广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终302号
上诉人（原审第一被告）张汉林，住广州市白云区。
委托代理人杨瑞林，广东润科律师事务所律师。
委托代理人颜凤雯，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市海珠区赤沙南兴综合市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人陈永成，职务总经理。
委托代理人林华杰，广东辅安律师事务所律师。
委托代理人王金兰，广东辅安律师事务所律师。
原审第二被告广州尚竹阁餐饮有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人张惠娟，职务总经理。
委托代理人林衡，广东国声律师事务所律师。
上诉人张汉林因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月25日，广州市海珠区赤沙南兴综合市场经营管理有限公司(以下简称南兴综合市场)与案外人冼某签订租赁合同，将涉案商铺出租给冼某。冼某承租后，将商铺以广州渔膳房餐饮有限公司(下称渔膳房公司,于2010年1月27日登记成立，法定代表人为冼某，也是股东之一)的名义对外经营餐饮。
在渔膳房公司经营期间的2012年9月4日，南兴综合市场(出租方、甲方)与张汉林(承租方、乙方)签订《广州市海珠区赤沙南兴综合市场商铺租赁合同》，约定：南兴综合市场将广州市海珠区赤沙南兴综合市场商铺出租给乙方，作商业使用，经营范围为餐饮，租赁期限从2012年9月4日起至2015年4月30日止；租金按建筑面积计为每平方米36987.5元/月、管理费3300元/月(第三年调整为40686.3元/月、管理费3630元/月)，于每月5日前支付；有下列情况之一的，南兴综合市场有权解除本合同，乙方交的保证金不予退还，1、延迟15天交付租金……双方在租赁期届满或提前解除本合同时，乙方不得拆除该商铺已有的土建装修及乙方对该档口自行修建的室内外装修，南兴综合市场对乙方的装修不作任何赔偿。该合同的抬头及落款乙方处均注明“张汉林”，并由张汉林在落款处签字。
签约后，涉案商铺继续由渔膳房公司经营餐饮。2014年1月，渔膳房公司变更名称为广州尚某餐饮有限公司(以下简称为尚某公司)，张汉林也变更成为尚某公司的股东及法定代表人。
为办理出租备案手续，针对包括涉案商铺在内的场地，南兴综合市场由法定代表人陈永成作为甲方，与乙方尚竹阁公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年12月17日至2015年12月16日，租金每月为13450元等内容。
2014年12月31日，南兴综合市场与尚某公司签订《补充协议》，约定：双方在2014年12月17日签订的《广州市房屋租赁合同》属于甲方协助乙方办理有关工商、税务证照之用，双方没有任何法律、经济责任关系；双方执行条款按2012年9月4日签订的合同为准。
2015年1月28日、4月27日、4月30日，南兴综合市场分别向尚某公司发出《通知》或函件，提出因市场需升级改造，商铺于2015年4月30日租赁期满后，将不再续约，终止租赁关系。
尚某公司一直按照约定交租及管理费至2015年4月30日。之后，尚某公司称因南兴综合市场突然于2015年5月4日停水、停电，导致无法经营，停业至今。涉案商铺尚有水电费18000元未支付。
南兴综合市场于2015年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、张汉林立即搬离位于广州市海珠区赤沙南兴综合市场的A栋首层、二层、B栋B1013、B1015、B1017商铺，并交还该商铺给南兴综合市场；二、张汉林向某综合市场支付租金40686.3元、管理费3630元、水电费18000元（按每月租金40686.3元、管理费3630元支付，自2015年5月1日起计算至张汉林实际腾空商铺之日为止，计算到起诉日为租金40686.3元、管理费3630元）；三、张汉林承担本案诉讼费；四、尚某公司对上述请求承担连带责任。
