广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民再34号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洪汉忠，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：何结文，北京市东卫（广州）事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李青山，住广东省揭西县。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：广州市中升贸易有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。
法定代表人：于东国。
上述两被申请人共同委托诉讼代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。
一审第三人、二审被上诉人：广州华正投资管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：郭建章。
委托诉讼代理人：张涛，王春生，均为该公司职员。
一审第三人、二审被上诉人：广州市海珠区金山旅馆，住所地：广东省广州市海珠区。
法定代表人：洪汉忠。
委托诉讼代理人：何结文，北京市东卫（广州）律师事务所律师。
再审申请人洪汉忠因与被申请人李青山、广州市中升贸易有限公司（以下简称中升公司）、二审被上诉人广州华正投资管理有限公司(以下简称华正公司)、广州市海珠区金山旅馆（以下简称金山旅馆）租赁合同纠纷一案，不服本院于2014年12月22日作出的(2014)穗中法民五终字第339号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月13日作出（2015）穗中法民申字第125号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
洪汉忠再审请求：1、撤销广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第339号民事判决；二、驳回李青山关于场地使用费及利息、租金及违约金、管理费、卫生费及利息的诉讼请求;三、李青山负担本案原一、二审及再审的诉讼费。事实和理由：（一）、洪汉忠与李青山均对金山旅馆自2012年12月起被断水电的事实均予以确认，洪汉忠于2013年2月注销宽带业务，一、二审法院在金山旅馆无水无电无网络的情况下仍认定洪汉忠仍在继续经营金山旅馆，属于认定事实错误。1、一、二审中，李青山确认金山旅馆自2012年12月起被断水电的事实，只是主张该事实并非其所为，而是因为洪汉忠没有交水电费所致。事实上，洪汉忠自签约之日起至2012年11月止，一直依约支付水电费，而且每个月的水电费都是和租金一起支付的，每个月都是李青山先告诉洪汉忠需要交水电费多少钱，然后洪汉忠按李青山告知的数额连同租金一起支付，李青山开具收据。这是洪汉忠与李青山之间自签约之日起的交易习惯，这从每个月的收据上就能体现。2012年12月，李青山不肯告知洪汉忠上个月水电费的数额，作为承租人的洪汉忠，根本无法得知需要交付多少水电费，才导致欠缴水电费，根据双方的交易习惯，李青山应当先告知洪汉忠水电费数额，洪汉忠才能履行缴费义务，根据生活常识，出租人应当先告知承租人该支付的水电费。哪怕洪汉忠欠缴该月的水电费，洪汉忠在签约时就已经向李青山支付了水电周转金23700元，以作水电周转之用，并由李青山开具收取到周转金的收据。李青山对金山旅馆因为洪汉忠没有支付水电费而被断水电的主张没有事实依据。2、事实上，物业公司的法定代表人就是李青山，物业公司与李青山于2013年1月10日发出的《报告》载明李青山及其物业公司于2012年12月对金山旅馆进行断水断电的事实，李青山在收取了水电周转金后却不肯告知洪汉忠水电费数额，并强行断水断电，金山旅馆因断水电而无法经营的责任应由李青山承担。3、广州市公安局海珠区分局治安管理大队出具回复。金山旅馆自2011年11月1日至2013年6月30日期间共登记上传旅客入住信息12315条。该回复清楚表明了金山旅馆自开业之时（2011年11月1日）起至本案庭审之时(2013年6月30日)止的所有旅客登记信息。该证据无法证明金山旅馆自2012年12月被断水电后的经营情况。