福建省厦门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）闽02执异279号
案外人：赵建宝，男，1967年11月13日出生，汉族，住福建省华安县。
委托代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。
申请执行人：郭木泉，男，1966年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市。
被执行人：钟明真，女，1979年5月27日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。
被执行人：程刚，男，1974年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被执行人：厦门融典融资担保有限公司，住所地厦门市湖滨北路101号厦门银行大厦3楼A区。
法定代表人：钟明真，董事长。
本院在执行申请执行人郭木泉与被执行人钟明真、程刚、厦门融典融资担保有限公司借款合同纠纷一案中，轮候查封了被执行人名下位于漳州市龙文区迎宾大道209号荔枝园小区46幢房产。案外人赵建宝对本院上述执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人赵建宝称，其与被执行人程刚及钟明真的委托代理人赵石宝于2011年5月9日签订了《房地产买卖协议书》，向其购买了本案案涉房产。协议签订后，其依约支付了购房款，并向兴业银行偿还了按揭贷款。2011年5月10日，出卖方将该房产实际交付给其，其自此合法占有案涉房产并开始缴交相应的水电费、物业管理费等。赵建宝认为，其在人民法院查封该房产前已签订了合法有效的买卖合同并实际占有房产，后续亦依约支付了全部购房款，因此其有权对抗本案的执行，请求法院中止对漳州市××区迎宾大道××荔枝××小区××房产的执行。
申请执行人郭木泉辩称，案涉房产系登记在被执行人名下，而案外人赵建宝与被执行人程刚、钟明真存在民间借贷关系，案外人赵建宝胁迫程刚、钟明真出具委托赵石宝代为出售案涉房产的委托书，且案涉房产已被人民法院查封，因此赵建宝所称的转让行为应属无效。
本院查明，2008年5月5日，程刚与漳州市凯隆建设发展有限公司签订编号为35060108009300024的《商品房买卖合同》，由程刚向漳州市凯隆建设发展有限公司购买漳州市蓝田开发区荔枝园生活小区46幢房产，双方就付款方式约定如下：乙方于签订本合同时付清首期房款共计人民币壹佰捌拾伍万伍仟元整，其余房款共计人民币贰佰柒拾陆万元整被称作按揭款，按揭款由买受人向兴业银行股份有限公司漳州分公司申请按揭贷款。2008年6月26日，程刚、钟明真与兴业银行股份有限公司漳州分行签订编号为兴银漳零2008第1588号个人购房抵押借款合同，约定由程刚以案涉房产为抵押物向兴业银行借款276万元。
还查明，2011年5月5日，程刚、钟明真通过公证委托的方式委托赵石宝（公民身份号码）代为出售案涉房产、代为向银行申请提前还款，有权商谈交易价格、签署房产买卖合同、收取房屋出售款等，公证书编号为（2011）厦鹭证内字第03319号。2011年5月9日，赵建宝与程刚、钟明真的代理人赵石宝签订《房地产买卖协议书》，由赵建宝购买漳州市龙文区荔枝园小区46幢房产，购房总价为4646600元。双方约定，因开发商现还未办理土地证，甲乙双方同意先卖卖，待开发商土地证办好时，由受托方过户至乙方（买方）的名下，到时候甲方（卖方）需无条件配合办理产权证、土地证过户。2011年5月9日，赵石宝出具收条一份，载明收到赵建宝购买案涉房产的定金20万元。2011年5月10日，赵石宝出具收条一份，载明收到赵建宝支付的购买案涉房产的首期购房款2025510元，并备注二期款2421090元由赵建宝2011年7月15日前付清给银行。2011年5月11日，钟明真出具收条一份，载明收到赵石宝代收的购房款现金2225510元整。2011年7月，赵建宝向程刚名下银行账户转入2421089元。2011年7月13日，兴业银行出具《个人贷款还款凭证》和《贷款利息单》，程刚提前还清按揭贷款，其中贷款本金余额2401070.45元，贷款利息20017.72元。
另查明，2011年8月2日，厦门美新物业管理有限公司漳州分公司（以下简称美新物业）开具编号为5004844的《收据》一份，载明收到46幢的水电公摊费用783.7元。同日，美新物业还开具号码为0092015的发票，载明46幢2011年5月1日至2011年12月31日的物业费为660850元。案外人赵建宝还提供了案涉房屋的其他物业费、水电费缴交凭证拟证明其在人民法院查封前已实际占有该房产。对上述证据，郭木泉认为相关材料不合法。
再查明，漳州市龙文区不动产登记处于2016年12月8日在漳州市龙文区政府网发布《漳州市凯隆建设发展有限公司“荔枝园小区1-60幢、55-57幢地下室及58-59幢地下室”不动产登记公告》，载明荔枝园小区1-60幢、55-57幢地下室及58-59幢地下室购房人可自公告发布之日起持相关材料办理不动产登记。
复查明，2011年5月27日，本院根据申请执行人的诉讼保全申请，查封了案涉房产。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提交的《漳州市凯隆建设发展有限公司“荔枝园小区1-60幢、55-57幢地下室及58-59幢地下室”不动产登记公告》证明该房产于2016年12月8日起方可办理产权登记手续，因此案外人于2011年5月9日与程刚、钟明真的代理人赵石宝签订《房地产买卖协议书》时，案涉房产尚未领取产权登记证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。案外人赵建宝明知案涉房产尚未领取权属证书，仍然签署购房合同并支付相关款项，其对于案涉房屋未办理过户登记存在过错，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上所述，案外人赵建宝提出排除执行的异议请求没有法律事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人赵建宝的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向厦门市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 （蔡美苹）
审 判 员 （纪珠英）
审 判 员 （周 锋）
二〇一七年十月二十七日
代书记员（ 许钰 镖）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。