株 洲 恒 茂 房 地 产 开 发 有 限 公 司 与 湖 南 东 富 集 团 醴 陵 新 兴 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 经
营 合 同 纠 纷 再 审 民 事 判 决 书
湖南省高级人民法院
民事判决书
（2014）湘高法民再终字第34号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：株洲恒茂房地产开发有限公司。住所地：醴陵市醴泉路恒茂凯旋城*栋***室。
法定代表人：姜淑有，该公司董事长。
委托代理人：付远飞，江西洪城律师事务所律师。
委托代理人：季春华，江西洪城律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司。住所地：醴陵市左权路**号。
法定代表人：王日新，该公司董事长。
委托代理人：黄冰波，湖南弘扬律师事务所律师。
申请再审人株洲恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）与被申请人湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司（以下简称东富公司）房地产开发经营合同纠纷一案，湖南省醴陵市人民法院于2011年12月1日作出（2010）醴法民一初字第1509号民事判决。双方均不服，提起上诉。株洲市中级人民法院于2012年8月14日作出（2012）株中法民四终字第8号民事判决，已经发生法律效力。恒茂公司不服，向本院申请再审。本院于2013年9月24日作出（2013）湘高法民申字第404号民事裁定，本案提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人恒茂公司的委托代理人付远飞、季春华，被申请人东富公司法定代表人王日新及其委托代理人黄冰波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月13日，一审原告恒茂公司向湖南省醴陵市人民法院提起诉讼称，恒茂公司通过参加株洲瓷城拍卖有限公司组织的拍卖会，中买了被告东富公司转让的醴泉小区范围内原国荣瓷厂及附近土地。原告恒茂公司中买后，原、被告双方于2007年9月20日签订了《土地转让开发经营合同书》。约定转让土地面积约为61254平方米；土地价格为435350.4573元／亩（含土地出让金、原国荣瓷厂房屋、住户房屋的拆迁安置费、青苗补偿费、水、电、通讯设施迁移费），总价款为人民币4000万元。合同中还约定了转让土地红线图中无规划的城市主、支干道，否则被告应在成交价款中扣除城市主、支干道所占用土地的转让金；合同还约定了合同生效后120天内，被告应完成转让土地范围内房屋拆迁、空中或地下管道（水、电、通讯）设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用，并将土地交给原告办理交接手续，如果被告违反该约定应承担原告所付款总额的同期银行贷款利率的两倍计息支付违约金给原告。此外，被告在《土地转让开发经营合同书》生效后，向醴陵市人民政府请示由被告承担费用在交付给原告的土地红线范围之外的被告土地上新建一条城市道路城北一路。合同签订后，原告依照合同约定履行了合同约定的付款义务，共计向被告支付了土地转让价金4000万元，税费35万元，合计4035万元。被告在合同约定的期限内没有按照合同约定完成交付土地范围内的拆迁、搬迁及补偿义务，且经原告多次催促履行义务仍拒不履行。原告为了避免延误开发导致损失扩大，不得不垫付77.8890万元完成受让土地范围内的地上附着物拆迁、搬迁及补偿金。在原告进行恒茂凯旋城的开发过程中，由于被告拒不承担向醴陵市人民政府承诺的城北一路的建设义务，经醴陵市人民政府多次协调未果后，由醴陵市人民政府决定由原告垫付费用并由醴陵市黄泥坳街道办事处负责在原告受让土地红线范围内修建醴陵市城北一路，由此，导致城北一路占用原告受让土地红线范围内的土地面积5810平方米，原告代付测量及工程费用人民币96万元。请求判令：1、被告返还转让土地中城市主干、支干道路占用的土地转让价金计人民币379.40万元；2、被告支付违约金计人民币552.8万元；3、被告返还原告垫付费用计人民币97.8890万元；4、被告支付原告垫付的醴陵市城北一路测量及施工费用计人民币96万元并承担本案全部诉讼费用。
2011年1月8日，一审反诉原告东富公司向湖南省醴陵市人民法院提起反诉称，2007年9月20日，双方所签订的《土地转让开发经营合同书》对转让开发土地的范围、面积、价款及付款时间等内容均作了具体详尽的约定。按合同约定，反诉被告恒茂公司应支付反诉原告东富公司土地转让款、契税费用共计4210万元。合同签订后，东富公司严格按约履行了交付土地等合同义务，但恒茂公司却未能严格按约定的时间和金额支付相应价款。依照双方所签《土地转让开发经营合同书》的有关约定，恒茂公司应承担支付相应的违约金。请求依法判决恒茂公司向东富公司支付违约金1397476.8元，并承担本案全部诉讼费用。
湖南省醴陵市人民法院一审查明，2001年12月28日，东富公司与醴陵市人民政府（以下简称市政府）签订《醴泉小区整体开发协议》，受让取得位于醴陵市城区车顿桥附近及五里牌村范围内0.57平方公里的醴泉小区进行整体开发建设。2003年6月11日，东富公司办理了醴国用（2003）字第B380209277国有土地使用证，使用权面积为131858平方米。协议签订后，东富公司即进行醴泉小区的项目开发，并将受让范围内一部分土地转让给其他房地产公司开发。
