上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第3224号
原告唐凤娟。
委托代理人顾伟红，女，住上海市奉贤区。
被告倪岳昌。
委托代理人倪岚，女，住上海市奉贤区。
被告汤平华。
委托代理人倪岚，女，住上海市奉贤区。
被告倪岚。
被告蓝锦湘。
原告唐凤娟诉被告倪岳昌、汤平华、倪岚、蓝锦湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，根据原告申请，本院依法追加汤平华为本案被告并于2014年1月21日、2月11日两次公开开庭进行了审理。原告唐凤娟及委托代理人顾伟红、被告倪岚并作为被告倪岳昌的委托代理人、蓝锦湘两次到庭参加了诉讼。被告汤平华到庭参加了第一次庭审，第二次庭审由委托代理人倪岚代为参加。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2013年10月7日在振超房地产经纪事务所出售奉贤区奉浦大道95弄XXX号XXX室复式房壹套（沪房地：奉字2009第007718号）于原告唐凤娟，出售价为人民币2，600，000元（以下币种同），签订合同日期为2013年10月7日上午，在场人员有被告倪岳昌和汤平华、中介人员，原告当天给付给倪岳昌定金90，000元，为转账，现被告不同意卖给原告，并不肯履行合同支付违约金。为此，原告提起诉讼，要求：判令四被告支付违约金90，000元及利息损失10，000元。审理中，原告追加及变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房地产居间合同》解除；2、判令四被告给付双倍定金的差额90，000元。
原告为证明其诉讼请求，向法庭提交证据如下：
1、《房地产居间合同》一份，旨在证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及权利义务的约定的事实；
2、收条一份，旨在证明被告倪岳昌收到原告支付定金90，000元的事实；
3、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《房屋抵押信息状况》，旨在证明买卖系争房屋所有权人为倪岳昌、倪岚、蓝锦湘，及该房屋抵押的事实；
4、网页信息一份，旨在证明被告将买卖系争房屋在网上挂牌出售，标价2，560，000元的事实；
5、《房地产居间合同（合同编号为0000836）》、《房地产买卖合同》及发票各一份，旨在证明原告因被告违约，而购买了他处房产的事实；
6、《证明》一份，旨在证明本案的事实经过。
四被告共同辩称，同意解除《房地产居间合同》。不同意给付双倍定金的差额90，000元。理由如下：1、合同未成立，首先被告倪岚与蓝锦湘未签字，其次中介没有权利买卖他人房屋，应按照市场价格出卖，再次本合同不是正规合同；2、合同无效，原告作为职业房屋中介人，炒房子，欠缴或漏缴税收，合同应当无效。3、签订合同时，原告唐凤娟联合居间人（案外人）褚某某对被告汤平华有欺骗行为，而被告汤平华不识字，过于相信褚某某，并且房价过低；4、即便合同有效，被告也已经把定金90，000还给原告唐凤娟，双方买卖关系已经合意解除；5、合同对于90，000元定金约定过高。
被告汤平华、蓝锦湘未就自己辩称的事实提供证据。
被告倪岚、倪岳昌为证明其主张，向法院提交如下证据：
1、银行账户记录和短信各一份，旨在证明原告已经口头同意撤销合同，被告也已将上述90，000元定金返还给原告的事实；
2、名片一份，旨在证明原告系职业房屋中介人的事实；
3、《住房城乡建设部工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，旨在证明中介不可以炒房，及本案买卖合同系无效合同的事实。
庭审中，为查明案件事实，本院与褚某某制作谈话笔录一份。褚某某述称，其系职业房地产居间人，2013年10月7日，原告唐凤娟与被告倪岳昌、汤平华在其居间下达成《房地产居间合同》。倪岳昌夫妇知晓合同内容。当时涉案房屋的市场价格在2，600，000元左右。在合同签订后，被告倪岚曾致电其要求向原告唐凤娟催付房款，事隔一日，倪岚以房价过低为由要求解除合同并索要原告唐凤娟的银行账号。原告唐凤娟的银行账号是由其在合同签订之时取得，用于日后办理贷款事宜。之后，其通过短信将原告唐凤娟的银行账号发给被告。但原告唐凤娟不同意解除合同，同时要求被告承担违约责任。其未向被告表态原告唐凤娟已同意解除合同。
