上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第660号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第660号
原告上海鑫昶餐饮管理有限公司。
法定代表人郑方，职务总经理。
委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师。
被告上海普星商城有限公司。
法定代表人夏伟翠，职务总经理。
委托代理人孙仕琪，男，1979年6月3日出生，汉族。
被告上海新体育旅游有限公司。
法定代表人徐建设，职务董事长。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告夏伟翠，女，1962年10月8日出生，汉族。
委托代理人孙仕琪，基本情况见上。
原告上海鑫昶餐饮管理有限公司与被告上海普星商城有限公司（以下称“普星商城”）、被告上海新体育旅游有限公司（以下称“新体育公司”）、被告夏伟翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海鑫昶餐饮管理有限公司的委托代理人雷荧，被告普星商城、夏伟翠的委托代理人孙仕琪，被告新体育公司的委托代理人戴元胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鑫昶餐饮管理有限公司诉称，2011年10月19日，原告法定代表人与普星商城签订租赁合同一份，约定普星商城将本市华池路房屋向原告出租用于开设火锅店。合同签订后，原告按约支付了房租及相关费用，并为经营投入巨额资金，包括装修、聘请员工、添置设备等。但因房屋所在的商厦无法办理营业手续、无法通过消防验收、管理混乱而导致原告自2012年初开始无法正常经营。2012年5月11日，上海市普陀区人民法院判决解除了普星商城与新体育公司的主租赁合同。为此，原告于2012年5月16日向普星商城及新体育公司送达了解约函并离开房屋等待出租方交接，但物品与装潢仍留置于房屋内。原告认为，原告不能正常经营系普星商城在与原告签订租赁合同时隐瞒了房屋使用权属的瑕疵所造成，故其应该承担违约责任。其次，新体育公司在向普星商城发函解除主租赁合同时，未采取有效措施制止普星公司将房屋转租，且根据新体育公司与普星商城之间租赁合同的约定，新体育公司在系争房屋的出租及转租过程中有代普星商城承担责任的义务。夏伟翠作为普星商城的股东及法定代表人，在明知租赁房屋已涉讼的情形下，要求原告将租金、保证金等费用汇入其个人账户，且未将上述费用转交普星商城，故应视其为租赁合同的共同履行人并承担连带责任。综上所述，现向法院提起诉讼，请求依法判令：一、原告与普星商城之间的租赁合同于2012年5月16日解除；二、普星商城退还2011年12月19日至2012年6月18日的租金261632元、保证金87210元以及2011年12月至2012年7月的水电费；三、普星商城支付违约金261631.80元（按合同约定，以月租金43605.30元的六倍计）；四、普星商城赔偿直接经济损失1592725元、可得利益损失300000元（包括装修装潢费、广告费、员工的雇佣与遣散费、设备开通费、环保评测费等）；五、新体育公司、夏伟翠对上述费用承担连带责任；六、本案受理费、保全费及鉴定费由三被告承担。
被告普星商城、夏伟翠辩称，一、普星商城自新体育公司处承租房屋后，将房屋向原告出租的行为得到了新体育公司的认可，故普星商城与原告之间的租赁合同合法有效。在普星商城与新体育公司的主租赁合同被法院判决解除之前，普星商城不存在违约行为，同时，普星商城于2012年9月底离开租赁场地前原告并未停止经营，亦无证据表明出租方管理不当而对原告的营业产生了影响，故原告解除合同缺乏法律依据；在主租赁合同解除后，按普星商城与新体育公司达成的协议，普星商城已将其与原告之间关于租赁的权利义务向新体育公司转移，之后原告与新体育公司之间的关系与普星商城无关，原告主张的损失应由新体育公司赔偿；二、夏伟翠作为普星商城的法定代表人，其收取原告租金及保证金系职务行为，普星商城对此予以认可，故夏伟翠个人不应承担责任；三、原告主张的直接损失与可得利益均缺乏证据，其要求支付的违约金与赔偿金有重合，故对原告针对己方的诉请不能同意，而对原告针对新体育公司的诉请则不发表意见。
被告新体育公司辩称，一、新体育公司与普星商城发生争议、向普星商城发送解约通知并提起诉讼后，新体育公司向法院申请于2012年2月29日在租赁场所张贴了公告，表明新体育公司为防止事态扩大已采取了必要的措施；二、新体育公司与普星商城合同解除后，为了维护社会稳定，新体育公司曾单方同意对普星商城转租所涉及的八十四家小商户作出处理，处理的方式是由新体育公司按实际情况，如商户愿意继续承租的，租赁的权利义务可由新体育公司承接，否则新体育公司将提起诉讼要求返还房屋。同时，为恢复房屋原状，新体育公司已向普星公司支付了补偿款六百万元，而原告既非属于上述八十四家小商户之列，亦非合同相对方，无权依据新体育公司与普星商城签订的租赁合同追责；二、尽管夏伟翠是普星商城的法定代表人，但原告作为次承租人既与普星商城建立了租赁关系，就应将租金向普星商城支付，以便于普星商城作为承租人向新体育公司履行租金支付义务，原告将租金向夏伟翠个人支付是恶意串通，间接损害新体育公司利益的行为；三、目前租赁场地内尚有其他商户在正常经营，表明场地内的经营环境并未对原告造成影响。综上所述，原告所主张的损失与责任承担与己方无关，对其诉请不能同意。
