浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第3220号
原告：义乌市广联投资管理有限公司。
法定代表人：杨维星。
委托代理人：叶智兴。
委托代理人：陈强。
被告：义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司。
法定代表人：余许根。
委托代理人：王英豪。
委托代理人：王燕桦。
被告：浙江红友经贸有限公司。
法定代表人：鲍友伦。
原告义乌市广联投资管理有限公司（以下简称广联投资公司）为与被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司（以下简称后宅集体资产公司）、浙江红友经贸有限公司（以下简称红友经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年11月8日向本院起诉。本院于2012年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月10日、2013年12月17日两次公开开庭进行了审理。原告广联投资公司的委托代理人叶智兴、陈强，被告后宅集体资产公司的法定代表人余许根及其委托代理人王英豪到庭参加了诉讼。被告红友经贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告广联投资公司起诉称，2009年9月24日，被告后宅集体资产公司公开发布《义乌新客站站前区商业服务用房租赁招标文件》，就义乌新客站站前区商业服务用房整体出租向社会公开招标。出租房屋座落于义乌市新火车站，占地面积2919平方米，建筑面积约13133.40平方米（一层①轴至④轴不计在内）。被告红友经贸公司经参与该房租赁投标中标后于2010年1月18日与被告后宅集体资产公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限八年，自2010年5月18日至2018年5月17日止；第一、第二年租金按投标报价5050000元等额缴纳；第三、四、五、六、七、八年租金在投标报价基础上每年累增3%；租金每年支付一次，每年期满前十五天将款项汇入指定帐户；第二年至第八年租金由义乌产权交易所有限公司代收；承租人应在租赁合同签订之日向被告交纳履约保证金100万元整，履约保证金不计利息。房屋租赁合同双方还就租赁保证、租赁资产的交接、保险、违约责任、合同的变更、解除、终止、争议的解决、附则等相关权利义务进行了约定。《义乌新客站站前区商业服务用房公开招租招标文件》、《义乌新客站站前区商业服务用房租赁招标补充文件》为合同的附件，与合同具有同等法律效力；房屋租赁合同未尽事项，双方经协商一致后可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2010年1月19日，原告与被告红友经贸公司就涉案房屋转租事宜签订《协议书》一份，并经被告后宅集体资产公司盖章认可。《协议书》约定，被告红友经贸公司将向被告后宅集体资产公司承租的商业服务用房自承租日起转租给原告，《房屋租赁合同》的全部权利义务均由原告享有和承担；协议签订后，被告红友经贸公司对租赁房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务。
被告后宅集体资产公司在招标时承诺该服务用房作为新客站唯一的集中配套服务用房，功能为超市、烟酒、快餐等，设计车站主出口、旅客换乘等全部商务配套均在服务用房区块，且规定新客站管理等用房不允许经营商业。车站管委会成立后，对车站进出口和道路设施进行重新规划改造，同时服务用房周边的配套设施也未能跟进，致使行人无法通过站前路，将服务用房隔绝成一座孤楼，失去招投标时的商业环境，致使原告正常商业目的不能，原告亏损严重。至今，被告后宅集体资产公司未能依法取得涉案房屋建设用地使用权，未依法申领建设工程规划许可证，依据最高院的城镇房屋租赁合同的司法解释第二条（略），租赁合同应无效。依据招投标法第五十八条的规定，中标项目的转让无效。为此，原告诉请：一、依法确认原告与两被告签订的“2010年1月19日房屋转租《协议书》”及两被告之间签订的“2010年1月18日《房屋租赁合同》”无效；二、判令被告后宅集体资产公司返还原告所交租金505万元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2010年3月24日起计算至实际清偿之日止）；三、判令被告后宅集体资产公司返还原告履约保证金100万元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2010年1月28日起计算至实际清偿之日止）；四、判令被告后宅集体资产公司赔偿原告装潢装修投入款720万元及利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2011年12月20日起计算至实际清偿之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告后宅集体资产公司答辩称，义乌新客站工程是铁路浙赣线电气化改造工程的一部分，是义乌市2005年重点建设项目之一。