辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一初字第00043号
原告徐宏楼，男。
委托代理人周红伟，系辽宁卓辰律师事务所律师。
委托代理人吴越，系辽宁卓辰律师事务所律师。
被告李欣，女。
委托代理人衣立，系营口市站前区148法律服务所法律工作者。
第三人周方园，女。
委托代理人张娜，系营口市站前区148法律服务所法律工作者。
原告徐宏楼诉被告李欣、第三人周方园房屋买卖合同纠纷一案，原告徐宏楼于2014年12月3日以债权人撤销权纠纷案由向葫芦岛市中级人民法院提起诉讼，该院立案。2014年12月25日被告李欣提出管辖异议申请，认为葫芦岛市中级人民法院对该案无权管辖。2015年2月26日该院作出民事裁定，将本案移送本院管辖。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭。于2015年9月22日公开开庭审理了本案。原告徐宏楼的委托代理人周红伟、吴越，被告李欣的委托代理人衣立，第三人周方园的委托代理人张娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年，被告李欣向原告借款人民币1920万元，并经辽宁省葫芦岛市中级人民法院作出（2008）葫民二初字第00043号民事判决，判决由被告李欣偿还借款及支付利息，该判决已发生法律效力并已申请强制执行。第三人周方园系被告李欣的儿媳妇，被告李欣为逃避法院判决的执行，将其所有的坐落在北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商业用房以买卖方式过户至其儿媳妇周方园名下，被告李欣与周方园签订的房屋买卖合同中约定的买卖价款明显低于市场价格，被告李欣与周方园的行为严重侵害了原告的合法权益。根据《合同法》的规定，请求撤销被告李欣与周方园签订的房屋买卖合同，并由被告承担案件的诉讼费、律师费、交通费等费用。
原告提供的证据有：1、葫芦岛市中级人民法院（2008）葫民二初字第00043号民事判决书。证明原告对被告李欣有合法债权。被告质证认为，“真实性无异议，但不能以此判决认为原告对被告享有合法债权，因实际借款人任兵承担了刑事责任，应予退脏”。2、被执行人财产状况通知书及向李欣送达执行通知书的公告。证明原告对被告李欣享有的债权已进入强制执行程序。被告质证无异议。3、李欣与周方园签订的房屋买卖合同、契税完税证、房屋所有权转移登记申请表、房屋登记表、领证凭证、身份证明。证明李欣与周方园签订房屋买卖合同的事实，合同约定的房屋转让价格为189万元。被告质证认为，“真实性无异议，但证据来源和调取时间不清，原告称2015年6月调取，2014年起诉超过了诉讼时效，证明内容不认可”。4、李欣购买北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商业用房的商品房买卖合同、完税凭证。证明李欣购买该商业用房时价格为3038209元，李欣与周方园签订房屋买卖合同约定的189万元的价格明显低于李欣购买该商业用房时价格的70%。被告质证认为，“真实性有异议，证据来源有异议，低于购买价不符合撤销条件”。5、房地产价格报告。证明2010年该商业用房的市场价格为每平方米32000元左右，即市场总价为3680350元以上，而李欣与周方园签订房屋买卖合同约定的189万元的价格明显低于交易时市场价格的70%。被告质证认为，“单方评估不能作为证据使用”。6、李欣、周方园、李泽熙的户籍证明及周方园与李泽熙的婚姻登记信息。证明李欣与周方园是婆媳关系。被告质证没有异议。
被告李欣辩称，1、原告对被告不享有合法债权，不具有适格主体。本案实际借款人系案外人任兵，原告在民事诉讼中到公安机关报案，最后任兵因诈骗罪被判刑。葫芦岛市法院在认定被告没有实际得到借款的情况下，枉法判决被告偿还原告借款1920万元。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国刑事诉讼法﹥的解释》第139条规定，我们认为被害人的损失应当通过刑事诉讼程序中的追缴、退赔来解决，被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。被害人另行提起民事诉讼法的，同样不应审理。故葫芦岛市法院本应判决驳回原告的起诉，却违法判决任兵承担刑事责任，被告李欣承担民事责任。被告对此判决正在申诉。且原告行使撤销权没有合法有效的证据支持，应驳回原告的起诉。