北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初1026号
原告（反诉被告）：赵俊丽，女，1965年9月6日出生。
委托代理人：李涛，男，1962年10月26日出生。
被告（反诉原告）：周明珠，男，1981年10月12日出生。
委托代理人桑志勇，男，1981年10月26日出生。
被告（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室（统一社会信用代码：×××）。
法定代表人：左晖，董事长。
原告（反诉被告）赵俊丽与被告（反诉原告）周明珠、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员王淑芝、周丽萍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵俊丽及其委托代理人李涛，被告（反诉原告）周明珠的委托代理人桑志勇到庭参加诉讼。被告（反诉被告）链家公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）赵俊丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.判令解除赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《买卖定金协议书》；3.判令解除赵俊丽与周明珠于2016年7月26日签订的网签合同；4.判令周明珠返还赵俊丽定金2万元；5.判令周明珠赔偿原告违约金98万元；6.判令链家公司退还居间服务费54060元；7.本案诉讼费由周明珠承担。事实和理由：赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：赵俊丽购买周明珠名下坐落于北京市石景山区××××××号的房产，总价198万元，首付款78万，需在签订合同150天内办理产权过户登记手续。定金2万元，合同签订当天赵俊丽支付周明珠定金2万元，随后赵俊丽办理了贷款手续。2016年9月21日，赵俊丽、周明珠与北京理房通科技有限公司签订《理房通资金托管协议》。2016年9月21日，赵俊丽、周明珠办理网签合同。而后赵俊丽多次催促周明珠收取首付款、办理缴税和过户手续，然而周明珠多次爽约，不予配合。根据合同约定，周明珠的行为已构成根本违约，原告屡次找二被告来协商解决此事未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）周明珠答辩称：同意退还定金2万元，但不同意原告的其它诉讼请求。关于签约时间等事实没有问题。2016年9月21日，原、被告签定了资金托管协议。协议对支付首付款有明确的约定，周明珠对交付和收取首付款都没有什么义务，无论周明珠是否收取，赵俊丽均可以打首付款。2016年9月21日，原、被告预约了10月10日上午去建委办理房屋所有权转移登记手续。在此期间，周明珠已经腾空了房屋。周明珠见到批贷函时，发现批贷函显示两个已经退休的人批贷了120万，还款期限是30年。周明珠对此有所质疑，并结合没有收到首付款一事，想去银行把贷款一事查清楚。周明珠一直表示，只要对方打了首付款，就可以配合办理过户手续。周明珠卖房是为了换房，后来换不起了，就跟对方协商周明珠的户口可否晚迁出，但赵俊丽未同意。合同未能履行的根本原因是，赵俊丽没有按照约定向理房通打首付款。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）周明珠向本院提出反诉请求：1.请求确认周明珠与赵俊丽签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、并与北京链家房地产经纪有限公司三方共同签订的《居间服务合同》已于2016年11月7日解除；2.请求判令赵俊丽协助周明珠撤销网签合同；3.请求判令赵俊丽赔偿周明珠违约金三十九万二千元；4.本案全部诉讼费用由赵俊丽、链家公司共同承担。事实和理由：本案诉争合同未能实际履行的根本原因是买方未能按照2016年9月21日签订的《理房通资金托管协议》交付首付款且擅自撤消了已经获批的银行贷款。买方根本违约后，周明珠向赵俊丽、链家公司发出了解除函，两份解除函分别于2016年11月5日、2016年11月7日送达双方。依照合同约定，买方根本违约，应向卖方赔偿应支付而未付20%房款的违约金。请法院支持周明珠的反诉请求。
原告（反诉被告）赵俊丽针对反诉答辩称：不同意周明珠的反诉请求。批贷函写的30年是银行的笔误，贷款年限应该是19年，这个周明珠也向银行确认了。原告认为违约者是周明珠。房屋买卖合同已经签订了就必须履行。原告认为，导致周明珠不履行合同的原因有二：一是户口问题没有解决，二是房屋一直处于涨价的状态。双方有纠纷后，赵俊丽多次要求与其协商解决，但周明珠一直不配合。周明珠向原告发解约函，歪曲事实。本案中，首付款没有成功支付的原因是周明珠变相不收。链家公司称支付首付款必须三方在场，三方签字，但周明珠不出现。周明珠的行为给原告造成了巨大的经济损失和精神损害，必须承担相应的赔偿责任。
