上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第4192号
原告(反诉被告)刘玲玲，女，1991年9月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人何志岗，上海汇创律师事务所律师。委托代理人庄炜萍，上海汇创律师事务所律师。被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人江兴宏，总经理。委托代理人李吉，上海市海之纯律师事务所律师。原告刘玲玲诉被告上海舒旺建筑装潢工程有限公司(以下简称舒旺公司)及反诉原告舒旺公司诉反诉被告刘玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2016年1月29日裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘玲玲的委托代理人庄炜萍、被告(反诉原告)舒旺公司的委托代理人李吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘玲玲诉称，2015年2月初，原、被告经过多次协商，签订房屋租赁合同，约定被告将上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号-8房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租金每月人民币4,300元(以下货币单位人民币)，付三押一，即17,200元；租期自2015年3月1日起至2016年3月1日止；租赁用途为馄饨的经营。原告按约支付租金和保证金后，为申办营业执照多次找被告，要求其提供房屋所有权人同意转租的证明，但被告一直借故拒绝提供。后原告才得知被告与房屋所有权人有约定：被告出租给原告的系争房屋不能经营饮食店。由此，造成原告申办营业执照未果，签订合同的目的无法实现。另外，原告为经营“吉祥馄饨店”已投入转让费30,000元、加盟费5,000元、装修款39,500元、安装排风管花费4,200元、收银系统6,750元、不锈钢加工11,000元、购买灯箱7,785元、桌椅4,200元、冰箱3,000元，连同租金和保证金等，总计141,535元，现因被告明知出租给原告的房屋不能经营饮食店，其仍无视与房屋所有权人的约定，而与原告签订租赁合同，致原告产生巨大经济损失，依法应由被告承担。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2015年2月9日签订的房屋租赁合同；2、被告返还2015年3月1日至2015年8月31日的房租25,800元；3、被告返还保证金4,300元；4、被告赔偿经济损失111,435元。被告(反诉原告)舒旺公司辩称并反诉称，同意解除原、被告签订的房屋租赁合同，但认为系因原告不再实际经营，不再支付房租。2015年9月28日原告将系争房屋钥匙寄给被告，但原告的物品仍放在系争房屋内，被告于2015年10月23日发函给原告，要求其来办理交接手续，未果，被告认为实际办理房屋交接之日才是合同解除之日，故不同意向原告返还房租及押金。系争房屋的产权人为同济大学，被告向同济大学租赁系争房屋及另外三间房屋，对于被告将系争房屋转租给原告，同济大学是同意的，但同济大学明确不能用于经营馄饨店，签订房屋租赁合同时，原告没有明确是开设馄饨店，被告也没有承诺原告可以经营馄饨店，被告持有的房屋租赁合同第三条中没有馄饨字样。原告装修时，被告去查看知道原告是经营馄饨店，即告知原告不能经营馄饨店，但原告称没有问题，仍继续装修。因原告直至2016年1月10日才搬离系争房屋，为计算方便，现要求原告支付2015年9月1日至2016年1月1日止的房租17,200元。现提起反诉，要求判令：反诉被告支付2015年9月1日至2016年1月1日的房租17,200元。原告(反诉被告)刘玲玲反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告于2015年9月28日即通知反诉原告解除租赁合同，并将钥匙交还，即代表使用权的转移，故不应再支付房租。经审理查明，系争房屋的产权人为同济大学，被告向上海同济后勤产业发展有限公司租赁系争房屋。2015年2月，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方出租的上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号-8房屋，使用面积为30平方米，租赁期限自2015年3月1日起至2016年3月1日止。合同第三条约定：租赁房产用途及经营范围：乙方需将租赁房产用于＿的经营。严禁从事有毒、有害、有污染(包括噪声、油烟等)的经营项目以及从事生产、储运、经营易燃、易爆等危险品。租赁期内，未征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的经营内容。乙方必须持照合法经营，与其有关的一切经营证照由乙方自行解决，因此类问题所产生的后果由乙方自负。因乙方违法经营而给甲方带来的连带损失，由乙方负责赔偿。合同第四条约定：每月租金为4,300元，支付方式为付三押一，甲方向乙方开具收据，甲乙双方遵循先付后用的原则。乙方在向甲方支付租赁的同时应当另付4,300元作为租赁房产保证金。