广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2681号
原告熊子奎，男，汉族，1983年8月21日出生，身份证住址深圳市福田区。
委托代理人李祖科，广东桦仁律师事务所律师。
委托代理人吴聪聪，广东桦仁律师事务所实习律师。
被告杨永镭，女，汉族，1971年2月17日出生，身份证住址深圳市福田区。
原告熊子奎诉被告杨永镭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊子奎的委托代理人李祖科、吴聪聪，被告杨永镭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（买方）与被告（卖方）于2015年3月7日签署一份编号为8158349号《房地产买卖合同》，其中合同第四条第2向约定：“该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。”合同的第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。”合同签署后，原告依据合同的约定支付了定金并取得了银行的购房贷款《承诺函》，被告却未能按照合同约定办理注销抵押手续，并于2015年4月13日以电话及短信的方式明确取消交易。原告遂向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第827号。经审理认定被告为违约方，判令被告将涉案房产过户至原告名下，该判决已生效。故，按照合同第十四条之约定，被告应当承担总房款每日万分之四的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金298840元（以人民币3100000元为基数，按照每日万分之四的利率计算，从2015年4月6日起暂计至2015年12月12日，实际至合同履行完毕之日）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，原告对本案的起诉属于重复起诉，根据民事诉讼“一事不再理”原则，应当予以驳回。原告曾于2015年5月就与被告签订的《房地产买卖合同》引发的纠纷向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，并以被告违约为由，要求继续履行合同。由于继续履行合同属于承担违约责任的方式之一，故在该案诉请中原告已就其要求被告承担违约责任的方式、内容做出了明确的选择，实际上已经放弃了要求被告按总价款日万分之四的标准承担违约金的权利主张。另原告诉请的违约金无事实和法律依据，目前涉案房屋市场价格已经远远超过购房合同约定的售价，被告亦只收到原告支付的购房定金10万元，根据（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书，涉案《房地产买卖合同》继续履行，该部分定金应抵作房款，因此原告在涉案房屋买卖过程中未有任何损失，反而取得了巨大经济利益。被告与原告签订合同后，按照合同约定于2015年3月13日自筹资金还清房屋银行贷款，当时虽未办理房屋抵押注销登记，但根据深圳市房屋交易登记习惯，在房屋贷款已经结清的前提下，房屋抵押注销登记手续可在房屋过户登记时即时办理，实质并不影响房屋买卖合同的履行。2015年4月13日，被告发短信给原告表示中止履行买卖合同，并未表示解除买卖合同。后原告向法院申请诉前保全，查封了涉案房屋并提起诉讼，故房屋不能在约定的期限办理过户，原告亦存在责任。且被告已于2015年11月13日办理完毕涉案房屋的抵押注销登记，而原告至今未根据（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书向被告履行支付剩余购房款300万元的义务，在此情况下，被告有权拒绝履行房屋过户义务而无须承担任何违约责任，原告反而应向被告加倍支付延迟履行期间的债务利息。
经审理查明，2015年3月7日，原告熊子奎（买方）与被告杨永镭（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区水榭春天花园（三期）8-12#楼10#楼桂花苑XXX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价3100000元；定金100000元于合同签订时支付；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；……；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订后原告熊子奎依约支付了定金10万元。被告杨永镭于2015年3月13日结清了涉案房产的按揭贷款，但没有办理注销抵押登记手续。原被告于2015年3月办理了首期款资金监管和银行贷款按揭手续，原告于2015年3月18日获得贷款承诺函。
2015年5月13日，原告以被告通过电话及短信方式明确表示不再继续履行合同，并拒绝配合递件过户构成违约为由，向深圳市宝安区人民法院起诉，要求判令被告违约，并继续履行合同。2015年10月10日，深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书判决被告杨永镭应于该判决生效之日起十日内办理注销抵押登记，案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行予以配合；原告熊子奎应于注销涉案房产抵押登记之日起二十五日内支付被告杨永镭剩余购房款300万元；被告杨永镭应于涉案房产注销抵押登记之日起二十五日内将涉案房产过户登记至原告熊子奎名下（过户登记的税费由原告熊子奎承担），并将涉案房产交付给原告熊子奎。在该案中，原告没有主张要求被告支付延迟办理注销抵押登记手续的延迟履行违约金，亦没有明示放弃该项主张。
2015年11月13日，被告注销了涉案房产的抵押登记。
2015年12月9日，因原告没有依照（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书履行支付剩余购房款的义务，被告杨永镭向深圳市宝安区人民法院龙华人民法庭申请强制执行。该案现已执行完毕。
以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证、手机短信截屏、受理案件通知书、（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书、收据、中国建设银行个人贷款结清证明、执行案件受理通知书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告熊子奎与被告杨永镭签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金。在合同约定的期限内，办理首期款监管、按揭贷款申请等手续，并获得了贷款承诺函，完成了先履行义务。被告虽在合同约定期限内结清了按揭贷款，赎出了涉案房产的房产证，但并没有及时办理注销抵押登记，构成违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。
关于被告提出原告属于重复起诉，应当依据“一事不再理”原则予以驳回的抗辩。经审查，原被告因涉案合同的履行产生纠纷确曾诉至本院。本院经审理做出了（2015）深宝法民三初字第827号民事判决书，判决涉案合同继续履行。但在上述案件中，原告熊子奎并没有提出要求被告支付延迟办理注销抵押登记手续违约金的诉讼请求，同时在该案审理过程中亦没有明示放弃该项权利。本着“不告不理”的原则，本院在审理（2015）深宝法民三初字第827号案件过程中，没有对被告是否应当支付延迟履行违约金的问题进行审理。故原告在本案中提出要求被告支付延期履行违约金不属于重复诉讼，不适用“一事不再理”原则。被告的抗辩不能成立，本院不予支持。
关于违约责任，由于被告杨永镭逾期办理注销银行抵押登记构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告以转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金。原告作为受损失一方，应当向法院提交证据证明其所受实际损失。现原告没有向法院提交任何证据证实其受到的实际损失，应当承担举证不能的不利后果。同时考虑到涉案合同在（2015）深宝法民三初字第827号案中被判决继续履行，期间深圳市房地产市场价格上涨迅猛，原告所受的损失在房屋价值上已有所弥补，故本院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为按照日万分之一的标准计算延迟履行违约金。关于违约金的起算时间。依照合同约定，被告应当于合同签订之日起30日内（含当日）办理注销抵押登记手续，故迟延履行违约金应当自2015年4月7日起计算。因被告实际上于2015年11月13日履行了注销抵押登记手续，故上述迟延履行违约金应当计至2015年11月13日止。经核算，被告应当支付原告迟延履行赔偿金68510.00元（3100000元×0.0001/天×221天）对原告主张的被告支付违约金298840元（以人民币3100000元为基数，按照每日万分之四的利率计算，从2015年4月6日起暂计至2015年12月12日，实际至合同履行完毕之日）的诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨永镭于本判决生效之日起五日内向原告熊子奎支付迟延履行违约金68510.00元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2891元，保全费2014元，由原告熊子奎负担3780元，由被告杨永镭负担1125元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一六年三月十七日
书记员 董 宏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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