吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)松民一终字第247号
上诉人（原审原告、反诉被告）松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地江山市场院内，组织机构代码70239XXXX。
法定代表人吴丽华，经理。
委托代理人张长江，吉林郊区法律服务所法律工作者。
委托代理人刘传斌，吉林开晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴利民，个体工商户，现住前郭县。
委托代理人刘国志，吉林浩源律师事务所律师。
上诉人松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称江山公司）与被上诉人吴利民租赁合同纠纷一案，宁江区人民法院于2012年11月19日作出（2012）宁民初字第1846号民事判决。吴利民不服，向本院提起上诉。本院审理后于2013年5月7日作出（2013）松民一终字第274号民事裁定以原判决程序违法裁定撤销（2012）宁民初字第1846号民事判决，发回宁江区人民法院重审。宁江区人民法院重审后于2013年11月25日作出（2013）宁民重字第22号民事判决，上诉人江山公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江山公司法定代表人吴丽华及其委托代理人张长江、刘传斌，被上诉人吴利民及其委托代理人刘国志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）江山公司诉称，被告吴利民于2006年10月1日起承租原告10号大厅922.2平方米，进行东鹏陶瓷品牌营销，签定合同时，按优惠价每平方米每月25元，并优惠64平方米免费，合同面积为858.2平方米。合同期满后，双方未续签合同，但被告继续使用其承租的大厅，自2009年7月，原告已将承租价格调至每平方米每月50元，被告使用原告房屋至2012年5月31日，只给付原告房租130828元，拖欠原告房租653042元，取暖费35043.6元，电费372元，卫生费300元，合计人民币688757.6元，经原告索要未果，诉至法院，请求判令被告给付房租653042元，取暖费35043.6元，电费372元，卫生费300元，合计人民币688757.6元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率给付利息至还款日止。原审原告于2012年10月10日变更诉讼请求为给付房屋租金及损失120000元及自起诉之日起至给付之日止按人民银行同期同类贷款利率给付利息。本院发回重审后，重审时，原告增加诉讼请求为，1.判令被告立即迁出原告的大厅，退还其占用的922.2平方米营业用房；2.判令给付2012年10月17日至2013年8月17日的的房租损失461100元，取暖费35043.6元，清场费18000元。共计人民币1202901.2元。
原审本诉被告吴利民辩（诉）称，原告所诉不符合实际，2011年1月至2011年11月欠房租107253元，取暖费7662元、电费372元，合计人民币115287元没有异议，是因合同没有履行完毕，尚未签订书面合同所致。2006年10月1日起我承租原告10号大厅进行东鹏陶瓷品牌代理，经营东鹏陶瓷系列产品，租赁期限为6年3个月，期满日期为2012年12月31日，每年不定期的签订一份当年的书面合同。因合同未到期时，原告于2011年11月侵权，将我承租的商铺大厅非法上锁，致使我无法正常经营，导致东鹏陶瓷代理权被取消，造成原告营业损失390余万元、代理权被取消损失、货物损失、装修损失等，故反诉请求判令反诉被告本诉原告赔偿反诉原告本诉被告营业损失80万元；其他损失的具体数额待评估后再诉；诉讼费由原告承担。反诉被告辩称，没有与反诉原告签订6年3个月的合同，合同都是一年一签，每年都签，反诉原告拖欠租金，经催要不给，我们公司要求解除合同，没有过错，反诉原告请求赔偿营业损失80万元、代理权被取消损失、货物损失、装修损失，没有事实根据和法律依据，请求驳回反诉原告反诉请求。
