内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第649号
上诉人（一审被告）锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人武悦才，系公司董事长。
委托代理人边鼎，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）杨桂英，女，1960年7月8日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人赵树军，内蒙古合志律师事务所律师。
委托代理人李沱，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司（以下简称盛通公司）因与被上诉人杨桂英商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人盛通公司的委托代理人边鼎，被上诉杨桂英的委托代理人赵树军、李沱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年9月9日，原告杨桂英（买受人）与被告盛通公司（出卖人）签订了《香榭丽舍*时尚天街商品房预定合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房为“香榭丽舍*时尚天街”项目（锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧）中的第1号楼2层1B-2007号房（该房号为暂定编号），该商品房参考建筑面积42.08平方米，每平方米14741.18元，总金额620309元。交付期限约定，买受人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2、如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日。另合同对商品房价款支付方式期限、规划设计变更、相关手续提供、逾期付款及逾期交房责任等进行了约定。
2012年10月23日，原告杨桂英（买受人、乙方）与被告盛通公司（出卖人、甲方）就上述商品房买卖签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同约定，商品房坐落在锡林浩特市楚办布尔古德街香榭丽舍风情街1#-1-209，房屋建筑面积40.78平方米，每平方米单价14741.18元，总价款为601145.32元。甲方于2012年12月31日前将经验收合格后的房屋交付乙方使用。付款形式及时间约定，乙方贷款付款，于2012年7月30日前，一次性存入商品房首付款301145.32元，其余办理贷款。甲方逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。商品房权属登记约定自初始登记完毕之日起730日办结房屋权属转移登记。由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，如合同继续履行，甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。如解除合同甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，此外甲方还应按商品房价款的0%向乙方支付违约金。该买卖合同签字页出卖人处加盖被告盛通公司公章、公司法定代表人武悦才签字，买受人处原告杨桂英签字并捺印。
2012年10月21日，原告杨桂英向被告盛通公司支付房屋价款301145.32元、9163.68元，合计支付房屋价款310309元。余款办理银行按揭贷款。被告盛通公司确认原告杨桂英房屋价款620309元已全额付清。
2012年11月30日，被告盛通公司香榭丽舍*时尚天街项目通过建设工程竣工验收。2013年5月15日，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站出具建设工程质量监督报告。
2013年5月4日，被告盛通公司以群发短信的方式通知原告杨桂英“香榭丽舍定于2013年5月1日起开始陆续交房，请您携带收据与合同于5月15日前来售楼部办理交房手续并领取钥匙”。2013年9月29日，被告盛通公司又通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知未办理入住手续业主及时办理入住。原告杨桂英未领取钥匙，未办理房屋交接。
另查明，2012年7月20日，被告盛通公司向内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出《关于2012年-2013年供热期申请新增入网的函》，申请为香榭丽舍•时尚天街项目办理2012年-2013年供热期供热入网手续并申请给予供热。2012年9月18日，锡林热电厂向被告盛通公司出具《告知书》，告知被告盛通公司因“机组供热能力已达到最大出力，为保证本采暖期对原已入网用户安全稳定的供热，原则上本采暖期不接待任何新增的供热面积”。2012年12月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂出具《关于香榭丽舍供热入网的说明》（（2012）锡供热燃字第90号），“香榭丽舍•时尚天街项目计划近日投入使用，请求你公司为该项目办理供热入网手续，根据热用户需求开通供热”。在2012年-2013年供热期间香榭丽舍•时尚天街项目未能办理供热入网。
又查明，该院至锡林浩特市房地产管理局核实、确认，原告杨桂英涉案房屋至2015年8月13日在该局无初始登记办理信息。
一审法院认为，原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效该院予以确认，后签订《商品房买卖合同》，为前期签订《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》的确认与补充。原告杨桂英诉称《商品房买卖合同》非其真实意思表示，不认可合同效力的意见，因合同上有其签字、捺印对其辩称该院不予采纳。合同成立并生效后，原告杨桂英依合同约定履行了付款义务，被告盛通公司应依约交付商品房。关于商品房交付期限的确定，被告盛通公司遇供热公司不能供暖，属于合同交付期限特殊约定情况，交房日期推迟至2013年5月1日。被告盛通公司于2013年5月4日通知原告杨桂英办理交房手续、接收房屋，构成逾期交付（2013年5月2日至2013年5月3日），应承担相应的违约责任。2013年5月3日后的违约金请求，被告盛通公司已经以短信方式通知原告杨桂英办理入住手续，履行合同约定交付房屋义务，原告杨桂英拒绝接受房屋，此期间被告盛通公司非违约方，原告杨桂英该期间违约金请求该院不予支持。