北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终9175号
上诉人（原审被告）:北京菜香人和食府，住所地北京市西城区。
经营者：张思贵。
上诉人（原审被告）：张思贵，男，1971年4月4日出生，个体工商户，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路32号。
法定代表人：张峻峰，董事长。
委托诉讼代理人：廉毅，男，北京北旅时代商务旅游投资有限公司职员。
委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审被告：北京天成信泰商贸有限公司，住所地北京市西城区新风街3号1号楼。
法定代表人：杨建勇，总经理。
原审被告：北京惠通永源商场有限公司，住所地北京市西城区西外大街136号动物园公交枢纽六层、七层。
法定代表人：任敏，总经理。
原审被告：北京尚宇美发店，住所地北京市西城区。
投资人：刘正菊，女，1974年1月11日，住成都市金牛区新泉路**号*栋*单元****号。
委托诉讼代理人：张思贵，北京尚宇美发店职员。
上诉人张思贵、上诉人北京菜香人和食府因与被上诉人北京北旅时代商务旅游投资有限公司、原审被告北京天成信泰商贸有限公司、原审被告北京惠通永源商场有限公司、原审被告北京尚宇美发店房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张思贵、北京菜香人和食府（下称菜香人和食府）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司（下称北旅公司）的诉讼请求，要求继续履行合同。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当。北旅公司有偿使用诉争房屋，使用期限8年，北旅公司与北京惠通永源商场有限公司（下称惠通公司）之间的合同就是8年，北京天成信泰商贸有限公司（下称天成公司）是惠通公司的下属公司，2014年10月同我方签订房屋租赁合同，我方租赁新风街3号院2号楼，合同期限到2017年10月9日，年租金22万，且押金交纳5万元，同意我方经营餐饮。我方有营业执照，合法经营，每年按时交纳租金。北旅公司提供了房产证，北旅公司是认可我公司在此经营的。北旅公司还派两名员工监督。我方的租赁协议是三方真实意思表示，应当受保护。二、诉争房屋于2017年3月6日已经被拆掉理发店和饭店的厕所，我没有再经营，我与北旅公司之间没有合同关系，不同意腾退房屋，也不同意支付房屋使用费。
北旅公司辩称，我公司同意一审判决，不同意张思贵、菜香人和食府的上诉请求。答辩意见如下：认可诉争房屋现已被部分拆除的事实。诉争房屋即使有违章建筑，也是天成公司所为，与我公司无关，菜香人和食府目前仍在经营。
天成公司、惠通公司、北京尚宇美发店（下称尚宇美发店）未上诉，也未进行答辩。
北旅公司向一审法院起诉请求：1、天成公司、张思贵、菜香人和食府、尚宇美发店返还北京市西城区新风街3号院2号楼西侧南面临街门面房两间（其中含3号楼10号楼101）的房屋；2、天成公司、张思贵、菜香人和食府、尚宇美发店支付房屋使用费（2015年9月1日至2016年5月19日，要求支付至房屋腾退之日）；3、惠通公司对前述房屋使用费承担连带责任；4、诉讼费由天成公司、张思贵、菜香人和食府、尚宇美发店承担。
一审法院认定事实：北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区新风街3号院房屋的所有人。2011年8月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司（甲方）与北京公共交通控股（集团）有限公司保修分公司（乙方）、北旅公司（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，经三方共同协商，就丙方有偿使用和开发经营管理甲方房屋达成如下协议：一、有偿使用和经营管理标的，西城区德外新风街3号院西南角新风机械厂车间（三层楼房）和15间平房，楼房建筑面积3278平方米，平房建筑面积311.11平方米；二、使用期限，双方确定标的有偿使用期限为8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止，协议期满，在甲方同意下，丙方可申请继续有偿使用上述标的，甲、乙、丙三方应另行签订协议；……。
2011年7月3日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区新风街3号新风机械厂院内三层厂房3278平方米，及楼南侧平房202平方米，共计3480平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期自2011年9月1日至2019年8月31日。房屋年租金为4445700元，自租赁期限第五年开始，房屋租金增加10%，年租金为4890270元整。
2012年5月9日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）、天成公司（丙方）签订《新风街项目租赁协议合作方变更说明》，内容为：因乙方在北京市西城区新风街3号院1号楼经营地注册了天成公司，经甲、乙、丙三方协商同意：1、将北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方），于2011年7月31日签订的新风街3号院1号楼房屋租赁合同中约定的乙方变更为天成公司，法人代表杨建勇；2、将合同中约定的74万元保证金改为37万元。其他条款继续有效。
