重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03161号
上诉人（原审原告）：伍有学。
委托代理人：廖永刚，重庆聚昱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆巨豪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤工业小区88号，组织机构代码71660104-7。
法定代表人：罗健中，该公司董事长。
委托代理人：刘文治，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人：范珈铭，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人伍有学与被上诉人大庆巨豪房地产开发有限公司（以下简称大庆巨豪公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年12月2日作出（2013）碚法民初字第04418号民事判决，伍有学对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人伍有学的委托代理人廖永刚，被上诉人大庆巨豪公司的委托代理人刘文治到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：伍有学（乙方、买方）与大庆巨豪公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方所开发的建筑面积116.20㎡房屋，总价款为614346元。合同第七条第一款约定了甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第二款约定了商品房交付时应符合的条件即商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条第二款：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条第一款第（二）项：逾期交房超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。合同附件三第七条有卫生间下沉式的约定。另，涉案房屋户型宣传图纸上标注为“两室两厅单卫”，图上还标注一楼设计一卫生间。合同、宣传图纸均无一楼可以直接到达二楼及在一、二楼之间修建室内楼梯的约定。
合同签订后，伍有学支付大庆巨豪公司房屋价款共计为614346元。大庆巨豪公司于2010年10月21日取得了涉案房屋所在项目巨豪美洲（A2区1组团）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。经大庆巨豪公司通知，伍有学于2010年12月26日前去接房，但其认为房屋存在质量问题而拒绝接房。2012年6月4日，伍有学向大庆巨豪公司发出解除房屋买卖合同的书面通知，大庆巨豪公司后向伍有学发出回函，表示不愿意解除双方的合同。2012年11月6日，伍有学向重庆市北碚区城乡建设委员会就质量问题进行信访，该委于2012年12月13日作出信访事项（碚信办信转（2012）481号）处理意见书》，回复意见为：“1、对于信访人提出的第一条关于跃层卫生间和排污管未照图施工的问题，经核查不属实。跃层卫生间原设计为不下沉，实际是照图施工；该卫生间排污管也严格按照设计图纸安装，未接入雨水管，2、对于信访人提出的第二条烟道设置问题，经核查烟道安装位置符合原设计要求，但烟道高度未高过窗户0.6米，我委将督促施工单位立即进行整改。3、对于信访人提出的第三条塑钢窗及中空玻璃质量问题，经现场对原塑钢窗型材、玻璃厚度的测量和塑钢窗检测报告的核查，认为原塑钢窗的型材材质、玻璃厚度、气密性满足设计和规范要求；但对于开发商更换的这三户塑钢窗，经测量其中空玻璃厚度不满足原设计要求。4、对于信访人提出的第四条擅自变更跃层阁楼设计问题，经核查不属实。该栋楼原设计图纸上就有6＋1跃层阁楼，且结构图中未设计户内楼梯，至于销售过程中面积计算问题不属于我委管辖范围。5、对于信访人提出的第五条层高未约定3米的问题，经核查不属实。该工程层高符合原设计要求，标准层层高是3米。”后大庆巨豪公司针对存在的烟道高度及塑钢窗中空玻璃厚度问题进行了整改。
