四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终471号
上诉人（原审原告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。
法定代表人：赵家贵。
委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗杰，男，1989年8月13日出生��汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房产公司）因与被上诉人罗杰租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。川源房产公司的委托诉讼代理人赵邦军，罗杰及其委托诉讼代理人蔡华刚到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人川源房产公司的上诉请求：撤销原判，发回重审，或者查明事实后直接改判。经本院释明后，川源房产公司将改判的诉请内容明确为：支持川源房产公司在一审的诉请。川源房产公司主要的上诉理由为：2014年9月17日，川源房产公司委托合江县恒万物业公司与罗杰签订了房屋租赁合同，实体权利由川源房产公司享有。合同约定将川源房产公司自有的川源第一城A区负一层附19-22号商铺(144.52㎡),出租给罗杰使用，合同还对租期、租金、违约责任等进行了具体约定。合同签订后，罗杰依约交缴了保证金和前期房租28614.00元。但罗杰从2015年9月17日起至今一直未交分文租金，经多次催收未果，川源房产公司只好提起诉讼。但原审偏听偏信，适用法律严重错误，致判决不公。主要表现如下:一、原判租金认定不当。合同对租金标准进行了明确约定，罗杰认可且按约定交了部分房租，一年内未提出异议，现在为了拒交租金才提出异议，这种不诚信做法不应支持。原判认定的租金额显失公平，既不符合合同约定及实际履行的事实，也不符合同地段正常的租金水平，严重损害川源房��公司可得利益，有悖合同法意思自治和诚实信用的基本原则，二审应予纠正。二、原判权利主体认定不妥。原判认为租金中的商管费部分应由合江恒万物业管理有限公司另案主张，该节完全错误。川源房产公司仅委托恒万公司对外代签合同并未将任何一项实体权利委托他人。商管费在合同签订时也明确属于租金范畴，罗杰已交租金包含了商管费也再次认可其租金性质。商管费项下内容是川源房产公司投入属川源房产公司所有，恒万公司只能收取合同第一条约定的2.00元-3.00元/平方米物业费。原判机械理解文字，未结合合同约定及交易习惯，属主观判定。所以此节应正本清源，回归双方真实意思，不能随意干预，也望二审公正处理。三、原判违约事实认定不清。本案起诉后，罗杰为了赖交租金，才拍照了一些现场照片应诉，并申请与川源房产公司有利害关系的另一些��租户作证。这些照片连时间、地点都未标明，证明事实不清，川源房产公司一审时予以否认，原判却偏听偏信。此外原判认定罗杰多次找川源房产公司协商不成的事实，罗杰未提供任何证据佐证。事实上是，罗杰对川源房产公司多次催收房租的通知和公告置之不理，上门收取又无理取闹。建筑物随时间推移即使出现一些小瑕疵也不影响合同继续履行，对此合同第221条作了相应规定。所以罗杰违约事实客观，长期不交约定的租金，也构成根本性违约。四、原判适用法律错误。就履行抗辩来看，合同法第66、67、68条作了规定，但本案罗杰履行后无权再提出履行抗辩，且抗辩不对等，因而不能以任何理由依此否认违约。原判滥用法律规定的抗辩权，以所谓设施维修纠纷为由，认定罗杰不构成违约，完全违背法律规定，反而对欠交租金的不诚信行为加以合法的外衣，适用法律完全错误。没有法律规定租房合同因产生维修争议就可不交租金，二审对这种极不公正的违法判决，应予严肃纠正。
