山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1232号
上诉人（原审原告）贾焦业。
上诉人（原审原告）李新荣。
委托代理人贾焦业，李新荣之夫。
被上诉人（原审被告）青岛金实房地产开发投资有限公司。
法定代表人常青，职务董事长。
委托代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
上诉人贾焦业、李新荣因与被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称“金实公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第180号民事判决，于2014年3月28日向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员苏勇参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年6月13日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人贾焦业暨上诉人李新荣的委托代理人，被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司的委托代理人孟令燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贾焦业、李新荣在一审中诉称，贾焦业、李新荣与金实公司于2009年10月19日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），贾焦业、李新荣向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元×户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但房屋不符合交房条件，并有严重的质量问题，贾焦业、李新荣要求金实公司安排人员维修。直到2012年8月4日，贾焦业、李新荣与甲方委托的青岛都霖物业发展有限公司办理了房屋接管验收。2012年6月24日和9月16日，小区业主就违约金、房屋质量、车位等问题向开发商、物业、政府维权，当时开发商答应7月底解决所有问题，但时至今日也未解决，并且没有任何正面答复。为维护自身权益，故诉至法院，请求依法判令：1、金实公司支付贾焦业、李新荣逾期交房违约金9864元（以已付房款320285.3元为本金，自2011年10月1日起算至2012年8月4日实际交付之日止，按日万分之一计算）。2、诉讼费用由金实公司承担。
被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司在一审中辩称，1、双方合同约定的交房时间为2011年9月30日前，贾焦业、李新荣自2011年10月1日起即已明知其权利受到侵害，应该在2013年9月30日前提起诉讼，因此贾焦业、李新荣的起诉已超过诉讼时效，请求法院依法驳回贾焦业、李新荣的诉讼请求。2、贾焦业、李新荣所述与事实不符，其应提供相应的证据证明。3、金实公司未在2011年9月30日前交付房屋给贾焦业、李新荣，是因客观原因所致，属于不可抗力，不符合约定的逾期交房情形，因此不应支付违约金。
原审法院查明和认定的基本事实是：
2009年10月19日，贾焦业、李新荣与金实公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件，《预售合同》的主要内容为：
1、贾焦业、李新荣向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元×户住宅1套。
2、贾焦业、李新荣购买该房屋的总价款暂定为314774.5元。
3、除不可抗力外，金实公司定于2011年9月30日前将该房屋交付给贾焦业、李新荣，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期金实公司按贾焦业、李新荣已支付的房价款日万分之一向贾焦业、李新荣支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若贾焦业、李新荣选择不退房，金实公司按照贾焦业、李新荣已支付的房价款日万分之一标准向贾焦业、李新荣支付违约金，合同继续履行。
4、房屋竣工验收合格后，金实公司应在交付之日前7日书面通知贾焦业、李新荣办理交付该房屋的手续，贾焦业、李新荣应在收到该通知之日起7日内，会同金实公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为贾焦业、李新荣验收房屋后签署的交付验收单或金实公司发出的交房通知满30日。
5、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，金实公司可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且金实公司在发生之日起15日内告知贾焦业、李新荣的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非金实公司原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致金实公司延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，贾焦业、李新荣未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至贾焦业、李新荣付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，金实公司有权书面通知贾焦业、李新荣领房，贾焦业、李新荣应在金实公司寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起缴纳物业管理费。6、贾焦业、李新荣未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，金实公司应当发出书面催告书一次，贾焦业、李新荣未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由贾焦业、李新荣承担……10、金实公司在向贾焦业、李新荣交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，贾焦业、李新荣在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装修设施、室外环境、公共设施质量等有异议的，贾焦业、李新荣应向金实公司提出书面意见，由金实公司予以认可后，金实公司有义务尽快修复。修复期间，不视为金实公司逾期交付房屋，金实公司修复完毕后贾焦业、李新荣应于金实公司发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收视同贾焦业、李新荣已验收完毕。
