四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终9425号
上诉人（原审原告）：四川省宜宾五粮液集团有限公司，住所地：宜宾市岷江西路150号。
法定代表人：李曙光，董事长。
委托诉讼代理人：何长升，四川润方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙冠中，四川润方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川仁信建设发展有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园创新中心孵化楼。
法定代表人：李润，总经理。
委托诉讼代理人：李园园，四川璟瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李先君，四川舟楫律师事务所律师。
上诉人四川省宜宾五粮液集团有限公司（以下简称五粮液公司）因与上诉人四川仁信建设发展有限公司（以下简称仁信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
五粮液公司上诉请求：1.撤销（2016）川0115民初930号民事判决，改判支持五粮液公司全部一审诉讼请求；2.仁信公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定仁信公司不具备办理权属证书的客观条件错误。从双方签订的合同及《不动产登记暂行条例》第十六条的相关规定，可知仁信公司已具备办理不动产权属登记的全部材料，而且五粮液公司已经实际占有案涉房屋及建设用地，可知案涉房屋及建设用地界线明确、权属清楚，与他人不存在纠纷。故仁信公司已具备为案涉房屋办理不动产初始登记、转移登记的全部条件。2.一审认定仁信公司逾期办证的违约金错误，五粮液公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定按照已付房款为基数主张逾期办证的违约金，一审法院以五粮液公司未举证证明因逾期办证所造成损失的为由，调减违约金是错误的。综上所述，请求二审法院依法改判。
仁信公司上诉并辩称：1.请求依法撤销（2016）川0115民初930号民事判决，驳回五粮液公司对仁信公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由五粮液公司承担。事实和理由：1.案涉房屋是因为拆迁工作没有完成无法办理过户，不是仁信公司的过错，故不能认定仁信公司承担违约责任。2.五粮液公司将案涉房屋给其子公司四川安吉精密管业制造有限公司作为员工宿舍，但是该公司的经营规模没有达到温江区发布的[2016]14号文件的相关要求，不具备过户条件。3.在仁信公司与管委会签订的协议中对各项工作均有明确约定，但管委会至今未按协议执行，故不应苛责仁信公司承担相关责任。4.规划部门出具了“不能分割办理规划手续”的证明，说明未按约定办证，不是仁信公司主观原因造成的。5.双方合同中未约定逾期办证的违约金，双方之间是厂房买卖不属商品房买卖，不能参照商品房买卖的相关法律规定，如果计算逾期办证的违约金也超过时效。综上所述，请求二审法院维护仁信公司的合法权益，驳回五粮液公司的诉讼请求。
五粮液公司辩称，1.仁信公司认为无法办理过户是管委会没有按照双方签订的投资协议履行拆迁义务，但是这并不属于客观不能预见、不能避免、不能克服的情况，管委会没有按期拆迁，因此产生的后果，仁信公司可以向管委会另行主张，但是不能免除仁信公司在本案中承担违约责任。2.仁信公司没有提供证据证明拆迁工作未完成，只是其单方陈述，也没有提供证据证明是因为规划核实没有得到行政许可造成的。3.温江区发布的[2016]14号文件对五粮液公司没有约束力，该文件不是规范性文件，该文件不是合同的组成部分，而且该文件是2016年发布的，但是合同是2008年8月签的，该文件不具有溯及既往的效力，故对五粮液公司没有约束力，请求支持五粮液公司的诉讼请求。
五粮液公司向一审法院起诉请求：1、判令仁信公司立即为温江区成都海峡两岸科技产业开发园巴尔玛工业园5号厂房及7号倒班宿舍第三层向所在地房屋登记主管机关提交房屋初始登记资料并办理初始登记手续；2、判令仁信公司立即为五粮液公司办理温江区成都海峡两岸科技产业开发园巴尔玛工业园5号厂房及7号倒班宿舍第三层房屋所有权证与国有土地使用权证；3、判令仁信公司立即向五粮液公司支付逾期办理温江区成都海峡两岸科技产业开发园巴尔玛工业园5号厂房及7号倒班宿舍第三层房屋所有权证与国有土地使用权证违约金（以五粮液公司已付房款为基数，自2009年12月12日起至五粮液公司实际取得房屋所有权证和国有土地使用权证之日止，按中国人民银行同期贷款逾期利率即每日万分之二点一的标准计算）；4、本案诉讼费用由仁信公司承担。
一审法院查明，2008年6月25日，双方签订《厂房买卖合同》，约定由仁信公司将温江区成都海峡两岸科技产业开发园巴尔玛工业园5号厂房及7号倒班宿舍第三层卖给五粮液公司，合同总价17034888元；五粮液公司应当分别在合同签订生效后、建筑主体完工并经验收合格后以及在房屋竣工验收合格并交付使用后分别向仁信公司支付合同总价30%、50%、15%的价款；出卖人应当在厂房交付使用后一年内为买方办理相关权属证明。《厂房买卖合同》签订后，五粮液公司已按照双方在合同中的约定向仁信公司付清了合同总价95%的房款，即16183143.60元。双方在庭审中确认，在案涉房屋竣工验收合格后，仁信公司于2008年12月12日由向五粮液公司交付了案涉房屋。
