杭州市拱墅区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）杭拱民初字第1735号＼n原告陈立。＼n原告胡丹萍。＼n两原告共同委托代理人姚云旺。＼n被告陈媛。＼n被告潘长荣。＼n两被告共同委托代理人杨繁华。＼n第三人杭州鸿邦房地产代理有限公司。＼n法定代表人李平。＼n委托代理人曾德亮。＼n原告陈立、胡丹萍诉被告陈媛、潘长荣、第三人杭州鸿邦房地产代理有限公司（以下简称鸿邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年10月24日诉至本院。本院受理后，依法由审判员周建利独任审判，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。后依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2014年2月12日再次开庭进行了审理。原告的委托代理人姚云旺、被告的委托代理人杨繁华、第三人的委托代理人曾德亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈立、胡丹萍诉称：两被告系夫妻关系，通过杭州鸿邦公司居间，于2013年8月19日与原告签订了《杭州市房屋买卖合同》，将杭州市拱墅区美都广场E座420室房屋以100万元的转让价格卖给了原告。此外原告还需向被告另行支付235000元房屋装修转让价。对此原告没有异议，且同意在交易过程中不管政策如何变化所产生的一切税、费、中介费均由原告承担。而两被告亦承诺于签订合同××在产权过户当日无正在履行或待履行的租约并无债权债务纠纷。后双方和中介公司于同一日签订了《委托代理合同》，共同委托中介公司办理涉案房屋产权过户事宜。该《委托代理合同》第三条约定双方在签订委托代理合同之日起2个工作日内，将办理房产证转移所需一切资料和税费交付给中介公司。第六条约定：中介公司承诺在双方提供完整有效的过户资料、身份核对、交税以及按揭审批后7个工作日内办理完毕《房屋所有权证》过户手续。然而，原告履行完全部合同义务后，两被告××今未依照委托代理合同约定向中介公司提供完整的过户资料，房屋产权证××今未过户。原告多次向两被告交涉无果。原告因自身经营商铺急需转让没有地方办公才向被告购买房屋作办公使用，现因两被告不肯交付房屋，致使原告转让店铺的协议无法履行，已经向第三方赔付了违约金。被告违约行为导致原告经济利益受损。综上，原、被告之间房屋转让合同真实、合法、有效。被告违约已经侵害了原告正当合法权益，故向法院提起诉讼，要求被告继续履行《杭州市房屋转让合同》，立即协助原告将房屋产权登记变更××原告名下，并将房屋交付给原告。被告支付原告违约利息49400元，违约金200000元并赔偿原告经济损失39661元。＼n为证明上述事实，原告向本院提交了如下证据材料：＼n1、杭州市房屋转让合同一份，欲证明原、被告之间存在房屋转让合同关系的事实及两被告交房时间。＼n2、补充协议1，欲证明被告房屋装修转让价为235000元的事实。＼n3、补充协议2，欲证明两被告承诺涉案房屋于签订合同××产权过户当日没有租约和其他债权债务纠纷的事实。＼n4、委托代理合同，欲证明原告与两被告约定共同委托中介公司办理房产过户手续期限的事实。＼n5、银行业务凭证，收款收据、收条，欲证明原告已经全面履行了合同义务包括支付购房款、中介费、税费的事实。＼n6、租房合同、银行业务凭证、收条，欲证明因两被告未交付房屋致使原告遭受经济损失的事实。＼n被告陈媛、潘长荣辩称：被告出售房屋时如实告知原告和中介，房屋是处于租赁状态，出售净价123万元。原告明知房屋处于租赁状态，接受被告的报价，并支付了5000元作为被告租客的违约金。合同签订后原告亲自找过租客谈退租的事宜。被告在合同签订当日将过户所需资料都交给了中介，由于租户一直都还在，原告不肯办理过户，因为他担心办理过户后租赁合同解除不了而拿不到房子，因此前期中介也没有催被告办理过户手续。是被告在原告和租户谈过后催促原告办理过户，当时原告不同意。根据被告和租户的租赁合同，被告享有随时解除租赁合同权利的。