广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19327号
上诉人（原审被告、反诉原告)：崔惠英，女，1935年3月11日出生，香港居民，住广州市海珠区，
上诉人（原审被告、反诉原告)：潘伟基，男，1958年12月25日出生，香港居民，住广州市海珠区，
上列二上诉人共同委托代理人：朱利、崔颖翀，分别为北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯德洪，男，1962年1月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡书洁，女，1969年12月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上列二被上诉人共同委托代理人：李永华、李辉洪，广东启源律师事务所律师。
上诉人崔惠英、潘伟基因与被上诉人冯德洪、蔡书洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第2061号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
崔惠英、潘伟基共同上诉请求：1．变更一审判决第五判项为“冯德洪、蔡书洁共同赔偿房屋增值损失76.2万元给崔惠英、潘伟基”；2．撤销一审判决第八项，改判支持我方一审反诉请求，即冯德洪、蔡书洁赔偿我方居住涉案房屋期间的修缮投入59200元，以及因腾房而必然产生的交通费、生活费、住宿费等合计13200元。事实与理由如下：一、一审中司法鉴定的涉案房屋单价仅为6200元／平方米，显著低于同地段、同类别房屋的价值（目前同一地段楼盘单价均在4万元左右）。我方认为一审鉴定意见不合理、不符合技术规范，在一审中提出了数项异议，包括鉴定报告采用的鉴定方法是否合规合理、鉴定报告参考的同类别房屋租金是否合规合理等，并要求司法鉴定机构提供原始参考数据，但鉴定机构拒绝提供数据，我方无法得知诸如参考租金、租售年限等鉴定数据是否公允，该司法鉴定意见不能令人信服。虽然涉案房屋不能在市场上自由流通，但由此所减损的不过是房屋流通的交易价值部分，如今鉴定价值不足市场价值的15％，不能真正反映涉案房屋的价值，该鉴定意见不能作为本案唯一的定案依据，人民法院应当参考实际情况，公平合理地确定涉案房屋的价值。我方一审提交了一份同一村集体成员间宅基地房屋的买卖协议，该笔交易的房屋面积与涉案房屋面积基本一致，该买卖协议也充分体现了当地居民认可的宅基地房屋价值，因此该买卖协议是公允合理的，具有较高的参考意义。我方认为可以以该协议载明的90万元的交易价格减去应返还我的原购房款13.8万元，计算涉案房屋增值部分价格应为76.2万元。二、我方居住涉案房屋期间先后投入59200元以修缮涉案房屋、改善居住环境，现一审法院判令我方腾房，已经成为房屋一部分的修缮内容难以恢复原状，冯德洪、蔡书洁一审中也仅要求按照现状移交，而我方因冯德洪、蔡书洁的不诚信行为导致未能享受修缮投入带来的使用价值，且其不诚信行为已经对我方带来实际损失，依据《合同法》第五十八条之规定，冯德洪、蔡书洁应赔偿我方该部分损失。三、一审法院既然判令我方腾房，而涉案房屋为我方唯一住房，被收回后我方的日常起居生活均无保障，且我方年事已高、行动不便，市场上房东基本不敢将房子租给我方这类的租客，我方另觅住处必然要支付额外的费用，这些费用是可预期的合理费用，该损失是由冯德洪、蔡书洁的不诚信导致，按照公平原则，冯德洪、蔡书洁也应当一并赔偿给我方。参考广东省财政厅作出的《省直党政机关和实业单位差旅费管理办法》，结合我方的实际情况，以其中规定的住宿费用标准计算我方15天腾房期间费用为13200元是合理的。我方腾房期间还必然会发生搬家费、清洁费等费用，现仅按照住宿标准计算我方腾房期间的额外支出，已经低于我方的实际损失。综上，一审判决部分事实认定不清，未能考虑我方实际情况，请求判如所请。
冯德洪、蔡书洁共同答辩称：崔惠英、潘伟基的上诉请求均缺乏事实和法律依据，有意拖延时间，我方不同意其上诉请求和理由。具体理由如下：一、崔惠英、潘伟基要求我方赔偿房屋增值损失76.2万元，是其单方说法，缺乏依据。一审中的鉴定意见客观公正、公平，应当予以采信。二、崔惠英、潘伟基要求赔偿装修费用59200元、腾房费用13200元的请求缺乏事实和法律依据，且一审判决已经给予了崔惠英、潘伟基充足的腾空、交还房屋的缓冲时间。三、涉案合同无效的后果是各自返还，而崔惠英、潘伟基已经居住了涉案房屋长达十几年，一审法院不支持我方有关租金的请求，还判令我方按照返还的本金计算利息给崔惠英、潘伟基，有意偏帮他们，显失公平，但我方为了尽快解决本案纠纷，明确双方的权利义务，就没有提起上诉。
