吉林省通化市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)吉05执异300号
异议人（被执行人）:吉林弘大精密带钢有限公司。
法定代表人：訾学君，董事长。
委托代理人：訾海波，男，该公司员工，住吉林省。
委托代理人：李全有，男，该公司员工，住通化市。
申请执行人:吉林万通集团盛泰生物工程股份有限公司（原吉林万通药业集团盛泰生物工程股份有限公司）。
法定代表人：王延龙，总经理。
委托代理人：赵雅潇，女，该公司法律顾问，住吉林省。
委托代理人：金铌，女，该公司员工，住通化市。
本院在执行吉林万通集团盛泰生物工程股份有限公司（以下简称万通盛泰公司）与吉林弘大精密带钢有限公司
（以下简称弘大公司）金融借款合同纠纷一案中，被执行人弘大公司于2016年7月26日提出书面异议，本院于2016年8月15日作出（2016）吉05执异77号执行裁定，弘大公司不服，向吉林省高级人民法院申请复议。吉林省高级人民法院于2016年11月10日作出（2016）吉执复69号执行裁定，撤销本院（2016）吉05执异77号执行裁定，由本院重新审查，要求就万通盛泰公司占有的非评估资产包括哪些予以查清,并就弘大公司提出执行异议的相关行为予以审查。本院立案受理后，依法另行组成合议庭进行审查，并于2017年2月6日、2017年2月8日两次举行听证。弘大公司的委托代理人訾海波、李全有，万通盛泰公司的委托代理人赵雅潇、金铌，吉林中天金诺房地产估价事务有限公司（以下简称金诺公司）的员工闫威参加了听证，现已审查终结。
异议人弘大公司称，对金诺公司司法鉴字[2015]第35号评估报告、拍卖裁定提出执行异议，异议理由:一、（一）金诺公司[2015]第35号评估报告所承诺采用的重置价格测算方法，在实际计算时没有遵循这一计算原则。1、勘察设计前期工程费计算标准过低。本案评估的房产系工业厂房，其勘察设计前期工程费按40元/平方米计算不合理。该处地块原是河滩低洼地和农田，没有交通道路。该地前期勘察设计费和七通一平的必要支出，实际投入成本每平方米60元，其中还不包括水塘回填的成本性支出。2、以住宅标准计算建筑安装工程费脱离投资实际。本案评估的是钢铁工业的厂房，比住宅建筑成本高50%。金诺公司按住宅用房建筑技术经济指标及市场行情确定建筑安装工程费为915元/平方米，脱离建筑物实际投资成本。工业厂房的高度相当于2.5倍住宅高度，按住宅建筑成本计算，与实际建筑成本严重不符。3、建筑工程基础设施费计算标准低于实际。申请人的工业厂房建筑物二米以外和项目红线内的管线有供热管线、电力管线、供水管线、排水管线，这些管线的建筑标准是按照钢铁加工工业服务的，因此其建设标准远远高于住宅居民区的建设标准，金诺公司按60元/平方米计算单位投资成本，低于实际投资成本一倍。（二）评估存在具体的问题。1、G006644号厂房冶金工业钢结构厂房，取暖设施完善，电器配套完整、厂房系钢筋钢柱混凝土基础、钢结构厂房，建筑钢柱、钢梁采用专用卡具安装，建筑钢构举架高13米，八级以上抗震设计建筑。原始建设成本高达5000元/平方米。金诺公司按住宅标准评估，没有考虑钢铁加工厂房建设的结构、高度��基础投入成本是错误的。2、被评估厂房内的配套电路、电器系统、变压器、配电室、高低压柜，虽然不属于房产的被评估的厂房结构，但属于被评估厂房的配套设施。金诺公司没有进行具体的评估违背客观事实。3、G006642号厂房是专用锅炉房，钢筋混凝土及砖砌结构，按照冶金厂房配套系统高抗震级别设计，目前正在使用。原建筑成本每平方米3500元。评估单价为1625.40元，低于住宅建设评估成本，显然不正常。因为厂房高度相当于三倍住宅，其投资成本高于住宅成本2.5倍，金诺公司按住宅价值评估，显然错误。4、G006643号厂房是变电所，高抗震等级设计、钢筋混凝土砖砌建筑结构，该厂房高度高于住宅两倍，原始建筑成本3500元/平方米。金诺公司按住宅标准评估，显然是错误的。5、G006645号工业厂房、因冶金加工需要，高等级抗震设计，砖混结构，厂房主体结构完好，无破损，原始建筑成本3000元。金诺公司对G006645号工业厂房评估价格为777元，显然是错误的，低于实际建设成本2200余元。