江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第01100号
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
负责人曹峰，该行行长。
委托代理人乔鹏，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
委托代理人惠志勤，江苏辰海律师事务所律师。
被告吴江聚天金属贸易有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号A112。
法定代表人江国概，该公司总经理。
被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人刘方尖，该公司总经理。
被告苏州广融投资担保有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人肖国宾，该公司总经理。
被告肖国宾。
被告刘方尖。
被告郑自平。
被告江国概。
被告苏州华天国际服装城发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇中心路。
法定代表人叶启蒙，该公司总经理。
上述八被告共同委托代理人林建国。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行（以下简称交行吴江盛泽支行）与被告吴江聚天金属贸易有限公司（以下简称聚天公司）、江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司（以下简称桃源钢材市场）、苏州广融投资担保有限公司（以下简称广融公司）、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概、苏州华天国际服装城发展有限公司（以下简称华天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后依法由代理审判员袁媛适用简易程序进行审理。后因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2014年9月29日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告交行吴江盛泽支行的委托代理人乔鹏、惠志勤到庭参加诉讼。本案九被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告交行吴江盛泽支行诉称：2012年7月16日，原告与被告聚天公司签订《小企业流动资金借款合同》一份，约定：借款金额为人民币300万元；借款使用期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2013年1月15日；贷款用途仅限用于流动资金；贷款利率为贷款实际发放日6个月以内（含6个月）人民银行基准贷款利率基础上浮40%，贷款逾期的逾期利率在本合同约定利率基础上浮50%；按月结息，每月20日结息，贷款本金于贷款到期日归还等。同日，原告与被告桃源钢材市场、广融公司签订《保证合同》各一份，与被告肖国宾、刘方尖、郑自平签订《保证合同》及《共有人声明》一份，与被告江国概签订了《保证合同》一份。四份《保证合同》及《共有人声明》约定：被告广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概为原告与被告聚天公司签订的上述《小企业流动资金借款合同》项下的债权提供连带责任保证；保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年等内容。
2012年8月23日，原告与被告华天公司签订了《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》（编号WJSZDY000001）各一份。《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》约定被告华天公司为被告聚天公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容。《最高额抵押合同》约定被告华天公司为原告与被告华天公司在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为14510万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
2012年9月20日，原告与被告桃源钢材市场签订《授信担保合作协议》、《最高额抵押合同》（编号WJSZDY000002）各一份，2014年4月15日，又与被告桃源钢材市场订立《最高额保证合同》（编号WJSZBZ000002）一份。《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告桃源钢材市场为被告聚天公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容。《最高额抵押合同》中约定被告桃源钢材市场为原告与被告桃源钢材市场在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为3760万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
以上合同签订后，原告依约履行了放贷义务，但被告聚天公司未能依约归还贷款本息，保证人也未履行代偿义务。经原告多次催要未果，现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判令：1.被告聚天公司归还原告借款本金2532483.74元及利息448496.5元（利息暂计算至2014年4月20日，自2014年4月21日起至实际履行之日止按合同约定计算），本息暂合计2980980.24元；2.被告聚天公司承担原告为实现债权所支付的律师费用70220元；3.被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概、华天公司对被告聚天公司的上述债务承担连带清偿责任；4.原告就被告华天公司抵押的在建工程及土地使用权享有优先受偿权；5.原告就被告桃源钢材市场名下位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产及土地使用权享有优先受偿权；6.被告承担本案诉讼费用。
被告聚天公司、桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概、华天公司均未作答辩。
经审理查明：2012年7月16日，交行吴江盛泽支行与聚天公司签订《小企业流动资金借款合同》一份，约定：聚天公司向交行吴江盛泽支行借款300万元；贷款用途为流动资金；期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2013年1月15日；借款利率为贷款实际发放日6个月以内（含6个月）人民银行贷款基准利率上浮40%，合同期内遇人民银行调整基准利率的，以人民银行利率调整日为合同利率调整日，上浮幅度不变，逾期还款的罚息利率按合同约定利率上浮50%，浮动利率贷款逾期后遇人民银行调整基准利率的，贷款人有权相应调整本合同罚息利率，自人民银行利率调整日起适用新的罚息利率；还款方式为一次还本，分次付息，贷款本金于贷款到期日归还，结息日为每月的20日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人按逾期贷款的罚息利率计收利息并对应付未付利息计收复利，借款人还应当承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同日，桃源钢材市场作为保证人，广融公司作为保证人，肖国宾、刘方尖作为保证人，江国概作为保证人分别与交行吴江盛泽支行作为债权人签订《保证合同》各一份，上述四份保证合同均约定：广融公司、肖国宾、刘方尖、江国概为聚天公司向交行吴江盛泽支行的上述借款承担连带保证责任；保证范围为主合同项下的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、律师费等；保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。同日，郑自平作为刘方尖的配偶向交行吴江盛泽支行出具《共有人声明》一份，认可刘方尖的上述保证债务为夫妻共同债务，愿以夫妻共同财产予以清偿。