冯德洪、蔡书洁于2015年11月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈冯德洪、蔡书洁与崔惠英、潘伟基于2005年9月22日签订的《房屋转让合同》无效；⒉崔惠英、潘伟基立即腾空交付广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房及退还《宅基地使用证》（宅基地证号：0048**）给冯德洪、蔡书洁；⒊崔惠英、潘伟基支付上址房屋自2005年9月22日起至实际退还房屋之日止的房屋使用费（从2005年9月22日起按700元每月，每满一年递进10%计算，暂计至2015年12月31日止为139300元，实际使用费以相关机构鉴定、评估的金额为准）；⒋崔惠英、潘伟基承担本案诉讼费用及其他相关费用。
崔惠英、潘伟基一审答辩称不同意冯德洪、蔡书洁的诉讼请求，并反诉请求判令：⒈冯德洪、蔡书洁赔偿崔惠英、潘伟基已经支付的购房款138000元及利息（从2005年9月22日起算，以138000元为本金，以同期同类银行贷款利率计算，计至冯德洪、蔡书洁实际完全退还购房款之日止）；⒉冯德洪、蔡书洁赔偿崔惠英、潘伟基居住期间修缮涉案房屋的投入59200元；⒊冯德洪、蔡书洁赔偿崔惠英、潘伟基因收回房屋而对其造成的房屋增值损失（以市场价90万元减去13.8万元）；⒋冯德洪、蔡书洁先行赔偿崔惠英、潘伟基因腾房而导致额外支付的前期交通费、生活费、住宿费等损失13200元；⒌本案的诉讼费用由冯德洪、蔡书洁负担。
一审法院经审理查明：崔惠英、潘伟基是夫妻关系。据穗海字第004839号《农村（墟镇）宅基地使用证）存根》记载，石溪村冲边街19号三幢304房宅基地的使用人为蔡书洁，框架结构，层数为8，建筑面积为78.06平方米；等。
2005年8月8日，蔡书洁出具《收条》，载明：收到崔惠英交来涉案房屋订购金叁万元。2005年9月22日，冯德洪、蔡书洁（共同为甲方）与崔惠英、潘伟基（共同为乙方）就涉案房屋的转让签订《房屋转让合同》，约定：甲方将自有广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房宅基地房一套转让给乙方，转让价格为143000元；由于国家房改政策原因未能办理有关过户手续，乙方先付甲方138000元，余款5000元待双方办理过户手续完毕后，乙方立即一次性付清余款给甲方；当政府政策允许办理宅基地证过户时，甲方必须无条件协助乙方办理有关的过户手续；如因甲方不协助乙方办理宅基地证过户手续引至（致）乙方经济损失，甲方必须赔偿乙方的一切经济损失；等。同日，崔惠英向冯德洪、蔡书洁支付108000元。冯德洪、蔡书洁将涉案房屋及穗海字第004839号《农村（墟镇）宅基地使用证）》交付给崔惠英、潘伟基至今。
崔惠英、潘伟基就其反诉请求还提交了以下证据：1、出具日期为2006年9月20日的《收据》及《工程计算表》，其中《收据》载明：黄树强收到崔惠英涉案房屋装修款49000元；2、《美的（华凌）电器销售保修单》，载明：顾客为潘伟基，金额为10200元。冯德洪、蔡书洁质证表示：对证据1的真实性不予认可，从目前的证据无法体现出崔惠英、潘伟基有进行过装修，从《收据》的新旧程度来说相当新，我方认为是伪造的；证据2的真实性予以确认，但与本案没有直接关联性，该电器为动产。
一审诉讼中，冯德洪、蔡书洁、崔惠英、潘伟基确认：涉案房屋在三楼，建筑面积为78.06平方米，框架结构，间隔为三房一厅、一厨、一厕；崔惠英、潘伟基装修时，没有加入任何的镶嵌物；涉案房屋现由崔惠英、潘伟基居住使用。崔惠英、潘伟基表示其第二项反诉请求的具体内容以其提交的证据1、2为准。
根据崔惠英、潘伟基的申请，一审法院依法委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司广州分公司（以下简称英联公司）对涉案房屋的市场价值进行评估，崔惠英、潘伟基为此支付了2471元评估费。该公司出具了深英（广分）评字第【2016】GF07005号《房地产估价报告》，载明：广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房在2016年3月25日（实地查勘期）的评估总值为487875元。经质证，冯德洪、蔡书洁对该房地产估价报告的真实性、合法性均没异议，但认为上述估价报告不能作为反诉的赔偿依据，损失的赔偿应以本金为限。崔惠英、潘伟基认为上述估价报告忽略了宅基地房屋在现实市场中大量自由转让的情形，没有参考涉案房屋所在区域同等房屋的转让交易情况及转让交易价格，评估结论缺乏客观依据，与其本身确定的评估前提不符；没有考虑到房屋的转让收益，评估结论没有客观性，评估的房产价值严重低于实际的市场价值，也明显低于涉案房屋所在区域同等房屋的流转交易价；估价报告中也未说明涉案房屋的年收益率及年收益评估数值，该房地产估价报告评估方法与评估依据存在严重不足与重大遗漏，其评估结果不应当采纳。
