湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民再终字第11号
上诉人（一审被告、再审申诉人）：汪春莲，女，1957年2月28日出生，汉族，居民，住洞口县。
上诉人（一审被告、再审申诉人）：王惠龙，男，1957年12月18日出生，汉族，居民，住址同上。系汪春莲之夫。
二上诉人共同委托代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、再审被申诉人）：徐方能，又名徐芳能，男，1968年11月24日出生，汉族，居民。
委托代理人：杨思茅，湖南桔城律师事务所律师。
汪春莲、王惠龙与徐方能房屋买卖合同纠纷一案，湖南省洞口县人民法院于二○○八年八月十三日作出（2007）洞民初字第612号民事判决。徐方能不服，向本院提起上诉。本院于二○○八年十一月十一日作出（2008）邵中民一终字第523号民事判决，撤销原判，发回重审。湖南省洞口县人民法院重审后，于二○○九年二月十六日作出（2009）洞民初字第79号民事判决，已经发生法律效力。汪春莲、王惠龙不服，向湖南省邵阳市人民检察院申诉。湖南省邵阳市人民检察院于二○一三年八月十五日作出邵市检民行抗字（2013）2号民事抗诉书，向本院提起抗诉，本院于二○一三年九月十六日作出（2013）邵中监抗字第2号民事裁定，指令湖南省洞口县人民法院再审。湖南省洞口县人民法院再审后，于二○一四年一月二十二日作出（2013）洞民再初字第2号民事判决。汪春莲、王惠龙仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人王惠龙及其与汪春莲共同委托的代理人李建平，被上诉人徐方能及其委托代理人杨思茅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年8月6日，徐方能向原审法院起诉称，2007年4月6日，原告与被告汪春莲、王惠龙经充分协商，并在居委会领导和有关人员的鉴证下，签订了《房屋出卖合同书》，二被告将位于高沙镇长裕街22号的房屋一座卖给原告，价格为133800元，原告预付100000元，被告应于签订合同当日交一层和三层给原告居住，否则应支付违约金50000元。合同签订后，被告以种种理由不愿交出一层和三层房屋给原告。2007年7月，原告雇请有关人员清理一、三层房屋时，被告又加以指责。由于被告百般刁难，原告父亲一气之下在原告不知情的情况下与被告签订退房协定。原告知道后，马上口头和书面通知被告，特意邀请社区领导到场，明确声明原告父亲无权代表原告与被告签订退房协定，并要求被告继续履行合同，否则，按违约责任处理。被告对原告的声明不予理睬。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2007年4月6日签订的购房合同合法有效；2、判令被告继续履行合同，并承担违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。
王惠龙、汪春莲答辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同是无效的，而且双方已经签订了退房协定，因购房合同和退房协定都是原告父亲一人签订的，因此原告父亲签订这两个合同的行为都是代理行为，即使房屋买卖合同有效，也因有效的退房协定而自动解除，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院一审判决认定，徐方能与汪春莲、王惠龙经过协商，于2007年4月6日签订了一份《房屋出卖合同书》，由汪春莲、王惠龙（甲方）将其所有的位于洞口县高沙镇长裕街22号房屋一栋卖给徐方能（乙方），合同约定：一、房屋规格（详见房产证），产权范围：房屋内结构、装修、水电及全部设施；二、成交总额：壹拾叁万叁仟捌佰捌拾圆整；三、付款方式：1、合同签订当天，乙方预付拾万元整，待甲方全部交房给乙方，尾款全部付清。2、甲方在签约当日交一层和三层给乙方居住，甲方留住二楼，待新房建成后再搬迁。在留住时间内甲方只负责水电费用，其余费用均由乙方负责；四、违约金为伍万元整。徐方能的父亲徐青石代徐方能在该合同书上签了名。合同签订后，徐方能于当日付了100000元购房款给汪春莲、王惠龙，汪春莲、王惠龙将该房的房产证、土地使用权证交给了徐方能，并将该房的第一层和第三层交给徐方能。2007年7月13日，徐方能又交了30000元购房款给汪春莲、王惠龙。后来，因徐方能在该房屋的第一层和第三层进行装修时，其父亲徐青石与汪春莲、王惠龙产生矛盾，故酿成本案纠纷。
