杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民再重字第1号
抗诉机关：浙江省杭州市人民检察院。
申诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙某某。
委托代理人：冯某某。
被申诉人（原审被告、原审反诉原告）：严某某。
年5月29日出生，汉族，住杭州市拱墅区祥符镇月亮路40
弄10号。
委托代理人：林某某。
代理。
孙某某与严某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年1
2月28日作出（2006）拱民一初字第734号民事判决，已经发生
法律效力。浙江省杭州市人民检察院于2007年11月19日以杭检
民抗（2007）第27号民事抗诉书对本案向杭州市中级人民法院
提起抗诉。2007年12月11日杭州市中级人民法院以（2007）杭
某某监字第113号函决定将案件交由本院再审。本院于2008年1
2月30日作出（2008）拱民一再字第1号民事判决。孙某某、严
某某均不服，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人
民法院于2009年7月13日作出（2009）浙杭民再终字第2号民事
裁定书，裁定撤销（2008）拱民一再字第1号民事判决，将案
件发回本院重审。本院于2009年8月10日立案，另行组成合议
庭进行审理，于2009年10月28日、2010年1月21日、2010年2月9日、2010年3月1日四次公开开庭进行了审理。杭州市人民检
察院指派拱墅区人民检察院检察员孙伟琴出庭支持抗诉，申诉
人孙某某的委托代理人冯某某、被申诉人严某某及其委托代理
人林某某到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，
现已审理终结。
原审原告孙某某诉称，1992年被告因办厂需要向原告承
租座落于祥符镇月亮路40弄10号南面房屋，建筑面积391.84平
方米，年租金8000元，双方未订立书面合同。现因该房建设时
间较长，已属危房，需要翻造修复，原告向被告提出收回承租
房屋，遭到被告拒绝，同时被告拿出一份书面合同，称租赁合
同期为8年，现期限未满不能解除合同。经原告辨认，发现该
合同中所载的房屋建筑面积与实际承租面积不符，原告未见过
该合同。被告是隐瞒事实，以欺诈行为与原告签订合同。现诉
至法院请求判令解除与被告的房屋租赁关系，被告立即腾退房
屋。
原审被告严某某辩称，原告诉请没有相应的事实依据，
双方签有租赁合同，被告也依约支付租金；房屋不存在危房的
事实，危房应由房屋鉴定机构来认定。请求驳回原告的诉讼请
求。
原审反诉原告严某某诉称，严某某因办厂需要，于2002
年12月1日与孙某某签订了租房合同，约定严某某承租孙某某
位于祥符镇月亮路40弄10号房屋4间，年租金8000元，租赁期
间为2002年12月1日至2010年12月1日。2005年12月18日，孙某
某突然提出要解除合同收回房屋，遭严某某拒绝。此后，孙某某在严某某工厂的出入口堆放大量砖块，给严某某的出入造成
极大妨碍，还用石块砸坏严某某承租的房屋窗户玻璃。严某某
认为孙某某的行为已经严重妨碍了严某某工厂的正常经营活动
。故诉至法院请求判令反诉被告孙某某立即排除妨碍，并且赔
偿反诉原告严某某经济损失一万元。
原审反诉被告孙某某辩称，要求解除合同是由于严某某
从1992年承租作为厂房使用，因机器震动等原因，造成房屋破
损，需要维修。堆放的砖块正是维修所要用的，而且留有出入
通道。因对房屋进行维修要求被告办理已书面告知严某某。对
其所述的砸坏玻璃，不是事实。请求法院驳回反诉原告的诉讼
请求。
原审认定事实如下：孙某某系原祥符镇三宝村村民，在
祥××镇月亮路××（原××组）有一间原老房屋，1992年经
杭州市西湖区人民政府批准，同意确认其集体土地建设用地94
.61平方米使用权。孙某某即在老房屋北面建造了一幢用地面
积为94.61平方米的三层楼房，该楼房一直由孙某某及家人居
住至今，但原老房屋至今未予拆除。1992年始严某某向孙某某
租房办厂。后在2002年12月，严某某与孙某某签订了房屋租赁
合同，约定严某某向孙某某租赁4间120平方米房屋，期间为20
02年12月1日至2010年12月1日，租金每年8000元。签订后，严
某某按约向孙某某支付了房租。现在该址孙某某原老房屋南面
另还有一“凹”字型二层房，孙某某和严某某对该二层房的所
有权某某争议：孙某某主张该二层房是在1992年后由孙某某陆
