广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再字第92号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：桂林漓江人饮业有限公司。
法定代表人：何雨璇。
委托代理人：王锦意。
委托代理人：胡新毅。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广西开心吧餐饮管理有限公司。
法定代表人：谢小群。
委托代理人：李定中。
申请再审人桂林漓江人饮业有限公司（以下简称漓江人公司）因与被申请人广西开心吧餐饮管理有限公司（以下简称开心吧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）南市民一终字第3110号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西区高级人民法院于2013年5月27日作出（2013）桂民申字第338号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭审理了本案。申请再审人漓江人公司的委托代理人王锦意、胡新毅，被申请人开心吧公司的委托代理人李定中到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。
2011年6月30日，一审原告漓江人公司起诉至南宁市兴宁区人民法院称，漓江人公司与开心吧公司于2009年12月9日就南宁市XX路XX号XX广场（以下简称XX广场）地上第二层部分靠中间部分1045㎡转租事宜签订《租赁合同》，合同第八条第六款约定：大厦物业、业主、甲方（开心吧公司）同意乙方（漓江人公司）在不影响房屋主体结构和其他租赁方正常营业的情况下，在大厦大门左右立柱处建设两个步行梯至二楼，乙方负责相关审批并承担相关费用，甲方负责向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书。甲方还应协助乙方在一楼至二楼的楼梯处设置店招。《租赁合同》还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，漓江人公司依约支付了保证金73000元和2010年3月租金70000元，并开始办理建设楼梯的相关审批手续以及装修铺面，但开心吧公司却未按约定取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方对建设步行梯的书面同意书，导致漓江人公司无法办理相关审批手续，更无法开展正常经营，合同目的无法实现，漓江人公司不得不于2010年8月25日向开心吧公司发出《解除<；租赁合同>；的通知》，双方签订的《租赁合同》已解除。同时漓江人公司通知开心吧公司于2010年9月6日办理返还租赁场地的交接手续，但开心吧公司拒不办理场地交接。开心吧公司的严重违约行为给漓江人公司造成了严重损失，应依法依约承担违约责任。特向法院起诉，请求：1、判令开心吧公司向漓江人公司支付违约金1773779元；2、判令开心吧公司向漓江人公司双倍返还保证金共146000元；3、判令诉讼费用由开心吧公司承担。
一审被告开心吧公司辩称：开心吧公司认为漓江人公司的诉讼请求无法律依据，本案违约的是漓江人公司，应承担违约责任的是漓江人公司，请法院依法驳回漓江人公司诉请。
开心吧公司提出反诉称，开心吧公司与漓江人公司于2009年12月9日签订《租赁合同》，由漓江人公司承租开心吧公司有使用权的，位于南宁市XX路XX号XX广场第二层部分场地，其承租面积为1045平方米，租赁费用（租金）每平方米70元，每月为人民币73000元，每季度（3个月）合计人民币219000元，漓江人公司应当在2010年2月10日前，向开心吧公司交纳2010年3月1日至同年5月31日租金，物业管理费每平方米月人民币3元，水电费按实际发生收取。漓江人公司进场装修免租期满后，以“公司年末资金尚未回笼”为由，在2010年2月12日向开心吧公司交纳人民币70000元，至2011年4月30日《租赁合同》解除以前，漓江人公司一直占用场地，不交纳租赁费用和物业管理费、水电费。漓江人公司的行为违反《租赁合同》第五条第1点、第5点约定。所以，漓江人公司应当向开心吧公司支付2010年3月1日至2011年4月30日租金人民币952000元及逾期交纳租赁费用的违约金人民币299393元。漓江人公司违反《租赁合同》第七条第3点的约定，未及时向物业缴纳水电费及物业费，从2010年4月至2011年4月，开心吧公司代漓江人公司向物业公司支付物业费、水电费共计45978.7元。依照《租赁合同》第十条第3点约定，从2011年4月30日至2019年4月30日止，漓江人公司应向开心吧公司支付剩余租期的违约金人民币1740833元。综上所述，漓江人公司在确认开心吧公司完成《租赁合同》的义务后，仍然拒不交纳租金，应当依约承担违约责任，依法提起反诉，请求：1、漓江人公司支付2010年3月1日至2011年4月30日租赁费用952000元；2、漓江人公司支付2010年3月1日至2011年4月30日逾期交纳租赁费用的违约金299393元；3、漓江人公司支付因其违约，造成合同解除，其应支付剩余租期的违约金人民币1740833元，已交保证金不予退还；4、漓江人公司支付开心吧公司代垫的水、电费5223.7元（2010年5月至2011年5月）、物业费40755元（2010年12月31日至2011年4月25日）。
