江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第131号
上诉人（原审原告暨反诉被告）潘静文。
委托代理人钟晓金，江西创兴律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）张玉华。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）葛明海。
上列二被上诉人委托代理人邱继伟，江西维商律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人潘静文因与被上诉人张玉华、葛明海房屋租赁合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2012）寻民二初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2008年10月24日，原告潘静文与被告张玉华签订了丰源商务宾��租赁合同，合同约定：原告将位于寻乌县江东大道106号丰源商务宾馆出租给被告张玉华经营；租赁期限为5年，自2008年11月1日起至2013年10月30日止；每月25日前把次月的租金直接存入原告账户，最迟不得超过次月1日等内容。2009年11月10日，原、被告又签订补充协议，约定：自2009年11月1日起至合同期满租金调整为每月16000元。合同和补充协议签订之初，双方均能按照合同约定履行。同时查明：丰源商务宾馆在2007年10月初装1户有线电视，登记用户潘静文，寻乌县广电网络部门按2户收取收视维护费，每年180元，原告潘静文2009年至2011年每年交纳了收视维护费360元，此期间，丰源商务宾馆可以正常接收30台电视的有线电视信号。2011年6月，寻乌县开始实行有线电视数字化整体转换工作，同年12月关闭模拟信号，用户无法接收有线电视信号，此期间，广电网络部门规定了免费发��数字电视机顶盒的条件，即已开户未欠费（包含2011年度）按实免费发放，同时要求携带与有线电视用户等记姓名相一致的身份证原件或户口本等其他有效身份证件（如委托他人代领的，除上述证件外，代领人还须带上本人身份证）。由于原告潘静文之前只按2户交纳收视维护费，无法免费领取涉案宾馆30台数字电视机顶盒，为此，被告扣除2011年11月份的租金16000元后继续经营，并在此后向原告交纳了2011年12月份，2012年1月份、2月份的租金，由于双方对如何解决涉案宾馆30台数字电视机顶盒一直协商未果，被告不愿再继续履行合同，2012年3月2日，被告的员工锁好涉案宾馆的店门后全部离开。原告起诉后，被告的员工将涉案宾馆的店门及房门钥匙交到本院，2013年10月25日，潘静文将丰源商务宾馆钥匙领回。
原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。当事人的争议焦点有：一、原、被告签订的租赁合同是否应当继续履行，被告提出解除租赁合同的反诉请求是否符合约定解除的条件或具有法定解除的情形；二、被告是否应交纳2011年11月份以及2012年3月份至10月份9个月租金共计144000元，并承担违约金2万元；三、被告是否应承担经营宾馆期间未交纳的水电费、滞纳金以及电信资费，金额如何确定；四、被告提出双倍返还押金4万元、电话押金1500元的反诉请求，是否有合同约定或法律规定；五、被告提出由原告赔偿因原告违约造成的预期经营损失20万元，是否符合法律规定。
一、关于原、被告签订的租赁合同是否应当继续履行，被告提出解除租赁合同的反诉请求是否符合约定解除的条件或法定解除的情形的问题。首先，原告潘静文与被告张玉华签订的丰源商务宾馆租赁合同以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不���反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行约定义务，不得擅自变更或者解除合同；其次，合同是继续履行还是可以解除，要看双方是否在合同中约定了解除合同的条件以及一方享有的解除权，且约定的解除合同的条件已成就；或者双方当事人达成协商一致的意见决定解除合同；或者具有法定解除的情形。本案中，由于双方当事人在租赁合同和补充协议中均没有协商解除和约定解除权的条款，在发生纠纷后，也未达成协商一致的解除协议，因此，本案的租赁合同及补充协议是继续履行还是可以解除，就要看双方在履行过程中，是否存在违约行为，且该违约行为是否构成根本违约，寻乌县有线电视数字化整体转换时，涉案宾馆30台数字电视机顶盒办理义务由何方承担，且该义务未履行是否已经妨害了合同目的的实现。由于双方在订立租赁合同和补充协议时，寻乌县有线电视数字化整体转换尚未实行，此时涉案宾馆有线电视的开户登记人是原告潘静文，双方在合同第6条只约定30台电视管理费5400元（180元／年×30台）由被告交给原告后，由原告向有限电视管理部门代缴，2008年11月至2009年度的有线电视费，原、被告双方没有异议，本院予以认定；被告提交2010年度的收据中虽写明为劳务费，结合双方签订的合同内容及本院已查明2011年度被告已实际缴纳有线电视费的情况，可以证实被告已足额向原告交纳了自2008年11月起至2011年12月止的有线电视费，原告只按2户即360元／年交给寻乌县有线网络部门，寻乌县有线电视数字化整体转换实行后，由于原告未将从被告处收取的30台电视管理费足额代缴，造成了涉案宾馆不符合寻乌县广电网络部门免费发放30台机顶盒的条件，此时，原告提供的租赁物已不符合双方约定的使用用途，原告的行为影响了被告的正常经营，应承担不完全履行的违约责任。因本案涉案宾馆的30台数字电视机顶盒原、被告双方一直协商未果，在合同履行期限届满之前，被告不愿再继续履行租赁合同，且原告亦有接管涉案宾馆的意思表示，双方实际已终止了租赁合同的履行。因此，本案原、被告签订的租赁合同应当予以解除。
