天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨塘民初字第4048号
原告天津市吉达物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。
法定代表人刘淑惠，总经理。
委托代理人李坤，天津滨悦律师事务所律师。
委托代理人杨芳亭，天津滨悦律师事务所律师。
被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。
法定代表人苏永刚，总经理。
委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。
被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。
法定代表人苏永刚，总经理。
委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。
被告李韶尉，男。
原告天津市吉达物业管理有限公司（以下简称吉达公司）与被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司（以下简称农产品交易公司）、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司（以下简称农产品配送公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月15日作出了（2012）滨塘民初字第1934号民事判决书，后因被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司不服提出上诉，二审以（2013）二中民四终字第390号民事裁定书发回重审，现本院另行组成合议庭，重新审理本案，并追加李韶尉为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告吉达公司的法定代表人刘淑惠、委托代理人李坤、杨芳亭；被告农产品交易公司、被告农产品配送公司的委托代理人徐强；被告李韶尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉达公司诉称，被告农产品配送公司系涉诉房屋的所有权人，被告农产品交易公司系涉诉房屋的管理人。2010年3月1日，原告与被告农产品交易公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告农产品交易公司将位于金元宝滨海农产品交易市场西侧楼二层部分房间及三、四楼（包括楼外西侧至围墙空地）出租给原告使用，出租房屋面积为3190平方米。合同签订后，原告依约交纳了租金，被告农产品交易公司交付了房屋，李韶尉对房屋进行了装修。房屋交付后不久，原告承租的房屋就出现不同程度裂缝及裂纹，以致房屋渗水严重，造成墙面大面积脱灰。原告与被告多次协商，但问题迟迟未能解决，给原告造成维修、停业、折旧等经济损失。为维护原告的合法权益，故原告起诉：1、要求被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司共同按照天津元旭工程咨询有限公司出具的《司法鉴定意见书》确认的维修方案维修房屋，若不同意维修则给付申请人维修费1158955元；2、要求减少35间房屋一年租金40万元；3、本案诉讼费及鉴定费由被告农产品交易公司、被告农产品配送公司承担。
原告吉达公司为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据一、2013年3月1日原告与被告农产品交易公司签订的房屋租赁合同，证明房屋的所有人和管理人应提供质量合格的房屋；
证据二、照片，证明房屋存在严重的质量问题，影响原告对外出租经营；
证据三、2012年7月24日司法鉴定意见书，证明诉争房屋墙面裂缝、墙皮脱落、卫生间漏水系施工缺陷所致；
证据四、被告农产品交易公司出具的市场房屋招租启示，证明房屋出租时有独立卫浴；
证据五、2012年12月17日司法鉴定意见书，证明房屋维修应采取的维修方案以及维修造价费用为1158955元；
证据六、原告与案外人领胜电子科技（天津）有限公司签订的房屋租赁合同，证明原告承租的70间房屋中35间因出现质量问题被退租，被告农产品交易公司、被告农产品配送公司应减少维修期间1年的租金40万元；
