西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0104民初1129号
原告：耿翠英。
法定代理人:洪向阳。
被告：西安天朗地产集团有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路3号。
法定代表人：孙茵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜玮，陕西恒达律师事务所律师。
原告耿翠英与被告西安天朗地产集团有限公司（以下简称天朗公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿翠英的法定代理人洪向阳，被告天朗公司的委托诉讼代理人屠明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿翠英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2015年12月1日至2017年6月30日期间的逾期交房违约金19503.72元；2.判令被告赔偿原告2015年12月1日至2017年6月30日期间的房屋租金损失及已付款的利息损失共计62877.83元;3.请求判令被告承担2015年12月1日至2017年6月30日期间的物业管理费、暖气费等费用共计3629.64元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：YXX）一份，合同约定被告将其开发建设的位于西安市莲湖区昆明路6号天朗莱茵小城三期蔚蓝小城26幢1单元25层XX号房售予原告，房屋总价款336271元，原告以一次性付款方式支付购房款。另根据《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，被告应于2015年11月30日前交付涉案房屋，交房条件为：该商品房经工程监理单位验收合格，根据购房合同第十一条之规定，交房时出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。截止合同约定的交房日期，被告不能向原告提供该项目竣工验收报告的原件，仅仅声称已经通过竣工验收，被告拟交付的房屋不符合交房条件。2017年5月初，原告通过西安市政务中心官网进行咨询得知，涉案房屋所在项目真正的竣工验收日期为2016年11月23日。截止2017年6月30日，被告亦未履行交房义务，原告也未收到交房通知书，为了尽快装修入住，原告无奈于2017年7月1日办理了收房手续。被告未按合同约定向原告交付房屋，其已构成违约，应当向原告支付违约金，并赔偿延期交房造成的原告损失。故原告诉至法院，请求支持原告诉请。
被告天朗公司辩称，一、天朗公司严格按照合同约定的期限交付房屋，不存在逾期交房的事实。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经工程监理单位验收合格。因地处新设住宅区，市政配套改造存在不可控因素，买受人同意特设三个月谅解期。”合同签订后，原告所购房屋于2015年10月30日经工程监理单位即西安航天建设监理公司验收，并出具了原告所述的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2016年1月9日，天朗公司与原告办理了房屋交接手续。因此，天朗公司严格按照合同约定的期限交付房屋，不存在逾期交房的违约行为。二、天朗公司也不存在任何违约行为，原告要求天朗公司赔偿违约金并退还物业费的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、购房发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据3即《入伙通知书》，双方当事人均未在该证据上签字或盖章，不能证明实际交房时间，本院对此不予确认；2、对原告提交的证据4即《西安市商品住宅质量保证书》和《西安市商品住宅使用说明书》，该文件上虽然记载了原告所购房屋的坐落位置和房屋面积，但该文件中印制的通过竣工验收日期处为空白，不能证明被告向原告交房的准确日期，本院对此不予认证；3、对原告提供的证据5即《住宅工程质量分户验收表（户内）》，该文件仅为竣工验收过程中所产生的阶段性文件，并非最终的验收结果，该文件本身并不能证明被告以该文件代替验收工程监理单位的最终验收报告，本院对此不予认证；4、对原告提供的证据6即西安市城乡建设委员会回复邮件，经本院到西安市城乡建设委员会质监站核实，该邮件内容真实，天朗莱茵小城三期26号楼项目建设单位于2016年11月23日组织勘察、设计、监理和施工单位进行了验收。但建设单位还未向市建委申请办理天朗莱茵小城三期26号楼竣工验收备案工作。