广东省广州市天河区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗天法民四初字第1085号＼n原告：杨翠华，住广东省广州市天河区。＼n委托代理人：刘清华，系广东安国律师事务所律师。＼n被告：李冠丘，住广东省汕头市潮南区。＼n委托代理人：胡海燕、麦嘉文，分别系广东信德盛律师事务所律师及实习律师。＼n原告杨翠华诉被告李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月6日立案受理后，被告李冠丘在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后于2014年5月28日作出（2014）穗天法民四初字第1085号之一民事裁定书，裁定驳回被告李冠丘的异议。被告李冠丘不服上诉裁定，提起上诉，广州市中级人民法院于2014年8月11日作出（2014）穗中法立民终字第2148号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告杨翠华的委托代理人刘清华，被告李冠丘的委托代理人胡海燕、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告杨翠华诉称：2011年4月29日，原告与被告的代理人广州火域房地产代理有限公司在商铺现场签订《商铺买卖合同》，约定产权所有人被告向原告出卖位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2层208号商铺，建筑面积共7.4459平方米，房价总款为507944元。第八条约定：“出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。”原告付款完毕后，2011年12月7日，广州市天河区房地产登记交易中心代被告向原告开具了发票。2012年1月16日，涉案商铺过户至原告名下，但根据合同约定仍由被告返租使用。2013年12月13日，被告的代理人广州印潮市场经营管理有限公司向原告发出《商铺收铺通知书》，要求原告在2013年12月20日至12月31日前往商铺现场办理商铺移交手续。在商铺现场，印潮公司贴出了穗公天消审凭字（2013）第0782号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，证明印潮公司已经在2013年12月12日向广州市公安局天河区分局申请了消防设计审核。2013年12月31日，广州市公安局天河分局交通防火大队出具该消防设计审核申请的审核结果为“不合格”。2013年12月31日，原告向被告发出《关于商铺收铺通知书的回复函》，要求被告抓紧时间通过消防验收，早日为原告提供符合规定的商铺。根据《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，涉案商铺工程连消防设计审核都无法通过，更不用说消防验收通过，已经因违反法律的强制性规定而导致原告合同目的无法实现，构成根本性违约，依约应承担违约责任。根据商铺买卖合同第九条第二款的约定，2014年1月20日，原告向被告发出解除合同通知书，通知解除原告与被告签订的商铺买卖合同，2014年1月21日被告签收了该通知书。综上所述，被告出卖的商铺没有通过消防设计审核，更没有通过消防验收，没有按照合同约定的时间向原告交付商铺，已经构成根本性违约，原告依据合同约定的解约条款及合同法相关规定行使解除权，请求返还已付房款及违约金合法有据，程序正当。现提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的商铺买卖合同；2.被告向原告返还已付房价款507944元，并支付违约金50794.4元，合计558738.4元；3.被告承担本案诉讼费。＼n被告李冠丘辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、涉案商铺买卖为二手楼交易，原告所要求的交付条件及验收标准为一手楼交易的交付要求，不适用于本次交易。二、商铺买卖合同并没有约定消防为商铺交付条件，相反，合同只约定按照附件一的交铺装修标准进行商铺交付。而且，附件一中亦列明消防设备应当“采用消防自动报警、自动喷淋系统”。三、涉案商铺不属于应当进行消防设计、验收的装修工程。案件所涉的商铺买卖合同中不仅存在商铺买卖的约定，还存在两年返租经营的约定，是对商铺销售法律关系与商铺经营法律关系的混合约定。现在原告起诉所要求的是解除商铺买卖法律关系，而根据商铺买卖条款的相关约定，被告向原告销售的商铺面积全部不到12平方米，对于这样面积的商铺销售，不需要进行消防申报、验收等手续。同时，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，若对涉案商铺所在商场进行统一经营的经营者，则要根据具体的经营性质决定是否需要在经营前进行消防申报、验收及开业前检查。如：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ok厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。本案中，首层及二层可作为商场联合使用的建筑面积共为3684.97平方米，根据《建设工程消防监督管理规定》之规定，在未确定涉案商铺是否联合使用、也未确定联合使用后的经营性质的情况下，完全不能确定是否需要进行消防设计、验收等手续。也就是说，消防手续的办理根本不是商铺交付的法定前提，消防手续的办理与否需视实际经营性质及面积来决定。事实上，本案各原告就各自享有的商铺并没有达成统一经营的一致决定，因此，即使印潮公司在2014年再次申请办理了消防申报及验收手续，照目前情况来看，完全无法进行统一的商场经营使用，该等消防申报手续做了也白做。