湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)开民一初字第04930号
原告邹静。
委托代理人张淋淋，湖南金厚律师事务所律师。
委托代理人丁亮，湖南金厚律师事务所律师。
被告邹刚。
委托代理人郭方春，湖南光韵律师事务所律师。
委托代理人黄曲辉，湖南光韵律师事务所律师。
第三人长沙金霞开发建设有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人郭方春，湖南光韵律师事务所律师。
委托代理人黄曲辉，湖南光韵律师事务所律师。
原告邹静诉被告邹刚、第三人长沙金霞开发建设有限公司（以下简称金霞公司）建设用地使用权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王鹏担任审判长，与人民陪审员黄巧红、陈毓奇组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员沈沙担任记录。原告邹静的委托代理人张淋淋、丁亮，被告邹刚以及第三人金霞公司的共同委托代理人郭方春、黄曲辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹静诉称，原告于2003年委托被告从长沙金霞开发建设总公司处以XX万元整购得诉争地块。因诉争地块为私营商业街建设统一配套市场的项目南侧沿街用地，从符合统一规划的设计总图的原则上看不宜单独报建，后经有关方面协调，2006年3月被告在内红线在同一侧相邻的四位业主因同样的原因全部委托被告代持土地使用权证、代行报建和建设、代经营建成统一的市场物业建筑。根据原被告签订的《土地使用权代持协议》约定，无论报建、建设进度如何，被告均必须在协议生效后五年内将诉争土地分割或变更到原告名下。后原告多次催促被告办理国土证变更手续和房产证发证手续，由原告来接受物业经营，被告总是以规划报建手续未完善为理由拖延至今，致使代持协议生效已近十年诉争土地和地上地下附着物物权仍未变更到原告名下，故原告诉至法院，请求判令：一、被告协助原告将坐落于XXXXXXXXXXX《国有土地使用权证》编号为开国用（2003）字第XXXX号综合用地出让地土地使用权过户至原告名下；二、被告承担本案诉讼费用。
被告邹刚辩称，一、被告与原告签订代持协议后，一直在积极办理所涉土地的报建、规划、建设等相关手续，由于一些政府方明的原因，该土地只办理了临建手续，一直办理不了房产证。在这种情况下，被告也在积极的想各种办法向房管局、规划局、区市政府等相关部门反映问题，希望能将证件办下来。二、因为建筑物的规划为统一的市场物业，现将土地进行分户不利于土地的规划、报建等手续的办理。
第三人金霞公司陈述，没有什么意见。
经审理查明，1993年7月8日，长沙市国土管理局与第三人金霞公司签订国有土地使用权出让合同，长沙市国土管理局将位于XXXXXXXX（地块面积XXXXX亩，其中道路XXXX亩作划拨用地办理，附地块地理位置图）出让给第三人金霞公司，出让年限为50年，自颁发该地块的《中华人民共和国土地使用权》之日起起算。本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建立一个商住为主的综合区（工业区），亦准许开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。在出让期间内，如需改变合同规定的土地用途，应当取得长沙市规划局同意后，经长沙市国土管理局批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。第三人金霞公司同意按合同规定向长沙市国土管理局支付土地使用权出让金以及第三人金霞公司向第三方转让时的土地增值费。该地块的土地使用权出让金为每平方米XX元人民币，总额为XXXX万元。第三人金霞公司在实施成片开发规划，并完成投资总额的30%后，有权将本合同项下全部或部分地块的余期使用权转让（包括出售、交换和赠予）。第三人金霞公司在作出转让15日前应通知长沙市国土管理局。转让双方在转让合同签字后10日内应将合同及有关附件的正本送交长沙市国土管理局，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照政策有关规定缴纳土地增值费（税）。本合同规定的使用年限届满，长沙市国土管理局无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得该地块上建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，须在期届满前180天内向长沙市国土管理局换交续期申请书，并经长沙市国土管理局同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。
1995年4月10日，第三人金霞公司与被告邹刚签订地块转让合同，第三人金霞公司建设私营商业批发市场，并划出市场部分地块供被告邹刚自建门面及住房。自建地块每幅宽4m，长12m，计48㎡（使用占地面积），转让价XX万元（含三通一平费用），使用年限为50年，自交地之日起算。被告邹刚受让地块一幅，面积计500.22平方米，受让地块位置及编号见附图。被告邹刚建房时必须按照第三人金霞公司设计的房屋造型及外装修标准建设，层次为三层半，层高为底层4米，其余层高3米，房屋结构及内部装修由被告邹刚自定。第三人金霞公司代办建房报建手续、国土使用证及房屋产权证，其各项费用及规费由被告邹刚承担。被告邹刚向第三人金霞公司交付地块转让费后，第三人金霞公司应于1995年8月将地块交付被告邹刚使用，被告邹刚须于地块交付后6个月内动工建设。1995年4月10日，长沙市北区公证处作出（95）长北证字第XXX号合同公证书，内容为第三人金霞公司的法定代表人授权委托第三人金霞公司招商办公室与被告邹刚签订上述地块转让合同。2003年3月14日，长沙市开福区人民政府发放开国用（2003）字第XXX号国有土地使用证，土地使用者邹刚，坐落XXXX，用途为综合用地，使用权面积XXXX平方米，终止日期为2043年7月6日。
