上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）普民四（民）初字第2210号
原告陈道椿，男，1958年1月25日出生，汉族，住上海市长寿路***弄*号****室。
原告陈曦，女，1995年5月25日出生，汉族，住址同上。
委托代理人陈秉钧，上海市康昕律师事务所律师。
被告徐美娟，女，1963年12月31日出生，汉族，户籍地上海市长寿路***弄*号****室。
被告林志新，男，1970年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区高桥镇潼港一村**号***室。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司上海分行，住所地上海市江宁路168号。
负责人于晓青，职务行长。
委托代理人尤国，广东信达律师事务所上海分所律师。
第三人黄桂珍，女，1953年8月1日出生，汉族，住上海市东绣路****弄*号****室。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
原告陈道椿、陈曦与被告徐美娟、林志新、第三人兴业银行股份有限公司上海分行、第三人黄桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈道椿、陈曦及委托代理人陈秉钧，被告徐美娟，被告林志新的委托代理人姚丹文、第三人兴业银行股份有限公司上海分行的委托代理人尤国、第三人黄桂珍的委托代理人姚丹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈道椿诉称，与被告徐美娟原系夫妻，2009年8月双方经法院调解离婚。在该次的离婚调解中被告表示放弃上海市长寿路181弄2号2208室房屋的产权，并将该份额赠送给女儿陈曦。但2011年11月，原告得悉被告徐美娟已将系争房屋出售，被告林志新将系争房屋抵押给银行申请贷款，并获批人民币280万元。期间，被告林志新未上门察看过房屋，有违常理。为了防止让原告察觉两被告的欺诈行为，被告林志新在产权过户后的十多个月里从未要求原告搬离系争房屋和迁出户口。原告认为两被告签订的系争房屋的房地产买卖合同实质上侵犯了原告作为共有人的合法权利和居住权利。为此原告诉至本院要求判决确认两被告签订的房地产买卖合同无效。
原告陈曦诉称同上。
被告徐美娟辩称，被告是在离婚调解时说过放弃房屋产权赠送给女儿陈曦，但前提必须是买房申请的银行贷款转到原告陈道椿名下。但贷款银行不同意，被告遂放弃想法。为了偿还银行催要的贷款，被告才不得已将系争房屋出售。双方签订房地产买卖合同是真实的，不同意原告的诉讼请求，望法院驳回原告诉请。
被告林志新辩称，原告陈道椿和被告徐美娟之间对系争房屋是否有过约定被告不知情。在系争房屋买卖过程中，被告察看了徐美娟出示的民事调解书和房屋权证。被告是在徐美娟具备出售人的条件下才签订房地产买卖合同。系争房屋的房地产买卖合同是有效的，不同意原告的诉讼请求。
第三人兴业银行股份有限公司上海分行述称，无论系争房屋的房地产买卖合同是否有效，请求法院能保护第三人的抵押权。第三人认为原告离婚至其本案的诉讼，期间间隔近三年，若双方有财产纠纷的话，早就该主张权利了，因此原告本身就存在问题。
第三人黄桂珍述称，其借给被告林志新人民币70万元，被告将其名下的系争房屋做了抵押，并至房产交易中心办理了抵押手续。目前被告尚未偿还借款。对原被告间的事第三人不知情，也与第三人无关。
经审理查明，原告陈道椿和被告徐美娟原系夫妻，原告陈曦为两人之女。原被告婚后购买的上海市长寿路181弄2号2208室房屋于2004年登记在被告徐美娟名下。2009年8月，原告陈道椿与被告徐美娟经法院调解离婚。2010年12月20日，两被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为人民币400万元，同时约定双方于2011年4月30日前办理系争房屋的交接手续。嗣后，被告林志新支付被告徐美娟首期房款人民币120万元，余款由被告林志新向第三人兴业银行股份有限公司上海分行申请贷款计人民币280万元支付。2011年3月7日，被告林志新向第三人黄桂珍借款人民币70万元，并用系争房屋抵押，双方在上海市普陀区房地产交易中心办理了抵押权登记手续，债务履行期限为2011年2月27日至2012年2月27日。目前，被告林志新仍未偿还第三人黄桂珍的借款。2011年11月，被告林志新至系争房屋，要求原告搬离。原告为此诉讼至法院要求确认两被告签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同无效》。
