江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终571号
上诉人（原审原告）高文静，女，1960年11月10日生，汉族。
委托代理人刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。
委托代理人曾志刚，江苏苏晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市浦口区顶山供销合作社，住所地南京市浦口南门金汤街9号。
法定代表人龚天明，合作社经理。
原审第三人南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地南京市浦口区新马路54号。
法定代表人郭汇陵，公司经理。
委托代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人高文静因与被上诉人南京市浦口区顶山供销合作社（以下简称顶山供销社）、原审第三人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口区房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高文静原审诉称：1997年前，浦口区房产经营公司与顶山供销社签订南京市直管非住宅公房租赁合约，约定将浦口区顶山街道浦新街27号商业用房承租给顶山供销社。1997年6月，经房产经营公司的同意，顶山供销社将此房屋转租给原告经营使用，且原告每月将房租直接缴纳给房产经营公司。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》中第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现诉请判令：1、确认原、被告之间转让协议、承租协议合法有效。2、确认原告自1997年至2014年对浦新街27号房屋租赁实际承租年限。
顶山供销社原审辩称：被告之前与第三人签订房屋租赁协议，2012年底原告要求直接与第三人签订协议，被告同意了，后原告与第三人直接签订房屋租赁协议，协议内容被告不清楚。
第三人浦口区房产经营公司原审述称：原告起诉第三人要求自1997年至2014年形成租赁关系无事实依据，故不成立，请求驳回。第三人与原告签订的租赁合同是自2013年5月1日至2014年4月30日止，之前不存在租赁关系。
原审法院经审理查明，1997年6月9日顶山供销社与高文静签订《联营协议》，双方约定被告原零售综合商店（建筑面积约250平方米以及后院设施，地址浦新街27号）调整为原告自主经营、自负盈亏，期限五年（1997年6月10日至2002年6月9日止），联营期间，原告于每月5日前向被告支付联营利润款1328元，在联营期限内，被告安排五位职工到原告处工作，原告须于每月十五日支付五位职工工资……2006年被告与由原告经营的南京鼎文美食中心签订《租赁协议》，双方约定原告自愿承租被告位于浦新街27号原综合商店（建筑面积约308平方米及后院），自主经营，自负盈亏，租期十年，自2006年7月1日起至2016年6月30日止，租金每月1300元。
顶山供销社与第三人浦口区房产经营公司于1999年11月6日签订《南京市直管非住宅公房租赁合约》，由被告租赁位于浦口区浦新街27号房屋。2012年10月8日被告及第三人再次签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，租赁位于浦口区浦新街27号房屋，建筑面积276平方米。租赁期限一年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止。
2012年12月1日被告以房租过高和管理困难为由向第三人提交“退房申请”，并于当日与原告签订“房屋租赁权转让协议”，该协议载明：顶山供销社同意将承租浦口区房产经营公司地处浦口浦新街27号建筑面积289平方米房屋租赁权转让给高文静承租，转让时间为2012年12月1日，高文静一次性支付给顶山供销社转让金30000元，自本协议签订之日起解除顶山供销社与高文静之前所签订的所有有关浦新街27号的租赁合同、协议，高文静一切经营活动及房屋的安全和租金与顶山供销社无关，顶山供销社提供与房产经营公司解除租赁合同的退房申请和签订的房屋租赁合同。后高文静支付顶山供销社30000元。
2013年5月8日原告与第三人浦口区房产经营公司签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，双方约定原告承租第三人管理的浦口区浦新街27号房屋，建筑面积289平方米，使用面积276平方米，期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止。
上述事实，有高文静提交的租赁协议、证人桑某、朱某证言、南京市直管非住宅公房租赁合同、租赁合同、直管非住宅公房租赁合约、退房申请、房屋租赁转让协议，第三人浦口区房产经营公司提交的房屋租赁合同2份以及原、被告、第三人陈述等证据在卷证实。顶山供销社未提交证据。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。关于原告诉请：1、确认原、被告之间转让协议、承租协议合法有效。原审法院认为，被告对原告提交的转让协议、承租协议真实性均不持异议，且转让协议、承租协议系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，应属有效。2、确认原告自1997年至2014年对浦新街27号房屋租赁实际承租年限。原审法院认为，原、被告签订的转让协议、承租协议应属有效，但并不产生承租权转移的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高文静与第三人浦口区房产经营公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，根据该合同的约定，双方建立租赁关系的时间应为2013年5月1日，原告主张自1997年起对浦口区浦新街27号房屋享有承租权，无事实和法律依据，原审法院对此不予支持。因原告与第三人签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止，故原告自2013年5月1日起至2014年4月30日对浦新街27号房屋具有实际承租权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、确认高文静与顶山供销社签订的承租协议、转让协议合法有效；二、确认高文静自2013年5月1日起至2014年4月30日对浦新街27号房屋具有实际承租权；三、驳回高文静的其他诉讼请求。案件受理费80元，由高文静负担40元，顶山供销社负担40元。
上诉人高文静不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人自1997年起一直租赁并实际使用涉案房屋，并缴纳租金给原审第三人，2012年12月1日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁权转让协议》，从而取得了涉案房屋的公房承租权，同时通过协议支付对价取代了被上诉人在涉案房屋中的地位，也承继了被上诉人在涉案房屋中所享有的权利，被上诉人在涉案房屋中所享有的所有权利应一并转移，即被上诉人在涉案房屋中的承租年限也等同于上诉人的承租年限，故原审认定上诉人应自2013年5月1日起对浦新街27号房屋具有实际承租权是错误的。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人顶山供销社辩称：其与上诉人之间不存在合同纠纷，涉案房屋的租赁权已于2012年12月后转移，且上诉人与原审第三人于2013年5月签订了房屋租赁协议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人浦口区房产经营公司辩称：其与上诉人租赁关系自2013年5月1日起至2014年5月1日止，除此期间外，其与上诉人之间并无租赁关系。综上，上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明其观点，向法庭提交（2014）浦民初字第3536号民事判决书，拟证明与本案情况类似的另案中认定该案涉及的拆迁款的60%份额归实际占有使用人所有。被上诉人顶山供销社对该份证据的质证意见为：该份证据与本案无关。原审第三人浦口区房产经营公司的质证意见为：本案处理不应适用判例法，且上诉人提交的判决书并未生效。二审期间，被上诉人与第三人无证据提交。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，合同具有相对性，涉案房屋系直管非住宅公房，尽管上诉人自1997年起开始占有使用涉案房屋，但至2013年5月8日其与第三人签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》前，关于涉案房屋的租赁合同系由被上诉人与第三人签订并以被上诉人名义缴纳房租，承租方应为被上诉人。按照被上诉人与第三人之前签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》约定，房屋租赁期间，第三人应每季度、每年对涉案房屋进行查房走访、普查，而涉案房屋由被上诉人转租给上诉人，上诉人实际占有使用持续数年，第三人对转租的事实应当知晓，但数年间均未提出异议，原审认定上诉人与被上诉人之间租赁协议、转让协议合法有效，于法有据，但上述协议有效并不产生上诉人承租期限前溯的法律后果。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人高文静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月八日
书 记 员 郭旭冬