上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第329号
上诉人(原审被告)上海杰军贸易有限公司。法定代表人蒋林飞。上诉人(原审被告)蒋林飞。两上诉人共同委托代理人徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海澳升实业发展有限公司。法定代表人郭莉敏。委托代理人王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。上诉人上海杰军贸易有限公司(以下简称“杰军公司”)、蒋林飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市曹杨路1971、1973号底层房屋(以下简称“系争商铺”)建筑面积1,669.51平方米，房屋类型与用途为店铺，权利人为上海市政实业有限责任公司(以下简称“市政实业”)。2004年12月28日，市政实业(甲方)与上海澳升实业发展有限公司(以下简称“澳升公司”、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将系争商铺出租给乙方作商业、办公使用，出租面积1,669.5平方米，租期自2005年1月1日起至2017年12月31日止。合同附件一第1条约定：甲方同意乙方在租赁期内对第三方进行转租。2013年5月10日，澳升公司(甲方、出租人)、杰军公司(乙方、承租人)及蒋林飞(丙方、担保人)签订《房屋租赁协议(1)》(以下简称“租赁协议”)，约定乙方向甲方租赁系争商铺，面积共计1,670平方米左右，甲方分两次交付乙方，首次交付820平方米房屋，剩余850平方米房屋于2013年12月30日前交付。租赁期限从2013年6月30日起至2017年6月30日止，为期4年。合同第三条约定：“1、租赁费用为每天每平方人民币2.5元(以下币种均为人民币)，第二年起每年递增5%。2、支付方式：租金按壹年一付，由于该房屋分两期交付使用，双方同意在全部交付前，租金按已交付房屋面积计算，三个月一付，单价不变。若双方完成全部房屋交接，乙方同意按本合同规定一年一付，此付款方式以房屋交接日起执行，乙方已经多支付的房租作为下次房租的预付款。合同签订后，乙方应支付首期租金187,000元和押金130,000元，以后应提前一个月支付租金，采用先付后用的原则。3、如乙方逾期未付，拖欠一天按总额的3‰滞纳金支付给甲方，若乙方拖欠租金满十天，则视为乙方同意违约退租，甲方有权收回出租房屋，并追究乙方违约责任……。5、若租赁期满(含乙方违约退租)，乙方如未能及时交还该房屋，乙方同意每天按5,000元标准支付房屋使用费给甲方，同意甲方采取其他强制其搬迁的措施，并承担相关责任和损失(包含甲方聘请律师、诉讼等费用)。……”第四条约定：“甲方权利和义务：……3、甲方提供该房屋使用证明给乙方办理工商执照之用。……乙方权利和义务：……2、乙方在不破坏甲方建筑结构前提下可进行装潢，但须办理相关审批手续。若需要甲方配合其对该房屋的维修工作，乙方应及时与甲方联系，乙方不得以任何理由和借口拒付租金。当乙方不再租借房屋时，其装潢搭建物则无条件留给甲方，若乙方擅自拆除，甲方有权追究其赔偿责任。……4、乙方必须遵纪守法，依法经营，如发生事故或违规事件案，由乙方承担一切责任和损失，如乙方受到公安、工商、税务等部门的处罚，情节严重者，甲方有权收回房屋，并没收租金。……9、乙方租用甲方曹杨路店铺用于开设建材市场，……10、该市场工商税务等手续由乙方自行办理，未办理该市场经营执照等手续不影响乙方支付该房屋租金、物业管理费等费用。”第五条“违约责任”约定：“甲乙任何一方，如未按本协议条款履行，导致中途终止协议，并且过错方未能得到对方及时谅解，则视为违约，双方同意违约金为二个月租金，违约金由过错方赔偿给对方。如甲方违约则承担乙方装修损失，乙方违约则承担甲方相关招商费用和其他综合损失。”协议签订后，澳升公司分别于2013年6月30日、10月15日及10月17日向杰军公司交付系争商铺，杰军公司支付澳升公司租金187,000元、押金130,000元，并代澳升公司向案外人支付款项180,000元。2013年12月26日，杰军公司、蒋林飞出具《付款计划书》：“上海杰军贸易有限公司于2013年10月15日欠上海澳升实业发展有限公司曹杨路XXX号的房租壹佰叁拾贰万贰仟元整。延期到2014年1月15日交付清，杰军公司支付给澳升公司利息人民币肆万元整，共计应付人民币壹佰叁拾陆万贰仟元整。现计划2013年12月31日交付叁拾万元整，余款在2014年1月15日前付清。其中首笔叁拾万元作保证金，若不能及时付清作违约金，若付清了则算作房租。”嗣后，杰军公司未按照租赁协议约定或计划书承诺付款，澳升公司遂诉至原审法院，请求判令杰军公司：1、支付系争商铺2013年6月30日至2014年6月29日期间欠付租金862,450元；2、支付系争商铺2014年6月30日至2015年6月29日预付租金1,600,068.75元；3、赔偿2013年利息损失40,000元；4、支付欠付、预付租金的滞纳违约金(欠付租金滞纳违约金按照862,450元的日万分之五自2014年1月1日起计算，预付租金滞纳违约金按照1,600,068.75元的日万分之五自2014年5月30日起计算，均计至杰军公司实际付清应付款项之日止)；5、赔偿律师费损失36,000元；6、蒋林飞对杰军公司的上述给付义务承担保证责任。