湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终2125号
上诉人（原审原告）：程仕勇，男，1971年11月8日出生，汉族，经商，湖南省临湘市人，住临湘市。
委托诉讼代理人：苏学根，临湘市天成法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：李小明，男，1953年3月7日出生，汉族，退休职工，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审被告）：谭云春，男，1948年2月22日出生，汉族，退休职工，湖南省临湘市人，住临湘市。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临湘市永安教育建设投资有限公司，住所地，湖南省临湘市长安镇长安中路31号。
法定代表人：曹道仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚小波，湖南金骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临湘市房地产管理局，住所地，湘临大厦。
法定代表人：张韧，局长。
委托诉讼代理人：罗卫红，女，系该局工作人员。
委托诉讼代理人：陈学军，男，临湘市长安街道办事处南华社区居委会推荐。
上诉人程仕勇因与上诉人李小明、谭云春、被上诉人临湘市永安教育建设投资有限公司（以下简称临湘市教建投）、被上诉人临湘市房地产管理局（以下简称临湘市房产局）租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2015）临民初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程仕勇及其委托诉讼代理人苏学根，被上诉人李小明、谭云春及其共同委托诉讼代理人李珞瑜、被上诉人临湘市教建投的委托诉讼代理人姚小波、被上诉人临湘市房产局的委托诉讼代理人罗卫红、陈学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程仕勇上诉请求：1、改判停产停业损失补偿款全部归其所有；2、其与李小明、谭云春的房屋租赁合同关系并未达到解除条件，应改判继续履行。事实和理由：1、停产停业损失补偿对象为实际经营者，而非被拆迁人本人。2、双方在合同中特别约定，程仕勇在承租期间为其经营所建造形成的生产性经营建筑、建设等问题由程仕勇自行负责，李小明、谭云春一概不管。据此，可理解为与之相应的一切权利义务全部由上诉人承担，与李小明、谭云春无关。3、本次征收并不属于合同法律关系中的不可抗力因素，且征拆活动是否合法目前仍是一项待证事实。
李小明、谭云春辩称，1、程仕春不能针对政府征拆补偿行为向答辩人提起民事诉讼。程仕春的一审诉讼请求及二审上诉请求主张的权益均是政府拆迁补偿项目，且程仕勇已就其主张的停产停业损失以临湘市人民政府为被告在岳阳市中级人民法院提起了行政诉讼。该行为完全表明了其充分认识到政府征拆补偿与合同赔偿属不同的法律关系。其既提起民事诉讼又提起行政诉讼，完全是在滥用诉权，企图获得双重补偿。本案应等待行政诉讼判决结果出来后再进行审理。2、答辩人与程仕勇之间的租赁合同在征拆行为发生之前早已解除。其更无事实依据支持其诉求。3、即使双方之间的租赁合同在征拆行为发生时没有解除，临湘市人民政府基于公共利益的需要依法作出征收决定，此系不可抗力，一审法院判决解除合同并无不妥，答辩人亦可免责。
李小明、谭云春上诉请求：撤销一审民事判决，在查清事实的基础上依法驳回程仕勇的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与程仕勇签订的合同系平等民事主体之间签订的合同。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第2条的规定，在政府征拆行政行为中，被征拆的主体只能是上诉人，因此补偿的对象也就是上诉人，具有法定的唯一性和排他性。即使程仕勇在本次政府拆迁中有损失，但该损失不是归责于上诉人的原因造成的。因此，程仕勇无权参与上诉人在政府拆迁行为中得到的补偿。一审法院将上诉人依法得到的补偿在无事实和法律依据的前提下，凭主观以1:9的比例划分，违背了客观事实，违反了法律规定。2、根据上诉人与临湘市房产管理局于2015年10月8日签订的《补充协议》可知，所谓的停产停业损失，仅仅是针对上诉人将自己合法拥有的房屋用于出租经营的损失，而不是程仕勇所称的企业停产停业损失。