重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0114民初478号
原告（反诉被告）：彭远春，男，生于1973年2月18日，住重庆市黔江区。
委托代理人：张登红，重庆黔立律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马泽生，男，生于1970年10月1日，住重庆市黔江区。
委托代理人：安飞，重庆川东南律师事务所律师。
原告彭远春（反诉被告）诉被告马泽生（反诉原告）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，由本院审判员郎卓章独任审判，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，彭远春与委托代理人张登红，马泽生的委托代理人安飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彭远春向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告马泽生立即支付原告质保金60400元及资金利息，利息从2015年4月1日起按年利率24%计至清偿完毕之日止；3.请求判令被告马泽生承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月9日，彭远春与马泽生签订一份房屋建筑承包合同，施工项目名称为黔江区爱国会住宅楼。工程完工后，双方于2014年8月9日达成协议，由马泽生于2014年10月30日前一次性支付保证金60400元。原告起诉要求被告支付工程款保证金，黔江区法院认为约定支付的期限违反质保期一年的法律规定，工程完工并交付使用的期限是2014年4月1日，按约定彭远春应在2015年4月1日后才能起诉。工程保证金支付时间到期后，彭远春向马泽生多次催讨未果。
原告（反诉被告）彭远春为证明其诉求，向本院提交了以下证据。
1.彭远春身份证复印件，拟证明彭远春身份情况；
2.（2014）黔法民初字第04407号民事判决书、（2015）渝四中法民终字第00379号民事判决书，拟证明马泽生应支付彭远春工程款；
3.彭远春与马泽生于2014年8月9日签订的《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》，拟证明马泽生应支付原告工程款、质保金情况；
4.（2016）渝04民再字7号民事判决书，拟证明马泽生对其诉彭远春结算协议无效一案提出再审，该案判决马泽生与彭远春签订的协议合法有效，不存在马泽生所说的缺失公平原则。
被告马泽生对彭远春本诉请求辩称，彭远春采取胁迫手段使马泽生在违背自己真实意思表示情况下订立结算协议，双方签订的《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》显失公平，应予以撤销；彭远春应支付马泽生为其垫付维修房屋和赔偿他人损失费用56675元；马泽生应减少支付彭远春未按施工图纸维修和未按施工图纸施工、返工部分的工程款；彭远春应赔偿马泽生因延期交房造成的损失138000元。
被告（反诉原告）马泽生向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告彭远春支付反诉原告为其垫付维修房屋和赔偿他人损失的费用56675元；2.判令反诉被告彭远春支付反诉原告按施工图纸未履行维修义务部分的工程款和未按施工图纸修理、返工部分的工程款约100000元，具体金额以鉴定机构鉴定的数据为准；3.判令反诉被告彭远春赔偿因延期交房给反诉原告造成的损失138000元；4.判令反诉被告彭远春承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、反诉被告彭远春应支付反诉原告为其垫付维修房屋及赔偿他人损失费用56675元。（2014）黔法民初字第04407号一案中，马泽生当庭提出房屋质量问题和需要维修的事实，要求彭远春10日内进行整改，逾期不整改马泽生将自行整改，费用在质保金中扣除。