证据七、电费往来收据，证明自2012年3月5日后整个四楼没有再供过电，购电也是在出租人处购买，说明四楼一直空着；
证据八、2010年1月11日原告与李韶尉签订的装饰装修施工合同，证明原告的房屋是由李韶尉装修的；
证据九、鉴定费票据，证明鉴定费79800元系原告垫付应由被告农产品交易公司、被告农产品配送公司承担；
证据十、租赁房屋效果图，每一层的房型都是一样的，来源于招租启示，证明出租房屋有独立卫浴；
证据十一、照片及照相馆凭证，证明照片是在2013年9月16日拍摄的，卫生间的墙面又出现了横裂、竖裂，证明卫生间有质量问题。
被告农产品交易公司辩称，一、对原告诉请有异议，原告将违约之诉与侵权之诉混同在一起诉讼，不符合法律规定，即原告依据合同违约要求被告修复和赔偿因卫生间漏水造成的损失及依据侵权要求被告修复因广告牌造成的窗户下方墙体爆皮及后加墙外排水槽造成的室内墙体部分爆皮混同在一起。二、原告承租的房屋漏水是原告装修不当和使用不当造成的，与被告无关。1、被告出租的房屋是根据原告的要求，在房屋主体完工后，尚未进行内部装饰前交给原告，由原告根据其经营需要对房屋进行改造、改建和装修，房屋需要进行防水处理的部位，全部由原告和其委托的装修施工人施工。对房屋进行改造、改建和装修、防水处理不当，系原告和装修施工人的责任，与被告无关。2、房屋存在裂缝及裂纹属正常范畴，不影响房屋质量，卫生间防水处理不当或水源管理不当，是漏水的原因。三、维修房屋和赔偿损失并无依据。事实证明，房屋漏水是原告和其委托的装修施工人所造成，同时依据双方签署的合同的规定，被告对原告装修部分不负责修缮，原告验收被告交付的房屋时如有异议应提出，如当场难以检测判断的，应于10日内提出。验收合格后原告使用产生的各项维修费用由原告承担。因此，被告对房屋漏水没有责任，也不存在维修义务，要求赔偿损失的诉讼请求不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告农产品配送公司同意被告农产品交易公司的答辩意见，另称双方均为金元宝集团旗下公司，其作为涉案租赁房屋的产权人就租赁纠纷与被告农产品交易公司共同承担责任。
被告农产品交易公司、农产品配送公司为证明其答辩意见，向本院提供下列证据：
证据一、房屋租赁合同，证明被告农产品交易公司交付原告的房屋系经原告验收合格且原告负有修缮房屋的责任；
证据二、证明，证明被告农产品交易公司给付原告的房屋并无防水设施；
证据三、开庭笔录，证明被告农产品交易公司给付原告的房屋并无防水设施；
证据四、房屋验收记录表，证明被告农产品交易公司交付给原告的房屋并无质量问题，墙体开裂属正常范围；
证据五、司法鉴定书，证明卫生间漏水是防水缺陷所致，墙体爆皮属装修所致；
证据六、单位工程验收记录、工程竣工质量验收合格证书，是整个工程的五方验收，证明我们交付给原告的房屋是合格的；
证据七、建设项目选址意见书、房地证。
被告李韶尉辩称，其仅负责室内装修，包括石膏板吊顶、刮腻子、刷涂料、铺地砖、墙砖，作的上水。进场的时候都有上下水，也有卫生间，地面是平的，卫生间没有混凝土翻边。卫生间系其刷的防水，然后做的避水实验铺的地砖、墙砖。保修的期限已过，故不应承担责任。
被告李韶尉未向本院提交证据。
经审理查明，位于天津市滨海新区塘沽东江路XXX号土地使用人为被告农产品配送公司，使用面积为32270.7平方米，被告农产品配送公司在该土地上建造了四层框架结构（局部二层）的房屋，面积为6918平方米。2010年3月1日，原告与被告农产品交易公司就上述房屋中西侧楼二层部分房间（包括二楼楼顶）及三、四楼（包括楼外西侧至围墙空地）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（被告农产品交易公司）将上述房屋出租给原告使用；出租房屋面积共3190平方米；租赁期限为十年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止，年租金为800000元；原告租赁该房屋仅作为住宿公寓使用；原告不能擅自对房屋结构和平面布局及现有设施进行拆改，若装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工或安装。对原告装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。第六条房屋交付及收回的验收中第1项约定：验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于10日内向对方主张。合同还约定了双方当事人其他权利、义务。合同签订后，原告依约交纳了租金，被告农产品交易公司交付了房屋，李韶尉对房屋进行了室内装修。后原告承租的房屋出现不同程度裂缝及裂纹，房屋渗水，造成墙面抹灰层爆灰及腻子起皮。原告与被告多次协商，未能解决，故形成本案诉讼。
