陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初2361号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市东兴街香山路1号。
法定代表人：王峰，系该行行长。
委托诉讼代理人：孙小龙，系该公司职工。
委托诉讼代理人：李广武，陕西韬达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨瑞丰，陕西韬达律师事务所律师。
被告：崔剑峰。
被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地，陕西省榆林市神木县杏花小区10号。
法定代表人：张军义，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行（以下简称“农业银行”）与被告麻巧梅、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司（以下简称“金海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，适用普通程序于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人孙小龙、李广武、被告崔剑峰、金海煤业的委托诉讼代理人王喜梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告崔剑峰偿还原告逾期本金145858.35元、利息186114.21元、罚息14499.69元、复利20017.01元；2、判令上述款项先由被告崔剑峰以其提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足清偿的部分由被告金海公司承担连带偿还责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年3月1日，被告崔剑峰因购房需要，向原告申请贷款138万元，且自愿用其购买的位于神木市麟州南路麟州华府小区8幢1单元2101号房屋作贷款抵押，并办理了预告抵押登记。被告金海公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前对上述借款提供连带保证责任。2013年3月13日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为138万元，借款期限为240个月，借款利率及罚息、复利的计算标准，还款方式为等额本息偿还，并按月还本付息。前述合同签订后，原告依约发放了贷款，被告崔剑峰从2015年8月20日起便未按照约定履行偿还借款本息的义务，被告金海煤业亦未承担保证责任，现部分借款已逾期，故原告将二被告诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告崔剑峰辩称，其借款、签字均属实，但因开发商未按期交房，构成违约，故其没有按期给银行打款。
被告金海煤业辩称，其公司为本案借款提供保证担保属实，但是因借款人崔剑峰同时用其购买的房产为该笔借款做了抵押担保，按照《担保法》的规定，其公司仅对房屋担保以外的债权承担保证责任。另外，原告主张的借款利息、罚息、复利与当前市场环境不相符，不利于债权的实现，希望法院在判决时考虑该因素。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提供的证据认定如下：
对原告提交的借款人身份证、贷款申请、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书、抵押权预告登记证、阶段性担保承诺书、个人借款凭证、还款交易明细记录、个人购房贷款资金划转授权委托书，本院认为其来源合法，内容真实，与本案有关联性，且二被告无异议，故本院依法予以认证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，被告崔剑峰因购房需要，向原告申请贷款138万元。2013年3月13日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为138万元，借款期限为240个月，借款利率及罚息、复利均按照年利率9.825%计算，还款方式为等额本息偿还，并按月还本付息。被告崔剑峰自愿用其购买的位于神木市麟州南路麟州华府小区8幢1单元2101号房屋（尚未办理房地产权属证书）作贷款抵押，并办理了预告抵押登记。被告金海公司自愿承诺在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年，为本案借款承担连带保证责任，且约定保证范围为借款本金、利息、罚息、复利等债权人实现债权的全部费用。前述合同签订后，原告依约发放了贷款，被告崔剑峰从2015年8月20日起便未按照约定履行偿还借款本息的义务，被告金海煤业亦未承担保证责任。在崔剑峰未按期偿还借款后，农行扣除在金海公司的质保金中扣除113516元。原告截止2018年8月6日，所产生本金145858.35元、利息186114.21元、罚息14499.69元、复利20017.01元，共计366489.26元。
本院认为，原告与被告崔剑峰、金海公司签订的《个人购房担保借款合同》、崔剑峰出具的同意抵押承诺书及金海公司出具的阶段性担保承诺书均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应确认其合法有效，各方当事人均应依约履行。
被告崔剑峰作为借款人，从2015年8月20日便未按照合同约定按月等额偿还借款本息，已构成违约，现原告请求其偿还逾期借款本金145858.35元及利息的请求符合双方合同约定及法律规定，予以支持。对于原告请求被告支付罚息和复利的请求，贷款逾期以后按照贷款期限内的利率加收罚息及对逾期利息计算复利，符合合同约定及法律规定，亦应予以支持。虽被告崔剑峰辩称其不予偿还借款本息系因被告金海公司未按照约定交房，本院认为其与金海公司之间订立的商品房买卖合同与其与本案原告之间的金融借款合同分属不同的法律关系，不可合并抵消，故其所持的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。
本案被告崔剑峰所购房产上设定的预购商品房抵押权预告登记，是否与抵押权设立登记具有相同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农业银行作为崔剑峰所购房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对其该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告农业银行要求对预告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
被告金海公司在《个人购房担保借款合同》中作为保证人签字捺印，且向原告出具了阶段性担保承诺书，为上述借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、复利、逾期罚息以及实现债权费用等。现原告农业银行在保证期间内要求金海公司对崔剑峰尚欠的借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。另，金海公司作为保证人承担保证责任以后，有权向崔剑峰追偿。
因原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求的标的额，故本案诉讼费用按照减少后的诉讼请求数额计算，多收取的部分予以退还原告。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第一款第一款、第三十八条、第四十六条之判决如下：
一、由被告崔剑峰于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行逾期本金145858.35元、利息186114.21元、罚息14499.69元、复利20017.01元，共计366489.26元。
并由被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对上述本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。
被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预交案件受理费16540元，其中6780元由被告崔剑峰负担，并由被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带责任，其余9760元依法予以退还原告中国农业银行股份有限公司神木市支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 王改霞
代理审判员 王 磊
代理审判员 张 艳
二〇一八年八月十四日
书 记 员 任志芳