四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终717号
上诉人（原审原告）：王永清，男，汉族，1951年7月25日出生，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。
法定代表人：孙清泉
委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪思贵，系公司员工。
上诉人王永清、上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王永清上诉请求：被上诉人按套内面积与上诉人结算（即不应将公摊面积计算在内）；增加三个季度的停业补助费、住房过渡费；被上诉人优先为上诉人配置一个车位；被上诉人对上诉人所还门面房按政策规定分段计价结算；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人对一审法院的第一项判决的结算方式没有异议，但应当扣除公摊面积，一是上诉人与被上诉人的《拆迁补偿协议》中拆迁上诉人的原房屋面积是房屋的套内面积，按对等原则也应当按套内面积给上诉人安置还房。二是根据建设部的文件精神，无论商品房还是拆迁房，都应按套内面积计算房屋面积，另外，也应根据文件分段计价结算；2、根据拆迁文件规定对被拆迁还房超过一年，应增加被拆迁人的停业补助共计三个季度；3、被上诉人在没有经过被拆迁户同意的情况下，擅自将原规划为多层的变更为高层，已给上诉人造成损失，造成上诉人停车不便，上诉人要求优先安置一个停车位是合理要求；4、门面房进深在1-15米之间的也应按拆迁文件精神分段计算。
得泰公司辩称，王永清的上诉不符合法律规定，请求二审法院驳回全部上诉人的上诉请求。
得泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为：王永清按照协议约定办理结算；撤销原判第二项，改判驳回其诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了《南充市城市住宅拆迁协议》，协议签订后上诉人已经按照协议约定将安置房交付给了被上诉人，但是被上诉人没有按约与上诉人完成结算。双方签订《南充市城市住宅拆迁协议》系真实意思表示，没有违反法律规定，均应按照协议约定进行结算，被上诉人应按政策规定优惠后再超面积部分应按市价结算。一审法院强行将所占门面进行低价结算错误。
王永清辩称，请求法院支持我方的上诉主张。
王永清向一审法院起诉请求：1.得泰公司按照拆迁安置补偿协议及当时的政策对王永清进行门面还房，王永清不进行结构补差；2、按30%的结算价格对原告进行区位补差；3.在给王永清还房结算时不予扣除公摊面积；4.按建造价对王永清公证选房面积与拆迁协议面积差（共计35平方米）进行结算；5.判令向王永清提供《房屋验收合格证明》；6.按照施工图纸对安置给王永清的房屋进行隔断；7.判令得泰公司自签订《非住宅拆迁协议》之日（2002年11月23日）起，按门面16元/月/平方米向王永清发放过渡费，直至安置给王永清的门面竣工验收合格为止（参照南府发[1997]144号文件第四十三条规定计算）；8.判令得泰公司3个月内为王永清办理不动产证；9.本案诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。补充请求：1.得泰公司为王永清给予配套车位一个；2.得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；3.得泰公司承担办证费用。
一审法院认定事实：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，被告得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。
2002年11月29日，王永清（乙方）与得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，约定：根据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、乙方原房屋基本情况：房屋座落，火花路8号，产权人：王永清，结构：砖混建筑面积：274.95平方米（评分）；砖木建筑面积39.32平方米（评分95）；二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁腾房时间……四、甲方用于安置乙方的住宅房，按有关部门制定的一般民用建筑标准修建，由甲方在拆迁区域内安置，其安置房水电管道及安装由甲方负责，水电表费及超原房安置面积水增容费由乙方承担。建房过渡期为一年半，过渡期间，由甲方按《细则》的规定给乙方搬家补助费3元/平方米/次和过渡补助费3元/月/平方米。五、按《细则》规定的安置原则，应安置乙方住宅房两室一厅壹套，三室一厅贰套，乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行。六、安置房竣工验收后，乙方按《南充市公开自选拆迁安置房暂行办法》规定的条件和程序自选安置房。自选后，乙方应在规定期限内与甲方结算付清补偿差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方过渡补助费。该协议甲方处由得泰公司盖章，乙方处由王永清签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。
2002年11月29日，王永清（乙方）与得泰公司（甲方）又签订了《南充市城市非住宅房拆迁协议》，拆除单位南充市嘉陵区房屋拆迁事务所也在协议上签字盖章，协议约定：乙方原房屋基本情况：房屋座落，火花路8号，产权人：王永清，结构：砖混；底层建筑面积：119.53平方米，使用情况营业，乙方在2002年9月11日至2002年9月25日期间搬迁，甲方安置乙方的非住宅房由甲方在拆迁区域内安置。建房期间，乙方停业过渡，甲方按16元/平方米/月发放停业补助费。乙方原房面积与安置房产权交换补差标准按《细则》规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。安置后，乙方应在规定期间内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方停止发放停业补助费。甲方双方需按照约定办理，违反约定一方要承担责任，未尽事宜，按《细则》规定办理。
