绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初450号
原告：夏定珍。
原告：王国京。
原告：王国祥。
以上三原告的共同委托代理人：冯斌，浙江秦国光律师事务所律师。
以上三原告的共同委托代理人：邵琛，浙江秦国光律师事务所律师。
被告：绍兴县童师傅食品工业有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道湖中村。
法定代表人：林琪瑛。
委托代理人：童伟雄，系公司员工。
第三人：胡定国。
委托代理人（系第三人之子）：胡旦。
原告夏定珍、王国京、王国祥诉被告绍兴县童师傅食品工业有限公司（以下简称童师傅食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由代理审判员李佩艺适用简易程序于2016年2月19日公开开庭进行了审理，后经原告申请，本院依法追加胡定国为第三人，并组成由审判员周国鑫担���审判长，代理审判员李佩艺，人民陪审员王国林参加评议的合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告夏定珍、王国京、王国祥的委托代理人冯斌，被告童师傅食品公司的法定代表人林琪瑛及其委托代理人童伟雄（第二次庭审），第三人胡定国的委托代理人胡旦到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解一个月，后和解未成。本案现已审理终结。
原告夏定珍、王国京、王国祥诉称，1997年12月28日，被继承人王水根从绍兴珊瑚加油站有限公司处获得611.91平方米的职工宿舍用以抵偿双方间的债权债务。2003年，被继承人王水根将上述房屋出租给被告，租赁期限为2003年2月1日-2005年1月31日，并约定了租金金额及双方权利义务。合同到期后，原、被告达成口头租赁协议，由被告继续承租该房屋，租金为每季度14000元，一季度支付一次，原告有权提前通知被告解���租赁协议并要求其在合理期限内腾退。现被告已经拖欠原告两季度房租，并经原告多次催告后仍不肯支付房租并不愿意腾退。
经查，被继承人王水根于2008年9月5日去世，现三名原告为仍在世的第一顺位继承人，依法继承本案争议房屋。
综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身利益，特起诉请求（庭审中明确）：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁协议》（自2015年10月起）；2.被告支付拖欠的两季度租金28000元（2015年8月-2016年1月）；3.被告将承租的房屋腾退返还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告童师傅食品公司辩称，首先不存在拖欠租金的问题；第二，被告申请要求原告向被告法人代表赔礼道歉并赔偿损坏的办公用品；第三，被告垫付的税款应当由原告支付给被告。第四，诉讼费由原告承担。被告不同��解除《房屋租赁协议》。
第三人胡定国述称，第三人与原告亲属王水根系连襟，王水根委托第三人办理与原告的房屋租赁合同，因第三人与王水根曾有债权债务关系，故房租实际支付给第三人，后再给三原告，债权债务关系已清。2014年1月10日，第三人并没有接受过原告委托与被告签订该协议，该协议是伪造的，签名与第三人的笔迹不符。请求法院支持原告的诉讼请求。
经审理本院认定：1999年7月15日，被告（甲方）与原告亲属王水根（乙方）经协商一致，订立《租赁协议书》一份，主要内容：甲方（指被告）租赁乙方（指王水根）座落在湖塘镇岭港村原“绍兴珊瑚加油站有限公司”职工宿舍及周围场地（面积：612㎡）用于生产经营，租赁期限为1999年8月1日-2003年1月31日，共计叁年半。期间租金合计为11200元，租金每半年付一次。合同订立后，双��各自履行了约定的义务。该合同到期后，由王水根委托第三人胡定国于2003年12月18日与被告续订《房屋租赁合同》一份，租期自2003年2月1日至2005年1月31日，租金为9600元整。后租金调整为每季度14000元，至2015年7月止，被告每季度按约将租金14000元汇入胡定国的银行账户。后被告未如期支付租金，原告催要未果，遂诉至本院，酿成纠纷。
同时查明，租赁物系原告亲属王水根于1997年12月28日从绍兴珊瑚加油站有限公司抵债所得。该租赁物现已纳入政府拆迁范围。王水根已于2008年9月5日死亡，其与妻子即原告夏定珍共生育二子，即原告王国京、王国祥。
以上事实认定，由原告提供的证明、户籍查档证明、（1997）绍执字第383号民事裁定书、《房屋租赁合同》、银行存折，被告提交的《租赁协议书》、《证明》、照片及当事人的陈述等证据所证实。被告提���的扫描仪，与本案并无关联性，本院不予认可；被告提交的税收缴款书，因被告提交的系复印件，且缴税情况与本案并无关联性，本案中不作评判。对于被告提交的《房屋租赁协议》，本院将在以下予以具体阐述。
本院认为，原告亲属王水根与被告订立的《租赁协议书》、《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约履行，否则将受法律的制裁。被告辩称因双方签订的《房屋租赁合同》到期，由原告的委托代理人胡定国与被告于2014年1月10日签订《房屋租赁协议》一份，双方应当按照该协议履行各自的义务。经查，该协议签订日期为2014年1月10日，合同当事人（即出租方）署名王水根，而原告亲属王水根早于2008年死亡，该租赁物亦由本案三原告依法继承，理应由三被告作为合同当事人订立协议。退一步讲，若该合同确由第三人胡定国以王水根名义与被告签订，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，三原告均否认委托第三人胡定国与被告续订合同，被告亦未提交胡定国受三原告委托与其订立合同的相应证据，证据来源不清，对其证明力本院不予认定，被告对其的真实性申请司法鉴定，因该鉴定与否，均不影响本案基本事实的认定，故本院不予准许。综上，被告提交的《房屋租赁合同》缺乏有效证据必备的合法性及关联性要件，对其证明力本院不予认定，被告该项抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。
根据合同法第二百三十六条之规��，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》于2005年1月31日到期，后双方未续订书面的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告亦没有提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据合同法第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。关于具体的解除时间，根据本案情况，结合原告主张的时间，确定为2015年11月1日。被告未按约定支付租金，显属违约，且无正当理由，依法应当向被告承担支付租金的违约责任，现原告要求其支付截止2016年1月的租金28000元，因合同解除后被告仍占有使用房屋，故原告该项诉请，理由正当，本院予以支持。
关于原告要求被告返还房屋的请求，本���认为，根据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。如上所述，原、被告的租赁合同已经本院确认解除，现原告要求被告返还房屋，于法有据，本院予以支持。
被告向本院提起反诉，要求判令：1.免交租金；2.向承租人企业法人代表道歉并赔偿承租人企业扫描仪一台；3.向承租人企业支付代垫税款；4.出租人与当地政府积极商谈拆迁补偿，不要漫天要价，否则承租人企业员工工资2016年3月1日起由出租人承担；5.反诉人承担反诉及本诉诉讼费。经审查，被告提出的反诉请求，均不符合反诉受理条件，本案中不予受理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告夏定珍、王国京、王国祥亲属王水根于2003年12月18日与被告绍兴县童师傅食品工业有限公司订立的《房屋租赁合同》自2015年11月1日起解除；
二、被告绍兴县童师傅食品工业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏定珍、王国京、王国祥支付拖欠的租金及合同解除后占有使用费合计28000元；
三、被告绍兴县童师傅食品工业有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落在绍兴市柯桥区湖塘街道岭岗村的职工宿舍611.9㎡的租赁房屋及周围场地返还给原告夏定珍、王国京、王国祥；
四，驳回原告夏定珍、王国京、王国祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履��期间的债务利息。
本案受理费500元，由被告绍兴县童师傅食品工业有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
代理审判员 李佩艺
人民陪审员 王国林
二〇一六年八月二日
书 记 员 盛 薇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。