四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第1897号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘嫦娥，女，汉族，生于1981年5月10日，住绵阳市涪城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杜建华，男，汉族，生于1960年1月1日，住绵阳市游仙区。
刘嫦娥因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7912号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘嫦娥，被上诉人杜建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告与被告于2013年6月16日签订房屋租赁合同，合同约定：出租方将位于绵阳市涪城区龙门镇四大队（九龙村）六队（六组）的已搭建彩钢屋及房前院坝出租给承租方，租金1000元／月，全年为12000元；出租方提供壹间办公室给承租方无偿使用；承租方可在院坝的空地继续硬化地面及续搭彩钢，合同期满或终止后，硬化地面无偿给予出租方，由此涉及相关问题，则由出租方负责处理；租用期限从2013年6月30日起将该出租房交付承租方使用，至2023年6月30日止收回；全年租金一次付清，签订合同时交纳前租金；出租方享有按照本合同收取房租的权利，有义务保障承租方的正常生产，在承租方无过错的情况下，不能影响承租方的正常生产，否则应赔偿给承租方造成的损失；承租方享有按照本合同正常使用承租房屋的权利，有义务按时交纳房屋租金、水电等费用；双方若需提前终止合同，应双方协商一致并提前三个月通知对方，承租方提出的，应付清水电费等，房租不退回；出租方提出的则应赔偿承租方相应的经济损失和搬迁费用以及退还预收的房屋租金。合同签订后，据原告陈述被告向原告交纳了5000元，被告搬来场地即交了一年租金的余款。从被告提供的2013年10月23日支付在该租赁场地打水泥地坪的费用4300元的收条及2013年10月28日支付搬家叉车使用费7500元收据显示，被告虽于2013年10月28日才搬来租赁场地，但此前即在场地做硬化地面，为使用租赁场地做准备工作。在租赁期间，原告之前夫龙兴国在租赁场地修建了房屋。2015年1月3日，被告从租赁场地搬离。庭审中，原告为证明与被告协商后才在被告租赁场地修建房屋的事实，申请证人龙兴国及王元辉出庭作证。原告的证人龙兴国陈述，在租赁期间，龙兴国于2014年正月准备在租赁场地修建房屋，原告即打电话与被告商量在被告打的地坪上修建房屋，并将房屋一楼抬空方便被告使用，修建房屋下基脚时被告来过，同时还帮忙借了一个切割机使用；原告证人王元辉陈述，第一次看见被告到租赁场地是在修建房屋搬钢筋、下基脚的时候，已经做了10来天活了，也证实有借切割机使用一事，被告来场地几次，与原告之间未发生冲突。被告对龙兴国的证言不予认可，提出其与原告有利益关系，并对其陈述与被告电话商量修房屋一事不予认可；被告对王元辉的证言没有异议，并陈述原告房子修起后还去过几次，但并不表示同意原告修建房屋，被告架子有6米多，原告修建房屋对被告租赁用途有影响，也是造成被告搬走的原因。
2014年11月，原告因被告未交纳第二年房屋租金，起诉要求被告支付，被告即提出反诉，要求判如所请。2015年1月3日，被告从租赁场地搬离，因原告阻拦，双方发生纠纷。庭审中被告提出支付的搬家费7500元，因发生纠纷延误时间，要求增加搬家费，还未支付。庭审后提交增加搬家费800元收据（2015年1月26日出具）。2015年7月17日该院通知双方到庭调解，被告未到庭，电话要求原告支付2万元赔偿费同意协商处理，原告坚持修建房屋是与被告协商好的，双方从未发生争执，原告认可被告搬家要产生费用，但不认可被告支付的金额，提出费用过高，并同意支付被告1000元补偿其诉讼费。
上述事实，有原、被告陈述，2013年6月30日《房屋租赁合同》，打地坪收条，搬家收据，证人证言等证据证明，并经庭审质证。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，原、被告之间建立了有效的房屋租赁合同关系。关于原告本诉请求。其要求被告支付2014年6月30日至2015年6月30日房租12000元，承担诉讼费。根据《合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，本案原被告双方签订合同约定“全年租金一次付清，签订合同时交纳前租金”，对下一年租金支付期限约定不明，原告陈述应在一年届满时支付下一年租金，对此被告未持异议，仅辩称双方口头约定租赁期限应从2013年10月搬进租赁场地起计算，即下一年租金应在2014年10月后交纳，对此口头约定原告予以否认，被告也未提供证据证明；从被告在租赁场地打地坪的时间看，被告在2013年6月30日与原告签订租赁合同后，即在使用该租赁场地，为其搬迁做准备；对被告的该辩称理由该院不予采信；该院确定从双方签订合同时间为租赁时间，原告要求被告从2014年6月30日支付下一年租金理由成立，该院予以支持。