江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0583执异84号
异议人苏州金豪门投资管理有限公司，住所地江苏省昆山开发区朝阳中路315号，组织机构代码576682825。
法定代表人陈学昆，该公司负责人。
委托代理人赵云，江苏瀛成律师事务所律师。
委托代理人陈婷，该公司股东。
申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区圆融时代广场23栋B区，统一社会信用代码913205945653373130。
委托代理人曹迪、赵璇，江苏新天伦律师事务所律师。
被执行人三牛实业控股集团有限公司，住所地江���省昆山市周市镇长江北路三牛工业城，组织机构代码62841736-2。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
在(2016）苏0583执5937号申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行与被执行人三牛实业控股集团有限公司申请实现担保物权纠纷一案中，本院对被执行人三牛实业控股集团有限公司名下位于昆山开发区长江中路9号房地产及国有土地使用权[房屋产权证号为30××09、土地使用权证号为昆国有（2006）第20061002028号及昆国有（2006）第20061002078号]与室内装修、资产整体进行评估，拍卖。并张贴公告要求被执行人三牛实业控股集团有限公司及涉案房地���土地的占用人于2016年9月22日上午9时前迁出。后案外人苏州金豪门投资管理有限公司向本院书面提出异议，本院经过审查后立案予以受理，后组成合议庭并于2016年10月27日公开开庭进行听证审查，异议人苏州金豪门投资管理有限公司委托代理人赵云、陈婷，申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行的委托代理人曹迪、赵璇，被执行人三牛实业控股集团有限公司的委托代理人滕锦林到庭参加听证，现本案已审查终结。
异议人苏州金豪门投资管理有限公司称：上海银行与被执行人三牛实业控股集团有限公司实现抵押权纠纷一案，经昆山法院裁定，要求三牛集团及占用人在2016年9月22日前迁出涉案执行的房产，我公司作为KTV的实际经营者，依据百老汇商务酒店与三牛集团签订协议，双方为房屋租赁合同关系。至法院启动执行时租赁合同并未解除，基于买卖不破租赁的原则，百老汇商务酒店对该涉案房产享有使用权，且该权利不受买卖影响，而根据我方与百老汇商务酒店协议，基于百老汇商务酒店对该涉案房产享有使用权，我方当然享有租赁物的使用权；同时，我方为经营该娱乐场所，投入巨资进行装潢翻修，我公司对KTV的装潢享有所有权，因此一方面请法院依法保障我方的合法权利，同时若确实需要对财产进行评估，应就KTV装潢及场地等设施设备与三牛集团的房产分别评估，申请执行人对该部分设施设备的拍卖所得不享有优先受偿权，该部分的拍卖所得应属于我公司。我公司请求对该拍卖所得预留3500万元。
申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行答辩称：异议人称百老汇商务酒店与三牛集团签订了租赁协议，基于百老汇商务酒店对涉案房产享有使用权，故而异议人享有租赁物的使用权，异议人应提供对应的租赁合同予以佐证。本案中异议人尚未提交百老汇商务酒店对涉案房产享有使用权的任何证据，况且即使百老汇商务酒店对涉案房产享有使用权，该使用权是否能够再次转让都是不明的。由于没有具体的合同，无法查看合同签订时间，无法判定租赁权、抵押权的优先顺序。《物权法》第一百九十条明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。答辩人的抵押权设立于2014年1月16日，从异议人提供的装修合同中分析装修开始时间是2015年7月15日，租赁权在抵押权之后。��议人提交的证据，我方认为其所述的合同性质是共同合作开发，对外宣传、使用的抬头系新百老汇名流俱乐部，二者之间并非单纯的租赁关系，请法院进一步核实。异议标的的所有权人是被执行人三牛实业控股集团有限公司，其并非异议人所述租赁合同关系的相对人。