上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2268号
原告（反诉被告）陈巧，男，1985年10月24日生，汉族，住福建省福安市。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
被告（反诉原告）金军伟，男，1981年3月24日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人李开琅（系原告金军伟之妻），住上海市徐汇区。
原告陈巧与被告金军伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈巧的委托代理人贾志、被告（反诉原告）金军伟及其委托代理人李开琅到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告陈巧诉称：2013年10月28日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，补充条款约定了详细付款期限，其中130万元付钱期限以银行放款期限为准，原、被告在银行放款3日后进行房屋交接以及交付尾款3万元。2014年5月7日银行放款，按照约定应当2014年5月10日进行房屋交接以及支付尾款，但房屋早已交付被告，被告至今未付拖欠的尾款3万元。故原告起诉至法院请求判令：1、被告支付购房尾款3万元；2、被告支付逾期付款违约金（以3万元为本金，自2014年5月11日起至判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算）。
被告金军伟辩称：不同意原告的诉请，确实尚有3万元尾款未付。2014年5月7日银行放款，但原告没有主动交房，被告2014年5月28日和原告打电话说交房，表示原告已经是逾期了要承担违约金，原告不承认，说会和被告再联系，但是之后原告并未联系。原告称要办酒水，至2014年6月8日搬走，双方就约定6月10日交房，被告6月10日按照约定10点钟去收房，但是原告不在，只有中介在，且只交给被告一把钥匙，信箱钥匙没有给。油烟机、空调也都被原告拆走了。本来双方约定是6月10日付尾款，但是原告没有出现，水、电、煤等也没有过户，所以被告就没有支付尾款。之后被告和中介联系，表明因为房屋逾期交付，水、电、煤也没有过户，所以要追究原告违约金，之后原告没有出现过。2014年7月1日被告自己拿房地产权证去办理的水、电、煤过户。诉请2没有依据，相应金额也不同意支付。同时被告提起反诉称：银行放款日为2014年5月7日，原告应按合同附件三第四条立即进行房地产交付（包括房地产交接以及房地产权利转移），但实际原告收到银行放款后并未主动交房，2014年5月中旬被告多次要求原告交房均遭拒绝。后经协商，2014年6月10日由房产中介将钥匙交予被告，原告也并未到场，未按约结清水、电费等，也未共同办理水、电等过户手续。原告未按合同第十条约定将房地产（包括房地产交接以及房地产权利转移）进行交付，存在预期交房违约情况。另，房屋中的固定设备如空调、油烟机、有线电视机顶盒等在2014年6月10日前均已由原告擅自拆除搬离，根据合同附件二的约定，原告并未按照合同履行交付义务。实际居住人阮某某和沪丰房产签订的合同是虚假合同，目的是为了阮某某办理临时户口，此租赁合同与原告应履行的交房义务没有关系。故被告反诉请求判令：1、原告支付被告逾期交房违约金3万元（以190万元为本金，自2014年5月7日至2014年6月10日，按每日万分之五的标准计算）；2、原告支付被告垫付的水费117.30元、电费51.47元、煤气费480.30元、燃气过户费10元；3、原告支付合同约定的应交付的油烟机1台、空调3台的相应价值3，000元。
针对反诉，原告辩称：对诉请1，不同意，原告不存在逾期交房。对诉请2，相应费用同意支付。对诉请3，不同意，油烟机和空调不包括在合同约定的范围内，不是固定设施。
经审理查明：2013年10月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）一份，乙方受让甲方的房屋坐落于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“涉案房屋”），房屋类型为公寓，建筑面积为70.31平方米，转让价款为190万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。附件二（随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理）约定，设备：固定（包括部分家具家电）；装饰：固定；以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三（付款协议）第四条约定，甲方在收到乙方支付的除尾款外的全部房款（包括乙方银行贷款）后，应立即进行双方房屋交接，在交接当时乙方需一次性付清尾款3万元；交房时间依款清时间为准。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充条款》一份，约定本协议是对应房产买卖合同编号为XXXXXXX协议之补充协议。双方确定于2013年10月28日签订对应买卖合同实际价格为210万元，此价格为甲方净到手价。双方同意将190万元作为交易中心审税过户之价，乙方于2013年10月19日支付甲方定金1万元，2013年10月28日双方签订《上海市房地产买卖合同》时乙方支付甲方购房款30万元，2013年11月10日前乙方支付甲方购房款46万元，2013年12月30日乙方通过银行贷款支付甲方购房款130万元。此房款依银行放款时间为准。在甲方收到乙方贷款部分房款3日内进行房屋交接，交房当日乙方支付甲方3万元。交房时间以款清交房为主。双方承诺若任何一方违反本条款，则违约方依照买卖合同上违约法则赔付相应的赔偿。
