＼n广东省深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）深宝法民三初字第1290号＼n原告杨某。＼n委托代理人吴某，广东宝城律师事务所律师。＼n被告姜某。＼n委托代理人刘某，广东联睿律师事务所律师。＼n委托代理人赖某。＼n被告李某。＼n原告杨某与被告姜某、李某物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员杨江河、人民陪审员王秀芳组成合议庭，于2012年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告姜某及其委托代理人到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2012年1月6日，原告依据深圳市宝安区人民法院（2011）××执恢字第××号《执行裁定书》取得原登记在被告李某名下的位于深圳市宝安区沙井街道某社区某村私宅1栋（产权证号5XXXXXX3**），并已足额支付成交价人民币1，420，000元。据了解，该房屋原业主被告李某与被告姜某签订《房屋租赁合同》，落款时间为2010年2月4日，合同期限自2010年2月4日至2020年4月3日，由被告姜某一次性支付十年租金三十万元。原告认为，原业主被告李某与被告姜某签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同，理由如下：一、被告姜某与被告李某签订《房屋租赁合同》，以明显不合理的低价承租涉案房屋，侵害原告利益。根据《房屋租赁合同书》约定，被告姜某承租涉案房屋的面积为577.95平方米，期限为2010年2月4日至2020年4月3日，十年租金为人民币30万元，可计算得知，被告姜某承租涉案577.95平方米的、一楼有商铺的五层整栋房屋月租金仅需2，500元，明显低于市场价格。二、《房屋租赁合同书》的签订时间涉嫌虚假，该《房屋租赁合同书》涉嫌双方为恶意串通而倒签。据了解原业主被告李某的父亲系于2011年6月前后才搬离涉案房屋，若《房屋租赁合同书》系真实的，根据合同约定，涉案房屋被告姜某的承租期限是2010年2月4日至2020年4月3日，故李父应于2010年2月4日即搬离并移交房屋，不可能拖延搬离时间长达一年四个月。且被告姜某与被告李某签订《房屋租赁合同书》中也约定被告承租涉案房屋的用途即为转租经营，其不可能无偿让李父居住长达一年四个月之久。故原告有理由怀疑《房屋租赁合同书》系虚假倒签的。原告认为，被告姜某采用虚假倒签合同的形式与原业主被告李某恶意串通，导致涉案房屋附带十年租约，原告在该合同到期日即2020年4月3日前无法实际使用或出租该房屋，严重侵害了原告的利益。三、原告竞得涉案房屋后，依照法律规定积极履行业主义务，经常对涉案房屋的安全情况进行实地检查，在检查过程中屡次发现大门敞开、卫生环境恶劣等存在安全隐患的情况。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十九条规定，转租人享有并承担出租人相应的权利义务，原告认为被告并未尽到出租人应尽的安全管理的义务。为维护原告权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告姜某与被告李某签订的《房屋租赁合同书》无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。＼n被告姜某答辩称，一、根据“合同相对性原则”，原告并非《房屋租赁合同书》当事人，无权对该合同提起诉讼。合同相对性原则作为合同规则和制度的奠基石，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方某甲于合同向对方某乙出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，合同当事人也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。我国合同法对合同相对性原则也作出了明确的规定，《中华人民共和国合同法》第八条即规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”由此，合同是当事人仅对己方权利义务的约定，并未涉及也无法处分第三人的权利义务，合同的内容具有相对性，只有合同当事人才有义务履行合同责任获得合同收益，作为合同局外人的第三人无权对合同提出请求或主张权利。本案中，《房屋租赁合同书》是被告姜某与被告李某仅对其双方权利义务作出的约定，并未涉及原告的任何权益，原告不是《房屋租赁合同书》的当事人，无权就该合同提出请求。此外，正因为原告不是《房屋租赁合同书》的当事人，其无需对该合同承担任何义务，根据权利义务对等原则，其也不能对该合同享有权利。因而，原告实际上并不是本案的适格主体，无权主张《房屋租赁合同书》无效。二、根据“买卖不破租赁原则”，本案《房屋租赁合同书》签订于原告竞拍购买涉案房屋之前，涉案房屋在租赁期间发生的所有权变动不影响租赁合同的效力。如原告提交《房屋租赁合同书》、《拍卖成交确认书》及相关付款凭证所示，《房屋租赁合同书》签订于2010年2月4日，而原告却是在一年之后的2011年12月9日才竞得涉案房产，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条针对此情况明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故而，原告在租赁期间竞得涉案房产并不影响原《房屋租赁合同书》的有效存在。