宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第577号
上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏雅居日昌家具配套有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南熏东街276号。
法定代表人徐宏波，该公司经理。
委托代理人牛维同、王靖城，宁夏天盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）田引霞，女，1961年4月9日出生，满族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人王宁刚，宁夏智和诚律师事务所律师。
上诉人宁夏雅居日昌家具配套有限公司与上诉人田引霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏雅居日昌家具配套有限公司的委托代理人牛维同、王靖城，上诉人田引霞及其委托代理人王宁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年1月17日，双方签订《房屋租赁协议》，该合同载明：“经甲（雅居日昌公司）乙（田引霞）双方协商，乙方租赁甲方在兴庆区南薰东街274号院内西楼二、三层（含一楼登记室一间），达成以下协议：一、甲方在兴庆区南薰东街274号院内提供给乙方西楼二、三层（含一楼登记室在内）1200平方米的招待所。二、租期五年，从2004年3月1日至2009年2月28日止。甲方于2004年2月3日前将上述房屋交付乙方使用。三、租金：第一年18万元，于2004年2月28日前付10万元（已交定金抵顶租金）；2004年7月31日前付8万元。从第二年起，每年租金20万元，于每年2月28日前一次性付清（不含税）。四、甲乙双方的责任和义务：1、甲方完整提供室内水暖电、热水、有线电视网等设施。费用由乙方承担。2、大院停车场由甲方统一管理收费，二十四小时保证乙方客户停车方便使用。3、水、暖、电等设施室外维修由甲方负责，室内维修由乙方自负。一旦水暖电出现问题，甲方维修不及时，造成损失由甲方负责。4、开办招待所的各项证照由乙方自行办理。甲方协助。5、乙方装修或维修房屋不得破坏其主体结构，装修维修费用自理。6、乙方应按期交纳租金，如有延误，甲方应按交纳租金总额5‰每日收取违约金。7、乙方必须遵纪守法，其正常经营活动甲方不得干涉。8、乙方承担其管辖范围内的一切安全责任。9、由甲方承担房产税。五、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。六、合同期满后，乙方须完整移交房屋及设施，如有损坏，照价赔偿。七、由于不可抗拒的因素造成的损失，双方均不承担责任。八、在合同履行中，若一方单独违约，应赔偿由此给对方造成的损失。九、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。十、本协议一式贰份，甲乙双方各执两份，自签字之日起生效”。该合同签订后被告给付原告定金20000元。被告承租的楼房为旧楼房，原系招待所，雅居日昌公司购买后出租给田引霞。
2004年2月4日，双方签订无名称的书面合同，该合同载明：“经双方协商，乙方提出提前退房，甲方所收定金不予退还。甲方即日起重新招租，在招租期间，如乙方仍有租赁要求，甲方同意乙方有优先租赁权”。该合同签订后双方未实际履行并口头予以解除。
2004年2月8日，双方签订《补充协议》，该合同载明：“一、甲方同意乙方提出的由甲方负责在二、三层男厕所内把尿水池改为洗脸盆（各二个）。二、甲方负责在一楼登记室旁开门。三、甲方于2004年2月15日把乙方租赁的招待所移交乙方使用，从2004年3月5日起计算租期和计租时间。2004年上半年的租金于2004年4月5日一次交清。四、锅炉房由甲方移交乙方自行受理。（含堆煤在房内）五、由甲方负责在招待所二楼加隔断按门，三楼装门。六、本协议是在2004年元月17日甲乙双方签订的房屋租赁协议的基础上修改的，经双方签字后生效”。该合同签订后，雅居日昌公司按约定履行了合同义务。2004年2月15日，双方进行租赁物交接并签署《西楼交接》，该交接载明：“经交接方共同检验，确定西楼水、暖、电均正常；门锁全部配齐。双方于2004年2月15日进行交接。（注：上述内容均系打印，此后内容均系手写）⑴三层南三间暖气于3月5日前接通。⑵试热水时出现问题由日昌公司维修。⑶三层南三间漏雨由日昌公司维修。⑷三层北裂口与接方无关。⑸保丽板退皮与接方无关”。上述交接手续中还注明有线电视未接通。田引霞承租房屋后一直使用雅居日昌公司出资安装的微波电视设施，房屋供暖由宁夏天豹汽车运输有限责任公司汽车修理厂负责。庭审中雅居日昌公司陈述配置有线电视设施约需10000元左右，田引霞陈述约需20000余元。
田引霞承租房屋后在办理其个人经营的“银川市兴庆区（南）友谊招待所”（以下简称友谊招待所）工商登记时，按照登记部门的要求，双方于2004年3月5日签订了登记部门提供的格式《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，该合同载明租赁房间为39间旧房，雅居日昌公司于2004年3月5日将出租房交付田引霞使用，至2009年3月4日收回。该合同第四条“租赁期间房屋修缮”载明：“修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔1年（注：“1年”系手写，第四条其他内容均系印制）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用于充抵租金或由出租人分期偿还。其它约定：（注：此处双方未填写内容）”。该合同双方关于租赁物用途、租期、租金及其支付方式，与此前约定一致。该合同双方还对其他事项进行了约定。田引霞开办的友谊招待所，实有客房40间及登记室1间。
