广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0606民初8775号
原告（反诉被告）:张胜利，男，汉族，1987年3月1日出生，住江西省宜春市，
委托诉讼代理人黄志江，系广东聚理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何安灿，男，汉族，1964年8月11日出生，住广东省佛山市，
委托诉讼代理人岑结彬，系广东达声律师事务所律师。
原告张胜利诉被告何安灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员黄业龙适用简易程序独任审判，后被告提起反诉，本院审查后依法予以准许并与本案本诉合并审理，并依原告的申请依法对涉案商铺的渗水原因与装修价值进行了鉴定，分别于2016年6月30日、2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告张胜利及其委托诉讼代理人黄志江、被告何安灿的委托诉讼代理人岑结彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张胜利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，免除原告行使抗辩权期间（2016年4月、5月至合同解除）的租金；2.被告立即赔偿维修款2800元；3.被告赔偿装修款113010.4元；4.被告返还押金30000元；5.被告支付违约金90000元；6.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年8月3日，原、被告签订《租赁合同》，被告将其所有的位于佛山市顺德区龙江镇世埠社��居民委员会丰华路x号之二的其中一间临街商铺出租给原告（面积180㎡），用于经营餐饮店，租期实际从2015年8月3日起至2020年1月30日止。合同签订后，原告严格按照合同的约定有效履行协议，交付押金及支付相应的租金，但原告入住后不久，商铺的漏水、发霉情况已严重影响原告的正常经营，导致大部分就餐位置无法对外开放。原告就商铺漏水已多次与被告协商，要求被告对商铺进行维修，但被告均以各种理由推诿。为此，原告为维持商铺的正常经营，于2016年3月自行委托有资质的单位对墙体及天花进行维修，但由于房屋本身存在问题，维修后不久，漏水、发霉的现象便重新出现。就商铺出现的问题，原告不断通过当面协商、短信、电话以及律师函等形式寻求解决，希望被告履行作为一个出租人应有的义务，但均未果。鉴于此，原告自2016年4月起行使同时履行抗辩权，拒绝向被告支付租金。截至起诉之日，商铺墙体及天花漏水、发霉已经导致原告无法正常营业，租赁合同的目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益。根据合同法第九十四条第四款规定，被告的行为已构成违约，请求法院判令解除原被告之间签订的租赁合同，另根据合同法第二百二十一条规定以及租赁合同第八条约定，被告应赔偿原告维修费2800元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款以及租赁合同第十一条的约定，被告应赔偿原告装修损失以及支付违约金。且被告无权收取原告支付的押金，应予以退回。因协商无果，原告提起诉讼。
被告何安灿本诉辩称，一、同意原被告双方解除租赁合同，但对其他的诉讼请求请法院驳回，理由如下：一、原告租用被告的场地，依法领取营业执照正���经营，且在租赁期间对承租的场地进行了拆除砖墙以及柱子等工程量巨大的破坏性装修，是导致租用场地渗水的根源；二、原告承租被告的场地违反合同约定的商业用途，用于餐饮业，造成承租场地由于受到水气的影响，发潮发霉；三、原告场地有渗水现象是由于与相邻之间的常青树餐馆私接排水管造成的；四、依照合同约定承租的场地位于一层，渗水漏水不合常理，而且在合同当中明确约定被告只是承担主体部分的维修维护，而日常维护的责任由原告负责。综述，原告由于自身经营不善，以承租商铺渗水为由，拒付租金和相关水电费，已构成根本违约。请法院支持被告的反诉请求。
