四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1142号
上诉人（原审原告）：师洪喜，男，1974年4月18日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师
上诉人（原审被告）：何瑜，女，1985年4月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人师洪喜与上诉人何瑜房屋买卖合同纠纷一案，四川省南充市顺庆区人民法院作出（2017）川1302民初3082号民事判决后，双方当事人不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
师洪喜上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实与理由：一审判决何瑜赔偿损失4万元明显偏低。损失应当完全赔偿，包括直接损失和间接损失。本案系因房屋买卖违约造成的损害，房价从2016年12月底起到2017年3月已大幅上涨，之间的差价可以作为确定其损失的依据。请求对房屋2016年12月30日至2017年3月的上涨价格进行司法评估。
何瑜答辩称：师洪喜的要求不合理，是他违约在先，她没有违约。
何瑜上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案诉讼费由师洪喜负担。事实与理由：师洪喜与中介机构的经办人是师兄弟朋友关系。何瑜卖房是基于当时急需用钱，合同约定师洪喜应于2016年12月30日付清房款，何瑜也在2016年12月30日前搬出房屋，在外租房。但在2016年12月30日前几天，何瑜询问师洪喜的房款准备情况，没有得到答复，且后来没有任何消息，直至2017年3月，师洪喜通过中介才提起房屋交易的事。师洪喜的违约引发双方纠纷，并给她造成了损失。一审判决何瑜赔偿师洪喜的损失并承担诉讼费是错误的。
师洪喜答辩称：1.何瑜声称经办人胡某和师洪喜是师兄弟，不是事实。2.何瑜声称师洪喜要先付款，没有合同约定。3.何瑜声称出售案涉房屋，应当是先办理解除房屋抵押备案，时限是3个工作日，而合同履行时，何瑜没提交房产证，明显违约。4.何瑜收取定金后，不按合同约定办理相关手续，且不继续履行合同已构成故意违约。师洪喜并没有违约行为。
师洪喜向原审法院提出诉讼请求：1.要求何瑜双倍返还定金共6万元，另外按照现在房价赔偿损失15万元；2.本案诉讼费由何瑜承担。
原审查明，2016年11月29日，师洪喜（甲方）通过南充市品信房产中介公司购买何瑜（乙方）名下坐落于南充市顺庆区阳光香缇住房一套，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定了房屋面积106.31平方米；成交价格56万元；师洪喜于2016年11月28日向何瑜支付购房定金3万元，于2016年12月30日前向何瑜交付房款53万元；于2016年12月30日前双方到房管部门办理过户委托手续。合同第十一条约定“经双方约定，在约定办理过户委托手续前甲方要将所有房款准备就续且同时乙方要提供房屋产权证及土地证并配合甲方办理手续，如有继承、赠与、营业税则由卖方承担，过户前此房不能产生债权债务，如有则由乙方承担，过户时间不限”。第十四条约定“买卖双方约定，除第十条外致使合同无法履行或解除的，违约方应按照房屋成交价的百分之十计5.6万元作为违约金支付给守约方，有居间方的，同时由违约方支付1.4万元佣金给居间方，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任”。
合同签订后，师洪喜向何瑜给付了3万元定金，何瑜出具了《收条》。该房系何瑜按揭购买，登记在何瑜个人名下，尚在抵押中。
双方在合同约定的时间里即2016年12月30日前均未按照约定履行各自义务，也没要求对方履行义务，师洪喜提供的银行存款明细显示师洪喜在2016年12月29日在其账户上有53万余元的存款，何瑜没有从银行取出房屋权属证书。2017年3月，南充市品信房产中介公司短信告诉何瑜，师洪喜愿意继续履行合同，先代何瑜偿还银行贷款，然后将房屋权属证书取出。何瑜告诉南充市品信房产中介公司，由于师洪喜一直未过问此事，不愿继续履行合同。庭审中，何瑜也表示不愿继续履行合同。
一审庭审后，师洪喜进一步明确了诉讼请求：1.解除双方签订的《存量房买卖合同》；2.何瑜退还购房定金3万元；3.何瑜赔偿房屋涨价差价损失15万元；4.诉讼费由何瑜承担。何瑜同意解除合同，但不愿承担退还定金以及赔偿损失。
