河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0281民初2882号
原告（反诉被告）：中国邮政集团公司唐山市分公司，公司住所地：河北省唐山市路北区华岩路57号，社会统一信用代码9113020700856213W。
法定代表人：王鹤果，该公司总经理。
委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人：王金波，该公司办公室主任，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：张爱华，男，1979年6月21日出生，汉族，农民，现住遵化市。
委托代理人：陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）中国邮政集团公司唐山市分公司（以下简称中国邮政唐山分公司）与被告（反诉原告）张爱华租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，于2016年2月3日作出（2015）遵民初字第975号民事判决，判后被告（反诉原告）张爱华不服上诉于唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）冀02民终1747号民事裁定，撤销（2015）遵民初字第975号民事判决，发回我院重新审理。本院于2016年6月1日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政唐山分公司的委托代理人刘卫国、王金波，被告张爱华及其委托代理人陈俊海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国邮政唐山分公司诉称：被告张爱华自2011年2月起即租赁了原告中国邮政唐山分公司遵化市文柏路邮政大楼，用于数码电子及通讯产品的商业经营。后于2011年12月12日原被告双方补签了《房屋场地租赁合同》，约定被告张爱华租赁期限从2011年2月1日至2015年8月31日。租金标准：2011年2月1日至2012年7月31日为第一年（含装修期六个月，免收租金），租金110万元；2012年8月1日至2013年7月31日为第二年，租金110万元，依次类推，合同租金累计金额440万元。双方同时约定：第一年18个月租金在2011年12月1日前一次性付清；第二年至第四年租金，在每年的7月31日前一次性付清下一年的租金；逾期支付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日，按所欠租金额的万分之五支付滞纳金。合同签订后被告张爱华按照合同约定缴纳第一年度租金110万元；第二年度租金仅支付了50万元，尚欠60万元；第三年度租金110万元全部欠缴；第四年度按照合同约定被告应当于2014年7月31日支付，但是被告张爱华仍拒不支付，至今被告张爱华拖欠原告房屋场地租赁费。被告张爱华自2012年7月起开始拖欠租金之日，原告一直向被告催要拖欠的房屋租赁费，并经双方多次交涉，但被告一直以各种理由推托，拒不支付。故诉至法院，请求法院依法解除原被告之间于2011年12月12日签订的《房屋场地租赁合同》，要求被告将房屋场地腾空交还原告；判令被告张爱华交付第二年、第三年的租赁费共170万元，及自2014年8月1日按实际使用期限支付租赁费用至房屋场地全部腾空交还原告为止；判令被告张爱华对拖欠的租赁费用自开始拖欠之日起至全部付清之日止按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）张爱华辩称：1、对原告的诉讼主体资格有异议。2、原告中国邮政唐山分公司的诉讼没有事实依据，应予驳回，本案被告张爱华已经超额交付租金，所交纳的款项已经超过了合同约定期间4年内租金总额100多万元，不存在拖欠租金情况，对于张爱华多缴纳的租金原告应该返还。3、在被告张爱华不欠原告租金情况下，双方不能解除合同。4、被告（反诉原告）不应支付滞纳金。
反诉原告（被告）张爱华诉称：反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司持有的合同项下的标的物及当事人与2010年2月1日《柜台租赁合同》上的标的物和当事人相同，即双方已经于2010年2月1日前就同一标的物达成过租赁协议，且中国邮政唐山分公司已经先后共收取反诉原告（被告）张爱华租金590万元，其中的30万元为借款，中国邮政唐山分公司已经返还张爱华，综上，中国邮政唐山分公司共计收取张爱华租金560万元。2010年2月1日合同实际形成于2011年12月12日，反诉原告（被告）张爱华仅实际占用场地21天，张爱华多支付的租金应返还给张爱华。合同项下F1的56.25平方米延迟交付三年零三个月，给张爱华造成的租金损失45万元。二楼漏水致使无法使用，损失租金125万元。反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司未按照约定安装变压器，导致张爱华不能安装滚梯等设施，影响经济效益，应支付违约金。2011年10月27日，遵化市邮政局以会议纪要形式做出承诺，保证合同履行期限为十年，因此双方之间的合同不能解除，应继续履行。请求法院判令反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司返还租金108.739826万元；赔偿利息损失103.3398万元；赔偿房租损失170万元；支付违约金33万元；继续履行合同至十年期满；反诉费用由反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司承担。庭审中张爱华放弃要求中国邮政唐山分公司支付未安装变压器应赔偿的违约金33万元。
