广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10310号
上诉人（原审原告）：谢森武，身份证住址：广州市天河区，现住广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司，住所地：。
法定代表人：胡艳青，职务：总经理。
委托代理人：方洁瑜，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市云中物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：胡艳青，职务：总经理。
委托代理人：曹道雄，该公司职员。
上诉人谢森武因与被上诉人广州银山建设开发有限公司（下简称银山公司）、广州市云中物业管理有限公司（下简称云中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谢森武上诉称：一、涉案房屋未具备交付条件，不是合法有效交付。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条的规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，此规定是商品房交付使用必备的强制性规定，而谢森武与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》是格式合同，其中《补充协议》第三条违反了上述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。一审中，谢森武提交的证据充分证明了涉案房屋至2015年12月17日尚未办理竣工验收相关手续，未达到法定的交付条件。银山公司对此也未表示异议，也没提供证据证明涉案房屋已经具备交付条件。《楼宇交接书》是在2010年3月25日签署的，是在违反上述法律法规强制性规定及谢森武并不知其未达到法定交付条件的情况下签署的，不应受到保护，是无效的。更何况，《楼宇交接书》上还写明“存在问题见《物业交接验收表》”，《物业交接验收表》上也写明了涉案房屋存在的问题及“留1条(钥匙)在物管作整改用”，充分表明了谢森武对涉案房屋交接存在异议并书面提出，表达了要求整改后再做交接的意愿。银山公司至今未对异议部分做出答复和处理，根据买卖合同第十六条规定，“乙方(谢森武)认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复和处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。另外，《楼宇交接书》上的签收资料也表明当时涉案房屋也没达到《广州市商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》约定的交房条件。因此，原审判决认为《广州市商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》“内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”及根据《楼宇交接书》做出涉案房屋已交接给买受人不适用合同约定的逾期交楼违约金责任条款，不支持谢森武追讨逾期交楼违约金的判决，是无视法律和合同的规定，不合理也不合法；二、共用设施、附属配套建筑未按期建成。一审中，谢森武提供的证据证明了至2015年10月6日止，小区配套设施幼儿园和垃圾转运站尚未竣工投入使用，庭审中银山公司对此也未否认，并口头答辩“项目公共配套项目设施建设时间做过延期，在整个项目全部建成之前完成即可”，也间接说明了小区上述共用设施、附属配套建筑未建成，但银山公司未能提供证据证明共用设施、附属配套建筑是经批准分期建设的。买卖合同《补充协议》对共用设施、附属配套建筑交付使用的时间出现矛盾的条款：“第五条规划、设计的变更……2．《商品房买卖合同》项下房产所属小区属分期规划、分期开发建设，甲方保留对后期规划调整的权利。甲方对小区内公建、商业等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交房使用时所应达到的，不是分期交房时须达到的配置标准”，“第八条关于基础设施、公建配套建筑正常运行的约定1．双方同意变更约定为：同意甲方在该商品房交付乙方后720日内，建成该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目；经批准分期建设的，甲方按照批准进度进行建设并至验收合格，甲方逾期的，则按总房价款0.1％的标准支付违约金。”前一条款是在“规划、设计的变更”条目下，后一条款是专门针对“关于基础设施、公建配套建筑正常运行的约定”条目下，且特别写明“双方同意变更约定为…．．”