被告向本院提出反诉请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.原告立即交回租用的被告所有的商铺；3.原告向被告支付2016年4月起拖欠的租金51000元和违约金30600元（暂计至2016年6月）；4.原告支付水电费等合计7404元（暂计至2016年5月）；5.没收原告支付的押金30000元；以上暂计为136004元；6.本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告将反诉请求第三点变更：所欠租金119000元、违约金为138040元（计算至2016年10月26日）；第四点变更为：水电费合计16567元。
事实和理由：被告于2015年1月与原告签订了《租赁合同》，约定原告自2015年1月30日起承租被告位于顺德区龙江镇世埠社区居民委员会丰华路64号之二首层商铺部分场地，并约定了租金的支付方式及违约责任等（详见《租赁合同》）。但自2016年4月起原告拒绝支付租金和相应的水电费等费用。被告一而再，再而三地要求原告依约履行合同，但原告拒不履行。原告的行为与合同约定不符，严重损害了被告的合法权益，已构成根本违约。
原告张胜利反诉辩称，对于被告要求解除承租合同的反诉要求，我方同意；对于要求原告向被告支付拖欠的租金和违约金，请法院驳回其反诉请求，该期间属于原告履行抗辩权的法定期间，造成违约的根本原因是被告未能履行其出租人的维修义务；对于判令原告支付水电费的诉讼请求，请法院驳回，水电费的数额以双方确认以及供水电部门的票据为准；对于没收原告的3万元押金的诉讼请求，由于合同解除的根本原因是在于被告，因此该押金应予以退回。补充答辩意见：确认双方租赁合同解除；原告认为导致本案租赁合同解除的根本原因是被告作为出租人没有履行其维修义务，原告自2016年4月开始行使抗辩权，这期间的租金应该减免，更加不存在违约金的情况；对水电费的情况，由于对方未能提供供水、供电部门的具体数据，原告对其水电费计算的方式不予认可，请法院驳回其诉讼请求。
诉讼中，原��本诉中提供的证据以及被告的质证意见如下：
1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告无异议。
2.房屋租赁合同1份，餐饮服务许可证复印件1份，证明如下：一、原被告于2015年7月签订租赁合同，由被告将其所有的涉案房屋出租给原告，原告用于经营餐饮店。其中，合同的第二条、第三条对于租期、租金予以明确的约定，第七条、第八条分别明确约定了被告必须保证租赁物的正常使用功能，对租赁物负有法定及约定的维修义务，相应的违约责任均在合同中明确约定；二、被告提供的租赁物不符合合同约定，合同约定为180平方米，实际交付给原告为130平方米。
被告的质证意见：对其真实性无异议，但对其证明内容不予认可，异议如下：一、租赁合同签订的时间为2015年1月3日，并非原告所称的7月，从合同的约定的租期可以反映；二、原告依法领取营业执照，从事的是污染极大的餐饮行业，与双方合同约定的商业用途明显不符，已构成违约，更是导致商铺发霉、渗水的根本原因。
3.房产权证复印件1份，证明涉案店铺所在的综合楼房产证记载的层数为4层，而实际上被告对原有房屋进行了违规加建、扩建，实际的层位为7层，被告违规加建、扩建的行为导致了房屋整体结构、质量出现问题。
被告的质证意见：对其真实性无异议，但对证明内容不认可，从房产证附记项清晰显示被告用于出租的房产已于2010年11月依法加改建，原告所称违建与事实不符，也没有相关部门的书面确认函予以印证。
4.押金收据1份，证明原告于2015年8月3日向被告支付了涉案商铺的押金三万元。
被告的质证意见：对其真实性无异议。
5.室内装修工程合同1份、装修工程量清单表1份、装修款收据1份，证明原告承租涉案店铺后，于2015年7月28日与有资质的装修单位签订装修合同，对店铺进行装修，相应的工程内容在工程量清单表中予以明确，装修总价款为12万元，
被告的质证意见：对室内装修工程合同以及工程量清单表的真实性予以认可，但从装修工程合同以及装修工程量清单表项目一清晰显示，原告承租被告场地后，进行了大量的拆除以及泥水工程的装修行为，对此装修工程合同的施工单位没有向原告出示相关的资质证明，其是否具备装修资质被告方不清楚；对装修款收据的真实性、合法性由于其不是合法的发票，我方不予认可。
