＼n湖北省武汉市洪山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂洪山和民商字第00356号＼n原告：苏光浩，男，1955年11月1日出生，汉族，湖北省咸宁市人，武汉职业工程技术学院教师。＼n被告：武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会。＼n法定代表人：赵开毅，该单位支部书记。＼n委托代理人：丁晴，湖北诚明律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n被告：武汉市城市建设投资开发集团有限公司。＼n法定代表人：雷德超，该公司董事长。＼n委托代理人：韩军、许雄，湖北珞珈律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n被告：武汉容昌房屋征收服务有限公司。＼n法定代表人：张超，该公司总经理。＼n委托代理人：王珣，该公司员工，代理权限：特别授权。＼n委托代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n原告苏光浩诉被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会（东发红村）、武汉市城市建设投资开发集团有限公司（城投集团）、武汉容昌房屋征收服务有限公司（荣昌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成由郑邵斌担任审判长、代理审判员陈钢、人民陪审员汪娟参加的合议庭，并于2013年7月15日公开开庭进行了审理。原告、被告东方红村的委托代理人丁晴、被告武汉城投集团的委托代理人韩军、许熊、被告武汉荣昌公司的委托代理人常伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告苏光浩诉称：1991年6月16日，原告从案外人涂金照处购得位于武汉市洪山区和平街东方红村老岸59号的房屋一套，建筑面积102.8平方米，并于1992年5月30日为该房屋办理了《集体土地使用权证》。1994年，被告东方红村收取了原告的“地皮费”。根据《武规（工）地字（2006）187号》文件，该房屋在“五青四干道建设项目”拆迁范围内。2008年农历1月，原告根据有关公告在被告和平村办理了拆迁登记。2009年2月，被告城投集团委托被告荣昌公司实施拆迁工作，后者未经原告同意拆除了该房屋，并将拆迁费支付给了涂金照。为此，原告于2010年2月提起诉讼，要求涂金照返还拆迁款。2011年9月，涂金照将其领取的21.6万元拆迁款全部退还给原告，后原告撤回起诉。2012年11月29日，被告东方红村发布了《东方红村房屋拆迁安置实施方案》，该方案严重侵害了原告的房屋所有权和土地使用权。第一，三被告明知原告对以上房屋享有所有权，仍与案外人涂金照签订拆迁协议，并将拆迁款支付给了涂金照。涂金照在被告东方红村登记的安置房面积为230平方米，而根据被告东方红村制定的拆迁实施方案，原告仅能享受120平方米的安置房面积，与该村村民享受的待遇有天壤之别。以三口之家为例，村民能享受300平方米的安置房面积，价格为每平方米1，800元；外来户则只能享受120平方米，价格为每平方米2400元。原告为该村外来户，理应与该村村民享受同等的待遇。为有效解决纠纷，原告同意作出让步，仅要求享受240平方米的安置房面积，并同意按每平方米2，400元的价格购买。第二，被告东方红村在明知原告是房屋所有权人的情况下，仍为涂金照出具虚假证明，致使涂金照介入拆迁，至少造成原告12万元的经济损失，三被告对予以赔偿。被告东方红村就拆迁问题未听取原告的意见，并未与原告有效协商，侵犯了原告的合法权益。第三，原告为房屋的所有权人，因被告东方红村迟迟未对原告进行拆迁安置，故自拆迁协议签订满两年后，东方红村应按照该村村民、世居户、中转户同等的标准，每月向原告支付房屋租金补贴2，000元，直至2012年12月31日。