补充条款第九条对通知送达进行了补充约定，贾焦业、李新荣与金实公司任何一方发出的通知，应以中方的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以《预售合同》及补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：1、该通知已交付对方的。2、该通知以邮递方式发出后7天的。3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。
上述合同签订后，贾焦业、李新荣共支付房款320285.3元。上述事实，有贾焦业、李新荣提供的《预售合同》1份、发票1份以及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。
贾焦业、李新荣称，贾焦业、李新荣于2011年12月4日收到了金实公司寄出的交房通知书，通知书中的交房时间为2011年12月4日，但因房屋出现质量问题，贾焦业、李新荣无法收房。贾焦业、李新荣提交挂号信信封1份、交房通知书1份证实其主张。金实公司对上述证据的真实性没有异议，称金实公司于2011年11月28日发出挂号信，通知贾焦业、李新荣于2011年12月4日收房，贾焦业、李新荣未按期收房，是贾焦业、李新荣自身原因导致，金实公司不应因此承担违约金。
贾焦业、李新荣称，金实公司通知贾焦业、李新荣收房时不符合交房条件，存在大量质量问题，贾焦业、李新荣向物业提交《情况说明》，物业工作人员在上面签字后转交给开发商。贾焦业、李新荣提交《情况说明》1份证实其主张。金实公司称，金实公司没有收到上述《情况说明》，该说明记载的内容为房屋维修问题，维修期间并不计算违约金。
贾焦业、李新荣称，贾焦业、李新荣与物业于2012年8月4日交接涉案房屋，在此之前房屋存在大量质量问题，不具备交房条件。贾焦业、李新荣提交房屋接管验收表1份证实其主张。金实公司对该证据的真实性无法确认，认为房屋接管验收表上没有金实公司人员的签字，“物业服务企业签字”一栏的签字“8.4”并不能证明交房时间为2012年8月4日，双方实际交房时间在此之前，但金实公司未在原审法院限定的合理期限内提交双方实际交接房屋的证据。
另查明，2011年8月16日，金实公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日金实公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区1号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F1、F3、F5号楼核发了青建竣备字第2012-059号建设工程竣工验收备案证。上述事实，有金实公司提供的单位（子单位）工程综合验收记录表、竣工验收消防备案信息、建设工程竣工验收备案证在案为凭。贾焦业、李新荣对上述证据的真实性没有异议，但认为金实公司2012年12月4日通知贾焦业、李新荣收房时，金实公司没有出具任何符合交房条件的证书、文件以及政府部门出具的房屋实测证明，且房屋大面积漏水，不符合交房条件。
金实公司称，金实公司未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，金实公司可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向贾焦业、李新荣支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给贾焦业、李新荣造成任何损失。金实公司提出以下主张及证据：
1、金实公司于2011年9月30日前已经具备合同约定的交房条件，但此时交房，只能交付毛坯房，根据补充协议的约定，赠送精装修，金实公司考虑到如果在未装修前将房屋交给贾焦业、李新荣，势必给贾焦业、李新荣及装修进程带来不便，金实公司只能牺牲自己的利益来降低贾焦业、李新荣的各种困难及损失。
2、因政府职能部门的行为造成交房延期不属于违约。因补充协议约定赠送装修，所以金实公司等待装修之后再向贾焦业、李新荣交房，而青岛市建筑工程质量监督站的验收只能是毛坯房验收，精装房无法验收也不予验收。因此工程竣工之后，金实公司并未立即交房给贾焦业、李新荣，而只能在质检站验收后，再进行装修。等待青岛市建筑工程质量监督站验收是造成延期交房的原因之一，金实公司可以据实予以延期。
3、根据补充协议约定，金实公司无偿赠送贾焦业、李新荣房屋精装修，贾焦业、李新荣无需支付相应对价，贾焦业、李新荣也已实际接收金实公司赠与的精装修，但精装修所需要的时间并没有明确约定，根据合同法的规定，双方对履行期限并没有明确约定的，应给予履行义务一方合理的必要的准备时间。因此，不论从法理上还是情理上，贾焦业、李新荣都应给予金实公司合理的装修期间，春和景明整个小区1000多户房屋的精装修在三个月内完工属于合理的装修期间，金实公司的交房时间应该因此顺延，金实公司不应支付装修期间的违约金。
4、金实公司称，金实公司在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，因中、高考，日食，政府通知停止施工61日。根据合同约定补充条款第四条，因天气情况以及因遵守国家及地方颁布的可能导致甲方延期交房的通知而导致延期交房的，金实公司可以延期交付。金实公司提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施工安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。贾焦业、李新荣称，以上证据均不属于不可抗力。
原审法院认为：
贾焦业、李新荣与金实公司就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，贾焦业、李新荣依约缴纳了全部购房款，金实公司亦应按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于金实公司是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、贾焦业、李新荣的起诉是否已超过诉讼时效；二、房屋交付的条件何时成就；三、金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。四、房屋因质量问题导致的延期交付是否适用预售合同中约定的逾期交房违约条款。
