福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第872号
原告厦门市营平旧城改造有限公司，住所地厦门市海岸街59号301室。
法定代表人林来成，总经理。
委托代理人刘红、吴承伟，福建天衡联合律师事务所律师。
被告欧雅婷，女，1991年12月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈小红（系被告母亲），女，1970年10月19日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人郭海鹭，男，1964年8月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市营平旧城改造有限公司与被告欧雅婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序，于2014年1月24日、2014年1月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘红、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市营平旧城改造有限公司诉称，被告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司于2011年9月11日签订租赁合同，约定由被告承租厦门市大同路151号房屋，月租金为3241元，租期为二年。从2012年1月1日起，厦门市思明区人民政府鹭江街道办事处将其名下管理的所有房产（含本案讼争房产）交由原告管理经营。2013年6月1日起，原告据相关规定对租金标准进行调整，月租金上调为4438元。由于被告从2012年7月1日起即未向原告支付租金，虽经原告催讨，被告仍置之不理。故原告诉诸法院，请求判令：依法解除与被告于2011年9月11日签订的租赁合同；被告立即腾退厦门市大同路151号房屋；被告应向原告支付2012年7月1日实际退房之日止的租金，并按日千分之二计付违约金。
被告欧雅婷辩称，与被告签订租赁合同的是厦门市鑫鹭江招商投资有限公司。原告至今未答复被告两家公司之间的关系。故被告停止支付租金。且原告擅自调整房租，违背相关规定。现若确定原告为讼争房屋的出租方，被告同意向原告补缴所欠的租金。
经审理查明，本案讼争房屋厦门市大同路151号，系厦门市思明区人民政府鹭江街道办事处向厦门市公房管理中心承租的房屋。之后，厦门市思明区人民政府鹭江街道办事处将讼争房屋委托给厦门市鑫鹭江招商投资有限公司统一对外经营管理。2011年9月11日，厦门市鑫鹭江招商投资有限公司与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租讼争房作为服装店使用；租期为二年，2011年9月11日至2012年12月30日；月租金为3241元，每季缴纳租金一次，于每季度的第三个月底支付下一季度的租金；被告若未协议约定支付房屋租金超过30日的，厦门市鑫鹭江招商投资有限公司有权解除合同，收回承租房产并不赔偿被告对该房屋所进行的添附等费用；未经出租方书面同意，被告逾期交付房屋租金，除应及时如数补交外，逾期每日按未支付租金的千分之二向出租方支付违约金。
2011年12月30日，厦门市思明区人民政府鹭江街道办事处向原告出具授权委托书，从2012年1月1日起，委托原告对含讼争房屋在内的房产对外统一行使经营管理权，原厦门市鑫鹭江招商投资有限公司对外所签订的租赁合同项下的一切权利义务由原告承接。2012年1月1日原告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司签订了《租赁合同权利转让书》，双方就被告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》项下的一切权利转让给原告。
被告按月租金3241元向厦门市鑫鹭江招商投资有限公司缴交了2012年之前的租金，并向原告支付了2012年1月至6月份的租金。从2012年7月开始即未再缴纳租金。2012年11月28日，原告以张贴通知的形式告知被告，讼争房屋的租金将上调，并告知被告若上调后被告不续租或退租，原告将收回讼争房屋。2012年12月13日原告向被告发送了催讨租金《律师函》，函中明确了讼争房屋由原告代管。由于被告经催讨仍未补缴所欠的租金，故原告诉诸法院。
上述事实，有原告提供的《非住宅租赁合同》、授权委托书、《租赁合同》、合同权利转让书、现金交款单、缴费发票，被告提供的2011年10、11、12月房租发票及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，厦门市鑫鹭江招商投资有限公司与被告于2011年9月11日签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，系合法有效的合同，应严格履行。依照我国合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2012年1月1日原告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司签订了《租赁合同权利转让书》，双方就被告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》项下的一切权利转让给原告。原告主张其已将此合同权利转让告知被告，被告则予否认。但此后被告按合同约定之月租金标准，向原告缴交了2012年1至6月的租金，故可视为被告对合同权利的转让是知情的，并无异议，故该转让已发生法律效力。被告辩称其向原告所缴纳的2012年1至6月的租金是按合同相对方厦门市鑫鹭江招商投资有限公司负责收租金的员工所指定的银行账户转款行为，并不清楚合同权利已转让。由于被告未对其抗辩提供充分证据予以佐证，本院不予采信。
依照我国合同法的规定，如果是全部合同权利转让，则受让人将作为新债权人成为合同权利的主体。因此，原告于2012年1月1日开始即成为被告与厦门市鑫鹭江招商投资有限公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》的权利主体。由于被告从2012年7月开始未再缴纳租金，故原告依据合同约定可以请求解除与被告的租赁合同。由于原、被告的租赁合同于2012年12月30日到期，但原告并未在租期届满时提出异议，故原租赁合同继续生效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告诉诸法院请求解除其与被告的租赁合同，并腾退本案讼争房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告请求按月租金3241元补缴2012年7月至2013年3月份的租金，符合法律规定，本院予以支持。2013年4月开始，原告虽向被告提出要上调租金，但并未就租金标准达成合意，故原告主张按月租金3640元，补缴2013年4月至6月的租金，按4438元／月补缴2013年7月至实际退房之日止的租金，无事实和法律依据，本院不予采纳，故被告仍应按合同约定之租金标准3241元／月，支付2013年4月至租赁合同解除之日的租金，及此后的房屋使用费（计至实际退还讼争房屋之日止）。此外，原告要求被告按合同约定每日按未支付租金的千分之二向原告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原、被告之间的就厦门市大同路151号房屋的租赁合同关系于本判决生效之日解除。
二、被告欧雅婷应于本判决生效之日起七日内腾退厦门市大同路151号房屋给原告厦门市营平旧城改造有限公司。
三、被告欧雅婷应于本判决生效之日起七日内按月租金3241元支付给原告厦门市营平旧城改造有限公司2012年7月至租赁合同解除之日的租金，及此后的房屋使用费（计至实际退还讼争房屋之日止），并每日按未支付租金的千分之二向原告支付违约金。
四、驳回原告厦门市营平旧城改造有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1152.5元，原告负担50元，被告负担1102.5元。原、被告均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈彤
二〇一四年二月八日
书记员 孙蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。