广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第31号
上诉人（原审被告）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，住所地：广东省珠海市拱北。
法定代表人：文清通，总经理。
委托代理人：周颖哲，广东江林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高立山，男，汉族，1956年11月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：杨泽裕，广东维克胜律师事务所律师。
原审被告：中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，住所地：黑龙江省哈尔滨市。
法定代表人：周正勇，总经理。
委托代理人：李海燕，业务副主管。
上诉人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称珠香公司）与被上诉人高立山、原审被告中国长城资产管理公司哈尔滨办事处（以下简称长城公司）所有权确认纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高立山在原审诉讼中的请求为：1、请求依法确认高立山与长城公司签订《资产转让协议》有效，《资产转让协议》项下资产拱北港昌路现代广场1401、1404、1405、1406号房屋的抵债权益归高立山所有；2、请求依法确认位于拱北港昌路现代广场1401、1404、1405、1406号房屋的占有、使用、收益、处分权益归高立山所有；3、请求依法判令珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司为高立山出具上述房屋购房发票和房屋转让合同，并将上述房屋产权过户到高立山名下；4、请求判令珠香公司和长城公司承担本案诉讼费用。
原审法院查明，1996年11月26日，牡丹江第一建筑公司房屋综合开发公司（甲方，下称牡丹江一建）与珠香公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、乙方共欠甲方债务11129731.55元。二、乙方暂时无力还款，自愿以座落于珠海市斗门县桥东的“珠海贸易广场”和座落于珠海市拱北夏湾的“现代广场”的部分房产抵偿上述全部债务。三、“现代广场”每平方米5500元。四、现代广场用于抵债的房产总面积386.63平方米，折2126465元。五、乙方于1997年12月31日前将上述房屋交付甲方，自交付之日起，乙方欠甲方债务全部还清，乙方将房产的有效证明提供给甲方。六、协议签订之日起，甲方不再另计利息。附件上注明“现代广场”十四层1401（133.7㎡）、1404（112.48㎡）、1405（67.2㎡）、1406（73.24㎡）共计面积386.63㎡，另有贸易广场的具体房号。附件上无珠香公司盖章，由斗门华银公司盖骑缝章。
1996年11月26日，牡丹江一建（甲方）与中国投资银行哈尔滨分行（乙方）签订《协议书》，达成如下协议：一、甲方共欠乙方贷款本金8226053.53元、利息2851824.26元。二、甲方无力资金偿还债务，自愿以坐落于珠海市斗门县桥东的“珠海贸易广场”和座落于珠海市拱北夏湾“现代广场”的房产抵偿上述部分债务。三、现代广场住宅386.63平方米，每平方米5500元及其他房产合计9899642.50元。五、甲方用于抵偿之房产以珠香公司所欠甲方债务之房产为准。详见1996年11月26日的协议书。六、抵债之有效证明文件由乙方和珠香公司办理。附件注明现代广场房屋四套1401（133.7㎡）、1404（112.48㎡）、1405（67.2㎡）、1406（73.24㎡）共计面积386.63㎡，价值1933150元。
1997年3月20日，珠海市斗门华银房产开发联合公司出具《承诺书》，载明：牡丹江第一建筑公司房屋综合分开发公司、中国投资银行哈尔滨分行：我公司对1996年11月26日一建与珠海香洲经济技术开发公司（下称珠香公司）签订的协议书及意见、投行、珠香公司于三方1997年3月20日签订的协议书完全认可，同时我公司承诺自愿以上述协议书中确定的我公司之房产为珠香公司偿还全部债务。
1999年9月13日，珠香公司（甲方）与中国光大银行黑龙江分行（乙方）签订《协议书》，就交接抵债房产（珠海市拱北夏湾现代广场住宅四户，斗门贸易广场住宅十四户，商铺二十四户达成如下协议：一、甲方根据1997年3月20日与牡丹江一建及乙方的协议将抵债房产（详见入户合同书）钥匙22把购房协议书42份，商品房产权证明书（复印件）一份，分户平面图四十四份正式移交乙方，自交接之日起房屋产权属乙方所有，乙方具有所有权人的全部权利，履行所有权人的全部义务。二、甲方未向乙方提供购房发票，其原因是珠海市减税政策未出台，甲方要在规定出台后及时向乙方提供购房发票，乙方凭购房发票办理产权证书。如甲方不享受此规定，甲方也要向乙方提供购房发票，同时按国家规定交纳各自承担的税费，如甲方确实无力交纳百分之五点五的营业税，乙方可代交纳，甲方要以房产或其他易变现资产抵补。双方还签订了《房地产买卖契约》，契约为统一格式，内写明本案所涉的四套房产和面积，其他空白。
2008年4月18日，中国光大银行黑龙江分行（甲方）与长城公司哈尔滨办事处（乙方）签订《抵债资产转让协议》，约定：一、甲方将其所持有的珠海市港昌路现代广场4套住宅、斗门白蕉路侧贸易广场14套住宅24套商铺房产转让给乙方。二、自2008年4月25日起，甲方对标的资产享有的各项权利归乙方所有。三、标的资产的转让价格乙方已付清。四、甲方应将标的资产相关权利证明文件移交乙方，并协助办理过户事宜。五、自2007年12月31日，标的资产收益归乙方所有。
