河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终5972号
上诉人（原审被告）：河南永安房地产开发有限公司。住所：河南省南阳市仲景北路***号。
法定代表人：靳新红，任该公司董事长。
委托诉讼代理人：周博，该公司员工。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汤清涛，男，汉族，1945年6月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：孙国祥，河南鼎新律师事务所律师。
原审第三人：宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居委会。
负责人：任文良，任该居委会主任。
上诉人河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）因与被上诉人汤清涛，原审第三人宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居委会（以下简称蔡庄居委会）房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1302民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永安房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回汤清涛的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决未查明未及早交房原因即判令永安房地产公司交房明显不公。未及早给汤清涛交付安置房并非永安房地产公司原因造成的，而系政府等多方面甚至包括汤清涛的原因所致。2.原审判决交付D区房屋明显不妥。永安房地产公司在原审中已提交证据证实D区房屋已全部交付安置户及购房户入住，无房可向汤清涛交付。而原审在明知永安房地产公司无法向汤清涛交付D区房屋的情况下再判令永安房地产公司交付D区房屋明显没有任何意义。3.原审判决未支持永安房地产公司的替代履行意见明显不妥。4.原审判决按市场价支付现金补偿明显违反法律规定。在可替代履行情况下，改为市场价现金补偿实际解除了本来可继续履行的合同，违反了合同法促进交易原则和合同实际履行规则。
汤清涛辩称，1.永安房地产公司未及早交房原因不是政府造成或汤清涛原因造成，而是永安房地产公司自身违约造成的。2.永安房地产公司不是无房可向汤清涛交付，而是违约将D区的70套房屋按商品房出售。永安房地产公司提出替代履行，另指他处，违背诚实信用原则，有失公平。3.由于永安房地产公司的违约导致汤清涛无家可归，现在的房价与四年前有天壤之别，一审处理正确，请求维持。
汤清涛向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，按合同约定标准交付拆迁安置房200平方米并办理房产证；交付1.5平方米自行车位4个，交付15平方米车位1.5个；2.本案诉讼费由永安房地产公司承担。
一审法院认定事实：汤清涛系宛城区蔡庄社区尚北组村民。2009年12月2日汤清涛同永安房地产公司及南阳市民一房屋拆迁有限公司签订《蔡庄社区尚庄城中村改造项目房屋拆迁安置补偿合同》和《城市房屋拆迁补偿协议书》各一份，双方约定：被拆迁房屋进行原地安置，永安房地产公司向汤清涛提供置换房两套，其中120平方米户型1套，80平方米户型1套。并约定了交房标准。另外一次性补偿汤清涛250901元。2012年4月19日，因永安房地产公司逾期不能交付安置房屋，由蔡庄社区尚北组组长谢广龙和蔡庄社区居委会主任刘保才出面同永安房地产公司一起签订了协议书一份，并经过南阳市兴宛公证处公证，三方约定：甲方：河南永安房地产开发有限公司，乙方：蔡庄社区尚北组已拆迁户，丙方：宛城区蔡庄社区居委会。甲乙双方就2009年以来南阳市宛城区尚北城中村改造项目中尚北组建设安置用房用地容积率过高引发的争议，经蔡庄社区村委会广泛征求村民意见，双方充分协商后达成如下协议：一、甲乙双方同意把安置用地调定到D区（范围：东至南阳武警中队西院墙，南至天山路北侧人行道，西至南阳市第一看守所东院墙，北至茹楼南组交界处），安置建设用地13092平方米，容积率是4.70，绿化率40%，道路、路灯、基础设施符合规划要求。二、甲乙双方达成共识，安置房用地调整到D区后，因地块受到容积率限制，1号楼，2号楼两种户型共建房500套，满足不了乙方住户的实际置换面积。