2004年4月5日，双方于2004年2月8日签订的《补充协议》中又约定：“剩余租金8万元（￥80000）于2004年9月5日前付清”。当日，田引霞支付雅居日昌公司租金80000元，该款加上20000元定金，共计支付第一年租金100000元，雅居日昌公司收款80000元后向田引霞出具了收款金额为100000元的收据。2004年9月6日，田引霞付清第一年剩余租金80000元，雅居日昌公司收款后出具了相应金额的收据。上述180000元租金，雅居日昌公司收款后于2005年2月24日向税务部门缴纳税费28879.89元，其中房产税18673.89元、营业税9000元、城市维护建设税630元、水利建设基金126元、地方教育费180元、教育费附加收入270元。
2004年9月6日，田引霞使用的茶浴炉出现漏水，第二天经该炉生产厂家宁夏生活锅炉厂检查，发现雅居日昌公司将常压茶浴炉已擅自改装为带压茶浴炉，在茶浴炉畅通管上加装2个控制阀门，造成茶浴炉内胆受压增大，导致内胆大面积鼓包。宁夏生活锅炉厂要求立即停炉进行检查，并于2004年9月8日向雅居日昌公司发出书面通知。该茶浴炉停用后，双方于2004年9月23日签订《补充协议》，该合同载明：“经甲、乙双方同意作以下补充条款：一、甲方无偿向乙方提供锅炉房一间，由乙方按国家有关规定自行安装燃具并自行管理，日常管理中有关锅炉的所有安全责任全部由乙方负责，甲方不承担任何责任。为保障院内的安全与清洁，锅炉房以外不得堆放煤块及垃圾，乙方垃圾车须放置在锅炉房南侧并加盖定期清倒。二、乙方保证院内公寓楼的热水每日晚8：00-11：00按时保量供应，否则视同乙方毁约。所供热水由乙方自行抄表收费，每吨热水按国家规定收取元。三、甲方将原有已毁损茶浴炉交由乙方处理，甲乙双方租赁合同到期后，乙方将使用中的茶浴炉资产完整移交给甲方。四、上述条款甲乙双方共同遵守，甲方违反上述任一条款赔偿茶浴炉价款，乙方违反上述任一条款甲方将无偿收回茶浴炉自行管理。五、本补充协议自双方签订之日起生效，与原租赁合同有同等效力”。该合同签订后，田引霞于2004年9月26日购置一台茶浴炉。
2005年1月1日，田引霞购置的茶浴炉在使用中发生玻璃标高爆裂。2005年1月5日，田引霞以宁夏南门友谊招待所（以下简称南门友谊招待所）的名义向雅居日昌公司发出《损失声明报单》，报单载明田引霞承租雅居日昌公司房屋经营招待所，由于雅居日昌公司提供的微波电视网经常出问题，自租期开始至今累计约70天没有电视信号，田引霞每天损失约850元共计约60000元，而按照合同约定雅居日昌公司应提供有线电视，此问题已多次告知雅居日昌公司但一直未解决。雅居日昌公司收采暖费时室外走廊敞开式公用部分按规定收半价，但雅居日昌公司却收全价，导致田引霞到处寻找政府文件，造成精神损失和时间浪费。雅居日昌公司移交给田引霞的茶浴炉，移交时雅居日昌公司说茶浴炉是新的，管道也是新安装的，没有问题，2004年5月28日田引霞开始使用，2004年9月6日发现茶浴炉漏水，雅居日昌公司通知茶浴炉生产厂家查看，厂家发现雅居日昌公司将无压锅炉擅自改装为有压锅炉，造成茶浴炉内胆大面积鼓包，要求立即停炉，否则会发生爆炸。雅居日昌公司明知茶浴炉损坏是其改装造成，却将责任强加给田引霞，说是使用不当烧坏的。茶浴炉停炉23天，旅客因没有热水洗澡而退房，每天损失约850元共计约20000元。田引霞为购买新茶浴炉共计支出6900元，其中茶浴炉4800元、管道材料费1500元、安装费600元。2004年12月29日，田引霞发现茶浴炉上水管被冻住，考虑到安全问题，通知雅居日昌公司准备停炉，可雅居日昌公司硬逼给公寓楼供应热水，导致茶浴炉玻璃标高于2005年1月1日憋炸，造成经济损失。根据租赁合同，雅居日昌公司停车场应保证田引霞旅客停车使用，但7月登记了一大客车的住宿人员，因雅居日昌公司不让停车造成损失住宿费1200元。根据租赁合同，雅居日昌公司应完整提供室内水暖电、有线电视网等设施，但209、309、216等房屋暖气不热，多次通知但至今未修理。综上，雅居日昌公司已给田引霞共计造成82900元的经济损失，应予赔偿。雅居日昌公司收到《损失声明报单》后未答复。2005年1月26日，银川市兴庆区司法局中山南街法律服务所根据田引霞委托，发出《致宁夏雅居日昌家具配套有限公司的函》，函件要求雅居日昌公司依据租赁合同为田引霞提供有线电视，并解决二、三楼南侧部分暖气不热及三楼楼顶漏水、二楼管道渗水将一楼商户的物品浸泡或损坏及楼西墙面受损的问题，否则造成的后果由雅居日昌公司承担。雅居日昌公司收到函件后未答复。2005年2月5日，田引霞以南门友谊招待所的名义向雅居日昌公司发出《通知》，通知载明由于雅居日昌公司不信守合同，已给田引霞造成严重亏损，具体开销：1、租金180000元。2、添置房间设备共计130000元（电视机、包床、沙发、茶几、电视机柜、床垫、床单、被子、被套、枕头、枕巾、梳妆台、办公桌、衣架、脸盆、脚盆、茶盘、茶杯、烟灰缸、拖鞋等）。3、采暖费17500元，用煤4车约24000元，城管收垃圾费1000元，锅炉鼓包漏水停炉23天损失约15000元，购置新锅炉支出4800元，安装费600元，管道材料费1500元，更换16个阀门和2个水表共计2500元，暖气不热导致退房损失13500元，修理便盆皮碗6个共计支出工料费210元，以上共计80610元。4、交纳2005年上半年微波收视费1800元；2004年没有微波信号累计约70天，每天按保本价850元计算，直接损失约60000元；平时因微波信号抽象导致旅客退房约38000元，以上共计99800元。5、员工8人，每人每月工资约500元，共计48000元；水电费22100元，门头广告费16000元，办理各种营业证件3000余元，以上共计89100元。6、旅客未能正常停车住宿损失1200元。以上各项总计约580000元，而营业款实收250000元，实际亏损330000元。该《通知》最后载明：“我招待所郑重通知你公司，由于你公司违背合同，没有履行合同义务，缺失诚信，给我招待所造成极大的经济损失。现等合同第一年到期，在我招待所无法继续经营的同时，为了维护自己的利益，避免蒙受更大的经济损失，我决定撤消与你所签定租用5年的所有合同，并且，我还要通过法律手段，为一年来你方未曾履行合同条款所造成严重的经济损失，向法院进行起诉，以此得到赔偿，用法律来维护我的合法权益”。雅居日昌公司收到《通知》后未答复，田引霞亦未按照合同约定于2005年2月28日前支付第二年租金200000元。
