上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三(民)初字第931号
原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王福林，总经理。委托代理人金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人何志岗，上海汇创律师事务所律师。被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄霞，总经理。委托代理人於莉蔚，上海市志君律师事务所律师。委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司(以下简称“塔奇公司”)与被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司(以下简称“鲲驰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年5月20日、6月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂本案转为适用普通程序，并于2015年9月18日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本案经院长批准，延长审限二个月。原告(反诉被告)塔奇公司的委托代理人金韶峰、何志岗，被告(反诉原告)鲲驰公司的委托代理人瞿琼君三次到庭参加庭审，被告(反诉原告)鲲驰公司的委托代理人於莉蔚到庭参加了第一、三次庭审。本案现已审理终结。原告塔奇公司诉称：原、被告双方于2010年6月25日签订了《厂房、场地租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区泗泾高新技术工业区标准厂房XXX号(松江区泗泾镇莘砖公路XXX号)部分厂房、场地(以下简称“涉案房屋及场地”)出租给被告，租赁期限自2010年9月1日至2020年12月31日止，同时合同对租金支付方式、支付标准等条款进行了约定。但被告一直未付2013年4月至今的水费、2013年10月至今的电费和2013年12月1日合同约定的应付半年期的租金，其行为已明显构成违约。此外，自合同签署至今，被告曾多次逾期支付租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金人民币(以下币种同)2,362,215元(合同约定的2013年12月1日应付的半年租金，具体应按实计算至付清日止)；2、被告支付欠付的水费102,538.02元、电费279,619.88元(其中水费暂自2013年4月1日起至2014年3月31日止，电费暂自2013年10月1日起至2014年3月31日止)。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、确认原、被告之间签订的《厂房、场地租赁合同》无效；2、被告立即搬离租赁的上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号厂房和场地，并判决被告将已拆除的墙体、玻璃幕墙、厂房第二、第三幢楼东面已拆除的楼梯等(具体按原来原告提供的设计图纸为准)恢复原状并承担恢复原状的所有费用；3、被告支付原告自2014年1月1日至2015年8月31日的使某费8,000,034元及自2015年9月1日至被告搬离之日止的使某费，使某费标准参照租金明细表所列金额；4、被告支付欠付的2014年8月4日至2015年8月5日期间的水费103,971.98元和电费581,913.07元，合计685,885.05元；5、被告承担逾期支付使某费的利息，以8,000,034元为本金自2013年12月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款的利息标准计算。被告鲲驰公司辩称：诉请1，没有异议，但合同无效的责任在原告。签订合同时原告告知厂房用途是工业用地，根据庭审调查的证据，该两块场地实际使某权人是张施居委会集体所有的，原告无权出租，其行为属非法出租，合同无效的责任在原告。诉请2，对于场地，2013年10月1日泗泾镇及其他单位联动时已经由泗泾镇村镇办将场地收回给实际所有人，不存在原告主张的返还问题，原告不是合法所有权人，无权要求返还。对于厂房，被告已经实际转租给其他次承租人，相应租赁合同有10年之久，次承租人100多户，即便被告愿意配合，客观情况也无法返还；关于被告自用的办公楼2楼的部分是被告实际在办公，该场地被告原则上可以返还，但原告尚欠被告应付的赔偿款，原告未付赔偿款前，被告不同意返还，且有100多户小业主，被告需要办公场所进行经营和管理，故不同意返还。