2012年，长城公司委托黑龙江金兴达拍卖有限责任公司对上述抵债权益进行拍卖，11月2日在黑龙江晨报发布拍卖公告。2012年11月12日，高立山通过竞拍取得拍卖的抵债权益，并于当日签订《拍卖成交确认书》，成交价为151万元，佣金7.55万元。高立山分别于2012年8月14日支付保证金50万元，2012年10月11日支付房产拍卖款100万元，2012年11月12日支付房款10000元及佣金75500元。
2012年11月13日，哈尔滨办事处（甲方）与高立山（乙方）签订《资产转让协议》，约定：一、资产基本情况：该资产为牡丹江第一建筑工程公司房屋建设综合开发公司《抵债资产转让协议》项下权利。占用土地使用权情况以该栋楼其他房产的土地情况为准，资产的权源文件包括协议书、房屋买卖契约、房产抵债资产明细表。二、转让价款及支付方式，转让价款以拍卖成交确认书载明确定的价款为准即151万元，资产有关各项应付未付费用（包括物业费、包烧费、水电费等资产转让前的费用）及税费均由乙方承担。三、资产交付，乙方支付转让价款及其他款项、佣金为交付条件。协议签订七日内，交付资产档案权属文件，即为交付完毕，交付之日起该资产毁损、灭失风险由乙方承担，税费转由乙方负担。四、资产所有权的转移，与该资产有关的一切税费由乙方自行负担。乙方在交齐转让款后30日内到有关部门办理资产的权属转移登记手续。…七、特别提示条款，乙方确认甲方已经按照一定的程序向乙方提供了资产转让的相关资料，并将其已知的资产的全部情况告知乙方，乙方已对资产实际现状进行了勘验，因资产瑕疵造成的风险乙方自愿承担。
2013年1月11日，高立山与本案所涉四套房产的实际承租人刘美红等人达成调解协议，实际承租人将房屋腾退给高立山。珠香公司认可房屋是其委托其他公司出租给实际承租人的。
珠海市房地产登记中心查询结果显示，本案所涉四套房产登记为港昌路与湾五路交叉处现代广场1401、1404、1405、1406房，于2013年12月30日经（2003）珠中法执恢字第91-2号之十民事裁定书解除查封。在本案审理过程中，经高立山申请，原审法院在本案中裁定对上述房产查封。
经原审法院向中国长城资产管理公司哈尔滨办事处发函调查，其回复本案所涉的房产在拍卖处置前经过内部审批手续，并提供估价报告，报告显示包含本案所涉房产和斗门区白蕉路贸易广场38套房产共计42套房产在2012年6月估价1534400元。
原审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案争议标的的确定；二、珠香公司与牡丹江一建签订的抵债《协议书》及抵债权益转让的行为效力问题；三、抵债权益的界定；四、诉讼时效的问题。对于上述问题分析认定如下：
一、本案争议标的的确定。在高立山提交的珠香公司与牡丹江一建1996年11月26日签订的《协议书》中明确了现代广场的房产总面积386.63平方米，详见附页，但附页没有珠香公司的盖章，而是珠海市斗门华银房产开发联合公司盖章。珠香公司在抗辩时以此提出抵债房产未明确，不能界定为高立山提出的四套房产。关于此问题，首先，在1996年11月26日的《协议书》中抵债的房产还包含珠海斗门华银房产公司开发的斗门贸易广场的相关房产，所以在该附件中华银公司的盖章对于抵债房产的确定具备一定的证明效力。其次，在牡丹江一建将抵债权益转让给光大银行黑龙江分行之后，珠香公司与光大银行黑龙江分行于1999年9月13日签订了《协议书》，协议中明确了移交材料中有《房地产买卖契约》，高立山提交了由珠香公司盖章的四份《房地产买卖契约》，明确房产为拱北夏湾路现代广场的1401、1404、1405、1406房及相关面积。所以，综合上述证据材料的内容可以确定抵债协议中现代广场的房产为1401、1404、1405、1406四套房产。
二、珠香公司与牡丹江一建签订的抵债《协议书》及抵债权益转让的行为效力问题。
牡丹江一建与珠香公司签订的《协议书》为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，内容合法有效。牡丹江一建依据协议书取得的合同权益，转让给中国投资银行哈尔滨支行，之后中投行经改制，其债权债务由光大银行整体接收，所以光大银行哈尔滨分行取得牡丹江一建的合同权益系债权转让的过程，珠香公司没有证据显示该转让过程存在法定无效的情形，故原审法院确认光大银行哈尔滨分行转让取得牡丹江一建在1996年11月26日《协议书》中的抵债权益合法有效。光大银行黑龙江分行取得抵债权益后，与珠香公司签订了《协议书》，也是珠香公司对债权转让的确认，珠香公司以未履行通知义务不发生效力抗辩，原审法院不予支持。
基于同样的理由，光大银行哈尔滨分行将抵债权益转让给长城公司哈尔滨管理处，长城公司哈尔滨管理处通过拍卖形式转让给高立山，不存在法定无效情形，转让行为有效。《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”但就通知的形式法律并未明确规定，而高立山作为受让人取得转让的债权后，通过诉讼主张权利也应视为通知债务人履行债务的一种方式，所以珠香公司以未履行通知义务而对其不发生效力，原审法院不予支持。关于牡丹江一建在1996年11月26日《协议书》中的抵债权益多次转让的行为是有效的债权转让行为。
