湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)岳中民一终字第166号
上诉人（原审被告）徐成香。
委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。
委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司经理。
委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人宋宪辉，该公司职员。
原审被告戴其清。
上诉人徐成香因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐成香及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的委托代理人刘海波、宋宪辉，原审被告戴其清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，岳阳国际大厦有限责任公司与徐成香于2005年8月11日签订了《房产租赁合同》，该协议约定，岳阳国际大厦有限责任公司将北面临街第一号门面建筑物租赁给徐成香使用，建筑面积为48平方米，东西方位，从事服装经营；租赁期间为一年，即2005年9月1日至2006年8月31日。租赁届满，如果岳阳国际大厦有限责任公司继续出租，则徐成香在同等条件下可优先续租。如岳阳国际大厦有限责任公司不继续出租，则岳阳国际大厦有限责任公司无偿收回租赁物及附着物，不予徐成香任何经济补偿。租赁期满，徐成香继续使用租赁物，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。租金为2800元/月。该合同对租赁物的其他事项也作出详细约定。2006年9月1日，徐成香与戴其清签订了《门面转让合同》，合同约定，徐成香将岳阳国际大厦有限责任公司一号门面转租给戴其清，转租期为一年，即2006年9月1日至2007年8月30日。租金为7850元/月，其中2800月戴其清按月直接转交给岳阳国际大厦有限责任公司，同时戴其清逐月将水电费交给岳阳国际大厦有限责任公司。该合同还对其他事宜进行了约定。该转让行为得到了岳阳国际大厦有限责任公司的同意，同时明确了租金期限为一年，“有关条款执行徐成香与岳阳国际大厦有限责任公司签订的协议”。该协议签订后，岳阳国际大厦有限责任公司北面临街一号门面便由戴其清使用。同时戴其清分别向岳阳国际大厦有限责任公司与徐成香交纳租金。转租协议到期后，戴其清继续使用该门面，并向岳阳国际大厦有限责任公司及徐成香按照协议缴纳租金，岳阳国际大厦有限责任公司也一直未提出异议，并且接受了戴其清交纳的租金。2013年7月1日上午，岳阳国际大厦有限责任公司在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在戴其清所租赁的门面前（该门面名字为“恒源祥岳阳国际大厦有限责任公司店”）张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给岳阳国际大厦有限责任公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到岳阳国际大厦有限责任公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还岳阳国际大厦有限责任公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，岳阳国际大厦有限责任公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，戴其清并未搬出所租赁场地。
另查明，岳阳国际大厦有限责任公司在诉讼请求中主张要求徐成香、戴其清连带偿还截止2013年6月30日的租金25000元，本案中实际拖欠的租金为11200元，该租金产生的时间为2010年。
再查明，戴其清与2014年7月份将转租门面交还给徐成香后，便由徐成香一直经营至今。徐成香在经营过程中经岳阳国际大厦有限责任公司同意扩建5.6平米。
原审法院审判委员会讨论后认为，岳阳国际大厦有限责任公司与徐成香通过签订《房产租赁合同》这一协议，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性，合法有效，双方都应遵照执行。徐成香、戴其清之间签订的转租合同系双方的真实意思表示，该合同得到了岳阳国际大厦有限责任公司的同意，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，徐成香继续支付租金等，岳阳国际大厦有限责任公司未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，岳阳国际大厦有限责任公司有权随时终止合同。岳阳国际大厦有限责任公司于2013年7月1日向徐成香留置送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除<房产租赁合同>的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予徐成香一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了徐成香一个月的履行期，岳阳国际大厦有限责任公司的行为符合合同的约定和法律的规定，故徐成香主张解除行为不合法的辩称原审法院不予采纳。徐成香理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，已经构成违约，对岳阳国际大厦有限责任公司请求徐成香腾退岳阳国际大厦有限责任公司门面的诉讼请求原审法院予以支持。就徐成香提出的岳阳国际大厦有限责任公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向原审法院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。就戴其清未交纳的租金11200元，徐成香主张该诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持，原审法院认为，虽然戴其清拖欠11200元系2010年发生的，但其一直租赁岳阳国际大厦有限责任公司房屋，该租赁行为未发生中断，故该拖欠的租金不应适用诉讼时效制度。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”故虽然该租赁房屋已经转租给了戴其清，但徐成香并未退出与岳阳国际大厦有限责任公司的合同关系，根据合同的相对性原理，戴其清并未直接与岳阳国际大厦有限责任公司发生合同关系，故戴其清所拖欠的11200元的房租应当由徐成香向岳阳国际大厦有限责任公司支付，故对岳阳国际大厦有限责任公司请求徐成香支付拖欠租金的诉讼请求原审法院予以支持，请求戴其清支付拖欠租金的诉讼请求本院不予支持。同时，岳阳国际大厦有限责任公司主张徐成香、戴其清拖欠岳阳国际大厦有限责任公司水电费1062元，因负有履行义务的一方应当举证证明其履行了义务，本案中徐成香、戴其清负有义务举证证明其已经支付了水电费，但徐成香、戴其清未能提供证据证明该事实，应当承担举证不能的法律后果，根据合同的相对性原理，该水电费应由徐成香承担。合同解除后至2014年7月之间，该门面由戴其清占用，该期间内的占有使用费应由戴其清承担，庭审中尽管戴其清主张其已经向岳阳国际大厦有限责任公司交付了部分房租，但其无证据对该事实予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故其应当承担举证不能的法律后果。另岳阳国际大厦有限责任公司于2013年8月13日向徐成香所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但岳阳国际大厦有限责任公司并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故原审法院认为，如果徐成香在岳阳国际大厦有限责任公司指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。2014年7月之后，戴其清便将门面交还给徐成香，并由徐成香占用至今，故2014年7月之后的占有使用费应由徐成香承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、徐成香于判决生效之日起三十日内腾退岳阳国际大厦有限责任公司北面临街第一号门面场地并交付给岳阳国际大厦有限责任公司；二、戴其清于判决生效之日起十日内按2800元/月的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付占有使用费（计算期间为2013年7月至2014年6月）；三、徐成香自2014年7月起按照2800元/月的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至租赁门面实际交还之日止；四、徐成香在本判决生效之日起十日内向岳阳国际大厦有限责任公司支付拖欠的房租11200元、水电费1062元。案件受理费5000元，由戴其清、徐成香各负担2500元。
