浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2388号
上诉人（原审原告）嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地嵊州市鹿山街道工农三路110号锦越名都小区传达室。
法定代表人刘长源，董事长兼执行董事。
被上诉人（原审被告）沈阳。
委托代理人（特别授权代理）朱森男，浙江计然律师事务所律师。
上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2014年12月17日，原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订《物业管理服务合同》1份。合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日0时起至2016年12月31日8时止。收费标准为多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每月每平方米0.70元，商业用房每月每平方米1元，向嵊州市仁鑫物业管理有限公司交纳；交费时间从当年3月1日起至同年的8月31日止，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交的物业管理服务费。原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订的物业服务合同中涉及的“坡屋”即为别墅。被告系嵊州市锦越名都小区别墅区35-2#别墅的业主。房屋建筑面积为306.20平方米。根据合同其2015年1月1日至2015年12月31日应向原告支付物业管理服务费2572.08元（0.7元／㎡／月×306.20㎡×12个月）。原告分别于2015年8月15日、同年11月15日以张贴公告的方式向被告催缴物业管理服务费。被告因与原告在缴费面积上未达成一致意见而未缴物业管理服务费。
原审法院审理认为，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、沈阳支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司物业管理服务费2572.08元，款限判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由沈阳负担，款限判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。
原审判决作出后，上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司不服，提起上诉称：一、一审错把房产权证记载“住宅建筑面积”理解为被上诉人的“拥有建筑面积”。上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的锦越名都小区物业管理服务合同第二十条第2项就物业管理服务收费标准明确规定：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向乙方（上诉人）交纳。表明上诉人向业主收取物业管理服务费以业主“拥有”的建筑面积计算。所谓“拥有”，据词面基本解释是“领有；具有”的意思。回到本案，拥有建筑面积应当是指业主具有所有权的建筑面积和使用权的建筑面积之总和。“拥有”与“所有”有明显区别，拥有的建筑面积不能片面理解为业主具有所有权的建筑面积。据嵊州市房地产登记簿记载，被上诉人在锦越名都小区别墅区35-2﹟别墅的住宅建筑面积为306.2平方米，另有地下室58.41平方米、坡屋61.71平方米、车库一间。即为被上诉人所有的建筑面积是306.2平方米，另有使用的建筑面积120.12平方米。本案上诉人主张按421.11平方米建筑面积向被上诉人收取年物业管理服务费3536元，已经放弃了部分合法权益。可是一审法院仅按被上诉人住宅建筑面积306.2平方米计算物业管理服务费，明显不符合上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会就物业管理服务收费标准达成的合意。二、以业主具有所有权的建筑面积计算物业管理服务费违背公平原则。从对价角度评判，上诉人为锦越名都小区提供物业服务，为拥有建筑面积多的业主提供了更多的服务；从维护诚信原则和公平原则的法理上分析，物业管理涉及到小区的每个角落，上诉人既要对有所有权的建筑面积进行物业服务，又要对具有使用权的物业进行服务。上诉人按物业管理服务合同第二十条第2项物业管理服务收费标准要求被上诉人支付物业管理服务费合情合理合法。被上诉人接受了上诉人的服务，不按相应的对价支付物业管理服务费，显然于法无据，且对仅具有所有权建筑面积物业，没有使用权建筑面积物业的小区几百户人家也是不公平的。三、一审不支持逾期违约金明显不当。即使被上诉人对上诉人就物业管理服务费计算有异议，那么被上诉人也应当按其自己认为应予支付的金额及时、足额地支付给上诉人，有异议部分通过正当、合法的途径再进行解决。支付物业管理服务费有多种形式，可以现金、汇款支付；可以支付宝、微信支付。事实上，被上诉人至今未付分文，仅是以有异议为借口拒付，属明显的违约行为。至于上诉人拒绝收取其物业管理服务费之说，没有事实依据。一审法院一方面确认被上诉人逾期违约的事实，另一方面又以“并非无故拖欠”为由不支持上诉人的逾期违约金请求明显不当。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人沈阳答辩称：一、上诉人在上诉状中关于“拥有”的解释是其自创的。建筑面积是有所有权的，没有所有权的面积不能称为建筑面积。既然房产证上没有登记为建筑面积，那就不是建筑面积。二、关于上诉人提供物业服务的问题。从一审到二审，上诉人并没有任何证据证明其为被上诉人产权证以外的面积提供了物业服务，不仅如此，上诉人为产权证以内的建筑面积提供的物业服务质量也比较差。三、关于违约金问题。上诉人称是被上诉人拒缴物业费，这一点不是事实。实际上被上诉人多次向上诉人现金缴纳物业费，但上诉人拒收，被上诉人也没有上诉人的支付宝帐号、微信号、银行帐号等。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司在二审中向本院提交如下证据：1、嵊州市发展和改革局、嵊州市建设局嵊发改价〔2009〕140号文件，要求证明上诉人与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法，受法律保护的事实。被上诉人沈阳质证认为，对于上述文件的真实性、合法性、关联性无异议，恰恰可以证明双方应当遵守《物业管理服务合同》的约定。2、锦越名都双联名单清册与证明各一份，要求证明上诉人的上诉请求合法的事实。被上诉人沈阳质证认为，对于清册和证明的真实性均有异议。本院认证认为，证据1的真实性、合法性、关联性可予以认定，故本院作为有效证据予以认定；证据2的真实性不能认定，且名单清册中并无本案被上诉人，故本院不作为有效证据予以认定。
被上诉人沈阳在二审中未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的《锦越名都小区物业管理服务合同》主体适格，系双方的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同对上诉人及每一位嵊州市锦越名都小区的业主均有约束力，双方均应按合同约定的条款履行相应的义务。合同签订后，上诉人为被上诉人所在小区提供了物业管理服务，被上诉人也实际接受了上诉人的物业管理服务。被上诉人至今拖欠2015年的物业管理服务费未付，上诉人要求被上诉人支付欠付的物业管理服务费符合法律规定。双方的争议焦点在于：物业管理服务费的缴纳面积如何计算？上诉人主张应按照涉案房屋房产证上的全部面积（包含附记栏中记载的面积）为标准计取物业管理服务费，被上诉人则认为物业管理服务费的计算应以房产证上记载的建筑面积为基准。经审查，《锦越名都小区物业管理服务合同》中约定：“本物业管理公共服务费，……多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方0.70元，商业用房每平方米1.00元，向乙方交纳”，该约定明确被上诉人所在小区物业管理服务费的收费标准为按房屋的建筑面积计取，且上述物业合同中亦未对坡屋（别墅）的物业管理服务费收取问题进行特别约定，而涉案房屋的产权证上记载的房屋建筑面积为306.20平方米，故被上诉人仅需按照306.20平方米的标准向上诉人缴纳物业管理服务费即可。上诉人提出地下室与坡屋的面积也应计入物业管理服务费缴纳面积之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
至于被上诉人是否需要支付违约金的问题。本院认为，被上诉人并非无故拖欠上诉人物业管理服务费，其系因与上诉人在缴纳面积上存在较大争议而未能及时向上诉人缴纳，故对于上诉人要求被上诉人支付违约金之主张，本院亦不予采信。
综上，上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司的上诉请求理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 叶利翔
二〇一六年八月八日
书 记 员 叶 婷