浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金商终字第996号
上诉人（原审被告）：浙江省金华市武阳产权交易有限公司，住所地：武义县城解放北街12号。
法定代表人：郑奕，该公司董事长。
委托代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。
委托代理人：刘国梁。
被上诉人（原审原告）：谢赵辉。
委托代理人：张建权，浙江思大律师事务所律师。
上诉人浙江省金华市武阳产权交易有限公司（以下简称武阳产权交易公司）为与被上诉人谢赵辉合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2014）金武商初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：1996年12月5日，浙江省武义经济开发区经济发展局向武义县白洋街道鸣阳村批复同意该村在开发区村留地内建造一幢综合大楼，建筑面积4200平方米，投资1500000元，其中营业办公用房建筑面积1200平方米，投资400000元，投资方向调节税税率为投资的15%，预征18000元，其余为厂房，建筑面积3000平方米，投资1100000元，其投资方向调节税暂缓征收。停车场地800平方米。后，武义县白洋街道鸣阳经济合作社（以下简称鸣阳经合社）在位于武阳路与温泉路交叉口地段建造了鸣阳村综合大楼。2013年7月31日，鸣阳经合社与武阳产权交易公司签订委托合同，约定委托标的：鸣阳经合社委托武阳产权交易公司对武阳路与温泉路交叉口的鸣阳村综合大楼（现通利大酒店）整体房产承租权，共七层，总面积约5000平方米，停车场面积约550平方米，一楼店面13间半（其中现经营“好来西服装”的5间半店面在2016年10月底到期后交付，交付前租金为中标价减去该部分面积租金230000元／年），租期10年，延期3个月为装修期，整体起标价1480000元／年，保证金1200000元。武阳产权交易公司应于2013年9月1日前在本公司举行交易会上对本合同所载标的进行公开处置。佣金、费用及其支付方式、期限：交易标的成交的，鸣阳经合社向武阳产权交易公司支付成交价2%的佣金。2013年8月1日，鸣阳经合社、武阳产权交易公司共同发布武义产权交易公告，公告载明：受鸣阳经合社委托，于2013年8月16日上午9时在本公司交易大厅举行交易会，具体事项如下：（一）、交易标的及起标参考价：鸣阳经合社委托武阳产权交易公司对武阳路与温泉路交叉口的鸣阳村综合大楼（现通利大酒店）整体房产承租权，共七层，总面积约5000平方米，停车场面积约550平方米，一楼店面13间半（其中现经营“好来西服装”的5间半店面在2016年10月底到期后交付，自双方租赁合同约定的起始日起至店面上届租赁到期交付日止，租金收益由委托人按实际使用天数返还中标人），租期10年，延期3个月为装修期，整体起标价1480000元／年，保证金1200000元。（二）、展示及咨询报名：公告之日起接受咨询、勘察标的，有意者请于2013年8月15日下午4时30分前到解放北街12号本公司办理报名竞价手续，……。2013年8月14日，谢赵辉到武阳产权交易公司拿去武阳产权交易公司2013年第一期交易会文件汇编。该交易会文件汇编中有：产权交易公告、产权交易会特别规定、标的清单、租赁合同样本、房屋设计图。一、产权交易会特别规定中载明：本次交易标的未腾空，以实际交付日现状为准，本公司不保证其品质，不承担质量瑕疵担保责任。竞标人必须在竞标前实地看样了解交易标的的具体情况，并须仔细阅读本公司《2013年第1期交易会文件汇编》，一旦进入交易会参加竞标，即表示竞标人已完全了解并认可交易标的质量以现状为准，委托人与本公司不承担任何售后责任，同时竞标人认可并遵循本公司的一切交易规则，并愿承担一切责任。中标人（即成交人，下同）须当场签署《中标通知书》等相关文件，并同时退还竞买号牌，未按约定签署上述文件者，作违约处理并追究相关责任。中标人须在规定时间内付清中标款及佣金，逾期未交清各款项的作违约处理，保证金不予退还等等。特别约定中明确：1号标即本案所争议的租赁标的，尚未办理土地证及房产证，竞标人在参与竞标前须自行向消防、工商、税务、卫生、文化等部门了解有关行政许可审批手续。经营项目须通过相关部门审批验收后，方可投入营业，相关审批手续及证件办理由中标人自行解决并承担费用。上届租赁房产到期，由委托人负责解除租赁关系后在一个月内腾空清场，移交给中标人。中标人须在中标当日向本公司付清总中标价2%的佣金。在二至七楼房产交付当日付清全部中标款，投标保证金（不计息）冲抵中标款，以后年度租金按签订的《租赁合同》向委托人及时交纳，并与委托人签订《租赁合同》，同时交纳履约保证金200000元，期满无违约的由委托人负责退还，不计息。