福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0503民初3395号
原告：泉州华大泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道泰禾首府4号楼2层，统一社会信用代码91350500056102188D。
法定代表人：朱进康，公司总经理。
委托诉讼代理人：张炳华、郑淑红，福建师友律师事务所律师。
被告：陈伟明，男，1975年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被告：任朝霞，女，1985年10月17日出生，汉族，住福建省永春县。
第三人：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万荣街万祥商厦1幢10-17号，统一社会信用代码91350504854311021R。
负责人：林福胜，该公司总经理。
原告泉州华大泰禾广场投资有限公司（以下简称为泰禾公司）与被告陈伟明、任朝霞、第三人中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称为工行洛江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人郑淑红到庭参加诉讼，被告陈伟明、任朝霞、第三人工行洛江支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰禾公司向本院提出诉讼请求：1、解除泰禾公司与陈伟明、任朝霞签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201312140058），责令陈伟明、任朝霞向泰禾公司返还址在丰泽区商品房，并交还《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票原件，配合泰禾公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续；2、陈伟明、任朝霞向泰禾公司偿还泰禾公司代为清偿的银行贷款、利息、复息、罚息等共计1140293.25元，支付自泰禾公司实际支付上述款项之日起至实际还款之日止按日万分之五的比率计算的代垫款利息（暂计至起诉之日，利息为108217.95元），并自泰禾公司发出还款通知之日的第八天起至实际还款之日止，以泰禾公司代垫款项为基数按日万分之十的比率支付违约金（其中186380.16元的违约金自2017年7月4日起算，暂计至起诉之日，违约金为51813.68元；953913.09元的违约金自变更诉讼请求之日起第八日开始计算）；3、陈伟明、任朝霞向泰禾公司支付违约金141869.2元；4、陈伟明、任朝霞赔偿泰禾公司支出的律师费5000元；5、本案诉讼费由陈伟明、任朝霞承担。事实和理由：2013年12月14日，陈伟明、任朝霞与泰禾公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201312140058），以1418692元的价格向泰禾公司购买址在丰泽区商品房，陈伟明、任朝霞签订合同后向泰禾公司支付购房款428692元，余款990000元向银行申请贷款支付。但因陈伟明、任朝霞长期拖欠银行按揭款项未支付，导致工行洛江支行向泰禾公司扣收贷款本息，工行洛江支行累计向泰禾公司扣收陈伟明、任朝霞拖欠的贷款本息、复息、罚息等合计1140293.25元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条等相关约定，因买受人未能及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出贷款通知之日起七日内向出卖人归还垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以出卖人垫付的全部款项为基数，自实际垫付之日起至买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，还应以出卖人垫付的款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金至还款之止。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，出卖人有权解除合同，买受人按《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。合同签订后，陈伟明、任朝霞与工行洛江支行签订《个人购房借款/担保合同》，向工行洛江支行借款990000元用于支付购房款，泰禾公司对该合同项下的贷款本金、利息等提供阶段性担保。自2015年3月31日起陈伟明、任朝霞未能依约按照《个人购房借款/担保合同》约定按时还本付息，导致工行洛江支行要求泰禾公司承担保证责任，截止2018年1月23日，泰禾公司已代陈伟明、任朝霞偿还贷款利息、复息、罚息等共计1140293.25元，陈伟明、任朝霞与工行洛江支行的贷款本息已经全部结清。泰禾公司多次要求陈伟明、任朝霞承担泰禾公司代其支付的贷款本息，但陈伟明、任朝霞拒接清偿。陈伟明、任朝霞的违约行为，给泰禾公司造成极大损失，故起诉至法院，以维护泰禾公司的合法权益。
陈伟明、任朝霞未作答辩。
工行洛江支行未作陈述。
经审理查明，泰禾公司与陈伟明、任朝霞于2013年12月14日签订一份《商品房买卖合同》，约定陈伟明、任朝霞向泰禾公司购买址在泉州市丰泽区商品房，总购房款为1418692元；合同还约定，陈伟明、任朝霞应于本合同签订同时向泰禾公司支付首付款428692元，余款990000元应向泰禾公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付。合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款约定：“买受人承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并应以出卖人垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自出卖人实际承担上述款项之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金”；合同附件六《合同补充协议》第十二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（2）款约定：“如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续”。陈伟明、任朝霞依约向泰禾公司支付了首期款428692元，并于2014年4月26日与工行洛江支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定向工行洛江支行办理按揭贷款990000元，用于偿付诉争商品房的购房款，泰禾公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款承担阶段性担保。该《个人购房借款/担保合同》签订后，工行洛江支行依约将贷款990000元转账支付给泰禾公司。另查明，自2015年3月31日起，陈伟明、任朝霞遂未能依约偿付工行洛江支行按揭贷款本息，泰禾公司按《个人购房借款/担保合同》的约定，代陈伟明、任朝霞向工行洛江支行支付了自2015年3月31日起至2018年1月23日止的贷款本息、复息、罚息等共计1140293.25元。泰禾公司因提起本案诉讼实际支出了律师代理费5000元。诉争商品房尚未实际交付给陈伟明、任朝霞。诉争房屋分别于2016年7月12日、2016年9月7日被泉州市丰泽区人民法院查封。
