江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏08执异4号
异议人（申请执行人）中国银行股份有限公司洪泽支行，住所地江苏省淮安市洪泽区东风路93-5号。
负责人：刘仕明，该支行行长。
委托诉讼代理人:赵建华，该支行员工。
委托诉讼代理人:孟令峰，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。
被执行人：江苏中宝汽车内饰有限公司,住所地江苏省洪泽经济开发区（东九街西侧、砚马路北侧）。
法定代表人：陈奶贤，职务不详。
被执行人：瑞安市蓝宝无纺材料有限公司,住所地浙江省瑞安市塘下镇沙岙村上坦园。
法定代表人：孙宝同，职务不详。
被执行人：陈奶贤，男，1968年2月7日出生，汉族，江苏中宝汽车内饰有限公司法定代表人，住浙江省瑞安市。
被执行人：叶娟娥，女，1972年3月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被执行人：孙宝同，男,1956年12月6日出生,汉族,瑞安市蓝宝无纺材料有限公司法定代表人，住浙江省瑞安市。
被执行人：陈玉钗，女,1961年12月18日出生,汉族,住浙江省瑞安市。
第三人：洪泽新兴汽车内饰有限公司，住所地江苏省洪泽经济开发区。
法定代表人：程国井，职务不详。
本院在执行中国银行股份有限公司洪泽支行（以下至裁定主文前简称洪泽中行）与江苏中宝汽车内饰有限公司（以下简称中宝公司）、瑞安市蓝宝无纺材料有限公司（以下简称蓝宝公司）、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉钗金融借款合同纠纷一案中，于2017年11月28日在网上变卖中宝公司房地产及机器设备，申请执行人洪泽中行提出异议。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
洪泽中行提出异议称，请求对中宝公司的抵押财产和机器设备在变卖成交后负责清场交付标的物。事实与理由：异议人申请执行中宝公司、蓝宝公司、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉���金融借款合同纠纷一案,贵院立案受理现已进入变卖程序。中宝公司的土地[他项权证号为洪他项（2013他押）第12号]及房屋（他项权证号为洪房高良涧镇他字第H1300069号，建筑面积为1994.66平方米、1176.12平方米、2923.36平方米、1176.12平方米）于2013年1月9日抵押给异议人，并办理了抵押登记。2015年1月29日，贵院查封了中宝公司的机器设备。
2015年3月，即本案进入诉讼程序以后，第三人洪泽新兴汽车内饰有限公司（以下简称新兴公司）向异议人提供中宝公司与其签订的《厂房设备租赁协议书》，协议书反映的签订时间为2014年10月24日，内容是将前述抵押房地产及55台（套）设备出租给第三人。
本案执行过程中，江苏意利礼品工艺有限公司（以下简称意利公司）于2017年向贵院提出执行异议，认为中宝公司的机器设备已抵偿其150万元债务，并提供了2016年1月8日与中宝公司签订的抵偿协议予以证明，内容详见贵院（2017）苏08执异31号执行裁定书。
异议人认为，对本案所涉已经抵押的房地产和非抵押的机器设备均应去租变卖。理由是：1.关于房地产。物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，根据该规定，中宝公司在抵押登记以后，将抵押财产出租给新兴公司所建立的租赁关系，不能对抗异议人已登记的抵押权。2.关于机器设备。从形式上看，机器设备出租时间在法院查封之前，但实际上是中宝公司为规避执行而采取的“时间倒签”手法，属于虚假租赁。2016年1月，中宝公司与意利公司的抵债协议充分表明机器设备的控制权仍处于中宝公司而非新兴公司。
综上所述，请求贵院对中宝公司的抵押财产和机器设备在变卖成交后负责清场交付标的物。
被执行人中宝公司未向本院提交答辩意见。
第三人新兴公司答辩称：1.本案争议的房产，早在抵押之前就租给答辩人使用。虽然当时未订立合同，但答辩人交纳了租金，这有出租人中宝公司开具的收据在案佐证，因此，洪泽中行提出的理由是不能成立的，适用法律条款也没有针对性。2.中宝公司根本没有与洪泽中行签订过抵押机器设备的合同。至于洪泽中行认为中宝公司规避执行没有任何证据证实，当然这也与答辩人无关。但洪泽中行称租赁属于虚假租赁是毫无根据的。根据民事诉讼法及最高法院“关于谁主张，谁举证”的规定，洪泽中行应出具证据证明自己的观点，否则这一主张不能成立。3.根据“买卖不破租赁”的原则，洪泽中行在没有任何证据的情况下，要求“去租变卖”或“变卖后清场”是错误的，侵犯了答辩人的合法权利。综上所述，答辩人请求法院审查后依法驳回异议人的无理要求，以维护答辩人的合法权利。
本院查明，洪泽中行与中宝公司、蓝宝公司、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉钗金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月19日作出(2015)淮中商初字第00032号民事裁定书，裁定冻结中宝公司、蓝宝公司、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉钗银行存款807.4万元或冻结、查封、扣押其他相应价值的财产。同年1月29日，本院查封了中宝公司洪房权证高良涧镇字第××号房屋所有权证载明的房屋（建筑面积为：1幢房1994.66平方米，2幢房1176.12平方米，3幢房2923.36平方米、4幢房1176.12平方米）、洪国用（2012）第1065号国有土地使用权证载明的全部土地（面积为23267.45平方米）以及厂区内的机器设备。