湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第229号
原告李安，男。
委托代理人周明，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人尹志刚，湖南天戈律师事务所律师。
被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司。住所地：衡阳市华新开发区长湖路**号*楼。
法定代表人文柏山，该公司董事长。
委托代理人伍卫平，男，衡阳市大禹水利房地产开发有限公司股东。
委托代理人胡宏祥，男，衡阳市大禹水利房地产开发有限公司股东。
原告李安与被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告李安委托代理人周明、尹志刚，被告大禹公司委托代理人伍卫平、胡宏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李安诉称：为解决衡阳市水利局职工住宅问题，经衡阳市人民政府批准，衡阳市水利局职工先行集资并通过挂牌取得高新开发区26号街区03号14.93亩建设用地。因被告原属衡阳市水利局防洪管理处下属公司，2005年1月衡阳市水利局局务扩大会议同意由被告定向开发职工住宅楼。通过协商，被告对“水利新村”项目实行销售总承包，住宅单价按照760元每平方米计算（含报建、土地、设计、施工及办理产权证、土地证税费等），车库（杂房）单价按380元每平方米计算。被告法定代表人参加会议，并书面承诺全部接受该次会议纪要的内容和要求。此后，原告与被告签订了《商品房购买意向书》，该合同对房屋出卖人、买受人权利义务进行了全面约定，合同约定被告应在2005年10月31日前将房屋验收合格并交付，并应在交付后60日内提供办证资料，履行办证义务。此后，原告不仅按照被告建设进度交付了全部房款，但被告迟至2007年底才交付房屋，至今未给原告申办房屋所有权证和土地使用证（原告保留追究被告违约责任的权利）。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。请求法院判令：一、依法确认确认B302号房屋、B104号车库归原告所有；二、判令被告提供办理房屋、车库所有权证及土地使用证的资料，向房屋产权登记部门和国土登记部门申办原告房屋权属登记和土地使用权登记，并承担相关税费；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、商品房买卖意向协议书，以证明原、被告之间具有商品房买卖合同关系，并对房屋的价格进行了约定；
二、付款票据，以证明原告已实际交付房款、车库款14万元；
三、衡阳市水利局2006年9月29日下发的通知、分房到户确认表，以证明原告的房屋、车库经衡阳市水利局召开家属房户主大会而予以确定的；
四、衡阳市珠晖区人民法院（2012）珠民一初字第510号民事判决书、衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一终字第54号民事判决书，以证明人民法院的生效判决已就水利新村与本案纠纷相关的事实、法律关系的性质作出了认定；
五、房屋分层、分户面积对照表，以证明原告的房屋、车库面积；
六、水利新村交款一览表，以证明原告房屋的基本情况及已交房款的数额。
被告大禹公司辩称：一、原告没有履行房屋买卖合同，所以被告公司不能给原告办理房屋产权证。二、被告公司没有收取也没有委托第三方收取原告的相关费用，因此不存在退回税费的问题。三、被告公司没有相关的资料给原告办理房屋产权证。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
一、企业名称预先核准通知书，
二、企业法人营业执照，
三、税务登记证，
上述证据以证明被告公司是独立的私营企业，注册资金是股东的，被告公司不是衡阳市水利局的下属企业；
四、律师函，以证明衡阳市水利局及下设的购房五人代表小组没有权利掌控被告公司的资金及资料，他们享受了权利，却没有履行相应的义务，严重损害了被告公司的利益，他们应将全部资料移交给被告公司；
五、工作联络函，
六、建设工程质量整改通知书，
七、罚款，
八、衡阳市建设局文件，
上述证据以证明水利新村房屋没有通过综合验收，不能入住；
九、关于对水利新村违法装修整改工程说明，以证明当时承包建筑商对水利新村业主强行入住装修的行为有意见，双方为此发生了纠纷；
十、工作联系函，以证明被告公司向衡阳市水利局发函不能分房；
十一、联系函，以证明在水利新村建设中，周某对被告公司起诉要求赔偿，被告公司发函要求衡阳市水利局到法院处理该案纠纷，并给予被告公司答复，否则被告公司取消对衡阳市水利局的一切承诺；
十二、关于移交水利新村项目资料的请示，以证明因衡阳市水利局不愿意提供资料，所以办不了验收手续；
