江苏省淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初5780号
原告（反诉被告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心,住所地无锡市滨湖区梁清路***号。
负责人：侯志平，该中心部队长。
委托诉讼代理人：付涛，男，该中心工作人员。
委托诉讼代理人：吴国雨，江苏六仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淮安市树峰商贸有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海西路83号。
法定代表人：林爱朋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张光天，女，汉族，1981年12月26日生，该公司法务，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：杨未来，男，汉族，1968年8月4日生，该公司法务，住淮安市清江浦区。
原告（反诉被告）中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称保障中心）与被告（反诉原告）淮安市树峰商贸有限公司（以下简称树峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保障中心的委托诉讼代理人付涛、吴国雨，被告树峰公司的委托诉讼代理人张光天、杨未来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保障中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告房屋租金40万元及违约金（以40万元为本金，自2017年1月11日起按日千分之三计算至实际给付之日止）；3、被告将租赁房屋返还原告；4、被告支付房屋使用费（自2017年6月14日起按每月71333元计算至实际返还之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月19日，原告下属中国人民解放军73821部队司令部（该部队番号及代号已经取消）与被告签订《军队房地产租赁合同》一份，将位于淮安市××路××号建筑面积400平方米的房屋租赁给被告使用，合同签订后，原告依约交付房屋，按照合同约定被告应当在2017年1月10日前缴纳该年度上半年的租金40万元，但经原告多次催要，被告仍未支付，原告根据法律规定于2017年6月6日向被告发出解除合同通知书，要求被告搬离，但被告置若罔闻。另外，根据中央军委【2016】58号文件精神，原告亦有权终止合同，收回房屋，故诉至法院，请求判如所请。
被告树峰公司辩称：不同意解除合同，支付租金和违约金。因为违约方是原告不是被告，双方之间的合同到2022年才结束，现原告仅凭中央军委发布的内部文件就单方提出解除合同，不符合宪法规定的公平和合理原则，军队的规定也必须合宪；亦不符合合同法及民法通则的规定，根据惯例、公序良俗、淮安本地情况，所有出租方要求解除租赁合同的，从提出之日起直到承租方搬离为止的租金都是免于收取。返还房屋和支付房屋使用费都是无稽之谈。应当驳回原告诉讼请求。
反诉原告树峰公司向本院提出反诉请求：1、要求继续履行双方之间的租赁合同（最起码至2018年6月30日）；2、反诉被告赔偿反诉原告损失360万元；3、反诉被告退还保证金24万元及利息；4、反诉被告向反诉原告交付2012年至2017年期间收取的租金和水电费发票；5、请求法院判令反诉被告减免从中央军委决定提出终止合同时起至实际搬离时止的租金；6、确认双方之间合同的第九条第四项无效；7、反诉被告承担诉讼费。事实和理由：2015年11月19日树峰公司与保障中心签订《军队房地产租赁合同》一份，约定由保障中心将位于淮安市××路××号建筑面积为400平方米的房屋出租给树峰公司使用，用于树峰公司与淮安市移动公司合作开发手机大卖场旗舰店，租赁期限8年自2015年12月1日至2022年6月30日止，租金以逐年递增的形式由每年80万元至91.6万元。合同签订后，截止2017年春节双方合作愉快，但是春节新年上班后，保障中心口头通知树峰公司暂时缓交2017年上半年房屋租金，并告知原因是部队要提前终止合同收回房产。2017年3月保障中心无理要求树峰公司到部队无条件签订终止租赁协议而拒绝赔偿分文，树峰公司按照法律规定主张同时履行抗辩权，并多次严正交涉要求必须签订赔偿协议再签订终止协议，均遭拒绝，后保障中心将树峰公司诉至法院。因为双方之间的合同约定期间是8年，故树峰公司制定了8年的战略规划，投入了8年的装潢、广告、人力等各项费用，年平均利润在360万元左右，保障中心提前终止合同，应当赔偿树峰公司的直接利益和可期待利益损失；另外，根据树峰公司掌握的证据，中央军委要求是可以延迟到2018年6月30日并据情赔偿，但保障中心隐而不报；同时合同约定非军事需要提前解除合同的付2个月租金作为搬迁费用。综上，请求支持树峰公司的诉请。
