浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3470号
上诉人（原审被告）：王新根。
被上诉人（原审原告）：杭州宝衣酒店有限公司。
法定代表人：张勇。
委托代理人：陆军。
上诉人王新根因与被上诉人杭州宝衣酒店有限公司（以下简称宝衣酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第926号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2010年4月19日宝衣酒店与王新根签订《商场租赁合同》约定，宝衣酒店将位于杭州市东新路333号一楼门面一间（约25平方米）出租给王新根使用，商场由王新根自行设计装潢，现有资产待合同期满后完好归还给宝衣酒店。合同签订当日王新根应交纳保证金5000元。租赁期自2010年4月20日至2012年10月19日止，年租金36000元／年，按季缴纳，季度房租金为9000元，每季度最后一个月的25日前交清下季度租金。在租赁期间经宝衣酒店同意后可以转让或出租，但需与宝衣酒店重新签订合同。合同期满王新根未经同意继续使用承租房屋，按照约定租金的200％，以天数计算向宝衣酒店支付违约金，宝衣酒店仍有终止合同的权利。合同签订后，王新根如约向宝衣酒店交纳押金5000元，宝衣酒店亦如约将房屋交付王新根使用。2011年3月23日王新根又另行与案外人潘罗伟签订《宝衣烟酒商行转让合同》，该合同载明：店面为王新根向宝衣酒店租赁，王新根将该店铺经营权转让给潘罗伟，合同到期后由潘罗伟再自行与宝衣酒店签订合同。潘罗伟在付清转让费、房租与货款后，所发生的经营事宜与王新根无关，因房屋问题发生纠纷的，由王新根与宝衣酒店协商解决。合同期满后，因王新根未能与宝衣酒店就继续租赁的条件达成一致意见，而王新根既不按约归还店面，又未支付2012年10月1日之后的房屋租金，故宝衣酒店于2013年6月24日提起诉讼，请求解除王新根与宝衣酒店签订的《商场租赁合同》并赔偿宝衣酒店经济损失共计12528.8元（包括：2012年8月至2013年4月期间的电费575元、2012年10月1日至2013年5月8日期间的租金21800元，共计22375元。同时扣除王新根在宝衣酒店处的挂账及前台挂帐税金9846.2元）并由王新根承担本案诉讼费用。
原审法院认为，宝衣酒店与王新根所签订的租房协议，真实合法，具有合法效力，在该合同中双方对诉争房屋的转租条件及合同期届满未做腾退的责任均进行了明确约定。现合同期限已经届满，王新根未按约归还，宝衣酒店有权对合同期届满后的不定期租赁关系依据双方所做约定主张解除并要求王新根按约支付租金。宝衣酒店并不存在提前解除合同等违约行为，王新根认为宝衣酒店解除合同就应赔偿其转让费及装修损失的意见，理由欠正当，不予采信。宝衣酒店主张的2012年10月1日至2013年5月8日的租金21800元未超过合同对合同届满后使用费标准的约定，但其主张的电费575元缺乏事实依据，根据宝衣酒店自愿在欠付款项中扣除挂帐及税金9846.2元的意见，对其诉讼请求中11953.8元（21800－9846.2）予以支持。此外，宝衣酒店对于收到王新根合同押金5000元的事实并无异议，在合同解除后，应当在欠付租金后扣除该部份押金，故对宝衣酒店主张中的6953.8元予以支持。对于其余部份，因与查明事实不符，故不予支持。王新根虽与案外人就诉争房屋签订有经营权的转让协议，但该协议并未经宝衣酒店同意，王新根不能以此为由拒绝承担自己的合同义务，王新根关于要求案外人作为第三人参加本案诉讼的请求，因该部份事实与本案宝衣酒店所主张的请求缺乏必要的利害关系，而宝衣酒店经询问后亦坚持不予追加，故对王新根该请求不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除杭州宝衣酒店有限公司与王新根就杭州市东新路333号一楼门面所签订的《商场租赁合同》；二、王新根于判决生效后十日内赔偿杭州宝衣酒店有限公司6953.8元；三、驳回杭州宝衣酒店有限公司的其他诉讼请求。本案受理费113元，减半收取56.5元，由杭州宝衣酒店有限公司负担25.5元，王新根负担31元。
