上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3409号
上诉人（原审被告、反诉原告）方明杰。委托代理人方擎昊（系方明杰之子）。被上诉人（原审原告、反诉被告）许双喜。上诉人方明杰因与被上诉人许双喜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理，上诉人方明杰及其委托代理人方擎昊，被上诉人许双喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2012年6月26日，许双喜（作为乙方）与方明杰（作为甲方）签订《租赁合同》，合同第一条第一款约定，甲方将其合法拥有的坐落于上海市松江区泗凯路XXX弄XXX号1302室出租给乙方使用。合同第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。合同第三条第一款约定，该房屋租赁期为5年，自2012年8月16日起至2017年8月15日止。合同第四条约定，该房屋月租金为人民币（下同）1,000元，租金以现金方式支付，双方议定首期付3个月，另附1,000元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据予乙方。合同第五条第二款约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。合同第七条第三款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿（该款中“乙方不得将承租的房屋转租”的文字已用笔手写划去）。合同第九条第一款约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金25,000元；若甲方违约，除退还给乙方押金，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：三年内甲方要收回房子，承担装修、违约费用（洽谈），三年秋后，就协商方和解。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，方明杰签署收据，明确收到2012年8月16日至2012年11月15日的房屋租金3,000元（押金1,000元）。2013年5月16日，方明杰签署《清条》，言明收到从2012年8月到2013年1月水电费610元，从2012年8月到2013年7月（1年）物业管理费500元。2013年10月22日，法院出具（2013）松民三（民）初字第2624号民事调解书，载明方明杰于当日向原审法院提起诉讼，请求判令解除其和许双喜之间签订的房屋租赁合同，并要求许双喜赔偿其10,000元，经调解达成协议，双方继续履行房屋租赁合同等。对此，许双喜称当时发生诉讼也是与本案起诉原因一致，方明杰想收回房屋，当时调解结果是继续履行合同。方明杰称2013年10月16日诉讼前后，方明杰知道许双喜转租给了冯某，但许双喜不承认，许双喜和冯某的转租合同冯某也给方明杰看过，但有顾虑就没让方明杰拿合同或者拍照，方明杰没有证据固定下来；许双喜手上转租的房屋有20多套，是专门做这个生意的，当时许双喜就装修了。2013年11月5日，许双喜向方明杰汇款3,500元，汇款明细显示款项用途为货款。2014年8月2日，许双喜通过ATM转账方式向方明杰汇款3,000元。2014年8月4日，上海市公安局松江分局泗泾派出所出具《上海市公安局案（事）件接报回执单》，言明2014年8月4日8时1分，许双喜报警称在泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号1302室门锁被撬，请民警到场处理；其称2014年8月3日返回上址家中发现无法用钥匙将门打开，当日7时许，其在上址门口碰到房东方明杰，许双喜称房东告诉其门锁是房东所换，报警人遂报警。该回执单注明：以上内容尚未经公安机关核实。2014年11月26日，许双喜诉诸原审法院，请求判令：1、方明杰赔偿许双喜自2014年8月4日至判决之日止的住宿费7,200元（许双喜和女儿租住了两间房，每间每天120元，一共30天）；2、方明杰赔偿租赁合同违约金25,000元；3、方明杰赔偿房屋装修损失费5.1万元；4、方明杰返还2014年8月16日起至2014年11月15日至的房租3,000元；5、许双喜、方明杰间的房屋租赁合同于2015年1月16日解除；6、方明杰返还许双喜押金1,000元。