3、本案中，程仕勇在一审的诉求均是基于拆迁行为导致的损失，并不是基于上诉人的违约行为导致的损失。而一审法院却以拆迁行为是行政行为不属于本案处理范围，将临湘市永安教育建设投资有限公司、临湘市房产管理局排除在责任主体之外，却又将停产停业损失判决本应是唯一补偿主体的上诉人承担赔偿责任。这种双重标准的判决，混同了不同性质法律关系。4、本案中，早在征收拆迁行为发生之前的2014年8月，上诉人与程仕勇之间的合同关系就已解除。即使《房屋租赁合同》处在继续履行的状态，根据合同约定，程仕勇也无权主张上诉人返还拆迁补偿款。5、即使上诉人与程仕勇因政府公共利益的征拆行为导致合同终止，对于程仕勇的损失，上诉人基于不可抗力，有法定的免责事由。
程仕勇辩称，其答辩意见与上诉意见相同。
临湘市房产局针对李小明、谭云春及程仕勇的上诉辩称：1、其与程仕勇并无合同关系，双方不具有合同法上的权利义务关系。2、其与李小明、谭云春签订征收补偿协议，是依法履职行为，该行为没有侵害程仕勇的合法利益。3、程仕勇不属于被征收对象，不享有法定的征收补偿利益。程仕勇与李小明、谭云春的房屋租赁合同纠纷，与其无关。一审判决驳回程仕勇对答辩人的全部诉讼请求正确，且双方均对该项裁判结果未提出异议，二审法院对此裁判结果应予以维持。综上，请求法院依法驳回程仕勇对其的诉讼请求。
临湘市教建投针对李小明、谭云春及程仕勇的上诉辩称：1、根据规定，停产停业损失补偿的对象为被征收房屋所有权人。2、程仕勇只能分割10%（程仕勇自行搭建部分占整个被征收房屋面积的比例）。3、程仕勇与李小明之间的纠纷属于租赁合同纠纷，该纠纷与答辩人无关，请求驳回程仕勇的上诉请求。
程仕勇向一审法院起诉请求：一、依法确认其与李小明、谭云春于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、责令李小明、谭云春立即返还其拆迁补偿款人民币47430元；三、责令临湘市教建投、临湘市房产局承担补偿其自建厂房损失和停产、停业经营以及搬迁职工工资等各项损失（补偿款数额待评估结论出来后确定）；四、由李小明、谭云春等承担本案诉讼费及其它费用。
一审法院认定的事实：程仕勇从2009年至2013年租赁李小明和谭云春的房屋做生意，2013年由于107国道拓宽，程仕勇与李小明、谭云春于2013年5月1日又重新签订了《房屋租赁合同》，经营渔具浮漂生产和汽车修配。合同的主要内容有：将李小明、谭云春的房屋第一层楼及屋前、屋后的空坪、房屋杂间，租赁给程仕勇使用。租赁时间为2013年5月1日至2018年5月1日止，租赁期间程仕勇有权支配房屋的运用，李小明、谭云春无权干涉，如李小明、谭云春房屋在五年后出售，程仕勇必须配合，如房屋不出售，程仕勇有权优先续租。房屋租金为年租1万元，期后按每年递增10%。如房屋有维修等事项，由程仕勇负责搞好后抵房屋租金。程仕勇在租赁期间为了生意之便所造成的建筑、建设由程仕勇自行负责，李小明、谭云春一概不管。双方同意以上约定事项，并签字确认。合同签订后，程仕勇为其经营需要建造了杂屋及钢棚，并按合同约定及时交纳了房屋租金。
2015年8月14日，临湘市人民政府关于“临湘市一中整体搬迁建设项目”作出临政[2015]5号国有土地上房屋征收决定的通告，决定由临湘市房产局作为房屋征收部门，对107国道北侧沿线东抵向阳路，西抵桃矿铁路、向阳路西侧，南抵107国道，北抵芙蓉西路规划范围内的国有土地上所有房屋及其附属物实施征收。程仕勇从李小明、谭云春处租赁的房屋在征收范围内。李小明、谭云春和临湘市房产局在2015年8月份，就将该租赁的房屋要被临湘市人民政府征收的事告之了程仕勇及其家人。后来在征收房屋测量时，程仕勇也在现场，并提出程仕勇建的是厂房不是杂屋。临湘市房产局和相关部门在评估时，也通知了程仕勇的妻子和母亲去了现场，但双方为搬迁补偿费用未协商好。临湘市房产局根据相关的法律、法规和程序，因公共利益征收出租人的房屋，只与房屋所有权人签订征收补偿协议。为此，临湘市房产局与李小明、谭云春于2015年9月5日签订了《产权调换协议书》。临湘市房产局鉴于谭云春、李小明的房屋目前正在经营，决定对停产停业损失进行补偿，并与李小明、谭云春签订了补充协议，停产停业损失费用分别为谭云春126596元，李小明104412元，总计231008元。2015年10月5日临湘市房产局及相关部门向谭云春、李小明下达了限期搬迁的通知。李小明、谭云春又将限期搬迁的通知交给了程仕勇。程仕勇接到通知后找到临湘市房产局及相关部门，认为应该给其补偿，补在李小明、谭云春名下，并对其机械设备搬迁和停产停业损失补偿有异议。临湘市房产局及相关部门工作人员告诉程仕勇，有关此次房屋征收涉及到程仕勇的补偿，已经全部计算到谭云春、李小明名下，由李小明、谭云春按补偿清单如实支付给程仕勇。此后，程仕勇与临湘市房产局及相关部门就机械设备搬迁和停产停业损失补偿进行了协商，但因双方分歧较大，协商未果。2015年10月8日临湘市房产局及相关部门按照与谭云春、李小明签订的相关协议，要将谭云春、李小明的房屋进行拆除，并对其进行了停水、停电。为此，程仕勇提起诉讼。
