重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第03650号
上诉人(原审原告)徐荷丹。
委托代理人肖永标，男3。
委托代理人陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)重庆市九龙坡区汇集机械有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙镇大堰村九社。
法定代表人ＸＸＸ，董事长。
上诉人徐荷丹与被上诉人重庆市九龙坡区汇集机械有限公司（以下简称汇集公司）租赁合同纠纷一案，徐荷丹不服重庆市九龙坡区人民法院(2013)九法民初字第12879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2010年2月27日，重庆正丰被服有限公司、重庆市九龙坡区育才塑料厂、徐荷丹三方签订土地租用及构筑物买卖合同，约定在以育才塑料厂名义租用的位于九龙坡区白市驿镇太慈村16社的农业用地上，由正丰公司修建的两栋房屋（无房屋所有权证）卖给徐荷丹。其中厂房一栋，建筑面积约为8336平方米；办公用房一栋，建筑面积约为2380平方米。在8336平方米的厂房中，原告徐荷丹占有5336平方米，陈红伟占2000平方米，段红军占1000平方米。该构筑物的购买价格为人民币480元/平方米，即徐荷丹一共应支付正丰公司3703680元（5336平方米×480元/平方米+2380平方米×480元/平方米），徐荷丹通过银行汇款方式支付了价款3326000元。后徐荷丹又将该构筑物出租给正丰公司，双方约定剩余377680元购房款抵扣正丰公司应缴纳的房租。另外陈红伟、段红军享有部分厂房系通过以房抵债形式取得。2010年3月16日，正丰公司法定代表人刘先军出具收条载明收款徐荷丹购房款3703680元。2012年6月15日，刘先军出具声明一份，主要载明其将位于九龙坡区白市驿镇太慈村16社的厂房1栋和办公楼1整栋（总面积：2380平方米）于2010年2月27日转卖出让给徐荷丹，其中厂房部分徐荷丹购买面积为5336平方米，办公楼1整栋面积为2380平方米。2009年2月1日，被告汇集公司与正丰公司签订租赁合同，租用上述厂房6308平方米，租期为4年。后因刘先军涉及其他债务纠纷，重庆市九龙坡区人民法院对该栋办公楼和厂房进行了司法查封，后原告徐荷丹等人向该院提出了保全异议，该院于2013年3月6日依法作出（2012）九法执异字第00034、00047号执行裁定书，认为徐荷丹等人与正丰公司、育才塑料厂签订了土地租用及构筑物买卖合同，并支付了价款，属善意购买人，且物权业已发生变动。故依法裁定解除了对厂房的查封。
2012年9月6日，必凯国际控股集团有限公司（甲方）与汇集公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同主要约定了：1、甲方将九龙坡区白市驿镇太慈村16社厂房出租给乙方，出租厂房面积为2000平方米；2、租赁期限自2012年9月6日起至2013年9月6日止；3、租金约定为9元/平方米，月租金18000元，第一年年租金不变，第二年起递增率为10%。该合同甲方盖章为必凯国际控股集团有限公司中国重庆办事处，授权代表人处有原告徐荷丹的签名，乙方有授权代表人ＸＸＸ的签名。在出租方的下方载明了由徐荷丹收取租金并将其农业银行证号附在后面。