对于恢复原状的问题，被告不同意，原告没有提供充分的证据证明当时厂房交接时的现状，在实际装修中原告也要求被告就部分装修进行整改，被告也进行了整改，故不存在恢复原状或支付恢复原状费用的事实。诉请3，合同约定的使某费包含场地，原告非法出租给被告，无权收取场地部分使某费；2013年由于实际所有权人收回了场地，目前租赁物面积减少，从公平角度出发，被告应付使某费的金额应减少。2013年12月前，被告已经致函原告要求就后续的应付租金进行调整，但原告拒绝处理，致使被告无法确定应付租金金额，基于此，被告2014年1月之后的租金没有支付。被告投资建设的房屋被拆除前，原告承诺只要被告在2013年10月1日将房屋拆除，同意就使某费进行调整，但被告拆除房屋后，原告未予调整，故未付使某费的责任在原告。厂房部分的使某费原告是按照合同约定的金额计算，被告不同意，双方约定该合同金额，是建立在厂房有建设规划许可证的情况下的，但实际厂房是违章搭建的，用地也是集体用地，违章搭建的使某费和有证房屋是有差别的，故被告不认可。诉请4，此前原告提供给被告的数据是有误的，故被告才没有支付水电费，对于原告主张的2014年8月4日至2015年8月5日的水电费685,885.05元，被告同意支付，对于原告放弃水电费利息的主张，被告认可。诉请5、不同意支付使某费的利息，与诉请3理由一致，租金标准双方有争议，被告不是故意拖欠，是因原告原因导致租金无法支付。同时，被告鲲驰公司反诉称：2010年6月25日，原、被告签订《厂房、场地租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋及场地出租给被告，双方约定了租赁期限、支付方式、租金标准、权利义务等，合同签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告，被告接收后，按期支付合同约定的租金、保证金及水电费，同时，为改善办公环境以及更好地利用租赁物，被告投入大量财力对承租的厂房进行装饰装修，因所涉租赁物无建设工程规划许可证，原告也未告知被告，故原、被告所涉合同为无效合同，合同无效的过错完全在于原告，被告的装修损失、可得利益损失等均应由原告承担。另外，在签订合同时，原告告知被告所涉厂房、场地的用地性质、用途是工业用地范围，被告遂在原告的默认许可下，在租赁场地上增建了约8,000平方米的房屋。房屋建成后刚使某不久，2013年9月27日，被告收到上海市规划和国土资源管理局发出的责令停止土地违法行为通知书，该通知书称被告擅自占用松江区泗泾镇张施居民委员会50亩集体土地建造厂房，并责令被告立即停止土地违法行为。2013年9月30日，上海市松江区泗泾镇村镇建设管理办公室又函告原、被告，要求二者2013年10月23日前腾空场地搬迁，并将场地返还泗泾镇村镇办。2013年10月1日，被告投巨资建成的房屋被全部拆除，给被告造成了重大的经济损失。房屋拆除后，该房屋所占用的场地被村镇办用围墙围住，被告一直无法使某。对此，被告认为，由于原告签订合同时告知建造房屋所涉的场地系工业用地，且对被告在该场地上建造8,000平方米房屋时予以默认许可，然现实情况为该所涉场地为集体土地，不得建造房屋，故被告因建造房屋又被拆除所造成的经济损失应由原告承担，而且该场地被泗泾镇村镇办收回后，原告向被告收取使某费亦缺乏法律依据，对于原告收取的合同签订后至2013年10月1日前的场地使某费亦为非法所得，应由相关部门收缴没收。故被告提起反诉，请求判令：1、原告返还被告2013年10月1日至2013年12月31日期间多付的场地使某费715,118.40元(25,440㎡×112.4元/㎡÷12×3)；2、原告返还被告保证金105万元；3、原告赔偿被告建房及装修损失2,840.4万元(暂估价，详见损失清单一，最终以评估结论为准)；4、原告赔偿被告清退客户损失231万元。原告塔奇公司针对被告鲲驰公司的反诉辩称：请求驳回被告的全部诉请。理由：双方的租赁合同约定，在场地上建造的任何非法建筑由此引起的一切后果包括政府处罚均由承租人承担。鉴于原告提供的证据证实，场地上除了合同约定外，非法建造的房屋是采取非法手段取得，根据合同和法律规定后果均由被告自行承担。被告陈述的场地不应当收取使某费，是被告自己认为的，没有事实和法律依据，通过原告的举证，建设用地规划许可和相关证据证实原告出租给被告的场地是工业用地，并非是张施村的，被告关于事实方面的陈述也自相矛盾。保证金收到了105万，同意冲抵费用。装修损失不同意支付，损失被告自担，原告提供的是工业用地，被告自行改为商用，损失自担。清退客户的损失也是被告自担，过错在于被告自身。对于被告陈述的230号文件，事前原告也不知道内容。当时建造是临时建筑的性质，2年期满应拆除，如果被告自己去建造了永久性建筑，是被告自己的责任，本来就应该要2年拆除的。