北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8170号
原告电信科学技术研究院，住所地北京市海淀区学院路40号一区，注册号：100000000034975（2-1）。
法定代表人真才基，院长。
委托代理人冯涛，北京市隆安律师事务所律师
委托代理人张朝阳，北京市隆安律师事务所律师
被告北京欧亚彩虹科技有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号一区西北角平房第四店，注册号：110108005677515。
法定代表人李晓明，经理。
原告电信科学技术研究院（以下简称电信研究院）与被告北京欧亚彩虹科技有限公司（以下简称欧亚彩虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎健独任审判，公开开庭进行了审理。原告电信研究院之委托代理人冯涛、张朝阳，被告欧亚彩虹之法定代表人李晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电信研究院诉称，2010年12月31日，我院与欧亚彩虹公司签订《房屋有偿使用和物业管理服务协议》，约定欧亚彩虹公司承租我院名下位于海淀区学院路40号西北角平房第五店，建筑面积53.3平米，租期自2011年1月1日至2011年12月31日，年租金标准为81125元。合同期满前，因我院拟建设信息通信创新园二期工程，该房屋被列入拆除范围，我方多次通知欧亚彩虹公司不再续签合同，令其合同期满后腾房，但是其拒不腾房。为收取房屋占用费，我院与欧亚彩虹公司2012年1月1日续签了一季度《房屋有偿使用和物业管理服务协议》，租期自2012年1月1日至2012年3月31日，租金20282元。2012年3月2日，我院向众承租人送达《关于调整研一楼及周边水电系统、续签一季度合同的通知》，通知水电供应截止至2012年3月31日，2012年3月31日合同期满后双方未再续签合同。合同到期后，我院多次催促，但是欧亚彩虹公司拒不腾房，2013年4月15日，我方再次发出拆除通知，告知商户全部腾空，5月10日后将停水停电拆除施工，但是欧亚彩虹公司仍不腾房。根据双方签订的协议，合同期满后承租人未按约定交还房屋的，应按日租金的四倍向出租人支付违约金，欧亚彩虹公司自2012年3月31日合同期满后至今未交还房屋，应依照条款承担违约责任，并支付逾期腾房占有使用费。考虑到欧亚彩虹公司实际支付房屋占用费至2012年12月31日，我方仅主张2013年1月1日至实际腾房日的逾期腾房违约金及占有使用费。现请求法院确认双方房屋租赁合同已终止，判令欧亚彩虹公司腾退其非法占用的学院路40号一区西北角平房，支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止，支付逾期腾房违约金至实际腾房之日止，本案诉讼费由该公司承担。
欧亚彩虹公司辩称，最后一次合同本身就是无效合同，上面我签字的位置错了，而且也没有加盖公司公章，按照合同起诉我的使用费和违约金数额不认可。我们没有说不腾房，但是没有协商好，对方就直接给我们停水停电了，不同意电信研究院的诉讼请求。
经审理查明，位于本市海淀区学院路40号的房屋产权人为电信研究院。2010年12月31日，电信研究院（甲方）、欧亚彩虹公司（乙方）及北京大唐物业管理有限公司（丙方）签订《房屋有偿使用和物业管理服务协议》，约定：房屋坐落于北京市海淀区学院路40号（西北角西平房起第五店），建筑面积53.3平米。乙方所承租的租赁区尽可用于商业，房屋租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回。年租金标准为81125元。合同期满或合同解除，乙方未按时限交还房屋时，每逾期一日，按日租金额的四倍向甲丙方交纳违约金。合同期满，合同终止，乙方腾退所有租房。协议签订后，电信研究院向欧亚彩虹公司交付房屋，至约定租金届满时，双方履行合同无异议。后于2012年1月1日双方续签《房屋有偿使用和物业管理服务协议》，约定租期自2012年1月1日至2012年3月31日，季度租金标准20282元，甲方因研一楼整体规划建设需要终止合同日期为2012年3月31日，乙方同意届时腾房交还甲方，乙方的经济损失甲、丙方不予补偿。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，否则视为乙方放弃留置在租赁区内财产的所有权，甲方可派员清理，清理所发生的费用由乙方承担，并可视情况采取断水、断电等强制措施。若乙方未按原状交还，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿相应损失。合同终止后十日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；合同期满或合同解除，乙方未按时限交还房屋时，每逾期一日，按日租金额的四倍向甲丙方交纳违约金。续签协议签订后，双方履行协议亦无分歧，但于约定期限届满时，欧亚彩虹公司仍未能如约交还房屋。