经审理查明，一、2010年4月1日，新体育公司作为甲方、普星商城作为乙方签订租赁合同一份，新体育公司将包括系争房屋在内的上海市华池路房屋向普星商城出租，双方对租金、租期、招商转租、装潢、解约责任等做了约定，其中“9-2-4”款载明“如果由于乙方原因导致本合同终止、解除或者无效的，对于乙方的转租户，甲方应当先按照乙方与乙方转租户之间的合同约定的违约责任代乙方实施补偿搬迁工作，若乙方转租户不予接受的，甲方有权选择按照当时上海市动拆迁的标准代乙方实施补偿搬迁工作。甲方代乙方实施所发生的费用由乙方承担，在甲乙清算乙方租赁保证金时抵扣……”。上述租赁合同关系存续期间，普星商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商经营不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，新体育公司向普星商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为；二、2011年10月19日，普星商城与原告法定代表人签订《房屋租赁合同》一份，约定普星商城将上海市普陀区华池路房屋向原告出租用作火锅店经营，租期自2011年10月19日起至2019年10年18日止，首年月租金为43605.30元，之后逐年递增。该合同的违约责任项约定，出租方有逾期交房或房屋不符合约定严重影响使用，应按月租金的六倍向承租方支付违约金或赔偿损失。合同签订后，原告开始租用房屋并以银行转账的形式向普星商城的法定代表人夏伟翠支付了租金261632元、押金87210元；三、2011年10月26日，新体育公司诉至法院，以普星商城欠租为由请求解除其与该公司之间的租赁合同；2011年12月及2012年3月，原告以书面形式向普星商城告知，其在营业期间，租赁场地的现场施工、电梯、公用部位、招商业态等均存在一定问题，对此提出了相关的建议并要求普星商城予以解决；2012年5月16日，原告向普星商城送达了解除合同通知函，认为所在商场无法办理工商登记手续及消防验收、物业管理混乱、新体育公司与普星商城的租赁合同已被法院判决解除等原因造成了原告无法正常承租房屋，决定解除其与普星商城之间的租赁合同，并要求新体育公司、普星商城于2012年6月19日办理房屋交接手续。2012年5月21日，本院作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，认定普星商城拒付租金的理由不成立，对新体育公司的诉请予以支持，判令新体育公司与普星商城的租赁合同于2011年8月17日解除；普星商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，普星商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；新体育公司应退还保证金及向普星商城支付装潢补偿款四百万元。该判决作出后普星商城提起上诉。2012年6月7日，普星商城向原告法定代表人回函一份，认为其与新体育公司的讼争正处于上诉审理阶段，是否解除合同尚无定论，普星商城并未妨碍原告对房屋的租用，故原告的解约行为不具备条件，要求原告在普星商城与新体育公司讼争解决前继续履行租赁合同。2012年9月12日，上海市第二中级人民法院就上述案件作出二审判决，除将新体育公司向普星商城支付的装潢补偿款变更为六百万元外，对其他一审裁决予以维持。2012年10月4月，普星商城向新体育公司交还房屋，但并未与原告进行房屋交接手续。2013年3月26日，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
另查明，一、诉讼过程中，经原告申请，本院委托相关机构对租赁店铺内的装修价值及可移动物品价值进行了评估，装修价值的评估结论为643478元、物品价值的评估结论为94353元。原告认为虽然估价偏低，但不再对结论提出质疑，仍然坚持诉请中的损失赔偿费用；普星商城与夏伟翠对评估结论不持异议；新体育公司对评估结论不持异议，但认为该装修评估项目中价值67270元的“固定式火锅台及柜”应属可移动物品而非固定装修。上述评估结论作出后，原告与新体育公司于2013年8月23日签订“协议书”一份，主要内容为：双方同意物品评估报告中列明的全部物品在诉讼裁决前于原地封存，关于装修报告中列举的“固定式火锅台及柜”，原告认为其属于固定装修不应由原告搬走，故应视为原告已完成房屋交接，新体育公司则认为其属于可移动物品，在原告搬走该设施前房屋不应视为已交接，对此争议双方同意交法院裁决；二、2013年10月15日，新体育公司另案提起诉讼，请求判令原告迁出房屋并支付使用费。
