江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2921号
上诉人（原审第三人）高瑞金，男，1945年5月14日生，汉族。
委托代理人李敏，江苏昌禾律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）谷文燕，女，1970年3月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）李志彬，男，1983年1月12日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）艾文文，女，1985年4月27日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）艾红妮，女，1987年9月2日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）薛恩青，女，1984年3月1日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）周雪辉，男，1984年6月24日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）李琳，女，1986年10月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）穆云翔，男，1981年5月30日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）郭佳，男，1980年3月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）袁后平，男，1970年6月14日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）陈佩福，男，1984年6月8日生，汉族，个体工商户。
以上十一位上诉人共同委托代理人徐赟，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京上元机电有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁区东山上元大街456号。
法定代表人巫厚贵，该公司总经理。
委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）严伟杰，男，1990年7月16日生，汉族。
原审第三人陈强，男，1971年10月21日生，汉族。
原审第三人宋沙沙，女，1986年11月8日生，汉族。
上诉人高瑞金、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、郭佳、袁后平、陈佩福因与被上诉人南京上元机电有限公司（以下简称上元机电公司）、严伟杰、原审第三人陈强、宋沙沙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人高瑞金的委托代理人李敏，上诉人谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、郭佳、袁后平、陈佩福的共同委托代理人徐赟、被上诉人上元机电公司的委托代理人徐金琪到庭参加诉讼，被上诉人严伟杰、原审第三人陈强、宋沙沙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上元机电公司原审诉称，2005年5月8日，其与南京市江宁区江宁商场（以下简称江宁商场）签订《租赁合同》一份，约定江宁商场将位于江宁区上元大街707号江宁商场营业楼西侧1-3层房屋租赁给其使用，并约定其可以将租赁物转租给第三方用于合法商业经营。2013年1月18日，其与严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋租赁给严伟杰使用，每年租金160万元。合同签订后，其将房屋交付给严伟杰，严伟杰严重违约欠付房租，其多次催要，严伟杰于2013年6月6日支付房租4万元，于同年6月9日支付房租3万元。严伟杰于同年6月17日向其书面承诺：“于2013年6月25日前支付拖欠的40万元房租，否则上元机电公司有权收回房屋且解除该租赁合同，愿意承担因解除该合同所产生的所有违约责任及其他责任”。其在该书面承诺上签署“同意承诺，到期不付房租，合同解除”的意见，双方达成一致意见。同年6月25日严伟杰没有支付房租，严伟杰承诺的解除合同条件成就，合同解除。同年6月28日严伟杰支付房租7万元，至此严伟杰共计支付房租14万元，其余房租至今未付。严伟杰于2013年7月4日丢下书面通知后不久即下落不明。另，严伟杰分别与各第三人签订《房屋租赁合同》，将位于江宁区上元大街707号江宁商场相应位置的商铺房屋租赁给各原审第三人使用。2013年8月5日，其书面通知各原审第三人，请各原审第三人于2013年8月16日前腾空商铺将房屋交付给其，逾期交付房屋，其依法主张房屋使用费。薛恩青于2013年10月17日退回房屋给其，陈强于2014年1月17日退回房屋给其，高瑞金于2014年9月17日才退回房屋给其，其余第三人拒绝交付商铺。上元机电公司认为，严伟杰的行为已经严重违约，致合同无法继续履行，双方的房屋租赁合同根据严伟杰的承诺和双方的约定已于2013年6月26日解除。严伟杰应当支付拖欠的房租及承担违约责任。根据相关司法解释的规定，其有权要求各原审第三人支付占用房屋使用期间的使用费，并且腾空房屋交付给其。故上元机电公司诉至法院，要求判令：一、确认其与严伟杰之间的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付拖欠房屋租金260000元，支付违约金240000元。