四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11777号
上诉人（原审原告）：成都信德实业有限公司。住所地：成都市武侯区高升桥路**号附*号。
法定代表人：刘余林，董事长。
委托诉讼代理人：谢文兵，四川五方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余良君，女，汉族，1975年10月20日出生，住成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）：成都市桦骏商务信息咨询有限公司。住所地：成都市青羊区同盛路**号附*号。
法定代表人：高榕璟，总经理。
被上诉人（原审被告）：成都鑫鸿盛世企业管理有限公司。住所地：成都市金牛区一环路被一段**号“环球广场”*栋**层*****号。
法定代表人：周武勇，总经理。
委托诉讼代理人：马大龙，四川炜烨律师事务所律师。
上诉人成都信德实业有限公司（以下简称信德公司）因与被上诉人成都市桦骏商务信息咨询有限公司（以下简称桦骏公司）、成都鑫鸿盛世企业管理有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人信德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判桦骏公司、鑫鸿公司连带支付解除《成都环球广场房屋租赁合同》的违约金1022605.25元（86354.25元×12个月+免租期租金86354.25元-已支付保证金100000元）。事实与理由：一审判决认定的桦骏公司、鑫鸿公司提前解除合同的行为构成违约，信德公司无异议，但一审判决确定的违约金过低。一审判决认定信德公司没有采取适当措施致使损失扩大，事实上，在桦骏公司、鑫鸿公司提前解约并搬离后，信德公司为避免空租导致损失扩大，已经尽最大努力展开招租工作，但桦骏公司、鑫鸿公司退房仓促，且房屋面积大招租困难，至今未能将房屋出租。桦骏公司、鑫鸿公司单方提前解除合同构成严重违约，导致信德公司遭受巨额损失，信德公司主张的违约金具有合同依据和法律依据。同时，本案存在明显的同案不同判的情形。
被上诉人桦骏公司辩称，桦骏公司将房屋转租鑫鸿公司，其他事情并不清楚。请求维持原判。
被上诉人鑫鸿公司辩称，案涉合同约定的违约金过高，信德公司也没有实际损失。鑫鸿公司向信德公司申请提前解除合同，信德公司复函后，鑫鸿公司与信德公司进一步协商，信德公司一位姓李的经理同意鑫鸿公司在不退还保证金的前提下撤场，并指派工作人员同鑫鸿公司办理撤场交接手续。另外，鑫鸿公司实际使用房屋仅三个月时间，案涉房屋的市场租赁价格下降到60元/平方米。签订合同当时，桦骏公司就提出违约金过高，信德公司李经理答复如果租不满两年，可以提前申请退租。请求驳回上诉，维持原判。
信德公司向一审法院起诉请求：1.桦骏公司向信德公司支付解除《成都环球广场房屋租赁合同》的违约金1036251（86354.25元*12个月）、并向信德公司补足其已享受的1个月免租期租金86354.25元，合计1122605.25元，扣除桦骏公司已支付的保证金100000元，还需向信德公司补足违约金1022605.25元；2.鑫鸿公司对桦骏公司的上述给付义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2016年1月21日，信德公司作为出租方（甲方）与桦骏公司作为承租方（乙方）签订《成都环球广场房屋租赁合同》，双方约定甲方将位于成都市金牛区一环路北一段99号1栋“环球广场”28层02、03、04、05、06、07号房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为1151.39平方米，其中套内建筑面积为811.95平方米，公摊建筑面积为339.44平方米。最终面积均以房屋产权管理部门核定为准。第三条的3.1约定租赁期：从2016年1月21日至2018年2月20日止，其中免租期从2016年1月21日至2016年2月20日止，计租期从2016年2月21日至2018年2月20日止。3.3本合同因乙方原因提前终止时，乙方应向甲方支付全部已享受的免租期的租金。免租期内，乙方不向甲方支付租金，但物业服务费等因使用房屋发生的其他费用仍需由乙方支付。第四条4.1.1租金标准：该房屋的租金按建筑面积计算，从起租日开始租金为每月每平方米人民币75元，月租金为86354.25元。