广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19734号
上诉人（原审被告）：余军进，男，1971年4月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：王海峰，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市天主教爱国会，住所地：广州市一德路旧部前56号石室。
法定代表人：甘俊邱，职务：主席。
委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。
上诉人余军进因与被上诉人广州市天主教爱国会租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1854号民事判决，向本院提起上诉，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
余军进上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由广州市天主教爱国会承担。事实与理由：一、一审法院程序错误。⒈根据我国《民事诉讼法》第四十八条、第五十九条以及第一百二十三条的规定，广州市天主教爱国会于2017年以其法定代表人吕国存的名义申请立案，但吕国存早已于2013年死亡，一审法院在手续不合法的情况下依然立案受理，严重违反法定程序。⒉在双方当事人对广州市天主教爱国会的主体资格、涉案房屋实际所有人、租赁合同履行的事实、双方之间的权利义务关系、租赁合同的性质与解除条件等众多问题存在很大争议，案件的审理结果牵涉到几十户、近百名居民的居住和生活问题，同时在多名当事人均已就适用简易程序审理向一审法院提出书面异议的情况下，一审法院适用简易程序审理本案是错误的，不符合我国《民事诉讼法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条、第十三条的规定。⒊本案与另二案合并审理，在三个案件具体情况存在差别的情况下，一审法院直接省略了法庭调查阶段，第一次庭审时没有给予我方发言时间，而在第二次开庭的法庭辩论环节中仅给我方代理人三分钟的发言时间，在我方代理人坚持下才勉强给了十分钟时间（包括书记员记录的时间），严重剥夺了我的辩论权利。一审法官对于我方的陈述非常不耐烦，在没有审查和答复我的合理请求的情况下就仓促判决，严重违反法定程序。二、一审法院查明事实不清，无视客观证据，严重歪曲事实，违法确认广州市天主教爱国会为涉案房屋的所有权人，故意回避租赁合同的真实情况。1.根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，涉案房屋原属法国传教士，其不动产权登记簿上清晰记录所有权人为天主教广州教区房产管理委员会、性质为集体、主管单位为广州市民宗局。而广州市天主教爱国会是群众性组织，相关房地产档案记录中从来没有出现过广州市天主教爱国会的名字。虽然广州市民宗局出具证明称天主教广州教区房产管理委员会没有进行社团登记，是广州市天主教爱国会下属的部门，但这与涉案房屋的产权登记情况明显矛盾，亦无证据证明，而天主教广州教区房产管理委员会的主管部门为广州市民宗局，故我认为实际产权人应是广州市民宗局，本案适格原告应为广州市民宗局。一审法院没有搞清涉案房屋的实际产权人，其认定广州市天主教爱国会是涉案房屋的所有权人错误。我方在一审时已申请法院向房管局调取实际产权人的证明，但一审法院没有答复，故我在二审中再次提出该申请。2.我是由原单位依据当时的国家政策分配我入住涉案房屋的，只是由于国家宗教政策的变化才改为以我与天主教广州教区房产管理委员会签署租赁合同的方式继续居住，故该租赁合同并非是单纯的房屋租赁合同，而是带有福利性质的单位分配住房的延续。一审法院故意回避该客观事实，有意协助广州市天主教爱国会获取非法利益。三、本案租赁合同并非一般市场行为，双方之间租赁关系的产生受到国家政策的影响，且该租赁合同第八条约定了合同解除条件，即只有在市政府、法律规定的情况下，原租赁合同才能解除。一审法院对于涉案合同的性质和条款均未认真核实，无视《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，以及广州市政府明确发文要求本案“租赁合同中的租金标准变更应当办理批准手续”，仅以租赁合同到期为由就认定解除合同合法，严重适用法律错误。四、广州市天主教爱国会在本案租赁合同仍有效的情况下，于2015年与广州市聚益物业管理有限公司（以下简称聚益公司）签订了租赁合同，由此引发本案诉讼。我认为该公司应该作为本案的第三人参加诉讼，以便法庭可以了解租赁合同真正解除的原因。
