广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7723号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毕敏华，女，1981年6月22日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张芳玲,女,1989年11月5日出生，汉族,住广州市天河区。
委托诉讼代理人：谢勇尚，广东誉理律师事务所律师。
上诉人毕敏华因与被上诉人张芳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人毕敏华委托诉讼代理人王启星、被上诉人张芳玲委托诉讼代理人谢勇尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人毕敏华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判解除双方于2017年3月6日所签订的《房地产买卖合同》(合同编号为：NO.1500955)；2.撤销一审判决第三项，改判毕敏华没收张芳玲的定金50000元作为张芳玲逾期不履行合同义务的违约金；3.撤销一审判决第三项，改判张芳玲向毕敏华支付占用房屋使用费，从2017年6月29日开始以当地同租金标准计算至张芳玲撤离之日止；4.判令张芳玲承担本案一审和二审的所有诉讼费和保全费。事实和理由：毕敏华与张芳玲于2017年3月6日签订了《房地产买卖合同》(合同编号为：NO.1500955)，约定毕敏华把其所有的位于广州市花都区滨湖路11号华景楼507房卖给张芳玲，房屋总成交价为550000元，签订合同当天一次性支付定金50000元，首付100000元由张芳玲提前支付给毕敏华用于赎楼还款，剩下400000元由张芳玲向银行按揭贷款支付；合同第四条第2点第(3)项约定“若卖方需赎楼的，则赎出房地产权证原件并注销抵押登记之日起七日内，双方须签署《广州市房地产存量房合同》并办理递件手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起七日内，买卖双方须到国土局等相关部门办理完缴纳税费过户手续。”；违约责任中约定“卖方未能按时履行合同约定的其他义务，买房逾期超过30天，买房有权不再出售该物业，已收定金不予退回”；在合同备注中双方约定在民生银行办理按揭业务。合同签订后，毕敏华按合同约定配合张芳玲到中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）办理按揭贷款手续，民生银行广州分行根据申请于2017年3月27日出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》，同意张芳玲的贷款申请，贷款金额为390000元，有效期自签发之日起至2017年6月16日；双方已于2017年4月13日缴纳完税。但由于毕敏华需要赎楼，在尚未赎出房地产权证原件的情况下，无法办理过户手续，在毕敏华注销抵押登记前，民生银行广州分行出具的《个人二手房按揭贷款承诺书》有效期已过，后民生银行广州分行要求张芳玲重新到银行办理变更手续以便继续使用，毕敏华也多次与张芳玲沟通，但张芳玲一直以贷款利率变更为由拒绝到银行重新办理。最后张芳玲在毕敏华还未涂销抵押成功前，未与毕敏华沟通和协商情况下，就于2017年7月10日把毕敏华诉至法院并查封涉案物业；毕敏华后于2017年7月13日成功办理注销抵押登记，由于无法联系张芳玲，故于2017午7月14日向张芳玲寄送《催告函》，告知毕敏华已经办理完结注销抵押登记，让张芳玲在5日内按合同约定办理递件过户手续，否则视为张芳玲违约，毕敏华有权单方解除合同并保留追究张芳玲违约责任的事实。毕敏华认为，张芳玲签收《催告函》后，一直未联系毕敏华，更没有配合毕敏华去办理过户手续，一直到一审开庭都没有配合毕敏华办理相关手续，按合同约定毕敏华可以单方解除合同，不再出售该物业，已收定金不予退回。同时，毕敏华在一审期间向法院提起了反诉，要求与张芳玲解除合同，没收定金和要求张芳玲支付占用房屋的合理使用费。张芳玲应从2017年6月29日开始向毕敏华支付占用房屋使用费。毕敏华在2017年6月29日已经催促张芳玲，民生银行广州分行要求张芳玲协助办理按揭手续，6月29日毕敏华已经告知民生银行广州分行毕敏华已经准备好过户手续，但民生银行广州分行告知张芳玲的按揭手续有问题，要求张芳玲去重新办理，毕敏华也告知了张芳玲。逾期三十天毕敏华有权解除合同。因此毕敏华主张解除合同的时间是2017年7月29日。根据买卖合同第13条第2小点，张芳玲一直没有办理按揭手续，对毕敏华收款一直没有保障。毕敏华的委托代理人李玉兰的授权到2017年9月6日到期，毕敏华在中介放盘已经强调必须在2017年9月6日收款。
