云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民初12号
原告：中国东方资产管理公司。住所地：北京市阜成门内大街***号。
法定代表人：张子艾，总裁。
委托代理人：李春江、张宏斌，北京大成（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。
被告：云南建展房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区*号独立商业*楼。
法定代表人：王伟，董事长。
委托代理人：杨芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王伟，男，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县，
被告：王海江，男，回族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市沙甸区。
被告：马恒丰，男，回族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市沙甸区。
被告：马崇仁，男，回族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市沙甸区。
上述四被告共同委托代理人：陶国亮、谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国东方资产管理公司（以下简称东方资产公司）与被告云南建展房地产开发有限公司（以下简称建展公司）、王伟、王海江、马恒丰、马崇仁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方资产公司的委托代理人李春江，被告建展公司的委托代理人杨芳，被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁的委托代理人陶国亮、谢寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令建展公司归还东方资产公司借款本金人民币54100000元、2015年三个季度及2016年第一季度的债务重组收益9738000元、自2015年3月21日开始按照日万分之一计算至款项清偿之日止违约金，暂计算至2016年3月21日违约金为2110530.26元；2.判令建展公司赔偿东方资产公司按照应付未付债务重组金额及重组收益的万分之五计算的违约金31919元；3.判令建展公司归还东方资产公司为实现债权支出的全部费用（截至2016年3月9日，已发生费用人民币42820.99元；以上债务金额共计人民币66023270.25元；4.若被告建展公司不能履行还款义务，东方资产公司有权对其位于昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂村“溪畔丽景”项目合计74640.96平方米土地及该项目合计48712.67平米在建工程及被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁对建展公司享有的100%股权折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5.判令被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁对建展公司的上述债务承担连带保证责任；6.判令上述被告承担本案诉讼费。
被告建展公司辩称，1.被告建展公司在2012年、2013年以财务顾问费的名义向原告支付的4328000元应在本金中予以扣除；2.原告主张的重组收益、违约金系重复、反复、累加计算，于法无据，故对违约金的诉请应予驳回；3.原告主张的实现债权的费用没有合同依据，应予驳回；4.原告无权就“溪畔丽景”项目74640.96平米的国有土地使用权实现抵押担保，原告从原债权人大业信托有限责任公司受让本案债权后仅办理了抵押权人的变更手续，双方并未就该部分土地使用权重新办理抵押登记；5.对于本案的在建工程项目部分的抵押，原告仅能就单一的抵押物在抵押登记载明的担保金额范围内实现抵押权。
被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁辩称，同意建展公司的答辩理由，同时，本案四个自然人被告作为连带保证人，并未与原告约定关于本案抵押担保和保证如何实现，故按照我国物权法第一百七十六条的规定，四自然人被告仅应在原告实现抵押担保后，就尚未清偿的剩余债务才承担连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文予以认定。
本院认定事实如下：2012年11月20日，大业信托有限责任公司、王伟、王海江、马恒丰、马崇仁与东方资产公司、建展公司签订了《债权转让协议》（合同编号：中东云商（2012）-3第1号），约定大业信托有限责任公司将其对建展公司享有的5410万元债权及全部从权利转让给东方资产公司。2012年12月6日，原告东方资产公司与被告建展公司签订了《债务重组协议》【合同编号：中东云商（2012）-3第5号】；2014年12月29日，原告东方资产公司与被告建展公司、王伟、王海江、马恒丰、马崇仁签订《债务重组协议之补充协议》【合同编号：COAMCYN（2014）2-1号】；2015年12月29日，原告与被告建展公司、王伟、王海江、马恒丰、马崇仁签订了《债权债务确认书》（编号：COAMCYN（201511）JZ-0101）。以上协议确认原告东方资产公司对被告建展公司享有债权本金5410万元，双方就还款期限、债务重组收益率、违约责任等进行了约定。
