广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3924号
上诉人（原审原告）：何静娴，住广东省广州市天河区。
委托代理人：程秋艳，广东德比律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李金亮，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：李惠壮，广东壮达律师事务所律师。
上诉人何静娴因与被上诉人李金亮租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月30日，何静娴向原审法院提起诉讼称：2013年5月19日，何静娴向李金亮租赁广州市天河南一路六运二街27号101房（以下简称涉案房屋），何静娴签约时向李金亮交齐押金55000元，2014年4月，何静娴向李金亮提出终止合同，2014年6月15日，双方签订终止合同协议，约定何静娴在费用交结清楚三天后，将押金打入何静娴指定帐号，李金亮在2014年6月28日扣除1000元水电费后，将45600元归还，但还有8304元至今未还，何静娴多次与李金亮交涉，但李金亮拒不归还余款。特起诉请求：1.李金亮返还押金8304元及支付滞纳金8304元（滞纳金以未还押金8304元为本金，从2014年6月29日起计至实际付清之日止，每逾期一日按所欠款的3%计算）。2.本案受理费由李金亮承担。
李金亮辩称：一、押金是李金亮扣除何静娴本来应该支付的费用，故李金亮不存在拖欠押金及支付滞纳金的情况。何静娴在签约时确实支付了押金55000元，但在2014年6月28日李金亮扣除何静娴应支付的水电费1000元后，李金亮再向何静娴返还了45851.4元，剩下8148.6元，而非8304元。8148.6元的押金没有返还何静娴的原因是李金亮、何静娴在2014年6月15日终止租赁合同，故此何静娴应向李金亮支付租金至2014年6月15日，但何静娴从2014年6月1日起仅向李金亮支付十天的租金10667元，还欠李金亮五天的租金5133元。二、关于滞纳金的问题，李金亮不存在需要支付滞纳金的情况，因为何静娴还欠李金亮租金未支付。故李金亮在2014年6月28日扣除了何静娴8148.6元，其中5133元是何静娴拖欠的租金，剩下3015.6元为何静娴拖欠租金的滞纳金，所欠租金的滞纳金按合同第十条第二小点的约定计算。对何静娴主张的滞纳金标准李金亮没有异议。
原审法院审理查明：2013年5月19日，李金亮（出租方，甲方）与何静娴（承租方，乙方）签订房屋租赁合同（以下简称《合同》）约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作经营咖啡店使用；使用期限自2013年5月1日至2015年12月30日止，第一年计租日期从2013年5月1日起，月租金为税后29600元，以后的每月1号为缴纳当月租金日（同时计收水电费），逾期一天视为违约，缴租方式现金支付；第二年的月租从2014年5月1日起为税后31600元，所有租金条款只适用何静娴女士，任何形式改变此适用条款均视为违约，合同无效；(第四条)乙方签约时须向甲方交齐押金55000元，甲方收到以上所有款项后将物业锁匙交给乙方，甲方应在租期满或解除契约之日在扣除所有应缴纳之费用后，三天内把按金无息退回乙方，如借故拖欠，每逾期一天，甲方应按按金的3%的滞纳金赔偿给乙方，并承担一切后果及有关费用；（第十条第2项）乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，每逾期一天，乙方应按月租金的3%的滞纳金赔偿给甲方，逾期一天视为违约，甲方有权视为乙方违约而终止合同，……并从按金中扣除应交纳房租、追收违约金及一切相关费用，一切后果由乙方承担等条款。
2014年6月15日，李金亮（甲方）与何静娴（乙方）签订《合同终止协议》约定：店址在涉案房屋的小荷咖啡于2014年6月15日终止2013年5月19日签订的房屋租赁合同。乙方按规定配合甲方完成街道出租屋合同管理终止备案登记，交齐使用期间发生的出租屋管理税费、经营地税、物业管理费、水电费等费用，并出示交费原件及复印件，以上所有手续、费用交结三天后，甲方将押金余款打入乙方指定帐号，终止手续完结。
李金亮确认何静娴已经向其支付押金55000元。2014年6月1日何静娴向李金亮转账支付涉案房屋2014年6月的租金10667元，2014年6月28日李金亮在扣除何静娴应支付的1000元水电费后，向何静娴转账退还押金45851.4元。何静娴对上述事实予以确认。
庭审中，何静娴称双方签订的《合同》于2014年6月10日实际已经解除，其已经交齐使用期间发生的出租屋管理税费、经营地税、物业管理费、水电费等费用，但李金亮无故扣留其8148.6元押金，起初李金亮认为何静娴欠缴2008、2009年的物业管理费，但何静娴实际已经缴纳上述物管费。何静娴对此提交证据：1.《证明》、发票和案外人刘某的书面证言，拟证明何静娴已经缴纳涉案房屋2010年和2011年物业管理费8169.60元，李金亮所扣的押金为上述8169.60元；2.案外人龙某丽(涉案房屋隔壁商铺使用人)的书面证言，拟证明何静娴于2014年6月11日搬离涉案房屋；3.手机短信记录，为2张照片，其中第二张有显示时间2014年6月28日，并未显示发送或接收人，拟证明双方争议的为物业管理费。李金亮对上述证据的真实性、关联性、合法性均不确认，并认为案外人刘某、龙某丽及短信的交流主体身份不明，不能证明其与本案有关，故不能证明相关事实，且涉案房屋的《合同》的解除时间应以书面约定为准，何静娴实际搬离涉案房屋的时间与合同解除无关。李金亮称何静娴欠缴2014年6月11日到2014年6月15日共计5133元的租金，滞纳金按照当月租金31600元的每日3%计算，滞纳金应该从2014年6月16日起计至2014年6月28日止，但其自愿以滞纳金为3015.6元计算，且在其2014年6月28日扣除何静娴应支付的1000元水电费和上述租金及滞纳金后不需再向何静娴返还押金。何静娴称如按照李金亮的上述陈述何静娴欠租的滞纳金已经达到了1万多元，现在却认为滞纳金仅为3015.6元，完全不能自圆其说。另对李金亮提出的滞纳金标准也有异议，即使何静娴欠其租金，应以所欠租金金额为基准计算滞纳金，但对每日3%的标准没有异议。