续翻建扩建的，并有部分作为违章建筑，被杭州市拱墅区祥符镇政府处罚过，故该二层房是孙某某所有，严某某现向孙某某
承租的即是该二层房和原老房屋，共计391.84平方米；严某某
主张该二层房是由其向杭州市拱墅区祥符镇政府申请扩建厂房
所用，虽现在还没有获批准，但是由严某某出资建造的，应由
严某某所有。其向孙某某承租的仅是孙某某的老房屋约120平
方米。但在本案审理过程中，孙某某和严某某均无法向本院提
交可以证明原老房屋及南面二层房通过土地管理部门或房屋管
理部门批准同意用地建房的证据。现孙某某以租赁给严某某的
391.84平方米都已经破旧需翻修为由，要求解除与严某某的房
屋租赁关系，并要求严秉某某退房屋。严某某以孙某某在南面
二层房的门口堆放砖块等行为对其造成妨碍为由，要求孙某某
排除妨碍，并且赔偿经济损失一万元。
原审认为，公民财产所有权的取得，不得违反法律规定
。根据《中华甲共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的
土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发
证书，确认建设用地使用权。故村民建设住宅应当经乡（镇）
人民政府审核，由县级人民政府批准使用本集体经济组织农民
集体所有的土地。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法
占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还
非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为
建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其
他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在
非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。
根据查明的事实，孙某某系原三宝村村民，1992年经杭州市西湖区人民政府批准确认使用的集体土地建设用地为94.61平方
米，结合孙某某户的实际居住情况及客观常理，应当认定孙某
某现居住的建设用地为94.61平方米的北面三层楼房用地为其
合法用地。对孙某某出租给严某某使用的房屋，即使是签订了
房屋租赁合同，并载明是4间120平方米的部分，因孙某某无法
提供证据证明其建房用地经过合法批准使用，该行为违反了法
律、行政法规的强制性规定，根据《中华甲共和国合同法》的
相关规定，该合同亦属无效。故认为孙某某的诉讼请求缺乏法
律依据，法院不予支持。同理，严某某亦无法提供证据证明本
案所涉南面“凹”字型二层房系其经过合法审批取得建设用地
由其依法建造，故严某某的诉讼请求同样缺乏法律依据和事实
依据，法院亦不予支持。根据《中华甲共和国民法通则》第七
十二条、《中华甲共和国土地管理法》第十一条、第六十二条
、第七十六条的规定，判决：一、驳回本诉原告孙某某的诉讼
请求。二、驳回反诉原告严某某的反诉请求。原审本诉案件受
理费50元，由原告孙某某负担；原审反诉案件受理费410元，
由反诉原告严某某负担。
原审原告孙某某不服判决，向检察机关申诉，杭州市人
民检察院认为：原审判决适用法律确有错误，理由如下：
（一）申诉人孙某某对本案所涉房屋享有使用权
申诉人孙某某于1991年经西湖区政府批准建造用地面积
为94.61平方米的三层楼房前，在原××组就拥有一间120平方
米的老房某，而在建造新房某后，老房某一直未拆除，于1992
年开始就由被申诉人严某某承租办厂。在之后的几年中，在老房某的南面又陆续扩建了“凹”字型二层房，该房也一直由被
申诉人使用。而对于老房某南面的“凹”字型二层房究竟是谁
建造的问题，双方当事人有争议，而法院在判决书中认定：“
双方均无法向本院提交可以证明通过土地管理部门或房屋管理
部门批准同意用地建房的证据”。即便是该“凹”字型房屋由
谁建造无法查清，撇开不谈，但原120平方米老房某的租赁事
实是确实存在的，被申诉人严某某也是认可的，双方在2002年
12月还签订了房屋租赁合同，对该事实法院在判决书中也予以
了认定。该120平方米老房屋系申诉人孙某某作为三宝村村民
于1971年建造在三宝村集体土地上的，在当时批地建房的手续
没有现在这么完备，属历史遗留问题，但从申诉人向法院提交
的拱墅区祥符镇人民政府及三宝村经济合作社1989年12月30日