上述合同签订及声明出具后，交行吴江盛泽支行于2012年7月16日向聚天公司发放上述借款合同项下贷款300万元，相应借款凭证载明借款到期日为2013年1月15日，借款利率按本案所涉的借款合同约定利率执行。贷款发放后，聚天公司未按约归还全部借款本息，仅于2012年12月26日偿还借款本金5936元。2013年12月18日，广融公司代偿461580.26元用于冲抵流动资金借款合同项下借款本金。截止2014年4月20日，聚天公司尚欠借款本金2532483.74元、利息（含罚息、复利）448496.5元。交行吴江盛泽支行向各被告催讨未果，致本案诉争。
另查明：2012年8月23日，华天公司作为甲方与交行吴江盛泽支行作为乙方签订《授信担保合作协议》一份，约定：主合同指被授信人（指经甲方担保，与乙方签订授信合同的企业）与乙方签订的各类授信合同及其附件；保证合同指甲方与乙方签订的，为被授信人向乙方提供连带责任保证的合同，包括保证合同和最高额保证合同；保证担保额度指甲方可以在该额度内向乙方申请为被授信人提供保证担保，乙方授权甲方保证担保额度并不意味着乙方必须接受甲方的担保申请，乙方有权根据对被授信人和甲方的审核拒绝甲方的保证担保申请，该保证担保额度并非是甲方承担保证担保责任的限额，甲方保证担保责任的范围、金额等应按照本协议及保证合同的约定执行；甲方向乙方为被授信人提供保证担保的授信品种为贷款、银票；甲乙双方可以互相向对方推荐申请人，但双方各自对申请人进行独立审核，申请人的申请获得甲方、乙方审核通过后，甲方、乙方、被授信人及第三人各方分别签订主合同、保证合同；本合同项下的保证为连带责任保证；甲方保证担保的范围包括全部主合同项下的本金及利息、复利、罚息、损害赔偿金和实现债权的费用，其中实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；乙方授予甲方保证担保额度伍亿元，上述保证担保额度为循环额度，可循环使用，期限自2012年1月1日至2014年8月22日，上述保证担保额度可用于企业类被授信人保证担保；如发生保证合同中约定的乙方要求甲方承担保证责任的情形时，甲方应按保证合同中的约定承担保证责任；本协议是规范甲乙双方合同的框架性协议，甲乙双方另行签订的保证合同与本协议具有同等法律效力，本协议和保证合同互为补充共同构成甲乙（包括乙方分支机构）双方的权利义务关系，如本协议对相关事项未作约定，而保证合同对此作出约定，或本协议约定与保证合同约定不一致的，以保证合同为准；本合同受甲方与乙方于2012年8月23日签署的编号为WJSZDY000001的《最高额抵押合同》的担保。
同日，华天公司作为保证人与交行吴江盛泽支行作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份，约定：鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保；保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年8月22日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保；保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件；本合同项下，债权人对各债务人享有的主债权依据债务人不同分别确定，债权人对某一债务人的债权确定日为债权人与该债务人在本约定期间内签署的全部主合同中最后一笔主债权的发生日；主债权确定日前（包括当日）发生的主债权及其持续至保证人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）、本合同约定的债权人实现债权的费用及其他相关费用均属于本合同保证的范围；本合同项下的保证为连带责任保证；保证范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，其中实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；保证人为债务人提供保证担保的保证期间依据债务人的不同分别确定，保证人为某个债务人提供担保的保证期间根据债权人与该债务人在本合同约定期间内签署的各主合同约定的债务履行期限分别计算，每一主合同项下的保证期间为自该主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）起，计至债权人与债务人在本合同约定期间内签署的全部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）后两年止，任一主合同约定债务人可分期履行债务的，该合同项下各期债务的保证期间分别计算，每期债务的保证期间为该期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）起，计至该合同项下最后一期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）后两年止，债权人宣布任一主合同项下债务提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日；保证人授权，任一债务人或保证人有到期应付的债务时，债权人有权扣划保证人在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿；本合同受保证人与债权人于2012年8月23日签署的编号为WJSZDY000001号的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为聚天公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计50000万元，其中为聚天公司提供担保的最高债权额为300万元。
同日，为保障交行吴江盛泽支行依据《授信担保合同协议》与华天公司开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，华天公司愿意以其有权处分的财产对交行吴江盛泽支行对华天公司享有的担保债权设立最高额抵押，华天公司作为抵押人、保证人与交行吴江盛泽支行作为抵押权人、债权人签订编号为WJSZDY000001的《最高额抵押合同》一份，约定：抵押人提供的抵押财产是在建工程及其占用范围内的土地使用权，抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；抵押人为抵押权人与保证人在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保；上述保证合同包括抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同；抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准；抵押担保的最高债权额为壹亿肆仟伍佰壹拾万元整（14510万元）；抵押担保的范围包括保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用，实现担保债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用；本合同项下被担保的担保债权在下列日期中最早发生之日（确定日）确定：（1）全部保证合同项下的最后一笔主债权的发生日；（2）抵押物在抵押期间被查封、扣押的，抵押权人在收到查封、扣押机关的通知之日；（3）保证人、抵押人被宣布破产或被撤销之日；（4）抵押权人根据本合同第八条行使抵押权时；确定日之前（包括当日）发生的担保债权及其持续至抵押人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）及为实现债权及抵押权的费用均属于本合同担保的范围；抵押人应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。