被告（反诉被告）链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
经审理查明：位于北京市石景山区××××××号房屋（以下简称：×××号房屋）的所有权人为周明珠。
2016年5月10日，周明珠（甲方、出售人）与赵俊丽（乙方、购买人）签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。
《买卖定金协议书》载明：交易房屋为×××号房屋，产权证明文件所载建筑面积55.76平方米。交易房屋的性质为商品房。交易房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心，抵押金额为40万元。乙方的房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于78万元。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》的相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。
《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋为×××号房屋。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年5月25日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为172万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为26万元。《补充协议》约定：1.定金：乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年5月10日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；2.还款解押：甲方应于2016年5月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年6月15日前办理完毕解除抵押登记手续。3.房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，4.首付款：（1）乙方于房屋所有权转移登记前5日内将第一笔首付款52万元以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于房屋所有权转移登记前5日内将第二笔首付款22万元以理房通托管的方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于评估机构出评估值后三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：在银行机构出批贷款后三日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……第四条违约责任1.甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购买所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
合同签订当日，赵俊丽向周明珠支付定金2万元。此外，赵俊丽支付居间费43560元，保障服务费9900元，评估费600元。
2016年7月26日，周明珠、赵俊丽签订合同编号为C1317585号网签版的《存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》。
2016年8月，赵俊丽夫妻前往中国建设银行北京市分行办理贷款申请手续。
2016年9月，周明珠夫妻前往中国建设银行北京市分行办理贷款申请手续。
2016年9月12日，中国建设银行北京保利支行向赵俊丽下发《贷款情况说明》，同意向赵俊丽贷款120万元。
2016年9月21日，周明珠、赵俊丽在链家公司店面里签订《理房通资金托管协议》，约定：托管购房款74万元，其中30万元购房款划入建委资金监管账户。乙方最迟应于办理房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。如有建委资金监管：乙方应于网签协议生成后，办理该房屋产权转移登记手续（过户）前2个工作日将购房款足额存入托管账户内。托管机构：北京理房通支付科技有限公司；账户名：房屋交易资金监管专用账户；账户号：×××；存管银行：中国光大银行北京望京支行。
2016年10月8日，链家公司约原、被告到链家公司店面交接首付款。周明珠、赵俊丽均按约到场。但周明珠称其对住房贷款面签记录表上的首付款确认函有异议，认为其在未收到首付款的情况下就在银行批贷手续上签字的行为可能涉嫌违法骗贷，故需要去银行等部门排除嫌疑。周明珠未等赵俊丽支付首付款，就先行离开。此后，链家公司于10月8日、10月9日，10月10日、10月12日多次联系周明珠，希望周明珠能到场接受首付款。