三、关于抵债权益的界定。牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》约定以本案所涉房产在内的42套房产抵偿所欠债务，之后，牡丹江一建的权利在历次转让中多以“抵债权益”陈述，关于“抵债权益”的具体内容的界定，双方存在争议，高立山主张取得所涉房产的占用、适用、收益、处分权益等，珠香公司主张牡丹江一建等诸次转让的债权人都没有取得房产的权属，转让行为无效。原审法院认为，牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》，取得的是合同约定的各项权利，而数次的转让行为实际为债权转让行为，在1999年9月13日，珠香公司与光大银行黑龙江分行签订《协议书》，所以应界定数次转让的“抵债权益”为牡丹江一建在《协议书（1996.11.26）》中的合同权利及光大银行黑龙江分行在《协议书（1999.9.13）》中的合同权利，高立山认为其通过拍卖取得的权益直接界定为所涉房产的物权权益，原审法院不予支持。
四、本案诉讼时效的问题。高立山2012年11月13日签订《资产转让协议》，关于该协议内容产生争议提起诉讼未超过法律规定的诉讼时效。依据前述依据，高立山于2012年11月取得《协议书》的合同权利，向珠香公司主张合同权利存在诉讼时效的问题，但高立山主张的是协助过户的内容，协助办理房产登记是出卖方的法定义务，该内容不适用诉讼时效，珠香公司以诉讼时效抗辩，原审法院不予支持。
综上所述，高立山与长城公司哈尔滨办事处签订的《资产转让协议》有效，高立山依据该协议取得拍卖标的即本案所涉的现代广场1401、1404、1415、1406号房屋的抵债权益。抵债权益为牡丹江一建在《协议书（1996.11.26）》中的合同权利及光大银行黑龙江分行在《协议书（1999.9.13）》中的合同权利，高立山取得的抵债权益内容是该合同权利，属于债权性质，现要求法院确认其对房屋的占有、适用、收益、处分权益，属于物权权益内容，原审法院不予支持。1996年11月26日《协议书》中约定珠香公司应提供房产的有效证明，1999年9月13日《协议书》约定珠香公司提供购房发票，《商品房销售管理办法》明确规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，”所以，高立山依据取得的合同权利主张珠香公司出具发票，协助办理过户手续，符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。因房地产登记中心资料显示，争议房产状态为预售，故原审法院确定珠香公司三十日内协助高立山办理所涉房产的过户登记手续。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、确认高立山与长城公司2012年11月13日签订的《资产转让协议》有效，高立山依该协议取得协议标的牡丹江第一建筑工程公司房屋建设综合开发公司1996年11月26日的《协议书》中所涉珠海市夏湾现代广场1401、1404、1405、1406房的抵债权益。二、珠香公司于判决生效之日起三十日内协助高立山办理珠海市夏湾现代广场1401、1404、1405、1406房的发票出具及过户手续。三、驳回高立山的其他诉讼请求。本案一审案件受理费13800元、保全费5000元，由高立山负担9400元，珠香公司负担9400元。
上诉人珠香公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.请求二审法院依法撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第67号民事判决书，并改判驳回高立山的诉讼请求；2.本案诉讼费用由高立山承担。事实和理由：一、一审法院将本案争议标的确定为拱北港昌路现代广场1401、1404、1405、1406号房产（以下简称“四套涉案房产”）是错误的。一审法院将本案争议标的确定为四套涉案房产的依据有两个。第一个依据，1996年11月26日，珠香公司与牡丹江第一建筑公司房屋综合开发公司（以下简称“牡丹江一建”）签订《协议书》的《附页》中，有珠海斗门华银房产公司（以下简称“华银公司”）对抵债房产的盖章确认。第二个依据，1999年9月13日，珠香公司与中国光大银行黑龙江分行（以下简称“光大银行”）签订的《协议书》中，明确约定移交材料包括四套涉案房产的《房地产买卖契约》。现就一审法院确定本案争议标的为四套涉案房产的上述两个依据做如下阐述。1.针对珠香公司与牡丹江一建签订《协议书》及其《附页》。1996年11月26日，珠香公司与牡丹江一建签订一份《协议书》，双方约定：因珠香公司暂时无力还款，自愿以坐落于珠海市斗门县桥东的“珠海贸易广场”和坐落于珠海市拱北夏湾的“现代广场”的部分房产抵偿债务。该《协议书》仅约定了抵债房产的单价、面积及总价款，并未明确约定抵债房产的套数及房号。一审诉讼过程中，高立山提交了一份《附页》以证明抵债房产包括四套涉案房产，但该《附页》显然并非上述《协议书》的组成部分。首先，签订日期不一致，《协议书》的签订日期为1996年11月26日，而《附页》的签订日期为1998年5月16日；其次，抵债房产的总面积不一致，《协议书》约定的抵债房产总面积为2374.87平方米，而《附页》的抵债房产总面积为2379.88平方米；再次，签署的公章不一致，《协议书》签署的公章分别为牡丹江第一建筑公司房屋综合开发公司及珠海市香洲区经济技术开发公司，而《附页》签署的公章为珠海市斗门华银房产开发联合公司；第四，表述不一致，珠香公司与牡丹江一建签订的系《协议书》并非合同，而《附页》的表述为“本页为合同组成部分”。第五、《附页》上加盖了骑缝章，而《协议书》上并没有骑缝章。因此，高立山提交的《附页》并非《协议书》的组成部分。综上，《附页》显然并非珠香公司与牡丹江一建签订《协议书》的组成部分，一审法院忽略了上述种种疑点，仅依据该份《协议书》中的抵债房产还包括华银公司的相关房产，所以华银公司在《附页》中的盖章对于抵债房产的确定具备一定的证明效力，从而确定本案争议的标的是四套涉案房产，显然是错误的。2.针对珠香公司与光大银行签订的《协议书》。