福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终125号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢翠芬，女，1981年11月16日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：苏尚葵，福建挺秀律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：刘莉丽，福建挺秀律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丘清瑶，女，1983年2月9日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区，
委托诉讼代理人：梁瑛，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：沈得志，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。
上诉人谢翠芬因与被上诉人丘清瑶租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第9002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人谢翠芬的委托诉讼代理人苏尚葵、刘莉丽，被上诉人丘清瑶的委托诉讼代理人梁瑛、沈得志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢翠芬��诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项和第六项，撤销第五项；2.撤销一审判决第二项，改判丘清瑶向谢翠芬支付自2013年4月1日至2015年2月4日期间的租金共计2,664,336.99元；3.撤销一审判决第三项，改判丘清瑶向谢翠芬支付自2013年4月6日至2015年2月4日止的逾期付款违约金566,205.1元，并支付自2015年2月5日起至租金还清之日止的逾期付款违约金（以2,664,336.99元为本金，按日万分之五计算）；4.判令丘清瑶承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（以下简称合同法司法解释二）第二十六条规定认定本案存在情势变更是错误的。（一）本案租赁合同关系的解除是因丘清瑶拖欠谢翠芬租金,由谢翠芬通过起诉方式解除的,而非因情势变更由丘清瑶提出解除的��(二)本案不存在情势变更事由。1.租赁合同履行期间,虽然樟柴树往东肖方向道路进行路面和绿化改造施工，但是施工单位的封闭施工仅对路面施工部分进行部分的封闭施工，并没有对进入丘清瑶承租店面的通道禁止通行。2.樟柴树往东肖方向道路改造期间,继续履行合同并不会明显不公平或不能实现合同目的。丘清瑶于2O12年将其承租的3-6号店进行转租,而实际承租人刘文杭、蔡坚、邱钦耀、王桂林一直经营使用至2014年1月与房屋所有权人重新签订租赁合同。该事实足以说明樟柴树的道路改造并不会影响附近店面的正常经营。况且,龙岩城发水环境发展有限公司出具的《施工说明》载明“截止2013年9月该段地下管网扩建工程全部竣工”以及闽西新闻网报道该工程于2013年10月底完工,也就是说,至2013年10月道路改造工程已经基本完成,不存在继续履行合��对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。3.在2014年3月31日收到谢翠芬起诉状副本等应诉材料前，丘清瑶从未向人民法院请求变更或者解除租赁合同。丘清瑶于2014年4月22日向龙岩市新罗区人民法院提起反诉时,双方签订的租赁合同已依法解除,不存在由人民法院再次解除租赁合同的情况。（三）即使本案存在情势变更事由，那么根据《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定，一审法院应当将此案是否适用情势变更报福建省高级人民法院审核，但一审法院至今未报福建省高级人民法院审核，显然，一审法院认定本案存在情势变更是错误的。
二、一审法院判决谢翠芬补偿丘清瑶二次装修残值328,870.6元没有事实和法律依据。1.本案不适用情势变更原则,且丘清瑶无证据证明双方签订的三份租赁合同己于2O13年1O月25日解除。故,丘清瑶主张因情势变更解除合同不成立。2.丘清瑶反诉要求谢翠芬承担2012年11月至2O13年期间租金的一半无事实和法律依据。3.双方签订的租赁合同是因丘清瑶拖欠租金的违约行为导致解除的,谢翠芬不同意对丘清瑶承租场所的装饰装修残值进行再利用,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定,谢翠芬无需承担装修装饰残值损失。另外,根据(2014)岩民终字第209号民事判决书和新绿源火锅城装修工程结算书,新绿源小肥羊火锅城的装修装饰是丘燕清、连敏峰、赖东英投资的,而不是丘清瑶投资的,也就是说,装修装饰不属于丘清瑶的损失范围。4.谢翠芬所诉的租金已按2O12年6月25日签订的《补充协议》扣除卫生保洁费用2000元/月,不存在再行支付的事实。