方明杰反诉请求判令：1、许双喜返还转租期间（自2012年8月15日起至2014年8月3日止）的租金差价24,000元（租赁价格1,000元每月，转租价格2,000元每月，转租2年，共计差价24,000元）；2、许双喜支付房屋维修造成毁损（卫生间没有防水层，需要重做防水层，重新敲掉墙砖和地砖再铺设）的费用；3、许双喜支付2014年7月份使用的水费24.70元及电费218.90元，2014年7月至10月的有线电视费92元（房客搬走的时候没有退订有线电视业务，之后产生的费用）；4、诉讼费用和评估费用由许双喜承担。2015年1月20日，原审法院至松江区甲居民委员会（筹）调查，并制作了调查笔录。该居民委员会调解工作人员乐某甲向法院陈述，2013年9月18日，方明杰来找居委会，其负责接待并听取意见，方明杰说房屋出租给许双喜，许双喜转租他人，方明杰想收回。其于2013年9月19日约许双喜来居委会谈话，许双喜说双方签了合同，为期5年，且取消了不得转租的条款。2013年9月22日，其告知方明杰相关情况，方明杰说签合同时眼睛不好，条款没有看清楚。2014年8月4日，许双喜来居委会反映前一天房屋被方明杰撬锁，其电话联系方明杰，方明杰承认是他撬的。居委会同时向法院提供泗泾派出所外来人口办公室登记造册的实有人口信息登记簿，该表显示居住人员包括方明杰、冯某、吴某（冯某之妻）。对此，许双喜称外来人口信息表上登记的冯某和吴某是许双喜的老乡，在涉案房屋处大概住了好几个月，许双喜女儿和老婆也住里面。方明杰称对法院的调查笔录及外来人口登记信息均无异议。2015年1月20日，原审法院至涉案房屋勘查，制作了笔录和照片。对形成附合的装饰装修的范围，许双喜明确为卧室及客厅的复合地板；厨房的地砖、瓷砖、橱柜、煤气灶、抽油烟机、热水器；卫生间的地砖、瓷砖、台盆、镜子、龙头；房屋内的门（除去入户大门）及墙壁粉刷。对此方明杰认为墙壁没有粉刷，本来就是这样的，灶台、抽油烟机、热水器、空调应该拆走，其他没有异议。对现场需要搬走的物品，法庭告知许双喜须尽快搬离，许双喜明确需要搬离的物品为：方桌一个、椅子四个、床两个、衣柜两个、梳妆台一个、电视柜一个、茶几一个、沙发一个、冰箱一个、洗衣机一台、空调一台，此外，抽油烟机和热水器已经固定在墙上，无法拆走，其他没有什么了。勘查中，因许双喜退还煤气充值卡一张给方明杰，许双喜、方明杰同意在最终结算时支付许双喜卡中的金额85元。2015年2月10日，许双喜将涉案房屋内所有可以移动、未形成附合的家具家电、装饰装修以1,500元转让给方明杰，具体包括方桌一个、椅子四个、床两个、衣柜两个、梳妆台一个、电视柜一个、茶几一个、沙发一个、冰箱一个、洗衣机一台、空调一台、抽油烟机一台、热水器一台，煤气灶台一个。原审审理中，许双喜提交2012年8月19日许双喜（甲方）与案外人XX有限公司有限公司（乙方）签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》及收据存根欲证明装修费51,000元。合同约定装饰装修总价款为51,000元，自2012年8月20日开工，至2012年10月19日竣工，工期60天。对此，方明杰认为装修合同的收据存在造假，许双喜诉状称装修费8万元，与此处5万多不一致；装修面积合同显示76平方米，实际房屋面积应该是68平方米，明显扩大面积，抬高价格，收费也没有国家统一发票证明，收据日期和合同约定付款日期也不一致，且没有单项、人工、用料的明细表，无法证明装修费用；需要法院对装修情况进行评估；装修合同的时间也不正确，许双喜是2012年7月20日拿到房屋钥匙开始装修的，但装修合同时间是2012年8月19日，延后了一个月，说明装修合同是不真实的。审理中，许双喜提交2014年8月4日至9月4日，付款个人分别为许双喜、许某甲，项目均为住宿费，金额均为3,600元的发票各一张，欲证明方明杰撬锁后，许双喜及其女儿到外面居住，花费了每天120元，共30天的住宿费7,200元。对此，方明杰认为许双喜本身就是转租，说明其原本就有其他的住所，可能是许双喜买发票作假。审理中，方明杰提交案外人冯某的名片一张，欲证明冯某就是许双喜转租的人。其上显示冯某的手机号码为XXX。许双喜对证明内容有异议，坚称房屋是许双喜自己居住在里面。