甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一终字第79号
上诉人（原审被告）董红平，男，生于1973年6月20日，汉族，甘肃省庄浪县人，无业。
委托代理人梁满珠，甘肃方家律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天水华天微电子股份有限公司，住所地天水市秦州区。
法定代表人肖胜利，该公司董事长。
委托代理人谢炳轩，男，该公司法律顾词。
委托代理人徐文亮，男，该公司行政部部长。
被上诉人（原审被告）梁建明，男，生于1971年10月4日，汉族，甘肃省通渭县人，天水华天微电子股份有限公司职工，住天水市秦州区。
上诉人董红平因与被上诉人天水华天微电子股份有限公司、梁建明物权保护纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2013）天秦民三初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董红平及其委托代理人梁满珠，被上诉人天水华天微电子股份有限公司的委托代理人谢炳轩、徐文亮，被上诉人梁建明，到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告梁建明系天水华天微电子股份有限公司安全生产部的安全管理员。2007年10月，天水华天微电子股份有限公司为了公司快速发展，稳定人才队伍，解决人才居住问题，向天水市规划局提出规划建设的报告，拟在天水华天微电子股份有限公司厂区南侧规划建设人才公寓和人才住宅。2009年10月，天水华天微电子股份有限公司下发了经员工代表大会讨论通过的《天水华天微电子股份有限公司关于新建人才公寓（单元）的管理办法》，该《办法》中明确载明新建人才公寓所建房的土地使用权及产权均属天水华天微电子股份有限公司，所有住房人员只能在缴纳住房保证金后住房，而且住房不得上市交易、出租、继承等。同年11月6日，天水华天微电子股份有限公司（出住人）与被告梁建明（居住人）签订了《天水华天微电子人才公寓住房合同》1份，约定根据《天水华天微电子股份有限公司关于新建人才公寓（单元）的管理办法》，出住人与居住人在平等、自愿、协商一致的基础上就人才公寓长期居住权住房达成如下协议：出住人与居住人约定31栋1单元13层1号（天水市秦州区双桥路14号天水华天微电子股份有限公司31号人才公寓1单元13层1号）住房，按建筑面积102.5㎡计算，按建筑成本每平方米179O元，共183475元收居住保证金，保证金待住房验收决算后，多退少补。维修基金在交房后按保证金总额的3％另行收取。居住人付款方式为一次性付款。居住人如需贷款并符合银行贷款条件的情况下，在首付不得低于合同总额的30％后，由出住人担保居住人申请个人贷款，期限最长不超过15年。一、住房人员条件。夫妻双方均未在天水华天微电子股份有限公司或其他企事业单位享受房改政策购买住房的，天水华天微电子股份有限公司吸引的高级技术、管理人员、中层以上干部等人员。二、双方的权利与义务。居住人失去住房条件或主动提出，公司有权收回住房，收回住房的退款数额等按本合同第三条第三款执行；住房建设为毛坯房，居住人在不改变住房结构的情况下可装饰，但在退房或解除本合同时，其装饰、装修部分应负责恢复原状或无偿留给天水华天微电子股份有限公司；居住人不得上市交易、出租、继承、赠予。三、退房。居住人违反不得上市交易、出租、继承、赠予等规定的，应退回房屋；居住20年以内退房时，出住人收回退款等于居住保证金总额＋维修基金×（1一居住年限×5％），20年以后由公司另定等内容。合同签订后，被告梁建明分别于当月18日、2010年3月22日给天水华天微电子股份有限公司交付133475元、5万元住房保证金。2011年2月23日，天水华天微电子股份有限公司将房屋交付给被告梁建明。
另查明，2009年被告梁建明与被告董红平在未告知天水华天微电子股份有限公司的情况下，双方商定将天水华天微电子股份有限公司分配给被告梁建明居住的房屋转让给被告董红平。2009年11月18日被告董红平给付被告梁建明房屋集资款183475元，同时被告梁建明出具了收条。当日被告给天水华天微电子股份有限公司交付l33475元，20l0年3月22日又给天水华天微电子股份有限公司交付5万元。2011年4月3日，二被告签订了《房屋集资转让协议书》1份，内容为2009年甲方（被告梁建明）所在单位华天公司新建人才公寓，甲、乙（被告董红平）双方经过自愿协商，甲方转让集资权于乙方，由乙方交付甲方集资款。甲方以自己名义为乙方在该单位集资购房，为规范双方行为，特作如下约定：一、房屋基本情况。该集资房华天31号人才公寓1单元13楼1131室。该房单套建筑面积102.5平方米，房屋总价款183475元。二、房屋产权归属问题。该房屋现无产权，待公司办完房屋产权手续后由甲方协助乙方过户到乙方名下，甲方亦不主张房屋共有权利，保证乙方享有完全的所有权。三、相关费用问题。1．房屋集资费用全由乙方承担，办理物权登记费用也应全由乙方承担，乙方居住后的任何费用与甲方无关；2．乙方交付给甲方集资转让费2万元，甲方认可该费用；3．乙方支付房屋集资费、转让费等总计203475元。四、权利和义务的特别约定。1．甲方有收取转让费2万元的权利，乙方必须足额支付，否则视为违约；2．甲方有配合乙方集资，配合乙方办理物权登记的义务，应向单位表明甲方集资，应向房产部门提供相关材料，物权登记时配合登记在乙方名下；3．乙方有居住使用房屋的权利，有房屋产权登记在自己名下的权利；4．乙方有交付房屋集资费、转让费于甲方的义务，有承担办理物权登记费用的义务。五、违约责任。六、其他约定事项。此协议参照《天水华天微电子肜份有限公司关于新建人才公寓（单元）的管理办法》履行等。当日，被告董红平给被告梁建明支付房屋转让金2万元。
