广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳东法民一初字第422号
原告（反诉被告）：何忠，男，1969年9月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：冯升，男，1984年9月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：欧建华，广东赢信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
被告：苏志军，男，1976年8月21日出生，汉族，住广东省阳江市。
被告：张卓彬，男，1968年7月1日出生，汉族，住广东省阳江市。
被告：阳江市阳东纽威娱乐有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区。
法定代表人：冯考，该公司经理。
上述三位被告共同的委托诉讼代理人：欧建华，广东赢信律师事务所律师。
上述三位被告共同的委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
被告：陈振华，男，1971年9月30日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
原告（反诉被告）何忠诉被告（反诉原告）冯升、被告苏志军、张卓彬、陈振华、阳江市阳东纽威娱乐有限公司（以下简称纽威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何忠的委托诉讼代理人郭尤、陈文儒，被告（反诉原告）冯升、被告苏志军、张卓彬、陈振华及被告（反诉原告）冯升、被告苏志军、张卓彬、纽威公司共同的委托诉讼代理人欧建华、周文靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何忠向本院提出诉讼请求：1.依法解除何忠与冯升于2014年2月18日签订的《商业楼租赁协议》中关于阳东县东城镇东风四路331号商业大厦后面楼（即阳江市阳东区东城镇裕东一路38号）第五层的租赁关系；2.依法判决支持何忠没收冯升的保证金156000元；3.依法判决冯升、苏志军、张卓彬、陈振华、纽威公司赔偿何忠因解除合同造成的损失1615038.2元；4.本案诉讼费由冯升、苏志军、张卓彬、陈振华、纽威公司承担。事实和理由：一、位于阳江市阳东区东城镇商业大厦（以下简称商业大厦）和在该大厦后面一幢综合楼（以下简称后楼）为何忠所有。2014年初，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬四人与何忠协商租赁商业大厦第四、五层做量贩式KTV和后楼第五层做电影院，当时后楼正在建筑主体第三层，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬为使后楼第五层适合做电影院，要求何忠将后楼第五层在原来设计层高3.6米基础上变更设计，增加到7.2米层高，何忠经询问专业人员，了解到后楼原设计基础牢固可以改变第五层设计且增加层高，就答应冯升、苏志军、陈振华、张卓彬改变设计并增加层高到7.2米要求，何忠与冯升、苏志军、陈振华、张卓彬同意签订租赁合同后实施变更后楼第五层层高设计及施工工作，双方租赁意向明确。2014年2月1日，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬之间签订一份《合股开发经营协议》,约定租赁何忠商业大厦第四、五层和后楼第五层合股投资开发经营，并约定成立阳东飞弘电影有限公司在后楼第五层经营电影院，成立阳东纽威娱乐有限公司在商业大厦第四、五层经营量贩式KTV。上述合股协议签订后，2014年2月18日，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬与何忠协商对租赁相关事宜达成一致意见，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬推举冯升（承租人，乙方）为代表与何忠（出租人，甲方）签订《商业楼租赁协议》，该租赁协议约定乙方租赁甲方商业大厦第四、五层和在建的后楼第五层，租赁面积共4926.8㎡，租赁用途为电影院、娱乐、休闲等，租赁期限共7年，租赁期限不包括装修免租期6个月，租金每月为92680元（其中商业大厦第四、五层的租金为39800元，后楼第五层的租金为52880元），每月10日前交清当月租金，乙方应在签订租赁协议后三日内向甲方交纳保证金278000元。上述《商业楼租赁协议》签订后，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬依约向何忠交纳保证金278000元。冯升、苏志军、陈振华、张卓彬开始对商业大厦的第四、五层进行装修，并成立阳江市阳东纽威娱乐有限公司，装修完毕即开业经营KTV,冯升、苏志军、陈振华、张卓彬基本能按时支付商业大厦第四、五层的租金。同时，为能及时地按冯升、苏志军、陈振华、张卓彬要求将后楼第五层改变设计增加层高并建设好交付给冯升、苏志军、陈振华、张卓彬装修，何忠即着手做变更设计工作，后楼当时正在建设第三、四层主体工程，该楼房原来设计单位是珠海市中京国际建筑设计研究院有限公司，当时设计该楼房是普通综合楼，第五层设计层高为3.6米，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬租赁用作电影院，第五层不但要增加层高，还要减少砼柱数以适应电影院容积要求，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬还专门请深圳市（广影）环球影业有限公司（广州分公司）设计第五层电影院的平面图，按此图设计后楼第五层要比原来减少砼柱12支。为此，2014年4月10日，何忠与设计单位珠海市中京国际建筑设计研究院有限公司联系，请求其按冯升、苏志军、陈振华、张卓彬要求改变设计图纸，2014年5月5日该设计院答复：经复核此改动改变了一二层柱和基础的受力，不满足建筑及结构规范，不同意更改，若改动后果自负。何忠为全面履行与冯升、苏志军、陈振华、张卓彬之间签订的《商业楼租赁协议》，2014年5月27日，何忠找到长春工程学院设计研究院，委托该院按冯升、苏志军、陈振华、张卓彬要求进行设计，该院同意设计并做出初步设计图（白图）让何忠施工。何忠在按新设计图纸施工过程中，2014年6、7月间，该工程的监理公司及阳东县住房和城乡规划建设局下发通知，责令何忠停止施工，原因是擅自取消部分砼柱并改变楼层高度，要求提交新设计图纸进行审核合格才可施工。经何忠提交长春工程学院设计研究院的图纸给有关部门审核同意，何忠继续按新图纸施工，至2014年底整幢大楼竣工，进入验收阶段，至此冯升、苏志军、陈振华、张卓彬应收楼进行装修，经何忠多次要求，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬未收楼。2015年2月15日，双方签订一份《补充协议书》，该协议书明确载明“现商业大厦第四、五层的装修期已满且工程也完成，后楼第五层也已完工，具备交付装修期”，该协议书第二条约定商业大厦第四、五层的开业时间与后楼第五层进入装修期时间同歩进行，同日开始计算租金与装修期；该协议书还约定商业大厦第四、五层计租时间于2015年2月18日起计算，后楼的消防报告合格意见书要提供给冯升、苏志军、陈振华、张卓彬存档。