宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第324号
原告（反诉被告）：宁波市海纳广场开发经营有限公司。
法定代表人：王运益。
委托代理人：夏科科，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：杨臻。
被告（反诉原告）：宁波陆羽贸易有限公司。
法定代表人：潘遂意。
委托代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
委托代理人：张进金，浙江正清和律师事务所律师。
原告宁波市海纳广场开发经营有限公司为与被告宁波陆羽贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月2日诉至本院，本院于同日立案受理。被告宁波陆羽贸易有限公司在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案先适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案适用普通程序，组成合议庭，分别于2015年6月24日、9月25日公开开庭进行了审理。原告宁波市海纳广场开发经营有限公司的委托代理人夏科科、杨臻，被告宁波陆羽贸易有限公司的委托代理人谢银忠、张进金到庭参加了诉讼。审理中，原、被告均申请了财产保全，要求保全对方的财产，本院依法作出财产保全裁定，保全了原、被告的财产。后原告申请要求解除财产保全措施，并提供担保，本院予以准许，并裁定解除对原告的财产保全。审理中，原、被告申请庭外和解三十日，但因差距较大，未达成和解。本案现已审理终结。
原告宁波市海纳广场开发经营有限公司起诉称：2013年5月1日，原告与被告的法定代表人兼发起人潘遂意签订《商铺租赁合同》一份，约定自2013年5月1日起由潘遂意承租原告位于宁波市海曙区呼童街92号2层、公园路81弄20号、21号、22号、23号、4号、7号、8号、11号、12号、24号、2号、9号、1号、13号、14号、公园路89号的房屋，用于经营鼓楼茶城，房屋交付采取分批交房的方式。租赁合同约定，房屋租金每四个月支付一次，先付后租，承租方必须于每个支付期开始前提前15天向出租方支付当期租金；承租方逾期缴纳或未足额缴纳租金的，自应支付之日起至实际支付之日止向出租方支付逾期款违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该期租金的千分之五。2013年8月5日，潘遂意注册成立被告公司。同年12月5日，被告、潘遂意与原告签订三方协议，约定由被告取代潘遂意成为《商铺租赁合同》的签约方，由被告承继潘遂意在既有协议项下的权利义务。自2013年5月1日起至2013年11月10日期间，原告已陆续向潘遂意及被告交付了上述租赁房屋。根据租赁合同及后续签订的补充协议，自2013年5月1日起至起诉日，上述租赁房屋已产生租金5045780元，扣除被告已支付租金2583596元及第一年装修免租费193234元，被告至今仍拖欠原告房屋租金2268950元，并已产生逾期付款违约金253011元。原告认为，合同签订后双方应按约履行各自义务。原告已按约向被告交付了租赁房屋，被告拒不履行房屋租金给付义务，已构成违约。根据租赁合同第十二条约定，被告拖欠租金总额超过履约保证金的50%，原告有权终止合同，收回房屋，没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨被告因违约而给原告造成的其他损失。因被告拖欠租金总额已远超过履约保证金的50%。为了维护自身的合法权利，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的商铺租赁合同；二、被告腾退并交还租赁房屋；三、被告向原告支付欠付租金2268950元，同时判令被告参照合同约定的租金标准向原告支付从2015年1月23日起至腾退交房之日止的房屋占有使用费；四、被告向原告支付逾期付款违约金253011元，同时判令被告向原告支付从2015年1月23日起至实际支付租金之日止按当期租金每日万分之五计算的违约金；五、本案诉讼费由被告承担。
被告宁波陆羽贸易有限公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：被告实际已支付给原告的租金是2663596元。原、被告之间从来没有解除过合同，原告要求从2015年1月23日支付房屋占有使用费没有法律依据，在合同没解除前都是房租。根据合同约定，原告要帮助被告办理两个证件，其中一个是市场经营许可证、一个是消防许可证，但是原告没有为被告办理上述两个证件。根据合同的约定，原告的办证行为是先履行合同的行为，被告支付租金的行为是后履行合同的行为，如果原告能够帮助被告按照合同约定完成自己的办证义务，被告不会延期支付房租，如果原告能把证办下来，被告马上支付房租，被告不同意解除合同。原告未先履行自己的合同义务，故被告延期支付租金不构成违约。由于被告是承租房屋进行装修，再对外招租，解除合同会给被告造成较大的损失，且不符合目前的利益及社会稳定。希望法庭驳回原告的诉请。
