广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2572号
上诉人（原审被告）：广州市荔湾区达成经营部，住所地：广州市荔湾区。
投资人：梁敏晴。
上诉人（原审被告）：梁敏晴，住广州市越秀区。
委托代理人：梁耀文，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广东省煤炭工业物资供应公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：刘育平，该公司总经理。
委托代理人：孙军，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市荔湾区达成经营部（下简称达成经营部）、梁敏晴与被上诉人广东省煤炭工业物资供应公司（下简称煤炭公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年12月18日，煤炭公司（甲方）与达成经营部（乙方）签订一份《广州装饰材料市场仓库租赁合同》，该合同约定：甲方同意将广州市荔湾区南岸路30号广州装饰材料市场内B座四层425号仓库作为乙方租赁合同在有效期内合法使用仓库，乙方对该仓库只拥有使用权，该仓库用于存放装饰材料商品，计仓库月租金为4858元，管理费3238元，二项合计8096元，从第三年起月租金每年递增一次，递增率为6%，租赁期限为五年，从2005年元月1日起至2009年12月31日止，期满后必须无条件交回甲方，如需续租乙方必须提前一个月办理续租手续，乙方一次性向甲方交付合同保证金为24288元，保证金在合同结束时不计息退回给乙方。乙方必须在每月九号前向甲方交纳当月的仓租金，若连续贰个月不付清所欠租金，按乙方违约处理，甲方有权收回所用仓库，一切责任由乙方承担。
合同签订后，煤炭公司将上述仓库交付达成经营部使用，达成经营部向煤炭公司支付保证金24288元。合同期满后，双方没有续签书面的租赁合同，达成经营部称在2010年初由于不能使用该仓库，在2010年1月已将该仓库交回给煤炭公司。但双方至今没有办理正式交接手续。
另查明：达成经营部是个人独资企业，投资人是梁敏晴。
煤炭公司于2014年8月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、达成经营部、梁敏晴支付2010年11月1日至2014年10月15日拖欠煤炭公司租金458017.5元（每月租金5785元、管理费3857元）和2014年10月16日至达成经营部、梁敏晴返还仓库之日止的租金及其租金利息（利息从立案之日至支付完毕之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、解除煤炭公司与达成经营部、梁敏晴之间的租赁合同关系，达成经营部、梁敏晴立即将租赁场所腾空并交付给煤炭公司；3、本案诉讼费用由达成经营部、梁敏晴承担。
达成经营部、梁敏晴在原审中共同答辩称：梁敏晴是达成经营部个人独资企业的投资人，梁敏晴和达成经营部没有欠煤炭公司租金、管理费。2010年后达成经营部、梁敏晴没有使用仓库，也无法使用仓库。煤炭公司未使用仓库与达成经营部、梁敏晴无关。
原审诉讼中，煤炭公司提供照片一批，拟证明达成经营部、梁敏晴承租的仓库内仍存有许多物品，本案起诉前达成经营部、梁敏晴仍使用仓库，没有交回给煤炭公司。
达成经营部提供一份李某与梁某的《租赁合同》，拟证明达成经营部从2010年1月开始没有使用讼争仓库，另外租赁其他仓库使用。
煤炭公司认为达成经营部只缴纳了2010年1月至2010年10月的仓库租金，2010年11月至今没有交租，煤炭公司不承认达成经营部在2010年1月已将仓库交回给煤炭公司。达成经营部、梁敏晴认为，由于2010年1月已将仓库交回给煤炭公司，从2010年1月至今不需支付租金给煤炭公司，也没有支付过2010年1月之后的仓库租金给煤炭公司，煤炭公司也没有向达成经营部追讨过租金，达成经营部若需交纳租金已经超过法律规定的一年诉讼时效。
