广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第131号
上诉人（一审原告、反诉被告）：顾武杰，男，汉族，住吉林省吉林市船营区。身份证号码：×××0917。
委托代理人：刘瑞，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄月芳，女，汉族，住广州市越秀区。身份证号码：×××5120。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：郑安庭（ZHENGANTING），男，1973年12月13日出生，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市。澳门身份证号码：XXXXX55（8）。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
上诉人顾武杰与上诉人黄月芳、郑安庭租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2012）珠香法民一初字第3674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾武杰向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令黄月芳、郑安庭向顾武杰支付装修补偿款2515356.23元（币种为人民币，以下同）及利息472044.08元（自黄月芳领取房地产权证之日起即2010年4月16日暂计到2012年8月31日）；2、判令黄月芳、郑安庭向顾武杰支付租金损失720000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3、判令黄月芳、郑安庭承担全部诉讼费用。
黄月芳、郑安庭向一审法院提出以下反诉请求：1、判令顾武杰立即向黄月芳支付自2010年1月至2011年5月共17个月的租金198333元和逾期支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年2月1日起暂计至2012年10月30日为33216.15元）及至实际付清之日止的利息；2、判令顾武杰立即向郑安庭支付自2011年6月至2011年12月共7个月的租金81667元和逾期支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年2月1日起暂计至2012年10月30日为13677.32元）及至实际付清之日止的利息；3、判令顾武杰立即向郑安庭支付自2012年1月至2012年12月租金778980元（商铺649.15平方米按同地段市值租金的平均租金水平100元／平方米计算）及至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、反诉费用由顾武杰承担。
一审法院经审理查明：
2005年11月，案外人叶奕生（身份证号码××）取得珠海市拱北水湾路180号至184号房屋（以下简称案涉房屋）的产权，该房屋用途为商业服务、地下室，建筑面积920.23平方米。
2005年11月8日，叶奕生的父亲叶志（身份证号码××）在珠海市公证处办理了一份公证委托书，委托书主要内容为：叶志以叶奕生法定监护人的身份委托林土钦（身份证号码××）就案涉房屋办理如下事宜：…五、在办妥上述房产的房地产权证后，代为办理上述房产的出租系列手续并代收租金；六、前往相关银行办理开立、撤销监管账户等相关手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，委托期限：办完上述事宜止。
2007年10月28日，甲方叶奕生的代理人林土钦与乙方顾武杰签订了一份《补充协议》，内容如下：甲乙双方就二OO五年十一月九日签订有关珠海市水湾路180-184号及地下室的“租赁协议书”中部分条款作如下修改补充：一、由于珠海市水湾路180-184号及地下室房产建成时间较长，建筑质量差及雨水潮湿、腐蚀等原因，造成屋顶多处漏水，原有装修已全部损毁，现乙方（含租户）出资重新将房屋翻新防漏并重新进行室内外装修。经甲乙双方一致同意将该房产租赁期延至2012年12月31日。二、租金调整为：2008年1月1日至2009年12月31日为28万元（贰拾捌万元整）；2010年1月1日至2011年12月31日为28万元（贰拾捌万元整）。其中2008年1月30日前交付2008年1月1日至2009年12月31日28万元（贰拾捌万元整），乙方按甲方提供的建行帐户（帐号：30×××49收款人：林土钦）向甲方一次性支付。2010年1月30日前交付。2010年1月1日至2011年12月31日租金28万元（贰拾捌万元整）。三、2012年1月1日起乙方出资为该房屋二次装修翻新，装修期间甲方免收租金，乙方装修时间不得超过2012年12月31日。四、付款即视为履行付款责任，甲方不得以任何理由向乙方收取租金。甲乙双方一致确认，如有原“租赁协议书”中条款与“补充协议”条款发生抵触冲突时，以本“补充协议”条款为准。五、本补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字后生效。顾武杰在本案中未提供原租赁协议。
2008年1月18日，顾武杰委托吉芳通过建设银行向林土钦名下30×××49帐户转账28万元。2009年2月27日，顾武杰委托吉芳通过建设银行向林土钦名下62×××223帐户转账28万元。
2008年12月2日，广东省广州市中级人民法院（2008）穗中法刑二初字第145号刑事判决书判决：一、被告人叶志犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑十三年，并处没收财产50万元；二、检察机关扣押被告人叶志退出的款项234万元、港币24万元以及查封位于珠海市拱北水湾路180号至184号房产予以没收，上缴国库（由广州市越秀区人民检察院执行）；三、继续追缴其余违法所得（由广州市越秀区人民检察院执行）。
