湖南省长沙市望城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘0112执异36号
案外人：刘江，男，汉族。
委托诉讼代理人：李莹，湖南泓锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭上，湖南泓锐律师事务所律师。
申请人：屈东森，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘江，湖南湘商律师事务所律师。
被申请人：周文辉，男，汉族。
被申请人：长沙盛禧物业管理有限公司。
法定代表人：邹美华，办公室主任。
委托诉讼代理人：周小同，湖南华湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。
本院在执行申请人屈东森与被申请人周文辉、长沙盛禧物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，案外人刘江于2017年11月30日对本院冻结被申请人周文辉名下位于长沙市天心区橘洲湾路×号江山��号×栋××××房的保全行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘江向本院提出异议请求：依法解除对坐落于长沙市天心区橘洲湾路×号江山壹号×栋××××房的财产保全措施。事实与理由：2017年3月20日，案外人刘江与被申请人周文辉签订《购房合同》，约定案外人购买被申请人周文辉名下位于长沙市天心区橘洲湾路×号江山壹号×栋××××房，购房总价为350万元。合同签订当日，案外人一次性向被申请人支付了所有购房款，被申请人将该房屋交付给案外人占有至今。案外人已经购买上述房屋且支付了全部购房款，并实际占有诉争房屋，根据相关法律规定，人民法院不得查封、扣押冻结，故提出异议。
申请人屈东森称，案外人与被申请人虽然签订了购房合同，但并未办理变更登记，未经登记不发生法律效力，并不得对抗第三人，涉案房产的所有权人仍是周文辉，法院采取的查封措施没有过错，合法有效。案外人与被申请人签订合同后，在履行合同过程中存在重大过错，合同第四条约定房屋交付后，办理产权过户手续由案外人负责，但合同签订至法院作出保全裁定期间有长达8个月时间没有过户，案外人自身存在过错。案外人的理由不足以排除本案的查封措施，请求法院依法驳回。
被申请人长沙盛禧物业管理有限公司称，案外人提出保全异议系适用程序错误，对保全裁定不服的应当申请复议。
被申请人周文辉未予答辩。
本院查明，申请人屈东森与被申请人周文辉、长沙盛禧物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年10月16日立案。诉讼过程中，屈东森向本院申请财产保全，本院于2017年10月16日作出（2017）湘0112民初2861号民事��定书，裁定冻结被申请人周文辉、长沙盛禧物业管理有限公司的银行存款400万元，或查封、扣押其价值相当的其他财产。2017年10月26日，本院向长沙市不动产登记中心送达该民事裁定书及（2017）湘0112执保762号协助执行通知书，冻结了被申请人周文辉所有的位于长沙市天心区橘洲湾路×号橘洲澜庭×栋××××号房屋的所有权，冻结期限三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日止。
另查明，2015年5月6日，被申请人周文辉与湖南中建信和置业有限公司签订编号201406812104《长沙市商品房买卖合同》，由周文辉购买位于长沙市天心区橘洲湾路×号橘洲澜庭小区×栋×号房，房屋建筑面积233平方米，总房价2628686元。该合同第十条交付期限及条件约定，出卖人应当在2016年12月31日前将具备交付条件的商品房交付买受人使用；第十九条关于产权登记约定，出卖人应在商品房交��使用后365个工作日内办理好买受人的房屋所有权证，在交付房屋所有权证之日起365个工作日内办好土地使用权证。合同附件四补充协议第二条还约定，“橘洲澜庭”为本项目相关部门备案的名称，“中建江山壹号”为本项目销售案名，仅做推广之用。
2017年3月20日，被申请人周文辉与案外人刘江签订《购房合同》，合同约定周文辉将其所有的位于长沙市天心区橘洲湾路×号×栋××××号房（建筑面积233平方米）出售给刘江，房屋总价款350万元，付款方式为合同签订当日一次性付款。出卖人签订合同收到全额房款后，将房屋交付给买受人，房屋交付后，办理房屋所有权转移手续由买受人负责。合同签订当日，刘江通过银行转账的方式将350万元房款一次性转至周文辉×××××××××××××××××××账户内，并由周文辉出具收据一张，该收据载明“兹收到刘江购买长���市天心区橘洲湾路×号橘洲澜庭×栋××××房款￥3500000元，收款人周文辉”；同日，周文辉将房屋钥匙及物业卡、水电燃气卡等一并交付给刘江。刘江占有该房屋后于2017年5月16日开始对房屋进行装修，并向湖南中建物业服务有限公司缴纳了自进场装修后的物业管理费。
本院认为，在本院冻结涉案房屋之前，案外人刘江与被申请人周文辉已经签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款。此外，案外人也已实际占有房屋并对房屋进行了装修，缴纳了相应的物业管理费。关于房屋至今未办理过户登记的原因，根据被申请人周文辉与湖南中建信和置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内办理好买受人的房屋所有权证，而该商品房交付使用的最后日期为2016年12月31日，故到目前为止还��有超过合同约定的办理房屋所有权证的期限，且本院冻结的被申请人周文辉的房屋至今并未实际办理房屋产权证，本案争议的房屋无法过户给案外人，故被申请人周文辉没有将房屋过户到案外人名下，这并非案外人自身的原因。综上所述，案外人刘江提出异议的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被申请人周文辉名下位于长沙市天心区橘洲湾路8号橘洲澜庭×栋××××号房屋的保全执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 王高瞻
人民陪审员 王 星
二〇一七年十二月十五日
代理书记员 袁红丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不���，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。