四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）简阳民初字第3438号
原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路。
法定代表人：邹永康，总经理。
委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。
委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。
被告：刘铭霞，女，1967年5月18日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告刘铭霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理，依法由审判员钟小燕适用简易程序于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人李芹斌、被告刘铭霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新家园物业公司诉称：2007年1月18日，原告新家园物业公司与建设单位四川某公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知，但被告刘铭霞以各种理由拒绝支付物业服务费，从2012年9月起至2015年3月，累计欠缴物业管理费2244元。故原告诉至法院请求判令：1、被告刘铭霞向原告支付物业管理费2244元；2、被告酌定向原告支付违约金1400元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘铭霞辩称：1、原告与某公司签订的前期《物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积0.50元／平方米收取物业管理费，后原告擅自上涨物业管理费至0.57元／平方米不合法，应按0.50元／平方米的标准收取。2、原告虽然提供了物业服务，但其未尽到物业管理职责，致使被告停放在小区的自行车、电瓶车被盗，且原告随意撤毁或改变坏小区公共设施设备，故被告拒绝交纳物业管理费。3、被告看到小区张贴的缴费通知去原告处按0.50元／平方米缴纳物业管理费，原告坚持按0.57元／平方米的标准收取，原告拒绝被告缴费，原告诉求的2012年9月至2015年3月期间的物业管理费中超过诉讼时效的部分不应支持。4、原告未按合同约定提供物业服务并擅自上涨物业管理费，被告不存在违约，故其主张违约金1400元的诉讼请求，不应支持。
经审理查明：2007年1月18日，开发商四川某公司（以下简称某公司）与原告新家园物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定：某公司将某小区B区委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元／平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整等内容。2007年6月11日，被告刘铭霞向开发商某公司购买某小区B区住宅（建筑面积130.08平方米），双方签订了《商品房买卖合同》，约定：前期物业服务由新家园物业公司提供；前期物业管理期间按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务管理费，按季度收取，分别在每季度第一个月的前十日内缴纳等内容。因小区业主委员会未成立，原告与某公司于2013年11月20日签订《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告新家园物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。
合同履行期间，原告新物业管理公司未经小区业主大会讨论决定，擅自将物业管理费收费标准提高至每月0.57元／平方米。原告新家园物业公司按季度在该小区张贴《缴费通知》，通知小区业主及时到物管办缴费。被告刘铭霞看到通知后到原告物管办按合同约定的每月0.5元／平方米缴费，原告拒绝收取被告刘铭霞所交物业管理费，双方因物业管理费收费标准发生争议，加之被告停放在小区的车辆被盗向原告反映后未处理，被告从2012年9月起至2015年3月期间未交纳物业管理费。故原告起诉至法院。
以上事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、缴费通知，被告提交的物业管理费收费发票及证人谢幼莲、张荣华的证言等证据予以证实，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院认为：原告新家园物业与开发商某公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，以及某公司与被告刘铭霞签订的《商品房买卖合同》中有关前期物业服务部分的约定，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定，本案的前期物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业管理费的义务。关于本案争议焦点：
一、物业管理费的收费标准问题。原告主张按照每月0.57元／平方米计算，因《物业管理服务合同》和《商品房买卖合同》约定的物业管理费标准为每月0.5元／平方米，且原告并未举证证明双方就收费标准达成新的合意，故本院确定本案物业管理费收费标准按每月0.5元／平方米计算。
二、原告的部分请求是否已超过诉讼时效问题。被告刘铭霞提出原告主张的物业管理费中已超过诉讼时效部分，不应支持的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告提交2014年1月1日及2014年7月1日张贴在小区的《缴费通知》作为向被告主张权利的依据，但该通知系向小区全体业主发出，且未载明具体缴费对象及缴费金额，原告也未提交证明其在2012年9月至2015年3月期间向被告刘铭霞催缴所欠物业管理费的相关证据。在合同履行期间，双方因物业管理费的收费标准问题已发生分歧，原告明知其权利受到侵害，而怠于行使诉权导致2012年9月至2013年9月期间的物业管理费已超过诉讼时效，不应支持，故被告刘铭霞的上述抗辩理由成立，本院予以采纳。对原告主张被告刘铭霞支付物业管理费的诉讼请求之中2013年10月至2015年3月期间的物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据合同约定的收费标准，被告刘铭霞应向原告新家园物业公司支付的物业管理费为1170.72元（18个月×每月0.5元∕平方米×130.08平方米）。
三、被告是否应承担违约责任问题。原告主张被告刘铭霞未按时缴纳物业管理费已构成违约，酌定由被告向原告支付1400元违约金，经审理查明，原告未经小区业主大会讨论，擅自提高物业管理费的收费标准，违反了物业服务合同有关物业管理费收费标准调整须经业主大会讨论决定的规定。被告刘铭霞按合同约定的标准向原告缴纳物业管理费被拒，不存在故意拖欠物业管理费的违约行为，不应承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘铭霞在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业管理费1170.72元；
二、驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告刘铭霞负担8元、原告简阳新家园物业管理有限公司负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 钟小燕
二〇一五年十一月十七日
书记员 李 芳