江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0682执异30号
异议人黄宏泉。
申请执行人韩忠侪。
申请执行人南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地：海门市海门。
法定代表人江炳林，董事长。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人韩忠侪、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、江炳兴民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷二案件，本院在执行过程中，案外人黄宏泉提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审理终结。
异议人黄宏泉执行异议称:2009年11月25日，我买得颐园新村205幢505室，面积为141.59平方米。2011年1月7日前，我已经缴纳全部房款511486.60元。2011年1月7日房屋也已经交付使用。现我想办理房屋产权证时，得知所购房屋已被法院查封。故请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村205幢505室房屋的查封。
经审查查明：2009年11月25日，异议人黄宏泉与鑫祥公司签订商品房买卖合同一份，约定：黄宏泉购买如皋市如城镇颐园新村第205幢505号房及车棚26，建筑面积分别为141.59㎡及8.56㎡，单价分别为3500元／㎡和1860／㎡，金额分别为495565元及15921.60元，实际总房款计人民币511486.60元。2010年1月7日，异议人黄宏泉交给颐园公司房款50000元。2011年1月7日，异议人黄宏泉以转账的方式转给鑫祥公司人民币511486.60元（抵朱建生借款）和给付颐园公司人民币60141.78元。同日，异议人缴纳房屋维修基金、电表款、楼宇对讲门等费用，并取得房屋销售不动产统一发票和现金完税证，其分别载明收黄宏泉颐园新村205幢505室及26号车棚购房款495565元、15921.60元及契税5114.90元，且双方还办理了房屋的交接手续。后异议人准备领取房屋产权证时被告知所购房屋已被法院查封。2016年3月25日，异议人向本院提出执行异议。
以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，现金完税证，收据、记账凭证现金交款单、收条、借据予以佐证。
另查，2007年12月20日，鑫祥公司向韩忠侪借款650万元用于公司周转。同日，双方签订借款协议，其中约定：借款期间自2007年12月21日至2008年4月20日；鑫祥公司向韩忠侪借款作为韩忠侪向鑫祥公司订购如皋颐园二区商品房预付款处理（双方另订立购房合同）；鑫祥公司按时还款，所订房屋销售合同自动失效，如到期不能归还，则所订商品房销售合同生效，鑫祥公司十日内到房管部门办理备案工作；江炳兴为本协议自愿承担连带担保责任。借款到期后，鑫祥公司未还款。2009年1月7日，颐园公司与韩忠侪在如皋市房地产监理所办理如皋市如城镇颐园新村二区305幢（建设方原编号为305,2008年10月更改为205）505室商品房的预告登记，登记号为皋房预字第20090002号。2010年5月24日，原告韩忠侪向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案。同日，该院组织调解，双方达成协议约定：一、被告鑫祥公司于2010年6月21日前一次性给付原告韩忠侪人民币1280万元。二、被告江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元由被告鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行其义务。原告韩忠侪向南通市中级人民法院申请执行。2011年6月3日，该院裁定查封、冻结鑫祥公司开发的如皋市颐园新村二区305幢505室等十一套房屋。2013年6月18日，本院裁定续封上述房屋。
以上事实，有借款协议，鑫祥颐园房抵债明细，（2013）皋执异字第0021号执行裁定书，（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）皋民初字第0219号民事调解书，（2010）通中执字第0094号、0094-1号民事裁定书及协助执行通知书，如皋市房地产监理所出具的登记记录及房屋预告登记证明，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明。
2009年4月1日，原告南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司，2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。2009年7月14日，该院组织调解，双方当事人达成调解协议：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行其义务。万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村205幢505室等房屋，查封期限为二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解除的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。
以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-3号执行裁定书，如皋市房地产监理所出具的登记记录。
本院认为：本案的原告韩忠侪借款650万元给鑫祥公司时就约定将该借款作为其向鑫祥公司订购如皋市颐园二区商品房的预付款，如鑫祥公司到期不能还款，则双方所订商品房销售合同生效。借款到期后，鑫祥公司未能还款。2009年1月7日，颐园公司与韩忠侪对案涉房屋进行了预告登记，按照约定和法律规定，鑫祥公司未经韩忠侪同意不得处分该预告登记的房屋。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记的效力可因预告登记的债权消灭等原因失去效力。本案的原告韩忠侪在与鑫祥公司签订的商品房合同生效后，有权要求鑫祥公司按合同约定交付房屋，但其并没有行使该权利，而是向南通市中级人民法院诉讼，要求鑫祥公司以偿还借款的方式解决双方的纷争，且诉讼过程中，其也没有将以房抵款的部分扣除。由此可以认定其已经以诉讼行为表明不再履行与鑫祥公司签订的商品房合同，其基于商品房买卖合同享有的要求交付房屋的权利已被该院作出的（2010）通中民初字第23号民事调解书所取代，也就是说其预告登记的债权已因其诉讼而消灭，其预告登记的效力也因债权消灭而失效。因此，鑫祥公司将该预告登记的房屋再出售给异议人黄宏泉并不违反法律的规定。
《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议房屋最早被查封的时间是2011年6月3日。而异议人签订购房合同、缴纳全部购房款及实际占有房屋的时间是2009年11月和2011年1月。这些行为均发生于法院查封其房屋之前。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再异议人在购房过程中也不存在任何过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，法院就不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人黄宏泉所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区205幢505室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 沙建平
审 判 员 夏燕尔
人民陪审员 沈丽华
二〇一六年六月十五日
书 记 员 杨亚萍