被告（反诉原告）吴利民诉辩称，双方之间在2006年签订协议书，江山建筑公司承诺租期6年3个月，租期届满日为2012年12月30日止，2011年11月江山建筑公司将我承租的商铺上锁，导致我方无法正常经营，东鹏陶瓷代理权被取消，造成了很大损失，所以，我不同意支付房租，原告应赔偿我代理权被取消损失、货物损失、装修损失20万元。
反诉被告江山公司辩称，双方没有签订租期6年的租赁合同，合同是一年一签，每年都签合同，吴利民经催告仍不交租金，我公司解除合同没有过错，拒绝赔偿吴利民损失。
本案经宁江区人民法院审理查明，2006年8月3日原、被告就房屋租赁达成协议并签订一份书面合同，合同约定，原告将自有的江山市场10号大厅858.2平方米，租赁给被告经营陶瓷等建筑材料，期限自2006年10月1日至2007年12月31日，租金每月每平方米25元，合计人民币257460元，于签订合同时支付。合同对双方的权利义务、违约责任、争议解决方式等也作了约定。签合同当天，双方就营业房的供热、客户商品的保护、营业时间的保障、合同期满后租金价格的上限标准及年限等又签订了一份协议书；同年10月12日双方就该协议的价格上限标准及年限进一步明确至2012年12月31日，并重新签订了一份协议书。合同签订后，双方于每年租赁期限内不定期签订一份当年的租赁合同，双方按约定履行至2010年12月31日，无争议。2011年双方未签订合同，但双方均认可按照上年度合同继续履行，被告已交纳租金130828元，2011年10月9日原告通知被告在10月12日前将剩余租金付清，被告未按要求给付租金，原告于2011年11月4日将被告租赁的10号大厅上锁关闭，后被告交了2万元租金，原告就把门开了，12月7日原告再次找被告索要租金未果，随即向公安机关报案并对大厅内的商品进行清点录像，同时将10号大厅关闭上锁，双方发生争议，协商后未能达成协议。原告于2012年6月1日诉至本院，请求判令被告给付租金、取暖费、电费、卫生费合计人民币688757.6元及利息，后又撤回568757.6元的诉讼请求。2012年10月12日被告提起反诉，请求判令原告赔偿营业损失、代理权被取消损失、货物损失、装修费损失20万元，并请求法院对其损失委托评估。本院对两案予以合并审理后，于2012年11月9日作出判决，判令被告给付原告租金107253元，取暖费7662元、电费372元，并自起诉之日起给付银行贷款利息；驳回被告的反诉请求。2012年12月23日宣判后，被告不服提起上诉，市中级法院审理后报审委会讨论决定，以该案判决程序违法，于2013年5月7日作出（2013）松民一终字第274号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2013年5月13日立案后重新组成合议庭进行了审理，审理中原告除认可本院原判决认定的给付原告租金107253元，取暖费7662元、电费372元，并自起诉之日起给付银行贷款利息的请求外，又增加了两项诉讼请求，1.请求判令被告立即迁出10号大厅；2.判令被告给付2012年10月17日至2013年8月17日的营业用房损失461100元，取暖费35043.6元，清场费1.8万元，请求数额增至629429.6元。被告对原审判决认定的欠原告租金107253元，取暖费7662元、电费372元，没有异议，但不认可给付利息，对原告增加的诉讼请求不同意给付，理由是原告自行封闭的大厅，不应向任何人要求给付租金等损失，同时变更反诉诉讼请求为判令反诉被告赔偿营业损失800000元；其他损失的具体数额待评估后另行起诉。反诉被告不同意赔偿，要求按原审的意见驳回其反诉请求。另查明，双方于2013年8月15日前达成口头协议，原告开启10号大厅，由被告自行搬出大厅里的商品并将10号大厅交还给原告，现已履行完毕。原告封闭营业大厅期间，自2011年12月7日至2013年8月15日，共计21个月，被告未进行经营活动，反诉称自2011年12月7日至2012年12月30日，共计13个月，每月30万元，营业损失约390余万元，主张由反诉被告赔偿80万元。