河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀01民终4862号
上诉人(原审原告)：张彪英，女，1985年2月5日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。
委托诉讼代理人：宋福君，河北美东律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李连征，男，1981年1月29日生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：史玉广，河北济民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张雪，女，1980年5月1日生，汉族，住沧州市。
上诉人张彪英因与被上诉人李连征、张雪房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院(2016)冀0110民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张彪英及其委托诉讼代理人宋福君与被上诉人张雪、李连征及其委托诉讼代理人史玉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张彪英上诉请求：1、原审判决书认定事实错误，违反最高人民法院的明确规定，适用法律错误应当依法撤销。2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、孟宪恒是向被上诉人张雪夫妻借款，非向李连征借款。二、因孟宪恒向张雪夫妻借款不能偿还，用上诉人的房产抵账。三、张雪未曾支付过房款，上诉人的房屋是其抵账所得。四、张雪非善意取得上诉人房产，应认定其买卖合同无效。五、被上诉人李连征和张雪直接实现抵押权的行为违法，并违反最高人民法院的明确规定。
李连征辩称，一、孟宪恒向我借款是个事实，张雪与孟宪恒并不相识，张雪不可能借款给孟宪恒。二、我方认为上诉人称52万是不合理的低价，该说法不成立，且对其出示的证据不予认可。三、该案案由是房屋买卖合同纠纷，本案审理的核心为李连征代张彪英同张雪签订的房屋买卖合同是否有效，张彪英已经授权给李连征代售房屋，房屋买卖合同是合法有效的。至于孟宪恒是向张雪借款还是向李连征借款，与本案无关。四、上诉人提到的通知并非本案的情形，不能适用。
张雪辩称，一、我与孟宪恒并不相识，也没有给其借款。二、一审中已经对两段录音给予否定，不能作为证据使用。三、我是向李连征付的房款，且是在合法情况下实行的房屋买卖合同。四、支付的房款不是超低价，而是正常合理的市场价格买卖。
张彪英向一审法院起诉请求：依法确认原告与被告张雪签订的《鹿泉市房地产买卖契约》无效。本案诉讼费由二被告负担。
一审法院认定事实：2015年12月12日，原告的同居男友孟宪恒与被告李连征签订借款合同（合同编号：贝祥借字[WD]001-20151212），由孟宪恒向被告李连征借款65万元，借款期限自2015年12月12日至2016年3月11日，原告张彪英以其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产提供抵押担保，当日，原告张彪英与被告李连征签订抵押合同（合同编号：贝祥抵字[WD]002-20151212号），借款到期后，孟宪恒未能按时偿还借款。2016年2月26日，原告张彪英为被告李连征出具委托书，委托书载明：“委托人张彪英名下的一套不动产，坐落于鹿泉市××庄镇××公寓××号，建筑面积107.31平方米，房屋所有权证编号为鹿房权证上庄第04310097**号。该不动产是张彪英个人财产，现我将上述不动产出售，但因我本人不能亲自办理该不动产的出售事宜，故我自愿委托李连征为代理人，代为行使以下权利：一、偿还银行贷款，办理注销抵押手续；二、签订上述不动产的房屋买卖合同，出售上述不动产；三、办理上述不动产的过户手续（包括：查阅档案、提交相关资料、缴纳税费、代结物业代签相关文件等）；四、代收房款。委托人在授权范围内所签署的相关法律文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托人无转委托权。委托期限：自委托之日起至2017年2月26日为止。附：委托人和受托人身份证复印件各一份。委托人：张彪英（签字、按手印）。受托人：李连征（签字、按手印）。2016年2月26日。”