徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0312民初1557号
原告：厉帅帅，男，1989年11月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，江苏禾嘉律师事务所律师。
被告：刘波，男，1973年2月22日出生，汉族，住南京市玄武区。
被告：丁轶，女，1981年6月4日出生，汉族，住南京市玄武区。
二被告共同委托诉讼代理人：王顺吉，江苏恒毅律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：周云，江苏恒毅律师事务所律师。
第三人：徐州德翔房地产经纪有限公司，住所地徐州市铜山区同昌路B-5#-258。
法定代表人：高夫德，该公司经理。
委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。
原告厉帅帅与被告刘波、丁轶，第三人徐州德翔房地产经纪有限公司（以下简称德翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厉帅帅及其委托诉讼代理人刘伟、刘磊，被告刘波、丁轶及其共同委托诉讼代理人周云，第三人德翔公司的法定代表人高夫德及其委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厉帅帅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告继续履行合同，协助原告按照买卖协议约定到产权部门办理相关手续。2、请求法院依法判决被告赔偿违约金10万元。3、诉讼费等相关费用判决被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告厉帅帅在德翔公司的居间下与被告刘波、丁轶签订了房屋买卖协议，约定被告所售的房屋位于铜山区，建筑面积179.09平方米，地下室建筑面积约30平方米，合同总价款90万元，签订合同时交付定金2万元；2017年7月30日到产权处办理房产立契约手续，交付房款27万元，尾款贷款后付清。协议签订后，原告依约准备好了首批房款想与被告到产权处办理立契约手续，可是被告就是推诿不想办理，一直推脱至今，最近听说又有想卖给他人的行动。综上，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特诉至法院，请查明事实，支持原告的诉请。
被告刘波、丁轶辩称，1、原告主张被告拖延及不愿意协助原告办理过户不是事实，实际上是原告本人没有按照合同约定时间筹到房款。双方约定2017年7月30日前到产权处办理手续，原告在此之前应预付被告首付款27万元。自合同签订以来被告也一直配合中介与原告积极履行合同的义务，被告也多次与中介一直通过微信、电话沟通，而原告未按约向被告支付首付款。2、2017年6月1日，徐政发（2017）33号文件施行，规定自即日起房产证书登记时间未满两年的不允许交易。因被告的产权证登记的时间是2016年4月8日，故不符合交易的条件。在签订合同当日，中介就知晓被告的房产状况。同日中介也询问过被告的户口，也知晓被告的户口不在徐州，中介声称需将被告的户口迁回徐州才能进行房产交易，被告二人的户口分别是于1989年12月、2005年3月迁入南京的，被告也不可能将户口再次迁回徐州，后德翔中介提议为被告办理假户口来促成此笔交易，被告明确表示不希望因卖房而存在法律风险，中介的此种行为显然属于违法操作，违反职业操守，上述的事实在被告与中介的微信聊天记录和通话记录中予以证实；3、因被告长年在南京生活，对于徐州当地房产交易的政策不了解，而且在签订合同时中介也未如实告知该政策的具体情况。中介在明知无法交易的前提下，提议通过办理假户口来强行交易，不论是因为徐州市政府新政策的出台还是因中介的违规行为，均导致涉案房屋无法交易，合同无法履行。上述情形也均不属于被告个人原因，或是推诿不愿出售涉案房屋，且新政策的出台本身是属于不抗力之情形，该合同是属于可解除的合同，被告不应负法律责任。4、徐州市政府2018年5月31日发布的徐政办发（2018）89号文件，该文件第三条规定非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满三年的不得上市交易，被告的户籍及涉案房屋产权登记的时候均符合上述规定，即被告的房屋不符合交易条件，以致双方签订的合同无法继续履行。5、违约金数额过高，被告仅收到原告支付的2万元定金。原告主张的违约金远高于被告所收到的定金，也不符合法律的相关规定，因此如法庭认定被告构成违约，对于违约金也应该进行相应的调整。请求贵院驳回原告的诉讼请求。
