广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0105民初408号
原告：白月霞，女，1966年8月23日出生，汉族，住广东省高要市，
委托代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。
被告：区坚洪，男，1975年3月27日出生，汉族，住广州市黄埔区，
委托代理人：黄广钊、邱波，均是广东鸿蒙律师事务所律师。
被告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街清河东路239号。
负责人：毛丽冰，行长。
委托代理人：安艳宾、陈永生，分别是广东瀛杜律师事务所律师、实习律师。
原告白月霞诉被告区坚洪、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称“农商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙伟潮，被告区坚洪的委托代理人黄广钊，被告农商银行的委托代理人安艳宾、陈永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月24日，原告通过中介广州市隆鑫房地产代理有限公司佳信分公司与被告区坚洪签订《房屋买卖合同》，合同约定买卖广州市海珠区××房，该房屋成交价为126万元，按揭付款。签订本合同时支付2万元定金，首期楼款为36万元，余下88万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接拨入原告银行账号作为楼价余款，交易手续需在2011年1月30日前完成等。2010年9月13日，涉案房屋登记到被告名下，原告在此过程中，只收取了中介公司交来的2万元及首期楼款35万元，余款89万元至今未收到。2012年12月14日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法刑二初字第99号《刑事判决书》，判决郑哲峰等人犯合同诈骗罪，该判决已生效。原告知道诈骗后随即提起诉讼，海珠区人民法院作出（2011）穗海法民三初字第2036号民事判决书，判决如下：一、原告与被告区坚洪于2010年7月24日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告区坚洪在涉案房屋被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协助原告到房管部门办理该房屋的产权过户手续等，该判决已生效。在该案审理过程中，原告知悉被告区坚洪与被告农商银行于2010年10月11日签订《楼宇按揭合同》约定，被告农商银行向被告区坚洪提供人民币贷款88万元，全部贷款一次性划入被告区坚洪指定的户名为卢志坚的账户等。2010年11月18日，两被告办理按揭手续和抵押登记，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋编号为粤房地他项证穗字第08××65号《房地产他项权证》，记载涉案房屋的他项权利全部抵押给被告农商银行。因被告区坚洪没有如期还款，被告农商银行起诉要求其对抵押物拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿等，番禺区人民法院做出的（2011）穗番法民三初字第1520号《民事判决书》判决被告农商银行对依法处理被告区坚洪提供的抵押物即涉案房屋在债权范围内享有优先受偿权等。原告随即向番禺区人民法院就（2011）穗番法民三初字第1520号《民事判决书》提起撤销之诉并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年11月12日作出（2017）粤01民终字1483号《民事判决书》，认定涉案房屋实际上是犯罪行为所得的赃物，原告即为受害人，因此被告区坚洪以犯罪行为所得的赃物向被告农商银行提供抵押，其行为属于无权处分，被告农商银行依据《楼宇按揭合同》而获得的抵押权无效等。由于两被告没有协助原告办理涂销涉案房屋抵押手续，故原告提起诉讼请求判令：1、被告区坚洪、被告农商银行立即办理坐落于广州市海珠区××房的涂销登记手续；2、被告区坚洪、被告农商银行共同赔偿原告的经济损失，损失按涉案房屋现实价值约300万元为基数，自2017年11月16日起每日万分之五计算，直至办理完成涉案房屋涂销抵押手续止；3、本案的受理费由两被告共同承担。
被告区坚洪辩称：一、原告所提及的300万元计算的标准毫无法律依据；二、其与原告于2010年7月24日签订买卖合同，是双方的真实意思表示，并不存在欺诈的事实。其提交的证据证明，其于2010年9月3日委托案外人何永通向郑哲峰汇款50万元用于购房款，在2010年11月10日，其委托案外人何永通向郑哲峰汇款80万元用于购房款。其认为签订的合同是有效的且已经支付了所有的房款。
