南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖霞民初字第4120号
原告（反诉被告）：王艾社，男，汉族，1976年5月2日出生，南京市栖霞区金双马废品收购站个体经营户，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：陈亚红，汉族，1979年7月13日出生，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：雷清华，江苏方多律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京元亨食品有限公司，组织机构代码60896956-5，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园黄马路3号。
法定代表人：林锦增，该公司董事长。
委托诉讼代理人：费越，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐燕，江苏致邦律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王艾社与被告南京元亨食品有限公司（反诉原告，以下简称元亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日作出（2015）栖霞民初字第74号民事判决后，元亨公司依法提起上诉，经江苏省南京市中级人民法院审理，于2015年11月28日作出（2015）宁民终字第5933号民事裁定：撤销原判决，发回重审。后本院重新组成合议庭，分别于2016年2月25日、7月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艾社及其委托诉讼代理人陈亚红（第一次）、雷清华，被告（反诉原告）元亨公司的委托诉讼代理人费越、徐燕（第一次）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王艾社重审时提出诉讼请求：一、元亨公司赔偿损失638499.4元（其中：1.搬家费100000元；2.工人遣散费35000元；3.厂房装修费120000元；4.承包合同违约金100000元；5.供货合同违约金30000元；6.营业损失180000元；7.租金损失73499.4元）；二、元亨公司返还保证金30000元；三、元亨公司返还2015年1月21日至2015年10月22日租赁费116601元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月22日，原告与被告签订租房合同，合同期限为三年，自2012年10月23日起至2015年10月22日止。在合同履行期间，因被告不愿继续履行合同，强行将大门封上，导致原告无法正常生产、工人被迫停止工作，给原告造成巨大的财产损失，故诉至法院。
被告元亨公司辩称：一、元亨公司解除房屋租赁合同符合合同规定，不构成违约，无需承担赔偿责任。因为双方在合同中明确约定“任何一方，非因不可抗力原因需提前终止合同，应提前三个月书面形式通知对方”，该条款实际上约定了一方当事人解除合同的条件，元亨公司提前三个月以书面形式通知解除合同，符合双方约定的解除条件，故不构成违约。二、王艾社主张的各项损失缺乏事实和法律依据，且并非因元亨公司解除合同造成。1.搬家费100000元，合同期满同样会产生搬家费，且王艾社提供证据显示转账时间分别为2016年1月8日和2月4日，距王艾社返还租赁房屋已经半年之久，且数额不符；2.工人遣散费35000元，解除合同不必然导致需要遣散工人，且王艾社主张其重新租赁了房屋，其应该是重新经营的；且王艾社提供的证据前后矛盾；3.厂房改造费120000元，首先王艾社租赁涉案房屋是用于收购废品，不需要大的改造，该改造费用明显不合理；其次，被告的证据及证人证言前后矛盾，不足采信；最后，王艾社改造未经元亨公司同意，改造费用应当自行承担；4.承包合同违约金两项130000元，该合同均系王艾社与案外人约定，其金额高低及是否应当承担均与元亨公司无关，且原告的证据不足以认定其实际产生该损失；5.营业损失180000元，首先王艾社主张的损失期间为2014年10月21日至2015年1月20日，该期间合同尚未解除，其尚在正常使用租赁房屋，不存在营业损失，其次，王艾社提供的证据也不足以证实营业损失；6.租金损失73499.4元，王艾社提交的证据不足以证实其之后租赁房屋的实际租金，且新租赁房屋的地区、环境、房屋面积等与原租赁房屋均不相同，不能直接按差价计算租赁损失。三、关于保证金，因为王艾社尚需支付元亨公司房屋租金及占有使用费，故冲抵后无需返还。四、关于王艾社主张返还租赁费116601元，因租赁合同解除，王艾社未再支付该租金，故不存在返还问题。