被上诉人罗杰辩称：一、原判租金标准认定符合双方的合同约定且合法。罗杰与川源房产公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同，合同第三条对租金标准有了明确、单独的约定，原审判决也是根据双方签订的房屋租赁合同中关于房租约定来认定的租金，符合合同法的意思自治原则，不存在川源房产公司所说的租金额认定显失公平。根据合同法的规定依法成立的合同对双方当事人有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。既然有了明确约定，双方就应按照约定执行，人民法院根据约定作出判决是合法的。二、原审判决认定商管费不应由川源房产公司收取是合法的。合同中约定租赁期间的商管费包括中央空调安装费、���共基础建设、公共设施维护，但川源房产公司在合同签订后并未安装能投入使用的中央空调，并未进行过公共设施的建设与维护，相反签订合同之前的公共设施逐渐破损而无人维修。从商管费的性质来看已经是物业管理公司收取，而不应由川源房产公司收取，因此罗杰认为原审就商管费作出的判决并无不当。三、罗杰在合同履行过程没有任何违约行为。罗杰自房屋租赁合同生效后，依法履行了合同并且缴纳了前期租金。在原审中川源房产公司出示的租金清单和协议书以及缴费收据证明了罗杰履行了合同义务。川源房产公司在对川源第一城的商铺进行招商时，多次在公共场合以横幅、宣传单的形式承诺将其商圈打造成川源建材城，罗杰与川源房产公司签订房屋租赁合同的目的也是如此，而且川源房产公司目前向合江县人民法院起诉的众多商家都是基于川源房产公司的这一招商目的而入驻的。但川源房产公司在合同签订后并未履行承诺，并未以实际行为来打造川源建材城。导致该商圈未有建材城的任何商业氛围。对川源房产公司主张的多次催缴租金未果这一事实不认可，事实上是罗杰多次去找川源房产公司缴纳租金，但是川源房产公司因要求罗杰按照合同第三、四条约定交纳，而罗杰同意按照第三条约定的租金标准交纳房租，但川源房产公司却拒绝收取，罗杰有新的证据予以证明。所以罗杰不存在拒绝缴纳房租的违约行为。案涉房屋公共部分存在严重的安全隐患，川源房产公司未尽到出租人的安全保障义务和及时修缮义务。罗杰多次向川源房产公司反映未果，罗杰的母亲还被案涉房屋外公共建筑物上的装修板掉落而砸伤，花去治疗费上千元，罗杰要求川源房产公司对其母亲产生的费用给予赔偿，但川源房产公司就此与罗杰一���协商未成。四、原判适用法律合法公正，并无不当。罗杰未正常缴纳租金的行为并不是行使抗辩权，而是川源房产公司拒绝收取答辩人按照合同第三条约定缴纳的租金行为导致的结果。川源房产公司的诉讼请求是缴纳租金，这一法律关系属于租赁合同法律关系，川源房产公司又要求罗杰缴纳商管费，此不属于租赁合同法律关系，原审判决在判决书中判定由川源房产公司另案起诉并无不当。川源房产公司的诉讼请求并未要求缴纳商管费，法院也是根据川源房产公司的诉讼请求进行判决，完全符合民事诉讼法的基本原则，即处分原则。所以原审判决适用法律公平公正，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决不但公正而且合情合理，应当予以维持，川源房产公司的上诉观点不能成立，应予以驳回。
川源房产公��向一审法院起诉请求：判决解除川源房产公司与罗杰于2014年9月17日签订的房屋租赁合同，罗杰交回房屋；罗杰向川源房产公司支付2015年9月至2017年7月期间拖欠的房租116660.00元；罗杰向川源房产公司支付违约金14307.00元。
一审法院认定事实：当事人双方对签订房屋租赁合同、已付租金含商管费数额、公共基础设施存在安全隐患需要维护等事实无争议，一审法院予以确认。
一审法院认为，川源房产公司以合江恒万物业管理有限公司的名义与罗杰签订的房屋租赁合同认定为有效，合同的实际履行是川源房产公司和罗杰。从合同内容上看，包括房屋租赁和物业服务两个方面，其第3条约定了租金及缴纳方式，第4条约定了商管费的收费项目（包括中央空调安装费、公共基础建设、公共设施维护）及期限和标准。就性质而言，商管费属于物业管理服务收费的范畴，不是房屋租金，应由物业服务法律关系来调整，与本案不是同一法律关系，可另案诉讼。同时诉讼中双方因物业管理的问题隐患和服务收费发生争议，尽管川源房产公司已收取的租金中包括商管费部分，但川源房产公司诉求中只是租金，本案租赁合同也不涉及对已收商管费主张变更或撤销，故川源房产公司提出将商管费纳入租金收取的主张本案不予支持。