金诺公司认为连农村的泥草房都不如，这种评估观点出于评估公司显然是不正常的。6、G006646号厂房因冶金加工需要，高等级抗震设计，砖混结构，厂房主体结构完好，无破损，原始建筑成本3000元。金诺公司对其评估价格为1626.40元，显然是错误的，低于实际建设成本1400余元。金诺公司只具有房地产评估资质，而该厂房及配套设施应由具有综合资质的评估公司予以评估，二、万通盛泰公司非法占有的非评估资产应该评估后一并通过执行程序处理。三、对财产拍卖的异议。因为拍卖之前必须财产清楚并全部评估。法院只对部分财产委托评估，而对其他财产不予评估就在网上拍卖是无效的，对此，弘大公司强烈要求法院予以纠正。万通盛泰公司租赁��非法占用我公司厂房期间，对我公司厂房进行了肆意破坏，给我公司财产造成了巨大损失。同时，万通盛泰公司与我公司房屋租赁合同早已到期，而该公司拒绝搬出并继续非法占有，在此期间对我公司财产进行拍卖有失公平，势必影响竞拍结果，应予以撤销。通化市中级人民法院在拍卖财产之前，应该依照法律规定提前书面通知弘大公司，因拍卖公司及法院执行部门没有履行最高法院的拍卖规定，属于违法拍卖，必须予以纠正。对弘大公司所有的坐落在通化市东昌区张家村五座厂房（13526.47平方米）和31386平方米土地使用权及相关设施进行拍卖，评估、拍卖程序重大违法，应当立即中止拍卖。请求中止对通化市中级人民法院（2016）吉05执恢3号执行裁定书的执行。
万通盛泰公司称，1、关于评估资质的问题：金诺公司与通化市恒均土地评估有限责任公司（以���简称恒均公司）均属于具有合法资质的评估公司，两份评估报告客观真实合法。2、关于评估范围的问题。弘大公司在借款时抵押的为五处厂房及31386平方米土地使用权，金诺公司根据委托对上述五处厂房进行评估，恒均公司对抵押土地进行评估，其评估范围符合申请执行人的申请和法院的委托，金诺公司对五处厂房评估时已将其必备的相关设备，如配套电路、排水系统等一并评估完毕，厂房内一系列配套设施均考虑在评估价值内，如没有相应的配套设施，房屋存在缺陷，评估价值会相应降低。关于异议人提出的其他单独的起重天车等设备，不在抵押物范围之内，也不应在评估范围之内。所以金诺公司对五处厂房的评估完整，没有漏项。3、关于评估方法问题。金诺公司出具五处厂房评估报告中适用的评估方法符合行业相关规定，评估结果客观真实。4、关于评估程序的问题。金诺公司与恒均公司的评估均由法院技术室委托，异议人与申请执行人抽签选定，其委托程序合法，评估机构在评估厂房时也分别到现场勘查、记录、询问相关情况，评估程序完全符合法律和行业规定。5、关于评估报告中土地取值为零的说法。金诺公司只对厂房进行评估，对土地取值并不是由金诺公司评估，所以金诺公司对土地取值的表述没有错误。6、关于整体拍卖的问题。申请执行人认为本案无法实现土地整体拍卖。弘大公司抵押给申请执行人的土地已经在网上3次拍卖，目前属于流拍，申请执行人正在申请以物抵债。弘大公司另有两处土地使用权，其中有一处土地使用权及办公楼的债权人是丁元龙，另案执行中已在网上流拍。另有一处土地使用权享有抵押权人为张典，也将在网上进行拍卖。所以异议人提出对土地整体拍卖在客观上和法律程序上均无法���现。
本院查明，通化市郊区农村信用合作联社（以下简称郊区信用联社）与弘大公司金融借款合同纠纷一案，本院于2010年8月26日作出（2010）通中民二初字第32号民事判决，判决:一、弘大公司于本判决生效后立即给付郊区信用联社贷款本金1385万元及利息92万元，并自2010年7月9日起至执行完毕之日止按照合同约定支付利息；二、弘大公司到期不履行债务，郊区信用联社可依法折价或者拍卖、变卖弘大公司的抵押物并就所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费110420元，由弘大公司负担。本案立案执行后，本院于2010年11月29日向被执行人弘大公司发出执行通知书，责令其于10日内履行判决书确定的给付借款本金1385万元及利��的义务，但其至今未履行判决书确定的给付义务。2012年9月25日郊区信用联社将包括本案债权在内的若干债权转让给了中国华融资产管理公司长春办事处。2015年5月15日，万通盛泰公司从吉林国际商品拍卖有限公司竞买了本案债权。