江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟虞民初字第01283号
原告常熟市虞山镇资产经营投资公司，住所地江苏省常熟市金山路9号。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人时文杰，江苏少平律师事务所律师。
被告常熟市诚达港务机械设备厂，住所地江苏省常熟市西门外二条桥。
投资人奚卫平，厂长。
被告奚卫平。
委托代理人王军召（代理上列两被告），上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
委托代理人沈钧（代理上列两被告），上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
原告常熟市虞山镇资产经营投资公司诉被告常熟市诚达港务机械设备厂、奚卫平租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员毛建新适用简易程序于2015年9月29日公开开庭进行了审理。之后，又依法组成合议庭并于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告常熟市虞山镇资产经营投资公司的委托代理人时文杰、被告常熟市诚达港务机械设备厂的投资人奚卫平、被告奚卫平及两被告委托代理人王军召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市虞山镇资产经营投资公司诉称：2001年，被告与常熟市第二建筑安装工程公司签订房屋租赁协议，约定将常熟市虞山镇西门外二条桥出租给被告使用。2004年4月8日，双方又签订补充协议，约定租赁期延长至2009年7月31日。2003年7月24日，原告与常熟市第二建筑安装工程公司协议确认常熟市第二建筑安装工程公司的资产归原告所有。2009年12月25日，原告告知被告资产剥离事宜，并通知其继续签订租赁协议及结算租金，但被告一直未与原告签订书面租赁协议。2009年7月被告一直拖欠租金。2012年4月10日，原告向被告提出解除租赁合同关系，并于2012年5月20日前搬出。2012年5月7日，原告以律师函形式再次明确告知其于上述时间搬出。2012年9月6日，被告书面承诺于2012年10月20日停产搬离。2014年10月8日，江苏少平律师事务所接受该厂房管理方方塔管理区的委托，再次发律师函要求被告搬离，而被告至今未搬且2009年7月开始租金一直拖欠至今。原告认为，合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。被告在租赁期限届满后一直未续签书面租赁合同，超过六个月，原告有权随时解除合同。经原告多次要求搬离的前提下，原告所有的厂房一直被被告使用中，被告理应支付相应租金。要求判令被告腾空租赁的常熟市西门外二条桥原常熟市虞山装璜材料厂房屋，并将承租的房屋和土地清空恢复原状后返还给原告；要求判令被告支付拖欠的租金和使用费[自2009年8月1日开始计算至实际腾空之日，其中2012年4月10日通知解除合同之前是租金，之后是使用费。房屋租金按207604元/年（4828平方米×43元）计算，土地租金按176070元/年（17607平方米×10元）计算，合计按383674元/年计算]；诉讼费由被告承担。
被告常熟市诚达港务机械设备厂、奚卫平辩称：1、被告奚卫平不是适格的被告，请求法院驳回对奚卫平的起诉。在常熟市诚达港务机械设备厂改制设立之前，奚卫平与常熟市第二建筑安装工程公司签署了相关协议，是代表常熟市诚达港务机械设备厂签署的，该厂是个人独资企业，应以该企业作为当事人。2、原告的诉请不具体明确，应驳回起诉。原告提出房屋面积为4828平方米，但并未提供房产证等权属证明。原告诉请的土地面积与土地证上面积以及被告最初实际使用的面积不符。3、原告不是适格的原告，应驳回起诉。原被告之间没有合同关系，而且原告没有提供房产证等权属证明。4、常熟市诚达港务机械设备厂与常熟市第二建筑安装工程有限公司的房屋租赁关系是附条件终止的合同，终止的条件是政府拆迁，在没有政府拆迁的情况下合同一直顺延。5、原被告之间从来不存在房屋租赁合同关系，原告提交的证据无法证明其是租赁房屋的所有权人，原告的土地证是2014年9月28日获得的，其无权主张之前的土地租金。6、即使租赁土地和房屋在租赁期间发生了权属变动，由于买卖不破租赁，房屋租赁合同依然有效。7、即使原告所述的租赁关系成立，被告对房屋和土地租金的计算标准也没有依据。一方面除了原约定的75000元/年的租金标准，没有新的标准，另一方面，应扣除常熟市西湖交通机械厂的租金。8、本案不是普通的租赁合同纠纷，而是与企业改制相关的民事纠纷。综上，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。被告承租房屋和场地后，进行了厂区改造翻建及基础设施投入等，被告认为应该对被告的投入和改制的贡献进行补偿。