异议人用以对抗答辩人的租赁权源于百老汇商务酒店而非本案的被执行人，因此不能对抗我方抵押权。《最高人民法院关于适用<中国人民共和国担保法>若干问题的解释》第62条规定：抵押物因附合、混合或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押权人对共有物享有的份额。故本案中的装修一起合法拍卖合法有据。对于上述无法移动、分割的财产，答辩人愿意在拍卖所得中预留异议人设置添附物的补偿款。具体比例需根据专业评估公司出具的评估报告以及最后的成交价格按照对应��例确定。对于确实归属异议人的可移动物品，异议人愿意取走的，答辩人会予以积极配合；不愿意搬走的，则采取统一拍卖的方式，分配方式同上述添附物。另我方建议异议人通过执行异议之诉来保护自己的合法权益。综上，依据物权法、担保法、民事诉讼法等相关法律规定，异议人以租赁权对抗答辩人抵押权的主张不成立，从物所有权的证明还需一一核对。故请求法院依法查明后驳回异议人的异议申请。
被执行人三牛实业控股集团有限公司的答辩称：一、关于被执行人与异议人的关系，我方认为双方非租赁关系，是合作关系。二、异议人提到的装饰装修大概在100万元左右，不是异议人申请书中提到的3500万元。
为证明其主张，异议人苏州金豪门投资管理有限公司向本院提供如下证据：
证据一房屋租赁合同一份，来源于昆山市市场监督管理局内档，加盖材料专用章的复印件，出租方为被执行人三牛公司，承租方是昆山宝盛娱乐有限公司，昆山宝盛娱乐有限公司系百老汇酒店的前身，证明三牛公司与百老汇自2003年起形成租赁关系至今；
证据二租赁合同书一份，证明三牛公司在认可其与百老汇酒店租赁关系的前提下同意百老汇酒店转租给异议人，合同期自2015年7月10日至2017年9月9日，并约定到���后未拆迁的自动续展2年，以此类推；
证据三房屋装修及附着物估价结果明细表一份，证明该估价结果存在错评漏评，及未有相关明细（项目实际名称具体材质规格，权利人的在场证明及在场确认）；
证据四异议人的费用明细及凭证，总计2400万元，包括工程投入、营运投入、人员投入。
申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行对异议人上述证据的质证意见为：
对证据一真实性予以认可，关联性不予认可，该合同的当事人为三牛公司与宝盛娱乐，异议人至今未提交宝盛娱乐与百老汇公司的历史沿革，无法达到其证明目的，该合同明确约定了租赁期，其到期日期为2005年6月30日，异议人未提交尚在租赁期内的租赁合同；
对证据二真实性予以认可，关联性不予认可。该合同第一条约定了异议人仍使用甲方的经营证照，第三条约定了租金采取与业绩挂钩的形式计算，即以净利润的40%作为租金，百老汇公司有权派出财务人员进行核算，该合同名为租赁，实际为合作经营，因为其租金与利润挂钩，实际为共享收益，符合合作经营的形式及实质要件，且该合同所谓的租赁期间为2015年7月10日，该时间晚于申请人的抵押权设立时间；
对证据三的三性认可，评估报告合法有效，不存在异议人所述的情况；
对证据四申请人不是经营的实际参与人，对上述第四组证据的真实性、关联性都不予认可，由法院依法裁判。
被执行人三牛实业控股集团有限公司对上述异议人提供的证据的质证意见为：
对证据一真实性认可，关联性意���同申请人意见；对证据二真实性认可；对证据三真实性认可；对证据四，三牛公司对工程设计费（A1），门头标志（A2-6、7、10、11），这部分我方认可，造价为25万元，在A3-5中三牛公司确认的是15万元，收款人为宗明的汇款凭证我方不予认可，在A6-1中，部分产品没有用到百老汇中，在A9-1中只有部分用在百老汇中，在B2-2中收款人是须建明的25万元的回单与B2-6的借条相对应，该款项应属于须建明个人的借款，在B2-2中收款人为须建明（收款日期为2015年7月9日）的200万元中100万为须建明个人借款，另100万元为对方支付的签订租赁合同和补充协议的保证金，等会我方会向法庭举证，其余部分不予认可。
被执行人三牛实业控股集团有限公司向本院提交的证据为：
证据一由须建明签署的情况说明一份，证明异议人与百老汇公司之间的关系是合作关系非租赁关系；百老汇中的资产应属于百老汇公司，不是异议人的，须建明认为异议人在百老汇所做的装修应为100万元；须建明认为在合作期间一年内的分红应由异议人支付给百老汇公司，对此百老汇公司保留相应的诉权；