另查明：临湘市房产局提供的证据证实，程仕勇的杂屋面积为135.98平方米，评估单价每平方米420元，征收补偿款为57112元。钢棚面积为67.92平方米，评估单价每平方米300元，征收补偿款为20376元，合计77488元。上列款项补偿在李小明补偿费中。另外，程仕勇的停产停业损失费也分别包含在谭云春126596元和李小明104412元的补偿费中，停产停业损失费主要是补偿给经营户经营浮漂厂和汽修厂的损失。上列款项已经支付给李小明、谭云春。临湘市教建投是“临湘市一中整体搬迁建设项目”的承建开发商，负责从政府手中购得土地后，进行新临湘市一中的建设。
再查明，程仕勇于2015年10月16日提出申请，要求对其相关设施设备及预期停产停业损失的价值进行评估。经该院委托后，岳阳市价格认证中心于2016年5月18日作出了《关于程仕勇相关设施设备及预期停产停业损失的价格认证结论书》，认定程仕勇所有的相关设施设备的价格认证价格为742168元，汽修厂和渔具厂从2015年10月8日至2018年5月1日租赁合同期满止的预期停产停业损失为2980822元。程仕勇支付了评估费10000元。
一审法院认为：程仕勇与谭云春、李小明签订的房屋租赁合同合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，双方之间的房屋租赁合同应予以解除。程仕勇与谭云春、李小明之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定也无法律规定的，应当按照法律基本原则处理。该合同的终止系政府依法征收原因所致，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。且程仕勇对该合同的解除并无任何过错，按照公平和诚信原则，谭云春、李小明应对程仕勇遭受的损失酌情予以补偿。
本案中程仕勇与谭云春、李小明有争议的征收补偿款有：1、杂屋和钢棚补偿费，程仕勇从事经营活动时搭建的杂屋和钢棚，临湘市房产局给予征收补偿款为77488元，该款应归程仕勇所有，由李小明在其征收补偿款中支付给程仕勇。2、停产停业损失费，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。临湘市房产局按照《关于临湘市一中整体搬迁项目未经登记建筑和擅自改变用途建筑征收补偿的建议意见》第一条的规定，因房屋征收造成停产、停业的，房屋征收部门按征收房屋评估总额的7‰，补偿十个月。该规定表明停产停业补偿款的计算方法和来源。但本案所涉房屋系沿街店面房，所有权人自营、出租、他人承租后对外经营，都是以该房屋为经营场所开展的以营利为目的的商业行为。李小明、谭云春与临湘市房产局签订房屋产权调换协议及补充协议后，对该房屋的权利灭失，丧失了继续出租收取租金的权利，程仕勇也失去了继续使用该房屋经营的机会，因此双方均因丧失经营机会而带来了一定的损失。现有法律、行政法规等均没有明确规定该项补偿只归属于被征收人，且双方事先又无约定，因此该项补偿款双方应合理分享。考虑到截至征收公告发布之日，程仕勇与李小明、谭云春的租赁合同剩余租赁期限二年零九个月，且该补偿款主要是补偿给程仕勇经营浮漂厂和汽修厂的停产停业损失。该补偿款应当由双方根据公平原则，合理分配，分配比例本院确定为被征收人李小明、谭云春享有10%，承租人程仕勇享有90%。故程仕勇应享有停产停业补偿费金额为207907.2元（231008元×90%）。其中由李小明在其征收补偿款中支付给程仕勇93970.8元（104412元×90%），由谭云春在其征收补偿款中支付给程仕勇113936.4元（126596元×90%）。上列涉及到程仕勇的征收补偿款，临湘市房产局在该租赁房屋征收中，已经全部计算到了谭云春、李小明的征收补偿款中，并已支付给李小明、谭云春。谭云春、李小明在审理中提出程仕勇没有按合同约定及时交纳房屋租金，具有违约行为，租赁合同早已解除。但李小明、谭云春未提供充分有效的证据予以证实，且与客观事实不符，故对该项辩解意见，不予采纳。