，所以判决书引用前一条款对共用设施、附属配套建筑交付使用的时间做出判断是错误的，也违反了《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定；三、可视对讲设备安装费是违规收费。可视对讲设备是指安装于住宅楼大门，实现门禁的功能，防止外人随便进出，目前广州市的住宅楼都有此配置(有语音的也有带可视的)。在银山公司交付的《广州市商品住宅质量保证书使用说明书》“住宅基本设置和设计指标”明确写明“保安设施可视对讲门铃1个／户”，“房地产开发公司住宅质量保证书”也写明“可视对讲保修期限壹年”，都可以说明可视对讲是涉案房屋的配套基础设施。根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》(粤价[2007]105号)第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取”，第六条“经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用”，银山公司加收的此费用是未予标明的费用，是违规的。可视对讲设备挂上后至今未能投入使用，是未完成全部安装工作。一审审理人员进行现场勘验时也是大门洞开，门禁线头裸露，可视对讲设备处于无法使用的状态。安装是否完成应以是否通过合法验收来做判断，银山公司也未能提供可视对讲设备已安装完成通过验收的证据。对讲设备的保修期一年也应该在安装完成通过验收开始计算。因此，原审判决认定双方未约定涉案房屋应当安装可视对讲设备、可视对讲已安装机、已过保修期的说法是无视事实，强词夺理；四、关于物业管理费。原审判决认为收楼时间合法有效，谢森武不予认同，理由同上诉理由第一项，未合法交楼前的物业管理费应由银山公司承担；五、关于房屋漏水问题。阳台楼板和墚是扇灰后刷外墙墙面漆，谢森武所指的五处漏水地方都出现漆层和扇灰层剥落，其中三处剥落后没再扇灰，直接刷了墙面漆，有两处至今保留原状。五处漏水点中，四处是在8、9天连续长时间下雨后出现，与天气有关，一处是在楼上空调机水滴在楼板上4天后出现。有两处位于防盗网外侧，有三处位于防盗网内侧。一审过程中的2016年4月22日，审理人员到现场勘验，做记录时审理法官要记录员记录已连续10天以上阴雨，当时谢森武马上提出异议：涉案房屋所在地4月19日是阳光灿烂，20—21日是阴间小雨。现场记录当时才改为：间歇性下雨。当天可看到有三处漏水点是湿的有水，有一处的扇灰层正在剥落，审理人员也拍了照片。针对现场审理人员的一些说法，谢森武请教了专业的人员并于2016年4月24日发函给审理法官进行了说明并提出了一些判断方法。原审判决书上写明“阴雨天数已连续超过10天”、“仅看到樑的外沿有轻微水渍痕迹”、“漏水部位位于涉案房屋阳台防盗栏以外”等的说法是不尊重事实或不准确的。而对于“不排除相关的水渍痕迹是由于气候原因导致”的说法更莫名其妙，本来有四处漏水是长时间下雨才出现的，当然与气候有关。一审中，谢森武提交了视频、与政府部门反映漏水问题的来往文件、与银山公司交涉漏水问题的通信记录等证明漏水的存在，如果法官认为这些证据不足以证明漏水的存在，应指明，谢森武再考虑是否申请鉴定的问题，但在原审庭审中，法官并未指出这些证据不足以证明漏水。另外，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条的规定，“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。谢森武提交的证据证明了渗漏现象的存在，也已尽到了举证义务，至于鉴定分析渗漏的具体原因，应该是银山公司的责任。银山公司理应通过鉴定找出渗漏的原因妥善处理，并给谢森武一个有法律效力的交代。因此，原审判决认为谢森武由于不申请鉴定要承担举证不能的责任而不支持谢森武的诉讼请求是不合理不合法的。综上，谢森武上诉请求撤销原审判决，改判支持谢森武一审中提出的全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由银山公司、云中公司承担。
被上诉人银山公司答辩称：谢森武确认已经签收钥匙并已经入住，已经成立了事实上的收楼行为。从谢森武提交的照片可看出，银山公司已经依照合同约定为谢森武安装可视对讲机，在住宅质量保证书中约定了该对讲机的保修期是一年，但谢森武并没有证据证明该对讲机的质量有任何问题，也没有任何证据证明该对讲机无法使用。关于共用设施配套按期建成的意见，与一审答辩意见一致。因涉案楼盘现今仍在建，因此银山公司可以对相关设施予以变更和调整，银山公司不存在违约。关于物管费问题，与银山公司无关。关于漏水问题，一审法院在连续阴雨天超过10天去现场，当时并没有看到谢森武所述的因房屋质量问题导致漏水的情况。综上，不同意谢森武的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人云中公司答辩称：同意一审判决，坚持一审答辩意见。在谢森武反映房屋存在渗水的情况下，银山公司与云中公司已经帮谢森武做过修复工作，在一审法院前往现场查看时，并没有看到室内部分有渗水的情况，出现滴水的部位为墚的外沿部分，而且上述情况是在连续下雨长达10天以上的极端天气后才出现。因此，涉案房屋并不存在质量问题。
