上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第5090号
原告罗锋。委托代理人邴园庆，上海伟创律师事务所律师。被告陈业红。委托代理人蔡志豪。原告罗锋诉被告陈业红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，又于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告罗锋及其委托代理人邴园庆、被告陈业红及其委托代理人蔡志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗锋诉称，原、被告于2014年6月20日就上海市浦东新区川沙路1221、1223号门面房(以下简称系争房屋)签订租房协议，约定原告将上述房屋租赁给被告，租期尚余2014年6月21日至2015年6月20日，尚余租期的年租金为人民币(以下币种同)105,500元。原告于合同签订当日，支付被告半年租金计52,750元。2014年8月11日，上述房屋产权人起诉被告至法院。该案审理中，房屋产权人与被告达成调解协议，被告同意房东解除与其的租赁合同，并在10日内返还房屋，由房屋产权人与原告另行签订协议。之后，房屋产权人据此撤诉。2014年10月20日，房屋产权人与原告另行签订租赁合同，由其将房屋出租原告继续经营。故原告诉至法院，要求判令被告返还原告租金17,583元、押金3,000元，诉讼费由被告承担。被告陈业红辩称，原告是从上一手承租人聂开银手里将系争房屋转过来的，聂开银还转让了系争房屋的空调、装修等。系争房屋原属框架结构，2005年时被告投入了93万元左右进行了装修。2014年8月，被告与房屋产权人达成和解，口头约定被告交付的租金在2014年10月底到期以后，将房屋退还房屋产权人。房屋产权人与原告之间的租赁协议，被告并不知情。原告也无押金收据。经审理查明，2010年6月21日，案外人聂开银作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《租房协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方合法使用，租期五年，自2010年6月21日至2015年6月20日止，租金每半年支付一次，第一年租金95,000元，第二、三年为10万元，第四、第五年按照10万元的百分之五点五递增，在这基础上预付3,000元押金，在期满日，甲方有义务归还乙方。该合同备注手写载明“甲方提供一台扬子中央空调给乙方使用，到期后折旧费2,000元再给予拆还，折旧费可以直接在押金中扣除。”(聂开银合同中并无该手写备注)后聂开银支付被告押金3,000元，被告开具了押金收据。2014年6月20日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订一份《租房协议》，合同内容与聂开银的《租房协议》基本一致，也无合同备注的手写内容。之后，原告支付被告截至2014年12月20日止的租金52,750元。2014年7月，案外人史群等以本案被告擅自转租为由将其起诉至法院，要求解除双方之间租赁协议，本案原告在该案中作为第三人。2014年8月11日开庭审理中，史群等与本案被告、原告达成和解，后史群等当庭撤诉，法院据此出具民事裁定书。其中，庭审笔录中载明内容大致为：史群等与被告同意解除合同，原告在十日内迁出房屋，由被告返还史群等。原告跟史群等再签合同的事项双方自行协商。2014年10月20日，史群等与原告签订一份《租赁合同》，约定甲方(史群等)将上海市浦东新区川沙路1221、1223号两间一楼店面出租乙方使用，租期自2014年10月20日至2017年10月19日，年租金为10万元。之后，原告要求被告退还多余租金及押金，但未果。2015年1月，原告诉至法院，诉请如前。另查明，系争房屋内有两台扬子牌空调，进屋门为玻璃门，玻璃门边上也为玻璃结构。审理中，原告提供押金收据及情况说明，证明押金收条是从上家手中转来的。对此，被告表示不清楚情况说明内容，其确实给聂开银开过收据，但不清楚原告手中的收据是否是开给聂开银那张。被告提供一张空调(扬子、KFR-120QW)发票，证明店铺中的空调是自己买的，只是给聂开银用的。对此，原告表示聂开银称已还给被告一台空调，双方空调已经对换了，现在的空调应属于原告的。另，原、被告一致同意空调在本案中一并处理。原告表示其是从吴鹏飞手中转让系争房屋的，吴鹏飞是从聂开银手中转让而来的，押金收据是从上家转过来的，自己将押金交给了吴鹏飞，吴鹏飞又将押金交给了聂开银。就空调一事，其先表示聂开银转让时没有谈起空调折旧费的事宜，该空调现在店里放着，没有使用，如果是被告的，同意返还，之后又表示聂开银已给过被告一个空调了，现在店里的空调是聂开银转让给自己的。被告是否投入过装修其不清楚，即使投入了，这么多年也已经收回了成本。根据另案的调解笔录，被告是要按现状将房屋返还大房东的。被告要求原告返还两台空调及玻璃门、玻璃，并称房屋租赁时是毛坯，其花钱进行了装修。由于生意不好，其把承租房屋的一部分即系争房屋转租了出去。另案调解时其与史群等说好，等到其与原告租金到期后再签协议，其也是基于此才同意解除合同的。当时并未想过空调及玻璃门、玻璃返还一事，如果不是原告起诉被告，被告也没想过这个问题。其与聂开银签过合同，聂开银也付了3,000元押金，当时说好要付2,000元空调折旧费的。合同中的手写备注内容是后来自己手写加进去的，当时聂开银合同不在，就没有加上去。聂开银从未返还过空调。如果返还空调的话，其可以退还剩余押金1,000元。原告是从上家转让而来，转让费包括被告的装修，且当时房屋产权人同意让步两个月租金的，故不同意退还租金。以上事实，有经庭审质证的《租房协议》、《租赁合同》、庭审笔录、民事裁定书及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，根据法律规定，承租人转租房屋应征得原出租人同意。从史群等起诉被告一案实际情况以及本案中原、被告陈述来看，被告承租房屋后，将其转租原告时并未征得出租人史群等的同意，事后史群等以此为由提起诉讼要求解除合同，审理中双方达成和解，解除了租赁合同。结合上述事实，被告的转租行为应属擅自转租，违反了法律强制性规定，原、被告之间签订的《租房协议》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告已于2014年10月20日与史群等另行签订了租赁合同，应视为史群等于起租日即签订合同之日收回房屋，并重新出租给原告，原告支付被告的使用费也应计算至该日。原告据此要求被告退还其多支付的租金，可予支持。聂开银与被告之间的《租房协议》与原、被告之间《租房协议》在租期等内容方面基本一致，应视为房屋租赁期间内承租人由聂开银变更为原告。原、被告之间合同及聂开银手中的合同并无手写备注内容、现被告确认其手中合同的备注内容系事后自行添加，原告及聂开银对该内容均不确认，被告也未能提供其他佐证，故该条款对于原告并不具有约束力。被告要求原告支付空调折旧费，本院不予支持。被告确认聂开银支付了押金3,000元，原告也提供了押金收据及说明证明押金已转至原告，故被告应将收取的押金全部退还原告。就双方争议的空调，原告确认系争房屋内空调系被告购买，被告也就此提供了空调购买发票，虽原告表示聂开银已返还被告一台空调，但在被告不予认可的情况下，未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，原告应将该空调予以返还。庭审中原、被告一致同意就空调一事在本案中处理，本院据此判决。被告要求返还的玻璃及玻璃门属固定装修范围，而在另案调解时其也从未提及返还之事，应推定按房屋正常使用后的状态返还，现被告要求原告返还玻璃门及玻璃，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告罗锋与被告陈业红于2014年6月20日签订的《租房协议》无效；二、被告陈业红应于本判决生效之日起十日内退还原告罗锋剩余租金17,583元及押金3,000元；三、原告罗锋应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区川沙路1221、1223号门面房内的两台空调(扬子品牌)返还被告陈业红。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取计157元，由原告罗锋负担24元，被告陈业红负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 高天明
二〇一五年七月十三日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
?一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。