浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初1081号
原告：来渭贤，男,1952年6月13日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
被告：来渭良，男,1950年12月9日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托诉讼代理人：庄新娣，女，1952年11月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系被告来渭良之妻。
被告：来渭珍，女,1955年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
被告：来渭民，男,1961年3月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告来渭贤与被告来渭良、来渭珍、来渭民分家析产纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月12日、2016年11月18日公开开庭进行了审理，并于2016年12月19日组织双方进行补充质证。原告来渭贤、被告来渭民到庭参加诉讼，被告来渭良（仅参加第一次庭审）、被告来渭珍经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告来渭贤向本院提出诉讼请求：1.依法分割位于本市建国南苑1幢2单元302室房屋（其中原告来渭贤享有7/10的产权份额，被告来渭良、来渭珍、来渭民各享有1/10的产权份额），该房屋归原告来渭贤所有，来渭贤支付相应折价款；2.依法分割位于本市建国南苑3幢1单元701室房屋（其中被告来渭良对该房屋享有9/20的产权份额，原告来渭贤对该房屋享有5/20的产权份额，被告来渭珍、来渭民对该房屋各享有3/20的产权份额），该房屋归被告来渭良所有，来渭良支付相应折价款；3.依法分割本市建国南苑18幢1单元第八间营业房（现建国南路30号）自2014年3月23日至2016年5月16日期间的租金79029元（该部分租金由来渭良收取），由原、被告平均分割；4.被告来渭良、来渭珍、来渭民协助原告来渭贤办理房屋的过户手续；5.诉讼费由原、被告分担。事实和理由：（2012）杭上民初字第1021号民事判决书已生效，虽然被告来渭良、来渭珍申请再审、提请抗诉，但均未得到支持。故原告起诉要求根据生效判决确认的份额进行分家析产。被告来渭良在本市建国南苑1幢2单元302室的遗产份额与原告来渭贤在建国南苑3幢1单元701室的遗产份额的价值可相互抵销后再差价结算；被告来渭珍在建国南苑1幢2单元302室的遗产份额，可与（2012）杭上商初字第1885号民事调解书确认中被告来渭珍应归还原告来渭贤的113275元相互冲抵，差价结算；被告来渭民在的建国南苑1幢2单元302室的遗产份额，因其曾承诺该部分遗产折价款与其欠来渭贤的125000元相互抵销，互不相欠。建国南苑18幢1单元第八间营业房从安置起一直由被告来渭良独霸出租至今，来渭良所收取的租金应作为遗产进行分割，按照评估报告的结果，自2014年3月23日至2016年5月16日期间的租金79029元，应由原、被告平均分割。
被告来渭良答辩称，被告不服（2012）杭上民初字第1021号民事判决书和（2013）浙杭民终字第3181号民事判决书、（2014）浙民申字第1147号民事裁定书、杭检民（行）监【2015】33010000062号不支持监督申请决定书。一、浙江省三级法院裁决裁定认定俞文琴2006年9月22日所立遗嘱有效是错误的。鉴定人没有资质，导致鉴定程序违规违法，故其鉴定结论是错误的。原告为非法谋取房产曾把母亲告上法庭，后拿伪造的遗嘱串通被告来渭民恶意诉讼。二、一审审判法官没有对鉴定书中的鉴定人资质进行审查，且对鉴定书中的明显错误不审不问，被告来渭良提出的重新鉴定申请符合法律规定，但一审法官未予准许。后被告来渭良个人委托上海的鉴定机构进行鉴定，鉴定出遗嘱非俞文琴所签。三、父母生前签订安置协议时已将老房子建筑面积119.42平方米中的40平方米给被告来渭良。建国南苑18幢1单元第八间营业房与父母无关，是广宇集团根据被告来渭良在开小吃店的有效营业执照才给予安置的，被告来渭良多方借款支付了购房款69997.2元，并非判决认定的“为了减轻父母在房屋拆迁压力”支付的。该营业房至今没有房产登记信息且不在父母遗产119.42平方米房屋之内，没有权属证明，不能认定该营业房属于来德铭、俞文琴的遗产，不能进行处理。被告来渭良不同意原告的全部诉讼请求。
被告来渭民答辩称，关于房屋的分割，由法院依法判决。被告来渭民也与被告来渭珍进行过协商，营业房在房产证未出来的情况下，2014年3月23日之后的出租收益按照市场价由原、被告四人平分。同意本市建国南苑1幢2单元302室归原告所有，被告来渭民在该房屋中的遗产份额折价款与被告来渭民向原告来渭贤的借款相互冲抵，原告来渭贤无须支付折价款。
被告来渭珍未到庭应诉，视为放弃答辩的权利。
原告来渭贤为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.（2012）杭上民初字第1021号民事判决书、（2013）浙杭民终字第3181号民事判决书、（2014）浙民申字第1147号民事裁定书、杭检民（行）监【2015】33010000062号不支持监督申请决定书，证明（2012）杭上民初字第1021号民事判决书已经生效。
