河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1002民初1232号
原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市莲城大道***号。
负责人：杨胜利，系行长。
委托代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。
委托代理人：李佩然，男，汉族，1987年7月20日生，住许昌市，系银行员工。
被告：周瑾，女，汉族，1986年7月10日生，住河南省许昌市魏都区。
被告：许昌未来房地产开发有限公司。住所地：许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼南起第九间。
法定代表人：于静涛。
委托代理人：胡浩伟，男，汉族，1979年6月10日生，住许昌市魏都区，系公司员工。
原告交通银行股份有限公司许昌分行因与被告周瑾、许昌未来房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年2月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马隆飞、李佩然，被告许昌未来房地产开发有限公司的委托代理人胡浩伟到庭参加诉讼，被告周瑾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司许昌分行诉称：2012年12月7日，原告与被告周瑾签订了编号为2012415121001100776的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告周瑾向原告贷款伍拾柒万元整，用于购买建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户房产，借款期限30年，年利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，还款方式为等额本息还款法、按月还款。为担保债务的履行，被告周瑾以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告许昌未来房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2012年12月31日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。原告认为，被告周瑾未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告许昌未来房地产开发有限公司根据合同约定应承担连带偿还责任。现依法起诉，请求判令：1、被告周瑾偿还原告借款本金541939.45元，利息8874.11元（暂计至2017年1月23日）及合同约定的罚息等费用，以后至实际受偿日利息及合同约定的其他费用按合同约定计算；2、被告周瑾以位于许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户抵押房产承担担保责任，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告许昌未来房地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告许昌未来房地产开发有限公司辩称：1、答辩人已配合原告及被告周瑾就涉案房屋进行了抵押权预告登记，答辩人的保证责任已解除。2、根据《物权法》第176条的规定，被告周瑾已以涉案房屋向原告提供了抵押担保，答辩人不应承担连带责任保证。3、答辩人承担保证责任后，保留向被告追偿的权利。原告起诉答辩人承担连带责任保证无事实与法律依据，请求法院依法判决。
原告为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组：借款人周瑾身份证复印件及无婚姻登记记录证明，保证人许昌未来房地产开发有限公司营业执照及组织机构代码证。证明：三被告的身份信息。
第二组：被告周瑾、许昌未来房地产开发有限公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》一份。证明：（一）被告周瑾向原告借款金额为人民币57万元；贷款期限为30年，自实际放款日起算；借款利率为人民银行发布的相应档次法定贷款利率的基准利率，及贷款利率为年利率6.55%，被告周瑾按月结算付息、按月等额本息还款；合同第二十四条第4款约定，如被告周瑾逾期还款，原告有权按合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息。（二）合同第五条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款之约定：1、保证人提供连带责任保证；2、保证期间自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年；3、保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；4、借款人未按合同约定足额偿还任一期款额或其他费用时，保证人应立即支付甲方全部到期应付款项。5、借款人取得房屋的权利证明，且原告取的抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在借款人取的前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。
第三组：抵押权房屋预告登记证书一份。证明：被告周瑾将所购位于建安大道以北，八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户的住房为原告贷款债权提供抵押担保。
第四组：借款凭证一份。证明：原告履行了《贷款合同》约定的支付义务。
第五组：贷款提前收回通知书两份、还款明细一份。证明：1、被告违约未按期归还贷款本息，贷款人宣布借款合同项下的贷款本息全部提前到期、要求借款人赔偿因违约而给原告所造成的损失，并行使抵押权及保证权利。
第六组：许房权证市字第××号房屋产权证明复印件。证明：房屋所有权人为被告许昌未来房地产开发有限公司，已经取得涉案房屋的产权证明。
被告许昌未来房地产开发有限公司对原告证据无异议。
本院对原告的证据审核后认为：原告的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年3月17日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告周瑾、许昌未来房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告周瑾向原告借款57万元，用于购买位于许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户的房产；借款期限自2012年12月31日至2042年12月31日；借款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，逾期贷款的罚息利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法；被告许昌未来房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证；。合同第五条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款约定：保证人提供连带责任保证；保证期间自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期款额或其他费用时，保证人应立即支付甲方全部到期应付款项；借款人取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除，但在借款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还约定借款人违反合同约定逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求借款人偿还所有到期贷款本金及利息。原告与被告周瑾对位于许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户的房产进行了抵押预告登记，原告取得了预告登记证书。签订合同后，被告周瑾自2016年9月11日开始未按合同约定支付借款本金及利息，被告周瑾于2016年12月12日偿还本金395.29元，被告下欠借款本金541939.45元。2016年12月27日，原告根据合同约定宣布贷款提前到期。2016年本案所涉房屋按揭贷款年利率为4.9%，逾期罚息利率为7.35%。2015年9月29日，被告许昌未来房地产开发有限公司依法办理了位于许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼房产的不动产权证书（产权证号：许房权证市字第××号）。
本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告周瑾、许昌未来房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反规定，协议合法有效。被告周瑾取得借款后，未按期及时履行还本付息义务，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。本案中，原告与被告签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告许昌未来房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告许昌未来房地产开发有限公司已经依法办理了东岸华城一期1号楼房产的不动产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人周瑾怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人周瑾负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，许昌未来房地产开发有限公司应督促其办理。购房人周瑾若逾期仍未协助办理抵押登记，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人交通银行股份有限公司许昌分行对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告的辩解意见，因与本案事实及证据不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周瑾于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行借款本金541939.45元及利息（利息自2016年9月11日起至2016年12月27日按年利率4.9%计算，2016年12月28日起的利息按年利率7.35%计算至实际还款之日止）；
二、被告许昌未来房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任；
三、被告周瑾应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理许昌市建安大道以北、八龙路以西东岸华城一期1号楼东1单元14层东户房产的抵押登记手续，许昌未来房地产开发有限公司应督促周瑾并配合其办理抵押登记；抵押登记办妥之日，许昌未来房地产开发有限公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后，或周瑾逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的借款本金及利息优先受偿。
案件受理费9309元，由二被告连带负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 曹晓辉
人民陪审员 李媛媛
人民陪审员 刘 华
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陈文方