三、高瑞金支付房屋使用费75829元（自2013年8月17日至2014年9月17日共13个月，每月5833元）；谷文燕将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月10833元；李志彬将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3167元；艾文文将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2917元；艾红妮将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3333元；陈强支付房屋使用费33330元（自2013年8月17日至2014年1月17日共5个月，每月6666元）；薛恩青支付房屋使用费11334元（自2013年8月17日至2013年10月17日共2个月，每月5667元）；周雪辉将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元；李琳将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2500元；穆云翔将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3500元；宋沙沙将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3000元；郭佳将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月6833元；袁后平将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月21533元；陈佩福将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元。四、严伟杰和各原审第三人承担本案诉讼费用。
严伟杰原审未应诉。
高瑞金原审辩称：第一，其已经支付严伟杰5年的房租，严伟杰欠其70万元债务，以该债务抵扣了其5年的房租，租金为7万元／年。第二，其与严伟杰签订了租赁合同，约定其承租楼上、楼下各一间房屋，但严伟杰只交付了楼上的一间房屋，其于2014年9月17日将楼上的房间交还给了上元机电公司。第三，上元机电公司要求确认与严伟杰解除合同，与其无关，但如果解除合同，上元机电公司应当承担其的损失，因为上元机电公司存在重大过错，上元机电公司与严伟杰约定先付后租，但是却在严伟杰一分房租未付的情况下将房屋交付给严伟杰，且没有通知其严伟杰要求终止合同，造成其被蒙蔽，造成重大损失。第四，其已经按照其与严伟杰之间的租赁合同约定交付了租金，至于严伟杰欠付上元机电公司租金与其无关，上元机电公司应当向严伟杰索要。
谷文燕原审辩称：一、其已经交付严伟杰13万元的房租，即已付至14年3月10日的房租，自14年3月11日起按合同约定的租金标准的房租其愿意支付，但是其与上元机电公司之间没有合同，故其不应当把租金交给上元机电公司。如果上元机电公司愿意与其直接签订房屋租赁合同其也愿意，租金可以给直接与其签合同的相对方。二、近半年来，承租房屋内没有物业管理，致其无法正常营业，损失很大，上元机电公司应该负责赔偿，因为其是因上元机电公司同意严伟杰转租才与严伟杰签订合同的。综上，其要求继续使用承租房屋。
李志彬原审辩称：一、其已支付一年的房租4万元。二、其要求继续使用房屋，也愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
艾文文原审未应诉。
艾红妮原审辩称：一、其已支付了一年的房租。二、其要求继续使用房屋，与严伟杰的合同到期后的房租由于没有物业管理，还经常关门，停电，致其不能正常营业，故后面租金也不应当支付。三、其愿意从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
陈强原审辩称：一、其的租金已付至14年11月，共支付了8万元租金和1万元押金。二、其已经提前退还房屋，其于2013年12月底腾空房屋，与上元机电公司办理房屋交接手续大概是在2014年1月初。
薛恩青原审未应诉。
周雪辉原审未应诉。
李琳原审辩称，其愿意将房屋腾空交付给上元机电公司，但是其不同意支付上元机电公司房屋使用费，因为其已经支付了一年的租金给严伟杰。
穆云翔原审辩称，其要求继续使用房屋，其已经支付了严伟杰一年的房租42000元，到期后的房租由于没有物业管理，且经常关门、停电，致其不能正常营业，故此后的租金其不应当支付。
宋沙沙原审未应诉。
郭佳原审辩称：一、其已支付租金107486元。二、其要求继续使用房屋，愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
袁后平原审辩称，其已经支付严伟杰279000元的房租，此后的租金其可以按照其与严伟杰之间的合同约定的租金标准支付，但其认为不能将租金支付给上元机电公司，因为其和上元机电公司之间没有租赁合同关系。
陈佩福原审未应诉。
原审法院经审理查明，位于南京市江宁区东山街道上元大街707号的江宁商场营业楼的登记所有权人为江宁商场。2005年5月8日，江宁商场与上元机电公司签订了《租赁合同》一份，约定江宁商场将位于江宁区上元大街707号江宁商场营业楼西侧1-3层建筑面积约3500平方米及负一层和后院简易仓库出租给上元机电公司进行商业经营；上元机电公司在确保江宁商场在本合同下的利益不受转租之影响的情况下，在租赁期限内可将租赁物业转租给第三方用于合法商业经营；租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日。2013年1月18日，上元机电公司与案外人严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，约定上元机电公司将位于江宁区上元大街707号江宁商场1-3楼租赁给严伟杰使用，租赁面积约3500平方米；租赁期限为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月17日每年160万元整，2015年1月18日至2018年1月17日每年165万元整，租赁费用“先付后使用”；如严伟杰违约导致上元机电公司提前解除合同，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，同时不得要求退还保证金。该合同签订后，上元机电公司将房屋交付给了严伟杰。2013年5月3日，江宁商场向严伟杰出具《同意转租证明》一份，载明江宁商场同意将位于江宁区东山街道上元大街707号营业楼西侧1-3层的房屋转租给严伟杰。严伟杰后又将房屋分割转租给高瑞金、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福。上元机电公司同意严伟杰将涉案房屋转租给上述原审第三人。
