淮安市清江浦区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏0812执异22号
案外人：黄某某。
委托诉讼代理人：方健，男，汉族，1960年3月9日出生，中国银行股份有限公司淮安分行职工，住淮安市清江浦区。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司淮安分行，住所地淮海西路81号。
法定代表人：周刚，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈久芳，该分行职员。
被执行人：纪某某。
被执行人：郁某某。
在本院执行中国工商银行股份有限公司淮安分行(以下简称工商银行淮安分行)与纪某某、郁某某金融借款合同纠纷一案中，案外人黄某某于2017年3月7日对本院执行被执行人纪某某、郁某某共同共有的位于淮安市新淮中花园2号楼商业楼1室房屋(房屋产权证号：淮房权证清浦字第××)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄某某称，本人于2013年9月16日与被执行人纪某某、郁某某签订承租房屋协议，自2013年11月1日起租赁两被执行人的上述房屋，期限6年，并于2013年9月18日支付给郁某某租金10万元，同年11月11日，双方又签订补充协议，约定六年房租费为70万元，租金一次性给付，并于同年12月4日付给郁某某租金60万元。本人承租涉案房屋合法有效，现尚未到期，法院执行不应当损害承租人权益，不同意搬出该房屋。另，本人对涉案房屋已花巨资装潢装饰，如搬出也将会造成100万元的经济损失，如执行该房屋需对本人的损失足额补偿。
申请执行人工商银行淮安分行称，被执行人纪某某、郁某某的上述房屋于2011年10月13日抵押给了我行，即便案外人黄某某与纪某某、郁某某于2013年所签订的《营业用房租赁协议》及《补充协议》，按照相关法律规定，该租赁协议应作无效，法院拍卖的行为是合法有效的，所以我行认为执行法院对该房屋的拍卖并无不当，异议申请人黄某某的申请无事实与法律依据。至于案外人黄某某与两被执行人之间的房屋租赁关系所引发的相关纠纷，应通过另诉解决。综上，请求法院驳回异议申请人的申请。
被执行人纪某某、郁某某未作答辩。
本院查明，2011年10月8日，工商银行淮安分行(贷款人)与纪某某(借款人)、郁某某(借款人)签订个人借款/担保合同1份，合同约定该行向借款人发放个人经营贷款200万元，贷款期限5年，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，还款方式为按月等额本息还款法。该合同第十七条约定了贷款人为实现债权产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；该合同第十九条约定了抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同日，双方签订个人循环借款合同1份，该合同约定循环贷款额度为200万元，循环期限自合同生效之日起至2016年10月13日止，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定。该合同第八条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利。罚息利率按在第四套约定利率基础上加收50%确定。”同日，双方又签订房地产抵押合同1份，约定由两被告以其所有的位于新淮中花园2号商业楼1室为上述债务设定抵押，约定担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2011年10月13日，经淮安市房屋权属登记与交易管理中心登记，新淮中花园2号商业楼1室设定抵押权，他项权利人为原告，权利价值为200万元。贷款人依约发放贷款，但借款人纪某某、郁某某未依约还款，截至2013年11月20日，借款人尚欠贷款本金1417053.59元，利息45132.48元。工商银行催要未果，遂至原清河区人民法院，并因本次诉讼发生律师代理费76987元。2014年8月14日淮安市原清河区人民法院作出(2014)河商初字第0069号民事判决书，判决：一、纪某某、郁某某于本判决生效后十日内偿还工商银行淮安分行借款本金1417053.59元、利息45132.48元(利息计算至2013年11月20日，此后的利息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止)；二、纪某某、郁某某于本判决生效后十日内赔偿原告工商银行淮安分行律师代理费76987元；三、纪某某、郁某某不履行上述第一、二项债务时，工商银行淮安分行有权依法以抵押的财产折价或者拍卖、变卖该财产所价款在200万元范围内优先受偿。四、驳回工商银行淮安分行的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，纪某某、郁某某未履行生效文书确定的义务。2014年9月2日，工商银行淮安分行向淮安市原清河区人民法院申请强制执行。
