江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0682执异67号
异议人:钱宁,男，1980年3月11日生，汉族，住如皋市。
异议人:钱玮,女，1980年3月11日生，汉族，住如皋市。
申请执行人：朱建生，男，1960年1月19日生，汉族，住海门市。
申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市海门镇光华大厦A座12层，组织机构代码：70272440-9。
法定代表人：。
被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区城山路34号6层，组织机构代码：71151892-2。
法定代表人：江炳兴，执行董事。
被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市如城街道颐园新村222副楼3层，组织机构代码：74249302-7。
负责人：江炳兴，经理。
关于申请执行人朱建生、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷二案件，本院在执行过程中，案外人钱宁、钱玮提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人钱宁、钱玮执行异议称：2007年7月3日，我与颐园公司签订商品房买卖合同，约定购买颐园新村218幢601室商品房及23号车棚，房款总金额452547元。2009年12月31日，我取得房屋及缴纳房屋维修基金。2010年5月27日，我取得房屋销售不动产发票及房屋契税发票。2016年4月27日，我去如皋市房地产监理所了解时得知所购房屋已被法院查封。我认为我购买房屋及取得房屋所有权没有过错，现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区218幢601室商品房及23号车棚的查封。
经审查查明：2007年7月3日，异议人钱宁、钱玮与鑫祥公司签订商品房买卖合同。合同约定：钱宁、钱玮购买第218幢601号房，建筑面积为161.89㎡，单价2680元／㎡，合计金额433865元，附属设施：另购218幢23号车棚，建筑面积21.23㎡，单价880元／㎡，总价计18682元，实际总房款计人民币452547元。2009年12月31日，异议人钱宁、钱玮缴纳电表费、有线电视终端费等费用并取得房屋。2010年5月27日，异议人钱宁、钱玮全部缴纳上述购房款取得销售不动产统一发票及房屋契税发票。2016年12月6日，异议人钱宁、钱玮提出执行异议。
以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，记账凭证，现金存款凭证，预收款凭据，收据，无折存款回单予以佐证。
另查：2008年12月25日，原告朱建生向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司、颐园公司商品房预售合同纠纷。同月31日，该院根据朱建生的诉讼保全申请，裁定查封被告颐园公司名下座落在如皋市颐园新村二区218幢中含601室在内的部分房屋。2009年4月2日，双方达成调解协议约定：一、鑫祥公司、颐园公司给付朱建生本金及利息1100万元，此款由鑫祥公司、颐园公司于2009年5月31日前给付100万元，2009年6月10日前给付100万元，于2009年7月底前给付300万元，于2009年10月底前给付600万元及自2009年3月20日至付款之日以未付款部分（以1100万元的总额计算）按银行贷款利率的双倍计算的利息。二、如鑫祥公司、颐园公司不按上述第一款确定的期限及金额履行，则朱建生有权自鑫祥公司、颐园公司逾期之日起就所有的未付款项及相应的利息提前申请法院强制执行。三、案件受理费91200元减半收取45600元，保全费5000元，合计50600元由朱建生负担。调解后，被告鑫祥公司、颐园公司未履行其义务，原告朱建生向南通市中级人民法院申请强制执行。2010年12月10日、2012年12月5日，该院继续查封上述部分房屋。
以上事实，有（2009）通中民一初字第0003号民事调解书，（2009）通中民一初字第3-1号、（2009）通中执字第0144号、144号协助执行通知书及民事裁定书，（2010）皋民初字第0219号民事判决书，如皋市房地产监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明予以佐证。
2009年4月1日，原告南通市万锦建筑安装工程有限（以下简称万锦公司，2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解后，被告鑫祥公司未履行其义务，原告万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月3日，该院裁定查封颐园公司名下的、座落在如皋市颐园新村二区218幢601室等部分房屋。2011年11月28日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的资产。以上查封期限均为二年。2012年11月26日，该院裁定继续查封被执行人鑫祥公司名下房、地产，查封期限一年。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区218幢含601室在内的等部分房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。
以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-1号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人房屋最早被法院查封的时间是2008年12月31日。而异议人与被执行人颐园公司签订书面商品房买卖合同的时间是2007年7月3日，系在被查封之前。2009年12月31日，异议人钱宁、钱玮缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用并取得房屋，表明异议人从该日开始已实际占有涉案房屋并居住。2010年5月27日，异议人钱宁、钱玮全部缴纳上述购房款取得销售不动产统一发票及房屋契税发票。表明异议人已支付全部案涉房屋价款。且作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。故异议人在购房过程中不存在任何过错。其不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人钱宁、钱玮所提异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区218幢601室房屋及该幢23号车棚的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙福康
审判员 孙戴泉
审判员 周慧玲
二〇一六年十二月二十六日
书记员 杨 茜