2007年9月1日，东富公司与株洲瓷城拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订委托拍卖合同，约定：将醴泉小区内部分土地对外转让。同月20日，姜淑有通过参加拍卖公司组织的拍卖会中买了东富公司转让的醴泉小区范围内原国荣瓷厂及附近土地，并与拍卖公司签订拍卖成交确认书。同日，姜淑有代表恒茂公司（乙方）与东富公司（甲方）签订土地转让开发经营合同。主要内容：一、转让开发土地的范围、面积和价款：1、甲方转让的原国荣瓷厂及附近土地座落于醴泉小区规划范围内的地段，四界为东至五里牌村道、南至醴泉路、西至水渠边、北至五里牌机械厂，具体四至及界址点坐标见附件（地理位置图和界址图）；2、宗地面积为61254平方米，具体以市国土局测绘成果为准；3、土地转让价格为435350.4573元／亩，含土地出让金、原国荣瓷厂房屋、住户房屋的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下管线（水、电、通讯）设施迁移费，土地转让总价款为人民币4000万元。该价格的计算以土地交接时市国土局勘察定界的面积（不包括规划红线图内主、支干道面积）和每亩的价格的乘积为准。二、付款方式：乙方同意按以下时间和金额分四期向甲方支付地价款。第一期地价款的30％计人民币1200万元，付款时间和条件：本合同经双方签字或盖章后十五天内支付；第二期地价款的30％，付款时间和条件：乙方正式取得该宗地的国有土地使用权证后十天内支付；第三期地价款的10％计400万元，付款时间和条件：甲方负责向市规划局申请该宗地现规划的调规，并保证乙方受让地块规划的用地红线内无城市的主、支干道，乙方按此做详规报市规划局审定（乙方自身详规、因素未通过除外）通过后十天内支付；第四期地价款余额（扣留人民币300万元，按本协议第六条约定的条件予以给付，即乙方交纳各项行政规费按16元／平方米包干，超过部分以该300万元充抵），付款时间和条件：待土地验收后五天内支付；三、甲方的权利与义务：1、甲方收到乙方第一期付款后三天内，甲方应将转让土地范围内经规划部门审批同意的红线图交给乙方，以保证乙方按规划进行详规设计报市规划局审定。甲方承诺转让土地红线图范围内无规划的城市主、支干道，如果乙方按照此规划进行详细规划设计报市规划局审定，市规划局认为必须有城市主、支干道而不予通过，乙方可选择解除本合同或者要求甲方按照受让地块中规划道路累计所占用面积和每亩转让价格的乘积计价，由乙方在第三期支付土地转让价款中扣除，并赔偿乙方由此造成的经济损失。现五里牌机械厂及周边居民进出通行的道路拓宽不占用乙方受让的土地；2、甲方在合同生效后120天内，甲方应办理完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线（水、电、通讯）设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用，并将土地交给乙方验收办理交接手续。验收条件：①地上建筑物、构筑物和附着物拆迁的各种补偿费已支付；②须拆迁完该宗地上所有的建筑物、构筑物及空中或地下管线（水、电、通讯）设施迁移，其中厂房的拆迁由乙方认定需要拆迁的方可拆迁；③没有第三人对该宗土地的使用权及地上的一切附着物主张权利；……4、甲方承诺在本合同生效之日起一个月内将转让地块过户到乙方名下或乙方指定的公司名下，并将已过户的土地证交给乙方，甲方承担除4％交易契税外的所有费用；5、甲方承诺负责办理转让地块的土地使用年限为70年，因变更年限应当缴纳的土地出让金及各项费用人民币50万元以内（凭正规发票）由乙方承担，超出部分由甲方承担，此款在甲方办理完成后支付，如不能办理到，此条款约定的费用乙方不需支付；6、甲方应向乙方开具相同数额的税务认可的合法土地交易发票，乙方同时付清余款……五、违约责任：1、如甲方未能达到本协议付款方式第三期，乙方有权解除本合同，甲方应当退还已经支付土地使用权转让款，并应当按照乙方已付款的30％赔偿给乙方，甲方因违约造成乙方其他损失，应全额赔偿；2、如甲方未能依照本合同约定时间移交土地和土地使用证给乙方，甲方应按乙方所付款总额的同期银行贷款利率的两倍计息付违约金给乙方，甲方延期交付土地和土地使用证超过三个月的，乙方有权解除本合同，甲方应当退还已经支付的土地使用权转让款，并应当按照乙方已付款的30％赔偿给乙方，甲方因违约造成乙方其他损失，应全额赔偿；3、如乙方未能按约定付款，按欠款数的同期银行贷款利率两倍计息付违约金给甲方。如乙方逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同，并且乙方应当按照应交成交款的30%赔偿甲方，乙方因违约造成甲方其它损失，应全额赔偿。该合同书还对乙方的权利义务（合同书为第四条）及其他违约责任有明确约定。协议签订后，东富公司于2007年9月29日办理了国有土地使用证至恒茂公司公司名下，该证记载的使用权面积为61254平方米，年限70年。恒茂公司通过拍卖公司向东富公司共计支付人民币4035万元，其中2007年9月5日300万元、28日300万元，10月10日650万元、25日1360万元，11月1日150万元，12月28日80万元；2008年2月1日200万元，4月29日800万元，7月1日115万元、9日80万元。2008年5月14日，东富公司将所开出的不动产统一发票5份金额均为800万元交拍卖公司，该公司随后将上述5份发票交给了恒茂公司。东富公司将土地转让契税160万元的三张发票通过拍卖公司转交恒茂公司，因发票上的纳税人不是恒茂公司而是东富公司，恒茂公司认为该发票不符合双方的约定而拒收，现该三张发票存放在拍卖公司。东富公司提出50万元费用发票已交付恒茂公司，恒茂公司予以否认，东富公司亦无证据证实已交付发票给恒茂公司。
