苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江震民初字第0280号
原告（反诉被告）方志勇。
委托代理人唐洁，江苏华海中天律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴江市七宝房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇八都开发区（永联村）。
法定代表人崔展翔，董事长。
委托代理人冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人王惠，江苏合鼎律师事务所律师。
原告方志勇与被告吴江市七宝房地产开发有限公司（以下简称七宝房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月3日立案受理后，依法由代理审判员朱美芳适用简易程序独任审理。审理中，被告七宝房产向本院提起反诉，本院受理后就本诉和反诉合并进行了审理，并因案情复杂，依法适用普通程序，由审判员吴一非、代理审判员朱美芳、人民陪审员李圣楹组成合议庭，于2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告方志勇及委托代理人唐洁、被告七宝房产的委托代理人王惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方志勇诉称：原、被告于2011年1月27日签订商品房买卖合同1份，约定原告向被告购买住房1套，总价款1017407元，交房日期为2011年10月30日前，若逾期交房，被告应向原告支付违约金（按原告已付房款的每日万分之三计算）。合同签订后，原告按约支付了全部购房款1017407元，但被告未能如期交房。直到2012年7月25日，被告才向原告发出《交房通知书》等，但原告于2012年7月31日前去办理交房手续时，被告及物业却强制要求原告签订1份放弃追究开发商违约责任的“确认书”。因原告不同意签订该确认书，被告至今拒不交房。故原告提起诉讼，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（按已付房款1017407元的每日万分之三，从2011年10月31日起暂计算至起诉之日为155663元，并要求继续计算至实际交房之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
被告七宝房产辩称：1、被告认可延期交房这一事实，但延期交房并非被告方的主观原因，而是因2011年开始供电工程全部由江苏省统一核准并施工，供电施工延迟了半年，导致被告交房延迟。2、被告已在2012年7月份通知原告交房，是原告自己拒不收房，故责任在原告。3、即使最终法院认定被告需支付违约金，因购房合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院依法调整，按照涉案房产同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金。
被告七宝公司反诉称：1、按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款规定，原告方志勇应当在签订合同后办理银行贷款，若由于原告的原因不能贷款或贷款不足的，则不能贷款或贷款不足部分，原告应于签订本合同之日起15日内付给被告。但是，原告在合同签订之日支付了297407元，剩余购房款一直逾期至2011年3月11日才付清，故原告违约在先。2、按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因，未能按期交付的，出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的3%支付违约金。被告已在2012年7月份通知原告交房，是原告自己拒绝接收房屋。故请求判令解除原、被告于2011年1月27日签订的商品房买卖合同；原告支付被告违约金30522.03元；反诉费用由原告承担。
原告方志勇针对被告的反诉辩称：1、原告签订购房合同后，已按合同约定将贷款所需资料交给被告，由被告办理贷款，贷款未及时到被告帐上，不是原告的责任。2、即使逾期付款存在，被告现提起反诉亦已超过诉讼时效。3、被告称原告无正当理由拒绝收房，不符合事实。实际上，原告于2012年7月31日前去办理交房手续时，被告及物业强迫原告签订放弃追究被告违约责任的“确认书”，因原告不同意，故被告拒绝交房。
原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》原件1份，证明双方存在商品房买卖合同关系；
2、《交房通知书》原件1份（无被告盖章），该通知书“附件”1交房手续流程的第5条要求业主签订售楼“确认书”，证明被告已逾期交房，并且存在要求原告签订“确认书”的事实；该通知书“附件”2交房费用清单，证明原告已经按约付清了房款；
3、《业主确认书》（空白）1份，证明被告在原告前往办理收房手续时，强制原告签署该确认书，放弃追究其违约责任，原告不同意签署，故收房未成；
4、《入住须知》原件1份，证明原告曾于2012年7月31日前往办理交房手续，物业上交付《入住须知》；
5、照片4张（提交打印纸），包含业主房屋验收单、收楼确认书、住宅使用说明书及质量保证书、钥匙的照片，证明原告曾经去办理过交房手续，物业公司经办人俞雪芳将上述物件交付原告，后因原告不同意在确认书上签字，上述物件被取回，故原告拍照为证。当时被告的会计邵亚也在场。
