云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第513号
上诉人（原审第三人）李昆，男，1971年7月7日出生，汉族。
委托代理人杨珂，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南阁青商贸有限公司。住所地：昆明市经开区云大西路39号科技孵化区*幢*楼***号。
法定代表人田老八，经理。
委托代理人胡泽文、熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明和信屋业开发有限责任公司。住所地：昆明市环城北路245—***号。
法定代表人史虹，董事长。
委托代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
原审被告史佩欣，男，1963年9月19日出生，汉族。
原审被告史虹，男，1966年7月17日出生，汉族。
两原审被告共同委托的代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李昆与被上诉人云南阁青商贸有限公司（以下简称“阁青公司”）、昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信公司”）以及原审被告史佩欣、史虹房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日对本案公开开庭进行了审理，上诉人李昆委托的代理人杨珂、被上诉人阁青公司委托的代理人熊星、被上诉人和信公司以及原审被告史佩欣、史虹共同委托的代理人肖胜德到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院经审理确认：被告和信公司与第三人于2010年2月23日签订《商品房购销合同》，约定：第三人向被告购买位于昆明市豆腐厂和信花苑二期A单元三层A307号的房屋，价款为1577635元。2010年4月16日原告与被告和信公司签订《商品房购销合同》，约定原告向和信公司购买上述房屋，价款为1026980元，并于2010年5月20日进行了登记备案。原告按合同约定支付了相应购房款，但被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权证的义务。2010年7月22日，被告和信公司将上述房屋交付给第三人。2011年11月21日，被告史佩欣、史虹向原告出具《承诺书》，承诺就因被告和信公司无法交付给原告的10套房屋应返还的一千万购房款承担连带保证责任。现因被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原告诉至一审法院，请求判令：一、和信公司向原告交付原告购买的位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A307号的房屋（合同登记号：KM2010052021448），并办理上述房屋的产权证；二、史佩欣、史虹为和信公司的上述义务承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。第三人请求一审法院确认其对涉案房屋享有优先权。
一审法院经审理认为：原、被告所签订的《商品房购销合同》系当事人意思表示真实的结果，内容合法有效，应当受到法律的保护，双方均应当严格遵守。对于被告所辩称的原、被告间名为房屋买卖实际是借贷关系的意见，因被告不能提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。签订上述合同之后双方当事人进行了商品房买卖合同登记备案，对涉案房屋进行预告登记，使双方当事人间的合同债权具有物权性质，并具有对抗第三人的效力。基于此，被告和信公司不能再将相应房产进行出卖、抵押等导致物权变动的行为，否则应当按照法律规定承担相应的法律责任。基于此，被告应当将涉案的房屋交付给原告。现原告要求被告和信公司交付其购买的涉案房屋的诉讼请求具有相应的事实及法律依据一审法院予以支持。关于第三人的要求优先于原告取得房屋所有权的主张，根据第三人的自述，第三人是因其与被告和信公司间的债权债务关系与该被告签订的《商品房购销合同》，并用该被告的欠款作为涉案房屋的购房款，双方间实际是以房抵债。本案中原告与被告和信公司间的《商品房购销合同》因进行了登记备案，其效力高于第三人与被告和信公司间的合同。故该第三人要求优先取得涉案房屋的请求一审法院不予支持。对于因被告和信公司一房二卖的严重违反诚实信用的违约行为导致第三人合法权益受到损害，第三人可以根据相关的法律规定另行向其主张。对于原告要求被告史佩欣、史虹对被告和信公司的上述义务承担连带责任的诉请，根据原告提交的证据承诺函，被告史佩欣、史虹承担的责任为对被告和信公司无法交付的原告10套房屋应退还原告的一千万元债务承担连带保证责任，并明确了担保责任的范围。其中并未包括担保责任为交付房屋，并且办理产权证为房屋登记管理机关的职权。现原告要求该两被告承担责任缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：“一、被告云南和信屋业开发有限责任公司于判决生效之日起10日内向原告云南阁青商贸有限公司位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A307号房屋，并协助办理房屋产权登记手续；二、驳回原告对被告史佩欣、史虹的诉讼请求；三、驳回第三人李昆的诉讼请求。”案件受理费14409元，由被告承担。
一审宣判后，上诉人李昆不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对阁青公司与和信公司之间究竟是房屋买卖合同法律关系还是名为房屋买卖实为借贷法律关系未进行审查，认定事实不清。二、阁青公司提交的付款凭证并不能直接证明是购房款，其与和信公司之间签订的商品房购销合同涉嫌恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的，侵害了被拆迁人的权利，应当认定为无效。三、被上诉人之间的买卖行为是在上诉人毫不知情的情况下发生的，严重损害了上诉人作为合法、善意买受人的权益。四、一审判决对于合法且不存在任何过错的上诉人而言显失公平，上诉人完全履行了购房人的义务且实际占有、使用了房屋，应当认定为房屋的合法权利人。且优先于他人获得该房屋。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回阁青公司的全部诉讼请求，确认上诉人优先取得涉案房屋，系房屋的实际权利人，并由被上诉人承担本案二审诉讼费。
被上诉人阁青公司答辩称：请求法院驳回李昆的上诉请求。
被上诉人和信公司答辩称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
原审被告史佩欣、史虹述称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
二审经查明的案件法律事实与一审确认的法律事实一致。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、和信公司与阁青公司之间是何种法律关系？二、涉案房屋应当归谁所有？
本院认为：经审查和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》，双方约定由和信公司将房屋出售给阁青公司，阁青公司支付相应价款，对此，双方合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，和信公司与阁青公司通过签订该合同建立了房屋买卖合同法律关系。和信公司抗辩认为双方之间系借贷关系，并就该抗辩主张提交了阁青公司所出具的收到和信公司还款310万元的收条，因该证据只能证明和信公司与阁青公司之间发生过310万元的债权债务关系，不能证明双方之间签订的《商品房购销合同》名为买卖实为借贷，故和信公司所提抗辩主张不成立，本院不予采信。对李昆主张该合同存在以合法形式掩盖非法目的或恶意串通伤害其权利的情形，应当认定为无效，因李昆就其该主张未提交相应证据予以证实，本院对其该主张亦不予采信。综上，和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。其次，李昆与阁青公司分别与和信公司就同一套房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，在此情况下应如何处理法律并无明确规定，考虑到李昆于2010年7月22日接收房屋使用至今，即李昆与和信公司之间签订的房屋买卖合同已经实际履行，从维护交易稳定的角度出发，本院依法确认李昆系涉案房屋的合法权利人。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人李昆的上诉请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第22号民事判决；
二、驳回被上诉人云南阁青商贸有限公司的诉讼请求；
三、确认上诉人李昆优先取得位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A307号房屋。
一审案件受理费14409元，二审案件受理费14409元，共计28818元，由被上诉人云南阁青商贸有限公司承担14409元，被上诉人昆明和信屋业开发有限责任公司承担14409元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 韩佩君