重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0230民初3251号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合镇平都路东段5号，社会信用统一代码91500230908786111T。
负责人：余文焱，行长。
委托代理人：胡劲松，该行工作人员。
被告：秦光明，男，生于1957年7月11日，汉族，住重庆市丰都县。
被告：黄朝碧，女，生于1962年3月16日，汉族，住重庆市丰都县。
上列二被告共同的委托代理人：杜雄飞，重庆森吉律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）与被告秦光明、黄朝碧金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行丰都支行的委托代理人胡劲松，被告秦光明、黄朝碧共同的委托代理人杜雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行丰都支行诉称，根据被告秦光明向原告提出的《个人信贷业务申请表》的申请和出具的《房屋抵押贷款承诺书》，2012年3月8日被告秦光明与原告签订《最高额担保个人借款合同》，约定：借款金额2，900，000元；借款方式，采用可循环方式借款，贷款人在额度有效期内（2012年3月8日至2015年3月7日）向借款人提供借款，利息执行人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮，上浮幅度由贷款人与借款人逐笔协商处理。担保方式为抵押，以被告秦光明名下坐落于丰都县xx镇xx路居委xx路x号的4套商业用房和1套居住用房提供抵押担保，并于2012年3月9日在丰都县房地产登记中心办理抵押登记。该合同项下借款循环6次，首笔借款2，000，000元到期后已归还。最后一次于2014年3月6日发放1，000，000元，约定2015年3月5日到期，利率9.6%，逾期利率14.4%。借款到期后，经催告被告秦光明于2015年8月19日偿还500，230.18元。截止至2016年9月8日尚欠借款本金499，769.82元，罚息77，164.46元，复利230.18元，本息共计577，164.46元。经原告多次催收二被告未予清偿。起诉请求人民法院判决：１．被告秦光明、黄朝碧偿还原告贷款本金人民币499，769.82元；2．被告秦光明、黄朝碧偿还原告截止至2016年9月8日利息77，394.64元，从2016年9月9日起至偿清贷款本息止以未偿清借款本金和利息为基数，按逾期年利率14.4%计算罚息、复利；3.原告对被告秦光明名下坐落于丰都县xx镇xxx路居委xx路x号商服用房（产权号为：306房地证2006字第014xx号）和位于丰都县xx镇xxxx路居委xxx号2套房产（产权号为：306房地证2006字第00xxx号、306房地证2006字第00xxx号）享有抵押权，在被告秦光明、黄朝碧不能清偿债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第1、2项请求范围内优先受偿。
被告秦光明、黄朝碧辩称，原告诉称的借款及抵押合同事实属实，被告方应承担尚欠借款本金499，769.82元及利息的偿还责任。但2016年9月9日至贷款本金清偿时止，计算罚息的基数应当是以尚欠本金为基础，不应当以尚欠本金和利息之和为基数，计算复利应当以利息为基数，不应当以借款本金和利息之和计算复利；再则，原告不能对306房地证2006字第00xx号住房实现抵押权，因被告目前尚欠本金及利息不足60万元，306房地证2006字第01xxx号和00xxx号两处门面房足够偿还其本金和利息，306房地证2006字第00xxx号房屋是住房并且是被告一家人的唯一住房。
本院查明：被告秦光明、黄朝碧是夫妻关系。2012年2月21日，被告秦光明向原告提出的《借款申请书》、《个人信贷业务申请表》的申请，2012年2月21日出具了《房屋抵押贷款承诺书》，被告黄朝碧在房屋共有人签字处签名。2012年3月8日，原告农行丰都支行与被告秦光明签订了《最高额担保个人借款合同》编号：55020120120007055。合同约定：借款金额2，900，000元；借款方式，采用可循环方式借款，贷款人在额度有效期内（2012年3月8日至2015年3月7日）向借款人提供借款，借款到期日最迟不得超过2015年3月7日；利息执行人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮，上浮幅度由贷款人与借款人逐笔协商处理。合同中违约责任第十条第10.4项约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（包含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”。