上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第959号
原告（反诉被告）翁仁义。
原告（反诉被告）翁慧敏。
上述两列原告（反诉被告）的共同委托代理人王某某。
被告（反诉原告）王素玲。
委托代理人甘建华，上海浦瑞律师事务所律师。
原告翁仁义、翁慧敏与被告王素玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。王素玲在答辩期内向本院提出反诉，本院予以合并审理。翁仁义、翁慧敏的共同委托代理人王某某、王素玲的委托代理人甘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）翁仁义、翁慧敏诉称，2014年11月25日，翁仁义、翁慧敏与王素玲经A公司B店居间介绍签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》，约定王素玲购买翁仁义、翁慧敏所有的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉案房屋），出售金额为人民币（币种下同）1，255万元。当日王素玲签署了限购政策告知函，并支付了2万元定金。同时，王素玲再次前往涉案房屋对要预留的物品进行了拍照。第二天，王素玲又支付8万元定金。根据双方签署的买卖合同约定，合同签署后50天内到居间方处签订《上海市房地产买卖合同》，并在签约之时由王素玲支付1，000万元作为首付款，余款于2015年2月15日前一次性付清并办理相应的过户手续。然至2015年1月15日，翁仁义、翁慧敏按约至居间方处，却被告知王素玲单方取消了买房。翁仁义、翁慧敏不满，为此于2015年1月22日发出告知函，要求王素玲继续履行合同，同月28日又对王素玲的错误观点给予书面回复，后于同年2月5日正式告知若王素玲不履行买卖合同，翁仁义、翁慧敏则终止本次交易。然王素玲始终拒不履行合同。翁仁义、翁慧敏认为，王素玲不遵守信用原则，无正当理由拒不履行合同，构成违约，并已给翁仁义、翁慧敏造成巨大的预期利益损失，比如正常出售，翁仁义、翁慧敏可以将钱款投入股市、企业生产等。综上，翁仁义、翁慧敏为维护自身权益，诉至本院，要求判令王素玲向翁仁义、翁慧敏支付违约金251万元。
被告（反诉原告）王素玲辩称，不同意翁仁义、翁慧敏主张的诉讼请求。导致涉案买卖合同无法继续履行的原因在于王素玲系限购对象。在整个交易过程中，王素玲曾将自身的身份证原件向居间方和出售方出示过，从身份证上所记载的户籍地、出生年月日可见，王素玲系限购对象，故居间方和出售方对王素玲系限购对象是明知的。而王素玲系70多岁、时常居住在外地的老年人，王素玲对上海限购政策并不了解，居间方刻意隐瞒王素玲系限购对象，促使王素玲与出售方签订无法履行的买卖合同。且在签署合同前，王素玲本无意立即签合同、本想让家人再来看看涉案房屋，但居间方业务员将门堵住并表示只是签字、以后还可以不买，出售方当时也表示若到时不买房、钱还可以退。故在此情况下，王素玲在非理性、未阅读合同内容的情况下，在居间方提供的一系列文件上签字。王素玲对当天签了哪些材料都不知道。王素玲将合同带回去后，家人发现合同记载税费都由王素玲负担，而当天磋商并未涉及此事，王素玲对此很气愤。王素玲又经咨询发现王素玲系限购对象，故王素玲遂与居间方电话沟通表示王素玲无法购房、欲解除合同。但居间方威胁王素玲需承担违约责任，而出售方也一再要求王素玲继续买房。综上，导致涉案买卖合同无法继续履行的责任不在于王素玲，王素玲不应承担违约责任。本案实际系政策原因所造成，根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的规定，对于限购的情况不得以违约为由要求王素玲承担违约责任。若王素玲需承担责任，翁仁义、翁慧敏主张的违约金比例也过高，且翁仁义、翁慧敏无证据证明其存在实际损失。
王素玲基于上述事由，提出反诉请求要求判令翁仁义、翁慧敏返还王素玲已付定金10万元。
针对反诉，翁仁义、翁慧敏辩称，不同意王素玲的陈述内容。若王素玲不愿签合同、对合同内容不了解，王素玲不会在合同签订的第二天又付了8万元定金，且王素玲也在居间方提供的限购确认书上签了字。王素玲应当按合同约定承担违约责任，对于王素玲已付的10万元，可以在违约金中予以抵扣。
经审理查明，涉案房屋系翁仁义、翁慧敏所有。
2014年11月25日，翁仁义并代翁慧敏（出卖方、签约甲方）与王素玲（买受方、签约乙方）、A公司（居间方、签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总房价款1，255万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；丙方应向甲方、乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照协议约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金等内容。
