辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽民终754号
上诉人（原审被告）：于某，女，汉族，1973年10月15日出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：包韪祺，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：王立泽，男，汉族，1955年8月9日出生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：刘智，辽宁东拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。
原审被告：辽宁海天房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区辉山路冯道。
法定代表人：胡秀萍，该公司总经理。
上诉人于某与被上诉人王立泽、辽宁海天房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院于2016年6月16日作出[2015]沈中民二初字第106号民事判决书，于某对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭对本案进行了审理，上诉人于某的委托代理人包韪祺、被上诉人王立泽的委托代理人张雨诗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王立泽一审诉称：于某称其于2008年7月4日从辽宁海天房地产开发处购买了诉争房产，但其并没有相关的付款凭证证明其履行了付款义务，也就是说于某没有真实的履行合同。而且不动产的所有权转移应以登记为准，现于某并非诉争房产的所有权人，此房产应归辽宁海天房地产开发有限公司所有。原告认为以上均系辽宁海天房地产开发有限公司伪造以达到避债的目的。故请求：1、法院继续预查封位于沈阳市沈北新区门车库；2、诉讼费由被告承担。
于某辩称：本案争议车库是我于2008年7月16日一次性交付了全额房款60452元现金从辽宁海天房地产开发有限公司手中购买的，车库交付日期为2008年9月24日，一直使用至今，我方系该车库的实际所有权人，请求法院解除对其车库的查封。
辽宁海天房地产开发有限公司辩称：同于某的答辩意见相同。
一审法院查明：2008年7月16日，于某与辽宁海天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。约定于某以60452元的价款购买辽宁海天房地产开发有限公司开发建设的27门车库，付款方式为一次性付款形式，同日，辽宁海天房地产开发有限公司向于某开具了60452元的购房款收据。2008年9月24日，辽宁海天房地产开发有限公司将本案诉争车库交付给于某使用至今。
2014年2月17日，根据辽宁省沈阳市中级人民法院作出的（2009）沈法执字第319号执行裁定书，查封了辽宁海天房地产开发有限公司位于沈阳市沈北新区至15门车库，杭州路33-2号9至12门、15门、19至30门车库。
在案件的审理过程中，案件承办人在辽宁海天房地产开发有限公司未查到有关于某付款的相关财务凭证。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，于某虽与辽宁海天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但本案在审理过程中，经现场勘查，在被告辽宁海天房地产开发有限公司未查到有关付款的相关财务凭证，故没有有限证据证明被告辽宁海天房地产开发有限公司与于某签订的《商品房买卖合同》已经实际履行完毕，故对于原告王立泽要求继续查封涉案房屋的主张，一审法院予以支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：准许执行沈阳市沈北新区杭州路33-2号27门车库。一审受理费1,311元，由被告于某承担。
于某的上诉请求和理由是：
一、一审判决认定上诉人与原审被告的《商品房买卖合同》未履行完毕，由此判令准许执行争议车库，系对案件事实的认定错误。
1、上诉人已向一审法院提供确实充分的证据，足以证明上诉人系该车库的合法所有权人，一审判决判令准许执行无事实依据，所做判决结果错误。在一审诉讼中，上诉人向法庭提交了购房车库时签订的《商品房买卖合同》、上诉人付款后原审被告出具的《收款收据》，及上诉人对该车库实际占有、使用等的相关证据，同时原审被告作为车库的出卖人对此全部不持异议，足以证明上诉人已经通过签订购买协议、支付对价款、实际占有、使用等方式取得了车库的所有权，系该车库的合法所有权人。
2、一审判决判令准许执行争议车库无法律依据，其判决结果应当予以纠正。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即上诉人与原审原告之间就争议车库所签订的《商品房买卖合同》自成立时即告生效，无论是否办理产权登记均不影响该合同效力。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款亦明确规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，即在上诉人与原审被告签订购买合同后实际占有使用该争议车库，即便尚未办理产权证，也依法享有该不动产的物权，成为该不动产的所有权人。因此，一审判决无法律依据，所作出的判决结果错误。
