山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终2097号
上诉人（原审被告）：钟坤，男，1985年4月15日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：冯琳琳，女，1989年12月20日出生，汉族，住泰安市岱岳区，系上诉人钟坤之妻。
委托诉讼代理人：黄勇，泰安泰山省庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈平，女，1953年1月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：乔洪波，山东兴峰律师事务所律师。
上诉人钟坤因与被上诉人陈平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟坤的委托诉讼代理人冯琳琳、黄勇，被上诉人陈平的委托诉讼代理人乔洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟坤上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方2014年6月1日所签的租赁合同并未实际履行，上诉人因资金紧张未按协议支付租金，后因被上诉人与其他人纠纷导致停水停电我无法经营，且被上诉人占用屋外场地，所以就没有支付租金的必要了，被上诉人也未主张，该协议就自然终止了；二、一审法院判令上诉人支付2015年9月至2017年9月的租金52800元，没有法律和事实依据，该期间上诉人并未实际在涉案房屋租赁经营，且2015年7月因泮河大街施工周围商户全部停业，均无法实际使用，即使计算占有费用，也应从2014年6月签订协议的日期起算，且一审法院未对房屋拆除时间予以确认，仅以房屋内有上诉人的物品即认定上诉人对房屋占有使用有失偏颇，房屋拆除时被上诉人也未通知上诉人将广告牌匾和室内物品清理搬运走，被上诉人起诉属于滥用诉权。
陈平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陈平向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，腾退房屋；2.被告支付拖欠的房租52800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年被告租赁原告位于泰安市泰山区英雄山对面的房屋两间，租期一年。合同到期后，2014年6月1日被告继续承租房屋，租金约定为每月2200元。之后，因原告忙于其他生意，通过电话数次找被告通知其交纳房租，被告先是承诺马上交纳，随后总是以各种理由推脱，至今一直未付。现今，其所租赁的两间房屋内存放其经营用品，门头设置的广告牌仍旧是其联系业务的方式。现今该院落内因涉及政府拆迁占用，在数次催退未果的情况下，原告提起本案诉讼。
一审法院认定事实：原告对位于泰安市泮河大街中段的一宗工业用地享有使用权，在未取得相关规划等审批手续的情况下建设含涉案房屋在内的房屋。原告于2013年将部分房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限为自2013年4月1日至2014年4月1日。2014年6月1日，双方再次签订《房屋租赁协议》，约定原告将自有的坐落在英雄山对面地皮一块的房屋2间，建筑面积、使用面积均为260平方米，出租给被告作经营使用；租赁期共12个月，原告于2014年6月1日起将出租房屋交付被告使用，至2015年6月1日收回；原、被告双方议定月租金2200元，由被告在6月1日交纳给原告。
被告占用涉案房屋至因政府规划房屋被拆除时。
庭审中，原告明确要求被告支付2015年9月份至2017年9月份两年的租金，并放弃对其他租赁期间租金的请求。
一审法院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，对此一审法院依法予以确认，对原告要求解除该合同的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案房屋已被拆除，原告要求被告腾退房屋的诉讼请求已无必要，对该请求一审法院不再处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。原告所主张占用费的计算期间为自2015年9月份至2017年9月份两年，尚在诉讼时效期间内，对被告关于本案已过诉讼时效的主张一审法院不予支持。该段期间的占用费以参照双方签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准计算为宜。该段期间的占用费为：2200元/月×24月=52800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告钟坤于本判决生效之日起五日内支付原告陈平房屋占有使用费52800元；二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。案件受理费690元，由被告钟坤负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。钟坤提交中华泰山网2015年9月28日报道的泮河大街改造工程施工现场图及文字说明，证明涉案标的物因2015年7月泮河大街改造工程，导致其断路、断电、断水，该标的物因泮河大街全封闭施工，丧失其应有的使用价值，一审判令上诉人承担该标的物自2015年9月至2017年9月两年的租金52800元显失公平与公正。上诉人与被上诉人所签合同期限为自2014年6月1日至2015年6月1日止，一审法院不支持合同期内的租金，反而按被上诉人的意思表示支持合同期外的租金，即2015年9月至2017年9月两年的租金，上诉人认为此认定没有任何的事实及法律依据。陈平质证对该证据真实性没有异议，但对其证明对象有异议，泮河大街改造并未影响上诉人租赁房屋的使用，也没有证据证实影响其使用，且泮河大街改造并没有涉及案涉房屋的正常使用。对该证据的真实性本院予以确认，2015年7月泮河大街进行了施工，但仅凭该证据不足以证实涉案房屋停水停电无法经营，对该证据不予采纳。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是钟坤应否支付陈平2015年9月至2017年9月涉案房屋占有使用费。涉案2014年6月的租赁协议签订后，钟坤占有使用涉案房屋，其主张后来因陈平与其他人纠纷导致停水停电无法经营，但未提供证据证实。钟坤主张没有缴纳租赁费用的必要，协议没有履行自然终止，根据租赁协议的约定，钟坤负有支付租赁费用的义务，陈平不向其主张并不代表租赁协议自然终止，对其主张不应支持。关于2015年9月至2017年9月涉案房屋由谁占有的问题，陈平主张由钟坤占有使用，并提交照片和录像证实钟坤的广告牌和生活物品仍在涉案房屋处，钟坤主张其并未实际占有使用该房屋，但根据租赁协议约定及法律规定，承租人不再继续占有使用租赁物时，负有将租赁物交付返还给出租人的义务，但其未提供证据证实已将涉案房屋交还给了陈平，且其制作的广告牌和生活物品还在涉案房屋处，并未进行处置，因此，一审法院认定钟坤应当支付该期间的房屋占有使用费并无不当，应予支持。至于陈平自愿放弃主张其余费用，是对其自身权利的处分，并不违反法律规定。综上所述，钟坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1390元由上诉人钟坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 于永刚
二〇一八年八月十七日
书记员 李丹丹