安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民再60号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：马福田，男，1951年6月19日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，
委托诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：合肥市金弘牧业有限公司，住所地安徽省长丰县罗塘乡甲道村，组织机构代码79644280—7。
法定代表人：王林，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄祥，安徽金的律师事务所律师。
申诉人马福田因与被申诉人合肥市金弘牧业有限公司（以下简称合肥金弘公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）合民一终字第00946号民事判决，向检察机关申请监督。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监[2017]34000000021号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提起抗诉。安徽省高级人民法院于2017年6月22日作出（2017）皖民抗41号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2017年12月13日公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派安徽省合肥市人民检察院检察员张晓华、孙淑琴出庭。申诉人马福田及其委托诉讼代理人刘应深、被申诉人合肥金弘公司委托诉讼代理人黄祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
检察机关抗诉理由是：一、原判决认定合肥金弘公司按约履行全部交付义务，认定基本事实缺乏证据证明。本案《承租金弘奶牛小区合同》明确显示，作为部分租赁物的2栋双排牛房毁损严重，需由甲方合肥金弘公司修复完善后交付乙方使用。该租赁合同能够证明2栋牛房在合同签订时不符合租赁合同约定用途，应当由合肥金弘公司承担修缮完善后交付的合同义务。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第五条第二项规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，对毁损严重的2栋双排牛房履行维修和交付义务的举证责任应当由合肥金弘公司承担，而非马福田承担。诉讼中，合肥金弘公司并未提供任何证据证明其履行了维修和交付义务，应由其承担举证不能的不利后果。从案涉合同名称看，该合同是对一个奶牛小区的租赁，马福田租赁的牛棚集中在同一个区域，不是分散在不同地方。2栋损坏严重的牛房按照合同约定在后交付，但另外牛房则是按照合同约定在先交付使用的。原审中，合肥金弘公司未提供证据证明其已交付双排牛房，未提供证据证明其履行维修义务，未提供证据证明马福田对该两栋牛房进行了使用。在合肥金弘公司未对其履行合同义务的基本事实进行举证情况下，原判决认定合肥金弘公司已履行按约全部交付义务，认定的基本事实缺乏证据证明。二、二审认定一审判令马福田支付拖延租金数额正确，认定事实缺乏基本证据证证明。马福田因主张2栋严重损坏的大牛房始终未修理交付，双方经协商同意以实际降低了牛房租金维持。其出示数份由庞德红书写的收取房租的条据。上述条据显示，合肥金弘公司从未按照补充合同约定的每月6300元收取房租，月租金最多收取数额为4000元。尤其是2010年1月22日、2010年6月1日、2010年12月27日，马福田分别交付租金12000元、8000元和8000元情况下，收条显示马福田分别交付的是三个月、两个月以及两个月的租金，即每月4000元，而非6300元。经核实工商登记资料，庞德红系合肥金弘公司的股东，上述收取房租的条据确有原件。可见，双方虽未达成书面协议，但实际履行行为能够证明双方达成了适当降低租金的合意，该降低租金行为印证了合肥金弘公司未完全履行合同义务。因此，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款的规定，提起抗诉。
马福田当庭陈述称：同意检察机关的抗诉意见。