事实上，金山旅馆于2012年12月被断水电、洪汉忠遂于2013年1月停用宽带，于2013年2月注销宽带，金山旅馆已停止经营，试问在无水无电无宽带的情况之下，如何上传旅馆信息?这是一个常识性问题，可见治安管理大队出具的回复只是反映至庭审之时的经营情况，根本不能反映金山旅馆于2012年12月被断水电后的经营情况，原审法院依据该回复认定金山旅馆在被断水电后，在无水无电无网络的情况下仍在继续经营，属于事实认定错误。（二）原审法院仅凭李青山的单方陈述即认定李青山于2014年5月1日收回涉案场地，属于认定事实严重错误。金山旅馆于2012年2月己无水无电无宽带，洪汉忠无法继续经营。李青山霸占金山旅馆并于2013年7月28日与他人签订房屋租赁合同另行出租给他人，洪汉忠多次报警要求处理无果，还被李青山打入院，洪汉忠多次报警求救无果。洪汉忠有李青山另行出租的房屋租赁合同、报警回执、报警录音及予以证明，三证据互相印证，形成了完整的证据链，证明了金山旅馆停止经营后被李青山强行占领，并另行出租的事实。原审法院无视洪汉忠的证据而单凭李青山没有任何证据的一句口述而认定李青山于2014年5月1日收回涉案场地属于事实认定严重错误。（三）金山旅馆被断水电，洪汉忠无法继续经营，洪汉忠多次要求李青山处理无果，欠付租金合情合理，原审法院妄顾事实。要求洪汉忠支付租金及违约金没有事实和法律依据。洪汉忠于签约之时支付了押金和水电周转金，并自签约之日起一直依约向李青山支付租金和水电费。至2012年12月起，金山旅馆被断水电无法继续经营，洪汉忠只好注销宽带以免产生更多的损失．对此有洪汉忠按约支付租金和水电费的收据、水电周转金收据、金山旅馆被断水电后注销宽带的业务单据等原件，且互相印证，形成了完整的证据链，证明了金山旅馆因被断水电后无法经营，洪汉忠才欠付租金的事实，因果关系清楚，事实确切。退一万步来说，不管金山旅馆是否继续经营，洪汉忠作为承租方，支付了押金和水电费周转金后，李青山不仅不履行合同，还对金山旅馆进行断水断电，洪汉忠多次要求李青山处理。作为承租方的李青山有义务处理金山旅馆的水电问题，有义务恢复水电以保证洪汉忠能正常经营，李青山没有履行出租方义务，作为承租方的洪汉忠，依据《中华人民共和国合同法》的规定，有权不支付租金或者减免租金。原审法院无顾法律规定判决洪汉忠支付租金和违约金于法无据。（四）一审判决不处理证照的交付问题，要求洪汉忠另寻途径解决，造成了洪汉忠极大的风险，二审法院对该问题不予处理，洪汉忠不服。李青山于一审时期内，把以洪汉忠为负责人的金山旅馆的营业执照、组织机构代码证，税务登记证、完税证明、装修消防验收合格意见和消防安全检查意见书办妥完毕，但并未向洪汉忠交付上述证件。金山旅馆于2013年2月注销宽带业务后已停止经营，并被李青山强行收回，并另行出租。按照工商管理的相关规定，应由洪汉忠注销上述证件，以维护市场秩序和管理。但上述证件一直在李青山手上，洪汉忠无从得知上述证件是否被继续用于经营，还是会被他人用于其他用途。上述证件均是以洪汉忠为负责人，这对洪汉忠而言是巨大的风险。如果金山旅馆被用于经营违法事件，洪汉忠更要负上刑事责任，这对洪汉忠而言有极大的风险和冤屈。原审法院均未对该问题进行处理，要求洪汉忠另寻途径处理无疑是断绝了洪汉忠的救济途径，并让洪汉忠往后的人生背上巨大风险而不得知，且求救无门。（五）洪汉忠承租物业时已经向李青山支付了水电周转金23700元，本案中未支付的水电费应在该资金中先抵扣。
李青山、中升公司辩称，（一）对洪汉忠的再审请求不予确认，恳请法庭依法予以驳回。本案经过一审二审已经查明了事实，而且该事实经过法定程序属于生效法律文书，李青山已经基于该生效法律文书向一审法庭申请强制执行，因此判决确认的事实属于法定事实，无任何证据或者事实能推翻判决的生效。（二）洪汉忠提出的所谓新证据，不属于民诉法证据规则规定的新证据范围，该证据均发生在本案案发前。（三）洪汉忠拖欠租金、水电费、卫生费、管理费事实清楚，证据确凿，一二审庭审笔录洪汉忠均确认，在此情况下，相关事实不需其他事实予以证明。（四）洪汉忠以所谓的水电被停作为理由未缴纳租金，首先无证据证明金山旅馆存在停水停电的情形，其次洪汉忠和李青山之间是房屋租赁合同关系，合同中明确约定了交租时间，基于合同产生的权利义务，应按合同约定履行。不管其他情况如何，基于合同相对性而言，不存在任何不能履行的理由。因此洪汉忠的请求无事实和法律依据，恳请法庭依法驳回，并恢复本案的强制执行。
