汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0702民初2245号
原告(反诉被告):汉中市黄家塘搬运站。
住所地：汉中市汉台区黄家塘十字向西100米。
注册号：612301000002469。
法定代表人吴永健，该搬运站经理。
委托代理人尹建新，系黄家塘社区法律顾问。
被告（反诉原告）:汉中市天顺汽车服务有限责任公司。
住所地：汉中市汉台区汉武路与石马路交汇处。
法定代表人杨峰，该公司执行董事。
委托代理人雷海发，陕西达聪律师事务所律师。
原告(反诉被告)汉中市黄家塘搬运站诉被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汉中市黄家塘搬运站法定代表人吴永健、委托代理人尹建新，被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司法定代表人杨峰、委托代理人雷海发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汉中市黄家塘搬运站诉称，2014年3月11日，原被告双方续签《房屋租赁合同》一份，由原告继续将汉中市北一环路中段本站院内场地、办公室及修理房大小各9间、库房10间租赁给被告使用。租赁期限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。2014年7月1日至2016年6月30日，每年租金为80000元，2016年7月1日至2019年6月30日，每年租金为90000元。同时合同第8条约定，“因城市发展和不可抗力原因或国家征占需要拆除乙方租赁的房屋场地时，致使本合同不能继续履行，即本合同自行终止”。现由于政府征地，原被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，同时政府征地属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力行为，原告因此享有法定解除权。现原告诉至法院要求解除合同，被告返还租赁房屋。
被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司答辩并反诉称，被告至今未收到政府拆迁的相关文件，原被告间的租赁合同现在也无法继续履行，原因是原告的侵权行为而非不可抗力；原告应依法赔偿被告因无法继续履行合同造成的损失。并反诉称一、2014年3月11日，原、被告签订了为期五年的《房屋租赁合同》，反诉原告因发展需要，经出租人即反诉被告允许，在原有场地、办公室及修理房的基础上进行了翻新建设和重新修建，但在合同租赁期限未届满的情况下，反诉被告的法人股东汉台区北关街道办事处黄家塘社区居民委员会于2017年4月15日擅自将反诉原告租赁标的物的水、电关停，并将租赁场所和房屋用围墙圈住，导致反诉原告无法继续生产经营。反诉被告作为出租方具有在租赁期内保证房屋水、电、路三通的义务，但在租赁合同未到期的情况下，反诉被告股东采取断水、断电、封路的措施逼迫反诉原告腾房，严重损害了反诉原告的经济利益，导致租赁合同的目的不能实现。二、因拆迁导致租赁合同解除的，依照合同约定的“在合同期内如遇拆迁赔偿乙方建设投资装修的赔偿属乙方所有”和法律规定的装修装饰残值损失由双方按照公平原则负担，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的对于因拆迁造成的房屋价值损失、拆迁搬迁损失、装饰装修添附设施损失以及停业停产损失，反诉被告应当予以赔偿。三、反诉原告系汉中市“一类大型维修企业”，是汉中市目前唯一一家交通事故抢修救援及快速理赔中心企业，此次拆迁，给反诉原告造成了巨大的经济损失。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，反诉被告应当赔偿反诉原告自建房屋及添附物价值损失295021.92元，租赁期间维修、更换、隔墙等添附物费用197976.35元，构筑物、添附物、地面附着物、附属设施及装修装饰价值损失346909.84元，因拆迁造成的停业停产损失1018412.16元，搬迁费用133007元，合计1991327.27元。现被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司向法院提起反诉要求：依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求反诉被告汉中市黄家塘搬运站赔偿反诉原告各项损失共计1991327.27元，返还反诉原告两个半月租金18750元。
反诉被告汉中市黄家塘搬运站辩称，反诉原告的反诉请求和理由、事实均不成立，请法院依法驳回反诉原告的各项诉讼请求。1、反诉被告没有实施停水停电等行为，侵权行为不成立。2、拆迁补偿的主体是政府，而非反诉被告。3、反诉被告对反诉请求不予认可，赔偿损失不应由汉中市黄家塘搬运站承担。
原告(反诉被告)汉中市黄家塘搬运站围绕其诉讼请求及答辩意见，提交的证据有：原告营业执照、房屋租赁合同、汉中市汉台区人民政府2016年3月1日文件、被告向黄家塘企业管理办公室提交补偿报告、原被告双方对被告财产清点的确认单。
被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司围绕其答辩意见及反诉请求，提交的证据有：房屋租赁合同、被告向原告缴纳房屋租金的收条两份、房地产估价报告书。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：2014年3月11日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由汉中市黄家塘搬运站（甲方）继续将汉中市北一环路中段本站院内场地、办公室及修理房大小各9间、库房10间租赁给汉中市天顺汽车服务有限责任公司（乙方）使用。租赁期限为5年，即自2014年7月1日起至2019年6月30日止。2014年7月1日至2016年6月30日，每年租金为80000元，2016年7月1日至2019年6月30日，每年租金为90000元。乙方向甲方交纳了2017年6月30日前的房屋租金。