上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三(民)初字第2615号
原告(反诉被告)上海喜辉商贸有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人钟红健，总经理。
委托代理人徐少辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托代理人张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海永乐通讯设备有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人黄秀虹，执行董事。
委托代理人耿伟。
委托代理人郑志桃。
第三人上海金山图书影视城有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人金卫平，总经理。
委托代理人高伟力。
原告上海喜辉商贸有限公司诉被告上海永乐通讯设备有限公司、第三人上海金山图书影视城有限公司以及反诉原告上海永乐通讯设备有限公司(以下统称被告)诉反诉被告上海喜辉商贸有限公司(以下统称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年10月15日进行了第一次公开开庭审理，原告委托代理人徐少辉、张秀华、被告委托代理人耿伟、郑志桃、第三人委托代理人高伟力到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2016年3月21日进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人徐少辉、张秀华、被告委托代理人耿伟、第三人委托代理人高伟力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月26日，被告控股股东永乐(中国)电器销售有限公司认可原告提交的《商铺承租意向书》，同日原告支付100,000元(人民币，下同)意向金，承租被告位于金山区万安街XXX号XXX楼用于开设娱乐经营项目。同年6月10日，原、被告正式签订《房屋租赁合同》，合同约定，租期5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止，首期租赁费的计算自2014年7月15日起，期间45天为装修免租期，承租的建筑面积为2835.78平方米，租金为1.16元/天/平方米，1,200,000元/年，每年递增5%，每6个月支付一次租金。此后，在实际履行合同中，被告于2014年7月10日交付房屋，首期租赁费用的计算顺延至2014年8月25日起，期间45天仍为装修免租期。
2014年7月10日原告接手承租房屋，即安排装潢公司进场装修，添置了相关游艺设施，对外招牌取名“万安动漫城”，同时支付给被告首期租金(2014年8月25日至2015年2月24日)600,000元，以及保证金100,000元，之前原告支付的认租意向金100,000元自动转为合同保证金。但其后，原告在委托他人(上海隆翔文化传播有限公司)进行筹建咨询经营许可手续过程中，上海市金山区文化广播影视管理局(下称金山文广局)以该处楼房实地状况与房产证登记信息不吻合、“实际总楼层为7层、产证记载为5层”为由出具《行政指导意见书》，认为不符合经营场所要求。就此原告要求被告解决相关违章问题，被告及房屋产权人共同向原告表示，房屋没有问题，相关许可在他们的努力下肯定可以获得批准。三方在2014年10月、11月、2015年4月间多次共同赴文广局面呈相关情况，文广局部门也召集了原、被告及产权人多次召开协调会，但迄今仍未获得批准。就此问题的解决，原告还多次致函被告，但均未得到妥善解决。原告为维护自身合法权益，特诉讼来院，请求判令：1、解除原、被告于2014年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金600,000元和保证金200,000元；3、被告赔偿原告损失4,300,000元(其中装修1,500,000元、机器设备2,600,000元、其他损失200,000元)；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告和第三人连带承担原告损失1,350,000元。
被告辩称，其已经按照合同约定履行了相关义务，原告认为案涉房屋属于违法建筑无事实依据，被告有证据证明案涉房屋合法，原告主张的损失也没有事实和法律依据。
第三人辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有违约；原告现在提出解除合同反而构成了违约；原告要求第三人承担连带责任没有事实和法律依据。
被告反诉称，2014年6月10日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于万安街XXX号XXX楼房屋用于开设台球、足浴用途，租期5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，租赁费为1,200,000元/年，约定交房日期为2014年5月15日。首期租赁费用起计日期为2014年8月25日，支付方式为半年付，先付后用，每期期满前10日支付下一期的租赁费用。根据合同约定，原告应于2015年2月15日支付2015年度上半年，即2015年2月25日至2015年8月24日租赁费用600,000元，以及应于2015年8月15日支付2015年下半年，即2015年8月25日至2016年2月24日租赁费用600,000元，但原告一直未向被告支付上述租赁费用，经被告多次交涉催收无果。综上，原告逾期未付租赁费用的行为已构成违约，为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、原、被告继续履行《房屋租赁合同》；2、原告向被告支付租赁费用1,200,000元(自2015年2月25日起计算至2016年2月24日，共12个月)；3、原告向被告支付逾期支付租赁费用的违约金暂计127,200元；4、原告向被告支付物业管理费用暂计112,131.5元(自2014年8月1日起计算至2015年8月31日止，计算标准按照8625.5元/月)；5、本案反诉费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，合同无法实际履行；无法履行的责任不在原告；原告不存在违约行为，不应当支付违约金，即使支付违约金，合同约定的违约金过高，应该按照同期贷款利率计算；物业管理费不是原告付给被告的，即使按照约定也是从押金里面扣，被告没有理由向原告要求支付物业费。