本案中程仕勇提起的是租赁合同纠纷，根据合同的相对性，程仕勇与临湘市教建投之间没有权利义务关系，临湘市教建投即没有侵权行为，也不存在行政法律关系。故程仕勇要求临湘市教建投承担补偿因征收搬迁所造成的损失，没有事实和法律依据，不予支持。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人），给予公平补偿”的规定，被征收人与补偿对象是谭云春、李小明，而不是程仕勇程仕勇。临湘市房产局作为政府指定的房屋征收部门，在征收谭云春、李小明的房屋过程中作出的征收补偿协议等，都是其具体的行政行为。而程仕勇提起的是租赁合同纠纷，双方之间是两个不同的法律关律。程仕勇认为租赁合同的解除系政府依法征收原因所致，侵犯了程仕勇的合法权益，且未对程仕勇机械设备及搬迁费等各项损失作出合理补偿。程仕勇机械设备及搬迁费等各项损失是征地拆迁补偿的范围，程仕勇可另行主张权利，提起行政诉讼。故程仕勇对临湘市房产局的起诉，不是本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：一、李小明在判决生效后十五日内支付程仕勇房屋租赁损失补偿款171458.8元（93970.8元+77488元）；二、谭云春在判决生效后十五日内支付程仕勇房屋租赁损失补偿款113936.4元；三、驳回程仕勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，财产保全费2500元，合计8000元，由程仕勇负担2000元、李小明负担3000元、谭云春负担3000元。
本院二审期间，李小明、谭云春围绕上诉请求提交了程仕勇于2016年11月10日的行政起诉状及本院的开庭传票各一份，拟证明程仕勇就同一事实以行政诉讼的方式向临湘市人民政府主张了权利。程仕勇质证认为，提起行政诉讼是事实，但行政诉讼中要求赔偿的金额扣减了本次民事诉讼中主张的金额。临湘市房产局和临湘市教建投对证据的真实性、合法性均无异议。本院认证认为，本案程仕勇系以房屋租赁合同为由向李小明、谭云春主张权利，而程仕勇是以拆迁行为违法造成其停产停业等损失为由提起行政诉讼，故该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信。
本院二审查明的基本事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是一审法院认为李小明、谭云春与程仕勇签订的合同应当解除是否正确；二是因租赁房屋征收而补偿的停产停业损失款归谁所有。
关于第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。李小明、谭云春与程仕勇签订合同后，在合同履行过程中因临湘市人民政府作出决定，要对案涉的房屋等不动产进行征收，该征收行为显然属于双方订立合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，故一审法院据此认为李小明、谭云春与程仕勇签订的房屋租赁合同应当解除正确。李小明、谭云春上诉称，2014年8月因其通知程仕勇解除合同，故租赁合同早在2014年8月就已经实际解除，但因其未能提供证据证明，故本院对该上诉意见不予采纳。
关于第二个焦点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人界定为所有权人，因此承租人作为征收补偿合同以外的人无权因出租房屋被征收而主张权利。当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定。鉴于房屋被征收，造成了程仕勇停产停业损失是客观事实，但因合同不能履行既不是因出租人的违约也不是承租人的违约行为造成，如果要求出租人赔偿承租人程仕勇全部停产停业损失或出租人不给予承租人程仕勇任何补偿，都将显失公平。故一审法院将停产停业损失的分配比例酌情确定为被征收人李小明、谭云春享有10%，承租人程仕勇享有90%，并无不当。程仕勇要求改判停产停业损失全部归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。李小明、谭云春要求改判不承担程仕勇停产停业损失亦有悖公平，本院不予支持。
综上所述，程仕勇、李小明、谭云春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5341元，由谭云春负担2578元，由李小明负担2388元，由程仕勇负担375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 汪山钧