上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第4292号
原告刘钧炜，男，1984年7月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龚慧，上海申企律师事务所律师。原告许某，女，1982年9月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龚慧，上海申企律师事务所律师。原告刘某某，女，2011年11月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人许某。委托代理人龚慧，上海申企律师事务所律师。被告上海冠浦房地产开发经营有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人王越峰，执行董事。委托代理人马然，北京大成(上海)律师事务所律师。原告刘钧炜、许某、刘某某诉被告上海冠浦房地产开发经营有限公司(以下简称冠浦公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理，依法由审判员龚立琼适用简易程序独任审判并于2015年12月9日、2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘钧炜、许某、刘某某共同委托代理人龚慧，被告冠浦公司委托代理人马然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钧炜、许某、刘某某诉称，2014年10月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定三原告购买被告开发的上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价人民币(以下所涉币种均为人民币)8,126,989元；房屋交付时必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方定于2015年7月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。2015年7月30日，原、被告就系争房屋签署了《房屋交接书》，按照合同约定，签署《房屋交接书》就意味着被告已取得了系争房屋大产证，被告应于签署《房屋交接书》之日起60天内申领系争房屋的房地产权证。但三原告多次要求被告协助办理过户手续，被告均不予理睬，后三原告经查询后才得知被告至今尚未取得系争房屋的大产证，故三原告起诉至法院要求判令：一、被告交付给三原告办理上海市杨浦区国安路259弄《世嘉园》10号101室房屋小产证的全部资料；二、被告支付给三原告逾期办理房屋产权证的违约金32,711.1元(自2015年9月29日起至办出小产证之日，按每天1,090.37元计)。诉讼中，三原告变更诉讼请求为要求被告支付三原告以已付房款8,126,989元为本金，自2015年9月29日起至具备办理小产证条件之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理小产证的违约金。被告冠浦公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告冠浦公司并无违约行为。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》对房屋的交付条件、办理大产证、小产证的时间条件均有明确的约定。根据合同约定办理大产证是办理小产证的前提条件，办理大产证的时间是2015年12月31日前。现被告冠浦公司已于2015年12月31日办出了大产证，符合合同约定的期限，小区部分业主也已经办理了小产证。《房屋交接书》是仅仅是办理小产证所需的文件。三原告与被告提前签订《房屋交接书》是因三原告的主动要求而为。被告冠浦公司并不存在违约行为，请求驳回三原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月7日，原告刘钧炜、许某、刘某某(签约乙方)与被告冠浦公司(签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买国安路259弄《世嘉园》10号101室房屋，合同暂定总价款8,135,564元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2015年7月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出《交付通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同还对付款方式、违约责任等做了约定。2015年7月28日，三原告与被告冠浦公司签订《房屋交接书》一份，载明2015年7月23日，甲乙双方对国安路259弄《世嘉园》10号101室房屋进行了交接，甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积为113.73平方米，实测建筑面积的测绘机构为上海市房屋土地资源管理局认定的上海市杨浦区房地产交易中心，新建商品房房地产权证号(土地证)杨XXXXXXXXXX；该房屋的总房价款为8,126,989元。被告冠浦公司陆续向三原告开具了总金额为8,126,989元的购房款发票。另查明，被告冠浦公司于2015年12月31日取得了国安路259弄2、5-12、15-21号、国安路255、263号的上海市房地产权证。还查明，原、被告双方对系争房屋已于2015年7月31日前实际交房无异议。以上事实，由三原告提供的《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、购房发票，被告冠浦公司提供的上海市房地产权证及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据该合同的第十条、第十四条的约定，系争房屋的房地产权证(大产证)应于2015年12月31日前办理房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30日内，原、被告签署《房屋交接书》，并于签署之日起60日内，双方再行办理相关手续，申领系争房屋的房地产权证(小产证)。现被告已于2015年12月31日取得系争房屋的房地产权证(大产证)，未违反合同约定。对于原告所称被告未按照合同约定于《房屋交接书》签署之日起60天内办理系争房屋的产权证(小产证)构成违约的主张。本院认为，根据合同约定，小产证的办理需以取得大产证为前提条件，而《房屋交接书》仅是办理过户手续的必备条件，虽然双方签署《房屋交接书》的时间早于被告取得大产证的时间，但此系双方当事人自愿提前履行合同约定的事项，客观上也未对原告按照合同申领小产证产生影响或损失，且综合考虑合同对办理系争房屋大产证、小产证的时间约定，结合房地产登记的操作流程，被告的行为并不构成违约。故现原告以合同第十条的约定，要求被告支付逾期办理产权证的违约金的诉请，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告刘钧炜、许某、刘某某要求被告上海冠浦房地产开发经营有限公司支付按已付房款人民币8,126,989元为本金，自2015年9月29日起至具备办理小产证条件之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办理小产证违约金的诉讼请求。案件受理费(已减半收取)计人民币309元，由原告刘钧炜、许某、刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一六年一月二十七日
书记员 史晨璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。