福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0128民初747号
原告（执行案外人）：林翔，男，1980年5月25日出生，汉族，住福建省平潭县，现住福建省平潭县。
原告（执行案外人）：王岚云，女，1983年10月30日出生，汉族，住址。
上述原告共同委托诉讼代理人：高爱萍，福建福兴律师事务所律师。
被告（申请执行人）：林建仁，男，1969年5月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：林魁、陈清，福建学恒律师事务所律师。
第三人（被执行人）：林庆增，男，1963年8月13日出生，汉族，住福建省平潭县。
第三人（被执行人）：高香玉，女，1963年10月27日出生，汉族，住址。
第三人：福建平潭农村商业银行股份有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇龙里路。
法定代表人：陈辉华，董事长。
委托诉讼代理人：游鸿燕、贾雪双，福建汇德（平潭）律师事务所律师。
原告林翔、王岚云与被告林建仁、第三人林庆增、高香玉、福建平潭农村商业银行股份有限公司（以下简称平潭农商银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月24日立案之后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林翔、王岚云及共同委托诉讼代理人高爱萍、被告林建仁的委托诉讼代理人林魁、陈清，第三人平潭农商银行的委托诉讼代理人游鸿燕、贾雪双到庭参加诉讼，第三人林庆增、高香玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林翔、王岚云向本院提出诉讼请求：1、确认林翔、王岚云与高香玉、林庆增所签订的《房屋买卖断契》有效；2、判令林庆增、高香玉、协助林翔、王岚云将《房屋买卖断契》中位于平潭县潭城镇城东居委会小湖庄西航路北段西侧房屋四层的房屋变更登记在林翔、王岚云名下；3、判决林建仁与林庆增、高香玉之间的债权债务排除对上述房产的执行，并解除查封；4、本案诉讼费用由林建仁或高香玉、林庆增负担。事实与理由：林庆增、高香玉自建的坐落于平潭县潭城镇××航路北段西侧××层房屋幢，所有权登记在高香玉名下。林庆增、高香玉自愿将上述房屋第四层以人民币100000元的价格卖给林翔、王岚云。2003年1月1日，林翔、王岚云（作为乙方）与林庆增、高香玉（作为甲方）经过协商，自愿签订《房屋买卖断契》。断契签订后，林翔、王岚云当场向林庆增夫妻交付购房款100000元，同时林庆增、高香玉也将房屋交付林翔、王岚云使用至今。现因林庆增、高香玉涉及与林建仁民间借贷案件，林建仁提起诉讼，同时提出财产保全申请。2015年1月22日，法院作出（2015）岚民初字第116号民事裁定书，裁定对该幢房屋进行查封。林翔、王岚云认为，上述房屋第四层已卖给他们，林翔、王岚云与林庆增、高香玉之间订立的《房屋买卖断契》合法有效。林翔、王岚云通过有偿受让，善意取得该房屋已归其所有，与林庆增、高香玉无关。法院作出（2015）岚民初字第116号民事裁定书，裁定对整幢房屋进行查封，显然侵犯其对房屋第四层的合法权利，系查封错误，特提出执行异议，请求依法对解除对上述房屋第四层的查封，但该异议被驳回。林翔、王岚云的异议理由充足，法律依据充分，其异议应当得到支持。林建仁与林庆增、高香玉之间的债权债务纠纷，不应殃及其所购买的上述房屋。
林建仁辩称，1、平潭县人民法院作出的两份裁定书认定事实清楚，适用法律正确。林庆增、高香玉明知房屋不能交易的情况下，还与林翔、王岚云签订合同，该合同应属无效。此外，讼争房屋在未依法取得房屋权属证书的情况下，是不能被转让的。林翔、王岚云明知林庆增、高香玉的房产不能办理过户登记的情况下，仍然签订《房屋买卖断契》，应为无效，且林翔、王岚云未提供证据证明其已支付购房款。3、法院已作出两份生效民事裁定书，对讼争房屋所有权人予以确认，讼争房产的所有权证书上载明所有权人为高香玉。4、讼争房屋一幢七层，无法区隔产权证。林翔、王岚云与林庆增、高香玉签订的《房屋买卖断契》违反法律禁止规定，应属无效。5、林翔、王岚云第二项诉请要求将第四层房屋所有权变更登记在其名下，但房地产交易中心根本无法为其办理产权证。查封裁定是法院依法作出的，林翔、王岚云提出的执行异议被驳回，故林翔、王岚云的诉讼请求不应得到支持。