根据上海市松江区规划和土地管理局的相关通知，被告违法建造房屋的用地理应在2013年3月1日之前就恢复原状，房屋就应当拆除，然而2013年9月27日，被告却在未拆除临时建造房屋的情况下，在政府部门发出通知后被强令拆除，完全是被告咎由自取，与原告无关。经审理查明：2010年6月25日，原告塔奇公司作为出租方(甲方)、被告鲲驰公司作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房、场地租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋及场地出租给乙方，对该部分租赁厂房、场地的详细描述见附件1，作为本合同的一部分；租赁期限自2010年9月1日起至2020年12月31日止，其中免租金装修期为4个月，自2010年9月1日至2010年12月31日止；甲方出租的厂房、场地的用地性质、用途是：工业用地范围，如乙方改变厂房、场地的用地性质或租赁用途，由此引起的全部责任，由乙方自行承担，而不需甲方承担任何责任；甲方出租的厂房、场地未取得房产证及土地证，乙方对这些情况在本合同签订前已充分了解，并表示确认；乙方按照本合同应向甲方支付的租金标准为：第一年租金为人民币420万元，从第二年开始，年租金按上一年租金标准上涨4%递增计算，即乙方应支付第二至第十年的租金分别为436.80万元、454.272万元、472.4429万元、491.3406万元、510.9942万元、531.434万元、552.6913万元、574.799万元、597.791万元；本合同所规定的租金，从2011年1月1日开始计算，乙方每次应向甲方支付半年租金，到下一个付款日前再支付半年的租金，先付后用，乙方付款日期、金额见附件2；乙方在本合同签订时，应先行向甲方支付105万元作为保证金，保证金在租赁期结束，且乙方未发生违约事宜后无息退还；乙方应按时支付租金，每逾期付款一天应向甲方支付当期应付租金额的千分之五的违约金；如果本合同被仲裁机构或法院认定为无效，甲、乙双方一致认可本合同约定的租金作为乙方支付给甲方的使某费；乙方有权依据本合同的约定使某厂房、场地，乙方对厂房进行装修，不得破坏房屋主体结构，包括电梯装修、房屋内、场地内的水、电、煤气、污(雨)水、管道等安装必须按甲方原设计图布置施工，不得改变甲方的总体管网分布，增加、拆除墙体或增设管网等部分需向甲方提供设计图纸，并征得甲方书面同意后才能施工，乙方在装修室外场地时，必须满足政府部门的绿化面积要求(原设计图要求)及消防、排污要求，否则造成无法使某由乙方自行承担责任，上述装修所发生的费用均由乙方承担，乙方不得向甲方要求补偿；乙方在使某甲方厂房、场地过程中(包括装修的过程中)，不得损坏办公楼、厂房、场地及其附属设施，否则应承担修复所需的一切费用，租赁期间厂房等维修由乙方负责；乙方租用期间，乙方发生的水、电、电话、煤气等费用由乙方承担，水、电乙方自行从甲方接入装表计量(如有损耗按相关行业规定按比例各自承担)，并在每月供水、供电等部门收取费用前交给甲方，由甲方代收代付；如乙方在承租场地上增建部分建筑物，因此产生的法律责任及经济损失等均由乙方自行承担，与甲方无关，如给甲方造成任何损失(如相关部门对甲方的处罚)，乙方负责赔偿；本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并于本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。合同还对其他相关事宜进行了约定。此外，该合同附件1为平面示意图，载明了租赁厂房、场地的范围及面积，该合同附件2为租金支付明细表，载明了乙方应支付每笔租金的付款日期和金额。上述租赁合同签订后，原告按约将涉案房屋及场地交付被告使某，被告支付了105万元的保证金，并对涉案房屋进行了装饰装修，转租多个案外人使某，被告还在涉案场地上搭建了8,000平方米左右的厂房，包括在租赁合同附件1中114,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋，以及在11,200平方米场地上搭建的第14#、15#彩钢夹芯板房屋。2011年3月29日，原告向被告发出通知函一份，载明原告按照双方签订的租赁合同将涉案房屋及场地移交给被告后，被告即安排施工队伍开始施工围墙并进行装修，期间，原告曾多次口头要求被告提供施工图纸，均未果。2011年3月27日，原告工作人员到现场查看，发现被告未经原告同意，已擅自将厂房的基础地梁、消防楼梯、玻璃幕墙等拆除，破坏了房屋的主体结构，造成严重的安全隐患，违反了双方合同的约定，被告应当承担赔偿责任。原告在3月27日、3月28日二次约谈了被告的金经理、施工负责王工，他们承诺涉及改建的部分全部停工；对已破除的结构部分，如地梁等，被告联系设计院在本周内到场，出具修复方案，并经过原告同意后进行修复；在3月30日前提供整体的施工图纸；办公楼、厂房按照现行消防要求进行施工，并经有关消防部门验收合格后才能使某；所有道路标高不超过4.65米。