张汉林原审辩称，一、张汉林的被告主体不适格。涉案商铺实际承租人是尚某公司，并非张汉林，张汉林无需支付租金、管理费等。尚某公司的前身是渔膳房公司。南兴综合市场于2009年将涉案商铺出租给渔膳房公司，并约定由渔膳房进行场地建设。渔膳房承租后，对场所进行了改造建设，后经营顺德菜。因经营不善，2012年渔膳房相关股东拟将公司转手。为此，与张汉林等签订的股权转让协议，并办理了工商变更登记。期间，受让方因担心股权转让后，出租方不愿继续出租，故协商由张汉林代表公司与南兴综合市场签订续租合同。之后，办理了工商变更登记手续，将渔膳房公司变更为尚某公司。同时，由尚某公司与南兴综合市场签订了新的《租赁合同》，并作了备案。因此，本案承租人为尚某公司，张汉林不是承租人，不应承担本案的民事责任。二、2009年开始，涉案商铺由尚某公司的前身渔膳房公司承租建设后使用，2014年1月，渔膳房公司变更为尚某公司，并由尚某公司签订租赁合同，交付租金，并实际履行，张汉林没有支付过一分钱租金，南兴综合市场出具的收据和发票均写尚某公司的名字。因此，尚某公司才是实际履行人。南兴综合市场分别于2015年1月28日、4月8日、4月27日、4月30日向尚某公司发出《通知》和函件，要求终止租赁关系退还商铺，南兴综合市场在往来函件中以自认的方式，确认了商铺的承租人为尚某公司，从未有向张汉林发出过任何催收函件。可见，南兴综合市场明知并确认张汉林不是承租人。三、南兴综合市场主体不适格，无权起诉。根据尚某公司签订的合同，出租人为陈永成，且南兴综合市场无证据证明其是涉案商铺的实际产权人或有权出租方，其没有对外出租的权力。南兴综合市场主体资格不符，无权主张权利。要求驳回南兴综合市场起诉。
尚某公司原审辩称，不同意南兴综合市场的诉讼请求。涉案商铺的承租人是尚某公司。这从尚某公司的营业执照地址可反映，且南兴综合市场开具的收据发票均写尚某公司的名字，其发出的函件也是针对尚某公司的。张汉林当时只是代表尚某公司与南兴综合市场签订过合同。尚某公司在2015年1月28日虽然收到过对方发出的终止合同通知书，但与南兴综合市场协商后，南兴综合市场同意由尚某公司续租并重新签订合同。得到南兴综合市场承诺后，尚某公司对涉案场地进行了装修、装饰、购买了设备，招聘了员工。现南兴综合市场出尔反尔，承诺续租后又要求收回商铺，在2015年5月4日突然停水停电，造成尚某公司重大经济损失，尚某公司保留追究南兴综合市场赔偿损失的权利。
原审诉讼中，南兴综合市场提供的证据其中有：1、广州市城市规划局于1997年1月31日发出的《建设用地规划许可证》，广州市国土局于2000年8月22日发出的《建设用地批准书》，广州市城市规划局海珠区分局于2002年3月8日发出的《建设工程规划许可证》，注明用地单位为广州市海珠区新滘镇赤沙村民委员会，用地位置是广州市海珠区新滘南路以北赤沙村以南地段，用地面积21395平方米。(张汉林、尚某公司认为此证据部分没有原件，且不能证明涉案地块的物业属于合法建筑。)
2、2003年12月4日签订的《合作建设赤沙南兴市场协议》，合同抬头的乙方注明是陈永成、张某，甲方为广州市海珠区官洲街赤沙经济联合社、广州市海珠区官洲街第七经济合作社，约定合作开发的是广州市海珠区新滘南路以北赤沙村以南地段的地块，合作期限为20年。该合同乙方落款处有“陈永成”、“张某”(签字)，并盖“广州市海珠区赤沙南兴综合市场”的章。(张汉林、尚某公司认为合作的主体之一是广州市海珠区赤沙南兴综合市场或陈永成等个人，并非南兴综合市场。)
3、2012年9月4日，张汉林与冼某签订的《声明》，双方确认从2012年9月1日后涉案的商铺的债权债务由张汉林负责，租金及管理费由张汉林缴交。(张汉林、尚某公司对真实性无异议)
原审法院认为，关于承租主体。南兴综合市场主张其与张汉林签订租赁合同，将涉案商铺予以出租，故承租人为张汉林。张汉林、尚某公司对此提出异议，认为承租人为尚某公司，张汉林仅代表尚某公司签订租赁合同，并为此提供了尚竹阁公司与南兴综合市场签订的《广州市房屋租赁合同》及南兴综合市场向尚某公司发出的多份通知和函件。南兴综合市场对张汉林、尚某公司所举证据的真实性不持异议，但认为《广州市房屋租赁合同》是为办理房管备案而签订，并提供了2014年12月31日双方所签订的《补充协议》来证明，对此，张汉林、尚某公司不能举证予以反驳，故原审法院采信南兴综合市场的主张，认定双方执行的是2012年9月4日签订的《广州市海珠区赤沙南兴综合市场商铺租赁合同》。虽然该合同注明的承租人是张汉林，但根据查明的事实，反映涉案场地早于2009年4月已出租，并由尚某公司的前身渔膳房公司经营餐饮，一直持续经营至今。同时，南兴综合市场在与张汉林签约时也明知涉案场地继续由尚某公司经营使用，之后，也是由尚某公司交纳租金，南兴综合市场开具的租金收据也注明承租人为尚某公司。据此，应认定尚某公司是涉案场地的实际承租人。同时，因张汉林是作为承租人的身份签订合同，故也应视为实际承租人。
