吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）磐民一初字第992号
原告：刘彦，女，汉族，无职业。
委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
被告：葛均密，男，汉族，无职业。
委托代理人：张健源，吉林三名律师事务所律师。
被告：李金富，男，汉族，磐石市利民泡沫厂厂长。
原告刘彦诉被告葛均密租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法由审判员高清林适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告刘彦的委托代理人常忠山、被告葛均密及其委托代理人张健源、被告李金富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彦诉称：原告与被告葛均密于2011年8月25日，签订《金都宾馆》承租合同，合同约定，承租期限为一年，自2011年9月1日至2012年9月1日止，承租期间，承租人每月交纳人民币10，000.00元承租费，约定承租人向发包方交纳保证金人民币500，000.00元（原告交纳250，000.00元），协议终止时及时足额返还给承租人，发包方不能及时足额退还给承租人，发包方允许承租方无偿经营宾馆两年，并由被告李金富提供担保，如到期还不上保证金，保证人承担连带保证责任，并按保证金的20%承担违约金。合同到期后，被告拒不向房屋所有权人交纳房屋租金，致使原告不能实现合同目的，故请求法院判令二被告互负连带责任返还原告保证金250，000.00元，并承担违约金人民币50，000.00元，计300，000.00元，并承担本案的诉讼费。
被告葛均密辩称：原告刘彦和案外人丛艳萍共同租赁金都宾馆，约定租期为一年，房屋租金为150，000.00元，室内设备及锅炉房租金120，000.00元。为保证房屋和室内外设施完好无损，原告及丛艳萍需向被告交纳保证金500，000.00元（已退还丛艳萍250，000.00元）.2012年9月1日，合同到期后，被告针对原告在承租期间对被告所有的空调及其它设施的损坏情况要求其赔偿时，原告却无理要求被告为其承担经营期间的水费107，000.00元及安装摄像头费用20，000.00元。在被告没有同意的情况下，原告提出按照合同约定，无偿使用室内设备二年，于是，双方按照刘彦无偿使用室内设施继续履行。原告在继续租赁宾馆的期间拖欠被告150，000.00元房租费及室内设施的损害费用30，000.00元，虽经被告多次催要，但原告以经济拮据为由未付。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告李金富辩称：我为被告葛均密担保系事实，但是，2012年9月1日租赁合同到期后，原告继续租赁金都宾馆，原告未主张被告葛均密退还保证金，因此，我不应当承担保证责任。
本案的争议焦点问题是：1、被告葛均密是否应当返还原告保证金250，000.00元，并承担违约金人民币50，000.00元，计300，000.00元？2、被告李金富是否应当承担保证责任？
庭审中，原告为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告与被告葛均密、李金富于2011年8月25日签订金都宾馆承租合同一份；证明原被告三方签订租赁合同，该合同签订后原告如期履行了义务，但是，被告没有返还保证金；2、被告葛均密于2011年9月1日为原告出具收据一份，证明被告葛均密收取原告抵押金250，000.00元；3、被告葛均密收取原告房屋租金两张，证明原告履行了交纳租金的义务。经庭审质证，被告葛均密对证据1的真实性无异议，但是对原告要证明的问题有异议，称租赁合同只能证明承租人向被告交了10，000.00元的承租费是室内设备及锅炉房的租金，而不是房屋的租金，与此同时不能证明被告违约的事实。被告李金富对证据1的真实性无异议，但是不能证明原告所要证明的问题；被告葛均密和李金富对证据2和证据3的真实性无异议。被告葛均密为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、金都宾馆承租合同一份，证明被告答辩状中陈述原、被告存在转租的事实及对合同内容的约定，租期一年房屋租金每月10，000.00元，承租期间应保证设备完好无损如有损坏，按价赔偿。2012年9月1日协议终止时，如不能及时足额退回保证金，那么原告可以做出二种选择：一是可以在二年内无偿使用被告的室内设备及锅炉房，即被告不收取房屋租金，二是二年后到期不能退还保证金按保证金的20%承担违约金，并由保证人承担连带保证责任；2、原告起诉状一份，证明原告在起诉状自认原告于2012年9月1日合同到期后要求被告返还保证金选择继续承租及没有向被告交纳房屋租金的事实；3、被告葛均密为原告出具的收条，证明原告向被告交付了2011年9月1日至2012年9月1日租赁期间房屋租金150，000.00元；4、收据一份，证明被告葛均密向金都宾馆所有权人刘军交纳2012年8月1日至2013年8月1日的租金150，000.00元；5、门市租赁协议书一份，证明被告葛均密租赁案外人刘军所有的金都宾馆，同时证明刘军与被告葛均密约定不得转租，才导致被告与原告签订的合同解除。