1999年9月13日，珠香公司与光大银行签订《协议书》一份，约定珠香公司根据1997年3月20日与牡丹江一建及光大银行签订的协议，将抵债房产钥匙22把，购房协议书42份等资料正式移交给光大银行，移交的资料中包括了四套涉案房产的《房地产买卖契约》。上述《协议书》移交四套涉案房产的《房地产买卖契约》所依据的是1997年3月20日珠香公司与牡丹江一建、光大银行签订的协议，并非珠香公司与牡丹江一建于1996年11月26日签订的《协议书》。珠香公司与光大银行于1999年9月13日签订的《协议书》，只约定交接抵债房产，并未明确光大银行基于何种权利取得抵债房产，由于高立山未能提供移交抵债房产所依据的签订于1997年3月20日的协议，所以光大银行为何会取得四套涉案房产亦无从确定。但是，绝对不能就此推定该《协议书》移交的四套涉案房产是1996年11月26日签订的《协议书》中约定的抵债房产。综上，一审法院依据珠香公司与光大银行于1999年9月13日签订的《协议书》中，约定的移交资料包括四套涉案房产的《房地产买卖契约》，从而确定本案争议的标的是四套涉案房产是错误的。二、1996年11月26日至2012年11月12日期间，四套涉案房产经过数次转让，但是均未向珠香公司履行通知义务，因此四套涉案房产的数次转让行为未债权人未履行通知义务，而对珠香公司不发生效力。根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，通知到达债务人时转让行为生效；未经通知，该转让行为对债务人不发生效力。该法条虽然未明确规定债权人履行通知义务的时间，但从其立法目的分析，债权人转让权利的，应当及时通知债务人。我国《合同法》之所以规定债权人在转让债权时，应当通知债务人，其目的是在保证债权人充分行使其权利的自由的同时，为避免债权人转让权利的行为给债务人的履行造成一定的影响，增加债务负担。在债权人转让权利时给其增加相应的通知债权人的义务，而更有利于保护债务人的合法权益。权利人对自己的权利有处分权，是否转让，不应当受到限制。但是债权是相对权，转让债权，必然会涉及到债务人的利益，从保护相对人的利益出发，债权人在将自己的权利转让给第三人时，应及时通知债务人，给债务人留出合理的履行债务的时间，以避免给债务人造成不应有的损失，符合民事上的公平、诚实信用原则。因此，一审法院认为高立山以拍卖的方式取得抵债权益后，通过诉讼主张权利也应视为向珠香公司履行通知义务的方式，从而认定该债权转让行为对珠香公司发生效力，是不恰当的。退一步讲，即使可以认定高立山作为债权人向高立山履行了通知义务，但是仍无法就此认定四套涉案房产的转让行为对高立山发生效力。本案中，四套涉案房产经过数次转让，若认定转让认为对高立山发生效力，前提是每一次转让行为中的债权人均履行了通知义务。综观四套涉案房产的数次转让行为，均未向珠香公司履行通知义务。中国投资银行哈尔滨分行根据其与牡丹江一建于1996年11月26日签订的《协议书》取得抵债权益后，中国投资银行哈尔滨分行作为债权人，未向珠香公司履行通知义务。中国投资银行哈尔滨分行改制后，光大银行整体接收其债权债务，光大银行作为新的债权人，未向珠香公司履行通知义务。长城资产管理公司根据其与光大银行于2008年4月18日签订的《抵债资产转让协议》取得抵债权益，长城资产管理公司作为债权人，亦未向珠香公司履行通知义务。因此，即使高立山取得转让的债权后，通过诉讼主张权利可以认定为其履行了通知义务，也只是履行了四套涉案房产层层转让行为中最后一个环节的通知义务，前几个环节的通知义务均未履行，不能就此认定四套涉案房产的转让行为对高立山发生效力。三、一审判决既已认定“数次转让行为实际为债权转让行为”，认定“原告高立山认为其通过拍卖取得的权益直接界定为所涉房产的物权权益，本院不予支持”，排除了物权属性，那么一审法院就应当依据《合同法》关于债权转让的相关规定作为本案的裁判依据。（一）、《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”该规定从主体上明确了“通知”人应当为债权的让与人，而不是债权的受让人。该“通知”行为既是债权人即让与人的权利，也是义务。光大银行和长城资产公司作为债权的让与人既享有“通知”的权利，更承担“通知”的义务。而且这是法定的义务。否则对债务人就不发生效力。高立山作为受让人则没有相应的权利和义务。人民法院不但没有权利，也不应代替让与人光大银行和长城资产公司行使通知的权利和承担通知的义务。据此，该“通知”在本案中就应当由前两次转让的债权人光大银行和长城资产管理公司作出。从一审的法庭调查可以得知，光大银行在将债权转让给长城资产管理公司时未通知珠香公司；长城资产公司在将债权转让给高立山时也没有通知珠香公司。因此，两次转让行为对珠香公司均不发生效力。一审法院认为“原告作为受让人取得转让的债权后，通过诉讼主张权利也应视为通知债务人履行债务的一种方式，”是将“通知”的义务人由让与人变更成了受让人，是以诉讼代替让与人行使权力和承担义务，这是明显错误的。（二）、《合同法》第82条规定“债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。本案中，高立山向珠香公司主张的权利，必须是前一债权人享有的权利，必须是前一债权人有权向珠香公司主张的权利。如前所述，光大银行在将债权转让给长城资产公司前近9年的时间里，没有向珠香公司主张过权利，诉讼时效已经届满。长城资产公司与光大银行签订合同后，向高立山高立山转让债权前近4年的时间里，也没有向珠香公司主张过权利，诉讼时效也已经届满。债务人珠香公司将对前两个债权人诉讼时效届满丧失胜诉权的抗辩，向高立山主张是完全正确的。