天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民三初字第1384号
原告杨海茹,女,1963年11月28日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人安刚,天津击水律师事务所律师。
被告蔡翠翠,女,1982年10月20日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人李守璋,天津师汇律师事务所律师。
被告于秀兰,女,1928年1月22日出生,汉族,天津市第二冷拉钢材厂退休工人,住天津市河东区。
委托代理人蔡庆瑞(于秀兰之子),男,1950年12月24日出生,汉族,住。
第三人天津市南开区澄江路房管站,住所地天津市南开区楚雄道*号。
法定代表人宿洪胜,该站站长。
委托代理人刘彬,该站职工。
委托代理人乔永华,该站管理组长。
原告杨海茹与被告蔡翠翠、于秀兰物权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2015年11月9日、2016年3月1日、3月7日公开开庭进行审理。原告杨海茹及委托代理人安刚,被告蔡翠翠及委托代理人李守璋,被告于秀兰委托代理人蔡庆瑞,第三人天津市南开区澄江路房管站委托代理人刘彬、乔永华到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,诉争房屋坐落于天津市××里××楼××号,系公有住房。该房屋出租人为第三人,原承租人为蔡庆田。2001年4月1日,蔡庆田与第三人签订公有住房租赁合同,蔡庆田承租诉争房屋,期限自2001年4月1日至2003年3月31日。1994年1月15日,原告与蔡庆田登记结婚,婚后无子女。2002年2月16日蔡庆田病故。蔡庆田死后,原告与被告蔡翠翠多次协商诉争房屋承租事宜,未果。
故,起诉要求:1、依法判令坐落于天津市××里××号房屋由原告承租;2、本案诉讼费用由被告担负。
原告向法庭提交如下证据:1、天津市公安局南开分局王顶堤派出所的证明,证明被告蔡翠翠的身份信息,被告蔡翠翠户籍所在地为天津市××里××楼××号;2、吴桥县人民政府出具的结婚证,证明1994年1月15日,原告与蔡庆田登记结婚;3、2001年4月1日蔡庆田与第三人签订的公有住房租赁合同,证明2001年4月1日至2003年3月31日,诉争房屋由蔡庆田承租;4、天津市公安局南开分局王顶堤派出所出具的死亡登记页,证明蔡庆田于2002年2月16日死亡;5、天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处居委会淦江东里居民委员会、天津市公安局南开分局王顶堤派出所派出所、吴桥县于集镇徐王杨村村民委员会出具的三份证明,证明蔡庆田因煤气中毒死亡,原告也因煤气中毒留下后遗症,原告于2001年12月29回老家吴桥县于集镇徐王杨村养病;6、案外人刘印华出具的证明,证明诉争房屋由被告出租给刘印华,年租金4000元;7、原告的天津市居民户口簿,证明原告具有本市户口;8、(2004)南民初字第4998号案件的2005年4月25日庭审笔录,证明被告蔡翠翠曾经起诉原告及第三人,要求将诉争房屋过户到其名下,后被告蔡翠翠撤诉;9、2016年1月11日,天津津港房地产咨询评估有限公司出具的对诉争房屋估价报告书。
被告蔡翠翠辩称,被告蔡翠翠的户籍在诉争房屋,应由被告蔡翠翠承租。该房屋的承租人为蔡庆田,蔡庆田去世时,原告与蔡庆田虽然有夫妻关系,但原告未尽夫妻义务。2002年2月12日蔡庆田生病严重时,原告抛弃蔡庆田离家出走,蔡庆田得病半身不隧都靠被告蔡翠翠和亲属照料,蔡庆田的后事也是被告蔡翠翠和亲属办理的。现在,原告已经再婚,根据天津市公有住房变更承租人管理办法的规定,原告不具有承租资格。综上,不同意原告的诉讼请求。