十三、关于水利新村建设、装饰设备标准答复函，以证明被告当时提出的房屋价格意见；
十四、关于对水利新村住宅楼建设内容承诺书，以证明被告提出门面、杂房由开发商对外销售，原告方不能单拣对自己有利的一面；
十五、关于法律纠纷的函告书，以证明被告公司发函衡阳市水利局及建房领导小组，要求不再支付工程款；
十六、关于对市房屋产权办证遗留问题处理的申诉，以证明水利新村的问题并非遗留问题，可以通过协商解决；
十七、关于市水利局合伙住宅楼建设的请示，以证明水利新村不是集资建房；
十八、衡阳市水利局局务会议纪要，以证明衡阳市水利局召开的这次会议没有邀请被告公司参加，被告公司不知情；
十九、衡阳市房产管理文件，以证明原告方不能分房；
二十、照片，以证明农民工采取过激的手段阻止水利新村业主入住；
二十一、衡阳市水利局发给衡阳市房产管理局的关于水利新村有关情况的函，以证明被告公司对房屋加价是经过各方协商同意的，其中一部分人签订了车库合同。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告证据一的真实性不持异议，但该合同不完整，没有提供附件；对原告证据二，被告认为其公司没有收到这些款项，不予认可；对原告证据三，被告认为其公司没有到场，不知情；对原告证据四，被告对其真实性不持异议，但被告不服这二个判决，已经向衡阳市中级人民法院申请再审；对原告证据五，被告认为不清楚，不予认可；对原告证据六，被告认为不真实，不予认可。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告证据一、二、三的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，原告并未主张被告公司是衡阳市水利局的下属公司，而是认为该公司是衡阳市水利局的职工出资成立的公司；对被告证据四，原告认为并非是发给原告方的函，其内容与证明目的均与本案没有关联性；对被告证据五、六、七、八，原告认为与本案无关联；对被告证据九，原告认为是建筑施工方向公安机关出具的说明与建议，与本案没有关联；被告证据十中提到的问题已经得到了解决；被告证据十一、十二均与本案没有关联；被告证据十三系被告单方面的意见，与本案没有关联；被告证据十四中有关门面、杂房由开发商对外销售的意见，人民法院生效判决书已经确认不具有法律效力；被告证据十五与本案没有关联，被告证据十六系被告单方面要求对合同进行变更，与本案无关；被告证据十七，有关水利新村房屋性质的问题人民法院生效判决已作出认定；被告证据十八证明的是事实，人民法院的生效判决书已经说明，被告也予以承认；被告证据十九与本案没有关联；被告证据二十不能达到被告的证明目的；被告证据二十一与本案没有关联，衡阳市水利局并不能代表原告作出加价的决定，且这个证据也已被人民法院的二审生效判决予以否认。
根据民事诉讼的证据规则，结合原、被告双方的质证意见，本院对原、被告双方提交的证据作如下认定：原告提交的证据一、二，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认；原告证据四系人民法院的二份生效判决，该二份生效判决所确认的事实，当事人无需另行举证证明，本院依法予以确认。原告提交的证据三、五、六均系原告证据四人民法院生效判决予以确认的事实，被告并无相反证据推翻，予以确认。被告提交的证据一、二、三符合证据的真实性原则，本院予以确认；被告证据四、五系被告委托律师或被告公司单方面出具的函件，对本案事实不具有证明力，不予采信；被告证据六系衡阳市建设工程管理部门下发的有关水利新村房屋未验收不得使用的通知，其真实性应予确认，该证据证明的事实已在人民法院前述生效判决中得到确认，但该证据并不能证明水利新村房屋至今不能入住使用，因为房屋事后经鉴定属质量合格。被告证据七系被告向有关职能部门交纳的罚款，与本案不具有关联性，不予采用；被告证据八系衡阳市建设局针对全市房地产开发企业发布的通知，与本案待证事实不具有关联性，不予采信；被告证据九系水利新村房屋施工方向公安机关出具的情况说明材料，与本案不具有关联性，不予采信；被告证据十系被告单方面发给衡阳市水利局的函，且在水利新村房屋已经分配好以后，与本案待证事实不具有关联性，不予采信；被告证据十一、十二、十三、十五均系被告单方面的意思表示，与本案待证事实不具有关联性，不予采信；被告证据十四的真实性在人民法院生效判决中已予以认定，但其中有关门面、杂房由开发商对外销售的内容并不对原告方具有约束力；被告证据十六系被告向有关方面陈述的意见，对被告主张的案件事实不具有证明力，不予采信；被告证据十七反映了衡阳市水利局因建房问题向衡阳市房产管理局出具报告及有关部门批示的事实，对被告主张的案件事实并不具有证明力，不予采用；被告证据十八反映的事实已在人民法院生效判决中予以确认，但对被告主张的案件事实并不具有证明力；被告证据十九系衡阳市房产管理局文件、证据二十系房屋被损照片，该二份证据与本案待证事实不具有关联性，不予采信；被告证据二十一系衡阳市水利局向房产管理部门出具的函，对被告主张的案件事实不具有证明力，不予采用。
