广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17894号
上诉人（原审原告）：刘炯武，男，1971年5月2日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
上诉人（原审原告）：王伟莲，女，1973年8月21日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
两上诉人共同委托代理人：周敏生、陈宝团，均系广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程海彬，男，1975年7月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州晨朗教育信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：程岩，职务：总经理。
两被上诉人的共同委托代理人：许晓茗，系广州金鹏律师事务所律师。
上诉人刘炯武、王伟莲因与被上诉人程海彬、广州晨朗教育信息咨询有限公司（以下简称“晨朗公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘炯武、王伟莲共同向本院提起上诉称：一、本案中合同的相对人是程海彬。(一)本案中，实际履行的合同是2014年4月17日刘炯武、王伟莲与程海彬签署的《房地产租赁合同》。2014年4月17日，刘炯武、王伟莲与程海彬签订的《房地产租赁合同》(以下简称“《租赁合同(一)》”)，约定：(1)该房屋每月租金为人民币63140元；(2)因工商备案需要，双方签订的政府部门提供的格式合同条款若与本合同不符，以本合同为准。所以，刘炯武、王伟莲与程海彬双方之间已经明确约定以该份合同为准。事实上，双方由始至终执行该份合同，程海彬自2015年5月起每月向被上诉人支付租金63140元。(二)2014年5月6日刘炯武、王伟莲与晨朗公司签订的《广州市房屋房屋租赁合同》系用以向行政机关备案之用，不属于双方的真实意思表示。2014午5月6日，刘炯武、王伟莲与晨朗公司之所以签订《广州市房屋房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同(二)》”)是程海彬要求上诉人刘炯武、王伟莲配合，以晨朗公司作为承租人另行签署的，使得晨朗公司有备案地址以存续。该份合同约定租金是每月41000元，与实际履行的合同金额差距甚大，亦可见该份合同仅用以行政备案，不是双方的真实意思表示，不能作为本案审理之依据。(三)程海彬签署《租赁合同(一)》不是在履行法定代表人的职权。本案实际履行的合同是《租赁合同(一)》，该份合同双方的当事人是刘炯武、王伟莲及程海彬。晨朗公司已经于2011年3月14日成立，刘炯武、王伟莲自始至终无与其缔约的意思表示。签约时，程海彬一直未示明其以晨朗公司法定代表人身份订立合同，也未用任何行为表明其在履行公司法定代表人职责，刘炯武、王伟莲亦从未确认及同意由晨朗公司作为合同相对人。所以，程海彬的签约行为不能视为履行法定代表人职责，合同的效力不及晨朗公司。综上，程海彬签约时为独立的民事主体，根据合同相对性原则，应由其承担合同义务及责任。二、退一万步而言，即便晨朗公司事后追认程海彬的签约行为，也应当由二被上诉人承担连带责任。三、一审判决认定“晨朗公司关于其以《物品清单》内的物品抵偿租金、没收保证金以提前退场即提前解除合同的陈述是合理可信的”，没有事实依据。首先，双方之间未达成以《物品清单》内的物品抵偿租金之合意。该份清单系刘炯武、王伟莲为了防止以后纷争，要求程海彬(或派人)到场确认存留在案涉房屋内的物品，始终无将该物品抵偿租金的意思。且《物品清单》内的物品折旧价值低，多为教学设施、设备，用途具有特殊性，再利用可能性小。以物抵债根本无现实之可能。其次，案涉房屋自2016年5月6日方由上诉人强制清场。在双方共同确认了《物品清单》后，程海彬将《物品清单》内的物品放置在案涉房屋，未办理离场手续便擅自离开。后刘炯武、王伟莲多次催促其缴纳费用，被上诉人程海彬一直未予理会。为了避免损失扩大，刘炯武、王伟莲于2016年5月6日强制清场。所以，程海彬至2016年5月6日方才能视为离场，且尚未结清其拖欠的各项费用，其各项费用亦应当计至实际离场之日止。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持二上诉人全部诉讼请求；2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人程海彬、晨朗公司共同答辩称：1、上诉人在一审时已经承认2014年4月7日的租赁合同是2011年3月4日租赁合同的承继。租赁关系是2011年承继下来的，均是由当时的法定代表人代表晨朗公司签订租赁合同，由晨朗公司支付租金、实际使用场地，是实际的承租方和和合同相对方。2、程海彬是晨朗公司的法定代表人，其行为后果归于晨朗公司，因此不应承担任何连带责任。3、上诉人已经承认并且签收清单上的物品并且没收，其已经通过实际行为认可物品抵偿租金没收保证金以及提前退场和解除合同，晨朗公司不应支付任何租金。