但根据本院核实其经营期间的纳税金额和销售收入、经营品种和经营面积推算其纯利润为每月10814.24元，21个月的经营损失应为227099.04元，其主张的13个月的营业损失为140585.12元。原告封闭大厅后亦减少房租收入50余万元。本案在审理期间，原告方于2013年9月6日。提出调解意见，同意在原判决的基础上，让出3万元，由被告给付各项损失9万元，被告自行安装的三相电可作价3万元归原告，被告再给付1万元清理搬出后的垃圾费用，合计给付7万元，原告不再赔付被告的任何损失；被告同意将其自行安装的三相电，作价3万元归原告折抵房租，已达成协议。但不同意在支付任何损失，经本院多次主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成协议。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、原、被告租赁合同书、本院（2012）宁民初字第1816号判决书、松原市中级法院（2013）松民一终字第274号民事裁定书、三相电产权转移协议书、本院核实反诉原告的纳税凭证8枚等及双方当事人身份证明在卷，并经当庭质证、认证，本院予以确认。原审法院认为，合同是双方协商一致后签订的，属有效合同，合同条款对双方均具有约束力，双方认可2011年延续上一年的合同继续履行，未签订书面合同，属不定期的租赁合同，按照法律规定，一方要求解除合同的，应予解除。本案中，因双方均认为自原告封闭大厅时就没有再履行合同，均同意合同终止履行，故本院确认，解除合同时间应确定为2011年12月7日；合同终止前的租金107253元，取暖费7662元、电费372元，被告没有异议，应予给付。原告要求赔偿可得利益经济损失，是按其封闭大厅后的2012年10月17日至2013年8月17日期间房租损失和取暖费损失及清理现场费用，该项损失及费用是其自行封闭10号大厅造成的，要求对方赔偿，没有法律依据，本院不予支持；原告向被告索要租金，理应通过协商、仲裁或诉讼的方式解决，采取自行封闭被告的经营场所，扣押被告商品的方式，违反法律的规定，具有过错，造成反诉原告的经济损失，应给予赔偿，因反诉原告在封闭大厅期间，没能与反诉被告积极协商，对于经济损失的扩大亦有一定的过错，加之被扣押的商品只是反诉原告全部商品的一部分，故确定反诉被告赔偿反诉原告70%的经济损失较为合理，核人民币98409.58元（10814.24元/月Ｘ13月Ｘ70%）。反诉原告的因代理权被取消的经济损失因与租赁合同无关，本院不予处理；封闭大厅内的财物损失应另行告诉；装修损失和原告清理场地的损失因双方未在合同中约定解除合同时如何处理装修问题，本院在本案中不予处理。本案经本院审判委员会第三十七次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十二条的规定，判决如下：一、双方签订的租赁合同有效，应于2011年12月7日解除；二、被告吴利民于本判决生效后15日内给付原告松原江山建筑装饰材料有限公司租金107253元，取暖费7662元、电费372元。被告吴利民用三相电款3万元折抵租金，在给付时一并结算；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、反诉被告松原江山建筑装饰材料有限公司于判决生效后15日内赔偿反诉原告吴利民经营损失的70%，核人民币98409.58元（10814.24元/月Ｘ13月Ｘ70%）；五、驳回反诉原告的其他反诉请求。案件受理费10688元，由被告承担2606元；由原告承担8082元；反诉费4300元，由反诉被告承担2260元；反诉原告承担2040元。
