重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01479号
上诉人（原审第三人）吴中权，男，1973年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人周祥宁，重庆黎先进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马方容，女，1974年10月31日出生，汉族，居民，住重庆市万盛区。
委托代理人张本伦（马方容之姐夫），1969年9月19日出生，汉族，居民，住重庆市万盛区。
原审被告胡海鹰，女，1981年1月10日出生，汉族，重庆市南川区西城街道来游村村民，住重庆市南川区。
原审被告冉超胜，男，1975年1月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
上诉人吴中权因与被上诉人马方容，原审被告胡海鹰、冉超胜房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第01945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人吴中权及其委托代理人周祥宁，被上诉人马方容的委托代理人张本伦到庭参加了诉讼。原审被告胡海鹰、冉超胜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年12月10日，马方容（甲方）与胡海鹰、冉超胜（乙方）签订《门面租赁合同》，马方容将其所有的位于重庆市南川区南城街道金光大道6号南洋城小区7幢1-14号商业用房出租给胡海鹰、冉超胜使用。该合同第二条约定，租赁期五年，从2011年1月1日起至2016年12月31日止；第三条约定，合同有效年度租金共计陆万元（限2011年），电费、水费、物业管理费、卫生费、燃气费、在乙方租赁期间由乙方支付；第十条约定，乙方在签订合同时付给甲方壹万元人民币为保证金，在合同终止、解除租赁关系时，房屋设施完好无损，甲方全额退还给乙方。如果超期一个月未付房租，则保证金不予退还。第十一条约定，乙方从第二次付款开始，每次在本月前5天交付；第二十一条中约定，在合同有效期内，租金每年以10%递增；第二十二条中约定，任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方；第二十三条中约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，马方容将门面交付给胡海鹰、冉超胜使用，胡海鹰、冉超胜使用该门面经营上品轩茶楼。合同履行过程中，胡海鹰、冉超胜向马方容支付租金至2012年6月。2012年2月5日，胡海鹰、冉超胜与韦伟签订《上品轩茶楼转让合同》，将本案所涉上品轩茶楼的经营权转让给韦伟。同年7月7日，韦伟与王立芬签订《上品轩茶楼转让合同》，韦伟将此茶楼的经营权转让给王立芬。2013年3月16日，王立芬与熊莹签订《上品轩茶庄转让合同》，王立芬将上品轩茶庄的经营权转让给熊莹。2014年5月14日，熊莹与吴中权签订《上品轩茶庄转让合同》，熊莹将该茶庄的经营权转让给吴中权。同时，涉及南川区南洋城小区7幢1-14号商业用房的房屋租金，吴中权按《门面租赁合同》中约定的金额通过银行转账的方式直接支付给马方容，且租金支付至2014年12月31日止。2015年开始，马方容未收到房屋租金，遂于2015年4月14日向一审法院起诉，请求判决：1、胡海鹰、冉超胜支付2015年1月至5月的租金36602.5元、违约金16077元，共计52679.5元。2、解除双方于2011年1月1日签订的租赁合同，由胡海鹰、冉超胜交付完水、电、气及物业管理费后将水、电、气卡、钥匙交还马方容，并立即办理交接手续。一审中，马方容将1项诉讼请求变更为：由胡海鹰、冉超胜支付2015年1月1日至2015年6月26日的租金42946.9元、违约金17053.1元，共计60000元，将2项诉讼请求变更为：解除其与胡海鹰、冉超胜于2011年1月1日签订的租赁合同，立即办理房屋交接手续，将水、电、气卡、钥匙交还马方容，并要求吴中权承担连带责任。
一审中，马方容陈述，其知晓南川区南洋城小区7幢1-14号商业用房是吴中权在使用，房屋租金也是吴中权在支付，但不清楚该房屋吴中权是实际承租人，对胡海鹰、冉超胜将该房屋转租给吴中权的事实也不清楚。同时，马方容陈述吴中权2015年3月份打电话联系过她，要求将房屋转租出去后再交纳租金。
胡海鹰、冉超胜一审辩称：1、我租赁的房屋经过多次转让后，由实际承租人交纳租金，且转让房屋马方容是知晓的。2、我同意与马方容解除租赁合同。3、马方容主张的违约金过高。请求驳回马方容对我的诉讼请求。
吴中权一审未到庭参加诉讼，经一审法院庭后询问，其陈述如下：1、2014年5月14日，我租赁房屋后，通过银行转账的方式将租金支付给马方容，直到2014年12月。2、2014年12月20日左右，我与马方容联系，提出不租赁房屋，马方容答应到南川办理房屋交接手续，但是一直未办理。马方容现起诉要求支付房屋租金，承担违约金，我不予认可。3、我同意解除租赁合同。
