湖南省高级人民法院**
民事判决书**
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**（**2012**）湘高法民再终字第**287**号****
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申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张赐杰（**傑**），男，**1948**年**6**月**23**日**出生，汉族，居民，住新化县上梅镇上梅中路**10**号（现大桥路**16**号）****（身份证住址新化县上梅**镇古城路**131**号**）。****
委托代理人：陈流波，湖南真理律师事务所律师。****
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李厚贤，男，**1944**年**1**月**12**日**出生，汉族，居民，住新化县上梅镇上梅中路**10**号（现大桥路**16**号）。****
委托代理人：刘金娥，李厚贤之妻。****
委托代理人：曾军，新化县天骄法律服务所法律工作者。****
原审被告：曾忠锡，男，**1954**年**11**月**3**日**出生，汉族，教师，住冷水江市明礼学校家属楼（身份证住址冷水江市冷水江街道办事处冷锡居委会**39**组）。****
原审被告：曾婷，女，**1981**年**10**月**30**日**出生，汉族，居民，住冷水江市明礼学校家属楼（身份证住址北京市丰台区西三环中路**90**号）。****
李厚贤与张赐杰、曾忠锡、曾婷优先购买权纠纷一案，新化县人民法院于**2011**年**8**月**26**日**作出**（**2010**）**新法民二初字第**481**号民事判决。张赐杰不服，提起上诉，娄底市中级人民法院于**2012**年**2**月**18**日**作出**（**2011**）**娄中民一终字第**439**号民事判决。张赐杰仍不服，向本院申请再审。本院于**2012**年**7**月**18**日**作出**（**2012**）**湘高法民申字第**0250**号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于**2012**年**10**月**31**日**对本案进行了公开开庭审理。张赐杰及其委托代理人陈流波，李厚贤的委托代理人刘金娥、曾军，曾忠锡到庭参加了诉讼，曾婷经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。****
一、二审判决认定：**1985**年，李厚贤在原宅基地上改、扩建房屋，其妹李淑嫦、妹夫曾忠锡亦参与合建，在新化县上梅镇大桥路修建了五空三层的房屋一栋，建房证是以李厚贤的名义申办的。该栋房屋坐北朝南，一层为临街门面，二、三层为住房，住房前为通行的走廊，楼梯在该栋房屋的东侧，两家共用。李淑嫦、曾忠锡居住、使用西**侧第一空**（**一至三层**）**，李厚贤居住使用其余的四空**（**一至三层**）**，进入李淑嫦、曾忠锡房屋的二、三层要通过李厚贤住房前的走廊。**1988**年**7**月，该栋房屋进行了产权分割，以李厚贤、李淑嫦的名义分别办理了房屋产权证。李淑嫦的房屋所有权证号为新房私字第**001716**号，载明：自建、两层**（**实为三层**）**，东与李厚贤合墙，南、西、北为自墙，他项权利为楼梯与李厚贤共用。**2000**年**12**月，该房屋以曾婷的名义办理了土地使用权证。**1998**年年底，曾忠锡在一层门面上贴有**“**门面出租**”**的字条，张赐杰看到后，找到曾忠锡要求购买此房屋。**1999**年**1**月**18**日**，经双方协商，曾忠锡、曾婷**（**甲方**）**与张赐杰**（**乙方**）**签订了《房屋买卖契约》。