湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00313号
上诉人（原审原告）：熊华良，男，1970年11月2日出生，汉族。
委托代理人：叶平，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉财富兴园置业发展有限公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路南睿升学校东。
法定代表人：易胜兵，该公司董事长。
委托代理人：邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
原审第三人：武汉财富兴园物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖马池路南睿升学校东。
法定代表人：易红波，该公司董事长。
委托代理人：邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
上诉人熊华良因与被上诉人武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）、原审第三人武汉财富兴园物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人熊华良及委托代理人叶平、被上诉人武汉财富兴园公司的委托代理人姚亿如到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年9月10日，熊华良诉至一审法院，请求判令：一、武汉财富兴园公司向熊华良支付逾期交房违约金54509元（按合同约定标准计算至2012年9月29日）；二、本案诉讼费用由武汉财富兴园公司承担。
武汉财富兴园公司辩称，迟延取得验收合格证，是因为业主在武汉市东西湖区规划局闹事，引发群体性事件，导致政府采取应急预案；即使熊华良主张的迟延交付房屋的事实成立，其主张的违约金过高，应予调整。
一审法院经审理查明：2011年3月17日，武汉财富兴园公司（出卖人）与熊华良（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：熊华良向武汉财富兴园公司购买其开发的位于武汉市东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓45幢1单元3层4号房屋一套，建筑面积为83.03平方米，总价款405271元；……第九条、出卖人应在2011年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行，买受人自行办理开通手续；8、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；9、排水：交房时排水设施达到使用条件；10、电梯：交房时电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人；第十条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知十五日内（以邮戳为准），买受人未能办理交接手续，视同出卖人于发出通知之第十六日已将该商品房交付买受人使用，买受人自该交付日起须承担物业服务费。同时，商品房风险责任由买受人承担。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，熊华良依约按房屋的实测面积82.79平方米向武汉财富兴园公司给付了购房款403856元。2011年12月31日前，武汉财富兴园公司通知熊华良办理入伙手续，但熊华良以涉案房屋不具备交付使用条件为由拒绝收房。直至2012年9月29日，熊华良才正式收房。
另查明，武汉财富兴园公司于2009年3月10日办理了武汉国际（服务外包）企业公园一期15#、40#、41#商务楼、42#至45#单身公寓、47#运动俱乐部、48#便民店项目的建设工程规划许可证。
2011年11月17日，武汉财富兴园公司就该建设工程向东西湖区规划局申请规划验收，该局于同月21日受理，并于2011年12月13日出具《建设工程规划验收意见通知书》，认为42-45号楼取消了原审批架空，架空功能为非机动停车、休闲绿化等，要求武汉财富兴园公司对改变审定总平面布置图及核准单体建施图须报相关资料审查并按程序进行公示，无异议后转该局执法中队处理等，按上述意见落实后方可进行规划竣工验收手续。之后，东西湖区规划局对取消原架空的调整方案进行公示，公示期间为2011年12月14日至2011年12月24日。
2011年12月20日，武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓42-45栋的部分业主集体到东西湖区规划局反映情况，并联名出具了《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主意见反馈》，主要内容为：公示信息中提到的改建方案系开发商武汉财富兴园公司擅自变更，并未告知业主，且上述变更系实质性变更，严重违反了合同约定，存在违约，业主们一致反对变更。请东西湖区规划局的相关领导慎重考虑，不予批准武汉财富兴园公司擅自改建架空楼层，取消停车位和绿地方案。东西湖区规划局当面答复将依法依规办理，办理结果会告知业主，并告知业主可通过司法途径主张权利。次日，部分业主又联名向东西湖区规划局递交了书面的业主反馈意见，大致内容同上。
2012年1月7日，部分业主与武汉财富兴园公司协商不成，遂采取拉横幅、堵马路等过激方式维权，造成交通堵塞。金银湖派出所、东西湖区规划局等相关部门均派员到现场劝导、疏散业主。
2012年2月8日，湖南省第六工程有限公司设计分公司受东西湖区规划局的委托，就武汉国际（服务外包）企业公园一期42-45号公寓楼中是否恢复一层架空层出具了几个技术方面的意见：1、已完成厨、卫管道对园区绿化、铺装、道路整体风格有较大的影响；2、经复核小区取消架空层，日照分析无变化，与原设计一致；3、一层提高700，设主梁和连系梁，如恢复架空层就要打掉这些梁，对结构安全有影响；4、原设计中未将架空绿化计入小区绿化率，故取消架空层对小区整体绿化无影响。
2012年5月18日，东西湖区规划局根据“武汉国际（服务外包）企业公园一期”项目规划验收阶段公示反映情况，应业主的要求，召开了听证会，业主及开发商武汉财富兴园公司均派代表出席。会议中，业主代表们对是否同意取消架空层意见不一，部分代表不同意取消架空层，亦有部分代表同意取消架空层。
2012年6月19日，东西湖区规划局在对武汉财富兴园公司进行处理并责令其完善相关手续后，向其颁发了《建设工程规划验收合格证》。同年8月7日，武汉财富兴园公司取得涉案楼盘所在小区的《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日、25日，武汉财富兴园公司又分别取得了武汉国际（服务外包）企业公园一期42-45号公寓楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。