担保方式为抵押，以被告秦光明名下坐落于丰都县xx镇xxx路居委xx路x号的1套商业用房（306房地证2006字第01x**号，权利人秦光明）、坐落于丰都县xx镇xxx路居委xx号的1套商业用房（306房地证2006字第00x**号，权利人秦光明），以及坐落于丰都县xxx镇xxx路居委xx号住宅用房一套（306房地证2006字第00xxx号，权利人秦光明）提供抵押担保，并于2012年3月9日在丰都县房地产登记中心办理了抵押登记。被告秦光明2014年3月6日向原告农行丰都支行借款1，000，000元，约定2015年3月5日到期、年利率9.6%、逾期年利率14.4%。借款到期后，经催告被告秦光明于2015年8月19日偿还借款本金500，230.18元，截止至2016年9月8日尚欠借款本金499，769.82元，罚息77，164.46元，复利230.18元，本息共计577164.46元。
上述事实有原告方提交的证据：1、贷款申请书，2、贷款申请表，3、房屋抵押承诺书，4、《农行最高额担保个人借款合同》，5、借款凭证，6、重庆市房地产抵押合同三份，7、房地产权证三份，8、欠贷欠息证明，9、还款明细等证据，以及双方当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告农行丰都支行与被告秦光明订立的《农行最高额担保个人借款合同》是双方的真实意思表示，自愿合法，应受法律保护，被告秦光明应承担返还借款本息的义务。被告黄朝碧与被告秦光明系夫妻关系，被告秦光明所欠原告农行丰都支行的借贷债务系夫妻共同债务，应与秦光明共同偿还。第一，关于利息的计算方法问题。利息的计算应从其双方的合同约定。2016年9月9日之后至清偿之日的利息，除应按约定逾期年利率14.4%计算逾期利息外，还应以所计逾期利息为基数按年利率14.4%计算复利。第二，关于原告不能对306房地证2006字第00xxx号住房实现抵押权的问题。本院认为，306房地证2006字第00xxx号住房也属于依约抵押的担保财产，依法应用以实现原告农行丰都支行的担保物权，但可以考虑被告的实际居住情况，先处置被告秦光明名下坐落于丰都县xxx镇xxx路居委xx路x号的1套商业用房（306房地证2006字第01x**号，权利人秦光明）和坐落于丰都县xx镇xxx路居委xx号的1套商业用房（306房地证2006字第00x**号，权利人秦光明），当上述2套商业用房变现的价款不足以偿还所欠原告的借款时，再处置被告秦光明名下坐落于丰都县xx镇xxx路居委xxx号的住宅用房一套（306房地证2006字第0xxx号，权利人秦光明）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十三条规定，判决如下：
一、被告秦光明、黄朝碧在本判决生效之日起十日内共同偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的贷款本金人民币499，769.82元及利息（截止至2016年9月8日的利息含罚息、复利为77，394.64元；2016年9月9日起至偿清贷款本息之日止的利息，以未偿清借款本金为基数按逾期年利率14.4%计算罚息，并以该罚息额为基数按逾期年利率14.4%计算复利）；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告秦光明名下坐落于丰都县xxx镇xxx路居委xx路x号的商业用房（306房地证2006字第01x**号，权利人秦光明）、坐落于丰都县xxx镇xxxx路居委xxx号的商业用房（306房地证2006字第00x**号，权利人秦光明）、坐落于丰都县xxx镇xxx路居委xxx号住宅房（306房地证2006字第00x**号，权利人秦光明）享有抵押权，并在以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款在欠款本息范围内优先受偿（先处置306房地证2006字第0xxx号、306房地证2006字第00xxx号房屋，当上述2套商业用房变现的价款不足以偿还所欠原告的借款本息时，再处置306房地证2006字第00xxx号房屋用以偿还所欠原告的借款）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9572元，减半收取4786元，由被告秦光明、黄朝碧负担（已由原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行垫付4398元，在被告秦光明、黄朝碧偿还借款时一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 陈 强
二〇一六年十月二十八日
书记员 张洛菡