故原告诉至法院，请求：一、确认原告享有坐落于原武汉市和平乡东方红村老岸59号三间红瓦房房屋的所有权；二、判令三被告给予原告安排不低于240平方米面积的拆迁安置房，房屋每平方米单价不得超过2400元；三、判令三被告对原告所造成的经济损失给予不低于12万元的经济赔偿；四、判令第一被告给予原告自“签订房屋拆迁协议”之日起计算，超出两年时间后，截止2012年12月31日止，每月按2000元房屋租金补贴；五、由被告承担本案诉讼费用。＼n原告苏光浩为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：＼n证据一、房屋买卖契约一份，拟证明原告向原房东涂金照购买了诉争房屋。＼n证据二、收条一份，拟证明涂金照收到原告支付的购房费。＼n证据三、收据一份，拟证明村委会收了原告的地皮费，村委会认可了原告对诉争房屋的所有权。＼n证据四、集体土地建设用地使用证一份，拟证明原告享有宅基地的土地使用权。＼n证据五、集体土地房屋拆迁安置协议书一份，拟证明：1、东方红村不顾事实将原房东作为产权人进行补偿安置；2、该协议是实物安置，不是货币补偿。＼n证据六、证明复印件一份（2009年2月27日东方红村开具），拟证明东方红村出具的证明与事实不符，东方红村开具了虚假证明。＼n证据七、证明复印件一份（2009年3月9日东方红村开具），拟证明东方红村出具的证明与事实不符，东方红村开具了虚假证明。＼n证据八、实施方案，拟证明原告权益受到侵犯。＼n证据九、申请一份，拟证明涂金照有卖房的意思表示。＼n被告东发红村辩称：一、原告主体不适格。二、东方红村不是合同履行主体，签订的是货币补偿协议，货币补偿已完毕，原告无权要求实物安置。三、根据被告于2012年11月29日制定的《东方红村房屋拆迁安置实施方案》实施方案，原告是外来户，即使原告是房屋权利人，也只能依据该方案购买。＼n被告东发红村为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：＼n实施方案一份，拟证明原告不是诉争房屋的产权人和安置对象。＼n被告武汉城投集团辩称：一、原告请求确认所有权的房屋是向案外人涂金照购买的，被告无法确认涂金照是否对该房屋享有所有权，也不能确认原告与涂金照之间转让房屋的行为是否有效。二、被告对本案诉争房屋进行的拆迁行为是依法依规，没有任何侵权，要求驳回原告对被告的诉讼请求。＼n被告武汉城投集团为支持其抗辩主张，向提交如下证据：＼n第一组证据：＼n证据一、建设用地规划许可证【武规（工）地字（2006）187号】。＼n证据二、建设项目选址意见书【武规（工）选字（2006）187号】。＼n证据三、武汉市人民政府征收土地公告【（2008）137号】。＼n证据四、武汉市洪山区人民政府专题纪要。＼n证据五、武青四干道集体土地房屋拆迁补偿安置实施方案。＼n第一组证据拟共同证明：被告征用本案诉争房屋的行为已依法获得相关部门批准，征用行为有法律依据。＼n第二组证据：＼n证据六、张贴公告的照片。＼n证据七、房屋情况调查表。＼n证据八、房屋拆迁补偿清算单。＼n证据九、集体土地房屋拆迁安置协议书一份。＼n证据十、证明一份（2009年2月27日东方红村开具）。＼n证据十一、证明一份（2009年3月9日东方红村开具）。＼n证据十二、涂金照身份证及户口薄。＼n证据十三、房屋拆迁安置协议书审核意见【武青【拆】审第227号】。＼n第二组证据拟共同证明：在征用该房产的过程中，拆迁实施单位一直严格依照法定程序进行拆迁。2009年2月，拆迁实施单位就该房产拆迁安置事宜与涂金照签订补偿协议，并在签约后及时支付了补偿款合计215，794.33元，至此完成了对该房屋权利人的拆迁安置工作。＼n被告武汉荣昌公司辩称：一、本案诉争房屋已经拆迁灭失，原告第一项诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。二、原告不是拆迁协议的当事人，当事人是涂金照和被告容昌公司，原告主体资格不适格。三、被告已经向被拆迁人涂金照进行了货币补偿，原告与涂金照之间的纠纷应另案起诉。四、涂金照与被告签订的是货币补偿协议，不是产权调换协议，被告对涂金照进行了充分的货币补偿。故，原告诉讼请求应予驳回。＼n被告武汉荣昌公司未向本院提交证据。＼n经庭审质证，被告东方红村对原告提交的证据一、二、的真实性无法确认，对证明目的有异议，不能证明原告系房屋的所有权人。