但鉴于罗杰同意将已收取的商管费折算为租金，一审法院予以采纳。至于川源房产公司出示的一审法院（2016）川0522民初517号和2485号判决认定的事实与本案查明的事实是否一致不能确认，且两份判决系复印件，对其真实性亦不能确认，是否生效也不能证明，均不能作为本案定案的参考依据。为此，按照合同约定的租金标准，一审法院确定罗杰从2015年3月17日至2017年7月31日应交纳的租金共计38293.14元。其中：2015年3月17日至9月17日的租金为：7.00元/㎡×6个月×144.52㎡=6069.84元；2015年9月17日至2016年9月17日的租金为：9.00元/㎡×12个月×144.52㎡=15608.16元；2016年9月17日至2017年7月17日的租金为：11.00元/㎡×10个月×144.52㎡=15897.20元；2017年7月17日至7月31日的租金为：11.00元/㎡×144.52㎡/31天×14天=717.94元。罗杰已支付川源房产公司租金28614.00元，与前述应纳租金品迭后尚欠9679.14元。至于合同履行中，还涉及出租房漏水、天棚爆裂、中央空调和电梯不能使用、公共物件坠落伤人以及道路因安全施工被阻拦通行等影响商场经营的情形，物证照片和商户王毅君、夏永海的出庭证言亦予以证实，川源房产公司对其真实性无意见，但认为外环境不影响房屋租赁，应由物业公司负责维修，自己不担责。而实际上物业公司在本案中并不存在，川源房产公司���为物权人未尽到管理维护及安全保障义务，罗杰人亦多次找原告协商未果才不交租金，不是恶意为之，同时考虑罗杰对出租房进行了相应装修，解除合同对其亦不太公平。因此，未按时交房租系双方对租赁房屋问题及安全保障存在争议，本案罗杰不构成违约，川源房产公司请求解除合同，罗杰交还房屋的理由亦不能成立，一审法院不予支持。综上，川源房产公司主张的合法租金部分，一审法院予以支持；其余请求不能成立，依法判决驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定,判决：一、罗杰于该判决生效后十五日内，支付川源房产公司房屋租金9679.14元；二、驳回川源��产公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费2919.00元，减半收取1459.50元，由川源房产公司承担。
二审中，当事人未提交新的证据。
经审理补充查明：2014年，川源房产公司委托合江恒万物业管理公司与罗杰签订《房屋租赁合同》，约定：川源房产公司将位于合江川源第一城A座负一层附19-22号共四间门市（面积144.52㎡）的商铺出租给罗杰使用；租赁期限为5年，从2014年9月17日至2019年9月17日，2014年9月17日至2015年3月17日为赠送期，抵扣金额为28615.00元，正式计租金日为2015年3月17日；罗杰保证所租赁房屋从事建材销售场地使用；2014年9月17日至2015年9月17日的��金标准为7.00元/㎡，2015年9月17日至2016年9月17日的租金标准为9.00元/㎡，2016年9月17日至2017年9月17日的租金标准为11.00元/㎡，2017年9月17日至2018年9月17的租金标准为13.00元/㎡，2018年9月17日至2019年9月17日的租金标准为15.00元/㎡；罗杰在签订合同当日支付定金4769.00元，该定金在合同开始执行时转为租金，罗杰需在2014年9月17日至2014年10月2日之内一次性支付剩余租金和房屋保证金，罗杰须按6个月为一个支付时间段向甲方预付，应于每半年时间段届满前提前15日将下一个支付时间段租金支付给川源房产公司；合同签订之日起，罗杰需在15个工作日内结清所有应缴费用，如罗杰没有按时缴纳将视为违约，4769.00元定金将作为赔偿金归川源房产公司所有。