上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初13449号
原告(反诉被告)：上海凯柏教育投资发展有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：JASONIBRAHIMDWI，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：叶臻勇，君合律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：陶源，君合律师事务所上海分所律师。
被告(反诉原告)：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：钟汉廷，执行董事。
委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。
原告上海凯柏教育投资发展有限公司与被告上海世欣资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序审理。被告上海世欣资产管理有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年7月19日作出裁定，驳回被告上海世欣资产管理有限公司对本案管辖权提出的异议。被告上海世欣资产管理有限公司不服该裁定，提出上诉。上海市第一中级人民法院经审查，于2016年9月12日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年10月10日组织原、被告进行证据交换。此后，被告上海世欣资产管理有限公司提出反诉。本院于2016年11月16日再次组织原、被告进行证据交换，于2017年4月18日、5月4日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)上海凯柏教育投资发展有限公司的委托诉讼代理人陶源、被告(反诉原告，以下简称被告)上海世欣资产管理有限公司的委托诉讼代理人金冰一、奚征宇到庭参加诉讼。经原、被告申请，本案延长一个月时间进行调解，但调解未成。本案现已审理终结。
原告上海凯柏教育投资发展有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原、被告之间就上海市虹桥路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋订立的三份《美华邨房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》(以下简称《补充协议书》)及《美华邨房屋租赁合同补充协议书(二)》(以下简称《补充协议书二》)；2.被告返还原告已付租金3,678,783元(其中26号房屋租金1,418,517元、27号房屋租金824,832元、30号房屋租金1,435,434元)、租赁保证金1,618,101元(其中26号房屋保证金672,414元、27号房屋保证金265,254元、30号房屋保证金680,433元)、装修保证金1,078,734元(其中26号房屋保证金448,276元、27号房屋保证金176,836元、30号房屋保证金453,622元)；3.被告支付上述款项利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率，自被告向原告支付上述每一笔款项第二日起计算至实际付清之日止)；4.被告赔偿违约金1,078,734元；5、被告赔偿因其违约行为导致合同解除而给原告造成的经济损失2,756,711.14元(包括房屋租赁中介服务费450,949元、物业管理费193,314元、26号和30号房屋的设计费668,560元及装修费837,213元、27号房屋设计费65,750元及装修费151,511.10元、幼儿园装修施工监管费223,363.20元、建筑垃圾清运费47,480.84元、幼儿园施工质量认证费50,000元、幼儿园标示及网站等设计费68,570元)；6.被告支付律师费300,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告之间就上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号和30号房屋订立的两份《租赁合同》、《补充协议书》及《补充协议书二》；2.被告返还原告已付租金2,853,951元(其中26号房屋租金1,418,517元、30号房屋租金1,435,434元)、租赁保证金1,352,847元(其中26号房屋保证金672,414元、30号房屋保证金680,433元)、装修保证金901,898元(其中26号房屋保证金448,276元、30号房屋保证金453,622元)；3.被告支付上述款项利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率，自被告向原告支付上述每一笔款项第二日起计算至实际付清之日止)；4.被告赔偿违约金901,898元；5.被告赔偿因其违约行为导致合同解除而给原告造成的经济损失2,385,260.40元(包括房屋租赁中介服务费450,949元、物业管理费156,978元、26号和30号房屋的设计费668,560元、装修费837,213元、幼儿园装修施工监管费148,908.80元、建筑垃圾清运费43,605元、幼儿园施工质量认证费33,333.30元、幼儿园标示及网站等设计费45,713.30元)；6.