广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终4033号
上诉人（原审被告）：广州纺联进出口有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：冯国贤，职务：总经理。
上诉人（原审被告）：广州市纺织工业供销有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：朱太平，职务：董事长。
上述两上诉人共同委托代理人：刘懿，广东南方剑律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：黄笃峰，广东南方剑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州丽港房地产投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李汉增，职务：董事长。
委托代理人：陈翌莎，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
上诉人广州纺联进出口有限公司（以下简称纺联公司）、广州市纺织工业供销有限公司（以下简称供销公司）因与被上诉人广州丽港房地产投资有限公司（以下简称丽港公司）物权确认纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年1月23日，广州市国土局房管局核发《房地产证》，载明：海珠区新港中路（坊里巷）409号自编6号楼的权属人为广州市纺织工业联合进出口公司，所有权来历为1988年经广州市纺织工业总公司调拨，建筑面积为1207.01平方米。
1996年7月5日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与广州粤安房地产开发有限公司（以下简称粤安公司、乙方）签订了《合作开发房地产协议》，约定合作开发用地位于广州市海珠区新港中路409号，用地面积14950平方米（按规划局批出的用地红线扣除扩征部分的实际面积为准），拟合作开发建设九层商住楼；甲方提供上述现有仓库用地14950平方米及地上附着物和有关土地使用权证明文件；乙方负责该项目开发的全部投资，支付开发的有关费用和缴纳其过程中的有关的税费，负责办理该项目的有关报批、立项、建设、销售等开发手续；利益分配为甲方占45%的建筑面积，乙方占55%的建筑面积（公建配套同样按上述比例甲方分摊45%、乙方分摊55%的面积），甲方分得的物业为商品房；乙方支付100万元给甲方作搬迁费，该款在甲乙双方办理仓库用地移交手续之日，乙方一次性支付给甲方；如规划局批出的用地红线超出甲方自有用地范围的扩征用地，其拆迁安置工作及费用由乙方负责，该扩征用地的建筑面积归乙方所有，但需按比例分担公建配套面积；等。
1997年9月5日，广州市城市规划局核发穗规地证字[1996]第684号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位：广州市纺织工业联合进出口公司、粤安公司和广州市纺织工业供销公司；用地项目名称：商住楼（R1）；用地位置：海珠区新港中路409号；用地面积：14945平方米（其中道路面积2090平方米）；等。
2002年1月23日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）签订《合作开发房地产补充协议》，订明：双方于1996年7月5日签订了《合作开发房地产协议》及有关补充协议（以下简称“原协议”），由于受广州市新的城市中轴线规划影响，第二期的开发至今未获市规划局批准，而使整个项目的开发受到严重影响，为加快本项目开发进度，达成补充协议；甲方同意按乙方划定的第一期用地面积8942平方米和部分第二期用地面积1177平方米，共计10119平方米用地，根据“原协议”约定的物业分配方式，甲方分配得楼房建筑面积为10500平方米，为表示合作诚意，乙方提前支付2084.5万元给甲方，其中供销公司获得1782.5万元，广纺联获得302万元；由于第二期用地开发暂获批准，甲方（供销公司）已予提供的第二期用地（上述条款已提供的除外）4294平方米，权属应为供销公司所有，乙方应退出红线，在市政府有关中轴线规划及补偿未明确之前，双方同意暂以租赁方式处理，租赁期暂定两年，每月租金为11000元；甲方在获得上述款项（2084.5万元）后，不再享有上述10119平方米用地开发的任何利益及政府的补偿，此用地开发所得利益及政府今后的补偿全部归乙方所有，并由乙方自主开发经营，甲方须积极协作乙方办理有关开发和土地证手续，甲方应退出红线；本补充协议经甲乙双方签字盖章后即生效，本补充协议与“原协议”有冲突的，以本协议为准；等。
