上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1659号
上诉人(原审被告)张海荣。上诉人(原审被告)蒋秀凤。以上两名上诉人之共同委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。以上两名上诉人之共同委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)朱文兵。委托代理人唐伟新。委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。原审第三人上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。上诉人张海荣、蒋秀凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月23日，朱文兵(作为乙方)与蒋秀凤、张海荣(作为甲方)在上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出卖于乙方，房屋建筑面积为159.17平方米，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)2,700,000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后28天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)820,000元；于2014年3月20日前通过银行转账形式支付甲方1,360,000元；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元。甲、乙双方应于乙方银行贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。关于定金责任，双方约定本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准；若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。合同签订当日，张海荣、蒋秀凤收取朱文兵定金20,000元。原审另查明，因张海荣、蒋秀凤未按合同约定时间签订示范合同，朱文兵曾于2014年2月20日发函给张海荣、蒋秀凤催告其于2014年2月28日前往中原物业浦仓路店签订示范合同。2014年2月20日，张海荣、蒋秀凤未至中原物业浦仓路店，并确认于当日收到朱文兵发送的催告函。2014年4月17日，蒋秀凤签署告知书，确认张海荣、蒋秀凤因家中老人不同意出让系争房屋故不再履行上述合同。同日，朱文兵确认收到不再履行合同的告知书。2014年5月，朱文兵诉至原审法院称，张海荣、蒋秀凤单方终止合同构成实际违约，依据双方签订的房屋买卖合同第12条关于双方违约责任的约定，请求法院判令：1、张海荣、蒋秀凤返还定金20,000元；2、张海荣、蒋秀凤支付违约金540,000元。原审又查明，2014年1月23日，朱文兵与妻子唐伟新(作为出售方)与案外人刘某某、周某某(作为买入方)在案外人上海永发房产经纪行的居间介绍下签订《房地产居间合同》，约定出售方将位于上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室、面积为115.25平方米的房屋出售给买入方，房屋价款为2,600,000元。2014年2月17日，朱文兵与妻子唐伟新(作为甲方)就上述房屋买卖与案外人刘某某、周某某(作为乙方)网签上海市房地产买卖合同，约定甲方将上述房屋出售给乙方，房价款为1,600,000元。现上述房屋登记在案外人刘某某、周某某名下。原审还查明，2013年11月26日，系争房屋登记在张海荣、蒋秀凤名下。原审审理中，朱文兵认为：双方签订的房屋买卖合同代表双方之间房屋买卖合同法律关系已经形成。张海荣、蒋秀凤若不愿出卖系争房屋，应提供书面材料通知朱文兵其不愿继续履行合同。然而事实却是，2014年1月23日签订合同后，朱文兵没有接到任何关于张海荣、蒋秀凤不出售系争房屋的消息。春节期间，朱文兵一家还在讨论房子如何装修。2014年1月25日，张海荣、蒋秀凤和中介并未通知朱文兵不出售系争房屋一事。因时间较长，朱文兵记不得双方于2014年2月6日是否通话。2014年2月12日，中介曾联系朱文兵表示张海荣、蒋秀凤可能不出售房屋，张海荣、蒋秀凤当天也找到了朱文兵妻子所在单位，表示家里老人不同意出售房屋，但并未提出协商此事，张海荣并表示双方所签合同是随便签签的，不作数的。朱文兵妻子当时表示系争房屋产权登记在张海荣、蒋秀凤名下，权利在张海荣、蒋秀凤，如果不愿意出售房屋，应向中介提供书面意见，否则朱文兵要走法律程序。之后，朱文兵询问中介经办人，经办人表示，不清楚张海荣、蒋秀凤现在何意，其也未向中介提供书面材料，只是说家中老人暂不同意，也可能改变想法的。