被告蔡翠翠向法庭提交如下证据:1、天津市第三殡仪馆骨灰存放证,证明养父蔡庆田死亡后,由被告蔡翠翠进行安葬;2、原天津市公有住房租赁合同,证明蔡庆田死亡后,一直由被告蔡翠翠交纳房租,第三人给被告蔡翠翠换发了租赁合同;3、1991年的天津市南开区房管局住户过(分)户申请审批表,证明1991年诉争房屋过户到蔡庆田名下,讼争房屋是天津市带钢厂分给蔡庆田之父的;4、互换房屋通知书,证明讼争房屋是蔡庆田之父通过内部互换,于1984年9月28日取得讼争房屋使用权;5、天津市公安局南开分局王顶堤派出所出具的移入登记页,证明1991年6月10日,蔡庆田与被告蔡翠翠户口移入诉争房屋,记载:蔡庆田丧偶,被告蔡翠翠为蔡庆田之长女;6、被告蔡翠翠的居民户口簿,证明被告户口一直在诉争房屋,现诉争房屋只��被告蔡翠翠一人的户口。
被告于秀兰辩称,蔡庆田系被告于秀兰长子。原告与蔡庆田结婚之前,蔡庆田就告诉原告家里有一个孩子蔡翠翠。1990年被告蔡翠翠上小学时,就住在本案诉争房屋内。1994年原告和蔡庆田结婚后,原告不照顾被告蔡翠翠,蔡翠翠和被告于秀兰一起生活。蔡庆田生前与原告关系不好,原告没有尽到夫妻义务,亦不尽孝,诉争房屋是被告于秀兰之夫在天津市带钢厂分得的,应该由被告蔡翠翠承租,被告于秀兰应得到一份房屋补偿。另外,被告于秀兰之夫蔡鸿魁于2015年11月23日去世,以前原告曾起诉过被告于秀兰之夫和被告蔡翠翠要房子,后来,原告撤诉了。
第三人述称,租赁合同现承租人还是蔡庆田的名字,被告蔡翠翠手中的诉争房屋租赁合同是被告蔡翠翠与蔡庆田之父一起到第三人处报丢失,按规定经登报声明后,第三人给补办的租赁合同。现原告���被告蔡翠翠持有的租赁合同均已过期作废。根据天津市公有住房变更承租人管理办法的规定,申请人没有本市城镇户籍的,不得变更公有住房承租人。诉争房屋的租金一直由被告蔡翠翠交纳。原、被告对变更承租人应协商解决,否则,办理过户手续,按规定要求必须提供相关法律文书。第三人服从人民法院判决。
第三人向法庭提供天津市公有住房租赁合同一份。
经审理查明,原、被告诉争房屋座落于天津市××里××楼××号,系直管公产住房,诉争房屋计租面积15.40平方米,其中独用面积8.94平方米,伙用面积12.92平方米。出租人为第三人,承租人为蔡庆田。1991年6月10日,蔡庆田与被告蔡翠翠户口移入诉争房屋,在天津市公安局南开分局王顶堤派出所移入登记页记载:蔡庆田丧偶,被告蔡翠翠为蔡庆田长女。1994年1月15日,原告与蔡庆田登记结婚,居住于诉争房屋,双方无婚生子女。2001年12月29日,原告因病离开诉争房屋,2002年2月16日蔡庆田因脑梗塞死亡,户主变更为被告蔡翠翠。后,被告蔡翠翠与蔡庆田之父蔡鸿魁在第三人处将诉争房屋租赁合同报失,经登报声明,被告蔡翠翠在第三人处取得诉争房屋租赁合同,承租人仍为蔡庆田。2008年,原告与案外人刘成喜结婚,2011年12月16日,原告将户口迁入天津市南开区万德庄大街群富里2号楼2门103号。
另查,被告于秀兰之夫蔡鸿魁系天津市带钢厂工人,诉争房屋系蔡鸿魁于1984年9月28日经单位内部互换取得房屋使用权,1991年6月5日,蔡鸿魁将诉争房屋过户给其子蔡庆田。蔡鸿魁于2015年11月23日死亡。
原告持有诉争房屋租赁合同一份,租赁期限自2001年4月1日起至2003年3月31日止。被告蔡翠翠持有诉争房屋租赁合同一份,租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止。承租人均为蔡庆田。第三人表示,原告及被告蔡翠翠持有的租赁合同均已到期作废,待原、被告协商后或经人民法院裁决后,方可办理变更承租人过户手续。
另外,经原告申请,本院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对诉争房屋进行估价。2016年1月11日,该公司出具报告书,诉争房屋评估价值16万元,单价每平方米10390元。原告交纳评估费2000元。原、被告及第三人对报告书无异议。被告蔡翠翠同意给付被告于秀兰评估价值三分之一的房屋补偿费。
