北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4193号
上诉人（原审被告）北京日坛上街物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼1层1398。
法定代表人齐建华，总经理。
委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生。
上诉人（原审被告）高小鹏，男，1961年7月13日出生。
委托代理人渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司营业部，营业场所北京市东城区朝阳门北大街17号。
负责人鲁万宝，总经理。
委托代理人张浩，北京市华堂律师事务所律师。
委托代理人施佳佳，北京市华堂律师事务所实习律师。
上诉人北京日坛上街物业管理有限责任公司（以下简称日坛上街物业公司）、高小鹏因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司营业部（以下简称人保财险北分营业部）保险人代位求偿权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第04728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官周熙娜、禹海波参加的合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理，上诉人日坛上街物业公司的委托代理人李黎、高小鹏的委托代理人渠华刚，被上诉人人保财险北分营业部的委托代理人张浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
人保财险北分营业部在一审中起诉称：2006年9月13日，人保财险北分营业部为薛金芝、华夏银行股份有限公司北京中轴路支行（以下简称华夏中轴路支行）承保了个人贷款抵押房屋保险，保险标的位于北京市朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区戊区3层0391号，保险房屋套内面积589.61平方米，保险期限为2006年9月14日至2016年9月13日止，保险金额499万元，华夏中轴路支行为第一受益人。该房屋于2011年5月4日凌晨发生火灾，造成严重毁损。北京市朝阳区公安消防支队（以下简称朝阳消防支队）出具《火灾事故认定书》，说明：火灾原因为“可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素，不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素”；调查中发现建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作；起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物，三层外通廊进行可燃材料装修，以上因素导致火灾的蔓延扩大。事故发生后，当事人委托北京格林保险公估有限公司（以下简称公估公司）对事故损失进行评估，最终确定此次事故造成的损失为1659951元，其中包括检测费7万元。鉴于第一受益人华夏中轴路支行声明同意将赔款给付薛金芝，人保财险北分营业部于2012年1月19日向薛金芝支付保险赔款1659951元，并取得了权益转让书。根据薛金芝签订的《房屋预售合同》附件七物业服务条款的规定，物业公司应负责房屋建筑本体公共设施设备（含楼内消防设备）的维修、养护、管理和运行；应建立完善的消防制度和管理方案，与买受人签订消防安全协议，并定期检查公共消防设施设备的完好情况，定期进行公共消防设施设备的维修养护工作，每年进行一次或者以上的消防安全检查。薛金芝依据上述合同于2007年9月7日与日坛上街物业公司签订《日坛上街消防安全协议书》（以下简称《消防安全协议》），约定：日坛上街物业公司应定期对薛金芝进行消防安全培训，使其懂得消防器材的正确使用，对初起火灾的扑救及熟记报警程序并能够组织人员疏散，应经常对消防设施、设备器材等进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态，发现问题及时处理；未尽到告知、检查及安全设施失修等管理责任，造成薛金芝经济损失的，经协议认可，由日坛上街物业公司对薛金芝进行相应的经济补偿。人保财险北分营业部认为，由于日坛上街物业公司未履行约定义务，导致薛金芝巨大损失，日坛上街物业公司应承担赔偿责任，人保财险北分营业部在履行保险赔付义务后，有权在赔偿金额范围内向日坛上街物业公司行使追偿权利，故起诉来院，要求日坛上街物业公司赔偿损失1589951元，并负担诉讼费用。诉讼中，人保财险北分营业部申请追加高小鹏为被告，并变更诉讼请求为要求高小鹏与日坛上街物业公司赔偿1430955.9元经济损失，其中高小鹏个人承担715477.95元、日坛上街物业公司承担715477.95元。
人保财险北分营业部向一审法院提交以下证据予以证明：1.日坛上街物业公司工商登记信息；2.个人贷款抵押房屋保险单；3.《火灾事故认定书》；4.薛金芝的索赔函；5.公估报告及附件；6.中国工商银行网上银行电子回单、权益转让书；7.《消防安全协议》；8.华夏中轴路支行证明；9.北京市有同盛都建筑结构加固工程技术有限责任公司（以下简称加固公司）营业执照、资质证书、安全生产许可证、西姆餐厅加固工程工程说明及预算书、施工方案；10.国家建筑工程质量监督检验中心（以下简称建筑工程质检中心）资质认定审查认可证书、资质认定计量认证证书、资质认定授权证书、建设工程质量检测机构资质证书、司法鉴定许可证及检验报告；11.个人贷款抵押房屋保险条款（2005版）；12.公估公司组织机构代码证、营业执照、经营保险公估业务许可证；13.有关地址的证明2份；14.申请一审法院调取4份生效判决书（案号分别为（2012）朝民初字第06524号、（2012）朝民初字第09323号、（2013）朝民初字第07941号、（2012）朝民初字第02347号，以下分别以数字案号简称）；15.个人贷款抵押房屋保险单及批单；16.保险公估机构聘请合同；17.个人房屋抵押借款合同；18.薛金芝与北京大成房地产股份有限公司（以下简称大成公司）签订的商品房预售合同及附件；19.房产证；20.加固安装工程费用汇总表及明细；21.情况说明；22.申请一审法院调取的银行单据。
