山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第988号
上诉人（原审原告）倪秀芬，女，1939年2月24日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张启积，男，1959年12月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张启麟，男，1962年5月12日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张健，男，1964年12月27日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福杰，男，1940年1月21日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福安，男，1941年9月8日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福华，女，1948年7月21日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福香，女，1951年2月21日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福礼，男，1953年2月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福民，男，1955年2月7日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张福光，男，1961年4月18日出生，汉族。
上述十一上诉人之共同委托代理人龙海，山东鸿源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈瑞江，男，1956年9月21日出生，汉族。
委托代理人殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张福明，男，1957年8月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张萍，女，1957年3月29日生，汉族。
委托代理人张福明，男，汉族，1957年8月22日生。
上诉人倪秀芬、张启积、张启麟、张健、张福杰、张福安、张福华、张福香、张福礼、张福民、张福光因确认合同无效纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣崖民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告张福明与被告张萍原系夫妻。张振山与刘兆秀系夫妻，二人共同拥有位于荣成市崖头街道办事处崖头村（现已更名为荣成市荣盛社区居民委员会）4区18号的民房四间。二人共生育七子二女，按年龄从大到小分别是张福贵、原告张福杰、原告张福安、原告张福华、原告张福香、原告张福礼、原告张福民、原告张福明、原告张福光。张福贵于2001年5月去世，原告倪秀芬系张福贵之妻，张福贵与原告倪秀芬共生育三子即原告张启积、张启麟、张健。1973年，张振山病故。1998年，刘兆秀去世。1991办理集体土地使用权证时，诉争房屋登记在被告张福明名下，土地使用权证号为荣集建（91）字第13180018号。在土地使用权证办理前后，诉争房屋办理了证号为“私宅荣房14200号”房屋所有权证，其上载明“所有权人”为被告张福明，“共有人”为其母刘兆秀，但在该证“附记”一栏中特别盖有内容为“共有人栏仅供参考，无共有权保持证者，此证只对所有权人有效”的格式印章。同时该证后有“共有权保持证摘要”附页，其上共四栏，包括共有人、共有份额、共有权保持证号、备注，但未记载内容。2006年1月1日，被告张福明通过中间人吕建波认识了被告陈瑞江。当日，被告张福明、陈瑞江经过协商后签订房屋买卖协议一份，协议约定被告张福明将诉争房屋以40800元的价格（双方在协议上为逃避契税将购房价格虚写为28000元）转让给被告陈瑞江，该协议第四条特别约定：“出卖人保证销售的民房没有产权纠纷及其他债权债务纠纷，因此造成的纠纷由出卖人承担全部责任”。中间人吕建波与被告陈瑞江之弟陈瑞刚以“委托代理人”的名义在该协议上签字捺印。协议签订后，被告陈瑞江将购房款40800元一次性付给被告张福明，被告张福明亦将自己保管的诉争房屋之土地使用权证与房权证交付被告陈瑞江。此后，被告张福明带领被告陈瑞江到其二哥即原告张福杰家，并将转让房屋一事告知原告张福杰，因诉争房屋正在被出租，房屋钥匙由承租人实际保管，被告张福明遂告知原告张福杰以后不再收取房租，原告张福杰亦未再收取房租。后承租人到期搬走，其将钥匙直接交予被告陈瑞江，此后诉争房屋一直由被告陈瑞江居住使用至今。在使用诉争房屋期间，被告陈瑞江增建了厢房、平房等。2008年5月29日，被告陈瑞江将其户口从荣成市大疃镇西中窑村迁至荣成市崖头街道办事处崖头村。同年，被告张福明与被告张萍离婚。2009年，被告陈瑞江要求被告张福明协助办理诉争房屋过户事宜。被告张福明以原告对其转让房屋的行为意见很大为由，未予协助。诉争房屋所在的荣成市崖头街道办事处崖头村现正在进行旧村拆迁改造的宣传动员工作。原告以被告张福明与被告陈瑞江签订的房屋买卖协议无效为由，于2011年6月17日诉至原审法院，要求确认被告陈瑞江与被告张福明签订的房屋买卖合同无效。
原审审理过程中，原告未提交共有权人保持证，并主张村里均未发放过该证。对于原告如何得知诉争房屋被转让的问题，原告先称他们系从二嫂（即原告张福杰之妻）处得知该房屋被转让，他们虽有异议，但为了兄弟感情也没提异议，直到被告张福明与张萍离婚后，他们才想索回诉争房屋。但在此后的庭审中，原告又称他们都不在荣成市崖头街道办事处崖头村四区居住，一直就不知道房子被转让事宜也就未提异议，在此后家人一起吃饭时被告张福明告知原告诉争房屋被转让的事宜。
