山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1002民初32号
原告：邵××。
委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘祎伟，山东德衡（威海）律师事务所律师。
被告：邵×。
委托诉讼代理人：刘玳源，山东英良泰业律师事务所律师。
被告：邵××。
委托诉讼代理人：刘玳源，山东英良泰业律师事务所律师。
第三人：邵××。
委托诉讼代理人：刘玳源，山东英良泰业律师事务所律师。
第三人：威海东港房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913710006137508591），住所地威海市环翠区统一路407号。
法定代表人：邵茂智，董事长。
原告邵××与被告邵×、邵××、第三人邵××、威海东港房地产开发有限公司（以下简称“东港房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵××及其委托诉讼代理人姜胜阳、被告邵×、邵××、第三人邵××之共同委托诉讼代理人刘玳源到庭参加诉讼，第三人东港房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵××向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵×、邵××向原告交付威海市环翠区万福山庄109号楼301室，并判令二被告协助原告办理房屋产权变更登记手续；2.案件受理费、保全费、担保费由二被告承担。后原告变更诉讼请求：1.确认原告与二被告之间签订的关于位于威海市环翠区万福山庄109号楼301室的房屋买卖合同有效；2.判令被告向原告交付并腾空威海市环翠区万福山庄109号楼301室；3.判令待威海市环翠区万福山庄109号楼301室房屋具备办理房屋产权变更登记条件时，被告及第三人协助原告办理房屋产权变更登记手续。事实和理由：原告与被告邵×系兄妹关系，二被告系夫妻关系。2008年3月29日，原告与二被告约定，二被告将第三人东港房地产公司开发的位于威海市环翠区万福山庄109号楼201室房屋以520000元价格出售与原告。同日，原告支付二被告购房款206000元。后原告分别又于同年3月31日、7月10日支付二被告购房款60000元、54000元。2008年3月份，二被告将该房屋抵押向银行贷款400000元，所贷款项均由二被告使用，而由原告对其中的200000元承担还本付息义务，直至2009年8月21日（共18个月，还本息金额共计26200元）。后二被告与原告协商，无需原告继续偿还200000元借款，改由原告支付二被告剩余购房款180000元。2010年12月27日，原告向二被告支付全部购房款。后二被告自第三人东港房地产公司处抵顶涉案房屋即威海市环翠区万福山庄109号301室房屋，二被告又与原告协商，以同样的价格将该房屋置换与原告，无需支付差价款，同时向原告交付威海市万福山庄109号301室。因原告常年在国外工作，涉案房屋由二被告租赁与被告工人居住，二被告未向原告交付房屋租金，但涉案房屋内煤气接头费等费用均由原告交纳。2016年，二被告与原告协商借涉案房屋用于二被告之子结婚使用至当年9月份，原告可随时收回，原告同意。涉案房屋由二被告以第三人邵××的名义办理按揭贷款。自2013年至2016年年底原告多次要求二被告协助办理产权变更登记手续，二被告均称涉案房屋贷款未偿还完毕，至今未办理。为维护原告合法权利，故原告诉至法院，要求判如所请。
邵×、邵××辩称，首先，原告与二被告间从未就涉案房屋的买卖达成过合意，不存在原告所述的房屋买卖合同关系，更不存在原告以其所购买的万福山庄109号楼201室房屋的价款置换301室房屋的事实，二被告亦未向原告交付涉案房屋；其次，涉案房屋系二被告自第三人东港房地产公司处抵顶而来，一直处于二被告实际控制下，后二被告将该房屋赠与二被告之子作为婚房使用，由二被告之子在涉案房屋内居住，房屋所有权不再属于二被告，且该房屋由二被告以第三人邵××的名义办理贷款，故原告要求被告交付房屋及协助办理房屋所有权变更登记手续无事实依据。
