广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1145号
原告（反诉被告）欧阳慧，女，汉族，1987年3月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
原告（反诉被告）江利进，男，汉族，1982年6月12日出生，住址广东省深圳市南山区。
两原告共同委托代理人杨林，广东卓建律师事务所律师。
两原告共同委托代理人黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）焦静，女，汉族，1983年11月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人叶进国，广东国亮律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行，地址深圳市龙岗区。
负责人陈启红。
委托代理人殷燕，公司职员。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人李芳，系第三人深圳市家家顺房产交易有限公司员工。
委托代理人罗俊国，系第三人深圳市家家顺房产交易有限公司员工。
原告欧阳慧、江利进诉被告焦静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农业银行）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳慧、江利进及其共同委托代理人杨林、黄绿洲，被告焦静及其委托代理人叶进国，第三人农业银行的委托代理人殷燕均到庭参加了诉讼。第三人家家顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月7日被告与两原告通过第三人家家顺公司签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房屋出售给原告，转让总价款为1965000元，交易定金为80000元。同日，原被告双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》，除上述约定外，该合同还约定原告须于2015年4月20日之前支付除定金之外的首期款51万元至买卖双方约定的银行监管账户。合同第六条还约定，在原告获得银行贷款承诺函之日起五日内双方应签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第七条约定，被告虽有担保扔不能获得赎楼贷款的，被告应在十日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由被告承担；被告应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户。在上述两份合同签订前及签订过程中，被告的配偶吴瑶先生均全程参与了双方前期多次的看房交流及磋商谈判，并对被告出售涉案房屋完全知情且没有异议，原告及第三人家家顺公司也审查了涉案房屋的房地产登记证书，该证书上显示唯一的房产权利人为被告。在上述两份合同及其他相关合同签订后，原告积极履行合同义务，不仅按时足额支付定金、支付首期款、办理银行资金监管，而且按期向银行申请并获得银行贷款承诺函，积极协助被告办理赎楼手续，并支付赎楼担保服务费。相反，被告却一直拖延办理赎楼手续，并于2015年5月31日以短信方式明确告知原告将不再履行合同。被告的配偶吴瑶先生并虚构对卖方不知情不同意之理由委托律师于2015年6月1日书面发送律师函给居间方及担保方，告知撤销并解除没买卖合同及相关服务合同。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告注销深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房地产（房地产证号为深房地字第××号）抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行予以协助办理注销抵押登记，注销抵押登记的费用由被告承担；2、如被告不按期履行第一项义务，原告可以代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，相关款项和费用从购房款中折抵；3、被告将涉案房屋过户登记至原告名下，过户登记的税费由原告承担，但被告应配合办理免税，因被告不配合导致多交的税费由被告承担；4、被告在涉案房屋过户登记支付原告名下之日起三日内将涉案房产实际交付给原告，并在此期限内结清水、电、燃气、物业管理费等相关费用；5、被告向原告支付迟延履行违约金（以转让成交价1965000元为基数，按照日万分之四的标准从2015年5月26日至被告实际履行上述义务完毕之日止，现暂计至提起诉讼之日为13362元）；6、被告承担原告为挽回经济损失支出的律师费40000元；7、本案诉讼费由两被告承担。
被告答辩并反诉称，被告为置换房屋，决定销售涉案房产，2015年2月7日与原告欧阳慧、江利进及第三人家家顺公司签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。2015年2月7日与原告欧阳慧、江利进签订《深圳市二手房预约买卖合同》。预约将位于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房屋出售给欧阳慧、江利进。在预约出售涉案房产前，被告反复强调是为了在短期内完成房屋置换，5月初必须拿到房款，在两原告与第三人家家顺公司皆予以口头承诺和保证后，签署上述合同文本。直至2015年5月底，非因被告焦静的原因，致使被告焦静未能如原告欧阳慧、江利进及第三人家家顺公司承诺和保证的期限收取房款。后经焦静多次努力沟通仍想促成交易（在此期间涉案房屋价格已经上涨，但被告焦静并未因此拒绝出售房产给欧阳慧和江利进），但欧阳慧、江利进及家家顺公司均不愿履行承诺并明确予以拒绝。两原告及第三人家家顺公司不守承诺，致使被告焦静出售唯一住房置换房产的目的已经无法实现，故被告向法庭提出反诉，请求法院判令：1、解除两原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、解除两原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；3、本案诉讼费用由两原告承担。
第三人农业银行述称，第三人农业银行的抵押权是合法有效成立，请求法院予以保护。
第三人家家顺公司未到庭，亦未提交书面称述。
经审理查明，2015年2月7日，原告欧阳慧、江利进（买方）与被告焦静（卖方）经第三人家家顺公司居间服务签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》以及《深圳市二手房预约买卖合同》，两份合同均约定被告将其位于深圳市宝安区领航里程花园7栋B单元2802（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价1965000元；定金80000元于合同签订时支付。买卖双方实际按照《深圳市二手房预约买卖合同》履行。该合同还约定，买方须于2015年4月20日之前支付除定金外的首期款人民币51万元整至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；买卖双方同意在合同签订后买方支付定金是从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由第三方托管，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算，在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产原件并且注销抵押登记之日起五日内买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起五日内买卖双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完缴纳税费及领取房产证的手续；领取房产证当日买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应向对方承担违约责任；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，同时给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续，买方应于协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在十日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户；涉案房产交易涉及的所有税费由买方承担；卖方应当于收到全部楼款后（交房保证金除外）三个工作日内将该房地产交付买方；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。
