云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1984号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李瑞婷，女，汉族，1957年11月25日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：孙树坤，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：申思洪，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：昆明市油脂公司。
住所：云南省昆明市官渡区拓东路***号。
法定代表人：杜立平，总经理。
组织机构代码证：21659242-0。
委托诉讼代理人：许文，云南星源律师务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：谢茗，云南星源律师务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：昆明市粮食招待所。
住所：云南省西山区鱼课司街**号。
负责人：董伟。
上诉人李瑞婷因与被上诉人昆明市油脂公司（以下简称：油脂公司）、昆明市粮食招待所（以下简称：招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李瑞婷上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。其主要上诉理由：1、被上诉人招待所的法定代表人应为武成华，董伟并非二被上诉人公司的员工，一审准许董伟代表招待所参加诉讼程序违法；2、一审判决认定事实的证据不足，遗漏了本案争议的历年来上诉人缴纳承包费的证据；3、上诉人承包经营被上诉人招待所并不违反法律法规的强制性规定，即使涉案协议是房屋租赁合同，合同也并非无效，一审判决认定双方签订的承包协议书实为房屋租赁合同的性质，并认定协议无效错误。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人油脂公司、招待所共同答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告（反诉被告）李瑞婷向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行2011年4月30日与原告签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》约定的内容，由原告继续经营昆明市粮食招待所；2、判令二被告将其位于西山区鱼课司街24号昆明市粮食招待所4栋3楼304、305室，2栋201、202、107房间腾空并交由原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）油脂公司、招待所向一审法院提起反诉，请求：1、确认李瑞婷与昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所于2011年4月30日签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》第二条第二款“经营承包期限：至鱼课司街24号房屋拆迁为止，即2011年5月1日至鱼课司街24号房屋拆迁日止”为无效条款；2、李瑞婷与昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所另行签订经营承包期限为2年自2015年11月17日至2017年11月17日止的承包期限条款；3、李瑞婷缴纳2015年、2016年承包金404000元，并按10%承担逾期缴纳承包费的滞纳金40400元；4、案件受理费由李瑞婷承担。诉讼过程中，油脂公司、招待所放弃第二项诉讼请求。
一审法院认定事实如下：
昆明市油脂公司的类型系全民所有制，其主管部门系昆明市粮食局，其分支机构是昆明市粮食招待所（地址：鱼课司街24号）。2011年4月30日，油脂公司、招待所与李瑞婷签订《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》（以下简称承包协议书），约定将位于鱼课司街24号的昆明市粮食招待所现有房屋发包给李瑞婷经营管理，经营承包期限自2011年5月1日至鱼课司街24号房屋拆迁之日止，每年承包金为202000元，李瑞婷每半年交纳一次，每次金额为101000元；李瑞婷应在每年4月30日和10月31日的前十个工作日内向油脂公司、招待所足额交纳；若李瑞婷逾期不交纳承包金，则按未缴纳数额的10%支付滞纳金；承包期内，李瑞婷独立核算、照章纳税、自主经营、自负盈亏。武成华作为招待所的负责人签订上述承包协议书。
2015年11月17日，油脂公司向李瑞婷出具《昆明市油脂公司关于终止昆明市粮食招待所承包协议的通知》，载明根据《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》第十八条以及《中共昆明市粮食局纪律检查委员会关于昆明市粮食招待所违规经营国有资产的处理决定》的要求，鉴于2011年4月30日签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》，因当时昆明市粮食招待所已纳入金碧片区拆迁改造范围内，而没有在协议中明确约定承租期限；且昆明市粮食招待所负责人武成华同志作为李瑞婷配偶，违反《国有企业领导人员廉洁从政若干规定》，违规与李瑞婷签订经营承包协议，故决定终止昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所与李瑞婷签订的承包协议。
另查明：位于鱼课司街24-25号的土地使用权者系昆明市粮食局，该土地性质为划拨。
庭审中，经一审法院释明，油脂公司和招待所表示承包协议书无效后，其将反诉请求变更为：李瑞婷支付自2015年至其腾还房屋之日止的使用费（每年按202000元计算），并赔偿损失40400元。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，李瑞婷与油脂公司、招待所签订的承包协议书虽约定将昆明市粮食招待所发包给李瑞婷经营管理，但由于李瑞婷并非是经过公开招投标签订承包协议，油脂公司、招待所亦不参与李瑞婷经营期间的利润分配，故该份承包协议书实为房屋租赁合同的性质，即是由油脂公司、招待所将位于鱼课司街24号现有房屋出租给李瑞婷使用、收益，由李瑞婷支付费用。针对李瑞婷的本诉和油脂公司、招待所的反诉，应首先确认双方当事人于2011年4月30日签订的承包协议书的效力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，由于现鱼课司街24号的土地使用权类型系划拨，且不符合上述第四十五条之规定，故承包协议书违反了上述第四十四条之规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故对于李瑞婷要求继续履行承包协议书以及要求油脂公司、招待所腾还4栋3楼304、305室，2栋201、202、107室的诉讼请求，本院不予支持。对于油脂公司、招待所主张的使用费及损失的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，参照承包协议书的约定，每年租金是202000元，李瑞婷虽认为双方已变更租金，但未提交证据予以证明，且现李瑞婷亦未提交证据证明其缴纳自2015年至今的租金，故本院判令李瑞婷按每年202000元的标准向油脂公司、招待所支付自2015年1月1日起至其腾还租赁房屋之日止的使用费。对于损失，油脂公司、招待所明知鱼课司街24号土地系划拨，仍向李瑞婷出租，故其对承包协议书的无效存在过错，故对于其主张的损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李瑞婷于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所位于昆明市鱼课街24号房自2015年1月1日起至李瑞婷腾还上述房屋之日止的使用费（每年使用费按照202000元计算）；二、驳回原告（反诉被告）李瑞婷的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所的其他反诉请求。
本案经二审审理，各方当事人对一审判决确认的案件事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案中，被上诉人招待所已提交中共昆明市粮食局纪律检查委员会关于变更昆明市粮食局招待所负责任人变更的通知等证据证明原负责人武成华变更为董伟，故一审判决将现董伟列为被上诉人招待所负责人并无不妥，上诉人称被上诉人招待所的法定代表人应为武成华，董伟并非二被上诉人公司的员工，一审准许董伟代表招待所参加诉讼程序违法的观点无事实和法律依据，本院不予采纳。另，上诉人李瑞婷与被上诉人油脂公司、招待所签订的承包协议书虽约定将昆明市粮食招待所发包给李瑞婷经营管理，但并无证据证实被上诉人油脂公司、招待所参与上诉人李瑞婷经营期间的利润分配，故一审判决认定该份承包协议书实为房屋租赁合同的性质并无不妥。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，由于现鱼课司街24号的土地使用权类型系划拨，且不符合上述第四十五条之规定，故承包协议书违反了上述第四十四条之规定，一审法院认定该承包协议为无效合同符合法律规定。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，一审判决对上诉人李瑞婷要求继续履行承包协议书以及要求油脂公司、招待所腾还4栋3楼304、305室，2栋201、202、107室的诉讼请求不予支持符合法律规定。对于被上诉人油脂公司、招待所主张的使用费及损失的反诉请求，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，并参照承包协议书的约定，判令上诉人李瑞婷按每年202000元的标准向被上诉人油脂公司、招待所支付自2015年1月1日起至其腾还租赁房屋之日止的使用费正确。综上，上诉人李瑞婷的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3983元，由上诉人李瑞婷承担。
本判决为终审判决。
审判长 付立红
审判员 田 庄
审判员 贾 音
二〇一七年六月十二日
书记员 江金亚