该协议书签订后，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬又提出要何忠领取房产证后再收楼，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬一拖再拖不收楼装修。2015年7月2日，何忠领取了该综合楼房地产权证书，再次催促冯升、苏志军、陈振华、张卓彬收楼，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬又以未经消防验收合格为借口不同意收楼，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬为达到不履行合同目的有意刁难何忠，但何忠仍出于友好合作的心态对待冯升、苏志军、陈振华、张卓彬，对于消防验收手续，何忠在该楼竣工后即己向消防部门申请消防验收，2015年8月13日经网上进行土建及消防工程竣工验收消防备案（备案号：440000WYS150019847)，根据《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，该综合楼工程未被确定为抽查对象，即验收合格，何忠己将“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”交冯升、苏志军、陈振华、张卓彬存档，至此何忠已满足冯升、苏志军、陈振华、张卓彬所有的要求，但冯升、苏志军、陈振华、张卓彬经何忠多次通知收楼仍拒不到场办理收楼装修手续。2015年8月23日何忠再次向冯升、苏志军、陈振华、张卓彬发出租赁楼层交付使用通知书，通知冯升、苏志军、陈振华、张卓彬于2015年8月28日前往现场与何忠办理租赁楼层交付、收楼手续，但冯升、苏志军、陈振华、张卓彬仍拒不收楼装修，根本无意履行合同。后据查，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬拒不收楼装修的主要原因是由于冯升、苏志军、陈振华、张卓彬内部合伙出现严重分歧，加上资金严重不足，导致无力租赁后楼装修经营电影院。二、何忠为履行合同，造成如下损失：何忠为满足冯升、苏志军、陈振华、张卓彬租赁后楼开设电影院，中途更改后楼第五层设计，增加了如下费用共计1615038.2元:1、增加建筑模板341101.8元（2526.68㎡×l35元/㎡）；2、增加建筑的高支模477285.2元[（54.3m×43.6m)×7.2m=17045.9立方米×28元/立方米]；3、增加建筑材料钢筋265230元（75.78×3500元/吨）;4、增加外排架周长25275.6元[(200.6m×3.60m)=722.16㎡×35元/㎡]；5、增加内手脚架35505元[（54.3m×43.6m)=2367㎡×15元/㎡]；6、增加铝合金窗40000元（160㎡×250元/㎡）；7、增加外墙饰砖及抹灰75826.8元[(200.6m×3.60m)=722.16㎡×105元/㎡]；8、增加内抹灰13000元(650㎡×20元/㎡)；9、增加砌砖量71493.8元(79437.6块×0.9元/块)；10、增加垂直运输费25260元(2526㎡×10元/㎡);11、工程管理费25260元(按合同约定的费用扣减2526㎡×1O元/㎡)；12、施工图纸的出图变更费117800元(按建筑面积计11780㎡×10元/㎡)；13、增加牵梁造价102000元(钢材8吨×3500元/吨=28000元，混凝土80立方米×350元/立方米=28000元，装模板及扎铁，倒水泥等人工46000元)。三、冯升、苏志军、陈振华、张卓彬应承担的法律责任。1、由于冯升、苏志军、陈振华、张卓彬拒不履行《商业楼租赁协议》接收租赁楼层进行装修的违约行为表明不履行合同的主要义务，造成双方签订的合同目的不能实现，何忠有权解除《商业楼租赁协议》中与冯升、苏志军、陈振华、张卓彬关于租赁后楼第五层的租赁关系；2、由于冯升、苏志军、陈振华、张卓彬违约，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬向何忠支付的合同保证金278000元，该保证金的性质属于定金性质，根据约定租金的比例，属于履行租赁后楼第五层的保证金应为156000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，何忠有权没收冯升、苏志军、陈振华、张卓彬的保证金156000元；3、冯升、苏志军、陈振华、张卓彬之间是合伙关系，因解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对造成何忠的损失1615038.2元，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬应承担连带赔偿责任；4、纽威公司是冯升、苏志军、陈振华、张卓彬合伙成立的经济实体，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬给何忠造成的损失纽威公司也应承担连带赔偿责任。综上所述，冯升、苏志军、陈振华、张卓彬拒不收楼装修已构成根本违约，因此造成何忠的上述损失，冯升、苏志军、张卓彬、陈振华、纽威公司应予赔偿。
被告（反诉原告）冯升、被告苏志军、张卓彬、纽威公司辩称,一、何忠未按照协议的约定提供符合约定条件的房屋，违反义务在先。（一）何忠未提供土建消防工程报告合格意见书，违约在先。《补充协议书》第二页约定“收楼确定时间如下：……2、阳东县东城镇东风四路331后面五楼影院按甲方提供土建消防工程报告合格意见书给乙方存档，及2014年2月8日签的主合同标准条件条款作为收楼时间”，因此，提供土建消防工程报告合格意见书是何忠履行合同的义务之一，但是，直到今天，冯升、苏志军、张卓彬、纽威公司仍没有收到何忠提供的土建消防工程报告合格意见书，这不符合约定收楼条件。（二）租赁房屋及其附属设施、设备根本不符合主合同约定的交楼标准。1、连接两栋大楼的4座钢结构人行天桥未动工。租赁协议明确约定有新旧楼之间的通道，何忠提供证据第五层平面图也明确4座钢结构天桥是两座大楼之间的公共设施，此外，根据冯升提供的证据显示，商业大厦的第四、五层确实预留了建设人行天桥的位置。建设4座人行天桥具有客观上的必要性。首先，有停车的必要性：商业大厦没有独立的停车场，该商业大厦的消费者（七天连锁酒店、KTV等消费者）有大量的停车需要，消费者停车到后楼的三、四层停车场后即可以通过天桥返回商业大楼消费是合理、方便的。如果没有人行天桥，则消费者停车比较麻烦、浪费时间。其次，有促进消费的作用：商业大厦与后楼的消费项目是不重叠的，反而是互补的，相得益彰的，很多七天酒店的消费者、KTV等消费者会因两大楼间有人行天桥的便利条件而选择到后楼看电影，后楼的消费者也因便利条件而到商业大厦处消费。再次，存在人行天桥切合冯升的商业战略：冯升租赁2个场地的商业战略就是想依托场地互通、设备完善的优势，打造一个多消费选择的商业模式，人行天桥就是必须的硬件之一。因此，4座钢结构天桥是连接两楼所必不可或缺的公用设施，但签约至今，何忠并没有建造钢结构天桥。2、电梯未安装。租赁协议明确了电梯是必须设施，何忠提交的证据设计平面图上有电梯的设计，这足以反映安装电梯是何忠交付租赁场地前的应尽义务。另外，根据冯升提供的证据显示，后楼已建设好了电梯间，但何忠至今没有安装电梯。冯升租用后楼第五层作电影院用途，是较高消费的场地，安装电梯符合消费者的消费需求。