山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终592号
上诉人（原审原告）：家利晓港物业管理（青岛）有限公司。
法定代表人：徐建东，职务董事长。
委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武洪丞，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭梁。
上诉人家利晓港物业管理（青岛）有限公司（以下简称家利物业公司）因与被上诉人郭梁物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
家利物业公司上诉请求：1.请求撤销（2017）鲁0203民初1543号民事判决书中第一、第二项判决，并依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实错误，不应酌减被上诉人的物业费。被上诉人拒付物业费的理由为晓港名城二期x号楼x单元x户业主（以下简称“私改地暖业主”）私改地暖导致郭梁房屋裂缝。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，上诉人在发现私改地暖业主后，及时采取了包括并不限于向其发送了整改通知单济催告函、向房管部门举报、向城管部门举报、向青岛市供热办反映、向华电青岛热力公司反映、向青岛市市北区人民法院起诉私改地暖业主等措施，上诉人已经履行了相应的制止义务和物业管理职责，且穷尽了救济手段。由于相关行政管理部门未及时制止、处罚私改地暖业主，而由此认定家利物业公司存在管理方面的瑕疵，属于认定事实错误。二、一审法院未支持上诉人要求被上诉人支付违约金、律师费的诉求无法无据。1.根据《和黄*小港湾改造项目1B区（晓港名城二期）前期物业服务合同》第六条约定，被上诉人逾期未缴纳物业服务费，应自逾期之日起按照每日0.07%支付违约金。此合同为被上诉人与开发商签订的《商品房预售合同》的附件，对上诉人及被上诉人均具有约束力。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》附件五第六条第8款约定郭梁逾期交纳物业费，家利物业公司诉请法院要求限期交纳的，郭梁应承担由此发生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，特向贵院提起上诉，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郭梁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
家利物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郭梁支付所拖欠的共27个月（2015年1月1日起至2017年3月31日止）的物业费，共计13189.85元；2、判令郭梁支付物业费延期支付违约金3340.12元（暂计算至2017年1月6日，主张至郭梁实际交费之日）；3、本案诉讼费、律师费等费用由郭梁承担。
一审法院认定事实：家利物业公司为郭梁所在的小区提供前期物业管理服务，郭梁是青岛市市北区晓港二路28号晓港名城二期x号楼x单元x户房屋业主，其于2013年9月11日接受入住上述房屋，房屋建筑面积150.61平方米。郭梁向家利物业公司缴纳物业费至2014年12月底。2013年10月到12月期间，在晓港名城二期办理房屋交接后的装修阶段，郭梁得知楼上住户x-
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x户违反规定违法凿挖地面、私自将墙挂式暖气改造为地暖，侵害了郭梁利益，郭梁请求家利物业公司予以制止，但未见成效。家利物业公司确认：2013年11月25日，家利物业公司在巡视时发现x户正在私改地暖还没有完工。2015年3月底，郭梁发现屋顶楼板出现裂缝，郭梁认为家利物业公司未尽到管理职责致使自己利益受到侵害，自2015年1月起未再缴纳物业费。家利物业公司认为郭梁屋顶楼板裂缝是x户违法私改地暖造成的，不是开发商的质量问题，家利物业公司已尽到了职责。x-x-
