湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民再初字第7号
再审申请人（原审被告）：刘*，女，汉族，1986年11月11日出生，岳阳市岳阳楼区****服装城26号商铺承包经营户，住岳阳市岳阳楼区冷水铺梅溪乡花果畈村吴家组，公民身份证号码43092119861111****。
被申请人（原审原告）：岳阳市岳阳楼区****服装城，住所地岳阳市岳阳楼区土桥金岭公寓***号。
投资人:李**，经理。
委托代理人:姜*，湖南岳州律师事务所律师
再审申请人刘*因与被申请人岳阳市岳阳楼区****服装城（以下简称：**服装城）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院作出的（2012）楼民一初字第62号判决，向本院申请再审。本院于2014年3月17日作出（2014）楼民申字第5号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开审理了本案。再审申请人刘*，被申请人**服装城委托代理人姜*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审被告刘*申请再审称,1、原审法院没有合法传唤本人，进行缺席审理，造成本人重大经济损失并无法行使自己的权益。2、原审法院偏袒**服装城，导致租金、违约金、物业管理费、诉讼费的判决上出现不公正。3、原法院在认定事实上有错误，我26号商铺在经营期间按月缴清所有商城要收的费用，但是**服装城在经营过程中不重视商场管理，多次发生打架、闹事、纠纷不断，严重影响正常营业，多次协商仍无法改进，致使各业主损失惨重。2011年7月22日，本人拒绝再次缴纳租金。**服装城曾多次因纠纷将我26号商铺的电关闭，导致商铺无法正常营业，管理不当违约在先。2011年8月11日，我关闭了铺面。12月左右，**服装城自己关门，因此我不存在违约。4、原审原告提供的《2011年11月11日公告》明确表示与我单方面解除商铺承包合同，并且对营业场所进行了关闭。所以2011年11月11日至2011年12月24日不存在有租金纠纷。本人租金从7月22日至11月11日期间只有3个月11天。**服装城在经营期间，因招商等原因，特采取不收取物业管理费的优惠政策。水电费全是月初收取，本人按月足额支付不存在拖欠，因此开业初期交纳的1000元水电押金必须如数退还。5、原《商铺承包合同》属于不公平协议，违反公平、等价有偿的原则，对承包商户显失公平。请求1、驳回原审原告**服装城的全部诉讼请求；2、退还商铺押金10000元、入场费10000元、水电押金1000元；3本案诉讼费用由原审原告**服装城承担。
原审原告**服装城辩称：一、原审程序合法，法院受理**服装城系列案后，首先按照合同上的电话通知了原审被告方，其中部分商户电话号码已经更换，部分商户接到电话后没有到庭，还有一部分没有接听电话。故法院通过人民法院报向原审被告公告送达起诉状副本、开庭传票等文书，原审被告仍未到庭，本案缺席审理，并公告送达民事判决书。送达程序符合法律规定。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同都是双方自愿签订的，权利义务约定明确，原审被告方没有按照合同约定交纳租金，构成违约，经催缴后仍拒不缴纳。酿成纠纷的根本原因是承租方不讲诚信。原审原告租赁来的门面因原审被告及其他租赁户不能按时交纳租金导致其无法正常向岳阳金威房地产开发公司交纳租金，无奈只能与金威公司双方协商解除，但租金原审原告已经向金威公司支付至2014年12月24强行清场之日。根据相关规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费，人民法院应予支持。原审被告拒不按照合同约定交纳租金，构成根本违约，原审原告有权按照合同约定行使合同单方解除权。《商铺承包合同》中约定承租人承担物业管理费110元／月。原审原告从来没有放弃过物业费，而是原审被告没有交纳。原审被告称其经营期间的租金已全部交清，与事实不符。从原审被告提交的证据来看，最后半年只交纳了一次租金（2011年6月10日交租2000元）。原审被告在庭审中也认可所缴纳的租金只交纳到2011年7月22日。请求法院驳回原审被告刘*的再审请求。
原审原告**服装城向本院原审中起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺承包合同》，被告立即返还原告岳阳市****服装城的第26号商铺；2、判令刘*支付拖欠的租金5556元（2011年6月20日起至11月28日）及从2011年11月28日至被告返还租赁物止的租金；3、被告从2011年6月20日起至履行完毕之日，按拖欠租金逾期每日2%向原告支付滞纳金。被告赔偿原告三个月承包金7353元；4、被告支付拖欠物业管理费989元、电费66元；5、被告承担本案诉讼费用。本院原审认定事实：2010年2月24日，**服装城与刘*签订了一份《商铺承包合同》。约定**服装城将位于岳阳市**服装城第26号商铺租赁给刘*经营。合同书上约定承租期从2010年3月18日至2015年3月18日，承租期内租金为2334元／月，前半年租金按季度缴纳，半年后，租金按年度缴纳。