被告宁波陆羽贸易有限公司反诉称：《商铺租赁合同》约定出租方向承租方提供租赁房屋，并保证它的有效性和合法性。出租方需承担项目经营所有证件申请的义务，确保承租方所经营的鼓楼茶城项目于2013年9月1日前获得合法经营所有运营需要的包括市场经营许可证、市场经营消防许可证在内的所有证件，同时保证茶城开业日期为2013年10月1日。合同签订后，被告积极做好开业前的各项准备工作，包括开业前的店铺装修、消防设备安装施工、招商活动、广告宣传等。同时为配合原告申请市场经营许可证和消防许可证，被告委托宁波第二设备安装有限公司对市场的消防设备进行安装施工。但由于原告的原因导致消防设备无法正常使用，也无法通过消防部门的验收，更无法取得市场经营许可证和消防许可证，被告至今无法正常开业。根据《商铺租赁合同》第十二条的规定，因出租方责任而致使承租方无法正常使用该房屋的，出租方应当承担违约责任，赔偿承租方由此所受的经济损失。此外，原告是由宁波市海曙区人民政府颁布的文件成立的公司，是作为招商主体和被告进行洽谈的，之所以一定要办理证件也是出于招商的考虑，所以本案应为行政合同纠纷，民事审判庭是否有权利管辖本案，希望法庭予以考虑。由于原告的违约行为，导致被告遭受巨大经济损失，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：一、原告及时办理市场经营许可证和市场经营消防许可证；二、原告赔偿被告因违约行为造成的各项经济损失共计4353188元。审理中，被告明确第二项诉讼请求的经济损失指的是广告宣传费用、赔偿施工单位的损失、退租损失、空铺损失、降租损失、物业费减免损失。
原告宁波市海纳广场开发经营有限公司未提交书面答辩状，口头答辩称：原告是具有市场主体资格的公司，本案是民事纠纷。原告不存在任何违约的行为，根据双方签订的租赁合同，是原告将房屋租给被告使用，被告再转租给其他人使用，用于经营鼓楼茶城。原告的义务是保证房屋是可以适用于经营鼓楼茶城，被告的主要义务是交付租金，原告是按照约定交付了房屋，并保证鼓楼茶城开业，根据工商查询，鼓楼茶城的经营户基本都办理了经营执照，一直处于正常且持续的经营状态，所以原告不存在违反合同约定的行为。被告的反诉请求无事实和法律依据。关于租赁合同第九条第四款办证的约定，被告是在原告不知情的情况下自行增加的，原告是在不知道合同条款增加的情况下签订的，合同第十一条第十款、十五款的内容与该条内容相互矛盾，根据法律规定应视为该条款无约定。被告承租的房屋客观上不符合申请办理市场经营许可证的条件，根据相关规定面积必须要达到5000平米以上，被告承租的面积只有3000多平米。原告多次催促被告办理消防许可证，但是被告一直未去办理，退一步讲，即使需要原告代为办理该证件，被告也应提交原告申请的材料，原告才能代为办理，没有办理消防许可证是被告的原因导致的。原告不存在任何违约行为，因此无需赔偿被告。
原告宁波市海纳广场开发经营有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经被告宁波陆羽贸易有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同及房产证一组、临时使用报告的回复一份，拟证明原告对出租房屋享有合法出租权利的事实。被告对真实性无异议，对原告有权对其余的房屋出租没有异议，但认为81弄13号、14号房屋无合法的证件，该建筑物属于违法建筑，原告没有权利出租也没有权利收益，以前收益也要收归国有，上交国库。经审查，被告对真实性无异议，对真实性本院予以认定，该组证据记载的内容可以证明原告的待证事实，对证1本院予以认定。
证2.商铺租赁合同一份、补充协议四份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实。被告对真实性无异议，但认为81弄1号房屋没有在补充协议二中显示。经审查，证2系原件，且与本案具有关联性，本院对证2予以认定。
证3.关于鼓楼步行街商圈消防设施设备修复情况的报告的回复、建筑工程消防验收意见书各一份、消防安全检查合格证四份，拟证明鼓楼步行街商圈只需要对消防设备进行修复，不需要重新领取消防许可证，在修复期间其他承租人是可以办理消防许可证。被告认为鼓楼步行街原有的消防设备缺失，消防报警系统失灵，消防系统瘫痪，媒体曾做过报道。经审查，该组证据记载的内容不能证明原告的待证事实，且与本院调取的宁波市公安消防支队海曙区大队所作的回函相矛盾，故对证3本院不予认定。
证4.照片、网页截图各两份、经营户工商登记信息一组，拟证明鼓楼茶城是持续正常经营的事实。被告对真实性无异议，但认为开业是试营业，到目前为止没有市场经营许可证，是违法开业的，且开业的时间也晚于合同约定时间，经营户工商登记信息中显示的部分经营户已不再承租商铺。经审查，被告对真实性无异议，该组证据记载的内容可以证明原告的待证事实，故对证4本院予以认定。
