广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤19民终6685号
上诉人（原审被告）：吴桂容，男，汉族，1974年9月21日出生，居民身份证住址为广东省东莞市，
委托代理人：付斌，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：宋丽娜，广东国锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：捷星有限公司。住所地：香港鲗鱼涌太古坊英皇道979号康桥大厦8楼。
法定代表人：温嘉路，董事。
委托代理人：王玉婷，广东坤益律师事务所律师。
委托代理人：李逸君，广东坤益律师事务所实习律师。
原审被告：杨丽娇，女，汉族，1975年2月15日出生，居民身份证住址为广东省东莞市，
委托代理人：付斌，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：宋丽娜，广东国锋律师事务所律师。
上诉人吴桂容因与被上诉人捷星有限公司（以下简称捷星公司）、原审被告杨丽娇租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告捷星公司向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.解除捷星公司与吴桂容于2014年3月15日签订的《厂房厂地租赁合同》；2.吴桂容限期拆除搭建的临时建筑物、恢复厂地厂房原状、归还厂房厂地；3.吴桂容已付的履约保证金513870元归捷星公司所有；4.吴桂容、杨丽娇向捷星公司支付拖欠的2014年11月至2015年3月租金428225元（每月租金85645元）及逾期支付保证金和租金的违约金291991.25元（按每日5%的标准计算，其中保证金42580元从2014年3月19日起计至2014年3月25日，保证金60000元从2014年3月19日起计至2014年4月21日，保证金171290元从2014年7月17日起计至2014年8月6日，2014年7月租金85645元从2014年7月16日起计至2014年8月12日，2014年8月租金85645元从2014年8月16日起计至2014年9月2日，2014年9月租金85645元从2014年9月16日起计至2014年10月22日，2014年10月租金85645元从2014年10月16日起计至2014年12月25日，2014年11月至2015年3月租金各85645元分别从当月16日起计算，违约金超过租金或保证金30%的，按租金或保证金的30%计算，暂计至2015年3月17日为291991.25元），2015年3月后的租金及违约金计算至捷星公司全部收回厂房厂地之日止；5.吴桂容、杨丽娇赔偿捷星公司损失455000元（围墙损坏损失180000元、侵占场地的使用费75000元、财物丢失损失200000元）；6.吴桂容、杨丽娇支付捷星公司为其缴纳的租赁税款（自2014年7月16日起按月租金85645元的15.6%计至合同终止之日止，暂计至2015年6月为160327.44元）；7.吴桂容、杨丽娇承担本案诉讼费用。原审诉讼过程中，捷星公司向一审法院提交《撤回部分诉讼请求申请书》，申请撤回上述第5项、第6项诉讼请求；捷星公司于2016年4月13日原审庭审中申请撤回上述第2项诉讼请求中关于“吴桂容限期拆除搭建的临时建筑物、恢复厂地厂房原状”的诉讼请求，即第2项诉讼请求变更为“吴桂容限期归还厂房厂地”；捷星公司于2016年10月18日原审庭审中明确，如果案涉《厂房厂地租赁合同》被认定无效，吴桂容、杨丽娇应参照合同约定的标准支付使用费，上述第4项诉讼请求中的“租金”变更为“使用费”。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认捷星公司与吴桂容于2014年3月15日签订的《厂房厂地租赁合同》所涉1号厂房、2号厂房以及空地部分的租赁合同有效，所涉3号厂房部分的租赁合同无效，有效部分的租赁合同已于2015年5月15日解除；二、限吴桂容于判决生效之日起十日内向捷星公司归还案涉《厂房厂地租赁合同》所涉的厂房厂地；三、吴桂容已支付的履约保证金446398.87元归捷星公司所有；四、限吴桂容于判决生效之日起五日内向捷星公司支付租金（使用费）（1.