第5年起每年租金在上一年度租金基础上递增4%。《租赁合同》待签文本中确定的全部条款系交易会文件的构成部分，故合同的条款谢绝协商更改。竞标人参与竞标，即表明对合同待签文本全部条款的接受，中标人在签订《租赁合同》之日起即按合同条款履约。本次交易各标的面积如出现误差不影响中标价。本特别规定与本公司《中标通知书》等有关文本资料具有同等效力。二、租赁合同样本，该合同第四条2点载明：租赁用途：谢赵辉承诺，租赁该房屋用于商业、宾馆、餐饮、写字楼等合法经营项目。第十四条载明：本合同经双方签字（盖章）后生效。2013年8月15日，谢赵辉通过胡兴龙转入武阳产权交易公司保证金1200000元后，向武阳产权交易公司领取竞标证。2013年8月16日上午，谢赵辉参加竞标，以2470000元／年中标，交纳佣金49400元。谢赵辉在成交确认书上签名，武阳产权交易公司在确认书上盖章。2013年12月5日，谢赵辉向武阳产权交易公司发函，要求于2013年12月15日前提供如下材料：出租房屋的建设规划许可证；该房屋的土地性质及权属证书（如未办理，请明确未能及时办理的原因、何时能办理完成的期限）；出租房屋属商业用房还是工业用房，请提供相关依据；该出租房屋的验收合格报告及消防验收合格报告。同月11日，谢赵辉再次向武阳产权交易公司、鸣阳经合社发去复函，仍要求提供第一次函中所需资料，但武阳产权交易公司一直未提供相关资料。为此，谢赵辉拒绝签订租赁合同。
谢赵辉于2014年3月10日向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方的房屋承租权的招标法律关系；2、被告立即归还原告竞标保证金1200000元及佣金49400元；3、被告向原告支付利息损失共计人民币146470元（利息损失计算至原告收到保证金及佣金之日）；4、被告承担诉讼费用。
武阳产权交易公司在原审中答辩称：1、招投标程序合法。2013年7年31日，被告受鸣阳经合社委托拍卖位于武义县武阳路与温泉路交叉口的鸣阳村综合大楼整体房产承租权，其于2013年8月1日发布交易产权公告，原告也在规定时间内报名并交纳保证金，经过竞标，原告中标取得综合大楼使用权，并在成交确认书上签字，整个招标程序已经完成，各方对招标程序及相关内容无异议，如果原告诉讼请求能达到目的，应由鸣阳经合社履行义务，不应当由被告履行相关义务，将武阳产权交易公司列为被告是不适格的。2、从实体上看。其认为标的物是合法的，至于标的物的相关证件未办齐，是否影响合同履行是另外的事情。原告方认为被告未提供相关产权证明而不能办理相关房屋使用许可证而达不到其租赁房屋的目的，其在公告上明确写明“这幢房屋未办理土地使用权证及房屋产权证”，但没有指定用途，只要合法即可。如果原告办理相关证件需要被告方协助我方愿意提供相关的协助义务，但原告中标后并未按照招标文件的规定签订房屋租赁合同，在该情况下，原告已经先行违约，故被告有权拒绝原告要求被告提供相关资料的要求。原告方认为房屋的租赁目的无法实现，我方认为合同的成立并未要有租赁目的作为必要条件，不影响合同目的即可。综上，要求驳回原告的起诉。
原审法院认为：《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”本案的租赁权是一种财产权利，采用了竞价方式转让，符合了拍卖的法律特征。因此，原、被告之间存在拍卖的法律关系。《中华人民共和国拍卖法》第十一条规定“设立拍买企业必须经所在地省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业务的部门审核许可，并向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。”商务部《拍卖管理办法》第十三条规定“申请设立拍卖企业及分公司、应当先经企业或公司所在地市级商务主管部门审查后报省级商务主管部门核准并颁发拍卖经营批准证书。申请人持拍卖经营批准证书向所在地工商行政管理机关办理登记手续”。被告从事拍卖业务未取得相关合法手续，不具有拍卖资质。《中华人民共和国拍卖法》第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案的租赁房屋，依法应在出租时已取得《土地使用证》和《房屋产权证》或者《建设工程规划许可证》，才允许出租，未取得相应证书禁止出租也即不允许租赁权拍卖。综上，被告没有拍卖资质，接受鸣阳经合社委托拍卖既未取得《土地使用证》和《房屋产权证》，亦不能提交《建设工程规划许可证》的武阳路与温泉路交叉口的鸣阳村综合大楼（现通利大酒店）整体房屋承租权，违反了法律的强制性规定，因此原、被告间所签订的成交确认书为无效合同。