广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终8408号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝安区树人职业技能培训学校。
法定代表人：周俊毅，该校总经理。
委托代理人：曹俊浪，广东法广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市光明新区公明商会。
法定代表人：邓国泰，该会会长。
委托代理人：王春燕，广东桥智律师事务所律师。
上诉人深圳市宝安区树人职业技能培训学校（以下简称树人学校）因与被上诉人深圳市光明新区公明商会（以下简称公明商会）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法公民初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2013年5月13日，树人学校、公明商会签订《租用合同》，约定树人学校有意承租公明商会位于公明商会会所原网球场位置，面积约600平方米，树人学校用于举办文化课的职业教育培训；由于网球场的改造工程是专为树人学校改造的，投资金额达数十万元，因此在本意向书签订后10日内，树人学校需向公明商会支付10万元作为租赁意向金，待双方正式签订租赁合同后，意向金转为押金，公明商会完成工程交付使用后，树人学校不得以任何理由取消租赁意向，否则没收意向金还可追讨经济损失，若未交付则退还意向金。
当日，公明商会与深圳华南XX机电设备有限公司签订《公明商会网球场改造钢结构工程施工合同》，约定公明商会委托深圳华南XX机电设备有限公司施工网球场改造钢结构工程的钢结构制作、安装，合同价款502032.96元。公明商会于2013年12月31日向深圳华南XX机电设备有限公司支付工程款580991.06元，公明商会于2015年1月3日向深圳华南XX机电设备有限公司支付工程尾款64554元。
2013年6月1日，树人学校、公明商会签订《租赁合同》，约定树人学校承租位于深圳市光明新区公明别墅路11号公明商会大厦，面积460平方米，场地的装修装饰由树人学校自行负责，自2013年6月1日至2023年5月31日止，租金为16100元，每三年递增10%，树人学校支付两个月租金作为押金，每月5日前将当月租金及上月水电费支付给公明商会。
2013年8月1日，树人学校、公明商会签订《租赁合同》，约定树人学校承租位于深圳市光明新区公明别墅路11号公明商会大厦，面积1087.4平方米，场地的装修装饰由树人学校自行负责，二楼的原网球场位置外的面积自2013年6月1日计租，二楼的原网球场位置自2013年11月1日计租至2023年5月31日止，租金为38059元，每3年递增10%，树人学校支付两个月租金作为押金，每月5日前将当月租金及上月水电费支付给公明商会。
2013年12月8日，树人学校与深圳市XXX建筑装饰工程有限公司签订《施工书》，约定深圳市XXX建筑装饰工程有限公司为树人学校装修涉案房屋的装修工程。树人学校提交的2014年7月8日签订的《安装改造工程结算单》记载工程结算价为231360元。
（二）原审庭审中，双方确认树人学校支付了押金76118元，树人学校支付了2013年9月（含9月）以前的租金64440元，自2013年10月未交纳租金。
树人学校主张公明商会于2014年7月收回场地，公明商会不予认可，公明商会主张曾通知树人学校于2014年7月15日进行场地交接，但树人学校未履行，于2014年9月将场地收回。
（三）经树人学校申请，原审法院委托深圳市XX资产评估有限公司对涉案房屋的二楼、四楼装修现值进行评估，深圳市XX资产评估有限公司于2015年9月26日作出《评估报告书》记载评估值为301950元。公明商会提出以下异议：1、评估基准日为2015年9月24日错误，其评估基准日应为树人学校委托案外人施工的2013年12月8日；2、评估价值未进行折旧，树人学校的装修使用近两年，评估时应按规定进行折旧。
（四）涉案房屋尚未取得报建手续。
树人学校在原审的诉讼请求为：1、公明商会立即退还树人学校缴纳的2013年6月至9月的租金及押金共计140518元及利息（从起诉之日算起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述租金及押金全部退还之日止）；2、公明商会赔偿树人学校装修损失231260元；3、公明商会承担本案诉讼费用。
公明商会在原审的反诉请求为：1、树人学校支付2013年10月至2014年8月份的房屋租金396690元及电费650元，共计397340元；2、树人学校赔偿租赁场地改造费64544元；3、本案全部诉讼费由树人学校承担。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋尚未取得报建手续，双方签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故公明商会应将收取的押金76118元返还给树人学校。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。树人学校主张涉案房屋无法办理营业执照故未使用房屋要求返还已付租金，原审法院认为，本案合同归于无效的原因系因无报建手续，公明商会作为出租方确应承担过错责任，但树人学校作为承租方承租涉案房屋时也应对房屋的权属及报建手续进行核实，树人学校未进行核实就装修使用也应承担过错责任。树人学校应及时与公明商会办理交接手续将房屋返还给公明商会，其未将房屋交付给公明商会应承担占用期间的使用费用，故树人学校诉求返还租金依据不足，原审法院不予支持。树人学校主张2014年7月已将房屋返还给公明商会，但未提交相应的证据证明，故原审法院采信公明商会的主张房屋使用费支付至2014年8月，参照合同约定的标准，树人学校应向公明商会支付2013年10月至2014年8月期间房屋使用费396690元。
