福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽03民终256号
上诉人（原审原告）：莆田市三迪房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城路，统一社会信用代码913503007490725753。
法定代表人：赵庆宗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡蓉蓉，女，1988年4月28日出生，汉族，该公司员工，住福建省仙游县。
被上诉人（原审被告）：郑海山，男，1974年4月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区文献西路1129号，统一社会信用代码91350300855342188U。
负责人：黄勇超，该行行长。
上诉人莆田市三迪房地产开发有限公司（以下简称“三迪公司”）因与被上诉人郑海山、原审第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三迪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持三迪公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院以三迪公司至今未能为郑海山办妥房屋权属证书构成违约为由认定三迪公司请求解除涉案的《商品房买卖合同》缺乏依据系认定事实不清，适用法律错误。本案中，中国建设银行股份有限公司莆田分行已经起诉要求郑海山偿还讼争房屋的按揭贷款，并将三迪公司列为共同被告，城厢区法院也已判决三迪公司对该款承担连带担保责任。因涉案房屋已经被法院查封，导致三迪公司无法办理涉案房屋的权属证书，三迪公司对此并无过错，一审未考虑郑海山的过错和恶意违约行为是错误的。三迪公司与郑海山签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经明确约定了合同解除的条件，现约定的解除条件已经成就，应当判决解除涉案的《商品房买卖合同》。
郑海山、中国建设银行股份有限公司莆田分行均未作书面答辩。
三迪公司向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为MF-2007-01-№0300852的《商品房买卖合同》，收回房屋并另行处置；2、判令郑海山在合同解除后10日内将商品房恢复至交付时状态交还给三迪公司，并协助三迪公司按照房地产主管部门要求办理解除合同备案注销、转移类预告注销登记、抵押类预告注销登记、物业专项维修资金变更的撤回（销）手续，办理费用由郑海山负担；3、判令三迪公司没收定金10万元；4、判令郑海山偿还代垫的贷款本息52110.04元及代垫期间的违约金暂计4307元；5、本案的诉讼费用由郑海山负担。诉讼期间，三迪公司增加诉讼请求：判令郑海山返还代垫的贷款本息148426.47元及代垫期间的违约金暂计12953.12元。
一审法院认定事实：2013年9月2日，三迪公司（出卖人）与郑海山（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定郑海山以总价款1902223元的价格向三迪公司购买位于莆田市城厢区迪豪生大酒店2201号房。合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.按揭贷款：（1）买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房款100000元整，作为履行合同的定金，定金折扣房款；（2）合同签订后7日内付足购房首期款952223元（含定金100000元;（3）购房余款95万元申请商业按揭贷款……。合同第八条约定：出卖人应在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：……。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：……。同日，双方签订《合同补充协议》一份，协议第五条第5款约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息。因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并应向出卖人承担自银行扣款之日起到买受人归还之日止期间的违约金（以欠款金额为基数按日百分之一计算）；买受人累计满六个月仍不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权要求买受人按欠款总额的日百分之二承担违约金，或者出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，所收定金不予返还，并就已发生的相关费用予以扣减后，不计利息退还买受人剩余购房款。协议第十条约定：《商品房买卖合同》第十四条补充约定如下：1、出卖人与买受人均同意，本条第[1]约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并于初始登记办结后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在上述日期内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理。协议还就商业贷款等相关事宜作出约定。2014年2月17日，郑海山、三迪公司与莆田建行签订《个人住房借款合同》，约定：借款人郑海山应将借款用于购置城厢区龙桥西山小区西侧三迪豪生大酒店公寓22层2201号房，借款本金为95万元，借款期限为120个月（即从2014年2月17日起至2024年2月17日止），该房产于2014年3月7日办理预购商品房抵押权预告登记。本合同项下担保为抵押加阶段性保证。三迪公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证人在本合同为连带责任保证等内容。同年2月28日，三迪公司将上述房屋交付给郑海山使用。后因郑海山未能按期偿还贷款，莆田建行分别于2016年6月30日、9月21日、12月23日、2017年3月27日、6月21日扣划三迪公司款项20450.46元、31659.58元、32119.13元、32027.26元、32170.04元，合计148426.47元，用于偿还郑海山的贷款本息及其他应收款项。2016年7月20日，三迪公司通过EMS向郑海山邮寄《个人住房贷款逾期还款催收函》要求郑海山偿还被划扣的贷款本息等。2017年3月2日，莆田市建行以郑海山未能按约偿还借款等为由，诉至一审法院。一审法院于2017年7月17日作出（2017）闽0302民初1075号民事判决书，判决：“一、解除编号为350630034-2032-20140405241号《个人住房借款合同》；二、被告郑海山、张梅霞应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币708921.47元及自2017年7月14日起至贷款还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；三、被告莆田市三迪房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求”。2016年11月4日，三迪公司以郑海山拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至一审法院。
