广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2475号
上诉人（原审被告）缪密红。
委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人王锡勇，广东联建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市坪山田头股份合作公司。
法定代表人赖泽雄，董事长。
委托代理人曹勇，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人缪密红因与被上诉人深圳市坪山田头股份合作公司（以下简称田头公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法山民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月13日，田头公司与缪密红签订厂房租赁合同书，约定田头公司将位于深圳市坪山新区坪山办事处田头社区金田路X号（现为x号）的x栋厂房和x栋宿舍楼（面积合计7500平方米）出租给缪密红使用，租赁期限从2011年7月10日至2019年8月31日止，未经田头公司许可，缪密红不得转租；从2011年7月10日至2011年9月1日为装修期，不计租金；2011年9月1日至2015年8月31日的租金为每月71250元，2015年9月1日至2019年8月31日的租金为每月82500元；缪密红需在每月15日前交清当月租金，缪密红逾期支付租金，田头公司有权以停水、停电的方式向缪密红追索租金，缪密红逾期支付租金超过60日，田头公司有权单方解除合同，不作任何补偿；缪密红需交付2个月租金给田头公司作为押金，押金待合同到期时不计息退回，因缪密红过错导致合同解除或终止，押金不予退还；缪密红如需改建厂房结构或其他建筑物，必须征得田头公司书面同意后方可进行，否则，田头公司有权单方解除合同，不作任何补偿，合同期满后，缪密红对厂房所增添的构筑物、建筑物无偿归田头公司所有；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，并赔偿对方2个月的租金，如缪密红提出终止合同，田头公司不补偿房屋的装修费用等，如田头公司提出终止合同，补偿2个月租金及按评估价补偿搬迁费给缪密红，缪密红的装修费用按折旧价格由田头公司补偿给缪密红等内容。合同签订后，田头公司依约将厂房及宿舍移交缪密红。缪密红亦向田头公司交付了74100元的押金。缪密红承租田头公司的上述厂房及宿舍后，将部分厂房及宿舍转租给广东某科技有限责任公司使用。缪密红在租用田头公司厂房及宿舍期间，已向田头公司付清2011年11月及之前的租金（部分由广东某科技有限责任公司交付）。因缪密红拖欠自2011年12月1日起计算的租金，田头公司于2012年5月28日向缪密红发出一份解除厂房租赁合同通知书，称缪密红连续拖欠租金超过60日，违反了合同的约定，田头公司决定解除与缪密红签订的厂房租赁合同，请缪密红在2012年5月31日前将厂房交还田头公司，并承担交还房产前的租金及使用费。因缪密红未将厂房及宿舍交回给田头公司，亦未向田头公司支付自2011年12月1日起计算的租金，田头公司遂于2012年10月8日诉至原审法院，提出上列诉讼请求。
在案件审理过程中，经原审法院到涉案厂房及宿舍查看，两栋厂房及x栋宿舍均已空置，靠金田路一侧的厂房及宿舍较旧，仍能看出工厂生产、摆放物品留下的痕迹，并没有重新装修，另x栋厂房较新。较新的x栋厂房部分房间曾用石膏板吊天花，但石膏板已全部散落地面，均已碎裂。两栋厂房及宿舍均没有照明灯具，亦没有摆放任何物品。
另查，深圳市鸿鑫宝房地产有限公司属有限责任公司，股东为李龙保、缪密红，两股东各占50%的股权。原审法院于2012年2月8日受理广东某科技有限公司诉深圳市鸿鑫宝房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案（案号为2012深龙法民三初字第962号），广东某科技有限公司称于2011年8月21日与深圳市鸿鑫宝房地产有限公司签订厂房租赁合同，租用位于深圳市坪山新区坪山办事处田头社区金田路X号的两栋厂房和x栋宿舍楼，在自行装修过程中，因本案田头公司不同意其使用厂房前的空地而停止装修，继而提起诉讼。
田头公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认田头公司与缪密红的租赁合同解除；2、缪密红向田头公司支付自2011年12月1日起，至缪密红将房屋交回田头公司之日止，按每月71250元计算的租金。