庭审中,原告述称在蔡庆田生前,尽到了夫妻间的扶助义务,对被告蔡翠翠尽到了教育、抚养的义务,手中的房屋租赁合同是蔡庆田生前交给原告的。对此,被告蔡翠翠、于秀兰不予认可。被告蔡翠翠、于秀兰述称,原告与蔡庆田夫妻关系不好,对于秀兰未尽过孝道,对蔡翠翠经常打骂,从未照顾过蔡翠翠。原告认为,根据《收养法》的规定,被告蔡翠翠与蔡庆田之间的收养关系不成立,被告蔡翠翠不具备承租资格。被告蔡翠翠认为,2011年12月16日之前,原告没有本市城镇户籍,不具备承租资格。2011年12月16日原告将户籍迁入本市,是为了争夺房产,原告2008年再婚,已有住处,原告不符合承租条件。被告于秀兰认可被告蔡翠翠系蔡庆田养女,认为诉争房屋应由被告蔡翠翠继续承租。
上述事实,有原、被告及第三人提供的证据以及双方当事人的当庭陈述予以证实,本院予以确认。
本院认为,根据2014年11月1日起实施的天津市公有住房变更承租人管理办法第五条规定,公有住房承租人死亡的,承租人的配偶、子女、父母等亲属,可以申请办理变更承租人过户手续。
本案中,蔡庆田与被告蔡翠翠形成收养关系在《收养法》实施之前,被告蔡翠翠提供了公安机关的相关证明,被告于秀兰亦认可其子蔡庆田与被告蔡翠翠之间的养父女���系,且原告所述表明其与蔡庆田登记结婚后,明知蔡庆田与被告蔡翠翠之间的养父女关系,现,原告否认被告蔡翠翠系蔡庆田养女的事实,该意见本院不予采纳。被告蔡翠翠与蔡庆田已成立事实的收养关系。二被告所述,蔡庆田死亡后,原告再嫁并将户籍迁入本市,其不具有承租资格的抗辩理由不成立,理由如下:原告提供的证据,可以证明其与蔡庆田曾具有婚姻关系并延续多年,其因此取得的与诉争房屋有关的民事权利受法律保护,并不因为其再嫁而丧失。综上,根据上述规定,原告与二被告对诉争房屋均享有民事权益。
关于变更承租人一节,由于原告与二被告未达成一致意见,本院予以裁决。综合以下分析:其一、原、被告均未提供充分的证据证明,蔡庆田生前曾指定新的承租人。原告在蔡庆田死亡后,已离开讼争房屋,诉争房屋内只有被告蔡翠翠一人的户口。其二、该诉争房屋属于被告于秀兰之夫单位分配的公有住房,在原告与蔡庆田结婚前已过户给蔡庆田,被告于秀兰表示诉争房屋应由被告蔡翠翠继续承租。其三,原告于2008年与案外人刘成喜再婚,户籍并不在讼争房屋内。其四、第三人表明,自蔡庆田死亡后,租金一直由被告蔡翠翠交纳。因此,诉争房屋应由被告蔡翠翠继续承租为宜。
综上所述,本院依法确定讼争房屋的承租人为被告蔡翠翠,考虑诉争房屋具有实际财产价值,被告蔡翠翠应给予原告和被告于秀兰相应的房屋补偿费,诉争房屋经评估后价值16万元,被告对给予被告于秀兰房屋补偿费16万元的三分之一不持异议,其亦应给予原告相同的补偿。本院酌定原告及被告于秀兰每人房屋补偿费金额为5万元。
综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、天津市南开区淦江东里17号楼3门209-212号房屋由被告蔡翠翠承租。本判决生效后十五日内,第三人天津市南开区澄江路房管站为被告蔡翠翠办理承租手续;
二、本判决生效后十五日内,被告蔡翠翠给付原告杨海茹、被告于秀兰房屋补偿费各5万元;
三、本判决生效后十五日内,被告蔡翠翠、于秀兰各给付原告杨海茹评估费667元;
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元,由原告及二被告各担负900元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人���法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 陶永利
人民陪审员 周正超
二○二○一六年三月二十一日
书 记 员 秦 艳
附件:本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。