x户当年即将违法私改地暖接入公共供暖管道，供热至今。家利物业公司针对郭梁的抗辩陈述：针对郭梁的答辩状内容，郭梁说的楼上私自改动装修的事实是存在的，楼上x户存在私自将壁挂暖气改成地暖，郭梁家顶板确实存在裂缝的情况。我们多次向x发出函要求其整改，我们也向青岛市市北区房管处平定路执法科进行了举报和反馈，要求对x户的违规行为进行制止，但x户置之不理。x户私自改地暖的情况属于违法行为，山东省供热条例第三十二条规定用户应当妥善使用和维护自有供热设施，不得由下列妨害供热运行的行为中第一项擅自在室内供热设施上安装放水阀排气阀或换热装置；第二项擅自改动供热管道、安装管道泵、增设放热器或者改变供热形式及方式。郭梁已经起诉了和记黄埔开发商现在正要对楼上x户房屋进行鉴定。家利物业公司与郭梁争议的焦点是：x户业主违法凿挖楼板、私改地暖，并顺利接入小区供暖系统，供暖至今，侵害了郭梁利益，家利物业公司是否尽到了物业管理职责。家利物业公司提交如下证据：
证据1：商品房预售合同，证明郭梁2013年1月1日购买了和记黄埔开发的房屋，家利物业公司为郭梁所在小区提供前期物业服务，高层收费标准按照每月每平方3.25元收取物业费含电梯费。物业费每季度缴纳，于每季度首月10日前缴纳，滞纳金自逾期之日每日按照百分之0.07计算。合同还约定由受益人承担所需的律师费和诉讼费。证据2：房屋水电天然气表交接书及业主资料登记表。证明郭梁于2013年9月11日与开发商办理了交房手续，家利物业公司开始为郭梁提供物业服务。郭梁应于2013年9月11日开始缴纳物业费。证据3房屋材料一份，证明涉案房屋产权人系郭梁，建筑面积150.61平方米。证据4：变更登记查询证明。青岛太平洋物业管理有限公司2016年5月26日已经更名为家利晓港物业管理（青岛）有限公司。证据5：催款通知2份（复印件）、律师催告函1份、邮寄凭证及回执。证明事项：家利物业公司就郭梁拖欠律师费一事，多次催告，但郭梁一致拒绝缴纳。证据6：法律服务协议书，郭梁应支付律师费2000元。证据7：家利物业公司就郭梁楼上业主私改地暖一事，所采取的措施。证明事项：家利物业公司已经履行了相应管理职责，向x户车之航发出违章装修整改通知单、向x户车之航发送律师催告函、并且已经向房管处平定路执法科、青岛市城市管理行政执法局即墨路中队、青岛市供热办公室、华电热力公司反映，但是x户业主车之航仍然拒绝改正，因此，郭梁应当起诉x户业主，不应当因此拒绝缴纳物业费。7-1发给车之航的的违章装修整改通知单1份（复印件）、催告函1份（复印件）、律师催告函1份、邮寄凭证1份、签收回执1份。证明：家利物业公司曾多次就私改地暖一事进行催告，但是x户业主拒绝整改。7-2向房管处平定路执法科反馈函2套（复印件）。7-3青岛市城市管理行政执法局即墨路中队反馈函3套（复印件）。7-4青岛市城市管理行政执法局即墨路中队调查通知书2份（复印件）及照片2张。7-5文件签收记录。7-6发给青岛市供热办公室的函3套（复印件）及邮寄凭证一份（复印件）及回执及供热办公室回函1套。7-7发给华电青岛热力有限公司的函4套（复印件）、邮寄凭证2份（复印件）、回执1份。7-8（2015）北民初字第6082号民事裁定书。证明：家利物业公司曾就x户业主私改地暖一事起诉，要求恢复原状，但是法院裁定，家利物业公司不具有诉讼主体资格，裁定驳回家利物业公司的诉讼请求。郭梁质证称：对证据1、2、3、4没有异议。都是在2015年8月我们业主在政务网投诉后，在政务网回复后城管才去现场查看的。对证据5家利物业公司说的两份，我只收到了一份。邮寄凭证显示的地方根本不是我家。复印件真实性我们不认可。对证据6律师费不应郭梁承担，家利物业公司提交的证据不足以证明该费用应由我承担。对证据7所有的复印件真实性均不认可。对7-1复印件真实性有异议，什么时间送到是否送到体现不出来。对7-2对函件什么时间送到，是否送到不确定。函件的草拟日期是2014年1月18日，距2013年11月25日家利物业公司发现楼上私改地暖那一刻已经过去近两个月，家利物业公司上报不及时。对7-3、7-5都是2015年9月开始的，距离私改地暖产生已经过去两年了，上报严重不及时，这就给执法部门调查取证增加了很大的难度。此时第一个供暖季过去了，已经违反了供热条例的相关规定，带来了非常严重的安全隐患。对7-4调查陈述申辩通知书其内容模糊看不清楚，不能说明任何问题，另一份调查（陈述申辩通知书）日期是2015年9月13日距离私改地暖产生已经过去两年了，上报严重不及时，且发现房屋裂缝，开发商将裂缝原因归咎于地暖后家利物业公司才做的补救措施。对7-6、7-7发给青岛市供热办函件日期显示2016年9月18日，此时第一个供暖季过去了，已经违反了供热条例的相关规定，带来了非常严重的安全隐患。这些函是否送达什么时间送的不能确定。对7-8家利物业公司有上诉的权利但没有继续履行。郭梁提交如下证据：证据01：x-x-
