湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0702民初2072号
原告：田震寰，男，1980年2月29日出生，汉族，住湖南省常德市。
委托诉讼代理人：高伯成，湖南洞庭律师事务所律师，系特别授权代理。
被告：湖南东汉房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区三岔路办事处长庚路社区洞庭西路金城小区20栋1-4楼。
法定代表人：徐学林。
委托诉讼代理人：龚积微，湖南沅澧律师事务所律师，系特别授权代理。
原告田震寰与被告湖南东汉房地产开发有限公司（东汉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。田震寰的委托诉讼代理人高伯成，东汉房地产公司的委托诉讼代理人龚积微到庭参加诉讼。鉴于东汉房地产公司在庭审答辩时同意支付部分利息作为赔偿田震寰的损失，本院于2018年7月17日对具体利息的支付及起算标准等相关情况征询了双方当事人的意见。本案现已审理终结。
田震寰向本院提起诉讼，请求判令：一、确认田震寰与东汉房地产公司分别于2005年8月13日与2010年8月27日所签订的两份商品房买卖合同无效，并要求东汉房地产公司双倍返还购房款770800元（该诉请系当庭变更）；二、东汉房地产公司承担本案诉讼费。
东汉房地产公司辩称，一、对于田震寰要求确认与东汉房地产公司签订的两份商品房买卖合同无效的诉请，没有异议；二、田震寰与东汉房地产公司所签订的商品房买卖合同不是实质上的商品房买卖行为，也不是双方的真实意思表示，购房价款中就可以体现。2005年8月13日所购门面单价为3017元，2010年8月27日所购隔壁门面单价为1543元，东汉房地产公司不可能5年之后还低价50%卖给田震寰；同时，田震寰于2005年买房后至2018年起诉，期间间隔13年，若购买房屋是田震寰的真实意思表示，则不可能到现在都没有办理房屋产权证，故该房屋买卖的真实意思应该是东汉房地产公司占用田震寰的资金，田震寰占用东汉房地产公司的房屋但不支付租金，最后一方返还房屋，一方返还资金；三、东汉房地产公司认为双方均无过错，若有过错，则过错对等，且田震寰并未向法院提交其存在损失的证据，故田震寰的诉请没有事实依据，田震寰要求双倍赔偿的诉请不适用《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第九条的规定；四、东汉房地产公司同意返还签订合同时田震寰所支付的购房款及部分利息，对田震寰要求双倍返还购房款770800元的诉请不同意，请求法院判决该法律关系为民间借贷关系。
经审理查明，本院认定案件事实如下：2005年8月13日，田震寰与东汉房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定东汉房地产公司将位于常德市建设西路黄金台饮食商贸城第8栋106号门面卖给田震寰，该门面建筑面积为36.47平方米，单价为3017元/平方米。同日，田震寰向东汉房地产公司支付了门面的总价款110000元。后东汉房地产公司将该门面交付给田震寰使用。2010年8月27日，田震寰与东汉房地产公司又签订了一份《商品房买卖合同》，约定东汉房地产公司将位于常德市武陵区黄金台饮食城8栋105号门面卖给田震寰，该门面建筑面积为22.67平方米，单价为1543元/平方米。同日，田震寰向东汉房地产公司支付了门面的总价款35000元，东汉房地产公司在合同签订后即将门面交付给田震寰使用。至今两门面未办理房屋产权过户登记手续。
另查明，东汉房地产公司将位于常德市武陵区黄金台城南黄金台饮食城8栋1层105、106室房屋（权证第001358**号）卖给田震寰之前，已经将该房屋产权过户登记给案外人周吉昌。另本院于2017年2月27日作出的（2016）湘0702民再1号生效民事判决书认定，因2014年6月5日，案外人刘成河与案外人周吉昌、东汉房地产公司签订了借款合同，案外人周吉昌自愿将登记在其名下的上述两门面为案外人刘成河与东汉房地产公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，证号为常房他证他权字第01040**号，故判决案外人刘成河对案外人周吉昌提供的抵押房屋在250000元本息范围内享有优先受偿的权利。现该案已进入执行程序，上述两门面已被法院依法查封。据此，田震寰为维护自身的合法权益，遂诉至本院，诉如前请。
再查明，田震寰一直使用上述两门面至法院查封时止，并为经营“金道湾餐馆”提供储存杂物以及厨房的前期准备工作等。
以上事实有田震寰的身份证、东汉房地产公司的内资企业登记基本情况表、东汉房地产公司的营业执照、《商品房买卖合同》2份、湖南省常德市销售不动产转让无形资产统一发票1张、湖南省常德市往来结算统一凭据1张、照片4张、常德市房产档案馆出具的权证第001358**号房屋产权信息、（2016）湘0702民再1号民事判决书、案外人周吉昌的调查笔录、周吉昌的身份证、田震寰的陈述以及东汉房地产公司的辩称等证据予以证实。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或订立合同后未取得处分权的，该合同依法无效。经庭审查明，东汉房地产公司在将上述两份合同所涉房屋卖给田震寰之前，已经将该房屋的产权过户登记给案外人周吉昌，即东汉房地产公司并非本案诉争门面的当然所有权人。