被上诉人张芳玲答辩称：不同意毕敏华的上诉请求，根据合同第4条第2款第3小点，卖方应赎出房产证并注销抵押，张芳玲再去进行过户。实际上合同一直无法履行是因为毕敏华一直没有履行涂销抵押的手续。毕敏华涂销抵押的时间是在张芳玲起诉之日，张芳玲一直推进交易的进行。张芳玲一直要求毕敏华继续履行合同，张芳玲不存在违约的情况。
2017年7月10日，张芳玲向一审法院起诉请求：1.继续履行2017年3月6日毕敏华与张芳玲签订的《房地产买卖合同》(合同编号为：NO.1500955)，限期办理房产过户登记手续并协助张芳玲重新办理银行抵押贷款手续；2.毕敏华按合同约定向张芳玲支付因逾期履行合同所产生的违约金，违约金按照合同约定的每逾期一天按合同成交价千分之一计算（自2017年3月16日开始计算，暂计至起诉之日为63250元）；3.毕敏华承担所有诉讼费用。
毕敏华提出反诉请求：1.解除双方于2017年3月6日签订的《房地产买卖合同》；2.毕敏华没收张芳玲的定金5万元作为张芳玲逾期不履行合同义务的违约金；3.张芳玲承担本案诉费用。
一审法院认定事实：2017年3月6日，李玉兰代理毕敏华作为甲方（卖方），张芳玲作为乙方（买方），广州市盛业行房地产顾问有限公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（编号：NO.1500955），主要条款约定如下：第一条、卖方向买方出售广州市花都区滨湖路11号华景楼507房，建筑面积为69.55平方米。第二条、该房地产产权处于抵押或其他权利负担状态，赎楼方式为卖方赎楼；卖方自签署本合同后十天内向银行申请提前还款手续，并与银行答复还款之日起前十日内还清欠款。第四条、该房地产转让成交价为55万元，买方于签署合同时向卖方一次性交纳定金5万元作为第一部分楼款；除已付定金外，首期款10万元由买方提前支付给卖方用于赎楼还款；余款40万元以银行按揭贷款方式支付（具体贷款金额以银行同意贷款数为准）给卖方，买方须于2017年3月13日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书。在卖方赎出房地产权证原件并注销抵押登记之日起七日内，双方须签署《广州市房地产存量房合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管；在递件回执载明的答复日期之日起七日内，买卖双方须到国土局等相关部门办理完缴纳税费及过户手续。第六条、卖方须在买方付清首期款后3天内将该房地产交予买方使用。第九条、1.卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。2.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，已收定金不予退回。第十三条、2.买方要办理凭税单放款的按揭业务（在民生银行办理按揭业务）；3.2017年4月1日起管理费由买方支付。
合同签订当天，张芳玲向毕敏华支付定金5万元。之后，张芳玲向银行申请按揭贷款。2017年3月19日，张芳玲向毕敏华支付购房款11万元。2017年3月27日，民生银行广州分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，载明张芳玲向该行提出用于购买广州市花都区滨湖路11号华景楼507房房产的贷款申请，该行经审批已通过其贷款申请，承诺在满足拟购房产办理完毕以张芳玲为产权人的过户登记手续，该行取得房地产交易部门出具的过户回执和完税证明及拟购房产办理完毕抵押登记，该行取得以该行为抵押权人的该房产的《房屋他项权证》的条件下，向张芳玲发放39万元的个人二手楼按揭贷款；本贷款承诺有效期为自签发之日起至2017年6月16日止。2017年4月13日，张芳玲与毕敏华前往税务部门办理打税手续，并缴纳契税等交易税费。
2017年6月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行出具《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》，证明该行向毕敏华发放的个人综合消费贷款32万元，相关贷款本息已于2017年6月8日全部结清。