葛均密承租刘军的房屋租金是每年150，000.00元；6、解除租赁合同的通知书一份、证明因葛均密违约导致被告葛均密与刘军之间的租赁合同解除；7、证人何大忠和王雷出庭为被告葛均密作证，证明葛均密与刘彦于2012年9月1日协商解除租赁金都宾馆一事，当时葛均密要求刘彦赔偿摄像设备损坏30，000.0元，刘彦则要求葛均密报销宾馆水费100，000.00元，双方没有谈妥。经庭审质证原告对被告葛均密向本院提供的证据1和证据2真实性无异议，但不能证明被告葛均密所要证明的问题；对证据3至证据7有异议认为与本案无关联性。被告李金富对被告葛均密向本院提供的证据的真实性均无异议。本院经审查认为，二被告对原告提供的证据真实性无异议，能够证明原告所要证明问题，具有证据的真实性、合法性、关联性的特征，本院予以采信。对被告葛均密向本院提供的证据1与原告所举的证据1系同一证据，只是双方对其要证明问题不同，因此，本院予以采信；对被告葛均密向本院提供的证据2因系原告向本院提交的起诉状，不能作为被告的证据，故本院不予认证；对被告葛均密向本院提供的证据3本院予以采信。对被告葛均密提供的证据4至证据7所要证明的问题，因原；被告租赁金都宾馆期间产生的其它纠纷，被告葛均密未在诉讼中提出反诉，其可另案告诉处理。因此，本院对证据4至证据7不予采信。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：
原告刘彦与被告葛均密于2011年8月25日，签订《金都宾馆》承租合同，合同约定，葛均密自愿将座落在新客运站发车场东侧所有权人刘军的金都宾馆承租给刘彦经营，承租期限为一年，即2011年9月1日至2012年9月1日止，承租期间，刘彦（承租人）每月向葛均密（发包人）交纳人民币10，000.00元承租费，双方还约定承租人向发包方交纳保证金人民币500，000.00元（原告刘彦实际交纳250，000.00元），发包方在协议终止时，及时足额返还给承租人，发包方不能及时足额退还给承租人，发包方允许承租方无偿经营宾馆两年，不收取租金，并由被告李金富提供担保，如到期还不上保证金全款，保证人愿承担连带保证责任，并按保证金的20%承担违约金。租赁合同到期后，原、被告经协商后，原告继续无偿经营金都宾馆一年后即2013年9月1日，双方均同意解除金都宾馆租赁合同，但是，当原告要求被告返还交纳保证金250，000.00元时，被告葛均密以原告拖欠其房租费及宾馆设施损坏赔偿费用为由拒绝返还保证金。现原告请求人民法院判令二被告互负连带责任返还保证金250，000.00元，承担违约金人民币50，000.00元，计300，000.00元，并承担本案的诉讼费。
另查，根据金都宾馆所有权人刘军与被告葛均密于2009年8月1签订的门市房租赁协议，被告葛均密在租赁期间，每年向刘军交纳年租金150，000.00元，原告刘彦在承租被告葛均密金都宾馆期间（2011年9月1日至2012年9月1日），除向被告葛均密交纳室内设备及锅炉房租金120，000.00元外，还向被告葛均密交纳了房屋租金150，000.00元，计270，000.00元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的主体及权利义务均具有法定的相对独立性。本案原告与被告葛均密之间签订的金都宾馆租赁合同权利义务关系明确，被告李金富为葛均密提供担保，系三方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，且被告葛均密已经履行了合同大部分义务，故该合同合法有效。现金都宾馆租赁合同双方已经解除，被告葛均密未按合同约定履行返还原告刘彦保证金义务，已经构成合同违约，应承担继续履行的违约责任，返还原告刘彦保证金，被告李金富做为连带保证人应当承担连带保证责任。庭审中原告主张违约金一节，综合考虑原告的实际损失和预期利益以及本案租赁合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚信原则被告葛均密应当按保证金的10%承担违约金。原告合理的诉讼请求，本院依法予以保护。被告以原告拖欠其房租费及宾馆设施损坏赔偿费用为由而拒绝向原告履行合同义务的抗辩主张，因不能提供有效的证据加以证明，故其抗辩主张，本院不予支持。被告李金富以原告刘彦选择继续经营，放弃退还保证金条款，本人不应当承担保证责任的抗辩主张，由于没有事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告葛均密于本判决生效后15日内一次性返还原告刘彦250，000.00元，被告李金富对该款项承担连带赔偿责任；
二、被告葛均密于本判决生效后15日内一次性给付原告刘彦违约金25，000.00元，被告李金富对该款项承担连带赔偿责任；
三、驳回原告刘彦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，800.00元，由原告刘彦负担425元，被告葛均密负担5，375.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 高清林
二〇一四年一月十二日
书记员 李 卓