湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘01民终2748号
上诉人（原审原告、反诉被告）：凌海军，男，1955年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：袁海丰，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余权良，男，1969年11月10日���生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。
上诉人凌海军与上诉人余权良因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凌海军上诉请求：一、依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6878号民事判决第二项，改判余权良向凌海军支付2017年7月6日至2017年8月23日的租金22936元，并自2017年8月24日起至余权良正式交还房屋之日按原租金标准的1.5倍支付房屋占用费；二、一、二审诉讼费用由余权良承担。事实与理由：一审判决部分事实认定错误，导致错误的判决免除余权良部分房屋租金，且对房屋占用费的认定标准明显偏低，应当予以纠正。一、《房屋租赁���同》第八条明确约定“承租方应当依法依约使用房屋，不得利用承租房屋进行违法活动”，否则出租方有权单方解除租赁合同。余权良经营的五啸酒店因未办理任何营业证照于2017年5月24日被长沙市公安局岳麓分局依法取缔，凌海军家属在酒店被依法取缔9天后将大门上锁，属于出租人依法行使合同权利的行为，不能因此免除余权良支付租金的义务。二、《房屋租赁合同》因余权良非法经营且长期拖欠租金被凌海军合法解除后，余权良却拒绝搬离出租房屋，导致凌海军不能将房屋另行出租，造成凌海军的租金损失，余权良理应承担相应的违约责任，但一审判决不仅没有要求余权良承担任何违约责任，且将房屋占用费的金额调整为正常租金的70%，对凌海军明显不公平。综上，本案中余权良明显严重违约，而凌海军无任何违约行为，不应当将违约方造成的损失由守约���承担，请二审法院查明事实，依法改判。
余权良辩称：一、出租人以酒店被取缔所以锁门的理由不能成立。1、本案有大量的证据证明出租人是因为涨租不成才锁门的，并不是因为承租人无照经营，无照经营仅是出租人的一个借口。2、双方在签订租赁合同第一条就明确了承租人承租该房屋是用来开办酒店，对此出租人是完全同意的，双方均不认为开办酒店是违法活动。3、本案中出租人锁门时，承租人并不欠付租金，因此享有对租赁物使用和收益的权利，没有证照承租人可以补办，出租人无权锁门。4、出租人锁门严重影响了次承租人的使用和收益的权利，给次承租人造成了巨大的经济损失，因此无证经营纯属借口。5、承租人是否受到行政处罚属于承租人与行政机关之间的行政法律关系，出租人无权代行政管理机关履行执法权，且合同也没有约定出租人的���门权。6、未办理证照与利用租赁物进行违法活动是不同概念，且在2017年10月23日，余权良办理了营业执照。二、出租人所称的锁门时间严重与事实不符，出租人总共有四次锁门行为。三、承租人没有拖欠租金。1、2017年5月26日出租人就开始锁门，锁门导致房屋无法使用，承租人有权拒绝缴纳租金。2、2017年7月6日至2017年10月5日的租金，只有43940元，但出租人锁门行为所造成的损失金额远大于租金。3、拖欠租金与迟延履行是两个不同概念，即使承租人迟延履行支付租金义务，也不构成拖欠租金。
余权良上诉请求：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6878号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判驳回凌海军的诉讼请求，支持余权良的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由凌海军承担。事实与理由：一、本案纠纷的真正原因��非余权良违约支付租金，而是凌海军在租金缴纳期限届满前锁门等行为构成预先违约，该先行违约行为导致余权良无法使用房屋，根据《合同法》第六十七条之规定，余权良享有拒绝缴纳租金的先履行抗辩权，余权良的行为是权利的合法行使，而不是违约行为。二、一审法院认定“租赁合同于2017年8月23日解除”没有法律依据，系适用法律错误。本案凌海军不享有合同约定的解除权，更无法达到合同解除的法律效果。一审法院认为“双方继续履行合同已无现实可能，解除合同”，没有事实依据，更没有法律依据。三、一审法院对余权良的损失未予认定，法律适用不当。四、余权良愿意将合同计算的租金预先提存至法院，在判决确定顺延的期限和损失抵消金额后，一次性支付给凌海军，继续履行合同。五、一审法院对凌海军要求给付水电费这一不明确的诉讼请求予以判决，似有不宜。