一审法院认为，郑海山与三迪公司签订的《商品房买卖合同》及其二者与莆田建行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽郑海山未能按约定按月偿还购房款致使三迪公司被莆田建行划扣款项用于偿还购房款，但因三迪公司已在2014年2月28日将商品房交付给郑海山使用，且双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定三迪公司应在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并于初始登记办结后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在上述日期内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理……，但三迪公司至今未能为郑海山办妥房屋权属证书，已构成违约；若三迪公司能在该约定的期限内办理，则涉讼房屋即可办理正式的抵押登记，三迪公司的阶段性担保即到期，其即不必因郑海山的未及时偿还按揭贷款行为而承担连带责任。故现三迪公司以其与郑海山签订的《商品房买卖合同》约定买受人累计满六个月仍不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》为由，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》缺乏依据，一审法院不予支持；同理，三迪公司请求郑海山将商品房恢复至交付时状态交还给三迪公司、并协助三迪公司办理解除合同备案注销、转移类预告注销登记、抵押类预告注销登记、物业专项维修基金变更的撤回（销）手续并没收定金10万元，亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。三迪公司主张因讼争房屋已在2015年便被法院查封，故其无法在约定的期限内为郑海山办理房屋权属证书，但讼争房屋被查封只是对房屋在查封期间的转移以及设定他项权利作出限制，不能成为三迪公司未能按约定期限办理房屋权属证书的理由，故一审法院对三迪公司的该主张不予采纳。三迪公司代郑海山偿还银行按揭款合计148426.47，该款郑海山应予以偿还；三迪公司请求郑海山偿还有理，一审法院予以支持。因郑海山与三迪公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并应向出卖人承担自银行扣款之日起到买受人归还之日止期间的违约金（以欠款金额为基数按日百分之一计算），由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，故一审法院酌情予以调整为按月利率2%计算违约金，故郑海山依法应支付代偿款20450.46元、31659.58元、32119.13元、32027.26元、32170.04元分别自2016年6月30日、9月21日、12月23日、2017年3月27日、6月21日起均至还清之日止按月利率2%计算的违约金。现三迪公司仅暂请求郑海山支付违约金合计12953.12元，一审法院予以支持；超出该部分的违约金，其今后可另行主张权利。郑海山经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、郑海山应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市三迪房地产开发有限公司代偿款148426.47元及违约金12953.12元；二、驳回莆田市三迪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22891元，由莆田市三迪房地产开发有限公司负担21057元，由郑海山负担1834元；公告费520元，由郑海山负担。
本院二审期间，郑海山与中国建设银行股份有限公司莆田分行均没有提交新的证据。三迪公司提供如下证据：1、商品房买卖合同备案信息，欲证明因郑海山在外欠债被起诉，涉案房屋于2015年5月13日被莆田市城厢区人民法院查封的事实。2、商品房买卖合同、房屋产权证各一份，欲证明同一时间购买的其他购房人，在其无任何违约的情形下，三迪公司已经在约定的办证期限内为其办理房屋产权证的事实。3、民事判决书一份，欲证明同类案件中因购房人未能按时偿还贷款导致担保人被起诉并承担连带偿还责任的情形下，法院均判决解除《商品房买卖合同》应由购房人承担违约责任的事实。郑海山、中国建设银行股份有限公司莆田分行均未提交书面质证意见。
本院经审查认为：商品房买卖合同备案信息有莆田市国土资源局城厢不动产登记中心的盖章，真实性可以认定，可以证明涉案房屋已经被法院查封的事实。商品房买卖合同以及房屋产权证可以证实其他购房人的购房以及办证情况，但该套房屋的户型、面积等与涉案房屋均不相同，不能作为定案依据。民事判决书不是法定的证据类型，不能作为本案的定案依据。
经审理查明，三迪公司对一审查明的事实没有异议。郑海山、中国建设银行股份有限公司莆田分行未到庭参加诉讼，其对一审查明的事实也未提出书面异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，三迪公司与郑海山签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：……。后双方在该合同的补充协议中将三迪公司办理初始预登记的时间延长至房屋交付使用后的720日内，该补充约定虽然减轻了三迪公司逾期办证的风险，但同时也延长了三迪公司对郑海山的按揭贷款承担阶段性担保责任的时间，该补充约定带来的风险应由三迪公司自身承担。三迪公司于2014年2月18日将涉案房屋交付郑海山使用，至2015年5月13日涉案房屋被法院查封，三迪公司有充足的时间为郑海山办理房屋权属登记手续，即三迪公司有充足的时间摆脱其阶段性担保责任，故三迪公司对其为郑海山的按揭贷款承担担保责任亦存在过失，一审法院判决驳回三迪公司要求解除合同的诉讼请求并无不当。三迪公司还要求郑海山将涉案的商品房恢复至交付时状态交还给三迪公司、并协助三迪公司办理解除合同备案注销、转移类预告注销登记、抵押类预告注销登记、物业专项维修基金变更的撤回（销）手续并没收定金10万元，依据不足，不予支持。
综上所述，三迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21057元，由上诉人莆田市三迪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 许秋红
审判员 李 忠
二〇一八年四月八日
书记员 黄周翔
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。