江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第1894号
原告无锡市滨湖区经济发展总公司管理委员会。
法定代表人周益，该管理委员会董事长。
委托代理人邵祥华（受该管理委员会的特别授权委托），江苏普信律师事务所律师。
被告无锡市南长区城郊门诊所。
法定代表人马玲，该门诊所主任。
第三人沈红伟（无锡市南长区云林食铺业主），男，1971年10月25日生，彝族。
第三人马丽娜，女，1967年10月27日生，汉族。
第三人姚秀亚，女，1974年2月5日生，汉族。
原告无锡市滨湖区经济发展总公司管理委员会（以下简称滨湖管委会）与被告无锡市南长区城郊门诊所（以下简称城郊门诊所）及第三人沈红伟、马丽娜、姚秀亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月9日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告滨湖管委会的委托代理人邵祥华，被告城郊门诊所的法定代表人马玲，第三人沈红伟、马丽娜、姚秀亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨湖管委会诉称：滨湖管委会将无锡市槐古桥3-1号房屋租赁给城郊门诊所作为医疗经营用房，双方先后多次订立房屋租赁协议就租金、租赁期限等事项予以约定，租赁期限届满之日为2012年12月31日。租赁期限届满前，滨湖管委会即通知城郊门诊所终止租赁协议交还房屋。租赁期间，城郊门诊所将租赁房屋的部分转租给第三人沈红伟、马丽娜、姚秀亚。现租赁期限已届满，城郊门诊所未交还租赁房屋，亦未支付租赁期满后的使用费。要求判令城郊门诊所及第三人沈红伟、马丽娜、姚秀亚迁出无锡市槐古桥3-1号房屋，城郊门诊所支付逾期返还房屋的使用费（自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日315元计算），本案诉讼费由城郊门诊所、沈红伟、马丽娜、姚秀亚承担。
被告城郊门诊所辩称：对于滨湖管委会要求城郊门诊所迁出无锡市槐古桥3-1号房屋并支付逾期返还房屋使用费的诉讼请求予以认可。城郊门诊所与无锡市天音旅馆（以下简称天音旅馆，实际经营者为马丽娜）之间存在转租关系，但城郊门诊所与无锡市南长区云林食铺（以下简称云林食铺，业主为沈红伟）、姚秀亚之间不存在租赁关系。请求法院依法处理。
第三人沈红伟述称：沈红伟于1996年向无锡市城东塑料烫金厂（以下简称烫金厂）承租无锡市槐古桥3-1号门面房经营摩托修理，租金支付给烫金厂。烫金厂搬走后，租金支付给滨湖管委会派来的一个姓杨的人，当时讲好让沈红伟做到房子拆迁为止，此后双方一直未签订过书面租赁合同，仍按照原来和烫金厂的合同执行，后沈红伟于2006年申领个体工商户营业执照（字号为云林食铺），故沈红伟实际是与滨湖管委会发生租赁关系的。沈红伟未收到滨湖管委会有关终止租赁关系收回房屋的通知，不同意迁出租赁房屋，如果要迁出，滨湖管委会应当赔偿经济损失。
第三人马丽娜述称：天音旅馆是以马麟平名义申办的个体工商户营业执照，由马丽娜实际经营，马麟平与马丽娜系兄妹关系。马麟平已于2013年2月4日去世，天音旅馆继续由马丽娜实际经营。天音旅馆所处房屋是向城郊门诊所租赁的，租金每年一付，是支付给城郊门诊所的。根据双方订立的租方协议，只要城郊门诊所在无锡市槐古桥3-1号营业，双方之间的租赁关系就继续下去。不同意迁出租赁房屋，如果要迁出，滨湖管委会应当给予经济补偿。
第三人姚秀亚述称：同意沈红伟的答辩意见。姚秀亚在租赁房屋经营洗烫店已有10年，当时姚秀亚是从其亲戚处盘下洗烫店并经营至今。不同意迁出租赁房屋，如果要迁出，滨湖管委会应当赔偿经济损失。
经审理查明：无锡市槐古桥3-1号房屋的所有权人登记为无锡市郊区城东塑料烫金制品厂（现已变更为烫金厂，以下统称烫金厂）。烫金厂原系无锡市郊区经济发展总公司管理委员会（以下简称郊区管委会，现已变更为滨湖管委会）下属集体所有制企业，1997年9月，烫金厂经批准改组为股份合作制企业。1998年3月20日，郊区管委会与烫金厂高甫泉签订资产有偿转让协议，约定：出让方（甲方）为郊区管委会，购买方（乙方）为烫金厂高甫泉；郊区管委会下属烫金厂在改组股份合作制基础上，实行企业产权有偿转让，并由烫金厂高甫泉等人出资购买；烫金厂的资产除土地使用权、建筑物、水电基础设施实行租赁使用外，全部固定资产和流动资产有偿出让，企业原有债权债务随同出让资产全额转移给购买方；乙方临时借用解放东路烫金厂全部房地产，借用期为半年，至1998年4月底，上述借用甲方的房地产只限于乙方使用，不得对外出租，如需租赁，由甲方与租赁方签订租赁合同，与乙方无关；原烫金厂对外出租的门面房，自本协议签订后既由甲方与租赁方重签租房协议……。协议订立后，滨湖管委会于2004年领取国有土地使用证，成为无锡市槐古桥3-1号房屋所处地块的土地使用者，目前尚未办妥无锡市槐古桥3-1号房屋的所有权变更登记手续。本案审理中，无锡市滨湖区人民政府及烫金厂分别出具情况说明，证明无锡市槐古桥3-1号房屋所有权归滨湖管委会，现尚未办理权属变更登记手续。