被告支付律师费345,977.30元。事实和理由：2014年10月21日，为开办幼儿园项目，被告与案外人凯柏投资咨询(上海)有限公司(以下简称凯柏咨询公司)签订三份《租赁合同》、《补充协议书》及《补充协议书二》，由凯柏咨询公司整体承租上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋。双方在合同中约定，上述房屋用于幼儿园项目，幼儿园成立后，合同项下全部权利、义务转移给幼儿园，由幼儿园继续履行协议。之后，为实际经营幼儿园项目，凯柏咨询公司设立了原告，故原告按约承继《租赁合同》项下的全部权利、义务并陆续向被告支付租金。2014年10月21日，被告与凯柏咨询公司同时签署《补充协议书》，其中明确，被告知悉并同意凯柏咨询公司承租租赁物业用于开办幼儿园，其应当为幼儿园申请办理相关证照及政府审批手续给予必要的协助。2015年8月11日，原、被告与凯柏咨询公司共同签订《补充协议书二》，约定由原告承继凯柏咨询公司在《租赁合同》及《补充协议书》项下的全部权利和义务，另再次明确被告知悉并同意凯柏咨询公司将租赁物业用于开办幼儿园。根据幼儿园设施的强制性要求，幼儿园的建设必须满足设置二部以上的疏散楼梯，幼儿园用地包括园舍建筑用地、室外游戏场地和绿化用地三部分，校园围墙高度不低于2.2米等标准。然而被告提供的租赁物业未能符合上述各项规定，包括但不限于未设置二部以上的疏散电梯、未提供室外场地及校园围墙(栏)，导致原告无法实现将租赁房屋用于开办幼儿园的用途。2015年8月24日，原告出于减少损失、争取尽早开业的考虑，拟自行对租赁物业进行装修，使其符合幼儿园建设标准的要求，并向被告递交了装修方案。但被告拒绝该方案中的装修内容，包括但不限于开办幼儿园所必要的户外建设部分(包括围栏和户外备用楼梯的建设)。此后，原告多次向被告发出律师函，催促其确认装修方案、将租赁房屋整改至符合幼儿园建设标准，但被告既不同意原告的装修方案，也未采取任何措施对租赁物业进行整改。此外，被告在未经原告同意的情况下，单方更换门锁，收回租赁物业，损害原告利益，故原告提起诉讼。
被告上海世欣资产管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，1.关于27号房屋，《租赁合同》的主体未进行变更，原告不是该房屋的承租人，就该房屋提起诉讼主体不适格；2.原告在签订《租赁合同》前多次至现场看房和检验，对房屋结构和状态有清晰认识，原告作为专业从事教育投资的企业，应当知道开办幼儿园的要求，但其一直未就此提出异议；3.被告已经按约向原告交付租赁房屋，但原告自2015年5月起开始拖欠租金，经被告多次催讨仍迟迟不予支付，故被告自租赁保证金中扣除了原告应支付的2015年5月至7月的租金。原告收到被告扣除租赁保证金的通知后，未在规定期限内补足保证金，故应按《租赁合同》的约定支付未补足租赁保证金金额两倍的违约金；4.虽然原告于2015年8月向原告支付了2015年5月至8月的租金，但其自2015年9月1日起又拖延支付租金，经被告催讨仍不予支付。此外，原告未经被告和小区其他业主同意，拟对26号、30号房屋的内部及周围的公共区域进行违章搭建，违反了《业主临时管理公约》及法律法规的规定，严重侵害了小区其他业主的合法权益。被告据此依照《租赁合同》的约定，于2015年10月16日委托律师向原告发送律师函，通知原告解除租赁关系。原告于2015年10月19日收到该律师函，即应于2015年11月3日前完成退场工作并将租赁房屋按原状返还给被告。但原告迟迟未搬离租赁房屋，故被告于2015年11月19日自行收回涉讼房屋。因原告先行违约，其提出的所谓损失应由其自行承担。5.被告为配合原告提出的租赁要求，为原告拆除了26号、30号房屋之间的垃圾箱，为此支出费用231,000元，另为原告垫付物业管理费69,768元，上述费用也应由原告承担。综上，不同意原告的诉讼请求，并向本院提出反诉诉讼请求：1.原告支付2015年9月1日至10月19日的租金，其中26号房屋租金361,081元、30号房屋租金365,393元；2.原告支付逾期支付租金的违约金，其中26号房屋违约金722,162元、30号房屋违约金730,786元；3.原告支付2015年10月20日至11月19日的房屋使用费，其中26号房屋使用费464,247元、30号房屋使用费469,791元；4.原告支付提前解除合同的违约金，其中26号房屋违约金448,276元、30号房屋违约金453,622元；5.原告支付因逾期未补足租赁保证金的违约金，其中26号房屋违约金1,344,828元、30号房屋违约金1,360,866元；6.原告支付2015年8月至11月的物业管理费，其中26号房屋物业费34,677.20元、30号房屋物业费35,090.80元；7.原告支付垃圾房搬离和改造费231,000元；8.原告支付律师费339,200元。以上诉讼请求金额共计7,361,020元，以原告支付的装修保证金901,898元、租赁保证金1,352,847元相抵充后，原告还应支付5,106,275元。审理中，被告撤回第二项反诉请求。