根据以上有效证据及原、被告双方无异议的陈述，本院查明如下案件事实：2000年9月29日，衡阳市第19次市长办公会同意衡阳市水利局衡阳市防汛指挥中心和职工住宅楼用地立项，2001年2月市计委以（2001）03号文件正式批准立项。2003年11月30日，市水利局集资建房户代表贺慧君、伍卫平二人作为乙方与甲方衡阳市高新技术产业开发区管理委员会签订了一份《招商引资协议书》，协议约定：乙方同意使用甲方规划区内位置为第26号街区03号地块内土地9953.38平方米（折14.93亩），该宗土地作为综合用地使用。乙方使用该宗土地的价格为每平方米300元（20万元／亩），总额为298.6万元。乙方于2004年1月15日前向甲方支付土地款290万元，余款8.6万元，乙方在2004年2月19日前付清。同年11月31日，市高新技术产业开发区管理委员会发文同意贺慧君、伍卫平等人“合伙住宅楼”项目立项。并于同年2月21日函告市国土管理局：贺慧君、伍卫平等人已全部支付土地出让金，并办好立项等有关手续，请该局办理审批手续，颁发用地批准书。因2004年3月1日后实行新的规费收取标准，市水利局先后于2004年4月5日、12日，就该地块的土地出让金及职工住宅楼用地等问题向市人民政府递交请示，市有关领导先后指示：同意按2004年3月1日以前标准办；同意该宗土地作为遗留问题处理。2004年4月15日，市国土资源局发出“国有土地使用权出让公告”，该局委托市土地矿产交易中心于2004年5月8日8时至2004年5月19日18时在该局交易大厅挂牌出让高新开发区26号街区03号地块，面积14.93亩。伍卫平作为市水利局集资建房户代表于2004年5月10日向市国土资源局递了《竞买申请书》，并在该申请书中注明“因大禹水利房地产开发公司的手续尚在办理中，本次暂由个人竞买，待公司手续办妥后，再行办理国土手续，且全部移交给大禹水利房地产开发公司”。同日，市水利局集资建房户以伍卫平的名义向市国有土地收入财政专户支付100万元履约保证金。银行进帐单“用途”栏注明“贺慧君等人购地款”。在该次国有土地使用权挂牌出让中，伍卫平作为市水利局集资建房户代表以“伍卫平等人”的名义报价6270600元竞得该宗土地，并于2004年5月20日与市土地矿产交易中心签订《成交确认书》。2004年9月2日，大禹公司股东伍卫平、罗辉建、董建平、肖国平、何喜祜向市国土地资源局递交《关于移交国土竞买手续的申请》，提出其公司股东伍卫平等人竞买了高新开发区26号街区03号地块14.39亩土地，由于竞买时公司的有关手续没有办妥，所以只能以个人名义摘牌。现伍卫平等人合资组建的大禹公司已正式登记注册，请求将原伍卫平等人挂牌竞得国土的一切手续全部移交给大禹公司，并将国土使用证办理给大禹公司。同年9月23日，市国土资源局作为出让人与受让人大禹公司签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定出让人出让给受让人的宗地位于高新开发区26号街区03号地块，宗地总面积为9954.5平方米，土地用途为住宅，成交价总额（含土地成本）为人民币627.06万元（但根据此前市政府有关领导的批示，该地块实际支付的价款仍然为298.6万元）。同年9月29日，大禹公司取得该宗土地的《国有土地使用证》。另外，2004年8月10日，市水利局向市国土资源局发函申请变更市高新技术开发区第26号街区03号地块的国土竞得人为大禹公司。2004年5月10日，市高新技术产业开发区管理委员会作为甲方与乙方贺慧君、伍卫平等人签订《退地协议》，约定：甲方同意乙方退回已购买的14.93亩土地。甲方一次性退还乙方已交土地款298.6万元。
2004年10月15日，市高新技术产业开发区管理委员会发文同意大禹公司“水利新村”项目立项。同年10月20日，大禹公司取得“水利新村”项目《建设用地规划许可证》。2005年3月28日，市高新技术产业开发区管理委员会向大禹公司下达“水利新村”项目基建计划表。2005年4月20日，大禹公司取得《建设工程规划许可证》，该规划许可证载明：“水利新村”临白云路A栋为7层，底层高3.9米；B、C、D、E栋不临街，底层1.9米。2005年4月21日，大禹公司取得该“水利新村”项目《建筑工程施工许可证》。2004年12月8日，大禹公司负责人等对拟承接“水利新村”项目施工工程的衡阳市蒸湘工程建筑总公司进行了考察。
