海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民二初字第356号
原告（反诉被告）魏和云。
委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师。
委托代理人薛伟芳，海南海新律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南华通电器成套设备有限公司。
法定代表人叶松宙，总经理。
委托代理人王立峰，海南雨润律师事务所律师。
委托代理人郑杨，海南雨润律师事务所律师。
原告（反诉被告）魏和云与被告（反诉原告）海南华通电器成套设备有限公司（以下简称华通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛伟芳、被告华通公司的法定代表人叶松宙及其委托代理人郑杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏和云诉称，2011年3月18日，我与被告签订《租厂房协议书》，我将所有的位于海口市金盘建设一横路一州综合楼东面1、2楼租赁给被告作为公司营业住所。合同约定：租金16000元／月，租赁期限为：2011年3月19日至2013年3月18日止。每月20日前付清当月的租金，逾期我有权终止合同收回厂房，后果由被告负担。合同签订后，我按照约定将厂房交付被告使用。2011年3月19日至2012年10月18日，被告都按照合同约定支付了厂房租金。但自2012年11月18日至2013年3月18日的5个月租金共80000元人民币，被告总以各种理由拒绝支付。另被告在租赁期间擅自拆除了厂房原有的一楼高5米长8加4米的房间，造成我损失30000元；擅自拆除大门口的一扇钢铁推拉门和前面的两扇大门，造成我损失10000元；擅自拆除、破坏了原来的供电设备，导致供电线路全部毁坏，造成我损失8000元；我原有电梯能正常使用，现被被告人为破坏电缆路全部被割坏，造成我损失15000元；我厂房门前原有果树：桔子树2棵、石榴树2棵、椰子树1棵全部被被告损坏，造成我损失1000元；以上合计损失共64000元。现合同期限届满后，被告私自搬离厂房未与我办理结算和交接手续，并拒绝支付上述租金80000元及赔偿我上述损失64000元，合计共144000元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告支付5个月租金共计8万元；2.被告对厂房、推拉铁门、电路设备及果树等恢复原状；3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告华通公司辩称，一、关于租金问题。1.租赁合同签订的由来。在我司与原告第一次签订《租厂房协议书》之前，该厂房系由案外人耐华公司向原告租赁，双方签订了六年的合同，在该合同履行的后三年，耐华公司退出租赁关系，由我司与原告签订了对接合同，亦即我司与原告于2008年9月18日第一次签订的《租厂房协议书》，约定的厂房面积为1200平方米。租赁期满之后，双方又于2011年3月18日续签了两年合同。根据协议约定，目前，我司在原告处尚有32000元押金未退。2.我司搬迁的原因。我司自将厂房及办公场所设在租赁的场地之后，一开始还好，还能正常施工营业，越到后来麻烦与干扰越大，起初是接到海南腾鹏实业有限公司的律师函，后来海口市中级人民法院在厂区门口张贴执行公告，经了解得知租赁合同涉及的所有场地及地上建筑物大部分系腾鹏公司的财产，系该公司根据其与海南省医药房地产开发公司借款合同纠纷案执行而来。原告租赁给我司的1200平方米工厂厂房，其中就有200来平方米系腾鹏公司的财产。正因如下，在租赁期间，特别是2012年9月，腾鹏公司及法院给我司下了最后通牒，要求我司退出相应面积的场地，造成我司无法正常施工营业，我司无奈之下，只能考虑另行租赁场地，我司将相应情况通知原告，并提前两个月即于2012年10月在缴交当月租金之后口头通知原告将搬离，并于2012年12月搬到现址营业。造成租赁合同不能完全履行的原因在于原告对租赁土地的权利瑕疵，是其非法对他人财产进行处置，其应此承担相应的责任。3.原告要求我司承担房租租金80000元没有任何事实与法律依据。如前所述，我司自2012年12月起即搬至现址办公，原告主张之后的租金没有依据。至于2012年11、12两个月的租金，由于我司在原告处尚有32000元押金，可以抵充相应租金。二、关于恢复原状问题。1.关于房间、大门、电梯及果树等的恢复原状问题。我司进场与退场对原貌没有进行过改变，一切照旧使用，我司与原告就工厂厂房交接时的情况并没有相应清单、照片等证据。而且，我司此前承接的是耐华公司的场地。同时，根据现在的现场照片来看，现场目前有人在进行破坏性施工，所以，即使是厂房、设施等有过拆除损坏，也是原告自身所为，原告更没有证据证明原状的样貌。因此，原告无权要求我司所谓的恢复原状。2.关于厂房电路、水管、电表、水表等恢复原状问题。我司搬迁时并未进行过任何拆除损坏上述设备的行为，而且目前距离我司搬离现场已经有5个来月，原告并无证据证明原状的样貌，况且，原告又在现场进行破坏性施工，对方亦不能证明上述设备的拆除损坏是由我司造成的，亦不存在恢复原状的问题。综上所述，我司并无拖欠租赁款的事实，同时，鉴于原告既无证据证明原状，亦已在现场进行施工，其无权要求我司恢复原状。
反诉原告华通公司诉称，魏和云租给我司的厂房面积仅为900多平方米，魏和云按1200平方米收取租金没有事实与法律依据，其多收取的部分，应按比例返还给我司。魏和云共收取我司［按第一份协议共收取两年半30个月计210000元，按第二份协议共收取一年零九月共21个月计336000元］租金546000元，按比例应返还我司546000X200／1200=91000元。故提出反诉请求，请求判令：一、魏和云应返还无合法依据多收取我司的91000元租金；二、由魏和云承担反诉案件受理费。
