安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终739号
上诉人（原审原告，反诉被告）：蚌埠四季青商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市兴业路555号宝龙城市广场韩国城2017号，统一社会信用代码913403003950051394（1-1）。
法定代表人：张立新，该公司总经理。
委托代理人：许文春，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：许盼盼，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告，反诉原告）：蚌埠宝龙置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路投资大厦401室，组织机构代码78491142-6。
法定代表人：许健康，该公司总裁。
委托代理人：侯培培，安徽禹风律师事务所律师。
委托代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。
上诉人蚌埠四季青商业管理有限公司（以下简称四季青公司）因与被上诉人蚌埠宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2015）蚌民一初字第00054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭审理了本案。四季青公司法定代表人张立新及其委托代理人许文春、许盼盼，宝龙公司的委托代理人侯培培、李宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年8月19日，宝龙公司（甲方）与四季青公司（乙方）签订一份《宝龙城市广场主力店租赁合同》，合同约定：甲方为租赁标的的合法所有人，同意将该广场B4区一、二层，编号为B41069-B41077、B41080、B41095A、B41095B、B42061商铺出租给乙方使用。乙方同意承租该租赁场所，租赁面积按建筑面积计算，暂计14040.75平方米。租赁期限为十个租赁年度，租赁起始日自租赁场所实际交付之日开始计算，租赁场所交付日为2014年5月1日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，交付时，租赁场所应达到的交付条件为按照交付时租赁场所的现状交付。乙方应按照甲方或经营管理公司书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》。乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳150万元作为履约保证金，以保证乙方严格履行本合同的所有条款。甲方在收到履约保证金后7日内向乙方开具收据。如甲方在该7日内未收到履约保证金，则甲方有权解除本合同，并将租赁场所另租他人。如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。乙方应支付的租金标准具体为：第一年度2358846元，第二年度3538269元等。甲乙双方经协商，同意本合同项下第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴，乙方在此期间每月应缴交的租金额为393141元。甲乙双方经协商，同意本合同项下第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起三个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方在此期间每月应缴交的租金额为393141元。如果乙方未按约定向甲方或经营管理公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按照应付而未付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。甲方依照约定解除合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和经营管理公司结清所有款项。如本合同解除时，乙方实际租赁期限不满5个租赁年度的，乙方除承担上述条款责任外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金。出现下列情形，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的。乙方按照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后30日内双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因此造成的实际损失；且甲方和经营管理公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应在合同解除后10日内将租赁场所交还甲方。无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内交还租赁场所，并自行承担费用用以拆除、搬离属乙方所有的设施、设备，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有，并将租赁场所以清洁良好状态交还甲方。
2014年8月28日，宝龙公司与四季青公司签署《租赁场所交付确认书》：根据出租方宝龙公司（甲方）与承租方四季青公司（乙方）签订的租赁合同相关条款，甲乙双方在2014年5月1日在见证方的见证下，对租赁场所（位于蚌埠市兴业路555号的蚌埠宝龙城市广场B4区1号楼第一、二层部分物业）进行了交接验收。经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，乙方对此没有异议；自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。甲方宝龙公司加盖公章，乙方四季青公司法定代表人张立新签名并加盖公章。2014年9月2日，四季青公司交纳100万元租赁保证金；2014年9月29日，四季青公司交纳50万元租赁保证金及2014年8月1日至2014年9月30日租金786282元。