2009年12月25日，广州市越秀区人民检察院向广东广赛拍卖行有限公司出具一份《委托函》，内容为：委托你行在拍卖叶奕生涉案商铺过程中，客观真实地将现租户于2008年进行商铺装修的情况予以披露，并建议拍卖得主与现租户就有关装修费用问题进行协商，给予适当的补偿。附：租户提供的工程量清单计价表、合同书。
2009年12月21日，广州市越秀区人民检察院反贪污贿赂局侦查二科以经办人的身份向其检察院后勤服务中心出具了一份《情况说明》，内容为：关于我院正在执行的珠海市水湾路180至184号商铺，该商铺的承租人顾武杰向我院提出其与对方代理人林土钦曾签订了两份延续租期的协议，第一份在2007年10月28日签订，租期延至2012年12月31日，之后双方于2009年7月22日达成意向，双方没有签名确认，租期延至2015年底。顾武杰还提出其于2008年9月对该商铺进行了装修，花费了300多万元，希望我院在执行时可以考虑到其作为承租人和装修物所有人的权益。对此由于我院对叶志的立案是2007年11月9日，同月24日执行拘留，2008年12月2日广州市中级人民法院对叶志受贿一案作出生效判决，因此对于顾武杰租赁该商铺至2012年12月31日和其在2008年9月对该商铺进行装修的权益，建议予以认可，并可要求拍卖公司在拍卖时客观披露此情况。但对于顾武杰租赁该商铺至2015年，由于其与对方达成意向的时间为2009年，该商铺已经进入了执行程序，叶志也被司法机关控制人身自由，因此建议不予认可该租赁时间。
2010年1月18日，广东广赛拍卖行有限公司拍卖会关于案涉房屋标的物的简介为：建筑面积约920㎡，其中首层商业面积约649㎡，地下室面积约271㎡，用途为商业、地下室，产权情况：房产证，交吉情况：不交吉。注明：1）本次拍卖标的按现状不交吉拍卖，以国土房管部门出具产权证为准，成交价均不作多退少补。2）过户税费（含过户应缴的各种税费及土地增值税、营业税等）按珠海市国土房管部门规定办理各付各税。3）买受人不能依照相关规定当场全部支付成交金额及佣金的，保证金作订金成交之日起十日内将成交款及佣金直接汇入以下账户（开户名称：广东广赛拍卖行有限公司，开户行：中国银行广州新宝利大厦支行，账号81×××01）。4）竞买人已详细阅读租约、房产证等相关文件并察看现场，完全接受上述标的物已知或未知的瑕疵。5）委托人及拍卖商铺原装修情况已如实披露，建议买受人与租户就有关装修费用问题进行协议，给予适当的补偿。
拍卖会上，黄月芳以11900000元价格竞买了案涉房屋，并于当天与广东广赛拍卖行有限公司签订了《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》第十条约定：1.本次拍卖标的按现状不交吉拍卖。面积以国土房管部门出具产权证为准，成交价均不作多退少补。2.过户税费（含过户应缴的各种税费及土地出让金、增值税、营业税等）按珠海市国土房管部门规定办理各付各税。3.买受人不能依照相关规定当场全部支付成交金额及佣金的，保证金作订金，且须在成交之日起十日内将成交款及佣金直接汇入以下账户（开户名称：广东广赛拍卖行有限公司，开户行：中国银行广州新宝利大厦支行，账号81×××01）。4.竞买人已详细阅读房产证等相关文件及了解标的物现有用户现状并察看现场，完全接受上述标的物已知或未知的瑕疵。5.委托人及拍卖人对于商铺原装修情况已如实披露，建议买受人与用户就原来装修费用问题进行协议，适当补偿。
2010年2月8日，广州市越秀区人民检察院向珠海市房地产登记中心发出一份函件，内容为：将珠海市拱北水湾路180号至184号房产（权证号码C39662**）产权过户给竞买人黄月芳（身份证号码为××）所有，并协助该竞买人办理产权转移手续。
2010年4月，黄月芳办理了案涉房屋的房产证。
2011年5月11日、2011年5月23日，黄月芳与其丈夫张可仁先后两次在广州市广州公证处办理了两份公证委托书，委托书主要内容为：委托黄葆琛为代理人，签署案涉房屋的买卖合同、在房地产交易中心办理案涉房屋的过户手续等。
2011年5月17日，黄月芳的委托代理人黄葆琛（甲方）与郑安庭（乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同主要内容为：郑安庭以11962990元购买案涉房屋，合同特别约定如下事宜：买家对判决书中的此铺至2012年12月31日之前没有租金收的事实已认可；甲方提供的判决书《情况说明》给乙方，情况属实。
2011年5月30日，黄葆琛与郑安庭作为被询问人，在回答珠海市房地产登记中心的房地产登记询问表第八个问题申请登记房屋没有出租，是否属实？填写答案为：是。同日，珠海市地方税务局征收分局吉大办税服务厅开具了郑安庭向黄月芳支付房款11962990元的发票。
2011年6月7日，郑安庭取得了案涉房屋的房产证。
另查明，顾武杰提供了一份2008年9月4日其与珠海市城综装饰设计工程有限公司签订的《珠海市拱北水湾路180-182号装饰工程合同书》，主要内容为：顾武杰将案涉房屋中的180-182号委托该公司装饰装修，工程期限为80天，工程造价为2515356元。2009年4月20日，珠海市城综装饰设计工程有限公司出具了《结算书》，并确认该工程结算价为2515356.23元，已全部结清。
2009年6月10日，顾武杰委托广东中晟律师事务所对案涉房屋的内部状况进行见证。广东中晟律师事务所律师于2009年5月24日、2009年6月8日两次至案涉房屋进行了拍照，审查了委托人提供的相关照片，证明委托人所提供的照片为现场拍摄，与房屋内部实际情况相符。本案中顾武杰提供了上述相片，相片显示案涉房屋内部装修完整，装饰效果较好。