x户业主装修申请表（复印件）。证明事项：x-x-
x户在装修申请时，显示是“自装”，同时该户无施工方案和设计图纸，家利物业公司却违约、违规、违标批准该户业主装修申请。证据02：x-x-
x户《装修竣工验收单》及该户业主签字的《承诺书》（复印件）。证明事项：1、家利物业公司违反《晓港名城装修指南》和相关法律法规进行验收查证、并违约退还x-x-
x户装修押金。2、竣工验收单部分内容违背事实。x户将原室内散热器已擅自拆除，加高地面施工为地暖，破环原有的承重结构。但在验收情况一栏中，“设施损坏”一项验收认定为无，在“结构改动”一栏验收认定为无。且验收记录签字人员均无工程系列中级专业技术职务资格。3、在让x-
x-x户业主在事先设计好的《承诺书》上签字、摁手印，构成“恶意磋商，损害第三人利益”侵权行为的事实。证据03：x-x-
x户装修巡查表（复印件）、违章装修情况反馈函（复印件），及一份政务网投诉的答复。来源：家利物业公司档案原件拍照；家利物业公司诉开发商房屋买卖合同纠纷案，郭梁和记黄埔地产（青岛）有限公司提供的证据。证明事项：1、家利物业公司对违法地暖没有按《青岛市商品房预售合同》及其《晓港名城装修指南》等相关法律法规严肃处理。在发现私改地暖行为后，未对x-
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x户执行《晓港名城装修指南》第五章“违章处理”的规定：责令停工；责令恢复原状；扣留或收缴施工工具；责令赔偿损失；拒绝装修材料及装修人员进场等内容。2、《违章情况反馈函》表明：家利物业公司在2013年11月25日发现的x-
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x户私改地暖行为，在2014年1月18日才写了上报文件，此时距离发现地暖已经隔了近两个月之久。至于文件何时送到，是否送达到相关部门，不得而知。违反《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》等有关规定，对于擅自破坏采暖设施、私改地暖行为未及时向有关部门报告。3、政务网答复表明：家里物业公司上报部门不全面且延迟，直接导致有关部门调查取证困难。市北区即墨路街道办事处城管中队是在接到郭梁的投诉后，才在2015年9-10月期间展开调查。家利物业公司本该在2013年11月发现私改地暖行为的第一时间，及时上报给相关部门，及时制止违法行为。然而却拖延了两年之久，由郭梁上报给相关部门，足以说明家利物业公司违反《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》等有关规定，存在严重违约行为。同时答复中提到了承诺书，也证明了《承诺书》的真实存在。证据04：郭梁与x-
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x户业主联合发给家利物业公司的邮件《依据国家相关法律法规要求你司立即采取措施制止“借道”为非法地暖供热》。证明事项：证明家利物业公司在采暖期内，负有严重违约责任和连带侵权责任，是目前继续“借道”为地暖供热的举证。要求家利物业公司履行“建筑物本体共用设施设备的维修、养护、运行和管理”义务，并要求及时将履行实际情况，书面告知我们，但未见任何回复。证据05：针对私改地暖问题政府部门答复、华电青岛热力有限公司给函告记黄埔地产（青岛）有限公司整改地暖函件（复印件）、郭梁发给家利物业公司的多封邮件。证明事项：1、针对地暖问题，青岛市市政管理局明确答复“由开发建设单位和物业公司负责供热”，并指令华电青岛热力有限公司给函告记黄埔地产（青岛）有限公司进行整改。2、郭梁在2015年、2016年，多次行使“业主对物业企业履行义务的监督权“，运用国家节能行政法规、建筑节能工程设计、施工强制性标准等规定，明确指明家利物业公司伙同开发商违约、违法侵权的问题，督促其及早承担违约责任，督促非法地暖整改，停止继续侵权借道为其供热。并早在2015年9月就向原告递交了《索赔函》。证据06：郭梁对催款函以及律师函的邮件答复。证明事项：1、郭梁收到催款函、律师函均做出以事实为依据，以法律为准绳的准确及时的答复。