商铺商业管理费用包括中央空调安装费、公共基础建设费用、公共设施维护费用，从2014年9月17日，中央空调安装费的标准为8.00元/㎡、公共基础建设费用的标准为8.00元/㎡、公共设施维护费用的标准为10.00元/㎡；房屋履约保证金14307.00元，由罗杰在签订该合同当日支付给川源房产公司，租赁期限届满或合同正常终止，罗杰相关义务履行完毕后45天内，川源房产公司将该保证金（不计利息）全额退还给罗杰；罗杰逾期15日仍未向川源房产公司交付租金，川源房产公司有权解除合同，罗杰应按约定向川源房产公司支付违约金……。嗣后，罗杰按照约定向川源房产公司交纳定金4769.00元、保证金14309.00元、租金23845.00元。川源房产公司亦将案涉房屋交付罗杰使用。川源房产公司催收租金未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。
本院经审理查明的其他法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：诉争房屋的租金是否包含了商业管理费；罗杰在履行租赁合同过程中是否存在违约，罗杰是否应承担相应的违约责任。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：
一、关于租金是否包含了商业管理费的问题。
按照川源房产公司与罗杰签订的《房屋租赁合同》的约定，租金和商业管理费虽系川源房产公司与罗杰履行房屋租赁合同过程中，由罗杰承担的费用，但二者性质不同，不存在包含关系。此外，《房屋租赁合同》中将房屋租金和商业管理费分别列明，并明确二类费用的计算方式，故川源房产公司主张罗杰应支付的租金包含了商业管理费，不符合合同的约定，一审法院不予支持，并无不当。
二、关于罗杰在履���租赁合同过程中是否存在违约，是否应承担相应违约责任的问题。
川源房产公司与罗杰签订的《房屋租赁合同》约定，2014年9月17日至2015年9月17日的租金标准为7.00元/㎡，2015年9月17日至2016年9月17日的租金标准为9.00元/㎡，2016年9月17日至2017年9月17日的租金标准为11.00元/㎡，2017年9月17日至2018年9月17的租金标准为13.00元/㎡，2018年9月17日至2019年9月17日的租金标准为15.00元/㎡。按照该租金标准，截至川源房产公司向一审法院起诉之日（2017年9月7日），罗杰应承担租金为40224.73元。截至二审听证结束（2018年5月7日），罗杰应承担的租金为55158.47元。但罗杰仅支付租金28614.00元，截至二审听证结束尚欠租金26544.47元，已违反了租赁合同关于租金支付时间的约定，应承担相应的违约责任。川源房产公司要求罗杰承担违约金14307.00元，并解除诉争��赁合同的上诉主张，本院予以支持。鉴于诉争租赁房屋系罗杰用于建材销售，合同解除后，涉及租赁房屋的腾退以及罗杰妥善处置库存商品或另行寻找经营场所等事宜，故本院酌情确定罗杰腾退房屋的时间为90日。
综上所述，川源房产公司的上诉请求部分成立，原判认定基本事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省合江县人民法院（2017）川0522民初2845号民事判决；
二、解除泸州川源房地产开发有限公司与罗杰签订的《房屋租赁合同》；
三、���杰于本案判决生效之日起90日内将其租赁的位于合江川源第一城A座负一层附19-22号房屋腾退交付泸州川源房地产开发有限公司；
四、罗杰于本判决生效之日起十五日内支付泸州川源房地产开发有限公司尚欠租金26544.47元及违约金14307.00元，并从2018年5月8日起，参照约定的租金标准向泸州川源房地产开发有限公司支付租赁房屋占有使用费至实际腾退房屋时止；
五、驳回泸州川源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2919.00元，二审案件受理费2919.00元，共计5838.00��，由川源房产公司承担4088.00元，罗杰承担1750.00元。（此款川源房产公司已预交，罗杰在支付上述款项时一并支付川源房产公司）
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年六月一日
法官助理 刘 静
书 记 员 毛 林