上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2925号
原告(反诉被告)：李政。
被告(反诉原告)：朱永昌。
被告(反诉原告)：徐彩芳。
被告(反诉原告)：朱强。
被告(反诉原告)：汪琼莹。
四被告共同委托诉讼代理人：孟令友，上海必和律师事务所律师。
原告李政与被告朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。本案诉讼期间，朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本院于2016年1月22日、2016年5月4日先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年8月23日公开开庭进行了审理。李政、朱永昌及朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹的共同委托诉讼代理人孟令友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李政向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令四被告承担连带违约责任，向李政支付违约金人民币(币种下同)167,700元；3、判令四被告共同向李政支付房屋使用费22,000元(以每月2,000元为标准计算，自2014年9月30日起至2015年10月31日止)。诉讼过程中，李政增加诉讼请求：判令原、被告双方就位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年10月24日解除；将第三项诉请变更为判决四被告共同向原告支付房屋使用费，自2014年9月30日起计算至被告实际搬离日止。
事实和理由：朱永昌与徐彩芳系夫妻关系，朱强系朱永昌、徐彩芳之子，汪琼莹系朱强之妻。2014年7月，四人与李政在案外人上海宜人房地产经纪事务所的撮合下就李政父亲名下位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订了《房地产买卖协议》。该协议约定了房屋出卖价格、定金支付、中介佣金等前期事项。后李政通过闵行法院调解继承该房屋，并自行至闵行区房产交易中心办理了房地产继承及产权人更名等手续。2014年10月5日，李政与四人签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。由于涉案房屋为拆迁安置房，故约定在2015年8月左右办理房产过户手续，交易中产生的税费及中介费用均由四人承担。其后，四人依约支付100万元付款，李政依约将房屋交付四人使用。2015年8月22日，由于原先签订的房屋买卖合同备案到期，故双方在不改变原先约定的情况下重新签订《上海市房地产买卖合同》，并共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋买卖审税事宜。但四人明确表示只按房屋总价的1%来承担李政的税费，多出部分要求李政承担，李政对此表示反对，四人即中止办理审税手续并离去。2015年9月11日，李政发函至四人，通知四人于2015年9月30日前配合其办理审税及房产过户事项。四人收到后，通过中介公司约李政于2015年9月25日至闵行区房产交易中心办理审税事宜。当日，双方如期而至，但四人通过中介向李政提出要求原告书面承诺自行承担交易税费，遭李政拒绝后，四人离开。2015年10月23日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求四人于2015年11月15日前搬离涉案房屋，李政退还四人支付的购房款。四人不予理睬并拒绝搬离涉案房屋。李政出售房屋是以置换为目的，其必须按时与四人完成房屋买卖过户手续，方能保证其自身的购房合同得以顺利履行。原告拒不缴纳税收，且未按时申请贷款、不愿支付尾款，导致原告无法配合过户。李政遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼答辩并反诉称，不同意解除合同。四人没有违约，双方不能过户的原因在李政。2014年7月29日双方签订房屋买卖协议时，房屋在李政父亲名下，李政告知四人房屋交易的整个税收是合同价的2%，故四人同意承担。且根据2014年7月29日双方签订的房地产买卖协议第三条第10款由李政承担遗产税的约定，便可知双方约定的税费不包括遗产税也就是李政因遗产继承而应该缴纳的税费。因此，李政以四人未承担税费为由，要求解除合同的理由不成立。从交易的对价来看，双方就系争房屋约定的总房价，符合当时的市场行情，被告不可能超出市场价的20%购买系争房屋。正是因为原告此前承诺自己承担遗产税，故而被告相信，才同意在协议书上签字。况且，原告是一名律师，而非普通老百姓。根据正式的房屋买卖合同，约定的价款是130万元，但四人支付的是167万，该金额已经包含了所有的费用。四人表示，如按房屋总价的1%征个人所得税，四人同意代为支付。但按房屋总价的20%支付即将近30万，明显不属于四人认可的个人所得税范围，四人也无力承担。若李政坚持强调由四人承担所有税费，包括该项按房屋总价的20%征收的个人所得税，则合理解释只能是最后一份买卖合同所约定的价格130万元，即李政同意在原买卖房屋的价格167万元基础上让出37万元作为不够承担税费的对价。李政与四人约定的过户时间为2015年9月30日前，当日，四人按约前往交易所，李政未到场。综上，双方不能过户的原因在李政。