三、一审判决丘清瑶应支付谢翠芬自2013年4月1日至2O14年3月31日止的租金256,742.8元是错误的。1.本案不存在情势变更,判决谢翠芬承担5O%租金和二次装修残值没有事实和法律依据。其次,租赁合同于2O14年3月31日解除,丘清瑶于2O14年11月11日才将租赁场所，除转租给龙岩万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）的部分场所外，移交给谢翠芬。一审法院未判决丘清瑶向谢翠芬支付自2O14年4月1日起至2014年11月11日期间的租金属遗漏判决。2.根据双方签订的租赁合同、部分租赁场所提前移交、丘清瑶实际支付租金等事���,丘清瑶拖欠谢翠芬的租金共计2,702,336.99元。根据2012年6月25日的《补充协议》谢翠芬应补助丘清瑶自2013年4月1日至2014年10月31日期间19个月的卫生保洁费共计人民币38,000元,对抵后,丘清瑶实欠谢翠芬的租金为2,664,336.99元。
四、一审法院认定履约保证金可以抵扣丘清瑶尚欠租金是错误的。双方签订的租赁合同是因丘清瑶拖欠租金的违约行为导致解除的，根据租赁合同第十条“承租方逾期支付租金的,应承担逾期付款违约金,同时履约保证金不再退还,也不能抵作租金”的约定,丘清瑶无权要求返还履约保证金15万元。
五、一审法院驳回谢翠芬要求丘清瑶支付违约金的诉讼请求是错误的。1.本案不存在情势变更情形。2.双方签订的租赁合同已明确约定“承租方逾期支付租金的,应承担逾期付款违约金(按实际拖欠租金和天数,按日万分之五计算)”,而丘清瑶拖欠租金是事实,应按合同约定承担支付违约金的责任。截止2015年2月4日应支付的违约金数额为566,205.1元。
综上所述,一审认定事实错误,适用法律错误。恳请二审法院查明事实依法支持谢翠芬的上诉请求。
丘清瑶辩称，一、一审认定本案存在情势变更事由,认定事实清楚、法律适用正确,依法应予以维持。根据本案在案证据，龙岩城发水环境发展有限公司承接的曹溪樟柴树至地下管网扩建工程自2012年11月下旬开始施工,截止2013年9月竣工,整个施工期间曹溪樟柴树至为封闭式隔离施工,隔离部分的路面机动车等车辆禁止通行;龙岩市城市建设投资发展有限公司承接的曹溪樟柴树至面改造工程自2013年3月开始施��,截止2013年12月才全部竣工,施工期间采取分段隔离施工的方式,隔离路段禁止机动车辆通行。就上述事实龙岩城发水环境发展有限公司和龙岩市城市建设投资发展有限公司均出具了相应的证明文件,相应的证据经庭审质证真实性均予以认可。而该证据材料所反映的事实与原审一审法院所查明的事实一致。本案讼争租赁房屋的约定用途为“经营餐饮、家具、汽车美容使用”,且双方明确约定由承租方投入装饰装修。承租人自装修结束后经营不到8个月的时间就遭遇市政建设封闭施工,导致租赁店面无法正常经营使用,无法实现承租人的租赁目的,属于典型的情势变更事由。谢翠芬认为丘清瑶将讼争租赁店面中3-6号店面转租他人的行为证明上述封闭式施工并未造成经营的实质影响。但转租3-6号店面总面积仅309.46平方米,占丘清瑶总租赁面积3,836.79平方米的8%左右,而丘清瑶投入巨资装修用于餐饮和家具销售的店面面积高达3,417.89平方米,占总租赁面积的90%。讼争店面所处路段自2012年11月至2013年12月期间因封闭式施工，不仅机动车无法通行,而且因扬尘和噪音导致餐饮店无人光顾,家具店无法经营,在承租人斥巨资对店面进行装修后八个月即发生双方均不可预见且不属于商业风险的重大事件,讼争商业店面已经无法实现商业经营目的,如果继续履行租赁合同,承租人一方面需承担店面运营的亏损,另一方面还要承担高昂的租金支付义务,显失公平。综上所述,一审法院依据在案事实认定本案存在情势变更事由,并依此解除讼争租赁合同事实清楚、适用法律正确,依法应予以维持。
二、一审认定讼争租赁合同在履行过程中分阶段解除,该事实认定丘清瑶无异议。谢翠芬在上诉状中认为一审法院认定��争租赁合同因情势变更于2013年10月25日解除,该主张是对一审判决书的误读。一审法院认定“丘清瑶主张原被告订立的三份《经营场所租赁合同》及《补充协议》因情势变更事由出现,双方已于2013年10月25日合意解除,但谢翠芬予以否认,丘清瑶既未向本院提供原被告双方达成书面解除上述租赁合同的书面通知,亦未向本院提供原被告双方达成书面解除上述租赁合同的协议,对丘清瑶的上述主张,本院不予采信。”一审法院认为,因讼争租赁合同在履行过程中存在转租和自用两种情况,对于转租部分,自出租人即谢翠芬与实际承租人重新签订租赁合同时讼争租赁合同解除;对于自用部分以谢翠芬提起诉讼相应的文书送达丘清瑶之日起合同解除。因此,讼争租赁房屋1、2号楼一层3-6号店的合同解除日期为2014年1月17日,其余部分店面所涉合同的解除日期为2014年3月31日。对于该部分的认定丘清瑶并不完全认同,但无异议。本案虽存在情势变更事由,但是合同的解除确是因双方在合同实际履行过程中以实际解除行为致使合同履行终止。
三、讼争租赁房屋在合同解除前已经实际交接完毕,谢翠芬主张一审漏判2014年4月1日至2014年11月11日期间的租金不能成立，一审认定事实正确,不存在漏判。1.原审一审法院在没有对案件事实审查清楚前组织讼争双方于2014年11月11日对讼争租赁房屋进行全面的移交，而在该所谓的移交程序之前，讼争租赁房屋事实上已分步骤完成了交接,已由谢翠芬实际控制,为此2014年11月11日的移交程序本身为非法程序，重审一审并未予以认定。2.2013年12月3日双方办理了物业费用和水电表读数的移交手续,经讼争租赁房屋物业公司、出租方和承租方代表确认,自2013年11月1日起,讼争租赁房屋的物业管理费用不再由丘清瑶缴纳，自2013年12月3日开始二层商场部分拉闸断电。对于转租部分,1、2号楼的3-6号店面自2014年1月17日起已由谢翠芬与实际承租人签订租赁合同,该部分租赁房屋在2014年1月17日完成交接;双方在2014年3月12日还办理了租赁房屋的水电费扣费卡移交手续。对于转租给万达公司的350平方米店面部分,由于万达公司租赁截止日期为2015年1月15日,经双方确认该部分店面于2015年2月4日办理交接。因此,在2014年3月31日确定的合同解除日期之前,讼争租赁房屋均已完成了实际交接,丘清瑶早就丧失了讼争租赁房屋的控制权，也未实际占有使用租赁房屋,根本就不存在漏判租金(应为占有使用费)的情况。另外,对于万达公司转租部分所涉的租金,一审法院已在判决书中予以认定(第33页最后一段)并要求丘清瑶依约返还,相应的费用均已计算至总金额中。