3、一审判决对车库归属在论述上自相矛盾，无法自圆其说。一审判决在经“审理查明”部分已经确认：上诉人与原审被告就争议车库已经于2008年7月16日签订《商品房买卖合同》，约定购买标的为原审被告开发建设的27门车库，付款方式为一次性付款形式，同日，原审被告向上诉人开具了60452元的购房款收据，并且2008年9月24日原审被告将本案诉争车库交付给上诉人使用至今，基于前述已查明事实并依据前述相关法律规定，一审判决应当确认该车库系上诉人合法财产而非原审被告财产，然而一审判决却又在“本院认为”部分称“没有有效证据证明原审被告与上诉人的《商品房买卖合同》已经实际履行完毕”。
4、一审判决以未查到原审被告有关付款的相关财务凭证为由，推翻此前已经认定的客观事实，仓促得出原审被告与上诉人的《商品房买卖合同》未实际履行完毕的结论，论理逻辑混乱，所作判决结果错误。在原审被告公司未能查到有关付款的财务凭证仅能证明原审被告公司财务制度混乱，无法证明上诉人未曾支付对价款。上诉人作为买受人，不但向法庭提供了《商品房买卖合同》，并且向法庭出具了在交付款项后取得的原审被告出具的《收款收据》，足以证明上诉人支付对价款的事实客观存在，原审被告在法庭上对此亦不持任何异议，该事实足以认定。至于原审被告在收到该笔款项后如何处置，是否实际入账，是否缴纳相关税款，均是其内部财务问题，与双方之间的商品房买卖关系无任何关联，不能以原审被告财务制度的不完善当然推导出上诉人的未付款。何况，原审被告在出具收款收据后亦如约将该车库交付上诉人使用，上诉人亦实际占有使用，显然双方的商品房买卖合同已经实际履行并且全部履行完毕，上诉人是该车库的合法所有权人。
二、一审判决法律适用错误，导致判决结果错误，应予纠正。一审判决据以支持其判决结果的法律规定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该法律规定适用错误。该条法律规定系针对用于居住的“商品房”所作出的规定，而本案争议标的为车库，并非居住用房，应适用前述司法解释的第二十八条，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人情形完全符合前述四点规定，即：（一）已与原审被告签订合法有效之《商品房买卖合同》；（二）沈阳市中级人民法院在2016年对该车库进行查封，但上诉人早在2008年即已取得该车库并实际占有使用至今；（三）上诉人已经支付全部款项并且取得付款凭证《收款收据》；（四）该车库不能办理产权系因原审被告缘故而非上诉人自身原因。因此，依据该条法律规定，上诉人情形完全能够排除执行。
三、一审判决据以作出判决结果所依据的事实不具有客观真实性及来源合法性。
首先，其证据材料不具有客观真实性。一审判决在判决主文第三页第二行表述称：“在案件的审理过程中，本案承办人在辽宁海天房地产开发有限公司未查到有关于某付款的相关财务凭证”，在倒数第二行表述称：“经现场勘查，在被告辽宁海天房地产开发有限公司未查到有关付款的相关财务凭证”，但上诉人在一审卷宗中未见被上诉人申请调取证据的诉讼文书，也未见现场勘查笔录，更从未就勘查结果进行过任何质证，由此无法证明一审法院曾经对辽宁海天房地产开发有限公司进行过现场勘查，则其判决所陈述的内容不具有客观真实性，由此作为唯一依据判决准许执行缺乏事实依据。
其次，该证据来源不合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条规定，“勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十六条规定，“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行”，第九十七条规定，“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定，“人民法院勘验物证或者现场，应当制作笔录记录勘验的时间、地点、勘验人、在场人、勘验的经过、结果由勘验人、在场人签名或者盖章。对于绘制的现场图应当注明绘制的时间、方位、测绘人姓名、身份等内容”，依据前述法律规定，除几种特殊情形外，人民法院调取证据应当依据当事人的申请进行，而调查取证应当由两人以上共同进行并且需要在调查材料上有几方当事人及调查人共同签字确认，本案卷宗材料中，既无当事人的调取证据申请，又无调查材料及相关笔录，即便一审法院确实到辽宁海天房地产开发有限公司进行了调查取证，其调取程序亦不符合法律规定，该证据来源不合法。
二、该证据未经庭审质证，不能作为证据使用，更不能作为认定案件事实的唯一依据，一审判决据此作出判决是重大程序错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零三条规定，“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”，第五十一条规定，“人民法院依照当事人申请调查收集的证据，作为提出申请的一方当事人提供的证据。人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明”，但纵观本案一审庭审笔录，一审法院并未就该次勘查向当事人出示调查笔录，也未就该次勘查作出说明及听取当事人意见，因此，该次勘查即使存在，亦未经当事人庭审质证，不能作为证据使用。一审判决据此作出判决结果不仅没有事实依据，更是审判程序的严重错误。
