河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第324号
上诉人（原审原告）刘东，男，汉族。
被上诉人（原审被告）新乡市万合置业有限公司。
法定代表人王时瑞，董事长。
委托代理人张存龙，该公司员工。
委托代理人郑其明，河南思远律师事务所律师。
上诉人刘东因与被上诉人新乡市万合置业有限公司（以下简称万合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2013）延民初字第768号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：万合公司为延津县万合国际花园小区的开发商。2011年7月11日，刘东与万合公司签订商品房买卖合同，刘东以332416元的价格购买万合公司开发的万合国际花园小区3号楼3单元5层501号房一套。付款方式为按揭，刘东支付首付款100416元。该合同第八条约定：在2012年3月31日前交付房屋，交付房屋的条件为：该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。如因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件；1、2012年3月31日前水、电、道路达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……合同的补充协议第八条约定，产权证由出卖人代为办理的，买受人在接到出卖人通知后在规定时间内将办理房产证所需的全部资料提交给出卖人，办证费用由买受人承担，并由出卖人代收相关费用……。因交纳开口费问题产生纠纷，万合公司称刘东不交费并拒绝受领房屋。刘东主张由万合公司支付2012年3月30日至起诉之日期间的违约金按房款为基数按约定逾期交房每天万分之二计算共计10000元。万合公司向刘东发出交房通知书，刘东在万合公司的《交房通知书领取签字表》上签字，签字时间为2012年5月9日。审理期间，万合公司称房产证正在办理期间，办理房产证需要使用契税凭证，刘东同意按约定由万合公司办理房产证手续。万合公司出示了工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书（简称两书一表）。该两书一表载明验收时间为2012年3月10日。
另查明，刘东的契税完税证由万合公司持有，万合公司正在办理房产证手续期间。刘东已经向万合公司交纳了天然气开口费2600元。《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。该办法于2008年8月1日起施行。2012年11月1日，新乡市人民政府新政文（2012）162号《新乡市人民政府关于明确新乡市基础设施配套费征收管理办法适用范围的批复》明确上述办法中除第四条“各县（市）人民政府开征城市配套费应向市人民政府提出申请，经批准后执行”是对各县（市）开征城市基础设施配套费做出的程序规定，其他均是对新乡市市区城市基础设施配套费征收管理的规定，不适用于各县（市）。
原审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案刘东与万合公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。关于本案房屋交付是否构成违约问题，本案合同约定的交房时间为2012年3月31日前，万合公司作为开发商应按合同的约定履行交付房屋的义务。《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定，商品房交付时所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，提供两书是开发商在交付房屋时必须履行的义务。本案合同约定的交付房屋的条件为：该商品房经验收合格，根据万合公司提供的两书一表载明验收时间为2012年3月10日，故可以确定刘东在约定的交房日达到交房条件。关于交付的形式，合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。万合公司向刘东发出交房通知书，履行了作为出卖方应当履行的书面通知义务。刘东在该通知书上签字日期为2012年5月9日，其签收行为表明其已经认可房屋达到交付条件，其签收行为是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担签收后逾期交房的违约责任。故认定签收交房通知书的2012年5月9日为交付房屋时间，该时间晚于约定的3月31日前，万合公司作为开发商未按合同约定的时间履行交付义务，故应按合同约定的交付房价款万分之二的违约金标准支付2012年4月1日至5月9日期间的违约金每天为66.48元，计39天，共计2592.72元。关于刘东主张万合公司交付钥匙，万合公司应当交付。至于刘东主张将房屋质量保证书、房屋使用说明书交付，均系万合公司应履行的合同附随义务，万合公司应当给付刘东。刘东主张交付的房产证因在办理期间且合同约定由万合公司办理，契税完税证在办理房产证手续时需要使用，故契税完税证应在万合公司办理房产证手续后给付刘东，房产证在办理后按按揭房屋的规定给付。刘东主张由万合公司返还交纳的天然气开口费2600元及利息，因新乡市人民政府《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》规定的“商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收”不适用于县区，故该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、万合公司支付刘东逾期交房违约金2592.72元；二、万合公司给付刘东所购商品房钥匙及住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书手续；三、驳回刘东的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后三日内履行。案件受理费50元，由刘东负担25元，万合公司负担25元。
刘东上诉称：一、原审判决认定事实错误。万合公司没有提供涉案房屋已经通过竣工验收的证明文件来证明涉案房屋具备交房条件，而原审判决依据“两书”来认定涉案房屋已经具备交房条件，于法无据。上诉人签收交房通知，仅说明万合公司就交房事项进行了通知，但上诉人发现房屋并未验收合格，达不到交房条件，无法收房。且上诉人至今也没有拿到房屋钥匙。原审判决认定签收交房通知的时间为交房时间错误。万合公司向上诉人收取基础设施配套费无收费依据，该公司未取得此方面的收费许可。二、原审判决适用法律错误。原审判决以“两书”来认定涉案房屋已验收合格，达到交房条件，系片面引用法律条文。综上，涉案房屋未经验收合格，万合公司严重违约，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
万合公司辩称：刘东所购房屋已经竣工验收，具备交房条件。答辩人通知交房，刘东签字认可。答辩人收取基础设施配套费合规合法。本案不适用《建设工程质量管理条例》。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，刘东提交如下证据：电梯安全检验合格证一份，该合格证显示下一次检验时间是2013年6月14日，用以证明万合公司应交付合格房屋的时间不应在电梯检验合格的2012年6月14日之前。
万合公司的质证意见：对该合格证的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明电梯安装的时间在2012年6月14日。刘东仅凭推理不能实现其证明目的。