一审判决既已认定原告“高立山于2012年11月取得《协议书》的合同权利，向珠香公司主张合同权利存在诉讼时效的问题，”但同时又认定“原告高立山主张的是协助过户的内容，协助办理房产登记是出卖方的法定义务，该内容不适用诉讼时效，”；认定“1996年11月26日《协议书》中约定珠香公司应提供房产的有效证明，1999年9月13日《协议书》约定珠香公司提供购房发票”，认定“所以，原告依据取得的合同权利主张被告珠香公司出具发票、协助办理过户手续，符合双方约定”。上述认定的逻辑混乱，错误显而易见。首先，协助过户、协助办理房产登记，是合同权利即“抵债权益”的附随义务。既然“合同权利”都已经存在诉讼时效的问题，那么附随义务当然存在诉讼时效的义务。其次，既然“合同权利”都已经存在诉讼时效的问题，为何引用“1996年11月26日《协议书》中约定珠香公司应提供房产的有效证明，1999年9月13日《协议书》约定珠香公司提供购房发票”的合同约定。还要以“原告依据取得的合同权利”向被告主张权利。再次，本案既为债权转让，就排除了物权属性，因此协助过户、协助办理房产登记，也不存在物权法律问题。既不存在物权问题，就应当适用诉讼时效。四、涉案债权为依据合同性质或依照法律规定不得转让的权利。（一）、珠香公司为房地产开发企业，珠香公司将涉案房产以物抵债给牡丹江一建，实际上为商品房买卖行为。一审判决以“《商品房销售管理办法》明确规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”为由，确定珠香公司“三十日内协助原告办理所涉房产的过户登记手续”。如果该《办法》的规定为真如一审判决认定的为“卖方的法定义务”，那么该卖方的这一法定义务也只能向“商品房的买受人”承担，而不能向合同权利的受让人承担。因为合同权利的受让人不是商品房买卖合同的买受人。（二）、一审法院认定“抵债权益多次转让的行为是有效的转让行为”实际上肯定了“炒房”、“楼花”的炒卖行为合法有效。首先，如前所述，珠香公司为房地产开发企业，珠香公司将涉案房产以物抵债给牡丹江一建，实际上为商品房买卖行为。所谓的抵债权益实际是商品房买卖合同中买受人的权益。如果一审判决认定这种转让有效，那么就等于以司法的方式承认了商品房买卖合同中的债权可以任意转让。这样实际上承认了炒卖“楼花”即炒房的合法性。试问，在珠海买受人买了某一房地产开发企业的房产，是否能在未经该房地产开发企业同意的情况下任意更名？显然是不能的。其次，本案涉案债权的多次转让实际上也是涉案房产的多次转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（五）、（六）项规定“权属有争议的，未依法登记领取权属证书的不得转让。”本案涉案房产并没有办理权属证书，因此光大银行和长城资产公司对涉案房产均无权转让。再次，根据税法的相关规定，作为房地产开发企业，只能将发票出具给买受人，不能出具给其他人。如果按一审法院的判决，珠香公司直接将发票出具给高立山，则多次转让过程中有几次转让就偷逃了几次税款。所以，珠香公司认为，依据《合同法》第79条的规定涉案的债权为依据合同性质或依照法律规定不得转让的权利。综上，珠香公司依据《合同法》第82条的规定，将对上述两让与人的抗辩向高立山主张，是完全符合法律规定的。珠香公司认为该“抵债权益”的数次转让无效，是符合《合同法》第79条和52条规定的。五、本案所涉争议已超过诉讼时效，高立山已丧失胜诉权。2012年11月13日，高立山与长城资产公司签订《资产转让协议》，约定高立山取得该协议书项下的合同权利，高立山根据该协议的约定，提起诉讼要求长城资产公司履行义务未超过诉讼时效，但是珠香公司并非该协议的相对方，不应以协议的签订时间作为要求珠香公司履行义务的诉讼时效的起算点。1999年9月13日，珠香公司与光大银行签订的《协议书》，约定交接抵债房产，因《协议书》约定的抵债房产共计42套，其中包括了华银公司所有的房产，但是《协议书》未得到华银公司的确认，所以《协议书》并未实际履行，实际上，光大银行并未实现任何权利。虽然光大银行并未实现其权利，但从未向珠香公司主张过权利，时至今日，早已超过诉讼时效。另外光大银行和长城资产公司签订《抵债资产转让协议》的时间为2008年4月18日，该协议签订后至2012年11月13日长城资产公司和高立山签订《资产抵债协议》前，也从未向珠香公司主张过任何权利。因此，其诉讼时效早已届满。《抵债资产转让协议》附件二资产现状和瑕疵披露中的第（5）项中明确显示，资产可能已经超过诉讼时效，因此，高立山在竞买四套涉案房产时亦明确知晓资产已经超过诉讼时效，其已丧失胜诉权的事实。综上所述，珠香公司认为一审判决认定事实错误，证据采信不当，特此上诉并提出前列上诉请求，恳请依法审理以维护珠香公司的合法权益。
被上诉人高立山在二审中答辩称：一、一审法院认定本案争议标的确定为抵债协议中现代广场的房产为1401、1404、1405、1406四套房产，认定事实清楚。1、我方提交的证据已经充分证明涉案标的为珠香公司名下的位于珠海市拱北港昌路现代广场的1401、1404、1405、1406四套房产。我方提交的证据三签于96年的《协议书》明确约定，珠香公司自愿以“珠海贸易广场”和“现代广场”的部分房产抵偿债务，“现代广场”用于抵偿债务的房产总面积386.63平方米。该《协议书》的债权人牡丹江一建又将其取得的以房抵债债权转让给中国投资银行哈尔滨分行（即原告提交的证据四），后中国投资银行于1999年3月8日经中国人民银行批准，由中国光大银行接收原中国投资银行债权债务和同城营业机构。为此，珠香公司于1999年9月13日与中国光大银行黑龙江分行签订《协议书》（即原告提交的证据五），就交接抵债房产（拱北夏湾现代广场住宅四户，面积三百八十六点六三平方米。。。。）一事达成以下协议，香洲公司向光大银行黑龙江分行移交钥匙22把、购房协议书42份。