安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霍民一初字第01866号
原告：黄开宏
委托代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。
被告：冯昆龙
第三人：张金磊
第三人：彭鹏
原告黄开宏诉被告冯昆龙，第三人张金磊、彭鹏执行异议之诉一案，本院于2015年8月6日受理后，于2015年9月16日公开开庭进行了审理，原告黄开宏及其委托代理人万廷鹏，被告冯昆龙到庭参加了诉讼，第三人张金磊、彭鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄开宏诉称：霍邱县人民法院在审理原告黄开宏诉张金磊、彭鹏民间借贷纠纷一案中，于2014年12月5日依法作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书，查封了座落于六安市梅山路与皖西路交叉口六安新都会F座XX铺房及皖NXXX**号长安牌小型轿车一辆。案外人即本案被告冯昆龙对前述执行标的提出异议，请求霍邱县人民法院解除对六安新都会F座XX铺房的查封并停止执行。霍邱县人民法院经公开听证，以“案外人冯昆龙在人民法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款；并已合法占有该不动产；未办理过户登记非自身原因”，认为冯昆龙异议理由成立，予以支持，于2015年6月27日作出（2015）霍执异字第00011号执行裁定，裁定“霍邱县人民法院（2014）霍民保字第00031号民事裁定书中查封座落于六安市梅山路于皖西路交叉口六安新都会F座XX铺房屋这一部分中止执行”。该（2015）霍执异字第00011号执行裁定于2015年7月26日送达给黄开宏。黄开宏认为该争议铺房相关权利证书证明该铺房为彭鹏、熊亚清按份共有，彭鹏依法对该铺房享有所有权；冯昆龙主张其对该铺房享有所有权不符合法律规定，冯昆龙所举证据不能证明其对该铺房享有足以排除强制执行的民事权利，霍邱县人民法院裁定中止执行没有事实和法律依据，错误。现请求判令准许并恢复对霍邱县人民法院所作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书查封的座落于六安市梅山路与皖西路交叉口六安新都会F座XX铺房的执行。
黄开宏提供的证据有：1、黄开宏的身份证，证明黄开宏的身份情况。2、（2014）霍民保字第00031号民事裁定书，证明霍邱县人民法院查封该铺房的事实。3、（2014）霍民一初字第02341号民事判决书一份，证明黄开宏与第三人的债务关系。
冯昆龙辩称：冯昆龙在黄开宏与彭鹏发生债务之前就已经和彭鹏交易，全额付款给彭鹏购买该铺房。法院在不知情的情况下发出了第一次的裁定。后经冯昆龙申请，经合法程序，霍邱县人民法院作出第二次裁定，该裁定合法。冯昆龙没有办理房产过户手续的理由是自己一直在外面打工，没有时间办理，加之资金有压力所以没有办理房产过户。
冯昆龙提供的证据有：1、身份证，证明冯昆龙的身份情况及诉讼主体资格。2、户口簿，证明冯昆龙的身份情况。3、存量房买卖合同，证明通过中介公司购买了彭鹏所有的铺房一套。4、收据4份，证明付款情况。5、六安市权属登记受理通知单，证明冯昆龙可以办理过户手续。6、委托经营协议书，证明该房的房租由冯昆龙收取。7、个人购房担保合同一份，证明彭鹏购房借款情况。8、完税证明一份。
第三人张金磊、彭鹏未到庭答辩，亦未提供证据。
本院依职权调取了执行卷宗中民事裁定书、听证笔录，双方对该证据分别发表了质证意见。
冯昆龙对黄开宏提供的证据均没有异议。黄开宏对冯昆龙提供的证据1、2没有异议。认为证据3的内容与时间均不真实，合同规定与冯昆龙当庭陈述存在相互矛盾之处。认为证据4不具有真实性，不能排除彭鹏与冯昆龙恶意串通的可能性。认为证据5不具有真实性，没有受理单位的公章。证据6、7达不到冯昆龙的证明目的，反而证明了（2014）霍民保字第00031号民事裁定书是正确的。认为证据8与本案没有关联性。
黄开宏对本院调取的执行卷宗中民事裁定书持有异议，认为审判形式不合法；黄开宏、冯昆龙对本院调取的听证笔录均没有异议。
经当庭举证、质证，法庭对双方提供的证据均予以认定。对本院调取的证据证明力予以确认。
