杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0111民初8515号
原告：杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会,住所地：杭州市富阳区银湖街道大庄村。
法定代表人：丁盛，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：吴乔珍，浙江好阳光律师事务所律师。
被告：华云国,男,1964年10月23日出生汉族，住杭州市富阳区。
被告（追加）：杭州富阳景杭陶瓷有限公司（统一社会信用代码：91330183MA27XT2B91），住所地:杭州市富阳区银湖街道大庄村。
法定代表人：金红旺。
原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会（以下简称大庄村村委会）与被告华云国、杭州富阳景杭陶瓷有限公司（以下简称景杭陶瓷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会的委托诉讼代理人吴乔珍、被告华云国、被告景杭陶瓷公司的法定代表人金红旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.被告华云国腾退返还租赁物给原告大庄村村委会；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年5月2日，大庄村村委会与华云国签订《租赁协议》。协议约定：“华云国承租大庄村双庄小学一幢三层楼房，包括双庄小学围墙内场地；租赁期限暂定为1年，自2013年4月23日起至2014年4月22日止。除征用外承租方继续进行续包；租金第一年50018元，以后每一年在前一年租金基础上递增8%；承包方（应为承租方）在租赁期内不得转租、转让、抵押。如有发现发包方（应为出租方）有权终止合同。”2017年5、6月份，原告发现被告华云国自己未使用租赁物，而是转租给被告景杭陶瓷公司。2017年9月8日，原告大庄村村委会向被告华云国当面送达《解除租赁协议通知书》，并告知接通知后5日内办理腾退交接手续。现被告华云国至今未腾退。
诉讼中，原告大庄村村委会申请追加景杭陶瓷公司为本案被告。本院依法予以准许。原告大庄村村委会变更诉讼请求为：1.确认《租赁协议》中“除征用外承包方继续进行续包”的条款无效；2.被告华云国、景杭陶瓷公司腾退返还租赁物给原告大庄村村委会。
被告华云国答辩称：1.2013年5月2日，大庄村村委会与华云国签订《租赁合同》，约定除被征用外，继续由华云国承租，并约定租金支付方式的年递增型，均体现了租赁合同的长期性，这是双方缔结合同的真实意思，理论上合同的有效期最长可达20年；2.华云国与景杭陶瓷公司之并不是转租关系。2016年3月25日，华云国以大庄村双庄小学楼房及围墙内场所10年的使用权作为出资，与金红旺、应先贵达成合伙协议，由金红旺任合伙负责人，由华云国负责营造良好的经营环境，三人合伙经营陶瓷产品生产销售、陶瓷艺术培训。2016年6月1日金红旺申办景杭陶瓷公司并任公司法定代表人，华云国挂靠在金红旺名下作为隐名股东，占公司30%的股份。大庄村村委会认为华云国转租缺乏事实依据。
被告景杭陶瓷公司答辩称：景杭陶瓷公司公司是由金红旺出设备、技术和华云国、应先贵合伙，华云国出场地，三个人各占30%股份。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告大庄村村委会向本院提供照片2张，用以证明被告华云国转租给他人，开办景杭陶瓷公司的事实。被告华云国、景杭陶瓷公司经质证后对证明目的有异议。本院经审查后认为，原告大庄村村委会要求确认租赁合同部分条款的效力，未主张合同已解除，故待证事实与本案无关，对该证据不予确认；2.被告华云国、景杭陶瓷公司提供合伙协议1份，证明华云国与金红旺合伙开办景杭陶瓷公司，华云国以双庄小学场地10年使用权出资的事实。原告大庄村村委会经质证后对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，待证事实与本案无关，故对该证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.为了充分利用集体资产，大庄村村委会对大庄村双庄小学及部分场地的租赁进行公开招标。2013年5月2日，大庄村村委会与华云国签订《租赁协议》。协议约定：“出租物为大庄村双庄小学一幢三层楼房，包括双庄小学围墙内场地；租赁期限暂定为1年，自2013年4月23日起至2014年4月22日止。除征用外承包方继续进行续包；租金第一年50018元，以后每一年在前一年租金基础上递增8%；承包方在租赁期内不得转租、转让、抵押。如有发现发包方有权终止合同。”
2.2017年6月13日，杭州市富阳区春建乡赴大庄村巡查组出具了《银湖街道大庄村党风廉政巡查报告》，该报告提出：双庄小学及部分场地公开发包进行出租，招标只有村民华云国一人报名参加，流标后没有按程序重新发包，2013年5月，仍与华云国签订租赁协议；集体资产租赁时间为暂定时间不符合合同要求，后续处理难；承包方未按合同内容履行，擅自改变用途获利，损害集体利益。
3.2017年9月8日，大庄村村委会向华云国发出解除租赁协议通知书。大庄村村委会认为华云国于2016年6月将租赁物转租给他人开办景杭陶瓷公司，违反了合同的约定，故解除租赁协议。
4.2017年9月16日，大庄村村委会又向华云国发出通知，再次要求其自行腾退租赁物。
本院认为：原告大庄村委会与被告华云国于2013年5月2日签订《租赁协议》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，主体适格且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然大庄村村委会对案涉大庄村双庄小学及部分场地的租赁进行公开招标，在投标人只有华云国时没有重新招标，违反了相关法律的规定，但是，鉴于法律、行政法规没有强制规定集体财产的出租必须采用招标、投标方式，故本院确认原告大庄村村委会与被告华云国签订租赁合同的行为，没有违反法律、行政法规的禁止性规定。
合同约定：租赁期限暂定自2013年4月23日起至2014年4月22日止，除征用外由华云国继续进行租赁。原告大庄村村委会要求确认该条款无效。本院认为，合同法规定租赁期限不得超过20年，案涉合同约定由承租人华云国确认是否继续租赁，华云国有权决定是否继续租赁，使得本案租赁期限不受最长租赁期限的限制，但是，华云国在庭审中明确承诺租赁期限最长不超过2023年4月底，使得该条款在租赁期限上受到限制，避免了违反合同法的相关规定，故本院确认该条款合法有效，对原告大庄村村委会的该项诉请不予支持。
原告大庄村村委会要求被告华云国、景杭陶瓷公司腾退租赁物。本院认为，只有在原告大庄村村委会与被告华云国之间的租赁合同被解除或租赁期限届满的情况下，原告大庄村村委会才有权要求实际使用人景杭陶瓷公司返还租赁的房屋。本案原告大庄村村委会已于2017年9月8日通知被告华云国解除租赁合同，被告华云国对合同解除有异议，本应当在约定的异议期间或在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。鉴于庭审中原告大庄村村委会经本院释明，明确放弃确认合同解除，故本院确认案涉租赁合同未解除。本案原告大庄村村委会在租赁合同履行期间，要求被告华云国、景杭陶瓷公司返还租赁房屋，没有相应的法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下：
驳回原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会负担。
原告杭州市富阳区银湖街道大庄村村民委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 马 骏
二〇一八年一月十八日
书记员 蒋露英