2009年7月27日，顾武杰与案外人刘某签订了一份《物业租赁合同》，主要内容为：顾武杰将案涉房屋的180-182号底层商场出租给刘某，租赁期限为2009年7月31日至2014年7月31日止，每月交纳税后租金40000元。
2010年8月2日，黄月芳委托广东唯杰律师事务所向租户刘某发出律师函，主要内容为：珠海市拱北水湾路180、182号物业系叶奕生于2005年向顾武杰购买，后司法部门委托拍卖，黄月芳女士于2010年1月22日通过广东广赛拍卖行有限公司购得，并于2010年4月14日办理登记过户。2009年7月21日，您与顾武杰所签订的《物业租赁合同》是在2005年叶奕生向顾武杰购买之后，此时顾武杰已经无权出租该物业。自2010年1月22日起珠海市拱北水湾路180、182号物业属于黄月芳女士所有，黄月芳女士对该物业有权收回或出租。现我的委托人黄月芳女士要求您自收到本函之日起5日内与其协商并签定租赁合同，否则即收回该物业。同时，为了避免您受到损失，自2010年1月22日起，您应该将该物业的租金向黄月芳女士交纳。
2010年10月19日，黄月芳及黄葆琛出具了一份收据，载明：本人收到拱北水湾路180-184号9月份电费壹万壹仟零伍拾柒元整（￥11057.00）。
2012年3月25日，案外人刘某出具了一份证明，内容为：本人刘某与顾武杰于2009年7月27日签订《物业租赁合同》，承租了位于珠海市拱北水湾路180—182号的底层商铺，开办了尚艺发廊。后由于该房产业主之间存在纠纷，新旧业主分别找我交纳租金，新业主黄月芳并于2010年8月2日给我发了律师函，给我正常经营带来严重干扰，所以，我于2011年7月提前搬离场地，以免由于新旧业主之间的纠纷给我造成损失。
再查明，本案在审理过程中，顾武杰申请对案涉房屋的现场装修（结合顾武杰提交的工程结算书）价值进行评估，一审法院依法委托了珠海德联工程咨询有限公司。在评估过程中，顾武杰、黄月芳、郑安庭均指定了委托人到达现场，监督珠海德联工程咨询有限公司的评估人员进行相关的工程测量，并在当天的工程测量单上签名确认。
2014年4月28日，珠海德联工程咨询有限公司出具了评估报告，评估报告对案涉房屋装修造价评估分为三个部分：1、按现场实测项目和量部分（现场和结算书均有），造价为258601.10元；2、按现场实测项目和量部分（结算书无），造价为387123.84元；3、按现场实测项目和量部分（现场没见），造价为924566.48元；总计1570291.42元。顾武杰支付了装修工程造价评估费27700元。一审庭审中顾武杰对该评估报告的意见为：与我方的申请书有一定的差距，我方申请的是拍卖时不属于拍卖范围内价值的评估：1.该装修发生的时间已确定为2008年9月-12月完工，但珠海德联工程咨询有限公司在评估报告第1页所用的计价办法是2006年的，明显偏低；2.报告书把隐蔽工程全标示为没见，这与事实不符；3.在该评估报告分部分项工程计价表中，其中现场无，结算书有的项目中，有大量的项目是现场有，这与该评估报告的表述严重不相符，如第9项铸铁花件栏杆安装、第10项铝合金夹胶玻璃采光天棚，第12项塑钢窗，第17项钢结构灯箱制安广告牌，以上四项是直至昨天下午原告在现场外围以肉眼都能看到的；第14项墙面皮草，在租金的评估报告第7页第8行也有记载；4.该评估报告使用了现场无、结算书有，误导了顾武杰造价的记录。以上事实表明珠海德联工程咨询有限公司未按客观实际对拍卖节点中的装修工程及装修物进行评估，顾武杰不同意该评估结论。黄月芳、郑安庭对该评估报告的意见为：该评估报告是客观公正的：1.当时顾武杰、黄月芳、郑安庭均委托了代理人进行了见证，对现场和结算书均有的项目，可认可其真实性；2.对结算书无的，我方认为是在顾武杰装修之前已经存在固有装修，但结算书没有，所以是顾武杰自己也不承认做了这部分装修；3.关于现场没见的三部分，恰恰印证了顾武杰对装修的质疑，现场没见的部分达90多万元，是不存在或转移走了，所以不能作为补偿的依据；4.黄月芳、郑安庭称计价的标准是按2006年，但在评估报告第一页第2点第3点，是按珠海2008年的信息价计算的，所以评估是客观真实的。
郑安庭申请对案涉房屋2012年1月至2012年12月的市场租金进行评估，一审法院依法委托了珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司。2014年5月28日，珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司出具了房地产评估报告书：估价对象自2012年1月至2012年12月的房地产市场租金价值894468元。郑安庭支付了租金评估费4472元。一审庭审中顾武杰对租金评估报告的意见为：已有现实的正在履行的合同为证，不应另行委托评估，德宝啤酒从顾武杰租赁该商铺起直到今天都是作为租户承租该184号商铺。2012年12月31日前，顾武杰出租给德宝啤酒每月7000元，2011年顾武杰将180号-182号商铺出租给刘某月租金是40000元，因此，两份合同相加每月租金不超过47000元，但该评估报告却是每月70000元租金水平，明显与市场上租金及现实中的租赁水平不相符，顾武杰不认可该评估报告的真实性。黄月芳、郑安庭对该租金评估报告没有异议。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为：