谢森武向原审法院起诉请求判令：一、银山公司向谢森武支付逾期交房违约金12000.20元，共用设施及附属配套项目未按规定时间建成违约金1200元；二、银山公司向谢森武退回违规收取的可视对讲安装费1000元，并按照同期同类银行贷款利率支付利息322.88元；三、银山公司按相关规范制定维修方案，限期30日内对谢森武房屋漏水进行妥善维修，出具合法的维修报告，逾期未妥善修复的按照每天200元向谢森武支付违约金；四、在购买的商品房达到法律及购房合同要求的交付条件并与谢森武办理交付手续前相关的物业管理费由银山公司支付；云中公司向谢森武退回已收取的2010年3月至2014年10月的物业管理费及滞纳金共18709.80元，并按照同期同类贷款利率支付利息1938.96元（暂计至2015年10月31日）；五、银山公司、云中公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2009年12月9日，谢森武（乙方，买方）与银山公司（甲方，卖方）签订编号为200912821484的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：第四条乙方所购商品房为倚绿山庄自编西区1号楼B栋3层304号房，房屋地址为白云区同泰路倚翠街31号304房，建筑面积共157.45平方米，其中，套内建筑面积139.75平方米，共有分摊面积约17.7平方米。第五条物业服务：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市云中物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限为至成立业主委员会后并聘请物业公司止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8530.60元，总金额1192151元。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2010年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条甲方如未能按本合同规定的期限交房的，向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期乙方向甲方支付已付房款1%违约金，合同继续履行。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分批建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商房不符合交付标准，甲方支付乙方已付房款0.1%的违约金给乙方，双方继续履行本合同。第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（二）屋面防水工程3年…房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。等等。上述合同附件六为《装饰、设备标准》，其中并未约定可视对讲设备。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条商品房交付及验收约定：1.甲方在2010年2月28日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房建设单位工程质量验收合格、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。……9.乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款1%的违约金，合同继续履行。第五条2.《商品房买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划，分期开发建设，甲方保留对后期规划调整的权利。甲方对小区内公建、商业等设施的配套承诺是指对整个小区全部建成完全交房使用时所应达到的，不是分期交房时须达到的配置标准。第八条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：1、双方同意变更约定为：同意甲方在该商品房交付乙方后720日内，建成该商品房的项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目；经批准分期建设的，甲方按照批准进度进行建设并验收至合格，甲方逾期的，则按总房价款0.1%的标准向乙方支付违约金。……关于工程质量保修（对合同第二十五条的补充）1.双方确认：合同第二十五条约定的第（一）至（十）项的保修期限，自房屋交付之日起计算。第十一条其他：3.本协议是双方签订的《商品房买卖合同》之补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。
