广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1195号
上诉人（原审被告）：肇庆市进南房地产开发有限公司。住所：肇庆市端州区棠岗路*号星湖尚景苑*幢***房。组织机构代码：72650674-8。
法定代表人：伍剑能，该公司总经理。
委托代理人：罗伟佳、李炳球，均为广东勤思进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘福业，男，汉族，1960年3月15日出生，住肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：蔡肇芳，女，汉族，1968年3月18日出生，住肇庆市端州区。
上列两被上诉人的共同委托代理人：陈飞宇，广东端庆律师事务所律师。
上诉人肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称“进南公司”）因与被上诉人刘福业、蔡肇芳商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人进南公司委托代理人罗伟佳、被上诉人蔡肇芳及其与刘福业的共同委托代理人陈飞宇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
进南公司上诉请求：1、撤销肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初356号民事判决，并依法驳回刘福业、蔡肇芳一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由刘福业、蔡肇芳承担。事实和理由：一、一审法院认为进南公司没有交付符合合同约定的商品房给刘福业、蔡肇芳使用属于认定事实不清，依法应予纠正。1、根据《建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程在验收合格后，可交付使用。而涉案房屋已于2013年12月27日，经建设、勘察、设计、施工、监理单位进行验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》确认工程质量验收合格。据此，涉案房屋已经具备法定交付使用的条件。2、涉案合同中约定的交付使用条件为“验收合格”和“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续”，但并未约定要以办妥或者已办妥竣工验收备案手续作为交付使用条件。况且，在我国现行的法律法规中并未明确规定以办妥竣工验收备案手续作为商品房交付使用条件。而事实上，建设部门的竣工验收备案只是将有关材料进行存档备查，根本不具有核准、许可使用的性质，故此，备案行为不属于行政许可的范畴，不应以获得该备案表作为房屋交付使用的条件或标准。因此，刘福业、蔡肇芳在一审中主张以办妥竣工验收备案作为交付使用条件缺乏法律依据，一审法院采纳该种观点是错误的。3、既然一审法院认为对于“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议，那么，应属合同约定不明确的情形，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”按上述法律规定应采用法定交付使用条件。综上，涉案商品房买卖合同并未约定以办妥竣工验收备案手续作为交付使用条件，而事实上，涉案房屋已经符合法定交付使用条件并已通知刘福业、蔡肇芳收楼。二、刘福业、蔡肇芳已提供证据证实进南公司已通知其收楼，一审法院无视该证据有失公允。在本案中，进南公司已提供《收楼通知书》及《邮寄清单》为证，以证实进南公司已依法通知刘福业、蔡肇芳收楼，不存在逾期交楼的情形。虽然刘福业、蔡肇芳基于其自身的切身利益否认该证据，但《邮寄清单》上有邮递部门的公章为证，根据《商品房买卖合同》附件四合同《补充协议》第八点“对商品房买卖合同增补关于通知的约定”，“一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效”，因此，进南公司通过邮递部门邮寄收楼通知书的行为，不应以刘福业、蔡肇芳的否认而无效，且应根据合同约定视为刘福业、蔡肇芳已收到进南公司的收楼通知书。刘福业、蔡肇芳基于其自身原因迟延收楼，依法应由其自行承担责任。三、一审法院判令进南公司承担违约责任违反了双方当事人的意志，且缺乏合同和法律依据。1、如前所述，进南公司在本案中不存在违约行为。进南公司已如期将符合法定交付使用条件的商品房以书面发出《收楼通知书》的形式通知刘福业、蔡肇芳收楼，故进南公司应无需因刘福业、蔡肇芳迟延收楼的行为承担任何的违约责任。2、即使法院认为进南公司迟延交楼，但按照刘福业、蔡肇芳的计算方式，进南公司迟延交楼的时间已延期761天，故根据双方当事人经自愿、平等、自由协商的基础上所合法订立的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定“……逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出，该期限内没有提出的，合同继续履行；出卖人应自买受人办妥解除合同、注销备案，注销按揭手续之日起三十日内，将买受人已付房价款退还买受人，并按买受人已付房款的1%支付违约金”，该条款站在公允的角度同样赋予刘福业、蔡肇芳有解除合同的权利且进南公司须承担违约金的违约责任，但因刘福业、蔡肇芳没有在期限内提出解除合同，且在本案辩论终结前也一直没有主张解除合同，双方之间签订的合同依约应继续履行。而继续履行合同，按照《合同法》一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，继续履行合同同样也是承担违约责任的方式之一。