2004年1月10日，市水利局成立“衡阳市水利局全额商品房建设领导小组”，全面负责该局集资建房。并于同年1月12日开始接受职工报名。同年1月13日，市水利局通知该局机关各科室、局属相关单位，确定120套商品房在各单位的分配数额以及交款时间。其后，该局公示了包括原告在内的已按要求预交了建房款5万元的120户集资建房人名单。同年7月26日，市水利局下文撤销“衡阳市水利局全额商品房建设领导小组”，由户主自行推选代表、按市场要求操作。随后，“水利新村”集资户成立了以高云峰、高银生、陈有铭、罗共产、肖志华等为代表的五人小组负责建房购房事宜。
2005年1月5日，市水利局召集该局有关领导、集资户代表，包括既是该局职工，同时担任大禹公司法定代表人的伍卫平参加局务扩大会议，专题研究“水利新村”住宅楼建设问题。会议确定“同意由伍卫平代表住房户以大禹水利房地产开发有限公司的名义，继续合伙建房工作，全力建好“水利新村”住宅楼。”会议确定的建设方案为：一、实行总承包建设：住房综合单价760元／平方米（不含杂房），按实际建筑面积计算总金额。（包括1、按照约定工程建设内容的直接费、间接费、其他措施费、税费等全部费用和要求获得的利润以及应承担的义务、责任、风险所发生的一切费用，合同实施期间所发生的价格变化不再进行调整。2、土地费用；3、报建费用；4、监理、设计、勘测、招标、质监费用；5、房产交易税费及办理房产证、土地证相关费用。）二、杂房只能在本栋内部配套销售，单价380元／平方米（包括铁门）。三、门面由代表小组对外销售，门面不能用作办饭店等对居住环境有重大影响的商业用途。四、按规划、设计要求和国家标准应达到的要求完成工程建设。会议还确定：临街第一栋一楼建好的门面由代表小组拍卖，拍卖所得的资金用于弥补建房资金。建房资金使用由局里掌管，按进度拨款。会后，该局就该次会议确定的建设方案下发了（2005）第1次《衡阳市水利局局务会议纪要》。同年1月7日，“水利新村”集资户召开会议，通过了按综合单价760元／平方米由大禹公司总体包干承建的方案。2005年2月1日，大禹公司“水利新村”项目部向“水利新村”集资户发出《关于对〈水利新村〉住宅楼建设内容、装饰标准的承诺函》，承诺“全面接受2005年1月5日衡阳市水利局下发的（2005）第1号《局务会议纪要》规定的住宅楼建设内容、装饰标准和价格要求”。并在附件“《水利新村》住宅楼建设内容、装饰标准备忘录”第8条承诺：“杂房通水通电，杂房净高保证2.1m以上，住房层高保证3m。”在第12条中，大禹公司提出“门面、杂房由开发商对外销售，但门面不用作办饭店等对居住环境有重大影响的商业用途，销售收入归开发商用以弥补《水利新村》住宅楼建设资金的缺口和A栋杂房的补贴。”2005年1月23日，大禹公司向“水利新村”集资户购房代表小组发函称：“贵组提出的“水利新村”建设、装饰、设备标准，经公司《水利新村》项目部计算后，给予了明确的答复（附后），请贵组提出意见。我公司郑重承诺：大禹水利房地产全力支持《水利新村》住宅楼建设，并承诺在零利润的基础上，不收取管理费。”2005年2月3日，大禹公司经董事会全体股东研究决定免去伍卫平作为“水利新村”项目部负责人职务，同时聘任刘辉为“水利新村”项目负责人。2005年4月8日，大禹公司法定代表人伍卫平作为甲方与“水利新村”项目部负责人刘辉，在水利局购房户代表的见证下签订了一份“《水利新村》房地产项目内部管理协议”，该协议约定：乙方必须向公司缴纳项目信誉保证金50万元，该款由甲方、乙方和水利局120户购房代表共同控制，主体完工时一次性返回信誉保证金；如乙方不能按时保质、保量完成“水利新村”房地产项目，造成甲方和市水利局120户购房者发生合同纠纷，甲方将全部保证金作为赔偿金赔偿给购房户；乙方对市水利局120户购房者的承诺，也是对甲方的承诺；市水利局购房户代表有权监督该协议的执行。同日，市水利局施工单位衡阳市蒸湘建筑工程总公司代表刘辉、大禹公司代表伍卫平及水利局120户购房户代表高银生、肖志华共同签订了一份《关于衡阳市蒸湘建筑总公司承建〈水利新村〉履约保证金相关问题备忘录》，三方约定：衡阳市蒸湘建筑总公司承诺在2005年10月1日前全部完成“水利新村”建设任务，并交付给市水利局120户使用，遇特殊原因，最迟不超过2005年12月31日。为保证按质按量完成上述承诺，刘辉承诺向市水利局交纳履约保证金50万元，该履约保证金由市水利局120户代表收取、并予以管理，该协议由三方代表签字后生效。2005年4月4日，大禹公司“水利新村”项目部承诺原水利局与衡阳市电力局雁西供电局签订的临时供电合同的电费由“水利新村”项目部承担。
