江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第2389号
上诉人（原审被告）苏州工业园区新华苑小区业主委员会。
委托代理人陆益民。
被上诉人（原审原告）上海帅旗建筑防水工程有限公司
委托代理人张志元。
上诉人苏州工业园区新华苑小区业主委员会（以下简称新华苑业委会）因与被上诉人上海帅旗建筑防水工程有限公司（以下简称帅旗公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0178号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月25日，帅旗公司与新华苑业委会签订了苏州工业园区新华苑小区外墙和屋顶渗漏维修施工承包合同，约定由帅旗公司以包工包料的方式承包新华苑小区住宅外墙和屋顶渗漏（包括部分落水管更换）工程，工程款结算办法为总工程预算50000元，进场施工3天内付预算款项的30%，工程竣工验收合格（按实际施工面积结算）在7日内支付工程决算款项的65%，余款5%一年后付清。合同签订后，帅旗公司按约定进行了施工。新华苑业委会累计已支付工程款190000元。上述事实，双方当事人均不持异议，原审法院予以确认。
另查明，新华苑小区业主委员会曾于2010年5月在苏州工业园区国土房产局办理了备案登记，此后于2013年11月13日经业主大会改选之后再次申请备案。上述事实有业主委员会备案表证实，双方亦均不持异议，原审法院予以确认。
又查明，上述维修工程完成后，新华苑业委会委托中国建设银行苏州分行对工程价款进行审核，该行于2012年2月23日出具造价咨询报告，审定工程价款为268500.46元。2014年1月10日，新华苑业委会以“核定工程量存在重大误差”为由向审价机构及相应审价工程师致函要求复查。
上述事实，有当事人陈述、工程结算审定单、公函及相应邮寄凭证为证，原审法院予以确认。
原审原告帅旗公司的诉讼请求为：要求新华苑业委会支付工程款78500元。
原审法院认为：本案当事人争议的焦点是：1、本案合同效力如何认定；2、本案新华苑业委会是否具备诉讼主体资格；3、本案工程价款如何结算。
一、关于合同效力与新华苑业委会主体资格问题。
新华苑业委会认为，新华苑业委会签订合同未得到业主授权且未经过三分之二以上多数业主同意，故合同无效。业委会没有独立的财产，不能独立承担民事责任，故不具有原审被告主体资格。对此，帅旗公司认为，业委会的表决、授权程序系业委会对内程序，与帅旗公司无关，业委会与帅旗公司签订了合同且帅旗公司已实际完成了施工，故合同有效，至于业委会的主体资格问题，帅旗公司认为，诉争合同系业委会所签，业委会作为在合同中代表小区业主行使了权利，是适格的原审被告。
原审法院认为，首先，关于业委会的诉讼主体资格问题，业主委员会虽然无独立的财产，但根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。最高人民法院在（2005）民立他字第8号批复中也明确表示“业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为原审被告参加诉讼”，故新华苑业委会抗辩称业委会不具有原审被告诉讼主体资格的理由不能成立，原审法院不予采信。至于本案诉争合同效力问题，原审法院认为，尽管《物业管理条例》规定业主大会、业主委员会有关建筑物维修事项的决定应当经业主经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，但该项规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的强制性规定，不应据此认定合同无效，故新华苑业委会依此理由主张合同无效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。
二、关于工程价款结算问题
帅旗公司认为，双方在施工完成后已经协商确定结算价款为268500元，帅旗公司为此提交了由新华苑业委会盖章的工程总结算清单，拟藉此证实双方在施工完成后已确认结算金额为268500元。对于结算清单的真实性新华苑业委会不持异议，但新华苑业委会坚持认为清单确认工程量与实际工程量不符，要求重新据实结算。新华苑业委会为了证实自己的主张提交了渗漏维修工程比较、防水堵漏事项复核结果表、渗漏维修工程结算评估。新华苑业委会拟藉此证实经新华苑业委会复核帅旗公司申报的工程量出入较大，经新华苑业委会委托第三方评估，帅旗公司施工价值为177462.28元。对此，帅旗公司质证认为，新华苑业委会单方确认的工程量不能作为结算依据，也不能证实新华苑业委会所确认的工程量与实际施工工程量一致。
针对新华苑业委会对工程量所提出的质疑，帅旗公司表示双方约定的结算价格是根据建设银行的审计结果确定，且在审计过程中，审计人员曾现场测量过工程量。对于工程造价经建行审定的事实新华苑业委会不持异议，新华苑业委会称建行审计过程中并未对全部工程量进行核对，而仅仅是选取了部分点进行丈量。