本院认为，一、关于原告与普星商城的次承租合同解除问题。因普星商城在其与新体育公司的主租赁合同讼争中，明确指出其拒付租金的主要理由为租赁场地在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商经营不利，可见租赁房屋所在的租赁场地中确实存在对商户经营产生影响的种种不利因素，而原告作为承租方，在经营活动受到影响时，有权采取相应措施以维护自身合法权益，必要时可以请求解除合同。其次，在原告的解约函发送之前，新体育公司作为房东已向普星公司表明了解除主租赁合同的意图，在原告的解约函发送之后，该次承租关系所依赖的主租赁合同被法院判决解除，这在事实上导致了原告与普星商城之间的租赁关系不再有继续履行的基础。鉴于上述原因，原告通过解约函要求解除租赁关系的请求有理有据，本院予以支持，并以原告主张的解约函送达日作为合同解除日；二、租赁合同解除的责任问题。本院认为，因租赁房屋不能完全满足承租人经营需要导致租约解除的，或因主租赁合同解除导致次承租合同不得不解除的，除有证据表明次承租方有过错外，转租方理应对次承租合同的解除承担责任。现普星商城并无证据可证实原告在租赁合同的履行过程中有过错，相反，从整个事件发生的过程可知，普星商城在明知其与新体育公司就主租赁关系已发生严重争议的情形下，仍实施了转租行为，故本案次租赁合同的解除理应由普星商城承担责任。其次，新体育公司作为房东，其与普星公司签订的主租赁合同条款效力仅约束缔约双方，而不能及于原告，新体育公司与原告之间既不存在合同关系，亦无证据表明其对原告存在侵权加害行为，故新体育公司不应对普星商城与原告之间的争议承担连带责任；最后，原告自愿向夏伟翠个人账户支付租金及保证金而非普星商城，由此产生的风险应由原告自行承担，现夏伟翠作为普星商城的法定代表人向原告收款的行为已经获得了普星商城的认可，客观上原告的支付义务并未被否认，亦无证据表明夏伟翠以个人名义参与了租赁关系，故对原告要求夏伟翠对本案承担连带责任的诉请本院不予支持。三、合同解除的法律后果。根据上述理由，导致本案系争租赁合同解除的责任在于普星商城，故原告基于合同关系要求普星商城承担违约责任的主张于法有据，在原告的诉请中：1、关于租金及保证金。本院认为，虽然租赁房屋所处的经营环境确有瑕疵，但自然或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，且从原告庭审中的陈述及其向出租方发送的书面函件分析，至少于2012年6月19日——即原告要求普星商城交接房屋前其仍占用房屋，现原告并无证据证明其经营不利完全由普星商城所导致，亦无证据表明其在占用房屋期间已完全停止了经营行为，故对其自租期起始至2012年6月18日止的租金及使用费应该根据案情酌减而非完全免除，具体租金数额由本院酌定。2012年6月18日后，因普星商城始终未按原告解约请求接收房屋且在主租赁合同被判决解除后脱离了对租赁房屋的掌控，故其无权再向原告收取租金并应返还保证金；2、关于违约责任及赔偿。房屋装修属固定设施，在合同解除后无法由原告回收利用，该损失应由普星商城承担，价值应以专业机构评估结论为准；其他损失中，可移动物品尚具利用价值可由原告回收，广告费、员工的雇佣与遣散费、设备开通费、环保评测费、水电费等均为原告经营所必须且部分费用的数额与发生依据不足，况在合同条款中，已对解约后普星商城应支付的违约金数额作了明确约定，原告既已就此违约金提出了诉请，再要求其他损失的赔偿与理不合，本院不再予以支持。另，鉴于普星商城与新体育公司对房屋交接另有约定，而新体育公司已就涉讼房屋交接问题另行起诉，故本案中对租赁房屋的交付不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海鑫昶餐饮管理有限公司与被告上海普星商城有限公司签订的上海市华池路房屋的《房屋租赁合同》于2013年5月16日解除；
二、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫昶餐饮管理有限公司退还租金人民币130816元；
三、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫昶餐饮管理有限公司退还保证金87210元；
四、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫昶餐饮管理有限公司支付装修损失643478元；
五、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫昶餐饮管理有限公司支付违约金261631.80元；
六、对原告上海鑫昶餐饮管理有限公司的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案装修评估费人民币26000元，由被告上海普星商城有限公司负担。
本案物品评估费人民币4000元，由原告上海鑫昶餐饮管理有限公司负担。
本案受理费人民币25791元，由原告上海鑫昶餐饮管理有限公司与被告上海普星商城有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 蒋 平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
审判长郝晓鹃
审判员曹彬
人民陪审员周婵娟
二〇一四年一月二十三日
书记员蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。