广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14647号
上诉人（原审原告）：邓来兵，身份证住址安徽省安庆市怀宁县，现住广东省广州市白云区。
委托代理人：宋小玲，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶剑明，住广东省广州市白云区。
委托代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。
上诉人邓来兵因与被上诉人叶剑明租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
邓来兵上诉请求：1.撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1358号民事判决；2.叶剑明赔偿邓来兵因城管部门清拆厂房造成的直接经济损失256272.5元，搬迁至新厂房的费用11000元，租赁新厂房租金提升的损失30000元，评估费6000元，共计303272.5元；3.叶剑明向邓来兵返还不当得利，包括2015年9月、10月租金共24000元，保证金24000元，垃圾费1000元；4.叶剑明承担本案案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.邓来兵从未收到过城管及叶剑明方面关于拆除厂房的通知。2.邓来兵已向叶剑明支付了2015年9月、10月的租金，并非一审判决认定的无缴纳租金。3.叶剑明退还保证金24000元是在2015年12月厂房拆除之后，并非一审判决认定的2015年11月。（后邓来兵表示从未收到过叶剑明退回的保证金。）4.邓来兵在委托评估公司对损失进行评估前已通知叶剑明，是叶剑明自己没有到场，而并非一审判决认定的没有通知叶剑明。二、一审判决对造成合同无效的责任分配错误。叶剑明在与邓来兵签订《厂房租赁合同》时已经知道房屋无合法手续，仍欺诈性地与邓来兵签订租赁合同，在收到城管部门关于拆除厂房的通知后也不告知邓来兵，应当承担导致合同无效的全部责任。三、一审判决对邓来兵另行承租厂房增加的支出不予认定为邓来兵的损失是错误的。邓来兵另行承租厂房是叶剑明的过错导致，不能仅以新厂房比原厂房多700平米而不认定邓来兵多支出的租金属于损失。四、根据双方《厂房租赁合同》约定，租赁期间因产权证问题影响邓来兵正常营业造成的损失，由叶剑明负一切责任给予赔偿。因此叶剑明应当赔偿邓来兵本案中的一切损失。
叶剑明二审辩称：不同意邓来兵的上诉请求，也不同意一审判决。对于本案的纠纷叶剑明已经尽最大努力与邓来兵协商解决，在拆除厂房前邓来兵已有两个月的缓冲期，且厂房被拆除时也并没有邓来兵所述的相关损失。邓来兵经营的是木器加工行业，人员、材料和机器都可以自由搬动，不会因为搬迁造成损失。一审判决要求叶剑明承担部分搬迁费用是错误的，但是考虑到案结事了，所以叶剑明没有提出上诉。故请求二审法院在查明事实的前提下，维持一审判决。
邓来兵向一审法院起诉请求：1.确认邓来兵、叶剑明签订的《厂房租赁合同》无效；2.叶剑明赔偿邓来兵需要重新租赁厂房所导致的提升租金损失30000元、评估费6000元、搬迁厂房费用11000元，租赁期间叶剑明原因导致厂房被城管拆除所压坏货物的损失256272.5元；3.一审案件受理费3530元由叶剑明承担。
一审法院经审理查明：2015年8月4日，邓来兵（合同乙方）与叶剑明（合同甲方）签订“厂房租赁合同”，约定：甲方将位于钟落潭镇金盆村骑马街建筑面积为1000平方米的框架结构厂房出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止共三年，每月租金为12000元于每月5日前支付，乙方支付24000元保证金予甲方，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门报请批准后才可进行，其中还约定：七、3.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。八、1.租赁期间，如产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿等等。合同签订后，邓来兵依约向叶剑明缴纳了保证金24000元，并于2015年9月1日进场使用租赁场地。邓来兵使用涉案场地后，支付了9月、10月的水电费及当年的垃圾费1000元，无缴纳租金；叶剑明于同年11月将保证金24000元退还给邓来兵，同年12月15日，涉案厂房被广州市白云区钟落潭镇政府拆除。后，双方因赔偿问题产生纠纷，遂成讼。
