湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘民终836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东凯旋世纪酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月一路9号24楼2422房。
法定代表人：唐靖，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南瑞地投资置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区解放西路346号城市经典901室。
法定代表人：杨炳坤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁金元，湖南正方律师事务所律师。
原审第三人：湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路227号。
负责人：杨炳坤。
委���诉讼代理人：李晓平，女，该公司员工。
上诉人广东凯旋世纪酒店管理有限公司（以下简称凯旋世纪公司）因与被上诉人湖南瑞地投资置业有限责任公司（以下简称瑞地置业公司）、原审第三人湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店（以下简称凯瑞大酒店）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯旋世纪公司的委托诉讼代理人罗玉双，被上诉人瑞地置业公司的委托诉讼代理人丁金元，原审第三人凯瑞大酒店的委托诉讼代理人李晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凯旋世纪公司的上诉请求：1、撤销一审判决的第二、三、四、七项；2、判令由瑞地置业公司向凯旋世纪公司退还保证金120万元；3、��令由瑞地置业公司向凯旋世纪公司返还预交租金548.8万元或者由凯旋世纪公司使用涉案物业至预交租金使用完毕为止；4、判令由瑞地置业公司向凯旋世纪公司支付违约金120万元；5、判令由瑞地置业公司向凯旋世纪公司赔偿经济损失406万元及装修损失800万元；6、一、二审案件受理费、鉴定费用由瑞地置业公司负担。事实和理由：一、《承包经营合同》对双方当事人不再具有法律约束力，不能适用于本案。根据《承包经营合同》的约定，上诉人承包的是新纪元大酒店。但在2007年9月5日凯瑞大酒店成立后，上诉人已将新纪元大酒店归还给瑞地置业公司，故《承包经营合同》已经终止，不再适用于凯瑞大酒店的经营。凯瑞大酒店交付给上诉人后，双方并未签订书面协议，但根据双方的权利义务可以看出，双方已经形成了事实上的租赁合同关系，故本案应以租赁合同的相关���定来处理。一审适用《承包经营合同》的约定对本案进行判决错误。二、上诉人已经依约履行了及时、足额向瑞地置业公司支付保证金和承包金的主要合同义务。三、融资、工程建设方面的支持并非承包金执行优惠价的前提条件，上诉人无需支付2010年6月1日至2014年5月30日的承包金，且2014年6月1日起的承包金应按每年250万元的标准计算。1、根据《补充协议三》的约定，上诉人解决瑞地置业公司的短期融资需求并非承包金执行优惠价格的前提，且该协议并未约定上诉人应向瑞地置业公司提供融资的时间、金额以及无法提供融资需求的法律后果；2、根据《补充协议五》的约定，上诉人给予瑞地置业公司的资金支持及项目合作机会是作为对其优惠租金的回报，并非为瑞地置业公司提供租金优惠的前提条件，亦非必须履行的合同义务；3、上诉人多次以预付租金的方式向瑞���置业公司提供融资，且上诉人于2007年将凯瑞大酒店的装修工程发包给了瑞地置业公司，故上诉人已在力所能及的范围内为瑞地置业公司提供了融资及工程项目。四、一审判决认定上诉人违约错误。1、根据《承包经营合同》的约定，上诉人享有的分包权不以向瑞地置业公司书面备案为前置条件。因此，上诉人将凯瑞大酒店交由第三人承包经营、管理、使用并不违反《承包经营合同》的约定，不构成违约。且上诉人占有使用涉案物业近十年，瑞地置业公司对上诉人的对外租赁行为以及租赁客户的经营项目是明知的，但一直没有提出过异议，反而继续收取上诉人的租金，应视为瑞地置业公司接受并认同上诉人的分包行为;2、《承包经营合同》并未约定必须由上诉人自行经营酒店，且未约定上诉人不得改变酒店名称；3、上诉人已依约支付承包金，瑞地置业公司的利益并未受损。五、一审判决对上诉人实际经营的面积认定错误。1、《新纪元大酒店项目标的物简介》载明的建筑面积15217㎡实际上包括了临时建筑1007㎡以及无报建手续建筑面积3564.6㎡，在后续房屋建筑面积发生较大变化的情况下，一审判决认定计算承包金的建筑面积明显错误；2、自上诉人承包经营开始，酒店一部分物业一直由瑞地置业公司自行出租管理，未纳入上诉人的承包经营范围；3、双方在《补充协议三》中明确约定了酒店面积按14300㎡计算，故应以此作为确定上诉人实际经营面积的依据。六、一审判决由上诉人承担品牌损失费错误。1、凯瑞大酒店在移交给上诉人时并不具备三星级酒店的资质；2、上诉人已经完全支付了承包金，瑞地置业公司并未因酒店名称改变或由三星级酒店变为无星级酒店而造成任何损失；3、评估结论不具有科学性、客观性、准确性，不应予��采信。七、瑞地置业公司具有违约行为，应向上诉人承担责任。1、瑞地置业公司一直未向上诉人提供合格有效的消防证书或审验合格的意见书，导致上诉人经营合法性存在瑕疵；2、瑞地置业公司多次无故对酒店实施停电行为，导致上诉人无法足额从租户收取租金，给上诉人造成了重大损失；3、瑞地置业公司严重干扰了上诉人的正常经营，且无法定理由单方要求解除合同，构成根本违约，应向上诉人退还保证金120万元、支付违约金并赔偿损失。