宣判后，王新根不服，向本院提出上诉称：一、原审法院作出不追加潘罗伟作为第三人参与诉讼的认定缺乏事实和法律依据。原审判决认定：“王新根关于要求案外人作为第三人参加本案诉讼的请求，因该部份事实与本案宝衣酒店所主张的请求缺乏必要的利害关系，而宝衣酒店经询问后亦坚持不予追加，故对王新根该请求不予采纳。”原审法院作出该认定缺乏事实和法律依据，理由如下：第一，潘罗伟系涉案房屋实际使用人，其与本案宝衣酒店所主张的请求存在必要的利害关系。2011年3月23日，王新根与潘罗伟签订《宝衣烟酒商行转让合同》，王新根将出租房上的店面杭州市下城区宝衣烟酒商行（以下简称宝衣商行）转让给潘罗伟经营。自2011年3月起，涉案房屋的租金及水电费一直由潘罗伟负担。从本诉讼起因看，表面是王新根与宝衣酒店之间租赁合同纠纷，实质本案的纠纷是缘于潘罗伟与宝衣酒店之间房屋租赁纠纷导致。根据宝衣酒店提交的证据《香烟店对账清﻿单》可知，宝衣酒店在起诉前拖欠潘罗伟经营的宝衣商行香烟等欠款。该欠款潘罗伟曾向宝衣酒店追讨，追讨无果后，潘罗伟行使先履行抗辩权拒付租金及水电费。故此，宝衣酒店提起诉讼。从本案判决的结果看，王新根与宝衣酒店的房屋租赁合同一旦解除，潘罗伟作为房屋实际使用，其实体权益势必受到影响。而原审法院不同意潘罗伟参加诉讼的作法，不仅导致潘罗伟无法履行诉权，更是剥夺了潘罗伟的程序权利。第二，原审法院有权追加潘罗伟作为第三人，无需询问宝衣酒店的意见。一审诉讼期间，王新根曾向原审法院主张追加潘罗伟参加诉讼。潘罗伟也多次请求，并于开庭当天来到庭审现场要求参与。原审法官询问宝衣酒店的意见后，予以拒绝。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”，原审法院可以行使权利通知作为次承租人的潘罗伟参加诉讼，无须经宝衣酒店同意。针对因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人问题？《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》规定“因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼”。因此，我国司法实践中，很多法院是追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼的。二、原审法院将宝衣酒店拖欠潘罗伟的欠款在本案中予以抵扣是不符合我国法律规定的。本案中，宝衣酒店在诉请中自动扣除其拖欠潘罗伟的香烟等款项。原审法院也作出判决“根据宝衣酒店自愿在欠付款项中扣除挂帐及税金9846.2元的意见，对其诉讼请求中11953.8元（21800－9846.2）予以支持。”从法律关系上讲，宝衣酒店、王新根、潘罗伟三者之间是出租人、承租人、次承租人的关系。涉案中挂帐及税金9846.2﻿元并非是王新根所有，是潘罗伟所有。原审法院对抵扣事实认定，实际是处分了潘罗伟享有的权益。既然原审法院不同意潘罗伟参与诉讼，根据合同相对性的原则，原审法院依法应对王新根与宝衣酒店间权利义务进行审理，而不是任意处理案外人的权利义务。由此可见，原审法院的作法不但与法不符，而且有违公正。三、原审法院对证据《清单》、《送货单》不予采信是错误的。为证明宝衣酒店向潘罗伟经营的宝衣商行购买900元的中华烟，该香烟款未支付，也未在本案抵扣的事实，王新根提交了《清单》、《送货单》。其中《送货单》记载：日期为2012年11月20日，名称及规格为“硬中华”，数量为“2条”落款由宝衣酒店的代表“陆军”亲笔签名。庭审中，陆军表示对两份证据真实性认可，但是无法确定是否包括在本案的对账单中。对此，《清单》、《送货单》与宝衣酒店提交《香烟店对账清单》比较，非常清楚能看出账单是不包含该900元香烟款。而宝衣酒店之所以称“无法确定”，不过是其推托之词。根据举证责任规则，如宝衣酒店不能证明其已支付的事实，其应承担举证不能的后果。因此，原审法院偏面采纳宝衣酒店的观点，对证据《清单》、《送货单》不予采信是错误的。综上，潘罗伟作为房屋实际使用人，理应判决由其向宝衣酒店承担支付租金等义务。但因原审法院不同意潘罗伟作为第三人参与诉讼，以致本案事实不清，判决错误。故请求撤销原判，依法改判驳回宝衣酒店原审全部诉讼请求，或将本案发回重审；并由宝衣酒店承担本案全部诉讼费用。
