福建省龙岩市新罗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0802执异77号
案外人：张敏，男，1968年2月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
申请执行人：龙岩市银信融资担保有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂龙腾北路1号（龙腾*新地标）1幢1418室，组织机构代码66689974-5。
法定代表人汤秀豪，董事长。
委托诉讼代理人：苏尚葵、刘莉丽，福建挺秀律师事务所律师。
被执行人：郑梁，男，1976年7月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人：漳平市春风电器有限公司，住所地漳平市菁城街道和平中路148号，组织机构代码74636985-9。
法定代表人ＸＸ，总经理。
被执行人：ＸＸ，女，1971年4月21日出生，汉族，漳平市春风电器有限公司法定代表人，住龙岩市新罗区。
被执行人：祁春芳，男，1970年10月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人：王小红，女，1978年8月13日出生，汉族，居民，原住龙岩市新罗区中城九一北路**号*座***室，现住址不明。
在本院执行申请执行人龙岩市银信融资担保有限公司与被执行人郑梁、漳平市春风电器有限公司、ＸＸ、祁春芳、王小红追偿权纠纷一案中，案外人张敏对本院查封坐落于龙岩市新罗区西陂街道天平路15号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张敏称：法院在执行龙岩市银信融资担保有限公司与被执行人郑梁、漳平市春风电器有限公司、ＸＸ、祁春芳、王小红追偿权纠纷一案，查封坐落于龙岩市新罗区××街道××路××号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位。因该房产属于案外人所有，具体理由如下：一、案外人的母亲因年事较高，为有稳定住宅，委托申请人代为办理购买房产等相关事宜。2014年8月26日，郑梁与申请人签订一份《房屋买卖合同》，合同约定郑梁将该房产出售与案外人，双方约定转让款200万元，因该房产系案外人代母亲购买，所以约定该款由案外人母亲邱香玉账户分期汇入郑梁账户。合同签订后，双方于2015年2月16日共同到龙岩市龙津公证处签订了一份《协议书》，对上述购房事项再次确认，并对《协议书》进行了公证[公证书号为：（2015）闽龙津证闽字第164号]。案外人依约定由其母亲邱香玉账户分期向郑梁账户汇入购房转让款（2014年8月26日汇入90万元、2015年2月13日汇入60万元、2015年4月23日汇入30万元、2015年6月5日汇入30万元），购房转让款也已全部付清，在此之前，郑梁、王小红等人并未涉诉，而龙岩市银信融资担保有限公司于2016年1月才向人民法院起诉，而案外人早已入住该房产。二、2014年底，该房产的开发商龙岩星辉房地产开发有限公司通知，可以办理交房手续后，被执行人郑梁亲自带案外人办理房屋交房手续，并于当日将该房屋交付给案外人，案外人接收该房产后，立即着手装修并已实际入住至今。并且该房产涉及的物业费、水费、电费、燃气费等费用均是由案外人负责缴纳，水表、电表、燃气等也均是安装在案外人名下。三、从2014年底该房产办理交房手续至今，因龙岩星辉房地产开发有限公司的原因，该房产不具备办理房产证的条件，导致案外人未能及时办理过户。综上，案外人认为，案外人对该房产享有合法的所有权，该权利能够排除执行，为此，要求法院裁定中止对位于龙岩市新罗区××街道××路××号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位的执行，并解除对房产及车位的查封措施。并向本院提供执行裁定书、协助执行通知书、民事判决书、强制执行申请书，房屋买卖合同、销售不动产统一发票、公证书、协议书、银行转账明细，龙岩市星辉物业管理有限公司出具的收款收据，龙岩市昌宁燃气有限公司出具的收据及入户检查表、点火通气信息，龙岩水务集团有限公司出具的受理单据、供用水合同及收款收据等证据。
本院查明：2014年8月26日，郑梁与案外人张敏签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：郑梁将龙岩市新罗区西陂街道天平路15号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位出售与案外人，双方约定转让款200万元，前述转让款案外人从案外人母亲邱香玉账户或其银行账户分期汇入郑梁账户。合同签订后，双方于2015年2月16日到龙岩市龙津公证处签订了一份《协议书》，对《协议书》进行了公证[（2015）闽龙津证闽字第164号]。案外人依约定由其母亲邱香玉账户分期向郑梁账户汇入购房转让款（2014年8月26日汇入90万元、2015年2月13日汇入60万元、2015年4月23日汇入30万元、2015年6月5日汇入20万元），并已入住至今，并且该房产涉及的物业费、水费、电费、燃气费等费用均是由案外人负责缴纳，水表、电表、燃气等也均是登记在案外人名下。
龙岩市银信融资担保有限公司与漳平市春风电器有限公司、ＸＸ、祁春芳、王小红、郑梁追偿权纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，于2016年6月作出（2016）闽0802民初2885号民事判决书，判决：一、被告漳平市春风电器有限公司应于本判决生效之日起三十日内偿还原告龙岩市银信融资担保有限公司代垫款5,141,206.67元，并支付从2015年8月11日起至本判决确定的还款之日止，以该款为本金按月利率2%计算的利息。二、被告ＸＸ、祁春芳、王小红、郑梁对上述判决主文第一项债务承担连带清偿责任。被告ＸＸ、祁春芳、王小红、郑梁承担保证责任后，有权向被告漳平市春风电器有限公司追偿。三、驳回原告龙岩市银信融资担保有限公司的其他诉讼请求。因漳平市春风电器有限公司、ＸＸ、祁春芳、王小红、郑梁未能履行生效法律文书所确定的义务，龙岩市银信融资担保有限公司向本院申请强制执行，本院依据（2016）闽0802执6696号之一执行裁定书查封了郑梁所有的龙岩市新罗区西陂街道天平路15号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位（商品买卖合同号201304516）、龙岩市新罗区中城北路75号（鹭虹花园）5幢404室（房产证号20××55）、龙岩市新罗区中城北路75号（鹭虹花园）3幢-1层11号车库（房产证号20××06）、龙岩市新罗区中城北路75号（鹭虹花园）5幢杂物间一个（商品买卖合同号0268328）。为此，案外人向本院提出执行异议。
另查明，龙岩市新罗区××街道××路××号（星辉广场）1幢1102室商品房，因该房地产项目整体未验收完毕，尚不能办理相关产权证。
上述事实，有案外人提供的执行裁定书、协助执行通知书、民事判决书、强制执行申请书，房屋买卖合同、销售不动产统一发票、公证书、协议书、银行转账明细，龙岩市星辉物业管理有限公司出具的收款收据及前期物业管理服务协议，龙岩市昌宁燃气有限公司出具的收据及入户检查表、点火通气信息，龙岩水务集团有限公司出具的受理单据、供用水合同及收款收据、龙岩星辉房地产开发有限公司出具的证明等证据佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人张敏于2014年8月26日与被执行人郑梁签订《房屋买卖合同》，并于2015年6月5日前付清全部购房款，合法占有涉案房产，上述行为均发生于本院查封涉案房产之前，且涉案房产未办理过户手续的原因不在于案外人；案外人的情形符合上述规定第二十八条异议成立的情形，所提异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人郑梁名下的龙岩市新罗区龙西陂街道天平路15号（星辉广场）1幢1102室及1.2幢C047号车位（商品买卖合同号201304516）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 陈 颖
审判员 潘 莉 红
审判员 林 演 芝
二〇一八年八月三日
书记员 林飞虹（代）
附相关法条：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。