综上所述，两被上诉人不同意两上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘炯武、王伟莲于2016年6月13日向原审法院起诉请求：1、程海彬、晨朗公司支付自2015年10月6日起至2016年5月6日的房租441980元（每月租金为63140元，共计7个月租金）；2、程海彬、晨朗公司支付自2016年1月6日起至2016年5月6日的管理费41328元（管理费12.6元/平方米，涉案场地面积为820平方米）、水费668.25元（自2015年12月至2016年1月）、电费2650.78元（自2015年12月至2016年1月）；3、程海彬、晨朗公司支付自2014年9月至2016年6月1日的租赁税173919.7元；4、程海彬、晨朗公司支付逾期支付租金的违约金114800元（违约金指的是程海彬、晨朗公司交纳的相当于两个月租金的押金，依据的是合同第7条第2款）；5、程海彬、晨朗公司承担本案全部诉讼费用及相关费用。
原审法院经审理查明：2011年3月4日，刘炯武、王伟莲（出租方、甲方）与案外人陈某（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同一》），约定：（第一条）租赁内容：1、甲方将其合法拥有的座落在广州市天河区中山大道西XX号21楼（自编XX）的物业出租给乙方使用；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共820平方米（含使用面积），以毛坯房的现状出租给乙方，由乙方根据自己的需求进行装修；（第二条）租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为培训及办公使用；（第三条）租赁期限：1、该房屋租赁期共36个月，自2011年5月5日起至2014年5月5日止；2、甲方为乙方提供的运营筹备期自2011年3月5日至2011年5月5日，运营筹备期不产生租金；（第四条）1、该房屋每月租金为57400元（不含税，乙方如需要开具发票，则自行承担由此产生的费用）；2、该房屋租金支付方式：按月度支付，先付后用；第一期租金在运营筹备期满当月（2011年5月5日支付），以后每期租金于每月5号前支付，甲方在收到每期租金后开具相应金额的收据给乙方；4、根据甲方要求：乙方应支付甲方两个月的租金作为房屋押金，即人民币114800元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方；5、甲方应及时配合乙方办理公司正常运营所需的涉及租赁场地的相关证照，备案事宜；（第十一条）补充约定：1、双方确认，待乙方成立公司后，该合同的所有权利和义务转由成立后的公司继受，并与乙方公司签订补充协议等条款。该合同签订后，陈某交纳了租赁押金114800元给刘炯武、王伟莲；刘炯武、王伟莲将涉讼房屋交付给陈某使用。2011年3月14日，晨朗公司经工商部门核准登记成立，登记的住所地为涉讼房屋。
2011年4月30日，刘炯武、王伟莲与晨朗公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定刘炯武、王伟莲将涉讼房屋出租给晨朗公司，期限为2011年5月5日至2014年5月5日，租金为每月41000元等内容。
《合同一》履行期间，均由晨朗公司向刘炯武、王伟莲通过转账方式按每月57400元的标准支付租金。2012年8月13日，晨朗公司的法定代表人由陈某变更为程海彬。该合同履行期限届满后，刘炯武、王伟莲未退回租赁押金114800元给陈某。
上述合同期限届满前的2014年4月17日，刘炯武、王伟莲（合同首部注明该两人为出租方，该两人在合同尾部签章处的“出租方（甲方）”处签名）与程海彬（合同首部承租方一栏空白，未填写承租方的信息；程海彬在合同尾部签章处的“承租方（乙方）”处签名）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同二》），约定：（第一条）租赁内容：1、甲方将其合法拥有的座落在广州市天河区中山大道西XX号21楼（自编2101A）的物业出租给乙方使用；2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共820平方米（含使用面积），以毛坯房的现状出租给乙方，由乙方根据自己的需求进行装修；（第二条）租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为培训及办公使用；（第三条）租赁期限：1、该房屋租赁期共24个月，自2014年5月6日起至2016年5月6日止；（第四条）租金及支付方式：1、该房屋每月租金为63140元（不含税，乙方如需要开具发票，则自行承担由此产生的费用）；2、该房屋租金支付方式：按月度支付，先付后用；以后每期租金于每月5号前支付，甲方在收到每期租金后开具相应金额的收据给乙方；3、其他费用：乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费等均由乙方按有关规定自行承担；4、根据甲方要求，乙方应支付甲方两个月的租金作为房屋押金，即人民币114800元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方；（第七条）乙方责任：1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