2011年2月23日，天水华天微电子股份有限公司将房屋交付给被告梁建明之后，被告梁建明将房屋交付给被告董红平，被告董红平遂对房屋进行装修后入住。后天水华天微电子股份有限公司发现分配给被告梁建明的房屋由被告董红平居住，便找被告梁建明了解情况，得知被告梁建明已将房屋出售给被告董红平。天水华天微电子股份有限公司多次要求被告梁建明纠正未果，遂于2012年9月3日发出《关于对梁建明违反公司人才公寓购房管理办法的通报》。2013年3月天水华天微电子股份有限公司办理了秦州区双桥路14号天水华天微电子股份有限公司31号人才公寓房屋所有权证书。
原审法院认为：本案的关键问题有三个。第一，本案案由是否为房屋买卖合同纠纷；第二，天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》是否合法有效；第三，被告梁建明与被告董红平签订的《房屋集资转让协议书》是否属无效合同。首先，本案案由的问题。本案天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的合同并非房屋买卖合同，而且天水华天微电子股份有限公司的诉请是基于保护其房屋所有权提出的，因此本案案由定为物权保护纠纷较房屋买卖合同纠纷更妥。其次，天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的合同是否合法有效的问题。天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》是在双万自愿的基础上，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，依法成立。双方签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》明确约定被告梁建明对天水华天微电子股份有限公司分配给其的人才公寓1单元13层1号仅享有居住权，同时约定该房屋不得上市交易、出租、继承、赠予，但被告梁建明在明知的情况下，将房屋转让给被告董红平，被告梁建明构成严重违约，根据双方签订合同的约定，天水华天微电子股份有限公司有权利收回该房屋。因此厘告诉请解除天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》，本院予以支持。第三，被告梁建明与被告董红平签订的《房屋集资转让协议书》的效力问题。被告梁建明对本案争议房屋不享有所有权，其对该房屋没有处分权，其在没有处分权的情况下处分本案争议房屋，又未经天水华天微电子股份有限公司的追认。同时二被告在签订房屋转让协议时，已知天水华天微电子股份有限公司对该房屋有不得交易的明确规定，二被告的行为损害了天水华天微电子股份有限公司的利益，因此双方签订的合同不具有法律效力。庭审中，被告董红平辩称其为善意取得。对此《物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，被告董红平在受让本案争议房屋时已知道天水华天微电子股份有限公司不得转让的规定，而且其转让该房屋的价格仅为183475元，该价格明显低于市场价，同时该房屋也未登记。综上，被告梁建明与被告董红平签订的《房屋集资转让协议书》应属无效，因此二被告应将本案争议房屋返还给天水华天微电子股份有限公司。另外，天水华天微电子股份有限公司按约定收回房屋，同时也应按约定将被告梁建明所交付的住房保证金返还，双方经计算确定应返还住房保证金为182718元，本院对此予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第_百零六条第一款的规定，判决：一、解除天水华天微电子股份有限公司天水华天微电子股份有限公司与被告梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》；二、被告梁建明与被告董红平签订的《房屋集资转让协议书》无效；三、被告梁建明与被告董红平在本判决生效之日起30日内将天水市秦州区双桥路14号天水华天微电子股份有限公司31号人才公寓1单元13层1号房屋返还给天水华天微电子股份有限公司天水华天微电子股份有限公司；四、天水华天微电子股份有限公司天水华天微电子股份有限公司在被告梁建明和被告董红平返还天水市秦州区双桥路14号天水华天微电子股份有限公司31号人才公寓1单元13层1号房屋之日起5日内退回被告梁建明住房保证金182718元。案件受理费7O元，因适用简易程序减半收取35元，由被告梁建明负担20元，被告董红平负担15元。
