北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终3974号
上诉人（原审被告）：张×1，男，1955年3月30日出生。
法定代理人：张×2，女，1955年9月18日出生。
上诉人（原审第三人）：张×2，女，1955年9月18日出生。
张×1、张×2之委托诉讼代理人：张×3，女，1982年8月23日出生。
张×1、张×2之委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张×3，女，1982年8月23日出生。
委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宇，女，1992年10月19日出生。
委托诉讼代理人：王××（王宇之父）,1968年4月26日出生。
委托诉讼代理人：于筱平，北京市大嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张×4，女，1958年6月5日出生。
被上诉人（原审被告）：张×5，女，1951年6月24日出生。
被上诉人（原审被告）：张×6，女，1960年8月25日出生。
被上诉人（原审被告）：张×7，男，1946年2月13日出生。
张×4、张×5、张×6、张×7之委托诉讼代理人:王代华，北京市盈科律师事务所律师。
张×4、张×5、张×6、张×7之委托诉讼代理人：李雅敏，北京市盈科律师事务所实习律师。
上诉人张×1、张×2、张×3因与被上诉人王宇、张×4、张×5、张×6、张×7房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人即上诉人张×1之法定代理人张×2,上诉人即上诉人张×1之委托诉讼代理人张×3，上诉人张×1、张×2、张×3之委托诉讼代理人李树文，被上诉人王宇之委托诉讼代理人王××、于筱平，被上诉人张×4、张×5、张×6、张×7之委托诉讼代理人王代华、李雅敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张×1、张×2、张×3上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由王宇、张×4、张×5、张×6、张×7承担。事实及理由：1.张×1、张×2一直和张××在一起共同居住生活三十年，尽了主要赡养义务，直到2011年年底张×1脑出血导致瘫痪在床成为无民事行为能力人，这么多年都是张×2一家在照顾。由于张×1目前是第二次脑淤血，身体状况是患病丧失行为能力导致多重残疾，失语、不能站立、大小便失禁，还有癫痫病，一审提供的医院病历可以证明张×1养病的住所是需要保证通风、采光好，保持室内空气畅通，需要清洁避免精神受到刺激。友谊宾馆角楼211号房屋是筒子楼，整个楼多年难废弃无人居住，没有独立卫生间和水房及厨房，我们不具备搬离条件。张×3不在涉案房屋内居住，不应当作为腾房主体。2.张×1、张×2一直和张××在一起共同居住生活三十多年，物业供暖都是张××单位福利，本案中是王宇自己缴纳的，不应当由我们承担。
王宇辩称：同意一审判决，不同意张×1、张×2、张×3的上诉请求。经生效判决认确认我签订的房屋买卖合同有效，我是房屋所有权人，张×1、张×2、张×3有义务将涉案房屋交给我。
张×4、张×5、张×6、张×7辩称：不同意张×1、张×2、张×3的上诉请求。
王宇向一审法院起诉请求：1.请求法院判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1将北京市朝阳区曙光西里16楼5单元302号交付给王宇；2.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1支付王宇违约金199
000元；3.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1赔偿王宇居间服务费83 580
元：4.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1连带赔偿王宇租房损失费292 600
元；5.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1履行涉案房屋户籍迁出手续；6.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1给付王宇逾期迁户口违约金 1
360 800 元；7.判令张×4、张×5、张×6、张×7、张×1连带向王宇给付取暖费、物业费、电费共计13 107
元；本案诉讼费、保全费、公告费由张×4、张×5、张×6、张×7、张×1承担。本案在追加第三人后，王宇要求张×2、张×3共同承担第1、4、6、7项请求的责任，第5项请求的被请求主体变更为张×2、张×3。
一审法院认定事实：张振和和张××系夫妻，二人生育了张×7、张×1、张×5、张×4和张×6。张振和于l993年去世，张××于2013年8月19日去世。1993年9月l0日，张振和作为买方与作为卖方的北京第一机床厂签订合同，约定北京第一机床厂将北京市朝阳区曙光西里16楼5单元302号房屋（以下简称302号房屋）出售给张振和，每建筑平米401元，总价23
186元，优惠后实际售价11 859元。房款收据显示，张振和于1992年12月28日支付购房款12
000元，张××于2004年6月l1日支付购房款2170元。2011年12月26日，该房的产权人登记为张××。北京市朝阳区房屋管理局该房的档案材料中显示：2012年8月24日，张××以160万元的价格将302号房屋出售给王宇，定金8万元，定金支付日期为2012年8月19日，买受人不办理抵押贷款，出卖人应当在领取全部房款当日将房屋交付给买受人。合同落款处出卖人处有张××签字及手印，买受人处有王宇签字，日期为2012年8月24日。
