山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)即民初字第8623号
原告青岛华日青工贸有限公司。
法定代表人陈纲，经理。
委托代理人张吉祥，男，1959年11月4日生，汉族。
委托代理人栾文涛，男，1984年6月17日生，汉族。
被告青岛浩海龙新型建材有限公司。
法定代表人管敦瑶，经理。
委托代理人李丰学，男，1960年9月14日生，汉族。
原告青岛华日青工贸有限公司与被告青岛浩海龙新型建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张吉祥、栾文涛，被告法定代表人管敦瑶及委托代理人李丰学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月20日，原、被告双方签订厂房租赁合同书一份，约定原告所有的位于即墨市店集镇大官庄工业园青岛华日青工贸有限公司院内的部分厂房租给被告使用，租赁期限自2015年3月20日起至2023年3月19日止。第一年的租赁费为人民币361628元。合同签订后，被告未支付第一年的租赁费，被告欲提前终止合同。现要求被告支付第一年的租赁费361628元，终止合同违约金90406元，土地使用税32570元，门窗损失14260元，公估费2000元，共计500864元。
被告辩称，涉案房屋无房权证是危房，下雨时房屋漏雨，合同约定原告进行修缮。被告通知原告多次，原告也没有维修。2015年9月20日口头当面通知原告，要求解除合同，给原告腾出房屋，原告一直未予回复。门窗损失不值20000元。关于税费原告主张无依据。因此原告诉讼请求不成立。
经本院开庭审理查明，2015年3月20日，原、被告双方签订厂房租赁合同一份，合同主要约定，原告出租给被告厂房位于即墨市店集镇大官庄工业园青岛华日青工贸有限公司院内，租赁钢结构厂房建筑面积4590平方米，办公楼面积为1220平方米，院子使用面积为1564平方米。租赁期限自2015年3月20日起至2023年3月19日止，租赁期为8年，租赁期间厂房租金按年60元/平方米交纳，办公楼租金按年60元/平方米交纳，院子土地租金按年2元/平方米交纳。租赁费两年后每年递增4%。第一年租金为361628元，土地使用税为32570元，被告应承担土地、房屋所产生的相关税金交与原告，由原告统一交纳。租金采取先付后租的方式，一次性按年交纳租金。租赁期间，原告发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告，不得擅自改装，必须经原告同意认可后维修，维修及费用由被告承担。租赁期间，被告根据自己的经营特点，需要进行装修，必须提前征求原告的意见和方案认可后，方可施工。租赁期间原告或被告如提前终止合同而违约，应赔偿对方3个月租金。
合同签订后，被告未支付租金，2015年3月20日被告占有使用租赁物，并经原告同意被告对办公楼内部进行改造。被告装修改造未完工、机器设备未搬入时，口头通知原告终止合同，腾出房屋。被告称是2015年9月20日通知的，原告认可是2015年10月25日口头通知过。
原告主张因被告装修改造造成的门窗损失，经本院委托青岛大华保险公估有限公司进行价值评估，其损失价值为14260元，原告垫付评估费2000元。
另查明，原告出租的房屋没有取得建筑工程规划许可证。
上述事实有，原告提交的厂房租赁合同书，青岛大华保险公估有限公司出具的受损门窗损失价值评估报告及当事人的庭审陈述在案为凭，证据经当庭质证，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题是，一、双方签订的租赁合同是否有效；二、租赁费的支付；三、门窗损失的承担；四、原告主张的其他请求是否应当支持。
关于第一个问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告出租的厂房没有取得建筑工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，2015年3月20日，原、被告双方签订厂房租赁合同属无效合同。
关于第二个问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，被告应向原告支付房屋占有使用费。原告认可被告2015年10月25日通知终止合同，腾出房屋。本院确认被告占用房屋时间为220天（2015年3月20日至2015年10月25日），故被告应支付原告房屋占有使用费217968元（361628÷365×220）。
关于第三个问题，对于造成原、被告双方签订的厂房租赁合同无效，双方均有过错，均应承担相应的过错责任。对于原告门窗损失14260元，双方各承担50%为宜。故被告应支付原告门窗损失7130元（14260÷2），鉴定费2000元，原、被告应各负担1000元。
关于第四个问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故对于原告主张的终止合同违约金90406元，土地使用税32570元，因双方签订的租赁合同属无效，其上述请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告青岛浩海龙新型建材有限公司支付原告青岛华日青工贸有限公司房屋占有使用费216977元。
二、被告青岛浩海龙新型建材有限公司支付原告青岛华日青工贸有限公司门窗损失7130元。
三、被告青岛浩海龙新型建材有限公司支付原告青岛华日青工贸有限公司鉴定费1000元。
四、上述一、二、三项款额于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告青岛华日青工贸有限公司其他诉讼请求。
案件受理费8846元，原告青岛华日青工贸有限公司负担4870元，被告青岛浩海龙新型建材有限公司负担3976元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于周杰
人民陪审员 李俊道
人民陪审员 李晓军
二〇一六年八月十一日
书 记 员 刘晓聪
(法律条款见附页)
《中华人民共和国合同法》
第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”