杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第2966号
原告（反诉被告）：杭州古荡镇股份经济合作社。
法定代表人：殷国生。
委托代理人：谢兴华。
被告（反诉原告）：温州永昌建设有限公司。
法定代表人：肖云州。
委托代理人：许方良。
委托代理人：谢力权。
原告（反诉被告）杭州古荡镇股份经济合作社（以下简称古荡合作社）为与被告温州永昌建设有限公司（以下简称永昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。因永昌公司提起反诉，本案转为普通程序审理，于2012年2月8日公开开庭进行了审理。古荡合作社委托代理人谢兴华，永昌公司法定代表人肖云州及其委托代理人许方良、谢力权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
古荡合作社起诉称：2009年11月，古荡合作社与永昌公司通过招投标程序签订了《荷花苑农贸市场租赁合同书》，约定古荡合作社将位于杭州市莲花街170号的农贸市场（建筑面积约4694.5平方米）租赁给永昌公司经营使用，租赁期限十年。合同就租金金额、租金支付时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，古荡合作社按约于2010年6月1日将租赁房屋交付永昌公司，永昌公司开设杭州荷花苑农贸市场有限公司（以下简称荷花苑公司）作为管理市场的主体单位，并于2010年6月营业使用。但永昌公司就第二、三、四期租金（每期租金1609444元）仅支付了800000元，尚欠租金4028332元及水电费205293.82元。故诉至本院，请求判令：1、解除古荡合作社与永昌公司于2009年11月签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》；2、永昌公司支付租金4028332元、滞纳金203384.91元；3、永昌公司支付水电费205293.82元；4、永昌公司支付违约金1000000元；5、永昌公司支付律师费139792元；6、诉讼费由永昌公司承担。永昌公司在本案审理期间付清了水电费，故古荡合作社撤回上述第三项诉讼请求。
永昌公司答辩称：1、古荡合作社在签约时存有欺诈行为，明知永昌公司承租房屋的用途是开设农贸市场，却隐瞒了案涉四层出租房屋（包括地下室）仅第一、二层可以用于农贸市场经营这一规定，而第一、二层建筑面积仅为1989平方米，不到约定的租赁面积的一半。2、古荡合作社在签约时并未取得租赁房屋的产权证，也未告知永昌公司该事实，导致永昌公司办理相关市场证件的时间拖长，耽搁了十个多月。综上，案涉合同对永昌公司并无约束力，要求驳回古荡合作社诉讼请求。假设法院认定永昌公司违约，则约定的违约金过高，要求予以降低。
永昌公司反诉诉称：2010年6月1日，古荡合作社将租赁房屋交付永昌公司。2011年4月18日，永昌公司在市场名称登记核准之后才得知农贸市场营业面积只能登记为1989平方米，三、四层不能作为农贸市场经营。由于古荡合作社的刻意隐瞒与欺诈导致永昌公司违背真实意思签约，致使租赁房屋的第三、四层只能闲置，造成永昌公司重大经济损失。按照市场登记证上的营业面积1989平方米所占合同约定租赁面积4694.5平方米的比例，永昌公司应交纳的月租金为113650元。自2010年6月1日暂计至2011年12月1日，永昌公司仅需支付租金2045700元，永昌公司实际已付租金2409440元，古荡合作社尚需返还租金363740元。为此，永昌公司提起反诉，请求判令：1、撤销古荡合作社与永昌公司于2009年11月签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》；2、古荡合作社返还租金363740元、保证金1000000元；3、古荡合作社赔偿损失200000元；4、本案诉讼费用由古荡合作社承担。
针对永昌公司反诉，古荡合作社答辩称：1、合同约定租赁面积4694.5平方米源于相关审批文件明确农贸市场地上面积3480平方米、地下面积1204.5平方米，因地下面积不能进行产权登记，最终产权证上载明的面积为3467.81平方米，与原地上面积仅相差了十多个平方米。2、租赁房屋虽登记在杭州市城市基础设施开发总公司（以下简称城开公司）名下，但古荡合作社与城开公司签有协议，约定租赁房屋作为拆迁单位对古荡合作社的安置，故古荡合作社具有出租资格。3、根据规定，农贸市场的经营面积要控制在3000平方米以内，主要使用在一、二层楼，而协议约定开设农贸市场所需的证件由永昌公司自行办理，故永昌公司没有办出另外1000平方米手续的后果应由其自担。综上，请求判决驳回永昌公司的反诉请求。
为证明其主张，古荡合作社提交证据如下：
