江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03586号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏增力商贸发展有限公司，住所地淮安市淮海南路120号1幢1号。
法定代表人郝明珍，该公司董事长。
委托代理人龚运才，该公司法律顾问。
委托代理人张佰祥，该公司法务专员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林诗河，居民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘珊，居民。
上述两被上诉人的共同委托代理人戴建宇，江苏瑞信律师事务所律师。
上诉人江苏增力商贸发展有限公司（以下至判决主文前简称增力公司）因与被上诉人林诗河、刘珊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
增力公司原审诉称，2012年3月增力公司到盐城市开拓市场，需要租赁房屋。2012年4月28日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定增力公司租赁林诗河、刘珊所有的位于盐城市国飞尚城A区12号楼102室、201室，年租金80万元。由于增力公司当时急于租房，对盐城市当地的市场行情不了解，因此接受了林诗河、刘珊提出的一些不平等条款，如解除合同要提前6个月书面通知、双方均不得因任何原因中途终止和解除本合同，支付违约金80万元等。2014年因案涉的租赁房屋位置不好，没有生意，无法实现增力公司在盐城设点销售的预期目的，增力公司调整经营方略与当地经销商合作成立新的公司，需要退回案涉的租赁房屋。2014年9月15日增力公司书面通知林诗河、刘珊解除合同，租金交纳至2014年11月30日。此后增力公司多次和林诗河、刘珊协商，林诗河、刘珊均不同意解除合同，如要解除合同须支付违约金60万元，致协商未果。现请求法院判决：1.解除增力公司与林诗河、刘珊之间于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由林诗河、刘珊承担。
林诗河、刘珊原审辩称，增力公司的诉讼请求不符合合同的约定，也没有法律依据，请求驳回增力公司的诉讼请求。
林诗河、刘珊原审反诉称，2012年4月28日，增力公司与林诗河、刘珊签订《房屋租赁合同》。2014年9月15日，增力公司书面要求解除合同，林诗河、刘珊书面回函不同意。后林诗河、刘珊催要租金，增力公司拒不支付，并不同意按合同承担违约责任。现请求法院判令：1.增力公司向林诗河、刘珊按7万元／月的标准支付自2014年12月1日起至判决之日的租金；2.请求判令增力公司向林诗河、刘珊支付违约金80万元；3.若法院判决提前解除本租赁合同，增力公司还应按租赁面积乘以1200元／平方米的标准计算林诗河、刘珊的装修损失。
增力公司原审反诉辩称：1.林诗河、刘珊要求增力公司按7万元／月的标准支付自2014年12月1日起至判决之日的租金没有事实和法律依据，请求法院不予支持；2.林诗河、刘珊要求增力公司支付违约金80万元的请求标准太高，请求法院按80万元违约金降低到5%－10%之间；3.林诗河、刘珊要求若法院判决提前解除本租赁合同，增力公司还应按租赁面积乘以1200元／平方米的标准计算林诗河、刘珊的装修损失没有事实及法律依据。
原审法院经审理查明，2012年4月28日，林诗河、刘珊（甲方）与增力公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定（摘要）：一、甲方出租给乙方的商铺位于盐城市青年中路16号国飞尚城A区12号楼102室、201室，该商铺为简装房屋，乙方作为酒类销售经营使用……二、租赁期限为5年11个月，自2012年6月1日至2018年4月30日止。三、租金及支付方式和支付时间。前三年租金按80万元／年支付，第四年起在前一年的基础上每年递增5%（2015.6.1之前的租金是每年80万元，2015.6.1－2016.6.1的租金按每年84万元）……四、租赁期间，上述房产的物业管理费用、水电费用等均由乙方负责。五、……六、租赁期内，乙方如提前终止合同需提前6个月书面告知甲方，已交租金不予退还。甲方如提前终止合同也需提前6个月书面告知乙方，退还当期租金给乙方。七、房屋装修、使用与修缮。租赁期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有……八、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方营业。乙方有权解除合同，由此造成乙方损失，甲方给予赔偿。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：⑴未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；⑵利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；⑶逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期届满90日前书面通知甲方。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5.租赁期满合同自然终止。6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。九、房屋交付及收回的验收……十、违约责任。本合同一经签订，双方均不得因任何原因中途终止或解除本合同，如任何一方违约，除应赔偿对方因此造成的损失外，还应支付违约金80万元。