山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7037号
上诉人（原审原告）：邱法财，男，1960年11月1日出生，汉族，嘉恒商务大厦业委会委员，住济南市。
委托诉讼代理人：范雷，山东北方永丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：柳玉荣，董事长。
委托诉讼代理人：王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人邱法财因与被上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邱法财上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定房产证号高004248中房屋编号2009061500005566400006坐落在历城区华龙路1825号的车库，用途住宅，建筑面积4052.57平方米，2004年5月13日登记在嘉恒公司名下，房屋出卖给业主后该车库并未析出。但上述登记仅是初始登记，因该登记表中还有维修间、物业用房及尚未出售房产均登记在嘉恒公司名下，根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。小区的物业管理用房是为全体业主服务的配套设施，依法属于小区内的全体业主所有。在嘉恒公司将嘉恒大厦商品房基本全部出售的情况下，至今却还保留嘉恒大厦唯一配套设施
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车库的所有权，明显不符合《物权法》第74条规定。上述房产证不能证明该车库属于嘉恒公司所有。2、一审法院依据双方签订《嘉恒商务大厦售楼合同书》附件二中“一、东塔c.一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%；二、西塔c.一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%”，而认定涉案车库未纳入公摊。但一审法院依据的4.897%、4.856%计算依据即此数是如何得来？嘉恒公司作为格式合同制定者，应举证证明该数据是如何计算的。一审法院依据该数据作为认定案件事实依据错误。3、涉案车库到底归谁所有应依据涉案车库的建设成本是否纳入商品房的成本。对于此证据，嘉恒公司作为嘉恒大厦的开发者理应在其手中，但一审中嘉恒公司并没有向法庭提交证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，嘉恒公司应承担举证不能的法律责任。可以认定涉案车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本，因此，涉案车库应属于全体业主共有。另根据《中华人民共和国国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十三条，土地使用权转移的，其地上建筑物及其他附着物的所有权随之转移。即房地一体原则，嘉恒大厦已经基本全部出卖，其房屋占用土地面积已经全部分摊到全体业主，嘉恒大厦的土地使用权为该大厦的业主所享有，嘉恒公司不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，即涉案的地下车库嘉恒公司不享有所有权。
嘉恒公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。一审认定事实清楚，程序正当，判决公正。事实与理由：嘉恒公司与邱法财就嘉恒商务大厦一层进厅没有任何产权纠纷，也不存在确认共有的问题，嘉恒公司对一层进厅没有房产证也没有房产登记，一层进厅已经依据购房合同进行了分摊，2013年，嘉恒公司发现嘉恒商务大厦的物业济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高公司）擅自对外出租地下一层车库，并且收取每个业主每月200元的停车费，2017年已经上涨到300元每月。嘉恒公司在一审法院起诉了信立高公司，要求其停止擅自出租的行为，赔偿经济损失，案号为（2013）历城民初字第951号。信立高公司不但对业主收取停车费用，还向大厦业主以外的社会人士收取地下车库的停车费用。邱法财是嘉恒大厦业委会的委员，其在本案一审、二审中均未出庭，其提起诉讼的目的是拖延（2013）历城民初字第951号案件的审理。在（2013）历城民初字第951号案件审理过程中，嘉恒大厦业委会还提起行政诉讼，起诉济南市房管局，要求撤销嘉恒公司享有的地下一层车库的产权。一、二审均判决驳回了业委会的诉讼请求。地下一层车库已在济南市房管局取得了合法的产权登记至今，嘉恒公司与所有业主的房产买卖合同中对分摊系数的约定，没有对车库属于分摊的约定，分摊约定的是嘉恒大厦的公共通道、门厅、进厅以及部分地下一、二、三层的用房，车库不属于分摊范围之内。如果车库属于全体业主分摊的范围之内，嘉恒公司不可能取得房屋产权登记。本案邱法财提起诉讼，表面上是为了全体业主的利益，但嘉恒公司自该楼房竣工验收交付之日起，从未就地下车库与任何业主发生过任何的产权纠纷或者经济纠纷。本案争议焦点是地下一层车库有没有进入分摊系数，嘉恒公司投资建设了该地下车库，没有将车库面积计入业主所购房产的分摊范围之内。根据2003年9月1日的《物业管理条例》，嘉恒公司享有合法产权登记的车库并非物业管理用房，真正的物业管理用房在嘉恒大厦的地下三层以及地上第25层，都已经给物业公司留用。房屋分层分户平面图中也明确标注了哪里是物业用房。嘉恒公司在嘉恒大厦仍有1000多平方的房产，登记在嘉恒公司名下，每月都向信立高公司缴纳物业管理费用。