另外，2005年8月18日，仁信公司与成都海峡两岸科技产业开发园管委会签订《项目投资协议书》，仁信公司在科技园投资项目为“巴尔玛工业园”项目，项目用地1000亩，土地标准价格为每亩120000.00元，代征地价格按标准价格50%计算。项目用地使用权年限为50年。2007年4月6日，成都市温江区规划管理局为仁信公司办理了建设用地规划许可证。仁信公司陆续缴纳土地出让费用。2011年3月17日，国土部门为仁信公司办理了地号WJ8-2-9国有土地使用证【温国用（2011）第1959号】，使用权面积114663.6平方米。此外，由于本案所涉地块的拆迁工作未彻底完成，无法进行总体规划验收，导致仁信公司未能按期办理权属证明。
一审法院认为，双方签订的《厂房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。五粮液公司按照约定向仁信公司履行了付款义务，仁信公司应在厂房交付后一年内为五粮液公司办理厂房产权证和土地使用证，但因本案所涉土地还未完成拆迁工作，目前仁信公司尚不具备履行办理权属证书的条件，故对于五粮液公司要求办理权属证书的诉讼请求，因客观不能履行，一审法院依法予以驳回，五粮液公司可在仁信公司具备办理权属证书的条件时，另行主张。仁信公司未按期办证，应按约承担相应的违约责任；因双方未对逾期办理房屋权属证书约定违约金，五粮液公司请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。由于五粮液公司未提交证据证明仁信公司未按期办理权属证书给五粮液公司造成的实际损失，一审法院根据本案的实际情况，将违约金的计算标准调整为以已交付房价款16183143.60元为基数，按每日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川仁信建设发展有限公司于判决生效之日起二十日内向四川省宜宾五粮液集团有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以16183143.60元为基数，从2009年12月12日起至判决确定的给付之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回四川省宜宾五粮液集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为31639元，由四川省宜宾五粮液集团有限公司负担15819.50元，由四川仁信建设发展有限公司负担15819.50元。
二审中，仁信公司提供成都市温江区国土资源局、规划管理局的《情况说明》，证明案涉土地上存在部分拆迁工作未完成，规划设计施工任务及规划验收和产权分割等事项无法办理。五粮液公司认为《情况说明》上只有印章，没有经办人签字，证据不具有法律效力。本院认为仁信公司提供的《情况说明》为政府行政管理部门出具的，对其真实予以确认。二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋是否具备办证条件。五粮液公司认为案涉房屋客观上具备了办证条件，仁信公司应按约定的时间办理权属证书，而仁信公司认为因案涉地块的拆迁工作未完成和园区总体规划未验收，客观上不具备办证条件，无法按约定办证。本院认为，本案中，五粮液公司购买仁信公司修建的厂房属园区内工业用房，从成都市温江区国土资源局、规划管理局、成都海峡两岸科技产业开发园管委会等部门出具的情况说明看，仁信公司投资建设的巴尔玛工业园，目前存在拆迁工作未完成、园区规划未验收等情况，案涉的房屋尚不具备办证条件，五粮液公司请求办理权属证书的请求在客观上无法履行，故五粮液公司认为案涉房屋具备办证条件与事实不符，本院不予支持。关于五粮液公司主张逾期办证违约金问题。从仁信公司与成都海峡两岸科技产业开发园管委会签订《项目投资协议书》的约定看，案涉房屋不具备办证条件并非仁信公司的主观原因造成，仁信公司虽有协助五粮液公司办证的义务，但权属登记行为是政府职能部门履行相关职责的行为，目前案涉房屋权属证书客观上存在不具备办证情形，双方在协议中也未对逾期办证的违约金进行约定，故五粮液公司请求按同期银行贷款利息标准支付违约金没有事实依据。综上，一审认定事实不清，适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市温江区人民法院（2016）川0115民初930号民事判决；
二、驳回上诉人四川省宜宾五粮液集团有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费158195元，由上诉人四川省宜宾五粮液集团有限公司负担94917元，由上诉人四川仁信建设发展有限公司负担63278元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年九月二十日
书记员 谭小雨