广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5647号
上诉人（原审被告）：广州冶炼厂有限公司（原广州冶炼厂），住所地广州市黄浦区广江路。
法定代表人：侯秉理，职务：总经理
委托诉讼代理人：韩宇，广东合富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈燕纯，广东合富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岑少毅，女，1975年5月11日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：官金福，国信信扬律师事务所律师。
原审第三人：广州禄博易信息技术有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道268号507房。
法定代表人：林楚君，职务：总经理
委托诉讼代理人：官金福，国信信扬律师事务所律师。
上诉人广州冶炼厂有限公司（以下简称广州冶炼厂）因与被上诉人岑少毅、原审第三人广州禄博易信息技术有限公司（以下简称禄博易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人广州冶炼厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.解除广州冶炼厂与岑少毅签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；3.一、二审案件诉讼费用由岑少毅、禄博易公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.岑少毅逾期付款，违反《存量房买卖合同》约定，广州冶炼厂有权单方解除合同。岑少毅未依其与广州冶炼厂于2016年7月7日签订《存量房买卖合同》约定的期限内办理存量房资金托管申请，直至一审判决作出之前仅支付一万元定金，故根据上述合同第九条以及合同法第九十三条的规定，广州冶炼厂有权单方解除合同。2.广州冶炼厂对于合同的履行不存在过错。虽然本案中支付房款与办理产权转移登记手续的最后期限都是在合同签订后七天内，但并未约定履行先后顺序。按照交易习惯，签订购房合同后，购房者需先行支付房款或者办理资金托管，卖方再办理房屋登记过户手续，而买方直至一审判决作出前仅支付1万元定金，并未依约办理存量房资金托管申请，导致广州冶炼厂无法及时办理产权转移登记手续。根据合同法第67条规定，买方的行为已构成违约，属于过错方。一审认定合同至今未履行的主要过错在于广州冶炼厂不符合交易习惯，是对合同的误读。（二）一审判决没有事实和法律依据。广州市越秀区龟岗大马路4号1509号房屋（以下简称案涉房屋）属于国有资产，为避免国有资产流失，其处置应当通过相应的法律程序。岑少毅在签订合同时知晓该案涉房屋性质。同时，签订合同时，广州冶炼厂已明确告知岑少毅该房屋尚有住户，存在涉诉风险。因此，基于上述原因，根据《存量房买卖合同》第十二条的约定，广州冶炼厂于2017年3月24日向岑少毅发出书面《告函》，自《告函》到达岑少毅之日起，双方签订的合同已解除，故一审判决将涉讼房屋过户登记至禄博易公司名下没有事实和法律依据。（三）一审程序违法。广州冶炼厂、岑少毅双方在《补充协议》中约定可知，岑少办理资金托管必须得到广州冶炼厂的同意，但岑少毅未通知广州冶炼厂的情况下，单方将房款托管于一审法院，其托管的时间远超合同约定的时间。一审于2017年10月20日作出判决，但判决主文却认定2017年10月24日，岑少毅将购房款254万元交至一审法院代管，还以此判决合同继续履行，存在严重的程序瑕疵，导致实体判决不公。
被上诉人岑少毅二审辩称，（一）岑少毅在房屋买卖交易过程中，严格按照《存量房买卖合同》的约定履行义务，不存在任何违约行为。双方签订合同后，在准备办理网签时，中介发现广州冶炼厂之前与其他买家的网签手续没有撤销，导致无法办理网签手续，也未能在约定时间内完成交易过户，中介人员的《情况说明》可予证实。在广州冶炼厂撤销之前的网签手续后，买卖双方及中介办理交易过户的过程中，因涉讼房屋属于公司物业，广州冶炼厂需交100多万元的税费。广州冶炼厂表示该笔税费需向公司打报告申请，等公司申请到费用后才能办理交易过户手续，存量房资金托管申请也要等广州冶炼厂最终决定是否支付税费后再办理，因此，岑少毅在2016年7月14日前没有办理存理房资金托管的申请并非是岑少毅的原因，而是广州冶炼厂的原因造成的，岑少毅没有任何违约行为。(二)根据《存量房买卖合同》约定，办理存量房资金托管和房屋交易过户手续必须是同时进行，广州冶炼厂未履行完申请拨款手续，不配合岑少毅办理资金托管申请，导致合同未履行办理交易过户手续义务，未办理存量房资金托管手续的责任应由广州冶炼厂承担。