邱法财向一审法院起诉请求：一、确认邱法财作为济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦的业主享有该大厦一层进厅及地下用房（包括地下一层车库）共有权，计2万元；二、诉讼费由嘉恒公司承担。
一审法院认定事实：1、涉案房屋嘉恒商务大厦位于济南市华龙路1825号，系嘉恒公司开发建设。2004年5月13日，嘉恒公司取得房屋所有权初始登记，载明建筑面积57828.54平方米，设计用途为住宅。2007年10月8日，因部分房屋出卖，上述登记面积变更为23440.09平方米，其他登记事项未发生变化。2009年7月3日，济南市住房保障和房产管理局根据嘉恒公司的申请，依据2007年的登记及嘉恒公司提交的济南市房屋平面图绘制及面积计算报告书，对剩余21611.98平方米房屋进行了分户登记。济南市住房保障和房产管理局分别于2004年5月13日、2007年10月8日、2009年7月3日为嘉恒公司颁发了房屋所有权证书，证号均为济房权证高字第0042**号。2009年7月3日济房权证高字第0042**号房产证载明：房屋所有权人为嘉恒公司，房屋总层数为32层，建筑面积21611.98平方米，套内建筑面积17111.97平方米，明细表中对具体的房屋编号和坐落进行了明确，该房产证下登记有房屋编号为2009061500005566400006的项目，名称为历城区华龙路1825号车库，建筑面积4052.57平方米，另外还有物业房1、物业房2、杂物间、维修室及部分其他住宅，也均登记在嘉恒公司名下。嘉恒商务大厦一层进厅及部分地下用房如送风机房1、送风机房2、人防1、人防2、自备电机房、消防值班室、消防泵房、配电室、洗手间、楼梯、通道等是公共区域，没有登记在嘉恒公司名下的房产证上。
2、2002年10月28日，邱法财（买受人）与嘉恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：邱法财以4446元/㎡、总价717006元的价格购买嘉恒公司开发建设的嘉恒商务大厦东座5层C号房，建筑面积为161.27㎡，套内建筑面积131㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.27㎡。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二中约定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》共有面积分摊规定：嘉恒商务大厦分摊面积如下：一、东塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%，实际系数：4.897%×（1＋原系数）＋原系数。二、西塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%。实际系数：4.856%×（1＋原系数）＋原系数。之后，邱法财按照合同约定支付了购房款。2004年，邱法财取得其所购上述房屋的房产证（房产证号：济房权证高字第0073**号），载明：建筑面积为163.39㎡，其中共用分摊面积35.87㎡。
3、2013年4月17日，一审法院依法受理嘉恒公司诉信立高公司、第三人山东嘉恒商务大厦业主委员会（以下简称嘉恒大厦业委会）物权保护纠纷一案。审理中，邱法财提起本案诉讼。一审法院裁定将本案中止审理。经审理，一审法院于2015年10月14日作出（2013）历城民初字第951号民事判决书。信立高公司不服判决，提起上诉。济南市中级人民法院于2016年3月裁定撤销（2013）历城民初字第951号民事判决，发回重审。目前该案仍在审理过程中。
4、2013年7月18日，嘉恒大厦业委会提起行政诉讼，要求济南市住房保障和社会管理局撤销嘉恒公司名下济房权证高第0042**号项下房屋编号为2009061500005566400006的房产登记。经两审终审，裁定驳回嘉恒大厦业委会的起诉。