2003年9月3日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）、广东明圣楷经济技术发展有限公司（丙方、以下简称明圣楷公司）签订《意向书》，订明鉴于乙方由于资金不到位，未能按协议要求三年内完成本项目建设，应乙方请求，甲方在丙方有足够支付甲方一期用地补偿费共2044.5万元（含乙方已支付给甲方的500万元补偿费，以下同）和广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询服务费欠款70万元的前提下，同意丙方注资加入本项目建设，现三方经协商就合作开发本项目事宜达成以下意向：一、甲、乙、丙三方经协商确认一期用地为：广州市纺织工业供销公司8912平方米，广州市纺织工业联合进出口公司1207平方米（不论市规划局是否划作为一期用地，该1207平方米用地均归一期使用）；二、丙方同意在完成本项目转名给丙方手续后一次性分别支付甲方一期用地补偿费2044.5万元（含乙方已付部分），其中：广州市纺织工业供销公司1742.5万元（含乙方已付部分），广州市纺织工业联合进出口公司302万元，和支付广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询费欠款70万元；三、同意丙方注资加入本项目共同开发建设；四、乙方尽快向市规划局申请将本项目用地红线按一、二期建设用地分割开，以利于一期用地的开发，甲方应予以配合；一、二期用地分割后二期用地交回甲方使用，若一期用地占用甲方二期用地作通道，乙、丙方同意将该通道无偿提供给甲方使用；五、丙方同意一期用地补偿费以广州市纺织工业供销公司所占用地面积8912平方米为补偿基数，若市规划局批出一期用地少于8912平方米时，补偿费按上述第二条执行不变，如市规划局批出一期用地面积大于8912平方米时，超出部分用地面积按2000元/平方米增加补偿费给广州市纺织工业供销公司；……七、在规划局批准分割红线和丙方有足够支付给甲方补偿费和支付给广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询服务费欠款的资金后，三方将在本意向书基础上签订正式《合作开发房地产协议》，在协议签订当天将上述资金存入监控户；等。
2003年12月2日，广州市城市规划局向广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司、粤安公司出具《关于申请分期开发建设用地问题的复函》，载明：同意我局穗规地证字【1996】第684号《建设用地规划许可证》批准的14945平方米用地分两期建设，第一期用地面积为9371平方米，其中道路面积为2180平方米；第二期用地面积为5575平方米，其中道路面积为1350平方米；等。
2004年6月8日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与粤安公司（乙方）、明圣楷公司（丙方）签订《补充意向书》，订明经乙方努力，已完成上述意向书中向广州市规划局申请批准分割红线工作，并已取得广州市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让金合同；在甲、乙方与国土局签订土地出让金合同30天内，丙方必须到国土局以甲、乙方名义缴交土地出让金并按甲、乙、丙三方2003年9月3日签订的意向书内容签订正式《合作开发房地产协议》；等。
2004年7月14日，广州仲裁委员会作出（2004）穗仲案字第836号调解书，达成如下调解协议：……二、广州市海珠区新港中路409号地段丽港花园项目属被申请人粤安公司与第三人（系广州市纺织工业联合进出口公司及广州市纺织工业供销公司）合作开发的项目，经第三人同意，被申请人粤安公司将丽港花园项目中享有的权益转让给申请人明圣楷公司用以抵偿上述债务；等。
2005年6月3日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与丽港公司（乙方）、明圣楷公司（担保方）签订《合作开发房地产协议》，订明：甲、乙和粤安公司在2003年9月3日和2004年6月8日分别签订的合作开发位于广州市海珠区新港中路409号用地的《意向书》和《补充意向书》；根据意向书的履行，甲方和乙方就完善用地的合作开发房地产项目事宜达成协议，以便共同遵守：一、甲方同意在乙方能履行粤安公司原补充协议条款前提下注入资金开发本项目；二、根据本项目的实际情况，经过多方工作，于2004年12月31日，依据有关法规，将粤安公司在本项目中所占有的份额转至明圣楷公司所组成的广州丽港房地产投资有限公司名下；三