＼n山东省烟台市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）烟民四终字第595号＼n上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行。＼n负责人：秦德军，任该行行长。＼n委托代理人：祝元良，男，系该行工作人员。＼n委托代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。＼n上诉人（原审第三人）：王庆勇，男，1956年11月2日出生，汉族，农民。＼n委托代理人：刘大伟，蓬莱市登州第二法律服务所法律工作者。＼n被上诉人（原审原告）：王永斌，男，1980年6月17日出生，汉族，农民。＼n委托代理人：王焕强，男，农民。系被上诉人父亲。＼n委托代理人：刘新志，蓬莱市大辛店法律服务所法律工作者。＼n上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行、上诉人王庆勇因买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2010）蓬登民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行的委托代理人祝元良、李明政，上诉人王庆勇及委托代理人刘大伟，被上诉人王永斌及委托代理人王焕强、刘新志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原审原告王永斌诉称，2006年11月13日，我通过公开拍卖形式中标购买了被告原遇驾夼办事处的房屋13间及传达室（即耳房）一处。成交后13间正房已交付，但耳房一直被他人占用，至今未能交付与我。2008年我父亲起诉了占房人，因诉讼主体有误而撤诉。现我重新起诉，请求判令被告立即将卖给我的房屋交付与我，并要求被告赔偿迟交房屋损失12000元。＼n原审被告中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行辩称，我们已经按照拍卖合同和拍卖成交确认书的要求将拍卖的标的物即诉争的房产交付原告，房屋交付是整体交付的，不存在单独交付耳房的问题。原告在拍卖之前及之后对耳房的使用情况是知晓的，他知道是第三人在使用，第三人强行占用给原告造成的损失与我们无关。请求驳回对我们的诉讼请求。＼n原审第三人王庆勇述称，本案与我无关，因为这个房是崮寺店供销社在2011年5月以租赁、赠与的形式卖给我的，我买下的耳房是在原告购买拍卖的房屋之前，我买后又增建了一半房屋，之后在我经营期间，农业银行也没有干涉。我们调出的土地管理部门的规划图也标明耳房不在其内，所以原、被告之间的争议与我们无关，也证明了耳房归我们所有。＼n原审法院经审理查明，2006年5月山东海天有限责任会计师事务所接受中国农业银行烟台市分行的委托对被告所属的遇驾夼营业所房产处置项目进行资产评估，同年7月26日出具了资产评估报告，评估价值净值为155098.20元。同年10月26日中国农业银行烟台市分行在烟台晚报上刊登了拍卖房屋的公告，中国农业银行烟台市分行委托山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对拟处置的包括被告所属的固定资产进行拍卖，双方签订的委托拍卖合同约定买受人全款到拍卖人账户后，由资产所在支行负责标的物及相关手续移交，拍卖时间2006年11月9日，拍卖地点山东省烟台市新闻中心。同年11月9日原告按照拍卖方规定的程序交纳了保证金并进行竞拍，最终以376000元买定了被告所属原遇驾夼营业所的建筑面积521.69㎡的房屋四处，包括营业室304.52㎡、厨房40㎡、车库150.4㎡、耳房26.77㎡。拍卖成交后，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司于同年11月13日给原告出具了成交金额及服务费的发票。原告竞买的房屋当时均处于出租状态，耳房由王庆勇承租，其他房屋由王庆科承租。原告买定后不久，王庆科将承租的房屋腾出交付被告，被告于2007年1月将除耳房外的房屋交付与原告。