关于是否终止租赁关系的问题。双方签订的《广州市海珠区赤沙南兴综合市场商铺租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南兴综合市场作为出租方，有权提起本案诉讼。按照租赁合同的约定，合同期限至2015年4月30日，现合同期限已届满，南兴综合市场明确表示其不再与承租方续租，并无不妥。尚某公司辩称南兴综合市场曾同意续租，双方并协商调高租金为70元/平方米，因未能举证证明，南兴综合市场对此亦予以否认，故不能采信。本案中，南兴综合市场在合同临近到期时，已于2015年1月、4月分别向承租方发出通知，表示合同期满后不再续租，南兴综合市场已履行了相关的通知义务。对此，承租方理应及时将场地腾空，并交还给南兴综合市场。但张汉林、尚某公司至今仍占用着涉案商铺，显属不当。因此，南兴综合市场现提出终止租赁关系，要求张汉林、尚某公司搬离涉案商铺，有理，原审法院予以支持。同时，因张汉林、尚某公司一直占用涉案商铺，故南兴综合市场要求张汉林、尚某公司按照原约定租金、管理费标准支付实际占用期间的费用及支付水电费，并无不当，可予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于2015年12月10日作出如下判决：一、第一、第二被告在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区赤沙南兴综合市场A栋首层、二层、B栋B1013、B1015、B1017档(建筑面积1345平方米)的房屋，并将上述房屋腾空交还给原告；交房时，该房屋的固定镶嵌物不得拆除及影响房屋的主体结构。二、第一、第二被告在本判决生效后支付从2015年5月1日起至两被告搬出上述房屋之日止的租金、管理费给原告（每月租金以40686.3元计，每月管理费以3630元计；其中，在本判决发生法律效力之日前已发生的租金、管理费，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的5日前支付）。三、第一、第二被告在本判决生效之日起10日内向原告支付水电费18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1458元，由第一、第二被告负担。
判后，上诉人张汉林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）张汉林不是涉案商铺的承租人，而是渔膳房公司（后更名为“尚某公司”）。（二）张汉林以其名义签订涉案商铺的承租合同应认定为职务行为，该行为产生的民事责任应由尚某公司承担，张汉林不向某综合市场直接承担民事责任。（三）从合同的实际履行情况看，租赁合同的实际承租人为尚某公司而非张汉林，张汉林无需向某综合市场支付租金、管理费等任何费用。（四）原审法院一方面认定渔膳房公司变更为尚某公司，尚某公司为实际承租人并持续经营至今，另一方面又认为“张汉林是作为承租人的身份签订合同”而认定张汉林“应视为实际承租人”，自相矛盾，与事实不符，不具有任何说服力。二、张汉林与南兴综合市场于2012年10月31日所签署的《广州市海珠区赤沙南兴综合市场商铺租赁合同》因涉案商铺属违章建筑，未经过规划验收合格，且违反国家法律不得出租的强制性规定而无效。（一）涉案商铺属违章建筑，不得出租。（二）涉案商铺的权属人是广州市海珠区新滘镇赤沙村民委员会，南兴综合市场不属租赁合同相对方，无权以该合同主张权利。（三）南兴综合市场与张汉林于2012年签订的《租赁合同》在双方之间并未实际履行。（四）现有证据均无法证明南兴综合市场是涉案商铺的权属人或者有权出租方，其没有对外出租涉案商铺的权力，原告主体资格不适格，无权主张权益，无权起诉要求张汉林或尚某公司承担民事责任。三、原审判决判令张汉林和尚某公司支付租金属于适用法律错误，租赁合同期满后应由占用人(即尚某公司)承担占用费而非缴付租金，且占用期间也仅是2015年5月1日至2015年5月4日共四天的时间。