湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘31民终1226号
上诉人（原审原告）张艳，女，1987年8月24日出生，土家族。
委托诉讼代理人：杨秀玉，海圳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：彭爱菊，女，1965年1月10日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）:覃朝顺，男，1963年3月16日出生，土家族。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨廷鑫，湖南金垣律师事务所律师。
上诉人张艳因与被上诉人彭爱菊、覃朝顺房屋买卖合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人张艳及其委托诉讼代理人杨秀玉，被上诉人彭爱菊、覃朝顺及其共同委托诉讼代理人杨廷鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张艳上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人违约金20220.96元，退还上诉人超交的办证费14998元，返还上诉人所交的变压器费8350元、水安装费2100元，并承担办理土地证的费用。事实与理由：上诉人已全面履行与被上诉人签订的购房合同，而被上诉人未按约定的期限给上诉人交付房屋和办理土地证，且多收上诉人的各项费用，应承担违约责任并退还多收的费用。在二审法庭辩论当中，上诉人的代理人提出涉案两份购房合同存在欺诈及违法情形，应为无效合同的辩论意见。
被上诉人彭爱菊、覃朝顺共同答辩称，上诉人请求返还办证费、变压器费、水安装费等没有事实依据，按照合同约定，上述费用应由上诉人支付。被上诉人不存在逾期交房和逾期办证，因被上诉人在给上诉人办理房产过户登记时，上诉人还没有交清购房款，且上诉人不提交办理土地证的证件和交纳办证费用，才导致至今未办理土地证，并非被上诉人违约。如果上诉人在起诉时就主张合同无效，被上诉人认可，那就双方返还财产，造成的损失按过错责任大小承担。但现在上诉人是按有效合同主张违约责任，被上诉人认为应按有效合同审理。
上诉人张艳的一审诉求：请求判令两被告返还原告电力设施安装费8350元、水安装费2100元、有线费800元、物业费400元，共计11650元；判令两被告为原告办理国有土地使用权证并承担办证费用；判令确认金沙园院内公共通道及绿化、场地土地使用权归原告及其他业主共有并拆除简易建筑物；判令两被告承担逾期交房违约金52786.8元；判令两被告退还原告办证税收费用15564元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月11日，被告覃朝顺（甲方）与原告张艳（乙方）签订《金沙园房屋买卖合同》，合同约定，原告购买金沙园5单元2楼203房(新世纪商贸区401房)，面积110平方米；单价2580元／平方米，房屋总价为283800元，付款方式为预交定金100000元，主体完工4月15日付14万元，余款在房产证办好后一次性付清，在合同第七条约定“乙方付清该交的房屋全款后，甲方于2014年8月8日前，将房屋交给乙方”。第十四条第4项约定“办理房产证、国土证及供水、供电、电视等，所需一切税收、费用由乙方自付，不包含在总房款内。”合同签订后，原告缴纳了下列款项：1、2014年3月11日交购房定金10000元。2、2014年4月15日交购房款14万元。3、2014年11月7日交购房款14350元。4、2014年11月7日张艳交水电有线安装费、2015年物业费11650元。2014年11月，原告装修入住。后双方因电力设施安装费、水安装费、有线费、物业费的承担发生争议，原告遂诉讼至法院。
另查明，彭爱菊、曹汝银、覃朝顺等22人联合建房并出售，彭爱菊等人约定，由彭爱菊、曹如银、覃朝顺、杨富春、杨求良、杨荷芝与购房户签署卖房协议，在房产局办理房屋买卖手续时，再由房屋实际所有者以二手房形式与购房户签订二手房买卖合同。在被告彭爱菊与原告签订《金沙园房屋买卖合同》后，2014年11月7日，金沙园园5单元2楼203房(新世纪商贸区401房)实际所有者覃朝顺与原告签订《吉首市二手房买卖合同》，将本案房屋以低于实际成交价的价格（180000元）出售给原告，原告于2014年11月21日取得房产证，房产证登记在张艳名下。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《金沙园房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效,该合同第十四条第4项约定“办理房产证、国土证及供水、供电、电视等，所需一切税收、费用由乙方自付，不包含在总房款内。”原告按照该条款缴纳了水、电安装费、有线安装费及相关税费（办证税费系原告自己缴纳，被告未收取），现在原告要求被告返还电力设施安装费、水安装费、有线费、办证税费无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还物业费400元，因物业费的承担双方没有进行约定，但物业费根据谁受益谁承担的原则，本案中，被告聘请了专人打扫卫生，原告作为业主，享受了相应的物业服务，理应承担物业费用，对原告要求被告返还物业费的要求，本院不予支持。