吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)吉民一终字第154号
上诉人（原审原告）：尹光震，男，朝鲜族，1972年2月24日生。
委托代理人：沈揆范，男，朝鲜族，1956年11月11日。
委托代理人：赵亚臣，吉林天德厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边亚细亚装饰有限责任公司
法定代表人：许吉硕，董事长。
委托代理人：刘焕忠，吉林达公伟业律师事务所律师。
上诉人尹光震与被上诉人延边亚细亚装饰有限责任公司（以下简称亚细亚公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民四初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹光震委托代理人沈揆范、赵亚臣，被上诉人亚细亚公司委托代理人刘焕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月7日尹光震（乙方）与亚细亚公司（甲方）就亚细亚公司位于延吉市小营乡果树农场的面积总计12249.54平方米的出让地使用权事宜签订《土地转让协议书》。协议主要内容为：“一、合同价款：每平方人民币肆佰伍拾元，总价定为伍佰伍拾万元。二、付款方式：1.乙方先付定金伍拾万元。2.乙方承担支付甲方在龙井市龙城农村信用合作社此土地抵押贷款贰佰万元的利息和本金（合同之前利息甲方负责）。3.2010年5月15日甲方给乙方转让土地前，付壹佰伍拾万元。4.2010年6月15日给甲方付伍拾万元。5.余款壹佰万元中购买此地新建的别墅，价格双方协商价为准，乙方最低价提供别墅多退少补。如此地一年内不建成或不建别墅时，甲方有权随时要求付余款。三、乙方承担转让手续，甲方必须协助乙方，办理转让手续之前乙方必须给甲方提供余额以上充足可靠的担保物（转让手续费各付50%）。四、甲方准备此地中间6600平方承包地的承包权转让给乙方，价格双方协商后另签订合同（优惠价）。五、违约责任：甲乙双方必须遵守以上条款，如一方违约，给对方承担未付款数额的每天千分之一的赔偿金。如甲方违约时甲方承担给乙方造成的一切经济损失，如乙方违约时乙方承担给甲方造成的一切经济损失，乙方违约不支付合同款时，违约日开始二个月后甲方有权终止合同。”尹光震于签订合同即日向亚细亚公司支付了50万元定金，随后又于同年5月25日、6月7日、6月8日、6月28日、7月22日、7月31日分别向亚细亚公司支付转让款30万元、20万元、10万元、10万元、20万元、50万元，含定金累计190万元。
2010年9月18日，尹光震、亚细亚公司双方就土地转让问题又签订了《土地转让协议书（补充）》。协议主要内容为：“一、原合同第一项土地转让费总价伍佰伍拾万元改为伍佰捌拾万元（单价474元）。二、原合同第三项转让手续费各付50%修改为一切手续费由乙方全部负责。三、原合同第二项第五条乙方此地计划新建的别墅300平方左右定价为每平方3200元。要求：优质、豪华、单体、独门独院别墅区，保证院内物业管理好500平方米左右绿化占地面积，位置甲方有权优先自选权。付款方式：原合同第五项6600平方承包地承包权转让给乙方定价为陆拾万元，余款是乙方给甲方移交房子产权过户手续费时一次性付款。竣工日期是2011年9月份。乙方履行完合同之前不准把承包权转让给第三者，或使用转让时必须附带乙方的结清证明。附带甲方与小营乡果树农村土地流转合同复印件盖章，原合同件是乙方给甲方产权手续办完移交同时给乙方，如乙方不按时交付别墅房时甲方有权违约日开始收回流转土地，并合同日开始计违约金每天千分之0.5付给甲方。四、乙方未付余款壹佰玖拾万元及贰佰万元的贷款利息，付款时间：2010年9月18日付叁拾万元，2010年9月30日必须付清叁拾万元，10月15日付清贰拾万元，10月30日付清余款。2010年10月30日之前必须付清龙井市龙城信用合作社200万元贷款。五、办完转让手续后五日内支付叁拾万元，乙方必须办转让手续前提供充足可靠的担保抵押物（60万元以上）。六、本补充协议生效后2010年7月30日签订的担保合同书作废。七、双方特别约定的原合同违约责任仍然有效。”
签订该补充协议同日，尹光震向亚细亚公司支付转让款30万元，后又于同年9月30日、10月17日、11月4日、11月18日、12月28日、12月30日分别向亚细亚公司支付转让款30万元、20万元、10万元、10万元、5万元、10万元，累计115万元。
2011年12月4日（合同上记载时间为2011年4月20日，双方均认可实际签订时间为2011年12月4日），以协助尹光震工作为由，尹光震（协议乙方）与亚细亚公司（协议甲方）再次签订《补充合同》一份，约定：“此土地上建设项目由甲方名义建设，投资规模与资金由乙方承担，建设项目所有权属于乙方，乙方负责建设手续甲方协助。建设项目开始后甲方把土地、建筑屋（物）手续全部转给乙方，一切费用由乙方承担。乙方这个项目不准给甲方造成不良影响或损失。”