2003年11月26日，无锡市滨湖区经济发展总公司（以下简称经济发展总公司）与无锡市滨湖区城郊卫生所（以下简称城郊卫生所）签订房屋租赁协议1份，约定：经济发展总公司将无锡市槐古桥3-1号1幢办公楼及辅助房约597.1平方米作为医疗经营用房租给城郊卫生所，租用期3年，自2003年12月1日至2006年11月30日；年租金为5万元，根据先付后用的原则，年租金于每年1月1日前和7月1日前各支付一半……。
2007年1月1日，经济发展总公司与无锡市南长区南禅寺街道槐古桥社区卫生服务站（以下简称卫生服务站）签订房屋租赁协议1份，约定：经济发展总公司将无锡市槐古桥3-1号办公用房及辅助用房（建筑面积约597.1平方米）出租给卫生服务站作卫生服务用房；租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日；第一、第二年的年租金均为8万元，第三年年租金为10万元，先付后租，于每年1月10日及7月10日各支付50%；……租赁期间，卫生服务站不得将房屋整体租赁给第三方使用并保证有规定面积的医疗卫生用房，水、电等费用由卫生服务站承担……。2010年1月1日，双方又订立房屋租赁协议1份，约定租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日，第一年租金为105000元，第二年租金为11万元，第三年租金为115000元，先付后租，于每年1月10日及7月10日各支付50%，其他内容与上述2007年1月1日房屋租赁协议的内容相同。
2012年12月25日，滨湖管委会向城郊门诊所发出“关于终止房屋租赁协议交还房屋的通知”，表示双方关于无锡市槐古桥3-1号的房屋租赁协议将于2012年12月31日到期，要求城郊门诊所在2012年12月31日前腾空房屋、结清所有费用并交还房屋。租赁期限届满，城郊门诊所未交还租赁房屋，滨湖管委会遂诉至本院。
另查明：城郊卫生所系事业单位法人，住所为无锡市槐古桥3-1号。2004年8月30日，经主管部门批准，城郊卫生所在无锡市槐古桥3-1号设置卫生服务站。2007年2月，卫生服务站的法定代表人变更为马玲。2010年12月，卫生服务站变更为城郊门诊所。
审理中，双方就城郊门诊所与天音旅馆（业主为马麟平，实际经营者为马丽娜）之间存在转租关系并无争议，但对城郊门诊所与云林食铺（业主为沈红伟）、姚秀亚之间是否存在转租关系产生争议。就此，滨湖管委会提供了卫生服务站与马麟平签订的租房协议以及城郊卫生所、卫生服务站与沈红伟签订的房屋租赁协议及租房协议。
经查，卫生服务站与马麟平于2007年签订租方协议，载明：卫生服务站将无锡市槐古桥3-1号房屋三楼及二楼辅助用房287平方米出租给马麟平使用，租赁期限自2007年9月18日至2009年12月31日；卫生服务站在无锡市槐古桥3-1号营业期间，马麟平同时与卫生服务站继续签订租赁关系……。
2005年12月27日，城郊卫生所与云林食铺（沈红伟）签订房屋租赁协议，载明：城郊卫生所将无锡市槐古桥3-1号房屋门面房2间临时租赁给沈红伟使用，租赁期限1年，自2006年1月1日至2006年12月31日，年租金18000元……。
2012年1月1日，卫生服务站与沈红伟签订租房协议，载明：卫生服务站将无锡市槐古桥3-1号房屋2间约55平方米出租给沈红伟使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日，租赁期租金总额为2万元……。
沈红伟表示：滨湖管委会提供的城郊卫生所、卫生服务站与沈红伟签订的房屋租赁协议及租房协议属实，但订立上述房屋租赁协议及租房协议系提供给工商部门办理云林食铺营业执照年审所用，并不能证明城郊门诊所与沈红伟之间存在转租关系；烫金厂搬走后一直没有书面合同，租金也是支付给滨湖管委会一个姓杨的工作人员，收据找不到了；2007年后，沈红伟已经支付城郊门诊所马玲6万元（包括租金和水电费），没有收据，因为当时房子是城郊门诊所租的，马玲是城郊门诊所的负责人，所以租金及费用均是与城郊门诊所马玲结算的；沈红伟始终认为马玲就是代表滨湖管委会派至城郊门诊所的领导，有事就找马玲，实际上滨湖管委会单位在哪里、是怎么回事沈红伟都是不清楚的。
马丽娜表示：滨湖管委会提供的卫生服务站与马麟平签订的租房协议属实。
