广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第106号
上诉人（原审被告）：广州东浚开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风东路836号东峻广场36楼。
法定代表人：彭雄发，该公司董事长。
委托代理人：李辉龙，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：杨荟玉，国信信扬律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：朱勇萍。
委托代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：蒲慧鑫，国信信扬律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州洽诚贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路21号2110房。
法定代表人：冯昀，该公司总经理。
委托代理人：徐立，广东海之华律师事务所律师。
委托代理人：湛凌峰，广东海之华律师事务所实习律师
被上诉人（原审原告）：何儒俊。
被上诉人（原审原告）：叶丽珍。
上述两被上诉人的共同委托代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：黄淑芬，广东达熙律师事务所实习律师。
原审被告：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，地址：广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。
负责人：林锡武，该行行长。
委托代理人：曹丹，该行职员。
委托代理人：陈穗华，该行职员。
上诉人广州东浚开发有限公司（以下简称东浚公司）、朱勇萍、广州洽诚贸易有限公司（以下简称洽诚公司）因与被上诉人何儒俊、叶丽珍、原审被告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东浚公司的委托代理人李辉龙、上诉人朱勇萍的委托代理人张瀚、上诉人洽诚公司的委托代理人徐立、湛凌峰，被上诉人何儒俊、叶丽珍及两人的共同委托代理人王云松、黄淑芬，原审被告农行淘金支行的委托代理人陈穗华到庭参加诉讼。现已审理终结。
当事人原审的意见
何儒俊、叶丽珍向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认何儒俊、叶丽珍与东浚公司的商品房买卖关系及双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，东浚公司到房管部门为何儒俊、叶丽珍办理《商品房买卖合同》的交易登记备案手续；2、确认何儒俊、叶丽珍是广州市荔湾区中山八路6号之一507房屋的合法产权人；3、农行淘金支行停止对广州市荔湾区中山八路6号之一507房屋的申请执行；4、东浚公司、农行淘金支行为何儒俊、叶丽珍办理广州市荔湾区中山八路6号之一507房屋的抵押登记涂销手续；5、东浚公司、农行淘金支行、朱勇萍、洽诚公司承担本案诉讼费用。何儒俊、叶丽珍在重审期间变更诉讼请求为：1、撤销（2005）穗中法民执字第543号-1执行裁定中关于驳回何儒俊、叶丽珍异议的内容及有关广州市荔湾区中山八路6号之一507房的执行措施；2、确认东浚公司、朱勇萍及朱勇萍、洽诚公司就广州市荔湾区中山八路6号之一507房的房产买卖合同关系、房产交易登记备案手续无效并予以撤销；3、何儒俊、叶丽珍与东浚公司就广州市荔湾区中山八路6号之一507房签订的《协议书》及《商品房买卖合同》合法有效，东浚公司为何儒俊、叶丽珍办理该房产的交易登记备案手续；4、确认何儒俊、叶丽珍是广州市荔湾区中山八路6号之一507房的合法产权人；5、本案诉讼费由东浚公司、农行淘金支行、朱勇萍、洽诚公司承担。何儒俊、叶丽珍陈述称对于请求撤销有关广州市荔湾区中山八路6号之一507房的执行措施的诉讼请求，是指何儒俊、叶丽珍对法院解除查封有异议，亦请求予以撤销。
主要事实和理由是：何儒俊、叶丽珍在2003年得知东浚公司以“1、3、5”（一万元入住，三年免供，五年免息）的优惠付款方式发售东浚荔景苑后，与东浚公司签订协议书、《商品房买卖合同》及《商品房抵押按揭贷款合同》，向东浚公司购买广州市荔湾区中山八路6号之一507房（下称案涉房屋），东浚公司和农行淘金支行指定的律师事务所收取何儒俊、叶丽珍交付的《商品房买卖合同》备案登记律师费、按揭手续代办费，并将何儒俊、叶丽珍已签约的合同原件收回，由东浚公司统一代办备案登记，该合同至今未交还何儒俊、叶丽珍，也未办理交易备案登记。合同签订后，何儒俊、叶丽珍依约向东浚公司支付首期购房款10000元，预交了房产契税，并按东浚公司的要求收楼。按东浚物业管理有限公司的要求，何儒俊、叶丽珍支付了物业维修基金、购房契税、水、电、煤气、有线电视费用及管理费等，并一直居住至今。期间，何儒俊、叶丽珍多次要求东浚公司按合同约定收取相应房款，继续履行合同。但东浚公司一直没有正面答复，没有如实告知业主在出售房屋期间案涉房屋正在诉讼中或正在抵押的情况。