(三)广州冶炼厂单方解除合同的原因并非是岑少毅逾期付款。广州冶炼厂通过中介向岑少毅转交的《告函》称由于涉讼房屋涉讼，现在无法交易，正式通知岑少毅解除合同。可见，广州冶炼厂在该函件中并不是以岑少毅逾期付款为由解除合同，而是以涉讼房屋涉诉无法交易为由解除合同。（四）岑少毅愿意继续履行双方签订的《存量房买卖合同》。在一审诉讼期间，岑少毅一次性向法院付清的涉讼房屋的所有房款，也多次与广州冶炼厂进行沟通，希望双方配合继续履行《存量房买卖合同》，尽快办理房屋交易过户手续。从双方在2016年7月7日签署《存量房买卖合同》至今，己将近两年的时间，房屋迟迟无法交易过户，岑少毅迟迟无法接收房屋，已经给岑少毅造成了重大的损失，因此，岑少毅恳请法庭尽快审理，也恳请广州冶炼厂能够继续履行《存量房买卖合同》，尽快办理房屋交易过户手续，避免给岑少毅造成更多的损失。
原审第三人禄博易公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的全部上诉请求。其他意见与岑少毅答辩意见一致。
岑少毅向一审法院起诉请求：1.判令广州冶炼厂继续履行岑少毅与广州冶炼厂于2016年7月7日签订的《存量房买卖合同》，广州冶炼厂应协同岑少毅及禄博易公司共同前往房管部门办理位于越秀区××马路××房的产权过户和登记手续，直至将该房屋的产权过户至岑少毅指定的禄博易公司名下；2.判令广州冶炼厂向岑少毅支付未按期办理产权转移登记手续而应支付的违约金360825.00元（每日按房地产成交价人民币2550000元的0.05%计算，从2016年7月15号计算至广州冶炼厂履行完协助办理广州市越秀区××马路××房的产权过户和登记手续并将该房屋房产证过户至禄博易公司名下之日止）。
一审法院认定事实：经审理查明，广州冶炼厂为广州市越秀区××马路××房的权属人。
2016年7月7日，岑少毅、广州冶炼厂签订《存量房买卖合同》，约定岑少毅向广州冶炼厂购买广州市越秀区××马路××房，建筑面积83.1平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额255万元；按政府规定各付各税；广州冶炼厂不按合同约定将该房地产出售给岑少毅的，应当向岑少毅支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回岑少毅已付的全部费用；岑少毅不按合同约定买入该房地产的，应当向广州冶炼厂支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如因岑少毅或广州冶炼厂原因造成不能按期办理产权转移登记手续，违约方应当每日按房地产成交价0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房地产成交价10%的违约金；岑少毅或广州冶炼厂行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；付款细则：定金10000元，岑少毅于2016年7月7日前支付给广州冶炼厂；双方应于2016年7月14日前办理产权转移登记手续；楼款（含定金）255万元，双方在签订本合同后7天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付等。
同日，岑少毅、广州冶炼厂签订《补充协议》，约定：双方一致同意办理资金托管，资金托管必须达到出新房产证的条件才能放款；如果中途房子被查封或者其他事情导致无法进行交易，卖方要及时配合买方解除银行托管的钱；双方一致同意，岑少毅最终过户网签名字为公司名字等。
同日，岑少毅向广州冶炼厂支付定金10000元。
2016年9月2日，岑少毅、广州冶炼厂签订《补充协议》，约定：双方一致同意办理资金托管，资金托管必须达到出新房产证的条件才能放款；如果中途房子被查封或者其他事情导致无法进行交易，卖方要及时配合买方解除银行托管的钱，并将定金退回岑少毅；因特殊原因，该房产一直被人侵占，广州冶炼厂不负责收楼；但广州冶炼厂保证该房产的产权清晰，且与侵占方未签署任何租赁合同；此情况已在交易之初告知岑少毅及中介机构；交易过户后，广州冶炼厂帮助岑少毅出律师函等相关行政文书，通知现住户迁出该物业；双方一致同意，岑少毅最终过户网签名字为公司名字等。
2016年9月6日，广州冶炼厂与禄博易公司（岑少毅为签约代理人）签订《存量房买卖合同》，约定广州冶炼厂将涉讼房屋出售给禄博易公司，总金额255万元，应于签订合同后7天内向广州冶炼厂支付等。
2017年3月22日，岑少毅向广州冶炼厂发出《催告函》要求广州冶炼厂在10日内，前往相关政府部门办理涉讼房屋的产权转移登记手续等。
2017年3月24日，广州冶炼厂向岑少毅发出《告函》，内容为：2016年7月7日双方就涉讼房屋签订的交易合同，因涉及法律诉讼，现确定已经无法交易，因签订合同时已经明确告知此存在情况无法继续履行的可能性并做了补充协议；现为了避免给岑少毅后续带来更大的损失及风险，现正式通知岑少毅解除合同，并且就定金退赔事宜马上协商解决等。