合同第七条约定：抵押人应承担本合同项下有关抵押物的评估、登记、公证、鉴定、保险、保管、维修及保养等费用；抵押人应合理使用并妥善保管抵押物，不应以任何非正常方式使用抵押物，应定时维修保养以保证抵押物的完好，并按抵押权人要求办理保险；未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物；抵押人应配合抵押权人对抵押物使用、保管、保养状况及权属维持情况进行检查；有下列情形时，抵押人应立即书面通知抵押权人，并按抵押权人的要求提供新的担保：（1）抵押物有损坏或者价值明显减少的可能；（2）抵押物安全、安好状态受到或可能受到不利影响；（3）抵押权属发生争议；（4）抵押物在抵押期间被采取查封、扣押等财产保全措施或执行措施或其他强制措施。（5）抵押物受到或者可能受到来自第三方的侵害；（6）抵押人的工作、收入发生重大变化（抵押人为自然人的）；（7）抵押人（非自然人的）歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销、申请或被申请宣告破产。合同第八条约定：下列任一情况出现时，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物：（1）保证人未按照保证合同的约定按时足额清偿任一保证合同项下的债务；（2）抵押人未按第七条约定另行提供担保。该抵押合同后附的《抵押清单》载明抵押物为：在建工程65625.79平方米，抵押价值为8750万元；土地使用权90973.10平方米，权利证书编号为吴国用（2006）字第XXX号，抵押价值为5760万元。
2012年8月24日，交行吴江盛泽支行与华天公司就上述抵押物，即坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的土地使用权办理了相应的抵押登记手续，抵押金额为5760万元，押抵面积为90973.10平方米，权利顺序为第一位，他项权证号为吴押他项（2012）第3531号。2012年9月13日、14日双方就上述抵押物，即坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的在建工程先后办理了抵押登记手续。登记情况如下：18幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；17幢的他权项证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为209.20万元；16幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为94.90万元；15幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；14幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；13幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；12幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；11幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；10幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；9幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；8幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；7幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；6幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为5.9万元；5幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为140.10万元；4幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为323.60万元；3幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为147.80万元；2幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为773.10万元；1幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为3.7万元；38幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为122.70万元；37幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；36幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为252.50万元；35幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为252.50万元；34幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为128.80万元；33幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为172.20万元；32幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为172.20万元；31幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为128.80万元；30幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为252.50万元；46幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为88.4万元；27幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；28幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；26幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；25幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；24幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为116.10万元；23幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