二、关于被告是否应交纳2011年11月份以及2012年3月份至10月份9个月租金共计144000元的问题。2011年11月份，寻乌县有限电视尚未关闭模拟电视信号，且被告仍在实际承租中，该月的租金16000元，应由被告支付给原告；2012年1月开始，寻乌县关闭了模拟电视信号，而涉案宾馆30台数字电视机顶盒一直未能解决，虽然该原因不是解除合同的根本性原因，但原告已构成违约，自2012年3月2日起，被告的员工已撤离宾馆，无法掌���租赁物，原告亦有接管涉案宾馆的意思表示，双方实际已终止了租赁合同的履行，自2012年3月份至10月份的租金损失应由原告自行承担；原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持；对原告提出由被告承担违约金2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
三、关于被告是否应承担经营宾馆期间未交纳的水电费、滞纳金以及电信资费，金额如何确定的问题。被告离开涉案宾馆时认可尚有已使用的水电费未结清，亦愿意承担，从原告提交的正式票据看，该款项已由原告支付，金额共计5795元经本院核对无误，应由被告给付原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持；对电信资费，原告只提交了证明，并未提交其已向电信部门实际代为交纳的正式收据，具体金额本院无法确定，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
四、关于被告提出双倍返还押金4万元、电话押金1500元的反诉请求，是否有合同约定或法律规定的问题。双方在签订合同时，为了保证合同能顺利履行，被告向原告支付了2万元押金，约定在合同履行完毕后，由原告退还给被告，在履行合同过程中，由于双方对如何解决涉案宾馆30台数字电视的机顶盒意见不一，被告不愿再继续履行合同，从双方的行为可以看出，造成合同未能履行完毕，双方均有一定过错，应按各自过错承担相应责任，由原告承担80％的责任，退还被告已支付的押金16000元，由被告自行承担20％的责任，被告的该项反诉请求，本院予以部分支持；对电话押金1500元，被告在撤离涉案宾馆时，对承租期间的涉案宾馆的电信资费并未进行结算，原、被告可另行处理，被告的该项反诉请求，本院不予支持。
五、关于被告提出由原告赔偿因原告违约造成的预期经营损失20万元，是否符合法���规定的问题。预期经营损失是指在履行合同中，因对方的违约行为给另一方造成的纯利润损失，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。本案中，原告在履行合同过程中，由于没有解决好涉案宾馆30台数字电视机顶盒问题，使得合同的标的物不符合约定的使用用途，但是该违约行为并不构成根本违约，被告是在有其他补救措施的情况下不愿再继续履行合同；同时，被告亦未提交其经营期间相关的经营账目予以证实，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。
另外，涉案宾馆的租赁合同，是在原告潘静文与被告张玉华之间签订，依据合同相对性原则，被告葛明海不是本案适格主体。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一��九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告潘静文与被告张玉华于2008年10月24日签订的丰源商务宾馆租赁合同及于2009年11月10日签订的丰源商务宾馆租赁合同补充协议；二、被告（反诉原告）张玉华应在本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）潘静文人民币5795元；三、驳回原告潘静文的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，反诉受理费4622元，合计人民币7042元，由原告（反诉被告）潘静文承担2420元，被告（反诉原告）张玉华承担4622元。
潘静文上诉称，一、一审判决认定张玉华以实际行为解除合同进而判决潘静文承担租金���失是错误的。1、双方当事人未约定当事人一方可以以实际行动方式解除合同。按照协议约定，合同期满后当事人应当对宾馆财产进行盘点、列出清单。本案中，潘静文并没有按协议接管宾馆，张玉华也没有依法通知潘静文解除合同。张玉华是在潘静文起诉后，其员工才将涉案宾馆的店门及房门钥匙交到一审法院，潘静文2013年10月25日才将宾馆钥匙领回。二、一审判决通过纠缠机顶盒问题进而认定潘静文违约，其目的是为了偏袒张玉华、葛明海。机顶盒是通用物而非专用物，广电、电信等部门均有配套的售出业务，张玉华可以采取自行购买或其他替代方法减少或避免损失。2008年签订租赁合同时，双方当事人无法预料作为后续才出现的数字电视，即合同中不可能约定申请办理数字电视机顶盒系当事人那方的义务。所以，一审判决认定潘静文应承担不完全履行的违约责���是没有根据的。潘静文本着积极配合协助的愿望，于2011年10月向广电部门申请获准了30台数字电视机顶盒。张玉华采取以租金16000元冲抵的方式已购置了28台数字电视机顶盒，解决了其经营所需。未安装机顶盒不是张玉华解除合同的根本性原因。三、张玉华至今未按约将2008年财物清算上所列的巨额财物交还给潘静文，一审法院即使要判决解除合同，也应当将张玉华交付钥匙之前占用房屋期间的租金损失支付给潘静文。张玉华于2012年3月2日将酒店锁住，停止经营，直到2013年10月底才将出租房屋钥匙交回潘静文，所产生的租金损失应当由张玉华、葛明海承担。