如果后楼没有安装电梯，则冯升租用的楼层商业价值则大打折扣，电影院的消费者看电影上落、停车、取车或者到商业大厦等均没有必要的基本便利条件，不安装电梯也根本满足不了阳江当地的正常消费需求，但签约至今，何忠并没有在综合楼安装应有的电梯。3、三处消防专用楼梯通道未完工，不可正常使用。后楼共有3处消防专用楼梯通道是共用配套设施，该通道是何忠在交付场地给冯升前必须完善的设施之一。根据冯升提供的证据显示，3处消防通道，仅一至二层安装了钢管楼梯扶手、对地面贴了瓷砖等，二至五楼完全是毛坯状态，既没有楼梯扶手，也没有对地面贴瓷砖等，有的墙体、地面上还裸露钢筋，此外，3处消防专用楼梯均没有安装门，更没有安装应有的消防门，消防专用通道根本不符合《商业楼租赁协议》第11.2条“附属设施、设备处于能够正常使用状态”的标准。4、停车场存在多处重大未完善，未符合交付的条件。根据冯升提供的证据显示，后楼三、四层是停车场，该停车场现在只是做好了土建的主体工程，其他的配套根本没有完善，整个停车场是毛坯状态。（1）后楼三、四层是毛坯状态，根本没有停车场的配套设施；（2）停车场最基本的消防自动喷淋装置都没有、也没有必要的安全监控装置，整个楼层连一盏电灯都没有，更不说合理的照明系统；（3）停车场应有的最基本的装置、设施均没有。出入停车场没有任何出入管理设备（如自动取卡机等），整个停车场连停车位的界线也没有划、没有交通指引指示设备、没有交通指引线……何忠交付的停车场根本不能正常使用，并且存在重大消防隐患、交通安全隐患。5、没有配备必要的安保设备、设施。目前后楼没有任何安检设施，更没有对各个楼层安装合理的安全监控系统。后楼的定位是综合性的商业大楼，消费者的流量非常大，必须在人员、车辆出入，停车场、公共区域设置必要的安全监控，但何忠没有为后楼配备任何安保设备、设施。6、后楼第五层水电配置未完善。何忠对于配套用水设施仅安装了水管，而且消防用水与商业用水是共用一条水管的，这在消防管理上是不合法的，此外，何忠也没有为冯升配备水表，没有搞好用水的入户手续。关于用电配置，何忠也没有为冯升搞好用电入户手续，没有为冯升提供配套的供电管理设备，没有做好引线工作。鉴于何忠没有完善水电配套，冯升根本无法正常开始装修工作。二、何忠所起诉的被告除冯升外其他主体都不适格。（一）主体的确定应遵守合同的相对性原理。本案的《商业楼租赁协议》与《补充协议书》是由冯升与何忠签订的，根据合同的相对性原理，本案的被告应当是冯升。本案何忠、冯升是平等主体的自然人，双方具有完全的民事行为能力，有独立履行合同的能力，何忠与冯升独立签订《商业楼租赁协议》、《补充协议书》合法、有效，该些文件只是两人之间合同的法律关系，对其他第三方不产生法律约束力。（二）纽威公司不是电影院权利义务的承担主体。纽威公司仅是为经营量贩式KTV而成立的有限责任公司，负责量贩式KTV的有关民事法律行为。然而，本案争议的后楼第五层是冯升租赁用于经营电影院，是由即将成立的阳东飞弘电影院有限公司负责经营的。因此，电影院的权利义务承担主体不是纽威公司。何忠在民事起诉状中称纽威公司也应承担连带赔偿责任是没有依据的。（三）苏志军、张卓彬与冯升是股东关系，不是合伙关系。1、签订《合股开发经营协议》的目的是冯升等四人合意成立公司，并通过运营公司盈利。该协议的名称“合股开发经营协议”明确四人是股东关系，不是合伙企业关系；该协议的内容也直接反映四人以不同方式出资作为持股条件，日后通过运作阳东飞弘电影院有限公司、阳东纽威娱乐有限公司，各股东承担有限的法律责任及按照约定、公司制度分配收益。2、苏志军、张卓彬、陈振华及冯升没有以合伙的名义对外经营。苏志军、张卓彬、陈振华及冯升四人共同投资设立阳东飞弘电影院有限公司、阳江市阳东纽威娱乐有限公司，该四人不需要以合伙名义对外处理事务，该四人在事实上也没有以合伙名义对外经营，签订《商业楼租赁协议》、《补充协议书》是冯升与何忠的个人行为。所以，何忠请求苏志军、张卓彬、陈振华、冯升承担连带责任是不成立的。三、何忠请求没收保证金156000元没有法律依据。（一）何忠违约在先。何忠交付的房屋不符合约定交付条件，双方未能通过交付确认，所以何忠存在过错，违约在先，因此其主张没收保证金是没有依据的。（二）保证金不具有定金性质。冯升交付的是保证金，不是定金，不能被没收。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，因此，既然租赁协议的第五条保证金条款没有约定预交的三个月保证金是定金，因此没收就不具有法律依据。四、何忠请求赔偿损失没有依据。（一）何忠对后楼第五层的投入是建立租赁法律关系的先决和前置条件。何忠对后楼第五层的投入是必须的，该投入是何忠出租房屋必须承担的成本。冯升租赁房屋的目的是经营电影院，而一个空间足够宽敞的场所是必须条件之一，如果出租方不能提供合适的场地，则冯升是不可能与出租方建立租赁关系的。何忠提供一个合适的场地是双方达成合意的先决条件，这个是建立租赁关系的基础，承租人没有权利干涉出租人的投资、也没有责任去承担出租人对房屋的投资。何忠对房屋的新建或者更改的投入是其为实现出租行为所作的个人投资行为，何忠应对个人投资承担风险。（二）何忠对后楼的投入不等于损失。1、何忠诉称的“损失”均是对后楼第五层的投入，建房需要投资资金是必然的，何忠这些投入的利益由何忠享有，该些投入的价值一直附着于后楼，所以投入并不是损失。2、《商业楼租赁协议》等文件均没有约定冯升要求何忠更改租赁楼层的设计，冯升与何忠的相关协议仅约定冯升需要承担租金等必要、直接的费用，何忠的投资行为与冯升没有法律关系。因此，何忠把该楼的投入归为损失是没有依据的。（三）何忠诉请的损失没有客观、合理的证据反映。何忠没有对请求的1615038.2元损失提供客观、合理的证据，该些损失与本案的关联性也无法确认，其相关请求不应被支持。
被告陈振华辩称,本案的本、反诉都与陈振华无关，本案纠纷是何忠与冯升之间的事情。何忠要求赔偿其损失1615038.2元不合理。
反诉原告（本诉被告）冯升向本院提出反诉请求：1.判决何忠返还保证金158600元给冯升；2.本案诉讼费由何忠承担。事实和理由：何忠在本案纠纷中违约在先，未能按照双方合同的约定提供符合约定条件的房屋，致使本案的诉讼发生，其应全部承担违约责任，其主要的违约事实如下：一、未提供土建消防工程报告合格意见书。2015年2月15日，冯升与何忠签订的《补充协议书》中约定何忠须:“……提供土建消防工程报告合格意见书给乙方存档。”但是，直到今天，何忠仍没提供。何忠在起诉状中称“该综合楼未被确定为抽查对象，即验收合格”这种推断，没有任何的法律依据，不能作为其履行租赁合同义务的抗辩。二、租赁房屋及其附属设施、设备根本不符合约定的交楼标准。其一、租赁房屋及其附属设施、设备处于根本不能够正常使用状态。根据冯升与何忠于2014年2月18日签订的《商业楼租赁协议》中第十一条第11.2款约定：“甲方（即何忠）在交付租赁楼层时应保障租赁楼层及其附属设施、设备处于能够正常使用状态。”以及根据第十二条第12.3款约定：“共用部分的消防、治安、设备、通道、车库、车位等，甲方（即何忠）应保障其正常使用状态，如造成乙方无法正常使用的，由甲方负全部责任”等，何忠应履行上述合同所约定的义务，但是，何忠于2015年8月26通知冯升于2015年8月28日前收楼，冯升于2015年8月28日现场收楼时，涉案租赁房屋没有达到上述标准，具体包括：1、未建消防专用电梯；2、三条消防逃生楼梯未完工，土建全是毛坯状态；3、三条消防逃生楼梯的所有消防门没建，土建全是毛坯状态；4、第三层、第四层公共停车场所有的消防自动喷淋、监控、照明都没安装，土建全是毛坯状态等等。