原审法院另查明，2013年1月23日，严伟杰（甲方）与袁后平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场3楼整层1300平方米（另加一楼门面房电梯口位置，约60平方米）的房屋出租给袁后平经营使用；租期为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止；甲方给予乙方3个多月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租（从2013年1月18日至2013年5月1日）；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月18日租金为518000元，后三年每年租金为538000元；租赁费用“先付后使用”，乙方在合同签订时向甲方支付半年租金，以后租赁费用每半年支付一次。严伟杰将上述江宁商场3楼整层租赁物交付给了袁后平，现由袁后平占有使用。袁后平主张其已经支付严伟杰租金279000元，提交房租收条原件3张（分别为严伟杰于2013年1月23日、3月5日、3月25日出具，金额分别为159000元、80000元、40000元，合计279000元）、南京银行储蓄存款凭条原件1张（户名为严伟杰，金额为154000元，时间为2013年1月23日）、严伟杰于2013年4月29日出具的消防费用凭证原件1张（内容为：三楼足疗消防费用出租方支付10000元整，材料送检费由出租方支付）、电梯销售安装合同1份、江苏富继电梯工程有限公司的收款收据1张（金额为138000元）、宫尚飞于2013年6月8日出具的收条一份（内容为：今收到大汉电梯井道工程款伍万贰仟元整，小写51200元）。上元机电公司对房租收条及南京银行储蓄存款凭条的真实性无异议，但认为未写明房租起止日期，与本案无关；其他证据亦与本案无关。
2013年3月7日，严伟杰（甲方）与谷文燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号建筑面积约为235平方米的房屋出租给谷文燕经营使用；租期为五年，甲方于2013年3月7日将房屋交付乙方用于进场装修，具体起租日以双方房屋实际交接日为准，甲方给予乙方2个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为2013年3月7日至2016年3月7日为13万元整，2016年到2018年每年递增10%房租，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每壹年支付一次；乙方在本合同签订时向甲方支付合同履行保证金2万元。严伟杰将上述上元大街707号建筑面积约为235平方米的租赁物交付给了谷文燕，现由谷文燕占有使用。谷文燕主张其已付房租132000元，房租已付至2014年3月10日，另严伟杰欠其水电安装费8700元、垃圾清理费1500元、借款10500元、消防工程款20000元，严伟杰同意将上述费用抵付租金，并提交收条、收据、借款便条各一张予以证明。收条内容为：“于2013年6月23日截此共计收到房租102000元，之前收到全部作废。（2013年6月25日收到房租30000元有效）”，收条落款处有收款人严伟杰及付款人谷文燕签名，签名下方注明水电安装费8700元、垃圾清运费1500元。收据交款单位为“江宁茶城茶吧”，金额为2万元，收款事由为消防工程款增项款，并加盖有印文为“南京华锋电子工程有限公司江宁分公司”的印章，在该收据左上角有“今收谷文燕：消防设备、验收费用共计贰万元整”字样，并有严伟杰签名。上元机电公司对收条、收据的真实性无异议，对借款便条不予认可，但均认为与本案无关。
2013年4月1日，严伟杰（甲方）与宋沙沙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场建筑面积约为50平方米的房屋出租给宋沙沙经营使用；租期为一年，甲方于2013年4月8日将房屋交付乙方用于进场装修，甲方给予乙方二个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为每年租金36000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每年支付一次。严伟杰将上述江宁商场建筑面积约为50平方米的租赁物交付给了宋沙沙，现由宋沙沙占有使用。宋沙沙在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3486号案件庭审时陈述其已付房租51000元，其中16000元是签订租赁合同当天支付的，其余款项是通过转账方式支付的，是严伟杰向其借款，并承诺如果返还不了就抵交下一年的房租，严伟杰另欠其货款6960元，并提交严伟杰于2013年4月1日出具的收条一份予以证明，收条内容为“今收到谢贤旭房租订金为16000元整”。上元机电公司在该案庭审中对收条真实性无异议，但对其他款项不予认可。
2013年4月19日，严伟杰（甲方）与高瑞金（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号唐朝茶城二楼B-11号建筑面积约为110平方米的房屋出租给高瑞金经营使用；租期为五年，甲方于2013年4月19日将房屋交付乙方用于进场装修，甲方给予乙方三个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为70000元整，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每年支付一次，“先付后使用”。严伟杰将上述唐朝茶城二楼B-11号租赁物交付给了高瑞金，高瑞金已于2014年9月17日将该租赁物交还上元机电公司。高瑞金主张其已经支付了严伟杰5年的房租，是以严伟杰欠其的债务抵扣了其5年的房租，房屋租金为7万元／年，并提交2013年5月2日高瑞金与严伟杰签订的借款合同、2013年6月28日严伟杰出具的借条一份予以证明。借款合同载明：严伟杰共拖欠高瑞金54万余元，严伟杰保证分两期偿还，第一期从2013年5月中旬开业后收取的商户租金中归还25万元整，第二期2014年5月中旬在收取的商户租金中归还29万余元……高瑞金租用严伟杰二楼商铺一间约100平米和一楼仓库一间约30平米，共收取年租金7万元整，高瑞金表示该租金可以从第二期还款的28万余元中扣除。借条载明：今借高瑞金人民币贰拾万元整，每月利息人民币壹万元整，利息每月支付。上元机电公司对于借款合同及借条的真实性无异议，但与本案无关，是高瑞金与严伟杰之间的借贷关系，不能证明高瑞金已经支付房租给严伟杰。