潘静文一审请求法院判决张玉华继续履行合同，所以，潘静文的上诉请求（诉中租金损失为192000元）并未超出一审诉求“继续履行合同”由此产生的租金损失的请求范围。四、潘静文无接店的意思表示，张玉华因降���不成而关门停业。潘静文不断催告对方当事人交纳水电费和尽快开门减损未果，无奈提起诉讼。在潘静文没有违约的情况下，一审判决强行解除合同，没有法律依据。潘静文出租的房屋一共计42间，基本功能是居住，自出租至今有20多个客房没有空调。有线电视与空调同样仅为配套设施之一，即使暂时没有，也不影响居住的主要功能，何况广电政策允许困难用房免购机顶盒，每月免收视费仍可收看五～六个频道。2011年10月底，张玉华已扣留租金16000元作为购买机顶盒的费用，应视为当事人以实际行为变更或者达成了新的补充协议。张玉华的物质盘点表列明有28个机顶盒。因此，潘静文已实际承担了该笔费用。请求二审法院撤销一审判决，改判张玉华、葛明海向潘静文支付租金144000元，承担水电费及滞纳金5795元、宽带电话费1126元，押金20000元不予退还，张玉华、葛明��向潘静文支付继续履行合同到租赁期满时的租金192000元，或者将本案发回重审。
张玉华、葛明海辩称，一、本次纠纷的起因就是机顶盒的安装问题，这是本案的关键所在。1、潘静文违反合同约定未及时安装机顶盒，影响宾馆的正常经营，已构成根本性违约，答辩人无法实现合同目的，答辩人有权单方解除合同。《租赁合同》第6条约定，宾馆有线电视初装工程及费用由甲方负责，甲方不得因此而影响乙方的正常经营。根据该约定，有线电视的有关安装事项和费用由潘静文负责。该条所述的有线电视初装工程指的就是安装机顶盒，因为双方签订合同时宾馆已经安装了有线电视，不存在有线电视初装工程的问题。当时答辩人通过广电部门的前期宣传已经知道有线电视传输信号将改为数字信号，但还未实施改造工程，当时不知道具体如何表述，所以才达成这一��定，其真实意思就是指接收数字信号机顶盒的安装。另外，有线电视是宾馆的必备设施，根据租赁的交易习惯和便利原则，对于固定长期的投资和设施，也应是出租方来办理和提供，而不是由临时租用的承租方来办理，不可能由每个临时承租人承租时来开户和走时又去销户。所以，无论按双方的合同约定还是按交易习惯，数字电视机顶盒都应由潘静文负责安装。2、答辩人每年已按双方约定将30台有线电视的收视管理费5400元交给潘静文，但潘静文实际只向广电部门缴纳了2台电视360元的有线电视管理费，并未足额缴纳。按照广电部门的规定，已经开户且未欠费的用户可以免费领取机顶盒。因为潘静文的欺诈行为，导致无法按规定免费领取30个机顶盒，潘静文对此应承担法律责任。3、有线电视是宾馆的必备设施，没有电视节目对于宾馆入住率的影响是可想而知的。潘静文未按合同约定提供机顶盒，经答辩人多次沟通和书面函告后仍无果，导致宾馆电视无法接收数字信号没有节目，宾馆的入住率越来越少，无法实现盈利的合同目的。潘静文的行为已经构成根本违约。一审判决认为潘静文的行为不构成根本性违约是错误的。答辩人扣留一个月租金准备自行到广电部门办理数字电视，因广电部门要求提供房东相关资料而无法办理，在模拟信号关闭后答辩人仍坚持经营了二个月，就是希望潘静文能办好机顶盒，双方能够继续履行合同，在最后实在无法坚持的情况下答辩人才被迫离开。4、潘静文上诉称机顶盒是通用物，答辩人可以通过购买电信、广电部门的机顶盒来减少和避免损失，这是非常荒谬的。提供和安装机顶盒是潘静文的义务，不能转嫁给答辩人。机顶盒是必须经过广电部门申报办理才能使用，根本不可以自行在市场上随便购买使用。二、双方的租赁合同已于2012年2月29日解除，潘静文要求答辩人承担2012年3月之后的租金没有事实和法律依据。潘静文未按合同约定提供机顶盒，导致宾馆没有正常的电视信号，入住的客人越来越少，根本无法继续正常经营，潘静文的行为已经构成根本性违约。答辩人依法有权单方解除合同。2012年2月29日，答辩人被迫撤离宾馆并告知了潘静文。2012年3月1日，潘静文带人来接手宾馆，具体经过有当时宾馆的店长李爱霞、服务员方婷一审出庭作证证明。至此，双方的租赁合同已经解除。至于，后来他人不知何种原因不愿接手经营该宾馆，潘静文又不愿接管宾馆，导致宾馆服务员不知如何处理，只好报警，宾馆钥匙一直在店长手上，这些均与答辩人无关，是潘静文自己的事情。所以，潘静文要求答辩人承担2012年2月29日之后的租金没有道理。请求二审法院依法驳回潘��文的上诉请求。
潘静文二审提供了以下证据：证据一、1、丰源商务宾馆财物移交单五份；2、丰源商务宾馆物品价目表一份，欲证明：1、潘静文在出租房屋时与张玉华进行了财产接管和钥匙交接手续，并列明了接管财产的价格；2、张玉华违反租赁合同第1～2条、第10条规定，未与潘静文办理财物和钥匙的移交手续，说明张玉华、葛明海继续掌控着宾馆租赁物、双方继续在履行合同；3、一审法院认定“原告亦有接管宾馆的意思表示”有误；4、因张玉华的过错造成潘静文无法管理、控制宾馆，由此造成租金持续扩大的损失应当由张玉华、葛明海共同承担。证据二、1、公证书二十三份（李明辉7份、钟国栋6份、潘州10份）；2、李明辉、潘州、胡梦环、谢局善的承包合同原件一份；3、赔偿协议、收条各一份，欲证明：1、潘州、李明辉参与了双方的调解，双方当���人表示不愿意终止合同；2、涉案宾馆有机顶盒20多个，张玉华恶意不缴纳水电费，造成潘静文代为缴纳，并赔偿了因停水停电造成餐厅的损失；3、张玉华因降租问题没有达成一致意见，恶意搬离宾馆；4、张玉华、葛明海一审中提交的证据九为劳务费的收据，系张玉华支付给经办人李明辉的劳务费，并不是有线电视费。