事实上，2001年9月东浚公司就已经将发售房屋的土地及在建工程抵押给农行淘金支行，在2003年7月30日东浚公司被广州市第四建筑工程公司起诉拖欠工程款一案，在2003年11月18日原审法院就对该房屋进行了查封。直到2004年3月20日东浚公司已经拖欠了农行淘金支行巨额欠款及利息，农行淘金支行已经向东浚公司提出了起诉。何儒俊、叶丽珍直至法院于2008年5月张贴执行公告时才得知东浚公司、农行淘金支行恶意串通处分何儒俊、叶丽珍所购的案涉房屋。为保护自己的合法权益，何儒俊、叶丽珍及众业主再次向法院提出执行异议。原审法院执行局于2008年12月25日裁定以执行程序无法解决房屋确权为由驳回执行异议，但同时指引何儒俊、叶丽珍另行提起诉讼主张房屋的所有权及合同有效。由此成讼。在何儒俊、叶丽珍对（2005）穗中法民执字第543号案提出案外人执行异议期间，东浚公司、农行淘金支行恶意将包括案涉房屋在内的五套房屋登记在朱勇萍名下。而在原审诉讼期间，朱勇萍又将包括案涉房屋在内的三套房屋转到洽诚公司名下，东浚公司、农行淘金支行、朱勇萍、洽诚公司恶意串通的行为损害了何儒俊、叶丽珍的合法权益应当予以撤销。基于上述事实，何儒俊、叶丽珍在重审期间变更诉讼请求。
东浚公司答辩称：（一）何儒俊、叶丽珍的第三、四项诉讼请求超出执行异议之诉应当审查的范围。执行异议之诉审查范围仅限于原执行裁定是否存在错误，即何儒俊、叶丽珍对执行标的是否享有实体权利，与各方对执行标的是否享有合同权利无关。何儒俊、叶丽珍的第三项诉请基于债权法律关系，依据是合同请求权，说明何儒俊、叶丽珍不享有房屋物权；何儒俊、叶丽珍的第四项诉请基于物权法律关系，依据是物权的支配权，意味着何儒俊、叶丽珍主张自己对案涉房屋享有物权，并不需要再行使合同请求权，两项诉权相互冲突。（二）何儒俊、叶丽珍要求确认案涉房屋归其所有，没有法律依据。1、我国《物权法》第九条、第十四条明确规定不动产物权的变更必须依法登记，自记载在不动产登记簿时才发生效力，案涉房屋未办理过户登记的情况下，当然属于东浚公司所有。2、何儒俊、叶丽珍虽然占据房屋多年，但我国法律不承认占有取得，何儒俊、叶丽珍并不能因此取得房屋产权。3、何儒俊、叶丽珍在执行异议阶段没有支付全部房款，不能事后补交房款取得房屋产权。（三）本案原审一、二审到重审的一系列诉讼活动都是以执行异议之诉纠纷为案由进行的，本案审查范围应限于执行异议之诉纠纷审查的范围。如法院认为需要对何儒俊、叶丽珍第二、三项诉请进行审查，则应当驳回何儒俊、叶丽珍的本案诉请，由何儒俊、叶丽珍另案解决。（四）若不考虑执行异议之诉审查范围及合同是否有效的问题，由于何儒俊、叶丽珍违约，且东浚公司已经事实上通知解除合同，何儒俊、叶丽珍要求办理交易备案的诉请，理应被驳回。东浚公司与朱勇萍签订的房屋买卖合同，合法有效。综上，东浚公司答辩请求法院驳回何儒俊、叶丽珍的全部诉请。
农行淘金支行答辩称：本案由法院审查认定，农行淘金支行不发表意见。
朱勇萍未作答辩。
洽诚公司答辩称：（一）本案是执行异议之诉，应遵循执行异议之诉适用的程序，在同一案件中不能处理多层法律关系，何儒俊、叶丽珍既要求确权，又要求确定合同债务，属于一案多诉，法院不应审查。（二）如法院认为需要对何儒俊、叶丽珍第二、三项诉请进行审查，应当驳回其本案诉请，由何儒俊、叶丽珍另案解决。（三）洽诚公司取得案涉房屋产权证在前，何儒俊、叶丽珍才根据法院通知将所谓的购房余款交到法院账户在后，何儒俊、叶丽珍并不能依法取得案涉房屋所有权。（四）洽诚公司购房前已经查册和看楼，房产登记产权是明晰的，洽诚公司已经尽到审慎义务，并且依约支付全部款项，是善意第三人，其与朱勇萍之间的房屋买卖合同是真实有效的。洽诚公司于2012年8月8日已向广州市荔湾区人民法院提起物权保护诉讼。（五）案涉房屋登记在洽诚公司名下，何儒俊、叶丽珍要求东浚公司办理交易登记备案手续，存在实际履行不能。何儒俊、叶丽珍陈述已占有使用即取得案涉房屋产权没有法律依据。综上所述，何儒俊、叶丽珍的诉讼请求应依法予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：东浚公司是广州市荔湾区中山八路6－12号东浚荔景苑的开发建设单位。1998年5月4日，广州市国土资源和房屋管理局向其核发19980121号《商品房预售许可证》。
2001年9月28日，东浚公司（抵押人）与农行淘金支行（抵押权人）签订《房地产抵押清单》，约定：抵押物为广州市中山八路10号土地使用权及相应上盖，房地产评估价值1033050000元。2002年4月27日，广州市国土局房地产管理局出具《广州市房地产抵押登记证明书》，内容是：抵押权人为农行淘金支行，抵押人为东浚公司，权利房屋座落于荔湾区中山八路10号东浚荔景苑，权利价值958451000元，主债权金额560000000元。
2002年4月10日，农行淘金支行出具《承诺书》，内容是：东浚公司位于广州市中山八路10号的荔景苑土地使用权及上盖已抵押给该行，现该行申请办理撤销该项目的土地使用权抵押，办理在建工程抵押。现该行同意东浚公司出售上述抵押商品房，该行保证对东浚公司出售的商品房按出售一套立即涂销抵押登记一套的方式处理，若已出售的商品房（仅限于按法定程序已缴清所有售楼款的商品房）在涂销抵押登记前发生实现抵押权时，为保护购房人的利益，该行同意购房人有优先于该行的受偿权利，即购房人为第一受偿人，该行为第二受偿人。何儒俊、叶丽珍提交了该《承诺书》的复印件，并申请原审法院调查取证。原审法院于2010年2月10日到广州市房地产档案馆查询到该《承诺书》，内容与何儒俊、叶丽珍提交的《承诺书》内容一致。