原告参加竞拍前亦已知道房屋未办理《土地使用证》和《房屋产权证》，但未作进一步的了解，对本案也负一定责任，故其要求赔偿利息损失的请求，不予支持。被告因本案拍卖向原告收取的佣金49400元应当返还。被告受委托代收取的竞标保证金1200000元，因受托人与委托人存在着代理与被代理的关系，而代理人与被代理人间对外承担连带责任，故被告应向原告返还竞标保证金1200000元。据此，依照《中华人民和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决：一、原告谢赵辉与被告浙江省金华市武阳产权交易有限公司签订的成交确认书无效。二、被告浙江省金华市武阳产权交易有限公司于判决生效后七日内返还原告谢赵辉佣金49400元、竞标保证金1200000元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告谢赵辉的其他诉讼请求。案件受理费8681元（已减半），由原告谢赵辉负担1736元，被告浙江省金华市武阳产权交易有限公司负担6945元，限于判决生效后七日内交纳。
武阳产权交易公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案被告主体不适格。2013年8月16日，武阳产权交易公司举行招标会，谢赵辉参与竞价，并中标。同时，谢赵辉在交易会件、竞价记录、“成交确认书”等文件上签字，意味着谢赵辉与鸣阳经合社建立了租赁关系。双方在履行中的违约责任也应由谢赵辉或鸣阳经合社承担，即1200000元的保证金不予返还的归属或应返还的责任也是鸣阳经合社。二、原判将以公开竞价的方式转让房屋使用权的性质认定错误。我国《拍卖法》第三条规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案中武阳产权交易公司以招投标的形式进行公开招租的行为，不违反法律规定。上述理由，省高院（2007）浙民再抗字第12号民事判决书中作了认定。因此，原判以武阳产权交易公司没有拍卖资质为由认定合同无效没有事实和法律依据。三、原判将标的房屋认定为禁止出租房屋错误。1、产权交易特别规定第二条第（一）款第1项明确规定：“该租赁房屋尚未办理土地证、房产证，竞标人在参与竞标前须自行向消防、工商等部门了解有关行政许可审批手续。”该规定明确提示竞标人租赁标的房屋没有土地证、房产证的同时，进一步明确提示竞标人根据自己的承租用途向消防、工商了解相关行政审批手续。武阳产权交易公司提示后，谢赵辉仍参与竞标，应视为对上述情况的认可，其以房屋没有“两证”为由作为合同无效的抗辩理由没有依据。2、租赁标的物有“建设用地规划许可证”，原判适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定是错误的。该解释只适用于城市规划区国有土地范围内的房屋出租，而本案系集体土地范围内的房屋出租，不适用上述解释。且租赁标的房屋经审批，已取得“96武开规07680200号”建设用地规划许可证。只是谢赵辉起诉的理由未涉及标的物的合法性上问题，武阳产权交易公司未就此举证。因此，原判认定标的房屋没有规划许可证系禁止出租的房屋错误。四、谢赵辉拒不签订正式房屋租赁合同及交纳中标款已构成根本违约，应承担违约责任。如上所述，谢赵辉已签署成交确认书，租赁合同成立。根据“特别规定”第二条第（一）款第3项的规定：“…投标保证金（不计息）冲抵中标款，以后年租金按签订的《租赁合同》向委托人及时缴纳，并与委托人签订《租赁合同》”。谢赵辉要求武阳产权交易公司提供相关产权证件为由拒签合同没有依据。一方面，武阳产权交易公司已明示没有相关证件，且要求承租人自己向有关部门了解清楚；另一方面，武阳产权交易公司提供相关产权证件系租赁合同的履行义务，谢赵辉合同未签就要求武阳产权交易公司提供房屋产权证件没有依据。因此，谢赵辉拒签合同，违反了起码的诚实、信用原则，已构成根本违约，其交纳的保证金，武阳产权交易公司有权拒绝返还。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
谢赵辉答辩称：一、本案双方当事人之间为拍卖关系。武阳产权交易公司将禁止出租的房屋作为标的物进行拍卖，虽然在拍卖公告里明确租赁房屋尚未办理土地证和房产证，但经事后了解，实际上办证有着非常大的法律障碍，而且多次向武阳产权交易公司发函，要求提供相关证件，但一直未有提供。最高院有明确规定，在一审法律辩论终结前没有拿到建设用地规划许可证的，合同无效。二、武阳产权交易公司认为谢赵辉拒不签订正式的房屋租赁合同，已构成根本违约是错误的。虽然谢赵辉一直声明愿意签订合同，但武阳产权交易公司一直没有提供相应的材料，为了避免损失的扩大，谢赵辉未签订合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，武阳产权交易公司向本院提交如下证据：