合同终止后，乙方交纳的保证金用于抵充乙方承担的一切费用后，租赁房产保证金收据由甲方将剩余部分无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方如需装修租赁房产或增设附属设施的，须事先向甲方提出书面申请，并向甲方提供规范的施工设计图纸，经甲方书面确认同意后，乙方方能按照规定的要求进行施工。如乙方未征得甲方同意擅自进行装修施工的或虽经甲方同意但未符合甲方规定要求的，甲方有权终止本合同，收回房屋，并赔偿甲方所受到的损失，其装修费用的损失由乙方自行承担。合同期满后如双方解除租赁关系，乙方在租赁期所有装修装饰无偿归甲方所有，且乙方不得拆除破坏已有装修装饰。乙方租赁期满或合同解除返还租赁房屋和有关设备时，应当符合正常使用后的状态。返还时甲方进行验收，并相互结算各自应当承担的费用。合同另对双方的权利义务作了约定。原告持有的租赁合同中第三条填写的内容为：“乙方需将租赁房产用于馄饨的经营。”，被告持有的租赁合同中第三条填写的内容为：“乙方需将租赁房产用于∕的经营。”合同签订后，原告于2015年3月1日起对系争房屋进行装修用于开设吉祥馄饨店，装修工程于2015年3月中旬竣工，后原告在系争房屋内开设经营吉祥馄饨店。2015年2月9日，原告向被告支付了系争房屋2015年3月至2015年5月的房租12,900元及租赁保证金4,300元。2015年5月12日，原告向被告支付2015年6月至2015年8月的房租12,900元。2015年8月，同济大学后勤集团房屋管理部向原告发出《整改通知单》，明确被检查单位为上海舒旺建筑装潢工程有限公司；地址为政立路821弄5、6、7、8室；下发日期：2015年6月25日；存在问题：违反租赁合同约定，私自更改经营业态，经营吉祥馄饨饮食店；整改要求：现通知你方：你方已严重违反了租赁合同，要求你方停止营业，关闭吉祥馄饨店并在2015年9月30日前整改完毕。被告称其于2015年7月即收到该整改通知书。2015年9月28日，原告向被告邮寄通知及系争房屋钥匙四把。《通知》内容为：“鉴于贵公司与我签订《房屋租赁合同》后，一直未能提供房屋所有权人同意我方经营馄饨店的转租证明，导致申办工商营业执照至今未果，加之同济大学已发出书面通知单，并明确提出整改通知要求：‘于2015年9月30日前关闭吉祥馄饨店。’因签订合同的目的无法实现，故特通知贵司，解除合同，并请贵司自收到此通知书之日起，10天内退还已收到的房租、押金及赔偿相应损失人民币111435元。附：1、钥匙四把；2、电表底数(893)；3、财产清单：①柜式空调1台，②餐桌4张、椅子20把、③四门冰箱1台、④收银电脑1台，出票机2部、⑤店内全部装修。”2015年10月23日，被告向原告发出《通知》，内容为：“本公司于2015年9月28日收到您的通知和钥匙四把，证实您已表示我们房屋不再租赁下去了，到本月底您的房屋保证金及押金为一个月房租已满，本月三十号下午13：00整请您们到政立路现场交接，否则同济大学管理所来开门一切后果由您们承担。”原告接到该通知后未与被告办理系争房屋交接手续。2015年11月，原告具状来院，作如上诉请。审理中，根据原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋内由原告进行装修的装修残值进行司法鉴定。2016年1月28日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《关于上海市政立路XXX弄XXX号-8房屋内由原告刘玲玲进行装修的装修残值的司法鉴定意见书》，鉴定意见为：本次鉴定对上海市政立路XXX弄XXX号-8房屋内由刘玲玲进行装修的工程重置造价为59,378元。该工程施工期为2015年3月，装修至2015年12月底为9个月，房屋装修折旧年限为5年，故该房屋成新率为(60-9)/60=85%，残值为59378×85%=50471元。原告同意鉴定意见。被告不同意鉴定意见，认为价格偏高，鉴定造价高于原告提供的装修款及收据的总额。鉴定单位意见为：被告未将原告提供的7785元灯箱收据费用计入总额，故鉴定造价不高于原告提供的装修款及收据的总额。且本装修工程是按照《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》、《上海市安装工程预算定额(2000)》计取，鉴定的数据代表市场价格，故不予调整。本次司法鉴定费用为2,000元，由原告预付。2、原告坚持认为其手中持有的《房屋租赁合同》原件第三条“乙方需将租赁房产用于馄饨的经营”中的“馄饨”两字系被告工作人员刘爱美所写，被告予以否认。经被告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对原告持有的《房屋租赁合同》中第三条中的“馄饨”字迹是否是刘爱美所写进行司法鉴定。2016年1月27日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为检材《房屋租赁合同》上需检的“馄饨”字迹不是刘爱美所写，鉴定费1,900元，由被告预付。3、2015年11月16日开庭时，被告表示同意解除房屋租赁合同，原告经本院释明，仍坚持拒绝搬离系争房屋内的物品，要求被告赔偿。3、2016年1月10日，原告将系争房屋内的物品搬离。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函、整改通知书、建设工程施工承包合同、收据、通知书、上海市房地产登记簿、证人金仲劭、陈学迪的证人证言；被告提供的租赁合同、通知；上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《关于上海市政立路XXX弄XXX号-8房屋内由原告刘玲玲进行装修的装修残值的司法鉴定意见书》；司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年2月就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2015年3月1日至2016年3月1日止。