日坛上街物业公司在一审中答辩称：第一，薛金芝的房屋专有部分进行了投保，屋顶、承重立柱部分非薛金芝专有，属业主共有，火灾造成屋顶损害应由全体共有人主张权利，人保财险北分营业部赔偿了保险标的以外的部分，故无法主张相应权利。而且，人保财险北分营业部以公估报告作为损失依据，但公估公司系其单方选定，公估公司资质不合法，公估报告上也没有基准日，公估报告还擅自改变了相关国家建设部门的建筑方案，根据加固公司的想象方案进行估价。公估报告无法证明损失。第二，根据开发商提供的《商品房预售合同》附件关于共有部分不分摊部分的说明及附图，以及陈永陆等三购房人提供的《房屋所有权证》附图，高小鹏承租房屋的二层电梯前庭是业主专有部分，失火部位在该处东北角，说明失火是高小鹏个体经营的北京日坛大笨象西餐厅（以下简称大笨象西餐厅）员工所为，失火点上方堆放了易燃物，导致火势蔓延，失火者和火源蔓延者都是大笨象西餐厅，失火主要责任应由高小鹏承担。第三，失火时消防设备未正常工作，只是个人的不恰当说法，消防机关未进一步核实。失火初期北京西姆西姆餐饮有限公司（以下简称西姆公司）处于无人状态，大笨象西餐厅员工未启动消防栓，因此消防设施即使正常工作也无意义。日坛上街物业公司在失火后及时报警，数分钟内消防队员及时赶到现场，使用消防车的水源进行灭火。截止消防车开始救火，消防设施未正常工作的责任已经不复存在，之后消防队员灭火持续4小时，其间发生的损失与日坛上街物业公司毫无关系。第四，有证据证明被保险人房屋出租给西姆公司，该公司在公用位置使用易燃材料进行装修，造成火势蔓延，该公司在使用房屋过程中大量加建违章建筑，造成对屋顶的强力破坏，所以西姆公司对火势的蔓延有过错。且西姆公司在火灾前未向消防机关履行消防设施报修义务，西姆公司已被提起标的为1000余万元的诉讼。综上，人保财险北分营业部在保险范围外错误赔偿，日坛上街物业公司并非唯一责任人，不应承担全部赔偿责任，应追加失火者高小鹏、房屋产权人陈永陆、西姆公司作为被告，追加薛金芝与贷款银行为第三人，人保财险北分营业部进行追偿，要求日坛上街物业公司承担全部赔偿责任于法无据，应予驳回。当诉讼中人保财险北分营业部明确不申请追加西姆公司为共同被告，仅要求日坛上街物业公司和高小鹏承担责任后，日坛上街物业公司再次明确上述第一项答辩意见，并另答辩称人保财险北分营业部混淆房屋共有部分和专有部分，保险赔偿不当，已有生效判决（即薛金芝诉西姆公司、高小鹏、日坛上街物业公司及第三人北京通商汇才物业管理有限公司（以下简称通商汇才公司）、航天海鹰安全技术工程有限公司（以下简称航天海鹰公司）财产损害赔偿纠纷案，案号（2012）朝民初字第06524号）认定西姆公司承担10%责任显失公平、因录像缺失判定日坛上街物业公司承担责任不符合法律规定，故不能成为本案裁判依据。
日坛上街物业公司向一审法院提交以下证据予以证明：1.《火灾事故认定书》及其说明；2.商品房预售合同；3.检测方案。
高小鹏在一审中答辩称：第一，中国人民财产保险股份有限公司（以下简称人保财险公司）设在北京的分支机构为北京分公司，故人保财险北分营业部没有诉讼资格。第二，据薛金芝个人贷款抵押房屋保险单记载，投保日期为2006年9月13日、保险房屋为期房、抵押房屋价值内不含附属设施或室内财产，薛金芝与大成公司于2006年7月11日签订的《商品房预售合同》约定房屋主体结构为钢筋混凝土结构，所有权证登记时间2010年3月25日，房屋结构为钢混结构。保单否定了个人贷款抵押房屋保险条款中关于抵押房屋价值中包含附属设施和其他室内财产的约定，即保险的是毛坯房，是钢混结构，非钢结构，不包含附属设施和室内财物、装修物。依据物权法的规定，薛金芝对其房屋享有的所有权主要指以四周的建筑、地板以及天花板所组成的空间为限，不能及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权人共用的墙壁；依据《商品房预售合同》附件中关于共有部位与共用房屋分摊建筑面积构成的说明、关于装饰与设备标准的约定、关于房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备的规定，薛金芝对其房屋的权利以四周的墙壁、地板以及天花板所组成的范围为限，不包括建筑本体的共用部分、共用设施设备；依据薛金芝与大成公司签订的《物业管理临时公约》中有关共用部位、共用设备、设施、外墙的定义以及共用部位、设施的义务维护与正常使用、有物业管理者对共用部位、共用设施的投保等规定，薛金芝所拥有房屋所有权中的共用部位、共用设施的投保，财产险的投保义务主体为物业管理者，非薛金芝本人；依据建筑工程质检中心出具的《检验报告》中载明的结构现场、结构平面图及结构现场调度与检验结论，火灾烧灼导致结构大部分混凝土构件受损，烧灼后的填充墙、房屋中结构构件不应包括在保险单赔偿范围中。公估报告的事故责任判定依据双方签订的保险合同，非保单。涉案保险合同与保单确定的财产保险范围不同，且总索赔表中第二项、第三项损失以及具体核损结果表均不能被认可。因为加固与加固附属工程为装修改造扩建屋内使用面积加层使用，非薛金芝购买房屋时原固有的房屋图纸所显示的工程项目，电气工程、给排水工程、空调通风工程、弱电工程、消防工程均属于公共设施、公共部位，属于附属工程，这些不在保险单的保险范围内，这些项目应属于物业管理单位的维修范围与保险范围之内。