承租人必须于每年的1月5日前一次性付清该年的租金，如逾期支付，承租人自逾期之日起按每日2%支付逾期滞纳金至付清全部租金及滞纳金为止。物业管理费110元／月，电费1.3元／度，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整）。并约定承租人未按约支付租金、物业管理费、水、电等费用超过15天的，视为根本性违约，**服装城有权终止合同。合同签订后，被告刘*按季度支付了租金，但从2011年6月20日起就拒交租金，原告先后于2011年10月27日、11月5日向被告发送催交租金的通知书未果，故于2011年12月24日晚，在未通知被告的情形下，单方将商铺打开，清理门面，拖走的货物未造清单。2011年12月27日，在岳阳市三湘法律服务所和交货代理人闵伯振的见证下，原告将货物按包退还给了被告。另查明，被告刘*从实际承租期2010年3月18日至2011年12月24日被原告清场共计21个月6天，未向原告支付分文物业管理费。本院原审认为，原告**服装城与被告刘*签订的《商铺承包合同》，是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应按合同的约定来履行自己的义务。**服装城作为出租人将租赁物交付给了刘*使用、收益，刘*应当按约定支付租金。但刘*自2011年6月20日开始拖欠租金，致使不能实现合同目的，**服装城有权行使解除权。对于**服装城要求刘*按合同的约定支付租金、滞纳金、违约金，予以支持。自2011年6月20日开始拖欠租金至2011年12月24日被**服装城清场共计6个月4天，由于刘*在未交清所欠租金的情形下，**服装城有权按原合同约定的标准收取租金即2334元／月。刘*共欠交租金为14315.2元（2334元／月×6个月4天）、违约金为三个月租金7002元、滞纳金为3060.8元（14315.2元＋989元）×2%×10天（按合同约定以10天计算为宜）、物业管理费989元。本院原审判决：一、解除原告岳阳市岳阳楼区****服装城与被告刘*于2010年2月24日签订的《商铺承包合同》；二、由被告刘*在本判决生效后十日内一次性支付拖欠原告岳阳市岳阳楼区****服装城的租金、违约金、滞纳金、物业管理费共计25367元；三、驳回原告岳阳市岳阳楼区****服装城的其他诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2010年2月24日，发包人原审原告**服装城与承包人原审被告刘*签订了一份商铺承包合同，约定发包人将位于岳阳市**服装城第26号商铺发包给承包人经营女装，建筑面积（含公摊面积）27.46平方米，承包期为五年，承包起始期为商场开业之日即2010年3月18日；承包期内第一年承包金为人民币2334元/月，承包金每1年按上年承包金总额的5%递增，承包金按年度缴纳。承包人必须于每年的1月5日前一次性付清该年承包金给发包人，如逾期支付，承包人自逾期之日起支付发包人每日2%的逾期滞纳金，直到付清全部承包金及滞纳金为止。如承包人十天内还未付清该年承包金，发包人有权无条件收回该门面；合同签订之日，承包人需付清半年承包金14004元和入场费（前期建设装修及其它费用）1万元，交付发包人后不予退还，下半年承包金于2010年8月18日之前付清；承包人应承担物业管理费110元／月，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整）；承包人承包该物业需自行承担自用部分水、电等相关费用。支付时间、方式为接到发包人的缴费通知单之日起的五天内缴清上述费用，如逾期支付，应承担逾期付款违约金，标准与逾期支付承包金相同。电费按表读数计量，价格为1.3元／度；水电押金1000元，在合同期满并结清所有费用后返还承包人；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如：一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并征得对方同意方可解除（已交租金不予退还）。若对方同意解除则需要向对方支付相当于三个月承包金的赔偿金；承包人未按合同约定日期支付承包金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，视为承包人根本性违约，发包人有权采取停业、停电，对该物业门封闭上锁（在此期间承包金照计），发包人还有权终止合同（已付租金不予退还），有权收回该物业，并要求承包人支付相当于三个月承包金的赔偿金作为对发包人逾期利益的补偿。双方还对发包人通知承包人的方式、承包期满或发包人依法解除合同后承包人将承包物业和设施交还发包人等相关事项进行了约定。
合同签订期间，原审被告刘*于2011年3月1日交纳门面押金10000元、水电押金1000元（**服装城分别开具收到刘*押金10000元及水电押金1000元收据）及5600元租金（租期从2011年3月20日-6月20日）。双方并未完全按照合同约定的时间和标准收取和交纳租金。对于**服装城诉请的2011年6月20日-11月28日及从11月28日至被告返还租赁物止的租金，刘*在再审中提供了一张收款收据：2011年6月10日，刘*交纳租金2000元（未写明承租期），对于诉请的66元电费，**服装城提供了2011年10、11月电费明细予以证明：刘*9月1340度电、10月1283度电，用电量37度，欠缴电费48元,11月1297度电，用电量14度，欠交18元，刘*未提供当月交纳电费的收据。
