北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初19601号
原告（反诉被告）:北京金满园生态种植有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张辛庄村委会南200米。
法定代表人：魏江，总经理。
委托代理人：牛景芳，河北张克锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李忍，男，1982年4月20日出生，住黑龙江省漠河县。
委托代理人：刘玉，北京市安理律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金满园生态种植有限公司（以下简称金满园公司）与被告（反诉原告）李忍租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金满园公司委托代理人牛景芳，被告李忍及其委托代理人刘玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金满园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的租赁合同，被告交还租赁的原告房屋；2、被告按照每月97333元标准向原告支付自2016年5月18日起至实际付清之日止的租金，并且向原告支付所欠款1%的违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月17日，原被告之间签订租赁合同。被告租赁原告位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村8000平米房屋使用。合同约定租金支付方式是每半年交付一次，每年应于3月17日交付下半年租金，但被告没有按照合同约定支付租金，经多次催要，被告均以效益不好拒交。被告延迟支付租金已达2个月之久，致使租赁合同的目的不能实现。为维护自身合法权益，依据法律规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。
李忍答辩并提出反诉称，不同意原告诉讼请求，并且提出反诉诉讼请求：1、要求确认原被告于2013年7月17日签订的《租赁合同》无效；2、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：依据《租赁合同》的约定，原告提供合同约定的房屋供被告使用，且约定该房屋为被告合法经营用房，被告需要在该经营用房中办理相关证照。租赁合同签订后，经被告多次申请，工商部门均不同意被告以承租房屋为住所办理营业执照，原告至今未能协调提供符合工商行政机关要求的住所证明。后经查证，涉案房屋附属的土地为张家湾镇张辛庄村所有，系集体土地，而非国有土地，且性质应当仅限于种植类农业用途。原告非张辛庄村集体组织成员，其承包涉案房屋附属土地时，并非按照《农村土地承包法》第48条的规定，获取张辛庄村民会议三分之二以上通过且报经张家湾人民政府审批，原告取得土地程序非法，取得上述房屋的程序同样没有经过法定审批程序。即使原告经过上述审批手续，但将涉案土地用作非农业建设，同样违反《农村土地承包法》第33条及第60条之规定，且至今未能取得相关产权证书，其取得涉案土地或建设涉案房屋行为应认定为无效，故双方据此签订的《租赁合同》也应认定为无效。
金满园公司针对李忍的反诉答辩称:1、双方签订的《租赁合同》合法有效，不存在无效的情形。原告是和北京通州工业开发区总公司签订的《土地使用协议》，承租土地449.209亩，答辩人是通过北京通州工业开发区总公司招商方式引进的农业性质的经营企业，答辩人并不是和张家湾村委会签订《土地租赁合同》。所以，只要《土地使用协议》未被确认无效，合同未终止，原告就有权使用、出租、转租进行收益，《租赁合同》亦有效。同时，原告作为农业性质的经营性企业所建房屋面积与租赁土地面积占比很低，且符合和北京市通州区开发区总公司签订《土地使用协议》的约定，农业经营性质用房不需要办理产权证；2、被告应按租赁房屋性质合法经营，否则原告有权终止合同。《租赁合同》约定，原告同意被告租房用以合法经营用房，被告自办经营所需证照。在《租赁合同》第四条已明确：原告只向被告提供租赁土地合同的复印件，其他证明不提供。原告房屋以现实状况向外出租。所以双方签订《租赁合同》时就很清楚房屋的性质和用途，以及房租房屋所属土地性质，被告应按合同约定合法经营、使用租赁房屋。如存在违法使用房屋的情形，则属于《租赁合同》第四条约定的原告有权终止合同的情形。