反诉原告元亨公司重审时提出反诉请求：一、判令王艾社支付2014年10月21日至2015年1月20日租金38550元；二、判令王艾社支付2015年1月21日至2015年8月4日的占有使用费82803元；三、反诉费用由王艾社承担。事实与理由：2012年10月23日，元亨公司与王艾社签订了关于租赁厂房的合同书，其中合同第八条第五项约定，任何一方非因不可抗力原因需提前终止合同，应提前三个月书面形式通知对方，单方解除合同，应向守约方支付违约金30000元。2014年10月20日，元亨公司按照合同约定通知王艾社解除合同，并要求其在三个月内迁出厂房。此后，又分别于2014年12月9日和2015年1月21日两次通知王艾社迁出厂房，可直至2015年8月4日王艾社才交还租赁房屋。元亨公司所为均是按照双方合同约定，并给予王艾社充分的时间搬离，而王艾社恶意拖延时间、拖欠租金，并拒不支付占有使用费，故提起反诉。
反诉被告王艾社辩称，因元亨公司设置重重障碍致王艾社无法正常生产经营，并于2015年1月21日强制关闭了租赁房屋，故对于2014年10月21日至2015年1月20日期间的租金，元亨公司没有资格收取。而且由于元亨公司临时要求收回房屋，致使王艾社一时找不到厂房，故其不应收取2015年1月21日起的房屋占有使用费。
经审理查明，2012年10月23日，王艾社以南京金马打包厂的名义（乙方）与元亨公司（甲方）签订一份合同书，主要约定：1.甲方将其位于马群科技园黄马路3号内元亨食品老厂房从进口部办公大楼一楼到东莱眼镜厂隔墙（除公共通道以外）总共950㎡租赁给乙方；2.甲方老厂房内的设备和设施，如乙方需要改造拆除需经甲方同意方能拆除改造。3.如因生产经营未能达到消防安全有关规定，期间由有关部门责令整改所产生的一切费用，由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。4.乙方每年向甲方支付房屋租金16万元，甲方开具普通收据给乙方；租金交付方式：本合同签订当日起三日内支付第一年租金，之后租金一年一付，应于前次租金到期的前一个月内付清，如乙方不能按时付清租金，甲方有权解除合同，不承担任何赔付责任；保证金为3万元，于合同生效后三日内付清；合同履行结束，乙方付清所有费用后，保证金无息退还乙方。5.乙方承租区内的厂房改造和修缮的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，装修与改造须经甲方同意；乙方在承租期内造成房屋损坏由乙方自行维修并承担维修费用，但修复方案须征得甲方同意，如乙方未能及时维修，甲方有权找第三方维修，由此产生费用由乙方承担；6.本合同生效后即具有法律约束力，双方均不得随意变更或解除本合同，如需要变更或者解除本合同，须经双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成前，本合同依然有效；任何一方，非因不可抗力原因需提前终止合同，应提前三个月书面形式通知对方。单方解除合同，应向守约方支付违约金人民币叁万元；甲、乙双方应全面履行本合同，不履行或不完全履行的一方应负违约责任；7.合同期满或合同解除后，乙方对租赁房屋所做的装潢能够拆除且不损坏租赁房屋的乙方可自行拆除带走，装潢不能拆除或拆除会损坏租赁房屋的乙方不得拆除，该部分归甲方所有，由甲方处置。8.本合同期满，双方不再续签本合同的，乙方在合同期满十日内将所有设备物品搬出租赁房屋，逾期视为乙方放弃对上述物品的处置权，甲方有权自行处置，不承担任何责任。9.本合同期限为3年，自2012年10月23日起至2015年10月22日止，如到期后，双方均未提出终止合同的，本合同自然延续2年；10.合同签订之日起，甲方给予乙方二十日免租期间作为前期乙方进场装修之用。
2012年11月18日，双方签订了一份补充协议，补充如下：1.甲方将原出租给乙方的950㎡的厂房使用面积，修改为900㎡，将原出租的位于厂区东莱眼镜厂隔墙，面积50㎡厂房收回；2、将原有的厂房租金费用调整为15.42万元；3、协议自双方签字之日起生效，单方不得任意违约，其他相关事项以2012年10月23日签订的《合同书》为准。