涉案房产的四份《房地产买卖契约》中1401房面积为133.71、1404房面积为112.48、1405房面积为67.20、1406房面积为73.24，正与96年的《协议书》及99年《协议书》的面积一致。2、珠海市斗门华银房产开发联合公司出具的抵债房产清单可以证明以房抵债的房产。作为抵债房产的业主，珠海市斗门华银房产开发联合公司是珠香公司于1992年投资1000万元注册资金成立的，且华银公司的法定代表人刘琛正是原香洲公司的股东之一，其出具的抵债房产清单中现代广场的房号与面积也是现代广场1401、1404、1405、1406房，四套房屋面积正与96年的《协议书》的面积相一致，与99年《协议书》及珠香公司向光大银行移交的《房地产买卖契约》显示的房号及面积相一致。因此，华银公司作为珠香公司的全资子公司所确认的抵债房产清单完全可以证明本案抵债房产正是拱北港昌路现代广场的1401、1404、1405、1406号房产。最后，我方提交的珠香公司签章确认的四套房产的《房地产买卖契约》可以明确证明抵债协议中现代广场的房产为1401、1404、1405、1406四套房产。如前所述，本案涉案房产的确定，既有珠香公司签章的1996年的《协议书》、1999年的《协议书》，又有其全资子公司确认的抵债房产清单，还有珠香公司按照1999年《协议书》的约定交付的涉案四套房产的《房地产买卖契约》，已经充分证明了本案涉案房产就是现代广场的1401、1404、1405、1406号房产。珠香公司在其上诉状上提出：“光大银行为何会取得四套涉案房产亦无从确定”等的论述，既然珠香公司作为合同的当事人，认为光大银行有可能是因为其他原因取得四套涉案房产，那么根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定其应当对此承担举证责任。二、关于珠香公司提出的《资产转让协议》因未履行通知义务而对其无效的上诉意见，我方认为《资产转让协议》并不因未履行通知义务而对其无效。1、依据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”的规定，只要当事人就债权转让事宜达成合意，就可以将债权进行转让，并不以通知作为债权转让合同生效的要件。2、《合同法》第八十条的规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”，该法律规定只是对转让过程的规范，而不是对转让本身的规范，原因是债权转让行为只有通知债务人，债务人在履行债务时才知道应当向谁履行。并且债权转让通知只要履行通知义务就行，并不以债务人同意作为条件，更非因债权人未履行通知义务就据此免除了债务人履行债务的义务。且珠香公司始终以各种理由拒绝履行债务，时至今日珠香公司仍未履行办理房屋产权转移登记的义务。3、事实上涉案以房抵债权益的债权转让行为均有对债务人即珠香公司进行通知或公告，只是珠香公司为了继续霸占并出租其原本已经交付给债权人的房产获得不当得利，不断否认债权人的通知或公告。本案涉案乙方抵债权益的债权流转如下：1996年11月26日珠香公司与牡丹江一建签订《协议书》，约定将含四套本案涉案房产的抵偿其对牡丹江一建的债务。1996年11月26日，牡丹江一建又与中国投资银行哈尔滨分行签订《协议书》，将以房抵债权益转让给中投行。1997年3月20日华银公司作为香洲公司的全资子公司及相关抵债房产的所有权人向牡丹江一建及中投行出具《承诺书》（证据三，第8页），认可珠香公司96年签订的《协议书》并承诺及时履行以房抵债义务。1998年5月16日，华银公司又出具抵债房产清单（证据三，第7页）。1999年3月8日，经中国人民银行批准，由中国光大银行整体接收原中国投资银行的资产、负债和所有者权益以及营业机构。为此，1999年9月13日，珠香公司又与光大银行黑龙江分行就交接抵债房产达成协议并签订《协议书》，并按约向光大银行黑龙江分行交付了本案涉案4套房产的《房地产买卖契约》及钥匙，履行交房手续。以上债权流转过程，虽然债权经过两次债权转让，且年代久远相应通知、公告的证据无法找到，但是珠香公司和华银公司向当时新债权人光大银行黑龙江分行签订的《协议书》、《承诺书》、交付的抵债房产清单及《房地产买卖契约》、钥匙等均可证明债权转让是有经过通知、公告的。如无相应通知及公告，为何其会向新债权人履行相应义务。再者，本案涉案债权流转过程基本都在银行中流转，银行对债权债务流转过程均有格按照法律规定进行通知或公告，珠香公司及华银公司向新债权人履行相应债务正好证明这一点。接下来，2008年4月18日，光大银行黑龙江分行与中国长城资产管理有限公司哈尔滨办事处签订《抵债资产转让协议》，并于2008年9月11日在《黑龙江日报》刊登《中国光大银行黑龙江分行与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处债券转让通知暨债务催收联合公告》，将本案四套房产的以房抵债债权转让进行登报公告。2012年10月8日，珠香公司知晓一审长城公司即将对以房抵债权益进行公开拍卖时，还向长城公司送达《异议函》。如债权转让未经通知，为何珠香公司会向新债权人长城公司提出异议。2012年11月2日，长城资产就含本案涉案房产在内的以房抵债权益委托拍卖并在黑龙江晨报进行刊登。2012年11月12日，我方经拍卖程序竞得房产抵债权益并于2012年11月13日与长城资产签订《资产转让协议》。在我方竞得抵债房产后多次向珠香公司主张权利，珠香公司均拒绝履行交房及办理过户义务。无奈之下，只有诉至一审法院，而一审庭审过程中原债权人长城公司也明确债权转让的事实。综上所述，在本案涉案房产以房抵债权益转让过程中，债权人均有履行通知债务人的义务，珠香公司的抗辩只是为了达到其不法占有涉案房产对外出租谋取不当得利的目的。请求二审法院依法驳回上诉人珠香公司的上诉请求。三、关于本案诉讼时效的问题。