因此签订买卖合同当日被告就通知租客解除房屋租赁合同，后未解决租赁问题，被告又通过诉讼调解方式，在2013年10月14日正式解除租赁合同。被告当天就告知原告解除的情况，通知其可以办理过户，原告在明知交付和过户办理无问题的情况下，于17日提起诉讼，我方认为这是原告恶意增加合同履行障碍，综上，被告没有认可违约行为。二涉案房屋买卖合同和补充合同是同一天签订的，房屋实际价值123万元，原告为了逃避国家税收和中介串通，把23万元作为装修款单独列出，因此我们认为原告为逃避税收签订的合同法律效力有瑕疵，是否有效请法院裁定。三原告主张的违约利息和违约金都是基于被告没有按时交付产生的，合同和补充合同都没有对交付时间、过户时间约定，只有委托代理时间上对故意拖延交付资料和身份核对视同50元一天的违约金有约定，这也是基于具体交付的时间合同有约定的情况下。原告所称的他因租赁商铺的损失与本案是没有关联的，在转让合同和补充协议上没有对房屋交付时间约定的情况下原告租赁是自己判断失误，应该自己承担责任，综上请求驳回原告诉讼请求。＼n为证明其主张的事实，被告提交了如下证据：＼n1、微信记录，欲证明被告如实告知中介和原告房屋处于租赁状态要求房屋出售123万元净价、租赁事宜由原告解决。＼n2、曾德亮出具的证明、名片、中介证、戴娣的证明，欲证明原告明知房屋处于租赁状态接受支付被告123万元净价买房，并另支付5000元作为给租客的违约金。＼n3、房屋租赁合同，欲证明被告享有随时解除房屋租赁的权利。＼n4、房屋提前收回通知，欲证明被告于签订房屋买卖合同当日已通知租客解除房屋租赁合同并生效。＼n5、调解书，欲证明被告租赁合同于2013年10月14日解除。＼n6、陈媛电话记录单，欲证明被告在10月14日当天告知原告和中介房屋租赁合同已解除的情况。＼n7、三证收条，欲证明被告已将过户所需资料交给中介。＼n8、企业基本信息一份，欲证明原告8月9日已经不在其主张的承租地办公。＼n第三人鸿邦公司陈述称：看房是第三人带去看的，当时租客在里面办公，房东和买方说过有租客的。当时买方也没有定下来要不要买，但是他知道里面是有租客的，租赁期限也是知道的。卖方说过如果买方买下房子他会负责好房子的事情，让租客搬离的。＼n第三人未提交证据材料。＼n原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：＼n对原告提交的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，对合法性有异议，第三人无异议，本院对上述证据予以确认。对原告提交的证据5，被告认为该证据可以证明原告没有履行及时支付中介费、税费的义务。第三人无异议。本院认为该证据可以证明原告付清房款的事实，对该证据予以确认。对原告提交的证据6，被告对三性均有异议，认为商铺租赁合同没有写解除的事实，后面的来惠贞也与本案无关，因此该证据与本案无关。第三人对真实性有异议。本院认为，仅依据原告提供的上述证据，无法达到原告的证明目的，且证据的真实性也无法确认，本院对该组证据不予确认。＼n对被告提交的证据，原告对证据1有异议，认为无法确认阿亮的真实身份。第三人对该证据无异议。本院对其真实性予以确认。原告对证据2有异议，认为系证人证言，证人应出庭作证。第三人无异议。本院认为该组证据中曾德亮出具的证明及其身份证明得到了第三人的确认，故对该证据的真实性本院予以确认。戴娣仅出具证明，未到庭作证，故对其出具的证明本院不予确认。对被告提交的证据3，原告认为真实性及合法性由法院审核，本院经审核后对其真实性予以确认。对被告提交的证据4，原告有异议，认为不能证明签订合同当时已经通知租客并生效。第三人无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据5，原告对真实性、合法性无异议。第三人无异议。本院予以确认。对被告提交的证据6，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告通知原告办理过户手续。第三人无异议。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据7，原告有异议，认为两被告和中介公司事后补充的。第三人对此无异议。本院予以确认。