王庆勇以耳房是其从崮寺店供销社买的为由拒绝交付，原告及王庆勇于2007年2月7日各自在耳房门上挂锁，致使该房屋闲置。2008年6月3日原告父亲王焕强以王庆勇为被告诉至原审法院，请求判令其返还非法占用的房屋并支付占用费用1800元，2010年4月2日王焕强因诉讼主体有误等原因向原审法院提出撤诉申请，同年4月6日原审法院裁定准予其撤诉。此后本案原告诉至原审法院，请求判令被告交付房屋并给付占用费。因案件处理与王庆勇有法律上的利害关系，原审法院依法通知王庆勇作为本案第三人参加诉讼。＼n庭审中，原告为证实其主张提交了（2008）蓬辛民初字第275号民事裁定书、委托拍卖合同、资产评估报告书、被告所属遇驾夼营业所的国有土地使用证、2006年11月13日山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司出具的发票等相关证据。经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，第三人称上述证据与其无关。被告提交了1995年9月18日蓬莱市遇驾夼农行营业所的地籍调查表、1994年7月13日蓬莱市土地矿产管理局关于为被告所属遇驾夼营业所划拨土地的通知、1985年9月1日遇驾夼供销社的房产证等证据证明诉争耳房原属其所有。经质证，原告对上述证据予以认可，第三人对证据的复印件不予认可。第三人提交了2001年5月10日其与蓬莱市崮寺店供销社的租赁合同、赠与书、交租金500元的收据、1994年10月13日蓬莱市土地矿产管理局的建设用地呈报表及附图等相关证据。经质证，原告对崮寺店供销社与第三人的赠与书不予认可，对交款500元的收据认为应是租金，而不是第三人所称的购房款。被告对租赁合同、赠与书及收据均有异议，称1995年9月涉案的房屋已转到被告名下，6年后崮寺店供销社又租赁给第三人是无效的，并且赠与书也是无效的。审理中，经原审法院调查了解本案诉争房屋所在地有关人员，确认诉争耳房近年来的租金价格为每月100元左右。原告主张由被告及第三人交付房屋，损失由被告赔偿。因原、被告及第三人各持己见，本案调解未成。＼n上述事实有原、被告及第三人举证材料及庭审笔录等在卷为证。＼n原审法院认为，原告通过拍卖方式于2006年11月9日购得了被告所属原遇驾夼营业所的建筑面积521.69㎡的房屋四处，原告付清全款后，被告即应当履行向原告交付标的物的义务。被告于2007年1月将除耳房外的房屋交付与原告，但耳房一直未交付，而由第三人占用，被告的行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任，在承担继续履行义务或者采取补救措施后，原告还有其他损失的，应当赔偿损失。因本案第三人在原告购得房屋后一直占用耳房，可由第三人直接向原告交付房屋，因第三人占用房屋给原告造成的损失，应由被告予以赔偿。可自原告主张权利时起按每月100元予以赔偿。综上，原告的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。被告的辩称理由及第三人的述称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十九条及国家有关民事法律政策之规定，判决：一、限第三人王庆勇于判决生效后三日内将原告王永斌购得的原中国农业银行蓬莱市支行遇驾夼营业所的建筑面积26.77㎡的耳房交付原告王永斌。二、限被告中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行于判决生效后三日内赔偿原告王永斌自2010年5月起至第三人王庆勇腾出房屋时止按每月100元租金计算的损失。如果被告中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。＼n宣判后，中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行和王庆勇不服，向本院提起上诉。中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行上诉称：一、一审法院认定上诉人于2007年1月将除耳房外的房屋交付给被上诉人，这一认定是错误的。