广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1282号
原告（反诉被告）：江儒灿，男，汉族，×年×月×日出生，住广东省广州市荔湾区。
原告（反诉被告）：张结珍，女，汉族，×年×月×日出生，住广东省广州市荔湾区。
两原告共同委托代理人：林世彬，系广东南天明律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：王少猛，系广东南天明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：向瑞祥，男，汉族，×年×月×日出生，住广东省广州市白云区。
委托代理人：黄敏东，系广东中天律师事务所律师。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年10月14日、2016年3月17日二次公开开庭进行了审理，原告江儒灿、两原告共同委托代理人王少猛、被告向瑞祥及其委托代理人黄敏东均到庭参加二次庭审，两原告共同委托代理人林世彬到庭参加第一次庭审。诉讼中，本院根据被告申请委托评估，评估期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：两原告是位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁2806房的房屋所有权人。原告江儒灿与被告向瑞祥是朋友关系。2012年7月，原、被告达成口头房屋买卖合同，约定被告以610000元受让上述原告房屋，过户产生的税费由被告负担，被告在2012年10月31日前分三期付清购房款。2012年8月6日，被告以银行转账方式支付购房款200000元，并开始使用装修该房屋。此后，原告多次致电被告支付剩余购房款，被告一直未支付，且一直使用该房屋至今。故起诉请求法院判令：1.解除原、被告口头签订的关于位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房的房屋买卖合同；2.被告立即返还位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房屋予原告；3.被告向原告支付自2012年8月1日起被告实际返还房屋之日止按每月1500元标准计算的房屋使用费；4.诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：原、被告系朋友关系，原告自2008年开始到被告经营的档口购买药材，至2011年累计欠款约120000元。被告向原告追讨该款项时，原告提出将位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房屋卖给被告，用货款抵偿一部分房款，当时该房屋为原告在1997年购买，烂尾10多年，至2011年才办理房产证，交楼时门窗全无，为毛坯房。经协商，原、被告达成口头协议，将上述房屋作价320000元出售给被告，税费各负，抵扣原告所欠货款后，被告另向原告支付购房款200000元。2012年3月11日，原、被告一起到物业管理公司，告知该房屋已卖给被告，由被告进行装修，被告缴清此前拖欠的全部管理费。被告花费约120000元对房屋进行了装修，并于2012年8月入住，被告入住时，向原告要求银行账号，向原告银行账户转账200000元，原告将房屋的房产证原件全部交给了被告。因当时佛山地区限购，且原告不愿意交纳营业税，原、被告协商待房产证满5年和佛山地区取消限购政策后再办理房屋过户手续。2015年5月1日，佛山地区取消限购，房价开始上涨，原告开始无理要求解除双方房屋买卖合同关系。被告要求继续履行双方房屋买卖合同，即使按2012年8月市场评估价，被告也愿意向原告支付剩余购房款。故反诉请求法院判令：1.原告协助被告办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房的交易过户登记手续；2.反诉费由原告承担。
针对被告反诉，两原告辩称：被告反诉无事实和法律依据，被告主张的事实与客观事实也不符。2012年1月，被告先提出向原告承租上述房屋，双方口头约定租金标准按每月1500元计算，物业管理费和装修费用由被告负担，被告开始装修房屋，在此过程中，被告以装修为名要求向原告出借房产证原件给被告到物业管理公司办理装修手续，原告在出借房产证原件给被告后，被告至今未归还房产证原件给原告。后来被告提出要购买上述房屋，但双方口头达成交易价格为610000元而非320000元，但被告在2012年8月6日向原告支付购房款200000元后，再未支付剩余购房款。被告称以药材价款抵扣购房款无事实依据，根本不存在抵扣事实。被告称当时双方达成协议约定购房款价为320000元有违常理，1997年，原告向南矿集团购买上述房屋时房价是310000元，2011年1月，原告通过中介机构出售该房屋，房价为610000元，根本不可能以320000元价格将该房屋出售给被告。现被告已无力支付剩余购房款，故请求法院驳回被告反诉请求。
诉讼中，两原告共同举证如下：
1.两原告身份证，证明两原告诉讼主体资格。
2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3.房地产权证，证明涉诉房屋属于两原告所有。
4.房屋买卖合约，证明原告此前准备以610000元价格出售房屋。
5.中国工商银行明细信息2份，证明被告在2012年8月6日向原告支付购房款20万元。
6.商品房买卖合同、发票，证明原告在1997年购买房屋价格为310000元，被告主张在2012年以320000元购买房屋的说法有违常理。
诉讼中，被告举证如下：
1.佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据，证明在2012年3月11日，原、被告到物管公司办理交付房屋手续，被告在当日进入房屋进行装修。
2.佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据16份和一份证明，证明自2012年3月1日开始由被告支付物业管理费，并替原告垫付了此前拖欠的物业管理费，被告交纳物业管理费至今，一直在使用房屋。
3.房地产权证原件，证明被告在付清200000元购房款给原告后，原告把该房产证原件交付给被告。
4.照片6份，证明房屋在被告装修房屋后的状况，相邻的房屋尚未装修的情形与原告交付房屋给被告时房屋的情形一致。