四、因本案存在情势变更事由,继续履行租赁合同将严重损害承租人的合法权益,双方通过实际履行行为提前对讼争租赁房屋进行了交接,并分阶段解除了讼争租赁合同,该解除行为不适用约定的违约条款,也不存在违约责任,相应的保证金应予以退还。由于存在情势变更事由,情势变更期间内的租金应由双方共同承担,承租方投入的装饰装修损失按照约定的租赁期限进行摊销的方式计算残值公平合理、依法有据。丘清瑶因本次诉讼方才知晓实际租赁的面积低于租赁合同约定的面积,相应多支付的租金理应退还,但该部分所涉金额较低且不会影响一审判决总体认定的正确性,丘清瑶对此不再提出异议。
综上所述,本案已经原审一、二审、重审一审三次实质审理,双方多次举证质证,案件事实虽然繁杂，但重审一审的审理细致,认定事实清楚、适用法律正确,应予以维持;谢翠芬的上诉意见于法无据,应予以驳回。
谢翠芬向一审法院起诉请求：1.确认谢翠芬与丘清瑶于2011年9月23日签订的三份《经营场所租赁合同》于2014年3月31日解除；2.判令丘清瑶支付谢翠芬自2013年4月1日至2015年2月4日的租金2,702,336.99元；3.判令丘清瑶支付谢翠芬自2013年4月6日起至2015年2月4日止的逾期付款违约金574,277.1元，并支付自2015年2月5日起的逾期付款违约金（以2,702,336.99元为本金，按日万分之五计算）；4.判令丘清瑶向谢翠芬支付代垫应退一层3-6号四间店面的履约保证金4万元。
丘清瑶向一审法院提出反诉请求：1.确认谢翠芬与丘清瑶签订的三份《经营场所租赁合同》及一份《补充协议》因情势变更事由于2013年10月25日解除；2.谢翠芬返还丘清瑶自2012年11月起至2013年3月止租金的一半，即366,588元；3.谢翠芬补偿丘清瑶装饰装修损失2,092,813元；4.谢翠芬支付丘清瑶卫生保洁费36,000元；5.谢翠芬返还丘清瑶履约保证金15万元。
一审法院认定事实：2011年9月23日，谢翠芬与丘清瑶签订了三份《经营场所租赁合同》，丘清瑶向谢翠芬承租位于龙岩市新罗区曹溪美月山庄的1、2号楼一层03-06、08-13号（其中08号店与三楼共用，各承担一半面积的租金），建筑面积947.71平方米；2号楼14-17号店，建筑面积598.85平方米；1号楼二层201、202、203号店，建筑面积2487.62平方米，用途为餐饮、家具、汽车美容。三份合同租赁期限均为10年，即自2012年4月1日起至2022年3月31日止；一层店面的租金按每月每平方米55元计算，二层店面的租金按每月每平方米25元计算（一、二层租金147,362元/月），履约保证金15万元，第一、二、三年的租金每年分四次交清，丘清瑶应于签订合同时一次性交清第1-3月的租金（442,086元/季）；第4个月的5日前应一次性交清第4-6月的租金；第7个月的5日前应一次性交清第7-9月的租金；第10个月的5日前应一次性交清第10-12月的租金，以此类推；前三年租金标准不变，从2015年4月1日起每年租金标准在上一年租金的基础上递增10%；承租方未经出租方书面同意，擅自将租赁场所转租他人经营，或者承租方逾期15日仍未交清租金的，出租方随时可以解除合同，收回租赁场所；合同期满后，除可拆除的动产（如空调、悬挂物等）可拆除外，其余装修承租方不得拆除，归出租方所有，出租方不作任何经济补偿；因承租方的违约行为导致合同提前解除的，承租方应在七日内将租赁场所的物品搬走，逾期未搬的，租赁场所内的物品视为抛弃物，出租方有权自行处理，而不给予承租方任何补���；承租方逾期支付租金的，应承担逾期付款违约金（按实际拖欠租金和天数，按日万分之五计算），同时履约保证金不予退还，也不能抵作租金；因承租方的违约行为导致合同提前解除的，出租方不退还承租方履约保证金；出租方为承租方提供从2011年10月1日起至2012年3月31日止的免租金装修期等内容。2011年9月27日，丘清瑶依约向谢翠芬支付履约保证金15万元。
上述合同签订后，谢翠芬将上述一、二层店面交付给丘清瑶使用，丘清瑶分别于2012年4月16日、2012年7月4日、2012年7月4日、2012年10月11日、2013年1月31日、2013年3月16日支付租金30万元、139,908元、439,908元、439,908元、291,705.7元、163,940.4元。
2012年6月25日，谢翠芬与丘清瑶双方就美月山庄08号店租赁事宜签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、��合同中“其中08号店与三楼共用，各承担一半面积租金”修改为08号店与三层和1号楼的四、五、六层共用，其租金面积由丘清瑶承担8.79平方米，谢翠芬承担35.18平方米，原店面租赁的总面积由949.71平方米修改为936.51平方米（减少13.2平方米）；二、谢翠芬同意承担丘清瑶对08号店装修投入的80%,即44,733元；三、谢翠芬同意每月补助丘清瑶2,000元用于08号店门卫管理和08号店及三至六层电梯候梯厅的卫生保洁费用；……五、室外停车划线费用12,980元，由谢翠芬承担6,000元，管理及卫生由丘清瑶负责等内容。该协议签订后，双方按协议内容履行了各自的权利义务。