其二、租赁后楼的第五层不符合双方约定的收楼标准。三、冯升主张单倍退还保证金有法律依据。其一、何忠违约在先，同时何忠要求解除合同，按照合同的约定和法律规定，其应依法退还冯升已支付的保证金。其二、冯升依约向何忠缴纳了保证金278000元，该保证金包括了租赁KTV房屋在内的保证金，因此应按约定租金的比例计算本案租赁房屋相应的保证金，经计算为158600元（92680-39800）÷92680×278000。其三，保证金不具有定金性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，但是主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，双方签订《商业楼租赁协议》第五条约定的保证金条款为非定金性质，故冯升主张单倍返还，同时也请法院驳回何忠在本诉中主张没收保证金的诉讼请求。综上所述，何忠违约在先，应承担全部的违约责任，但冯升考虑到目前仍租赁何忠KTV用房的现状，希望保持良好的合作关系，故保留追究因何忠违约而造成冯升全部损失的权利，请求法院依法支持冯升的反诉请求。
反诉被告（本诉原告）何忠对反诉原告（本诉被告）冯升的反诉辩称，一、不同意冯升的请求，冯升请求是没有事实依据的，请法庭驳回。二、冯升主张何忠违约在先，据此解除租赁合同，要求返还保证金，实际上何忠不存在违约行为。冯升诉称何忠未提供土建报告等文件，因此不符合收楼标准是不成立的。签订合同时，对于消防验收，双方均没有明确约定，实际上消防合格是以验收备案为准，何忠已经在2015年8月13日向消防部门提交消防验收备案，租赁物的消防已经验收合格，实务中不存在消防工程报告合同意见书，所谓的消防工程报告合同意见书实际为冯升的误解。根据双方签订的租赁合同第一条1.3，关于房屋交付条件条款已经清楚载明，只要主体竣工验收，水电已报装，即达到交付条件，租赁物实际上已达到上述交付条件。
经审理查明,2014年2月18日，何忠作为出租人（甲方）与冯升作为承租人（乙方）签订《商业楼租赁协议》，该协议约定主要内容：一、租赁楼层位于阳东县东城镇东风四路331号商业大厦第四、五层及其后面在建楼的第五层（以下简称租赁楼层），租赁楼层面积4926.8㎡。二、租赁楼层设施：消防主体工程、水电入户。三、租赁楼层用途：演剧院、休闲、娱乐等。四、租赁期限共7年。租赁期限不包含装修免租期，由正式交租之日计起，装修期内如甲方未能提供合法有效的证件给乙方办理营业执照等相关经营证件的，起租日顺延。五、租赁楼层免租期限共6个月，自甲乙双方确认整个租赁楼层可以交付装修之日开始计算。租赁楼层装修期内如因甲方或不可抗力造成乙方无法装修的，停工实际天数由甲方补足给乙方。六、租赁楼层租金按人民币92680元/月计算，当月租金每月10号前支付，本协议所有收费均以甲方签收的收款收据为准。七、甲乙双方签订本协议后三日内，乙方交付三个月租金共278000元作为保证金，超出三日乙方未付清保证金的余额每天按仟分之一交滞纳金。保证金租赁期内不退还。租赁期满或双方协定或不可抗力原因而终止本协议的，三日内甲方将保证金如数退还乙方，租赁期内不计利息，超三日后甲方未还清的余额每天按仟分之一交纳滞纳金给乙方。八、除本协议及补充条款约定外，租赁楼层的主体结构、主体设施（以交付装修时为标准）及共用部分的装修、维修保养等均由甲方负责（乙方损坏由乙方负责）。所有权属甲方的新旧楼之间的通道，如甲方铺设好乙方需要使用，按每平方15元收费，乙方不使用不收费。九、本协议生效期内如甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：1不能提供租赁楼层或所提供租赁楼层不符合约定条件，严重影响乙方装修、经营、使用等。2、甲方未尽修缮义务，严重影响经营、使用等的。3、甲方未能提供租赁楼层合法有效的所有证件及其复印件给乙方，由此造成乙方的一切损失，由甲方负全部责任。本协议生效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回租赁楼层：1、未经甲方同意，转租、转借租赁楼层。2、未经甲方同意，拆改、变动损失租赁楼层结构造成安全隐患的，在甲方提出合理期限内仍未修复的。3、未经甲方同意改变租赁性质和用途的。4、利用租赁楼层存放危险物品或进行违法经营活动。5、逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的。十、租赁楼层在交付、收回验收时双方应共同到现场进行，应以书面形式双方签名确认，如租赁楼层有异议应当场提出，直至整改好双方确认为止。甲方在交付租赁楼层时应保障租赁楼层及其附属设施、设备处于能够正常使用状态。甲方不能按时提供租赁楼层给乙方的，经双方协商后应另定交付期，以书面形式订立，装修期顺延。十一、乙方应按时缴纳本协议、本协议附件及补充协议中所规定各项费用，如逾期缴付乙方每天须按万分之五交纳滞纳金给甲方。逾期超过30天，乙方尚未能付清，按乙方违约处理。
协议签订后，何忠按照约定用途对涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路涉案楼层进行施工，其中第五层层高由3.6米增高到7.2米，由于未按原设计图纸施工，2014年6月26日阳东县（现阳江市阳东区）住房和城乡规划建设局作出通知，责令何忠停止施工，要求提交设计图纸给设计单位进行设计复核，待图纸审核中心审核合格，经阳江市阳东区住房和城乡规划建设局批准后方可施工。2014年5月16日，何忠与长春工程学院设计研究院签订《综合楼设计委托书》，委托长春工程学院设计研究院对涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号楼房第五层重新设计，要求在原设计基础上将第五层层高3.6米增高到7.2米，长春工程学院设计研究院接受委托并作出相关设计图纸。2015年3月26日，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局在长春工程学院设计研究院作出的上述图纸中加注“同意按图施工”意见并加盖公章。
何忠按照长春工程学院设计研究院改变后的设计图纸对涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号楼房施工，涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路楼房于2015年6月8日竣工,2015年7月2日进行产权登记(房地产权证号：粤房地权证阳东字第0300**890号)，登记权属人为何忠。2015年8月13日，何忠向网上备案受理系统进行土建及消防工程竣工验收消防备案，同日阳东县（现阳江市阳东区）公安消防大队作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明：“何忠：你单位孙显颜于2015年8月13日经网上备案受理系统进行了何忠综合楼土建及消防工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS150019847。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象”。