上诉人董红平不服上述判决，上诉称：一审判决程序违法，本案案情复杂应该适用普通程序开庭而不是简易程序，还有送到起诉状副本的时候不合规定，一审对双方的证据认定存在问题，我们提交的证据有的在判决上就没有表态，对于当事人提交的证据的证明目的也没有理睬，采纳还是不采纳都没有说明，一审判决证据认定违法，认定事实错误，判决理由不足，适用法律不当，判决结果错误，一审对于天水华天微电子股份有限公司已经撤诉的诉讼请求在判决的时候又出现在判决中，私下和一方当事人商量拿回了撤诉申请这个是违反法律规定的。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人天水华天微电子股份有限公司的诉讼请求。
被上诉人天水华天微电子股份有限公司答辩称：1、一审判决不存在违反法定程序的情形，因此上诉人要求撤销答辩人一审诉讼请求的诉讼请求不能成立。法院是适用简易程序还是简易程序是由法庭按照规定严格进行的，不存在法庭和答辩人商量更改诉讼请求的情况。一审法院按照规定给被答辩人送达了起诉书和举证通知，被答辩人自己不按时到庭参加庭审并以此作为上诉的理由这个是不能成立的。2、一审认定证据的程序是合法的，不存在上诉人说的随意隐瞒证据的事实。至于对于双方提交的证据是不是采纳这个要看和本案有没有关联性。3、一审判决程序合法，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有法律和事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人梁建明答辩称：转让协议是我们双方真实意思的表示，这个一审也认定了，我接受一审法院的判决。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于梁建明与上诉人董红平签订的《房屋集资转让协议书》，虽然梁建明对本案争议房屋不享有所有权，对该房屋没有处分权，其在没有处分权的情况下处分本案争议房屋，又未经所有人天水华天微电子股份有限公司的追认，上诉人董红平在与梁建明签订房屋转让协议时，明知天水华天微电子股份有限公司对该房屋有不得交易的明确规定，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此双方签订的合同具有法律效力，无权处分他人财产的买卖合同，在没有其他效力瑕疵的情况下，是有效的债权合同，并不能以梁建明在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由确认协议无效。原审法院确认上诉人董红平与梁建明签订房屋转让协议无效缺乏法律依据，本院予以纠正。根据上述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。鉴于梁建明的上述处分行为，嗣后并未获得天水华天微电子股份有限公司追认，故该处分行为无效，不发生物权变动之结果。梁建明与上诉人董红平对争议的房屋也未办理物权登记手续，当事人之间未发生物权变动。天水华天微电子股份有限公司与梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》明确约定，梁建明对天水华天微电子股份有限公司分配给其的人才公寓1单元13层1号仅享有居住权，同时约定该房屋不得上市交易、出租、继承、赠予，但梁建明在明知该约定的情况下，将房屋转让给董红平，梁建明构成严重违约，根据天水华天微电子股份有限公司与梁建明签订的《天水华天微电子人才公寓住房合同》的约定，天水华天微电子股份有限公司主张要求返回房屋，根据《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”只要物权没有发生变动，即买受人没有取得物权，真正权利人都可以行使追回权，以保护自己的物权。在原权利人不予追认无权处分或无权处分人未取得标的物所有权的情况下，该买卖合同对原权利人无任何约束力。原权利人针对合同标的物直接行使《物权法》所规定的物权保护请求权即可。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定针对的主体是无权处分人及合同相对人，不包含原权利人，第1款并未也不能限制物权权利人的物权保护请求权。天水华天微电子股份有限公司有权利收回该房屋，所以梁建明与上诉人董红平应将本案争议房屋返还给天水华天微电子股份有限公司。关于上诉人董红平提出的有关损失问题，属于另一法律关系，应另行解决。原审判决认定事实清楚，程序合法，案由正确，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人董红平关于“《房屋集资转让协议书》有效”的上诉请求和理由，符合法律规定，本院依法予以支持。上诉人董红平关于本案案由的上诉理由和请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天水市秦州区人民法院（2013）天秦民三初字第382号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费的承担部分；
二、撤销天水市秦州区人民法院（2013）天秦民三初字第382号民事判决第二项。
二审案件受理费70元，由上诉人董红平承担35元，被上诉人天水华天微电子股份有限公司承担35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 斌
代理审判员 田东生
代理审判员 张富强
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 张艳君