鉴于双方对于钟落潭镇政府通知停止违法行为并改正的时间有争议，经一审法院向广州市白云区钟落潭镇政府发出调查取证函，2016年5月9日，该镇政府向一审法院回复：来函中所指的金盆村骑马街地块涉及2015年504号国家图斑。2015年4月27日，钟落潭镇国土所向当事人发出了《责令改正违法行为通知书》（穗云国土监改【2015】钟E28号）和《责令停止土地违法行为通知书》（穗云国土监停【2015】钟E28号），要求当事人停止违法行为并于3日内恢复土地原状，但当事人逾期仍未改正。2015年12月15日，钟落潭镇政府组织城管执法队、国土所等部门对上述地址上的建筑物进行清拆。复函并附有收到上述通知书的签名确认，一审庭审中，邓来兵称签名收到上述通知书的是叶剑明方的人，叶剑明无否认。
邓来兵为证实己方的损失，提交由广州勤信资产评估有限公司于2016年1月13日作出的穗勤信资评字〔2016〕第0102号资产评估报告书，拟证实因涉案租赁厂房被拆除造成其损失为256300元。为此，邓来兵花费评估费为6000元。经质证，邓来兵确认该评估行为是其未通知叶剑明情况下，在涉案租赁厂房被拆除后单方委托评估公司作出的；叶剑明质证称：该涉案厂房被拆除是钟落镇政府在发出整改等通知并于拆除前二个月时张贴后才实施清拆措施的，叶剑明也已退还保证金给邓来兵，亦无收取邓来兵租金，邓来兵完全可以也实际将涉案厂房内的物品搬出，故邓来兵是没有损失的，其完全是为了要达到收取赔偿款目的而请的评估公司评估，且在被拆除后不通知叶剑明到场，故评估报告书评估不符合事实，不予认可。叶剑明并要求证人出庭证实镇政府清拆实施前已在涉案厂房外张贴上述通知书，四个证人亦分别到庭作证证实上述内容；对于证人证言，邓来兵认为证人与邓来兵有亲戚或合伙关系，不应采纳，但无证据予以佐证。经审查，该评估报告是在涉案厂房被拆除后，评估公司根据邓来兵提供要求评估的清单，未通知叶剑明到场确认清单内容而作出的评估报告。庭审中，邓来兵确认已于2016年1月1日另行承租厂房经营，面积为1700平方米，每月租金15000元，搬迁厂房支付了11000元，故要求叶剑明赔偿多付租金及搬迁厂房的损失；对此，叶剑明质证认为：邓来兵现承租的厂房比原面积多出700平方米，多出租金是应该的，不属损失，而搬迁厂房的费用只是打印的收据，不是发票，故不是真实的支出。但叶剑明确认邓来兵已迁出涉案厂房另行租赁厂房经营。
以上事实，有厂房租赁合同、资产评估报告书、发票、收据、证人证言及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：邓来兵、叶剑明于2015年8月4日签订的“厂房租赁合同”虽是双方在平等自愿、等价有偿原则下签订，但因涉及的厂房已被认定为两违建筑，合同内容已违反法律的强制性规定，故一审法院认定该合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的利益应予返还，有过错一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，各自承担相应的责任。现有证据显示，叶剑明作为厂房的建造者、出租方，非常清楚房屋无合法的手续，且在收到政府要求整改及停止土地违法行为通知书后，仍将涉案厂房出租予邓来兵使用并收取保证金，现案涉厂房被清拆，故叶剑明对该合同的无效承担主要责任，而作为邓来兵知道或应当知道案涉厂房无权属证，且作为承租人对承租厂房的权属应当充分注意义务而无审查，故其对该合同无效应承担次要责任。综合本案事实及双方行为，可酌情认定叶剑明承担70%的过错责任，邓来兵承担30%的责任为宜。
