安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0191民初3283号
原告：张志坚，男，1976年9月20日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：李传平，安徽润天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，安徽润天律师事务所实习律师。
被告：郑萍，女，1981年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：陈贵娥，安徽正茂律师事务所律师。
原告张志坚与被告郑萍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张志坚及其委托代理人李传平、王琪，被告郑萍及其委托代理人陈贵娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志坚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《存量房买卖合同》，郑萍返还张志坚购房款36.8万元，定金1万元并支付原告16.9万元的违约金以及办证损失费用1万元；2、郑萍赔偿张志坚损失15.1万元。
事实和理由：2010年5月27日，原、被告通过安徽美满房地产代理销售有限公司（以下简称美满公司）签订《存量房买卖合同》，合同约定将郑萍所有的位于合肥经济技术开发区习友路与紫蓬路交口，南艳碧湖X栋601室房屋（建筑面积135.49平方米，产权证号为肥西桃花20139XXXXX）出卖给张志坚，房价总款169万元。合同约定，在合同签订30日后，郑萍应将房产变更登记的张志坚名下。2016年6月23日张志坚应将首付款60万元含定金1万元存到托管账户，余下房款通过公积金和商业组合贷款支付给郑萍，一方如果不履行合同的，违约方向守约方支付总房款10%的违约金、中介费以及产生的交易费用等。合同签订后，郑萍要求张志坚将房屋的银行欠款付清，张志坚在2016年6月7日将郑萍的房屋欠款，银行款项36.8万元垫付后银行注销该房屋的他项权证。由于案涉房屋产权证原属于合肥肥西县，张志坚支付首付款存入托管账户，必须先由郑萍将产权证变更登记为合肥市产权证，造成张志坚在2010年6月26日不能将首付款支付到购房托管账户，后郑萍2010年6月30日才将产权证变更为合肥市的产权证，2010年7月1日，合肥市实行限贷新政，二套房的购房者需要将首付的比例由35%提高至50%，张志坚支付的首付款从合同约定的60万元提高到85万元。由于张志坚之前的首付款都是借款，所以没有能力短时间再凑25万元，但张志坚为了履行合同就多处筹钱，并变卖自己的其他财产，应在筹钱期间，郑萍也同意继续履行合同。2016年7月22日，张志坚筹足余下的25万元首付款后，郑萍不同意将房屋出卖给张志坚，张志坚与郑萍以及中介多次协商，但郑萍执意要求解除买卖房屋买卖合同。在履行合同的过程中，郑萍不但存在违约行为，而且不愿继续履行合同，严重侵害了张志坚的合法权益。
被告郑萍辩称：1、同意解除双方签订的存量房买卖合同，郑萍也同意返还购房款，但应扣除张志坚应当承担的违约金16.9万元，定金不予返还，办证损失我方不予承担。2、我方没有违约，不应承担违约责任。办理产权证变更不是我方的义务，我方只是配合，产权证是因为张志坚贷款的需求才进行变更，该产权证是有效的，是可以办理转移登记手续的，且郑萍已经将房产证交给中介公司，并按照中介公司的要求前往配合，无任何违约行为。合肥房产的政策变更与郑萍并无关系。3、对房产是否升值，现在郑萍已经将房子卖掉了，但是价格比之前还低。4、张志坚已付的购房款我方一直要求返还，但是张志坚一直不予接受。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2016年5月27日，张志坚（买受人、乙方）、郑萍（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》，约定张志坚向郑萍购买位于合肥经济技术开发区习友路与紫蓬路交口，南艳碧湖花园X栋601室房屋（建筑面积135.49平方米，产权证号为肥西桃花20139XXXXX），房屋价款169万元（首付60万元，组合贷款109万元）。张志坚双方同时约定：“除本协议明确约定的责任外，因甲、乙单方原因造成本协议不能履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方全额中介费以及因交易产生的相关费用，若双方友好协商解除本协议的，由双方均摊中介费以及因交易产生的相关费用”。
后张志坚向郑萍支付定金1万元，并向郑萍支付36.8万元，用于偿还案涉房屋的银行贷款。郑萍将房屋贷款还清，并办理了他项权注销手续。