另查，2009年9月9日，被告农产品交易公司下属的物业管理科发出一份《市场房屋招租启示》，该启示主要内容为“金元宝滨海农产品交易市场，为完善市场整体服务，为广大商户提供经营及生活便利，现提供办公及住宿为一体的出租房屋。房屋面积约33㎡，水电齐全，独立卫浴……。”
再查，经原告申请，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对涉诉房屋墙面裂缝、裂纹、墙体脱落及卫生间渗水等原因及维修造价进行鉴定，鉴定结论为：一、原因。【津旭（2012）鉴字第080号】鉴定意见为：1、金元宝滨海农产品交易市场公寓楼墙面裂缝，为两种不同材料基体交接处抹灰层未采取加强措施或建筑主体受应力变形所致的施工缺陷。2、金元宝滨海农产品交易市场公寓楼墙面抹灰层爆灰及腻子起皮，是由于外墙排水槽防水层渗漏，窗框与保温层间的缝隙渗水、卫生间的楼板没有下沉和未做混凝土翻边以及卫生间防水层施工缺陷所致。3、金元宝滨海农产品交易市场公寓楼首层楼板渗漏，是由于其上的卫生间防水层施工缺陷所致。二、造价。金元宝滨海农产品交易市场公寓楼的维修造价为1158955元，并出具了维修方案【津旭（2012）鉴字第123号】。因当事人对鉴定意见提出异议，应本院要求，鉴定单位又出具了四份函【津旭（2012）函字第072号】、【津旭（2012）函字第073号】、【津旭（2013）函字第090号】、【津旭（2013）函字第095号】。【津旭（2012）函字第072号】函中表述“1、墙面抹灰层裂缝是抹灰施工措施不当造成的。2、外墙室内墙面的抹灰层爆灰和腻子起皮是外墙排水槽防水层的施工不当、室外保温层的施工不当、外窗安装的施工不当和室外广告牌的安装不当造成。内隔墙的抹灰爆灰和腻子起皮是卫生间地面混凝土楼板的施工不当、卫生间的地面防水层的施工不当造成。3、首层顶板渗漏是卫生间防水层施工不当造成。”【津旭（2012）函字第073号】函中表述“1、异议书第1条要求对技术分析中6.4原因予以重新认定。技术分析是对造成目前这种现象的可能性进行全面分析，使用了‘也不能排除……’的措词描述无误，在鉴定意见中并没有确认是‘使用不当’的结论。2、司法鉴定意见书的鉴定意见为技术鉴定，按相关要求不能涉及责任认定。3、我公司人员是否出庭由法院通知。”【津旭（2013）函字第090号】函中表述“因外墙的水槽、广告牌、窗台封边造成的内墙面涂料损坏的内容，修复费用为40078元。”【津旭（2013）函字第095号】函中表述“因外墙的水槽、广告牌、窗台封边造成的内墙面涂料损坏的内容，其涉及的范围为全部70间房间。”
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《市场房屋招租启示》、房地证、天津元旭工程咨询管理有限公司出具【津旭（2012）鉴字第080号】、【津旭（2012）鉴字第123号】、【津旭（2012）函字第072号】、【津旭（2012）函字第073号】、【津旭（2013）函字第090号】、【津旭（2013）函字第095号】等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告农产品交易公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，当属有效。该房屋租赁合同中，打印文字部分虽然显示甲方为被告农产品配送公司，但盖章确认系被告农产品交易公司，原告对合同的相对方亦确认为被告农产品交易公司，因此涉案房屋租赁合同纠纷的合同当事人为原告与被告农产品交易公司。此外，原告同时要求被告农产品配送公司承担合同责任，虽双方之间并无房屋租赁合同关系，但基于被告农产品配送公司作为涉案租赁房屋的产权人表示愿意与被告农产品交易公司共同承担合同责任，本院予以确认。被告李韶尉系受原告委托对涉案房屋进行装修，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，在本案中不承担法律责任，其与原告就涉案房屋装修可能产生的争议，应另案处理。就原告与被告农产品交易公司签订的《房屋租赁合同》，双方当事人应当按照合同约定履行合同权利义务，针对本案双方当事人争议的焦点事实具体而言，被告农产品交易公司应交付质量完好并符合其招租承诺的房屋，原告应对其后期装修部分的房屋质量负责。