漓江人公司对开心吧公司的反诉答辩称：一、开心吧公司未履行“向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书”等义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约。（一）按《租赁合同》第八条第（6）项约定的内容可知，征得大厦一层业主及业主委员会同意是完成步行梯项目行政审批的前置程序，但开心吧公司一直未取得三方同意书，导致漓江人公司合同目的无法实现；（二）开心吧公司未按合同第四条约定，于2009年12月16日前交付租赁场地给漓江人公司，而是直到2010年1月3日才将本案租赁场地交付漓江人公司使用，同时也未履行协助在一楼至二楼的楼梯处设置店招义务。二、漓江人公司已按《租赁合同》约定履行完结支付保证金、租金、物业水电费和办理建设步行梯相关审批手续等义务，不存在违约行为。（一）漓江人公司已按合同约定于2009年12月11日支付73000元保证金给开心吧公司，已履行支付保证金义务；（二）漓江人公司按合同约定于2010年2月12日给开心吧公司支付了2010年3月租金70000元，以及2010年1至3月水电、物业费；（三）漓江人公司按合同第八条第（6）项约定履行办理建设步行梯的相关审批手续义务，收集有关材料送南宁市规划管理局审批，该局于2010年5月5日出具了《建筑设计条件审查意见通知书》。三、开心吧公司的反诉请求无事实和法律依据，法院应驳回其全部反诉请求。（一）漓江人公司已履行完毕交保证金、租金、物业水电费、办理步行梯建设审批手续等合同约定义务，不存在违约行为，是开心吧公司迟延交付租赁场地，也未取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方对建设步行梯的书面同意书，造成漓江人公司合同目的无法实现，是开心吧公司根本违约在先，漓江人公司有权拒付2010年4月至2010年9月1日的租金，并无须支付违约金。漓江人公司依法于2010年9月1日解除了本案《租赁合同》，开心吧公司未在法定期限内行使异议权，且开心吧公司也于2010年9月收回场地并发布二楼铺面招租广告，因此，开心吧公司要求漓江人公司支付2010年9月1日至2011年4月30日以及剩余租期租金及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。漓江人公司是依法解除租赁合同，开心吧公司无权不退漓江人公司支付的73000元保证金；（二）开心吧公司要求漓江人公司支付其代垫的水、电费5223.7元、物业费40755元的反诉请求无事实法律依据，不应得到法院支持。1、开心吧公司要求漓江人公司支付代垫的水电及物业费属于另一法律关系，属于无因管理法律关系，不属于本案审理范围，本案不应合并审理，开心吧公司应另行起诉解决；2、开心吧公司主张代垫的水电、物业费都是在合同解除后发生，无权要求漓江人公司支付合同解除后的水电、物业费。综上所述，漓江人公司已履行完毕合同义务，不存在违约行为，希望驳回开心吧公司的全部反诉请求。
南宁市兴宁区人民法院一审审理查明，漓江人公司与开心吧公司于2009年12月9日签订《租赁合同》（以下简称合同），约定：开心吧公司（甲方）出租位于南宁市XX路XX号XX广场地上第二层靠中间部分的1045㎡（此面积为计租面积即按建筑面积承租）；租赁期限自2009年12月5日起至2019年4月30日止，其中非广西南宁市XX房地产公司产权部分和非广西壮族自治区XX公司产权部份租赁期限自2009年12月5日起至2014年4月30日止；租赁场地交付：自本合同双方签订盖章之日起五个工作日内甲方将租赁场地交付给乙方；租金计算：“1、2009年12月5日起至2012年12月31日，每平方米租金约为70元，每月的租赁费用为人民币73000元，每季度（3个月）租赁费用合计人民币219000元。2、……。3、……。4、签订本合同之日起3个工作日内乙方向甲方支付一个月租金的人民币73000元作为合同保证金，直到合同终止时，乙方结清物业费、水电费、租赁费等各项费用后，甲方应在7个工作日内全额无息退还给乙方。5、租赁费用交纳方式：租赁费用按季度（3个月）方式支付，每季度（3个月）的最后当月30日前支付下季度（3个月）租赁费用，每年按四个季度计算，逾期一天收每日1%的违约金，超期15天的视为乙方违约，合同无效。其中第一次缴纳第一季度（3个月即2010年3月1日至2010年5月31日）的租赁费用乙方应于2010年2月10日前交付给甲方，甲方在收取乙方租赁费用时应出具收款收据给乙方。”；装修期时间为2009年12月5日至2010年2月28日止，装修期免收租赁费，但是乙方装修期间的水电费和物业管理按规定向物业方缴纳。另合同的第八、九条中约定了双方的权利和义务，其中第八条（6）中约定：“……。大厦物业、业主、甲方同意乙方在不影响房屋主体结构和其它租赁方正常经营的情况下，在大厦大门左右立柱处建设两个步行梯至二楼，乙方负责相关审批并承担相关费用，甲方负责向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书。合同解除乙方无偿将楼梯交付给甲方。甲方还应协助乙方在一楼至二楼的楼梯处设置店招。”；违约责任中约定：1、在本合同租赁期内，甲乙双方未经对方书面同意，任何一方不按本合同约定执行，违反本合同的约定，均视为违约。……。2、若甲方违约，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付（从违约之日起）剩余租期租赁费用总额的20%作为违约金，同时要求甲方无息退回乙方向甲方所交的保证金（含乙方向甲方所交的保证金）。3、若乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付（从违约之日起）剩余租期租赁费用的总额的20%作为违约金，同时乙方向甲方所交的保证金不予退回。
