重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0233民初5507号
原告：杨大明，男，1948年8月19日，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：何顺权，重庆市忠县忠州法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。
被告：石胜权，男，1975年3月6日出生，汉族，住重庆市忠县。
原告杨大明诉被告石胜权房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并于2017年11月13日、11月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨大明向本院提出诉讼请求：1、判令被告石胜权支付原告房屋租金9000元；2、判令被告石胜权承担违约金2万元及赔偿房屋各项损失5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月被告石胜权以经营窗帘生意为由，经人介绍租用原告位于忠县某镇某路某号附某号门面一间，于2013年2月28日到万州与原告签订《租房合同》；《租房合同》约定:
“改变房子结构须经房主同意，一切费用由租房户承担；租期为三年，年房租费9000元，期满不租用时，不得损坏已经装修好的设施，任何一方违约承担违约金2万元。”合同签订后原告将门面当面交被告，被告同时支付了当年租金9000元。被告随即对房屋进行装修、使用。2013年重阳节回忠县某镇发现门面卷帘门损坏，被告承诺将卷帘门修好。2014年7月被告电话通知原告所租房屋电源不通，原告出面协调后才予以恢复。租房到期后，原告多次电话联系被告，要求协商租房事宜，被告却拒不接听电话、置之不理，也不支付尚欠的房屋租金和交付房屋。原告通过了解，才知道被告将门面转租他人。居委调解时，被告以生意较忙不到场。原告自行换卷帘门时，租房内一片狼藉，房屋内多处不同程度受损，花去换门费用1300元，给原告造成了一定损失。为此，原告特诉讼来院，要求判如所请。
被告石胜权辩称，原告的门面经黄治芬介绍帮其哥哥石胜文租的，租房时已经告知原告用于开面馆。租房合同系黄治芬打印好后到万州与原告签订的。回到某镇，他们才发现门面不能做厕所、不能排污水，为此被告的哥哥还与邻居签订一份协议，并付了1000元保证金后修建了一间厕所。事后，由于生意不好，被告将门面转租给黄治芬的妹妹黄治琼并告知原告，第二年租金系黄治芬转给原告的。租房的第二年，原告曾让别人写租房、卖房广告。门面的公用电费未交，是他没有注意，但知道后让其媳妇交了的。门面的房屋结构没有改变，搭铁皮是经过原告同意了的，天花板脱落、油烟均是正常的，不存在什么房屋损失。门不是被告弄坏，也没有坏，所以换门的费用不予认可。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年2月被告经人介绍租用原告位于忠县某某镇某某路某号附某号门面一间，于2013年2月28日双方签订《租房合同》，
上面载明：“通过双方商议，房主杨大明自愿把某某路门面一间租给石胜权作经商之用，租期为三年，具体条款如下：1、房主户要求租房户在租期内要保护好房子，如要改变房子的结构，必须要经房主户同意方可。2、社会上的一切费用由租房户承担（含政府及所属单位、企业等收缴的本该甲（原告）、乙（被告）双方存担的一切费用）。3、租房时间从2013年2月28日至2016年2月27日止，每年的房租费房主户方净得9000.00元，租金到期一年付一次。租期满后，相同条件下房主户首先要优先原租房户，如原租房户不租的情况下，再租给他人。4、房主户在租用期间，不能擅自改变和收回房子。如遇特殊情况，必须服从。租房户到期满后不愿租用时，不得损坏已经装修好的设施。”双方还约定:“注：如任何一方违约，违约金（大写：贰万元整）小写20000元赔偿。乙（被告）给房租定金：1000元”。被告租用的第一年将该门面用于开面馆，第二年将该门面转租给黄治琼。原告已经实际收到两年的房屋租金18000元。被告至今尚欠原告第三年的租金9000元，且在租期满后没有向原告完成租房交付。被告在房屋租期内拆掉房屋内门、墙、窗户，新修建厕所一间，添置阁楼、灶，给天花板吊顶，用不锈钢架子以及铁皮封窗，熏黑了阳台，被告对该门面造成了一定的损失。
因本案涉及侵权责任与违约责任的竞合，本案在审理中，向原告释明原告是否申请对该房屋损失的进行司法鉴定，原告明确表示不申请司法鉴定，要求被告承担违约责任。
上述事实，有当事人的庭审陈述以及原告提供的身份证、房产证、租房合同，本院对该出租房屋的勘验笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告于2013年2月28日签订《租房合同》，明确约定“每年的房租费房主户方净得9000.00元，租金到期一年付一次”，并实际履行了合同两年。现被告尚欠原告第三年的房屋租金9000元。被告没有依法与原告解除合同，也未将租房实际交付原告。被告没有提交充分的证据证明被告与原告约定解除合同的一致意思表示，尽管证人黄治芬证实原、被告在万州吃饭提到由于生意不好、不租门面，但证人黄治芬系被告的房东，存在利害关系，其证言的证明力较低。原告依照合同提供了租房，被告未按照合同履行支付房屋租金的义务，也未经约定解除或法定解除合同，故本院对于原告要求支付第三年房屋租金9000元予以支持。
违约金既具有补偿性，又具有惩罚性，但应以补偿性为主。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”以及第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的诉讼请求中既主张较高违约金又主张赔偿损失，不符合上述法律规定。虽然原告在庭审过程中明确放弃对房屋损失的进行司法鉴定，但是通过庭审及现场勘验，被告确实在租房过程中对房屋造成了一定的损失，例如拆掉房屋内门、墙、窗户，对墙面的损害、熏黑了阳台等。由于被告未按照合同履行支付租金义务，所以被告已构成违约。本院综合原告租房的实际情况、合同履行情况以及前述法律规定，确定房屋损失金额为4000元左右，比照“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”规定，本院确认被告应当支付原告违约金5000元为宜，对于原告另行主张房屋损失5000元不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告石胜权在本判决生效后五日内支付原告房屋租金9000元、违约金5000元，共计14000元；
二、驳回原告杨大明其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取325元，由原告杨大明负担250元，被告石胜权负担75元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接到本院第三人民法庭领取《预交上诉费通知书》，并在重庆农村商业银行忠县支行汝溪分理处预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘伟
二〇一八年一月十八日
书 记 员 蒋瑶