福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0803民初469号
原告福建海华医药连锁有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人卢明凯，执行董事。
委托代理人蔡星峰，福建至信律师事务所律师。
被告广东海航乐万家连锁超市有限公司，住所地广东省梅州市。
法定代表人柯赛龙，董事长
委托代理人罗琴、沈珍妮，系广东海航乐万家连锁超市有限公司员工。
原告福建海华医药连锁有限公司(以下简称为“福建海华”)与被告广东海航乐万家连锁超市有限公司(以下简称“广东海航乐万家”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理，被告广东海航乐万家在提交答辩状期间对管辖权提出异议，其认为本案应当由广东省梅州市梅江区人民法院管辖，经本院审查认为，原告福建海华向本院起诉，符合法律规定及合同约定，于2017年3月28日以(2017)闽0803民初469号民事裁定书裁定：驳回被告广东海航乐万家对本案管辖权提出的异议。被告广东海航乐万家不服提起上诉，经龙岩市中级人民法院审查认为，被告广东海航乐万家的上诉理由不能成立，以(2017)闽0803民辖终初51号民事裁定书裁定驳回。本院依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告福建海华委托代理人蔡星峰，被告广东海航乐万家委托代理人罗琴、沈珍妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建海华诉称，原告与被告于2014年10月20日签订了一份《专柜租赁合同》，由原告承租被告在永定××店（××区锦绣华庭一层）内的柜台，用于经营药品和保健品，合同有效期从2015年1月1日至2021年12月31日，专柜面积为100平方米，月租金每平方50元，每月租金合计人民币5000元。租赁合同签订后，原告按被告的装修标准对专柜进行了装修，开业后依法经营，经营期间未发生商品质量事故，依约交纳租金。2016年5月，案涉房屋产权人告知原告，其店铺出租的有效期限截至2016年5月31日止，要求原告在该期限到期后立即搬离店铺。
原告与被告签订《专柜租赁合同》时，被告明确告知原告其有权将案涉房屋出租至2021年12月31日；原告找到被告后得知，案涉房屋系陈明淦开发，原登记在陈明淦名下，后转让给他人，转让时陈明淦承诺将返租案涉房屋，转让后，陈明淦依承诺将案涉房屋承租回来出租给被告经营综合性商场，被告又将案涉专柜出租给原告，而产权人沈永星、韩凤喜和吴锦龙等出租案涉房屋的期限确实是到2016年5月31日止；被告、陈明淦和实际产权人协商后，因各方面的原因未达成续租合意，原、被告双方的《专柜租赁合同》只能提前终止；被告表示同意与陈明淦（受托人杨秀华）共同分担搬迁装修等产生的费用合计人民币8000元，但因原告损失远高于8000元，故未达成合意。请求判令：1、被告赔偿给原告因提前解除租赁合同而产生的拆迁、搬运、装饰装修、营业利润损失以及停业期间人员工资损失等费用合计人民币96626元；其中拆迁、搬运、店内墙壁粉白等费用人民币20293元，电线电缆等材料和人工费用人民币12536元，广告牌、贴背胶等费用人民币5121元，营业利润损失人民币40260元，两个月的员工工资损失人民币18416元。2、被告返还原告交纳的商品质量保证金人民币2000元，租金保证金人民币5000元。3、被告承担本案全部诉讼费。
被告广东海航乐万家辩称：（一）原告仅对租赁房屋的小部分面积进行了装修，被告对其搬迁费、搬运费、装修装潢费用不予认可。
首先，被告对原告提供的装修结算单及收款收据的真实性、关联性不予认可。原告提供的上述收据均是在市场上可以买到的三联收据，而非正规渠道的发票，并且没有合同相互印证，被告对其真实性不予认可。
其次，原告所述装修情况与实际不符。根据被告与原告签订的租赁合同3.1条显示，原告所承租的面积为100平方米，而其所谓的搬迁实际上只是对承租房屋位于边缘的17平方米进行了位移，剩余的87平方米并未进行变动，而这17平方米的平移变动，远达不到被告所请求的装修费用标准。一方面，被告提供的平面位置图可以证明原告变动的情况；另一方面，原告提供的结算单也反应了这一事实。在永定县轩雅居装饰提供的乐万家店结算单第一项中显示，吊顶郊外为139平方米,这已经超过了其所租赁的100平米的面积，并且如前所述，原告位于店面前方的87平方米未进行移动，那这些装修费用应当是139平方米减去未移动的87平方米，即剩余的52平方米的装修费用。
（二）原告在装修过程中并未停止营业，被告对其营业损失不予认可。
首先，原告所提供的损失事项说明及员工工资表格仅是其单方的意思表示，无原告纳税情况等其他文件予以证明，被告对此证据的真实性、关联性不予认可。