工程在2005年1月21日开工建设，2006年6月16日正式投入使用，2008年4月26日义乌市政府批准义乌新客站站前区商业服务设施专项规划，2008年8月6日义乌市政府批准站前区商业服务用房方案设计，2010年7月8日义乌市建设局批准规划，2008年7、8月，义乌市后宅街道办事处分别签订建设工程勘探合同、建设工程设计合同，2008年9月施工图审查合格，2008年10月义乌市后宅街道办事处对工程施工进行公开招投标，2008年12月被告后宅集体资产公司与施工方签订施工合同，2008年10月，义乌市后宅街道办事处公开招标确定监理公司，2009年9月24日被告后宅集体资产公司对本案房屋进行公开招标出租，2010年1月18日，被告后宅集体资产公司与被告红友经贸公司签订租赁合同，2010年1月19日被告后宅集体资产公司同意被告红友经贸公司将合同概括转让给原告。2010年8月15日原告向义乌市后宅街道办事处提出报告要求考虑装修期延长，义乌市后宅街道办事处同意从2010年11月2日开始计算租金。2010年6月21日原告与义乌市国有资产经营有限责任公司签订房屋置换租赁协议书，原告将承租房屋的四楼与义乌市国有资产经营有限公司置换使用至今，对此，被告后宅集体资产公司是同意的。原告交纳了第一年的租金505万元，到现在为止未交第二、三年的租金，被告后宅集体资产公司多次催要无果。对原告诉状中所诉的房屋租赁的合同内容、租赁房屋的地址面积等内容没有异议。有异议的是原告诉状中的最后一段所述的内容不事实，即被告后宅集体资产公司在公开招标出租房屋的时候，除了招投标文件明确记载的事项外，并没有承诺新火车站区块是唯一的商业用房。原告的经营状况是市场环境造成的，并不是被告后宅集体资产公司的原因造成的。根据现在的市场经济社会，只要进行合法的工商登记都可以开店经营。
2013年6月17日，原、被告三方为了妥善的处理本案纠纷，避免损失的扩大，达成了案外调解协议书，主要内容是：1、2013年6月18日终止房屋租赁合同。2、2013年7月18日之前原告腾退房屋，实际上原告在8月初已腾退房屋返还给被告。3、2013年6月18日合同终止之前的房屋租金结算等问题约定另行处理。4、租赁合同的效力及调解协议中未涉及的原告的诉请等内容由法院依法判决。5、合同解除后装饰装修物的处理鉴定方法及鉴定费的承担等作了约定。被告根据调解协议书的约定，提起对装饰装修物现值价格的评估申请，并预交了鉴定费3万元。
针对原告的诉请，被告认为：1、合同应当有效。因为主体适格、意思表示真实、内容合法、没有损害第三人或国家集体的利益，也没有损害社会公共利益，建造房屋的土地是由铁路指挥部征用的，规划是经市人民政府及建设主管部门批准的，房屋的建造是经勘察、设计、施工，质量是合格的。2、退一步说，即使合同无效，原告的第二、三、四项诉请也应依法驳回。（1）房屋租赁合同无效，出租人也可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，故原告已交的租金就不存在返还的问题，更谈不上支付利息；（2）根据最高院（2009）11号司法解释的规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除，现被告明确表态，这些装饰物被告不要利用，由原告拆掉好了，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现被告也表示不愿意利用，由原告自行拆除好了。现原告要求被告承担全部的赔偿责任，缺乏事实和法律依据。（3）保证金100万元收到过，但保证金应按照合同约定处理，如无效应当返还，但计算利息不符合合同的约定，不承担利息的损失。义乌市后宅街道办事处没有任何的过错，为了加快铁路新客站的建设，根据铁路指挥部、市政府的部署，建设站前小区的商业服务用房。当时时间紧、任务重，一切的审批、规划都是特事特办，被告是按照规划红线图进行建房，工程的勘察、设计、施工都是根据法律规定严格执行的，房屋建成后，为及时地与新客站配套产生效益公开招投标，在公开、公平、公正的情况下由被告红友经贸公司中标，因此本案中被告没有任何过错，被告不应承担任何的赔偿责任。综上，要求驳回原告的全部诉请。
被告红友经贸公司未作答辩。
原告广联投资公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告公司情况（在册）原件各一份，证明原、被告主体资格适格。
