江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复5号
申请复议人（原告）南通群宇市场开发有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人ＸＸ群，该董事长。
委托代理人何桂明，该副总经理。
委托代理人凌辉华，江苏律师事务所律师。
被告（异议人）江苏中发置业有限公司，住所地江苏省南通市通州区。
法定代表人黄锦华，该董事长。
委托代理人吴新，该总经理。
委托代理人陶逸宇，江苏律师事务所律师。
申请复议人南通群宇市场开发有限公司（以下简称南通群宇公司）因其与被告江苏中发置业有限公司（以下简称江苏中发公司）拆迁补偿安置合同纠纷诉讼保全一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2015）通中执异字第0053号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年2月15日组织公开听证。申请复议人南通群宇公司的法定代表人ＸＸ群及其委托代理人何桂明、凌辉华，被告江苏中发公司的法定代表人黄锦华及其委托代理人吴新、陶逸宇到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：原告南通群宇公司与被告江苏中发公司拆迁补偿安置合同纠纷一案，南通群宇公司请求南通中院判令江苏中发公司赔偿因违法解除合同造成的损失138198665元。根据南通群宇公司的申请，南通中院于2014年7月25日作出（2014）通中民初字第0092-1号民事裁定：冻结江苏中发公司银行存款5000万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。南通中院于2015年11月24日作出（2014）通中民初字第0092号民事判决：一、江苏中发公司于本判决生效后一个月内赔偿南通群宇公司人民币107469973元；二、江苏中发公司履行上述义务后，南通群宇公司应当履行协助义务，将吴泽宇占有的江苏群宇置业有限公司30%的股权转让给江苏中发公司；三、驳回南通群宇公司的其他诉讼请求。江苏中发公司不服，已向本院提起上诉，本案尚未作出终审判决。
本案一审审理期间，南通中院于2014年8月4日向如皋市国土资源局作出（2014）通中民初字第0092-1号协助执行通知书：查封：一、江苏中发公司位于如城镇环南路以南、解放路以北，204国道西侧证号为皋国用（2008）第761号，面积为8735㎡的土地使用权；二、江苏中发公司位于如城镇环南路以南、解放路以北，204国道西侧证号为皋国用（2008）第762号，面积为11186.74㎡土地使用权；三、江苏中发公司位于如皋市益寿南路以西、解放路以北，桃园路地块编号为GJ2009-89号A地块，面积为28935㎡的土地使用权。江苏中发公司认为南通中院明显超标的查封，提出执行异议。
另查明：根据国土部门于2008年7月4日颁发的皋国用（2008）第761号《国有土地使用证》：土地使用权人江苏中发公司，座落如城镇环南路以南、解放路以北、204国道西侧，地类（用途）商业、综合、居住，取得价格420.74元/㎡，使用权类型出让，使用权面积8735㎡；终止日期为：商业2043年4月10日，综合为2053年4月10日，居住为2073年4月10日。
根据国土部门于2008年7月4日颁发的皋国用（2008）第762号《国有土地使用证》：土地使用权人江苏中发公司，座落如城镇环南路以南、解放路以北、204国道西侧，地类（用途）商业、综合、居住，取得价格420.74元/㎡，使用权类型出让，使用权面积11186.74㎡；终止日期为：商业2043年4月10日，综合为2053年4月10日，居住为2073年4月10日。
根据国土部门于2014年11月21日颁发的皋国用（2014）第821000697号《国有土地使用证》：土地使用权人江苏中发公司（70%）、江苏群宇置业有限公司（30%），座落如城街道益寿南路以西、解放路以北、桃源路以东，地号82-100-（217）-041，地类（用途）批发零售用地、城镇住宅用地，使用权类型出让，使用权面积28935㎡；终止日期为：商业2054年2月28日，住宅为2084年2月28日；记事栏载明：“该宗地预登记至2017年12月3日，土地权利人应于期满前申请竣工验收、核发证，否则土地使用权不得转让、出租、抵押”。
2015年11月23日，江苏群宇置业有限公司出具《承诺书》，称：“本公司同意和江苏中发公司联合受让的如皋市89号A地块，地号82-100-（217）-041给予保全”。
