北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4440号
上诉人（原审原告）北京贝琪床上用品制作有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院7室。
法定代表人刘书义，董事长。
委托代理人田宝忠，男，1967年3月3日出生，北京贝琪床上用品制作有限公司职员。
委托代理人黄刚，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴剑飞，男，1977年2月4日出生。
上诉人（原审被告）叶林木，男，1970年5月6日出生。
吴剑飞、叶林木之委托代理人周枫，北京市威正律师事务所律师。
上诉人北京贝琪床上用品制作有限公司（以下简称贝琪公司）与上诉人吴剑飞、叶林木因返还原物纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第01721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
贝琪公司在原审法院诉称：案外人田宝忠系贝琪公司经理，2009年5月15日田宝忠与叶林木签订房屋租赁合同一份。合同约定，田宝忠将属于贝琪公司所有的位于北京市昌平区王府路平西府村北闲置库房房屋大约1300平方米左右租赁给乙方商业使用。双方约定自2009年5月15日至2019年5月15日止，租期为10年，第一年租金为26万元，第二年至第五年租金为28万元，从第六年开始，每年递增5％，双方在合同中约定了违约责任。叶林木在履行合同过程中，未能按时缴纳房屋租金。案外人田宝忠于2014年诉至北京市昌平区人民法院就上述房屋要求与叶林木解除租赁合同并给付房屋租金，北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10527号民事判决书以“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”为由驳回了田宝忠的诉讼请求。另，贝琪公司原名称为北京贝琪床上用品设计制作有限公司后变更为贝琪公司。贝琪公司认为，案外人田宝忠以个人名义与叶林木签订合同，虽被法院认定无效，但叶林木至今仍然占用属于贝琪公司所有的房屋，且租金一直未能支付给贝琪公司。贝琪公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查，叶林木系房屋租赁合同签订人，叶林木与吴剑飞系合作关系，该房屋的实际使用人系吴剑飞。贝琪公司就租金给付问题与叶林木协商，未达成一致意见，无奈，诉至法院，请求：1、判令叶林木、吴剑飞将位于北京市昌平区北七家镇平西府村北房屋1500平方米（以下简称诉争房屋）返还给贝琪公司；2、判令叶林木、吴剑飞给付自2013年5月15日至腾退之日止的房屋使用费（房屋使用费按现值评估价给付）及按同期银行贷款利率的四倍支付利息；3、判令叶林木、吴剑飞将占用贝琪公司的房屋恢复原状；4、本案诉讼费由叶林木、吴剑飞承担。
叶林木、吴剑飞在原审法院辩称：不同意贝琪公司的诉讼请求。1、我们认为贝琪公司基于物权起诉叶林木、吴剑飞没有法律依据。贝琪公司的经理田宝忠与叶林木于2009年5月15日就涉案房屋签订租赁合同，租期是十年。该合同尚未解除，也尚未被法院确认无效，即使在之前的诉讼中，法院在本院认为部分认定田宝忠与叶林木合同无效，田宝忠与叶林木就合同无效后的相关事宜并未协商一致，也未有法院文书就田宝忠与叶林木合同无效做出判决。贝琪公司起诉叶林木、吴剑飞返还房屋缺乏法律依据。吴剑飞是基于叶林木与田宝忠签订了租赁合同，后与叶林木进行合作，对涉案房屋进行使用，吴剑飞不是本案适格的被告。因贝琪公司起诉的案由是返还原物，田宝忠并非本案的当事人，叶林木、吴剑飞也无法就与田宝忠的纠纷向贝琪公司提出反诉，叶林木、吴剑飞坚持认为叶林木与田宝忠合同纠纷解决后，贝琪公司才可以行使诉权。2、田宝忠作为贝琪公司的经理，其与叶林木签订租赁合同，必然得到贝琪公司的授权或贝琪公司的认可追认田宝忠与叶林木的租赁行为，即贝琪公司在明知田宝忠与叶林木存在纠纷的情况下其起诉违反程序，也不便于纠纷解决，如田宝忠与叶林木确认无效仍牵涉租赁物附属装修等相关事宜。在田宝忠与叶林木、吴剑飞就涉案房屋纠纷未解决之前，贝琪公司无权诉叶林木、吴剑飞。吴剑飞不是本案适格的被告。本案涉案房屋的使用权人是叶林木，基于与田宝忠签订的租赁合同而取得。从合同相对性讲，吴剑飞不是本案适格的被告。