原告上海凯柏教育投资发展有限公司反诉辩称，1.原告在2015年8月就提交了装修方案，被告一直拒绝协调、批准装修方案，导致原告无法对租赁房屋进行装修，租赁合同目的无法实现，故被告违约在先，原告有权拒绝支付租金，据此不同意第一、二项反诉请求；2.被告发出律师函单方解除合同缺乏依据，《租赁合同》不因此而解除，据此不同意第三、四项反诉请求；3.《补充协议书二》约定，被告应全额返还原告支付的保证金中扣除的金额，并豁免原告在《租赁合同》项下的租赁义务。被告称因原告未支付2015年5月至7月的租金而扣除保证金，但又称原告已经于2015年8月支付了上述租金，而原告支付上述租金的行为是以《补充协议二》为依据，故被告无权扣除保证金，据此不同意第五项反诉请求；4.因被告违约在先，故原告有权拒付物业管理费，被告代为支付物业管理费的行为未先行征得原告同意，据此不同意第六项反诉请求；5.根据《补充协议书》，被告应在2015年1月31日前将位于26号房屋和30号房屋之间的垃圾箱搬离，由此产生的费用应由被告自行承担，据此不同意第七项反诉请求；6.因被告违约，律师费应由被告自行承担，据此不同意第八项反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《美华邨房屋租赁合同》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书(二)》、《关于美华邨别墅保护性使用会议纪要》、《佣金确认书》、《室内设计合同》、《工程承包合同》、《室内施工合同》、《SCIS新幼儿园项目招标和施工管理咨询服务合同》、《Genesis幼儿园项目LEED咨询合同》、《名称核准通知书》、《长宁区教育局关于同意筹设“上海长宁区民办成英幼儿园”的批复》、《法律服务协议书》、发票、收据、付款凭证、图纸、施工图、幼儿园连廊设计说明、照片及原、被告往来函件、《公证书》等证据，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告另申请证人丁某某出庭作证。证人丁某某陈述，其系上海金瀚装饰工程有限公司(以下简称金瀚公司)项目总监，该公司承接了上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、30号房屋的装修工程。2015年8月12日，原告与金瀚公司举行开工仪式。仪式结束后，原、被告及金瀚公司召开会议，对工程所涉图纸及所需手续进行讨论。被告对室外部分的设计提出异议，称室内部分可以先开工，室外部分还需向领导汇报。被告的异议在于：楼梯位置过于明显，要求建在隐蔽位置；连廊设计太引人瞩目；将室外垃圾房改建为储藏室等。此后，金瀚公司多次修改设计方案并提交被告，被告始终未认可，不停让金瀚公司进行调整和修改。最后一次提交给被告的设计方案中保留了滑梯等室外游乐设施(放置于26号、30号房屋之间的绿地上)、在室外另行搭建的门卫室、室外楼梯等。室外楼梯是钢结构的，预制加工好后至现场进行焊接安装，安装时需在房屋外墙上开门洞，将楼梯与房屋进行对接。2015年9月18日，原告通知金瀚公司封场，停止施工。对上述证人证言，本院予以认定。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、30号房屋的权利人为案外人上海中星虹达置业有限公司(以下简称中星虹达公司)。
2013年11月15日，中星虹达公司出具《租赁经营授权书》，将26号、30号房屋交上海中星集团振城不动产经营有限公司(以下简称振城公司)进行对外租赁经营管理。此后，振城公司将26号、30号房屋出租给被告。
2014年8月18日，上海市长宁区虹桥、中山公园地区功能拓展办公室发出长虹桥办[2014]11号《关于美华邨别墅保护性使用会议纪要》，其中明确：区发改委、区规划局、区房管局、区环保局等就美华邨别墅保护性使用相关事宜达成一致意见。1、同意将虹桥路XXX号美华邨别墅作为我区历史建筑保护性使用试点项目；2、美华邨别墅保护性使用的业态以引进总部企业办公、文化艺术机构及展示为主；作为小区配套设施，可配置国际幼儿园等；3、美华邨别墅中的优秀历史建筑，在今后保护性使用过程中必须保持原有建筑风貌和特色，不得损坏原有建筑形态、格局。
2014年10月21日，被告(甲方)与案外人凯柏咨询公司(乙方)签订两份《租赁合同》，合同分别约定：甲方将上海市虹桥路XXX弄XXX号、30号房屋出租给乙方。26号房屋建筑面积866.93平方米，30号房屋建筑面积877.27平方米。乙方在签署合同时已经明知租赁房屋的性质为花园住宅。乙方承诺租用上述房屋用于政府批准的用途，相关证照及审批手续由乙方负责办理且承担相应风险。甲、乙双方确认，乙方承租租赁房屋期限为六年，即自2014年10月21日起至2020年10月20日止。于合同约定租赁起始日即2014年10月21日起，甲方给予乙方四个月的装修免租期，2015年2月21日为乙方支付租金的起始日。如甲方未能在2014年10月21日前与乙方进行租赁房屋交付的，则租赁起始日为实际交付日，租金顺延支付，以租赁起始日起算。乙方应于合同签订之日向甲方支付相当于租赁第一年度三个月租金金额的租赁保证金。租赁期间，若乙方发生合同中的违约行为的，甲方有权视乙方违约的程度、损害后果等直接扣罚相关租赁保证金，且要求乙方补足及增加租赁保证金金额，乙方对此表示同意。若乙方在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费、维修费用等必须由甲方代为交付的，甲方有权在租赁保证金中予以扣除，甲方扣除租赁保证金后五日内，乙方必须补足租赁保证金，乙方应按未补足租赁保证金金额的两倍向甲方支付违约金。