证据三、1、机顶盒一次性投入成本和一年应付收视费分析表、酒店数字电视改造方案、三亚酒店方案各一份；2、电信公司2014年1月27日《证明》一份，欲证明：1、机顶盒不是专用物，而是广电、电信、移动、联通等多个部门开展市场竞争的通用物，张玉华恶意编造扣留租金而无法办理机顶盒的事实；2、张玉华扣留潘静文16000元费用以后，可以凭宾馆公章和经办人身份证及《光纤上网协议》自行办理电信收视信号，无需潘静文用户资料。3、租赁合同第6条对机顶盒由谁承担没有约定，张玉华扣除了一个月的租金足够选择10余种方案中的任意一种方案自行去办理电视机顶盒信号。证据四、1、公证书一份；2、相框复印件四份；3、酒店简介一份，欲证明一审判决认定葛明海不是本案的适格主体是错误的，丰源宾馆的实际承租人是赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司，葛明海为法定代表人兼董事长，张玉华为常务总经理，证明一审判决遗漏被告。证据五、1、“玉海公司分店丰源宾馆”工资结构表两份；2、通话详单一份；3、对邓海舟、刘进、何秀红的询问笔录三份；4、丰源商务宾馆五位员工的电话录音、张玉华夫妇的电话录音、短信材料各一份、话费充值单十份，欲证明：1、工资表上的员工名字、电话录音名字、通话详单名字、充值单上的名字与号码相互对应；2、3月1日在总台上岗的员工邓海舟，当天见证了潘静文没有接管宾馆的意思表示，宾馆自2011年11月开始就已经实际使用有20个以上机顶盒的事实；3、宾馆员工五人分别证明张玉华经营宾馆期间一直有机顶盒；4、双方当事人一直商量续租条件，双方没有解除合同反而有长期续租的强烈合意，张玉华、葛明海恶意搬离，就是因为双方在降低租金的问题上没有达成合意。证据六、电信发票一份，欲证明潘静文于2014年3月31日垫付了张玉华拖欠宽带上网费用2645.39元，依照租赁合同第14条，张玉华拖欠费用至今，潘静文有权不退还乙方押金。证据七、1、证人曹贱煌调查笔录一份；2、丰源商务宾馆住宿发票一份；3、曹贱煌的身份证复印件一份，欲证明曹贱煌于2011年底经常入住丰源商务宾馆，总台介绍说每个客房都配有机顶盒，其入住的房间也确实有机顶盒。证据八、刘红寰委托书、刘红寰身份证各一份，欲证明潘静文沿用签订合���前的习惯，称呼该房屋为丰源商务宾馆，租赁合同及补充协议、财物交接清单等均以潘静文的名字签订，潘静文是宾馆及房屋的实际所有权人，是本案适格的原告，刘红寰只是挂名，非宾馆实际所有权人、经营人。证据九、寻乌县广电网络公司2014年5月8日《证明》一份，欲证明：1、张玉华因为寻乌不允许使用副机而不到寻乌当地办理机顶盒，机顶盒在赣州市可以通用，但不能通存，导致下一轮承租人每月要到各地去缴纳收视费，该行为违反了扣租定金的诚信原则，张玉华应予返还11月份的租金；2、张玉华、葛明海称潘静文不提供身份证在寻乌办不到机顶盒、只能从赣州各分店调剂机顶盒不属实；3、寻乌广电部门不论以潘静文的名字还是丰源商务宾馆的名字均代表营业性场所，只要提供经办人身份证而不是潘静文的身份证即可办理，但一律不允许办理副机。证据十、房屋租赁合同一份，欲证明：1、潘静文以更低的租金出租给他人，说明潘静文一直没有接店的条件和意思表示；2、根据租赁习惯和行业规定及合同约定，在经营期间发生的、不可预知的机顶盒不是出租方的义务，应当列为动产的经营费用开支，由承租方承担；3、新承租人已自行解决机顶盒的事实，证明机顶盒与2007年的安装户数无关，与每月的缴费台数无关；4、新承租人陈兆基已经实际不需要、视作淘汰报废了该28台机顶盒。证据十一、玉海月度总结一份，该总结显示11月开房数量为899天，而其中生客入住14人，欲证明11月正值旺季，客人天天爆满；张玉华认为10月5日开始只有5个频道无法收看电视，入住客人越来越少，之后继续坚持了几个月后被迫撤离是虚假的。证据十二、瑞金红井大酒店广电机顶盒情况、玉海连锁酒店网页（http：／／www.yhjdls.com／）各一份，欲证明张玉华、葛明海目前经营的分店有8家，2011年玉海公司撤销了赣州游泳大酒店等3家分店。证据十三、瑞金电信机顶盒一份，欲证明根据减损原则，张玉华、葛明海可以自行去电信部门解决机顶盒，而不是向其他县市调剂组合机顶盒，导致后续承租人无法在当地缴纳每月收视费，丰源商务宾馆也可以象瑞金红井大酒店一样，调剂使用当地广电和电信机顶盒的组合方案。证据十四、黄海斌工资表、发票复印件各一份，欲证明黄海斌是张玉华的员工，2010李明辉收取的是劳务费而不是收视费，李明辉于2011年2月1日缴纳了2011年收视费，按照约定，收视费应当由张玉华、葛明海先预付，而不是潘静文先垫交，进一步证明张玉华于2011年3月1日的汇款21400元是劳务费。证据十五、李爱霞威胁短信一份，欲证明李爱霞受张玉华、葛明海指挥、管理，是利害关系人。
对���潘静文二审提供的证据，张玉华、葛明海质证认为，对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，合同约定的交接是指合同期满后的交接，但潘静文先违约；对证据二的“三性”均有异议，证人应出庭作证，公证书只能说明证人这样说过，并不代表陈述的是真实的；对证据三的真实性和证明目的均有异议，机顶盒由广电部门经营，由于是潘静文的房产，潘静文不提供资料，我方就无法办理机顶盒，潘静文主张机顶盒是通用物可以互相使用不符合事实；对证据四的“三性”及证明目的均有异议，租赁合同已经载明由张玉华租赁，实际上也是由张玉华租赁，不存在玉海公司租赁的问题；对证据五的“三性”及证明目的有异议，按照合同约定应由潘静文提供机顶盒，但潘静文从没有向张玉华提供机顶盒，当时店里并没有机顶盒，张玉华根据经营需要从别的宾馆临时��来几台机顶盒，但这并不能免除潘静文提供机顶盒的义务，合同到期后潘静文一直打电话来协商续租事宜，但合同已解除，不能证明之前有续租的约定；证据六在一审判决中已经认定，应该我方缴纳的我方会承担；对证据七的“三性”均有异议，我方从别的宾馆临时借来的几个机顶盒仅