湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终86号
上诉人（原审被告）：武汉市青山区人民政府钢花村街办事处，住所地武汉市青山区钢花村街辽宁街10号。
法定代表人：王东彩，该处主任。
委托代理人：危杰，湖北晨丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡军，无职业。
被上诉人（原审原告）：桂杰，一冶机修厂退休职工。
原审第三人：武汉市高远管理有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道269号新嘉园5号楼。
法定代表人：候纪纲，该公司经理。
委托代理人：宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师。
上诉人武汉市青山区人民政府钢花村街办事处（以下简称钢花村街）与被上诉人蔡军和桂杰、原审第三人武汉市高远管理有限公司（以下简称高远公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年8月，蔡军、桂杰因与钢花村街、高远公司租赁合同纠纷诉至武汉市青山区人民法院，请求判令：1、要求钢花村街继续履行2014年度钢花综合市场营业门面租赁合同；2、要求在同等条件下继续承租钢花村街的钢花综合市场经营门面；3、要求钢花村街向蔡军、桂杰赔偿因其未履行合同给蔡军、桂杰造成的经济损失计38，478.7元，包括未兑现门面租金合同期内租金不变的承诺超额支付的租金所产生的损失22，913元（已交原合同期内租金29，120元减去原合同约定应交租金6，206.7元所得）和未兑现门面面积（尚欠20㎡）给蔡军、桂杰所造成的损失即门面转租租金收益15，565.7元。
一审法院审理查明：原告蔡军、桂杰系夫妻关系。武汉市青山区钢花村街社会劳动力管理服务站（以下简称钢花村街办劳动服务站）系被告的一个二级单位。钢花综合市场是1988建成的临时性建筑，武汉市青山区人民政府在青政办（1988）44号文件中规定，综合市场由钢花村街负责筹建，资金问题街办事处通过筹款和集资等方法自身解决，市场的建设必须按照规范、整齐、美观的原则，利于绿化带的维护、环境卫生的管理和交通安全与畅通。建设规划在报规划、园林、城管、工商等部门审查后，由区政府办公室最后审核批准。该市场建成后，钢花村街统一负责管理，将来全区统一规划或扩大园林绿化带需要时，应无条件拆除。2014年4月2日区政府召开“关于钢花综合市场改造专题会议”，会议认为过去20多年中钢花综合市场为满足钢花地区居民买菜、购物提供了较多的便利，但由于年久失修，市场内的地面、摊台等设施已不能满足居民群众更高质量的生活需要，也不符合国家卫生城市有关集贸市场的卫生标准，需要对该市场进行整体改造。会议同意区商旅局通过市场化运作模式引入第三方高远公司，对照创卫标准和借鉴小东门市场建筑结构进行升级改造，确保改造后的市场符合国家卫生城市关于集贸市场的标准。
2014年1月24日原告（承租方、乙方）与钢花村街办劳动服务站（出租方、甲方）签订了租赁合同1份，合同约定如下：一、租赁物及租金，乙方租赁房屋4间，位于钢花市场，每间使用面积10.5平方米：编号29号，每间月租金380元，共计租金1，520元；二。租赁期限：租赁有效期一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。本合同每年度一签，门面租金按照市场行情定价，甲方提前15天下发通知，合同期满，乙方要求续签合同，应于合同期满前15日写出书面申请，将门面交还甲方并交纳有关费用。三、缴纳租金及有关费用的规定：乙方应在每季度第一个月15日前缴纳租金，逾期不缴，每日加收租金1%滞纳金，逾期15天未缴租金者，合同自动终止，乙方在签订本合同时，必须预付1季度租金4，560元，乙方应向甲方交纳房屋保证金1，000元，水电保证金200元，合同期满乙方未违约甲方将押金退还（以保证金收据为准），乙方每月20日前向甲方缴纳上月水、电费及其它费用，逾期不缴，每日加收1%滞纳金。四、双方的权利义务，第五条约定未经甲方同意，乙方不得将出租房、租物转让、转租、转借他人，否则甲方有权单方终止合同，乙方应承担由此造成的损失；第十条约定合同期间如遇政府拆迁、政策性、不可抗力等因素，可随时调整、变更、终止合同，甲乙双方互不赔偿。合同还约定乙方应按有关规定自行办理经营所需相关手续，无证照者不能开门营业。蔡军在合同下方签名，钢花街办劳动服务站在甲方处加盖公章。合同签订后，原告在钢花市场正常经营至2014年3月，并按合同约定交纳了租金及相关费用。