从2014年11月16日起至2015年5月15日止的合同有效部分的租金446383.74元；2.从2014年11月16日起至2015年5月15日止合同无效部分的使用费67486.26元；3.从2015年5月16日起的使用费，按85645元/月计至吴桂容返还案涉《厂房厂地租赁合同》所涉的厂房厂地之日止）；五、限吴桂容于判决生效之日起五日内向捷星公司支付逾期支付租金的违约金（按每日5%的标准，分段计算：1.以74397.29元为基数，从2014年7月16日起计至2014年8月12日止；2.以74397.29元为基数，从2014年8月16日起计至2014年9月2日止；3.以74397.29元为基数，从2014年9月16日起计至2014年10月22日止；4.以74397.29元为基数，从2014年10月16日起计至2014年12月25日止；5.以74397.29元为基数，从2014年11月16日起计至付清之日止；6.以74397.29元为基数，从2014年12月16日起计至付清之日止；7.以74397.29元为基数，从2015年1月16日起计至付清之日止；8.以74397.29元为基数，从2015年2月16日起计至付清之日止；9.以74397.29元为基数，从2015年3月16日起计至付清之日止；10.以74397.29元为基数，从2015年4月16日起计至付清之日止。若违约金超过租金总额446383.74元的30%，则按租金总额446383.74的30%计算）；六、杨丽娇对吴桂容上述第四、五判项确定的债务承担共同清偿责任；七、驳回捷星公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费20001.77元（捷星公司已预交），由捷星公司负担7044.7元，吴桂容、杨丽娇负担12957.07元。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第174号民事判决。
吴桂容不服原审判决，向本院上诉称：一、捷星公司未按照《厂房厂地租赁合同》约定按时将案涉厂房交付给吴桂容，应承担违约责任，整体交付时间应从2015年3月1日起计算，原审法院认定的租金起算时间与事实不符。案涉的1号楼第一层，至今仍由捷星公司使用，第二、三、四楼也是在2014年12月才交由吴桂容使用，2号楼于2014年6月交付的，3号楼于2014年7月才交付的。二、租赁合同部分无效，原审法院仍然判决吴桂容向捷星公司支付租金没有法律依据。租赁合同因违反法律强制性规定无效则自始无效，捷星公司应退还履约保证金。捷星公司作为出租人，对厂房的情况十分清楚，应对租赁合同无效承担责任。吴桂容租赁的厂房目的是将厂房分租，由于合同无效导致其对案外人之间的租赁合同也自然无效，由此给吴桂容及案外人的一切损失均应由捷星公司承担。三、按每日5%的违约金计算标准明显过高，应调整为按人民银行同期贷款基准利息计算，请求法院依法调低。四、判决解除双方的租赁关系没有事实和法律依据，这是将问题复杂化，由此将会引起一系列案件，最终双方的利益将受损。吴桂容一直按照法律规定和约定履行其合同义务，捷星公司却处处刁难，让吴桂容的合同目的迟迟不能实现。造成双方合同履行困难的责任在捷星公司一方，违约责任不应由吴桂容承担，原审法院没有查明事实，简单根据租金支付迟延就判令解除租赁合同。因合同解除将可能会引起一系列案件，案外人在案涉厂房上有很大的装修投入，他们不会同意搬厂，因此，最终各方的利益都将受损。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回捷星公司全部诉讼请求。