1、2006年11月9日被上诉人参加上诉人委托山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）进行的拍卖涉案房屋的拍卖活动，拍卖之前被上诉人与拍卖公司签署了拍卖公司的《买卖规则》，其中第五条规定“本公司拍卖的标的以现状为准，竞买人参与竞买前必须认真查看标的。填写竞买申请书，一旦进入拍卖现场，即表明竞买人已完全了解标的现状”。《买卖成交确认书》第五条中有“拍卖标的属房地产的，买受人付清成交价款和佣金五日内向委托方提取该拍卖标的的法律手续及文件，并凭此《拍卖成交确认书》到有关部门办理过户手续，买受人自行承担全部过户及过户之前有关该标的的一切费用”。从上述规定可以看出，被上诉人对于包括涉案房地产的拍卖标的的现状“竞买的房屋当时处于出租状态，耳房由第三人承租（但未实际使用），其他房屋由王庆科承租”是知悉的，上诉人不存在主观过错。2、在被上诉人对拍卖标的的现状完全知悉的情况下，2007年1月上诉人将拍卖标的整体交付给被上诉人，被上诉人接收了拍卖标的，根本不存在耳房单独交付的问题。而且在一审庭审中被上诉人与第三人均认可，2007年2月，被上诉人看见耳房并未实际使用，遂砸开锁，自己上了一把锁，后来第三人看见被上诉人上了一把锁，就又上了一把锁。从这点事实上看，被上诉人砸开锁，上了自己的锁说明被上诉人已经实际接收了涉案房屋耳房，第三人又上了一把锁，说明在被上诉人接房后，第三人实施了侵占被上诉人房屋所有权的行为，依据法律相关规定，第三人应承担返还房屋，赔偿损失的赔偿责任，与上诉人无关。二、被上诉人对上诉人的起诉超过法律规定的诉讼时效期间。被上诉人向上诉人主张权利是在2010年4月以后，涉案房屋是在2006年11月拍卖，被上诉人的起诉明显超过法律规定的诉讼时效期间，也应驳回其诉讼请求。三、一审判决结果存在逻辑性错误。一审法院判决第三人应将涉案房屋交付给被上诉人，就意味着第三人占用涉案房屋属于违法占用，特别是在被上诉人砸开锁，上了自己的一把锁的情况下，第三人又上了一把锁，说明第三人对被上诉人构成新的侵权事实，第三人除了应交付房屋外，还应承担因其违法占用被上诉人合法的房产给被上诉人造成的租金的损失，而一审法院仅判决第三人交付涉案房屋，却让上诉人承担因第三人违法占用被上诉人房屋的损失，把上诉人履行判决的义务设定为第三人是否履行交付义务为前提，一审法院的判决结果上诉人不应也无法履行。既然已经追加了第三人参加诉讼，就应直接判决由违法占用的过错方第三人承担交付涉案房屋的义务，同时应判决第三人承担因其违法占用给被上诉人造成的租金损失。一审法院判决结果设定的履行义务内容存在逻辑错误，应依法改判。四、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第107、112、135、139条规定属适用法律错误，对第三人判决内容没有列明适用的法律规定。本案应适用《中华人民共和国物权法》第34、37条规定和《中华人民共和国侵权责任法》第6、19条规定，判决第三人承担交付涉案房屋及赔偿被上诉人损失的相关规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，直接判决由第三人承担交付涉案房屋并赔偿被上诉人损失。＼n王庆勇辩称：一、上诉状与事实不符。1、上诉状称“竞买的房屋当时处于出租的状态，耳房的第三人承租，但未实际使用。”实际是耳房已于2001年由第三人已实际使用，用于开理发馆，竞买时间是2006年11月9日，并非实际使用。2、上诉状称：“被上诉人接收了拍卖标的，根本不存在耳房单独交付的问题，而且在一审庭审中被上诉人与第三人均认可。”这也与事实不符。一审中第三人从未认可拍卖标的中包括耳房。3、上诉状称：“第三人又上了一把锁，说明在被上诉人接房后，第三人实施了侵占被上诉人的合法房屋所有权行为。”上诉人的推理不能成立。首先，第三人一直锁的，是被上诉人后加锁；其二，第三人上锁恰恰证明该耳房属第三人的并不能说明第三人侵占，更不能说明第三人还得返还和赔偿。二、上诉状逻辑上有错误。