四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终395号
上诉人（原审原告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。
法定代表人：赵家贵。
委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：税雪琴，女，汉族，1986年10月13日，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：黄平，四川蜀渝律师事务所律师。
上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房产公司）因与上诉人税雪琴房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初3315号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人川源房产公司的委托诉讼代理人刘琪、徐文燕，上诉人税雪琴的委托诉讼代理人黄平到庭参加听证。本案现已审理终结。
川源房产公司的上诉请求为：撤销原判第二项中关于税雪琴从2017年3月8日至交房之日止按约定租金标准计算房租的内容及第三项，改判房屋租金包括房租和商业管理费，判令税雪琴支付拖欠川源房产公司从2014年10月计算至2017年9月的租金252305.00元。川源房产公司主要的上诉理由为：一、事实认定部分，川源房产公司出租给税雪琴的房屋租金应当包括商业管理费，截至2017年9月，税雪琴拖欠川源房产公司的租金为252305.00元。（一）一审判决认为房屋租金应当不包括商业管理费，因而认定从2014年7月3日至2015年7月3日、2015年7月3日至2016年7月3日、2016年7月3日至2017年7月3日、2017年7月3日至2018年7月3日的分段的房屋租金为每平方米7.00元/月、9.00元/月、11.00元/月、13.00元/月，这明显低于同时期合江县的同类商业用房的租金，这样的判决显失公平。川源房产公司花巨资打造的商业圈毫无价值可言，几元一个平方米的价格，不要说在租赁房屋所在的繁华地段租用商铺，就连城郊的住宅都无法租用，这样的判决，有悖常理，也与事实不符。《房屋租赁合同》之所以将租金分为房租和商业管理费，目的只是为了规避房屋租赁税，这在签订合同时是明确告知税雪琴的，税雪琴同意按此方式计算租金。（二）川源房产公司与税雪琴签订《房屋租赁合同》时，为了避税，将房屋租金约定成租金和商业管理费两种形式。按照《房屋租赁合同》房租6个月一交的约定，按照每平方米36.00元/月，税雪琴第一次向川源房产公司交纳房屋租金48541.00元刚好为6个月的房租。若按照每平方米7.00元/月，则可以交纳30多个月的租金，这明显不符合常理，也与《房屋租赁合同》房租6个月一交的约定不符。川源房产公司与税雪琴关于商业管理费是租金的组成部分的约定是隐藏行为，该行为是双方真实的意思表示，应当有效，对双方均有约束力，双方均应当按照该隐藏的约定履行义务。因此，房屋租金应当包括商业管理费，故从2014年7月3日至2015年7月3日、2015年7月3日至2016年7月3日、2016年7月3日至2017年7月3日、2017年7月3日至2018年7月3日的分段的房屋租金为每平方米33.00元/月、35.00元/月、37.00元/月、39.00元/月。税雪琴从2014年9月至2016年2月，仅仅支付了58541.00元的租金，尚欠川源房产公司的房屋租金为252305.00元。（三）在一审诉讼中，川源房产公司提供的2014年7月15日出具税雪琴的编号为：0253814的收据可以看出，税雪琴第一次交费按每月36.00元/㎡向川源房产公司交纳租金，而不是按每月7.00元/㎡交纳。收据充分说明税雪琴认可将房屋租金细化为租金和商业管理费。二、适用法律部分，川源房产公司在一审诉讼中提供的税雪琴交纳房屋租金的收据和欠租明细表具有证据的证明力，应当作为定案的依据。在一审诉讼中，川源房产公司提供的税雪琴交纳房屋租金的收据和欠租明细表产生于川源房产公司的工作过程，是对税雪琴缴纳租金情况的真实记录，加上《房屋租赁合同》和收据加以佐证，充分证明房屋租金应当包括商业管理费。欠租明细表符合证据的客观性、真实性、关联性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，欠款明细表具有证明力，应当作为定案的依据。川源房产公司出租给税雪琴的房屋租金应当包括商业管理费。截至2017年9月，税雪琴拖欠川源房产公司的租金为2014年10月3日计算至2017年9月的租金252305.00元。
税雪琴针对川源房产公司的上诉，辩称：川源房产公司的上诉请求不能成立，案涉房屋租金不包括商业管理费。
税雪琴的上诉请求为：撤销原判，驳回川源房产公司的违约金诉请。税雪琴主要的上诉理由为：一、税雪琴未缴纳后期房租是事实，但不是税雪琴不愿意缴纳，而是川源房产公司超过房屋租赁合同第三条约定的标准向税雪琴征收，税雪琴不同意而产生纠纷。未缴纳后期租金的结果并不是税雪琴单方行为造成的，而是双方的纠纷引起的。二、依法签订的合同对双方当事人有法律约束力，合同双方当事人应严格遵守合同，并按合同约定履行义务，享受权利。合同既然明确约定了租金标准，那么税雪琴就应当按照合同约定的租金标准缴纳，川源房产公司也应当按照租金的标准收取，而不是随意地改变租金的标准，这违背了合同目的。所以川源房产公司超过约定的租金标准收取租金，税雪琴有权行使抗辩权。三、本案的房屋租赁合同是双务合同，双务合同当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。川源房产公司未提供合同第四条约定的设施，却要把合同第四条算入租金的范畴，税雪琴基于对自己合法权利的保护，川源房产公司未先履行义务，税雪琴有权行使先履行抗辩权。