1、本案起诉并未过诉讼时效，更未丧失胜诉权。我方认为我们竞得的抵债权益并未过诉讼时效，请求贵院依法支持诉讼请求。根据我国相关法律法规规定，我方取得的抵债权益并未过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利被侵害时起算。结合本案，1999年9月13日珠香公司与光大银行签订《协议书》中明确约定，一、珠香公司于当天向光大银行移交涉案房产钥匙及购房协议书，自交接之日起房屋产权属乙方所有；二、甲方未向乙方提供购房发票，其原因是珠海市有关减免税费的规定尚未出台，甲方要在该规定出台后及时向乙方提供购房发票，乙方凭购房发票及其他资料到房管部门办理产权证书。因此，珠香公司与光大银行未对办理房产过户的时间做出约定，根据《合同法》的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行，故原告取得的房屋抵债权益并未超过诉讼时效。2、一审法院不予支持珠香公司诉讼时效的抗辩，适用法律正确，应当依法予以维持。我方主张的是珠香公司协助过户的义务，协助过户是出卖方的法定义务，且是基于物权合同而产生的物上请求权，不应该适用诉讼时效。现实中存在大量开发商因手续问题无法及时办理房屋产权证的情况发生，如果适用诉讼时效的约定不仅有违公平原则，更严重损害了购房者的合法权益。协助办理过户义务本就是出卖方的法定义务，不应适用我国法律关于债权的诉讼时效规定。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且珠香公司早在1999年9月13日就向光大银行移交涉案房产的《房地产买卖契约》及钥匙，将房屋移交给光大银行，早就丧失涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利。珠香公司履行交房手续后继续霸占涉案房产长期对外出租，租获得不当得利，不仅严重损害了国有资产的利益，更加侵犯了通过公开拍卖方式竞得涉案房产的我方的合法权益。请求二审法院依法驳回珠香公司的上诉请求，维持一审判决。
原审被告长城公司答辩称：原审法院适用法律正确请求法院驳回上诉人珠香公司的上诉。在光大银行将债权转让给我方时，是通过黑龙江日报上发出了催收及债权转让的公告，所以不存在未履行通知珠香公司的义务。
二审期间，高立山在二审中提交证据如下：证据一、珠海市斗门华银房产开发联合公司工商登记资料，证明珠海市斗门华银房产开发联合公司是珠香公司于1992年投资1000万元注册资金成立的，且华银公司的法定代表人刘琛正是原香洲公司的股东之一；证据二、黑龙江日报，证明光大银行与中国长城资产管理有限公司哈尔滨办事处于2008年9月11日在《黑龙江日报》刊登《中国光大银行黑龙江分行与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处债券转让通知暨债务催收联合公告》，将本案四套房产的以房抵债债权转让进行登报公告；证据三：《异议函》，证明：1、以房抵债权益由光大银行转移给长城公司后，债权人对债务人珠香公司进行通知。2、2012年10月8日，珠香公司知悉长城公司即将对以房抵债权益进行公开拍卖时，向长城公司送达《异议函》。3、证明本案含涉案四套房产在内的以房抵债权益，在债权流转过程中，均履行了通知的义务，按照《合同法》第八十条的规定，债权转让对香洲公司生效。证据四：《报警回执》、《告知书》，证明：1、2013年1月11日，高立山与涉案四套房产承租人发生纠纷，经拱北街道人民调解委员会调解下，高立山收回涉案四套房产。高立山收回房产后，对涉案四套房产进行重新装修，将大量装修材料及发电机等放在涉案房产内。2014年6月1日，珠香公司擅自暴力拆除高立山安装完毕的四套房产大门并强行抢夺放置在房内的装修材料、物品及发电机。为此双方发生冲突，高立山报案处理。2、结合高立山一审提交的证据五协议书可知，珠香公司早在1999年9月13日就向光大银行移交涉案房产的《房地产买卖契约》及钥匙，将房屋移交给光大银行，早就丧失涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利。但珠香公司之后不仅私自霸占涉案房产长期对外出租，在高立山经调解收回涉案房产后珠香公司还暴力拆开涉案房屋房门，意图继续霸占涉案四套房产继续对外出租。珠香公司对上述证据发表质证意见如下：这些证据不属于法律规定的新证据，被上诉人应当在一审庭审期间就提交，被上诉人现在提交该证据材料已经超过了法定的举证期限。针对证据本身意见如下：证据一、真实性无异议，关联性有异议；证据二、真实性无异议，但按照该证据并不能证明光大银行在与长城资产管理公司的债权转让过程中对上诉人履行的通知义务；证据三、真实性无异议，关联性有异议；证据四，报警回执的真实性无异议，告知通知书的真实性不认可。这两份材料与本案不具有关联性，无法证实上诉人所主张的证明内容。长城公司对上述证据均无异议。经审查，高立山提交证据一、二、三虽然超过举证期限，但属于与本案有关联性的客观事实，且珠香公司对证据材料真实性均并无异议，故本院予以采纳。
经审理查明，1996年11月26日，牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》，随其后附页显示日期为1998年5月16日，斗门华银公司加盖骑缝章。斗门华银公司系由珠香公司出资1000万元设立的内资企业法人，法定代表人为刘琛。2008年4月18日，中国光大银行黑龙江分行与长城公司哈尔滨办事处签订《抵债资产转让协议》，2008年9月11日，《黑龙江日报》发布《中国光大银行黑龙江分行与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处债权转让通知暨债务催收联合公告》，将债权转让事宜通知各借款人及担保人。2012年10月8日，珠香公司向长城公司发出《异议函》。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、本案诉讼时效的问题。