后张×1、张×2以张××与王宇签订的购房合同没有取得房屋共有权人的同意，属于无效合同，将王宇诉至法院，要求确认2012年8月19日就302号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，要求撤销张××与王宇于2012年8月24日签订的网签合同，要求确认2012年8月27日办理的物权转移无效。
另案中，王宇主张售房款总额为199万元，称系为了避税才将备案合同价格改为1 600
000元，就此王宇提交了编号为M12060058号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，显示其中第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）处，拟成交价价格为人民币1
600 000（原数字为1 990
000，划掉后有“张××”“张×”签字、“王宇”签字）。合同落款处出卖人张××代理人张×签字，买受人王宇签字，日期为2012年8月19日。王宇还提交了补充协议一份，约定张××承诺最迟于2012年11月30日将302号房屋交予王宇，交房时王宇将剩余房款
10万元交予张××。补充协议落款处有张××代理人张×签字，王宇代理人王××签字，见证方北京伟嘉安捷投资担保有限公司加盖了公章，日期为2012年8月19日，本案各方当事人及另案中的居间服务机构北京我爱我家房地产经纪有限公司对王宇提交的成交价格为1
990
000元的合同及补充协议的真实性均无异议。在该份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，双方约定：出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照日万分之五的标准给付已交付房款的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。另在上述《补充协议》中，买卖双方还约定：签订合同后如出卖方违约赔偿买受方双倍定金和服务费，买受方违约则定金和服务费不退。同时买卖双方及见证方北京伟嘉安捷投资担保有限公司还约定：三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若买卖双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。
2015年8月24日，北京市朝阳区人民法院做出（2015）朝民初字第4810号民事判决书，以“张×代张××签订房屋买卖合同的行为有效”，“张××与王宇签订的房屋买卖合同有效”、“王宇购买302号房屋构成善意取得”为由，判决驳回了张×1、张×2的诉讼请求。后张×1、张×2不服，上诉于北京市第三中级人民法院，后于2016年5月12日撤回上诉。
另查，张××去世后，张×1、张×2、张×3一家三口居住使用302号房屋。目前302号房屋内落有张×2、张×3的户口。
在另案及本案审理过程中，王宇称签订房屋买卖合同前去看房子，但张×说302号房屋中有租户不方便，所以就看了同楼同户型的房子。另案中，该房的中介北京我爱我家房地产经纪有限公司表示，看房时张×称302号房屋中住着家里人，有人患有精神疾病，不方便看房，就看了同户型的楼上房屋。
王宇就其支付的购房款提交了中国银行无折转帐客户回单两张，日期均为2012年8月27日：一张显示王××将150万元存入张××名下346759490312账户，另外一张显示王××将31万元存入张×名下329859132428账户；王宇还提交了张×出具的收条两张，显示收到王××支付的购房款共计181万元；王宇另提交了张×出具的定金收据一张，显示王宇支付了302号房屋定金8万元。
再查，王宇先后交纳302号房屋自2012年10月2日至2016年全年物业费1844.33元、2012年至2016年的供暖费9793.2元，还于2013年5月6日交纳电费1582.97元。王宇另提交了其代理人王××任职的北京汇景泰国际旅行社有限公司与案外人、王宇与案外人签订的五份房屋租赁合同及收据若干，称其因无法入住房屋，在外租房居住花费房租合计292
600元。
本案审理中，经王宇申请，法院出具调查令，从北京友谊宾馆房管部获得《证明》及《中央国家机关公有住宅租赁合同》各一份，上述证据显示张×1从国家外国专家局房改办公室承租了友谊宾馆角楼211号使用面积为30.22平方米的楼房一间。
经询，张×1另案起诉了张×4、张×5、张×6、张×7，案由为继承，要求对张××的遗产进行继承。张×4、张×5、张×6、张×7在本案中明确表示不放弃对张××遗产的继承。
另，本案审理中，经王宇申请，法院依法查封冻结了被继承人张××名下的存款四十万元。
一审法院认为：张××去世后，其遗产继承开始。张××的继承人明确表示不放弃对张××遗产的继承，亦应承继张××的义务。张××与王宇所签订的房屋买卖合同经审判业已确认合法有效，故此，本案张×4、张×5、张×6、张×7、张×1应承担张××与王宇所签订的房屋买卖合同所约定的义务。王宇购买的房屋已登记在王宇名下，王宇作为房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现王宇要求张×1、张×2、张×3腾退房屋，张×4、张×5、张×6、张×7、张×1将房屋交付给王宇，该项请求合理合法，亦符合张××与王宇合同的约定。在张××、王宇签订的合同中张×1本人在本市另有住房，其与其家人亦具备腾退房屋的条件。故法院对于王宇的该项诉讼请求应予支持。将户口从该房内迁出的诉讼请求并非民事诉讼案件处理的范围，故对王宇要求张×2、张×3将户口迁出及逾期牵户违约金的诉讼请求，本案不予处理。