广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0106民初1704号
原告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48-50层。
负责人：谢宏儒，系该行行长。
委托诉讼代理人：王霞、陈超，分别系广东卓信律师事务所律师、实习律师。
被告：金成彬，男，1980年2月19日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。
被告：蔡香花，女，1981年5月25日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。
被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。
负责人：李思廉。
委托诉讼代理人：饶文谦，系该司职员。
原告中信银行股份有限公司广州分行与被告金成彬、蔡香花、广州富力地产股份有限公司（以下简称富力地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王霞、被告富力地产公司代理人饶文谦到庭参加诉讼，被告金成彬、蔡香花经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告金成彬、蔡香花因购房需要，向原告申请借款，原告与被告金成彬、蔡香花(借款人/抵押人)共同签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定被告金成彬、蔡香花向原告借款330000元。原告依约发放贷款后，被告金成彬、蔡香花未依约还款付息。被告富力地产公司与原告签订《楼宇按揭业务合作合同》，所以富力地产公司作为保证人，应对被告金成彬、蔡香花的债务向原告承担共同清偿责任，且原告有权对已抵押房产的拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，特起诉判令：一、被告金成彬、蔡香花向原告归还《中信银行个人购房借款合同》项下全部剩余贷款本金275354.22元，以及自2016年6月1日起计至2018年5月24日的利息991.31元；罚息自2018年5月25日起，以全部剩余贷款本金275354.22元为计算基数，按合同约定的利率上浮15%再上浮50%计至实际付款之日止；复利自2018年5月25日起，以欠息金额991.31元为计算基数，按合同约定的罚息利率计至实际付款之日止；二、被告金成彬、蔡香花支付原告为追收债权而支付的律师费10000元；三、被告富力地产公司对上述第一、二项诉讼请求在保证担保范围内向原告承担连带清偿责任；四、原告对已抵押财产（即位于富力金港新城八区14-19栋八区19栋6层602房房产）的拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；五、本案的案件受理费、财产保全费由三被告共同承担。
被告金成彬、蔡香花未答辩，亦未提交证据。
被告富力地产公司辩称：一、涉案的房屋已经办理了商品房预告登记，其抵押权已成立，根据《担保法》第28条的规定，被告富力地产公司要求原告先处置涉案房屋，以实现原告的债权。二、关于律师费并非必要的支出，且费用过高。三、如法院判决被告富力地产公司承担连带责任，请法院判决被告富力地产公司承担连带责任后有权向被告金成彬、蔡香花追偿。
经审理查明：2009年10月20日，原告与被告富力地产公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定：原告同意作为被告富力地产公司位于广州市花都区富力金港城房地产开发项目的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务；被告富力地产公司同意为该项目购房人的按揭贷款在过渡期（即自借款人与原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保，保证期间为两年，自借款人依个人购房借款合同约定的债务履行期限届满之日起，每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算，保证担保范围包括个人购房借款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、律师费等；被告富力地产公司同意原告可以任意选择以先要求被告富力地产公司承担担保责任或先处分抵押物的方式实现债权；为简化程序，被告富力地产公司不在原告与借款人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但被告富力地产公司郑重声明，同意遵守原告与每一借款人签订的个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）中关于保证人的一切条款，并按该合同及本合同约定承担保证责任。
2012年8月22日，被告金成彬、蔡香花向原告递交《中信银行个人借款申请表（通用版）》，申请借款330000元，贷款期限240个月，用于购置自用房产即位于广州市花都区金港南六街4号八区19栋602房。该份申请表“借款申请人”及“申请人配偶”签字处均有被告金成彬、蔡香花的签名，“抵押人及共有人”签字处有被告金成彬、蔡香花的签名。