2015年2月15日，何忠作为出租人（甲方）与冯升作为承租人（乙方）签订《补充协议书》，该协议约定主要内容：一、甲乙双方于2014年2月18日就阳东县东城镇东风四路331号商业大厦第四、五层及其后面在建楼的第五层租赁事宜签订《商业楼租赁协议》（以下简称主协议），在主协议履行期间，租赁楼层交付装修使用实际按两部分分步进行，即已建好的商业大厦第四、五层先交付装修，未建好的后楼第五层后交付装修。现商业大厦第四、五层的装修期已满且工程已完成，后楼第五层也已完工，具备交付装修期。为此，甲乙双方就商业大厦第四、五层开业付租及后楼第五层交付装修等有关事宜签订本补充协议。二、甲乙双方同意商业大厦第四、五层的开业时间与商业大厦后楼第五层进入装修期时间同步进行，同日开始分别计算租金与装修期。三、乙方使用商业大厦第四、五层，由开业（含试业）第一天开始计算租金，每月租金约人民币39800元。四、后楼第五层的租金自装修期满后第二天开始计算。五、乙方在使用租赁楼层期间的权利义务，除本补充协议书约定的条款外，主协议所约定的条款不变（重复除外）。六、收楼确定时间如下：阳东县东城镇东风四路331号四至五层于2015年2月18日起计算租金，递增按2014年2月18日所签订主合同标准。阳东县东城镇东风四路331号后面五楼影院按甲方提供土建消防工程报告合格意见书给乙方存档，及2014年2月18日签订的主合同标准条件条款作为收楼时间，当天开始计算装修期（装修期为6个月）。
2015年8月23日，何忠向冯升发出《租赁楼层交付使用通知书》，通知冯升2015年8月28日前到现场办理租赁楼层交付、收楼手续。诉讼中，冯升对《租赁楼层交付使用通知书》真实性、合法性没有异议，但认为涉案租赁楼层不具备交付条件，所以在2015年8月28日没有办理完成收楼手续。
诉讼中，何忠、冯升确认协议签订后冯升已交付278000元给何忠作为保证金，其中属于本案讼争楼层的保证金为158600元。何忠主张上述交付的保证金属定金性质，现冯升、苏志军、张卓彬、陈振华违约，交付的保证金应予没收。冯升则认为保证金实际为租金性质，何忠违约在先，且何忠提出解除讼争租赁关系，所以解除讼争租赁关系后何忠应将收取的保证金返还给冯升。
诉讼中，何忠、冯升、苏志军、张卓彬均同意解除涉案租赁法律关系。但何忠主张：1、《商业楼租赁协议》是冯升、苏志军、张卓彬、陈振华四人推举冯升作为代表与其所签订，纽威公司是冯升、苏志军、张卓彬、陈振华成立用于经营涉案租赁物楼层的经济实体，因此涉案租赁合同关系的法律后果应由冯升、苏志军、张卓彬、陈振华、纽威公司承担。2、涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号大厦消防验收合格，通过房管部门验收领取房地产权证，具备交付条件，经通知冯升2015年8月28日办理涉案租赁楼层交付、收楼手续，冯升一直没有接收涉案租赁楼层，致使合同目的无法实现，构成根本违约，请求解除与冯升于2014年2月18日签订的《商业楼租赁协议》中关于租赁阳江市阳东区东城镇裕东一路38号楼第五层的租赁关系，没收冯升交付的保证金158600元，由冯升赔偿由此造成损失1615038.2元。诉讼中，何忠提供陈振华询问笔录拟证明《商业楼租赁协议》冯升作为冯升、苏志军、张卓彬、陈振华四人代表与其所签订，在该笔录中陈振华反映《商业楼租赁协议》系冯升作为冯升、苏志军、张卓彬、陈振华四人代表与何忠签订。冯升、苏志军、张卓彬对何忠的上述主张及陈振华在笔录中反映的内容不予认可，辩称何忠在履行合同中未提供土建消防工程报告合格意见书、未建造连接两栋大楼的人行天桥、涉案楼层消防专用楼梯通道未完工、水电配置未完成、未安装电梯、未配备必要的安保设备、停车场没有基本的装置和设施，因此涉案租赁楼层未达到约定交付条件，何忠违反合同约定义务在先，构成违约，应当承担违约责任。何忠主张冯升、苏志军、张卓彬违约并没收保证金、赔偿损失的理由不成立。
诉讼期间，何忠申请对更改涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层设计而增加的设计费及增加的工程造价进行司法鉴定，经本院依法委托，阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司于2016年3月25日作出阳银建（2016）鉴字第001号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：更改阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层设计而增加的费用：1、更改增加设计费118000元；2、更改增加工程造价474626.61元。为此，何忠支付鉴定费30000元。2016年4月6日，何忠对阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司鉴定意见为提出异议，阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司经审核于2016年4月15日作出《关于“更改阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层设计而增加的费用工程造价鉴定”的复函》，重新作出鉴定意见：更改阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层设计而增加的费用：1、更改增加设计费：118000元；2、更改增加工程造价：581551.85元。冯升对阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》及《关于“更改阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层设计而增加的费用工程造价鉴定”的复函》真实性没有异议，对关联性有异议，冯升主张上述鉴定意见反映增加费用实际是附着于何忠房产上的价值，该价值没有流失，故该部分增加费用并非损失。
何忠为支持其诉讼主张，在诉讼中还提交了如下证据：一、企业机读档案登记资料，拟证明纽威公司是适格被告；二、《商业楼租赁协议》，拟证明2014年2月18日苏志军、冯升、陈振华、张卓彬四人推举冯升与何忠签订《商业楼租赁协议》，共同租赁商业大厦第四、五层和后楼第五层，并确定双方权利义务，结合何忠提交的陈振华询问笔录可证实冯升、苏志军、陈振华、张卓彬四人是合伙关系；三、《补充协议书》，拟证明2015年2月15日商业大厦第四、五层的装修期已满且工程也完成，后楼第五层也已完工，具备交付装修期；四、《合股开发经营协议》，拟证明2014年2月1日苏志军、冯升、陈振华、张卓彬共同签订《合股开发经营协议》，约定合伙租赁何忠的商业大厦第四、五层和后楼第五层合股投资开发经营，并约定成立阳东飞弘电影有限公司在后楼第五层经营电影院，成立阳东纽威娱乐有限公司在商业大厦第四、五层经营量贩式KTV；五、深圳市（广影）环球影业有限公司（广州分公司）设计平面图，拟证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬为租赁后楼做电影院请深圳市（广影）环球影业有限公司（广州分公司）对后楼第五层设计电影院平面图（几个方案），后楼第五层是为苏志军、冯升、陈振华、张卓彬而变更设计的；六、珠海市中京国际建筑设计研究院有限公司《何忠综合楼》设计图纸第五层平面图和该楼立面图及《工作联系单》，拟证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬签订协议租赁后楼时，该楼原设计第五层层高为3.6米，由于苏志军、