根据毕敏华提供的当事人双方的微信聊天记录及张芳玲与民生银行广州分行经办人微信聊天记录显示：2017年6月30日，民生银行广州分行经办人告诉张芳玲由于按揭合同签约时间已过了三个月，利率要根据现有利率上浮10%，要求张芳玲周一过去银行签署变更利率的申请书，张芳玲表示不同意，要求按合同约定执行；2017年7月3日，毕敏华的代理人在微信上与张芳玲沟通时，也陈述过银行要求重新补办手续之后才能放款，张芳玲认为银行没有下发正式通知，且认为应当按合同约定先过户之后银行才能放款，双方未能达成一致意见。
2017年7月10日，张芳玲提起本案诉讼。
2017年7月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行办妥了涉案房屋涂销抵押登记手续。2017年7月14日，毕敏华通过顺丰速运向张芳玲寄送邮件，邮件详情单托寄物详细资料处载明内容为：自本通知寄出之日起五天内，请你方务必办理递件过户手续及提供有效的民生银行出具的同意贷款书，若你方不能办理，视同你方构成根本违约，我方有权行使合同解除权，我方有权单方解除合同，并保留追究你方的违约金。根据毕敏华提供的顺丰快递查询单显示，该邮件快递公司于2017年7月14日23:43收件；7月20日快件正在派送途中；7月20日，应客户要求，快件正在/已经退回；7月25日，快件已装车，准备发往广州穗北集散中心……7月27日，收件人已签收。
2017年7月27日，张芳玲向毕敏华户籍地及《房地产买卖合同》载明的地址寄送《律师函》，载明：张芳玲于2017年7月27日收到毕敏华致函，要求张芳玲自寄出函件后5天内前往产权登记交易中心办理过户登记手续；张芳玲并未收到实质函件，阁下只在邮寄底单列明要求我方自寄出函件后5天内前往产权登记交易中心办理过户登记手续，我方对此表示异议，阁下函件送达我方时，阁下要求的期限已经过期，且该函并无确定过户日期；我方现要求阁下以书面形式回函我方重新确定合理过户日期并在中介代表的见证下办理过户手续。上述函件寄出后因投递不成功而退件。
一审庭审中，张芳玲表示合同继续履行的情况下，假如银行基于政策原因或其他原因未能发放贷款或未满足其贷款额度要求，其可以通过其他途径支付剩余购房款。一审诉讼中，原告张芳玲向一审法院申请财产保全，一审法院依法裁定查封毕敏华价值55万元的财产，并对涉案房屋执行了查封措施。
一审法院认为：张芳玲与毕敏华签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，张芳玲已按约定履行支付定金、首期购房款及办理按揭贷款、缴纳交易契税等义务，且取得银行出具的同意贷款承诺书，履行相应义务。虽然民生银行广州分行出具的《个人二手房按揭贷款承诺书》载明有效期至2017年6月16日止，但涉案房屋于2017年7月13日才涂销抵押登记，在涂销抵押登记手续办妥之前，并无法办理房屋过户登记及贷款发放手续，因此张芳玲对该承诺书已过有效期并无过错。另外，张芳玲也承诺如银行未能发放贷款或发放贷款无法满足其要求，其有能力通过其他途径支付剩余购房款，故张芳玲要求继续履行《房地产买卖合同》、毕敏华办理涉案房屋过户登记手续及协助张芳玲重新办理银行抵押贷款手续的请求合法有据，一审法院予以支持。
《房地产买卖合同》并未约定毕敏华办妥赎证手续的时间，张芳玲并未举证证明毕敏华存在逾期申请提前还款的情形；且根据查明事实，买卖双方及张芳玲与贷款银行之间因银行利率是否调整问题曾进行了沟通，但各方未能协商一致，因此现有证据无法证明因毕敏华恶意违约导致合同迟延履行，对张芳玲要求毕敏华支付逾期履行合同违约金的请求，一审法院不予支持。
毕敏华以张芳玲未按其2017年7月14日函件要求的期限内办理过户手续，且逾期已超过30日为由，要求解除合同、没收定金。一审法院认为，根据现有证据显示，该邮件于2017年7月14日寄出后，在7月20日才开始派送，且当天应客户要求又进行了退回处理，之后在7月25日又重新发出，至7月27日才送达至张芳玲手中。