江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初10624号
原告（反诉被告）：昆山市淀山湖金属表面材料厂，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路南侧。
投资人：姜引中，该厂总经理。
委托诉讼代理人：龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴蓓佳，江苏丰田律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海盟易实业有限公司，住所地上海市松江区新浜镇叶新公路6888号105室。
法定代表人：朱敦移，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈宜群，江苏六典律师事务所律师。
原告昆山市淀山湖金属表面材料厂（以下简称金属表面材料厂）与被告上海盟易实业有限公司（以下简称盟易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序。审理中被告盟易公司向本院提出反诉，本院决定予以受理，并与本诉合并审理。本案转为普通程序后，依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告金属表面材料厂的委托诉讼代理人龚叶敏、被告盟易公司的委托诉讼代理人陈宜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金属表面材料厂向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告六个月的租金损失531915元；2、被告返还原告开通天然气所产生的费用670000元；3、被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求：被告退还原告2016年1月21日至2016年2月10日期间的租金29550元、履约保证金177305元。事实和理由：2015年5月11日，经房屋所有权人江苏常隆管业有限公司同意，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于昆山市××山湖镇××号厂房转租给原告，租期八年，年租金1063830元。2015年8月13日，原、被告又签订《补充协议》一份，将租期从八年变更为十年，同时约定该房屋消防等级升级到丙2类，费用由被告承担，以及合同期满后被告返还原告开通天然气费用。2016年5月13日，被告与江苏常隆管业有限公司签订了一份《补偿协议》，确认双方之间的租赁合同于2016年1月21日解除，原、被告之前的房屋租赁合同对江苏常隆管业有限公司不产生法律效力。因被告与江苏常隆管业有限公司解除租赁关系，违反了原、被告之间的合同约定，被告应该按照合同约定承担违约责任，而消防等级升级费用，待实际发生后另行主张。
被告盟易公司辩称，1、原、被告合同签订后，被告作为出租人依约履行了交付出租房屋、确保租赁安全与稳定、进行消防升级改造等合同义务；2、原告应该按照合同约定支付房租，原告应在2015年12月27日前支付2016年1月11日至2016年4月10日期间的房租265957.5元。但原告仅支付被告截至2016年2月10日的房租，原告未按照合同约定履行义务，已违约在先；3、被告于2016年4月11日、4月27日向原告发函，要求原告支付房租，但原告置之不理，被告无奈之下于2016年5月3日、5月25日向原告发出解除函，故原、被告之间的合同于2016年5月3日解除；4、虽被告发函解除租赁合同，但原告并未搬离厂房，原告继续与江苏常隆管业有限公司订立租赁合同；5、原告诉请租金损失无事实和法律依据，解除租赁合同是原告违约在先，被告行使合同解除权，相反原告不仅不存在损失，反而欠被告房租；6、原告诉请天然气损失，同样无事实依据，原告与江苏常隆管业有限公司签订租赁合同，仍由原告继续使用天然气，原告仍为受益人，被告既不享有天然气的使用权，也不享有天然气的所有权。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。合同约定的六个月的租金损失赔偿及违约金标准过高，请求人民法院予以调整。
反诉原告盟易公司向本院提出反诉请求为：1、解除反诉原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金或场地使用费709220元（按照合同约定租金标准自2016年2月11日计算至2016年10月10日）；3、诉讼费用由反诉被告承担。后反诉原告盟易公司变更第一项诉讼请求为：请求确认反诉原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2016年5月3日解除。事实和理由：反诉原、被告双方于2015年5月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定首年租金1063830元，以后每三年租金递增5%，逾期支付租金达15日的，反诉原告有权中止房屋租赁合同，并且不退还履约保证金。至今反诉被告结欠反诉原告房屋租金709220元，经反诉原告一再催要，反诉被告均不予支付。为此反诉原告于2016年4月11日、4月27日向反诉被告发函，并于2016年5月3日、5月25日向反诉被告发出解除合同函，但反诉被告均置之不理。现为维护反诉原告的合法权利，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。
