杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭萧民初字第2342号
原告浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人茅慧涵、方丽。
被告萧佳伟。
委托代理人冯霄飞。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）与被告萧佳伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由代理审判员李凯适用简易程序于同年6月5日及9月16日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人茅慧涵及被告的委托代理人冯霄飞两次庭审均到庭参加诉讼，原告的委托代理人方丽第二次庭审到庭参加诉讼。期间，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告南都公司诉称：被告萧佳伟于2010年10月30日购买蓝爵国际中心4幢2单元3001室房屋，系该房屋业主。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为案涉房屋所在小区提供前期物业服务，高层物业管理服务费为3.20元每平方米每月，公共能耗费按0.60元每平方米每月预收，并约定已交付使用但尚未居住的房屋，业主按应缴纳标准的70%交纳（新规出台后按新规定执行），因2014年5月1日新的《杭州市物业管理条例》实施，已交付使用但尚未居住的房屋，业主也应全额缴纳物业费。此后，原告按协议约定为案涉房屋所在小区提供了物业服务，但被告尚欠自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费11606.64元及能耗费1816.31元（预收后按实分摊），共计13422.95元。该款经原告多次催讨，被告至今未支付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付物业服务费11606.64元及能耗费1816.31元，合计13422.95元。2、被告支付逾期违约金暂计1262.94元（算至实际付清日止）。庭审中，原告变更违约金部分诉讼请求为：被告支付13422.95元自2014年7月1日起至实际履行日止按日万分之四计算的违约金。
被告萧佳伟在庭审中答辩称：1、被告到目前为止没有收房，所以不需要支付物业费等费用。2、被告未收到原告催讨物业费的手续。3、因房屋存在质量问题，开方商曾承诺对房屋进行返修，但是至今未修复，故双方未办理交房手续，被告也未办理房产登记。4、根据商品房买卖合同规定，因为开方商至今未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。检测单位提出返修意见，出卖人应按要求返修，并承担赔偿责任。5、根据物业服务协议约定，关于空置房物业费按应缴纳标准的70%交纳（新的规出台以后，按新的规定执行），该约定不明确，按照被告的理解，新规应是业主和物业公司进行协商或者业主大会讨论所形成的新规，该物业服务协议是格式合同，应有利于对方作出解释。6、原告未交物业费系因房屋未交付及存在质量问题等合理原因，故原告不应承担违约金，即便要承担，违约金也过高。
原告南都公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明被告购买案涉房屋的事实。2、前期物业服务协议一份，证明原、被告签订了前期物业服务协议，以及双方约定的权利义务的事实。3、EMS回单一份，证明开方商向被告寄送房屋交付通知书的事实。4、商品房交接单一份，证明被告已于2012年12月31日办理房屋交接手续的事实。5、律师函及EMS回单一份，证明原告向被告催讨物业费、能耗费的事实。经质证，被告对证据1，真实性、合法性无异议，但合同明确约定了房屋交接的问题，开方商没有提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；检测单位提出返修意见，出卖人应按要求返修，并承担赔偿责任。对证据2，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为协议中约定自房屋交付使用次月1日起计收物业费及能耗费，且空置房应按70%计算。对证据3，真实性没有异议，但是被告本人没有收到，签收人没有权利代收。对证据4，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，这个房屋交接单是在验房之前开方商强制要求被告签的，但房屋实际未交接。对证据5，真实性无异议，但未收到过相关催讨手续。
被告萧佳伟为支持其抗辩的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、裂缝修补方案一份及照片两份，证明被告在验房过程中发现房屋存在严重质量问题，开方商表示认可，并承诺予以返修，但至今未实际履行返修义务，并证明被告至今未实际收房的事实。2、手机录音一份，证明案涉房屋钥匙现在仍在原告处的事实。经质证，原告对证据1的三性均有异议，真实性无法确认，并认为即使房屋交付后存在质量问题，也是被告和开方商之间的矛盾纠纷，与本案物业合同纠纷无关。对证据2的三性均有异议，认为该证据是起诉后被告为了配合诉讼所采集的，原告公司确有田广军其人，但其对该份录音不知情，无法确认真实性，同时对录音中涉及的其他两个员工的身份无法确认，且该录音的时间、地点、人物都无法显示，不符合电子证据的要件。
对原、被告提供的证据，经双方质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告对真实性均无异议，且均与本案有关联，故本院对上述证据予以认定。对被告提供的证据1，原告无相反证据否定其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定；证据2，因录音中的人员及内容无法核实，其真实性无法确认，即便该证据真实，也无法证明房屋未交付的事实，故本院对该证据不予认定。
根据对以上证据的认证及法庭调查，本院认定如下事实：被告萧佳伟系案涉房屋业主。2010年10月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为案涉房屋所在小区提供前期物业服务，高层物业管理服务费为3.20元每平方米每月，公共能耗费按0.60元每平方米每月预收（具体按实分摊）；并约定已交付使用但尚未居住的房屋，物业费由业主按应缴纳标准的70%交纳（新规出台后按新规定执行）；同时还约定物业公司自房屋交付使用次月1日起开始计收物业服务费和公共能耗费，首次交付时业主一次性预交12个月的物业服务费和公共能耗费，次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费和公共能耗费，逾期之日按逾期费用每日万分之四的标准支付违约金。此后，原告按约为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告尚欠2013年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费及能耗费。该款经原告书面催讨，被告至今未付。
另查明，被告萧佳伟于2010年10月30日购买蓝爵国际中心4幢2单元3001室房屋，系案涉房屋业主。案涉房屋于2012年12月31日交付被告，但尚未居住，系空置房。
本院认为：原告提供的经被告签字确认的商品房交接单中明确载明“出卖人与买受人一致确认，该商品房已符合《商品房买卖合同》交付期限及条件的约定，按期于2012年12月31日交付”，故案涉房屋应视为已经交付，被告应当承担案涉房屋交付后的物业服务费等费用。关于房产公司出具的修补方案系被告与房产公司关于房屋质量问题产生的纠纷，无法证明房屋未交付的事实，故被告关于未办理交房手续的抗辩，依据不足，本院不予采信。另外，双方协议约定已交付使用但尚未居住的房屋，物业费由被告按应缴标准的70%向原告交纳（新的规定出台以后按新的规定执行），关于新规的理解，原告诉称的新规即2014年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》，其中关于空置房屋的收费标准没有明确约定，故本院认为关于2014年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费因案涉房屋系空置房，仍因按照双方签订的前期物业服务协议约定的按应缴标准的70%收取。关于前期物业服务协议约定的违约金，因被告拒交物业费系案涉房屋存在质量问题且双方对房屋交付问题存在分歧等合理原因，并非恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，被告与南都公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告均具法律约束力，双方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务。现被告未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、萧佳伟于本判决生效后十日内支付浙江南都物业管理有限公司物业服务费10155.80元、能耗费1816.31元，合计11972.11元。
二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如萧佳伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费172元，减半收取86元，由萧佳伟负担69元，由浙江南都物业管理有限公司负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费172元（具体金额由杭州市中级人民法院确定，多余部分以后退还。上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 凯
二〇一五年九月十六日
书 记 员 王海燕