湖南省涟源市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1382民初3015号
原告中国农业银行股份有限公司涟源支行，住所地：涟源市蓝田街道办事处光蓝路东区1号。
负责人：谭志坚，该行行长。
委托诉讼代理人周松柏，湖南娄星律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人刘京，湖南娄星律师事务所法律工作者，代理权限：一般代理。
被告谢分芳，女，1981年9月21日出生，汉族，农民，住涟源市。
被告谢玲，被告谢分芳之胞姐，1979年5月12日出生，汉族，农民，住涟源市。
被告涟源市卓越房地产开发有限责任公司，住所地：涟源市蓝田办事处光文社区。
法定代表人：曾树华，该公司执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行与被告谢分芳、谢玲、涟源市卓越房地产开发有限责任公司金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行、被告谢玲到庭参加诉讼，被告谢分芳、涟源市卓越房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行请求判令：1、被告谢分芳偿还原告借款本金274903.29元，利息44421元（计算至2017年6月26日），并继续按合同约定利率偿还至实际清偿日止的借款利息、复利；2、被告谢分芳、谢玲按共同还款承诺书承担连带清偿责任；3、被告涟源市卓越房地产开发有限责任公司承担保证人责任；4、本案诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等实现债权的全部费用按约由被告承担。
被告谢玲的答辩要点：1、被告谢分芳在原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行借款购房是实，据谢分芳陈述，余欠本金、利息的具体数额需要进行核对；2、其就谢分芳上述房屋贷款向原告银行出具共同还款承诺是实，但因售房人被告涟源市卓越房地产开发有限责任公司违约，至今没有向购房人交付房屋，故谢分芳才没有按时还贷。如开发商能按约交房，她们就会按期还贷。
被告谢分芳、涟源市卓越房地产开发有限责任公司未做答辩。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、2014年5月16日，被告谢玲以被告谢分芳姐姐的身份向原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行出具书面承诺，承认谢分芳向原告申请的290000元个人住房贷款为其共同债务，同意用所购涟源市卓越100小区1栋1单元302号房屋提供抵押担保，并承担连带还款清偿责任。
2、2014年5月15日，被告谢分芳与原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行向被告谢分芳发放贷款290000元用于购买涟源市卓越100小区1栋1单元302室房屋，借款期限120个月，借款利率为借款发放日中国人民银行同档次人民币基准利率上浮15%，借期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为按月等额本息还款。同时约定，借款人未按约归还借款本金的，贷款人对逾期借款在执行利率的基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，借期内按合同约定的执行利率计算复利，从借款到期之日起按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。被告谢分芳以上述所购房屋为贷款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告涟源市卓越房地产开发有限公司为上述贷款提供阶段性保证，承诺在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带保证责任。同日，原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行向被告谢分芳发放上述贷款，执行年利率7.5325%，逾期利率11.29875%。
3、2014年5月15日，被告谢分芳在涟源市房屋产权登记中心为所购房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。此后，因售房人被告涟源市卓越房地产开发有限公司未能交付房屋，被告谢分芳一直没有办妥所购房屋房地产权属证书及抵押登记手续。
4、原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行发放贷款后，被告谢分芳正常还贷至2015年2月，至2017年6月26日止，被告谢分芳共拖欠借款本金274903.29元，利息44421元（其中正常利息35242.41元、罚息5360元、复利3818.713元），本息合计319324.29元。原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行派员多次催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
判决的理由和结果
本院认为，一、被告谢分芳、涟源市卓越房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判；二、原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行与被告谢分芳签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。现原告依约向被告谢分芳发放贷款，履行了合同义务，被告谢分芳应当按约偿还贷款本息。因被告谢分芳违约多期不做清偿，原告据合同约定要求提前收回贷款，该诉讼请求本院予以支持。至2017年6月26日止，被告谢分芳余欠原告贷款本息319324.29元的事实清楚，证据充分，被告谢分芳理应立即清偿并继续按双方约定的贷款利率计付后段利息至贷款还清之日止。三、被告谢玲书面承诺被告谢分芳上述住房贷款为其共同债务，按照契约自治原则，被告谢玲应当诚信履行该民事义务，承担连带清偿责任。被告谢玲提出谢分芳停止还贷系被告涟源市卓越房地产开发有限公司违约不交房所致，只要售房人交房，谢分芳即会按时还贷的辩解意见，因本案讼争的是金融借款法律关系，售房人没有履行交房义务对购房人权益造成影响，属于商品房买卖法律关系，被告谢分芳可以另行主张权利，但不能作为偿还贷款的前提条件，故该辩解意见本院不予采纳；四、被告涟源市卓越房地产开发有限公司作为售房人，长期违约不向购房人交付房屋，是本案房贷纠纷产生的重要原因。依照其承诺的阶段性保证约定，被告谢分芳未取得房地产权属证书并办理房屋抵押登记手续之前，被告涟源市卓越房地产开发有限公司应对贷款债务承担连带清偿责任；五、原告中国农业银行股份有限公司涟源市支行要求被告承担含诉讼费在内的原告主张债权实现的全部费用，除诉讼费外，原告未向本院提出明确的请求数额和相应证据，故对该项诉讼请求，除诉讼费外，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零三条之规定，判决如下：
限被告谢分芳、谢玲于本判决生效后十日内清偿原告
中国农业银行股份有限公司涟源市支行借款本金274903.29元，利息44421元，本息合计319324.29元，并自2017年6月27日起继续按借款合同约定的计息方式计付后段利息至实际清偿之日止；
二、被告涟源市卓越房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限责任公司涟源市支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6089元，由被告谢分芳、谢玲、涟源市卓越房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。
审 判 长 肖 红
人民陪审员 万 虹
人民陪审员 康会议
二〇一八年八月一日
代理书记员 梁 琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。
连带责任，由法律规定或者当事人约定。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百零三条承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。