反诉被告保障中心辩称：1、反诉原告要求继续履行合同，与现行国家政策相悖，没有事实和法律依据，请求驳回；2、要求赔偿损失没有依据，根据双方合同第九条第四款约定，责任各自承担；3、关于保证金，根据双方合同第六条第三款规定，“乙方未履行合同义务的，甲方有权不退还保证金”，本案中反诉原告没有按合同约定的租金付款进度支付租金，违反了该条款，该笔保证金反诉被告有权扣除；4、反诉原告要求开具发票，没有事实和法律依据，合同中没有约定反诉被告的开票义务，且该项诉求与反诉原告的诉讼请求不是同一法律关系，事实上，反诉被告已经按照军队相关规定，其出具了税票。5、减免租金和确认合同无效，没有事实和法律依据，合同是双方平等协商一致的产物。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理查明事实如下：2015年11月19日，73821部队司令部（出租方、甲方）与树峰公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，载明：第一条、甲方自愿将位于江苏省淮安市清江浦区淮海西路83号建筑400平方米房屋出租给乙方使用。第二条、租赁用途为手机及配件销售。第三条、租赁期限自2015年12月1日起至2022年6月30日止。第四条、租金总额680万元，年租金为80万元、80万元、80万元、85.6万元、85.6万元、85.6万元、91.6万元、91.6万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式为转账。第五条、租赁期间的水、点、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的30%向甲方支付房地产租赁保证金24万元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金并附加银行同期存款利息。第七条、租赁期内，甲方应当履行下列义务……第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务……第九条、合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承担的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十条、甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付5万元作为违约金。第十一条、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付5万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条、本合同双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十三条、……第十四条……第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1、租赁房屋位置：……2、租赁期限及金额……2015年12月1日至2016年6月30日租金46.7万元、2016年7月1日至2017年6月30日租金80万元……3、租金及支付方式：租金于每季度前十日缴至我部银行账户……4、本合同签订后，甲乙双方于2014年6月30日、乙方委托林爱朋签订的租赁合同即行废止，双方所有租赁约定以本合同为准。
2017年6月20日，保障中心出具《关于中国人民解放军73821部队诉讼主体变更的情况说明》，载明：根据军队联勤保障体制改革方案和上级有关文件，中国人民解放军73821部队已于2016年12月15日0时停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心继承。涉及中国人民解放军73821部队的案件，诉讼主体变更为中国人民解放军无锡联勤保障中心。因中心为军事单位，非地方企业公司法人性质，不体现法人代表。特此证明。
保障中心和树峰公司一致认可：2016年12月31日前的房屋租金已经支付；在合同履行过程中，每年年初的租金，因树峰公司经营需要，会出现延迟支付的情况，保障中心亦许可。
以上事实，有当事人陈述及保障中心举证的军队房地产租赁合同、情况说明，树峰公司举证的家庭居室装修工程施工合同、增值税发票、电子回单等证据在卷佐证。
保障中心为证明其已经向树峰公司发出解除通知，举证了以下证据：
1、落款时间为2017年4月20日的《关于限期终止合同事》的函件，载明：树峰公司：2016年2月，根据习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号），《通知》明确指出：“全面停止军队和武警部队有偿服务工作，内容包括原政策允许的空余房地产租赁等15个行业”。贵公司租赁我部队下属原73821部队房地产项目，属于中央军委明确要求全面停止项目。限贵公司2017年5月31日前，根据合同协议书关于“不可抗拒力”相关条款，于我部签订合同终止协议；2017年6月30日前全面关停并交还所承租的房地产。希以全力支持为盼。对该函件，树峰公司称并未收到，保障中心仅是在2017年4月份提出终止合同，但拒绝协商赔偿问题。
2、落款时间为2017年6月6日的江苏六仁律师事务所发出的《律师函》，载明：树峰公司：我所系保障中心聘请的法律顾问，受该中心委托，就贵公司违约金及合同解除事宜，函告贵公司。2014年7月，贵公司和原中国人民解放军73821部队签订《军队房地产租赁合同》，合同第四条对租金支付时间、第九条对合同解除条件进行明确约定，现贵公司累计共欠租金四十万元，经多次催要仍不支付，贵公司的行为已经构成根本违约。另外，中央军委于2016年12月下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，通知明确指出：“全面停止军队和武警部队有偿服务工作，内容包括原政策允许的空余房地产租赁等15个行业”，合同约定的解除条件（第九条第四项）也已经成就。2016年9月13日因军改需要，原中国人民解放军73821部队划归保障中心管辖，后保障中心取消该部队番号和代号。原中国人民解放军73821部队在《军队房地产租赁合同》中的权利和义务由保障中心享有和承担。根据《合同法》第九十三条第二款、九十四条第(三)项之规定，保障中心决定解除双方的《军队房地产租赁合同》。望贵公司在接到本通知后，立即停止营业，并于七日内结清租金及其他费用，同时将房地产返还保障中心。如逾期不搬，自行承担相应法律后果。特此函告。保障中心陈述因为送达该份函件时树峰公司拒收，还报警处理。对该函件，树峰公司称并未收到，双方仅是因为其他事宜发生纠纷导致报警处理。