反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司辩称：1、反诉原告（被告）张爱华的反诉与本诉并非同一法律关系，2010年2月1日原被告双方签订的《柜台租赁合同》已经履行完毕，与目前履行的场地租赁合同无关。2、反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司仅于2010年12月16日收到张爱华交纳的300万元租金，未收到过其他款项；且于2013年7月4日归还张爱华30万元借款，有张爱华出具的收条。3、反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司不存在延迟交付场地的情形。4、张爱华仍然占据场地进行经营，反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司没有理由返还其租金。5、张爱华主张的利息损失没有事实依据，不能成立。6、反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司分别于2009年、2013年进行楼房全方位的防水，保质期均为5年，不可能存在大面积漏水的现象，个别处漏水是由于反诉原告（被告）张爱华做业务广告时在楼顶打眼布线所致，目前楼顶眼孔依然存在，因此反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司不应承担责任。7、合同中并未约定反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司应该安装变压器，只是负责水、暖、电三通的供应。另外，反诉原告（被告）张爱华至今未曾安装电梯及中央空调等设施，其没有投资事实，也未对其经营造成影响，故反诉被告（原告）中国邮政唐山分公司不应承担赔偿责任。8、双方之间目前履行的是四年期合同，双方并没有签订十年期合同，且遵化市邮政局会议纪要是内部会议讨论记录，对外没有法律效力，不能作为合同约定。
经审理查明：2010年2月1日，唐山市邮政局作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的张爱华签订《柜台租赁合同》，合同约定：第一条、租赁柜台坐落在遵化市邮政局手机市场一楼、二楼大厅、个数150个、柜台质量完好。第二条、租赁期限从2010年2月1日至2011年1月31日。第三条、租金（大写）：叁佰万元整……第六条……3.柜台场地供水、供暖及配电设施由乙方负责维护……。
2011年12月12日，唐山市邮政局作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的张爱华签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：第一条、租赁房屋场地坐落在：遵化市文柏路邮政大楼。第二条、租赁期限从2011年2月1日至2015年8月31日。第三条、租金（大写）：2011年2月1日至2012年7月31日为第一年（含装修期六个月，免收租金），租金壹佰壹拾万元；2012年8月1日至2013年7月31日为第二年，租金壹佰壹拾万元；以此类推2014年8月1日至2015年7月31日为第四年，每年租金均为壹佰壹拾万元。合同租金累计总额为肆佰肆拾万元。2015年8月1日至8月31日为清偿期一个月，免收租金。第四条、租金的支付期限与方式：第一年（十八个月）租金在2011年12月1日前一次性付清。第二年至第四年租金按年（十二个月）收取，在每年的7月31日前一次性付清下一年（十二个月）的租金。第五条、乙方负责支付租赁房屋场地的水费；电费；取暖费；工商、税务及公安消防等营业相关管理费用；及卫生费和物业管理费，上述费用不包括在租金之内。在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋场地及经营所产生的有关费用，均由乙方支付。出租房屋场地的装修、装饰及营业设施的配备（如中央空调、电梯、安防监控、消防器具、柜台等）费用和日常维护均由乙方负责……第六条、租赁场地房屋的维修：房屋主体结构（不包括门窗等附属设施）由甲方维修；甲方负责水暖电的三通。房屋场地内供电、供水及供暖设施、安防及消防器具的增设和日常维护管理及相关费用均由乙方负责；因乙方原因造成场地房屋损害的，由乙方负责及时修缮；乙方的装修装饰甲方不负有修缮的义务……第十二条、违约责任……2.乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日，还应按所欠租金额的万分之五支付滞纳金。3.乙方在租赁期届满，未按时返还房屋场地的，每逾期一日，按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金并承担因此给甲方造成的其他经济损失。
