湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018)鄂1202民初1094号
原告：刘某某，女，XX年X月X日出生，汉族，湖北省武汉人，武汉某生化技术公司职员，现住武汉市，
委托诉讼代理人：龙莉芬，湖北维力律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：徐某（系原告刘某某亲属），男，XX年X月X日生，汉族，湖北省武汉人，武汉某生化技术公司职员，委托代理权限为特别授权。
被告：武汉某园艺公司，住所地：武汉市江汉区。
法定代表人：陈某某，武汉某园艺公司董事长。
委托诉讼代理人：魏某，女，XX年X月X日生，湖北省武汉市人，系武汉某园艺公司总经理，现住武汉市东西湖区，委托代理权限为特别授权。
原告刘某某与被告武汉某园艺公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员镇家明独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人龙莉芬、徐某，被告武汉某园艺公司委托诉讼代理人魏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾退位于咸宁市××区××滨湖村碧××号的房屋，并恢复房屋花园草坪原状；2、判令被告支付尚欠原告的2016年8月至2017年7月的房屋租金30000元及房屋逾期使用费7500元（计算至2017年10月31日）共计37500元，并支付违约金37500元；3、判令被告向原告支付2015年8月至2017年10月31日期间的物业管理费10857.51元（按每月402.13元的标准计算）；4、判令被告向原告支付2015年8月至2016年7月期间延迟支付的违约金7500元；5、判令被告按每月5402.13元的标准向原告支付2017年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费、违约金、物业管理费；6、本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：原、被告于2015年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：由被告武汉某园艺公司租赁原告刘某某所有的位于咸宁市××区××滨湖村碧××号房屋作为办公用地，房屋建筑面积138.94平方米（套内建筑面积131.04平方米、公摊面积7.9平方米），花园面积297平方米（后收房实际面积为304.08平方米）；租期自2015年7月1日起至2016年7月31日止，其中免息期1个月（2015年7月1日至2015年7月31日），月租金为2500元，年租金为30000元，房屋的物业管理费按原告与广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司签订的标准计算，即该物业房屋建筑面积按每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，每月共交纳物业费标准398.59元/月;被告迟延支付租金的，应按租金的100%向原告支付违约金等事宜。事后，原告依合同约定将房屋交付给被告使用，但被告仅支付了一年的房屋租金，其中就有3个月的租金即7500元超过了合同规定的支付期限，一年的物业管理费均未支付。合同期限届满后，原、被告又于2016年8月1日续签了一份《房屋租赁合同》，合同内容除租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日的不相同外，其余内容条款均与第一份合同一致。双方续签合同后，被告继续使用该租赁房屋，但被告一直未向原告支付租金及缴纳物业管理费。第二份《房屋租赁合同》期满后，被告既未与原告办理续签合同，又未支付房屋租金和缴纳物业管理费，却继续使用该房。故原告刘某某诉至法院。
被告武汉某园艺公司辩称：一、《房屋租赁合同》是合理的，双方要依法履行；二、被告同意支付合同约定的租金和缴纳物业管理费，因被告已支付过部分物业管理费，需要核对账务；三、100%支付违约金不符合法律法规，违约金过高，被告将会按银行规定利息支付给原告；四、被告请求与原告协商处理，被告同意腾退房子。
本院根据当事人提供的证据及当庭陈述，可以确认以下事实：
2015年7月1日，原告刘某某为甲方与被告武汉某园艺公司为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的位于咸宁市××区××滨湖村碧××房屋（以下××号房屋）作为办公用地，房屋建筑面积138.94平方米（套内建筑面积131.04平方米），花园面积304.08平方米；房屋租期自2015年7月1日起至2016年7月31日止，共1年；因该房不提供除“空调（客厅3P柜机1台、二楼房间2台）、燃气、电表、水表控制装置及卡证”以外的任何生活物品，乙方向甲方追加1个月免租期（2015年7月1日至2015年7月31日，期间产生的物业管理费、水电费等均由乙方支付）；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；乙方继续承租的，应提前15日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准为月租金为2500元，年租金为30000元，支付方式为现金或银行汇款，押1月租金付3月租金，各期租金支付日为2015年7月3日、2015年11月6日、2016年2月5日、2016年5月6日，押金2500元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，水费、电费、电话费、燃气费、物业管理费、上网费由乙方承担；乙方有不按照约定支付租金达十日的、欠缴各项费用违约情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；乙方未按约定时间返还房屋的，应按1月租金标准支付违约金等事宜。