天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初2936号
原告天津华厦物业管理发展有限公司。
法定代表人刘文浩。
委托代理人岳亮。
被告曹鹏。
原告天津华厦物业管理发展有限公司与被告曹鹏物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月21日立案受理。依法由审判员姜涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津华厦物业管理发展有限公司的委托代理人岳亮、被告曹鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津华厦物业管理发展有限公司诉称,原、被告系物业服务合同关系,被告居住在天津市河西区解放南路富裕广场,房屋建筑面积为141.46平方米。原告与华厦富裕广场业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定:物业服务费收费标准为每月每平方米1.40元;逾期不缴纳物业服务费的,从逾期之日起按照应交纳物业服务费的千分之一比例交纳滞纳金。依照合同约定,被告每月应交物业服务费198元,但是被告自2013年10月1日至2014年10月31日未交纳物业服务费,共欠费2574元及滞纳金540.60元。原告为维护其权利,故诉至法院。现起诉要求1、请求判令被告给付原告2013年10月1日至2014年10月31日物业服务费2574元,滞纳金540.60元,合计3114.60元;2、涉案诉讼费和其他费用由被告承担。
原告天津华厦物业管理发展有限公司向本院提供证据如下:1、《天津市住宅物业服务合同》一份,证明原、被告存在物业合同关系;2、天津市河西区华厦富裕广场业主会出具的关于富裕广场小区物业服务合同的几点证明一份,证明原告事实服务及收费依据;3、天津市不动产登记簿查询证明,证明房屋系被告所有。
被告曹鹏辩称,我不同意原告的诉讼请求。1、环境污染清洁差,至今为止长期污染,我们经常处于被底商的油烟、异味包围之中,一楼底商每天从上午9点起开始向外排油烟及有害烟气至晚上10点或更晚,我们不能正常开窗通风,不能呼吸新鲜空气,却长期呼吸有害气体;底商屋内机器轰鸣,噪声污染,使我们不能享受应有的生活质量。一楼底商私自圈占绿地,将排油烟管道隐匿于私搭乱盖之中,我们找物业公司解决,但物业不予管理,是工作失职。居住环境很差,每天厨余垃圾车运送底商富宴楼废弃物而停留时臭气熏天。小区到处都是动物屎尿。楼道内卫生经常被做的马马虎虎,有时几星期无人打扫,2014年3-10月基本看不到有人打扫卫生,原告没有尽到清洁职责;2、安全隐患问题,本楼于2006年、2012年先后两次发生火灾事件,均系底商富宴楼私自拆改房屋结构并打通3-4号门的承重内墙,将其厨房置于我们民用住宅之下所致。物业部门未尽到督促其恢复原状的责任,存在较大的人身和财产安全隐患;3、防火通道问题,本楼防火通道被占用,当遇到火灾时将无法逃生,物业公司始终未予解决,属于对建筑设施功能没尽到维护职责;4、私搭乱盖、占用绿地和通风管道,底商圈地私搭乱盖以牟利,同时占用小区广大居民的绿地至今,破坏环境,影响环境卫生,也侵犯小区居民享有绿地的权利。底商私自拆改和占用通风管道至今,致使我们居民家中烟道排气不畅,经常相互串油烟异味,××;5、小区内车满为患,小区物业公司管理不善,有限的绿地被占;6、物业人员工作不称职、服务不到位:2012年8月我家自来水管漏水,物业人员找不到总水截门,致使我家24小时跑水不能及时抢修,我们请假和请的维修师傅白等一天,造成我家损失。我们楼栋的暖气管道外包装损毁没人过问,导致我们室内温度低。浇水管子乱扔无人管理,经常绊人。
被告曹鹏向本院提供证据如下:1、照片6页,证明原告服务不到位、管理不到位;2、开发商卖房的图纸,证明绿地被占,与买房时承诺的不符;3、产权证,证明房屋产权人及面积。
针对原告天津华厦物业管理发展有限公司提供的证据,被告曹鹏发表质证意见如下:对证据1、3均没有异议。对证据2不能确定是不是业主委员会的,没有业委会的人签名。
针对被告曹鹏提供的证据,原告天津华厦物业管理发展有限公司发表质证意见如下:对证据1有异议,不能证明原告服务不到位。对证据2不认可,无法证明是开发商的图纸。对证据3认可。
本院认证意见如下:原告提交的证据1、3及被告提交的证据3,具有真实性、合法性,与本案具有关联性,本院均予以采信。原告提交的证据2,被告虽提出异议,但该证据上盖有华厦富裕广场业主会的公章,故本院对该证据予以采信。被告提交的证据1照片,仅能反映小区内某一时间点曾经存在的问题,不能反映欠费期间的物业服务质量,故本院对该证据不予采信。被告提交的证据2,原告不认可,被告也未提交其他相关证据佐证,故本院不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:2011年1月15日原告与天津市河西区华厦富裕广场业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日终止。物业服务费收费标准:基础服务费多层住宅、高层住宅按建筑面积计算每月每平方米1元、机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米2-5层0.4元、6层以上0.5元。被告系天津市河西区解放南路富裕广场的产权人,该房屋建筑面积141.46平方米。现原告起诉要求被告给付2013年10月1日至2014年10月31日的物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费)2574元及滞纳金。
另,天津市河西区华厦富裕广场业主会出具证明:2012年11月1日后的物业服务合同由于富裕广场小区正值业委会换届,故尚未签订,但我小区至今仍由天津华厦物业管理发展有限公司提供小区物业服务工作,且于2013年2月我小区召开业主大会后向每户发放意见授权表,表决已超过半数同意由华厦物业公司继续提供物业服务,同意授权业委会与华厦物业公司签订2012年11月1日到2014年10月31日期间的物业服务合同。2012年11月1日后我小区物业费收费标准为1元/月.平方米,商业为2元/月.平方米,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米2至5层机电费0.4元,6层以上机电费0.5元。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区华厦富裕广场业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主,该合同对其发生法律效力。原告已依约履行了物业服务义务,被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。2012年11月1日至2014年10月31日期间双方虽未签订物业服务合同,但天津市河西区华厦富裕广场业主会出具关于富裕广场小区物业服务合同的几点证明,证明原告在此期间仍在该小区服务,双方已形成事实上的合同关系,被告应按照合同约定履行交纳此段期间物业服务费的义务。关于被告提出原告的物业服务质量问题,结合该小区实际情况,对于原告主张的除机电设施的运行、维护、管理费外的物业服务费酌情减免10%,即被告应给付2013年10月1日至2014年10月31日物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费)2390.15元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。关于被告主张小区底商饭店存在私自拆改自己房屋造成火灾安全隐患、底商饭店油烟等坏境污染的问题,与本案不属于同一法律关系,宜另行解决。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,被告曹鹏给付原告天津华厦物业管理发展有限公司2013年10月1日至2014年10月31日期间的物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费)2390.15元;
二、驳回原告天津华厦物业管理发展有限公司要求被告曹鹏给付滞纳金540.60元的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由原告天津华厦物业管理发展有限公司负担5.75元,被告曹鹏负担19.25元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 姜涛
二〇一六年五月二十六日
书记员 张颖
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。