另外，原告特书面告知被告：1、对于被告已造成损坏但无法修复的部分(包括被告已覆盖，原告暂未发现的部分)，被告应予以赔偿，并承担相关责任；2、厂房楼梯作为消防通道，被告必须予以修复，已破坏的一楼玻璃幕墙必须通过设计计算采取相应的加固措施，以满足荷载要求，被告必须提交计算书及加固方案并经原告同意后实施；3、水、电煤气、污(雨)水、管道等安装必须按原告原设计图布置施工，不得改变总体管网分布，原消防设施被告不得随意更改、拆除，否则，一切后果由被告承担；4、被告必须保证原告厂房随时通过验收，如因被告改建造成原告的厂房无法通过验收，由被告承担全部责任；……6、涉及到房屋结构部分的改建必须提交设计院出图的施工图纸，并经过原告同意后才能施工；7、场地绿化被告须按原样进行恢复。以上被告必须严格遵照执行，否则原告将解除双方的租赁合同，由被告承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。2011年4月8日，被告向原告发出回复函一份，载明被告于2011年3月30日收到原告的上述通知函，回复如下：1、原告提出的地梁等结构部分经被告工作人员现场查看为构造地圈梁，并不影响主体结构；2、雨棚等因被告改造需要故拆除；3、厂房二、三被告二楼不用故东边楼梯拆除，并不影响消防安全；4、办公楼、厂房被告承租部分按现行消防规范施工并取得消防合格证；5、柱道路标高为4.65米，其他路面标高相应降低，与原告相邻的围墙处做挡水墙；6、水、电、雨、污等管道被告将做部分修改；7、玻璃幕墙改造加固部分原告要求要计算书，请原告提供综合楼原结构施工图纸以便于计算。2011年5月29日，原告向被告发出联系函一份，载明双方原已多次就消防布管事宜达成一致，原告曾明确消防水由被告根据消防栓点数自行从泵房布管至消防栓，布管至原告自用厂房地点负责与消防总管及消防栓连接，但被告现已将原告自用的6号厂房南面的混凝土浇筑，而未将消防栓与消防管道连接，违反了双方的约定，故原告要求被告在3日内按照原已商定的要求进行整改，否则一切后果由被告承担。除此之外，被告承租范围内的树木周围浇筑混凝土路面至少应保留50厘米的半径空间，以保证树木的生长。2011年5月31日，原告向被告发出联系函一份，载明根据双方《厂房、场地租赁合同》约定，承租范围内房屋内、场地内的水、电、煤气、污(雨)水、管道等安装必须按原告原设计图布置施工，不得改变原告的总体管网分布，但被告承租场地的排污管等未按照原告原设计图进行施工，导致原告自用8号、10号厂房排污管与被告承租范围部分排污管标高相差太大，无法接入排污，故请被告立即采取相应措施，保证原告自用范围排污管接通，否则一切后果由被告承担。2011年6月28日，被告向原告出具承诺书一份，载明被告承诺原告自用厂房的消防、排污管在2011年9-10月底前接通，污水并接入排污管道，能正常排放、底标高须保证排污流畅，不得积水，否则由此造成消防安全隐患引起的后果及经济损失由被告承担……；被告承租厂房东边已拆除的消防通道楼梯，由被告在使某前予以修复或另外修筑一道楼梯。承诺书还对其他相关事宜进行了说明。2013年9月27日，上海市规划和国土资源管理局向上海松鲲仓储管理有限公司发出责令停止土地违法行为通知书，载明其擅自占用松江区泗泾镇张施居民委员会的集体土地约50亩建造厂房，违反了土地管理法的相关规定，故责令立即停止土地违法行为。2013年9月30日，上海市松江区泗泾镇村镇建设管理办公室向原告及上海松鲲仓储管理有限公司发出告知书，载明根据上海市松江区规划和国土资源管理局的有关通知，要求上海市松江区泗泾镇村镇建设管理办公室在接到通知后一个月内恢复临时用地审批前的原状，并返还原单位；该临时用地期限已经届满，该办要求上述公司在2013年10月25日之前腾空场地搬迁，并将用地返还该办，并告知了相关的法律后果。此后，被告在114,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋被强令拆除，现该场地周围建有矮围墙。2013年10月8日，原告向被告发出通知函一份，载明近日泗泾镇人民政府领导口头告知原告，被告在涉案场地上搭建的8幢房子共约8,000平方米属于违章建筑，必须在2013年10月底前拆除，恢复土地原貌。就此事政府已约谈被告负责人黄伟，黄伟亦表示将按期清退人员、拆除违章建筑。请被告按照政府要求及时拆除违章房屋，且根据双方签订的《厂房、场地租赁合同》的约定，因此产生的法律责任及经济损失等均由被告自行承担，与原告无关。2013年12月17日，被告向原告发出函告一份，载明双方签订涉案房屋及场地的租赁合同后，被告在原告知情的情况下在场地上建造了约8,000平方米的建筑物，2013年9月27日，上海市规划和国土资源局以未依法批准擅自占用松江区泗泾镇张施居委会集体土地约50亩建造厂房为由，责令被告立即停止土地违法行为，2013年9月30日，上海市松江区泗泾镇村建建设管理办公室函告原、被告，要求在2013年10月25日之前腾出场地搬迁，并将用地返还村镇办。