上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一(民)重字第33号
原告朱企新，男，1953年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。委托代理人沈志兴，上海市托普律师事务所律师。被告朱皓羚，女，1982年9月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人朱某甲(系被告朱皓羚之父)，住上海市徐汇区。被告朱企明，男，1948年6月25日生，汉族，住上海市长宁区。原告朱企新与被告朱皓羚、朱企明房屋买卖合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院发回重审后，本院于2013年12月11日立案受理，依法适用普通程序，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告朱企新及其委托代理人汪翔、被告朱皓羚的委托代理人朱某甲、被告朱企明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱企新诉称，原、被告于2010年8月15日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将位于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给两被告各三分之一，房屋转让价款为人民币459,200元(以下币种相同)，由于原、被告系亲属，房地产转让价款的付款方式和付款期限未明确约定。合同签订后，原告于2010年8月15日申请办理产权变更登记手续，同年8月31日获核准，两被告各享系争房屋的三分之一产权。两被告至今未支付购房款，故向法院起诉要求：一、判令被告朱皓羚、朱企明各支付系争房屋转让价款229,600元，共计459,200元；二、诉讼费由两被告负担。被告朱皓羚、朱企明共同辩称，系争房屋原为公有住房，属原告朱企新的父亲朱世全所有，在公有住房购买成产权房时，因原告与朱世全居住较近，朱世全委托原告办理相关购房手续，原告将系争房屋产权登记在自己名下，但原告仅是名义上的权利人，实际权利人应为朱世全。购房时全部房款由被告朱企明支付。2010年8月，根据朱世全的要求，将两被告的名字加入系争房屋中作为共有产权人，房产交易中心工作人员称只能通过买卖形式进行产权变更，为了产权登记需要，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，因不需要支付房款，所以对房款的付款期限和违约责任均未作约定。原告在起诉之前，从未向被告主张过房款，原告的诉讼请求现已超过诉讼时效。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，朱世全为原告朱企新、被告朱企明、案外人朱某甲、朱某乙、朱某丙、朱某丁的父亲，被告朱皓羚系朱某甲的女儿。系争房屋原为公有住房，1994年12月该房屋承租或受配人员包括朱世全、原告朱企新及案外人朱某丁、朱某A(未成年)。1994年12月21日，朱世全、原告朱企新及案外人朱某丁共同签署了《购买公有住房委托书》，确认系争房屋购买人为朱企新并委托其办理购房的一切手续。1995年3月31日原告朱企新与案外人上海黄浦房地产股份有限公司签订了《公有住房买卖合同》，房价款为13,824.86元。1995年4月6日，相关部门出具了购房人为原告的《个人购房交款凭证》。2004年4月21日朱世全报死亡。2004年12月20日，原告、被告朱企明及案外人朱某甲签订《家庭协议书》，记载如下：……由朱某甲、朱企明、朱企新、朱某丁商量，由我们四兄弟将父母遗留下来的房屋栖山路XXX弄XXX号XXX室买下，按时值6,000元/㎡左右，每人分担出资六万元左右，此房屋属于朱某甲、朱企明、朱企新、朱某丁四人共有财产，产权证上姓名朱企新暂时不变，维持现状，暂仍由朱某丁居住……。2010年6月，原告、被告朱企明及案外人朱某甲签订《父母遗留家庭财产分配办法协议书》，该协议中罗列的父母遗产的三方面其中包括系争房屋，在对系争房屋的分配办法中载明六兄弟姐妹必须各尽义务，其中原告必须认定“栖山路XXX弄XXX号XXX室房产证上的姓名系与父亲的姓名互换400弄1号704室的由来确实系以父亲的工龄长于朱企新工龄的方式照顾朱企新的动迁房的面积这一事实”。2010年8月15日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为45.92万元；2010年10月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款中载明：甲方同意将系争房屋所占的三分之二的产权转让给乙方，转让价格为45.92万元(即转让部分产权价格，非房屋总价)，新产证登记为朱企新1/3、朱皓羚1/3、朱企明1/3，以按份共有方式共同取得系争房屋产权，三人各享有1/3产权份额。该合同中对于付款方式、付款时间、违约责任等均未作约定。2010年8月31日，浦东新区房地产交易中心核准了原、被告按份共有的产权登记。2012年2月28日，由案外人任绳祖起草，朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新共同签署协议书一份，内容为“经我们共同协商，同意对父母遗产及朱某丁遗产作如下处理：一、关于房产：栖山路XXX弄XXX号XXX室，房产证上署名朱企明、朱皓羚、朱企新，三人经商定，房子立即出售，售后净值分成五份，由朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新各得壹份。二、关于遗留下来的金银首饰，由保管者朱某甲、朱企明、朱企新提供实物，列出清单，分成五份，由朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新各得壹份。