、按甲方所提供的上述用地，由乙方根据甲方和粤安公司所签订的原有关协议支付给甲方搬迁补偿费和房屋返销款2044.5万元（已支付500万元），在办出该地块“国有土地使用权出让合同”书后，由乙方代垫预缴该“国有土地出让金”并承担广州粤安房地产开发公司所欠甲方的用地搬迁补偿费，房屋返销款和咨询服务费款共1614.5万元，乙方于2004年9月29日支付500万元给予甲方；……六、甲、乙双方同意先进行第一期用地的开发建设，根据国土局和规划局批准的用地红线和双方约定，第一期用地面积为9371平方米，其中广州市纺织工业供销公司占8164平方米，广州市纺织工业联合进出口公司占1207平方米；第二期用地面积为5575平方米，待新城市中轴线规划审定后按规划要求建设；七、甲方收到上述一期用地搬迁补偿费或房屋抵扣补偿款总共2044.5万元后，不再享有一期开发所得到利益，此用地开发所得利益全部归乙方所有；同时广州纺织工业联合进出口公司亦不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件；八、第二期用地及其上盖权属广州纺织工业供销公司所有，乙方若要使用，另行与广州纺织工业供销公司协商；九、本协议和甲方与粤安公司双方过去所签的《合作开发房地产协议》、《返销房屋协议》、《咨询服务协议》以及《补充协议》均为本项目开发协议补充，具有同等法律效力；本协议是上述协议的修改与补充，凡与上述协议内容相抵触的，以本协议为准，本协议未提及之内容仍按上述协议执行；等。
2006年5月22日，广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司（共同甲方）与丽港公司签订《合作开发房地产补充协议》，订明：广州纺织工业联合进出口公司不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件；第二期用地4294平方米及其上盖权属广州市纺织工业供销公司所有，该项目其余面积用地归乙方所有；等。
2008年7月16日，广州仲裁委员会以（2008）穗仲案字第853号裁决书查明：广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司确认已收到丽港公司补偿款2044.5万元，第一期工程于2006年完成，同年丽港公司领取注明其占有100%产权的预售许可证，第一期开发楼房已由丽港公司销售完毕；等。并作出裁决：被申请人丽港公司在本裁决书送达之日起两日内负责将穗国用（2004）第10044号土地使用权证中登记在两申请人广州市纺织工业供销公司、广州市纺织工业联合进出口公司名下的40%土地使用权变更至被申请人丽港公司名下；等。
广州市纺织工业联合进出口公司于2012年1月10日变更名称为广州纺联进出口有限公司，广州市纺织工业供销公司于2012年1月4日变更名称为广州市纺织工业供销有限公司。
2012年3月7日，丽港公司以纺联公司为被申请人向广州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决确认位于广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有、纺联公司补偿丽港公司因办理该案而支出的律师费300000元及承担仲裁费等。2014年1月8日，广州仲裁委员会以（2012）穗仲案字第308号裁决书裁决如下：确认位于广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有，纺联公司补偿丽港公司因办理该案而支出的律师费150000元，请求仲裁费97570元由纺联公司承担；等。2014年10月13日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法仲审字第188号民事裁定书，以上述仲裁裁决违反了法定程序为由，裁定撤销广州仲裁委员会（2012）穗仲案字第308号裁决。
丽港公司于2015年7月7日向原审法院提起本案诉讼称：1996年，纺联公司、供销公司与粤安公司就合作开发位于广州市海珠区新港中路409号地块（下称“合作项目”）签订《合作开发房地产协议》，约定纺联公司、供销公司提供现有仓库用地14950平方米、粤安公司负责项目开发的全部投资及项目的有关报批、立项、建设、销售等开发手续，合作开发建设该房地产项目。2003年，因受广州市新的城市中轴线规划影响，广州市城市规划局同意合作项目【即穗规地证字[1996]第684号《建设用地规划许可证》批准的14945平方米用地】分两期建设，其中一期用地面积9371平方米，二期用地面积5575平方米。根据该分期规划红线图，纺联公司在合作项目中所有的1207平方米用地及上盖仓库位于第二期用地范围内。