补充协议签订后，丘清瑶按每月租金144,636元（147,362元-2,000元-726元）向谢翠芬支付租金至2013年3月31日，从2013年4月1日起，丘清瑶未支付租金。2013年7月13日，丘清瑶委托其母亲赖东英将租赁场所中第1-2号楼二层202店北面整间（建筑面积为350平方米）转租给万达公司，由赖东英与万达公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为18个月，即自2013年7月15日起至2015年1月15日止，每月租金19,500元/月（每平方米55.71元/月）等内容。2013年7月19日，谢翠芬向丘清瑶出具一份《转租证明》，同意丘清瑶将美月山庄1、2号楼二层202店北面350平方米租赁场所转租给万达公司，丘清瑶与谢翠芬于2015年2月4日办理了丘清瑶将其转租给万达公司使用的租赁场所移交手续。万达公司已向丘清瑶支付自2013年7月15日起至2015年1月15日止的租金351,000元。2013年1月26日，丘清瑶将美月山庄的1、2号楼一层03号店转租给邱宋元，丘清瑶与邱宋元签订《经营场所租赁合同》，约定租赁期限为36个月，即自2013年1月26日起至2016年1月25日止，���月租金5,330元/月（每平方米65元/月），邱宋元应向丘清瑶交履约保证金1万元等内容。2012年12月22日，丘清瑶将美月山庄的1、2号楼一层04号店转租给陈永庆，并与陈永庆签订《经营场所租赁合同》，约定租赁期限为36个月，即自2012年12月22日起至2015年12月21日止，每月租金5,487元/月（每平方米65元/月），陈永庆应向丘清瑶交履约保证金1万元等内容。2013年3月1日，丘清瑶将美月山庄的1、2号楼一层05号店转租给邱钦耀，并与邱钦耀签订《经营场所租赁合同》，约定租赁期限为36个月，即自2013年3月1日起至2016年3月2日止，每月租金4,030元/月（每平方米65元/月），邱钦耀应向丘清瑶交履约保证金1万元等内容。2013年1月1日，丘清瑶将美月山庄的1、2号楼一层06号店转租给任昆山，并与任昆山签订《经营场所租赁合同》，约定租赁期限为24个月，即自2013年3月1日起至2015年12月31日止，每月租金5,487.3元/月（每平方米65元/月），任昆山应向丘清瑶交履约保证金1万元等内容。2014年1月17日，丘清瑶将上述转租店面移交给房屋所有权人谢锦湖的亲戚谢菊霞（由谢锦湖委托指定的人），但丘清瑶并未将其向承租人收取的履约保证金4万元交给谢菊霞。谢翠芬向谢菊霞支付了4万元履约保证金。谢菊霞将上述美月山庄的1、2号楼一层03-06号店分别出租给刘文杭、蔡坚、邱钦耀、王桂林，并分别与他们于2014年1月17日签订了《经营场所租赁合同》。
在丘清瑶承租期间，龙岩市城市建设投资发展有限公司自2013年3月至2013年12月底对其承接的曹溪樟柴树至进行封闭式隔离施工；龙岩城发水环境发展有限公司对其承接的曹溪樟柴树至地下管网扩建工程自2012年11月下旬至2013年9月止进行封闭式隔离施工，隔离部分的路面机动车等车辆禁���通行。丘清瑶对龙岩市城市建设投资发展有限公司、龙岩城发水环境发展有限公司的封闭式隔离施工，影响了机动车车辆正常通行分别发函提出异议并要求二公司赔偿其经济损失。上述二公司在丘清瑶承租的讼争租赁场所所处路段进行封闭式隔离施工，机动车辆无法正常通行，影响了丘清瑶对餐饮、家具、汽车美容的经营。在此期间，丘清瑶向谢翠芬提出减少租金的要求，但双方未能达成一致意见。谢翠芬要求丘清瑶支付自2013年4月1日以来的租金，丘清瑶以龙岩市城市建设投资发展有限公司、龙岩城发水环境发展有限公司封闭式隔离施工，影响其经营等理由拖欠谢翠芬租金。双方协商无果，谢翠芬于2014年3月26日诉至福建省龙岩市新罗区人民法院，福建省龙岩市新罗区人民法院于2014年3月31日将民事起诉状副本、应诉通知书等送达给丘清瑶。福建省龙岩市新罗区人民法院于2014年11月11日通知双方当事人对租赁场所进行交接，经双方清点后，丘清瑶将承租的美月山庄1、2号楼一层09-13号店，2号楼14-17号店卷闸门钥匙18把，13号店玻璃感应门钥匙1把，1号楼东、西和2号楼东、西的安全通道铁门钥匙4把，一楼通往二楼防火门钥匙1把，二楼小肥羊配电箱钥匙1把、二楼小肥羊卷闸门钥匙1把，二楼小肥羊厨房钥匙1把及水电费存折等物品移交给谢翠芬，双方对截止2014年11月11日的承租场所的水吨数及电底数（水电费清单）同时进行了移交。诉讼中，丘清瑶向福建省龙岩市新罗区人民法院提出反诉，丘清瑶的反诉与本诉是基于本案同一法律事实和法律关系，因此，福建省龙岩市新罗区人民法院将本诉与反诉合并审理。
诉讼中，丘清瑶向福建省龙岩市新罗区人民法院申请对其承租的位于龙岩市新罗区曹溪美月��庄的1、2号楼一层03-06、08-13号（建筑面积936.51平方米），2号楼14-17号店（建筑面积598.85平方米），1号楼二层201、202、203号店（建筑面积2487.62平方米）租赁场所进行装修及设施价值评估。福建省龙岩市新罗区人民法院依法委托龙岩华泰资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称华泰评估公司）对丘清瑶上述租赁场所装修及设施价值进行评估。华泰评估公司于2014年11月24日作出岩泰评报字[2014]第273号评估报告书，评定丘清瑶承租的上述租赁场所装修及设施价值为3,085,100元，评估费用为48,800元。