2017年10月24日，岑少毅将购房款254万元交至一审法院代管。
一审法院认为，岑少毅、广州冶炼厂自愿签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，双方均应依约履行。根据上述合同约定，岑少毅支付购房款及广州冶炼厂协助办理产权转移登记手续的期限均为2016年7月14日，但双方均未履行。此后，岑少毅、广州冶炼厂及禄博易公司分别签订了《补充协议》、《存量房买卖合同》，广州冶炼厂均未向岑少毅主张支付购房款，反而于2017年3月24日向岑少毅主张解除双方的《存量房买卖合同》。可见，上述合同至今未履行的主要过错在于广州冶炼厂。现上述合同不存在履行障碍，且岑少毅业已将购房款交至一审法院代管，广州冶炼厂理应按合同约定协助岑少毅及禄博易公司办理产权转移登记手续。至于岑少毅主张的违约金，因岑少毅在签订合同后，仅向广州冶炼厂支付了定金10000元，并未产生实际损失，故其该项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2017年10月20日作出如下判决：一、广州冶炼厂应在判决发生法律效力之日起15日内协同岑少毅、禄博易公司共同到房地产主管行政部门办理将广州市越秀区××马路××房的所有权过户登记至禄博易公司名下的产权登记手续；二、驳回岑少毅其他诉讼请求。案件受理费30087元，由岑少毅负担2887元，广州冶炼厂负担27200元。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，广州冶炼厂表示办理资金托管是需要双方一起配合。
二审中，广州冶炼厂提供广州市工商行政管理局于2018年4月23日出具的《非公司企业法人改制登记申请书》、《商事主体名称变更核准通知书》、《企业改制通知书》、《企业产权登记表》、《营业执照》等材料，拟证明该司原名称广州冶炼厂现变更为广州冶炼厂有限公司。岑少毅、禄博易公司对此表示由法院法院核实。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：广州冶炼厂主张解除《存量房买卖合同》及《补充协议》的理由能否成立问题。首先，虽然广州冶炼厂与岑少毅于2016年7月7日签订的《存量房买卖合同》约定岑少毅支付购房款为2016年7月14日前，但同日双方又签订《补充协议》约定双方一致同意办理资金托管，资金托管必须达到出新房产证的条件才能放款。而双方在上述期间并无办理资金托管事宜。此后，双方又于2016年9月2日签订《补充协议》约定双方一致同意办理资金托管，资金托管必须达到出新房产证的条件才放款等。可见，之后的《补充协议》实质上已变更了前面《存量房买卖合同》约定支付购房款的时间，但该协议对于何时办理资金托管没有作出具体约定，因双方当事人均确认办理资金托管需双方一起配合，故双方均有义务要求对方配合办理资金托管义务，本案中，并无证据证明广州冶炼厂要求岑少毅办理资金托管而岑少毅拒绝配合，也无证据证实岑少毅在履行合同过程中存在其他违约情况，故广州冶炼厂上诉以岑少毅逾期支付购房款为由，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，广州冶炼厂于2017年3月24日向岑少毅发出的《告函》也不产生解除合同的法律效力。鉴于岑少毅在向广州冶炼厂发出《催告函》主张广州冶炼厂办理涉讼房屋的产权转移登记手续后，双方仍无法协同办理资金托管事宜，因此，岑少毅将剩余购房款交至一审法院代管，更有利于双方交易的顺利进行。一审法院根据本案查明的事实，在双方合同不存在履行障碍的情况下，判决广州冶炼厂依约将涉讼房屋办理至了禄博易公司名下，并无不当，本院予以维持。广州冶炼厂以岑少毅将剩余房款交至一审法院代管未经其同意为由，对一审判决双方合同继续履行提出的上诉理由，依据不充分，本院不予支持。此外，关于广州冶炼厂提出一审判决作出时间为2017年10月20日，而判决书却认定岑少毅在2017年10月24日将购房款交至一审法院的问题，一审判决上述落款时间确实存在瑕疵，但该落款时间不影响岑少毅已将款项交给一审法院代管的事实，且该问题亦不足以改变本案的实体处理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，广州冶炼厂以此主张撤销一审判决，本院不予支持。
综上所述，广州冶炼厂的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30087元，由广州冶炼厂负担.
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年五月九日
书记员 李志康
胡秀红