2003年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局向东浚公司换发19980121号《商品房预售许可证》，准许东浚公司预售东浚荔景苑第一期自编3－7号楼，预售款专用帐户在农行东山支行，并在备注中载明了第三至七座各楼层房屋已抵押给银行的抵押情况及查封情况，写明“抵押房屋必须按规定涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续”。
2003年10月1日，东浚公司（甲方）与何儒俊、叶丽珍（乙方）签订《协议书》，约定：乙方购买东浚荔景苑6座5楼07房，建筑面积98.82平方米，总楼款585509元。乙方在甲方指定的银行以80%的总楼款即460000元作20年期按揭购买（乙方只能以等额本息还款法逐月偿还贷款）；乙方支付10000元购房定金即日签订《商品房买卖合同》和相关按揭合同，签订后，定金直接转为非按揭楼款。乙方分二期向甲方交付占总楼价20%即117102元的非按揭楼款，第一期10%即58551元，乙方支付上述10000元购房定金并付清购房相关税费后，免付余款48551元；第二期10%即58551元及银行取整按揭后的楼款即8407元，由乙方在相关按揭合同约定供款期（从银行放贷日起计，下同）第36期的最后一天前一次性向甲方支付。乙方签订相关按揭合同后须付清相关购房税费。按揭合同约定的供款期第1期至第36期由甲方承担30%的月供款，余下70%的月供款则由乙方承担；如因乙方原因引致按揭银行发出催款通知书或要求甲方回购该商品房，则由乙方承担一切由此而产生的损失。如乙方将房屋转让，必须在转让前一次性向甲方付清上述第二期10%及银行取整按揭后的楼款，否则视乙方违约，甲方有权以法律途径追究因此造成的损失（包括但不限于上述欠款），因转让所产生的费用由乙方与受让方自行承担。乙方如不按本协议约定的时间签订《商品房买卖合同》和相关按揭合同，则甲方有权不予退还购房定金及将该房屋另作出售。如乙方未按本协议规定的时间付款，逾期在60日内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，本协议继续履行；逾期超过60日，甲方有权解除本协议及《商品房买卖合同》。甲方解除本协议及《商品房买卖合同》的，乙方按累计应付款的30%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行本协议的，经甲方同意，本协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。该《协议书》的附件为《东浚荔景苑住宅单位装修标准》。
2003年11月20日，东浚公司（出卖人、甲方）与何儒俊、叶丽珍（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》，内容是：双方买卖的房屋为广州市中山八路10号东浚荔景苑6座507房，建筑面积98.82平方米；单价为每平方米5925元，总金额585509元；付款方式为分期付款，2003年10月1日前支付全部房价款的1.71%，计10000元；2003年10月30日前支付全部房价款的8.29%，计48551元；2006年11月20日前支付全部房价款的11.44%，计66958元；剩余46万元房款办理银行按揭；交付期限为2004年2月29日前；并约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2004年1月29日，东浚公司开具发票，载明收到何儒俊、叶丽珍购6座507房的10000元。
原审诉讼中，关于何儒俊、叶丽珍收楼日期，何儒俊、叶丽珍没有明确，东浚公司表示何儒俊、叶丽珍于2004年初接收案涉房屋并已入住使用。何儒俊、叶丽珍还提交了其交纳水电周转金、管理费、水费、电费、管道气费等费用的部分发票，以此证明其已在案涉房屋居住使用多年。
2004年5月19日，广州市国土资源和房屋管理局向东浚公司换发19980121号－6《商品房预售许可证》，准许其预售东浚荔景苑第一期自编3－7号楼，预售款专用帐户在农行东山支行，并在备注中载明了第三至七座各楼层房屋查封、解封及抵押情况，写明“抵押房屋必须经抵押权人同意，按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续”。2006年6月2日，广州市国土资源和房屋管理局向东浚公司核发《广州市房地产权属证明书》。据2006年6月5日、6月6日广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地他证字第C1560100、C1560700号《房地产他项权证》记载，东浚公司已将东浚荔景苑抵押给农行淘金支行并涂销了部分房屋的抵押。农行淘金支行表示涂销抵押的房屋均已付清房款，且并非采用“1、3、5”方案。
关于东浚荔景苑被原审法院查封、解封的情况如下：
2003年11月18日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2003）穗中法执字第1534－1号协助执行通知书，内容是：原审法院审理的广州市第四建筑工程有限公司诉东浚公司等一案，于2003年7月30日作出的（2002）穗中法民三初字第00657号民事判决书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条的规定，请协助查封被执行人东浚公司在广州市中山八路10号（除已经查封、销售以外）的所有房地产所有权。未经原审法院许可，不得对上述房地产办理任何手续。