诉讼中，谢翠芬向福建省龙岩市新罗区人民法院申请财产保全，要求对丘清瑶所有的坐落于厦门市思明区的房产进行查封。福建省龙岩市新罗区人民法院于2014年6月25日以（2014）龙新民初字第1991-1号民事裁定书，裁定查封丘清瑶所有的前述房产。
一审法院认为，谢翠芬与丘清瑶签订的三份《经营场所租赁合同》及一份《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上述合同双方均已实际履行，谢翠芬已将美月山庄的1、2号楼一层03-06、08-13号，2号楼14-17号店，1号楼二层201、202、203号店全部交付丘清瑶使用，丘清瑶已支付谢翠芬2013年3月31日前的租金。上述合同对双方当事人均有法律拘束力，双方均应按上述合同的约定履行各自应承担的义务。
关于双方订立的《经营场所租赁合同》及《补充协议》是否解除的问题。在丘清瑶承租期间，因龙岩城发水环境发展有限公司和龙岩市城市建设投资发展有限公司分别对其承接的曹溪樟柴树至的市政基础设施建设进行封闭式隔离施工，施工期间隔离部分的��面机动车辆禁止通行，出现了情势变更事由，影响丘清瑶租赁经营的餐饮、家具、汽车美容业的经济收入。丘清瑶以报告的形式分别向龙岩城发水环境发展有限公司和龙岩市城市建设投资发展有限公司发函要求尽快施工完并要求赔偿经济损失。同时，丘清瑶找谢翠芬协商减少租金等问题，但双方未能达成一致意见亦未能达成书面协议。丘清瑶主张，三份《经营场所租赁合同》及《补充协议》因情势变更事由出现，双方已于2013年10月25日合意解除，但谢翠芬予以否认，丘清瑶既未提供其通知谢翠芬解除上述租赁合同的书面通知，亦未提供双方达成书面解除上述租赁合同的协议，对丘清瑶的上述主张，不予采信。丘清瑶于2014年1月17日自动将美月山庄的1、2号楼一层03-06号店面移交给房屋所有权人谢锦湖的指定人谢菊霞，并由谢菊霞就上述美月山庄的1、2号楼一层03-06号店���别与刘文杭、蔡坚、邱钦耀和王桂林签订了《经营场所租赁合同》，因此，美月山庄的1、2号楼一层03-06号店以丘清瑶交付经营场所的时间为合同解除时间。丘清瑶以市政基础设施建设道路被封闭施工影响其经营为由于2013年4月1日起开始拖欠谢翠芬的租金，谢翠芬于2014年3月26日将丘清瑶诉至福建省龙岩市新罗区人民法院要求其支付拖欠的租金并要求解除经营场所租赁合同，福建省龙岩市新罗区人民法院于2014年3月31日将谢翠芬的民事诉状副本、应诉通知书等法律文书送达给丘清瑶。除美月山庄的1、2号楼一层03-06号店、美月山庄1、2号楼二层202店北面350平方米以外的店铺的《经营场所租赁合同》及《补充协议》的解除时间，以丘清瑶收到谢翠芬要求与其解除合同的民事起诉状的时间为合同解除时间即2014年3月31日。
在丘清瑶承租的2012年11月下旬至2013年12月期间，龙岩城发水环境发展有限公司和龙岩市城市建设投资发展有限公司分别对其承接的曹溪樟柴树至的市政基础设施建设进行封闭式隔离施工，由于施工期间隔离部分的路面机动车辆禁止通行，出现了情势变更事由，对丘清瑶承租经营的餐饮、家具、汽车美容业产生一定的影响，减少了一定的经济收入。根据公平原则，丘清瑶因店铺面前道路被封闭隔离施工期间的租金应减半计算。丘清瑶自2012年11月21日起至2013年3月31日止已支付给谢翠芬的租金313,378元，该租金应抵扣丘清瑶尚欠（拖欠）谢翠芬的租金。自2013年4月1日起至2013年12月31日止，因情势变更丘清瑶按公平原则减半支付谢翠芬租金650,862元（144,636元/月×9个月÷2）。
关于丘清瑶支付给谢翠芬的履约保证金15万元应否返还或抵扣的问题。双��租赁合同第十条虽然约定承租方违约履约保证金不能退还，不能抵作租金，本案由于出现情势变更事由，履约保证金可以抵扣丘清瑶尚欠谢翠芬的租金。
关于谢翠芬应否补偿丘清瑶在承租期间对租赁物进行装饰装修的损失问题。丘清瑶主张，在租赁期间其对租赁物进行了装修，经华泰评估公司评估二次装修价值为3,085,100元，谢翠芬应支付丘清瑶二次装修补偿费2,092,813元。根据双方租赁合同第六条约定，谢翠芬在租赁场所内配备了基本设施。承租方若对设施有所损坏，应按市场价赔偿。合同期满后，除可拆除的动产（如空调、悬挂物）可拆除外，其余装修承租方不得拆除，归出租方所有。出租方收回该租赁场所不作任何经济补偿。丘清瑶对承租的美月山庄的第1、2号楼一层03-06、08-13号、2号楼14-17号店、1号楼二层201、202、203号店进��装修属于添附，双方约定合同期满后添附归谢翠芬所有。由于在丘清瑶承租期间出现了情势变更事由造成双方发生纠纷，谢翠芬诉至法院要求与丘清瑶解除租赁合同。一审法院以情势变更事由认定双方订立的《经营场所租赁合同》及《补充协议》于2014年3月31日解除。丘清瑶对其承租的租赁物进行二次装修，在法院判决解除合同时仍具有一定的残值，按上述租赁合同十年租期进行摊销，至一审法院判决解除合同时租期已过二年应扣二年的装修损耗448460元。依据公平原则，一审法院根据该案的特殊情况酌定谢翠芬补偿丘清瑶二次装修残值（2,092,813元-448460元）×20%的损失为328870.6元。
关于谢翠芬主张逾期付款违约金问题。由于租赁期间出现情势变更事由，根据公平原则，丘清瑶不必按上述《经营场所租赁合同》第十条约定支付谢翠芬违约金，谢翠芬要求丘清瑶支付其以拖欠的租金数额按日万分之五计算的违约金，不符合法律规定，不予支持。