2012年8月30日，原告与被告金成彬、蔡香花(借款人/抵押物共有人)共同签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》约定：借款金额为330000元；用于购买位于广州市花都区金港南六街4号八区19栋602房；贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%计收，遇基准利率调整的，自贷款发放日起，首次调整日为2013年1月1日，并从首次调整日后每12个月调整一次；借款期限为240个月；逾期还款的，原告有权收取逾期罚息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%（即上浮50%）；本合同项下贷款担保为抵押加阶段性保证，被告金成彬、蔡香花以本合同项下贷款资金所购房屋向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、律师费等，保证人对自本合同生效之日起至被告金成彬、蔡香花就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将有关资料交由原告持有之日止，被告金成彬、蔡香花的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内被告金成彬、蔡香花每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；原告实现债权的律师费由被告金成彬、蔡香花承担。
原告另提交《公证书》一份，证明原告及被告金成彬、蔡香花签署借款合同符合法律规定，各方当事人的签字、印章属实。
2012年9月10日，原告依约向被告金成彬、蔡香花指定的银行账户发放了借款。原告提交的《个人借款凭证（借据）》载明：借款金额为330000元；借款用途为购房。被告金成彬、蔡香花在该份借据上签字。原告发放贷款后，被告金成彬、蔡香花自2017年6月1日起开始逾期还款，截至2018年5月24日尚欠原告贷款本金275354.22元、利息991.31元未偿还。
2012年12月12日，案涉房产分别办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。
原告另提交《委托合同》、《广东增值税专用发票》、《客户收（付）款入账通知》，证实原告委托广东卓信律师事务所律师代理本案诉讼，并为此向该律师事务所支付了律师费10000元。
另查明，被告金成彬与被告蔡香花为夫妻关系。
本院认为：原告与被告金成彬、蔡香花签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》、原告与被告富力地产公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》，均是当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方均应依约履行。现被告金成彬、蔡香花借款后未依约履行还款义务，已构成违约，原告要求其偿还所欠贷款本息，并依约计收罚息、复利符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于原告主张对案涉房产享有抵押权的问题。原告与被告金成彬、蔡香花签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》，并办理预购商品房抵押权预告登记，但涉案房屋的所有权至今未转移至被告金成彬、蔡香花名下，亦未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告对涉案房屋不具有优先受偿权。故原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《楼宇按揭业务合作合同》的约定，被告富力地产公司应自案涉借款合同生效之日起至原告取得他项权证之日止向其提供连带责任保证担保，现案涉房产仅办理预告登记，原告未取得他项权证，原告要求被告富力地产公司对被告金成彬、蔡香花的前述债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院依法予以支持，其承责后，有权向被告金成彬、蔡香花追偿。被告富力地产公司抗辩称原告应先实现物的担保，对此，在《楼宇按揭业务合作合同》中已明确约定被告富力地产公司同意原告可以任意选择以先要求被告富力地产公司承担担保责任或先处分抵押物的方式实现债权，故对于被告富力地产公司的抗辩本院不予采纳。
原告要求三被告承担律师费10000元，于合同有据且律师费已实际支付，本院予以支持。
被告金成彬、蔡香花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告金成彬、蔡香花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行偿还贷款本金275354.22元及利息、罚息、复利（截至2018年5月24日，利息991.31元；自2018年5月25日起至实际清偿之日止，罚息以本金275354.22元为基数、复利以利息991.31元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮15%再上浮50%计付，罚息不得计收复利）；
二、被告金成彬、蔡香花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行支付律师费10000元；
三、被告广州富力地产股份有限公司对上述判项确定的债务向原告中信银行股份有限公司广州分行承担连带清偿责任，其承责后，有权向被告金成彬、蔡香花追偿；
四、驳回原告中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5820元、财产保全费2030元，合计7850元，由原告中信银行股份有限公司广州分行负担100元，被告金成彬、蔡香花、广州富力地产股份有限公司共同负担7750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 何 洁
人民陪审员 谈凤英
人民陪审员 刘红梅
二〇一八年八月十六日
书 记 员 余玟虹