另查明，2009年12月1日，李**作为承租人与出租人岳阳**房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁岳阳市**服装城房屋。2010年2-3月，李**以**服装城名义与刘*等50余位租赁户陆续签订商铺承包合同，将位于岳阳市**服装城的商铺发包给刘*等人经营。2010年3月18日，**服装城开业。同年7月，李**个人投资的独资企业**服装城注册登记成立。2011年1月，**服装城提出将所欠的租金交清，然后一次性预交一季度租金，可以享受30%的租金优惠。2011年9月中旬，**服装城召开全体租赁户大会，对各经营户的租金进行调整，以支持各位业主和市场共度难关，并形成经营调整方案向各经营租赁户公布：一、上季度租金减免30%，剩余应缴部分分两次缴清（本月30日前上缴一半，另一半在十月三十日前缴清）。二、本季度（进入旺季）租金下调15%，年度再根据经营状况和季节变化来定。三、租金缴纳形式由季度收取改为月度收取（即按合同时间经营二十天后缴清本月租金）。2011年11月5日，**服装城向各租赁户发出通知:一个多月来，服装城通过同各位共同协商后，诚信让利，支持各位经营，然而绝大多数经营户却未按时足额交纳租金，因此失去让利支持的意义，现商场决定一律取消给予各位的优惠方案（即上季度优惠30%，本季度优惠15%），将租金一律恢复到上季度前的原租金。务必在三日内将恢复后的租金按时足额缴至市场办公室，否则市场将终止合同。11月8日，**服装城向包括本案原审被告刘*在内的35户承租户发出解除商铺承包合同通知：鉴于承租户经催收后仍未缴纳租金，现发包人决定解除与上述承租户的商铺承包合同，请各承租户于2011年11月11日前将承租商铺内的衣物等财产搬离，逾期未搬离后果自负。该通知发出后，引起了承租户与**服装城之间的纠纷。11月9日，苏**等承租户开始上访。11月11日，**服装城将服装城断电。11月底左右，各承租户将商铺换锁并自行保管钥匙。12月6日，岳阳**房地产开发有限公司向李**发出催告函，要求其将至11月30日止拖欠的48万余元租金在7日内支付，否则将解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。12月20日，**服装城准备清场未果。12月24日晚，**服装城在未通知各承租户的情形下，单方将商铺打开，清理门面，将拖走的货物按照店铺号和内存的包裹数量制作了货物清单，无具体货物明细。12月27日后一星期内，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，经原审原告**服装城通知，相关租赁户将继续货物按包裹数量签收领取，货物清单中并未列入本案原审被告刘*26号商铺的相关情况。**服装城从签订租赁合同至通知解除合同，对各租赁户未收取分文物业管理费。
还查明，2011年11月16日和2012年1月4日，原告**服装城为与被告苏**、刘*等30余名商铺租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件，分两批向本院提起诉讼。本院受理的**服装城诉苏**房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均到庭参加诉讼，并经一审和二审判决。刘*等其他被告经公告送达起诉状副本及开庭传票，均未到庭参加诉讼。本院于2013年6月21日对**服装城与刘*等租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件分别作出（2012）楼民一初字第62号等民事判决。在执行上述系列民事判决过程中，刘*等租赁户向本院提出再审申请，本院依法裁定再审本案。
以上事实，有原审原、被告双方签订的商铺承包合同、租金收据、押金收据、数份通知、2011年12月24日的门卫交接班记录、货物清单、**服装城与苏**房屋租赁合同纠纷（2011）楼民初字第544号和（2012）岳中民一终字第334号民事判决书等相关证据予以证明。
本院再审认为，原审原告**服装城与原审被告刘*于2010年2月24日签订的《商铺承包合同》，明确约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等，是双方意思的真实表示，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。从刘*出示的2011年3月1日交纳的5600元租金收据来看，租金交纳并未按照合同约定的时间和标准，**服装城给予了租金优惠。2011年9月，在**服装城市场经济状况较为困难的情况下，为共度难关，**服装城召开全体租赁户大会，向各经营户作出包括“上季度”和“本季度”即2011年下半年的经营调整方案，对租金的交纳时间及标准再次作了变更，给予租赁户优惠，该经营调整方案亦是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照执行。因市场不景气，在**服装城多次给予优惠条件下，仍有部分租赁户仍未能按时足额交纳租金。另一方面，**服装城拖欠第一出租人岳阳**房地产开发有限公司租金而被要求收回商铺，因而采取通知解除合同，对市场采取停电等措施，以致引起数十户租赁户与**服装城之间房屋租赁合同纠纷。具体到本案案，存在以下焦点问题：
