广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5947号
上诉人（原审原告）：李芸卿，身份证住址广州市越秀区，现住广州市。
被上诉人（原审被告）：广州名盛置业发展有限公司（原广州名盛房地产实业有限公司），住所地广州市海珠区。
法定代表人：赖钦祥，总经理。
委托代理人：黄毅浚，广东润平律师事务所律师。
委托代理人：何忱城，广东润平律师事务所律师助理。
上诉人李芸卿因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月28日，李芸卿（为乙方，买方）与广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司，为甲方，卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201110190417），约定：李芸卿向名盛公司购买越秀区北京路238号X房，建筑面积61.48平方米，套内建筑面积41.14平方米，共有分摊面积20.34平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米46925.13元，总金额1930500元。交房条件：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、详见本合同附件七。房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。本合同附件与正文具有同等法律效力等。合同附件七：《本合同补充协议》：五、房屋交付及逾期交房的违约责任：2、名盛公司因自身原因交房时间逾期不超过180天的，每逾期一日按李芸卿实际已付房款万分之一向李芸卿支付违约金；如果超过180天仍未能交付李芸卿使用的，从逾期第181天之日起至实际交付之日止，须每日按李芸卿实际已付房款万分之二向李芸卿支付违约金。但逾期交房违约金最高不超过李芸卿实际已付房款的5%。十三、本《补充协议》是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本《补充协议》不一致的，李芸卿、名盛公司双方同意以本《补充协议》的约定为准等。
2012年1月10日，名盛公司向李芸卿开具2312号单位售房款1930500元发票。2013年8月21日，李芸卿向原审法院提出诉讼，要求名盛公司支付从2013年1月1日至2013年8月21日的违约金。该案经过一审、二审法院审理，由广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2903号民事判决书，判决名盛公司向李芸卿一次性支付从2013年1月1日起至2013年8月21日止的逾期交房违约金（以李芸卿已付房款1930500元为基数，第1日至第180日每日按万分之一计算，从第181日起每日按万分之二标准计，该违约金总额以不超过1930500元的5%为限）。2014年12月22日，李芸卿向原审法院提起诉讼，要求名盛公司支付自2013年8月21日至2013年12月15日违约金共44000元及其他债务利息等。原审法院于2015年2月10日作出（2015）穗越法民三初字第41号民事判决书，判决：一、名盛公司向李芸卿一次性支付从2013年8月22日起至2013年12月15日止的逾期交房违约金（以李芸卿已付房款1930500元为基数，每日按万分之二标准计，该违约金总额以不超过40925元为限）；二、驳回李芸卿其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2015年7月6日，李芸卿向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、名盛公司赔偿因其故意和重大过失，李芸卿已支付了全部购房款的商品房至今未能交付使用造成李芸卿的经济损失，赔偿金额共144000元，按涉讼单元的月租8000元／月计算；2、名盛公司立即对涉讼商品房的工程质量问题进行整改，限期竣工验收合格，正式交付李芸卿使用。
