北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初7453号
原告（反诉被告）：北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司，住所地北京市朝阳区来广营西路55号三层301。
负责人：苏红梅，总经理。
委托代理人：徐岩，男，1982年1月19日出生，汉族，北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司职员，住北京市昌平区小汤山双星苑A区13甲501。
委托代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京星晨世家商贸有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号海天大厦S座13层1332。
法定代表人：陈红炜，总经理。
委托代理人：张万华，北京智深律师事务所律师。
委托代理人：崔全有，北京智深律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京居然靓屋灯饰有限公司来广营分公司（以下简称居然靓屋）与被告（反诉原告）北京星晨世家商贸有限公司（以下简称星晨世家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。居然靓屋委托代理人徐岩、封建英，星晨世家法定代表人陈红炜以及委托代理人张万华、崔全有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
居然靓屋向本院提出诉讼请求：1、请求判令星晨世家支付自2015年7月1日至31日房屋租金86800元、物业管理费5728.8元，合计92528.8元（免租期约定见合同第三条第2款，免租期之外的时间按照每日每平米5元标准计算，560平米*（5元+物业费0.33元）*31天，依据合同第四条第1款，物业费依据第五条第1款）；2、请求判令星晨世家支付2016年2月1日至4月30日房屋租金241006.68元（该期间租金我方已从货款里扣除10993.32元，共计应为90天*5元*560平米）；3、请求判令星晨世家支付2015年7月租金及物业管理费滞纳金（依据合同第四条第3款及第十二条，以92528.8元为基数，自2015年7月1日按日千分之一标准计算至实际履行之日）；4、请求判令星晨世家支付2016年2月1日至4月30日租金及物业管理费滞纳金（依据合同第四条第3款及第十二条，以241006.68元为基数，自2016年2月1日起按日千分之一标准计算至实际履行之日）。事实和理由：2014年，双方协商一致共同签订《居然之家招商合同（2014版）》，星晨世家承租我公司位于北京市居然靓屋北五环店一号楼一层DS66-1-1-016号摊位用于商业经营，摊位面积560平方米。双方约定租期自2014年5月1日至2016年4月30日，日租金7元／每平方米。合同签订后，我公司如约向星晨世家提供了涉案房屋，星晨世家也如期经营，在经营过程中虽发生过纠纷，但双方均已妥善处理并解决，星晨世家如期照常经营，直至双方合同期满终止，合同期满前星晨世家末向我公司提出续租申请，而是于2016年4月7日向我公司出具《承诺书》请求我公司允许其继续经营，用于其对剩余商品甩货出售，并承诺于2016年5月15日之前把合同期内未交的2月1日至4月30日的费用交纳，并希望我公司能把星晨世家长期漏水的损失折合一定的甩货期。星晨世家实际使用场地至2016年5月31日。综上，星晨世家违反合同约定无正当理由拒不向我公司交纳租金已然构成违约，为维护我公司的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求，请支持。
星晨世家辩称，根据2016年8月1日的庭审笔录，居然靓屋自认2015年7月免除我公司承租摊位的物业费和租赁费。但是由于居然靓屋对于商户的物业费和租金是扣除式的，其自认我公司租金已经缴纳了1347282.12元，包括2014年5月1日至2016年1月31日全部租金和物业费。说明我公司7月份的租金已经被居然靓屋扣划。根据居然靓屋自认减收商户7月份的租金和物业费，现又扣掉了我公司7月份的租金和物业费，前后矛盾。故居然靓屋第一项诉讼请求不能成立，且应退还我公司支付的7月份租金和物业费92528.8元。居然靓屋第二项诉讼请求不能成立，在2016年8月1日庭审笔录中居然靓屋自认2016年2月租金我公司已经交了部分，差70206.6元，说明2月份租金已经扣除，不应重复计算。我公司租赁的二层于2014年4月21日停业后，该合同已经结束，不存在二层物业费和租金的问题。但是居然靓屋一直划扣我公司二层租金和物业费。2014年4月21日至2016年2月，居然靓屋应该退还我公司二层物业费和租金共计488387.9元。我公司应缴纳2016年2月1日至2016年4月30日房屋租金及物业费241006.68元。二者相抵后，居然靓屋还应该退还我公司247381.22元。因此我公司不拖欠居然靓屋租金，故不存在滞纳金的问题。