煤炭公司确认每月按月租金5786元、管理费3856元共9642元计算达成经营部拖欠的仓库租金、管理费，租金、管理费实际是租金。对于达成经营部支付的仓库保证金24288元，煤炭公司表示同意退还或在租金中扣减。
煤炭公司提供了一份《达成在2014年2月末欠广州装饰材料市场租金及水电费情况表》，备注：达成2014年3月提出的方案；以2010年10月末为界，之前认交铺、仓租金及铺、仓水电费。之后愿清缴所有欠交的铺租及铺、仓水电费。并考虑2010年4-9月按2009年标准增加15%交纳的事实。而仓租待商议。梁敏晴在右上角另外标注的“按原合同铺面租金及管理费计算欠租80802元，水电费9312元，截止日期2014.2月止，合计90114元”上签署“已看过，梁敏晴8/4，2014”。梁敏晴承认“已看过，梁敏晴”的字迹是梁敏晴所写，其他字迹不是梁敏晴所写。梁敏晴不确认该表中的数额，称该表中的解决仓库问题方案，没有真正实施。煤炭公司与达成经营部之间另外签订租赁商铺的合同，双方为商铺和本案诉争仓库的租金问题产生纠纷，商铺纠纷另案处理。
煤炭公司提供了2010年3月26日、7月2日、7月22日、9月29日、2011年12月2日、2014年4月12日、5月7日、6月3日、7月31日的收据，上述收据中除2011年12月2日编号0031271的收据注明“今收到425仓达成2010.10-2010.12部分租金16532.10、管理费11021.40元共27553.50元”外，其余收据都是注明收C888商铺的租金、管理费、水电费，2014年4月12日编号0113479的收据，内容为：今收到广州市荔湾区达成经营部2012.8.4-2013.3.8日租金18481.20元，管理费12320.80元。2013.3.9至2014.2月的商铺租金伍万元，待双方就仓库租金争议问题协商一致后一次付清，经手人廖，收据日期为2014年4月12日，并出具一份《收据签收单》，内容为：今收到广东省煤炭工业物资供应公司2014年4月12日开据的编号NO:0113478#金额：9312元；NO:0113479#金额：30802元的收据各一张，签收人梁敏晴，2014.4.12。梁敏晴确认《收据签收单》的签名是其亲自签的，但其签收的两份收据与煤炭公司提供的不一样，达成经营部、梁敏晴收到的收据只是分别写“今收到C888铺租金9312元和30802元”，而且收据的日期是2014年4月9日，经手人陈。
原审庭审中，煤炭公司确认在2014年10月23日已经收回讼争仓库，由煤炭公司控制使用。故煤炭公司撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为：煤炭公司与达成经营部签订的《广州装饰材料市场仓库租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应自觉按合同的约定履行。煤炭公司与达成经营部签订的《广州装饰材料市场仓库租赁合同》在2009年12月31日已经租期届满，2010年1月1日后至今双方没有签订书面的租金合同，对租赁期限没有约定，故视为不定期租赁，煤炭公司可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知达成经营部。现煤炭公司请求解除与达成经营部的租赁关系，符合法律规定，予以准许，由于煤炭公司确认在2014年10月23日已经收回讼争仓库，故依法确认煤炭公司与达成经营部的租赁关系在2014年10月23日解除。
对仓库租金、管理费问题。由于合同期满后，双方没有就租赁期限和租金问题进行明确约定，在庭审中煤炭公司也同意租金按最后一期的租金标准收取，合同约定月租金为4858元，管理费3238元，二项合计8096元，从第三年起月租金每年递增一次，递增率为6%，即按最后一期租金的标准月租金5786元、管理费3856元共9642元支付，予以认定。在合同期满后，虽然达成经营部、梁敏晴认为从2010年1月后没有再使用讼争仓库，但达成经营部没有履行将该仓库交回给煤炭公司的义务，没有提供要求办理移交仓库手续的依据，也没有提供证据证明达成经营部不能使用仓库的依据，达成经营部、梁敏晴提供的另外承租仓库的租赁合同与本案无直接关联，达成经营部、梁敏晴提出已经在2010年1月就将讼争仓库交回给煤炭公司的依据不足，不予采信，故该讼争仓库仍视为在达成经营部、梁敏晴控制范围下，达成经营部、梁敏晴应按合同约定向煤炭公司支付讼争仓库租金、管理费。