2014年12月18日，中国邮政唐山分公司以特快专递形式向张爱华发出《解除房屋场地租赁合同通知》及《限期腾空房屋场地通知》。2015年7月31日向张爱华发出《关于收回租赁房屋场地的通知》。
另查，2010年11月30日张爱华以转账形式向时任遵化市邮政局局长的曹述战账户分别转款310万元、90万元。当日，曹述战出具收条一张，内容为：“收条暂收何某肆佰万元整曹述战30／11”。2011年1月24日，遵化市邮政局出具收据一张，内容为：“今收到张爱华交来人民币叁拾万元整￥300000”，并加盖遵化市邮政局公章，上述30万元为遵化市邮政局向张爱华的借款，非张爱华支付的租金费用，该笔借款邮政局已经偿还，2013年7月4日，张爱华出具收条一张，内容为：“收条今收到邮政局还款张爱华现金叁拾万元整（￥300000）张爱华2013.7.4”。2012年12月30日，遵化市邮政局收据存根一张，内容为：“今收到张爱华人民币壹佰壹拾万元整，系付2011年2月1日至2012年7月31日（含装修期六个月，免收租金）租金，￥1100000收款人董志超”，并加盖遵化市邮政局财务专用章；2013年8月28日，遵化市邮政局收据存根一张，内容为：“今收到张爱华人民币伍拾万元整，系付2012年8月1日至2013年7月31日部分租金￥500000收款人董志超”，并加盖遵化市邮政局财务专用章。
另查，遵化市邮政局主张何某与张爱华系合伙关系，其向何某退还了400万元中的100万元，并提交收条复印件一张，内容为：“收条今收到邮政局退回手机市场承包定金壹佰万元整￥1000000收款人何某2010.12.16”，张爱华不认可其与何某系合伙关系，称何某曾是其雇佣的员工，何某当庭亦明确表示不曾出具收条，但是确实收到邮局退回的100万元用于处理交接清单中未付款项事宜。张爱华主张在其承租期间，邮局抢占部分场地出租给李红艳（原摊主为李志明）并收取租金30万元，邮局主张该30万元已经通过曹述战支付给张爱华，并提交收条一张，内容为：“收条今收曹述战局长房屋承租款叁拾万元，计小写（300000.0元）（原李志明摊位）收款人：何某2011.1.2”，何某当庭对该收条表示认可。截至判决书出具之日，张爱华仍实际占用涉案房屋场地。
另查，遵化市邮政局系唐山市邮政局下属单位，不具有诉讼主体资格；2014年2月12日唐山市邮政局申请名称变更为河北省邮政公司唐山市分公司，2015年4月9日更名为中国邮政唐山分公司。
本院归纳的争议焦点为：1、中国邮政唐山分公司是否具有诉讼主体资格。2、原被告之间合同是否达到法定及约定解除条件。3、租赁合同履行过程中原被告双方是否存在违约行为，张爱华是否应向中国邮政唐山分公司支付租赁费及滞纳金，中国邮政唐山分公司是否应返还张爱华租金并赔偿损失。
针对本诉，原告（反诉被告）中国邮政唐山分公司主张：中国邮政唐山分公司具有诉讼主体资格，系本案适格原告，《房屋场地租赁合同》系合法签订，具有法律效力。张爱华拖欠房屋租金，中国邮政唐山分公司要求解除合同。300万元为《柜台租赁合同》项下的租金，张爱华拖欠的是《房屋场地租赁合同》项下的租金。为证明其主张，向本院提交如下证据：
1.营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明复印件及营业单位变更申请登记申请书复印件，证明合同签订的主体经工商局注册登记，具有相关手续；中国邮政唐山分公司系由唐山市邮政局依法变更登记而来。遵化市邮政局系唐山市邮政局的下属单位，不具有诉讼主体资格。
经质证，张爱华辩称：对证据的真实性没有异议，但是应确定涉案房屋的产权人与原告中国邮政唐山分公司是否一致，若不一致，对主体资格仍存异议。
2.土地有偿转让协议一份，关于遵化市邮政局筹建多功能邮电分局的批复一份，集体土地建设用地使用证一份，证明涉案土地使用权最初由遵化市大秦实业有限公司合法取得，后转让给原告方，涉案的邮政大楼是由原告筹建，原告有使用权及所有权。土地转让时原告名称与现在不同，河北通信公司遵化分公司系原告下属公司，分家之后，涉案土地使用权归原告所有。
经质证，张爱华辩称：对使用证的真实性无异议，证明目的不认可，使用人是大秦实业有限公司，受让人为河北省通信公司遵化分公司，与邮政局无关；对土地转让协议有异议，转让协议中受让人为遵化市邮政局非中国邮政唐山分公司；批复是对遵化市邮政局的批复非对中国邮政唐山分公司的批复。
3.双方签订的《房屋场地租赁合同》的合同审批表、合同审查会签表、授权委托书，证明合同的签订是经过河北省邮政公司依法授权及审批，合同签订主体合法，合同具有法律效力。
经质证，张爱华辩称：对证据真实性无法确认，送审时间是2011年11月4日，但合同是从2011年2月1日就开始履行。
4.《房屋场地租赁合同》一份，证明涉案房产租赁期限、租金标准、租金支付时间及对房屋场地供电供水及管理的相关义务分配；根据合同约定，张爱华违约拖欠租金，中国邮政唐山分公司有权解除合同。收据存根两张（一张110万元，一张50万元），证明张爱华只交付了第一年的全部租金和第二年的部分租金，拖欠房屋租金的事实。