原告在2015年1月4日针对被告反诉辩称中，明确提出“中止租赁合同”，其真实意思应是要求终止原被告双方签订的租赁合同，而被告在2015年1月3日已实际搬离租赁场地，双方租赁合同已无继续履行之必要，该租赁合同已实际终止，被告实际租用原告场地未支付租金时间仅为六个月，原告要求被告支付一年租金12000元的诉讼请求，该院不予支持，被告应按合同约定向原告支付六个月租用期间的租金6000元。关于被告反诉请求。其要求驳回原告诉讼请求，追究原告违约责任，返还被告打地坪费用4300元，赔偿被告搬迁费15000元；赔偿被告违约金40000元并承担诉讼费。本案原被告对原告在租赁场地内修建房屋是否系双方协商一致的事实存在争议，原告申请了证人龙兴国、王元辉出庭作证。该院认为，原告申请的证人龙兴国与原告有利害关系，也是在该租赁场地修建房屋的人；而证人王元辉的证言仅能证明修建房屋时被告来过租赁场地，与原告未发生纠纷，但不能证明在租赁场地修建房屋与被告协商一致的事实。且被告对原告称双方达成口头协议同意原告在租赁场地修建房屋的事实予以否认，原告除建房人龙兴国的证言，未提供其他证据加以印证该事实，对原告的该主张理由，该院不予采信。根据《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。从本案原、被告签订的租赁合同内容及双方在庭审的陈述显示，原告将其已搭建彩钢屋及房前院坝出租给被告使用，租期为十年，并且约定承租方可在院坝的空地继续硬化地面及续搭彩钢，被告租用原告院坝的用途不是自己居住，而是办厂。原告在被告搬进租赁场地仅3、4个月即在租赁场地修建房屋，势必影响被告对租用场地的使用，使被告租用场地的目的难以实现，由此给被告造成的损失应予赔偿。庭审后原告虽认可被告搬家要产生费用，但不认可被告支付的金额，提出费用过高，但未提供证据予以反驳，该院对被告提出的打地坪及搬家损失予以采信。被告在庭审后提交增加的损失800元的收据为2015年1月26日出具，而在庭审中又陈述尚未支付，其陈述矛盾，且未明确请求原告承担该损失，该院不予处理。被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）承担违约金4万元的诉讼请求，因双方租赁合同对此无约定，被告该项请求缺乏法律依据，且原告已承担了赔偿损失的违约责任，对被告（反诉原告）的该诉请该院不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告杜建华向原告刘嫦娥支付房屋租金6000元；二、原告（反诉被告）刘嫦娥向被告（反诉原告）杜建华赔偿损失19300元；上述二项品迭后由原告（反诉被告）刘嫦娥在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）杜建华支付人民币13300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原、被告其他反诉请求。
宣判后，刘嫦娥不服，提起上诉，请求：撤销原判，由杜建华支付刘嫦娥房屋租金12000元。事实和理由：我方建房时，杜建华来了几次，并没有阻拦，还提供了一台切割机给施工方使用，我方出示的照片能证明杜建华事实上在使用建好的一楼。所以，杜建华在一审法庭上的说法不真实，一审支持他的反诉是错误的。
被上诉人杜建华答辩称：刘嫦娥说的不是事实，他们在我租赁的场地修房子事前没有告诉我，事后也没有与我商量，原审法院的处理是正确的。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为：刘嫦娥与杜建华签订了房屋租赁合同后，杜建华进场硬化场地，搬迁设备，为投资办厂作准备的过程中，刘嫦娥的前夫龙兴国在租赁场地内修建房屋，使杜建华原租赁房屋合同的目的无法实现，而后杜建华搬离了租赁场地，实际使用租赁场地只有六个月。刘嫦娥称修建房屋是经过杜建华同意了的，杜建华予以否认。按照双方合同约定，刘嫦娥作为出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，租赁物部分用途改变后，双方并没有达成新的合同，原审法院判令杜建华向刘嫦娥支付实际占用租赁场地的租金，刘嫦娥赔偿杜建华损失的处理并无不妥，故刘嫦娥的上诉请求及理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费100元，由上诉人刘嫦娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 赵才明
审判员 陈 幽
二〇一五年十一月六日
书记员 宋 岩