如果乙方按合同规定退场时或退场后，对于乙方应承担任何根据合同应由乙方支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电等相关费用、滞纳金、违约金等，乙方应毫不迟延地向甲方或相关方支付上述款项，如乙方未能及时足额支付，则甲方无需征得乙方的同意，可将租赁保证金抵偿乙方按照合同应支付的款项。租金按如下方式计算：自租赁起始日起房屋租赁单价为8.5元/天，26号房屋第一年的月租金为224,138元，30号房屋第一年的月租金为226,811元，之后第四年起每月的租金在前一年的月租金基础上递增3%。租金实行先付后用的原则，一季度(三个月)支付一次。支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金，逢节假日提前。若逾期支付的，乙方应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。合同有效期内由乙方自行向物业公司缴纳物业管理费。如乙方将租赁房屋用于开办幼儿园的，乙方应当在办妥租赁房屋用于开办幼儿园所需的合法文件及证照后方可营业，并保证在租赁期限内租赁房屋可以用于开办幼儿园，该等一切合法证照文件包括但不限于工商营业执照、税务登记证明、卫生许可证、消防安全证明、环保证明等。乙方应负责将租赁房屋装修所涉的包括但不限于设计方案、设计单位、装修计划、施工进度表、施工图纸、施工单位资质及营业执照、负责人名单及权限、装修蓝图(包括室内平面图、天花板平面图、电力分布图、空调分布图、弱电综合分布图、给排水分布图、电力综合系统图，图纸上盖由国家认可之设计单位图纸出图章)、光盘一张和详细说明等文件(以下简称装修方案)交甲方审核。乙方装修方案需经甲方审核同意方能执行，甲方应在收到乙方提供的装修方案后十五个工作日内告知乙方审核意见，否则视为甲方同意该等装修方案。涉及租赁房屋的装修方案应当保持租赁房屋原有的建筑风貌，不得偏离美华邨项目整体设计风格，不得对美华邨项目产生负面影响，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。乙方应于房屋实际交付当日向甲方支付相当于两个月租金金额的款项作为装修保证金。若乙方在施工过程中造成甲方损失的包括但不限于由于租赁房屋损毁的、美华邨内其他物业受到损害的、被政府主管部门或者司法部门处罚的……，甲方有权将装修保证金用于相关的赔偿……。租赁房屋的装修全部完成，且乙方无任何违约行为的，装修保证金由甲方无息返还乙方，或者经乙方书面申请可以冲抵部分租金。美华邨项目内的公共范围包括但不限于小区绿化、小区通道、其他公共设施等，乙方在经营管理租赁房屋时，需保证小业主对于租赁房屋所涉的公共范围等的使用，不得对小业主使用该等公共范围加以任何形式的限制或者禁止。乙方应自本合同履行期满/提前解除/终止之日起十五日内，向甲方返还租赁房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的三倍向甲方支付租赁房屋占用期间使用费。乙方返还租赁房屋时，需满足如下条件：1.拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走，并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方。乙方返还的租赁房屋应当符合甲方交付时的状态，并与甲方结清各自应当承担的费用，租赁房屋经甲方验收认可后，与乙方签署书面交接文件。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，甲方提前解除本合同，收回租赁房屋的，则甲方应按解除合同当时当月租金的两倍向乙方支付违约金。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，乙方提前解除本合同，交回租赁房屋的，则乙方应按解除合同当时当月租金的两倍向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金、租赁保证金递增差额或其他应付费用的，应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应当向另一方支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金：……乙方迟延支付租金、租赁保证金递增差额、物业管理费、公用事业费等应付费用连续或者累计十五日的……。败诉方除应当支付赔偿金额、诉讼费外，还应当承担胜诉方为提起诉讼所发生的包括但不限于律师费、差旅费等。
被告另与凯柏咨询公司就30号房屋的租赁签订了《租赁合同》一份。
同日，被告(出租方、甲方)与凯柏咨询公司(承租方、乙方)签订《补充协议书》，该协议书约定：乙方在签署本合同时已经明知租赁房屋的性质为花园住宅，甲方知悉并同意乙方承租该房屋用于开办幼儿园。乙方为其开办幼儿园租用该房屋需办理相关证照及政府审批手续由乙方自行负责办理，但甲方应给予必要的协助。甲方同意在2015年1月31日之前将位于26号和30号别墅之间的垃圾箱搬移。
同日，凯柏咨询公司向被告付款4,314,936元，其中包括26号房屋2015年2月21日至5月20日的租金672,414元、租赁保证金672,414元、装修保证金448,276元；27号房屋2015年2月21日至5月20日的租金265,254元、租赁保证金265,254元、装修保证金176,836元；30号房屋三个月租金680,433元、租赁保证金680,433元、装修保证金453,622元。
