河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民再17号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：王向东，男，1985年8月9日出生，汉族，农民，现住任丘市。
委托诉讼代理人：张红，河北东方伟业律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：李金舵，男，1967年8月26日出生，汉族，农民，住任丘市。
申诉人王向东因与被申诉人李金舵买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）沧民终字第1954号民事判决，向河北省人民检察院申诉。向河北省人民检察院作出冀检民监（2017）13000000126号民事抗诉书，河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2017）冀民抗65号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。沧州市人民检察院指派检察员孙仕利、王丽娟出庭。申诉人王向东及其委托诉讼代理人张红、被申诉人李金舵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河北省人民检察院抗诉认为：一、终审判决适用法律确有错误。首先,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:……(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。但是，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条和第六十二条的规定均是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致相应的行为无效。因此，终审判决以李金舵与王向东签订的房屋买卖协议违反法律法规强制性规定为由认定其无效，适用法律确有错误。其次，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案所涉买卖协议自2005年12月7日签订并履行，至李金舵2013年3月起诉时，已近七年的时间。这期间，各地房价地价大幅上涨，相应的人民币贬值。在此情况下，李金舵作为出卖方要求确认买卖协议无效，由买受人王向东返还宅基地使用权及房屋等，显系违背诚实信用原则之行为，不应予以支持。二、有新的证据足以推翻原判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条规定：再审申请人提供的新证据，能够证明原判决、裁定认定基本事实或者裁判结果错误的，应当认定为《民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。对于符合前款规定的证据，人民法院应当责令再审申请人说明其逾期提供该证据的理由;拒不说明理由或者理由不成立的，依照民事诉讼法第六十五条第二款和本解释第一百零二条的规定处理。该司法解释第三百八十八条规定：再审申请证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立:……(三)在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。本案终审判决由沧州市中级人民法院于2014年9月26日作出。仅时隔两个月，2014年12月1日，王向东将户籍迁入任丘市成为该村集体经济组织成员。王向东将户籍迁入诉争房屋及宅基地所在地的徐庄村是在二审庭审结束后，且无法再以此为证据另行提起诉讼。根据上述司法解释，在王向东作出合理说明后,该户籍转入的相关证明材料应认定为足以推翻原判决的新证据。综上，沧州市中级人民法院(2014)沧民终字第1954号民事判决适用法律确有错误，且有新的证据足以推翻原判决。
申诉人王向东称，第一、《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的立法原意是，村民委员会有权利代表全体村民处理村所有的土地。所以村委会对王向东和李金舵宅基地过户材料盖章批准就是对村宅基地使用问题的确认，是对王向东取得该宅基地使用权的认可。所以，依据本条的规定，能够认定王向东取得宅基地合法，买卖协议因村委会追认有效，而不能认定合同无效。并且该盖章行为也可以理解成是村集体对村集体利益的经营管理意见，该行为是完全符合上述第十条规定的，原判决适用法律违背立法原意；第二、李金舵除了与王向东交易的房屋外，其在徐庄还有其他宅基地。其出卖房屋的行为不影响其作为村民的宅基地的使用权；第三、申请人有新的证据足以推翻原判决。2014年12月1日申请人户籍迁入任丘市，成为徐庄村村民。因公安机关行政许可需要时间，致使没能及时向法庭提交该证据。申请人认为原判决认定事实不清，适用法律错误，出现新证据。依据《民事诉讼法》的规定，应予再审，依法撤销。
被申诉人李金舵辩称，申诉人是否是过户到我们村我不清楚。过到我们村也是挂户，也不享受我们村的福利。原来所在村的户口是否撤销也不清楚。合同无效，他当时不是本村人，当时我卖房就为了将来还能往回要。当时房子是我卖的，我媳妇不知道。
被申诉人李金舵向一审法院起诉请求：请求法院依法确认原、被告2005年12月7日签订的房屋买卖协议书无效，并由被告返还原告此房屋（房屋价值12万元）。一审法院认定事实：2005年12月7日，原告李金舵与被告王向东签订协议书，原告将位于任丘市徐庄村的砖房四间（地皮在内）、配房一间、门洞一间，屋内水暖、电灯、电扇，浴盆、隔断以120000元的价格出售给被告，房屋具体四至为：东至街、西至张安平、南至李永建、北至李章峰。被告当天给付原告房屋价款，原告将房屋和该房屋的集体土地使用证交付给了被告。2006年10月20日，被告王向东将该集体土地使用权证办理过户，土地使用权人一栏为王向东，被告王向东在该房屋居住至今。一审法院判决：一、原告李金舵与被告王向东于2005年12月7日签订的协议书无效；二、被告王向东于本判决生效后十日内将位于任丘市徐庄村的砖房四间、配房一间、门洞一间（四至为：东至街、西至张安平、南至李永建、北至李章峰）及宅基地返还给原告李金舵。