但由于煤炭公司没有提供向达成经营部追讨租金的依据，煤炭公司提供的收据记载的租金、管理费、水电费与煤炭公司提供的《达成在2014年2月末欠广州装饰材料市场租金及水电费情况表》的数额不一致，且是煤炭公司单方开具的，达成经营部对上述收据也不予认定，也不承认支付过2010年1月之后的仓库租金给煤炭公司，故对煤炭公司认为达成经营部支付了2010年1月至10月的租金的主张不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百的三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。由于煤炭公司没有提供在达成经营部租赁仓库期间向达成经营部追讨租金的依据，故对达成经营部、梁敏晴提出的诉讼时效抗辩予以采纳，诉讼时效应从2014年8月5日煤炭公司起诉之日向前推一年起算，达成经营部、梁敏晴应向煤炭公司支付从2013年8月6日至煤炭公司收回讼争仓库之日即2014年10月23日的租金给煤炭公司。达成经营部支付的租金保证金应在达成经营部拖欠的租金中扣减。由于合同中对租金的利息没有约定，故对煤炭公司请求达成经营部支付租金利息的诉讼请求不予支持。达成经营部是个人独资企业，梁敏晴是该企业的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故煤炭公司请求梁敏晴承担责任予以支持，达成经营部财产不足清偿煤炭公司的债务时，梁敏晴以其个人财产予以清偿。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，于2014年12月29日作出判决：一、确认广东省煤炭工业物资供应公司与广州市荔湾区达成经营部就广州市荔湾区南岸路30号广州装饰材料市场B座四层425号仓库的租赁关系于2014年10月23日解除；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内广州市荔湾区达成经营部向广东省煤炭工业物资供应公司支付从2013年8月6日至2014年10月23日的仓库租金，广州市荔湾区达成经营部按每月租金5786元、管理费3638元共9642元的标准向广东省煤炭工业物资供应公司支付（广州市荔湾区达成经营部支付的仓库保证金24288元在上述仓库租金中扣除）；三、在广州市荔湾区达成经营部向广东省煤炭工业物资供应公司不足清偿上述债务时，梁敏晴以其个人财产予以清偿；四、驳回广东省煤炭工业物资供应公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7908元，由广东省煤炭工业物资供应公司负担4908元，广州市荔湾区达成经营部、梁敏晴承担3000元。
判后，达成经营部、梁敏晴不服原审判决，向本院提起上诉称：其一，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本案中的固定期限合同完结后才进入不定期合同关系。在原合同结束后的2009年12月，双方已将所有的租金等费用结算完毕，完成了交接手续，煤炭公司之后也未向达成经营部追讨，也没有告知达成经营部可以继续使用租赁物，故双方之间根本不存在不定期租赁合同关系。其二，进入仓库的通道由煤炭公司掌握，如果达成经营部使用，必须得到煤炭公司的同意，但达成经营部并没有使用，所以原审判决认定仓库在达成经营部控制下是错误的。原审判决以达成经营部没有完善交接手续为由认定达成经营部证据不足，但交接手续也是由煤炭公司掌握。2009年12月28日，达成经营部与煤炭公司结清了租金及水电费，就应当视为已经办理完毕交接手续。其三，按照原合同约定，如果达成经营部要续约，应当提早一个月向煤炭公司提出申请，而达成经营部并不存在续约行为，而是与煤炭公司交接并结算，证明双方之间的合同关系已终止。