瑞地置业公司辩称，1、凯瑞大酒店是由新纪元酒店更名而来，涉案物业至始自终均由上诉人承包使用，故《承包经营合同》依法适用于本案；2、上诉人将凯瑞大酒店物业肢解分包，从事非酒店经营项目，并改变酒店名称，降低了星级标准，且没有履行提供融资及建设工程的义务，构成违约；3、租赁面积应按实际出���的面积为准。综上，请求驳回上诉，维持原判。
凯瑞大酒店述称,同意瑞地置业公司的答辩意见。
瑞地置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除瑞地置业公司与凯旋世纪公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》，并判决瑞地置业公司不向凯旋世纪公司退还承包保证金；2、判令由凯旋世纪公司向瑞地置业公司补交2010年6月1日起至2014年5月30日止减免的承包金及利息共计15168261元；3、判令由瑞地置业公司与凯旋世纪公司按《补充协议二》约定的标准对2014年6月1日起至承包经营合同实际解除之日止的承包金进行结算；4、判令由凯旋世纪公司向瑞地置业公司赔偿品牌损失费600万元；5、判令凯旋世纪公司将酒店移交给瑞地置业公司；6、本案诉讼费用由凯旋世纪公司承担。
凯旋世纪公司向一审法院反诉请求：1、判令解除瑞地置业公司、凯旋世纪公司签订的《承包经营合同》及补充协议一至五；2、判令凯旋世纪公司向瑞地置业公司移交凯瑞大酒店；3、判令由瑞地置业公司退还保证金120万元；4、判令瑞地置业公司支付凯旋世纪公司违约金、赔偿损失共计1326万元（违约金120万元、两年利润损失406万元、装修费用估值800万元）；4、判令由瑞地置业公司返还凯旋世纪公司预交的承包金548.8万元（已预付903万元，承包金按每年250万元计，自2014年6月1日至2015年10月31日，共354.2万元）；5、本案诉讼费用由瑞地置业公司承担。
一审法院认定事实：2006年12月18日，瑞地置业公司（发包方、甲方）与凯旋世纪公司（承包方、乙方）签订一份《承包经营合同》，约定：一、承包酒店地点及项目：甲方自愿将长沙市芙蓉区解放东路227、269号（曙光路６号）长沙新纪元大酒店承包给乙方经营，承包经营项目包括大堂、客房、餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿、美容中心、写字楼、停车场、会议厅、东楼一楼铺面等。二、承包期限及面积：１、甲、乙双方约定承包期限为15年，甲方于2006年12月18日前向乙方移交该酒店，承包期限从合同签订日起至2022年１月１日止，计算和缴纳承包费从2007年2月1日起，之前为移交和装修期。实际承包给乙方经营酒店的面积约为12067平方米（包括主楼二楼新加建80平方米），承包面积以房产证和双方实际丈量为准。三、承包金和保证金：按承包面积计算承包金，月承包金每平方米33元，按12067平方米计算，酒店承包金每月约为398211元，如承包面积进行丈量后有变化，应以实际丈量的面积计算承包金。承包金从2008年1月1日起在上年度承包金基础上每年递增３%，即承包金2008年每月为398211×３%＝410157.33元，2009年起承包金每月为410157.33×３%＝422462.04元。如此类推，递增10年后，不再递增。承包期后五年的承包金按第十年的承包金标准交纳。乙方在本合同签订30日内，在2007年1月1日前，向甲方交付承包经营前6个月承包金，对提前支付的承包金甲方应按提前期限支付利息给乙方（按银行同期利率）。六个月后，即从第七个月起按月交纳承包金，于每月15日前交付上月承包金给甲方。甲方应在乙方承包金到位后五个工作日内将正规发票交付到乙方财务部。乙方按3个月承包金数额向甲方缴纳保证金120万元，保证金在本合同签订后15个工作日内由乙方一次付至甲方开户银行，保证金在本合同正常履行期满后十天内免息退还乙方。酒店属于需要不间断装修改造的行业，每五年装修改造一次，即2012年和2017年将分别进行改造装修，当年免租金两个月。五、承包期内，乙方负责承担下列责任：1、及时交纳承包金及管理费。逾期交付承包金的，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金。２、乙方如因需要，在不违反本协议有关约定前提下，可将承包物分包给第三方承包使用，分包必须经营酒店项目，但应书面报甲方备案。由乙方与分包者签订合同。４、乙方对酒店进行装修改造，需报甲方备案，原则上不能改变主体结构，应严格按照设计规划部门的要求施工，确保安全。六、违约责任：１、任何一方未能履行本合同规定的条款，造成酒店无法经营，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。２、承包期内任何一方无法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如甲方提出解除合同的，需退还乙方保证金（120万元）并按乙方保证金数额赔付违约金（120万元），同时按乙方上年度财务报表反映的利润数额赔付两年的利润，还需按���备资质的评估机构对乙方所承包酒店装修费用的当年估值赔偿乙方。如乙方提出解除合同的，其保证金与装修改造投资全部归甲方所有。３、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额千分之三支付逾期违约金。八、其它约定事项：乙方在承包期内，保证投入资金进行装修改造，并加强经营管理，确保把酒店经营成湖南品牌酒店。