申诉人王向东不服一审判决，上诉请求：请求二审法院依法改判，撤销原判决，改判驳回被上诉人李金舵的诉讼请求。二审法院认定的事实：二审法院查明的事实除与一审查明事实一致外，另查明，王向东与李金舵所签订的协议书中写明：甲方：李金舵；乙方：王向东；甲方宅基一处，经中间人说合卖给乙方长久使用，订此协议……。二审法院认为：本案争议的焦点是：一、被上诉人李金舵的妻子对房屋买卖知情与否，能否导致诉争买卖合同无效；二、本案诉争买卖合同是否违反了相关法律规定，而导致合同无效。
关于焦点问题一:被上诉人李金舵的妻子对房屋买卖知情与否，能否导致诉争买卖合同无效。王向东与李金舵签订买卖合同日期是2005年12月7日，王向东当天给付李金舵价款，李金舵将房屋和该房屋的集体土地使用证交付给了王向东。买卖房屋后李金舵一直在诉争房屋所在村居住，时至李金舵起诉之日已七年之久，从日常生活经验结合一审证人证言可判定李金舵的妻子对于王向东与李金舵的买卖行为是知晓的。另外，虽然婚姻法规定了夫妻共同财产制，但也规定了夫妻分别财产制。李金舵夫妻关系的存在并不能当然认定房屋为共同财产。同时，该争议房屋坐落的宅基地登记在李金舵名下，王向东作为善意第三人没有义务核实该房屋是否还有共有人。因此，即使李金舵的妻子当时不知晓买卖行为，也不影响诉争合同的效力。综上，无论李金舵的妻子对诉争买卖行为是否知情，均不能导致本案买卖合同无效。
关于焦点问题二：本案诉争买卖合同是否因违反了相关法律规定而导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方当事人在买卖协议中约定的买卖内容包括宅基地及房屋，同时房屋的买卖也必然涉及到宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据以上规定，农村宅基地属于村集体所有，具有村民身份性。本案争议房屋坐落在任丘市，只有徐庄村集体经济组织成员才享有该村集体所有宅基地的使用权，而王向东是任丘市北辛庄乡司马前庄村人，不是诉争房屋宅基地坐落村村民，不具有取得房屋所占宅基地的条件。因此双方当事人之间的买卖合同损害了村集体经济组织的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人王向东应将诉争房屋返还给李金舵。另外，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。据此，买卖、确认合同效力等民事法律关系是房屋登记行为的基础，因此，诉争宅基地使用权已经登记在王向东名下，并不影响李金舵以民事诉讼确认合同无效并要求返还房屋的民事权利。综上，原审判决结果正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审期间申诉人王向东为证实自己的主张向本院提交了以下证据：
1、王向东户口本原件一份；
2、王向东身份证原件一份；
3、任丘市新华路办事处徐庄村村委会出具的证明一份；
4、徐庄村新型村民合作医疗基金专用收费票据（王向东及家人三口）；
5、王向东的两个子女的户口页。
以上证据欲证实2014年12月王向东及其家人的户口全部已经落入任丘市，王向东已经是徐庄村村民。
被申诉人李金舵对以上证据的质证意见：对以上证据的真实性没有异议。
因被申诉人李金舵对于申诉人王向东再审期间提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认。
经本院再审查明，2005年12月7日，被申诉人李金舵与申诉人王向东签订协议书，被申诉人李金舵将位于任丘市徐庄村的砖房四间（地皮在内）、配房一间、门洞一间，屋内水暖、电灯、电扇，浴盆、隔断以120000元的价格出售给申诉人王向东，房屋具体四至为：东至街、西至张安平、南至李永建、北至李章峰。申诉人王向东当天给付被申诉人李金舵房屋价款120000元，被申诉人李金舵将房屋和该房屋的集体土地使用证交付给了申诉人王向东。申诉人王向东于2005年12月8日提出了宅基地变更申请表，2005年12月8日徐庄村委会同意变更登记，2005年12月26日徐庄村所在的办事处同意变更登记，2006年9月22日任丘市人民政府同意变更登记，并向申诉人王向东颁发了任宅集用（2006更）第01-10-0001号集体土地使用权证，申诉人王向东在此房屋居住至今。2014年12月1日，申诉人王向东的户籍迁入徐庄村。
本院再审认为，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。2005年12月7日，李金舵与王向东签订协议书系双方的真实意思表示，并有中间人孙广贞、姚俊华、李永在在该协议上签字，协议签订的当天双方均履行了相应义务。2005年12月8日，王向东便提出了宅基地变更申请，经过村委会、办事处、以及市政府的层层审批，取得了集体土地使用权证，不存在非法取得的情形。本案合同已经实际履行多年，王向东自签订协议至今一直占有并使用该涉案房屋，且其现在已经系任丘市集体经济组织成员。故原判认定李金舵与王向东签订的协议书无效欠妥。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沧州市中级人民法院（2014）沧民终字第1954号民事判决及任丘市人民法院（2013）任民初字第752号民事判决；
二、驳回被申诉人李金舵的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2700元，均由李金舵负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑灿志
审判员 汪成明
审判员 冷树青
二〇一八年六月十四日
书记员 王凌波