上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三(民)初字第2650号
原告(反诉被告)上海康帝实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人朱坤，总经理。委托代理人崔世荣，上海市东高地律师事务所律师。委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)上海怡施日用品有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人施建英，总经理。委托代理人韩蓓蓓，上海新望闻达律师事务所律师。委托代理人方书生，上海新望闻达律师事务所律师。原告上海康帝实业有限公司诉被告上海怡施日用品有限公司，以及反诉原告上海怡施日用品有限公司(以下均称被告)诉反诉被告上海康帝实业有限公司(以下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月10日、11月23日进行了公开开庭审理，原告委托代理人崔世荣、徐欣、被告委托代理人韩蓓蓓、方书生到庭参加了两次庭审。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并组成合议庭，于2016年3月22日进行了第三次公开开庭审理，原告委托代理人崔世荣、徐欣、被告法定代表人施建英及委托代理人韩蓓蓓到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海市金山区亭林镇林盛路XXX号厂房(下称“案涉厂房”)的承租人。2015年4月22日，上海市金山区人民法院在该厂房处张贴公告称“已裁定拍卖被执行人上海市怡施日用品有限公司名下的位于上海市金山区亭林镇林盛路XXX号的全部房地产”。原告与被告分别于2014年6月30日、7月30日、11月1日共签订三份《厂房租赁合同》，约定由原告承租案涉厂房的一至四层，租期均为6年，违约金为两个月租金。三份合同均约定原告具有转租权。另，双方于2014年7月11日签订补充约定，原告负责案涉厂房地块内的绿化公共设施，植物的所有权归原告。租期开始后，因原告承租了案涉厂房的绝大部分且租期长达6年，为取得更好的收益，原告承租后对案涉厂房进行了大规模的装修、改建以及安装基础设施等，改建后原告将部分厂房转租他人。被告在签订合同时隐瞒了该厂房上设有抵押，直至原告阅读上海市金山区人民法院下发的公告后方得知该厂房在租期开始前设有抵押(抵押权人为中国银行股份有限公司)。现由于被告拖欠银行的抵押贷款，上海市金山区人民法院裁定拍卖该厂房，原、被告间的《厂房租赁合同》无法继续履行，原告将面临停产停业、重觅新址、遣散员工、搬迁等一系列损失，另还需支付其他租客违约金及赔偿其损失等，且原告的前期改建、装修等费用均无法收回。另，租约履行期间，因厂房证件不齐导致厂房闲置长达三个月，原告也曾为被告垫付维修费、管理费、电费损失等。原告认为，被告在签订《厂房租赁合同》时故意隐瞒该厂房设有抵押的重要信息，合同履行后又拒不履行还款义务，导致该房屋被法院强制执行拍卖，致使租赁合同无法继续履行，原告的租赁权得不到保障。现因被告的行为导致租赁合同无法履行，被告依法应当承担违约责任、赔偿原告已经产生的及将来一定会产生的确定的损失，故原告诉讼至院，请求判令：1、被告支付合同无法继续履行的违约金155,976.66元(人民币，下同)；2、被告赔偿原告装修、改建损失931,800元；3、被告赔偿原告因合同无法继续履行而赔偿他人的损失900,000元；4、被告赔偿原告因合同无法继续履行而产生的搬迁、停产等损失220,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求判令解除原、被告于2014年6月30日、2014年7月30日、2014年11月1日签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》。被告辩称，案涉厂房确实已进入拍卖程序，但根据相关司法解释之规定，原告依然可以继续使用该厂房，故原告的诉讼请求不成立。因原告一直未付租金，被告曾向原告发出解除合同函，故被告认为双方合同已解除，被告要提起反诉，要求原告支付违约金。针对被告的辩称，原告补充称，原告在收到拍卖公告后曾提出过执行异议，但被驳回。被告反诉称，原、被告于2014年下半年先后签订了三份《厂房租赁合同》，对租赁范围、租期、租金等进行了约定。三份租赁合同还约定，租金支付方式为付三押一，原告逾期不支付全额租金的，每逾期一日应按逾期未交租金总额千分之五支付违约金，累计超过一个月的，被告有权解除合同且原告应支付两个月租金作为解约违约金。合同签订后，原告除了在2014年8月22日向被告支付了两笔共计550,000元(含租金394,001元及押金92,695元)外，再未向被告支付任何租金。