目前，被告建造的约8,000平方米房屋已拆除及清退完了所有客户，造成了被告巨大的经济损失，同时作为租赁物的场地已实际无法继续使某。为此，被告函告原告，望当面洽谈租赁合同的后续事宜，进一步明确租赁物的所有权归属、租金(或使某费)的计算标准及支付方式、损失赔偿等事项。请原告在收到此函后尽快与被告联系，以确定洽谈的时间和地址，在此期间，被告将暂停支付原租赁合同约定的租金，待双方协商一致后予以结算支付。2014年1月2日，原告向被告发出《关于对12月17日函告的回复》，载明租赁合同对于租金标准、支付方式、损害赔偿等已进行了详细约定，双方各自的权利义务清楚，因此，无此必要进一步明确；被告提出的暂停支付租金的提议无任何依据，原告不接受；请被告按约支付拖欠的租金及水电费，否则原告将采取相应的法律措施。诉讼中，本院向上海市松江区规划和土地管理局发出了调查函，查证涉案土地的性质、用地批准手续的办理情况、规划用途、权属证书的取得情况等。该局于2014年7月14日回函本院，涉案土地属于泗泾镇张施村集体土地，原告的涉案土地未获得批准，该土地利用总体规划为其他建设用地，涉案土地未向该局申办过建设工程规划许可证，无房地产权证。庭审中，因涉案房屋及土地未取得合法建造或审批的手续，本院向原、被告释明了涉案房屋及场地租赁合同无效，双方根据本院的释明调整了如上诉讼请求。同时，经被告鲲驰公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市松江区泗泾高新技术工业区标准厂房XXX号内的租赁物范围内形成附合的装饰装修物的现值损失，以及扩建房屋的造价费用进行了司法鉴定。该公司于2015年8月14日作出了鉴定意见书该意见书明确租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额为9,028,606元；租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元，其中装饰装修物争议部分的工程为园区围墙工程138,925元，室外水电安装工程511,344元，园区道路工程3,526,542元，园区排水管网工程XXXXXXX元。租赁物范围内形成附合的装饰装修物的现值鉴定根据一般装饰装修物的合理使某期限计算折旧率，如果租赁合同明确约定租赁期限的，一般按租赁期限平均计算折旧率，目前本工程已使某4.5年，按租赁期限计算折旧率为45%。针对上述鉴定意见书，被告提出如下异议：被告对于鉴定意见中租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额9,028,606元无异议，对租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元以及争议部分有异议，具体如下：1、对于装饰装修物的折旧率按45%计算，被告认为过高，应按15%至20%计算较为合适；2、对于争议部分工程：(1)园区围墙工程(争议部分)。被告对鉴定金额没有异议，但该工程系被告施工，并已提供充分证据；(2)室外水电安装工程(室外供电线路、给水主管等)。被告认为该工程系被告施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定金额中未考虑被告实际施工的泵房改造以及自来水管道改造工程量；(3)园区道路工程。被告认为该工程系被告施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定金额中对整个工程填土量没有充分考虑，即被告实际施工中对地坪整体填高未考虑；(4)园区排水管网工程。被告对鉴定金额没有异议，但该工程系被告施工，并已提供充分证据。鉴定部门意见如下：1、折旧问题，委托中没有明确考虑折旧，初稿中考虑了15%的折旧率，初稿给双方后，现场核实中双方提供了租赁合同，且租赁合同约定了10年，根据租赁合同期满装修归原告所有，故鉴定部门在正式报告中没有提出折旧，根据租赁期算，折旧是45%，但一般折旧是合理使某年限，现在鉴定机构无法判断核实使某年限，故写进了争议项。2、关于租赁场地的外部围墙，在现场西面围墙双方是没有争议的，根据租赁合同所附平面图，11,200平米空地面积中靠近小河道的北面和东北面围墙双方是有争议的，故列为争议，且双方的依据无法判断是谁做的，故列明了围墙的造价但无法确认是谁做的，围墙现在还在；东面101米甲方自用的部分、梯形下面那块60几平米，原告认可是被告施工的，这个双方没有异议。3、关于室外水电安装工程，很难讲是谁施工，工程是有的，但没有施工图纸，且为隐蔽工程，鉴定机构是根据现场现状和结算书估算的金额，原告是提供了原有图纸，被告没有提供施工图纸，故无法判断谁做了多少，哪些是谁做的，被告坚持都是做过的，但鉴定机构无法判断；对于鉴定过程中的泵房改造问题，2015年8月13日被告找了专业人员到现场都没有提出异议，水管改造是考虑了从泵房到房屋的估算值。