2004年12月8日，原审法院对农行淘金支行起诉东浚公司等借款及担保合同纠纷一案作出（2004）穗中法民三初字第129号民事判决，判令东浚公司向农行淘金支行清偿贷款本金3000万元及利息，农行淘金支行有权依法处置东浚公司提供抵押的荔湾区中山八路10号在建工程荔景苑，在总债权额不超过5.6亿元的范围内享有优先受偿权等。
2005年3月23日，原审法院作出（2005）穗中法执字第543号民事裁定，内容是：原审法院依据已经发生法律效力的原审法院（2004）穗中法民三初字第129号民事判决书，于2005年3月3日向被执行人东浚公司等发出执行通知书，责令被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。裁定查封东浚公司的东浚荔景苑3－7号楼、自编1号楼A-
D单元全部（除已预售、查封、抵押外）。查封期限：2005年3月23日至2007年3月22日止。同日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2005）穗中法执字第543号协助执行通知书，请求协助查封被执行人东浚公司的东浚荔景苑3－7号楼、自编1号楼A-
D单元全部（除已预售、查封、抵押外），查封期限：2005年3月23日至2007年3月22日止。
2005年8月30日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2005）穗中法民三初字第344－349、353－358号协助执行通知书，内容是：原审法院审理的农行东山支行诉东浚公司等十二案，于2005年7月29日作出（2005）穗中法民三初字第344－349、353－358号民事裁定书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条的规定，请协助查封被执行人东浚公司在广州市中山八路10号荔景苑除已预售以外的房地产所有权，已查封部分作轮候查封处理。查封期限：2005年8月30日至2007年8月29日。未经原审法院许可，不要办理抵押、买卖、转让等手续。
2007年7月25日，原审法院作出（2006）穗中法执字第730－741号之一民事裁定书，内容是：原审法院依据已经发生法律效力的原审法院（2005）穗中法民三初字第344－349、353－358号民事调解书，向被执行人东浚公司等发出执行通知书，责令该被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但该被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。故裁定继续查封东浚公司的东浚荔景苑部分房产。
2008年4月25日，原审法院发出（2005）穗中法执字第543号、（2006）穗中法执字第730－741号公告，内容是：原审法院执行农行淘金支行申请执行东浚公司等偿还欠款一案，经查，广州市中山八路东浚荔景苑的部分房产是登记在东浚公司名下的房产。现原审法院准备对该房产进行处理，如有异议，请于5天内，即2008年5月1日前，书面向原审法院提出，并附能证明本房产属于你本人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的，原审法院将对该房产进行处理。
2008年7月9日，原审法院作出（2006）穗中法执字第730－741号之二民事裁定书，内容是：原审法院依据已经发生法律效力的原审法院（2005）穗中法民三初字第344－349、353－358号民事调解书，向被执行人东浚公司等发出执行通知书，责令该被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但该被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。故裁定继续查封东浚公司的东浚荔景苑全部房产（已预售及之前原审法院已解封的除外）。
2008年11月25日，原审法院作出（2005）穗中法执字第543号－1执行裁定书，内容是：申请执行人农行淘金支行和被执行人东浚公司等借款担保执行异议一案，由于案外人曹阳等人（包括何儒俊、叶丽珍）向原审法院提出执行异议，称其已经与东浚公司签订购房合同，故对原审法院查封其向东浚公司购买的房产提出异议。经原审法院审查查明：本市中山八路10号东浚荔景苑为东浚公司开发的房地产项目，并作为抵押物抵押给农行淘金支行，广州市房管局于2002年4月27日发出了《广州市房地产抵押登记证明书》。各异议人称其从2003年开始与东浚公司签订了涉及本案房产的《商品房买卖合同》，东浚公司承认除杨卫平支付定金1.1万元、胡媚茜未提交支付定金的证据外，其余异议人已经交付了1万元定金。但是各异议人均未提交支付购房款的证据。原审法院经审查认为：不动产以登记为原则，本案各异议人所提出异议的房产均登记在东浚公司名下，且各异议人均没有提交证据证实已经支付了购房款，故各异议人对案涉房产所提出的异议不能成立。各异议人与东浚公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效以及各异议人是否拥有案涉房屋的所有权均不属于执行程序中所应予以解决的问题，各异议人可以循其他法定途径主张权利。故裁定驳回异议人曹阳等人（包括本案何儒俊、叶丽珍）对本案执行标的提出的异议。