2016年10月12日，周明珠于23点55分向链家公司工作人员发短信称已经出差，需要周末才能回来。当晚23点57分，链家工作人员回复周明珠“赵俊丽已经撤回贷款申请”。
2016年11月4日，周明珠向赵俊丽、链家公司寄送《解约函》。其中载明：周明珠（甲方、出卖人）与赵俊丽（乙方、买受人）、链家公司三方曾经就位于北京市石景山区××××××号楼房分别或者共同签署了相关如下文件：1.2016年5月10日，甲乙双方签订北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》；同日，甲乙丙三方签订《居间服务合同》；同日，由甲乙双方签署的《房屋交易保障服务合同》。2.2016年7月26日，甲、乙方双方签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1317585号）即网签合同。3.2016年7月26日，由甲乙双方签署的《存量房自有交易资金划转协议》；2016年9月21日，由甲乙双方签署的《理房通资金托管协议》。因乙方未按照协议约定将首付款在“房屋所有权转移登记前5日内”转入双方协议约定的账户中，且至今未给付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方迟延履行债务或者其他违约行为导致不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，现我通知乙方和丙方，我解除上述1.2.3项中所有合同。赵俊丽于2016年11月7日签收；链家公司于2016年11月5日签收。
另查明，周明珠于2016年6月7日办理×××号房屋的解押手续。
2016年9月13日，链家公司工作人员向周明珠发短信“周哥，已经批贷。明天可能打首付款，需要您到场，您明天大概几点方便啊”。2016年9月14日，链家公司向周明珠发短信，表示因赵俊丽当天没有时间，等过完中秋再联系。2016年9月17日、9月18日、9月20日、9月21日、10月6日、10月7日链家公司约周明珠到链家公司店面交接首付款。周明珠于2016年10月7日向链家公司回复的短信中表示“我的监管账户就在那里，已经写在网签合同中了，该打款就打，我会配合办理过户的，放心”。
原、被约定于2016年10月10日办理×××号房屋的过户手续。
庭审中，赵俊丽提出，根据《补充协议》约定，被告应赔偿其房屋总价款20%的违约金，但被告扩大了原告损失。原告主张的98万元的违约金包含房屋差价损失、定金、首付款损失、利息、精神损失、因被告主张原告骗贷应承担举证不能的损失。另，原、被告均表示房屋买卖合同中约定的违约金标准过高，请求人民法院酌减。
链家工作人员赵锐出庭作证。
上述事实，有当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房自有交易资金划转协议》、《理房通资金托管协议》、收据、证人证言等证据在案佐证。
本院认为，周明珠与赵俊丽于2016年5月10日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。原、被告应当遵循诚实守信的原则履行合同。
关于赵俊丽提出，判令解除赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《买卖定金协议书》的诉讼请求。对此，周明珠提出，请求确认周明珠与赵俊丽签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已于2016年11月7日解除的反诉请求。根据合同约定，赵俊丽应于房屋所有权转移登记（即2016年10月10日）前5日内将首付款72万元以理房通托管的方式支付周明珠。经查，第一，涉案房屋的交易是在链家公司居间下进行。根据链家公司的要求，在给付首付款环节要求买卖双方到场。但涉案房屋买卖合同未对首付款是否需要买卖双方亲自到场作明确约定。第二，周明珠、赵俊丽于2016年9月26日签订《理房通资金托管协议》。该协议明确约定托管账户的具体信息。赵俊丽支付首付款已经具备客观条件。第三，周明珠、赵俊丽于2016年10月8日到链家公司店面交接首付款。但周明珠称其对住房贷款面签记录表上的首付款确认函有异议，认为其在未收到首付款的情况下就在银行批贷手续上签字的行为可能涉嫌违法骗贷，故需要去相关等部门排除嫌疑，随即离开现场。此后，链家公司工作人员多次催促周明珠到场交接首付款。周明珠均不到场。但此时，理房通账户已经开设，周明珠也曾在2016年10月7日向链家公司回复的短信中明确表示“我的监管账户就在那里，已经写在网签合同中了，该打款就打，我会配合办理过户的，放心”。第四，理房通账户是为了确保交易资金安全而设立。在房屋为实际过户前，买房人存于理房通账户的资金是不能支付给卖房人的。但赵俊丽始终未按照合同约定支付首付款，且于2016年10月12日撤销贷款申请。