徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初6259号
原告：王群，男，1961年1月3日生，汉族，中国农业发展银行职工，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王强，江苏金华星律师事务所律师。
被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。
法定代表人：王广备，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵欣，1975年10月4日生，汉族，该公司工作人员，住徐州市鼓楼区。
原告王群与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）、第三人孔晓晓商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王群及其委托诉讼代理人王强、被告同创公司的委托诉讼代理人赵欣、第三人孔晓晓的委托诉讼代理人陈学龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王群向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理徐州市泉山区橙黄时代彩园小区X号楼X单元XXX室的产权登记手续；2.判令被告支付违约金4万元；3.撤销被告与第三人签订的备案的商品房买卖合同；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2002年11月1日，原被告签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》，购买由被告开发的橙黄时代小区彩园组团X号楼XXX室商品房。协议签订后，原告向被告支付了5万元购房款。2011年11月23日，原被告重新签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》，将购买的商品房变更为X-
X-
XXX室，上述5万元转为此房购房款。原告又分别于2011年11月24日、2011年12月7日向被告支付购房款6万元、182488元。2011年12月7日，原告向被告支付暖气安装费、煤气安装费、有线电视安装费及水电费用。被告于同日给予原告上房通知书为原告办理上房手续，并将钥匙及房产交付原告，但至今未为原告办理产权手续。2016年4月，原告在居住使用过程中发现被告又于2015年6月26日与第三人签订商品房买卖合同将此房予以出售。原告认为，被告在与原告签订买卖合同并实际交付房屋的情况下，又与第三人签订买卖合同，此行为已构成违约。被告与第三人之间并不存在真实的商品房买卖的意思表示，存在串通损害原告利益的可能。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告同创公司辩称，原告所述情况属实。原告确实于2011年12月份办理上房手续，原被告之间确实系商品房买卖合同关系。因案涉房屋涉及其他案件被泉山区法院查封，故该公司一直迟迟未能与原告办理相关产权手续。后该公司因借贷关系将该房屋抵押于强赫公司，强赫公司指定签至第三人名下。该房屋虽备案于第三人，形式上属于买卖，但实质上为借贷抵押，请法庭依法审查。该公司愿意向原告作出2万元的赔偿，并协助原告履行相关过户手续。
第三人孔晓晓辩称，被告曾向强赫公司借款，并提供案涉房屋作为抵押。后来被告无力还款，第三人通过强赫公司知晓案涉房屋信息，遂通过向强赫公司支付现金、与被告签定备案合同的方式获得房屋，同时亦抵销强赫公司的债务。第三人与强赫公司之间没有签订协议，强赫公司表示因案涉房屋尚在被告名下，只要被告配合就能在产权部门办理手续。第三人与被告之间为单纯的买卖关系，不应予撤销。既然原告已经提起诉讼，被告要么向第三人交付房屋，要么返还购房款。
本院经审理认定事实如下：2002年11月1日，原被告签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》。双方约定原告王群以1978元的单价购买被告同创公司开发的、建筑面积为144平方米的“橙黄时代小区彩园组团X号楼X室商品房”；原告王群须于该《预订单》签订之日预付购房款1万元、于2002年11月15日前再预付购房款4万元、于签订商品房买卖合同时再交纳剩余购房款234832元；暖气安装费按100元/平方米收取；如原告王群于2002年11月15日前未能预交4万元购房款，则被告同创公司有权将上述房屋另售他人，并退还1万元购房款。该《预订单》还约定了其他权利义务。
2002年11月16日，被告同创公司向原告王群出具“预付彩园x#-xxx、5万元整”的《收据》。
2010年2月22日，被告同创公司向原告王群出具《解除预订单通知书》，内容为“贵方前来我公司协商签订正式《商品房买卖合同》，因双方就《商品房买卖合同》中房屋面积、价款等合同条款未能达成一致，故无法签订正式《商品房买卖合同》。现我公司正式书面通知贵方，解除与贵方于2002年11月1日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》。自该解除通知书送达贵方之日起生效。请贵方自该解除通知书送达之日起3日内前来我公司办理退款手续。届时，请贵方携带以下证件材料……”
2010年3月，案外人王苏湘等十七人诉至本院，请求判令被告同创公司赔偿因无法交付房屋而产生的损失。王苏湘诉称，其于2002年10月19日与被告同创公司订立商品房预售合同，购买被告同创公司开发的橙黄时代小区彩园组团7号楼202室房屋，该房建筑面积为144平方米、单价为1978元，总房款284832元。合同签订后，王苏湘按约交付定金，但被告同创公司于2009年方才开工建设，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格，已构成违约，应赔偿相关损失。后本院根据王苏湘的申请，于2010年3月9日依法作出（2010）泉民诉保字第19-2号民事裁定，查封徐州市橙黄时代彩园小区X幢X单元XXX室房屋。