冯德洪、蔡书洁就其主张的房屋使用费坚持申请进行评估，故一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对涉案房屋自2005年9月22日至2016年12月2日（现场勘查日）的房屋使用费进行评估。华盟公司出具了《关于广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房的房屋使用费价格评估结论书》（穗华价估【2017】007号）（以下简称《房屋使用费评估报告》），载明：广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房从2005年9月22日至2016年12月2日（合计共134.36个月）的房屋使用费总值为132553元。冯德洪、蔡书洁并向华盟公司支付价格评估费3450元。经质证，冯德洪、蔡书洁对该房屋使用费评估报告的真实性没有异议，但对每年的使用费价格有异议，冯德洪、蔡书洁认为：评估的价格与市场价相比，明显较低。崔惠英、潘伟基对该房屋使用费评估报告的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议。崔惠英、潘伟基认为：评估报告所记载的评估方法采用的评估参考价格标准没有明确的具体内容，无法知道究竟是以同哪一类的房屋以及哪一档次哪一类型的房屋出租价格作为评估的参考价格，因此，崔惠英、潘伟基对评估所得出的评估结论不予认可。
一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋是在集体所有的土地上建造的宅基地房屋，崔惠英、潘伟基并非涉案房屋所在集体的经济组织成员，冯德洪、蔡书洁以签订《房屋转让合同》的形式将涉案房屋出售给崔惠英、潘伟基，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给崔惠英、潘伟基，其行为违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《房屋转让合同》属无效合同。冯德洪、蔡书洁以涉案房产属法律禁止买卖为由要求确认买卖合同无效，合法有理，一审法院予以支持。崔惠英、潘伟基辩称上述合同为有效合同的意见，依据不足，一审法院不予采纳。
鉴于上述《房屋转让合同》无效，冯德洪、蔡书洁与崔惠英、潘伟基应相互返还已经取得的财产。因此，冯德洪、蔡书洁要求崔惠英、潘伟基将涉案房屋及该房屋的宅基地使用证原件返还给冯德洪、蔡书洁的请求，合理合法，一审法院予以支持。同理，崔惠英、潘伟基要求冯德洪、蔡书洁返还购房款138000元及利息（以138000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2005年9月22日起计至冯德洪、蔡书洁实际退还全部购房款之日止）的请求合法有据，冯德洪、蔡书洁对此也表示同意，故对崔惠英、潘伟基的该反诉请求，一审法院予以支持。
一审法院根据崔惠英、潘伟基的申请对涉案房屋的市场价值进行评估，冯德洪、蔡书洁对该《房地产估价报告》的真实性、合法性没有异议，崔惠英、潘伟基虽认为该房地产估价报告评估方法与依据存在错误，但评估公司曾就崔惠英、潘伟基的异议进行回复并作出全面分析，崔惠英、潘伟基未能提交充分证据予以反驳，故对该《房地产估价报告》的结论，一审法院予以采信。冯德洪、蔡书洁、崔惠英、潘伟基对《房屋使用费评估报告》的真实性没有异议，但对评估结论均有异议，对此冯德洪、蔡书洁、崔惠英、潘伟基未能提交充分证据予以反驳，故对该《房屋使用费评估报告》的评估结论，一审法院予以采信。崔惠英、潘伟基是基于买卖行为向冯德洪、蔡书洁支付对价后使用涉案房屋的，并非非法占有，故冯德洪、蔡书洁要求崔惠英、潘伟基向其支付房屋占用费的请求，依据不足，一审法院不予支持。由于合同无效，崔惠英、潘伟基反诉要求冯德洪、蔡书洁赔偿因收回房屋而对崔惠英、潘伟基造成的房屋增值损失的请求有理，一审法院予以支持。据《房地产估价报告》记载，涉案房屋在价值时点的评估总值为487875元。崔惠英、潘伟基主张涉案房屋市场价值为90万元，但未能提交充分证据证明，故对崔惠英、潘伟基的该意见，一审法院不予采纳。房屋增值的损失应以《房地产估价报告》的房屋评估总值扣减房款13.8万元为准，崔惠英、潘伟基主张以90万元扣减购房款13.8万元作为房屋增值损失的意见，依据不足，一审法院不予支持。崔惠英、潘伟基要求冯德洪、蔡书洁赔偿其修缮房屋的投入和其因腾房而导致额外支付的前期交通费、生活费、住宿费等损失，依据不足，故对上述反诉请求，一审法院均不予支持。