2007年2月11日，瑞地置业公司（甲方）与凯旋世纪公司（乙方）签订一份《补充协议一》，约定：甲、乙双方于2006年12月18日签订了承包经营合同，甲方将其通过拍卖方式购买的湖南新纪元酒店承包给乙方经营，酒店已如期移交乙方经营。甲方于2006年12月28日向乙方提出借款800万元以偿还购买该酒店所欠余额，以确保甲方尽早取得新纪元大酒店物业产权，同时也能保证乙方承包经营的顺利进行，达成如下���议：１、乙方同意借款800万元给甲方，在2007年2月15日前一次性付给甲方。2、甲方同意乙方按11%收取借款利息和咨询服务费。３、借款期限为半年，甲方应在2007年8月15日前一次性归还本息，如甲方不能如期偿还借款，甲方应承担违约责任。违约金为逾期还款金额的每日万分之三。乙方有权在应付承包金中抵扣。6、甲方同意投资改造酒店消防和监控设备，以有关执法部门验收合格为准，以确保乙方承包经营工作的顺利进行。
2007年7月25日，瑞地置业公司（甲方）与凯旋世纪公司（乙方）签订一份《补充协议二》，约定：一、甲方同意乙方承包经营新纪元酒店的承包金，从2007年７月1日起由原来的每年470万元降为年承包金396万元，并取消原确定的从2008年起承包金递增条款。二、甲方同意将原中联通租赁的酒店西楼二至五层、北楼四间办公室和东楼九楼客��共约3000平方米经营场地，以及中联通门口和西楼东西12米范围内停车场无偿交给乙方经营，无偿经营使用时间从2007年9月起至800万元预付承包金扣完时止，以后该部分经营场所（停车场除外）按每平方米月承包金27.5元承包给乙方经营。三、甲方同意如期向乙方交付800万元借款至2007年8月底的利息。乙方同意该笔借款从2007年9月1日起转为预交承包金，按照本合同确定的承包金额逐月扣除，直到扣完后，乙方再按本合同确定数额交付承包金。
2010年6月25日，瑞地置业公司（甲方）与凯旋世纪公司（乙方）签订一份《补充协议三》，约定：一、截止到2010年3月31日，甲方预收的租金及往来款与乙方应付的租金及往来款冲抵两清，互不相欠。二、租金调整为每月每平方米26.5元，酒店面积按14300平方米计算，今后承包金以本次所定面积及租金数据为准计算。2010年4月1日至2010年5月31日之间的租金也按上述单价及面积计算，计币757900元，由乙方向甲方支付。三、为支持乙方经营，甲方同意从2010年6月1日起至2014年5月31日止，共四年时间，租金按优惠价1000万元打包计算，此笔款乙方采取一次性支付方式，不计利息。本协议签订后，乙方即支付人民币1000万元给甲方。
2014年5月21日，瑞地置业公司（甲方）与凯旋世纪公司（乙方）签订一份《补充协议四》，约定：一、鉴于甲乙双方签订的《补充协议三》已到期，甲、乙双方同意在合作的剩余期限内同意恢复履行《补充协议二》的约定条款。二、若乙方预付一年以上承包金，甲方同意剩余的合同期限内年承包金降为453万元。三、乙方如果进行再装修，要提前两个月知会甲方，在不改变酒店主体结构的情况下，甲方应无条件支持乙方的装修改造。甲方如果有意对酒店进行再开发，在照顾双方利益的前提下，进行友好协商解决，并对乙方的装修投资进行合理补偿后，双方可终止《承包经营合同》执行。四、双方继续对《补充协议三》的合同履行，进行友好协商解决。
2014年6月26日，瑞地置业公司（甲方）与凯旋世纪公司（乙方）签订一份《补充协议五》，约定：一、为支持乙方经营好凯瑞酒店，甲方同意自2014年6月1日起至乙方对该酒店承包期终止为止，租金优惠为每年250万元。二、作为对甲方优惠租金的回报，乙方自愿在以下方面给予甲方支持：（１）为支持甲方的发展，乙方同意以提前预付租金、融资等方式，给予甲方资金支持。（２）、为加强合作，乙方同意在公正合法的原则下，遵照法定程序，甲方可参加乙方的项目建设，包括投资、工程建设、贸易等，在同等情况下甲方有优先权。三、本协议与之前协议不一致的内容以本协���为准，其他内容以之前协议为准。
另查明，2007年5月28日，长沙市芙蓉区公安消防大队向瑞地置业公司、凯瑞大酒店出具芙蓉区公安消防大队消防安全检查意见书，称：经检查，该场所符合消防安全条件，同意投入使用。
2009年6月18日，凯瑞大酒店与陈宇签订《租赁合同》（ktv）约定将凯瑞大酒店附楼三层面积471㎡及主楼129㎡，共计600㎡出租给陈宇经营。
2013年1月11日，凯瑞大酒店与孙志刚签订《租赁合同》，约定将凯瑞大酒店东楼二楼原餐厅包厢区域面积578㎡的场地出租给孙志刚经营健康男士spa项目。
2013年8月19日，凯瑞大酒店与长沙市仁达资产管理有限责任公司签订《租赁合同》，约定将酒店一楼北向解放东路临街铺面共666㎡出租给长沙市仁达资产管理有限责任公司。
2014年5月5日，瑞地置业公司向凯旋世纪公司发函，称：双方经友好协商，于2010年6月25日签订《补充协议（三）》，四年租金按1000万元优惠价计算；但是，贵方并没有完全履行合同条款，在融资等问题上，没有满足我方的要求，给我司的经营利益造成了损失。