审理中，方明杰提交短信四条，欲证明方明杰于2014年7月15日以短信方式提前通知许双喜2014年8月15日要收回房屋，案外人冯某于2014年8月3日通过短信告知方明杰其已经搬离了。其中，2014年7月15日的发送短信（号码为XXX）的记录显示：“老许，你和我本来没有矛盾，你不应该隐瞒二房东身份，我最不能忍受到欺骗，所以到8月15日我将收回房子”。2014年8月10日的发送短信（号码为XXX）的记录显示：你到你家警署谈，我来。”。2014年7月18日的收件短信（号码为XXX）记录显示：“我要什么态度，我什么想法，我已经给他提出解约啦！你有能力去解决他和你的问题，你要我做什么，这个是你们之间去解决的问题，不要惹我”。2014年8月3日的收件短信（号码为XXX）记录显示：“我已经搬走了，那个是你们事情”。对此，许双喜称尾号338的手机是许双喜的，但其没有收到上述两条短信，对冯某的短信，许双喜没有收到。庭审中，许双喜解释称住宿费发票上“许某甲”的名字与其女儿“许某乙”的名字不符，是因为发票打错了；许双喜坚持其不存在转租，房屋主要是许双喜本人居住，但有时候许双喜不在上海，可能亲戚会来住，几个亲戚都有钥匙，方明杰所称的案外人冯某是许双喜的老乡、亲戚，偶尔住在房屋里面，不是长期居住，具体住了多久不清楚，方明杰母亲也有时候会住，许双喜不在本地工作，有时候不住也有权让自己亲戚偶尔住在里面。双方均确认2014年1月至12月的物业费1,006.80元中，由许双喜承担了500元。方明杰称冯某既然搬走了，2014年8月4日方明杰就自行收回自己的房屋了，将锁换掉了，不是撬锁。另查明，涉案房屋权利人为方明杰及其子方某某，房屋建筑面积68.21平方米。审理中，经许双喜申请，原审法院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失进行司法鉴定。结论为涉案房屋剩余租赁期内已形成附合的装饰装修项目工程造价为25,534元，装修工程按照直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%，折旧起始日为2012年10月（双方签订的施工合同约定的竣工日期）至上海市高级人民法院委托司法鉴定日2015年2月，共计28个月，平均每月折旧25,534元×（1-10%）÷60月=383.01元/月，装修工程残值25,534元-383.01元/月×28月=14,809.72元。对鉴定结果，许双喜认为没有异议，但认为5年内都不会有折旧。方明杰认为，一、材料费用鉴定报告采用的是市场价格，与方明杰认为的实际价格不符。（1）复合地板市场平均价格是50元每平方米，但实际上应该低于35元每平方米，且第一项复合地板下面没有毛板，是直接铺设的。（2）厨房间的瓷砖市场价格是60元每平方米，实际应该低于35元每平方米；（3）审价书上第20、21项卫生间和厨房间的水龙头单价是502元，方明杰认为实际市场价不会超过100元。（4）第16项门安装价格应该是500元一扇门，两扇不超过1,000元。（5）第19项灯具，每个灯罩50元，六个合计应该是300元。（6）第23、24项晒衣竿和窗帘都是方明杰买下的，而且窗帘不超过50元,晒衣竿不超过200元。（7）供料机表第16项铜活络莲蓬头，方明杰家是没有的。（8）第10项坐式带水箱不知道是什么东西，如果是坐便器的话是方明杰自己的。（9）第11项到第14项氧气、乙炔气、机油和铅油都是包含在人工费里面的。（10）第68到70项手提电钻等也应该算入人工费中。（11）第9项鹅颈水嘴不清楚是装在家里哪里的，第8项原木台也不清楚是什么东西，第11项到第13项机油等应该算入人工费。（12）第39项石料切割锯片和43、44煤油、防腐油也不知道是怎么回事。二、税费、规费、综合费用、安防、施工措施费都不应该列入装修费用中；费用表5-18项综合费用到甲供材料均没有发票不能算入装修费用；直接费用才能算入装修费用，即第1-4项才是装修费用。油烟机、液化灶、热水器费用是上次1,500元买了下来的，不应该算入。且坐便器是方明杰毛坯房原本就有的，多乐士涂料是没有的，墙壁抹灰毛坯房本来就有。