被告的质证意见为：对《商品房买卖合同》的真实性无异议；对《交房通知书》真实性无异议，是被告向原告方发出的；对交房费用清单真实性无异议，购房款已付清；对《业主确认书》（空白）的真实性不予认可，该确认书上无被告单位公章，被告未制作过这份确认书；对《入住须知》的真实性无法确认，即便是真实的，亦不能证明原告来办理了交房手续；对照片内容的真实性无法确认。
被告为证明自己的主张，除亦向本院提交了《商品房买卖合同》、《交房通知书》的复印件外，另提交以下证据：
1、EMS的回单复印件1份，证明被告已将交房通知书邮寄给原告；
2、付款凭证复印件3份，证明原告逾期支付购房款的事实。
原告的质证意见为：对商品房买卖合同的真实性无异议；对《交房通知书》有异议，原告确实收到了这份通知书，但该通知书没有落款日期和公章，不能证明是被告发出的；EMS回单只能证明被告向原告寄了1份文件，不能证明邮寄的内容；对付款凭证的真实性无异议。
经审理查明：2011年1月27日，方志勇（买方）与七宝房产（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房，房屋建筑面积170.42平方米，套内面积149.58平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价，每平方米5970元，总房价1017407.40元；第六条约定，买方应于2011年1月27日签订合同时交付房款297407元，余款72万元申请办理商业贷款，若由于买受人原因不能贷款或贷款不足的，则不能贷款或贷款不足部分，买方应于签订本合同之日起15日内付给卖方，买方在签订本合同时，应将贷款所需资料一并交给卖方……；第七条约定，买方逾期付款超过90日，卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金；第八条约定，卖方应当在2011年10月30日前交房，并约定如遇不可抗力，卖方可据实延期，如遇政府方面原因除外；第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金；第十一条约定，由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按第七条第一款第二项的违约责任处理（即：卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金）。
方志勇分别于2011年1月27日、2011年2月16日、2011年3月11日向七宝房产支付购房款297407元、10000元、710000元，合计1017407元。
2012年7月，七宝房产向方志勇发出《交房通知书》，通知方志勇于2012年7月31日前来办理交房手续。该通知书附件1为交房手续流程；附件2为交房费用清单。交房手续流程第5项载明：交付钥匙，签定收楼确认书，并领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。
2013年10月15日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格为8158元／年。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》原件1份、《交房通知书》（附费用清单）复印件1份、《业主确认书》复印件1份、《入住须知》复印件1份、照片打印件4张，被告提交的EMS回单复印件1份、付款凭证复印3份，本院委托苏州市政通房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》原件1份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本案的争议焦点之一：被告的行为是否构成违约。
原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2011年10月30日前，而被告直到2012年7月25日才通知原告交房。原告于2012年7月31日应邀前往被告处办理收楼手续，被告方却要求原告签订放弃追究被告违约责任的“确认书”后才同意交房，因原告不同意签确认书，被告至今未向原告交房。故被告不仅逾期交房，且是恶意拒绝交房，构成严重违约。
被告认为，被告逾期交房是政府规范供电施工导致的，故责任不在被告；被告已通知原告于2012年7月31日前来收房，被告未制作过要求原告放弃追究被告违约责任的“确认书”，是原告无理由拒绝收房，故责任在原告，被告不存在违约。
本院认为，首先，关于被告主张逾期交房系政府原因导致的认定。其一，被告在庭审中未提供任何证据予以证实上述事实；其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况，而被告所称的政府行为并不符合合同免责事由规定的不可抗力；其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，本案中被告虽抗辩称系供电原因导致其逾期交房，但按照法律规定其应向原告承担违约责任。
其次，关于2012年7月31日未能办理交房手续的责任问题。其一，根据原告提交的4张照片可以看出，2012年7月31日原告如未到现场进行交房手续的办理，其有交房物件照片的可能性较小。虽被告认为原告未前往办理交房手续，但其未提供任何证据对原告的上述证据予以反驳，根据优势证据原则，本院依法认定原告曾前往办理过交房手续；其二，2012年7月被告向原告发出的《交房通知书》附件1第5项载明：“交付钥匙，签订收楼确认书，……”。从该《交房通知书》中可以看出如果要办理交房手续，确实需要签订一份“收楼确认书”。被告在庭审中一方面否认存在原告所提交的“确认书”，一方面也未能对为何后来不存在交房通知中所载明的“收楼确认书”作出合理解释，也未能提供其他样式的“收楼确认书”。根据优势证据原则，本院依法认定原告提交的“收楼确认书”确实存在；其三，原告提交的“收楼确认书”上载有“本交房手续已交接完毕，双方已按合同履约，双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下违约责任”，原告称此规定损害其合法权益而拒绝签订该“收楼确认书”，故被告拒绝交房。被告未对原告陈述的上述事实进行合理的解释和相应的反驳举证，结合被告当时确已逾期交房的事实，故本院依法认定双方最终未能办理交房手续的责任并不在原告，故被告逾期交房构成违约。