2014年10月24日，案外人李某某代表凯柏咨询公司签署业务资料交付记录表、房屋交接书、租赁承诺书，确认收到26号、30号房屋相关资料，包括：业户联络表、物业(单元)租赁承诺书、业主临时管理公约等。
同日，凯柏咨询公司与被告共同签署入住手续单，确认26号、30号房屋的物业管理费的起付日期为2014年11月1日。
2015年1月6日，原告与案外人上海天霄装饰工程有限公司(以下简称天霄公司)签订《上海市长宁区中山西路XXX号内26幢楼、30幢楼室内设计合同》，由原告委托天霄公司完成26号、30号房屋的室内设计，设计费为668,560元。2015年2月起，原告陆续向天霄公司支付设计费，至同年11月付清。
2015年2月9日，上海市长宁区民政局发出《名称核准通知书》，核准“上海长宁区民办成英幼儿园”的名称。
2015年7月6日，被告委托律师向凯柏咨询公司发送律师函，要求对方支付26号、27号、30号房屋2015年5月至7月的租金。
2015年7月13日，被告委托律师向凯柏咨询公司发送律师函，告知对方因其拖延支付租金，被告已经根据合同约定在租赁保证金中扣除应付租金，并要求对方补足租赁保证金、支付违约金。
此后，原告(丙方)、被告(甲方)与凯柏咨询公司(乙方)共同签订《补充协议书二》，该协议书约定：甲方和乙方于2014年10月21日签订了两份租赁合同，根据该等租赁合同，甲方同意出租、乙方同意承租26号、30号房屋。各方经确认并同意，自本补充协议生效之日起，乙方在租赁合同及原补充协议项下的全部权利与义务将由丙方享有和承担，乙方将不再享有租赁合同及原补充协议项下的任何权利，亦不再承担租赁合同及原补充协议项下的任何义务。各方同意，在本补充协议签署之日，丙方应当向甲方立即支付原租赁合同项下房屋之2015年5月21日至8月31日的租金，总金额合计1,501,104元。在前述租金按期足额支付的前提下，甲方将免除乙方/丙方2015年度10月20日之前，上述两份租赁合同项下3个月之租金，总金额合计1,352,847元，前述豁免的租金分别从2016年度起，前三个季度每季度扣除一个月的租金，即450,949元。此外，各方确认，在丙方依照本条前述约定，及时足额向甲方支付2015年5月21日至8月31日租金的前提下，除本条约定之外，截至本补充协议签署之日，就租赁合同和原补充协议项下至租赁物业的承租使用，各方对其他方均再无任何债权、要求或主张；与之相应，甲方确认并同意，甲方应全额返还其从乙方/丙方支付的租赁保证金中扣除的金额，并豁免除乙方/丙方在租赁合同项下相关的违约金支付义务。在前述情况下，上述两份原租赁合同项下房屋的下一期租金支付时间为2015年8月25日之前，丙方应向甲方支付下一季度，即2015年9月1日至11月30日的租金；后续租金支付以此类推。
2015年8月12日，原告向被告支付26号、30号房屋2015年5月21日至8月31日的租金1,501,104元。
2015年8月24日，被告向原告发送《付款通知书》，要求原告支付26号房屋租金672,414元、30号房屋租金680,433元，但原告未能按约支付同年9月1日起的租金。
原告另与案外人金瀚公司签订《工程承包合同》，由原告将26号、30号房屋上海市私立成英幼儿园工程发包给金瀚公司。工程总价4,186,064.50元，暂定开始施工日期为2015年8月15日，暂定完成工程并验收合格的日期为2015年10月30日。
此后，金瀚公司向被告提交装修工程的施工图、效果图、幼儿园连廊设计说明等材料，上述图纸及说明显示，原告对26号、30号房屋的装修方案中包括：在两处房屋墙体外搭建楼梯，在两处房屋之间搭建连廊、游乐设施，在两处房屋室外搭建门卫室等。被告对上述室外装修方案不予认可，仅同意了原告关于室内装修的方案。
2015年8月26日，李某某代表原告签署业户装修承诺书，确认已详细阅读业主临时公约和业户手册，明确并承诺其中有关装修程序及规则的所有条款；同时向美华邨小区物业管理处递交二次装修申请审批表，申请对26号、30号房屋进行装修，装修单位为金瀚公司，装修范围包括别墅内装修、吊顶、墙面处理、地暖、电器安装、空调、地面装修。装修日期自2015年8月26日起至12月31日止。物业管理处于当日发放装修施工许可证。
原告另与天霄公司签订《装饰装修管理服务协议》，该协议约定：装修垃圾清运费按16元/平方米计算。装修时严禁任何形式的违章加建、扩建、搭建等任何建筑物、构筑物，如：在外墙、围墙、平台、露台、屋顶等擅自加装栏栅、棚、网等。
物业管理处曾就原告提出的26号、30号房屋装修申请作出装修审图意见，其中明确：物业公司基本同意被告方吴经理的意见。26号、30号别墅建筑外立面不得变动，门窗、护栏未经许可不得擅自拆除变更……。
2015年9月15日、9月24日、9月28日，被告委托律师向原告发送律师函，指出原告拖延支付租金已经构成为违约，要求原告立即纠正违约行为，承担违约责任。
2015年9月21日，原告委托律师向被告发送律师函，称原告对租赁物业进行必要装修，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设。2015年8月24日，原告向被告递交了租赁物业的装修方案，而被告至今尚未就该装修费方案中户外建设部分(包括围栏和户外备用楼梯的建设)予以确认。由于原告未能及时确认，物业管理公司禁止原告按照装修方案等对租赁物业进行必要的装修，造成幼儿园准备工作陷入停滞。原告据此要求被告于2015年9月30日或之前批准原告对租赁物业的装修方案，促使物业公司积极配合原告对租赁物业的装修工作，包括但不限于围栏和备用楼梯的建设、备用电路的铺设等。