1、谁是违约方及违约方应该承担的责任。
根据刘*提交的两张交纳租金收据，2011年3月1日交纳2011年3月20日至2011年6月20日租金5600元，2011年6月10日交纳租金2000元，虽然后一张票据票面没有写明租期起止，但其所提供的上张租金收据载明截止日期为6月20日，故可以认定6月10日交纳的2000元应为6月20日后的租金。**服装城11月8日通知租赁户解除合同，3日后**服装城断电，11月8日应当认定为租赁合同解除之日。而刘*对6月20日到11月8日的租金缴纳仅提供了一张2000元的收据，**服装城9月27日公布《经营调整方案》第一条约定：对上季度租金减免30%（即6月20日到9月20日），刘*该季度应缴租金为1633元（2334／月×70%）。刘*缴纳的2000元仅够支付37天（6月20日到7月27日）的租金。从7月27日至11月8日刘*拖欠租金3个多月的行为已够成根本违约。根据合同根本性违约条款的规定，刘*应当向**服装城支付相当于三个月承包金的赔偿金7002元（2334元／月×3个月）。
2、关于2011年6月20日至解除合同的租金、逾期腾房占有使用费、物业管理费、电费、滞纳金等费用的问题。本院已认定根据优惠方案刘*6月20日至9月20日的月租金为1633元，三个月应交租金共计4899元（2234元／月×70%×3个月）。9月20日至11月8日共计一个月18天租金的计算为2222元（2334元／月×70%×85%÷30天×48天）。从6月20日至11月8日，应交租金合计7121元，减去已支付租金2000元，刘*还应支付**服装城租金5121元。
关于原审原告**服装城主张欠缴租金计算至清场之日12月24日的请求，11月8日，**服装城向包括本案原审被告刘*在内的35户租赁户发出解除商户承包合同并要求租赁户将商铺内的财物搬离的通知。12月27日的货物清单并未列入刘*26号商铺的相关情况，故应当认定刘*在收到解除合同的通知后及时将财物搬离，11月8号视为其返还租赁物之日。对**服装城的该项主张不予支持。关于**服装城诉请的物业管理费，合同约定物业管理费按季度收取（可根据实际市场价格进行调整），鉴于**服装城从签订合同至清场，对各租赁户未收取分文物业管理费，且对租金也进行了调整，故对刘*关于**服装城减免了租赁户物业管理费的主张予以采纳；关于**服装城诉请的66元电费，因**服装城提供了10、11月份的明细予以证明，而刘*未提供交纳电费的证据，故对该电费明细应予采信。对**服装城诉请的66元电费，本院予以支持。
根据租赁合同的约定，刘*由于逾期交纳租金和电费，应按每日2%的标准计算十天滞纳金为宜，滞纳金为1037元[（5121元／月+66元）×2%×10天]。
3、关于刘*请求退还商铺押金11000元、入场费10000元的问题。合同约定了违约金和滞纳金，但未约定押金，故刘*2011年3月1日交纳的11000元押金具有履约担保的性质，即在承租人拖欠租金等相关费用的情况下，应当用该押金对承租人所欠租金等费用进行抵扣。刘*未能提供10000元入场费的收据，且即使其交纳了10000元入场费，合同也约定入场费系前期建设装修及其他费用，交予发包人后不予退还，故对其退还入场费的请求不予支持。原审判决未查清事实，对押金也未处理，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）楼民一初字第62号民事判决书。
二、解除原审原告岳阳市岳阳楼区****服装城与原审被告刘*于2010年2月24日签订的商铺承包合同，解除之日为2011年11月8日。
三、由原审被告刘*支付给原审原告岳阳市岳阳楼区****服装城租金5121元、违约金7002元、滞纳金1037元、电费66元，各项费用共计13226元；由岳阳市岳阳楼区****服装城退还刘*押金11000元。二者相抵，刘*自本判决生效之日起十日内一次性支付给岳阳市岳阳楼区****服装城2226元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回岳阳市岳阳楼区****服装城的其他诉讼请求。
原审案件受理费434元，由原审被告刘*负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于岳阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
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审 判 长 蔡学谦
审 判 员 米 辉
人民陪审员 张爱民
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 吴丹册
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。