四、根据《广东省实施﹤中华人民共和国消防法﹥办法》第三十五条，原告在涉案商铺于2011年至2012年1月过户之后，产权人（即原告）依法应保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件等，即消防相关主要义务在于产权人。如果原告需在收铺后使用涉案商铺进行经营，若涉及开办餐饮等经营范围或今后不由印潮公司进行经营管理的，则还应继续向消防部门办理申报、验收等消防手续。五、涉案商铺买卖合同已经履行完毕，被告作为卖方早已在2011年（个别商铺为2012年初）将商铺过户至原告名下，原告作为买方也早已将房款全部支付给被告，因此，商铺买卖合同的合同目的已经实现。六、由于原告并没有按照被告书面通知的时间办理收铺手续，应视为从书面通知收铺日期起该商铺已实际交付给原告。七、从保护交易稳定、合同目的来讲，原告解除涉案合同有违物权法、合同法立法目的及涉案合同目的。（一）从保护交易稳定、维护正常交易秩序来看：被告早在2007年即取得包括涉案商铺在内的商铺房产证。被告与原告签订商铺买卖合同后，也于三年前办理过户手续，原告取得涉案商铺的产权。被告认为：被告已经将商铺过户给原告，原告已经取得商铺的所有权，双方在履约过程中没有产生任何讼争，商铺买卖合同已经完全履行完毕。如果原告在没有法定和约定解除合同的条件下，请求法院将已经完全履行完毕的合同宣告解除，这是完全有悖于合同法、物权法保护交易秩序的立法原意。（二）从涉案合同的合同目的来看：二手房交易是体现买卖双方意思自治的精神，双方在平等协商、自愿交易的基础上签订二手房买卖合同。在本案中，双方已经对商铺交付条件、装修标准等条款作出明确的约定，且该等约定并不违法，因此，该等约定对双方都有拘束力。如前所述，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉商铺早在2011年至2012年1月间产权过户给原告，原告也支付了相应购买价款。而且，涉案商铺属于可以独立占有、使用、收益、处分的状态之下，迄今为止并没有任何一个执法部门提出不可经营，事实上，涉案商铺一直都可以进行经营。因此，被告认为，涉案合同不仅履行完毕、合同目的也完全达到，该类合同不应当被解除。综上所述，二手房买卖关系的设立、变更与解除，应当更加尊重签约双方的意思表示，应依合同具体约定及法律来确定合同是否应当被解除、是否存在违约情形。在合同主要义务已经完全履行完毕的情况下，原告以“莫须有”的其他附随义务为理由要求解除合同，是不尊重商铺买卖合同、为一己私利进行的滥诉行为。为保护整个商场产权及未来经营的稳定性，请求法院驳回原告全部诉讼请求。＼n经审理查明：2010年11月16日，被告李冠丘、案外人赵某（委托人）出具《委托书》，委托陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托。＼n2011年1月24日，陈振强与广州市火域房地产代理有限公司（简称火域公司）签订《转委托书》，对上述《委托书》进行转委托，委托事项有：依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。＼n2011年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）的转委托代理人即火域公司签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购买的商铺为出卖人名下所属物业；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为广州市天河区黄埔大道西269、271首层及二层（万城766）2层208号商铺（简称涉案房屋）。该商铺建筑面积共7.4459平方米，其中，套内建筑面积3.2340平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.2119平方米；该商铺属现房，房价款总金额为507944元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，2011年4月25日前支付全部房价款的51%即257944元，剩余250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。第六条，商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三人联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第七条，商铺使用权交接：出卖人应当于2013年12月15日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。根据本合同第六条的约定，2013年12月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2013年12月31日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用。2013年12月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2013年12月31日前按本合同约定的装修标准（见附件一），将该商铺交付买受人使用。第八条，商铺交付：出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在本合同约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第九条，出卖人逾期交付商铺的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过15日的，自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金。