合同签订后，原告按合同约定将碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋交付给被告使用，被告依约定仅支付了一年的房屋租金，且其中最后一期3个月的租金即7500元超过了合同规定的支付期限（本应于2016年5月6日支付，实际支付时间为2016年10月6日），未缴纳一年的物业管理费。合同期限届满后，原、被告又于2016年8月1日签续了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日，支付租金日为2016年8月1日、2016年11月4日、2017年2月3日、2017年5月5日，双方合同内容除租赁期限、支付租金日期不同外，其余条款均与第一份合同一致。事后，被告继续使用碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋，但被告一直未向原告支付租金及物业管理费。第二份合同逾期后，被告既未与原告办理续签合同，又未支付房屋租金和缴纳物业管理费，却继续使用该房。原、被告双方协商无果，故原告刘某某诉至法院，请求判请如诉所求。
同时查明，2014年2月10日，原告刘某某为甲方与广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司为乙方签订的《碧桂园梓山湖前期物业服务协议》，约定：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的套内建筑面积为131.04平方米、公用分摊建筑面积为7.9平方米，合计该物业的房屋建筑面积为138.94平方米，该物业的花园面积为304.08平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按402.13元/月向乙方交纳物业服务费等事项。原告租赁给被告使用的碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋每月物业服务费实际为402.13元，均由原告自行交纳。被告支付了碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋的天然气安装费780元、空调改线和开孔费160元、空调加管费400元共计1340元，被告交付原告的2500元押金。
另查明，本院在第一次庭审中明确告知2018年5月1日前办理好碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋交接手续，否则逾期租金由原告自行承担。原、被告于2018年4月30日交接房屋时，原告因房屋内破损和房屋外花园草坪凹陷等问题未办妥交接手续。2018年5月30日第二次庭审结束后，本院与原、被告前往碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋勘查现场，确认花园的地砖凹陷系长期雨水滴落造成，并非人为破坏，经本院现场协调，原、被告均同意：被告自愿赔偿原告500元由原告自行来恢复花园的原状。双方并当即办理完毕租赁标的物（碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋）的交接手续。
本院认为，本案争议的焦点：一、如何恢复房屋及花园的原状的问题。二、碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋租金金额、物业费如何计算的问题。三、如何确定违约金金额的问题。
一、关于如何恢复房屋及花园的原状的问题。
原、被告根据双方合同的约定，双方合同期限届满后，被告未与原告办理续签合同，则应腾退所租赁的房屋。双方在本院第一次庭审中明确告知办理房屋交接期限内，于2018年4月30日交接房屋时，原告因房屋内破损和房屋外花园草坪凹陷等问题未办妥交接手续。2018年5月30日第二次庭审结束后，本院与原、被告前往碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋勘查现场，确认花园的地砖凹陷系长期雨水滴落造成，并非人为破坏，经本院现场协调：被告赔偿原告500元由原告自行来恢复花园的原状；双方并当即办理完毕租赁标的物（碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋）的交接手续，本院则视为双方对“恢复房屋及花园的原状”的问题已处妥，原告的该项诉讼请求已处理完毕。
