天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第2288号
原告王保萍。
委托代理人徐爱民，天津大有律师事务所律师。
被告天津融创物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园9号单体2层A10室。
法定代表人王鹏，总经理。
委托代理人张凯恒，天津融创物业管理有限公司法务。
原告王保萍诉被告天津融创物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理。受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王保萍及其委托代理人徐爱民、被告的委托代理人张凯恒到庭参加了诉讼活动。在审理期间，原、被告均向本院申请了和解期限，但在和解期限内未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年11月30日从案外人天津融创鼎晟置地有限公司购买了位于北塘经济区镜泊湖路以西柳州道以北君澜名邸××-×-××××房屋。被告作为该小区前期物业管理公司，在小区已规划并设置了地面停车场的情形下，无理阻止原告汽车进小区，造成原告财产长期处于危险状态，该行为应予以纠正。由于被告阻拦原告车辆进入小区停车，原告只得将车辆停在小区门外，后原告车辆在小区门外被砸，受损严重，被告未及时向公安和有关部门报告，也没有积极协助做好调查和救助工作。原告认为被告存在过错，应承担全部赔偿责任。原告同时认为，被告依据每月每平米2.2元为标准收取物业费，但没能提供相应的服务，被告应退还预收的不相符的物业费。被告在路面设置了障碍物，影响小区道路通行，被告应将其移除。原告所住的17号楼大门始终是损坏的，被告应予以维修。被告还应给付原告房屋的水表管道井钥匙。综上，原告请求判令：1、被告赔偿原告车辆维修费4363元和车辆损失费6390元；2、被告允许原告自有津N×××××号长城牌哈弗F4小汽车进入小区内停车；3、被告退还违规多收的2013年8月1日至2014年7月30日的物业费2343.81元；4、被告履行移除路面障碍物，保持小区内道路通畅无阻的义务；5、被告修复17号楼大门；6、被告将××-×-××××的水表管道井钥匙交付给原告；7、诉讼费用由被告负担。
原告向本院提交如下证据：
1、房屋所有权证，证明原告是涉诉小区的业主；
2、业主手册及物业管理协议、业主生活指南、临时管理公约，证明原、被告之间存在物业服务关系，物业管理协议等材料中均约定了服务标准，但被告未依约履行，未提供地上停车位；
3、物业费收款收据，证明原告已经按照合同预交了物业费，但是被告没有按照合同履行义务；
4、2014年4至9月期间小区内电梯损坏、积水、夜间关闭照明、堆放废物、小区树木死亡、在道路上设置障碍物、公共环境脏乱照片，证明被告提供的物业服务不到位，有违约行为；
5、非机动车乱停放、小区门口、保安上班时间玩手机、监控分布、小区外堆放垃圾、地下车位空闲的照片，证明被告未依约提供物业服务且阻止原告车辆进入小区；
6、17号门损坏无法使用的照片，证明17号楼门损坏，被告一直未维修；
7、被告张贴书面通知及温馨提示，证明被告承认存在单元门损坏、保安睡觉、电梯损坏等问题，存在违约行为且一直未整改；
8、原告维权照片，证明原告曾要求被告改进服务，被告未能做到；
9、视频，证明原告上述照片均摄于涉诉小区；
10、qq聊天记录及证人韩××的书面证言，证明被告存在违反物业合同情形；
11、被告拆除地上停车位的照片，证明被告拆除了地上停车位；
12、录音，证明原告车辆被砸后被告未报警；
13、车辆权属登记簿、说明书、被砸车辆的照片18张、车辆维修结算单2张以及收据、付款凭证，证明车辆为原告合法所有，因为被告阻拦原告在小区内停车，造成原告车辆在小区外被砸，原告支出维修费4363元，车辆相应贬值；
14、原告之子黄××证言，证明原告实际使用车辆；
15、公安局受理案件回执，证明被告车辆于2014年12月22日再次在小区外被砸。
被告辩称，我们认为原告诉请被告赔偿车辆损失及贬值损失，不是物业服务合同的内容，不是物业服务法律关系。原告未购买车位，因此不能进入小区停车。被告没有多收物业费，原告诉请返还物业费，无事实依据。原告主张的路面障碍物是我公司放置的绿植箱，不影响道路通行，不是障碍物。原告主张的17号门如果损坏，被告同意维修。原告主张的水表管道井，由被告统一管理，如果业主需要，可以请物业来开启，但是不可以将钥匙交给业主，因为会影响其他业主的水表。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交如下证据材料：
1、原告与开发商签订的天津市商品房买卖合同、融创君澜的总平面图，证明依据规划，涉诉小区有地上和地下车位，上述车位均是由开发商投资建设的，故所有权归开发商所有，开发商有权进行任何性质的处分；
2、涉诉小区的天津市住宅前期物业合同以及补充协议，证明合同中约定涉诉小区的物业标准是每月每平米2.35元。补充协议中约定被告对于公用设施进行管理；