证5.通知、回函各一份，拟证明原告多次通知被告办理消防许可证，但被告一直未办理的事实。被告对真实性无异议，认为可以证明被告要求原告办证。经审查，被告对真实性无异议，且该组证据记载的内容可以证明原告曾通知被告办理消防许可证，被告回函要求原告办理的事实，对此本院予以认定。
证6.租赁合同、客户业务回单、押金收据、租金发票各一份，拟证明原、被告之间所陈述的已付租金80000元差额是被告用于支付公园路99弄29-1号的房租，其中押金10000元，租金70000元。被告无异议，本院对证6予以认定。
证7.竣工图纸一份，拟证明公园路89弄13号、14号房屋属于涉案房屋范围内，性质是属于宁波中房置业股份有限公司所有，现在转制为宁波新中房置业股份有限公司，再由业主委员会出租给原告，不是违章建筑的事实。被告认为该图纸不是竣工图纸，只是平面图，该图纸是否已经经过竣工备案，尚不知情，也没有相关的证明，该图纸不能说明该房屋具有合法性。经审查，证7系复印件，对证7本院不予认定。
证8.补充协议三一份，拟证明公园路81弄1号房屋已经于2013年8月1日前交付给被告的事实。被告认为补充协议没有签订过，但该房屋已经实际交付使用。经审查，证8无原、被告签字确认，故对证8的真实性本院不予认定，被告对实际使用该房屋无异议，故对该事实本院予以认定。
证9.建筑消防设施年度检测报告三份，拟证明鼓楼步行街公共区域的水压正常的事实。被告对真实性无异议，认为报告与本案没有关联性，报告消防系统涉及到水的，不合格的地方也有很多。经审查，根据2012年的报告显示有多处检测是不符合要求的，故对证9的待证事实本院不予认定。
证10.业主委员会统一登记表一份，拟证明原告是其中的一家业主，公共设施是全体业主共同共有，权利义务也应当由全体业主共同承担和享有的事实。被告对真实性没有异议，但认为该份登记表不能说明原告提供的消防设备是合格的，公共设施的权属并不重要，关键的问题是原、被告之间的约定原告是明知的，原告应该尽到自己的义务而没有尽到。经审查，原告作为房屋的出租人，应当保证其交付的房屋能够符合合同约定的用途，公共设施的性质不能免除原告的合同义务，故对证10本院不予认定。
证11.照片及房产证附图各一份，拟证明公园路81弄1号房屋是被告实际在使用的事实。被告对真实性无异议，认为房屋是被告在实际使用，但原告与房屋的产权人只签订了五年的租赁合同，原告与被告就该房屋签订的是十年的合同，故被告认为该房屋不符合付款条件。经审查，被告对证11的真实性无异议，该组证据记载的内容可以证明原告的待证事实，故对证11本院予以认定。
被告宁波陆羽贸易有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经原告宁波市海纳广场开发经营有限公司质证，本院作如下认证：
证一、商铺租赁合同一份、情况说明二份、会议纪要一份、通知一份，拟证明原告是经政府组建投资开发经营的公司，具备招商管理的资格，商铺租赁合同具备行政合同的性质。原告对情况说明的真实性无法确认，且两份情况说明内容一样，不予认可；会议纪要的真实性无异议，会议纪要没有提及原告单位，无法证明被告的待证事实。经审查，该组证据与本案缺乏关联性，原、被告属于平等民事主体，本案属于民事案件，故对证一本院不予认定。
证二、新闻报道一组、施工联系单二份、回复一份、年度监测报告一份，拟证明鼓楼步行街商圈消防整改在2015年1月整改完成以及被告积极配合消防施工的事实。原告对年度监测报告、新闻报道的真实性无异议，认为两份证据恰好能证明现在已经整改完成，整改的内容是鼓楼步行街公共部位的消防；施工联系单是被告和案外人的协议，原告不认可。经审查，该组证据与本院调取的宁波市公安消防支队海曙区大队所作的回函相一致，故对真实性本院予以认定，但鼓楼步行街消防设施年度检测报告在2014年11月21日出具，故对被告待证的整改完成时间是2015年1月的事实不予认定。
证三、工程项目承包合同一组、购销合同一份、销售安装合同一份、工程承包合同一份，拟证明被告在合同履行过程中是积极主动的履行了合同义务，不存在违约行为的事实。原告对真实性有异议，认为上述合同均是被告和第三方签订，且根据合同约定的装修时间也已经拖延到2013年9、10月，承包书签订不合理，没有落款日期。经审查，该组证据仅能证明被告与案外人签订协议，对涉案房屋进行装修的事实，不能证明工程进展情况，也不能证明被告不存在违约行为，对此本院不予认定。
证四、广告发布合同二份、公交车身广告线路明细一份、发票及付款通知一组，拟证明为了配合2013年10月1日开业，被告实际支出420000元的广告费用，由于没有开业，该部分费用支出没有意义，且给后期的招租带来了负面影响的事实。原告认为广告发布合同是被告和第三方签订的，无法确定真实性，对发票的真实性无异议，具体是否已经支付以税务部门完税凭证作为依据，不能仅凭增值税发票就认定已经支付了广告费，广告做了以后达到了广而告之的目的，并没有浪费，且不属于被告的损失。经审查，该组证据记载的内容可以证明被告支出广告费420000元的事实，但不能证明上述广告费支出没有意义的事实，对此本院不予认定。
