重庆市合川区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝0117执异39号
异议人：武胜县盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世房地产公司”），住所地：四川省广安市武胜县沿口镇沿中路岭秀郡1幢1-7，统一社会信用代码：91511622MA6586N25D。
法定代表人：邹龙婷，该公司财务总监。
申请执行人：重庆特源装饰工程有限公司（以下简称“特源公司”）,住所地：重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村7号，组织机构代码：59515832-4。
法定代表人：赵德斌。
申请执行人：刘芝君，女，1990年1月31日出生，汉族，住重庆市合川区。
本院在执行申请执行人特源公司、刘芝君等与被执行人武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、重庆长博实业有限公司、杨长闵等借款合同纠纷及民间借贷纠纷案中，异议人盛世房地产公司对本院（2016）渝0117执4871号之一等执行裁定书裁定预查封武胜县渝川金冠房地产开发有限公司对武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧[土地编号：X号]的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人盛世房地产公司称，1、撤销重庆市合川区人民法院2017年6月13日作出的（2016）渝0117执4871号之一等执行裁定书；2、解除对四川省武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧[土地编号：X号]地块使用权的预查封。
事实与理由：2017年5月11日，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司与异议人盛世房地产公司签订了《岭秀国际项目转让合同》，将该项目（主要是土地使用权）转让给异议人盛世房地产公司，异议人盛世房地产公司已经取得了该项目土地使用权及其相关的权利。申请执行人与异议人并无债权债务关系，更与该项目无债权债务关系，贵院上述预查封行为无事实依据。异议人盛世房地产公司到武胜县不动产登记中心咨询该地块土地使用权登记事宜时，了解到贵院的预查封，为保护异议人盛世房地产公司合法财产权益，特提起异议申请。
申请执行人特源公司辩称，1、《岭秀国际项目转让合同》真实性存疑，法院查封行为至今有近一年时间，如该合同是真实签署的，并且在查封之前即履行完毕，那么盛世房地产公司为武胜当地企业，在法院将其名下土地无故查封后，一般常识判断肯定会最短时间内向法院提出最严肃的抗议来争取自己合法权益，维护自己应有的名誉，但盛世房地产公司是在长达一年之久才向法院提出异议申请，这种不符合常态的行为让其有理由相信该合同是盛世房地产公司与被执行人为逃避债务、规避法院查封而为的串通损害债权人利益的虚假行为或者该合同并未得到有效、实际的履行；2、法院查封行为合法有效，合川法院根据特源公司的申请，派员到武胜县国土局依法调查，根据武胜县国土局的档案显示被执行人名下拥有武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧[土地编号：X号]地块，并且被执行人已经缴清了该地块全部土地款和相关税费，该地块使用权属于被执行人武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，基于以上事实，合川法院查封被执行人名下该地块合法有效；3、即使假定申请人与被告执行人所签订合同是真实的，依据法律规定，盛世房地产公司想要成为该地块的真实使用权人来对抗法院的查封，还需要在法院查封之前向被执行人缴清全部土地转让款及转让税费，并且依据《物权法》相关规定办理不动产物权的变更登记等手续，但是就现状来看，盛世房地产公司仅能提供一份不知真伪的合同，显然是不能对抗人民法院的合法查封行为，再者，如若盛世房地产公司与被执行人之间确有任何买卖纠纷存在的话，盛世房地产公司应就具体事实另案起诉被执行人或双方另行协商解决，无论如何其两方的纠纷与本案无关，不应损害特源公司的利益。基于以上事实、理由的相关法律规定，盛世房地产公司的执行异议申请于法无据，望依法驳回。
申请执行人刘芝君无辩解意见。
本院查明，申请执行人特源公司与被执行人武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、重庆长博实业有限公司、杨长闵等借款合同纠纷一案，重庆市大渡口区公证处于2016年2月14日作出（2016）渝渡证字第1522号执行证书，依该公证书：“被执行人武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、重庆长博实业有限公司、杨长闵等偿还借款本金1800万元和到期后的利息68.076万元”，因被执行人武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、重庆长博实业有限公司、杨长闵等未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人特源公司向本院申请执行，本院于2016年8月16日立案受理[案号：（2016）渝0117执4871号]。申请执行人刘芝君与被执行人重庆长博实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月29日作出（2016）渝0117民初787号民事调解书，依该调解书：“重庆长博实业有限公司返还刘芝君借款本金17万元及利息”，因重庆长博实业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人刘芝君向本院申请执行，本院于2016年7月5日立案受理[案号：（2016）渝0117执3976号]。2017年6月13日，本院以特源公司、刘芝君等为申请执行人，作出（2016）渝0117执4871号之一等执行裁定书，裁定预查封武胜县渝川金冠房地产开发有限公司对武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧[土地编号：X号]的使用权。