关于丘清瑶应支付谢翠芬尚欠租金数额的问题（不含2014年4月1日起至2015年1月15日止丘清瑶向万达公司收取的大部分租金）。自2013年4月1日起至2014年3月31日止，丘清瑶每月应支付谢翠芬租金144,636元（2012年6月25日《补充协议》中约定的谢翠芬应补助丘清瑶每月保洁费2000元已经扣除），合计1,735,632元（144,636元×12个月）。但上述租金应扣除丘清瑶于2014年1月17日将美月山庄的1、2号楼一层03-06号店面移交给房屋所有权人谢锦湖，其中美月山庄的1、2号楼一层03、05号店面由承租人于2014年3月1日起直接向房屋所有权人谢锦湖缴交；美月山庄的1、2号楼一层04、06号店面由承租人于2014年1月1日起直接向房屋所有权人谢锦湖缴交，因此���美月山庄的1、2号楼一层03、05号店面自2014年3月1日至2014年3月31日的租金4,510元和3,410元，合计7,920元，应予扣除；美月山庄的1、2号楼一层04、06号店面自2014年1月1日至2014年3月31日的租金分别为13,929.3元、13,929.3元，合计27,858.6元，应予扣除。综上，以上应付租金为1,699,853.4元（1,735,632元-7,920元-27,858.6元）。扣除因情势变更事由丘清瑶按公平原则可以适当减少支付谢翠芬租金650,862元为1,048,991.4元，又因情势变更期间丘清瑶已支付给谢翠芬的租金313,378元应在丘清瑶应支付给谢翠芬尚欠租金数额中予以抵扣，扣除后，丘清瑶欠谢翠芬租金为735,613.4元。再扣除履约保证金15万元和由谢翠芬补偿丘清瑶租赁期间二次装修的残值328,870.6元后，丘清瑶实际尚欠谢翠芬租金及租赁场所占用费为256,742.8元。
自2014年4月1日起至2015年1月15日止，丘清瑶向万达公司收取的美月山庄1、2号楼二层202店北面350平方米租金83,125元（350平方米×25元×9个月+350平方米×25元÷30日×15日），该83,125元应支付给谢翠芬。2012年12月至2014年1月，丘清瑶向美月山庄的1、2号楼一层03-06号店面承租人总共收取履约保证金4万元，该款亦应支付给谢翠芬。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、谢翠芬与丘清瑶于2011年9月26日签订的三份《经营场所租赁合同》及2012年6月25日签订的《补充协议》于2014年3月31日解除；二、丘清瑶应支付谢翠芬自2013年4月1日起��2014年3月31日止的租金256,742.8元；三、丘清瑶应支付谢翠芬向万达公司收取自2014年4月1日起至2015年1月15日止美月山庄1、2号楼二层202店北面350平方米租金83,125元；四、丘清瑶应支付谢翠芬向承租人收取的美月山庄1、2号楼一层03-06号店面的履约保证金4万元；五、驳回谢翠芬的其他诉讼请求；六、驳回丘清瑶的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费22,430元，由谢翠芬负担19,860元，丘清瑶负担2,570元；本案反诉案件受理费18,184元，由丘清瑶负担8,014元，谢翠芬负担10,170元；评估费48,800元，由谢翠芬负担7,670元，丘清瑶负担41,130元；诉讼保全费5,000元，由丘清瑶负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审判决查明的事实，谢翠芬提出异议，认为2013年3月至2013年12月底龙岩市城市建设投资发展有限公司、2012年11月下旬至2013年9月止龙岩城发水环境发展有限公司对曹溪樟柴树至的施工均是对施工路段进行局部封闭式隔离施工，而非对整个路段全部进行封闭式隔离施工。经查，龙岩城发水环境发展有限公司于2015年8月26日出具《关于曹溪樟柴树至地下管网扩建工程的施工说明》，载明：“因工程建设需要，整个施工期间，曹溪樟柴树至为封闭式隔离施工，隔离部分的路面机动车等车辆禁止通行”；龙岩市城市建设投资发展有限公司于2015年8月28日出具《关于曹溪樟柴树至面改造工程的情况说明》，载明：“在施工期间，我司采取分段隔离施工的方式，隔离路段禁止机动车辆通行”。上述两份说明，分别加盖龙岩城发水环境发展有限公司、龙岩市城市建设投资发展有限公司公章，来源合法，可以作为本案的定案依据，关于本案所涉路段在2012年11月至2013年12月期间的施工情况，应以两份说明的表述为准。
本案双方当事人主要争议焦点为曹溪樟柴树至为期13个月的路政工程施工是否构成情势变更，即丘清瑶对本案《经营场所租赁合同》及《补充协议》的解除是否存在过错。