为表明双方的协商过程，何儒俊、叶丽珍提交了未注明日期的“1、3、5”方案的部分购房人写给东浚公司的函件，希望东浚公司严格执行购房合同和协议约定的价格。函件下有包括何儒俊、叶丽珍在内的部分购房人的签名。何儒俊、叶丽珍还提交了广东合众拓展律师事务所于2008年7月6日、8月1日向东浚公司出具的两份律师函，请东浚公司继续履行与“1、3、5”方案众购房人所签订的《商品房买卖合同》所约定的价格，表示购房人愿意协商新的付款方式，同意按原合同约定的价格向东浚公司支付剩余房款，请东浚公司提供东浚荔景苑项目的银行监控帐户。东浚公司否认收到上述函件。
东浚公司提交了2005年1月21日其发给何儒俊、叶丽珍的《通知》，内容是：因何儒俊、叶丽珍以《商品房买卖合同》约定的购买方式不获银行批准，现为保证何儒俊、叶丽珍购买该房，东浚公司愿以总房价480346元出售，何儒俊、叶丽珍在交付首期楼款后以最高8成按揭形式购买，具体按揭年限以银行批复为准。请何儒俊、叶丽珍于2005年1月26日前予以确认回复，并移步荔景苑客户服务部联系办理相关手续。何儒俊、叶丽珍回复称：房价450000元，8成按揭，首期2成（扣减已付订金），分两次于2005年8月、2006年8月付清。后何儒俊、叶丽珍与东浚公司没有就此达成一致意见。
2009年1月7日，朱勇萍（乙方）与东浚公司（甲方）签订《广州东浚开发有限公司商品房认购协议》（编号DJLJ-1681），约定：乙方向甲方认购位于广州市中山八路6-12号东浚荔景苑第6座5层07单元，该物业的测绘建筑面积为99.1642平方米。乙方认购该物业的价款为人民币615259元，乙方选择一次性付款方式，应在签订本认购协议时向甲方支付定金人民币10000元。余款605259元，须于签订《商品房买卖合同》之日起2日内付清。乙方应于2009年3月1日前在东浚荔景苑售楼部签订《商品房买卖合同》等文件。甲方声明：该物业已作抵押担保（抵押权人：农行淘金支行）。附件：《银行按揭须知》、《装修、设备标准》交楼标准（毛坯房）。当日，东浚公司出具收据，称：兹收到朱勇萍交来荔景苑6座507单元订金人民币10000元。
2009年2月17日，东浚公司与朱勇萍签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为现房，该商品房为第6座自然层5层07号房。该商品房建筑面积共99.1642平方米，其中套内建筑面积81.4460平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.7182平方米，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。该商品房屋属现房，按套出售，总金额615259元。买受人按下列方式按期付款：一次性付款，首期房款615259元须于签订本合同时即年月日前付清。出卖人应当在2011年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，即该商品房项目已办理初始登记手续，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。2009年2月17日，朱勇萍以广州市盈普投资管理有限公司的广州市商业银行东风支行账户转账605259元到东浚公司农行东山支行的账户，附言：6座507单元楼款。
2009年3月2日，原审法院立案受理本案。
2009年4月8日，原审法院作出（2005）穗中法执字第543-13号民事裁定，称“因申请执行人农行淘金支行申请解除查封，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：解除对被执行人东浚公司的位于广州市中山八路10号东浚荔景苑（3-7号楼）8套房产（包括案涉房屋）的查封”。2009年4月22日，东浚公司开具案涉房屋的不动产发票给朱勇萍。2009年5月19日，朱勇萍取得案涉房屋的契税完税证。2009年7月6日，朱勇萍取得案涉房屋的房地产权证。2009年11月25日，朱勇萍将案涉房屋抵押给广州市农村信用合作联社。该案涉房屋交易档案中10000元发票载明在顾客“何儒俊、叶丽珍”后添加了“朱勇萍”的名字。东浚公司对此解释称因为案涉房屋已经开具10000元发票给何儒俊、叶丽珍，不能重新开具该笔款项的发票，故只能在此发票上添加了朱勇萍的名字。
2011年12月8日，朱勇萍与洽诚公司签订《意向书》，就洽诚公司向朱勇萍购买广州市荔湾区中山八路荔景苑三套单元事宜，经友好协商，达成以下意向：一、物业地址为：广州市荔湾区中山八路6号之一504、507，6号之二2804（下称上述物业）。二、洽诚公司购买上述物业的总价款为4001530元。在签订本意向书当日，洽诚公司同意向朱勇萍支付意向金50000元；在上述物业的抵押权人同意涂销抵押后三个工作日内支付1950000元给朱勇萍。上述款项在双方签订《商品房买卖合同》后即转为房款。三、双方共同提交办理交易过户所需要的全部资料，并在上述物业办理过户当天，洽诚公司将1650000元支付给朱勇萍。四、洽诚公司拿到新证的当天将余款351530元一次性支付给朱勇萍。五、双方同意，上述物业交易及办理过户所产生的税费全部费用均由洽诚公司承担；如在签订本意向书后，政府或有关部门调整税费的，调整部分亦由洽诚公司承担。