反诉被告金属表面材料厂辩称，因反诉原告与江苏常隆管业有限公司之间的租赁关系解除，导致反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系随之解除，合同解除时间应该是2016年1月21日。合同解除后只有出租方即江苏常隆管业有限公司向反诉被告主张租金或场地使用费的权利，反诉原告无权主张。由于反诉原告与江苏常隆管业有限公司之间的纠纷在2016年年初就开始，导致反诉被告无法正常使用场地，经常受到人为的断水断电、关门等困扰，所以反诉被告不存在支付租金或使用费的义务。反诉原告向反诉被告发出的通知、告知函、解除通知函等，反诉被告并未收到。综上，请求人民法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于昆山市××山湖镇××号的X号、X号、X号、X号厂房的登记产权人为江苏常隆管业有限公司（以下简称常隆公司）。2015年3月13日，被告盟易公司（承租方）与常隆公司（出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定常隆公司将位于昆山市××山湖镇××号厂房及场地出租给被告盟易公司；房屋租期为15年，自2015年3月18日至2030年3月17日止，租金正式起算日从2015年7月1日开始；现有厂房租金每年1700000元（含税开票），每三个月付一次，首期租金于交付厂房前十日支付，后期租金按每三个月期满前十日支付，每期租金为425000元，按每年递增8%结算；二期扩建厂房租金单价为每平方米每月15元，总计年租金1080000元，从正式交付之日起第二个月开始收取租金；出租方提供天然气开户、装表，承租方负担20万元，其余部分由出租方负担，工期约定二个月。
2015年5月11日，被告盟易公司（出租方）与原告金属表面材料厂（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告盟易公司将上述承租厂房中的部分转租给承租方，房屋建筑面积为5245平方米；房屋租期自2015年7月1日至2023年6月30日，免租期自2015年5月11日至2015年6月30日；首年年租金为1063830元（不含税），每三年在上年租金基础上递增不超过5%；租金支付方式为付三押二，每三个月支付一次，提前15天支付；逾期支付租金的，每逾期一日，须按日租金的3%支付滞纳金，连续15天未付租金，出租方有权中止租赁合同，并不予退还履约保证金；如果因出租方提前终止合同的或因出租方原因造成合同不能履行的，应提前两个月告知承租方，并赔偿承租方六个月的租金及其相关损失；租赁期间，如有一方提前终止合同将视为违约，必须提前两个月书面通知对方，并赔偿另一方相当于六个月租金的违约金。
2015年8月13日，原告金属表面材料厂（乙方）与被告盟易公司（甲方）签订《补充协议》一份，进一步明确约定乙方承租甲方昆山市××山湖镇××号X号厂房4200平方米、X号楼1045.79平方米的厂房，合同期为十年，租金正式起算日为2015年7月11日；该房屋消防等级升级到丙2类，费用由甲方承担；该厂房天然气由乙方负责开通，所需费用由乙方承担；乙方保证开通的天然气的管径为500，甲方可使用管径为200的天然气，甲方使用天然气所产生的费用，乙方需开具发票，所产生的税费由甲方负担；合同期满后如乙方不再续租，甲方返还乙方开通天然气的费用（以天然气公司开具的发票为准），合同期内因乙方原因造成中途退租的，乙方可以转让天然气产权给下家，则该费用甲方不予返还。
上述合同签订后被告盟易公司将涉案厂房交给原告金属表面材料厂使用，原告金属表面材料厂支付被告盟易公司2015年7月11日至2015年10月10日期间租金265957.5元、2015年10月11日至2016年1月10日期间租金265957.5元以及2016年1月11日至2016年2月10日期间的租金88652.5元。被告盟易公司确认收到原告支付的履约保证金177305元。
2016年4月27日，被告盟易公司委托江苏六典律师事务所向原告金属表面材料厂发出“律师函”一份，向原告催要2016年2月11日至2016年5月10日期间的厂房租金和滞纳金。该“律师函”通过EMS方式邮寄。根据江苏省邮政速递物流有限公司昆山分公司提供的查询资料，载明收件人（即原告金属表面材料厂）地址显示为昆山市淀山湖镇淀兴路南侧，该邮件投递结果为“2016年4月28日妥投、他人收（门卫）”。原告金属表面材料厂确认未支付被告盟易公司2016年2月10日之后的租金，但主张常隆公司同意免收其自2016年2月11日至其主张退场（2016年6月底）期间的厂房租金。