2013年4月19日，必凯国际控股集团有限公司（甲方）与汇集公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，主要约定了：1、该协议是对双方2012年9月6日签订的办公楼和厂房的《租赁合同》的补充协议；2、厂房租赁面积为2163.64平方米，单价为10元/平方米，月租金为21636.40元，每季度结算一次；3、办公楼租赁面积为500平方米，单价为12元/平方米，月租金为6000元；物管费2元/平方米，两项合计每月7000元；4、以上两栋建筑物，每月总租金加物管费为28636.40元/月，每季度结算一次，季度结算总金额为85909.20元；5、特别约定：上述条款所示结果，系因乙方申请腾空退出四楼办公楼整层600平方米，处于为乙方生产经营考虑，甲方基本同意乙方申请，但原之前合同缴费：3个月（2000平方米×10元+1100平方米×12元）=99600元/季度，结算到第二季度（4、5、6月）。从第三季度（7、8、9月）开始，双方按新的季度租金85909.20元/季度计算。乙方需要在第三季度前交接完毕，腾空退出的四楼办公楼，腾空退出一楼非租赁空间。6、厂房租赁期限自2012年9月6日起至2013年9月6日止；7、租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方指定银行账户上支付租金。按月度支付，如有延迟，需按每拖延1日，依照应缴租金总额的5‰罚交滞纳金及支付利息；8、原双方2012年9月6日所签订的厂房和办公楼《租赁合同》关于面积和计租结算的条款，如有冲突，则以本补充协议为准。在该份补充协议的落款处，原告方提交的补充协议甲方处有必凯国际及中国重庆办事处、原告徐荷丹、授权代表人戴军的签名及印章，而被告方提交的补充协议落款处没有原告徐荷丹的签名及必凯国际的公章，只有必凯国际及中国重庆办事处、授权代表人戴军的签名及印章。
庭审中，原告提交了两份授权委托书，第一份是2012年6月1日由原告徐荷丹给必凯国际控股集团有限公司出具，内容为本人徐荷丹作为公司董事局董事成员之一，受公司委派负责重庆市投资项目，现本人作为委托人，授权委托必凯国际控股集团有限公司全权处理重庆市白市驿厂房物业权益相关事宜。委托权限为特别授权委托。由公司对外盖章签署的文件，本人均予以承认。第二份是2012年6月1日由原告徐荷丹给必凯国际控股集团有限公司中国重庆办事处出具，内容为委托人徐荷丹购买的位于重庆市九龙坡区白市驿镇太慈村16社土地上由重庆正丰被服有限公司修建的厂房和办公楼，现特授权委托必凯国际控股集团有限公司中国重庆办事处全权处理这二栋房屋物业及附属设施权益相关事宜。委托权限为以公司名义对外签订租赁合同和其他文书，收取租金。
2012年9月28日，被告汇集公司缴纳了租金41800元，2012年12月29日，被告汇集公司缴纳了租金43200元，两处收款人落款均为必凯国际徐荷丹并加盖了必凯国际财务专用章。2013年4月25日，被告汇集公司缴纳了租金90455元，收款人落款为必凯国际徐荷丹并加盖了必凯国际中国重庆办事处的印章，经办人为戴军。审理中，被告汇集公司申请戴军到法庭接受询问，询问中戴军表示其已将代收的租金支付给了原告徐荷丹的银行卡上。
本案在审理过程中，被告汇集公司申请证人李某出庭作证。李某陈述其与正丰公司法定代表人刘先军共同出资修建了本案争议的厂房和办公楼，双方于2008年6月1日就对修建的厂房和办公楼进行了分割，其中李文彬分得整栋办公楼的第三层全部，其余三层归刘先军，李某的厂房为一楼一底，界限从紧靠办公楼这边，从墙角为准，从大门口直进25.2米处止的中间隔墙为准，宽为43.8米。李某厂房一楼应分得长25.2米×宽43.8米，共1103.76平方米减去斜角面积31平方米，实际面积一楼为1072.76平方米，李某厂房总面积为1072.76平方米×2层，即2145.52平方米，其余的厂房面积归刘先军所有。李某还陈述刘先军将整栋厂房和办公楼出售给原告徐荷丹并未通知自己，且刘先军的行为已经侵害了自己的合法权益，因此在原告徐荷丹将一楼全部面积出租给被告汇集公司后，在2013年7月27日将属于自己部分用隔断物进行了隔离。
一审法院认为，本案主要存在以下几个争议焦点：一、原告徐荷丹是否是本案适格原告？二、在出现李某权属争议后租赁面积如何计算？针对上述两个争议焦点，做如下认定：