上述合同签订后，谢森武向银山公司支付了合同约定的房价款1192151元并支付了面积补差款7869元合计1200020元房价款。
2010年3月25日，谢森武在《柏林·半山雅墅物业交接验收表》上签名，确认收到物业管理公司交来的：1.钥匙共3条，本物业钥匙尚缺，留1条在物管作整改用；（2）《住户手册》1本；（3）《前期物业管理服务协议》1份；(4)《装修手册》1本；（5）其他。上述物业交接验收表中验收时的详细情况处内容包括：主人房阳台西侧楼板边缘有钢筋生锈爆出现象，无空调机孔。同日，谢森武在《楼宇交接书》上签名，确认：1.自2010年3月25日起，该单元由开发商交付给业主。2.收到钥匙两套5把。3.收到《住户手册》及管理公司的各项管理条例和相关资料。4.涉案房屋的建筑质量和装修质量符合双方所签的《商品房买卖合同》的规定，业主无异议……6.业主同意从2010年3月25日起每月按时全额管理费。谢森武并在该《楼宇交接书》备注部分注明：1.开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该单元的建筑质量和初装情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单元。……4.存在问题，见《物业交接验收表》。
2010年3月25日，谢森武向银山公司交纳可视对讲安装费1000元，银山公司向谢森武开具收款收据。谢森武提交《质量保证书、使用说明书》中有可视对讲设备的使用说明，并注明可视对讲保修期为一年。原审过程中，谢森武确认银山公司收取可视对讲安装费后已经为其安装了可视对讲机，但主张可视对讲机没有正常使用过。银山公司主张可视对讲机已投入使用，并主张该设备即使后来坏了也已经超过保修期，与银山公司无关。
另查明：2010年3月25日，谢森武（乙方）与云中公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，第三章第二节第四条约定依据该协议乙方向甲方缴纳物业管理费。第五章第八节第一条约定按建筑面积每月每平方米两元收取。谢森武从2010年3月25日开始向云中公司支付物业管理费至2011年12月31日。2015年3月18日，原审法院做出（2015）穗云法民四初字第46号《民事判决书》，判令谢森武向云中公司支付2012年1月1日至2014年10月31日期间的物业管理费10706.6元及滞纳金。2015年10月20日，谢森武向云中公司交纳了2012年1月至2014年10月的管理费10706元及滞纳金1329.30元。
原审诉讼中，为证明涉案房屋不符合交楼条件，谢森武提交广州市住房和城乡建设委员会等部门向其作出的政府信息告知书、政府信息公开答复显示，倚绿山庄住宅楼（自编1号、2号），该项目建设单位于2011年5月18日组织工程质量验收，2011年5月26日广州市建设工程质量监督站核发了《建设工程质量验收监督意见书》（穗监质验〔2011〕第037号），该项目截至2015年12月17日尚未办理竣工验收备案。
为证明涉案房屋所在项目的幼儿园和垃圾转运站尚未竣工投入使用，谢森武提交了幼儿园和垃圾转运站位置的照片。银山公司认为涉案房屋所在的项目公共配套项目设施建设时间做过延期，由于涉案小区还没有建设完毕，配套项目是整个小区的配套设施，故其在整个项目全部建成之前完成即可，故其不存在逾期建成公建配套设施的行为，无需承担逾期交付公建配套设施的违约责任。
为证明涉案房屋存在漏水问题，谢森武提交了其于2013年7月27日向广州市白云区建设局发出的《关于柏林半山雅墅房屋结构严重质量问题的投诉》，内容为：本人在2010年购买倚绿山庄三期房屋一套，在2010年4月交楼。之后发现阳台主樑有渗水现象，经与开发商交涉，2010年底开发商派人进行处理（在樑底渗水处进行抹灰），但问题依然存在，经多次交涉，问题还没解决，开发商也一直不再进行处理。现一下雨，阳台混凝土樑（在与墙连接处）就有铁锈水渗出，情况越来越严重，出现剥落爆裂现象，恐影响结构安全（钢筋锈蚀将引起阳台坍塌）。希望贵局能协助解决，并对开发商的质量问题以及不负责任的行为进行处理。2013年8月9日，广州市白云区建设局作出关于云建信函〔2013〕35号《关于柏林半山雅墅房屋结构问题投诉的复函》，内容为：您投诉柏林半山雅墅房屋结构严重质量问题的信访件已收悉，我局于8月6日派员到现场调查。经查实，有关情况如下：一、经沟通协调，开发商广州银山建设开发有限公司及其物业单位承诺立即对您的房屋进行结构修复处理。二、开发单位出具处理方案，并在完成处理过程后，形成书面文字和图片资料报区监督站备案。三、区监督站将跟进处理后的情况。