案涉房产原为肥西县产权，现该区域已划归为合肥市区范围，但郑萍未办理产权证变更。因张志坚欲采取商业贷款和公积金贷款组合形式购买案涉房屋，根据合肥市房贷相关规定，肥西县产权证无法直接交易，须先行变更为合肥市区产权证。2016年6月7日，张志坚向房屋买卖中介公司美满公司交付产证换证加急费用1万元，用于变更产权证。张志坚、郑萍协商将原购房款由169万元，减为168万元。
2016年6月23日，郑萍由美满公司安排前往合肥市房产局办理转证手续。2016年6月30日，新产权证下发。但2016年7月1日，合肥市实行限贷新政，二套房的购房者需要将首付的比例由35%提高至50%，张志坚无法在短期内支付多出的首付款，后美满公司工作人员多次联系张志坚及其妻子，希望落实其后事宜。张志坚与郑萍进行多次协商，但均协商未果。在协商过程中，张志坚未向郑萍明示具体的首付交付时间。2016年7月28日，郑萍向张志坚发送短消息通知解除双方签订的《存量房买卖合同》。2016年7月30日，张志坚向郑萍回复短消息，并称已将首付款落实，仍未告知明确支付时间。根据张志坚提供的银行流水单，其2016年7月28日、7月29日、8月3日，余额分别为632218元、812118元、862118元。
2016年8月1日，郑萍将该房出售给第三人刘林泉，房屋总价为155万元。同日，双方办理资金托管及网签备案。根据《存量房资金托管协议》显示，双方的合同签订日期为2016年8月1日。
本院认为：本案争议的焦点：一、案涉《存量房买卖合同》的效力；二、房屋交易不能完成系谁违约造成，郑萍是否应当支付违约金16.9万元、赔偿购房损失15.1万元；三、是否应当返还购房款36.8万元、定金1万元；四、是否应当返还办证损失1万元。
关于争议焦点一。2016年7月28日，郑萍向张志坚发送短消息通知解除双方签订的《存量房买卖合同》。其行为已明确将不再履行双方签订的合同。解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。故双方签订的《存量房买卖合同》已于2016年7月28日解除，张志坚诉请要求本院解除已解除完毕的《存量房买卖合同》，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据双方陈述，买卖双方在2016年7月1日前均按照合同约定，根据合肥市购房政策履行合同。2016年7月1日，合肥市实行购房新政策，首付比例由35%提升至50%，双方履行出现矛盾。至2016年7月28日郑萍要求解除合同之时，张志坚均未向其示明首付支付时间，仅在2016年7月30日表示已将首付款落实。根据张志坚提供的银行流水，直至2016年8月3日，其余额达到首付标准。郑萍根据房产中介的要求前往合肥市房产局办理房产新证，其行为并无违约之处。张志坚并未提供证据证明其对2016年7月1日的政策变更知情，且故意拖延办证时间，郑萍在购房新政后亦未要求张志坚立即支付购房款，多次催款的同时，为张志坚保留一段合理的筹款时间，但双方未能就付款事宜再次协商一致。故张志坚认为郑萍违约，本院不予支持。张志坚诉请要求郑萍支付购房损失15.1万元、违约金16.9万元，本院不予支持。张志坚诉称郑萍为获得更高额的购房款而违约将房屋出售给第三人，但其提供的证据无法证明，对此本院不予采信。
关于争议焦点三。张志坚一直按照合同约定履行义务，未能在新证办理完成后，将首付费用存入托管账户，系因购房新政造成，根据情势变更原则，其在短期内无法筹集足额的首付款，不应视为违约，故其要求郑萍退还购房款36.8万元，返还定金1万元，本院予以支持。
关于争议焦点四。办证费用1万元由张志坚支付，房屋买卖中介公司美满公司收取，该笔费用非常规支出，用途不详，使用人不详，因张志坚购房须进行公积金贷款而办理，但确系张志坚直接损失，作为郑萍房产权证，郑萍亦因此获得受益可能，故本院认定郑萍向张志坚支付该费用1万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、被告郑萍于本判决生效之日起十日内向原告张志坚支付定金1万元、购房款36.8万元、办证损失1万元；
二、驳回原告张志坚的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9370元，由原告张志坚负担2370元，被告郑萍负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孙宗欣
人民陪审员 王永清
人民陪审员 张俊才
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 孙蕴韵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。