原审法院一审判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷，徐方能的父亲以徐方能的名义与汪春莲、王惠龙签订房屋买卖合同，是一种委托代理行为，虽然没有书面委托书，但徐方能自始至终对其父亲这种代理行为予以认可。而且，该合同系书面合同，又没有违反国家有关法律法规，因此，双方所签订的房屋买卖合同是合法有效的。既然该房屋出卖合同有效，双方就应继续履行。因双方均未提供证据证明对方有违约行为，而且造成本案纠纷，也是徐方能父亲与汪春莲、王惠龙闹矛盾所致，因此，徐方能要求汪春莲、王惠龙承担违约责任的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款及第六十五条第一款的规定，判决：一、原告徐方能与被告汪春莲、王惠龙于2007年4月6日所签订的《房屋出卖合同书》合法有效，双方应继续履行；二、驳回原告徐方能的其他诉讼请求。本案诉讼费500元，由原告徐方能承担200元，被告汪春莲、王惠龙承担300元。
邵阳市人民检察院抗诉认为，原审只审理了《房屋出卖合同书》，认定《房屋出卖合同书》合法有效，对双方签订的《退房协定》只作了一般陈述，未对其效力作出实质性认定，因买房与退房均由徐方能父亲代为行使，前一个代理行为有效，那么后一个代理行为也有效，原审判决没有对《退房协定》进行审理认定，属认定事实不清。本案应按双方的合同约定及双方后来的意愿，按违约责任处理，原审未审理徐方能出具给汪春莲、王惠龙的《通知书》，同样属认定事实不清。故依法提起抗诉，请依法再审。
原审法院再审过程中，王惠龙、汪春莲称，《房屋出卖合同书》及《退房协定》都是与徐方能的父亲签订的，前者有效，那么后者也有效。既然《退房协定》有效，那么《房屋出卖合同书》就应解除。因此，请求法院依法驳回原审原告徐方能的诉讼请求。徐方能称，其父亲与汪春莲签订《退房协定》后，其立即通知汪春莲、王惠龙不同意退房，又通过社区干部送去了书面通知；《房屋出卖合同书》有效，而《退房协定》是其父亲以其自己的名义与汪春莲签订，《退房协定》应为无效。检察机关的抗诉理由不能成立，请求法院维持原判。
原审法院再审确认了一审查明的事实，另查明，徐方能购买房屋后即对房屋的第一层和第三层进行装修，期间，徐方能的父亲徐青石与汪春莲、王惠龙产生矛盾。2007年7月25日，汪春莲与徐青石签订了一份《退房协定》，汪春莲为甲方，徐青石为乙方，其内容为：“甲方原购乙方私宅因各方面原因，甲、乙双方自愿终止。原购房合同（双方）重新签订退房协议如下：一、双方自愿终止购房合同，应终止一切口角言语；二、甲方退给乙方原购房款13万＋乙方预交道路管理费600元－乙方赔偿打除门面货房款2800元，应一次性退还壹拾贰万柒仟捌佰元整；三、退取时间2007年7月31日；四、本协议自双方签字有效，不得后悔，原合同无效；五、乙方凭原取走汪春莲的两证（房产证、国土使用权证及原购房合同）来取款。”甲方汪春莲签字，乙方徐青石签上了其本人的名字。徐方能得知该退房协议后，口头告知汪春莲、王惠龙夫妇，声明其父徐青石无权代理签订退房协议，并于同年7月30日，通过所在社区向汪春莲、王惠龙夫妇发出书面通知，其内容为：“我父亲徐青石未经我同意，于2007年7月25日与你们夫妻订立《退房协定》，本人坚决不予认可，且我父亲无权与你们签订《退房协定》。因此，特书面告知你们二位，并请继续履行双方于2007年4月6日所订立的《房屋出卖合同书》，否则，按双方所约定的违约责任处理。特此通知。”徐方能在此通知书中并未明确表示愿意解除房屋买卖合同。此后，因双方未能就解除房屋买卖合同事宜达成一致意见，故酿成纠纷。