为证明涉案房屋不具备交付条件，李芸卿提交以下证据：1、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2012年6月4日向名盛公司发出的穗越建监函字（2012）032号《关于责令“名盛广场”工程立即停止违法施工的函》复印件；2、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2012年5月22日向李芸卿出具的《关于群众反映名盛广场（金润铂宫）建设工程质量问题的复函》（称“目前，塔楼原施工单位湛江市第四建筑工程有限公司、监理单位广州联嘉监理有限公司均已退场；建设单位广州名盛房地产有限公司在无施工许可手续，未组织分项、分部验收的情况下，擅自组织内部施工，已严重违反了相关法律法规；越秀区建设和水务局曾于2012年4月24日组织召开专题会议进行研究，明确对名盛广场后续施工及工程质量验收的相关要求，下一步我站将会同市建委、区建设局依照相关法律法规进一步督促建设业主按基建程序组织施工，督促各方责任主体按图施工，确保工程质量符合规定要求，做好后续处理工作”等）。3、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2013年8月26日向黄某甲等七位业主发出的《关于群众对名盛广场建设工程质量问题的复函》（内容为该工程续建的施工许可有效期至2010年8月15日，到期后至今我站未收到该工程项目相关施工的后续施工许可文件；原续建工程的监理单位退场后，至今未有监理公司向我站报告进场；该工程未办理工程竣工验收及备案手续）。4、广州市公安消防局于2013年7月19日向卢艳芳等作出的穗公消函（2013）60号《广州市公安消防局关于名盛广场信访事项的复函》（称涉案“名盛广场”消防验收合格后，建设单位存在擅自拆除、停用消防设施，消防设施未保持完好有效，占用、堵塞避难层，妨碍安全疏散等违法行为，该局依据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项、第六十条第一款第二项、第六十条第一款第三项，对名盛广场的建设单位即本案名盛公司的违法行为进行了查处，给予名盛公司责令改正，处玖万元整罚款的处罚等）。5、广州市公安消防局于2013年8月12日向卢艳芳、李女士等作出的《关于名盛广场信访事项的复函》（该复函就信访人的七项投诉的现场检查和处理情况逐一进行回复，其中载明经现场检查，发现该塔楼的公共部分和内部各单位内部装修工程均未进行消防行政许可，且存在擅自改变功能和未经消防行政许可擅自使用的现象，对此，该局对名盛广场的建设单位即本案名盛公司的违法行为实施立案查处，责令建设单位尽快履行相关消防行政许可；该塔楼确有部分消防设施存在故障，该局已责令开发商立即进行整改，并对该开发商行政处罚，根据行政法“一事不再罚”原则，对于同一违法行为不再对其进行处罚，该局已督促该单位立即进行整改，并依据消防法律法规要求开发商于8月17日前整改完毕等）。6、广州市监察局于2014年5月6日作出的《群众来信来访事项答复函》（穗监举复（2014）7号）。7、向某、黄某乙出具的《证明》（内容为本人购买名盛广场2013单元，在签订《商品房买卖合同》过程中开发商草拟的附件七第五点第2条的条款没有同本人共同商议过，违约金过低，本人并不知情）。8、2204业主出具的《证明》（内容为本人购买名盛广场2204单元，开发商草拟的附件七第五点之（2）的条款完全修改了房管局正本制定合同第十四条的规定，此条款开发商未与我共同协商，不知情）。
原审庭审中，李芸卿、名盛公司共同确认：1、根据上述两份生效判决名盛公司应付的违约金以不超过96525元为限；2、名盛公司至今未按约定将涉讼房屋交付李芸卿；3、涉讼大楼至今未经竣工验收。
原审法院认为：李芸卿、名盛公司自愿签订的《商品房买卖合同》是双方当事人协商一致的意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行。合同约定名盛公司应于2012年12月31日前将房屋交付李芸卿使用，但涉讼大楼至今未通过竣工验收，名盛公司至今未按约定向李芸卿交付房屋，应承担违约责任。李芸卿已在生效判决中主张名盛公司按合同约定支付自2013年1月1日起至2013年12月15日止的逾期交房违约金，但名盛公司至今仍未交付房屋，造成李芸卿的巨大经济损失，上述违约金数额明显不足以弥补李芸卿的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，李芸卿要求名盛公司赔偿自2013年12月16日起至2015年6月15日止的经济损失，实质上是认为合同约定的违约金标准不足以弥补其损失，而要求原审法院予以调整提高，对此原审法院予以支持。但李芸卿要求名盛公司按8000元／月的标准赔偿租金损失缺乏依据，依法调整为按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计付。至于李芸卿要求名盛公司立即对涉讼房屋工程质量问题进行整改、限期竣工验收合格并正式交付李芸卿使用的诉讼请求，因在涉讼大楼竣工验收合格之前，涉讼房屋不具备可交付的条件，而竣工验收须经相关行政部门处理，非民事诉讼所能规范的范畴，故对此不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年10月23日作出判决：一、广州名盛房地产实业有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向李芸卿赔偿因逾期交房导致的经济损失（自2013年12月16日起计至2015年6月15日止，每月按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计付）。二、驳回李芸卿的其他诉讼请求。本案受理费3180元，由广州名盛置业发展有限公司承担。