经质证，张爱华辩称：对合同的真实性认可，形成时间是2011年12月12日，其中第六条约定房屋的维修义务在唐山市邮政局，邮政局负责水暖电三通。对收据存根真实性无法确认，不予认可，但是我方确实于2012年2月23日支付租金110万元，于2013年支付租金50万元。
5.解除房屋场地租赁合同通知、EMS快递回单、限期腾空房屋场地通知，证明张爱华拖欠中国邮政唐山分公司房租，经多次催要，中国邮政唐山分公司于2014年4月28日要求与张爱华解除合同。
经质证，张爱华辩称：对证据真实性认可，证明目的不认可。张爱华不存在拖欠租金情形，中国邮政唐山分公司无权解除合同，中国邮政唐山分公司在此期间曾经给张爱华停电3天，给张爱华造成巨大损失，中国邮政唐山分公司发出的通知给客户造成了恐慌，有的客户撤离，有的不再支付租金，给张爱华造成损失。
6.2013年7月4日张爱华出具的收条一张，证明涉案30万元是遵化市邮政局向张爱华的借款，非张爱华支付的租金，且已经偿还张爱华。
经质证，张爱华辩称：对证据没意见，认可该30万元为借款且邮政局已经偿还。
7.曹述战出具的证明一份，何某出具的证明一份，2010年12月16日何某出具的收条复印件一张，证明对于张爱华主张的向遵化市邮政局支付的400万元中，其中100万元遵化市邮政局已经返还给了张爱华，双方第一年的柜台租赁合同邮局只是按照合同约定收取了300万元，而不是被告主张的400万元。
经质证，张爱华辩称：申请曹述战出庭作证，对证明不进行质证；对于何某的证明，待何某出庭，一起质证；收条为复印件，不予质证。
8.2011年1月2日何某出具的收条原件一份，证明李红艳承租柜台的租金30万元，已经通过曹述战向张爱华一方交付，该租金30万元邮政局并没有收取。
经质证，张爱华辩称：对收据的真实性不予认可，申请法院对收据的形成时间进行鉴定。
9.陈某摊位租赁延期协议书原件一份，证明该协议书签订时间为2009年11月29日，顺延租期为2010年2月1日-2010年11月30日，该协议签订是在张爱华整体承租合同之前，证明并不是邮政局将邮政大楼租给张爱华之后，又另行出租给陈某。张爱华在签订柜台租赁合同时，对陈某租期没到期这一事实是明知并认可的。
经质证，张爱华辩称：证据真实性不能认定，落款时间可能是后加的，但能够证明2010年期间邮政局将涉案场地出租给60余位其他客户，张爱华根本无法承租。张爱华实际入驻场地时间为2011年2月份。
10.邮政局与统计局签订的柜台租赁合同一份，证明承租给统计局的房屋与承租给张爱华的房屋不是同一地方。
经质证，张爱华辩称：对该份合同的真实性认可，证明目的不认可，该份合同中注明的南群楼2楼就是张爱华承租房屋的2层，包含在原被告双方签订的房屋租赁合同的二层1495.93㎡当中。
11.邮政手机市场设备交接清单复印件一张，类别14项，汇总金额1017800元。
经质证，张爱华辩称：不予认可。
12.证人何某出庭作证，证人证言的主要内容为：2009年10月底，听说邮政大楼对外出租，证人找到张爱华，希望与他合伙承租。邮局当时的局长曹述战说租金前期为400万元，之后证人找到张爱华，给了张爱华10万元，约定好一起承租邮政大楼，合伙承租事宜由张爱华说了算，合同上也是由张爱华签字，具体承租的相关过程主要是证人协商的，张爱华也一起协商过。2015年8月6日的书面证明是证人出具的，但是证明上写的不清楚，邮政大楼中有些东西，曹述战都转给证人和张爱华了，并出具了交接清单，曹述战退回的100万元不是定金，是用于支付清单中的未付款项了。证人没有出具过100万元的收条。2011年1月2日的30万元收条是证人出具的，是为了协调邮政大楼西侧单独的小门市摊位问题，原来摊主叫李志明，之后将摊位转租给李红艳，小门市是邮政大楼范围之内的。400万元是张爱华转账支付的，曹述战为证人出具了收条。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：何某证言反映的内容客观真实，2010年2月1日柜台租赁合同已交付300万元租金，同时李红艳摊位缴纳的30万元的租赁费用是张爱华收取的，并不是邮局收取的。
经质证，张爱华辩称：证人何某当庭所述内容与证明内容相差较大，一会说100万元是定金，一会说是支付柜台欠款，前后矛盾。根据相关证据显示，邮政局不可能在2009年就向外整体出租房屋，因此何某所述2009年邮政局对外整体出租，属于虚假陈述；张爱华实际上是于2011年1月9日之后才实际入驻场地；何某与张爱华未签订合伙协议，非合伙关系，何某亦不清楚张爱华与邮局签订合同情况，因此何某所述纯属虚假。针对100万元的收条，何某当庭表示否认，故邮局提交的收条复印件，不能作为证据使用，系伪造的。被告与何某不存在合伙关系，只是朋友关系，2014年的时候将涉案场地的一处房屋租赁给何某。
13.中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的曹述战账户交易明细及取款凭单，其中2010年12月2日支出20万元，由何某领取，2010年12月7日支出20万元，2010年12月8日支出20万元，2010年12月16日支出399960元，收取手续费40元，均是由曹述战领取，证明何某收到曹述战的100万元。