2009年12月11日漓江人公司向开心吧公司缴纳73000元合同保证金，2010年2月12日漓江人公司向开心吧公司支付租金70000元，此后，漓江人公司未再向开心吧公司缴纳任何费用。2009年12月5日开心吧公司已将租赁场地交付给漓江人公司，但双方在交付场地时未办理交接手续。
2010年4月15日漓江人公司以广西壮族自治区XX公司的名义向南宁市规划管理局提出申请，要求在南宁市XX路XX号XX广场正门入口外左右两边，各增设一个钢架结构楼梯至二层的中间部分，2010年3月18日该大楼原设计单位广西XX设计（集团）有限公司作出说明，确认在XX广场一层主入口左右两侧各增加一个上至二层楼面的钢架楼梯不影响主体结构的安全。2010年5月5日南宁市规划管理局作出《建筑设计条件审查意见通知书》，告知“该项目须先征求一层业主及业主委员会的意见后再议。”。而后，漓江人公司申请增设的两个钢架楼梯一直未施工架设。2010年8月25日漓江人公司向开心吧公司发出解除《租赁合同》的通知，要求解除双方2009年12月9日签订的《租赁合同》，并提出于2010年9月6日向开心吧公司返还租赁场地。开心吧公司复函确认已收到漓江人公司发出的解除合同通知，但不同意漓江人公司要求解除合同，双方一直未办理移交租赁场地手续。
另查明，开心吧公司在2010年9月15日至2011年5月间，向广西南宁XX物业管理有限责任公司缴纳XX广场二楼原漓江人公司租赁场地2010年5月至2011年4月的水电费5223.7元，2010年4月至2011年4月的物业管理费和公共维修基金共40755元。开心吧公司于2011年5月1日向漓江人公司发出解除合同通知书，提出从2011年5月开始解除双方2009年12月9日签订的租赁合同，漓江人公司确认收到该通知书。
经一审法院现场调查查明，XX广场二楼原漓江人公司租赁的场地和原XX牛扒店的场地，均已由第三方经营。二楼北面的步行梯及电梯可正常通行，二楼南面的电梯及步行梯必须经开心吧公司的经营场地才能通行，场地中间部位的电动扶梯能正常使用，可从一楼直达原漓江人公司租赁场地，电动扶梯后有中心电梯及一个作为安全出口的步行梯可以通行，但通道入口不明显。漓江人公司要求从一楼大门左右两侧增设钢架步行梯至二楼的位置，为一楼大门外两边立柱外侧的外墙，没有通道及门、窗，从现场实际情况看，架设两边外置步行梯，不会明显影响商场人员进出及内部的正常经营。
南宁市兴宁区人民法院一审认为，漓江人公司与开心吧公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同是合法有效的，双方均应严格履行。本案漓江人公司与开心吧公司主张双方签订的《租赁合同》已经解除，且租赁场地现已由第三方进行经营，漓江人公司与开心吧公司签订的《租赁合同》已无法继续履行，对双方主张合同已经解除的意见，予以支持。一、关于双方违约责任的认定问题。合同第八条（6）中约定“……。大厦物业、业主、甲方同意乙方在不影响房屋主体结构和其它租赁方正常经营的情况下，在大厦大门左右立柱处建设两个步行梯至二楼，乙方负责相关审批并承担相关费用，甲方负责向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书。合同解除乙方无偿将楼梯交付给甲方。甲方还应协助乙方在一楼至二楼的楼梯处设置店招。”，但合同中，对于开心吧公司就漓江人公司建设两个户外步行梯应何时取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方同意书，及协助漓江人公司在一楼至二楼的楼梯处设置店招，具体时间及方式在合同中没有明确约定。依合同法第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”。从本案实际情况看，建造户外步行梯及协助设置店招是开心吧公司给予漓江人公司便于使用经营场地的附加条件，因明确约定在合同中，故开心吧公司协助漓江人公司建造楼梯及取得三方书面同意书是开心吧公司的合同义务之一。建造户外步行梯的目的是漓江人公司用于扩大人流量所添附的设施，按常理其建造应在开业前与场地装修一并进行。但漓江人公司完成装修后至2010年4月15日，漓江人公司向南宁市规划管理局申请报建户外步行梯时止，开心吧公司仍未取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方对建造楼梯的书面同意书，导致漓江人公司的申请于同年5月5日因未征得一层业主及业主委员会的意见被撤回。而后，经漓江人公司多次催告，开心吧公司在漓江人公司给予的合理期限内仍未取得三方书面同意书。因此，虽然开心吧公司已完成了合同约定的主要义务，但开心吧公司仍违反了双方合同中关于“在本合同租赁期内，甲乙双方未经对方书面同意，任何一方不按本合同约定执行，违反本合同的约定，均视为违约。”