2005年3月11日，雅居日昌公司致函田引霞，函件载明：“宁夏南门友谊招待所田引霞同志：根据我公司与你方签定的租房合同与补充协议，你方租赁的南熏东街274号招待所已于2005年3月5日开始进入第二年租期，你方应于2005年2月28日前一次性付清第二年租金20万元，请你方见到本通知后按合同的约定将租金在5日内付清。如不付清，我方将视你方为放弃承租该房产，我方将对该事宜另行处理”。2005年3月13日，田引霞以南门友谊招待所的名义向雅居日昌公司发出《通知》，通知载明：“宁夏雅居日昌家具配套有限公司：你方的通知我方已收到，关于第二年租赁费的问题，我方经过考虑，还有以下问题未能及时解决：一、有线电视网络问题；二、下水管道老化漏水问题。以上两个问题请你方尽快解决，否则由此发生的房屋倒塌等问题，所造成的一切后果由你方负责。由于2004年一年来，这两个重大问题一直没有解决，直接影响了我方的经济效益，你方如能把以上两个问题尽快处理好，租赁费该付多少，我方会如数付给你方”。雅居日昌公司收到该《通知》后未答复。2005年4月15日，田引霞以南门友谊招待所的名义再次向雅居日昌公司发出《通知》，通知载明：“宁夏雅居日昌家具配套有限公司：根据二00四年我方与你方签订的租赁合同，你方一直不信守合同条款。针对我方提出的损失报告，至今，未得到明确答复和意见补充，特再次恳求贵公司能及时给予解决。我方发现配套设备出现问题后，曾多次采取措施，并及时提出申报，未见成效。使我方经营损失严重。至此开年之际，为了确保配套设备正常，就有线电视和管道老化问题，望贵公司给予查实，及时修复完善。同时，我方建议：1、公平、公正地搞好协作关系；2、希及时查实、落实，否则，以即日起造成我方的经济损失由贵公司全部负责。望及时给予解决为盼！”。雅居日昌公司收到《通知》后未答复，田引霞亦未交纳第二年租金。
2005年4月27日，雅居日昌公司将田引霞诉至法院，请求判令田引霞停止侵权、返还承租财产，并赔偿损失15000元及承担诉讼费用。法院第一次开庭审理时，雅居日昌公司当庭将赔偿损失15000元增加至33000元，第二次开庭审理时当庭变更诉讼请求为判令终止于2004年3月5日签订的房屋租赁合同，田引霞付清占用房屋期间的租赁费并承担诉讼费。法院审理后于2005年7月25日作出（2005）兴民初字第1747号民事判决，判决：一、依法解除双方于2004年3月5日签订的房屋租赁合同；二、田引霞于判决生效之日起三十日内将位于银川市兴庆区南薰东街274号院内西楼2-3层房屋返还给雅居日昌公司；三、田引霞于判决生效之日起向雅居日昌公司支付自2005年3月5日起至搬出之日止的房屋租金。诉讼费710元，其他诉讼费400元，合计1110元，均由田引霞负担。田引霞不服判决上诉至银川市中级人民法院，法院审理后于2005年10月10日作出（2005）银民终字第490号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
（2005）兴民初字第1747号民事判决发生法律效力后，田引霞未履行该判决所确定的义务，雅居日昌公司申请强制执行，法院限期田引霞履行判决所确定的义务无果后，于2006年5月17日采取强制执行措施，将涉案房屋移交给雅居日昌公司，房屋内物品由法院委托的原银川市兴庆区公证处进行物证保全公证，予以清点登记，因田引霞拒绝接收，由雅居日昌公司保管至今。上述物证保全公证，后因雅居日昌公司拒交公证费，公证处按终止公证处理，未制作公证书。雅居日昌公司收回房屋后再次出租，由他人承租至今。
田引霞不服银川中院作出的（2005）银民终字第490号民事判决，向宁夏高院申请再审，该院审查后于2008年10月10日作出（2008）宁民申字第12号民事裁定，裁定认为原审判决对合同签订的过程及合同内容等事实认定清楚，但适用简易程序及认定田引霞违约并判决解除租赁合同不当。第一，本案诉争的标的额、双方对事实的争议都比较大，当事人又在审理过程中变更诉讼请求，不属于《民事诉讼法》第一百四十二条规定的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，一审适用简易程序进行审理不当；第二，雅居日昌公司变更诉讼请求，原审法院未事先告知田引霞并让其进行答辩和反诉；第三，原审判决没有考虑雅居日昌公司未向田引霞交付符合约定的能正常使用的房屋违约在先的事实，而以田引霞违约为由解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。据此裁定本案指令银川中院再审，再审期间中止原判决的执行。银川中院再审后于2009年4月29日作出（2009）银民再终字第1号民事裁定，裁定认为原审在开庭审理案件时，雅居日昌公司直接变更诉讼请求，在此情况下审判人员只是告知田引霞但未给予符合法律规定的答辩期限。案件处理时只考虑了田引霞未交纳第二年租金的违约行为，但未对违约行为产生的原因进行审查。本案双方争议较大，原审适用简易程序进行审理不符合《民事诉讼法》第一百四十二条的规定。关于田引霞在再审期间提出的赔偿损失问题，因其在一、二审时均未提出反诉，再审期间提出不属于再审案件审理范围，故不进行审查。据此裁定撤销本院（2005）兴民初字第1747号民事判决和银川中院（2005）银民终字第490号民事判决，本案发回银川市兴庆区重审。