证据2，义乌新客站站前区商业服务用房租赁招标文件、招标补充文件复印件各一份，证明被告后宅集体资产公司于2009年9月24日公开发布义乌新客站站前区商业服务用房租赁招标文件，就义乌新客站站前区商业服务用房整体出租向社会公开招标的事实。
证据3，房屋租赁合同、协议书原件各一份，证明：（1）被告红友经贸公司参与义乌新客站站前区商业服务用房租赁投标中标后于2010年1月18日与被告后宅集体资产公司签订了房屋租赁合同；（2）原告与被告红友经贸公司于2010年1月19日就涉案房屋转租事宜签订协议书一份，并经被告后宅集体资产公司盖章认可的事实。
证据4，浙江省农村合作银行电汇凭证、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据、浙江省政府非税收入统一票据原件各一份，证明原告承租涉案房屋及原告已交纳履约保证金100万元及租金505万元的事实。
证据5，宾馆装修费用明细、二楼文化中心装修费用明细、商服楼快餐超市装修费用明细、付款凭证、收款收据、发票原件一组，证明原告转承租涉案房屋已投入装潢装修费用720万元的事实。
证据6，证人何某甲、何某乙、刘某的当庭证言，证明原告方涉案房屋投入的装修情况客观真实；巨额投资装修无法正常经营，达不到正常的商业经营目的；涉案房屋消防验收无法通过。
证据7，义价事鉴（2013）84号价格评估书、鉴定费发票原件各一份，鉴定结论为案涉房屋装璜装修投入总价值5571509元，可移动物品投入总价值568452元，原告交纳鉴定费50000元。价格鉴定的基准日是2010年9月至2011年10月。原告认为，评估出来的装璜装修、可移动物品的投入总价值数额均比原告方实际投入要少，两者总价相加比原告实际投入的少100多万元。评估价与实际投入价间的差距请法院予以综合考虑，主要差距在于评估的材料单价比原告的实际采购价要低，具体以法院认定为准。
被告后宅集体资产公司对原告提供的证据质证如下：
证据1-4，无异议。说明一点，原告提供的505万元和100万元的凭证，因时间差，被告收到100万元保证金和505万元租金不是凭证上的时间，被告于2010年3月24日收到100万元，2010年3月17日收到505万元。
证据5，即使是原件，真实性也有异议。关联性方面，很大一部分是有异议的，原告的诉请是装修装潢费用，但提供的证据里不仅仅是装潢的依据，也包括生产性、经营性、工具设备的证据；发票上购买的物品是否用于本租赁房屋的装修装饰，也有异议，从发票上不能认定购买的这些材料就是用在涉案房屋的装饰装修上的。
证据6，该三位证人均陈述涉案房屋曾经装修过，被告也认可，但如何装修、用了多少钱，证人没有陈述清楚。三位证人还证明经营环境影响到经营状况，这与本案无关，因为原告诉请是确认无效，不是合同目的无法达到而要求解除合同。三位证人有的讲到消防问题，他们只是说了一点，当时的消防有一定的障碍，但在2010年7月21日已通过消防验收备案，2010年7月27日经第三方检测合格，2010年8月21日通知原告可以正式投入使用，这些客观事实原告在2010年8月15日正式向义乌市后宅街道办事处写了书面报告，故该三位证人关于消防的证词，只证明了开始有这些情况，不能证明后来消防合格的情况。现原告仍在正常经营，且现在是否在经营也不是确定合同效力的理由，达不到原告的证明目的。
证据7，对鉴定报告的真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告的第一项诉讼请求是确认合同无效，按最高院关于租赁合同的司法解释，无效时对已形成附合的装饰装修物的处理是按照现值计算，而该报告原告申请的是总投资的价值鉴定，因此该份报告的结论与原告的第一项诉请没有关联性。可移动的物品原告应当自己搬迁，实际上在房屋腾退时已经搬走，不能列入赔偿的金额。原告认为鉴定结论少于原告实际总投入近100万元，这说法不能成立，从原告起诉时提供的证据看，有些是重复计算，有些是不应该计入的，如果法院要认定，也应以价格评估书为依据，不能以原告口头陈述为依据。对鉴定费发票无异议。
被告后宅集体资产公司为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，义办第40号、以办第96号抄告单核对件各一份。
证据2，规划红线图原件一份。
证据3，设施专项规划原件一份。
证据1-3共同证明出租房屋建设规划经政府批准。
证据4，建设工程勘察合同、建设工程设计合同、中标通知书、建设工程施工合同、施工图审查专用合同书、招标文件、监理实施细则、施工图设计文件审查合格书、施工图设计文件审查报告书核对件各一份，证明出租房屋的建设是按国家规定进行的，房屋质量是合格的。
证据5，原告向义乌市后宅街道办事处提交的报告复印件一份，证明消防已经检测合格并经备案。