2.（2013）浙杭民终字第3181号法律文书生效证明书，证明2016年3月15日杭州市中级人民法院签发的（2013）浙杭民终字第3181号判决书于2014年3月23日起生效。
3.（2012）杭上商初字第1885号民事调解书、来渭民出具的承诺书，证明被告来渭珍欠原告来渭贤112000元，被告来渭民的借款与其各自在本市建国南苑1幢2单元302室房屋中的份额相互抵销。
4.2013年4月照片，证明建国南苑18幢第八间营业房（现建国南苑30号）由被告来渭良在约六年前即出租给博美门窗老板经营。
5.2016年5月16日照片三张，证明2016年5月之后，营业房由被告来渭良自己经营使用。
6.信用卡照片、客户通知书、中国银行存款凭证、火车票，证明被告来渭民生活困难。
7.评估报告三份，证明分割财产的价值。
被告来渭良在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
8.公证书，证明拆迁时，来德铭、俞文琴建国南路58号119.42平方米是住宅用房。
9.杭州市上城区房屋建设开发公司便条一份，证明来德铭、俞文琴对于119.42平方米的安置要求是：来德铭、俞文琴建筑面积40平方米，长子来渭良45平方米，次子来渭贤40平方米。
10.房屋拆迁安置表，证明拆迁时，来渭良45岁，待业，来国玺职高。
11.报告，证明来渭良在1994年8月23日向建南小区拆迁办申请在回迁安置时给予营业用房，店面朝向建国南路。
12.情况说明，证明来渭良在（拆迁过渡房）开小吃店。
13.杭州市房屋拆迁管理条例第十五条、第二十四条，证明来渭良、来国玺享有的权利和待遇。
14.杭州市商业银行现金交款单，证明来渭良支付的回迁安置款。
15.诉前调解通知书，证明原告趁母亲俞文琴病危，将母亲诉至法院要求分割房产，后伪造了母亲2006年9月22日自书遗嘱一份，通过虚假诉讼，对被告来渭良抹黑；父母生前对现建国南路30号营业房从无异议，来渭良对该营业房已享有事实上的物权。
审理中，因被告来渭良对评估报告提出异议，故本院向杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司书面质询，取得情况说明一份。
被告来渭民、来渭珍未提交任何证据材料。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告来渭民对原告提交的证据1至证据7均无异议；原告来渭贤、被告来渭民对证据8的三性无异议，对证明对象有异议，认为都来源于父母的财产；对证据9本身的真实性无异议，认为的确是父母提出的要求，但最终未按此安置，与本案无关；对证据10的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11的真实性无异议，但认为营业房是基于父母的房屋才得到安置的；对证据12的真实性无异议，但认为该营业房与被告来渭良无关，是源于父母的房屋安置所得；对证据13的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被拆迁人、产权人是父母，并非被告来渭良；对证据14的真实性无异议，对证明对象有异议，交款人确实是被告来渭良，但支付的款项是扩面款；对证据15的真实性无异议，对证明对象有异议；对评估机构出具的情况说明无异议。被告来渭良、来渭珍未到庭应诉，视为放弃质证的权利。
本院认为，证据1、2、7均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据3中的调解书与本案无关联性，不予认定；证据3中的承诺书，结合被告来渭民的当庭陈述，本院对被告来渭民与原告来渭贤就债务相抵达成的合意予以确认；证据4未体现拍摄时间，本院将综合全案予以认定；证据5，结合被告来渭良的庭审陈述，对其三性及证明对象均予以认定；证据6、证据9至证据15与本案均无关联性，不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
来德铭（于××××年××月××日死亡）与俞文琴（于2011年8月28日死亡）共生育四个子女，即原告来渭贤，被告来渭良、来渭珍、来渭民。原坐落于本市房屋系来德铭与俞文琴的夫妻共有财产，该房拆迁后获得安置房屋。2012年7月，原告来渭贤诉至法院，要求依法继承安置房屋。本院作出（2012）杭上民初字第1021号民事判决书，判决：“……二、杭州市上城区房屋（建筑面积74.09平方米）由原告来渭贤，被告来渭良、来渭珍、来渭民共同继承，其中原告来渭贤享有7/10的产权份额，被告来渭良、来渭珍、来渭民各享有1/10的产权份额；三、杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋（建筑面积43.9平方米）由原告来渭贤，被告来渭良、来渭珍、来渭民共同继承，其中原告来渭贤享有5/20的产权份额，被告来渭良享有9/20的产权份额，被告来渭珍、来渭民各享有3/20的产权份额；四、来德铭、俞文琴基于拆迁安置对杭州市上城区建国南苑18幢1单元第八间营业房（安置结算协议书记载的坐落，记载建筑面积20.49平方米）享有的权利由原告来渭贤，被告来渭良、来渭珍、来渭民共同继承，其中原告来渭贤享有5/20的权利份额，被告来渭良享有11/20的权利份额，被告来渭珍、来渭民各享有2/20的权利份额；……”该判决书于2014年3月23日生效。