第三人没有发表答辩意见。
经审理查明，坐落于上海市金山区朱泾镇万安街XXX号房屋(下称“案涉房屋”)于2009年7月1日通过新建建设工程消防验收，当月20日取得建设工程竣工规划验收合格证，同年12月3日取得房地产权证，产权人为第三人上海金山图书影视城有限公司。后第三人将案涉房屋3楼出租给案外人上海歆骅投资管理有限公司(下称“歆骅公司”)，歆骅公司于2014年4月29日将案涉房屋3楼转租给被告(租赁期限自2014年6月1日起至2025年12月31日止)。
2014年6月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告(合同甲方)将案涉房屋的3楼(建筑面积2835.78平方米)出租给原告(合同乙方)，租期5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日届满。租赁房屋用途仅限于台球、足浴等用途，而不作任何其他用途，且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发。关于租金，合同约定，租金按建筑面积计租，1.16元/天/平方米，年租金1,200,000元，租金每24个月递增一次，每次递增的标准为5%。合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用600,000元给甲方，首期租赁费的计算期为2014年7月15日至2015年1月14日。合同签署之日，乙方应向甲方缴纳相当于6个月租赁费用或者租赁期内以全部租赁费用的10%为标准的保证金，核算后以保证金高的为准，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为200,000元。在租赁期限内，按每六个月为一期向甲方支付租赁费用(包括租金、物业管理费、设备使用费)，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用。合同第十七条约定，在本合同签署前，甲方已经对租赁房屋自身的现状(包括房屋产权、出租权、他项权利、公告区域、消防、卫生、环保、规划、装修、设施设备等)及周边环境对乙方进行了解释，乙方已对租赁房屋的现状及周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋现状及周边状况无权再提出异议且甲方不再就上述状况承担违约责任。合同第二十六条约定，经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方装修应当符合甲方的要求，乙方应在装修前将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意，基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关。关于违约责任，合同第五十八条约定，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用……。关于物业管理费，合同第七十五条第4项约定，物业管理费及水电费由乙方自行与物业公司签订，物业管理费为每平方每天0.1元，如乙方无正当理由拒付上述费用，则甲方有权在房屋租赁押金中扣除，并书面通知乙方5个工作日内补齐房屋押金，否则视为根本违约。合同还约定了其他事项。
合同签订后，原告接收房屋并组织进场装修。2014年8月1日，原告通过转账向被告支付了700,000元(包括首期租金600,000元和保证金100,000元)。
2014年9月10日，金山文广局市场科出具《娱乐场所设立行政指导意见书》(下称“指导意见书”)，内容为：依筹建人(单位)上海隆翔文化传播有限公司(下称“隆翔公司”)申请，本部门对位于朱泾镇万安街XXX号XXX楼的拟设立娱乐场所游艺机房进行实地指导，在“其他”一栏中提出“实际总楼层为7层，产证记载为5层”的指导意见。
2014年12月16日，原告致函被告，表明因案涉房屋属于违章建筑，无法申领相关证照，希望被告给予原告明确的处理方案，若到2014年12月20日还未给予处理方案，则原告的一切损失由被告承担。2015年3月9日，原告委托律师再次致函被告，希望被告慎重妥善处理纠纷。2015年6月8日、7月3日，被告两次致函原告，催讨拖欠的租金。后因原、被告就租赁事宜未达成一致，故涉讼。
另查明，原、被告《房屋租赁合同》签订前，原告曾与永乐(中国)电器销售有限公司(下称“永乐销售公司”)达成《商铺承租意向书》，承租商铺为万安街XXX号XXX楼，建筑面积2835.78平方米，租期十年，意向租金1,200,000元/年，经营范围为游艺机、网吧、台球、足浴等。同时该意向书约定，正式对外公开招商，双方在通知后7天内签署《租赁确认书》或正式《租赁合同》，则意向金自动转为租赁定金或履约保证金。该意向书仅有原告盖章，永乐销售公司未盖章。2014年2月6日，原告向永乐销售公司转账100,000元。
还查明，案涉房屋共有地下一层，地上7层，其中地下一层为停车场，地上一层为“逸·巴厘女子会馆”，二层为“新华书店”，三层为“万安动漫城”，五层为“上岛咖啡”，六层为“大光明影城”，七层为“大光明办公室”，八层为“艾米·1895电影吧”。
