安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初3019号
原告：合肥福佑房地产营销策划有限公司，住所地合肥市蜀山区，组织机构代码证代码07560912-8。
法定代表人：胡春红，总经理。
委托代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
被告：黄国强，男，1987年8月4日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，经常居住地安徽省合肥市政务区。
原告合肥福佑房地产营销策划有限公司与被告黄国强居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新月独任审判，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告合肥福佑房地产营销策划有限公司的委托代理人沈智伟、被告黄国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥福佑房地产营销策划有限公司诉称:2016年3月4日，原、被告签订《限时出售独家代理协议》（简称协议），协议约定：被告委托原告独家代理出售位于合肥市政务区茂荫路999号御龙湾8幢903室房产，价格306万元（其中含中介服务费用6万元），被告违约须向原告支付相当于委托房价款的百分之二作为违约金，同时双倍返还限时出售保证金。协议生效后，原告依约向被告支付限时出售保证金5000元，并找到房屋潜在买受人，但被告拒绝签订存量房买卖合同。原告多次以电话、微信、书面等形式敦促被告，被告仍置之不理。原告认为，被告的行为违反了协议约定，构成实质性违约，应承担全部违约责任。为了维护自身合法权益，原告特具状至贵院，请求判令：1、被告立即双倍返还限时出售保证金10000元及利息193.33元（按照同期银行贷款利率四倍，自2016年3月4日暂计至2016年4月13日，以后计至实际返还之日止）；2、被告立即支付违约金6.12万元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中经本院释明，原告当庭选择放弃双倍返还保证金请求，仅要求被告返还保证金5000元，并支付违约金61200元。
原告合肥福佑房地产营销策划有限公司为证明自己的主张,所举证据如下：1、身份证复印件一份，证明被告的身份情况；2、《限时出售独家代理协议》原件一份，证明被告委托原告独家代理出售房屋，以及各自权利义务、违约责任等内容。原告依约向被告支付限时出售保证金5000元，履行了合同义务；3、关于要求尽快签订存量房买卖合同的函原件、EMS快递单原件、回复函原件各一份,证明原告通知被告与潜在买受人签订存量房买卖合同，被告拒不履行该义务，构成违约。
被告黄国强庭审答辩称：被告与原告签订的限时出售独家代理协议无效。被告与原告签订的协议约定了被告的责任，但没有约定原告的义务，没有约定被告的权利，中介设置的“独家委托条款”为“免除提供条款一方的责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，根据合同第7.1.C条，协议是一份委托合同，根据合同法第410条规定，委托人和受托人可随时解除此合同，被告在合同次日提出解除合同的要求应得到支持。被告与原告签订的独家代理协议，原告获利高于同类市场交易收取的中介利润，在原告给被告的函件中提到有潜在购买方购买房屋，在原告工作人员给被告发的短信中称已收他人定金10万元，在双方协议第5.11条，四条“代为”已全部划去，原告没有权利收取任何定金和签订协议，原告的行为是欺诈。被告在签订合同次日就要求解除合同，被告愿意按实际损失赔偿原告，原告实际工作时间只有一天，原告的诉请不合理，违约金过高。
被告黄国强为证明自己的主张，提供证据如下：《限时出售独家代理协议》原件一份，证明第10条在原被告各方保留的协议不一致。
对上述证据本院审核认定如下：原、被告所举证据均具有真实性、合法性、关联性，证据效力予以确认。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：2016年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《限时出售独家代理协议》，约定，甲方委托乙方出售坐落于合肥市政务区茂荫路999号御龙湾小区8#903室房屋，建筑面积约143.84平方米；委托代理期限为2016年3月4日至2016年4月5日（上述期限不包含买卖双方签署买卖合同及交易过户的所需时间）；委托代理条件：甲方确认以不低于306万元的净到手价格（其中含中介服务费6万元）委托乙方独家出售，付款方式：一次性付款、公积金贷款、商业贷款、组合贷款；双方签订本协议时，乙方向甲方支付显示出受保证金5000元，作为该独家委托代理协议的履约担保，如果乙方未能在本协议约定的上述代理期间找到潜在买受方的，甲方可不退还乙方已支付的限时出售保证金。甲方保证提供完整、有效的相关材料，并保证其对房地产有完全的处分权，且该房地产产权清晰、无纠纷；乙方代为收取了潜在买受方支付的购房定金，或甲方与潜在买受方签订存量房买卖合同，均视为乙方完成委托事项，甲方应在同时退还全部显示出售保证金；甲方同意乙方可在转付给甲方的任一款项中现行扣除应退还给乙方的显示出受保证金或应付的服务费，无需得到甲方的另行确认。甲方有下列行为之一，视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付的潜在买受方已支付的购房定金（若有），并同意乙方支付相当于委托房价款的百分之二作为违约金，同时双倍返还限时出售保证金：本委托期限内甲方单方提前终止或解除本协议中的约定委托事项的，……；合肥市政务区茂荫路999号御龙湾小区8#903室限时独家房价306万元，其中含中介服务费6万元。《限时出售独家代理协议》附件一《限时出售保证金收据》内容为，收到合肥福佑房地产营销策划有限公司支付的本人委托其独家代理出售位于合肥市政务区茂荫路999号御龙湾小区8#903室房屋限时出售保证金5000元，收款人：黄国强。《限时出售独家代理协议》附件二“房地产产权信息”内容为，合肥市政务区茂荫路999号御龙湾小区8#903室房屋产权人黄国强，产证编号：合产字第8110109102号，未设立抵押。2016年3月5日，被告告知原告上述房屋不卖了。2016年3月18日，原告向被告发出《关于要求尽快签订存量房买卖合同的函》，主要内容为：由买受方愿意购买涉案房产并支付定金，多次口头、电话、短信等方式通知被告签订存量房买卖合同，但被告均拒绝，要求被告在收函后三日内签订存量房买卖合同。黄国强接函后于2016年3月22日回复称：2016年3月5日上午已经电话通知终止协议，并于2016年3月6日下午前往原告处协商解决解除协议事宜。期间并未收取你公司转账或者现金支付的任何定金，也未与原告所谓的潜在买受人电话或者见面交流过，反而在其通知原告终止协议后的一天，即2016年3月6日，原告工作人员告知其已经收取100000元定金，原告在被告告知解除协议后还收取定金，因此由此产生的损失应由原告承担等。2016年4月19日，原告诉至法院。
本院认为：被告对合肥市政务区茂荫路999号御龙湾小区8#903室房屋拥有完全处分权，并与原告签订了《限时出售独家代理协议》，该协议系被告的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在双方约定的期间内，被告向原告表示拒绝出售此房，要求解除与原告的上述协议，被告的该行为违反了协议约定，构成违约，故原告要求被告返还保证金5000元并支付违约金，本院予以准许。通常情况下，原告完成所有居间服务，仅能收取被告相当于房价款2%的佣金，鉴于原告实际未提供签约、过户等后续服务，且被告在协议签订后也仅过了一天就告知原告解除协议，故原告要求被告支付房价款2%的违约金相对于其提供的服务而言过高，本院酌情确定被告支付原告违约金20000元，原告主张的超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄国强于本判决生效之日起十日内返还原告合肥福佑房地产营销策划有限公司保证金5000元；
二、被告黄国强于本判决生效之日起十日内支付原告合肥福佑房地产营销策划有限公司违约金20000元；
三、驳回原告合肥福佑房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1585元，减半收取为792.5元，由原告合肥福佑房地产营销策划有限公司承担292.5元，由被告黄国强承担500元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 王新月
二〇一六年六月二十日
书记员 柴莹莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。