平潭农商银行辩称，1、林翔、王岚云与林庆增、高香玉签订的《房屋买卖断契》，林翔、王岚云没有申请变更登记，权属没有转变，平潭农商银行基于对房管部门登记信任的情况下与高香玉、林庆增签订借款抵押合同，于法有据。平潭农商银行与林庆增、高香玉签订的抵押借款合同，约定将讼争房屋作为抵押登记，已依法取得抵押权。林翔、王岚云第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，不动产变更必须经过抵押权人同意，但讼争房屋买卖未经抵押权人同意，买卖行为应属无效。2、违反法律、行政法规规定的合同，应属无效合同。林翔、王岚云在签订《房屋买卖断契》时，案涉房屋未依法取得权属证书，依法不得转让。物权登记在高香玉名下的讼争房屋系自建房，而非商品房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以分割销售，不能分别办证。3、本案存在虚假诉讼的可能性。如果林翔、王岚云与高香玉、林庆增于2003年1月1日成立房屋买卖合同关系，那么林翔、王岚云应在办理整幢房屋的产权证时提出办理分户产权证，但本案并无证据证明林翔、王岚云提出分户办产权证或共有产权的主张，怠于行使权利，林翔、王岚云对案涉房屋至今未办理过户登记存在过错。林翔、王岚云自认2015年知道房屋抵押给平潭农商银行，但从未与平潭农商银行进行交涉或通过诉讼等方式对其抵押权提出异议的事实。
高香玉辩称，高香玉与林庆增系夫妻关系，双方曾于2002年初在平潭县潭城镇××航路北段西侧××层房屋。2004年12月2日经确权，整幢房屋登记在高香玉名下（房屋产权证号：榕房权证Ｐ字第××）。2002年底决定将其中的两层房屋卖给他人，其分别与林翔、林翔俩兄弟（均系林庆增侄儿）联系后，林翔、林翔决定每人买一层。2003年1月1日，高香玉、林庆增夫妻两人分别与林翔、王岚云还有林翔、王岚云夫妻之间经过协商，先后签订一份《房屋买卖断契》，约定将坐落于平潭县城关西航路东湖七层楼房中的四层卖给林翔、王岚云夫妻，价款十万元；第五层卖给林翔、王岚云夫妻，价款十万元。该断契签订之后，第四层、第五层房屋的产权就分别归林翔、林翔为永久性私人财产等等。当时断契签订后，林翔、林翔兄弟就分别将十万元购房款以现金的方式交付给高香玉、林庆增，高香玉、林庆增分别把相应的房屋交付给林翔、林翔。之后，他们也先后搬入第四层和第五层房屋居住至今。2005年1月1日，我们又与杨小敏签订一份《房屋买卖断契》，将其中的第三层房屋卖给杨小敏，价款12万元。当天，杨小敏把全部购房款以现金的方式交付给我们。我们也把第三层房屋交付给杨小敏，其一家人几天后搬入居住至今。上述三层房屋分别卖给林翔、林翔、杨小敏之后不久，他们三人就提出分户析产，分别要求把卖给他们的房屋进行变更登记到他们的名下。前几年，登记机构不让变更登记。2014年4月11日，由于工地资金紧张，我们把诉争房房产证拿去平潭农商银行抵押贷款。
林庆增未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、林翔、王岚云与高香玉、林庆增于2003年1月1日签订的《房屋买卖断契》真实性问题。高香玉、林庆增对《房屋买卖断契》真实性、签订时间均无异议，林建仁、平潭农商银行虽然对《房屋买卖断契》有异议，但其均未申请鉴定，视其放弃权利，故对《房屋买卖断契》本院予以确认；2、林翔、王岚云夫妻及其家人有否居住在讼××房屋——××城关西航路××层的问题。林建仁、平潭农商银行虽然对林翔、王岚云及其家人有否居住在讼争房有异议，但林翔、王岚云提交的“平潭县潭城镇城东居委会证明”，“林翔之女林子莹的幼儿成长记录手册”、“林翔之子的义务教育登记卡”、“保险单”、“农行借记卡信息查询”等能相互印证，证实林翔、王岚云及其子女长期居住平潭县××航路××号××层房屋，故对林翔、王岚云主张其长期居住在诉争房，本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林庆增与林翔系叔侄关系，林翔与王岚云、林庆增与高香玉均系夫妻关系。