1、《荷花苑农贸市场租赁合同书》、对承租房屋的市场经营及承诺、承诺书各一份，证明永昌公司与古荡合作社就房屋租赁约定的权利义务关系。
2、收据二份，证明永昌公司已支付定金及第一期租金。
3、协议书二份、房屋所有权证一份、土地使用权证一份，证明古荡合作社有权出租房屋。
4、律师函一份，证明古荡合作社委托法律顾问催讨租金、水电费等。
5、《法律服务委托合同书》、发票、关于制定律师收费标准的通知各一份，证明古荡合作社支出律师代理费139792元。
为证明其主张，永昌公司提交证据如下：
1、市场名称登记证一份，证明永昌公司实际使用的租
赁房屋经工商登记面积为1989平方米。
2、会议纪要一份，证明古荡合作社在出租前隐瞒了农贸
市场的经营面积要控制在3000平方米以内，主要设置在第一、二层这一重大内容。
3、收据二份，证明永昌公司交纳了定金、租金。
4、（2011）杭西商初字第1312号民事判决书一份，证明租赁房屋在使用功能上存在缺陷导致永昌公司在出租过程中产生纠纷。
5、函一份，证明租赁房屋的产权不清晰导致永昌公司迟迟无法办理工商登记手续。
6、减免、降低租金函一份，证明永昌公司发函要求就协议内容重新协商。
为查明案情，本院调取了（2011）杭西商初字第1312号案卷内永昌公司当时作为证据提交的“关于莲花街170号炮台小区农贸市场移交使用说明”。
永昌公司及古荡合作社对对方提交的证据及本院调取证据的真实性均无异议，这些证据与本案具有关联，内容合法，本院对证据的三性予以确认。
根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实
如下：
2002年12月27日，甲方城开公司与乙方杭州市古荡镇古荡镇村村民委员会就甲方因炮台小区经济适用房工程建设需征用乙方土地相关事宜签订协议书。2007年8月，甲方城开公司与乙方古荡合作社签订协议，约定：一、炮台小区农贸市场建设由甲方负责实施，安排相应管理人员。乙方派员参与管理。二、炮台小区农贸市场建设包括三证办理的全部费用由乙方承担。三、甲方在炮台小区农贸市场建成办理相应产权手续后，根据协议相应安置。四、工程造价的2％作为农贸市场建设过程作为甲方的建设管理费。上述炮台小区配套农贸市场经杭州市建设委员会、杭州市规划局审批批复，总建筑面积为4694.5平方米，其中地上建筑面积3480平方米，地下建筑面积控制在1204.5平方米。
2009年4月22日，西湖区市场整合改造提升工作领导小组办公室召开莲花街农贸市场市场改造提升方案会审会议，形成会议纪要如下：一、原则同意莲花街农贸市场改造提升方案；二、农贸市场面积控制在3000平方米以内，各层面积控制在1500平方米以内，经营范围主要设置在一、二层楼。该次会议，古荡合作社有派员参加。
2009年10月，古荡合作社委托杭州产权投资有限公司将位于杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场整体进行公开挂牌出租。永昌公司通过竞价取得上述农贸市场整体租赁权。2009年11月5日，永昌公司书面承诺承租房屋第一层主要销售鲜活食品，第二层主要销售瓜果蔬菜类，第三层主要销售水产干货，第四层作为市场管理办公室。2009年11月11日，永昌公司向杭州产权投资有限公司出具承诺书，承诺：竞租人永昌公司自愿参加由杭州产权投资有限公司主持举行的杭州市莲花街170号炮台小区农贸市场整体承租权公开招租活动，如本竞租人在本次挂牌竞租中取得，并自愿承诺如下：本竞租人已充分了解《杭州市莲花街170号炮台小区农贸市场整体承租权挂牌注意事项》、《荷花苑农贸市场租赁合同书》等本次挂牌文件的全部内容，并愿意受其约束。
2009年11月12日，甲方（出租方）古荡合作社与乙方（承租方）永昌公司签订《荷花苑农贸市场租赁合同书》，约定：一、租赁范围及期限：1、甲方将地处杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场，房屋建筑面积约4694.5平方米（含地下室面积），实际面积以竣工后审批的产权证为准，出租给乙方使用。2、市场的有关经营证照由乙方自行办理，甲方给予协助。若因乙方原因造成市场有关经营证照无法办理的，一切后果由乙方承担。3、租赁期限为十年，自市场房屋竣工验收后交付乙方之日起计算。二、租金及支付方式：1、租赁期内，乙方必须向甲方支付的第一年、第二年、第三年租金为3218888元／年；第四年、第五年、第六年每年租金为上期基础上递增6%，为3412022元／年；第七年、第八年、第九年每年租金为上期基础上递增6%，为3616744元／年；第十年租金为上期基础上递增6%，为3833749元／年。十年租赁期间总租金为34576711元。2、租金实行先付后用的原则，乙方每半年支付一次当年租金的二分之一给甲方，第一期租金在本合同签订之日支付，第二期租金在租赁期六个月结束前三天内支付，后期以此类推。