凌海军辩称：一、余权良称出租方涨租不成而锁门没有任何证据。本案一审时有一个调解会议记录，该调解会议记录没有法律效力，当时产生纠纷的原因不是因为涨租，而是余权良酒店从事卖淫嫖娼的经营活动，对凌海军造成了不良影响。锁门是在岳麓区公安分局下达行政处罚决定书的8天之后。二、虽然开办酒店不违法，但是余权良没有办理相关的证照，一审开庭时余权良承认同小区同类酒店办理了证照，并且酒店在从事非法活动，出租方有义务对违法行为进行阻止。余权良称凌海军有多次锁门行为，没有证据予以证明，且事实上凌海军只有两天锁了门。三、合同约定了预交租金，余权良没有预交就是拖欠租金的行为。
凌海军向一审法院起诉请求：一、确认双方2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月23日解除；二、余权良向凌海军支付2017年7月6日至2017年8月23日的房屋租金22936元；三、余权良自2017年8月24日起至余权良正式交还房屋之日按原租金标准的1.5倍支付房屋占有费（暂计算至起诉之日3700元），并负责结清交还房屋前的全部水电费用；四、余权良承担本案的全部诉讼费用。
余权良向一审法院反诉请求：一、确认凌海军2017年8月23日作出的《解除合同通知》没有法律效力，余权良与凌海军2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》没有解除；二、凌海军停止侵害余权良对五啸酒店的租赁经营权，并按凌海军2017年6月2日开始侵权至停止侵权后余权良恢复正常经营的时间，顺延《房屋租赁合同》的租期；三、余权良不支付因凌海军从2017年6月2日起侵权行为引起余权良停止经营五啸酒店期间的房屋租金约65421元；四、凌海军承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：因余权良经营酒店需要，2011年9月20日，凌海军（甲方）与余权良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：凌海军同意将位于联丰84亩地安置房21栋1-4号（1、2、4、5、6、7层）房屋约1260平方米左右出租给余权良做商务酒店，房屋租赁期限为15年，自2011年10月6日起至2027年4月5日止，租金约定为第一年至第三年每年租金169000元，按一季度一次支付42250元，第四至六年175760元，按一季度一次支付43940元，第七至九年188063元……，余权良在经营期间，水电费自理，并向凌海军缴纳15000元作为水、电和其它设施等保证金，合同到期退场时经凌海军检验确认无误后在不计利息的前提下，凌海军将保证金退还给余权良……。房屋租金支付方式约定为：先付房租，后使用房屋，余权良按季度支付，提前十五天支付下一季度房租。余权良在承租期间，独立经营，独立承担承租期内���一切民事法律责任。必须依法依规经营，余权良独立承担所有水电费、卫生费等经营所产生的税费，并办理合法证照，确保依法经营合法经营……。余权良在承租期内负责承担该房屋保管、维护和维修工作。租赁期内凌海军应负责提供余权良办理各项证照的相关资料及房产权证。租赁期间如遇余权良经营权转让该房屋，另行支付房屋转让补偿费用15000元……。双方责任及相关约定中明确，如凌海军有下列情形之一的，余权良有权单方解除合同，并可要求凌海军承担相应的违约责任：1、未按约定时间交付该房屋达10日的；2、因设置抵押权或因他人行使特权，债权等行为，导致余权良无法正常经营的。余权良承诺依本合同的约定使用凌海军的房屋，有下列情形之一的，凌海军可终止合同并收回房屋：1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、拖欠租金、水电费等，其他费用累计达二个月，且经凌海军催要仍未支付的；3、利用承担房屋进行违法活动的；4、故意严重损坏房屋的。余权良经凌海军同意将承租该房屋的2楼部分转租给案外人李红艳经营足浴店，凌海军为此收取了房屋转让费10000元。2017年5月24日，长沙市公安局岳麓分局向五啸酒店发出取缔决定书，该决定书载明余权良自2012年2月开始，在岳麓区啸酒店，并在未经公安机关许可，未经消防验收的情况下，擅自经营至今，长沙市公安局岳麓分局对五啸酒店予以取缔，责令五啸酒店停止相关经营活动。2017年5月25日余权良在该取缔决定书上签字确认，该决定书载明若对该决定不服，可以在六十日内向长沙市公安局或同级人民政府申请行政复议或在三个月内向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，余权良在指定期间内未提起行政复议或行政诉讼。