上诉状称：“既然已经追加了第三人参加诉讼，就应直接判决由违法占用的过错方第三人承担交付涉案房屋的义务，同时应判决第三人承担因其违法占用给被上诉人造成的租金。”上诉人的推理恰恰存有误区：首先，第三人不是违法占用，也不是侵占被上诉人的，而是合法取得供销社的耳房的使用权；更不是侵占被上诉人的耳房，而是供销社的耳房。而且供销社转让给上诉人并不包括耳房，这在第三人的上诉状中已说明的非常清楚，即第三人没占上诉人的房屋，也没占被上诉人的房屋，而是供销社的房屋，如果第三人不享有使用权，应供销社向第三人主张权利，第三人与上诉人无法律关系。三、上诉状适用法律错误。上诉状认为本案应适用《中华人民共和国物权法》第34条、37条，而34条、37条是指“无权占有不动产的”，而本案的第三人不属于无权占有，而是有证据证明有权占有供销社的耳房；上诉状又认为应适用《中华人民共和国侵权责任法》第6条、19条，而第6条、19条是指行为人因过错侵害他人财产，而本案的第三人并无过错，也无侵害。本案的焦点是供销社卖给上诉人（银行），上诉人卖给被上诉人（王永斌）是否包括耳房，故属《中华人民共和国合同法》的适用范围。＼n王庆勇上诉称，一、一审判决认定崮寺店供销社将房屋卖给农业银行蓬莱支行包括耳房，与事实不符，证据不足。本案的焦点是：1995年崮寺店供销社因欠贷将房屋抵顶给农业银行蓬莱支行后又于2001年将耳房一处以先出租后转让形式给上诉人，抵顶时是否包括诉争的一处耳房？上诉人认为自始至终不包括耳房，其事实依据如下：1、上诉人有证据证明崮寺店供销社1995年抵顶给农业银行蓬莱支行的房屋中不包括耳房，所以供销社才于2001年将过去出租给上诉人的耳房写下出租并转让的合同给上诉人，上诉人才有权经营至今。2、一审判决认定为包括耳房的依据是2006年11月9日农业银行蓬莱支行拍卖给被上诉人王永斌时的评估报表、图纸等，但该证据是农业银行蓬莱支行为拍卖给被上诉人，单方委托有关部门作出，并无供销社的认可。故该证据不能证明1995年供销社卖给农业银行蓬莱支行时包括该耳房。且农业银行蓬莱支行1995年9月将涉案房屋所有权变更自己名下的房产证也不能证明包括涉案争议的耳房，故一审判决证据不足。二、本案遗漏当事人崮寺店供销社程序违法。一审法院审理原告王永斌诉被告农业银行蓬莱支行一案中，以利害关系人为由，追加王庆勇为第三人，但王庆勇租赁并接受转让的相对人是崮寺店供销社，并未与农业银行蓬莱支行发生相对关系。农业银行蓬莱支行是买崮寺店供销社的房屋，要追加利害关系人应追加农业银行的相对人崮寺店供销社，而不能穿越一个主体资格直接追加到王庆勇头上。且缺了崮寺店供销社这一诉讼主体，就理不清、查不明本案的事实，故一审判决因遗漏当事人而程序违法。三、一审判决适用法律错误。1、退一万步讲，如果一审原告王永斌与一审被告农业银行蓬莱支行的买卖合同包括耳房的话，只是他们之间的法律关系。谁是谁非应在他们之间处分，与王庆勇无关。如果崮寺店供销社1995年以房还贷时包括耳房的话，但王庆勇有证据证明2001年供销社是租赁后转让于他，这个一房二卖的过错责任是供销社而不是王庆勇；如果王庆勇的租赁合同2001年由有限期限转为不定期租赁（赠与），证明租赁合同至今有效。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，供销社与农业银行的买卖合同约定所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，也不能对抗善意的第三人，判决让王庆勇立即腾房也于法相悖。2、2001年5月10日供销社租赁并转让给王庆勇时，此耳房只有15平方米，王庆勇接受转让后，随即又增建了11.77平方米，故一审判决将建筑面积26.77的附着物一并无偿交付给一审原告也显失公平。3、本案一个明显的问题是：供销社租赁并转让给王庆勇是2001年，农业银行买卖或接收抵顶该房的时间是1995年，证明农业银行买受在前，如果农业银行买受时包括耳房，农业银行为什么从获得权利至今，并不主张王庆勇腾房，而让王庆勇占用至今？可见，农业银行在获得此房和拍卖此房之前，是认可不包括耳房的，当一审原告起诉他后，农业银行发现拍卖有误而权衡利弊关系，采取了违背事实的选择，即站在一审原告一边对付所谓的第三人，但本案的第三人并非是真正的第三人，第三人应是买受人的相对人，即出卖人供销社。