证据二租赁合同书及补充协议各一份，证明百老汇与金豪门之间系合作关系；
证据三维修费用一份，由须建明自己书写，证明异议人对百老���进行维修的费用大概在110万元，其中部分分项与异议人提交的证据四中部分维修清单相对应。
异议人苏州金豪门投资管理有限公司的质证意见为：对证据一真实性不予认可，该情况说明实际是证人证言，应由证人出庭陈述，并由其提供所述的事实依据；对证据二中租赁合同书真实性予以认可，补充协议关联性不予认可，本案的当事人不包括该补充协议中的甲方，百老汇公司的相关权利义务目前不能做出相应的质评；对证据三真实性不予认可，未有具体经办人的确认及事实依据。
申请执行人上海银行对此质证意见为：对证据一的形式真实性予以认��，但其中的工程造价等应以实际造价为准；对证据二的形式真实性予以认可，其中补充协议再次明确了双方的经营方式，名为租赁实际为合作经营，共担风险共负盈亏；对证据三的三性不予认可，应当以实际鉴定报告为准。
本院经审查查明，申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行与被执行人三牛实业控股集团有限公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年8月5日作出的（2016）苏0583民特118号民事裁定书，依该裁决：准许拍卖、变卖被申请人三牛实业控股集团有限公司名下的位于昆山开发区长江中路9号房地产（房屋产权证：昆房权证开发区字第××号、国有土地使用权证：昆国用（2006）第2006100202），申请人上海银行股份有限公司苏州分行对该房地产拍卖、变卖所得款项在借款本金115000000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止到2016年6月20日合计5836825.19元，此后按合同约定计算至借款实际还清之日止）、律师费940600元的范围内享有优先受偿权。申请费263933元，申请财产保全费5000元，合计268933元由被申请人三牛实业控股集团有限公司负担。该裁定书发生法律效力，权利人向本院申请强制执行，本院已立案受理。后向被执行人发出执行通知书，要求其履行生效法律文书确认的义务。2016年9月12日至涉案场所张贴公告，要求被执行人三牛实业控股集团有限公司及涉案房地产土地的占用人于2016年9月22日上午9时前迁出。2016年9月22日，本院依法至涉案场所，对现场进行人员清场，物品清点，依法委托有资质的评估机构对涉案房产、土地及室内装潢装修、资产进行评估；并依法对涉案房地产进行查封。后评估机构出具相关评估报告。
申请执行人上海银行股份有限公司苏州分行与被执行人三牛实业控股集团有限公司就涉案的位于昆山开发区长江中路9号房地产，于2014年1月16日签订《借款抵押合同》并于同日办理抵押登记。由于三牛实业控股集团有限公司涉及民事诉讼，经相关权利人申请，本院已于2014年11月5日便已依法查封上述房地产。经向昆山市不动产登记中心查询，经反馈显示该地块自2014年11月5日后已被查封高达数十次之多。
后案外人苏州金豪门投资管理有限公司向本院提出异议称：其与昆山百老汇商务酒店有限公司之间就KTV部分签订租赁协议，且在租赁期间；百老汇公司的前身昆山宝盛娱乐有限公司与被执行人三牛公司之间于2003年6月28日签订《房屋租赁合同》，双方关于涉案房屋的租赁关系合法有效一直存续至今。异议人与百老汇公司之间的租赁关系亦是合法有效的，且三牛公司是知情并同意的，异议人作为涉案的KTV的实际承租人，应拥有对涉案房屋租赁、占有、使用、收益、经营等合法权益，该权益与百老汇的承租权系同等的，且在协议履行期内。异议人的租赁关系成立早于申请执行人设置抵押权，故按照《物权法》第一百九十条及《合同法》第二百二十九条的规定，法院在实现申请执行人的抵押权时不得影响异议人对涉案的KTV的相应合法权益的正常行使。另异议人对涉案的KTV进行装修和添置物品，其所有权依法应属于异议人，该部分财产不属于本案执行对象，法院在处置时应将案外人财产与执行对象予以区分。异议人提交的昆山市市场监督管理局出具的工商登记资料中的房屋租赁合同的租期为2003年7月1日至2005年6月30日，承租方为昆山宝盛娱乐有限公司，该公司后变更为昆山百老汇商务酒店有限公司。
