上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3483号
原告胡焜。委托代理人陈鲁宁，北京京都（上海）律师事务所律师。委托代理人周富毅，北京京都（上海）律师事务所律师。被告上海信润房屋销售有限公司（以下简称“第一被告”）。法定代表人曹昱青。被告上海圣润置业发展有限公司（以下简称“第二被告”）。法定代表人曹昱青。被告唐春英（以下简称“第三被告”）。被告陈德源（以下简称“第四被告”）。原告胡焜诉被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司、唐春英、陈德源商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。因被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司实际经营地址不明及被告唐春英、陈德源下落不明，本案依法组成合议庭进行审理，并向被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司、唐春英、陈德源公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2016年1月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈鲁宁到庭参加诉讼。被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司、唐春英、陈德源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡焜诉称：2009年6月16日原告与第一被告订立某小区预购合同，购买上海市青浦区某路某号房产一套，合同签订前原告已将购房预付款人民币60万元交给第三被告，由其转交给第一被告，后原告又依约支付了200万元合同款。原告与第一被告于2010年8月26日签订补充协议，约定将交房期限延迟至2010年11月31日。后由于第一被告仍迟迟无法交房，原告于2010年11月18日与第一被告安排的第二被告订立某小区预购合同，约定由第二被告履行合同一的义务，第二被告须于2011年1月22日前交房，同时约定如未能交付，即应支付原告300万元作为未能履约的赔偿金。之后，原告在第二被告仍无法按约定交房的情况下，再次与第二被告于2012年1月18日签订购房补充协议书，约定第二被告须于2012年5月31日交房给原告，同时还应补偿原告150万元，被告四为此做了担保。与此同时，原告还与第三被告在2012年1月19日签订购房补充协议书增补，约定第三被告在承担购房补充协议担保责任的同时，另外应支付原告80万元补偿款。至起诉之日，原告所购房屋一直未能交付，且未收到众被告承诺应支付的任何违约补偿金。综上所述，原告与第一、二被告签订的购房协议合法有效，第一、二被告未能按期交付房产，已构成根本违约，众被告的违约已构成严重违约致使原订合同和随后的各项协议目的根本无法达成，为维护原告合法权利，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与第一、第二被告之间的预购合同，四被告共同返还原告所付购房款260万元，第三、四被告承担连带责任；2、第一、第二被告共同承担逾期未能交付房屋赔偿金300万元，第三、四被告承担连带责任；3、四被告共同承担逾期未能交付房屋违约金150万元，第三、四被告承担连带责任；4、第三被告支付原告补偿金80万元。审理中，原告明确诉讼请求为：1、解除合同一、二及所有的补充协议包括增补；2、第一、第二被告共同返还购房款260万元；3、四被告共同赔偿违约损失530万元；4、第三、四被告就返还购房款承担连带责任。被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司、唐春英、陈德源均未作答辩。经开庭审理查明：2009年6月16日，原告与第一被告签订《国际华城》预购合同一份，协议约定：一、原告向第一被告预购上海市青浦区某路某号壹套（以下简称该物业），该物业单套建筑面积255.52平方米。二、原告已支付购房首付款60万元，第一被告已开具收据。三、双方签订本合同，原告定于2009年6月18日前支付购房款200万元。至此原告不再支付房款，全部房款付清。四、第一被告定于2010年2月13日前交房。随后签订网上交易合同并办理产证。第一被告另支付原告40万元。五、违约责任及处理。若第一被告在本合同有效期内将该物业另出售他人，或第一被告在2010年2月13日前未交房，视作第一被告违约，第一被告退还原告已付房款260万元，并处罚金140万元，本合同终止。六、本合同签订生效，双方原签订之预购合同同时失效，当签订网上交易合同后，本合同自动失效，未尽事宜在签订网上交易合同时补充。该合同除第一被告盖章及原告签字确认之外，在授权代表处有第一被告法定代表人曹昱青及第三、第四被告签字。