陕西省石泉县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)陕0922执异2号
案外人：钟帮平，男，1957年11月7日出生，汉族，陕西省石泉县人。
委托诉讼代理人：钟家华，男，1977年2月8日出生，汉族，陕西省石泉县人。系案外人侄儿。
委托诉讼代理人：刘平，陕西奇声律师事务所律师。
申请执行人：陕西石泉农村商业银行股份有限公司。住所：石泉县向阳路**号。
法定代表人：刘吉华，理事长。
委托诉讼代理人：冯凡，系陕西石泉农村商业银行股份有限公司合规部副总经理。
委托诉讼代理人：李健，陕西理衡律师事务所律师。
被执行人：张莉，女，1979年7月24日出生，汉族，陕西省石泉县人。
被执行人：肖吕刚，男，1977年10月7日出生，汉族，陕西省石泉县人。
被执行人：肖吕武，男，1973年5月16日出生，汉族，陕西省石泉县人。
被执行人：邓洪梅，女，1973年3月29日出生，汉族，陕西省石泉县人。
本院在执行陕西石泉农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）申请执行张莉、肖吕刚、肖吕武、邓洪梅民间借贷纠纷一案中，案外人钟帮平对本院查封坐落在石泉县城关镇杨柳社区肖吕刚开发的自有商住楼第一层102室房屋的执行行为不服，于2017年2月27日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人钟帮平称，城关镇杨柳社区工作人员调解将诉争的房屋从原房主张莉处卖给了案外人，且张莉已给原告出具了12.5万元的购房收据，此款虽系张莉、肖吕刚夫妻修建该楼房向原告所借10万元的借款及借款期间的利息2.5万元所构成，但该房屋买卖合同是双方真实的意思表示，案外人依据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，有理由相信被执行人肖吕刚同意出卖诉争的房屋，现全家已在所购房屋中居住，因为是小产权房，又是本村人员购买，所以没有办理过户手续。案外人购买在先，石泉县法院查封在后，且石泉县法院的查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故请求撤销石泉县法院（2017）陕0922执41号执行裁定书。
农商银行称，钟帮平与肖吕刚、张莉之间的债权债务存疑，张莉将执行标的物的所有权直接转移给钟帮平违反法律规定。农商银行对执行标的享有优先受偿权，因为农商银行早在2015年7月就与张莉等签订了《关于肖吕刚借款合同的补充协议书》，将涉案房屋进行了债权担保。案外人以支付全部价款、实际占有、善意取得为由，请求不得查封涉案标的物，其理由不能成立。请求驳回案外人的异议申请。
张莉称，2017年2月14日签订买卖合同和出具12.5万元的收据属实，钥匙也是当日交付给案外人，但肖吕刚于2015年5月8日借款10万元的事，其并不知情，而且对肖吕刚是否借案外人10万元持有怀疑。肖吕刚借钱的时候，案外人并没有通知张莉，到肖吕刚人不见的时候，才找其。案外人一家人三番五次强迫其签订这样那样的合同和条子，而且是拿借款条子的复印件让其签字。在调解的头一天，案外人称到被执行人家看房子，他们进去了就不出来，第二天就叫村上强行调解，丈夫肖吕刚外出一两年未与家里联系，逼得其没办法，只能在调解协议上签字。另外，房子里至今还存有一副棺材，一张床，还有生豆芽机一系列的东西未搬走。请法院公正裁决。
肖吕刚未进行答辩。
邓洪梅称，争议的标的物是抵给农商银行，请法院公正裁决。
肖吕武未进行答辩。
本院查明，农商银行诉肖吕刚、张莉、肖吕武、邓洪梅民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出（2017）陕0922民初467号民事判决：“一、被告肖吕刚、张莉于判决生效后3日内偿还原告陕西石泉农村商业银行股份有限公司的借款本金150000元及利息（利息按照月利率1.2194%从2016年3月24日起计算至借款还清之日止）。二、被告肖吕武、邓洪梅对本判决第一项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告陕西石泉农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1650元，由被告肖吕刚、张莉、肖吕武、邓洪梅承担。如不按本判决规定期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。”2017年1月20日，农商银行向本院申请执行。
2017年2月17日，本院作出（2017）陕0922执41号执行裁定：“查封被执行人肖吕刚、张莉在石泉县城关镇杨柳社区（原上坝村二组）开发的自有商住楼第一层102号住房一套，面积为120㎡，期限三年”，并于2017年2月20日进行了查封公告。
2015年7月18日，农商银行城郊支行（甲方）与肖吕刚的妻子张莉（乙方）、肖吕武签订《关于肖吕刚借款合同的补充协议书》载明：“乙方自愿承诺：同意用在石泉县城关镇杨柳小区（原上坝村）开发的自有商住楼第一层102号住房和右边靠楼一号门面房作为归还贷款的抵押物资保证，如不能按贷款合同约定偿还贷款本金及利息，我行有权处置该抵押物，借款人不得随意转让或抵押给其他单位和个人”。
另查明，2017年2月14日，张莉与钟帮平签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“第一条甲方（张莉）自愿将下列房屋出售给乙方（钟帮平）...（一）该房屋坐落于安康市石泉县城关镇上坝二组肖吕刚自建房（位于恒宾家具厂边）建筑面积120㎡...第三条该房屋总借款为壹拾贰万伍仟元，乙方于2017年2月14日付给甲方购房款。第六条...甲方应在2017年2月21日前将该房屋的使用权交付给乙方。甲方如逾期交付，则每逾期一天按__一天标准向乙方支付违约金”。该买卖合同签订后，案外人并未实际支付12.5万元，而是以“2015年5月8日，肖吕刚借其10万元未归还加上利息2.5万元”为由，要求张莉将此款作为购房款，并由张莉出具收到12.5万元的收据。该合同签订后，张莉将涉案房屋的钥匙交给了钟帮平，涉案房屋内还放有肖吕刚、张莉夫妇家老人的一副棺材、一张床、生豆芽机等物品。
在听证过程，案外人称肖吕刚自2015年5月8日后大概一个月后至今一直未见过肖吕刚，打电话不接，短信不回。张莉也称自2015年肖吕刚外出至今，无法与其联系。在杨柳社区调解双方矛盾时，肖吕刚未到场。
本院认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第８９条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，认定案外人是否有理由相信本案中房屋出卖行为是张莉与肖吕刚夫妻的共同意思表示和案外人受让该涉案房屋时是否为善意及对该房屋是否构成善意取得问题是关键。本案中，案外人明知涉案房屋是肖吕刚自建，属于张莉和肖吕刚夫妻共同共有。然而，张莉与钟帮平签订的《房屋买卖合同》并没有被执行人张莉和肖吕刚的共同签字，案外人以《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定为由，认为钟帮平相信肖吕刚是同意卖房还钱的，应当就此承担举证义务，从案外人提供的只有张莉一人作为售房方签名的《房屋买卖合同》和《收据》，以及案外人和张莉均称签订《房屋买卖合同》时至今日无法与肖吕刚联系上等情况看，不能证明其有理由相信上述买卖行为是张莉和肖吕刚的共同意思表示。另外，物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。房屋属于不动产，其转让依法应当登记，现在还未办理登记，但案外人未提供未办理过户登记手续并非其过错的证据证实。据此，案外人的异议请求不能成立，依法不予支持。至于申请执行人辩称其对涉案房屋享有优先受偿权，因无充分有效证据证实该担保物权已发生效力，故在本案中不作认定处理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人钟帮平的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶刚
人民陪审员 费健
人民陪审员 黄瑛
二〇一七年三月九日
书 记 员 韩维