故本院对此予以认证；5、对原告提供的授权委托书，系原告自行制作，本院对此不予认证；6、对原告提供的证据8即房屋租赁合同、房租押金、租金收据、身份证等证据，真实性无法核实，不能证明原告实际产生租金损失情况，本院对此不予认证；7、对原告提供的证据9即西安天朗物业管理有限公司收费票据，能够证明原告向该公司交付了2015年12月1日至2017年6月30日期间的物业费、电梯费、采暖费等费用共计3629.64元，但不能证明该费用系被告天朗公司收取；8、对被告提供的证据2即《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《项目房屋验收交接单》和《前期物业管理服务协议》，因西安市城乡建设委员会已答复其收到的涉案房屋所在楼宇的验收会议记录是在2016年11月23日，故本院对被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的证明目的不予认证。因2016年1月9日时案涉房屋尚未经勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，且其提供的《项目房屋验收交接单》和《前期物业管理服务协议》与房屋买卖合同上耿翠英的签字明显非同一人所签，故本院对该组证据不予认证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，原告耿翠英与被告天朗公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：YXX）一份，共同约定：第三条、天朗公司将位于西安市莲湖区昆明路6号蔚蓝小城项目26幢1单元25层XX号建筑面积88.26平方米房屋售予耿翠英，该商品房为毛坯房；第四条、房屋单价为3811元，房屋总价为336271元；第六条、付款方式为一次性付款；第八条、交付期限为出卖人在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经工程监理单位验收合格。因地处新设住宅区，市政配套改造存在不可控因素，买受人同意特设三个月谅解期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60个工作日内告知买受人的；2、因政府行为而导致延期，出卖人在发生之日起60个工作日内告知买受人；3、因买受人提供的联系方式不详导致联系不上，后果由买受人自负；第九条、本合同第八条规定的上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，这按下列情况分别处理：（1）逾期不超过60个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60个工作日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自交付之日起或视同交付之日第二日起，买受人承担相应的物业管理服务费，逾期超过30天（含30天）未能按期接收，视同出卖人正常交付，保修期自此日开始计算；附件七第1项、该项目房屋属于西安市经济适用房，本合同中涉及的商品房字样均指经济适用住房。双方在该合同中还对装饰、设备标准承诺的违约责任、基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任、屋面使用权、楼宇外墙面使用权、产生纠纷后的解决方式等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将购房款336271元交付被告，被告于2015年11月21日向原告出具购房发票。2016年1月9日，被告通知原告收房，原告对被告提供的涉案房屋验收合格的相关证明不予认可，遂拒绝收房。
2017年5月，原告向西安市人民政府政务网站写信，反映天朗莱茵小城三期26号楼是否具有《建筑工程竣工验收备案表》及竣工验收的具体时间，西安市城乡建设委员会于2017年5月22日向原告回复：经查，天朗莱茵小城三期26号楼项目建设单位于2016年11月13日组织勘察、设计、监理和施工单位进行了验收。商品房交付的基本条件应符合法律规定的“经竣工验收合格后方可交付使用”，但在此基础上，还应与房屋出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中相关约定相一致。目前，建设单位还未向市建委申请办理天朗莱茵小城三期26号楼竣工验收备案工作。
原告收到西安市城乡建设委员会的回复信件后，于2017年7月1日到西安天朗物业管理有限公司，缴清了2016年1月至2017年6月期间的公摊电费286元、电梯服务费714.95元、物业服务费1906.4元、清洁服务费108元和2016-2017采暖季的30%采暖费614.29元，合计3629.64元。之后，原告到天朗公司办理了收房手续。
本案在审理过程中，经原告申请，本院到西安市城乡建设委员会调取了天朗公司向该委员会递交的《蔚蓝小城项目工程（23#-27#、幼儿园、车库）楼竣工验收会议纪要》，根据该会议纪要的内容，2016年11月23日下午天朗公司组织涉案房屋所在项目的勘查单位、设计单位、施工单位和监理单位召开会议，各单位讨论后最终评定该工程为“合格”工程，同意竣工验收，接收使用。经本院询问西安市城乡建设委员会工作人员，其工作人员称天朗公司至今未向西安市城乡建设委员会申请办理天朗莱茵小城三期26号楼的竣工验收备案手续。