四、法院主观臆断明显，未经论证则强行判令张汉林承担共同租金支付责任对张汉林不公，且存在超出南兴综合市场的诉讼请求进行判决的情况，违反了不告不理的原则，适用法律错误。故上诉请求：1、撤销原审判决，驳回南兴综合市场的起诉；2、由南兴综合市场承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人南兴综合市场二审答辩认为：一、在“渔膳房”经营期间的2012年9月4日、10月21日，我公司与张汉林先后签订了三份租赁合同，虽然我公司收取租金、管理费时开出发票为“尚某公司”，但执行的仍然是上述三份租赁合同。因此，在三份本租赁合同法律关系中，张汉林也应视为实际承租人。二、涉案商铺权属人是广州市海珠区新滘镇赤沙村民居委会，我公司对商铺的权利来源于2003年12月4目与赤沙经济联合社、广州市海珠区官洲街第七经济合作社所签订的《合作建设赤沙南兴市场协议》，村委会对涉案商铺的兴建办理了《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，广州市工商局海珠分局向赤沙村发出了《市场申请开办核准通知书》，准予开办市场，村委会委托广某公司开办，我公司申办了营业执照管理市场，一直以来，政府部门允许市场继续经营，区政府、街道办、工商局等政府部门并没有认定涉案商铺是违章建筑要求拆除，因此,涉案商铺没有违反国家法律法规强制性的规定，并非违章建设。三、涉案租赁合同于2015年4月30日到期，到期之前，在2015年1月4日我公司分别向张汉林、尚某公司发出通知，表示合同到期后不再续祖，已履行了通知义务，但张汉林、尚某公司却一直不与我公司协商，至今仍未交还场地，因此，租金应计至实际交还场地之日止。
原审被告尚某公司述称：涉案商铺的实际承租人是我方，不是张汉林。原审判决认定张汉林是实际承租人并判令其承担相应义务，是不合理的。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，尚某公司在一审审理期间明确表示不同意搬离涉案商铺。
二审中，张汉林提交以下证据：1、《建设用地批准书》（穗国土建用字[2000]第243号）；2、《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1996]第371号，证据1-2拟证明商铺权属人为广州市海珠区新滘镇赤沙村民委员会。3、《市场申请开办核准通知书》（2002年9月13日）；4、《市场开办申请登记表》（2003年2月26日），证据3-4拟证明涉案商铺开办单位为广州市海珠区官洲街赤沙经济联合社。5、《广州市房屋租赁合同》（2010年3月8日）；6、《申请报告》；7、商品交易市场登记证；8、广某公司法人营业执照，证据5-8拟证明广某公司向涉案商铺权属人承租涉案商铺，涉案商铺的开办单位变更为广某公司。9、《广州市房屋租赁合同》（2012年2月28日）；10、《广州市房屋租赁合同》（2013年2月26日）；11、《商事登记信息》，拟证明南兴综合市场于2013年7月3日核准设立；12、《建设工程报建审核书》（穗海规建[2001]149号），拟证明涉案商铺为临时建筑，使用期至2003年，期满属于违章建筑，应自行拆除。13、《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]848号）及附件1《建筑功能指标明细表》、附件2《建设工程审核书》，拟证明涉案商铺完工后未按审核规定办理验收，属于违章建设。14、《报告》；15、《保证书》（2003年8月15日）；16、《保证书》（2006年7月11日）；17、《保证书》（2008年月1日）；18、《保证书》（2008年11月23日）；19、《情况说明》（2013年8月1日）证据14-19拟证明涉案商铺一直未取得场地验收合格证。20、《广州市房屋租赁合同》（2009年11月4日）及《公司设立登记申请书》；21、《广州市房屋租赁合同》（2010年11月3日）；22、《广州市房屋租赁合同》（2013年2月26日）；23、《广州市房屋租赁合同》（2013年12月23日），证据20-23拟证明涉案商铺一直由渔膳房公司（后更名为尚某公司）承租。南兴综合市场质证后认为：对证据1-19的真实性无异议，这恰好证明涉案商铺原来是有用地规划许可证和建设规划许可证，工商局一直允许我方开业、租赁，并非违章建筑；对证据20-23的真实性无异议，当时租赁合同的签订只是用于冼某工商登记，这个合同不影响我方与张汉林签订的涉案三份租赁合同。尚某公司质证后称对张汉林提交的证据的三性均予以确认，同意张汉林所要证明的证明内容。