2013年（合同落款的年份为2017年）5月18日，严伟杰（甲方）与艾红妮（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区7号建筑面积约为40平方米的房屋出租给艾红妮经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金2万元整，管理费2万元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每一年支付一次。严伟杰将上述江宁商场B区7号租赁物交付给了艾红妮，现由艾红妮占有使用。艾红妮主张其已付租金2万元，但未提交证据予以证明，另外其每月支付保安和保洁人员管理费250元。上元机电公司对此不予认可，认为与本案无关。
2013年5月18日，严伟杰（甲方）与艾文文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区8号建筑面积约为90平方米的房屋出租给艾文文经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金15000元整，管理费用为20000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场B区8号租赁物交付给了艾文文，现由艾文文占有使用。
2013年5月18日，严伟杰（甲方）与郭佳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场建筑面积约为120平方米的房屋出租给郭佳经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金32000元整，管理费50000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场建筑面积约为120平方米的租赁物交付给了郭佳，现由郭佳占有使用。郭佳主张其已经支付严伟杰租金107486元，并提交严伟杰出具的收条2张予以证明，2013年3月3日的收条内容为“今收郭佳房租46000元”，2013年5月18日的收条内容为“今收到郭佳房租61486元”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且总额超过了郭佳与严伟杰约定的租金标准。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与周雪辉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区005号铺建筑面积约为40平方米的房屋出租给周雪辉经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为16000元整，管理费用为16000元整，采用“先付后使用”方式。严伟杰将上述江宁商场A区005号铺租赁物交付给了周雪辉，现由周雪辉占有使用。周雪辉在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3515号案件庭审时陈述其已付房租16000元，另外严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰承诺抵房租，提交送货单原件一份予以证明，送货单载明日期为2012年12月7日、品名为茶叶、金额为65580、备注支付20000元余款45580元，收货盖章处有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对送货单真实性无异议，但认为与本案无关，系周雪辉与严伟杰之间的债权债务关系。
2013年6月3日，严伟杰与陈佩福签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区006号铺建筑面积约为40平方米的房屋出租给陈佩福经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为16000元整，管理费16000元整，采用“先付后使用”方式；租赁费用支付方式如下：乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区006号铺租赁物交付给了陈佩福，现由陈佩福占有使用。陈佩福在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3482号案件庭审时陈述其已付房租25000元，并提交2013年5月18日的收据一份予以证明，交款单位为凝瑞园茶业，金额为25000元，收款事由为管理费用人民币壹万元房租人民币壹万伍仟元，并有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对收据真实性无异议，但认为与本案无关。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与李琳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区009号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给李琳经营使用；租期为一年，甲方于2013年6月3日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金15000元整，管理费15000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每一年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区009号铺租赁物交付给了李琳，现由李琳占有使用。