江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00576号
上诉人（原审被告）水净，男，1965年8月24日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司。
法定代表人庄贤武，该公司总经理。
委托代理人鹿静，江苏立志律师事务所律师。
上诉人水净因与被上诉人徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司（以下简称红星美凯龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2399号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人水净，被上诉人红星美凯龙物业公司的委托代理人鹿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年5月19日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人袁玉琴（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋101号96㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年5月19日至2012年5月19日。
红星美凯龙全球家居生活广场置业有限公司（甲方）与案外人潘险峰（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋102号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年8月30日至2012年8月30日。
2008年12月22日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人李居惠（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋103号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2008年12月31日至2011年12月31日。
2009年8月25日，红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司（甲方）与案外人沈晓勇（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋104号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年8月26日至2012年8月26日。
2009年3月26日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人付中英、顾旖菲（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋105号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年1月1日至2012年1月1日。
2009年1月1日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人曹辉（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋106号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年1月1日至2012年1月1日。
2009年1月1日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人曹辉（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋107号96㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年1月1日至2012年1月1日。
红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司（甲方）与案外人李士义（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋108号96㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年8月20日至2012年8月20日。
2008年11月14日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人杜井中（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋109号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2008年12月31日至2011年12月31日。
2009年3月26日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人庞乐乐（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋110号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年1月1日至2012年1月1日。
2008年11月12日，红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人李蕾（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋111号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2008年12月31日至2011年12月31日。
红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司（甲方）与案外人蒋秀云（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋112号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2008年12月31日至2011年12月31日。