（2014）黔法民初字第04407号判决书认定房屋交付时间为2014年4月1日，马泽生与彭远春在结算协议第三条约定彭远春继续履行质保维修义务，但要求彭远春维修未果，于2016年3月8日请王章柱维修房屋前街面和房屋下水管道、排水系统，花费27000元，于2016年1月20日重做天主教爱国会宿舍大门花费5675元，于2016年3月中旬请张彬维修天主教爱国会宿舍楼梯墙面花费8000元。另外，该房屋1-1底楼，因彭远春未按图要求做防水、防潮，导致黄义洪房屋装修的墙纸脱落、家具发霉，马泽生赔偿黄义洪12000元，该事实有现场照片和黄义洪出具的证言足以证实；6楼2号房厨房烟道漏水，多次电话催收彭远春维修未果，马泽生于2016年9月6日安排刘新春安排工人维修花费3000元；6楼1号房进水管被堵塞不通，马泽生于2014年12月15日安排刘新春维修花费800元；彭远春在施工过程中将李军家的玻璃损坏未赔偿，马泽生安排现场负责人刘新春赔偿200元。二、彭远春未按施工图纸旅行维修部分的工程款和未按施工图纸修理、返工部分的工程款约100000元，具体金额以鉴定机构的数据为准，该款项应从彭远春应得工程款总予以抵扣。结算协议第三条约定彭远春在质保期间继续旅行质保维修责任和义务。房屋墙外漆未按图纸施工和合同约定购买正规产品，彭远春使用劣质低价产品，多处气泡、脱落；住宅楼每套房屋的塑钢窗户安装时尺寸偏大安装不进去，安装时部分骨架被锯，现场负责人刘新春多次要求彭远春换料返工未果。一楼1-2号房的防水、防潮、防湿未做；住宅楼有10套房屋客厅至阳台推拉塑钢门未做；所有楼层应做20㎜厚水泥砂浆找平及12㎜厚石灰水泥砂浆1131平方米未做；所有楼层应安装室内门65个，以及12套房屋所有卫生间防水层未做。三、彭远春应赔偿因延期交房给马泽生造成的损失138000元。（2014）黔法民初字第04407号判决书认定房屋交付时间为2014年4月1日，参照《房屋建筑承包合同》第七条第三项的规定，彭远春施工不当造成工程延期，导致马泽生赔偿7个购房户的违约金138000元，另有5个购房户未结算。
被告（反诉原告）马泽生为证明其诉求，向本院提交了以下证据。
1.彭远春与马泽生于2013年5月9日签订的《房屋建筑承包合同》复印件，拟证明双方之间的权利义务；
2.《建筑工程施工设计图》，拟证明彭远春未按施工图纸处理一楼1-1、1-2防水、防潮等；
3.重庆市第四中级人民法院收取再审诉讼材料清单，拟证明马泽生对（2014）黔法民初字第04407号民事判决书申请再审的事实；
4.照片6张、王章柱的证言、收条，拟证明彭远春在修建黔江区天主教爱国会宿舍楼时对房前街面损坏和房后下水管道、排水系统不畅需维修，马泽生请王章柱维修花费27000元的事实；
5.照片2张、邹军的证言、收条，拟证明彭远春用废旧做的天主教爱国会宿舍大门不符合要求，不到半年就无法使用，马泽生于2016年1月20日在黔江区硕亿金属门销售部重做不锈钢门花费5675元的事实；
6.照片2张、张彬的证言、收条，拟证明彭远春做的天主教爱国会宿舍楼梯墙面漆不合格有灰，住户要求重做，马泽生于2016年3月中旬请工人张彬维修，包工包料花费8000元的事实；
7.照片3张、黄义洪的证言、收条，拟证明彭远春未按图纸要求对1-1号房做防水、防潮，导致黄义洪房屋装修的墙纸脱落、家具发霉，马泽生赔偿黄义洪12000元的事实；
8.刘新春为马泽生出具的领条3张，拟证明刘新春为维修6-1、6-2号房花费4000元的事实；
9.照片2张，拟证明黔江天主教爱国会宿舍楼每套房屋的塑钢窗户安装时尺寸偏大安装不进去，安装时部分骨架被锯，现场负责人刘新春多次要求彭远春换料返工未果的事实；
10.照片3张，拟证明1-1、1-2号房的防水、防潮、防湿、65个室内门未做，以及所有楼层地板砖未安装的事实；
11.马泽生与谢江波于2013年8月16日签订的《房屋买卖合同》复印件，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿谢江波延期交房违约金25000元，推拉塑钢门未做赔偿谢江波3000元的事实；
12.马泽生与陈晓芳于2013年7月2日签订的《房屋买卖合同》复印件，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿陈晓芳延期交房违约金20000元，推拉塑钢门未做赔偿陈晓芳3000元的事实；