2008年1月10日，东富公司向市政府出具请示报告，由东富公司承担费用在恒茂公司的土地红线范围之外的东富公司土地上新建一条城市道路城北一路。同年4月30日，醴陵市规划局对恒茂公司在醴陵市醴泉路开发的“恒茂凯旋城”项目进行审定并向其出具了建设用地规划许可证（醴规地字2008013）。随后恒茂公司办理了用地红线图（醴陵市国土资源局2008年6月3日）、规划用地红线图（醴陵市规划局2008年6月5日）、醴陵市恒茂凯旋城修建性详细规划总平面图（醴陵市规划局2008年6月5日），并根据受让土地实际规划总用地面积61254平方米向醴陵市规划部门申请办理了恒茂凯旋城项目开发详规。经批准和调整后，于2008年6月5日明确了该项目的详规图，上述“用地红线图、规划用地红线图、总平面图”均注明恒茂公司开发的“恒茂凯旋城”项目有城市主、次干道。据此，恒茂公司进行“恒茂凯旋城”项目的开发建设。恒茂公司在开发过程中，因东富公司未按合同约定办理交付净地，恒茂公司向东富公司送达信函，东富公司不予理睬。恒茂公司为了避免延误开发导致损失进一步扩大，垫付778890元，其中2008年7月16日向湖南省醴陵市三力电气有限公司支付龙凤山庄台区低压线路拆除、搬迁工程费39348元；同月21日向中国电信股份有限公司醴陵分公司支付通信线路迁移费3.5万元；同年11月17日向醴陵市黄泥坳街道办事处财税所支付醴陵市五里牌村水泥制品厂拆迁补偿费337475元；2009年3月16日向醴陵市国荣瓷厂破产还债清算组支付寨子岭路下水道工程款133244元；同年5月20日向湖南省醴陵市三力电气有限公司支付五里牌变低压线路拆除、搬迁工程费49046元；同年7月24日向湖南省醴陵市三力电气有限公司支付IOKV线路拆除、新架工程费184777元。2009年3月12日，恒茂公司完成受让土地范围内的附着物拆迁、搬迁及补偿。恒茂公司在开发过程中，由于东富公司不承担向市政府承诺的城北一路的建设义务，经市政府多次协调未果，2009年7月29日，恒茂公司向市政府出具“关于建设城北一路有关问题的请求报告”，市政府主管领导于2010年8月5日在该报告批示“同意此方案，并由醴陵市黄泥坳街道办事处组织并予协调”。2009年9月3日，醴陵市黄泥坳街道办事处与醴陵市五里牌居委会、醴陵市中天建筑工程有限公司签订城北一路承包合同，工程造价1761484元。恒茂公司分二次向醴陵市黄泥坳街道办事处支付城北一路工程款95.5万元。2008年7月4日恒茂公司向醴陵市规划测绘院付测量费5000元，合计96万元。2010年5月1日，东富公司委托醴陵市国土资源局测绘队对恒茂公司所开发的“恒茂凯旋城”项目实际用地进行测绘，并向东富公司出具用地图，该图注明“红线范围内土地总面积65252平方米”；同年11月3日，醴陵市规划测绘院对上述开发项目用地红线范围内城市主干、次道道路面积进行测绘，同时作出实测图，该图注明“用地红线范围内城市主干、次道道路面积为5810平方米”。另双方当事人就财产损害赔偿纠纷一案中，东富公司于2011年3月29日向法院提出鉴定申请，要求对恒茂公司开发的项目实际总用地面积进行测绘，依法委托株洲市国土资源规划测绘院对恒茂公司项目红线范围内实际占地面积（包括已建土地面积、未开发部分土地面积）、道路占地面积进行测绘。同年9月8日，株洲市国土资源测绘院作出用地测量图，确认发证红线内道路占用面积为5168.08平方米。
醴陵市人民法院一审认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。争议的焦点：一、双方签订的土地转让开发经营合同是否有效；二、恒茂公司的诉讼请求是否成立；三、东富公司的反诉请求是否成立。
关于双方签订的土地转让开发经营合同是否有效的问题。东富公司在与市政府签订醴泉小区整体开发协议，受让取得位于醴陵市城区车顿桥附近及五里牌村范围内的0.57平方公里的国有土地使用权后，取得醴泉小区的开发权，东富公司在开发建设中，与恒茂公司签订土地转让开发经营合同书，转让醴泉小区内部分土地给恒茂公司开发建设的意思表示真实，合法有效。东富公司提出约定中保证受让土地红线范围内无城市主支干道，违反法律规定为无效。因该约定保证转让土地范围内无城市主支干道是东富公司应履行的附随义务，其提出该条款无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故东富公司提出该条款无效的理由不成立，不予采纳。
关于恒茂公司的诉讼请求是否成立的问题。1、恒茂公司要求东富公司返还转让土地中城市主、支干道占用土地面积的转让金379.4万元是否成立。双方签订的合同第三条第1项约定：“东富公司保证转让土地红线范围无规划的城市主、支干道，如果恒茂公司按照此规划进行设计报醴陵市规划局审定，醴陵市规划局认为必须要有城市主、支干道而不予通过，恒茂公司可选择解除本合同或者要求东富公司按照所占用面积在转让价款中扣除”。恒茂公司在向相关部门报批手续时，醴陵市规划局确认有主、支干道，经测量占用面积为5810平方米。该规划局所确认的面积并非实际占用的道路面积，实际占用的道路面积应以株洲市国土资源规划测绘院测绘的面积为准，确认土地道路占用面积为5168.08平方米。恒茂公司提出按土地转让价款4000万元除以转让土地面积61254平方米来计算占用土地价格的土地转让金，其计算方法不符合双方约定，依约应按占用面积和每亩转让价格的乘积计价，按约定每亩价格435350.4573元计算，确定的道路占用面积及约定的价格，东富公司应返还转让土地中道路占用面积的转让金为3374872.1元（5168.08平方米×435350.4573元／亩÷666.67平方米），超过部分不予支持，应予驳回。2、恒茂公司要求支付逾期移交土地的违约金552.8万元是否成立。双方签订的合同第一条第3项，第二条，第三条第4、5、6项约定，恒茂公司应向东富公司支付土地转让款4000万元，并承担4％的契税即160万元及费用50万元，合计4210万元。但4％的契税及费用的支付，双方未约定支付时间，东富公司也未向恒茂公司开具合法正规的发票，拍卖公司签订的拍卖成交确认书，恒茂公司中买东富公司转让的土地，转让款只能向拍卖公司支付，恒茂公司已向拍卖公司支付4035万元，东富公司将开出的销售不动产统一发票5张（金额均为800万元，发票注明项目名称为恒茂凯旋城土地款）交拍卖公司，随后拍卖公司将上述发票（5张）转交恒茂公司，应认定土地转让款4000万元已向东富公司支付。