2005年4月，大禹公司将由其法定代表人伍卫平及项目负责人刘辉签字、并盖好大禹公司公章的拟与“水利新村”120户集资购房户签订的120份《商品房买卖意向协议书》全部交付给“水利新村”集资购房五人代表小组，由该代表小组分发给每一个购房户，由代表小组、购房户填好、确认商品房房号、面积、并在买受人处签好字后返还给大禹公司。该《商品房买卖意向协议书》全部系统一的格式条款，协议书涉及的内容除当事人的名称和住所、项目建设依据、商品房的基本情况、面积确认及面积差异处理、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰及设备标准的承诺、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任以及有关违约责任等条款外，还就下列事项作出了约定：计价方式与价款：住宅综合单价按760元／平方米（不含杂房），按确定的住宅建筑面积计算总金额（层次差价、东西差价在本栋内调整计算）；一层杂房的单价为380元／平方米，按杂房的占地面积计算；A栋门面由出卖人自行销售，在同等价格条件下，优先满足本栋住宅户。付款方式与期限：首付购房款40%，第三层主体工程完工时付购房款的15%，第五层主体工程完工时再付购房款的7%，主体工程全部完工时付购房款的17%，装修工程完成一半时再付5%，竣工验收交钥匙再付购房款的5%，出卖人为买受人办理房屋产权证和土地证时再付购房款9%，剩下的2%一年后支付。交付期限：出卖人应当在2005年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，并在30日内向买受人提供资料；3、出卖人为买受人办理房产证、土地使用证（费用、税金含在房屋的综合单价760元／平方米内）。
同年5月31日，“水利新村”项目购房户代表将“水利新村”项目前期（2004年1月至2005年5月31日）所支付的5362249.09元费用的票据移交给大禹公司，上述票据中包括：购房户支付购土地费用4217500元，报建费920854.19元，规划设计评审费6000元，定额编制费9354.9元，保险费50420元，契税119440元，工程监理费10000元，勘察费28680元。同年9月12日，市水利局致函大禹公司，提出：双方务必继续维护并执行2005年元月5日该局的局务会议决定。希望大禹公司不得以任何原因调整或改变与“水利新村”120户集资购房户的事实合同关系和法律关系。另外“水利新村”的建设是借用大禹公司的名义，建设资金使用由局里掌握，按进度拨款至大禹公司“水利新村”项目部，不直接涉及大禹公司，保修期内的质量责任由该局120户以大禹公司名义向有关单位和个人追究。同年10月17日，“水利新村”集资购房五人代表小组就“水利新村”住宅楼层差调整系数征求120户购房户意见后通知各购房户确定的方案为：一楼为基准价的100%，二楼为基准价的104%，三、四楼为基准价的107%，五楼为基准价的105%，六楼为基准价的98%，而以上净增加价则为七楼总价的净减少价。因考虑六、七楼为复式房，经计算六、七楼的总净减少价约为27723元。2006年9月30日，衡阳市水利局就“水利新村”房屋分配问题召集各集资购房户开会研究，并确定“水利新村”住宅楼120套住房的分配方案，其中对建房有贡献的优先选择住房和车库，其他购房户通过抓阄的方式选择住房和车库，而符合购买车库条件的住户没有摸到车库的，每户补助1.5万元，资金由摸到车库的住户按车库面积分摊。其时，大禹公司股东及负责人伍卫平、胡宏祥，同时也作为“水利新村”的集资购房人参加了会议，并以抓阄方式确定了各自的房号及车库号。本案原告选择的住宅房及车库号经房屋测绘部门确定后的编号分别为B栋302号、B栋104号。
2006年10月8日，大禹公司针对“水利新村”120户集资购房户聘用的律师向大禹公司及其项目部发出要求该公司承担违约责任，并在2006年9月30日前交付房屋的《律师函》复函市水利局称：“水利新3村”住宅楼项目是以大禹公司名义开发兴建的，该项目与其公司没有任何关联，应由市水利局完全直接负责。并且声明：一、“水利新村”项目，从土地征购、组织开发，以及招标、工程建设、售房价格、项目负责人的选定、资金拨付，直至后续一切事宜等等，根据市水利局与大禹公司的约定，均是由市水利局全权负责，大禹公司仅是应市水利局请求，实行零利润并不收管理费，给予市水利局能顺利建设住宅楼名义上的支持，不承担任何责任。二、在项目具体实施过程中，市水利局不仅多次在局务会议上确认，而且数次行文、发函直接明确上述第一条的观点。并作出该项目建设的一切相关事物的处理决议，大禹公司未做任何介入。因此，市水利局在该项目建设过程中，行使一切权利所产生的结果均应由该局承担，并负责妥善处理和解决。三、要求市水利局妥善处理好该局120户集资户关注的问题，并函复大禹公司。否则，大禹公司将停止对该局在该项目上的一切支持，必要时依法维权。