冯升、陈振华、张卓彬用于做电影院，要求变更第五层设计，何忠要求原设计单位改变设计图纸，原设计单位不同意更改；七、《工作联系单》、《工程暂停令》，《通知》，拟证明何忠在2014年6、7月间为增加第五层层高施工过程中，被阳东建设监理公司和阳东建设局责令停工、完善变更设计手续；八、综合楼设计委托书及长春工程学院设计研究院设计图纸第五层平面图和该楼立面图，拟证明何忠为满足苏志军、冯升、陈振华、张卓彬适用后面楼第五层做电影院的要求，委托长春工程学院设计研究院按苏志军、冯升、陈振华、张卓彬要求设计，层高增加至7.2米，减少砼柱12支，对相关部位柱梁板进行安全加固设计；九、《房地产权证书》，拟证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬租赁的后楼何忠已领取房地产权证；十、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，拟证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬租赁的后楼已通过消防验收合格；十一、《股权转让协议》、《退股声明和协议》、询问笔录，拟证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬四人之间合伙经营关系出现分歧，是导致苏志军、冯升、陈振华、张卓彬未按约定收楼装修的客观事实；十二、《租赁楼层交付使用通知书》，拟证明何忠通过电话、口头、书面等形式多次催促苏志军、冯升、陈振华、张卓彬收楼装修履行协议；十三、增加层高工程造价清单，拟证明因苏志军、冯升、陈振华、张卓彬不履行租赁协议造成何忠改变设计所支出费用的损失。十四、何忠QQ邮箱（abc1821**3800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-2）及图纸，拟证明冯升为使何忠后楼第五层层高适合做电影院，要求其设计人员将涉案楼层原图纸变更设计，冯升设计人员（怪手478**9791@qq.com）将设计好的图纸叫“电影院-
新调”发给冯升（愤怒的小升258**6588@qq.com），冯升转发给何忠；十五、何忠QQ邮箱（abc1821**3800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-5），拟证明何忠将上述“电影院-
新调”的图纸转发给自己的设计人员（13631**068@163.com）；十六、何忠QQ邮箱（abc18**63800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-11）及图纸，拟证明因“电影院-
新调”附图设计不符合建设部门要求，冯升又重发几份设计图给何忠（方案一、二、三），也未符合要求；十七、何忠QQ邮箱（abc1821**3800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-17）及图纸，拟证明冯升设计人员（怪手478**9791@qq.com）又将设计好的图纸叫“电影院新”附图发给何忠，最后定稿。十八、工程造价鉴定书及复函，拟证明为变更成电影院而增加工程造价及设计费699581.85元。十九、发票，拟证明用去鉴定费30000元。
冯升、苏志军、张卓彬、纽威公司对何忠所举证据发表质证意见如下：一、对企业机读档案登记资料的真实性、合法性没有异议，但本案争议的楼层是租赁用作电影院，而纽威公司是经营KTV的，因此本案争议的权利义务与纽威公司无关，纽威公司不是本案适格被告；二、对《商业楼租赁协议》的合法性及真实性没有异议，但该协议不能证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬推举冯升签订租赁协议，相反证明了合同的相对人只有冯升一人，冯升才是本案适格被告；三、对《补充协议书》的合法性、真实性没有异议，但该协议书证明本案楼层需要何忠提供土建消防工程报告合格意见书给冯升存档，及按照2014年2月18日签订的主合同标准条件作为收楼标准，但是争议租赁楼层至今没有符合交楼标准；四、对《合股开发经营协议》的真实性、合法性无异议，对其证明事实有异议，该协议证明了苏志军、冯升、陈振华、张卓彬不是合伙租赁，也证明阳东飞弘电影有限公司才是本租赁关系的最终权利义务人；五、对深圳市（广影）环球影业有限公司（广州分公司）设计平面图、珠海市中京国际建筑设计研究院有限公司《何忠综合楼》设计图纸第五层平面图和该楼立面图及《工作联系单》、综合楼设计委托书及长春工程学院设计研究院设计图纸第五层平面图和该楼立面图的合法性、真实性无异议，对其证明事实有异议，本案争议楼层是由何忠设置并提供，何忠只有提供合适经营电影院的场地，包括涉案楼房之间必须设置有人性天桥通道及综合楼内安装电梯，才可以出租作电影院使用;六、对《工作联系单》、《工程暂停令》，《通知》的合法性、真实性无异议，但该证据与本案无关，有关部门对何忠施工方面的监督，与苏志军、冯升、陈振华、张卓彬、纽威公司无关；七、对《房地产权证书》没有异议，但不能证明涉案楼房符合承租收楼的条件；八、对《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的合法性、真实性无异议，对证明事实有异议，未被抽查不等于验收合格，何忠至今未能提供土建消防工程意见书；九、对《股权转让协议》、《退股声明和协议》、询问笔录的合法性、真实性无异议，但对其关联性及证明事实有异议，该证据证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬股权之间的流转，不能证明苏志军、冯升、陈振华、张卓彬之间发生分歧，而且苏志军、冯升、陈振华、张卓彬间是否发生分歧也与本案无关，询问笔录载明的内容只是陈振华单方意思，不能作为本案苏志军、冯升、陈振华、张卓彬共同意见。十、对租赁楼层交付使用通知书的合法性、真实性无异议，对证明事实有异议，苏志军、冯升、陈振华、张卓彬在何忠规定的时间内到现场收楼，但是发现租赁楼层未达收楼标准。十一、对增加层高工程造价清单的真实性、合法性、关联性均有异议，即使何忠有上述清单载明的投入，也是何忠、冯升建立租赁关系的先决条件，这些投入附着于何忠所有的楼房价值内，并没有流失，故该部分价值并非损失。十二、对何忠QQ邮箱（abc182***3800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-2）及图纸、何忠QQ邮箱（abc182**3800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-5）及图纸、何忠QQ邮箱（abc1821**800@qq.com）截图（收件时间：2014-3-11）及图纸真实性由法院确认，对何忠QQ邮箱（abc18**63800@qq.com）截图（收件时间：2014年3-17）及图纸真实性无法确认，对上述四份证据证明的内容有异议，不是苏志军、冯升、陈振华、张卓彬、纽威公司要求何忠变更设计的，而是苏志军、冯升、陈振华、张卓彬当时意向租赁案涉房屋经营电影院，但是何忠不知道怎样的设计才符合电影院的设计要求，所以冯升就发了一份电影院设计的图纸给何忠作为参考。何忠的房屋必须要符合这样设计的要求，冯升才会承租其房屋；十三、对工程造价鉴定书及复函、发票的真实性予以确认，对其合法性由法院审查认定，对其关联性不予认可，该两份证据与本案无关，不是苏志军、冯升、陈振华、张卓彬造成何忠的损失，其所谓增加的设计费及工程造价附加在何忠的房产上，价值没有流失，没有造成何忠损失。