6.手机短信截图打印件2份，维修说明1份、维修收据1份，证明如下：一、涉案店铺于2016年1月份开始出现严重渗水、漏水，原告于2016年1月23日多次��电话并以短信方式催促被告进行维修，但被告对于原告的合理要求均置之不理，为了不让损失扩大，原告于3月7日自行委托专业维修单位对渗水、漏水部位进行维修，共花费维修费2800元；二、涉案店铺出现严重渗水、漏水的主要原因是房屋质量问题或二楼楼面没做防水所导致。
被告的质证意见：对手机短信截图的真实性予以认可，原告场地确实有一定的发霉、渗水现象，但只是双方就问题进行磋商，并非是被告的维修义务；对维修说明、维修收据不予认可，相关出具单位不具鉴定资质，其所作出的维修说明以及维修行为不具法律效力。
7.店铺漏水、维修照片打印件12张,证明原告经营的店铺因渗水、漏水导致被腐蚀、发霉的情况，导致大量的就餐位置无法对外开放，严重影响原告的正常经营。同时，由于被告加建、扩建导致房屋整体结构、质量出现问题，原告对漏水部位进行维修不久，渗水、漏水现象仍然持续发生，被告却从未尽到出租人的义务，从未在根本上解决问题。截止原告起诉时及开庭之日，店铺大堂、包间、厕所、厨房仍存在不同程度的渗水、漏水问题，已直接妨碍原告经营。
被告的质证意见：对店铺漏水、维修照片的真实性不予确认，从图片可以看出，原告场地位于一楼，根本不可能造成此种情况，而且部分是常青树餐馆的图片，部分为其厨房抽油烟排烟部分的发霉情况，不排除原告为夸大现场瑕疵，有目的制作此类相片。承租场地的渗漏水情况，以法院的现场勘查为准。
8.录音（光盘）1张，录音整理稿打印件8份，莫天素与被告签订的综合楼租赁合同书复印件1份，金涛与被告签订的综合楼租赁合同书复印件1份，证明于2016年4月23日，原告与被告以及另外租用被告临街商��的两名租客（其中租客莫天素已起诉），就店铺同样出现漏水影响正常经营的问题进行协商。原告及其余租客均反映了所承租店铺出现不同程度的渗水、漏水情况，并多次要求被告进行维修，被告始终未能根治漏水问题，被告在承认店铺漏水影响原告正常经营的情况下，对于原告及其余租客提出根治漏水、降低租金的条件未能明确回应，始终在逃避其作为出租人的法定及约定义务。
被告的质证意见：对其真实性无异议，此组证据只是双方对渗漏水的磋商，并非确认。而且依合同约定，日常的维护义务并非是被告。
9.律师函1份，快递单妥投证明1份，证明由于被告始终怠于履行其出租人义务，致使原告的合法权益受到损害，为进一步维护自身权益，使被告严正对待双方之间的纠纷，原告于2016年5月5日向被告寄发律师函，主张行使抗辩权，同时要求���店铺完全维修完毕的基础上减免租金。
被告的质证意见：对其真实性无异议，被告已就原告相邻的商铺的租户莫天素提起了诉讼，原告知悉此事后，企图掩盖拒交租金、水电费的一种行为。
10.视频（光盘）1张，证明于2016年4月13日，涉案店铺的包间、厕所、厨房出现严重的漏水。
被告的质证意见：该视频为原告单方制作，是否真实被告不清楚，也不予确认，退一步说，即使是真实的，受潮部位都位于天花的中间，不可能漏水，即使漏水也是原告进行拆墙等工程量巨大的装修，不排除原告装修时施工质量有问题，由于雨天通过外墙的渗漏。
诉讼中，被告在本诉中没有证据提供。
诉讼中，被告在反诉中提供的证据以及原告的质证意见如下：
1.房产证复印件1份（原件经核对后退回），证明被告出租的场地是合法的建筑，被告有权出租，且附记当中标注2010年11月加改建的事实。
原告的质证意见：对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，该附记并未能证明原告加改建至7层的事实，若得到相关部门的批准，应会在附记中标注。另外据原告了解，该加建的行为是被告进行临街商铺加建的事实。
2.水电表照片打印件3张，水电费统计表2张，证明截至2016年6月23日原告欠缴水电费合计7404元的事实。
原告的质证意见：对其不予认可。该图片打印件未在双方共同确认的情况下无法证实是否为涉案的水电表及相应的读数。而且被告提交的水电费计算表无法显示初始的数据，亦无法提供相关的抄表读数及发票。对于其主张的相应的水电费没有事实依据。
3.租金统计表1份，证明原告欠租金额以及违约金的计算方式。
原告的质证意见：对��实性无异议，但对2016年4月到10月的租金期间是我方行使抗辩权的期间，由于违约不在原告，因此不存在违约金的问题。