本院认为，谢翠芬与丘清瑶于2011年9月23日签署的三份《经营场所租赁合同》及双方于2012年6月25日签署的《补充协议》，系双方真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，非特定情形不得变更。2009年合同法司法解释(二)第二十六条确立了情势变更原则。随后，最高人民法院下发《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，明文要求严格、慎重适用情势变更原则。根据合同法司法解释（二）第二十六条的规定，情势变更事由必须是当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，且该变化必须导致合同赖以成立的环境或基础发生动摇，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。具体到本案，双方对于2012年11月下旬至2013年12月期间曹溪樟柴树至的道路施工事实没有异议。在案证据显示，双方《经营场所租赁合同》的租赁期限为十年，自2012年4月1日至2022年3月31日，租赁场所坐落于龙岩市新罗区美月山庄，位于龙岩中心城市主城区范围内，租金标准为一层每平方米55元、二层每平方米25元。近年来，随着我国城镇化进程的不断推进，中心城区，尤其是城乡结合部，道路施工改造是比较频繁且常见的，丘清瑶在签订租赁合同时理应预见到在长达十年的租赁期限内，政府对租赁场所周边路��实施施工改造的可能性。本案中，樟柴树至的道路施工前后持续一年多时间，丘清瑶作为承租人，既未在施工期间，也未在施工结束后及时向出租人提出变更或解除合同的请求，直至2014年3月出租人谢翠芬向龙岩市新罗区人民法院提起本案诉讼后，2014年4月，丘清瑶才以答辩状和反诉状的形式提出情势变更主张。丘清瑶作为承租人，未及时采取止损措施，对本案《经营场所租赁合同》的解除负有过错责任。另外，根据在案证据，道路施工期间，丘清瑶先后以每平方米65元的租金标准将1、2号楼一层03-06号店转租给邱宋元、陈永庆、邱钦耀、任昆山等人，并委托其母亲赖东英以月租19,500元，即每平方米55.71元的价格将二层202店（建筑面积共350平方米）转租给万达公司。上述转租租金标准均高于丘清瑶的承租标准，由此可以推定，樟柴树至的道路施工并未导致双方《经营场所租赁合同》赖以成立的环境或基础发生动摇，合同目的的实现并未受阻。不可否认，丘清瑶对承租场所的实际经营必然在一定程度上受到路政工程施工的影响，但商业经营的成功与否，不仅受客观环境的影响，更重要的是经营者自身经营能力高低、经营策略好坏、经营地址的选择、整体经济形势好坏等诸多因素。因此，丘清瑶关于路政工程施工构成情势变更、其对《经营场所租赁合同》的解除不存在任何过错的主张不能成立，本院不予支持。一审认定樟柴树至的道路施工构成情势变更，并据此认定丘清瑶对合同解除不存在过错，适用法律有误，本院依法予以纠正。
关于三份《经营场所租赁合同》及《补充协议》的解除时间。一审法院区分丘清瑶对租赁场所进行转租和自用两种情形，认定转租部分，即美月山庄1、2号楼一层03-06号店自2014年1月17日丘清瑶将上述店铺移交给房屋所有权人谢锦湖时解除，1、2号楼二层202店北面350平方米自2015年1月15日赖东英与万达公司的租赁合同到期时解除；其余丘清瑶自用部分，自2014年3月31日丘清瑶收到谢翠芬要求解除合同的民事起诉状时解除。上述认定基本符合本案各租赁场所的实际移交情况和相关法律规定，双方当事人亦无异议，但1、2号楼二层202店北面350平方米租赁场所的合同应以丘清瑶、谢翠芬实际交接时间即2015年2月4日为合同的解除时间，一审判决以赖东英与万达公司的租赁合同到期日为合同解除时间，适用法律有误，一审判决第一项对合同解除时间的表述不准确，本院依法予以纠正。
关于丘清瑶应付租金及占有使用费的问题。根据一审查明的事实，丘清瑶实际支付租金至2013年3月31日，自2012年11月下旬至2013年12��，樟柴树至处于封闭施工状况。一审法院考虑道路施工对临街店铺经营的实际影响，酌定道路施工期间租金减半计算，符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》所确定的公平原则，本院予以确认。一审法院在扣除道路施工期间减半的租金并充分考虑丘清瑶向1、2号楼03-06店铺承租人实际收取租金的时间节点的基础上，经详细计算，得出自2013年4月1日至2014年3月31日，丘清瑶应付租金（不含2014年4月1日至2015年2月4日丘清瑶就转租给万达公司的1、2号楼二层202店北面350平方米应付的租金）数额为735,613.4元，本院予以确认。
自2014年4月1日起至2015年2月4日丘清瑶与谢翠芬就转租给万达公司部分场所办理移交手续时止，就转租给万达公司的350平方米租赁场所，丘清瑶应支付谢翠芬租金88,375元（350平方米×25元×10个月+350平方米×25元÷30日×3日）。一审以赖东英与万达公司《租赁合同》的终止期限（2015年1月15日）为计租节点，与双方实际交接时间不符，本院依法予以纠正。
2014年6月25日，丘清瑶向龙岩市新罗区人民法院提出协助完成移交手续的申请；2014年11月11日，在龙岩市新罗区人民法院的主持下，丘清瑶、谢翠芬对除转租部分外的其余租赁场所进行交接。2014年4月1日至2014年6月25日期间，双方《经营场所租赁合同》及《补充协议》虽已解除（转租给万达公司部分除外），但丘清瑶仍实际占有美月山庄1、2号楼一层09-13号店、2号楼14-17号店及1号楼二层除转租给万达公司外的其它场所。谢翠芬主张一审遗漏判决2014年4月1日至2014年11月11日期间的占有使用费，因丘清瑶已于2014年6月25日书面提出移交申请，本院只支持2014年4月1日至2014年6月25日期间前述丘清瑶实际占有部分租赁场所按《经营场所租赁合同》及《补充协议》所约定的租金标准计算的占有使用费，即340635.38元。丘清瑶在原审过程中主动向龙岩市新罗区人民法院提出协助完成移交手续的申请，现又以该移交程序为非法程序为由，主张其无需支付上述占有使用费，其主张自相矛盾，本院不予支持。