是应急措施；对证据八的真实性、证明目的有异议，无法确认是否为刘红寰本人的签名，该证据提交时间是5月12日，而刘红寰的落款时间是5月19日，时间上也不符合；对证据九的证明内容和证明目的有异议，所有新办证都必须以申请人而不是以经办人的身份证办理，所以我方只能以潘静文作为申请人代为办理；对证据十的真实性、关联性有异议，该合同是潘静文与新承租方的法律关系，与本案没有关联，也不能达到其证明目的；对证据十一的真实性、证明目的有异议，没有合法来源途径，我方怀疑是对方自己制作的，即使是真实的，也是玉海公司的工作总结，与本案没有关联；对证据十二的真实性、关联性和证明目的有异议，瑞金红井大酒店与本案没有关联；对证据十三的真实性、关联性有异议，是否办理机顶盒必须由电信部门出具证明；对证据十四黄海斌工资表的真实性有异议，没有员工的签名，虽然加盖了一个公章，但该公章已经在潘静文处保管，即使是真实的，也只能证明黄海斌2009年是张玉华的员工，不能证明2009年之后黄海斌属于宾馆员工，对发票复印件无法核对其真实性，对其证明目的有异议，潘静文实际只办理了2台有线电视；对证据十五的真实性和证明目的有异议，是潘静文首先向张玉华发短信，张玉华没有对潘静文造成威胁，反而是潘静文经常给张玉华发短信，干扰张玉华的正常生活。
对于潘静文二审提供的证据，��院认为，张玉华、葛明海对证据一的真实性无异议，有张玉华的签字认可，故予以确认；证据二是证人证言、租赁合同、收据等，虽然证人证言进行了公证，但是公证申请人是证人，且证人未出庭作证，住宿收据是张玉华承租前发生的，钟国栋住宿发票是定额发票，无法确定住宿的时间，张玉华、葛明海对证据二的“三性”均有异议，故对证据二不予确认；证据三中的《机顶盒一次性投入和一年应付收视费分析表》、《酒店（宾馆）数字电视改造方案》，是二审提供的证据，属于潘静文单方制作或下载的信息资料，张玉华、葛明海持有异议，故对证据三中的收视分析表、数字电视改造方案的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，证据三中的寻乌县电信公司的证明，加盖了单位印章，故予以确认；证据四的公证申请人曾伟未出庭作证，其公证的目的是“申请人曾伟因诉讼之用”，2008年10月24日《丰源商务宾馆租赁合同》、2009年11月10日《丰源商务宾馆租赁合同补充协议》的签订只有潘静文、张玉华二人，不涉及赣州玉海酒店管理投资有限公司，故对证据四的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认；证据五中的《玉海公司工资结构表》虽加盖了印章，但没有公司员工签名，也没有审核批准人，张玉华、葛明海持有异议，故不予确认；证据五中的通话详单是2014年3月的，故予以确认；因邓海舟未出庭作证，所以对证据五中的邓海舟询问笔录不予确认；因刘进、何秀红的询问笔录是一审庭审前形成的，潘静文一审未提交该证据，不属于二审新证据，故不予确认；证据五中的通话记录及短信材料是本案二审诉讼期间形成的，因部分通话人是案外人，难以确定其真实性，潘静文在2013年11月已将宾馆出租给案外人，此时���方当事人的合同已经到期，该证据与本案没有关系，故不予确认；对证据五中的话费充值单的真实性、合法性予以确认，这是潘静文单方的行为，故对关联性不予确认；证据六是电信部门出具的2012年1月1日至2014年3月31日网络费用发票一张，故予以确认；证据七是对证人曹贱煌的调查笔录，证人曹贱煌二审出庭作证，故予以确认；证据八是刘红寰出具给潘静文的委托书，刘红寰提供了身份证复印件，潘静文为丰源商务宾馆的实际所有人，故予以确认；证明九是寻乌县广电网络公司的《证明》，该证明的部分内容与赣州有线电视申请开户单所载“注意事项”不一致，故不予确认；证据十是潘静文与案外人陈兆基2013年11月订立的房屋租赁合同，与本案没有关系，故不予确认；证据十一是丰源商务宾馆的2011年11月月度工作总结，张玉华、葛明海持有异议，故不予确认；证���十二、证据十三是瑞金红井大酒店的机顶盒情况、赣州玉海酒店投资管理有限公司的信息资料，与潘静文、张玉华之间的租赁关系无关，故不予确认；证据十四中的丰源商务宾馆2009年1月的员工工资表，因没有审核批准人和员工签名，张玉华、葛明海对该证据有异议，故不予确认；证据十四中的发票系广电部门出具的发票，故予以确认；证据十五是当事人争吵、攻击的短信，形成于二审诉讼期间，故不予确认。
张玉华、葛明海二审提供了以下证据：证据一、函告、快递回单各一份，欲证明双方当事人是因机顶盒问题发生纠纷，双方对租金并无争议，二审期间潘静文称双方是因降租发生争议根本不是事实，潘静文于2013年12月已出租宾馆，其2014年3月25日又故意打电话给张玉华、葛明海以降租为幌子假装与张玉华、葛明海商谈并进行了电话录音，完全是在故意套话，制作伪证。证据二、寄送机顶盒的物流凭据一份，欲证明在多次沟通后潘静文仍未提供机顶盒，张玉华只好从赣州一些宾馆中抽出了一些机顶盒寄到寻乌临时应急。证据三、有线电视申请开户单一份，欲证明申请领取免费机顶盒和新开户都必须提交申请人的身份证，因潘静文不愿提交身份证，张玉华暂扣了16000元也无法代为办理机顶盒，如以他人名义办理，潘静文就会不认可代办，要求张玉华自行承担该费用。证据四、收视费缴费发票一份，欲证明张玉华、葛明海承包经营的瑞金红井大酒店电视使用的是房东安装的广电部门机顶盒，潘静文二审提交证据证明红井大酒店是张玉华、葛明海自行办理的电信机顶盒不是事实。证据五、2010年劳务费收据一份，欲证明2010年购买发票等的劳务均是由潘静文外甥黄海斌所操办，并由其按月收取了劳务费，李明辉在公证书中所述是由其办理有关事务，5400元是其收取的劳务费不是事实，5400元是2010年30台有线电视收视费。