的约定，构成违约。漓江人公司、开心吧公司双方对于租金的缴纳方式约定为季交，2009年12月5日起至2012年12月31日，每季租金为219000元，每季度（3个月）的最后当月30日前支付下季度（3个月）租赁费用，逾期一天收每日1%的违约金；其中第一次缴纳第一季度（3个月即2010年3月1日至2010年5月31日）的租赁费用，漓江人公司应于2010年2月10日前交付给开心吧公司。从本案查明事实看，漓江人公司除了于2009年12月11日向开心吧公司缴纳73000元合同保证金，及2010年2月12日向开心吧公司支付租金70000元外，此后，漓江人公司未再向开心吧公司缴纳任何费用。漓江人公司以开心吧公司未取得三方同意书为由，提出其不缴纳租金不构成违约的主张，与合同约定不符。2010年5月29日漓江人公司再次向开心吧公司发函，确认开心吧公司完成合同主要义务，对漓江人公司提出其不交租金是因开心吧公司违约在先的抗辩主张，不予支持。据此，漓江人公司不缴纳租金的行为亦构成违约。此外，本案合同于2009年12月9日签订，约定的租赁期限从同年12月5日开始计算，虽双方未办理交接场地手续，但按常理，如开心吧公司未交付场地，漓江人公司不会同意在合同中将租赁期限定于签订合同之前。因此，漓江人公司主张开心吧公司迟延交付场地的意见不予采纳。综上所述，漓江人公司与开心吧公司在本案合同履行过程中均存在违约，双方互负违约责任。漓江人公司主张开心吧公司违约造成其无法经营，但从本案承租场地地图及现场勘查看，除场地两侧的通道外，漓江人公司所承租的场地中间部分还有通道及电梯直达，只是通道及电梯较少且隐蔽，从现实情况及漓江人公司提供的证据看，不能架设户外两个步行梯只是会影响漓江人公司承租场地的客流量，不必然造成漓江人公司无法经营，对漓江人公司的抗辩意见不予支持。而缴纳租金是承租方的主要义务，漓江人公司从租期开始就一直拖欠租金，其拖欠租金的行为，从违约的程度上看，其违约程度更为严重，漓江人公司不缴纳租金的行为构成根本违约。二、关于合同解除时间的认定，及双方要求对方支付解除合同违约金的问题。漓江人公司、开心吧公司在合同中约定，任何一方违约，对方均享有单方合同解除权。漓江人公司因开心吧公司违约，于2010年8月25日向开心吧公司发出一份解除《租赁合同》的通知，行使其单方解除权。在通知中，漓江人公司告知开心吧公司于收到通知之日起解除双方的租赁合同，并于2010年9月6日返还租赁场地给开心吧公司。开心吧公司于2010年9月3日复函，对漓江人公司单方解除合同提出异议，漓江人公司在开心吧公司提出异议后，未向法院或仲裁机构请求确认其解除合同的效力，漓江人公司的解除合同通知，因开心吧公司提出异议而未能发生解除合同效力。此外，漓江人公司主张2010年9月6日之后已经将租赁场地交还开心吧公司，但所提供证据不足以证实其主张。对漓江人公司主张双方租赁合同于2010年9月1日解除，及租赁场地在2010年9月6日已交还开心吧公司的意见，不予支持。2011年5月1日开心吧公司因漓江人公司拖欠租金向漓江人公司发函，通知漓江人公司从2011年5月起解除双方签订的租赁合同，并确认2011年5月以后已由第三方承租使用该场地。据此认定，漓江人公司、开心吧公司双方的租赁合同于2011年4月30日解除，漓江人公司交还开心吧公司场地的时间亦为2011年4月30日。合同约定双方在对方违约的情况下均可单方解除合同，导致合同解除一方须向对方支付剩余租期租赁费用总额的20%作为违约金，但因本案双方均违约，应各自承担合同解除的违约责任，故双方互不支付解除合同违约金。对漓江人公司要求开心吧公司支付解除合同违约金人民币1773779元，及开心吧公司要求漓江人公司支付解除合同违约金1740833元，均不予支持。三、关于开心吧公司要求漓江人公司支付租金及逾期支付租金违约金的认定。按合同约定及上述认定的合同解除时间及漓江人公司使用场地时间，漓江人公司应向开心吧公司支付租金时间从2010年3月1日起至2011年4月30日止，合计14个月，每月73000元，总计金额1022000元。漓江人公司共向开心吧公司缴纳租金70000元，尚欠租金952000元应支付给开心吧公司。开心吧公司反诉要求漓江人公司按欠租金的每日1%支付逾期缴纳租金违约金，因双方在合同中对欠缴租金约定了逾期支付违约金，且漓江人公司存在根本违约，对开心吧公司请求漓江人公司支付逾期违约金予以支持。但漓江人公司提出开心吧公司主张299393元逾期支付租金违约金的请求过高，要求适当调整，一审依法将漓江人公司应支付的逾期违约金酌情调整为5万元。四、开心吧公司主张要求漓江人公司支付其2010年5月至2011年5月代垫的水电费5223.7元，2010年4月至2011年4月代垫的专项维修基金6792.5元、2010年4月至2011年4月代垫的物业管理费33962.5元，合计45978.7元，有开心吧公司代缴费用的收款收据及现金缴款等证据证实。因2011年5月前漓江人公司还未交还承租场地，故对开心吧公司的该项反诉请求予以支持。此外在本案一审审理过程中，漓江人公司要求开心吧公司补偿装修残值，但提供的证据无法证明其装修的实际投入，从现场勘查情况看，承租现场已由第三方经营使用，漓江人公司原装修部分无法与第三方的装修区分开来，因而无法认定装修残值，且漓江人公司亦存在导致合同解除的违约行为，对漓江人公司的该项主张不予支持。