2010年8月10日，亚细亚公司以尹光震未按协议约定支付土地转让价款为由，起诉要求解除双方于2010年4月7日签订的土地转让协议书，后又于2010年9月20日以双方已和解为由申请撤回起诉。
2008年11月20日，亚细亚公司在龙井龙城农村信用合作社用本案诉争土地使用权抵押贷款200万元，贷款期限3年，并办理了他项权登记。
2011年1月19日，由于延边农村合作银行系统整合需要，亚细亚公司在龙井市龙城农村信用合作社抵押贷款的200万元转入延吉市延河农村信用合作社，由该社承继了该债权及其从权利。同年9月29日，延吉市延河农村信用合作社工作人员以手机短信形式与尹光震协商偿还亚细亚公司贷款一事。同年11月10日，该社向亚细亚公司发出到期贷款通知单，催亚细亚公司抓紧时间偿还贷款本息。
2012年10月12日，亚细亚公司以涉案的两处土地使用权及其名下的豪亚帕克大厦主楼、酒吧、办公室、木屋等为担保，在延吉市延河农村信用合作社办理了抵押贷款。
现尹光震诉讼原审法院，以亚细亚公司将转让的土地使用权在银行办理抵押贷款致使双方签订的土地使用权转让合同无法继续履行为由，要求解除双方签订的土地使用权转让合同，并返还已支付的转让款255万元，双倍返还已支付的定金50万元，合计355万元。
原审法院认为，尹光震在与亚细亚公司签订《土地使用权转让合同》时，对于约定转让的土地使用权处于抵押状态是明知的，即双方约定转让的土地使用权在订立合同时其权利状态是不完全的。这种权利上的瑕疵是否必然导致双方合同无法继续履行最终解除，关键在于瑕疵的存在是否足以阻碍双方订立合同的履行，意即只要存在这种瑕疵，双方当事人之间针对标的物所订立的处分性合同就必然无法实现转让标的物的目的。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间、抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，可以看出，已经抵押的财产在通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况下仍可以转让（本案中延河农村信用合作社的工作人员以手机短信形式与尹光震联系替亚细亚公司偿还贷款一事，已说明抵押权人对抵押物转让一事是清楚无异议的），这也就意味着抵押人与他人就抵押物签订的转让合同并不因抵押而失去履行的基础和可能，上述法律规定亦为双方合同的继续履行设定了解决方案，即“受让人代替债务人清偿”。虽然亚细亚公司于2012年10月12日又以约定转让的土地使用权重新办理了抵押贷款，但该抵押贷款根据贷款银行工作人员的陈述，实际为原有贷款的转贷。该转贷行为是否征得尹光震同意，均未改变双方约定转让的土地使用权处于抵押这一状态，而尹光震对于双方合同约定转让的土地使用权处于抵押状态自订立合同时就是清楚的，因此尹光震以转贷未征得其同意而导致双方合同无法继续履行，要求解除合同的主张，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，原审法院遂判决：驳回尹光震的诉讼请求。案件受理费35200元，财产保全费5000元，合计40200元，由尹光震负担。
上诉人尹光震不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：一、撤销（2013）延中民四初字第5号民事判决，发回原审法院重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由亚西亚公司承担。事实与理由为：一、原审判决认定事实不清。1.《土地转让协议书》在事实上已无法履行。尹光震主张解除该协议及返还合同款，符合法律规定。尹光震与亚细亚公司签订了《土地转让协协议书》，尹光震部分履行了相关义务，但因亚细亚公司未能交付土地和及时办理土地使用权转让手续，并意欲将该土地转让与案外人，致使尹光震行使不安抗辩权。2011年12月4日，亚细亚公司与尹光震签订补充合同，借与尹光震合作开发名义拖延办理土地使用权转让过户手续。特别是2012年10月，亚细亚公司将该土地使用权再次抵押三年贷款1500万元，导致双方转让协议无法实际履行。2.亚细亚公司再次将土地抵押贷款与原来的抵押贷款不是同一行为的延续，而是另一独立的行为，且没有取得尹光震的同意。因亚细亚公司的上述行为，致使尹光震在事实上无法实现合同目的，被迫主张解除合同。二、原审判决适用法律不当。原审判决借评判借贷关系隐避本诉土地转让合同争议焦点。尹光震已交付购地款及定金305万元，又无法取得土地，起诉又被原审法院驳回，尹光震的权利未能得到保护。现亚细亚公司仍占用尹光震购地款305万元。