原审法院认为，田头公司、缪密红签订的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按约定全面履行合同义务。合同签订后，田头公司依约将涉诉房屋移交给缪密红，履行了合同义务。田头公司主张缪密红在租用田头公司房屋期间，未按约定支付租金，仍拖欠自2011年12月1日起计算的租金，并提交租金收据及租金发票佐证。经核对，田头公司提交的收据、发票所记载的交租期限、金额与缪密红提交的收据所记载的交租期限、金额一致。据此，原审法院对田头公司提出的缪密红仍拖欠自2011年12月1日起计算的租金的主张予以采信。对田头公司要求缪密红支付自2011年12月1日起计算的租金的诉讼请求，原审法院予以支持。缪密红在租用涉诉房屋的过程中，未按约定的期限向田头公司支付租金，已构成违约。按田头公司、缪密红签订的租赁合同，缪密红应在每月15日前付清当月的租金，逾期60天仍未交清租金，田头公司有权单方解除合同，至2012年5月28日缪密红拖欠租金已超过60天，田头公司向缪密红发出通知解除双方的租赁合同，符合合同的约定。故此，对田头公司提出的确认田头公司、缪密红之间的房屋租赁合同已解除的诉讼请求，原审法院予以支持。田头公司、缪密红之间的租赁合同虽于2012年5月31日解除，但缪密红仍未将租用田头公司的房屋交回田头公司，田头公司要求缪密红按合同约定的租金标准支付占用期间的使用费，理由充分，原审法院予以支持。缪密红经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认田头公司与缪密红于2011年7月13日签订的房屋租赁合同于2012年5月31日解除，缪密红应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市坪山新区坪山办事处田头社区金田路X号（现为x号）的两栋厂房和x栋宿舍楼交回田头公司。二、缪密红应于本判决生效之日起十日内支付田头公司自2011年12月1日起按每月71250元计算的租金、使用费，直至缪密红将厂房及宿舍交回田头公司之日止。案件受理费7735元（田头公司已预交），由缪密红承担。
上诉人缪密红不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回田头公司全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由田头公司承担。
上诉事实与理由：一、一审判决认定《厂房租赁合同》有效，显属错误。田头公司田头股份合作公司隐瞒涉案厂房、宿舍均无建设工程规划许可证、无合法产权的事实，欺骗缪密红签订《厂房租赁和合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案租赁合同，应认定无效，且对于合同无效，田头公司应负主要责任。
二、一审判决缪密红应每月支付租金71250元直至将厂房宿舍交回田头公司之日止，显属错误。事实上，田头公司2012年5月28日发函解约时，缪密红已完全撒出租赁场地。发函后，田头公司已实际占有、控制涉案房屋，并另行招租。空置期间及新租户租用期间的房屋使用费显然不应再由缪密红承担。作为村股份公司，田头公司在当地影响力极大，不可能解约后长期无法收回其自有房屋，这于情于理都说不通。
被上诉人田头公司口头答辩称：双方合同于2012年5月31日解除，一审已查明在2012年12月14日开庭后龙岗法院曾去现场查看厂房状态为空置即缪密红自法院查看时止一直未将厂房交付给被上诉人。因此合同解除后的使用费应计至2013年1月，2013年2月田头公司已经将厂房租出去。
本院经审理查明，（一）田头公司与缪密红签订的《厂房租赁合同书》中对租赁物的描述为：坪山办事处田头社区金田路X号X栋的x栋厂房（总公司所有，面积3900平方米）和一套厂房、宿舍（某岭分公司所有，面积3600平方米），总面积为7500平方米。（二）某岭分公司所有的一套厂房、宿舍已取得房地产证，面积分别为2244.85平方米、1075.68平方米，合计为3320.53平方米；金田路X号X栋厂房已申报历史遗留违法建筑，但尚未有处理结果，田头公司也未向本院提交该栋房产的建设工程规划许可证。（三）二审庭审中，田头公司确认其于2012年6月下旬即对涉案租赁物停止供电，并且于2013年2月将涉案租赁物出租。