捷星公司答辩称：一、案涉厂房及土地已依约实际交付，吴桂容上诉称分批分期交付缺乏事实依据，原审法院对此认定正确。首先，从合同履行情况来看，足以说明捷星公司已依约实际交付租赁物给吴桂容。《厂房厂地租赁合同》约定的免租期满后，自2014年7月16日开始吴桂容则应支付捷星有限公司租金及履约保证金。吴桂容分别于2014年8月12日、2014年9月2日、2014年10月22日、2014年12月25日通过其银行账户转账款项85645元、85645元、85645元、85645元至捷星公司指定温嘉露银行账户（上述款项中，吴桂容8月、9月支付的款项为剩余的履约保证金，10月、12月支付的款项为7月、8月的租金）。从吴桂容按月连续支付租金的行为可知，捷星公司已实际交付案涉所有厂房及土地，否则吴桂容不可能交付任何租金给捷星有限公司。其次，从吴桂容实际使用租赁物情况来看，足以说明捷星公司已依约实际交付租赁物给吴桂容，吴桂容与案外人林国喜签订《厂房租赁合同》（即转租合同），将其从捷星公司承租案涉的部分厂房及空地转租给案外人林国喜，租赁期限从2014年6月20日起至2024年6月19日止。如捷星公司未完全交付案涉租赁物，吴桂容无法对外转租，以上事实有吴桂容与案外人林国喜签订的《厂房租赁合同》为证。最后，从吴桂容使用租赁物过程中发生的电费单等证据也足以说明其实际使用的事实，有捷星公司一审提交的证据予以佐证。二、原审法院认定租赁合同效力正确。对于合同无效部分，吴桂容仍应参照合同约定标准支付占有使用费。首先，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定《厂房厂地租赁合同》所涉及1号厂房、2号厂房以及相关空地的合同有效，3号厂房所涉合同无效，捷星公司尊重原审法院对此内容的判决结果，但捷星公司认为3号楼是合法有效的，捷星公司已于2009年5月向东莞市道滘镇已建房屋补办房地产权手续办公室提出补办3号楼房产证的申请，并于2009年7月13日获得批准，补办3号楼房屋的房产证手续。由此证明，3号楼应为合法有效建筑。其次，虽然法院认定3号楼厂房所涉合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，吴桂容应向捷星公司支付自交付厂房及土地之日起至实际返还期间的占有使用费。吴桂容主张无需支付合同无效部分的占有使用费缺乏法律依据。最后，吴桂容称由于合同无效导致其与案外人的租赁合同也无效，由此给案外人造成的一切损失均应由捷星公司承担。吴桂容所述情况，没有事实和法律依据。目前，吴桂容在欠付租金及使用费的情况下仍在继续使用厂房进行生产，因此不存在所谓的“损失”。即使退一步说存在损失，吴桂容应自行承担相应的后果。因为案涉租赁合同约定“甲方（捷星有限公司）所出租的土地厂房及附属设施按现状出租，乙方（吴桂容）对厂房现状有充分的了解，同意租赁。”由此可见，吴桂容已充分了解《厂房厂地租赁合同》所涉的3号厂房的状况。吴桂容是在充分了解案涉3号厂房状况且未经捷星公司知悉同意的情况下擅自转租的，因此如有导致案外人转租合同发生损失的，完全是吴桂容的过错导致，应当由其承担全部责任，与捷星公司无关。三、吴桂容主张违约金约定过高，要求酌定降低，其主张缺乏事实和法律依据。首先，案涉合同是双方真实意思表示，且合同条款提供方为吴桂容，从吴桂容与案外人林国喜签订的《厂房租赁合同》中约定的相关违约条款与《厂房厂地租赁合同》的违约条款内容一致足以印证。既然吴桂容在签订《厂房厂地租赁合同》时候已清晰违约条款之内容，且其反复在与案外人林国喜签订转租合同使用该条款计算违约金，可见吴桂容对该违约金计算标准并无异议。其次，捷星公司本案起诉时针对违约金的诉请，已主动降低标准，本案中诉讼请求只是要求“违约金超过租金总额的30%”计算。捷星公司已经是对吴桂容严重违约行为惩罚的退让。最后，捷星公司认为一审判决第五项中最后一句“如违约金超过租金总额446383.74元的30%······”该判项金额实际上计算错误。吴桂容所欠捷星公司的租金总额（该租金总额不包含1、2号楼2015年5月16日至吴桂容返还案涉租赁厂房场地止的使用费及3号楼2015年9月16日至吴桂容返还案涉租赁场地之日止的使用费）应从吴桂容应付租金之日起计，即2014年7月16日至2015年5月15日止，共10个月的租金，租金总额为743972.9元。原审法院认定“租金总额”为446383.74元实属计算错误，但考虑到本案一审审理已达2年多，捷星公司是在不愿意再经历冗长的诉讼程序，所以才不上诉，但不代表该问题原审法院的认定是无误的，因此吴桂容还上诉认为违约金过高，实在是缺乏事实依据。