被上诉人亚细亚公司答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。一、在履行合同过程中亚细亚公司没有任何违约行为，违约的是尹光震。因此尹光震不享有合同解除权，亦无权要求返还定金。二、尹光震主张亚西亚公司违约，其理由不能成立。一是双方所签补充协议是在尹光震违约、逾期不能付款的情况下签订，亚西亚公司起诉尹光震要求解除双方所签土地转让合同，后经双方庭外和解达成了一致意见。二是尹光震称亚西亚公司没有履约诚意，没有任何依据。尹光震拒绝履行代偿亚西亚公司在信用社的200万元借款本息的行为，证明其自身违约。三是亚西亚公司将涉案土地使用权抵押担保借款办理转贷手续，不构成违约。在尹光震违约的情况下，签订诉争土地使用权转让协议时，该土地使用权仍处于抵押状态，重新办理抵押贷款并没有增加尹光震负担。办理转贷行为不是拒绝履行双方所签合同，而是为减少损失。四是按照双方所签合同及补充协议的约定，办理诉争土地使用权过户的前提是尹光震先行代为清偿200万元借款本金及利息，且对未付的转让价款提供相应的担保。在尹光震没有履行上述先行给付义务的情况下，亚西亚公司没有将争议土地变更至尹光震名下，其行为不构成违约。五是亚西亚公司没有将涉案土地使用权转让给延吉市北兴糕点厂，亦没有要求尹光震偿还1500万元借款。
二审查明的事实除与原审查明事实相同外，另查明，2012年10月9日，亚细亚公司与延吉市农村信用合作社签订了《借款合同》约定：借款金额为1500万元，借款期限为36个月，即2012年10月9日起至2015年10月8日止。月息8.2‰。嗣后双方又签订了《抵押合同》约定：为确保亚细亚公司与延吉市农村信用合作社签订的借款合同的履行，保障延吉市农村信用合作社债权的实现，亚细亚公司自愿为债务人与延吉市农村信用合作社依主合同所形成的债务提供抵押担保。抵押物为：亚细亚公司所有的位于新兴参花街300号综合楼、电梯、办公室、车间、租赁新兴参花街300号土地使用权及位于小营镇果树农场6615.95平方米土地使用权（即本案争议土地），以上土地与经营用房共计评估值2254.5万元，按59%折算，贷款1500万元。
本院认为，一、尹光震与亚细亚公司签订的《土地转让协议书》《土地转让协议书（补充）》，双方当事人意思表示真实。虽然签订协议时该转让土地处于抵押状态，但尹光震对此是明知的。该协议书签订后，抵押权人龙井市龙城农村信用合作社已直接向尹光震索要该土地的抵押贷款200万元本金及利息的事实证明，抵押权人龙井市龙城农村信用合作社对尹光震与亚细亚公司签订的土地转让协议是认可的。尽管该转让的土地处于抵押状态，但基于土地受让人尹光震的明知及抵押权人的认可，故双方所签《土地转让协议书》《土地转让协议书（补充）》应为有效。
二、根据双方所签《土地转让协议书》《土地转让协议书（补充）》的约定，履行协议的前提是尹光震依约交付土地转让款，因尹光震未能在合同约定的期限内按时支付土地转让款，其行为已构成违约。后期亚细亚公司以本案争议的土地及其他房产为抵押物重新办理了抵押贷款（1500万元），虽然亚细亚公司主张仅要求尹光震代偿200万元贷款本金及利息，但因涉及亚细亚公司与第三方延吉市农村信用合作社签订的借款合同及抵押合同，且亚细亚公司在该合同中系义务人，无权决定延吉市农村信用合作社如何行使权利。由于亚细亚公司重新办理了抵押贷款（贷款金额1500万元，贷款期限三年）导致原土地转让合同的条件发生了变化，致使双方所签合同不能履行，实现不了合同目的，对此亚细亚公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”尹光震诉请要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。在履行合同过程中，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故尹光震主张返还违约利息部分的请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百二十条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民四初字第5号民事判决；
二、解除尹光震与延边亚细亚装饰有限责任公司签订的《土地转让协议书》及《土地转让协议书（补充）》；
三、延边亚细亚装饰有限责任公司返还尹光震支付的土地转让款255万元及定金50万元；
四、驳回尹光震其他诉讼请求。
逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35200元，财产保全费5000元，二审受理费35200元，合计75400元，由被上诉人延边亚细亚装饰有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
代理审判员 许家娟
代理审判员 王 亮
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 李 镇