山西省柳林县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)晋1125民初310号
原告霍树平，男，1960年10月6日生，汉族，吕梁市离石区人。
委托代理人薛慧慧，女，山西泰邦律师事务所律师。
被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会（以下简称被告一）。
法定代表人高永永，系该村委主任。
委托代理人贾淑平，男，山西航宇律师事务所律师。
委托代理人贺育梅，女，山西航宇律师事务所律师。
被告山西柳林鑫飞贺昌煤业有限公司（以下简称被告二）。
法定代表人刘锡彦，系公司矿长
委托代理人贺贵平，男，系综合管理部副部长。
委托代理人高大壮，男，山西华炬律师事务所律师。
被告山西鑫飞能源投资集团有限公司（以下简称被告三）。
法定代表人毛福昌，系公司董事长。
委托代理人贺贵平，男，系综合管理部副部长。
委托代理人高大壮，男，山西华炬律师事务所律师。
原告霍树平与被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会、山西柳林鑫飞贺昌煤业有限公司、山西鑫飞能源投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍树平及其委托代理人、被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会法定代表人及其委托代理人、山西柳林鑫飞贺昌煤业有限公司、山西鑫飞能源投资集团有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霍树平诉称，2017年3月8日，原告与被告一签订《租赁协议》，协议约定被告一（甲方）将东大沟原型煤场租赁给原告（乙方）使用，租赁期限为2017年3月8日至2027年3月7日，每年租金135000元，保证金135000元。签订协议后，原告按约交纳租金和保证金。承租后，原告经过多方考察，决定修建一个欢乐谷，根据设计、规划，原告投入了大量的人力、物力、财力，进行筹备工作，并预备按计划进行实施时，租赁场地却出现大面积裂缝塌陷，地表下沉，原有建筑物坍塌，导致修建计划无法实施，原告的合同无法继续履行。原告将该情况向被告一多次反映，被告一只是推托说这是被告二常年挖煤所致，对于该情况被告一会向被告二的上级公司鑫飞集团、县、镇政府予以报告，但其并未给予原告实质性的答复。至今，原告的问题仍然未得到解决，被告一将存在安全隐患的场地租赁给原告，致使原告合同目的不能实现，合同无法继续履行，被告一应对原告的损失承担赔偿责任。被告二山西柳林鑫飞贺昌煤业有限公司明知该场地要搞生产经营，明知自己的常年挖煤已使该场地存在严重安全隐患，却仍未停止，还一味的进行开采，致使场地出现大面积裂缝塌陷，地表下沉，故被告二应对原告的损失承担连带赔偿责任。另查，被告二是法人独资有限责任公司，法人股东是被告三，故被告三亦应对原告的损失承担连带赔偿责任。故原告诉请：1、依法判令解除原告与被告一之间签订的《租赁协议》;2、依法判令被告一退还原告租赁费135000元；3、依法判令被告一退还原告保证金135000元，并双方返还135000元；4、依法判令被告一赔偿原告损失74035元；5、依法判令被告二和被告三对以上各项承担连带责任；6、三被告按银行同期贷款利率支付原告各项利息（从2017年3月8日起至实际履行之日止）。
被告一辩称，1、针对原告起诉状中事实，原告陈述其在租洗煤厂后规划发现场地裂缝塌陷，被告村委已经将场地存在裂缝事先向原告作出祥细的说明，原告对场地本身存在塌陷是知情的，在基础上双方协商以每年13万元的价格租赁给原告，2、原告的诉状中陈述，被告存在安全隐患租赁给原告致使原告的合同目的不能实现，合同无法继续履行，事实是，原告租赁协议中没有约定原告租赁场地的目的，被告村委在合同履行中，不存在违约情形。3、原告诉状中陈述是大面积，该场地大约38亩，原告诉称夸大的面积。原告承租场地一年，但原告没有在场地上进行维护和别的行动，原告没有对场地在雨季进行实施，进行管理。
