成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0104民初8561号
原告：重庆万友康年大酒店。住所地：重庆市渝中区长江二路**号。
法定代表人：隗坤，董事长。
委托诉讼代理人：马川，重庆章川律师事务所律师。
被告：四川君悦丽景大酒店有限公司。住所地：成都市锦江区东糠市街*号。
法定代表人：赵正荣，董事长。
委托诉讼代理人：潘成东，四川蜀信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾振鲲，四川蜀信律师事务所律师。
原告重庆万友康年大酒店（以下简称万友酒店）与被告四川君悦丽景大酒店有限公司（以下简称君悦酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万友酒店的委托诉讼代理人马川，被告君悦酒店的委托诉讼代理人潘成东到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。
原告万友酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金500万元；2、被告返还租金156万元；3、被告赔偿原告装修损失300万元；4、被告赔偿原告可得利益损失720万元；5、判令被告承担本案诉讼费。以上诉讼请求合计1676万元。事实和理由：2014年12月31日，原告与被告签订关于成都市锦江区X号（6606平米）房屋《房屋租赁合同》。合同约定：租期10年，从2015年1月1日至2024年12月31日。签约7日内支付两年租金936万元。合同签订后原告按约定履行了全部义务并投入了375万余元装修。2015年12月21日，该房产权人四川邮政实业股份有限公司向被告发函《关于解除房屋租赁合同的通知》，正式解除了该房屋的租赁合同。原被告之间的合同目的已无法履行。被告的违约行为导致原告的合同无法履行，且造成原告重大经济损失，被告应依法依约应承担民事责任。为此，原告依据《民事诉讼法》的有关规定起诉于人民法院，请依法判处。
被告君悦酒店辩称，1、2014年12月31日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同；2、原告的诉讼请求是基于合同有效或者无效、或者被解除后产生的不同法律后果，不应当在同一案件中处理；3、2014年12月31日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系被告公司股东唐某伪造公司印章，与原告重庆万友康年大酒店签署的，他不仅伪造了被告公司的印章，而且还伪造了四川邮政实业股份有限公司的印章，这在原告的相关证据中有所体现，因此本案涉及刑事犯罪，恳请法庭依照民事诉讼法的相关规定将案件移送公安机关立案处理，中止对本案的处理；4、2015年12月21日，该房产权人四川邮政实业股份有限公司发出了一份关于解除租赁合同的通知，根据合同法的规定，承租人未经产权人转租同意，合同从开始就不具有法律效力，原告的某些诉讼请求是基于合同有效，返还赔偿损失是基于合同无效产生的法律后果，不应当在本案中处理。
本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于四川邮政实业股份有限公司同意甲方将租赁物业转租给乙方（见附件4《转租同意函》），甲方将其合法取得的坐落在成都市锦江区X号楼租赁物业出租给乙方使用，租赁物业租赁期共120个月，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；本合同签订生效后7个工作日内，乙方支付甲方两年租金9360000元，甲方在收到以上款项后7个工作日内向乙方出具费用发票；乙方通过银行转账的方式支付租金至甲方银行账户（账户名：四川君悦丽景大酒店有限公司，开户行：工商银行成都东大街支行，账号：4402206009000002749）；在租赁期限内，甲方应保证租赁物业的使用安全，除租赁物业内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意；租赁期内，乙方可将部分物业转租，但需提前书面向甲方备案，在不改变本合同约定条件的情况下，乙方因内部组织调整需要以子公司或集团的关联公司与甲方重新签署本合同的，甲方在接到乙方书面通知后30个工作日内，须配合乙方完成改签手续；在租赁期间，如需将本合同下权利义务整体转移给非乙方关联公司的，须事先经对方书面同意，并由对方与受让方另行重新签订租赁合同，本合同自对方书面同意之日起自动解除，双方权利义务按合同解除终止处理；在租赁期限内，甲方因非本合同第九条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该租赁物业的，甲方应向乙方支付违约金5000000元；双方往来函件，按照合同规定的地址以邮寄、快递或直接送达的方式送达对方。如一方通讯地址有变更，应在变更后3日内书面通知对方，否则应承担相应责任。君悦酒店的通讯地址：成都市高新区新北小区安信花园3-1-1；万友酒店的通讯地址：重庆市南岸区花园路街道丹龙南路5号1幢3楼。《房屋租赁合同》附四川邮政实业股份有限公司于2014年12月8日出具的《转租同意函》。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁补充协议》，约定：首付租金款项变更：乙方同意先支付给甲方预付租金合计2000000元，双方移交完成后再支付余款7360000元。租赁合同签订后，原告与被告对涉案租赁房屋进行移交，双方工作人员在11份《盘点表》上签字确认。