该《房屋买卖契约》载明：**1**、甲方曾忠锡将位于新化县上梅镇大桥路**16**号自建砖混结构房屋一栋**（**房产证号为新房私字第**001716**号**）**，作时价**8**万元出卖给乙方张赐杰；**2**、**1999**年**5**月**1**日前付房款**2**万元，同年**6**月**2**日后付款**5**万元，余款**1**万元在当年内付清，如无故未交清，本协议无效；**3**、在未交清购房款前，甲方将房屋抵押给乙方；**4**、付清全部购房款时，甲方必须配合乙方办理好房屋产权、国有土地使用权及原房内水、电表等所有权的转户手续，一切办证手续费用由乙方负担；**5**、出卖的房屋如有产权纠纷和遗留问题或重契**等问题，概由甲方负责；**6**、如一方违约，由违约方支付对方**1**万元，并赔偿由此造成的一切合理经济损失；**7**、本契约自**1999**年**4**月**18**日**生效，甲、乙双方各执一份。曾忠锡与张赐杰在该《房屋买卖契约》上签字。同年**3**月**8**日**，曾忠锡、曾婷、张赐杰经协商对《房屋买卖契约》进行了修改，签订了《卖房契》一份，在前约的基础上，又增加了**“**愿将房屋卖给大哥大嫂，但由于协商不成，现与租户张赐杰夫妻协商，将房屋卖给张赐杰夫妻（乙方），乙方在办理房产证时甲方必须在场、购房款**8**万元在一年内交清、房屋买卖协议自**1999**年**3**月**8**日起**生效**”**等内容。张赐杰、曾忠锡、曾婷均在《卖房契》上签字。同日，曾忠锡将房产证和土地使用证及房屋钥匙交给了张赐杰，张赐杰接管了该房屋，按约给付了曾忠锡部分购房款。同年**3**月**21**日**，以曾忠锡、曾婷为甲方，张赐杰为乙方，双方又签订了一份《**卖房契**》，内容与前述的《房屋买卖契约》、《卖房契》基本相同，曾忠锡、曾婷、张赐杰均在协议上签字。曾忠锡一直未将房屋出售的情况告知李厚贤，当时，张赐杰也对外宣称诉争的房屋是从曾忠锡处租赁的。此后，张赐杰到新化县房地产管理局咨询如何办理产权过户登记手续，房地产管理局告知该房屋与李厚贤的房屋系连体房，需经李厚贤同意才能办理。张赐杰即将该情况告知了曾忠锡，并要求其做李厚贤的工作，协助办理好房产过户手续。而李厚贤一直不同意卖房，且砌门封了张赐杰接管的第三层住房。因此，诉争房屋一直未办理产权过户登记手续。**2008**年**9**月，曾忠锡与张赐杰因房屋买卖发生纠纷，李厚贤才知道曾忠锡把房屋出卖给了张赐杰，认为曾忠锡、曾婷、张赐杰的行为侵害了其合法权益，遂向法院提起诉讼。****
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。****
2010**年**7**月**28**日**李厚贤向一审法院起诉，请求：确认曾忠锡、曾婷与张赐杰于**1999**年元月**18**日、**3**月**8**日**及**3**月**21**日**所签订的三份**“**卖房契**”**无效；李厚贤对该房屋享有优先购买权。****
新化县人民法院
一审判决认为，**李厚贤与李淑嫦、曾忠锡于**1985**年共建的房屋系双方共同共有。**1988**年，双方进行了产权分户，各自领取了私有房屋所有权证。产权分户后，双方的房屋仍为一个统一的整体，并配套使用。因此，产权分户后，李厚贤与曾忠锡、曾婷对整栋房屋是一种按份共有关系。根据上述事实和《中华人民共和国物权法》第一百零一条、最高人民法院《关于贯彻**<**中华人民共和国民法通则**>**若干问题的意见**（**试行**）**》第九十二条之规定，曾忠锡、**曾婷在出卖诉争房屋时，李厚贤享有优先购买权。曾忠锡、曾婷、张赐杰在进行房屋买卖磋商时，明知李厚贤与曾忠锡、曾婷的房屋共墙，为达到双方交易房屋的目的，在**卖契中写成**“**与租户张赐杰夫妻商量**”**，且张赐杰在住进诉争房屋后，对外仍宣称是租住，继续对李厚贤进行隐瞒，因此，曾忠锡、曾婷与张赐杰签订的三份房屋买卖协议，存在恶意串通的情形，损害了第三人即李厚贤的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属无效合同。判决：一、曾忠锡、曾婷与张赐杰于**1999**年元月**18**日、**3**月**8**日**及**3**月**21**日**所签订的三份房屋买卖协议无效；二、李厚贤对曾忠锡、曾婷所有的新房私字第**001716**号房屋享有优先购买权。一审案件受理费**1000**元，由曾忠锡、曾婷共同负担**500**
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