本案发回重审后，田引霞于2009年7月21日提出反诉，请求判令雅居日昌公司赔偿其经济损失789136.27元，并承担一、二审诉讼费用及反诉诉讼费。2009年9月2日，田引霞增加诉讼请求，请求判令雅居日昌公司赔偿其违约金5365500元。2009年12月23日，田引霞再次增加诉讼请求，请求判令继续履行《房屋租赁合同》。因反诉标的额为6154636.27元，雅居日昌公司认为根据《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第一条、第三条的规定，本案应移送上级人民法院管辖并审理，据此提出管辖权异议。法院审查后于2010年1月7日作出（2009）兴民再初字第3-1号民事裁定，裁定认为反诉标的额达6154636.27元，根据最高人民法院于2008年3月30日公布的调整全国各高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准，银川市兴庆区法院对本案无管辖权。据此裁定雅居日昌公司提出的管辖权异议成立，本案移送银川中院。该裁定发生法律效力后，银川市兴庆区法院于2010年1月27日将本案移送银川中院。2010年3月15日，银川中院作出（2010）银立终字第31号民事裁定，裁定认为反诉请求标的达到6000000元，是因本案进入再审后田引霞增加数额达到的，一审法院以再审后田引霞增加诉讼标的达到6000000元为由，裁定案件移送上级法院，不符合法律规定。据此裁定撤销（2009）兴民再初字第3-1号民事裁定，本案由银川市兴庆区法院管辖。银川市兴庆区法院再审本案时，雅居日昌公司变更诉讼请求为解除双方签订的《房屋租赁协议》、田引霞支付自2005年2月28日至2006年5月17日期间的房屋租赁费并负担诉讼费。法院审理后于2010年10月21日作出（2009）兴民再初字第3号民事判决，判决：一、解除双方于2004年1月17日签订的《房屋租赁协议》及2004年2月8日签订的《补充协议》；二、田引霞于判决生效之日起十日内支付2005年3月5日至2006年5月17日期间占有使用房屋的费用240000元；三、雅居日昌公司于判决生效之日起十日内赔偿田引霞经济损失279818.46元，雅居日昌公司保管的田引霞物品归雅居日昌公司所有；四、驳回双方的其他诉讼请求；以上二、三项合并，由雅居日昌公司支付田引霞39818.46元。田引霞不服判决上诉至银川中院，该院审理后于2011年3月17日作出（2011）银民再终字第10号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
田引霞不服（2011）银民再终字第10号民事判决向宁夏高院申请再审，该院审查后于2012年9月13日作出（2012）宁民再申字第1号民事裁定，裁定本案指令银川中院再审，再审期间中止原判决的执行。银川中院第二次再审后于2013年1月7日作出（2012）银民再终字第31号民事裁定，裁定认为双方于2004年3月5日签订的《房屋租赁合同》，属于本案诉讼应当审理的范围。原审判决没有对该合同的法律效力、结果等问题进行确认和处理，可能影响案件的正确判决。据此裁定撤销本院（2009）兴民再初字第3号民事判决和银川中院（2011）银民再终字第10号民事判决，本案发回银川市兴庆区法院重审。本案第二次发回重审后，双方均变更了诉讼请求。雅居日昌公司变更后的诉讼请求为：一、解除双方于2004年1月17日签订的《房屋租赁协议》及此后签订的所有补充协议；二、田引霞支付自2005年3月5日至2006年5月17日期间的房屋租金240000元及利息128634元；三、田引霞支付雅居日昌公司垫付的税费28880元；四、诉讼费由田引霞负担。田引霞变更后的诉讼请求为：一、雅居日昌公司赔偿被告损失4011586.80元，其中招待所投资损失805246.84元，预期可得利益损失3206340元；二、雅居日昌公司支付田引霞违约金1203476.10元；诉讼费由雅居日昌公司负担。
庭审中雅居日昌公司提交银川市广播电视商贸中心（以下简称商贸中心）于2005年4月19日出具的《情况说明》一份，欲证明田引霞同意使用微波电视设施。《情况说明》称商贸中心于2003年5月为雅居日昌公司安装了53户微波电视终端；2004年2月期间雅居日昌公司应田引霞要求准备将微波电视网改建入有线电视网，请商贸中心改建施工；商贸中心认为微波收费低，能收到的节目也不少，比较适合招待所使用，故建议雅居日昌公司继续使用微波电视网；雅居日昌公司称如果田引霞同意继续使用微波电视网，则雅居日昌公司同意不改建。商贸中心派工作人员屈波前往招待所征求田引霞意见，田引霞同意继续使用微波电视网。田引霞不认可该证据，并否认曾同意使用微波电视设施。
上述事实，法院根据经庭审质证雅居日昌公司提交的《房屋租赁协议》、2004年2月4日无名称的书面合同、2004年2月8日《补充协议》、《西楼交接》、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、2004年9月23日《补充协议》、《税收通用完税证》、《损失声明报单》、2005年2月5日《通知》、2005年3月11日函件，田引霞提交的《营业执照》、租金《收据》，固定资产支出的《收据》、《发票》、《销售清单》，宁夏生活锅炉厂出具的《通知》，《致宁夏雅居日昌家具配套有限公司的函》、2005年3月13日《通知》、2005年4月15日《通知》及双方的相关陈述与银川市兴庆区法院、银川中院、宁夏高院作出的相关法律文书予以确认。
原审法院认为，本案双方先后签订六份合同，即：1、2004年1月17日签订的《房屋租赁协议》；2、2004年2月4日签订的无名称合同；3、2004年2月8日签订的《补充协议》，该合同包括双方于2004年4月5日在该合同上的补充约定：“剩余租金8万元（￥80000）于2004年9月5日前付清”；4、2004年2月15日签订的《西楼交接》（手写部分具有补充合同的性质）；5、2004年3月5日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；6、2004年9月23日签订的《补充协议》。除2004年2月4日签订的解除合同双方未实际履行外，其他的五份合同均为有效合同，组成双方之间的房屋租赁合同。根据双方房屋租赁合同的内容，签订合同的目的，雅居日昌公司为收取租金，田引霞为开办招待所，而合同的主要义务，雅居日昌公司为交付房屋，田引霞为支付租金。