根据如皋市国土资源局于2013年9月18日发布的《如皋市国有建设用地使用权挂牌出让公告》：GJ2009-89号A地块，规划用途商业、居住，商业建筑面积不超过7000㎡，挂牌出让起价1680元/㎡。
2013年9月18日，出让人如皋市国土资源局与受让人江苏中发公司（70%）、江苏群宇置业有限公司（30%）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地编号为GJ2009-89号A，宗地总面积为28935㎡，该宗地出让价格为48610800元，单价为1680元/㎡；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中建筑总面积60763.50㎡。
根据江苏中发公司提交的江苏三师土地房地产评估有限公司于2015年11月13日出具的（江苏）三师（2015）（估）字第NT-1017号《土地估价报告》：一、估价项目名称为江苏中发公司（70%）、江苏群宇置业有限公司（30%）位于如城街道益寿南路以西、解放路以北、桃源路以东地块，国有土地使用权证号为皋国用（2014）第821000697号，地号82-100-（217）-041批发零售用地、城镇住宅用地国有出让土地使用权市场价格评估；二、委托估价方为江苏中发公司；三、估价目的：江苏中发公司为核定上述宗地市场价格，委托对该宗土地市场价格进行评估，为江苏中发公司提供客观、公正的价格参考；四、估价期日：2015年11月11日……六、地价定义：……2.估价对象现状用途与土地实际开发程度。在估价期日2015年11月11日，估价对象实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”……七、估价结果：评估土地面积为28935㎡，设定土地使用权剩余使用年限批发零售用地为38.30年、城镇住宅用地为68.30年，设定容积率为2.1，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格为9334.43万元，单位土地面积价格为3226元/㎡。该《土地估价报告》所附表1土地估价结果一览表载明：一、上述土地估价结果的限定条件：1.土地权利限制：估价对象未设定抵押、租赁等他项权利……二、其他需要说明的事项：……2.本报告仅为江苏中发公司核定资产涉及的位于如皋市如城街道益寿南路以西、解放路以北、桃源路以东地块，地号82-100-（217）-041批发零售用地、城镇住宅用地国有出让土地使用权市场价格提供土地价格参考，运用于其它方向本估价报告无效。该《土地估价报告》第二部分估价对象界定部分载明：土地他项权利：估价对象未设定抵押、租赁等他项权利。采用的估价方法为假设开发法和市场比较法。
还查明：根据《如皋市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》：挂牌出让成交时间为2015年3月6日，挂牌出让成交地块编号为GJ2011-151号地块，位于如城街道大司马路以东、福寿路以北、城建嘉园以南，地块面积25871㎡，挂牌成交单价为4300元/㎡，总价111245300元。
江苏中发公司向南通中院提出执行异议称：南通群宇公司向南通中院申请财产保全，请求对江苏中发公司价值5000万元财产予以保全，并已提供担保。南通中院据此裁定保全江苏中发公司5000万元价值的财产。但南通中院查封了江苏中发公司价值逾亿元的三块土地使用权，严重超过了南通群宇公司申请保全的财产数额，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，给江苏中发公司造成重大财产损失。综上，请求南通中院对超标的查封的财产解除查封措施。
2015年11月8日，南通中院对江苏中发公司进行谈话，江苏中发公司称：A地块43.30亩没有抵押，C地块抵押贷款500万元，D地块抵押贷款500万元；A、C地块已经开发，C地块的29幢别墅已经开发，D地块正在调整规划、暂未开发，A地块尚未开始造房；D地块17.60亩，大约220万元/亩；A、C、D地块均未被其他法院查封；江苏中发公司没有其它可供替代保全的财产。
2015年11月23日，南通中院对江苏中发公司进行谈话，江苏中发公司称：根据江苏中发公司提供的《土地估价报告》，南通中院查封的皋国用（2014）第821000697号土地使用权价值9334.43万元，已经超过本案诉讼标的。江苏中发公司愿意以地号为82-100-（217）-041的土地使用权供南通中院查封，请求解除对另外两块土地使用权的查封。