一、关于黄月芳、郑安庭是否应支付装修补偿款的问题。黄月芳通过拍卖会竞买的方式，取得了案涉房屋的产权。在拍卖案涉房屋之前，广东广赛拍卖行有限公司作为拍卖人应向竞买人说明拍卖标的物的状况以及瑕疵，黄月芳作为竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。本案中，拍卖人广东广赛拍卖行有限公司在其发布的拍卖公告中已经明确：5）委托人及拍卖商铺原装修情况已如实披露，建议买受人与租户就有关装修费用问题进行协议，给予适当的补偿。黄月芳在欲购案涉房屋这宗价值较大的标的物时，必然会对其相关权利状况有较为清楚的了解，因此，可以确定黄月芳知悉一旦竞买成功，应就案涉房屋的装修与租户进行协商给予适当的补偿。之后，黄月芳成功竞买案涉房屋，并与拍卖人广东广赛拍卖行有限公司签订了拍卖成交确认书，拍卖成交确认书中亦明确约定：…5.委托人及拍卖人对于商铺原装修情况已如实在披露，建议买受人与用户就原来装修费用问题进行协议，适当补偿。拍卖成交确认书，系黄月芳作为买受人，与拍卖人签订的民事合同，依法成立并生效，对黄月芳具有法律约束力。再次，顾武杰提供的广东省越秀区人民检察院出具的委托函、情况说明，也对租户顾武杰对案涉商铺的装修权益予以认可，建议拍卖得主与租户协商给予适当的补偿。最后，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该条文明确规定，在一般情况下，对承租人在租赁期限届满后请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但是当事人另有约定的除外。本案中，广东广赛拍卖行有限公司的拍卖公告、拍卖成交确认书、以及检察机关的建议，均表明在黄月芳买受案涉房屋时，是有补偿租户装修费用的要求的，属于该条当事人另有约定除外的情形。综上，顾武杰要求黄月芳补偿装修费用，有事实证据和法律依据，一审法院予以支持。郑安庭通过签订房地产买卖合同，从黄月芳处取得了案涉房屋的产权，黄月芳、郑安庭在房地产买卖合同中对租户装修补偿中没有明确约定，郑安庭与拍卖成交确认书、顾武杰也没有直接的法律关系，顾武杰请求郑安庭补偿装修费用，理据不足，一审法院不予支持。
二、关于黄月芳补偿顾武杰装修费用的标准。如前所述，广东广赛拍卖行有限公司的拍卖公告、拍卖成交确认书、以及检察机关的建议，均是建议买受人与用户就原来装修费用问题进行协议，适当补偿。现顾武杰与黄月芳协商不成，遂成诉讼。关于如何适当补偿，顾武杰、黄月芳产生争议。顾武杰提供了其2008年9月4日与珠海市城综装饰设计工程有限公司签订的珠海市拱北水湾路180-182号装饰工程合同书，该工程结算价为2515356.23元，还委托广东中晟律师事务所对案涉房屋的内部状况进行见证，以证实其投入了巨资进行装修，主张应以结算书为标准进行补偿。对此，一审法院认为，不论顾武杰投入了多少资金进行装修，装修效果如何，关键在于黄月芳购买案涉房屋后，案涉房屋的现状、装修效果与顾武杰提供的结算书、律师见证的相片不一致，差距较大。黄月芳作为案涉房屋的买受人，只能获得房屋交付时的装修价值，其他装修工程现场未见，黄月芳也不能获得相应的利益。尤其是顾武杰自行拆除了部分装修，将案涉房屋中的180-182号转租给刘某做理发店使用，由此造成的装修价值贬损，其后果应由顾武杰自行承担。黄月芳通过竞买获得案涉房屋的产权，方式合法，顾武杰的装修损失不是因黄月芳的购买行为造成，顾武杰认为其全部装修损失应由买受人黄月芳承担，显然缺乏依据，不符合常理。因此，综合拍卖成交确认书的约定，房屋买卖合同、房屋租赁合同的一般交易习惯，以及民事行为的公平原则，一审法院确定应以房屋交付时的现状作为评估、判断适当补偿装修价值的依据。
顾武杰申请了对案涉房屋的现场装修（结合工程结算书）价值进行评估，一审法院依法委托了珠海德联工程咨询有限公司。珠海德联工程咨询有限公司出具的评估报告对案涉房屋装修造价评估分为三个部分：现场和结算书均有的部分、现场有结算书无的部分，现场未见结算书有的部分。根据前述原则，应以房屋交付时的现状作为评估、判断适当补偿装修价值的依据。因此，案涉房屋装修造价评估报告中的现场和结算书均有的部分、现场有结算书无的部分，应作为适当补偿顾武杰装修款的依据，据此，黄月芳应补偿顾武杰装修款645724.94元。因经评估后才能确定案涉房屋的装修价值，对顾武杰提出利息损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。
至于顾武杰对该评估报告的异议，一审法院认为，案涉房屋装修工程的评估，是经顾武杰的申请，一审法院依法委托的，珠海德联工程咨询有限公司亦具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法。关于案涉房屋具体装修工程项目的评估，在评估过程中，顾武杰、黄月芳、郑安庭均指定了委托人到达现场，监督评估人员的工程测量工作，并且在当天的工程测量单上签名确认，因此，评估机构对案涉房屋装修工程项目的评估，经过了当事人的认可，较为符合客观实际情况。尤其对现场没有结算书有的项目，评估也做了详细列明，符合顾武杰申请评估的要求。因此，案涉房屋的装修评估，程序合法，结论依据充分，一审法院予以采信，顾武杰的异议不能成立。
三、关于顾武杰主张租金损失的问题。在黄月芳成为案涉房屋的产权人之前，顾武杰已与案涉房屋的原产权人叶奕生签订了租赁协议书，根据本案已有的补充协议、检察机关的建议，以及拍卖成交确认书，可以证明租赁期限至2012年12月31日止。因此，在租赁期限内，顾武杰有权对案涉房屋进行转租，并获取收益。黄月芳在成为产权人后，向租户刘某发出律师函，声称顾武杰不是产权人，无权出租该物业，自2010年1月22日起珠海市拱北水湾路180、182号物业属于黄月芳所有，黄月芳对该物业有权收回或出租。黄月芳明知顾武杰不是基于产权人出租房屋，而是基于承租人转租房屋，在租赁期限尚未届满的情况下，向租户刘某发出与事实不符的律师函件，确实给顾武杰的转租行为造成了一定的影响。顾武杰提供了租户刘某的证言，该证言证明了新旧业主分别要求交纳租金，新业主黄月芳发了律师函，给正常经营带来严重干扰。顾武杰未申请证人刘某出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定证人应当出庭作证，接受当事人的质询。租户刘某的证言，仅能证实黄月芳发出的律师函给租户刘某的承租造成了一定的影响，但仅凭该律师函不足以导致顾武杰与租户刘某租赁关系的解除。且该律师函发出时间是2010年8月2日，刘某的证言称其于2011年7月提前搬离场地，两者相差近一年的时间，难以证明黄月芳发律师函与租户刘某提前解除租约有直接的因果关系。在租户刘某决定提前解除租约的过程中以及解除租约之后，顾武杰可以及时另行招租，避免租金损失的发生和扩大，而不是任由商铺空置，要求黄月芳来承担赔偿责任。因此，顾武杰关于租金损失的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。