第三，高小鹏不应承担连带赔偿责任。根据生效判决，涉案火灾事故对薛金芝的损失赔偿，高小鹏与日坛上街物业公司各担45%，西姆公司承担10%，对西姆公司的损失赔偿，高小鹏与日坛上街物业公司各担45%，西姆公司承担10%，对高小鹏的损失赔偿，日坛上街物业公司担50%，高小鹏自担50%。按照侵权责任法的规定，侵权责任人以其过错责任的划分按比例各自承担相应的责任。第四，高小鹏存在不承担连带赔偿损失的免责事由。首先，薛金芝未经日坛上街物业公司及相邻其他业主的同意，擅自加层，擅自将电梯与外层走廊封闭，并使用可燃物装修，擅自改变了房屋结构，私自变动建筑主体和承重结构，直接导致火势迅速引向三层、四层，导致烧灼过火，损失惨重，按照个人贷款抵押房屋保险条款的规定，保险人不承担赔偿责任。其次，根据生效判决和《火灾事故认定书》，高小鹏、西姆公司均为相邻方，又为餐饮经营者，日坛上街物业公司是物业管理者，均应根据侵权责任法尽安全保障义务，三者均不是肇事者、纵火者，均承担相应的补充责任。纵火者是侵权人，高小鹏也是被侵权人，不应为本案被告。再者，保险代位求偿权的行使对象应是造成保险标的损害、引发保险事故的第三者，保险标的为薛金芝出资购买的商业用房，纵火者才是火灾事故的侵权责任人。高小鹏在电梯前室放置了可燃物，可能违反了物业管理方面的相关规定，应对管理者承担被管理责任。电梯未经验收而运行，电梯未经验收期间由高小鹏放置用品，这种不作为的行为，并不构成侵权法确定的因第三者实施了侵权行为而该行为损害了保险标的。在第三人与被保险人之间形成侵权之债，高小鹏在电梯质量验收前临时放置可燃物品的行为，并不是造成火灾发生的积极作为的实施者。在不能确定谁是纵火者的情况下，人保财险北分营业部诉求对象尚未出现，其对高小鹏的诉求无事实和法律依据。第五，人保财险北分营业部基于日坛上街物业公司管理不当起诉其承担管理责任进而对薛金芝的损失进行赔偿，高小鹏不是物业的管理者，与日坛上街物业公司不是平等的主体，不应成为被告。综上，请求判决驳回人保财险北分营业部对高小鹏的诉讼请求。
高小鹏向一审法院提交以下证据予以证明：1.《火灾事故认定书》；2.生效判决书6份（4份同人保财险北分营业部证据14，另两份为02347号、09323号案件的二审判决书）；3.《商品房预售合同》及附件；4.《物业管理临时公约》。
经一审法院组织庭审举证、质证，各方对人保财险北分营业部证据1、3、7-8、11-14、17、18、19、22，对日坛上街物业公司证据1-3，对高小鹏证据1-4的真实性、合法性、关联性均不持异议，一审法院予以确认。
各方对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、人保财险北分营业部提交证据2、15，证明其与薛金芝存在保险关系，保险金额499万元，保险期限自2006年9月14日至2016年9月13日，事故发生在保险期限内，事故房屋内附属设施或室内财产由其承保。日坛上街物业公司对该证据2和证据15中的批单不持异议，认为证据15中的保险单是复印件加盖人保财险北分营业部公章，真实性不认可。高小鹏则提出保单均没有原件、没有薛金芝签名、签名人身份不明、保单出具日期该房屋是还未交付的期房、未交付的毛坯房表中列为钢筋混凝土是不对的，对批单的形成时间也存疑。一审法院认为，保险单虽为复印件，但与公证书中的一致，保险单虽无投保人签名，但人保财险北分营业部证据8、22在一定程度上可佐证薛金芝投保的事实，人保财险北分营业部也就保险单一式四联形成过程进行了必要的解释和说明，在无相反证据推翻的情况下，根据证据的高度盖然性原则，一审法院对该证据予以采信。批单从形式上看，只有人保财险北分营业部单方盖章，据其所述，批单并未向薛金芝送达，批单内容与涉案其他材料中涉及的保险范围不完全一致，缺乏其他证据佐证，一审法院对其不予认定。
二、人保财险北分营业部提交证据4，证明事故发生后，薛金芝提出索赔。日坛上街物业公司对真实性不认可，并提出与本案无关，高小鹏也以无原件、以往涉诉诸案均未涉及为由不予认可。一审法院认为，该证据有人保财险北分营业部提交的证据8、22等印证，无相反证据推翻，应予采信。
三、人保财险北分营业部提交证据5，证明经公估公司评估，火灾事故造成被保险人属于保险责任范围内的实际损失金额，扣除残值后为1659951元。日坛上街物业公司对真实性、合法性、关联性不持异议，但对评估资质、评估范围均持异议。高小鹏对真实性不予认可，并提出评估时高小鹏并未在现场、报告中记载房屋为钢结构、报告中未记载查验现场的时间、平面图对应的时间不详、未说明鉴定情形是建筑物损伤还是装修物损伤、报告非依据保险单及现场情况出具等异议。一审法院认为，高小鹏虽不认可真实性，但没有相反证据推翻，一审法院确认该证据具备形式要件，证明力综合全案认定。
四、人保财险北分营业部提交证据6，证明其已向薛金芝赔付1659951元，并取得代位求偿权。高小鹏不持异议。日坛上街物业公司以无银行印章为由对真实性提出异议。该证据已为人保财险北分营业部证据8、22印证，故一审法院对日坛上街物业公司的异议不予支持。
五、人保财险北分营业部提交证据9，证明加固公司具有建筑工程加固资质，其出具了详细的加固工程说明、施工方案及预算书且预算总金额远大于公估报告认定的保险赔偿金额。日坛上街物业公司对形式要件不持异议，但认为施工方案中的外墙装饰项目属于对共有部分的施工，故不具证明力。高小鹏对形式要件持有异议，提出工程只有预算书没有结算书，无证明作用，且加装的部分也不应由其承担责任。一审法院认为，日坛上街物业公司和高小鹏所持异议实际均指向证明力，没有相反证据推翻真实性、合法性、关联性，故一审法院予以采信，对证明力将综合全案进行认定。
