上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第26号
上诉人（原审原告）上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施某。
委托代理人邹侠。
委托代理人王鸿艳。
被上诉人（原审被告）马朝。
委托代理人白玉。
上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第33150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年6月18日，汉宇公司（乙方）、马朝（甲方）签订了《佣金确认书》，约定：佣金付款人为甲方；佣金金额为80，000元；支付日期为签合同当日；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算）……。2013年6月20日，马朝（乙方）、案外人朱某（房屋出售方，甲方）在汉宇公司（丙方）居间下就＊＊＊＊之房地产（下文简称房屋）达成买卖意向，签订了《房地产买卖居间协议》，约定：买卖房地产座落于上海市，建筑面积以产证为准；系争房屋上有抵押；有租赁，朱某承诺签订《房地产买卖协议》前，承租人放弃对该房地产的优先购买权；总房价款为463万元；在甲、乙签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按照本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金……。
2013年6月20日，马朝与案外人朱某签订《房地产买卖协议》，约定：房屋成交总价款463万元；双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年7月15日前共赴上海汉宇房地产顾问有限公司签署系争房屋的买卖合同（网签版）。后因朱某原因双方未能于2013年7月15日至汉宇公司处签订买卖合同，朱某应支付马朝违约金175，000元，在房屋的总价款中予以抵扣，故房屋的总价款由463万元调整为4，455，000元。
2013年7月18日，马朝（乙方）与案外人朱某（甲方）签订了正式的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》1及《补充协议》2。《上海市房地产买卖合同》约定：房屋建筑面积为94.39平方米，甲方以328万元的价格将房屋出售给乙方；在2013年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《补充协议》2约定：甲、乙双方已于2013年7月18日签订了关于房屋的《上海市房地产买卖合同》，现就以下条款达成一致，作为《上海市房地产买卖合同》的补充协议；一、本次房地产交易中，系争房屋的总成交价为4，455，000元，其中合同价为328万元，剩余1，175，000元为搬迁及固定设施补贴费。
因《上海市房地产买卖合同》中关于房屋总价约定为328万元，与房屋实际交易价格4，455，000元不一致，马朝与朱某在履行过程中发生争议。2013年9月18日，马朝向汉宇公司寄送《委托书》，委托汉宇公司向朱某发告知函，提醒朱某履行《上海市房地产买卖合同》。汉宇公司于2013年9月23日向马朝回复如下：“……您与卖售人最晚过户时间应为：甲、乙双方应在银行作出贷款审批通过的审核结果且在甲方办理完结注销抵押手续后五十个工作日内……希望您能结合实际情况确定具体过户时间，若届时您仍需通过我司代为提示卖售人履行合同义务的，我司将积极予以配合。请您在收到本函后及时与我司联系。”
后房屋未能如期过户。2013年10月11日，马朝向法院起诉朱某，请求判令：一、朱某履行《上海市房地产买卖合同》，配合马朝办理系争房屋的产权过户手续，房屋的房价为4，455，000元；二、要求朱某承担逾期办理注销抵押登记手续的违约金及逾期办理产权过户手续的违约金。对此，朱某要求驳回马朝的本诉并提出反诉。法院经审理认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定关于房屋的两种总价，目的是逃避税收，将损害国家利益，故双方《上海市房地产买卖合同》中关于房屋总价约定的条款应认定无效，双方关于房屋总价的真实约定应认定为4，455，000元，《上海市房地产买卖合同》除房屋总价以外的其他条款均系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效……。2014年1月5日，法院作出（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决书，判决：一、《上海市房地产买卖合同》中有关房屋总价的约定内容无效，上述房屋的总价认定为4，455，000元；二、马朝和朱某继续履行除房屋总价约定条款以外的《上海市房地产买卖合同》；三、朱某于判决生效之日起十日内支付马朝逾期办理注销抵押登记手续的违约金；四、驳回马朝的其余本诉请求；五、驳回朱某的其余反诉请求。朱某就该案提起上诉，2014年4月11日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第607号民事判决书，判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决第三项。2014年5月9日，经马朝申请，法院作出（2014）浦执预字第5394号执行裁定书，裁定解除房屋的查封，将房屋过户至马朝名下。