被上诉人广州市天主教爱国会答辩称：一、余军进在一审中提出了管辖权异议，又申请了法官回避，人为制造庭审障碍，现在其二审要求发回重审，我方认为其是在恶意拖延时间。二、一审查明事实清楚，双方当事人之间是租赁关系。涉案房屋原是外国传教士修建的，曾暂时收归国有，后国家落实政策，涉案房屋就以我方内设机构天主教广州教区房产管理委员会的名义办了房产证。该内设机构是没有主体资格的，广州市民宗局对此亦予证明，故从法律层面来说，我方就是涉案房屋的业主，有权处置涉案房屋。我方在原租赁合同到期的情况下，亦不想继续出租涉案房屋给余军进，依法告知承租人解除合同的行为合法，如果我方的处置行为是违约或侵权可以追究我方责任。一审法院就本案共开庭三次，每次庭审时间都很长。余军进在一审时也质疑涉案房屋的产权主体，对此，我方按一审法院的要求向房管局查了册，并提供了房产证，两者内容一致，本案不存在主体不适格的问题，如果余军进还认为本案主体或房屋权属有问题，我方认为只能通过行政诉讼。对于起诉状中“吕国存”的问题，我方也解释了这是写错了，且我方已有盖章确认，法律并未要求法定代表人签名。三、余军进在一审庭审中并没有提出追加第三人的要求，其在二审中提出该要求不符合事实。我方于2016年将涉案物业以公证委托的方式委托给聚益公司作为物业委托单位，委托事项包括处理后续诉讼的问题。聚益公司曾凭借该委托书在一审法院起诉，但被法院裁定驳回起诉。聚益公司只是我方委托单位，而本案是我方与余军进之间的租赁关系，与聚益公司无关，本案不需要追加其为第三人。综上，本案应驳回上诉。
广州市天主教爱国会于2017年2月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方的《广州市房地产租赁合同》；2、余军进迁出荔湾区沙面二街4号308部位房屋，并将该房屋交还广州市天主教爱国会；3、余军进支付2015年9月起至2017年1月19日期间的租金7787.7元；4、余军进支付自2017年1月20日之后至实际交还房屋之前按照同期同地段房地产租赁价格的使用费及50%的违约金。
一审法院审理查明：据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第××号房地产证，显示广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教。据广州市不动产登记查册表显示，荔湾区沙面二街4、6号与沙面大街39、41号同址。
2004年1月17日，天主教广州教区房产管理委员会与余军进签订《广州市房地产租赁合同》约定，天主教广州教区房产管理委员会将荔湾区沙面二街4号308部位的房地产出租给余军进作住宅使用，使用面积63.67平方米，租赁期限自2004年2月1日起至2005年4月30日止，月租金为458.1元,租赁期限不得超20年,住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策,租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金；租金按月结算，在每月的第25日前缴付；逾期付租的，每逾期一日需按当月租金额的2%支付违约金，逾期25日，天主教广州教区房产管理委员会有权解除合同，收回房屋；租赁期内，天主教广州教区房产管理委员会如需提前解除合同，应事前征得余军进同意；余军进需提前解除合同的，应事前征得天主教广州教区房产管理委员会同意；租赁期届满，双方未续定合同且天主教广州教区房产管理委员会要求收回房屋，余军进逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期租金外，还需支付占用期内租金总额的50%的违约金。合同签订后，余军进自己租赁使用房屋至今。
2017年1月3日，天主教广州教区房产管理委员会向余军进发出《解除租赁关系通知书》，称租赁合同已于2005年4月30日届满，之后由于余军进继续占用该物业双方形成期限不确定的租赁关系，现决定于2017年1月19日解除租赁关系，要求余军进于通知发出之日起自行办理搬迁事宜并于2017年1月19日交还房屋。庭审时，余军进称没有收到此解除通知书。余军进确认在2017年3月7日收到法院送达的起诉状副本。余军进支付租金至2015年8月份，表示愿意按租赁合同约定的租金标准继续租赁房屋。
一审庭审时，余军进举证天主教广州教区房产管理委员会与广州市聚益物业管理有限公司在2015年8月28日签《房地产租赁合同》，约定广州市聚益物业管理有限公司租赁沙面大街36、38、39、41号和沙面二街4、6号物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由广州市聚益物业管理有限公司承租及管理，租赁期限自2015年9月1日至2034年12月31日止，等。
2016年10月24日，广州市天主教爱国会出具《证明》，称广州市天主教爱国会是社会团体单位组织，天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记。同日，广州市民族宗教事务局也盖章证明。