其次，原告将2016年1月1日至2016年5月31日总利润除以天数得出的日均毛利率的计算结果与实际情况不符合:被告与原告在租赁合同中约定的租金为每月5000元，但是原告在2016年3月1日向被告提出了降租申请，要求自2016年1月份开始执行每月3000元的租金至合同终止。而原告提出降租申请的理由为“门店仍然未能实现营业目标，仍旧处于亏损状态”，由此可见，在2016年3月1日之前的时间内，原告实际上是亏损的，并不存在营利情况。并且被告对于原告的降租申请予以同意，在2016年1月份开始，原告已经变更为缴纳3000元的租金。如果原告处于盈利的状态，那么被告根本不可能同意原告的降租申请，何况降低的租金几乎为原租金的一半。被告提供的上述原告降租申请与其缴纳的租金变更情况一致，可以形成完整的证据链，证实原告的营业损失并非是由其装修引起的。
再次，原告在装修过程中并未停止营业。如前所述，原告只是对其租赁面积的17平方米进行了移动，且移动至店面后方，其位于店面前方的部分并未停止营业，不存在营业损失和员工工资损失。原告承租至今，其每月的电费在500-700元之间，如，被告在2016年6月22日收取的原告5月份电费为572元。被告在永定店租赁期满之后对合同期未满商户账务情况进行了统计，在该事项中统计出，原告6月份电费为625元、7月份电费为402元。如果如原告所述，其进行停业装修的话，电费根本不会达到这个数。因此，这从侧面证明了原告在6月1日-7月31日并未停止营业，被告对其营业损失及人员公司损失赔偿请求不予认可。
最后，对于原告员工工资损失，原告系基于其与该公司员工签署的劳动合同而正常发放工资，与被告无关。其次，经营亏损属于正常的商业风险，原告作为在福建省××46家分店的商业主体，若真系原告所称的因被告原因停业装修，其完全有能力在停业期间将这些员工调到其他分店工作，而原告并未采取合理措施放任其损失的扩大，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对于原告放任损失扩大的部分，应由原告自行承担。根据被告与原告之间的专柜租赁合同第9条第9.3款的约定“乙方（原告）应按照劳动法、劳动合同法的规定，与其员工签订劳动合同、办理社保、执行最低工资标准，按时足额支付加班费等。乙方（原告）与员工在聘用期内发生的任何劳动纠纷、工伤事故以及财产损失等争议事项，由乙方（原告）自行解决，甲方（被告）不承担任何法律责任”。因此，原告的员工与其之间的工资发放是由于二者之间的劳动合同关系产生的，与被告无关。
（三）原告所谓营业损失及员工工资损失，不属于由被告造成的损失，被告不予赔偿。根据法律规定，因一方当事人的违约行为给对方当事人造成的经济损失，应当予以赔偿，赔偿的范围是“相当于另一方因此所受到的损失”。(《民法通则》112条：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失)。这里说的损失是实际损失，所谓实际损失，是指一方当事人不履行或不完全履行合同，给对方造成财产上的损失。在实践中，只有十分明显的，具有排他性的、唯一性的可得利益损失才能作为损失来认定，否则就会扩大赔偿的范围。本案中，原告将其营业损失、员工工资等都作为经济损失来认定，实际上扩大了要求被告赔偿的范围。这些损失并非是被告违约造成的，被告违约是否必然导致原告的营业损失、员工怠工，这都是一些不确定的因素，根据这些不确定因素要求被告承担这些损失是不恰当的，损失数额的计算必须有根有据，准确切实，科学可靠，不能夸大，不能漫天要价，随意杜撰。受损失一方当事人得到的赔偿金额应当相当于他实际受到的损失，而不应当通过赔偿得到额外的利益。
（四）原告无权要求被告退还其所缴纳的2000元质量保证金及5000元租金保证金。根据涉案《专柜租赁合同》第10条第6款“乙方（即原告）未按合同约定交纳租金及相关费用时，甲方（被告）有权将违约金和乙方所欠租金从上述保证金中扣除”、第7款“乙方（即原告）充分完整的履行本合同约定的义务且本合同已经届满或终止，该商品质量保证金于乙方清户三个月内，如无质量、价格、售后服务及相应赔偿的损失等问题，待双方债权债务全部清理完毕”的规定可见，涉案保证金退还的前提是“原告按合同约定交纳租金及相关费用时”、“原告与被告之间的债权债务全部清理完毕”。被告与原告系在2016年6月1日解除合同，而原告至今尚拖欠被告电费1245元未付，即原告退还保证金的条件不成就，原告无权要求被告退还上述保证金7000元。
综上所述，原告的诉讼请求缺乏合同和事实依据，且未能提供充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，原告应承担其举证不能的不利后果。故请求贵院依法判决，驳回原告的全部诉讼请求。