综上所述，请求二审法院：1、将该案发回重审或撤销一审民事判决，改判不得执行沈阳市沈北新区门车库。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王立泽辩称：坚持一审诉讼请求，请求维护一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告辽宁海天房地产开发有限公司经公告送达，未出席庭审。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
本院二审庭审中，于某提交了新的证据。
第一组证据：住宅《商品房买卖合同》一份（一审已经提交）、车库《商品房买卖合同》一份（一审已经提交）、契税完税证二份、“维修资金专用收据”一份、《住房公积金个人贷款抵押合同》一份、《住房公积金贷款委托扣款协议》一份、“沈阳住房公积金贷款借据”一份。证明内容：1、于某于2007年下半年一并购买了辽宁海天房地产开发有限公司开发的位于沈北新区杭州路33-2号第9幢1-3-3号住宅和第9幢1单元27号车库；2、结合第二组证据证明于某系于购买当时与辽宁海天房地产开发有限公司签订了买卖合同，并在2007年9月26日前支付了住宅的首付款及车库全款。
第二组证据：《进住承诺》一份、《地热供暖须知》一份、车库购买全款收据一份、代收契税、维修基金收款收据一份、入住明细表及应付款、返款清单一份、代收车库物业费、水电收款收据一份、代收住宅煤气费、物业费、水电、有线电视、清运、清掏费用收款收据一份。证明内容：1、辽宁海天房地产开发有限公司于2008年9月24日将住宅和案涉车库交付给于某使用；2、因案涉车库存在面积差3.21平方米，双方于2008年7月16日就面积差价款的数额进行确认，对2007年已签订车库的商品房合同和收款收据进行调换；3、双方就面积差价款及上诉人应缴纳的车库物业费、水电费、契税、维修基金及住宅的煤气费、物业费、水电、有线电视、清运、清掏费用进行抵扣，并由海天公司就此向上诉人出具相关收据。
第三组证据：租赁协议一份、证人出具的证明材料及其身份证复印件一份、车库使用照片五份、车库电费缴费凭证七份；证明内容：该车库自2008年9月辽宁海天房地产开发有限公司向于某交付以来，一直由于某实际占有，该车库系于某合法所有的不动产。
质证意见：王立泽对证据真实性没有异议。对于一审中没有提交的证据，根据《民诉法》的规定，不是新证据，已经过了举证期限。所有证据中，没有车库的完税凭证，车库对于是否真实交款、真实买受，无法证实。
本院认为，本案二审诉争焦点问题为：1、辽宁海天房地产开发有限公司与于某签订的关于涉案车库的《商品房买卖合同》是否已经实际履行完毕。2、本案是否适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。3、于某对涉案车库享有的权利，是否足以排除对涉案车库的执行。
一、关于辽宁海天房地产开发有限公司与于某签订的关于涉案车库的《商品房买卖合同》是否已经实际履行完毕的问题。
于某已经提供了辽宁海天房地产开发有限公司向于某开具的60452元的购房款收据，证明其已经向辽宁海天房地产开发有限公司支付了涉案车库的购房款，王立泽未提出其他相反证据。一审庭审时，辽宁海天房地产开发有限公司承认将涉案车库售于于某，并收取了购房款，并且车库已于2008年9月24日交付于某使用。因此，一审法院认为“没有有限证据证明被告辽宁海天房地产开发有限公司与于某签订的《商品房买卖合同》已经实际履行完毕”不妥，本院予以纠正。
二、关于本案是否适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题。
一审法院适用了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而于某主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定本院认为第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”表明，该条款适用于居住用房，而本案争议的为车库，不属于居住用房，因此应当适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。
三、关于于某对涉案车库享有的权利，是否足以排除对涉案车库的执行的问题。
执行法院于2014年2月17日查封涉案车库，均在于某与辽宁海天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及交付车库之后。至于涉案车库未办理产权证，辽宁海天房地产开发有限公司在一审庭审中称，是因为公司资金链出现问题，所以没有办理相应手续，因此未办理涉案车库产权证责任不在于某。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，于某对涉案车库享有的权利，足以排除对涉案车库的执行。
综上，于某对涉案车库享有的权利，足以排除对涉案车库的执行，其上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二初字第106号民事判决；
二、停止对沈阳市沈北新区门车库的执行，解除对该车库的查封。
一审案件受理费1,311元，二审案件受理费1,311元，合计2,622元，由王立泽承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 唐云涛
审判员 黄立君
二〇一八年五月三日
书记员 李丹妮