山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0983民初2482号
原告：刘和金，男，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：赵庆隽，山东瀛岱律师事务所律师。
被告：郑茂杰，男，汉族，住济南市历下区。
委托诉讼代理人：刘绪敏，肥城旭光法律服务所法律工作者。
第三人：李明霞，女，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：王荣海，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。
原告刘和金与被告郑茂杰、第三人李明霞申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘和金的委托诉讼代理人赵庆隽、被告郑茂杰的委托诉讼代理人刘绪敏、第三人李明霞及其委托诉讼代理人王荣海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘和金向本院提出诉讼请求：请求判令准许对济南市槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三区13号楼2单元201室房产的执行。事实和理由：2018年3月15日，肥城市人民法院作出（2018）鲁0983民初526号民事判决书，判决李明霞偿还刘和金借款本金及利息。2018年2月21日，本案被告郑茂杰作为执行案件的案外人对执行标的提出书面异议，肥城市人民法院于2018年4月20日作出（2018）鲁0983执异30号执行异议裁定书，中止对被保全人李明霞名下济南市槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三区13号楼2单元201室房产的执行。郑茂杰虽于2016年9月13日委托其姨张莉与李明霞签订了《房屋买卖合同》，但至今并未交纳购房全款，仅支付了首付款25万元，且未办理产权转移手续。故郑茂杰不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的予以执行。
被告郑茂杰辩称，本案原告是第三人李明霞的一般债权人，被告作为涉案房屋的买受人，其购房时间早于原告向第三人主张债权的时间，被告作为房屋的物权期待权人，其权利大于原告。根据肥城市人民法院通知要求，被告郑茂杰将剩余房款交付肥城市人民法院执行账户，被告已全部履行完房屋买卖的义务。请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人李明霞述称，第三人认可原告的诉讼请求，借款纠纷属实，不存在委托买房。因产权不明的房屋禁止买卖，李明霞夫妇自开发商处购买了该处房屋并办理了网签，但尚未办理房产证，现在房屋未卖出，已退回李明霞，现房屋由李明霞居住。
本案当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告提交的（2018）鲁0983民初526号民事判决书复印件、（2018）鲁0983执异30号执行裁定书和送达回证复印件，因被告及第三人对真实性未提出异议，故对以上证据本院予以确认并在卷佐证。
对于被告提交的《房屋买卖合同》、定金收条、购房首付款收条和中国建设银行转账凭证各一份、物业收费账单，原告及第三人对真实性均未提出异议，故本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的授权书,原告及第三人对真实性有异议，且第三人主张其在签订房屋买卖合同时没有见到该授权书，但原告及第三人均未提出相反的证据予以反驳，该授权书与被告提交的《房屋买卖合同》、定金收条、购房首付款收条和中国建设银行转账凭证相互印证，故对该授权书的真实性本院予以确认。对于被告提交的交割单复印件，第三人李明霞认可交割单上的出卖人签字为其本人所签，但主张其签字时买受人部分为空白，第三人对于其主张未提交证据予以证实，故对于其主张不予采信，对该证据真实性本院予以确认。对于被告提交的物业管理人员居住证明，因该证明未加盖单位公章，证人亦未到庭接受质询，故对该证据本院依法不予确认。对于被告提交的济南市槐荫区腊山派出所接处警登记表复印件，因该证据系复印件，未能与原件核对，且该证据上未加盖出具单位的公章，故对该证据本院依法不予确认。
对于第三人提交的山东省住宅专项维修资金专用票据两份、增值税发票两份，因原、被告对真实性均无异议，故本院对以上证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告郑茂杰的姨妈张莉受郑茂杰委托，于2016年9月13日与第三人李明霞签订《房屋买卖合同》一份，约定李明霞将坐落于济南市槐荫区绿地国际花都三区13号楼2单元201室的房屋出售给张莉，该房屋由李明霞单独所有，价格735000元。合同约定定金10000元，买方于2016年9月25日前将首付款250000元（含定金）存入卖方指定账户，剩余房款485000元由贷款银行直接支付。该房屋在中国银行设有抵押，卖方应在房屋过户前到有关单位办理解除抵押手续，款项来源为买方首付款，双方同意卖方在收到买方首付款当日通知买方进行房屋验收交接。双方应在合同签订之日起360个工作日内，委托并协助山东中住地产经纪有限公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关材料。