2014年5月29日，凯旋世纪公司向瑞地置业公司支付承包金300万元；2014年6月11日，凯旋世纪公司向瑞地置业公司支付承包金153万元；2014年6月30日，凯旋世纪公司向瑞地置业公司支付承包金450万元。
2014年6月16日，凯瑞大酒店与刘立冬签订《客房租赁合同》，约定将凯瑞大酒店北楼一楼大堂，北楼与东楼的4、5、6层客房，以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间，建筑面积（含分摊面积）共5000㎡，承包给刘立冬经营。
2014年7月8日，凯瑞大酒店与长沙正信利合资产管理公司签订《租赁合同》（东楼酒店），约定将合计使用面积为4012平方���的场地出租给长沙正信利合资产管理公司。
2014年7月10日，凯瑞大酒店与凯瑞足浴休闲中心签订《租赁合同》（足浴中心），约定将西栋四楼、五楼面积1150㎡场地出租给凯瑞足浴休闲中心经营。
2014年8月1日，凯瑞大酒店与孟令达签订《租赁合同》，约定将凯瑞大酒店2楼365㎡场地出租给孟令达经营。
2014年9月4日，瑞地置业公司向凯旋世纪公司发出《停工整改通知函》，称：贵公司自今年8月份对凯瑞大酒店装修以来，装修方案一直未报我司审核便已开始施工，严重违反双方合同约定。我公司今日现场查看，发现贵公司在装修过程中对原设计用途改动比较大，影响到结构、消防通道等安全问题，责任重大。有鉴于此，我公司要求贵公司立即整改。
2015年1月7日，凯瑞大酒店与丁兴勇签订《租赁合同》，约定将凯瑞大酒店7楼702房场���出租给丁兴勇。
2015年3月30日，凯瑞大酒店与刘青山签订《租赁合同》，约定将凯瑞大酒店北楼2楼东侧440平方米出租给刘青山。
2015年4月15日，凯瑞大酒店与黄沙、黄光隆签订《长沙凯瑞大酒店餐厅租赁合同》，将凯瑞大酒店北楼西侧二楼餐厅面积约680㎡，租赁给黄沙、黄光隆。
2015年10月10日，湖南正方律师事务所向凯旋世纪公司发出律师函称：１、凯旋世纪公司在经营过程中，擅自将酒店名称变更为星程酒店与麦咭连锁酒店，违反了双方承包协议约定，破坏了三星级酒店的良好形象，酒店物业不是升值而是贬值了，造成了根本性的违约。２、在承包协议履行过程中，凯旋世纪公司将凯瑞酒店以肢解方式全部对外出租或发包，破坏了酒店和谐经营局面。３、凯旋世纪公司没有在融资、中标工程方面给予委托人补偿，致使委托人损失承包金1400万元。综上，请贵方在收到本函后：１、立即整顿酒店经营秩序，理顺经营关系，弥补品牌损失；２、补偿2010年－2014年间减收的承包金及利息1516.82万元；３、2014年6月1日起不执行《补充协议（五）》，恢复2014年5月21日所签订《补充协议（四）》的承包金；４、自行承担清退租赁经营的装修损失；５、在一个月内将酒店经营权退还给瑞地置业公司；６、在三日内，贵方如未与瑞地置业公司达成退场协议，我方将诉诸于法院强制解除协议。
在审理过程中，经瑞地置业公司申请，一审法院依法委托湖南中康新资产评估有限公司对因凯旋世纪公司改变酒店名称，由三星级酒店变为无星级经营给瑞地置业公司造成的损失进行评估，以及对重新办理三星级酒店需要支付的成本进行评估。湖南中康新资产评估有限公司于2016年7月6日作出中康新评鉴字（2016）010号��凯瑞大酒店更名降级损失及酒店重新升级成本资产评估报告书》，结论为：凯瑞大酒店更名降级损失评估值为224.62万元，无星级酒店重新升三星级酒店成本评估值为341.02万元，两项合计评估值为565.64万元。
一审法院认为，瑞地置业公司与凯旋世纪公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》及之后签订的《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》《补充协议四》《补充协议五》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点主要为：一、是否应当解除瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订的《承包经营合同》以及相关的补充协议；二、瑞地置业公司是否应当向凯旋世纪公司退还承包保证金以及瑞地置业公司是否应当向凯旋世纪公司支付违约金、赔偿损失；三、建筑面积的确定。四、凯旋世纪公司是否��当向瑞地置业公司补交2010年6月1日起至2014年5月30日止减免的承包金及利息；五、凯旋世纪公司与瑞地置业公司应按什么标准对2014年6月1日起至承包经营合同实际解除之日止的承包金进行结算；六、凯旋世纪公司是否应当向瑞地置业公司赔偿品牌损失费；七、酒店移交问题。
一、是否应当解除瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订的《承包经营合同》以及《补充协议一》至《补充协议五》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定，全面履行合同义务。凯旋世纪公司未按合同以及补充协议的约定履行义务，已构成违约，现瑞地置业公司请求解除2006年12月18日签订的《承包经营合同》，凯旋世纪公司也同意解除，予以支持。《补充协议一》至《补充协议五》系《承包经营合同》的补充协议，且凯旋世纪公司提出反诉请求要求一并解除上述补充协议，故《承包经营合同》的相关补充协议应一并解除。综上，对瑞地置业公司要求解除《承包经营合同》的诉讼请求以及凯旋世纪公司要求解除《承包经营合同》及《补充协议一》至《补充协议五》的反诉请求均予以支持。