证五、补充说明二份、收条四份、证人朱某出庭所作证言一份，拟证明原告没有办理消防许可证，导致被告向施工单位赔偿了470000元的事实。原告对真实性有异议，认为即使原告和承包人签订过合同，如果被告违约应按合同执行，而不是双方签订补充说明，直接给予了470000元的补偿，这是不符合常理的；证人所作证言和被告提交的证据存在比较大的出入，原告不认可，110000元误工费是被告要求6个工人天天来工地所造成的，应该由被告自己承担。经审查，该组证据系被告单方与案外人签订的补充协议，上述协议中未写明消防问题对其工程造成的主要影响是什么，补偿费用金额的组成未显示相应的依据，证人朱某的陈述与书面证据记载内容出入较大，补偿款金额较大却以现金方式支付，且被告未提供补偿资金的来源，故对证五本院不予认定。
证六、商铺使用权证明单、收款收据、收条一组、证人李某出庭所作证言一份，拟证明被告的退租损失440000元的事实。原告对真实性有异议，认为证明单都是被告单方出具的，退租属于被告经营过程中遇到的正常的商业风险，且其他的经营户可以领取营业执照的；被告只支付了一倍定金，E10-12的房屋没有退租凭证，E1-3、E5-6的定金于2013年10月5日就已经退还，根据订购单约定，开业时间为2013年10月1日，并同意顺延15日，如15日后还不能开业的，才双倍退还定金，但未到赔付日期，被告就赔付，说明该金额是被告自愿支付的，不属于损失；证人李某关于商铺总共订购的间数、支付的定金、退还的金额的陈述与被告出具的书面材料都是矛盾的。经审查，邬贤杰、麻敏剑的商铺使用权证明单、收款收据、收条系原件，其记载的内容可以形成证据链，能够证明被告退还定金的事实，对此本院予以认定；证人李某的陈述与书面记载的内容不完全相符，故对李某的定金退还，本院仅认定80000元；翁雁飞商铺的退铺日期为2013年10月5日，但两张收条落款年份不一致，且有涂改的痕迹，2013年的收条笔误写成2015年，不符合常理，且2013年10月5日退款不符合定购单的约定，在顺延日期未届满就退还定金，也不能证明该笔损失系未准时开业所产生的，故本院对翁雁飞的证据不予认定。
证七、租赁合同二份、照片三份，拟证明这两份合同约定的铺位，因为被告没有取得市场经营许可证及消防许可证，承租人签订合同后又退租，至今未对外出租，租金损失是658960元的事实。原告对真实性有异议，认为合同是被告和第三方签订的，且不能看出是因为没有取得两个证件导致的退租，其他经营户都在正常经营的，也是可以领取营业执照的。经审查，该组证据不能证明承租人签订合同后是因为被告没有取得市场经营许可证及消防许可证才导致的退租，故对证七本院不予认定。
证八、招商代理合同、补充协议各一份，拟证明被告无法提供消防许可证且延期开业，无奈降低租金，损失是1856212元的事实。原告对真实性有异议，认为是被告和第三方签订的，且招商不成功也是正常的经营风险，与原告无关。经审查，证八系原件，对真实性本院予以认定，根据该组证据记载的内容显示，降低租金及支付佣金是被告与案外人自行协商确定的方案，并不能证明该部分费用是因为消防许可证和延期开业所直接导致的损失，故对待证事实本院不予认定。
证九、补充协议八份，拟证明因延期开业，为挽留客户，被告无奈减免物业费产生的物业费损失630769元的事实。原对真实性有异议，认为是被告和第三方签订的协议，与原告无关。经审查，根据该组证据记载的内容显示，减免物业费是被告与案外人自行协商确定的方案，并不能证明该部分费用是因为延期开业所直接导致的损失，故对待证事实本院不予认定。
证十、邮件往来截图一份，拟证明原、被告之间是通过邮件往来商量合同的签订事宜，其中在2013年4月18日由原告的员工孙挺发给被告法人潘遂意，在该邮件的租赁合同中已加入了关于原告办理市场经营许可证及消防许可证的约定的事实。原告认可该邮箱是原告员工的邮箱，但认为邮件应经过公证认证，合同签订的路径是双方通过多次邮件往来签订的，该租赁合同是双方多次往来商定的，并非原告提供的格式合同。经审查，原告对邮箱是其原告邮箱无异议，且当庭被告出示了邮件的原件，可以证明被告的待证事实，故对证十本院予以认定。
证十一、情况说明一份，拟证明鼓楼步行街的消防系统在2014年12月15日以前一直是不合格的事实。原告对真实性无异议，认为是自动报警系统存在问题，消防供水是没有问题的，整体的消防改造是由鼓楼步行街综管办负责的，原告只是其中的一个业主。经审查，该份证据记载内容与本院调取的消防部门出具的回复不一致的，应以消防部门回复为准，故对被告的待证事实不予认定。
证十二、宁波市海曙工商局处罚决定书、浙江省代收罚没款专用票据各一份，拟证明由于原告没有帮助被告办理市场经营许可证，被告使用了茶叶专业市场的名称被处罚的事实。原告对发票的真实性无异议。经审查，该组证据可以相互印证，其记载的内容可以证明被告使用了茶叶专业市场的名称而被宁波市海曙区市场监督管理局处罚的事实，对证十二本院予以认定。