4.1.2租金的支付：从计租日每三个月为一个租金结算周期。租金支付采用预付制，乙方先支付租金后使用房屋。乙方应于本合同签订时全额付清首个结算周期（2016年2月21日至2016年5月20日）的租金259062.75元，并在每个结算周期届满前至少提前20日预付下一个结算周期的租金，租金支付期限的最后一日如遇国家法定休息日、节假日则顺延后该日后第一个工作日。4.2.1保证金金额及支付：乙方应向甲方支付合同保证金100000元，保证金应在签订本合同的同时全额付清。4.2.2保证金的扣除：如乙方因其在合同中的义务对甲方负有债务时，甲方可从中扣除实际欠款额，如乙方未支付本合同第五条约定的费用及其他因使用房屋发生的费用，导致相关单位要求甲方作为房屋所有权人承担清偿和违约责任的，甲方有权直接从保证金中扣除相应金额的费用向相关单位支付，但乙方不得要求甲方将该保证金抵做其他费用扣除。第十一条11.4如乙方单方解除合同，应提前六个月书面通知甲方并向甲方支付当年六个月租金的违约金，且乙方另补足其已享受的免租期的全部租金。如乙方未按合同约定提前六个月未书面通知甲方的，乙方需向甲方支付不少于12个月的租金作为违约金，且乙方应补足其已享受的免租期的全部租金，乙方已支付的租金、保证金及其他全部费用甲方不予退还，视为乙方对甲方的赔偿。11.6乙方发生违约行为，甲方未及时追究，并不表明甲方已放弃追究乙方违约责任的权利，甲方可随时行使该项权利。甲方放弃任何权利或免除乙方任何责任的意思表示均以甲方书面明确表示为准。2016年5月10日，信德公司作为出租方（甲方），桦骏公司承租方（乙方），鑫鸿公司作为次承租人（丙方），签订《房屋转租三方协议》。约定：1、乙方租赁甲方位于成都市金牛一环路北一段99号“环球广场”1幢28层2、3、4、5、6、7号房屋，甲乙双方已签订《成都环球广场房屋租赁合同》（以下奸臣“租赁合同”）；2、乙方愿意将房屋转租给丙方，丙方愿意使用该房屋并愿意按租赁合同约定承担承租方的全部权利义务。乙丙双方向甲方提出转租申请，更换租赁合同的约定，特签订本转租协议如下：一、甲方同意乙方将房屋转租给丙方。甲乙双方间的租赁合同继续有效。丙方直接将租金等款项支付给甲方下列账号（户名：成都市信德实业有限公司，开户银行：交行成都城西支行，账号：511605011018010115335），甲方向丙方出具租赁发票。二、丙方在此明确并承诺：丙方已知悉租赁合同的全部内容。将严格按租赁合同约定履行全部承租方的义务，如丙方违反租赁合同相关约定，丙方将按租赁合同约定向甲方承担违约责任。三、房屋及房屋内的装饰装修、设施设备、办公家俱等全部财产的转交由乙、丙双方自行协商解决，乙方与丙方之间的所有权利义务由乙、丙双方自行协商解决，与甲方无关。四、乙丙双方承诺：（1）租赁合同中约定的承租方的义务由乙丙双方共同向甲方承担连带责任，甲方要求乙方、丙方中任何乙方履行租赁合同时，任何一方均不得以任何理由相互推诿；（2）如因本次房屋转租行为发生纠纷给甲方造成任何损失全部由乙、丙双方向甲方承担连带赔偿责任。2011年7月11日，鑫鸿公司向信德公司书面申请提前解除租赁合同，2011年7月底，鑫鸿公司搬离诉争租赁房屋时已结清相关物管费、水电费、退还钥匙等事宜，信德公司未退还桦骏公司向其交纳的保证金100000元。
一审法院认为，信德公司与桦骏公司签订的《成都环球广场房屋租赁合同》以及与鑫鸿公司《房屋转租三方协议》，系当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，各方应受该合同或协议的约束履行义务。由于租赁合同中明确约定租赁时间为2年，从2016年1月21日至2018年2月20日止，鑫鸿公司在2016年7月底搬离诉争租赁房屋时，桦骏公司未按合同约定租期满两年，且未提前六个月以书面方式告知信德公司，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”虽信德公司否认其知晓搬离事宜，但结合信德公司在诉称中“鑫鸿公司单方面通知信德公司其将于2016年8月10日终止租赁合同，接到鑫鸿公司的书面通知后，要求其按租赁合同约定承担违约责任”的事实及搬离时已结清物管费、水电费、退还钥匙等事宜，能够佐证信德公司知晓鑫鸿公司搬离的实际情况，信德公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案的实际情况，酌情由桦骏公司赔偿两个月的租金作为违约金较为适宜，即172708.50（86354.25*2）元；由于合同约定桦骏公司违约时应补足已享受1个月免租期租金86354.25元，故信德公司的此项请求本院予以支持。