诉讼中，本院根据原告申请，于2016年3月18日、5月20日两次前往金山文广局市场科询问，市场科相关负责人作出如下答复意见：1、指导意见书是根据文化部《娱乐场所管理办法》第十条出具的咨询指导，也是政府服务的一项内容，但并非必经程序，不作为正式审批内容；2、指导意见书里“其他”项中载明“楼层与实际产证不符”并不意味着最终审批不能通过，若在正式审批时达到整改要求，亦可以颁发许可证；3、电影院、零售的新华书店、台球、足浴等均不适用《娱乐场所管理办法》。
庭审中，“万安动漫城”是原告拟设立游艺机房的名称，向金山文广局申请行政指导时系其委托隆翔公司。
庭审中，第三人明确表示认可被告的转租行为。
以上事实，由原告提供的《商铺承租意向书》、付款凭证、调查笔录、《房屋租赁合同》、银行交易明细、《建设工程施工合同》、发票、照片、收据、行政指导意见书、房地产权证、函、律师函、被告提供的《房屋租赁合同》、消防工程验收意见书、竣工验收合格证、房地产权证、照片、工商登记信息、催讨通知函、第三人提供的大光明电影院经营许可证以及当事人陈述、本院庭审笔录、询问笔录等为证，并经本院查证属实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，被告虽系转租，但第三人已明确认可被告之行为，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。
本案中的争议焦点是原告是否享有合同解除权？
第一，从《房屋租赁合同》约定的经营范围来看，虽然原告称与永乐销售公司签订的《商铺承租意向书》中列明了“游艺机”项目，且其亦已实际支付了100,000元的意向金，但被告与永乐销售公司毕竟是独立的企业法人，原告与永乐销售公司间的意向书不能直接约束本案被告。退一步讲，即便该承租意向书对本案被告有约束力，但是原、被告签订的《房屋租赁合同》对经营范围又进行了明确约定,该合同第二条租赁用途约定：“租赁房屋用途仅限于台球、足浴等用途，而不作任何其他用途。且本租赁房屋不得用于经营家用电器、音像制品、通讯器材等产品的零售及批发。”从该条文义上看，列明了台球、足浴两项经营用途，但后面的“等”如何理解存在分歧。《新华字典》对“等”字的解释有：……列举后煞尾或表示列举未完(叠)……。具体本案，单从“台球、足浴等”显然还不能明确“等”字的具体含义，但结合“台球、足浴等”前的副词“仅限于”，可以认定“等”字的含义应为列举后煞尾，原、被告实际上对租赁房屋的经营范围进行了明确界定，即台球、足浴。
第二，首先，行政指导意见书载明的筹建人系案外人隆翔公司而非本案原告，原告虽称其与隆翔公司系委托关系，但未提供相关证据证明。其次，即便如原告所述，但行政指导意见书既非行政许可前的必经程序，亦不属于行政许可受理程序，该指导意见书只是根据指导当日情况作出筹建人设立场所的参考，作出行政许可以申请人递交的设立娱乐场所申请为准。本案中，原告除了提出了诉称的筹建申请外，并无证据证明其向相关部门提出了正式的审批申请，在此情况下，原告仅仅依据该行政指导意见书主张解除合同，依据不足。此为其二。
第三，双方签订的《房屋租赁合同》第十七条明确载明，合同签署前，原告已对案涉房屋自身的现状(包括房屋产权、出租权、他项权利、公共区域、消防及周边环境等等)作了充分的了解，并同意按照房屋现状接收。因此，原告对房屋实际楼层与产证载明的楼层不符应当是明知的，至于产权人(或出租人)因该现状是否会受到相关政府部门的处罚，在所不问。本案中，原告作出承租人，其对要经营的业务许可范围、条件等最清楚，在合同无明确约定的情况下，出租人(即本案被告)无义务为原告办理相关许可证件，在原告明知承租房屋现状的情况下，其应当自行承担因该现状导致不能办理许可的相应风险和后果。
综上，本院认为，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行。相应地，原告主张的第二项、第三项诉讼请求，因缺乏依据，本院亦不予支持。关于被告的要求支付租赁费的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定每六个月为一期，每期期满前10日支付下一期费用，每逾期一日，收取迟付金额千分之一的违约金，现被告以该约定暂主张至2015年8月31日止逾期付款的违约金，合法有据，原告辩称违约金约定过高，本院认为该违约金条款系双方协商后之约定，亦并无不妥，故不予调整。至于被告主张的物业管理费，因无相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告上海喜辉商贸有限公司的全部诉讼请求；
二、反诉原告上海永乐通讯设备有限公司与反诉被告上海喜辉商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；
三、反诉被告上海喜辉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海永乐通讯设备有限公司自2015年2月25日至2016年2月24日期间的租赁费人民币1,200,000元；
四、反诉被告上海喜辉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海永乐通讯设备有限公司逾期付款违约金人民币127,200元；
五、驳回反诉原告上海永乐通讯设备有限公司的其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费240,00元(已预缴)，由本诉原告上海喜辉商贸有限公司；本案反诉案件受理费17,753元(已预缴)，由反诉原告上海永乐通讯设备有限公司承担4438元，反诉被告上海喜辉商贸有限公司承担13,315元，反诉被告未承担部分，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 王 超
人民陪审员 吴健琴
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 宋 骏
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。