关于具体诉求：第一项诉求，就贝琪公司提交的证据看，无法证明贝琪公司系涉案房屋的权利人，贝琪公司的第一项诉求坐落不清，我们认为诉求不明确。第二项诉求，没有法律及合同依据。其标准更是主观臆断。关于标准问题主要参考我方对鉴定报告的质证意见。我们同意按照叶林木与田宝忠签订的合同标准支付房屋使用费，但前提是田宝忠放弃向我方主张房屋使用费的权利。北京市昌平区人民法院之前的判决中认定了叶林木与田宝忠的合同无效，其主要依据是涉案房屋未取得相关部门审批，即无论是贝琪公司或是田宝忠均无权对涉案房屋进行出租更无权收取房租及使用费等收益，贝琪公司按照鉴定报告参照合法出租、商业标准主张权利没有依据。第三项诉求，叶林木与田宝忠合同签订后，根据合同对涉案房屋进行了装修、翻建，叶林木对涉案房屋使用多年，贝琪公司作为产权方对此明知并同意，通过其默认的行为应视为对田宝忠与叶林木合同的追认。在叶林木与田宝忠纠纷未解决之前，贝琪公司无权要求我方返还原物并恢复原状。另我方保留对田宝忠索赔及追偿的权利。
原审法院经审理查明：2009年5月15日，田宝忠（甲方）与叶林木（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将公司闲置库房房屋大约1300左右平方米租给乙方商业使用，租赁期为十年，自2009年5月15日至2019年5月15日止。第一年租金为26万元，第二、三、四、五年租金为28万元。第一年乙方在东面隔开约100平方米给甲方使用，年租金为26万元，一年后甲方如搬出给乙方使用，由此从第二年开始年租金递增为28万元，后五年即第六年开始，每年递增5％。2015年5月15日至2016年5月15日租金为29.4万元；2016年5月15日至2017年5月15日租金为30.8万元；2017年5月15日至2018年5月15日租金为32.2万元；2018年5月15日至2019年5月15日租金为33.6万元；2019年5月15日至2020年5月15日租金为35万元。经查，涉诉房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村北，涉诉房屋原为贝琪公司的厂房，所占土地的使用权人为北京贝琪床上用品设计制作有限公司（后更名为北京贝琪床上用品制作有限公司）。经询问，贝琪公司与叶林木、吴剑飞表示涉诉房屋的建设未取得相关审批手续。
在审理过程中，贝琪公司与叶林木、吴剑飞均认可涉诉房屋的面积为1500平方米。贝琪公司向法院申请依法对涉案房屋租金标准进行评估，后经过北京市高级人民法院摇号选定北京中资房地产土地评估有限公司作为评估机构，评估机构于2015年11月5日做出《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在2014年12月1日至2015年10月26日的租金标准及金额为房地产租金价值（总价）：217.86万元，房地产租金价值（单价）：4.4元/天.平方米。贝琪公司预付了评估费5000元。
另查一，贝琪公司称田宝忠为贝琪公司的股东和经理。庭审中贝琪公司称，公司与叶林木没有合同关系，田宝忠与叶林木签署的《租赁合同》为个人行为。
另查二，叶林木在承租房屋后与吴剑飞合作经营，并对房屋进行了改建及装修。
另查三，2013年12月25日,田宝忠就其与叶林木签订的《租赁合同》提起诉讼，要求解除与叶林木之间的租赁合同，北京市昌平区人民法院受理后，作出（2014）昌民初字第602号民事判决书，田宝忠不服该判决，依法提出上诉，经北京市第一中级人民法院审理后，裁定发回北京市昌平区人民法院重新审理。北京市昌平区人民法院重新审理后，于2014年11月19日作出了（2014）昌民初字第10527号民事判决书，在该判决书本院认为部分认定了田宝忠与叶林木之间签订的《租赁合同》无效。该判决书已经于2014年12月13日发生法律效力。
以上事实，有《租赁合同》、《集体土地使用证》、《房地产估价报告》、北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10527号民事判决书、现场勘验笔录、鉴定费发票、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因贝琪公司和叶林木、吴剑飞均表示涉诉房屋的建设未取得相关审批手续，因此田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故法院对贝琪公司要求叶林木、吴剑飞返还涉案房屋的请求予以支持。关于叶林木、吴剑飞改造装修的费用问题，经法院释明后，叶林木、吴剑飞未提出相应的主张，叶林木、吴剑飞可另行主张权利。
关于叶林木、吴剑飞是否应当支付使用费的问题，法院认为，田宝忠与叶林木之间签订的《租赁合同》属无效合同，本案贝琪公司作为涉案土地及房屋的使用权人，有权向实际使用人主张使用费用。关于使用费的起算点，法院认为，叶林木、吴剑飞通过签订合同的方式取得了涉案房屋场地的使用权，在该租赁合同被确认无效后的使用费可由贝琪公司主张，该租赁合同被确认无效前的使用费问题应由田宝忠与叶林木另行处理，贝琪公司亦可根据与田宝忠之间的约定另行向田宝忠主张权利。关于使用费的标准，法院认为，估价报告依据改造后的房屋状况对房屋的租赁价格进行了评估，但该房屋是经过叶林木、吴剑飞进行改造后的状态，叶林木、吴剑飞对房屋有一定的投入，如果按照鉴定机构的评估价格支付使用费有失公平，法院参照评估价格及田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》的租金标准酌情确定使用费的标准。贝琪公司主张叶林木、吴剑飞支付利息的请求于法无据，法院对其请求不予支持。
