大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第1273号
原告：韩行凤。
被告：秦莲英。
第三人：大连澍景投资有限公司。
原告韩行凤诉被告秦莲英、第三人大连澍景投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日作出（2014）旅民初字第1882号民事判决，原告不服提起上诉。大连市中级人民法院于2014年3月31日作出（2014）大民二终字第550号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩行凤，被告秦莲英及其委托代理人秦炳红到庭参加诉讼，第三人大连澍景投资有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月1日，原、被告签订《商品房转让协议书》。约定被告购买原告坐落于大连市高新技术产业园区龙王塘街大龙王塘村玉龙湾小区38A1号9层6号房屋一套，总价款56万元。合同签订当日，原告将购房合同原件及委托书交付被告，并与被告口头议定尚欠第三人的购房余款由被告负责直接向第三人支付，无须由原告向第三人支付。依此，原告才压低房价与被告签订上述《商品房转让协议》。而且本案被告完全可通过另与第三人签订房屋买卖合同的方式自行办理过户更名，不需要原告再立具任何文书，所以原告不存在任何拖延与不予配合之情形，反而被告扣留购房余款10万元，构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告返还错扣的购房余款10万元；2，根据合同约定及平等原则对被告进行处罚，要求被告给付违约金10万元；3、被告以10万元为基数并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍赔偿原告自2013年4月25日起至2015年10月25日止的利息损失；4、30个月房租费30，000元；5、诉讼费由被告承担。
被告辩称：双方协议约定10万元购房余款，应在被告完成户名变更后一次性支付，但是被告在办理户名变更时发现原告尚欠第三人购房款50，364元未付，存在债务纠纷。而且第三人不同意在原告未付清上述购房余款的情况下，为被告办理户名变更手续。迄今为止，案涉房屋仍尚未进行户名变更，所以尚不具备支付购房余款10万元的付款条件。况且，双方签订合同的内容系经双方协商确定。原告作为教师，对合同内容应当知晓和理解，现被告已支付大部分购房款，但是仍未进行户名变更及实际取得。被告无任何过错，反而原告不能保证案涉房屋权属清晰及不存在任何债务纠纷，已构成违约并造成被告巨大的经济损失，故不同意原告的诉讼请求。
第三人称：原、被告自行签订的《商品房转让协议书》第三人并不知晓且第一次所见。《关于催缴购房户韩行凤欠款的通知》及玉龙湾项目销售台帐系我公司出具。正是由于原告未付清购房余款50，364元，才未向原告交付房屋而且也不可能交付。按照通常交易习惯，若原告进行预售商品房再转让，需由其本人出具同意合同债权转让的授权委托书，否则无法办理户名变更及商品房买卖合同的备案手续，即在无原告授权的情况下，第三人无法知晓再转让合同的真实性。若原告付清购房余款，同意原告的合同债权转让。秦炳红原系我公司玉龙湾项目部经理，但已于2014年7月离职。
经审理查明：2012年5月22日，原告与第三人签订编号为GF—2000—0171《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。约定原告购买第三人坐落于大连市高新园区顺龙路38A号1单元9层6号房屋一套，建筑面积94.88平方米，购房金额702，112元。在具备建筑工程验收合格并由原告交情全部房款的条件下，第三人于2013年3月1日前交付房屋，原告未交清房款，第三人有权拒绝交付房屋。2013年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房转让协议书》，约定：“……甲方（房屋共有人、子女及其委托人）一致同意，自愿将权属清晰，无争议，无抵押，无产权纠纷和财务纠纷的位于高新园区龙王塘街道龙王塘村玉龙湾的国有产权房一套转让给乙方，……，转让价款总金额为人民币560，000元。……签订本协议书时，乙方愿意支付人民币90，000元给甲方，作为认购该物业的订金。收到订金时甲方需将原购房协议书（原件）及收款收据发票（原件）等购房证明材料交付给乙方。余款人民币470，000元分二次支付，第一次支付在本合同签订后十日内，即2013年4月15日前，支付给甲方委托人37万元，第二次支付待乙方办理完成户名变更后一次性支付给甲方，乙方在一个月内即2013年4月25前办理完成户名变更。……甲方郑重承诺：（1）转让前该物业为甲方正当取得，权属清晰，无争议，无抵押，无产权纠纷和财务纠纷，……（2）甲方保证在乙方办理转让户名变更和更改产权户籍时，在第一时间无偿、无条件地提供相关证明材料和签章。保证乙方顺利变更户名和办理产权，如甲方不配合或故意拖延，一经查实，一方有权拒绝支付余款人民币拾万元，同时一方有权要求甲方双倍赔偿因甲方拖延变更户名给乙方造成的经济损失……乙方承诺（1）本协议签订后，严格按照约定支付相应款项。……”。协议签订当日，原告将《商品房买卖合同》原件交付交付给被告，被告给付原告购房款9万元。