上诉人徐成香不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有房产证、建设工程规划许可证，原审法院认定合同有效错误。2、上诉人出资扩建5.6㎡，原审法院判决上诉人无偿返还不当。3、本案租赁合同期限未满，被上诉人解除合同没有依据。4、被上诉人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原审法院判决参照租金和物业管理费总和的标准支付占有使用费不公平。5、被上诉人要求支付2010年的租金、水电费已超过1年的诉讼时效，原审法院判决租金未超诉讼时效错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照。2、被上诉人的从未作出过于租赁合同期限不一致的任何口头承诺，被上诉人解除合同合法。3、上诉人扩建的5.6平方米的建筑物在双方的协议中明确约定租赁期限届满归被上诉人所有。4、双方签订的租赁合同持续，上诉人一直在交纳租金和水电费，该诉讼时效应当从最后一期交纳时计算。5、被上诉人未收过任何物业管理费。请求维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、岳阳国际大厦有限责任公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、湖南省建五公司技术管理“十二有”资料测量成果记录及湖南省非税收入一般缴款书，证明上诉人到岳阳市城市建设档案馆调取相关资料时，无岳阳国际大厦有限责任公司的相关报建审批手续，无建设用地规划许可证和建设施工规划许可证。证据3、照片十二张，证明被上诉人在解除合同前，在经营户门前写了拆字，严重影响了经营应当承担违约责任且赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。证据6、调查收集证据申请书、申请法院调查取证申请书，证明上诉人在一审申请法院调查收集租赁物的规划等手续，一审法院未予答复和说明，现二审申请再调取。证据7、上诉人交纳的租金、物业管理费、水电费的相关票据。证明被上诉人收取了物业管理费。证据8、二审期间，经上诉人申请，本院向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息。证明上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。故本案租赁合同应无效，导致合同无效的损失在于被上诉人，被上诉人应当赔偿相关损失。
被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对证据2、系复印件，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3、不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4、无异议。对证据5、与本案无关，郑董事长也未作出承诺。对证据6、这不是证据，是申请书。对证据7、双方只约定收取租金，没有收取物业管理费，因被上诉人需要做账，故将租金分解计算，上诉人只按租赁合同支付租金。对证据8、认为被上诉人的涉案房屋均有房产证，房产证上有红线图、建筑工程许可执照。
根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据的认证意见如下：对证据1、《给中信集团领导的信》系被上诉人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。对证据2、6、8，因根据证据8，可以证明上诉人承租的房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。故对该证据本院予以采信。对证据3、该证据是否影响了上诉人的经营造成了上诉人的损失问题，因上诉人在本案一审中并未提起反诉，本院在本案中不予处理，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故对该证据本院不予采信。对证据4、被上诉人对该证据无异议，本院予以采信。对证据5、该证据无法证明相关事实，本院不予采信。对证据7，从该几份证据来看，其中一张收据总金额为3500元(载明为租金、水电费)，右边备注一栏载明租金1400元、物业管理费1400元、水电700元。而上诉人与被上诉人签订的房产租赁合同约定租金为2800元，则总金额减去水电费刚好为租金数额2800元，且上诉人在庭审中也承认其按实缴纳租金，并未多交或者少交租金。若依上诉人所称交纳的费用中包括了物业管理费，则租金依上面收据所写仅有1400元，而物业管理费也高达1400元，显然与事实与常理不符，故本院认为双方租金并未包含物管费更加可信，对于上诉人证明被上诉人收取了物业管理费的证明目的本院不予采信。
经审理查明，上诉人所承租房屋所属的附层楼的建筑工程许可执照上的面积为150㎡，该附层楼所办房产证面积为1020.88㎡，该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设。被上诉人在上诉人占有使用门面期间仅收取了租金，并未收取物业管理费。
二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。
本案庭审辩论结束后，上诉人提出要求中止审理的申请，因其提出申请理由与本案无关，本院不予准许。
本院认为，一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。
二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，没有因合同无效遭受损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据。原审法院判决交付占用场地正确。
至于上诉人认为其出资扩建了原租赁场地的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，其扩建费用应按双方约定处理，双方在《房产租赁合同》明确约定，由上诉人自行扩建，如被上诉人不继续出租，被上诉人无偿收回租赁物地及附着物，不予上诉人任何赔偿或补偿。故租赁合同无效，原审判决上诉人无偿返还租赁物是正确的。因租赁合同无效，上诉人仍需参照该租金标准支付占有使用费，原审判令支付租金表述不当，应予纠正。因本案上诉人一直占有使用房屋，房屋占有使用费及水电费系继续性行为中的债务，该债务的发生具有连续性，故上诉人主张占有使用费11200元及水电费超过诉讼时效的理由不能成立。
综上，原审判决认定事实、适用法律存有瑕疵，本院依法予以纠正。
据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第208号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第208号民事判决第四项为：上诉人徐成香在本判决生效之日起十日内向被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司支付拖欠的房屋占有使用费11200元、水电费1062元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5000元，二审案件受理费5000元，共计10000元，由上诉人徐成香负担7500元，原审被告戴其清负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 万大洋
代理审判员 程 鹏
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 毛宇宁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。