2004年，因粤安公司无资金继续开发合作项目，经纺联公司、供销公司同意，粤安公司将其在合作项目中享有的权益转让给广东明圣楷经济技术发展有限公司（以下简称明圣楷公司），用以抵偿粤安公司拖欠明圣楷公司的债务。2005年6月3日，纺联公司、供销公司与丽港公司、明圣楷公司签订了《合作开发房地产协议》，明确粤安公司在合作项目中所占有的份额转至由明圣楷公司成立的丽港公司名下。根据纺联公司、供销公司与明圣楷公司于2003年9月3日签订的《意向书》及纺联公司、供销公司与丽港公司、明圣楷公司2005年6月3日签订的《合作开发房地产协议》之约定，丽港公司在完成合作项目用地转名给丽港公司后，向纺联公司、供销公司共支付补偿费2044.5万元（含粤安公司已支付的500万元），其中供销公司补偿1742.5万元，纺联公司在第二期用地上的1207平方米用地及地上建筑补偿302万元。同时约定，纺联公司在收到其在第二期用地1207平方米的补偿费302万元后，不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件。上述协议签订后，丽港公司向纺联公司、供销公司共支付了2114.5万元（含粤安公司己付的500万元及广州纺织集团金纶房地产开发公司咨询服务费欠款70万元），合作项目的补偿款全额支付完毕。2006年5月22日，丽港公司及纺联公司、供销公司为明确各方在涉案项目中的权益范围，签订了《合作开发房地产补充协议》，该补充协议第二条明确纺联公司不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件，该补充协议第三条明确第二期用地4294平方米及其上盖权属供销公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有。至2008年，丽港公司办理了合作项目的土地使用权变更登记及开发项目的确权登记手续，合作项目第一期用地开发建设完成。纺联公司在第二期用地上1207平方米土地使用权及上盖仓库的补偿费302万元早已收取，却至今未出具退出二期用地的书面文件。综上事实，原属于纺联公司所有的1207平方米地块在合作项目二期用地范围，纺联公司在收到丽港公司支付的补偿款302万元后，其在二期用地范围内的1207平方米地块的权益属于向其支付补偿款的丽港公司所有，并须出具退出二期用地的书面文件，纺联公司至今拒不出具书面文件已属违约。丽港公司依据与纺联公司、供销公司及粤安公司签订的一系列协议、意向书，以及纺联公司、供销公司与粤安公司于1996年7月5日签订的《合作开发房地产协议》第八条第6款之约定，就与纺联公司在二期用地1207平方米土地权属争议于2012年3月7日向广州仲裁委员会申请仲裁，该案经广州仲裁委员会于2014年1月8日作出(2012)穗仲案字第308号《仲裁裁决书》，确认位于广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属于纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属于丽港公司所有。后纺联公司不服该仲裁裁决，向本院申请撤销，本院于2014年10月13日作出(2014)穗中法仲审案字第188号《民事裁定书》，以本案仲裁所涉合作合同纠纷中，纺联公司、供销公司共同作为合作合同的一方，在本案仲裁案件中，丽港公司未将供销公司列为被申请人参加仲裁程序，仲裁庭也未予同意纺联公司提出的追加供销公司参加仲裁的申请，侵害了作为合同共同主体的供销公司参加仲裁程序的法定权利为由，裁定撤销(2012)穗仲案字第308号《仲裁裁决书》。丽港公司认为，在本案仲裁案件近两年的仲裁程序中，供销公司从未对本案丽港公司仅将纺联公司列为被申请人请求确认涉案1207平方米土地权益属于丽港公司所有的仲裁请求提出任何异议，也从未向广州仲裁委员会提出申请参加本案仲裁程序，根据《中华人民共和国仲裁法》及《广州仲裁委员会仲裁规则》及相关司法解释的规定，均没有仲裁委员会需对未参加仲裁的合同当事人主动追加为仲裁当事人的规定，即便作为仲裁案第三方的供销公司申请参加仲裁程序，也需经双方当事人同意。本案仲裁程序中，对于纺联公司追加供销公司为当事人的申请，广州仲裁委员会已经予以审查并作出认定，决定不追加供销公司为当事人程序合法。本院以广州仲裁委员会未追加供销公司参加仲裁程序为由，裁定撤销(2012)穗仲案字第308号《仲裁裁决书》没有法律依据，严重损害了丽港公司已经合法程序认定的合法权益，违反仲裁裁决撤销程序。请求：1.确认广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有；2.纺联公司、供销公司承担本案诉讼费用。