租赁期内，因系争房屋产权人同济大学明确不同意系争房屋用于经营馄饨，原告现提出解除租赁合同，被告于2015年11月16日表示同意解除租赁合同，故该租赁合同于2015年11月16日解除。现原告持有的租赁合同原件第三条内容为：“乙方需将租赁房产用于馄饨的经营”，被告持有的租赁合同原件中第三条填写的内容为：“乙方需将租赁房产用于∕的经营”。原告坚持认为其租赁合同第三条上“馄饨”系被告工作人员刘爱美填写，被告予以否认，并申请笔迹鉴定，审理中，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，明确原告持有的租赁合同上“馄饨”字迹不是被告工作人员刘爱美所写。结合租赁合同约定：“严禁从事有毒、有害、有污染(包括噪声、油烟等)的经营项目以及从事生产、储运、经营易燃、易爆等危险品”。故可以认为原告在签订房屋租赁合同时对于系争房屋不能用于经营馄饨店是明知的，且原告作为承租人理应了解系争房屋的产权状况及产权人的意见。而被告作为出租人理应对系争房屋内承租人的经营状况予以了解，且其自述在原告装修期间即知道系争房屋用于经营馄饨店，而被告实际并未就此提出解除租赁合同，故可以认为被告默认原告在系争房屋内经营馄饨店。现房屋租赁合同的解除，原、被告均负有相应的责任。据此，对于原告的装修损失，本院依据上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的《关于上海市政立路XXX弄XXX号-8房屋内由原告刘玲玲进行装修的装修残值的司法鉴定意见书》的鉴定意见，综合本案案情，酌情确定被告应支付的赔偿款。对于原告主张的加盟费、转让费损失，于法无据，本院难以支持。对于原告要求被告返还2015年3月至2015年8月房租的请求，因该期间原告实际租赁使用系争房屋，理应支付房租，故对于原告的该项请求，不予支持。原告要求被告返还租赁保证金4,300元的请求，于法有据，予以支持。对于被告反诉要求原告支付2015年9月1日至2016年1月1日的房租17,200元的请求。原告虽于2015年9月28日向被告发出通知，并将系争房屋钥匙寄还给被告，但该通知并未明确告知系争房屋内的物品如何处理，且被告于2015年10月23日向原告发出通知，要求其于2015年10月30日前来系争房屋办理房屋交接，未果。结合双方签订的房屋租赁合同约定：原告租赁期满或合同解除返还租赁房屋和有关设备时，应当符合正常使用后的状态。返还时被告进行验收，并相互结算各自应当承担的费用。因此原告理应支付2015年9月1日至2015年11月16日的房租及自2015年11月17日至2016年1月1日的实际使用费。考虑到本案的实际情况及原、被告各自的过错程度等，本院酌情确定原告应支付的上述房租及实际使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘玲玲、被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司于2015年2月就上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号-8房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年11月16日解除；二、被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘玲玲租赁保证金人民币4,300元；三、被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘玲玲人民币20,188元；四、原告(反诉被告)刘玲玲的其余诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)刘玲玲应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司2015年9月1日至2015年11月16日的房屋租金人民币8,170元；六、原告(反诉被告)刘玲玲应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司2015年11月17日至2016年1月1日的实际使用费人民币3,870元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,132元，由原告(反诉被告)刘玲玲负担人民币2,590元，由被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司负担人民币542元；反诉案件受理费人民币115元，由原告(反诉被告)刘玲玲负担人民币69元，由被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司负担人民币46元；装修鉴定费人民币2,000元，由原告(反诉被告)刘玲玲负担人民币1,200元，由被告(反诉原告)上海舒旺建筑装潢工程有限公司负担人民币800元；笔迹鉴定费人民币1,900元，由原告(反诉被告)刘玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 饶 馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。