广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)良民一初字第1115号
原告黄仕斌。
委托代理人张敏。
委托代理人张炳富。
被告广西大志汇建材市场管理有限公司。
法定代表人周康寿，该公司执行董事。
委托代理人罗婷婷，广西圆非律师事务所律师。
委托代理人艾员妃，广西圆非律师事务所律师。
原告黄仕斌与被告广西大志汇建材市场管理有限公司（以下简称“大志汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告黄仕斌的委托代理人张敏、张炳富，被告大志汇公司的委托代理人罗婷婷、艾员妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄仕斌诉称：2014年7月22日，原、被告签订一份《商住房租赁合同》，约定原告租用被告位于南宁市玉洞大道3号大志汇建材市场南E栋6号1间商住房，总面积50㎡，年租金18000元，租期2年，租金从2014年9月1日起算。原告按合同约定支付了押金4500元、三个月租金和其他费用后，被告将上述商住房交付原告装修后经营。原告已交租金至2015年6月30日。2015年2月12日，南宁市城乡建设委员会在大志汇建材市场大门旁张贴关于玉洞大道拓宽工程项目征地拆迁预公告，原告租赁的商住房在拆迁范围内。在租赁房确认被拆迁后，原告与大志汇建材市场的其他被拆迁户一起，多次到大志汇建材市场办公室要求解除合同，退回押金和多收的租金，但均被拒绝。之后大志汇建材市场被拆迁户集体向良庆区拆迁办反映要求政府出面解决，2015年10月29日，大沙田街道征地拆迁工作组复函，明确拆迁公告下发后，应按照公告期日确定合同履行终止日期，并予以结算，出租房应以2015年4月24日作为租金和滞纳金结算日期。大沙田街道征地拆迁工作组复函后，原告与其他被拆迁户又再次找被告要求解决，被告同样以其他理由拒绝。玉洞大道拓宽工程是自治区重点项目，原告为了配合拆迁工作，从2015年3月份开始就陆续停止进货，4月份就几乎没有了生意，原告目前只能等待政府的拆迁装修补偿和拆迁安置。根据法律规定，结合经营客观事实，参照大沙田街道征地拆迁工作组的复函，合同解除后，被告应当将原告交纳的押金和2015年4月24日以后的剩余租金退回给原告。即使应以征收补偿协议签订之日作为截止计算租金的日期，因政府先后与原告签订了两次协议，第一次协议因政府的原因未能通过，但租金亦应计算至第一次协议签订协议前一日。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1、解除原、被告于2014年7月22日签订的《商住房租赁合同》；2、判令被告退还原告押金4500元；3、判令被告退还原告2015年5月1日至6月30日的租金3000元；4、判令被告退还原告2015年5月1日至6月30日的物业费100元。如果法院认定本案合同无效，原告放弃第一项诉讼请求，坚持第二、三、四项诉讼请求。
被告大志汇公司辩称：1、被告同意解除与原告签订的《商住房租赁合同》及返还原告进场押金，但该押金应扣减原告拖欠的租金、物业费、水电费；2、被告不同意退还原告已交的租金和物业费，退还租金和物业费的结算日应以原告与相关部门签订征收补偿协议之日为准。理由如下：（1）2015年4月24日南宁市人民政府发布的《关于对南宁市玉洞大道拓宽工程（银海大道-
玉象路、平乐大道-
良庆大道）项目实施房屋征收决定的公告》，并未确定具体的房屋征收日期，不能作为确认《商住房租赁合同》无法继续履行的原因；（2）原告只有在与相关部门签订征收补偿协议后方能作为解除《商住房租赁合同》的理由，要求退还多交的租金；原告分别于2015年7月、2015年11月与政府拆迁部门两次签订拆迁协议，因为第一次协议没有通过，所以应当以第二次协议签订的时间为租金结算点；3、原告在获得拆迁补偿后，不应重复获利，要求被告退还其实际占用商铺期间的租金。如果法院认定合同无效，对原告的第二、三、四项诉讼请求，被告的意见与上述两点意见一致。
经审理查明：2014年7月22日，被告大志汇公司（甲方）与原告黄仕斌（乙方）签订了一份《商住房租赁合同》，约定甲方将位于广西南宁市玉洞大道3号大志汇建材市场的南E栋6号共1间铺面出租给乙方使用，租期为2年，自2014年7月22日起至2016年8月31日止，免费装修期至2014年8月31日止，租金自2014年9月1日起算；租金按总面积50㎡计算，月租金单价为30元/㎡，年租金总额为18000元；物业管理费按50㎡、1元/㎡计算，年物业管理费为600元；乙方在本合同签订之日按三个月的租金标准向甲方一次性付清进场押金（保证金）4500元，该押金在合同终止后全额退还，续订合同的可转下一年度使用；乙方在本合同签订之日向甲方一次性付清首次三个月租金4500元及物业管理费150元，合计4650元，以后每个租赁季度届满前5日内支付下一个季度的租金和物业管理费，逾期30日内未支付的按日加付5‰滞纳金，超过30日的视为自动退场，甲方不予退还保证金。双方还就其他权利义务及有关事宜进行了约定。2014年7月23日，原告按三个月的租金标准向被告交纳了押金4500元，支付2014年9月1日至2014年11月30日的租金4500元和物业管理费150元。2015年3月2日，原告支付2015年3月1日至2015年5月30日的租金4500元。2015年9月1日，原告支付2015年6月1日至2015年6月30日的租金1500元和物业费50元，2015年7月之后即未支付租金和物业管理费等费用。案涉商铺未办理建设工程规划许可证。