；52幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为334.40万元；53幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为5.7万元；19幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；20幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为110.70万元；21幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；22幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；51幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为329.40万元；50幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为571.90万元；49幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为79.30万元；48幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；47幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；45幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；44幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；43幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；42幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为122.70万元；41幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；40幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为146万元；39幢的他项权证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为126.50万元；29幢的他项证号为吴房他证字第X**号，登记债权数额为252.50万元。2013年10月22日，华天公司位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的国有土地使用权［权属证号：吴国用（2006）字第XXX号］被本院首封。
又查明：2012年9月20日，桃源钢材市场作为甲方与交行吴江盛泽支行作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该协议条款（除可循环使用期限约定自2012年1月1日至2014年9月19日）约定与交行吴江盛泽支行和华天公司订立的《授信担保合作协议》均一致。合同第十二条约定：本合同受甲方与乙方于2012年9月20日签署的编号为WJSZDY000002的《最高额抵押合同》的担保。
同日，为保障交行吴江盛泽支行依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，桃源钢材市场愿意以其有权处分的财产对交行吴江盛泽支行对保证人享有的担保债权设立最高额抵押，桃源钢材市场作为抵押人、保证人与交行吴江盛泽支行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》（编号WJSZDY000002）一份，约定：抵押人提供的抵押财产是土地使用权、房产，抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；抵押人为抵押权人与保证人在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，包括抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同；抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准；抵押担保的最高债权额为3760万元。抵押担保的范围、被担保债权的确定等约定与交行吴江盛泽支行和华天公司签订的前述《最高额抵押合同》约定一致。该抵押合同附后《抵押清单》载明抵押物为：土地使用权3770.8平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第23603046号；房屋4701.6平方米，权利证书编号吴房权证桃源字第××号；土地使用权3769.5平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第XXX号；房屋4708.8平方米，权利证书编号吴房权证桃源字第××号。
2012年9月21日，交行吴江盛泽支行与桃源钢材市场就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的两处房产办理了相应的抵押登记手续，其中吴房权证桃源字第××号房产对应的他项权证号为吴房他证字第001560**号，登记债权金额为1430万元；吴房权证桃源字第××号房产对应的他项权证号为：吴房他证字第001560**号，登记债权金额为1430万元。前述抵押合同约定的土地使用权因被无锡市南长区人民法院于2012年5月23日查封，故未办理抵押登记。2013年3月29日，桃源钢材公司位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产（吴房权证桃源字第16××85、16××86号）被本院查封。
2014年4月15日，桃源钢材市场作为保证人与交行吴江盛泽支行作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份，约定：鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保；约定保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年9月19日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保；保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。合同中约定的保证方式、范围、期间也均与交行吴江盛泽支行和华天公司签订的前述《最高额保证合同》约定一致。同时，合同第八条约定：本合同受保证人与债权人于2012年9月20日签署的编号为WJSZDY000002的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为聚天公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计43420万元，其中为聚天公司提供担保的最高债权额为300万元。
再查明：2014年6月6日，交行吴江盛泽支行与北京德恒（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定交行吴江盛泽支行委托该所就本案代为参加诉讼，律师费用为70220元。2014年9月3日，交行盛泽支行以银行转账方式向该所支付律师代理费用70220元。
