四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦山民初字第636号
原告，雅安市尚信物业服务有限责任公司，住所地，四川省雅安市雨城区。
法定代表人，程伟，该公司执行董事。
委托代理人，卿运和，四川金民山律师事务所律师。
委托代理人，曾金伟，雅安市维权法律服务所法律工作者。
被告，骆良雄，男，1971年7月6日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
委托代理人，卫明芳，女，1974年12月13日出生，汉族，四川省雅安市雨城区人，住四川省芦山县。系骆良雄之妻。
被告：卫明芳，女，1974年12月13日出生，汉族，四川省雅安市雨城区人，住四川省芦山县芦阳镇西小巷**号*幢*单元*号。
原告雅安市尚信物业服务有限责任公司诉被告骆良雄、被告卫明芳物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月10日向本院起诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邓发惠独任审理，于2015年11月4日、2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告雅安市尚信物业服务有限责任公司的委托代理人卿运和、曾金伟，被告骆良雄及其委托代理人卫明芳、被告卫明芳到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告雅安市尚信物业服务有限责任公司诉称：2013年1月7日，四川省芦山县房地产综合开发公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，房产公司选聘原告对芦山嘉瑞御景提供前期物业管理服务。按照《前期物业管理服务合同》的约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为小高层住宅1元／月／平方米，商业物业1.2元／月／平方米。合同第七条约定了物业费用的缴纳时间，第二十九条约定了未按时足额交纳物业服务费，应按每日千分之三支付违约金。被告房屋面积为136.66平方米，位于4幢第二层。到目前为止，被告均没有向原告交纳物业服务费用。请求：一、判令被告支付物业服务费3279.84元（2013年6月8日至2015年6月7日），并支付违约金2679元，共计5958.84元；二、被告承担本案全部诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告雅安市尚信物业服务有限责任公司向本院提交了如下证据：
第一组：原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明原告的身份情况；
第二组：《前期物业管理服务合同》复印件，用以证明物业管理服务费的收费标准和违约金的约定情况；
第三组：需整改登记表、保安交接班记录表、电梯设备日常维护维修表、温馨提示等，用以证明原告提供的物业服务情况；
第四组：王博的收费单，用以证明业主交纳物管费的情况；
第五组：催索通知书、面积测绘报告，用以证明原告向被告催收物管费和相应的面积测绘情况。
被告骆良雄和被告卫明芳辩称：二被告购买的的商品房至今未进行交房，二被告也未对房屋进行装修使用，未实际入住。二被告没有享受原告的任何物管服务。原告提供的服务较差，未达到收取每平方米1.2元物管费的标准。二被告不应当交纳物管费，如二被告已交房或使用，愿意根据服务质量交纳物管费。
被告骆良雄和被告卫明芳向本院提交《商品房买卖合同》一份，用以证明二被告购买的商品房的情况和前期物业管理的约定情况，建设单位未按合同约定时间交房的事实。
庭审中，本院组织了举证、质证。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告提交的第一、二、三、五组证据能够证明原告提供物业服务的情况，本院予以采信，第四组证据，与本案无关，本院不予采信。二被告提交的证据能够证明被告购买嘉瑞御景小区的事实，本院予以采信。
经审理查明：芦山县迎宾大道嘉瑞御景小区由四川省芦山县房地产综合开发公司开发建设。2011年11月22日，骆良雄、卫明芳与四川省芦山县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，购买嘉瑞御景小区3、4东第5层4单元13号商品房，预测建筑面积137.25平方米。合同约定出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房；前期物业服务：出卖人依法选聘的物业管理企业为x，资质证号为x，前期物业管理期间，物业服务收费价格为X／月.平方米（建筑面积），物业管理企业按照第4种（按照月收取，买受人应当在每月10日前缴费）方式收取物业服务费，物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致，内容空白。至2012年8月31日，四川省芦山县房地产综合开发公司未向骆良雄、卫明芳交付房屋。至今，骆良雄、卫明芳未入住使用该商品房，未与四川省芦山县房地产综合开发公司办理房屋交付手续。2012年8月，雅安正信测绘咨询有限公司出具房屋面积测绘报告，载明4幢4单元5层4-4-513号房屋产权面积136.66平方米。
2013年1月7日四川省芦山县房地产综合开发公司（甲方）和雅安市尚信物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对嘉瑞御景提供前期物业管理服务。该合同约定：“第二条乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅：1元／月.平方米；商业物业1.2元／月.平方米。第七条业主应于房屋购销合同约定交房时间的次日之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的前10天内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第二十一条甲方应于物业交付使用时2013年1月7日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第二十八条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金。第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。”后，被告进驻嘉瑞御景小区，配备部分管理人员，提供物业管理服务。服务的内容包括电梯的日常保养维护、垃圾的清运、保安日常值班巡逻、维修整改等。嘉瑞御景小区部分业主已交纳了物业服务费。2015年，原告向被告骆良雄电话催收物管费，被告骆良雄拒绝交纳。后，原告诉至本院。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本案嘉瑞御景小区的建设单位四川省芦山县房地产综合开发公司负有选聘物业服务企业提供前期物业服务的义务。其未在销售物业时就选聘前期物业服务企业，但在2013年1月7日与原告雅安市尚信物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，虽是延期签订，但仍是其履行应尽义务的行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位四川省芦山县房地产综合开发公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，对业主有约束力。原告在入驻嘉瑞御景小区后，配备了部分管理人员，提供了部分物业服务，嘉瑞御景小区的业主未提出异议，且部分业主已交纳了物业服务费用，嘉瑞御景小区的业主在事实上已经接受了原告提供的服务，履行了相应的义务。原告提供物业服务至今已逾2年，二被告作为嘉瑞御景小区的业主，理应知晓提供前期物业服务的企业系原告，二被告对原告提供物业服务未提出异议，因此，二被告也应当受该前期物业服务合同的约束。《前期物业管理服务合同》第七条约定业主应于房屋购销合同约定交房时间的次日起交纳物业服务费用，但本案建设单位未按照合同约定的交房时间向二被告交付房屋，且建设单位与原告签订物业服务合同是在约定交付时间之后，故二被告不应当从商品房买卖合同约定的房屋交付时间起交纳物业服务费。原告主张二被告应当从商品房买卖合同约定的房屋交付时间起交纳物业服务费的意见，本院不予支持。同时《物业管理条例》第四十二条第二款：“已竣工但未销售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”二被告购买的房屋至今未办理交房手续，二被告也未实际入住使用，因此在交房之前产生的物业服务费用应由建设单位交纳，交房之后产生的物业服务费用应由二被告交纳。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原告未提供证据证明二被告已实际入住使用该房，或该房已达到合同约定的交付条件，建设单位履行了相应的交房义务，已将房屋交付给二被告的事实，应当承担举证不能的不利后果，对其要求二被告交纳物业服务费并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告雅安市尚信物业服务有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告雅安市尚信物业服务有限责任公司负担。（已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 邓发惠
二〇一六年一月十三日
书记员 姜天保