江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第321号
上诉人（原审被告）江西锋林文化传媒有限公司，住所地：上犹县东山镇文兴路希桥酒店办公楼C栋五楼。
法定代表人陈厚权，该公司总经理。
委托代理人陈秋梅，系江西锋林文化传媒有限公司职员。
被上诉人（原审原告）赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店，住所地：上犹县东山镇文兴路。
负责人江南，该酒店总经理。
委托代理人钟桂芳，该酒店综合部经理。
委托代理人阳艳林，该酒店财务部经理。
上诉人江西锋林文化传媒有限公司（以下简称江西锋林公司）因与被上诉人赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店（以下简称上犹希桥酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月20日，上犹希桥酒店与江西锋林公司签订了一份《租赁合同书》，合同约定，上犹希桥酒店将位于上犹县城文兴路的C栋办公楼3F306号、307号区域及现有设施出租给江西锋林公司使用，面积为119㎡，用途为办公，租赁期限从2013年11月20日起至2016年8月31日止，月租金3240元，租赁税费由江西锋林公司承担，合同签订之日起，江西锋林公司应向上犹希桥酒店支付2013年11月20日至2013年12月31日的租金，此后租金江西锋林公司应在每季度末30日前付清下一季度租金，水费按每月60元支付，电费按实际使用量支付，每度1元，江西锋林公司应在次月5日前缴纳当月的上述费用。
2014年2月18日，上犹希桥酒店与江西锋林公司另签订一份《租赁合同书》，合同约定，上犹希桥酒店将其位于上犹县城文兴路A栋宿舍401、404号宿舍出租给江西锋林公司使用，租赁期限从2014年2月20日起至2015年2月19日止，每月租金600元、水费按每吨1.35元、电费按每度1.1元计算，江西锋林公司签约前向上犹希桥酒店交纳履约保证金1800元。
2014年7月1日，上犹希桥酒店与江西锋林公司又签订了一份《租赁合同书》，合同约定，上犹希桥酒店将位于上犹县城文兴路的C栋办公楼5F场地、1F大堂部分区域及现有设施出租给江西锋林公司使用，其中办公楼5F面积为831㎡，1F大堂侧面区域面积为31.2㎡，总面积为862.2㎡，用途为开设影院，租赁期限从2014年7月1日起至2016年8月31日止。办公楼5F单位租金为每月25.53元／㎡，月租金21215元；1F大堂侧面区域单位租金为每月35元／㎡、月租金为1092元，合计月租金22307元。租赁税费由江西锋林公司承担。合同签订之日起，江西锋林公司应向上犹希桥酒店支付首笔租金，此后江西锋林公司应在每季度末30日前付清下一季度租金。合同签订之日，江西锋林公司应向上犹希桥酒店交纳履约保证金60000元，合同期满后，上犹希桥酒店按移交现状验收设施设备无异常情况或江西锋林公司无违约行为后，上犹希桥酒店于一周内予以退还。水费按每月300元支付，电费按实际使用量支付，每度1元，物业管理费每月1.5元／㎡（合计1293元／月），江西锋林公司应在次月5日前缴纳当月的上述费用。
上述三份《租赁合同书》均约定，江西锋林公司应按约缴纳租金及其他费用，如逾期交纳，每逾期一日应承担每日1%的滞纳金，逾期一个月未交纳租金，上犹希桥酒店有权解除合同。江西锋林公司应按约履行合同合法经营，否则上犹希桥酒店有权解除合同及没收江西锋林公司的履约保证金。
2014年3月1日，双方签订了一份《垃圾清运协议书》，约定上犹希桥酒店向江西锋林公司收取垃圾处理费每月300元。
合同签订后，江西锋林公司按约交纳了履约保证金61800元给上犹希桥酒店，上犹希桥酒店按约将三份租赁合同约定的场地、宿舍、设施交给江西锋林公司占有、使用至今。江西锋林公司的水费、电费、税费由上犹希桥酒店代交，税费按租金的5.6%计算。江西锋林公司从2013年12月起开始拖欠付款，后经上犹希桥酒店催要，江西锋林公司于2015年5月18日向上犹希桥酒店制定了一份《还款计划》，江西锋林公司在《还款计划》中认可截止2015年5月18日欠上犹希桥酒店房租、电费等费用194362.32元，承诺从2015年6月至2015年11月每月归还30000元、余款14362.32元于2015年12月30日前还清，以后的费用继续按合同约定按时交纳。《还款计划》签订后，因江西锋林公司未按期履行还款计划，上犹希桥酒店于2015年7月10日起诉至法院要求江西锋林公司支付租金等费用。
原审法院另查明，一审诉讼中，江西锋林公司于2015年7月11日至7月31日分四次归还上犹希桥酒店共20000元，于2015年8月份分三次交给上犹希桥酒店15000元。2013年12月10日，由江西锋林公司原股东赖龙海经手立下借条借用上犹希桥酒店干手器两台，借条载明每台单价300元，如有遗失按价赔偿。