林庆增、高香玉夫妻建造七层房楼一幢，坐落于平潭县××航路××号，其将房屋第四层卖给林翔、王岚云。2003年1月1日，高香玉、林庆增作为甲方（即卖方），林翔、王岚云作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖断契》，该断契约定“林庆增、高香玉拥有一幢七层楼房，坐落于平潭县××航路××号，现将该楼房第四层售给林翔。1、甲方自愿以人民壹拾万元整将该楼第四层套房卖给乙方，乙方对此价款表示认可。2、甲方应协助乙方办理《房产确权证》（即房屋所有权证）的分户手续，办理费用由乙方负责，在分户手续尚未办妥之前，甲方不得将《房产确权证》拿去做任何抵押，否则若发生纠纷，一切责任与乙方无关，乙方不负连带责任。3、该断契签订之后，其产权归乙方为永久性私人财产，甲方及其任何亲属不得以任何借口进行干涉，否则将负应有的法律责任，但乙方确需转让该房应与甲方商量，在同等条件的情况下，优先转让给甲方。4、甲方应提供乙方一楼相应的一部摩托车存放的面积归乙方永久性借用。5、付款方式：本断契自签订之日，由乙方一次性付给甲方人民币壹拾万元整。若双方任何一方提出需要公证，则另一方应无条件同意协办手续，其费用在500元以内由乙方负责，超出部分双方共同分摊。六、在《房产确权证》分户之前，甲方原建房的各种税费均与乙方无关。七、甲乙双方共同拥有本楼房的土地使用权，若发生土地权的任何变更，乙方都应占有七分之一的土地使用权，若有翻建，乙方只能按原有面积、位置享有使用权。八、公共通道内所有设施应由甲方一次性完成负责费用，今后若需维修，乙方应负担七分之一费用，公共通道不得堆放杂物，保证畅通无阻”。断契签订后，高香玉收到林翔、王岚云购房款10万元，同时将讼争房屋交付给林翔、王岚云使用至今。2004年12月2日，讼争房屋整幢楼房的房屋所有权登记在高香玉名下，房屋所有权证号为：榕房权证Ｐ字第××号。高香玉、林庆增取得房屋所有权证书后，以该房屋作为抵押物，于2005年5月23日起分别向中国农业银行平潭支行、中国工商银行平潭支行、平潭农商银行申请贷款。2014年2月10日，高香玉向平潭农商银行申请贷款320万元，以讼争房屋整幢楼房作为抵押物，并办理抵押登记手续，抵押期限自2014年4月11日起至2017年4月9日止。
林建仁与林庆增、高香玉民间借贷纠纷一案，本案在审理过程中，本院依林建仁的申请，于2015年1月22日作出（2015）岚民初字第116号民事裁定书，裁定对登记在高香玉名下的坐落于平潭县潭城镇城东居委会小湖庄西航路北侧的房屋予以查封。林翔、王岚云于2016年3月3日提出执行异议，本院于2016年3月4日作出（2015）闽0128执异11号执行裁定书，裁定驳回异议。林翔、王岚云不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，林翔、王岚云与林庆增、高香玉之间房屋买卖关系，双方虽有签订《房屋买卖断契》，但诉争房产所有权是登记在高香玉名下一幢七层房屋的其中一层，无法将该幢房屋第三层所有权变更登记在林翔、王岚云名下，合同目的无法实现，属合同履行不能，故林翔、王岚云全部诉讼请求证据不足，本院不予支持。林翔、王岚云与林庆增、高香玉对《房屋买卖断契》履行不能，双方均有过错，致于过错责任，林翔、王岚云可另行主张权利。林庆增、高香玉经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理、判决。
综上所述，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据〉的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：
驳回林翔、王岚云全部诉讼请求。
案件受理费300元，由林翔、王岚云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
人民陪审员 薛由伟
人民陪审员 陈小明
二〇一七年四月六日
书 记 员 杨海龙
附：
主要适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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