在本案审理过程中，原告福建海华为证实其主张向本院提交以下证据：
1、专柜租赁合同1份，证明原告承租被告的专柜，租赁期限从2015年1月1日到2021年12月31日，专柜面积100平方米，月租金5000元，第四年起递增5%；签订租赁合同时，原告按合同约定向被告支付质量保证金2000元和租金保证金5000元合同即生效。
2、专柜合同终止三方协议、公证书及身份证各1份，证明被告与案外人陈明淦签订的租赁合同于2016年5月31日到期，该到期时间比被告与原告签订的租赁合同到期时间提前了五年半；虽然被告与陈明淦因提前终止合同同意赔偿原告8000元，但因原告损失远超过8000元，故原告未签定终止合同的三方协议。
3、收款收据及结算表（泰丰）、收款收据及结算单（轩雅居）、收款收据及结算单（红鹰广告）各1份，证明因被告违约提前终止租赁合同，原告支出拆迁、搬运、店内墙壁粉白等费用人民币20293元，电线电缆等材料和人工费用人民币12536元，广告牌、贴背胶等费用人民币5121元。
4、关于海华医药永定乐万家店搬迁营业损失事项说明1份，证明因被告违约提前终止租赁合同，致使原告被迫停业搬迁、装修，其间有两个月无法正常营业，造成原告利润损失人民币40260元。
5、海华医药乐万家店2016年6月份工资表及银行付款记录、海华医药乐万家店2016年7月份工资表及银行付款记录各1份，证明原告停业搬迁装修期间，原告支出人员工资18416元。
上述证据经被告广东海航乐万家质证后认为，对原告出具的证据1的真实性无异议，合同中质量保证金2000元和租金保证金5000元有收到。对证据2的真实性无异议，但对证明的内容有异议，该项证据恰好证明被告为保障原告的权益，积极的与陈明淦进行了沟通，最终，陈明淦承诺愿意无条件承继原告的经营管理模式，并按照原告与被告所确认的合同内容，继续履行被告方的权利义务；陈明淦与被告均已在三方协议上签字盖章。原告认为赔偿金额低，就没有在该协议中签字。对证据3的真实性无法确认，收款收据实际上是市场上可以买到三联的收据，上面的数据可以更改，并未经过被告、陈明淦的盖章确认，原告如果确实需要装修，理应事先与被告、陈明淦沟通，双方共同评估后聘请装修公司进场就必要部分装修。对证据4的真实性有异议，该项表格是原告单方出具，对真实性无法确认；原告于2016年3月1日向被告提出申请，要求自2016年3月份起租金从5000元到3000元，原告提出申请的理由为“其一直处于亏损的状态”，可见被告在2016年3月份之前并无盈利收入，其计算的营业状况与事实不符，表格不能证明损失；同时，其损失属于正常的商业风险，即使有损失也不是因为装修造成的，关于事项说明，陈述与事实情况不相符。对证据5的真实性有异议，在这期间，其员工继续为原告付出了服务，支付工资的依据是原告与员工签定的劳动合同，是正常的行为。
在审理过程中，被告广东海航乐万家为证明其主张向法庭提交下列证据：
1、广东海航乐万家连锁超市有限公司永定店一层平面图1份，证明原告并未闭店装修，仅对所租赁店铺的17平方米面的区域进行了平移。
2、原告降租申请1份、租金发票14张，证明原告2016年3月向被告申请将5000/月的租金减少为3000/月，降租理由为“其未实现盈利，处于亏损状态”。
3、海华医药电费收据、银行回单、乐万家电费信息统计表1份，证明原告历年所缴纳给被告的电费为500-700元，在其所称的装修闭店期内（2016年6月1日至7月31日），电费无明显变化。从侧面证明原告在2016年6月1日至7月31日期间并未完全停止经营。
上述证据经原告福建海华质证后认为，对被告广东海航乐万家出具的证据1的真实性无异议，但对证明的主张有异议，后期的门面有变化，前后期的门面不一样，如果门面没有变化，广告牌也不会重做，只有进门后靠左侧的墙未重新隔外，其它都有变化。对证据2的真实性无异议，但不能证明被告的主张，原告提出降租金的理由是因整个市场的租金都在降，是随行就市的结果，并不是说降租金就一定会亏损，再说是否降租金与本案没有关联性，原告提出的损失，并不是3月份一个月的利润，是根据之前五个月的平均利润计算的。对证据3的真实性无异议，但不能证明被告的主张，有用电并不能证明有营业，没有营业，装修期间有工人和员工在店铺，灯还是要亮的，再说装修也是要用电的；从被告提供的电费收据可以看出2016年5月份的电费原告于2016年6月22日向被告缴交，被告辩称原告有欠电费不是事实。
对原、被告双方提供的证据本院分析认定如下：