因双方均违约，根据双方责任大小，合同解除后开心吧公司应将漓江人公司缴纳的保证金73000元退还漓江人公司，对漓江人公司要求开心吧公司双倍返还保证金的请求，仅支持返还漓江人公司已付保证金，对其要求的双倍返还，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百二十条之规定，南宁市兴宁区人民法院于2012年8月12日作出（2011）兴民一初字第813号民事判决：一、被告广西开心吧餐饮管理有限公司退还原告桂林漓江人饮业有限公司保证金73000元；二、原告（反诉被告）桂林漓江人饮业有限公司支付被告（反诉原告）广西开心吧餐饮管理有限公司租金952000元；三、原告（反诉被告）桂林漓江人饮业有限公司支付被告（反诉原告）广西开心吧餐饮管理有限公司违约金50000元；四、原告（反诉被告）桂林漓江人饮业有限公司支付被告（反诉原告）广西开心吧餐饮管理有限公司水电费5223.7元、物业管理费40755元（含专项维修基金6792.5元），合计45978.7元；五、驳回原告桂林漓江人饮业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广西开心吧餐饮管理有限公司其他反诉诉讼请求；七、以上款项第一项、第二项、第三项、第四项相抵扣，原告桂林漓江人饮业有限公司支付被告（反诉原告）广西开心吧餐饮管理有限公司合计974978.7元。案件受理费本诉22078元，反诉15553元，由原告桂林漓江人饮业有限公司负担32078元，被告广西开心吧餐饮管理有限公司负担5553元。
漓江人公司与开心吧公司均不服一审判决，向本院提起上诉。开心吧公司上诉称，一、开心吧公司没有违约，本案只有漓江人公司单方违约，一审判决对此认定有误。1、从双方签订的合同第八条第6项的约定来看，要求开心吧公司向大厦物业、业主、业主委员会取得书面同意书的前提是“乙方在不影响房屋主体结构和其他租赁方正常经营的情况下”，本案开心吧公司提供的证据表明其他租赁方的正常经营活动将因此受到影响，尚不具备要求开心吧公司履行此所谓义务的前提条件，故无法取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方的书面同意书的责任不在开心吧公司。2、即使假设具备了要求开心吧公司履行此所谓义务的前提条件，但是双方约定的履行期限是“在本合同有效期内”，并没有约定要求在漓江人公司开业之前或装修期间履行。开心吧公司完全可以在漓江人公司开业后、经营期间的任何时段履行此所谓的义务。3、漓江人公司逾期支付租金、水电费、物业管理费已经违约。漓江人公司从2010年4月份才开始申办在大厦大门左右立柱处建两个步行梯至二楼的手续，即在漓江人公司要求开心吧公司履行上述义务之前，漓江人公司就已经违约在先，而且是属根本违约。因此，即使具备了要求开心吧公司履行此所谓义务的前提条件，依据《合同法》第67条的规定，开心吧公司也有权行使合同后履行抗辩权，在漓江人公司没有依约付清所欠的租金、水电费、物业管理费之前，开心吧公司有权拒不履行该所谓的义务!这是法律赋予上诉人的正当权利，不构成违约。4、关于一审法院认为“被告协助原告建造楼梯及取得三方书面同意书是被告的合同义务之一”完全是曲解了双方当时的真实意思，为在立柱处建设两个步行梯至二楼，双方为此都进行了许多工作，开心吧公司所做的工作，得到了漓江人公司的肯定，漓江人公司2010年5月29日出具给开心吧公司的商函中，确认开心吧公司完成了“租赁合同”中的义务。此函以后漓江人公司没有再提出开心吧公司协助其办理建设两个步行梯要求，反而在2010年8月25向开心吧公司发出一份解除《租赁合同》的通知。二、漓江人公司应支付违约金1740833元和逾期交付租金违约金299393元，其已付的保证金不予退还。本案只有漓江人公司违约，且属根本违约，开心吧公司没有违约，因此，漓江人公司依法、依约应承担违约责任。一审判决将漓江人公司应支付的逾期违约金酌情调整为5万元是没有事实和法律依据的，是错误的。请求：1、撤销南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第813号民事判决的第一、六项；2、变更南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第813号民事判决第三项为：漓江人公司支付开心吧公司违约金1740833元和299393元；3、判令漓江人公司承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。
漓江人公司对开心吧公司的上诉答辩称：本案是开心吧公司拒不履行取得大厦物业、业主、业主委员会书面同意书的主要义务，根本违约在先，答辩人漓江人公司有权拒付租金，并不违约，且漓江人公司已依法解除租赁合同并已生效，开心吧公司无权要求漓江人公司支付租金和违约金，请求二审法院依法驳回开心吧公司的上诉，改判支持漓江人公司的诉讼请求。
