江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终0303号
上诉人（原审被告）：宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路88号。
法定代表人：施洪飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨智渊，男，1993年2月19日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：吴向东、李佩懿，江苏欣林律师事务所律师。
上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）与被上诉人杨智渊商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人恒兴公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨智渊的原审诉讼请求。事实与理由：1、其公司出具给宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）的委托书明确：“整个代理过程中惠安公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担”，杨智渊是明知的。一房两卖的行为不属于恒兴公司授权的范围，且叶志峰一方两卖的行为已构成刑事犯罪，其公司不应承担相应责任。2、涉案房屋早已于2010年出售，相关信息在宜兴市房产交易登记系统是公开披露的，杨智渊向惠安公司购买已经公示出售给他人的房屋，本身具有过错，不构成表见代理，其后果不应由恒兴公司承担；如果法院认定表见代理成立，由于杨智渊签订房屋订购单的时候，没有尽到审慎的注意义务，对于购房款的利息损失也应自行承担。
杨智渊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨智渊向一审法院提起诉讼请求：1、判令恒兴公司返还购房款203.8万元，并另行赔偿一倍购房款203.8万元。扣除恒兴公司已经返还的55万元，恒兴仍公司应支付352.6万元；2、判令恒兴公司支付自2013年2月6日起至判决确定的给付之日止按照203.8万元为基数按同期贷款利率计算的利息损失。事实和理由：2013年2月5日，其通过恒兴公司的房屋销售委托代理商惠安公司的宣传及介绍，与惠安公司签订了《商品房订购单》，约定由其购买恒兴公司开发的海德名园三期28#2303室，面积255.74平方米，单价8000元/平方米，总价203.8万元。在《商品房订购单》签署当日，其向惠安公司支付了全部购房款203.8万元，并由惠安公司出具收款收据一份。同时，惠安公司承诺于2013年2月23日与其签署商品房买卖合同。此后，恒兴公司并未依约与其签署商品房买卖合同，也未交付房屋。后其发现2303室已由恒兴公司转卖给他人。恒兴公司在签订《商品房订购单》时故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实，应返还购房款并承担一倍购房款的赔偿责任。
一审法院经审理查明：
2010年9月28日恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。
同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元/平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元/平方米……，协议还约定了违约责任等条款。
同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期(27#-29#)40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。
2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告。
2012年9月28日惠安公司在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。2013年6月9日杨智渊在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理为叶志峰。
2012年11月8日杨智渊与惠安公司签订商品房订购单，约定由杨智渊以212万元的价格购买海德名园三期28幢2603室房屋，杨智渊在签订此定购单前的6月-7月期间支付了212万元款项。
2013年2月5日杨智渊再次与惠安公司签订商品房订购单，约定由杨智渊以203.8万元的价格购买涉案房屋海德名园三期28幢2303室，当日杨智渊的母亲葛惠芬在惠安公司的POS机上分三次刷卡支付房款，惠安公司开具了203.8万元的收款收据1份，收据中还约定赠送中央空调及车位二个。同日惠安公司、叶志峰书面承诺杨智渊购买海德名园28幢2303、2603室二套住宅于2013年2月23日前签约并取得房产证、土地证。次日惠安公司叶志峰签发2303室房屋109号、110号车位单二份。
同年3月12日惠安公司、叶志峰书面承诺：28幢2303、2603室房屋已支付房款423.8万元，于2013年4月30日前产权办妥交付杨智渊，如逾期则承担10%违约金。
另查明：叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕，无锡市人民检察院指控被告人叶志峰犯合同诈骗罪，于2014年4月3日提起公诉，2014年10月8日无锡中院作出了(2014)锡刑二初字第0005号刑事判决书，判决书中认定：惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒兴房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒兴公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某1、张某2、于某、陈某、陆某、王某、黄某、杨某1、杨某2等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。其中受害人杨某2被骗得购房款203.8万元，即为本案所涉房产。无锡中院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身；涉案尚未追缴的赃款继续追缴，无法追缴的，责令被告人叶志峰退赔并发还被害人。
本案所涉房产28幢2303室，已于2011年10月出售于蒋锡华，该房屋设定有抵押权，抵押时间从2011年10月21日至2026年10月21日，产权登记时间为2013年9月16日。
对于2603室的购房过程，杨智渊的父亲杨某2在向公安机关报案时述称，当时惠安公司答应一个星期后交房，然到了应该交房的时候惠安公司一直以种种理由推脱拖延，一直拖到2012年底，后来又定购了28幢2303室的房屋。对于2303室的购房过程，杨智渊称因之前已经购买了2603室，故此次未看房就购买了2303室。
