成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0114民初1167号
原告李世华，男，汉族，1965年2月15日出生，住成都市新都区，
委托代理人张代芳（系李世华妻子），汉族，1963年10月6日出生，住成都市新都区，特别授权代理。
原告张代芳，女，汉族，1963年10月6日出生，住成都市新都区，
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，
第三人李江，男，1965年7月25日出生，汉族，住成都市温江区，
原告李世华、张代芳与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了李江为第三人，于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原告李世华的委托代理人张代芳，原告张代芳，被告昌永公司的代表人蔡萍萍到庭参加诉讼，第三人李江经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世华、张代芳诉称，与昌永公司于2013年8月29日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李世华、张代芳购买昌永公司开发的位于新××镇滨江路的锦绣水岸1栋2单元1203号房屋，李世华、张代芳共向昌永公司支付完所有的购房款380362元。同时交纳了契税5705元、维修基金1709元及办理房屋权证的工本手续费280元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，李世华、张代芳装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证，并承诺在2014年9月之内将李世华、张代芳购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为李世华、张代芳办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，李世华、张代芳所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人李江名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在李世华、张代芳名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与李世华、张代芳的合同，协助办理产权转移。
第三人李江未作陈述。
经审理查明，2013年8月20日，李世华、张代芳与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李世华、张代芳购买昌永公司开发的位于新××镇滨江路的锦绣水岸1幢2单元1203号房屋，测绘建筑面积共110.25平方米，其中套内建筑面积89.4平方米，分摊建筑面积20.85平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3450元，总价款380362元。李世华、张代芳采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”
合同签订当日，李世华、张代芳支付了购房款300000元，2013年8月21日支付了60000元，2013年9月23日支付了20362元，共计支付购房款380362元。2014年1月5日，李世华、张代芳交纳了契税5705元、维修基金1984元及工本费280元。昌永公司交付了房屋。同时，李世华、张代芳还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现李世华、张代芳已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月16日，昌永公司与李世华、张代芳签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将李世华、张代芳购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、昌永公司与李江签订了《商品房买卖合同》，2013年3月28日，该案诉争的房屋备案登记在李江名下。
二、2013年3月28日，李江（甲方）与昌永公司（乙方）、周玉翘（丙方）签订了《借款（担保）合同》，约定昌永公司向李江借款400万元，周玉翘作为担保人。合同第六条载明：“如乙方没有按约定日期和方式归还借款和违约金，则超过日期在15日内，乙方应按本合同约定的违约责任承担双倍的违约金；如超过日期达25天后，甲方有权行使担保抵押资产处置权利和追究丙方的担保责任的权利。”同日，昌永公司向李江出具了借据。
三、2012年8月13日至2013年11月8日，昌永公司以周玉翘、蔡萍萍的账户向李江的账户汇款，但双方一直未进行对账。
上述事实有李世华、张代芳提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有昌永公司提交的《借款（担保）合同》、借据、银行转款凭条以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与李江之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，李江的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.从合同履行情况看，李世华、张代芳履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住。从昌永公司提交的证据，可以看出李江与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，双方在签订《借款（担保）合同》的当天，将房屋进行了备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证李江债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司与李江对借款的归还情况未进行对账。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，李江与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，李江可另案提起诉讼。
李世华、张代芳与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，李世华、张代芳按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向李世华、张代芳交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为李世华、张代芳办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于李世华、张代芳要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋李世华、张代芳已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于李世华、张代芳要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，李世华、张代芳于2013年9月23日结清了房款，并于2014年1月5日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为李世华、张代芳办理房屋产权证，因此李世华、张代芳要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告李世华、张代芳办理位于新××镇滨江路锦绣水岸1幢2单元1203号房屋的产权证；
二、驳回原告李世华、张代芳的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李世华、张代芳负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告李世华、张代芳已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告李世华、张代芳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年五月三日
书记员 张 娟