甲方保证：此500套房屋住房按期竣工并交付乙方分配，不足部分面积，乙方所有的拆迁户在E区两种户型中享有优先选择定房权。3、甲方把安置用房间成交乙方后……。八、安置小区约安置住户500户，自行车位2/户，计1000辆自行车，单车位约1.5平方米，甲方建永久性砼顶车棚满足住户停车需要。九、汽车停车位0.75/户，合计375位，单车位约12平方米，甲方不低于375个车位设置。十……。十五、双方约定，从2012年6月起到2014年6月1日止，乙方不影响甲方计划建安置房开工日期，24个月为限，甲方把安置房建设完毕后交给乙方，如果逾期不能兑现（因自然灾害误期除外），甲方按每户置换合同书上的面积，以尚城国际2014年商售房每平方米价现金支付给住户自行购房，如有住户愿意等安置房，甲方按每平方米12元继续支付过渡费。十六、十七、十八……。甲方法定代表人靳新红签名并加盖公司合同专用章。乙方谢广龙签名并加盖宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组公章。丙方刘保才签名并加盖南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会公章。协议签订后，建设安置房屋的D区拆迁工作并未在2012年6月1日前拆迁完毕。汤清涛与永安房地产公司的拆迁过渡费纠纷经一审法院（2015）宛民初字第1426号判决书及本院（2013）豫13民终258号判决书已确认并部分执行。2016年4月19日，永安房地产公司出具承诺书一份，内容为：“致尚庄村全体村民：本公司郑重承诺，根据我公司与尚庄村2012年4月19日签订的协议、公证，D区为尚南尚北村民和居民的拆迁安置区，关于D区安置问题，双方同意在区政府领导协调下，尽快协商安置方案，我公司承诺D区安置未解决前，不再销售D区房屋，待D区尚南尚北组村民和居民安置完毕后，剩余房源由我公司自行销售。特此承诺。”2016年4月20日，蔡庄社区居委会出具承诺书一份“根据蔡庄社区部分拆迁户要求，因永安房地产公司违背2012年4月19日签订的公证协议书中过渡费从6元翻倍为12元没有兑现形成官司，中院判决即将下达。2016年4月20日尚北组村民在蔡庄社区书记办公室和企业负责人为要房号对话过程中，企业负责人高总要求上诉户撤诉，并说：你们不撤诉就不给你们房子（上诉户28户），企业负责人说话不当引起群愤。现蔡庄社区郑重承诺，房子和过渡费是两个不同概念，社区保证分房时在公开、公平、公正协商的基础上上诉户和不上诉户同等对待，保证其房子按期、按时能分房到户。”因E区先于D区建成，房屋已全部分完。故宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居委会于2017年4月26日开始分配D区房屋，汤清涛在D区分房范围内。永安房地产公司在D区共建房屋520套，分配给拆迁户450套，其余70套永安房地产公司方称已按商品房售出，现D区已无房屋可分。汤清涛因在D区未分到房屋，诉至一审法院，要求永安房地产公司按照公证书约定为汤清涛在D区安置房屋。2018年6月13日上午，一审法院到南阳市行政服务大厅向南阳市房地产管理局调取当前尚城国际D区（范围：东至南阳武警中队西院墙，南至天山路北侧人行道，西至南阳市第一看守所东院墙，北至茹楼南组交界处）的房产成交指导价格。南阳市房地产管理局告知该价格由地税局提供，一审法院向地税局了解，该区域成交价格在每平方米6300元至7200元之间，该价位系地税局收税指导价，但未向一审法院出具书面证明材料。
一审法院认为，一、汤清涛是永安房地产公司方拆迁范围内的拆迁村民，双方签订了拆迁安置协议书，约定为就地安置。2012年4月19日，宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组和南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会代表村民同永安房地产公司签订了协议书，协议内容也是关系到拆迁村民的切身利益，该协议对汤清涛与永安房地产公司均具有约束力。汤清涛、永安房地产公司均应按照协议约定内容履行。该协议签订的背景是已经拆迁的村民因为原安置地E区的建房容积率过高等问题而不断上访，在多方协调下同永安房地产公司签订的协议书，将汤清涛在内的拆迁村民安置在D区，与汤清涛同等条件的村民均已安置到位，但汤清涛至今未分到房屋。庭审中永安房地产公司认可D区房屋并未全部安置给拆迁户，部分房屋作为商品房售出，导致现在无法为汤清涛安置D区房屋。