一审法院认为，邱法财、嘉恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方的权利、义务进行了明确约定。合同签订后，双方均履行了各自的义务。邱法财也取得了涉案房屋嘉恒商务大厦东座5层C号房的产权证。邱法财请求确认其作为业主享有嘉恒商务大厦一层进厅及地下用房（包括地下一层车库）的共有权，嘉恒公司对一楼进厅即一楼大堂属于业主共有无异议，对地下用房中除物业房1、物业房2等少数房间属于其所有外，对其他地下房间属于业主共有也无异议，对于地下一层的车库属于业主共有有异议，认为地下一层的车库属于其公司所有。因此，双方争议焦点问题是地下一层车库的权利归属问题。邱法财主张其作为业主享有地下一层车库的共有权，一审法院不予支持，理由如下：一、从产权登记情况来看。2004年5月13日，嘉恒公司取得房屋所有权初始登记，载明建筑面积57828.54平方米。后因部分房屋出卖，登记面积不断减少。房产管理部门办理换证后，产权证载明地下一层车库的所有权人为嘉恒公司，建筑面积4052.57平方米。邱法财购房后，嘉恒公司大厦协助其办理了产权证书，产权证书载明房屋所有权人为邱法财，房号为1-503，建筑面积163.39平方米，其中共用分摊面积35.87平方米，既包括业主专有权利部分的面积，又有共有部分的面积。可以看出，在邱法财等业主办理产权证书过程中，业主专有权利部分和共有权利部分的面积都会从嘉恒公司的产权登记中析出，共有分摊部分如一楼进厅、楼梯等不会再体现到嘉恒公司名下的产权登记中。因此，邱法财认为嘉恒公司的产权登记中有业主共有的份额，缺乏法律依据。二、从双方约定来看。根据双方买卖合同的约定，一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%，该约定具体、明确且有效。嘉恒公司初始登记的建筑面积为57828.54平方米，而一层进厅及地下用房的面积只占其中的一小部分。根据双方约定，一层进厅及地下用房的分摊面积为：一层进厅及地下用房的建筑面积×4.856%，显而易见，该分摊面积数额远远小于地下一层车库的建筑面积4052.57平方米。也就是说，从双方约定来看，显然未将地下一层整个车库纳入公摊面积。因此，邱法财认为地下一层车库属于公摊面积，缺乏合同依据。另外，关于双方争议的物业用房，邱法财请求确认享有共有权，同样依据不足，不予支持。综上，邱法财作为嘉恒大厦业主享有东座一层进厅及地下一层用房中除地下一层车库、杂物间、维修室外其他房屋及区域的共有权利，其主张对地下一层车库等上述房屋享有共有权利，无事实及法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、邱法财作为济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦业主享有东座一层进厅及地下一层用房中除地下一层车库、杂物间、维修室外其他房屋及区域的共有权利。二、驳回邱法财的其他诉讼请求。案件受理费100元，由邱法财负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邱法财提交自济南市房屋档案馆调取的涉案房屋登记档案，包括转让登记申请表、商品房买卖合同及补充协议、房屋分层分户平面图等。嘉恒公司对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据并没有说明嘉恒大厦一层进厅及地下用房包括地下一层车库有没有分摊到邱法财所购房产中，并没有记载邱法财房屋分摊面积35.87平方米的具体指向；同时，买卖合同附件二C项一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%，是指一层大厅以及地下所有的房产，该项与A项完全没有关系。
嘉恒公司提交自济南市房屋档案馆调取的济南市房屋平面图绘制及面积计算报告书1份，嘉恒公司认为该报告中明确标注了地下一层车库套内面积3113.49平方米，分摊面积939.08平方米，共计建筑面积4052.57平方米，充分说明涉案车库嘉恒公司拥有合法产权。邱法财对证据的真实性没有异议，但认为该证据只是对一审中嘉恒公司提交的房屋所有权登记附页的补充说明，嘉恒公司的房产登记中还登记着物业用房，而根据《物业管理条例》之规定，物业用房属于全体业主，因此，不能依据嘉恒公司的房产证认定地下车库属于其所有；邱法财房产证中记载的分摊面积35.87平方米，应包括地下车库。
对于以上证据，双方当事人均无异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，邱法财对嘉恒商务大厦地下一层车库主张共有权，其房产证中记载分摊面积35.87平方米，根据现有证据，无法认定该分摊中含有地下一层车库的面积。嘉恒商务大厦房产逐步出卖后，嘉恒公司的房产登记也逐步变化，2009年7月嘉恒公司最后一次房产登记，该登记中不仅记载地下车库归嘉恒公司所有，且根据嘉恒公司提交的房屋平面图绘制及面积计算报告，该地下一层车库本身含有分摊面积，与双方买卖合同附件二的约定相一致，足以说明双方附件二中的A项与C项各自独立。因此，无论从房产登记还是合同约定的分摊计算来看，均无法认定邱法财的房产登记中含有地下一层车库的分摊面积，因此，邱法财请求确认其享有嘉恒商务大厦地下一层车库的共有权，依据不足，不应支持。
综上，邱法财的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邱法财负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年十一月二十四日
书记员 曹 鸿