东富公司提出恒茂公司仍拖欠土地转让款175万元与事实不符，不予采纳。双方约定的付款方式中，未写明是以恒茂公司向拍卖公司付款之日，还是以东富公司收款之日作为付款时间，依据拍卖成交确认书以及委托拍卖合同及交易习惯，恒茂公司向拍卖公司支付价款时间为付款时间。依照合同第三条第2项、第五条第1项约定，东富公司应在合同生效后120天内办理完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用，并将土地交给对方验收办理交接手续；未能按时移交土地，东富公司应按恒茂公司所付总额的同期银行贷款利率的两倍计息付违约金，该约定符合法律规定。签订合同后，恒茂公司所提供的证据足以证明东富公司未按约定时间移交土地，东富公司提出已向恒茂公司移交了土地，其理由是只有净土地国土部门才能办理土地使用证，该理由与客观事实不符，不予采纳。依约东富公司应在120天内交付土地，即在2008年1月18日向恒茂公司交付土地。恒茂公司在东富公司未向其交付土地的情况下，为避免损失进一步扩大，不得已完成受让土地范围内的地上附着物拆迁、搬迁及补偿。恒茂公司提出在2009年3月12日才完成拆迁及补偿，所提交的证据足以证明，予以确认。双方约定按同期银行贷款利率计息，未约定利率标准，应按中国人民银行公布的2007年12月至2008年9月一年贷款利率7.47％或一至三年贷款利率7.56％计算。恒茂公司要求按其向中国工商银行醴陵市支行贷款月利率5.4‰计算，因该计算利率标准低于中国人民银行公布的2007年12月至2008年9月间的利率标准，不违反法律规定，予以采纳。恒茂公司分10次支付价款4035万元，现恒茂公司要求按10次所付总额3985万元的月利率5.4‰的两倍计算利息。经审查，恒茂公司要求支付违约金的请求中，其向拍卖公司支付的10次价款，2008年1月8日并未向拍卖公司支付价款，恒茂公司要求从2008年1月8日按其支付的100万元承担违约金，不予支持。只能按其9次付款3885万元计算违约金。2007年9月5日、9月28日、10月10日、10月25日、12月28日所付款要求计息至2009年3月12日止，予以采纳。该段时间的实际天数为419天，恒茂公司只要求按412天计算，予以采纳；2008年2月1日、5月5日（实际付款日为4月29日）、7月1日、7月10日（实际付款日为7月9日）所付款，恒茂公司要求从付款之日计算到2009年3月12日止，予以采纳。2008年2月1日所付款恒茂公司要求按407天计算，实际只有405天，超过部分，不予支持；2008年4月29日所付款恒茂公司要求按320天计算，实际有311天（从2008年5月5日起计算），超过部分，不予支持；2008年7月1日所付款恒茂公司要求按255天计算，实际只有254天，超过部分，不予支持；2008年7月9日所付款，实际有245天（从2008年7月10日起计算），恒茂公司要求按242天计算，予以采纳。综合上述认定的付款时间、金额及确认天数，认定的利率标准，确认东富公司应支付违约金分别是：（1）2007年9月5日所付款的利息为444960元［（300万元×412天×（5.4‰÷30天）×2）］；（2）2007年9月28日所付款的利息为444960元［（300万元×412天×（5.4‰÷30天）×2）］；（3）2007年10月10日所付款的利息为964080元［（650万元×412天×（5.4‰÷30天）×2）］；（4）2007年10月25日所付款的利息为2017152元［（1360万元×412天×（5.4‰÷30天）×2）］；（5）2007年12月28日所付款的利息为118656元［（80万元×412天×（5.4‰÷30天）×2）］；（6）2008年2月1日所付款的利息为291600元［（200万元×405天×（5.4‰÷30天）×2）］；（7）2008年4月29日所付款的利息为895680元［（800万元×311天×（5.4‰÷30天）×2）］；（8）2008年7月1日所付款利息为105156元［（115万元×254天×（5.4‰÷30天）×2）］；（9）2008年7月9日所付款利息为69696元［（80万元×242天×（5.4‰÷30天）×2）］；以上合计5351940元，超过部分不予支持。3、恒茂公司要求东富公司返还垫付费用778890元是否成立。双方在合同的第三条第2项约定，东富公司在合同生效后120天内将土地交给恒茂公司验收并办理交接手续，因东富公司未按约定的时间移交土地，恒茂公司为避免损失扩大，不得已完成受让土地范围内的地上附着物拆迁、搬迁及补偿，其要求东富公司返还垫付费用778890元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款之规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因合同未对应办理完成转让土地范围内拆迁、搬迁、补偿的具体事项作详细约定。恒茂公司在开发过程中，向醴陵市三力电气有限公司、中国电信醴陵分公司、醴陵市国荣瓷厂破产清算组支付的电力、电信、寨子岭路下水道工程的费用，因其提交的证据不足以证明约定系东富公司应办理完成转让土地范围内的义务，对恒茂公司要求返还垫付电力、电信、寨子岭路下水道工程费用共计441415元，不予支持。恒茂公司要求返还垫付醴陵市五里牌村水泥制品厂拆迁补偿费337475元，虽无具体约定，但有醴陵市黄泥坳街道办事处和醴陵市公安局黄泥坳派出所的书面证明及照片、光盘等证据证实，在转让土地范围内，东富公司未完成拆迁补偿义务，恒茂公司要求返还垫付拆迁补偿费用337475元，予以采纳。东富公司提出恒茂公司垫付费用不属于其应履行的合同义务，且在对醴泉小区进行整体开发建设时早已履行了整个小区的搬迁、拆迁补偿义务，东富公司提出的辩解意见与客观事实不符，不予采纳。4、恒茂公司要求返还其代东富公司支付的醴陵市城北一路测量及施工费用96万元是否成立。恒茂公司在对该项目开发过程中，东富公司于2008年1月10日向市政府出具请示公函，承诺由其负责出资修建醴陵市城北一路，东富公司未按其承诺修建。恒茂公司支付了醴陵市城北一路测量及施工费用96万元，因在合同中无约定，恒茂公司要求东富公司返还其支付的96万元的理由不成立，予以驳回。