南通中院认为：人民法院应当依法采取保全措施，不得明显超标的额保全。本案中，该院裁定保全江苏中发公司标的额为5000万元，现该公司提交的证据证实案涉被保全三块土地的市场价值已超过裁定保全标的额，故该院依法应当对超标的额保全的财产予以解封。江苏中发公司自愿以案涉皋国用（2014）第821000697号土地使用权提交保全，该院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定：一、江苏中发公司保全异议成立；二、撤销南通中院对江苏中发公司名下皋国用（2008）第761号、第762号土地使用权的查封措施。
南通群宇公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、南通中院查封财产的价值没有超过保全金额。南通中院查封的皋国用（2008）第761、第762号土地位于城郊，容积率为1.08、0.45，受让价格仅为800余万元。南通中院查封的皋国用（2014）第821000697号土地2013年的出让价格为4861.08万元，该地块还须无偿提供16600㎡安置房给政府。故南通中院查封三块土地价值没有达到5000万元。二、GJ2001-151号地块挂牌成交单价4300元不能作为认定南通中院查封的GJ2009-89号地块增值的依据。南通群宇公司经向土地主管部门了解，南通中院（2015）通中执异字第0053号执行裁定误将GJ2011-151号写为GJ2001-151号。GJ2011-151号地块位于如皋市中心位置，系丽都大酒店拆迁而来，根据如皋市人民政府（2015）79号文件，该地块商服用地单价为3450元/㎡。而GJ2009-89号地块位于城郊，按照上述政府文件，商服用地单价为1710元/㎡。故GJ2001-151号地块挂牌成交单价不能作为认定GJ2009-89号地块价值的依据。三、南通中院查封的三块土地使用权价值不足赔偿南通群宇公司损失。南通群宇公司起诉要求江苏中发公司赔偿138198665元，因无法交纳20%保全保证金，故未全额申请保全。南通中院已作出（2014）通中民初字第0092号民事判决且送达双方当事人，确定江苏中发公司赔偿107469973元。南通中院查封的土地使用权价值尚不足以赔偿南通群宇公司损失，现南通中院裁定解封其中两块土地使用权的查封，没有事实和法律依据。四、南通中院程序违法。江苏中发公司向南通中院提供土地评估报告，南通中院未组织听证、质证，亦未征求江苏中发公司意见。南通中院据此作出三地块市场价值超过5000万元的认定没有事实和法律依据。综上，请求撤销南通中院（2015）通中执异字第0053号执行裁定。
江苏中发公司答辩称：一、GJ2009-89号A地块土地使用权价值远超过5000万元，南通中院对超标的保全的财产予以解封并无不当。江苏三师土地房地产评估有限公司系具有合法资质且在南通中院司法评估名册之中的评估机构，其出具的《土地估价报告》具有法律效力。根据该《土地估价报告》，GJ2009-89号A地块价值高达9334.43万元，远超过南通群宇公司申请保全的5000万元。该地块上虽须建设安置房，但此系江苏中发公司与他人的关系，与GJ2009-89号A地块的价值无关。另外，听证并非执行异议案件的必经程序，南通中院在足以认定GJ2009-89A地块土地使用权价值超过5000万元的情况下，可以不组织听证。二、南通中院（2014）通中民初字第0092号民事判决并非生效裁判，江苏中发公司已经上诉，南通群宇公司诉请能否得到支持尚不确定，南通中院对超出5000万元部分无保全义务。综上，南通中院（2015）通中执异字第0053号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，请求依法予以维持。
本院审查过程中，江苏中发公司向本院提交江苏群宇置业有限公司于2106年2月10日向本院出具的《说明》。该《说明》载明：“南通中院查封的皋国用（2014）第821000697号土地使用权中本公司享有30%份额，本公司完全认可法院查封。对于将来如涉及执行该土地使用权时，本公司对30%份额自愿用于清偿江苏中发公司债务”。南通群宇公司对该《说明》真实性不予认可，并称其处亦有江苏群宇置业有限公司公章，该《说明》未经江苏群宇置业有限公司股东一致同意。对此，江苏中发公司认为其控制江苏群宇置业有限公司后已重新刻制公章。
