湖南省常德市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)湘07行终205号
上诉人(原审原告)高华丽，女，1972年8月27日出生，汉族，住常德市武陵区。
委托代理人张进千，湖南协平律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审被告)常德市房地产管理局，住所地常德市武陵区育才路。
法定代表人张圣友，局长。
委托代理人谢彬，该局工作人员，代理权限为一般授权代理。
委托代理人曾贤燕，该局工作人员，代理权限为一般授权代理。
原审第三人湖南中德房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区育才路282号(迅华大厦3楼)。
法定代表人李庆华。
原审第三人兴业银行股份有限公司常德分行，住所地常德市武陵区滨湖中路中德时代广场一、六楼。
负责人郭加林，行长。
委托代理人袁媛，该行员工，代理权限为特别授权代理。
委托代理人张灯，该行员工，代理权限为一般授权代理。
上诉人高华丽诉被上诉人常德市房地产管理局(以下简称市房管局)、原审第三人湖南中德房地产开发有限公司(以下简称中德公司)、兴业银行股份有限责任公司常德分行(以下简称兴业银行)房屋行政登记一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2016)湘0702行初27号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年，中德公司在常德市武陵区经批准开发东经名邸小区。2008年元月，工程完工后，中德公司申请办理了房屋初始登记，其9号楼于同年3月5日颁发了产权证。2009年中德公司申请将9号楼分割登记，其X号房被告于2009年9月单独颁发了房产证(证号常房权证武字第**号)。2010年11月23日，中德公司与兴业银行股份有限公司长沙分行(以下简称长沙分行)签订最高额抵押合同，中德公司为长沙安为实业有限公司在长沙分行的25，000，000元贷款提供担保，抵押物为东经名邸的多套房屋，其中包括涉案的9号楼X号房。双方在被告处申请办理了抵押登记手续。2012年11月19日，经双方申请，被告办理了注销抵押登记手续。
2011年3月31日，原告与中德公司签订了商品房买卖合同，由原告购买东经名邸9号楼X号房。中德公司交付了房屋，此后双方未办理备案登记，也未办理产权转移登记。2012年11月20日，中德公司以包含该房屋在内的多套房产为常德美丽乡村农业开发有限公司的贷款提供担保，并在被告处办理了抵押登记。抵押权人为兴业银行。因借款人违约，兴业银行的上级银行长沙分行以自身名义向长沙市中级人民法院提起诉讼，要求借款人、担保人履行义务，长沙市中级人民法院认定中德公司与长沙分行依法办理了含本案房屋在内的多套房产的抵押登记手续，判令第三人中德公司以抵押物承担还款责任。该判决已生效。
原审法院审理认为，本案争议的焦点是被告办理的东经名邸9号楼X号房的抵押登记行为是否合法？应否撤销？原告与中德公司签订关于东经名邸9号楼X号房屋的买卖合同时，该房屋尚处在抵押状态，不能办理备案登记及转移登记手续。2012年11月20日，被告再次为东经名邸9号楼X号房办理抵押登记时，产权证上载明的所有权人仍为中德公司，经中德公司与兴业银行共同申请后，被告办理了抵押登记，符合法律规定，该行为不能被撤销。原告诉称的涉案房屋的分割登记及抵押登记应当以分摊土地使用权为前提没有法律依据。故对原告的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告高华丽的诉讼请求。本案受理费50元，由原告高华丽负担。
判决后，高华丽不服，向本院提起上诉。上诉称，原审判决认定被上诉人在2012年11月20日对上诉人购买的门面办理的抵押登记合法违反法律规定；原审判决关于房屋分割登记及抵押登记应以分摊土地使用权为前提没有法律依据的认定违反法律规定；原审判决以长沙市中级人民法院的相关判决的认定作为被上诉人的抵押登记合法的依据违反法律规定。请求撤销原判，撤销被上诉人就上诉人购买的“东经名邸”第9幢X号门面办理的房屋抵押登记。