2、被告与第三人的交易行为，并未低于政府指导价70%，不符合撤销的法定条件。被告在北京购买的是商铺，而非门市房，其政府指导价不足8000元每平方米，商铺的总体价值不足百万，不符合《合同法》74条债权人行使撤销权的法律规定，对其诉讼请求应予驳回。3、原告所诉与事实不符。原告与被告的民事判决作出的时间是2010年12月17日，被告与第三人交易时间是2010年11月23日判决尚未作出，不存在被告为躲避判决转让房产的说法。4、第三人系善意取得。从2010年9月—2010年11月，第三人通过其父亲的公司累计向被告支付250万元，被告将房屋过户至第三人名下未将自己涉案情况告知第三人。综上，根据《合同法》第74条规定，本案不符合撤销的法定条件，对原告的诉讼请求应予驳回。
被告李欣提供的证据有：1、葫芦岛市中级人民法院（2008）葫民二初字第00043号民事判决；证明判决下发时间是2010年12月17日，二被告交易房产时间是2010年11月23日，判决尚未作出，不存在躲避生效债权，不存在恶意行为；判决已经认定，原告的所有借款是向任兵支付，被告李欣并非实际借款人。原告质证没有异议。2、葫芦岛市中级人民法院（2010）葫刑一初字第00001号刑事判决。证明向原告借款的实际借款人任兵因案涉诈骗已经承担刑事责任，民事判决违法。原告质证认为，“李欣是实际借款人，他没有上诉，本人认可”。3、过户按揭代理合同。证明二被告之间的交易价格是250万元。原告质证不予认可。
第三人周方园辩称，1、双方成交价是250万元，并非189万，189万是合理避税的价格，双方成交价并未低于政府指导价，不符合撤销条件。2、答辩人与李欣交易房产时原告主张其享有债权的判决尚未作出，答辩人不知情，不存在恶意行为。3、答辩人已享有房屋所有权，根据物权法应保护答辩人物权。4、原告起诉超过撤销权一年的时间，应驳回原告的诉讼请求。
第三人周方园提供的证据有：1、身份证复任件，证明主体身份。原告质证无异议。2、房屋出售居间登记表、过户按揭代理合同、链家地产买卖业务预收费收据、北京市服务业专用发票。证明周方园与李欣针对北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商铺通过链家地产中介达成买卖合同，出售价款250万元。原告质证认为，“与本案无关联性，不能证明其主张”。3、发票一张、契税完税证、房屋买卖合同。证明周方园与李欣因为合理避税，按照房款189万元缴纳税款，以189万元的合同在房产备案，实际成交价是250万元。原告质证认为，“与本案无关联性，不能证明其主张”。4、房屋产权证、房屋登记收费收据。证明周方园已经取得房屋产权证。原告质证认为，“与本案无关联性，不能证明其主张”。5、全北京市二手房最低指导价计税价格表。证明本案诉争位于北京市朝外三里屯地区的房屋市场指导价为7881每平方米，本案诉争房屋总价为90余万元，二被告以250万元成交，未低于市场价。原告质证认为，“与本案无关联性，证据来源不明”。6、葫芦岛市法院为被告发出的关于本案的传票和应诉通知书。证明原告起诉时间是2014年12月，已经超过诉讼时效。原告质证认为，“行使撤销权的期限是5年，原告知道李欣转让房屋是在起诉前半年主张的，没有超过诉讼时效”。
经审理查明：2008年11月7日原告徐宏楼以被告李欣、任兵（现已判刑）欠其借款为由，向葫芦岛市中级人民法院起诉，该院立案后，于同日作出民事裁定，将被告李欣名下位于北京市朝阳区公园南路6号（2号楼）17K、20K二座房屋、北京市东三环中路39号（9楼）9202和9203两处门市房、辽PA33**路虎汽车一辆、葫芦岛市龙港区紫薇园9号（10）号别墅予以查封。期间，案外人任兵于2010年1月25日因诈骗罪，经葫芦岛市中级人民法院以（2010）葫刑一初字第00001号刑事判决，判决任兵无期徒刑，并处没收个人全部财产。该判决载明“被告人任兵通过李欣介绍认识了阜新的个体企业公司经理徐宏楼，任兵虚构她和秦皇岛冀东石油公司做油的生意，需要周转资金，采取借款给付高额利息的手段，骗得徐的信任...汇款凭证证实，徐宏楼于2008年7月24日给任兵汇款1920万元。”
2010年12月17日葫芦岛市中级人民法院作出（2008）葫民二初字第43号民事判决，判决被告李欣、任兵共同偿还原告徐宏楼借款1920万元及利息；被告李欣、任兵互负连带偿还责任。2011年原告徐宏楼向葫芦岛市中级人民法院申请执行该院作出的（2008）葫民二初字第43号民事判决。原告称现已执行被告李欣在北京的房产两处，价值约1000余万元，现尚欠本息合计约2000万元。
