江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终7418号
上诉人（原审原告）：苏州工业园区利顺新型装饰材料厂
负责人：ＸＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王成涛，江苏加得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会
负责人：陈建明，主任。
委托诉讼代理人：杨凤明，苏州工业园区跨塘法律服务所法律工作者。
上诉人苏州工业园区利顺新型装饰材料厂（以下简称利顺公司）因与被上诉人苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会（以下简称张泾社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
利顺材料厂的上诉请求：撤销原判，改判张泾社区居委会赔偿装修损失370466元，啤酒损失5万元，停产停业损失154000元，返还租金45600元，承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、2008年动迁是利顺材料厂应当安置635平方米厂房，张泾社区居委会没有满足条件的厂房，就安置给利顺材料厂96.39平方米的5间塑扣板房，同时将厂房门前0.31亩土地给利顺材料厂建造厂房，因此租房和建房是动迁安置的结果，不是单纯的房屋租赁。利顺材料厂基于政府动迁的信赖投资建房，是善意无过错的，一审判决利顺材料厂承担40%责任是错误的。二、张泾社区居委会采取非法手段破坏建筑物，应当承担全部赔偿责任。三、本案争议实质是动迁安置方案错误引起的，可比照拆迁来处理。
张泾社区居委会辩称服从一审判决。
利顺材料厂向一审法院起诉请求：张泾社区居委会赔偿房屋建筑损失388756元，赔偿可移动财产损失5万元，赔偿停产停业损失154000元，并承担诉讼费和鉴定费。
一审法院认定事实：利顺材料厂为ＸＸＸ投资设立的个人独资企业。2010年7月，因至和西路拓宽工程建设需要，利顺材料厂被拆迁货币安置。2012年3月1日，苏州工业园区唯亭镇张泾社区富民合作社（甲方）与ＸＸＸ（乙方）签订《租赁协议》，甲方将坐落在张泾工业小区内厂房租赁给乙方，租赁物为：塑扣板房5间，土地面积0.31亩，租金一次性付款，全年租金为19000元。乙方支付甲方履约保证金2万元，期满后甲方不计息退还乙方，乙方如有违约，履约保证金甲方不再退还。租赁期限为3年，自2012年3月1日起至2015年2月29日止，第一年租金按照年租金的70%计算为13300元，第二年租金按照年租金的80%计算为15200元，第三年租金按照年租金的90%计算为17100元，协议签订后交付租金45600元。《租赁协议》第五条约定,在租赁期内，乙方对原厂房进行装修改造必须征得甲方同意，不得影响房屋主体结构，否则造成的后果乙方自负，租赁期满装修部分可自行拆除，不得作价给甲方。该《租赁协议》签订后，利顺材料厂付清了租赁期限内的全部租金。张泾社区居委会在庭审中说明，上述《租赁协议》中的苏州工业园区唯亭镇张泾社区富民合作社为张泾社区居委会的下属经济组织，张泾社区居委会均认可系双方之间成立租赁合同关系。
利顺材料厂承租后将旁边的坑填平，在填平的地块上修建了钢结构的厂房用于切割大理石生意，并建造了污水池。张泾社区居委会均确认，利顺材料厂建造的厂房及张泾社区居委会出租的塑扣板房均未取得建设工程规划许可证或取得相关审批手续。
2014年9月26日，苏州工业园区城市管理局向苏州工业园区国土房产局发出《关于园区油气管道东桥站苏州分输站附近放空点周边建筑安全隐患问题的函》，该函说明：经排查发现距离油气管道东桥站苏州分输站附近放空点50米左右有一处建筑，存在安全隐患，因此提请国土房产局对该违法行为依法查处。2014年10月17日，苏州工业园区国土房产局向苏州工业园区唯亭街道办事处发出《关于消除园区油气管道东桥站苏州分输站附近放空点周边建筑安全隐患问题的函》，该函说明：根据我局对上述地块的实地调查，该地块涉嫌存在如下违法情况：1、张泾富民合作社于2012年3月占用张泾社区集体土地约0.31亩建设厂房，并出租给ＸＸＸ使用，涉嫌构成非法占用及非法出租行为。2、ＸＸＸ在上述租赁厂房基础上，擅自扩建占用周边土地约0.4亩用于建设厂房，涉嫌构成非法占地行为。上述涉嫌非法占地合计约0.71亩，涉及安全隐患，请你街道责成张泾社区富民合作社和ＸＸＸ立即消除上述用地的违法状态，消除安全隐患。2014年10月23日，苏州工业园区国土房产局向利顺材料厂送达《责令停止土地违法行为通知书》，告知ＸＸＸ未经批准，于2012年3月起，擅自在唯文路北、××西××约0.4亩土地修建厂房，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定，现根据《中华人民共和国土地管理法》第67条规定责令你单位立即停止违法行为，听侯处理。该份通知书送达时，利顺材料厂投资人ＸＸＸ未签收。
