北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第11934号
原告高福旺，男，1966年6月2日出生。
被告王海艳，女，1967年9月20日出生。
被告高雪，男，1990年11月30日出生。
被告毛军梁，男，1973年9月27日出生。
委托代理人赵文英，北京涛泽律师事务所律师。
原告高福旺与被告王海艳、被告高雪、被告毛军梁确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高福旺，被告王海艳，被告高雪，被告毛军梁及其委托代理人赵文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高福旺诉称：高福旺与王海艳系夫妻关系，高雪系高福旺与王海艳之子。2003年11月，高福旺与案外人王友君达成协议，王友君将自己位于北京市大兴区安定镇车站市场的三间门脸房（左邻闫磊、右邻陈玉冲）以人民币7.5万元的价格卖给高福旺。2006年7月13日，高福旺与王海艳协议离婚，协议离婚后上述房屋归高福旺一人所有。2013年3月11日，高福旺与王海艳复婚。2015年3月15日，王海艳、高雪、毛军梁瞒着高福旺签订买卖房屋协议，王海艳、高雪将位于北京市大兴区安定镇车站市场的三间门脸房（左邻闫磊、右邻陈玉冲）以人民币40万元的价格卖给毛军梁。本次诉讼之前，高福旺多次向毛军梁索要上述房屋，均未果。综上所述，高福旺认为王海艳、高雪在无权处分的情况下与毛军梁签订了房屋买卖协议，且王海艳、高雪、毛军梁之间的房屋买卖协议不合法，严重侵害了高福旺的所有权、使用权。为维护高福旺的合法权益，请求法院依法判令：1、王海艳、高雪、毛军梁于2015年3月15日签订的买卖房屋协议无效；2、王海艳、高雪、毛军梁腾退买卖房屋协议所涉及的房屋；3、本案的诉讼费用由王海艳、高雪、毛军梁承担。
被告王海艳辩称：不同意高福旺的诉讼请求。合同是有效的，因为高福旺自2013年8月3日起，一直到上次离婚起诉时，家里的事物及生活费用高福旺均没有管理过。2006年签订的离婚协议，高福旺并没有履行。2013年3月11日复婚后，家里所有的开销均由王海艳负责，高福旺没有负责过。王海艳认为市场的房屋就是夫妻共同财产，王海艳有权出售，孩子需要钱，并且钱已经都给了高雪。高福旺并没有履行离婚判决。
被告高雪辩称：不同意高福旺的诉讼请求。因为该涉案房屋是高福旺、王海艳的共同财产，在卖房期间高雪找不到高福旺，2014年见过一次，留了一个电话，但后来打不通了。
被告毛军梁辩称：高福旺的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回高福旺的诉讼请求，房屋买卖协议是有效的，不存在腾退的问题。毛军梁与王海艳、高雪签订房屋买卖协议前，毛军梁已经向村委会了解了房屋的相关情况，王海艳、高雪是实际房屋的所有权人及实际占有人，为了保证买卖房屋的合法有效，毛军梁请了村委会的干部。并且毛军梁把房款已经分两次打入了高雪的银行卡内。房屋交付后毛军梁对房屋进行了装修，花费了不到20万元，故请求法院参照2010年最高院的相关规定维护毛军梁的合法权益。高福旺与王海艳、高雪之间的家庭债务纠纷，应自行解决，与善意第三人毛军梁无关，故请求法院驳回高福旺的诉讼请求。
经审理查明：高福旺与王海艳于1990年6月1日登记结婚，双方于2006年7月13日在北京市大兴区民政局登记离婚，又于2013年3月11日在北京市大兴区民政局复婚。2015年6月5日，经北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第5120号民事判决书判决，高福旺与王海艳再次离婚。王海艳和高福旺2006年7月13日的离婚协议书载明：“……二、位于北京市大兴区高店村的六间平房、六间车库两人一人一半，位于北京市大兴区安定镇车站市场的三间门脸房和生意归高福旺一人所有……”高福旺、王海艳、高雪均为北京市大兴区安定镇高店村村民。毛军梁的户籍地为浙江省松阳县。
