北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第13415号
原告毕力，女，1982年2月23日出生。
委托代理人于俊华，北京市京广律师事务所律师。
被告黄建东，男，1983年9月19日出生。
原告毕力与被告黄建东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕力的委托代理人于俊华、被告黄建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕力诉称：2013年9月15日，在北京兴远房地产经纪中心的居间下，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：被告黄建东购买原告位于北京市XX区XXX号楼X单元XXX室房屋，建筑面积51.99平方米，房屋成交总价格为1185000元；逾期7日内未付款，支付应付款万分之二违约金，逾期超过7日，出卖人有权解除合同并由买受人承担应付款的百分之二违约金。双方口头约定签订合同之日缴纳定金20000元，其余房款1165000元于2013年10月21日前支付完毕。合同签订后，被告黄建东交付定金20000元，但至合同约定剩余款项交付之日，被告并未按口头约定期限支付剩余房款。被告黄建东请求将付款期限延长到2013年11月3日，原告同意，双方于2013年10月21日签订《补充协议》，约定：签订合同当日被告黄建东支付120000元，尚未支付房款为1045000元，2013年11月3日之前被告现金或转账245000元，如未按期支付，原告有权终止合同。被告黄建东称剩余800000元由银行直接转到原告名下，原告对银行转账未生产质疑，故双方未在协议中注明。被告黄建东在2013年11月3日仅支付210000元，未支付835000元（包括未支付银行800000元及现金35000元）。原告多次催告、协商，被告均以各种理由进行搪塞。依据原、被告签订的房屋买卖合同第7条第2款及关于付款期限的补充协议，原告毕力有权依法要求解除合同，被告黄建东应依法解除合同并承担违约金，故诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告黄建东之间的房屋买卖合同；2、被告黄建东支付违约金23230元；3、被告黄建东承担本案诉讼费。
被告黄建东辩称：一、对原告毕力起诉状中所称“口头约定付款时间，签订合同之日缴纳定金20000元，其余房款1165000元定于2013年10月21日前支付完毕”，我认为与事实不符。签订合同之日（2013年9月15日）约定支付定金20000元，但是其余房款事宜并非如原告所述。我与原告约定是用公积金贷款买房，购房合同中也有相关表述。首付款共385000元，其中30000元是我与原告约定待房子出租后用房租支付的，签订合同时我交付20000元定金后原告就交给我房屋钥匙1把，并同意将房屋租出去后用房租支付，我随即委托北京兴远地产经纪中心员工王星和佟帅负责房屋出租事宜；其余的335000元，双方约定于2013年国庆放假之后支付；公积金贷款800000元到账的时间并没有约定，也不可能同我约定，因为一是兴远地产负责办理公积金贷款事宜，当时原告向兴远地产员工王星与佟帅咨询了相关事宜，但是王星与佟帅并未保证具体在哪一天贷款能够到账；二是贷款需要评估房屋价格等手续，我也需要准备相关材料，所以具体哪一天去办理贷款申请当时都没有约定。2013年国庆过后，兴远地产员工才约我和原告在2013年10月21日去大兴区住房公积金管理中心办理公积金贷款申请，而不是原告所述“其余房款定于2013年10月21日前支付完毕”。二、关于2013年10月21日双方签订的补充协议。因签订购房合同时（2013年9月15日）我委托兴远地产向银行贷200000元信用贷款，在2013年10月21日，因利息问题没有达成一致意见，我决定另行筹资，遂与原告约定在11月3日支付剩余的215000元，因当时房子尚未租出去，原告让我写成245000元，但是其中的30000元双方依然是约定在房子出租后用房租支付，我未对原告的诚信问题产生质疑，故未要求在协议中注明（说明：此协议为原告自己拟定并打印的，且仅有1份，未给我及中介）。三、关于起诉状中所述付款事宜。我已按约定于2013年国庆放假后支付原告购房首付款330000元，另外的5000元，因公积金贷款事宜（后文详述），兴远地产需要退还我4800元贷款服务费，2013年11月3日付款时，我要求兴远地产直接退给原告，但是兴远地产员工王星声称是周末，财务不上班，然后原告也表示不着急要，因此当时我也未付另外的200元。之后由于公积金贷款事宜，原告已不愿意只收这5000元而拖延至今。签订合同时约定待房子租出去后用房租支付30000元，但是等房屋出租后原告又改变了主意，不同意用房租冲抵首付款，需要我另行支付。因此，我认为关于购房首付款支付问题，我并不存在违约，倒是原告在出尔反尔。四、关于公积金贷款事宜。以我的资质，在北京住房公积金管理中心选择还款期限为30年，贷800000元是没有问题的，但是在2013年11月3日，兴远地产员工佟帅告知我和原告，因原告的房子是1979年建成，房龄已达34年，而公积金管理中心规定贷款最长年限为房龄＋还款时间≤47年，因此原告的房子最长只能贷13年，造成此房当时只能贷到560000元。这与合同中约定的贷款800000元严重不相符，我几次与原告商议解决方法，都没能达成一致意见。后来我决定另行筹资解决，原告于2013年11月12日晚19时16分电话联系我，同意在2014年3月20日前由我一次性支付因公积金贷款问题而产生的全部剩余首付款，并配合我办理公积金贷款及过户等手续。