后虽经协商，电信研究院未与欧亚彩虹公司再次续签协议，但欧亚彩虹公司仍继续使用上述房屋至今，其中以租金标准向电信研究院支付房屋使用费至2012年12月31日止，此后电信研究院拒绝再收取欧亚彩虹公司交纳有偿使用费。期间，于2013年4月15日，电信研究院发布《关于研一楼、研六楼及周边建筑拆除的通知》，主要内容为限期各单位于2013年5月10日全部腾空并于此后停水停电。因欧亚彩虹公司未在限期内腾退房屋，电信研究院采取了停水电措施，而欧亚彩虹公司仍自行取电并继续利用该房屋至今。
庭审中，电信研究院主张双方租赁合同于2012年3月31日终止，欧亚彩虹公司则主张双方租金合同于2012年12月31日终止，电信研究院未能就其主张向本院提供事实、法律依据。现欧亚彩虹公司表示同意腾退房屋，但拒绝支付自2013年1月至今的房屋使用费，虽经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。其中，欧亚彩虹公司主张电信研究院同意免除其2013年1月至4月的使用费，电信研究院不予认可，欧亚彩虹公司未就能就此向本院提供充分证据。欧亚彩虹公司另主张上述双方续签协议无效，其未向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《房屋有偿使用和物业管理服务协议》、《关于研一楼、研六楼及周边建筑拆除的通知》等证据材料在案佐证。
本院认为，电信研究院与欧亚彩虹公司签订的《房屋有偿使用和物业管理服务协议》合法、有效，双方形成了租赁关系。电信研究院与欧亚彩虹公司续租一季度到期后，双方未续订租赁合同，但电信研究院继续收取欧亚彩虹公司房屋使用费直至2012年底，双方续签租赁协议继续有效，租赁期限应视为不定期。后自2103年1月起，电信研究院不再收取欧亚彩虹公司房屋使用费，应视为对双方不定期租赁关系主张解除，欧亚彩虹公司应当将承租的房屋腾空并交还电信研究院。故现电信研究院要求欧亚彩虹公司腾退房屋之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但电信研究院所主张双方租赁合同终止的时间缺乏事实、法律依据，欧亚彩虹公司主张双方租赁合同于2012年底终止，本院对此不持异议。庭审中，欧亚彩虹公司表示同意腾退房屋，本院不持异议，但仍不能免除该公司向电信研究院支付房屋腾退前的房屋使用费之义务。欧亚彩虹公司主张电信研究院同意免除其数月使用费的事实，未得到电信研究院的认可，该公司未能就该事实向本院充分举证，本院对此不予采信。考虑到电信研究院自5月份即采取了停水停电措施，此后至今欧亚彩虹公司的使用条件受到影响，电信研究院无权主张全额使用费，而欧亚彩虹公司所称经营的调整变化亦不能改变其实际占有使用上述房屋的事实，故本院对该部分房屋使用费酌情以50%比例判定。关于电信研究院主张赔偿违约金一节，考虑到双方后期对房屋的使用未签订书面协议，所收取均为房屋使用费，且电信研究院上述房屋使用费之主张可弥补其该项实际损失，故其再行适用原协议违约金条款要求赔偿依据不足，本院对此主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认北京欧亚彩虹科技有限公司与电信科学技术研究院之间的租赁关系于二○一二年十二月三十一日终止；
二、于本判决书生效后七日内，北京欧亚彩虹科技有限公司将位于北京市海淀区学院路四十号西北角平房第五店房屋腾空并交还电信科学技术研究院；
三、于本判决书生效后七日内，北京欧亚彩虹科技有限公司按照协议约定的租金标准向电信科学技术研究院支付自二○一三年一月一日起至二○一三年五月十日间的房屋使用费二万九千二百九十六元二角二分，另按照协议约定的季度租金标准二万零二百八十二元向电信科学技术研究院减半支付自二○一三年五月十一日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费；
四、驳回电信科学技术研究院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百九十二元，由电信科学技术研究院负担三千零八十四元，已交纳；由北京欧亚彩虹科技有限公司负担六百零八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎 健
二〇一四年三月二十五日
书记员 孙婉仪