2012年7月9日，北旅公司（甲方）与天成公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年7月31日共同签署了关于北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》，因经营需要，乙方向甲方提出申请，扩建面积440平方米，经研究甲方同意乙方扩建，经友好协商，特订立此《补充协议》。1.乙方根据租赁房屋的现状和经营需要，可以对租赁房屋进行改造，该改造包括但不限于对租赁房屋的重建、改建、扩建、装修和加固等，乙方对租赁房屋进行改造之前，应将改造方案报甲方并经甲方上级专业部门书面批准后方可进行，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全、防火等全面负责，出现任何状况均由乙方承担，乙方改建、重建、扩建的新增面积是指在原有面积外立面及房顶屋面扩建后的部分（室内加层及外立面装饰、装修除外）；2.在装修和使用租赁房屋的过程中，乙方如确需对租赁房屋的主要结构进行拆改，应对原建筑机构做好加固防护和承重计量，确保使用安全，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全防火责任，甲方有权监督，并对不符合规定的提出整改，乙方对改造后的房屋自行办理许可手续，甲方予以配合，改造后的房屋产权归甲方所有，若乙方未办理合法手续，导致甲方被处罚的，乙方承担所有责任；3.乙方自2012年7月1日起按新建筑面积2.5元每平方米每天向甲方托管的北京北旅时代物业管理有限公司缴纳物业管理费，截止2012年9月30日，一季度费用101200元，随北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》合同母本时间，租赁期于2015年9月1日物业管理费递增10%，一季度费用111320元一次性缴纳；4.甲乙双方同意本合同到期日为2019年8月31日。
2015年7月27日，惠通公司向北旅公司出具《还款计划书》，内容为：天成公司新风街3号项目，2014年至2015年7月底欠缴北旅公司房屋租金673万余元，滞纳金按合同约定，以实际发生为准，计划还款时间在2015年8月28日左右，到期不还，惠通公司愿承担一切债权债务，承担还款责任。
2015年9月，因天成公司拖欠相关费用，北旅公司以天成公司、惠通公司为被告诉至本院，要求确认该公司与天成公司之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除，要求天成公司支付2014年1月1日至2015年8月31日的租金、要求天成公司支付及赔偿其他相关费用及损失，并要求惠通公司承担连带责任。本院经审理后作出（2015）西民初字第28587号民事判决书，判决确认北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，判决天成公司支付北旅公司2014年1月1日至2015年8月31日的剩余租金，判决惠通公司对2014年1月至2015年7月的租金承担连带支付责任，并判决天成公司支付和赔偿北旅公司其他相关费用。
2012年4月28日，天成公司（甲方）与张思贵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新风街3号新风机械厂2号楼西侧南面临街门面房2间（本案诉争房屋）租赁给乙方使用。租赁期限为2012年6月6日至2018年6月5日。房屋年租金为429787.5元。自租赁期第2年开始，房屋租金每年递增3%，年租金为442680.61元。押金2万元。
张思贵将涉案房屋分别用于开设菜香人和食府及尚宇美发店。庭审中，张思贵出具天成公司收据，证明其已交纳租金至2016年12月5日。
审理中，由于天成公司承租房屋后，进行了大量改扩建，为确定涉案房屋的具体位置，本院进行现场勘验，本案涉及房位置为：北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第一间及西侧北数第七间的房屋2间。
一审法院认为，天成公司、惠通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。本案中，生效判决已经确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司应当将房屋返还给北旅公司。张思贵作为次承租人，菜香人和食府及尚宇美发店作为实际使用人，也具有腾房义务，故对北旅公司要求天成公司、张思贵、北京菜香人和食府、北京尚宇美发店返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。涉案房屋的具体位置以法院现场勘验为准，即北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第一间及西侧北数第七间的房屋2间。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，法院予以支持，房屋使用费的标准，法院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与张思贵之间租赁合同的租金标准，即年租金469640元，此后，不再考虑递增。由于张思贵已支付租金至2016年12月5日，故张思贵及菜香人和食府、尚宇美发店无需向北旅公司支付2016年12月5日之前的房屋使用费，2016年12月6日之后张思贵应对涉案房屋的使用费承担连带责任。由于惠通公司只是承诺对2014年至2015年7月的租金及滞纳金承担连带还款责任，北旅公司要求惠通公司承担2015年9月1日之后房屋使用费的连带责任，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司、张思贵、北京菜香人和食府、北京尚宇美发店将北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第一间及西侧北数第七间的房屋2间腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋使用费（按照年租金四十六万九千六百四十元的标准，自二О一五年九月一日起支付至实际交还房屋之日止）；三、张思贵、北京菜香人和食府、北京尚宇美发店对判决第二项自二О一六年十二月六日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费承担共同给付责任；四、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审基本一致。