同时，又因案外人周吉昌为东汉房地产公司与案外人刘成河于2014年6月5日签订的借款合同提供了担保，将上述两门面作为担保物抵押给了案外人刘成河，现上述两门面因案外人刘成河与东汉房地产公司民间借贷纠纷进入执行程序，且法院已对本案诉争的门面依法进行了查封，认定案外人刘成河对案外人周吉昌提供的上述抵押门面享有优先受偿的权利。因此，本案诉争的门面客观上亦不能得到案外人周吉昌的追认，东汉房地产公司也无法事后取得处分权，据此，东汉房地产公司作为无处分权人，在与田震寰签订《商品房买卖合同》时并未取得案外人周吉昌授权，事后亦未得到案外人周吉昌的追认，故田震寰与东汉房地产公司分别于2005年8月13日、2010年8月27日所签订的两份《商品房买卖合同》无效。同时，作为诉争门面买卖的一方，双方在2005年签订合同时约定的门面购买价格为3017元/平方米，在2010年田震寰购买隔壁门面的价格却为1543元/平方米。2010年常德市的住房指导价远远高于该购买价格。而事隔5年后，在同路段同位置的门面购买价格却还低于原购买价格约一半，有违常理，故田震寰在购买上述诉争门面时亦不符合善意取得的规定。另田震寰在购买上述门面后长达十三年的期间内未办理产权过户登记手续，亦不符合市场交易习惯，因此，合同双方当事人在签订《商品房买卖合同》是否是其真实意思表示存疑，且田震寰在购买上述诉争门面上也存在一定过错。综上，对于田震寰请求确认其与东汉房地产公司所签订的两份《商品房买卖合同》无效的诉请，本院认为，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。
对于田震寰要求东汉房地产公司双倍返还购房款770800元的诉请，田震寰认为东汉房地产公司与案外人周吉昌恶意串通，故意隐瞒其购买门面已出卖给案外人周吉昌的事实，符合双倍返还的规定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，出卖人有上述情形之一，致使合同目的无法达到，出卖人应当按上述规定承担惩罚性赔偿责任。但本案中，东汉房地产公司与案外人周吉昌没有对诉争门面签订房屋买卖合同，更没有将诉争门面出卖给案外人周吉昌。周吉昌本人也未向东汉房地产公司支付任何购房款，从未对诉争门面享有过占有、使用、收益等相关权利。东汉房地产公司直接将房屋产权过户登记给案外人周吉昌时，周吉昌本人陈述其并不知情，且田震寰亦未提供证据证明上述主张，故田震寰以东汉房地产公司恶意串通、故意隐瞒为由要求东汉房地产公司“退一赔一”，即要求按本院委托评估机构评估门面的现估价385400元的双倍770800元予以返还购房款的诉请，缺乏事实和法律依据，不符合《商品房买卖合同解释》第九条的规定，本院不予支持。对于田震寰诉称其不清楚该诉争门面的所有权人不是东汉房地产公司，直至本院查封时才知晓该门面已登记在案外人周吉昌名下的主张。因田震寰在庭审已表明，其在购买前并未对所购门面产权是否清晰等事宜进行查证，即与东汉房地产公司签订了《商品房买卖合同》；且其曾到房地产管理局咨询过该诉争门面的产权过户事宜，却不知诉争门面的产权登记情况；同时，田震寰在购买房屋后长达十三年的时间里，却一直未办理登记过户手续，均有悖常理。本院认为，田震寰在购买诉争门面前，应当认真了解购买标的物产权是否清晰、是否存在他项权利等相关事实，并应清楚预见房屋交易过程中可能出现的风险，因此，田震寰对自己行使购买诉争房屋的权利未尽足够的注意义务，本身存在一定过错，故田震寰的上述主张与事实不符，本院不予采纳。同时，东汉房地产公司没有处分权而与田震寰签订《商品房买卖合同》擅自处分他人的财产，事后亦未取得追认权，主观存在过错。综上，双方对此均应承担一定责任，考虑双方的过错程度及造成后果等因素，本院对双方过错责任酌定划分为田震寰与东汉房地产公司各承担50%的民事责任。本案中，诉争门面已被依法查封，故还存在返还的问题，而东汉房地产公司在答辩时也同意返还购房款并支付部分利息，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，东汉房地产公司应向田震寰返还购房总价款145000元。对于田震寰购买上述门面的损失问题，因双方当事人已协商确定，东汉房地产公司愿意以该笔购房款为基数按照中国人民银行同期存款利率计算至2018年6月15日止利息作为承担田震寰的损失，田震寰对此也表示同意。东汉房地产公司支付田震寰的利息损失即为110000元从2005年8月13日起；35000元从2010年8月17日起，均按照中国人民银行同期存款利率计算至2018年6月15日止。对此，本院予以确认，对于田震寰超出部分的赔偿诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认田震寰与湖南东汉房地产开发有限公司分别于2005年8月13日和2010年8月27日所签订的两份《商品房买卖合同》无效；
二、湖南东汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向田震寰返还购房款145000元，并向田震寰支付利息损失（其中110000元从2005年8月13日起计算；35000元从2010年8月17日起计算，均按照中国人民银行同期存款利率计算至2018年6月15日止）；
三、驳回田震寰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11508元，由湖南东汉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 罗云霞
人民陪审员 彭爱华
人民陪审员 谢 浩
二〇一八年八月三日
法官 助理 程 澜
代理书记员 侯艳妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。