中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)最高法民申2084号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：薄纯利，男，1972年4月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王可云，女，1975年1月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张军，男，1973年3月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东营富海交运新能源有限公司，住所地山东省东营市东营区运河路696号。
法定代表人：张福胜，董事长。
委托诉讼代理人：张娜娜，山东康桥（东营）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔强，山东康桥（东营）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东营市东营区辛店街道北田社区居民委员会，住所地山东省东营市东营区四路238号。
负责人：孙汉杰，主任。
再审申请人薄纯利、王可云、张军因与被申请人东营富海交运新能源有限公司（以下简称富海公司）、东营市东营区辛店街道北田社区居民委员会（以下简称北田居委会）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2016）鲁民终842号民事判决，向本院申请再审。
薄纯利、王可云、张军向本院申请再审称，（一）富海公司在法院查封之前与北田居委会所签订的《土地使用权转让协议》并非合法有效。1.涉案土地使用权属于北田居委会集体所有，其转让程序必须经居民会议集体表决，并经过三分之二以上同意方可有效。2.双方签订协议时，北田居委会并未取得国有土地使用权证。3.即便后续北田居委会取得了涉案土地的国有土地使用权证书，但仍然不符合投资量化条件的限制性规定。
（二）原审判决认定富海公司已占有涉案土地，系事实认定不清。《土地使用权转让协议》及《补充协议》均未对涉案土地的交付作明确约定。《土地使用权转让协议》及《补充协议》项下关于施工的相关约定，仅是对施工工作的分工，并不构成富海公司对该土地的实际占有。富海公司没有任何标志性的外部特征（如围墙、围栏、广告等）显示其已占有涉案土地。实际上自2013年8月至2015年11月，北田居委会便以自身名义取得了涉案土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证等相关证件，并陆续建设规划中的西五路加油站，亦进一步证明涉案土地一直由北田居委会合法占有和控制支配。
（三）尽管富海公司按照协议约定支付了部分价款，但其并未在涉案土地因申请人申请强制执行（2015）东民四初字第20号民事调解书期间向法院交付，而是在本案二审审理期间不得己才将余款交付至执行法院。
（四）原审判决认定“涉案土地没有办理过户手续并非富海公司原因”，不仅事实认定不清，而且适用法律错误。本案中富海公司明知北田居委会转让涉案土地时尚未取得国有土地使用权证、投资未达到量化标准以及未经过居民三分之二以上同意，仍与北田居委会签订协议，该协议应无效。因合同无效导致无法履行的责任理应由富海公司承担。自北田居委会取得涉案土地使用证至法院查封涉案土地之前，富海公司均未向北田居委会主张要求办理过户手续。北田居委会曾将涉案土地抵押，并不能证明未办理过户手续的责任在于北田居委会。涉案土地未及时办理过户手续的责任，应归责于富海公司。富海公司与北田居委会所签订的转让协议，其转让价格仅为转让土地的价格，而北田居委会现已将地上加油站建设完毕，其价值近2000万元，远超土地转让价款。如现在将涉案土地及地上建筑物判归富海公司，显失公平。
富海公司提交答辩意见称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，富海公司享有的权利依法能够排除申请人的执行。申请人的再审理由不能成立。理由如下:（一）涉案土地在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。1.再审申请人所称的转让土地必须经过居民会议三分之二以上同意，没有依据，北田居委会签订《协议》时已经不是村委会，并不能适用《村民委员会组织法》，《土地管理法》中也无此规定。而且富海公司与北田居委会的交易价格公允，没有损害任何居民的利益。其次，北田居委会在2013年11月22日，已经取得了土地使用权证书。因此《土地转让协议》以及《补充协议》是合法有效的。再次涉案土地在查封之前已经达到投资量化标准。（二）富海公司在查封前已经合法占有、管理该土地。1.北田居委会已经对涉案土地与富海公司进行了交接和交付。2.富海公司一直对土地进行着事实上的管理、投入和占有。3.涉案土地的全部证件均由富海公司办理并占有。（三）涉案土地未办理过户登记是北田居委会的过错。（四）富海公司已经按照合同约定支付部分价款且已经将剩余价款交付执行。（五）富海公司对涉案土地享有的是物权性权利，应该优先于债权予以保护。
本院认为，本案争议焦点为：富海公司对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于《土地使用权转让协议》及《补充协议》的效力问题。1.虽然富海公司与北田居委会之间签订《土地使用权转让协议》时，该土地的性质尚为集体所有，但在2013年11月22日，涉案土地变更为国有土地后，双方又签订了《补充协议》，该补充协议项下的标的是可以转让的。2.北田居委会关于须经三分之二以上成员同意的议事程序规定是集体组织的内部规范，对外不具有对抗效力。且该土地转让价格合理，并未侵害到居民的合法权益。3.本案中，涉案土地的转让行为在先，国有建设用地土地使用权证取得在后，因此，虽然《城市房地产管理法》及《国有建设用地使用权出让合同》中有关于国有土地使用权首次转让的投资量化标准的规定，但在本案先转让、后拿证的情形下，要求出让方北田居委会完成25%以上的投资建设行为，不具有现实的可能性，而事实上富海公司已经在涉案土地上针对涉案项目进行了相应的投入。而且《城市房地产管理法》关于投资量化标准的规定，不是认定土地转让合同效力的强制性规定，因此，涉案《土地使用权转让协议》及《补充协议》应为有效合同。
（二）关于富海公司是否已经实际占有涉案土地的问题。占有的本质要求是对物具有管理和控制的能力。1.虽然协议签订后，由北田居委会对涉案土地进行了一些程序的申请，这是北田居委会履行合同义务的行为，实际上富海公司是此履行行为的最终受益者，亦是相关费用的支出者，所以不能否定涉案项目与富海公司的关系。2.虽然在协议签订后，北田居委会曾未经富海公司的同意将涉案土地抵押给正辉小额贷款公司，但此行为恰恰是对富海公司占有状态的侵犯，不能成为否定富海公司对涉案土地占有权益的事实。3.对土地的占有和交付具有抽象性的特征，其占有不仅应表现为建设围栏、围墙、广告等形式，富海公司在涉案土地上的投资、开展的项目规划、勘测、平整等行为，均是富海公司对涉案土地拥有实际控制的能力表现，并且涉案土地的相关证件均由富海公司持有，其对涉案土地的控制，是一种占有状态。
（三）富海公司在《土地使用权转让协议》签订后，依约向北田居委会支付了第一期款项800万元，第二期款项因北田居委会始终未依约办理过户登记手续，因此富海公司不付款是一种行使顺序履行抗辩权的行为，且在二审期间富海公司已经将剩余款项400万元交付山东省东营市中级人民法院。根据双方签订的《土地使用权转让协议》的约定，北田居委会有为富海公司办理过户登记的义务，因此北田居委会未履行合同义务，是导致过户手续未能办理的主要过错方。虽然各方均无法证明富海公司曾“多次要求”办理过户手续，但未提出过户请求或监督对方履行过户义务，并不是导致未完成过户手续的主要原因。因此未完成过户登记并不能归责于富海公司。
综上，本院认为，二审判决认定富海公司对涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回薄纯利、王可云、张军的再审申请。
审 判 长 贾劲松
审 判 员 吴晓芳
代理审判员 高 榉
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 武泽龙