原告上犹希桥酒店的诉讼请求为：1、请求判令解除双方所签订的《租赁合同书（C栋办公楼3F306号、307号区域及现有设施）》、《租赁合同书（上犹县城文兴路的C栋办公楼5F场地、1F大堂部分区域及现有设施）》及两份附属协议，并将承租的场所腾空交还给上犹希桥酒店；2、请求判令江西锋林公司支付截至2015年7月31日的租金186543元，水费3080.25元，管理费9051.00元，税费27182.01元，垃圾清运费100元，截至2015年6月30日的电费35739.84元，合计261696.10元；3、请求判令江西锋林公司支付滞纳金445547.52元；4、请求判令江西锋林公司分别自2015年7月1日起至搬离之日止继续按原合同约定的标准支付电费、自2015年8月1日起至搬离之日止继续按原合同约定支付租金、水费、管理费、税费、垃圾清运费；5、要求江西锋林公司赔偿干手器损失600元；6、本案诉讼费用全部由江西锋林公司承担。
原审法院认为，双方签订的三份《租赁合同书》及《垃圾清运协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。合同签订后，上犹希桥酒店已按约将场地、宿舍交付给江西锋林公司使用，但江西锋林公司未按合同约定期限支付租金，且经上犹希桥酒店多次催收后，江西锋林公司仍拒不支付所欠租金，已构成违约，江西锋林公司应承担相应的违约责任。上犹希桥酒店要求解除双方签订的《租赁合同书（C栋办公楼3F306号、307号区域及现有设施）》、《租赁合同书（上犹县城文兴路的C栋办公楼5F场地、1F大堂部分区域及现有设施）》并要求江西锋林公司将承租的场所腾空交还给上犹希桥酒店的诉讼请求，符合双方的约定，原审法院予以支持。对江西锋林公司截至2015年7月31日共计欠上犹希桥酒店租金186543元，水费3080.25元，管理费9051.00元，税费27182.01元，垃圾清运费100元及截至2015年6月30日欠上犹希桥酒店电费35739.84元，合计261696.10元，双方无异议，原审法院予以确认，但江西锋林公司于2015年8月份已归还上犹希桥酒店15000元，应予核减，对2015年7月1日起至搬离之日止的电费、自2015年8月1日起至搬离之日止的租金、水费、管理费、税费、垃圾清运费，江西锋林公司应按合同约定标准支付给上犹希桥酒店。关于江西锋林公司逾期付款违约金的计算标准问题，双方约定每逾期一日按1%计算，标准过高，应予调整，原审法院确定为按每逾期一日按万分之五计算。庭审时江西锋林公司对上犹希桥酒店主张的每台干手器作价300元未提出异议，原审法院予以确认，赖龙海系代表江西锋林公司公司向上犹希桥酒店借用干手器，应由江西锋林公司承担返还或赔偿责任。关于江西锋林公司交纳的履约保证金问题，因双方均未要求原审法院处理，双方可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店与被告江西锋林文化传媒有限公司于2013年11月20日、2014年2月18日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同书》和于2014年3月1日签订的《垃圾清运协议书》，限被告于判决生效后十五日内将所租用原告的场地、房屋腾空交还给原告；二、确认截至2015年7月31日，被告江西锋林文化传媒有限公司欠原告赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店租金186543元，水费3080.25元，管理费9051.00元，税费27182.01元，垃圾清运费100元，截至2015年6月30日欠原告电费35739.84元，合计261696.10元，减去被告于2015年8月已付15000元，仍欠原告246696.1元，限被告于判决生效后十五日内付清；三、自2015年7月1日起至搬离之日止的电费及自2015年8月1日起至搬离之日止，被告江西锋林文化传媒有限公司租用原告赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店场地、房屋的租金、水费、管理费、税费、垃圾清运费继续按原合同约定支付给原告；四、确认截至2015年7月31日，被告江西锋林文化传媒有限公司应支付原告赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店逾期付款违约金按每逾期一天万分之五计算计22277.38元，限被告于判决生效后十五日内付清，2015年8月1日以后至搬离之日止的逾期付款违约金，按原、被告签订的《租赁合同书》和《垃圾清运协议书》约定的付款日期，每逾期一天按万分之五继续计算；五、由被告江西锋林文化传媒有限公司于判决生效后十五日内返还原告赣州希桥置业发展有限公司上犹希桥酒店干手器两台，如不能返还则赔偿原告600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10872.44元，减半收取5436.22元，由被告江西锋林文化传媒有限公司承担，限于判决生效后七日内交纳。