上诉人漓江人公司上诉称：一、开心吧公司未履行“向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书”以及按时交付场地义务，导致合同目的无法实现，开心吧公司根本违约在先，漓江人公司不存在违约行为，故有权拒付租金，并要求开心吧公司支付违约金和双倍返还保证金。建设步行梯至二楼租赁场地是合同的明确要求，也是实现合同目的的根本条件，开心吧公司不能取得三方同意书导致无法建设步行梯，造成漓江人公司无法经营餐厅，合同目的无法实现。二、开心吧公司于2010年9月1日收到漓江人公司发出的解除《租赁合同》通知，但未依法在收到通知之日起三个月内请求法院确认解除合同的效力，应认定合同于2010年9月1日解除，而一审判决认定《租赁合同》于2011年4月30日解除是错误的。三、合同解除后，漓江人公司已依法于2010年9月6日将场地交还开心吧公司，其也对外发布场地招租广告，一审判决认定“原告交还被告场地的时间为2011年4月30日。”，进而判决漓江人公司应缴纳2010年9月6日至2011年4月30日的租金及代垫费用是错误的。四、漓江人公司有证据证明租赁场地的装修价值，且是开心吧公司根本违约，其应赔偿漓江人公司的装修损失，一审判决不支持该项主张是错误的。（一）漓江人公司举出大量证据证明漓江人公司对场地进行了装修及其价值。（二）开心吧公司存在根本违约行为，导致上诉人依法解除合同，其应赔偿上诉人的装修损失。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持漓江人公司的诉讼请求。
开心吧公司对漓江人公司的上诉答辩称：一、漓江人公司称开心吧公司违反双方合同第八条第6项和第四条的约定，未履行向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书及按时交付场地的义务，导致漓江人公司合同目的无法实现，构成根本违约，其不存在违约，有权要求开心吧公司支付违约金和双倍返还保证金。漓江人公司的这一上诉理由依法是不能成立的。1、开心吧公司没有违约，只有漓江人公司违约。2、建设步行梯至二楼不是漓江人公司签约和承租经营的前提条件，不建设步行梯也不可能导致漓江人公司无法开展经营活动。3、双方合同第六条明确约定：漓江人公司的装修期限是2009年12月5日至2010年2月28日，但是，其在装修期限届满一个半月后的2010年4月15日才申请建设步行梯，而此时漓江人公司不仅早已根本违约拒交租金在先，而且事后还于同年5月29日书面确认开心吧公司完成了租赁合同中的义务。4、双方签订合同的时间是2009年12月9日，却约定租赁期限和装修期限从之前的同年12月5日起算，这充分表明开心吧公司早在签约前的12月5日已将租赁场地交付给漓江人公司使用。对此，一审判决定认定是客观、公正的。开心吧公司并没有逾期交付场地给对方。二、一审判决对双方解除合同的时间认定是公正、合法的。本案不适用最高法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定。该司法解释对当事人没有约定异议期限，且一方已对解除合同书面提出异议的情形没有作出解释和规定。三、一审判决对于漓江人公司交还租赁场地的时间的认定是客观、正确的，事实证明在2011年4月30日之前，双方客观上确实没有办理场地交换手续，在此之前开心吧公司的确没有接收到对方交还的租赁场地，因此，在此之前产生的租赁费、物业管理费、水电费等，依法应由漓江人公司承担，一审对此的判决是正确的。开心吧公司是否发布招租广告与漓江人公司交还租赁场地的时间没有直接的关联性。四、漓江人公司上诉主张开心吧公司赔偿其装修损失费，这在程序上不合法，因为其在一审期间没有提出这一诉讼请求；同时，所谓装修损失是没有足以采信客观证据支持的，是无理的要求，请求二审法院依法驳回其上诉。
本院二审查明案件事实与一审查明事实相一致。
本院二审认为：漓江人公司与开心吧公司签订的《商铺租赁合同》属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案双方均主张《租赁合同》已经解除，且租赁场地现已由第三方进行经营，《租赁合同》已无法继续履行，因此对双方主张合同已经解除的意见，一审法院予以支持是正确的。一、关于双方违约责任的认定问题。合同第八条（6）中约定“……。大厦物业、业主、甲方同意乙方在不影响房屋主体结构和其它租赁方正常经营的情况下，在大厦大门左右立柱处建设两个步行梯至二楼，乙方负责相关审批并承担相关费用，甲方负责向大厦物业管理、业主、业主委员会三方取得书面同意书。合同解除乙方无偿将楼梯交付给甲方。甲方还应协助乙方在一楼至二楼的楼梯处设置店招。”，但合同中，对于开心吧公司就漓江人公司建设两个户外步行梯应何时取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方同意书，及协助漓江人公司在一楼至二楼的楼梯处设置店招，具体时间及方式在合同中没有明确约定。依合同法第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”。从本案实际情况看，建造户外步行梯及协助设置店招是开心吧公司给予漓江人公司便于使用经营场地的附加条件，因明确约定在合同中，故开心吧公司协助漓江人公司建造楼梯及取得三方书面同意书是开心吧公司的合同义务之一。建造户外步行梯的目的是漓江人公司用于扩大人流量所添附的设施，按常理其建造应在开业前与场地装修一并进行。2010年4月15日，漓江人公司向南宁市规划管理局申请报建户外步行梯时止，开心吧公司仍未取得大厦物业管理、业主、业主委员会三方对建造楼梯的书面同意书，导致漓江人公司的申请于同年5月5日因未征得一层业主及业主委员会的意见被撤回。而后，经漓江人公司多次催告，开心吧公司在漓江人公司给予的合理期限内仍未取得三方书面同意书。