同时，四人提起反诉要求判令：确认李政与四人签订的《上海市房地产买卖合同》有效并判令李政协助四人及时办理位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记。
针对朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼等四人的反诉，李政辩称，认可合同有效，但不同意协助办理过户登记。合同约定了申请贷款及办理审税过户的时间期限，同时约定税收由四人承担，四人也明知房屋是李政继承所得，却不配合支付税费而导致无法过户，四人应承担违约责任。且签订买卖协议时，李政已明确告四人系争房屋是其继承取得，四人既已签署协议，就有义务自行了解税收情况。
经审理查明，2014年7月29日，李政(作为出售方，签约甲方)与朱强(作为买受方，签约乙方)签订《房地产买卖协议》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房地产转让总价款为1,677,000元；该房地产为毛坯房，甲方承担遗产税(因产权人已死亡，现代为签字为产权人儿子，直系亲属，甲方积极配合提供动迁协议原件)。
同日，李政出具收据一张，载明：今收到朱强用于购买上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋的部分房款，计人民币60,000元整。”
2014年8月14日，本院以(2014)闵民一(民)初字第XXX号受理李政与案外人XX法定继承纠纷一案。双方经调解达成一致意见，同意将登记在案外人李某某名下的涉案房屋归李政所有。该民事调解书已于当日生效。
2014年9月13日，李政出具收据1份，载明：今收到朱强交来关于春都路XXX弄XXX号XXX室房屋部分定金计人民币140,000元整。
2014年10月初，李政将该房屋交付朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼四人使用，其后四人装修入住。
2014年10月5日，李政出具收据、购房款收据各1份。收据载明：今收到朱强关于上海市春都路XXX弄XXX号XXX室房屋的付款人民币423,000元整。购房款收据载明：本人李政确认已收到买受方朱强关于购买上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室的购房款人民币377,000元整。”
同日，李政(作为卖售人，签约甲方)与朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼等四人(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定涉案房屋的转让总价为1,300,000元；在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方应于本买卖合同签订后于2015年8月31日前至上海市闵行区房地产交易中心办理相关审税手续；待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕后5个工作日内甲乙双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续；贷款产生的费用由乙方自行承担；乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日且于交易递件之前直接支付予甲方；甲、乙双方中若有任何一方未按照该买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按该合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的10%向守约方支付违约金；该买卖合同签署之前，乙方已向甲方支付了购房款人民币623,000元；乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款人民币677,000元，该部分款项在交易中心办出的他项权利到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。
同日，双方签订《协议书》1份，载明：乙方除按买卖合同第二条合计支付甲方房地产转让价1,300,000元外，另行支付甲方上述房地产的固定装修、附属设施设备、家电家具的补偿款377,000元；双方同意，交易中所涉及的上述甲乙双方的税费及中介费均由乙方承担并支付；该协议为买卖合同的补充与修改，该协议的条款与买卖合同约定不同之处，以该协议约定为准，该协议未约定事项，甲、乙双方仍按买卖合同约定履行。
2015年8月，涉案房屋符合过户条件。由于双方签订的《上海市房地产买卖合同》备案到期，故双方在不改变原先约定的情况下重新签订《上海市房地产买卖合同》。2015年8月30日，双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋审税事宜，四人方知涉案房屋因继承遗产所得应缴纳房屋差价20%的个人所得税，便明确表示只同意按总房款的1%来承担该笔以李政名义缴纳的个人所得税。李政表示反对，四人旋即中止办理审税手续并离开。
2015年9月11日，李政向朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼四人发出催告函一份，催告四人于2015年9月30日前至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，因房屋买卖所产生的一切相关税费由四人承担。过时李政将单方解除双方的买卖合同，并追究四人违约责任。