江西锋林公司不服上犹县人民法院该判决，上诉至本院要求：1、依法撤销上犹县人民法院（2015）上民一初字第669号民事判决书第一项，如解除合同被上诉人上犹希桥酒店需补偿上诉人江西锋林因合同未到期的装修损失；2、撤销上犹县人民法院（2015）上民一初字第669号民事判决书第二项中税费27182.01元由上诉人江西锋林公司承担的判决。其上诉理由有二个：1、一审法院判决解除双方租赁合同，且未对解除合同给上诉人江西锋林公司造成的损失给予补偿，不符合法律规定。房屋租赁合同离到期还有一年时间，现被上诉人上犹希桥酒店提前解除合同，已经给上诉人江西锋林公司因装修造成巨大的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因被上诉人上犹希桥酒店提前解除合同，剩余租期内的装修残值损失，被上诉人上犹希桥酒店理应赔偿。2、根据《房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有，由经营管理的单位缴纳。现被上诉人上犹希桥酒店每月要求上诉人多缴纳几千元的房产税，不符合法律规定。被上诉人上犹希桥酒店应从上诉人江西锋林公司缴交房屋租金的第一个月起，返还上诉人江西锋林公司所缴纳的房产税。
上犹希桥酒店辩称，1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因上诉人江西锋林公司存在长期违约，才导致被上诉人上犹希桥酒店提出解除合同，被上诉人上犹希桥酒店依照规定无需赔偿装修损失。2、双方在自愿基础上订立《租赁合同书》，依法形成房屋租赁合同关系，二份合同条款均有规定租金的构成，明确租金为不含税净得租金，租赁税费由上诉人江西锋林公司承担并负责缴纳。否则，租金将高于合同约定的租金标准。因此，上诉人江西锋林公司应依照约定交付租赁税费，对其提出的由被上诉人上犹希桥酒店缴纳房产税予以驳回。
二审审理中，上诉人江西锋林公司未向法庭提交新证据。被上诉人上犹希桥酒店向法庭提交如下证据：1、2015年8月30日上诉人江西锋林公司法定代表人陈厚权出具的还款计划书一份，证明上诉人江西锋林公司拟定了还款计划，但未按计划履行，给被上诉人上犹希桥酒店造成了损失。2、电影院店铺租金明细表，证明上诉人江西锋林公司支付租金的时间严重违反了双方签订的租赁合同的时间，由于上诉人江西锋林公司先违约，被上诉人上犹希桥酒店才要求解除合同。被上诉人上犹希桥酒店停电并未影响电影院正常运行，仅是为了让上诉人江西锋林公司负责人与其联系。上诉人江西锋林公司的质证意见为：还款计划之所以没有履行是因为被上诉人上犹希桥酒店10月30日前，每周都要求我们还钱，并非按照还款计划的要求还款，如不还就停电。租金明细表可看出10月份电费是4000多元，11月份只有900多元，说明被上诉人上犹希桥酒店对上诉人江西锋林公司的电影院停电。本院对上述证据评判如下：还款计划书有江西锋林公司法定代表人陈厚权签字且被上诉人上犹希桥酒店对此认可，电影院店铺租金明细表结合被上诉人一审提交的应付未付款项汇总表等表明上诉人江西锋林公司存在违约行为，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于双方于2013年11月20日、2014年2月18日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同书》及双方于2014年3月1日签订的《垃圾清运协议书》是否应解除的问题。三份《租赁合同书》中均约定，乙方（江西锋林公司）逾期一个月未缴纳租金，甲方（上犹希桥酒店）有权解除本合同。本案中，上诉人江西锋林公司从2013年12月开始拖欠租金至今未付清，符合合同约定的单方解除条件。《垃圾清运协议书》约定，上诉人江西锋林公司按每月300元标准，每季度末向被上诉人上犹希桥酒店缴纳垃圾处理费，但上诉人江西锋林公司未按约定及时缴纳垃圾处理费，经被上诉人催缴后在合理期限内仍未履行，故被上诉人上犹希桥酒店要求解除三份《租赁合同书》和2014年3月1日签订的《垃圾清运协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案合同解除是因上诉人江西锋林公司违约导致，且上诉人江西锋林公司未提交证据证明被上诉人上犹希桥酒店同意利用剩余租赁期内房屋装修装饰，故上诉人江西锋林公司要求被上诉人上犹希桥酒店赔偿剩余租期内的装修残值损失无法律依据，本院不予支持。
关于一审判决书第二项中税费27182.01元是否应由上诉人江西锋林公司承担的问题。双方签订的三份《租赁合同书》均约定，租赁税费由乙方（江西锋林公司）承担。且2013年11月20日、2014年7月1日签订的两份《租赁合同书》还约定，合同租金为甲方（上犹希桥酒店）不含税净得租金。该约定表明，合同约定的租金应为被上诉人上犹希桥酒店除去税费后的净得租金。事实上，合同租赁税费由被上诉人上犹希桥酒店代缴，缴费标准是按照合同约定租金的5.6%计取，代缴后，被上诉人上犹希桥酒店实际所得租金已达不到合同约定的租金标准。且合同明确约定租赁税费由乙方（江西锋林公司）承担，故上诉人江西锋林公司要求被上诉人上犹希桥酒店退还租赁税费27182.01元无事实、法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费480元，由上诉人江西锋林公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一六年二月十四日
书 记 员 王 佳
代理书记员 胡 君