4、关于园区道路工程，被告一再提供资料，但没有施工图纸，2015年7月16日后被告提供了卫星图片，但无法看出是租赁前有的还是重新做的，鉴定机构是根据现状算的造价，道路厚度也是三方至现场确定的，是谁做的鉴定机构无法判断；填土问题，鉴定机构无法确定当时填了多厚、多大范围，无法估算造价。5、关于园区排水管网工程，同水电安装工程是一样的，也没有施工图纸。被告也是提供了与施工单位的结算审价报告，鉴定机构作为参考，但没有施工图纸。针对上述鉴定意见书，原告对鉴定报告没有异议，但不同意赔偿。租赁合同期限为自2010年9月1日起至2020年12月31日止，根据租赁期满装修清零的原则，鉴定机构考虑合同期限折算折旧率为45%是完全合理的，且鉴定报告是2015年8月14日出具的，随着时间的拖延，装饰物折旧率更高；原告提供了原来的施工图给鉴定单位，施工图中能看到道路、排水管网的。鉴定部门意见如下：原告提供的证据都不明确，也没有提供租赁前后对比的照片进行判断；原告提供的施工图纸和现状不太一致，有些是隐蔽的，且拆除了8幢房屋，故排水管网无法判断，围墙、道路、水电安装工程图纸没有给鉴定部门，现场围墙是临时性的，图纸中看不出；争议部分原告提供的就是排水管网的图纸；双方争议的围墙和双方确认的围墙的颜色材料有差异，但差异不大。庭审中，原告提交了中共松江泗泾镇纪律检查委员会对相关人员处分的二份决定、开展三合一整治工作告知书、上海市松江区规划和土地管理局下发的关于要求泗泾镇村镇办临时仓库地块临时用地返回土地并恢复原状的通知、上海市建设项目选址意见书(底稿)、上海市松江区规划和土地管理局下发的关于核发“泗泾镇村镇办临时仓库地块”土地前期基础性开发项目《建设项目选址意见书》、暨《建设用地规划许可证》的通知、临时建设用地规划许可证(底稿)、建设项目选址意见书，证明被告以私下送礼方式违规建造仓库即8幢临时建筑，政府有关人员渎职已被处分；违建房屋本来就是临时仓库，期满后应恢复原状，不应该擅自继续使某，因被告未按通知拆除，不利后果应自行承担；涉案房屋及场地所在地为工业区，被告擅自改变了工业用地的性质，违法转租小业主用于商业用地，被告将本来作为厂房使某的地方，扩大了装修成本转租给小业主作为商业使某。被告质证认为，对于纪律处分决定真实性不予认可，根据文件的陈述不能证明被告建造房屋时知道所涉场地是临时用地，8栋厂房达2,000多万元的投资，如果知道是临时用地，两年后要拆除，何必用2,000万的投资建房，不符常理，故被告不清楚是临时用地，送礼不是为了办临时用地的手续，是朋友间礼尚往来的费用；原告明知场地是临时用地，却告知被告是工业用地，造成的损失应由原告承担。庭审中，原告还提交了上海市房屋土地资源管理局向松江区房地局出具的关于同意泗泾镇土地利用总体规划局部调整的批复、松江区泗泾镇建设单位需要用地面积汇总表、建设用地规划许可证(底稿)、上海市松江区规划管理局出具的关于核发上海塔奇实业有限公司建造生产用房工程建设用地规划许可证的通知、建设用地规划许可证等，证明原告建造生产用房是经过有关部门认可，用地单位是原告，用地面积52,800平米，被告称场地所有权和使某权属于案外人是不成立的。被告则质证认为，不能证明被告对该房屋及系争场地有合法的出租权利，对房屋原告应拥有合法的产权证，两块空地是当时建房时的临时用地，权利不属于原告。原告出具的房屋手续是不完善的，不能证明对土地享有合法的出租权。诉讼中，被告提交了委托书、档案机读材料等，证明被告与上海松鲲仓储经营管理有限公司是同一个法定代表人，被告在履行和原告的租赁合同过程中，存在委托上海松鲲仓储经营管理有限公司对外签订合同、支付款项等行为，被告是注册在闵行区的，因税款落地政策，故借在松江注册的上海松鲲仓储经营管理有限公司进行签订合同等事宜，因此产生的权利义务及法律后果由被告享有和承担。原告则质证认为，二公司的关系无法对抗原告，对于双方租赁关系成立后存在的转租等行为，要求被告解决，被告让谁管理与原告无关，原告对于面临的清退风险是清楚的，在本案中坚持不追加第三人。庭审中，被告还提交了工程施工、承包合同、退铺明细、付款凭证等，证明其损失的产生。原告则质证认为，相关材料均不符合证据要件，且属原告自身原因造成，与被告无关。诉讼中，原告还多次向本院提交评估申请，请求对被告擅自破坏的原有建筑物部分，尤其是消防楼梯、墙体等恢复原状并赔偿原告由此造成的全部损失。被告则不同意进行评估，也不同意恢复原状或赔偿塔奇公司主张的经济损失，认为被告为实现对租赁物的合理使某，确实存在拆除部分墙体、玻璃幕墙及楼梯的事实，但因时间原因，现对拆除的具体位置、面积等已无法确认，且对塔奇公司提供的设计图纸不予认可；拆除部分墙体、玻璃幕墙及楼梯的行为，原告虽起初反对，但被告对于原告的通知函予以了书面回复，回复中明确了被告将要施工的内容，且告知原告不会影响主体结构及消防安全，原告收到被告的回复函后对被告的施工并未提出异议，应视为塔奇公司已认可鲲驰公司的行为，现原告主张恢复原状或赔偿损失缺乏依据。