合同签订后，原告欧阳慧、江利进支付了定金80000元，被告焦静出具了定金收据。
2015年2月10日，被告焦静在公证处公证授权委托深圳市中诚致信融资担保有限公司等五人代为办理赎楼、过户等手续，并出具了公证书。
2015年4月17日，原告欧阳慧、江利进与被告焦静在中国银行股份有限公司深圳市分行签订了资金监管协议，并监管和首期款51万元。
2015年5月20日，原告欧阳慧、江利进获得了中国银行股份有限公司深圳市分行出具的《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，共计可发放贷款1375000元。
2015年5月31日，被告焦静向原告江利进发短信称不再出售涉案房产，要求协商解除合同。2015年6月1日，被告焦静委托律师向原告欧阳慧、江利进、第三人家家顺公司、案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司等发律师函称，因被告焦静的丈夫吴瑶不知情且不同意出售涉案房产，故撤销与原告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》。
2015年6月2日，第三人家家顺公司向被告焦静发送告知函称因看房、协商且签约时被告焦静的丈夫吴瑶均在场，故被告主张其丈夫吴瑶不知情且不同意没有依据，原被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，要求被告焦静继续履行合同。
2015年6月5日，两原告委托律师向被告焦静发送律师函称，被告焦静的丈夫吴瑶一直清楚且同意出售涉案房产，现被告焦静以其丈夫吴瑶不知情且不同意出售房产主张撤销合同，理由不成立，要求被告焦静继续履行合同。上述律师函被告焦静已收讫。
另查原告欧阳慧、江利进家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
以上事实，有《深圳市二手房预约买卖合同》、收款收据、银行转账凭证、房产证、资金监管协议、银行客户回单、个人二手住房公积金组合贷款承诺书、律师函4份、告知函、手机短信截屏、公证授权委托书、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告欧阳慧、江利进与被告焦静签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、办理了按揭手续，监管了首期款，并取得了银行按揭贷款承诺函，已经完成了应尽的先履行义务。被告亦在合同约定的时间内办理了公证授权委托。但被告在原告没有违反任何合同约定的义务的情况下，于2015年5月31日明示不再履行合同，并于2015年6月1日发出律师函再次表示不予履行合同，构成根本违约。原告有权依据合同约定要求被告继续履行合同并承担违约金。
关于违约责任，由于被告焦静明示不予继续履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告违反合同约定，两原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。原被告双方应当履行合同义务。被告应当向第三人农业银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人农业银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，两原告应当支付被告剩余房款1885000元。关于违约金，应被告没有依照合同约定的期限赎楼，应当自赎楼期限届满之日起支付违约金。依据涉案合同约定，被告应当在合同签订15日内出具公证授权委托，委托第三方担保公司办理赎楼手续，因被告于2015年6月1日明示担保公司不予赎楼，故原告有权依照法律规定要求被告提前承担违约责任，故被告应当自2015年6月2日起支付逾期履行赎楼义务的违约金。依据合同约定，原告有权要求被告以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金。故对于原告主张被告自2015年5月26日起支付逾期履行违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于原告主张被告配合办理免税的诉讼请求，本院认为，合同约定涉案房产过户的税费由买方承担，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的两原告负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即被告依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生被告应缴纳的税费由原告实际支付的合同约定效果。因此，被告应当依据税务主管部门的相关规定，申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税和土地增值税；能否减免、减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，本院无权干涉。
关于律师费，由于原告没有提交证据证明其已经签订了代理合同并缴纳了律师费，故原告主张被告支付律师费40000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告的反诉，因两被告违反合同约定构成根本违约，且两原告在合同履行过程中没有违反合同约定，故被告无权解除涉案合同，对被告的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告焦静于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行予以协助配合；
二、原告欧阳慧、江利进于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告焦静房屋转让余款1885000元（如被告不按期履行第一项义务，原告可以于本判决生效之日起四十日内代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，赎楼款从原告应当支付的购房款中折抵）；
三、被告焦静于原告欧阳慧、江利进于本判决生效之日起四十日内将上述房屋过户登记至原告欧阳慧、江利进名下（过户登记税费由原告欧阳慧、江利进负担），并将上述房屋交付原告欧阳慧、江利进（结清水、电、燃气、物业管理等相关费用后移交）；
四、被告焦静负有配合原告欧阳慧、江利进依法减免税费的义务；
五、被告焦静于偿还深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航里程花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）抵押贷款并注销抵押登记之日起五日内支付违约金（以1965000元为基数，按日万分之四自2015年6月2日计至被告焦静注销抵押登记之日止）。
六、驳回原告欧阳慧、江利进的其他诉讼请求。
七、驳回被告焦静的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22947元、保全费5000，由原告欧阳慧、江利进负担559元，被告焦静负担27388元；反诉费11242.5元由被告承担。上述费用原告、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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