上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4209号
上诉人(原审被告)：上海盛军计算机维修有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陈明武，总经理。
委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海长波旅店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：黄元山，总经理。
委托诉讼代理人：刘秀丽，上海段和段律师事务所律师。
上诉人上海盛军计算机维修有限公司(以下简称“盛军公司”)因与被上诉人上海长波旅店管理有限公司(以下简称“长波公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区(2017)沪0110民初25912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人盛军公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长波公司一审诉请或发回重审。事实和理由：一、一审法院事实认定有误。盛军公司于2016年10月份接到长波公司《通知》后，已取得上海经纬产业用布厂(以下简称“经纬用布厂”)继续使用上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋(以下简称“系争房屋”)的同意；二、因经纬用布厂同意盛军公司继续使用系争房屋，涉案合同的解除时间应当不是一审法院认定的2016年6月30号，而是2016年11月15号；三、一审法院认定的“房屋使用费标准应参照租金标准”缺乏依据，并不符合公平原则，因园区升级改造沿街酒店、商铺大多属于停业状态，导致客流减少，系争房屋的市场价值大打折扣；四、长波公司自2016年11月16日起，丧失系争房屋的合法承租人资格，因此不具备本案的诉讼主体资格；五、一审法院未追加经纬用布厂作为第三人加入诉讼，导致有可能有后续纠纷产生。
被上诉人长波公司辩称，基于合同相对性，盛军公司应当向长波公司支付房屋使用费。系争房屋产权人经纬用布厂已经在另案中向长波公司主张过房屋使用费，在该案中经纬用布厂并未将盛军公司列为第三人参与诉讼，盛军公司无需担心产权人与其有另案纠纷。房屋使用费的标准是按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定确定的。一审判决正确，请求予以维持。
长波公司向一审法院起诉，要求判令：1、要求确认长波公司、盛军公司于2016年3月签订的系争房屋的《租赁合同》于2016年6月30日解除；2、判令盛军公司迁出并向原告返还系争房屋；3、判令盛军公司按照每日人民币3,470.96元(本案币种均为人民币)的标准，支付自2016年10月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费；3、判令盛军公司按照每日483.8元的标准支付自2016年10月1日起至实际搬出之日止的物业管理费用。
一审法院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海经纬产业用布厂(以下简称经纬用布厂)，经纬用布厂持有的发证日期为1998年6月8日的沪房地杨字(1998)第006787号《上海市房地产权证》上载明：权利人为经纬用布厂，房地座落于霍山路XXX号，建筑面积11,079平方米。
2008年5月23日，经纬用布厂作为出租方(甲方)与作为甲方委托管理方(乙方)的上海联华房地产开发公司(以下简称联华房产公司)、作为承租方(丙方)的上海建德投资咨询有限公司(以下简称建德公司)三方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲、乙方将上海市杨浦区霍山路XXX号全部号楼(幢)室出租给丙方，租赁房屋建筑面积为11,079平方米，出租的房地产证编号为“沪房地杨字(1998)第006787号”，租赁期自2008年7月1日起至2016年6月30日止，租赁用途为经济型酒店使用。合同并约定除甲乙方同意丙方续租外，丙方应在本合同的租期届满之日，返还该房屋；在成立该项目管理公司(丙方承诺该项目公司的注册资金不低于建德公司的注册资金)后，甲乙方同意丙方按规定程序提出将丙方租赁该房屋的权利、责任、义务转移给项目管理公司。
2008年9月20日，建德公司和长波公司向经纬用布厂、联华房产公司出具一份《关于租赁方户名变更的函》，载明：我公司于今年五月和贵方签订了租赁霍山路XXX号的协议，近日我方已成立项目公司即上海长波旅店管理有限公司，按协议第十一条第五款约定，希贵方及时办理相关手续，将我方租赁该房屋的权利、责任、义务转移给上海长波旅店管理有限公司。
2016年，长波公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的盛军公司签订一份《租赁合同》，合同约定，出租房屋座落于上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元，甲方作为该房屋的租赁人与乙方建立转租赁关系，甲方保证产权人同意将该房屋转租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方网吧营业使用；甲乙双方约定，甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；该房屋每年租金总计为844,600元，每三个月支付一次，共计211,150元，先付后用，首期租金2016年1月1日起算，乙方应于每满三个月的20日前向甲方支付租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即70,384元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费；违约责任中约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。