对此，鉴定单位答复如下：一、（1）复合地板是从现场查看的木板材质，施工期间的平均价格给了50元每平方米的材料价，原定额是实木地板和毛板，经过鉴定机构换算为复合地板，有无毛板对金额无影响，坚持鉴定金额；（2）瓷砖是按照8-10月三个月的平均价，鉴定是按照市场价的平均价计取的，这是鉴定计算的原则；（3）水龙头每个502元是包括不锈钢洗菜盆的价格及其安装费在内的，坚持鉴定价格；（4）现场勘察门应该是3扇，分别是正对大门的大房间的门（0.9米×2米），其隔壁也有个门（0.9米×2米），厨房间也有个门（0.7米×2米），坚持鉴定价格；(5）灯具的价格也是按照市场价算的，这是鉴定的计算原则，是按照价格中值；（6）房间是有窗帘和晒衣竿的，如果是含在买卖价格在内的，由法院认定，但是价格还是按照中值计算，坚持鉴定价格;(7)铜活络莲蓬头就是卫生间淋浴头的花洒，对方明杰提出的数量异议，鉴定机构将按照实际情况据实调整；（8）坐式带水箱就是坐便器及其自带的水箱；（9）氧气、乙炔气、机油和铅油是辅材，不属于人工费；（10）手提电钻等也是辅材，是机械费；(11)鹅颈水嘴是弯头套管，是辅材，原木台也是辅材，第11-13项机油也是辅材；（12）第39项石料切割锯片和43、44、煤油、防腐油也是辅材。二、税费、规费、综合费用、安防、施工措施费正常的装修都有这些费用。现场看到的墙体是白色，上有涂料，是否粉刷过或者谁做的不清楚。针对方明杰提出的鉴定异议，鉴定部门经过复核，于2015年4月26日出具补充说明（沪一测【2014】鉴字第025号补01），明确厨房间未安装门，只有PVC线条，卫生间的喷洒只有一套，该两项内容所涉工程造价核减1,083元。双方对此均无异议。原审认为：许双喜、方明杰之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。现许双喜、方明杰均同意双方签订的房屋租赁合同于2015年1月16日解除，于法不悖，法院予以确认。本案的争议焦点在于，许双喜、方明杰之间签订的租赁合同的解除应归责于哪一方以及解除的后果应如何处理。关于双方签订的租赁合同的解除应归责于哪一方的问题。首先，居委会调查笔录、泗泾派出所外来人口办公室的实有人口信息登记簿的登记信息、方明杰提交的案外人冯某的名片、短信记录、方明杰的陈述、民事调解书已经形成证据锁链，足以证明许双喜将涉案房屋转租给了案外人冯某。其次，2013年10月22日经法院调解，双方同意继续履行租赁合同，但许双喜仍将房屋转租给案外人冯某，方明杰对转租事宜亦知晓。法院认为，自双方调解后至2014年7月15日方明杰通过短信提出要收回房屋长达9个月的期间，方明杰明知许双喜转租但并未提出异议，应视为方明杰对转租事实的认可，现方明杰又以许双喜未经方明杰同意转租为由而擅自进入并收回涉案房屋，此行为系造成合同目的无法实现的违约行为，故合同解除应归责于方明杰。关于合同解除的后果应如何处理的问题。法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，涉案合同解除系因方明杰违约擅自收回涉案房屋，故方明杰应承担相应的违约责任。但方明杰亦提出违约金过高，考虑到方明杰的违约程度、给许双喜造成的影响等，法院酌定方明杰应支付许双喜的违约金为4,000元。第二，如前所述，许双喜已将涉案房屋转租，方明杰擅自收回房屋的行为虽然给许双喜造成了损失，但该损失亦属于违约责任的一部分，因对违约金已作考虑，故对许双喜主张的住宿费损失，法院不再支持。第三，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，经鉴定涉案房屋已形成附合的装饰装修工程造价原值为24,451元(原鉴定金额25,534元－鉴定机构自行核减金额1,083元=24,451元)，其中，油烟机、液化灶、热水器属未形成附合的装饰装修，且在审理中已由双方自行交易，故应再行核减。对墙壁抹灰、涂料、坐便器等方明杰不予认可，且许双喜、方明杰确认毛坯房时就有，许双喜亦未提供充分的证据证实其另行添附，故对许双喜的相应主张，法院难以支持。装饰装修费用应在24,451元的基础上再行核减涂料装饰（墙面批白一遍）费1,364元及洁具装饰（油烟机、液化灶、热水器）费2,221元，即应为20,866元。结合双方均无异议的鉴定机构的残值计算方式，装饰工程残值应为20,866元－[20,866元×（1－10%）÷60个月×28个月]=12,102.28元。第四，方明杰同意返还许双喜2014年8月16日起至2014年11月15日至的房租3,000元，于法不悖，法院予以准许。第五，合同因方明杰违约而解除，方明杰理应返还许双喜押金1,000元。