四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民一初字第1596号
原告四川怀德房地产投资开发有限公司，住所地四川省自贡市富顺县。
法定代表人王盛，执行董事。
委托代理人刘路生，四川科亿律师事务所律师。
被告朱军，男，1975年1月28日出生，住四川省富顺县。
委托代理人易晓波，四川顺安律师事务所律师。
第三人范会云，男，1968年12月12日出生，住四川省富顺县。
第三人范宗伟，男，1989年6月7日出生，住四川省富顺县。
原告四川怀德房地产投资开发有限公司（以下简称怀德房地产开发公司）诉被告朱军案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依职权追加范会云、范宗伟为本案第三人，并依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告怀德房地产开发公司的委托代理人刘路生、被告朱军的委托代理人易晓波到庭参加诉讼。第三人范会云、范宗伟经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，原、被告双方于2015年7月28日向本院申请和解，和解期间未达成一致意见。2015年11月10日，被告朱军向本院申请对原告怀德房地产开发公司提交的《解除商品房买卖合同协议书》、《收条》、《领条》的笔迹形成时间鉴定。经本院准许后，依法委托成都联合司法鉴定中心对申请事项进行鉴定。2015年12月11日，成都联合司法鉴定中心向本院出具《退卷函》，对本次申请鉴定的事项无法做出理化检验鉴定。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告怀德房地产开发公司诉称：2013年11月26日，第三人范宗伟向怀德房地产开发公司购买了坐落于富顺县营业用房，分别签订了合同编号为X、X的两份《商品房买卖合同》，并办理了商品房预售合同登记备案手续。合同签订当日，范宗伟向怀德房地产开发公司支付首付款2879229元，余款约定以银行按揭贷款方式支付。2014年9月23日，因范宗伟不能办理银行按揭贷款手续，也不能一次性补交房款，与怀德房地产开发公司协商解除了《商品房买卖合同》。《解除商品房买卖合同协议书》签订当日，范宗伟退还了《商品房买卖合同》原件和收据原件。怀德房地产开发公司退还第三人范宗伟首付款200万元，扣除违约金及损失20万元后，退还范宗伟购房款余款679229元。双方解除《商品房买卖合同》后，怀德房地产开发公司因故未及时办理撤销商品房预售合同登记备案手续。原告认为，怀德房地产开发公司与范宗伟签订的《商品房买卖合同》虽登记备案，但未依据物权法的规定办理不动产登记，未发生本案诉争房产的物权变动效力，该执行标的不属于范宗伟所有，且双方已经解除了《商品房买卖合同》并已退还相应的价款。原告因合法建造取得执行标的的所有权，一直没有发生变动，显然对该执行标的享有排除强制执行的民事权益。但富顺法院对原告的执行异议书面审查时却将商品房预售合同登记备案错误认定为执行标的物的所有权预告登记，驳回了原告的执行异议申请。同时，富顺法院的查封和拍卖执行标的均违反了相关法律规定，请求法院判令停止对坐落于富顺县商品房（建筑面积216.92平方米）和1-11号商品房（建筑面积214.09平方米）的执行并解除查封。
被告朱军辩称：2013年11月26日，第三人范宗伟与原告怀德房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》并支付了近300万元的首付购房款是事实，该《商品房买卖合同》合法有效。2014年9月23日，怀德房地产开发公司与范宗伟签订的《解除商品房买卖合同协议书》与范宗伟出具的《收条》内容相矛盾，不能认定怀德房地产开发公司向范宗伟支付的200万就是退房款，而此笔款的实质是范会云向怀德房地产开发公司的借款。截止2015年3月19日，富顺法院对本案涉及的商品房采取保全措施时，该《商品房买卖合同》并没有解除，也就不存在退购房款的事实。怀德房地产开发公司向范宗伟正式表明“退还购房款”的时间是2015年3月24日，也就是人民法院对本案涉及的商品房采取保全措施之后。对人民法院采取保全措施的财产，非经人民法院准许，变更或转让的行为均是无效行为。因此，至2015年3月19日人民法院对本案的商品房采取保全措施之日止，本案涉及的商品房买卖合同仍然处于有效状态。富顺法院对该商品房的查封和执行行为合法，请求法院判令驳回原告怀德房地产开发公司的诉讼请求。
第三人范会云、范宗伟未提出口头或书面的答辩意见。
