湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0203民初1298号
原告（执行案外人）：柯金蓬，男，汉族，1978年6月30日出生，住湖北省黄石市黄石港区，
委托诉讼代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。
被告（申请执行人）：姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州市天河区，
第三人（被执行人）：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。
法定代表人：黄开凤，公司执行董事。
第三人（被执行人）：李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住湖北省大冶市，
第三人（被执行人）：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。
法定代表人：周细香，公司总经理。
第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。
法定代表人：胡长青，公司执行董事。
第三人共同委托诉讼代理人：邓国明、罗忍，湖北人本律师事务所律师。
原告柯金蓬与被告姚永忠、第三人大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告柯金蓬的委托诉讼代理人张顺、被告姚永忠、第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司的委托代理人罗忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯金蓬向本院提出诉讼请求：1、判决撤销黄石市西塞山区人民法院（2017）鄂0203执异39号执行裁定书，并解除对“天域.名流天地”二期9号楼1单元3103号房的查封措施；2、判决确认“天域.名流天地”二期9号楼1单元3103号房产权属为原告所有。3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日，原告柯金蓬与天域公司签订《认购书》，原告购买“天域.名流天地”二期9号楼1单元3103号房屋，约定总房款为535389元，优惠后的总房款为198700元。原告于2013年9月24日向天域公司支付购房款100000元，于2016年9月13日通过工程款抵债的方式支付购房款余款98700元。2014年12月30日天域公司向原告移交了所购住房，原告入住并实际占有。后原告柯金蓬得知，案涉房屋因姚永忠与李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山房地产公司民间借贷纠纷案被法院查封，并准备拍卖。原告即提出执行异议，但被法院（2017）鄂0203执异39号执行裁定书驳回，并告知原告可依法提起诉讼。原告认为（2017）鄂0203执异39号执行裁定书认定事实错误、适用法律错误，原告对案涉房屋依法享有权属，故而成讼。
被告姚永忠辩称，一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。原告与天域公司签订的《认购书》不是《商品房预售合同》，此房屋物权的转移不能成立，即原告案涉《认购书》不能对抗姚永忠的债权查封。二、案涉房屋未经法定验收合格不得交付，对其占有不受法律保护。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告的案涉《认购书》不是合法有效的书面买卖合同，房款支付金额未达到总房价款的百分之五十，且原告名下还有一套154.91平方米的住房，故不能排除人民法院的执行查封和拍卖。四、案涉房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于天域公司，不属于本案原告。即便原告办理了交房手续，受让房屋是善意的，但转让价格畸低，价格不合理，加之房屋未办理完成不动产权属变更登记手续，原告也不能基于善意取得制度取得房屋不动产所有权。人民法院对案涉房屋另案执行查封和拍卖没有错误。五、案涉房屋在认购后设定了银行债权抵押，此房屋抵押项下的贷款至今从未偿还，抵押权银行对此房屋从未解除抵押登记。综上所述，案涉房屋权属系天域公司所有于法有据、事实清楚，证据确凿。法院对案涉房屋的查封行为符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人天域公司述称，1、天域公司与原告签订合同、交付房屋均在房屋被查封之前。原告已合法占有房屋，是因天域公司的原因未办理房屋产权过户手续。2、案涉认购书具备买卖房屋的所有条款，只是标题定为认购书，实为房屋买卖合同。3、原告已付清购房款。4、银行的抵押权是在建工程抵押，天域公司与银行约定的房屋价款偿还均是按比例偿还，并不是全部房款偿还。抵押权权益问题不是被告的权益，被告不能就抵押权权益问题向原告主张，与本案无关。天域公司不反对案外人柯金蓬所提异议。
第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：
本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山公司借款合同纠纷一案中，查封了“天域.名流天地”二期9号楼1单元3103号房产，柯金蓬以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年6月23日作出（2017）鄂0203执异39号执行裁定：驳回柯金蓬的异议。
另查明，2013年9月26日，原告柯金蓬与第三人天域公司签订认购书，约定：柯金蓬认购天域公司杭州西路与白马路交汇处（9号楼）1单元31层03号房，暂测建筑面积89.74平方米，单价5966元/㎡，合计总价535389元，付款方式为一次性付款；优惠后的房款总额为198700元（免收面积50㎡，剩余面积39.74㎡按5000元/㎡计算）；签订认购书之日支付房款100000元，余款98700元于2014年1月20日前付清，正式合同于交房前统一办理；柯金蓬所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补；柯金蓬应按天域公司安排的时间及时签署《商品房买卖合同》；认购书一式三份，自双方签署《商品房买卖合同》之日起失效。另外双方对退房及逾期付款的违约责任进行了约定。2013年9月24日柯金蓬向天域公司支付购房款100000元。2016年9月13日，柯金蓬以工程款抵债的方式支付房屋余款98700元。天域公司向柯金蓬出具了二张收据。2014年12月30日天域公司与柯金蓬办理了商品房交接手续，将“天域.名流天地”二期9号楼1单元3103室交付给柯金蓬。后柯金蓬装修了该房屋并入住。柯金蓬名下还有一套建筑面积为154.91平方米的商品房（产权证号2004港0203841，房屋坐落黄石市黄石港区武汉路58-61号）。
本院认为，本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，原告柯金蓬对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。案涉房屋现登记在天域公司名下，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，首先，原告柯金蓬于2013年9月26日与第三人天域公司签订的认购书并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖合同。故该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，属于商品房买卖合同的预约合同，不能据此认定原告与天域公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告名下还有一套用于居住的房屋。因此，原告所购房屋并不具备上述第二十九条所规定的三个条件。
原告认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，原告享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，首先，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。原告不属于买受人，属于抵债不动产的受让人。虽签订了抵债协议，但涉案房屋没有办理不动产物权变更登记，抵债协议仅能产生债法上的效力。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。申请执行人姚永忠与被执行人天域公司之间亦是金钱债权关系，原告与天域公司的金钱债权关系不应优先于姚永忠与天域公司的金钱债权。抵债受让人并未列入物权期待权的保护范围，故原告的情况并不适用第二十八条的规定。其次，即使原告的情况可以适用第二十八条，但第二十八条规定在人民法院查封之前应已签订合法有效的书面买卖合同，而原告并未签订合法有效的书面买卖合同。
关于涉案房屋的权属问题。根据法律规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，涉案房屋产权现仍登记在天域公司名下，并未变更登记在原告名下，故对原告请求确认其享有涉案房屋之权属的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告柯金蓬的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告柯金蓬负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 赵利荣
审 判 员 汪敬华
人民陪审员 肖春平
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 徐珊珊