2006年9月30日，衡阳市党政机关商品房专项监督检查联席会议办公室向市房产局、产权处下发通知，通知主要内容为：该办公室正对衡阳市直党政机关事业单位组织职工新建商品房（含团购）开展专项监督检查，包括市水利局等27家单位属这次专项检查范围，根据有关文件精神，上述单位应在衡阳市专项监督检查办公室下达商品房专项监督检查结论书后，方可办理产权等有关手续。检查结论下达前，暂缓停办产权及相关手续。2007年1月16日，衡阳市党政机关商品房专项监督检查联席会议办公室向市水利局下发《商品房专项监督检查结论书》，主要内容为：对你单位组织干部职工在华新开发区26号街区新建的商品房进行了专项监督检查，你单位共建商品房25036平方米。建房中存在的问题，按联席会议办公室要求基本整改到位。现已检查完毕。请依法到有关部门办理产权手续。2007年5月15日，市水利局组织集资购房户领取“水利新村”新房钥匙。其时既是市水利局职工，同时也系被告大禹公司股东的伍卫平、胡宏祥也分别领取了分属自己的房屋钥匙。2007年7月始，“水利新村”集资购房户开始陆续进驻“水利新村”房屋。因大禹公司未对“水利新村”项目予以竣工验收，市水利局于2009年4月13日委托衡阳市恒信司法鉴定所对“水利新村”结构安全性进行鉴定，该司法鉴定所于同年4月28日出具鉴定结论，认为“水利新村”施工质量满足设计及规范要求。同年9月28日，市建设工程质量监督站就“水利新村”A、B、C、D、E栋出具《建设工程质量监督报告》，验收结论为合格。2010年12月21日，“水利新村”120户购房户到市物业专项维修资金管理中心办理了物业专项维修资金交存登记备案手续，该中心向市政务中心窗口出具工作联系单：请予办理该项目的商品房预售审批手续。同日，市房产信息中心也向市政务中心出具证明：大禹公司开发建设的“水利新村”项目数据已申请纳入商品房网络备案系统。2011年1月27日，市高新技术产业开发区管理委员会向市城区房屋产权办证遗留问题处理工作小组出具“关于衡阳市‘水利新村’及‘中南市政经济适用房’项目规划建设报建税费予以认定和清缴的函”，确认“水利新村”项目符合办理产权手续。同年3月30日，市城区房屋产权办证遗留问题处理工作小组在《衡阳日报》发布公告：根据衡政办发（2010）10号《衡阳市解决城区房屋产权办证遗留问题试行办法》有关规定，同意将“水利新村”项目列入房屋产权办证遗留问题处理。公告期间，因大禹公司提出异议，“水利新村”房屋至今未予办理房屋产权登记。
2005年6月16日，大禹公司“水利新村”项目部向“水利新村”集资购房代表小组提出“关于拨付首期购房款余款的申请”，主要内容为：关于合同首付款40%，总面积21940平方米金额为670万元整，已拨土地款报建费及一切费用共计5512249.09元，现余1187750.91元，请拨付余款1187750.91元整。同年9月9日，大禹公司“水利新村”项目部向“水利新村”集资购房代表小组分别提出拨付A、B栋进度款的申请，主要内容为：请拨付关于A栋第三层进度款，总面积为4800平方米×760元／平方米×15%，金额为547000元整。B栋第三层进度款，总面积为4400平方米×760元／平方米×15%，金额为50万元。2005年10月31日，大禹公司“水利新村”项目部向“水利新村”集资购房代表小组提出拨付E栋进度款的申请，主要内容为：“水利新村”E栋土建施工项目按合同要求规定完成第五层主体任务，请按合同拨付该栋工程进度款，4400平方米×760元／平方米×7%，金额为234080元。“水利新村”集资购房代表小组（包括前期组建的市水利局全额商品房建设领导小组）向“水利新村”120户集资购房户收取购房款后，共向大禹公司及代大禹公司向相关单位支付房屋开发建设费用18371773.84元。其中包括大禹公司应缴纳的相关税费2609324.49元。此外，市水利局为“水利新村”住宅房建设另行支付围墙水电道路工程款160万元、绿化费用30万元。
2010年9月，市房地产产权监理处房屋测绘中心对“水利新村”项目的全部124套房屋进行测绘后出具了《房屋测绘报告》，该报告确认原告分配的坐落于蒸湘区祝融路21号B栋302号房屋建筑面积为161.41平方米，B栋104号车库建筑面积26.80平方米。根据《商品房买卖意向协议书》确定的价格及集资购房户确定的层差调整系数，原告住宅房的价格为131256.81元，车库款为10184元，原告应承担的购房款项为141442.61元。在大禹公司与“水利新村”购房户就房屋价格问题发生纠纷，“水利新村”项目处于停滞状态时，集资购房户为尽快促使该项目达到办证条件，通过代表小组向各集资户在协议约定的价款之外，另行多收取了部分款项，以支付大禹公司拖欠的相关税费。
本院对原、被告双方争议的焦点问题作如下认定：