对于张玉华、葛明海二审提供的证据，潘静文质证认为，对证据一的“三性”有异议，1、该函告落款时间为2011年11月9日，而租赁合同规定10月25日前交纳次月11月的租金，张玉华、葛明海扣租金在先，发函告在后，时间颠倒，证明张玉华、葛明海早有预谋、事后捏造该函告，该函告也没有提出要解除合同和无法办到机顶盒的事情。2、快递回单上无内容和公章，张玉华、葛明海承认潘静文没有收到该函告。对证据二的“三性”有异议，潘静文在2011年10月25日前已承担了机顶盒的费用，玉海公司在寻乌关闭模拟信号的前几个月就已自行解决了28台机顶盒，不存在多次沟通、抽调应急的情况。对证据三的真实性有异议，开户单上注明代办行为指的是个人（家庭）用户��不是集团用户，后者不存在代办行为，证明张玉华、葛明海在赣州广电网络公司办理了开户而不是在寻乌当地办理开户，机顶盒虽在赣州市可以通用，但每月收视费不可以通存。证据四中的发票证明赣州玉海酒店投资管理有限公司的另一分店登记户名为红井大酒店报停了9台机顶盒，办理了副机50台；赣州玉海酒店投资管理有限公司对红井大酒店是索要正式发票按实给予报销的，机顶盒不是潘静文的义务，而是张玉华、葛明海张玉华的经营费用，结合租赁习惯和行业规定及租赁合同第17条、补充协议第二项第5条，机顶盒与电脑、电话机同理，在经营期间发生的升级费用统称为所有费用应列为经营费用，由张玉华、葛明海承担费用，退租时按“可动产”分割处置。对证据五的“三性”均有异议，没有收款人姓名，即使是黄海斌写的也与本案无关，黄海斌曾经是张玉华、葛明海的员工，进一步证明李明辉收取的是劳务费而不是收视费，一审判决将劳务费认定为收视费是错误的，因为只有无法取得正式发票的劳务费、工资等才使用手写收据入帐。
对于张玉华、葛明海二审提供的证据，本院认为，潘静文对证据一有异议，故不予确认；证据二是张玉华、葛明海从赣州托运机顶盒至寻乌的物流单，与原件相符，故予以确认；证据三是赣州广电部门有线电视申请开户单（空白），属于格式申请单，故予以确认；证据四是瑞金红井大酒店数字电视维护费，与本案无关，故对其真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；证据五与张玉华、葛明海提供的原件一致，反映了2010年1至12月的劳务费用支付情况，但不属于员工工资收入，收据上已注明为劳务费，故对该证据予以确认。
二审期间，潘静文申请证人曹贱煌出庭作��，欲证明丰源商务宾馆在潘静文经营期间一直有机顶盒，双方因降租问题没有达成协议，进而成讼。潘静文对曹贱煌的证人证言无异议，张玉华、葛明海对曹贱煌的证人证言有异议，认为证人只能证明他住的房间有机顶盒，不能证明是潘静文提供的，双方当事人不是因降租发生的争议。张玉华申请证人李爱霞出庭作证，欲证明双方当事人是因为机顶盒发生的矛盾纠纷，盘点表上机顶盒数字统计有错误。潘静文对李爱霞的证人证言有异议，认为李爱霞与张玉华、葛明海之间有利害关系，李爱霞当庭已经承认制作盘点表的人是陈晓东，进一步证明盘点表的真实性，并且李爱霞陈述是因为各房间机顶盒的调动导致统计错误不符合逻辑，即使机顶盒在各房间之间调动但总数也不变。张玉华、葛明海对李爱霞的证人证言没有异议。本院认为，曹贱煌的证人证言证明丰源商务宾馆的一些房间有机顶盒，这与张玉华调剂一些机顶盒到丰源商务宾馆使用的事实相吻合，故对该部分证言予以确认，但曹贱煌是听说潘静文与张玉华因为降租发生争议，属传来证据，故对该部分证言不予确认；李爱霞一审出庭作证并提供了书面证言，综合李爱霞的证言内容，本院对李爱霞二审作证证言中关于宾馆每月向黄海斌支付送发票的劳务费、宾馆经营有淡旺季之分、机顶盒对电视收视有影响以及机顶盒不够导致在一些房间之间调剂使用、盘点表上机顶盒为28台的数量不准确的陈述予以确认，对其余证言不予确认。
根据当事人的申请，二审承办法官依法调取了以下证据：刘红寰（丰源商务宾馆）的营业执照、个体户工商信息表、卫生许可证以及寻乌县广电网络公司2014年5月5日、7日两份《证明》，并对寻乌县广电网络公司廖忠明总经理进行调查，制作��一份调查笔录。潘静文质证认为，对丰源商务宾馆的营业执照、个体户工商信息表、卫生许可证的真实性没有异议，潘静文是本案适格主体；两份《证明》只能证明潘静文开了多少户，不能证明潘静文未能保持丰源商务宾馆的正常收视，张玉华、葛明海未进行减损义务，未到寻乌当地办理机顶盒，因此造成的损失应由其自行承担；调查笔录最后一段表明潘静文已经缴清了收视费用，不存在违约行为。张玉华、葛明海质证认为，对丰源商务宾馆的营业执照、个体户工商信息表、卫生许可证的真实性没有异议，潘静文以其小姑子的名义办证可以领到免费的发票，再把发票卖给张玉华获得劳务费；对两份《证明》的真实性没有异议，进一步证明潘静文违约，没有按张玉华所缴的30台收视费缴纳到广电部门，因为没有潘静文的身份证，所以张玉华无法办理机顶盒，印证了丰���商务宾馆的机顶盒是张玉华临时从赣州调来的；对调查笔录的真实性、合法性没有异议，证明了机顶盒不是通用物，不可能在市场上随意买卖，但在赣州范围内可以通用，印证了张玉华从赣州调取机顶盒的事实。本院认为，当事人对丰源商务宾馆的营业执照、个体户工商信息表、卫生许可证的真实性无异议，故予以确认；当事人对两份《证明》无异议，故予以确认；廖忠明经理在调查笔录中将寻乌县城进行有线电视数字化整体转换的时间表述为2010年，比实际时间2011年早一年，时间表述上有误，应予以调整，当事人对廖忠明调查笔录的其他内容无异议，故予以确认。