被上诉人市房管局答辩称，市房管局不是被诉行政行为的相对人，与被诉行政行为无法律上的利害关系，应依法驳回上诉人的上诉。在市房管局管理的房屋登记薄中，涉案房屋的产权人为中德公司，其享有涉案房屋的物权。根据相关法律规定，房屋登记薄是房屋权利归属和内容的根据，故上诉人高华丽不是涉诉房屋的所有权人，亦不是被诉行政行为的相对人，其与被诉行政行为无法律上的利害关系，故高华丽不具备原告诉讼主体资格。高华丽提起行政诉讼的事实和理由属于其与中德公司之间的房屋买卖合同纠纷，根据相关法律规定，其应先通过民事诉讼途径解决民事争议。市房管局作出的被诉房屋抵押登记行为合法，应予维持。2012年11月，中德公司与兴业银行向市房管局提交材料将位于武陵区城东新竹花园二期东经名邸1、2、6、9、10号楼共28套房屋(含涉案房屋9＃楼X号)办理房屋最高额抵押登记。市房管局收取并查验了申请人提交的相关材料，并就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、是否还有需要说明的其他事项进行了询问及记录。经审核，市房管局认为申请人办理最高额抵押登记的申请符合《房屋登记办法》第五十一条之规定，应当予以登记，故将申请登记事项载于房屋登记薄，并为抵押权人兴业银行颁发了房屋他项权证。市房管局作出的房屋抵押登记行为合法，应予维持。综上，上诉人高华丽的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。
原审第三人兴业银行陈述称，1、常德市房地产管理局就“东经名邸”第9幢X号商铺办理房屋抵押登记的行政行为适用法律法规正确，程序合法，应予维持。2、兴业银行取得“东经名邸”28套房屋抵押权合法有效，高华丽对中德公司的债权不能对抗兴业银行的抵押权。兴业银行在与中德公司签订房屋抵押合同、办理抵押登记前，依法核查了该房屋的权属状况，查实房屋所有权人为中德公司，并核实了该9幢X号商铺分摊土地使用权的情况，对应国土证号为常国用(2009商)第X号。兴业银行作为抵押权人基于物权登记的公示公信力，尽到了合理注意义务，不存在过失。虽然中德公司在将上述房屋抵押给兴业银行之前，将第9幢X号商铺出售给了高华丽，但并没有办理预告登记或房屋产权变更登记。故兴业银行在办理抵押登记时，高华丽并没有取得该房屋的所有权，而是取得一项请求中德公司交付房屋并办理登记的债权。3、原审判决根据相关法律文书确认本案事实具有法律依据。(2014)长中民二初字第01161号判决书为生效法律文书，原审法院将该文书作为认定事实的根据并无不当。故请求驳回上诉人高华丽的上诉请求。
原审第三人中德公司未予陈述。
当事人提交并质证的证据材料已随案移送至本院，本院对双方当事人在一审中提交的证据材料的分析、认定与原审一致，故查明的事实与原审一致。
本院认为，2011年3月31日，高华丽在与中德公司签订购买东经名邸9号楼X号房商品房买卖合同之时，该该房屋尚处于抵押状态。高华丽并未就其购买的该房屋到常德市房地产管理局办理备案登记，亦未办理产权转移登记。之后，中德公司与兴业银行共同申请向市房管局办理了注销抵押登记手续；再次，中德公司以包含该房屋在内的多套房产为常德美丽乡村农业开发有限公司的贷款提供担保，并到被上诉人市房管局办理了抵押登记。其整个办理登记的程序符合法律规定。上诉人高华丽认为被上诉人市房管局在为中德公司与兴业银行办理抵押登记手续时应当审查其抵押物是否分摊了土地使用权的问题，法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，因建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，导致发生房地分别抵押的现象，基于交易安全的考虑，不宜认定这种情形中的抵押无效。法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突与摩擦。故高华丽上诉称被上诉人市房管局在为中德公司与兴业银行办理抵押登记手续时应当审查其抵押物是否分摊了土地使用权的上诉理由没有事实与法律依据。对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高华丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨名夏
审 判 员 赵阳娟
代理审判员 胡 林
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 黄 莺
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。