重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书

（2014）沙法民初字第08090号
原告谢明斌，男，1975年2月21日出生，汉族，无业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人张凌，重庆米克律师事务所律师。
委托代理人杜峰，重庆米克律师事务所律师。
原告李娜，女，1975年9月14日出生，汉族，无业，住重庆市渝中区。
委托代理人张凌，重庆米克律师事务所律师。
委托代理人杜峰，重庆米克律师事务所律师。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人张跃，女，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈霞，女，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市武隆县。
原告谢明斌、李娜与被告重庆俊峰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，认为本案审理结果对其有重大影响，要求将本案移送至重庆市第一中级人民法院审理。本院依法作出（2014）沙法民管异字第00351号民事裁定书，驳回被告对本案提出的管辖权异议。被告未提起上诉。本案依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告谢明斌、李娜的委托代理人张凌、被告重庆俊峰置业有限公司的委托代理人张跃、陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢明斌、李娜诉称，2011年1月15日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告应于2012年6月30日前交房。被告逾期交房。现原告向法院起诉，要求判令被告以总购房款1594096元为基数，按每日万分之二计算，支付从2012年7月1日起至2013年6月20日止逾期交房违约金113180.8元。
被告重庆俊峰置业有限公司辩称，被告对逾期交房的事实没有过错。即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金。原告主张的违约金过高，请求予以降低。
经审理查明，2011年1月15日，原告谢明斌、李娜（乙方）与被告重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区石井坡＊号＊幢＊单元1-1房屋，原告所购房屋套内面积为231.75平方米，总成交金额为1594096元。合同第五条约定付款方式及期限，乙方签订合同当日首付房款484096元，剩余房款1110000元向银行办理按揭贷款。合同第七条约定甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十三条约定：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同附件五《补充协议》第十二条特别约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，原告于2011年1月15日向被告支付了购房首付款484096元，余款1110000元由原告向银行申请办理了按揭贷款。原告从2011年8月8日开始向银行按月归还按揭贷款本息，截止2012年6月8日，原告已归还银行按揭贷款本金28111.62元，此后，从2012年7月8日至2013年6月8日，原告逐月还款本金分别为2632.81元、2645.96元、2659.17元、2672.45元、2685.80元、2699.21元、2837.06元、2850.22元、2863.45元、2876.73元、2690.08元、2903.49元。原告履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的时间向原告交付房屋。2013年6月19日，被告向原告发送接房通知书，要求原告在2013年6月19日至6月27日办理接房手续。2013年6月20日，原告接收房屋。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告认为双方约定的违约金过高，要求调整降低。
上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、接房通知、接房通知书、还款清单等书证以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。虽然双方在《重庆市商品房买卖合同》中对“已付房价款”的构成进行了约定，但双方又通过合同的《补充协议》对“已付房价款”进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。因此，“已付房价款”应按《补充协议》的约定予以计算。
被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任。因此，原告请求被告支付从2012年7月1日起至2013年6月20日止逾期交房违约金，本院予以支持。但违约金应以首付款加原告每月偿还银行按揭贷款本金为基数分段计算，原告请求按1594096元为基数计算，不符合合同约定，超出部分金额，本院不予支持。双方约定逾期交房违约金标准为每日按已付房价款的万分之二计算，不属于约定过高的情形，被告要求调整降低，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告谢明斌、李娜逾期交房违约金，该违约金从2012年7月1日起至2012年7月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款512207.62元的万分之二计算；从2012年7月9日起至2012年8月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款514840.43元的万分之二计算；从2012年8月9日起至2012年9月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款517486.39元的万分之二计算；从2012年9月9日起至2012年10月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款520145.56元的万分之二计算；从2012年10月9日起至2012年11月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款522818.01元的万分之二计算；从2012年11月9日起至2012年12月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款525503.81元的万分之二计算；从2012年12月9日起至2013年1月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款528203.02元的万分之二计算；从2013年1月9日起至2013年2月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款531040.08元的万分之二计算；从2013年2月9日起至2013年3月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款533890.30元的万分之二计算；从2013年3月9日起至2013年4月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款536753.75元的万分之二计算；从2013年4月9日起至2013年5月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款539630.48元的万分之二计算；从2013年5月9日起至2013年6月8日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款542520.56元的万分之二计算；从2013年6月9日起至2013年6月20日止，每日按原告谢明斌、李娜已付房款545424.05元的万分之二计算；
二、驳回原告谢明斌、李娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2564元，减半交纳1282元（原告已预交），由原告负担857元，被告负担425元，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告谢明斌、李娜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 刘 涛
二〇一四年十一月十七日
书记员 彭超群