二、瑞地置业公司是否应当向凯旋世纪公司退还承包保证金以及瑞地置业公司是否应当向凯旋世纪公司支付违约金、赔偿损失。瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订的《承包经营合同》中约定：承包期内任何一方无法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如甲方提出解除合同的，需退还乙方保证金（120万元）并按乙方保证金数额赔付违约金（120万元），同时按乙方上年度财务报表反映的利润数额赔付两年的利润，还需按具备资质的评估机构对乙方所承包酒店装修费用的当年估值赔偿乙方。如乙方提出解除��同的，其保证金与装修改造投资全部归甲方所有。现因凯旋世纪公司在经营过程中，擅自分包或转租且未书面报甲方备案，并将酒店名称变更为星程酒店与麦咭连锁酒店，造成了凯瑞大酒店更名降级损失，以及凯旋世纪公司未完全履行《承包经营合同》及《补充协议》的其他约定，导致瑞地置业公司请求解除合同，故对瑞地置业公司要求不向凯旋世纪公司退还承包保证金的请求予以支持，对凯旋世纪公司要求瑞地置业公司退还保证金的反诉请求不予支持；凯旋世纪公司要求瑞地置业公司支付违约金120万元、赔付两年利润损失406万元的反诉请求没有事实依据和法律依据，不予支持；《承包经营合同》中约定乙方对酒店进行装修改造，需报甲方备案，原则上不能改变主体结构。从瑞地置业公司提交的证据看，凯旋世纪公司对酒店进行装修时未报瑞地置业公司备案，且因凯旋世纪公司违约导致合同解除，故凯旋世纪公司请求赔偿装修费用800万元的反诉请求，亦不予支持。
三、建筑面积的确定。《承包经营合同》约定：实际承包给乙方经营酒店的面积约为12067平方米（包括主楼二楼新加建80平方米），承包面积以房产证和双方实际丈量为准。《承包经营合同》《补充协议二》约定：甲方同意将原中联通租赁的酒店西楼二至五层、北楼四间办公室和东楼九楼客房共约3000平方米经营场地，以及中联通门口和西楼东西12米范围内停车场无偿交给乙方经营，无偿经营使用时间从2007年9月起至800万元预付承包金扣完时止，以后该部分经营场所（停车场除外）按每平方米月承包金27.5元承包给乙方经营。根据上述约定，实际承包经营酒店的面积约为15067平方米。另外，根据瑞地置业公司提交的《新纪元大酒店项目标的物简介》及《新纪元��酒店项目拍卖成交的交接协议》载明，酒店总建筑面积为15217平方米。综上，确认承包经营酒店的总建筑面积为15217平方米。
四、凯旋世纪公司是否应当向瑞地置业公司补交2010年6月1日起至2014年5月30日止减免的承包金及利息。瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订的《补充协议二》约定，甲方同意乙方承包经营新纪元酒店的承包金，从2007年7月1日起由原来的每年470万元（即每平方米月承包金33元）降为年承包金396万元（即每平方米月承包金27.5元），并取消原确定的从2008年递增条款。2010年6月25日签订的《补充协议三》约定，租金调整为每月每平方米26.5元，酒店面积按14300平方米计算，甲方同意从2010年６月1日起至2014年5月31日止，共四年时间，租金按优惠价1000万元打包计算，乙方承诺在今后的经营活动中，尽力支持甲方的工作，利用自身优势，解决甲方短期部��融资需求。根据《补充协议三》的约定，2010年6月1日起至2014年5月30日止四年的承包金按1000万元打包计算，承包金比原合同约定降幅达50%以上。从双方约定角度分析，瑞地置业公司同意降低承包金，是因为凯旋世纪公司承诺从融资、工程建设等方面给予瑞地置业公司回报；从情理上分析，瑞地置业公司系应凯旋世纪公司要求降低承包金，瑞地置业公司降低承包金是为了从凯旋世纪公司获得其它利益，瑞地置业公司将酒店承包给凯旋世纪公司的目的就是为了获取承包金，其不可能无原因无条件自损利益；因此，瑞地置业公司同意将2010年6月1日起至2014年5月30日止四年的租金按1000万元打包计算是附条件的民事行为，因凯旋世纪公司并未给予瑞地置业公司降租回报，所附条件不成立，根据公平原则和诚实信用原则，应按《补充协议二》约定的单价计算此四年的承包金为宜。所以凯旋世纪公司应将这四年因减免而实际少交的承包金支付给瑞地置业公司，同时承担少交承包金给瑞地置业公司造成的损失，损失按利息计算。按《补充协议二》的约定，2010年６月1日起至2014年5月31日的承包金应当为27.5×15217×48＝20086440元，故对瑞地置业公司请求凯旋世纪公司补交2010年6月1日起至2014年5月30日止减免的承包金10086440元并按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。参照《承包经营合同》约定：乙方逾期交付承包金的，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，确认少交承包金给瑞地置业公司造成的利息损失按日万分之三计算。
