贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0103民初4432号
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。
负责人：王浩，职务：行长。
委托代理人郭爱民，贵州中创联律师事务所律师。
被告周玉龙，男，1973年10月20日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
被告沈科珍，女，1972年6月15日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
被告周子诺，男，1996年8月26日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
被告贵阳云凯实业有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区黔江路29号。
法定代表人：雷文华。
委托代理人程代林，公司副总经理。
原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“建行省分行”）诉被告周玉龙、沈科珍、周子诺、贵阳云凯实业有限公司（以下简称“云凯公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭爱民，被告周玉龙，被告云凯公司委托代理人程代林到庭参加诉讼；被告沈科珍、周子诺经过本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月11日，原告与被告周玉龙、沈科珍签订《个人住房借款合同》约定，原告向被告周玉龙、沈科珍贷款36.5万元，用于购置位于贵阳市小河区××路××楼××单元××号的房屋，并以该房屋作为抵押物设定担保；贷款期限为240个月；贷款利率执行浮动利率，初始利率4.158%，借款逾期的，罚息利率为执行利率上浮50%；该合同还约定当借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时该合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、双方的主要权利和义务、担保条款、违约责任条款、费用的承担、争议解决方式、管辖法院等均进行了明确约定。
原告为保证债权的实现，与被告云凯公司（原名贵阳云凯房地产开发有限公司，保证人）签订编号为建贵保（2008）07-036号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告云凯公司为原告与包括被告周玉龙、沈科珍在内的全部债务人所形成的全部债权提供最高额连带责任保证，保证范围包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。
合同签订后，原告按约于2009年11月11日将36.5万元整付至借款人周玉龙、沈科珍指定的银行账户，全面履行了合同义务。原被告双方办理了抵押权预告登记。现借款人取得贷款后，不严格履行借款合同规定的义务，未按期归还原告贷款本息，计至2018年3月20日，借款本金余额为269883.01元，拖欠利息11362.74元、罚息1041.58元，已构成违约。被告云凯公司对上述债务也未履行连带保证责任。
原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告周玉龙、沈科珍向原告偿还借款本金269883.01元及暂计至2018年3月20日的利息11362.74元，罚息1041.58元（计至2018年3月20日本息合计282287.33元），并支付2018年3月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息；2、被告贵阳云凯实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用、公告费（以实际发生数额为准）由被告承担。
被告周玉龙辩称，因2013年，看见家乡农村留守儿童求学困难，故自筹资金协调土地、建校办学，筹建学校名称“安顺市西秀区优化学校”，现所有资金全部投入办学建校之中，时至今日，已近1500余万元。2016年，因长子周子诺到大学念书，之后暂没按月还贷。恳求银行见谅，希望法院主持调解，鉴于我目前的困难，给予同情。本人承诺在2018年9月中旬把以往所欠资金垫上，再按原合同每月还贷。
被告沈科珍、周子诺均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告云凯公司辩称，事实无异议。
经审理查明：周玉龙与沈科珍系夫妻关系，二人于2009年10月19日登记结婚。
2008年7月28日，贵阳云凯房地产开发有限公司（以下简称“云凯房开”）作为保证人（甲方），建行省分行作为债权人（乙方），双方共同签订编号为建贵保（2008）07-036号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，1、本合同所称“债务人”是指因购置坐落于小河区“云凯熙园二期”项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷款息的全部债务人，本合同所称“主合同”是指乙方与债务人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议及其他法律性文件；2、本最高额保证所担保的债权是指自2008年7月28日至2011年7月28日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、乙方为实现债权与担保权利的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；3、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿伍千万元；4、被担保的债权项下的利息、罚息、各种应付费用等的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；5、甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；6、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；7、主合同项下债务到期或乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；8、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等），乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。
2009年9月10日，周玉龙、周子诺与云凯房开签订《商品房买卖合同》购买云凯房开销售的位于贵阳市小河区××路××楼××单元××号的房屋。双方在贵阳市房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案。
