重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第14427号
原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，组织机构代码75305291-3。
法定代表人徐建东，董事长。
委托代理人王锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人甘婕伽，重庆百君律师事务所律师。
被告湛天华，男，1971年11月2日出生，汉族。
原告家利物业管理（重庆）有限公司诉被告湛天华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法由代理审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员王道恒、涂兆梅组成合议庭，适用普通程序于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业公司”）的委托代理人王锋到庭参加了诉讼，被告湛天华经本院公告送达起诉状副本、应诉通知、开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告家利物业公司诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系逸翠庄园二期誉园某幢某室业主。根据法律、法规的规定及被告签署的《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、逸翠庄园物业服务合同相关规定，被告应当缴纳物业服务等费用，但被告从2012年9月起拒绝向原告缴纳物业服务费以及从2013年4月至2013年8月期间的公摊电费。原告多次催收无果，现请求如下：1.判令被告立即向原告支付2012年9月至2013年8月的物业服务费4473.35元以及从2013年4月至2013年8月的公摊电费74.19元；2、判令被告立即向原告支付违约金（自欠交物业服务费、公摊电费之日起，按每日3‰的标准计算，直至所欠费用付清之日止）。
被告湛天华未作书面答辩。
被告湛天华在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为其自动放弃举证的权利。
本案在审理过程中，被告湛天华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。
经审理查明：2011年2月13日，以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方，原告家利物业公司为乙方，双方就乙方为重庆逸翠庄园二期甲Ⅰ提供物业服务，签订了《和记黄埔逸翠庄园项目（二期甲Ⅰ）前期物业服务合同》1份。合同约定第六条约定：合同管理期限为三年，自甲方将本小区的房屋首次交付予业主之日起起算，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条约定：物业服务费主要由物业服务支出和乙方的酬金构成，以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算（最终以经重庆市物价管理部门备案的标准为准）：住宅：3.60元／月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费），会所4.00元／月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；房屋已交付或视为交付的，自房屋交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或房屋买受人交纳，业主在房屋交付时应预交物业服务费。空置房屋的物业服务费：已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（以水电未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。若物业发生产权转移时，业主应当交清所有已发生的物业服务费。业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：从逾期之日起每天按应交费用的3‰向乙方交纳违约金至付清时止；逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主或非业主合法使用人应承担违约金，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。上述合同并经北部新区经开园分局物业管理局备案登记，其物业服务收费标准亦向重庆市物价局进行了备案，备案的住宅物业服务费收费标准为别墅3.60元／平方米。上述合同签订后，原告家利物业公司按约定对逸翠庄园二期小区提供了物业服务至今。
2011年4月24日，被告湛天华本人签署了《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》1份。被告湛天华承认原告家利物业公司根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的逸翠庄园实施物业服务的资格，并对物业服务合同和规约的内容表示认可，同意原告家利物业公司按照服务合同和规约的规定实施逸翠庄园的物业服务。2012年8月6日，和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司通知被告湛天华于2012年8月20日接房，被告无故不按时接房。后被告湛天华接房至今未入住。
被告湛天华无故未向原告交纳从2012年9月至2013年8月期间的物业服务费，也未向原告家利物业公司交纳从2013年4月至2013年8月期间的公摊电费74.19元（其中2013年3月至4月为18.05元，2013年5月至6月为28.73元，2013年7月至8月为27.41元）。原告家利物业公司经书面催收，被告湛天华至今未交纳上述期间的物业服务费及公摊电费。
另查明，原告家利物业公司系具有二级资质的物业服务企业。被告湛天华系位于重庆市北部新区湖云街10号某幢某号房屋的所有权人，房地产权证号115房地证2013字第00418号，房屋建筑面积200.63平方米。该房屋系别墅，现系空置房。
2013年8月6日，原告家利物业公司向本院起诉，要求如下：1、判令被告立即向原告支付2012年9月至2013年8月的物业服务费4473.35元以及从2013年4月至2013年8月的公摊电费74.19元；2、判令被告立即向原告支付违约金（自欠交物业服务费、公摊电费之日起，按每日3‰的标准计算，直至所欠费用付清之日止）。本案在审理过程中，原告自愿放弃其中要求被告给付2013年4月的公摊电费以及被告所欠公摊电费应给付违约金的诉讼请求。
上述事实，有原告举示的房地产权证、重庆市商品房买卖合同、和记黄埔逸翠庄园项目（二期甲Ⅰ）前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书、资质证书、重庆市物业服务收费备案表、电费发票、公摊电费明细、交费通知单、全球邮政特快专递单、原告的陈述及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
本案原告与逸翠庄园二期小区开发商签订的《和记黄埔逸翠庄园项目（二期甲Ⅰ）前期物业服务合同》以及被告本人签署的《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原告依约对该小区提供了物业服务，并书面催收物业服务等费用，被告应当按《和记黄埔逸翠庄园项目（二期甲Ⅰ）前期物业服务合同》的约定向原告给付物业服务等费用，并依法承担违约责任。
根据《前期物业服务合同》关于“业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费”的约定，因本案立案时间为2013年8月16日，故原告要求被告给付2013年8月物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。开发商通知被告于2012年8月20日接房，被告无故不按时接房，应当从通知接房之日起视为被告接房，但原告要求被告从2012年9月开始给付物业服务费，符合法律规定，本院予以准许。
《前期物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积计算，别墅按3.60元／月·平方米标准交纳物业服务费，因被告房屋系别墅，且系空置房，则应减半收取物业服务费，故被告应交纳从2012年9月至2013年7月期间的物业服务费为3972.47元（3.60元／月·平方米÷2×200.63平方米×11个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。
《前期物业服务合同》约定公摊水电费应按户据实公摊后由业主缴纳，故被告应当给付从2013年5月至2013年8月期间的公摊电费56.14元。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付2013年4月的公摊电费以及被告所欠公摊电费应给付违约金的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院应予准许。
根据《前期物业服务合同》的约定，被告应当在每月最后一日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，被告未按期给付物业服务费已经构成违约，应当按合同约定从次月1日起，以每月应当给付的物业服务费及公摊电费为基数，按每日3‰的标准给付违约金，至物业服务费及公摊电费付清为止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湛天华在本判决生效之日起五日内，给付原告家利物业管理（重庆）有限公司从2012年9月起至2013年7月止期间的物业服务费3972.47元和从2013年5月起至2013年8月止期间的公摊电费56.14元，合计4028.61元；
二、被告湛天华在本判决生效之日起五日内，向原告家利物业管理（重庆）有限公司给付从2012年9月起至2013年7月止期间应给付物业服务费的违约金，计算方式为：从2012年9月起至2013年7月止，分别从被告湛天华欠缴物业服务费当月的次月1日起，以每月应交纳的物业服务费180.56元为基数，按每日0.3%的标准计算至上述物业服务费付清时为止（以被告湛天华应给付的物业服务费3972.47元为限）；
三、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告湛天华负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 邹富奎
人民陪审员 王道恒
人民陪审员 涂兆梅
二〇一四年二月十九日
书 记 员 罗应霞