五、凯旋世纪公司与瑞地置业公司应按什么标准对2014年6月1日起至《承包经营合同》实际解除之日止的承包金进行结算。《补充协议四》约定，鉴于甲、乙双方签订的《补充协议三》已到期，甲乙双方同意在合作的剩余期限内恢复《补充协议二》的约定条款。《补充协议五》约定：一、为支持乙方经营好凯瑞酒店，甲方同意自2014年6月1日起至乙方对该酒店承包期终止为止，租金优惠为每年250万元；二、作为对甲方优惠租金的回报，乙方自愿在以下方面给予甲方支持：（１）为支持甲方的发展，乙方同意以提前预付租金、融资等方式，给予甲方资金支持；（２）为加强合作，乙方同意在公正合法的原则下，遵照法定程序，甲方可参加乙方的项目建设，包括投资、工程建设、贸易等，在同等情况下甲方有优先权。从本案现有证据看，凯旋世纪公司并未依照合同约定在工程建设等方面给予瑞地置业公司回报；从公平原则出发，2014年6月1日起至承包经营合同实际解除之日止的承包金应当按《补充协议二》约定的标准进行结算为���，故瑞地置业公司要求双方按《补充协议二》约定的标准（总建筑面积15217平方米，每平方米月承包金27.5元）对2014年6月1日起至《承包经营合同》实际解除之日止的承包金进行结算的诉讼请求予以支持。另外，凯旋世纪公司反诉主张2014年6月1日起的承包金应按每年250万元计算，反诉要求瑞地置业公司返还凯旋世纪公司预付的承包金548.8万元没有事实和法律依据，不予支持。
六、凯旋世纪公司是否应当向瑞地置业公司赔偿品牌损失费。根据本案现有证据查明，凯瑞酒店在发包给凯旋世纪公司时为涉外三星级酒店，凯旋世纪公司承包后将酒店拆分，将凯瑞酒店肢解成星程、麦咭连锁酒店等，由三星级变为无星级经营。凯旋世纪公司的行为构成违约，给瑞地置业公司造成了损失。根据湖南中康新资产评估有限公司对因凯旋世纪公司改变酒店名称，由三星级酒店变为无星级经营给瑞地置业公司造成的损失以及对重新办理三星级酒店需要支付的成本进行评估，结论为：凯瑞大酒店更名降级损失评估值为224.62万元，无星级酒店重新升三星级酒店成本评估值为341.02万元，两项合计评估值为565.64万元。故对瑞地置业公司要求凯旋世纪公司赔偿品牌损失费的诉讼请求予以支持5656400元。
七、酒店移交问题。《承包经营合同》及其补充协议解除后，凯旋世纪公司应当向瑞地置业公司移交凯瑞大酒店，凯旋世纪公司在答辩时亦同意移交凯瑞大酒店，并反诉请求移交凯瑞大酒店，故瑞地置业公司要求凯旋世纪公司将酒店移交的诉讼请求及凯旋世纪公司要求向瑞地置业公司移交酒店的反诉请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中��人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除瑞地置业公司与凯旋世纪公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》及补充协议一、补充协议二、补充协议三、补充协议四、补充协议五；二、限凯旋世纪公司在判决生效之日起十日内向瑞地置业公司支付自2010年6月1日起至2014年5月30日止的承包金10086440元及利息（利息计算方法：其中本金2521610元，从2011年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2012年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2013年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止；本金2521610元，从2014年6月1日起按日万分之三计算至付清之日止）；三、凯旋世纪公司与瑞地置业公司按《补充协议二》约定的标准（总建筑面积15217平方米，每平方米月承���金27.5元）对2014年6月1日起至《承包经营合同》实际解除之日止的承包金进行结算；四、限凯旋世纪公司在判决生效之日起十日内赔偿瑞地置业公司品牌损失费5656400元；五、限凯旋世纪公司在判决生效之日起十日内将凯瑞大酒店移交给瑞地置业公司；六、驳回瑞地置业公司的其他诉讼请求；七、驳回凯旋世纪公司的其他反诉请求。本诉受理费240141元，反诉受理费70744元，司法鉴定费85000元，合计395885元，由瑞地置业公司负担39588元，凯旋世纪公司负担356297元。
二审中，凯旋世纪公司向本院提交了下列证据：
1、内资企业登记基本情况表。拟证明：新纪元大酒店是独立主体，其法定代表人、地址、经营范围等情况均与凯瑞大酒店不同。
2、内资企业登记基本情况表及工商资料。拟证明：1、凯瑞大酒店是瑞地置业公司新设立的分公司，并不是由新纪元大酒店更名而来；2、上诉人现有经营项目并未超出凯瑞大酒店的经营范围。
3、凯瑞大酒店的证照资料。拟证明：1、凯瑞大酒店是新设立的酒店，并不是由新纪元大酒店更名而来；2、凯瑞大酒店不具有三星级资质证书。
4、水电费、房费等挂账费用汇总表。拟证明瑞地置业公司的挂账、抢收水电费、拒缴税费等行为给上诉人造成的损失。
瑞地置业公司发表质证意见称，对证据1-3的真实性没有异议，但对证明目的有异议。新纪元大酒店与凯瑞大酒店系同一物业，瑞地置业公司竞拍取得该物业产权后，将新纪元大酒店更名为凯瑞大酒店，二者之间只是名称发生了变更，承包内容并没有实质性变化，不存在《承包经营合同》终止的问题。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。水电费、房费等挂账费用应由双方对账认可。