六、人保财险北分营业部提交证据10，证明建筑工程质检中心可以向社会出具有证明作用的数据和结果，可以做出建设工程质量司法鉴定及加固修复工程的必要性与合法性。日坛上街物业公司对形式要件不持异议，但提出共有立柱、房顶、屋面梁均属共有部分，均被列入评估范围，不具证明力。高小鹏不认可形式要件，提出照片都是设施改装之后的。一审法院认为，高小鹏虽不认可形式要件，但无反证，故一审法院对其该异议不予支持。
七、人保财险北分营业部提交证据16，证明事故发生后，薛金芝与其共同委托公估公司对事故现场进行勘验、损因鉴定、损失鉴定、估损以及理算等活动。物业公司认为合同上加盖的是公估专用章非公章。高小鹏提出不了解人保财险北分营业部与薛金芝的合同，但评估是对保险单的评估而不是对保险合同的评估，事发时消防队封锁了现场，公估机构不可能进入现场勘查，室内财产及附属设备的约定与保单不一致，且室内财产在该份材料中体现不出来。一审法院认为，该材料为原件，物业公司与高小鹏所持异议实际指向证明力，没有相反证据推翻，一审法院对该证据的形式要件予以确认。
八、人保财险北分营业部提交证据20，证明经过公估公司客观、科学、公正的公估，计算出涉案事故房屋的维修费用金额。物业公司提出，工程的概算和预算应当由取得资质的机构来做，该材料没有相应的资质证明，对公估机构的资质提出质疑，加固工程和附属工程显示占造价的83%，这些都不属于保险合同的保险范围，这属于建筑物的共有部分，公估报告超出了职责范围。高小鹏认可物业公司的意见，此外对赔偿数额提出质疑，公估没有进行现场勘验，且包含了加层的费用，保险标的是毛坯房，不存在加固问题，公估报告的设备是物业公司管理的、业主共有财产，非薛金芝专有部分。一审法院认为，物业公司和高小鹏对该证据所持异议均指向证明力，在没有相反证据推翻的情况下，一审法院确认该证据具备真实性、合法性、关联性，至于证明力，将综合全案予以认定。
九、人保财险北分营业部提交证据21，证明人保财险公司财务统一管理，人保财险北分营业部委托人保财险北京分公司代为支付保险赔偿款，在保险人代位求偿权中代为收取执行款。物业公司对该证据形式要件不持异议。高小鹏不予认可，认为人保财险北分营业部只是保险公司内部机构。一审法院认为，没有相反证据推翻，该证据应予采信。
根据上述举证、质证、认证，一审法院查明如下事实：
2006年7月11日，薛金芝与大成公司签订《北京市商品房预售合同》，购买大成公司开发的朝阳区朝外南营房丙、丁、戊危改小区戊区3层0391号房屋，建筑面积424.88平方米。该房屋登记的房号为朝阳区神路街39号10幢3层1段91号。
同年9月7日，日坛上街物业公司作为甲方与乙方薛金芝签订《消防安全协议》。内容为：为保证日坛上街的正常经营秩序，双方及第三方的人身和财产安全，根据法律法规的有关规定，遵照“谁主管谁负责”的原则，落实消防逐级管理责任制；甲方负责向乙方传达公安、消防部门颁布或临时通知的有关法律、法规及规定，并监督管理乙方的执行情况，定期对乙方进行消防安全培训，使其懂得消防器材的正确使用，对初起火灾的扑救及熟记报警程序并能够组织人员疏散；甲方负责日坛上街消防安全防范的组织工作，定期开展消防安全知识宣传和消防逃生演习活动，定期安排防火检查，对火险隐患及时上报或整改；甲方作为日坛上街消防安全管理者，对乙方进行经营形式的消防安全工作负责培训、指导、监督、检查，促使乙方做好消防安全工作；甲方维护商城范围内的公共区域（不包括商户承租单元内）的营业秩序，加强安全巡视工作，对违反日坛上街消防安全规定的人员有权进行教育，情节严重的，按照惯例相关规章制度给予处罚；甲方发现乙方单元内有事故隐患和不安全因素时，及时以口头或书面形式通知乙方进行整改处理，使消防安全工作落到实处；甲方经常对消防设施、设备器材等进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态，发现问题及时处理，组建义务消防队，成立消防安全领导小组；乙方积极支持配合和参加甲方组织的消防安全防范活动，进驻经营后，需要委派一名消防安全负责人全面负责单元内的消防安全并在保安部登记备案；乙方对自己单元或经营区域内的安全、消防工作负责，每间单元房或经营区域内必须配备符合消防部门规定使用期限内的灭火器及消防用具，并放置在明显的位置，按时办理灭火器检查手续，学会正确使用灭火器；乙方不准在经营区域或单元内存放烟花及其他易燃、易爆有毒有害的危险物品，不得存放触犯法律或对他人构成滋扰的危险物品及国家明令禁止销售的商品；走道、消防通道内严禁堆放货物、杂物堵塞通道或封闭通道，造成人员疏散困难；甲方未尽到告知、检查及安全设施失修等管理责任，造成乙方经济损失的，经双方协议认可，由甲方对乙方进行相应的经济补偿等。
同年9月13日，人保财险北分营业部开具个人贷款抵押房屋保险单，载明：被保险人薛金芝；投保房屋地址朝阳区南营房丙丁戊危改小区戊区3层0391号，房屋为钢结构，商用房，套内面积389.61平米；商业贷款，贷款银行华夏中轴路支行是第一受益人；保险金额499万元，保险期限自2006年9月14日0时至2016年9月13日24时，抵押房屋价值内不含附属设施或室内财产。保单后所附保险条款载明：保险期内由于火灾等原因造成保险单列明的保险财产的直接损失，保险人依照保险条款约定负责赔偿；在发生保险事故时，被保险人为防止或减少保险财产损失所支付合理的、必要的施救费用，由保险人承担，该项费用以对应保险财产的保险金额为限；发生保险责任范围内的损失，应由有关责任方负责赔偿的，被保险人应行使或者保留行使向该责任方请求赔偿的权利；在保险人向有关责任方行使代位请求赔偿权利时，被保险人应当向保险人提供必要的文件和其所知道的有关情况；保险财产遭受保险责任范围内的损失时，实际损失小于保险金额，保险人赔偿使受损保险财产恢复到原来状态的费用，该项费用以保险金额为限；保险人受理索赔后，应根据保险责任范围迅速调查审核，按本保险条款有关规定予以赔偿，若保险财产发生保险责任范围内的损失，根据被保险人和贷款银行达成的有关约定，由保险人一次性将保险赔款支付给贷款银行或被保险人等。
