重庆市长寿区人民法院
行 政 裁 定 书
(2018)渝0115行初42号
原告重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会，住所地重庆市长寿区北城大道21号。
负责人任兴会，该业主委员会主任。
委托代理人罗桂蓉，该业主委员会成员。
委托代理人倪红卫，该业主委员会成员。
被告重庆市长寿区渡舟街道办事处，住所地重庆市长寿区渡舟正街100号，统一社会信用代码115002217453115590。
负责人张自力，该办事处主任。
委托代理人梁伟（特别授权），重庆渝州律师事务所律师。
第三人重庆凤武物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道向阳路16号，统一社会信用代码915001157453000757。
法定代表人杨长明，该公司总经理。
原告重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会诉被告重庆市长寿区渡舟街道办事处、第三人重庆凤武物业管理有限公司撤销行政行为一案，于2018年2月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，及时向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭审理了本案。原告的负责人任兴会、委托代理人罗桂蓉、倪红卫，被告的负责人王兴荣及委托代理人梁伟，第三人的法定代表人杨长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1、原告系依法成立的业主委员会并经被告备案。因许多小区业主对前期物管公司服务不满，经业主提议，原告于2017年12月19日－24日采取书面征求意见的形式召开业主大会签字表决，小区356户业主有206户签字，其中204户同意更换现物管公司，占总户数的57.3%、总面积的52.3%，表决结果符合双过半要求，原告遂作出同意业主意见的决定。被告以接到部分业主实名反映违反程序、弄虚作假为由，进行单方调查核实后，撤销业主大会表决结果，其证据不足、适用法律错误。2、2017年11月13日业主委员会会议只是根据小区业主提议，初步形成更换物业公司的提案，并非被告认定的会议形成更换物业的业主委员会决定。3、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》均未将邀请房地产主管部门、街道办、派出所、社区列席业主委员会会议作为法定的强制性义务，渝办发[2012]54号文件与上位法相冲突。4、2017年12月5日，业主委员会召开会议讨论提前邀请了有关部门列席进行行政指导。事后就更换或续聘的程序决定在小区进行公示。被告未查明客观事实、也未对小区业主进行调查了解，其作出的《通告》依据不足。5、《重庆市物业管理条例》第二十五条、第二十四条的规定，未赋予街道办对更换物业的业主大会签字事项进行核实的职权，被告在核实业主签字过程中超越法律法规规定。6、原告小区业主签字时间为2017年12月19日－24日，并在12月26日公示了签字表决结果，2018年1月3日将该决定送达前期物管重庆凤武物业管理有限公司，并抄送区国土房管局物业管理科和渡舟街道长生桥社区。2018年1月10日，前期物管重庆凤武物业管理有限公司在小区公告表示从1月1日起降低物业收费。被告对业主签字的核实时间为2018年1月11日－18日。从被告的《核实情况表》记载看，被告统计结果将未接通电话和物业费降价后态度改变或中立的业主排除在有效签字之外，其行政行为违法。综上，要求撤销被告于2018年1月24日作出的《通告》。
被告辩称，一、原告的主体资格不适格。根据《重庆市物业管理条例》第二十一条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。第二十七条第（九）项规定，业主委员会应当根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第二十三条第（八）项规定，业主大会履行决定全体业主参与的有关物业管理的相关诉讼活动。第三十二条第（八）项规定，业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。由此可见，原告作为业主大会的执行机构，只有在有业主大会作出决定为前提条件下，才能依法提起诉讼，而原告没有就全体业主对被告作出的撤销决定是否提起诉讼作出决定的前提下就起诉，主体不适格，请求法院依法裁定驳回其起诉。二、原告召集的业主大会程序及作出的决定均是违反法律法规的。1、作为召开临时业主大会，依法须经20%的业主书面提出，业主委员会应当在30日内召开，而原告召开的临时业主大会没有经20%的业主书面提出，程序是不合法的。2、召开涉及更换物管公司的临时业主大会关系到社会稳定，依法应当邀请社区、街道和派出所等部门到场，而原告私自召开不符合法律规定。3、原告召开的业主大会没有达到双过半的法定标准。综上，原告主体不适格，要求驳回原告的起诉。
第三人述称，同意被告的观点。
经审理查明，原告重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会于2017年10月20日经被告备案。原告于2017年12月12日张贴通知，该通知载明：2017年12月19日－24日召开业主大会（即签字选择方式），2018年是否更换或续聘现物业重庆凤武物业管理有限公司，最终以多数业主签字同意意见为准。原告经相关业主签字选择后，于2017年12月26日作出公告，该公告载明：同意更换现物业重庆凤武物业管理有限公司有204户业主签字，占总户数57.3%，面积22023.2㎡，占总面积52.3%。同意续聘现物业重庆凤武物业管理有限公司有2户业主签字，占总户数0.56%，面积236.51㎡，占总面积0.56%。最终结果以多数业主意见为准，同意更换现物业重庆凤武物业管理有限公司。原告将该公告内容报被告备案。被告因街道丰景苑小区业主向其实名反映上述业主大会召开不符合程序，于2017年1月9日委托辖区长生桥社区对该小区更换或续聘物业管理企业而召开的业主委员会会议程序是否合法及召开业主大会是否真实问题进行调查。调查核实后，2018年1月24日，被告作出被诉《通告》，该通告载明：1、2017年11月13日，业主委员会召开会议决定更换物业公司，未邀请房地产行政主管部门、街道办事处、公安派出所及社区居委会列席，会议情况及决定事项未在物业管理区域内以书面形式公示七日以上；2、2017年12月19日－24日召开业主大会上门征求意见过程中，存在部分业主认为是领补偿款才签字、部分已签字业主不知晓业主大会召开目的而错签等情况，剔除上述业主后，同意业主人数共174户，不足丰景苑小区总户数二分之一，业主大会未形成有效决定；3、根据以上核实情况，经研究决定，依据《重庆市物业管理条例》第三十七条规定，撤销丰景苑业主委员会2017年12月26日作出的“同意更换现物业重庆凤武物业管理有限公司”业主大会结果的决定。原告对该通告不服，遂起诉来院。
本院认为，根据《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责，（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《重庆市物业管理条例》第二十七条第（九）项规定：业主委员会应当履行下列职责，根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。《丰景苑小区业主大会议事规则》第五条第（五）项规定：业主大会的职责，决定全体业主参与的有关物业管理的相关诉讼活动。应当由业主大会决议的事项，未经其业主大会通过，业主委员不能直接作出决定；业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会授权对外代表业主进行相关活动，所产生的法律后果由全体业主承担。原告重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会提起的本案诉讼，要求撤销被告于2018年1月24日作出的《通告》，系涉及其全体业主的权利义务的重大事项，该诉讼未经其业主大会的同意，故本次诉讼重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会不具原告主体资格，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定的起诉条件。原告称《重庆市物业管理条例》第二十七条第（九）项规定系平等主体之间的民事纠纷，不适用本案行政诉讼，其理由本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百零一条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告重庆市长寿区丰景苑小区业主委员会的起诉。
本案不收取案件受理费。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李昌斌
人民陪审员 邓 勇
人民陪审员 董树德
二〇一八年三月十九日
法官 助理 李朝阳
书 记 员 黄 丹