2014年12月30日，被告向原告指定账户支付2000000元，2015年1月6日，被告向原告指定账户支付7360000元，2015年11月20日，被告向原告出具《付款委托书》，内容有：因需支付四川邮政实业股份有限公司2015年9月至12月租金，现委任贵司将第三年租金中500000元支付至四川邮政实业股份有限公司账户（开户名：四川邮政实业股份有限公司，账户：51001865036051501396，开户行：建行成都市文庙街支行/体彩中心支行），如按此账户付款后引起一切经济纠纷，由被告承担法律责任。同日，原告按约向被告指定的四川邮政实业股份有限公司的账户支付500000元。被告分别于2015年3月12日、2015年4月1日、2015年4月3日、2015年4月28日向原告出具共计95张发票，票据记载项目内容为租金，票面金额为9360000元。
2015年12月21日，四川邮政实业股份有限公司向被告出具《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容有：由你方承租的位于锦江区X号1-8层综合楼的房屋，因你方未经我方同意擅自将该房屋租赁给第三方使用，现通知你方自2016年1月1日起解除该房屋租赁合同，同时限你方于2015年12月31日前将该房屋内所有人员撤离，并将所有按照该房屋租赁合同你方有权处理的物品搬离，将该房屋腾空；同时，你方立即撤销你方与第三方非法签订的该房屋转租合同及相关文件，并消除影响。
2016年2月4日，四川邮政实业股份有限公司向原告出具《复函》，内容有：我司从未同意被告将其承租的位于成都市锦江区X号的房屋转租给原告使用，我司发现被告擅自转租行为后，通知被告公司负责人唐雷，解除我司与被告的房屋租赁合同，并要求唐雷通知非法承租的次承租人一起前往我司，商谈办理解除房屋租赁合同的手续；我司从未向被告提供过我司出具的《转租同意函》、《证明》，鉴于前述伪造的文件涉及刑事犯罪，原告可向被告追偿相关费用，我司将向被告及相关当事人追究法律责任；我司与被告之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除。
2016年3月11日，西南政法大学司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，内容有：检材：时间为“2014年12月8日”的《转租同意函》原件1份1页，其上加盖的“四川邮政实业股份有限公司”红色印文；样本：时间为“二0一六年二月四日”的《复函》原件1份8页，其上加盖的“四川邮政实业股份有限公司”红色印文；鉴定意见：时间为“2014年12月8日”的《转租同意函》上加盖的“四川邮政实业股份有限公司”红色印文与供检的同名样本印文不是同一枚印章所盖。
2016年8月11日，四川邮政实业股份有限公司向原告出具《函》，内容有：被告未经我司同意，擅自将该房屋转租给原告使用，侵犯了我司合法权益，我司通知被告，自2015年12月31日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；为了维护我司合法权益，现通知原告立即停止对该房屋的非法占有，限你酒店于2016年8月16日前将涉案房屋腾退并移交我司。
2016年8月15日，原告向被告出具《函》，内容有：2015年12月四川邮政实业股份有限公司向被告发函解除房屋租赁合同，被告未能获得四川邮政实业股份有限公司同意转租、授权等文件或意思表示致使我司的合同目的已不能实现，我司通知被告解除2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2016年8月16日，被告撤场。
另查明，原告为在涉案房屋开设酒店，共支付装修费2686359.41元。租赁期间，原告向被告履行正式的书面备案手续后，原告与眉山世亨餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋部分物业转租给眉山世亨餐饮管理有限公司，租赁期限从2016年1月1日至2024年12月31日止，第一年租金840000元，第二年租金882000元，第三年租金926100元，第四年租金972405元，第五年租金1021025元，第六年租金1072076元，第七年租金1125680元，第八年租金1181964元，第九年租金1241062元。原告已收取租金970000元。
上述事实，有各方当事人的庭审陈述，以及原告提交的原、被告营业执照、法定代表人身份证明书、《房屋租赁合》同、《租赁补充协议》、招商银行付款回单3张、中国工商银行网上银行电子回单1张、付款委托书、盘点表、租金发票、关于解除房屋租赁合同的通知、复函、西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见书、原告解除合同的函、《建设工程施工合同》、工程款发票4张、招商银行付款回单3张、中国工商银行网上银行电子回单1张、《建筑装饰工程设计合同》、设计服务费发票3张、中国工商银行网上银行电子回单3张、《IT设备采购合同》、采购发票4张、中国工商银行网上银行电子回单2张、《无限覆盖、UPS电源系统工程合同书》及补充合同、发票2张、中国工商银行网上银行电子回单1张、《万友风庭招牌制作及安装合同》、发票5张、中国工商银行网上银行电子回单1张、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，重庆万友康年大酒店成都四分店出具的收款收据、招商银行电子回单2张、成都春熙太古里店记账凭证、眉山世亨餐饮管理有限公司出具的保证书、告知函、催告函、四川邮政实业股份有限公司致重庆万友康年大酒店的函、法定代表人授权书等证据在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于成都市锦江区X号楼房屋转租给原告使用并收取租金等相应的费用。原告与被告形成了房屋转租合同民事法律关系，被告为转租人，原告为次承租人。虽然被告的转租行为未经出租人同意，但因其与原告达成的协议，是在其并不脱离与出租人关系的情况下订立的，是双方当事人真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，被告无权转租的行为并不影响其与原告订立的转租合同效力，故对被告主张《房屋租赁合同》无效的意见，本院不予采纳。