2008年3月22日，薛金芝作为出租方与承租方西姆公司签订《商铺租赁合同》。双方约定：薛金芝将朝阳区神路街39号院1号楼3层0391号出租给西姆公司；西姆公司将承租区域作为商业用途，有权免费使用0391号第三层露台约68平方米，露台墙面上东、西、南方向的广告位置，由薛金芝到物业管理部门全力争取让西姆公司免费试用；免费租用期（装修期）为107天，自2008年3月26日至2008年7月10日；总租期为8年，自2008年3月26日起至2016年3月25日止；每年租金不等；在合同履行中，如发生地震、火灾、政策等不可抗力事件致使合同无法正常履行，双方均不承担违约责任；如不可抗力事件过后可续租的应再延续本合同，不能续租的，双方已发生费用按当时结算，多退少补等。承租后，西姆公司拟在上述租赁房屋内开办餐厅，于装修前向物业管理部门办理了《施工许可证》并交纳了装修管理费等费用，于2009年11月26日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
西姆公司所承租房屋楼下1-2层为陈永陆、金跃龙、林冬菊所有的房屋，登记的房号为朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号。据商品房预售合同记载，该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，共5层，其中地上3层，地下2层，朝向为西，预测建筑面积553.82平方米，其中套内建筑面积507.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积45.97平方米。陈永陆、金跃龙、林冬菊与日坛上街物业公司签有《日坛上街消防安全协议书》，在该协议书中，规定日坛上街物业公司要经常对消防设施、设备器材等进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态，发现问题及时处理，组建义务消防队，成立消防安全领导小组。2008年7月28日，陈永陆、金跃龙、林冬菊出具《经营场所证明》，同意大笨象西餐厅使用27号商铺，大笨象西餐厅系个体工商户，业主为高小鹏。营业执照上登记的经营场所为北京市朝阳区神路街39号院1号楼1-27号。
2011年5月4日，朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾。据北京市朝阳区公安消防支队（以下简称朝阳消防队）2011年8月4日出具的朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》记载：2011年5月4日2时29分接到朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾的报警，大笨象西餐厅、西姆公司、北京国鼎餐饮有限公司、北京龙顶火锅店4家商户店内财物、房屋、装修及建筑局部公共区域装修不同程度受火烧、烟熏、水渍损失，无人员伤亡；经分析推断起火时间在当日2时20分许，最初起火部位在大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面，火灾原因可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素，不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素；此起火灾是西姆公司员工报警，大笨象西餐厅员工对初期火灾进行了扑救，消防队到场后将火扑灭；调查中发现，建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作，起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物，三层外通廊进行可燃材料装修，以上因素导致火灾的蔓延扩大。
2011年11月10日，朝阳消防队又作出《关于朝公消火认字（2011）第2109号﹤火灾事故认定书﹥的说明》，即：《火灾事故认定书》所指的“不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素”包括两个含义，一是不排除人为故意的因素，二是不排除遗留火种的因素；经刑侦部门侦查，根据目前掌握的证据，此起火灾没有明显的放火嫌疑，基本可以排除人为故意的因素；因此“不排除外来火源”的含义为不排除遗留火种。
2011年8月19日，工程质检中心出具神路街39号10幢3层1段91结构检测方案。同年9月28日，受薛金芝委托，工程质检中心出具检验报告，载明：对涉案91号房屋结构火灾后混凝土强度及钢筋强度等进行检测；取芯法检测混凝土强度结果表明，切除遭火灾烧灼的芯样端头后，构件的混凝土强度为40.8MPa，满足设计强度等级C30的要求；钢筋混凝土构件中钢筋力学性能检测结果表明，钢筋受火灾侵害的影响较小，其屈服强度、抗拉强度和断后伸长率均满足《钢筋混凝土用钢第2部分：热轧带肋钢筋》（GB1499.2-2007）的要求；火灾烧灼导致结构大部分混凝土构件受损，混凝土构件受火灾烧灼后现场调查结果表明大部分构件表面存在轻微网状裂缝、屋面梁5-B-C、屋面梁C-4-5存在露筋现象、屋面梁4-A-B、屋面梁2／3-A-B、屋面梁3-B-C存在裂缝、填充墙、屋顶瓦片已损坏等，另提出封闭裂缝、加固等5条处理建议，说明了工程概况、检验依据和内容火灾鉴定评级等。