经审理查明：常熟市第二建筑安装工程公司（甲方）与奚卫平（乙方）于2001年签订《房屋租赁协议》一份，约定：“常熟市虞山装璜材料厂原帐面房屋建筑物属甲方所有，自2001年8月1日起，常熟市虞山装璜材料厂转制为私营独资企业后，乙方租用甲方原常熟市虞山装璜材料厂场地及房屋，订立协议如下：1、经甲、乙双方协商，乙方每年交付甲方房屋及场地租金75000元；每半年交付50%，年终交清，不得拖欠。逾期按银行同期利率和罚息处理。2、租赁期暂定肆年，即自二00一年八月一日起至二00五年七月三十一日，到期另行商定。3、经甲、乙双方协商：①转制时产成品贬损与库存差额所发生的销售税金由甲方承担，商定为1.7万元；②由于厂区内用电线路老化，为确保安全生产，在甲方房屋及场地租金费用内提出20000元用于改造全厂用电线路费用。上述二项合计37000元由甲方承担，并在第一年房屋及场地租金中扣除。4、乙方租赁的房屋、建筑物，不得随意翻建，如需翻建，应与甲方协商一致，平时修理费用由乙方支付。”2004年4月8日，常熟市第二建筑安装工程有限公司（甲方）与常熟市诚达港务机械设备厂（乙方）签订《补充协议一份》，主要内容：“一、由于乙方接手原虞山装璜材料厂场地及厂房以来，对原厂区的破旧房屋、用电线路、用水等改造投入资金数额较大，短期内难以收回投资，经甲方研究同意将原租赁合同的租赁期延长肆年，即租赁期为自2001年8月1日起至2009年7月31日。到期另行商定。二、由于原甲方所属常熟市西湖交通机械厂的厂房、场地包含在甲方与乙方所签订的租赁协议中，鉴于常熟市西湖交通机械厂转制需要，甲方与西湖交通机械厂另行签订的房屋租赁协议中的房屋、场地租金13350元由甲方收取，再由乙方结算时扣除。三、为提高经济效益，充分利用原有厂房，同意对多余厂房转租，但对外租户的签约、费用结算，包括用电、用水、保卫、卫生、防水、外来人员管理等均由乙方协调负责。四、如遇市政府在双方约定之租赁期内对该地块进行改造需拆迁乙方租用厂房，乙方必须服从。”
2003年7月，常熟市第二建筑安装工程公司进行企业改制，企业净资产全部归属常熟市虞山镇资产经营投资公司所有，由谭良生等十二人共同出资组建常熟市第二建筑安装工程有限公司。
审理过程中，原告提供了一份落款日期为2009年12月25日的《通知》，内容为：“承租户：常熟市诚达港务机械设备厂（奚卫平）：原常熟市第二建筑安装工程有限公司租赁给你单位的虞山南路处土地和房屋，该处土地和房屋资产在常熟市第二建筑安装工程有限公司企业转制时已剥离，属镇有集体资产，为加强镇有资产的管理，完善和规范镇属资产的管理体制，根据虞发（2005）78号文件“关于完善镇属集体资产管理的实施意见”的规定，对该处资产由虞山镇资产经营投资公司进行出租，并委托虞山镇方塔管理区进行日常管理。为此，现通知你单位自2009年7月1日起由虞山镇资产经营投资公司与你单位签订租赁合同。2009年7月1日之前的租金仍由第二建筑工程有限公司按合同结算，再由虞山镇资产经营投资公司与第二建筑安装工程有限公司进行结算。特此通知。”被告认为没有收到过该份通知，原告也没有提供证据证明向被告送达了该通知。
2012年4月10日，常熟市虞山镇资产经营投资公司向常熟市诚达港务机械设备厂发出《通知》一份，内容为：按安监部门“责令改正指令书”，我公司所属的虞山南路（原二建仓库）房屋属三级危房，为消除隐患，确保安全。经研究决定立即采取终止租赁措施，（包括你转租的所有单位），希贵单位积极配合，并于2012年5月20日之前将租用房屋全部归还本公司。逾期不执行，一切后果自负，并承担由此而带来的一切责任。”2012年5月7日，常熟市虞山镇资产经营投资公司委托江苏华元民信律师事务所向常熟市诚达港务机械设备厂发出《律师函》，重申了2012年4月10日《通知》的内容。
2012年9月6日，常熟市诚达港务机械设备厂出具《搬迁承诺》一份，内容为：“一、诚达港务机械设备厂为了配合镇政府搬迁方案，承诺：1、坚决执行政府要求，已经正在进行中。2、考虑到实际问题，如：不能停产及对新租厂房细节落实问题尚需一段时间。3、相关善后工作也需一段时间处理。二、根据以上3点，定在2012年10月10日前停产且搬离全部生产设备。三、由于职工宿舍问题目前尚未着落，所以职工延至2012年10月20日搬离。四、其它厂区物品在2012年10月20日前搬离。五、诚达港务机械设备厂将与政府相关部门、领导尽快沟通和处理好相关经济问题。”之后，常熟市诚达港务机械设备厂未能搬离承租房屋及场地。
2014年9月28日，国土部门向常熟市虞山镇资产经营投资公司颁发了土地使用权证，载明座落为虞山南路南侧，地类（用途）为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积为17839平方米。
常熟市诚达港务机械设备厂系个人独资企业，投资人为奚卫平，成立日期为2001年9月10日，企业住所为常熟市西门外二条桥，该企业系原常熟市虞山装璜材料厂改制后成立。
上述事实，有房屋租赁协议、补充协议、企业改制协议书、通知、律师函、搬迁承诺、土地使用权证、工商登记资料、现场勘查笔录和照片、以及当事人陈述等证据在案佐证。