被告盟易公司支付常隆公司厂房租金至2016年3月31日止。2016年5月13日，被告盟易公司（乙方）与常隆公司（甲方）签订《补偿协议》一份，载明“……一、甲方与乙方于2015年3月31日签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，后因乙方没有按照合同内容履行，甲方于2016年1月19日以快递的形式发出《解除通知》，并另行当面送达一份给乙方，乙方认可已收到该解除通知，并且认可双方的合同于2016年1月21日解除；二、双方签订该协议后，甲方开始验收，双方约定在2016年5月30日前验收完毕。……考虑到乙方在租赁期间的投入，甲方验收完毕后的三个月内即2016年8月31日前，甲方补偿乙方人民币五十万元，逾期部分按千分之三每天计息；三、……甲方厂区内的所有租户理应按照甲方的意愿与其订立合同，乙方不得干涉，至于乙方与租户之前的合同，由乙方自行解决，与甲方无关”。
2016年6月30日，常隆公司出具“证明”一份，载明内容为“因上海盟易实业有限公司（以下简称上海盟易公司）违反租赁合同，被出租方江苏常隆管业有限公司，即房屋所有权人（以下简称常隆公司）于2016年1月21日协商解除了《房屋租赁合同》。昆山市淀山湖金属表面材料厂（以下简称金属厂）与上海盟易公司签订《房屋租赁合同》，虽然当初经常隆公司同意，但因常隆公司与上海盟易公司协商解除租赁关系，而导致上海盟易公司与金属厂之间签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，于2016年6月20日被常隆公司责令退还租赁物而终止，其中涉及……，上述合同约定的内容所有责任由上海盟易公司承担，常隆公司对金属厂与上海盟易公司之间产生的任何费用不予承担”。
在本院对原告金属表面材料厂投资人姜引中的的调查中，姜引中陈述，原告金属表面材料厂于2016年5月份退场搬离至昆山市××号（原告的登记注册地），后由姜引中开设的另一家公司即昆山杰辰伟业机电有限公司使用该厂房；姜引中为昆山杰辰伟业机电有限公司的法定代表人和股东，昆山杰辰伟业机电有限公司于2016年5月底开始使用该厂房，目前昆山杰辰伟业机电有限公司在使用由原告开通的天然气。同时姜引中向本院提供昆山杰辰伟业机电有限公司与常隆公司的《房屋租赁合同》一份，载明的签订时间为2016年6月22日，租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日，租赁厂房为X号（西半部）和X号一栋。
另据工商登记查询资料显示，昆山杰辰伟业机电有限公司法定代表人为姜引中（同时为登记股东之一），该公司成立于2015年11月16日，登记住所为江苏省昆山市××山湖镇××号X号房、X号房。
2016年12月20日，本院到昆山市××山湖镇××号厂区进行现场调查，经询问，原告金属表面材料厂的投资人姜引中陈述目前原告金属表面材料厂仍在使用该厂房，未完全搬离退场。
原告金属表面材料厂提供其与昆山利通天然气有限公司的《天然气供用合同》、发票、付款凭证，以佐证在其租用厂房期间开通天然气的费用。该份《天然气供用合同》载明签订时间为2015年9月17日，管道建设费用总额670000元，合同期限至2023年12月31日止。昆山利通天然气有限公司于2016年1月20日开具建筑安装统一发票，金额为670000元，付款方为昆山杰辰伟业机电有限公司。2015年9月11日的银行进账单和支票存根显示，原告支付昆山利通天然气有限公司670000元。被告盟易公司确认涉案厂房开通天然气的事实，但并不清楚是否为原告申请开通。
被告盟易公司主张其于2016年5月3日再次发函给原告金属表面材料厂，催要结欠租金和滞纳金；在原告金属表面材料厂限期未支付的情况下，其于2016年5月25日发出解除合同通知，要求原告金属表面材料厂限期搬离；该两份通知采取邮寄送达方式。被告盟易公司对此未提供邮寄凭证原件和签收记录，而原告金属表面材料厂否认收到上述通知。
上述事实，由《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补偿协议》、证明、律师函、快递详情单、《天然气供用合同》、发票、付款凭证、调查视频和笔录及当事人陈述予以证实。
本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。根据常隆公司出具的证明，被告盟易公司将厂房转租给原告金属表面材料厂时，已经常隆公司同意，故原、被告之间的租赁合同依法有效，双方均应恪守履行合同之责。
关于原告金属表面材料厂与被告盟易公司之间合同解除的问题，该合同与常隆公司、被告盟易公司之间的租赁合同为各自独立的两份租赁合同，常隆公司与被告盟易公司之间的租赁合同的解除，并不必然导致原、被告之间的租赁合同的解除。被告盟易公司主张其于2016年5月25日向原告发出解除合同的通知，但被告盟易公司却未能向本院提供通知的邮寄凭证原件，而原告对此不予认可，故本院对被告盟易公司的该主张不予采信。鉴于常隆公司与被告盟易公司之间的租赁合同已解除，原告金属表面材料厂与被告盟易公司之间的租赁合同已无继续履行的客观条件。原告支付被告租金至2016年2月10日，之后的租金原告以知悉合同解除为由未继续向被告支付，结合原告向本院提供的《补偿协议》中明确载明的被告盟易公司组织退场时间（2016年5月30日前），足以说明原、被告双方以其行为表明不再继续履行租赁合同，具有一致的合同解除的意思表示，故应以2016年5月30日作为合同解除的时间，原、被告签订的《补充协议》随之应予以解除。合同解除后应由被告盟易公司返还原告金属表面材料厂已支付履约保证金177305元。