李琳主张其已经支付了一年的租金给严伟杰，但没有提交证据证明。上元机电公司对此不予认可，认为与其无关。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与李志彬（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区001号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给李志彬经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为20000元整，管理费用为18000元整，采用“先付后使用”方式。严伟杰将上述江宁商场A区001号铺租赁物交付给了李志彬，现由李志彬占有使用。李志彬主张已经支付严伟杰租金40000元，并提交收据原件2张、2013年5月20日严伟杰出具的收条原件1张予以证明，2013年3月11日的收据金额为4000元，另一张收据金额为20000元，收款事由为管理费用人民币壹万元整，房租人民币壹万元，两张收据上均有严伟杰签名；收条内容为“今收到李志彬人民币壹万陆仟元整”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且超过了李志彬与严伟杰的租赁合同约定的租金标准。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与穆云翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区002号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给穆云翔经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为22000元整，管理费20000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区002号铺租赁物交付给了穆云翔，现由穆云翔占有使用。穆云翔主张其已付租金37000元，提交卡卡转账的回执原件一张（转账金额为7000元，转入方姓名为严伟杰，时间为2013年6月5日）和收据复印件一张、收条复印件一张，收据及收条的金额均为壹万元。上元机电公司对证据的真实性无异议，但是认为与本案无关。
2013年6月6日，严伟杰与陈强签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区007号铺建筑面积约为160平方米的房屋出租给陈强经营使用；租期自2013年6月1日至2014年11月30日；租赁费用为40000元整，管理费用为40000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区007号铺租赁物交付给了陈强，陈强已于2014年1月6日腾空并搬离涉案房屋。陈强主张其已经支付严伟杰租金8万元，押金1万元，提交严伟杰签字的收据原件2张予以证明，一张金额为1万元整，收款事由为保证金﹤7号-9号﹥一楼，另一张日期为2013年5月18日，金额为8万元整，收款事由为上元大街707号房租2013年6月1日至2014年11月30日，两张收据的交款单位均为陈强。上元机电公司对收据的真实性无异议，但认为与本案无关。
另，严伟杰与薛恩青达成房屋租赁合同，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区6号铺建筑面积约为80平方米的房屋出租给薛恩青经营使用。严伟杰将上述租赁物交付给了薛恩青。上元机电公司提交的薛恩青的房屋租赁合同并无出租人签名，仅有薛恩青签名。薛恩青在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3518号案件庭审时陈述其已付一年房租20000元，但未提供证据予以证明。上元机电公司在该案庭审中对此不予认可，认为与其无关。
原审法院另查明，2013年8月5日，上元机电公司向高瑞金、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福出具《敬告各商户书》一份，并通过中通速递送达上述原审第三人。《敬告各商户书》载明：“上元机电公司与严伟杰于2013年1月17日签订房屋租赁合同，严伟杰拖欠房屋租金未付。2013年7月4日严伟杰书面通知上元机电公司提出解除租房合同，且严伟杰下落不明。贵商户与严伟杰签订房屋租赁合同，为次承租人。……根据相关法律的规定，现上元机电公司通知贵商户，请贵商户于2013年8月16日前腾空房屋，交付给上元机电公司。请贵商户予以配合。如果贵商户逾期腾空房屋，上元机电公司将通过法律途径解决。并要求贵商户支付逾期腾空房屋的占用使用费。”
就上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同是否已经解除的争议问题。上元机电公司主张其与严伟杰之间的房屋租赁合同已于2013年6月26日解除，并提供2013年6月17日的承诺书原件一份予以证明，承诺人为严伟杰，内容为：“本人承租贵司位于江宁区上元大街707号一至三楼房屋并签署租赁合同。因资金周转困难尚欠贵司2013年4月17日至2013年7月16日房屋租金计人民币肆拾万元整。本人承诺于2013年6月25日前将该租金支付给贵司，否则贵司有权收回房屋且解除该租赁合同。本人愿意承担因解除该合同所产生的所有违约责任及其他责任，本人不要求补偿任何装修费用及其他任何费用；同时因该房屋装潢产生的债权债务都由本人承担，概与贵司无关！”，该承诺书左下角有手写加注：“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”，日期亦为2013.6.17，并加盖有上元机电公司印章，上元机电公司主张该手写部分是严伟杰将承诺书给其时，其的员工当着严伟杰的面写上去并当场加盖了印章。高瑞金、谷文燕、李志彬、艾红妮、陈强、李琳、郭佳、袁后平、穆云翔对该承诺书的真实性不予认可，并认为手写加注部分是后补的，因为上元机电公司在之前的诉讼过程中提交了严伟杰于2013年7月4日出具的合同解除申请报告，两者矛盾，但对承诺书中加注的该部分文字的形成时间不申请鉴定。合同解除申请报告的申请人为“严伟杰”，报告载明：“我方因资金周转不开，应缴纳贵公司的（上元大街707号江宁商场）房屋租金迟迟未交，我方提出解除合同希望贵公司同意解除，因虑唐朝茶城的商户利益问题和贵公司的利益希望和贵公司双方协商解决方案：1、商户处理问题：希望贵公司接手茶城、能让商户好好经营下去。合同内容不变（具体以合同为准）。2、美容院和足疗的电梯使用问题希望贵公司出面协商。3、贵公司的经济损失我方愿承担部分损失。”