同日，翁仁义并代翁慧敏（出卖方、签约甲方）与王素玲（买受方、签约乙方）签订《房屋买卖合同》，甲乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，总房价款1，255万元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款（含甲方已实际收到的定金）1，000万元，乙方应于2015年2月15日前支付甲方房价款255万元；交易税费全部由乙方承担；甲方双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
同时，王素玲向翁仁义支付2万元，为此翁仁义出具《收款收据》一份，表示其已收到王素玲支付的2万元，该款用于购买涉案房屋的定金。
2014年11月26日，王素玲通过银行转账方式向翁仁义支付8万元定金。
2015年1月22日，翁仁义向王素玲寄发《告知函》一份，表示，根据双方签署的合同约定，在合同签订后的50天内，应该共同去闵行区房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，其于2015年1月15日如约前往，而王素玲未到场，显然王素玲的行为已构成违约，按照合同之规定“违约方应承担总房款日万分之五逾期违约金”，到发函之日止，王素玲已违约逾期7天，若王素玲继续不与其签署《上海市房地产买卖合同》，截止2015年2月4日，其可以单方解除房屋买卖合同，同时王素玲必须承担总房款的20%违约金，故为了避免王素玲不必要的损失，望王素玲切实履行自身义务，请接函后速与其或居间方联系，对此事明确表明态度，否则由此产生的一切法律后果由王素玲全部承担。
王素玲接函后于2015年1月24日向翁仁义寄发《告知函》一份，表示其已明确通过居间方告知翁仁义不买涉案房屋并解除合同，其属于非上海户籍退休人员，该点情况其在签订合同时已如实告知，因受政策限购因素，在签订合同时合同即无法履行，并且也无法克服这一政策障碍，卖方与居间方都非常清楚，其年岁已高，长期居住于江苏，在不了解政策并受居间方未如实提示不能购买的情况下签订一份无法履行的协议，合同必须解除，请翁仁义返还其10万元定金。
翁仁义接函后于2015年1月28日书面回复表示其认为王素玲的要求无道理，王素玲应当清楚了解自身是否属于限购对象，且限购政策系家喻户晓的事，若王素玲真心买房，完全可通过其他方式予以化解，王素玲作为完全民事行为能力人应当对自身签字和承诺承担相应法律责任，故其要求王素玲履行合同，并表示合同履行的截止期是2015年2月5日。
2015年2月5日，翁仁义又向王素玲寄发《告知函》一份，表示因王素玲未按时签订《上海市房地产买卖合同》构成违约，应按合同约定承担相应法律责任，故其特告知王素玲，要求王素玲在接到该函三天之内必须到上海市闵行区房产交易中心签署房屋买卖合同；超过三天期限，王素玲不做任何回音，视为王素玲以自己的实际行动表示不履行房屋买卖合同，其作为守约方正式宣布终止本次房屋交易，并向闵行区人民法院提起民事诉讼，以维护守约方的合法权益不受侵犯，由此产生的一切诉讼费用由违约方承担。
因王素玲仍未能与翁仁义、翁慧敏签订《上海市房地产买卖合同》，遂成讼。
上述事实，由翁仁义、翁慧敏提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《告知函》两份、书面回复一份及邮寄凭证，王素玲提供的《收款收据》、银行转账凭证、《告知函》及邮寄凭证等证据证实。
本案审理过程中，翁仁义、翁慧敏申请，证人张某某到庭作证。证人陈述，其系A公司B店分行经理。翁仁义系涉案房屋业主，王素玲系其公司业务员李某某于2013年年底接到的买房客户。王素玲先后被其公司带看过很多房屋，此前也有中意的房屋，但因价格原因未能谈成。就涉案房屋，王素玲被带看过三次。第一次是2014年10月，其公司业务员李某某带王素玲查看。第二次是2014年11月份，其和李某某同时带王素玲查看，当时王素玲表示比较满意，翁仁义也在场，买卖双方在屋内进行了些许的沟通，遂后又到其公司洽谈价格、付款方式，并签订了协议。因王素玲银行卡原因，故王素玲于当日付了2万元。第二天，王素玲又来付了8万元，付款后，王素玲表示产证上还要加别人的名字（其中包括她二儿子）。故其陪同王素玲去交易中心咨询能否加王素玲指定的那人的名字。因王素玲的二儿子不是上海人、也不在上海工作，故其告知王素玲她二儿子不能加入产证。过了几天，王素玲电联其公司业务员表示想再看涉案房屋，故其公司约业主一起来，屋内有业主很多物品，原先业主表示该些物品均能包含在房价内。但翁仁义的太太表示屋内有张她女儿很喜欢的摇椅想带走，当时王素玲未表示异议。但后来王素玲向其表示业主不诚信并想让业主把房屋钥匙放在她处。业主未同意。又过了几天，因此前其公司带王素玲看过位于上海市MM路、NN路的别墅，因开发商年底促销降价，故王素玲希望拿回定金去买那边的别墅。其公司业务员告知王素玲定金不在其公司处。之后，王素玲表示因限购无法购房。此后其公司业务员通过微信、电话联系王素玲，但王素玲拒绝和其公司联系。对于王素玲是否属于限购对象，其未核实过，但自2013年年底王素玲看房开始，其公司业务员就不止一次跟王素玲说过限购政策。王素玲曾担任医院院长，做事小心，王素玲向其公司提供的身份证复印件上也会写上“仅用于某事”，签约当时其也让王素玲签了《限购政策告知函》并将上海的限购事项予以告知。《限购政策告知函》上“居住证满3年”系其听王素玲说的然后由其填写的。对于证人张某某的证言，翁仁义、翁慧敏表示无异议；王素玲表示其与张某某仅在2014年11月25日、26日有过接触，且张某某陈述的内容多不属实。
