北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终5359号
上诉人（原审被告）：孙鹏，男，1980年4月30日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵欢，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申晓红，女，1968年6月28日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：乔东波，男，1971年11月16日出生，住北京市西城区。
被上诉人申晓红、乔东波之共同委托诉讼代理人：魏贵武，北京市元坤律师事务所律师。
被上诉人申晓红、乔东波之共同委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。
上诉人孙鹏因与被上诉人申晓红、乔东波委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初48191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙鹏之委托诉讼代理人赵欢，被上诉人申晓红、乔东波及其委托诉讼代理人李代星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙鹏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回申晓红、乔东波的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案形式上是委托合同纠纷，实质是申晓红、乔东波认可的“以房屋作为抵押，担保债权实现”的方式；2.孙鹏是在申晓红、乔东波授权范围内出售涉案房屋，是为了维护申晓红、乔东波的利益；3.孙鹏按指导价格签订涉案房屋买卖合同既未违约也未违法，且选择的交易方式回款快速，可防止申晓红、乔东波债权继续恶化；一审期间孙鹏未认可涉案房屋的市场价为565万元；《北京中建华房地产土地评估有限责任公司》于2015年12月1日至2015年12月4日期间曾对涉案房屋进行了房地产抵押评估，评估报告结果为房屋市场总价为515.51万元，一审认定涉案房屋市场价为565万元错误。二、一审法院适用法律错误。《委托书》系无偿的委托合同，未约定委托费用，申晓红、乔东波未实际支付过委托费用，无证据证明孙鹏从中获益；本案委托只是为实现债权的一种变相抵押担保方式。
申晓红、乔东波辩称：同意一审判决，不同意孙鹏的上诉请求。
申晓红、乔东波向一审法院起诉请求：孙鹏赔偿房款损失185万元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月22日，申晓红、乔东波（甲方）与案外人陈座鹏（乙方）签订《借款合同》，约定，甲方向乙方借款250万元，借款期限一个月，自2015年10月22日至2015年11月22日，借款月利率2%，日息为月利率除以30。2015年10月27日，北京市方正公证处针对该《借款合同》作出（2015）京方正内民证字第×1号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明申晓红、乔东波与陈座鹏于2015年10月22日于北京市方正公证处签订《借款合同》，签约行为符合法律规定，自《借款合同》生效及当事人双方的债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行力。
2015年10月26日，申晓红（甲方）与陈座鹏（乙方）签订《主债权及房屋抵押合同》，约定申晓红将房屋所有权证号为京房权证字第×号的房屋抵押给陈座鹏，被担保主债权金额为250万元，担保范围为本金利息。
2015年10月30日，申晓红（甲方）与案外人陈座鹏（乙方）签订《借款合同》，约定，甲方向乙方借款415400元，借款期限一个月，自2015年10月30日至2015年11月29日，借款月利率2%，日息为月利率除以30。2015年11月2日，北京市方正公证处针对该《借款合同》作出（2015）京方正内民证字第×2号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明申晓红与陈座鹏于2015年10月30日于北京市方正公证处签订《借款合同》，签约行为符合法律规定，自《借款合同》生效及当事人双方的债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行力。
2015年12月17日，申晓红（甲方）与案外人陈座鹏（乙方）签订《借款合同》，约定，甲方向乙方借款520000元，借款期限十五个自然日，自2015年12月17日至2015年12月31日，借款月利率2%，日息为月利率除以30。2015年12月18日，北京市方正公证处针对该《借款合同》作出（2015）京方正内民证字第×3号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明申晓红与陈座鹏于2015年12月17日于北京市方正公证处签订《借款合同》，签约行为符合法律规定，自《借款合同》生效及当事人双方的债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行力。
2015年11月3日，申晓红、乔东波作为委托人与孙鹏作为受托人签订《委托书》，合同约定：委托人申晓红和乔东波系夫妻关系，申晓红是涉案房屋的房屋所有权人，房屋所有权证号为京房权证丰私字第×号，因申晓红与乔东波事务繁忙，故委托孙鹏作为代理人，全权代表申晓红和乔东波办理如下事项：代为提前偿还贷款，办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取房产证及解押材料；在符合依法出售的情况下，代为办理此房的买卖交易手续，代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理房源核验手续，代为签订网签手续及解除网签手续，代为签订房屋买卖合同，到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜，代为接受询问，签署询问笔录，代为办理公示手续，代为办理与出售此房相关的税务手续，协助买方以买方名义办理贷款，抵押的相关手续，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管，资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件，代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；受托人孙鹏在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次使用本委托书；委托期限：自委托之日起至办完上述委托事宜为止；受托人有权转委托。