凯瑞大酒店的质证意见与瑞地置业公司的质证意见相同。新纪元大酒店更名为凯瑞大酒店系双方协商进行的。
本院经审查认为，对于证据1-3，虽然瑞地置业公司与凯瑞大酒店对真实性没有异议，但该证据并不能达到凯旋世纪公司的证明目的，故本院不予采信。对于证据4，因该证据系凯旋世纪公司单方提供，未得到瑞地置业公司与凯瑞大酒店的认可，且无其他证据佐证，故本院亦不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审查明的相同。
另查明，新纪元大酒店为涉外三星级酒店，其产权原系湖南省邮政局所有。2005年12月，瑞地置业公司通过竞拍取得该酒店产权。2006年12月18日，瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订《承包经营合同》，将新纪元大酒店承包给凯旋世纪公司经营。2007年9月5日，瑞地置业公司将该酒店物业另行注册登记为凯瑞大酒店。2007年10月30日，瑞地置业公司将凯瑞大酒店证照、公章移交给凯旋世纪公司，凯旋世纪公司同时将新纪元大酒店的证照、公章归还给瑞地置业公司。此后，凯旋世纪公司即以凯瑞大酒店的名义承包经营，未再使用新纪元大酒店的名称。2013年2月6日，新纪元大酒店的营业执照被吊销。
本院认为，瑞地置业公司与凯旋世纪公司签订的《承包经营合同》以及《补充协议》《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》《补充协议四》《补充协议五》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法应当作为本案认定事实的依据。根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议的焦点问题是：1、《承包经营合同》能否作为本案确定双方权利义务的依据；2、凯旋世纪公司应否向瑞地置业公司赔偿2010年6月1日至2014年5月31日期间降低承包金的损失及利息；3、2014年6月1日之后的承包金应如何确定；4、凯旋世纪公司要求瑞地置业公司返还548.8万元承包金的主张是否成立；5、凯旋世纪公司是否存在违约行为，应否向瑞地置业公司赔偿品牌损失；6、瑞地置业公司应否向凯旋世纪公司返还保证金120万元、支付违约金120万元并赔偿两年的利润损失406万元及装修损失800万元。
关于焦点1，本案中，虽然《承包经营合同》中约定的承包经营标的物为新纪元大酒店，但根据查明的事实，双方在签订《承包经营合同》之后，瑞地置业公司又将该酒店名称重新登记为凯瑞大酒店，并将凯瑞大酒店的公章、证照移交给凯旋世纪公司，凯旋世纪公司亦将新纪元大酒店的公章、证照返还给瑞地置业公司并以凯瑞大酒店的名义开展经营活动。由此可见，无论是新纪元大酒店还是凯瑞大酒店均指向���是同一标的，只是名称发生了变更，双方权利义务所指向的对象并未因此发生改变。因此，双方在承包经营凯瑞大酒店过程中所产生的权利义务关系当然应由《承包经营合同》调整。凯旋世纪公司提出《承包经营合同》对双方当事人不再具有法律约束力，不应适用于本案的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点2，在承包经营过程中，双方又签订《补充协议三》对2010年6月1日至2014年5月31日期间的承包金标准进行了约定，故本案应以《补充协议三》来作为此期间内确定双方权利义务的依据。根据查明的事实，《补充协议三》签订后，凯旋世纪公司即向瑞地置业公司支付了四年共计1000万元的承包金，应当认定凯旋世纪公司已经依约履行了该协议所约定的义务。瑞地置业公司称，双方约定该期间的承包金以1000万元优惠价格计算的前提条件是凯旋世纪公司应在融资等方面给予其支持。因凯旋世纪公司未提供融资，构成违约，故应向其赔偿因降低承包金所造成的经济损失。对此，从该协议第三条的约定看，瑞地置业公司同意四年的承包金以1000万元的优惠价计算是为了支持凯旋世纪公司的经营，双方并未明确约定应以凯旋世纪公司提供融资来作为降低承包金的条件。虽然《补充协议三》的第六条笼统约定了“凯旋世纪公司承诺在今后的经营活动中尽力支持瑞地置业公司的工作，利用自身优势，解决瑞地置业公司短期部分融资需求”的内容，但该约定并不明确、具体，既未明确融资的金额与期限，又未约定凯旋世纪公司未提供融资应承担的法律后果，且瑞地置业公司并不能提供证据证明在此期间内凯旋世纪公司拒绝向其提供融资。而事实上，凯旋世纪公司提前支付四年1000万元承包金的行为亦可认为是提供融资的一种��式。因此，凯旋世纪公司在履行《补充协议三》的过程中并不存在违约行为，不应向瑞地置业公司赔偿损失。瑞地置业公司要求凯旋世纪公司赔偿该期间内降低承包金的损失及利息的主张没有相应的事实与法律依据。凯旋世纪公司提出的该上诉理由成立，本院予以支持。