原审法院认为：何静娴与李金亮签订的《合同》及《合同终止协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
关于合同解除的时间。何静娴、李金亮签订的《合同终止协议》约定于2014年6月15日终止2013年5月9日签订的《合同》，何静娴提出双方实际于2014年6月10日解除《合同》，虽提供案外人刘某和龙某丽的相关证言及不能显示机主信息的短信照片，但不足以证明合同实际解除情况，更不能推翻双方签订的《合同终止协议》而证明何静娴的主张，对何静娴的上述陈述不予采信，故何静娴、李金亮2013年5月9日签订的《合同》于2014年6月15日解除。
关于租金及逾期支付租金的滞纳金的问题。何静娴作为承租人应依约支付租金，合同约定月租从2014年5月1日起为税后31600元，每月1日缴纳当月租金，如逾期交付租金，每逾期一天，何静娴应按月租金的3%的滞纳金赔偿给李金亮，何静娴于2014年6月1日支付李金亮涉案房屋的租金10667元，但上文认定双方合同于2014年6月15日解除，故何静娴应向李金亮支付租金余额5133元（31600÷30×15天-10667）。何静娴未依约向李金亮支付上述租金，构成违约，应按照合同约定支付相应滞纳金。关于滞纳金，何静娴提出滞纳金应以欠缴租金为本金计算，但合同明确约定：“逾期交付租金，每逾期一天，乙方应按月租金的3%的滞纳金赔偿给甲方”，故对何静娴关于滞纳金标准的上述抗辩不予采纳；李金亮要求滞纳金按照当月租金31600元的每日3%计算，滞纳金应该从2014年6月16日起计至2014年6月28日止，自愿计算滞纳金为3015.6元，并无不当，故何静娴应支付李金亮逾期支付租金的滞纳金3015.6元。
关于押金及逾期退还押金的违约问题。何静娴已经向李金亮支付押金55000元，李金亮2014年6月28日在扣除何静娴应支付的1000元水电费后，向何静娴转账退还押金45851.4元。何静娴主张李金亮仍应退还押金8148.6元，起初李金亮扣除其押金的理由是何静娴欠缴2008、2009年的物业管理费，但是何静娴已经缴清上述物管费。李金亮抗辩是扣除何静娴欠缴租金和逾期支付租金的滞纳金后，无需向何静娴返还押金。如上文所述，何静娴应向李金亮支付租金余额5133元及逾期支付租金的滞纳金3015.6元，何静娴作为付款义务人并未提交证据证明已经支付上述款项，李金亮在押金中扣除，并无不当。故对何静娴要求李金亮返还押金8304元及支付滞纳金8304元的诉请，缺乏理据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回何静娴的全部诉讼请求。本案一审案件受理费220元，由何静娴负担。
何静娴不服上述判决，上诉称：本案李金亮扣押押金的起因是物业管理费的缴纳，原审认定事实错误。2014年6月1日何静娴向李金亮转账支付了10天的租金，李金亮当时对此并没有异议。李金亮所主张的滞纳金怎么计算都不是他所称的3015.6元。即使何静娴拖欠租金，滞纳金的计算也应该以欠缴租金的本金计算而非以每月全部房租为本金计算。原审程序违法，对何静娴之后提交的书面证言、短信记录以及照片这一系列补充证据没有进行质证采纳。上诉请求：撤销原审判决，李金亮退还押金8169.6元及滞纳金8169.6元给何静娴；一、二审诉讼费由李金亮承担。
李金亮答辩称：何静娴主张的押金是扣除应付费用，不存在多扣。请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，二审予以确认。
本院认为：根据本案查明的事实，2014年6月1日何静娴向李金亮缴纳了当月十天的租金10667元，并非《合同》约定的每月1号缴纳当月租金（当时应付月租每月为31600元），对此，李金亮并未提出异议。直至2014年6月15日双方签订《合同终止协议》时，该协议中也仅详细罗列了相关杂费项目，即双方终止《合同》需要清结的费用范围，但却没有提及任何租金费用。因此，李金亮主张其于同月28日扣除8148.6元中包含五天租金及由此产生的滞纳金，依据不足，本院不予采信。综上，李金亮没有充分正当的理由扣除押金8148.6元，李金亮应予返还该款项及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给何静娴。何静娴上诉主张李金亮退回押金8169.6元，与事实不符，本院予以纠正。至于何静娴主张未退还押金的滞纳金，因双方对退还的押金有争议，不属于李金亮借故延迟退还，故何静娴主张滞纳金，本院不予支持。
综上，何静娴上诉要求李金亮返还押金余款理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2014穗天法民四初字第2520号判决；
二、李金亮在本判决生效之日起3日内退还押金8148.6元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年6月29日起计至实际付清之日止）给何静娴；
三、驳回何静娴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各220元，由何静娴各负担100元，李金亮各负担120元。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 汤 琼
二〇一五年九月××日
书记员 周夏如