2、证实《律师函》所述“太平洋物业一直在不间断地提供保安、保洁和日常维护养护等物业服务”不是事实的全部。邮件中指明前期物业违约、违规、违法的事实，并要求家利物业公司按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条解释，继续履行“受益人房屋装饰装修管理”义务，对违法地暖问题组织整改。证据07：政务网市长信箱里针对原告违规行为的多份答复。证明事项：政府相关部门调查并确认，晓港名城二期存在违规私改地暖等行为，并且要求家利物业公司按照《装修协议》约定，督促家利物业公司对违规私改地暖行为进行整改。然而家利物业公司缺乏诚实守信，没有兑现自己做出的“将问题反馈开发建设单位，妥善解决问题”的公开承诺，对郭梁提出的家利物业公司在履行“受益人房屋装饰装修管理”义务中的违约、侵权事实，从2015年到2016年里，没有采取任何行动，也没有按照政府部门的要求，对小区的违规现象做出整改，承担相应责任。证据08：《晓港名城装修指南》。证明事项：按照法释[2009]8号司法解释第三条二款，本证据的内容均属于物业服务合同的内容，家利物业公司在履行装饰装修管理义务中，违背了相应条款的约定，在处理违约问题过程中，违背了自己的公开承诺。例如：按照《晓港名城装修指南》第一章和第五章可以验证郭梁所提供的家利物业公司在批准装修申请、装修核查、装修查验、违章处理等问题上的违约事实。第二章中“备注：单元内地热拆改产生的垃圾不包含在正常垃圾处置费中，由业主自行处置。”一项规定，表明家利物业公司变相支持违法损坏采暖节能设施，改变采暖系统制式。家利物业公司事先设计并让违规业主签字摁手印的行为违反第六章约定。证据09：发现裂缝初期，建设单位出具的维修协议以及赔偿协议。来源：建设单位青建集团提供。证明事项：房屋存在质量问题，并得到建设单位的认同。证据10：（2016）鲁0203民初7291号一案，传票、民事诉状、索赔表、郭梁答辩状（复印件）。证明事项：1、家利物业公司的违约、违规、违法行为造成的不良后果，成为（2016）鲁0203民初7291号一案的郭梁（开发商）推卸责任的借口。增加了我们维权的复杂性与困难程度。2、在该案中，郭梁答辩状中所述“x户的房屋裂缝是x户改装地暖且供热后出现的，从时间上看有前后因果关系。”、“推断x户私改地暖及此后供热过程中的热胀冷缩是致使x户顶板出现细微裂缝的原因。”与本案中家利物业公司违约、违规，甚至违法侵权行为有密不可分的关系。3、证明“7291号”民事案家利物业公司诉讼状要求的赔偿额中，涉及延误入住费用和物业费缴纳关联责任及数额等问题。7291号一案正进入等待司法鉴定程序，其鉴定结果直接与本案家利物业公司违约责任及其承担责任后果有关。证据11：开发商针对房屋楼板和承重梁裂缝问题，发给郭梁的三封函件。证明事项：1、家利物业公司的违约、违规、违法行为造成私改地暖的不良后果，成为了开发商应对房屋质量问题的借口。增加了我们维权的复杂性与困难程度。2、家利物业公司违约、违规，甚至违法侵权行为造成的私改地暖的事实，为房屋埋下了严重的安全隐患。家利物业公司做为经营者对消费者未尽到安全保障义务，其提供的服务不符合保障人身、财产安全的要求，对郭梁财产安全构成潜在威胁。证据12：x-x-
x户《青岛市商品房预售合同》部分复印页。证明事项：在履行《晓港名城二期前期物业服务合同》和《晓港名城二期临时管理规约》中规定的“业主房屋装饰装修管理”和“建筑物本体共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”义务过程中，家利物业公司与和记黄埔地产（青岛）有限公司是权利、义务、责任、利益共同体。（2016）鲁0203民初7291号一案鉴定结果与本案家利物业公司伙同开发商违反《物业管理条例》第六十六条规定，“借道”给地暖供热所造成本案郭梁财产损失责任大小密不可分。并证明违反《物业管理条例》第六十六条规定，就理应受到相关的行政处罚。证据13：郭梁与x-
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x户业主联合发给家利物业公司的邮件《请停止对我们的侵权》。证明事项：到2016年11月底，家利物业公司对违约行为还是没有承担责任。同时，继续在实施侵权行为。根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）的精神，我们再次要求前期物业停止侵权行为。证据14：郭梁与x-