被告将其取得承租权的位于成都市锦江区X号楼房屋转租给原告，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，双方在履行《房屋租赁合同》中，出租人因被告无权转租行为依法解除其与被告签订的租赁合同，并最终导致原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，后原告解除其与被告签订的《房屋租赁合同》并从租赁场地撤出。根据《房屋租赁合同》约定，被告已构成违约，应当承担赔偿损失、退还租金的违约责任。关于原告主张的各项诉讼请求及具体金额是否成立，本院作如下认定：
关于租金。本案查明，原告向被告支付两年租金9360000元，原告实际承租期为2015年1月1日至2016年8月16日，被告应返还原告2016年8月17日至2016年12月31日的租金1756602.74元（9360000元÷2÷365天×137天），本案中，原告只诉讼主张被告返还租金1560000元，是对自己民事权利的处分，本院予以确认。
关于装修损失。因被告的无权转租行为导致合同无法继续履行，其应赔偿原告剩余租赁期内的装修残值损失，合同约定的租赁期限共3650天，已实际租赁228天，原告共支付装修费2686359.41元，故装修残值损失为2686359.41元×（1－228╱3650）=2518553.95元。
关于预期利益损失。本院认为，因被告无权转租行为导致租赁合同提前终止，造成原告经营损失，其中包括预期利益损失，该损失是指因出租方违约造成的承租方可得利益损失即预期经营利润损失，被告无权转租行为是导致原告不能按照合同约定的租赁期限在原租赁场地继续经营该酒店，并不是导致原告在剩余租赁期内不能继续从事酒店经营业务，故确定预期经营利润损失，如果以酒店年利润为标准，不应以未履行的租赁期间计算，应当以出租方违约导致的酒店停止经营期间计算经营损失，本院综合考虑原告的经营规模、场所选定、装修搬迁等因素，确定原告停止经营期间即预期经营利润损失的计算期间为1年。参考原告与眉山世亨餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的租金标准，酌情确定原告预期利益损失为840000元。
关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中约定被告因非合同第九条规定的情况，擅自解除合同，提前收回该租赁物业的，应向原告支付违约金5000000元。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，庭审中，被告对原告主张的违约金进行了抗辩。本案中，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然本院已支持了原告的装修损失、预期利益损失的主张，但因本案由于被告的无权转租行为导致《房屋租赁合同》提前解除，约定的十年租赁期限不能完全实现。被告收回涉案商铺后，原告需要重新寻找租赁场地及装修。本院综合考虑原告的实际损失、合同约定的租金、租期、合同的履行情况以及本案已支持原告主张的装修损失、预期利益损失等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，确定被告向原告支付违约金2500000元，对原告多主张部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条之规定（法律条文全文附后），判决如下：
一、被告四川君悦丽景大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆万友康年大酒店返还租金1560000元；
二、被告四川君悦丽景大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆万友康年大酒店支付装修损失2518553.95元；
三、被告四川君悦丽景大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆万友康年大酒店支付预期利益损失840000元；
四、被告四川君悦丽景大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆万友康年大酒店支付违约金2500000元；
五、驳回原告重庆万友康年大酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费122360元，公告费300元费由原告重庆万友康年大酒店负担84860元，被告四川君悦丽景大酒店有限公司负担37500元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李玉佳
人民陪审员 陈 德
人民陪审员 白枝鹏
二〇一八年一月十八日
书 记 员 韩 霞
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。