……（4）拖欠租金累计两个月以上的；2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，或出现本合同（7-1）中任一条款的，甲方有权没收房屋押金作为违约金，若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；（第八条）甲方的责任：……3、乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际使用天数计算租金，并将剩余租金押金（如有）返还，如乙方出现违约情况的，甲方有权没收房屋押金作为违约金，违约金按本合同相关条款执行；……5、甲方应及时配合乙方办理公司正常运营所需的涉及租赁场地的相关证照，备案事宜；（第十一条）其他补充约定：1、双方确认，待乙方成立公司后，该合同的所有权利和义务转由成立后的公司继受，并与乙方公司签订补充协议等条款。
2014年5月6日，刘炯武、王伟莲与晨朗公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定刘炯武、王伟莲同意将涉讼房屋出租给晨朗公司，期限为2014年5月6日至2016年5月6日，租金为每月53300元等内容。同年5月29日，双方到房管部门办理了该租赁合同的租赁登记备案手续。上述合同签订后，继续由晨朗公司按每月63140元的标准通过转账方式逐月支付租金至王伟莲的账户。原审庭审中，双方确认《合同二》签订后程海彬或晨朗公司并未另外支付租赁押金114800元，而是由原陈某交纳的押金114800元转为该合同的押金；双方并确认涉讼房屋的租金支付至2015年9月份，自2015年10月份开始的租金至今未付。
2016年1月19日，晨朗公司的职员黄某祺与刘炯武、王伟莲聘请的人员陈玉洁就涉讼房屋内的所有物品签署了一份清单，清单上清晰、详尽的逐项罗列了涉讼房屋内各个房间的物品（包括家具、空调、电脑、音响、办公设备及其它可移动的物品）名称、数量，双方并在该清单上载明“经双方清点物资，确定以上数据无误”并签名确认。晨朗公司及程海彬认为，双方共同清点场地内的物资并办理清退场地的工作，上述物资也已经由刘炯武、王伟莲收走并抵作租金。刘炯武、王伟莲认为，由于晨朗公司经营不善不辞而别，却中途不断派人暗中运走场地物品，却不与其办理退场手续；其为了避免将来说不清，就与程海彬清点了场地内物品；物品清点后，程海彬并没有办理退场手续，也未搬走上述物品，更未达成合意将上述物品抵作租金；程海彬至今未办理退场手续，其于2016年5月6日才将其强制清场。
2016年6月2日，刘炯武、王伟莲通过案外人珠海市香洲顺帆万利建材商行账户向广州市天河区天园街流动人员和出租屋管理服务中心转账支付了173919.70元，相应的转账凭证上备注载明“刘炯武、王伟莲代程海彬支付天河区中山大道西XX号2101之一房2014年9月1日至2016年6月2日房屋租赁税”。程海彬、晨朗公司均承认未向相关行政主管部门支付过涉讼房屋的2014年9月后的租赁税。
本案中，刘炯武、王伟莲并未举证证实其已代为支付2016年1月6日至2016年5月6日期间涉讼房屋的管理费、水费及电费。晨朗公司抗辩其同意刘炯武、王伟莲没收押金，但不应再支付两个月租金金额的违约金。
原审法院认为：《合同一》由晨朗公司的原法定代表人陈某与刘炯武、王伟莲签订并约定在公司成立后合同的所有权利义务由公司继受；《合同一》签订后，陈某即以涉讼房屋的地址为注册地址设立了晨朗公司，涉讼房屋的租金一直由晨朗公司交纳，可见《合同一》虽由陈某签订但依据双方的约定结合实际履行情况，《合同一》的相对人应为晨朗公司而非陈某。《合同一》期限届满后由作为晨朗公司法定代表人的程海彬与刘炯武、王伟莲签订《合同二》，并将《合同一》的租赁押金直接转为《合同二》的租赁押金；《合同二》上首部并未载明承租人的具体身份，且《合同二》签订后仍继续由晨朗公司向刘炯武、王伟莲支付租金，可见《合同一》、《合同二》存在延续性，程海彬在《合同二》上签名应当认定为其作为法定代表人的职务行为，其行为的后果应由晨朗公司承受，因此应当认定《合同二》的相对人仍为晨朗公司而非程海彬。现刘炯武、王伟莲基于租赁合同关系依据《合同二》提起本案诉讼，程海彬并非适格被告，原审法院已另行制作裁定书驳回对其的起诉。
《合同二》是刘炯武、王伟莲和晨朗公司的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。晨朗公司于2016年1月19日与刘炯武、王伟莲委托的人员签署了《物品清单》，清晰、详尽的罗列涉讼房屋内各个房间的物品情况。现双方对清单性质各执一词，对此，原审法院认为，通常情况下在房屋租赁市场的实践中若租赁双方未对合同提前解除达成一致，双方不可能亦无须在履行期限即将届满的情况下对承租人存放于租赁标的物内的物品进行清点。本案中，《合同二》的期限为2014年5月6日起至2016年5月6日，双方在期限即将届满的2016年1月19日对涉讼房屋内的物品进行了清点并签署了清单，清单内的物品亦最终由作为出租人的刘炯武、王伟莲予以处置而非由作为承租人的晨朗公司搬离，结合原缴纳的租赁押金并未退还的事实，晨朗公司关于其以《物品清单》内的物品抵偿租金、没收保证金以提前退场即提前解除合同的陈述是合理可信的，原审法院予以采信。因此，刘炯武、王伟莲再行要求程海彬、晨朗公司支付2015年10月至2016年5月6日期间的租金、支付违约金114800元均缺乏依据，原审法院不予支持。