原审法院审理中，杰军公司、蒋林飞均表示，对澳升公司诉请主张的欠付租金金额不持异议。2014年8月27日，杰军公司、蒋林飞提起反诉，请求判令解除澳升公司、杰军公司及蒋林飞签订的租赁协议，澳升公司返还租金、押金并支付违约金、赔偿损失。2014年11月11日，杰军公司、蒋林飞撤回反诉。原审法院认为，澳升公司、杰军公司及蒋林飞签订的租赁协议、《付款计划书》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。杰军公司未按照租赁协议约定支付租金，澳升公司要求杰军公司履行支付义务，于法有据，予以支持。杰军公司辩称因澳升公司未提供系争商铺消防验收合格审核意见书和系争商铺产权人同意转租的证明，导致其无法办理消防验收和营业执照，故不愿支付租金，该辩称显与事实不符，杰军公司亦未提供相关证据予以证明，不予采纳。澳升公司主张杰军公司按照《付款计划书》约定支付利息，并按照租赁协议约定承担滞纳违约金，均无不当，亦予支持。澳升公司另主张杰军公司赔偿律师费，鉴于租赁协议约定是以租赁期满杰军公司未及时返还房屋作为杰军公司承担澳升公司支出律师费的前提条件，现该条件并未成就，故对该主张不予支持。蒋林飞表示愿意对杰军公司的义务承担保证责任，符合租赁协议约定，予以采纳。据此，原审法院判决：一、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司上海市曹杨路XXX-
XXX号店面2013年6月30日至2014年6月29日租金862,450元；二、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司上述商铺2014年6月30日至2015年6月29日租金1,600,068.75元；三、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司利息40,000元；四、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司欠付、预付租金的滞纳违约金(欠付租金滞纳违约金按照862,450元的日万分之五计算，自2014年1月1日起计算至上海杰军贸易有限公司实际支付之日止；预付租金滞纳违约金按照1,600,068.75元的日万分之五计算，自2014年5月30日起计算至上海杰军贸易有限公司实际支付之日止)；五、蒋林飞对上海杰军贸易有限公司的上述支付义务承担保证责任；六、上海澳升实业发展有限公司要求上海杰军贸易有限公司赔偿律师费的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人杰军公司、蒋林飞不服，向本院提起上诉称：1、杰军公司正常履行租赁协议，因澳升公司没有提交系争商铺建设工程消防验收意见，也没有提供系争商铺产权人与澳升公司的租赁合同或同意转租的证明，导致杰军公司无法办理营业执照和消防验收，合同目的无法实现，其拒付租金，责任在澳升公司；2、由于系争商铺分批交付，故2013年6月30日起至2013年10月17日止租金应按实支付，之后按年支付，原审法院计算租金的金额及期间发生错误。请求本院撤销原判，改判驳回澳升公司的诉讼请求。被上诉人澳升公司辩称：双方从未对办理消防验收所需材料发生任何争议，只是在澳升公司起诉后杰军公司才提起此事。请求本院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，在原审法院审理中，杰军公司要求继续履行合同，表示在收到能证明澳升公司有权出租房屋的相关证明文件后付清租金。后杰军公司收到了澳升公司提供的系争商铺产证复印件及澳升公司与产权人的租赁合同。以上事实，有原审法院审理笔录等为证。本院认为，澳升公司、杰军公司及蒋林飞于2013年5月签订的租赁协议系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。协议履行中，杰军公司未按照租赁协议约定支付租金，显属不当。杰军公司与蒋林飞于2013年12月26日出具《付款计划书》作为付租承诺，但其仍未按照租赁协议约定或计划书承诺付款，显属违约，应当承担相应责任。杰军公司在作出付款承诺时未提出澳升公司未按约提供证明文件的异议，原审中，在收到相关文件后又未付清租金，现以澳升公司没有提交相关证明文件为由拒付租金，本院不予采纳。协议第三条第1款约定，第二年起每年递增5%。该款约定的是租金支付标准；第2款约定，租金按壹年一付，由于该房屋分两期交付使用，双方同意在全部交付前，租金按已交付房屋面积计算，三个月一付，单价不变。若双方完成全部房屋交接，乙方同意按本合同规定一年一付，此付款方式以房屋交接日起执行，乙方已经多支付的房租作为下次房租的预付款。该款约定了租金支付方式。虽然从全部房屋交接完成后开始执行一年一付的付款方式，但支付的租金金额仍应按照第二年递增5%计算。杰军公司、蒋林飞上诉称原审法院计算租金的金额及期间发生错误，依据不足，本院不予采信。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,522元，由上诉人上海杰军贸易有限公司、蒋林飞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……