原审认为，双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定内容切实履行各自义务。诉讼中，师洪喜提出解除合同，何瑜同意，予以准许。师洪喜支付的定金有何瑜出具的收条证实具体金额，故认定师洪喜支付的定金为3万元。
本案的违约责任问题。何瑜应承担本案的违约责任，理由如下：1.《存量房买卖合同》第十一条明确约定“经双方约定，在约定办理过户委托手续前甲方要将所有房款准备就续且同时乙方要提供房屋产权证及土地证并配合甲方办理手续”，此条要求双方应当在同一时间内同时履行各自义务，即在2016年12月30日前师洪喜准备好全部购房款，何瑜提供房屋权属证书并配合甲方办理手续。师洪喜提供的银行存款明细显示师洪喜在2016年12月29日在其账户上有53万余元的存款，何瑜没有从银行取出房屋权属证书。从双方提供的证据显示双方均没在2016年12月30日前按照约定履行各自义务，也没要求对方履行义务。何瑜抗辩称应是师洪喜先履行支付房款义务，然后将房屋权属证书取出，但本案没有证据证实何瑜这一抗辩约定事项；2.2016年12月30日后，双方没有向对方提出解除《存量房买卖合同》，也没有变更合同内容，2017年3月南充市品信房产中介公司向何瑜告知师洪喜愿继续履行合同时，何瑜不同意继续履行合同，诉讼中何瑜也表示不愿继续履行合同，由于何瑜在《存量房买卖合同》未解除前明确表示不继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。现师洪喜主张返还定金3万元，予以支持。根据双方的交易时间，截止2017年3月时，师洪喜没有提供有效的能够证明近3个月内同地段同房屋类型涨价信息，无法确定市场价格，房屋价格涨幅的多少，基于房屋价格确实存在上升状态，结合本案的实际情况，酌情何瑜向师洪喜赔偿损失费4万元为宜。
何瑜抗辩称本案房屋买卖没有经过抵押权人的同意，买卖合同应无效的理由不成立。案涉房屋的所有权属于何瑜，其处分的权利同样属于何瑜，抵押权人对此无权干涉所有权人的处分权利，只要何瑜将抵押权人的债务及时清偿完结，抵押权就消灭。本案中，抵押权人并没有对何瑜出售房屋提出异议。故本案的买卖合法有效。案涉房屋虽登记何瑜个人所有，但师洪喜对何瑜丈夫没有在合同上签字未提出异议，何瑜享有处置的权利。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、解除师洪喜与何渝于2016年11月29日签订的《存量房买卖合同》；二、何渝于本判决生效之日起十五日内退还师洪喜购房定金3万元；三、何渝于本判决生效之日起十五日内赔偿师洪喜损失费用4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由何渝负担。
二审中，师洪喜为证明在买卖合同签订后，催促了何瑜履行义务，申请证人胡某出庭作证。胡某陈述：他是师洪喜与何瑜房屋买卖中介人。在双方签订合同后，催促双方履行义务。他跟何瑜联系，何瑜表示她没得钱还银行按揭款，无法取出房产证。他又跟师洪喜联系，师洪喜说他能帮助何瑜偿还银行的按揭款，但何瑜说她做不了主。
二审中，师洪喜申请对案涉房屋市场价格从2016年12月30日起至2017年3月的价差进行评估，后又撤回申请。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，师洪喜、何瑜在房屋买卖合同中约定，师洪喜要在约定办理过户委托手续前，准备所有房款，何瑜要提供房屋所有权证和土地使用证并配合师洪喜办理过户手续；师洪喜要在2016年12月30日前付清全部房款。按照上述约定，在2016年12月30日前，何瑜应当提供房屋所有权证和土地使用证，师洪喜应当给付全部房款。后双方均未按约定履行义务。2017年3月，师洪喜通过中介向何瑜表示，他可以代何瑜偿还房屋在银行的按揭款，达到取出房屋所有权证和土地使用证，实现房屋交易的目的，何瑜予以拒绝。因此，最终导致房屋交易不能实现的责任在于何瑜，何瑜应当承担相应的民事法律责任。按照定金罚则，何瑜应双倍返还定金，即何瑜在退还3万元定金的同时应承担3万元的违约损失；且2017年南充房价较2016年上涨，一审酌定增加赔偿1万元损失，并无不当。故一审判决何瑜退还3万元定金、赔偿损失4万元，符合法律规定和客观实际。师洪喜认为一审判决损失过少，要求增加赔偿金额。由于师洪喜没有提供证据证明一审判决的损失过少，对其要求增加赔偿金额的请求，本院不予支持。
综上，师洪喜、何瑜的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人师洪喜、何瑜各负担2225元蔡元兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 周朝阳
审判员 程 鹰
审判员 龚 莉
二〇一八年六月七日
书记员 杨鹏立