浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢民初字第284号
原告：绿城物业服务集团有限公司衢州分公司。住所地：浙江省衢州市衢江区衢州花园**幢*楼。
负责人：朱建安，该公司经理。
委托代理人：许黎明，该公司员工。
委托代理人：杜世鸿，浙江中桥律师事务所律师。
被告：赵丽亚。
原告绿城物业服务集团有限公司衢州分公司（以下简称“绿城物业衢州分公司”）与被告赵丽亚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，适用简易程序于7月31日、8月20日两次公开开庭审理，后因案情较为复杂，转为普通程序，并依法组成由代理审判员余慧娟担任审判长，人民陪审员楼晓虹、张志诚参加的合议庭再次于10月21日、11月11日两次公开开庭审理并当庭宣告判决。原告绿城物业衢州分公司的特别授权代理人许黎明，被告赵丽亚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告绿城物业衢州分公司诉称：被告系衢州市衢州花园小区39幢1单元1301室的业主，2014年3月8日，小区业主委员会与原告签订了《衢州花园物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，原告有权利和义务对“业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。”被告对其所有的39幢1单元1301室进行装修时，擅自对该房屋南面的阳台进行封闭，被告的行为违反了衢州花园小区物业《管理规约》第二章第七条“不得擅自封闭阳台”的规定，原告劝阻并向被告送达了《违章整改通知书》，并向衢州市衢州花园小区业主委员会及衢州市衢江区综合执法局浮石大队报告该情况，但被告拒不拆除其在南阳台上擅自建造的封闭设施并恢复原状。故原告诉请依法责令被告立即拆除其在南阳台上擅自建造的封闭设施并恢复原状，本案诉讼费用由被告承担。
被告赵丽亚辩称：不同意拆除阳台封闭设施。原告曾表示会由业主投票决定是否可以封闭阳台，但至今未进行投票，物业公司存在不作为；与原告签订的物业服务合同系格式合同，内容显失公平。小区存在更为严重的违章，原告不去起诉，仅起诉被告不公平；阳台封闭是为了防止雨水、异物等掉落影响正常生活，并不存在安全隐患，执法局亦未认定违章。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，举证如下：
1、《衢州花园物业服务合同》一份，证明原告与被告存在物业服务合同关系及原告有权提起诉讼；
2、衢州花园小区业主《管理规约》一份，证明根据该管理规约，被告不得擅自封闭阳台；
3、《衢州花园入伙手续书》一份，证明被告是衢州花园业主并已经入住；
4、《装修重点提示》一份，证明原告已经明确告知原告不能封闭阳台；
5、《违章整改通知书》及照片两张，证明原告履行整改告知义务，向原告送达了告知书；
6、执法局现场查看图片一张，证明原告向执法局汇报，执法局人员到被告家中查看，执法局无法给出确定结论，让原告到法院起诉；
7、南阳台封闭照片一张，证明被告阳台现状违反了《管理规约》的规定；
8、授权书一份，证明业小区主委员会讨论后对被告擅自违规封阳台的行为，授权原告对被告提起诉讼；
9、衢州花园《临时管理规约》一份，根据第十八条第一款证明业主不能擅自改变房屋构造、外貌；
10、衢江区浮石街道的《业主委员会备案表》和小区业主大会筹备组出具的《衢州花园小区业主委员会选票及业主大会表决单》及《衢州花园业主大会同意票建筑面积统计表》各一份，证明衢州花园小区业主委员会成立及《管理规约》通过过程及合法性。
被告赵丽亚对原告提交的证据3真实性不清楚，对证据10中的《衢州花园小区业主委员会选票及业主大会表决单》的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为业主委员会不能代表被告，故《衢州花园物业服务合同》对其不具有约束力，原告不是适格主体。对《物业服务合同》和《管理规约》的内容均不认可，认为其封闭阳台未达到整改要求。对证据10的证明目的不予认可，认为无法证明《管理规约》的通过符合法律规定。
被告赵丽亚向本院提交衢州花园小区照片四张，光盘一份，证明该小区存在更为严重的违章，未得到处理。
原告对被告的证据真实性无异议，但与本案不具有关联性，认为不能以他人违章就认为自己没有违章。
本院对证据认证如下：对证据1-9，被告仅对证据3真实性不清楚，但对其是小区业主并已经入住并不否认，对其他证据真实性无异议，故本院依法确认为认定本案相关事实的依据；对证据10，被告对《衢州花园小区业主委员会选票及业主大会表决单》真实性有异议，本院已组织双方去衢江区浮石街道现场核实选票表决情况，经审核，对证据10的真实性亦予以认定，对其证明效力将结合本案相关事实予以认定。