开心吧公司称其取得三方书面同意书的期限是“在本合同有效期内”，双方并没有约定要求其在漓江人公司开业前或装修期间履行该义务，其完全可以在漓江人公司开业后、经营期间的任何时段履行该义务，开心吧公司的这种观点不符合漓江人公司订立合同的目的，有悖于诚实信用原则，开心吧公司该抗辩主张，本院不予采纳。开心吧公司虽然已完成了合同约定的主要义务，但未能在漓江人公司给予的合理期限内取得三方书面同意书，违反了双方合同中关于“在本合同租赁期内，甲乙双方未经对方书面同意，任何一方不按本合同约定执行，违反本合同的约定，均视为违约。”的约定，构成违约。开心吧公司与漓江人公司双方对于租金的缴纳方式约定为季交，2009年12月5日起至2012年12月31日，每季租金为219000元，每季度（3个月）的最后当月30日前支付下季度（3个月）租赁费用，逾期一天收每日1%的违约金；其中第一次缴纳第一季度（3个月即2010年3月1日至2010年5月31日）的租赁费用，漓江人公司应于2010年2月10日前交付给开心吧公司。漓江人公司除了于2009年12月11日向开心吧公司缴纳73000元合同保证金，及2010年2月12日向开心吧公司支付租金70000元外，漓江人公司未再向开心吧公司缴纳任何费用。漓江人公司以开心吧公司未取得三方同意书为由，提出其不缴纳租金不构成违约的主张，与合同的约定不符。因此，漓江人公司不按约定缴纳租金的行为亦构成违约。综上所述，一审判决认定漓江人公司与开心吧公司在合同履行过程中均存在违约、双方互负违约责任是正确的。从本案实际看，不能架设户外步行梯只会影响漓江人公司承租场地的客流量，不必然造成漓江人公司无法经营，而缴纳租金是承租方的主要义务，漓江人公司从租期开始就一直拖欠租金，其拖欠租金的行为，从违约的程度上看，其违约程度更为严重，一审认定漓江人公司不缴纳租金的行为构成根本违约并无不当，应予以维持。
二、关于合同解除时间的认定，及双方要求对方支付解除合同违约金的问题。漓江人公司与开心吧公司在合同中约定，任何一方违约，对方均享有单方合同解除权。漓江人公司因开心吧公司违约，于2010年8月25日向开心吧公司发出一份解除《租赁合同》的通知，行使其单方解除权。漓江人公司的解除合同通知，因开心吧公司提出异议而未能发生解除合同效力。2011年5月1日开心吧公司因漓江人公司拖欠租金向漓江人公司发函，通知漓江人公司从2011年5月起解除双方签订的租赁合同，并确认2011年5月以后已由第三方承租使用该场地。一审据此认定，漓江人公司与开心吧公司双方的租赁合同于2011年4月30日解除，漓江人公司交还开心吧公司场地的时间为2011年4月30日，并无不当，予以维持。合同约定双方在对方违约的情况下均可单方解除合同，导致合同解除一方须向对方支付剩余租期租赁费用总额的20%作为违约金，但因本案双方均违约，应各自承担合同解除的违约责任，故双方互不支付解除合同违约金。一审对双方要求对方支付解除合同违约金的请求均不予支持公平合理，是正确的。
三、关于开心吧公司要求漓江人公司支付租金及逾期支付租金违约金的认定。按合同约定及以上认定的合同解除时间及漓江人公司使用场地的时间，漓江人公司应向开心吧公司支付租金时间从2010年3月1日起至2011年4月30日止，合计14个月，每月73000元，总计金额1022000元。漓江人公司共向开心吧公司缴纳租金70000元，尚欠租金952000元应支付给开心吧公司。开心吧公司要求漓江人公司按欠租金的每日1%支付逾期缴纳租金违约金，因双方在合同中对欠缴租金约定了逾期支付违约金，且漓江人公司存在根本违约，开心吧公司请求漓江人公司支付逾期违约金予以支持。但漓江人公司提出开心吧公司主张299393元逾期支付租金违约金的请求过高，一审酌情将漓江人公司应支付的逾期违约金调整为5万元，仍在自由裁量的合理范围内，亦无不当，应予以维持。
四、关于漓江人公司承租场地的水电费、物业管理费的问题。开心吧公司主张要求漓江人公司支付其2010年5月至2011年5月代垫的水电费5223.7元，2010年4月至2011年4月代垫的专项维修基金6792.5元、2010年4月至2011年4月代垫的物业管理费33962.5元，合计45978.7元，有开心吧公司缴费用的收款收据及现金缴款等证据证实。因2011年5月1日前漓江人公司还未交还承租场地，一审判决漓江人公司支付开心吧公司水电费5223.7元、物业管理费40755元（含专项维修基金6792.5元）有事实依据，本院亦予以维持。
五、关于漓江人公司装修残值问题。漓江人公司要求开心吧公司补偿装修残值，但提供的证据无法证明其装修的实际投入，从一审法院现场勘查情况看，承租现场已由第三方经营使用，漓江人公司原装修部分无法与第三方的装修区分开来，因而无法认定装修残值，而且漓江人公司亦存在导致合同解除的违约行为，因此一审不支持漓江人公司要求补偿装修残值的请求也是公平合理的。
六、关于保证金的问题。本案因双方均违约，根据双方责任大小，合同解除后开心吧公司应将漓江人公司缴纳的保证金73000元退还，一审判决开心吧公司退还漓江人公司保证金73000元是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院于2013年1月5日作出（2012）南市民一终字第3110号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人广西开心吧餐饮管理有限公司预交17178元，由广西开心吧餐饮管理有限公司负担8589元，余款8589元本院予以退还；上诉人桂林漓江人饮业有限公司预交37631元，由桂林漓江人饮业有限公司负担18815元，余款18816元本院予以退还。一审案件受理费按一审判决执行。