邵××述称，涉案房屋即威海市环翠区万福山庄301室房屋实际所有权人为二被告，二被告以第三人的名义将涉案房屋抵押向银行贷款，第三人邵××不清楚原告与二被告间纠纷。
东港房地产公司未述称。
根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即位于威海市环翠区万福山庄109号楼301室房屋系第三人东港房地产公司开发建设。2009年1月9日，二被告向第三人东港房地产公司出具证明，称第三人东港房地产公司抵顶与被告涉案房屋，但因急需资金，以邵××的名义申请办理按揭贷款，要求第三人东港房地产公司给予办理相关手续，由此所产生的所有费用及二次转让期间发生的一切税、费及法律责任均由二被告承担。第三人邵××在证明中签有“情况属实”并签名捺印，第三人东港房地产公司签署同意。当日，二第三人关于威海市万福山庄109号301室房屋签订商品房预售合同，并办理网签备案手续。次日，第三人东港房地产公司与被告邵×签订《房地产转让合同》，约定第三人东港房地产公司将涉案房屋所有权转让给被告邵×，东港房地产公司同意以涉案房屋折款698158元人民币抵顶应付邵×部分工程款，剩余购房款为施工其它工程抵顶（具体以东港房地产公司审定后的决算为准）。
自2008年3月29日，被告邵××陆续收取原告款项，直至2010年12月27日，款项共计526200元，原、被告均认可双方关于买卖威海万福山庄109号201室房屋形成合意，且原告支付房屋价款。但原告主张2009年双方合同中买卖标的物变为涉案房屋，而二被告双方仅就万福山庄109号楼201室房屋买卖达成合意，并未将涉案房屋出售与原告，双方就此发生争议。原告于2018年1月2日诉至本院，要求处理。
原告为证实二被告将涉案房屋出售与原告，向法庭提交证据一、证明一份（证明后未附有出具人签名及时间），载明“万福山庄109号楼301室由邵×专卖给邵××特此证明”，证明涉案房屋由被告邵×出售与原告；证据二、证人邵秀英、邵秀丽（系原告与被告邵×之姐）、李金辉（邵秀丽之夫）出庭作证，其中邵秀英作证称，2008年，原告自被告邵×手中以52万元的价格购买了万福山庄109号楼201室房屋，后被告将涉案房屋调换给原告，双方很多亲戚均知晓此事，涉案房屋系原告所有，但房屋是否交付证人不清楚。因原告在国外，原告的塔山房屋租金及失业金均由证人代为收取并管理。2014年5月份，因涉案房屋天然气改造需缴纳碰头费800元，证人缴费后将相应发票交与邵××之子；且2016年3月，证人代原告缴纳涉案房屋闭路电视初装费及相应费用，但被告向原告暂借涉案房屋用于其子结婚，邵××给付证人680元高清电视费用；2016年之前涉案房屋由被告邵××管理，后邵××不想再管，交由证人管理；证人邵秀丽作证称，2008年至2009年，原告自被告处购买万福山庄109号201室房屋，后被告将201室更换为301室。2016年3月底，原告与被告邵×打电话时，被告邵×向原告借用301室房屋，欲将房屋装修后用于二被告之子结婚使用，当时证人在场，证人劝原告将涉案房屋借与被告，以防止被告之子结婚无处居住被笑话，后原告同意将涉案房屋借与邵×。当时证人曾劝邵××不要装修301室，但邵××主张301室与201室格局相同，待201室房屋诉讼结束后，可将装修直接移至201室。因原告的款项在证人邵秀英处，由邵秀英用原告的款项代为交纳涉案房屋相关费用。原告每年都要求被告邵×协助办理过户手续，但邵×均称因房屋有贷款尚未清偿，故无法办理。后证人与原告到第三人东港房地产公司法定代表人邵茂智处，邵茂智称涉案房屋可办理过户手续，但需要被告邵×出具“邵×将301室卖给邵××”的证明，被告邵×不同意出具，并要求证人李金辉代签，李金辉不同意，故至今未办理过户；证人李金辉作证称，为原告至第三人处办理房证，被告邵×曾书写301室房屋属原告所有的证明，但并未签字，后被告要求证人模仿其签字，证人拒绝。2008年、2009年间证人听妻子陈述，301室房屋属原告所有。