2015年9月28日，物业管理处发出《施工整改通知单》，通知指出：26号房屋装修中在一楼楼板层打孔、在二楼承重梁开槽，要求在2015年10月10日前恢复原状。2015年9月29日，李某某代表业户签收通知单，同时表示已安排复原。
2015年10月16日，被告委托律师向原告发送律师函，通知原告自该解除通知送达原告之日，解除双方就26号、30号房屋签订的《租赁合同》，同时要求原告收到通知后立即支付拖欠租金并承担违约责任。原告于2015年10月19日收到该《律师函》。
2015年10月21日，上海市长宁区教育局作出长教[2015]44号批复，同意原告筹设上海长宁区民办成英幼儿园，筹设期限为一年。
2015年11月13日，原告委托律师向被告发出律师函，原告称被告交付的房屋未能满足有关幼儿园设施的强制性要求，包括但不限于幼儿园所需围栏、无消防安全所需楼梯。原告拟对租赁物业进行必要装修，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设。原告向被告递交了租赁物业的装修方案，而被告迟迟不对装修方案中必要的户外建设部分(包括围栏和户外备用楼梯的建设)予以确认。原告要求被告立即按约将租赁房屋整改至符合幼儿园建设标准，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设；立即赔偿原告因幼儿园截至2015年11月11日仍无法正常开办而造成的经济损失6,468,381.40元。
2015年11月19日，被告将26号、30号房屋加锁。
2015年12月21日，物业管理处向原告发出《催款通知书》，要求原告支付26号房屋2015年8月至11月的物业管理费及违约金共计42,583.60元；30号房屋2015年8月至11月的物业管理费及违约金共计43,091.50元。案外人李某某于当日签收上述《催款通知书》，但原告仍未支付拖欠的物业管理费。
2016年3月24日，李某某签署《情况说明》，确认原告已将26号、30号房屋内所有物品搬离，无任何遗留物品，无任何相关损失。
另查明，一、凯柏咨询公司(甲方)曾与案外人戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(乙方)签订《佣金确认书》，双方约定：鉴于乙方介绍并协助甲方(包括其任何关联方)租赁美华邨别墅5、8、17、18号(实际租赁的数量和楼号以租赁合同为准)，甲方同意就物业单元签署正式房屋租赁合同后的三十日内向乙方支付总额为上述物业(以租赁合同为准)一个月的租金作为中介佣金。此后，原告向戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司支付服务费450,949元。
二、2015年5月，凯柏咨询公司与案外人法利咨询(上海)有限公司(以下简称法利公司)签订《SCIS新幼儿园项目招标和施工管理咨询服务合同》，合同约定：法利公司为凯柏咨询公司提供工程管理服务，咨询费用为372,372元。
2015年7月，原告与法利公司签订《Genesis幼儿园项目LEED咨询合同》，合同约定：法利公司将向客户提供可持续设计、LEED认证相关研究、能源模型服务、LEED施工支持服务，帮助客户达成LEED认证目标。咨询费用为250,000元。
三、2015年9月28日，被告与案外人上海海怡建设(集团)有限公司(以下简称海怡公司)、上海楚宇建材有限公司(以下简称楚宇公司)签订《垃圾房地面整修补充协议》，协议约定：原由海怡公司为被告提供美华邨垃圾道路整修施工工程，合同造价为包干价125,000元。海怡公司原合同项下的全部权利义务由楚宇公司享有和承担。
四、2016年3月，被告支付26号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费共计31,321.34元；30号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费共计31,694.91元。
五、2015年11月，原告与君合律师事务所上海分所(以下简称君合律所)签订《法律服务协议书》，委托该所为涉讼房屋租赁纠纷的法律顾问，聘请该所为案件提供法律服务。该所拟安排邵春阳、叶臻勇、顾依、陶源、陈翔、郑子威、王珏玮等律师为案件服务。双方同意本案属于疑难案件，收费费率在每小时1,190元至3,443元之间。律师费及其他费用均不含税。2017年4月7日，原告向君合律所支付服务费345,977.30元。
2016年9月22日，被告与上海润一律师事务所签订《法律服务合同》，委托该所为本案提供法律服务，法律服务费为339,200元，该费用被告已经支付完毕。
本院认为，原告与案外人凯柏咨询公司签订的《租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效。此后，原、被告与凯柏咨询公司签订《补充协议书二》，凯柏咨询公司将其在《租赁合同》、《补充协议书》中的权利和义务一并转让给原告，故上述租赁合同及两份补充协议书对原、被告均具有约束力，双方均应恪守。