另查，2009年8月10日的（2009）普民一（民）初字第3427号民事调解书载明，原告陈道椿和被告徐美娟达成调解协议的第三条为：现在本市长寿路181弄2号2208室房屋内的聂耳牌钢琴一架归徐美娟所有，现在该处的其余财产归陈道椿所有。现在原、被告各自名下的财产归各自所有。第四条为：陈道椿一次性支付徐美娟财产折价款人民币50000元，该款与徐美娟应支付的女儿陈曦抚养费相折抵。
再查，2010年12月20日，被告林志新的银行账户收到案外人两笔银行转账计人民币120万元（其中案外人陈志高人民币10万元，陈娟人民币110万元），当日，被告林志新将上述款项转至被告徐美娟的银行账户。同天，被告徐美娟现金取款人民币10万元，并银行转账至案外人徐哲健账户人民币110万元。2011年3月，被告徐美娟银行账户收到被告林志新申请的银行贷款人民币280万元。当日，被告徐美娟将其中的人民币130万元转至案外人姜彩琴账户，人民币50万元转至陈娟账户，现金取款人民币100万元。经本院核实，转账至林志新银行账户的陈娟和被告徐美娟转账人民币50万元的陈娟系同一人。
审理中，原告出示（2009）普民一（民）初字第3427号法庭审理笔录复印件称，被告徐美娟曾表示“婚后购买本市长寿路181弄2号2208室产权房一套，现由于未如期还款，被银行查封，现在等待执行中。我放弃该房屋产权，该份额归女儿陈曦所有”。因此，被告徐美娟无权出售房屋。同时原告表示，被告林志新购房却从未上门察看房屋，且被告林志新购房款都是借来的。因此被告林志新的购房意图值得怀疑。
被告徐美娟表示离婚调解时涉及到房屋贷款的问题，故无法一并处理系争房屋，因此被告房屋产权送女儿只是当时一说。被告被银行催要贷款时无还款能力，遂急于要将系争房屋出售。
被告林志新则认为，被告购买徐美娟的房屋是因为其房屋报价略低于市场价，也因此被告没有特别在意徐美娟所说不能按时交房的情况。被告在要求实际居住人交房时，才知徐美娟和原告之间的纠纷。被告是生意人，朋友间的资金拆借属正常情况，因此买房没从自己资金账户上转钱很正常。徐美娟是系争房屋产权证上唯一的所有人，其出卖房屋符合房地产交易的规定。至于徐美娟和陈道椿之间的财产纠纷与被告无关。
庭审中，原告认为，被告林志新买房却未实际支付过现款。被告徐美娟收到房款却将大部分款项直接转给他人，且陈娟既借款给林志新又借款给徐美娟，现象表明系争房屋并不是真实的买卖。被告徐美娟收到首付款人民币120万元的当日，即转账人民币110万元给案外人徐哲健。庭审中，被告徐美娟曾表示不认识徐哲健这个人，但之后又表示为朋友关系。被告徐美娟称将款项分别转账徐哲健和姜彩琴是为“过账”，尔后他们悉数将款取出又返还给了自己。至于转账给陈娟的人民币50万元，被告徐美娟称是返还中介公司工作人员陈娟代为偿还银行贷款的钱。同时徐美娟称，将系争房屋的买卖完全交给中介公司操作，具体情况不是很清楚。
原告同时称，第三人黄桂珍作为一个六旬老人借款被告林志新人民币70万元，原告对其经济能力表示怀疑。据原告了解，被告林志新和第三人间的抵押权证曾一直放在房产交易中心而未取，对此原告认为与常理不符。第三人黄桂珍代理人认为抵押权证在第三人处，原告对第三人经济能力的判断带有主观。被告林志新则表示，法律上没有禁止性规定必须向谁借钱或不可向谁借钱，因此被告林志新向陈娟借钱并不表明买卖双方之间存在恶意串通的故意。
第三人兴业银行股份有限公司上海分行称，截止2013年12月21日，被告林志新尚有银行贷款余额人民币2657681.90元。