关于丘清瑶2011年9月27日支付给谢翠芬的15万元履约保证金应否返还或用于抵扣应付租金问题。因本案路政工程施工不构成合同法司法解释(二)第二十六条所规定的情势变更情形，丘清瑶拖欠租金的行为构成对双方《经营场所租赁合同》及《补充协议》的违反。根据《经营场所租赁合同》第十条约定，该履约保证金“不再退还，也不能抵作租金”，丘清瑶要求谢翠芬返还该15万元履约保证金的���诉请求无合同和法律依据，本院不予支持。
关于谢翠芬应否补偿丘清瑶对租赁场所装饰装修投入的损失问题。丘清瑶在与谢翠芬签订三份《经营场所租赁合同》后，即投入巨额资金对租赁场所进行装饰装修，经华泰评估公司评估，所有租赁场所的装修及设施在2014年11月10日（评估基准日）的市场价值为3,085,100元，其中可拆除的动产为41台空调及新风系统，价值842,800元。本案《经营场所租赁合同》因承租人丘清瑶的违约行为导致解除，出租人谢翠芬虽明确表示不同意对租赁场所的装修及设施进行利用，但根据本院2017年4月14日现场察看情况，租赁场所保留并实际利用了丘清瑶承租期间的部分装修及设施，1号楼二层沿用了丘清瑶安装的39台空调及新风系统。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问��的解释》第十一条第（二）项规定，谢翠芬应在利用价值范围内对丘清瑶予以适当补偿。因双方对丘清瑶自用部分租赁场所的移交时间为2014年11月11日，转租部分各方在2014年11月11日之后也继续沿用丘清瑶对租赁场所的装饰装修，而华泰评估公司的评估基准日为2014年11月10日，与双方移交时间基本吻合。本院依据华泰评估公司的评估报告，酌定谢翠芬补偿丘清瑶20%装修损失，即617,020元（3,085,100元×20%）。一审未考虑华泰评估公司的评估基准日及双方对租赁场所的实际移交时间，以双方租赁合同解除时间为节点，在华泰评估公司评估价值的基础上扣除两年的装修损耗，并酌定谢翠芬补偿丘清瑶装修损失328870.6元有失偏颇，本院依法予以纠正。
关于丘清瑶向1、2号楼一层03-06号店承租人收取的4万元履约保证金问题。根据一审查明���事实，2012年12月至2014年1月，丘清瑶向美月山庄1、2号楼一层03-06号店承租人总共收取履约保证金4万元，但2014年1月17日丘清瑶向房屋所有权人谢锦湖指定接收人谢菊霞移交1、2号楼03-06号店时并未将其向承租人收取的4万元履约保证金交给谢菊霞，谢翠芬因此向谢菊霞支付了4万元履约保证金。一审判令丘清瑶向谢翠芬支付该4万元保证金并无不当，本院依法予以维持。
关于谢翠芬主张丘清瑶应支付逾期付款违约金问题。根据本院的认定，丘清瑶拖欠租金行为是导致双方《经营场所租赁合同》及《补充协议》解除的根本原因。根据《经营场所租赁合同》第十条约定，丘清瑶应承担逾期付款违约金。本案历经原审一审、二审、重审一审、重审二审，距谢翠芬2014年3月21日向龙岩市新罗区人民法院提起本案诉讼已三年多，如按双方《经营场所租赁合同》约定，以丘清瑶实际拖欠租金及占有使用费金额的日万分之五计算至丘清瑶实际付清拖欠租金及占有使用费之日，将明显有失公允。鉴于本院已以丘清瑶违约为由，认定谢翠芬无需返还丘清瑶在本案所涉租赁合同签署时所支付的15万元履约保证金，丘清瑶的违约行为已受到一定惩戒，本院酌定丘清瑶按双方合同约定支付逾期付款违约金至原审二审作出（2015）岩民终字第592号民事裁定书之日，即2015年10月20日，金额为368,357元。
综上所述，谢翠芬的上诉请求部分有理，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项���《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第9002号民事判决第四项，即丘清瑶应支付谢翠芬其向承租人收取的美月山庄1、2号楼一层03-06号店面的履约保证金4万元;
二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第9002号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项;
三、谢翠芬与丘清瑶于2011年9月23日签订的三份《经营场所租赁合同》及2012年6月25日签订的《补充协议》，除美月山庄1、2号楼一层03-06号店、美月山庄1、2号楼二层202店北面350平方米以外的店铺，于2014年3月31日解除；美月山庄的1、2号楼一层03-06号店铺的《经营场所租赁合同》于2014年1月17���解除；美月山庄1、2号楼二层202店铺北面350平方米的《经营场所租赁合同》于2015年2月4日解除;
四、丘清瑶应在本判决生效之日起十五日内支付谢翠芬自2013年4月1日至2014年3月31日的租金735,613.4元，自2014年4月1日至2015年2月4日的租金88,375元，自2014年4月1日至2014年6月25日的占有使用费340,635.38元；
五、谢翠芬应在本判决生效之日起十五日内补偿丘清瑶装饰装修损失617,020元；
六、丘清瑶应在本判决生效之日起十五日内支付谢翠芬逾期付款违约金368,357元；
七、驳回谢翠芬的其他诉讼请求。
八、驳回丘清瑶的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"原告：凌海市三台子乡人民政府；被告王春雨租赁合同纠纷一案一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-02\\\\\",\\\\\