以上事实，由厂房、场地租赁合同及附件、租金支付明细表、联系函、催款函、告知函、照片、承诺书、通知书、告知书、回复函、邮寄凭证、水电费单据、保证金汇款凭证、通知函、临时建设用地规划许可证、批复、通知、建设用地规划许可证、选址意见书、临时建设用地规划许可证、鉴定意见书、鉴定人员陈述以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案租赁合同的效力问题。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，而涉案土地属于松江区泗泾镇张施村集体土地，涉案土地的使某也未获得批准，故原、被告之间签订的租赁合同，违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。关于导致租赁合同无效的过错责任问题。作为出租人的原告对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但其仍与本案被告签订租赁合同，致使系争房屋因违法而无法实现合同目的，故其对合同的无效应承担主要责任，而作为承租人的被告，在厂房租赁合同签订前，应当对其承租的房屋的产权性质负有谨慎审查的义务，可通过相关职能部门了解租赁物性质，以规避经营风险，然被告未加审查即与被告签订租赁合同，故亦应对合同无效承担次要责任。关于合同无效后的后果处理问题。本案租赁合同认定无效后，被告应向原告返还承租的涉案房屋及场地，并支付占用房屋期间的使某费，原告应当向被告返还租赁保证金，并根据过错程度赔偿原告的装潢损失及扩建房屋的损失。关于原告主张的被告将已拆除的墙体、玻璃幕墙、楼梯等恢复原状并承担恢复原状费用的请求，本院认为，其一，原告出租给被告的厂房并未取得合法建造审批的手续，其要求将违法建筑再恢复原状，于法有悖；其二，原告虽在被告装修期间对此提出过异议，并表示逾期不整改将解除与被告的合同，但被告对此进行了回复，此后，原告在长达数年的时间里并未提出异议，应视为其对被告行为的默示许可。故对于原告的此项诉请，本院不予支持，也不再委托有关部门进行评估鉴定。关于原告主张的被告支付自2014年1月1日起至被告搬离之日止的使某费，符合相关法律规定，但因涉案合同无效，原告再主张按照租金明细表上所列的继续履行合同的递增标准计算使某费，本院不予支持，故本院参照原告起诉之日即2014年3月26日期间的年租金标准4,724,429元计算被告应当承担的使某费。至于被告反诉诉请的原告返还被告多付的场地使某费的主张，因原告出租给被告的租赁物仅包括厂房和场地，被告在该场地上申请临时用地搭建的违章建筑物被强令拆除，主要过错在被告，被告也并未提供充分的证据证实其已向原告返还了涉案场地，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。此外，关于原告诉请的被告承担逾期支付使某费利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费问题，被告同意支付原告诉请中主张的2014年8月4日起至2015年8月5日止的水电费685,885.05元，本院予以准许。关于被告反诉主张的原告返还保证金问题，原告同意在相关费用中抵扣，故可在被告应承担的使某费中予以扣除。关于被告反诉主张的原告赔偿其扩建房屋及装饰装修的损失，本案中，本院依法对上述事项委托鉴定评估，鉴定人上海联合工程监理造价咨询有限公司接受本院委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估，程序合法。对司法鉴定意见书，原、被告虽提出了异议，但因鉴定部门及其鉴定人员具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见书之前进行了现场勘测，后又对当事人提出的所有异议予以回复，其结论并无明显不当之处。其中，对于鉴定意见书所载明的扩建房屋的造价金额9,028,606元，双方并无异议，而对于未拆除的14#、15#彩钢结构的房屋是否应当计价，以及责任承担问题有异议。本院认为，无论房屋是否拆除，均属未办理合法建设手续的违法建筑，原告作为出租人对于被告当时搭建建筑物的行为是明知且同意的，且双方对于扩建费用的处理并无约定，故对于所有房屋的扩建造价费用应由双方按照过错分担。本案中，被告在签订租赁合同时，原告已告知其如在场地上增建部分建筑物，可能会产生法律责任和经济损失，但被告仍设法自行在该场地上搭建违法建筑，导致被有关部门强令拆除，其应当承担主要过错责任。原告作为房屋的出租人，其允许被告在涉案场地上搭建违法建筑，故其对损失的发生应承担次要责任。本院根据双方的过错，酌定原告应赔偿被告扩建房屋的损失2,708,582元。