13.马泽生与黄义洪于2013年12月17日签订的《房屋买卖合同》复印件，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿黄义洪延期交房违约金20000元的事实；
14.朱远琴的证人证言，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿朱远琴延期交房违约金20000元，推拉塑钢门未做赔偿朱远琴3000元的事实；
15.邓继恩的证实，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿邓继恩延期交房违约金13000元，推拉塑钢门未做赔偿邓继恩3000元的事实；
16.张绍翠的证实，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿张绍翠延期交房违约金20000元，推拉塑钢门未做赔偿邓继恩3000元的事实；
17.向润良的证实，拟证明彭远春未按时完工导致马泽生延期交房，赔偿向润良延期交房违约金20000元，推拉塑钢门未做赔偿向润良3000元的事实；
18.（2014）黔法民初字第04407号一案庭审笔录及判决书复印件，拟证明马泽生要求彭远春10日内进行整改，已尽到了质保期内履行维修的通知义务，否则将从质保金中扣除工程款项。
原告彭远春（反诉被告）对马泽生反诉请求辩称，马泽生的反诉请求不能成立，即使马泽生产生一些费用，由于马泽生事前未通知彭远春维修，彭远春不应承担相关费用。
本院经审理认定事实如下：2013年5月9日，原告彭远春（反诉被告）与被告马泽生（反诉原告）签订《房屋建筑承包合同书》，合同约定马泽生将黔江区天主教爱国会住宅楼发包给彭远春，承包方式为包工包料，总建筑造价122万元，工程期限自2013年5月10日至2013年11月10日；甲方（马泽生）向乙方（彭远春）提供建筑施工图，对工程质量和用料进行全面监督，发现粗制滥造、违章施工等现象，甲方有权责令乙方返工或停工并追究责任损失，乙方则需按照设计图纸及施工规范精心施工，施工内容包括挖机基础土方回填，以及基础、墙体、梁、架、柱、板、楼面抹平、内外粉刷、外墙面刷漆、钢筋网架、楼顶瓦面盖好；付款方式按工程进度分期付款，进场施工主体到二楼完工预付30万元，主体完工后再付50万元，总工程款的95%待工程竣工后甲方1个月内到有资质的鉴定机构申请鉴定，其鉴定机构由甲乙双方共同协商确定，其费用由甲方承担。该房屋鉴定合格后立即支付，若甲方不支付工程款，按月息2分计算资金利息，其余5%作质量保证金，待质保期满后支付（质保期为1年）。
2014年8月9日，甲方马泽生（发包人）与乙方彭远春（承包人）签订《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》，该协议载明“经甲乙双方友好协商，双方达成协议：一、建筑工程承包工程总价经双方协商确定为1208000元（壹佰贰拾万零八千元）；二、该工程按照合同约定从2014年8月1日前发包方应支付承包方工程价款1147600元（质保金1208000×5%=60400元不在该款中），其中扣除发包方已支付工程款851500元，还应当支付承包方工程款296100元，另支付给承包方水电上户费用壹万元，合计应当支付承包方306100元，甲方在2014年8月9日已经支付了7万元，还应当支付236100元，该款应当于2014年8月1日前支付；三、乙方向甲方缴纳的保证经10万元已经退换及乙方借给甲方的8万元借款已经归还，甲乙双方因该工程产生的借款票据失去效力，质保期间乙方继续履行质保维修责任及义务，乙方在本协议签订后移交防火门钥匙；四、支付时间，甲方对上述应当支付的工程款236100元承诺于2014年10月31日前一次性支付和保证金60400元合计296500元，余款296500元于2014年10月31日前一次性支付，期间工程款236100元的利息按照承包合同约定的月息2分，时间从2014年8月1日至2014年10月31日止，其中质保金不计算利息；五、违约责任，若甲方未按照本协议约定的期间支付工程款及质保金，甲方应当承担工程款和质保金的资金利息，利息继续按月息2分计至支付之日止，甲方并承担违约金10万元”。