2014年2月20日，张海荣、蒋秀凤没有按约定的时间办理后续手续，于是中介工作人员就给朱文兵提供了一份《催告函》的范本，以便协助朱文兵催促张海荣、蒋秀凤前来办理后续手续。但是直至2014年2月28日，张海荣、蒋秀凤也没有前来办理后续手续。朱文兵从未表示同意张海荣、蒋秀凤不出卖房屋。现朱文兵同意解除合同，但要求张海荣、蒋秀凤承担违约责任。再者，张海荣、蒋秀凤未按约在2014年2月20日签订示范合同，且事先也未进行任何书面告知，给朱文兵方的家人、工作、生活等均带来很大影响和经济损失，具体为：朱文兵和妻子工作均在青浦区，原先是和妻子、父亲、外婆居住在一起，购买本案系争复式房屋也是为了工作和居住的方便所进行的房屋置换。朱文兵在张海荣、蒋秀凤确认出售系争房屋并签订房屋买卖合同后的当天，将其位于莘庄的房屋以低于市场价200,000元的价格出售，以便筹措资金购买系争房屋。因为系争房屋为复式且顶层赠送面积60平方米，二层赠送8平方米的露台，考虑这些面积不计入产证，即使朱文兵将自有的房屋低于市场价抛售也是合算的。考虑到房屋交易后需要装修，朱文兵预先支付了8,000元的设计定金及60,000元的施工定金，这些费用是否能追回或减少损失现在无法得知。另朱文兵将莘庄的房屋出售后，原居住在内的家人只得在外租住，第二次庭审时已经产生15,000元的租金损失，朱文兵因家中的家具、物品搬运也产生约20,000元的费用。朱文兵确定签订购房合同后将购房情况告知了家中老人，并告知老人拿到房屋后会一起居住，但由于张海荣、蒋秀凤拒绝交易，老人知道该情况后认为朱文兵支付的购房款被骗，直至2014年5月份去世前一直念叨此事。为此朱文兵并提供如下证据证明：1、书面意见、网页信息，以证明2014年1月，朱文兵在柳明公寓的住房以2,600,000元售出，面积为115.25平方米，每平方米为22,559元，但同时期该区域网上估价为每平方米24,443元，单价每平方米相差1,884元，朱文兵为此损失217,131元；2、情况说明，以证明朱文兵出售与外婆一起居住的房屋用于购买系争房屋，但由于张海荣、蒋秀凤违约导致朱文兵无法实际取得房屋。朱文兵外婆认为是朱文兵不让其居住，还担心朱文兵被骗，朱文兵外婆情绪、心理受到很大影响，因此过世；3、上海永发房产经纪行出具的情况说明，以证明朱文兵在签订合同之后，为购买系争房屋将其所有的位于上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋低价出售。为避免承担违约责任，朱文兵只有按约履行合同并将其上述房屋过户给案外人。对于朱文兵提供的上述证据，张海荣、蒋秀凤质证意见如下：对证据1，存有异议。据张海荣、蒋秀凤自中介处获得的消息，朱文兵是知晓张海荣、蒋秀凤无法出售房屋的情况。网页显示的房价与实际房价之间存在差别，且房屋面积对房价也存在较大影响。对证据2，张海荣、蒋秀凤对于朱文兵外婆过世深表遗憾。但当时张海荣、蒋秀凤已经找到朱文兵的妻子，当面向其表示了无法出售房屋的理由，并表示协助朱文兵寻找其他房源，但因双方情绪都比较激动，协商未果，朱文兵表示要走法律程序。对证据3，上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同系朱文兵与案外人签订，且朱文兵将其房屋出售的流程是在张海荣、蒋秀凤明确告知无法出售系争房屋后。张海荣、蒋秀凤认为，双方签订的合同仅为意向书性质，朱文兵支付的20,000元也仅是意向金。2014年1月23日签订合同后，张海荣、蒋秀凤将出售系争房屋一事告诉家中老人，但老人不同意。2014年1月25日，张海荣、蒋秀凤就找到中介处，向中介表示无法出售房屋并说明了理由，中介表示会告知朱文兵，并让张海荣、蒋秀凤再做做家里老人的工作。张海荣、蒋秀凤表示会试着再和老人商量。2014年2月6日晚上，张海荣、蒋秀凤又到中介处说明家里老人还是不同意出售房屋，希望朱文兵能到中介处一起协商此事。中介当着张海荣、蒋秀凤的面电话联系朱文兵，要求朱文兵到中介商量解决此事。张海荣、蒋秀凤记不清楚中介是否将房屋不出售的意思告诉朱文兵，只记得当时中介电话联系后说朱文兵需要上班不能到中介。2014年2月12日，张海荣、蒋秀凤又去找中介，中介再次当着张海荣、蒋秀凤的面电话联系朱文兵，具体通话内容张海荣、蒋秀凤不清楚，中介要求朱文兵来中介商量，但朱文兵仍表示上班不能到中介，于是张海荣、蒋秀凤就找到朱文兵妻子的工作单位，告知朱文兵妻子因为家里老人不同意出售房屋，所以不能出卖房屋，愿意协助朱文兵寻找其他房源。张海荣、蒋秀凤也确实提供了其他房源，但朱文兵妻子不同意张海荣、蒋秀凤的意见，并表示走法律程序。张海荣、蒋秀凤不是专业人员，并不清楚相关法律问题。张海荣、蒋秀凤将不愿意履行合同的情况及时告知了朱文兵，朱文兵与案外人签订的合同情况张海荣、蒋秀凤也不知情，如果合同解除，张海荣、蒋秀凤支付的违约金不应超过定金金额。原审法院经审理后认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。张海荣、蒋秀凤与朱文兵签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。