贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初1861号
原告罗康芬，女，1971年10月28日出生，布依族，贵州省麻江县人，凯里农村商业银行职工，户籍地：贵州省凯里市，住贵州省凯里市。
被告贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。
法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
原告罗康芬诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月6日受理后，于2016年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗康芬，被告的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年10月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将凯里市大地春城第2楼16层1606号商品房出卖给原告。被告于2012年8月31日前交房，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋建筑面积89.33平方米，单价3290元／㎡，总价款293896元。房款均已付清。……。被告于2012年9月7日才实际让原告接房，而该房无《竣工验收备案表》、工程规划竣工验收合格证等，依据合同，被告违约，逾期交房870天（2012年8月31日起至2015年2月1日），接房时被告收取了原告的房屋契税4339元、房屋维修基金5786元、办证费97元等。至今为止，被告未交付房屋产权证给原告，被告已违约，请判令：1、被告支付原告逾期交房违约金25568.95元，逾期办证违约金2938.96元；小计28507.91元；2、被告退还原告办证费97元、房屋契税4339元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的主张，提供的证据有：1、身份证，拟证明原告的身份情况。2、商品房买卖合同、购房票据，拟证明原告在被告处购房的事实。3、契税收据、办证收据、维修基金收据，拟证明原告要求退还费用的依据。4、关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函，拟证明原告一直在主张权利，未超过诉讼时效。
被告对原告提交的证据均无异议。
被告辩称：1、关于诉讼时效问题。该案被答辩人提起的诉讼已经超过诉讼时效。虽然被答辩人向法院提交了《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，欲证明被答辩人提起的诉讼没有超过诉讼时效。但是该份证据却没有被答辩人的亲笔签名，因此根本不能证明各被答辩人曾经向大地公司发出过《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，所以这份证据不能起到中止或中断诉讼时效的作用。被答辩人提起的诉讼已超过诉讼时效。2、关于逾期交房问题：关于交房时间，被告实际把房屋交付原告使用（即交钥匙，转移占有）是2012年9月7日，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。所以交房的时间应该以2012年9月7日为准，而非2015年2月1日。至于被告在2012年9月7日不能提供商品房验收合格证明，原告完全可以拒接办理交房手续，但原告没有拒绝，而是办理了交房入住手续，因此根据最高人民法院的司法解释，交房时间应该以被告把房屋实际交付原告之日（即2012年9月7日）为准。
被告为支持自己的主张，提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明书，拟证明贵州大地联创房地产开发有限公司的身份信息。2、钥匙发放记录表，拟证明被告实际把房屋交房给原告的时间是2012年9月7日3、集体房产证，拟证明被告正在为原告办理房产证的事实
原告对被告提交证据的质证意见：对1号证据、2号证据无异议。对3号证据，认为不能证明被告已经在为原告办理个人房产证。
根据原、被告陈述，结合原、被告提交的证据，本案事实认定如下：
被告是房地产开发销售商。被告原名称黔东南大地房地产开发有限责任公司，2011年10月19日，更名为贵州大地联创房地产开发有限责任公司。“大地春城”小区的商品房系被告开发、销售。原告于2010年10月28日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城第2楼16层1606号房出卖给原告，该房建筑面积89.33平方米，套内建筑面积72.61平方米，分摊公共面积16.72平方米，该房按建筑面积计算，单价每平方米3290元，房屋总价293896元；2、买受人（原告）2010年10月28日交首付款146000元，余款于2011年4月29日前付清。3、被告应在2012年8月31日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。5、商品房交付使用后，被告应当在90工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。……。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款。房屋建好后，2012年9月7日，原告到被告办理了交房手续。因为办证，原告还同时向被告交纳房屋契税费4339元、房屋维修基金5786元、办证费97元等费后，被告将房屋钥匙和《商品房使用说明书》、《商品房住宅保证书》交与原告。因被告从2012年9月7日收取原告的契税费、维修基金、办证费等费后，至今为止，并未给原告办理房屋产权证，也未将原告交纳的房屋契税费交到政府职能管理部门、房屋维修基金交到房产部门设立的房屋维修基金专款账户上。原告催促多次未果，遂诉至本院。本院受理后，诉讼中被告不同意退款，并拒绝将房屋契税费、房屋维修基金转交政府职能管理部门、监管部门设立的账户，承诺为原告继续办证，却不确定期限。因没有期限，案经调解达不成协议。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规及相关规定，应受法律保护。原、被告约定的交房时间是2012年8月31日前，但被告交房给原告的时间是2012年9月7日，即被告逾期交房7天（从2012年9月1日至2012年9月7日止），依据合同约定，被告应承担逾期交房违约责任，应支付逾期交房违约金205.73元（总房款293896元×逾期交房天数7天×0.0001）给原告。原告是2012年9月7日接房，依据合同，逾期交房违约金应从接房之日截止，因此，原告主张从2012年8月31日起至2015年2月1日止共870天的逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。被告对“不支持原告逾期交房违约金”的辩解，理由充分，本院予以支持。被告是2012年9月7日收取原告的办证费、房屋契税费、房屋维修基金，应在收取之日起90日内（在2012年12月7日前）办理房屋权属登记（房产证）给原告，但被告至今为止没有办理，原告提起诉讼后，诉讼中，被告也拒不将原告交付的办证相关费用（房屋契税费、房屋维修基金）交到政府职能管理部门备案（排队），系被告违约，依据合同，被告应向原告支付逾期办证违约金2938.96元（总房款293896元×0.01）。“房屋契税”是政府职能管理部门收取，被告收取原告的“房屋契税4339元”后应及时转交政府职能管理部门，但被告收取原告的“房屋契税”后，没有转交政府管理部门，导致原告不能获得房屋产权证，购买的房屋处于风险中，没有安全感。而被告收取原告的“房屋契税”、“办证费”也未经政府职能管理部门委托、授权，由此，原告诉请被告退还“房屋契税4339元”、“办证费97元”，自己向政府职能管理部门交纳，自己办理房屋产权证，符合现行的房屋权属办证管理制度，原告的主张，理由成立，证据确凿，本院予以支持。被告举证辩解已着手办理的集体用地证，是被告自身购买土地用于建房销售、营利，与原告交纳“房屋契税”不是同一件事，原告交纳的“房屋契税”属于原告自己因办房屋产权证向政府职能管理部门交纳的费用，不属于被告，因此，被告的举证辩解理由不成立，本院不予采信。被告强调的已过诉讼时效问题，“大地春城”小区的业主委员会，是该小区业主依法设立的组织，业主委员会的成员是各业主选举而产生，业主委员会发出的《通知》则代表该小区所有的业主，原告提交的业主委员会的《通知》即代表原告，因此，被告以《通知》“无原告签名，已过诉讼时效”的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干干规定》第二条之规定，判决如下：
被告贵州大地联创房地产开发有限公司支付原告罗康芬逾期交房违约金206元，逾期办证违约金2939元，合计3145元；
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司退还原告罗康芬交纳的房屋契税4339元。
三、驳回原告罗康芬的其余诉讼请求。
上列判决事项限被告在本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取255元，由原告负担205元，被告负担50元。原告已全额预交，被告在给付上列款项时，一并付清给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 狄小承
二〇一六年八月二十七日
书记员 马 瑞