云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4024号
上诉人（原审被告）：昆明方舟物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市严家地新村*幢*层*****号。
法定代表人：尚伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麻青成、王华强，云南和律丰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）王国云，男，1964年3月18日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人高海滨，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明方舟物业服务有限公司（以下简称“方舟公司”）因与被上诉人王国云返还原物纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭于2016年11月3日对本案进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
方舟公司上诉请求：一、依法撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第5105号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏认定事实，导致认定事实错误。根据经过公证的2000年5月11日签订的《协议书》《补充协议》的约定，协议双方对共同管理部分的房产使用所获收益按照各自50%的比例分享。王国云为经过法院拍卖，取得大堂155.5平方米的所有权的权利人，大堂属于业主共同管理、共同收益的范围，而方舟公司为受协议双方委托的物业管理公司。在原协议未解除或终止的情况下，上诉人认为一审法院径行判令上诉人腾还大堂是错误的，因为被上诉人虽取得了部分大堂的所有权，但该产权的使用权已经协议约定进行了让渡，故被上诉人并无排他使用的权利，而是共同使用的法律关系。二、一审法院适用法律错误。一审法院仅以不动产权属证书来认定房屋所有权，就认定被上诉人具有占有、使用、受益、处分的权利，忽视了该所有权取得前所承载的相关合同义务，且对被上诉人在拍卖取得所有权前对于标的物上的负担未作出认定。三、上诉人并非本案适格被告。被上诉人为物业管理公司，主要义务为对大厦进行物业管理，而物业管理公司的权利来源于各业主的委托，故上诉人并不属于无权占有被上诉人的不动产，一审法院认定11-14号商铺为上诉人占有、使用没有事实依据，涉案商铺系由全体业主使用，上诉人并非本案适格被告。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误，请求二审法院依法查明事实后改判支持上诉人全部上诉请求，即驳回被上诉人的一审诉讼请求。
王国云辩称，一、一审法院认定事实清楚。上诉人所称的投资合同与本案并无直接关联，该合同的主体并非本案双方当事人，与本案诉请返还原物的法律关系无关，相反，被上诉人持有诉争房屋的所有权证。二、一审法院适用法律正确，上诉人所管理的部分为物业的共有部分，而不能占用业主的私有部分，上诉人占用了被上诉人的铺面，就应当承担返还的义务。三、一审中上诉人并未提出其主体不适格的抗辩，二审主张主体不适格无事实和法律依据。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王国云向一审法院起诉请求：一、判令方舟公司立即腾还王国云所有的四间商铺；二、由方舟公司支付2011年10月16日起至实际腾还房屋之日止的租金，暂计至2015年7月15日为1045431.33元，并承担公证费2400元；三、本案诉讼费用由方舟公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月25日，王国云通过拍卖取得了昆明市环城西路611-613号A幢1层01号商铺至14号商铺的所有权，其中环城西路611-613号A幢1层11号、12号、13号、14号商铺的房产证号为：昆房权证（昆明市）字第××号、第××号、第××号、第××号，建筑面积分别为39.11㎡、38.49㎡、38.62㎡、39.33㎡，合计155.55㎡。2015年12月22日，一审法院依法组织双方到方舟大厦进行现场勘察，双方一致确认王国云诉请的4间商铺为环城西路611-613号A幢1层11号、12号、13号、14号商铺，14号商铺现为消防监控中心，11号、12号、13号商铺作为方舟大厦的大堂及通道使用，没有阻挡，方舟大厦现无其余可以上下楼层的通道。另查明，方舟公司现为方舟大厦的物业管理公司，方舟公司在大厦的大堂及通道部分即王国云所有的11号商铺至13号商铺设立桌子、沙发、茶几等，为方舟大厦业主提供物业管理服务。一审庭审中，双方一致认可方舟公司于2001年即成为方舟大厦的物业管理公司。