经质证，张爱华辩称：对证据的真实性没有异议，但没有显示这四笔钱给了何某，与被告没有关系，另外按照何某陈述这笔钱用于柜台，但柜台属于原告所有，支付的费用更与被告无关。
14.遵化市统计局与中国邮政唐山分公司签订的柜台租赁合同复印件，张爱华与中国邮政唐山分公司签订的柜台租赁合同复印件、遵化市统计局交租金30万元的存款凭证、报账审批表复印件及遵化市统计局所租南群楼二楼的位置照片一张，证明与遵化市统计局签订合同是在张爱华之前，仅签定了一年，遵化市统计局承租的柜台不在张爱华承租的范围之内，且统计局为了便于出入从楼外设置了楼梯，与张爱华的进出通道不同，遵化市统计局合同到期后是否撤出与原告没有关系。
经质证，张爱华辩称：对证据的真实性均认可，遵化市统计局使用的场地面积是584平米，实际搬出房屋时间是2011年底，而当时被告已经入场，此期间原告有义务要求遵化市统计局腾清房屋。
针对本诉，被告（反诉原告）张爱华主张：张爱华超额支付房屋场地租金，不存在违约行为，不存在解除双方之间合同的条件，多支付的租金应予返还；涉案场地房屋漏水，为其造成经济损失，中国邮政唐山分公司应当承担赔偿责任；双方应当继续履行合同直至十年期满。为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.中国农业银行个人结算业务申请书一份、中国农业银行收费客户回单一份、中国银行结算业务申请书一份、账户交易明细两张、曹述战出具的收条一张、遵化市邮政局出具的收据一张，证明张爱华于2010年11月30日通过曹述战账户向遵化市邮政局支付租金310万元、90万元；2011年1月24日张爱华向遵化市邮政局支付租金30万元；2012年2月23日向遵化市邮政局支付租金110万元；上述合计540万元。另外，张爱华2013年支付租金50万元，综上合计590万元。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：收条显示是曹述战收何某400万元，与本案无关，收条是否系曹述战本人书写无法证实，且该收条不是中国邮政唐山分公司盖章出具的，亦没有银行汇款凭证；30万元的收据，系中国邮政唐山分公司向张爱华的借款，不是张爱华交纳的租金，且该30万元已经偿还张爱华，有收条为证；结算申请书、客户回单收款人为曹述战，非遵化市邮政局或唐山市邮政局，邮政局收到的300万元租金与上述款项是否存在关联不得而知，且该300万元系《柜台租赁合同》项下的租金，与《房屋场地租赁合同》无关；账户交易明细中的110万元，中国邮政唐山分公司予以认可，60万元不予认可。曹述战非中国邮政唐山分公司法定代表人，张爱华主张通过曹述战支付租金不予认可。
2.1年期的《柜台租赁合同》及9年期的《房屋场地租赁合同》，证明张爱华与遵化市邮政局最初约定的租赁合同期限为十年，只有签订十年期合同，张爱华才能收回成本。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，张爱华提交的合同中乙方即承租方未签字，合同双方未达成合意；甲方的签章为遵化市邮政局，而遵化市邮政局本身不具有法人资格，上述盖章未经合法的授权，也未经上级单位审批，签章无效；上述两份合同双方并未正式签订，合同并未依法成立；唐山邮政局与张爱华在2010年2月1日签订的《柜台租赁合同》及2011年12月12日签订的为期4年的《房屋场地租赁合同》才系双方真实意思表示。
3.2011年10月27日手机市场整体出租专题会议纪要，证明十年期《柜台租赁合同》及《房屋场地租赁合同》应该作为一个整体，是手机市场整体出租合同的两部分；上述合同在2010年10月份仍处于报批阶段，证明张爱华至少在2010年10月前尚未进驻该手机市场；五年期合同在2011年10月26日还没有签字，证明是倒签形成的合同；张爱华为能够收回成本，一直主张签订十年期合同；邮政局是以会议纪要的形式向张爱华承诺十年期的承租权。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：对2011年10月27日手机市场整体出租专题会议纪要的真实性、合法性、关联性均有异议，该文件系复印件，真实性无法核实；该文件属于邮政局内部文件，不应由被告持有和保存，被告取得该文件的来源不合法；即使该文件是真实的，也不具有任何的法律约束力；参会人员仅为遵化邮政局的部分职工、干部，无权决定合同的签订及相关条款；证实张爱华提交的两份所谓的为期10年的《柜台租赁合同》和《房屋场地租赁合同》，仅仅是遵化邮政局的出租意向而非正式合同，同时也证实市局审批的出租时间是五年，而非十年；签订日期为2010年2月1日的《柜台租赁合同》是否是倒签与本案无关，即使是倒签形成也是双方真实意思表示，并不违法，不能以此否定合同的效力。
