山东省平阴县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁0124执异8号
案外人：山东中琦电力建设有限公司（原济南锦泉热力工程有限公司），住所地山东省济南市平阴县锦水街道东子顺村北侧，统一社会信用代码：91370124582225727G。
法定代表人：李红燕，执行董事。
委托诉讼代理人：唐向东，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立洁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
申请执行人：赵孔锋(372901197803023453)，男，1978年3月2日生，汉族，住所山东省菏泽市牡丹区号。
委托诉讼代理人：王月红，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张冉冉，山东国曜律师事务所律师。
被执行人：济南鸿兴置业有限公��，住所地平阴县孝直镇政府院内，企业代码：69745540X。
法定代表人：李录平，董事长。
委托诉讼代理人：田民，男，1955年2月5日生，汉族，该公司职工，山东省平阴县室。
在本院执行申请执行人赵孔锋与被执行人济南鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）债务转移合同纠纷一案中，案外人山东中琦电力建设有限公司（以下简称中琦公司）对本院裁定查封被执行人鸿兴公司所有位于平阴县榆山路南首鸿兴大厦商住楼1号商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人中琦公司向我院提出请求：撤销（2017）鲁0124执905号之一执行裁定书对被执行人鸿兴公司所有位平阴县榆山路南首鸿兴大厦商住楼1号商铺的查封。事实和理由：（一）在查封之前，案外人与鸿兴公司签署合法有效的书面1号商铺买卖合同。2013年4月26日，案外人与鸿兴公司签订鸿兴大厦商住楼1号商铺的《商品房买卖合同》。（二）在查封之前，案外人已经合法占有1号商铺。2013年6月30日，案外人与鸿兴公司签订《延期交房协议》，约定交房时间由2013年7月31日延期到2015年1月1日。2015年1月1日，鸿兴公司将1号商铺交付案外人，案外人与济南琦泉供热安装有限公司（以下简称琦泉公司）签订《房屋租赁协议》，案外人已经实际合法占有案涉房产。（三）案外人已经支付全部价款。2012年8月24日，琦泉公司与鸿兴公司签订《房屋抵押借款协议》，约定鸿兴公司向琦泉公司借款800万元，期限6个月，并以鸿兴大厦1#铺、2#铺、3#铺、4#铺、5#铺、8#铺、9#铺（含储藏室）为上述借款提供抵押担保。借款到期后，鸿兴公司未能如期还款，琦泉公司与鸿兴公司约定，案外人购买鸿兴大厦商住楼1-5号��铺，琦泉公司以其借给鸿兴公司的款项及利息抵作购房款，之后双方签订购房合同，其中2-4号商铺购房合同均已办理了合同备案。（四）1号商铺非因案外人的原因未能办理过户登记。案外人购买的1-5号商铺中，2-4号顺利办理了合同备案，当时涉案1号商铺因另案（与本案无任何关联）被法院查封，尚处于查封期内，导致案外人一直无法办理过户，直至贵院作出查封案涉商铺的裁定。综上1号商铺的合同签订及交房使用时间，在2016年9月19日作出裁定书之前。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，案外人对1号商铺享有物权期待权利，足以排除一般金钱债权的执行。
申请执行人赵孔锋称，（一）涉案异议房产自2012年10月29日被泰安市泰山区人民法院查封到平阴法院于2016年9月19日作出（2016）鲁0124执905号之一执���裁定书，在近四年的时间里，该房产始终处于人民法院查封和轮候查封的状态，期间从未出现过时间断点。（二）案外人与被执行人就涉案房产查封期间所为买卖行为，不得对抗申请执行人。案外人签订商品房买卖合同时，该房产处于泰山区人民法院查封期间，该信息已经平阴县房屋管理服务中心进行登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，申请人恳请人民法院依法解除案外人对涉案房产的占有或者排除其妨害。
本院查明，2012年8月24日，琦泉公司与鸿兴公司签订《房屋抵押借款协议》，鸿兴公司用鸿兴大厦1#铺、2#铺、3#铺、4#铺、5#铺（均含储藏室）和8#铺、9#铺为抵押物，向琦泉公司借款800万元。2012年10月29日，泰安市泰山区人民法院以（2012）泰山商初字第1544号民事裁定书查封包括案涉1号商铺��内的鸿兴大厦部分房产，期限为2012年10月29日至2014年10月29日；2014年10月21日，该院续封上述房产至2015年10月20日。2013年4月26日，案外人与鸿兴公司签订商品房买卖合同，案外人购买鸿兴公司开发的鸿兴大厦第东壹号商铺，用途为一二层商业用房，二层附带储藏室，建筑面积193.07平方米，储藏室81.57平方米。2013年6月30日，鸿兴公司与案外人签订《延期交房协议》，交房时间由2013年7月31日延期至2015年1月1日，案外人同期购买的鸿兴大厦东起第二号、第三号、第四号、第五号商铺购房合同已在管理部门备案。
2014年4月3日，济南市历城区人民法院以（2011）历城民商初字第712-4号民事裁定书，轮候预查封案涉房产，预查封期限为2014年4月至2016年4月。2014年9月19日，本院作出（2014）平商初字第382号民事裁定书，轮候查封包括1号商铺在内的鸿兴大厦部分房产，查封期��为2014年9月24日至2016年9月24日。2016年9月19日，本院再次作出（2016）鲁0124执905号之一执行裁定书续封上述房产，查封期限为2016年9月19日至2019年9月18日。
另查明，2015年1月1日，案外人与琦泉公司签订《房屋租赁协议》，案外人将其购买的鸿兴大厦1-5号商铺无偿租赁给琦泉公司，并实际交付占有使用，费用由琦泉公司自负。2016年12月16日，鸿兴公司与琦泉公司签订协议，琦泉公司同意用其借给鸿兴公司的800万元及利息抵顶案外人购买鸿兴大厦1-5号商铺的购房款。
当事人争议的焦点是：是否应当中止对案涉鸿兴大厦1号商铺的执行。本院认为，虽然琦泉公司与鸿兴公司签订了《房屋抵押借款协议》，但没有根据法律及司法解释的规定进行抵押登记，依法不发生抵押权之物权效力。2012年10月29日，自泰安市泰山区人民法院开始对包括案涉1号商铺在内的鸿���大厦部分房产实施查封措施，先后被该院续封、济南市历城区人民法院和本院轮候（预）查封，直至2016年9月19日本院作出（2016）鲁0124执905号之一执行裁定书查封包括1号商铺在内的房产，案涉房产始终处于查封状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，被执行人就已经查封的财产所作的转移、设定权力负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。案外人同期购买的鸿兴大厦其他商铺，其合同均已通过相关管理部门的备案登记，1号商铺未能备案，应当与该房产处于人民法院的查封之下有必然的关系。因而，鸿兴公司即便已经向案外人交付并实际占有案涉房产，亦不能取得案涉房产的所有权。故，对案外人提出的中止对案涉房产的执行，依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人山东中琦电力建设有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审判长 司继月
审判员 董广荣
审判员 赵传秀
二〇一八年二月十一日
书记员 张 超