2014年11月18日法院在江苏省镇江监狱依法询问叶志峰，叶志峰述称，2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，杨智渊是杨某2的儿子，也确实购买了二套房屋，28幢2303室房屋的车位一个是买的一个是赠送的，因为涉及一房二卖，所以根据葛惠芬的要求退款75万元于葛惠芬银行卡中，案发时一直在退款的。但杨智渊只认可收到叶志峰的退款55万元，并提供了葛慧芬账户2013年3月至4月期间的银行流水，其上显示葛慧芬分别于2013年3月15日、19日、26日收到退款20万元、15万元、20万元，共计55万元。恒兴公司申请法院调取葛惠芬账户2013年4月1日至2013年6月30日期间资金来往记录，经查，该期间并无叶志峰或惠安公司的退款记录。
又查明：2015年11月11日，法院曾就本案作出（2014）宜民初字第389号裁定书，因杨智渊所受损失已经在（2014）锡刑二初字第0005号刑事判决书作了认定，并且判决对涉案尚未追缴的赃款继续追缴，无法追缴的，责令叶志峰退赔并发还被害人，故该案构成重复起诉，裁定驳回杨智渊的起诉。杨智渊不服提起上诉，2016年1月26日，无锡中院作出（2015）锡民终字第3117号裁定书，以杨智渊提起的民事诉讼系基于惠安公司的售房行为构成对恒兴公司的表见代理，要求恒兴公司作为被代理人承担法律责任，这与生效刑事判决书责令叶志峰退赔，叶志峰为最终赔偿主体系基于不同法律事实，当事人主张的民事责任主体与刑事责任主体并不相同，引发的责任亦不相同，故不构成重复起诉，故撤销原裁定，发回重审。2013年中国人民银行同期银行贷款基准利率为5.6%。
以上事实，由杨智渊提供的授权委托书、商品房订购单、银行交易记录、车位单、收款收据、法律文书，法院所作的调查笔录、调取的银行清单及庭审笔录在卷佐证。
本案的争议焦点为惠安公司及叶志峰向杨智渊收取房款的行为是否构成表见代理？
一审法院认为，相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理。具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理等。本案中，虽然2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，但恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告。且在终止授权后，惠安公司仍在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告，宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上显示惠安公司仍为恒兴公司销售代理商。上述因素给予杨智渊足够的客观表象，使其相信惠安公司有代理权；其次，尽管涉案房产在杨智渊签订商品房订购单时已经出卖给他人并办理了抵押，但杨智渊作为普通购房人，其从开发商委托的代理商手中买房，其承担的注意义务应相对较小，要求其查询房屋权属状况则显得不合常理，也与实践中普通消费者通常的做法不符，其难以注意或发现涉案房屋已经出售并抵押这一事实，因此可以认定杨智渊主观上是善意的且无过失的，恒兴公司抗辩称杨智渊不知公示的抵押信息，主观上具有过失的主张不予支持。综上，惠安公司及叶志峰向杨智渊收款的行为应当认定构成表见代理。
关于本案涉案房屋的价值已经在刑事判决书中被认定为叶志峰的犯罪所得，并责令叶志峰退赔，无锡中院作出（2015）锡民终字第3117号裁定书已经认定该刑事责任主体与基于表见代理而形成的民事责任主体不相同，引发的责任亦不同，叶志峰存在合同诈骗行为不影响本案恒兴公司作为表见代理的被代理人承担民事责任。故恒兴公司仍应向杨智渊承担返还购房款的法律责任，但叶志峰已经退赔的部分应在返还购房款中予以扣除。关于叶志峰的退款情况，杨智渊只认可收到55万元，且有银行流水予以证明；恒兴公司主张已经退款75万元，只有叶志峰的陈述予以佐证，未提供其他证据，故本案确认叶志峰退款金额为55万元，综上恒兴公司应返还杨智渊购房款148.8万元。
杨智渊主张房款203.8万元自2013年2月6日起至判决给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，其中应分次扣除已经退款55万元本金的部分。经计算，自2013年2月6日起至2013年3月25日期间203.8万元依次扣减已退款的本金后利息为1.3846万元。自2013年3月26日之后应按本金148.8万元以中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人等事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，恒兴公司承担返还房款的责任系基于表见代理这一法律上的拟制，其主观上并没有故意隐瞒的恶意，故杨智渊请求恒兴公司返还购房款一倍的赔偿责任无法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，作出一审判决：一、恒兴公司于判决发生法律效力之日起十日内退还杨智渊购房款148.8万元及利息1.3846万元，共计150.1846万元，并承担以148.8万元为基数自2013年3月26日起至实际付清之日止按人民银行同期同档贷款利率计算的利息；二、驳回杨智渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27340元，由恒兴公司负担15689元，由杨智渊负担11651元。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：在叶志峰一房两卖从而构成合同诈骗罪的情况下，恒兴公司应否因叶志峰的行为构成表见代理而承担相应的责任。
本院认为：
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，据此，表见代理制度要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，且相对人在主观上善意无过失地相信行为人有代理权。本案中，恒兴公司先是于2010年9月28日向叶志峰作为法定代表人的惠安公司出具了《委托授权书》，明确了惠安公司有权销售恒兴公司的房屋。后惠安公司按照约定销售了恒兴公司的房屋并且向恒兴公司支付了部分房款。2012年9月22日，恒兴公司虽然与惠安公司签订了《终止合同协议》，但恒兴公司既未收回2010年9月28日出具给惠安公司的《委托授权书》，也未对双方终止合同的情形进行对外公告，反而还允许惠安公司于2012年9月28日在《宜兴日报》刊登销售海德名园三期楼盘的广告，其公司存在管理上的疏漏。对普通购房者来说，惠安公司持有《委托授权书》，并且曾经在报纸刊登销售广告，已足以相信惠安公司可代表恒兴公司。关于房屋是否已被销售，不在普通购房者的审查范围，故恒兴公司对由此引起的购房人相信惠安公司仍有代理权而支付购房款的行为应承担相应责任。虽然叶志峰一房两卖的行为已被认定构成刑事犯罪并追缴退赔被害人，但刑事处理的结果系因叶志峰诈骗行为引起，系叶志峰的个人行为所致。对杨志强来说，因惠安公司销售房屋的行为代表恒兴公司，其仍有权要求恒兴公司承担相应的民事责任。
综上所述，恒兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27340元，由上诉人恒兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二○二○一七年三月二日
书 记 员 顾晓凤