高福旺与案外人王友君2003年11月签订的买卖房协议载明：今有我王友君在车站市场大门西有三间门脸房，左邻闫磊、右邻陈玉冲，在2003年11月卖给高福旺，房款75000元，大写柒万伍仟元整，房款一次性付清。房屋使用权和所有权全归高福旺所有。卖房人为王友君、买房人为高福旺。王海艳、高雪与毛军梁2015年3月15日签订的买卖房协议载明：关于毛军梁向王海艳、高雪购房事宜，经双方协商，达成协议如下：一、高雪、王海艳将其在安定镇农贸市场内北侧所属房屋三间，面积为81平米（9＊9），东邻闫磊，西邻陈玉冲为邻居。现将此房屋出售给毛军梁。房屋总价为肆拾万元整，款项一次性付清，付款以后有关房屋的所有权同时转让给毛军梁所有；二、如王海艳、高雪违约，违约金价格为卖房价格的5倍进行赔偿给毛军梁；三、房屋转让后，此房归毛军梁所有，与王海艳、高雪没有任何关系。四、此协议签字后具有法律效力。卖房人为高雪、王海艳，买房人为毛军梁。经询问，王海艳、高雪已经收到毛军梁给付的40万元购房款。
安定镇车站村村民委员会2015年8月31日出具的证明载明：毛军梁在我村市场内购买王海艳的三间门脸房，东至闫磊、西至陈玉冲，南至道、北至道，此房没有房产证，没有土地证，此房产权归毛军梁所有。
经本院向北京市大兴区安定镇车站村村委会核实，诉争房屋建造的背景是因该村搞市场开发，允许个人自己出钱建房，本村村民出5000元，外村村民出7500元租一块地，三年以后村里再收取土地租赁费用。土地使用性质为村集体建设用地，土地用来搞市场开发，农村集贸市场，不属于农民宅基地，安定镇政府同意建房，但没有出具相关手续。高福旺买的房屋是该村村民王友君的房，涉案房屋是王友君建造的。村委会不知道高福旺与王海艳离婚，当时签协议时王海艳没说离婚，说高福旺和别的女人跑了，儿子急等着用钱，经村委会了解，高福旺确实找不着了。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、汇款凭证及收据、村委会证明、民事判决书、离婚协议书等证据在案佐证。
本院认为：农村土地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。农民集体所有的土地使用权的转让应当在同一集体经济组织内进行。根据地随房走的法律原则，农民私有房屋的转让亦应当在同一集体经济组织成员内进行。高福旺非北京市大兴区安定镇车站村村民，不具备买卖该村房屋的条件，高福旺与案外人王友君之间的农村房屋买卖行为，应当认定为无效，高福旺不能取得诉争房屋的所有权。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条之规定，允许夫妻双方当事人因离婚就财产分割达成协议。但是，高福旺并非北京市大兴区安定镇车站村的村民，不能取得该村房屋的所有权，故高福旺与王海艳2006年就离婚协议中达成的位于北京市大兴区安定镇车站市场的三间门脸房归高福旺所有的约定，违反国家法律的强制性规定，应为无效。王海艳、高雪与毛军梁签订的房屋买卖协议，因毛军梁并非北京市大兴区安定镇车站村的村民，不具备取得该村房屋的条件，故该协议亦属于无效。关于高福旺要求王海艳、高雪、毛军梁腾退买卖房屋协议所涉及的房屋的诉讼请求，因高福旺未能取得诉争房屋的物权，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十条、第十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告王海艳、被告高雪与被告毛军梁于二○一五年三月十五日签订的买卖房屋协议无效；
二、驳回原告高福旺的其他诉讼请求。
案件受理费七千一百二十元，由原告高福旺负担三千五百六十元（已交纳），由被告王海艳负担一千一百八十七元（于本判决生效后七日内交纳），由被告高雪负担一千一百八十七元（于本判决生效后七日内交纳），由被告毛军梁负担一千一百八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文强
人民陪审员 王顺元
人民陪审员 肖文坡
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 石玉珠