川源房产公司针对税雪琴的上诉，辩称：税雪琴的上诉理由不成立，原判对违约金的认定适当，应当予以维持。
川源房产公司向一审法院起诉请求：判令解除川源房产公司与税雪琴签订的房屋租赁合同，并交回房屋；判令税雪琴支付川源房产公司2014年4月至2017年9月期间拖欠的房租252305.00元；判令税雪琴支付川源房产公司从2017年10月至交房之日的租金；判令税雪琴支付川源房产公司违约金24270.00元。
一审法院认定事实：2014年7月3日，合江县恒万物业管理有限公司根据川源房产公司的委托与税雪琴签订房屋租赁合同，合江县恒万物业管理有限公司为甲方，税雪琴为乙方。合同约定：一、租赁物：甲方将自有的合江川源第一城B座负一层附55号224.73㎡的商铺出租给乙方使用，乙方同意承租……。二、租赁期限：租赁期限共计四年48个月，从2014年7月3日起至2018年7月3日止。其中2014年7月3日至2014年10月3日为赠送期，抵扣金额为24270.00元，即本合同正式计租金日为2014年10月3日。此合同签订日起乙方需在3个月之内完成房屋装修并营业，如乙方没有履行此约定，甲方有权将房屋保证金作为违约赔偿金并收回房屋使用权。乙方保证所租赁房屋用于从事餐饮场地使用，若乙方没有履行合同上的场地使用约定，可视乙方为欺诈，骗取甲方的优惠政策，甲方可上诉。乙方应按时缴纳各项费用：（1）从承租合同生效之日起按与该项目物业管理公司所签的物业收费标准执行，物业服务费标准为:从2014年1月1日起至2016年1月1日止为2.00元／㎡*月、2016年1月1日起至2018年1月1日为3.00元／㎡*月，因物业服务公司更换，按新物业公司标准执行。（2）中央空调费按流量据实收费……。三、租金及租赁期内租金标准如下：1.乙方租赁期内租金标准如下：2014年7月3日至2015年7月3日7.00元／㎡、2015年7月3日至2016年7月3日9.00元／㎡、2016年7月3日至2017年7月3日11.00元／㎡、2017年7月3日至2018年7月3日13.00元／㎡。2.甲、乙双方议定租金缴纳方式为：乙方签订本合同当日支付8090.00元定金，该定金在合同开始执行时转为租金，乙方需在2014年7月3日至2014年7月18日之内一次性付清剩余租金和房屋保证金，乙方须按6个月为一个支付时段向甲方预付，应于每半年时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付甲方。3.本合同签订之日起乙方需在15个工作日内结清所有应缴费用，如乙方没有按时缴纳将视为违约，8090.00元房屋定金将作为赔偿金归甲方所有。四、商铺商业管理费:1.乙方租赁期间商业管理费用标准如下：中央空调安装费2014年7月3日起10.00元／㎡，公共设施建设2014年7月3日起9.00元／㎡，公共设施维护2014年7月3日起10.00元／㎡。五、……2.乙方所租赁的商铺需达到甲方的装修标准1000.00元／㎡……六、房屋履约保证金：甲、乙双方约定房屋履约保证金24270.00元，由乙方在签订本合同当日支付给甲方。租赁期满或本合同正常终止，乙方相关义务履行完毕后45天内，甲方将该保证金全额退还给乙方。七、违约责任：1.本合同约定违约金额为24270.00元……3.乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰向甲方支付逾期履行违约金；如乙方逾期15日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本条第一款约定的违约金……。双方还对其他权利义务等进行了约定。合同订立后，川源房产公司按约将商铺交付税雪琴使用，税雪琴于2014年7月15日向川源房产公司缴纳了保证金24270.00元和前6个月含商管费在内的租金48540.00元，随后税雪琴按约进行了装修和餐饮经营。其间，因川源房产公司欠宏达路桥公司的工程款致税雪琴门市前的通道被堵达一个月之久。由于税雪琴在2016年2月向川源房产公司缴纳租金10000.00元后，对其余所欠租金至今未缴纳，故川源房产公司诉至一审法院，并提出前列诉讼请求。一审法院另查明，合同订立后至今川源房产公司未进行任何公共基础建设，电梯不能使用，公共设施损坏后没有进行维护，中央空调税雪琴未得到使用。
