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海南省儋州市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)琼9003执异37号
海南省儋州市人民法院
执行裁定书
（2018）琼9003执异37号
案外人：郭斌，男，汉族，1987年8月15日出生，住海南省海口市美兰区群贤路下贤二村656号，身份证号码：460102198708150312。
申请执行人：海南金铖典当有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨大道15号。
法定代表人：杜伟，该公司总经理。
被执行人：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇人民中路385-387号。
法定代表人：王立福，该公司董事长。
在本院执行申请执行人海南金铖典当有限公司（以下简称金铖公司）与被执行人海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂公司）公证债权文书纠纷一案中，案外人郭斌对本院查封兴茂公司名下位于海南省儋州市美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米（儋州市北部湾大道与中兴大道交汇北200米处）“顺心花园”工程项目1、2号楼第22号商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人（异议人）郭斌称，一、异议人于2015年2月2日与被执行人兴茂公司签订了商品房买卖合同，向其购买了其名下位于海南省儋州市美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米（儋州市北部湾大道与中兴大道交汇北200米处）“顺心花园”工程项目1、2号楼21、22、23号商铺，并已支付了大部分购房款，其中第22号商铺已支付完全部购房款。上述商铺至今尚未办理房产证。异议人有《商品房买卖合同》、《购房发票》等证据可以证明异议人系被查封的22号商铺的实际权利人，法院对22号商铺的查封行为损害了异议人的合法权益，请求法院予以解除查封；二、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，查封被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，发现超标查封的，人民法院应当及时解封对超额部分财产的查封。在本案中，法院查封的4个商铺价值已经超过了执行债权金额，解除22号商铺的查封并不影响申请执行人执行债权的实现。综上，请求解除对上述22号商铺的查封，中止执行。
本院查明，2014年7月24日，海南省儋州市公证处作出（2014）儋证内字第668号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对金铖公司、兴茂公司、儋州海溪置业开发有限公司、王立福签订的（2014）金抵当字第002号《房地产在建工程抵押典当合同》进行公证并赋予其强制执行效力。2014年7月28日，兴茂公司将其名下位于海南省儋州市美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米（儋州市北部湾大道与中兴大道交汇北200米处）“顺心花园”工程项目1、2号楼商铺（一至二层）第12、15、22、25号抵押给金铖公司，并办理抵押登记（抵押登记证明号：15477）。
因兴茂公司未能依约履行《房地产在建工程抵押典当合同》约定义务，2016年4月5日，经金铖公司申请，海南省儋州市公证处作出（2016）儋州证字第455号《执行证书》，依据该《执行证书》，兴茂公司应偿还金铖公司借款本金2000000元及利息560000元（暂算至2016年3月28日止）。金铖公司依据该发生法律效力的执行证书向本院申请强制执行。
2016年6月21日，本院作出（2016）琼9003执332号执行裁定，裁定查封被执行人兴茂公司名下位于海南省儋州市美扶区海榆西线港外公路入口处向南200米（儋州市北部湾大道与中兴大道交汇北200米处）“顺心花园”工程项目1、2号楼商铺（一至二层）第12、15、22、25号（抵押登记证明号：15477）。
另查明，2015年2月2日，案外人（异议人）郭斌与兴茂公司分别签订三份《商品房买卖合同》，约定郭斌向兴茂公司购买兴茂公司“顺心花园”第二幢1至2层第21、22、23号商铺，商铺价款分别为862399.6元、718775.9元、818824.5元。2015年2月5日，兴茂公司出具《委托函》委托儋州海溪置业开发有限公司收取顺心花园一期21、22、23号铺面预付款1500000元，同日郭斌向儋州海溪置业开发有限公司汇入商铺预付款共1500000元，兴茂公司于当日向郭斌出具收取22号、23号商铺购房款发票。上述商铺均未办理过户登记，案外人也未实际占有房屋。
本院认为，根据法律规定，当事人必须履行发生法律效力的裁判文书确定的义务。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。因被执行人兴茂公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院有权裁定查封其名下“顺心花园”工程项目1、2号楼（一至二层）第22号商铺。虽然被执行人兴茂公司与案外人郭斌签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给案外人，但该房屋所有权尚未转移，房屋仍登记在被执行人名下，且案外人也未实际占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院查封该商铺符合法律规定。同时，根据本案查明事实，2014年7月28日被执行人兴茂公司已将包括案涉22号商铺在内的4间商铺抵押给申请执行人金铖公司，并办理了抵押登记，抵押权已依法设立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，金铖公司对案涉22号商铺依法享有担保物权，有权就该财产优先受偿，案外人郭斌提出排除执行异议，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人郭斌的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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案件唯一码
审 判 长 黄玲妍
审 判 员 林淑芳
审 判 员 陈赵雄
二〇一八年三月九日
书 记 员 陈文玲
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于
适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
审核：黄玲妍撰稿：黄玲妍校对：陈文玲印制：符玉萍
海南省儋州市人民法院2018年3月9日印制
# （共印10份）