＼n广东省中山市第一人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）中一法三民一初字第938号＼n原告：郭艳玲，女，1967年6月2日出生，汉族，住址广东省中山市小榄镇。＼n委托代理人：杨艳国，系广东普罗米修律师事务所律师。＼n被告：雷航标，男，1972年6月24日出生，畲族，住址福建省蒲城县。＼n委托代理人：罗金良、李桂英，系广东邦杰律师事务所律师、实习律师。＼n原告郭艳玲诉被告雷航标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2013年11月18日公开公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨艳国，被告雷航标及委托代理人罗金良、李桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告郭艳玲诉称：双方于2011年9月15日签订了《租赁合同》并在2012年8月13日签订了补充协议。对租金、租期等事宜进行了明确约定，但被告自2013年6月起未向原告缴纳租金，根据租赁合同第四条、第七条及补充协议的相关约定，特起诉至法院，请求判决：1、解除双方签订的租赁合同及补充协议；2、被告向原告支付2013年6月1日至2013年10月31日的租金180320.42元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利息的四倍，以每月所拖欠租金自拖欠之日起计至实际清付之日止）；4、被告承担全部诉讼费用。＼n原告郭艳玲提供的证据有：1、《租赁合同》及补充协议各一份；2、其他租赁合同复印件两份；3、房屋产权证、土地使用权证各一份；3、结婚证及委托书各一份。＼n被告雷航标辩称：原告没有解除租赁合同和补充协议的权利，合同中所约定的解除权是基于另一方违约的前提下才可以。本案中，双方签订合同是为了用于商业用途，合同第5条第3款明确约定，原告在交付房屋的时候，应提供相应的资料以便被告可以办理相关的经营权证，可是原告至今没有向法院提交，也没有向被告提交该合同约定的相关资料和证明。基于这点，我们有抗辩权，而且原告已构成违约，使得被告租赁此物业不能达到原来目的，因此被告遭受了损失，我方保留相应追索的权利，并将提供该违约造成损失的证据。原告的第2项诉讼请求没有法律依据，因此没有义务向原告支付2013年5月1日到2013年10月31日的租金，被告有权向原告主张因原告的违约行为所造成的经济损失。＼n被告雷航标就其抗辩及主张事实提交的主要证据有：1、催告函，证明第三方催促被告提交相关办证资料的函；2、解除合同协议书，证明第三方与被告因故解除租赁合同。＼n经审理查明：2011年9月15日，原告郭艳玲（出租人）与被告雷航标（承租人）签订《租赁合同》，约定：承租的楼房位于中山市板芙镇第三工业区兴业路（芙中路）综合楼全幢，建筑面积约5000平方米。用途：承租方应按工商部门核准的方式和经营范围进行经营活动，不得作非法用途，承租方可以自行分租、转租、合作，整体转让需经出租方同意。租期：从2011年11月1日起至2024年2月1日。租金每三年调整一次，即50000元每月至75000元每月。合同第五条关于交付条件载明：1、签订本合同时，乙方（即承租人）已清楚并确认，楼房结构完好，水电齐全，乙方愿意接受甲方交付的楼房；2、甲方（出租方）提供的房产必须符合乙方的办证要求；3、甲方必须提供有效证件给乙方可以办理相关合法经营的项目（包括餐饮、娱乐、宾馆等）；5、支付租金日期为每月10号前。第七条关于违约责任约定：如乙方逾期交付租金，应按租金欠款数额以每日千分之五向甲方支付逾期付款违约金，如逾期超过30日，甲方可解除合同……双方还约定了其他事项。＼n租赁合同签订后，被告依约向原告缴纳了租房押金10万。原告于2011年11月将出租楼房交付给被告管理使用，并自2012年2月始按租赁合同约定标准收取租金，自2012年10月1日起双方按租赁合同补充协议约定的新标准收取租金。直至2013年6月，被告拖欠租金，原告多次催收未果后诉至法院，提出前述诉讼请求。＼n另查：涉案出租楼房在国土房管部门登记的土地使用权人及房地产权属人为案外人吴文焕，登记地类（用途）为商业住宅，出证时间为2007年8月8日；规划用途为商业／住宅，建筑面积5597.81平方米，共四层，其中商业面积为3567.26平方米，住宅面积2030.55平方米，登记时间为2012年2月14日。＼n再查：原告郭艳玲系案外人吴文焕的妻子，吴文焕于2013年11月25日出具声明一份，声明自2011年1月1日起委托其妻子郭艳玲女士代理其本人名下物业（即涉案楼房）的租赁等相关事宜；并同意由其作为权利人直接行使租赁合同相应追索租金等合同权利，且相关合同责任及法律后果视为本人行使。