经庭审质证：四被告对于原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，对原告提供的证据5中的发票真实性无异议，但认为与本案无关，对原告提供的证据4、6和证据5中的两份合同的真实性均有异议。四被告对于褚某某的谈话笔录内容有异议，认为部分内容与事实不符。原告对于被告倪岳昌、倪岚提供的证据1中的银行账户记录、证据2、3的真实性无异议，对于证据1中的短信真实性有异议，但对短信的银行账号没有异议，原告对于褚某某的谈话笔录无异议。上述原告提供的证据1、2、3及被告倪岳昌、倪岚提供的证据1中的银行账户记录、证据2、3，相对方对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据4、5、6，因被告未予认可，与本案也无关联性，故本院不予认定。对于被告倪岳昌、倪岚提供的证据1中的短信，因原告对其中账号无异议，本院予以采纳。对于褚某某的谈话笔录，对于其中有证据佐证的部分本院予以采纳。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2013年10月7日，原告唐凤娟与被告倪岳昌、汤平华在案外人褚某某的居间下签订《房地产居间合同》，约定由原告唐凤娟向被告倪岳昌、汤平华、倪岚、蓝锦湘购买坐落于上海市奉贤区奉浦大道95弄XXX号XXX室房屋，合同总价为2，600，000元（到手价）。合同由被告倪岳昌、被告汤平华作为甲方签名，“倪岚、蓝锦湘”签名由被告倪岳昌代签。合同第五条约定：“双方诚意买卖上述房地产，自合同签订之日起，乙方（即本案原告）愿意向甲方（即本案被告）预付购房定金人民币90，000元。该定金可抵作购房款。如乙方中途违约则不返还购房定金。如甲方中途违约，应将双倍定金退还给乙方。”合同签订后，原告唐凤娟给付定金90，000元，由被告倪岳昌出具定金收条。
2013年10月9日，被告倪岚因认为合同中存在欺骗行为，向原告唐凤娟提出解除合同。被告倪岳昌、汤平华亦向原告唐凤娟表态不再继续履行，并要求解除合同。
2013年10月14日，案外人褚某某将原告唐凤娟的银行账户通过短信方式发送给被告。同日，由被告倪岚将90，000元转账至原告唐凤娟的银行账户。后原告唐凤娟要求被告承担定金责任未果，致涉讼。
另查明，涉案房屋的所有权人为倪岳昌、倪岚、蓝锦湘。
再查明，被告汤平华智力状况正常，无精神病史。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告唐凤娟与被告倪岳昌、汤平华签订的《房地产居间合同》属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。因被告倪岚、蓝锦湘未在上述合同中签字确认，亦未在事后追认合同效力，故上述合同仅对被告倪岳昌、汤平华有约束力，对倪岚、蓝锦湘不具有约束力。而被告以倪岚、蓝锦湘作为房屋所有权人未在合同上签字为由，辩称合同不成立，本院认为，被告倪岳昌、汤平华签订《房地产居间合同》系债权行为，涉案房屋是否为倪岳昌、倪岚、蓝锦湘三人共有，倪岳昌、汤平华是否构成无权处分，是对物权归属及物权处分行为的认定，被告倪岚、蓝锦湘未签字对合同本身之效力不生影响。至于被告辩称签订合同时，案外人褚某某联合原告唐凤娟对被告汤平华实施欺诈行为，本院认为，被告汤平华为完全民事行为能力人，对民事行为有辨别能力及控制能力，应对自己的民事行为承担法律责任，且被告未举证证明欺诈行为的存在，本院对此辩解不予认可。被告辩称原告唐凤娟炒房，赚取差价，存在少缴或漏缴税款，合同应当无效。本院认为，本案系争合同系双方真实意思表示，应属有效，至于合同履行过程中，是否存在少缴或漏缴税款的问题，应由相关机构予以认定，对被告的此项辩解，本院不予认可。现被告倪岳昌、汤平华拒绝履行合同，使得原告唐凤娟合同目的无法实现，原告唐凤娟依据合同约定，要求解除合同并要求被告倪岳昌、汤平华承担定金责任，于法有据，应予支持。原告唐凤娟要求被告倪岚、蓝锦湘承担定金责任，于法无据，本院不予支持。被告辩称约定的定金过高，本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。现本案合同标的额为2，600，000元，约定的90，000元定金未超过主合同标的额的20%，对被告此项辩解，本院不予认可。被告辩称定金已返还给原告唐凤娟，合同已经合意解除。本院认为，仅以案外人褚某某告知原告唐凤娟银行账户及定金返还的事实，难以认定合同已经合意解除，鉴于被告未能进一步举证证明合同已合意解除，本院对此辩解，不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第一百十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告唐凤娟与被告倪岳昌、被告汤平华签订的《房地产居间合同》；
二、被告倪岳昌、汤平华于本判决生效之日起十日内给付原告唐凤娟双倍定金的差额人民币90，000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，300元，减半收取计1，150元，由被告倪岳昌、汤平华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年三月三日
书 记 员 倪璟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。