而非必然的金钱形式的支付才算是承担违约责任。故此，一审法院强行判决进南公司支付违约金违反了双方当初签订合同时的意思表示。3、一审法院判令进南公司每日按照已付房款万分之一的标准支付违约金缺乏合同和法律依据。纵使如一审法院认为进南公司的违约行为具备连续性，但合同中对于不同情形的违约行为已经约定了不同的违约方式，应按照不同的违约行为承担不同的违约责任，不应张冠李戴，混同适用。如上所述，对于逾期超过820天且未提出解除合同的违约责任，双方仅约定且双方也以各自的行为选择了“继续履行”这一违约责任的承担方式。双方除“继续履行”外，在合同中并未约定任何、具体的违约金比例。而一审法院判决引用的“每日按照已付房款万分之一支付违约金”，根据《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，是双方在“逾期不超过90天”情况下所产生的违约责任承担方式。适用该约定必须满足其前提条件，即“逾期不超过90天”。双方的约定是十分清晰和明白的，但一审法院却无视本案的客观实际情况、无视该合同条款的限制条件，有选择性理解、直接套用该约定，显然，一审法院对此作出的判决是十分错误的，依法应予撤销。
刘福业、蔡肇芳辩称：1、我方认为与进南公司诉争的房产不符合法定或者约定的交付条件。因为合同约定，符合交楼条件的一定要经过相关单位办理工程竣工验收备案手续；法定条件主要根据相关法规，我方认为进南公司的房产未达到交付条件。2、因为进南公司的楼盘未符合交付条件，我方有权拒绝收楼，进南公司应承担违约责任。3、我方认为一审判决违约责任承担方式是合法并符合合同约定。
刘福业、蔡肇芳向一审法院起诉请求：1、进南公司向刘福业、蔡肇芳支付逾期交楼违约金41354.79元（543427元×761天（2013年12月31日至2016年1月31日）×万分之一，之后按已交付房价款每日万分之一计至实际交楼之日止］；2、进南公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月6日，刘福业、蔡肇芳与进南公司签订合同编号2012120513268825的《商品房买卖合同》一份，约定刘福业、蔡肇芳向进南公司购买肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第17层1705号房，房屋总价款543427元。合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2013-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“双方议定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。同时，合同在第十条“规划、设计变更的约定”中约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意”。合同签订后，刘福业、蔡肇芳依约付清全部购房款543427元。进南公司认为在2013年12月24日以挂号信的形式向刘福业、蔡肇芳发出收楼通知，要求刘福业、蔡肇芳到进南公司处接收商品房；但刘福业、蔡肇芳对此予以否认，认为从未收到进南公司的收楼通知。因双方对收楼标准有不同意见，刘福业、蔡肇芳于2016年1月20日向肇庆市住房和城乡建设局申请信息公开，该局于同年1月22日书面答复称：“经查，截至2016年1月22日，肇庆市二塔路东侧江南美誉第1幢第十七层1705号房工程暂未办理竣工验收备案手续，我局暂无法提供您申请公开的‘二塔路东侧江南美誉第1幢第十七层1705号房《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》’的相关资料”。至庭审辩论终结时，进南公司仍未向该院提交向相关部门备案的手续等相关证据。
一审法院审理后认为：本案系商品房预售合同纠纷。刘福业、蔡肇芳与进南公司于2012年12月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，刘福业、蔡肇芳与进南公司对于房款的交付没有异议，该院予以认可。针对双方的争议，评述如下：（一）关于商品房的交付条件问题。在诉讼中，双方对商品房的交付条件存在分歧，刘福业、蔡肇芳以合同中约定“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”为据认为，进南公司至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，其商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，至今尚未收楼，进南公司应承担违约责任；而进南公司则认为，房屋已经竣工验收合格，符合合同交付使用的条件，且又向刘福业、蔡肇芳发出“收楼通知书”，故本案不存在逾期交楼的问题；同时亦认为向当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案，并不是必要条件。诉讼中，双方对“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议。该院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，而在本案辩论终结前，仍未见进南公司提交已办理或正在办理工程竣工验收备案手续的依据，故刘福业、蔡肇芳认为进南公司商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是恰当的；进南公司认为工程竣工验收备案手续尚在办理中、不构成违约和已通知刘福业、蔡肇芳收楼，不应承担违约责任的抗辩，并未提供证据予以证实，属举证不能，依法承担举证不能的法律责任。（二）关于违约金如何计付问题。