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x户业主联合发给家利物业公司的邮件《关于“要求查阅相关资料”的告知函》。证明事项：在履行“与本物业相关的工程图纸、住户档案与竣工资料的管理。”义务中，违反《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）、《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）的相关规定，且对于业主提出查阅相关资料，不予理睬，拒绝提供。侵犯了郭梁“有权提出质询，并得到答复”的监督权和知情权。证据15：与x-
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x户业主共同发给家利物业公司的邮件《尊重客观事实对照法理文书理清相关责任楼板、结构梁裂缝问题备忘录（修订稿）》。证明事项：本邮件，以发生的事实为依据，以法律为准绳，对我家x-
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x户房屋裂缝质量问题发生前、后，对《晓港名城二期前期物业服务合同》的乙方青岛太平洋物业管理有限公司伙同开发商严重违约、侵权行为所做的备忘录。对照《青岛商品房预售合同》及其附件的约定，以及相关国家法律、行政法规、部门规章、地方政府法规和规章，理清家利物业公司和和记黄埔地产（青岛）有限公司严重违约、违法侵权的事实。督促家利物业公司对于侵犯我们的合法权益，造成的不良影响尽快改正、弥补、赔偿。证据16：晓港名城二期2号、3号楼改地暖统计表（复印件）（整理件及原件照片）。证明事项：家利物业公司违约甚至违法的行为造成的私改地暖的严重现状，给郭梁造成的损失除了延误入住等问题的经济损失、房屋质量问题责任不清外，我们花高价买的楼房更因家利物业公司的违约、违规、违法行为，产生了响数年甚至数十年或者永久的质量安全隐患，严重干扰正常生活，精神压力增大。证据17：郭梁和x-
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x户业主给家利物业公司联合发的邮件：《关于“采暖质保期违法供热问题”的函》。证明事项：1、对家利物业公司违反省、市建委文件规定，未参加“分户验收”的质询。2、家利物业公司在履行“承接物业，应对共用部位、设施进行查验”义务中的重大工作瑕疵；3、家利物业公司伙同开发商利用散热器采暖系统（设计供水温度不大于85℃、供回水温差≧25℃）的供、回水管道给x-
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x户擅自施工、未经验收不得投入使用的地暖（设计供水温度不大于60℃、供回水温差≦10℃）非法供热的质询。4、指明第二个采暖质保期继续给非法地暖供热的后果。证据18：鲁02**民初7291号一案郭梁和记黄埔地产（青岛）有限公司代理人杜仔玲提交的证据x-
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x户《分户验收记录》（复印件）、住宅工程分户验收汇总记录（复印件）。证明事项：家利物业公司有伙同（2016）鲁0203民初7291号一案郭梁和记黄埔地产（青岛）有限公司，制造涉及房屋质量问题的伪证，损害郭梁合法权益的重大嫌疑。证据19：针对小区道闸问题，与x-
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x户业主联合发给家利物业公司的邮件以及政府相关部门的回复。证明事项：家利物业公司在履行“公共部位、公共设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路……广场……”义务中，严重违反“及时通告本前期物业服务区域内有关前期物业服务的重大事项”的约定，擅自占用共用场地“改建”违法的道闸设施，侵犯了广大业主、特别是老年人的合法权益。且至今对于郭梁提出质疑的相关邮件不做回复，也不对其违约、侵权行为承担“恢复原状、赔礼道歉”的责任。也证明对此处的共用设施未进行交接查验的相关工作。证据20：郭梁与x-