判后，上诉人李芸卿不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决名盛公司向李芸卿赔偿因逾期交房导致的经济损失赔偿额实在太低，完全不足以赔偿李芸卿的实际经济损失。远远达不到名盛广场同类单元业主已经租出的实际租金价，远远达不到一审期间李芸卿已提交法院的正式委托具有房地产评估资质的邦邻评估有限公司对涉案单元的租金评估价为7808元／月。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十七条规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。很明确的是租金标准，不是租金参考价。（一）广州的房管部门只公布了房屋租金参考价，完全未达到深圳市房管部门公布的房屋租金指导价的标准，比较粗略，不够严谨。不能作为房屋的租金标准，不能作为法律依据，更不能作为实际经济损失的赔偿额。2014年广州市越秀区房屋租金参考价中显示北京街名盛广场办公用房的租金参考价为50元／平方米（名盛广场办公用房分单层和复式两种截然不同的型式）。涉案单元为62平方米，单元每月租金为3100元／月。这与同面积同类的复式单元业主已租出的实际月租金价、与本单元经有资格的评估公司同期的月租评估价、与附近地产中介公司提供的已租出租赁资料的月租金价相差实在太远。房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为。（二）名盛广场办公用房有两种套内使用面积相差半层面积的单层和复式单元。但在广州市越秀区房屋租金参考价一书中只显示一个参考值。显然太不合理。涉案单元是建筑面积62平方米（房产证显示面积）的复式单元。层高4.9米，带有半层面积20平方米的钢筋混凝土的阁楼。阁楼的净高不足2.0米，所以阁楼的面积不计入房产证的面积，产权面积没显示阁楼面积，但阁楼完全可作实际面积使用。等同建筑面积达82平方米的单元。装修标准是开发商随楼赠送6500元／平方米豪华装修和赠送八件名牌家电安装入内。有奢华的入户大堂。为了公平起见，可以由法院选定具房地产评估资格的评估机构进行实际评估。（三）如果是未建成的楼房，只能按同期同地段同类的房屋租金指导价作为涉案房屋的租金标准，作为逾期交房导致经济损失的赔偿额。但现在涉案商品房已经建成，本案应该由评估公司评估价作为租金的标准。其原因第一是广州市房管部门未能公布房屋租金指导价。原因第二是涉案单元是特殊的复式户型（二层的面积不计入房产证面积）。原因第三是涉案商品房已建成，本大厦其他单元业主已租出，可提供实际租金资料。地产中介也有已租出的租赁资料可查，已具备足够的评估条件。原因第四是广州市场经济迅猛发展，速度惊人，特别是老中心城区房屋租赁需求量大，供不应求，政府部门公布的带计划经济成分的房屋租金价完全不能反映房屋实际租金价。请求法院判决：改判原审判决第一项为广州名盛房地产实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向李芸卿赔偿因逾期交房导致的经济损失（自2013年12月16日起计至2015年6月15日止，每月按具有房地产评估资质的评估机构评定涉案单元逾期交付使用期间房屋月租金的评估价支付）。此后，李芸卿变更其上诉请求为：名盛公司应按照广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2903号再审判决书之判决向李芸卿支付逾期交房违约金，以赔偿因逾期交房导致李芸卿的经济损失。李芸卿请求本院对本案押后审理，待（2014）穗中法民五终字第2903号案再审终结，按其判决执行。
被上诉人名盛公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审判决中写明了房管部门的租金参考价即为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的租金标准，租金参考价为有权的政府部门所公布的，具有指导性。本案中李芸卿一直无收楼，其收楼后是否出租涉案房屋也不是必然的行为，不能以同一幢大厦其他房屋的标准来认定租金参考价，而且具体租金的多少应视每套房屋的情况，当时市场价及双方的谈判能力所影响。本案中无证据证明李芸卿必然出租的情况下，一审判决以房管部门的租金参考价来作标准是公平的。李芸卿以同一幢大厦其他房屋的租金作为证据正好说明涉案房屋的其他业主均已收楼，反而是李芸卿因个人原因一直拒绝收楼，才造成其他业主已经收楼，李芸卿一直不能享有房屋收益的情形，其一直拒绝收楼的行为更不能认定其主观想将涉案房屋出租的意愿，故一审判决以房管部门的租金参考价作标准是公平、合理的。
