山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终6530号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹庆兰，女，1970年6月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马士程，山东鲁舜律师事务所。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹屏，男，1957年5月4日出生，汉族，住济南市。
上诉人尹庆兰因与被上诉人尹屏房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹庆兰上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判为尹屏支付违约金13800元并返还尹庆兰支付的订金5000元；2.一、二审诉讼费用由尹屏承担。事实与理由：1.一审判决事实认定不清。尹屏在房屋买卖合同订立后，要求退还购房定金，并单方提出加价要求的行为已经构成违约，导致合同不能继续履行，尹屏应当承担相应的违约责任；2.一审判决适用法律错误。尹庆兰履行不安抗辩权，中止履行支付房款的义务，于法有据，不构成违约；3.一审法院未采纳尹庆兰提交的其与尹屏的多份通话录音证据，未对这些证据的效力问题进行认定，系程序违法；4.双方签订的房屋买卖合同中未约定“买方违约，订金不退”内容，一审法院判令解除合同，应同时判令尹屏返还尹庆兰支付的5000元订金。
尹屏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
尹庆兰向一审法院起诉请求：1.判令尹屏履行房屋买卖合同义务，将位于济南市天桥区堤口路***号楼2-103室房产所有权转移登记在尹庆兰名下；2.判令尹屏赔偿尹庆兰逾期办理房屋过户事宜的损失13800元；3.判令尹屏赔偿利息损失2万元；4.案件受理费由尹屏负担。
尹屏向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令尹庆兰支付尹屏违约金13800元。
一审法院认定事实：2016年8月15日，尹屏（卖方，合同甲方）与尹庆兰（买方，合同乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，内容：“买卖双方都同意买卖该房屋。天桥区堤口路***号楼：楼层一层，面积50.75平方米，卖46万元整，乙方向甲方出订金5000元整。2017年4月30日前，将房子交给乙方。在全款入甲方账户的前提下执行。甲、乙双方不得违约，如违约按房款的3%计算违约金。遗产继承个人所得税由甲方出，其他税由乙方承担。”甲、乙双方均在该房屋买卖合同上签字。合同签订后，尹庆兰通过银行汇款方式向尹屏的银行账户中支付了订金5000元。2016年11月4日，尹庆兰以尹屏明确表示因涉案房屋不方便过户不再出售为由，起诉尹屏至一审法院，请求：“1.判令尹屏返还房屋订金5000元，并支付违约金13800元；2.诉讼费用由尹屏负担。”2016年12月20日，尹庆兰撤回了该案的起诉。双方均同意继续履行上述房屋买卖合同，双方于2017年4月30日未就房屋买卖合同履行内容达成一致，尹庆兰主张尹屏要求增加支付房款2万元，尹屏辩称系要求尹庆兰赔偿2016年11月起诉而给尹屏造成的损失，但未明确具体数额。
一审另查明，双方均认可签订的房屋买卖合同中的标的即涉案房屋，现登记在被继承人田秀兰名下，产权证号济房权证天字第0788**号，建筑面积50.75平方米。2017年4月27日，山东省济南市天桥公证处出具了（2017）济天桥证民字第1050号公证书，载明上述涉案房屋系田秀兰的遗产，由继承人尹屏、尹长青（案外人）、尹翠珠（案外人）继承。诉讼中，经一审法院释明，尹庆兰明确表示不追加尹长青（案外人）、尹翠珠（案外人）作为本案当事人以履行涉案房产所有权转移登记手续。
一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。房屋买卖合同后，尹庆兰依约支付了订金5000元。上述房屋买卖合同签订时，双方当事人均明知涉案房产系田秀兰的遗产，具体过户事宜未能进行明确约定。房屋买卖合同仅约定了尹屏应于2017年4月30日前交付涉案房屋，前提是尹庆兰将剩余房款45.5万元支付至尹屏的银行账户。尹庆兰未支付剩余购房款45.5万元之前，尹屏有权拒绝履行向尹庆兰交付涉案房产的合同义务。尹庆兰于2016年11月在合同约定的履行期限未届满前，以尹屏不再出售涉案房产为由诉至一审法院要求返还订金并支付违约金，但其并未能举证证实尹屏预期违约不出售涉案房屋的事实，已经构成违约，给尹屏造成一定的损失，应当按合同约定向尹屏支付违约金。此后，双方继续履行房屋买卖合同过程中，在2017年4月30日双方约定的支付剩余房款45.5万元以及交付涉案房屋履行期限届满时，尹庆兰在已知晓尹屏银行账户并约定付款至尹屏银行账户的情形下，未按约支付购房款，构成违约。综上，现尹庆兰要求办理涉案房产所有权转移登记以及逾期转移登记的违约金的诉讼请求，双方就涉案房产所有权转移登记并无约定履行期限，且尹庆兰也明确表示不追加其他继承人参加本案诉讼，亦尚未支付剩余购房款，其该项诉讼请求，一审法院难以支持。尹庆兰主张的利息损失，既与违约金相矛盾，也不属于履行房屋买卖合同过程中产生的直接损失，一审法院亦不予支持。尹屏反诉主张涉案房屋买卖合同已经无法履行，导致合同目的无法实现，要求解除涉案房屋买卖合同，一审法院予以支持；其按照房屋买卖合同约定，要求尹庆兰支付违约金13800元的请求，符合合同约定，一审法院亦予以支持。判决：一、解除尹庆兰与尹屏于2016年8月15日签订的房屋买卖合同；二、尹庆兰于判决生效之日起10日内支付尹屏违约金13800元；三、驳回尹庆兰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4200元，减半收取2100元，由尹庆兰负担；反诉案件受理费2100元，由尹庆兰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。尹庆兰申请证人出庭，拟证明杨广庆和尹庆兰的孩子欲给尹屏47万元，尹屏拒收。经质证，尹屏认为证人证言不真实，尹屏没有见到钱和银行卡。本院认为，杨广庆的证人证言无其他证据相印证，故对该证人证言不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人于2016年8月15日签订《房屋买卖合同》，载明“2017年4月30日前，尹屏将房子交给尹庆兰。在全款汇入尹屏账户的前提下执行。”据此可以认定，尹庆兰负有将房屋价款交付给尹屏的先合同义务。尹庆兰于2016年11月将尹屏起诉至一审法院后申请撤诉，双方均同意继续履行上述房屋买卖合同，故尹庆兰应当按照合同约定于2017年4月30日前支付购房款。因其未履行上述义务，故一审法院判决尹庆兰违约并承担违约责任并无不当，本院予以维持。尹庆兰虽主张尹屏预期违约，但尹庆兰未提交证据加以证明，故对该主张本院不予支持。因双方合同解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，尹屏应将尹庆兰支付的订金5000元予以退回。
综上所述，尹庆兰的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1758号判决及诉讼费负担项；
二、尹屏于本判决生效之日起10日内向尹庆兰返还订金5000元。
二审案件受理费4200元，由上诉人尹庆兰负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年九月二十五日
书记员 郭婷婷