一审法院认为：本案的争议焦点在于王国云是否有权要求方舟公司返还诉争房屋并支付占用期间的租金。根据《中华人民共和国物权法》第十七条第一款规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案诉争房屋昆明市环城西路611-613号A幢1层11号至14号商铺的登记所有权人为王国云，方舟公司虽对王国云取得的所有权持有异议，但其不能举证证明王国云并非是诉争房屋的所有权人，故一审法院确认王国云对诉争房屋具有所有权。根据一审庭审查明的事实，11号商铺至14号商铺为方舟大厦的大堂、通道及消防监控中心，现由方舟公司进行管理使用。对于王国云要求返还11号商铺至14号商铺的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，王国云作为11号至14号商铺的所有权人有权要求方舟公司返还房屋，故一审法院对王国云的该项诉讼请求予以支持。虽方舟公司认为其仅是履行物业管理委托合同，为业主提供方便，但因大堂及消防监控中心已经被单独登记为一个独立之物，并非是业主共有部分，而为单独的所有权的客体，故方舟公司应当对王国云进行返还，一审法院对该抗辩不予采纳。对于方舟公司认为王国云的诉请已过诉讼时效的抗辩，一审法院认为王国云系基于所有权而要求方舟公司返还房屋，是物权请求权，并不适用两年的诉讼时效，故一审法院对该抗辩不予采纳。对于方舟公司认为金龙饭店与永联城建公司于2000年时约定方舟大厦大堂归金龙饭店所有，由双方共同管理共同使用，故本案在大堂的所有权人发生变更后，应当适用买卖不破租赁，继续按照之前的协议履行，大堂应属于公共管理部分的抗辩，一审法院认为既使诉争房屋最初的所有权人为金龙饭店，但金龙饭店也并未将大堂租赁给方舟公司，而现诉争房屋的所有权人为王国云，王国云主张买卖不破租赁，于法无据，一审法院对该抗辩不予采纳。对于王国云要求方舟公司支付自2011年10月16日起至实际返还房屋之日止租金的诉讼请求，因双方之间并未建立房屋租赁关系，故一审法院对王国云要求方舟公司支付租金的诉讼请求不予支持。对于王国云要求方舟公司支付公证费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条之规定，判决：“一、被告昆明方舟物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内将环城西路611-613号A幢1层11号至14号商铺返还给原告王国云。二、驳回原告王国云的其他诉讼请求。”本案案件受理费14230元（王国云已预交），由昆明方舟物业服务有限公司承担（昆明方舟物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给王国云）。
二审中，经上诉人申请，本院依法向昆明市公安消防支队就涉案房屋是否为方舟大厦规划的消防通道及消防控制室，以及如为规划消防通道及消防控制室，能否进行迁移进行调查。昆明市公安消防支队向本院回函，载明：一、涉案商铺是否为规划的消防通道及消防控制室无法判定。二、消防通道或消防控制室在符合相关法律法规和技术标准的情况下，可以进行迁移。经质证，双方当事人对于该份回执的真实性无异议，故本院对其真实性依法予以确认。此外，上诉人二审中提交的新证据不足以证实其证明主张，故本院对上诉人二审提交的新证据均不予采信。
双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，故本院对于一审法院认定事实予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人返还涉案商铺。
本院认为：首先，本案中，被上诉人经拍卖，依法取得涉案商铺所有权，并办理了相应房屋所有权证，而被上诉人占有、使用涉案商铺并无合法依据，故应予腾还。
其次，涉案的14号商铺虽为消防监控中心，但根据本院向昆明市公安消防支队调查的情况，消防通道或消防控制室并非不能迁移，故上诉人作为方舟大厦的物业管理公司，有义务按照相关法律法规及技术标准的要求，另行安置消防控制室，并向被上诉人腾还商铺。
最后，需要特别说明的是，根据一审法院查明事实，涉案商铺属方舟大厦唯一上下其余楼层的通道，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，被上诉人在收回其享有所有权的商铺后，有义务按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理与其他所有权人或使用权人的通行等方面的相邻关系。
综上所述，被上诉人要求上诉人腾还商铺具有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14230元，由上诉人昆明方舟物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑会利
审判员 邓林春
审判员 符圆圆
二〇一七年六月九日
书记员 寸杨杰