被告农商银行辩称：一、涉案房屋抵押权合法有效，原告无权主张解除抵押权。本案区坚洪对涉案房屋不属于无处分权人，其办理涉案房屋的抵押登记时已通过合法的房屋买卖交易取得房屋所有衩，属于有处分权人，根据物权法定原则和物权登记公示公信原则，被告农商银行取得涉案房产抵押权合法有效。（一）区坚洪并无实施欺诈等犯罪行为，其通过正当交易程序获得了涉案房屋所有权。根据（2012）穗中刑二初字第99号刑事判决书可见，买卖双方交易意愿真实，交易行为自主、属实。犯罪人郑哲等人并未骗取原业主的房产，而只是在区坚洪申请贷款的材料中实施了欺诈行为，骗取了区坚洪应得的贷款款项。（二）区坚洪在获得房屋的所有权后通过正当手续办理了抵押贷款，因此其在办理抵押权的设立程序时是有权处分，抵押权合法有效。（三）郑哲峰等犯罪人实施的犯罪行为并非骗取房屋，亦非骗取农商银行的钱财，而是骗取区坚洪从银行申请到的贷款，并挪作他用，而郑哲峰等人并非涉案房屋买卖和抵押贷款合同的合同当事人，其非法目的不应影响涉案房屋买合同及抵押贷款合同以及合同履行行为的效力。二、区坚洪与白月霞房屋买卖合同被认定无效，对抵押权登记不具有溯及力。买卖合同无效并要求返还涉案房产所有权的请求权，不得对抗农商银行已合法取循的抵押物权。根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，应当返还的财产，不能返还的，白月霞可以要求折价补偿。三、进一步而言，即使区坚洪为无处分权人，即使区坚洪受人蒙蔽提交了部分虚假的抵押贷款申请材料，农商银行也应属于《物权法》规定的善意取得人，原告无权撤销抵押权。（一）农商银行在审查涉案贷款材料的过程中并无过错，至少没有明显或重大过失。案涉公证书一类的材料，其只是间接关系到贷款接收账户的材料，对该材料的审核与设定房屋抵押权无关，对其进行形式上和内容上的审核，一般情况下已经足够，而其在形式和内容上又没有任何问题，更结合区坚洪签署了填有收款人账户的按揭贷款合同，显然已可确认抵押贷款交易的真实性和可靠性。因而要求农商银行对该类材料做全面彻底的真实性审核，是过于苛责的。（二）农商银行构成善意取得。农商银行设定抵押权无明显过失，更不构成重大过失，原告也未提供证据证明农商银行工作人员构成违法违规操作或疏忽大意的行为。且涉案房屋同位置房价已升数倍，原告虽然在交易中存在过错，却不仅没有损失，反而因此获得巨额利益，农商银行却很难收回债权。从房屋查册表可以看出，房屋有多项查封，即使房屋抵押权涂销也不能实现过户，原告要求的经济损失是由于抵押权未解除引起的是不合理的。
经审理查明：据查册时间为2018年7月25日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区××房的产权人为被告区坚洪，该房存在抵押权，权利人为被告农商银行，权利部位全部，抵押权登记时间2010年11月18日，来函摘要记载该房被多次查封，其中广州市番禺区人民法院于2017年11月17日发函轮候查封该房；等。
原告曾提起诉讼，要求判令原告与被告区坚洪就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效，返还房屋，办理房屋产权变更手续等。本院作出（2011）穗海法民三初字第2036号民事判决书判决如下：一、白月霞与区坚洪于2010年7月24日签订的《房产买卖合同》无效；二、区坚洪在海珠区××房被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协助白月霞到房管部门办理该屋的产权过户手续，将该屋过户到白月霞名下。
上述2036号民事判决书查明如下事实：海珠区××房的产权人原为原告。2010年7月24日，原告（卖方）与被告区坚洪（买方，代理人禤景舒）签订一份《房产买卖合同》，合同约定，买卖之房屋地址为海珠区××房，该物业成交价为126万元；按揭付款：⑴签订本合同时支付2万元作为定金；卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等；⑵首期楼款（已含定金）36万元，买方应在双方及中介方到房管部门办理交易过户递件手续（2010年8月30日前）并在中介方取得房地产交易中心收缴证件回执当天支付给卖方；⑶88万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额在经纪方取得房地产交易中心收缴证件回执当天由买方以现金方式支付给卖方；交易手续需在2011年1月30日前完成；等。2010年9月13日，上述房屋登记到被告区坚洪的名下。2010年10月11日，被告区坚洪（甲方）与被告农商银行（乙方）签订《楼宇按揭合同》（编号：0117005201000873），约定，乙方向甲方提供人民币贷款88万元，甲方在此授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入如下账户：户名卢志坚…抵押财产所在地海珠区××房；等。