朱勇萍、洽诚公司于2012年1月18日网签《广州市存量房买卖合同》，约定：洽诚公司向朱勇萍购买案涉房屋，建筑面积112.6722平方米，套内建筑面积92.5406平方米。朱勇萍保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向洽诚公司说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。该房地产按整套出售并计价，总金额1464710元，签订本合同时洽诚公司向朱勇萍支付500000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：总金额1464710元，洽诚公司应取得新房产证当天向朱勇萍支付。双方同意该房地产交付使用的时间为2012年3月1日，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。双方应当于2012年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。
诉讼中，洽诚公司为证实其依约向朱勇萍支付全部购房款的事实，向法院提供了以下凭证：1、委托人为冯大鹏的兴业银行个人汇款委托书，证实2011年12月8日向朱勇萍支付款项50000元，用途注明“往来款”；2、汇款人为冯大鹏、编号分别为06488556、06488557的中信银行电子转账凭证，显示冯大鹏于2012年1月9日、2月10日向朱勇萍账户分别转账1950000元、1640756.9元；3、朱勇萍分别于2011年12月8日、2012年1月9日、2月10日、2月22日出具《收条》，载明其收到东浚荔景苑5座2804、6座504、6座507房意向金50000元、房款195万元、房款1640756.9元、房款360773.1元。洽诚公司于2012年2月10日取得完税证和发票，发票记载：案涉房屋建筑面积112.6700平方米，单价13000元，金额1464710元。2012年2月20日，洽诚公司取得案涉房屋产权证。另外，洽诚公司陈述称：公司股东通过朋友得知朱勇萍有五套房屋要出售，就想购买三套用作职工宿舍使用，当时现场看过2804房无人居住，就没有再查看案涉房屋，案涉房屋是以交吉价购买的；以冯大鹏名义转账到朱勇萍名下是因为洽诚公司对公账户不能向私人账户转账，冯大鹏是洽诚公司股东的朋友；2012年2月22日的360773.1元是以现金的方式支付的；购房时，对于案涉房屋存在的诉讼纠纷，并不知情。
另查明：原审诉讼中，何儒俊、叶丽珍在《关于同意支付剩余房款的声明》上签名，表示同意按商品房买卖合同约定的房屋交易价一次性支付剩余未付的房款。后原审法院多次召集各方当事人调解。对于何儒俊、叶丽珍的上述表态，东浚公司表示不同意，认为何儒俊、叶丽珍应按现在的市场价购买。农行淘金支行表示：由于东浚公司是房屋所有权人，其只是抵押权人，东浚公司不同意按原合同价，则其也不同意。无论东浚公司按现市场价或市场价打折的方法同意出售房屋，经其审查有定价依据的，其都会同意。各方未能达成一致的调解意见。
2012年7月10日，何儒俊、叶丽珍将购房款575509元及利息330163.76元交至原审法院（2005）穗中法执字第543号案件执行款帐户中。
东浚公司诉讼中陈述称：东浚公司于2008年12月25日收到（2005）穗中法民执字第543号-1执行异议裁定书，2009年1月7日跟朱勇萍签订协议，并在2009年2月17日签订了《商品房买卖合同》，朱勇萍总共向东浚公司购买了五套房屋，将房款按照协议支付到监控账号里，东浚公司、农行淘金支行就按之前的约定申请法院解除对案涉房屋的查封措施。自2006年，东浚公司一直是按此方式偿还银行贷款的。2009年4月14日，东浚公司才收到法院送达的本案诉讼材料，得知何儒俊、叶丽珍提起了案外人执行异议之诉。
再查明，朱勇萍向东浚公司购买的五套房屋，其中所涉广州市东浚荔景苑5座（6号之二）2803号房，该房屋原购房人张一鹏、赵莉彬诉东浚公司、农行淘金支行、朱勇萍案外人执行异议之诉一案，原审法院于2012年6月21日作出（2010）穗中法民五重字第6号民事判决。该判决审理查明：“本案第一次开庭时，本院要求朱勇萍到庭阐述购买案涉房屋的相关情况，朱勇萍庭后提交《关于张一鹏执行异议一案情况说明》，称：一、关于购买房屋的过程。本人于2009年元旦初，得知东浚荔景苑有房屋销售，前往销售部进行了解、咨询，在多次沟通及看了十来套房屋后，最后确定购买包括本案房屋在内的五套物业。当时东浚公司的工作人员告知该房屋还带有租约，不交吉出售，要到两年后才能交付使用，因该房屋属于不交吉出售，在协商购房价格时相对要优惠一些；本人查看了本案房屋产权证明、房屋图纸、相同格局的房屋及本案房屋的方位（看房时东浚公司声称租户不在，故未能进入本案房屋内查看）。随后本人于2009年1月7日与东浚公司签订《认购协议》；当天支付10000元定金，同年2月17日签订正式《商品房买卖合同》；同年2月18日一次性支付完毕剩余购房款。本人认为本人购房过程与本案无关，我不知道张一鹏、赵莉彬与东浚公司有什么关系，本人已按合同约定支付了所有的购房款，在房管局办理了交易过户手续并取得该房屋的房屋产权证，因此，本人依法应享有该房屋的所有权。