4.5年期《柜台租赁合同》及《房屋场地租赁合同》，证明上述合同系2011年10月倒签形成，此时张爱华已经支付巨额租金并于2011年初实际入驻该场地；2010年期间邮政局将柜台分别出租给其他客户，张爱华不可能实际占用；邮政局对场地有维修义务并应提供电力与取暖设施。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：对该两份合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的有异议，五年期的《柜台租赁合同》和《房屋场地租赁合同》，系双方真实意思表示，具有法律效力，所谓的十年期合同并未实际签订，亦未生效；张爱华主张该份合同系被迫签订、实际使用时间短与事实不符，张爱华自2010年2月1日起即对邮政大楼的柜台实际使用；合同明确约定对柜台和房屋的日常维护、维修义务包括配置电梯等相应设施均由张爱华负责；如果张爱华认为上述合同无效，其完全可以在法律规定的撤销权行使期限内起诉撤销或在诉讼期间内起诉确认无效，现被告既未依法撤销，更未起诉确认无效，足以说明其对合同的同意和认可。
5.陈某证明、陈某与遵化市邮政局签订的柜台租赁协议书、陈某与张爱华签订的租赁合同，马云国、王某、刘国杰、张红梅、于志洋、米爱丽、石连伟、张庆城、张金霞、王海贤出具的证明各一份，上述人员或其亲属与张爱华签订的租赁合同各一份，蔡军、张薇、谢福英、刘海静、刘某、张小平的证明各一份，马艳红的收据一张，证明2011年1月9日之前是邮政局直接将场地出租给租户使用，租户也直接将租金交给邮政局，张爱华在2010年期间根本无法承租涉案房屋；张爱华于2011年1月9日实际入驻，租用柜台的实际天数仅为21天，与合同约定不符；租赁场地存在长期漏雨、没有暖气、电量不足等情况，致使大量用户搬离，二楼场地空置。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：陈某与遵化邮政局签订的并非柜台租赁协议，而是摊位租赁延期协议书，是邮局为回报商户，将其原合同期限顺延10个月，对此，邮局在与张爱华签订柜台租赁合同时已经明确告知了张爱华，张爱华是在对上述情况明知且同意的情况下与邮局签订的柜台租赁合同；陈某承租的柜台仅仅是在张爱华承租的一楼大厅中的一个很小的位置，根本不影响其整体承租使用；陈某与张爱华签订的柜台租赁协议与本案无关；证人证实房屋漏雨等情况缺乏客观性的证据支持，证言不具有证明力且与事实不符，即使存在个别地方漏雨，也并不能说明该房屋一直无法经营，同时，已经出庭作证的证人也证实一直在营业，并不存在营业损失，且按照合同约定即使漏雨也属于张爱华的维修范围。
6.杨艳东与李红艳对话录音整理文字资料两份，李红艳出具的收条一张，证明在张爱华承租场地后，邮政局于2011年2月底将F1的56.25平米的场地出租给李红艳，租金为30万元；由于租金没交给张爱华，在张爱华要求下李红艳于2014年3月8日搬离场地，张爱华向其退了176000元；证明张爱华是2011年1月才入驻租赁场地。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：李红艳的录音证实对其承租的柜台，其通过曹述战向张爱华交付租金30万元，不存在李红艳从某承租柜台并向邮局交付租金的情况；原告在庭审中向法庭提交了一份于2011年1月2日何某给曹述站出具的收款30万元的收条原件，充分证实李红艳向张爱华一方交付租金30万元，根本不存在李红艳从某承租柜台并向邮局交付租金的情况；通过电话录音证实收据涉及款项是李红艳将摊位及货物转给张爱华，张爱华向其支付的款项，与本案无关。
7.张爱华与何某之间的租赁合同一份，证明同一房屋场地租金的收入情况。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：合同签订时间为2014年3月，与本案无关。同时，合同的截止期限为2016年1月，证实被告在明知其承租合同期限截止日为2015年8月31日的情况下，将其无权出租的邮局的房屋违法对外出租，邮局将依法追究其涉嫌诈骗犯罪以及非法侵占国有资产的刑事责任。
8.场地水淹的照片、视频，证明涉案场地水淹的非常严重，无法对外出租。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：照片及视频不能显示拍摄、制作时间，无法证实房屋是何时、因何原因漏雨，无法证明因漏雨导致不能营业；同时张爱华提供的证人与其签定的租赁合同恰恰证实承租房屋一直正常营业，不存在经济损失。
9.证人陈某出庭作证，证人证言的主要内容是：2010年证人在邮政大楼一楼租赁柜台卖手机，租金交给邮局；大概2011年1月份开始将租金交给张爱华，大概向张爱华交租金交了3年。2014年，证人在二楼给天合卖手机，当时二楼处漏雨，影响正常营业，但是漏雨时也正常营业，没有注意过是否有人进行维修。张爱华承租之后在一楼安装了空调，暖气都是坏的。2010年11月30日至2011年1月份期间，没人向证人收取租金。
10.证人刘某出庭作证，证人证言的主要内容为：2010年证人从某处租的邮政大楼二楼卖手机，2011年证人从张爱华处转租的邮政大楼一楼卖手机。2011年冬天的时候，暖气漏水，把证人的手机包装都给泡了。不清楚是否有统计局或政府部门承租二楼场地。证明系本人出具。
11.证人张某出庭作证，证人证言的主要内容为：2010年证人从其他商户手中转租的遵化市邮政大楼一层柜台，2011年1月与张爱华签订承租合同，房屋漏雨，柜台被淋，暖气是坏的，张爱华后来安装了空调。证人向张爱华交纳租金期间，二楼好像有统计局的招牌，具体租赁期限不清楚。