雅居日昌公司在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为。双方签订《房屋租赁协议》后，按约定雅居日昌公司应于2004年2月3日前将房屋交付田引霞，但事实上双方并未交接，反而于2004年2月4日签订了解除合同，但该解除合同双方并未实际履行，随后双方于2004年2月8日签订了《补充协议》，对《房屋租赁协议》的部分内容进行了变更并增加了约定事项。上述《补充协议》签订后，雅居日昌公司按照该合同的约定改建了部分设施并按期将房屋交付田引霞。双方在履行《房屋租赁协议》及第一份《补充协议》过程中陆续出现一些问题，部分问题经过双方协商得到解决并先后签订补充合同，但客房未配置有线电视设施及个别房间存在管道渗水、楼顶漏雨等问题，双方未能协商解决。根据《房屋租赁协议》第四条第一项约定，雅居日昌公司应向田引霞提供有线而非微波电视设施。雅居日昌公司主张田引霞同意其提供微波电视设施并提交《情况说明》一份，但田引霞不认可该证据并否认其曾同意提供微波电视设施。雅居日昌公司提交的《情况说明》，性质上属证人证言，因证人未出庭作证，而且雅居日昌公司主张的事实，与双方签署的《西楼交接》及此后田引霞向雅居日昌公司发出的数份通知中要求配置有线电视设施的事实不符，故雅居日昌公司主张的事实不能成立。管道渗水，双方在《房屋租赁协议》第四条第三项中约定“水、暖、电等设施室外维修由甲方负责，室内维修由乙方自负”，但双方在此后签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》第四条中又约定“修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。…出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用于充抵租金或由出租人分期偿还。”上述约定前后不一，根据新约定，修缮房屋及其设备应由雅居日昌公司负责，如果雅居日昌公司无力修缮，可与田引霞协商合修，届时田引霞支出的修缮费用冲抵租金或由雅居日昌公司分期偿还，据此管道渗水应由雅居日昌公司修缮。雅居日昌公司辨称双方约定对房屋及其设备每隔1年检查、修缮一次，雅居日昌公司隔一年才有义务修缮房屋，因修缮时间未到并未违约。雅居日昌公司辩称的上述理由显然不能成立，双方约定“出租人对房屋及其设备应每隔1年认真检查、修缮一次”，该约定的含义是指雅居日昌公司每年1次主动对房屋及其设备检查、修缮，而不是隔一年修缮房屋。双方在房屋交接时即发现部分房屋、设备存在瑕疵，此后又发现管道渗水等问题，雅居日昌公司在接到田引霞报修通知后应当及时修缮，以保证房屋正常使用，而不是等到隔1年修缮。楼顶漏雨，根据《西楼交接》手写部分第三条及《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》第四条约定应由雅居日昌公司修缮。综上，雅居日昌公司在履行房屋租赁合同过程中，未按照约定提供有线电视设施和履行房屋及其设施的维修义务，存在违约行为。
雅居日昌公司违约在先，田引霞拒付第二年租金是否属于行使先履行抗辩权。房屋租赁合同约定，雅居日昌公司先交付房屋，田引霞后支付租金。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述规定，雅居日昌公司虽然按照约定将房屋交付田引霞，完成了合同的主要义务即主要债务已履行，但未提供有线电视设施和履行维修义务，未完全完成合同的次要义务即次要债务未完全履行，按照权利与义务相一致原则，田引霞依法可以行使先履行抗辩权，拒绝支付与次要债务未完全履行部分的相应对价，即田引霞在支付第一年租金时可以拒付雅居日昌公司未提供有线电视设施和履行维修义务相对应的等额租金，而不是全部租金。该权利田引霞未在第一年租金支付时行使，亦可在第二年租金支付时行使，但田引霞拒付第二年全部租金，显属行使权利过当，导致自身违约。
雅居日昌公司诉请解除房屋租赁合同。第二年租金200000元，按照约定田引霞应于2005年2月28日前给付雅居日昌公司，但田引霞在雅居日昌公司于2005年3月11日催告后，至2005年4月27日雅居日昌公司起诉时仍未给付。雅居日昌公司签订房屋租赁合同的目的是为了收取租金，而田引霞拒付第二年全部租金，致使雅居日昌公司不能实现合同目的。《合同法》第九十四条第三、四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，田引霞拒付第二年租金虽然事出有因，有一定的理由，据此可以免除其赔偿雅居日昌公司损失的违约责任，但行使先履行抗辩权过当，已导致雅居日昌公司不能实现合同目的，故雅居日昌公司要求解除房屋租赁合同，符合法律规定。涉案房屋法院依据当时发生法律效力的（2005）兴民初字第1747号民事判决于2006年5月17日强制执行移交给雅居日昌公司，雅居日昌公司收回房屋后又出租给他人，客观上亦无法再履行双方的房屋租赁合同。田引霞反诉时主张雅居日昌公司的违约行为已导致其无法实现合同目的，既然双方均认为已无法实现各自的合同目的，再继续履行合同已不符合双方的意愿。综上，双方的房屋租赁合同应予以解除，即解除双方于2004年1月17日签订的《房屋租赁协议》及此后签订的4个补充合同（《补充协议》2个、《西楼交接》、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》）。