伍有学认为大庆巨豪公司至今未对房屋存在的问题进行整改及交付，起诉到一审法院。
伍有学一审诉称：2010年4月18日，伍有学与大庆巨豪公司签订了《商品房买卖合同》，约定伍有学购买大庆巨豪公司预售的房屋，总房款为614346元，首付款为184346元，银行贷款为430000元；大庆巨豪公司应当在2010年12月31日前将符合该合同约定的商品房交付伍有学使用，如逾期交房，伍有学有权要求大庆巨豪公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，伍有学依约支付了首付款，并与大庆巨豪公司、中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行支付大庆巨豪公司430000元，至此伍有学已履行完毕自己支付购房款的所有义务。伍有学接大庆巨豪公司通知，于2010年12月26日准备进行接房时发现大庆巨豪公司建造的房屋与《商品房买卖合同》约定及宣传承诺的不一致，其中存在以下问题：1、房屋建设未形成一个整体，一、二楼无室内楼梯连接，一楼无法到达二楼；2、房屋二楼卫生间未按合同约定做成下沉式，且地面浸水至主卧；3、房屋烟道与窗户平行，未按住宅设计规范规定的烟道至少要高于窗户0.6米且高于二楼屋面1.6米；4、塑钢门窗也没有使用符合国家标准GB8814-2004的材料，且已经变色、老化；5、防护栏开始摇晃，安装存在问题。因存在上述问题，伍有学将问题形成《验楼情况一览表》交至大庆巨豪公司物管处，并多次要求大庆巨豪公司及时整改修复，但大庆巨豪公司未理会。伍有学遂于2012年6月4日向大庆巨豪公司邮寄解除合同的函件。大庆巨豪公司于2012年6月22日书面通知伍有学不同意解除合同。后伍有学于2012年向重庆市北碚区城乡建设委员会就房屋质量进行反映，明确了二楼存在卫生间、烟道高度、塑钢窗中空玻璃厚度不满足原设计要求。虽后大庆巨豪公司就烟道高度及塑钢窗进行了整改，但仍不能说明大庆巨豪公司在应交付房屋时不存在违约。因大庆巨豪公司未按合同约定将付费和交付条件的房屋交付给伍有学，已构成逾期交房，为此，伍有学依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定起诉到法院，请求判令：1、由大庆巨豪公司将房屋为连接一楼至二楼修建楼梯；2、由大庆巨豪公司将房屋二楼卫生间按下沉40厘米的设计进行整改；3、由大庆巨豪公司将房屋防护栏整改至不摇晃；4、由大庆巨豪公司整改后将符合交房条件的房屋交付于伍有学；5、由大庆巨豪公司支付逾期交房的违约金，计算方式为：每日以总房款614346元的万分之一，从2011年1月1日至实际交付合格房屋之日止。
大庆巨豪公司一审辩称：第一，涉案房屋已经交付。大庆巨豪公司已按合同约定交房时间前通知伍有学接房，伍有学所称房屋存在相关问题而拒绝接房的理由不成立，故大庆巨豪公司以书面通知的交房时间即2010年12月26日为实际交房时间；第二，根据合同约定交房时间为2010年12月31日，伍有学起诉时间已超过合同约定交房时间2年，故诉讼时效已超过；第三、房屋不存在伍有学诉状中所称的相关问题。关于伍有学所称的楼梯问题，在合同及任何宣传资料中均未约定一楼至二楼的通道必须安装楼梯，且相关法律法规也没有商品房必须修建楼梯的强制性规定，故大庆巨豪公司交付的房屋未安装楼梯不违约也不违法。关于伍有学所称卫生间问题，宣传图纸及合同中均没有约定二楼房屋设计卫生间，宣传图纸上未标注“卫生间”字样，仅标注了“单卫”。关于伍有学所称烟道问题，虽然重庆市北碚区城乡建设委员会于2012年12月13日出意见书时，涉案房屋烟道高度并未达到高于窗户0.6米，但实际在伍有学起诉前，大庆巨豪公司已将烟道高度整改了。关于塑钢门窗的问题，大庆巨豪公司亦于伍有学起诉前将塑钢门窗存在的问题整改了。第四、伍有学要求整改房屋及支付违约金亦过诉讼时效。综上，请求法院驳回伍有学的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点在于：一、伍有学接房时，房屋是否存在如伍有学所称的跃层卫生间未按下沉式设计违反原合同约定，一、二楼之间未修建室内楼梯及一楼不能直接到达二楼违反原合同约定，烟道高度未高于室内窗户0.6米，塑钢门窗材料不符合相关标准，防护栏摇晃问题；二、涉案房屋是否在2010年12月26日因伍有学诉称的问题而不能达到交付条件；三、伍有学主张要求大庆巨豪公司对房屋进行整改、交付房屋、支付逾期交房违约金及上述请求是否过诉讼时效问题。现就上述问题作如下评析：