2017年6月2日，凌海军的家属���另案原告（出租人）刘树林的家属将余权良经营的五啸酒店关门上锁，后双方多次因房屋租赁事宜产生纠纷报案至岳麓区公安局。2017年8月21日，凌海军、刘树林通过短信及张贴告示的形式向余权良发出《解除合同通知》，通知载明余权良应当于2017年6月21日支付2017年7月6日至2017年10月5日期间的房屋租金，因此前已通过口头方式多次向余权良催缴租金，但余权良未付，逾期支付房屋租金已经超过两个月，凌海军、刘树林正式书面通知余权良，自通知发出之日起立即解除与余权良于2011年9月20日签订的两份《房屋租赁合同》，终止双方的租赁关系，并要求余权良在收到通知后15日内结清全部欠缴的租金和水、电费用，将搬离全部物品。因余权良至凌海军起诉时仍未向凌海军、刘树林支付房屋租赁费等费用，凌海军、刘树林遂分别向一审法院提起诉讼。
另查明，涉案房屋系凌海军、刘树林拆迁取得土地所建。2010年10月8日，湖南省望城县公证处分别作出（2010）望证民字第13810号、13812号公证书，证明长沙岳麓科技产业园管理委员会于2010年9月29日在长沙岳麓科技产业园管理委员会一楼会议室举行拆迁户重建地抽签定位活动，拆迁户凌海军、刘树林抽得的签号为第153号，对应在科教新村二期第21栋平面图上的位置分别为第1、2缝及第5、6缝。
一审法院认为：凌海军与余权良于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利、履行义务。余权良在承租凌海军的房屋期间未依法依规经营，被公安机关依法取缔，已经构成对租赁房屋的不正当使用。但凌海军家属同另案出租人刘树林家属未待公安机关对余权良的不当经营行为采取具体行政措施前即对余权良经营的酒店关门上锁的行为欠缺合同依据及法律依据，凌海军家属关闭余权良的酒店门并上锁时，余权良向凌海军支付租金的期限并未届期，该关门措施亦不构成对余权良欠租部分的抗辩，该行为妨害了余权良的正常经营，严重影响了余权良对该房屋的使用，已构成违约，应承担相应责任。又因涉案合同约定由余权良按季度支付，提前十五天支付下一季度房租，余权良应于2017年6月21日起向凌海军支付2017年7月6日至2017年10月5日租赁费。经凌海军合理的催告后，余权良仍未支付，余权良亦在凌海军关闭其酒店门后未继续经营，鉴于凌海军、余权良双方继续履行租赁合同已无现实可能，凌海军于2017年8月21日向余权良发出解除合同通知后，余权良亦已有效收知该解除通知的内容，对凌海军主张凌海军、余权良双方于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月23日解除，一审法院予以确认。对于余权良主张的合法没有解除及顺延涉案《房屋租赁合同》的租期之反诉请求，一审法院不予支持。
关于租金问题。依据凌海军、余权良双方合同约定，余权良应在2017年6月21日前向凌海军支付房屋租金。如上所述，凌海军在余权良缴纳当期租金期限届满前，即于2017年6月2日将余权良经营的酒店关门上锁，已经妨害了余权良的正常经营，严重影响了余权良对该房屋的使用。公安机关对余权良的经营行为所采取的行政措施是行政行为，理应由行政机关与行政相对人通过法律途径解决，与凌海军、余权良之间的房屋租赁合同关系相互独立，实属另一法律关系，公安机关的行政行为并未赋予凌海军对涉案租赁房屋采取强制措施的权力，凌海军在根本影响余权良对涉案租赁房屋的正常使用、合同目的无法实现下要求余权良支付其2017年7月6日至2017年8月23日的房屋租金，一审法院不予支持。
关于房屋占用费及水电费问题。涉案租赁合同解除后，余权良继续占用涉案房屋已经丧失法律依据，余权良继续占用涉案房屋已对凌海军的出租房屋造成损失，余权良应支付相应占用费。又鉴于产生双方纠纷时凌海军采取的对余权良所经营的酒店关门上锁行为不符合合同约定与法律规定，造成余权良不能正常使用租赁房屋，其损失亦客观产生，对于承租人的损失，凌海军作为出租人应当承担相应的违约责任，即余权良有权请求减少占用费作为损失的补偿。据此，一审法院参照双方合同约定的2017年度月租金标准14646.67元（43940元/季度÷3个月）（计算至小数点后两位），结合双方过错程度，酌情认定余权良以该标准的70%计10252.67元每月支付凌海军自2017年8月24��起至余权良实际搬离之日止，对凌海军超出的部分诉讼请求一审法院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》中约定水电费由余权良独立承担，涉案房屋亦由余权良占用，故凌海军主张涉案租赁房屋已经产生的水电费用由余权良承担于法有据，又因余权良实际占用结束之日不确定，故应由余权良按其搬离涉案租赁房屋时已实际产生的水电费标准结清相应水电费。