四、关于黄月芳、郑安庭的反诉请求。如前所述，顾武杰从原产权人叶奕生承租案涉房屋的期限至2012年12月31日止。根据2007年10月28日，叶奕生的代理人林土钦（甲方）与顾武杰（乙方）签订的补充协议，其中约定：二、租金调整为2008年1月1日至2009年12月31日28万元；2010年1月1日至2011年12月31日28万元，其中2008年1月30日前交付2008年1月1日至2009年12月31日租金28万元，乙方按甲方提供的建行帐户（帐号：30×××49收款人：林土钦）向甲方一次性支付。2010年1月30日前交付2010年1月1日至2011年12月31日租金28万元。三、2012年1月1日起乙方出资为该房屋二次装修翻新，装修期间甲方免收租金，乙方装修时间不得超过2012年12月31日。四、付款即视为履行付款责任，甲方不得以任何理由向乙方收取租金。上述补充协议签订后，顾武杰委托吉芳分别于2008年1月18日、2009年2月27日两次向林土钦名下帐户各转账28万元，已履行了补充协议约定的付款责任。根据该补充协议第四条约定，案涉房屋的业主（甲方）不得以任何理由向顾武杰收取（乙方）租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在黄月芳、郑安庭相继于2010年4月、2011年6月成为案涉房屋新的产权人时，上述补充协议继续有效，黄月芳、郑安庭亦应当遵守上述补充协议的约定。
另一方面，本案中广东广赛拍卖行有限公司的拍卖公告注明要求：4）竞买人已详细阅读租约、房产证等相关文件并察看现场，完全接受上述标的物已知或未知的瑕疵。拍卖成交确认书约定：4.竞买人已详细阅读房产证等相关文件及了解标的物现有用户现状并察看现场，完全接受上述标的物已知或未知的瑕疵。以及黄月芳、郑安庭签订房地产买卖合同中特别约定：买家（郑安庭）对判决收中的此铺至2012年12月31日之前没有租金收的事实已认可，甲方（黄月芳）提供的判决书《情况说明》给乙方（郑安庭），情况属实。上述证据证明，黄月芳、郑安庭在购买案涉房屋时已明确知悉案涉房屋上有租约，且在2012年12月31日没有租金可收的事实。因此，黄月芳、郑安庭要求顾武杰支付租金的诉讼请求，既与补充协议约定不符，又缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第五十五条的规定，一审法院作出如下判决：一、黄月芳于判决发生法律效力之日起10日内向顾武杰支付装修补偿款645724.94元；二、驳回顾武杰的其他诉讼请求；三、驳回黄月芳、郑安庭的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费36460元、保全费5000元、装修工程评估费27700元，合计69160元，由顾武杰负担57114元，黄月芳负担12046元；反诉受理费8659元、租金评估费4472元，合计13131元，由黄月芳负担2387元，郑安庭负担10744元。
顾武杰不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、变更一审判决第一项，判令黄月芳、郑安庭向顾武杰支付装修补偿款2515356.23元；2、撤销一审判决第二项，判令黄月芳、郑安庭向顾武杰支付租金损失72万元；三、判令黄月芳、郑安庭承担本案全部诉讼费用。
事实和理由如下：
一、一审法院事实认定不清，判令黄月芳向顾武杰支付的645724.94元装修补偿款标准明显过低，黄月芳、郑安庭应支付顾武杰实际损失2515356.23元。根据顾武杰提供的装饰工程合同书、装饰工程结算书、工程结算确认书，顾武杰委托珠海市城综装饰设计工程有限公司对涉案房产进行装修共花费2515356.23元，由此证实顾武杰投入了巨资对涉案房产进行装修。一审法院认定的645724.94元装修补偿款标准与顾武杰的客观损失不符。珠海德联工程咨询有限公司出具的评估报告对涉案房产装修造价评估分为三个部分，第三部分造价为924566.48元，报告书把隐藏工程全标示为“没见”，这与事实不符。在该评估报告分部分项工程计价表中，其中现场没见、结算书有的项目中，有大量的项目存在于现场中，凭肉眼即可发现。如第9项铸铁花件栏杆安装、第10项铝合金夹胶玻璃采光天棚，第12项塑钢窗，第17项钢结构灯箱制安广告牌。由此说明珠海德联工程咨询有限公司并未按客观实际对装修工程及装修物进行评估。在顾武杰对评估报告的客观性和真实性持有异议的情况下，一审法院依据珠海德联工程咨询有限公司出具的评估报告作为涉案房产装修补偿费的标准，对顾武杰不公。此外，一审法院以第三部分装修工程现场未见为由，认为黄月芳在获得房屋时并不能获得相应装修价值利益，这严重降低了涉案房产交付时装修的实际现状价值，因此一审法院仅以珠海德联工程咨询有限公司出具的评估报告第一、二部分中的现场和结算书均有部分、现场有结算书无的部分，作为补偿顾武杰装修款的依据，背离了客观实际，损害了顾武杰的合法权益，故一审判决在事实认定上存在明显错误。郑安庭通过签订房地产买卖合同，从黄月芳处取得了涉案房产的产权，实际上也取得了涉案房产的装修现状利益，且郑安庭在购买涉案房产前顾武杰曾多次派人将该商铺现有装修补偿争议一事告知，但其在明知的情况下仍与黄月芳签订买卖合同理应承担相应责任，因此顾武杰请求郑安庭补偿装修费用，有充分的事实依据。一审法院认为黄月芳、郑安庭对租户装修补偿没有明确约定，郑安庭与拍卖成交确认书没直接法律关系为由不支持郑安庭补偿装修费用实属错误。