其四，原审判决认定双方的仓库租赁关系结束时间为2014年10月23日是不合理的。该时点处于原审第一次开庭与第二次开庭之间，这是原审法院所补充的交接手续。而且，因煤炭公司自身原因未将仓库另行出租，责任不应由达成经营部、梁敏晴承担。其五，煤炭公司的原审诉讼请求只针对租金，对管理费没有提出请求，原审判决达成经营部、梁敏晴同时补交租金和管理费是不合理的。其六，原审时，达成经营部、梁敏晴提交了两份间接证据，一是租赁合同，证明在2010年达成经营部另租仓库使用，二是供货司机的证言，证明达成经营部在2010年不能继续使用仓库。综上，达成经营部、梁敏晴上诉请求撤销原审判决第一、二项。
被上诉人煤炭公司对达成经营部、梁敏晴的上诉请求答辩称：同意原审判决认定。我方提交的《达成在2014年2月末欠广州装饰材料市场租金及水电费情况表》有梁敏晴的签字，该表反映了双方之间存在租赁关系，只是在租金方面存在争议。原审判决后，我方工作人员到现场去腾空仓库，但达成经营部报警，几天后我方才将仓库清理完毕。
二审庭询中，对于其直至2014年才通过诉讼途径向达成经营部追讨自2010年11月起的租金的原因，煤炭公司陈述：其一，煤炭公司是国有企业，管理存在漏洞。其二，因为涉案仓库内存有大量化学物品，梁敏晴性格比较极端，煤炭公司担心强行清理会出问题。
二审过程中，达成经营部、梁敏晴提交2009年12月28日的结算清单，拟证明双方已经对仓库办理结算交接手续，达成经营部、梁敏晴并于当天向煤炭公司支付了清单所载明金额的支票。煤炭公司对此发表如下意见：对该证据的三性都不予认可，因该清单没有煤炭公司盖章确认。即使该清单属实，也仅能反映达成经营部、梁敏晴在固定期限内向煤炭公司支付了应当支付的费用，而其他证据可以反映双方存在不定期租赁关系的事实。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。即是说，租赁期间届满之后，只有在承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的情况下，原有的租赁关系才转化为不定期租赁关系。本案中，双方就涉案仓库签订的《广州装饰材料市场仓库租赁合同》已于2009年12月31日届满，煤炭公司主张达成经营部一直使用涉案仓库且自2010年11月起拖欠租金，但未就达成经营部继续使用仓库的事实主张充分举证证明，达成经营部否认其在租期届满之后曾继续使用涉案仓库，并在一审中提供《租赁合同》、在二审中提交结算单等证据证明双方已就仓库租金事项进行结算且达成经营部另行承租仓库，虽达成经营部未充分举证证明其在租期届满之后曾将仓库交还煤炭公司，但据此尚不足以反推达成经营部继续使用仓库的事实。此外，煤炭公司主张达成经营部自2010年11月起开始拖欠仓库租金，却直至2014年8月5日才提起本案诉讼要求达成经营部、梁敏晴支付拖欠的租金，而煤炭公司并未就其在长达近四年期间内未向达成经营部、梁敏晴主张权利作出合理解释。综上，煤炭公司主张达成经营部、梁敏晴在租赁期限届满之后继续使用仓库，并据此主张达成经营部、梁敏晴支付自2010年11月1日起至返还仓库之日止的租金缺乏事实根据与法律依据，原审判决支持煤炭公司的该项诉讼请求有失妥当，应予纠正。关于双方之间的租赁关系，如前所述，现有证据不足以证明双方在租赁期限届满之后存在不定期租赁关系，即双方之间的租赁关系在2004年12月18日《广州装饰材料市场仓库租赁合同》约定的租赁期限届满之后即已自然终止，故煤炭公司在本案中诉请判令解除双方之间的租赁关系亦缺乏法律依据，原审判决支持煤炭公司的该项诉请有失妥当，亦应予纠正。
综上，达成经营部、梁敏晴的上诉请求与理由成立，本院予以支持。审查原审判决认定部分事实不清，处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1716号民事判决；
二、驳回广东省煤炭工业物资供应公司的全部诉讼请求。
本案一审受理费7908元、二审案件受理费3134元，均由广东省煤炭工业物资供应公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年九月十二日
书记员 王 健