西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0113民初10958号
原告：西安银行股份有限公司雁塔支行，住所地：西安市雁塔区雁塔西路44号。
负责人：刘铁军，该支行行长。
委托代理人：王茂升，男，汉族，1963年5月13日生，住西安市雁塔区，该公司员工。
委托代理人：张春红，女，汉族，1968年12月1日生，住西安市莲湖区，该公司员工。
被告：李娟，女，汉族，1984年8月16日生，住河南省鹤壁市鹤山区，
被告：陕西裕沣置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区和平路118号和平银座11221号。
法定代表人：滑杨，该公司董事长。
委托代理人：苏向农，男，汉族，1966年9月16日生，住西安市雁塔区，该公司员工。
原告西安银行股份有限公司雁塔支行诉被告李娟、陕西裕沣置业有限公司（以下简称“裕沣公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人王茂升、被告裕沣公司的代理人苏向农到庭参加了诉讼。被告李娟经法院合法传唤未到庭参加诉讼，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告西安银行股份有限公司雁塔支行诉称，2011年10月11日，原告与被告李娟签订《个人购房借款/担保合同》并约定：由原告向被告发放贷款33万元用于被告购买房产，借款期限360个月，年利率7.755%；被告裕沣公司为借款合同项下的债务承担阶段性连带保证责任。当日，原告与被告李娟签订了上述房产的《西安市房地产抵押合同》。上述合同签订后，原告依约向被告李娟发放贷款33万元，但被告连续三个月以上逾期还款。原告现诉至法院，请求依法判令：1、判令被告李娟偿还截止2017年12月21日的贷款本金304561.33元，利息2743.31元，本息合计307304.64元。以及贷款清付之日产生的利息、复息、罚息；2、请求被告李娟以其抵押房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产变现后的价款有优先受偿权；3、判令被告裕沣公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担；
被告李娟经法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告陕西裕沣置业有限公司辩称，贷款属实，之前还款正常，其也催促过被告李娟，后来不接电话。当时签过房屋预售抵押，其认为应让被告李娟的房屋抵押优先还款。如果法院要判决其承担连带保证责任的话，法院请注明其可以向被告李娟行使追偿的权利。
经审理查明，2010年8月17日，原告与被告裕沣公司签订《按揭贷款项目合作协议书》，2011年10月11日，原告与被告李娟、裕沣公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定李娟向原告申请贷款用于购买裕沣公司开发的位于西安市××区长××路象牙宫寓第1幢1单元18层11804号房产，贷款金额33万元，贷款期限360个月，自2011年10月21日至2041年10月21日止。还款方式等额本息。借款年利率7.755%；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计利息；对不能按日支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款人采用按月等额本息的方式归还贷款；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定履行还款义务的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；裕沣公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任，保证期间为贷款人每笔贷款发放之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；保证人裕沣公司不按本合同约定履行保证责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在西安银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。李娟愿意以其所购房产抵押给原告作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保，李娟与原告签订《西安市房地产抵押合同》，2011年12月30日，原告就上述抵押房屋办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但并未取得房屋他项权利证书。上述合同签订后，原告于2011年12月29日向被告李娟指定账户发放贷款330000元。2016年1月20日起，被告连续三期以上未能按约偿还借款。原告从被告裕沣公司保证账户扣除代偿款30432.01元。根据原告出具的客户逾期清单，截止2017年12月20日，被告借款本金余额304561.33元，利息2743.31元未予归还。另查，西安市××区长××路象牙宫寓第1幢1单元18层11804号房产尚未完成初始登记，原告未取得他项权利证书。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、个人贷款借款借据、逾期清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证及核对，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告李娟、裕沣公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。合同签订后，原告已于2011年12月29日向被告李娟发放贷款330000元，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期偿还借款。根据原告提供的逾期账单，被告李娟连续三期以上未按约偿还借款，其逾期还款的行为已构成根本违约，达到合同约定的提前收回全部贷款本息的条件，故原告请求贷款立即到期、被告清偿剩余借款本息的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，虽然涉案房屋上设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持，予以驳回。被告裕沣公司为该笔借款提供阶段性连带保证责任，合同约定其自愿放弃要求贷款人首先向借款人或第三人、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，且涉案房产抵押权并未登记设立，原告要求被告裕沣公司对债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。依据担保法相关规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告李娟应当于本判决生效后十日内偿还原告西安银行股份有限公司雁塔支行本金304561.33元，利息2743.31元（截止2017年12月21日），本息合计307304.64元。并按合同约定支付自2017年12月22日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、被告陕西裕沣置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告陕西裕沣置业有限公司承担保证责任后，有权向借款人李娟追偿。
本案案件受理费5910元，由二被告共同承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 殷 瑞
审判员 景振宇
审判员 梁梦艺
二〇一八年八月十四日
书记员 杨镇珲
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