二、黄月芳、郑安庭应向顾武杰赔偿预期应收的租金损失。一审法院就租金损失部分遗漏了很多事实：顾武杰在起诉状及代理词中曾多次提到，租户刘某提前退租的原因除黄月芳于2010年8月2日向其发出律师函外，还有黄月芳派黄葆琛以业主名义要求刘某向其缴纳电费，并有限制刘某自行缴纳电费的行为。其后黄月芳又于2011年5月30日将该涉案房产转卖郑安庭。在此期间，黄月芳、郑安庭多次派人去现场阻碍刘某的经营。刘某是因其不能长期忍受黄月芳、郑安庭不定时、且多次严重干扰其正常经营这种状况才提出解除与顾武杰租约的。此外，顾武杰与租户刘某签订的物业租赁合同的租期是2009年7月31日至2014年7月31日，就是因为黄月芳、郑安庭的严重干扰、影响正常经营才导致刘某提前于2011年7月与顾武杰解除租约。而顾武杰的租期只有不到一年半的时间将届满，因黄月芳、郑安庭的介入和干扰致使租赁合同提前解除又无法另行招租，造成顾武杰本应可收入的租金落空，故黄月芳、郑安庭因其不当行为理应赔偿顾武杰的租金损失72万元。
综上所述，一审判决认定事实不清，顾武杰的上诉请求事实清楚、证据充分、于法有据，请求二审法院依法核实采信，支持顾武杰的诉请，以维护顾武杰的合法权益。
针对顾武杰的上诉，黄月芳、郑安庭二审辩称：一审判决装修补偿款没有依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷应用法律若干问题的解释第》第十二条的规定不应补偿，其他意见详见黄月芳、郑安庭的上诉状第四点。针对顾武杰第二点上诉理由的答辩，详见黄月芳、郑安庭的上诉状第五点。
黄月芳、郑安庭亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决第一项和第三项；2、驳回顾武杰要求黄月芳、郑安庭支付其装修补偿款及利息的诉讼请求；3、改判顾武杰向黄月芳支付自2010年1月至2011年5月共17个月的租金198333元和自拖欠之日起至实际付清之日止的逾期支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率）；4、改判顾武杰向郑安庭支付自2011年6月至2011年12月共7个月的租金81667元和自拖欠之日起至实际付清之日的逾期支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、改判顾武杰向郑安庭支付自2012年1月至2012年12月的租金894468元和自拖欠之日起至实际付清之日止的逾期支付的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、改判本案的诉讼费用全部由顾武杰承担。
事实与理由如下：
一、顾武杰一审诉讼请求的损失内容与一审法院判决的损失内容不同，一审法院超出当事人的诉讼请求范围裁判。对于顾武杰请求法院判令黄月芳、郑安庭补偿的装修损失，顾武杰在起诉状中表述为“……在检察院执行期间，不断有公司或个人来该房产进行查看、评估，导致原告的合作方担心将来无法正常经营，终止了与原告的合作，直接造成原告方的装修损失2515356.23元。在越秀区检察院处理该房产期间，原告多次向该检察院提出申请，要求拍卖该房产时考虑对其投入的装修进行补偿。……”可以看出，顾武杰要求补偿的损失，其导致原因是顾武杰的合作方终止了与顾武杰的合作，造成损失，顾武杰进而要求对装修损失进行补偿，而一审法院判决的却是：房屋租赁期满后出租人对承租人投入的装饰装修剩余价值的补偿。这两种损失根本不同，则补偿依据和适用法律也根本不同，一审判决超过出了当事人请求的诉讼请求范围，明显不当。在本案中，顾武杰要求新的房屋买受人补偿其在房屋产权变更前的租赁期间内的损失，没有事实依据和法律依据。广州市越秀区人民检察院对案涉商铺装饰装修进行适当补偿的建议，是有适用前提的，应当是在不能保证原承租人继续租赁使用房屋的情况下，新的房屋产权人才需要对原承租人进行相应的补偿。且广州市越秀区检察院的建议仅仅是建议，是否对案涉商铺的买受人有约束力，则应看该建议适用的客观条件是否成立，否则就失去了适用的正当性和合法性。即使是检察院的建议，也不能违背法律规定，要买受人遵守也要在该建议合理合法的前提下遵守。本案的实际情况是，顾武杰在原租赁合同和补充协议约定的承租期限内，完全行使了承租人的一切权利，案涉商铺产权的变动没有对原租赁合同的履行产生任何实质性的影响。在广州市越秀区检察院的建议前提已经发生根本性和实质性改变的前提下，继续要求新的房屋产权人对承租人在房屋产权变动前的所谓损失进行补偿显然没有任何的法律依据。一审法院不区分检察院建议的适用前提，明显违背相关法律规定判决黄月芳对顾武杰进行补偿，没有任何的事实依据和法律依据。
二、在最高人民法院相关司法解释有明确规定的情况下，一审法院不顾客观事实，任意曲解相关司法解释的条文内容，错误裁判。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”一审判决尽管也援引了上述规定，但对于“但书”中的“当事人另有约定”却作出了明显错误的解释。一审法院将此处的“当事人”解释为广州市越秀区检察院和案涉商铺的竞买人，完全违背基本法律常识。众所周知，租赁合同的当事人就是出租人和承租人，而按照一审法院的解释，广州市越秀区检察院根据法院判决取得了案涉商铺的处分权。但广州市越秀区检察院既不是出租人，也不是承租人，则广州市越秀区检察院的建议不属于租赁合同中当事人约定的事项。