关于原告金属表面材料厂主张由被告返还2016年1月21日至2016年2月10日期间租金的诉讼请求，虽然常隆公司与被告盟易公司签订的《补偿协议》中载明双方合同解除时间为2016年1月21日，但被告盟易公司支付常隆公司租金至2016年3月31日，此时原告仍在继续使用承租厂房，故原告应该按照合同约定支付被告盟易公司租金至2016年3月31日止的厂房租金，原告要求返还已付租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张常隆公司同意免收租金，此为常隆公司的单方意思表示，未经被告盟易公司同意，对被告盟易公司依法不具有约束力。
根据原、被告租赁合同约定，自2016年2月11日至2016年3月31日期间的租金应为148707.42元（88652.5元+88652.5元/31天×21天），应由原告金属表面材料厂支付被告盟易公司。被告盟易公司主张2016年4月1日之后的租金，因其与常隆公司之间的租赁合同已解除，其亦未继续向常隆公司支付该期间的租金或占有使用费，故被告的该部分主张无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的六个月租金损失，原、被告之间租赁合同解除的原因在于被告盟易公司不具有继续履行租赁合同的能力，为被告盟易公司单方违约行为所致，故原告有权向被告主张损失赔偿或其他违约责任。现原告依照双方合同明确约定的违约损失计算方式，向被告主张六个月的租金作为损失，而被告盟易公司以该约定标准过高为由向本院申请予以调整。当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定损失明显高于实际损失的，应予以适当调整。原告主张因被告盟易公司的违约行为导致其搬离承租厂房，但经本院现场调查，原告金属表面材料厂仍在继续使用承租厂房，原告的投资人姜引中对此亦予以认可。关于原告所遭受的实际损失，原告未能向本院提供充分证据佐证。原告对其是否已搬离的事实向本院做了不实之述，鉴于原告投资人姜引中同时为昆山杰辰伟业机电有限公司的法定代表人和股东，而昆山杰辰伟业机电有限公司目前也在租赁使用该厂房，故本院根据该情况，并结合被告盟易公司违约之事实给原告造成的不利影响，酌情认定由被告盟易公司赔偿原告经济损失，标准为两个月的租金，即177305元。
关于原告金属表面材料厂主张的天然气开通费用670000元，因原告仍在使用承租厂房，并未因合同解除导致无法使用天然气，故该损失尚未实际发生，原告主张由被告支付该款，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、上海盟易实业有限公司赔偿昆山市淀山湖金属表面材料厂损失人民币177305元。
二、上海盟易实业有限公司返还昆山市淀山湖金属表面材料厂履约保证金人民币177305元。
三、昆山市淀山湖金属表面材料厂支付上海盟易实业有限公司自2016年2月11日至2016年3月31日期间的厂房租金148707.42元。
以上一、二、三项相抵，上海盟易实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山市淀山湖金属表面材料厂205902.58元。
四、昆山市淀山湖金属表面材料厂与上海盟易实业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年5月30日解除。
五、驳回昆山市淀山湖金属表面材料厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20021元，财产保全费3020元，公告费600元，合计23641元，由原告昆山市淀山湖金属表面材料厂负担13401元，被告上海盟易实业有限公司负担10240元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务时一并支付原告。
反诉案件受理费减半收取10892元，由反诉原告上海盟易实业有限公司负担3808元，反诉被告昆山市淀山湖金属表面材料厂负担7084元。该款反诉原告已经预交，本院不再退还，反诉被告负担部分在履行上述付款义务时一并支付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 张 伟
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 朱 炜
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 沈佳萍
附相关法条：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。