证十三、行政处罚决定书一份，拟证明被告因消防没有经过检查就经营，被处罚停业并罚款的事实。原告对真实性无异议，认为该处罚决定书的落款时间是2015年5月25日，之前原告已多次通知被告可以去办理消防许可证，被告未办理导致被处罚与原告无关。经审查，证十三系原件，其记载的内容可以证明被告的待证事实，对证十三本院予以认定。
证十四、证明一份，拟证明吕富强施工的实际补偿费明细的事实。原告认为证人证言需要出庭作证，未出庭作证的情况下不予认可。经审查，该份证据的性质属于证人证言，在证人未出庭作证的情况下，对该份证据本院不予认定。
经原告申请本院调取，本院依法向宁波市海曙区市场监督管理局、宁波市公安消防支队海曙区大队发出调查函二份，上述单位向本院复函二份。经质证，原告认为宁波市海曙区市场监督管理局的回函符合客观事实的，和相关规定是一致的；宁波市公安消防支队海曙区大队回复中提到的主体与局部问题确实存在，但上述问题可以通过技术手段解决，鼓楼步行街同时间段有部分商家也领取了消防许可证，鼓楼步行街消防存在的问题在2014年4月就已经修复了。被告对该组证据无异议。经审查，该组证据系本院依法向相关职能部门调取，真实合法，故对该组证据本院予以认定。
根据本院认定的证据并结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
原告从产权人处租赁了涉案房屋后，于2013年5月1日与潘遂意签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：原告将位于呼童街92号二层、公园路81弄1、2、4、7、8、9、11、12、13、14、20、21、22、23、24号、公园路89号房屋出租给潘遂意；其中呼童街92号二层、公园路81弄20、21、22、23为第一批交付房屋，公园路81弄7、8、9、11、12、13、14为第二批交付房屋，公园路81弄1、2、4号为第三批交付房屋，公园路89号为第四批交付房屋；承租方向出租方承诺，该房屋只限于承租方用于经营鼓楼茶城；承租方向出租方承诺保证于2013年10月1日前准时开业营业（如开业日期因出租方原因需要变更的，则以出租方书面通知为准）；出租方给予承租方四个月的免租装修期，免租租金按照首批交付房屋的首年四个月租金计算，合计772936元，该笔款项以扣除租金的方式分四个租赁年度返还给承租方；房屋的租金计算标准，租金实行先付后租原则，四个月一付，承租方必须于每个支付期开始前提前15天向出租方支付该期租金；出租方需承担项目经营所有证件申请的义务，确保承租方所经营的“鼓楼茶城项目”于2013年9月1日前获得合法经营所有运营所需证件（包括市场经营许可证、市场经营消防许可证），但申请证件中涉及的工程建设费用由承租方承担；承租方须持有该经营品牌的有效授权证书和行业经营的合法执照，并按有关规定办妥工商、税务、消防、公安、环保、卫生许可证；出租方有下列情形之一的应当承担违约责任，赔偿承租方由此所受的经济损失：1、出租方无任何理由提前终止合同或因出租方责任而致使承租方无法正常使用该房屋的；2、出租方未按本合同第八条之相关规定，不积极和及时地履行其相关义务的。承租方拖欠租金、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%（193234元）的，出租方有权终止合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨承租方因违约而给出租方造成的其他损失；承租方逾期缴纳租金的，应自支付之日起至实际支付之日止向出租方支付逾期款违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该期租金的5‰等。2013年5月1日，原告与潘遂意签订《补充协议》一份，约定变更《商铺租赁合同》第一条租赁房屋的位置、面积及用途中的第1、2两点内容，其中变更租赁房屋位置为呼童街92号二层、公园路81弄1、2、4、7、8、9、11、12、20、21、22、23、24、公园路89号，交付了呼童街92号二层、公园路81弄4、7、8、11、12、20、21、22、23、24号房屋，并约定了起租日及租金标准。同年6月25日，原告与潘遂意签订了《补充协议二》，约定本期交付公园路81弄2号房屋，并约定了起租日及租金标准。同年8月1日，原告向潘遂意交付了公园路81弄1号的房屋，但未签订补充协议。同年8月5日，被告公司注册成立，潘遂意为该公司的法定代表人。同年12月5日，原告、潘遂意及被告签订《补充协议》一份，约定被告从2013年12月5日起取代潘遂意成为原告与潘遂意签订的《商铺租赁合同》的签约方，承继潘遂意在该协议项下的权利义务。后原告与被告分别签订了《补充协议四》和《补充协议五》，分别交付了公园路89号及公园路81弄9、13、14号房屋，并约定了起租日及租金标准。被告取得承租房屋后进行了装修，将涉案房屋转租给其他人，用于经营鼓楼茶城。被告向原告支付了2583596元的租金，未支付之后的租金。被告未按照合同约定于2013年10月1日开业，实际于同年12月20日开业，处于正常经营状态。