上述协议签订后，后因“南京金马打包厂”不符合相关申请条件，未能申请到营业执照，故王艾社与元亨公司再次签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定将前述协议中乙方名称变更为“金双马打包厂废品收购站”，其余条款不变。
2012年11月15日，王艾社向元亨公司支付了第一年的租金154200元及保证金30000元，元亨公司分别出具了收款收据。2013年11月29日，王艾社支付了第二年的租金154200元。2014年10月20日，元亨公司向王艾社（南京金马厂）发出书面告知书，以产业转型需要为由要求收回厂房并给予王艾社三个月搬迁时间，即自2014年10月21日至2015年1月20日。之后，元亨公司又分别于2014年12月9日和2015年1月21日书面通知王艾社搬迁，其中2015年1月21日的通知中明确要求王艾社于2015年1月28日前交还房屋，否则将不再供应租赁房屋的水电，不再提供房屋作为宿舍。王艾社接到上述书面通知后未搬迁，其认为元亨公司临时要求收回房屋、解除合同给其造成了严重的损失，故于2015年1月26日具状诉至本院要求继续履行合同，后在同年3月16日第一次庭审中，王艾社表示同意解除合同，并将其诉讼请求变更为要求元亨公司赔偿损失884000元（搬家费100000元，工人工资及经济补偿金、保险补偿金264000元，厂房整改费120000元，承包合同违约金100000元，供货合同违约金60000元，营业损失180000元，违约金30000元，保证金30000元）；元亨公司针对王艾社变更后的诉讼请求，在答辩期内提起反诉，要求王艾社支付房屋租金及占有使用费。后经调解不成，本院于2015年7月14日作出（2015）栖霞民初字第74号民事判决：一、王艾社与元亨公司于2012年12月23日签订的《合同书》予以解除；二、王艾社于判决生效之日起20日内从租赁房屋腾空、搬出并将房屋交付给元亨公司；三、元亨公司于王艾社腾空、搬出并交付房屋后10日内支付王艾社违约金30000元、各项损失206601元、保证金30000元，合计266601元；四、王艾社于判决生效之日起30日内支付元亨公司自2014年10月21日起至2015年1月20日止的租赁费37599元；五、王艾社于判决生效之日起30日内按照年租赁费154200元标准支付元亨公司自2015年1月21日起至实际腾空、搬出并交付房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回王艾社的其他诉讼请求。判决后，元亨公司不服，上诉于江苏省南京市中级人民法院，该院经审理后，于2015年11月28日作出（2015）宁民终字第5933号民事裁定：撤销原判决，发回重审。
重审过程中，本院另查明，元亨公司自2015年1月20日后不再允许王艾社的废纸进入租赁房屋，但允许王艾社出货。2015年6月18日原审法官前往案涉租赁房屋现场勘查时，王艾社已未在租赁房屋内经营，经营所需机器设备等已基本搬出租赁房屋，现场仅剩少量货物、机器等。后王艾社于2015年8月4日将案涉租赁房屋交还给了元亨公司。
审理中，王艾社为证明其主张，向本院提交的证据有：一、关于工人遣散费，有证人张某,4（王艾社之舅舅）出具的30000元收条，并到庭作证称确实收到了王艾社支付的30000元遣散费，其中部分是通过银行转账到其弟弟银行卡名下；二、关于厂房装修，有厂房整改协议书、施工明细、收条，及实际施工人杨某某到庭证实收到12万元工程款；三、关于承包合同违约金损失，提交了一份其于2014年4月1日与案外人孙某某签订的承包合同，该合同主要载明：王艾社承诺自2014年4月1日至2015年4月1日需向孙某某供应书本（1120元/吨）、报纸（1510元/吨）共计2400吨左右，孙某某付押金30万元，合同一年一定，不能违约，如有违约，违约方需向守约方赔偿100000元违约金。同时，王艾社还提交了一份其于2015年11月2日向孙某某转账100000元的中国农业银行回单及孙某某出具的金额为100000元的违约金收据一份。四、关于供货合同违约金，提交了其与陈某某于2013年1月1日签订的供货合同一份，该合同主要载明：王艾社承诺自2013年1月1日至2016年1月1日每月向陈某某供应废纸量不得低于600吨，陈某某为王艾社投入200000元的流动资金；若王艾社连续两个月均不能达到600吨废纸量，则陈某某有权解除合同收回流动资金，并要求王艾社承担60000元的违约金。王艾社还提交了一份其于2016年2月18日向陈某某转账30000元的中国农业银行回单及陈某某出具的收条。