3、确认书，证明原告对于小区前期物业服务合同以及管理内容已经阅读了解，已经确认；
4、涉诉小区的物业管理协议，证明被告向原告实际收取的物业费是2.2元，低于前期物业合同中的标准；
5、2014年天津市设备设施维修保养计划、设备设施维护保养记录，证明被告对于涉诉小区所有的公共设施设备根据物业相关规定内容进行了保养维护；
6、2014年4月12日对原告房屋的维修工作通知单，证明被告一直在向原告提供物业服务；
7、原告居住楼道内照明设施、门禁、可视对讲的照片，证明原告所居住的房屋楼道内照明设施、门禁和对讲能够正常使用；
8、小区监控中心照片一张，证明小区监控设备正常，并且有物业人员值守；
9、非机动车存放点照片一张，证明小区内对于非机动车有指定存放地点；
10、物品出门放行表、车辆出入登记表、访客登记表，证明被告对于小区人员和物品的出入进行监控管理；
11、道路照片一张，证明被告设置在道路上的是绿植装饰物，并不是废弃箱子，不会阻碍正常出行；
12、天津市交通运输和港口管理局网页截图，证明被告已履行相关义务；
13、2014年8月13日小区业主的qq聊天记录及参与聊天的业主的商品房买卖合同，证明取消地上车位是经过业主同意的；
14、小区外道路照片，证明业主可以在小区外道路上进行停车。
法院依职权调取了涉诉小区竣工验收的规划图，以证明规划中，涉诉小区地面上划定有停车位。该小区在竣验后未做规划变更。
经审理查明，2011年8月4日，案外人天津融创鼎晟置地有限公司作为甲方与作为乙方的物业服务资质一级的被告天津融创物业管理有限公司签订了天津市住宅前期物业服务合同，约定甲方将总占地面积7.887万平方米的君澜名邸小区委托乙方进行前期物业管理。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。合同约定物业管理服务事项标准包括：房屋共用部位及共用设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、数目、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用。合同期限自2011年8月4日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用条款中约定：高层住宅物业服务管理费按建筑面积每月每平方米1.44元、电梯、消防、二次供水等机电设备的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.91元为标准，由业主交纳。甲乙双方同时就停车场服务费用、专项维修基金、欠物业费催缴、保险、免责条款等内容签订了补充协议。
原告系北塘经济区君澜名邸××-×-××××号房屋的所有权人，与丈夫、儿子共同居住于上述房屋，其系君澜名邸小区业主。原告持有的涉诉房屋所有权证上记载的房屋建筑面积为89.04平方米，土地使用权面积为78872.9平方米。原告于2013年8月4日收取涉诉房屋时签收确认书，确认原告作为业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解认同条款内容，同意严格遵守。同日，原、被告双方签订了《融创君澜物业管理协议》，对共用部位的维护、管理；共用设施设备的运行、维护和管理；公共环境卫生；公共秩序管理；装饰装修管理等内容进行了约定。该协议还约定原告所有的××-×-××××号房屋的物业管理费为每平米每月2.2元，计费面积以建筑面积为准，原被告双方签署本协议之日，原告一次性向被告支付一年物业费2350.66元。以后物业管理费按月交纳。原告据此协议向被告预交了2013年8月-2014年7月的物业费2350.66元。
上述协议签订后，被告为君澜名邸小区业主提供了物业管理服务，对电梯、二次供水等设备设施进行了维护保养。被告在2013年8月至2014年7月期间的物业服务中尚存在小区卫生清扫不及时、绿化养护不及时、夜间关闭照明、公共设施未及时修理、设置绿化箱影响道路通畅等问题。至本案庭审辩论终结前，被告仍未修复17号楼损坏大门，未将道路上的绿化箱移走，且被告持有原告所在14楼层的水表管道井钥匙，未给付原告。
另查，涉诉小区竣工验收规划图上显示涉诉小区规划面积为78870.1平方米，有地上车位224个。2014年3月，案外人天津融创鼎晟置地有限公司将涉诉小区地上车位取消，在原地上车位处铺盖草坪。被告称将车位改为草坪系经过了大多数业主的同意，但被告仅提供了少部分业主的QQ聊天记录，没有提供大多数业主的书面明确意见。在地上车位改为草坪后，被告不再允许原告等业主的车辆进入小区停车。
2014年7月19日夜间，原告将登记在原告之子黄××名下的家庭自用的车牌号为津N×××××长城牌小客车停放于小区外路边，后车辆被砸，报警后，侵权人至今未找到。
以上事实有房屋所有权证、物业管理合同、补充协议、物业管理协议、确认书、收款收据、业主手册、业主生活指南、临时管理公约、照片、视频、车辆权属登记簿、说明书、证人黄××证言、设备设施维护保养记录、物品出门放行表、车辆出入登记表、访客登记表及当事人陈述等证据证实。