对被告提交的证据8，原告对真实性无异议，第三人表示不了解。本院对该证据的真实性予以确认。＼n根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：＼n2013年8月19日，原告陈立、胡丹萍与被告陈媛、潘长荣签订《房屋转让合同》，约定原告购买被告所有的位于杭州市拱墅区美都广场E座420室房屋一套。合同中明确涉案房屋处于租赁状态，并明确甲方（被告）须于领取所有房款前解除原租赁合同和腾空房屋。乙方（被告）对因原租赁合同产生的纠纷不承担责任。关于交房时间，双方约定“待房屋所有权证过户到乙方名下后2个工作日内甲方将房屋交付给乙方”。合同同时约定“如甲方逾期交房，则乙方有权按累计已付款项向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起××实际交付之日止，月利息按2%计算。逾期交付超过3天，甲方向乙方支付违约金共计200000元，合同继续履行……”。合同当日，原告向被告支付10000元。后于8月23日向被告支付225000元，8月26日支付1000000元，该笔款项转账××第三人账户。被告曾于2013年5月31日与案外人戴娣就涉案房屋签订租赁合同。2013年9月23日被告因与戴娣租赁合同纠纷向本院提起诉讼，后经调解，被告与戴娣达成调解协议，约定：解除双方签订的租赁合同。戴娣与2013年11月15日前腾退位于杭州市拱墅区美都广场E座420室房屋……2013年10月24日，原告就本案起诉××本院。＼n本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》依法有效，合同约定内容对双方均具有拘束力，双方均应遵照履行各自的义务。原告已经履行了房款的支付义务，且涉案房屋目前已经处于可交付状态，原租赁合同已经解除，合同继续履行的条件成熟，原告要求继续履行合同，本院予以支持。被告应按约协助办理过户手续，并交付房屋。合同约定被告应于收款之日前解除租赁合同并腾空房屋，但被告并未按合同约定腾空房屋。被告辩称原告明知涉案房屋存在租赁关系，因为租赁合同未解除故而不愿意办理产权过户，责任在于原告。本院认为，尽管关于产权过户未能如约办理的原因双方各执一词，但被告未能及时如约解除房屋的租赁合同腾空房屋，以使房屋符合合同约定的交付条件，显然是合同未能继续履行的主要原因，被告的行为导致了后续实际过户及交房的延误，被告应对此承担责任。故原告要求被告就此承担违约责任，对合理部分应予以支持。合同约定对被告逾期交房的违约责任进行了约定，根据合同的约定原告可选择被告违约责任的承担方式，而原告就合同约定的两种违约责任方式一并进行主张本院不予支持。且根据案件实际情况，合同约定的违约金的数额过高，本院将予以调整为25000元。原告同时主张了经济损失，但原告提交的证据未能证实其实际产生经济损失，且原告已经主张了违约金，而原告的损失情况本院在确定违约金已经一并予以了考虑，故对此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告陈媛、潘长荣于本判决生效之日起十日内向原告陈立、胡丹萍交付坐落于杭州市拱墅区美都广场E座420室房屋，并协助办理过户手续。＼n二、被告陈媛、潘长荣支付原告陈立、胡丹萍违约金25000元，限于本判决生效之日起十日内付清。＼n三、驳回原告陈立、胡丹萍的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案本诉受理费5636元，由原告陈立、胡丹萍负担2818元，被告陈媛、潘长荣负担2818元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5636元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为1202024409008802968】。＼n＼n＼n＼n＼n审判长周建利＼n人民陪审员王成都＼n人民陪审员樊晶晶＼n＼n＼n二〇一四年二月二十六日＼n＼n代书记员陈林＼n＼n＼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