本院审查过程中，南通中院于2016年2月18日作出（2014）通中民初字第0092-2号民事裁定：保全被告江苏中发公司3000万元的财产。
本院审查过程中，江苏中发公司确认：1.江苏中发公司认为本案存在明显超标的查封情形的证据为：GJ2001-151号地块的《如皋市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》及该地块的相应地图、《土地估价报告》。2.GJ2009-89A地块上须建设16600㎡安置房，16600㎡房屋实际占用7904㎡土地。3.A地块即GJ2009-89A地块目前已动工建设16600㎡安置房，安置房的基础已经施工完毕，除此之外没有任何施工。A地块上准备建设7000㎡左右的商业用房以及55000㎡的住宅；C地块即皋国用（2008）第761号土地，其上建造的29幢联体别墅土建工程已全部结束，江苏中发公司以C地块土地使用权抵押贷款500万元；D地块即皋国用（2008）第762号土地，该地块已全部平整完毕，但尚未建设，其上准备建造联排别墅。4.皋国用（2008）第761、第762号土地使用权的取得价格为367.5163万元、470.6708万元，但该两地系江苏中发公司通过土地二级市场转让取得，其上有拆迁户，江苏中发公司自主安排拆迁并组织安置，共计支出2100万元拆迁安置费用。5.A、B、C、D四个地块连在一起、地价相同，B地块面积为1539㎡，江苏中发公司于今年取得B地块的优惠价格为450万元，自南通中院保全A、C、D地块至今地价波动不大。
本案的争议焦点是：南通中院执行异议裁定认为其保全的江苏中发公司名下三块土地使用权市场价值明显超过5000万元，并解除对江苏中发公司名下皋国用（2008）第761号、第762号土地使用权的查封，是否有事实和法律依据。
本院认为：南通中院裁定解除对江苏中发公司名下皋国用（2008）第761号、第762号土地使用权的查封没有事实和法律依据。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。本案中，江苏中发公司主张南通中院明显超标的查封，须解除对皋国用（2008）第761号、第762号土地使用权的查封，应当提供证据加以证明。为此，江苏中发公司提供了GJ2001-151号地块的《如皋市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》及该地块的相应地图、《土地估价报告》。但GJ2001-151号与GJ2009-89A地块地理位置不尽相同，且GJ2001-151号地块于2015年3月6日的成交价格不能证明GJ2009-89A地块于2014年8月4日被查封时的实际价值。而《土地估价报告》系江苏中发公司单方委托作出，且评估的价值时点为2015年11月11日，该报告亦不能作为确定GJ2009-89A地块价值的依据。故江苏中发公司提供的证据不足以证明南通中院存在明显超标的查封的情形。其次，本案认定南通中院是否明显超标的查封，应当以实施查封行为的时间即2014年8月4日作为判断查封土地价值的时点，故江苏中发公司于2008年取得皋国用（2008）第761、第762号土地使用权的受让单价420.74元/㎡，亦不能作为认定查封土地价值的依据。本院审查过程中，江苏中发公司确认A、C、D地块连在一起且价格相同，而江苏中发公司于2013年9月18日实际受让GJ2009-89号A地块的单价为1680元/㎡，综观本案证据，该单价最能真实反映查封土地价值。第三，南通中院查封财产并不包含江苏群宇置业有限公司等案外人担保或债务加入人的财产，故江苏中发公司仅对GJ2009-89A地块享有70%的权利，且该地块上须根据政府要求建设16600㎡安置房（占地7904㎡），故如以1680元/㎡作为计算依据，则GJ2009-89A地块的实际查封价值为24732456元，皋国用（2008）第761、第762号地块除去500万元抵押权的实际查封价值为28468523.20元，合计5300余万元。南通中院于江苏中发公司受让GJ2009-89号A地块后11个月查封案涉土地使用权，根据现有证据，尚不足以认定南通中院存在明显超标的查封的情形。南通中院解除对江苏中发公司名下皋国用（2008）第761号、第762号土地使用权的查封没有事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
撤销江苏省南通市中级人民法院（2015）通中执异字第0053号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 沈晓雯