经审理查明：衢州市衢州花园小区系浙江衢州金磐房地产开发有限公司（以下简称“金磐房开公司”）开发的楼盘项目。2011年12月13日，被告赵丽亚办理衢州花园小区入住手续，成为该小区39幢1单元1301室的业主。同日，原告向被告送达《衢州花园临时管理规约》、《装修重点提示》，告知被告不得封闭除入户花园外其他阳台，被告签字确认。2013年4、5月份，被告赵丽亚为了防止雨水、异物等掉落影响正常生活，便对南阳台采取了封闭措施。2013年9月，衢州花园业主大会筹备组起草衢州花园小区业主《管理规约》、《业主大会议事规则》草案，并采用书面征求意见形式组织召开业主大会，向小区609户业主，发放和送达草案表决单609份，后共收回有效草案表决单336份。对《管理规约》投赞成票为307票，其中含金磐房开公司一票。投赞成票业主在物业管理区域内专有部分面积和由金磐房开公司代表投票的未出售房屋面积总和占建筑总面积54.43%。2014年3月8日，衢州市衢州花园小区业主委员会与原告绿城物业衢州分公司签订了《衢州花园物业服务合同》，选聘原告对衢州花园小区提供物业管理服务，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，原告有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式予以处理。2014年6-7月，原告多次向被告发送《违章整改通知单》，认为被告违反了小区业主《管理规约》第二章第七条不得擅自封闭阳台的规定，要求被告予以整改。因被告一直未予以整改，2015年4月10日，衢州花园业主委员会授权原告提起诉讼，诉请如前。
本院认为，原告与衢州花园小区业主委员会签订的物业服务合同，依法对业主具有约束力，业主不能以其并非合同当事人为由提出抗辩，故原告是本案的适格主体。就被告是否有权对其南阳台采取封闭措施，本院认为，阳台属于建筑物专有部分与共有部分的交界地带，其产权归属业主，业主在物权的范围内有权合理使用。但因小区是否允许封闭阳台，不仅关系到被告一户业主的利益，更因对阳台采取封闭措施可能存在环保、美观、安全等问题，而关系到小区其他业主的利益。故在判断该问题时应考虑被告和小区其他业主的利益平衡。
首先，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，在不违反法律、法规和管理规约的前提下，不应认定为侵权。因被告系为了住宅安全的需要封闭阳台，其所采取的封闭措施系采用玻璃加装在阳台之上，没有向墙体外侧扩展、延伸或搭建其他建筑物，原告亦未提供确切证据证明该封闭措施会危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益，故现有证据难以证明被告系因侵犯其他业主的权利而应拆除封闭措施。
其次，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，制定管理规约，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案衢州花园小区的《管理规约》，参加和同意的业主人数虽均已过半，但因当时仍有较大面积的房产未予以出售，投赞成票的专有部分面积要计算未出售房屋面积才能过半。房开公司在房屋未出售时虽也可以认定为小区业主，但其与普通业主存在较大区别，难以认定其可以代表普通业主的真实意思表示。
最后，《管理规约》关于不得封闭阳台的规定，系房开公司或物业公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，被告虽在《衢州花园临时管理规约》、《装修重点提示》上签字确认，但该条款属于对业主行使专有部分权利的限制条款，本院认为，对限制业主专有部分权利的条款，在未经业主充分表决的情况下，难以直接作为有效条款限制被告的权利。
综上，本案综合考虑被告与小区其他业主的权利，认为原告起诉要求被告拆除南阳台封闭措施，恢复原状的诉讼请求，在现有证据情况下难以支持，据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条、七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四、八、九条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告绿城物业服务集团有限公司衢州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 余慧娟
人民陪审员 楼晓虹
人民陪审员 张志诚
二〇一五年十一月十一日
申请执行期限两年
书 记 员 王 昱
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。