证据6，2013年6月17日原、被告达成的调解协议书原件一份，证明涉案的房屋租赁合同已经终止、原告已经把房屋腾退给被告等其他约定。
证据7，义价事鉴（2013）84-1号价格评估书一份及鉴定费发票核对件一份，是对原告方形成附合的装饰装修物现值的鉴定，鉴定结论为4735782元。被告方对该鉴定报告无异议，被告方预交鉴定费30000元。
原告广联投资公司对上述证据质证如下：
证据1、3，真实性无异议，合法性、关联性有异议。抄告单只是政府的通知，设施专项规划是否符合城乡体系规划等未得到公告等文件证明，不具有合法性，该专项规划与本案房屋无关。专项规划后面是以前的图纸，并没有涉讼的房屋存在，与现在的建筑完全不一样，现在客流都没有了，达不到原告的商业目的。
证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。红线图是控制性的范围规划，与本案房屋无关。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此不能证明涉案房屋是合法建筑。
证据4，关联性、合法性均有异议，这些都不能替代建设工程规划许可证，因涉案房屋未取得建设用地使用权，故所涉的施工均是违法施工，也未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故不能达到被告的证明目的。
证据5，真实性无异议，但该证据不能认定消防是验收合格的。
证据6，证据三性无异议，对证明目的有异议。根据调解协议书的约定，原、被告双方各自申请鉴定的内容不同，原告认为原告申请的鉴定与本案的第四项诉请是有关联的，该调解书也能达到原告的诉请目的，而不能认定为原告的申请事项与本案诉求无关。
证据7，原告认为鉴定报告结论中的已形成附合的装潢装修物的现值偏低，对鉴定费发票无异议。
被告红友经贸公司未有证据向本院提供。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告广联投资公司提供的证据1，被告无异议，本院对真实性、合法性及原告的证明目的予以确认；证据2，被告无异议，本院对真实性及关联性予以认定，确认其证明力；证据3，被告无异议，本院对真实性及关联性予以认定，合法性在后详述；证据4，被告无异议，本院确认其证明力；证据5，被告对真实性及关联性均有异议，关于该证据的证明目的原告已申请评估，故其证明力结合证据7予以认定；证据6，三位证人在身份上均与原告有利害关系，证言效力较低，关于装潢装修投入价值证言的证明力结合证据7一致部分予以认定，涉案房屋是否通过消防验收以职能部门的书面材料为准，涉案房屋是否达到正常的商业经营目的是主观判断范畴，并非证人陈述客观事实的范畴；证据7，该鉴定报告委托程序合法，鉴定机构具备鉴定资质，鉴定结论较为客观，其真实性、合法性予以确认，与本案的关联性在后认定；鉴定费发票的真实性予以认定。
被告后宅集体资产公司提供的证据1-3，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4的真实性予以认定，但该组证据无法证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，也无法证明用地手续经主管部门批准，故本院对被告的证明目的不予认定；证据5，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据6，系原、被告三方在本案审理过程中所达成，各方无异议，本院确认其证明力；证据7，该鉴定报告委托程序合法，鉴定机构具备鉴定资质，鉴定结论较为客观，本院确认其证明力；鉴定费发票的真实性予以认定。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2010年1月18日，经过招投标，被告后宅集体资产公司（甲方）与被告红友经贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所属的义乌新客站站前区商业服务用房整体（一层①轴至④轴除外）出租给乙方使用，占地面积2919平方米，建筑面积约13133.40平方米（一层①轴至④轴不计在内）；租赁期限八年，自2010年5月18日至2018年5月17日止；第一年、第二年租金按投标报价505万元等额交纳，第三年至第八年租金在投标报价基础上每年累增3%；租金每年支付一次，每年期满前十五天将款项汇入甲方指定帐户，第二年至第八年租金由义乌产权交易所有限公司代收，并由乙方交纳当年租金1%的手续费，第一年的租金乙方应于本合同签订之日后7个工作日内，即2010年1月27日前一次性付清；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳履约保证金100万元，履约保证金不计利息。合同还对租赁保证、租赁资产的交接、违约责任、合同的变更、解除、终止等其他权利义务进行了约定。