2013年12月26日，被告（甲方）与案外人阮某某（乙方）、案外人上海沪丰房地产经纪事务所（中介方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期为2年，自2013年12月26日起至2015年12月25日止，月租金2，000元。
2014年1月15日，案外人阮某某开具涉案房屋的出租发票及税收缴款书。
审理中，本院询问案外人阮某某并制作询问笔录，其称其自2012年8月份开始一直在涉案房屋处居住，钥匙一直在其处，被告应该知道。原告和其说过，贷款的钱到账后就让其将钥匙给被告。房屋买卖后，被告要其搬离，但短时间无法找到新房屋，于是找被告商量延期搬离，被告也同意了，所以签了一份租赁合同，挂靠的户口在2014年春节后就迁走了，租金并未实际支付过。银行在2014年5月7日放款，其在5月10日将四把钥匙中的两把给了中介，让中介通知被告来拿，但其也并未告诉被告钥匙已经放中介处了。其在五月十几号打电话给被告让被告把房屋钥匙拿走，但被告说他在出差，出差回来后找其拿。中介也多次电话通知被告来拿钥匙，短信也发过，但被告回来后以种种理由还是没有拿。第三把钥匙在五月二十几号给了中介，让中介交给被告，中介何时将钥匙给被告其不清楚。对阮某某所述，原告表示无异议。被告表示五月十几号并非是阮某某所说的其打电话给被告，而是被告主动问中介的，银行放款一周左右被告收到银行给的放款通知书，被告打电话给阮某某问何时交房，其回复称稍微等等，被告回复可以，后中介与被告约定2014年6月10日支付尾款和交付房屋。原告亦认可双方约定6月10日付尾款和交房。
另查明，涉案房屋于2013年12月22日登记于被告名下。被告支付了2014年5月8日至2014年6月7日的电费51.47元，2014年4月及6月的水费117.30元，2011年8月及10月、2012年6月、2014年6月的燃气费480.30元、燃气过户费10元。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、租金发票、税收缴款书、租赁合同、补充条款、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市居民管道燃气供用气合同、燃气用户变更户名协议书、水费发票、电费发票、燃气费发票、燃气过户费发票、燃气业务受理单、询问笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充条款系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同履行自己的义务。
关于原告是否逾期交房。首先，虽然上海市房地产买卖合同第四条约定交房时间为2013年12月31日，附件三又约定原告收到除尾款外的全部房款后立即交接房屋，但补充条款将交房时间修改为原告收到银行放款三日内，之后双方又将交房时间另行约定为2014年6月10日。其次，附件三和补充条款均明确约定了款清交房，即交房的时间应在付清尾款之后，但被告至今仍未支付房屋尾款，故原告交房义务的履行期限并未届至。再次，根据上海市房地产买卖合同第四条的约定，房屋转移占有的标志为钥匙的交付，被告承认其已于2014年6月10日收到涉案房屋的钥匙，即原告已经于2014年6月10日履行了交房义务。综上，原告交付房屋的时间并未违反双方的约定，故对被告关于原告逾期交房的主张，本院不予支持。
关于原告是否应交付油烟机、空调。被告主张按照附件二的约定被告应交付油烟机及空调，但附件二仅约定交付设备为固定设备（包括部分家具家电），并未明确约定包括油烟机和空调。被告的相应主张缺乏合同依据，本院不予支持。
另外，被告支付房屋尾款的履行期限已经届满，理应向原告支付尾款3万元，但被告至今尚未支付尾款，原告主张的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。但因双方均确认对付款时间已另行约定为2014年6月10日，故违约金应自2014年6月11日起算。关于被告主张的水费、电费、燃气费、燃气过户费，原告同意支付，于法不悖，本院予以准许
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金军伟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈巧房屋尾款30，000元；
二、被告（反诉原告）金军伟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈巧逾期付款违约金（以30，000元为本金，自2014年6月11日起至判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算）；
三、原告（反诉被告）陈巧于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金军伟水费117.30元、电费51.47元、燃气费480.30元、燃气过户费10元；
四、驳回被告（反诉原告）金军伟的其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费684元，减半收取342元，反诉案件受理费318.90元，合计诉讼费660.90元，由原告（反诉被告）陈巧负担25元（已付），被告（反诉原告）金军伟负担635.90元（已付318.90元，余款317元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一五年十一月六日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……