冯升为支持其答辩主张，提交了如下证据：一、照片，拟证明何忠交付的房屋及附属设施、设备不符合约定条件；二、企业名称预先核准通知书，拟证明拟经营综合楼5楼电影院的企业是阳东飞弘电影院有限公司，纽威公司与上述楼层没有关联，其不是本案适格被告；三、现场验收确认书，拟证明冯升根据何忠的要求按时到租赁场所进行收楼前查看，发现租赁物不符合收楼标准作出了不符合标准项目的记录。
何忠对冯升提交的上述证据发表意见：一对照片的真实性无异议，照片所照的是本案争议租赁楼层现状，但对证明内容不予确认，根据照片反映出来的情况，按双方签订的租赁合同，租赁楼层已达到交付条件；二、对企业名称预先核准通知书的真实性没有异议，但至今冯升、苏志军、张卓彬、陈振华仍没有成立公司，所以该核准已经失效；三、对现场验收确认书的真实性不予认可。
2015年11月16日,本院组织当事人到涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号楼进行现场勘验，现场勘验情况形成勘验笔录由当事人签名确认与现场拍摄的照片附卷作为认定案件事实依据。
另查明，诉讼期间本院向阳江市阳东区工商行政管理局查询阳东飞弘电影有限公司工商登记情况，阳江市阳东区工商行政管理局答复：经检索，查无“阳东飞弘电影有限公司”登记注册记录。
阳江市阳东纽威娱乐有限公司为有限责任公司，成立日期为2015年3月17日，投资者为冯考、苏志军、张卓彬，法定代表人冯考，工商登记经营范围：卡拉OK、接待文艺演出、餐饮服务、场地租赁、棋牌服务。
以上事实，有当事人当庭陈述及提交的证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。综合当事人诉、辩意见，案件争议的焦点为：一、涉案租赁合同法律关系的认定及责任承担问题；二、何忠提出的解除涉案租赁合同法律关系的主张及损失赔偿请求应否支持，涉案保证金应否退还问题。
一、关于涉案租赁合同法律关系的认定及责任承担问题。本案中，涉案《商业楼租赁协议》、《补充协议书》虽只有冯升与何忠签名，但从《商业楼租赁协议》、《补充协议书》载明内容看，涉案租赁楼房阳江市阳东区东城镇东风四路331号商业大厦第四层、第五层及阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层租赁的用途是经营演剧院、休闲、娱乐，这与何忠提供的《合股开发经营协议》载明冯升、苏志军、张卓彬、陈振华拟设立阳东纽威娱乐有限公司、阳东飞弘电影有限公司租赁阳江市阳东区东城镇东风四路331号商业大厦第四、五层和阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层，用于经营量贩式KTV、电影院的用途的内容相吻合，结合《商业楼租赁协议》签订后当事人成立纽威公司在租赁的阳江市阳东区东城镇东风四路331号商业大厦第四层、第五层经营量贩式KTV的事实及诉讼中何忠提供的由陈振华所作的询问笔录，均指向《商业楼租赁协议》、《补充协议书》是冯升、苏志军、张卓彬、陈振华为实现设立纽威公司、阳东飞弘电影有限公司租赁阳江市阳东区东城镇东风四路331号商业大厦第四、五层和阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层，用于经营量贩式KTV、电影院目的与何忠所签订，该《商业楼租赁协议》、《补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查明，协议签订后何忠履行了协议约定的主要义务，冯升、苏志军、张卓彬、陈振华未按约定成立阳东飞弘电影有限公司经营电影院，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第四条中规定：“公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。”冯升、苏志军、张卓彬、陈振华对签订《商业楼租赁协议》、《补充协议书》所产生的涉案房屋租赁合同法律关系后果应承担相应民事责任。何忠主张纽威公司对涉案房屋租赁合同法律关系承担民事责任，但未提供证据证明纽威公司与签订《商业楼租赁协议》、《补充协议书》存在直接的权利义务关系，理据不足，本院不予支持。
二、关于何忠提出的解除涉案租赁合同法律关系的主张及损失赔偿请求应否支持，涉案保证金应否退还问题。（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同。本案中，何忠以冯升、苏志军、张卓彬、陈振华未按约定接收租赁的阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层构成根本违约为由，主张解除2014年2月18日签订的《商业楼租赁协议》中关于租赁阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层的租赁关系。冯升、苏志军、张卓彬对何忠解除与其租赁关系的主张没有异议，但认为何忠在履行合同过程中未提供土建消防工程报告合格意见书、未建造连接两栋大楼的人行天桥、涉案楼层消防专用楼梯通道未完工、水电配置未完成、未安装电梯、未配备必要的安保设备、停车场没有基本的装置和设施，何忠未按约定交付条件提供涉案租赁物违约在前，因此冯升、苏志军、张卓彬不构成根本违约，解除与何忠涉案租赁关系后不需要承担相关违约责任。陈振华对上述主张未发表意见，但认为涉案租赁关系的权利义务主体为何忠与冯升，与其无关。而从案件查明事实及证据看，首先，《商业楼租赁协议》中约定，涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层交付的条件是“租赁楼层及其附属设施处于能够正常使用状态”，双方当事人在协议中并未约定提供土建消防工程报告合格意见书、建造连接两栋大楼的人行天桥、安装电梯、配备必要的安保设备等情形作为涉案租赁楼层交付的条件，因此冯升、苏志军、张卓彬以此抗辩何忠违约在前并据此主张其未接收涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层不构成违约的理由不成立。其次，在2015年2月15日签订的《补充协议书》中，双方约定何忠提供涉案楼房土建消防工程报告合格意见书给冯升想出档，涉案楼层按主合同即《商业楼租赁协议》约定标准交付，双方确认涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层楼层已完工，具备交付装修条件，双方同意阳江市阳东区东城镇东风四路331号商业大厦第四、五层的开业时间（于2015年2月18日开始计算租金）与涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层楼层进入装修期时间同步进行，当天开始计算装修期。诉讼期间，何忠提供的涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号房屋产权证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、设计图纸、工作联系单等证据反映合同签订后为实现租赁合同目的何忠先后委托设计机构改变涉案楼层设计、按改变后涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层楼层设计完成建造并通过建设行政管理部门验收，消防部门建设工程竣工验收消防备案，办理了涉案楼房权属登记。以上事实与本院组织双方现场勘验情况相互印证，均证明在合同的实际履行中，涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层楼层已具备房屋租赁的一般标准，符合双方合同约定的交付条件。综上分析，何忠作为房屋租赁出租方已按约定履行其主要义务，冯升、苏志军、张卓彬、陈振华未按约定接收涉案阳江市阳东区东城镇裕东一路38号第五层楼层，致使双方签订合同目的无法实现，构成根本违约。故何忠请求解除2014年2月18日签订的《商业楼租赁协议》中关于租赁阳','2018-12-29