万合公司提交如下证据：新乡市建设工程竣工验收备案表一份（延津县万合国际花园3#楼），用以证明3#楼竣工验收合格。
刘东质证意见：对该证据的真实性有异议，该备案表监理单位的日期有修改，备案机关的意见未填写日期，机构负责人未签字。
本院认证意见：万合公司提交的新乡市建设工程竣工验收备案表客观真实，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。刘东所提交的电梯安全检验合格证虽具有真实性，但系间接证据，不能推翻万合公司所提交的上述证据的证明效力。
本院经审理查明：2011年8月5日，梁秀玲（刘东之妻）与万合公司签订置业计划书，约定优惠后总房款332416元，配套费用：天然气开户费2600元，暖气初装费未约定，房产证办理费用8310元（多退少补）；房屋维修基金7789元。备注：以上费用为各相关部门及单位收取，以最终收费标准为准。延津县万合国际花园3#楼于2012年3月26日通过勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收确认合格。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日施行。该办法第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者加收。”同期施行的《延津县城市基础设施配套费中天然气热力供水配套资金使用分配方案》中规定延津县基础设施配套费中天然气、热力的分配比例：（一）燃气配套费10.5元／平方米，主要用于：1、燃气气源工程及储气站、供气主管网、调压站等设施建设。2、物业管理区域内庭院支管、调压站（箱）等设施的维修、养护。（二）热力配套费28元／平方米，主要用于：1、热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设。2、物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：刘东与万合公司签订的商品房买卖合同及置业计划书合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉商品房所在的“延津县万合国际花园3#楼”于2012年3月26日竣工验收合格，达到了合同约定的交房条件——该商品房经验收合格。案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2012年3月31日，而万合公司的交房通知于2012年5月9日才到达刘东，万合公司已经构成违约，应当承担在此期间的逾期交房违约责任，即按合同约定的交付房价款万分之二的违约金标准支付2012年4月1日至5月9日期间的违约金每天为66.48元，计39天，共计2592.72元。
在刘东于2012年5月9日签收交房通知书后，因其拒付交房通知所要求的“暖气开口（初装）费”，万合公司未向刘东交付房屋钥匙。双方因此产生纠纷。《新乡市人民政府关于明确新乡市基础设施配套费征收管理办法适用范围的批复》指出，《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》除第四条“市政府委托市城乡规划局负责市区范围内的城市配套费的征收。各县（市）人民政府开征城市配套费，应向市人民政府提出申请，经批准后执行。”是对各县（市）开征城市基础设施配套费做出的程序规定，其他均是对新乡市市区城市基础设施配套费征收管理的规定，不适用于各县（市）。据此，刘东依据《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》相关规定，要求万合公司退还天然气开口费，拒交暖气开口（初装）费，依据不足，不应予以支持。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日施行。该办法第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者加收。”同期施行的《延津县城市基础设施配套费中天然气热力供水配套资金使用分配方案》中规定延津县基础设施配套费中天然气、热力的分配比例：（一）燃气配套费10.5元／平方米，主要用于：1、燃气气源工程及储气站、供气主管网、调压站等设施建设。2、物业管理区域内庭院支管、调压站（箱）等设施的维修、养护。（二）热力配套费28元／平方米，主要用于：1、热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设。2、物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。本案所涉及的“暖气开口（初装）费”及“天然气配套设施费”的概念实际等同于上述文件中所规定的热力配套费和燃气配套费。因上述延津县人民政府文件实施晚于涉案商品房建设，另从刘东与万合公司签订的置业计划书的约定内容看，本案所涉及的天然气配套设施费系万合公司另外代收的项目，并未计入商品房销售价格，故对于天然气配套设施费刘东应按约定支付。“暖气开口（初装）费”虽未约定具体数额，但也属另外代收项目，同样未计入商品房销售价格，两项费用均是城市基础设施配套费的组成部分，而“暖气开口（初装）费”主要用于除“热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设”外，还有“物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。”，涉及小区业主的公共利益。与房屋本身的暖气管网及设施建设无关。万合公司要求各购房人缴纳“暖气开口（初装）费”，是配合延津县城市市政配套设施建设的需要，也是完善小区相关配套设施建设，保证小区业主及时正常使用暖气的需要。从《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定看，该费用应是商品房销售价格的组成部分。因万合公司在与刘东签订商品房买卖合同时未将该费用计入房屋总价款，故万合公司另行收取并无不当。
刘东无正当理由拒不交纳“暖气开口（初装）费”，主观存在过错。万合公司以刘东拒交暖气开口费作为抗辩理由，虽具有一定合理性，但以此对抗其交房义务，致双方利益失衡，确有不妥，其逾期交付钥匙的行为应认定为违约行为，但鉴于刘东自身也存在过错，应减轻万合公司50%的违约责任，即对于从2012年5月9日通知交房至刘东起诉之日2013年6月18日期间的违约金减半处理，故在此期间万合公司应向刘东支付的逾期交房违约金的数额为13462.85元（332416元×2／10000／天×405天÷2=13462.85元）。万合公司应支付的逾期交房违约金合计为16055.57元（13462.85元＋2592.72元=16055.57元）。因刘东仅主张万合公司支付其逾期交房违约金的数额为10000元，该主张是刘东对自身权利的合理处分，本院予以确认。综上，刘东的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省延津县人民法院（2013）延民初字第768号民事判决第二、三项；
二、撤销河南省延津县人民法院（2013）延民初字第768号民事判决第一项；
三、新乡市万合置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘东逾期交房违约金10000元。
一审案件受理费50元，二审案件受理费115元，合计165元，均由新乡市万合置业有限公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年六月十四日
代书记员 刘 冬