一审法院认为，该案的争议焦点是：案涉房屋是否含有车库；商业管理费是否属租金范畴，税雪琴是否享有抗辩权；双方签订的租赁合同能否解除。一、关于川源房产公司出租的房屋是否含有车库的问题。税雪琴辩称，川源房产公司出租的房屋中含有车库在内。经审查，税雪琴在与川源房产公司签订《房屋租赁合同》时，认可所租赁的房屋属商铺，在经营期间也未提出异议，且税雪琴也未能提供相应的证据证明，税雪琴的该辩解理由不能成立，一审法院不予支持。二、关于商业管理费是否属租金范畴，税雪琴是否享有抗辩权的问题。川源房产公司主张税雪琴应缴纳的租金中应包括商业管理费用在内，之所以将部分租金列为商业管理费是为了避税。川源房产公司对前述事实提供了《房屋租赁合同》、收据证明。税雪琴称，双方签订的合同第三条明确约定的租金标准是：2014年7月3日至2015年7月3日7.00元／㎡、2015年7月3日至2016年7月3日9.00元／㎡、2016年7月3日至2017年7月3日11.00元／㎡、2017年7月3日至2018年7月3日13.00元／㎡，第四条明确约定的是商业管理费用，收据是川源房产公司单方出具，不能证明税雪琴认可租金包括商业管理费用，川源房产公司主张租金中应包括商业管理费用在内的理由与合同约定不符，不应得到支持。对前述事实税雪琴也提供《房屋租赁合同》证明。一审法院认为，川源房产公司与税雪琴签订的合同是双方自愿、真实的意思表示，且未违反法律的规定，合同合法有效，对双方具有约束力，而合同中对租金和商业管理费用分别以独立的条款进行了具体、明确的约定，商业管理费用不具有租金的性质。川源房产公司关于租金应包括商业管理费用的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于税雪琴对商业管理费是否享有抗辩权而拒缴的问题。经审查，从合同中商业管理费的内容看，包括中央空调安装费、公共基础建设和公共设施维护。川源房产公司在庭审中认可税雪琴入驻租赁商铺以来其未进行公共基础建设，损坏的电梯至今未进行维护，中央空调不能使用，因此税雪琴对于这三项的商业管理费享有抗辩权。税雪琴有权就商业管理费进行抗辩而拒缴相关费用。三、关于双方签订的租赁合同能否解除的问题。经审查，房屋租赁合同中关于“违约责任”部分第3条约定：“……如乙方逾期15日仍未向甲方交付租金的，甲方有权解除合同……”，同时合同约定承租人应于每半年时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付给甲方。但税雪琴在2014年7月15日向川源房产公司缴纳了保证金24270.00元和前6个月含商管费在内的租金48540.00元，以及在2016年2月向川源房产公司缴纳租金10000.00元，之后租金至今未交。故税雪琴拒不履行支付租金的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，税雪琴的行为已符合合同约定解除条件，双方的房屋租赁合同应当解除。对于川源房产公司请求解除合同的请求，一审法院予以支持。对税雪琴辩称其多次向川源房产公司按合同第三条约定缴纳租金而川源房产公司拒收的事实，无证据证明，一审法院不予采信。对因川源房产公司的原因致税雪琴的门市前通道被宏达路桥公司堵路一个月之久的问题，因税雪琴保留向川源房产公司赔偿的主张，一审法院在该案中不予处理。税雪琴在庭审中同意解除合同的意见，不违反相关法律规定，一审法院予以确认。综上，一审法院认为，川源房产公司与税雪琴签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。按合同约定计收租金从2014年10月3日起，以及约定的租金标准，根据税雪琴向川源房产公司已缴纳58540.00元的情况，一审法院确认税雪琴已交租金至2017年3月7日，以后的租金未支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除川源房产公司与税雪琴签订的房屋租赁合同，由税雪琴于该判决生效之日起二十日内将合江川源第一城B座负一层附55号房屋腾空交付川源房产公司；二、税雪琴在于判决生效之日起十日内向川源房产公司支付从2017年3月8日至交房之日止按约定的租金标准计算的房租，并支付违约金24270.00元；二、驳回川源房产公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费5449.00元，减半收取2724.50元，由川源房产公司负担2524.50元，税雪琴负担200.00元。税雪琴负担部分川源房产公司已预交，税雪琴在履行支付义务时一并向川源房产公司支付。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：诉争房屋的租金是否包含了商业管理费；税雪琴是否应承担违约金24270.00元。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作以下评述：
一、关于租金是否包含了商业管理费的问题。
按照川源房产公司与税雪琴于2014年7月3日签订的《房屋租赁合同》的约定，租金和商业管理费虽系川源房产公司与税雪琴履行房屋租赁合同过程中，由税雪琴承担的费用，但二者性质不同，不存在包含关系。此外，《房屋租赁合同》中将房屋租金和商业管理费分别列明，并明确二类费用的计算方式，故川源房产公司主张税雪琴应支付的租金包含了商业管理费，不符合合同的约定，一审法院不予支持，并无不当。
二、关于税雪琴是否应承担违约金24270.00元的问题。
税雪琴拖欠租金的事实客观存在，且未提供证据证明其欠付租金系因为川源房产公司拒绝收取，故一审法院按照合同约定的内容，确定税雪琴承担违约金24270.00元，并无不当。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5492.00元，由川源房产公司承担5085.00元，税雪琴承担407.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年六月一日
法官助理 刘 静
书 记 员 毛 林