2015年2月12日，南宁市城乡建设委员会发布南建征预[2015]8号《关于南宁市玉洞大道拓宽（银海大道-玉象路、平乐大道-
良庆大道）工程项目国有土地上房屋征收预公告》，拟对南宁市玉洞大道拓宽工程项目（银海大道--玉象路、平乐大道--
良庆大道）建设用地蓝线图范围内的国有土地上房屋及附属物进行征收，征收范围包含玉洞大道3号大志汇建材市场临玉洞大道的二排房屋。2015年4月，南宁市人民政府发布南征[2015]8号《关于对南宁市玉洞大道拓宽工程项目（银海大道-
玉象路、平乐大道-
良庆大道）实施房屋征收决定的公告》，决定征收的房屋范围包含玉洞大道3号大志汇建材市场临玉洞大道的二排房屋，房屋征收签约期限自房屋征收决定公告期限届满之日起3个月内，公告期限为2015年4月24日-2015年5月2日。
2015年7月9日，原告曾与政府部门就案涉商铺征收拆迁补偿事宜签订过一份补偿协议，该协议因故未能通过核准。
2015年11月26日，南宁市城乡建设委员会（甲方）、良庆区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（乙方）、原告黄仕斌（丙方），三方就征用拆迁位于南宁市玉洞大道拓宽工程项目红线范围内的南宁市玉洞大道3号大志汇建材市场南E栋6号房屋签订一份《房屋及其他地上附着物征收货币补偿协议书》，约定甲方授权征收实施单位良庆区人民政府具体办理房屋征收补偿事宜，乙方代表良庆区人民政府落实执行房屋征收补偿事宜，明确补偿乙方房屋装修部分补偿金额24458元、房屋征收补助部分补偿金额18500元，合计42958元。该协议于当日生效。自政府发出征收决定公告后至2015年11月26日签订协议之日止，原告均在使用该铺面，未解除协议或交还铺面给被告。该铺面于本案庭审前已被拆除。
原告认为政府部门发出征收决定公告后，涉案商铺租金、物业管理费只应交至2015年4月份止，故要求被告退还押金和包括2015年5月及之后已预交的租金和物业费，被告认为有关费用应截止计算至原告与征收拆迁部门签订协议之日止，双方协商无果，故成讼。
本院认为，本案双方当事人争议的主要问题：1、《商住房租赁合同》是否有效；2、如何确定计算租金的截止时间。
关于合同效力问题。原告黄仕斌与被告大志汇公司签订的《商住房租赁合同》，因案涉商铺未办理建设工程规划许可证等合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同属无效合同。合同有效情况下方存在解除的问题，无效合同自始没有法律约束力。原告诉请解除《商住房租赁合同》，因无法律依据，本院不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，因本案租赁合同被确认无效后，原告应将铺面返还给被告，并参照双方签订的租赁合同约定的租金标准支付占用该铺面期间的使用费；被告应将原告交纳的押金和剩余租金等费用退还给原告。案涉铺面于2015年11月26日已为国家征收，被告对该租赁物已不再享有权利，原告不再负有向被告返还该铺面的义务。
关于如何确定计算租金的截止时间问题。原告主张该租金应计算至2015年4月23日，已预交的2015年4月24日之后的剩余租金应予返还，并且提出即使应以征收拆偿协议签订之日作为截止计算租金的日期，因政府部门先后与原告签订了两次协议，虽然第一次协议因政府的原因未能通过核准，但租金亦应计算至第一次协议签订前一日。因原告与政府签订的发生法律效力的征收补偿协议时间为2015年11月26日，该日前，原告并未因政府公告征收决定而依法“解除”租赁合同，亦未将案涉商铺交还被告，该商铺仍由原告占有使用经营，故原告主张免交2015年11月26日前的铺面占用费，因无法律依据，被告亦不予同意，故本院不予支持，铺面占用费应计算至2015年11月25日止。原告交纳的2015年5月1日至6月30日租金和物业管理费，因该期间其仍占有使用该铺面，故要求返还该租金和物业管理费，无法律依据，本院不予支持。因原告的押金不够抵充其实际占有使用案涉铺面期间的租金，被告不同意退还押金理由充分，本院对原告主张退还押金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄仕斌的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告黄仕斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李 愿
审判员 李 晓
审判员 彭情宝
二〇一六年六月十四日
书记员 戴 棠
附相关法律条文：
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。