关于东富公司反诉要求恒茂公司支付逾期付款违约金1397476.8元是否成立的问题。依双方分别与拍卖公司签订的委托拍卖合同、拍卖成交书，恒茂公司只能向拍卖公司支付土地转让款，其向拍卖公司支付价款时间为付款时间。拍卖公司何时向东富公司转付土地转让款，只能按照委托拍卖合同履行，东富公司以其收到拍卖公司转付的土地转让款作为恒茂公司付款时间，不予采纳。且东富公司要求恒茂公司承担逾期付款违约金计算的方法不符合双方的约定。
依照第一期地价计算标准及方法，恒茂公司应承担未按期付款的违约金为69120元；恒茂公司共计应向东富公司支付逾期付款违约金79920元，超过部分，不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决：一、湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司返还转让土地中的城市主支干道占用土地面积的转让金3374872.1元；二、湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司支付逾期移交土地的违约金5351940元；三、湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司返还垫付费用337475元；四、株洲恒茂房地产开发有限公司向湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金79920元；五、驳回株洲恒茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、上述一至三项共计9064287.1元。扣除株洲恒茂房地产开发有限公司向湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司支付逾期付款违约金79920元，湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司实际应支付8984367.1元。此款限湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付。如果湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88165元，反诉费8655元，合计96820元，株洲恒茂房地产开发有限公司负担15272元，湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司负担81548元。
恒茂公司、东富公司均不服上述判决。恒茂公司上诉称，1、原审对违约金的计算不公。应按中国人民银行公布的2007年12月至2008年9月一年贷款利率7.47％或一至三年贷款利率7.56％计算，对方违约性质和后果比我方违约的性质和后果严重，原判东富公司反诉部分的利率标准高于本诉部分的利率标准不公。2、原审对我方要求东富公司返还垫付的电力、电信、寨子岭路下水道工程费用不予支持与事实不符。一审提交的证据足以证实垫付的441415元工程费用属于东富公司应当履行的义务范围。3、一审认定我方要求东富公司返还城北一路的测量以及施工费96万元理由不成立错误。东富公司向市政府作出的出资修建城北路的承诺，根据合同的性质目的应当认定东富公司应履行的附随义务。4、一审适用法律错误。请求二审依法改判第二项违约金（增加金额176060元），依法改判第三项增加金额441415元，判决东富公司支付城北一路的测量以及施工费96万元。
东富公司上诉称，1、原审认定事实错误。（1）认定合同约定保证转让土地范围内无城市主支干道是我方的附随义务，并判决返还道路占地面积的转让金3374872.l元缺乏事实和法律依据。（2）认定我方未交付净地与事实不符，且其认定理由存在明显的自相矛盾之处，判决支付5351940元违约金没有任何事实依据。（3）对于五里牌水泥制品厂的拆迁补偿款明显不属于合同约定的内容，一审反而予以认定，明显违反约定及法律规定。我方已提供了充分的证据证实早在转让前已履行了全部的拆迁义务，根本不存在违约事实。（4）认定对方完全付款不符合客观事实。不能单凭已提供4000万元的转让款发票，就认定对方已支付了4000万元土地款，在扣减对方应承担的210万元契税后，仍拖欠土地款175万元未付。2、原判适用法律不当。请求依法撤销一审判决，驳回恒茂公司要求返还城市主支干道占用的土地转让金3374872.1元、支付违约金5351940元、返还垫付费用778890元的诉讼请求，改判恒茂公司支付我方的违约金1397476.8元。
恒茂公司对东富公司上诉理由的答辩意见与其上诉理由相同。
东富公司对恒茂公司上诉理由的答辩意见与其上诉理由相同。