一审法院认为，双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。胡海鹰、冉超胜租赁本案所涉商业用房经营上品轩茶楼，后该茶楼经多次转让后由吴中权经营，即吴中权承继了经营茶楼的权利和义务，还包含胡海鹰、冉超胜将其在与马方容的《门面租赁合同》中的权利和义务一并向吴中权转移即权利义务的概括转移，吴中权对租赁房屋享有占有、使用、收益的权利。吴中权在经营茶楼过程中，直接将房屋租金支付给马方容，且在吴中权未交纳租金的情况下，马方容直接与吴中权联系，表明马方容同意在《门面租赁合同》履行过程中，涉及该合同的权利义务由吴中权承继。因此，吴中权经营茶楼后，胡海鹰、冉超胜在《门面租赁合同》中所享有的权利和义务已概括转让给吴中权，胡海鹰、冉超胜完全退出合同关系，吴中权成为实际承租人。吴中权提出其于2014年12月20日左右与马方容联系，双方就租赁房屋的退还达成一致意见，因马方容对此不予认可，吴中权亦未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。马方容主张从2015年1月1日起至2015年6月26日止的租金，按照合同约定，2015年每月的租金为7320.50元，故该期间的租金共计42946.9元，应由吴中权支付给马方容。同时，按合同约定，房屋租金每次在本月前5天支付，若超过30日支付租金，马方容可收回房屋。吴中权逾期支付租金已超过三十日，已构成违约，马方容提出解除合同已达到约定条件，同时，胡海鹰、冉超胜、吴中权亦表示同意解除合同，故对马方容提出解除《门面租赁合同》的诉讼请求予以支持。至于马方容主张违约金17053.1元，因违约金的数额应该与损失相对应，在马方容未举示证据证明具体损失数额的前提下，酌情认定吴中权应承担违约金3000元。《门面租赁合同》解除后，由房屋的占有、使用人即吴中权返还房屋给马方容，涉及该房屋的水电气卡及钥匙，马方容应在办理交接手续时一并返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除马方容与吴中权之间的《门面租赁合同》。二、由吴中权于判决生效后5日内将位于重庆市南川区南城街道金光大道6号南洋城小区7幢1-14号商业用房和该房屋的水电气卡及钥匙返还给马方容。三、由吴中权于判决生效后5日内支付马方容从2015年1月1日至2015年6月26日房屋租金42946.9元、违约金3000元，共计45946.9元。四、驳回马方容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，减半收取650元（马方容已预交），由马方容负担175元、吴中权负担475元。吴中权负担之金额限于判决生效后迳付马方容。
上诉人吴中权不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回马方容的诉讼请求。其事实和理由主要是：2014年5月14日，熊莹将本案所涉上品轩茶楼的经营权转让给上诉人，上诉人实际经营该茶楼，并将租金支付至2014年12月。后上诉人发现该茶楼未进行竣工消防备案，便通知被上诉人要求解除租赁合同，被上诉人口头同意，但一直未前来办理交接手续。故一审法院认定事实和适用法律错误，上诉人不应支付被上诉人租金和违约金。
被上诉人马方容答辩称：被上诉人将本案所涉门面出租给胡海鹰、冉超胜，后该门面进行了多次转租。2015年1月开始，上诉人未交纳租金，被上诉人多次打电话给上诉人催收租金，上诉人称因经营困难，准备将茶楼转租给他人，待茶楼转租后便支付租金。后因上诉人拒绝支付租金，被上诉人才提起诉讼。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告胡海鹰、冉超胜二审未作陈述。
上诉人吴中权二审中提交了如下证据：1、吴中权与熊莹于2014年5月14日签订的《上品轩茶庄转让合同》及胡海鹰、冉超胜出具的《委托书》，拟证明吴中权从熊莹处租赁上品轩茶楼，并交纳了1万元保证金，胡海鹰、冉超胜承诺由吴中权向被上诉人退还保证金的事实。2、2011年5月30日重庆市南川区公安消防支队出具的《责令改正通知书》，证明本案所涉门面未进行竣工消防备案。3、《证明》三份，拟证明上诉人经营的本案所涉上品轩茶庄从2015年1月19日起停止营业。4、2014年12月至2015年3月上诉人的手机通话时间记录，证明上诉人通知被上诉人，要求提前解除合同。
被上诉人马方容的质证意见如下：1、对熊莹与吴中权签订的《上品轩茶庄转让合同》的真实性不清楚。对委托书的真实性予以认可，交纳1万元保证金属实。2、对《责令改正通知书》的真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的。3、对三份《证明》的真实性无异议，对关联性有异议。4、对手机通话时间记录的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明上诉人与被上诉人协商解除合同的事实。
本院对上诉人吴中权提交证据1、2、3、4的真实性予以确认，对其关联性均不予以确认。
本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为，一审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，双方当事人对此均未提出异议，本院对此予以确认。现本案双方争执的焦点主要是：上诉人是否应支付被上诉人诉请的租金和违约金。上诉人主张其在2014年12月底已打电话与被上诉人取得联系，双方就提前解除房屋租赁关系及本案所涉门面返还事宜达成一致，故其不应支付被上诉人诉请的租金和违约金。为此，上诉人在二审中举示了《责令改正通知书》一份、《证明》三份、手机通话时间记录一份和证人陈小刚的证言等证据以证明其上述主张成立。而经审查，上诉人举示的现有证据虽能证明其在2014年12月底多次与被上诉人通话，以及其经营的本案所涉上品轩茶庄在2014年12月份未再营业的事实，但不足以证明上诉人与被上诉人已就提前解除房屋租赁关系达成一致的事实成立，故上诉人应按约定支付被上诉人相应的租金。此外，上诉人未按期支付租金的，应当按约定向被上诉人支付违约金。经审查，一审法院结合全案情况，酌情将约定的违约金进行调减后确定的违约金数额，并无不当。
综上，上诉人吴中权的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人吴中权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 石 佳