后原告将该房屋借给被告儿子结婚用。此前证人提醒被告借用的301室房屋不要装修的太好；证据三、原告与被告邵×录音材料一份（2018年6月29日），证明邵×认可301室房屋为原告所有。对此，被告质证称，对证据一真实性无法确认，该证据中未显示形成时间、亦未有被告邵×签字确认，且无针对301室房屋的价款、支付时间等合同成立的必备条件，故无法证实原被告间就301室房屋达成买卖合意；对证据二证人证言不认可，其中证人邵秀英所述并不能证明涉案房屋天然气碰头费及电视相关费用系证人邵秀英缴纳，应当以相应收据为准，而收据在被告处；邵秀英称听说涉案房屋属原告所有，系传来证据；邵秀英认可2016年前涉案房屋由邵××管理即由邵××占有，且2016年后由被告之子居住，证明涉案房屋已实际交付与被告之子；而证人邵秀丽仅在电话中听到原、被告的谈话内容，且并非每次均在场，内容不完整，不具备直接证明效力；关于邵秀丽所述原告向被告购房经过，系原告陈述，二被告并未向其提及此事，不属于民诉法意义上的证人证言；证人李金辉的证言仅可证实原告向被告购买201室房屋，对于之后的201室置换为301室，仅为道听途说；对证据三的真实性没有异议，关联性有异议。该录音证据主要讨论的是因涉案房屋及被告其他房屋存在贷款问题而引起的诉讼，双方未达成一致意见，且录音系诉讼后形成，不能证明此前双方针对涉案房屋买卖达成合意，亦不能证明涉案房屋系原告所有。第三人邵××质证称，对证据一、二、三的真实性不清楚；第三人东港房地产公司未质证。
被告为证实其双方并未就买卖涉案房屋达成合意，向法庭提交证据一、北京燃气集团山东有限公司于2014年6月22日出具的收款收据一张、东港房地产于2016年7月20日出具的收款收据一张（垃圾费）、威海万福物业服务有限公司分别于2017年5月8日、2018年1月31日开具的收款收据三张（垃圾费、水费），证明诉争房屋相关费用由被告交纳；证据二、原告本人书写材料两份，其中2016年9月5日材料载明“本人要求被告邵×、邵××在两个月内退还房款，到期未还清，万福山庄109号楼301室仍归邵××所有，款项如下：房款：伍拾贰万玖仟陆佰元人民币；利息：拾伍万元人民币；借款：叁万伍仟元人民币；租给小刘这几年的房租”、2016年10月8日材料载明“要求办理房证协议1、邵××于2008年3月29号至2010年12月27日以伍拾贰万元人民币购买邵×、邵××万福山庄109号楼201室后改为301室楼房，至今未办理房产证；2、希望邵×、邵××能积极配合办理房产证，2016年10月30号以前办理为妥，如果是201室，现有住户的一切纠纷与我无关；3、如有争议，尽快协商”，证明原告单方向二被告索要涉案房屋，上述材料亦证明原告亦认可双方未就301室房屋买卖达成一致。对此，原告质证称，对证据一中2016年7月20日收款收据真实性不清楚，对其他收款收据真实性无异议，但收款收据仅能证实被告向物业部门缴纳垃圾费用等，且因被告之子在涉案房屋内居住，故相应的费用理应由被告交纳；天然气改造费用实际系由原告交纳，证人邵秀英的记录本中对此有记载，邵秀英代原告交纳费用后该收据交付被告；对证据二的真实性无异议，该两份证据可以证实涉案房屋归原告所有；第三人邵××对上述证据的真实性不清楚，第三人东港房地产未质证。
另查，涉案房屋现由二被告之子邵永威居住使用，本院对邵永威进行询问，邵永威称其为涉案房屋所有权人，该房屋系其父母即二被告赠送，时间大约为2015年，其自2016年8、9月份在涉案房屋内居住至今。在邵永威居住前，邵×的工人在此居住。房屋的燃气费、暖气碰头费等费用应系邵××缴纳的，具体记不清楚，但不是其缴纳的。