4.水、电费欠费数额表2份，证明双方于2016年10月17日对电的读数确认为19067度，对水的读数确认为1956度，被告依照之前双方交付水电费的约定以及惯例，计算电费的每度为1.1元，水费计算为每度6.5元，根据原告欠缴水电费的实际读数，电费为15559.5元，水费为1007.5元。
原告的质证意见：对真实性无异议，但由于水电表的起始计算度数是被告单方提供，因此原告对具体的水电费数额不予认可。
诉讼中，原告在反诉中提供的证据以及被告的质证意见如下：
1.水电费收据2份，证明水电费的数额与被告的请求不符。
被告的质证意见：对其真实性不予认可，并非被告出示的单据，原告认为其已经缴付相应的水���费，应转账至双方合同约定下的账户为准。
庭审中，本院向原被告当庭出示了2016年5月31日本院到涉案商铺现场勘察所拍的照片，原、被告的意见如下：
原告的意见：对其真实性予以认可，相关涉及商铺的相片都可以反映出存在渗水、发霉的现象。
被告的意见：对其真实性予以认可，但照片可以看出，只是有发霉，原因有多种:1.天气受潮遗留的印记;2.原告空调形成的水气;3.原告违反约定用于餐饮形成的后果;4.原告装修造成的后果。
庭审中，本院出示经委托相关鉴定机构对涉案商铺的室内商铺的装修价值所做的鉴定报告，原被告的意见如下：
原告的意见：对真实性无异议，鉴定时的装修已经经出租人变动，具体原告对鉴定的装修价值无异议。
被告的意见：对真实性无异议，但原告使用一年多，法庭应考虑装修的折旧费用。
庭审中，本院出示广东保顺房屋鉴定公司对涉案商铺的漏水情况以及原因进行鉴定所做的说明两份，原被告的意见如下：
原告的意见：对两份说明的真实性无异议，但在项目说明中，由于原告作为承租人根本不具有涉案商铺的施工图纸，及其内部架构的图纸，原告也同意对商铺的墙面部分进行拆除以便进行鉴定；在终止说明上，原告也是同意对装修部分进行拆除，但是由于被告始终无法提供施工图纸以及其涉案商铺内部架构混乱的原因，导致鉴定无法进行。
被告的意见：对两份说明的真实性无异议，但鉴定时，涉案商铺属原告控制以及由其进行装修，且相关的电线以及水管由其装修期间进行施工，布管的混乱并非被告原因，被告无法提供施工图纸并非是故意行为，只是因为时间久远无法提供，且被告也希望对涉案商���是否漏水作出专业的鉴定，所以关于本鉴定无法进行并非被告的过错。
经质证，本院对原被告提供的证据作如下认定：
1.对于原告提供的本诉证据1、2、3、4、8、9以及证据5中的室内装修工程合同以及工程量清单表订购合同、证据6中的手机短信截图，被告对其真实性无异议，予以采信；
2.对于原告提供的本诉证据7和10，能与本院现场勘察的图片相印证，予以采信。
3.对于被告提供的反诉证据1、3、4，原告对其真实性无异议，予以采信；对于被告提供的反诉证据2以及原告提供的反诉证据1，因不是正式发票，且没有对方的确认，均不予采信；
4、对于原告提供的本诉证据5中的收据、证据6中的维修说明、维修收据，因被告提出异议，且收据也不是正式发票，故不予采信；
4、本院现场勘验照片以及涉案商铺装修鉴定报告、广东保顺房屋鉴定公司对涉案商铺的漏水情况以及原因进行鉴定所做的说明，双方对真实性无异议，予以采信。
根据本案采信的证据，本院查明本案事实如下：
2015年1月，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告自2015年1月30日起承租被告位于顺德区龙江镇世埠社区居民委员会丰华路x号之二首层商铺部分场地，面积为180平方米，租期为5年，其中2015年1月30日至2017年1月30日的月租金为17000元，2017年1月30日至2018年1月30日的租金为17850元。原告向被告交付了押金30000元。合同签订后，原告发现商铺存在漏水情况，因此就商铺漏水问题与被告协商，要求被告对商铺进行维修，但双方协商未果。原告因此2016年4月起拒绝向被告支付租金及水电费并向本院提起诉讼。
庭审中，原告向本院申请对涉案商铺的装修价值进行鉴定，本院依法摇��选定了广东同益达工程顾问有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估鉴定，该公司后出具造价报告书，认定涉案商铺室内装修费用含税造价为113014.4元，原告为此支付了鉴定费7000元。另原告还申请对涉案商铺的漏水情况及原因申请鉴定，本院依法委托了广东保顺房屋鉴定有限公司进行鉴定，该司于2016年发函要求补充涉案楼房的施工图纸以及要求涉案商铺的水管和空调管线剥露，本院依法告知原被告予以提供及配合；后该司发函本院，因原告仅同意对局部装修进行拆除以及检查，被告无法提供涉案商铺的丰华路64号何安灿综合楼的施工图纸，且不同意对涉案商铺管线进行剥拆，故该公司认为无法对涉案商铺进行鉴定，故决定中止该项目的鉴定。