关于方明杰提出的许双喜返还租金差价的主张，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。关于方明杰提出的房屋维修造成毁损的费用，许双喜并未提供充分的证据予以证实，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。许双喜同意支付方明杰水费24.70元、电费218.90元、有线电视费92元，方明杰同意支付许双喜煤气费85元，于法不悖，法院予以准许。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十六条的规定，于二〇一五年九月三十日判决：一、许双喜与方明杰于2012年6月26日签订的《租赁合同》于2015年1月16日解除；二、方明杰于判决生效之日起十日内支付许双喜违约金4,000元；三、方明杰于判决生效之日起十日内赔偿许双喜装饰装修损失12,102.28元；四、方明杰于判决生效之日起十日内返还许双喜2014年8月16日起至2014年11月15日止的房租3,000元；五、方明杰于判决生效之日起十日内返还许双喜押金1,000元；六、方明杰于判决生效之日起十日内支付许双喜煤气费85元；七、许双喜于判决生效之日起十日内支付方明杰水费24.70元、电费218.90元、有线电视费92元；八、驳回许双喜的其余诉讼请求；九、驳回方明杰的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,544元，反诉案件受理费203元，司法鉴定费1,530元，合计诉讼费4,277元，由许双喜负担3,378元（已付），方明杰负担899元（已付203元，余款696元于本判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，方明杰不服，上诉认为，原审认定错误，被上诉人许双喜长期欺骗自己对外转租，上诉人也是前案申请法院调查后才确认转租事实，被上诉人以营利为目的获得的营利部分应归上诉人所有；另关于装修工程款，原审中被上诉人递交的合同、收据有作假嫌疑，其施工又为非规范施工，故除直接费外的文明施工费、排污费等费用皆不应计算。故上诉请求撤销原判第二项，改判被上诉人许双喜支付期转租收益2.4万元；撤销原判第三项，改判将原判装修损失中扣减工程款中除直接费外的文明施工费、排污费、社会保障费、公积金及河道管理费、税金等共计4,185元。许双喜辩称，不同意上诉请求，请求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人方明杰与被上诉人许双喜2012年6月26日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案诉讼中，双方均确认上述租约解除，原审据之确定解约，本院依法应予确认。本案二审争议焦点集中于转租是否存在违约及装修工程款即损失的计算问题。关于转租，根据查明事实，即使对前案诉讼前上诉人是否知晓被上诉人转租不予考察，2013年10月22日前案双方调解后，上诉人应明确知晓被上诉人转租情况，但其至本案纠纷告诉超逾一年，并无证据表明上诉人就转租一节向被上诉人提出异议或相关主张，显然超过六个月的法定异议期限，应视为其默示同意，被上诉人本案项下并无履行违约。由此上诉人原审及上诉主张转租违约解约责任及所谓被上诉人转租获利返还显然并无事实及法律依据，原审于此判断准确，本院应予维持。关于装修工程款即损失的计算，必须指出，该部审价鉴定程序合法，实体鉴定标准系装修工程专业及社会通用之装修工程计价标准，即就本案装修工程而言，符合本案工程的社会通行价值标准之计价原则必须包括直接费外之文明施工费、排污费、社会保障费、公积金及河道管理费、税金等费用。作为公平原则的体现，通常情况下，被上诉人的装修损失依法应以一般价值标准而非以其个人、特别支出为依据，上诉人该部主张，本院难予支持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人方明杰的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币602.6元，由上诉人方明杰负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年一月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……