2014年3月23日，钢花村街向蔡军、桂杰出具承诺书，载明：根据武汉市创建国家卫生城市的要求，钢花村街近期将对所管辖的钢花市场门面进行改造，其方式为引进专业管理公司承包，如我街门面经营户蔡军于2014年3月24日按我街要求将门面内的商品及私人物品全部搬空，并将门面钥匙交钢花村街劳动服务站，则我街对其作出以下承诺：1、在市场改造完毕后，蔡军租赁改造后的经营门面，其面积与原门面面积相同；2、在今年年内（2014年12月31日）蔡军经营门面不涨租金，保持以前租金不变，如蔡军租赁的改造后门面面积超出原门面面积，其超出部分面积的租金另算；3、在市场划行规市的前提条件下，蔡军优先租赁原址门面或附近门面，如果其租赁的门面从事的经营项目不符合市场划行规市要求，则此条作废。被告在承诺书上加盖公章，两原告在承诺书上签署意见并签名。承诺书底部有四间门面的具体分布即双汇肉8㎡，五谷粉8㎡，羊奶粉20㎡，牛骨头12㎡。
2014年4月20日，随着钢花综合市场如期改造完成，出租人青山区市场开发服务中心（甲方）、钢花村街（乙方）与承租人高远管理公司（丙方）签订了《钢花市场租赁合同》，合同约定了租赁场地用途及建设标准、租赁期限从2014年5月1日起至2029年4月30日止、租金及租金支付、保证金、甲乙方权利义务、丙方权利义务、合同的解除、其他违约责任、免责条款、续租、合同变更、租赁场地的交还、争议解决方式等条款。
2014年5月15日，在钢花村街协调下，蔡军、桂杰向高远公司交纳了2万元押金作为签订还建门面合同的保证金。高远公司将市场门面B8、B9、B58、B59四间门面，面积为28㎡交给原告经营，经高远公司多次催要，蔡军、桂杰于2014年12月5日向高远公司交纳了上述四间门面租金共计55，840元。其中2014年6月1日至2014年11月30日租金4，960元（每间门面1，000元，卫生费40元，计1，040元／月／间×7月×4间＝24，960元，扣除已预交的20，000元，补交4，960元），2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金50，880元（即每间门面1，000元，卫生费60元，计1，060元／月／间×12月×4间＝50，880元）。
另查明，钢花综合市场一楼门面B58、B59的个体工商户名为武汉市青山区黑珍珠海鲜档，经营者为魏腾飞。注册日期为2015年5月18日，经营范围为水产品零售。钢花综合市场一楼门面B8、B9的个体工商户名为武汉市青山区长河羊奶粉店，经营者为穆爱红。注册日期为2014年3月6日，经营范围为预包装食品、乳制品（含婴幼儿奶粉）零售（经营期限与许可证核定期限一致）。
还查明：1992年蔡军、桂杰与钢花村街因门面房的所有权及偿付租金纠纷而诉至法院，经本院审理查明，1988年6月根据上级文件精神，决定在钢花村街辖区内建港南路筹建经营性门面活动房摊群，并规定每间10平方米一次性集资3，000元整，用作折抵月租金，蔡军、桂杰经钢花村街许可，在指定的统建范围内自建门面房3间面积为30㎡，用于经营家电摩托维修。该房屋建成后，蔡军、桂杰与钢花村街于1988年10月29日签订协议，明确该门面房所有权属钢花村街，蔡军、桂杰每月缴纳租金270元，并确认该门面房造价计9，000元整，用其折抵从1988年11月起至1991年8月期间的使用该房屋的租金，从1991年9月起蔡军、桂杰拒付租金，故依法判决蔡军在青山区建港南路经营家电摩托维修所使用的三间门面所有权属钢花村街所有，蔡军自1991年9月起逐月缴纳上述经营门面的租金每月270元共9个月（从1991年9月至1992年5月期间）租金共计2，430元。该判决生效后双方也履行完毕。现蔡军、桂杰认为钢花村街未按承诺归还同等面积门面，并上涨了合同期内租金，给原告造成损失而诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：