二审查明，2008年10月24日，潘静文同意将其位于寻乌县江东大道106号丰源商务宾馆（不含现有餐饮店和店面后墙以外位置）42个房间和一楼前厅出租给张玉华经营住宿，双方订立了《丰源商务宾馆租赁合同》。该合同约定：1、甲方（潘静文）在签订合同后与乙方（张玉华）接手管理前一天与乙方一起做好宾馆财产盘点；2、乙方支付押金20000元，押金不得抵作租金，双方在合同期满时进行财产盘点，乙方保证交还的资产数量正确，损坏的设备要保证修好（自然损耗除外）；乙方缴清所有费用后，甲方将押金归还给乙方；3、租期五年；4、租金15000元／月（指税后净得租金收益），第二年起租金逐年递增，第二承租年租金为18000元／月，第三承租年租金为21000元／月，第四、五承租年租金为24000元／月；5、所有税收及经营费用均由乙方承担，甲方协助乙方办好特种行业许可证、营业执照、税务登记证和办好各类证件的年审、换证、代缴纳税收、购买发票等工作，但乙方要提前足够时间通知甲方，同时把所有税款及相关费用提前交由甲方代为缴纳，乙方每月向甲���支付680元的工资、路费、手续费（含代购8000元发票的劳务票或手续费用）；6、乙方于每年初把30台电视的闭路电视管理费全款交由甲方代为缴纳，甲方要保证乙方不因未缴纳闭路电视管理费而影响宾馆的电视信号，否则甲方必需承担因此给乙方造成的全部损失；宾馆有线电视初装工程及费用由甲方负责，甲方不得因此而影响乙方的正常经营；……9、甲方不干涉乙方经营，但有监管资产的权力，在同等条件下甲方也可以派一人安排在宾馆上班，享受和其他员工一样的权利和义务；……14、乙方违约，甲方视严重程度而采取警告、包赔损失，情节严重的，有权收回宾馆并不退还乙方押金，同时继续追缴财产损失；15、甲方违约，双倍返还乙方押金并赔偿因违约给乙方造成的损失。2009年11月10日，潘静文与张玉华签订了《丰源商务宾馆租赁合同补充协议》，双方补充约定：1、因乙方（张玉华）经营困难，甲方（潘静文）同意从2009年11月1日起降低租金，从2009年11月1日起至合同期满，租金（税后净收益）为每月16000元；2、押金只作违约金，不抵扣乙方拖欠的所有费用和财产损失等；乙方退租时，应保证完全恢复总台电脑的正常运作，甲方有权延用乙方已安装的所有软件和文件（有关乙方商业机密除外），乙方缴清水电费、电话费、宽带费等费用，进行财产盘点，列出清单。
另查明，寻乌县广电网络公司于2011年6月开展有线电视数字化整体转换工作，同年6至12月为寻乌县城有线电视数字化整体转换工作的过渡期，模拟电视信号、数字电视信号同时传输，2012年1月初停止了寻乌县城用户的模拟电视信号，但保留了五个频道的模拟电视信号。2011年7月4日，寻乌县广电网络公司对于宾馆、酒店等集团用户机顶盒免费发放事宜作出决���：已开户未欠费的按实免费发放机顶盒；未开户但交清当年收视费并预存不少于180元的收视费后，视作已开户，用户免费发放机顶盒。
2011年10月，潘静文向寻乌县广电网络公司递交申请，申请一次性缴纳全年30台的闭路电视（收视）管理费（每台每月24元共计8640元），申请办理机顶盒30个。该公司接到该申请后，同意按250元／台的优惠价格给潘静文办理领取机顶盒。但张玉华、葛明海未以个人名义在寻乌县广电网络公司办理数字电视注册开户。
又查明，丰源商务宾馆于2008年11月3日办理了个体工商户营业执照，个体经营者为刘红寰（系潘静文的小姑子），营业执照中并没有“丰源商务宾馆”字号名称的记载。
2011年3月1日，潘静文收到张玉华2011年3月的月租金16000元及当年的电视维护费（收视费）5400元。2014年4月2日，潘静文代为缴纳了丰���商务宾馆2012年1月至2014年3月的电话费及上网费2645元。
二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一、潘静文与张玉华订立的《丰源商务宾馆租赁合同》及其补充协议，是当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同行使权利、履行义务。解除合同方式有协议解除、约定解除、法定解除三种。《丰源商务宾馆租赁合同》约定当承租人违约情节严重时出租人有权解除合同收回宾馆。但本案中出租人潘静文要求张玉华继续履行租赁合同，没有行使合同解除权。张玉华于2012年3月1日撤离丰源商务宾馆，双方当事人对2012年2～3月租赁合同是否解除存在争议。张玉华、葛明海在其反诉状及一、二审答辩意见中提出，潘静文明显违约导致合同无法继续履行，构成根本性违约，其有权单方解除合同。所以��本案仅需厘清张玉华行使解除权是否符合法定解除合同的情形，这是本案争议焦点之一。根据当事人诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点是：1、办理丰源商务宾馆20余台（不含在网注册2台）数字电视的在网注册、机顶盒购置的义务应否由潘静文承担，张玉华行使解除权是否符合合同解除的法定情形；2、张玉华应否支付2011年11月以及2012年3月至10月租金144000元，应否承担违约金20000元；3、张玉华应否承担经营宾馆期间未交纳的电话费、上网费等费用。
二、关于案涉宾馆20余台数字电视的在网注册、机顶盒购置是否属于潘静文的合同义务的问题。一方面，潘静文实际为张玉华提供一些必要的配套设施。潘静文将宾馆的42个房间、一楼前厅移交给张玉华时，将包括空调、闭路电视、家俱、床上用品等在内的配套设施或财物一并移交，张玉华实际占有、使用了包括有线电视在内的一些配套设施及物品。另一方面，潘静文按约应当承担宾馆有线电视初装工程及费用。《丰源商务宾馆租赁合同》第6条明确约定：“乙方于每年初把30台电视的闭路电视管理费全款交由甲方代为缴纳，甲方要保证乙方不因未缴纳闭路电视管理费而影响宾馆的电视信号，否则甲方必需承担因此给乙方造成的全部损失”，“宾馆有线电视初装工程及费用由甲方负责，甲方不得因此而影响乙方的正常经营”。有线电视初装工程包括电视在网注册（开户）、接通电视网络等事项。当然，潘静文以开1户缴纳2户收视维护费的方式，使宾馆内30台电视都有模拟电视信号，没有影响宾馆正常经营，确保了合同的顺利履行。