鼓楼沿历史文化街区消防系统原存在消防设备缺失、消防报警系统失灵、消防系统瘫痪等消防安全隐患，需要进行修复，2014年由鼓楼街道牵头、鼓楼步行街综管办具体负责，对街区消防系统进行了全面整改，同年11月21日整改完毕。鼓楼茶城未取得市场经营许可证，也未取得消防许可证。被告于2015年4月30日向宁波市公安消防支队海曙区大队提交了鼓楼茶城内部装修建设工程消防设计备案申请，并公告合格，但尚未办理竣工验收备案。因被告使用“市场”的称呼做广告，宁波市海曙区市场监督管理局对被告处罚11200元，2015年5月22日被告已实际缴纳该款。同年5月25日，宁波市公安消防支队海曙区大队以被告经营的鼓楼茶城未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由向被告作出了行政处罚决定书，要求其停产停业，并罚款30000元，被告尚未实际支付该笔款项。
另查明，被告与案外人宁波拉风文化传媒有限公司签订广告发布合同一份，约定2013年9月3日至10月2日期间在地铁围档上发布鼓楼茶城的广告；被告又与西岸传媒股份有限公司签订媒体传播服务合同各一份，约定2013年8月20日至9月19日期间在公交车体上发布广告，对鼓楼茶城进行宣传。上述宣传共支出420000元广告费。被告与案外人李某等人签订了鼓楼茶城定购商铺使用权证明单若干，并收取了定金，定购单约定市场交付店铺时间约定为2013年9月1日，开业时间为2013年10月1日前，如市场不能按时开业，定购房同意顺延15天开业，若15天后还不能开业，则双倍定金赔付。被告于2013年11月20日退还李某定金40000元，并补偿40000元；被告于同年10月25日退还邬贤生定金40000元，并支付违约赔偿金40000元；被告于同日退还麻敏剑定金40000元，并支付违约赔偿金40000元。原告自行与被告协商无果后，诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案的争议焦点是：一、《商铺租赁合同》中关于办证义务约定冲突的情况下，应以哪一条约定为准；二、原告能否解除《商铺租赁合同》；三、违约责任如何承担。
关于第一项争议焦点。《商铺租赁合同》及补充协议系原、被告真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，对双方均具有约束力。作为具有民事行为能力的主体，原告在签订合同时应尽到谨慎审查的义务，原告主张称该合同中第九条第四款关于由承租方承担办理市场经营许可证和市场经营消防许可证的约定系被告自行添加，原告不知情，但未提供充分的证据予以证明，且根据被告提供的邮件，在与原告发送的邮件中已经将该条款进行了修改，故对原告的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。原、被告签订的《商铺租赁合同》系原告提供的格式版本，其中第九条第四款属于非格式条款，该条款与格式版本中原有的第十一条第十款关于由承租方办理工商、税务、消防、公安、环保、卫生许可证的约定相冲突，应当采用非格式条款即第九条第四款的约定。
关于第二项争议焦点。根据《商铺租赁合同》第九条第四款的约定，原告需承担项目经营所有证件申请的义务，确保承租方所经营的“鼓楼茶城项目”于2013年9月1日前获得合法经营所需证件（包括市场经营许可证、市场经营消防许可证），但申请证件中涉及的工程建设费用由被告承担。根据本院调查的结果，市场建设应当符合城乡总体规划，而现有的规划文件中并未将在鼓楼区域设置茶叶市场列入，故从客观上来讲，被告要求办理市场经营许可证无法实现，且原告也无法为被告代办市场经营许可证，故被告主张先履行抗辩权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于消防许可证，原告应当向被告交付具备办理消防许可证的房屋。根据本院调查的结果，鼓楼沿历史文化街区消防系统存在问题，对鼓楼茶城消防工程存在一定的影响，鼓楼沿历史文化街区消防系统于2014年11月21日整改完毕，之后被告承租的房屋才具备办理消防许可证的条件。被告在2014年11月21日之前主张先履行抗辩权，依法有据，本院予以支持。此后被告承租的房屋已经具备办理消防许可证的条件，虽然合同中约定原告有代为办证的义务，但办证的前提是被告的装修已符合相应的要求，且被告提交办证的材料给原告。但被告未能举证证明其装修工程何时具备办证的条件，也未能举证证明已将办证所需的材料提交给原告，故被告在2014年11月21日之后主张先履行抗辩权缺乏法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告拖欠租金超过履约保证金的50%的，原告有权终止合同。该约定是原、被告自行约定的解除合同的条件。被告在2014年11月21日仍未按约支付租金，且已超过履约保证金的50%，已符合合同解除的条件，原告要求解除合同，依法有据，本院予以支持，《商铺租赁合同》及相应的补充协议应于起诉状副本送达之日即2015年3月8日解除。被告要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。