山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4267号
上诉人（原审被告）王春霞。
被上诉人（原审原告）孙加笏。
委托代理人韩瑞祥，即墨胜和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李永武。
上诉人王春霞因与被上诉人孙加笏、李永武房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第7600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙加笏在一审中诉称：王春霞、李永武系夫妻关系。2013年2月7日，王春霞与孙加笏签订了《房屋租赁合同》，约定：1、孙加笏将位于即墨市通济街道办事处八里庄三村第二工业园的12间房屋租赁给王春霞、李永武使用，由王春霞、李永武经营汽车维修业务。2、房屋租赁费为每年30000元，王春霞、李永武应于每使用年度的起始之日半年交齐等合同内容。合同生效后，双方履行了交接租赁房屋，王春霞、李永武并支付第一租赁年度租赁费等合同行为。自2014年3月1日起，王春霞、李永武以经济困难为由再未支付孙加笏租赁费，至2015年9月1日王春霞、李永武私自偷偷搬离，尚欠孙加笏房屋租赁费45000元。为维护权益，请求法院判令：一、依法参照双方合同约定的租金标准判令王春霞、李永武立即支付孙加笏房屋占有使用费45000元以及水电费956元，共计45956元，并自2014年9月1日起至判决生效之日以45000元为基数每日按3‰利率承担赔偿孙加笏经济损失；二、诉讼费用由王春霞、李永武承担。
李永武在一审中辩称：其并未租赁孙加笏的房屋，孙加笏对其诉讼请求应依法予以驳回。
王春霞在一审中辩称：涉案房屋租赁合同是其签订的，合同签订时其将2013年至2014年3月1日的房租交齐，但2014年6月17日其与李永武离婚，并将厂房一切事务交给李永武，此后产生的事情与其无关，其对此也不知情。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年2月7日孙加笏（出租房）与王春霞（承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定涉案房屋坐落于即墨市通济街道办事处八里三村第二工业园内，共计12间。孙加笏从2013年3月1日起将出租房屋交付王春霞使用。每年王春霞应向出租房交纳租金共3万元。双方还约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应加收租金每日3‰的违约金。双方并对其他事项在合同中进行了约定，并由孙加笏、王春霞在合同下方签字、捺印确认。
一审庭审中，孙加笏称涉案房屋所占用土地及建房手续正在办理中。经合议庭向其释明要求其在规定日期提交涉案房屋相关手续及证件，但孙加笏庭后并未提交，仅提交了其与通济办事处八里三村委于2000年3月3日签订的《承包市场土地协议书》。
李永武一审庭审中称，其并未租赁和使用涉案租赁房屋，其对王春霞庭审中所说的离婚后将厂房一切事务交给自己一事亦不予认可，其对王春霞租赁孙加笏房屋一事并不知情。孙加笏为证明李永武实际占有并使用涉案租赁房屋，提交即墨市通济街道办事处八里三村村委会于2015年12月1日出具的书面证明一份，该证明载明：“李永武租赁孙加笏位于八里三第二工业园内厂房一号院，电费由李永武交给村委，交到2015年7月份，情况属实。”并申请证人张某甲、张某乙出庭作证，以证明李永武占有使用涉案租赁厂房至2015年8月31日晚。
一审还查明，王春霞与李永武于2013年6月17日离婚，王春霞离婚后并未就涉案租赁房屋与孙加笏办理交接手续。孙加笏一审庭审中自认王春霞已支付2013年度的租赁费30000元，尚欠2014年3月1日起至2015年9月1日的租赁费45000元以及水电费965元。在王春霞、李永武搬离涉案租赁厂房后，孙加笏又将厂房租赁给其他人使用。
一审法院认为，孙加笏与王春霞签订的《房屋租赁合同》，孙加笏虽称涉案房屋所占用土地及建房手续正在办理中，但因其并未提交涉案租赁房屋的建设规划许可证、房权证等相关证件，应承担举证不能的责任，应视为没有该证件。故双方签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。王春霞虽称其与李永武离婚时约定债务以及厂房事务由李永武负责，但李永武对此不予认可，王春霞、李永武在离婚协议中就债务债权问题亦无明确书面约定。退一步讲，《房屋租赁合同》的权利义务相对人系孙加笏与王春霞，债务转让行为未经债权人孙加笏同意，对外不发生效力，故王春霞该抗辩理由不能对抗孙加笏的诉讼请求。因王春霞并未与孙加笏就涉案房屋办理交接手续，故王春霞应根据合同约定的年租金3万元的标准向孙加笏支付自2014年3月1日起至2015年8月31日止的房屋占有使用费，但应以孙加笏主张的45000元为限。因租赁合同无效，孙加笏提出的要求王春霞、李永武按照每日3‰利率赔偿其经济损失的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于孙加笏提出的要求王春霞、李永武支付其垫付的956元水电费的诉讼请求，因王春霞、李永武对此不予认可，孙加笏提交的956元的水电费收款收据既无收款单位公章，又无法证明该证据与王春霞、李永武租赁涉案房屋有关联性，孙加笏应承担举证不能的责任。故一审法院对于孙加笏的该项诉讼请求依法不予支持。因《房屋租赁合同》的合同相对人系王春霞而非李永武，孙加笏并未提交证据充分证明王春霞、李永武共同占有使用涉案租赁房屋进行汽车维修等生产经营，而王春霞关于债务转移的陈述以及证人证言、八里三村委出具的书面证明均无法认定李永武占有并使用了涉案租赁房屋，孙加笏对此亦应承担举证不能的责任。故对孙加笏要求李永武在本案中承担相关民事责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审判决：一、孙加笏和王春霞签订的涉案《房屋租赁合同》无效；二、王春霞于判决生效后十日内参照年租金30000元的标准支付孙加笏自2014年3月1日起至2015年8月31日的房屋占有使用费，但应以孙加笏主张的45000元为限；三、驳回孙加笏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费949元，由王春霞负担。