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x户业主联合发给家利物业公司的邮件、小区不符合规定的共用设施照片。证明事项：证明家利物业公司没有或者没有完全履行物业服务合同约定的“承接物业，应对共用部位、设施进行查验”的义务，存在重大工作瑕疵。对于小区的违规、违法行为，以及不符合规定的共用设施，家利物业公司未及时发现并会同建设单位及时处理。且对于郭梁提出的质疑邮件不作回答，侵犯了郭梁的监督权、知情权。【关于郭梁证据有关事项的说明】1.证据中所有涉及物业在履行《业主房屋装饰装修管理》义务中，记载x-
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x户的装修申请、巡视记录、验收查验、承诺书等原件均在家利物业公司处保留，郭梁无法提供。但其所有相关照片，均为原件手机拍照所得。2.证据中的所有发给家利物业公司的邮件，家利物业公司均未按照《晓港名城二期临时管理规约》关于业主“有权提出质询、并得到答复”的约定给于答复。3.证据中，所有给家利物业公司的邮件，均显示已送达。与x-
x-x户联合发出的邮件，x-x-
x户业主均去物业办公室与前台物业客服人员核对，确认已收到并转发到物业相关领导邮箱。家利物业公司质证称：证据1、2是复印件我们不予认可，与本案无关。证据3中巡查表复印件我们不予认可，与本案无关。反馈函该证据正好证据家利物业公司就x户私改地暖一事向青岛市市北区房管处平定路执法科反馈过，落款时间是2014年1月18日。政务网答复是复印件我们不予认可。证据4不予认可。证据5复印件我们不予认可，真实性无法确认不予认可。郭梁发给家利物业公司的多封邮件是复印件不予认可并且在家利物业公司举证过程中，已证明家利物业公司就x户私自改地暖一事已经向有关部门举报，已经履行了相应的管理责任。证据6郭梁已经收到了家利物业公司寄送物业费的催缴函和律师函。郭梁楼上业主私改地暖导致郭梁房屋损失，不能作为拒交物业费的理由。证据7复印件不予认可。证据8未加盖家利物业公司公章不予认可。证据9对上面图章真实性无法确认。证据10真实性没有异议，与本案无关。证据11回复函真实性没有异议，该函可看出造成郭梁房屋裂缝的原因是x户房屋私改地暖造成。对晓港名城x-
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x天棚裂纹分析真实性需要庭后核实。证据12真实性没有异议，证明事项有异议，家利物业公司和开发商是两个独立的主体，郭梁与开发商的纠纷不能作为拒绝交纳物业费的理由。证据13、14复印件不予认可。证据15不予认可。证据16复印件不予认可。与本案无关。证据17、18、19、20，复印件不予认可与本案无关。郭梁针对家利物业公司的质证解释称：我提交的多份证据均是邮件直接打印，不是复印件，均是邮件正文打印，均是真实的。针对政务网的答复都是截图，真实性均可查询。证据1、2、3原件在家利物业公司处。郭梁同时抗辩称：我们每一户在入住小区时都交了不违法装修的保证金，在x户违法装修后，x户给家利物业公司签订了“私改地暖是业主的责任，与家利物业公司无关的”承诺函后，家利物业公司就将装修保证金转成了物业费，相当于返还了x户保证金，家利物业公司没有尽到相关的管理责任。家利物业公司对此表示：在业户入住小区时每户均收了3000元不违法装修的保证金，退没退什么时间退还的这个不清楚。家利物业公司至今没有回答上述问题。家利物业公司表示：曾于2015年9月18日、2015年11月4日、2016年3月30日向青岛市市北区城市管理执法局即墨路中队递交青岛晓港名城二期住宅项目违章情况反馈函，该三份函件中均有1501户违法装修情况。城管和我们沟通结果就是x户不让城管入户，城管无法入户取证，x户拒绝整改。以上事实，有商品房预售合同及附件、违章装修整改通知单存根、违章装修整改通知单、给市北区房管处平定路执法科违章装修情况、青岛市供热办公室、华电青岛热力有限公司的函，郭梁发给家利物业公司的函、邮件、x-x-
x户装修巡查表、违章整改通知单、情况反馈函、x-x-x户业主签字的《承诺书》、政务网投诉答复以及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，可以认定。