2009年8月27日，红星美凯龙全球家居生活广场置业有限公司（甲方）与案外人李浓浓（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋113号93.58㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年8月27日至2012年8月26日。
2009年8月27日，红星美凯龙全球家居生活广场置业有限公司（甲方）与案外人李浓浓（乙方）签订商铺租赁协议，约定乙方将在徐州市复兴路188号20栋114号96㎡的商铺租赁给甲方经营，租赁期限为2009年8月27日至2012年8月26日。
以上十四间商铺的租金，相关租金已经全部付清，且均约定：……甲方在租赁经营内拥有该商铺的合法经营管理权，有权自行决定其经营、使用范围及业态……乙方拥有该商铺的合法产权……租赁经营期满后，甲方应向乙方归还商铺……。
其中102、113、114商铺的所有权人是与“徐州红星美凯龙全球家居生活广场置业有限公司”签订的协议，该公司于2010年9月17日更名为“徐州红星美凯龙全球家居生活广场有限公司”，后该公司又将这3间商铺的使用权授权红星美凯龙物业公司行使；其余11间商铺的所有权人分别与红星美凯龙物业公司及其前名称“徐州红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司”签订的协议。2009年3月27日徐州红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司名称变更为徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司。
2011年8月31日，红星美凯龙物业公司与水净签订《租赁协议书》，约定上述101—114商铺由水净承租经营“洋洋家居”，租赁期间自2011年9月1日起至2011年12月31日止，租赁期间租赁费共131980元。其中，101—107商铺在北侧，108—114商铺在南侧。签订合同后，红星美凯龙物业公司将商铺交付水净使用。
2011年11月18日徐州红星凯利建材置业有限公司向承租人送达通知一份，内容为：感谢你长期以来对我公司的支持与配合，因我公司与房屋产权人签订的商铺合作经营协议将于2011年12月31日终止，同时，贵方与我公司签订的合作经营协议也将于2011年12月31日终止，自2012年元月1日起，我公司不再享有房屋对外出租权，将转为物业管理服务。接此通知望贵方与房屋产权人洽谈合作事宜，如需我公司协助和配合，我公司会主动为贵方做好服务工作。庭审过程中，红星美凯龙物业公司认可该通知系其委托徐州红星凯利建材置业有限公司发出。
2011年12月24日，徐州红星凯利建材置业有限公司再次发出通知，内容为：我公司与2011年11月10日下发过有关合同终止的通知，并提醒贵方与房屋产权人洽谈合作事宜。再次提醒大家，我公司与贵方签订的合作协议于2011年12月31日终止，2012年1月1日起，房屋出租权归房屋产权人所有。贵方接到通知，如未洽谈的，及时和房屋产权人洽谈合作事宜，准备撤离的厂家务必在2011年12月31日前撤完展厅内所有物品并到三期商铺办公室办理相关退场手续。若未撤完的，我公司自2012年1月1日起将房屋交还房屋产权人，我公司不再承担任何责任。
2011年12月31日，徐州红星凯利建材置业有限公司向水净发出限期撤场通知，要求水净于2012年1月1日前将商铺向凯利公司移交。
红星美凯龙物业公司在一审中提供落款时间为2012年1月12日，水净向红星美凯龙物业公司提出申请一份，内容为：“兹有洋洋家居由于经营困难，承担不起20栋整栋楼的租金，与客户达不成承担协议，特申请只保留南面的房屋。北面的房屋不要。”红星美凯龙物业公司认为水净是在2012年10月撤场。水净主张其已经按照要求在2012年1月1日前清空房屋，并在2012年1月1日提出的上述申请，该证据上落款时间是红星美凯龙物业公司将2012年1月1日修改为2012年1月12日自行添加的。
2012年3月7日，红星美凯龙物业公司向水净经营的洋洋家居出具律师函，认为因水净未能按照之前的通知撤场也未能业主继续签约，因此要求水净于2012年3月12日前将商铺移交。
2012年10月4日，本案双方当事人因红星美凯龙物业公司自行清空水净放置在洋洋家具店中的货物而发生争执，徐州市朱庄派出所出警处理。
2012年12月28日，水净出具诉状，向原审法院起诉，要求法院判令红星美凯龙物业公司向其赔偿扣押物品、断电使其遭受的损失及退还扣押的物品。水净在该份诉状中陈述，从2012年1月1日起，水艳红与水净达成协议，以50万元的价格将全部店铺转让给水净经营，因14间商铺返租期已满，水净需与业主重新签约，经协商未成，水净主动放弃了101-107号商铺，于元旦前后将七间商铺清完交还红星美凯龙物业公司。109号、111号水净与业主另行签订合同，其余商铺在红星美凯龙物业公司主持下一直未能签订合同。2月14日水净装修商铺时工人受伤，2012年10月4日水净发现其货物被清空。
2013年3月4日红星美凯龙物业公司曾向鼓楼法院提起诉讼要求水净支付租金及恢复房屋费用。同年5月6日鼓楼法院作出裁定，以红星美凯龙物业公司主体不适格为由驳回红星美凯龙物业公司的起诉。
原审法院认为，（一）关于返还房屋的时间如何认定的问题。双方当事人之间建立的租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。水净作为承租人，应当履行按期交还租赁物的义务，并对此负有举证责任。
对101—107共7间商铺，水净主张在2012年元旦前已全部清空，为此举证其在2012年1月向红星美凯龙物业公司提交的《申请书》，载明“……特申请只保留南面的房屋。北面房屋不要。”对此法院认为，该《申请书》仅能证明水净通知红星美凯龙物业公司，其要求不再承租101—107商铺，但不能证明房屋实际是否交还、何时交还，因而无法证明水净的主张。对108、110、112—114共5间商铺，水净主张在2012年2月已全部交还，为此举证《告示》一份，载明“红星美凯龙三期二十栋108、110、112、113、114商铺业主：……故我公司志愿放弃与贵业主们的续约……望业主们自行处理本商铺的租赁权，避免造成经济损失。”落款“徐州洋洋家居体验馆2012年2月18日”。对此，水净未能举证该《告示》是否张贴、在何时何处张贴，因而无法证明水净的主张。此外，水净举证证人曹某的证言，仅涉及商铺停电情况，未涉及房屋交还情况。综上，水净所举证据均未能证明其交还房屋的时间，其在庭审中也陈述称北、南两侧房屋的交还均没有其他书面交接手续。故根据现有证据，只能按照红星美凯龙物业公司认可的房屋交还时间认定。（二）关于逾期使用费标准如何认定的问题。水净作为承租人，在租赁期满后延迟交还租赁物，应当支付相应使用费。红星美凯龙物业公司主张按照每平方米40元／月计算逾期使用费，理由是“市场价格”，依据不足。故应当按照双方租赁期内租金标准每平方米25元／月计算逾期使用费，折算为每平方米0.83元／日。