广东省广州市从化区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤0184执异21号
案外人：广东丰厚拍卖有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦2座五层写字楼之一号。
法定代表人：黄学明。
申请执行人：广州市豪艺诗投资管理有限公司，住所地广州市白云区106国道旁自编3号3号铺。
法定代表人：岑连坤，职务董事长。
被执行人：从化市商贸实业开发总公司，住所地广州市从化区商贸城城南8-4幢二楼。
法定代表人：孙灼均。
本院在执行申请执行人广州市豪艺诗投资管理有限公司与被执行人从化市商贸实业开发总公司（以下简称“商贸总公司”）借款、抵押合同一案〔执行案号：(2017)粤0184执恢1号〕过程中，案外人广东丰厚拍卖有限公司（以下简称“丰厚拍卖公司”）就本院裁定拍卖被执行人商贸总公司所有的位于从化市（现广州市从化区）商贸城南8-4幢205、206、212、213房（以下简称“异议房产”）提出执行异议，本院以(2017)粤0184执异21号案立案审查。
案外人丰厚拍卖公司称：1999年6月3号，商贸总公司与广州市从化拍卖行签署《购房合同》，约定由广州市从化拍卖行购买权属商贸总公司位于从化市商贸城4-2栋、8-5栋、8-4栋部分房产，包括有：商贸城南4-2栋首层101-117号（面积：737平方米）、二层（面积：1454.94平方米）；商贸城南8-5栋首层108-110号铺（面积：238.16平方米）；商贸城南8-4栋205、206、212、213号（面积：149.61平方米）房产，广州市从化拍卖行一次性付清全部款项给商贸总公司。
2002年8月20号，从化市人民政府就广州市从化拍卖行转制问题作出《批复》[从府办批【2002】353号]，同意广州市从化拍卖行进行专制，并将包括异议房产在内的固定资产（按粤明评字[2002]第021号资产评估报告所列的范围）进行转让。根据广东明达信资产评估有限公司作出的粤明评字[2002]第021号资产评估报告显示：在广州市从化拍卖行转让的固定资产建筑物面积2912.31平方米中，其中包括了本案异议房产。
2002年8月30号，从化市兴安汽车有限公司通过公开拍卖投得广州市从化拍卖行的产权。2002年9月12号，从化市兴安汽车有限公司与从化市经济贸易局签署《广州市从化拍卖行产权转让合同》，约定受让位于从化市商贸城内的房产（建筑面积2912.31平方米）等资产，该合同的房屋清单中就包括了本案异议房产。广州市从化拍卖行整体资产转让后，于2003年3月28日更名为广州市丰厚拍卖有限公司，于2008年12月19日更名为广东丰厚拍卖有限公司。
2009年12月1日，案外人与第三人谭旭明（身份证号：）签署《房地产买卖合同》，约定将异议房产转让给第三人谭旭明，同时将房屋及相关产权证明移交给谭旭明。由于历史遗留原因，本案异议房产只有《房屋所有权证》并登记在商贸总公司名下，时至今日，一直无法办理产权更名过户手续。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议房产虽然登在商贸总公司名下，但实际房屋权属已经由商贸总公司转让给案外人，再由案外人转让给谭旭明。先后两次转让的购房款已足额支付，房屋也由购买人先后实际占有使用。而未办理过户登记手续的原因是历史遗留问题，案外人均对此没有过错。因此，案外人依法请求法院解除对异议房产的查封及停止拍卖。
案外人为证明自己的异议请求向本院提交以下证据：1、购房合同；2、批复；3、广州市从化拍卖行产权转让合同；4、评估报告；5、房地产买卖合同；6、房屋移交协议书；7、收据；8、证明两份；9、变更登记核准通知书；10、关于同意广州市从化拍卖行变更名称的批复；11、关于同意广州市丰厚拍卖有限公司变更法定代表人的批复；12、关于核准广州市丰厚拍卖有限公司变更事项的函个人名下房地产登记情况查询证明。
异议申请书副本送达后，申请执行人豪艺诗公司和被执行人商贸总公司均未提交答辩意见。
本院查明，关于原告中国建设银行从化市支行（以下简称“建行从化支行”）诉被告商贸总公司借款、抵押合同纠纷一案，本院于2001年8月20日作出的（2001）从法经初字第270号民事判决书，判令被告商贸总公司偿还借款本金200万元及利息给原告建行从化支行。因被告商贸总公司拒不履行上述生效法律文书确定的还款义务，根据原告建行从化支行的申请，本院以（2003）从法执字第227号案立案执行。