但是，数字电视信号取代模拟电视信号后，丰源商务宾馆未注册、初装的有线电视，就无法取得广电部门的机顶盒（含智能卡、遥控器），也就无法获得广电部门在网的数字电视信号。根据租赁合同“宾馆有线电视初装工程及费用由甲方负责”的约定，张玉华有权要求潘静文办理20余台电视的注册、初装。尽管办理数字电视有多种方案可供选择，但是，张玉华要求潘静文完成20余台电视注册、开户，是行使承租人合同权利的行为，并未违反合同约定。办理了广电部门有线电视的注册、初装就成为注册在网的用户，广电部门会按照规定提供配套的机顶盒。2011年7月4日寻乌县广电网络公司作出了宾馆酒店等集团用户机顶盒免费发放事宜的决定，“未开户但交清当年收视费并预存不少于180元的收视费后，视作已开户”。该办法也说明取得机顶盒的前提是注册在网开户。根据赣州市广电网络分公司2011年1月、6月的《致赣州市有线电视用户的一封信》可知，实行有线电视数字化整体转换后，注册在网用户在未欠费并预存不少于180元数字电视收视维护费的情况下，可以获得广电网络公司免费发放数字电视机顶盒（含智能卡、遥控器）一台。有线电视数字化整体转换后，潘静文用开1户缴纳2户收视维护费的方法解决丰源商务宾馆电视信号，已缺乏可操作性，需要进行调整。按照市场交易习惯，宾馆、酒店等经营场所办理有线电视注册开户，通常由业主或出租人负责办理，毕竟机顶盒中的智能卡登记在注册开户人名下。潘静文对扣留租金16000元用于宾馆数字电视开户无异议，就是这种交易习惯的具体反映。因此，本院认为潘静文应当承担办理宾馆数字电视注册在网、机顶盒购置的合同义务。张玉华二审提供了2010年1至12月的劳务费收据十二张，这与《丰源商务宾馆租赁合同》关于“乙方每月向甲方支付680元的工资、路费、手续费”的约定相吻合，故予以采信。如该十二张收据是发放黄海��工资的凭证，则这些收据上根本无须注明为“劳务费”。案外人李明辉认为其每年要代潘静文收取丰源商务宾馆劳务费8个月（680元／月×8个月＝5440元）的说法，不符合当事人租赁合同的约定，本院不予采信。所以，本院确认张玉华已缴纳2010年、2011年的电视收视费。
三、关于张玉华行使解除权是否符合合同解除的法定情形的问题。本案中，张玉华以扣留11月租金的方式欲解决宾馆20余台数字电视开户的问题，但是，潘静文并未能充分履行电视开户、初装的义务。首先，丰源商务宾馆是个体经营户，工商执照中注明的经营者为刘红寰，按照广电部门的规定，丰源商务宾馆办理宾馆集团用户的数字电视注册在网，没有刘红寰的个人身份证和营业执照复印件，广电部门是不予受理的。张玉华、葛明海二审期间提供了广电网络有线电视开户单，该单在“注意事项��栏明确：集团用户在办理业务时，需在业务受理单上加盖单位公章并提供有效的营业执照复印件。丰源商务宾馆是个体经营户，显然个体经营业主的个人证件资料不可或缺。同时，寻乌县电信公司2014年1月29日也出具一份证明，证明：中国电信自2011年1月开通iTV网络电视以来，电信有线宽带用户凭有效身份证件可办理开通iTV网络电视，个人用户凭户主有效证件，企事业、宾馆酒店等用户凭单位公章和经办人身份证件。所以，张玉华如在广电、电信部门办理数字电视信号业务，就需要携带丰源商务宾馆对外公章和刘红寰个人身份证等资料。其次，2011年7月4日，寻乌县广电网络公司对宾馆酒店等集团开户机顶盒免费发放事宜作出以下决定：已开户未欠费的按实免费发放机顶盒；未开户但交清当年收视费并预存不少于180元的收视费后，视作已开户用户免费发放机顶盒。按照上述规定，丰源商务宾馆电视已开户1户，登记在潘静文名下，张玉华如增加注册在网电视数量或开通更多的数字电视信号，就需要潘静文提供个人身份证件协助配合。潘静文提供了寻乌县广电网络公司2012年9月10日出具的《证明》，证明内容为：从开始实行转换电视数字化到现在，所有人都可以凭个人身份证，在大厅办理开户开通数字电视信号，领取机顶盒。为了解该《证明》中“所有人”的内涵，二审承办法官调查了寻乌县广电网络公司经理廖忠明。廖忠明经理陈述：2012年9月10日《证明》所载内容“所有人都可以凭个人身份证”，是指个人即非集团用户凭身份证领取机顶盒。所以，对张玉华、葛明海关于潘静文不提供身份证在寻乌办不到机顶盒的说法，本院予以采信。综合上述事实，本案宜认定潘静文未能履行20余台电视注册、初装的合同义务，其行为构成违约��
张玉华经营案涉宾馆至2012年3月1日才停业撤离。2011年11月23日，张玉华从赣州调剂一些机顶盒到丰源商务宾馆使用，缓解了宾馆电视无法收视数字信号节目的问题。张玉华、葛明海的证人李爱霞也证明丰源商务宾馆从赣州托运一些机顶盒到寻乌使用，只不过28个机顶盒的数据不准确，有重复的，机顶盒是各个房间来回调剂使用的。张玉华在扣留11月租金16000元后，可以要求潘静文协助提供开户资料，如未予以协助配合，可以追究违约方的责任。此外，一审法院调取了宾馆2011年12月3日的物资盘存（月）总表，该表记载有机顶盒28个，虽然张玉华、葛明海对该表有异议，但是，双方当事人对宾馆2011年12月3日已经解决部分机顶盒的事实没有争议。因此，潘静文未完全履行电视开户、初装等合同义务，并未影响张玉华合同目的实现，张玉华要求解除合同，于法无据���潘静文在2012年7月提起本案诉讼，要求张玉华继续履行租赁合同。潘静文至今认为双方未解除合同，否认2012年2月至3月初双方达成了解除合同的合意。潘静文申请了证人何秀红出庭作证，何秀红庭审作证证明：“之前前一天原告与我说承租店面的老板不做了，要我陪她回去看一下”，“（我）没有”向员工说要承包这家宾馆。所以，张玉华关于潘静文带了二个人来接手宾馆的说法，本院不予采信。同时，张玉华仅提供证人证言证明潘静文在201','2018-09-26
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