江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0982民初6505号
原告：朱保胜。
原告：胡建兰。
委托诉讼代理人：吕静（系胡建兰丈夫），男，1963年8月18日生，汉族，住盐城市大丰区。
两名原告共同委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。
被告：张聪。
被告：杨莉。
两名被告共同委托诉讼代理人：张亚敏，江苏姚竹平律师事务所律师。
原告朱保胜、胡建兰诉被告张聪、杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱保胜、原告胡建兰的委托诉讼代理人吕静、两名原告的共同委托诉讼代理人任进勇，被告张聪、杨莉及两名被告的共同委托诉讼代理人张亚敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱保胜、胡建兰向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的《商住房买卖协议》并恢复房屋毛坯房原状后向原告交付；判令两被告支付违约金42500元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月4日，原、被告双方签订《商住房买卖协议》一份，该协议约定，两原告将购得的位于盐城市大丰区飞达路悦城华府14号楼602室住宅及车库以425000元的价格出售给两名被告居住使用，协议特别约定，被告拿到房屋钥匙及相关手续时同步一次性先行支付原告200000元，余款225000元由被告通过银行按揭支付。但两名被告收到房屋钥匙及相关手续后至今仅向原告支付150000元，余款一直未能支付。为此两原告曾于2016年8月24日以朱保胜的名义向两被告发出解除《商住房买卖协议》的通知，两被告收到上述通知后置若罔闻，现根据合同法及相关司法解释的规定，具状法院，请求依法判决。
被告张聪、杨莉辩称，一、两被告不同意解除《商住房买卖协议》，两原告诉称没有事实和法律依据。两被告与两原告之间签订《商住房买卖协议》是事实，但在协议履行的过程中两被告没有任何过错，也没有任何导致买卖协议不能实现的行为。两被告是基于诚信向两原告购买房屋，且两被告在拿到房屋钥匙后已经对房屋进行大量的装潢投入，目前该房屋已经全部装潢完毕，现两原告突然要求解除买卖协议并恢复房屋原状，是将两被告的购买行为和自己的出售行为视为儿戏，其诉讼请求不切实际，且未考虑到两被告的经济投入，其诉讼请求无任何法律依据。二、两被告在协议履行过程中，没有任何违约行为，无需承担违约金。在2016年6月1日左右，经邻居王爱凤介绍，两原告与两被告初步商谈了案涉房屋的买卖事宜，售价为425000元。2016年6月3日，两原告再次到被告老家商谈房屋买卖事宜时，因两原告的房屋至今没有产权证，两被告不想购买，在原告多次劝说并保证房产证等在7月底能办妥，且将首付200000元变更为150000元的情况下，两被告才同意购买涉案房屋并于第二天签订《商住房买卖协议》。在6月4日签订协议当天，原告将事先拟好的买卖协议交于两被告签字，两被告要求将首付200000元变更为150000元，但原告朱保胜说大家都认识，协议不过都是形式。后两被告在买卖协议上签字，并至银行将150000元首付款通过银行转让至王爱凤账户向两原告支付，两原告出具150000元收条并向两被告交付房屋钥匙。2016年8月26日，两被告突然收到原告的解除《商住房买卖协议》通知，才得知两原告出尔反尔，又向两被告索要先前约定的待产权证办理下来才予以支付的50000元，现在两被告不是不支付50000元，而是按照双方约定待产权证办理下来再行支付，综上，《商住房买卖协议》应当继续履行，两被告并没有违约，两原告要求两被告支付42500元违约金没有依据，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年6月1日，原告胡建兰与大丰市万科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买盐城市大丰区悦城华府第14号楼602室房屋，当日一次性支付房款242735元。2016年6月4日，原告朱保胜、胡建兰与被告张聪、杨莉签订《商住房买卖协议》，载明：“甲方：胡建兰、朱保胜，乙方：杨莉、张聪，双方经友好协商，约定胡建兰、朱保胜将购得的位于大丰市区飞达路悦城华府14楼602#住宅出售给乙方居住使用，面积为87.63㎡，车库18㎡左右（最终面积以产权证书确定为准），具体约定事宜如下：一、双方商定，出售价格为肆拾贰万伍仟元整（￥425000）。此款于本合同签订后并至乙方拿到房屋钥匙及相关手续时同步一次性先行支付甲方20万元，余款225000元于甲方为乙方办完房屋过户手续后，由乙方通过银行按揭并委托贷款银行一次性支付给甲方。二、办理房屋产权及过户过程中产生的相关费用，除3%房契税、2%维修基金由乙方承担外，其余费用均由甲方承担（该条所涉款项不在425000元房价之内）。三、如在过户过程中，根据主管部门的要求，需要从（重）新签订房屋买卖合同的，则双方的权利义务仍然以本合同为准。四、本合同只对甲乙双方有效，并不能约束任何第三方。五、甲方确保在2016年8月份之前过户给乙方，2016年8月31日延期一天需支付乙方1000元，从剩余房款中扣除。本协议一式两份，双方各自一份，自双方签字后立即生效，双方按协议约定共同遵守，不得违约，如任一方违约，需付另一方违约金10%”。上述协议签订当天，被告张聪、杨莉支付15万元房款并拿到涉案房屋钥匙，后开始对房屋进行装潢。因原、被告双方对应付首付款数额产生争议，且依两原告意思张聪、杨莉未按《商住房买卖协议》约定及时支付首付款中剩余50000元房款，两原告遂于2016年8月22日以朱保胜名义向被告张聪、杨莉发出《解除商住房买卖协议通知》，载明：“本人于2016年6月4日与你们签订的商住房买卖协议一份，协议约定，本人将位于大丰区悦城华府14楼602室的商住房一套以价值425000元出售给你们。协议同时约定，你们在拿到房屋钥匙时必须同步一次性支付本人首付款20万元，但你们至今只给付15万元，剩余5万元首付款一直没有给付，你们的行为已构成根本违约。现本人特书面通知你们，从即日起解除与你们之间的商住房买卖协议，希你们在接到本通知之日起3日内立即恢复房屋原状，并将房屋返还给本人，同时办理相关的退款手续。逾期，本人将依法收回房屋”。两名被告收到上述《解除商住房买卖协议通知》后，并未向两原告支付50000元房款抑或同原告达成其他协商意见，两名原告遂于2016年11月28日向本院提起诉讼。