2016年6月30日，经纬用布厂作为甲方与作为乙方的长波公司签订一份《房屋租赁合同终止后的补充协议》，约定：甲乙双方于2008年5月23日签订的《房屋租赁合同》及其它相关协议至2016年6月30日到期终止，基于2016年6月30日双方合同到期终止，甲方充分考虑到乙方的清退及搬迁等因素，同意给予乙方清退及搬迁期自2016年7月1日起至2016年11月15日止，并于2016年11月16日将该物业移交甲方；乙方负责处理乙方转租的经济合同和租赁合同。
2016年10月，长波公司向盛军公司发出一份《通知》，载明：接到房东的通知，沿街商铺由房东收回，不再租赁给我公司，按房东要求，你商铺由我方经营到11月15日，请早作准备，到时结束经营，按时交接，以后请与房东联系，请按房东要求退房，另行落实经营场地，或与房东另行签订租赁协议。
2017年12月5日，长波公司具状来院，作如上诉请。
审理中，长波公司、盛军公司当庭确认盛军公司支付了系争房屋的租赁保证金70,384元，长波公司表示盛军公司支付的租赁保证金可用于折抵房屋使用费；盛军公司按照双方的《租赁合同》的约定标准支付系争房屋租金至2016年9月30日；系争房屋由盛军公司对外经营使用至今。
一审法院认为,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。长波公司、盛军公司签订的系争房屋《租赁合同》约定租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，长波公司与房屋所有权人经纬用布厂就系争房屋所在的上海市杨浦区霍山路XXX号建筑面积11,079平方米房屋签订的《房屋租赁合同》及其它相关协议已至2016年6月30日到期终止，双方未签订新的续租协议，故长波公司、盛军公司就系争房屋的《租赁合同》亦应于2016年6月30日解除，合同解除后，盛军公司应当将系争房屋返还长波公司，并支付合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照合同约定的租金标准。长波公司、盛军公司的《租赁合同》中并无物业管理费的支付条款，故长波公司要求盛军公司按照1.5倍租金标准支付房屋使用费和按照长波公司与经纬用布厂约定的物业管理费标准支付物业费的请求缺乏合同依据，本院不予支持。长波公司主张以租赁保证金折抵2016年10月1日起的房屋使用费的要求并无不当。盛军公司并未就其抗辩向本院提供确切依据加以证实，故本院对盛军公司的抗辩理由不予采信。
一审法院判决：一、长波公司与盛军公司签订的上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋的《租赁合同》于2016年6月30日解除；二、盛军公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋，将该房屋归还长波公司；三、盛军公司应于本判决生效之日起十日向长波公司支付自2016年10月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，扣除租赁保证金人民币70,384元后，按每年人民币844,600元的标准计算；四、长波公司的其余诉讼请求不予支持。本案受理费人民币18,202元，减半收取计人民币9,101元，由长波公司与盛军公司各半负担。
二审中，上诉人盛军公司提交了一份落款署名为“姚培明”的情况说明载明：“……,园区口头同意霍山路XXX号地块改造完工后，该房屋继续由以上三户(包括盛军公司)承租，2017年我方参与长波旅店以上三户调解过此事，长波旅店自愿免收租金和使用费”。被上诉人长波公司对该情况说明的真实性、关联性均不予认可。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，经纬用布厂与长波公司之间的租赁关系于2016年6月30日终止。长波公司与盛军公司租赁合同约定的解除条件成就，可以确认双方租赁合同亦于该日解除。上诉人盛军公司认为合同解除日应为2016年11月15日的上诉意见，与租赁合同约定不符，本院不予采纳。长波公司与盛军公司之间租赁合同解除，盛军公司应迁出系争房屋并支付占用系争房屋期间的房屋使用费。一审参照租赁合同约定确定房屋使用费数额，具备事实和法律依据，本院予以认同。长波公司与盛军公司签订租赁合同，提供系争房屋由盛军公司使用，盛军公司向长波公司支付租金。尽管长波公司与盛军公司的租赁合同已于2016年6月30日解除，但是由于系争房屋产权人经纬用布厂于另案向长波公司主张2016年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，长波公司作为承租人承担了相应的法律责任，长波公司基于其受损失的事实向次承租人盛军公司主张房屋使用费并无不当。鉴于前述事实，长波公司具备本案诉讼主体资格。上诉人盛军公司关于此节的上诉意见，本院不予支持。经纬用布厂与长波公司之间争议已有另案判决予以明确，经纬用布厂不参加本案诉讼，不影响本案审理。上诉人盛军公司关于已得到经纬用布厂同意现仍继续使用系争房屋的上诉主张，证据不足，本院不予采信。上诉人盛军公司关于长波公司自愿免收房屋使用费的上诉主张，无长波公司书面确认的相应证据予以佐证，本院难以采信。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,202元，由上诉人盛军公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理贾妍彦
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一八年六月二十日
书记员 贾妍彦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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