重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终495号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，组织机构代码71695219-7。
法定代表人：夏修英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：杨成禄。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨春生。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、杨成禄、杨春生申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱，被上诉人杨成禄、杨春生及其委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼，被上诉人沙磁房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋；3.本案一、二审诉讼费由沙磁房地产公司和杨成禄、杨春生负担。事实和理由：1.讼争房屋自2012年10月30日起即被查封，至今未解封。杨成禄、杨春生对讼争房屋的买卖、占有均处于查封期间，不具有合法性。2.一审法院认为杨成禄、杨春生购买讼争房屋的时间早于本案查封时间，将《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异复规定》）第二十八条中规定的“人民法院”限定为某一特定的法院，不符合立法精神。3.讼争房屋的最初买受人为张朝容，由肖永华向重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）支付购房款。其后合川区法院已将购房款退还肖永华。一审法院查明的2013年12月10日杨成禄、杨春生与沙磁房地产公司签订的《房屋买卖补充协议》的约定与一审法院从合川区法院调取的证据矛盾。杨成禄、杨春生支付购房款的证据与其签订购房合同的时间亦存在明显不一致。
杨成禄、杨春生辩称：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司是合作开发关系，两公司内部的按份债权不能对抗外部债权。2.根据泽华房地产公司向法院举示的证据，该公司与沙磁房地产公司存在商品房买卖合同关系。但根据一审法院查明的事实，泽华房地产公司并未实际支付购房款，该商品房买卖合同关系的实质就是联建分房。3.合川区法院因另案原因查封讼争房屋系沙磁房地产公司与他人之间的纠纷，与本案无关。泽华房地产公司申请法院查封讼争房屋的时间在杨成禄、杨春生与沙磁房地产公司签订商品房买卖合同之后。4.杨成禄、杨春生对于合川区法院2012年10月30日对讼争房屋的查封情况不知情，合川区法院的查封行为不能对抗善意第三人。5.合川区法院在处理前述案件时通知了杨成禄、杨春生，要求将未付清的购房款付至合川区法院执行局，此行为即是对杨成禄、杨春生购房行为的肯定。6.已有合川区法院作出的生效判决认定杨成禄、杨春生与沙磁房地产公司的商品房买卖合同合法有效。
泽华房地产公司向法院提起诉讼请求：1.撤销（2015）渝一中法执异字第481号执行裁定，请求准许执行重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋；2.本案诉讼费用由沙磁房地产公司和杨成禄、杨春生负担。
一审法院认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为沙磁房地产公司）作为甲方与乙方原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为泽华房地产公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》。2005年5月24日，双方签署《协议书》。2005年12月25日，双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，沙磁房地产公司与泽华房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，泽华房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋对外销售。泽华房地产公司与沙磁房地产公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）起诉。该院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司位于重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋。在审理过程中，经该院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。该调解书约定了沙磁房地产公司应于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一中法院申请强制执行，该院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号和（2014）渝一中法民执字第00721—2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取续行查封措施。执行中，因案外人杨成禄、杨春生提出执行异议，2015年10月25日，该院作出（2015）渝一中法执异字第481号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋的执行。
另查明：2013年1月14日，杨成禄、杨春生与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定杨成禄、杨春生向沙磁房地产公司购买位于重庆市合川区南津街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋，建筑面积54.5平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为479600元，付款方式为签订合同时支付383680元，余款95920元待沙磁房地产公司办理房产证后支付等条款。2013年1月14日，杨春生、杨成禄向沙磁房地产公司支付了首付款383680元，该款转至合川区法院，沙磁房地产公司即向杨成禄、杨春生出具收据，金额为383680元。2013年1月14日，沙磁房地产公司向杨成禄、杨春生出具交房通知，该通知载明：“兹有你购买合川区南办处牌坊路511号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用。”2013年12月10日，杨春生、杨成禄与沙磁房地产公司签订《房屋买卖补充协议》，该协议约定“2013年1月14日，经双方自愿协议将杨春生、杨成禄的购房款383680元转账到合川区法院账户，由于法院已将杨春生、杨成禄的购房款从沙磁房地产公司在中国银行的二期按揭账户上划走，故杨春生、杨成禄应协助沙磁房地产公司将案款从法院转给沙磁房地产公司383680元，杨春生、杨成禄将该款项转入沙磁房地产公司账户后，实际已付房款383680元，剩余房款95920元在房屋产权证办下后再支付”等内容。2014年3月26日，沙磁房地产公司向杨成禄、杨春生开出《销售不动产统一发票（自开）》，载明付款方为杨成禄、杨春生，收款方为沙磁房地产公司，销售不动产楼牌号为牌坊路511号，总房款为479600元。2015年10月19日，杨春生将剩余房款95920元交至一审法院账户。