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月17日，金满园公司(出租方、甲方)与李忍(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定:甲方将位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村内房屋租赁给乙方；租赁给乙方建筑面积为8000平方米，甲方同意乙方所租房作为合法经营用房，乙方承诺依据法律自办经营所需有关证照；租赁期为15年，自2013年11月18日起至2028年11月17日止；起始租金标准为0.4元/天/平方米，即1168000元/年；租金支付方式半年一次，每次交租应提前两个月。其中第二次应于2014年3月17日交付，依此类推；租赁期内，租金每五年递增一次，五年0.6元/天/平方米，即前五年的租金标准为0.4元/天平方米，第六至第十年租金0.6元/天/平方米，第十一年至十五年租金标准为0.8元/天/平方米以此类推；甲方只提供租赁土地协议合同复印件，其他不提供，甲方房屋以现实状况为准出租；乙方在签订合同时给付甲方10万元人民币为定金，15日内缴纳半年租金584000元给付甲方；乙方未按时向甲方支付所应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%违约金，但因房屋无法使用等情况除外。经甲方书面催收，且超过六日的，甲方有权采取措施，收回房屋。该协议还约定了其他内容。
《租赁合同》签订后，金满园公司将涉案房屋交付李忍。李忍对涉案房屋进行了一定的装修和改造，并对外出租经营。本院于2017年8月16日对现场进行勘察，经查，现涉案房屋用于经营超市、饭店等商业经营。
另查，2005年11月15日，北京通州工业开发区总公司（甲方）与北京通州京龙家具有限公司（乙方）（以下简称京龙家具公司）签订《土地使用协议》，约定：为加大招商引资力度，开发闲置土地，北京通州工业开发区总公司与北京市通州京龙家具有限公司通过协商，就乙方在北京市通州区工业开发区总公司享有使用权土地范围内，建设绿色农业种植基地项目等有关问题，订立协议；抵扣位于京杭大运河右堤以西，京津公路以北；协议下土地使用期限为30年，自2006年1月1日至2035年12月31日止；乙方按照协议约定支付甲方土地使用费。该协议还约定了其他内容。2008年3月10日，北京通州工业开发区总公司与金满园公司签订《补偿协议》，约定原《土地使用协议》的乙方变更金满园公司，由金满园公司继续履行《土地使用协议》。经查，涉案房屋所在范围内土地在《土地使用协议》约定的地块范围内。
再查，在本案审理过程中，本院依职权调取了涉案房屋所占用的土地的性质的相关证据材料。经北京市国土资源局通州分局查询，涉案房屋所利用的土地的性质为包含耕地和其他林地。
以上事实，有《租赁合同》、《土地使用协议》、北京市国土资源局通州分局回函等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案原告的诉讼请求为要求解除《租赁合同》，及支付租金和违约金，该诉讼请求依据的事实是被告的违约行为，而前提是基于有效的《租赁合同》。被告提出反诉要求确认《租赁合同》无效。因此，《租赁合同》的效力问题系本案争议焦点。对此，本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。首先，我国土地实行用途管制制度。《土地管理法》第43条和第44条规定，何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案房屋占用土地的性质为耕地和其他林地，属于农业用地，且并未取得农用地转为建设用地的审批手续。原被告双方签订的《租赁合同》，约定将涉案房屋用作经营性用房，该约定会导致土地规划的用途发生变化，违反《土地管理法》对农用地实行特殊保护相关规定。因此该《租赁合同》因违反了《土地管理法》的强制性规定而无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，因而《租赁合同》亦因此无效。因涉案《租赁合同》无效，故对原告基于《租赁合同》而提出的解除合同、返还房屋及支付租金和违约金的诉讼请求，本院不予支持；对被告要求确定《租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京金满园生态种植有限公司与被告（反诉原告）李忍于2013年7月17日签订的《租赁合同》无效；
二、驳回原告(反诉被告)北京金满园生态种植有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费7135元，由原告（反诉被告）北京金满园生态种植有限公司负担（已交纳）；
反诉案件受理费70元，由原告（反诉被告）北京金满园生态种植有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许多清
人民陪审员 钟玉文
人民陪审员 杨殿祥
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 张媛媛