关于电费，公明商会未提交任何证据予以证明，原审法院不予支持。
关于装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，故深圳市XX资产评估有限公司确定评估基准日为2015年9月24日且未相应折旧并无不妥，公明商会主张评估报告中评估基准日及未折旧存在错误认定的依据不足，原审法院不予采信。合同无效双方均存在过错责任，原审法院酌定公明商会向树人学校支付装修价值181170元。
关于公明商会主张的租赁场地改造费用，原审法院认为，树人学校、公明商会于2013年5月13日签订的《租用合同》意向书明确约定网球场的改造工程是专为树人学校改造，公明商会也提交了《施工合同》及收款收据证明其支付了工程款645545元，该项改造费用也应为本案合同无效后产生的损失予以分担，原审法院酌定树人学校向公明商会支付2万元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、深圳市光明新区公明商会于原审判决生效之日起五日内向深圳市宝安区树人职业技能培训学校返还押金76118元；二、深圳市光明新区公明商会于原审判决生效之日起五日内向深圳市宝安区树人职业技能培训学校支付装修损失181170元；三、深圳市宝安区树人职业技能培训学校于原审判决生效之日起五日内向深圳市光明新区公明商会支付2013年10月至2014年8月期间的房屋使用费396690元；四、深圳市宝安区树人职业技能培训学校于原审判决生效之日起五日内向深圳市光明新区公明商会支付网球场改造费用损失2万元；五、驳回深圳市宝安区树人职业技能培训学校的其他诉讼请求；六、驳回深圳市光明新区公明商会的其他反诉请求。本诉受理费3438元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校承担1059元，深圳市光明新区公明商会承担2379元；反诉受理费费3489元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校承担3261元，深圳市光明新区公明商会承担228元；评估费3000元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校承担1200元，深圳市光明新区公明商会承担1800元。
树人学校不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）树人学校、公明商会于2013年8月签订《租赁合同》，由公明商会将其位于光明新区公明别墅路11号公明商会大厦内建筑面积为1087.4平方米的物业出租给树人学校，由树人学校在上述物业内开办设立分校用于开设职业文化教育培训课程，租赁期限为10年。合同签订后，树人学校向公明商会缴交了租赁押金76118元，后又于2013年10月支付了2013年6月至9月的租金64400元。在树人学校接收完上述物业后，即开始对上述物业进行装修施工，共花费装修费231360元。
在此之前，树人学校到有关部门申请开办分校，但因公明商会提供不了上述物业的消防验收合格证及相关消防验收合格手续，导致树人学校无法申请开办分校，也致使树人学校无法合法有效使用上述租赁物业。经树人学校多次向公明商会要求尽快提供物业消防验收合格证，但公明商会均无法提供，后公明商会于2014年7月强行收回租赁物业，解除了与树人学校的租赁合同，但却一直未能将收取的租金及租赁押金退回给树人学校，也未能赔偿因此而给树人学校造成的损失。在本案中，公明商会出租给树人学校的房屋没有主体消防验收合格手续，致使树人学校无法使用租赁物以实现租赁目的和经营用途，于法于理公明商会均无权向树人学校收取任何租金或房屋使用费。
（二）公明商会改造网球场的费用应由公明商会自身承担。首先，公明商会改造后的网球场不符合要求，没有相关消防验收合格手续。其次，在公明商会单方解除合同后，上述改造后的网球场仍归公明商会所有。最后，造成合同无法履行及合同解除的责任及原因均在公明商会。
据此，树人学校请求本院判令：1、公明商会立即退还2013年6月至9月的租金及押金共计140518元及利息（从起诉之日算起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述押金全部退还之日止）；2、公明商会赔偿树人学校装修损失231260元；3、树人学校无须支付公明商会2013年10月至2014年8月期间的房屋使用费396690元；4、树人学校无须支付网球场改造费用损失2万元；5、公明商会承担本案诉讼费用。
公明商会答辩称：（一）树人学校与公明商会签订的合同属于无效合同，对于合同的无效双方均有过错。树人学校作为专门从事教育培训的机构，对于开办培训机构的场所应该符合怎样的要求和条件，树人学校更清楚。公明商会的房屋还出租给了其他案外人，案外人都能够办理营业执照并正常使用房屋，公明商会在签订合同时并没有义务帮助树人学校审查办理营业执照的资料是否齐全。（二）一审法院对于支付房屋使用费以及返还押金的判决是正确的，虽然在装修损失的分担上判决公明商会承担了更大的责任，公明商会也没有提出上诉。
经审理查明：（一）2013年9月16日，公明商会向树人学校发出《租金催缴通知》，要求树人学校支付自2013年6月起的租金和押金。树人学校于2013年9月17日向公明商会发出《商洽事宜函》称：因流动资金问题未能按时支付租金和押金，故申请延交并承诺承担未按时支付的法律责任。
2014年4月3日，树人学校向公明商会发出《关于协调场地使用中产生问题的函》称，涉案租赁场所没有取得消防批文，导致消防安全验收一直未能通过，要求公明商会协助解决。公明商会于2014年4月11日及4月23日分别向树人学校发出复函，表示将尽力协助办理消防手续，但不保证能通过验收，对于树人学校租用部分办理消防验收所产生的费用由树人学校自行负担。