2009年11月11日，周玉龙和沈科珍共同作为借款人，周玉龙、沈科珍和周子诺共同作为抵押人，建行省分行作为贷款人，双方共同签订了合同编号为520500009-011-2009000555的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，1、借款本金36.5万元用于购置云凯房开销售的位于贵阳市小河区××路××楼××单元××号的住房，借款期限240个月，借款起始日期以实际放款日期为准，到期日相应调整；2、本合同执行浮动利率，在基准利率水平上下调30%，遇基准利率调整的，于调整后次年1月1日重新确定贷款利率；3、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；4、贷款人将款项一次性划入借款人指定的云凯房开账户，案涉贷款采用等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，并且借款人采用委托扣款方式进行还款；5、抵押人以其所购买的房屋为该笔贷款向原告提供抵押担保，担保范围为合同项下借款本金、利息（包括罚息和复利）、贷款人为实现债权与担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）；6、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系、行使担保权利等，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
合同签订后，建行省分行于2009年11月11日按约向周玉龙发放贷款36.5万元，并按照周玉龙、沈科珍的授权委托将案涉贷款支付至云凯房开的账户。
2009年12月，建行省分行与周玉龙、周子诺在贵阳市××区房屋交易管理所对抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
在合同履行过程中，周玉龙、沈科珍未按合同约定履行还款义务，自2017年1月11日开始已经连续15个月未按时足额偿还借款本息。截止2018年3月20日，建行省分行主张周玉龙尚欠借款本金269883.01元，利息11362.74元，罚息1041.58元。经本院核实，建行省分行所主张的罚息1041.58元实际包含对逾期本金计收的罚息，对罚息和逾期正常利息计收的复利，以及对产生的复利再次计收的复利之和。
另查明，涉案房屋尚未办理并取得房屋产权证书，亦未办理正式抵押登记。2016年4月20日，经贵阳市工商行政管理局审查批准，贵阳云凯房地产开发有限公司名称变更为贵阳云凯实业有限公司。
上述事实，有原、被告的陈述及其提交的原、被告身份信息材料、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息单、欠款明细表等证据在卷佐证，经庭审质证并记录在卷，足以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。
原告与被告周玉龙、沈科珍、周子诺、云凯房开分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。
现原告已经按约向被告周玉龙发放贷款36.5万元，被告周玉龙、沈科珍未按合同约定履行还款义务，已经多次未按时足额偿还每月的借款本息，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告周玉龙、沈科珍立即偿还剩余借款本息，并按合同约定支付罚息、复利及相应费用。
按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。案涉借款合同中并未明确约定对罚息和复利可以再次计收复利，若是对逾期本金计收的罚息、对逾期正常利息计收的复利以及对罚息计收的复利均再次按照罚息利率计算复利就是对借款人的多重惩罚，属于多重利滚利，于法无据，对借款人亦显失公平。故原告在本案中对罚息及复利再次计收复利的部分，本院均不予支持。
关于被告周玉龙欠款情况。根据原告提交的贷款账户基本信息及欠款明细表，经本院核算，截止2018年3月20日，被告周玉龙尚欠本金269883.01元，正常利息11362.74元，罚息664.88元，复利356.74元。故对原告要求被告周玉龙、沈科珍偿还借款本息的诉请，本院在前述范围内予以支持，对超出部分不再支持。2018年3月20日之后的罚息和复利分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率先下调30%后再上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日重新确定罚息利率。
关于原告要求被告云凯公司对上述债务承担连带清偿责任的诉请。因被告周玉龙购买云凯房开开发建设的位于贵阳市小河区××路××楼××单元××号的住房，从而成为原告与云凯房开之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》当中的购房人和债务人，云凯房开自愿为作为购房人的被告周玉龙向原告的借款提供连带保证担保，现案涉抵押房屋并未办理正式抵押登记，原告亦未取得记载有抵押登记信息的他项权利证书或其他权利证明文件。故云凯房开的保证责任并未解除，仍应对被告周玉龙未清偿的案涉债务承担连带保证责任。因贵阳云凯房地产开发有限公司名称已经变更为贵阳云凯实业有限公司，故云凯房开在涉案《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中的权利义务由被告云凯公司享有和承担。因此，对原告要求被告云凯公司对被告周玉龙的上述债务承担连带清偿责任的诉请，于事实和法律有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、被告周玉龙、沈科珍于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金人民币269883.01元，利息人民币11362.74元，罚息人民币664.88元，复利人民币356.74元（本金、利息、罚息和复利均暂计算至2018年3月20日，之后的罚息和复利分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率先下调30%后再上浮50%确定的罚息利率计算至全部款项清偿之日止，遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日重新确定罚息利率）；
二、被告贵阳云凯实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5534元，减半收取2767元（该款原告已预交），由被告周玉龙、沈科珍、贵阳云凯实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期未上诉，本判决即发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 王先伟
二〇一八年八月十四日
法官助理 刘川平
书 记 员 余爽爽