西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初8586号
原告张月倩，女，汉族，1987年10月13日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人姜昱，陕西锦园律师事务所律师。
被告仇建平，男，汉族，1962年12月26日出生，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人李智，北京大成（西安）律师事务所律师。
第三人王靖萍，女，回族，1962年9月20日出生，住宁夏银川市兴庆区。
委托代理人王哲，男，满族，1992年6月6日出生，住青海省民和回族土族自治县。
原告张月倩诉被告仇建平及第三人王靖萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张月倩及其委托代理人姜昱，被告仇建平的委托代理人李智及第三人王靖萍的委托代理人王哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张月倩诉称，被告通过陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十七分公司居间出售位于西安市××区朱雀××段华城万象10号楼2单元2101号房屋，并于2016年12月24日委托仇梦婷与原告方刘宏博签订了《买卖斡旋金协议》，协议约定房屋总价款为1130000元，原告交斡旋金30000元（后自动转为定金）。2017年1月13日，被告再次收取原告定金50000元，并与原告签订《西安市二手房买卖合同》。2017年2月3日，被告告知居间方，其不愿出售此房屋。后经居间方协调，被告最终同意继续履行房屋转让相关手续。另外，原告于2017年1月13日与被告签订《二手房交易结算资金监管协议》，并于2017年3月22日将首付款580000元转入监管账户。2017年4月5日，原告为支付剩余房款又与贷款银行签订了借款合同。2017年5月4日，被告提出加价100000元，原告不同意，被告因而拒绝为原告办理过户手续。原告认为其已经履行了全部合同义务，被告的违约行为给原告带来重大损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行合同，并于判决生效后三日内为原告办理房屋过户手续；2、被告赔偿原告律师费20000元及延迟履行违约金8023元（以总房款为基数，每日按总房款的0.01%支付违约金，从2017年4月5日原告与银行签订住房公积金借款合同次日计算，暂计算至2017年6月15日，2017年6月15日以后的违约金按总房款的0.01%计算，直至被告办理完房屋过户手续为止）；3、被告支付原告房屋租金共计23140元（自2017年4月6日起至2017年7月30日，房屋租金以3000元计算，共计11400元，2017年8月1日以后的房屋租金以3200元计算，暂计算至2017年11月21日共计11740元，直至被告实际为原告办理过户登记之日为止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告仇建平辩称，根据双方合同约定，原告逾期支付首付款已经违约，被告根据合同第八条享有解除权，且解除函已经送达原告，故双方合同已解除。原告违约在先，所有损失应由原告承担。
第三人王靖萍辩称，涉案房屋作为夫妻共同财产，处理时需要夫妻共同同意，共同签字。被告虽与第三人感情破裂，但尚未离异。被告未经第三人同意擅自处置婚内财产，被告的处置行为无效，其与原告签订的房屋买卖合同无效。原告作为成年人，明知夫妻共同财产需夫妻共同签字出售，却暗存侥幸心理，企图与被告串通以低价获得第三人财产。中介公司作为专业的房屋买卖机构，理应知晓婚内财产的处置需要经过夫妻双方共同同意，但中介公司为了赚取买方支付的高额佣金，在未经第三人同意的情况下，撮合原、被告签订房屋买卖合同，其也应该承担相应的责任。故第三人认为被告与原告私下签订的处置婚内共同财产的房屋买卖合同无效，应当被撤销。
经审理查明,委托方（买方）刘宏博（原告之夫）与居间方陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十七分公司签订《买卖斡旋金协议》，协议约定居间方为买方以1130000元的价格购买位于陕西省西安市××区朱雀路南段××城××单元××室房屋提供居间服务，买方自愿支付斡旋金30000元，协议委托期限自协议签订之日起至2016年12月30日止，经卖方签字同意买方承购条件时，斡旋协商即告成功，斡旋金自动转为买方定金，由居间方代收。在上述协议中，仇梦婷代其父仇建平即本案被告作为卖方签字，同意按照买方的认购条件出售涉案房屋。2016年12月24日，刘宏博向居间方交纳30000元。2017年1月12日，被告向原告出具《收条》，收条内容“今收到张月倩购买华城万象10号楼2单元2101室预付房款50000元整，购房价总额为1130000元，余款1080000元整由资金监管账户转付”。2017年1月13日，被告（甲方）与原告（乙方）及陕西境商房地产营销策划有限公司（丙方）签订《西安市二手房买卖合同》（合同备案号C17001456），合同约定甲方作为房屋所有权人将涉案房屋（权证号1100100024-10-10-22101～1）出售给乙方，房屋总价款为1080000元，乙方须在2017年2月28日前将首付款580000元存入监管账户，剩余的500000元甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，乙方同意于2017年2月28日前与贷款银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户；甲、乙双方约定在签订本合同时通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续；甲、乙双方定于2017年8月1日前由甲方将涉案房屋交付给乙方并办理房屋相关附属设施、设备、户籍和相关权益的更名及迁移手续；甲方保证涉案房屋权属明晰，并有完全处分权；如甲方未按合同约定的期限向乙方交付房屋，自本合同约定的最后交付期限届满的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。