第十二条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1.出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2.在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十四条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所变化的，应立即书面通知出卖人。出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天视为有效送达。如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、迟延或退回，所产生的一切责任和后果由买受人承担。第十五条，本合同生效后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金等。合同附件一载明装修标准：其中“交铺装修标准”为“地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板”，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花”，“公共设备、设施及公共区域”为“地面：主通道铺高级抛光砖”，供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，空调：中央空调，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”。＼n合同签订后，原告已支付全部购房款。＼n2013年12月12日，被告出具《委托书》，委托广州印潮市场经营管理有限公司（简称“印潮公司”）办理广州市天河区黄埔大道西路269，271号首层及2楼商铺移交手续及签订相关文件，包括寄发商铺收铺通知书、签订商铺移交确认书等事宜。该《委托书》同日经广东省广州市南方公证处进行了公证。＼n2013年12月13日，印潮公司向原告发出《商铺收铺通知书》，通知原告于2013年12月20日-12月31日期间带齐办理收铺所需资料前往现场办理商铺移交手续，如逾期办理，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付。＼n2013年12月31日，原告委托广东安国律师事务所向被告及印潮公司发出《关于﹤商铺收铺通知书﹥的回复函》，函件主要内容：2013年12月13日，印潮公司向原告发出《商铺收铺通知书》，通知原告于2013年12月20日-12月31日期间带齐办理收铺所需资料前往现场办理商铺移交手续。在现场，印潮公司张贴了印潮公司提交给广州市公安局天河分局交通防火大队的《建设工程消防设计审核申请受理凭证》等四份文件，上述受理凭证记载的申请日期为2013年12月12日。根据《建设工程消防监督管理规定》等相关规定，贵司只提供了消防设计审核，截至2013年12月30日，你们并未出示公安机关消防机构出具的消防设计审核合格意见，更未出示消防验收合格意见，不符合上述法律规定，不能交付使用，因此不同意你们的收铺请求，要求你们抓紧时间通过消防验收，早日为原告提供符合规定的商铺。＼n2014年1月20日，原告委托律师向被告发出《解除合同通知书》（签收时间为2014年1月21日），函称：你方至今没有出示消防验收合格证书及交付合格的商铺给我方，现根据合同法第九十三条、九十六条、九十七条和合同第九条的规定行使解除权，解除与你方的商铺买卖合同，合同解除后请你方于2014年3月20日前向我方返还全部房价款并支付违约金。＼n2014年3月6日，原告提起本案诉讼。＼n2014年6月8日，被告向原告发出《通知函》，函称：本人已于2013年12月向你方发出收铺通知书，但你方未能按通知的时间办理收铺手续。尽管我方认为你方此前拒收商铺无任何理由，但为你方利益考虑，本人仍请你方于2014年6月30日前带上房产证复印件及身份证，前往广州市天河区黄埔大道西路269、271号商铺现场办理移交手续。＼n案件审理过程中，本院到涉案房屋现场察看，现场由自称是印潮公司的工作人员打开大门，入内后可见涉案现场已间隔成一间间独立的小商铺（每间均有独立的卷闸拉门、铺位编号）；打开其中一间铺位，可见内有独立电表、照明、消防喷淋系统。本院对现场情况拍摄照片多张。＼n被告称涉案房屋所在场地（含一、二层）系二手房，其向上一手业主整体购买，后经房管部门核准分割产权后再出售。被告对此其向房管部门调取的档案资料（房地产权证存根、广州市房屋交易登记证明书）予以证实。上述证据载明天河区黄埔大道西路269，271号2楼建筑面积2742.0572平方米，原产权人为摩托罗拉（中国）电子有限公司，产权登记至被告名下的时间为2007年11月1日。＼n原告明确解除合同的法律依据为《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条以及《建设工程消防监督管理规定》第八条第五款。本案中被告为证明涉案房屋所在场地经由广州市公安局天河区分局消防验收，评定场地的消防验收合格，提供如下证据：1.广州市公安局天河区分局于2012年4月16日向广州市印潮商业城出具的穗公天消验（2012）第0163号《建设工程消防验收意见书》（复印件）。