2011年5月5日至11月30日，公估公司受人保财险北分营业部与薛金芝共同委托，赴现场对受损标的物进行查勘、检验、估损，于2011年12月26日出具公估报告，报告中列明了承保情况（同保单记载）、出险情况（时间、地点、原因同《火灾事故认定书》，另有被保险人介绍的事故经过），记载了查勘情况、索赔情况，进行了事故责任分析，说明了估损理算情况，公估结论是此次事故属于保险责任范围内的实际损失金额为1675751元（含检测费），残值为15800元，建议保险人以理算金额1659951元为赔付参考。公估报告载明的“现场勘查情况”是：被保险人房屋坐落在朝阳区南营房丙丁戊危改小区戊区3层0391号，被保险人取得的房权证中房屋坐落在朝阳区神路街39号10幢3层1段91，经公估公司咨询该处房产物业管理公司及当地公安部门，以上两处编号为同一地址；公估到场查勘人员包括人保财险北分营业部人员、公估公司人员、薛金芝及其爱人；该商品房主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，地上3层，地下2层，建筑面积424.88平米，其中套内建筑面积（含阳台）为389.61平米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.27平米，房屋整体过火，内部可燃物已基本烧尽；建筑物为框架结构，结构框架过火明显，纵向2-5轴、横向A-
D轴过火，包括框架柱12根、框架梁14跟、屋面板等，结构构件有混凝土脱落、局部钢筋、裂缝等现象，火灾烧灼导致结构大部分混凝土构件受损，大部分构件表面存在轻微网状裂缝，屋面梁5-B-C、C-4-5存在露筋现象，屋面梁4-A-B、屋面梁2／3-A-B、屋面梁1／4-A-B、屋面梁3-B-C存在裂缝，填充墙、外墙面文化砖有脱落损坏情况，屋顶瓦片已损坏，屋面防水破坏；消防喷淋镀锌钢管等长时间过火后扭曲变形，火灾报警系统电源线、数据线等燃烧后已接近无残骸状态，水暖系统的镀锌钢管经长时间燃烧后扭曲变形，电气弱电系统材质主要为塑铜线、电缆、光纤、数据线等易燃材料，过火后已基本烧尽，部分有少量残骸，配电箱、配电柜等过火后严重扭曲变形，通风空调系统主材质为有色金属管道、镀锌铁皮等，设备主要为风机盘管、通风机、防火阀、电动阀等已被烧毁，从整体看，附属于房屋的门窗电气弱电系统、水暖系统、消防喷淋、火灾报警系统、通风空调系统等因长时间过火损毁严重，已无维修价值；被保险人购房后进行了内部装修，其中钢结构部分过火后已变形严重，其他装饰装修及室内财产已基本烧尽，有大量燃烧后的灰烬；对受损建筑物主体结构的损伤程度，需具有国家认证资格检测单位进行检测。公估报告记载：据被保险人提交的损失清单，公估人员汇总统计，总索赔额10056547.53元，其中检测费7万元、房屋3881230.33元、加固及加固附属工程2751356.36元、电气工程261468.59元、给排水工程145398.44元、空调通风工程301231.81元、弱电工程106182.84元、消防工程315592.29元、室内财产及装修6105317.2元。公估报告说明如下估损情况：根据北京市商品房预售合同，0391商品房售价10579512元，根据个人房屋抵押借款合同，贷款金额为499万元，即购房总价款的47.17%与保险金额相等；根据原设计图纸及北京市商品房预售合同，商品房质量、装饰、设备标准的约定中结构形式、外墙、外窗户、卫生间、厨房、设施配套（供暖系统、供电系统、供水系统、燃气系统、电视接收、通讯系统、保安系统）等也有明确，被保险人购买商品房时商品房价中已包含上述市政基础设施和基本的装饰、设备；公估公司认为保险财产指被保险人向商业银行申请贷款购房时用以抵押的房屋，抵押房屋价值中包含的附属设施和其他室内财产也在保险财产范围内，但被保险人购房后装修、改造或其他原因购置的、附属于房屋的有关财产或其他室内财产，不在保险财产范围内；受损区域范围主要依据现场勘查、房屋相关原始建造图纸及工程质检中心的检验报告所列受损区域进行界定，核损工程量主要依据被保险人提供的原始建造图纸、对受损区域内的受损项目包括结构加固、屋面结构、门窗、幕墙等，其他工程项目（包括电气、给排水、空调通风、弱点、消防），均按被保险人购房时的情况进行核算；对被保险人主张的购房后装修的内部钢结构未予计算，对被保险人购房后的设计费、装修费、装修改造、室外装修、消防改造、排风排烟、煤气改造、空调机组改造、电工安装及电工改造、室内木工、阳光篷、遮阳篷、监控设备、餐厅走廊及电梯装修、舞台灯等未予计算，对被保险人购房后的室内财产未予计算；核损结果未扣残值合计1675751元，其中结构检测费7万元、房屋1605751.85元、加固及加固附属工程1175119.83元、电气工程78298.01元、给排水工程49659.95元、空调通风工程163563.86元、弱电工程16933.34元、消防工程122176.86元；关于结构加固，根据工程质检中心检测报告给出的处理意见及混凝土结构构件鉴定评级，经咨询相关结构加固公司后，针对工程量按原始建造图纸进行计算，单价按市场价格进行核定，详细核损情况见附件，其他项目工程量按原始建造图纸计算，单价依照北京市房修预算定额（2005）、2001建筑装饰预算定额、2001费用定额、市场造价信息等，并结合市场价格进行核定。公估报告有附件，包括：保险公估机构聘请合同，出险通知书，保险单复印件及投保单、个人贷款抵押房屋保险条款（2005版），被保险人身份证复印件、索赔函，质检中心的检测方案、结构检验报告及发票，加固公司的资质证明、加固工程说明、预算书、施工方案、加固工程合同书；商品房预售合同、产权证、商铺租赁合同、消防安全协议，索赔函、损失赔偿确认函，现场查勘记录、现场查勘照片等。
2012年1月12日，华夏中轴路支行给人保财险北京分公司出具证明，载明：被保险人薛金芝是该行贷款客户，被保险人位于朝阳区南营房丙丁戊危改小区戊区3层0391号的房屋于2011年5月4日发生火灾，该行同意将个人贷款抵押房屋赔款划给被保险人薛金芝。
同年1月19日，人保财险北京分公司将赔款1659951元划入薛金芝账户。当月，薛金芝在给人保财险北京分公司营业部的权益转让书上签名。该权益转让书内容为：个人贷款抵押保险尾号为1369的保险单承保的房屋，保险金额为499万元，于2011年5月4日因火灾事故出险受损，根据法律规定应由日坛上街物业公司负责向薛金芝赔偿，请人保财险北京分公司营业部按照保险单条款规定，将损失金额1659951元予以赔付；薛金芝同意在收到前述款项后，薛金芝的索赔权即自动转让给人保财险北分营业部，薛金芝保证协助追偿等。