在执行过程中，该院依法对被执行人纪某某、郁某某已抵押给工商银行淮安分行的位于淮安市新淮中花园2号商业楼1室房屋进行了查封、评估，评估价为2904000元。后依申请人工商银行淮安分行的申请，2015年4月20日至2015年7月20日期间对上述房屋在江苏省淮安市原清河区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开进行三次拍卖均流拍。2015年12月18日至2016年6月23日在上述网络平台上又进行四次变卖均未果。2016年6月24日，在上述网络平台上又再次进行第二轮第一次拍卖，竞买人左江(居民身份证号码)以最高价人民币2150560.00元竞得，并按要求向执行法院交纳了全部拍卖款项，2016年12月9日该法院依法向买受人左江、王慧珊送达了拍卖成交确认书。2016年10月27日，承办法官对上述拍卖的房屋租赁情况进行了调查，承租人俺家小厨的负责人王伟国称，房子是其从长城信贷租的，租金每年10万元，一年一付，合同期限为今年3月份至明年3月份。该承办法官要求承租人到2017年3月份应交租金时，不得再交长城信贷，也不得与其再签订合同。2016年12月16日，案外人黄某某曾向原执行法院提出书面执行异议，提出与本案同样的诉求，该法院未作出回应。2017年3月7日，案外人黄某某再次向本院提出书面异议申请，并提供了2013年9月16日的《营业用房租赁协议》1份，载明：纪某某(甲方)其拥有的座落于淮安市清江浦区石桥路新淮中花园2号商业楼出租给黄某某(乙方)用于经营，租期为6年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止，租金及支付方式：前3年租金为15万元/年，后3年租金为16.5元/年，租金按年计付，乙方在每年到期20日前将本年度租金以转账方式交付甲方，甲方收到款项后提供给乙方有效的收款凭证。同年9月18日，承租人黄某某支付10万元租金，郁某某出具收条。同年11月11日，郁某某(甲方)又与黄某某(乙方)签订补充协议1份，载明：承租方将2013年11月1日到2019年10月31日的租金94.5万元，由原来的分期缴纳现改为一次性缴清，甲方将租金减少24.5万元，乙方实付70万元(已付10万元，再付60万元)，该60万元租金到位，视为合同期内租金已全部缴纳，其它仍按原协议执行。2013年12月4日，黄某某通过江苏银行向郁某某转账60万元，收款人出具收条1份。申请人黄某某所举证据拟证明上述拍卖的房屋已租给其本人，且租金70万元已于2013年11月11日付清，同时认为拍卖上述房屋时应保护承租人的利益，包括支付尚未到期的租金及房屋的装潢经济损失100万元，如执行该房屋需先对其损失进行补偿，否则不同意从承租房屋搬出。
本院认为，涉案房屋设置抵押在先，出租给他人在后，根据我国法律的相关规定，抵押权人有权在拍卖前请求执行法院裁定除去该房屋的租赁关系。本案中，被执行人纪某某、郁某某在出租房屋时，未将之前已抵押给工商银行淮安分行的事实如实告知承租人黄某某，该承租人也未能在拍卖前向执行法院提出异议，接受本院谈话时对拍卖房屋的行为不表异议。现申请人黄某某虽以原执行法院已拍卖的房屋与其存在租赁关系为由主张权利，但因两被执行人即出租人均未能到庭质证，本院对申请人当庭陈述及所举证据无法予以确认，申请人与两被执行人纪某某、郁某某之间的租赁纠纷，应当另案提起诉讼。综上，本案执行过程中，依法对上述抵押的房屋进行评估、查封、拍卖、变卖，程序均合法，适用法律正确，执行行为并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国共国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回申请人黄某某的异议请求。
案外人黄某某如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘姚根
审 判 员 苗 艳
代理审判员 陈 斌
二〇一七年三月三十日
书 记 员 刘 雅