本院另查明，张思贵提供收据二张，一张收据显示：2015年11月4日，天成公司预收张思贵租金234820元（2015年12月6日至2016年6月5日）；另一张收据显示：2016年5月3日，天成公司预收张思贵租金230000元（2016年6月6日至2016年12月5日）。张思贵主张在合同履行中，租赁双方已经调整了房屋租金，2016年5月3日的租金收据交纳的租金23万元，是半年的租金。北旅公司对张思贵主张的租金已调整及租金的事实不予认可。
张思贵自天成公司承租后将其中的3号院2号楼外西侧北数第七间的房屋1间转租与刘正菊经营北京尚宇美发店。2017年3月6日，北京尚宇美发店承租的3号院2号楼外西侧北数第七间的房屋1间(约25平方米)及张思贵承租的3号院2号楼外南侧西数第一间人和食府的厕所（约25平方米）因系违章建筑被拆除。北旅公司认可被拆除的违章建筑非其所建，系天成公司所建。张思贵称与天成签订的租赁合同没有约定租赁面积，但拆除的面积约占总租赁面积的三分之一。北旅公司认可拆除的事实，但表示没法确定租赁面积及被拆除部分的面积。
本院认为：已生效的人民法院判决书确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司已不享有涉案房屋的承租权及转租权，其应当将房屋返还给北旅公司。天成公司与张思贵就涉案房屋签订的转租合同随之丧失继续履行的法律基础，张思贵作为涉案房屋次承租人、菜香人和食府、尚宇美发店作为涉案房屋的实际使用人，也具有腾房义务，至于合同解除后给张思贵、菜香人和食府、尚宇美发店造成的损失，可另行向其转租合同的相对出租人主张权利。张思贵、菜香人和食府上诉不同意解除合同不符合法律规定和客观事实，本院不予支持。
对于北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及张思贵、菜香人和食府、尚宇美发店承担共同给付责任一节，经本院查明，北京尚宇美发店承租的3号院2号楼外西侧北数第七间的房屋1间(约25平方米)及张思贵承租的3号院2号楼外南侧西数第一间菜香人和食府部分房屋（约25平方米）因系违章建筑已于2017年3月6日被拆除，且该违章建筑非北旅公司所建，系天成公司承租房屋后所建，在北旅公司与天成公司租赁合同解除后，天成公司所建的违章建筑应予拆除，故北旅公司无权就该违章建筑主张使用费收益。一审判决的房屋使用费中包含违章建筑部分的房屋使用费欠妥，应予排除。鉴于违章建筑的房屋已被拆除，一审判决尚宇美发店腾退被拆除的违章房屋已无实际意义。菜香人和食府的部分面积被拆除后，菜香人和食府仍实际占用未被拆除部分，菜香人和食府仍应按实际使用面积向北旅公司支付房屋使用费，本院依据实际使用面积酌情确定房屋使用费标准。
菜香人和食府提交收据证明2015年11月4日，天成公司预收菜香人和食府租金（2015年12月6日至2016年6月5日）234820元；2016年5月3日，天成公司预收菜香人和食府租金（2016年6月6日至2016年12月5日）230000元。菜香人和食府据此认为年租金已进行了调整。北旅公司对此不予认可。本院认为，菜香人和食府提交的租金收据显示的是半年租金的实际交付数额，两张租金收据没有说明以后租金按何标准交纳，鉴于天成公司未到庭应诉，对租金调整的事实仅凭一次支付租金的收据即推断出租金调整的结论，在逻辑上不周延，证据不够充分，故本院对菜香人和食府的主张不予采信。
综上所述，因原审判决后发生新的事实及原判适用法律不当，本院对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20102号民事判决第四项；
二、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20102号民事判决第一项为：自本判决生效之日起7日内，北京天成信泰商贸有限公司、张思贵、北京菜香人和食府将北京市西城区新风街3号院与2号楼外南侧西数第一间的房屋腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司；
三、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20102号民事判决第二项为：自判决生效之日起7日内，北京天成信泰商贸有限公司按照年租金313093元的标准向北京北旅时代商务旅游投资有限公司支付2015年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；
四、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20102号民事判决第三项为：张思贵、北京菜香人和食府对本判决第三项中2016年12月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费承担共同给付责任；
五、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。
如果北京天成信泰商贸有限公司、张思贵、北京菜香人和食府未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费按照实际发生数额计算，由北京天成信泰商贸有限公司负担（自本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
一审案件受理费6356元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担2118元（已交纳），由北京天成信泰商贸有限公司负担4238元（自本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6356元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担2118元（已由张思贵、北京菜香人和食府预交，北京北旅时代商务旅游投资有限公司于本判决生效之日起7日内给付张思贵、北京菜香人和食府），由北京天成信泰商贸有限公司负担3238元（已由张思贵、北京菜香人和食府预交，北京天成信泰商贸有限公司于本判决生效之日起7日内给付张思贵、北京菜香人和食府）；由张思贵、北京菜香人和食府负担1000元（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