2015年9月25日，四人收悉该催告函后，通过中介公司，与李政相约9月25日至上海市闵行区房地产交易中心办理审税。然双方见面后，仍旧因该笔按20%税率计算的个人所得税问题无法达成一致意见。
2015年10月23日，李政向朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼四人发出解除合同通知书，通知因四人拒绝配合办理审税、过户事宜，李政认为四人已违约，故要求单方解除与四人签订的房屋买卖合同，并要求四人于2015年11月15日之前搬离涉案房屋，李政将于四人搬离之日退还购房首付款。
2016年5月4日的庭审中，四人询问李政对本案争议的个人所得税，当时是否清楚。李政答曰清楚。四人继续追问，既然清楚，在签合同时有无向四人提起个人所得税。李政回复说自己没有这个义务。
上述事实，由双方当事人提交的房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、协议书、催告函、解除合同通知书、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议、房屋交接书、上海市商品房预售合同、收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点在于，系争房屋因继承所得，出售时所产生的以李政名义缴纳的房屋差价20%的个人所得税应由谁承担。原告称该个人所得税由被告承担，但被告则认为根据付款协议，l,677,000元为净到手价，交易产生的所有税费因由原告承担，包括该笔个人所得税。首先，从相关税收政策来看，并不是所有房屋在交易中都会产生按20%税率计算的个人所得税。本案中，正是因为涉案房屋系李政通过继承而取得这一特殊性，故相较于通过买卖取得的普通房屋而言，涉案房屋在交易中才会产生该笔按20%税率计算的个人所得税。其次，李政作为一名律师，应该明知我国尚未开征“遗产税”，仍在双方签订的《房地产买卖协议》第十条中书写“该房地产为毛坯房，甲方(李政)承担遗产税”，让作为买受方四人解读为因继承遗产而产生的相关税费均由李政承担。故买受方四人愿意承担交易双方的全部税费时，该税费是基于对一般房屋交易过程中产生税费的理解，并不包含该笔因继承取得而按20%税率计算的个人所得税。最后，从当前的实践分析，虽然买卖双方在签订合同时，通常约定所有的交易费用由买受方承担，但事实上，双方会明确具体的税费类型及大致金额，买受方在确定所有应承担的费用基础上，与出卖方进行磋商，最终确定支付的总房款。本案中，双方约定的涉案房屋总房款为1,677,000元，与同期同地段的通过买卖取得的普通房屋售价大致相当。如是通常通过买卖取得的普通房屋计算个人所得税应为16,770元，而涉案房屋系因继承取得，故按20%税率计算的个人所得税应为335,400元，两者相差30余万元。庭审中，李政自认签订合同时清楚本案争议的个人所得税，但认为没有义务向买受方提起。而本案买受方四人缺乏相关税收知识，并不知晓继承取得的房屋在交易中将较大程度影响个人所得税的应纳税额。本院认为，系争房屋因继承取得而产生的高额个人所得税会影响合同的订立或订立合同的重要条件。若买受方签订时知情，则必能选择同地段的其他通过买卖取得的普通房屋。审税过程中，产生的因继承而按20%税率计算的个人所得税，如果由买受方负担，则大大增加买受方四人的交易成本，这不符合双方在签订买卖合同的预期。综上，本院认定系争房屋出售时所产生的以李政名义缴纳的房屋差价20%的个人所得税应由李政自行承担。故对李政要求双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年10月24日解除，并要求朱永昌等四人搬离房屋、支付违约金、支付房屋使用费之诉请，本院不予支持。
虽然双方签订的合同中约定了剩余房款677,000元在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至李政的银行账户内，但这需要双方自愿履行合同、互相配合才能顺利完成。现双方为履行合同已发生纠纷诉至本院，在银行未向本院明确同意放贷的情况下，通过银行贷款支付余款存在变数。审理中，朱永昌等四人也表示愿意将剩余房款先支付至本院的代管款账户上，后迟迟未能缴纳。在本院向其释明后，仍未能将剩余房款作为代管款支付，因此，从保证合同顺利履行的角度考虑，朱永昌等四人要求将涉案房屋过户至其名下，条件尚未具备。故原告的本项诉请，本院不予支持。朱永昌等四人可在银行同意放款或凑齐剩余房款的情况下，另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、李政与朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹于2015年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回李政的全部本诉诉讼请求；
三、驳回朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹的其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费4,094元，由李政负担。反诉案件受理费5,285元(已减半收取)，由朱永昌、徐彩芳、朱强、汪琼莹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
人民陪审员 曹文进
人民陪审员 董孟范
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。