谷文燕、李志彬、艾红妮、穆云翔、郭佳关于近期房屋不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，未提供证据予以证明，但陈述断过两次电（一次半天，一次两小时）、关过两次门（都是关了大半天）。上元机电公司认可断电过一次，约两小时，关门时后门开着，对营业没有影响。
原审审理中，李琳于2014年11月22日将其承租的房屋交还给上元机电公司。上元机电公司撤回要求李琳腾空交付房屋的诉讼请求，房屋使用费主张至2014年11月22日止。
原审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，房屋所有权人江宁商场同意原告上元机电公司将租赁物转租给严伟杰，故上元机电公司与严伟杰之间的转租行为本身并不违反法律规定，但上元机电公司与严伟杰约定的转租期限超过上元机电公司剩余租赁期限，超过部分即2015年7月1日起的租赁期限应属无效，但该超过部分无效并不影响其他部分效力，故上元机电公司与严伟杰之间租赁合同的其他部分合法有效。严伟杰经上元机电公司同意将涉案房屋转租给本案中十四位原审第三人，亦不违反法律规定，但其中超过上元机电公司的承租期限2015年6月30日的租赁期限无效，其余部分有效，即严伟杰与高瑞金、谷文燕、袁后平之间的房屋租赁合同自2015年7月1日起的租赁期限无效，其余部分合法有效；严伟杰与李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、陈佩福之间的房屋租赁合同合法有效。合同当事人应当按照各自的合同全面履行义务。
根据法律规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。本案中，上元机电公司就其与严伟杰之间的房屋租赁合同已经于2013年6月26日解除的主张，提供了严伟杰出具的《承诺书》，该《承诺书》为严伟杰作出的要约，要约的内容为要求将欠付租金的付款期限延至2013年6月25日，逾期则上元机电公司有权解除房屋租赁合同；上元机电公司于当天在该承诺书上作出加注，此加注为承诺，即同意严伟杰关于延期及到期不付违约责任的要约，并明确如逾期不付房租的条件成就则合同解除。首先，虽然第三人对该承诺书真实性有异议，并认为加注内容为事后添加，但是第三人并不申请对加注内容的形成时间进行鉴定；其次，严伟杰未对此提出抗辩，亦未提交证据证明其按照承诺书的约定于2013年6月25日前将欠付的租金40万元交付上元机电公司；再次，虽然上元机电公司在其他案件审理过程中提交了严伟杰于2013年7月4日的《合同解除申请报告》，但是该报告仅是严伟杰作出的单方要约，且是在解除条件成就后作出的要约；因此，原审法院认定上元机电公司与严伟杰就合同解除的生效条件成就，对于上元机电公司要求确认其与严伟杰的房屋租赁合同于2013年6月26日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对上元机电公司要求谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、周雪辉、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福将各自所占用的房屋腾空并交付上元机电公司的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对上元机电公司要求严伟杰支付拖欠房屋租金26万元的诉讼请求，严伟杰于2013年6月17日出具的承诺书载明拖欠租金40万元，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该诉讼请求，原审法院予以支持。对上元机电公司主张的违约金24万元，根据上元机电公司与严伟杰签订的房屋租赁合同约定，如因严伟杰违约导致合同提前解除，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，现上元机电公司主张的违约金数额并不明显过高，故对该诉讼请求，原审法院亦予以支持。
根据规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因严伟杰将争议房屋转租给涉案十四名原审第三人是得到上元机电公司同意的，上述第三人根据其与严伟杰的房屋租赁合同约定在收到腾房通知之前支付的租金可以对抗上元机电公司主张的房屋使用费。因上元机电公司未提供证据证明其对争议承租物提供了管理，故上元机电公司按照严伟杰与第三人的约定向第三人主张逾期腾房期间的管理费用没有事实与法律依据，该期间的房屋使用费应参照严伟杰与第三人约定的租金标准确定，对于上元机电公司主张的房屋使用费超出该标准的部分本院不予支持。对于部分第三人主张的近半年因断电、关门造成其不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，因第三人未提供证据予以证明，故对第三人主张近半年均不能正常营业原审法院不予采信，结合上元机电公司自认的断电及关门情况，原审法院酌定扣除第三人一天的房屋使用费。