还查明：2015年9月17日，合川区法院作出（2015）合法民初字第05787号民事判决书，该判决书确认杨成禄、杨春生要求沙磁房地产公司协助办理讼争房屋的房地产权证，因法律上履行不能，故驳回杨成禄、杨春生的诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，《异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据一中法院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向该院申请金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋登记在沙磁房地产公司名下，而杨成禄、杨春生在一中法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月14日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即一中法院查封前已将房屋交付杨成禄、杨春生使用，且杨成禄、杨春生已支付完毕全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。合川区法院（2015）合法民初字第05787号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，杨成禄、杨春生对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与杨成禄、杨春生是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有讼争房屋，不能达到“案外人不享有足以排除强制执行的权益”的证明目的。故泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求该院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项、《异复规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
杨成禄、杨春生申请证人肖永华、张朝容出庭作证。肖永华陈述：其与杨成禄系朋友关系。肖永华听说讼争房屋要出售遂通知杨成禄购买。杨成禄在外地，无法立即办理购房手续，故请肖永华为其代垫购房款。肖永华亦无足够资金，于是向其母亲张朝容借款。张朝容担心其出借的资金安全，故要求以其名义签订购房合同。肖永华在陈述付款经过时又称系将母亲以及表姐等人出借的现金存入自己银行账户，再通过转账方式付至合川区法院账户。张朝容陈述：张朝容并无购买讼争房屋的真实意思表示，系应其女儿肖永华的要求借款，签合同以及付款均是女儿肖永华在负责。因为杨成禄、杨春生未出具借条，所以讼争房屋以张朝容名义购买，各方约定待杨成禄、杨春生归还购房款后再将合同中的买方名字进行更换。杨成禄、杨春生系通过现金方式向张朝容归还的借款。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2013年1月11日肖永华作为乙方与沙磁房地产公司签订了认购协议，约定：购买讼争房屋，单价8800元/平方米，面积55.66平方米；签订协议时缴纳定金1万元；2013年1月18日前将房款的80%转入合川区法院账户。2.2013年1月14日，以张朝容为乙方，沙磁房地产公司为甲方签订了《商品房买卖合同》。约定购买讼争房屋，建筑面积54.5平方米，总成交金额为305200元。签订合同后，乙方向甲方支付房款305200元。3.2013年1月14日，肖永华向合川区法院账户汇款373680元，用途为讼争房屋购房款。沙磁房地产公司向张朝容出具收据，载明收到讼争房屋购房款383680元。4.2013年1月30日，沙磁房地产公司向张朝容开具不动产统一发票，销售的不动产为讼争房屋，建筑面积54.5平方米，单价5600元/平方米，金额305200元（总房款）。并以张朝容名义向重庆市合川区地方税务局交纳契税。5.2014年3月7日，合川区法院向肖永华退还案款373680元。6.杨成禄、杨春生并未直接向合川区法院交付购房款383680元，亦无向沙磁房地产公司通过银行转账方式交付购房款383680元的证据。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：杨成禄、杨春生对讼争执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因本案的情况不符合前述规定，故杨成禄、杨春生对讼争执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.2013年1月14日，沙磁房地产公司与张朝容签订了《商品房买卖合同》。同日，张朝容的女儿肖永华向合川区法院账户转入了购房款，沙磁房地产公司给张朝容出具了收取购房款的收据。其后，张朝容亦以自己名义缴纳了房屋契税。沙磁房地产公司于2013年1月30日向张朝容开具了不动产统一发票。足见张朝容当时购买讼争房屋的意思表示是真实的。张朝容和肖永华在本案审理过程中关于张朝容于2013年1月14日与沙磁房地产公司签订《商品房买卖合同》系代杨成禄、杨春生购房的说法缺乏事实依据，并且与其签订合同、开具发票和缴纳契税等情况矛盾，本院对该证言不予采信。杨成禄、杨春生认可其与沙磁房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非签订于2013年1月14日，该落款日期系倒签，但并未举证证明合同签订的真实时间，故无法判断该合同是否签订在一中法院2013年1月21日查封讼争房屋之前。故不符合《异复规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同”的规定。2.根据现有证据仅能证明杨成禄、杨春生在签订《商品房买卖合同》后于2015年10月19日向一审法院账户缴纳了房款95920元。其余383680元房款并无交款依据。仅凭沙磁房地产公司于2013年1月14日开具的收到383680元房款的收条不能证明杨成禄、杨春生实际交纳了该笔房款。并且杨成禄、杨春生亦认可其并未于2013年1月14日以自己名义交纳购房款。杨成禄、杨春生认为肖永华于2013年1月11日交纳购房订金1万元以及1月14日向合川区法院交纳购房款373680元的行为系代杨成禄、杨春生交款的行为。但根据前述评述，本院认为肖永华的交款行为系履行张朝容与沙磁房地产公司签订的《商品房买卖合同》，不能视为代杨成禄、杨春生履行交款义务的行为。另外，即使杨成禄、杨春生的说法成立，在2013年3月7日，合川区法院向肖永华退还购房款373680元后，杨成禄、杨春生也未举示证据证明该二人又向沙磁房地产公司交纳了373680元购房款。据此，可以认定本案不符合《异复规定》第二十八条关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。
综上，本案不属于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。泽华房地产公司的上诉请求成立。一审认定有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01414号民事判决；
二、准许执行重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路511号房屋。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由重庆沙磁房地产开发有限公司及杨成禄、杨春生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 李 震
代理审判员 谭振亚
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 刘 丹