株洲市中级人民法院二审查明，2007年9月20日，恒茂公司与东富公司签订《土地转让开发经营合同书》。协议签订后，东富公司向税务部门缴纳了契税计160万元，有醴陵市契税耕地占用税征收管理局2008年7月1日出具的证明及株洲瓷城拍卖有限公司于2008年7月1日出具的收条契税发票可证实，恒茂公司陆续向东富公司支付了土地款项4035万元，尚有175万元未支付。2007年9月20日，醴陵市国土资源局（出让方）与恒茂公司（受让方）签订了一份《国有土地出让合同》，出让宗地总面积是175606平方米，其中出让土地面积61254平方米，在该合同的第五条出让方同意交付土地时该宗地达到规定的土地条件中对于场地尚未拆迁和平整，“建筑物和其他地上物状况”一栏用笔划掉。另一审中，东富公司提交了醴陵建设集团醴泉小区项目部2002年9月17日向醴陵市扩容指挥部出具的关于对五里牌村印刷厂、预制场、村委会房屋拆迁补偿的报告，“醴陵市扩容指挥部，遵照陈副市长指示精神，我司同意贵部与该三单位的拆迁合同和土地及房屋拆迁面积的有效性，但如实际拆迁面积不符，其超过拆迁合同部分的拆迁补偿等费用由指挥部承担。”该指挥部在2002年8月25日在报告上批示：“请拆迁科与醴泉项目部实地丈量，超额上述三单位合同部分由我部负责。”东富公司还提交了其于2002年10月11日向醴陵市扩容指挥部支付的拆迁款70万元，并在2002年12月5日向醴陵市扩容指挥部支付了五里牌预制场、印刷厂的拆迁补偿款项314195.26元。东富公司与醴陵市三力电气有限公司签订的就醴泉小区内的10千伏及以上电力线路拆迁合同的补充协议。证实本案土地范围内的电力线路已经拆迁完毕。一审中，恒茂公司提交了证据，证实其于2008年11月17日向醴陵市黄泥坳街道办事处财税所支付醴陵市五里牌村水泥制品厂拆迁补偿费337475元。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
株洲市中级人民法院二审认为，本案争议的焦点有三点：一、恒茂公司要求东富公司承担逾期交地的违约金以及东富公司反诉请求恒茂公司支付逾期付款违约金是否成立；二、东富公司是否应当承担恒茂公司支付的醴陵市五里牌村水泥制品厂拆迁补偿费337475元以及垫付的电力、电信、寨子岭路下水道工程费用441415元和城北一路的测量以及施工费96万元；三、恒茂公司提出扣减转让土地中城市主、支干道所占面积的土地款项的请求是否应得到支持。
恒茂公司要求东富公司承担逾期交地的违约金以及东富公司反诉请求恒茂公司支付逾期付款违约金是否成立。关于东富公司承担逾期交地的违约金的问题，从双方签订的合同中对违约责任的约定来看，恒茂公司要求东富公司承担逾期交地的违约金的前提是“如东富公司未能依照本合同约定时间移交土地和土地使用证给乙方恒茂公司”。本案中双方签订合同后，恒茂公司于9月26日即与国土局签订国有土地使用权出让合同，同月29日即办理了国有土地使用权证，其后恒茂公司开始实际开发使用该地块。虽然恒茂公司于2008年11月17日向醴陵市黄泥坳街道办事处财税所支付醴陵市五里牌村水泥制品厂的拆迁补偿费337475元应由东富公司承担（具体理由见后），但不能就据此认定东富公司逾期交地，双方在合同中也并没有就逾期交地违约金的约定。一审以恒茂公司提出在2009年3月12日才完成拆迁及补偿而认定东富公司逾期交地并判决其承担违约金5351940元依据不足，应予撤销。关于东富公司反诉请求恒茂公司支付逾期付款违约金的问题。恒茂公司是从土地拍卖当中竞买取得土地使用权，依据《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，恒茂公司在竞拍成功以后，于2007年9月20日与拍卖公司签订拍卖确认书，并在当日与委托人东富公司签订了《土地经营合同书》，双方在合同中对权利义务作了明确约定。因恒茂公司是从拍卖公司中拍取得的涉案土地，其向拍卖公司支付拍卖款项符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定。东富公司也是通过拍卖公司向恒茂公司交付土地交易发票，东富公司要求以其收到拍卖公司转付款项的时间作为恒茂公司付款的时间，据此来计算恒茂公司逾期付款违约责任的理由不能成立，不予支持。
东富公司是否应当承担恒茂公司支付的醴陵市五里牌村水泥制品厂拆迁补偿费337475元以及垫付的电力、电信、寨子岭路下水道工程费用441415元和城北一路的测量以及施工费96万元的问题。依约定，东富公司在合同生效后120天内完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用。根据已查明的事实，东富公司向恒茂公司交付的土地范围内确有醴陵市五里牌村水泥制品厂未拆迁完毕，恒茂公司为此向醴陵市五里牌村水泥制品厂支付拆迁费337475元，应当由东富公司承担。关于恒茂公司提出电力、电信、寨子岭路下水道工程费441415元，恒茂公司提交的证据不足以证明该项费用系发生在东富公司转让土地范围内，要求东富公司承担该项费用依据不足。至于恒茂公司要求东富公司承担城北一路的测量费以及施工费96万元的请求，虽然东富公司于2008年1月10日曾向市政府发出公函，承诺由其在其自有的土地上修建城北一路，但是东富公司的承诺是向市政府出具的，并非是向恒茂公司所作承诺。在双方签订的合同当中也没有关于修建城北一路的约定，恒茂公司自行承担了该笔费用也并不能就此认定是替东富公司垫付，不能据此就要求东富公司承担城北一路的测量费以及施工费96万元。
恒茂公司提出扣减转让土地中城市主支干道所占面积的土地款项的请求是否应得到支持。依约定，转让土地红线图范围内无规划的城市主、支干道，市规划局认为必须有城市主、支干道而不予通过，恒茂公司可选择解除本合同或者要求东富公司按照受让地块中规划道路累计所占用面积和每亩转让价格的乘积计价由恒茂公司在第三期支付土地转让价款中扣除。现涉案土地当中经规划部门审定，确有道路通过，恒茂公司要求扣减土地转让款项的理由符合合同约定。一审委托株洲市国土资源规划测绘院对道路占地面积测量程序合法，但其认定的面积5168.08平方米不全是城市主支干道，还包括了人行道、绿化带、规划连接线等。该院认为，人行道和绿化带系城市主支干道的必要附属，其占用面积应一并纳入扣减范围；而规划连接线虽属道路配套设施之一，却并非必要附属，且从本案实际看，两条规划连接线的设立，大大提升了恒茂公司的用地收益，故将规划连接线所占用面积（1195.97平方米）的土地转让款由恒茂公司承担更符合公平原则。一审判决将包括规划连接线在内的5168.08平方米全部予以扣减属认定事实不清，应予改判。具体计算为：（5168.08－1195.97）平方米×435350.4573元÷666.67平方米=2593876.89元。