另查，涉案商铺已取得合法房产产权证。庭审中，双方确认合同已在2016年10月26日解除，原告已将涉案房屋交回被��并办理了交接，并对电的读数确认为19067度，对水的读数确认为1956度，计算电费的每度为1.1元，水费计算为每度6.5元。原告确认如被告不存在违约的情况下，尚有7个月（2016年4月后）的租金共计119000元以及相关的水电费未缴交。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋存在渗漏水的原因。为查明该问题，本院依法组织双方对上述原因进行鉴定，但因原被告双方未能配合提供鉴定机构要求的资料，导致鉴定终止。由于鉴定未能进行的责任在于原被告双方，故本院推定双方对涉案房屋的渗水问题都存在过错，相关的损失按各自的损失相抵。经查，原被告的本诉和反诉的各自请求需待处理的问题如下：
一、关于双方请求解除《租赁合同》的问题。由于原被告在开庭时已确认合同已在2016年10月26日解除，原告已将涉案房屋交回被告并办理了交接，故本院对此予以确认，因此，原告本诉的第一项要求解除合同的诉讼请求以及被告在反诉中的第一项要求解除合同和第二项交回商铺的请求，本院不再处理。
二、原被告各自请求的损失问题。本案中，因原被告双方的原因导致无法对商铺渗漏水问题作出认定，即无法确认双方的责任，故被告收取的原告的押金30000元应予退回。同理双方主张的违约金请求亦无依据，不予支持。原告的损失主要为商铺的装修损失，针对该损失，本院依法委托相关的评估机构对其装修情况进行评估，评估机构在2017年3月6日出具评估报告，认为涉案商铺的装修费用含税造价为113010.4元。由于该报告只是装修造价，未考虑到折旧，且经本院发函征询亦未回复，故本院根据商铺使用了近一年的情况，酌定按造价的70%确认现装修价值即为79107.28元。庭审中，原告确认，截至2016年10月26日，如���告按合同每月17000元的标准，则尚有租金119000元未支付给被告；而水电费数额，双方确认了现电费的读数为19067度，水费的读数为1956度，但双方对上一次水电费的读数说法不一，按照谁主张谁举证的原则，被告未能就上一次水电费的读数提供证据予以证明，本院只能采信原告水电费读数为7525度、1837度的说法，认定电费的数额为12696.2元[1.1元×（19067－7525）=12696.2元]；水费的数额为773.5元[6.5元×（1956－1837）=773.5元]。综上，被告应向原告给付的款项为109107.28元（30000元+79107.28元）；原告应向被告给付的款项为132469.7元（119000元+12696.2元+773.5元），其中押金和水电费是不需要按责任比例划定，装修损失和租金按责任50%划分后各为39553.64元、59500元，因此最终被告应向原告给付的款项为69553.64元；原告应向被告给付的款项为72969.7元，两者相互抵扣后，原告应向���告支付3416.06元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张胜利与被告何安灿于2015年1月签订《租赁合同》于2016年10月26日解除；
二、原告张胜利应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告何安灿支付3416.06元；
三、驳回原告张胜利本诉的其他诉讼请求；
四、驳回被告何安灿反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取为2471元（原告已预交），由原告张胜利负担；反诉受理费1510.04元，由被告何安灿负担；鉴定费7000元（原告已预交），由原告张胜利承担3500元，被告何安灿承担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄业龙
二〇一八年三月二十日
书记员 苏俊雄