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[{法规名称:\'《职工带薪年休假条例》\',Items:[{法条名称:\'第五条第一款\',法条内容:\' 第五条
单位根据生产、工作的具体情况，并考虑职工本人意愿，统筹安排职工年休假。[ly]
年休假在1个年度内可以集中安排，也可以分段安排，一般不跨年度安排。单位因生产、工作特点确有必要跨年度安排职工年休假的，可以跨1个年度安排。[ly]
单位确因工作需要不能安排职工休年休假的，经职工本人同意，可以不安排职工休年休假。对职工应休未休的年休假天数，单位应当按照该职工日工资收入的300%支付年休假工资报酬。[ly]\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》\',Items:[{法条名称:\'第二条第一款\',法条内容:\'
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。[ly]
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国劳动合同法》\',Items:[{法条名称:\'第三十八条第一款\',法条内容:\'
第三十八条 用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同： [ly] （一）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；[ly]
（二）未及时足额支付劳动报酬的；[ly] （三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；[ly]
（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；[ly] （五）因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；[ly]
（六）法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。[ly]
用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。[ly]\'},{法条名称:\'第四十六条\',法条内容:\'
第四十六条 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿： [ly] （一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；[ly]
（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；[ly]
（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；[ly] （四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；[ly]
（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；[ly]
（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；[ly]
（七）法律、行政法规规定的其他情形。[ly]\'},{法条名称:\'第八十五条\',法条内容:\' 第八十五条
用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：
[ly] （一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；[ly] （二）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；[ly]
（三）安排加班不支付加班费的；[ly]
（四）解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。[ly]\'}]},{法规名称:\'《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》\',Items:[{法条名称:\'第十条\',法条内容:\'
第十条
用人单位解除劳动合同后，未按规定给予劳动者经济补偿的，除全额发给经济补偿金外，还须按该经济补偿金数额的百分之五十支付额外经济补偿金。[ly]\'}]},{法规名称:\'《广西壮族自治区失业保险办法》\',Items:[{法条名称:\'第十三条\',法条内容:\'
第十三条 单位应当在与职工（含农民合同工）终止或者解除劳动关系之日起7日内履行以下职责：[ly][ly]
（一）将失业人员的名单报受理其失业保险业务的经办机构备案；[ly] （二）为失业人员出具终止或解除劳动关系的证明和参加失业保险缴费情况等有关材料；[ly]
（三）书面告知失业人员到受理其就业服务与失业保险业务的经办机构办理求职登记、失业登记、申办失业保险待遇。[ly]\'},{法条名称:\'第三十六条\',法条内容:\'
第三十六条
单位不按规定参加失业保险和缴纳失业保险费、不按本办法第十三条规定履行有关责任，致使职工失业后不能享受失业保险待遇或影响其重新就业的，应当承担赔偿损失责任。赔偿标准为失业人员应当领取失业保险金或者一次性生活补助的2倍。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》\',Items:[{法条名称:\'第二十七条第一款\',法条内容:\'
第二十七条 劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。[ly]
前款规定的仲裁时效，因当事人一方向对方当事人主张权利，或者向有关部门请求权利救济，或者对方当事人同意履行义务而中断。从中断时起，仲裁时效期间重新计算。[ly]
因不可抗力或者有其他正当理由，当事人不能在本条第一款规定的仲裁时效期间申请仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。[ly]
劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的，劳动者申请仲裁不受本条第一款规定的仲裁时效期间的限制；但是，劳动关系终止的，应当自劳动关系终止之日起一年内提出。[ly]\'}]}]};if
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