协议签订后，王永清搬出拆迁房屋。2005年左右，得泰公司将住房安置给王永清，但未办理产权证。王永清认为，得泰公司安置的非住宅房地段不好，门面深，还房位置、结算标准等有分歧，未办结算。据得泰公司出具的2006年的结算单，王永清安置门市位于16栋246号、248号，建筑面积为80.852平方米和73.502平方米（原旧房非住宅建筑面积119.53平方米，评定价100元），还房与旧房等面积补差部分非住房按550元计算，超原面积房款按4500元计算，非住宅房结构价差让利11953元和营业房超进深价款（指超原旧房面积部分）24489元与80797.50元，扣减款为117239.5元，拆迁过渡补偿费计算至2005年7月25日24862.24元。王永清应支付房款为85732.5元。
《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆除房屋的评定价格结算结构价差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核定的商品房价格结算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第二十五条规定“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照《南充市城市房屋拆迁旧房评定标准》，以被拆除房屋的评定价格，结合安置房屋的基本造价的相应比例补差。偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以内的，按偿还房屋的综合造价计算，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核定的商品房价格计算。偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分，按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第三十五条规定“城镇旧城改造拆除住宅房屋，在原房产权建筑面积基础上每户可以增加二十平方米套相近户型安置。”
《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字[1997]217号）规定评定价格为100元，补差比例为0；被拆迁房屋产权交换价格标准，综合造价非住宅房为900元/平方米。《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）四、适用范围规定：“市辖三区规划国有土地范围内房地产转让、……拆迁补偿、……等需要确定房地产价格的情形”；五、适用说明：（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。附：南充市房地产市场指导价格，嘉陵区火花路底层营业房价格为1800元/平方米。
再查明，川北购物中心16#、17#楼于2014年12月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签章，取得《竣工验收报告》，并报南充市嘉陵区城乡规划建设局备案。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。原告王永清与被告得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告王永清已依约搬出原拆迁房交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，被告得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。本院认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对被告得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。
本案争议的焦点是王永清与得泰公司安置非住宅房的结算问题。案涉王永清被拆迁的营业房为砖混结构、建筑面积119.53平方米，评估价格政策100元/m2，还房为16栋246号、248号门面2通，共计154.354平方米，进深为24米，依据双方签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》约定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，其结算办法依据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）、《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定执行。原旧房评定价格为100元，等面积补差为0，即在原建筑面积119.53平方米互不补差，超面积部分34.824方米，分段计算，因安置的营业房超面积部分进深超过了15米，而嘉陵区火花路底层营业房指导价格为1800元，应按物价部门核定的商品房价格下浮50%，34.824方米×1800元/平方米×（1-50%）=31341.6元。故应补交房款31341.6元（不含房屋维修基金等费用）。
对王永清提出的其他诉讼请求，分析如下：1、得泰按30%的结算价格对王永清进行区位补差，但所安置的房屋均系在原拆迁的范围之内，故该项请求本院不予支持。2.在给王永清还房结算时不予扣除公摊面积，在结算时已经进行了公摊补差，对该请求本院不予支持；3.王永清请求得泰公司向王永清提供《房屋验收合格证明》，得泰公司已举证证明房屋验收合格，不再另行处理；4.王永清请求得泰公司按照施工图纸对安置给王永清的房屋进行隔断，王永清未提供合同依据，对该请求本院不予支持；5.请求得泰公司自签订《非住宅拆迁协议》之日（2002年11月23日）起，按门面16元/月/平方米向王永清发放过渡费，直至得泰公司安置给王永清的门面竣工验收合格为止（参照南府发[1997]144号文件第四十三条规定计算），王永清请求得泰公司自签订拆迁协议之日（2002年9月19日）起，按门面16元/月/平方米向王永清发放过渡费，直至安置给王永清的门面竣工验收合格为止。一审法院认为停业补助费应按上述标准发放至安置非住宅房交付之日止，因逾期一年以上应增加两个季度的停业补助费，得泰公司已经支付的停业补助费在执行中予以扣减；6.判令得泰公司3个月内为王永清办理不动产证，一审法院认为，得泰公司有协助王永清办理不动产证书的义务，应及时协助王永清办理不动产证书，对该项请求本院予以支持，但王永清也应配合得泰公司完成结算，在结算后双方配合完成产权证件办理；7.王永清请求得泰公司为其给予配套车位一个，该请求无法律依据和合同依据，不予支持；8.得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止，房屋维修问题，不属于本案处理范围，协调不成王永清可另行提起诉讼；9.得泰公司承担办证费用，本案的原双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，本案不作处理。