三、案涉商铺产权的变动没有对承租人继续承租使用造成影响，检察院的补偿建议已经失去适用基础。案涉商铺在拍卖时，距租赁期限届满尚有将近三年的时间，如果买受人通知承租人解除原租赁合同，则买受人应当根据越秀区检察院的建议和实际情况对尚未到使用期限的装修进行适当的补偿。但事件的后续发展却是：黄月芳、郑安庭并没有提前解除租赁合同，顾武杰在没有继续支付租金或进行装修翻新的情况下又继续使用案涉商铺直至租赁期限届满，顾武杰在此期间内继续通过转租房产予以获利，而黄月芳、郑安庭在此期间内没有获得任何租金收入。根据《补充协议》第三条的约定，顾武杰投入的装修装饰的使用期限在租赁合同到期前一年即已经届满，顾武杰应自2012年1月1日起应对案涉商铺进行二次装修翻新，以此换取最后一年租赁期限内的免交租金，但顾武杰未对涉案商铺进行二次装修翻新，明显违反了《补充协议》的约定，应承担违约责任。由于顾武杰装修的使用期限已经届满，装饰装修的价值已经全部折旧完毕，在租赁期限届满后，作为业主的黄月芳、郑安庭无须对顾武杰进行任何补偿。在本案中，顾武杰使用案涉商铺直至租赁期限届满，其作为承租人的利益已经全部得以实现，根据上述司法解释的规定，其无权要求要求黄月芳、郑安庭对装饰装修费用进行补偿。
四、一审判决黄月芳对根本不是由顾武杰进行的装饰装修部分387123.84元予以补偿，没有事实及法律依据。一审判决黄月芳支付的装修补偿款645724.94元由两部分构成：一部分是现场和结算书均有部分为258601.10元，另一部分是现场有而结算书没有部分为387123.84元。顾武杰主张的是对其投入的装修损失的补偿，并提供了相应的装修工程结算书，结算书中所列项目应当是顾武杰主张的其实际进行的装饰装修项目，但在顾武杰提供的结算书中都没有的项目显然就不是顾武杰进行装修和装饰的，按照常理推断，则可能是以前的业主和承租人使用后留下的，即顾武杰对该部分现场有而结算书没有的项目，根本没有进行装修投入。一审法院判决顾武杰黄月芳对现场有而结算书没有的部分补偿给顾武杰，显然存在错误。
五、刘某的所谓证人证言不应被采信。顾武杰为支持其主张，单方提供了刘某的证言，但刘某并没有出庭作证接受法官和当事人的直接询问，无法核实该证言是否为刘某本人书写及所陈述内容的真实性，刘某的证言不能作为定案的依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条的规定，证人仅在具有正当理由并经法院许可时，才能免予出庭作证。对于无正当理由未出庭作证的证人证言，不能作为单独认定案件事实的依据。
六、拍卖公告中没有对案涉商铺租金收取有限制性条件的信息披露，更没有新业主在租赁期限届满前无法取得租金收入的任何信息披露，拍卖资料中披露不真实不完全的信息，侵犯了竞买人的知情权，对黄月芳、郑安庭合法权益构成侵犯，不影响黄月芳、郑安庭依法主张合法权利。在黄月芳、郑安庭相继成为案涉商铺的业主后，顾武杰一直声称已将全部租金在拍卖前一次性向原业主支付完毕，但黄月芳、郑安庭并未在拍卖资料中看到租金的支付凭证。直到发生本案诉讼后，黄月芳、郑安庭才得以见到涉案商铺的租金交付凭证，才发现顾武杰一直故意隐瞒相关事实，侵犯了黄月芳、郑安庭依法收取涉案商铺租金的权利，具体如下：1、根据《补充协议》第二条的约定，顾武杰应在2008年1月30日前支付第二笔、租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日共24个月的租金共28万元到林土钦指定的建行帐户（帐号：30×××49）。但顾武杰以其妻吉芳曾经在2009年2月27日向林土钦的另一建行帐户（帐号：62×××22）转帐的28万元来证明已经支付了第二笔租金。即是说，第二个租赁期限尚未到期，交纳第二笔租金的时限也没有到期，顾武杰就几乎提前一年交付了后两年的租金，这不仅完全违背交易习惯，也违反了协议约定的租金交付时间和收款帐户。退一步说，若顾武杰以提前交付租金的形式达到给新业主制造解除租约障碍的目的，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。再退一步说，若顾武杰坚持认为该笔28万元是其交付的第二笔租金，因为涉案商铺在2010年1月已经被拍卖，林土钦已无权再收取2010年至2011年的租金，对林土钦而言则构成不当得利，顾武杰可向林土钦追索该笔款项。但不能因为顾武杰在不当的时间将租金交错了对象，就成为顾武杰不向黄月芳、郑安庭支付租金的理由。因此，吉芳在2009年2月27日向林土钦的另一建行帐户转帐的28万元不能认定为顾武杰已经交付了2010年至2011年的租金。顾武杰应按照黄月芳、郑安庭拥有案涉商铺的时间分别向黄月芳、郑安庭支付2010年至2011年的租金。2、根据《补充协议》第三条的约定，顾武杰自2012年1月1日起至2012年12月31日期间应对案涉商铺进行二次装修翻新，装修期间免收租金，但顾武杰未对涉案商铺进行二次装修翻新，因此不存在免收租金一说，顾武杰应按照同地段商铺市值租金向郑安庭支付2012年的租金。一审判决以黄月芳、郑安庭之间签订的《房地产买卖合同》中补充约定为由，驳回了顾武杰应支付郑安庭2012年的租金的诉讼请求。但该《房地产买卖合同》签订的时间是2011年5月17日，此时2012年尚未来临，黄月芳、郑安庭出于对承租人的信赖，认为承租人将会按照《补充协议》第三条的约定，在2012年对案涉商铺进行装修，故才有了“买家对判决中的此铺至2012年12月31日前没有租金收的事实认可”的约定。但在《房地产买卖合同》签订后的2012年，顾武杰并没有按照《补充协议》第三条的约定对案涉商铺进行装修翻新，则顾武杰存在明显的违约行为。顾武杰的违约，不影响郑安庭作为房屋业主按照《补充协议》的约定行使收取租金的权利。一审判决在客观上起到了纵容了顾武杰违约的社会效果，顾武杰不仅不因违约而承担违约责任，相反还能获得巨额利益。郑安庭向顾武杰主张的租金收入，经法院委托评估机构的评估，案涉商铺在自2012年1月至12月的市场租金价值为894468元，该部分租金因为顾武杰的违约应向郑安庭支付。