关于刘炯武、王伟莲主张的2016年1月至2016年5月6日期间的管理费、水费、电费。对此，刘炯武、王伟莲并未举证证实其已代为缴纳相应的费用；且如前所述双方已于2016年1月19日解除合同，晨朗公司亦于当天撤出涉讼房屋，因此此后的管理费、水费、电费亦不应由晨朗公司承担，对于该项诉请，原审法院亦予以驳回。
关于刘炯武、王伟莲要求晨朗公司支付租赁税诉请一项。根据双方的约定，租赁税应由作为承租人的晨朗公司承担，晨朗公司已承认其并未缴纳涉讼房屋的租赁税；现依据刘炯武、王伟莲的举证，其已代为缴纳了相应的租金税，晨朗公司理应支付给刘炯武、王伟莲；但如前所述，2016年1月19日双方已解除合同且晨朗公司当天撤出涉讼房屋，因此该日后租金税不应由晨朗公司承担，因此，晨朗公司应返还的租赁税为137505.26元（173919.70元÷640天×506天），对于超过该金额部分的诉请，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年7月24日作出如下判决：一、被告广州晨朗教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付137505.26元给原告刘炯武、王伟莲。二、驳回原告刘炯武、王伟莲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费11790元，由原告刘炯武、王伟莲负担8740元，由被告广州晨朗教育信息咨询有限公司负担3050元。
本院经审理，原审认定双方协议解除以及达成以设备抵偿欠费的事实认定有误，本院予以纠正，其他确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于合同主体的认定以及合同解除的法律责任。
首先，关于合同主体的认定，上诉人坚持认为被上诉人程海彬是涉案物业的承租人，应由其承担违约责任。虽然，上诉人认为双方当事人实际履行的是其与被上诉人程海彬签订的《房地产租赁合同》，但并无证据证实其与被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》非双方真实意思表示。从两合同签订的时间看，《广州市房屋租赁合同》签订在后，且在有关管理部门备案。并且，二审庭审中上诉人亦明确表示涉案物业一直从事教育经营，再结合双方履行过程中由被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司直接向上诉人交付租金的事实，原审认定承租人为被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司并无明显不当，本院予以维持。
对于合同解除的责任认定，上诉人认为是承租人违约解除，应承担相应的违约责任。原审认为双方当事人签认了《物品清单》采信了被上诉人双方协议解除并以设备抵偿所欠租金的陈述。经审核，首先，从现有证据反映，双方租赁合同并未到约定期限，事实上是提前解除。结合被上诉人欠租事实，以及其原审提供告知客户暂停经营的证据，可以认定为被上诉人提前解除合同。而双方员工签认的《物品清单》并无免除违约责任的表述，原审以合理推断认定违约责任免除，缺乏事实基础，本院予以纠正。其次，原审结合租赁关系的履行习惯，以及被上诉人在期间已经停止经营的事实，采信双方签认的《物品清单》用于交接场地的表述，与相关证据呈现的事实相吻合，符合一般认知，本院予以维持。在此基础上，原审以2016年1月19日认定为双方场地的交还时间，并作为租金、管理费、水电费等费用计算截止时间，并无明显不当，本院亦予以维持。再有，双方在上述《物品清单》中并无明确表述以现场设备抵偿被上诉人，原审结合一般认知认为双方在行为上已经达成一次性情结的一致，该认定有合理性，而证据上不够充分，但考虑到涉案场地的物品较多且已经由上诉人自行处理，现已无法评核，且上诉人该处理行为不存在合意的话则无充分的合同依据，原审就此部分的认定事实上归利于被上诉人，较符合公平原则，本院予以维持。综上，上诉人对于违约金的主张，在被上诉人违约的情况下，原审中要求以没收定金的方式主张违约金并无明显不当，本院予以采纳。其他上诉主张理据不足，本院依法予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10485号民事判决第一项；
二、上诉人刘炯武、王伟莲对被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司已经交付的相当于两个月租金的押金114800元作为违约金不予返还；
三、驳回上诉人刘炯武、王伟莲其他诉讼请求；
一审案件受理费11790元，由上诉人刘炯武、王伟莲负担6144元，由被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司负担5646元；二审案件受理费11790元，由上诉人刘炯武、王伟莲负担9194元,由被上诉人广州晨朗教育信息咨询有限公司负担2596元。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十二月十二日
书记员 冯冠豪