计取逾期使用费的期限应当自租赁期限届满之次日即2012年1月1日起至红星美凯龙物业公司认可的房屋交还时间止，但不应超出各商铺产权人授权红星美凯龙物业公司行使使用权的期限；超出授权期限的，应由商铺产权人主张权利，或红星美凯龙物业公司实际向商铺产权人支付赔偿后再行主张。红星美凯龙物业公司主张已向106、107商铺产权人曹辉进行补偿，但仅提供《补偿协议》复印件，无法与原件核对，水净对此亦不认可，故对该复印件不予认定。故各商铺计取逾期使用费的标准和数额：101为4780.8元（2012年1月1日至2012年2月29日止共60日、96平方米），102为4660.28元（2012年1月1日至2012年2月29日止共60日、93.58平方米），104为4660.28元（2012年1月1日至2012年2月29日止共60日、93.58平方米），108为18565.44元（2012年1月1日至2012年8月20日止共233日、96平方米），113为18563.46元（2012年1月1日至2012年8月26日止共239日、93.58平方米），114为19043.52元（2012年1月1日至2012年8月26日止共239日、96平方米），以上合计70273.78元。其余103、105—107、110、112商铺产权人授权期限分别至2011年12月31日或2012年1月1日，逾期使用费不应由红星美凯龙物业公司在本案中主张。（三）关于房屋拆除费用应否支持的问题。红星美凯龙物业公司主张由其拆除水净承租的商铺室内装修支出100000元，没有提供证据，故对此不予支持。（四）关于水净的部分抗辩能否成立的问题。水净主张实际承租人为水艳红，其只是代签租赁协议，但未举证证明，故法院对此不予认定。水净举证“徐州红星凯利建材置业有限公司”发布的书面通知，以此主张红星美凯龙物业公司不是租赁合同的相对方；对此原审法院认为，水净签订的《租赁协议书》中，红星美凯龙物业公司作为出租方签章，并且根据查明的事实，红星美凯龙物业公司或直接经商铺产权人授权或经商铺产权人授权的公司转授权，有权作为出租人签订租赁合同，故对水净的该项抗辩，不予支持。综上，原审法院遂判决：（一）水净于判决生效之日起十五日内向徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司支付房屋逾期使用费70273.78元。（二）驳回徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上诉人水净不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人承租的房屋由建材公司负责，而非本案的被上诉人，被上诉人第一次起诉时已经被一审法院以主体不适格为由驳回，红星美凯龙物业公司主体不适格。2、申请书是被上诉人在一审中提供的，一审法院认定是水净提供的，事实错误。在2011年12月31日前，上诉人就已经将101-107的货物清空，是商铺管理人员接收了房屋。同时红星物业公司在2012年元月就开始对101-107号房屋进行装修，并无交接手续。该申请书能够证明上诉人在2012年元月交付了房屋，一审认定交付时间是2月29日错误。3、108号房屋在2012年4月11日由红星美凯龙物业公司交付给103-107的人使用，而一审认定交付时间是2012年8月20日错误。4、红星美凯龙物业公司从未向水净主张过租金，凯利建材公司二次下达的通知也证明了这一点，七间商铺仅与两间达成协议，上诉人立即缴纳了全年租金。假如红星美凯龙物业公司应收租金的话，上诉人会立即付款的。因为房东的要价过高，所以无法达成协议。且上诉人经营困难，故向业主发出通知要求退租。同时，向红星美凯龙物业公司要求退租其他五间房屋，但是红星美凯龙物业公司拒收。红星美凯龙物业公司只是履行了物业管理的职能，停水、停电，上诉人租赁的房屋109、111号因被上诉人的原因从未经营过。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人红星美凯龙物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持一审判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人一审主体资格是否适格。2、上诉人应否向被上诉人支付租金，数额如何确定。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，首先，关于被上诉人红星美凯龙物业公司的主体是否适格的问题，本案上诉人水净租赁涉案房屋时即是与被上诉人签订的租赁合同，虽然102、113、114商铺的所有权人是与“徐州红星美凯龙全球家居生活广场置业有限公司”签订的协议，但该公司于2010年9月17日更名为“徐州红星美凯龙全球家居生活广场有限公司”，后该公司又将这三间商铺的使用权授权红星美凯龙物业公司行使；其余十一间商铺的所有权人分别与红星美凯龙物业公司及其前名称“徐州红星美凯龙全球家居生活广场经营管理有限公司”签订的协议。因此本案被上诉人红星美凯龙物业公司作为租赁合同的出租人，有权向水净主张权利。其次，关于水净应否向红星美凯龙物业公司支付租金的问题，1、关于101-107号房屋的租金问题，虽然水净向红星美凯龙物业公司出具了申请退租的申请，但是从水净起诉红星美凯龙物业公司的诉状内容看，水净在2012年元月才开始清理货物，即使水净在2012年1月初向红星美凯龙物业公司提出退租申请，但是水净未能提供就该房屋进行交接的证据。因此，红星美凯龙物业公司与业主约定的租赁期限内的房屋使用费用，应当由水净向红星美凯龙物业公司支付。原审法院按照红星美凯龙物业公司认可的交房时间2012年2月29日计算占用费用并无不当。2、关于108-114号房屋的租金问题，除109号、111号由被上诉人水净自行协商续租的房屋外，在2012年10月4日，因红星美凯龙物业公司自行将房屋内水净的货物清空，双方当事人发生争执而报警。且双方当事人均认可该房屋仅有一个通道一个门，门由被上诉人水净锁上。因此，水净主张该房屋已于2012年2月向红星美凯龙物业公司交还的证据不足，本院不予支持。对于该部分房屋的清空时间，应当认定为双方争议发生之日。按照红星美凯龙物业公司与业主之间的合同约定，红星美凯龙物业公司对于该部分房屋的租赁期限至2012年8月20日。故原审法院据此判令水净就该部分房屋的租金向红星美凯龙物业公司支付亦无不妥。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1557元，由上诉人水净承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年五月八日
书 记 员 许 丽