树峰公司为证明其损失，提供以下证据：
1、部分装修合同及发票7张，证明2017年初装修花费60万元。
2、树峰公司人员花名册1份，证明公司员工共35人，如果提前解除合同，公司人员将要分流，并且按劳动法解除合同，需要承担工资、经济补偿等总计60万元。
3、电子订货清单、库存清单，证明如果提前终止合同，尚有库存425万元商品未能出清，手机是随行就市的商品，损失较大。
4、华为专区的厂家装修报价单，证明装修花费。
5、2012至2016年纳税申报表和完税凭证，证明公司年收入情况。
6、三星专卖店加盟费清单、照片，证明公司给付三星加盟费20万元后，三星公司才为其整体装修并授予铜牌。
7、淮安移动总公司支付的酬金明细，证明移动公司是根据销售量给予公司酬金补贴，如提前终止合同，将造成损失。
8、广告费发票和收据，证明树峰公司是根据8年的合同来安排广告设计，如提前终止合同，将造成损失。
保障中心对上述证据均不予认可，认为：1、根据双方约定，在军队政策发生调整时，双方均不承担责任；2、上述证据是在商业活动中，树峰公司为追求利益回报所投入的资金，其也应当获得了相应的经济收益，不能根据投入认定损失；3、解除租赁合同并不必然导致树峰公司与第三方之间业务合作的终止，也不导致其必须与职工解除劳动关系。
本院认为，保障中心与树峰公司之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当恪守。现由于军队政策调整，保障中心根据合同第九条第四项约定要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，对保障中心要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对保障中心称系树峰公司未按约支付租金，故其以树峰公司违约为由要求解除合同的理由，树峰公司不予认可。本院认为，树峰公司已经按时支付了2016年的全年租金，而根据双方交易惯例，年初租金会出现迟延交付，并且在2017年年初应当交付下年租金时，双方因为因军队政策调整，保障中心需要终止合同的情况，双方一致处于协商过程中，从保障中心举证的2017年4月的函件中亦可看出保障中心并未催缴房租而是要求树峰公司积极配合交还房屋，故对保障中心以树峰公司违约为由要求解除合同的理由，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，树峰公司于合同解除后应当迁出承租房屋，并按合同约定的标准支付合同解除前的租金及合同解除后的实际占用费，根据双方合同约定2016年7月1日至2017年6月30日租金为80万元，2017年7月1日至2018年6月30日租金为85.6万元，且2016年12月31日前的租金已经支付，故2017年1月1日至2017年6月30日的租金为40万元，此后的租金及占用费按照每月71333元标准计算并无不当，故对保障中心要求树峰公司支付租金及实际占用费的诉讼请求，本院亦予以支持。对树峰公司要求保障中心赔偿损失360万元并退还保证金24万元及利息，因根据双方合同约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，故对树峰公司要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持；关于保证金24万元，根据双方合同约定，保障中心应当退还该款项。对树峰公司要求保障中心出具2012年至2017年期间收取的费用的发票的诉讼请求，保障中心不予认可，本院认为，是否开具发票不属于人民法院民事案件的审查范围，故对该诉讼请求本院不予支持。树峰公司要求确认合同第九条第四项条款无效，并减免租金的诉讼请求，保障中心不予认可，本院认为，合同系双方签字、盖章，是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，树峰公司的该诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军无锡联勤保障中心与被告淮安市树峰商贸有限公司于2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》。
二、被告淮安市树峰商贸有限公司于本判决生效后三日内迁出其承租的坐落于淮安市淮海西路83号房屋，并支付原告中国人民解放军无锡联勤保障中心房屋租金40万元（计算至2017年6月30日）及其后的房屋租金、占用费（自2017年7月1日起按每月71333元的标准计算至实际迁出之日止）。
三、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。
四、反诉被告中国人民解放军无锡联勤保障中心于本判决生效后三日内一次性退还反诉原告淮安市树峰商贸有限公司租赁保证金24万元（与第二项折抵后，反诉被告不再支付）。
五、驳回反诉原告淮安市树峰商贸有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7300元，由本诉原告中国人民解放军无锡联勤保障中心负担。
反诉案件受理费17800元，由反诉原告淮安市树峰商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张树维
审 判 员 吴祥华
人民陪审员 郑蓉华
二〇一八年一月三十日
书 记 员 刘 莹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。