这是明显的法律疏漏，敬请二审法院注意。请求二审依法撤销原判，改判不应将诉争耳房交付给被上诉人。一、二审的诉讼费应由被上诉人负担。＼n被上诉人王永斌辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分。1、涉诉耳房是被上诉人通过合法的途径、程序依法购买，手续齐备，这一点上诉人并无异议，与此同时，烟台市农行在拍卖该房时上诉人兄弟也参加了竞拍，他们对农行所卖房屋包括耳房的情况都是清楚的，他们对农行卖房之事从未提出过异议。2、涉诉耳房系依附于正房，与正房为一体的一间小房子，当初系单位的传达室，既然是附属房，与正房为一体的，那么当初供销社抵给农行时只抵正房不抵耳房是不符常理的。3、涉诉耳房归谁所有最有力证据是农行和供销社在办理以房抵贷手续时所办理的土地使用证，该证书中写得非常明确：以大门中心线为界，东面仍为供销社所有，西面则归农行所有。涉诉耳房在中心线向西五米远的位置，它怎么还可能是供销社的呢？4、上诉人王庆勇本人是原供销社的副主任，提供自家的证明毫无疑问是没有证据力的。这是其一。其二，租赁和赠与给自家人又不是到外地去谈生意签合同，怎么可能先盖章后填写内容？而更重要的时本案在第一次的一审审理时审案法官为了弄清事实真相曾对时任崮寺店供销社主任的马荣海进行了详细认真的调查并经过了法庭质证，质证中马荣海主任对上诉人所提交的所谓租赁合同和赠与合同表示绝对的否定。二、一审判决程序合法。上诉人主张应追加供销社为第三人没有法律依据，因为如前所述一审法院针对上诉人在一审时的主张已对时任供销社主任的马荣海进行了详尽的调查和质证。结论是非常清楚的。三、一审判决适用法律正确。上诉人称一审判决使用法律错误是基于他自认为其所提交的租赁和赠与合同是有效的，因上诉人对事实的主张错误，故所依据的法律自然也就不可能正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行辩称：一、涉案耳房拍卖前应属于农行所有。一审判决并未认定崮寺店供销社将房屋卖给农行，当时在1994年
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1995年蓬莱遇驾夼供销社还存在，遇驾夼供销社与崮寺店供销社是个平级单位，不应存在崮寺店供销社买卖、抵顶或赠与的问题。这也与上诉人原审提交的原遇驾夼供销社主任郭增圣（该证人未出庭质证）的书面证言内容相悖的（郭增圣证言内容：供销社将房子抵顶给农行的时间我当时是遇驾夼供销社主任法定代表人），但该证人证言关于耳房没有抵顶给农行的证言与事实不符，与其在农行提交的地籍调查中四邻确认中其本人盖章确认地边界的事实相悖，农行对此不予认可。所以包括上诉人王庆勇提交的与崮寺店供销社的租赁合同书和赠与书无法律效力，涉案耳房拍卖前应属农行所有，主要理由是：1、上诉人王庆勇无权处置（没有合法的处分主体资格和依据）。2、租赁合同书和赠与书内容明显是恶意串通，损害国家和集体及第三人利益。3、涉案土地为划拨土地不应存在无偿赠与个人使用之可能（划拨土地本身就是公益性的）。4、根据蓬莱市土地矿产管理局蓬土建字（1994）第26号文件及地籍调查关于四邻对地边界的指认和法律关于房产随土地一并转让的原则，涉案耳房应为农行所有。5、在拍卖期间及之后很长时间，上诉人王庆勇对其主张未与农行进行任何申辩，未进行任何诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，在其答辩和上诉意见中谈到涉及自己的确权主张，应不在本案审查范围。二、关于是否漏列当事人的问题。崮寺店供销社本身不是本案涉案房屋的合法权利人及代为处置人，其不具有本案的被诉主体资格，不应列为本案当事人。三、关于王庆勇在其上诉状称“一审适用法律错误”的问题。1、上诉人王庆勇又把赠与书理解为不定期租赁，引用买卖不破租赁为其非法占有辩护，农行认为属于法律概念和逻辑混乱，赠与与租赁是不同的法律概念，隶属于不同的法律关系，可见上诉人王庆勇为达到非法占有耳房穷尽一切的想法和做法。