本院审理上述案件后查明如下事实:1999年6月，徐州市泉山区奎山办事处（原奎山乡）奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月，旧村改造工程二期启动，被告同创公司开始参与该工程，并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民，其他部分作为商品房对外出售。2002年，被告同创公司与王苏湘等人签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》多份，该预订单约定：原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团其中包括5、6、7号商品房，该房屋建筑面积预计为144平方米，双方约定房屋单价为1978元至2000余元不等，签订合同时单价不变；王苏湘等向被告同创公司各预缴数额不等的购房款，合同签订时再缴付剩余房款10万元，封顶时交清各自余款。合同签订后，王苏湘等人按上述约定向被告同创公司交纳数额不等的购房款。其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延，被告同创公司未通知王苏湘等人签订商品房买卖合同。2006年，国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现浇框架等结构体系。因此，被告同创公司此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中，根据拆迁情况和建设进度，被告同创公司将橙黄时代彩园小区5-8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置。2008年5月28日，被告同创公司在徐州都市晨报刊登通知：“尊敬的彩园5-10号楼预订客户：我公司原开发的彩园5-10号楼，其建设方案和设计内容因政策规定进行了重大调整，敬请所有预订客户在一个月内到公司办理改签预订单手续。逾期不改签的后果自负”。2010年1月21日，被告同创公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可。
本院审理上述案件后于2013年8月6日作出（2012）泉民初字第1312号民事判决，以买卖双方签订的《预订单》因出现了行政法规出台等不可预料的情形而无法继续履行、被告同创公司在未取得预售许可的情况下出售房屋存在一定过错为由，判令被告同创公司承担返还购房款并赔偿损失的民事责任。
2011年5月27日，被告同创公司下属第三分公司向原告王群妻子吕杨出具“彩园地下室67-04、存单、5万元整”的《收据》。
2011年10月9日，被告同创公司下属第三分公司向原告王群出具“彩园储藏室67-04、存单（农）、5.8万元整”的《收据》。
2011年11月23日，原被告签订新的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》。双方约定原告王群以3078元（1978元+1100元）的单价购买被告同创公司开发的、建筑面积为96平方米的“橙黄时代小区彩园组团X号楼X单元XXX室商品房”；原告王群于该《预订单》签订时预付购房款5万元、在交付房屋时支付购房款245488元；原告王群还须以80元的单价向被告同创公司支付暖气安装费。该《预订单》还约定了其他权利义务。
2011年11月24日，被告同创公司下属第三分公司向原告王群出具“彩园X号楼X单元XXX室室、存单、6万元整”的《收据》。
2011年12月7日，被告同创公司向原告王群出具“彩园X-X-XXX室”房屋的《上房通知书》。同日，被告同创公司下属第三分公司向原告王群分别出具“彩园X-
X-XXX室房款、现金、182488元”、“彩园X-X-XXX室暖气费、现金、7680元”、“X-X-
XXX煤气安装费、现金、2900元”、“彩园7-2-201有线电视费、现金、548元”、“彩园X-X-XXX室水电押金、现金、500元”的《收据》。
2011年12月16日，徐州敬业物业管理有限公司向原告王群收取“彩二期X-X-
XXX”的履约保证金、物业费、建筑垃圾处理费及“彩二期67-04地下室”的电费。
2011年12月11日，原被告签订《彩园储藏室买卖合同》。双方约定原告王群以10.8万元的价格购买被告同创公司开发的、建筑面积为17.92平方米的“6号楼北67-04号储藏室”。该《合同》还约定了其他权利义务。
2014年1月26日，本院作出（2012）泉民初字第1312号民事裁定，解除对徐州市橙黄时代彩园小区X幢X单元XX室房屋的查封。
2015年6月26日，第三人孔晓晓与被告同创公司签订0523956号《商品房买卖合同》，该合同载明被告同创公司将橙黄时代彩园7幢2单元201室房屋以单价8500元、总价805885元的价格出售给第三人孔晓晓。后上述房屋备案于第三人孔晓晓名下。
备案于第三人孔晓晓名下。2016年3月10日，被告同创公司向供电部门出具书面说明，内容为“王群（身份证号码）购买橙黄时代小区彩园X-X-
XXX室，各项费用均已交清，请给予办理过户等各项手续（将户号8837161209过户到王群名下）。并于近期内为
2016年5月9日，原告王群向徐州市公安局奎山派出所报警称“家中被盗”。奎山派出所出警后查明系“产权纠纷”，遂建议原告王群通过民事诉讼解决。
2016年11月1日，原告王群以诉称理由诉至本院，被告同创公司与第三人孔晓晓应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