一、关于原、被告之间合同关系的性质及效力问题。原告方认为原、被告之间是一种定向开发层面上的房屋买卖合同关系，买卖的标的不是商品房，不能以商品房预售制度认定合同的效力，双方签订的《商品房买卖意向协议书》是双方的真实意思表示，被告应当按照协议书的约定履行交付、办证义务。本院认为，衡阳市华新开发区26号街区03号“水利新村”项目14.93亩建设用地在国土部门挂牌出让时，参与竞买的“伍卫平等人”系指伍卫平代表的包括原告在内的衡阳市水利局120户集资户等人，伍卫平参与竞买的履约保证金、国土出让金、以及其他相关费用均系集资户支付，伍卫平享受的优惠也是政府部门给予衡阳市水利局集资户的优惠。至于贺慧君、伍卫平在尚未竞得土地的情况下与市高新技术产业开发区管理委员会签订的《退地协议》并不具有法律效力，且事实上，市高新技术产业开发区管理委员会也并未向集资户退还任何土地款。伍卫平作为120户集资户的代表人竞得涉案土地后，为了让房屋的开发建设符合湖南省委文件的规定，集资户通过衡阳市水利局，以及伍卫平本人提出申请，将涉案土地竞得人变更为伍卫平担任股东之一的新成立的大禹公司，由大禹公司与衡阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，符合国土资源部其后颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》10.2条第（6）项“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，但这一变更并不改变涉案土地使用权实际竞得人为120户集资户的事实。涉案土地登记到大禹公司名下后，由大禹公司以自己的名义办理各项开发建设手续，集资户向被告交付购房款以取得房屋所有权，并不违反法律法规的禁止性规定。且衡阳市党政机关商品房专项监督检查联席会议办公室在对“水利新村”项目进行专项监督检查中，核实建房中存在的问题已基本整改到位后，也通知市水利局可依法到有关部门办理产权手续。衡阳市水利局、集资购房户与被告大禹公司通过会议协商方式达成的《会议纪要》、被告大禹公司作出的《承诺函》、以及双方签订《商品房买卖意向协议书》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是集资户向大禹公司支付房款，大禹公司交付预定的房屋所有权给集资户的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案集资户将竞得的国有土地使用权登记到被告大禹公司名下，交由大禹公司开发建设，全部的建房资金由集资户提供，约定的120套房屋及全部车库（杂房）应按期交付给集资户，故本案被告开发建设的“水利新村”出售对象是特定的而非面向社会公众。故原告关于原、被告间系房屋买卖合同关系的意见，本院予以支持。
二、“水利新村”120户集资购房户根据自己制定的分配方案确认的各集资户住宅、车库号是否有效？2005年4月，被告大禹公司将己方签好字、盖好公司印章的房号空白而只约定住宅价格为760元／平方米、车库价格为380元／平方米，并无楼层价格差异的《商品房买卖意向协议书》交给集资购房代表小组，由代表小组组织集资户自行填写的事实，证明住宅、车库分配以及住宅楼层差价格调整由集资户自行确定，大禹公司对此并不干预，大禹公司只是按照整个“水利新村”项目的建筑面积，统一的住宅、车库价格，开发建设进度向代表小组收取购房款项。大禹公司向代表小组递交的“关于拨付首期购房款余款的申请”、“拨付A、B栋进度款的申请”、以及“拨付E栋进度款的申请”要求代表小组按协议约定的工程进度支付购房款也印证这一事实。而且2006年9月30日，衡阳市水利局就“水利新村”房屋分配问题召集各购房户开会研究，并确定“水利新村”住宅楼及车库的分配方案时，大禹公司的股东及负责人、同时也是“水利新村”集资购房人的伍卫平、胡宏祥参加了会议，并按会议确定的分配方案抓阄选择房号的事实则更进一步证明了“水利新村”的分房方案系由集资户自行决定、被告大禹公司不持异议的事实。因此，120户集资户制定的房屋、车库分配方案，车库补偿方案、住宅楼层差调整系数，以及分房到户确认表，也是原、被告间房屋买卖合同的组成部分，具有法律约束力，被告应当予以遵守。被告大禹公司以原告方私自分配房屋，没有得到被告大禹公司同意的意见与事实不符，本院不予支持。
三、被告大禹公司是否对“水利新村”车库（杂房）有对外销售的权利？原告主张“水利新村”车库只能按约销售给集资户，而被告主张车库应由开发商对外销售。本院认为，市水利局2005年1月5日的“会议纪要”中明确提出“杂房只能在本栋内部配套销售，单价380元／平方米（包括铁门）”，而大禹公司“水利新村”项目部于同年2月1日在其作出的《承诺函》中除表示全面接受“会议纪要”规定的住宅楼建设内容、装饰标准和价格要求外，在其附件“《水利新村》住宅楼建设内容、装饰标准备忘录”中也提出了“门面、杂房由开发商对外销售”的意见，但大禹公司的这一意见并未得到120户集资购房户的响应，未形成双方之间的共识，因此，大禹公司提交《承诺函》时附件中关于“杂房由开发商对外销售”的意见对集资户并不具有约束力。而后在同年4月份大禹公司制作并提供的统一格式的《商品房买卖意向协议书》中，除了有“A栋门面由出卖人自行销售，在同等条件下，优先满足本栋住户”的条款内容外，被告未再提出杂房由被告对外销售的要求，相反，《协议书》中再次明确约定了杂房的价格为380元／平方米。