综上，恒茂公司上诉理由均不能成立，东富公司部分上诉理由成立。一审认定事实部分不清，判决部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、维持醴陵市人民法院（2010）醴法民一初字第1509号民事判决第三项“湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司返还垫付费用337475元”；第五项“驳回株洲恒茂房地产开发有限公司其他诉讼请求”；第六项“驳回湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司其他诉讼请求”；二、变更醴陵市人民法院（2010）醴法民一初字第1509号民事判决第一项“湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司返还转让土地中的城市主支干道占用土地面积的转让金3374872.1元”为“湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司向株洲恒茂房地产开发有限公司返还转让土地中的城市主支干道占用土地面积的转让金2593876.89元”；三、撤销醴陵市人民法院（2010）醴法民一初字第1509号民事判决第二项、第四项、第七项判决。以上一、二项合计，湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司应向株洲恒茂房地产开发有限公司支付款项2931351.89元，限湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司收到本判决之日起十五日内支付。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88165元，反诉费8655元，合计96820元，由株洲恒茂房地产开发有限公司负担29046元，湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司负担67774元；二审案件受理费109788元，由株洲恒茂房地产开发有限公司负担59788元，湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司负担50000元。
恒茂公司申请再审称，1、二审认定东富公司不存在违约行为不符合本案证据所证明的事实，双方的合同约定交付净地是东富公司应当履行的合同义务，应承担没有按时交付净地的违约责任，支付违约金计人民币552.8万元。双方还在合同第二、三条中约定合同生效后120天内办理完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线（水、电、通讯）设施迁移、青苗补偿及附着物搬迁并承担所有费用，将净地交付验收并办理交接手续。现有信函、照片及视频资料、当地派出所证明、街道办事处情况说明等证据证实了东富公司没有依约履行上述义务，并办理土地验收交付手续。事实上是我方代对方完成上述义务，对方延误交付净地为412天，依约应无条件地承担违约金计人民币552.8万元。2、二审判决对城市主、支干道占用转让土地面积的认定不符合约定，东富公司应返还转让土地中城市主干、支干道路占用的土地转让价金计人民币379.40万元。双方在合同第三条第1项中明确约定对转让土地红线范围内有规划的城市主、支干道的从应付土地转让价款中扣除。二审在一审基础上再次将道路规划连接线占地扣除，无视当事人签订合同时作出的意思表示。显然，两级法院均违反了法律的相关规定。3、二审判决驳回我方要求东富公司支付垫付拆迁、搬迁费用及垫付城北一路测量、施工费用均不符合本案客观事实。虽然双方合同中确实没有关于修建城北一路的约定，但对方是否修建城北一路却是本案受让土地得以整体出让的前提条件。东富公司对市政府出具《关于调整醴泉小区5、9区城北一路的请求》中，请求市政府将道路规划进行调整并承诺承担调整后道路的建设费用。故二审认定城北一路测量及修建费用96万元不是替东富公司垫付与客观事实不符。4、一审认定土地转让款4000万元已支付，但二审认定尚有175万元没有支付，该认定与事实不符。综上所述，二审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法撤销二审，判令东富公司返还我方垫付费用计人民币778890元及代支付的醴陵市城北一路测量及施工费用计人民币96万元；承担违约金计人民币552.8万元。
东富公司答辩称，1、（1）二审判决认定东富公司在本案中不存在违约行为，完全符合本案客观事实并有相关证据证明。双方在合同第三条第4项约定：“甲方（即答辩人）承诺在本合同生效之日起壹个月内将转让地块过户到乙方（即被答辩人）名下或乙方指定的公司名下”。我方于2007年9月29日按约提前办理了国有土地使用权证交付给了对方，已履行了交付净地的义务。从合同第一条第3项约定内容可以看出，双方已明确约定国土局勘察定界即发证时就是双方办理土地交接的时间点。事实上，我方为其办证后恒茂公司就实际在使用土地，即应认定为恒茂公司已接收转让该土地。（2）从恒茂公司与醴陵市国土资源局于2007年9月26日就本案争议土地所签订的《国有土地使用权出让合同》来看，该出让合同第五条对作为出让方的醴陵市国土资源局同意交付土地时该宗土地应达到的条件中，对包括场地尚未拆迁和平整，建筑物和其它地上物状况等，需要双方根据实际出让时的土地现状进行填注说明的内容均明确予以划掉，即意味着双方已认可所出让的61254平方米的土地上已不存在需要拆迁之内容，也就是说当时出让的土地完全属于“净地”性质的事实。（3）本案诉争的土地事实上东富公司已于2007年9月29日为恒茂公司办理了国有土地使用权证，且确认使用权面积为61254平方米。