关于被告农产品交易公司对诉争房屋发生开裂、渗水等情况是否应承担责任的问题，本院认为：
一、涉案租赁房屋外墙室内墙面的抹灰层爆灰和腻子起皮问题，鉴定意见是外墙排水槽防水层的施工不当、室外保温层的施工不当、外窗安装的施工不当和室外广告牌的安装不当造成。由于外墙的防水层、保温层、外窗安装均为房屋出租人进行施工，广告牌的安装也是房屋出租人统一要求一楼底商的商户按规定的尺寸、位置安装，并未经过李韶尉的装修，故被告农产品交易公司作为出租人应当对此承担全部责任。对于室外部分的维修费用，根据【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定意见书为13338元，对于因外墙的水槽、广告牌、窗台封边造成的内墙面涂料损坏部分的维修费用为40078元，以上两项合计为53416元。
二、涉案租赁房屋墙面抹灰层裂缝问题，鉴定意见是抹灰施工措施不当造成的，即竖向裂缝是混凝土柱与砌墙两种不同材料基体交接处表面抹灰未采取加强措施造成，其他墙体裂缝，分析认为是由于受构造、温度、构件的变形等影响的非受力裂缝。本院认为出现裂缝的原因应为该房屋土建施工过程中有两种不同材料，不会是原告委托李韶尉另行装修造成的，且裂缝的发生亦是经过多年使用，逐渐发生的，在抹灰层脱落后，内墙亦出现裂缝，因此不应认定在房屋交付验收时能够出现上述裂缝，被告农产品交易公司应承担全部责任。根据【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定意见书中裂缝部分维修费为8967元。
三、对于卫生间漏水问题，根据【津旭（2012）鉴字第080号】鉴定报告第六项技术分析部分，卫生间漏水原因包括：卫生间部位目前的楼板没比相邻楼板降低；该公寓按原结构施工图纸施工的楼板，不能满足目前作为卫生间使用的要求；以及卫生间防水层施工不符合要求，即不能够完全确定卫生间漏水原因是建筑施工问题还是装修问题。根据被告农产品交易公司出具的《市场房屋招租启示》，房屋招租时承诺有“独立卫浴”，庭审中亦认可在公寓房间中加了一堵墙隔出卫生间，故其向原告交付的作为房屋基础设施的卫生间应当符合正常使用要求，但实际上卫生间楼板并未降低，不能满足卫生间的使用要求。被告农产品交易公司未在《房屋租赁合同》中明示或协议变更原租赁合同，故被告农产品交易公司作为出租方对于卫生间漏水问题应当承担相应责任。被告农产品交易公司提出根据租赁合同约定，在房屋交付时原告应当对房屋进行检测并当场提出异议，当场难以检测判断的，应于10日内向对方主张，而原告并未在该期间向出租方主张，且在房屋交付后，原告即委托被告李韶尉进行装修，而李韶尉作为多年从事装饰装修工程的专业人员，在卫生间装修前应当发现卫生间楼板问题并如实告知其委托人即原告，但原告并未即时向被告农产品交易公司主张修复卫生间楼板问题，反而由李韶尉进行了卫生间的装修并铺设防水层，故对于卫生间漏水问题，原告及其委托装修人李韶尉亦应承担部分责任。至于本案原告与被告农产品交易公司的责任负担问题，根据鉴定报告意见及庭审调查情况，无法区分卫生间漏水的原因力大小，本院分析认为，诉争房屋卫生间楼板没有下沉，确实不符合卫生间的使用要求，出租方的责任不可推卸，但如果原告或者李韶尉在装修前及时发现问题，并告知出租方进行修复，或者在李韶尉进行装修时，即采用相应弥补手段对卫生间楼板问题进行修复，是可以解决卫生间漏水问题并避免相关损失的发生，故原告对于卫生间漏水亦有过错，对造成的部分损失及扩大的损失，应当承担相应责任，故本院根据双方的过错程度及损失状况，依据公平原则，确定原告承担卫生间漏水责任的70%，被告农产品交易公司承担30%的责任。
四、首层顶板渗漏是卫生间防水层施工不当造成。内隔墙的抹灰爆灰和腻子起皮是卫生间地面混凝土楼板的施工不当、卫生间的地面防水层的施工不当造成。因首层楼板渗漏、内隔墙的抹灰爆灰和腻子起皮与卫生间漏水具有因果关系，上文第三项卫生间漏水责任已经进行区分，故对于首层顶板渗漏及内隔墙的抹灰爆灰和腻子起皮的修复责任亦应按照上文第三项，确定原告承担70%，被告农产品交易公司承担30%的责任。
上述第三、四两项维修费用共计1096572元，由原告承担767600元，被告农产品交易公司承担328972元。