2015年11月1日，人保财险北京分公司出具情况说明，内容为：人保财险公司系授权经营、统一管理的财产保险公司，人保财险北分营业部委托人保财险北京分公司在保险理赔案件中代为支出保险赔偿款，在保险人代位求偿权案件中代为收取案件执行款。
诉讼中，人保财险北分营业部陈述：2010年，人保财险公司开始对所有分支机构的业务、公章等进行集中管理，理赔、财务、人事、数据、法律等均实行集中管理，出具保险单统一使用人保财险公司公章（编号不同以作内部识别），而此前人保财险北分营业部都以自己名义出具保险单，收取保费（汇总后再按规定上缴），办理理赔；公估报告结论已经扣除了薛金芝自行加层的部分，公估金额与薛金芝申请索赔额之差即为扣除部分；人保财险北分营业部按保险合同赔偿薛金芝的经济损失，至于薛金芝用赔偿款具体修什么其并不清楚。
日坛上街物业公司述称：楼道里有摄像头，有录像，但事后很久公安机关要求提供时，因录像保存期限问题，事发当时的影像已被覆盖；事发后，日坛上街物业公司并未委托鉴定、评估，也不曾为本次事故启动公共维修基金；事故发生后，西姆公司不再承租薛金芝的房屋，该房屋转由他人承租；薛金芝、高小鹏各自进行了房屋修复；公估报告中加固工程、加固附属工程针对的梁、柱、外墙都是共有部分，此部分费用占整个加固安装工程费用（单项工程造价合计金额1605751.85元）的73%，该部分人保财险北分营业部本不应赔付，故其无权就此提出主张。
高小鹏提出：其自行维修了房屋专有部分，房屋的共有部分是薛金芝修复的；只认可公估报告中加固工程部分（工程造价610464.43元，占加固安装工程费用的38.02%），其他工程项目都是针对共有部分。
另查一：加固公司于2011年10月24日出具的西姆餐厅加固工程说明中载明：西姆餐厅建筑面积约470平方米，框架结构，主要功能为公共休闲及餐饮场所，位于繁华地段并临街建筑，项目所在三层，坡屋顶，顶层设有采光天窗，外侧有公共走廊、消防通道及电梯，局部楼顶设有看台；根据工程质检中心出具的检测报告，对原结构主要是进行裂缝封闭和修补；结构项目包括楼地面、梁柱项目、梁板项目，裂缝处理施工工艺包括裂缝检查处理、埋设灌浆嘴、封缝、密封检查、灌浆，加固工程辅助项目包括电气工程项目、给排水工程项目、通风系统项目、消防水系统项目、消防电系统项目、装饰项目。该公司同日出具的加固工程预算书中项目工程费用汇总表显示：加固及加固附属工程造价2751356.36元（占造价比70.89%）、电气工程261468.59元、给排水工程145398.44元、空调通风工程301231.81元、弱电工程106182.84元、消防工程315592.29元，合计3881230.33元。该预算书中包含单位工程费用表、单位工程概预算表、单位工程人材机汇总表等。该公司于同年11月10日还出具加固工程施工方案。经比对，加固公司预算书所列金额高于公估报告中所列工程费用。
另查二：2012年，薛金芝以西姆公司、高小鹏、日坛上街物业公司对火灾事故均有相应过错为由起诉至一审法院，要求西姆公司、高小鹏、日坛上街物业公司连带赔偿其2011年5月4日至2012年5月4日期间的租金损失1763081.6元。依日坛上街物业公司申请，一审法院追加通商汇才公司、航天海鹰公司为第三人。2013年11月20日一审法院作出一审判决，认为高小鹏经营的大笨象西餐厅私自占用公共通道的电梯前室，在此存放杂物等可燃物品，导致可燃物被引燃而起火，故高小鹏对火灾发生、蔓延有过错；日坛上街物业公司作为监控系统的维护者对系统的正常运行负有管理责任，无论是因为监控主机损坏，无法提供视频记录，还是因为日坛上街物业公司未及时保存图像导致录像被覆盖，导致消防部门无法详细核实起火情况，日坛上街物业公司均存在过错；无证据证明日坛上街物业公司对大笨象西餐厅在电梯前室放置杂物等可燃物品进行阻止、清理；消防系统管理维护不善，导致消防系统未能正常工作，致使火势蔓延、扩大，作为房屋的物业管理者，日坛上街物业公司未尽到安全保障义务，应承担相应的责任；西姆公司装修时在三层外通廊上安装了木结构构筑物，但无合法的规划审批手续，西姆公司对三层外通廊所进行的可燃材料装修也是火灾的蔓延扩大因素，故西姆公司对火势在三层区域内蔓延扩大存在过错，高小鹏、日坛上街物业公司、西姆公司的责任比例酌情确定；西姆公司承租的房屋区域过火，需要进行现场清理、重新装修，此期间西姆公司不能正常经营，影响薛金芝收取租金，薛金芝有权主张火灾发生后3.5个月内的租金损失等，据此判决西姆公司支付薛金芝租金损失508656.6元、高小鹏和日坛上街物业公司各支付薛金芝租金损失228895.47元，驳回了薛金芝的其他诉讼请求。薛金芝上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年6月做出（2014）三中民终字第3778号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年，西姆公司以财产损害赔偿为由起诉高小鹏、日坛上街物业公司，要求二被告连带赔偿其因火灾发生的装修支出损失4941537.57元、固定资产损失1727400.02元、其他资产损失578006.52元、经营损失1511648.1元、律师费30万元。一审法院追加通商汇才公司、航天海鹰公司为第三人。审理后一审法院同样认为高小鹏、日坛上街物业公司、西姆公司均有过错，考虑到评估情况、火灾后现场勘查情况、当事人向消防部门申报损失情况以及类似场所装修费用支出情况、火灾现场已不存在等因素，结合案件实际情况，酌定西姆公司在火灾中的装修、物品等直接财产损失为450万元；公估报告已经明确被保险人购房后的室内财产未予计算，故确定西姆公司损失时不存在重复计算问题，西姆公司主张的房屋租金损失，薛金芝已另案主张，故对西姆公司租金损失的请求不予处理。