珠香公司认为高立山提起本案诉讼超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，诉讼时效客体，即诉讼时效的权利范围，应该是为债权请求权。本案中高立山所提出主张为协助办理房屋过户手续，虽然属于合同中约定权利，但也属于作为出卖方的法定义务，因此并不适用诉讼时效规定。况且，在珠香公司与中国光大银行黑龙江分行签订《协议书》中，双方并未约定办理涉案房屋房地产权证具体时间，而高立山通过拍卖程序于2012年11月13日与长城公司签订《资产转让协议》，现今提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效。因此，珠香公司提出高立山起诉超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
二、拱北港昌路现代广场1401、1404、1405、1406号房产是否为本案争议标的。
高立山通过拍卖程序购买涉案四套房屋，其持有的与涉案房屋相关资料由长城公司转交而来。在珠香公司与中国光大银行黑龙江分行于1999年9月13日签订《协议书》中明确约定移交涉案四套房屋的《房地产买卖契约》，由此可见涉案四套房屋确实在抵债范围之列。虽然1999年9月13日签订《协议书》陈述抵债房屋系根据1997年3月20日牡丹江一建与投行、珠香公司签订协议确定而来，并非根据1996年11月26日牡丹江一建与珠香公司签订两份《协议书》所确定抵债范围，但是在1997年3月20日斗门华银公司出具承诺书中，可以印证1996年11月26日牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》与1997年3月20日牡丹江一建与投行、珠香公司签订协议相互关联，并以此确认了抵债房屋范围。斗门华银公司为珠香公司出资设立内资企业法人，其公司房屋由珠香公司拿去抵偿牡丹江一建债务，因此斗门华银公司出具承诺书所涉及抵债房屋之内容应当予以采纳。1996年11月26日牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》后附页虽然并非1996年11月26日形成，但是涉及现代广场抵债房屋房号及面积与1999年9月13日《协议书》并无差异，而且根据上述推论可以看出1996年11月26日协议与1999年9月13日协议之间形成一条完整证据链，故本院对此予以确认。珠香公司作为1996年11月26日牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》以及1997年3月20日牡丹江一建与投行、珠香公司签订协议的缔约方，其主张用于抵偿债务房屋并非涉案四套房产，但是其无法提供相应合同等证据予以证实，其应当承担举证不能之不利后果。综上所述，1996年11月26日牡丹江一建与珠香公司签订《协议书》中用于抵债房屋为现代广场1401、1404、1405、1406四套房产，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
三、珠香公司与牡丹江一建签订的抵债《协议书》及抵债权益转让的行为效力问题。
珠香公司为抵偿所欠牡丹江一建债务将涉案四套房屋抵偿给牡丹江一建，双方签订《协议书》属于真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效牡丹江一建将所取得合同权益抵偿给中国投资银行哈尔滨支行，后由于国家政策中国光大银行黑龙江支行接收中国投资银行哈尔滨支行债权债务，此过程中虽然没有证据显示通知过珠香公司，但是根据珠香公司与中国光大银行黑龙江分行于1999年9月13日签订《协议书》显示，珠香公司对于债权转让予以确认，并且移交涉案房屋《房地产买卖契约》。中国光大银行黑龙江分行将债权转让给长城公司，已经在黑龙江日报发表《中国光大银行黑龙江分行与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处债权转让通知暨债务催收联合公告》，将债权转让事宜通知各借款人及担保人，而且珠香公司在2012年10月8日向长城公司发出《异议函》。高立山通过拍卖方式取得涉案抵债房产，并未违反法律强制性规定，应为有效行为，高立山通过诉讼方式告知珠香公司并且向其主张履行协助过户义务，并无不当，本院不予支持。综上所述，针对牡丹江一建享有1996年11月26日《协议书》抵债权益发生多次转让行为合法有效，珠香公司上诉认为债权转让未通知因此不发生法律效力，理据不足，本院不予支持。
涉案房屋至今并未办理至他人名下，因此本案中所转让标的应当是牡丹江一建在1996年11月26日《协议书》中享有的抵债权益，应当属于债权转让行为，上述系列债权转让行为并未违反法律强制性规定，合法有效，高立山通过拍卖取得是上述《协议书》项下的合同权益，因此其有权要求作为出卖方的珠香公司履行协助过户义务。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。珠香公司上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13800元，由上诉人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年二','2018-10-07
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