综上，本院认为，原告与被告农产品交易公司之间成立房屋租赁合同关系，本院综合法律规定和鉴定意见等事实依据区分原因和责任，就双方争议的室外外墙等没有经装修而造成的渗漏、起皮问题，以及房屋墙面抹灰层裂缝问题的维修责任，应由被告农产品交易公司全部承担，而就双方争议的房屋室内漏水的原因及责任承担问题，酌定双方共同承担责任，责任比例为：原告承担70%，被告农产品交易公司承担30%。被告农产品配送公司基于承诺与被告农产品交易公司共同承担责任。鉴于被告农产品交易公司与涉案租赁房屋的产权人农产品配送公司为同一集团旗下公司法人，对房屋修缮享有较为长远的利益，本院判定维修涉案房屋的义务首先由被告农产品交易公司、农产品配送公司承担，维修完毕后可就应由原告承担的金额部分进行追偿；如被告农产品交易公司、农产品配送公司不履行维修义务，根据我国合同法的相关规定，原告亦可自行维修，维修后就被告农产品交易公司、农产品配送公司应承担的金额部分进行追偿。因涉案房屋维修尚未实际进行，出于公平考虑，双方均应依本案鉴定方案进行。根据【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定报告中维修费用计算，原告应承担维修费为767600元，被告农产品交易公司、农产品配送公司应承担维修费为391355元。
关于原告要求减少35间房屋一年租金40万元的诉讼请求，在原告与被告农产品交易公司的房屋租赁合同关系中，给付租金系原告的合同义务而非权利，原告基于房屋漏水等原因主张应减付租金，系应当在出租人主张租金权利时提出的抗辩，而原告亦未举证证明其已按合同约定履行支付租金的义务，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，在本案中作为诉讼请求提出本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司于本判决生效后三十日内，为原告天津市吉达物业管理有限公司承租的坐落于天津市滨海新区塘沽金元宝滨海农产品交易市场西侧楼二层部分房间（包括二楼楼顶）及三、四楼出现的墙面抹灰层裂缝及腻子起皮、渗水等问题，按照天津元旭工程咨询管理有限公司出具的【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定方案进行维修，达到相关部门规定的质量标准，在被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司履行上述维修义务后，可按照【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定方案要求原告给付维修费用767600元；
二、若被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司在本判决第一项指定的维修期限内未履行维修义务，原告天津市吉达物业管理有限公司可按照天津元旭工程咨询管理有限公司出具的【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定方案自行维修，达到相关部门规定的质量标准，在修复后，可按照【津旭（2012）鉴字第123号】鉴定方案要求被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司给付维修费用391355元；
三、驳回原告天津市吉达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9415元（原告已交纳），由原告天津市吉达物业管理有限公司负担6235元，被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司负担3180元，于本判决生效后十日内给付原告。鉴定费79800元（原告已垫付），原告天津市吉达物业管理有限公司负担39900元，被告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、被告天津金元宝滨海农产品配送有限公司负担39900元，于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 周丽艳
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 仝 娜