结合本案的实际情况，房地产估价评估费2471元由冯德洪、蔡书洁与崔惠英、潘伟基各负担一半，房屋使用费价格评估费3450元由冯德洪、蔡书洁负担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年7月12日作出如下判决：一、冯德洪、蔡书洁和潘伟基、崔惠英就海珠区石溪村冲边街19号三幢304房签订的《房屋转让合同》无效；二、崔惠英、潘伟基在本判决生效之日起30日内，将广州市海珠区石溪村冲边街19号3栋304房房屋按现状交付给冯德洪、蔡书洁；三、崔惠英、潘伟基在本判决生效之日起30日内，将穗海字第004839号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交付给冯德洪、蔡书洁；四、冯德洪、蔡书洁在本判决生效之日起30日内，共同返还购房款138000元及利息（以138000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2005年9月22日起计至冯德洪、蔡书洁实际退还全部购房款之日止）给崔惠英、潘伟基；五、冯德洪、蔡书洁在本判决生效之日起30日内，共同赔偿房屋增值损失349875元给崔惠英、潘伟基；六、冯德洪、蔡书洁在本判决生效之日起30日内，共同支付房地产估价评估费1235.5元给崔惠英、潘伟基；七、驳回冯德洪、蔡书洁的其他诉讼请求；八、驳回崔惠英、潘伟基的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5635元，由冯德洪、蔡书洁负担3955元，崔惠英、潘伟基负担1680元；反诉受理费7180元，由冯德洪、蔡书洁负担3233元，崔惠英、潘伟基负担3947元。上述本诉受理费已由冯德洪、蔡书洁预交，反诉受理费已由崔惠英、潘伟基预交，冯德洪、蔡书洁与崔惠英、潘伟基均同意由对方在履行本判决时，将其应负担的受理费直接支付给己方。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，崔惠英、潘伟基为证明一审对涉案房屋的评估价低于市场价值，向本院提交了其从互联网查询并打印的反映广州各地区房屋租售比的文章和石溪村房屋租金价格查询结果；为证明其主张的装修投入，提交了其于2017年11月1日左右拍摄的涉案房屋现状照片。经本院支持质证，被上诉人冯德洪、蔡书洁认为：崔惠英、潘伟基提交的网上查询打印的材料来源不明确，对真实性有异议，与本案处理也没有任何关联，不是二审新证据；对照片的真实性没有异议，但照片反映的是崔惠英、潘伟基陈述的2006年之前的装修情况，一审法院对此已经作了详细陈述，且一审法院委托第三方对涉案房屋的价值包括装修情况进行了全方面的评估，评估报告中有涉案房屋的照片。
本院认为，一审法院对于涉案合同的性质和效力的认定准确，论理清晰，双方当事人亦无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人冯德洪、蔡书洁提出的对原审判决的异议不予审查，并对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项予以维持。针对崔惠英、潘伟基的上诉，具体分析如下：
首先，虽然崔惠英、潘伟基对于一审确定的房屋增值损失金额有异议，上诉主张一审评估确定的房屋价值过低，应按其提供的同村集体成员之间转让宅基地房屋的交易价格90万元扣减购房款13.8万元作为房屋增值损失，并为此还在二审中提交了从互联网上查询并打印的反映广州各区租售比的文章及石溪村房屋租金价格查询结果，但上述材料并非二审新证据，亦不足以推翻一审法院委托专业机构对涉案房屋市场价值所作的评估报告结论，故本院不予采纳。在崔惠英、潘伟基现有举证不足以推翻一审认定或证明其上诉主张的情况下，崔惠英、潘伟基此项上诉意见的依据不足，本院不予支持。
其次，对崔惠英、潘伟基主张的59200元装修赔偿款，崔惠英、潘伟基在一审中仅提交了《收据》、《工程计算表》和《美的（华凌）电器销售保修单》，并未提交装修合同等证据以证明装修事实，亦未提交发票或转账支付凭证等证明付款事实，故其该项主张的依据并不充分；且崔惠英、潘伟基主张的装修情况发生在2006年，崔惠英、潘伟基已经实际居住涉案房屋并使用其装修至今长达十余年，一审法院亦已根据评估报告结论，判令冯德洪、蔡书洁赔偿崔惠英、潘伟基有关房屋增值损失，在此情况下，崔惠英、潘伟基仍要求赔偿59200元装修投入款，缺乏理据，本院不予支持。崔惠英、潘伟基在二审中提交的照片并不属于二审新证据，亦不足以证明其上诉主张，本院不予采纳。至于崔惠英、潘伟基上诉主张的腾房费用13200元，并无举证证明，且该费用亦未实际发生，故一审法院判令驳回其该项反诉请求并无不当，本院予以维持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。崔惠英、潘伟基的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8568元，由上诉人崔惠英、潘伟基共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月二十日
书记员 林飘云
梁少欣