1、国有土地使用权证及房屋所有权证各一份，以证明在本案中鸣阳经合社委托武阳产权交易公司交易的标的物不是禁止出租的范围，仅仅是在招标时没有办理相关的权属证书。
2、建设用地批准书（复印件）及建设用地规划许可证各一份，以证明本案所涉的交易标的物在1996年即经合法审批，不属于禁止出租的范围。
3、武义开发区通利大酒店的工商登记材料一份，以证明2001年12月6日至2012年1月28日，通利大酒店在诉争的房屋内开酒店，包括餐饮和住宿。
4、浙江省高级人民法院（2007）浙民再抗字第12号民事判决书复印件一份，以证明在该案中，经浙江省高级人民法院再审认为武阳产权交易公司受托进行公开招租，以转租房屋使用权为目的而引起的纠纷，应定为招标投标合同纠纷，因此本案也应认定为招标投标合同纠纷而非原审认定的拍卖法律关系。
谢赵辉对上述证据1、3的真实性无异议，但认为缺乏证明力，不能证明武阳产权交易公司主张的事实；对证据2中的建设用地批准书的真实性有异议，认为建设用地规划许可证上的用地面积与土地证上的不一致，对这两者是否系同一地块有异议；对证据4的真实性有异议，并认为该份判决书与本案无关联。本院对上述证据的真实性予以确认。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认外，另认定如下事实：本案所涉的鸣阳村综合大楼，所有权人为武义县白洋街道鸣阳经济合作社，于2014年6月10日办理了国有土地使用权证，地类（用途）为商业、住宅用地，于2014年7月7日办理了房屋所有权证。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案存在如下两个争议焦点：一是本案合同性质；二是本案合同是否可依法解除。
关于争议焦点一，武阳产权交易公司受鸣阳经合社的委托，对鸣阳村综合大楼整体房产的承租权，采取公开竞价，由价高者获得权利，与鸣阳经合社签订租赁合同的方式，虽然在形式上与拍卖的公开竞价方式具有相似性，但因其是以转移房屋使用权为目的，并非是将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式，不属拍卖行为。而谢赵辉与武阳产权交易公司签订的成交确认书系双方真实意思表示，也不违反法律法规的禁止性规定，依法有效成立。因此原审以武阳产权交易公司在选择承租人时采用公开竞价的方式即认定本案双方的合同关系为拍卖合同关系，并据此认定双方签订的成交确认书无效不当，应予纠正。
关于争议焦点二，即本案合同是否可以依法解除问题。因谢赵辉在中标后发现无相关权属证书而拒绝与鸣阳经合社签订租赁合同，并已另租他地，且二审中武阳产权交易公司也表示同意解除合同，故本案合同依法予以解除。武阳产权交易公司就涉案房产的承租权举行交易会时，在其发布的交易公告中载明“……鸣阳村综合大楼（现通利大酒店）……”等内容，并要求承租人承诺将该租赁房屋用于商业、宾馆、餐饮、写字楼等合法经营项目，上述公告内容及承诺要求对竞租人产生一定误导，使其误认为可将涉案房产用于开设酒店宾馆。而谢赵辉分别于2013年12月5日、11日两次发函，要求武阳产权交易公司在2013年12月15日之前提供涉案房产的权属证书等相关资料，但直至原审审理结终，武阳产权交易公司亦未向谢赵辉提供相应的权属证书。对此，武阳产权交易公司未履行应尽之义务。同时，武阳产权交易公司已在特别约定中明确告知涉案房产尚未办理土地证及房产证等权属证书，但谢赵辉对尚未办理权属证书的后果，特别是对其经营项目的限制缺乏认识和了解，导致其中标后，发现无权属证书无法实现租赁目的，而拒绝与鸣阳经合社签订租赁合同，可见其未尽相应谨慎义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省武义县人民法院（2014）金武商初字第239号民事判决；
二、解除谢赵辉与浙江省金华市武阳产权交易有限公司于2013年8月16日签订的《成交确认书》；
三、浙江省金华市武阳产权交易有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢赵辉保证金1200000元；
四、驳回谢赵辉的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8681元，由谢赵辉负担1736元，由浙江省金华市武阳产权交易有限公司负担6945元；二审案件受理费17362元，由浙江省金华市武阳产权交易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 应 倩
审 判 员 张淑英
二〇一四年九月十九日
代书记员 梁昊婷