雅居日昌公司诉请田引霞支付租金240000元及利息128634元。田引霞未按约定支付第二年租金，主要原因是雅居日昌公司未完全履行合同义务先违约，此后田引霞行使先履行抗辩权拒付租金，虽然该权利行使过当，但事出有因并有一定的理由，故由此造成的损失应由雅居日昌公司自负。据此，雅居日昌公司要求田引霞给付因迟延支付租金而产生的利息128634元的诉讼请求，法院不予支持，但田引霞欠付第二年至2006年5月17日房屋收回期间的租金应当清偿。双方约定租赁期限自2004年3月5日开始计算，故第二年租期应自2005年3月5日开始，至2006年5月16日共计1年零73天（2005年3月5日至2006年3月4日期间1年，2006年3月5日至2006年5月16日期间73天（3月份27天、4月份30天、5月份16天）］，租金共计240000元［第二年租金200000元，73天租金40000元（200000元÷365天／年×73天）］，该部分租金田引霞应当给付雅居日昌公司。
雅居日昌公司诉请田引霞支付其垫付的税费28880元。田引霞支付租金180000元，雅居日昌公司收款后按照规定向税务部门缴纳税费共计28879.89元。雅居日昌公司现根据双方签订的《房屋租赁协议》第三条约定，要求田引霞承担该税费。田引霞否认双方存在租金税费由其承担的约定。双方签订的《房屋租赁协议》第三条约定“租金：第一年18万元，于2004年2月28日前付10万元（已交定金抵顶租金）；2004年7月31日前付8万元。从第二年起，每年租金20万元，于每年2月28日前一次性付清（不含税）。”关于“不含税”的含义，庭审中雅居日昌公司称“不含税”是指雅居日昌公司收款后向田引霞出具收据，如果出具发票则税金由田引霞承担。田引霞称“不含税”是指支付的租金不含税，而税金由雅居日昌公司承担。双方对于“不含税”陈述不一，法院认为28879.89元税费应由雅居日昌公司承担，理由如下：1、上述合同第三条双方只是约定支付的租金不含税，至于租金产生的税费由谁承担并未约定。2、雅居日昌公司获得的租金是其收入，按照规定缴纳税费是雅居日昌公司的法定义务，而且缴纳主体是雅居日昌公司，除非双方特别约定税费由田引霞承担。3、《房屋租赁协议》第九条约定“由甲方承担房产税”，180000元租金房产税为18673.89元，占28879.89元税费的65%，既然份额最高的房产税由雅居日昌公司承担，为何其他份额较低的税费要由田引霞承担，雅居日昌公司的主张显然不合常理。双方明确约定房产税由雅居日昌公司承担，该约定间接印证了田引霞的主张成立。4、雅居日昌公司的主张，田引霞予以否认，而根据《房屋租赁协议》第三条约定，法院无法认定雅居日昌公司的主张成立。综上，雅居日昌公司的此项诉讼请求，法院不予支持。
田引霞诉请雅居日昌公司赔偿其投资损失805246.84元。根据田引霞所列的招待所投资损失明细，其主张的投资损失实际由经营招待所的支出损失和诉讼、申诉案件的损失两部分组成。经营招待所的支出，按照支出类别可以分为固定资产和非固定资产支出两部分。固定资产支出包括购置物品、装修等费用，非固定资产支出包括租金、人员工资、水电费、采暖费、微波收视费、税费等费用。因固定资产需要折旧，而房屋租赁合同的提前解除，导致未能经营期间的固定资产存在一定损失。双方未约定固定资产折旧期限，根据双方约定租期5年，并兼顾部分固定资产耐损耗使用期限较长、部分固定资产易损耗使用期限较短等因素，所有固定资产的折旧期限一律按5年确定。
田引霞提交的固定资产类支出证据，雅居日昌公司对其中卫生制度25元、喷雾器50元、办公用品75元、刻章68元的证据予以认可，对其余证据，或因部分证据存在相互粘连无法完整显示证据载明的相关信息，或因物品购买人非友谊招待所，或物品购买时间非田引霞经营友谊招待所期间，或因证据中部分收据、发票、销售清单存在更改、添加内容，收款单位印章不清、未写资金支出人名称、支出金额过高、支出凭证仅有销售清单等一个或数个问题，而不予认可。法院根据证据必须符合真实性、合法性、关联性的法律规定，同时兼顾田引霞支出资金时大部分支出凭证缺乏规范的实际情况，对雅居日昌公司不认可的证据中仅因存在收款单位印章不清、未写资金支出人名称、支出金额过高、支出凭证仅有销售清单等一个或数个问题，但不存在更改、添加内容的证据，只要符合以下标准，法院均予以认可：1、资金支出时间属于《房屋租赁协议》签订后至房屋收回期间发生，即2004年1月17日至2006年5月17日；2、资金支出项目确属经营普通招待所必需支出的项目。对于存在更改、添加内容的证据，除按照上述标准认定外，凡添加部分均不予认可；凡更改后能辨明原始信息的，支出金额按照原始收款金额确定，凡不能辨明原始信息的，该类证据均不予认定。对于物品购买人非友谊招待所和资金支出时间非田引霞经营友谊招待所期间的证据，该类证据均不予认定。对于田引霞提交证据时，证据相互粘连无法完整显示证据载明的相关信息，该类证据均不予认定。
存在收款单位印章不清、未写资金支出人名称、支出金额过高、支出凭证仅有销售清单等一个或数个问题，但不存在更改、添加内容的证据：装修25920元、霓虹灯14359元、床33920元（23张双人床每张368元共计8464元、86张单人床每张296元共计25456元）、床垫30436元（86个单人床垫每个260元共计22360元、23个双人床垫每个330元共计7590元、1个席梦思床垫486元）、130个太空被每个68元共计8840元、2个梳妆台每个389元共计778元、40个电视机柜每个89元共计3560元、1个三人沙发338元、40台电风扇每台1**元共计7920元、35个沙发每个390元共计13650元、36个床头柜每个55元共计1980元，被套、床单、床罩、枕芯、枕套、枕巾共计15401.36元、38个电镀椅每个56元共计2128元、14张办公桌每张230元共计3220元、2台荣事达洗衣机共计1107元、1台点钞机986元、1个石英钟180元、1辆垃圾车860元、40个垃圾筐每个5.60元共计224元、120个茶杯每个2元共计240元、41个脸盆每个4.50元共计184.50元、41个脚盆每个4.50元共计184.50元、8个水桶每个18元共计144元、12个拖把每个9元共计108元、4个簸箕每个23元共计92元、130个烟灰缸每个2.30元共计299元、130双拖鞋每双8.50元共计1105元、4个货架每个280元共计1120元、1个铝合金柜台15**元，住宿标准牌、床位安排表牌各1个每个180元共计360元，工作要求、招待所制度、旅客须知各1个每个65元共计195元，电脑硬件升级费用微机网络1000元。上述证据支出金额共计172339.36元。