第一被告于2007年11月29日向原告出具收据一份，确认收到原告支付的房款60万元，于2010年9月2日再次出具收据一份，确认收到系争房屋房款260万元（包含2007年11月29日原告支付的60万元房款）。2010年8月26日，原告与第一被告签订补充协议一份，该协议内容为：鉴于双方原签订之某小区预购合同，未能如期执行。经双方协商同意将交房期延至2010年11月31日，如届时仍未交房，则第一被告支付原告80万元。本协议与原预售合同具有同等法律效力。原某小区预购合同第五条违约责任继续履行：第一被告在2010年2月13日前未交房，视作第一被告违约，第一被告退还原告已付房款260万元，并处罚金140万元。2010年11月18日，原告与第二被告签订某小区预购合同一份，该合同约定：一、原告向第二被告预购上海市青浦区某路某号壹套（以下简称该物业），该物业单套建筑面积255.52平方米。二、原告在2009年6月16日已支付购买国际华城E型107—X号房的全款260万。至此原告不再支付房款，全部房款付清。三、第二被告定于2011年1月22日前与原告签订网上交易合同并办理好产证，随后交房，同时第二被告需另支付原告120万（此款作为第二被告没能在2009年6月16日交房给原告的补偿金额）。四、违约责任及处理。若第二被告在本合同有效期内将该物业另出售他人，或第二被告在2011年1月22日前未能履行本合同第三条所有内容，视作第二被告违约，第二被告应退还原告已付房款260万元，同时第二被告需另支付原告300万元（作为给原告的赔偿金额），本合同终止。2012年1月18日，第一、第二被告法定代表人曹昱青与原告签订购房补充协议书一份，协议内容为：原告向第二被告订购上海市青浦区某路某号壹套，建筑面积255.52平方米。原告已付清此房全款，现双方约定如下：1、第二被告将于2012年5月31日前向原告提供上述房屋及房地产交易中心登记过户等需要的相关手续文件，确保该房屋在2012年5月31日前过户到原告名下。2、同时补偿原告150万元，此款将在2012年5月30日全部付给原告。该协议另有第四被告以担保人身份签名。2012年1月19日，第三被告向原告出具购房补充协议书增补一份，载明内容为：第三被告在担保原告购房补充协议书的同时，自愿另外补偿原告人民币80万元。第三被告作为承诺人在该协议上签名。另查明，系争房屋于1999年12月10日登记在案外人上海永城房地产有限公司名下，房屋类型为花园住宅，建筑面积为255.52平方米，总层数2层。该房屋曾于2010年4月13日被司法查封。以上事实，由原告的陈述、《国际华城》预购合同（合同一）、补充协议、《国际华城》预购合同（合同二）、购房补充协议、购房补充协议书增补、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息、收款收据等证据材料为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，关于购房款支付情况。原告明确2007年11月29支付60万元现金给了第三被告，并由第一被告出具收据。2009年6月18日原告通过银行向第三被告转账三笔钱款，金额分别为40万元、29万元及130万元，另外于同日取现1万元也支付给了第三被告，至此总房款260万元均通过第三被告交付给第一被告，全部房款已经全部支付完毕，由第一被告出具收据确认。第一被告与第二被告法定代表人系同一人，两被告之间存在关联关系。为证明原告所述属实，原告另提供了进账单、转款凭证、银行凭证、存取款回单、档案机读材料等证据为证。原告还认为第一、第二被告也确认收到原告支付的260万元及承诺在违约时应退还房款并同意赔偿违约金等损失，原告提供了上海市公安局杨浦分局不予立案通知书以及对曹昱青作的询问笔录一份。该笔录载明：曹昱青确认如不能按合同约定交房的情况下，承诺退还购房款260万元，并赔偿违约金300万元以及在2009年6月承诺补偿原告住房补贴120万元。关于原告主张违约损失530万元的问题。原告明确根据原告与第二被告签订的预购合同约定的违约赔偿金300万元及2012年1月18日原告与第一、第二被告法定代表人曹昱青签订的购房补充协议约定，第一、第二被告同意补偿给原告150万元，以及2012年1月19日，第三被告出具的购房补充协议书增补中约定的第三被告自愿补偿原告80万元，三笔钱款合计530万元。在合同履行过程中，原告称从2007年交付首笔房款直到2014年杨浦公安分局出具不予立案通知书，原告才知道系争房屋是存在的，且早已交付使用，第一、第二被告并无销售该房屋的权利，也不是系争房屋的开发商。原告一直在北京生活，被告也谈到房产开发有困难，原告不缺这笔钱，也不熟悉房产开发，后来几次签订补充协议都是基于原、被告朋友之间信任，原告确实也怠于核实系争房屋的真实情况。故原告对于所主张违约损失530万元该项诉请同意法院酌情予以调整。