关于贝琪公司要求叶林木、吴剑飞将房屋恢复原状的请求，法院认为，叶林木、吴剑飞在改造时贝琪公司及出租人均未提出异议，故法院对贝琪公司要求叶林木、吴剑飞恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、叶林木、吴剑飞于判决生效后三十日内将位于北京市昌平区北七家镇平西府村北一千五百平方米的房屋返还给北京贝琪床上用品制作有限公司；二、叶林木、吴剑飞于判决生效后三十日内支付北京贝琪床上用品制作有限公司以一千五百平方米为基数，按照每日每平方米一元五角的标准，自二○一四年十二月十四日起至本判决生效之日止的房屋使用费；三、驳回北京贝琪床上用品制作有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
贝琪公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判支持我方原审第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：1、原审法院不支持2013年5月15日至2014年12月14日期间的租金，没有事实和法律依据；2、诉争房屋租金为每平方米每天4.4元，一审法院酌定1.5元，有失公平；3、我方未提出异议不影响对方对诉争房屋恢复原状。
吴剑飞、叶林木亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回对方全部诉讼请求。事实与理由：1、贝琪公司与田宝忠恶意串通；2、一审遗漏了当事人田宝忠；3、房屋使用费应当参照田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》约定的租金标准。
本院认为，本案的争议焦点一在于贝琪公司是否有权要求吴剑飞、叶林木腾退房屋，焦点二是诉争房屋的房屋使用费的起算时间和标准如何确定。
关于焦点一，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。叶林木、吴剑飞基于田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》占有诉争房屋，但因诉争房屋的建设未取得相关审批手续，因此该合同无效，叶林木、吴剑飞无权继续占有诉争房屋，贝琪公司作为土地使用权人要求其二人腾退诉争房屋，具有事实与法律依据，原审法院判决支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认。
关于焦点二，诉争房屋的使用费的起算时间和标准问题。《租赁合同》被确定无效前，叶林木、吴剑飞依据《租赁合同》占有诉争房屋，该合同被确认无效后，叶林木、吴剑飞继续占有的，需承担返还权利人诉争房屋并支付占有使用费之责任，因此原审法院认定叶林木、吴剑飞向贝琪公司支付占有使用费的时间为合同被确定无效之时，具有事实与法律依据，本院予以确认。合同被确定无效后，内容没有法律约束力，因此叶林木、吴剑飞要求按照合同约定的租金标准确定房屋使用费，于法无据，本院不予采纳。估价报告是依据改造后的房屋状况对房屋的租赁价格进行的评估，而叶林木、吴剑飞对该改造有一定投入，因此原审法院综合考虑评估价格、田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》的租金标准酌情确定使用费的标准，具有事实及法律依据，本院予以维持。
关于贝琪公司要求叶林木、吴剑飞恢复原状的上诉请求，由于叶林木、吴剑飞是依据田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》占有、使用诉争房屋，其改建及装修过程中，贝琪公司亦未提出异议，因此叶林木、吴剑飞对改建及装修并无侵害贝琪公司物权之过错，贝琪公司要求其二人恢复原状，于法无据，原审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万二千九百三十七元，由北京贝琪床上用品制作有限公司负担二万七千四百零四元（已交纳）；由叶林木、吴剑飞负担一万五千五百三十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费五千元、保全费三千零二十元由叶林木、吴剑飞负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八万五千八百七十四元，由北京贝琪床上用品制作有限公司负担四万二千九百三十七元（已交纳），由叶林木、吴剑飞负担四万二千九百三十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 杜 莹