存在更改、添加内容，但仍能确认原始信息的证据：1、喷绘1027元。被告主张喷绘支出2027元并提交《收据》2张。2004年2月15日的《收据》，该《收据》收款金额大写壹仟叁佰陆拾柒元中的“壹仟”和小写1367元中的“1”，均系添加，原始收款金额为367元。另一张收款金额为660元的《收据》予以认定，据此喷绘支出共计1027元。2、40个窗帘每个58元共计2320元。被告主张40个窗帘每个308元共计支出12320元并提交《收据》1张。该《收据》单价58元被改为308元，收款金额大写壹万贰仟叁佰贰拾元中的“壹万”和小写12320元中的“1”，均系添加，原始收款金额为2320元。3、茶浴炉4800元。被告主张茶浴炉支出14800元并提交《收据》1张。该《收据》收款金额大写壹万肆仟捌佰元中的“壹万”和小写14800元中的“1”，均系添加，原始收款金额为4800元。4、文件袋6元、收据45元、胶水5元。被告主张保险柜支出1144元并提交《收据》1张。该《收据》中“保险柜5×217.6=1088元”，收款金额大写中“＋壹仟零捌拾捌元”、小写中“＋1088”，均系添加。该《收据》原始信息载明10个文件袋每个0.60元共计6元、100本收据每个0.45元共计45元、10瓶胶水每瓶0.50元共计5元，收款金额大、小写均为56元。5、40个旅客须知每个45元共计1800元。田引霞主张制作旅客须知支出5800元并提交《收据》1张。该《收据》单价“145”中的“1”及收款金额大写中的“＋肆仟”，均系添加，小写金额5800元中的“5”系更改。该《收据》原始信息载明制作旅客须知数量40个、单价45元，收款金额大、小写均为1800元。6、10具灭火器每个40元共计400元。田引霞主张灭火器支出4522元并提交《实物出库凭证》2张、《收据》2张。收款金额为“2240元”的灭火器《实物出库凭证》，开票年份被改为2005年，原始开票年份已无法确认，而灭火器数量、单价、金额及收款大、小写金额均进行了添加，其中收款金额大写贰仟贰佰肆拾元中的“贰仟”和小写2240中的千位数“2”，系添加形成。2004年4月29日10具灭火器《实物出库凭证》，灭火器单价、金额及收款金额大、小写均进行了添加，其中收款金额大写壹仟肆佰元中的“壹仟”和小写1400元中的“1”，系添加形成，原始收款金额为400元。收款金额分别为832元、50元的《收据》，2张《收据》中交款单位及开票时间均被《实物出库凭证》粘连覆盖，上述原始信息无法确认。上述证据认定支出金额共计10403元。
存在更改、添加内容并造成原始信息无法确认的证据：1、被告主张茶盘、暖水瓶、衣架共计支出2162元并提交《收据》1张。该《收据》茶盘、暖水瓶、衣架的内容均系添加，收款金额被改为2162元。原始开票年份、物品名称及收款金额大、小写均被更改，上述原始信息已无法确认。2、田引霞主张制作提醒旅客牌支出266元并提交《收据》1张。该《收据》收款金额大、小写均被更改，原始收款金额已无法确认。3、田引霞主张刻章支出178元并提交《收据》2张、《发票》1张。雅居日昌公司对银川印章有限责任公司出具的收款金额为68元的《发票》予以认可。2张银川市兴庆区（南）新华清真寺打印部出具的收款金额分别为45元、65元的《收据》，金额45元的《收据》开票年份被改为2004年，原始开票年份已无法确认；金额65元的《收据》开票时间被金额45元的《收据》粘连覆盖，开票时间无法确认。上述打印部并无刻章经营项目，法院对2张《收据》不予认定。4、田引霞主张办公用品支出754元并提交《收据》2张。收款金额为“174元”的《收据》，该《收据》收款金额大、小写均被更改，原始收款金额已无法确认。另一张收款金额为580元的《收据》，支出金额予以认定。上述证据认定支出金额共计648元（刻章68元、办公用品580元）。
物品购买人非友谊招待所的证据：田引霞主张电视机支出78800元并提交四川长虹电器股份有限公司银川销售分公司出具的《发票》1张。该《发票》原始信息载明顾客名称为“宁夏商都招待所”，购物数量为20台。该《发票》开票年份被改为2004年、购物数量中另行添加20台、单价被改为1970元，收款金额大写柒万捌仟捌佰元中的“柒万”和小写78800元中的“7”，系更改形成。原始开票年份、单价、收款金额已无法确认。
资金支出时间非田引霞经营友谊招待所期间的证据：1、主张水表支出200元并提交《收据》1张。该《收据》原始信息载明开票年份为2007年、收款金额大写为70元。开票年份被改为2005年，收款金额大写另行添加金额共计100元后总金额为170元，收款金额小写经过更改、添加形成200元。2、主张支出办公费用300.10元并提交《收据》、《发票》各1张。雅居日昌公司对收款金额为75元的《收据》认可。《发票》原始信息载明开票年份为2007年、商品名称为胶水，收款金额大、小写均为5.10元。开票年份被改为2005年，商品名称中添加“绒纸笔办公用品”，金额添加220元，收款金额大、小写经过添加形成225.10元。
综上，田引霞提交的固定资产类支出证据，法院认定支出金额共计183540.36元（装修等证据172339.36元、喷绘等证据10403元、刻章68元、办公用品580元、卫生制度25元、喷雾器50元、办公用品75元），折旧期限按5年计算，每天折旧金额为100.57元（183540.36元÷5年÷365天／年）。友谊招待所田引霞已经营2年零73天，剩余2年292天的折旧损失为102782.54元［100.57元／天×（2年×365天／年＋292天）］，全部由雅居日昌公司承担，而该部分固定资产亦归雅居日昌公司所有。