经审理查明：2013年11月26日，第三人范宗伟与原告怀德房地产开发公司签订编号为X号《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：“范宗伟购买怀德房地产开发公司开发的营业用房一间，预测建筑面积216.92平方米，房屋价款2104124元。”同日，范宗伟与怀德房地产开发公司签订编号为X号《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：“范宗伟购买怀德房地产开发公司开发的营业用房一间，预测建筑面积214.09平方米，房屋价款3532485元。”签订合同的当日，范宗伟向怀德房地产开发公司支付两套营业用房购房款2879229元。
2013年11月26日，原告怀德房地产开发公司就第三人范宗伟购买的本案诉争的两套营业用房向富顺县房地产管理局网签《商品房买卖合同备案表》二份。在该《商品房买卖合同备案表》的“说明2”记载“本备案表是商品房买卖合同按规定进行备案登记的证明和预购商品房预告登记、商品房权属登记的基本依据之一，买卖双方必须保证备案合同内容与商品房买卖合同正式文本的相关内容准确一致。”
落款时间为2014年9月23日、第三人范宗伟（作为乙方）与原告怀德房地产开发公司（作为甲方）签订的《解除商品房买卖合同的协议书》（以下简称《解除协议书》）上载明：“甲乙双方于2013年11月26日签订了合同编号为X、X的两份《商品房买卖合同》，乙方已交首付款共计2879229元，但至今不能办理按揭贷款，也不能一次性补交房款。现双方就协商解除事宜达成如下条款，以共同遵守。一、甲乙双方于2013年11月26日签订了合同编号为X、X的两份《商品房买卖合同》自本协议签订时解除。二、甲方退还乙方首付款200万元，定于2014年9月23日前付200万元，乙方自愿承担违约金及损失20万元；余款679229元定于2015年3月10日前付清。三、乙方将所有购买资料的原件全部退还甲方，并配合办理解除备案手续。…….。”范宗伟与怀德房地产开发公司均在《解除协议书》上签字盖章认可。
落款时间为2014年9月23日、第三人范宗伟向原告怀德房地产开发公司出具收条上载明：“今收到四川怀德房地产投资开发有限公司人民币200万元（大写贰佰万元整）。其中：190万元通过网银转入工行卡，户名：范宗伟。另外10万元用的现金支付。”
2014年9月23日，在中国工商银行股份有限公司富顺晨光支行的（付款）业务回单上载明：怀德房地产开发公司于2014年9月23日向范宗伟的账户内通过网上银行转帐1900000元，摘要：借款；用途：借款。
落款时间为2015年2月16日、第三人范宗伟向原告怀德房地产开发公司出具的领条上载明：“今领到四川怀德房地产投资开发有限公司退还范宗伟购翰林福邸房款679229元，大写陆拾柒万玖仟贰佰贰拾玖元整。注：此款请付给郑兴洪，身份证号X（作为归还郑兴洪的借款）”。2015年3月24日，案外人郑兴洪向怀德房地产开发公司出具收条一张，内容是：“今收到四川怀德房地产开放公司人民币现金679229元（陆拾柒万玖仟贰佰贰拾玖元正）。”同时在该收条上注明：“此款是范宗伟托怀德房地产开发公司支付给郑兴洪的借款。”在中国工商银行股份有限公司富顺北湖支行2015年3月24日的业务回单上显示：怀德房地产开发公司通过现金支票的形式支付679229元，摘要：退范宗伟购房款。
2015年6月16日，富顺县房屋登记中心出具证明一份，内容是：“兹证明范宗伟在四川怀德房地产投资开发有限公司购买坐落于富顺县商品房在富顺县城乡规划建设和住房保障局产权监理股进行网签备案，未在我中心办理预告登记。”至今，本案诉争的营业用房备案合同没有变更或撤销。
2015年11月10日，被告朱军向本院提出对本案所涉《解除商品房买卖合同的协议书》、《收条》、《领条》的笔迹形成时间鉴定。经本院准许后，委托成都联合司法鉴定中心对申请事项进行鉴定。2015年12月11日，成都联合司法鉴定中心向本院出具《退卷函》，内容是：“富顺县人民法院：我中心于2015年12月11日接贵院（2015）富民委鉴字第141号委托，对落款时间为2014年9月23日的《解除商品房买卖合同的协议书》、落款时间为2014年9月23日的《收条》、落款时间为2015年2月16日的《领条》是否系2015年3月19日前后一个月形成的进行鉴定。接受委托后，我中心查阅了送检材料，因本案3份检材与怀疑时间相隔在半年以内，通过理化检验对其形成时间做出判断存在无法判断的风险；落款时间为2015年2月16日的领条是否系2015年3月19日前后形成无法通过理化检验进行鉴定。”