足以再次证实本案诉争的土地早已完成了拆迁工作。2、一审判决已认定恒茂公司提供的电力、电信、寨子岭路下水道工程费用证据不足，证实东富公司完成了转让土地范围内的拆迁、空中或地下管线的义务。对于五里牌水泥制品厂的拆迁问题，在一审时我方已提供了原醴陵市城市扩容指挥部的批复及付款凭证等证据证实，东富公司与市政府签订协议后，市政府已于2002年就对原五里牌水泥制品厂等进行了拆迁，并按约足额向被拆迁人支付了拆迁补偿款项，完全不存在未对原五里牌水泥制品厂进行拆迁补偿的事实。综上，东富公司在本案中不存在违约行为，二审认定是正确的。3、二审对于城市主支干道占用转让土地面积的认定完全符合合同约定，且将规划连接线所占用面积的土地转让款由恒茂公司承担更符合公平原则，也与本案证据所证明的事实相符。双方仅约定了对于城市主支干道占用转让土地面积的土地款处理问题，对于规划道路连接线所占用地面积是否扣减土地款并未作出约定。二审进行改判扣减此部分所占用地的价款符合合同的约定。4、因为恒茂公司没有提供任何证据证实其支付的所谓电力、电信、寨子岭路下水道工程费441415元是发生在本案诉争的61254平方米的土地范围之列，我方在一审已向法庭提交的一系列证据证实，在本案诉争土地转让之前我方就完成了电力等搬迁义务。对方所指的电力等拆迁工作完全是因其自身建设规划调整后，因需要建设高层建筑而进行的再次搬迁而已，与我方没有关系。有关城北一路的修建主体及费用承担问题双方在合同中并没有约定，那么很显然就没有合同依据要求东富公司承担此笔所谓的修建费用。《关于调整醴泉小区5、9区城北一路的请求》，是我方向市政府出具的，并非是向恒茂公司作出承诺，且该请求并没有得到政府的批准同意。另作为公共基础设施的城北一路的修建义务主体也并非是我方，而应该是市政府。那么，恒茂公司自行垫付费用问题显然与我方没有关联性。根据合同约定，对方应承担4％的交易契税即160万元和其它各项费用50万元，合计费用为210万元，连同土地转让款项在内合计4210万元款项。双方提交的证据显示在诉讼前已支付了4035万元款项，二审认定拖欠东富公司的土地转让款项175万元证据确实充分，判决正确。综上所述，恒茂公司申请再审诉称的理由与本案客观事实、法律事实不符，不应予采信。请求依法维持二审判决。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，本案双方当事人主要争议焦点为：1、东富公司是否逾期交付土地，应否承担违约责任；2、恒茂公司应否在总转让土地价款中扣除转让土地范围内的连接线占地面积1195.97平方米的土地款；3、东富公司应否向恒茂公司支付垫付的拆迁费用及城北一路的施工费用。
关于东富公司是否逾期交付净地，应否承担违约责任的问题。从东富公司与恒茂公司2007年9月20日签订的《土地转让开发经营合同书》第五条第2项“如东富公司未能依照本合同约定时间移交土地和土地使用证给恒茂公司，东富公司应按恒茂公司所付款总额的同期银行贷款利率的两倍计息付违约金给恒茂公司”的约定来看，东富公司应承担违约责任的前提，是未能依照合同约定时间移交土地和土地使用权证给恒茂公司。经查，恒茂公司在2007年9月26日即与醴陵市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并于同月29日取得了本案争议转让的61254平方米的国有土地使用权证。之后，开始实际开发使用该地块。双方对此没有争议。这表明东富公司已依合同约定向恒茂公司交付了涉案土地和土地使用权。由于双方在转让土地交接过程中，未按约定办理交接手续，对于交付土地是否达到合同中约定的办理完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用，并将土地交给乙方验收办理交接手续就成为双方争议的焦点问题。恒茂公司提交了给东富公司的信函、照片及视频资料、当地派出所证明等证据，证明东富公司未按约履行交付净地的义务，是其代东富公司完成了应由东富公司履行的合同义务，东富公司延误412天，依约应承担违约金计人民币552.8万元。东富公司则认为已按合同约定履行了义务，并且提出恒茂公司在与醴陵市国土资源局于2007年9月26日签订《国有土地使用权出让合同》后取得了国有土地使用权证、建筑工程施工许可证及建筑工程施工许可证。经查，恒茂公司提交了2008年11月17日向醴陵市黄泥坳街道办事处财税所支付醴陵市五里牌村水泥制品厂的拆迁补偿费337475元的证据，且恒茂公司也已实际支付，依约该拆迁补偿费应由东富公司承担，原审确认该费用由东富公司负担符合双方约定，处理并无不当。双方在合同中有关违约责任的约定中，由于未对交付土地是否达到合同中约定的办理完成转让土地范围内的房屋拆迁、空中或地下管线设施迁移、青苗补偿及附着物搬运并承担所有费用，并将土地交给乙方验收办理交接手续等事项进行相关违约责任的约定。故恒茂公司主张东富公司未按合同约定履行义务，延误412天交付净地，应承担违约金计552.8万元的理由不能成立，本院不予支持。
关于恒茂公司应否在总转让土地价款中扣除转让土地范围内的连接线占地面积1195.97平方米土地款的问题。双方在合同中约定：“东富公司承诺转让土地红线图范围内无规划的城市主、支干道，市规划局认为必须有城市主、支干道而不予通过，恒茂公司可选择解除本合同或者要求东富公司按照受让地块中规划道路累计所占用面积和每亩转让价格的乘积计价由恒茂公司在第三期支付土地转让价款中扣除”。经查，双方转让土地中已经相关规划部门审定，确有道路通过，依约应在东富公司总转让土地价款中扣除转让土地范围城市主、支干道占地面积，一审委托株洲市国土资源规划测绘院对道路占地面积测量程序合法，但其认定的面积5168.08平方米不全是城市主支干道，还包括了人行道、绿化带、规划连接线等。二审认为人行道和绿化','2018-09-26
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