万通盛泰公司于2015年7月15日向本院申请变更其为本案的申请执行人，本院于2015年8月3日作出（2010）通中执字第102号恢字1号执行裁定书，裁定本案的申请执行人由郊区信用联社变更为万通盛泰公司。本院于2016年4月15日作出（2016）吉05执恢3号执行裁定书，拍卖被执行人弘大公司所有的坐落于通化市东昌区张家村的编号为G006642、G006643、G006644、G006645、G006646工业厂房五座和通市国用（2008）第050280181号，面积5000平方米土地当中上述房产的项下土地31386平方米土地使用权及相关设施。通过网拍，三次拍卖均已流拍，最终流拍价为26703628.95元。
另查明，2013年6月25日、7月15日弘大公司与吉林鑫聚源节能材料有限责任公司（以下简称鑫聚源公司）签订了《厂房租赁合同书》和《厂房租赁补充合同书》约定:鑫聚源公司租赁其厂房、办公室及附属设施，租期25个月，主合同和补充合同期满均截止到2015年7月25日。后来鑫聚源公司与万通盛泰公司共同租赁其厂房、办公室及附属设施。因弘大公司对到期租赁厂房另有所用，其于2015年3月23日、6月10日、6月16日三次以书面方式告知承租方合同期满时迁出租赁厂房。鑫聚源公司明确表示租赁期满不再续租，万通盛泰公司以收购其资产为由拒绝搬迁。故弘大公司诉至法院，请求解除租赁合同、恢复原状，迁出租赁房屋。通化市东昌区人民法院于2015年11月12日作出（2015）东民一初字第278号民事判决书，判决万通盛泰公司于判决生效后六个月内将弘大公司的厂房、办公室及��属设施返还给弘大公司并恢复原状。万通盛泰公司和弘大公司均不服原判决，上诉到本院。本院作出（2016）吉05民终73号民事判决，驳回上诉，维持原判。弘大公司已向通化市东昌区人民法院申请执行，通化市东昌区人民法院于2016年3月24日作出（2016）吉0502执第336号执行通知书，并已向万通盛泰公司送达。
再查明：2016年2月22日，金诺公司做出吉林中天金诺司法鉴定[2015]第35号评估报告，五处房产评估总价为27767029元。2015年11月5日，万通盛泰公司、弘大公司分别对中天金诺司法鉴字[2015]第35号房地产价格鉴定报告意见征求稿提出异议。2016年2月22日，金诺公司分别对异议作出答复，经金诺公司复核，认为该评估报告公开、公正、公平，决定对原鉴定结果不予调整。2015年12月12日，经恒均公司作出（通化）恒均（2015）（估）字第078号土地估价报告，评估弘大公司抵押土地31386平方米的土地使用权总价为919.30万元。
本院认为，一、关于万通盛泰公司占有非评估资产包括哪些的问题。
异议人弘大公司在听证过程中提供书面材料确定万通盛泰公司占有的非评估项目具体为：
1、变压器、配电室、仪表盘、配电箱，630KAV、200KAVY变压器各一部。
2、厂房内近400平方米多处附属用房。
3、厂房内地面硬化（商混配钢筋300MM，之下夯实基础500MM）。
4、4部航吊、8条轨道（各168延米）电器设施、航吊轨道梁及基础。
5、厂房基础、承重地基。
6、厂房内外给排水系统。
7、电缆沟（408米），半米宽*1米*408米长。
8、厂房外路面硬化（168米*10米*2+72米*10米*2）。
9、锅炉房基础、管路、除尘设施，泵、机井2处以及除主锅炉以外的其他��有设施；
10、厂区绿化、树木（2000余棵），已被破坏。
11、厂房内取暖设施。
万通盛泰公司称，第3、5、6项已包含在评估报告中；第1项仪表盘已由弘大公司拆走；第4项实有航吊只3部；第10项树木已被弘大公司砍伐；第2项厂房内附属用房：G006644厂房内二层彩钢部分（房上印有“科技引领创新发展”部分）为万通盛泰公司建设；第9项除尘设施为万通盛泰公司购买；第7项、第8项以实际测量及实际面积为准；第11项厂房内有部分暖气设施。
金诺公司出席听证并出具书面答复意见，即弘大公司提出的第1、4、7、8、9、10项不包含在评估范围内。第2、3、5、6、11项均为房屋主体及生产用厂房必要设施，在评估测算及估价技术报告中均予充分考虑，故G006644号生产厂房评估单价为2098.80元／平方米，高于混合结构房产单价1624.40元／平方米���
本院经审查认为，弘大公司提供的11项未评估事项中：第一项变压器两台（630KAV、200KAVY）,配电室、仪表盘、配电箱为一体；第四项实有航吊3部；第九项双方认可主锅炉及除尘设施为万通盛泰公司购买；厂区内树木少许。弘大公司提出万通盛泰公司占有的非评估资产共计11项，其中第2项（厂房内附属用房多处近400平方米）、第3项（厂房内地面硬化）、第5项（厂房基础、承重地基）、第6项（厂房内外给排水系统）、第11项（厂房内取暖设施），金诺评估公司答复为已包含在评估报告中，从评估估价报告来看，五处厂房的主体情况、防盗门、塑钢窗、水泥地面、层高，有无供水、供暖、供电设施均在评估报告备注项中有所体现，其中G006644号厂房记载有办公室，彩钢屋顶，保温彩钢瓦等。故第2、3、5、6、11项的价值均已体现在评估报告估价之中。第1、4、7、8、9、10项非抵押物未予评估：即第一项变压器两台、配电室、仪表盘、配电箱一套；第四项3部航吊、8条航吊轨道电器设施，航吊轨道的梁及基础；第七项电缆沟（以评估时实地测量为准）；第八项厂房外路面硬化（以评估时实地测量为准）；第九项锅炉房基础、管路、泵、机井2处及其相关设施；第十项厂区绿化、树木均为评估报告中未予评估的非抵押物。
二、关于本案应否重新整体评估的问题。
弘大公司称，万通盛泰公司非法占有的非评估资产应该评估后一并通过执行程序处理。因为拍卖之前必须财产清楚并全部评估。法院只对部分财产委托评估，而对其他财产不予评估就在网上拍卖是无效的，请求予以重新评估。
万通盛泰公司称，金诺公司和恒均公司依委托对抵押物进行评估，程序不存在违法之处，不应重新评估。
本��认为：万通盛泰公司虽仅就抵押物（五处厂房）及31386平方米土地使用权进行申请评估，但厂房内有航吊、航吊轨道、配电室、电缆沟、厂房外的路面硬化、厂区绿化等配套及附属设施与抵押物不可分割，即使分割后其价值将严重受损，原评估报告对该配套及附属设施未予评估。现五处厂房及土地使用权已经在网上流拍，如果对该附属设施进行补评，存在前后评估标准不一的情况，通过补拍亦不利于其整体价值的实现。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。故应将本案抵押房产、土地使用权及相关附属设施一并评估后进行整体拍卖。
综上，虽然金诺公司作出的吉林中天金诺司法鉴字【2015】第35号评估报告，恒均公司作出��（通化）恒均（2015）（估）字第078号土地估价报告未存在违法之处，但该抵押物上附有与抵押物不可分割的附属设施，原评估报告存在漏评事项，应将附属设施与抵押物一并进行评估。因该附属设施涉及航吊、轨道等非房地产评估项目，重新评估应选定具有综合评估资质的部门进行评估，待抵押厂房、土地使用权及附属设施整体评估后再行整体拍卖。本院于2016年4月15日作出（2016）吉05执恢3号执行裁定书，该裁定书中拍卖的事项表述为拍卖被执行人弘大公司所有的坐落于通化市东昌区张家村的编号为G006642、G006643、G006644、G006645、G006646工业厂房五座和通市国用（2008）第050280181号面积50000平方米土地当中上述房产的项下土地31386平方米土地使用权及相关设施。该裁定书并非仅对已抵押的五处房产及31386平方米土地使用权进行拍卖，其已包含对相关设施的拍卖，故该裁定书应继续执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：
一、维持本院于2016年4月15日作出的（2016）吉05执恢3号拍卖裁定；
二、对被执行人吉林弘大精密带钢有限公司所有的坐落于通化市东昌区张家村的编号为G006642、G006643、G006644、G006645、G006646工业厂房五座和通市国用（2008）第050280181号面积50000平方米土地当中上述房产的项下土地31386平方米土地使用权及相关设施进行整体重新评估，整体重新拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省高级人民法院申请复议。
审判长 吴晓军
审判员 邹秀芳
审判员 郑武哲
二〇一七年五月二十二日
书记员 薛 亮