另查明，2015年3月12日，被告朱军向本院提起诉讼，要求第三人范会云、范宗伟共同偿还借款470万元。本院受理后，依朱军的申请，本院于2015年3月18日依法作出（2015）富民保字第87号裁定书，裁定：“对范宗伟所有的坐落于富顺县商品房（建筑面积216.92平方米）和1-11号商品房（建筑面积214.09平方米）予以查封，查封期间交由范宗伟保管、使用。未经本院许可，不得变卖、转让、抵押、毁损等。……。”2015年3月19日，本院向富顺县房地产管理局送达该裁定书。2015年3月20日，朱军与范宗伟、范会云在本院的主持下达成调解协议：“范会云实欠朱军借款470万元，定于2015年3月31日前还清，范宗伟承担连带清偿责任。”
履行期限届满后，第三人范会云、范宗伟没有按照《民事调解书》确认的义务履行，被告朱军于2015年4月2日向本院申请强制执行。2015年4月7日，本院作出（2015）富法执字第600号《执行通知书》并向范宗伟送达，要求范宗伟履行偿还借款470万元和支付利息的义务。后范宗伟未履行偿还借款本息的义务，2015年4月20日，本院依法作出（2015）富法执字第600号《执行裁定书》，裁定：“拍卖范宗伟所有的坐落于富顺县商品房（建筑面积216.92平方米）和1-11号商品房（建筑面积214.09平方米）。”
执行过程中，原告怀德房地产开发公司在知晓本院的拍卖裁定后，于2015年5月28日向本院提出书面执行异议，认为：怀德房地产开发公司与范宗伟签订的《商品房买卖合同》虽登记备案，但未依据物权法的规定办理不动产登记，未发生本案诉争房产的物权变动效力，该执行标的不属于第三人范宗伟所有，且双方已经解除了《商品房买卖合同》并已退还相应的价款。原告因合法建造取得执行标的的所有权，一直没有发生变动，显然对执行标的享有排除强制执行的民事权益，应当停止对本案诉争房产的拍卖。经执行听证后，本院于2015年6月4日作出（2015）富法执异字第01号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人四川怀德房地产投资开发有限公司的执行异议。”其理由是：“本院查封的坐落于富顺县商品房和1-11号商品房的所有权预告登记在被执行人范宗伟名下，至今未变更所有权。因此，案外人四川怀德房地产投资开发有限公司主张本院所查封的执行标的物属其所有的事实、理由不成立，其请求中止对坐落于富顺县商品房的执行请求不符合法律规定，本院不予支持。”怀德房地产开发公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
诉讼过程中，本院依法询问第三人范会云，范会云就本案所涉营业用房纠纷的经过作如下陈述：“2014年9月20日左右，范会云向怀德房地产开发公司借款200万元。因怀德房地产开发公司没有钱，由案外人邹勇出借给怀德房地产开发公司再转借与范会云，口头约定月利率为5分，借款期限为4个月，利息由范会云直接支付邹勇，此笔借款就是2014年9月23日通过怀德房地产开发公司转到范宗伟账户内的190万元（扣除了利息10万元）。后范会云通过银行转账的形式向案外人邹勇支付利息，总共支付了40-50万利息与案外人邹勇（含第一次借款的利息10万元），最后一次支付利息的时间是2014年12月25日。2015年1月左右，因范会云不能还清借款，怀德房地产开发公司就要求拿房子来抵，口头约定房子退还怀德房地产开发公司，加上余款80万元以及当时房子的升值价值，怀德房地产开发公司还要补范会云2**万元。后因种种原因没有履行。因此，解除商品房买卖协议的事情是不存在的，范会云向怀德房地产开发公司借款后还支付了利息，不可能解除商品房买卖协议。”并向本院提交了2014年11月25日、12月25日的中国农业银行银行卡取款业务回单，证实范会云分别于上述时间两次向案外人邹勇转款20万元。对范会云所讲的借款200万元及支付案外人邹勇利息的陈述，怀德房地产开发公司予以否认，称与范会云之间没有借款的债权债务关系，那是范会云与邹勇之间的事，与怀德房地产开发公司无关。
本院认为：关于《解除商品房买卖合同的协议》（以下简称《解除商品房买卖协议》）的真实性问题是双方争议的焦点。如何认定此《解除商品房买卖协议》的真实性同时涉及到对2014年9月23日原告怀德房地产开发公司向第三人范宗伟转款190万元的法律性质的认定问题。本案中，怀德房地产开发公司主张《解除商品房买卖协议》的签订时间是2014年9月23日，并于当日就退还范宗伟购房款200万元（其中：190万元是网上银行转款，另有10万元是现金），其后又退还了购房款余款。该《解除商品房买卖协议》上有范宗伟的签名，系双方的真实意思表示，商品房买卖合同已经解除且双方的权利义务已经完结。被告朱军认为：该《解除商品房买卖协议》的签名的确是范宗伟书写的，但该《解除商品房买卖协议》签订的时间是倒签的，真实的时间是在2015年3月24日，存在虚假，其目的是要对抗法院的执行措施，保全其债权。同时，范会云主张该190万元不是退房款，而是怀德房地产开发公司作为担保人，范会云向邹勇的借款，由怀德房地产开发公司转账到范宗伟的名下。