湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民二初字第00742号
原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市硚口区解放大道329号。
法定代表人王杰华，系该公司总经理。
委托代理人朱英霞，女，1976年11月3日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人秦罡，男，1983年11月19日出生，汉族，系该公司员工。
被告郑绪辉，男，1985年10月18日出生，汉族。
委托代理人郑先觉，男，1958年3月5日出生，汉族，系郑绪辉父亲。
委托代理人郑兵，男，1978年9月8日出生，汉族，系郑绪辉堂兄。
原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司与被告郑绪辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨莉独任审判，并于2015年10月14日公开开庭对该案进行了审理。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司的委托代理人朱英霞、秦罡，被告郑绪辉的委托代理人郑先觉、郑兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司诉称，被告系武汉市硚口区古田四路联发九都府2号楼商铺311室业主，拖欠原告2014年1月至2015年6月30日的物业管理费17811.51元，违约金11980.35元，合计29791.86元。经原告多次催要，被告拒不交纳物业管理费，现要求：1、请求法院依法判令被告偿还原告物业管理服务费17811.51元，并支付违约金11980.35元，共计29791.86元；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司为支持其诉讼请求，当庭出示了以下证据：
证据一、商品房买卖合同、前期物业服务合同，证明原告与被告之间有物业服务合同关系。
证据二、照片及巡查记录表，证明原告履行了物业服务合同的内容。
证据三、律师函、快递凭证，证明原告向被告催缴过物业服务费。
证据四、房屋交付通知书、欠费明细，证明物业服务费起算时间及被告欠缴金额。
证据五、联发·九都府前期物业服务合同，证明原告与开发商签订了前期服务服务合同，在房产管理部门进行过备案。
证据六、特快专递凭证及邮寄照片，证明原告向被告通过EMS发过催缴函，但是被告拒收。
被告郑绪辉答辩称，1、原告没有提交证据证实原告完全履行了物业服务合同，被告可以行使抗辩权不予交纳物业服务费；2、物业服务合同是由开发商指定的，并非被告真实意思表示，物业费的收费标准违反了被告真实意思表示，且原告不能证明服务费用与物业服务相符，约定的物业服务费用过高显失公平，比周边的物业服务费高出许多；3、开发商承诺轻轨无缝对接，但是一直没有兑现，物业水平严重不符。
被告郑绪辉为支持其抗辩理由，当庭出示了以下证据：
证据一、书面证人证言四份、照片，证明物业管理混乱，小区发生了盗窃的行为。
证据二、业主手册，证明开发商承诺轻轨要无缝对接的，商业街的对接很晚，到现在才对接。
经庭审质证，被告对原告出具的证据一商品房买卖合同、前期物业服务合同的真实性无异议，但是对前期物业服务合同的内容有异议，物业服务费的价格并非被告真实意思表示；对证据二中照片不认可，认为没有地址，人员也无法证明是原告物业公司的，该证据无法证明原告履行了物业服务的义务；对证据三、证据六律师函认为我们没有收到过，且快递单上没有文件名字，也没有回执；对证据四房屋交付通知书的真实性无异议，对欠费明细的价格计算有异议，对违约金认为没有依据；对证据五认为与其无关。原告对被告提交的证据一证人证言不予认可，证人未到庭，且车辆被盗窃与物业服务无关；对证据二真实性无异议，轻轨对接是开发商承诺的，物业与开发商是两个法律关系，现在轻轨已经对接了，与物业服务没有关系。
本院认为，双方对真实性无异议的证据本院依法予以采纳，有争议的证据本院评析如下：原告出具的证据二系日常巡查记录及相关工作照片，该证据虽系原告自制，但能客观反映原告日常工作情况，被告虽对此证据不认可，但未提交相反的证据予以反驳，故该证据本院依法予以采纳；原告出具的证据三、证据六系催缴物业费的律师函及邮政特快专递寄件凭证，以上证据内容真实、来源合法、能证明案件事实，本院依法予以采纳；原告出具的证据五系原告与开发商签订的前期物业服务合同，该证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，该证据本院依法予以采纳。被告出具的证据一系证人证言，因证人未到庭作证，该证言本院依法不予采纳。
经审理查明，联发九都府位于武汉市硚口区解放大道与古田四路交汇处，被告系武汉市硚口区古田四路联发九都府2号楼商铺311室业主，购买的商铺面积为166.58平方米，商铺交付时间为2013年3月29日，物业管理费从2013年4月15日开始计收。2011年6月2日，原告与开发商联发集团武汉房地产开发有限公司签订《联发九都府前期物业服务合同》，约定由原告提供联发九都府小区的物业管理服务，服务期限自签订之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止，该合同在武汉市硚口区住房保障和房产管理局办理了备案登记。2013年3月29日，原告与被告签订《联发九都府前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买物业的小区提供物业服务，物业类型为高层住宅、商铺，服务期限自签订之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止，双方对物业服务范围、质量标准进行了约定，收费标准为住宅2.68元每月每平方米；酒店公寓3元每月每平方米；商业6元每月每平方米；地下车位每个96元每月。开发商将联发九都府统一交原告实施物业管理服务之日起二年内，物业按优惠价格收取物业服务费，住宅优惠价格为2.2元每月每平方米；酒店公寓2.6元每月每平方米；商业5.85元每月每平方米业。业主未按时足额交纳物业管理费的，应按应缴额从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。合同签订后，原告按照协议的约定履行了服务义务，被告自2014年1月1日起未缴纳物业管理费，截止至2015年6月，共拖欠物业管理费17811.51元。2015年6月18日，原告以特快专递的形式向被告发送了催缴物业管理费等相关费用的律师催告函。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系具有资质的物业管理企业，其与开发商联发集团武汉房地产开发有限公司签订《联发九都府前期物业服务合同》合法、有效，对被告具有约束力。原告与被告签订《联发九都府前期物业管理服务合同》均系双方真实意思表示、内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效，根据合同约定原告应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，原告依约提供了物业管理服务，被告应予支付物业管理费。原告在2015年6月18日对被告欠缴的物业管理费进行了催收，被告未按规定时间交纳，故违约金应从此时开始计算，双方合同中约定的违约金标准为日千分之三，被告认为违约金的约定过高，故本院酌情按中国人民银行计收逾期贷款标准计算欠费的违约金。被告辩称物业管理费收费标准过高，原告提供的物业服务未达到标准无事实依据，其提出的轻轨对接过晚与物业管理服务没有关联性，其抗辩物业管理费按四分之一交纳的理由本院依法不予采纳。原告诉讼请求部分有理，有理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百第四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告郑绪辉于本判决生效后十日内支付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司物业管理费17811.51元。
二、由被告郑绪辉于本判决生效后十日内按中国人民银行计收逾期贷款标准从2015年7月1日起至付清之日止向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司支付违约金。
三、驳回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司其他诉讼请求。
案件受理费本院减半收取422元，由被告承担，此款原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并给付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨莉
二〇一五年十一月十日
书记员 王雄