对证据三的真实性有异议，证明目的有异议，根据收据内容，被告收取的是房费，不能证明原告对该房屋有所有权。对证据四的真实性、关联性有异议，原告无权购买房屋。对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，拆迁安置协议书系货币补偿协议。对证据六、七的真实性有异议，原告未提供原件。对证据八被告于2012年11月29日制定的实施方案的真实性无异议。对证据九的真实性有异议，无法确认真实性。＼n被告城投集团对原告提交的证据四的真实性有异议，认为该证据存在瑕疵，并且不能作为权属认定的证据。同时，对该证据的关联性也有异议，该证据是集体土地使用权证，不是房屋所有权证，与拆迁补偿没有关联。对原告其余证据的质证意见，与被告东方红村的质证意见一致。＼n被告荣昌公司对原告提交证据的质证意见，与被告东方红村的质证意见一致。另对原告提交的证据一，补充认为，作为城镇居民的原告在农村购买房屋的行为违反法律规定，原告与涂金照签订的房屋买卖协议无效，原告不能据此获取拆迁补偿及其他相关利益。＼n原告对被告东方红提交证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告并未接收该实施方案。＼n被告城投集团、被告荣昌公司对被告东方红村提交的证据均无异议。＼n原告对城投集团提交的第一组证据中的证据一、二、三、四均无异议，对证据五的真实性无法确定。对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，根据被告东方红村的登记，真正的被拆迁人应是原告而不是涂金照，该组证据要证明的事实与实际情况不符。＼n被告东方红村对被告城投集团提交的证据无异议，其中对证据十、十一需要补充说明的是，因原告与涂金照签订房屋买卖协议无效，被告东方红村才出具该证明。＼n被告荣昌公司对被告城投集团提交的证据无异议。＼n被告荣昌公司未向本院提交证据。＼n对以上各方无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院认为，原告提交的证据一、二、三、六、七、八，因三被告对其真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据四，三被告虽对其真实性有异议，但未提交反证，本院对其真实性亦予以确认，该证据可以证明原告对诉争房屋的土地享有使用权。原告提交的证据七，结合其提交的证据三，可以证明被告东方红村出具的证明有误，本院予以采信。原告提交的证据九，与本案无关，本院不予采信。被告东方红村提交的证据，因各方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告城投集团提交的两组证据，因各方对其真实性无异议，本院均予以采信。＼n经审理查明，原告与案外人涂金照均为城镇户口。1991年6月16日，原告苏光浩与涂金照签订房屋买卖契约，涂金照将其位于东方红村老岸59号面积80平方米的三间红瓦房以4，400的价格转让给原告。1992年5月，原告为该房屋办理了集体土地建设用地使用权证。1994年10月30日，被告东方红村向原告收取了“房费”147元。2006年10月13日，经武汉市城市规划管理局批准，被告城投集团取得位于洪山区五青四干道（铁机路-
王青公路）的用地规划许可，项目名称为五青四干道建设项目，用于武汉火车站市政配套工程的建设。2008年10月10日，武汉市人民政府发布征收土地公告，同意被告城投集团办理征收土地手续。后被告城投集团委托被告荣昌公司进行房屋拆迁。被告荣昌公司见该房屋长期无人居住，在与被告东方红村核实后，于2009年2月27日，与案外人涂金照签订《集体土地房屋拆迁安置协议书》（以下简称《拆迁协议》。双方在协议书中约定，拆迁范围内原告正房屋占地面积102.30平方米，建筑面积102.30平方米。还约定，涂金照同意被告荣昌公司按实物安置方式计算补偿，并约定实物安置补偿的方式为：“1、按政策规定计算补偿费；2、实物安置，依据本建设工程征地拆迁补偿安置实施方案，由涂金照与所在东方红村委会另行协议约定。”被告荣昌公司支付涂金照的费用为：被拆除房屋补偿费用、搬迁补助费、实物安置补助费、地上附着物补偿费、附属设施补偿费、搬迁奖金等共计215794.33元。