＼n甘肃省天水市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）天民二初字第19号＼n原告天水昌泰实业有限责任公司，住所地甘肃省秦安县＼n法定代表人王新跃，该公司经理。＼n委托代理人杨永明，甘肃纪元律师事务所律师。＼n被告天水联众房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦安县＼n法定代表人安满德，该公司经理。＼n委托代理人罗保生，男，住甘肃省秦安县＼n委托代理人宋德田，甘肃合睿律师事务所律师。＼n原告天水昌泰实业有限责任公司（以下简称昌泰公司）与被告天水联众房地产开发有限公司（以下简称联众公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，甘肃省秦安县人民法院于2014年1月6日立案受理，在该案审理过程中，昌泰公司申请对涉案土地上房屋进行了价值评估，评估总价为2204500元。甘肃省秦安县人民法院认为案件诉讼标的已超过其管辖范围，且该案与本院已经受理的（2014）天民二初字第16号联众公司与昌泰公司建设用地使用权转让合同纠纷一案属同一法律关系产生，由同一法院审理更为妥当，遂将案件移送本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昌泰公司的法定代表人王新跃及委托代理人杨永明、被告联众公司的委托代理人罗保生、宋德田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告昌泰公司诉称：2009年8月15日，原告与被告签订了土地转让合同，约定原告将自己拥有的位于秦安县解放路（原百货公司前大楼和中院）用地转让给被告，土地使用权及地面所有附着物转让总价5200000元，分三笔付清，双方签订合同时付3000000元，合同签订之日至2009年9月15日内付1200000元，余款1000000元在2009年12月25日前付清。合同签订后，原告在2009年8月16日向被告移交了土地及所有附着物。然而被告未按合同约定的付款期限履行义务，第一笔款在2009年8月17日、8月26日分两次支付3000000元，此后到合同约定的最后一笔付款期限届满时分文未付，直至2011年9月29日分多次才向被告支付了80多万元。原告为催要后两笔转让款，分别以电话、特快专递及亲自派人上门通知等方式多次进行催要，但被告却以拖延、躲避等多种方式故意不履行合同义务。无奈之下，原告于2012年5月25日以书面通知的形式解除了与被告的土地转让合同，该通知被告已在2012年6月4日前收到，收到后未提出异议，也没有向法院或者仲裁机构提出请求确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项和第九十六条第一款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原告与被告之间的土地转让合同已于2012年6月4日依法解除。该土地转让合同解除已得到甘肃省天水市中级人民法院（2013）天民二初字第14号民事判决和甘肃省高级人民法院（2013）甘民一终字第251号民事判决的确认。原告认为，被告严重违约，致使原告依法解除了土地转让合同，原告的大楼和房子被被告拆除，导致几年间原告无法正常经营，造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，请求：一、判令被告归还原告土地，并恢复土地及地上附着物原状；二、判令被告赔偿原告停业损失1716570.24元，并承担违约金260000元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，昌泰公司将其第一项诉讼请求变更为：判令被告归还原告土地，赔偿被拆除房屋的损失2204500元。＼n被告联众公司当庭辩称：一、被告拆除涉案土地上房屋是征得原告同意的，故不存在赔偿的问题。二、原告不依约向被告交付房产证及土地证造成涉案土地转让合同被解除，被告基于先履行抗辩权才拒绝支付剩余转让款，故本案中违约方是原告，而非被告，原告的诉讼请求均不能成立，应依法驳回。＼n本院经审理查明：2009年8月15日，昌泰公司（甲方）与联众公司（乙方）签订土地转让合同一份，主要内容为：一、甲方将自己拥有的位于秦安县解放路（原百货公司前大楼及中院）用地（面积以土地证为准）转让给乙方。