安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终7778号
上诉人（原审被告）：徐志胜，男，1987年11月18日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：陶良园，安徽金亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽圣之腾商贸有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县翡翠路翡翠花园沁香苑8幢603室。
法定代表人：陈光明，总经理。
委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。
上诉人徐志胜因与被上诉人安徽圣之腾商贸有限公司（以下简称圣之腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3837民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐志胜上诉请求：撤销一审判决，改判徐志胜不承担违约责任。事实与理由：圣之腾公司诉请的租金实际上是双方经协商确认的2017年7月28日至2018年1月28日免缴部分。在徐志胜租赁期限内，圣之腾公司于2018年1月4日将房屋大门焊住，导致双方租赁合同终止。双方合同无法履行是圣之腾公司自身原因造成，并非徐志胜违约不缴纳租金。即使认定徐志胜违约，一审法院认定违约金过高，超过圣之腾公司实际损失。
圣之腾公司辩称，双方租赁合同虽约定6个月免租期，但并不意味着6个月内徐志胜不需履行任何租金缴纳义务。根据合同约定，徐志胜仍应在合同签订次日起2个月内，即2017年9月28日前，向圣之腾公司支付首期半年租赁290004元。徐志胜未在合同约定期间内支付租金，一审认定其违约合法有据。徐志胜上诉称违约金过高无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
圣之腾公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、判令徐志胜向圣之腾公司支付《房屋租赁合同》项下拖欠的商铺租金人民币290004元（自2018年1月27日暂计算至2018年7月27日，租金部分此后顺延计算至合同解除之日，房屋占用费按照租金标准的两倍，自合同解除之日起计算至徐志胜返还房屋之日止。）；判令徐志胜向圣之腾公司支付违约金145002元；判令徐志胜支付扣除保证金后的逾期应付的滞纳金元172455.7元（滞纳金按欠缴金额290004元，以日千分之四标准，自2017年10月6日起暂计算至2018年5月26日，共计232天，此后顺延计算至款清之日止）。以上暂全部合计607461.7元。3、本案诉讼费由徐志胜承担。
一审法院认定事实：圣之腾公司与徐志胜于2017年7月21日签订《房屋租赁合同》一份，圣之腾公司将位于合肥市肥东县圣联·东方早城16#商业楼S101/S201/S301商铺租赁给乙方使用，租赁房屋建筑总面积计1928.15㎡。合同签订后，圣之腾公司依约向徐志胜交付了上述房屋，履行了合同义务。该合同第二条约定，租赁期限8年，为2017年7月28日-2025年7月27日。该合同第二.3条约定：甲方（出租方）给予乙方（承租方）超市区域免租期为六个月（含装修期），免租期为2017年7月28日-2018年1月27日。该合同第三.1条约定：2017年7月28日-2019年7月27日止，租金为48334元。该合同第三.3条约定：乙方应在本合同签订次日起2个月内，即2017年9月28日前，向甲方支付首期半年租金人民币290004元。该合同第三.4条约定：租金的支付方式为银行转账，乙方必须在下期租金计租前30天支付下期租金，每期租金为6个月租赁费用。
关于违约责任，该合同第六.3条约定：乙方逾期交纳租金、物业服务费、水电费等费用，除应补交拖欠的租金、水电费等，超过七日，每逾期一日，按拖欠的租金、物业服务费、水电费等费用金额的千分之四向甲方支付滞纳金。…若拖延交款时间达30日或未经甲方书面允许擅自转租的，甲方有权解除合同，乙方必须无条件撤离并向甲方支付3个月的当期租金作为违约金。自合同解除至房屋实际交付甲方期间，按每日租金的两倍支付房屋占用费用。
一审另查，徐志胜于2017年8月10日转两笔履约保证金合计100000元给邹立华。
一审再查，因租金支付问题，圣之腾公司于2018年元月4日将徐志胜经营的一楼超市大门锁上，圣之腾公司陈述徐志胜经营的一楼超市的物品已于2018年1月底搬完。徐志胜陈述因大门被焊死，是从一楼后门将超市的物品取出的，在二、三楼的物品徐志胜放弃所有权。
一审法院认为，双方订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当自觉履行。因徐志胜逾期支付下期租金，圣之腾公司于2018年元月4日将徐志胜经营的一楼超市大门锁上，双方的行为导致合同无法继续履行。该院确认双方的合同于2018年元月4日解除。需要指出的是，在民事活动中，圣之腾公司采取这种非法律的自力行为明显不当。圣之腾公司已将一楼另行租赁给他人，在二、三楼的物品徐志胜放弃所有权，因此，案涉房屋已事实交付圣之腾公司，圣之腾公司可自行进入二、三楼房屋。双方合同约定免租期为2017年7月28日-2018年1月27日。该合同第三.3条约定：乙方应在本合同签订次日起2个月内，即2017年9月28日前，向甲方支付首期半年租金人民币290004元。但徐志胜直到2018年1月4日，仍未支付下期租金（2018年1月28日-2018年7月27日），构成违约，且逾期已满30日，按双方合同第六.3条约定：乙方逾期交纳租金、物业服务费、水电费等费用，…若拖延交款时间达30日或未经甲方书面允许擅自转租的，甲方有权解除合同，乙方必须无条件撤离并向甲方支付3个月的当期租金作为违约金。因当期租金为48334元／月，徐志胜应当支付圣之腾公司48334元／月×3月＝145002元的违约金，扣除徐志胜交纳的履约保证金100000元，徐志胜应支付圣之腾公司45002元。因2018年元月4日尚在免租期内，对圣之腾公司要求徐志胜支付租金及占有使用费的请求，证据不足，该院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认安徽圣之腾商贸有限公司与徐志胜签订的《房屋租赁合同》于2018年1月4日解除；二、徐志胜于判决生效后十日内支付安徽圣之腾商贸有限公司违约金45002元；三、驳回安徽圣之腾商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9044元，减半收取4522元，由安徽圣之腾商贸有限公司承担4022元，徐志胜承担500元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。
本院认为，双方租赁合同明确约定，徐志胜应在合同签订次日起2个月内，即2017年9月28日前，向圣之腾公司支付首期半年租金290004元，但徐志胜未能按约支付。徐志胜上诉主张此租金系双方约定的2017年7月28日至2018年1月27日共6个月免租期的租金，与合同约定不符，本院不予采信。根据双方合同约定，徐志胜逾期交纳租金应向圣之腾公司支付3个月租金作为违约金，故一审法院判决徐志胜承担3个月租金的违约责任并无不当，本院予以确认。根据本案实际情况，违约金亦未超过圣之腾公司的实际损失，故对徐志胜的上诉请求，本院不予支持。
综上，徐志胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由徐志胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 长 海
审判员 沈静审判员马枫蔷
二〇一八年十一月二十一日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。