本案审理过程中，翁仁义、翁慧敏申请，证人吴某某到庭作证。证人陈述，其系A公司C店分行经理。涉案房屋的业主委托其独家出售涉案房屋。后来张某某表示有个客户跟了一年多了、想看涉案房屋，故其于2014年11月25日全程陪同他们看房。当时王素玲夫妇看得很仔细，双方也谈到屋内东西是否保留。此后，王素玲还来看过一次房、确定屋内留下何物品。但过了大约两个月左右，张某某表示说王素玲不想买了。对于证人吴某某的证言，翁仁义、翁慧敏表示无异议；王素玲表示其从未与吴某某接触、沟通过。
本院认为，翁仁义、翁慧敏与王素玲签署的《房屋买卖合同》对房屋标的、价格、支付期限、过户及交付期限、违约责任等均作了约定，上述内容具备了买卖合同所需的必备条款，且翁仁义、翁慧敏与王素玲作为涉案房屋的买卖当事人亦均在该合同上签字确认，故该合同亦系双方当事人真实意思表示，翁仁义、翁慧敏与王素玲之间的买卖合同依法成立，双方应当按约履行各自义务。
然在合同履行过程中，王素玲以发函的形式明确表达了解除合同的意图，而翁仁义、翁慧敏亦通过诉讼要求王素玲支付违约金并在诉讼中表达了合同已解除，故双方当事人之间已无继续履行合同的可能，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
现本案争议的焦点为，王素玲就涉案《房屋买卖合同》无法继续履行是否应当承担违约责任。王素玲表示因其系限购对象，合同无法继续履行，因此，其不能与翁仁义、翁慧敏签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，而对于其系限购对象的情况，其并不知情，相反居间方和翁仁义、翁慧敏应当知情，故其不应承担违约责任。对此，本院认为，上海市对住房限购措施的调整方案于2013年11月8日发布，而涉案的《房屋买卖合同》于2014年11月25日签订，王素玲作为涉案房屋的买受人，有义务对自身购房是否符合相关限购政策作认真、谨慎、全面的核查，而关于房屋的限购政策，购房人应能从公开的法律法规、政策、房地产交易中心咨询部门等处作多方了解，王素玲在未经全面核查的情况下即与翁仁义、翁慧敏签订《房屋买卖合同》，其本人应对最终买卖不成的后果承担相应责任。而本案并无证据证明翁仁义、翁慧敏签订《房屋买卖合同》之前或当时已对王素玲限购情况予以了解。故综上，导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行责任在于王素玲，王素玲应当按照双方签署的《房屋买卖合同》约定承担违约责任。对于王素玲的违约行为，翁仁义、翁慧敏要求王素玲按照《房屋买卖合同》中的约定支付违约金，本院予以支持。但对于违约金的计算标准（即总房价的20%），王素玲认为该标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑翁仁义、翁慧敏由此可能产生的损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定王素玲应承担的违约金为60万元。
至于王素玲已向翁仁义、翁慧敏支付的10万元，翁仁义、翁慧敏应当予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王素玲于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）翁仁义、翁慧敏支付违约金60万元；
二、原告（反诉被告）翁仁义、翁慧敏于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）王素玲返还10万元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计13，440元，由原告（反诉被告）翁仁义、翁慧敏负担3，212.75元，由被告（反诉原告）王素玲负担10，227.25元（王素玲负担之款于本判决生效之日起七日内直接向翁仁义、翁慧敏支付）。反诉案件受理费减半收取计1，150元，由原告（反诉被告）翁仁义、翁慧敏负担（翁仁义、翁慧敏负担之款于本判决生效之日起七日内直接向王素玲支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。