一审法院的（2009）荔法民三初字第841号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第389号民事判决，及一审法院的（2009）荔法民三初字第871号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第394号民事判决，均认定天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，租赁房屋登记在广州市天主教爱国会内部管理机构天主教广州教区房产管理委员会名下，房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。
上述事实，有租赁合同、庭审笔录等为据。
一审法院认为：天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，登记在天主教广州教区房产管理委员会的租赁房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。广州市天主教爱国会的诉讼主体资格是适格的。天主教广州教区房产管理委员会与余军进于2004年1月17日签订的《广州市房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限于2005年4月30日届满后，双方未续签合同，余军进继续使用讼争房屋，广州市天主教爱国会仍继续收取租金，双方形成不定期的租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方在租赁期限届满后为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，广州市天主教爱国会可以随时解除合同，但应给予一定的合理期限。一审法院确认租赁合同关系在余军进收到一审法院送达的起诉状副本时间2017年3月7日解除。考虑到余军进实际情况，一审法院确定予其继续居住三个月为宜。余军进在继续居住期间可积极在现有住房保障体系内寻找救济途径以解决其居住问题，三个月期满后应搬迁出该房屋。在实际居住期间，可仍按租赁合同约定的租金标准支付占用费。广州市天主教爱国会诉请的合同解除后居住期间占用费50%违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
综述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，于2017年9月13日作出如下判决：一、确认广州市天主教爱国会属下的天主教广州教区房产管理委员会与余军进在2004年1月17日签订的《广州市房地产租赁合同》在2017年3月7日起解除；二、在本判决发生法律效力之日起三个月内，余军进（含同住人员）将广州市荔湾区沙面二街4号308部位房屋腾空、搬出交还给广州市天主教爱国会；三、在本判决发生法律效力之日起十天内，余军进支付2015年9月起至本判决发生法律效力之日止的租金和占用费（2015年9月至2017年2月期间为租金，2017年3月起至判决发生法律效力日止为占用费，均按458.1元/月计算）给广州市天主教爱国会；从本判决发生法律效力之次日起至上述第二判项确定的搬迁退房日止的占用费，余军进仍按458.1元/月的标准支付给广州市天主教爱国会；四、驳回广州市天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由余军进负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，广州市天主教爱国会没有提交证据。上诉人向本院提交书面申请，申请本院向广州市国土资源和规划委员会调查核实广州市荔湾区沙面二街4-6号房屋的实际产权所有人，并向本院提交如下证据：1.从广州市档案馆复印的甲方为“中南军区公安部队司令部”、乙方为“中央人民政府交通部广州海运管理局”的书面协议，拟证明涉案房屋的来源是法国传教士遗留的财产，在解放之后收归国有，1951年全部交由当时的国营企业作为其集体宿舍管理使用，余军进作为国营单位的职工被分配入住上述地址至今。该证据曾向一审法院提交且质证，但一审法院没有采纳，故二审再次提交；2.落款时间为1999年7月22日、编号为荔沙房字[1999]60号的《关于由单位名义承租的公房改由使用人直接承租的通知》复印件，拟证明涉案房屋属于公房。上诉人认为该通知中所涉房屋包含本案所涉房屋，并认为虽然后来按照国家政策，出租主体发生变化，但没有改变涉案房屋是公房的性质。该证据曾向一审法院提交且质证，但一审法院没有采纳，故二审再次提交；3.载明收款时间为2013年7月2日的《广州市天主教区房地产管理委员会“单位房”房屋管养费收据》复印件一张，拟证明上诉人租住的房屋属于公房；4.落款时间为2016年1月10日、盖有“广州市聚益物业管理公司管理处专用章”的《解除不定期租赁合同通知书》复印件，以及落款时间分别为2016年3月18日、2016年4月7日、盖有“广州市聚益物业管理公司”印章的《公告》和《再次公告》复印件（主要内容为通知沙面二街4-6号各租户来物业管理办公室协商签订新的房屋租赁合同等），拟证明广州市天主教爱国会与聚益公司恶意串通、虚假诉讼的事实；5.落款时间为1985年2月26日的粤府办【1985】47号《转发〈关于落实宗教团体房产政策情况的报告〉的通知》复印件，及落款时间为1986年11月17日的房管发（86）字第354号《关于宗教团体出租房产租金标准问题的复函》复印件，拟证明涉案房屋是公房，其出租和租金标准均受政府法规规范。