第三人德翔公司述称，原被告之间是合同关系，当事人之间权利义务应当按照合同约定予以确定，第三人是合同的中介方，不享有和承担合同的权利义务。国家法律及地方法规对房产交易规定对双方当事人均具有约束力，在双方合同签订之前，关于房屋的相关政策已经出台，应当推定为当事人各方均对房屋政策予以知晓，同时中介方在签订合同前对房屋的情况均向双方作出了说明，因此原被告双方对房屋的情况是清楚的，中介工作也是真实确定的，不存在任何过错。请求法院依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，刘波、丁轶作为甲方、厉帅帅作为乙方、德翔公司作为居间方签订德翔房屋置换买卖协议，主要内容为：刘波、丁轶将其所有的位于徐州市铜山区房屋出售给厉帅帅，房屋建筑面积179.09平方米，地下室建筑面积约30平方米，总价90万元。第六条，乙方采取贷款方式支付房款，双方到产权管理部门办理上述房地产签字立契约手续之日，乙方支付房款27万元，其余尾款于贷款后付清。第八条，中介服务费1.35万元。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金2万元，双方同意由甲方保管，在购房时该定金即抵购房款或过户费用，甲方将房产证、土地证押给居间方保管。第九条，双方同意于2017年7月30日前到产权部门办理上述房地产立契约手续。第十二条，如任何一方恶意拖延立契约日期或付款日期和交房日期要付给对方违约金，按每日总房款的万分之三计算。第十五条，违约方赔偿给守约方违约金10万元。违约方还需承担诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。第十八条，其他约定：1、甲方收到房屋全款交房，交房前水电气物业等费用由甲方承担，之后由乙方承担；2、乙方承诺首套商业贷款，具备贷款资质，无不良记录；3、若此房有户口，甲方承诺于2018年1月1日之前迁出；4、因甲方有贷款尚未还清，经甲乙双方友好协商一致同意，甲方负责筹款，自行还款；5、因二手房交易税费的复杂性，居间方依据一般正常情况，乙方只需交纳营业税5.65%、个税1%、1.5%的契税、0.5%的评估费。若审税时超过以上数据，甲乙双方协商交纳，协商不成三方互不追究责任，撤销合同退还定金，甲方90万为净得价。合同正文下方甲方由被告的委托人刘锋签字，乙方由原告签字，居间方处由德翔公司盖章确认。协议签订当日，厉帅帅向刘锋（代收）付清定金2万元，刘锋出具收条确认。当日，厉帅帅向德翔公司支付了中介费8500元和评估费1000元。因二被告在南京居住，故德翔公司的经理高夫德为完成居间服务多次与原被告通过微信、电话的方式联系。2017年7月3日，德翔公司的经理高夫德与被告丁轶通话，通话过程中，高夫德称：“那个户口本的事咱怎么说？”丁轶称：“那个我没办法给你，那个我肯定没办法给你，我要办的话也得我本人去，这个户口可以暂时不迁吗，还是怎么弄，暂时不迁还可以？”高夫德称：“新证是不给交易的，必须是唯一住房，户口在徐州才能交易……要不然的话，我帮你想想办法，给你做一个假户口本，嗯，万一不能过的话，咱再迁也行，或者说不那么麻烦，就直接去迁，迁了呢，稳稳妥妥的，卖完了再迁回去……”丁轶称：“这个很麻烦……我现在户口不能动，可能房子要拆迁了，如果拆迁的话，户口不能动，如果迁走就迁不回来了……”
高夫德与被告丁轶的微信聊天记录中显示：2017年6月30日，高夫德称：你户口在哪里。被告称：南京。2017年7月3日，被告称：我房子没满两年，户口不在徐州，你和买家都是知道的，我肯定尽量配合交易，但是如果有法律风险大家都承担法律责任就没必要了。高夫德称：“但是合约签过了，不是咱俩想撤就撤的……”被告称：“你那边有把握办户口簿吗……”高夫德称：“我自己不做的，有需要的我找朋友帮忙……”被告称：“户口只能你们帮忙搞定了，我们在南京，不了解徐州政策，如果因为政策原因无法交易，我们也无能为力了……等户口处理好通知我”高夫德称：“你对象户口能迁吗”被告称：“全家都没法迁，户口冻结了”被告称：“户口没搞定”高夫德称：“给原告说了，一起想办法……客户不愿意撤销准备起诉了。”