姚秀亚表示：姚秀亚于2003年从其亲戚处盘下洗烫店后在无锡市槐古桥3-1号经营至今，期间没有订立书面租赁协议；姚秀亚不清楚房东到底是谁，反正按时付房租，钱是交给医院的人员的；马玲到城郊门诊所后，姚秀亚陆续支付租金和水电费给城郊门诊所，有收条的，现在找不到了；因为当时房子是城郊门诊所租的，马玲是城郊门诊所的负责人，所以租金及费用均是与城郊门诊所马玲结算的；姚秀亚认为马玲就是代表滨湖管委会派至城郊门诊所的领导，有事就找马玲，实际上滨湖管委会单位在哪里、是怎么回事姚秀亚都是不清楚的。
城郊门诊所表示：城郊门诊所与天音旅馆之间存在转租关系，但与沈红伟、姚秀亚之间不存在租赁关系，至于沈红伟、姚秀亚怎么会在租赁房屋经营以及沈红伟、姚秀亚和谁发生租赁关系，城郊门诊所不清楚；马麟平于2007年9月向城郊门诊所租赁房屋，租金是付给城郊门诊所的，马麟平已死亡，马丽娜是马麟平的妹妹，天音旅馆由马丽娜实际经营；沈红伟支付6万元属实，但该款均为水电费，姚秀亚的付款也是水电费。
滨湖管委会、经济发展总公司共同出具《情况说明》，载明：滨湖管委会与经济发展总公司系二块牌子一套班子，为一个单位，当时以经济发展总公司名义与城郊卫生所、卫生服务站订立房屋租赁协议，相关权利义务现归于滨湖管委会。滨湖管委会表示：1998年订立资产有偿转让协议后，涉案房屋就整体交给城郊卫生所使用了，再由城郊卫生所与下面的租户办理手续；烫金厂转制后，涉案房屋的权属对滨湖管委会所有，目前权属变更登记手续正在办理过程中；城郊门诊所与沈红伟、姚秀亚之间事实上存在转租关系，滨湖管委会实际仅收取城郊门诊所的租金，从未收取沈红伟、马丽娜、姚秀亚的租金；根据2010年1月1日的房屋租赁协议，2012年的租金为115000元，每日租金折算为315元，故主张自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日315元计算的逾期返还房屋使用费。
上述事实，有企业改组报告及批复、资产有偿转让协议、房屋所有权证、国有土地使用证、情况说明、房屋租赁协议、通知、租房协议、事业单位法人证书、民办非企业单位登记证书、工商登记资料等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：根据相关改制文件、资产有偿转让协议、国有土地使用证以及无锡市滨湖区人民政府及烫金厂出具的情况说明，可认定滨湖管委会对无锡市槐古桥3-1号房屋享有合法的处分权。
滨湖管委会与卫生服务站（现已变更为城郊门诊所）之间的房屋租赁关系应属合法有效，双方均应按约履行。根据2010年1月1日房屋租赁协议的约定，租赁期限截至2012年12月31日，后双方未再办理续租手续，滨湖管委会于2012年12月25日向城郊门诊所发出“关于终止房屋租赁协议交还房屋的通知”，表示双方关于无锡市槐古桥3-1号的房屋租赁协议于2012年12月31日到期，要求城郊门诊所在2012年12月31日前腾空房屋、结清所有费用并交还房屋，故双方的租赁合同关系在租赁期限届满后已经终止，滨湖管委会有权要求城郊门诊所迁出并返还租赁房屋，亦有权要求城郊门诊所支付在迁出租赁房屋前相当于租金的使用费。
审理中，双方就城郊门诊所与天音旅馆（实际经营者为马丽娜）之间存在转租关系并无争议，但对城郊门诊所与沈红伟（云林食铺）、姚秀亚之间是否存在转租关系产生争议，本院认为，综合现有证据并结合当事人及第三人的陈述，可认定城郊门诊所与沈红伟、姚秀亚之间存在转租关系的事实。沈红伟、姚秀亚认为其与滨湖管委会发生租赁关系，但并未就此举证证明，故对其上述意见，本院不予采信。
基于滨湖管委会与城郊门诊所的租赁关系已终止，沈红伟（云林食铺业主）、马丽娜（天音旅馆实际经营者）、姚秀亚与城郊门诊所之间的转租关系亦终止，滨湖管委会要求沈红伟（云林食铺业主）、马丽娜（天音旅馆实际经营者）、姚秀亚迁出租赁房屋，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、城郊门诊所、沈红伟、马丽娜、姚秀亚于本判决生效后十五日内迁出无锡市槐古桥3-1号房屋，并由城郊门诊所将该房屋返还给滨湖管委会。
二、城郊门诊所于本判决生效后十五日内支付滨湖管委会逾期返还房屋的使用费（自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日315元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5550元（已由滨湖管委会预交），由城郊门诊所负担。城郊门诊所于本判决生效后十五日内将负担的诉讼费直接支付给滨湖管委会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 杨 斌
代理审判员 邱园科
人民陪审员 刘艳婷
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 张臻祯
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。