上述费用共计259062.75元，扣除已交的保证金100000元，桦骏公司应向信德公司支付159062.75元。根据《房屋转租三方协议》，鑫鸿公司承诺按租赁合同约定履行全部承租方义务，任何一方违约应承担连带赔偿责任，故鑫鸿公司应对信德公司承担连带赔偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（二）、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、成都桦骏商务信息咨询有限公司向成都信德实业有限公司支付违约金159062.75元；二、成都鑫鸿盛世企业管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任；三、驳回成都信德实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14003元，减半收取7001.5元，由成都桦骏商务信息咨询有限公司、成都鑫鸿盛世企业管理有限公司负担。
双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，信德公司与桦骏公司签订的《成都环球广场房屋租赁合同》以及与鑫鸿公司签订的《房屋转租三方协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点为案涉合同约定违约金是否过高，一审判决调整违约金是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”违约金的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，如果桦骏公司、鑫鸿公司按约履行至合同期限届满，信德公司可以获得房屋租金收益；如果桦骏公司、鑫鸿公司按约定方式就提前解除合同与信德公司进行协商，信德公司则可对房屋进行妥善处置的准备时间，避免房屋空置产生损失。但桦骏公司、鑫鸿公司单方提前解除合同，客观上必然造成信德公司另行寻找承租人而产生的房屋空置损失。但案涉合同约定租赁期间为2年，而违约金约定为不少于12个月的租金，也即合同总金额的50%，相比信德公司可能的损失，违约金显然过高。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故法院对违约金的调整要以守约方的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。综合考虑本案合同的实际履行情况、市场同类型房屋重新租赁所空置的时间、寻找新承租人的缔约成本等因素，本院将违约金调整为6个月租金即518125.5元。另外桦骏公司需补足1个月免租期的租金86354.25元，扣除桦骏公司已经支付的保证金100000元，桦骏公司应向信德公司支付504469.75元，鑫鸿公司根据《房屋转租三方协议》的约定承担连带责任。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，鑫鸿公司承担责任后，有权向桦骏公司追偿。
综上所述，上诉人信德公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2623号民事判决第一项，即“成都桦骏商务信息咨询有限公司向成都信德实业有限公司支付违约金159062.75元”变更为“成都桦骏商务信息咨询有限公司向成都信德实业有限公司支付504469.75元”；
二、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2623号民事判决第一项，即“成都鑫鸿盛世企业管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任”；
三、成都鑫鸿盛世企业管理有限公司承担责任后，有权向成都桦骏商务信息咨询有限公司追偿；
四、驳回被上诉人成都信德实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的金额执行；二审案件受理费14003元，由被上诉人成都桦骏商务信息咨询有限公司、成都鑫鸿盛世企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 曹 洁
审判员 张卫敏
二〇一七年十一月五日
书记员 袁龙飞