就违约金计算标准，该院以《商品房买卖合同》约定“甲方逾期交付商品房逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”进行明确。关于原告杨桂英逾期办理房屋产权证书违约责任的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定“自初始登记完毕之日起730日办结房屋权属转移登记”，被告盛通公司至今未办理房屋初始登记、未办理房屋产权证书，该合同义务履行期间初始时间不明确、不能确定，该房屋产权登记约定属约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，2013年5月4日，被告盛通公司通知原告杨桂英办理交房手续、接收房屋，原告杨桂英亦应此日接收房屋，该房屋交付使用之日（2013年5月4日）起90日内，即2013年8月5日前被告盛通公司应为原告杨桂英办理房屋产权证书，被告盛通公司未办理，其应自2013年8月5日开始承担逾期办理房屋权证书的违约责任，就违约金计算标准该院适当以中国人民银行同期逾期贷款利率计算。原告杨桂英自2013年9月30日开始计算逾期办理房屋产权证书违约金的计算期间适当，该院予以支持。关于原告杨桂英主张返还房屋面积差价款的请求，《商品房买卖合同》确认房屋建筑面积40.78平方米、房屋价款601145.32元，较预定合同约定房屋建筑面积42.08平方米、房屋价款620309元相差19163.68元、1.3平方米，原告杨桂英房屋价款620309元已支付，就多支付房屋价款19163.68元被告盛通公司予返还，原告杨桂英该房屋面积差价款主张理由正当，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项及第二款的规定，判决，一、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告杨桂英支付迟延交付房屋的违约金（自2013年5月2日至2013年5月3日止，按照已付购房款620309元以中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起30日内为原告杨桂英办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金（自2013年9月30日至实际办理完房屋产权证书之日止，按已付购房款620309元以中国人民银行同期逾期贷款利率）；三、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起15日向原告杨桂英返还房屋面积差价款19163.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，一审被告盛通公司不服，向本院提出上诉，其上诉主要理由是：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于未能办理房屋产权证应按房屋价款的0%支付违约金约定，而一审按照已付购房款以中国人民银行同期逾期贷款利率计算违约金属适用法律错误；二、一审程序错误，签订《商品房买卖合同》的是被上诉人及其配偶，故被上诉人个人作为一审原告起诉属于遗漏当事人，且一审判决超出被上诉人一审的诉讼请求；三、本案已经超过诉讼时效。综上，请求予以改判。
被上诉人杨桂英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审经审理查明，2012年10月23日，上诉人盛通公司与被上诉人杨桂英签订了《商品房买卖合同》，其中第十二条约定“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起730日。……由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按1、合同继续履行，甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。”
以上事实有《商品房买卖合同》、庭审笔录以及当事人陈述，以上证据经过庭审举证、质证，具有证明效力。
本院认为，被上诉人杨桂英（买受人）与上诉人盛通公司（出卖人）签订了《香榭丽舍*时尚天街商品房预定合同》及《商品房买卖合同》，两份合同均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，均合法有效，本院予以确认。《商品房买卖合同》是对《香榭丽舍*时尚天街商品房预定合同》的补充和变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”本案中，《商品房买卖合同》第十二条约定“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起730日。……”，该条是当事人对办理房屋权属登记日期的特殊约定，双方当事人应按该约定履行，因本案涉案房屋还未在房产部门办理初始登记，办理房屋权属转移登记的条件还未成就，故一审判决盛通公司自2013年9月30日开始开始承担逾期办理房屋产权证书的违约责任错误，本院予以纠正。但鉴于上诉人盛通公司对一审判决生效之日起30日内为杨桂英办理房屋产权证书部分无异议，本院对此不予变更。对于上诉人盛通公司上诉主张的一审判决超出被上诉人一审的诉讼请求的上诉理由，被上诉人杨桂英在一审时诉讼请求为盛通公司支付逾期办理房屋产权证的违约金，一审也针对该诉讼请求作出判项，故一审未违反法定程序，超出诉讼请求判决，该项上诉理由本院不予支持。对于上诉人盛通公司上诉主张的，本案已经超过诉讼时效的上诉理由，因鉴于其在一审未对诉讼时效提出抗辩，故本院不予支持该项上诉理由。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第177号民事判决第一、三项。
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第177号民事判决第二项为上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起30日内为被上诉人杨桂英办理坐落（锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧）中的第1号楼2层1B-2007号房（该房号为暂定编号）房屋产权证书。
一审案件受理费2625.00元，减半收取1312.50元，其中244.50元由被上诉人杨桂英承担，1068.00元由上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担。二审案件受理费2625.00元，减半收取1312.50元，由被上诉人杨桂英负担。
本判决为终审判决。
审判长 朝 勒
审判员 锡林塔娜
审判员 苏 伊 拉
二〇一六年一月十三日
书记员 刘 娜