上诉人江山公司不服原审判决，以“一、原审判决对上诉人主张的自起诉之日起至给付之日止按银行贷款利率给付房屋租金、取暖费、电费的利息损失未予保护错误；二、原审判决对上诉人告诉主张的由被上诉人给付上诉人2012年10月17日至2013年8月17日占用营业用房的房屋租金、取暖费、清场费的损失未予保护错误；三、原审判决上诉人赔偿被上诉人自2011年12月7日至2013年8月15日的经营损失，缺乏事实和法律依据，应予改判”为由，请求本院撤销原审判决的第三、四项，并依法改判1、在原审判决主文第二项的基础上，判令被上诉人自上诉人起诉之日起至还款日止按照银行贷款利率给付利息；2、被上诉人给付上诉人自2012年10月17日至2013年8月17日的营业用房房屋租金损失461100元，清场费18000元；3、驳回被上诉人关于经营损失的反诉请求。
被上诉人答辩认为原审判决正确。
本院经审理查明事实与原审法院认定的事实一致。另查明：1、双方当事人于2006年11月22日签订的宣传摊位租赁协议，该协议约定：出租方松原江山建筑装饰材料有限公司（甲方），承租方吴利民（乙方），第一条甲方将坐落于松原经济技术开发区松原江山建筑装饰材料批发市场1栋1#-14#房屋后房上牌匾，面积500平方米用于产品宣传的摊位租赁给乙方使用。租赁期限为六年，自2006年10月1日至2012年9月30日止。合同还对其他事项进行了约定。2、2006年10月22日，双方当事人签订的取暖期限标准及合同到期后租赁价格标准的协议书，其中第四条约定，本合同期满后，租赁价格恢复市场正常租赁标准，每年每平方米叁百元；第五条、第四条协议五年内有效（到2012年12月31日），该协议有吴利民签字，江山公司盖章。3、双方当事人2010年的房屋租赁合同是2010年12月10日签订。其他年份的合同签订时间不等，均是延后签订。
本院认为，关于上诉人上诉的第一个问题，被上诉人欠上诉人2011年的房屋租金、取暖费、电费合计115287元，被上诉人承认拖欠租金，被上诉人在上诉人合理催告后，仍未交纳全部的租金、取暖费、电费，被上诉人违约，其应给付上诉人上款的利息损失，上诉人的此点上诉理由成立。上诉人主张被上诉人给付上诉人2012年10月17日至2013年8月17日占用营业用房的房屋租金、取暖费、清场费的损失问题，被上诉人拖欠房屋租金，上诉人理应与被上诉人进行协商或通过法律途径解决纠纷，上诉人擅自封闭被上诉人吴利民的营业大厅，其有过错，因上诉人封闭营业大厅，致使被上诉人在此期间不能进行经营活动，上诉人的房租损失应自行承担，上诉人的此点上诉理由，本院不予支持。至于上诉人上诉的原审判决上诉人赔偿被上诉人自2011年12月7日至2013年8月15日的经营损失，缺乏事实和法律依据问题，鉴于本案中双方当事人的房屋租赁合同虽是一年一签订，但从双方签订的宣传摊位租赁协议及2006年10月22日签订的协议，双方均有到2012年9月30日和2012年12月31日的意思表示，且2010年的租赁协议是于2010年12月10日签订的，其他年份的租赁合同签订的期限并无固定的时间，均是延后，且房屋租金的给付每年的时间均是延后给付，故被上诉人有理由认为双方的租赁期限到2012年12月31日结束，同时被上诉人也有理由认为签订合同的时间可以顺延，在此情况下，上诉人擅自封闭被上诉人的营业大厅，给被上诉人造成营业损失，上诉人应予赔偿，原审判决保护的是2011年12月7日至2012年12月31日期间的经营损失，不是上诉人上诉所称的2011年10月17日至2013年8月15日期间的经营损失。本案中是被上诉人拖欠租金在先，被上诉人也有过错，故被上诉人亦应对其营业损失承担部分责任，原审确定被上诉人承担30%责任并无不妥，上诉人的此点上诉请求本院不予保护。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决对上诉人主张的利息未予保护有误，应予纠正。经本院审判委员会2014年第24次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院（2013）宁民重初字第22号民事判决；二、在原审判决第二项后，加判并自2012年6月1日至本判决生效日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付上款利息。
案件受理费10062元，由被上诉人承担2606元，由上诉人承担7456。
本判决为终审判决。
审判长 付 国
审判员 张建军
审判员 李 颖
二〇一四年八月十九日
书记员 王晋野