2015年11月4日，北京市方正公证处做出（2015）京方正内民证字第×4号《公证书》，证明申晓红和乔东波于2015年11月3日在公证员面前在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，申晓红、乔东波的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
合同签订后，申晓红的身份证、房产证、前述《委托合同》及公证书均交由陈座鹏保管。诉讼中，申晓红、乔东波、孙鹏及陈座鹏均认可申晓红、乔东波与孙鹏签订的《委托书》及办理公证系基于申晓红与陈座鹏之间的三笔借款产生。
庭审中，申晓红、乔东波出示一份自北京市国土资源局丰台分局调取的针对涉案房屋的签订日期为2016年2月1日的《存量房屋买卖合同》（合同编号××），出卖人为申晓红，买受人为王东，房屋成交价格为380万元。合同落款处出卖人申晓红委托代理人孙鹏签字。孙鹏表示，《存量房屋买卖合同》确系孙鹏签署，由于申晓红未偿还陈座鹏的到期借款，其与陈座鹏共同将涉案房屋出售，380万元不是实际的出售价格，是为了少缴税按照最低的指导价格签订的，王东事实上并未支付购房款；后来涉案房屋又以王东的名义出售，售价为529万，所有售房款均由陈座鹏收取，孙鹏收取的1万元的监管资金亦交给了陈座鹏。申晓红、乔东波表示，涉案房屋出售后，其未收到任何款项。
本案在审理过程中，陈座鹏到庭陈述，陈座鹏称，由于申晓红向陈座鹏的前述三笔借款未还，其与孙鹏共同将申晓红、乔东波的房屋出售，2016年5月下旬，涉案房屋最终以529万元出售，陈座鹏收取了该笔售房款。
庭审中，申晓红、乔东波与孙鹏均认可2016年2月1日涉案房屋的市场价格为565万；双方关于《委托书》是否为有偿的委托合同双方存在分歧，申晓红、乔东波认为双方系有偿的委托合同，孙鹏对此不予认可，但认为若申晓红的此次借款可以促成，其将得到更多的收益。
一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，申晓红、乔东波与孙鹏签订的《委托书》以及申请公证的行为均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行义务。本案中，孙鹏作为受托人在处分委托人的房产时，应当积极履行合同义务，最大限度地维护受托人的权益。现孙鹏在明知涉案房屋的市场价值的情况下，仅以380万元将涉案房屋出售，给受托人造成了损失，其应当对委托人给予赔偿。故对于申晓红、乔东波要求孙鹏支付185万元损失的诉讼请求，法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零六条之规定，判决：孙鹏于判决生效之日起十日内赔偿申晓红、乔东波房屋损失一百八十五万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。孙鹏提供了三份新证据，证据一是本案一审期间朝阳法院的谈话笔录，证明孙鹏与申晓红、乔东波之间属于无偿委托；证据二是房地产抵押估价报告复印件，证明孙鹏属于无偿委托；证据三是涉案房屋同地段交易截图，证明孙鹏以380万元出售涉案房屋是符合当时交易情况的。申晓红、乔东波对证据一的真实性认可，证明目的不认可；对证据二的真实性不认可，认为不属于新证据，孙鹏认可涉案房屋的成交价是565万元；对证据三的真实性不认可，认为不属于新证据。鉴于证据一与本案不具有关联性，证据二、证据三的真实性无法确认，本院对上述证据不予确认。申晓红、乔东波提交了买卖定金协议书，证明孙鹏卖房行为给其造成的损失。孙鹏对该证据的真实性不予认可。本院对于该证据的关联性不予认可，故对该证据不予采信。本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是孙鹏是否应赔偿申晓红、乔东波损失即房款差价。首先，孙鹏与申晓红、乔东波于2015年11月3日签订的《委托书》虽与申晓红与陈座鹏签订的《借款合同》具有关联性，但该《委托书》的成立与效力均独立于借款合同和抵押合同，是孙鹏与申晓红、乔东波之间真实意思表示，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，孙鹏与申晓红、乔东波之间成立委托关系，孙鹏作为受托人应按照诚信信用原则、为委托人之利益依约履行合同义务。其次，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。房屋交易指导价系政府规定的最低交易价格，与市场价格不完全一致，即使《委托书》中未对涉案房屋交易价格作出明确约定，孙鹏仍应尽最大限度为维护受托人之利益履约，且其明知是在市场中从事交易行为，即应当按照正常市场价格卖房，其在二次出售房屋前对于申晓红、乔东波提出的房屋售价为560万元系明知，故本院对其以指导价格出卖房屋合法合约的主张不予采信。孙鹏作为受托人，以申晓红的名义将涉案房屋出卖给王东时，在房屋交易价格方面，明知损害委托人利益而为之，主观上存在故意，故孙鹏应对申晓红、乔东波的损失承担赔偿责任。最后，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，涉案房屋无法返还，给申晓红、乔东波造成的损失应按孙鹏以不合理的低价出卖涉案房屋的时间点进行计算。因在一审庭审中申晓红、乔东波与孙鹏均认可2016年2月1日涉案房屋的市场价格为565万元，一审法院参照双方确认的市场价格与孙鹏最初出售房屋价格之间的差价确定申晓红、乔东波的损失并无不当。
综上所述，孙鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21450元，由孙鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 薛 源
代理审判员 史智军
二〇一七年五月二十四日
法官 助理 陈烁琳
法官 助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