原审法院再审认为，2007年4月6日，徐方能的父亲以徐方能的名义与汪春莲、王惠龙签订《房屋出卖合同书》的行为是一种委托代理行为，并得到了徐方能的认可，且该《房屋出卖合同书》系书面合同，没有违反国家有关法律法规的规定，因此，双方签订的《房屋出卖合同书》成立并有效。同年7月25日，徐方能的父亲徐青石与汪春莲签订了《退房协定》，但协议上签的是徐青石自己的名字，并不是以被代理人徐方能的名义签订，这与《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定是有区别的，不能认定为表见代理。且徐方能已于当日告知汪春莲、王惠龙该退房协议不是其意思表示，是无效的协议，尔后又在合理的时间向汪春莲、王惠龙发出了书面通知，故该《退房协定》应为无效协议。徐方能发出的书面通知书，并没有明确表示愿意解除房屋买卖合同，而只是要求汪春莲、王惠龙承担违约责任，且双方没有就解除房屋买卖合同达成一致意见，因此不能确认房屋买卖合同已解除。故徐方能要求确认双方的房屋买卖合同有效，由汪春莲、王惠龙继续履行合同的请求，应予以支持。双方均未提交证据证明对方有违约行为，且造成本案纠纷，也是徐方能父亲与汪春莲、王惠龙闹矛盾所致，因此，徐方能要求汪春莲、王惠龙承担违约责任的请求，不予支持。原一审判决虽在认定事实及阐述理由方面存在瑕疵，未对退房协议及书面通知进行审理，但判决结果正确，本次再审在纠正以上瑕疵后，应予维持原判决。据此，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决：维持湖南省洞口县人民法院（2009）洞民初字第79号民事判决。
汪春莲、王惠龙上诉称，原审判决对本案重要证据即《退房协定》的效力认定错误，买房合同与退房协议均系徐方能父亲代为签订，既然买房合同有效，那么退房协议也应有效。原审法院再审判决认定徐方能父亲签订退房协议的行为不构成表见代理系适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，判决驳回徐方能的诉讼请求，并承担所有的诉讼费用。
徐方能辩称，原审法院再审判决采信证据正确，认定事实清楚，处理恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
认定本案事实的证据有双方当事人的陈述、房屋买卖合同书、收款收据、退房协定、证人证言、通知书等。
本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖合同是否有效，应否继续履行的问题。徐方能的父亲徐青石以徐方能的名义与汪春莲、王惠龙夫妇签订的《房屋出卖合同书》系双方真实意思表示，徐青石的行为系代理行为，事后得到了委托人徐方能的认可，合同内容既未侵害他人利益也未违反法律强制性规定，原审对其效力予以确认并无不当。买受方徐方能依据该合同履行了付款义务后，出卖方汪春莲、王惠龙也应按合同约定交付房屋。汪春莲、王惠龙以双方已签订《退房协定》为由，主张该买房合同已解除。经查，《退房协定》系徐方能父亲徐青石以其自己的名义与汪春莲签订，争议房屋系徐方能购买，徐青石并非该房屋的买受人，无权对该房屋进行处分，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，其合同效力待定，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才有效。本案中，徐青石与汪春莲签订的《退房协定》未经权利人徐方能追认其效力，属无效合同，汪春莲、王惠龙基于无效合同主张原购房合同已解除的抗辩理由不能成立，不应得到法律的支持。原审认定徐青石以自己的名义签订退房协议的行为不构成表见代理是正确的，因表见代理是指代理人以被代理人的名义订立合同。汪春莲、王惠龙提出其对房屋买受人存在误解，认为买受人徐方能就是一直与其联系的徐青石，但是《退房协定》上写明的乙方为“徐青石”，乙方签名也是“徐青石”，并非购房合同上的“徐方能”，作为合同甲方的汪春莲在签订协议时对此并未提出异议，说明其对徐方能与徐青石是不同的人是知晓的，并不存在对象的误解。综上，原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，对本案的实体处理并无不妥，应予维持。汪春莲、王惠龙的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人汪春莲、王惠龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋红玲
审 判 员 李玉芳
审 判 员 宁少军
二〇一四年五月二十三日
代理书记员 李 雁
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……