广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民二申字第126号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：广州宏隆房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：李华东，董事长。
委托代理人：王德虎，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：龙嘉文。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王雁，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
再审申请人广州宏隆房地产发展有限公司（以下简称宏隆公司）因与被申请人王雁租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3545号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宏隆公司申请再审称：（一）二审判决违背事实，适用法律错误。1、二审判决以广州宏美物业管理有限公司（以下简称宏美公司）收到王雁提供的《KEY’S全接触餐吧室内设计项目水电施工图纸》（以下简称施工图纸）并于2011年10月25日同意装修为由，认定宏隆公司于2011年10月25日知悉并同意涉案商铺用作餐饮错误。首先，施工图纸未显示厨房内部设备情况及设计方案，无法判断案涉商铺是否装修变更为使用明火产生油烟等污染的餐厅，因而无法证明涉案商铺作为餐饮用途。其次，宏美公司无权对规划用途变更进行审核，其对装修方案的审核权仅限于房屋主体结构安全及公共部分的管理，且宏美公司列明的装修施工项目未包括餐饮装修用途。宏美公司对王雁将涉案商铺用作餐饮既不知情也未有任何意思表示，一、二审判决认定宏美公司知悉并同意涉案商铺规划用途变更为餐饮，纯属臆断。再次，宏美公司与宏隆公司的股权结构不影响两个公司独立的法人资格，一、二审判决推定宏美公司知道、同意视为宏隆公司知道、同意，显然不当。2、按照租赁合同约定，申请开展经营业务活动所需的许可和批准文件的义务人是王雁，而非宏隆公司。王雁将涉案商铺擅自变更为餐饮后，须自行取得环评文件并承担不能取得的相应后果，须自行承担擅自变更规划用途的违约后果，包括不能取得环评文件给自身造成的损失及给宏隆公司造成的损失。在王雁擅自变更案涉商铺用途存在违约行为的情况下，宏隆公司考虑到王雁已对涉案商铺进行装修，为了防止双方损失的扩大，没有追究王雁的违约责任，而是积极协助予以宽容，为王雁办妥了规划变更及大环评手续。宏隆公司基于止损补救积极协助是积极的履约行为，在双方从未对经营许可及批准文件义务人的为王雁进行变更的情况下，二审判决罔顾双方约定，将提供环评文件的义务强加给宏隆公司，违反公平原则。3、王雁拒交租金于法无据。双方未就租金支付条件、支付时间进行过变更约定，即使宏隆公司负有提供环评文件的义务，王雁也不能因此享有拒交租金的抗辩权，因为王雁支付租金的义务在前，宏隆公司提供环评文件的时间在后，且涉案商铺已经实际开业经营，宏隆公司也一直积极提供协助，王雁不符合行使法定抗辩权的条件。4、一审判决对王雁自免租期期满至合同解除之日止的租金计算为1139064.53元有误，实际金额应为1150342.4元，由此导致王雁应支付租金减少了11277．87元。5、王雁逾期支付租金至宏隆公司发出解除合同通知之日已远远超过50天，宏隆公司可行使单方解除权，没收租赁保证金。王雁应支付应缴租金（含免租期内租金）、实际占用费、返还代交物业管理费。（二）一、二审判决认定宏隆公司需按公平原则赔偿王雁一半的装修损失，没有合同及法律依据。1、王雁的严重违约行为迫使宏隆公司按双方约定行使单方解除权，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。2、按补充协议第十条第4、5、6款约定，租赁合同提前终止的，王雁应自行拆卸其加装于案涉商铺内之装修和设备设施，将案涉商铺复原至交楼状况，宏隆公司不需因此向王雁支付任何补偿或费用，还有权向其主张复原费。3、王雁知悉租赁物业仅为商业用途，其未领取营业执照和取得相应装修审批前，擅自将经营用途变更为餐饮，自行进行装修，按补充协议约定，引起的一切损失应由王雁自行承担。4、王雁曾亲口告知宏隆公司案涉商铺装修装饰设备家具全部造价不足一百万元，在所有价值比较高的装饰设备家具都已清走的情况下，剩余装修价值肯定远低于一佰万元，更何况残值。因此，即便宏隆公司须赔偿王雁装修装饰残值损失，也应尊重客观实际情况，按照法定程序作出认定。一、二审判决径直将无资质评估公司评估的工程造价酌情认定商铺装饰装修的残值且判令宏隆公司承担50％的赔偿责任，于法无据。5、《全接触西餐厅装修工程造价评估报告书》（以下简称评估报告）不应采纳。首先，评估报告的出具单位广东广信粤诚工程咨询有限公司无相应的资产评估资质，评估报告不合法；其次，该评估报告是针对工程造价，并非对装修装饰的残值评估，不具有关联性；最后，评估报告为王雁单方委托，其评估的依据基本为王雁单方提供的资料及信息，不具有真实性。一、二审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（四）项没有考虑该规定的适用前提是“因不可归责于双方的事由”，且违背公平分担的原则，适用法律错误。