二、关于追究东浚公司迟交楼责任的问题。在买卖合同约定的交楼时间前后，本人一直多次书面及电话催告，要求东浚公司按合同约定交楼。正在与东浚公司沟通过程中，本人接到张一鹏向本人提起本案的诉讼，才得知张一鹏等人居住在该房屋内。为维护自己本身权益本人向贵院提出反诉，但贵院却违反法律规定不予受理，本人已经向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求东浚公司交楼，要求张一鹏交出房屋。本人作为购买人，在支付全部楼款并已办理登记的情况下，东浚公司对本人的违约责任在于迟延交楼的责任。对东浚公司的迟延交楼，本人当然保留追诉的权利。但本人更关注的，也是涉及到本人根本利益的，是对本案房屋的所有权，因此强烈要求法院保护本人对该房屋的所有权。三、关于该房屋出售时抵押的情况及本人职业。本人在认购本案房屋、签订认购协议的时候并不知道该房屋处于抵押状态，在签订买卖合同时，东浚公司告知此情况，并称该楼盘所有房屋都处于抵押状态，但抵押银行是同意出售房屋的，银行在业主交完款后即可涂销抵押，该楼盘大部分业主已取得房产证。在东浚公司出示几户东浚荔景苑小业主的房产证后，本人才与东浚公司签订《商品房买卖合同》。本人已退休，退休前本人并非国家工作人员。本人作为一个普通公民，收入来源完全属于个人隐私，本人用合法来源的资金购买房屋，支付了所有的购房款，应取得争议房屋的产权。本人认为没有必要提供本人收入来源的信息。本人认为贵院完全站在张一鹏一方多次询问与本案无关的问题，明显是先入为主的带着本人并非善意购买的偏见来审判此案，贵院的行为是明显的偏袒行为，本人对贵院是否能够公正、公平的审理本案表示强烈的担忧。四、本案房屋现状。本人于2009年7月6日取得该房屋的产权证，于2009年11月25日将该房屋抵押予广州市农村信用合作联社，并办理了抵押登记手续。现在争议房屋的产权人仍是本人且仍处于抵押状态。五、关于《商品房买卖合同》、《认购协议》中签名事宜。本人再次确认上述合同、协议中的签名是本人的亲笔签名！张一鹏无任何相反证据及理由可以证明本人签名存在虚假可能的情况，提出对本人的签名进行笔迹鉴定，这样的要求完全是无理的，如不是本人签订的，本人为何要缴纳房款呢？六、关于本人到庭情况。本人已聘请了律师并已做了特别授权，委托权限非常详细具体。本人因年事已高和身体状况的原因，不适合出庭，有关本案案件的事实情况，本人会据实告知代理律师并由其代为陈述，而相关的法律意见，则以代理律师发表的意见为准……。
东浚公司在第一次开庭时对案涉房屋出售给朱勇萍的经过做如下陈述：其在2008年12月25日收到原审法院作出（2005）穗中法执字第543号－1执行裁定后，认为案涉房屋的产权是东浚公司的，就将案涉房屋拿出来出售。当时是在售楼部出售案涉房屋，有告知朱勇萍案涉房屋有人租住，考虑到不知道张一鹏会将房屋弄成什么样，所以将交楼的标准写的低一点，在《商品房买卖合同》中写明房屋是毛坯房。并无提供租赁合同给朱勇萍，也没有将租赁合同的内容包括租期和租金等告知朱勇萍。案涉房屋出售给朱勇萍的价格是以卖给张一鹏的价格为衡量指标。其在2009年将案涉房屋出售给朱勇萍时，并未专门发文通知张一鹏要出售案涉房屋。有告知朱勇萍案涉房屋存在抵押，但会在朱勇萍付款后涂销抵押。
朱勇萍的代理律师向朱勇萍了解情况后在2012年3月27日的庭询中进一步对朱勇萍购买案涉房屋的情况作如下陈述：朱勇萍购买五套房屋都是采用先支付一万定金，隔几天再一次性通过转账支付完毕剩余房款。东浚公司当时标的案涉房屋的价格是7000多元／平方米，因为五套房屋是一次性付款，又打了8.5折，形成了现在的价格。朱勇萍有向东浚公司要求看租赁合同，但没有看到租赁合同，朱勇萍没有向东浚公司询问租期和租金等相关问题，朱勇萍不懂承租人对案涉房屋享有优先购买权，也没有要求东浚公司出示承租人放弃购买案涉房屋的声明。因为东浚公司口头承诺在两年后会把房屋清空交付给朱勇萍，其就相信东浚公司，没有在合同中写明案涉房屋有租户……。
张一鹏和赵莉彬在第一次开庭时同时表示，朱勇萍与东浚公司签订的《商品房买卖合同》无效。依据是：1、该合同是在房屋被查封阶段签订的，该转让违反了法律的强制性规定，合同应当认定为无效。2、朱勇萍明知房屋是在张一鹏、赵莉彬购买并正常使用的情况下，再以低于当时市场的房价购买房屋，显然不是善意购买人。朱勇萍一次性购买东浚荔景苑五套房屋，并非为了自住购买，更恶劣的是朱勇萍联通黑社会用非法手段恐吓、胁迫张一鹏、赵莉彬腾空房屋，一方面可以恐吓打击报复业主代表，东浚公司出售给朱勇萍五套房屋都是东浚系列案件中五户业主代表所有的房屋，东浚公司和农行淘金支行非常清楚我们五户是业主代表，因为早在2006年的信访开始中，法院当时要求我们推选代表，我们五户就是当时推选的代表，这五户的名单当时交给了东浚公司和农行；另一方面也可以为东浚公司转移被查封的财产。以上可以证实东浚公司与朱勇萍存在恶意串通转移财产的行为。朱勇萍不是善意第三人还表现为以下情况：首先，东浚公司‘1、3、5’付款方式系列案多次通过媒体曝光，已经成为了社会关注的热点事件，在发生执行异议之诉后，朱勇萍并没有主动要求法院作为案件第三人参与案件了解情况；其次，朱勇萍和东浚公司签订的《商品房买卖合同》及装修条款内容很多和实际情况不一致，这就证明朱勇萍和东浚公司之间不是按照真实意思的意愿订立合同；第三，关于交易价格，之所以张一鹏、赵莉彬与东浚公司没有达成一致意见，就是因为东浚公司提出至少按照市场价1.8万的价格才能交易，但其卖给朱勇萍的价格却不一样，而且是一次性五套交易。如果按照类似的价格，为何不能与张一鹏交易，对此东浚公司都没有解释。另外，按照东浚公司刚才的说法，认为张一鹏只是租赁关系，而朱勇萍也相信东浚公司的说法。如果是租赁关系，东浚公司应先将出售信息告知张一鹏，张一鹏有优先购买权，朱勇萍有无要求东浚公司提供相应的资料证实承租人放弃优先购买权，如果没有提出，就不能够说明朱勇萍是善意购买人。……。