就上元机电公司主张的各原审第三人逾期腾房期间的房屋使用费数额。一、高瑞金主张其已付5年租金，提交了借款合同予以证明，借款合同载明租金可以从第二期还款中扣除，虽然严伟杰未予以抗辩，但是借款合同约定的租金抵扣是在第二期2014年5月中旬还款时抵扣，而上元机电公司通知高瑞金腾房及支付逾期腾空房屋的房屋使用费是在2013年8月5日，即使以严伟杰应返还的第二期还款抵付高瑞金应付严伟杰的租金亦是发生于上元机电公司通知高瑞金腾空交付房屋之后，故对于上元机电公司要求高瑞金按照每月5833元支付自2013年8月17日至2014年9月17日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，经计算为75635元。
二、谷文燕主张其已付至2014年3月10日的租金计132000元，提供了收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对该收条予以采信。故对上元机电公司要求谷文燕支付2014年3月10日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年3月11日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月10833元。
三、李志彬主张其已付租金40000元，提供了收据及收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对该收据及收条予以采信，认定李志彬已支付租金30000元、管理费用10000元，即李志彬已支付租金至2014年11月17日，上元机电公司要求李志彬支付2014年11月17日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年11月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1666.7元。
四、艾文文未到庭予以抗辩，故对上元机电公司要求艾文文支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1250元。
五、艾红妮主张其已付租金20000元，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求艾红妮支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1666.7元。
六、陈强主张其已付租金80000元、押金10000元，提供了收据予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对收据予以采信，认定陈强已支付租金80000元、押金10000元。按照陈强与严伟杰约定的租金及管理费用标准，陈强已经付清自2013年6月1日至2014年11月30日的租金及管理费用，且均是在2013年8月5日前支付。因陈强已于2014年1月6日交还房屋给上元机电公司，故对上元机电公司要求陈强支付自2013年8月17日至2014年1月6日的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
七、薛恩青主张其已支付一年的租金20000元，因未提供证据证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求薛恩青支付自2013年8月17日至2013年10月17日的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，虽然上元机电公司提交的薛恩青的房屋租赁合同并无严伟杰签名，但是薛恩青自认一年租金为20000元，故房屋使用费标准亦应按照该标准确定，即标准为每月1666.7元，经计算房屋使用费为3333.4元。
八、周雪辉主张已付房租16000元，另严伟杰欠其茶叶款45580元严伟杰承诺抵房租，仅提供了送货单予以证明，但是送货单中并无关于抵付房租的约定，周雪辉亦未提供已付房租16000元的凭证，故对周雪辉的主张原审法院不予采信。对上元机电公司要求周雪辉支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，标准为每月1333.3元。
九、李琳主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求李琳支付自2013年8月17日起至2014年11月22日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1250元，合计18958元。
十、穆云翔主张其已付租金37000元，但其提供的证据中仅卡卡转账回执为原件，收据及收条均为复印件，故对于收据和收条原审法院不予采信，对于卡卡转账的金额予以认定，即认定穆云翔已付租金7000元，按照穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付至2013年9月12日的租金。故对上元机电公司要求穆云翔支付2013年9月12日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2013年9月13日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1833.3元。
十一、宋沙沙主张其已付租金51000元，仅提供了一张金额为16000元的收条予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该收条原审法院予以采信，认定宋沙沙已付租金16000元，按照宋沙沙与严伟杰约定的租金标准计算，宋沙沙已付至2013年9月17日的租金。故对上元机电公司要求宋沙沙支付2013年9月17日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2013年9月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月3000元。
十二、郭佳主张其已付租金107486元，仅提供了收条2张予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对上述收条原审法院予以采信，认定郭佳已付107486元，按照郭佳与严伟杰的约定，郭佳已付清一年的租金及管理费，并多付25486元，多付的款项为合同到期后的房屋使用费，经计算，郭佳已付至2015年3月6日的房屋使用费。故对上元机电公司要求郭佳支付2015年3月6日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2015年3月7日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月2666.7元。