一、原告徐荷丹是否是本案适格原告的问题。第一，根据重庆正丰被服有限公司、重庆市九龙坡区育才塑料厂、徐荷丹三方签订土地租用及构筑物买卖合同，以及（2012）九法执异字第00034、00047号执行裁定书，可以认定原告徐荷丹以个人名义签订合同及以个人名义支付了相应对价，属合同买受人。第二，从签订的租赁合同来看，在出租方尾部载明了收取租金的银行账号就是原告徐荷丹，且被告汇集公司向委托代理人戴军缴纳的部分租金，戴军也已通过银行转账的方式支付给了徐荷丹，也就表明被告汇集公司实际是知晓徐荷丹这个主体的存在。第三，至于租赁合同的出租方为必凯国际的问题，根据原告徐荷丹提交的该公司在香港的注册资料显示，该公司是实际存在的，至于其是否能够在中国大陆从事民事活动，是否应该在工商部门进行备案登记，其属于工商行政的管理范畴。另外根据原告出示的两份授权委托书显示，原告徐荷丹实际是作为委托人将本案争议的办公楼和厂房委托给必凯国际代为处分。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。从前述可以看出被告汇集公司实际是知晓徐荷丹的存在，因此现在徐荷丹可以以自己的名义向被告汇集公司行使权利。综上，徐荷丹是本案适格原告。
二、在出现李某权属争议后租赁面积及房屋占有使用费如何计算的问题。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因原告徐荷丹出租的办公楼及厂房未取得建设工程规划许可证，故其与被告汇集公司签订的租赁合同为无效合同。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。
根据补充协议，2012年9月至2013年6月的房屋占有使用费为99600元/季度，2013年7月至2013年9月的房屋占有使用费为85909.20元/季度。而被告汇集公司在第一季度共计支付了85000元，尚欠14600元未支付，原告明确拖欠时间为2012年9月6日至12月31日，一审法院予以尊重并支持。被告汇集公司于2013年4月25日支付了90455元，尚欠9145元未支付，原告明确拖欠时间为2013年第二季度即4、5、6月份，一审法院予以尊重并支持。
根据合同租赁期限的约定，从2013年第三季度的7、8、9月的季度租金为85909.20元，根据合同应理解为是从2013年6月7日至2013年9月6日止的租金。按照合同约定，厂房租赁面积为2163.64平米，价格为10元/平米，即厂房房屋占有使用费为21636.40元/月，办公楼为7000元/月。但因李某于2013年7月27日对一楼出租面积2163.64平米中的1072.76平米进行了隔离，并与原告徐荷丹产生了权属纠纷，原告徐荷丹作为出租人，应当保证租赁物的正常使用，但由于李某的占有使得被告汇集公司无法按照合同约定正常使用租赁面积，因此从2013年7月28日起，被告汇集公司只应当按照1090.88平方米（2163.64-1072.76）向原告徐荷丹支付厂房的房屋占有使用费，即在2013年7月27日前的50天，被告汇集公司应当向原告徐荷丹支付厂房的房屋占有使用费36060.67元（2163.64平米×10元/平米/月÷30天/月×50天）。从2013年7月28日起至2013年9月6日止的40天，被告汇集公司应当向原告徐荷丹支付厂房的房屋占有使用费14545.07元（1090.88平米×10元/平米/月÷30天/月×40天），两项合计50605.74元。而办公楼的占有使用费及物管费仍然为7000元/月，即每季度为21000元（7000元/月×3月），即被告汇集公司拖欠的2013年第三季度的房屋占有使用费及物业费金额为71605.74元（50605.74元+21000元）。因为原告徐荷丹与李某存在权属之争，对李某占有的一楼厂房部分的占有使用费，待双方解决权属争议后另案解决。综上，被告拖欠原告截至2013年9月6日的房屋占有使用费金额为95350.74元。