2014年10月31日，四季青公司出具一份承诺书。我司承诺如下：1、同意贵司使用前期我司缴纳的租赁保证金冲抵2014年10-11月两个月的租金786282元，物业费421222元，共计1207504元。2、我司承诺在2014年12月20日前补齐上述保证金，并结清2014年所有应缴费用，否则贵司可按合同约定追究我司违约责任，并强制收回租赁物业。由此所带来之一切损失由我司承担。特此承诺。张立新签名并加盖公章。冯若非签名。
2015年3月3日，宝龙公司与蚌埠宝龙商业物业管理有限公司向四季青公司经营商户发出告示：因四季青公司拖欠租金及物业费，宝龙公司将解除与其的租赁合同并收回场地。2015年3月10日，宝龙公司将收回四季青公司承租的商铺。
2015年12月30日，四季青公司将诉争租赁场所移交给宝龙公司。
原审另查明：2013年6月1日，安徽嘉年华传媒有限公司与宝龙公司签到一份《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定将本案诉争的租赁场所租赁给安徽嘉年华传媒有限公司。合同中双方对各自的权利义务进行了约定。2014年3月10日，安徽嘉年华传媒有限公司（乙方）、蚌埠市广汇投资有限公司（丙方，以下简称广汇公司）与宝龙公司（甲方）签到一份《租赁合同主体变更协议》，该协议约定：乙方将本案诉争的租赁场所租赁权转让给丙方，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同；且乙方确认同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方的转让行为。宝龙公司加盖公章，安徽嘉年华传媒有限公司加盖公章，广汇公司股东吴丹、谷泓言、王帅签名并加盖单位公章。2014年8月5日，宝龙公司与广汇公司签订《解除租赁合同协议书》，确认双方签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》自2014年4月30日予以解除。宝龙公司加盖公章，广汇公司法定代表人吴丹签名并按印。
后因双方履行合同产生纠纷，不能协商解决，四季青公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2014年8月19日签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》；2、宝龙公司向四季青公司双倍返还履约保证金300万元、支付延期交付违约金1543078.425元、赔偿损失2150569.98元，合计6693648.405元；3、宝龙公司承担本案诉讼费用。宝龙公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方于2014年8月19日签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》；2、四季青公司支付拖欠租金493786元（暂计算至2015年4月30日，之后产生的租金、占有使用费等其他费用，宝龙公司另行起诉）；3、四季青公司向宝龙公司支付违约金3941346元；4、四季青公司承担本案诉讼费用。
原审还查明：四季青公司的股东为郭兵、李堂、张立新、吴丹、吴俊。广汇公司的股东为王帅、吴丹、谷泓言。
原审归纳本案一审的争议焦点为:1、案涉租赁合同应否解除；2、本案违约责任主体及相应的违约责任如何认定。
关于案涉租赁合同应否解除的问题。宝龙公司与四季青公司签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，应合法有效。宝龙公司依约交付了租赁场所，四季青公司亦应按约支付履约保证金和租金。因四季青公司未能按约支付履约保证金及租金，存在违约行为，宝龙公司主张解除双方签订的租赁合同符合双方合同约定，予以支持。四季青公司主张宝龙公司未按照合同约定交付诉争租赁场所的二层，但根据双方于2014年8月28日签署的租赁场所交付确认书，已共同确认租赁场所于2014年5月1日交接验收。因此，四季青公司以宝龙公司未实际交付诉争租赁场所的二层存在违约，并要求宝龙公司承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。
关于本案违约责任主体及相应的违约责任如何认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。本案中，宝龙公司已按照合同约定向四季青公司交付了租赁物，不存在违约行为，不应承担违约责任。四季青公司未能按约支付履约保证金及租金，违反双方合同约定，依法应承担违约责任。该违约责任包括支付拖欠租金和违约金的责任。
关于四季青公司拖欠租金的数额。四季青公司于2014年5月1日接收租赁场所，至2015年4月30日，四季青公司应支付第一个租赁年度的租金，即2358846元。鉴于2014年9月29日四季青公司已支付租金786282元，并于2014年10月31日同意宝龙公司使用其前期缴纳的履约保证金冲抵2014年10-11月两个月的租金786282元，再扣除四季青公司履约保证金的余款292496元（1500000元-786282元-421222元），四季青公司尚欠租金493786元。故宝龙公司主张四季青公司支付其拖欠的租金493786元，于法有据，本院予以支持。
关于四季青公司应承担的违约金数额。根据宝龙公司的主张，其要求四季青公司承担的违约金包括：延期支付履约保证金50万元的违约金82500元；没收履约保证金150万元；解除合同违约金2358846元。原审法院认为，合同虽约定延期支付履约保证金按日千分之五支付违约金，但因四季青公司在诉讼中以双方约定的违约金过高为由，请求予以调减，该请求符合法律规定，原审法院依法调整为2567元（以50万元为基数，从2014年8月27日至2014年9月29日逾期付款共计33天，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。关于履约保证金150万元是否应予没收的问题。由于四季青公司向宝龙公司缴纳的履约保证金150万元已用于冲抵租金和物业服务费，本案已无履约保证金可供没收；且在宝龙公司主张解除合同的情况下，四季青公司已不负有继续支付履约保证金的合同义务，故宝龙公司的该项诉讼请求不能成立。关于解除合同违约金数额的确定。宝龙公司依据合同约定，要求四季青公司支付相当于6个月租金的违约金2358846元。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。结合本案四季青公司接收租赁场所到宝龙公司主张解除合同只有一个租赁年度，时间相对较短，且四季青公司并未实际经营的现状，同时宝龙公司也未能举证证明其因四季青公司违约所产生的实际损失数额，原审法院酌定四季青公司向宝龙公司支付相当于1个月租金的违约金即393141元。据此，四季青公司应承担的违约金数额为395708元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、解除宝龙公司与四季青公司于2014年8月19日签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》；2、四季青公司于本判决生效之日起十日内向宝龙公司支付租金493786元；3、四季青公司于判决生效之日起十日内向宝龙公司支付违约金395708元；4、驳回四季青公司的本诉请求；5、驳回宝龙公司的其他反诉请求。本诉案件受理费58656元，由四季青公司负担（已交纳）。反诉案件受理费21141元，由宝龙公司承担2万元（已交纳），由四季青公司负担1141元（于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