纺联公司、供销公司原审共同答辩称：丽港公司的诉讼请求没有事实和法律依据，本案诉争地块的权益应归供销公司所有，理由如下：1.纺联公司在合作过程中虽然收取了丽港公司所支付的302万元，但是纺联公司所收取的补偿费所对应的地块是属于纺联公司和供销公司内部置换地块所获取的补偿款，因此纺联公司退出第二期收益后，诉争地块也就是目前还挂在纺联公司名下的广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中的1207平方米的地块权益属于供销公司所有。此主张有以下证据为证：2003年9月3日的《意向书》第一条明确记载甲乙丙三方经协商，确定一期用地为供销公司8912平方米，纺联公司1207平方米（无论市规划局是否划作为一期用地，该1207平方米用地均归一期使用）；2005年6月3日《合作开发房地产协议》第3、6、8条都明确记载了丽港公司在整个合作过程中共向纺联公司、供销公司支付了2044.5万元（包括已支付给纺联公司的302万元），2044.5万元所对应的权益也就是第一期用地的权益，第一期用地中总面积为9371平方米，其中供销公司占8164平方米，纺联公司占1207平方米。该协议第8条明确规定，第二期用地及上盖权属供销公司所有，乙方若要使用另行与供销公司协商。因此以上证据清楚的证明了即使现在第二期用地中有1207平方米的地是挂在纺联公司的名下，纺联公司也收取了丽港公司支付的302万元补偿款，但是丽港公司支付的补偿款仅仅是对应第一期用地9371平方米的权益，而第二期用地5575平方米则全部归属供销公司所有。2.即便纺联公司、供销公司在2006年5月22日签署了《合作开发房地产补充协议》，该协议中第3条约定，第二期用地4294平方米及其上盖权属供销公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有，该条款签署后由于双方没有实际履行，而该条款又与现今的法律规定相违背，因此该条款履行不能，属于无效条款。证明该条款没有履行的依据有两点：第二期用地5575平方米至今仍在纺联公司、供销公司名下；丽港公司除了支付第一期用地的补偿款2044.5万元外，没有向纺联公司、供销公司支付其他任何款项。证明该条款与现今法律规定相违背，属于无效条款的理由：无论该条款属于有偿转让条款还是无偿转让条款，由于纺联公司、供销公司属于国有企业，根据企业国有资产管理办法的相关规定，对国有企业资产作出转让，必须是有价等偿转让，必须经过上级主管部门的批准，在指定的交易中心进行交易，因此该条款的约定违背了现今法律的强制性规定，不能够进行履行。综上，纺联公司、供销公司认为丽港公司的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回丽港公司的全部诉讼请求。
在本案原审审理过程中，丽港公司与纺联公司、供销公司均确认以下事实：涉案地块规划总面积为14946平方米，其中第一期用地面积9371平方米，第二期用地面积5575平方米。纺联公司、供销公司确认收到丽港公司支付的补偿款2044.5万元，其中纺联公司收到302万元。对于本案争议的1207平方米土地权益，纺联公司、供销公司确认该1207平方米用地属第二期用地，现登记在纺联公司名下，纺联公司已收取了该地的补偿款，纺联公司在第二期用地中不享有任何权益
原审法院认为：纺联公司、供销公司与粤安公司签订的《合作开发房地产协议》及《合作开发房地产补充协议》、纺联公司、供销公司与粤安公司、明圣楷公司签订的《意向书》及《补充意向书》、丽港公司与纺联公司、供销公司、明圣楷公司签订的《合作开发房地产协议》及《合作开发房地产补充协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。丽港公司与纺联公司、供销公司、明圣楷公司签订的《合作开发房地产协议》约定，本协议和纺联公司、供销公司与粤安公司双方过去所签的《合作开发房地产协议》、《返销房屋协议》、《咨询服务协议》以及《补充协议》均为本项目开发协议补充，具有同等法律效力；本协议是上述协议的修改与补充，凡与上述协议内容相抵触的，以本协议为准，本协议未提及之内容仍按上述协议执行。故丽港公司与纺联公司、供销公司双方关于涉案土地权益的分配应以丽港公司与纺联公司、供销公司、明圣楷公司签订的《合作开发房地产协议》的约定为准。该协议约定，第一期用地面积为9371平方米，其中供销公司占8164平方米，纺联公司占1207平方米；第二期用地面积为5575平方米，待新城市中轴线规划审定后按规划要求建设；纺联公司、供销公司收到上述一期用地搬迁补偿费或房屋抵扣补偿款总共2044.5万元后，不再享有一期开发所得到利益，此用地开发所得利益全部归丽港公司所有；同时纺联公司亦不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件；第二期用地及其上盖权属供销公司所有，丽港公司若要使用，另行与供销公司协商。