2011年8月8日，张一鹏等东浚荔景苑业主来法院信访。信访称其每天遭东浚公司、朱勇萍严重刑事恐吓，破坏骚扰，人身安全已受到严重威胁，请法院从速公正审理案件。同时还提供了照片和《南方都市报》2011年8月8日对此事的报道。原审法院于2011年8月16日通知本案各方当事人到庭，告诫各方当事人在案件审理过程中，应克制规范各自的行为，不得因案件纠纷滋生其他事端，应循法律途径合法解决纠纷。如各方当事人违反规定导致恶性事件发生，应承担相应的法律责任。
2012年5月18日，张一鹏来院信访，称朱勇萍将其从东浚公司处购买的五套房屋除案涉房屋以外的其他四套房屋均已出售给他人（其提供案涉房屋在2012年5月8日的查册表，证实案涉房屋还登记在朱勇萍名下），故请求法院‘在本案终审结束前，责令广州市农村信用合作联社、广州市房管局、东浚公司和朱勇萍不得涂销抵押，不得再次买卖本人所在房屋’。原审法院在5月21日就其信访事宜对张一鹏进行告知，并建议其如果要防止案涉房屋再次转移，应依法申请财产保全。”
（2010）穗中法民五重字第6号民事判决“本院认定”内容如下：“……关于东浚公司与朱勇萍签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，东浚公司出售案涉房屋存在恶意。东浚公司明知案涉房屋早已出售给原告，且原告已经实际居住多年，在原告通过诉讼主张案涉房屋权属过程中，在案涉房屋权属存有争议的情况下将其再行出售给他人，有转移财产之嫌。东浚公司出售给朱勇萍的案涉房屋价格远低于出售时的市场价，东浚公司表示其是参照和原告签订的《协议书》确定了案涉房屋的出售价格，但法院在原审调解过程中，原告同意按照该价格购买案涉房屋，由于东浚公司坚持要求按照调解时的市场价格（东浚公司称每平方米为18000元左右）出售，导致调解不成。此后东浚公司又在未告知原告的情况下，以和原告签订的协议中约定的房屋价格转售案涉房屋给朱勇萍，主观存有恶意。其次，朱勇萍并非案涉房屋的善意买受人。其一，朱勇萍购房时已知有租户住在案涉房屋，理应谨慎核实相关情况。但朱勇萍并未核实租户的具体情况，包括租期、租金等与自身利益直接关联的基本事项，甚至没有核查租赁合同以及查看案涉房屋的现状，不仅有违房屋买卖的常规做法，也说明其在购买房屋过程中存在重大过失。其二，朱勇萍明知案涉房屋出售时存在租赁关系，但与东浚公司签订《商品房买卖合同》时并未约定相应条款保障自身权利，甚至还在《商品房买卖合同》中载明案涉房屋是“毛坯房”；朱勇萍陈述其购买案涉房屋单价的确定方式，但《商品房买卖合同》并未记载单价，反而载明是“按套出售”；上述情况均与常理相悖。其三，朱勇萍购买案涉房屋的价格低于其签订房屋买卖合同时的市场价。东浚公司在原审已经陈述确认案涉房屋附近楼房的销售价格均为每平方米18000元左右，现朱勇萍购买的案涉房屋单价每平方米才6000元左右，远低于市场价；其四，朱勇萍采用一次性付款的方式同时在案涉楼盘购买了五套房屋（包括案涉房屋），并拒绝对其资金来源作任何说明，且取得案涉房产后立即将五套房屋都办理了抵押贷款，又不愿意提交抵押贷款合同供法院查明事实。既然东浚公司出售案涉房屋存在主观恶意，而朱勇萍亦非善意买受人，且东浚公司与朱勇萍之间的房屋买卖合同关系损害了张一鹏、赵莉彬的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定‘有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益’，东浚公司与朱勇萍签订的《商品房买卖合同》为无效合同。……。判决如下：一、撤销广州市中级人民法院（2005）穗中法执字第543-1号执行裁定中关于驳回张一鹏、赵莉彬异议的内容；二、确认东浚公司与朱勇萍签订的广州市中山八路东浚荔景苑5座（6号之二）2803号房的《商品房买卖合同》无效；三、确认张一鹏、赵莉彬与东浚公司2003年9月16日和2003年12月21日签订的两份《协议书》为合法有效的商品房买卖合同；四、确认张一鹏、赵莉彬是广州市中山八路东浚荔景苑5座（6号之二）2803号房的合法产权人。本案一审受理费10407元由被告东浚公司负担。”判后，东浚公司、朱勇萍不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2013年6月14日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院判决理由和结果
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"北京市朝阳田华建筑集团公司与唐山滦州古镇置业有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-09-11\\\\\",\\\\\