涂金照领取拆迁款后，该房屋被拆除。原告认为该款应归其所有，与涂金照协商未果后诉至本院，要求涂金照返还该拆迁款，审理过程中，涂金照于2012年8月将所领拆迁款全部退还给原告。2009年2月19日，被告东方红村制定《武汉市洪山区和平街东方红村集体土地房屋拆迁还建安置实施方案（试行）》。在该实施方案中，明确被告东方红村为还建主体。2012年11月29日，被告东方红村重新制定了《东方红村房屋拆迁安置实施方案》，在该方案中明确安置方式为，根据所分配的安置面积用货币购买的方式进行安置，并明确了分配安置面积、购房价格、办法等相关事项。根据该方案，原告为外来户，若能提供合法的被拆房屋产权证明，可以分配安置120平方米的房屋，购买价为每平方米2，400元。原告不愿接受该方案，故诉至我院，请求：一、确认原告享有坐落于原武汉市和平乡东方红村老岸59号三间红瓦房房屋的所有权；二、判令三被告给予原告安排不低于240平方米面积的拆迁安置房，房屋每平方米单价不得超过2400元；三、判令三被告对原告所造成的经济损失给予不低于12万元的经济赔偿；四、判令第一被告给予原告自“签订房屋拆迁协议”之日起计算，超出两年时间后，截止2012年12月31日止，每月按2000元房屋租金补贴；五、由被告承担本案诉讼费用。＼n另查明，被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会，原名称为武汉市洪山区和平乡东方红村村民委员会，应“城中村”改造的要求，于2012年11月13日变更为现有名称，诉讼过程中，该被告愿承担原村委会所应承担的责任；被告荣昌公司原名称为武汉荣昌拆迁有限责任公司，于2013年5月21日变更为现有名称。＼n本院认为：本案一起农村集体土地上的房屋在转让后因征地拆迁所引起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告系被拆迁房屋的买受人，其认为被告东方红村制定的拆迁安置方案侵犯了其合法利益，并要求本案三被告分别承担相关民事责任。本案的争议焦点主要有：一、有关本案诉争房屋的《拆迁协议》由案外人涂金照与被告荣昌公司签订，原告并非协议书的当事人，原告起诉主体是否适格；二、被告荣昌公司与涂金照签订的《拆迁协议》，其内容中有关补偿安置方式的约定是货币补偿还是产权调换；三、如何理解被告东方红村于2012年11月29日制定的《东方红村房屋拆迁安置实施方案》的内容和性质，该实施方案对原告是否有效。现对以上问题分述如下：＼n原告主体是否适格＼n本案诉争房屋系原告从案外人涂金照处购得，原告为该房屋办理了《集体土地使用权证》，被告东方村后向原告收取了一定费用。此说明，原告系诉争房屋的实际所有权人。就该房屋的拆迁安置补偿，由涂金照与拆迁具体实施单位即被告荣昌公司签订了《拆迁协议》，现该房屋已拆除，且涂金照已将其领取的拆迁补偿款全部退还给原告，被告对该房屋拆迁补偿款的数额也予以接受，对拆迁协议中拆迁人和拆迁人的权利、义务未提出异议。此表明，以上《拆迁协议》中，被告荣昌公司向被拆迁人支付拆迁补偿款的义务已履行完毕；原告已从涂金照处继受了拆迁协议中被拆迁人所享有的受偿拆迁补偿款的权利。综上，原告与本案有直接的利害关系，其起诉要求确认该房屋的权属，并主张拆迁安置补偿等相关利益，程序上符合法律规定，其提起诉讼，主体适格。被告东方红村与被告荣昌公司提出的原告主体不适格的辩称主张，均未考虑以上《拆迁协议》的实际履行过程和客观状况，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。＼n对《拆迁协议》中有关安置补偿方式的理解＼n本案《拆迁协议》的第二条约定被拆迁人同意拆迁人按实物安置方式计算补偿，方式为：“（1）、按政策规定计算补偿费；（2）、实物安置，依据本建设工程征地拆迁补偿安置实施方式，由乙方（被拆迁人）与所在东方红村委会另行协议约定。”对于该条双方约定的内容，应理解为：拆迁人按政策规定向被拆迁人支付相应补偿费；在拆迁完成后，被告东方红村作为还建主体将对被拆迁人进行实物安置，但具体安置方式，由被告东方红村与被拆迁人另行协商。