2015年6月15日，本院作出(2015)淮中���初字第00032号民事判决书，判决：一、中宝公司于本判决生效之日起十日内偿还洪泽中行借款本金800万元及利息、逾期罚息和复利；二、洪泽中行有权在244.3万元范围内,对土地他项权证号为洪他项（2013他押）第12号的土地以及房屋他项权证号为洪房高良涧镇他字第H1300069号在建筑面积为1994.66、1176.12、2923.36、1176.12平方米范围内拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿本判决第一项确定的中宝公司债务及本案案件受理费、财产保全费、公告费；三、蓝宝公司、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉钗对本判决第一项确定的中宝公司的债务承担连带保证责任。案件受理费69177元，财产保全费5000元，公告费350元，合计74527元，由中宝公司、蓝宝公司、陈奶贤、叶娟娥、孙宝同、陈玉钗共同负担。
判决生效后，因各义务人未按判决书确定的期限履行义务，洪泽中行申请强制��行,本院于2015年8月21日立案，执行案号为(2015)淮中执字第00384号。同年12月15日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年2月26日，本院以原执行案号查封原保全的房地产，查封期限自2016年2月26日起至2018年2月25日止。
2016年11月9日，本院恢复执行该案，执行案号为(2016)苏08执恢68号。同年12月23日，本院裁定查封中宝公司的全部机械设备，并于同日张贴查封公告。后案外人意利公司对该裁定提出异议，并向本院提供了2016年1月8日该公司与中宝公司签订的抵偿协议，用以证明中宝公司已将机器设备抵偿给意利公司，冲抵欠意利公司的150万元债务。本院于2017年3月9日作出（2017）苏08执异31号执行裁定，驳回意利公司的异议请求。
2017年5月10日，本院裁定拍卖被执行人中宝公司位于洪泽经济开发区××街西侧、××马路北侧）土地使用权、工业厂房及机器设备。2017年8月1日和9月27日，本院分别在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对上述财产进行公开拍卖，但均没有成交。同年11月28日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布公告，决定于2017年12月14日10时至2018年2月14日10时，变卖上述房地产及机器设备。公告第四条内容为：“特别提醒：本标的物租赁未到期，租赁期2014年10月24日至2024年10月23日止，标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”
另查明，中宝公司持有的洪房权证高良涧镇字第××号房屋所有权证载明的房屋以及洪国用（2012）第1065号国有土地使用权证载明的土地分别于2013年1月9日、1月15日抵押给异议人洪泽中行，并于2013年1月15日办理了抵押物登记手续。
2014年10月24日，中宝公司与第三人新兴公司签订���厂房设备租赁协议书》，约定：中宝公司将洪房权证高良涧镇字第××号房屋所有权证载明的房屋以及机器设备出租给新兴公司，租期自2014年10月24日起至2024年10月23日止。年租金为15万元，其中厂房10万元，设备5万元，每三年交纳一次，于当年前三个月前一次性交纳。双方还约定：在租赁期间，出租方如将财产所有权转移第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。所有权转移以后，出租财产所有权得方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。
本院认为，本案争议焦点：洪泽中行要求对中宝公司的财产在变卖成交后清场交付标的物的异议理由是否成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财��出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，中宝公司未经抵押权人同意将已抵押给洪泽中行的房地产出租给新兴公司，该租赁关系不得对抗异议人洪泽中行的抵押权。本院在变卖公告中明确变卖的财产租赁未到期，且无变卖成交后清场交付标的物的内容，应视为全部财产变卖成交后，适用“买卖不破租赁”的原则，不办理标的物交付手续。本院变卖公告第四条内容不符合法律规定，应予纠正，应在变卖公告中增加变卖成交后本院负责清场交付房地产的内容。
另外，因中宝公司并未将机器设备抵押给异议人，异议人称中宝公司与新兴公司签订的租赁协议为虚假协议，但并未提供相关证据材料。鉴于租赁协议中有出租人中宝公司将租赁财产转移给第三方无须征得承租人同意的条款，即使中宝公司将涉案的机器设备抵债给意利公司，亦得不出租���协议虚假的结论，异议人关于中宝公司的机器设备变卖成交后清场交付标的物的主张于法无据，其异议理由不能成立。
综上所述，异议人洪泽中行关于房地产变卖成交后本院负责清场交付标的物的异议理由成立，本院予以支持，但关于机器设备在变卖成交后清场交付标的物的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一、二项的规定，裁定如下：
一、中国银行股份有限公司洪泽支行关于房地产变卖成交后清场交付标的物的异议理由成立，本院应在变卖公告中增加变卖成交后负责清场交付房地产的内容；
二、驳回中国银行股份有限公司洪泽支行关于机器设备在变卖成交后清场交付标的物的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年一月二十九日
书记员 程 莹