徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0303民初1543号
原告苏州新苏皇冠物业管理有限���司徐州分公司，住所地徐州市云龙区晓市三道街一幢5间。
法定代表人李士和，该公司负责人。
委托代理人张钊，法律顾问。
委托代理人韩紫怡，公司员工。
被告叶薇。
委托代理人孔永胜。
原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业公司）诉被告叶薇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后。依法由审判员王海斌独任审判，并于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业公司的委托代理人张钊、韩紫怡，被告叶薇的委托代理人孔永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇冠物业公司诉称，原告是徐州市中茵龙湖国际小区的物业服务公司，被告是该小区别墅1-1-102房产的业主。根据双方签订的物业管理服务协议约定，物业服务费3.5元／月／平方米，从��二年起第一季度交纳全年的物业服务费。未按期交纳物业服务费的，原告有权按照规定收取未交纳费用日千分之七的违约金。至今被告叶薇拖欠我公司2013年6月25日至2016年6月24日的物业费。经催要未果，现向人民法院提起诉讼，请求判令被告支付原告物业服务费25650.32元、违约金7695.1元。本案诉讼费由被告承担。
被告叶薇辩称，我方购买该房屋并交纳了一年的物业费，但是原告提供的物业服务并未达到别墅区应当达到的水平：1、原告承诺的娱乐健身会所被开发商占用为售楼处；2、沿河一侧小区公共用地被人为隔离给独栋别墅，影响了其他业主娱乐休闲的空间；3、规划的水系景观现在变成了臭水沟、荒草地；4、房屋前面用户私自加高栅栏、砌石头景观、栽种竹子，影响我的房屋采光；5、小区私拉乱建严重，管理混乱。综上，我方拒付物业管理费。
经审理查明，2012年7月2日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业公司（乙方）和被告叶薇（丙方）签订《中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议》，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务公司（通过招投标）负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限按甲方与乙方已签订的《前期物业服务合同》；丙方接甲方的《入住通知书》后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费高层住宅2元／月／平方米，会所3.50元／月／平方米，装修垃圾清运费1.5元/平方米，装修违约预置金2000元/户，装修管理服务费200元/户，停车场车位使用费地面停车场100元/月/个，地下停车场160元/月/个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年费用；在规定时间��没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方；从第二年起，第一季度交纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期交纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用日千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用，向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷；质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改；质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时预交代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未交费用所关联的服务直至丙方足额交纳费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走���通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话、有线电视天线、网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务。合同三方当事人还对其他事项进行了约定。
被告叶薇系中茵龙湖国际家苑小区别墅1-1-102房屋所有权人，房屋建筑面积290.82平方米，房屋至今仍处于空置状态。其尚欠原告2013年6月25日至2016年6月24日期间的物业服务费290.82平方米×3.5元/月/平方米×36个月×0.7≈25650.32元。
另查明，原告皇冠物业公司在为中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务过程中存在服务瑕疵：基本要求方面原告未按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备未能进行日常管理和维修养护，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录不齐全；协助维护公共秩序方面未能引导车辆有序通行、停放；保洁服务方面小区内公共雨、污水管道每年未及时进行疏通，雨、污水井每季度未进行检查并及时清掏；对于小区内私搭乱建现象未能尽到监督和管理的义务。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2012年7月2日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业公司和被告叶薇签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告皇冠物业公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告皇冠物业公司在为中茵龙湖国际家苑提���物业服务过程中存在瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整。又因被告未入住使用房屋，依照《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳的物业费为25650.32元×90%≈23085元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。
被告称娱乐健身会所被开发商占用，严重侵害业主权益。如原告权益确实受到损害，应当向实际侵权人主张，故本院对其辩称观点不予认可。
被告称小区内私拉乱建现象严重，影响业主居住环境，故拒付物业费的观点，因违章建筑的拆除系行政管理部门职权范围，原告无权行使，本院对该观点不予认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告叶薇于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用23085元。
二、驳回原告苏���新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费634元，减半收取为317元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担117元，被告叶薇负担200元。
审判员 王海斌
二０一六年六月二十三日
书记员 梁 悦