2010年1月19日，经被告后宅集体资产公司同意，被告红友经贸公司（甲方）与原告广联投资公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将向义乌市人民政府后宅街道办事处承租的商业服务用房自承租之日起即转租给乙方；原由甲方与义乌市人民政府后宅街道办事处签订的《房屋租赁合同》的全部权利与义务均由乙方享有和承担；本协议签订后，甲方对租赁房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务。同时，被告后宅集体资产公司在该协议书上盖章同意。期间，经被告后宅集体资产公司同意，原告将承租的涉案第四层房屋与义乌市国有资产经营有限责任公司置换使用，第一层房屋的1间25平方米转租给中国建设银行义乌分行使用。
2010年1月28日，原告广联投资公司将100万元履约保证金汇入义乌产权交易所有限公司的账号。2010年3月24日，原告以缴款人红友经贸公司的名义向义乌市人民政府后宅街道办事处交纳第一年租金505万元。后因涉案房屋消防验收问题导致原告装修期限延长，义乌市人民政府后宅街道办事处同意从2010年11月2日起计算租金。
2013年6月17日，原、被告三方达成《调解协议书》一份，约定：广联投资公司与后宅集体资产公司的房屋租赁合同于2013年6月18日终止，从2013年6月19日始至2013年7月18日止为房屋腾退期，该期间广联投资公司不支付房屋占有使用费；为按时腾退房屋，必须对装饰装修物作证据固定，因广联投资公司与后宅集体资产公司申请鉴定的范围不同，当鉴定机构到现场收集装饰装修物的质量、数量等数据时，双方应当派人到场签字确认或提出异议，对是否属申请鉴定的范围由鉴定机构作分析判断或说明，最终以法院认定为准；鉴定机构完成对装饰装修物的证据收集后，广联投资公司应当立即进行财物搬离，已形成附合的装饰装修物由后宅集体资产公司拆除处置，广联投资公司对拆除物放弃一切权利，也不承担拆除所产生的任何费用，广联投资公司如对房屋造成损毁的，应当恢复原状；广联投资公司将房屋腾退交还给后宅集体资产公司时，应当将承租时接收的财产按合同约定返还，应当付清房屋承租期间按照合同约定或依法应当由承租方支付的水、电等一切费用，合同终止后，关于租金的结算及广联投资公司诉讼请求和本协议未涉及的事项，按照合同的约定或法律规定另行处理。调解协议还对涉案第四层置换房屋及第一层转租部分房屋的腾退返还、租金结算内容及其他相关内容进行了约定。
案件审理过程中，经原告申请及本院委托，义乌市价格事务所于2013年11月11日出具义价事鉴（2013）84号价格评估书一份，鉴定结论：1、涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层的装潢装修投入总价值为人民币5571509元。2、涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层的可移动物品投入总价值为人民币968452元。原告交纳鉴定费50000元。
经被告后宅集体资产公司申请及本院委托，义乌市价格事务所于2013年12月9日出具义价事鉴（2013）84-1号价格评估书一份，鉴定结论：根据房屋装饰装修的寿命年限及折旧年限确定涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层形成附合的装饰装修物的现值为人民币4735782元。被告后宅集体资产公司交纳鉴定费30000元。
另，被告后宅集体资产公司至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。虽然被告后宅集体资产公司提供了义乌市政府的抄告单、规划红线图及设施专项规划等证据，但该证据并不具有已办理涉案房屋的建设用地审批手续的证明效力，而且被告后宅集体资产公司至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故其与被告红友经贸公司于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》应属无效。根据2010年1月19日原告与被告红友经贸公司签订的《协议书》内容来看，两被告间签订的《房屋租赁合同》的全部权利与义务均由原告享有和承担，被告红友经贸公司对租赁房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务，而且被告后宅集体资产公司在协议上盖章认可，故原告与被告红友经贸公司形成租赁权让与的法律关系，被告红友经贸公司即退出租赁关系，原告成为涉案房屋的承租人。