如上所述，进南公司逾期不能交楼，已构成违约，但双方对违约责任承担方式有不同意见。刘福业、蔡肇芳认为，进南公司的违约行为具有连续性，应从逾期之日至交楼之日计算违约金；但进南公司认为，依合同的约定，若进南公司违约的，只对90天内承担违约责任，超过90天部分合同未约定违约责任。虽然合同未明确约定90天后的违约责任，但约定房屋买受人选择继续履行合同的，则“合同继续履行”，由于选择继续履行合同，同时进南公司的违约行为具有连续性，承担相应的违约责任是恰当的。刘福业、蔡肇芳要求进南公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，该院予以支持；进南公司关于无需承担违约责任、驳回刘福业、蔡肇芳诉讼请求的抗辩理由不充分，该院不予采信。进南公司直至本案辩论终结前，仍没有交付符合合同约定的商品房给刘福业、蔡肇芳使用，应依约计付违约金。刘福业、蔡肇芳要求进南公司以已付购房款543427元为本金，从逾期交楼之日（即2013年12月31日）起按每日万分之一的标准计付违约金至实际交楼之日止，合理合法，也符合双方合同的约定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告进南公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘福业、蔡肇芳逾期交房的违约金（违约金以已付购房款543427元为本金，从2013年12月31日起按每日万分之一的标准计至实际交楼之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费834元，因适用简易程序而减半收取417元（原告已预交），由被告负担。
本院二审期间，进南公司对其上诉请求及事实理由没有向法院提供新的证据材料。而刘福业、蔡肇芳向法院提交照片13张，证明进南公司的楼盘存在严重质量问题，未符合交付条件。进南公司质证认为：造成绿化破坏的原因是由于旁边小区施工行为所致，与其公司无关，其公司交付的房屋已经设计施工监理等单位的验收。且案涉楼盘已经有其他业主入住，因此可以推断出案涉楼盘房屋质量符合相关交付和使用要求，不存在质量问题。而刘福业、蔡肇芳则回应有部分业主入住与房屋的质量没有必然的关系，认为入住不代表房屋质量就不存在问题。
本院经审查，对一审法院审理认定的上述事实予以确认。此外，进南公司二审确认，其至今仍未能提供案涉房屋在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。
案经二审调解，各方当事人未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据进南公司的上诉和刘福业、蔡肇芳的答辩，本案二审争议的焦点是涉案商品房是否符合交楼条件及违约责任的承担问题。
进南公司与刘福业、蔡肇芳签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，交付涉案商品房时应满足通过消防验收、规划验收等法定交付条件，而在本案二审法庭调查终结前，进南公司仍未提交已通过消防验收、规划验收备案手续的证据，由此可见进南公司交付的涉案商品房尚未具备消防验收、规划验收等法定交付条件。依照国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案。”的规定，认定商品房具备法定交付使用的条件应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准，出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用的条件。同时，双方所签合同也约定房屋交付的条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。因此，进南公司至今未能提交已通过消防验收、规划验收以及竣工验收备案手续，既未符合法定交付条件，也未符合双方约定的交付条件。进南公司上诉主张案涉房屋在通知刘福业、蔡肇芳收楼时已经具备交付条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件，认定涉案商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，并无不当，本院予以支持。
进南公司没有按照法律法规规定及合同约定的交楼条件将案涉房屋按合同约定的交楼期限交付给刘福业、蔡肇芳，应当按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。原审法院根据双方当事人合同约定的意思，认定进南公司的违约行为所具有的连续性，从逾期交楼之日起按每日万分之一的标准计至实际交楼之日止，判决进南公司支付逾期交楼违约金给刘福业、蔡肇芳，合法合理，本院亦予以支持。涉案《商品房买卖合同》中所约定的违约金标准是讼争双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效条款，进南公司上诉认为原审法院判令其承担违约责任违反双方当事人的意志的主张，理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。进南公司的上诉主张，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费834元，由上诉人进南公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
代理审判员 黄国涛
代理审判员 覃争义
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 吴兰芳
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