一、关于伍有学接房时，房屋是否存在如伍有学所称的跃层卫生间未按下沉式设计违反原合同约定，一、二楼之间未修建室内楼梯及一楼不能直接到达二楼违反原合同约定，烟道高度未高于室内窗户0.6米，塑钢门窗材料不符合相关标准，防护栏摇晃问题。
（一）关于是否存在跃层卫生间未按下沉式设计违反原合同约定问题。
该院认为，跃层卫生间未按下沉式设计未违反原合同约定。理由如下：虽然双方订立的商品房买卖合同约定卫生间按下沉式设计，但宣传图上明确伍有学房屋为“单卫”且位置在一楼，另合同中亦未对房屋卫生间的数量进行约定，故该院可以认定合同中双方对于卫生间按下沉式设计的约定仅限定为一楼卫生间，对于二楼房屋是否存在卫生间及设计问题双方并未约定。故伍有学所称的跃层卫生间设计违反合同约定，该院不予支持。
（二）关于是否存在一、二楼之间未修建室内楼梯及一楼不能直接到达二楼违反原合同约定问题。
从双方订立的合同内容及宣传图看，均未对涉案房屋在一、二楼之间修建室内楼梯及一楼可以直接到达二楼进行约定，伍有学亦未举示证明双方有此约定的证据，故对于伍有学以房屋未修建室内楼梯及一楼不能直接到达二楼为由主张大庆巨豪公司违约，该院不予支持。
（三）关于是否存在烟道高度未高于室内窗户0.6米，塑钢门窗材料不符合相关标准问题。
根据重庆市北碚区城乡建设委员会作出的处理意见书，在合同约定的房屋交付时间时，房屋存在烟道高度未高于室内窗户0.6米，但塑钢门窗材料符合相关标准问题。故对于伍有学所称的在接房时塑钢门窗材料不符合相关标准，该院不予认定。
（四）关于是否存在防护栏摇晃问题。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，现伍有学无证据证明接房时房屋存在防护栏摇晃的事实，应承担举证不能的法律后果，故该院对该事实不予认定。
二、关于涉案房屋是否在2010年12月26日因伍有学诉称的问题而不能达到交付条件。
根据双方订立的合同第七条的规定，明确了房屋达到交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋所在的工程项目已于2010年12月26日前取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即使在交房时涉案房屋烟道高度存在问题，也不影响房屋于2010年12月26日达到交付条件。另，对于伍有学所称房屋未达到交付条件的其他理由无事实依据，故该院认定在2010年12月26日，房屋已达到交付条件。
三、关于伍有学主张要求大庆巨豪公司对房屋进行整改、交付房屋、支付逾期交房违约金及上述请求是否过诉讼时效问题。
因双方未就涉案房屋在一、二楼之间修建室内楼梯及二楼卫生间按下沉式设计进行约定，故对于伍有学要求大庆巨豪公司在一、二楼之间修建室内楼梯及将二楼卫生间按下沉40厘米的设计进行整改的请求，不予支持。另，伍有学无证据证明涉案房屋防护栏存在摇晃的事实，故对于其要求大庆巨豪公司将房屋防护栏整改至不摇晃，该院亦不予支持。因大庆巨豪公司已通知伍有学在合同约定的交房期间内接房，且房屋达到交房条件，故对于伍有学主张大庆巨豪公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。
关于伍有学主张的交房及诉讼时效问题。庭审中，大庆巨豪公司就伍有学主张交房提出已过二年诉讼时效的抗辩意见。该院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，伍有学于2012年就涉案房屋存在需整改的问题向重庆市北碚区城乡建设委员会进行信访反映，以此可以认定伍有学就涉案房屋的交付、整改等请求权是向重庆市北碚区城乡建设委员会提出并要求进行保护，故伍有学对于交房的诉讼请求未过诉讼时效，而对于大庆巨豪公司提出的已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。大庆巨豪公司应将涉案房屋交付于伍有学。