本案的争议焦点之二：被告应按何标准承担违约责任。
原告认为，被告逾期交房，应按照《商品房买卖合同》第九条约定，每日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。
被告认为，违约金是以当事人的实际损失为基础的，被告逾期交房给原告造成的主要是租金损失。双方合同约定的违约金过高，请求法院依法调整为涉案房产同地段同类房屋租金标准。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条约定的内容系双方对违约产生损失赔偿额的计算方法的约定，庭审中被告提出其逾期交房给原告造成的主要是租金损失，根据双方合同约定的计算方式计算得出的违约金过高，请求法院依法调整，以涉案房产同地段同类房屋租金为标准。本院依据被告的申请，对本案纠纷所涉的房屋进行租赁价格评估符合法律规定；其次，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在结合2013年10月15日苏州市政通房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格为8158元／年的结论，原告主张的逾期交房违约金明显高于8158元／年的1.3倍，故应当将被告应承担的违约金调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失（8158元／年）的1.3倍；其三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。虽该规定系针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，但该规定中的对违约金计算标准的方法，可以用来衡量本案中所涉的商品房买卖合同约定的违约金标准是否过高。本案所涉的商品房买卖合同虽已经对违约金的计算方式进行了约定，但因商品房主要功能系居住，出卖人逾期交房使得买受人不能如期入住或不能用于出租，故认定买受人的主要损失系租金损失并无不当，可以参照上述规定对原告的损失进行评定。
关于被告七宝房产主张原告逾期交付购房款，故违约在先的反诉意见。本院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，现原告已在2011年3月11日全额付清房款，并未超过90日，故被告不能以此解除合同；其次，在原告逾期后，被告不仅未以此要求原告承担逾期付款违约金，还于2012年7月主动通知原告收房，故不论原告是否违约在先均不影响被告应继续履行合同的义务。
关于被告七宝房产主张原告无正当理由拒不收房的反诉意见，本院不予采信（理由在争议焦点一中已予以论述），被告以此要求按《商品房买卖合同》第七条第二项的违约责任处理，主张解除合同并要求原告承担违约金并无事实和法律依据，故对被告的反诉请求本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告之间的商品房销售合同合法有效。原告已支付了全部购房款，被告理应按约交付房屋，被告拖延交房，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，本院根据被告申请，依法调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失的1.3倍（根据鉴定报告确认的租金为8158元／年）。为便于履行，违约金现暂计算至2013年10月30日为21210.80元，并且应当计算至被告实际交房时止。同时，鉴于原告是基于对双方达成的合同相关条款的信赖而提起诉讼，本院虽依法调整了被告应承担的违约金数额，但因引起本案纠纷的责任均在被告，故本案诉讼费用应全部由被告承担。审理中，被告七宝房产未提交鉴定费用票据，并表示对鉴定费用不再主张，故本院对此不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告吴江市七宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告方志勇违约金21210.80元，并按8158元／年＊1.3倍的标准计算，继续承担从2013年10月31日起至实际交房之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、驳回原告方志勇的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告吴江市七宝房地产开发有限公司的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3414元、诉讼保全费1298元、反诉案件受理费6978元，合计11690元，由被告吴江市七宝房地产开发有限公司负担。原告方志勇预交的4712元诉讼费用本院不再退还，由被告吴江市七宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告方志勇。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 吴一非
代理审判员 朱美芳
人民陪审员 李圣楹
二〇一四年一月二十日
书 记 员 李 萍