大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第5462号
原告大连广丰物业管理有限公司。
法定代表人周文秋。
委托代理人王凤，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。
被告于崇。
委托代理人艾诗博，系辽宁壹品律师事务所律师。
委托代理人张凯智，系辽宁壹品律师事务所实习律师。
原告大连广丰物业管理有限公司与被告于崇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王凤，被告于崇及其委托代理人艾诗博、张凯智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连广丰物业管理有限公司诉称，原告为被告居住的“芙蓉人家”小区提供物业服务，约定公建每月每平方米2元物业费，业主逾期未缴纳物业费的，按照逾期之日起每日千分之三的标准承担滞纳金。按日缴纳滞纳金。被告拖延缴纳2011年8月1日至2015年6月30日的物业费14,515.50元，滞纳金31,369.68元。经多次协商未果，诉至法院。请求判令被告支付物业费14,515.50元、滞纳金31,369.68元，合计45,885.18元。
被告于崇辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对原告所述的房屋位置、面积、交费标准以及欠付起止时间均没有异议。被告认为，首先，本案原告与被告缔结的物业合同应为双务合同，本案原告并未有效履行合同义务及物业管理义务，案涉房产整栋楼没有提供过任何的物业管理服务，具体表现为垃圾肆意堆放，楼道没有照明，系本案被告自行解决楼道照明，整个楼道的公共通行部分尘土飞扬没有人进行清扫，也从未进行过清扫。另外楼外的消防通道被本案原告非法出租，造成消防通道长期堵塞，导致案涉楼宇消防安全存在巨大隐患，楼内消防通道被任意改变堵塞，消防设施丢失，同样造成隐患。直接证明原告未尽到物业管理义务。楼体内走廊屋顶长期漏水，同样原告并未予以修理。楼内其他业主装修造成楼顶楼板被砸开破坏，原告作为物业管理单位应当尽到有效的劝阻、阻止并且报请有关机关予以行政强制解决的义务，但是原告均未尽到义务。被告自从2009年8、9月份入住该公建以后，只有包括被告在内的两家在里面办公。被告在领钥匙的时候交了一年的物业费，后期因为没有保安没有收拾卫生的没有管理的人员，被告与原告沟通多次，原告根本不管。导致楼里面被告自己安装的灯泡及阀门等都丢了，后期又进入了几家之后把被告家门口的道路都改了，没有通知被告，生活垃圾在房间里堆积了一年以上，原告始终没有派人去收拾清理垃圾，后期暖气管漏水一个月也没有人管，二楼的公建业主把房子砸后，窗户都没有安装，就扔在那一年不管。楼下洗车行把我们停车的位置占用了，导致我们没有地方停车。原告根本没有进行服务，因此，被告未交物业费。其次，原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，该部分不应予以支持。最后，原告主张被告按照逾期之日起每日千分之标准承担相应的滞纳金，该滞纳金约定过高，该条款也与本案原告提出的滞纳金数额不对应，被告对原告主张的滞纳金数额计算方式存疑。
经审理查明，被告于崇购买芙蓉人家小区位于大连市甘井子区山东路南XXXX号公建房屋用于办公，房屋建筑面积XXXX平方米。原告与大连市甘井子区芙蓉人家业主委员会分别于2009年8月20日、2012年8月6日签订《芙蓉人家小区物业服务合同》，合同约定公建的物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米2元，交费时间：按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月1-10日履行交纳义务。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。被告对于原告主张的未交纳自2011年8月1日至2015年6月30日的物业费合计14,515.50元表示认可。
本院所确认的上述事实有芙蓉人家小区物业服务合同及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告依法与芙蓉人家小区业主委员会签订物业服务合同，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按物业服务合同的约定交纳物业费。根据被告所在小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同约定的收费标准，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，被告自2011年8月1日至2015年6月30日应向原告交纳物业服务费14,515.50元。故原告请求被告交纳自2011年8月1日至2015年6月30日的物业服务费14,515.50元，本院予以支持。
关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
关于被告辩称原告针对被告所在的整栋楼未提供物业服务，因此拒绝缴纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种针对整个小区的服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业未提供服务拒交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，考虑到本案被告所在的整栋楼情况较为特殊，系整体交付后各个业户针对自家的房屋格局自行分割、改建而成，因此，在改建过程中产生建筑垃圾等情况不可避免。庭审中，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于被告辩称原告的部分诉请超过诉讼时效，超过诉讼时效部分不应得到支持一节。本院认为，原告依约在被告所在的小区提供物业服务，从未间断。被告作为该小区的业主也一直享受物业服务，且被告在接收房屋时已交纳过一年的物业费，因此被告应明知自己有交纳物业费的义务。按照行业惯例和生活习惯，物业、水、电等费用多是通过在门上贴条的形式催缴，该类费用数额不大，涉及当事人众多，要求每户签字确认或邮寄等方式确认也不符合经济性原则，而该小区其他业主也曾反映原告多次催要物业费，因此不能认为原告的起诉超过诉讼时效。现被告以原告的部分诉请超过诉讼时效为由拒绝交纳物业费，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告于崇于本判决生效之日起十日内给付原告大连广丰物业管理有限公司自2011年8月1日至2015年6月30日的物业服务费14,515.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连广丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费950元，其他诉讼费50元，合计人民币1,000元（原告已预付），由被告于崇负担350元，原告负担650元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 陈袁媛
审 判 员 张金霞
代理审判员 郭艳玲
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 戚 鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。