关于焦点3，本案中，双方在《补充协议五》中明确约定，2014年6月1日至承包期终止期间的承包金以每年250万元的优惠价计算。该约定合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按此约定来履行。瑞地置业公司称，因凯旋世纪公司未在融资、工程建设方面给予其支持，构成违约，故2014年6月1日之后的承包金应按《补充协议二》所约定的标准来履行。对此，虽然双方在《补充协议五》中约定了“作为对瑞地置业公司优惠租金的回报，凯旋世纪公司愿意以提前预付租金、融资等方式给予瑞地置业公司资金支持；并在公正合法的情况下，瑞地置业公司可参加凯旋世纪公司的项目建设，包括投资、工程建设、贸易等，在同等情况下瑞地置业公司有优先权”等内容，但瑞地置业公司并没有出示证据证明在其提出请求的情况下，凯旋世纪公司拒绝向其提供融资或拒绝在公正合法的前提下给予其项目建设方面的优先权。而事实上，凯旋世纪公司已经通过预付903万元承包金的形式给予了瑞地置业公司资金支持。故凯旋世纪公司在履行《补充协议五》的过程中不存在违约行为，瑞地置业公司要求凯旋世纪公司按照《补充协议二》约定的标准支付2014年6月1日之后的承包金的主张亦无相应的事实与法律依据。凯旋世纪公司提出2014年6月1日之后的承包金应按《补充协议五》约定的标准履行的上诉理由成立，本院予以支持。
关于焦点4，在诉讼过程中，双方对凯旋���纪公司已经预付了2014年6月1日之后的承包金903万元的事实并无异议，在双方均同意解除《承包经营合同》的情形下，对于多支付的承包金理应由瑞地置业公司予以退还。但因凯旋世纪公司一直未将凯瑞大酒店移交给瑞地置业公司，导致在合同解除后，其应支付的场地占用费数额目前尚不能确定，故凯旋世纪公司提出应由瑞地置业公司退还548.8万元承包金的上诉请求不能成立，本院不予支持。凯旋世纪公司可在实际移交凯瑞大酒店之后另行主张权利。又因一审法院已经判决解除了双方签订的《承包经营合同》，并判令由凯旋世纪公司将凯瑞大酒店移交给瑞地置业公司，双方对此并未提出上诉，应视为双方对此项判决内容的认可，故凯旋世纪公司提出使用涉案物业至预交承包金使用完毕时止的上诉请求亦无相应的法律依据，本院不予支持。
关于焦点5，在合同履行过程中，凯旋世纪公司擅自将凯瑞大酒店拆分成无星级的星程酒店与麦咭连锁酒店经营，使凯瑞大酒店成为无客房、无住客的空壳酒店，损害了该酒店的品牌形象，导致该酒店品牌价值降低，其行为构成违约，理应向瑞地置业公司赔偿因此所造成的经济损失。湖南中康新资产评估有限公司就涉案酒店降级损失和重新升级的费用所作出的中康新评鉴字（2016）第010号资产评估报告评估程序合法，结论客观公正，依法应当作为本案损失确定的依据。因现有证据可以证实新纪元大酒店在发包给凯旋世纪公司经营时为涉外三星级酒店，而凯瑞大酒店实际上是由新纪元大酒店变更而来，故凯旋世纪公司称凯瑞大酒店不是三星级酒店，不存在品牌损失无相应的事实依据。又因凯旋世纪公司并未提供证据对涉案评估报告的科学性、客观性、准确性进行反驳，故其提出涉案资产评估报告不应采信的主张亦无相应的事实与法律依据。综上，凯旋世纪公司提出不应向瑞地置业公司赔偿品牌损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点6，本案中，根据长沙市芙蓉区公安消防大队出具的《消防安全检查意见书》可以证实，凯瑞大酒店在移交给凯旋世纪公司时已经通过了消防检查，符合安全使用条件。虽然在承包过程中瑞地置业公司对酒店实施了停电行为，但该行为系针对凯旋世纪公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约，故瑞地置业公司在合同履行过程中并不存在违约行为。根据《承包经营合同》的约定，承包期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失。如甲方提出解除合同的，需退还乙方保证金并按乙方保证金数额赔付违约金，同时按乙方上年度财务报表反映的利润数额赔付两年的利润，���需按照评估价值赔偿装修损失。如乙方提出解除合同的，其保证金与装修改造投资全部归甲方所有。因瑞地置业公司请求解除合同的根本原因系凯旋世纪公司违约，而瑞地置业公司自身并无违约行为，故凯旋世纪公司无权要求瑞地置业公司退还保证金、支付违约金并赔偿损失。凯旋世纪公司提出应由瑞地置业公司退还保证金120万元、支付违约金120万元、赔偿两年利润损失406万元及装修损失800万元的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，广东凯旋世纪酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01647号民事���决第一项、第四项、第五项；
二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01647号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项；
三、驳回湖南瑞地投资置业有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回广东凯旋世纪酒店管理有限公司的其他反诉请求。
本案一审案件受理费310885元，鉴定费85000元，共计395885元，由湖南瑞地投资置业有限责任公司负担93265元，广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担302620元。二审案件受理费310885元，由湖南瑞地投资置业有限责任公司负担124354元，广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担186531元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾小弟
审 判 员 李 娟
代理审判员 罗 荇
二〇一七年五月五日
书 记 员 邓姣玲