五、关于王艾社主张2015年1月26日之后的营业损失，王艾社提交了运输合同，收货、出货记账本，中国农业银行金穗借记卡明细对账单，国内废纸称重磅单（司机对账）等证据，其中：收货账本显示2014年10月收989.14吨金额为400800元，11月收936.09吨金额为410000元，12月收1072.32吨金额为423000元，2015年1月1日至20日收604.60吨金额为310000元；出货账本显示2014年10月出货630.11吨金额为635550元，11月出货664吨金额为644610元，12月出货656.46吨金额为658380元，2015年1月1日至23日出货465.04吨金额为476370元；称重磅单与上述收、出货单并非一一对应；王艾社未明确说明银行明细对账单中的款项对应关系。六、关于租金损失，王艾社（乙方）提交了其于2015年6月1日与案外人范新建（甲方）签订的租赁合同一份，载明乙方自2015年6月1日起至拆迁止租赁甲方位于江宁区的1000平方米厂房，年租金258000元。其后王艾社支付了租金25万元，并由范新建出具收款收据一份。
上述事实，有双方当事人的陈述及双方当事人提交的证据在卷证实，本院予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，王艾社与元亨公司签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按约履行合同义务。在租赁合同履行过程中，元亨公司以产业转型需要为由要求收回房屋，无法律依据，尽管双方在合同中约定“任何一方，非因不可抗力原因需提前终止合同，应提前三个月书面形式通知对方”，但同时约定如需变更或解除合同，须经双方协商一致达成新的书面协议，在王艾社未予同意解除的情形下，元亨公司单方要求解除合同亦无合同依据。其后，王艾社诉诸法院要求继续履行合同，但在庭审中，王艾社同意解除合同并要求元亨公司赔偿损失，同时王艾社于2015年8月4日将租赁房屋交还给了元亨公司，应当视为双方于2015年8月4日实际解除了租赁合同。对此，应当认定元亨公司构成违约，王艾社可以向元亨公司主张违约金或赔偿损失，现双方合同中约定的违约金为30000元，王艾社主张的损失远高于该违约金，本院认为元亨公司应当按实赔偿王艾社的损失。
关于王艾社损失及其他费用，本院认定如下：一、搬家费，鉴于王艾社与元亨公司约定的租赁期限为2012年10月23日至2015年10月22日，到期后元亨公司有权终止合同。合同终止后，王艾社同样需要搬迁，且王艾社主张实际搬迁时间在2015年6月之后，时间基本相当，搬家费用应当也基本相当，王艾社未举证证明其因为元亨公司违约多支付了搬家费，故对于王艾社关于搬家费的主张，本院不予支持；二、工人遣散费，王艾社主张35000元，其证人张某,4到庭证实实际收取30000元，本院认为，王艾社原审时主张多个工人的经济补偿金、保险补偿金等共计264000元，而现王艾社仅主张向张某,4支付了遣散费，而张某,4系其舅舅，有亲属关系，王艾社主张的转账亦系转账给张某,4的弟弟，故不足以认定王艾社支付给张某,4的费用系遣散费，本院不予支持；三、厂房装修费，原告主张120000元，有实际施工人出具的相关证据及到庭予以证实，本院予以认定，但双方合同约定合同期满或合同解除后，装潢能拆除的王艾社可自行拆除，不能拆除的归元亨公司所有，因元亨公司违约时，王艾社已经实际使用租赁房屋2年，剩余租赁期限仅1年，故本院酌情支持30000元；四、承包合同违约金，王艾社主张向孙某某支付了100000元的违约金，尽管提交了收据及转账记录，但根据该合同来看，王艾社仅需在2014年4月1日至2015年4月1日期间向孙某某提供2400吨左右的书本、报纸，而王艾社提交的出货账单显示，其2014年10月至12月，每月出货在600吨以上，王艾社未能举证证明其实际向孙某某供货量，不排除截止2015年1月20日时其供货已达或已接近2400吨，故不足以认定王艾社需支付或足额支付孙某某100000元违约金，故对原告的该主张，本院不予支持；五、供货合同违约金，王艾社提交了其与陈某某签订的供货合同，合同中约定王艾社每两月需向陈某某提供600吨废纸，结合王艾社提交的收、出货单，本院对该承包合同的真实性予以确认，因元亨公司违约后，王艾社未能按约履行合同，陈某某依据合同可以主张60000元的违约金，现王艾社主张向陈某某支付了30000元的违约金，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持；六、营业损失，王艾社主张180000元，结合王艾社提交的承包合同、供货合同、称重磅单、