星晨世家向本院提出反诉请求：1、判令《居然之家招商合同2014版》部分无效（北五环店DS66-1-1-016摊位二楼部分：245平米，依据最高法对房屋租赁的司法解释第二条规定），并赔偿我公司二楼停业期间装修损失83300元（2015年4月22日至2016年4月29日，依据合同第18、19条，245平米*500元*374天/550天）；2、判令居然靓屋退还已经扣划的二楼停业期间房屋使用费和物业费488387.9元（2015年4月22日至2016年4月29日，245平米*（5元+物业费0.33元）*374天）以及居然靓屋扣除2015年7月租金和物业费共计92528.8元（560平米*（5元+物业费0.33元）*31天）；3、判令居然靓屋赔偿我公司灯具损失3636952元、光源灯泡损失费235760元；4、判令居然靓屋返还饰品和家具56件；5、判令居然靓屋退还保证金4万元（依据合同第八条第4款，合同第五十条）、装修押金3000元（没有合同约定，2014年6月缴纳，8月装修结束后一直没有退还押金）。事实和理由：2014年，星晨世家和居然靓屋签订《居然之家招商合同（2014版）》一份。合同约定：居然靓屋将北五环店DS66-1-1-016摊位出租给星晨世家；面积560平方米，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，免租期为181天（免租期为：2014年8月1日至2014年10月31日，2015年2月1日至2015年4月30日）；租金为5元/平米/日；另外，双方还约定：“6条、l乙方每月15日前，按上月销售额的1%缴纳市场管理费。市场管理费用于为商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。8条、4乙方应向甲方缴纳保证金4万元。18条、因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费净值赔付给乙方；乙方不能提供合同和发票，装修费按每平米500元计算……”。合同签订后，星晨世家按照合同约定向居然靓屋交纳了保证金4万元、装修押金3000元及租金和物业费等款项，并对一、二层房屋进行了装修，开始了灯具销售经营活动。在承租期间：一楼房屋遭遇6次大面积漏水事故；二楼房屋于2015年4月21日被朝阳消防支队勒令停业。另外，在星晨世家与居然靓屋诉讼进行中，居然靓屋于2016年9月7日将摊位内星晨世家所有的灯具、饰品和家具等全部财产拆除处分。星晨世家认为：因二楼245平米房屋，系无规划许可证、无施工许可证和无消防许可证擅自加装的违法建设，按照法释【2009】11号《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，二楼部分租赁合同部分应属无效。居然靓屋的行为已经严重侵犯了自己的合法权益。为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，望法院依法判决。
居然靓屋对星晨世家的反诉辩称，不同意全部反诉请求。第一项反诉请求，我公司认为合同有效，不存在无效的情形。第二项反诉请求，我公司已经在2015年7月免除了星晨世家当月的租金及物业管理费。第三项反诉请求，事实不存在，星晨世家的灯具和灯泡都还在，不存在损失。第四项反诉请求，同意返还，但是数量我方目前还没有清点。第五项反诉请求，保证金根据合同第八条第三款约定，应该在合同终止后3年半后退还，是作为对消费者的保证金，装修押金3000元同意退还。
当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年，居然靓屋（甲方）与星晨世家（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定：居然靓屋将位于北五环店DS66-1-1-016摊位出租给星晨世家；面积560平方米，星晨世家的产品经营类别为水晶灯，经营品牌为金枝玉叶。租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，免租期为181天，2014年8月1日至2014年10月31日，92天；2015年2月1日至2015年4月30日，89天；具体计租期间为：2014年5月1日至2014年7月31日，2014年10月1日至2016年4月30日，其中：2014年5月1日至2016年4月30日租金标准为每平方米每日7元（双方均认可实际按照5元/平方米/日履行），租金支付方式为3个月一付。居然靓屋为星晨世家提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，星晨世家应向居然靓屋支付物业管理费，自2014年5月1日至2016年4月30日每平方米0.33元，支付方式为3个月一付。星晨世家在本合同项下应向居然靓屋交纳保证金4万元，若双方不再续约，则居然靓屋在星晨世家所售商品或服务“三包”期满（以居然靓屋对外承诺的三年为准）6个月后，经核实星晨世家所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对居然靓屋没有任何未付债务时，居然靓屋将保证金余额（不计利息）返还星晨世家。星晨世家未按上述规定向居然靓屋支付租金等费用的，星晨世家应每日按未付金额的1‰向居然靓屋支付滞纳金；超过七天，居然靓屋视同星晨世家违约并有权随时终止合同。因居然靓屋原因导致合同提前终止，居然靓屋将装修费的净值赔付给星晨世家（装修费的净值=星晨世家投入的装修费*提前撤场的时间/合同期。星晨世家不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）；如因星晨世家原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。合同终止后，居然靓屋给予星晨世家的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至星晨世家撤场向居然靓屋完整交付场地之日止。星晨世家在居然靓屋规定的时间内未撤场的，居然靓屋有权清场并且无需承担因此而给星晨世家造成的任何损失。
