广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2394号
原告：江益丰。
委托代理人：陈远军，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人：吴悦魁，上海市南星律师事务所律师。
被告：广西合诚房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道丽水湾I型1-06号物业。
法定代表人：沈富华，董事长。
委托代理人：吴中登，北京大成（南宁）律师事务所律师。
第三人：单良夫。
第三人：江立国。
第三人：唐国生。
第三人：宁波天汉控股集团股份有限公司，住所地：宁波北仑江南东路555号。
法定代表人：徐灵祥。
第三人：广西天汇工贸有限公司，住所地：南宁市高新区高新四路9号和泰科技园综合楼716室。
法定代表人：陈建国。
第三人：唐浩。
原告江益丰诉被告广西合诚房地产开发有限公司（以下简称“广西合诚公司”）及第三人单良夫、江立国、唐国生、宁波天汉控股集团股份有限公司（以下简称“宁波天汉公司”）、广西天汇工贸有限公司（以下简称“广西天汇公司”）、唐浩商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并两次公开开庭进行了审理。原告江益丰的委托代理人陈远军、吴悦魁、被告广西合诚公司的委托代理人吴中登到庭参加了诉讼。第三人单良夫、江立国、唐国生、宁波天汉公司、广西天汇公司、唐浩经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江益丰诉称：2010年1月29日，因案外人单良夫、江立国、唐国生拖欠包括原告在内的总计7位债权人共计2111万的债务而由各方达成一份《房产作价还款协议》，约定由债务人将其名下所有的位于南宁市丽水湾别墅共5幢9套房产作价8500元／平方米抵偿给原告在内的7位债权人。2010年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于南宁市仙葫开发区仙葫大道仙灵岭丽水湾高档住宅小区3-05E栋商品房出售给原告，总售价为4486640元，付款方式为：××以债抵房给江立国，再转让给本××；被告应于2010年12月31日前交房，如逾期超过30日且原告要求继续履行合同的，被告按每日万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原、被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。但时至今日，被告仍然未按合同交付约定的房产，已构成违约，故原告向人民法院起诉，请求判令：一、确认原告与被告签订的编号为2010020303的《南宁市商品房买卖合同》有效；二、被告办妥南宁市仙葫开发区仙葫大道仙灵岭丽水湾高档住宅小区3-05E栋商品房房屋所有权证书并交给原告；三、被告按日向原告以房屋总价4486640元为基数，自2011年1月1日起算至实际交付之日止，按每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，截止至2013年7月1日，该违约金为人民币816634元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西合诚公司辩称：一、从原、被告签订的商品房买卖合同的内容来看，本案系因债务转让而发生的纠纷，故本案的管辖权并不在青秀区法院；二、原、被告签订的商品房买卖合同属于效力待定的合同，因本案的商品房买卖是由于债务转让而产生的，因第三人均未到庭参加诉讼，故无法查实主债务是否真实合法有效。按照原告在起诉状中的陈述，第三人将其名下的房产抵偿给原告，在程序上应是第三人与原告签订房产转让合同，而原告提交的证据是由被告直接与原告签订的合同，故原告说法矛盾。
第三人单良夫、江立国、唐国生书面陈述：原告在民事起诉状中所陈述的情况属实。
第三人唐浩书面陈述：一、第三人与原告无任何经济纠纷，原告关于本案的诉求与第三人也无关；二、被告与第三人于2009年5月22日签订的三方协议是第三人受父亲唐国生的委托签订的，实际债权人是唐国生。
第三人宁波天汉公司、广西天汇公司未向本院提交书面的答辩状，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明：2009年5月22日，第三人江立国、唐浩、广西天汇公司与被告签订一份《关于丽水湾别墅抵偿借款的协议书》，约定：至2008年9月8日，广西天汇公司向江立国、唐浩借款1100万元，被告同意上述借款本息由被告在南宁开发的丽水湾别墅予以抵偿，抵偿时间、数量视被告开发状况由被告及江立国、唐浩商定。同日，第三人江立国、唐浩、宁波天汉公司与被告签订一份《关于丽水湾别墅抵偿借款的协议书》，约定：至2008年5月10日，宁波天汉公司累计向江立国、唐浩借款1955万元（其中利息110万元），向唐浩借款100万元，合计2055万元，2008年5月10日后宁波天汉公司以千分之四十的月息计付利息；被告同意以在南宁开发的丽水湾别墅予以抵偿，抵偿时间、数量视被告开发状况由被告及江立国、唐浩商定。上述协议签订后，被告将自己开发的位于南宁市仙葫开发区仙葫大道仙灵岭丽水湾住宅小区第1-15E房、2-09G2房、3-03E房、3-05E房、3-01A房登记备案给江立国。