同日，原、被告与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。2017年3月22日，原告将首付款580000元转入资金监管账户，后其又通过银行按揭的方式于2017年4月14日将剩余购房款500000元转入资金监管账户，并开始偿还上述按揭贷款。后居间方联系原、被告，三方最终约定于2017年5月5日办理涉案房屋的过户手续。2017年5月4日，被告及第三人提出加价出售涉案房屋，原告不同意，被告遂拒绝办理过户手续。2017年5月15日，居间方向被告发出告知函，要求被告继续履行合同。2017年6月12日，被告发出《房屋买卖合同解除函》，提出由于原告迟延交纳首付款已构成违约，故要求解除三方签订的《西安市二手房买卖合同》。2017年6月16日，原告书面回复被告不同意解除合同。另查明，被告与第三人系夫妻关系。经询，原告表示其主张的延迟履行违约金是指逾期交房违约金。
庭审中，居间方经纪人袁博作为原告的证人出庭作证，袁博证明就涉案房屋的出卖及交易其一直与第三人沟通，仇梦婷在签订协议时也一直通过电话与第三人沟通，仇梦婷经过父母同意才签字确认出售涉案房屋，故第三人对于出售涉案房屋完全知情。袁博另证明，在双方办理完毕合同网签和资金监管手续后的2017年2月3日，第三人电话告知其出售涉案房屋后其就开始抑郁，故其决定不再出售该房，后经沟通，被告及第三人才又愿意继续履行合同，但被告及第三人在2017年5月4日到西安办理最后的过户手续时要求原告加价100000元，双方没有达成一致意见，被告因此拒绝过户。原告为证明袁博上述事实，向本院提交一份袁博与第三人名为“靖萍”的微信聊天记录，该聊天记录显示：1、袁博自2016年12月23日起就频繁与第三人沟通涉案房屋交易事宜；2、袁博曾于2017年2月4日向第三人劝说继续履行合同，第三人最后表示按照原合同执行；3、袁博于2017年4月6日通知第三人4月底办理过户手续，第三人询问交易款项到账情况，袁博回复首付款已到账但贷款需在下半月放款，第三人回复“ok”；4、2017年4月12日起，袁博与第三人协商时间办理过户手续，双方最终确定于2017年5月5日办理。原告另提交一份原、被告及第三人与居间方工作人员于2017年5月4日谈话录音一份，该录音中第三人提出要原告加价100000元。第三人表示其从未与袁博进行过微信沟通，并否认其于2017年5月4日与原告等人沟通。本院遂要求被告及第三人本人到庭接受调查，但第三人自庭审后至本院判决时仍未到庭，被告本人到庭陈述其确实通过第三人的微信向袁博的微信发送过委托书、房产证等资料，也承认第三人于2017年5月4日与其前往居间方与原告协商，录音中确实有第三人的声音，并表示微信聊天记录中“靖萍”所发语音信息听起来就是第三人本人的声音。
以上事实，有《买卖斡旋金协议》、《收条》、《西安市二手房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、微信聊天记录、录音、证人证言以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《买卖斡旋金协议》、《西安市二手房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》系原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案主要焦点有二：1、第三人对于被告出售涉案房屋是否知晓；2、原告逾期支付首付款的行为是否构成违约，被告能否据此解除合同。关于焦点1，尽管第三人当庭否认其与袁博有过微信聊天，也不承认其于2017年5月4日与原告等人沟通，但经本院要求其本人到庭，其本人在长达大半年的时间内仍未到庭接受调查，且被告作为其配偶已承认微信聊天语音及录音均出自第三人本人，故第三人的上述辩称本院一律不予采信。根据袁博的证言及其与第三人的微信聊天记录及录音可以认定第三人不仅对于涉案交易明确知晓，且其还是交易的主要经手人，本院据此认定被告的处分行为合法有效。关于焦点2，原告确实存在逾期付款的情形，但通过2017年4月6日之后的微信聊天记录可以看到被告及第三人在已明确知晓原告存在逾期付款的情况下依旧愿意继续履行合同，并且还与居间方约定好于2017年5月5日办理房屋过户手续，被告及第三人的行为视为其认可原告的逾期付款，且其当时已放弃对合同的解除权。在双方已约定好办理过户手续的前一日，被告及第三人要求原告加价购房，在遭到原告拒绝的况下，被告又以原告之前的逾期付款为由解除合同，于法无据，本院不予支持。现原告已向被告预付房款50000元，并向资金监管账户转入《西安市二手房买卖合同》中约定的购房款1080000元，且已开始偿还按揭贷款，因此原告要求继续履行合同，本院依法予以支持。被告拒不办理过户手续及迟延交房的行为已构成违约，其除了要协助原告将涉案房屋的所有权转移登记至原告名下，还应向原告支付逾期交房违约金（以1130000元为基数，按日0.01%的标准，自2017年8月2日计算至所有权转移登记至原告名下之日止），同时资金监管账户中的1080000元归被告所有。因本院已支持违约金，原告另主张的房租租金本院不再支持。关于原告主张的律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告仇建平自本判决生效之日起十日内协助原告张月倩将陕西省西安市××区朱雀路南段××城××单元××室房屋的所有权转移登记至原告张月倩名下。
被告仇建平自本判决生效之日起十日内向原告张月倩支付逾期交房违约金（以1130000元为基数，按日0.01%的标准，自2017年8月2日计算至所有权转移登记至原告张月倩名下之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告张月倩其余诉讼请求。
本案案件受理费14980元，由被告承担。因原告已预交，被告应将该款于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
人民陪审员 张 丹
人民陪审员 王建平
二〇一八年八月十四日
书 记 员 王晓琪
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