庭审中，对于原被告于2011年11月23日签订的《预订单》的性质问题，原告王群主张就案涉房屋应认定为商品房买卖合同，被告同创公司对该主张予以认可。
对于房款交付的问题，原告王群提交其妻子吕杨名下的中国工商银行交易明细，上显示吕杨名下中国工商银行账户于2011年12月2日至6日共出款20.69万元。原告王群拟证明其用前述款项支付了部分购房款。对于2002年11月16日的5万元及2011年11月24日的6万元的交付问题，原告王群陈述其使用中国农业银行等的存单或存折交付上述购房款，忘记相关存单或存折的号码，相关银行因未能提供号码而无法进行查询，故原告王群无法向本院提供相关证据。
对于占有、使用房屋的问题，原告王群提交水及燃气的缴费凭证。其中，供水部门于2013年将原告王群作为橙黄时代彩园7幢2单元201室房屋的用户进行抄表，原告王群自2016年4月开始在橙黄时代彩园7幢2单元201室房屋用水。
对于签订备案《商品房买卖合同》的过程等问题，第三人孔晓晓在庭审中提交据称系其（乙方）于2015年6月5日与上海强赫投资管理咨询有限公司（以下简称强赫公司、甲方）签订的《房屋转让协议》，内容为“经双方自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方。双方就转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守……转让房屋位于徐州市泉山区奎山路奎西村橙黄时代彩园X-
X-
XXX，总建筑面积94.81平方米；双方商定转让价格为30万元整；双方一致同意购房款由乙方一次性支付，甲方在收款后应向乙方出具收据；甲方应于乙方交清购房款之日起将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权；转让该房屋所产生的一切税费由乙方承担，甲方净收益30万元整；办理房屋产权证时，甲方须配合乙方办理有关手续……”第三人孔晓晓补充陈述，其原与被告同创公司无任何民事关系。在与强赫公司签订《房屋转让协议》后，第三人孔晓晓向强赫公司支付10万元现金，并将对强赫公司享有的20万元债权抵作购房款。备案《商品房买卖合同》中载明的总价805885元仅为书面约定，第三人孔晓晓从未向被告同创公司支付过购房款，今后也不会继续支付。
对于本案其他问题，第三人孔晓晓陈述，被告同创公司在签订备案合同后以案涉房屋门锁老旧为由未交付钥匙，第三人孔晓晓撬开房门进入，发现房中放置带有包装、未安装的马桶，但并未予以注意。其后第三人孔晓晓多次查看房屋发现门锁总是难以打开，原以为系门锁本身原因。2016年4月左右，第三人孔晓晓发现原告王群对案涉房屋进行装修，遂告知其已签订备案合同、购买案涉房屋之事。后双方因撬门之事于2016年5月9日涉警处理。
在案件审理过程中，经本院向徐州市不动产登记局核实，案涉房屋所在小区未进行土地验收及不动产首次登记，尚不具备办理不动产转移登记条件。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告于2011年11月23日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》在形式上具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，被告同创公司已收取全部购房款及暖气、燃气等费用，且原被告均认可该《预订单》为商品房买卖合同，故原被告之间应为商品房买卖合同关系。原告王群在向被告同创公司支付全部购房款后，依约实际取得案涉房屋，其就案涉房屋享有的所有权转移登记请求权等权利应受法律保护。现案涉房屋因未进行土地验收等原因而暂时无法办理权属登记，故本院在本案中对原告王群关于协助办理权属证书的诉讼请求不予支持。原告王群可在办理案涉房屋权属登记条件成就后再行主张权利。原告王群关于被告同创公司支付4万元违约金的诉讼请求未超过法定标准，本院予以支持。
因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，虽然第三人孔晓晓与被告同创公司签订了书面的《商品房买卖合同》，但第三人孔晓晓在庭审中的陈述证明，案涉房屋实际系用以抵偿相关债务，第三人孔晓晓与被告同创公司之间并无买卖房屋的意思表示；第三人孔晓晓并未直接向被告同创公司支付购房款，亦未举证证明已实际支付相应款项，且其在本案中主张的已付款数额与《商品房买卖合同》约定的购房款805885元在数额存在较大差距；故第三人孔晓晓与被告同创公司之间并非商品房买卖合同关系。被告同创公司在负有向原告王群让渡案涉房屋所有权的义务的情况下，擅自将案涉房屋备案于第三人孔晓晓名下，已对原告王群造成损害。原告王群在知晓撤销事由之日起一年内行使撤销权撤销被告同创公司与第三人孔晓晓签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、第七十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、撤销被告徐州市同力创展房地产有限公司与第三人孔晓晓于2015年6月26日签订的0523956号《商品房买卖合同》；
二、被告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王群支付违约金4万元；
三，驳回原告王群的其他诉讼请求。
案件受理费5730元，减半收取2865元，财产保全费2000元，合计4865元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款将该款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 杨瑞
二〇一七年一月二十三日
书记员 赵静