同样，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告红友经贸公司于2010年1月19日签订的《协议书》亦系无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2013年6月17日，根据原、被告三方达成的《调解协议书》，原告于2013年7月18日前已将涉案房屋腾退返还给被告后宅集体资产公司，故被告后宅集体资产公司应当将租金及履约保证金返还给原告，但根据原告实际占有使用涉案房屋的情形，原告理应支付相应的房屋占有使用费，由此为减少讼累，在双方尚未对房屋占有使用费结算的情形下，被告后宅集体资产公司返还原告已交纳的租金即无必要。故原告要求被告后宅集体资产公司返还租金505万元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。2013年6月17日，原、被告三方达成的《调解协议书》中明确，在鉴定机构完成对装饰装修物的证据收集后，原告应当立即进行财物搬离，已形成附合的装饰装修物由被告后宅集体资产公司拆除处置，故被告后宅集体资产公司对未形成附合的与已形成附合的装饰装修物均明确表示不同意利用，故原告应当将未形成附合的装饰装修物自行搬离，已形成附合的装饰装修物按过错分担现值损失。由此，原告申请的义价事鉴（2013）84号价格评估书的鉴定结论与本案缺乏关联性，其证明力本院不予确认。被告后宅集体资产公司申请的义价事鉴（2013）84-1号价格评估书确定的已形成附合的装饰装修物的现值4735782元应当作为原告的损失予以认定。另，虽合同约定履约保证金不计利息，但在合同无效的前提下，原告的履约保证金100万元从交纳之日起计算的贷款利息应当作为损失予以认定。
被告后宅集体资产公司作为涉案房屋的权利人，办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设是其应尽的义务，其在明知未取得的情形下仍招标出租涉案房屋，其应承担本案的主要过错责任。涉案房屋是经招投标程序公开进行招租，相关资料相对公开，原告作为承租人，对自己所承租的房屋应尽审慎的查知义务，在未查知涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证的情形下即与被告签订租赁合同，故原告对导致合同无效亦应承担相应的过错责任。综上，本院酌定由被告后宅集体资产公司对原告的损失承担85%的赔偿责任，其余15%由原告自负。被告红友经贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和抗辩等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司与被告浙江红友经贸有限公司于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》及原告义乌市广联投资管理有限公司与被告浙江红友经贸有限公司于2010年1月19日签订的《协议书》无效。
二、被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司于本判决生效后十日内返还原告义乌市广联投资管理有限公司履约保证金人民币100万元及赔偿利息损失的85%（利息损失从2010年1月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率算至本判决确定的履行之日止）。
三、被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告义乌市广联投资管理有限公司已形成附合的装饰装修现值损失4735782元的85%计人民币4025414.70元。
四、驳回原告义乌市广联投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111643元，由原告义乌市广联投资管理有限公司负担72822元，由被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司负担38821元。
鉴定费用80000元，由原告义乌市广联投资管理有限公司负担54500元，由被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司负担25500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币111643元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 骆巧梅
代理审判员 吴新辉
代理审判员 应金鑫
二〇一四年一月十五日
代书 记员 鲍丽萍