合肥金弘公司答辩称：一、关于两栋牛房交付维修问题。双方合同签订时间是2008年7月，马福田正式进入是2008年11月。2栋牛房需维修双方是明知的，故协议约定马福田预付三万元租金作为维修费。如果牛房2008年10月不符合约定，马福田就不可能进场。双方合同履行近三年，马福田并没有对牛房的维修与质量问题提出异议，应视为合格。两栋牛房维修时，合肥金弘公司找了一个包工头樊某施工的，施工近三个月，当时樊某维修时马福田是现场指挥人。所以，检察机关这一抗诉理由不能成立。二、关于庞德红收取租金问题。合肥金弘公司原法定代表人陈明党是庞德红的丈夫。陈明党死亡，庞德红因继承成为公司股东。三股东经协商，因庞德红丈夫去世，每年的租金由庞德红分得三万，另两位股东少分一些。租金的收取优先由庞德红催要，剩余部分由另两股东进行催要。2010年庞德红收取的28000元并非全部租金。三、关于租金的改变。马福田称月租金降低至3500元，与检察机关认定的月租金4000元相矛盾。双方合同明确约定前四年租金不变，每月6300，后四年根据牛房使用数量，按比例支付租金。马福田承租期限是三年，所以不存在减少或者变更租金的问题。综上，原判正确，请求依法驳回申诉人再审申请。
合肥金弘公司一审诉讼请求：解除其公司与马福田所签的租赁合同；马福田支付拖欠的租金118900元、赔偿厂房及设备维修费33000元、赔偿经济损失31500元，合计183400元。马福田一审答辩称：由于合肥金弘公司交付的厂房只有8间小牛房能够使用，另2间大牛房不能使用；同时场区面积也达不到合同要求的53亩，实际只有28亩；故其应按实际使用面积和厂房支付租金。通过对已付租金统计，其实际已不欠租金。故要求依法驳回合肥金弘公司的诉讼请求。一审判决查明的事实：2008年7月29日，合肥金弘公司与马福田签订《承租金弘奶牛小区合同》，约定由马福田承租合肥金弘公司位于长丰县罗塘乡甲道村的奶牛厂房10栋，其中单排牛房8栋，双排牛房2栋，总牛铺位470头；总占地面积53亩，年租金8万元，折合每月6660元，每月30日前付清。由于2栋双排牛房损坏严重，合同同时还约定由马福田先行支付合肥金弘公司30000元用于牛房修缮，待修理完善后再交付马福田使用，该修理费折抵租金。上述合同约定租期八年。同年8月18日，双方又签订了一份《补充修订合同》，将租金变更为6300元/月。由于马福田承租的10栋牛房需要分别转租给十户奶牛养殖户，担心日后租户不满，故补充合同同时约定租期前四年租金按6300元/月不变，后四年按牛房使用数量按比例支付租金。同年11月初（合肥金弘公司庭后书面同意按照马福田的主张确认马福田入驻时间），马福田从外地运输奶牛进场，正式使用合肥金弘公司出租的上述厂房及附属设施从事奶牛养殖。2012年3月，马福田及雇佣的管理人刘义伟将所有奶牛拉走出卖；并不再使用上述租赁物。一审法院判决：一、解除合肥市金弘牧业有限公司与马福田之间的租赁合同；二、马福田于本判决生效之日起三日内，一次性支付所欠合肥市金弘牧业有限公司租金106300元；三、驳回合肥市金弘牧业有限公司的其他诉讼请求。
马福田对上述判决不服，上诉称：一、合肥金弘公司所交付的牛房及其它设施不符合合同约定；二、其已付租金165000元，是按比例房间每月3500元，也是合肥金弘公司所认可的，所以其不拖欠租金。请求改判驳回合肥金弘公司主张拖欠租金的诉请。合肥金弘公司辩称：原判正确，应予维持原判。本院二审确认了原判查明的事实。本院二审判决认为：合肥金弘公司与马福田所签的《承租金弘奶牛小区合同》及《补充修订合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效。合肥金弘公司于2008年11月将案涉厂房交付马福田使用，马福田于2012年3月不再经营，也没有将案涉厂房返还合肥金弘公司。现合肥金弘公司以马福田拖欠租金为由，要求解除其与马福田所签的租赁合同等诉请,有事实和法律依据。原判基于本案所查明的全案事实，判令解除双方所签的租赁合同及马福田支付拖欠租金数额正确。马福田上诉称合肥金弘公司未按约履行全部交付义务，因其未能提供证据予以证实，不予采信。马福田上诉称其不拖欠合肥金弘公司的租金，其提供的收条证明支付租金数额仅有105000元，因其未能提供证据证明其已付租金165000元，故此上诉理由不能成立。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2426元，由上诉人马福田负担。
再审期间，马福田提交了合肥金弘公司的工商登记资料，欲证明庞德红系合肥金弘公司股东，还提供加盖了合肥金弘公司公章的“记账单”一张，欲证明其与股东康如青的丈夫杨道青经过对账，确认其实际使用的牛棚是8栋。合肥金弘公司质证称：对工商登记资料无异议；“记账单”上公章的真实性持有异议，且公章的加盖日期不明确，不能作为有效证据使用。
再审期间，合肥金弘公司为证明履行了牛房的维修义务申请了证人樊某出庭作证。樊某作证称：2009年至2010年进行的维修，维修时候是马福田指挥的。为证明庞德红收取的租金仅是一部分，合肥金弘公司还申请了庞德红出庭作证。庞德红当庭作证称：因其经济困难，三个股东协商租金其多得一些，其每月按4000元收取的租金是其应得的部分。马福田质证称：樊某陈述的维修时间与合肥金弘公司陈述的维修时间不一致，且樊某对维修项目养牛设备设施不清楚，其证词具有虚假性。对庞德红陈述的收取租金事实无异议，但庞德红的证言与收条上书写的内容不一致，故对该证词的证明目的有异议。
