九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣0403民初1377号
原告（反诉被告）：九江市国有资产经营有限公司，住九江市浔阳东路356号不分单元102，组织机构代码78410863-3。
法定代表人：万辉，董事长。
委托诉讼代理人：代浩，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201510553812。
被告（反诉原告）：谢传林。
委托诉讼代理人：罗时桥，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者，执业证号31402141102502。
原告九江市国有资产经营有限公司（以下简称原告）与被告谢传林（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告谢传林向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告国资公司的委托诉讼代理人代浩、被告谢传林及其委托诉讼代理人罗时桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间，双方当事人申请自行和解，本院给予2个月的和解期。
原告国资公司诉称：2012年，原告将其位于九江市××的场地出租给被告，双方签订了《房屋租赁合同（固定门店）》（原告为甲方，被告为乙方），合同期限为2012年1月1日至2014年2月15日，每年租金为3600元整（每月人民币300元整）。合同第二条第4款约定：“租赁期满，乙方投入的装修费用，甲方不给予补偿。乙方购置的机器设备等资产，归乙方所有，由乙方自行拆除处理，无法拆除的，甲方不给予补偿。”合同第二条第5款约定：“租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。”根据九江市政府要求，原告需将出租地块建设成停车场，故在合同到期后原告拟收回场地不再租赁，并将此情况告知被告。合同到期后，被告并未按照合同约定搬离场地并将场地交回原告，原告多次通知被告搬离，但截至原告起诉日，被告仍未搬离，故起诉请求：1、请求判令被告立即停止非法侵占场地的行为并将场地返还原告；2、请求判令被告赔偿非法占用房屋的损失人民币7800元（此损失暂计算至2016年4月15日，自2016年4月16日起至被告实际返还房屋之日止的损失按照每月人民币300元标准继续计算）。
原告国资公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
证据一、九城国用（2006）第056号土地使用权证及九江市人民政府办公厅九府厅抄字【2009】103号抄告单各一份，以证明原告对涉案场地享有占有、使用、收益的权利。证据二、《房屋租赁合同》一份，以证明双方签订的租赁合同已经到期。证据三，甘棠街道八角石社区居委会出具的证明一份，以证明土地证所载“××（B）”与合同所载“××”实际为同一地址。
被告谢传林辩称：本案租赁合同诉争的房屋系被告出资建造，被告应享有相应的物权，原告在无产权证的情况下与被告签订租赁合同，属无效合同。请求法院驳回原告的诉请。
被告谢传林为支持其答辩，向法庭申请证人舒某出庭作证，以证明××房屋系被告拆除后投资兴建，被告对该房屋享有相应的物权，该房屋为被告的私有财产。
被告谢传林反诉诉称：一、原告无房屋产权、物权主体资格，其与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。被告原为电瓷厂的一名老职工，因企业效益不好而被迫下岗待业。1999年12月，企业领导同意被告将原旧车库重建并归被告使用，于是被告便购买建筑材料，雇请工人建好现房屋（约36平方米）。虽然此地上建筑物未办理产权登记，但该新建的房屋物权所有人为被告所有，被告对该房屋享有使用、占有、收益的权利。2011年12月28日，原告贴出书面通知，该通知显示所有门店全部以市价格对外实行公开租赁。被告认为，该通知内容纯属霸王条款，原告分文未花，却成了该房屋的房东。该通知要求被告与其签订租赁合同，且其经办人还以威胁的口气对被告说：“如不签订合同房屋将强制收回。”在原告威逼、恐吓的情况下，被告因怕以后带来不必要的麻烦，故于2012年2月15日与原告签订了所谓的《房屋租赁合同》，约定：每年租金3600元，每季度缴纳一次900元，并预交水电押金300元，合同终止水电财产交接完毕时水电押金退回被告。合同还就租赁期内如遇政府征收、房屋修缮与费用转让、转租、违约责任处理等方面作了不平等的规定。该合同为格式化合同。综上所述，原告对所出租的房屋无产权，更无物权，故请法院依法确认该合同为无效合同，支持被告反诉请求。二、双方的纠纷非租金纠纷，而实质上是房屋征迁纠纷。市××房屋是被告1999年12月投资新建的，一直归被告使用、收益，被告已使用17年是铁的事实。虽然该房屋被告无产权证，但这是前期企业领导所默知认可的事实，是历史形成的，对此，被告并无过错。现××需征迁，原告为敷衍被告，曾两次通过九江科艺公司对房屋评估，第二次评估价格为23192元。对此，被告认为，原告应尊重历史事实，维护百姓利益为出发点，依据征迁法的相关规定，实事求是解决彼此间的纠纷。被告要求按市场价格评估，即按每平米5000元补偿给被告，要么按房屋实际丈量面积还房。故反诉请求：1、请求法院确认被告与原告于2012年2月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令原告返还被告已经缴纳的租金7650元及水电押金300元。
被告谢传林为支持其反诉诉请，向法庭提交了如下证据：
证据一、《房地产评估分户报告》一份，以证明××房屋为被告个人出资建设。证据二、《通知》一份，以证明该通知明确要求所有的门店均对外出租，被告是在违背自愿的情况下与原告签订合同。证据三、在法庭审理本诉中已经申请的证人舒某的当庭证言，以证明××房屋系被告拆除后投资兴建，被告对该房屋享有相应的物权，该房屋为被告的私有财产。