诉讼中，经被告申请，本院依法委托评估机构出具评估报告一份。
经庭审质证，被告对两原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对两原告提供的证据3真实性无异议，本院确认此证据的真实性。被告对两原告提供的证据4有异议，认为与本案无关，无法证明原告主张，该合同并未实际履行。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对两原告提供的证据5无异议，确认转账200000元购房款给原告。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对两原告提供的证据6真实性无异议，但认为1997年房价比较高，无法证明原告主张的证明内容，且被告购买房屋时仍是破烂的毛坯房。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对被告提供的证据1真实性、合法性和关联性均有异议，认为被告未提交原件，根本不存在2012年3月11日原、被告到物管公司办理交付房屋手续的情况。经审查，收据加盖有物业公司公章，本院确认其真实性。两原告对被告提供的证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告并不是为原告垫付物业管理费，双方曾约定被告承租房屋期间由被告支付物业管理费，故不存在被告垫付问题。经审查，本院确认此组证据的真实性。两原告对被告提供的证据3真实性无异议，关联性有异议，认为当时被告提出需房产证原件出示给物业管理公司办理装修手续，故向原告借房产证原件，被告至今未归还，不是被告所称因被告付了购房款而原告交付房产证原件给被告。经审查，两原告质证理由不合情理，其质证意见本院不予采纳，确认此证据的证明力。两原告对被告提供的证据4有异议，认为照片没有显示拍摄时间，拍摄的内容不能证明涉诉房屋的现状，被告以相邻房屋的照片无法证明涉诉房屋的现状，也无法证明被告装修涉诉房屋前的现状。经审查，两原告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。原告认为评估是被告申请，故对评估报告不同意发表质证意见；被告对评估报告真实性无异议，合法性有异议，认为评估报告未列明采样价格明细，未考虑当时限购政策地房价的影响，评价过高。经审查，评估机构鉴定人员出庭接受了当事人的质询，认为报告是根据市场价格确定，故本院确认该评估报告真实性。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
1997年5月23日，两原告与原广东省南海市南矿集团实业有限公司签订《银海花园商品房买卖合同》，由两原告购买位于黄岐银海花园银晖座第×层×号房屋，房屋建筑面积82.85平方米，成交价317833元。2011年3月25日，佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房办理房地产权证，登记产权人为两原告，登记建筑面积为75.23平方米，房屋编号为8280704205246。
2012年年初，原、被告达成口头协议，由两原告将上述房产出售给被告，随后被告即进行装修，并在2012年3月交纳2011年1月至2012年3月物业管理费。2012年8月初，被告入住上述房屋，并在2012年8月6日通过银行转账支付了购房款200000元予原告，原告将房产证原件交给被告保管。此后，被告一直交纳物业管理费至今。
2015年8月31日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经被告申请，本院依法委托评估机构对上述房屋在2012年8月市场价格进行评估，评估价为516078元，被告预付评估费3000元。经询问，被告同意以该评估价作为房屋交易价格。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告均确认在2012年双方就涉讼房屋的买卖达成口头协议，本院予以确认，并据此认定原、被告之间形成合法有效房屋买卖合同关系，应受法律保护。原告并未提供合法有效证据证明房屋交易价格为610000元，也未证明经其催讨后被告仍拒绝支付购房款，本院据此认定被告并无根本违约行为，现原告以被告逾期支付购房款构成根本违约为由请求解除双方房屋买卖合同、被告返还房屋并支付使用费的诉讼请求均不能成立，本院均不予支持。原、被告达成房屋买卖合同后被告即对房屋进行装修并一直居住使用至今，为维护交易稳定，被告主张继续履行房屋买卖合同合情合理，本院予以支持。被告虽主张房屋交易价格为320000元且已以货款120000元冲抵部分购房款，但对此未能提供任何合法有效证据予以证明，本院也不予确认，从公平合理角度，本院以被告入住房屋的时间即2012年8月该房屋的市场价格作为房屋的买卖价格，即认定原、被告对涉讼房屋的成交价为516078元。虽然被告尚欠购房款316078元未支付给原告，但因原、被告对房屋的过户时间和支付购房款时间并无前后约定，本院确认原告过户义务和被告支付购房款义务均为到期义务，经催告后均应及时履行。现被告反诉要求原告过户合法合理，本院予以支持，被告应支付的剩余购房款原告可另行主张权利。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第六十二条第一款第（二）、（四）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）江儒灿、张结珍应于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银晖阁×房（房屋编号为8280704205246）变更登记至被告（反诉原告）向瑞祥名下；
二、驳回原告（反诉被告）江儒灿、张结珍的全部诉讼请求。
本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取6177.5元（两原告已预交），由两原告负担。反诉受理费25元（被告已预交），由被告负担。评估费3000元（被告已预交），由原、被告各负担一半，即原告江儒灿、张结珍应于本判决生效后十日内支付评估费1500元予被告向瑞祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一六年四月八日
书记员 谭国敏