《租赁合同》约定租金实行先付后用的原则，一季度支付一次，支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金。《补充协议书二》再次明确，原告应于2015年8月25日前支付2015年9月1日至11月30日的租金，但原告经被告多次催告一直不予支付，显已构成为违约，被告据此依约享有解除《租赁合同》的权利。原告主张被告迟迟不批准原告的装修方案，导致合同无法继续履行，被告构成违约。就此，本院认为，根据《租赁合同》的约定，承租人应将设计方案、装修计划、施工图纸等交出租人审核，装修方案经出租人审核同意方能执行。装修方案应当保持租赁房屋原有建筑风貌，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。根据查明事实，原告的装修方案包括在26号、30号房屋室外搭建楼梯、搭建门卫室等，因搭建室外楼梯必然要打穿房屋外墙，对房屋外立面构成破坏，而搭建门卫室也将破坏房屋所在小区原有建筑风貌，对其他业主造成影响，故原告的上述装修方案已经违背《租赁合同》约定，被告不予批准上述装修方案并无不当。原告另主张被告方人员曾口头同意原告搭建室外楼梯，但除证人证言外未提供其他证据，且证人也陈述被告方人员曾表示要将室外装修方案报领导审批，故原告的该项主张缺乏充分证据予以佐证，本院不予采纳。此外，证人陈述原告于2015年8月12日举行开工仪式，原、被告及金瀚公司在仪式结束后才就装修方案等进行协商；原告向被告发送的律师函中也确认其于2015年8月24日向被告递交装修方案。根据《租赁合同》约定，被告应在收到装修方案后十五个工作日内告知审核意见，故直至2015年8月25日原告应支付下一季度租金之日，被告审核装修方案的期限尚未届满，此时原告应先行按约支付租金。原告一方面于2015年8月26日签署业户装修承诺书，向物业管理处递交二次装修申请审批表，对26号、30号房屋进行室内装修，一方面迟迟不按约支付租金，故原告违约在先，其关于被告违约的主张难以成立。因被告已经向原告发出书面通知解除《租赁合同》，原告也已将26号、30号房屋返还原告，故《租赁合同》不可能继续履行。鉴于原告经本院释明仍坚持要求解除《租赁合同》及两份补充协议的请求，而被告亦未提出确认《租赁合同》及两份补充协议已于通知到达原告之日解除的反诉请求，考虑到诉讼请求与判决主文应相互匹配，故对原告的前述本诉请求本院予以准许。根据《租赁合同》约定，原告迟延支付租金等应付费用连续或累计十五日的，应向被告支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金。被告据此要求原告支付违约金901,898元，该项反诉请求符合合同约定及法律规定，且违约金金额并不过高，故本院予以支持。
因原告未能按约如期支付租金，先行构成违约，导致被告发函解除《租赁合同》及两份补充协议，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
但是，本院注意到，在《补充协议书二》中约定：原告应于签署该补充协议之日支付2015年5月21日至8月31日的租金1,501,104元；在原告按期足额支付该租金的前提下，被告将免除其2015年度10月20日之前两份租赁合同项下三个月之租金，共计1,352,847元；前述豁免租金分别从2016年度其前三个季度每季度扣除一个月的租金。因原告已经按期支付2015年5月21日至8月31日的租金，故被告应按约履行免除三个月租金的义务。鉴于被告已于2015年11月19日对26号、30号房屋加锁，《租赁合同》及两份补充协议已经解除，故已不可能采取自2016年租金中扣减的方式免除三个月租金。从公平合理的角度出发，上述三个月的租金共计1,352,847元应由被告予以返还。原告要求被告返还其余已付租金并支付利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
《补充协议书二》中另约定：截至该补充协议签署之日，就《租赁合同》及原补充协议项下租赁物业的承租使用，各方对其他方均再无任何债权、要求或主张。被告确认并同意全额返还其从租赁保证金中扣除的金额，并免除原告在租赁合同项下相关的违约金支付义务。据此，原告已无需另行补足租赁保证金，就2015年5月21日至8月31日期间租金支付事项承担违约责任。此后，原、被告就装修方案产生争议，原告因此未能如期支付租金导致被告发函解除《租赁合同》。在双方争议未解决、是否以租赁保证金抵充欠付租金意见不一的前提下，被告主张原告承担未补足租赁保证金的违约责任、支付违约金的反诉请求不尽合理且依据不足，本院难以支持。
鉴于原告仅支付了截至2015年8月31日的租金，被告至2015年11月19日才对26号、30号房屋加锁，致使原告无法继续使用上述房屋，故原告应向被告支付2015年9月1日至11月19日的租金、使用费。但被告要求原告在合同约定的清场期限届满后按月租金三倍支付使用费，该项请求不尽合理，本院难以支持，故原告应按《租赁合同》约定的月租金标准支付上述期间的租金及使用费。
《租赁合同》约定，如承租人在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费等且导致必须由出租人代为交付的，出租人有权在租赁保证金中予以扣除。因原告已经向被告支付26号、30号房屋的租赁保证金1,352,847元，被告也已在审理中提出以租赁保证金抵充原告欠付租金等，该主张符合合同约定，本院予以准许。在以上述租赁保证金抵充欠付租金、使用费后，不足部分由原告继续支付。