其他不可抗力因素除外，如因城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化及战争、自然灾害等因素导致本合同长期无法履行的，本合同视为自动终止，双方互不作补偿。合同签订后，增力公司装修经营酒类销售并按约向林诗河、刘珊交付租金。2014年因无法实现增力公司在盐城设点销售的预期目的，增力公司调整经营方略与当地经销商合作成立新的公司，增力公司需要退回案涉的租赁房屋，与林诗河、刘珊协商未果。2014年9月15日增力公司书面通知林诗河、刘珊要求解除《房屋租赁合同》，租金交纳至2014年11月30日，于2014年10月1日将租赁房屋交还给林诗河、刘珊。同月16日，林诗河、刘珊收到通知。2014年9月27日林诗河、刘珊回复《不同意解除合同通知书》称：“贵公司解除合同的要求不符合《房屋租赁合同》的约定，也没有事实和法律依据，贵公司解除合同的通知不具有任何法律效力。贵公司若因自身原因确需解除租赁合同，应前来与我方协商洽谈，在协商一致签订书面解除协议之前，贵公司若单方面解除合同将构成违约”。后双方多次协商未果，增力公司于2014年11月份腾空了租赁房屋。2014年11月27日，增力公司诉至原审法院。审理中，原审法院分别于2014年12月8日和2015年1月21日两次组织双方交接租赁房屋的钥匙，林诗河、刘珊拒不接受。2015年4月2日，法院第三次组织双方交接了租赁房屋的钥匙。2015年6月12日庭审结束后，法院工作人员和双方当事人一同到租赁房屋现场勘查，该房屋现未能出租。
原审法院认为：（一）关于双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》能否解除的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务可以解除合同。本案中，增力公司先发函给林诗河、刘珊要求解除《房屋租赁合同》，林诗河、刘珊回函不同意，双方协商未果，增力公司即搬出了租赁房屋，不交纳租金，增力公司以自己的行为表明不再履行《房屋租赁合同》，增力公司的行为构成根本性违约，双方已无法按《房屋租赁合同》来实现自己的合同目的。因此，应解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》。（二）关于林诗河、刘珊的反诉请求是否应予支持的问题。关于林诗河、刘珊反诉要求增力公司向其按7万元／月的标准支付自2014年12月1日起至判决之日止的租金的问题。2014年9月15日增力公司书面通知林诗河、刘珊解除合同，称要求解除《房屋租赁合同》，租金交纳至2014年11月30日，于2014年10月1日将租赁房屋交还给林诗河、刘珊。同月16日，林诗河、刘珊收到通知。根据相关法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。根据双方签订的租赁合同第六条约定：“租赁期内，乙方如提前终止合同需提前6个月书面告知甲方，已交租金不予退回。甲方如提前终止合同也需提前6个月书面告知乙方，退还当期租金给乙方”。增力公司应支付从2014年9月16日至2015年3月15日的租金给乙方，因增力公司租金交纳至2014年11月30日，增力公司应再支付3个月15天的租金23.33万元；关于林诗河、刘珊的反诉要求增力公司向其支付违约金80万元的问题。双方签订的租赁合同明确：“双方均不得因任何原因中途终止或解除本合同，如任何一方违约，除应赔偿对方因此造成的损失外，还应支付违约金80万元”。双方约定违约金数额较高。现增力公司要求调整为80万元违约金降低到5%－10%之间，考虑到截止2015年6月12日该房屋仍未能出租，原审法院酌情按3个月的租金调整为20万元。关于林诗河、刘珊反诉要求增力公司还应按租赁面积乘以1200元／平方米的标准计算其装修损失的问题。因林诗河、刘珊未能提供证据证明装修损失，对其该项损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、增力公司与林诗河、刘珊于2012年4月28日签订的房屋租赁合同于2014年9月16日解除；二、增力公司于判决生效后十日内向林诗河、刘珊支付2014年12月1日至2015年3月15日期间的租金23.33万元；三、增力公司于判决生效后十日内向林诗河、刘珊支付违约金20万元；四、驳回林诗河、刘珊的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，由林诗河、刘珊负担。反诉案件受理费24400元，由增力公司负担8000元，由林诗河、刘珊负担16400元。
增力公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.增力公司已于2014年9月15日向林诗河、刘珊寄送解除合同通知书，履行了提前通知的义务，林诗河、刘珊应当及时重新出租房屋，对其后续造成的损失，应由林诗河、刘珊自行负担，增力公司不应向林诗河、刘珊支付2014年12月1日至2015年3月15日的租金；2.原审判决既要求增力公司承担后续租金，又要求增力公司承担违约金，系双重处罚，且违约金依法不应当超过实际损失的30%，应当调整为年租金80万元的5%-10%之间；3.原审法院审理程序违法，合议庭审理仅有一名法官独任主持开庭，且在法庭辩论终结后受理林诗河、刘珊的反诉。故请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
林诗河、刘珊答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。
二审另查明，原审卷宗显示，原审法院于2015年1月21日、2015年3月31日、2015年6月12日对本案公开开庭进行了审理，其中2015年3月31日的庭审笔录记载了林诗河、刘珊当庭向原审法院提交了民事反诉状。2015年4月2日，原审法院组织双方谈话，该谈话笔录记载了增力公司对林诗河、刘珊提出的反诉请求需要15天的答辩期，并陈述2015年4月17日可以开庭。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的房屋租赁合同何时解除；二、原审判决增力公司向林诗河、刘珊支付租金23.33万元及违约金20万元是否有事实及法律依据；三、原审审理程序是否合法。