本院认为，被告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。原告对前期物业管理服务合同予以确认并与被告单独签订了物业管理协议，故前期物业管理合同及管理协议对原告具有约束力，原、被告双方之间存在着物业管理服务合同关系。依据原、被告后签订的物业管理协议看，被告实际将前期物业管理合同中约定的每平米每月2.35元的物业费（其中1.44元为物业管理费，0.91元为梯泵费）变更为每平米每月2.2元，被告陈述此系给予业主的整体优惠，故其实际物业管理费优惠为1.35元，梯泵费为0.85元。上述约定的物业管理费部分未超过浮动标准，双方均应据此履约。2013年8月，原告预交了2013年8月-2014年7月期间的物业费，被告在上述期间虽为被告提供了物业管理服务，但在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，被告收取的梯泵费为设备的实际管理费用，不应予以扣减，被告收取的物业管理费应予以适当酌减，对双方当事人方显公平。至于酌减的比例，本院认为应酌减物业管理费的5%为宜。原告已预交全年物业费，故被告应返还原告相应的物业管理费72元（89.04＊1.35＊0.05＊12）。原告主张超出部分，无事实依据，本院不予支持。至本案庭审辩论终结前，被告仍未修复17号楼损坏大门，未将道路上的绿化箱移走，且被告持有原告所在14楼层的水表管道井钥匙，未给付原告。原告主张被告履行相应义务，符合合同约定，本院予以支持。被告虽辩称绿化箱并不影响道路通行，但从绿化箱占据道路近三分之二宽度的情况看，显然会影响道路上车辆的正常行驶，该说法本院不予认可。被告主张水表管道井钥匙应涉及原告以外的其他业主使用，不能给付原告，但原告自用的水表亦在管道井中，其主张拥有管道井钥匙并不排斥也不影响他人的使用，被告应给付原告。
对于原告主张的其家庭使用的津N×××××长城牌小客车进入涉诉小区停车问题。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。本案中规划内的地上车位系占有涉诉小区的区划内的土地产生，没有证据证明关于规划内地上车位有出售、附赠或者出租等方式的约定，故占有上述建设用地的地上车位应归属于业主共有。依据《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，涉诉小区地面规划有用于停放汽车的车位，则应首先满足业主需要。第七十六条规定，有关共有和国土管理权力的其他重大事项由业主共同决定。但本案中的地上车位未经规划变更也未经业主共同决定即改为草坪，而被告据此拒绝原告作为业主进入小区停车，显然与法违背。原告作为业主，当然享有进入小区规划的地上车位停车的权利。但对于如何行使上述权利，在小区全体业主尚未决定具体方式的情形下，原告具体行使该权利时不应与小区其他业主行使同等权利相冲突。
原告主张因被告拒绝原告的车辆进入小区停车导致车辆在小区外被砸，被告应承担全部责任。但原告未提供证据证明被告系车辆受损的直接侵权人，且车辆停放小区外，被告对此也不负管理义务，故原告的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第六条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津融创物业管理有限公司返还原告王保萍2013年8月1日至2014年7月30日的物业费72元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告天津融创物业管理有限公司将放置在道路上的绿化箱移除，保持道路畅通；
三、自本判决生效之日起十日内，被告天津融创物业管理有限公司维修17号楼大门；
四、自本判决生效之日起十日内，被告天津融创物业管理有限公司将××-×-××××的水表管道井钥匙交付给原告王保萍；
五、确认王保萍作为业主享有进入君澜名邸小区规划的地上车位停车的权利；
六、驳回原告王保萍的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费126元，原告负担60元，被告负担66元，被告负担部分，由其在本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 司 媛
代理审判员 夏 叶
人民陪审员 吴明镜
二〇一五年六月十七日
书 记 员 纪雅璇
附：法律释明：
1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
2、《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
5、《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。