另查明，2017年5月11日，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司作为甲方与盛世房地产公司作为乙方签订《岭秀国际项目转让合同》，该《岭秀国际项目转让合同》约定：一、项目情况介绍：1、武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧X号地块，系甲方于2014年1月23日通过拍卖方式获得，该地块总面积66374.94㎡（99.56亩），宗地编号X号号，中标地价为2.54亿元整，甲方对该地块取得了与武胜县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、甲方与广安市武胜县国土资源局就前述地块于2014年2月17日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（编号：X），并支付了土地出让款人民币1.52亿元，交易费人民币215万元，尚余土地出让款人民币1.02亿元未支付、契税未缴纳、其余费税由乙方承担，土地滞纳金由甲方承担；3、至本合同签署之时，项目前期施工队伍已完成实体建筑物产值约4797万元（以双方核实为准），甲方已支付工程款约1613万元（以双方核实为准），拆迁及其它约340万元（以双方核实为准）；4、至本框架合同签署之时，项目规划方案已批复，但尚未取得《国有土地使用权》，也未办理任何报规，报建手续和缴纳相关费用；5、…；6、甲方已销售的329套房源的价款中甲方已收取82600000元作为冲减甲方的投入款，乙方除收取余下的房款和按揭款共40361323元外（329套房源），其余所有权益归甲方所有（329套房源涉及的逾期交房和与购房户产生的违约责任由甲方承担），甲方所收税费及大修基金不再返还，原甲方涉及本项目的工程欠款（双方核实为准）由乙方支付，甲方收取的履约保证金由甲方负责返还；…。二、转让方式：1、甲方将岭秀国际项目转让给乙方后，乙方将甲方在岭秀国际项目中已投入的约1.8亿元资金[扣减已售房源甲方收款部份，扣减甲方应付重庆中科建设集团有限公司承建的甲方开发的岭秀郡项目工程款余款（约6630万元），金额最终以甲、乙双方提交依据，经甲、乙双方确认为准支付给甲方，另将该项目一期车库200个地下车位的所有权（产权）无偿给甲方，乙方在此合同签订后七个工作日内支付甲方2000万元，用于岭秀郡和岭秀郡·财富广场全面复工，岭秀国际项目所需的后续建设资金由乙方自行筹集；2、乙方原在甲方开发的岭秀郡项目中，甲方欠乙方的工程款，按照双方原合同约定，在开具等额发票后作为乙方向甲方支付的转让费，乙方确保岭秀郡项目2017年7月15日前预验收；3、经双协商乙方同意按本合同第一款内容及金额确认定为甲方已投入的款项（具体金额须经甲、乙双方核定为准）；4、本转让合同书中的甲方已缴纳的土地款及交易费，涉及本项目第一条第5款中应支付款项，原施工队伍合川四建、重庆桦竣公司、唐玉兴的债务确定，由金冠公司、盛世房地产公司及原施工单位三方一起商谈明确，与原施工单位的停工损失由甲方承担，投入实体部分的费用由乙方承担；5、…。三、项目资金的投入：乙方签订本合同七个工作日内到位2000万元进入武胜县住建局的监管账户（户名：武胜县房地产协会，开户银行：X，账号X），用于岭秀郡、岭秀郡·财富广场全面复工及处理河北顺阳房地产开发有限公司借款及相关费用，余款于2018年元旦前支付完毕（可付现金或抵房），并确保在最后一期支付完毕，如资金（指应到位的2000万元）未按约定时间到位，甲方可终止合同。四、项目资金的管理：1、预售收取资金全部进入武胜县住建局的监管账户（户名：X，开户银行：X，账号X），在保证工程现场正常生产的情况下，分期返还甲方已投入岭秀国际项目的资金，预售资金必须转入该账户，由乙方支取；2、合同签订后由乙方首付的2000万元资金的使用，其中：1000万元由甲方直接支配（但在甲方未给乙方完善土地转让手续前不得动用），由甲方支配使用的1000万元（作为乙方支付甲方转让岭秀国际项目的转让费），另外1000万元由乙方支配，其中250万元用于缴纳办理岭秀国际项目各项手续、办公的费用；300万元用于岭秀郡项目收尾工程的完善，450万元用于支付岭秀国际项目原施工单位工程款，其中：合川四建（150万元）、重庆桦竣公司（230万元）、唐兴（70万元）合计450万元（此款应在甲方给乙方完善土地转让手续后才能支付），乙方将原施工队伍的工程款450万元支付到后，甲方应将原签订的所有相关合同解除、施工队伍出场，乙方首付的2000万元应由甲方、乙方、建设局三方签字后才能使用；乙方2000万元资金进入建设局指定监管账户后十五个工作日内甲方应办理完分割土地转让手续，否则此2000万元由甲方无条件退回原账户。…。合同签订后，盛世房地产公司和武胜县渝川金冠房地产开发有限公司共同对相关款项结算并确认，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司冲减抵房款和A区欠款后余额为33448352.5元。2017年8月31日，武胜县住房和城乡规划建设局出具实施意见并同意盛世公司承接并受让武胜县渝川金冠房地产开发有限公司岭秀国际项目后，盛世房地产公司从2017年8月4日起向指定监管账户转账存入2200万元，此后，盛世房地产公司和武胜县渝川金冠房地产开发有限公司按照合同约定共同支付该款项履行各自的付款义务（其中盛世房地产公司支出13494375元，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司支出8505625元）。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。本案中，盛世房地产公司在本院查封异议土地之前，已经与武胜县渝川金冠房地产开发有限公司签订《岭秀国际项目转让合同》并实际购买了异议土地，按照合同约定交付了全部价款，实际占有使用异议土地，因武胜县渝川金冠房地产开发有限公司的原因未办理过户手续，盛世房地产公司在过户登记中无过错，且刘芝君为申请执行人的执行案中，被执行人为重庆长博实业有限公司，与武胜县渝川金冠房地产开发有限公司无关，异议人盛世房地产公司提出异议的理由成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于武胜县沿口镇城东商贸区高速路口南侧[土地编号：X号]的土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈道兵
人民陪审员 黎宗庆
人民陪审员 韩文生
二〇一八年五月七日
书 记 员 李 俊
书 记 员 杨蕊绮