出具的孙某某户违法占地、违章建房处罚暂保证明书，对申诉
人于1987年前建造的3间二层楼房（即本案所涉的120平方米的
老房某），审核认定超面积14.7平方米，罚款294元，并同意
作暂保使用。2001年12月19日，对孙某某的违章建筑罚款8330
元。以上证据可以证明本案所涉120平方米老房屋是违章建筑
暂保房，申诉人孙某某在接受了违章占地、违章建房的处罚后
，该房被同意暂保，申诉人拥有了该房的使用权。
（二）申诉人对讼争房屋有实体请求权
根据《民事诉讼法》的有关规定，法院经审理后确认当
事人无权起诉的，可裁定驳回起诉。所谓当事人无权起诉，是
指当事人无程序上的诉权，而在本案中，申诉人孙某某作为讼
争房屋的使用权人所提起的诉讼请求是解除租赁关系，要求被申诉人腾退房屋，而并非是确认老房屋产权。申诉人要求被申
诉人腾退的房屋包括120平方米的老房屋和老房屋南面的“凹
”字型房屋两部分，法院审理后认为“凹”字型房屋的建造未
经土地管理部门的批准，但对于该房由谁建造的事实没有加以
认定。对于“凹”字型房屋系违章建筑这一点，我们和法院的
意见一致，同样，120平方米老房屋也是属于违章建造的房屋
，但120平方米老房屋是由申诉人孙某某建造这一点，双方当
事人没有争议，法院也认定了。但申诉人孙某某依据拱墅区祥
符镇人民政府和三宝村经济合作社的违法占地、违章建房处罚
暂保证明书，取得了该房的使用权，完全有权要求被申诉人腾
退房屋。法院以该房未经建房用地合法批准而驳回申诉人的诉
讼请求，不符合法律的有关规定。而且申诉人孙某某要求被申
诉人腾退房屋的理由是该房年久失修，已属危房，关于这一点
有社区出具的证明加以证实。申诉人在向法院提起诉讼之前，
已多次向被申诉人发出书面通知，而被申诉人却置之不理。法
院经审理后驳回申诉人的诉讼请求，全然不顾危房这一事实，
如果在此期间发生意外，将会给申诉人造成难以估计的损失。
综上所述，杭州市人民检察院审查认为，（2006）拱民
一初字第734号民事判决适用法律确有错误，提起抗诉，请求
依法再审。
再审认定事实与原审认定的事实相一致。就危房事实，
没有新的证据加以印证。
再审认为，原审认定事实申诉人孙某某与对方当事人严
某某签有书面租房合同，且租房事实存在，对方当事人严某某也支付了2005年12月以前的租金。而原审却以根据有关行政法
规驳回申诉人孙某某的诉讼请求，系适用法律错误，抗诉机关
提出的抗诉理由成立，应予采纳。但申诉人以该房年久失修，
已属危房要求对方当事人腾房理由不充分。故原审认定事实基
本清楚，但适用法律错误，依照《民事诉讼法》第一百八十六
条、第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项之规
定，判决：一、驳回申诉人孙某某的诉讼请求。二、驳回对方
当事人严某某的诉讼请求。
再审宣判后，孙某某、严某某均不服，向杭州市中级人
民法院提起上诉。杭州市中级人民法院于2009年7月13日作出
（2009）浙杭民再终字第2号民事裁定书，裁定撤销（2008）
拱民一再字第1号民事判决，将案件发回本院重审。
抗诉机关杭州市人民检察院在本案中抗诉理由与再审一
致。
再审重审中，申诉人孙某某诉称：本案所涉的两处房某
，即祥××镇月亮路××（原××组）南面的凹字形房某和中
间的老房某，申诉人于2002年10月23日、12月1日分别与被申
诉人严某某签订了租赁合同。从2006年1月开始被申诉人一直
没有交房租，而且房某已经是危房，根据城市房产租赁规定不
能再居住，且法院判决合同无效，无效合同应该自始无效，据
此被申诉人应该腾房房屋。明确诉讼请求为：请求判令被申诉
人腾退祥××镇月亮路××（原××组）南面的凹字形房某和
中间的老房某两处房屋。
被申诉人辩称，孙某某对老房某、凹字形房某以及后面建造的房某都没有使用权。当时规定造新房某之前老房某必须
拆除，但是老房某被孙某某办为四通五金厂，房某登记为集体
所有，因此孙某某没有使用权，该房某系村集体所有。是否为
危房应该由有关部门鉴定过，中院也去看过认为不是危房，被
申诉人承租以后已经将老房某改造为砖墙，“凹”字形房某的
辅助用房传达室、食堂、卫生间等都是由被申诉人去申请的，
当时因为这块土地快要出让了，所以没有审批下来。被申诉人
认为本案房某是否为危房不是关键，关键是孙某某是否有使用
权。孙某某房某的罚款单上的面积和本案争议的房产面积不一
致，因孙某某有四处违章建筑，所以没有办法确定罚款的到底
是否是本案争议的房某，据此孙某某没有房屋使用权，因此也
不存在租赁关系，孙某某没有理由要求被申诉人腾退房屋。
被申诉人对排除妨碍的反诉请求不再主张，但仍然坚持