宣判后，王春霞不服，上诉至本院。
上诉人王春霞上诉称:一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、既然房屋租赁合同无效，就自始无效，合同无效就不产生债务转让问题。二、租赁合同无效，孙加笏就应当向实际占有使用人李永武主张占有使用费，王春霞并未实际占有使用场地，不应支付占有使用费。三、王春霞于2013年6月17日与李永武协议离婚，约定离婚后由李永武使用涉案房屋经营汽车修理厂。王春霞与李永武协议离婚之前共同经营使用涉案房屋，离婚后由李永武单独使用涉案房屋，应由李永武支付离婚后单独使用涉案房屋的占有使用费。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由孙加笏、李永武负担。
被上诉人孙加笏答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李永武未答辩。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
二审中，王春霞提交证据一、其与李永武签订的离婚协议书一份，欲证明双方协议离婚后约定由李永武单独使用涉案房屋，应由李永武交纳离婚后使用涉案房屋的占有使用费。该离婚协议第三项夫妻共同财产的处理载明：夫妻共同经营的即墨市车之信汽车修理厂一切事物归男方，婚前财产双方无争议，归各自所有。该离婚协议未载明时间，落款处有王春霞、李永武的签字。王春霞提交证据二、证人证言，欲证明其与李永武协议离婚后，由李永武单独使用涉案房屋。证人张某丙出庭证实，其系某保险公司业务员，其在王春霞、李永武经营的汽车修理厂修车，王春霞与李永武离婚之前相关修车业务由其与王春霞联系，两人离婚后，由其与李永武联系相关修车业务，李永武在使用涉案房屋；王春霞与李永武离婚之前，该两人使用涉案房屋。王春霞提交证据三、其与李永武的通话录音资料，欲证明离婚后由李永武单独使用涉案房屋。
经质证，孙加笏对证据一、离婚协议书的真实性无异议，但是认为孙加笏不知道王春霞与李永武离婚的事情；同时，王春霞将涉案房屋交给李永武使用，也未经孙加笏同意。对证据二、张某丙证人证言，只认可证人张某丙陈述的王春霞与李永武离婚之前共同使用涉案房屋，但是孙加笏不知道王春霞与李永武离婚的事，孙加笏认为王春霞与李永武共同使用了涉案房屋。对证据三、录音资料的真实性无异议，但认为该录音资料只是王春霞与李永武之间约定形成的内部协议，未经过出租人孙加笏的同意，且孙加笏对此不知情，该内部协议约定对孙加笏不产生法律效力；该录音恰恰证明王春霞与李永武共同使用涉案房屋的事实，王春霞与李永武应当共同支付孙加笏占有使用费。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，孙加笏于2013年2月与王春霞签订房屋租赁合同，约定王春霞租赁孙加笏的房屋，年租金3万元。合同签订后，孙加笏交付了涉案房屋，王春霞将第一年租金3万元支付孙加笏。涉案房屋未办理权属证书，双方签订的租赁合同应认定为无效，但承租人已实际占有使用涉案房屋，应当支付出租人占有使用费。各方当事人对由谁使用涉案房屋产生争议，孙加笏主张由王春霞、李永武共同使用涉案房屋，并提交两位证人证言予以证明。王春霞则主张其与李永武离婚之前共同使用涉案房屋，离婚后由李永武单独使用涉案房屋，并提交离婚协议、证人证言、其与李永武的通话录音予以证明。李永武否认使用了涉案房屋。对此，本院审查认为，孙加笏提交的证人证言与王春霞提交的离婚协议、证人证言、其与李永武的通话录音能够相互印证，形成较为完整的证据链，可以证明王春霞、李永武在离婚之前共同使用涉案房屋，2013年6月17日双方协议离婚之后由李永武单独使用涉案房屋。但是，因王春霞与孙加笏签订了租赁合同，王春霞已支付孙加笏第一年占有使用费3万元，虽然王春霞与李永武协议离婚时约定由李永武离婚后单独使用涉案房屋，但王春霞将涉案房屋交付给李永武使用，既未告知出租人孙加笏又未征得出租人孙加笏的同意许可，李永武与孙加笏亦未签订新的租赁合同，故，王春霞与李永武关于涉案房屋使用问题的约定系其内部法律关系，对出租人孙加笏不产生法律效力。基于合同相对性原则，王春霞应支付孙加笏涉案房屋占有使用费。至于王春霞与李永武之间关于涉案房屋占有使用费的责任承担问题，与本案不属于同一法律关系，双方可另行处理。
综上，上诉人王春霞的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费949元，由上诉人王春霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年六月二十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英