原审过程中，谢森武表示，涉案房屋漏水的部位在主卧阳台和客厅阳台的樑上，樑的外侧为室外，在8、9天连续下雨的情况下主卧阳台的樑上就会滴水；客厅阳台的樑上之前有滴水，但现在很少见。谢森武并表示其不申请对漏水的原因进行鉴定。2016年4月22日，本庭对涉案房屋进行现场勘验。现场勘验时可见，谢森武主张的主卧阳台漏水部位均位于阳台防盗栏以外的位置，现场并未看到阳台樑上有滴水，仅有轻微潮湿及水渍的痕迹，并未看到锈水。谢森武确认该部位在今年以来并未发生水滴下来的情况。谢森武主张客厅阳台樑上也有漏水点，但本庭现场勘验并未看到漏水点，仅在樑的外沿看到轻微水渍痕迹。经查询，本庭进行上述现场勘验时，广州市白云区的天气状况为连续阴雨天气超过10天。
原审法院认为：谢森武与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。在本案审理过程中，虽然银山公司未能举证证明其向谢森武交房时涉案房屋已经具备交付条件，但谢森武于2010年3月25日在《楼宇交接书》上签名，确认银山公司将涉案房屋通过楼宇交接书正式移交给谢森武，谢森武表示可以接受涉案房屋，视为谢森武同意按照前述《楼宇交接书》和《交接验收表》时房屋的现状接收涉案房屋。因此谢森武于2010年3月25日在《楼宇交接书》上签名，是其对自有权利的处分，此签收行为真实有效，至此涉案房屋的使用权已实际交接给买受人谢森武，如若存在交楼后的利益损失，谢森武应另循法律途径解决，而不应适用合同约定的逾期交楼违约金责任条款。另双方约定交房时间为2010年2月28日前，银山公司于2010年3月25日才向谢森武交付涉案房屋，但根据双方《补充协议》第三条第9款的约定，银山公司在约定的交房期满后30日内交付房屋，不追究银山公司的违约责任，故银山公司于2010年3月25日交楼未超过双方约定交房日期满后30日，故而尚未构成追究银山公司逾期交房违约金的条件，故对谢森武要求银山公司支付逾期交房违约金12000.20元的诉讼请求不予支持。
关于谢森武主张的共用设施、附属配套建筑未按期建成违约金的诉求。《补充协议》第五条规定：《商品房买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划，分期开发建设，甲方保留对后期规划调整的权利。甲方对小区内公建、商业等设施的配套承诺是指对整个小区全部建成完全交房使用时所应达到的，不是分期交房时须达到的配置标准。由于涉案房屋所在的小区尚未全部建成，现谢森武并无提供充分证据证实银山公司存在逾期建设合同约定共用设施、建筑的事实，对于谢森武要求银山公司支付逾期建设共用设施、附属配套建筑违约金1200元的诉求不予支持。
对于谢森武要求银山公司退回可视对讲安装费1000元及支付利息的诉讼请求。谢森武与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》中并未约定银山公司应当为谢森武安装可视对讲设备，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六《装饰、设备标准》中也未约定银山公司向谢森武交付的房屋中应当安装可视对讲设备。谢森武提出的广东省物价局印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条中规定的“安全监控系统”，是指小区公共部分的安全监控系统，并不包括业主房屋内部安装的可视对讲设备，故谢森武主张可视对讲设备的费用应当包含在房价之内，不得另行收取缺乏依据。银山公司收取谢森武1000元的可视对讲安装费后已为谢森武安装了可视对讲机，已经履行了其义务，谢森武主张可视对讲机安装后未正常使用过，但未能提供证据证实该主张，且可视对讲设备保修期限为一年，无证据证明该设备在安装后一年的期限内存在质量问题，故谢森武要求银山公司退回可视对讲安装费1000元并支付利息缺乏理据，不予支持。
关于谢森武要求银山公司承担涉案房屋达到法律规定及合同约定交付条件并与其办理交付手续前的物业费的诉讼请求以及要求云中公司向其退回已收取的2010年3月至2014年10月物业费、滞纳金及利息的诉讼请求。由于谢森武收楼时间合法有效，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条的约定，物业服务费自收楼之日按月交纳，谢森武于2010年3月25日收楼，故云中公司自该日开始收取涉案房屋的物业费符合合同约定，谢森武的相应诉请于法无据，不予支持。
关于谢森武要求银山公司制定维修方案及对房屋漏水进行维修，逾期未妥善修复按每天200元向其支付违约金的诉讼请求。经现场勘验，谢森武主张的漏水部位位于涉案房屋阳台防盗栏以外，樑外侧为室外。谢森武主张相关部位在连续下雨8、9天的情况下会发生滴水。根据相关气象记录，在本庭进行现场勘验时，广州市白云区天气状况为阴雨天的天数已经连续超过10天，现场并未看到滴水的情形，仅看到樑的外沿有轻微的水渍痕迹，由于阳台樑的外沿为滴水线，滴水线外侧已为室外，在连续阴雨天的气象条件下不排除相关的水渍痕迹是由于气候原因导致。本案审理过程中谢森武已明确表示其不对渗水原因申请鉴定，故现有证据不足以证明相关部位渗水是由于房屋质量问题导致，谢森武对此应当承担举证不能的责任。故对于谢森武的相应诉求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年5月2日作出判决：驳回谢森武的全部诉讼请求。本案受理费679元，由谢森武负担。