关于余权良主张凌海军应向其支付2017年6月2日起因侵权行为导致五啸酒店停止经营期间的房屋租金问题。如前述有关租金支付的部分所述，依据长沙市公安局岳麓分局2017年5月24日向余权良经营的五啸酒店发出取缔决定书，余权良经营的五啸酒店因其未经公安机关许可，未经消防验收，面临取缔经营，余权良作为五啸酒店的法定代表人与实际经营人，理应自行承担相应责任，且凌海军在向余权良催收租金、解除合同后，余权良拒不支付相应租金搬离租赁房屋，余权良主张要求凌海军支付其停止营业期间的房屋租金损失理据不足，一审法院不予支持。如前所述，对余权良的其他反诉请求一审法院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认凌海军与余权良于2011年9月20日签订的房屋租赁合同于2017年8月23日解除；二、限余权良于本判决生效之日起七日内向凌海军支付房屋占用费，占用费按10252.67元每月的标准支付自2017年8月24日起至余权良实际搬离之日止；三、限余权良于本判决生效之日起三日内向凌海军结清水电费，水电费按房屋实际产生的金额结清至余权良实际搬离之日止；四、驳回凌海军的其他诉讼请求；五、驳回余权良的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行��钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费466元，反诉案件受理费减半收取717.77元，合计1183.77元，由余权良负担842.77元，由凌海军负担341元。
凌海军在二审期间向本院提交了长沙供水公司出具的三份中止供水通知、欠水费的明细两页、长沙供水有限公司收费凭证一张，拟证明：余权良长期拖欠水费，是因其拖欠水费而导致停水，停水后水费还是余权良交的，电费出租方已经自行缴清了。余权良对该证据发表质证意见：水、电都是没有卡的，出租方都有分表的，出租方并没有交过水电费；电费是余权良每个月18号按时交的，2018年3月出租方要求自来水公司停水，余权良去自来水公司说明了情况，所以自来水公司没有停水了。余权良在二审期间向本院提交了以下��据：第一组证据：证据1、营业执照，拟证明2017年10月23日，承租人办理了营业执照；第二组证据：证据2、门面续租合同，拟证明：1、承租人租赁后将一楼分租给了案外人李伟勋做汽车美容生意，租赁期限至2012年1月17日，该一楼分租凌海军和刘树林收取了14000元的转让费，如果本案解除合同必然产生分租合同纠纷，以及员工与汽修店的纠纷、汽修店的装修损失等，制造更多的矛盾，不利于纠纷的解决，也会造成更大的经济损失；2、一楼的经营并不涉及任何违法活动。证据3、房屋租赁合同，拟证明：1、承租人租赁后，将二楼分租给了陈建钢做足浴场所，租赁期限至2022年1月31日，该二楼分租凌海军和刘树林收取了15000元的转让费，如果本案解除合同必然产生分租合同纠纷，以及员工与洗浴店的纠纷等等，制造更多的矛盾，不利于纠纷解决，也会造成更大的损失；2、二楼的经营并不涉及任何违法活动。第三组证据：证据4、告知函；证据5、短信；证据6、照片，以上证据拟证明：2018年3月28日，在本案判决生效前，出租人违反合同约定，跳过承租人余权良，直接要求一楼次承租人李伟勋缴纳租金给出租人，侵犯了余权良对租赁物的收益权，出租人严重违约。第四组证据：证据7、出租人锁门视频1个，拟证明：2018年3月29日，出租人对一楼进行了锁门，在本案判决生效前，出租人继续违约，严重影响承租人对租赁物的合法占有、使用和收益，对此承租人享有拒绝缴纳租金的先履行抗辩权，顺延租金的缴纳期限，而且造成的损失应当冲抵租金。证据8、出租人停水视频2个，拟证明：2018年3月30日，出租人要求自来水公司停水，导致一楼汽车美容无法经营，导致二楼洗浴也无法经营，承租人去找自来水公司协商，自来水公司称这是出租人的私人财产，出租人有权停水。出租人再次严重侵犯承租人对租赁物的合法使用，依法应当顺延租金的缴纳期限，而且造成的损失应当冲抵租金。证据9、出租人剪短电源线照片一张，拟证明：2018年3月31日，出租人将电梯间的电源线剪断，导致承租人无法使用，严重影响了承租人对租赁物的正常使用，屡次违约，依法应顺延租金缴纳期限，而且造成的损失应当冲抵租金。证据10、出租人吵架及提前关电视频3个，拟证明：2018年，出租人多次去二楼分租户处吵闹，严重影响了二楼的正常经营，导致二楼生意日渐惨淡，甚至提前关电，导致次承租人无法经营。证据11、出租人锁7楼门视频3个，拟证明：2018年6月24日，出租人将7楼门锁起来，导致承租人无法使用，影响了承租人对租赁物的正常使用，屡次违约。