综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决的错误判项，依法改判，以保护黄月芳、郑安庭的合法权益。
针对黄月芳、郑安庭的上诉，顾武杰二审辩称：对于装修款赔偿，黄月芳、郑安庭相继受让涉案房产是对叶奕生权利义务的承接，故叶奕生对顾武杰应当承担的责任，黄月芳、郑安庭受让涉案房产后发生转移，应当由黄月芳、郑安庭向顾武杰履行，该违约责任即是对顾武杰赔偿其无法实现合同目的造成的实际损失即装修款的全部投入。关于因黄月芳违约导致刘某提前解除转租关系给顾武杰造成的租金损失。关于在免租期内没有装修是否需要归还租金的问题，第一，顾武杰之所以与林土钦签订补充协议，并约定在租金最后一年进行二次翻新并约定免租是基于顾武杰与原业主叶奕生之间就涉案物业的回购达成一致前提下作出的；第二，该约定是原业主对自身权利的处分，而装修是顾武杰的权利并非义务，更不是免租的前提，原业主同意放弃一年的收租权利由顾武杰予以装修，但如何装修，装修时间及标准均由顾武杰自己决定，双方对此未有限制性规定；第三，正是基于原业主的根本违约导致顾武杰投资的300多万装修造成全部损失无法正常使用租赁物，回购的意愿也不能实现，基于不安，顾武杰不可能也不会对该物业进行二次翻新，否则与常理不符；第四，补充协议第四条约定，顾武杰付款即视为履行付款责任，甲方不得以任何理由向乙方收取租金。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明如下事实：
2012年11月23日，顾武杰向一审法院提交《申请书》，申请一审法院委托评估机构结合涉案房产现场就装修工程结算书进行审计、评估。事实与理由如下：因涉案房产的现有装修是刘某作为次承租人根据经营发廊的需要进行的二次装修，原有部分装修已不存在，顾武杰当时的装修情况只有《结算书》可以反映，因此请求法院依法委托评估机构结合涉案房产现场就顾武杰提交的结算书进行审计、评估，以确定装修损失的金额。
二审中，顾武杰上诉称珠海德联工程咨询有限公司评估确定的“现场无结算书有”的项目中，有大量项目存在于现场中，凭肉眼即可发现，如第9项铸铁花件栏杆安装、第10项铝合金夹胶玻璃采光天棚、第12项塑钢窗、第17项钢结构灯箱制安广告牌。本院为此向珠海德联工程咨询有限公司发函询问其评估时上述四项装修项目是否存在于现场等相关情况。2016年3月18日，该司回函答复如下：1、第9项、第10项、第12项、第17项四项装修项目存在于现场；2、上述四项装修项目在分类汇总时放入“现场无结算书有”的项目中，现经重新复核，实属汇总时失误；3、上述四项装修项目含税金额合计176544.05元；因此“现场无结算书有”的项目合计需相应减少金额176544.05元；“现场与结算书相近”的项目合计需相应增加金额176544.05元。
顾武杰对上述回函发表以下意见：1、对该回函的真实性、关联性予以认可，不认可合法性，且不认可该函中所记载的工程造价数额，依据顾武杰在一审提交的《结算书》中的记载：（1）铸铁花件栏杆安装的总造价为6615元；（2）铝合金夹胶玻璃采光天棚的总造价为44980元：（3）塑钢窗的总造价为2171.5元；（4）钢结构、灯箱制安广','2018-10-06
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[{法规名称:\'《中华人民共和国侵权责任法》\',Items:[{法条名称:\'第六条第一款\',法条内容:\' 第六条
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
\'},{法条名称:\'第四十八条\',法条内容:\' 第四十八条
机动车发生交通事故造成损害的，依照道路交通安全法的有关规定承担赔偿责任。
\'},{法条名称:\'第十六条\',法条内容:\' 第十六条
侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
\'},{法条名称:\'第二十二条\',法条内容:\'
第二十二条 侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。
\'},{法条名称:\'第二十六条\',法条内容:\'
第二十六条
被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国保险法（2009年）》\',Items:[{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\'
第六十五条 保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害，可以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的，根据被保险人的请求，保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的，第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人未向该第三者赔偿的，保险人不得向被保险人赔偿保险金。
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。
\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》\',Items:[{法条名称:\'第二条第一款\',法条内容:\'
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张世红、张仪清等与左恩杨等机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-23\\\\\",\\\\\