四季青公司不服上述判决，上诉称：1、《租赁场所支付确认书》无见证人签章，不产生法律效力。2、双方虽签订《租赁场所支付确认书》，但宝龙公司并未实际完成交付全部租赁房屋。案涉租赁合同存续期间，四季青公司仅实际占有使用b4区第一层房屋，b4区第二层一直被广汇公司实际占有使用，其与宝龙公司的租赁合同并未实际解除，这也是四季青公司自案涉《租赁合同》签订1年后仍未能实际经营的根本原因。3、四季青公司成立于2014年7月30日，宝龙公司主张于2014年5月1日已将案涉房屋交付四季青公司，与事实不符。4、四季青公司与宝龙公司签订的《租赁合同》并非承接广汇公司与宝龙公司之间的租赁合同，而是其合同解除后，四季青公司与宝龙公司重新签订，原租赁合同产生的权利义务因合同的解除而消灭。但b4区第二层的原承租人至今也未撤场，案涉租赁场地没有全部实际交付，致使四季青公司建设统一运营服装城的合同目的不能实现，宝龙公司已构成根本违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、判令宝龙公司向四季青公司双倍返还履约保证金300万元、支付延期交付违约金1543078.425元、赔偿损失2150569.98元，合计6693648.405元；3、判令宝龙公司承担本案一二审诉讼费用。
宝龙公司答辩称：1、见证人未在《租赁场所支付确认书》签章并不影响交付确认书的效力，因双方合同约定交付确认书经双方签字盖章后生效。2、宝龙公司所交付的房屋符合双方合同约定。案涉房屋系广汇公司、宝龙公司、四季青公司在政府部门的组织下进行的无缝对接，该房屋原承租人广汇公司的法定代表人吴丹同时也是四季青公司股东和监事，租赁合同约定的交付标准系现状交付，四季青公司对涉案租赁场所的所有情况均知情，宝龙公司不存在隐瞒，双方签订的交付确认书也载明四季青公司完全认可租赁场所符合合同约定，且在合同履行中，四季青公司支付了8、9月份的租金，其在付款时的备注也能证实其认可租赁场所符合合同约定的事实。3、在租赁期间，四季青公司张贴公告要求自行对场所内部分商户进行处理，其提供的其他优惠政策也能证实其已全部接收并支配租赁场所的事实。因此，宝龙公司不存在违约事实，不应当承担违约金。4、四季青公司所交保证金在双方协商之后全部被扣除，已无履约保证金，不存在双倍返还。5、四季青公司主张赔偿损失缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，四季青公司新提交安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民事判决书一份，证明：2015年3月3日，双方发生争议，宝龙公司通知解除合同，2015年3月10日，案涉房屋被停电停水锁门，宝龙公司严重违约。
宝龙公司质证：四季青公司未提供原件，对其真实性不予认可。即使是真实的，是否生效不能确定。该判决仅表示大门被锁，并不能证明系宝龙公司所为。本案一审期间，在主审法官主持下，宝龙公司和四季青公司进行场地移交手续，该证据不能证明所谓损失，达不到其证明目的。
本院认证：经核实，对该判决的真实性予以认定。因该判决仅认定案涉房屋于2015年3月10日被锁，并未认定实施该行为的主体，且双方均认可四季青公司已于2015年3月3日将案涉房屋移交宝龙公司，故不能实现其证明目的。
双方在二审提交的其他证据及证明目的与原审相同，相对方的质证意见亦同于原审。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：四季青公司主张宝龙公司双倍返还履约保证金300万元、支付延期交付违约金1543078.425元、赔偿损失2150569.98元是否有事实和法律依据。
四季青公司上诉称案涉合同解除系因宝龙公司未交付诉争租赁场所的第二层所致，宝龙公司应承担由此导致的违约责任。经查，2014年8月19日，宝龙公司将其名下宝龙城市广场B4区一、二层租赁给四季青公司，双方签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》。2014年8月28日，双方签订《租赁场所交付确认书》，确认宝龙公司已于2014年5月1日将上述租赁场所移交四季青公司，租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”约定。案涉租赁场所的前承租人系广汇公司，而广汇公司的股东吴丹与四季青公司签订的《蚌埠宝龙城市广场韩国城整体经营移交协议书》，亦能佐证案涉B4区第一、二层已于2014年5月1日移交四季青公司。合同实际履行中，四季青公司于2014年9月29日向宝龙公司交纳的2014年8月1日至2014年9月30日的租金786282元，也包含诉争租赁场所第二层的租金。四季青公司虽认为其于2014年7月30日才注册成立，但其认可在上述租赁合同、交付确认书及移交协议书签章的真实性，故其主张宝龙公司未移交诉争租赁场所的二层的主张与双方签订的合同、交付确认书及实际履行情况不符，本院不予采信。本案一、二审中，四季青公司均未能提供充分证据证明宝龙公司在合同履行中存在违约行为。相反，根据已查明的事实，案涉合同解除系因四季青公司未及时足额缴纳履约保证金及租金所致，故四季青公司主张宝龙公司双倍返还履约保证金300万元、支付延期交付违约金1543078.425元及赔偿损失2150569.98元缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58656元，由蚌埠四季青商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
代理审判员 赵 方 超
代理审判员 杨 福 来
二〇一七年一月十六日
书 记 员 陈茜（代）
附相应法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。