天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5800号
上诉人(原审原告):天津乐城置业有限公司,住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。
法定代表人:李彤,董事长。
委托诉讼代理人:朱文婷,天津恒周律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王雪珊,天津恒周律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):屈静,女,1954年5月21日出生,汉族,天津市调压器厂退休职工,住天津市和平区。
委托诉讼代理人:吴金红,天津津商律师事务所律师。
上诉人天津乐城置业有限公司(以下简称乐城置业公司)因与被上诉人屈静房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初4787号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后,依法组成合议庭,于2016年11月24日公开开庭进行审理。上诉人乐城置业公司之委托诉讼代理人王雪珊,被上诉人屈静及其委托诉讼代理人吴金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐城置业公司上诉请求:撤销一审判决第二项,改判支持其一审全部诉讼请求,一、二审诉讼费由屈静负担。事实和理由:乐城置业公司要求屈静支付租金、商场管理费、市场推广费、电费、违约金、免租期所免除的租金、房屋占有使用费和搬运费等款项的诉讼请求,并未因未及时主张权利而超过诉讼时效,屈静在乐城置业公司处经营期间,乐城置业公司每月向其发送付款通知书,双方解除租赁合同后,乐城置业公司也始终保持着最少每半年一次向屈静发送函件催促其支付全部款项,上述事实均有证据证明,乐城置业公司也从未作出放弃债权的意思表示。一审采信证据有误,认定事实不清,适用法律不当,请求依法改判。
屈静辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
乐城置业公司向一审法院起诉请求:1、判令屈静支付2012年10月1日至2013年11月10日的租金278640.75元及滞纳金278640.75元;2、判令屈静支付2012年9月1日至2013年11月10日的商场管理费49156.49元及滞纳金50141.19元;3、判令屈静支付2012年9月1日至2013年11月10日市场推广费7144.22元及滞纳金7287.33元;4、判令屈静支付2012年9月1日至2013年10月20日的电费16708.80元及滞纳金16708.80元;5、判令屈静支付违约金78459元;6、判令屈静支付免租期所免除的租金20386元;7、判令屈静支付2013年11月10日至2014年1月21日归还房屋之日止的房屋占有使用费69130.65元;8、判令屈静支付保管物品的搬运费1420元;9、判令屈静按照每日36.67元标准支付2014年1月21日至屈静实际清理保管物品之日止的保管费用;10、本案诉讼费由屈静负担。
一审法院认定事实:2012年7月乐城置业公司作为甲方,与作为乙方的屈静签订房屋租赁合同,双方约定甲方将天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第L3层第046号单位出租给乙方使用,租赁面积67.06平方米,合同期限从2012年8月1日至2015年7月31日。关于租金,双方在附件三第一部分第1条中约定,租金分月保底租金与月营业额提成租金,两者取其高,保底租金每月支付一次,每个月的20日或之前支付下一期的月保底租金。关于商场管理费,双方在附件三第二部分第1条中约定,商场管理费按房屋的租赁面积计算,每月每平米55元,合计为每月3688元,于每个日历月的二十日前支付下个月的商场管理费。关于推广宣传费,支付方式同商场管理费。关于水、电费,双方在附件三第三部分设施费用项下第2.2条约定,水、电费为独立计量仪表。同时租赁合同第19条第1款约定,乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金,其中租金、管理费、推广宣传费、设施费用的滞纳金按每日0.3%计收。对违约金问题,双方在租赁合同第18条第1款约定,违约一方应向另一方支付3倍于月租金、商场管理费的违约金。