被告二、三辩称，1、原告的诉讼请求基础是双方的租赁合同，而被告二、三并非租赁主体，租赁标的物与被告二、三没有关系，无论原告与被告一在租赁协议中如何约定，也不能突破合同的相对性来让被告二、三进行承担，即使原告所言，场地塌陷是被告二开采导致的，也应主张侵权责任并非违约责任，原告的诉求明显将违约责任和侵权责任混同，违背《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定，原告在诉状中，被告二为独资有限公司，而法人为被告三，既然原告认定被告二、三为独立的主体，请求独立的法人来承担连带责任，没有法律事实依据，被告二、三认为，被告二、三与本案无关，不应承担任何责任，法院驳回诉讼请求中的第五项。
原告针对其主张，向法庭提供了以下证据材料：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的基本信息;
2、租赁协议一份，山西省农村集体经济组织专用票据一支，证明原被告一后山垣村委之间存在租赁关系，双方就租赁事宜达成协议，原告按协议履行了支付租金义务;
3、委托策划协议、柳林县欢乐谷项目策划方案各一份，证明原告经过多方考察，最后决定在租赁物上修建欢乐谷，原告委托吕梁市离石区广慧文化发展中心设计策划欢乐谷项目;
4、销售合同、苏州利凯士得电动车有限公司产品购销合同一份、个体工商户名称预先核准通知书、办理《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合同证》所需材料各一份，证明原告为了建成欢乐谷做了大量前期准备工作;
5、证明一份、王补祥身份证复印件一份，证明王补祥系原告聘用的员工，对外负责开采经营项目，办理相关业务;
6、饭票13支、住宿票据6支、交通费票据7支、杂支4支、吕梁市离石区广慧文化艺术发展中心出具的收据2支，证明原告租赁的场地，为了做好项目，投入大量的财力;
7、柳林县天盛环保技术有限公司出具的情况说明一份，证明涉案标的物在原告租赁之前已经存在坍塌等情况;
8、后山垣村委出具的回复2份，证明场地严重坍塌后，原告多次向村委反映情况;
9、照片10张、视频资料一份，证明租赁场地出现大面积坍塌，地表下沉，导致原告无法正常修建、经营，合同目的无法实现。
被告一针对其主张，向法庭提供了以下证据材料：
1、土地租赁合同、公证书一份，证明柳林县柳林镇后山垣村委会与柳林县天盛环保科技有限公司于2012年7月17日签订合同；
2、2017年3月4日柳林镇后山垣村民委员会会议记录一份，证明后山垣村委召开关于出租型煤场的方案及竞标会议；
3、2017年3月5日柳林镇后山垣村民委员会会议记录一份，证明型煤场以每年13.5万元的租金租给原告及合同其他条款；
4、2017年3月7日的租赁合同一份，证明租赁时间、期限、租金以及合同双方的得权利义务等；
5、竞标方案一份，证明原告对竞标方案内容认可并对承租情况；
6、照片两组、录像一组，证明承租地存在坍塌是客观事实。
被告二、三未向法庭提供任何证据材料。
庭审质证中，被告一对原告提供的证据1无异议；对原告提供的证据2没有异议，但原被告签订的第十一条约定，签订协议之前，将原有的面貌已摄像记录；对证据3真实性不认可，委托协议的甲方是柳林县欢乐谷，但没有盖章没有签字，对于策划方案，没有办法核实，方案是否存在，因为原告没有在租赁的场地上进行实施行为；对证据4真实性不认可，无法证明原告是否支出相关的费用；对证据5证明有异议，认为并非是王补祥签名；对证据6有异议，认为原告提供的饭票没有核实，原告也没有办法提供支出的合理性；收据缴款单位是王补祥，说明原告支出的费用没有合理性，无法证明是支出的费用，不予认可；对证据7、8、9有异议，认为原告说明的地矿塌陷是事实，但塌陷的行为已经存在，原告是知情的；被告二、三对原告提供的证据2，被告二、三对其合法性不予认可，根据协议可以看出，双方之间的标的物名为洗煤厂，实际是土地，协议没有证据能说明土地的权属性质，是否可以租赁是否可以经营；被告二、三对租赁协议合法性效力提出质疑，关联性不予认可；对证据3，委托策划的真实性没有异议，关联性质疑，原告与被告一在租赁协议中，没有任何约定，原告所谓的多方考察修建欢乐谷与合同能否正常履行没有关联性，柳林县欢乐谷策划方案不予认可，没有盖章；对证据4，关联性不予认可，仅仅是文本，没有提供发票、结算单等有可以实际履行的证据，个体工商户关联性不予认可，个体工商户申请仍是王补祥并非本案原告；申请个体工商户名叫柳林县欢乐谷，既不能体现出资情况，也不能体现注册地址，与本案无关；对证据5不予认可，王补祥不是本案的利害关系方，证言不可采信；对证据6不予认可，收据不能体现出目的，并不能证明为了修建造成的花费；对证据7关联性不予认可，证据只能证明原告租赁前洗煤厂存在坍塌，不能证明原、被告知情情况及深度范围面积，情况说明中该公司只是民营企业没有对塌陷原因进行鉴定的主体资格，情况说明中的表述不能说明塌陷原因的依据，被告二、三认为与本案没有关联性；对证据8有异议，认为与本案没有关联性，回函中表述简单，并不能体现回函是否与被告二、三有关；对证据9有异议，认为照片、视频拍摄角度集中在地面上，内容不具有对比性。