反诉被告魂和云辩称，一、我已经提交海口市新华区机电设备公司出具的说明，该司已明确表示将其合法拥有的诉争的210平方米的厂房由我来管理和出租，所以我司出租给华通公司的厂房面积有足够的1200平方米，华通公司的反诉请求不能成立；二、华通公司出具的海南京海律师所的律师函，但此函从法律角度上讲并没有使华通公司搬离的效力，所以华通公司据此擅自搬离所租赁的场所，其后果由其承担；三、华通公司尚欠2个月的水电费没有交。
经审理查明，原告魂和云与被告华通公司分别于2008年3月18日和2011年3月18日各签订了一份《租厂房协议书》，约定原告将海口市金盘建设一横路一州综合楼东面1-2楼厂房出租给被告生产电器新产品用，总面积1200平方米。2011年3月18日签订的合同约定，租金每月16000元，租赁期限从2011年3月19日至2013年3月18日止，每月20日前付清当月的租金，逾期原告有权终止合同收回厂房，后果由被告负担。合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用。2011年3月至2012年10月，被告都按照合同约定支付了厂房租金。但自2012年11月开始，被告就搬离所租用的厂房，不再支付原告租金，在外另行租用场地经营，在庭审中，被告出示了一份落款时间为2012年12月3日的要求其搬离租用厂房的海南京海律师事务所的律师函，以此证明其搬离的原因是因为案外人对所租用的厂房提出异议并进行干扰，同时表示其搬离时已告知原告，但原告对此予以否认。现原告向法院起诉要求被告支付5个月租金80000元及房屋和设备损失64000元共计144000元，案在审理当中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付5个月租金80000元并对租用的厂房、推拉铁门、电路设备及果树等恢复原状。同时被告提出反诉，以原告所出租的厂房面积比约定的少了200平方米为由，要求反诉被告返还其多收的租金91000元。经查，被告尚有两个月的租金32000元作为租房押金在原告处。
另查，我院（2012）龙民一初字第1247号生效民事判决书判决认定原告与海口光明居实业有限公司（原海南万川集团湘鹏公司）、海南一洲药业有限公司之间签订的《金盘一洲综合楼销售合同书》为有效合同，并判决限海南省医药房地产开发公司、海口光明居实业有限公司、海口一洲药业有限公司协助原告办理海口市金盘建设一横路一州综合楼东面1-2层部分（建筑面积990平方米）的产权过户手续。
再查，在庭审中，原告出示了一份由海口市新华区机电设备公司出具的说明，该司在说明中表示同意将其拥有的海口市金盘建设一横路一州综合楼第一层乙单元大厅内部分空间及其楼梯间面积为210平方米的房产委托原告管理、出租，并且说明中对原告出租给被告的1200平方米的已包括其公司的210平方米的房厂的行为予以认可，但被告认为海口市新华区机电设备公司无法提供足够证据证明其对该210平方米的房产拥有合法产权而提出了抗辩。另外原告在庭审中也表示其出租给被告的厂房，原告于今年的4月15日进行了装修。
上述事实有原、被告签订的《租厂房协议书》、租金及押金收据、律师函、庭审笔录、本院（2012）龙民一初字第1247号民事判决书、说明书、原告的起诉状及被告的答辩状、反诉原告的起诉状及反诉被告的答辩状及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《租厂房协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原告将厂房交由被告使用，被告理应依约将租金支付给原告，但被告从2012年11月开始就搬离租用的厂房另行租用场所进行经营，已构成违约，理应承担违约责任，被告辩称其搬离是由于案外人对所承租的厂房提出异议，并提供一份律师函进行证明，但该律师函在法律上的并无强制约束力，被告此抗辩理由，本院不予以支持，原告要求被告支付尚欠的五个月的租金有理，本院予以支持。但考虑到被告搬离后确实在外另租用场地进行经营，已不再使用原租用的场地，虽然庭审中原告否认被告当时已告知其已搬离的事实，但在长达五个月的时间内，声称其一直没有知晓被告已搬离的，与常理不符，基于以上理由，所以本院认为可适当减少被告应付的租金，以一个月为宜。同时被告尚有二个月的租金作为押金在原告处，可作为租金来支付原告，以上三项相抵，被告应付两个月租金32000元给原告。原告另外要求被告将所租赁的场所恢复原状，因原告在庭审已表示其出租的厂房原告已于今年的4月15日重新进行了装修，所以原告此项诉请在事实上已没有必要，本院不予支持。关于华通公司的反诉请求，本院认为原、被告双方签订的合同约定的租赁场所是一州综合楼东面厂房的1-2楼，所约定的场所是明确的，虽然合同载明厂房面积为1200平方米，但合同的租金是以所租赁的场所而并非按实际租赁面积平方数来计算，且合同早已履行完毕，所以华通公司以其承租的厂房与实际面积不符要求魏和云返还其租金91000元的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百十七条之规定，判决如下：
一、限被告海南华通电器成套设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏和云租金32000元；
二、驳回原告魏和云的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告海南华通电器成套设备有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3180元，由原告负担1767元，被告负担1413元；反诉费1038元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 张为群
审 判 员 李燕萍
人民陪审员 黄循洪
二〇一三年九月九日
书 记 员 蒋琼慧