这一约定表明大禹公司已经接受市水利局“会议纪要”中关于杂房对内销售，单价380元／平方米的意见，且该车库单价已成为原、被告签订的《协议书》中的条款，依法对双方当事人具有法律约束力。即便被告大禹公司在该《协议书》中又再次附上有“杂房由开发商对外销售”这一内容的“《水利新村》住宅楼建设内容、装饰标准备忘录”，该“备忘录”中的这一内容也因其与《商品房买卖意向协议书》中的内容不一致，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，提供格式合同的大禹公司在合同附件中关于“杂房由开发商对外销售”的条款仍然不具有法律效力。另外，2006年9月，120户集资户对“水利新村”住宅与车库进行抓阄分配时，大禹公司股东及负责人伍卫平、胡宏祥作为集资户参与抓阄分房，并未提出异议。而在合同的实际履行过程中，“水利新村”集资户与大禹公司也均是按照住宅楼与杂房相加的价款支付与收取购房款。因此，无论是根据合同的书面约定，还是根据合同的实际履行，“水利新村”车库均已确定给了各集资户，大禹公司关于车库可由其对外出售的意见，既与事实不符，也与法律相悖，本院不予采纳。
四、被告大禹公司是否应当退还原告在约定的房价之外增付的应由被告承担的相关税费。“会议纪要”中确定的总承包建设方案规定住房综合单价为760元／平方米，按建筑面积计算总金额，而杂房单价则为380元／平方米。工程建设的一切费用、土地费用、报建费用、监理、设计、勘测、招标、质监费用、房产交易税费及办理房产证、土地证相关费用均已包含其中，大禹公司在承诺函中表示全面接受这一价格要求。而在双方签订的《商品房买卖意向协议书》中也明确约定“出卖人为买受人办理房产证、土地使用证（费用、税金含在房屋综合单价760元／平方米内）”。因此，根据双方间的约定，原告除按住宅760元／平方米、车库380元／平方米向被告支付购房款外，依约不再需要支付其他费用。因被告消极履行自己的义务，不及时向有关部门缴纳税费，集资户为尽快取得房屋办证手续而另行集资向政府部门补足应由大禹公司承担的相关税费，大禹公司因原告方该项超额支出而免除了其应当承担的缴纳相关税费义务，属被告不当得利，原告要求被告大禹公司返还该部分超额支付的款项，本院予以支持。
综上，本院认为：原、被告之间在平等自愿基础上订立房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。被告大禹公司未在约定的期限内竣工“水利新村”项目、项目竣工后不及时组织验收、并将验收合格的房屋交付给原告、及时为原告办理好房屋所有权及国有土地使用权登记手续，违反了合同的约定，对酿成本案纠纷应承担主要责任；原告方因被告大禹公司迟迟不组织竣工验收而自行入住未经竣工验收的房屋，虽属无奈，但也有不当。现“水利新村”项目经司法鉴定属质量合格房屋，且已具备法律规定的交付及办证条件，原告请求确认其已实际占有的B栋302号房屋、B栋104号车库归其所有，并要求被告大禹公司为原告办理好上述房屋及车库的房屋所有权及国有土地使用权登记，并承担登记办证费用，符合法律的规定，本院予以支持。被告关于原告没有履行合同义务，被告没有资料给原告办理房屋产权证的意见与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告大禹公司退还因原告超额支出而获得的不当利益人民币16150元，本院予以支持。被告关于其没有收取原告的款项因此不存在退还原告款项的意见与法律规定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十八条第一款、第九十二条之规定，判决如下：
一、坐落于衡阳市蒸湘区祝融路21号“水利新村”B栋302号房屋、B栋104号车库归原告李安所有；
二、被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为原告李安办理好上述房屋、车库的房屋所有权、国有土地使用权登记；
三、被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告李安人民币16150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3421元，由被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 屈建国
审 判 员 周能发
人民陪审员 稂小雪
二〇一五年九月八日
代理书记员 蒋文君
附相关法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
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