该案在执行过程中，本院于2015年5月27日作出（2003）从法执字第227号之二执行裁定书，裁定查封被执行人商贸总公司名下的异议房产
另，本案债权经多次转让，最后由豪艺诗公司购得。本院于2015年9月24日作出的（2015）穗从法民二初字第311号民事判决书，确认豪艺诗公司受让对商贸总公司涉（2001）从法经初字第270号案的债权合法有效。本院于2016年8月22日作出（2003）从法执字第227号执行裁定书，裁定变更豪艺诗公司为（2003）从法执字第227号案的申请执行人。
根据申请执行人豪艺诗公司申请，本院以（2017）粤0184执恢1号案恢复本案执行，并于2017年1月23日作出（2017）粤0184执恢1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人商贸总公司名下的异议房产以清偿债务。
根据案外人提供的证据查明，1999年6月3日，被执行人商贸总公司与广州市从化拍卖行签订《购房合同》，约定：由广州市从化拍卖行购买权属商贸总公司位于从化市商贸城南4-2栋、8-5栋、8-4栋部分房产，其中包括本案异议房产，本案异议房产的成交价为126650元，付款方式为广州市从化拍卖行一次性付清全部款项。2003年3月28日经广州市工商行政管理局核准，广州市从化拍卖行变更名称为广州市丰厚拍卖有限公司。2008年12月19日经广州市工商行政管理局核准，广州市丰厚拍卖有限公司变更名称为广东丰厚拍卖有限公司。
根据从化区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》显示，本案异议房产坐落为商贸城南8-4幢205.206.212.213房，权属人为从化市商贸实业开发总公司，权利证号2972250，建筑面积149.61平方米。
为查明本案异议房产的登记情况，本院在执行过程中发函给广州市从化区国土资源和规划局询问有关情况，该局复函称：经核查，从化市商贸城南8-4幢205、206、212、213房的房屋所有权人是从化市商贸实业开发总公司，证号粤房证字第2972250号，为非住宅用地，建筑面积149.61平方米，没有办理抵押登记。该房产所占土地的权属人是从化市国泰天彤房地产开发有限公司，证号2009-00237号，使用权类型为出让，使用年限至2063年4月29日止，用途为商住用地。
为查明广州市从化拍卖行产权转让情况，本院发函给广州市从化区科技工业商务和信息化局询问有关情况，该局函复称：2002年8月20日，从化市政府以从府办批[2002]353号批复，同意广州市从化拍卖行转制并以公开拍卖形式转让，转让范围包括该拍卖行的固定资产、经营证照、经营权、原留存拍卖标的业务，其中固定资产包含从化市商贸城南8-4幢205、206、212、213号房产。2002年8月30日，从化市兴安汽车有限公司通过公开拍卖竞得，投得广州市从化拍卖行产权，2002年9月20日，原从化市经贸局与从化市兴安汽车有限公司签订《广州市从化拍卖行产权转让合同》，约定将上述房产及房屋所有权证也一并移交给从化市兴安汽车有限公司。
本院认为，案外人提出要求本院解除对异议房产查封及停止拍卖的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，本案异议房产于1999年6月30日由被执行人商贸总公司出售给原广州市从化拍卖行后，于2002年8月30日作为属于原广州市从化拍卖行的固定资产连同该拍卖行的经营证照、经营权、原留存拍卖标的业务一并被转制拍卖，原广州市从化拍卖行被转制拍卖后经过两次名称变更为案外人丰厚拍卖公司。上述转让及拍卖行为均发生在本院查封异议房产之前，且均签订有书面的（买卖）转让合同，案外人丰厚拍卖公司亦在本院查封之前占有使用本案异议房产。另外，由于本案异议房产只办理了房屋所有权证，而房产所占土地的权属人是从化市国泰天彤房地产开发有限公司，因两者不一致导致本案异议房产转让后无法办理房地产权证。因此，案外人丰厚拍卖公司的异议请求符合上述司法解释规定可以排除法院执行的情形，案外人对异议房产具有足以排除执行的权利，对案外人丰厚拍卖公司的请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于从化市（现广州市从化区）商贸城南8-4幢205、206、212、213房（证号：粤房字第××号）的执行。
如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向广州市从化区人民法院提起诉讼。
审判长 吴 建
审判员 梁冠宁
审判员 王 硕
二〇一七年四月六日
书记员 宋祥辉