江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终4751号
上诉人（原审被告）：南京事立得办公用品商店，住所地南京市秦淮区***号。
经营者：张艳，该商店经理。
委托诉讼代理人：万培轶，江苏禾汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京鼎鑫烟酒经营部，住所地南京市秦淮区245号。
经营者：尹秋银，该经营部经理。
委托诉讼代理人：刘景岚,江苏禾汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市红十字医院，住所地南京市秦淮区***号。
法定代表人：张革，该医院院长。
委托诉讼代理人：郑江宏，江苏同大律师事务所律师。
上诉人南京事立得办公用品商店（以下简称事立得商店）、南京鼎鑫烟酒经营部（以下简称鼎鑫经营部）与被上诉人南京市红十字医院（以下简称红十字医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人事立得商店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由如下：1、一审法院对客观存在的合法租赁关系不予认可，损害了事立得商店的合法权益。双方在《房屋租赁协议》履行期间合作顺利，期满后事立得商店继续占有涉案房屋经营，并多次电话要求签订合同、交纳租金，被上诉人均称不急、租金后面再算，基于此情况事立得商店才能在未付房租的情况下一直经营至今，双方之间的租赁合同已经转化为无固定期限的租赁合同。2、合同法鼓励交易，不轻易解除合同，一审法院在没有任何证据的情况下直接判决不履行合同，违反了合同法的基本精神。3、事立得商店将房屋转租给鼎鑫经营部，被上诉人对此事实一直知情，但其未提出异议，故可以认为被上诉人对事立得商店的转租行为是认可的。
被上诉人红十字医院辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合同到期后，两上诉人均有义务归还房屋。请求二审法院依法驳回上诉人事立得商店的上诉请求，维持原判。
鼎鑫经营部同意事立得商店的上诉意见。
上诉人鼎鑫经营部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由如下：1、一审法院判决被上诉人与事立得商店之间的租赁合同于2016年1月15日终止，缺乏事实依据。2、一审法院判决鼎鑫经营部迁出涉案房屋适用法律错误。被上诉人对鼎鑫经营部与事立得商店之间的转租事实是知晓的，但其一直未提出异议，这说明被上诉人对转租行为是认可的。
被上诉人红十字医院辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，红十字医院对两上诉人的合作行为、转租行为均不知晓。请求二审法院依法驳回上诉人事立得商店的上诉请求，维持原判。
事立得商店的答辩意见同其上诉意见。
红十字医院向一审法院起诉请求：1、确认红十字医院与事立得商店的合同于2016年1月16日终止；2、事立得商店、鼎鑫经营部返还非法占有的位于南京市秦淮区245号白下路41平方米的房屋（以下简称诉争房屋）；3、事立得商店赔偿红十字医院的经济损失，按102.8元/天标准计算房屋使用费至房屋返还之日时止（房屋租金是每年37500元，除以365天得出102.8元/天），鼎鑫经营部承担连带责任；4、全部诉讼费用由事立得商店、鼎鑫经营部承担。
一审法院认定事实：
2013年1月16日红十字医院（甲方）与事立得商店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其享有产权的坐落于南京市白下路245号41平方米房屋出租给事立得商店使用，租赁期限自租期自2013年1月16日至2016年1月15日止，年租金37500元，每半年交付，分别于每年1月16日、6月16日前支付下一期租金，租期满后，乙方若继续租赁房屋，需自合同期满前一个月，以书面形式通知甲方，在甲方重新进行的公开招租中，同等条件下，乙方有优先承租权，乙方未能在此期限内书面通知甲方，视为乙方不再续租，本合同在租赁期满时自然终止；经甲方书面同意，乙方可以对房屋进行必要的装修、改造、美化或增设他物；合同到期或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设施设备，并将房屋恢复原状交还甲方，否则视为乙方放弃装修，甲方有权处置；乙方不得以任何名义将承租的房屋转租、出借、设置抵押或其他形式的担保合同到期后双方未签订合同。合同履行期间鼎鑫经营部迁至诉争房屋内经营，并于2014年12月29日经南京市秦淮区商场监督管理局核准登记。2016年3月21日，红十字医院向事立得商店发出“关于收回白下路245号门面房的函”，告知：因事立得商店未在合同期满前一个月书面向红十字医院提出续租房屋，合同自然终止，同时上级主管部门要求不再出租该房屋，故请贵店于2016年4月20日前付清相关费用，将房屋按原状交还红十字医院。同年10月鼎鑫经营部的业主持事立得商店业主的委托书要求与南京市红十字医院商谈承租房屋的拆迁事宜。据此红十字医院认为事立得商店将诉争房屋转租，故诉至一审法院。事立得商店已交付房屋租金至2016年1月15日。