一、关于贾焦业、李新荣的起诉是否已超过诉讼时效。原审法院认为，金实公司通知贾焦业、李新荣于2011年12月4日交付房屋，金实公司逾期交房的情形一直持续至2011年12月4日，因此，贾焦业、李新荣的诉讼时效应从金实公司通知贾焦业、李新荣交房之日即2011年12月4日起算，贾焦业、李新荣于2013年12月19日向原审法院提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。
二、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。原审法院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，金实公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在1号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。
三、关于金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。原审法院认为：
1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据金实公司所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，金实公司作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故原审法院对金实公司关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。
2、金实公司主张的因政府职能部门的行为造成交房延期，因没有提供证据证实，原审法院对不予采纳。
3、金实公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故原审法院对金实公司上述主张不予采纳。
四、关于房屋因质量问题导致的延期交付是否适用预售合同中约定的逾期交房违约条款问题。贾焦业、李新荣提交的《房屋交接验收表》可以证实2011年12月4日贾焦业、李新荣接收涉案房屋时，系因房屋质量问题而拒绝接收。根据贾焦业、李新荣与金实公司双方所签预售合同补充条款第四条第10项之约定，修复期间不视为金实公司逾期交付房屋，因此，2011年12月4日之后因房屋修复而导致的延期交房不适用预售合同中约定的逾期交房违约条款。贾焦业、李新荣可就房屋质量问题导致延期交房给其造成的损失另行向金实公司主张权利。
综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，但房屋交付条件于2011年11月18日方才成就，而金实公司于2011年12月4日才通知贾焦业、李新荣交付房屋。金实公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约自2011年10月1日至2011年12月4日止的逾期交房违约金2046.03元（314774.5元×0.01％×65天），贾焦业、李新荣的诉请超出上述范围的部分，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据本案案情，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：青岛金实房地产开发投资有限公司于判决生效之日起10日内给付贾焦业、李新荣自2011年10月1日起至2011年12月4日止的逾期交房违约金2046.03元。青岛金实房地产开发投资有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（贾焦业、李新荣已预交），减半收取25元，由青岛金实房地产开发投资有限公司负担。青岛金实房地产开发投资有限公司于判决生效之日起10日内给付贾焦业、李新荣25元。
宣判后，上诉人贾焦业、李新荣不服一审判决上诉至本院。
上诉人贾焦业、李新荣上诉请求，撤销原判，改判支持青岛金实房地产开发投资有限公司支付逾期交房违约金9695元，一二审诉讼费用由青岛金实房地产开发投资有限公司负担。其上诉事实与理由主要为：一、原审法院将2011年12月4日认定为交房条件成就，属于事实认定错误、法律适用错误，应认定2012年8月4日为交房条件成就之日。双方合同约定交房时间为2011年9月30日，2011年12月4日上诉人接到交房通知，因没有验收证明、实测面积、房屋存在质量问题等，不具备交房条件，上诉人拒绝接收。被上诉人组织人员进行维修，直到2012年8月4日才达到可入住状态，在被上诉人催促下办理接收手续，但被上诉人仍未提供房屋的实测面积证明。二、双方合同约定房屋交付必须符合“房屋竣工验收合格”的条件，交房时被上诉人应向上诉人提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，同时被上诉人应当根据上诉人的要求提供实测面积的有关资料，被上诉人如不提供以上资料，上诉人有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房违约责任由被上诉人承担。本案原审法院未对被上诉人未提供实测面积证明这一关键事实进行质证，在原审判决中也未体现有关事实，严重违反有关法律规定。
被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司对上诉人贾焦业、李新荣的上诉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、涉案房屋交付条件何时成就；2、被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司是否应当承担房屋因质量问题进行维修期间的逾期交房违约责任。
对于第一个诉争焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定房屋交付条件为房屋竣工验收合格。金实公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，原审认定2011年11月18日涉案房屋交付条件成就并无不当。
对于第二个诉争焦点，本院认为，根据双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，房屋修复期间不视为逾期交付房屋，原审认定被上诉人不承担2012年12月4日之后因房屋修复导致的逾期交房违约责任并无不当。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人贾焦业、李新荣的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贾焦业、李新荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年九月十八日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