市场经营许可证客观上不能办理，被告已自行提交了办理消防许可证的相关材料，且合同解除后，原告不再负有代被告办理证件的义务，故被告要求原告继续办理证件的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第三项争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告腾退房屋，依法有据，本院予以支持。原告已向被告按约交付了承租的房屋，且被告也实际使用了承租的房屋，被告应当按约向原告支付租金及占有使用费。虽然原告出租给被告的公园路81弄1号房屋，其与产权人仅签订了租期为三年的租赁合同，但在与被告合同解除前，原告享有对该房屋的合法承租权，且被告已实际使用该房屋，故被告应当根据原、被告在《商铺租赁合同》中约定的价格向原告支付房屋租金。《补充协议三》未经原、被告双方签字，对双方不产生约束力。计算至2015年3月8日，被告应向原告支付租金共计5421028元，扣除被告已支付的租金2583596元，及第一年、第二年的免租金额386468元后，被告还应向原告支付的租金2450964元，并应按年租金3043683元的标准向原告支付自2015年3月9日起至房屋腾退之日的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然原告未为被告办理市场经营许可证，但被告将承租的房屋转租给他人，一直处于经营状态，被告未能举证证明未取得市场经营许可证对其造成的具体损失，故对被告的主张因原告未办理市场经营许可证对其造成损失，本院不予支持。本案中，原告主要的违约行为是交付给被告的房屋在2014年11月21日前因外围鼓楼步行街存在消防问题，不具备办理消防许可证的条件；被告的违约行为是未按约支付房屋租金。原、被告应当各自承担相应的违约责任。被告主张原告的违约行为对其造成的损失是广告宣传费用损失、赔偿给施工单位的损失、退租损失、空铺损失、降租损失、减免物业费的损失、被相关部门处罚的损失。关于广告宣传，被告自述其广告内容为“以后买茶就去鼓楼茶城”，该广告语并未写明茶城的具体开业日期，并未对被告的经营造成不好的影响，也起到了一定的宣传作用，但考虑到广告的时效性，鼓楼茶城未按合同约定时间开业，原告也存在一部分的责任，故本院酌定原告向被告支付广告损失210000元。关于施工单位的赔偿费用，该部分损失系被告自行决定赔付，并无相应的合同依据，赔偿金额较大但被告也未提供相应的付款凭证，故对被告主张的损失金额本院不予认定。关于退租损失，该部分损失的赔付在定购单上有明确约定，赔付的金额有相应的合同依据，上述损失系被告未能准时开业所致，原告应负有相应的责任，但被告收取的定金是由承租人支付的，并不属于直接造成的损失，承租人退租后被告仍可将上述铺位出租给其他人，被告赔付的违约金属于直接损失，故本院认定原告向被告赔偿因不能准时开业所致的退租损失120000元。对于空铺损失，被告未能举证证明上述空铺系原告违约所致，故对该部分损失本院不予认定。关于降租损失及减免物业费的损失，被告在未取得市场经营许可证的前提下，不应对外进行承诺，上述损失均系被告自主决定所作出的让步，不能证明该部分损失是因原告的违约行为必然产生，故对该部分损失本院不予认定。关于被相关部门处罚的损失，消防处罚的费用被告尚未实际支付，故该损失尚未实际产生，被告要求原告承担缺乏法律依据，不予支持；工商处罚是因为被告自行使用“市场”称呼所致，在未取得市场经营许可证的前提下，被告擅自使用“市场”的称呼，应自行承担相应的损失，被告要求原告承担，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原告应向被告赔偿损失330000元。被告逾期支付租金的行为，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照日万分之五支付利息，低于合同约定的违约金金额，且未违反法律规定，本院予以准许。因2014年11月21日涉案房屋才具备办理消防许可证的条件，故此前被告未足额支付租金不构成违约，无须支付相应的违约金；此后被告未付租金构成违约，应当支付违约金。算至2014年11月21日，被告按照合同约定应付的租金为4926063元，扣除被告已支付的租金2583596元，及第一年、第二年的免租金额386468元后，被告欠付金额为1955999元，算至合同解除之日即2015年3月8日，被告应向原告支付该部分欠付款项的违约金103668元。2014年11月22日至2015年3月8日，被告欠付的租金分段计算后，应付的违约金为20117元。上述两款合计后，被告应向原告支付2014年11月21日至2015年3月8日期间逾期付款的违约金123785元，并就欠付租金2450964元按日0.5‰支付逾期付款违约金至款项付清之日。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议四》及《补充协议五》于2015年3月8日解除；