被告多次口头催讨租金未果，更没想到是被告反而起诉原告违约，被告收到原告的起诉材料后，才明白是原告恶意拖欠租金，故被告立即向原告发出合同解除函，被告收到此函后，双方的租赁合同已全部解除。截止2015年9月1日，按照合同原告应支付租金1,036,696元，但实际支付了394,001元，尚拖欠642,695元。根据合同约定，每逾期支付一天的违约金为拖欠款项的千分之五，经计算逾期付款违约金为437,252.5元。此外，因原告根本违反合同导致被告行使合同解除权，原告还应向被告支付两个月的违约金，三份合同解约违约金共计185,391元。故被告提起反诉，请求判令：1、确认原、被告间三份《厂房租赁合同》已于2015年9月1日解除；2、原告立即搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告；3、原告立即支付拖欠的房租共计642,695元；4、原告立即支付逾期付款违约金437,252.5元；5、原告立即支付合同解除违约金185,391元；6、本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告增加一项诉讼请求，要求原告支付自2015年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，支付标准参照租金。庭审中，被告将第三项诉讼请求金额变更为462,956元；将第四项诉讼请求金额变更为398,321.4元；将第五项诉求请求金额变更为200,891元。针对被告的反诉请求，原告辩称，同意解除合同，但是解除日期由法院判定；第二项诉讼请求同意，但前提是被告赔偿因违约造成的经济损失；第三项诉讼请求愿意按照实际使用面积及时间支付房租；第四、五项诉讼请求不同意，原告没有违约；第六项诉讼请求原告认为不存在占用费，就是房租。此外，原告认为，如果合同可以继续履行，其也愿意继续使用租赁物。经审理查明，被告系坐落于上海市金山区亭林镇林盛路XXX号厂房(下称案涉厂房)的所有权人。原、被告先后于2014年6月30日、2014年7月30日、2014年11月1日签订三份《厂房租赁合同》，约定分别由原告承租案涉厂房一楼(建筑面积3051平方米)、三四楼(建筑面积5840平方米)及二楼(建筑面积3300平方米)，租期分别为36个月(自2014年9月1日起至2017年9月1日止)、72个月(自2014年10月1日起至2020年10月1日止)、71个月(自2014年11月1日起至2020年10月1日止)，年租金分别为445,446元(0.4元/平方米/天)、426,000元(0.2元/平方米/天)、240,900元(0.2元/平方米/天)，租金支付方式为付三押一。三租赁合同还约定，原告自合同签订之日起七个工作日内，向被告支付首期三个月租金及一个月保证金，原告必须提前5日付下一次的租金，逾期支付的，每逾期一日，则原告应按逾期未交租金总额的千分之五支付违约金。三租赁合同还约定，租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不能破坏原房结构。租赁期间，原告可将厂房租赁给第三方使用，但第三方必须合法经营，否则一切责任由原告承担。关于合同解除，三租赁合同约定，原告逾期不支付全额租金累计超过一个月，则被告可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，违约金不足以抵扣损失的，还应补偿损失的差额部分。关于违约责任，三租赁合同均约定，非本合同规定的情况，如果其中一方租赁期间要解除合同，要提前两个月告知对方，提出方按月租金双倍向对方支付违约金，违约金不足以抵扣损失的，还应补偿损失的差额部分。此外，关于租金部分，2014年7月30日和2014年11月1日租赁合同还约定，厂房租金前三年不变，自第四年开始递增，以后每三年递增一次，增幅为上一年的5%，直至合同终止。合同还约定了其他事项。另，在原、被告于2014年11月1日签订的《厂房租赁合同》备注中载明：在此之前于2014年7月30日所签订的厂房租赁合同，出租面积5840平方米，位于第三、第四层，现将第四层北半边1320平方米厂房退还于上海怡施日用品有限公司。庭审中，原告称，退还的1320平方米一半空着，另一半由其出租给案外人。原告承租案涉厂房后，加装了两部货梯(价值260,000元)，在一楼做了约700平方米隔断，并将案涉厂房对外出租。2015年4月22日，本院发布公告，内容为：“本院在执行申请人中国建设银行股份有限公司与被执行人上海怡施日用品有限公司、施建英执行公证债权文书一案中，已裁定拍卖被执行人上海怡施日用品有限公司名下的位于上海市金山区亭林镇林盛路XXX号的全部房地产。现责令被执行人及占有该房地产的案外人自公告之日起十五日内迁出该房地产。案外人认为对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将强制案外人迁出该房地产，并在该房地产不负担租赁权的状态下对其拍卖、变卖。”