12.证人王某出庭作证，证人证言主要内容为：证人2011年1月份从张爱华处租赁了邮政大楼的柜台，一楼、二楼漏雨，造成商品损坏，二楼漏雨严重。从张爱华处承租柜台后，在二楼看见过统计局承租。场地暖气是坏的，2012年张爱华安装的空调。
经对证据9-12质证，中国邮政唐山分公司辩称：该组证据不能证明邮局将场地另行出租给承租户；邮局与张爱华签订整体租赁合同之前，确实有几户顺延的合同未到期，但是邮局已将上述情况告知张爱华与何某，二人也认可；证人证言反映，二楼大厅一直在经营，即使存在漏水，按照合同约定，维护维修及暖气问题应由承租人张爱华负责。
经对证据9-12质证，张爱华辩称：对该组证据的合法性、真实性、关联性予以认可，邮局与陈某在2010年2月1日签订了柜台租赁合同；张爱华之前提交的大量书面证据证明的内容与证人证言一致；会议纪要与证人证言有对应关系；统计局在张爱华承租之后仍然占用场地，说明邮局存在违约行为；二楼漏水造成实际的经营损失，是邮局提供的房屋不合格造成的，邮局违约；合同约定，邮局负责三通，但承租房屋暖气全部被掐，张爱华被迫自己购买5台空调。
13.照片8张，遵化市北国电器连锁销售保修凭证两张，证明由于涉案场地没有暖气，冬天非常冷，导致有些租户临时撤场，张爱华被迫购买了5台5匹的空调，用于冬天取暖。照片是空调的位置，收据原件丢失了，之后从出卖方电脑里找出了原始数据。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：上述证据与本案无关，合同约定承租方张爱华应负责水、电、暖费以及装修装饰、电器设备等相关费用，这是张爱华应该负担的。
14.2016年5月5日张爱华与何某的通话录音，证明何某没有收到100万元，曹述战曾经让何某从其银行卡中支取20万元，但该笔钱又返还给曹述战给王志成或统计局。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：录音证实张爱华与何某之间是合作关系，否则曹述战不会给何某打收条，录音中何某只是说100万不在他手里，并不是没有收到，李红艳的30万也由曹述战交给何某，至于何某把钱给谁，用来干什么与原告没有关系。
15.唐山市中级人民法院在二审时给遵化市统计局周青松做的笔录，证明遵化市统计局在2010年到2011年实际占用涉案房屋，而2011年被告已经承租该房屋，原告有义务让统计局腾清房屋。
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：原告与张爱华于2010年签订的是柜台租赁协议，只租给张爱华150个柜台，与租给遵化市统计局的50个柜台没有关系。原告与张爱华签订房屋场地租赁合同后就再没有把房屋租赁给遵化市统计局，遵化市统计局2011年11月撤出与原告没有关系。
针对反诉，被告张爱华（反诉原告）主张：作为出租方中国邮政唐山分公司有义务保障房屋完好，而张爱华承租的房屋因为漏雨导致二楼无法使用，造成经济损失，其中房租损失170万元，计算方式：承租房屋面积是2895.51平方米，每年租金110万元，每平米每年租金379.95元，按照5年计算，远远超出170万，但按照170万元主张；中国邮政唐山分公司应当返还租金108.739826万元，计算方式：张爱华2010年交租金400万，2011年、2012年分别交租金110万、50万，给中国邮政唐山分公司30万元，共交租金590万元。2010年张爱华实际占用场地21天，租赁费用计算为17.2602.74万元，而张爱华出具的30万的收条，实际上中国邮政唐山分公司仅还了24万元，590万-440万-24万-17.260274万=108.739826万；返还租金利息103.3398万元，计算方式：张爱华2010年支付租金400万元，减去应缴租金17.260274万元还剩382.739726万元，这部分钱应于2013年后逐步支付，故乘以年利率6%再乘以4.5年计算为103.3398万元。要求中国邮政唐山分公司在保证房屋正常使用的情形下继续履行合同至10年期满。
针对反诉部分，原告（反诉被告）中国邮政唐山分公司主张：房屋漏雨合同明确约定日常维护费用应当由张爱华负担，而张爱华从承租至今一直正常经营，其主张的因漏雨不能出租经营是不存在的。张爱华要求的损失没有依据。双方只是在会议纪要中写明张爱华有优先承租权，故其要求继续履行没有事实及法律依据。
本院依法调取了中国邮政唐山分公司的部分会计凭证；组织双方对涉案场地进行了现场勘验，制作了勘验笔录；并组织双方对上述证据进行了质证：
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：对现场勘察笔录的真实性没有异议，证实了邮局作为出租方，定期为楼房进行维修，定期做防水，不存在房屋漏水影响经营一事；勘察时间为2015年8月15日，与本案被告承租时间相差5年时间，现场勘察情况不能证实房屋出租时的情况，被告申请进行现场勘察没有任何意义；双方签订的合同约定，邮政局只是承担房屋主体结构的相应责任，房屋使用过程当中，日常的维护管理应由张爱华承担，房屋不存在漏雨，影响经营一事。对会计凭证的真实性没有异议，但是该证据与本案没有任何关系，是邮局正常的财务记录，证实了我方与张爱华签订了租赁合同并且按照合同约定的数额收取费用。