永安房地产公司的行为违反了汤清涛、永安房地产公司及蔡庄居委会之间的协议，现汤清涛坚持要求分到D区房屋，并无不当。永安房地产公司应按照协议约定为汤清涛在南阳市尚北城中村改造项目D区范围内（范围：东至南阳武警中队西院墙，南至天山路北侧人行道，西至南阳市第一看守所东院墙，北至茹楼南组交界处）为汤清涛安置面积为200平方米的住房。二、如果不能按照双方约定的位置安排住房，永安房地产公司应当承担履行不能的违约责任。按照2012年4月19日协议中约定，到2014年6月6日永安房地产公司将安置房建设完毕交给蔡庄居委会分配给汤清涛。如果逾期不能兑现，永安房地产公司以尚城国际2014年商售房每平方价现金支付给住户自行购房。汤清涛的房屋自2010年拆迁至今未安置到位，约定的交房时间为2014年，故三方约定了如履行不能按2014年商售房价格现金支付，但永安房地产公司至今未能交房。由于自2014年至今我市房屋价格明显上涨，且上涨幅度存在不确定性，现在按照2014年商售房价格在同一地段完全不能购买到相应的房屋，按此约定对汤清涛显失公平。故应当依照房屋实际交付时的D区房屋现行市场平均价格及不能交付面积向汤清涛支付现金补偿为宜。三、汤清涛根据2012年4月19日三方签订的协议要求永安房地产公司交付1.5平方米自行车位4个，交付15平方米车位1.5个，该协议内容第八条中约定的“安置小区月500户，自行车位2/户，单车位约1.5平方米，甲方建永久砼订车棚满足住户停车需要”，及第九条甲方设置不低于375个车位设置，仅是永安房地产公司对D区内自行车位及汽车位的规划，自行车位的规划并非确定面积、位置具体分配到户，车位双方并未在此协议中约定无偿分配，故汤清涛此项请求一审法院不予支持。蔡庄居委会不是拆迁安置协议合同的主体，2012年4月19日所签协议是作为城镇居民的自治组织，为了汤清涛、永安房地产公司争议所做的协调工作，其本身并无履行协议的能力，故蔡庄居委会不承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、河南永安房地产开发有限公司与本判决生效后十日内在尚城国际D区范围内（东至南阳武警中队西院墙，南至天山路北侧人行道，西至南阳市第一看守所东院墙，北至茹楼南组交界处）为汤清涛安置建筑面积为200平方米的住房。二、如河南永安房地产开发有限公司不能按本判决指定的内容交付实体房屋，应当按照房屋实际交付时的D区房屋现行市场平均价格及不能交付的面积向汤清涛按当前市场价补偿现金。三、驳回汤清涛其他诉讼请求。案件受理费100元，由河南永安房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，永安房地产公司提交了南阳市城乡规划局宛规函[2016]150号函及南阳市宛城区人民政府宛区政函[2015]69号函，拟证明本案争议的D区用地2016年才调整为安置用地，之前存在对外销售商品房的情况。汤清涛对该证据真实性无异议，但认为不是新证据，且不能对抗双方之间协议的约定。本院对上述证据真实性予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汤清涛与永安房地产公司签订了拆迁安置协议书，约定为就地安置，宛城区汉冶街道蔡庄社区尚北村民小组和蔡庄居委会代表村民同永安房地产公司签订了协议书，上述协议对安置房的位置、面积、交付时间及逾期未能交付的处理方式均作出了约定，汤清涛、永安房地产公司均应按照协议约定内容履行。永安房地产公司上诉称未能及时交付系政府等原因所致，并非永安房地产公司的原因，对此永安房地产公司未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。关于协议的实际履行问题，对本案争议的D区范围内是否还有可供安置的房屋问题，双方对此说法不一，一审判决永安房地产公司按照协议约定交付D区范围房屋，同时在考虑市场因素的情况下判决永安房地产公司不能交付时按照现行市场价格补偿现金处理适当，本院予以维持。永安房地产公司提出的替代履行方案虽然可行，但应当征得汤清涛的同意，在被安置人明确拒绝的情况下，永安房地产公司的替代履行方案不应予以支持。
综上所述，永安房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由河南永安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢国伟
审判员 陈德林
审判员 孙 娟
二〇一八年十一月十三日
书记员 钱薪谕