一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。开发建设单位与家利物业公司签订的前期物业管理服务合同作为郭梁与开发建设单位签订的商品房预售合同的附件，对家利物业公司与郭梁有合同约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。家利物业公司应当尽职尽责履行物业管理服务，郭梁应该按时缴纳物业服务费用。中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：第六条、装饰人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（三）拆改供暖管道和设施；第十七条、物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业…未经有关部门批准实施第六条所列行为的…，应当立即制止，已造成事实后果或拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理；第十八条、有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。中华人民共和国物业管理条例、青岛市物业管理条例均规定：对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。上述法律规定了业主未经批准拆改供暖管道和设施，物业管理单位应当立即制止，并及时报告有关部门依法处理；从郭梁抗辩及举证以及家利物业公司陈述来看，对违法私改地暖的业主，家利物业公司虽下发了告知书，但在违法施工比较长的时间内没有立即采取行之有效的管理措施，并且没有在违法施工完工前及时向有关行政管理部门报告，间接造成相关行政管理部门取证难，导致私改地暖违法行为不但没有得到及时制止、处罚，还在整个小区蔓延，并且直接威胁到郭梁的安全。家利物业公司对此负有相应的管理责任，郭梁作为上一层x户业主违法凿挖地板私改地暖的直接受害者，可以向具体侵权的责任人主张侵权责任，但不能作为拒交全部物业费的理由，鉴于家利物业公司上述管理方面瑕疵，郭梁以支付家利物业公司主张的物业费13189.85元（2015年1月1日起至2017年3月31日止，家利物业公司计算有误，实际数额为13216.03元）的八折（10572.82元）为宜。对家利物业公司的其它诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十六条、中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条、第十七条之规定，判决如下：一、郭梁于判决生效后十日内向家利物业公司支付2015年1月1日起至2017年3月31日期间的物业费10572.82元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回家利物业公司的其它诉讼请求。本案案件受理费213元，减半收取106.5元，由家利物业公司承担21.3元，由郭梁承担85.2元。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，涉案前期物业管理服务合同作为郭梁与开发建设单位签订的商品房预售合同的附件，合法有效，家利物业公司及郭梁均应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，郭梁的上层业主确实存在未经批准拆改供暖管道和设施的行为，并影响到了其居住安全。尽管家利物业公司向郭梁的上层业主发出了告知书，但通过家利物业公司在法庭的陈述来看，其对于该业主何时动工、何时完工、装修保证金是否退还等均不清楚，可见家利物业公司在上述违法施工过程中并未采取有效的管理措施，其在提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，原审法院对于家利物业公司主张的物业费适当予以酌减，并无不当。至于家利物业公司主张的违约金及律师费，因郭梁并非无故违约，原审对此不予支持，亦无不当。
综上，上诉人家利物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费213元，由上诉人家利晓港物业管理（青岛）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 喆
审判员 龙 骞
审判员 孙向东
二〇一八年六月十二日
书记员 庞连捷
书记员 孔 怡