广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1141号
原告何淑燕，女，1947年4月4日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区，
委托代理人柏满祥，广东满祥律师事务所律师。
委托代理人谢朝政，广东满祥律师事务所律师。
被告邓志超，男，1979年9月20日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区，
被告黄雁明，女，1951年11月26日出生，汉族，户籍住址：广州市番禺区，
被告谢文雅，女，1984年10月26日出生，汉族，户籍住址：广州市番禺区，
原告何淑燕诉被告邓志超、黄雁明、谢文雅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡淑慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何淑燕的委托代理人谢朝政到庭参加了诉讼，被告邓志超、黄雁明、谢文雅经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何淑燕诉称，原、被告于2012年7月28日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告向三被告购买位于广州市番禺区桥南街南区华景新城华泰楼3号楼6梯301的房屋（产权证号为粤房地证字第××号），房屋价值共计1080000元。三被告承诺已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索并承担相应的法律责任，由此造成原告经济损失的，由三被告负赔偿责任。此外，双方还约定，如三被告不按合同规定的日期办理过户以及交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之三计算违约金给原告，逾期超过3个月时，原告有权解除本合同。解约时，三被告除将已收的房价款全部退还原告外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给原告。2013年7月21日，原告以现金方式支付了购房定金20000元给被告；2013年7月26日至29日，原告又以现金方式支付了购房款80000元给被告；2013年7月31日，原告以银行转账方式支付了购房款600000元给被告。原告支付了上述费用后经查询得知，涉案房屋已于2013年9月13日被告广州市天河区人民法院查封，且该房屋早于2011年6月2日起至今就存在最高额抵押，抵押权人为深圳发展银行股份有限公司广州番禺支行，三被告根本无法按照合同约定将涉案房屋交付给原告并过户至原告名下。因此，在原告的多次要求下，三被告遂将原告支付的部分购房款400000元退还给了原告，但仍未将原告已支付的定金及部分购房款300000元退还给原告。2013年10月10日被告邓志超在瞒着原告的情况下，将涉案房屋卖给了第三人冯汉津，双方签订了《房地产买卖合同》，原告曾为此多次与三被告协商，但三被告均未给予任何答复。原告认为，三被告因其过错导致涉案房屋被广州市天河区人民法院查封，无法交付给原告，并且其在签订房屋买卖合同时故意隐瞒该房屋存在抵押的情形已经导致双方签订的合同目的无法实现。此外，三被告在与原告签订《房屋买卖合同》后，仍将涉案房屋出售给第三人，其行为属于欺诈已经违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益。被告邓志超与被告谢文雅系夫妻关系，被告黄雁明系被告邓志超的母亲，也是涉案房屋的实际所有人和出售方之一，三被告应当对原告的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月28日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告立即向原告返还原告支付的购房款280000元、双倍返还定金40000元（两项合计：320000元）及支付利息（利息以320000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年7月21日起计付至款项付清之日止）；3、三被告向原告支付因被告违约解除合同的赔偿金300000元；4、三被告对上述债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用（含财产保全费）由三被告承担。
被告邓志超无答辩亦无提供任何证据。
被告黄雁明无答辩亦无提供任何证据。
被告谢文雅无答辩亦无提供任何证据。
经审理查明，被告邓志超为位于广州市番禺区桥南街南区华景新城华泰楼（3号）楼6梯301房（以下简称为涉讼房屋）的权属人，权属来源为购买，发证日期为2005年1月14日。
2011年6月2日，涉讼房屋办理了最高额抵押登记,权利人为深圳发展银行股份有限公司广州番禺支行，他项权证号为0210084407。
2013年7月28日，被告邓志超作为出卖人（甲方），与作为买受人的原告何淑燕（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将涉讼房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况：建筑面积为106.4平方米、所有权证号为粤房地证字第××号，并自愿买受该房屋；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索并承担相应的法律责任，由此造成乙方经济损失，由甲方负责赔偿；双方约定交易总金额为1080000元，乙方分三期付给甲方：第一期于2013年7月21日支付20000元作为购房定金；第二期于2013年7月26日支付20000元给甲方、于2013年7月27日再付20000元给甲方、于2013年7月29日再付640000元，合计支付700000元（含定金）；第三期在本合同签订90天内，甲方应无条件按照乙方要求在番禺公证处完成委托或在番禺房屋交易中心完成过户手续，成功委托或过户后7天内，乙方付清房屋余款380000元。甲方如不按规定的日期办理过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给予乙方，逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。被告邓志超、黄雁明、谢文雅均于合同落款甲方签名处签名、捺印，原告何淑燕在乙方落款处签名、捺印。