针对被告的反诉，原告国资公司辩称：一、原告对座落于九江市××（B）房屋（即被告所承租的房屋）享有所有权，当然享有就该房屋与被告签订《房屋租赁合同》的权利。该房屋最初为九江高压电瓷厂所有，使用权类型为划拨，后因国有企业融资改制，根据九江市政府和九江市国有企业改革领导小组相关文件精神，自2011年11月3日起，原九江高压电瓷厂所有资产全部划归原告所有，故自2011年11月3日起，原告即对被告所承租的房屋享有所有权。而后，原告将自己所有的房屋出租给被告使用，并与被告签订《房屋租赁合同》，合同内容均为双方真实的意思表示，也并未违反法律的强制性规定，该合同当然有效，双方均应受合同内容的约束。二、被告自始至终均知晓该房屋为九江高压电瓷厂所有（后归原告所有），并通过实际行为予以认可。被告所承租的房屋最初是九江高压电瓷厂的车库，而被告是九江高压电瓷厂的一名老司机，后因企业效益不好，被告面临着下岗待业，九江高压电瓷厂的领导考虑到被告的困难，便同意将电瓷厂的车库租给被告使用，与其签订《门面租赁合同》，并允许被告对车库进行装修，但在合同中明确约定从承租月起，租金抵扣装修款，抵扣完之后即开始收起租金，装修后的设施属九江高压电瓷厂所有，合同终止后，电瓷厂不给于任何补偿。合同签订后，被告按照合同约定未缴纳租金，待装修款同租金全部抵扣完毕后，被告开始向九江高压电瓷厂缴纳租金。后因九江高压电瓷厂资产全部划归原告，被告便又同原告重新签订了《房屋租赁合同》，继续承租该房屋，并如约缴纳了全部租金。被告无论何时均只是房屋的承租方，被告也始终知晓这一点，其装修房屋所花费的费用早已从租金中抵清，装修后的设施也应属电瓷厂所有，故房屋的所有权始终归九江高压电瓷厂所有（后归原告所有）。综上所述，被告的反诉请求无事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：被告系原九江高压电瓷厂的职工，后于1998年下岗，当时电瓷厂考虑到职工实际困难，将厂内（原门牌号为××，现门牌号为××（B））车库提供给被告使用。后被告于1999年将车库拆除，并出资建成水泥平顶房屋（即本案诉争房屋）。后因国有企业融资改制，根据九江市政府和九江市国有企业改革领导小组相关文件，自2011年11月3日起，原九江高压电瓷厂所有资产全部划归原告统一经营管理。2012年2月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同（固定门店）》一份，合同第一条载明：“1、甲方出租给乙方的房屋位于××。2、该处房屋建筑面积24.75㎡。……。”第二条载明：“1、房屋租赁期限2年，自2012年1月1日至2014年2月15日。……。3、租赁期内，如政府对该地段进行征收，合同自然终止，乙方应无条件搬离，不得向甲方索要任何费用。乙方购置的机器设备等资产，归乙方所有，由乙方自行拆除，甲方不给予补偿；乙方对房屋的装修投入，甲方不给予补偿，如政府给与装修补偿，补偿款归乙方所有。4、租赁期满，乙方投入的装修费用，甲方不给予补偿。乙方购置的机器设备等资产，归乙方所有，由乙方自行拆除处理，无法拆除的，甲方不给予补偿。5、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。6、租赁期满，乙方如要求继续租赁上述房屋，应当在租赁期满二个月前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权（公开拍租除外）。”第三条载明：“1、上述房屋租金按季交纳，每年租金3600元整。2、房屋租金支付方式：本合同签订时一次性交纳一季度的租金900元，合同期内每季第一个月的10日为租金交款日。3、本合同签订时，乙方须向甲方交纳财产水电押金300元，合同终止时在水电、财产交接完毕后予以退回，押金不计利息。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的50%支付滞纳金。”另，合同第十条项下增写：“5、本合同签订前乙方所有未交租金及乙方门面装修费用不得再提及。”合同签订后，被告向原告交纳押金300元，并按约支付了截至2014年3月31日的租金。合同到期后，被告一直未返还门面，故原告诉至本院。
本院认为，本案诉争的《房屋租赁合同》有原、被告双方的签名或盖章，且在合同签订后，被告实际使用了房屋及场地并按约支付了租金和押金，即已实际履行了合同内容，足以证明签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，故该合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。被告辩称签订租赁合同不是其真实意思表示，但未提供充分证据证明，且未在法定期限内依法主张变更或撤销，故该合同仍具有法律约束力。经审查，原、被告在合同中处分自己的民事权利，不存在合同无效的情形，故被告反诉要求确认合同无效的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉诉称该房屋系其于1999年出资将原车库拆除重新建造而来，据此主张该房屋归其所有，但原、被告双方在此后签订的《房屋租赁合同》中已明确约定“每年租金3600元，按季支付；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还”，由此可知，被告已经以向原告承租的方式在合同中对其所建地上房屋的相关权利进行了处分，被告应当按照合同约定支付相应租金并在租赁期满后将房屋返还原告。现租赁期限已经届满，原告起诉要求被告返还场地及支付超期占用费，有事实和法律依据，本院对该项诉请予以支持。鉴于原告向被告收取租金具有合同依据，故对被告反诉要求返还其已经缴纳的租金7650元的诉请，不予支持。对于被告已支付的水电押金300元，原告在租赁关系终止后应当予以返还。另，虽然按照合同约定被告应将房屋返还给原告，但对于其建造该房屋的出资，双方当事人可另行处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告谢传林于本判决生效后十日内向原告九江市国有资产经营有限公司返还位于九江市甘棠北路231号（B）（原门牌号为甘棠北路37号）内所占用的场地，并按每月300元的标准支付自2014年4月1日起至返还之日止的占用费。
二、原告九江市国有资产经营有限公司于本判决生效后十日内向被告谢传林返还押金300元。
三、驳回被告谢传林的其他反诉诉讼请求。
如被告未在判决指定的期间履行返还义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由被告谢传林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 陈新娟
审 判 员 何 凡
审 判 员 王苏平
二〇一七年一月九日
代书记员 沈 洋