河南省三门峡市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)豫12民终996号
上诉人(原审原告)：三门峡市市直房产管理处，住所地，三门峡市湖滨区文明路西区**号综合楼。
法定代表人：董峰，系该单位处长。
委托诉讼代理人：赵双良，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：任雪森，男，1977年9月2日生，汉族，住三门峡市湖滨区。
上诉人三门峡市市直房产管理处（以下简称市直房产处）与被上诉人任雪森房屋租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初309号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵双良到庭参加了诉讼,被上诉人任雪林经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人市直房产处上诉请求：1、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初309号民事裁定书，改判支持上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、原审法院认定部分事实错误；2、原审法院以诉讼主体不适格裁定驳回上诉人的请求明显错误；综上，原审法院认定部分事实错误，适用法律依据错误。
被上诉人任雪森未答辩。
市直房产处向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋租金1710528元以及违约金200160.72元（本租金及违约金计算至2017年11月30日，之后租金及违约金计算至返还房屋之日止）；2、依法判令被告立即将房屋腾出，返还房屋给原告；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月20日，河南省洛三高速公路建设三门峡指挥部（以下简称洛三高速指挥部，出租方）与被告任雪森（承租方）签订《房产租赁契约》一份，合同约定了租赁物所在地位于湖滨区××路南段××河堤××楼门面房，租期自2012年3月20日至2013年3月20日，月租金为25596元，每季度的季初付一次租金，每季度租金76788元；合同还约定乙方逾期交付房租，每逾期一日，有甲方按月租金额的千分之十，向乙方加收违约金等内容。
由于洛三高速指挥部是政府下属的一个临时性机构，根据实际需要，后经市政府批准，将该房产于2017年11月24日移交给三门峡市机关事务管理局（以下简称市机关事务局），具体移交至市直房产处。因被告任雪森在租期内租金仅支付55596元，下欠251556元（不含滞纳金）。合同到期后，在没有续签租赁合同下，任雪森一直使用该房屋至今，且再未支付租金。综上所述，被告任雪森拒不缴纳租金的行为，造成国有资产流失，为履行法定职责，依法诉至法院，请依法裁决。
任雪森未答辩。
一审法院经审理查明：2013年3月20日，甲方洛三高速指挥部（出租方）与乙方任雪森（承租方）签订《房产租赁契约》一份，该合同主要约定：一、甲方自愿将坐落湖滨区六峰路南段西河堤路10号楼门面房（房屋建筑面积948平方米）出租给乙方使用。该房产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已将甲方所要出租的房产地作了充分了解，愿意承租该房产地。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为每平方米贰拾柒元整。租期自2012年3月20日至2013年3月20日（月租金贰万伍仟伍佰玖拾陆元整），每季度的季初付一次租金。每季度租金柒万陆仟柒佰捌拾捌元整。付款方式：现金。三、上述房屋承租给乙方使用时，该建筑前范围内的楼前可用部分由乙方负责协调使用。五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、上述房地产符合出租房屋使用要求。2、为乙方提供租赁使用便利条件。六、房地产租赁内，乙方保证并承担下列责任:1、如需对房屋进行改造装修，拆除或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理（不允许转租）。2、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复，并给以正常维修。3、经营内容应符合法律法规要求，门前卫生及相关部门有关要求和租房外收费由乙方负责。4、装修必须符合消防要求，消防处罚由乙方负责。5、乙方将在租赁期届满时把房产交还给甲方，并基本恢复所租房屋原貌。如需要继续租用上述房地产，应提前2个月与甲方协商，双方另签订契约。七、违约责任：2、乙方逾期交付房租，每逾期一日，有甲方按月租金额的千分之十，向乙方加收违约金等内容。八、如因不可抗力的原因而使承担房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。十、上述房地产在租赁期内所需要缴纳的税费，有甲乙双方规定各自承担。洛三高速指挥部在甲方处签字并加盖公章；任雪森在乙方处签字并按捺手印。该合同签订后，任雪森向洛三高速指挥部缴纳租金55596元，占有上述房屋经营足浴店至今。
2017年11月20日，市机关事务局、洛三高速指挥部联合出具的关于申请移交综合楼一楼门面房的报告（三事管[2017]107号文件）主要内容为：市财政局：根据《关于原洛三高速指挥部综合楼一楼资产处置的承办建议》，经安伟市长批示，该房产移交市机关事务局，具体移交至市直房产处，该房产一切权益一并移交。该房产位于河堤路与××交叉口东侧，楼号为10号楼，房屋建筑面积为948平方米。现申请办理有关房屋移交手续，特此报告。