综上，一审判决：一、王永清位于南充市嘉陵区安置门面房的应补购房款为31341.6元；二、南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效后一月内向王永清支付停业补助费（停业补助费计算方式为：以营业房16元/月/平方米标准，从拆迁协议签订之日起计算至安置非住宅交付之日止，并增加两个季度的停业补助费，南充市得泰房地产开发有限公司已经支付的停业补助费在执行中予以扣减）；三、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与王永清的结算之日起三个月内协助原告王永清办理安置还房的房屋所有权证及国有土地使用权证；四、驳回王永清的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，王永清、得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于王永清与得泰公司的结算问题，首先，《拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是套内面积计算调换的房屋面积，但王永清原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对王永清主张按套内面积计算房屋面积的请求本院不予支持。其次，关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行”，《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算”。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格结算”、第二十五条规定“所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核对的商品房价格结算”。故一审法院按照物价部门核对的商品房价格,即《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定及参照同时进行回迁相邻住户的结算价格计算超面积补差费用并无不当，得泰公司主张按照市价计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。
关于停业补助费、过渡补助费的计算问题。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第四十三条规定“由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当增加付给临时过渡补助费和停业补助费。凡自行过渡的，逾期在一年以内的增加一倍临时过渡补助费，逾期在一年以上的增加两倍临时过渡补助费。凡由拆迁人提供过渡房的，从逾期之月起拆迁人应当付给被拆迁人临时过渡补助费。凡因拆迁造成停产、停业的，逾期在一年以内的再增加一个季度的停业补助费；逾期在一年以上的再增加两个季度的停业补助费”。王永清认为应增加三个季度的停业补助费，本院认为《细则》第四十三条是对逾期在一年以内的情形与逾期在一年以上的情形所作的分别规定，并不能同时叠加适用，因此王永清认为应共计增加三个季度的停业补助费系对以上条款的错误理解，原审判决认定增加两个季度的停业补助费并无不当，本院依法予以维持。
关于王永清请求确认得泰公司擅自变更多层为高层的行为违约，并要求其承担赔偿责任及安置车库的问题。本院认为，双方在《拆迁协议》并未明确约定王永清调换的房屋只能是多层，而且得泰公司将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，因此，不能认定得泰公司将多层变高层的行为违约，故王永清的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于王永清主张应按照拆迁文件精神在1-15米分段计价结算补偿的问题。王永清原旧房评定价格为100元，等面积补差为0，仅表示王永清不再向得泰公司补差，并不能得出互不补差的结论。另根据《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）的规定：五、适用说明：（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。根据该文件精神，得泰公司安置给王永清的门面房进深过深，必然影响其价值，得泰公司应当给予进深补偿。王永清应向得泰公司补偿房款为（154.35平方米－119.53平方米）×1800元=62676元，得泰公司应向王永清进深补偿：10至15米的面积补偿32.15平方米×650元×30%=6269.25元，15至24米的面积补偿（119.53平方米－96.46平方米）×650元×50%+34.82平方米×1800元×50%=38835.75元，共计45105元。以上款项品迭后，王永清应补交房款为17571元（不含房屋维修基金等费用）。
综上所述，王永清的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初271号民事判决第二项“二、南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效后一月内向王永清支付停业补助费（停业补助费计算方式为：以营业房16元/月/平方米标准，从拆迁协议签订之日起计算至安置非住宅交付之日止，并增加两个季度的停业补助费，南充市得泰房地产开发有限公司已经支付的停业补助费在执行中予以扣减）”；第三项“三、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与王永清的结算之日起三个月内协助王永清办理安置还房的房屋所有权证及国有土地使用权证”；第四项“四、驳回王永清的其他诉讼请求”；
二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初271号民事判决第一项为“一、王永清位于南充市嘉陵区安置门面房的应补购房款为17,571元；”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,300元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2,300元，由上诉人王永清负担1,150元；上诉人南充市得泰房地产开发有限公司负担1,150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年五月二日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