乙方逾期支付租金，须承担自逾期之日起至支付之日止期间的滞纳金，每日为万分之三点五。若乙方逾期支付租金达两个月以上，甲方有权解除合同。三、财产的权属和处置：1、租赁期内，乙方对市场投资购置的设备、家器具等，产权归乙方所有，租赁期满后，乙方可自行处置，但乙方对不可拆除的装潢等设施不得拆除，并无偿归甲方所有。2、租赁期内，农贸市场的房屋及设施日常修缮由乙方负责并承担相应费用。四、甲方的权利和义务：1、甲方有权按时如数向乙方收取租金；2、甲方有权监督租赁财产不受损害；3、甲方对市场的财务具有监督、审计权以及经营管理活动的检查权；4、甲方有权维护市场职工及摊主的合法权益；5、甲方应乙方的要求，积极主动协助解决市场经营活动中的困难和问题；6、甲方不得违反本合同的规定，干涉乙方的经营自主权，干扰乙方的经营活动。五、乙方的权利和义务：1、乙方对租赁财产具有完全的使用权和市场经营完全的自主权；2、乙方享有市场的机构设置权、管理人员的自主聘用权、自选工资标准及奖金分配权；3、市场依法纳税后剩余的利润，乙方享有自主支配权；5、租赁期内，市场日常经营管理费用及其他成本开支由乙方负责。6、乙方不得擅自改变市场地下室的用途，否则后果自负。乙方不得擅自动用摊位押金及各类保证金，收付情况接受甲方审计监督，甲方对摊位押金及各类保证金实行专户储存并进行日常监控和对账检查。7、租赁期内市场发生的水电、卫生费及有关部门的各类税收及规费，由乙方承担，并配合税务部门做好个体税等税收的征收工作。8、乙方必须建立健全规范的会计制度，加强市场的财务管理工作，并接受租赁期满时的专项审计。11、乙方在本合同签订之日，向甲方交纳定金100万元，租赁期起租之日，该定金转为租赁期内的风险保证金。租赁期满后，甲方如数退还乙方（不计息）。六、变更、解除和终止：1、本合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除，需要变更或解除合适，应双方协商一致，达成书面协议。2、因乙方违法经营或经营不善，如有客户投诉、政府管理部门及新闻媒体曝光二次以上（含二次），甲方可以解除合同，不负违约责任，保留向乙方要求赔偿损失的权利。3、由于甲方违反本合同规定，干扰乙方的经营管理活动，使乙方无法继续经营，或者乙方的合法收入得不到保障时，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。4、由于不可抗力的原因。使合同无法完全履行或者无法履行的时候，经甲、乙双方协商，可以变更或解除合同。七、违约责任：1、任何一方违反本合同规定的义务给另一方造成经济损失的，应赔偿另一方蒙受的全部损失。2、因甲方违约致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除合同，并由甲方向乙方支付违约金100万元。3、因乙方违法经营或逾期支付租金达二个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁经营房屋及市场的经营权，并由乙方向甲方支付违约金100万元。
2009年11月12日，永昌公司按约交付定金100万元与首期租金1609444元。2010年6月1日，古荡合作社将上述建好的租赁房屋交付永昌公司使用。2011年1月31日，永昌公司交付租金80万元。2011年4月18日，永昌公司领取了经工商部门登记的市场名称登记证，登记证载明的市场名称为杭州荷花苑农贸市场，市场地址西湖区莲花街170号，市场负责人肖云州，市场举办者荷花苑公司，营业面积1989平方米，商品种类农副产品、食品、副食品。荷花苑公司系永昌公司出资设立。
2011年6月，荷花苑公司发函给古荡合作社，函称（节选归纳）：由于租赁房屋的所有权人与出租方不一致影响市场登记证的办理速度，产权证登记面积与合同约定面积相差一千多平方米，该相差的面积即为地下室面积，导致地下室出租后无法办理工商执照。上述情况导致荷花苑公司不能对租赁财产具有完全使用权，2010年6月1日至2011年6月23日，荷花苑公司累计收入190万元，亏损180万元，要求古荡合作社减免第一年租金即2010年6月1日至2011年5月31日的租金132万元，之后租金降为原来的起拍价180万元，递增幅度不变。因双方就租金变更未能协商一致，嗣后永昌公司不再支付租金，故古荡合作社诉至本院。
另查明：莲花街170号房屋所有权人于2010年3月30日登记在城开公司名下，总层数5层（地上4层、地下1层），建筑面积3467.81平方米，规划用途非住宅，规划批建为农贸市场，土地用途为批发零售用地（实际用途为小区配套农贸市场）。2010年5月13日，古荡合作社与城开公司联合向杭州市工商局出具“关于莲花街170号炮台小区农贸市场移交使用说明”，说明称“古荡合作社对该炮台小区农贸市场拥有使用权、出租权、支配权”。
本院认为：一、永昌公司与古荡合作社签订的《荷花苑农