二审中，尚某公司提交以下证据：1、《函》，拟证明场地在南兴综合市场的实际控制和管理范围内，我方自2015年5月3日起未再使用涉案场地；2、挂号信回执单，拟证明我方已就涉案场地实际情况发函给南兴综合市场；3、报警回执；4、照片。证据3-4拟证明场地已被南兴综合市场实际控制，我方人员早已撤离。南兴综合市场质证后认为函件是尚某公司单方面的意见，是其诉讼手段，其没有交还场地，我方也没有实际控制涉案场地。函件我方收到了。对报警回执真实性无异议，对关联性有意见，涉案商铺的钥匙在尚某公司手上，其可以进入涉案场地。照片并不能反映尚某公司撤离场地，也不能反映我方实际控制场地。张汉林质证后认为：对真实性无异议，对报警回执，张汉林所在的公司要搬离私人物品出来，南兴综合市场不允许，而派保安强行阻止，故尚某公司报警。南兴综合市场说照片不能反映尚某公司撤离场。
另，二审中，1、尚某公司于2015年12月31日向某综合市场发出《关于场地交收情况的函》，将该函作为证据提交给本院载明南兴综合市场于2015年5月4日对租赁场地进行断水断电，导致尚某公司无法经营，经交涉无果，尚某公司所有工作人员已经撤离，场地交由南兴综合市场管控，南兴综合市场以强行手段收回租赁场地，现再次函告南兴综合市场，租赁场地已由南兴综合市场自行管理和使用，尚某公司无需与南兴综合市场办理任何交接，无需支付任何费用等。经本院主持协商，张汉林、尚某公司于2016年1月27日将涉案商铺腾空，南兴综合市场收回涉案商铺。2、关于尚某公司与南兴综合市场于2014年12月31日所签订的《补充协议》。张汉林表示该协议只是约定执行条款以2012年9月4日签订的合同为准，主要是指租金标准，而不是签订主体也以该合同为准，故补充协议的签订主体不是张汉林与南兴综合市场，而是尚某与南兴综合市场。
本院认为，本案的争议焦点为张汉林应支付涉案商铺租金至何时的问题。鉴于南兴综合市场与张汉林就涉案商铺所签订的租赁合同明确约定租赁期限至2015年4月30日止，南兴综合市场在该租赁期限届满前已多次通知尚某公司就涉案商铺不再续约，尚某公司则以南兴综合市场同意其续租为由拒绝搬迁，该理由经审理不成立，尚某公司应于2015年4月30日或之前将涉案商铺交还给南兴综合市场，尚某公司拒绝交还，张汉林作为承租人理应支付租金。虽尚某公司在二审中表示涉案商铺从2015年5月4日起已由南兴综合市场自行管理和使用，但该意见与其在一审明确表示不同意搬离涉案商铺的意见自相矛盾，故尚某公司主张其从2015年5月4日起无需支付租金理由不成立，本院不予支持。由于尚某公司于2016年1月27日将涉案商铺腾空，南兴综合市场收回涉案商铺，张汉林应支付租金至2016年1月27日止，故原审判决第二项中的“两被告搬出上述房屋之日”确定为2016年1月27日。
关于张汉林是否应承担责任的问题。就涉案商铺签订租赁合同的是张汉林与南兴综合市场，即使后来南兴综合市场与尚某公司签订了租赁合同，但南兴综合市场与尚某公司亦签订了《补充协议》明确约定双方执行条款以之前2012年9月4日签订的合同为准，张汉林主张该补充协议只是约定租金标准以之前的合同为准显然不成立，故张汉林作为其签订的《租赁合同》的承租人，根据合同相对性原则其应对涉案商铺的租金承担责任。
关于原审判决第一项。如前所述，由于尚某公司与张汉林应当将涉案商铺交回给南兴综合市场，故对该判项本院予以维持。鉴于南兴综合市场在二审期间已收回涉案商铺，故原审判决第一项无需再执行。
尚某公司在二审期间提交的证据，均不属于一审开庭后形成的新证据，且不影响案件处理结果，本院对上述证据均不予审查。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张汉林的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1458元，由上诉人张汉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年三月三十日
书 记 员 郝 烨