福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初521号
原告：黄腾飞，男，1989年2月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区建设六马路**号***房，现住福建省漳州市。
委托诉讼代理人：林添照、李支森，福建同英达律师事务所律师。
被告：刘芳，女，1974年11月24日出生，汉族，住青海省西宁市城东区下滨河路***号*号楼***室，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：廖惠忠、郑瑛莺，福建闽隆律师事务所律师。
原告黄腾飞与被告刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄腾飞及其委托诉讼代理人林添照、被告委托诉讼代理人郑瑛莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄腾飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款定金100000元和双倍返还定金100000元及支付违约金170000元；2、判令被告赔偿原告中介费7000元及房价上涨经济损失70000元；3、被告支付原告律师费7000元；以上合计447000元。事实和理由：2016年11月15日原告与被告签订《买卖居间协议书》，约定：被告将位于漳州台商投资区房屋一套出售给原告，房屋成交价为850000元。原、被告双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方需要支付守约方总房款20%的违约金及含中介费等实际损失和收益损失，并承担由此发生的诉讼费用和律师费用等。协议签订后原告按约定支付被告购房定金100000元。后被告反悔，不同意继续履行双方签订的买卖协议。原告认为被告的行为已严重违反双方的合同约定，且损害原告的利益，故诉至法院。
被告刘芳答辩称，一、答辩人与原告签订于2016年11月15日签订了《买卖居间协议书》应依法认定为无效。原告与答辩人签订的协议，约定向答辩人购买位于漳州台商投资区万益学府的房产，讼争房产是由答辩人申请按揭贷款所购买的，银行对该房产享有的抵押权，根据相关法律规定，原告与答辩人签订协议时，未取得银行一方的同意，并且原告作为受让方也没代为清偿债务消灭抵押权。因此，双方签订的协议违反了法律行政法规的强制性规定，该合同无效。二、原告同时主张双倍返还定金200000元及要求答辩人支付违约金于法无据。1、根据《合同法》规定违约金条款和定金条款不能同时适用，即使答辩人违约，原告只能选择其一主张权利。2、原告仅向答辩人支付定金人民币30000元，其起诉要求答辩人返还双倍返还200000元没有依据。三、本案双方约定违约金为总房款20%，违约金数已经远超过原告订立合同时有所预见到或应当预见到的包括支付中介费、律师费等损失，不应得到支持。原告请求赔偿损失无事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：
2016年11月15日刘芳(甲方)与黄腾飞（乙方）签订编号为2000918的《买卖居间协议书》，约定：刘芳将所有的位于福建省漳州台商投资区房屋一套出售给黄腾飞，房屋价款850000元。付款方式为：乙方于本协议签订当日应支付定金30000元，其余购房款分两次付清,已支付的定金可冲抵首期购房款。乙方于办理商品房买卖合同公证当日支付甲方250000元（含定金），乙方于办理不动产过户后三个月内向甲方支付120000元……甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。当日，双方又签订协议编号为2000918的《补充协议》，约定：乙方（黄腾飞）于办理商品房合同公证向甲方支付250000元（含定金），分第一笔款于签订《买卖居间协议书》支付定金30000元，第二笔于2016年11月25日支付70000元，第三笔于2016年12月25日办理商品房买卖合同公证支付130000元第四笔于2016年12月31日前支付20000元……。合同签订后，黄腾飞依约支付购房定金30000元和支付70000元购房款，支付中介费7000元。后刘芳电话告知黄腾飞其不同意出售诉争房屋，要求解除。因对具体的赔偿金额无法达成意见，双方诉至法院，黄腾飞为此委托林添照、李支森作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费7000元。
本院认为，本案的争议焦点为，一、原告黄腾飞与被告刘芳签订房屋买卖合同行为是否有效；二、原告黄腾飞同时主张双倍返还定金及要求支付违约金。关于焦点一，本院认为，原、被告经协商就万益学府花园一期8幢202号房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容亦未违反法律法规的强制性规定。讼争所涉房屋上虽然设有抵押权，但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，同时被告也没有证据证明原告存在故意隐瞒有关该房屋的真实情况的情形。故该协议并不符合《中华人民共和国合同法》中关于合同无效或可撤销的情形的规定，应属合法有效。关于焦点二，根据《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，有约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，违约金条款和定金条款不能同时适用，当事人只能选择其一主张权利。本案中黄腾飞主张刘芳应根据合同约定支付违约金又要求其双倍返还定金违反法律规定，本院对此不予支持。违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失，黄腾飞主张按照合同约定由刘芳支付购房款20%的违约金即170000元，本院综合考虑合同约定、刘芳的违约情况及黄腾飞的损失情形，对黄腾飞该项诉请予以支持。同时因刘芳违约而造成黄腾飞的中介费、律师费等损失，刘芳应予承担。关于定金问题，因该定金系为订立买卖合同而设立，属于履约定金，作为接受定金一方的刘芳违约，依法应当承担相应责任，黄腾飞要求返还定金，符合法律规定，本院予以支持。但本案双方当事人约定的定金为30000元而非黄腾飞主张的100000元，其中70000元应为购房款而非定金，由于刘芳的违约行为，致使合同不能履行，其应将该70000元购房款予以返还。综上所述，原告黄腾飞的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、刘芳支付黄腾飞违约金170000元；
二、刘芳返还黄腾飞购房定金及购房款共计100000元；
三、刘芳支付黄腾飞已付的中介费7000元；
四、刘芳支付黄腾飞律师费7000元;
以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。
五、驳回黄腾飞的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8005元，减半收取计4002.5元，由黄腾飞负担1222.5元，由刘芳负担2780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 徐向东
二〇一七年三月三十日
书记员 林逸萍
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。