另查明，彭远春因马泽生未按约支付工程款诉至重庆市黔江区人民法院，该案[（2014）黔法民初字第04407号]于2014年11月14日受理，请求判令马泽生支付工程款236100元和质保金60400元，并承担违约金100000元。马泽生在该案中辩称“原告作为施工方没有提交任何相关的工程资料，导致该工程到现在都没有验收完成，我现在不要求他们整改，我们自己整改，费用在尾款和维修金中扣除”。该案一审查明，彭远春在对黔江区天主教爱国会住宅楼施工完毕后，马泽生于2014年4月1日接受了该项目工程的最后一批房屋，该幢住宅楼12套房屋已由马泽生全部交付出去；质保期双方合同约定时间为1年，彭远春与马泽生于2014年8月9日签订《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》等，并判决马泽生支付彭远春工程款236100元及资金利息；质保金因未到质保期限1年达不到支付条件而被驳回。马泽生不服（2014）黔法民初字第04407号一审判决上诉至重庆市第四中级人民法院，并在该案二审中举示五组证据拟证明彭远春未按图纸施工，存在大量工程未做，马泽生垫资费用110.0056万元；鉴定报告及快递回执拟证明检测机构检测该房屋工程只是可以使用等，马泽生举示的证据未被二审采信，重庆市第四中级人民法院于2016年1月21日作出驳回上诉、维持原判的二审判决。
再查明，（2015）渝四中法民终字第01334号民事判决认定马泽生与彭远春结算协议有效，马泽生对该判决有异议，于2016年向重庆市第四中级人民法院提出再审申请，（2016）渝04民再7号仍认定马泽生主张其遭受彭远春胁迫而签订结算协议的理由不成立。
审理中，马泽生为证明因彭远春逾期交房向购房户支付违约金，举示7份证据（11-17）拟证明赔偿购房户谢江波延期交房违约金25000元；赔偿陈晓芳延期交房违约金20000元；赔偿黄义洪延期交房违约金20000元；赔偿朱远琴延期交房违约金20000元；赔偿邓继恩延期交房违约金13000元；赔偿张绍翠延期交房违约金20000元；赔偿向润良延期交房违约金20000元，合计138000元。彭远春对马泽生主张其向购房户支付逾期交房违约金不予认可，认为不存在延期交房，马泽生从未提起过涉案房屋存在延期导致赔偿。同时，马泽生举示其与购房户签订的购房合同对交房事宜作了一些约定，其中，马泽生与谢江波于2013年8月16日签订的《房屋买卖合同》约定房屋交付时间为2013年12月31日前，与陈晓芳于2013年7月2日签订的《购房合同》约定房屋交付时间为2014年1月30日前，与黄义洪于2013年12月17日签订的《购房合同》约定房屋交付时间为2014年1月30日前。三份合同均约定“付款方式为分期付款；甲方（马泽生）收到乙方（购房户）按约定支付购房款后，将房屋交给乙方使用；甲方负责为乙方办理房地产权证，水、电、气入户，费用由乙方承担；房屋大修基金、契税由乙方承担”。
本院认为：《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在资质等级许可的业务范围内承揽工程。本案中，彭远春与马泽生于2013年5月9日签订《房屋建筑承包合同书》，但双方签订的建筑承包合同违反建筑业企业资质管理规定，属无效合同。结合原告彭远春的本诉诉求与马泽生的反诉请求，本案的争议焦点在于质保金60400元是否已到支付条件；涉案房屋是否存在质量、延期交房问题，马泽生向彭远春主张为其垫付维修房屋、返工费用，以及因逾期交房赔偿购房人的损失是否于法有据，现针对前述焦点评述如下。
其一，关于涉案房屋主体是否存在质量问题。建设工程完工后，发包人应根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，验收合格的，发包人应按约支付工程款并接收建设工程；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。马泽生于2014年4月1日从彭远春处接收黔江区天主教爱国会住宅楼最后一批房屋后，至双方于2014年8月9日签订的《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》，再到本案诉讼过程中，马泽生未举证证明涉案工程项目的地基基础工程或主体结构存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”之规定，彭远春不应就房屋主体质量承担责任。