但是在2013年11月18日下午，我收到了原告邮寄的其自行拟定的《解除合同通知书》，我随即与原告进行联系，均由于原告不接电话、不回短信而以失败告终；后又委托兴远地产王星和佟帅联系原告商议解决此事，也都因原告不接电话、不回短信而联系未果。后来我在网络上查询到类似案例，文中指出自收到此类《解除合同通知书》3个月内，将此通知书提交至法院并起诉，即可请求法院判决通知书的效力。由于我在延庆，离房屋所在地（大兴）法院较远，而且正值北京市食药监管机构改革，部门刚刚成立，部门人员少（只有我和所长2人）、事务多，不便请假，于是我准备等春节过后方便请假时，再到法院起诉，没想到原告已事先起诉，却未提《解除合同通知书》一事。五、关于合同执行中出现的状况。在公积金贷款事宜出现后，我一直在积极寻求解决的办法，而原告始终是消极应对，明显已不再愿意将此房卖给我，几次想解除合同，但又不愿意承担违约责任。其中有一次原告打电话告知我愿支付一半中介费用作为违约金而与我解除合同，我要求其按合同规定承担全部中介费用，于是没有达成一致意见。现在原告又诉至法院，却将违约责任转嫁到我身上，实属无理取闹。六、关于合同的目前状况。我的公积金缴存数已微涨，按照现在此房公积金贷款的最长年限12年计算，我可以贷到680000元，且我已筹得资金，足够支付购买此房因公积金贷款问题而出现的剩余首付款及过户时需要交纳的税费等，但是原告拒绝与我及兴远地产配合，办理房屋评估、公积金贷款和过户等事宜。七、关于合同签订时的情况。签订合同时，原告给我和中介出示了房产证，而房产证日期为2009年，随后原告说他当时也是买的二手房，我问房子是哪年的，原告说不清楚，也并未告知此房房龄当时已达34年，以致中介认为此房可以办理30年的贷款，造成我认为此房可以办理30年的公积金贷款来购买。综上所述，请求驳回原告对我的诉讼请求，判决双方继续履行房屋买卖合同或者按照合同中规定的违约责任执行。
经审理查明：2013年9月15日，经北京兴远房地产经纪中心居间介绍，原告毕力（出卖人）与被告黄建东（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告黄建东购买原告毕力位于北京市X区XXXX号楼X单元XXX室房屋，建筑面积51.99平方米，房屋成交价格为1185000元；合同第七条违约责任（二）逾期付款责任条款约定：逾期7日内未付款，支付应付款万分之二违约金，逾期超过7日，出卖人有权解除合同并由买受人承担应付款的百分之二违约金，出卖人退还买受人全部已付款。合同签订当日，被告黄建东给付原告毕力购房定金20000元。2013年10月21日，被告黄建东给付原告毕力购房款120000元，原告毕力（乙方）与被告黄建东（甲方）并于当日签订《补充协议》，约定购房首付款尚欠款项245000元于2013年11月3日前付清，如逾期未付，乙方有权终止合同。2013年11月3日，被告黄建东给付原告毕力购房款210000元。
因办理公积金贷款发生困难，双方产生争议。在审理中，被告黄建东当庭陈述：公积金贷款还能办下来，但按规定我只能贷款六十八万元，而不是原来约定的八十万元了，办下来的时间现在不能确定，这是中介和公积金管理中心的事，而且原告还要配合我去办理才行。原告毕力当庭陈述：被告黄建东本人告诉我公积金贷款已经贷不下来了，而且我已经等他办贷款等了半年之久，到现在也没有确切办下来的时间，我不愿意再等了，我要求解除合同，但愿意退还被告黄建东交纳的定金和首付款共三十五万元，而且如果解除合同我不坚持要求被告黄建东给付违约金。
上述事实，有原告毕力提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、居间成交确认书、收款证明及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告毕力与被告黄建东于2013年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。按合同约定，被告黄建东有支付房款义务，但双方因办理公积金贷款问题产生争议，而被告黄建东至本案开庭时仍不能确定公积金贷款办下来的时间，致使支付剩余房款的时间处于不确定状态，且被告黄建东未按2013年10月21日双方所签订《补充协议》的约定付清相应款项，存在一定违约行为，因此，原告毕力要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告毕力当庭陈述自愿退还被告黄建东定金及房款350000元且不坚持主张违约金，本院不持异议。被告黄建东辩称其并未违约，系原告毕力违约，要求继续履行合同，但因其未提交充分证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告毕力与被告黄建东于二○一三年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、原告毕力于本判决生效之日起十日内返还被告黄建东定金及房款合计三十五万元；
三、驳回原告毕力的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费一百九十元，由原告毕力负担一百二十元（已交纳），被告黄建东负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 侯本正
人民陪审员 宋玉英
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 穆东雪