二、关于碧桂园梓山湖泉湾一街57号房屋租金金额、物业费如何计算的问题。本院认为，原、被告在自愿协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反相关强制性法律法规的规定，合法有效。双方根据合同约定，租金标准为月租金为2500元、年租金为30000元，物业费由被告承担。根据原告刘某某为甲方与广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司为乙方签订的《碧桂园梓山湖前期物业服务协议》的约定，原告交纳物业服务费的方式、标准402.13元/月（按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的套内建筑面积为131.04平方米、公用分摊建筑面积为7.9平方米，合计该物业的房屋建筑面积为138.94平方米，该物业的花园面积为304.08平方米）向广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司交纳物业服务费，虽原告刘某某每月已自行缴清了物业服务费，但该物业费依《房屋租赁合同》应由被告承担。原告应按原、被告在2015年7月1日签订的第一次《房屋租赁合同》到期后，又于2016年8月1日签了第二份租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日的《房屋租赁合同》，第二份合同期满后，被告在一直未与原告办理续签手续的情况下继续使用该房，直至本院在第一次庭审确定2018年5月1日前办理完房屋交接手续，故被告租用该房而未付租金共计21个月，应支付原告租金52500元，应支付物业管理费33个月（从2015年8月1日起至2018年5月1日止）13270.29元。
三、关于如何确定违约金金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，本院确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额为确认的基础，在计算实际损失数额时，应当以被告因违约方未能履行的合同，给守约方原告造成的实际损失为基础进行计算，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，双方在合同中可以约定高于实际损失的违约金，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方原告的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方被告为目的，过高的违约金约定与公平原则存在冲突。结合本案实际，（一）关于双方当事人约定的逾期支付租金违约金应否调整的问题。根据双方当事人签订的合同约定：“乙方有乙方不按约定支付租金的情形，应按月租金的100%向甲方支付违约金，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按1月租金标准支付违约金……。”，被告没有依约支付租金、腾退租赁房屋、一直未缴纳物业费等违约行为给原告造成了一定的损失，但被告每月的实际损失为房屋租金及物业费（房屋租金2500元/月、物业费402.13元/月），双方合同中关于违约金约定过分高于造成的损失，故原告所主张的违约金以及迟延支付租金的违约金过高，根据公平原则、损失补偿原则，本院应依法予以调减为“造成损失的百分之十”的标准予以计算违约金。但原告第三项诉讼请求并没有主张2017年11月1日之前的未缴纳物业费的违约金，结合原告第五项诉讼请求，本院视为对2015年8月8至2017年10月31日止期间没有缴纳物业费违约金的放弃，故未缴纳物业费的违约金计算期间为2017年11月1日至2018年5月1日止。另外，原告第四项诉讼请求被告逾期支付租金（2015年8月至2016年7月期间三个月）的违约金应予以计算。关于被告逾期腾退租赁房屋的违约行为，原告并未主张该项的违约金，视为原告对权利的放弃。
综上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基础上签订的《房屋租赁合同》，属双方真实意思的表示，该合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。被告履行了部分合同义务，但在未续租的情况下继续使用该房并迟延支付租金，应承担相应违约责任，即应支付原告刘某某房屋租金52500元（以2500元/月计算从2016年8月1日起至2018年4月31日止）、应支付物业管理费33个月（从2015年8月1日起至2018年5月1日止）13270.29元、支付违约金6965.11元（290.21元/月×24月未缴纳物业费的违约金从2016年8月1日起算至2018年5月1日止，另加逾期支付租金3个月违约金）、支付赔偿恢复花园费用500元。为维护正常社会经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告武汉某园艺公司在本判决生效后10日内支付原告刘某某房屋租金52500元、应支付物业管理费13270.29元、支付违约金6965.11元、支付赔偿恢复花园费用500元，扣除被告已交的押金2500元及天然气安装费、空调改线和开孔费、空调加管费共计1340元，被告共应向原告支付69395.42元。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇户名：咸宁市咸安区人民法院；开户行：交通银行咸宁分行；账号：423437100018010004851；汇款用途：×××的标的款。
三、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。
本案案件受理费767元，由被告武汉某园艺公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50；汇款用途：XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 镇家明
二〇一八年六月十三日
书记员 王 明
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。