贸市场租赁合同书》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。就双方争议的古荡合作社签订上述合同是否存在欺诈行为，本院认为：首先，规划中的炮台小区农贸市场的租赁权系通过公开挂牌出租，且系整体出租，不能分割租赁，古荡合作社在挂牌出租过程中并未承诺该农贸市场建好后所有面积均可作为农贸经营使用。其次，合同约定实际租赁面积以竣工后审批的产权证为准，而实际竣工的地上面积3467.81平方米与原先规划建设的地上面积3480平方米相差无几，故整体租赁面积并未缩水。再次，案涉农贸市场按规定面积控制在3000平方米以内，经营范围主要设置在一、二层楼，该规定表明并非绝对只能一、二层楼才能经营，永昌公司被批准的经营面积1989平方米并未达到上述规定的极限，而办理证照的义务按约在于永昌公司，故该风险责任应由永昌公司自负。况且，营业批准面积与租赁面积为不同概念，二者存在差异不影响案涉合同的效力。再者，永昌公司在竞标时承诺第四层作为市场管理办公室，也即永昌公司租赁的本意也非全部把租赁场地转租他人作农贸经营之用。加之永昌公司是通过竞价夺标，上述协议第一计租年度的年租金报价系根据永昌公司的报价而定，故永昌公司认为古荡合作社在签约过程中存在欺诈行为，据此反诉要求撤销上述合同的依据不足，对该反诉请求，本院不予支持。因案涉协议约定承租方逾期支付租金达二个月以上，出租方有权解除合同，承租方应支付每日为万分之三点五的滞纳金，故古荡合作社据此要求解除合同及按约定金额支付合同解除前租金、滞纳金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同另约定永昌公司逾期支付租金二个月以上，永昌公司应支付违约金100万元。该违约金与滞纳金适用的前提虽均系逾期支付租金二个月以上，但并非重复主张，因违约金是对逾期付租导致合同解除后租赁空档期损失的弥补，考虑到本案具体情形，本院酌情将违约金调整为50万元。但古荡合作社要求赔偿律师费损失的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。永昌公司反诉要求返还已付部分租金，该理由不成立，本院不予支持。关于永昌公司反诉要求赔偿损失的问题，本院认为，案涉租赁房屋建好后于2010年3月30日登记在城开公司名下，2010年5月13日，古荡合作社与城开公司即联合向杭州市工商局出具了古荡合作社对该炮台小区农贸市场拥有使用权、出租权、支配权的说明，故永昌公司称因产权人与出租人主体不同致其办证时间拖延，该理由并不充分，其也未提供相应证据佐证，故本院对该反诉请求亦不予支持。由于本院判定合同解除，古荡合作社就永昌公司已交付的100万元保证金按约应无息返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除杭州古荡镇股份经济合作社与温州永昌建设有限公司于2009年11月12日签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》。
二、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社租金4028332元及滞纳金203384.91元，合计4231716.91元。
三、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社违约金500000元。
四、杭州古荡镇股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还温州永昌建设有限公司保证金1000000元。
五、驳回杭州古荡镇股份经济合作社其他诉讼请求。
六、驳回温州永昌建设有限公司其他反诉请求。
七、上述二、三、四项相抵，温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社3731716.91元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费预收50838元，应收49401元，财产保全申请费5000元，合计54401元，由杭州古荡镇股份经济合作社负担6480元，温州永昌建设有限公司负担47921元，温州永昌建设有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。反诉案件受理费18874元，减半收取9437元，由杭州古荡镇股份经济合作社负担6035元，温州永昌建设有限公司负担3402元，杭州古荡镇股份经济合作社负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 曦
人民陪审员 张庆华
人民陪审员 王文仙
二〇一二年十月二十六日
书 记 员 陈容容