本院认为，（2009）普民一（民）初字第3427号离婚纠纷案中对系争房屋未作处理，因此原告称被告徐美娟对系争房屋拥有的所有权已丧失，其无权出售系争房屋的主张，与事实不符，本院无法采纳。但纵观两被告间系争房屋的买卖过程发现1、被告林志新购房的所有款项均靠借贷；2、被告徐美娟收到首付款后即将其中的人民币110万元通过银行转账至案外人徐哲健的银行账户，庭审中，被告徐美娟最初表示不认识徐哲健，嗣后又改口称为朋友关系；3、被告林志新向案外人陈娟借款人民币110万元支付首付款，被告徐美娟的银行账户收到被告林志新申请的银行贷款后，银行转账至陈娟账户人民币50万元。该陈娟与借款给林志新的陈娟系同一人；4、被告徐美娟收到银行贷款人民币280万元，又将其中的人民币130万元转至案外人姜彩琴账户。被告徐美娟对将款项转账他人的解释为“过账”，尔后由他人提取款项再悉数返还给她。针对上述现象，本院认为，被告林志新购房却未准备分文现金，其买房的行为不符常理。被告徐美娟称收到首付款和银行贷款后的转账行为系转户过账，最后款项由他人提取后悉数返还给她，被告徐美娟的转账有多此一举之嫌，对其所述本院难以采信。在庭审中，被告徐美娟先否认认识徐哲健之后又称系朋友关系。由此本院亦难以相信被告徐美娟与徐哲健是相识多年的朋友关系。被告林志新向案外人陈娟借款人民币110万元支付首付款，徐美娟又还款给案外人陈娟人民币50万元，虽然被告徐美娟表示陈娟系中介公司工作人员，但陈娟为促成系争房屋的交易，分别借款给买卖双方的行为于情理不符。综上所述，本院有理由相信两被告间的系争房屋买卖为非真实意思表示，因此原告要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。系争房屋的合同无效，两被告均有责任。根据法律规定，无效合同自始无效，双方应返还各自所得。被告徐美娟应返还被告林志新支付的房款人民币400万元。被告林志新在收到被告徐美娟给付的款项后应及时与第三人兴业银行股份有限公司上海分行结清贷款。第三人兴业银行股份有限公司上海分行应在被告林志新付清贷款后清除设定于系争房屋上的抵押权。由于系争房屋上除了第三人兴业银行股份有限公司上海分行设定的抵押权外，尚有第三人黄桂珍设定的抵押权，故被告林志新还应积极清偿第三人黄桂珍的债务，使第三人黄桂珍实现债务清偿清除抵押权的承诺。在第三人黄桂珍撤销系争房屋的抵押后，被告林志新应协助被告徐美娟办理系争房屋产权变更手续。由于系争房屋实际并未交接，不存在返还问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：
一、被告徐美娟与被告林志新签订的关于上海市长寿路181弄2号2208室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告徐美娟应在本判决生效之日起十日内返还被告林志新购房款人民币4000000元；
三、被告林志新应于本判决生效之日起十日内付清第三人兴业银行股份有限公司上海分行的银行贷款（具体数额以兴业银行股份有限公司上海分行出具的单据为准）；第三人兴业银行股份有限公司上海分行应在被告林志新结清银行贷款后十日内办理撤销上海市长寿路181弄2号2208室房屋的抵押手续；
四、被告林志新应于本判决生效之日起十日内付清第三人黄桂珍的欠款，第三人黄桂珍应在被告林志新结清欠款后十日内办理撤销上海市长寿路181弄2号2208室房屋的抵押手续；
五、在第三人兴业银行股份有限公司上海分行、第三人黄桂珍清除设定于上海市长寿路181弄2号2208室房屋上的抵押权后十日内，被告林志新协助被告徐美娟办理上述房屋产权变更手续，将房屋产权过户至被告徐美娟名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币38800元，由两被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 刘怡文
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条（93）有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条（47）合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。