从常理看，购买房屋是普通公众生活中的重要事项，在签订合同前，看房是一个一般不会忽略的环节，王宇自述因张×说302号房屋中有租户不方便，就看了同楼同户型的房子，而未能进入302号房屋进行实地看房，中介北京我爱我家房地产经纪有限公司亦陈述张×称“家中有精神病人”，王宇在签订合同中未尽到审慎的审核责任，其本人亦有一定的过错；结合张×1一家表述对张××出售房屋一事并不知情，且双方对于合同的效力问题一直在进行诉讼，故法院对王宇所主张的违约金、租房损失、逾期迁户口违约金的主张难以支持。双方的合同并未解除或确认无效，故对于王宇主张的居间服务费法院亦不予支持。王宇未入住房屋，但交纳了302号房屋的物业费、供暖费、电费，故王宇主张获得上述费用的赔偿于法有据，结合张××去世时间，其中有部分供暖费、物业费确认受益方为张×1一家，故该笔费用应由张×1、张×2、张×3承担，其余费用因难以区分受益人，应由张×4、张×5、张×6、张×7、张×1和张×2、张×3共同承担。依据合同约定，王宇应于收房后交付尚欠购房款，且本案张×4、张×5、张×6、张×7、张×1并未提出反诉，故双方可另行解决尚欠的购房款问题。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、张×1、张×2、张×3于判决生效之日起六十日内腾空北京市朝阳区曙光西里16楼5单元302号房屋，将该房交付王宇居住使用。二、张×1、张×2、张×3于判决生效之日起六十日内给付王宇物业费、供暖费八千五百三十七元五角。三、张×4、张×5、张×6、张×7、张×1、张×2、张×3于判决生效之日起六十日内给付王宇物业费、供暖费、电费四千五百六十九元六角。四、驳回王宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张×1、张×2、张×3提交了两份证据，王宇、张×4、张×5、张×6、张×7未提交证据。张×1、张×2、张×3提交的证据一为：张×1在2016年新办理的残疾证，其证明目的为张×1的残疾类别为多重残疾，张×1所患病症日益加重，张×1、张×2、张×3不具备腾房条件。王宇的质证意见为：认可真实性，不认可证明目的，且上述证据不属于二审程序中的新证据，302号房屋现在的产权人是王宇，张×1、张×2、张×3无权在此房屋居住。张×4、张×5、张×6、张×7的质证意见为：认可真实性，不认可证明目的，根据一审查明事实，张×1、张×2、张×3有其他住处，其具备腾房条件。本院经审查认为：张×1提供了残疾证原件，本院对真实性予以确认，并将结合本案其他事实对张×1、张×2、张×3所述证明目的予以认定。张×1、张×2、张×3提交的证据二为：房屋合租协议，证明目的为张×3不在302号房屋居住，不应作为腾房人。王宇的质证意见为：不认可真实性和证明目的，且该合同载明于2014年签订，不属于二审程序中的新证据。张×4、张×5、张×6、张×7的质证意见为：真实性无法核实，不认可其真实性及证明目的。本院经审查认为：王宇、张×4、张×5、张×6、张×7对上述房屋合租协议的真实性及证明目的均不予认可。一审中张×2、张×3当庭陈述302号房屋由张×1、张×2、张×3居住使用。张×1、张×2、张×3提供上述证据不能据以证实张×3不在302号房屋居住。
二审中，王宇表示一审查明的1993年9月10日北京第一机床厂出售给张振和的房屋地址有误，并非北京市朝阳区曙光西里16楼5单元302号，而系朝阳区呼家楼西里24号楼5门303号，张×1、张×2、张×3、张×4、张×5、张×6、张×7均认可一审判决载明的北京第一机床厂出售给张振和的房屋地址应为呼家楼的房屋。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、（2015）朝民初字第4810号民事判决书、（2016）京03民终1169号民事裁定书、《证明》、《中央国家机关公有住宅租赁合同》及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，302号房屋于2012年8月27日登记在王宇名下，王宇系302号房屋所有权人。张××去世后，张×1、张×2、张×3一家三口居住使用302号房屋，且张×2、张×3的户口登记在此地。张×1、张×2、张×3上诉主张张×3并未在302号房屋中居住，与其一审庭审陈述不符，有悖于民事诉讼禁反言原则，且其未提交充分有效证据予以证明，本院不予采信。王宇起诉请求张×4、张×5、张×6、张×7、张×1、张×2、张×3交付302号房屋，系房屋所有权人行使其合法权利。张×1、张×2、张×3上诉主张张×1患病丧失行为能力导致多重残疾，尚不具备搬离条件，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审法院判决张×1、张×2、张×3腾空302号房屋，将该房屋交付王宇居住使用，具有事实和法律依据。根据查明的事实，王宇在未入住302号房屋的情况下交纳了物业费、供暖费和电费，在此期间302号房屋的居住使用者受益，应当支付相应费用。张×1、张×2、张×3上诉主张在与张××共居期间，物业供暖等费用均属张××单位福利，王宇缴纳的费用不应由其负担，缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据查明的事实，并结合张××去世时间，判决部分供暖费、物业费由张×1、张×2、张×3承担，其余费用由张×4、张×5、张×6、张×7和张×1、张×2、张×3共同承担，合法有据。
综上所述，张×1、张×2、张×3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费127.68元，由张×1、张×2、张×3负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
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