（二）经本院二审调查询问，树人学校称其承租涉案租赁物后将之用于开办分校的准备筹划工作，并进行了“试教”，2013年底至2014年初完成租赁装修。
（三）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁标的物为未取得建设工程规划许可证所建设的建筑物，原审法院认定涉案租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）树人学校应否支付2013年6月至2014年8月的房屋占用费；（二）原审判决对双方装修、改造费用损失的分担处理是否妥当。
关于树人学校应否支付2013年6月至2014年8月房屋占用费的问题，树人学校上诉称因租赁物未经消防验收而无法按租赁目的进行使用。本院认为，树人学校较之出租人应更为明确知悉其租赁目的的实现途径，而其在签约前未尽审慎审查，且自签约后至2013年9月公明商会催缴租金、押金时，树人学校并未就消防验收问题提出过异议；在树人学校于2013年底至2014年初完成租赁场所装修后，其迟至2014年4月才发函要求公明商会协助解决消防验收问题。结合此后树人学校仍未向公明商会交还租赁物而继续占用“试教”的事实，并鉴于树人学校亦不能举证证明消防安全问题系其未能获批在租赁场所开办教育培训机构的唯一原因，可推知树人学校在2013年6月至2014年8月期间内实际持续占用涉案租赁物。据此，树人学校关于完全免除支付房屋占用费责任的上诉主张，与本案前述事实及《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定不符，本院不予支持。至于树人学校上诉所称其工作人员在2014年7月即被公明商会“赶走”的事实主张，除其单方陈述外，并无其他证据予以证明，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定不予采信。
另一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的意旨在于由无效合同中的承租人以支付房屋占用费的形式就其占用房屋所获的财产性利益向出租人作出折价补偿。本案中，租赁房屋及场地未取得符合消防安全的证明，可能存在违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条有关建筑工程、公众聚集场所使用前应经消防安全验收或检查的强制性规定的情形，按一般生活常理可推知树人学校将之作为公众培训场所开展经营必然受到一定影响，同时鉴于双方合同约定的租金标准系建立在树人学校正常开办培训分校的基础之上，按交易常理可确信树人学校占用房屋期间实际所获财产性利益与合同约定租金标准不相当的事实具有高度可能性，结合树人学校在签约及继续占用租赁物过程中的过错情形，本院酌定树人学校参照合同约定租金标准的80%向公明商会支付2013年10月至2014年8月的房屋使用费317352元（396690元x80%）。
关于原审判决对双方装修、改造费用损失的分担处理是否妥当的问题。就树人学校装修损失的分担问题，原审法院委托鉴定机构对装修现值进行评估并据此判令由公明商会分担60%的现值损失，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，与本案双方对于签订无效合同的过错程度基本相符，实体处理并无明显失当之处。就公明商会改造费用损失的分担问题，公明商会提供了改造施工合同、收款收据及其财务账本记录等证据予以证明，且双方2013年5月13日《租用合同》中亦记载公明商会将专为树人学校承租而“投资金额数十万”改造网球场，结合树人学校未就网球场改造成果提出过异议的事实，公明商会所主张的其已支付645545元改造工程款的事实具有高度可能性，在公明商会原审已反诉请求树人学校分担64544元的情况下，原审法院仅判令树人学校分担2万元损失，已显著低于依据双方过错程度树人学校所应分担的份额，故本院对树人学校此项上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法公民初字第816号民事判决第一、二、四、六项；
二、变更深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法公民初字第816号民事判决第三项为：深圳市宝安区树人职业技能培训学校于本判决生效之日起五日内向深圳市光明新区公明商会支付2013年10月至2014年8月期间的房屋占有使用费317352元；
三、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法公民初字第816号民事判决第五项；
四、驳回深圳市宝安区树人职业技能培训学校的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费3438元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校负担1059元，由深圳市光明新区公明商会负担2379元；一审反诉受理费3489元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校负担2895元，由深圳市光明新区公明商会负担594元；二审案件受理费11685元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校负担8062元，由深圳市光明新区公明商会负担3623元；评估费3000元，由深圳市宝安区树人职业技能培训学校承担1200元，深圳市光明新区公明商会承担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 李开宇(兼)
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。