2013年7月21日，原告向被告邓志超支付购房定金20000元；2013年7月26日，原告向被告邓志超支付预付款20000元；2013年7月27日，原告向被告邓志超支付购房款20000元；2013年7月29日，原告向被告邓志超支付购房款40000元；2013年7月31日，原告通过中国工商银行股份有限公司广州番禺康乐支行分两次共向被告邓志超的银行账号转账600000元（500000元+100000元）。就原告的上述付款，被告邓志超均作为收款人于其出具的《收据》上签名及捺印确认。
2013年9月13日，涉讼房屋因（2013）穗天法民二初字第4125号案件被广州市天河区人民法院查封。
2013年10月12日，原告向本院提出诉前财产保全申请，本院以（2013）穗番法立保字第1291－1号《民事裁定书》轮侯查封了涉讼房屋。
2013年11月4日，原告以三被告违约导致合同目的无法实现为由诉至法院，要求解决。同日，本院应另一案件的原告申请，以（2013）穗番法立保字第1313－1号《民事裁定书》再次轮侯查封了涉讼房屋。
诉讼过程中，原告陈述被告邓志超与被告谢文雅为夫妻关系，与被告黄雁明为母子关系。被告邓志超在签收本院送达的起诉状副本等诉讼资料时，亦于《送达回证》的备注处注明：“本人与谢文雅为夫妻关系，与黄雁明为母子关系”。此外，原告确认被告邓志超已经向其退还了400000元的购房款，还拖欠300000元未退还。
庭审中，鉴于原告在诉讼请求中主张定金罚则的同时又主张违约金，经本院释明，原告明确要求选择违约金条款。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被告邓志超作为涉讼房屋的登记权属人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告邓志超签订的《房屋买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同约定的履行期间内，由于被告邓志超的原因导致涉讼房屋于2013年9月13日被广州市天河区人民法院查封，无法在合同约定的期限内办理公证委托或交易过户以及房屋交付手续。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，以及《房屋买卖合同》关于“卖方如不按规定的日期办理过户以及交付房屋，逾期超过3个月时，买方有权解除合同”的约定，对于原告要求解除其与被告邓志超于2013年7月28日签订的《房屋买卖合同》的诉讼主张，本院予以支持。
合同解除后，被告邓志超应当将原告支付的全部购房款退还给原告。原告共计向被告邓志超支付了700000元的购房款，诉讼过程中，原告确认被告邓志超已经向其退还了其中400000元的购房款，还拖欠300000元未予退还。虽然被告谢文雅并非涉讼房屋的登记权属人，但是被告邓志超和谢文雅为夫妻关系，原告向被告邓志超支付的700000元的购房款是其二人夫妻关系存续期间共同财产收入。合同解除后，被告邓志超和谢文雅应当共同承担向原告退还其支付的购房款的义务。故，对于原告要求被告邓志超和谢文雅向其退还300000元购房款及利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。至于被告黄雁明，其虽然作为被告邓志超的母亲，但是并非涉讼房屋的权属人，且原告亦未提供任何证据证明被告黄雁明收取了其支付的购房款。因此，对于原告主张的要求被告黄雁明与被告邓志超、谢文雅共同承担向其退还300000元购房款及利息的诉讼请求，不符合法律的规定和合同的约定，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。诉讼过程中，原告明确选择适用违约金条款，要求被告邓志超、谢文雅支付违约金300000元。原告的上述请求，符合合同关于“解约时，被告除将已收的房价款全部退还原告外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给原告”的约定，且并未超过总楼价款的30%，合法合理，本院予以支持。
关于原告主张被告邓志超、谢文雅支付房款利息的诉请，鉴于本院已对原告主张的违约金给予支持，且原告未能举证证实其所主张的利息损失超过上述违约金的范围，故对于原告的上述主张本院不予支持。
被告邓志超、黄雁明、谢文雅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。
依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告何淑燕与被告邓志超于2013年7月28日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告邓志超、谢文雅应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何淑燕支付购房款300000元；
三、被告邓志超、谢文雅应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何淑燕支付违约金300000元；
四、驳回原告何淑燕的其余诉讼请求。
如被告邓志超、谢文雅不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5000元，由被告邓志超、谢文雅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 蔡淑慧
二〇一四年二月四日
书记员 马敏婷