第五，根据《补充协议》第四条第三款约定，买售方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。现周明珠于2016年11月4日向赵俊丽寄送《解约函》，该函于2016年11月7日被签收。基于以上分析，本院认为，在合同未明确约定给付首付款需出卖人亲自到场，且本案已经具备支付首付款的客观条件下，即使链家公司通知出卖人须到场见证首付款给付也不能成为出卖人的合同义务，故赵俊丽不能以周明珠不到现场作为不支付首付款的抗辩理由，赵俊丽请求判令解除赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《买卖定金协议书》的诉讼请求于法无据。本院对周明珠请求确认2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2016年11月7日解除的反诉请求予以支持。
关于赵俊丽提出判令解除赵俊丽与周明珠于2016年7月26日签订的网签合同的诉讼请求以及周明珠提出判令赵俊丽协助周明珠撤销网签合同的反诉请求。因网签合同是交易双方在签订房屋买卖合同后，到房地产相关部门进行备案而签订，并公布在网上的备案合同。网签合同是房地产管理部门对房屋买卖所要求的行政备案手续，并不是真实的房屋买卖权利义务关系意思表示。合同法所规定的“解除合同”是针对房屋买卖合同本身，而非网签合同。故本院对赵俊丽的该诉讼请求不予支持。又因，赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》应当解除，故编号为C1317585的网签合同也应当被撤销。鉴此，赵俊丽应当协助周明珠于本判决生效后到房地产相关部门撤销编号为C1317585的网签合同。
关于赵俊丽提出，判令周明珠返还赵俊丽定金2万元的诉讼请求，根据《买卖定金协议书》的约定，“甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》的相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”。故本案的定金应当是为保证买卖合同订立而设定的。现买卖合同已经按约签订，定金由此转化为首付款的性质。鉴于本案的房屋买卖合同应解除，且周明珠同意退还2万元定金，故本院对原告的该诉求予以支持。
关于赵俊丽提出，根据《补充协议》约定，被告应赔偿其房屋总价款20%的违约金，但被告扩大了原告的损失。原告主张98万元的违约金，其中包含房屋差价损失、定金、首付款损失、利息、精神损失及因被告主张原告骗贷应承担举证不能的损失。对此，周明珠提出，请求判令赵俊丽赔偿周明珠违约金三十九万二千元的诉讼请求。基于前文分析，涉案房屋买卖合同无法继续履行的根本原因在于赵俊丽未按照合同支付首付款。故本院对赵俊丽的该诉讼请求不予支持。根据补充合同约定，乙方出现根本违约情形之一的，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。庭审中，赵俊丽请求法院对违约金进行酌减。另，鉴于涉案房屋的买卖是在链家的居间下进行，周明珠在约定接受首付款的现场借故离开，让赵俊丽当天没有顺利支付首付款，故周明珠在合同履行中存在过错。本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。赵俊丽应支付违约金3万元。
关于赵俊丽提出，判令链家公司退还居间服务费54060元的诉讼请求及周明珠请求确认其与赵俊丽、北京链家房地产经纪有限公司三方共同签订的《居间服务合同》已于2016年11月7日解除的反诉请求。因本案系房屋买卖合同纠纷，赵俊丽该诉求及周明珠的该反诉请求不属于本案受理范围，本案不予处理。赵俊丽、周明珠可另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认赵俊丽与周明珠于2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2016年11月7日解除；
二、赵俊丽于本判决生效后十五日内配合周明珠办理北京市石景山区××××××号房屋的网签（合同编号为C1317585）撤销手续；
三、周明珠于本判决生效后十五日内向赵俊丽退还定金二万元；
四、赵俊丽于本判决生效后十五日内向周明珠支付违约金三万元；
五、驳回赵俊丽的其他诉讼请求；
六、驳回周明珠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千四百一十元，由赵俊丽负担五千一百一十元（已交纳二千七百零五元，余款于本判决生效后七日内交纳），由周明珠负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费三千五百九十元，由赵俊丽负担二百七十五元（于本判决生效后七日内交纳），由周明珠负担三千三百一十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 周丽萍
二〇一七年八月三日
书 记 员 孙 飞