经审理查明，李芸卿、名盛公司对原审法院查明事实无异议，本院予以确认。
另查明：二审庭审时，李芸卿坚持本案应押后审理，等再审案件有结果再处理本案，但不要求中止审理。名盛公司则认为，再审针对2903号案，不是本案的原审，与本案无关，不认为要再审案有结果再处理本案，如果本案押后审理，再审案结果出来后，本案就不应再支持李芸卿要求名盛公司赔偿责任，否则名盛公司会承担了双重的责任。
二审期间，李芸卿提交以下证据：1、《房地产评估答复书》（广州邦邻房地产评估有限公司于2015年4月21日出具，评估价7808元／月）；2、照片打印件；3、中介人员区启敏字条；4、南北纵横国际公寓客房价目表，上述证据拟证明涉案房屋租金的价格；5、2014年广州市越秀区房屋租金参考价，拟证明房管部门的参考价过低；6、名盛广场复式单元平面图；7、复式单元阁楼及装修状况照片打印件；8、涉案商品房（复式单元）广告资料；9、涉案商品房预期收益广告，上述证据拟证明涉案房屋的情况；10、广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第1026号民事裁定书［裁定指令广州市中级人民法院再审（2014）穗中法民五终字第2903号一案］，拟证明（2014）穗中法民五终字第2903号案已经进入再审程序；11、再审申请书、原审法院（2013）穗越法民三初字第2266号案起诉状，拟证明上一个案纠纷来源，与本案情况相同。名盛公司的质证意见：对证据1-3的真实性、合法性、关联性不确认，是李芸卿自行提供，是网上的资料，不知是何人所写，评估书是李芸卿找的公司评估，不予确认；对证据4的真实性、合法性、关联性不确认，名盛公司对客房价目表的情况不知情也与本案无关，李芸卿一直无收楼更不应该与同大厦任一个房屋的租金作相对比；证据5的三性予以认可，该参考价得到政府部门认可，有客观性与合理性；对证据6-9真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关；对证据10、11真实性、合法性确认，对关联性不确认，认为与本案无关，如果要裁定下来，本案再作出裁决，对名盛公司是双重的责任，证据11与本案无关。上述证据在一审无提交，不是新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对李芸卿的上诉，评析如下：
一、李芸卿二审变更其诉讼请求是否符合法律的规定。李芸卿在原审的诉讼请求为要求名盛公司赔偿李芸卿逾期交楼的经济损失，从2013年12月16日至2015年6月15日按8000元／月计付，现李芸卿要求按照（2014）穗中法民五终字第2903号再审案判决名盛公司支付逾期交房违约金，已经变更其在原审的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，李芸卿在原审期间并未变更其诉讼请求，故其在二审期间变更其原审诉讼请求不符合法定的诉讼程序，本院不予采纳。本案仍针对李芸卿在原审期间提出的诉讼请求进行审理。
二、李芸卿要求本案押后审理是否成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事诉讼程序中并没有押后审理的规定，只有中止诉讼的相关规定。本案根据李芸卿的诉讼请求审理的是名盛公司因逾期交楼而应承担的赔偿责任，而（2014）穗中法民五终字第2903号再审案审理的是名盛公司因逾期交楼而应承担的违约责任，且两案处理的为不同的时间段，故本案不必等待（2014）穗中法民五终字第2903号再审案审理结束后再处理。对于李芸卿要求押后审理的意见本院不予采纳。
三、李芸卿主张名盛公司应按照租金评估价承担赔偿责任是否采纳。李芸卿在本案中主张名盛公司承担的是逾期交楼的赔偿责任，双方在合同中除对逾期交楼的违约责任作出约定外，并无约定逾期交楼引发赔偿责任而适用的赔偿标准。有关行政部门出台租金参考价的目的在于使租赁双方了解市场的租赁价格以便双方议定租金，因此租金参考价具有社会普遍参考的价值，至于有关部门制定的租金参考价是否合理不属本案的审理范围。原审法院适用租金参考价要求名盛公司承担赔偿责任属于原审法院自由裁量的范围，李芸卿要求名盛公司按照租金评估价承租赔偿责任，本院不予接纳。
上诉人李芸卿的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3180元，由李芸卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 徐毅敏