上述事实，由申请执行人提供的申请执行书、生效法律文书，相关协助部门的查询回执，本院执行决定书、公告、评估报告，异议人提供的异议申请书，本院听证庭审笔录等在案佐证。
本院认为:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人��当履行义务部分的财产。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院有权依法拍卖其所有的资产以清偿债务。本案中权利人依据已发生法律效力的（2016）苏0583民特118号民事裁定书，要求拍卖被执行人名下位于昆山开发区长江中路9号房地产以实现其抵押权之主张，符合法律规定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案申请执行人与被执行人就涉案房地产办理抵押登记的时间为2014年1月16日。对于异议人苏州金豪门投资管理有限公司提出其对涉案房产内的KTV享有合法租赁权之主张；异议人提供一份由昆山宝盛娱乐有限公司（现更名为昆山百老汇商务酒店有限公司）与昆山三牛实业集团有限公司（现更名为三牛实业控股集团有限公司）之间签订的一份租赁合同，该租赁合同中明确租期为两年，自2003年7月1日至2005年6月30日。异议人亦未提供证明百老汇公司与三牛公司之间存在后续书面租赁合同或不定期租赁合同关系之证据；不足以证明其主张。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院于2014年11月5日业已查封被执行人三牛公司名下上述房地产。异议人提交的由被执行人三牛公司签章的租赁合同书签订时间为2015年7月8日，成立于本案申请执行人设立抵押权及本院查封之后。且在听证审查阶段，���请执行人与被执行人均认为异议人提供的“租赁合同书”表明，异议人与昆山百老汇公司之间实质系合作经营关系。本案处置的房地产包括异议所涉及的KTV部分房产的所有权人为被执行人三牛实业控股集团有限公司，并非昆山百老汇商务酒店有限公司。至于异议人与昆山百老汇商务酒店有限公司之间的债权债务关系，异议人可另案通过诉讼程序向昆山百老汇公司主张。故异议人提出的其享有涉案KTV部分合法租赁权，要求本院停止执行之主张，于法无据，本院不予支持。
对于异议人提出的涉案KTV房屋装潢装修和添附物品属于异议人之主张，《最高人民法院关于<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。”本案中，异议人提供定做合同、购销合同、软装合同书、电视机购销合同、室内大理石工程施工合同等证据证明涉案的KTV房屋属于其进行装潢装修并添附物品；参照本院现场评估资料及现场查勘，显示KTV部分确有装修、添附；另申请执行人及被执行人在听证庭审过程中均表示，对于确属于异议人之可移动物品经被执行人确认后，可由异议人自行取回；对于不可移动的属于异议人的装潢装修、物品（以评估报告清单为准）可在整体拍卖成交后，按照评估报告相应比例预留相关款项。故异议人提出的涉案的KTV部分的装修及设施设备所有权之主张，于法有据，本院予以支持���但异议人享有的涉案房产的装修及添附的具体份额应通过诉讼程序予以明确。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条之规定，裁定如下：
一、驳回异议人苏州金豪门投资管理有限公司的提出的涉案KTV享有合法租赁权，要求停止本院执行之执行异议申请。
二、异议人苏州金豪门投资管理有限公司的提出的涉案KTV中装修装潢及添附物（以评估报告清单为准）属于其所有、拍卖后预留该部分款项之执��异议申请成立；待异议人与被执行人就该部分份额经诉讼程序予以明确后予以分割。
案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 潘红刚
人民陪审员 沈建军
人民陪审员 周 琛
二〇一六年十一月二十四日
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书记员顾鸣华