甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆西民初字第1758号
原告郭斌。
委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。
被告庆阳市峰华房地产开发有限公司。
法定代表人张光元，该公司总经理。
委托代理人王生辉，甘肃凌东律师事务所律师。
委托代理人昔正强，甘肃凌东律师事务所律师。
原告郭斌与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司（以下简称峰华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理，依法由审判员常喜娥适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年4月20日签订了《商品房认订合同》，原告以每平方米2180元的价格购买被告开发的位于庆阳市西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村的玖号楼贰单元六层602室商品房一套（含地下室），面积为100平方米，约定的交付时间为2010年12月30日，同时约定交付房屋前与原告正式签订商品房买卖合同。原告向被告交付了236550元房款，但被告拒不与原告签订商品房买卖合同，也不按时向原告交付房屋，反而要在原有价格基础上每平方米上涨1178.18元，原告对此无法接受，在多次协商未果的情况下，原告只能提起诉讼。现请求判令1、被告限期向原告交付集贤村的玖号楼贰单元六层602室商品房一套（含地下室），并限期办理房屋产权证书；2、判令被告按双方订立的商品房买卖合同约定向原告支付迟延交房违约金23655元。
被告辩称，被告与原告签订商品房认定合同属实，但被告在施工过程中，因遇政府政策变化导致工期延误，建筑成本上升以及政府补收规划费用等原因，导致被告与原告之间签订的合同如继续履行合同，对被告显失公平。加之涉案房产所用土地为工业用地，土地用途未予转换，工业用地不能建造住宅及开发商品楼，故原、被告之间签订的商品房认定合同系无效合同。
经审理查明：2003年7月19日，原西峰市开发区寨子乡土地资源规划建设管理所向庆阳市西峰峰华工贸有限公司颁发建设工程规划许可证，准予庆阳市西峰峰华工贸有限公司建造综合楼一处。2008年1月21日该公司名称变更为庆阳市峰华房地产开发有限公司。2010年4月29日，被告峰华公司（甲方）在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告郭斌（乙方）签订商品房认定合同，约定：“一、乙方认订坐落于庆阳市西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村的玖号楼贰单元六层602室商品房（含地下室）一套，2009年8月1日开工，计划竣工交钥匙日期2010年12月30日。四、该商品房甲乙双方约定单价为2180元每平方米，建筑面积约为100平方米。五、乙方同意签订本合同时，支付定金170000元，地下室定金10000元，作为甲乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。六、甲乙双方约定，乙方应于2010年12月30日前到峰华公司与甲方签订商品房买卖合同，甲方应积极配合乙方完善商品房买卖合同及相关手续。八、乙方应当在甲乙双方约定的期限到期时间不超过三十天内主动前来签订商品房买卖合同，约定的期限内未签订的，本合同自动失效，视为乙方自愿放弃该房屋认定权。甲方有权将乙方的认定金退还乙方，并不承担任何责任。九、双方无论哪方违约，均处以10%的违约金。”合同订立当日，原告郭斌向被告缴纳楼房及地下室定金180000元，2012年1月14日原告郭斌向被告缴纳房款56550元。2011年8月26日庆阳市人民政府给被告峰华公司补发了庆市国用（2011）第4366号国有土地使用权证，该证载明地类（用途）为工业。
2013年元月份被告峰华公司在该宗土地上修建的商品房工程竣工后，被告峰华公司通知原告郭斌等住户验收房屋，并提出每平方米加价1178.18元，方可签订正式商品房买卖合同、交付房屋。原告郭斌不同意，遂诉至本院。
另查明，中国人民银行公布的人民币贷款基准利率中，2008年12月23日至2010年10月20日期间年利率为5.4%；2012年6月8日至2012年7月6日期间年利率为6.65%。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房认订合同》、收款收据、《私营企业变更通知书》、《国有土地使用证》、《建筑物建设工程规划许可证》、《庆阳市人民政府关于公布2009年度市区住房建设计划的公告》、《规划管理违法案件行政处罚告知书》、建筑规费收费票据等相关证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原、被告双方签订商品房认定合同，属于法律规定的商品房预售合同范畴，双方在签订该预售合同时，作为出卖人的被告峰华公司未取得商品房预售许可证明，至原告郭斌起诉前，亦未提交相关证明，故原、被告双方签订的商品房认定合同应当无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权批准文件的规定使用土地，如需改变土地用途，应当办理土地变更登记手续。本案被告峰华公司所取得土地使用权系工业用地用途，应该建设生产性用房；被告峰华公司未经审批，擅自在工业用地上建设、出售商品房的行为，违反法律规定。无论是从商品房预售还是现房买卖角度考虑，原、被告之间的房屋买卖行为均违反了法律强制性规定，双方关于房屋买卖的行为应属无效，无效合同自始无法律约束力，因此原告郭斌要求被告峰华公司向其交付楼房、办理该房屋的房屋产权证及支付逾期交房违约金23655元的诉讼请求，不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
被告峰华公司未取得商品房预售许可证明、且改变土地使用性质，主观上有过错；原告郭斌在购买房屋时未尽房屋合法性审查之义务，故双方在该买卖房屋的过程中均有过错。双方在商品房认定合同中约定原告郭斌交纳的236550元名称为购房认订金，应视为此236550元为预付房款。为了减少诉累，避免“一案多诉”，彻底解决纠纷，应当依据无效合同的法定原则处理本案。故被告峰华公司应返还原告郭斌已付房款236550元，同时被告峰华公司应按照中国人民银行贷款利率给原告郭斌支付已付房款的利息。其中原告郭斌于2010年4月29日交纳的180000元房款，年利率应按5.4%计算至该款返还之日；2012年1月14日交纳的56550元，年利率应按6.65%计算至该款返还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告郭斌与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司于2010年4月29日签订的商品房认定合同无效；
二、被告庆阳市峰华房地产开发有限公司返还原告郭斌房款236550元，并自2010年4月29日起按年利率5.4%支付180000元利息至返还之日，自2012年1月14日起按年利率6.65%支付56550元的利息至返还之日；
三、驳回原告郭斌要求被告庆阳市峰华房地产开发有限公司向其交付楼房、办理该房屋的房屋产权证及支付逾期交房违约金23655元的诉讼请求。
上述金钱给付内容限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5203元，由原告郭斌负担2601元，被告庆阳市峰华房地产开发有限公司负担2601元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 常喜娥
二〇一三年十一月十二日
书记员 梁琇茸