关于租赁物交还问题,合同第13条载明,租赁期满或合同提前终止时,乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限将该房屋恢复至提供给乙方时的状况并对损坏部分进行必要的修缮或赔偿,在与甲方共同验收、签署了书面的交接单后交还给甲方。逾期交还房屋的,甲方有权自行收回该房屋,如决定自行收回该房屋,而该房屋内仍有乙方的可移动的装饰、家具等物品,甲方可以按其认为的适当方式在其认为适当的场所保管前述物品,且有权自该房屋应交还而未交还之日起收取前述物品的保管费。天津元易诚商业运营管理有限公司作为乐城置业公司指定的商业管理公司,与屈静在2012年7月签订商场管理协议,就商场管理相关事项进行了约定,同时约定该协议作为上述房屋租赁合同的附件,与房屋租赁合同同时生效。2012年8月9日,乐城置业公司将租赁房屋交付给屈静。2013年10月10日合同解除。
一审法院认为,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。乐城置业公司主张的租金、商场管理费、市场推广费、电费、违约金、免租期所免除的租金、房屋占有使用费和搬运费,最迟在2014年1月份即能够确定,乐城置业公司从2014年1月份就应当知道权利被侵害,乐城置业公司提交的证据不能证明其及时向屈静主张过权利,也不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形,对乐城置业公司的诉讼请求,一审法院不予支持。关于乐城置业公司主张的2014年1月21日至屈静实际清理保管物品之日的保管费用,双方在合同中有明确的约定,乐城置业公司提交的证据能够证明其产生了保管费用,主张的每日36.67元标准未超过合理范围,一审法院对该项诉讼请求予以支持。判决:一、本判决生效之日起十日内,被告屈静按每日36.67元标准支付原告天津乐城置业有限公司从2014年1月21日至被告屈静实际清理保管物品之日止的保管费用;二、驳回原告天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:
对于乐城置业公司是否向屈静寄送付款通知书的认定,乐城置业公司于一审期间提交了顺丰速运寄送单原件、付款通知书等证据,二审期间提交了顺丰速运(天津)有限公司河西营业部(以下简称顺丰河西营业部)出具的各寄送单收件年月及寄送情况的证明以及与顺丰河西营业部关于寄件费用的月结清单等证据,本院审理期间经询问顺丰河西营业部工作人员,确认了其出具证明的真实性。虽然寄送单载明的寄件人为案外人天津元易诚商业运营管理有限公司,但依照双方签订的租赁合同约定,乐城置业公司有权委托案外人天津元易诚商业运营管理有限公司代其向商户寄送催收函及付款通知书,故案外人天津元易诚商业运营管理有限公司的寄送行为应视为乐城置业公司的行为。上述证据相互印证,形成完整的证据链条,能够证明乐城置业公司在2013年10月10日租赁合同解除后,分别于2014年4月、2015年2月、2015年9月、2016年1月向屈静寄送付款通知书的事实。屈静虽辩称没有收到,但因乐城置业公司系按照双方租赁合同约定的送达地址寄送,如屈静变更联系地址,则负有告知乐城置业公司的义务,其未能收到责任不能归结于乐城置业公司。屈静虽还辩称寄送的物品并非付款通知书,但在双方租赁关系已解除,且解除之时屈静尚未结清所欠缴费用的情况下,乐城置业公司仍然不间断地向屈静寄送除付款通知书以外的物品,显然不合乎常理,故应认定乐城置业公司完成了相应的举证责任,而在推定屈静应当收到寄件的前提下,其如主张收到的并非付款通知书,也应对所收到的物品内容承担举证责任。因屈静未完成相应的举证责任,本院对其抗辩主张不予采信。对乐城置业公司一、二审期间提交上述证据的真实性予以认定,并据此认定乐城置业公司在双方租赁合同解除后向屈静连续寄送了付款通知书的事实。
本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。
结合诉辩双方意见,本院归纳本案争议焦点是:1、乐城置业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效;2、乐城置业公司主张屈静支付租金、商场管理费、市场推广费、电费、滞纳金、违约金、免租期所免除的租金、房屋占有使用费、搬运费的诉讼请求能否得到支持。