同时合同第8条约定：“因城市发展和不可抗力原因或国家征占需要拆除乙方租赁的房屋场地时，致使本合同不能继续履行，即本合同自行终止。在合同期内如遇拆迁赔偿乙方建设投资装修的赔偿属乙方所有，甲方财产赔偿属于甲方所有”等内容。2016年3月1日，汉中市汉台区人民政府做出汉区政发【2016】5号文件，决定对黄家塘小学以东区域棚户区分期改造项目范围内的房屋实施拆迁：一、其拆迁范围为黄家塘小学以东、天台路以西，原工业品批发市场以北、北一环以南区域。对上述范围内的集体土地征收，对该区域范围内的房屋及附属物进行拆迁（具体以规划选址为准）；二、集体土地依法征收后，集体土地使用权同时收回；三、拆迁实施部门：乐嘉中心二期棚户区改造项目协调推进领导小组办公室负责对该范围内的房屋及其附属物进行拆迁补偿安置工作；四、签约期限：2016年3月1日至2018年12月31日等内容。本案租赁标的物在前述拆迁范围内。2017年2月18日，汉中市天顺汽车服务有限责任公司向汉台区乐嘉二期改造工程及黄家塘社区企业管理办公室提交拆迁诉求报告一份，请求对因拆迁给其造成的损失进行赔偿。2017年2月24日，汉台区黄家塘社区企业管理办公室组织本案原、被告就被告厂区内的财产进行了部分确认。现原告汉中市黄家塘搬运站提起诉讼要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并由汉中市天顺汽车服务有限责任公司向原告返还租赁房屋。
审理中，被告汉中市天顺汽车服务有限公司认为汉中市黄家塘搬运站法人股东擅自断水断电并将其经营场所用围墙围住，违反了合同义务，损害了反诉原告的权益。其委托汉中大禾房地产评估有限公司对其租赁范围内的房屋、建筑物及设施补偿价值、地面附着物补偿价值、室内装修补偿价值、企业停产停业损失补偿、设备设施迁移费、设备设施参与价值进行了评估，其总价值为2453272元。现向本院提起反诉，要求解除本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，汉中市黄家塘搬运站赔偿其各项损失1991327.27元，并返还两个半月的租金18750元。
本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，汉中市汉台区人民政府因城市发展需要对本案租赁房屋范围内的场地及房屋进行征收，属于不可抗力，且原被告均同意解除合同，依据相关法律规定及双方租赁合同的约定，原、被告间的房屋租赁合同应予以解除。关于解除的时间，原告汉中市黄家塘搬运站认为2017年2月政府已经开始实施拆迁行为的时间即为原被告间租赁合同的解除时间，但其未提交相关证据证实其主张；汉中市天顺汽车服务有限责任公司认为2017年4月15日，反诉被告股东对租赁房屋停水停电，致其无法经营，合同应在此时解除，综合本案的实际情况及双方提交的证据，本院确认原、被告之间的房屋租赁合同在2017年4月15日解除。关于合同提前解除的后果，依据合同法的相关规定，合同的权利义务终止，承租方应将租赁房屋交还出租方，出租方应将剩余租金返还给承租方。反诉原告汉中市天顺汽车服务有限责任公司要求反诉被告返还两个半月的租金18750元，反诉被告自愿同意从2017年2月起向反诉原告返还租金，本院不持异议，经计算，其租金为37500元。综上，本院支持原、被告签订的房屋租赁合同于2017年4月15日解除，汉中市天顺汽车服务有限责任公司向汉中市黄家庭搬运站返还租赁的房屋，汉中市黄家庭搬运站退还汉中市天顺汽车服务有限责任公司房屋租金37500元。反诉原告汉中市天顺汽车服务有限责任公司主张汉中市黄家庭搬运站股东擅自停水停电并将其经营场所用围墙围住的行为违反了合同义务，应赔偿其各项损失共计1991327.27元，但其未能提供证据证实反诉被告实施了前述行为。导致本案房屋租赁合同终止的原因是政府实施拆迁这一不可抗力行为，合同的双方均不存在违约行为。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定的“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁……”的规定，房屋出租方不是拆迁人，亦不是赔偿义务人，且本案原、被告房屋租赁合同中仅约定“遇拆迁赔偿时承租方建设投资装修的赔偿归承租方所有”，而未约定遇拆迁时，由出租方对承租方的各项损失予以补偿等内容。被告汉中市天顺汽车服务有限责任公司抗辩称其未收到政府拆迁的相关文件，不知道拆迁事宜，与其书面向汉台区乐嘉二期改造工程及黄家塘社区企业管理办公室提交的拆迁诉求报告相违背，故此项辩解理由本院依法不予采信。综上，汉中市黄家塘搬运站没有违反合同义务损害汉中市天顺汽车服务有限责任公司的权利，也不是拆迁的主体、拆迁赔偿的义务人，故对反诉原告汉中市天顺汽车服务有限责任公司要求反诉被告汉中市黄家塘搬运站赔偿其损失1991327.27元的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）汉中市黄家塘搬运站与被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月15日解除；
二、被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司于本判决书生效后二十日内向原告（反诉被告）汉中市黄家塘搬运站返还所租赁房屋；
三、原告（反诉被告）汉中市黄家塘搬运站于本判决书生效后二十日内向被告（反诉原告）汉中市天顺汽车服务有限责任公司退还房屋租金37500元；
四、驳回原告汉中市黄家塘搬运站的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告汉中市天顺汽车服务有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费11440元，合计11540元，由汉中市天顺汽车服务有限责任公司负担11140元，汉中市黄家塘搬运站负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 陈 曼
人民陪审员 郭 恒
人民陪审员 纪秀芳
二〇一八年二月二日
（院印）书记员刘宇侃