以上内容，整体称之为“实物安置方式计算补偿”，此处的“实物安置”用语，并非通常所指的产权调换。从拆迁协议的实际履行情况来看，被告荣昌拆迁公司对所有被拆迁人所履行的只有按政策给付各项拆迁补偿费义务，并不负有还建安置的义务。被告东方红村作为还建主体，独立承担还建义务，与被告荣昌公司无关，被拆迁人在安置时需按被告东方红村制定的实施方案支付购房款。被告荣昌公司所支付的房屋拆迁补偿费，已包含政府规定的宅基地区位价与经评估后的房屋重置价，以上价格均已经双方认可，其反映的即是该房屋在政府征收过程中的现有价值。故本案中的拆迁协议，其实质仍是拆迁人对被拆迁人的货币补偿，并非产权调换，被告城投集团与被告荣昌公司均不负有向原告交付还建房屋的义务。＼n对被告东方红村于2012年11月29日制定的《东方红村房屋拆迁安置实施方案》的内容、性质及其效力的理解＼n本案中，被告东方红村分别于2009年2月19日和2012年11月29日制定了两个实施方案，前一个为试行方案，明确被告东方红村为还建主体；后一个为正式实施方案，明确了安置面积分配方式、购房办法与购房价格等相关事项。根据被告东方红村于2012年11月29日制定的方案，原告为外来户，若能提供合法的被拆房屋产权证明，可以分配安置面积为120平方米的房屋，购买价为每平方米2，400元。被告东方红村对被拆迁房屋的还建，与被告城投集团和被告荣昌公司无关。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条的规定，被告东方红村系基层群众性自治组织，实行民主决策和民主管理。被告于2012年11月29日制定的实施方案，是其综合考虑内部成员的构成、各成员对组织集体利益的贡献程度等因素，通过召开村民代表大会的形式，决定组织内部利益分配的一种方式。该实施方案的形成过程和内容，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条有关村民委员会议事规则的规定，应为有效。原告为城镇户口，已办理被拆房屋的《集体土地使用权证》，符合该实施方案中外来户的标准。被告东方红村应根据该实施方案分配原告安置面积120平方米，并应按每平方米2400元的价格向原告收取购房款。原告诉称的其作为外来户应与该村村民享有同等待遇的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告认为因被告东方红村的原因，致使其在《拆迁协议》签订后两年，仍无法取得安置房屋，被告东方红村应按其补偿给该村村民每月2，000元的标准向原告支付住房补贴。因原告未能分配被拆房屋的安置面积，不可归责于被告东方红村，故原告该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，原告提出的要求三被告赔偿其经济损失12万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提出的请求确认其享有坐落于原武汉市和平乡东方红村老岸59号三间红瓦房房屋的所有权，因该房屋现已因拆迁而灭失，该请求缺乏法律依据，本院不予支持。＼n综上，本院依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：＼n被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告苏光浩分配面积为120平方米的安置房屋，原告苏光浩在该面积内可以每平方米2，400元的价格向被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会支付价款；双方根据被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会于2012年11月29日制定的《东方红村房屋拆迁安置实施方案》结算购房价款；＼n驳回原告苏光浩的其他诉讼请求。＼n本案案件受理费元，由原告苏光浩负担元，被告武汉市洪山区和平街东方红社区居民委员会负担元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长郑邵斌＼n代理审判员陈钢＼n人民陪审员汪娟＼n二〇一四年××月××日＼n书记员吴兆麟