2017年11月24日，市财政局出具行政事业单位国有资产处置批复书（三财资处置第[2017]16号）主要内容为：市机关事务局、洛三高速公路指挥部：你单位《关于申请移交综合楼一楼门面房的报告》（三事管[2017]107号文件）已收悉，经审核，同意对所报资产进行划转移交。请按《河南省行政事业单位国有资产管理办法》、《三门峡市人民政府关于贯彻实施<河南省行政事业单位国有资产管理办法>的若干意见》和《三门峡市行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》等有关规定办理相关事宜并调整有关资产、资金账目。市机关事务局国有资产移交批复明细表显示：资产名称房产，947.93平方米，账面价值748.8884万元，处置形式移交；资产名称土地，571平方米，账面价值163.19万元，处置形式移交。
2017年11月30日，市直机关事务局向市财政局发出关于综合楼一楼门面房收益权的请示，主要内容为：市财政局：根据《关于申请移交综合楼一楼门面房的报告》（三事管[2017]107号文件）和《行政事业单位国有资产处置批复书》（三财资处置第[2017]16号）的文件要求，位于河堤路与××交叉口东侧10号楼，房产面积为947.93平方米和土地面积571平方米移交市机关事务局。为确保国有资产不流失保值增值，最大程度使用法律程序追回损失。现就该房产的后期管理工作请示如下：一是明确该房产管理权移交至市机关事务局下属二级机构市直机关处；二是该房产在移交之前，承租人从2012年3月20日起拖欠的房屋租金至今，依法应当收回上交国库，并授权市直机关管理处收取移交之前拖欠的租金。
2017年12月11日，市财政局出具关于综合楼一楼门面房收益权请示的批复（三财资处第[2017]19号）主要内容为：市直机关管理处：你局《关于综合楼一楼门面房收益权的请示》收悉，经研究，同意将位于河堤路与××交叉口东侧10号楼一楼门面房拖欠房租由你局所属单位市直机关管理处进行追缴。请按照河南省行政事业单位国有资产管理办法》、《三门峡市人民政府办公室关于印发三门峡市市级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》的规定办理，确保国有资产的保值、增值，并将资产收益足额上缴国库。
2017年12月12日，河南宇萃（三门峡）律师事务所接受市直机关管理处的委托向任雪森发出（2017）河宇律函字第05号律师函，告知任雪森在其收到律师函之日起5日内，向市直就按管理处支付拖欠的租金及滞纳金，逾期将委托代理人依法向人民法院起诉。该律师函以EMS形式邮寄给任雪森后，由他人代收。任雪森未按照上述期限缴纳拖欠的租金及滞纳金，原告起诉至法院要求解决。
另查明：1、位于六峰路南涧河桥头东侧三高指挥部住宅楼建筑面积5911.43平方米（包含本案争议房屋面积947.93平方米）登记的房屋所有权人为洛三高速指挥部，房产证号为：三房权证字第公08889。
洛三高速指挥部与任雪森签订的书面租赁合同到期后，没有与任雪森续签书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁。洛三高速指挥部没有收回出租房屋，也没有收取拖欠的租金。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未使用书面形式的，视为不定期租赁。洛三高速指挥部与被告任雪森于2012年3月20日签订了房产租赁契约，约定租赁期限为2012年3月20日至2013年3月20日。该租赁合同签订后，被告任雪森缴纳了租赁费55596元，占有使用上述房屋经营足浴店。租赁合同到期后，任雪森继续使用争议房屋；洛三高速指挥部未与任雪森续签书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁。截止目前，洛三高速指挥部和任雪森之间的不定期租赁关系继续存在，洛三高速指挥部没有收回出租的房屋，也没有收取拖欠的租金。
2017年11月24日，市财政局出具关于综合楼一楼门面房收益权请示的批复，明确由洛三高速指挥部将争议房屋移交市机关事务局。洛三高速指挥部与任雪森之间形成了不定期租赁合同关系，洛三高速指挥部并未与任雪森解除合同，收回出租房屋和拖欠的租金。
按照合同相对性原则，本案原告市直房产处并非租赁合同的相对方，该争议房屋现仍登记在洛三高速指挥部名下，故市直房产处作为原告起诉要求被告任雪森返还房屋，支付房屋租金及违约金，属于诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百四十四条之规定，裁定（缺席）：驳回原告三门峡市市直房产管理处的起诉。案件受理费22000元，待本裁定生效后予以退还原告。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2017年11月20日，市机关事务局、洛三高速指挥部向三门峡市财政局申请将涉案出租给被上诉人任雪森的房产一切权益移交至上诉人市直房产处。同年11月24日，三门峡市财政局批复同意涉案房产划转移交。故上诉人取得了涉案房产的权益，且已通知了被上诉人。本案是因涉案房产出租引发的纠纷，上诉人取得该房产的权益后与案件有直接的利害关系，具有原告的主体资格。上诉人的起诉符合法律规定，应予受理。综上，原裁定以上诉人诉讼主体不适格驳回起诉不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初309号民事裁定；
二、本案指令三门峡市湖滨区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 景志贤
审 判 员 乔建刚
代理审判员 辛喜艳
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 申胜男