二、土地使用及地面所有附着物转让总价为5200000元，分三次支付：双方签约时乙方即付给甲方3000000元，自签订合同之日起，即2009年8月15日至2009年9月15日之内付第二笔1200000元，余款1000000元在2009年12月25日之前一次付清。自签订合同之日起，乙方承担甲方未付款2200000元利率，月息1分，按月结付。三、乙方负责办理土地证及房产证过户手续，过户期间发生的一切费用由乙方承担。甲方确保该土地使用权权属清晰，并负责提供该土地使用权过户手续及资料。四、甲方在乙方受让该土地、房产使用权转让资金首付3000000元到位后，将该土地及房产移交至乙方接管。五、如因一方违约导致合同不能履行，则由违约方承担赔偿对方全部损失并承担转让总价款5%的违约金。土地转让合同签订的第二天，昌泰公司向联众公司移交了本案所涉土地及房产。联众公司接收涉案土地及房产后，经昌泰公司同意，拆除了地上建筑物，并在部分土地上进行了开挖作业，现已停工，剩余土地用于出租经营。截止2011年9月29日，联众公司共向昌泰公司支付3890000元，昌泰公司从联众公司拉走了价值17155元酒类物品，诉讼中双方同意该笔费用在未付土地转让款中扣减。因未收到剩余款项及利息，昌泰公司在2012年5月8日、5月25日通过邮政专递方式，向联众公司法定代表人安满德发出解除土地转让合同、归还土地并赔偿损失的通知，昌泰公司法定代表人王新跃分别在2012年5月21日、6月4日与安满德就相关事宜通过电话进行了联系，通话中安满德认可收到了联众公司解除合同通知。因土地返还及损失问题，昌泰公司以联众公司及其股东康峰为共同被告，向本院提起诉讼，请求确认其与联众公司签订的土地转让合同已经解除，并判令联众公司赔偿经济损失3363000元，如被告康峰抽逃联众公司的资产，由康峰承担补充责任。本院依法立案受理该案，案号为（2012）天民二初字第16号。在该案诉讼中，康峰提起反诉，请求依法确认昌泰公司解除土地转让合同无效。2013年1月31日，昌泰公司向本院递交撤诉申请，请求撤回其对联众公司及康峰的起诉，本院依法作出（2012）天民二初字第16号民事裁定予以准许。2013年3月15日，本院以（2012）天民二初字第16-1号民事裁定书驳回了康峰的反诉。后因纠纷一直未能解决，联众公司作为原告，以昌泰公司为被告，向本院提起诉讼，请求确认双方签订的土地转让合同有效，判令昌泰公司提供土地过户申请及相关过户手续，并承担联众公司经济损失2200000元，该案案号为（2013）天民二初字第14号。本院经审理认为，联众公司在收到昌泰公司发出的解除合同通知后，未依照合同法及相关司法解释的规定，在异议期内向人民法院或仲裁机构提出请求确认解除合同效力的主张，故土地转让合同已经解除，遂做出（2013）天民二初字第14号民事判决，驳回了联众公司的诉讼请求。联众公司不服本院（2013）天民二初字第14号民事判决，向甘肃省高级人民法院提起上诉，甘肃省高级人民法院经审理后，做出（2013）甘民一终字第251号民事判决，驳回了联众公司的上诉，维持原判。＼n另查明，在甘肃省秦安县人民法院审理本案期间，根据昌泰公司的申请，甘肃省秦安县人民法院委托甘肃智信房地产咨询评估有限公司对涉案地上建筑物的价值进行了评估，评估结果为2204500元。＼n上述事实有当事人庭审陈述及下列证据证据在卷证实：＼n（一）双方共同提交的证据：土地转让合同；＼n（二）原告昌泰公司提交的证据：＼n1、移交清册一份；＼n2、2012年5月24日解除合同通知书一份；＼n3、本院（2013）天民二初字第14号民事判决书；＼n4、甘肃省高级人民法院（2013）甘民一终字第251号民事判决书；＼n5、甘肃智信房地产咨询评估有限公司作出的《房地产估价报告》；＼n（三）被告联众公司提供的证据：付款凭证。＼n本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就本案而言，在涉案土地转让合同解除后，昌泰公司与联众公司均可依法主张自己的合法权益，因联众公司已经另案提起了要求昌泰公司返还已支付转让款、赔偿损失等诉讼请求，故本案仅审理昌泰公司要求联众公司返还土地、赔偿被拆除房屋及停业损失并承担违约金的诉讼请求能否成立。＼n一、关于联众公司应否返还涉案土地并赔偿被拆除房屋的问题。