至于原告与第一被告于2009年6月16日签订的预购合同一约定的罚金140万元，2010年8月26日双方签订的补充协议约定逾期交付第一被告支付原告80万元，以及2010年11月18日原告与第二被告签订预购合同二第三条中约定的120万元补偿款，均被上述违约赔偿金300万元及补偿款替代，故在本案中不予主张。根据庭审确认的事实，本院认为，本案中，原告与四被告分别签订的《国际华城》预购合同（合同一）、补充协议、《国际华城》预购合同（合同二）、购房补充协议及购房补充协议书增补均是双方真实意思表示，合同内容于法无悖，故合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。根据庭审查明的事实，从2009年签订房屋预购合同起，第一、第二被告至今未交付系争房屋给原告，且房屋权利人也并非第一、第二被告，可以认定原告与第一、第二被告双方所签购房合同已履行不能，无法实现合同目的。故原告主张解除原告与四被告分别签订的《国际华城》预购合同（合同一）、补充协议、《国际华城》预购合同（合同二）、购房补充协议及购房补充协议书增补，上述合同及协议解除日期原告确定为2016年1月20日，本院予以支持。合同及协议解除之后，原告支付的房款理应退还，鉴于第一、第二被告存在关联关系，收款为第一被告，两被告均与原告签订合同及协议，故第一、第二被告应共同向原告返还原告购房款260万元。对于原告主张第三、第四被告就返还购房款承担连带责任的诉讼请求。本院认为，2012年1月18日，第一、第二被告法定代表人曹昱青与原告签订购房补充协议书，该协议另有第四被告以担保人身份签名。根据该协议约定内容，可以认定第四被告系承担连带担保责任。依照相关法律规定，关于连带责任保证的保证期间，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在该保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，协议确定应在2012年5月31日之前办理系争房屋过户登记至原告名下，而原告起诉日期为2015年8月10日，即使原告主张按照杨浦公安分局2014年2月25日出具的不予立案通知书日期计算，原告起诉要求第四被告承担连带担保责任也已经超过法定期限，故原告主张第四被告承担连带还款责任本院不予支持。同理，2012年1月19日第三被告出具的购房补充协议书增补，根据该协议的内容，可以认定第三被告也应承担连带担保责任，但原告起诉要求第三被告承担连带担保责任也已经超过法定期限，故原告主张第三被告承担连带还款责任本院不予支持。关于原告主张四被告共同赔偿违约损失530万元的诉请。在合同履行过程中，原告也怠于核实系争房屋的真实情况，且未提供违约损失的相应证据，同意由法院酌情调整违约损失。综合本院查明的案件事实等情况，本院酌情由第一、第二被告共同承担违约损失380万元。另第三被告在购房补充协议书增补中明确承诺自愿补偿原告80万元，第三被告该项承诺于法无悖，本院予以准许。原告主张第三、第四被告共同赔偿违约损失，因原告起诉要求第三被告承担连带担保责任已经超过法定期限，理由如前所述，在此不再赘述，故本院不予支持。被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司、唐春英、陈德源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡焜与被告上海信润房屋销售有限公司于2009年6月16日签订的《国际华城》预购合同（合同一）及于2010年8月26日签订的补充协议，原告胡焜与被告上海圣润置业发展有限公司于2010年11月18日签订的《国际华城》预购合同（合同二）及原告胡焜与被告上海圣润置业发展有限公司、陈德源于2012年1月18日签订的购房补充协议，原告胡焜与被告唐春英于2012年1月19日签订的购房补充协议书增补，均于2016年1月20日予以解除；二、被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胡焜购房款人民币260万元；三、被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告胡焜违约损失人民币380万元；四、被告唐春英应于本判决生效之日起十日内支付原告胡焜人民币80万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币67,260元，保全费人民币5,000元，公告费人民币560元，三项诉讼费用合计人民币72,820元，由被告上海信润房屋销售有限公司、上海圣润置业发展有限公司人民币55,480元，由被告唐春英负担人民币12,360元，由原告负担人民币4,980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 薛和平
二〇一六年四月十一日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。