安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终944号
上诉人（原审原告）：王崇杰，男，1971年8月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：曹占朝，男，1969年9月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审被告）：宿州皇冠商业运营管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区汴河办事处206国道西侧，统一社会信用代码91341302560652402P。
法定代表人：郑云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈红，宿州市埇桥区符离镇法律服务所法律工作者。
上诉人王崇杰因与被上诉人宿州皇冠商业运营管理有限公司（以下简称宿州皇冠公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初10124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王崇杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持王崇杰的一审诉讼请求。事实和理由：1、宿州皇冠公司对外广告宣传皇冠汽配城主要经营汽车及汽车配件，王崇杰与宿州皇冠公司签订租赁合同约定经营汽车和汽车配件，但宿州皇冠公司中途把汽配城全部改成电动车商城，导致王崇杰无法经营汽车轮胎并停业，是宿州皇冠公司违约，不能认定王崇杰违约；2、一审认定王崇杰未按要求的营业时间进行营业，没有根据；3、2015年9月，王崇杰多次找到宿州皇冠公司处理退款事宜未果，只能关门停业，王崇杰停业后就未再使用房屋，更不产生物业费，一审认定宿州皇冠公司向王崇杰催要物业费错误；4、宿州皇冠公司与王崇杰签订租赁合同时，明确装潢无偿给王崇杰使用，后反悔，王崇杰也已按照宿州皇冠公司的要求重新装潢，损失了额外装潢费用。
宿州皇冠公司辩称，1、王崇杰的请求及理由不能成立，王崇杰称宿州皇冠公司改变其租赁房屋用途错误，到目前皇冠商城没有完全用于经营电动车；2、一审根据相关证据认定了王崇杰不按要求开门营业及宿州皇冠公司向王崇杰发出催缴通知的事实；3、宿州皇冠公司没有利用王崇杰装修装饰，不应承担补偿费10000元。
王崇杰向一审法院起诉请求：解除王崇杰与宿州皇冠公司签订的商铺租赁协议；宿州皇冠公司返还王崇杰商铺租赁保证金10000元，补偿王崇杰商铺装修工程款16500元并赔偿损失，由宿州皇冠公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：皇冠汽配城的商铺现主要用于电动自行车经营，因王崇杰经营的九赢轮胎在该市场内的生意不好，王崇杰未能按照宿州皇冠公司要求的营业时间开门营业。2015年9月24日，宿州皇冠公司以张贴通知的方式向王崇杰催要物业费1431元，王崇杰未缴纳物业费。2015年10月20日，宿州皇冠公司再次以张贴通知的方式要求王崇杰三日内缴纳物业费，并要求其按照合同约定开张经营，否则将收回商铺使用权，三日期满后王崇杰仍未缴纳物业费。后宿州皇冠公司将其租赁给王崇杰的商铺的门别开，并将商铺租赁给他人经营电动自行车。一审法院认为，宿州皇冠公司同意与王崇杰解除皇冠汽配城商铺租赁协议，予以确认。王崇杰未能按照约定在规定的时间内开门营业，并且在宿州皇冠公司发出催缴物业费通知书后未缴纳物业管理费，存在违约行为。根据皇冠汽配城商铺租赁协议违约责任部分中第6条的约定，其缴纳的10000元保证金应作为违约金支付给宿州皇冠公司，故其要求宿州皇冠公司返还10000元保证金的诉讼请求，不予支持。因王崇杰对承租房屋进行了装修并支出了装修费16500元，宿州皇冠公司将涉案商铺租赁给新的商户后，新的承租户也对王崇杰装饰装修物进行了利用，应视为宿州皇冠公司同意对该装饰装修物利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，宿州皇冠公司应在利用价值范围内予以适当补偿。根据王崇杰支出的装修费用以及其对装饰装修物利用时间，酌定宿州皇冠公司给予王崇杰10000元的补偿。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决：一、解除王崇杰与宿州皇冠公司签订的皇冠汽配城商铺租赁协议》；二、宿州皇冠公司于判决生效后十日内补偿给王崇杰房屋装修款10000元整；三、驳回王崇杰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取230元，由王崇杰承担100元，宿州皇冠公司承担130元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：王崇杰提供的照片不能证明其承租的房屋未能通电，影响经营，本院不予认定；名片与本案无关，本院不予认定；王崇杰申请证人王某所作证言与王崇杰提供的装修费发票相印证，本院予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：宿州皇冠公司与王崇杰签订的皇冠汽配城商铺租赁协议约定：王崇杰承担租赁期间发生的商铺使用和用于王崇杰正常经营的物业管理费等各种税费。租赁期间，王崇杰存在未及时缴纳应由其承担的各项费用或正式营业后持续3天或累计15天不开张营业等行为，宿州皇冠公司有权终止合同，收回该商铺，王崇杰保证金作为违约金赔偿宿州皇冠公司。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、宿州皇冠公司、王崇杰是否存在违约行为；2、宿州皇冠公司应否赔偿王崇杰诉求的全部损失。
（一）关于宿州皇冠公司、王崇杰是否存在违约行为的问题
宿州皇冠公司与王崇杰签订皇冠汽配城商铺租赁协议未约定皇冠汽配城只能用作汽车及汽车配件经营，而不能作他用，宿州皇冠公司将该场所部分经营电动自行车，并不违反租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，宿州皇冠公司与王崇杰应按上述约定全面履行自己的义务，但王崇杰租赁使用商铺期间，未按租赁协议约定缴纳物业费且持续停业不开张经营，违反租赁协议约定，一审认定王崇杰违约正确。
王崇杰以皇冠汽配城现已主要用于电动车经营，影响其经营轮胎生意为由，违反租赁协议约定持续停业不开张经营，且未按租赁协议约定缴纳物业管理费等费用，已经构成违约。一审根据租赁协议约定，判决王崇杰所缴纳的保证金应作为违约金赔偿宿州皇冠公司，驳回王崇杰要求宿州皇冠公司返还保证金的诉讼请求正确。故王崇杰称不能经营是因宿州皇冠公司将汽配城改为电动车商城所致，其不存在违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于宿州皇冠公司应否赔偿王崇杰诉求全部损失的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。根据上述规定，承租人王崇杰违约导致租赁协议解除，王崇杰请求宿州皇冠公司赔偿其全部装修费用等损失于法无据，但一审法院考虑王崇杰在支出16500元装修费用后，确实未租期使用租赁房屋，其装修物尚有一定价值，宿州皇冠公司又另行将房屋租给他人使用，装修物也已实际被他人使用等情况，酌定由宿州皇冠公司给予王崇杰补偿款10000元，已充分考虑王崇杰利益，并不不当之处。
综上所述，王崇杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212元，由王崇杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 丁 伟
审判员 赵 路
二〇一七年六月五日
书记员 王 艳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。