其二，房屋是否存在质量缺陷，彭远春是否应当承担维修责任，向马泽生主张质保金是否于法有据；马泽生向彭远春主张房屋维修、返工费用是否于法有据的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度”。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定“房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修”。换言之，建设单位在工程质量保修期内如发现工程出现质量缺陷，应当先履行向施工单位发出保修通知义务，如施工单位在质量保修书约定时间或合理时间内拒绝履行或不履行保修义务的，建设单位才可自行或委托其他单位保修，保修费用可以从质保金中扣付；如建设单位未先履行向施工单位发出保修通知义务，擅自对工程进行维修，其维修行为不符合规定，维修费用不能从质保金中扣付。本案中，彭远春与马泽生签订的《房屋建筑承包合同书》因违反法律规定无效，但双方于2014年8月9日签订的《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》有效。彭远春陈述未收到马泽生书面或电话维修通知，再结合马泽生在（2014）黔法民初字第04407号一案（彭远春请求判令马泽生支付工程款236100元和质保金60400元，并承担违约金100000元）中的辩称，马泽生在该案中辩称“原告作为施工方没有提交任何相关的工程资料，导致该工程到现在都没有验收完成，我现在不要求他们整改，我们自己整改，费用在尾款和维修金中扣除”，马泽生举示的证据不足以证明其向彭远春发出了维修通知，其返工维修费用应自行承担。对马泽生反诉请求判令彭远春支付为其垫付维修房屋和赔偿他人损失的费用56675元；判令彭远春支付反诉原告按施工图纸未履行维修义务部分的工程款和未按施工图纸修理、返工部分的工程款约100000元的诉讼请求，不予支持。相反，马泽生应当按《黔江区天主教爱国会住宅楼结算协议》的约定（2014年8月1日至2014年10月31日期间质保金不计息）向彭远春支付质保金60400元。对彭远春请求判令马泽生支付质保金60400元及资金利息，利息从2015年4月1日起按年利率24%计至清偿完毕之日止的诉讼请求，予以支持。
其三，关于马泽生向彭远春主张因其逾期交房赔偿购房人的损失是否于法有据的问题。《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发经营是指房地产企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，马泽生作为房屋销售者，以个人名义与购房户签订房屋买卖合同，未举示证据证明其在起诉前取得售房资格，其与购房户签订的房屋买卖合同无效。另外，房屋的交接涉及到消防安装、水电气入户等交付条件是否具备问题，而在彭远春与马泽生签订的《房屋建筑承包合同书》中未载明消防安装的责任主体，马泽生举示的证据不足以证明其向购房户交房时各种交房条件不具备系彭远春造成；加之马泽生与购房户签订的合同无效，马泽生就房屋交付问题向购房户支付一定赔偿金系对自身权利的处分，彭远春不应对此承担责任。
综上，彭远春本诉请求判令马泽生支付质保金60400元及资金利息，利息从2015年4月1日起按年利率24%计至清偿完毕之日止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；马泽生的各项反诉请求于法无据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、马泽生（本诉被告）于本判决生效之日起五日内支付彭远春（本诉原告）质保金60400元及资金利息，利息从2015年4月1日起按年利率24%计至清偿完毕之日止。
二、驳回马泽生（反诉原告）的反诉请求。
本诉案件受理费1310元，减半收取655元；反诉案件受理费655元，合计1310元，由马泽生负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 郎卓章
二〇一七年三月二十三日
书记员 张 娅