三、朱某丁的遗产：原则上用于丧葬费用，丧葬委托朱某乙承办，多余金额，分为五份，分别赠予朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新，关于朱某丁的遗嘱，须经法律咨询，如有效，按遗嘱办。以上三项由朱企明、朱企新经办、协调、联络。”另查明，本案被告朱皓羚、朱企明于2012年5月29日另案诉讼本案原告[案号为(2012)浦民一(民)初字第17380号]，要求依法分割系争房屋，产权归朱皓羚、朱企明共同共有，由朱皓羚、朱企明共同支付朱企新相当于房屋价值1/3的折价款，诉讼费、评估费由原、被告各1/3承担。该案诉讼过程中，朱皓羚对2012年2月28日，由案外人任绳祖起草，朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新签名的协议不予认可。本院经审理后认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。朱企新称系争房屋为朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新的父母所留遗产，未就此充分举证证明，朱皓羚、朱企明对此亦予以否认，根据产权登记情况，系争房屋应为朱皓羚、朱企明与朱企新按各1/3份额按份共有，现朱皓羚、朱企明请求分割系争房屋，于法有据，因各共有人无法协商确定系争房屋的分割方式，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，朱皓羚、朱企明诉请将系争房屋判归其共有，并根据朱企新在系争房屋中享有的产权比例支付相应折价款，依法许可。根据评估结果，朱皓羚、朱企明应支付朱企新折价款323,333.33元。朱企新辩称因朱皓羚为精神病患者，由其父朱某甲代其在2012年2月28日的协议上签字认可，系争房屋分割应按照2012年2月28日的协议约定进行处理。对此朱企新并未举证证明朱皓羚精神状态异常，且根据朱皓羚的应诉情况，其应具备完全民事行为能力；朱皓羚作为系争房屋共有人之一，并未在2012年2月28日的协议上签字，事后得知协议内容后，亦表示不予认可，故上述协议中关于将系争房屋“出售，售后净值分成五份，由朱某甲、朱企明、朱某乙、朱某丙、朱企新各得壹份”之约定并不能发生法律效力。朱企新的上述辩称，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。2012年9月6日该案作出一审判决：一、上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归朱皓羚、朱企明按份共有，产权份额均为1/2；2、朱皓羚、朱企明应于本判决生效之日起三十日内给付朱企新房屋折价款323,333.33元；案件受理费、评估费由朱皓羚、朱企明、朱企新各承担1/3。该案现已生效并执行完毕。本案在审理过程中，因原告否认2004年12月20日《家庭协议书》中的签名，经被告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，结论为：日期为“2004年12月20日”的《家庭协议书》上“朱企新”签名是朱企新所写。原、被告对上述鉴定结论均无异议。上述事实，由经庭审质证的原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《本户人员情况表》、《购买公有住房意见征询表》、朱世全的户籍证明及家庭成员的户籍证明、(2012)浦民一(民)初字第17380号案件的庭审笔录及民事判决书、《公有住房买卖合同》、委托书、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的《鉴定报告》及鉴定费发票等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是原、被告于2010年8月15日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否是真实的房屋买卖关系。针对该争议焦点，本院分析如下：首先，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房屋转让价款为459,200元，但对房款的付款方式、付款时间、逾期付款的违约责任等均未作约定，有悖常理。其次，原、被告于2010年8月15日签订《上海市房地产买卖合同》，当日向上海市浦东新区房地产管理部门申请办理产权变更手续，同年8月31获核准，原告直至2012年11月26日向本院起诉要求两被告支付购房款，原告在系争房屋产权已变更为原、被告三人共有情况下，在长达两年多的期间内从未向两被告主张过系争房屋的购房款，有违常理。再次，2012年2月28日，原告在与其余兄弟姐妹签订《协议书》对父母以及朱某丁遗产进行分配处理时，即未提出要求两被告支付系争房屋的购房款，亦未将该节事实提出作为多分或少分遗产的理由。最后，结合系争房屋的来源、由公有住房购买成产权房过程以及原、被告与其余兄弟姐妹之间签订的《家庭协议书》、《父母遗留家庭财产分配办法协议书》以及2012年2月28日签订的《协议书》，可知将原产权人为原告一人的系争房屋产权变更为原、被告三人共有是家庭内部成员之间对系争房屋的分配作出的处理。综上，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》不是真实的房屋买卖关系，原告根据该份买卖合同要求两被告支付房款，缺乏依据，故对原告要求判令两被告各支付系争房屋转让价款229,600元的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：驳回原告朱企新的全部诉讼请求。案件受理费8,188元，司法鉴定费6,000元，上述共计人民币14,188元，由原告朱企新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 杨怡霖
人民陪审员 马顺山
二〇一四年六月五日
书 记 员 陈莹瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。