根据双方租赁合同载明的租赁期限，该合同租赁期限已于2013年9月6日届满，故对原告要求被告汇集公司搬离租赁办公楼及租赁厂房的诉求，依法予以支持，但应给与被告汇集公司合理搬迁期限，且搬离腾空厂房的面积应确定为1090.88平米。至于合同期限届满后的房屋占有使用费，厂房部分应按照每月10908.80元（1090.88平米×10元/平米）计算，办公楼则参照每月7000元计算，即每月的占有使用费为17908.80元（10908.80元+7000元）。
庭审中，原告还请求被告参照合同约定支付滞纳金及利息，一审法院认为，因租赁合同无效，故双方对违约条款的约定也无效，因此对原告要求被告按照合同约定支付滞纳金的请求不予支持。对原告要求被告支付资金占用利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告将房屋进行出租而受到的损失实际就是被告未参照租金标准向其支付房屋占有使用费的损失，因已按照司法解释的规定参照租金标准对原告的损失进行了弥补，故原告诉请的利息没有法律依据，不予支持。
综上，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆市九龙坡区汇集机械有限公司于本判决生效后30日搬出其向原告徐荷丹租赁的位于重庆市九龙坡区白市驿镇太慈村16社的房屋（具体面积为主厂房的第一层1090.88平方米租赁空间和办公楼500平方米的租赁空间），腾空并交付给原告徐荷丹；二、被告重庆市九龙坡区汇集机械有限公司于本判决生效后10日内向原告徐荷丹支付拖欠至2013年9月6日的房屋占有使用费共计95350.74元；三、被告重庆市九龙坡区汇集机械有限公司于本判决生效后10日内参照17908.80元/月向原告徐荷丹支付拖欠的2013年9月7日至实际交付房屋止的房屋占有使用费；四、驳回原告徐荷丹的其他诉讼请求。本案受理费5370元，由原告徐荷丹负担1370元，由被告重庆市九龙坡区汇集机械有限公司负担4000元（被告负担部分因原告已预交，被告随本判决第二、三项一并给付原告）。
徐荷丹不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判汇集公司应当搬出并腾空交付给徐荷丹的厂房面积为2163.64平方米。主要事实和理由：徐荷丹与李某对一楼厂房不存在可能性争议。徐荷丹2010年2月27日从重庆正丰被服有限公司购得厂房和办公楼之前，第一层全部厂房一直是重庆正丰被服有限公司出租给汇集公司在占有使用。徐荷丹与汇集公司2012年9月6日签订的《厂房租赁合同》和2013年4月19日签订的《租赁合同补充协议》均明确约定汇集公司租用徐荷丹的厂房面积为2163.64平方米。重庆市九龙坡区人民法院生效裁判文书也已认定该一楼厂房归徐荷丹所有。李某非法隔离的1千多平方米厂房仍然是汇集公司占有使用，汇集公司应当腾空搬离。对于汇集公司应当支付的占用费，也应当按照其租赁面积2163.64平方米计算。
汇集公司答辩称:本案所涉厂房是李某和刘先军合伙修建，刘先军背着李某把厂房卖了，才导致厂房权属争议。汇集公司与李某签订了租赁合同。一审判决正确，要求维持。
徐荷丹在二审中出示了（2015）九法民执字第01255-1号公告、腾空及交付书，拟证明本案所涉一楼厂房属于徐荷丹，不存在权属争议。
汇集公司质证后认为，徐荷丹与重庆沣盈商贸有限公司的租赁合同纠纷对于厂房的权属争议没有证明力，徐荷丹与李某的争议还没有经过判决认定。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，根据本案已查明的事实，徐荷丹出租给汇集公司的2163.64平方米厂房存在与李某的权属争议，徐荷丹主张其对该2163.64平方米厂房享有全部所有权的证据均只具有相对性，而不具有排他性，在徐荷丹与李某的权属争议得到解决之前，一审判决汇集公司仅就无争议部分房屋返还给徐荷丹及支付占有使用费并无不当。徐荷丹的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5370元，由上诉人徐荷丹负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 赵 曦