审理中，经原告申请，本院依法委托杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司对杭州市上城区房屋、杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋的市场价值及杭州市上城区建国南苑18幢1单元第八间营业房自2014年3月23日至2016年5月16日期间的租金进行评估。该公司出具估价报告书三份，认为：杭州市上城区房屋在估价时点2016年8月5日的市场价值为1532900元；杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋在估价时点2016年8月5日的市场价值为976300元（本次估价设定估价对象装修情况为毛坯）；杭州市上城区建国南苑18幢1单元第八间营业房自2014年3月23日至2016年5月16日期间的租金市场价格为79029元。原告为此分别支出评估费5799元、4100元、3000元。
另查明，杭州市上城区房屋现由原告来渭贤居住使用；杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋现由被告来渭良居住使用。庭审中，原告来渭贤陈述：杭州市上城区房屋现有装修系原告全额出资，其同意按照评估的价值进行分割。
本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，经生效判决确认，案涉的杭州市上城区房屋、杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋及杭州市上城区建国南苑18幢1单元第八间营业房的相关权益系由原告来渭贤、被告来渭良、来渭珍、来渭民按份共有。双方未约定不得分割共有物，故按份共有人可以随时请求分割。现原告来渭贤起诉要求分割上述共有物或其相关权益，于法有据。鉴于杭州市上城区房屋、杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋无法进行实物分割，故可折价予以分割。综合考虑各方享有的份额、实际居住使用房屋情况、房屋市场价值等因素，本院确认杭州市上城区房屋归原告来渭贤所有，杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋归被告来渭良所有，各方均应相互配合办理上述房屋的产权变更登记手续。经折价后，原告来渭贤需支付被告来渭珍、来渭民各153290元，被告来渭良需支付原告来渭贤90785元、支付被告来渭珍、来渭民各146445元。因被告来渭民与原告来渭贤已协商一致，将本案中的来渭贤应付来渭民的房屋折价款与来渭民向来渭贤的借款相互抵销，双方的该约定不违反法律规定，且被告来渭民在本案审理中亦明确表示原告来渭贤无须向其支付房屋折价款，故本院予以确认。关于原告来渭贤主张将本案中应付的房屋折价款与被告来渭珍所负的债务相互抵销之意见，因本案中原告来渭贤应向被告来渭珍支付的房屋折价款尚未形成到期债务，故无法在本案中主张抵销，本院对该意见不予采纳。关于原告要求分割的杭州市上城区建国南苑18幢1单元第八间营业房租金收入，因原告未举证证明被告来渭良在2014年3月23日至2016年5月16日期间实际收取了该房屋的租金，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对该项请求不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款、第一百条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、坐落于杭州市上城区房屋（建筑面积74.09平方米）归原告来渭贤所有，杭州市上城区建国南苑3幢1单元701室房屋（建筑面积43.9平方米）归被告来渭良所有，原告来渭贤、被告来渭良、被告来渭珍、被告来渭民于本判决生效之日起10日内配合办理上述房屋的产权变更登记手续。
二、原告来渭贤于本判决生效之日起10日内支付被告来渭珍房屋折价款153290元。
三、被告来渭良于本判决生效之日起10日内支付原告来渭贤房屋折价款90785元，支付被告来渭珍、来渭民房屋折价款各146445元。
四、驳回原告来渭贤的其他诉讼请求。
如果原告来渭贤、被告来渭良未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27506元，由原告来渭贤负担14837元，由被告来渭良负担6298元，由被告来渭珍、来渭民各负担3185.5元。评估费12899元，由原告来渭贤负担6958元，由被告来渭良负担2953元，由被告来渭珍、来渭民各负担1494元。
原告来渭贤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告来渭良、来渭珍、来渭民于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，不服本判决的，有权在判决书送达之日起三十日内提起上诉。
审 判 长 徐 婷
人民陪审员 郑芳亚
人民陪审员 骆仕君
二〇一七年一月十七日
书 记 员 岑 晨