其后，丽港公司与纺联公司、供销公司签订《合作开发房地产补充协议》约定，纺联公司不再享受第二期用地的任何利益，并须出具退出二期用地的书面文件；第二期用地4294平方米及其上盖权属供销公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有。现丽港公司与纺联公司、供销公司均确认涉案1207平方米用地属二期用地范围内并登记在纺联公司名下，且纺联公司已收取了该1207平方米用地的补偿款。鉴于纺联公司至今未出具退出二期用地的书面文件，故丽港公司要求确认位于广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有的诉讼请求符合合同约定，合法有理，予以支持。纺联公司、供销公司的抗辩意见理据不足，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年9月18日作出如下判决：确认位于广州市海珠区新港中路409号地段第二期用地中原属纺联公司所有的1207平方米面积的土地权益归属丽港公司所有。一审案件受理费30960元，由纺联公司、供销公司共同负担。
判后，上诉人纺联公司、供销公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院将“纺联公司已收取了1207平方米土地的补偿款”错误认定为“丽港公司已支付诉争土地补偿款，纺联公司已收取了诉争土地的补偿款”，实际上，丽港公司并未支付诉争土地补偿款。广州市海珠区新港中路409号地块规划总面积14946平方米，其中13739平方米为供销公司所有，1207平方米为纺联公司所有，而纺联公司名下的1207平方米土地(即诉争土地)被规划用作第二期用地。根据合同各方的约定，纺联公司将诉争土地与供销公司在第一期用地中的1207平方米土地进行置换，并将置换所得的1207平方米土地交由丽港公司进行第一期用地开发，丽港公司相应地向纺联公司支付了1207平方米土地补偿款302万元(该302万元包括在丽港公司支付的第一期用地补偿款2044.5万元中)。因此，纺联公司收取了1207平方米土地补偿款只能代表丽港公司对第一期用地中的1207平方米土地享有权益而不能代表丽港公司对诉争土地享有权益，诉争土地权益应归属供销公司所有，对此，2005年《合作开发房地产协议》第八条明确规定：第二期用地及其上盖权属广州纺织,供销公司所有，乙方若要使用，另行与广州纺织工业供销公司协商。由此可见，丽港公司向纺联公司支付了1207平方米土地的补偿款302万元，但丽港公司并未支付诉争土地补偿款。2.一审法院将诉争土地错误认定为2006年《合作开发房地产补充协议》第三条所指的“该项目其余面积用地”，实际上，不仅丽港公司无权拥有“该项目其余面积用地”而且本案没有任何证据证明诉争土地系“该项目其余面积用地”。在2006年《合作开发房地产补充协议》中，供销公司与丽港公司约定第二期用地4294平方米及其上盖权属供销公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有。由于该条款只是双方的初步约定，最终未能明确内容和具体实施。3.一审法院错误认定“纺联公司出具退出二期用地的书面文件”与“确认诉争土地权益归属丽港公司所有”存在因果关系。案涉协议明确约定第二期用地5575平方米(包括诉争土地)为供销公司所有，纺联公司不再享有第二期用地的任何利益并须出具退出二期用地的书面文件，因此，纺联公司在这一系列合同中的义务仅是出具退出二期用地的书面文件，而不是出具确认诉争土地权益归属丽港公司所有的书面文件。由此可见，“纺联公司出具退出二期用地的书面文件”并不会导致“确认诉争土地权益归属丽港公司所有”，二者不存在因果关系。二、一审判决违反法律规定且势必造成国有资产重大流失。1.一审判决违反法律规定。纺联公司和供销公司在2005年《合作开发房地产协议》项下向丽港公司转让了第一期用地(面积9371平方米)的使用权并收取了丽港公司支付的第一期用地土地使用权转让费等款项2044.5万元。尽管双方随后在2006年《合作开发房地产补充协议》第三条约定了第二期用地4294平方米及其上盖权属供销公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有，但该条款在当时并没有实际履行，丽港公司在该协议项下未向纺联公司、供销公司支付任何土地使用权转让款。