非固定资产不存在折旧，故非固定资产支出不存在损失。非固定资产支出属于经营招待所必须支出的当季日常费用，只要经营就发生该费用。经营招待所既有支出亦有收入，而且收入全部归田引霞所有，其要求非固定资产支出由雅居日昌公司承担，并赔偿因诉讼、申诉案件产生的误工费及支出的交通费、食宿费、通讯费、就医费，没有法律依据，法院不予支持。
田引霞诉请赔偿其预期可得利益损失3206340元。双方房屋租赁合同的解除，源于双方先后违约，造成各自不能实现合同目的，对此双方均有责任，故田引霞的此项诉请，法院不予支持。
田引霞诉请支付其违约金1203476.10元。雅居日昌公司在履行房屋租赁合同过程中，未按照约定提供有线电视设施和履行房屋及其设施的维修义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任，其中双方在履行第一年合同中雅居日昌公司存在违约，而田引霞并未违约，故第一年的违约损失应由雅居日昌公司全部承担，第二年至房屋收回期间的违约损失，因田引霞在履行第二年合同中亦存在违约，但系行使先履行抗辩权过当造成违约，事出有因并有一定的理由，故该部分损失应由雅居日昌公司承担70%，田引霞自负30%。至于违约损失，因田引霞未提供违约损失的直接证据，法院参照2005年2月5日《通知》中田引霞自报的有关损失确定第一年的违约损失，即锅炉鼓包漏水停炉23天损失15000元，暖气不热导致退房损失13500元，无有线电视造成损失98000元，以上共计126500元，由雅居日昌公司全部承担。第二年的违约损失参照第一年确定，但因买新锅炉已解决供热水问题，故应减掉第一年中的停炉损失15000元，据此第二年的违约损失为111500元。第三年至房屋收回期间73天的违约损失为22300元（111500元／年÷365天／年×73天）。第二年至房屋收回期间的违约损失共计133800元（111500元＋22300元），此款雅居日昌公司承担93660元（133800元×70%）。综上，雅居日昌公司支付田引霞违约金共计220160元（126500元＋93660元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第三、四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除宁夏雅居日昌家具配套有限公司与田引霞于2004年1月17日签订的《房屋租赁协议》及2004年2月8日签订的《补充协议》、2004年2月15日签订的《西楼交接》、2004年3月5日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、2004年9月23日签订的《补充协议》；二、田引霞支付宁夏雅居日昌家具配套有限公司租金240000元；三、反诉被告宁夏雅居日昌家具配套有限公司赔偿反诉原告田引霞经济损失102782.54元（宁夏雅居日昌家具配套有限公司保管的田引霞物品归宁夏雅居日昌家具配套有限公司所有）；四、反诉被告宁夏雅居日昌家具配套有限公司支付反诉原告田引霞违约金220160元；五、上述二、三、四项金额相抵后，宁夏雅居日昌家具配套有限公司于判决生效之日起十日内支付田引霞82942.54元；六、驳回宁夏雅居日昌家具配套有限公司、田引霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7463元（雅居日昌公司已预交），宁夏雅居日昌家具配套有限公司负担2918元，田引霞负担4545元；反诉案件受理费61050元（田引霞缓交），减半收取30525元，反诉原告田引霞负担28923元，反诉被告宁夏雅居日昌家具配套有限公司负担1602元。
宣判后，雅居日昌公司上诉称，1、（2013）兴民初字第1297号民事案件经宁夏回族自治区高级人民法院及银川市中级人民法院两次指令再审、兴庆区人民法院两次重审违反法定程序，应予撤销。2、田引霞不支付房租构成根本违约，而雅居日昌公司瑕疵履行义务，只应当承担与瑕疵履行行为相当的责任，对于田引霞根本违约导致的损失以及田引霞自身造成的扩大损失，应由田引霞自行承担，原审判决雅居日昌公司赔偿102782.54元没有法律依据，田引霞主张装修等固定投入无法收回的招待所损失是由其自身根本性违约造成的，雅居日昌公司不是固定资产所有人，也不是保管义务人，双方没有主张固定资产的归属问题，原审判决违反“不告不理”原则。原审判决对固定资产折旧采用了固定年限法，但未说明此种折旧的依据，某些固定资产的寿命并不能达到五年，且在适用效能上呈逐年递减的规律，原审判决的折旧方法和期限有失公平。原审判决雅居日昌公司支付田引霞违约金220160元无事实依据，适用法律错误，田引霞拒付房屋租金构成根本违约，雅居日昌公司履行合同过程中只是存在部分瑕疵，雅居日昌公司仅承担与瑕疵相应的损失，不应当承担因田引霞违约导致的损失，田引霞没有没有防止损失扩大，损失扩大部分也应当由田引霞自行承担。原审判决已认定田引霞没有直接证据证明违约损失，但又参照田引霞单方自报的损失确定租赁第一年的违约损失数额，无事实及法律依据。3、违约金的计算期间有误。合同约定租金支付方式为“自第二年起一次性付清当年租金”，田引霞总共欠付第二年2005年3月5日至第三年2006年5月16日的租金，当合同进入第三年，田引霞不能支付第二年房屋租金时，雅居日昌公司有权行使先履行抗辩权。违约金赔偿一般不能超过实际损失的30%，田引霞主张的损失请求失实、过高。3、雅居日昌公司有权主张田引霞拖欠房屋租金的利息损失，原审判决不应驳回该项利息请求。综上，请求：1、撤销原判第三、四项，改判支持雅居日昌公司的利息请求；2、一、二审诉讼费由田引霞承担。
田引霞辩称，雅居日昌公司违约事实明显，原审法院认定其存在违约事实正确，请求依法驳回雅居日昌公司上诉。
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