经质证，张爱华辩称：对勘验笔录的真实性认可，勘验是在没有下雨的情况下进行的，仍反映出现场存在大量漏水的情况；租赁场地的暖气片是不通的，邮政局没有按照合同约定提供暖气，房屋主体结构存在问题，存在大量漏雨的情况，致使被告无法将部分场地对外进行出租，且大量租户要求退租。调取的2010年的会计凭证中没有张爱华交纳租赁费用的记录，也没有显示与其他租户租赁费用的相关记录，证明张爱华交纳的400万元属于2011年1月9日之后的。
本院依法为曹述战制作了询问笔录，主要内容为：何某与张爱华是合伙关系，2010年10月份正式与何某就租赁事宜进行协商，何某出价比较符合邮局预期，双方协商草签了一个十年的合同，约定租金每年140万元，后上报合同，省局不批，市局给出批复签订五年期合同，由于还涉及到税款，所以将租金提高到每年150万元，由于邮局当年收入有缺口，所以双方协商第一年需交租金300万元，以后每年需缴纳的租金为110万元，上述内容双方均协商同意。由于12月16日之前邮局要上缴收入，且未正式签订合同，所以何某在2010年11月30日将款项打入我的银行账户。由于十年期的合同批不下来，当时何某也同意签订五年期的合同，所以遵化邮局召开了班子会议，出了一个会议纪要，主要内容是：五年期合同到期后，同等条件下继续将房屋租赁给张爱华。张爱华和何某是合伙关系，签订合同时，何某要求与张爱华共同在合同上签字，但是后来好像是因为张爱华出资较多，所以合同上是张爱华签字，当时张爱华在青海开矿，具体协商事宜都是何某负责。2010年12月16日我将300万收入转入邮政局的财务账户，剩下的100万元于2010年12月16日分四笔退还给了何某。出于合理避税的目的，双方签订的是柜台租赁合同，但实际上是就房屋达成的租赁合同，在房屋租赁合同之外将柜台等相关东西移交给了何某、张爱华，当时何某交接时有清单，因为移交的东西中有些款项未结清，所以将100万退回何某，由他自行处理。就该笔录，组织双方进行了质证：
经质证，中国邮政唐山分公司辩称：曹述战所述的情况与证人何某所述的情况是一致的，2010年2月份柜台租赁合同张爱华交付了300万元租金，余下的100万元退给何某，由何某处理相关未尽事宜所用。
经质证，张爱华辩称：对询问笔录的真实性予以认可，对具体内容不予认可。曹述战说何某与张爱华是合伙关系，没有任何依据；草签的十年期合同仅仅是邮政局盖章，张爱华并没有签字，约定租金每年140万元，在合同当中也没有体现；2010年10月份是与张爱华协商承租事宜，草签十年期合同；柜台租赁合同与房屋租赁合同是一个整体的租赁合同。
本院认为：张爱华将租金400万汇入曹述战的账户，曹述战称将300万汇入邮局账户，剩余100万元退还给何某，但并未提交证据证明何某与张爱华系合伙关系，且曹述战账户交易明细及取款凭单中仅有20万元系何某签字，其余均由曹述战支取，不能证明曹述战已经将该100万元退给张爱华，故本院认定张爱华第一次交纳租金400万元。张爱华主张其出具的收条收到中国邮政唐山分公司30万元实际上只收到24万元，但未能提交证据予以证实，故被告的主张不予采信。双方均认可张爱华2012年交租金110万、2013年交租金50万，本院予以确认。综上，张爱华共交付中国邮政唐山分公司租金560万元（400万＋110万＋50万元）。
庭审中，原、被告双方均认可一年期的《柜台租赁合同》承租面积小于四年期的《房屋场地租赁合同》，根据常理推断一年期的《柜台租赁合同》租金不可能高于四年期的《房屋场地租赁合同》，且曹述战的证言也提到300万元并不单是柜台租金，由于邮局当年收入有缺口，所以双方协商第一年需交租金300万元，故原告主张的张爱华交纳300万租金是柜台租金，本院不予采信。从庭审看，原、被告一开始协商是租赁房屋10年，经中国邮政唐山分公司报请只能租赁5年，故每年租金应当是一致的，均为110万元。张爱华主张其并未于2010年2月1日实际占用柜台，其实际进驻场地时间为2011年1月份，截止合同到期日，柜台实际使用天数为21天，要求中国邮政唐山分公司返还其未实际占用期间的租金。张爱华未能提交证据证明其实际入场日期，故对张爱华的主张，本院不予采信。根据中国邮政唐山分公司的会议纪要及曹述战的笔录，双方于2010年10月份正式协商租赁事宜，故2010年10月张爱华不可能入场，因双方对于张爱华实际入场日期不能确定，本院推定张爱华从2010年11月承租柜台，实际产生租金27.5万元（110万元÷12个月×3个月），从2010年-2015年张爱华应交付租金为467.5万（27.5万＋440万），张爱华已经交付560万元，故中国邮政唐山分公司应退还张爱华租金92.5万元。
《房屋场地租赁合同》约定的租赁期限已经到期，无需再行解除。张爱华主张应履行合同至十年届满，但是双方协商的十年期合同并未实际签订，会议纪要属于内部文件，遵化市邮政局无权以会议纪要的形式对外作出任何承诺，故张爱华要求履行合同至十年期满的主张，理据不足，本院不予支持。现双方签订的合同租期已经届满，张爱华应将房屋及场地腾空交还中国邮政唐山分公司。','2018-09-27
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