内蒙古自治区镶黄旗人民法院
民 事 判 决 书
(2015)镶民初字第47号
原告齐吉日木图，男，蒙古族。
委托代理人吴吉日木吐，男。
被告贺生斌，男，汉族。
被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司。
法定代表人袁志安，职务经理。
委托代理人王晓斌，该公司职员。
原告齐吉日木图诉被告贺生斌、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司（以下简称综合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告齐吉日木图委托代理人吴吉日木吐、被告综合公司委托代理人王晓斌、被告贺生斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐吉日木图诉称，2010年11月17日，原告向被告购买了阳光小区2号楼4单元301室住宅楼，总房款为160060元，并签订了《售房协议书》，在协议中双方约定被告于2011年8月交付房屋，原告按照协议至于了预售款3万元，因被告未能按期交房，2012年7月30日原告与被告就《售房协议书》补充签订了《购房协议书》，被告至今未向原告交付房屋，原告自己找相关部门于2013年9月份拿到了房屋钥匙。按照协议被告应当向原告支付补偿金和违约金共计84406.52元。具体如下：1、2011年8月至2013年9月，租房租金5000元×2年=1万元；2、2011年8月至2013年9月，首付款利息为3万元×12.10854%×25个月=15135.68元；3、2011年11月28日至2013年9月23日，住房公积金贷款利息为11252.84元；4、违约金48018元。同时，请求法院判令被告返还多贷的贷款4940元，并承担本案全部诉讼费用。
被告贺生斌辩称，我方不存在违约。按照售房协议第一、第二条证明原告在入住前没有全部付清首付款，只交了3万元，总房款是161107元、贷款135000元，契税款10714元，所以原告尚欠我6821元，逾期付款双倍利息按照0.078元计算二十个月为1931元，原告应承担两年房屋及车库租金4万元，以上共计48752元。售房协议书第五条在签订协议时没有填写，原告存在篡改行为。
被告综合公司辩称，我公司与贺生斌的委托期到2011年年底，贺生斌超委托期限签订的协议应该由贺生斌负全部责任，我公司不承担任何责任，而且2012年7月30日在签订第二份协议时第一份协议书已经无效了，第二份协议的第五条中，双方下签订时划掉的，即没有约定房屋交付期限，但原告通过其他途径入住，原告应当承担违约责任。
经审理查明，2010年5月20日起，被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司在镶黄旗设立第三项目部，委托被告贺生斌为合法委托代理人进行房地产开发事宜。
2010年11月17日，原告齐吉日木图与被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司第三项目部负责人贺生斌签订《售房协议书》，原告向被告综合公司购买阳光小区2号楼4单元301室住宅楼及车库，总房款为160060元。并约定原告交付预售款3万元，入住前将剩余款项130060元付清，被告于2011年8月份交付房屋。
2012年7月30日，原告齐吉日木图与被告贺生斌签订了《购房协议书》。协议载明“如乙方（被告锡林郭勒盟房子产综合开发公司）没有按期交付房屋，给甲方（齐吉日木图）带来众多不便，提出如下要求：第一，乙方补偿给甲方从2011年8月以后的租房租金5000元；第二，乙方补偿给甲方从2011年8月以后的首付款利息，按月息12.108510‰计算；第三，乙方补偿给甲方从贷住房公积金日开始到交房日期间的住房公积金贷款利息，按月利率4.083000‰计算；第四，乙方履行此前的协议交付甲方违约金5%。第六，本协议一式两份，甲乙双方各一份。
另查明，原告齐吉日木图交付房屋预售款3万元，协议载明“房屋建筑面积为86.8平方米，每平米价格为1450元，合计125860元，车库19平方米。每平方米价格1800元，合计34200元”。2011年11月20日，办理住房公积金贷款13.5万元。被告未按时交付房屋。2013年9月23日，原告从镶黄旗城建局领取房屋钥匙。
以上事实有原被告陈述、售房协议书、购房协议书等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方在房屋买卖活动中在达成合意的基础上签订了《售房协议书》，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。按照双方约定房屋面积及价格，总房款为160060元，原告总支付款项为165000元，对于超出部分被告应予返还。被告综合公司未按时交付房屋显属违约，应承担违约赔偿责任，原告齐吉日木图要求被告综合公司及被告贺生斌赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对双方在《购房协议书》中约定的违约责任承担方式，被告贺生斌辩称该协议系其受胁迫所签订，对双方不产生约束力，违约金不应依据该协议计算的意见，由于其未提交有效证据予以证明，本院不予采信。但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失，原告齐吉日木图主张的违约金应对其所缴纳预售款3万元及超出总房款的贷款4940元计算利息进行赔偿，双方约定的“月息12.108510‰”未超出法律禁止性规定范围，即利息为34940元×12.108510‰×25个月=10556.33元。挂靠关系不受法律保护，本案中被告贺生斌借用被告综合公司资质，取得了自身难以取得的信用担保，故应当承担项目部民事行为的责任。被告综合公司违法出借资质，为被告贺生斌的违法挂靠行为提供便利，其应当对项目部的民事行为承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告贺生斌返还原告齐吉日木图房款4940元；
二、被告贺生斌赔偿原告齐吉日木图违约金10556.33元；
三、以上款项于本判决生效后十日内履行给付责任；
四、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司承担连带责任；
五、其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2034元，由被告贺生斌与被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审 判 长 建 美
审 判 员 图布兴巴雅尔
人民陪审员 乌 日 汉
二〇一五年七月六日
书 记 员 春 艳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国建筑法》第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。