原告要求被告办理国有土地使用证，办证一切费用由被告承担，本案中，原告购买了被告金沙园房屋，被告理应为原告办理国有土地使用证，但办证费用在合同第十四条第4项已有约定，办证费用应当由原告自行承担。原告要求被告彭爱菊、覃朝顺承担逾期交房违约金，因双方在合同第七条约定“乙方付清该交的房屋全款后，甲方于2014年8月8日前，将房屋交给乙方”。合同中约定被告2014年8月8日前交房的条件是原告付清购房款，而原告在2014年11月7日交清购房款当天已经拿到房屋钥匙入住，原告在购房款交齐情况下当天已经入住房屋，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。原告要求确认金沙园院内公共通道及绿化场地土地使用权归原告及其他业主共有并拆除简易建筑物，因双方在合同中没有对金沙园的绿化进行约定，原告也没有向本院提交金沙园的公共绿化场地的确切证据，同时也未向本院提交关于被告侵占公共通道及绿化场地的相关证据，对原告该诉请，应不予支持。被告彭爱菊与原告签订《金沙园房屋买卖合同》系代表被告覃朝顺签订的，彭爱菊与覃朝顺之间属委托代理关系，合同履行过程中产生的权利义务均应由覃朝顺承受。故原告要求被告彭爱菊承担相应责任，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告覃朝顺在判决生效之日起二十日内为原告张艳办理乾州办事处新世纪商贸区401号房屋的土地使用证的相关手续，办证费用由原告自行承担。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告张艳负担。
二审中，双方当事人未提交新证据，上诉人对原审认定的购房价18万元提出异议，主张实际购房价为25万元，二手房合同书上写18万元是为了减少办证税费。因被上诉人对该主张予以认可，本院对该案件事实予以确认。
另查明，2011年3月11日，上诉人张艳系与被上诉人彭爱菊签订的《金沙园房屋买卖合同》，而非与被上诉人覃朝顺。被上诉人修建的金沙园商住楼，于2014年6月25日经湖南大学土木建筑工程检测有限公司检测，其主体结构施工质量满足验收规范及原设计文件要求，可在原设计用途荷载条件下正常维护使用。在该房屋竣工验收后，房产权变更登记前，房屋已经交付给张艳居住使用。张艳与覃朝顺签订的《吉首市二手房买卖合同》中约定，在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由买方承担。卖方应于房屋所有权转移登记完成之日将转让房屋交付给买方，并将与转让房屋有关的权利凭证同时交付，并配合买方办理产权过户的相关手续。
对于原审查明的其他案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点为两份购房合同的效力及其法律后果。
本案被上诉人彭爱菊、覃朝顺等22名自然人联合购买的乾州办事处新世纪商贸区土地为国有出让土地，分别办理有国有土地使用证。被上诉人在该地上联合修建八层金沙园商住房，已经吉首市规划部门许可，颁发有建设工程规划许可证，其工程质量经湖南大学检测，出具了验收合格报告，并由吉首市房地产管理局颁发房屋所有权证。尔后被上诉人将享有合法产权的房屋以二手房形式出售给上诉人，符合法律规定。
在2014年3月11日，张艳与彭爱菊签订的《金沙园房屋买卖合同》虽名为买卖合同，实质属于预约合同。因当时房屋尚未竣工验收，尚未办理房屋产权证，彭爱菊尚不属于交易房屋的合法产权人，双方所预定的房屋楼层、面积也与最终选定的不一致，张艳所交纳的10万元为定金而非房款。该预约合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属有效合同。
而在2014年11月7日，张艳与实际房屋产权人覃朝顺签订的《吉首市二手房买卖合同》虽是为了办理房屋产权转移登记所必须填写的格式合同，但也是双方当事人对上述预约合同的实际履行与变更，才是实质上的本约合同。该合同中除填写的房屋转让价款为规避税费低于实际房屋转让价款外，其余条款均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同。
虽然预约合同中对房屋交付期限进行了约定，但本约合同对该约定进行了变更，故房屋交付时间应以本约合同中约定的“房屋交付时间为房屋所有权转移登记完成之日”。而实际上被上诉人已经在房屋产权转移登记前将房屋交付给上诉人使用，不存在逾期交房问题。故原审对上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的主张不予支持正确，本院予以维持。
对于办证费用、水电安装等费用的承担，双方在预约合同和本约合同均约定由上诉人承担，故原审对上诉人该项主张不予支持正确，本院予以维持。
综上，上诉人张艳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判处恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人张艳承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向才文
审判员 龙少松
二〇一七年三月三十日
书记员 刘桂林