另查，涉案房屋为原告朱保胜、胡建兰共同出资购买，该房屋至今未办理权属登记证书。
上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》复印件，《商住房买卖协议》，《解除商住房买卖协议通知》，汇款收据、收条，证人证言等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告朱保胜、胡建兰与被告张聪、杨莉签订《商住房买卖协议》是否有效？协议签订时双方约定的应付房屋首付款数额？何时支付？二、被告张聪、杨莉在履行《商住房买卖协议》过程中有无违约行为？如存在违约行为，该违约行为是否产生《商住房买卖协议》被解除的法律后果，两名被告如何承担违约责任？
关于争议焦点一：首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中原、被告双方签订的《商住房买卖协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，内容真实合法，且我国法律、行政法规没有规定商品房买卖合同应当办理批准、登记手续才生效，朱保胜、胡建兰与张聪、杨莉在签订买卖协议时也未就此作出约定，故该份《商住房买卖协议》自双方达成合意时即生效力。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条就“强制性规定”作出解释，“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的未依法领取权属证书的房屋不得转让的规定，虽然也属于法律的强制性规定，但该强制性规定有别于效力性强制性规定，而是国家为了实现对房地产的管理需要而设置的，属于管理性强制性规定，故未依法领取权属证书不导致《商住房买卖协议》无效的结果。再次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可以看出未依法办理权属登记也不影响房屋买卖合同的效力。故原告朱保胜、胡建兰与被告张聪、杨莉于2016年6月4日签订的《商住房买卖协议》为合法有效。
原告朱保胜、胡建兰与被告张聪、杨莉签订《商住房买卖协议》合法有效，双方应当依照《商住房买卖协议》的约定来履行各自的义务。《商住房买卖协议》中约定涉案房屋的出售价格为425000元，其中200000元于买卖协议签订后、两被告拿到房屋钥匙及相关手续后一次性向两原告支付。两被告在签订合同、拿到涉案房屋钥匙后仅向两原告一次性支付150000元，剩余50000元至今未能支付，显然不符合双方在买卖协议中的约定。两被告辩称系与两原告协商一致首付款由200000元变更为150000元，仅提交证人证言予以佐证且其中两名证人均陈述首付款需付150000元系听被告张聪岳父所说，如原、被告对首付款数额变更已有约定也应当在次日签订买卖协议时进行书面载明，两被告所述与买卖协议上载明内容明显不符，故本院依法不予采信。关于涉案房屋买卖首付款两被告应当支付的数额为200000元，其已经支付150000元，仍有50000元尚未支付。
关于争议焦点二：被告张聪、杨莉未按照《商住房买卖协议》的约定及时将首付款中剩余50000元支付给两原告，且在两原告发出《解除商住房买卖协议通知》后仍未支付，该种行为显然与双方合同约定相悖，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因两名原告至今未能办理涉案房屋的权属登记证书，故根据买卖协议的约定房款中的225000元由两被告在房屋权属变更至自己名下后再行向两原告支付，225000元未支付并不属于两被告之责任。本起纠纷中涉及首付款中未履行的50000元也仅占涉案房屋价款的百分之十一左右，且两被告并未表示不再支付该笔50000元，同时50000元的迟延履行并未致使双方之间的买卖协议不能实现合同目的，故两名被告迟延履行50000元房款并不构成根本违约，两原告以两名被告未按时支付50000元为依据要求解除双方之间的《商住房买卖协议》显然依据不足，本院依法不予支持。
关于两名被告迟延履行50000元的违约责任，根据双方合同约定“如任一方违约，需付另一方违约金为10%”，又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，两名被告迟延履行的是50000元房款，两名原告主张以涉案房屋的总价款425000元的10%来计算违约金显然已超出两被告迟延履行50000元对其造成的实际损失。因两被告对合同中10%的约定未提出异议，故本院依法认定以未付50000元的10%来计算两名被告迟延履行的违约金，即两名被告给付两原告违约金5000元。两名被告仍要继续履行支付首付款中未付50000元的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告张聪、杨莉于本判决生效后15日内给付原告朱保胜、胡建兰违约金5000元。
二、驳回原告朱保胜、胡建兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8312.5元，减半收取4156.25元，由原告朱保胜、胡建兰负担4131.25元，由被告张聪、杨莉负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
代理审判员 奚锦静
二〇一七年一月十八日
书 记 员 王 娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。