2、关于增建只是上诉人王庆勇的说法，没有任何证据支持。农行认为，即使是在占用期间违法增建，农行作为产权所有人有权进行处置，包括接受、拆除或转让。3、该涉案资产并不因上诉人非法占用而成为其所有的理由，农行对从供销社取得的资产接受后只是进行出租管理，并未进行清理腾房，若及早腾房不存在拍卖后争议。综上所述，请求二审法院驳回王庆勇的上诉请求，判令其腾房给被上诉人王永斌并赔偿王永斌的损失。＼n二审中，中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行主张本案诉争的耳房包括在1995年遇驾夼供销社抵给农行的房产之内，理由是根据遇驾夼供销社抵给农行时土地的四至范围及农行遇驾夼营业部国有土地使用权证地籍调查表的四至范围，耳房应该在上述土地范围之内。王庆勇主张1995年遇驾夼供销社抵给农行的房产不包括耳房，理由是耳房虽然在农行的土地四至范围之内，但土地四至不等于附着物四至，1994年遇驾夼农行营业部的地籍图没有标注耳房，2001年5月10日崮寺店供销社将耳房赠与给了王庆勇，耳房的产权应归王庆勇所有。王庆勇二审提交2001年崮寺店供销社出具的书面证明一份，内容为经落实原遇驾夼供销社主任郭增圣、原崮寺店供销社副主任初天胜，遇驾夼供销社于90年代将大门以西门市房及后仓库出卖给遇驾夼农业银行，当时不包括大门值班室小平房的情况属实，特此证明。证明上落款时间2013年7月25日，加盖有蓬莱市崮寺店供销社的印章。经质证，农行蓬莱支行有异议，称崮寺店供销社与遇驾夼供销社是平级单位，崮寺店供销社无权出卖包括赠与遇驾夼供销社的资产，其证明无效。王永斌的质证意见与农行蓬莱支行一致。＼n几方当事人对诉争的耳房在1995年已经存在的情况无异议。王庆勇称原先耳房只有15平方米，供销社赠与他后，其又增建了11.77平方米。对此没有提供证据证实。＼n另查明，原审中对王永斌诉王庆勇一案（后撤诉）中的两份调查笔录进行了质证，一份是王庆勇的委托代理人刘大伟、梁凤英于2008年6月25日对郭增圣的调查笔录，笔录中郭增圣称，抵给农行房产时，其当时是遇驾夼供销社主任，门卫房没有给农行，证据是当时划的图中不包括门卫房。经质证，农行蓬莱支行、王永斌以郭增圣未出庭质证为由不予认可；另一份是原审法院于2009年7月2日对马永海的调查笔录及马永海出庭质证笔录，笔录中马永海称，1994年至1995年遇驾夼供销社被崮寺店供销社托管，其于1997年至2003年担崮寺店供销社主任，从未见过2001年5月10日崮寺店供销社与王庆勇的租赁合同和赠与合同，不清楚此事。农行蓬莱支行、王永斌对马永海的证言无异议。王庆勇无异议，但对马永海是否是主任表示不清楚。＼n本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。＼n本院认为，本案当事人争执的焦点有三个：1、诉争耳房的权属；2、原审诉讼程序是否违法及本案是否已过诉讼时效；3、原审判决中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行向王永斌赔偿损失是否正确。＼n关于诉争耳房的权属。农行蓬莱支行于2006年委托拍卖的包括本案诉争耳房的房产原系遇驾夼供销社所有，耳房在1995年前已存在，1995年遇驾夼供销社将房产抵顶给农行蓬莱支行时，包括该耳房在内的相关房产所辖土地使用权由政府划拨给农行遇驾夼营业部使用并办理了变更手续，上述事实几方当事人无争议，可以确认。原审中农行蓬莱支行提交的1985年9月1日遇驾夼供销社的房产证、蓬莱市土地矿产管理局划拨土地的通知、农行遇驾夼营业部地籍调查表以及王庆勇提交的蓬莱市土地矿产管理局的建设用地呈报表及附图，证据来源合法，本院予以采信。在地籍调查表和附图上均没有标注诉争的耳房，可见耳房并不在1985年9月1日遇驾夼供销社的房产证项下，因此该耳房应当认定为无房产证的地上建筑物。农行蓬莱支行虽然没有直接证据证明1995年遇驾夼供销社抵顶给农行蓬莱支行的房产包括耳房，但基于耳房在供销社抵给农行土地四至范围内的事实，根据我国法律房地一体的原则，耳房作为地上附着物应随土地一并转让。