另查明，崖头村村民户口性质均转为城镇居民。被告张福明长期居住在威海市区，诉争房屋在转让前由原告张福杰一家管理。原告倪秀芬、张福杰、张福安一直在诉争房屋所在的崖头村四区居住。中间人吕建波系荣成市广安建筑工程有限公司副经理，亦系被告张福明同学。被告陈瑞江在协议签订前到荣成市房管局对诉争房屋的权属进行过查询，得知诉争房屋登记的所有权人为被告张福明，共有人为刘兆秀，但仅张福明持有房权证，刘兆秀没有共有权保持证。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、土地使用权证、房权证、房屋买卖合同、荣成市崖头街道办事处崖头村出具的证明等在案为凭。
原审法院认为，本案争议的焦点是被告陈瑞江能否认定为善意第三人，诉争房屋的买卖行为是否有效。从查明的事实看，诉争房屋原系原告与被告张福明之父母张振山与刘兆秀共有的财产。张振山、刘兆秀先后去世后，在没有遗嘱的情况下，诉争房屋依法发生法定继承，在实际分割前原告与被告张福明对该房屋享有平等的共有权利。但对于原告与被告张福明以外的第三人即被告陈瑞江而言，诉争房屋的土地使用权证与房权证均登记在被告张福明名下，虽房权证上列刘兆秀为共有人，但同时也特别注明仅对持有共有人保持证的共有人生效，而原告在诉讼中并未出示刘兆秀的共有人保持证，且在房权证上的“共有权保持证摘要”附页上亦未有关于共有权保持证情况的登记。从被告陈瑞江在买卖房屋时应尽的注意义务来看，被告陈瑞江在购房前查看了房屋两证并到房管部门查询了房屋权属情况，其单位领导吕建波作为中间介绍人并在协议上签字见证，被告张福明拥有一定社会身份地位，且明确同意承担诉争房屋权利瑕疵担保责任，在此情况下，被告陈瑞江才与被告张福明签订了房屋买卖协议。根据以上情况应当认定，无论被告张福明是否有权私自处分诉争房屋，对被告陈瑞江而言，其已完成签订协议前应尽的审查义务，并有理由相信被告张福明即系诉争房屋合法且唯一的权利人，被告陈瑞江系基于善意受让诉争房屋。从房屋买卖协议内容来看，被告陈瑞江以40800元的实际价格购买诉争房屋符合当时的市场行情，即被告陈瑞江支付了合理对价。虽然诉争房屋未办理过户手续，但被告陈瑞江已在诉争房屋内实际居住并进行了修建，故其对诉争房屋的实际支配行为具有公示效力。综上，应当认定被告陈瑞江购买诉争房屋的行为符合善意取得要件，依法取得该房屋的所有权。此外，从原告就如何得知诉争房屋转让的情况来看，原告的陈述前后不一，而且被告陈瑞江接管房屋后对房屋进行了修缮，原告中尚有三人一直与被告陈瑞江同在崖头村四区居住，却表示不知该房屋被陈瑞江占有，显然有悖常理。结合原告对被告陈瑞江接管房屋后相当一段时间内未提出异议，而在被告张福明夫妇离婚后却提出异议，以及原告张福杰按照被告张福明的指示不再收取房租等事实来看，原告亦存在同意转让房屋却又事后反悔之嫌。同时，本案诉争房屋所在社区正在筹划拆迁改造，房屋升值幅度较大，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定诉争房屋买卖协议合法有效。综上，原告之诉讼请求理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告共同负担。
上诉人倪秀芬、张启积、张启麟、张健、张福杰、张福安、张福华、张福香、张福礼、张福民、张福光不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争房屋原系张振山与于兆秀共有，在二人去世后应作为遗产予以分割。被上诉人张福明在未征得其他共有人同意的情况下，擅自将诉争房屋转让给被上诉人陈瑞江违反法律规定。诉争房屋买卖后未过户，被上诉人陈瑞江未善意取得诉争房屋的所有权，故被上诉人张福明与被上诉人陈瑞江之间签订的房屋买卖合同应属无效。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人陈瑞江辩称，诉争房屋的房权证及土地使用权证均登记在被上诉人张福明名下，且刘兆秀不持有共有权证，故诉争房屋的所有权人为被上诉人张福明，上诉人对诉争房屋并不享有相关权利，其无权要求确认被上诉人陈瑞江与被上诉人张福明之间的房屋买卖合同无效。请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人张福明、张萍辩称，同意上诉人的上诉请求及理由。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交了荣成市荣盛社区居民委员会出具的证明一份，载明荣成市崖头街道办事处崖头村4区于1991年9月发放房权证及土地使用权证时，并未向村民发放共有人持有证。被上诉人张福明、张萍对该证据无异议，被上诉人陈瑞江主张该证据不能对抗由行政机关颁发的房权证及土地使用权证。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。诉争房屋原系张振山与于兆秀共有，在二人去世后应作为遗产予以分割。被上诉人张福明与被上诉人陈瑞江签订的房屋买卖合同虽然未经上诉人等人签字认可，但被上诉人张福明在该合同承诺诉争房屋不存在产权纠纷，且该房屋的房权证及土地使用权证均登记在被上诉人张福明名下。同时，上诉人也认可村委会并未发放相应共有权证，结合上诉人倪秀芬、张福杰、张福安等人一直在诉争房屋所在的崖头村四区居住但未提出异议的事实，被上诉人陈瑞江有理由相信被上诉人张福明有权处分诉争房屋。同时，上诉人未能举证证明被上诉人陈瑞江在购买诉争房屋时存在恶意，故应当认定被上诉人张福明转让房屋的行为构成表见代理，被上诉人张福明与被上诉人陈瑞江签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。此外，因本案房屋买卖行为已经过数年，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定该房屋买卖合同合法有效。上诉人要求确认该合同无效的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人倪秀芬、张启积、张启麟、张健、张福杰、张福安、张福华、张福香、张福礼、张福民、张福光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 刘 茜
代理审判员 蒋 涛
二〇一二年十一月二十八日
书 记 员 黄 诺