被上诉人宝衣酒店辩称：第一，原合同租房承诺明确，乙方在租赁期间经甲方同意后方可转让或出租，但是需与甲方重新签订合同，因此，王新根的上诉理由不能成立。第二，关于一审的证据认定，原审法院对宝衣酒店提起的电费不予采信，对此，请求根据事实情况进行处理。王新根租赁了宝衣酒店的房屋，宝衣酒店提供了水电，费用肯定存在，电力部门向宝衣酒店收取费用是整个收取，而宝衣酒店是向王新根抄表收取费用。请求驳回上诉，对于电费部分，请求予以处理。
上诉人王新根和被上诉人宝衣酒店在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，宝衣酒店与王新根在2010年4月19日所签订的《商场租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。双方当事人均应依约履行协议。双方所约定的租赁期至2012年10月19日止，但合同约定的租赁期限届满后，王新根未按约归还所承租的房屋，继续使用。宝衣酒店依据双方签订的《商场租赁合同》第四条第2项的约定：“本合同期满时，乙方（王新根）未经甲方（宝衣酒店）同意，继续使用承租房屋，按约定租金的200％以天数计算向甲方（宝衣酒店）支付违约金后，甲方（宝衣酒店）仍有终止合同的权利。”提起诉讼，要求解除与王新根签订的《商场租赁合同》并赔偿宝衣酒店经济损失共计12528.8元。由于双方签订的合同约定，宝衣酒店有终止合同的权利，且双方所签订的《商场租赁合同》约定的租赁期限已届满，无需判决解除宝衣酒店与王新根签订的《商场租赁合同》，故原审法院判决解除宝衣酒店与王新根就杭州市东新路333号一楼门面所签订的《商场租赁合同》有误，应予纠正。原审法院根据宝衣酒店与王新根签订的《商场租赁合同》所约定的条款，在扣除宝衣酒店的挂帐及税金9846.2元及王新根的押金5000元后，判决王新根赔偿宝衣酒店2012年10月1日至2013年5月8日的房屋占用使用费6953.8元的方式并无不当。但宝衣酒店自认挂帐为10124元，原审法院仅扣除9846.2元不当，亦应予纠正。而王新根认为本案需追加潘罗伟作为第三人参与诉讼，根据王新根在原审法院提交的其在2011年3月23日与潘罗伟签订的《宝衣烟酒商行转让合同》，该合同的转让，未经宝衣酒店确认，现宝衣酒店依据《商场租赁合同》起诉王新根，要求按合同约定赔偿损失，根据合同相对性的原理，原审法院不追加潘罗伟作为第三人参与诉讼并无不妥。对于王新根在原审法院提交的《清单》、《送货单》，经原审法院审查认为与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。因此，原审法院对王新根提交的《清单》、《送货单》不予采信并无不当。综上，王新根的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第926号民事判决；
二、王新根于本判决生效后十日内赔偿杭州宝衣酒店有限公司2012年10月1日至2013年5月8日的房屋占用使用费6676元；
三、驳回杭州宝衣酒店有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费113元，由王新根负担50元，杭州宝衣酒店有限公司负担63元。
二审案件受理费50元，由王新根负担（王新根已预交二审案件受理费113元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费63元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 项 琳