十三、袁后平主张其已付租金279000元，并提供了收条、储蓄存款凭条予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收条原审法院予以采信，认定袁后平已付279000元。上元机电公司主张房屋使用费为21533元每月，按照此标准，袁后平已付使用费至2014年2月16日。故对上元机电公司要求袁后平支付2014年2月16日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年2月17日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月21533元。
十四、陈佩福主张其已付租金25000元，并提供了收据予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收据原审法院予以采信，认定陈佩福已付租金15000元，管理费用10000元，按照郭佳与严伟杰约定的租金标准计算，陈佩福已付租金至2014年4月25日。故对上元机电公司要求陈佩福支付2014年4月25日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年4月26日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1333.33元。
为便于计算，上述应扣除1天房屋使用费的第三人的房屋使用费，起算日期顺延1天。严伟杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审缺席判决：一、上元机电公司与严伟杰于2013年1月18日签订的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付上元机电公司房屋租金260000元，违约金240000元，合计500000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、高瑞金支付上元机电公司房屋使用费75635元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。四、谷文燕于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。谷文燕支付上元机电公司自2014年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月10833元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。五、李志彬于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。李志彬支付上元机电公司自2014年11月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。六、艾文文于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。艾文文支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1250元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。七、艾红妮于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。艾红妮支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月16','2018-09-23
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法（1997年）》\',Items:[{法条名称:\'第三百四十二条\',法条内容:\' 第三百四十二条
违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。[ly]\'},{法条名称:\'第三百四十二条\',法条内容:\'
第三百四十二条
违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。[ly]\'},{法条名称:\'第二百二十五条\',法条内容:\'
第二百二十五条
违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：[ly]
（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；[ly]
（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；[ly]
（三）未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的；[ly]
（四）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。[ly]\'},{法条名称:\'第二百二十五条第三项\',法条内容:\'
（三）未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的；[ly]\'},{法条名称:\'第二百二十五条第三项\',法条内容:\'
（三）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。[ly]\'},{法条名称:\'第六十四条\',法条内容:\' 第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。[ly]\'}]}]};if
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