当日，河北省石家庄市燕赵公证处对原告出具的委托书予以公证，并出具了（2016）冀石燕证民字第1708号公证书。2016年4月19日，被告李连征代理原告张彪英与被告张雪签订《鹿泉市房地产买卖契约》，原告张彪英将其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产出让给被告张雪，出让价390324元。2016年4月14日，被告张雪丈夫刘金良向被告李连征的银行账户转款13.3万元，当日，被告李连征通过银行转账的方式，将该13.3万元用于偿还房屋银行贷款132436.75元，及支付提前还款的利息558.81元，共计132995.56元。2016年4月19日，争议房屋过户至被告张雪名下。庭审中，原告认为，被告李连征系河北贝祥投资咨询有限公司（以下简称贝祥公司）的法定代表人，孟宪恒向被告李连征借款，还款计划书加盖了贝祥公司的公章，且收取了利息及咨询费，说贝祥公司从事发放高利贷的非法经营。被告李连征取得原告张彪英经过公证的委托书后，原告虽授权被告李连征出售房屋，但没有授权李连征将房屋用于抵顶案外人的借款，也没有许可李连征不经协商房屋价格就可以出售，法律也不允许被告李连征直接实现抵押权，故被告李连征在未与原告协商房屋价格的情况下，直接实现抵押权出售房屋，属以房抵债，此行为违法，应属无效。被告李连征与被告张雪恶意串通，以超低价出售原告房屋，在张雪并非善意的情况下，损害了原告的利益，故被告张雪与原告签订的《鹿泉市房地产买卖契约》应为无效合同，涉案房屋亦应归原告所有。被告李连征认为，孟宪恒向被告李连征借款并以原告的房产抵押，均是以被告李连征的个人名义进行，后孟宪恒不能按时偿还借款，被告李连征依据原告出具的经过公证的授权委托书，将原告的房产出售给被告张雪，售房价52万多元，其中13.3万元用于偿还房屋银行贷款及支付提前还款的利息，剩余39万多，用于偿还孟宪恒的借款，此不存在恶意串通以超低价售房和直接实现抵押权的问题，也不属于以房抵债的问题，故原告与被告张雪签订《鹿泉市房地产买卖契约》合法有效，诉争房屋亦应归被告张雪所有。被告张雪认为，我是凭原告出具的经过公证的授权委托书买房，为此支付了52万多元购房款，现房子已办理了过户，房子是我的，原告不应当起诉我，我是无辜的。
一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2016年2月26日，原告张彪英委托被告李连征出售其位于鹿泉市××庄镇××公寓××房产，有原告张彪英出具的委托书，委托书明确列明了被告李连征的代理权限，并经河北省石家庄市燕赵公证处公证，视为原告真实的意思表示，在没有证据证明违反法律强制性规定的情况下，该委托行为合法有效。2016年4月19日，被告李连征持委托书代理原告张彪英房出售屋，并与被告张雪签订《鹿泉市房地产买卖契约》，没有违反法律强制性规定，庭审中，原告亦未提交二被告恶意串通损其利益的相关证据，现原告要求确认《鹿泉市房地产买卖契约》无效，理据不足，故本院不予支持。对于孟宪恒向被告李连征借款以原告房产抵押是否合法、被告李连征和河北贝祥投资咨询有限公司是否存在非法经营以及被告李连征将原告售房款用于清偿孟宪恒的借款是否合适等其他事宜，不属于本案审理的范围，原告可另行途径解决。判决：驳回原告张彪英的诉讼请求。本案诉讼费3650元（已减半收取），由原告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审一致。
本院认为，上诉人张彪英委托被上诉人李连征代为出售案涉房屋，并经公证部门公证依法取得了代为涉案房屋买卖行为的权利，则李连征的房屋买卖行为应由委托人即本案上诉人张彪英承担责任。因此李连征的代理行为并未违反相关法律规定，一审判决驳回上诉人张彪英的确认双方签订的《鹿泉市房地产买卖契约》无效的请求并无不妥，本院予以支持。且一审法院“对于孟宪恒向被告李连征借款以原告房产抵押是否合法、被告李连征和河北贝祥投资咨询有限公司是否存在非法经营以及被告李连征将原告收房款用于清偿孟宪恒的借款是否合适等其他事宜，不属于本案审理的范围，原告可另行途径解决”的认定，本院予以支持。
综上所述，张彪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人张彪英负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 许毅鹏
审判员 张国俊
二〇一七年六月九日
书记员 于 璐