王庆勇主张1995年遇驾夼供销社抵给农行的房产不包括耳房，在一审提交了另案中郭增圣的证言，因郭增圣在该案和本案中均未出庭质证，该证言本院依法不予采信，即便郭增圣的证言是其本人意思表示，证言中讲对于抵给农行房产不包括门卫房的证据是当时划的图中没有门卫房，其所说的证据也不能证明不包括门卫房的事实；二审中王庆勇又提交崮寺店供销社的书面证明，证明中讲是落实郭增圣和原崮寺店副主任初天胜后，得出不包括耳房的结论，该书面证明同样不能证明不包括耳房的事实，且初天胜证明的情况与原审经过质证另案中马永海的证言也互不一致，因此王庆勇的该主张证据不足，本院不予支持。至于原审中王庆勇提交的2001年5月10日崮寺店供销社赠与协议，因该赠与行为发生在1995年遇驾夼供销社抵顶房产给农行之后，即便赠与行为真实也不足以对抗先前的抵顶事实。综上所述，1995年遇驾夼供销社将房产抵给农行后，耳房的所有权应归农行蓬莱支行所有，王永斌2006年通过拍卖买受该房产后即取得耳房的所有权。王庆勇另主张赠与耳房后增建了11.77平方米，因其没有提供证据证实，本院不予采信。王庆勇的占有行为于法无据，应当向所有权人王永斌交付该耳房。＼n关于原审诉讼程序是否违法。王庆勇上诉称原审遗漏当事人崮寺店供销社属程序违法，认为王庆勇租赁并接受转让的相对人是崮寺店供销社，并未与农业银行蓬莱支行发生相对关系。农业银行蓬莱支行是买崮寺店供销社的房屋，要追加利害关系人应追加农业银行的相对人崮寺店供销社，而不能穿越一个主体资格直接追加到王庆勇。对此本院认为本案审理的是王永斌诉农行蓬莱支行因买卖合同产生房屋交付和违约责任承担的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利和义务。本案中王庆勇占有诉争的房屋，而非崮寺店供销社，王庆勇与诉讼标的有利害关系，原审法院依法通知其作为无独立请求权第三人参加诉讼符合法律规定。王庆勇主张的崮寺店供销社赠与是另一法律关系，即便赠与属实，那么由于该赠与行为导致利益受损的利害关系人可以另行向崮寺店供销社主张权利。该上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于本案是否已过诉讼时效的问题。农行蓬莱支行主张本案已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案农行蓬莱支行在一审中因其一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出本院不予支持。＼n关于原审判决中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行向王永斌赔偿损失是否正确。被上诉人王永斌2006年竞买的房产系上诉人农行蓬莱支行上级行农行烟台分行委托山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司统一组织拍卖的，农行烟台分行与拍卖公司的委托拍卖合同第四项明确约定：买受人全款到拍卖人账户后，由资产所在支行负责标的物及相关手续移交。根据该条约定，在王永斌交齐价款后，农行蓬莱支行负有向王永斌交付房产的义务。农行蓬莱支行上诉状中所称的《买卖规则》和《买卖成交确认书》，只是约定了买受人应该知晓拍卖标的现状瑕疵以及移交手续文件和办理过户等事宜，双方并未就房产的交付另行约定。农行蓬莱支行主张因耳房由王庆勇占有，应当由王庆勇承担赔偿责任，对此本院认为，1995年农行蓬莱支行即取得了耳房的所有权，2006年委托拍卖时农行蓬莱支行明知该耳房被王庆勇占有使用，却在签订委托拍卖合同后怠于向王庆勇主张权利，未能履行合同中约定的交付义务，应当承担由此带来的法律后果。因此王永斌竞买后，因耳房一直未交付，原审法院认定农行蓬莱支行违约并赔偿损失并无不当。＼n综上，原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行承担25元，上诉人王庆勇承担25元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张秀波＼n审判员郑勇＼n审判员于金＼n二〇一四年五月十四日＼n书记员王琪