合同签订当日，张莉向李明霞支付定金10000元，李明霞向其出具定金收条一份。2016年9月28日，被告郑茂杰将首付款240000元通过银行转账方式支付给李明霞，李明霞向郑茂杰出具首付款收条一张，注明：“今收到郑茂杰购买绿地国际花都A2地块四期13号楼2单元201室，购房首付款贰拾伍万整。”后李明霞将涉案房屋交付郑茂杰，双方签订交割单一张，注明：“今日交割房屋位于绿地国际花都A2地块13号楼2-201室的水费电费、物业费、有线电视费等相关费用，门禁卡、房屋钥匙等均已交接完毕，双方对上述均无异议。”郑茂杰与李明霞均签字并捺印。后被告郑茂杰与第三人李明霞因在合同履行过程中产生纠纷，郑茂杰以房屋买卖合同纠纷为由将李明霞诉至济南市槐荫区人民法院，该案于2018年4月3日开庭时，李明霞将240000元房款转账给郑茂杰。
2018年1月18日，原告刘和金将第三人李明霞诉至本院，请求判令李明霞归还借款250000元及相应利息。本院经审理后，于2018年3月15日作出（2018）鲁0983民初526号民事判决书，判决李明霞偿还刘和金借款本金250000元、利息7139元，并支付自2018年1月18日起至实际给付之日止的借款利息（以50000元为基数，按年利率6%计算；以200000元为基数，按月利率1%计算）。在该案审理过程中，应刘和金的申请，本院作出（2018）鲁0983执保134号执行裁定书，查封了李明霞名下位于济南市槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三区13号楼2单元201室房产。
又查明，2018年2月21日，郑茂杰对查封涉案房产提出书面异议，本院于2018年4月20日作出（2018）鲁0983执异30号执行裁定书，裁定中止对济南市槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三区13号楼2单元201室房产的执行，被告郑茂杰按照本院要求将剩余房款485000元存入本院账户。2018年5月3日，该执行裁定书送达刘和金。原告刘和金于2018年5月16日向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是郑茂杰是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。该争议焦点需要确定两个问题：一是郑茂杰对涉案房产即执行标的是否享有受法律保护的实体权利；二、该实体权利是否足以排除强制执行。
对于问题一，本案中《房屋买卖合同》中的出卖人和买受人分别为李明霞和张莉，但根据被告郑茂杰提交的授权书，能够证实张莉系受郑茂杰委托与李明霞签订《房屋买卖合同》。同时，合同约定的定金、购房首付款均是由被告郑茂杰支付给李明霞，交割单中的买受人签名亦为郑茂杰，李明霞虽主张其对授权书不知情、其在交割单中签字时买受人签名为空白，但未提交证据证实其主张，故以上证据能够证实郑茂杰为涉案房产的实际买受人。涉案《房屋买卖合同》系合同双方当事人真实意思表示，应当自成立时生效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。郑茂杰已按照约定支付定金、首付款，且双方已办理涉案房产的交割，郑茂杰已履行完毕交付首付款的义务。第三人李明霞亦应按照合同约定履行解除涉案房屋抵押手续及配合办理房产过户、评估、贷款等手续，但第三人李明霞以退回被告首付款的行为表示不愿继续履行合同，故郑茂杰在合同签订及履行过程中不存在过错，其对于涉案房产享有民事权益。
对于问题二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑茂杰与李明霞签订《房屋买卖合同》是在法院查封涉案房产之前，且该合同合法有效；在郑茂杰支付李明霞首付款后，双方对水电费、物业费、有线电视费等相关费用，门禁卡、房屋钥匙等进行了交割，且李明霞在庭审中认可郑茂杰与其姨张莉对涉案房屋进行了装修，并且郑茂杰曾在该房屋中居住，故被告郑茂杰在法院查封之前已合法占有该房产；合同签订后郑茂杰已履行了向李明霞支付首付款的义务，并已将剩余房款打入肥城市人民法院账户；郑茂杰在履行合同过程中不存在违约行为，涉案房产尚未办理过户登记并非是郑茂杰自身原因造成。综上，应当认定郑茂杰对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：
驳回原告刘和金的诉讼请求。
案件受理费5157元，由原告刘和金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 武 凯
人民陪审员 孙宪凯
人民陪审员 彭圣文
二〇一八年八月十三日
书 记 员 陈继茗