃作为双宏展公司的发起人，为设立双宏展公司，与金中大公司签订《厂房服务合同》，属于公司前行为，原审对此认定是正确的。合同约定租赁期限自2011年12月15日起至2016年12月14日。合同签订后，双宏展公司依约向金中大公司支付了合同项下的租金、保证金等费用。由于金中大公司与案外人纠纷，讼争厂房在租赁期间经拍卖，兆裕公司于2012年10月12日竞拍取得，根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，《厂房服务合同》对兆裕公司有效。双宏展公司主张其与案外人兆裕公司签订租赁合同，自2012年10月12日开始向兆裕公司支付租金、物业管理费、履约保证金、水电保证金的行为，则系双宏展公司自愿，但双宏展公司以此为由，要求金中大公司退还2012年10月12日至2012年12月14日的租金、物业管理费及保证金等，没有法律依据。原审法院以兆裕公司自2012年10月12日竞拍取得讼争厂房所有权之后，金中大公司丧失厂房所有权，不能履行与双宏展公司的厂房服务合同为由，判决金中大公司返还2012年10月12日之后的保证金、厂房租金等的理由，不符合《合同法》上述条文规定，原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3048号民事判决；
驳回厦门双宏展洗涤有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费875元，二审案件受理费1750元，均由厦门双宏展洗涤有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年四月十日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。