经本院主持质证，广州市天主教爱国会表示：上诉人在一审中已提交证据1并已经质证，无法考证该证据的真实性，且该份证据与本案无关；不认可证据2的真实性，该通知中的内容与涉案房屋无关；对证据3的真实性无异议，该证据已在一审提交并已质证，但该收据与本案上诉请求没有关联性，我方并不否认曾经收租的事实。我方是一个单位，所以收据中的“单位房”与公房无关；对证据4的真实性无异议，聚益公司是我方授权的涉案物业管理公司。涉案租赁合同到期后，我方不想继续出租给上诉人，但一直未能收回房屋。我方无法继续承受过低的租金，就委托物业公司向租户发函，但没有取得任何效果，我方最终才提起了诉讼，我方是合法行使权利；确认证据5的真实性，但这些文件与本案无关，且内容上可以看出政府在80年代就对宗教团体的不动产有保护意识，允许出租并且不能侵犯。这些文件都是政策性的，有历史背景的，现在是否还适用没有法律依据。而且上述文件中有关变更租金标准要报物价局协商的内容，但现在物价局都不存在了，所以该文件现在不能适用。本案租赁合同已经到期了，我方要解除租赁关系，也不存在变更租金的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对上诉人的上诉，具体分析如下：
首先，对于涉案房屋的权属及广州市天主教爱国会的诉讼主体资格问题。虽然涉案房屋所在的广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的房地产权证上登记的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，但根据广州市天主教爱国会于2016年10月24日出具的《证明》，天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记，且该证明亦得到了广州市民族宗教事务局的盖章确认，故一审据此认定涉案房屋的所有权人是广州市天主教爱国会，其有权提起本案诉讼，并无不当，且一审上述认定亦与此前同类案件的生效判决的相关认定一致，故本院予以维持。上诉人如对此仍有异议，可另循合法途径解决。至于上诉人要求本院调查核实广州市荔湾区沙面二街4-6号房屋实际所有人的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，且其在二审中提出该申请亦已超出法定期限，故本院不予接纳。
其次，涉案《广州市房地产租赁合同》系签约双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，鉴于双方在上述合同约定的租期届满后未续签合同，上诉人继续使用涉案房屋并支付租金的事实，一审法院认定双方形成不定期的租赁关系，且作为出租方的广州市天主教爱国会有权随时解除合同，并据此判令支持了广州市天主教爱国会要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。上诉人认为一审适用法律错误，缺乏充分理据，本院不予采纳。
再次，虽然上诉人以广州市天主教爱国会与案外人聚益公司签订了租赁合同为由，上诉主张应追加该公司为第三人。但本案系广州市天主教爱国会与上诉人之间的房屋租赁纠纷，至于广州市天主教爱国会与聚益公司之间存在何种关系并不影响本案实体处理，故本案无需追加聚益公司。至于上诉人认为一审两次开庭都没有给予其充分时间陈述意见，剥夺了其诉讼权利，且认为一审适用简易程序审理本案程序不当的上诉意见，鉴于一审并不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，且一审查明事实亦基本清楚，故上诉人据此要求将本案发回重审的上诉请求，缺乏充分理据，本院不予支持。
最后，对于上诉人在二审中提交的证据，一方面，双方当事人均确认其中一部分证据已在一审中提交并质证，故该部分证据并不属于二审新证据；另一方面，上诉人二审提交的证据均形成于一审之前，且其内容亦不足以证明上诉人的主张，故本院对此均不予采纳。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人余军进的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余军进负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月二十日
书记员 林飘云
梁少欣