2006年3月23日，原告与被告邹刚签订土地使用权代持协议，双方约定原告出资购买位于XXXXXXX《国有土地使用权证》（编号开国用2003字第XXXX号）综合用地出让地。为统一规划报建需要，原告将该土地委托被告邹刚代为持有，被告邹刚同意接受委托并代为持有该土地和代行规划报建手续。双方确认，该土地系由原告实际出资购买，原告实际享有该土地及土地使用权红线范围内地面和地下附着物完全的所有权及其他附属权利，标的土地由原告实际占有、使用、收益、处分。被告邹刚仅为该土地登记所有权人，但不实际享有任何土地权利。代持期间，除原告能够自行行使的土地权利外，被告邹刚应完全按照原告指示配合原告行使其土地权利。未经原告书面同意，被告邹刚不得将该土地任何权利向知情或不知情的第三方转让、转委托代持或设定共同共有及担保。双方同意协议代持旨在该土地委托被告邹刚统一报建和统一建设，按当地政府要求建设符合统一市场规定的建筑物（以下简称市场物业）。被告邹刚承诺在本协议生效后一年内完成物业的规划报建，两年内完成市场物业建设并开始经营，三年内办理原告该土地已建市场物业建筑物的分割房屋产权证，四年内办理被告邹刚房屋产权证对应土地分户到原告名下。原告承诺在市场物业完全由被告邹刚投资条件下，该土地上原告所有市场物业的建设面积交由被告按当地政府对配套市场管理要求统一经营。自市场物业开业起首五年经营期收益归被告邹刚所有，充抵原告市场物业和建安费用。被告邹刚同意无论市场物业规划报建和开发建设进度如何，被告须在本协议生效后五年内将该土地分割或变更到原告名下。否则，原告有权通过司法手段办理该土地的强制过户手续，被告邹刚同意放弃抗辩权和追索权。本协议取代双方在本协议签签署的代购协议，双方确认双方代购协议自本协议生效之日起作废。原告已向被告邹刚交付双方约定的XX万元代购该土地的所有土地购买费用和政策法规规定的税费。该土地国有土地使用权证原件由原告保管，被告邹刚在办理报建和产权各项手续时有权随时向原告借用。被告邹刚确认除本协议约定市场物业开业后五年经营期外，原告无需就被告邹刚代持该土地和代建市场物业给予任何经济报酬或补偿。被告邹刚确认不存在个人大额债务，不存在债权人或第三人以追偿债务为由可能对被告邹刚代持的该土地主张任何权利。本协议项下的委托自本协议签署之日生效，自该土地在本协议生效后五年内以土地分户或其他方式变更至原告或原告指定主体名下或按照原告指示出售之日止，但被告邹刚应履行本协议项下其应履行的其他义务。在庭审过程中，被告邹刚亦认可收到原告购买土地款XX万元。
被告邹刚向本院提交长沙市规划管理局开福区分局2009年6月2日出具长规开2009规临证字第XXX号长沙市建设工程规划许可证、2009年6月3日出具的长规开2009规临审字第XXX号个人住宅建设工程规划审批单存根（临建），拟证明其申请在原告购买的该处土地上开发XXXXXXX私营商业街，建设2层临时建筑，工程性质临建，用地面积XXXX平方米，底层面积XXXX平方米，总建筑面积XXXX平方米，上述规划许可证有限期限为2009年6月2日延至2013年6月3日止。原告对上述证据真实性予以认可。
2016年5月9日，本院向长沙市国土资源局开福分局发送关于核实土地状况问题的函，特请该单位就开国用（2003）字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号国有土地使用证的真实性及上述国有土地使用证中的土地位置、权属、利用现状核实。2016年5月23日，长沙市国土资源局开福分局向本院函复，该单位于2003年为被告邹刚办理位于XXXXXXXX五宗地的国有土地使用证，国有土地使用号分别为开国用（2003）字第XXXX号、开国用（2003）字第XXXX号、开国用（2003）字第XXXX号、开国用（2003）字第XXXX号、开国用（2003）字第XXXX号。该块土地国有土地使用权证原件只有一本，由使用权人持有，该单位没有留存。
上述事实有当事人陈述、土地使用权代持协议、国有土地使用证、收据、国有土地使用权出让合同等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，建设用地使用权是指权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权合同是当事人为建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与等签订的合同。本案争议地块位于XXXXXXXXV（《国有土地使用权证》编号开国用2003字第XXXX号，面积XXXX平方米）。1993年7月8日，长沙市国土管理局与第三人金霞公司签订国有土地使用权出让合同，长沙市国土管理局将该土地出让给第三人金霞公司；1995年4月10日，第三人金霞公司与被告邹刚签订地块转让合同，第三人金霞公司将该地块转让给被告邹刚；2006年3月23日，原告与被告邹刚签订土地使用权代持协议，被告邹刚又将该地块转让给原告。原告与被告邹刚签订土地使用权代持协议，原告向被告邹刚支付XX万元购买该争议土地，原告已全部付款，另约定无论市场物业规划报建和开发建设进度如何，被告邹刚2011年3月24日前应将争议土地分割或变更到原告名下。原告已经履行合同约定，被告邹刚违约未于2011年3月24日前将该争议土地分割或变更到原告名下。故本院认为XXXXXXXXXXXX《国有土地使用权证》编号为开国用2003字第XXXX号注明的综合用地出让地（面积XXXX平方米）土地使用权归属原告，被告邹刚有义务协助原告办理过户手续。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十一条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
被告邹刚在本判决生效之日起10日内将名下XXXXXXXXXXXX《国有土地使用权证》编号为开国用2003字第XXXX号综合用地出让地（面积XXXX平方米）土地使用权过户至原告邹静名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由被告邹刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 陈毓奇
人民陪审员 黄巧红
二〇一六年七月二十五日
代理书记员 沈 沙