（四）原审法院组织双方至涉案厂房查看的时间为2012年12月14日。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《厂房租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，但租赁合同中约定金田路厂房虽申报了历史遗留违法建筑，但尚未处理且无建设工程规划许可证，因此双方合同中就金田路厂房的租赁部分已违反了法律法规的强制性规定，应认定无效；而某岭部分的厂房、宿舍已取得房地产证，双方就该部分厂房、宿舍的租赁并未违反法律法规强制性规定，依法应认定为有效。缪密红自2011年12月1日即开始拖欠涉案厂房的租金，依据合同约定，田头公司有权解除双方的合同，田头公司向缪密红发出解约通知书要求缪密红于2012年5月31日交还涉案厂房，因此，本院认定双方合同有效部分于2012年5月31日解除。
关于田头公司主张的涉案房产的租金、使用费。本院认为，双方《厂房租赁合同书》虽然部分无效，但根据合同无效相互返还的原则，缪密红应将其占有使用涉案房产的使用价值以占有使用费的形式予以返还。《厂房租赁合同书》有效部分，缪密红应依据合同约定支付租金。缪密红虽主张该有效部分的登记面积双方约定的合同面积不一致，不足面积的租金应予扣减，但双方合同中约定的租金为概括约定，并非以单位面积租金为标准，且在双方合同履行过程中，缪密红从未提出过异议，应视为其认可了合同中约定的有效部分的面积和租金，因此，对于缪密红前述主张，本院不予采纳。缪密红自2012年12月1日起开始拖欠涉案房产的租金、占有使用费，应自该日始支付根据合同约定及参照合同约定，向田头公司支付租金和占有使用费。缪密红主张其于2012年5月31日即搬离涉案房产且将涉案房产交付于田头公司，但缪密红未提供证据证明，其仍需支付2012年6月1日之后的占有使用费。同时，原审法院已于2012年12月14日组织双方至涉案房产现场进行查看，查看时涉案房产已经空置，田头公司在查看后已可以收回涉案房产自行支配，因此，本院认定，缪密红支付的占有使用费应计至上述查看之日止。关于2012年6月1日至2012年12月14日期间的占有使用费的标准，根据本院查明的事实，田头公司已确认其于2012年6月下旬对涉案房产停电，此后涉案房产已不具备使用功能，因此根据公平原则，本院认定2012年6月的占有使用费缪密红应参照合同约定租金标准支付，2012年7月1日至2012年12月14日期间缪密红应参照双方合同约定的租金标准的50%向田头公司支付占有使用费。经计算，缪密红应支付的租金、占有使用费为692963元{71250×［7＋（5＋14÷31）×0.5］}。此外，缪密红向田头公司支付了押金74100元，双方部分合同无效，上述押金对应于合同无效部分为38532元，根据合同无效返还的原则，田头公司应将该部分押金返还给缪密红，因此，扣除该部分应返还的押金，缪密红实际还应向田头公司支付租金、占有使用费654431元。
涉案房产现已由田头公司自行支配，因此缪密红无需再向田头公司交还涉案房产。此外，合同无效部分可能涉及的装修损失，缪密红未在本案中提出，缪密红可另循法律途径解决。
综上，缪密红的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院认定不清，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法山民初字第38号民事判决第一项为：确认缪密红与深圳市坪山田头股份合作公司签订的《厂房租赁合同书》中涉及深圳市坪山办事处田头社区某岭分公司所有的一套厂房、宿舍部分于2012年5月31日解除；涉及坪山办事处田头社区金田路X号X栋厂房的部分无效；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法山民初字第38号民事判决第二项为：缪密红应于本判决生效之日起十日内支付深圳市坪山田头股份合作公司自2011年12月1日至2012年12月14日的租金、占有使用费共计654431元；
三、驳回深圳市坪山田头股份合作公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费7735元，由缪密红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年三月十七日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。