原告福建海华提供的证据1和2，经被告质证，对证据的真实性没有异议，本院认为，上述证据形式和来源合法，内容真实，可以作为本案定案的依据。原告福建海华提供的证据3和5，能够客观真实反映出原、被告双方在终止租赁合同后，原告因搬迁、装修新的店面专柜所付出的费用及在此期间的损失情况，与本案有关联性，本院予以确认。原告福建海华提供的证据4，系其单方自行制作的文书材料，没有其他证据相互印证，不足以证明原告在此期间利润损失的数额，对该项证据本院不予采纳。对被告提供的3项证据，经原告质证对证据的真实性无异议，能够证实原告现租赁的店面与原租赁的店面的形状、位置范围有所变动；原、被告双方在履行租赁合同期间的租金有调整；新的店面装修期间原告用电量变化不大；原告已缴清了所欠被告的电费款。
根据本院已予以确认的证据及法庭调查，对本案事实作如下认定：
2014年10月20日，原告福建海华与被告广东海航乐万家签订了《专柜租赁合同》一份，被告将其租赁取得的永定分店（位于龙岩市××××区锦绣华庭一层）内的柜台一间转租给原告用于经营药品和保健品，租赁期限为2015年1月1日至2021年12月31日，专柜面积为100平方米，月租金50元/平方米，合计人民币5000元（2015年8月1日起月租金调整为3000元）。租赁合同签订后，原告按被告的装修标准对专柜进行了装修，并向被告交纳质量保证金2000元及租金保证金5000元；原告在经营期间未发生商品质量事故，依约交纳租金。2016年5月，涉案房屋原出租人告知原告，其店铺出租的有效期限截至2016年5有31日止，要求原告在期限到期后立即终止合同，搬离店铺。
原告与被告签订《专柜租赁合同》时，被告明确告知原告其有权将涉案房屋出租至2021年12月31日，原告后来才得知：出租房屋系陈明淦开发的，原产权登记在陈明淦名下，后转让给他人。转让后陈明淦依承诺将出让后的房屋承租回来出租给被告经营综合性商场，出租期限至2016年5月31日止，被告又将其中的一个专柜出租给原告。
原告为了继续经营，与开发商陈明淦及房屋实际产权人另行协商签订租赁协议，从2016年6月至7月进行停业整改，按出租人的要求，将原租赁的“L”型店面拆墙、取直、加深成“长方形”店面，花去拆墙、店内墙壁粉刷吊顶、添置柜台、搬迁等整改费用20293元，布置电线电缆费用12536元，广告牌制作及墙壁、柱子贴背胶费5121元，在停业期间继续雇请原店内员工出勤值班看护店内财物支付工资18416元。2016年6月22日，原告已向被告缴清了双方发生租赁关系期间的电费，被告未向原告返还质量保证金2000元及租金保证金5000元。
本院认为，原、被告双方签订的《专柜租赁合同》，意思表示真实，合法有效，双方本应依法履行。由于被告广东海航乐万家隐瞒事实，违背诚信原则，导致合同无法继续履行，被提前解除，合同的权利义务被逼终止，被告已构成违约。原告为了继续经营，采取其他补救措施，与他人另行签订租赁合同，有权要求被告赔偿损失、返还质量保证金及租金保证金。现原告要求被告赔偿因店面拆墙、店内墙壁粉刷吊顶、添置柜台、搬迁等整改费用20293元，布置电线电缆费用12536元，广告牌制作等费用5121元，在停业期间雇请员工看护店内财物支付工资的18416元，并返还质量保证金2000元及租金保证金5000元，理由正当，证据充分，应予支持。但要求被告赔偿营业利润损失40260元的证据不足，况且与原告自行向被告提交的降租申请自相矛盾，只能酌情确认营业利润损失10000元。被告拒付赔偿、返还质量保证金及租金保证金的抗辩意见，理由欠妥，不能成立，本院不予采信。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、终止原告福建海华医药连锁有限公司与被告广东海航乐万家连锁超市有限公司签订的《专柜租赁合同》的履行；
二、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司赔偿原告福建海华医药连锁有限公司因店面拆墙、店内墙壁粉刷吊顶、添置柜台、搬迁等整改费用20293元，布置电线电缆费用12536元，在停业期间雇请员工看护店内财物支付工资的18416元，广告牌制作等费用5121元，营业利润损失10000元，合计人民币66366元；
三、被告广东海航乐万家连锁超市有限公司返还原告福建海华医药连锁有限公司质量保证金2000元及租金保证金5000元，合计人民币7000元；
以上二项给付款项限于本判决生效之日起十日内付清。
如果被告广东海航乐万家连锁超市有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2600.80元，因适用简易程序审理减半收取1300.40元，由原告福建海华医药连锁有限公司负担379.73元，由被告广东海航乐万家连锁超市有限公司负担920.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 戴庆福
二〇一七年六月二十七日
代理书记员 阙庆琳
附注：本案适用的主要法律条款和执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。