再查，因涉案房屋，第三人邵××、案外人宋文菊与案外人中国建设银行股份有限公司威海环翠支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，邵××、宋文菊向案外人中国建设银行股份有限公司威海环翠支行借款490000万元，并以涉案房屋提供抵押，但未办理正式的抵押登记。由第三人东港房地产公司对邵××、宋文菊的上述付款义务承担连带保证责任。因邵××、宋文菊逾期还款，中国建设银行股份有限公司威海环翠支行以金融借款合同纠纷为由，诉至法院，要求邵××、宋文菊、威海东港房地产开发有限公司承担相应责任，并申请对涉案房屋进行查封，后经本院主持调解，双方达成调解合意：1、邵××、宋文菊于2018年7月31日前偿中国建设银行股份有限公司威海环翠支行还借款本金323113.5元及利息、罚息（计算至2018年7月31日的数额为3527.42元，自2018年8月1日至实际履行之日的利息、罚息按合同约定的方式及标准计算）；2、被告邵××、宋文菊于2018年7月31日前支付原告律师费1万元；3、被告威海东港房地产开发有限公司对被告邵××、宋文菊的上述付款义务在最高额保证范围内承担连带保证责任，在其履行义务后有权向邵××、宋文菊追偿；4、案件受理费3189元、财产保全费2420元，由三邵××、宋文菊、威海东港房地产开发有限公司负担，于2018年7月31日前付清。后中国建设银行股份有限公司威海环翠支行申请解除了对涉案房屋的查封。现涉案房屋不存在查封、抵押等权利受限的情况，且所在建筑物已经综合验收。
本院认为，本案争议的焦点问题在于原告与二被告间就涉案威海市环翠区万福山庄109号301室是否存在房屋买卖合同关系。原告所提供三证人与原告、被告邵×均系亲属关系，亲疏远近程度相同，三证人证言相互印证，本院予以采信，证人证言可证实被告向原告借用涉案房屋用于二被告之子结婚使用，亦可证实原告与二被告曾就万福山庄109号201室房屋买卖形成合意，此后在实际履行过程中，双方对于买卖标的物发生变更，房屋变更为涉案房屋，故可以认定原告与二被告就涉案房屋存在买卖合同关系。根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，且受法律保护。本案中，涉案房屋虽登记在第三人东港房地产公司名下，且二第三人就涉案房屋签订房屋买卖合同，但二第三人均认可二被告系涉案房产的实际所有权人，有权对涉案房屋对外处分。因原告与二被告关于涉案房屋形成买卖合同关系，其不违反法律、法规的强制性规定，且原告已实际向二被告支付购房款，但因原告与二被告就涉案房屋并未签订书面买卖合同，故本院仅可确认原告与二被告就涉案房屋形成的买卖合同合法有效。
关于原告要求二被告交付及腾空涉案房屋的问题。原告向二被告支付购房款后，二被告应履行向原告腾空并交付涉案房屋的附随义务。且本案中二被告在将房屋出售与原告后，其无权再对涉案房屋进行处分，亦无权将房屋交由其子邵永威居住使用，因涉案房屋现占有人与二被告间系父母子女关系，亦为了减少诉累，故二被告应腾空并向原告交付涉案房屋。
关于原告要求待威海市环翠区万福山庄109号楼301室房屋具备办理房屋产权变更登记条件时，被告及第三人协助原告办理房屋产权变更登记手续的问题。当事人应遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，二被告将涉案房屋出售与原告，原告向二被告支付购房款后，二被告应履行协助原告办理所有权变更登记手续的合同附随义务，现涉案房屋并不存在查封、抵押等权利受限的情形，已具备办理产权分户条件，故原告要求二被告及二第三人共同配合办理房屋产权变更登记手续的诉请，理由合理，本院予以支持。
综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告邵×、邵××关于买卖威海市环翠区万福山庄109号301室房屋形成的合同有效；
二、被告邵×、邵××于本判决生效后三十日内腾空并向原告交付位于威海市环翠区万福山庄109号301室房屋；
三、被告邵×、邵××及第三人邵××、威海东港房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理该房屋产权的变更登记手续。
案件受理费4500元、财产保全费3520元，由被告邵×、邵××负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 宫 伟 丽
二〇一八年八月十七日
书记员 林蓉蓉(代)