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号首层局部及第2层整层的空置商铺的建设工程（装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2.广州市公安局天河区分局于2014年5月21日向印潮公司出具的穗公天消验字（2014）第0291号《建设工程消防验收意见书》（复印件）。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号内的商场建设工程（该建设工程消防验收受理凭证号为：穗公天消验凭字（2014）第0223号，装修部位为第1-2层，装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。3.消防监督结果公开资料（上网打印件）。载明：当前位置消防监督结果公开＞公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告。搜索关键字“印潮”。搜索结果：①项目名称“广州市印潮商业城”，工程地址“天河区黄埔大道西269、271号1-2层”，文书编号“穗公天消验（2012）第0088号”，办结时间“2012年5月18日”，结果“合格”；②项目名称“广州市印潮商业城”，工程地址“天河区黄埔大道西269、271号1-2层”，文书编号“穗公天消验（2012）第0088号”，办结时间“2012年5月18日”，结果“合格”。经质证，原告认为：证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议，因为这是涉案房屋所在物业产权分割前做的消防验收。证据2已超过举证期限，不予质证。证据3无法确认，我方在网上无法找到上述公开资料，也请法庭核实。＼n另查明，涉案房屋产权已登记在原告名下，产权登记时间为2012年1月16日，登记地址为广州市天河区黄埔大道西路269，271号2208，建筑面积7.45平方米，套内建筑面积3.23平方米。＼n再查明，在本院（2014）穗天法民四初字第1162号案的二审中，被告出示了上述广州市公安局天河区分局穗公天消验字（2014）第0291号《建设工程消防验收意见书》的原件。上述事实在已生效的广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4477号民事判决中予以载明。＼n本院认为：火域公司作为被告代理人以被告名义与原告签订《商铺买卖合同》，该代理行为产生的法律后果由作为被代理人的被告承受，《商铺买卖合同》的合同相对方是原告、被告。上述合同是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。＼n合同签订后，原告已付清购房款，被告也已将涉案房屋的产权过户至原告名下。合同约定被告应于2013年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，事实上被告于2013年12月13日通知原告收铺，但原告认为2013年12月31日前涉案房屋未经消防合格，未达到法定的交付条件，故其有权拒绝收铺。2014年1月20日原告以此为由发函解除合同。本案的争议焦点在于双方合同应否确认解除。首先，关于涉案合同是否达到合同约定解除条件的问题。双方合同约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的该商铺交付原告使用；原告未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知收铺日期起商铺已实际交付原告。合同附件一载明了涉案房屋的交楼标准，同时合同对未能达到约定交楼标准的违约处理方式作出了约定。根据本案现场勘查，涉案房屋已间隔并装修好，现场勘查时原告对此亦未提出异议。因此，原告拒绝收铺，缺乏合同依据。其次，关于合同是否符合法定解除条件的问题。原告提出涉案房屋未能达到《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条等相关规定，不符合法定交付条件，故其有权拒绝收楼。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……”由此可见，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中建设单位或使用单位所应承担的义务以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求，而涉案房屋属二手房，原告称上述规定为二手房买卖交付的法定条件，缺乏理据。因此，原告以消防验收不合格为由拒收涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。再次，鼓励交易的合同法的立法原则。本案中，原告已付清全部购房款，涉案房屋已过户至原告名下，同时根据本院现场勘查的情况，涉案房屋已间隔好并装修完毕，被告也举证证实涉案房屋所在场地的装修工程已通过消防验收。在双方合同义务几乎履行完毕的情况下解除合同，将使合同关系及已有交易秩序发生颠覆性的变化，与立法目的及双方签约目的不合。因此，原告于2014年1月20日发函解除合同，该解除合同通知依法不产生解除合同的法律效力。＼n综上所述，原告诉请缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n驳回原告杨翠华的诉讼请求。＼n本案受理费9390元、财产保全费3310元，由原告杨翠华负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n审判长李新程＼n代理审判员陈楚珠＼n人民陪审员廖凤如＼n二〇一五年三月二十七日＼n书记员何靖文＼n梁雅芝＼n本判决书于2015年月日送达