另查，2010年11月23日被告李欣与第三人周方园通过房地产经纪机构居间介绍即通过北京链家房地产经纪有限公司，签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定，被告李欣将其坐落在北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商业用房，建筑面积115.01平方米以189万元出卖给第三人周方园，并于当日在北京市房产部门办理了房屋产权变更登记。被告李欣及第三人周方园称实际买卖房屋成交价为250万元，合同签订189万元是合理避税价格。并提供了“房屋出售居间登记表”、“过户按揭代理合同”、“链家地产买卖业务预收费收据”、“北京市服务业专用发票”。等相关材料。
再查，本案诉争房屋系被告李欣于2005年1月13日以3038，209元价格购买。2015年8月31日辽宁卓辰律师事务所既本案原告徐宏楼的委托代理人周红伟委托辽宁天力土地房地产估价有限公司葫芦岛分公司对北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商铺2010年价格调查咨询，该公司认为，2010年北京市朝阳区东大桥路周围商铺市场平均价格在32000元／平方米左右，对该调查结果，该公司称，不对结果的准确性、合法性及合理性负责。
上述事实，有原告提供的葫芦岛市中级人民法院（2008）葫民二初字第00043号民事判决书、被执行人财产状况通知书及向李欣送达执行通知书的公告、李欣与周方园签订的房屋买卖合同、契税完税证、房屋所有权转移登记申请表、房屋登记表、领证凭证、身份证明、李欣购买北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼3层1327号商业用房的商品房买卖合同、完税凭证、房地产估价报告、李欣、周方园、李泽熙的户籍证明及周方园与李泽熙的婚姻登记信息。被告李欣及第三人周方园提供的葫芦岛市中级人民法院（2010）葫刑一初字第00001号刑事判决、过户按揭代理合同、房屋出售居间登记表、链家地产买卖业务预收费收据、北京市服务业专用发票、契税完税证、房屋买卖合同、房屋产权证、房屋登记收费收据、全北京市二手房最低指导价计税价格表等在卷为凭，并经庭审质证。
本院认为：本案争议的焦点是被告李欣与第三人周方园签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋转让价款189万元是否属不合理低价转让即是否是逃避法院判决的执行问题。被告李欣与第三人周方园买卖房屋的行为发生在2010年11月23日，而葫芦岛市中级人民法院作出的（2008）葫民二初字第43号民事判决是在2010年12月17日，原告徐宏楼申请执行该判决的时间是2011年，且该诉争房屋未被查封、抵押。因此，该房屋可以交易。关于该交易房屋是否属不合理低价转让问题。原告徐宏楼认为被告李欣及第三人周方园签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋转让价款明显低于市场价格，该合同应予撤销，并提供了辽宁天力土地房地产估价有限公司葫芦岛分公司出据的《房地产估价报告》予以佐证。因该《房地产估价报告》系单方委托，且报告结论又无其他相关调查材料支持，该报告本身也阐明“不对调查咨询结果的准确性、合法性及合理性负责”。故该报告认为的“2010年北京市朝阳区东大桥路周围商铺市场平均价格在32000元／平方米左右”，不能采信，更不能作为定案依据。综观本案，从双方当事人提供的证据及证据优势看，尚不能证明被告李欣与第三人周方园签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋转让价低于交易时交易地的指导价和市场交易价的70%。即对原告徐宏楼提起的诉请，因缺乏证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告徐宏楼的诉讼请求。
一审案件受理费23，600元，由原告徐宏楼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
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审 判 长 杨芝贵
审 判 员 张 育
代理审判员 栾 娜
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 吴晓月