2014年9月，汉宇公司提起本案诉讼，请求判令：1、马朝支付佣金80，000元；2、马朝支付汉宇公司自2013年7月18日起至实际支付之日止，按上述佣金日万分之五计算的逾期违约金。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，马朝已与房屋出卖方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，汉宇公司居间已经成功，有权收取居间服务报酬。但马朝和案外人朱某为了规避税费而做低房价，在履行过程中发生争议并引发诉讼，法院判决《上海市房地产买卖合同》中的房屋总价约定条款无效，房屋直至2014年5月才通过法院强制执行过户，远远超出《上海市房地产买卖合同》约定时间。汉宇公司作为专业房产经纪机构，应熟知做低房价、逃避税收行为将损害国家利益，具有交易风险和法律风险，应当在签约时及时告知房屋买卖双方上述风险，提示其签订符合法律规定的合同，并在双方发生纠纷时积极促成双方化解矛盾，因汉宇公司并未履行上述告知和协助义务，故其在居间过程中确有过错。马朝主张汉宇公司在房屋产证丢失补办期间为其进行居间代理，没有给马朝提供完备和准确的房源信息，带来了交易风险，对此，法院认为，签订《房地产买卖居间协议》时马朝知晓房屋产证房东处于挂失状态，且《房地产买卖居间协议》亦明确了房屋面积以产证面积为准，并载明了当时房屋上有抵押、有租赁，马朝系自愿承担上述风险，故对马朝的该主张，法院不予采信。汉宇公司在原审庭审中自认没有参与房屋过户、交房过程，鉴于汉宇公司确未履行相应后续过户、交房工作，应适当降低佣金的数额，由法院考虑上述因素并结合汉宇公司提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定，酌情确定马朝应向汉宇公司支付佣金3万元。考虑到马朝拒付佣金系因与汉宇公司就居间服务质量问题存在争议，事出有因，故对汉宇公司提出的追讨逾期违约金之诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，原审法院于2014年11月14日作出判决：一、被告马朝应于判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金30，000元；二、驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，800元，减半收取计900元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担337元，被告马朝负担563元。
原审判决后，汉宇公司不服，上诉至本院称，原审认定其未尽告知和提醒做低房价的风险义务缺乏依据；认定房屋过户、交房为居间人的法定居间义务，且是主要义务，并据此大幅削减居间人的佣金亦明显不当，故要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由马朝承担。
被上诉人马朝辩称，汉宇公司怂恿其做低房价，未告知相应风险；办理房屋过户手续是汉宇公司的义务，汉宇公司未履行过户、交房等义务，故无权主张全额佣金，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，马朝经汉宇公司居间，与案外人朱某就房屋的买卖达成协议，并签署了房屋买卖合同，汉宇公司已经促成了合同的成立，履行了居间合同的主要义务，其有权要求马朝支付报酬；马朝也通过签署《佣金确认书》的方式向汉宇公司确定了其应支付的佣金为8万元。
至于汉宇公司作为居间方在马朝与出卖方在做低房屋成交价过程中的责任问题，本院认为，虽然马朝在做低房价过程中始终是明知且为受益方，但汉宇公司未提供其作为专业居间机构在居间过程中曾就做低房价的相应风险进行过告知和提醒的相应证据，汉宇公司在此过程中的居间行为仍与有关的行政管理机关的要求不甚相符。故汉宇公司应从中吸取教训，更好地规范经营行为。但由于汉宇公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害马朝的利益的情形，且马朝虽称汉宇公司怂恿其做低房价，但未提供相应依据，马朝也未举证证明因汉宇公司的居间行为而给其造成了相应的损失，故汉宇公司上述居间行为并不影响其因促成了买卖合同的成立而向马朝主张佣金报酬的权利。
根据现房屋中介机构的实际做法，居间方在促成买卖双方合同成立后，通常还协助买卖双方办理房屋过户及交房等后续手续。但本案中汉宇公司并未实际协助马朝办理房屋的过户及交房手续，故可将汉宇公司应得的8万元佣金予以适当扣减，本院酌定为6万元。原审酌定马朝支付汉宇公司3万元明显过低，本院予以纠正。
另考虑到马朝拒付佣金系因与汉宇公司就居间服务质量问题存在争议，事出有因，故原审对汉宇公司提出的追讨逾期违约金的诉请未予支持，并无不当之处，本院依法维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第33150号民事判决；
二、马朝应于本判决生效之日起十日内支付上海汉宇房地产顾问有限公司佣金60，000元；
三、驳回上海汉宇房地产顾问有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，800元，减半收取计900元，由上海汉宇房地产顾问有限公司负担225元，马朝负担675元。二审案件受理费人民币1，800元，由上海汉宇房地产顾问有限公司负担450元，马朝负担1，350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……