《租赁合同》约定：承租人应向出租人支付相当于两个月租金金额的装修保证金，用于保证承租人在租赁房屋的装修过程中依照法律规定及合同约定进行施工。租赁房屋的装修全部完成且承租人无任何违约行为的，装修保证金由出租人无息返还承租人，或者经承租人书面申请，可以冲抵部分租金。鉴于《租赁合同》已经解除，原告已明确表示不同意以装修保证金抵充欠付租金，而被告亦未提出原告已进行的装修对其造成损失，故在合同解除后，被告应按约向原告返还装修保证金901,898元。原告的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
《租赁合同》约定：合同有效期内由承租人自行向物业公司缴纳物业管理费。鉴于原告未能支付2015年8月至11月19日期间的物业管理费，被告已先行代其支付，故原告应向被告支付上述期间的物业管理费共计63,016.25元。被告的该项反诉请求合法有据，本院予以支持。
原告另要求被告赔偿经济损失2,385,260.40元，就此，本院认为，对中介服务费，因中介机构已经促成凯柏咨询公司就租赁26号、30号房屋与被告达成协议，原告亦通过签订《补充协议书二》最终成为上述房屋的承租人，故其应就中介机构所提供的服务支付相应费用。房屋设计费、装修费、施工监管费、建筑垃圾清运费、施工质量认证费、幼儿园标识及网站等设计费，系原告为筹办幼儿园所支出的费用；物业管理费系原告租赁、使用上述房屋而按约支付的费用，均应由原告承担。同时，《租赁合同》的解除系因原告先行违约所致，故原告要求被告赔偿上述费用的请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
被告另主张原告支付垃圾房搬离和改造费用，本院认为，根据《补充协议书》及《补充协议书二》可以认定，被告是与凯柏咨询公司协商一致后自愿承担搬离垃圾房的义务，且在2015年6月已经完成上述事项，由此产生的费用应由被告自行承担。被告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。
原、被告均主张对方承担己方为本案所支出的律师费，因《租赁合同》约定，律师费由败诉方承担。而原、被告所提出的本诉请求、反诉请求均有部分未得到本院支持，故双方的上述请求与合同约定不符，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司之间的《美华邨房屋租赁合同》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书(二)》；
二、被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司租金1,352,847元；
三、被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司装修保证金901,898元；
四、原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司支付上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、30号房屋2015年9月1日至2015年11月19日的租金、房屋使用费1,183,586.30元；
五、原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司支付上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号、30号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费63,016.25元；
上述租金、房屋使用费、物业管理费，以原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展公司已经支付的租赁保证金1,352,847元先行抵充，抵充后剩余租赁保证金由被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司返还原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展公司；
六、原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司支付违约金901,898元；
七、驳回原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司的其余本诉请求；
八、驳回被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费75,904.17元，由原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司负担40,243.43元，由被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司负担35,660.74元。
反诉案件受理费26,578.25元，由被告(反诉原告)上海世欣资产管理有限公司负担14,584.25元，原告(反诉被告)上海凯柏教育投资发展有限公司负担11,994元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
人民陪审员 杨耀丰
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