审理过程中，被告还提供了租金收据和发票的复印件三份，均是常熟市第二建筑安装工程有限公司开具的，分别是2010年2月11日开具的10万元收据，2012年4月25日开具的2万元发票，2014年1月28日开具的2万元收据。被告据此证明其与常熟市第二建筑安装工程有限公司的租赁关系一直是持续的，所以原告无权主张租金和要求搬离。被告还称其与常熟市第二建筑安装工程有限公司之间的账还未结清，所以收据上的租金说不清是付的哪个期间的。原告认为对复印件不予认可，即使有原件，被告也没有说清是哪个期间的租金。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。根据常熟市第二建筑安装工程有限公司与常熟市诚达港务机械设备厂就租用原常熟市虞山装璜材料厂场地及房屋签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》的约定，租赁期限为2001年8月1日至2009年7月31日，租赁期限届满后，常熟市诚达港务机械设备厂继续使用租赁物。2003年7月，常熟市第二建筑安装工程公司进行企业改制，企业净资产全部归属常熟市虞山镇资产经营投资公司所有。因此，在本案租赁期限届满后，常熟市虞山镇资产经营投资公司与常熟市诚达港务机械设备厂之间系不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除。经常熟市虞山镇资产经营投资公司通知搬迁后，常熟市诚达港务机械设备厂于2012年9月6日出具《搬迁承诺》，承诺于2012年10月20日前搬离，常熟市虞山镇资产经营投资公司收到搬迁承诺后未提出异议，因此，应认定双方协商解除了租赁合同关系，协商确定的解除时间是2012年10月20日。综上，常熟市诚达港务机械设备厂应腾空迁让其承租的位于常熟市虞山南路南侧西门外二条桥原常熟市虞山装璜材料厂的房屋及场地，并将承租的房屋及场地返还给常熟市虞山镇资产经营投资公司。关于常熟市虞山镇资产经营投资公司主张的租金和使用费，本院认为，常熟市诚达港务机械设备厂应支付自2009年8月1日至2012年10月20日期间的租金，并支付自2012年10月21日起至实际腾空迁让之日的使用费。租金和使用费的计算标准，可参照原租赁协议和补充协议的约定，租金支付标准为每年75000元并扣除常熟市西湖交通机械厂房屋及场地租金13350元，即每年61650元。常熟市诚达港务机械设备厂应支付原告常熟市虞山镇资产经营投资公司租金198631元（按61650元/年，自2009年8月1日计算至2012年10月20日）并支付使用费（按61650元/年，自2012年10月21日计算至实际腾空迁让之日）。常熟市诚达港务机械设备厂系个人独资企业，投资人为奚卫平，根据个人独资企业法的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产清偿。因此，奚卫平应对常熟市诚达港务机械设备厂不能清偿部分承担清偿责任。关于被告提出的对其投入和改制的贡献进行补偿的主张，本院认为，其中对其投入要求补偿的主张，根据租赁协议和补充协议约定，对于厂区用电线路老化改造的费用，已从租金中扣除2万元，房屋、建筑物的平时修理费用约定由被告支付，补充协议中也载明因被告接手原虞山装璜材料厂场地及厂房以来，对原厂区的破旧房屋、用电线路、用水等改造投入资金数额较大，短期内难以收回投资，经常熟市第二建筑安装工程有限公司研究同意将原租赁合同的租赁期延长肆年，被告要求对其投入进行补偿的主张，也缺乏相关依据，故不予采纳。关于被告提出的对改制的贡献进行补偿的主张，不属于本案租赁合同纠纷审理范围，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，判决如下：
一、被告常熟市诚达港务机械设备厂于本判决生效之日起十五日内腾空迁让其承租的位于常熟市虞山南路南侧西门外二条桥原常熟市虞山装璜材料厂的房屋及场地，并将承租的房屋及场地返还给原告常熟市虞山镇资产经营投资公司。
二、被告常熟市诚达港务机械设备厂支付原告常熟市虞山镇资产经营投资公司租金198631元（按61650元/年，自2009年8月1日计算至2012年10月20日）并支付原告常熟市虞山镇资产经营投资公司使用费（按61650元/年，自2012年10月21日计算至实际腾空迁让之日），于本判决生效之日起十五日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
三、被告奚卫平对被告常熟市诚达港务机械设备厂不能清偿部分承担清偿责任。
四、驳回原告常熟市虞山镇资产经营投资公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24449元，由原告常熟市虞山镇资产经营投资公司负担20337元，由被告常熟市诚达港务机械设备厂、奚卫平负担4112元（原告预交的案件受理费剩余部分4112元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 毛建新
人民陪审员 朱慧红
人民陪审员 潘慧玉
二〇一六年七月二十日
书 记 员 赵 恩