本院认为,双方当事人签订的房屋租赁合同,系双方的真实意思表示,合同依法成立并发生法律效力,双方当事人均应依约履行各自的义务。在本案中,屈静在依约交纳一个月租金、商场管理费、市场推广费后,未再支付相关租赁费用。对此屈静虽主张因商场客流原因,乐城置业公司曾口头承诺免收租赁费用,但乐城置业公司对此不予认可,屈静亦未提供证据加以证明,故本院对屈静的该项抗辩主张难以支持,据此应认定屈静欠付相关租赁费用的事实。对于屈静主张的诉讼时效抗辩,双方签订的租赁合同于2013年10月10日解除,乐城置业公司在解除合同通知函中明确了欠付相关租赁费用的数额。此后,乐城置业公司分别于2014年4月、2015年2月、2015年9月、2016年1月向屈静寄送付款通知书,其主张支付相关租赁费用的诉讼时效多次发生中断,应认定乐城置业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效,据此本院对屈静关于诉讼时效的抗辩不予支持。依照合同约定的租金计算标准,结合乐城置业公司向屈静寄送的解除租赁合同通知函中对于腾空返还房屋时间的记载,屈静应向乐城置业公司支付2012年10月1日至2013年11月10日的租金278640.75元、商场管理费49156.49元、市场推广费7144.22元。
对于乐城置业公司主张的2013年11月10日至2014年1月21日占用租赁房屋的使用费一节,因乐城置业公司认可在2013年11月10日以后已将屈静存放于租赁房屋内的物品搬运另行存放,但其未能提供证据证明搬运的时间,故不能认定屈静在此期间仍占用涉诉房屋,乐城置业公司的该项主张依据不足,本院不予支持。对于乐城置业公司主张的垫付电费一节,屈静对该事实予以认可,结合租户签字确认的电费计费单计算,屈静应向乐城置业公司支付电费16708.80元。对于乐城置业公司主张的支付免租期所免除的租金20386元一节,因屈静存在逾期支付相关租金费用的违约行为,乐城置业公司的该项主张符合合同约定,本院对此予以支持。对于乐城置业公司主张的搬运费1420元,其虽主张屈静存放于租赁房屋内的物品由搬家公司搬运,但未提供证据证明实际发生了该项费用,故不能认定其存在搬运费的损失,本院对其该项主张不予支持。
经计算,屈静尚欠付乐城置业公司租金、商场管理费、市场推广费、电费以及应支付的免租期所免除的租金,共计372036.26元。考虑到双方签订租赁合同后,屈静依约交纳了合同保证金73830元、装修保证金20000元,乐城置业公司在本院审理期间同意在本案中一并解决,虽屈静未在本案中主张返还,但出于妥善处理双方合同解除后债权债务关系的需要,避免新纠纷的发生,本院将屈静已交纳的保证金在本案中一并处理,即扣除合同保证金73830元、装修保证金20000元后,屈静尚应向乐城置业公司支付278206.26元。
对于乐城置业公司主张的租金、商场管理费、市场推广费、电费的滞纳金及违约金一节,虽符合合同的约定,但考虑到在欠付期内,乐城置业公司仅为每隔几个月向屈静寄送付款通知书,在屈静持续不予支付的情况下,乐城置业公司并未及时通过其他催缴行为或是提起诉讼等方式积极主张权利,致使屈静产生因客流原因免收部分租金的误解,导致租金及相关费用延付近四年之久,乐城置业公司对此存在放任损失扩大的情形,其主张屈静承担欠付期间的滞纳金及违约金,有失公平。且经审查,乐城置业公司在向屈静的历次寄送的付款通知书中,均未主张2013年10月双方解除租赁合同之后的滞纳金及违约金,其就该部分费用主张现已超过诉讼时效。综合考虑,本院对乐城置业公司主张滞纳金及违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述,上诉人乐城置业公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、维持天津市河西区人民法院(2016)津0103民初4787号民事判决第一项;
二、撤销天津市河西区人民法院(2016)津0103民初4787号民事判决第二项;
三、本判决生效之日起十日内,被上诉人屈静支付上诉人天津乐城置业有限公司欠付的租金、商场管理费、市场推广费、电费以及应支付的免租期所免除的租金共计278206.26元;
四、驳回上诉人天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求;
五、驳回上诉人天津乐城置业有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12850元,由上诉人天津乐城置业有限公司承担8900元,被上诉人屈静承担3950元。二审案件受理费12538元,由上诉人天津乐城置业有限公司承担8546元,被上诉人屈静承担3992元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二○二○一六年十二月二十六日
书 记 员 王飞成