一是桂杰原告主体资格问题。虽然桂杰不是门面租赁合同的相对方，但蔡军与桂杰系夫妻关系，蔡军与钢花村街签订的租赁合同是在市场内经营门面，其经营收益也是用于家庭生活，本案的争议与桂杰有着密切关系，且钢花村街向蔡军、桂杰出具的承诺书上也有桂杰签名，因此桂杰作为本案原告并无不妥。
二是2014年1月24日的租赁合同是否到期问题。2014年1月24日蔡军、桂杰与钢花村街签订的合同明确约定了租赁期为一年，即2014年1月1日至2014年12月31日。在租赁期间内，因政策原因，钢花村街对租赁物进行改造并引进第三方进行管理，原租赁物也同时改造变更，因此该合同是不能继续履行的合同，钢花村街向蔡军、桂杰出具承诺书，双方构成新的合同关系，且合同约定的租赁期已过，该合同履行不能，因此蔡军、桂杰要求钢花村街继续履行该合同的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。
三是蔡军、桂杰是否享有优先承租权的问题。2014年3月24日钢花村街向蔡军、桂杰出具承诺书，承诺在市场改造完毕后，蔡军、桂杰可以优先租赁原址门面或附近门面，因此基于该承诺书，蔡军、桂杰享有改造后门面的优先承租权。钢花村街在市场改造完毕后，引进第三人进行管理，且在合同期内，由第三人协助，将改造后市场内B8、B9、B58、B59四间门面实际租赁给蔡军、桂杰使用，第三人也向蔡军、桂杰收取了相应门面的租金和相关费用。因此钢花村街用事实履行了蔡军、桂杰在合同期内的门面优先承租权。由于钢花村街根据区政府的政策要求，将市场的经营管理权租赁给第三人，第三人成为市场的管理方，原承诺书承诺的内容届满后，蔡军、桂杰从此时应与市场的实际管理人签订合同，且此时蔡军、桂杰与第三人虽然未签订书面的租赁合同，但蔡军、桂杰在使用经营门面，第三人也收取了蔡军、桂杰的租金，其双方行为构成了事实上的租赁关系，该租赁关系不违反法律规定，应予以保护。第三人也认可在同等条件下，蔡军、桂杰是可以与其签订租赁合同承租门面进行经营的。蔡军、桂杰称与第三人没有关系，不与第三人签订租赁合同，而只要求与钢花村街签订租赁合同经营钢花综合市场门面的诉请，与事实不符，对该项诉请，本院不予支持。
四是钢花村街是否应当承担赔偿责任问题。蔡军、桂杰与钢花村街于2014年1月24日签订的《钢花市场租赁合同》，钢花村街于2013年3月23日向蔡军、桂杰出具的承诺书均系当事人真实意思表示，约定的权利义务对双方均有约束力，双方均应遵照并执行合同约定的权利义务。钢花村街与第三人高远公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。蔡军、桂杰认为钢花村街与其签订租赁合同在先，第三人与钢花村街签订的租赁合同在后，应属无效，本院认为，钢花村街将其负有管理义务的钢花综合市场按区政府会议决定，引进市场化运作模式租赁给第三人，属自行处分权利，任何人无权干涉，钢花村街与蔡军、桂杰签订的租赁合同也属钢花村街自行处分权利，均属有效行为。现因钢花村街与第三人高远公司签订的合同导致蔡军、桂杰与钢花村街之合同无法履行，蔡军、桂杰可要求钢花村街因合同履行不能而向钢花村街主张权利，而无权干涉钢花村街的处分权。因此，蔡军、桂杰认为钢花村街与第三人签订的合同无效的诉讼意见，本院不予支持。根据本院查明的事实，蔡军、桂杰已向第三人交纳了面积为28㎡、期限从2014年6月1日至2014年12月31日的门面租金共计28，000元，而按原合同约定，则只应向钢花村街交纳28㎡的租金6，206.7元（1，520元／48㎡×28㎡×7月），蔡军、桂杰比按原合同标准交纳的租金多交了21，793.3元，根据钢花村街向蔡军、桂杰出具的承诺书的承诺，蔡军、桂杰向第三人多交纳的租金21，793.3元属因钢花村街违约而给蔡军、桂杰造成的直接损失。钢花村街及第三人认为已给蔡军、桂杰按合同约定偿还了48㎡的门面，是蔡军、桂杰自己原因放弃而造成其实际只租赁了28㎡的门面，尚有20㎡的门面未兑现，但钢花村街及第三人仅有一份第三人向钢花村街出具的情况说明证明，也没有其他有效的证据证明蔡军、桂杰放弃未兑现门面的事实存在，蔡军、桂杰坚称钢花村街尚有20㎡的门面未给蔡军、桂杰承租，因此钢花村街和第三人的该项抗辩意见因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。蔡军、桂杰要求钢花村街赔偿多交的租金，属于可得利益，蔡军、桂杰要求钢花村街赔偿其承租门面后转租后的收益，既不属于直接损失，也违反了合同关于禁止转租的规定，因此蔡军、桂杰要求钢花村街赔偿其损失38，478.7元中关于多交租金21，793.3元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、钢花村街于本判决生效后10日内赔偿蔡军、桂杰损失21，793.3元。二、驳回蔡军、桂杰的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费381元，由蔡军、桂杰负担165元，钢花村街负担216元。