后原告提出书面异议，本院依法裁定驳回原告的异议申请。据此，原告认为租赁合同已无法继续履行，故涉讼。另查明，2014年7月1日，原、被告签订了《厂房租赁合同补充协议》，双方对2014年6月30日签订的《厂房租赁合同》达成如下补充意见：1、租赁日期原合同制定的自2014年9月1日至2017年9月1日，共三年，变更为2014年9月1日至2020年9月1日止，共六年。2、被告与李庆签的厂房租赁合同，自动转为原告名下(注：被告与李庆于2014年5月8日签订的租赁合同中，李庆承租的面积为510平方米)。3、关于原告名下案涉厂房地块内的绿化公共设施由朱坤全权负责实施，可根据市场自由种植苗木，由朱坤投资，植物的所有权属朱坤所有，利润分红按4：6的比例分配，被告占百分之四十。在该补充协议第一条后面，有如下手写内容：“第一幢的二层550平方米朱坤租给上海康帝实业有限公司。前两年免收租金，从第三年开始计租金，按0.5元平方米天计算。”该补充协议第二条下方，手写载明：“本人同意，李庆，2014.7.11。”再查明，2014年6月28日、7月2日，原告先后通过转账支付被告50,000元、80,000元，同年8月22日，分两笔支付租金400,000元、150,000元。2014年7月2日，被告法定代表人施建英向出具收条，载明收到朱坤房租269,800元。同年11月1日，施建英再次出具收条，载明收到朱坤北二楼房租64,240元(2014.11.1-2015.2.1)。又查明，2015年9月1日，被告向原告寄送合同解除告知函，告知因原告长期拖欠租金，故解除全部厂房租赁合同，同时要求原告支付拖欠的租金642,695元、延期支付违约金437,252.5元及合同解除违约金185,391元。被告于同月6日收到该通知。还查明，2014年9月5日，上海市金山区亭林镇工业区管委会曾向被告发布通知，称其租用的林盛路临时用电变压器于9月9日到期，管委会不再租用，望被告自行解决用电问题。庭审中，原告称补充协议第一条后面手写部分系原告法定代表人朱坤书写，且只写了一份。被告对该手写部分内容不予认可。庭审中，被告对原告转账支付的租金予以认可，但是称因为被告法定代表人施建英十分繁忙，经常往返于浙江，原告说先把收条打了，施建英以正常的商业人思维认为打了收条只要没收到钱也是可以讲清楚的，所以就出具了收条，但是其实原告并未支付收条上载明的租金。原告称除了转账的租金外，其他的是被告要求原告支付的现金，现金也是收取了其他人的租金。庭审中，原、被告确认案涉押金100,445.5元，原告同意押金在房租中抵扣，被告称其在第三项诉讼请求中已经抵扣押金。2016年5月27日，本院前往亭林镇林盛路XXX号案涉厂房查看装修情况，原、被告确认案涉厂房(一至四层)南北两部货运电梯由原告安装，原告在一楼做了约700平方米隔断，厂房内地坪及刷白以及厂房外道路及绿化均由被告负责施工完成。诉讼中，原、被告就案涉厂房加装的两部电梯及底楼隔断装修补偿达成一致，被告自愿补偿原告188,333元。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、产品购销安装合同、装饰装修合同及收据、办公租赁合同、拍卖公告、执行裁定书、收条、银行流水单、转账凭证、通知，被告提供的解除合同告知函及EMS详情单、转租合同以及原、被告的陈述、本案庭审笔录、现场查看笔录、谈话笔录等为证，并经查证属实。本院认为，原、被告签订的三份《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于《厂房租赁合同》的解除问题。本案中，根据本院发出的公告，被告名下的位于金山区亭林镇林盛路XXX号的全部房地产(包括案涉厂房)已被本院裁定在不负担租赁权状态下拍卖、变卖，且原告的书面异议申请亦被本院裁定驳回，在此情况下，原告有义务按照本院公告之要求迁出案涉厂房。据此，本院可以认定原告承租案涉厂房的合同目的无法实现，其原因在于被告之违约行为，即因对案外人负有被强制执行的债务。因此，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间应以通知到达的时间为准，即本院起诉状副本送达之日2015年8月20日。相应地，对于被告要求确认原、被告间三份《厂房租赁合同》已于2015年9月1日解除的反诉请求，本院不予支持。关于案涉厂房的面积及租金。原、被告对案涉厂房二楼面积3300平方米及年租金240,900元均无异议。对于厂房一楼面积，本院认为，补充协议中手写部分系朱坤自行书写，且该手写部分非属案涉厂房范围，故不予认可；双方争议的焦点在于原李庆名下的510平方米是否包含在3051平方米范围内，本院认为，原、被告关于一楼的租赁合同签订在先，补充协议签订在后，且案涉厂房一楼的测绘面积为3349平方米，与被告主张的3561平方米相差不大(反而与原告认为的2500平方米有较大出入)，故本院认定一楼的厂房面积为3561平方米。