要求申诉人赔偿其经济损失一万元。
申诉人孙某某认为被申诉人严某某的请求不构成反诉，
这并不是要求腾退房屋过程中产生的损失，且申诉人孙某某的
行为是正常修理危房的行为。另原审法院已经驳回了严某某的
反诉请求，且也没有上诉，故关于这部分已经生效，本案审理
的是关于检察院抗诉的部分，应该就抗什么审什么，所以认为
是否要审理严某某的反诉请求值得商榷。
为证明其主张，孙某某向本院提交了以下证据：
1.集体土地登记审批表。欲证明孙某某被批准建造房屋
的事实。严某某对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异
议，认为该证据只证明孙某某自己居住的住房经过批准，但本案讼争的是附房土地上的房屋，故该证据与本案没有关联性。
本院对该证据的真实性予以采信。
2.孙某某户的拱墅区村（居）民建房用地情况调查表。
欲证明严某某承租了孙某某的房屋面积是391.84平方米，该批
房是1999年扩面建造的。严某某认为该证据上仅有三宝村经济
合作社的公某，故对该证据的真实性提出异议。本院认为该证
据仅是三宝村经济合作社对孙某某户建房用地情况的调查，并
不涉及房屋租赁的问题，所以该证据不能直接证明孙某某所欲
证明的主张。
3.违章占地、违章建房处罚暂保证明书、浙江省罚没财
物统一收据。欲证明孙某某对违章部分交了罚款及对违章面积
可暂保留。严某某对该证据的真实性没有异议，但提出二个罚
款单上未写明是对哪间违章房屋的罚款，所以与本案没有关联
性。本院对证据的真实性予以采信。
4.拱墅区勤丰社区证明。欲证明房屋租赁合同是在孙某
某和严某某发生争议后，由严某某提供给社区，孙某某从社区
取得该合同的事实。严某某对此无异议。本院对该证据予以采
信。
5.杭州市祥符镇三宝村经济合作社2006年4月19日出具的
证明一份。欲证明孙某某承租给严某某391.84平方米的房屋。
严某某对该证据的真实性和合法性均提出异议，认为该证据没
有孙某某承租给严某某391.84平方米房屋的意思表示，且孙某
某建房用地面积应该由政府土地管理部门确认。本院认为严某
某所提的异议成立，对该证据不予采信。6.杭州市祥符镇三宝村经济合作社2006年6月7日出具的
证明一份。欲证明严某某承租的房屋是危房。严某某认为是否
属危房，应由相关权威鉴定机构出具证明。本院对该证据的真
实性予以采信。
7.照片十张。欲证明房屋是危房，泥墙快要倒塌。严某
某认为照片所拍摄的不是房屋全景，不能证明案涉房屋是危房
。本院对该证据的真实性予以采信。
8.通知二份。欲证明孙某某因要对危房进行维修，多次
向被告发了书面通知，要求严秉某某空房屋。严某某对该证据
的真实性无异议，但提出《通知》中的内容不是事实。本院对
该证据的真实性予以采信。
9.工商营业执照二份，欲证明原来开办的集体性质的四
通五金厂已经不存在了，现在存在的四通五金厂是私营独资企
业，与原来的四通五金厂无关。严某某对证据的真实性没有异
议，对证明对象有异议，认为原来的四通五金厂也是自己开办
的，是戴红帽子的集体企业，且也是自己出资的，后来根据要
求改制为私营独资企业，是完全合法的。本院对该组证据予以
采信。
10.证人王某证言，欲证明“凹”字形房屋是申诉人建
造的。严某某对证人的身份表示怀疑，认为证人没有建南面的
“凹”字形房屋。本院认为，仅凭证人证言尚无法证明“凹”
字形房屋是申诉人建造的。
11.祥符镇三宝村经济合作社2009年10月19日出具的证明
一份，欲证明孙某某享有“凹”字形房屋产权。严某某认为老房某是自己改造过的，“凹”字形房屋是自己建造的。本院认
为农村房屋产权必须经过审批，故对该证据不予采信。
12.2002年10月23日签订的房屋租赁合同一份以及集体土
地权属登记表、2002年12月1日签订的房屋租赁合同一份，欲
证明申诉人与被申诉人存在租赁合同关系。严某某对该组证据
的真实性没有异议，对12月1日签订的合同没有异议，认为10
月23日签订的合同是孙某某骗取自己签订的，当时孙某某说有
房产证，结果房产证没有办出来自己就和孙某某签订合同了。
本院对该组证据予以采信。
13.2010年1月12日拱墅区城市管某某政执法局限期拆除
违法建筑决定一份，欲证明月亮路40弄10号的建筑物属于孙某
某所有。严某某对该份证据的真实性没有异议，但认为拱墅区
城市管某某政执法局没有调查清楚房某的情况，不能证明该房
屋就是孙某某建造。本院认为该证据尚不能证明月亮路40弄10
号的建筑物属于孙某某所有。
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