2014年11月3日，张泾社区居委会曾派人将利顺材料厂搭建的厂房上的屋顶拆开，利顺材料厂投资人ＸＸＸ曾报警并产生冲突。11月7日，张泾社区居委会上级部门组织了多家单位，将利顺材料厂搭建的厂房建筑等拆除，厂房内的相关物品损坏。张泾社区居委会在本案中说明，相关主体的拆除行为如产生赔偿责任，则由张泾社区居委会承担，利顺材料厂对此无异议。本案审理过程中，利顺材料厂申请对其被拆除的房屋及构筑物损失、装饰装修损失进行鉴定。2016年2月，苏州市价格认定局认定标的物的损失价格为388756元，双方庭审中确认价格认定明细表中的“西南侧活动板房”属于张泾社区居委会建造并出租给利顺材料厂五间房子，价格为18290元。鉴定报告限定条件中说明：1、委托书中所列指“可移动财产损失”及“库存损失”由于现场勘验时，委托方明确不作认定，故本次认定结论暂未计入，待委托书提供依据后，再作补充认定。本案鉴定过程中，利顺材料厂说明其在本案中暂不主张拆除的厂房地下填土部分的损失，暂不对地下填土部分的费用申请鉴定，该项损失将另案主张。
另查明，利顺材料厂将其建造的部分厂房出租他人用作仓库存放啤酒饮料等物品，利顺材料厂建造的厂房被拆除时，承租人在内的啤酒饮料等物品损坏，经当地派出所调解，利顺材料厂赔偿承租人物品损失等5万元，张泾社区居委会就此为利顺材料厂垫付了2万元。张泾社区居委会确认，双方就此垫付的2万元不在本案中处理，不需要在本案中折算扣除。利顺材料厂在庭审中明确，其诉请主张的5万元的可移动财产损失，即为上述利顺材料厂经调解后赔偿给承租人的5万元损失。
以上事实，由利顺材料厂提交的拆迁货币补偿协议书、结算凭证、租赁协议等证据，张泾社区居委会提交的相关函件、通知书等证据，以及利顺材料厂申请鉴定的鉴定报告书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
一审法院认为，张泾社区居委会在当时拆迁安置工作需要的背景下，将涉案的场地及几间塑板房出租给利顺材料厂使用，利顺材料厂此后将周边空地填平后建造了钢结构板房，上述建筑均未取得建设工程规划许可证，也未取得规划审批手续，双方签订的租赁合同因违反法律规定而应认定无效。张泾社区居委会作为出租人应保证租赁物的合法性并符合约定的使用用途。张泾社区居委会为了配合拆迁，将未经规划许可的塑板房和土地出租给利顺材料厂使用，明知利顺材料厂另行建造钢结构板房，未提出异议，仍收取租金，涉案搭建的构筑物最终因未经规划许可而被拆除对涉案租赁合同无效应承担主要过错。利顺材料厂在拆迁安置过程中被安排租赁涉案场地，应当明知涉案其租赁场地及塑板房用作经营使用系未经规划许可，且另行扩建了部分钢结构板房，对合同无效、损失产生亦存在过错。在相关部门告知停止违法行为后，利顺材料厂也未及时止损，未将其厂房内的物品及时搬离，对损失的扩大亦存在一定过错。综合案件事实及双方当事人在租赁合同中的权利义务，法院酌定张泾社区居委会对利顺材料厂损失承担60%的赔偿责任。经鉴定，被拆除的房屋及构筑物损失、装饰装修损失388756元，扣除属于张泾社区居委会建造的塑板房18290元，涉及利顺材料厂的构筑物及装饰装修损失为370466元。利顺材料厂厂房内存放的物品损失为5万元，合计420466元，张泾社区居委会依据认定的过错比例应赔偿利顺材料厂252279.6元。利顺材料厂主张停产停业损失，但未提交任何证据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决张泾社区居委会于判决生效之日起十日内赔偿利顺材料厂252279.6元。案件受理费9728元，由利顺材料厂负担3900元，张泾社区居委会负担5828元。
本院二审期间，利顺材料厂围绕上诉请求依法提供了三份证据。证据一、唯亭镇城际铁路车站企业动迁操作办法，第二条规定对确实有自己组织生产经营、需要租赁厂房的本镇个私民营企业，根据企业生产情况和实际需要，由镇动迁办按实际生产经营面积的60%安排租赁厂房。证明利顺材料厂建房的依据。证据二、至和西路拓宽工程动迁进度表，证明利顺材料厂原动迁房屋面积1059.45平方米。三、苏州市拆除违法建筑实施办法，证明张泾社区居委会拆除房屋并非依照拆违程序实施。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，张泾社区居委会对上述证据的真实性不持异议，未发表其他质证意见。
本院认为：根据利顺材料厂与张泾社区居委会在审理中的陈述，双方在2012年3月1日签订的租赁合同确实以利顺材料厂在2010年7月动迁为背景。张泾社区居委会出租给利顺材料厂的5间塑扣板房建造时没有取得建设工程规划许可证或合法的批准手续，租赁合同应为无效。对此，张泾社区居委会作为出租房屋的提供者，对合同无效负主要过错，但利顺材料厂也有一定责任。张泾社区居委会根据出租协议向利顺材料厂提供0.31亩土地，但未明确土地用途，利顺材料厂未经有关部门的批准在土地上搭建厂房，属于非法占地行为。2014年10月23日，苏州工业园区国土房产局责令利顺材料厂停止违法行为，但利顺材料厂未予理涉，致该违章搭建房屋在2014年11月7日被行政部门拆除，由此引起的损失应由利顺材料厂负主要责任。利顺材料厂上诉认为自己搭建房屋是善意无过错的理由不能成立。张泾社区居委会明知利顺材料厂违章搭建，未按照苏州工业园区国土房产局的通知予以制止，亦应承担一定责任。张泾社区居委会并非拆除利顺材料厂违章建筑的主体，利顺材料厂上诉认为张泾社区居委会采取非法手段破坏建筑物与客观事实不符。张泾社区居委会在一审中说明如拆除产生赔偿责任由其承担，利顺材料厂也予以认可。故一审判决根据本案事实及双方过错，酌情认定张泾社区居委会赔偿利顺材料厂60%的损失并无不当。
综上所述，利顺材料厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9728元，由上诉人苏州工业园区利顺新型装饰材料厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 吉宇璐