据此判决高小鹏、日坛上街物业公司各赔偿西姆公司财产损失202.5万元，驳回了西姆公司的其他诉讼请求。后西姆公司上诉。北京市第三中级人民法院于2014年6月做出（2014）三中民终字第04207号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年高小鹏也以侵权责任为由起诉日坛上街物业公司，认为该公司未尽到安全保障义务，在电梯间安装的摄像装置不能发生作用，导致不能发现外来火源，不能发现第三人引燃起火可燃物，要求该公司承担全部赔偿责任，赔偿其火灾损失4630543.5元（含经营损失、房屋租金、工资款和其他费用、装修和其他物品损失）等。一审法院依申请追加了通商汇才公司、航天海鹰公司为第三人。审理后认为高小鹏对火灾发生、蔓延存在过错，应自行承担部分损失；日坛上街物业公司作为房屋的物业管理者未尽到安全保障义务，应承担相应的补充责任，根据现有证据和实际情况，对二者承担责任的比例酌情予以确定；基于与西姆公司起诉的案件基本相同的考虑因素，酌定确定高小鹏在火灾中的装修及物品损失为150万元，日坛上街物业公司根据责任比例应承担75万元；其他损失证据不足。据此判决日坛上街物业公司赔偿高小鹏装修及物品损失75万元，驳回高小鹏其他诉讼请求。高小鹏上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年6月做出（2014）三中民终字第04204号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2013年日坛上街物业公司以西姆公司装修过程中擅自在屋内搭建二层违反物业服务合同和有关管理规约为由，起诉薛金芝、西姆公司，要求拆除装修中搭建层，恢复房屋结构原状。一审法院审理后认为根据现有证据不足以认定西姆公司的搭建层对房屋的结构安全造成威胁，日坛上街物业公司要求拆除在业主专属部分的搭建层，于法无据，故判决驳回了日坛上街物业公司的诉讼请求。
以上事实，有各方提交的上述证据和当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，人保财险北分营业部在本案中主张保险人代位求偿权。涉案保险事故发生在2011年5月，薛金枝给人保财险北分营业部出具权益转让书是在2012年1月，虽然我国保险法先后经过2009年修订、2014年修正、2015年修正，但其中关于保险人代位求偿的条款内容一直没有变化，故一审法院在适用法律时不再另行区分，直接引用现行法。
我国民事诉讼法第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。2013年5月最高人民法院关于适用保险法若干问题的解释（二）中规定，保险公司依法设立并取得营业执照的分支机构属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，可以作为保险合同纠纷案件的当事人参加诉讼。人保财险北分营业部有营业执照，故可以作为本案当事人参加诉讼。
我国保险法规定，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。据此规定，保险人行使追偿权应满足以下条件：一是保险人已经向被保险人赔偿保险金；二是保险标的的损失是由于第三者的损害行为所造成；三是在代位追偿的法律关系之内，保险人的权利等同于被保险人的权利，但金额以其实际赔偿的为限。就本案而言，首先，人保财险北分营业部开具的保险单、薛金芝的索赔函、薛金芝权益转让书、一审法院调取的银行付费材料、人保财险北京分公司的情况说明、人保财险北分营业部关于内部业务分工与管理的陈述等足以形成证据链，人保财险北分营业部作为保险人已经向被保险人赔偿了保险金。至于保险人是否应当赔偿保险金以及赔偿金额是否准确，属于被保险人与保险人之间的保险合同纠纷，非本案审理范围。况且，本案中高小鹏认可房屋共有部分是薛金芝修复的，日坛上街物业公司并未就此起火灾启动公共维修金进行维修。薛金芝从人保财险北分营业部取得赔偿后，将追偿的权利全部转让给人保财险北分营业部。基于受让权利，人保财险北分营业部也有权提出主张。故日坛上街物业公司和高小鹏以人保财险北分营业部赔付范围超出保险合同约定进行抗辩，一审法院不予支持。其次，根据消防机关出具的《火灾事故认定书》及有关该事故认定书的说明，薛金芝所有的房屋等不同程度受火烧、烟熏、水渍损失，根据当时证据，此起火灾没有明显的放火嫌疑，基本可以排除人为故意的因素，不排除外来火源引燃起火部位可燃物的因素是指不排除遗留火种，建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作，起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物，三层外通廊进行可燃材料装修，导致火灾的蔓延扩大。现有生效判决认定：高小鹏经营的大笨象西餐厅私自占用公共通道的电梯前室，在此存放杂物等可燃物品，导致可燃物被引燃而起火，高小鹏对火灾发生、蔓延有过错；日坛上街物业公司作为监控系统的维护者对系统的正常运行负有管理责任，其未尽责导致消防部门无法详细核实核实情况，无证据证明对大笨象西餐厅在电梯前室放置杂物等可燃物品进行过阻止、清理，消防系统管理维护不善导致该系统未能正常工作致使火势蔓延、扩大；西姆公司装修时在三层外通廊上安装了木结构构筑物，但无合法的规划审批手续，西姆公司对火灾蔓延扩大存在过错。对于责任比例，无论是薛金芝提起的租金损失，还是高小鹏主张的经营及房屋、装修等损失，亦或西姆公司主张的资产、经营等损失，生效','2018-09-21
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