此外，拍卖公告、拍卖顺序清单、《拍卖竞买申请书》及《拍卖成交确认书》等拍卖相关文件中均有关于涉案房屋在拍卖时存在租约相关内容的提示及说明，原告也签字确认其在参与竞买前已认真查阅了上述文件资料，并表示对该文件资料没有异议，愿意按拍卖物的现状申请竞买。因而，原告在竞得涉案房产后又为一己私利否认其竞买时已获知的房屋存在租约的信息，并企图通过否认租约达到其对涉案房屋的额外收益，原告这一恶意违反拍卖规则和诚信原则的行为严重损害了被告的合法权益，应当予以遏制，以维护商事交易的稳定和健康。三、本案中被告姜某支付的租金是“当事人意思自治原则”的结果，并不违反公序良俗和法律强制性规定。本案涉案房产位于远离深圳市中心的关外地区，且该房产性质为私宅，其可作用途非常有局限性，能否营利存在较大风险。《房屋租赁合同书》双方当事人正是基于对该房产诸多不利因素的考虑，约定了切合实际的租金金额。该租金并未违反公序良俗和法律强制性规定，恰恰是当事人意思的真实表示，应当予以保护。四、原告以被告李某父亲很迟才搬离涉案房产为由认定《房屋租赁合同书》系虚假倒签理由牵强，于法无据，实属荒谬。被告姜某根据《房屋租赁合同书》依法取得了涉案房产10年的使用权，有权根据合同对该房产进行处分，合同约定“转租经营”用途，并不禁止被告姜某基于善心对被告李某父亲的留住或是对其他有需要人员给予的留宿，此类行为恰恰是当今构建和谐社会应当大力提倡的互助友爱关怀等大爱精神的体现，应当予以认可。原告却偏离事实，恶意揣度被告姜典辰某心，其居心叵测。综上所述，原告滥用诉讼权利，恶意损害被告姜某的合法权益。首先根据合同相对性原则，原告并非涉案《房屋租赁合同书》的当事人，无权就该合同主张权利或提起诉讼，其作为原告提起的本案因诉讼主体不适格应当依法予以驳回；其次，原告在明知涉案房产在竞买前已经存在租约的情况下，背离“买卖不破租赁”的合同法原则，恶意编造理由主张租赁合同无效，违反了法律的规定，于法无据，该主张不应予以支持。＼n被告李某未提交书面答辩状及证据。＼n经审理查明，2010年2月4日，被告姜某与被告李某签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告李某将深圳市宝安区沙井街道某社区某村私宅1栋共577.95平方米出租给被告姜某转租经营使用；租期为10年即从2010年2月4日起至2020年4月3日止；被告姜某应于合同当天一次性交10年租金人民币30万元。＼n签订合同当日，被告姜某向被告李某支付了租金30万元，被告李某出具了收条。＼n本院在执行（2010）××民一初字第××号民事判决过程中，依法委托深圳市土地房产交易中心于2011年12月9日公开拍卖李某名下位于深圳市宝安区沙井街道某社区某村私宅1栋（产权证号5XXXXXX3**）。＼n深圳市土地房产交易中心发布的《拍卖公告》载明：涉案房产承租人向法院提交了一份10年的租约（从2010年2月4日至2020年4月3日）及一次性支付租金30万元的依据，竞得人在租赁合同到期日即2020年4月3日之前无法将竞得房产出租、收取租金。＼n2011年12月7日，原告作为申请人签署了《拍卖竞买申请书》，该申请书载明：申请人已经认真查阅过本次拍卖的拍卖公告、租赁合同、拍卖成交确认书（样本）等文件资料，申请人对这些文件资料没有异议并承诺受这些文件资料的约束；申请人已实地踏勘所选拍卖标的物，并已对竞买条件、拍卖标的物的内容、拍卖标的物的现状了解清楚，没有异议。＼n2011年12月9日，原告与深圳市土地房产交易中心签订了《拍卖成交确认书》，该确认书标的物附记中载明：“是否有租约：是”。＼n2012年1月6日，本院作出（2011）××执恢字第××号《执行裁定书》，载明：本院依法于2011年12月9日公开拍卖了李某名下位于深圳市宝安区沙井街道某社区某村私宅1栋（产权证号5XXXXXX3**），由原告杨某竞得，成交价格为142万元。原告杨某已付清拍卖款。本院认为上述拍卖符合法律规定，裁定登记在李某名下位于深圳市宝安区沙井街道某社区某村私宅房产1栋（产权证号5XXXXXX3**）归竞得人杨某所有。＼n上述事实，有原告与被告姜某当庭陈述及原告提交的执行裁定书、房屋租赁合同书、拍卖竞买申请书、拍卖成交确认书、付款凭证，被告姜某提供的房屋租赁合同书、证明、个人转帐汇款凭证、收款收据、收条、委托银行代收水费合同书、拍卖公告、2011年12月9日拍卖会拍卖顺序清单、拍卖竞买申请书、拍卖成交确认书在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中涉案房产的拍卖公告上已清楚载明涉案房产上有一份10年的租约，竞得人在租赁合同到期日即2020年4月3日之前无法将竞得房产出租、收取租金。原告在签署《拍卖申请书》时已查阅过本次拍卖的拍卖公告、租赁合同等资料并承诺受这些文件资料的约束。上述证据均说明原告在竞拍时已知道涉案房产已出租的事实，在此情况下原告仍参加竞买并竞得涉案房产，表明原告愿意接受两被告签订的《房屋租赁合同书》的约束，故两被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效。而原告提供的证据不足以证明两被告签订的《房屋租赁合同书》侵害了原告的合法权益，故对原告称两被告恶意串通损害原告利益的意见本院不予采纳，对原告要求判令两被告签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：＼n驳回原告杨某的诉讼请求。＼n本案受理费人民币5，800元，由原告负担，该费用原告已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。＼n审判长刘光耀＼n人民陪审员王秀芳＼n人民陪审员杨江河＼n二〇一二年十一月八日＼n书记员李婷霞＼n书记员黄静＼n附本案相关法律条文如下：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！