申请再审人漓江人公司申请再审称，一、开心吧公司拒不履行“向大厦管理、物业、业主委员会三方取得书面同意书”的合同主要义务，构成根本违约，而漓江人行使先履行抗辩权拒付租金不构成违约，原审判决认定开心吧公司轻微违约，漓江人公司根本违约颠倒是非，认定错误。二、开心吧公司于2010年9月1日收到漓江人公司发出的解除合同通知，但一直未向法院起诉确认解除合同无效，故漓江人解除合同行为已于2010年9月1日生效。原审判决却认定租赁合同到2011年4月30日才解除与事实不符、于法无据，明显是错误的。三、漓江人公司解除合同后于2010年9月6日交还场地，无须支付2010年9月至2011年4月的租金及水电、物业费。而原审判决漓江人公司支付合同解除后的租金及违约金和水电、物业费无事实依据，是错误的。四、漓江人公司有充分证据证实装修损失，且因开心吧公司根本违约，并对装修损失有严重过错，理应由开心吧赔偿损失。而原审判决认为无法认定装修残值，从而不支持漓江人公司该项主张是错误的。综上，原审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律存在严重错误，请求：1、撤销南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第813号民事判决和南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第3110号民事判决；2、改判支持再审申请人的一审全部诉讼请求，即判令被申请人向申请人支付违约金1773779元，及双倍返还保证金146000元，赔偿装修损失1700000元，驳回被申请人的全部反诉请求。3、判令被申请人承担本案原一、二审及再审的诉讼费。
被申请人开心吧公司辩称，一、双方签订的《租赁合同》合法有效，漓江人公司应依约全面履行。二、漓江人公司不按期交纳租金及物业管理费、水电费，严重违约，故漓江人公司除应向开心吧公司支付拖欠的租金及物业管理费和水电费外，还应承担违约责任，支付违约金，并且漓江人公司已交的保证金不予退还。三、漓江人公司认为开心吧公司违反合同第八条第6项的约定，没有履行向大厦物业、业主、业主委员会取得在大厦大门左右立柱入建两个步行梯至二楼的三方书面同意书，构成违约，并提出解除双方签订的《租赁合同》的无理主张和要求开心吧公司支付违约金及双倍返还保证金的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。四、双方的《租赁合同》解除时间应为2011年5月而不是2010年9月。申请再审人再审的申请没有事实和理由，请求法院予以驳回。
本案的争议焦点：1、漓江人公司与开心吧公司双方在履行《租赁合同》中是否存在违约行为；2、《租赁合同》何时解除；3、漓江人公司要求开心吧公司支付违约金1773779元，及双倍返还保证金146000元，赔偿装修损失1700000元是否合理有据；4、开心吧公司的反诉请求是否应该得到支持。
申请再审人漓江人公司对本院二审判决查明的事实“2009年12月5日开心吧公司已将租赁场地交付给漓江人公司，双方在交付场地时未办理交接手续”、“开心吧公司复函确认已收到漓江人公司发出的解除合同通知，但不同意漓江人公司要求解除合同，双方一直未办理移交租赁场地手续。”和“另查明，开心吧公司在2010年9月15日至2011年5月间，……2010年4月至2011年4月的物业管理费和公共维修基金共40755元”及“经一审法院现场调查查明……但通道入口不明显。”均有异议，认为漓江人公司直到2010年1月3日才接到开心吧公司交付的场地。双方不是没有办理移交返还场地的交接手续，而是开心吧公司拒绝按照漓江人公司在解除合同通知上规定的时间来办理返还租赁场地的手续。另外，开心吧公司在2010年9月15日至2011年5月间，向广西南宁XX物业管理有限责任公司缴纳XX广场二楼原原告租赁场地2010年5月至2011年4月的水电费和2010年4月至2011年4月的物业管理费和公共维修基金，是交纳开心吧公司自己使用场地的水电、物业及公共维修基金。一审法院现场查明的通道情况不能反映双方签订租赁合同时通道的实际情况，实际上没有电梯能直接进入漓江人公司的场地。
本院认为，双方在交付场地的时候虽没有办理场地交接手续，但本案合同于2009年12月9日签订，约定的租赁期限从同年12月5日开始计算，虽双方未办理交接场地手续，但按常理，如开心吧公司未交付场地，漓江人公司不会同意在合同中将租赁期限定于签订合同之前。漓江人公司虽对此提出异议，但未能提供相关的证据证明其主张，故对漓江人公司关于场地交付时间的异议，本院不予支持；本案中，不管是在漓江人公司发出解除合同通知后还是在开心吧公司发出解除合同通知时，双方均未办理过移交租赁场地的手续，漓江人公司此异议不成立；关于开心吧公司交纳水电、物业等费用的问题，本院认为，本院二审判决认定的是开心吧公司交纳水电、物业管理及公共维修基金费用的事实，故对漓江人公司的异议，本院不予支持。对一审法院现场调查查明的事实，漓江人公司认为该现场调查查明的内容不能反映签订租赁合同时的通道情况，但未能提交充分证据进行反驳，故对其异议本院亦不予支持。
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