根据以上认定的证据，并结合当事人的当庭陈述，本院审理查明的事实为：2009年8月25日，彭鹏以195514元的价格购买位于六安市皖西路与梅山路交叉口新都会环球广场F座XX商业用房一间，建筑面积16.91平方米。当日与六安新都会物业服务有限公司签订了委托经营协议，约定该房由六安新都会物业服务有限公司统一运营管理。2009年10月21日，彭鹏向中国农业银行股份有限公司六安梅山路支行按揭贷款9万元。2010年12月20日，六安新鸿意房地产开发有限公司为彭鹏出具购房款收据一份，载明收到购房款191794元。2011年7月12日，彭鹏与其妻子熊亚清为甲方，经六安市皋城房产经纪有限公司做中介，将该房屋卖给冯昆龙，约定售价为219000元；由冯昆龙续还贷款；双方于2011年7月29日前办理房屋买卖授权委托公证。彭鹏出具一份购房定金的收条（2万元），但是没有落款日期。2011年7月29日彭鹏出具一份收条，收到冯昆龙120740元。当日，彭鹏、熊亚清给冯昆龙出具委托书，委托冯昆龙办理有关该房的相关手续，并对该委托书予以公证。2011年8月12日，彭鹏为该房交纳契税7672元。2011年9月2日该房取得房地产权证，房产权利人为彭鹏，共有人熊亚清。冯昆龙提供的证据银行交易信息显示，2011年8月后，彭鹏账户每月持续还款；2014年10月27日，彭鹏提前还款，全部结清购房款。2014年12月1日，彭鹏缴纳了各项税收共14759.54元；冯昆龙缴纳了非住房登记费550元、非住宅交易手续费2500元、契税1万元。在六安市房地产产权产籍监理处办理了存量房交易资金免于托管。并递交了转移存量房买卖登记申请，有关单位予以受理，未办理过户登记。
另查明：2014年6月5日，张金磊向黄开宏借款32万元，由彭鹏提供担保。因张金磊拒不还款，2014年12月5日，黄开宏向本院提出申请，要求查封彭鹏与熊亚清共有的房屋一套等。本院依法作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书，对本案的涉案房屋进行了查封。2014年12月12日，黄开宏向霍邱县人民法院提起诉讼。案经本院判决，由张金磊偿还黄开宏借款32万元本息，彭鹏承担连带清偿责任。2015年3月19日，该案进入执行程序。2015年5月8日，冯昆龙向本院提出案外人执行异议申请，认为争议房产系冯昆龙的财产，应当中止执行，并返还给冯昆龙。经本院审查后，作出（2015）霍执异字第00011号民事裁定书，裁定：霍邱县人民法院（2014）霍民保字第00031号民事裁定书中查封涉案房屋的部分中止执行。黄开宏不服该裁定，于2015年8月6日向本院提起本次诉讼。
本院认为：本案争议的焦点是，被告冯昆龙所购买第三人彭鹏的涉案房屋未办理过户登记，是否享有足以排除强制执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。庭审中，被告冯昆龙能够提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经支付全部购房价款，但是其提供的证据不能证明其已经合法占有该房产，同时冯昆龙认可没有办理过户登记原因是自己在外打工没有时间，同时也因为资金存在压力，即该房屋未办理过户登记是因冯昆龙自身原因所致。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，冯昆龙对登记在彭鹏名下的不动产提出异议，不能排除执行。原告黄开宏请求判令准许并恢复对霍邱县人民法院所作出（2014）霍民保字第00031号民事裁定书查封的座落于六安市梅山路与皖西路交叉口六安新都会F座XX铺房的执行，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准许执行彭鹏所有的座落于六安市梅山路与皖西路交叉口六安新都会F座XX铺房。
案件受理费100元，由被告冯昆龙负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
人民 陪 审员 杨 丽
人民 陪 审员 王文菊
二〇一五年十一月二十六日
书记员（代） 潘纪红
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十条?人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条?案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条?对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。