邮件寄出后经客户要求又进行退回处理，之后才重新进行派送，从邮件寄出至张芳玲收到该邮件已过13天时间，且毕敏华也未在邮件中明确办理递件过户手续的具体时间，其在邮件详情单上要求在邮件寄出之日起五天内办理递件过户手续根本无法执行，因此毕敏华寄送该邮件的目的明显是为了故意造成张芳玲违约的假象，其以张芳玲未按时办理过户手续为由要求解除合同、张芳玲承担违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年1月5日作出判决：一、继续履行2017年3月6日，张芳玲与毕敏华签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.1500955）；毕敏华于判决发生法律效力之日起十日内，将位于广州市花都区滨湖路11号华景楼507房的房屋过户登记至张芳玲名下，并协助张芳玲办理申请银行抵押贷款手续；二、驳回张芳玲的其他诉讼请求；三、驳回毕敏华的全部诉讼请求。本诉案件受理费4966元，由张芳玲负担512元，毕敏华负担4454元；财产保全费3270元，由毕敏华负担；反诉案件受理费4900元，由毕敏华负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，张芳玲提交存款证明（原件），拟证明张芳玲有能力一次性支付款项。毕敏华质证称：确认存款证明的原件与复印件一致，但真实性毕敏华需要核查，关联性有异议，2018年4月份才开户，没有办法证明现在还有这么多款项，或者仅仅是做一个流水，从一审、二审毕敏华一直催促张芳玲办理各种手续，张芳玲未予配合。
本院认为，关于毕敏华是否有权解除合同的问题。毕敏华与张芳玲于2017年3月6日签订的《房地产买卖合同》约定毕敏华自签署本合同后十天内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款之日起前十日内还清贷款，张芳玲支付首期款10万元给毕敏华用于赎楼还款。张芳玲于2017年3月19日向毕敏华支付11万元，但毕敏华在2017年6月28日才还清全部贷款本息，此时已超过张芳玲取得的《个人二手房按揭贷款承诺书》民生银行广州分行承诺发放贷款的有效期限。毕敏华未提交证据证明其在合同签署后十天内向银行申请提前还款。因毕敏华未能及时清偿银行贷款，双方未能在张芳玲按揭贷款银行承诺放款的期限内及时办理过户手续，其后在2017年6月30日民生银行广州分行经办人要求利率上浮10%并要求张芳玲签署变更利率的申请书，张芳玲未重新办理按揭贷款手续，本案《房地产买卖合同》未能继续履行的原因不能归责于张芳玲一方。毕敏华向张芳玲寄送邮件要求自该通知寄出之日起五天内张芳玲办理递件过户手续及提供有效的银行同意贷款书，否则毕敏华有权单方解除合同。该邮件由于毕敏华的原因，到达张芳玲时已超过毕敏华要求的五天期限，毕敏华无权因此解除合同。张芳玲已依约履行支付定金、首期款、办理银行按揭贷款、缴纳契税等交易税费的义务，履行过程中不存在过错。张芳玲于2017年7月10日起诉要求继续履行合同，毕敏华以其在2017年7月13日涂销抵押为由主张张芳玲未在合同约定的涂销抵押之日起七日内签署《广州市房地产存量房合同》并办理递件手续为由反诉请求解除合同，理由不成立，本院不予支持。张芳玲在本市住房限购区域内具备购房资格，也提交证据证明其具备一次性支付全部剩余房款的能力，因此毕敏华应继续履行《房地产买卖合同》，协助张芳玲办理涉案房屋的过户登记手续。因张芳玲已提交证据证明其可以一次性支付剩余房款，因此毕敏华无需协助张芳玲办理按揭贷款申请手续。根据公平合理原则，毕敏华协助张芳玲办理过户登记手续，张芳玲应向毕敏华支付相应对价。
综上所述，上诉人毕敏华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院判决毕敏华协助张芳玲办理申请银行抵押贷款手续不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5921号民事判决第三项；
二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5921号民事判决第一项为：毕敏华在本判决送达之日起十日内，协助张芳玲办理广州市花都区滨湖路11号华景楼507房的房屋过户登记至张芳玲名下的手续；
三、张芳玲于办理广州市花都区滨湖路11号华景楼507房的房屋过户登记手续之日一次性向毕敏华支付房款390000元；
四、驳回张芳玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费9300元，由上诉人毕敏华负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月二十九日
书记员 张 利
彭诗敏