2015年4月21日，居然靓屋做出《停业通知》，载明：“一层各商户：为了确保你店的经营符合相关消防安全法规的要求，自即日起你店楼上部分暂时停止营业，请各位商户积极配合。”星晨世家主张其自此开始二层夹层部分停业。居然靓屋对此不予认可，称仅停业40天，但就此未举证。
2015年6月18日，北京市规划委员会朝阳分局做出《关于李京安来访事项办理情况的回复》，载明：“日前，您来我局信访，反映朝阳区来广营乡西路55号内未经审批私自加盖夹层问题，经我局核查，现将有关意见回复如下：您所反映的来广营乡西路55号内存在首层部分局部夹层的情况，我局未查到上述夹层的规划审批记载。根据《北京市禁止违法建设若干规定》，由城管部门负责查处，建议您向城管部门进行反映。”星晨世家主张涉案房屋二层夹层部分未经规划部门审批，居然靓屋对此予以认可，但称涉案房屋消防验收已合格。就此，居然靓屋提交2016年7月25日北京市朝阳区公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，其中载明居然靓屋北五环灯饰城改造工程首层商户装修工程（工程地址：北京市朝阳区来广营西路55号）消防验收结论为：合格。星晨世家认可证据的真实性，但称不能证明涉案房屋二层夹层部分已经过规划部门审批。
2016年4月7日，星晨世家职员黄磊向居然靓屋出具《承诺书》，载明：“由于经营困难，希望汪总把我的店门打开，正常经营处理货品，我们在2016年5月15日之前把合同期内未交的2月1日至4月30日的费用交纳，希望汪总能把我店长期漏水的损失折合一定的甩货期，确因损失惨重，减少损失。甩货最晚不晚于5月31日，撤场前一周费用补清，居然给一周撤场时间。”星晨世家认可证据的真实性，但称黄磊并无公司的授权委托，其个人向居然靓屋表示的意见不代表星晨世家。
就租金和物业费交纳情况，居然靓屋提交费用明细表一份，其中显示星晨世家2014年5月1日至2016年4月30日期间的交费情况如表一：
费用名称
费用金额（元）
已收金额（元）
未收金额（元）
期间
租金
257600
257600
0
2014.5.1-2014.7.31
物业费
17001.6
17001.6
0
2014.5.1-2014.7.31
物业费
17001.6
17001.6
0
2014.8.1-2014.10.31
租金
257600
257600
0
2014.11.1-2015.1.31
物业费
17001.6
17001.6
0
2014.11.1-2015.1.31
物业费
16447.2
16447.2
0
2015.2.1-2015.4.30
物业费
11272.8
11272.8
0
2015.5.1-2015.6.31
租金
170800
170800
0
2015.5.1-2015.6.31
物业费
5728.8
0
5728.8
2015.7.1-2015.7.31
租金
86800
0
86800
2015.7.1-2015.7.31
物业费
5728.8
0
0
2015.8.1-2015.8.31
租金
86800
86800
0
2015.8.1-2015.8.31
物业费
5544
5544
0
2015.9.1-2015.9.30
租金
84000
84000
0
2015.9.1-2015.9.30
物业费
5728.8
5728.8
0
2015.10.1-2015.10.31
租金
86800
86800
0
2015.10.1-2015.10.31
物业费
5544
5544
0
2015.11.1-2015.11.30
租金
84000
84000
0
2015.11.1-2015.11.30
物业费
5728.8
5728.8
0
2015.12.1-2015.12.31
租金
86800
86800
0
2015.12.1-2015.12.31
物业费
5728.8
5728.8
0
2016.1.1-2016.1.31
租金
86800
86800
0
2016.1.1-2016.1.31
物业费
5359.2
5359.2
0
2016.2.1-2016.2.29
租金
81200
10993.32
70206.68
2016.2.1-2016.2.29
物业费
5728.8
5728.8
0
2016.3.1-2016.3.31
租金
86800
0
86800
2016.3.1-2016.3.31
物业费
5544
5544
0
2016.4.1-2016.4.30
租金
84000
0
84000