双方并没有解除商品房买卖的意思表示，该《解除商品房买卖协议》是不真实的。如何认识双方的观点，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”，第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”为此，本院认为，在没有鉴定机构对《解除商品房买卖协议》的形成时间做出科学的鉴定结论情况下，法院应依据相关当事人的陈述，结合证据，从生活常理和交易习惯进行判断，运用“盖然性”原理对事实予以认定。本案中，虽从形式上看，该《解除商品房买卖协议》的落款时间是2014年9月23日，但从事后对范会云的询问，其陈述的内容能够完整的描述出借款事实的过程，且提供了支付邹勇利息10万元的银行回单予以佐证，结合2014年9月23日工商银行晨光分行网上银行转款业务回单上金额是“190万元”、摘要是“借款”的记载，这与范会云对借款金额、利息约定、还款期限的陈述能够相互印证，应该讲范会云的陈述更具有可信性，更符合交易习惯和常理。因此，应当推定《解除商品房买卖协议》的真实形成时间不是“2014年9月23日”；该笔“190万元”资金的性质应当认定是“借款”而不是“退房款”。故在当事人对《解除商品房买卖协议》的形成时间以及内容存在争议，怀德房地产开发公司主张退款的时间和书写的凭据有不合常理之处的情况下，在没有其他有力证据支持的情况下，《解除商品房买卖协议》不能认定为是双方的真实意思表示。故怀德房地产开发公司的理由不能成立，本院不予支持。
关于怀德房地产开发公司是否具有阻碍法院强制执行的实体权利，也即是法院的执行行为是否应当继续执行的问题。本案是案外人执行异议之诉，重点应审查的是怀德房地产开发公司是否具有阻碍法院强制执行的实体权利。如果具有，则富顺法院的执行行为应该停止；反之，则应驳回其诉讼请求。本案中，怀德房地产开发公司从物权法的角度主张其具有实体权利，即公司具有诉争营业用房的物权，其理由是：怀德房地产开发公司与范宗伟签订的《商品房买卖合同》已经解除了并已退还相应的价款，双方的权利义务已经完结；《商品房买卖合同》登记备案，但未依据物权法的规定办理不动产预告登记，未发生本案诉争营业用房的物权变动效力，该执行标的不属于范宗伟所有；原告因合法建造取得执行标的物的所有权，一直没有发生变动，显然对该执行标的享有排除强制执行的民事权益。本院认为，依照法律的相关规定，开发商与购房者一旦签订《商品房买卖合同》，就对双方当事人有法律的约束力，同时该《商品房买卖合同》具有对抗第三人的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《商品房买卖合同》的预告登记是依双方当事人的约定进行，在没有约定办理预告登记的情况下，办理商品房买卖备案登记同样具有向外表明该房屋已经出售他人、限制开发商随意处分该商品房的公示效力。该备案登记作为办理商品房预告登记或商品房权属登记的重要依据之一，其效力同样要受法律的保护。本案中，诉争的营业用房的确只是办理了商品房买卖的备案登记，且该营业用房在2015年3月19日人民法院查封时仍登记在范宗伟名下。基于对前面《解除商品房买卖协议》形成时间的真实性存在合理怀疑以及“190万元”资金性质的分析认定，怀德房地产开发公司主张商品房买卖协议已经解除且双方的权利义务完结的事实，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，就该诉争营业用房而言，仍然是登记在范宗伟的名下，基于该营业用房的债权也应受法律保护。因范宗伟系朱军的债务人，该营业用房现登记在范宗伟名下，而怀德房地产开发公司主张具有排除法院强制执行的实体权利，没有充足的证据证明，故怀德房地产开发公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持，应继续对本案诉争的营业用房执行。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条、第三百一十二条第一款的（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，并报经审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告四川怀德房地产投资开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费50746元，由原告四川怀德房地产投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判长 肖晓旭
审判员 何春燕
审判员 郑 伟
二〇一六年一月十五日
书记员 余 琳