另查明，谢森武与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二条“项目建设依据”注明“《建设工程规划许可证》编号：穗规建证[2005]1827号”。广州市城市规划局于2005年10月26日核发的穗规建证[2005]1827号《建设工程规划许可证》所附《建筑功能指标明细表》“公建配套”一栏记载为空白。
二审过程中，谢森武向本院提交《柏林﹒半山雅墅装修标准》，以证明房屋买卖合同约定的内容包括有设置门禁、安全紧急按钮等智能家居系统。被上诉人银山公司与云中公司对此共同发表如下意见；该证据不属于二审新证据，谢森武提交该证据已超过了法律规定的举证时限；对于《装修标准》的真实性没有异议，但该文件仅是对外的宣传资料，在《装修标准》的侧面有注明“发展商对所有条款拥有最终解释权”，双方签订的《商品房买卖合同》附件六已经对房屋的具体装饰设施标准进行了明确的约定，其中并不包含该内容。
本院认为：关于涉案房屋的交付问题。谢森武在《楼宇交接书》上签名，确认涉案房屋自2010年3月25日起由银山公司交付给谢森武，应视为谢森武已接收涉案房屋，虽然此时涉案房屋尚不具备交付条件，但谢森武自愿接收，系谢森武对自身合同权利的处分，即使谢森武在其上备注了物业存在问题，亦属于交付后维修整改的范畴，不可据此推翻谢森武已自愿接收物业的事实，故谢森武事后再以涉案房屋不具备交付条件为由主张银山公司未交付与事实不符，亦有违诚信，本院不予采纳。因此，原审判决认定银山公司不构成逾期交房，并据此驳回谢森武要求银山公司支付逾期交房违约金的诉请，并无不当，应予维持。
关于谢森武主张的逾期建设共用设施、附属配套设施违约金的处理问题。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，银山公司只需确保在交付房屋时“该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目”一并建成并经验收合格，而谢森武所主张的银山公司逾期建设的幼儿园及垃圾转运站等配套设施均不属于涉案房屋所属的商品房项目《建设工程规划许可证》列明的公建配套设施范畴，且附件七《补充协议》第五条第二款明确载明“甲方（银山公司）对小区内公建、商业等设施的配套承诺是指对整个小区全部建成完全交房使用时所应达到的，不是分期交房时须达到的配置标准”，故谢森武以银山公司未按期建成幼儿园及垃圾转运站等共用设施及附属配套设施构成违约为由，诉请银山公司支付违约金1200元，与合同约定不符，原审判决驳回其该项诉请亦无不当，应予维持。
关于谢森武已支付的可视对讲设备安装费的处理问题。谢森武已向银山公司实际支付可视对讲设备安装费1000元，且未充分举证证明谢森武向银山公司支付的房价款当中已包含该项费用，谢森武以银山公司违规收取该项费用为由诉请银山公司返还该项费用依据不充分；谢森武以可视对讲设备未能投入使用为由诉请银山公司退还安装费亦缺乏充分理据，故原审判决驳回其该项诉请亦无不当，可予维持。
关于谢森武已交纳物业管理费的处理问题。谢森武与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定谢森武自收楼之日起按月缴纳物业服务费，如前所述，谢森武已于2010年3月25日签署《楼宇交接书》确认银山公司已交付涉案房屋，并确认同意自该日起按时全额缴纳管理费。此外，谢森武基于与银山公司之间的房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼，而物业管理费的缴纳属于谢森武与云中公司之间物业服务合同法律关系的处理范畴。因此，谢森武在本案中诉请云中公司退回已收取的物业管理费缺乏事实根据与法律依据，原审判决驳回谢森武的该项诉请并无不当，应予维持。
关于谢森武主张的银山公司对涉案房屋进行维修的处理问题。依据原审法院现场勘查查明的事实及现有证据，不足以认定因银山公司交付的涉案房屋存在漏水等质量问题导致谢森武遭受相应损失，谢森武诉请银山公司对涉案房屋进行维修缺乏充分依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。
综上所述，上诉人谢森武的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费679元，由上诉人谢森武负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年十月十日
书记员 彭诗敏