为担保债务本息偿还，原告东方资产公司与被告建展公司在2012年12月12日签订了《抵押合同》，约定建展公司提供位于昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂的合计74640.96平米的土地使用权作为抵押物为本案债务提供担保。原告与被告在2015年12月29日签订的《债权债务确认书》【编号：COAMCYN（201511）JZ-0101】中确认：被告建展公司提供位于昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂村“溪畔丽景项目”合计74640.96平米土地提供土地抵押；“溪畔丽景项目”合计48679.70平方米在建工程提供抵押担保。被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁以其持有的被告建展公司100%股权，提供股权质押（各方签订了中东云商（2012）-3第8号《股权质押合同》，并办理了股权质押登记）；被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁提供连带责任保证担保。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告建展公司支付了部分债务重组收益，在借款到期后未履行还款义务。
本院认为，根据本案原、被告的诉辩主张，本案争议焦点在于：1.原告主张的债务本金、重组收益、违约金应如何确定；2.原告主张本案实现债权的费用如何确定；3.原告主张的抵押权如何确定；4.原告主张的股权质押权及四自然人被告的连带担保责任如何确定。
本院具体评判如下：第一个焦点问题。按照本案各方签订的《债务重组协议》【合同编号：中东云商（2012）-3第5号】、《债务重组协议之补充协议》【合同编号：COAMCYN（2014）2-1号】、《债权债务确认书》明确了被告建展公司对原告东方资产公司的债务金额为5410万元，各方对此并无争议。被告建展公司主张其在2012年、2013年以财务顾问费的名义向原告支付的4328000元应在本金中予以扣除的问题，从其提供的《财务顾问协议》约定内容来看，系就本案债务结构及重组方案设计等提供财务顾问服务，该费用性质与双方债务本金非同一法律关系，且双方亦无在债务本金中可以扣减该顾问费用的约定，故对被告建展公司该项主张，本院不予支持。其次，本案原告主张的债务重组收益、违约金的问题。被告对合同中关于该部分内容的约定及原告据此主张的金额并无异议，但认为重组收益、违约金同属违约责任性质，存在重复计算。本院认为，双方在系列协议中对重组收益、违约金有明确的约定，并经被告在协议中一再予以确认，原告的主张有相应合同约定，且参照国家法定计息标准，亦未过高。对原告主张的重组收益、违约金等依法应予支持。
第二个焦点问题，原告主张的实现债权的费用。原告陈述，本案5410万元与另案1.3亿元系同一笔债权因立案原因分为两案，原告主张的145718元是就两笔债权统一形成的费用，在本案中根据债权比例主张42820.99元。该145718元主要由四部分组成，即评估费用70000元、公证费2000元、公告费4968元、监管费68750元。以上证据系原告在庭审结束后提交，被告方不予认可，主要认为上述费用与本案没有关联性。对此，本院认为，原告主张的上述费用系其作为资产管理公司在自身经营活动过程中实现资产处置管理的必要成本费用，而本案实现债权的费用应指进入诉讼过程中支付的案件公告费、律师费、鉴定评估等费用。本案原告主张的上述费用不属于合同约定实现债权的费用。故对原告的该项主张不予支持。
第三个焦点问题，本案5410万元债权系原告东方资产公司从大业信托有限责任公司受让得来，在中东云商（2012）-3第1号《债权转让协议》中明确约定建展公司将其拥有的昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂合计74640.96平米土地为本案债权提供抵押担保，且已办理抵押权人变更手续。此后，原告东方资产公司与被告建展公司在2012年12月12日签订了《抵押合同》，再次就上述土地抵押予以明确。结合庭审后原告东方资产公司提交的《土地登记查询结果登记表》，可以证实原告东方资产公司系昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂合计74640.96平米土地的抵押权人。现因被告建展公司未按约履行还款义务，原告东方资产公司可就上述土地行使抵押优先权。另就在建工程抵押部分，双方一致认可：东方资产公司作为抵押权人，建展公司作为抵押人，双方就昆明市盘龙区小坝联社下河埂村溪畔丽景小区在建工程共办理了617本在建工程抵押登记证明。东方资产公司对该617本登记证明中载明的抵押内容享有抵押权。
第四个焦点问题，本案各方对四自然人被告提供其在建展公司享有的100%股权为本案债务提供股权质押担保并无争议，本院予以确认，即原告东方资产公司享有对王伟、王海江、马恒丰、马崇仁在建展公司持有的100%股权折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿的权利。另，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中针对被告建展公司不动产土地及在建工程抵押担保、四自然人被告提供的连带保证担保未约定实现的先后顺序，故依据上述法律的规定，原告应先就被告建展公司提供的不动产抵押物实现抵押权，针对不动产抵押物不能实现债权的部分再向四自然人被告主张连带担保责任。