一审法院依据2006年《合作开发房地产补充协议》第三条约定，判决确认诉争土地权益归属丽港公司所有，严重违反了《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条、第五十四条的规定。2.一审判决势必造成国有资产重大流失。丽港公司支付的2044.5万元相对应的权益是第一期用地9371平方米土地权益。一审法院错误认定丽港公司己支付诉争土地补偿款并依据2006年《合作开发房地产补充协议》第二、三条的约定，判决确认诉争土地权益归属丽港公司所有，该判决势必造成丽港公司仅支付第一期用地土地补偿款2044.5万元却获取了第一期用地9371平方米土地权益和第二期用地1207平方米土地权益，换而言之，该判决势必造成国有资产(1207平方米土地权益)的重大流失。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回丽港公司全部诉讼请求。
被上诉人丽港公司答辩同意原审判决，不同意纺联公司、供销公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
一审中，丽港公司提交了纺联公司所有的房产权证，其中显示权属来源：广州市纺织工业总公司调拨；房屋所有权性质：全民，土地权属性质：国家所有，共用地面积：14950.00平方米，总建筑面积：1207.01平方米，用途：仓库，备注：全间部位1207.01平方米违章建筑未处理。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.丽港公司所支付的2044.5万元对价对应的是案涉地块第一期9371平方米的土地，一期土地项下的权利义务双方均已经实际履行完毕且无争议；2.双方争议的第二期土地中的1207平方米目前权属仍然登记在纺联公司名下。
二审中，双方当事人对于争议第二期土地中的1207平方米是否支付对价存在争议。丽港公司表示：一期土地所支付的对价2044.5万元指向的是9371平方米，该9371平方米不包含纺联公司所有的1207平方米，丽港公司除给付一期的2044.5万元之外没有再支付过其他补偿款。但是，依据2002年1月23日的《合作开发房地产补充协议》第一条的约定内容，可以看出丽港公司所给付的2044.5万元超出了第一期9371平方米的对价，故丽港公司所支付的2044.5万元包含了第二期的1207平方米。供销公司、纺联公司则表示：2005年6月3日的《合作开发房地产协议》第九条约定“凡与上述协议内容相抵触的，以本协议为准”，故依据2005年双方签订的《合作开发房地产协议》第六条约定，纺联公司占有一期的1207平方米，丽港公司所给付的2044.5万元包含了纺联公司所占有的1207平方米。据此，案涉协议才约定第二期用地5575平方米(包括诉争土地)全部为供销公司所有，纺联公司不再享有第二期用地的任何利益并须出具退出二期用地的书面文件。现因供销公司没有向纺联公司主张权益，所以二期的1207平方米目前仍然登记在纺联公司名下。虽然2006年5月22日的《合作开发房地产补充协议》第三条约定：第二期用地4294平方米及其上盖权属纺联公司所有，该项目其余面积用地归丽港公司所有，但是因该条款双方没有实际履行，且丽港公司没有支付过任何对价，所以二期的5575平方米应全部归供销公司所有。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产物权变动只能在登记后才能发生效力。本案中，双方产生纠纷源自于因履行2005年6月3日《合作开发房地产协议》以及2006年5月22日《合作开发房地产补充协议》而发生争议，因此，依据上述合同所产生的法律关系是债权债务关系，合同所产生的约束力即债权法上的约束力。丽港公司是否可取得相应的物权有赖于合同相对方应否办理物权变更登记手续这一合同义务。根据案件查明事实显示，由于双方争议的土地上盖尚有1207.01平方米违章建筑未处理，且上盖房屋所有权人为纺联公司，所以，无论是土地使用权还是地上建筑物，丽港公司未在行政主管部门办理登记手续之前，即要求人民法院直接确认物权，不符合法律的明确规定，应不予支持。原审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。
综上，因原审法院适用法律有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1316号民事判决；
二、驳回广州丽港房地产投资有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各30960元，均由广州丽港房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一六年六月十五日
书 记 员 张永亮