2010年1月29日，第三人江立国、唐国生、单良夫（乙方，债务人）与原告江益丰及案外人董永伟、竺本国、汪顺章、舒幼儿、竺安定、胡国平（甲方，债权人）签订一份《房产作价还款协议》，协议主要内容有：1、乙方所欠甲方的债务共计人民币2111万元；2、乙方同意将其名下所有的丽水湾别墅共计5幢9套按每平米8500元人民币作价抵偿给甲方，约计2125万元人民币；3、本协议签订后，乙方应立即配合甲方办理上述房产项目的相关过户手续，过户手续办理完毕后，甲、乙双方之间的债权债务关系同时消失。
上述还款协议签订后，江立国于2010年2月3日要求被告将上述五套房屋登记变更给包括原告在内的7位债权人。同日，被告分别与原告江益丰及案外人董永伟、竺本国、竺安定、胡国平、汪顺章、舒幼儿签订了五份商品房买卖合同。其中，本案原告江益丰（××）与被告广西合诚公司（××）签订的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于南宁市仙葫开发区仙葫大道仙灵岭丽水湾住宅小区第3-05E房，房屋建筑面积共527.84平方米，该房所在的地块号为079号，房屋总售价为4486640元，付款方式为：××以债抵房给江立国，再转让给本××（一次性付清房款）；××应当在2010年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付××使用，××逾期交房超过30日且××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金；××应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为××申请房屋所有权登记，并将以××为产权人的房屋所有权证书交付××。
上述合同签订后，原、被告于2010年2月5日办理了商品房买卖合同登记备案证明。后因被告未按照合同约定的时间将房屋交付原告使用，原告遂于2013年9月向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在庭审过程中，经本院询问，被告认可原告已付清房款。
另查明：被告已于2003年6月24日办理了涉案房屋的《商品房预售许可证》，证号为（邕宁）房预售证第20030012号。
还查明：涉案房屋所在的079号地块已于2007年6月27日由被告抵押给中国农业银行南宁市南湖支行并办理了抵押权登记。因079号地块被抵押致使涉案房屋无法办理产权证，在庭审过程中，本院依此向原告进行释明，但原告明确表示不变更诉讼请求。
本院认为：被告与第三人江立国、唐浩、广西天汇公司、宁波天汉公司签订的协议书中约定，被告自愿以其开发的包括涉案房屋在内的五幢房屋抵偿给江立国、唐浩，用以代广西天汇公司、宁波天汉公司归还向江立国、唐浩的借款。该协议签订后，被告即将五幢房屋登记备案给江立国。后江立国又通过以房抵债的方式将涉案房屋转让给原告，被告根据江立国的要求与原告签订了本案《商品房买卖合同》，故本案合同应为双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方应切实认真履行合同义务。现原告已付清购房款，但被告未按照合同约定将符合交付条件的商品房于2010年12月31日前交付原告使用，已构成违约，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金（以4486640元房款为基数，从2011年1月1日起按每日万分之二计付至被告实际交房之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告办理产权证的诉请是否合理有据的问题。涉案房屋所在的079号地块已于2007年6月27日由被告抵押给中国农业银行南宁市南湖支行并办理了抵押权登记。根据物权法的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，故该行已取得079号地块及地上房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，原告未能提供已取得抵押权人中国农业银行南宁市南湖支行同意或原告已代被告清偿债务的证据，故原告应承担举证不能的责任，原告诉请要求将涉案房屋登记至其名下，在抵押权消灭前无法实际履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的情形，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告江益丰与被告广西合诚房地产开发有限公司于2010年2月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告广西合诚房地产开发有限公司向原告江益丰支付逾期交房违约金（计算方式：以4486640元房款为基数，从2011年1月1日起按每日万分之二计付至被告实际交房之日止）；
三、驳回原告江益丰的其他诉讼请求。
本案受理费11966元，由被告广西合诚房地产开发有限公司负担。此款原告江益丰已预交，由被告广西合诚房地产开发有限公司随同上述应付款项一并支付给原告江益丰。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 黄思霞
二〇一六年一月十九日
书 记 员 陈虹慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。