湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂2827民初816号
原告:来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司,住所地湖北省来凤县翔凤镇接龙桥路环西花园。
法定代表人:宋孝海，董事长。
委托诉讼代理人:刘世国，男，1968年6月4日出生，汉族，系原告副总经理,住来凤县。
委托诉讼代理人:袁明林，男，1977年3月7日出生，汉族，系原告副总经理，住来凤县。
被告:来凤美化房地产开发有限公司，住所地来凤县翔凤镇航空花园小区。
法定代表人：李美堂，公司总经理。
委托诉讼代理人:吴远照，男，1957年2月12日出生，汉族，系被告办公室主任，住恩施市。
原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司（以下简称海玉公司）与被告来凤美化房地产开发有限公司（以下简称美化公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海玉公司委托诉讼代理人刘世国、袁明林，被告美化公司委托诉讼代理人吴远照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海玉公司向本院提出诉讼请求：１．被告归还借款本金900万元；２．被告支付利息148.5万元（900万元×15‰月利率×12个月13.5万元=148.5万元；3.被告支付逾期利息20.25万元（900万元×22.5‰月利率×1个月，暂计至2016年7月10日，以后的利息按此方式计算，息随本清）；4.确认被告向原告提供抵押保证还款的抵押物原告享有优先受偿权；5.被告承担本案的全部诉讼费、抵押权登记及撤销费、财产保全费、公告费、拍卖费、评估费。事实和理由：被告因资金周转需要，于2015年6月10日向原告借款900万元。原、被告双方当日签订《借款合同书》，借款期限为：自2015年6月10日至2016年6月9日。为保证原告按时还款，被告自愿用其位于大河镇开发的商住楼“美画商城”中B栋27套住房共计2506.99㎡、B栋一层商铺33间共计1503.78㎡、B栋二层商铺54间共计3272.4㎡在建工程抵押，为被告该笔借款提供保证，并在来凤县住房和城乡建设局、来凤县房地产管理局备案登记。原告已按借款合同约定将借款支付给被告，但在借款期间，被告仅支付了13.5万元的利息。借款到期后，原告多次要求被告支付借款本金、利息及逾期利息，被告均未支付，特起诉。
美化公司辩称，借款900万元属实，也办理了抵押登记；但被告2015年6月13日向原告支付了共计18.5万元的利息，非原告主张的13.5万元利息，另外13.5万元系支付给合捷公司的管理费，被告共计向原告支付了利息37万元。此外，在本案所涉债权到期之前，原告为实现自己债权，经与被告协商一致，原告已经通过其股东黄东生、袁明林与案外人周国东购买被告房屋实现了其债权，且该三人已于2016年1月15日向被告支付了首付款，被告将该首付款分别于2016年1月6日、1月7日分两次支付给原告，作为被告向原告支付的借款本金480万元及利息68.4414万元，尚欠的480万元由原告配合被告办理按揭贷款后，由被告偿还。后被告多次要求原告履行商品房买卖合同，兑现以房抵债的承诺，但原告拒不履行，并将被告的财务专用章、支票、网银U盾、土地使用证长期占有，给被告经营和为原告办理购房登记造成障碍，至今未完成按揭贷款事宜。被告已于2016年1月15日向原告偿还了债务，且在2016年1月15日前已向原告结清利息68.4414万元，本案所涉债权已由民间借贷债转化为了房屋买卖合同之债，不存在再由被告支付本金及利息，因原告债权已经得到实现，主合同失效，作为从合同的抵押合同也已失效。故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．对于被告已向原告支付利息的数额问题，从原告提交的2015年6月11日费用报销单、湖北省农村信用社联合社网上银行电子回单、来凤合捷投资有限公司与原告的证明来看，被告于2015年6月13日向原告支付了13.5万元的利息。被告主张已向原告支付了共计38万元利息，因未提交相关证据证实，且庭审中，原告对此也不予认可，被告的该项主张不能成立。2.对于是否存在被告用收取的原告股东黄东生、袁明林与案外人周国东购房款，清偿原告借款本金900万元及利息的问题，通过庭审中原、被告的陈述及被告提交的商品房买卖合同、湖北省农村信用社进账单、黄东生、周国东、袁明林的房屋交易明细表可知，黄东生、袁明林、周国东与被告签订了商品房买卖合同，并支付了购房首付款的事实，但对于被告是否清偿了所欠原告的借款本金900万元及相应利息的事实，因原告不予认可，且被告亦未提交相关证据证实，故对被告提出的已经清偿了原告借款本金900万元及利息的主张不予认可。
本院认为，原、被告2015年6月10日签订的《借款合同》是双方当事人真实意思表示，虽然该合同第六条第2项“如乙方贷款逾期，从贷款逾期之日起，按日利率30‰0计算利息”的约定因超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，但不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。合同签订后，原告依约向被告支付了900万元借款，但被告仅向原告支付了第一个月的利息13.5万元后，未按合同约定履行还本付息的还款义务，已构成违约，故原告要求被告偿还借款本金900万元及利息148.5万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于被告主张的逾期利息20.25万元，因超出年利率36%，超过部分的利息约定无效，且对该逾期利息,原告只主张至2016年7月10日，故对该逾期利息中的18万元（900万元×20‰×1个月）予以支持，对超出部分不予支持。被告自愿用其开发的位于来凤县××“××画商城”××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、502，6701、702，7701、702、601、602，8701、702、601、602号住房及144至153号、155至177号、241至243号、249至299号商铺为来海借字（2015）第HY20150610号借款合同项下的全部债务本金、利息、罚息等费用提供抵押担保，并办理了抵押登记，原、被告之间的抵押合同成立且有效，现债务履行期届满，抵押权人未受清偿，故原告要求对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合抵押合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担抵押权登记及撤销费、财产保全费、公告费、拍卖费、评估费的诉讼请求，因原告未提交证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百九十六条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告来凤美化房地产开发有限公司在本判决生效后60日内向原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司归还借款本金900万元，并支付从2015年7月10日起至2016年6月9日的利息148.5万。
二、被告来凤美化房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司支付逾期利息18万元。
三、确认原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司对被告来凤美化房地产开发有限公司开发的位于来凤县大河镇江汉大道“美画商城”B栋51201、1202、1204、1101、1102、1001、1001、901、902、801、802、701、702、601、602、501、502，6701、702，7701、702、601、602，8701、702、601、602号住房及144至153号、155至177号、241至243号、249至299号商铺享有优先受偿权。
四、驳回原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85925元，由原告来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司负担362元，被告来凤美化房地产开发有限公司负担85563。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冉莉莉
代理审判员 程 璟
人民陪审员 徐中赋
二○二○一六年十二月十九日
书 记 员 赖婷婷