二审判决认定涉案合同为双方协议解除，双方互不负解除合同的违约责任，并以此为由驳回宏隆公司有关实际损失（包括免租期间的租金、代垫物管费及相应逾期付款违约金）的请求，但又未同理对待王雁，未相应驳回其装修残值损失的诉求，自相矛盾，明显违法偏袒王雁，对宏隆公司极不公平。（三）二审判决未查明宏隆公司的实际损失，对逾期付款违约金进行调整错误。因王雁拒不支付租金导致涉案合同提前终止，宏隆公司仅涉案商铺空置的损失及免租期损失就高达2334518．39元，尚不论涉案商铺重新招租耗费的人力、物力及租金差价损失。宏隆公司逾期付款违约金和利息的诉讼请求总额暂计至2012年8月15日为533142.07元，远不及实际损失。一、二审判决认为违约金超过宏隆公司的实际损失的130％，将违约金标准调低，而按二审判决调整的违约金标准，违约金和利息总额仅为90373．04元，连实际损失的二十分之一都不到，还限定违约金和利息总额不得超过租金本金，损害了宏隆公司合法权益。综上所述，请求再审撤销二审判决，支持宏隆公司的再审请求，诉讼费用均由王雁负担。
王雁提交意见称：宏隆公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于宏隆公司何时知悉并同意涉案商铺用于餐饮以及宏隆公司有无义务向王雁提供环评文件的问题。宏隆公司主张其从王雁申请开通煤气管道时才知悉涉案商铺拟用于餐饮，而王雁则主张租赁合同签订时宏隆公司就已知悉并同意。首先，涉案租赁合同及补充协议虽然约定涉案商铺用作商业，但商业一词涵盖的范畴宽泛，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，在租赁用途约定不明的情况下，按照合同有关条款或交易习惯确定。通常情况下，出租人理应了解承租人承租房屋的具体用途，承租人也没有隐瞒承租房屋用于餐饮用途的必要，故宏隆公司主张其自王雁申请开通煤气时才知悉涉案商铺拟用于餐饮，不符合租赁交易习惯，二审判决不予采信，并无不当；其次，租赁合同及补充协议签订后，王雁向宏美公司提交了施工图纸，施工图纸显示了厨房预留回路若干、抽烟机位照明、厨房约77平方米、厨房由专业厨房设备公司设计、用餐区域标示为西餐区、红酒库和酒吧台位置等相关内容，与餐饮行业高度关联，可表明涉案商铺拟用于餐饮用途。王雁已向宏美公司提供了上述施工图纸，而宏隆公司是宏美公司享有100%股权的股东，且宏隆公司委托宏美公司涉案商铺进行物业管理，宏美公司作为受托人有义务将涉案商铺的装修、使用等信息及时向宏隆公司反馈，因此，在宏美公司同意按王雁提供的施工图纸进行装修且宏隆公司未提出异议的情况下，应视为宏隆公司已经知悉并同意涉案商铺用作餐饮。鉴于王雁无直接充分证据证明合同签订时宏隆公司知悉并同意涉案商铺用作餐饮，二审判决以宏美公司同意王雁装修的时间作为宏隆公司知悉并同意涉案商铺用作餐饮的时间，亦无不当。宏隆公司与王雁均确认餐饮类企业办理工商营业执照须具备环评文件，而该环评文件必须由业主方才能办理，因此，有无环评文件决定着王雁能否用租赁物正常开展餐饮经营，是影响合同目的实现的关键因素，故二审判决认定宏隆公司作为业主及出租方有义务向王雁提供环评文件，王雁在宏隆公司未能提供则环评文件时可暂时不支付租金，亦无不当。
关于涉案王雁应付租金数额的问题。宏隆公司主张王雁应付租金为1150342.4元，而非一审判决认定的1139064.53元，对此，一、二审判决对该租金数额的认定确有瑕疵，但已详细列明王雁拖欠的每一期租金数额，从前后表述、说理分析及裁判结果来看，该瑕疵属于文字表述方式的笔误，不足于导致本案进行再审。
关于涉案租赁合同以及补充协议的解除方式及双方的责任问题。前已述及，宏隆公司未能提供环评文件则王雁可暂时不支付租金，一、二审判决据此认定宏隆公司于2012年4月11日向王雁发出《解除合同通知书》时王雁逾期支付44天的租金，未达到补充协议约定的逾期支付租金超过50天的解除条件，《解除合同通知书》不发生解除合同的效力，此后双方于2012年4月18日办理了涉案商铺的交接手续，解除租赁合同关系，二审判决据此认定双方协议解除了合同，互不负解除合同的违约责任，亦无不当。
关于宏隆公司应否赔偿王雁装修损失以及赔偿数额问题。租赁合同及补充协议并未约定合同提前解除时装饰装修如何处理，一、二审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十一条第四项的规定，按照公平原则判令双方分担剩装饰装修残值，并无不当。至于装饰装修残值的价值问题，一、二审判决以评估报告结论载明的装修工程造价评估值2607764.79元为基础，酌情减半认定涉案装饰装修残值为1303882.4元，亦无不当。
关于违约金问题。涉案补充协议约定王雁每逾期一天支付租金，按应付未付租金的0.3%向宏隆公司支付违约金，该违约金计算标准过高，二审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以调整，并无不当。
综上，宏隆公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回广州宏隆房地产发展有限公司的再审申请。
审 判 长 张 磊
代理审判员 陈康秀
代理审判员 郑华平
二〇一四年四月九日
书 记 员 戴嘉宇