2013年4月15日，被告另行支付房款37万元，上述合计460，000元，现尚欠购房余款100，000元未付。庭审中原告自认及第三人出具的《玉龙湾项目销售台帐（一期）》显示，截至目前原告尚欠购房款50，364元未向第三人支付。2014年5月2日，第三人出具《关于催交购房户韩行凤欠款的通知》，内载明：“我公司于2012年6月29日收到……38A—1—906号房首付款651，748元后，至今您仍欠我公司38A—1—906号房尾款50，364元未付，请您在收到本通知后，尽快来我公司财务交付剩余未付款项，否则，因您款项未到位原因而造成的房屋无法按期交付使用的责任将由您自行承担，特此通知”。大连高新技术产业园区房地产交易管理中心分别于2015年6月10日、2015年7月15日日出具《高新园区房屋登记信息记录》两份，被查询人韩行凤、秦莲英的“权利登记”及“商品房合同备案”的信息，均无登记信息记录。诉讼中，本院依职权追加案涉房屋开发商大连澍景投资有限公司为本案第三人。秦莲英的委托代理人秦炳红原系第三人玉龙湾项目部经理，于2014年7月离职，庭审中自认系原、被告签署合同的见证人。被告主张第三人在双方签署合同时并未介入。原告对此表示认可，但同时认为自然人秦炳红在双方协议签署时不仅代表其个人还代表开发商，由此主张原、被告及第三人已达成购房余款50，364元由被告直接向第三人支付，无须原告另行向第三人支付的的口头协议。
上述所确认事实，有（2014）旅民初字第1882号民事卷宗材料、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房转让协议书》、《玉龙湾项目销售台帐（一期）》、《关于催交购房户韩行凤欠款的通知》、《高新园区房屋登记信息记录》、证人证言及当事人陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告签订的《商品房转让协议书》因未违反法律法规的强制及禁止性规定，合法有效，双方应遵照诚实信用原则，恪守己方义务。据已查明事实显示，本案合同当事人先履行义务之约定系合同目的、利益实现的必要要件，包含：一、合同标的物无债权债务纠纷，即条款明确约定的“正当取得，权属清晰，无争议，无抵押，无产权纠纷和财务纠纷”，其内涵亦是双方能够达成购房协议的信赖利益基础；二、出具同意合同债权转让的授权委托书，即第三人表述的过户更名的形式要件。两者不可或缺，其具备情况作为付款条件成就的基础性事实，是本案审查的重点。首先，原告的先履行义务应当包括保证合同标的之债权不存在瑕疵，但是通过原告自认及被告所举证据显示，原告尚欠购房款50，346元未向第三人支付，足以证实原告此项义务尚未实际充分履行。其次，原告主张曾为被告出具过“同意合同债权转让”的授权委托书，但此节事实被告不予认可且原告亦无据可证。否则双方签署合同后，被告完全可凭借被告代理人秦炳红原有的特殊身份，持《商品房转让协议》原件及授权委托书另行与第三人签订《商品房买卖合同》，或由被告自行向第三人缴足远低于原、被告合同约定的被告应向原告支付剩余房款数额的款项，自行办理更名过户手续。但据第三人出具的催款通知、销售台帐及其述称意见，加之高新园区房屋登记信息记录所显示的实际情况，显然与原告诉称意见相悖。再次，第三人明确表示，因原告未缴足购房款而违约，不可能向其交付房屋。所以即使原告为被告出具授权委托书，户名变更的前提条件依然缺失。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。没有证据或者证据不足，以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张达成合同权利义务概括转移的三方口头协议，对此，原告无据可证，且被告及第三人均予否认。庭审中原告亦自认原、被告签署协议时，第三人并未实际介入。另外，第三人出具的催款通知可进一步证实三方并未达成合同权利义务概括转移协议。所以，原告以此对抗或推诿其应当履行的付清购房款的先履行义务，违背诚实信用原则，该诉讼主张，本院不予支持。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而且双方《商品房转让协议书》中亦明确约定被告在办理转让户名变更和更改产权户籍时，原告无条件提供相关证明材料和签章，否则原告有权拒绝支付余款10万元。综上，被告拒付余款10万元并无过错，亦不存在违约行为，故原告诉请返还扣留购房款、违约金及利息损失，因无事实与法律依据，本院不予支持。诉讼中，被告撤回对原告的反诉，系对自己诉讼权利的处分，因未违反法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告韩行凤的诉讼请求。
案件受理费5，650元，其他诉讼费50元，合计5，700元，由原告韩行凤负担，反诉费50元，减半收取25元，由被告秦莲英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 燕
人民陪审员 陈 萍
人民陪审员 吴高萍
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 林 俏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。