又查明，合同签订时，武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型中的涉案楼盘并无架空层设计，且熊华良在购买涉案房屋时，其所购买的45号楼的一楼早已建成。审理中，一审法院向武汉市东西湖区物价局、房产局查询2012年涉案楼盘及同地段同类房屋租金未果，遂向该楼盘附近的房屋中介即百居易房屋超市恋湖家园店、21世纪不动产武汉区域分部恋湖家园店采集了该楼盘所在区域即东西湖区金银湖马池片区的房屋租赁价格信息，具体如下：2012年上半年，涉案楼盘所在区域90平方米左右的两房（含装修、不含家电），每月租金为1，200元左右；面积为120平方米左右的三房（含装修、不含家电），租金约为1，400元。
一审法院认为：熊华良与武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房期限内交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。
关于违约金计算的起止时间问题。武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房时间即2011年12月31日前交房，故应当从其次日起即2012年1月1日起计付逾期交房违约金。熊华良虽未收房，但鉴于武汉财富兴园公司于2012年8月23日、25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2012年8月25日已具备合同约定的交付使用条件，故武汉财富兴园公司逾期交房违约金应计算至2012年8月25日止，共计238天。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。在熊华良购房之前，武汉财富兴园公司就已调整了原审批规划即取消42-45栋楼的架空层，而根据武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型显示，涉案楼盘42-45栋楼在对外销售时并无架空层，且熊华良在购买涉案房屋时，45栋楼的一楼早已建成，故熊华良在购房时应已知晓所购楼盘无架空层设计。经专业部门认定，取消架空层对日照和小区整体绿化并无影响，可见，取消架空层对熊华良并未造成实质性影响，但包括部分业主通过群信群访、堵马路等过激方式维权，一定程度上也影响了涉案楼盘的规划验收进度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。熊华良主张武汉财富兴园公司按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失；武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、当事人过错程度等因素，确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。
综上所述，武汉财富兴园公司因迟延完成规划验收等因素所致迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即武汉财富兴园公司应向熊华良支付逾期交房违约金9612元（403856元×0.0001×238天）。故熊华良主张武汉财富兴园公司向其支付违约金54509元的诉讼请求，在9612元的范围内予以支持，超过部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向熊华良支付逾期交房违约金9612元；二、驳回熊华良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，由熊华良负担957元，武汉财富兴园置业发展有限公司负担205元。
判后，熊华良不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销一审判决，依法改判支持熊华良的原诉讼请求；二、本案的诉讼费用全部由武汉财富兴园公司承担。事实及理由：1、武汉财富兴园公司于2012年8月25日满足涉案楼盘交付条件后，并未履行合同约定的通知收房义务，一审判决将武汉财富兴园公司逾期交房违约金计算至2012年8月25日不当。2、一审判决将违约金的计算标准调整为购房款的日万分之一，缺乏依据，应按合同约定予以改判。
被上诉人武汉财富兴园公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人武汉财富兴园物业管理有限公司述称，认同武汉财富兴园公司答辩意见。
经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：2011年3月17日，武汉财富兴园公司与熊华良签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六载明：本合同项下相关的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告。2012年8月25日，武汉财富兴园公司在其接待中心外张贴了《交房通知公示》，告知“武汉国际服务外包企业公园”一期公寓15栋、40-45栋业主，其所购买的房屋已具备《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，已完全具备交房条件，请相关业主尽快到接待中心办理交房手续。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。
2011年3月17日，熊华良与武汉财富兴园公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。武汉财富兴园公司虽于2011年12月31日前通知熊华良收房，但此时诉争房屋尚不符合交付条件，武汉财富兴园公司构成违约，依法承担相应的违约责任。2012年8月23日、25日，武汉财富兴园公司分别取得案涉楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，并于2012年8月25日在其接待中心外张贴了《交房通知公示》，告知相关业主尽快到接待中心办理交房手续。故一审判决判令武汉财富兴园公司逾期交房违约金计算至2012年8月25日止有事实及法律依据，熊华良上诉主张一审判决计算逾期交房违约金截止时间不当的上诉理由不能成立。
关于熊华良上诉主张一审判决调整逾期交房违约金标准为日万分之一缺乏依据的问题。武汉财富兴园公司辩称合同约定的违约金标准过高，请求法院依法进行调整。熊华良主张按照合同约定标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，并结合案涉楼盘附近房屋租赁价格信息，确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一，有事实及法律依据，调减比例也无不当。故熊华良的该项上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人熊华良的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1162元，由熊华良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年六月四日
书 记 员 吴 艳