原告霍树平对被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会提供的证据1、2不予认可，认为原告方是通过合法竞标程序取得，该次竞标村委仅仅限制了最低起价并未限制最高金额，原告方以13.5万元金额成功竞标，仅仅是因为参加竞标得人员中再为提出更高得价格，并非如村委所述因为塌陷才以13.5万元的价格对外出租；对证据3、4证明内容不予认可，该真实性由于没有原件进行核实，无法考证，仅仅是一个参会的情况证明，无法证实其他内容；对证据5无异议；对证据6有异议，竞标方案只是对竞标程序进行的约定，无法证明承租地知情；对证据7、8，村委再法定在举证期限内完整提交，对证据不予认可，也不予质证，请求法庭提供证据的原件进行核实如无法提供原件，则不能作为认定案件的依据。被告山西柳林鑫飞贺昌煤业有限公司、山西鑫飞能源投资集团有限公司对被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会提供的证据无异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、8、9及被告提供的证据，客观真实，符合证据的特性，故本院予以采信；原告提供的证据6、7，无其他证据予以佐证，被告又提出异议，故本院不予采信。
本院查明事实为：2017年3月8日，原告霍树平与被告一签订《租赁协议》，协议约定被告一（甲方）将柳林县柳林镇后山垣村东大沟原型煤场（无审批且存在部分裂缝塌陷的场地）租赁给原告（乙方）使用，租赁期限为2017年3月8日至2027年3月7日，每年租金135000元，保证金135000元。签订协议后，原告按约交纳租金和保证金。承租后，原告经考察，决定修建一个欢乐谷，预备按计划进行实施时，租赁场地却出现裂缝塌陷加重，地表下沉，原有建筑物部分坍塌。
本院认为，民事诉讼证据是指负有举证责任的一方当事人，有义务向人民法院提供能够证明案件客观事实的发生、变更以及终止的原始证据材料，且该证据材料具有客观性、合法性和关联性。被告一因未提供相关证据证明将租赁给原告位于东大沟原型煤场地办理了土地性质变更审批手续，故原告霍树平与被告一签订《租赁协议》实质是土地租赁协议，在未办理土地用途变更审批手续前，双方所签订的协议违反法律强制性规定，故协议自始无效。协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以各自返还。本案中，原告签订协议后，按约交纳租金135000元和保证金135000元，故被告一应返还。关于被告二、三是否承担责任的问题，本案中，庭审时该案可能存在违约责任和侵权责任竞合，原告自愿选择了违约责任的诉讼方式，本院予以支持。基于合同的相对性原则，只能对缔约双方具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，被告二、三不属于合同的相对方，故被告二、三不应承担原告的违约损失。原告诉请74035元损失费和利息，没有法律依据，故本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、判决生效后十五日内，被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会退还原告霍树平27万元；
三、驳回原告霍树平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8486元，由被告柳林县柳林镇后山垣村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
审 判 长 刘晋荣
审 判 员 陈 鼎
人民陪审员 郭艳云
二〇一八年六月十四日
书 记 员 李 慧