银行明细账单，本院对王艾社提交的收、出货账单真实性予以认定，但鉴于王艾社未提交相关纳税证明或财务记录，无法对其具体营业收入尤其是利润予以核算，同时考虑到元亨公司确认其2015年1月20日后就未允许王艾社收货，即便截止2015年3月16日王艾社同意解除合同，也有近两个月的时间无法正常经营，故本院酌情认定王艾社营业损失为90000元；七、租金损失，因元亨公司违约欲提前收回租赁房屋，王艾社必然另租其他厂房进行经营，王艾社提交了租赁合同及交付租金收据，元亨公司未能提交其他反证证实该证据不属实，故对该租赁合同及收据的真实性本院予以认定，即王艾社自2015年6月1日至2016年5月30日的租金为258000元，其中2015年6月1日至2015年10月22日的租金为101766.67元（258000元/年÷12个月/年×4个月+258000元/年÷12个月/年÷30天/月×22天），而案涉房屋该期间的租金为60823.33元（154200元/年÷12个月/年×4个月+154200元/年÷12个月/年÷30天/月×22天），王艾社多支付租金40943.34元，该租金应为王艾社的损失，本院予以支持；以上损失合计190943.34元。八、保证金30000元，王艾社主张返还，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；九、租赁费116601元，王艾社该主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于元亨公司的反诉请求，本院认为，王艾社实际占有使用租赁房屋至2015年8月4日，对于自2014年10月23日起至王艾社实际返还房屋之日止的房屋租金王艾社应当支付，但考虑到被告的违约行为及影响王艾社的经营行为，本院确定该期间的租金应当分别计算：一、自2014年10月23日至2015年1月20日，王艾社能正常使用租赁房屋，应当按实支付租金37693.33元（154200元/年÷12个月/年×2个月+154200元/年÷12个月/年÷30天/月×28天）；二、自2015年1月21日起，王艾社不能充分有效使用案涉租赁房屋，但王艾社自2015年3月16日庭审时已同意解除合同，应当及时积极另行租赁房屋，考虑到王艾社实际于2015年6月1日另行租赁好房屋，而本院2015年6月18日至现场勘查时王艾社的货物、机器已经基本搬空，故本院酌情认定给予王艾社同意解除合同后3个月的搬迁时间，故可以认定2015年1月21日至2015年6月15日期间，王艾社系因元亨公司违约及阻碍经营行为不能正常经营，对该期间的租金62108.33元（154200元/年÷12个月/年×4个月+154200元/年÷12个月/年÷30天/月×25天），本院酌情认定按50%计算，应为31054.16元；三、对于2015年6月16日至2015年8月4日的租金，因系王艾社未能及时搬迁所扩大的损失，王艾社应当全额支付，应为21416.67元（154200元/年÷12个月/年×1个月+154200元/年÷12个月/年÷30天/月×20天），以上租金合计90164.16元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京元亨食品有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）王艾社各项损失合计190943.34元。
二、被告（反诉原告）南京元亨食品有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王艾社保证金30000元。
三、原告（反诉被告）王艾社于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）南京元亨食品有限公司自2014年10月23日起至2015年8月4日止的租赁费90164.16元。
四、驳回原告（反诉被告）王艾社及被告（反诉原告）南京元亨食品有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费12640元，由原告王艾社负担8026元，由被告南京元亨食品有限公司负担4614元；反诉案件受理费744元，由反诉被告王艾社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 胡 雷
审 判 员 丁 旦
人民陪审员 侯裕芳
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 汪玉蓉