本院审查认为，合肥金弘公司对马福田举出的工商登记资料无异议，该证据的证明效力予以确认。马福田举出的“记账单”内容为“共8栋、15间6栋13间1栋共114间+3间=117间每间月租30元合计每月租金3510元×34个月总计119340元已付108000元还差剩余119340-108000=113407、8号牛棚差14个月×900=900011340+9000=20340-13000（奶台）=7340元”。该单据虽然加盖了合肥金弘公司的公章，因马福田二审期间举出的该单据复印件上未加盖合肥金弘公司公章，且合肥金弘公司对该证据持有异议，加之该证据没有名称及落款日期、文字表达不完整、字迹前后不一等，原审对该证据的效力不予确认并无不当。马福田对庞德红证实的收取租金的事实并无异议，对庞德红该部分证词的证据效力予以确认。马福田对证人樊某证实的维修时间是2009年虽然提出异议，但一审期间马福田申请作证的证人张某当庭陈述“2009年春节看到，有两栋没修好，一栋大的没修好”，能够印证樊某关于维修时间的证词内容。故对樊某关于维修牛房的证词效力予以确认。
根据以上有效证据，再审认定如下事实：合肥金弘公司股东庞德红多次向马福田收据租金，其中2010年1月22日、2010年6月1日、2010年12月27日，分别收取租金12000元、8000元、8000元，收条显示收取的是三个月、两个月、两个月的租金。2009年至2010年期间，合肥金弘公司出资请樊某对牛房进行了维修。
马福田再审庭审时称：租金进行过两次变更，第一次是2008年11月份进场时，变更为每月4000元，每年48000元；第二次是2009年1月份变更为每月3500元，年租金42000元。与其二审上诉“按比例房间每月3500元”计算租金的主张不一致，与其2010年、2011年按照每月4000元支付给庞德红租金及2010年、2011年两次向股东康如青丈夫及儿子支付合计2万元租金的事实相矛盾。
原判认定的其他事实属实，再审予以确认。
本院认为：原判确认双方签订的租赁合同及补充合同合法有效正确，再审予以确认。
再审期间双方争议的焦点，一是双方是否达成租金变更协议，二是合肥金弘公司是否履行合同约定的维修交付两栋双排牛房义务。
关于双方是否达成租金变更协议问题。马福田称，租金进行过两次变更，第一次是因两栋双排牛房未维修，从2008年11月份进场时，租金变更为每月4000元；第二次是因交付的场地达不到合同约定的53亩，从2009年1月份变更为每月3500元。但马福田举出租金收条证实，其2010年、2011年按照每月4000元标准向庞德红支付租金，且2010年、2011年两次向康如青丈夫及儿子合计支付租金2万元。可见，马福田主张的事实与其提供的证据证实的内容相矛盾。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定“当事人对合同内容变更约定不明确的，推定为未变更”。故马福田关于合同租金两次变更的主张，既与事实不符，也有悖法律规定。同理，检察机关关于双方已经达成降低租金意向的抗诉理由，不足采信。
关于两栋双排牛房维修交付问题。双方虽然在租赁合同中约定“2栋双排牛房损坏严重，由甲方修理完善后交付乙方使用。因甲方资金困难，由乙方先垫付3万元，等入住后再从房租中扣除”。因双方约定的租赁物系“金弘奶牛小区”，马福田2008年11月进场进行奶牛养殖，实际控制了“金弘奶牛小区”，应包括两栋双排牛房，原一、二审期间，马福田也认可2栋双排牛房已经交付，故检察机关关于合肥金弘公司未交付该两栋牛房的抗诉理由不能成立。合肥金弘公司是否履行了维修2栋双排牛房的义务，应是本案双方争议的关键。首先，合同履行长达三年多时间，马福田2012年离开时，合同约定的八年租赁期限尚未届满，其未与合肥金弘公司进行结算，也未提供证据证明其当时对交付的双排牛房的维修问题提出过异议。其次，马福田关于双方达成了降低租金协议的主张不能成立，反推不出合肥金弘公司未履行维修义务的结论。第三，证人樊某证实了其在2009年和2010年期间对合肥金弘公司的牛房进行过维修。故原判认定合肥金弘公司履行了争议牛房的维修义务，符合本案实际。樊某证实的维修时间在马福田入场之后，客观上延误了马福田的实际使用。由于双方在合同中未约定具体维修期限，且双方在2008年8月18日签订的补充合同中将月租金由原来的6660元降至6300元，马福田因牛房维修迟延使用形成的租金损失得到了适当弥补，检察机关关于适当减少租金的抗诉理由，本院不予采纳。
综上，检察机关的抗诉理由依据不足，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持本院（2013）合民一终字第00946号民事判决。
原一、二审诉讼费的负担按原判执行。
本判决为终审判决。
附：本判决书适用的法律条文
审 判 长 轩银珍
审 判 员 王亚明
审 判 员 李 鸿
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 黄 平
书 记 员 罗思行
附件：本判决书适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。