关于厂房三楼、四楼面积，本院认为，原、被告在2014年7月30日合同底部已备注表明，自2014年11月1日合同面积退还被告1320平方米，且庭审中原告称实际转租了退还的一半面积，故原告实际使用的面积为5180平方米。据此，案涉厂房一楼的年租金为445,446元，原李庆名下厂房年租金93,000元，二楼年租金为240,900，三、四楼年租金(2014年11月1日之后)为378,140元。关于已付租金数额，双方争议的两张收条，被告辩称施建英因公务繁忙而出具收条，但并未实际收到租金，本院认为，施建英作为被告法定代表人及理性的商业人，其应当预见到没有收到租金而出具收条的法律风险，显然被告之辩称本院难以采信。故本院认定原告已付款项总额为1,014,040元(含押金)。鉴于原、被告支、收租金时未明确具体的租赁合同，且亦无法明确区分开，故为便于案件审理和计算，本院将三份租赁合同及补充协议合并考虑。截止到2015年8月20日合同解除之日止，一楼厂房应付的租金为11个月零20天，即433,073.5元，原李庆名下厂房应付租金为13个月零9天，即103,022元；二楼厂房应付租金为9个月零20天，即194,059元；三、四楼厂房应付租金为340,112.4元(其中2014年10月租金为35,500元)，综上，原告应付租金为1,070，266.9元，原告共支付1,014,040元，撇开押金100,445.5元，原告共支付被告租金913,594.5元，尚欠156,672.4元。抵扣押金100,445.5元，原告尚需支付被告租金56,226.9元。本院认为，租赁合同解除后，原告应当将案涉厂房返还给被告，现原告仍继续占有使用，理应支付相应的使用费，现被告要求参照租金标准支付使用费，本院认为并无不妥，予以支持。关于违约责任，如上所述，本院认定合同无法继续履行的原因在于被告对案外人负有被强制执行的债务，违约责任在被告一方，故对于原告要求被告支付违约赔偿金155,976.66元的诉讼请求，本院予以支持。相应地，被告要求原告赔偿合同解除违约金185,391元的反诉请求，本院不予支持。同时，在租赁合同解除的情况下，被告要求原告支付逾期付款违约金，于法无据，本院亦不予支持。对于原告主张的因合同无法履行而赔偿他人的损失即搬迁、停产等损失，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于原、被告在诉讼中就装修损失达成的一致意见，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告分别于2014年6月30日、2014年7月30日、2014年11月1日、2014年7月11日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》于2015年8月20日解除；二、本诉原告上海康帝实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市金山区亭林镇林盛路XXX号厂房返还给本诉被告上海怡施日用品有限公司；三、本诉被告上海怡施日用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海康帝实业有限公司装修损失人民币188,333元；四、本诉被告上海怡施日用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海康帝实业有限公司解除合同违约金人民币155,976.66元；五、驳回本诉原告上海康帝实业有限公司其他诉讼请求；六、反诉被告上海康帝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海怡施日用品有限公司拖欠的租金人民币56,226.9元(已抵扣押金)；七、反诉被告上海康帝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海怡施日用品有限公司占有使用费(自2015年8月21日起至实际搬离之日止，按月租金96,457.1元计算)；八、驳回反诉原告上海怡施日用品有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24,462元，由本诉原告承担14,677元，本诉被告承担9785元；本案反诉案件受理费16,188元，由反诉原、被告各半承担8094元，未缴纳部分，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 王 超
人民陪审员 智雪忠
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 宋 骏
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
......
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。