被告农商银行曾起诉被告区坚洪，要求解除其与区坚洪签订的《楼宇按揭合同》，区坚洪偿还拖欠的贷款本金，及要求对涉案房屋拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿。广州市番禺区人民法院作出（2011）穗番法民三初字第1520号民事判决书判决如下：一、解除农商银行与区坚洪签订的《楼宇按揭合同》；二、区坚洪向农商银行偿还贷款本金等；三、农商银行对区坚洪提供的抵押物即涉案房屋所得价款在上述第二项债权范围内享有优先受偿权。后原告就不服上述1520号民事判决书提起第三人撤销之诉，广州市番禺区人民法院作出（2013）穗番法民三初字第803号民事判决书判决驳回白月霞的全部诉讼请求。后原告不服上诉，广州市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）粤01民终14983号民事判决书判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第803号民事判决；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1520号民事判决第三项。上述14983号民事判决书认为：结合已生效的本院（2012）穗中法刑二初字第99号刑事判决、广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2036号民事判决所认定事实可知：本案所涉的购房行为实际上是郑哲峰、禤景舒等人借区坚洪的名义实施的合同诈骗行为，尽管生效刑事判决未认定区坚洪本人构成犯罪，但其与白月霞签订《房产买卖合同》的行为显然是整个诈骗行为不可或缺的组成部分，故区坚洪获得案涉房产产权的途径涉及到犯罪行为，案涉房产实际上是犯罪行为所得的赃物，而白月霞即为该犯罪行为的受害人。因此，区坚洪以犯罪行为所得的赃物向农商银行番禺支行提供抵押，其行为属于无权处分，且直接侵犯了白月霞的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一项关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……”及第三款关于“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，本案中，认定区坚洪与农商银行番禺支行所签订的《楼宇按揭合同》中房产抵押部分约定是否有效，关键在于判断农商银行番禺支行对于抵押物权的设立是否属于善意。对此，从本案已查明的事实来看，尽管农商银行番禺支行在向区坚洪发放贷款及设立抵押权之前，要求区坚洪提供了证明材料，但其并未对上述证明材料的真实性进行核验，从而未能发现证明材料中委托书、公证书等文件存在造假的情况，导致后续损失的产生。农商银行番禺支行作为专业从事放贷业务的金融机构，在批准贷款之前，其在与申请贷款人之间的关系中处于优势地位，有责任对借款人提供的证明材料真实性进行审查，否则将造成金融市场秩序的混乱，给不法份子带来可乘之机。而且案涉《公证书》载明了公证机构及公证号，作为金融机构的银行也完全有能力对其真实性进行核验。相反，作为受害人的白月霞，其并非《楼宇按揭合同》的一方当事人，对上述合同的签订及履行均不知情，故客观上难以采取相应的措施进行防范或制止。综合上述分析，农商银行番禺支行在有责任也有能力对案涉《公证书》进行真实性核查，以避免损害结果发生的情况下，未采取上述措施，故本院认定其不构成善意，其依据《楼宇按揭合同》而获得的抵押权无效。
另查，被告农商银行不服（2017）粤01民终14983号民事判决提出再审申请，广东省高级人民法院于2018年4月11日作出（2018）粤民申2940号民事申请再审案件受理通知书。
诉讼中，原告明确因两被告明知涉案房屋的抵押登记是错误的，其于2017年12月5日发律师函给两被告，根据律师函的内容，其要求10天内回复原告，否则按房屋的现值300万元从2017年12月16日每天万分之五的标准计算其的损失；其诉讼请求中的经济损失指的是涉案房屋不能过户至原告名下的损失，参照商品房买卖范本的违约责任以及最高院的司法解释。
本院认为：原告与被告区坚洪之间签订的《房产买卖合同》已经被生效法律文书认定为无效合同。另已经生效的（2017）粤01民终14983号民事判决认为：区坚洪获得案涉房产产权的途径涉及到犯罪行为，案涉房产实际上是犯罪行为所得的赃物，而白月霞即为该犯罪行为的受害人。因此，区坚洪以犯罪行为所得的赃物向农商银行番禺支行提供抵押，其行为属于无权处分，且直接侵犯了白月霞的合法权益。农商银行番禺支行在有责任也有能力对案涉《公证书》进行真实性核查，以避免损害结果发生的情况下，未采取上述措施，故该院认定其不构成善意，其依据《楼宇按揭合同》而获得的抵押权无效。鉴于此，原告要求两被告办理涂销涉案房屋的抵押登记手续有理，本院予以支持。被告农商银行抗辩抵押合法有效依据不足，本院不予采纳。至于原告要求两被告赔偿经济损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百○六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、被告区坚洪与被告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行在本判决生效之日起十日内共同到房管部门办理广州市海珠区益丰北街9号3008房的涂销抵押登记的手续；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由原告负担25元，两被告负担25元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 曲营建
二〇一八年八月三日
书 记 员 郭世文
郭敏君