综上，大庆巨豪公司应将涉案房屋交付于伍有学，但对于伍有学主张的要求大庆巨豪公司整改房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、大庆巨豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日将建筑面积116.20㎡房屋交付于伍有学；二、驳回伍有学的其他诉讼请求。案件受理费600元，由伍有学负担。
伍有学不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判：1、判令大庆巨豪公司将房屋为连接一楼至二楼修建楼梯；2、判令大庆巨豪公司将房屋二楼卫生间按下沉40厘米的设计进行整改；3、判令大庆巨豪公司将整改后的房屋交付给伍有学；4、判令大庆巨豪公司支付逾期交房的违约金，计算方式为：每日以总房款614346元的万分之一，从2011年1月1日至实际交付合格房屋之日止；5、一、二审诉讼费由大庆巨豪公司承担。主要事实和理由：一、原审判决认定大庆巨豪公司在跃层卫生间问题上不违约的理由不成立。涉案房屋为跃层式，楼上楼下都应具备卫生间是跃层式房屋一般应具有的使用功能；由于合同约定卫生间按下沉式设计，所以跃层二楼卫生间应按下沉式设计。二、原审判决认定大庆巨豪公司在楼梯问题上不存在违约的理由不成立。涉案房屋为跃层住宅，而跃层住宅的特点是住宅占有上下两层楼面，上下层之间应采用户内独用小楼梯连接。因此，大庆巨豪公司在房屋卫生间、楼梯问题上均存在违约行为，应当进行整改，并承担延迟交付房屋的违约责任。
大庆巨豪公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，伍有学向本院举示了重庆市规划局信访事项复查意见书一份，拟证明二楼跃层标注了卫生间的位置和大小，通过第六层露台去往阁楼的户型内部楼梯存在缺陷，北碚区规划分局正在与开发商进行沟通。大庆巨豪公司对该证据的质证意见为，这只是一个答复意见，无法体现信访具体事项内容，伍有学须提供相关信访资料加以证明；阁楼没有约定有卫生间，事实上因阁楼楼板厚度不够，也不可能改造成下沉式；并且，双方也没有约定室内是否要修建楼梯。由于大庆巨豪公司对该证据的真实性没有提出异议，且该证据加盖有重庆市规划局的公章，故本院对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，一、关于跃层卫生间问题。首先，商品房买卖合同没有对涉案房屋卫生间的数量进行约定；其次，宣传图上明确该房屋为“单卫”且位置在一楼；第三，宣传图上二楼虽表达了卫生间的位置和大小，但并未注明为卫生间，应理解为可用作卫生间的房屋；第四，重庆市北碚区城乡建设委员会作出的信访事项（碚信办信转（2012）481号）处理意见书》上载明，跃层卫生间原设计为不下沉，实际是照图施工。因此，本院认定合同中双方对于卫生间按下沉式设计的约定仅限定为一楼卫生间，大庆巨豪公司在跃层卫生间问题上不构成违约。
二、关于户内楼梯问题。从双方订立的合同内容及宣传图看，均无涉案房屋在一、二楼之间要修建室内楼梯的约定，并且伍有学也无证据证明大庆巨豪公司存在变更规划、设计的行为。因此，对于伍有学以房屋未修建户内楼梯及一楼不能从室内直接到达二楼为由认为大庆巨豪公司违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于大庆巨豪公司应否支付逾期交房违约金的问题。本案商品房已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了合同约定和法律规定的交付条件，且大庆巨豪公司已通知了伍有学在合同约定的交房期间内接房，故对伍有学要求大庆巨豪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，伍有学的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人伍有学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 何 欢