以上事实，有交行盛泽支行提供的借款合同、借款借据、保证合同、共有人声明、利息清单、授信担保合作协议、最高额保证合同、最高额抵押合同、他项权证、委托代理协议、支付凭证及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：聚天公司与交行吴江盛泽支行签订的小企业流动资金借款合同，广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概与交行吴江盛泽支行签订的保证合同，桃源钢材市场、华天公司与交行吴江盛泽支行签订的最高额保证合同均依法成立并有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。交行吴江盛泽支行发放贷款后，聚天公司应按约归还借款本息，拖欠不付，已构成违约，应承担相应的违约责任。聚天公司结欠交行吴江盛泽支行借款本金2532483.74元及相应利、罚息的事实清楚，本院予以确认。关于交行吴江盛泽支行主张的律师费损失，因本案所涉借款合同对此均有明确约定，且该项律师费损失的计算标准亦符合法律规定，并已实际支付，故对交行吴江盛泽支行该项诉讼请求本院予以支持。桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、江国概华天公司作为保证人应按保证合同的约定对聚天公司的上述债务承担连带清偿责任。其中桃源钢材公司、华天公司提供的保证均系最高额保证，两被告承担的保证责任均应以300万元为限。郑自平出具《共有人声明》，认同刘方尖基于相应保证合同产生的债务为夫妻共同债务，同意以夫妻共同财产予以清偿，故郑自平应对刘方尖的上述保证债务承担共同清偿责任。
关于交行吴江盛泽支行主张的抵押权是否成立的问题。本院认为，交行吴江盛泽支行与桃源钢材公司签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。法律之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因房、地分别抵押所导致的权利冲突，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限不同，冲突不可避免，故在理解该原则时，应当关注该原则在贯彻时转让的一体以及最终权利归属上的一体。本案中，由于双方约定抵押的土地使用权未办理抵押登记手续，且该土地使用权已被法院在抵押房产办理抵押登记手续之前先行查封，因此虽然交行吴江盛泽支行对上述抵押房产享有抵押权，但对该房产占用范围内的土地使用权并不享有抵押权。同理，交行吴江盛泽支行与华天公司签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，亦应认定为合法有效。华天公司就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，在建工程、国有土地使用权均已办理抵押登记手续，交行吴江盛泽支行据此享有的抵押权自办理登记之日起设立，故交行吴江盛泽支行主张就其对华天公司的保证债权行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。本案八被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第、第、第一百八十七条、第、第二百零三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴江聚天金属贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行借款本金2532483.74元、利息（含罚息、复利）448496.5元，合计2980980.24元（利息暂计算至2014年4月20日；自2014年4月21日起至实际给付之日止的利息，以本金2532483.74元为基数，按借款合同约定的罚息利率计算，同时对未付利息按罚息利率计收复利）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）；
二、被告吴江聚天金属贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失70220元；
三、被告江苏省桃源镇钢材现货交易市场有限公司、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江聚天金属贸易有限公司履行上述第一、第二项债务在最高额300万元范围内承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人吴江聚天金属贸易有限公司追偿；
四、被告苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、江国概对被告吴江聚天金属贸易有限公司履行上述第一、第二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人吴江聚天金属贸易有限公司追偿；
五、被告郑自平对被告刘方尖履行上述保证债务承担共同清偿责任；
六、若被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司未按期履行上述保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司享有的保证债权以位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产（吴房权证16××85、16××86）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权（以300万元为限）占被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司担保总债权（43420万元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司承担保证责任；
七、若被告苏州华天国际服装城发展有限公司未按期履行上述保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告苏州华天国际服装城发展有限公司享有的保证债权以位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的国有土地使用权［吴国用（2006）字第XXX号］及在建工程折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权（以300万元为限）占被告苏州华天国际服装城发展有限公司担保总债权（5亿元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由被告苏州华天国际服装城发展有限公司承担保证责任；
八、驳回原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32364元，由被告吴江聚天金属贸易有限公司、江苏省桃源镇钢材现货交易市场有限公司、苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、江国概、苏州华天国际服装城发展有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行。原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 庾向荣
审 判 员 郝 振
人民陪审员 史惠生
二〇一五年五月十一日
书 记 员 颜 艳
附录法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或','2018-10-07
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