对于鉴定意见书所载明的租赁范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价金额12,977,515元，双方主要对于争议部分的工程造价，以及折旧率有异议。本院认为，对于双方无争议部分工程的造价6,503,309元，本院予以确认。对于双方有争议部分的工程，其中园区的围墙工程，双方确认均有施工，无争议的部分已确认工程造价，有争议的部分，被告并未提供充分的证据证明为其施工，故对此本院不予支持；室外水电安装工程(室外供电线路、给水主管等)，无争议的部分已确认工程造价，有争议的部分，原告提供了总平面图、室外给水平面图、室外雨水平面图及室外污水平面图，证明上述工程为其原有，而被告并未提供施工图纸等充分的证据证实该部分工程属被告施工，故对此本院不予支持；园区排水管网工程，原告同样提供了上述施工图纸，双方合同及往来函件中也载明“不得改变甲方的总体管网分布，增加、拆除墙体或增设管网等部分需向甲方提供设计图纸”等，但被告并未提供相关图纸等充分的证据证实该部分工程属被告施工，故对此本院不予支持；园区道路工程，原、被告均未提供具体的施工图纸，鉴定机构也不能确定是否为原有，根据双方合同第六章第1.5条约定，被告承担对办公楼、厂房装修、筑路的费用；此外，原告于2011年5月29日向被告发出的联系函、于2011年3月29日向被告发出的通知函中亦载明了修建园区道路的内容，如“所有道路标高不超过4.65米”等，故对于该部分工程造价3,526,542元，本院予以支持。关于双方争议的折旧率问题，本院采信鉴定机构的意见，考虑租赁期限的因素计算折旧率为45%。根据以上情况，本院确定本案被告施工的已形成附合的装饰装修物造价总额为10,029,851元[6,503,309元+3,526,542元]。因此，本案装修工程的造价费用，在计算折旧后的现值5,516,418.05元应作为被告的损失，按当事人的过错并结合使某情况等由当事人予以分担。故本案原告应赔偿给被告的装修损失，应参照该装修工程的现值并根据原告对合同无效负主要过错责任之事实，本院酌定为3,861,493元。对于被告主张的原告赔偿其清退客户损失231万元的问题，原告对此不予认可，且认为即便存在应由被告自行承担。本院认为，根据被告提供的证据，该损失主要是退还客户的租金和押金。首先，因合同无效时受损害方可通过请求过错方赔偿的损失属于信赖利益，既然租赁合同已经被认定无效，那么就不能要求原告按合同有效承担缔约过失责任，否则，无异于实质上对合同无效有过错的一方当事人行为的否定性法律评价进行了再肯定。其次，被告对于扩建的房屋被强令拆除、客户清退存在主要过错，根据责任自负原则，即便有经济损失被告亦应自行承担过错责任。因此，对被告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司与被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司于2010年6月25日签订的《厂房、场地租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司位于上海市松江区泗泾镇莘砖公路XXX号承租的全部厂房和场地；三、被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司自2014年1月1日起至搬离并返还房屋之日止的使某费(按照年租金4,724,429元的标准计算，其中应扣除上海鲲驰汽车用品有限公司已付的保证金1,050,000元)；四、被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司自2014年8月4日起至2015年8月5日止的水电费685,885.05元；五、原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司扩建房屋的造价损失2,708,582元；六、原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司装修损失3,861,493元；七、驳回原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73,233.53元，反诉案件受理费102,097.80元，司法鉴定费315,636元，合计诉讼费490,967.33元，由原告(反诉被告)上海塔奇实业有限公司负担106,131.53元(已付73,233.53元，余款32,898元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海鲲驰汽车用品有限公司负担384,835.80元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。