本院认为，陈伟明、任朝霞与泰禾公司就诉争地址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，陈伟明、任朝霞依约向泰禾公司支付了首期款，并以向工行洛江支行办理按揭贷款的方式交清了剩余购房款。但陈伟明、任朝霞在与工行洛江支行签订借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使工行洛江支行从泰禾公司的担保金账户扣取了1140293.25元用于抵偿陈伟明、任朝霞拖欠的自2015年3月31日起至2018年1月23日止的贷款本息、复息、罚息。据陈伟明、任朝霞与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，如陈伟明、任朝霞连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，泰禾公司就有权单方解除合同。现该合同约定的泰禾公司行使合同单方解除权的条件已经成就，泰禾公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持。另据查明的事实，泰禾公司因对诉争房产的按揭贷款承担阶段性担保责任，代陈伟明、任朝霞向工行洛江支行偿付了按揭贷款本息、复息、罚息等共计1140293.25元，现泰禾公司诉请陈伟明、任朝霞付还该垫付的款项，合理合法，应予支持。关于泰禾公司主张的上述代垫款的利息，按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，如陈伟明、任朝霞未能依约偿付银行按揭贷款本息，导致泰禾公司应承担阶段性担保责任，在未达到泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件，合同继续履行的情况下，陈伟明、任朝霞应以泰禾公司代垫的款项为基数，按日万分之五、日万分之十的标准分段计付利息及违约金；但在合同约定的泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件成就，泰禾公司亦提出解除合同的主张后，陈伟明、任朝霞应承担的违约责任则是按总购房款的10%向泰禾公司支付一次性违约金。故泰禾公司诉请陈伟明、任朝霞支付的代垫款利息及违约金，与合同约定不符，本院不予支持。但对泰禾公司主张的因合同解除，陈伟明、任朝霞依约应支付的总购房款10%的违约金，因该约定的违约金系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，故泰禾公司该诉请合理合法，应予支持。至于房屋返还问题，因诉争房屋尚未交付给陈伟明、任朝霞，故无需返还房屋。关于泰禾公司诉请的律师代理费,按上述合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，该条款确有约定在合同未解除的情况下，陈伟明、任朝霞应偿付给泰禾公司的款项包括律师费等损失，但对合同解除的情况下，陈伟明、任朝霞是否应负担该费用并未作出明确约定，而该律师费亦不是泰禾公司向陈伟明、任朝霞主张权利的必要支出，故泰禾公司请求陈伟明、任朝霞负担其因提起本案诉讼支出的律师代理费这一主张，本院不予支持。关于泰禾公司诉请陈伟明、任朝霞退还的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，据查明的事实，泰禾公司已将上述合同及发票交付给陈伟明、任朝霞，陈伟明、任朝霞收取后又转交给工行洛江支行用于办理按揭贷款所需，现双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，陈伟明、任朝霞应将相应的合同文本及发票退还给泰禾公司用于办理合同解除后的相关手续，故泰禾公司该诉请合法有据，应予支持。关于泰禾公司要求陈伟明、任朝霞协助办理《商品房买卖合同》撤销备案登记，根据上述合同附件六《合同补充协议》第十二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（2）款的约定，陈伟明、任朝霞有义务在上述合同解除后配合泰禾公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续。至于预告登记及购房款发票退税手续的诉求，依法均属行政管理范畴，应由相应的行政管理部门处理，泰禾公司该诉讼请求，本院不予支持。被告陈伟明、任朝霞、第三人工行洛江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除泉州华大泰禾广场投资有限公司与陈伟明、任朝霞于2013年12月14日就址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201312140058）；
二、陈伟明、任朝霞应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张（面值共计1418692元）退还给泉州华大泰禾广场投资有限公司；
三、陈伟明、任朝霞应于本判决生效之日起十日内配合泉州华大泰禾广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为201312140058）的备案登记注销手续；
四、陈伟明、任朝霞应于本判决生效之日起十日内支付给泉州华大泰禾广场投资有限公司代垫的银行按揭贷款本息、复息、罚息等共计1140293.25元，违约金141869.2元；
五、驳回原告泉州华大泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17569元，减半收取8784.5元，由泉州华大泰禾广场投资有限公司负担468元，陈伟明、任朝霞负担8316.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 员 徐翰毅
二〇一八年七月十四日
法官助理 许祥鑫
书 记 员 吴静燕
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。