综上所述，原告东方资产公司的诉请部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、第二百零八条、第二百一十九条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国东方资产管理公司偿还借款本金人民币5410万元；
二、云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国东方资产管理公司偿还债务重组收益9738000元；
三、云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国东方资产管理公司支付以上述一、二项之和63838000元（5410万元+9738000=63838000元）为基数自2015年3月21日开始按照日万分之一计算至款项清偿之日止的违约金；
四、云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国东方资产管理公司支付按照应付未付债务重组金额及重组收益的万分之五计算的违约金31919元；
五、若云南建展房地产开发有限公司未能在本判决规定期限内履行上述第一、二、三、四项义务，原告中国东方资产管理公司有权在上述第一、二、三、四项债权范围内对云南建展房地产开发有限公司提供的位于昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂昆国用（2011）第00109号、昆国用（2011）第00110号、昆国用（2011）第00111号、昆国用（2011）第00112号、昆国用（2011）第00113号合计74640.96平米的土地折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿；
六、若云南建展房地产开发有限公司未能在本判决规定期限内履行上述第一、二、三、四项义务，原告中国东方资产管理公司有权在上述第一、二、三、四项债权范围内对云南建展房地产开发有限公司提供的抵押物（详见附件抵押物清单）在抵押金额内折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿；
七、若云南建展房地产开发有限公司未能在本判决规定期限内履行上述第一、二、三、四项义务，原告中国东方资产管理公司有权对（盘工商）股质登记设字（2012）第00373号、（盘工商）股质登记设字（2012）第00374号、（盘工商）股质登记设字（2012）第00375号、（盘工商）股质登记设字（2012）第00376号项下的股权以折价或者以拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二、三、四项范围内优先受偿，被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁在清偿债务后，有权向被告云南建展房地产开发有限公司追偿；
八、若被告云南建展房地产开发有限公司提供抵押的不动产抵押物拍卖、变卖所得价款不足以清偿上述第一、二、三、四项债务，则被告王伟、王海江、马恒丰、马崇仁针对不能清偿部分的债务承担连带保证责任，其承担责任后有权向被告云南建展房地产开发有限公司进行追偿；
九、驳回原告中国东方资产管理公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费371916.35元，由被告云南建展房地产开发有限公司、王伟、王海江、马恒丰、马崇仁负担371045.83元，原告中国东方资产管理公司负担870.52元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审 判 长 王 娟
代理审判员 汤莉婷
代理审判员 冯义勇
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨 茸
附件：抵押物清单（在建工程抵押登记证明）
序号
证号[（昆明市)房建昆字第在号]
序号
证号[（昆明市)房建昆字第在号]
1
2013002331
309
2013003365
2
2013002332
310
2013003368
3
2013002333
311
2013003369
4
2013002334
312
2013003370
5
2013002335
313
2013003371
6
2013002336
314
2013003372
7
2013002337
315
2013003373
8
2013002338
316
2013003374
9
2013002339
317
2013003375
10
2013002340
318
2013003376
11
2013002341
319
2013003377
12
2013002342
320
2013003378
13
2013002343
321
2013003379
14
2013002344
322
2013003380
15
2013002345
323
2013003381
16
2013002346
324
2013003382
17
2013002347
325
2013003383
18
2013002348
326
2013003384
19
2013002349
327
2013003385
20
2013002350
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