本院认为：依法成立的合同对双方有约束力。本案中，双方当事人之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行。
一、关于双方当事人之间签订的房屋租赁合同何时解除的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。本案中，增力公司于2014年9月15日根据合同第8条协商解除的条款向林诗河、刘珊寄送解除合同通知，林诗河、刘珊虽未同意解除该合同，但租赁合同具有其特殊性，其履行依赖承租人接受出租人的交付，并对租赁物进行占有、使用、收益。在双方协商不成的情况下，应结合有关违约条款，以承租方赔偿损失或承担违约责任的方式解除合同。增力公司在解除合同通知中明确表示解除合同，于2014年10月1日将案涉房屋返还，并将租金缴纳至2014年11月30日，并将在2014年11月30日后停止缴纳租赁费用。结合增力公司实际于2014年11月份搬出房屋的行为，以及双方在原审审理过程中进行了案涉房屋钥匙的交付的事实，应当认定增力公司已明确表示其将不履行合同主要义务，并自愿以2014年9月15日至2014年11月30日租金作为违约金的方式要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除，林诗河、刘珊亦于2014年9月16日收到该解除合同通知，故原审判决双方当事人之间签订的租赁合同自2014年9月16日解除并无不当。
二、关于原审判决增力公司向林诗河、刘珊支付租金23.33万元及违约金20万元是否有事实及法律依据的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，违约金的数额应基于违约行为造成的损失，并可适当高于损失，故违约金兼具补偿性和惩罚性。案涉租赁合同第十条约定双方均不得因任何原因中途终止或解除合同，故增力公司解除合同属于违约行为。根据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。另从减轻损失规则出发，在承租人明确表示或以行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当措施防止损失扩大，采取的措施应包括及时收回房屋等。而本案中，经原审法院多次组织，林诗河、刘珊迟迟未同意接受房屋，直至2015年4月2日才完成钥匙交接，其对损失的扩大也有一定责任。根据最高人民法院《关于适用﹤华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，结合双方履约中过错程度、损失和增力公司已经支付2014年9月16日至2014年11月30日期间的租金作为违约赔偿等事实，本院酌情调整增力公司应再向林诗河、刘珊支付违约金25万元为宜。
三、关于原审程序是否合法的问题。
1.关于反诉问题。在原审审理过程中，林诗河、刘珊提出反诉请求，增力公司对此进行了答辩，原审法院受理林诗河、刘珊的反诉符合法律的规定，增力公司提出的该项异议不能成立；2.关于开庭地点、代理人代理权限、合议庭组织形式的问题，根据原审法院庭审笔录记载，双方当事人均参与了庭审活动，原审法院庭审宣布合议庭组成时，当事人对合议庭成员均不申请回避，且庭审笔录上对开庭地点、诉讼参加人均予以了明确记载，双方当事人亦均在庭审笔录中予以签字确认，故增力公司诉称原审法院存在上述审理程序违法情形的依据不足。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3577号民事判决的第一项内容，即“江苏增力商贸发展有限公司与林诗河、刘珊于2012年4月28日签订的房屋租赁合同于2014年9月16日解除”；
二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3577号民事判决的第二项内容，即“江苏增力商贸发展有限公司于判决生效后十日内向林诗河、刘珊支付2014年12月1日至2015年3月15日期间的租金23.33万元”；
三、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3577号民事判决的第三项为：江苏增力商贸发展有限公司于本判决生效后十日内向林诗河、刘珊支付违约金25万元；
四、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3577号民事判决的第四项内容，即“驳回林诗河、刘珊的其他反诉请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审本诉案件受理费80元，原审反诉案件受理费24400元，二审案件受理费24400元，合计48880元，由江苏增力商贸发展有限公司负担16357元，由林诗河、刘珊负担32523元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一六年二月四日
书 记 员 成 云
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、最高人民法院《关于适用﹤华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条的当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
3、中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。