根据合同约定，双方一致同意严格按照本案合同履行，签署示范合同仅为办理过户手续所需，可见双方之间已经形成正式房屋买卖合同法律关系，朱文兵所支付定金性质亦为履约定金，双方均应按约依法履行协议内容。现张海荣、蒋秀凤在签订合同之后告知朱文兵表示不愿意继续履行合同，显属违约，现双方均同意解除合同，法院予以确认。张海荣、蒋秀凤认为其在家中老人不同意出售系争房屋后第一时间内就至中介处联系朱文兵，之后多次口头告知朱文兵其不愿意继续履行合同，但未提供第一时间书面告知的证明，其陈述事后多次告知亦不符合合同约定的形式，朱文兵确认收到张海荣、蒋秀凤不履行合同书面告知书的时间为2014年4月17日，故法院确认2014年4月17日为双方合同解除之日。合同解除后，张海荣、蒋秀凤应返还朱文兵定金20,000元。另根据双方合同约定，违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。而张海荣、蒋秀凤认为违约金标准过高，要求法院予以调整。考虑到朱文兵在与张海荣、蒋秀凤签订合同当日，因筹集资金而将莘庄的房屋出售，在知晓张海荣、蒋秀凤不愿出售系争房屋的情况下，朱文兵亦不能因为张海荣、蒋秀凤违约而另行违约不将其所有房屋过户于案外人。张海荣、蒋秀凤完全可以在准备出售系争房屋前听取家中老人的意见，而不是在与朱文兵签订合同之后，且朱文兵已经在为履行本案合同做出相关准备的情况下，再行告知朱文兵其不愿意履行合同。在朱文兵出售房屋价格暂且不论的情况下，张海荣、蒋秀凤的违约行为确实也给朱文兵居住、生活及家人身心等均带来很大程度的影响。另结合本案合同的履行情况及张海荣、蒋秀凤的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定违约金额为300,000元。原审法院据此作出判决：一、朱文兵与蒋秀凤、张海荣于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2014年4月17日解除；二、蒋秀凤、张海荣应于判决生效之日起十日内返还朱文兵定金20,000元；三、蒋秀凤、张海荣应于判决生效之日起十日内支付朱文兵违约金300,000元。原审判决后，上诉人张海荣、蒋秀凤不服，向本院提起上诉称：双方签订的房屋买卖合同属于预约合同，朱文兵支付的定金为预约定金。房屋买卖合同第三、十四条均明确约定双方仍需签订示范合同，而朱文兵既没有依约支付首付款82万元，也没有支付佣金，以上均表明朱文兵也认可签订的合同仅为预约合同。另外，朱文兵原审主张的损失并无相关证据证明，其出售房屋所谓的折价损失与本案无关，其提供的情况说明属于证人证言，也未出庭接受质询。因此，原审法院认定朱文兵损失的相关事实存在错误。张海荣、蒋秀凤仅收取了2万元定金，竟然需要支付30万元的违约金，显属违反公平原则。综上，请求本院撤销原判第三项，改判驳回朱文兵的原审诉请。被上诉人朱文兵答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人中原物业述称：其尊重法院判决。二审审理中，张海荣、蒋秀凤为证明己方上诉观点，提供了房地产买卖居间协议、佣金确认书以及蒋秀凤与刘某某的通话录音、(2014)沪二中民二(民)终字第1749号民事判决书。朱文兵表示，房地产买卖居间协议、佣金确认书及判决书的真实性没有异议，但不能证明张海荣、蒋秀凤的观点成立；对通话录音的真实性不予认可。中原物业认为上述材料与其无关，不发表具体意见，但保留追索佣金的权利。本院认为，双方2014年1月23日签订的房屋买卖合同具备了正式合同的主要内容，应视为买卖合同成立，且合同有效。房屋买卖合同的网上备案即签订示范合同，其实质系房屋交易行政管理部门为了管理与服务的需要，在房屋买卖过程中，要求当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的一个行政程序。其目的在于通过使房地产交易信息透明化来规范房屋交易流程。其仅仅是行政管理部门制订的示范文本，为办理过户手续方便之需要，此点在双方签订房屋买卖合同上亦有明确说明。因此，只有买卖双方在房屋买卖事宜达成一致意见后，才会约定双方再签订示范合同。如未再签订示范合同的，并不影响原已成立的合同关系。综上分析，原审法院对此定性准确。张海荣、蒋秀凤有关系争合同的法律性质为预约合同的上诉观点，缺乏依据，本院不予采纳。因张海荣、蒋秀凤违约导致房屋买卖合同解除，理应承担合同约定的违约责任。原审法院综合本案具体案情，将合同约定的违约金额54万元调整到30万元，本院经审查认为，该数额酌定适当。既能弥补守约方朱文兵损失、又能达到惩罚违约方张海荣、蒋秀凤之目的。现张海荣、蒋秀凤上诉认为显失公平，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,100元，由上诉人张海荣、蒋秀凤共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年九月十六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……