二、被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司在本判决书生效之日起十五日内将其承租的位于宁波市海曙区呼童街92号二层、公园路81弄1号、公园路81弄2号、公园路81弄4号、公园路81弄7号、公园路81弄8号、公园路81弄9号、公园路81弄11号、公园路81弄12号、公园路81弄13号、公园路81弄14号、公园路81弄20号、公园路81弄21号、公园路81弄22号、公园路81弄23号、公园路81弄24号、公园路89号房屋腾退并归还给原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司；
三、被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司支付2013年5月1日起至2015年3月8日期间拖欠的租金2450964元，并按年租金3043683元的标准向原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司支付2015年3月9日起至房屋腾退之日止的占有使用费；
四、被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司支付2014年11月21日至2015年3月8日期间逾期付款的违约金123785元，并就欠付租金2450964元按日0.5‰支付逾期付款违约金至款项付清之日；
五、原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）赔偿损失330000元，该款可在被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司欠付原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司的上述款项中抵扣；
六、驳回原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费26976元，由原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司负担1382元，被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司负担25594元；本诉保全费5000元，由被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司负担；反诉受理费20813元，由原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司负担1530元，被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司负担19283元；反诉保全费5000元，由原告（反诉被告）宁波市海纳广场开发经营有限公司负担2170元，被告（反诉原告）宁波陆羽贸易有限公司负担2830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 何解放
人民陪审员 蒋伟成
二〇一五年九月二十八日
代书 记员 闻婉冬
本判决书所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应','2018-09-27
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第六十五条 保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害，可以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的，根据被保险人的请求，保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的，第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人未向该第三者赔偿的，保险人不得向被保险人赔偿保险金。
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第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
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（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
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（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
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