第五组证据：证据12、证人出庭作证申请书及身份证复印件，拟证明：房东多次阻碍租赁物的正常使用，依法应当顺延租金的缴纳期限，而且造成的损失应当冲抵租金。凌海军对余权良提供的以上证据发表质证意见：证据1：一审开庭是2017年10月20日，营业执照是2017年10月23日，所以跟本案没有关系。办营业执照应当是经营之日起就办理，补办不能证明之前就是合法经营。证据2、证据3：对门面续租合同，以前的转租人凌海军是认可的，但是现在的次承租人李伟勋，凌海军不知情也不同意；对二楼转租凌海军认可，但是矛盾的起因是二楼引起的，二楼从事卖淫嫖娼活动对住三楼的出租人造成很大的影响。证据4：合同是在2017年8月23日解除的，若次承租人再交租金给余权良，则凌海军还需要退还，并且凌海军明确不同意转租和续租。证据5、证据6：真实性、合法性没有异议，但是不能达到其证明目的，这都是合法行为。证据7：是出租人去送���知函，但出租人并没有锁门，只是告知一楼的次承租人不要将租金再交给余权良，这是为了避免纠纷，并不是干扰。证据8：从视频中看不出任何内容，停水不是出租人要求的，之所以停水是承租人拖欠水费30000元，是自来水公司下达了通知后，出租方生活用水都停了，才来跟承租方进行协商的。证据9：真实性、合法性、关联性都有异议，出租方不可能去剪电源。证据10：真实性、合法性、关联性都有异议，当时是出租方告知二楼不要将租金再交给承租方，并未冲突。证据11：视频看不出任何内容，出租方早把七楼交给余权良在管理。证据12：证人与余权良有利害关系，且余权良申请证人出庭不符合法律规定，证人证言应当不予采信。本院认为：本院对凌海军提交的证据和余权良提交的证据1至证据6的真实性予以认定；余权良提交的其他证据的真实性和关联性不足，��院不予采信。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：一、关于涉案《房屋租赁合同》是否解除的问题。凌海军与余权良签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，余权良逾期支付租金，并经凌海军合理催告仍未支付，凌海军于2017年8月21日向余权良发出解除合同通知后，余权良收到了该通知，而且余权良在凌海军关闭酒店门后未继续经营，另外，长沙市公安局岳麓分局于2017年5月24日向五啸酒店发出取缔决定书，对五啸酒店予以取缔，责令停止相关经营活动，故一审法院确认凌海军与余权良于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月23日解除并无不当。
二、关于凌��军要求余权良支付2017年7月6日至2017年8月23日的租金22936元，并自2017年8月24日起至余权良正式交还房屋之日按原租金标准的1.5倍支付房屋占用费的问题。余权良承租凌海军的房屋用于经营酒店，但该酒店在经营期间未办理有关手续，被公安机关依法取缔，应由公安机关予以处理，本案中凌海军家属对余权良经营的酒店关门上锁的行为缺乏法律依据，应承担相应的责任。根据双方合同约定，余权良应在2017年6月21日前向凌海军支付下一季度的房屋租金，但凌海军在2017年6月2日将余权良经营的酒店关门上锁的行为影响了余权良酒店的正常经营，故一审法院对凌海军要求余权良支付2017年7月6日至2017年8月23日期间房屋租金22936元的诉讼请求不予支持，符合公平合理的原则，并无不妥。另外，房屋租赁合同解除后，余权良继续占用涉案房屋，应支付房屋占用费。一审法院参照双���合同约定的2017年度月租金标准14646.67元，结合双方过错程度，酌情认定余权良按该月租金的70%即10252.67元每月向凌海军支付自2017年8月24日起至余权良实际搬离之日止的房屋占用费，亦符合公平合理的原则，亦无不妥。
三、关于水电费问题。由于双方签订的《房屋租赁合同》中约定水电费由余权良承担，涉案房屋目前仍处于余权良占用中，故凌海军主张涉案房屋交还前的水电费用由余权良承担有合同及法律上的依据，但因余权良实际交还房屋的日期不确定，为减少当事人诉累，一审法院判决由余权良按房屋实际产生的金额结清至余权良实际搬离之日止的水电费并无不当。
四、关于余权良上诉提出一审法院对余权良的损失未予认定的问题。余权良上诉主张凌海军的锁门行为造成余权良产生实际损失，但未提供确凿充分的证据予以证实，本院不��支持。
综上所述，凌海军、余权良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1901元，由凌海军承担466元，由余权良承担1435元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 ＸＸ
二〇一八年九月五日
书记员 范璐