＼n依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的法律后果有三：一是尚未履行的，终止履行；二是已经履行的，恢复原状、相互返还；三是可请求赔偿损失。本案中，在双方土地转让协议解除后，联众公司应依法将涉案土地及地上附着物房屋返还给昌泰公司，但根据已查明的事实，涉案土地上房屋已被联众公司拆除，客观上无法返还，只能以货币方式赔偿。庭审中昌泰公司提供了《房地产估价报告》，证明被联众公司拆除的房屋价值为2204500元，联众公司质证认为，拆除房屋是经过昌泰公司同意的，且该评估报告将上世纪60年代所建旧房市场价值确定为2204500元明显不当。经审查，该评估报告为昌泰公司向甘肃省秦安县人民法院提出申请，该院委托甘肃智信房地产咨询评估有限公司作出，评估机构在评估时参照了与被拆除房屋同区域、同结构、同类型、建筑年代相近或相同建筑物，大致还原地上建筑物实际状况，在充分考虑房屋被拆除前后房地产市场价格水平及秦安县房屋征收补偿标准等因素后确定了评估价格。联众公司未对评估机构及评估人员的资质及评估程序提出异议，仅以房屋建成年限过久且在评估时已被拆除为由，对最终评估结果不予认可，但未能提出支持自己主张的证据，依法应承担相应法律后果，故本院对昌泰公司提供的《房地产估价报告》依法予以采信。在联众公司向昌泰公司返还涉案土地的同时，还应向昌泰公司支付被拆除房屋价款2204500元。＼n二、关于合同履行中联众公司是否存在违约行为，应否支付违约金的问题。＼n根据已查明的事实，联众公司未依照合同约定支付转让价款。联众公司称未付款的原因是昌泰公司未依约交付房产证及土地证，故联众公司是在依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行抗辩权指的是当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。先履行抗辩权的构成要件有三：一是须双方当事人互负债务，二是两个债务须有先后履行顺序，三是先履行一方未履行或其履行不合债的本旨。本案中双方签订的土地转让合同对联众公司付款时间约定明确，也规定了联众公司首付3000000元后昌泰公司移交土地及房产的义务，但并未明确约定支付余款以昌泰公司交付土地证及房产证为条件，即昌泰公司交付证照与联众公司支付余款之间并无先后履行顺序，不符合构成先履行抗辩权的要件，故联众公司关于其行使先履行抗辩权的主张依法不能成立。联众公司未按照合同约定期限支付转让价款，导致土地转让合同被昌泰公司依法行使合同解除权解除。在法定解除的情况下，因违约导致合同解除的，合同中的违约金条款继续有效，故联众公司应依照土地转让合同的规定，承担支付转让总价款5%，即5200000元×5%=260000元违约金的责任，昌泰公司的此项诉讼请求依法成立。＼n三、关于昌泰公司主张的停业损失1716570.24元能否成立的问题。＼n对此问题，昌泰公司仅提供了一份租金损失计算表。经审查，该证据系昌泰公司单方制作，属证据中的当事人陈述，无其他证据进一步证实其举证主张，故昌泰公司所举证据不足以支持其停业损失为1716570.24元的诉讼请求，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，昌泰公司应承担举证不能的法律后果。＼n综上，原告昌泰公司关于要求联众公司返还土地、赔偿被拆除房屋并承担违约金的诉讼请求成立，请求判令联众公司支付停业损失的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、由被告天水联众房地产开发有限公司向原告天水昌泰实业有限责任公司返涉案还土地转让合同约定的秦安县解放路（原百货公司前大楼及中院）土地，并赔偿天水昌泰实业有限责任公司被拆除房屋价款2204500元；＼n二、由被告天水联众房地产开发有限公司向原告天水昌泰实业有限责任公司支付违约金260000元；＼n以上两项均在本判决生效之日起十五日内履行完毕。＼n三、驳回原告天水昌泰实业有限责任公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费40249元，由天水昌泰实业有限责任公司负担16502元，由天水联众房地产开发有限公司负担23747元。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。＼n审判长杨宏权＼n审判员李虓晖＼n代理审判员朱金平＼n二〇一四年五月二十九日＼n书记员郭子菲