2016.4.1-2016.4.30
星晨世家称，该证据系居然靓屋自行制作，从未见过，至于其中内容所反映的交费情况，除2015年7月租金和物业费实际已交纳外，其他均属实。
就灯具损失、灯泡损失和要求返还的饰品、家具，星晨世家与居然靓屋于2017年5月26日共同到上述物品存放处进行清点并制作现场查验记录，由双方到场人员共同签字确认。星晨世家称，原有别墅及装饰灯具共计382件，价值共计3942732元，（部分价签被居然靓屋拿走，故该部分灯具价格和规格信息均保留在居然靓屋电脑系统中），其中双方现场签字认可部分303件，价值共计3564175元，未见实物79件，价值共计378557元；LED光源居然靓屋拉走2340个，现场实物422个，单价为100元/只；40W节能灯和白炽灯居然靓屋拉走181个，现场实物181个，单价为10元/只。居然靓屋称，仅认可现场勘验时签字确认部分，其他均不予认可。就现场勘验未见到的灯具或灯泡，星晨世家提交灯具照片若干张，居然靓屋不认可证据的真实性，称从照片中看不出灯具与价签的对应关系，也无法显示拍摄时间。就现场勘验见到实物的灯具或灯泡，经本院释明后，星晨世家坚持不就其实际损失价值申请评估，称商品价签均由居然靓屋制作，说明居然靓屋是商品的定价者，相应的商品价格和规格型号均应由居然靓屋举证；星晨世家不申请评估，“因为无法进行评估”。如果对方当事人认为需要评估或法院依职权进行评估，由法院依职权决定。本院表示，为查明案件事实，可以依职权启动相应评估程序，但评估费应由星晨世家预交。星晨世家则表示，不同意预交评估费，且称：其一，因为居然靓屋是专业卖家具的，如果他们认为商品还有价值，星晨世家同意由居然靓屋出售后三个月内将价款返还；其二，星晨世家认为没有机构具备评估的条件；其三，即使做了评估，星晨世家也要求居然靓屋进行维修，待符合出厂标准后星晨世家再接收。就定价一节，居然靓屋称合同第21条已经说明了，明码实价是居然靓屋向消费者出售商品时应以价签为准，不能随意的加价减价，商品的价格不是由商场的管理方决定而是商家自行决定。就饰品和家具，星晨世家称，居然靓屋拉走56件，价值共计893645元，其中双方现场签字认可49件，价值共计876515元，未见实物7件，价值共计17130元。详见表二，其中名称及价格内容均以星晨世家所列为准，编号52-56为现场未见实物部分：
编号
名称
价格（元）
1
果盆
2680
2
圆台电话一体
5980
3
玻璃圆桌
15980
4
花饰、糖果盆
4660
5
果盘、相框
3360
6
花饰大、中、小
6220
7
烛台、钟表
2840
8
面具、烟缸
4140
9
花饰、果盘
9240
10
糖果盆、相框
3260
11
钟表、烛台、糖果盆
14200
12
相框、纸巾盒、花插、天鹅
6480
13
凤凰、烛台、相框
8540
14
贝壳圆台、白天鹅
29080
15
相框、糖果盒
1660
16
小象
1280
17
旋转杯架
980
18
小狗、花插、果盆
9920
19
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裁定适用于下列范围：[ly][ly] （一）不予受理；[ly] （二）对管辖权有异议的；[ly] （三）驳回起诉；[ly] （四）保全和先予执行；[ly]
（五）准许或者不准许撤诉；[ly] （六）中止或者终结诉讼；[ly] （七）补正判决书中的笔误；[ly] （八）中止或者终结执行；[ly]
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对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。[ly]
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。[ly]\'},{法条名称:\'第二百四十二条第一款\',法条内容:\'
第二百四十二条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。[ly]
人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。[ly]\'},{法条名称:\'第二百四十三条第一款\',法条内容:\'
第二百四十三条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。[ly]
人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。[ly]\'},{法条名称:\'第二百四十四条第一款\',法条内容:\'
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。[ly]
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"申请执行人厦门金龙联合汽车工业有限公司与被执行人彭泽申联商务旅游有限公司、上海申致联客运有限公司、乌兰察布市申联商务旅游有限公司买卖合同纠纷查封裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-05-20\\\\\",\\\\\