判后，上诉人钢花村街不服，向本院提起上诉称：一、根据法律规定和原合同约定，门面未经同意不得转租，现状是门面已被转租，蔡军、桂杰不应享有钢花村街承诺的优惠条件；二、2014年6月1日以后的租金是由高远公司收取的，应由高远公司承担责任。钢花村街、青山区市场管理中心与高远公司以协议形式让高远公司获得钢花市场承包权，一审遗漏了必须参加诉讼的当事人青山区市场管理中心；三、钢花村街应租给蔡军、桂杰新门面为42㎡、而不是48㎡；已租给的门面为36㎡而不是28㎡；钢花村街只需退蔡军、桂杰租金18880元（1000元／月×4间×7个月－380元÷10.5㎡×36㎡×7）。四、截止2015年10月13日，蔡军、桂杰尚欠高远公司52000元，钢花村街应当享有高远公司的债权，该费用可冲抵多收取的租金。请求：撤销（2015）鄂青山民二初字第00717号民事判决第一项，判决钢花村街不赔偿蔡军、桂杰的损失。
被上诉人蔡军、桂杰辩称一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人高远公司未提交答辩意见。
经审理查明，一审查明的事实属实。
本院认为，蔡军、桂杰与钢花村街于2014年1月24日签订的《钢花市场租赁合同》、由钢花村街于2013年3月23日出具且经蔡军、桂杰同意的承诺书均系当事人真实意思表示，为合法有效合同。为城市建设发展需要，钢花村街将其负有管理义务的钢花综合市场按区政府会议决定，引进市场化运作模式，与第三人高远公司签订的租赁合同不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。钢花村街与第三人高远公司签订租赁合同后，其与蔡军、桂杰的合同客观上无法直接履行，蔡军、桂杰可向钢花村街主张合同中约定的权利；钢花村街认为已给蔡军、桂杰按合同约定提供了48㎡的门面，是蔡军、桂杰自己放弃部分面积而造成其实际只租赁了36㎡的门面，但对蔡军、桂杰放弃未兑现门面的事实以及实际租给蔡军、桂杰门面36㎡的主张没有充分的证据予以证明，仅有一份第三人高远公司向钢花村街出具的情况说明，而蔡军、桂杰一直坚称钢花村街尚有20㎡的门面未给其承租，一审以28㎡为基数计算租金损失有事实和法律依据；钢花村街在承诺书中认可蔡军、桂杰可租用的新门面为48㎡，对其租金不涨、面积不变的优惠承诺未设定明确的附加条件，蔡军、桂杰已向第三人高远公司交纳了面积为28㎡、期限从2014年6月1日至2014年12月31日的门面租金共计28，000元，而按原合同约定，却只应向钢花市场交纳28㎡的租金6，206.7元（1，520元／48㎡×28㎡×7月），比按原合同标准多交了21，793.3元，根据第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合钢花村街承诺书中合同期内不涨租金的约定，蔡军、桂杰向第三人多交纳的租金21，793.3元属因钢花村街违约而给其造成的直接损失；钢花村街与蔡军、桂杰所签租赁合同、承诺书具有相对性，约定的权利义务条款仅约束协议的双方当事人，而并不及于青山区市场管理中心，该中心并非必须参加本案诉讼，一审不存在遗漏诉讼主体的问题；蔡军、桂杰与第三人高远公司和钢花村街之间存在各自独立的法律关系，钢花村街无论是否享有高远公司的债权，均应履行其对的蔡军、桂杰的合同义务。因此，上诉人钢花村街的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币762元，由武汉市青山区人民政府钢花村街办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一六年三月二十九日
书记员 刘贝莉