＼n本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点主要为：1、原告是否先构成违约，是否可以请求解除租赁合同；2、被告拖欠租金的实际金额。具体分析如下：＼n关于焦点1，被告抗辩称原告所提供的房产用途不符合双方的约定导致被告不能办理相关合法经营项目（如酒店、娱乐KTV），已构成根本违约。但从双方签订的《租赁合同》第五条交付条件第2点，甲方提供的房产必须符合乙方的办证要求，第3点，甲方必须提供有效证件给乙方让乙方可以办理相关合法经营的项目（包括餐饮、娱乐、宾馆等）。综合两点，可以看出：关于“乙方的办证要求”双方在合同中并没有明确化、具体化；其次关于“乙方可以办理相关合法经营项目”，合同中写明包括餐饮、娱乐、宾馆等，但未注明被告拟经营的具体项目以及该项目对承租标的房产用途和功能的特别要求。而从原告提供的房产证中所载规划用途为商业／住宅，商业面积3567.26平方米远大于住宅面积2030.55平方米，即不排除大部分面积可以用作餐饮、娱乐、宾馆等商业用途。被告关于拟从事娱乐用途需要房产全部具备商业用途的辩解没有合同依据。且如果该用途直接影响并决定被告租用该房产的合同目的，被告应当于租赁前查验原告的房产证且在合同中作明确要求。而原告的房产证于双方签订租赁合同之后即2012年2月14日才取得，被告若在签订合同时无法查验，在原告取得房产证后可以要求出示，但却在其后即2012年8月13日继续与原告签订租赁合同补充协议，且对租金标准作了细微调整，足以推知：被告对该租赁物的用途及功能是已知并接受的。其后被告依约缴交租金至2013年6月，亦可佐证。至于原告是否口头承诺可以办理该楼房用途全部转换为商业性质，仅被告单方所说且没有在合同中载明，本院不予以采信。另外，被告一方面认为原告不能办理房屋的规划用途变更，已构成根本违约致使其合同目的无法实现；另一方面却不同意解除合同，同时拒缴租金，且没有提交办理相关合法经营项目所需证件。不符合常理，本院不予支持。＼n因此，无证据证明原告先构成违约，且根据租赁合同第七条第1项的约定，承租方拖欠租金已逾期30日，原告作为出租方有权提请解除合同。＼n关于焦点2，被告拖欠租金的数额。原告主张2013年6月欠租金31000元，7-9月欠126000元，10月欠50000元，扣减从原租户中已收的7月租金13371.84元，8月租金13307.74元，总计尚欠2013年6至10月租金为180320.42元。被告抗辩称自7月始才欠交，9月、10月原告亦已经从原租户中代收；对2013年7月和8月从原租房收取并扣减的租金金额予以确认。但就上述主张其在法庭辩论终结前没有提供相应的证据，且在法庭给予的宽限期没有补充相关证据，应承担相应的诉讼风险及后果。本院以原告诉求为限照准，若本案诉讼后，被告补交、原告从原租户中代收了租金，则作相应扣减。＼n关于违约金，原告请求按银行同期贷款利率的四倍计算，但未提出对被告已交按金的处理，根据双方所签订的租赁合同第七条第1项、第3项，双方对违约责任进行了双重约定，即按“租金欠款数每日千分之五支付逾期付款违约金”及“按金的2倍视同违约金”，两处约定不能同时适用。原告自愿选择以逾期天数按日计算违约金，故不能同时适用2倍按金责任。因此被告所交押金应冲抵所欠原告的租金或违约金。原告以双方所约定标准过高主动降低至按银行同期同类贷款利率四倍的标准计算，系其对自身民事权利的自主处理且不违反法律禁止性规定，本院予以照准。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：＼n解除原告郭艳玲与被告雷航标于2011年9月15日所签订的《租赁合同》及2012年8月13日签订的《租赁合同补充协议》；＼n被告雷航标于本判决生效之日起七天内向原告郭艳玲支付2013年6月至2013年10月所欠租金180320.42元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，以每月所欠租金为本金自逾期之日起计算到本判确认的履行期限届满之日止）；＼n原告于本判决生效之日起七天内向被告雷航标退还租赁合同押金10万元，该款在本判前述第二项被告应支付的款项金额中直接抵扣。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1953元，由被告雷航标负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。＼n审判员伍青花＼n二〇一三年十二月三十日＼n书记员王莉森