四、捷星公司认为原审法院判决解决双方的租赁关系符合事实和法律的依据。按照案涉合同约定，吴桂容应在每月16号前向捷星公司支付当租金，但从2014年9月至今从未向捷星公司支付过任何租金。依据《厂房厂地租赁合同》第三条，逾期10天未支付租金的，捷星公司有权解除合同。因此，鉴于吴桂容逾期未交付租金，捷星公司解除租赁合同符合事实和法律依据。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。
本案为租赁合同纠纷，因捷星公司为香港注册的企业，故本案为涉港合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”的规定，本案应参照涉外案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中当事人未选择合同适用的法律，而案涉合同的签订地、履行地、标的物所在地均在本市，因此按照上述最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法律作为处理本案争议的准据法。
原审法院依据捷星公司提交的证据及依职权调取的证据，结合案情认定双方签订的案涉租赁物1号厂房、2号厂房及空地部分的租赁合同有效，认定案涉租赁物3号厂房部分的租赁合同无效，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”在案涉租赁物3号厂房涉及的租赁合同无效的情况下，原审法院依据捷星公司的请求认定吴桂容应参照租金标准支付使用费于法有据。
吴桂容主张案涉厂房的整体交付的时间应从2015年3月1日起计算，但并未提供证据予以证明。《厂房场地租赁合同》约定，从2014年7月16日开始吴桂容应每月预付85645元租金，且吴桂容于2014年8月12日、2014年9月2日、2014年10月22日、2014年12月25日支付了租金（使用费）各85645元。《厂房场地租赁合同》约定吴桂容需支付履约保证金513870，且吴桂容已于2014年8月6日支付完毕该笔保证金。结合吴桂容与案外人林国喜签订《厂房租赁合同》，将上述承租的位于九曲工业区的厂房及土地中的部分转租给林国喜，租赁期限从2014年6月20日起至2024年6月19日止；捷星公司提交的收据（吴桂容与林国喜签订）显示吴桂容于2014年6月20日收到了林国喜支付的两个月租金、两个月押金合计112000元；吴桂容确认《厂房租赁合同》及该份收据的真实性。因此，吴桂容主张捷星公司整体交付案涉租赁物的时间是2015年3月1日缺乏事实依据，本院不予支持。
双方当事人签订的有效租赁合同中约定按每日5%的标准计算违约金，吴桂容认为该标准过高，但是捷星公司主张若违约金超出吴桂容应付的租金总额的30%，则按租金总额的30%计算，捷星公司自愿限制自身权利，未损害他人的合法利益，且据此计算后的违约金总额在合理范围，未明显过高，故原审法院采纳捷星公司的主张并无不当。
对于《厂房场地租赁合同》有效部分，吴桂容未按照合同约定及时给付租金，且吴桂容于204年12月25日向捷星公司支付了一个月的租金（使用费）后再未向捷星公司支付任何租金（使用费），严重违反了合同约定，依照该合同第三条第第二款约定捷星公司有权解除合同，原审法院结合案件情况认定捷星公司于2015年5月15日解除该有效部分合同并无不当。对于《厂房场地租赁合同》无效部分，自始无效，不存在解除问题。至于合同解除或者无效导致的吴桂容与案外人的纠纷，不在本案处理范畴。
综上，吴桂容的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照上述援引规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12957.07元，由吴桂容负担。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 叶志超
审判员 钟 雯
二〇一七年九月三十日
书记员 胡运科