原审法院在庭审中电话联系了建设银行工程审价部门，对参与本案工程造价审定的造价工程师夏丰、宁琴芳进行了了解，宁琴芳在电话中介绍称，在审计过程中曾会同甲乙双方共同到现场进行丈量，对帅旗公司申报的全部工程量都进行了测量，当时的测量结果得到双方当事人的确认，但未让双方单独就测量数据签字，在初审意见经双方当事人确认之后双方在审定单上签字之后才出具审价报告，审价报告最终审减两万余元即根据工程量测量结果核减。对于造价工程师的上述陈述，帅旗公司不持异议，新华苑业委会仍坚持认为根据自己所掌握的情况当时并未全部测量而仅仅进行了部分取样测量。新华苑业委会表示，新华苑业委会在业委会改选之后曾于2014年1月10日为此向建设银行及相应审价工程师提出书面异议，要求复核工程量，但对方未予回复。
原审法院认为，帅旗公司提供的工程总结算清单及工程结算审定单能够证实双方在工程竣工后曾委托建设银行对工程造价进行审核并在审核基础上就结算价款达成协议。新华苑业委会虽然对施工面积持有异议，但一方面新华苑业委会所提供的测量数据本身不足以证实实际施工面积，另一方面，帅旗公司所申报的施工工程量已经在此后的审计过程中被审核减少，故新华苑业委会测量面积与帅旗公司申报面积之间存在差异不足以证明结算价款存在问题。新华苑业委会虽主张要求对实际施工面积再进行现场复核，但现有证据表明，双方在工程竣工后已经委托中介机构对造价进行评估，并在评估过程中对工程量进行丈量确认，故新华苑业委会在经过造价审计且已对工程价款进行确认的情况下仅仅因为业委会成员的更换而要求重新确认工程量有悖于诚实信用的基本原则。
综上，上列双方当事人所签订的维修施工承包合同合法有效，新华苑业委会应依约向帅旗公司支付相应的工程款，帅旗公司主张的工程欠款数额有新华苑业委会盖章的结算单证实，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州工业园区新华苑小区业主委员会于本判决生效之日起7日内向上海帅旗建筑防水工程有限公司支付工程款78500元。案件受理费减半收取882元，由新华苑业委会负担。帅旗公司同意其所应预缴的案件受理费由新华苑业委会直接向其支付，原审法院不再退还，新华苑业委会应在履行判决时一并向帅旗公司支付案件受理费882元。
上诉人新华苑业委会不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人认为业委会在法律上是一个特殊主体，依照我国物权法及物业管理条例的相关规定其所从事的涉及全体业主重要利益的民事法律行为均应由小区全体业主依法作出授权后方能生效，且业主委员会本身并无独立的财产权益，对外不能承担民事责任。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同有效并要求上诉人支付工程尾款的判决在法律适用上是错误的。二、上诉人认为被上诉人在该防水堵漏工程中存在偷工减料，施工面积上存在严重缩水的现象。对此，上诉人小区的业主反响强烈要求据实结算。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人帅旗公司答辩称：原审法院对案件的事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明：新华苑业委会有小区公共部分的经济收益，主要为小区内车位费、门面房出租费等。该业委会有专用银行账户。开户名为：苏州工业园区新华苑小区业主委员会，开户行为：中国银行股份有限公司苏州分行，银行账户为：81×××01。上述事实由上诉人陈述及被上诉人银行收款凭证予以确认。
本院二审查明其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的施工承包合同是否有效；工程价款如何结算。关于合同效力问题。上诉人称本案所涉工程未经全体业主授权，违反法律法规规定，且业委会无独立财产，不能对外承担责任，合同应认定为无效。经查，诉争工程为诉争小区外墙、屋顶渗漏维修，双方于2011年7月25日签订合同，开工时间为2011年8月10日，竣工时间为2011年10月18日，经中国建设银行股份有限公司苏州分行审计工程造价为268500元。双方确认，新华苑业委会已支付190000元，余款未付。根据《物业管理条例》第十一条的规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，本案中，诉争小区外墙、屋顶渗漏维修属于重大事项，应经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未经上述业主同意，业委会无权签订施工合同。且该合同签订后亦未经上述业主追认，故该合同无效。关于工程款结算。鉴于施工项目已竣工验收，获益者为小区业主，新华苑业委会已经支付大部分工程款，且新华苑业委会具有专用银行账户，并有固定经济收益，具备支付能力，故剩余工程款应支付给施工方。工程竣工后双方委托中介机构对工程造价进行评估，并在评估过程中对工程量进行了丈量确认，在此基础上确定工程造价为268500元，结合上诉人盖章确认的工程结算清单，本院对上述评估结果予以确认。上诉人已支付工程款190000元，剩余工程款78500元应支付给被上诉人。综上，原审法院认定合同有效属于适用法律错误，应予纠正。但工程款78500元仍应支付给被上诉人，原审法院实体处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1764元，由苏州工业园区新华苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十八日
书 记 员 陆晓婷