现邓来兵要求叶剑明赔偿其因无效合同造成损失的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，叶剑明应赔偿邓来兵损失的70%。经审查，叶剑明在诉讼前已将保证金退还给邓来兵且无收取邓来兵场地使用费，故叶剑明因该合同取得的财产本案不再处理。邓来兵提出其因搬迁厂房的搬迁费用11000元应由叶剑明承担70%，即7700元。叶剑明称邓来兵搬迁费用只有收据证实不认可的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。至于邓来兵提出的评估报告其损失为256300元、评估费用6000元及其另行承租厂房每月多付700元租金损失共30000元问题，综合叶剑明不收取使用费、退还保证金且证人证言证实有关部门要求整改案涉厂房通知书在清拆前2个月已张贴的事实，邓来兵完全应该采取有效措施避免损失的扩大，现在案涉厂房被拆除后邓来兵单方委托评估时要求评估公司按其列出的清单评估，无通知叶剑明到场，叶剑明也不认可评估报告作出的结论，故其提出的赔偿256300元并由叶剑明承担评估费用的依据不足，而邓来兵另行承租厂房因比原承租厂房多出700平方米，故邓来兵以原合同订立的租金作为多付租金损失的赔偿标准无理，故一审法院均予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，于2016年8月2日作出判决：一、邓来兵与叶剑明于2015年8月4日签订的“厂房租赁合同”无效；二、自该判决生效之日起五日内，叶剑明赔偿给邓来兵7700元；三、驳回邓来兵的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3530元由邓来兵承担3430元、叶剑明承担100元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实除邓来兵是否支付2015年9月、10月租金，叶剑明退还邓来兵24000元保证金的时间，邓来兵委托评估公司评估损失时有无告知叶剑明等问题外，其余部分均有相关证据佐证，本院予以确认。
二审中，邓来兵向本院提交《收据》一张，其内容记载有“骑马街厂房租金：12000元”字样，填写日期为2015年10月1日。邓来兵拟以此证明其已支付2015年10月的租金12000元。叶剑明质证认为，该《收据》经手人一栏没有叶剑明签名，并非叶剑明开具，对其真实性不予确认。对于涉案房屋2015年11月之后的租金，双方当事人确认叶剑明没有收取。
本院认为，涉案房屋属违法建筑，一审法院认定双方当事人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效正确。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。本案中，邓来兵主张其已经按照合同约定支付了2015年9月、10月的房屋租金共24000元、保证金24000元、垃圾费1000元。叶剑明否认曾收到房屋租金，但根据其在一审答辩中关于“从10月份之后除了退回邓来兵的押金之外，也没有再收取邓来兵的租金”的陈述，结合邓来兵二审中提交的《收据》，本院采信邓来兵关于已支付2015年9月、10月房屋租金的主张，一审法院对此认定事实错误，本院予以纠正。邓来兵虽支付2015年9月、10月的房屋租金和垃圾费1000元，但其已占有使用涉案房屋至当年12月，理应支付房屋使用费和相关费用，故其要求叶剑明返还租金24000元和垃圾费1000元理据不足，本院不予支持。关于邓来兵请求叶剑明退还保证金24000元的问题，邓来兵在一审庭审中和上诉意见中均表示叶剑明已退还该保证金，只是对叶剑明主张的退还时间存在异议。后邓来兵又在二审中反悔称叶剑明没有退还保证金，但其没有提供证据推翻自己此前的陈述，本院对其新的主张不予采信。
关于邓来兵主张的城管部门清拆厂房造成损失的问题，综合一审中的证人证言及叶剑明未收取涉案房屋2015年11月之后租金的情况，可采信叶剑明关于其已提前告知邓来兵城管部门要清拆涉案房屋的主张。邓来兵在知悉涉案房屋要被清拆的信息后，未及时采取有效措施，如确实造成损失，也应对扩大的损失自行承担责任。故本院对邓来兵关于清拆直接经济损失256272.5元和评估费6000元的请求不予支持。
邓来兵在涉案房屋被清拆后另行承租房屋，新承租房屋位置、面积均与原承租房屋不同，不能以此主张租金提升损失。故邓来兵主张叶剑明需赔偿其新承租房屋租金提升损失30000元缺乏依据，本院亦不支持。
至于邓来兵请求叶剑明赔偿搬迁至新厂房的费用11000元的问题，一审法院已根据双方过错程度作出处理，该处理合理合法，本院予以维持。
综上所述，邓来兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3530元，由邓来兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一六年十一月二十五日
书记员 杨银桃