2017年7月30日，即合同约定办理立契约手续当天，原告至德翔公司准备办理该手续，因被告未到场未能办理。2017年8月中旬，原告至南京与被告进行协商未果，引发本案。
另查明，涉案房产于2016年4月8日登记在被告刘波和丁轶名下。二被告户籍均在南京市。
2017年6月1日起，徐州市政府实施徐政发[2017]33号文件，即《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见第6条规定，设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。
2018年6月10日起，徐州市政府实施徐政办发（2018）89号文件，第三条规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。被告的户籍及涉案房屋产权登记的时候均符合上述规定，即被告的房屋不符合交易条件，以致双方签订的合同无法继续履行。
庭审过程中，本案争议焦点为：一、原告主张被告继续履行协议协助办理过户等相关手续，是否应当得到支持。二、被告是否有违约行为，是否应当承担违约金10万元。
本院认为，原被告签订的德翔房屋置换买卖协议有效，当事人均应依约履行义务。合同签订后，原告厉帅帅按约付清定金2万元。被告应依约履行协助办理立契约手续等合同义务。
关于原告主张被告继续履行协议，协助办理过户等手续是否应当得到支持的问题。涉案房屋交易应当符合2017年6月1日实施的徐州市政府[2017]33号文件和2018年6月10日（2018）89号文件的调整。涉案房屋2016年4月8日登记在被告名下，如果被告不能满足徐州市区户口的条件，则于2018年4月8日后才能符合[2017]33号文件的要求。又因（2018）89号文件的实施，在被告也明确表明其不能满足徐州市区户口的情况下，原告主张要求被告协助办理产权过户等手续，不符合该文件要求，客观上无法在房屋交易管理部门办理相关手续，故本院对该诉请不予支持。
关于被告是否存在违约，是否应当承担违约金10万元的问题。结合当事人陈述和通话录音、微信等证据可以确认，在签订协议后，被告为了满足[2017]33号文件的要求，即符合被告是徐州市区户口的条件，曾多次与德翔公司进行沟通，德翔公司提议被告将户口迁回徐州或制作假户口本。对于迁户口的提议，被告称因南京房屋可能要拆迁，迁走就迁不回去，故不同意迁户口。对于做假户口的提议，被告积极配合，向德翔公司询问由谁制作，并提交了户口簿照片等予以配合，最终未办理。至于被告所称其在南京的房屋可能拆迁一事，被告未能提供证据证明，本院暂无法查实。即使被告所称是事实，被告也是主观上考虑到自身拆迁利益才不同意迁户口，而不是受户籍管理等政策客观上无法办理。综上，原被告签订协议之前，[2017]33号文件已实施，签订协议后，被告也一直在为了履行出售义务作准备，最终因被告未能符合上述文件要求，无法履行协助办理立契约手续的义务而违约。双方在协议中约定违约金10万元，该数额未违反法律规定标准。故本院对原告主张违约金10万元依法予以支持。被告抗辩其居住在南京，在签订协议前不了解限售文件，德翔公司也未告知其该政策和迁户口的事，故不应承担责任。但被告作为涉案房屋的产权人和出售方，对当地的房屋交易政策应当自行获知。即使被告对政策不知情也不能作为其免除违约责任的理由，故对被告抗辩本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告刘波、丁轶于本判决生效后十日内向原告厉帅帅支付违约金10万元；
二、驳回原告厉帅帅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，保全费5000元，由被告刘波、丁轶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 常江红
人民陪审员 陈冬梅
人民陪审员 秦厚民
二〇一八年八月十八日
书 记 员 许 冰