河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终3214号
上诉人（原审被告）：杨宝全，工人。
上诉人（原审被告）：刘川汐，学生。
二上诉人委托代理人：皮德智，河北沧狮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨某。
法定代理人：谢红丽，农民。
委托代理人：任全，河北远通律师事务所律师。
上诉人杨宝全、刘川汐因与被上诉人杨某确认合同无效纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院作出的（2015）任民初字第3911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨宝全、刘川汐的委托代理人皮德智、被上诉人杨某委托代理人谢红丽及其委托代理人任全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：杨某的父亲杨宝全与母亲谢红丽于2011年5月3日在任丘市民政局离婚，离婚协议第二条约定：“男方给女方10万元，离婚当日付清。男方单位所分的创业家园房屋产权归女儿杨某所有”。2012年11月22日杨宝全和谢红丽在河北省冀中公证处办理两份公证，编号为（2012）冀中证民字第1094号公证书载明：“杨宝全和谢红丽于2011年5月3日在任丘市民政局离婚，离婚协议第二条约定：“男方给女方10万元，离婚当日付清。男方单位所分的创业家园房屋产权归女儿杨某所有”。现男女双方就上述房屋的坐落位置和产权归属达成如下协议：一、上述《离婚协议书》中的创业家园房屋位于河北省任丘市华北油田创业小区D区06楼2单元1601号，该房屋的全部产权归男方杨宝全所有。”编号为（2012）冀中证民字第1099号公证书载明：“一、杨宝全和谢红丽于2012年11月22日在河北省冀中公证处做了《协议书》公证，公证书编号为（2012）冀中证民字第1094号。双方办理该公证《协议书》的目的只是为了让男方缴纳上述位于河北省任丘市华北油田创业小区D区06楼2单元1601号房屋的购房款、签订购房合同及办理与该房屋相关的事宜，该房屋的实际产权归杨某一人所有；二、房屋管理部门发放产权证之日起一个月内，男方应及时领取房屋所有权证，积极配合将该房屋过户到孩子杨某名下。在上述房屋未过户到杨某名下期间，男方不得将该房屋进行出售、抵押。”2015年5月28日杨宝全与刘川汐签订房屋买卖合同，杨宝全以45万元的价格将河北省任丘市华北油田创业小区D区06楼2单元1601号房屋出售给刘川汐。
原审认为：刘川汐辩称该房屋属于善意取得，但其购买的房屋没有办理过户手续，不符合善意取得的构成要件。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：2015年5月28日杨宝全与刘川汐签订的房屋买卖合同无效。案件受理费40元由杨宝全承担。
杨宝全、刘川汐不服原审判决，向本院提起上诉称：杨宝全将其购买的华北油田创业家园改善房小区D区6楼2单1601号房屋出卖给刘川汐，杨宝全与刘川汐签订的房屋买卖合同于2015年5月28日生效，该房屋已实际交付给刘川汐，本案不存在无权处分人将不动产转让给受让人的情形；（2012）冀中证民字第1099号公证书第一项约定的是“华北油田创业小区D区6楼2单1601号房屋”，不存在该小区；该公证书第二项是附条件的合同，合同生效条件为房屋管理部门发放产权证之日，现合同生效条件未成就，杨宝全有权转让房屋；（2012）冀中证民字第1099号公证书中的协议书不是赠与合同，杨某不是赠与合同的当事人，该协议不构成赠与；杨宝全未将房屋交付给杨某，杨某无权请求确认上诉人间签订的房屋买卖合同无效；（2012）冀中证民字第1094号公证书证实本案所涉及的房屋所有权人为杨宝全，而（2012）冀中证民字第1094号公证书构成杨宝全对杨某的赠与书，2015年5月28日杨宝全将该房屋与刘川汐签订房屋买卖合同，赠与已经撤销；杨宝全月工资2300多元，需偿还房贷、支付被上诉人抚养费、工伤七级伤残需继续治疗、抚养父母，经济状况显著恶化，可以不再履行赠与义务；杨宝全之前同意将本案所涉及的房屋归属杨某，是因为杨某由杨宝全所有，房屋产权归属杨某，既可以避免遗产税，也不影响杨宝全居住使用，但现杨某已由其母亲抚养，杨保全无法继续居住使用，根据情势变更原则，杨宝全有权撤销赠与。综上所述，请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人杨某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明，2012年11月24日河北华北石油房地产开发有限公司与杨宝全签订商品房买卖合同，买受人所购商品房为华北油田创业家园改善房小区D区6楼2单1601号，该房屋至今无房屋产权证。对于本案所涉及的房屋，上诉人称该房屋是正常的房屋，可以自由转让；被上诉人称该房屋具有福利性，当时销售对象为华北石油管理局职工中的无房户，上诉人刘川汐作为学生不具备购买该房屋的资格。被上诉人主张谢红丽与杨宝全离婚之前已支付购房款10万元，其余房款由杨宝全个人支付。上诉人杨宝全主张与谢红丽离婚时已经给付谢红丽10万元，双方间的财产已经平均分配。一审时杨宝全主张房款是其一个人交的，诉争的房屋是其出资购买的，杨某对此均无异议。
本院认为：本案争议的焦点为：杨宝全与刘川汐于2015年5月28日签订的房屋买卖合同是否有效。对“《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中的‘当事人’是否为合同缔约方”问题的答复称“本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人”。被上诉人主张涉案房屋所有权人为杨某，杨宝全对此无所有权，其与刘川汐签订买卖合同，不具备处分能力，属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，杨宝全与刘川汐签订买卖协议时其对本案所涉房屋是否具备所有权或处分权不影响双方签订的买卖协议的效力。至于谁对本案所涉及的房屋即华北油田创业家园改善房小区D区6楼2单1601号拥有所有权，不属于本案的审理范围，可以根据《中华人民共和国物权法》的规定另行起诉。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因本案所涉房屋现无房屋产权证，商品房买卖合同上的购买人为杨宝全，刘川汐称其不知道该房屋上存在纠纷，而谢红丽张贴的公示并不能证明刘川汐对房屋存有纠纷一事知情，亦不能证明双方间存在恶意串通的情形，结合本案相关证据，应认定刘川汐与杨宝全签订买卖合同时已尽到了合理注意的义务，其签订合同时是善意的。故被上诉人关于杨宝全、刘川汐恶意串通，损害杨某利益，合同无效的主张不能成立。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。强制规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。被上诉人主张诉争房屋当时销售对象为华北石油管理局职工中的无房户，上诉人刘川汐作为学生不具备购买该房屋的资格，该买卖协议不合法，即便该房屋具有内部福利性，相关部门对该房屋的转让作出相应的规定，但二上诉人签订买卖合同的情形不属于违法法律、行政法规效力性强制性规定的情形。综上所述，原判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省任丘市人民法院（2015）任民初字第3911号民事判决；
二、驳回被上诉人杨某要求确认合同无效的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费100元，由杨某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 珍
代理审判员 孙雅静
代理审判员 槐倩颖
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 丁 娜