本院认为，原告耿翠英与被告天朗公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告在约定的合同解除权行使期间内，未行使合同解除权，且双方对合同继续履行均无异议，故合同应当继续履行。关于原告主张的逾期交房违约金问题。虽然双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋的交付使用条件是“该商品房经工程监理单位验收合格”，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据国务院颁发的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。”根据我国住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案管理暂行办法》第四条规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”因此，案涉房屋交付使用还必须符合上述法律、行政法规的禁止性规定。根据本院从西安市城乡建设委员会调取的证据及该委员会向原告回复的信件内容，被告天朗公司于2016年11月23日才组织勘察、设计、监理和施工单位对案涉房屋所在工程项目进行验收，虽经勘察、设计、监理和施工单位开会评定案涉房屋所在工程项目为“合格工程”，但被告截止2017年7月1日即原告实际收房之日仍未取得西安市政府建设行政主管部门对案涉房屋所在工程项目备案的《工程竣工验收备案表》，被告天朗公司已构成违约,其应当向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算问题，根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，被告应向原告交房的时间为2015年11月30日，另外双方还约定了三个月谅解期，故被告逾期交房的时间应自2016年3月1日起算。根据庭审中查明的事实，原告实际收房的时间为2017年7月1日，原告收房应视为其对案涉房屋符合交付使用条件的认可，故逾期交房违约金的截止时间应计算至2017年6月30日，共计487天。庭审中，原告还认为合同约定按已付房价款每日万分之零点一标准计算的逾期交房违约金明显过低，请求本院予以调整。本院认为，合同约定的逾期交房违约金的计算标准甚至远低于中国人民银行同期存款利率标准，明显与违约金的惩罚性质不符，也违反了公平原则，本院依法调整为已付购房款的日万分之一标准计算逾期交房违约金，经核算应为336271元×0.01%×487天=16376.4元。
关于原告主张的租金损失问题。原告购买的案涉房屋属于经济适用房，而按照《西安市经济适用住房管理办法》的相关规定，无房或住房困难家庭才可申请经济适用房。住房困难户指人均住房面积低于全市人均住房面积60%或住房建筑面积低于45平方米的家庭。原告租赁房屋标准明显超过其作为经济适用房申请人的标准。被告逾期交房期间，原告已主张了逾期交房违约金，经本院依法调整后，被告应支付给原告的逾期交房违约金已足以弥补其租金损失，原告不应重复主张。故对原告主张的租金损失，本院不予支持。
关于原告主张的逾期交房期间的利息损失问题，因本院已判决被告按照合同约定承担了逾期交房违约金，而原告也选择了继续履行合同，被告作为房屋出卖人收取原告购房款合理合法，故不应再向原告支付逾期交房期间的房价款利息。对原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的物业费、电梯费、公摊电费、暖气费等损失，因被告逾期交房期间原告并未实际居住使用房屋，故原告不应承担实际收房之前产生的物业管理费、电梯费、暖气费、公摊电费等费用。根据庭审中查明的事实，原告于2016年1月至2017年6月期间向西安天朗物业管理有限公司缴纳了公摊电费、电梯服务费、物业服务费、清洁服务费和采暖费合计3629.64元，该部分费用的支出属于原告实际损失，应由被告天朗公司赔付原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，参照国务院颁发的《建设工程质量管理条例》第十六条、住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案管理暂行办法》第四条、西安市人民政府颁发的《西安市经济适用住房管理办法》第二十三条、第二十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告西安天朗地产集团有限公司支付原告耿翠英逾期交房违约金16376.4元；
二、本判决生效后十日内，被告西安天朗地产集团有限公司赔偿原告耿翠英2016年1月至2017年6月期间产生的公摊电费、电梯服务费、物业服务费、清洁服务费、采暖费等损失合计3629.64元；
三、驳回原告耿翠英的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1950元（原告已预交），本院减半后收取975元，由被告西安天朗地产集团有限公司承担950元，由原告耿翠英承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 赵兴华
二〇一八年八月十四日
书记员 张 菡