一审庭审中，事立得商店提供南京市规划局的“南京市建设项目批前公示”，证明诉争房屋在拆迁范围内，面临拆迁，红十字医院认为该公示并非拆迁公示，仅仅是规划，尚未接到拆迁通知。事立得商店、鼎鑫经营部否认双方存在转租关系，是合作经营，共同使用诉争房屋。
一审法院认为，红十字医院与事立得商店双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。事立得商店、鼎鑫经营部虽辩称双方为合作经营，但各自申领了营业执照，并未提供合作经营的证据，应认定为事立得商店在合同履行期间将部分诉争房屋转租给鼎鑫经营部使用，其转租行为并未得到红十字医院书面许可，事立得商店在合同履行期限届满前也并未书面要求与红十字医院继续签订房屋租赁协议，在合同履行期间届满后，红十字医院明确表示不再就诉争房屋与被告签订租赁协议，而事立得商店、鼎鑫经营部仍在继续使用诉争房屋，现红十字医院诉至一审法院要求确认与事立得商店的租赁合同已于2016年1月16日终止，要求事立得商店、鼎鑫经营部迁出并腾空诉争房屋，一审法院予以支持。事立得商店应按原租金标准支付房屋使用费，即自2016年1月16日起至实际迁出时止，按102.8元/天计算。事立得商店、鼎鑫经营部确认共同使用房屋，故鼎鑫经营部对事立得商店欠付的房屋使用费承担连带清偿责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。事立得商店辩称双方为无固定期限合同，但红十字医院在合同履行期满后，并未收取事立得商店房屋租金，且不认可继续租赁诉争房屋，故对事立得商店的抗辩意见，一审法院不予采信。鼎鑫经营部未经红十字医院同意实际使用红十字医院的房屋，是本案的适格主体，对其辩称不是本案适格被告的抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、南京市红十字医院与南京事立得办公用品商店签订的《房屋租赁合同》于2016年1月15日终止；二、南京事立得办公用品商店与南京鼎鑫烟酒经营部于判决生效之日起十日内迁出南京市白下路245号41平方米的房屋；三、南京事立得办公用品商店自2016年1月16日起至房屋腾空时止，按102.8元/天的标准计算房屋使用费，南京鼎鑫烟酒经营部对上述欠付的费用承担连带责任。案件受理费1206元，由南京事立得办公用品商店、南京鼎鑫烟酒经营部各负担603元。
二审审理中，被上诉人红十字医院提交其从邮局调取的拍摄形成的两张图片复印件，被上诉人称该两份证据的原件给了一审法院，证明事立得商店收到了其发出的“关于收回白下路245号门面房的函”函件，上诉人对该证据的真实性不予认可，并认为未收到函件。本院在本案中对上诉人收到函件的事实不予确认，对一审法院查明的其他事实予以认可。
本院认为，红十字医院与事立得商店于2013年1月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规范，合法有效，双方均应遵照约定诚信履行。一审审理过程中，事立得商店、鼎鑫经营部辩称其双方为合作经营，二审中，事立得商店、鼎鑫经营部又称其双方之间系转租行为，对以上主张，事立得商店、鼎鑫经营部均未提交充分的证据证实。现合同履行期限届满，事立得商店未按合同约定在履行期限届满前书面通知红十字医院要求继续签订房屋租赁协议，红十字医院明确表示不再出租房屋，事立得商店、鼎鑫经营部也未交纳租金，故一审法院确认红十字医院与事立得商店的租赁合同于2016年1月16日终止，有事实与法律依据，事立得商店、鼎鑫经营部占有涉案房屋没有合法依据，应当迁出并腾空房屋，迁出房屋前的房屋使用费应由事立得商店给付，鼎鑫经营部承担连带责任。两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1206元，由上诉人南京事立得办公用品商店、南京鼎鑫烟酒经营部各负担603元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 孙 伟
二〇一七年六月二十三日
书记员 王 慧