华正公司答辩称，对于本案洪汉忠与李青山之间的争议，是他们之间的租赁关系引发的纠纷问题，他们之间转租的行为，与华正公司无直接利益关系。但是其纠纷结果可能会影响华正公司的利益，因此华正公司提出需要法庭注意的事实，华正公司与李青山签订的租赁合同的租期是2006年1月16日至2011年12月15日，之后华正公司没有再与李青山签订过涉案房屋的租赁合同。华正公司与中升公司的租赁合同，是2012年2月1日至2018年1月31日。华正公司在案件诉讼后才得知李青山与洪汉忠签订的租赁合同超出租赁期间。依约李青山分租必须备案，但是其未备案，未经过华正公司同意。对于超出时间段部分的分租华正公司是不认可的。这部分行为的效力问题请法庭注意。如果李青山后面的利益得到认可的话，会侵害华正公司与中升公司的合同利益。
金山旅馆答辩称，同意洪汉忠的再审申请。
李青山向一审法院起诉请求：1、判令李青山、洪汉忠解除双方签订的《房屋租赁合同》，洪汉忠立即迁出海珠区南州北路南洲花园A4栋二楼，将物业交还给李青山使用；2、判令洪汉忠向李青山支付拖欠的场地转让费100000元及利息（从2012年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、判令洪汉忠向李青山支付欠付的租金共计292800元（暂时计算至2013年3月，要求计算至交付租赁物之日）及相应的违约金90058.08元（暂时计算至庭审之日，按照千分之三计算至实际支付之日止）；4、判令洪汉忠支付欠付的管理费、卫生费55932元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；5、判令洪汉忠支付欠付的水费6127元、电费5294.5元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；6、诉讼费由洪汉忠负担。
广州市海珠区人民法院一审认定事实：李青山（出租方，甲方）、洪汉忠（承租方，乙方）于2011年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租南洲花园A4栋二楼，原金山旅业，占地面积1580平方米；租期共6年，从2011年11月1日至2017年10月31日（装修免租期2个月，从2011年9月到10月31日）；租价第一、二年月租金50560元、管理费2054元、卫生费1106元，2013年11月1日开始每年递增5%，即2013年月租金53800元、2014年月租金55742元、2015年月租金58529元、2016年月租金61455元；签合同当日应支付2个月押金106176元、水电周转金23700元及交纳9月-10月二个月管理费4108元，11月租金、卫生费及管理费共计53720元，下次交租日为2011年12月1日至12月5日，甲方于9月1日交场地给乙方经营使用；每月交租日在1日至5日，逾期不交租金者，甲方可按日千分之三收取乙方的滞纳金，也可对乙方由于不支付房租而采取停电停水措施；场地转让费38万（包括目前正常经营的所有设备及证照的办理）并由乙方在合同签订当日支付甲方28万转让费用，余下10万由甲方负责将营业执照法人代表及其他有关的证件转至乙方指定名下当日，乙方一次性将余额10万元交换给甲方（证照范围指原来金山旅业范畴）如证照在11月1日前还没法办妥，甲方保证乙方经营不受影响原则，如遇有关部门上门检查则由甲方负责协调解决等。
华正公司是涉案房产的业权人，华正公司（甲方，出租方）与李青山（乙方，承租方）于2006年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市南洲北路南洲花苑A4二层部分的房屋，期限从2006年1月16日至2011年12月15日，甲方同意乙方可将房屋合法转租或分租给其他客户等。华正公司表示在合同期满后，并没有与李青山续签，而是与中升公司于2012年2月9日签订了《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋租出给中升公司，租赁期限从2012年2月1日至2018年1月31日，约定中升公司如需将房屋合法转租或分租给其他客户以及合作经营，中升公司须将拟转租、分租、合作经营合同等有关资料真实、完整送交华正公司，并且必须征得华正公司同意后方可实施（华正公司出具转租、分租、合作经营同意书）等。华正公司向中升公司出具《分租同意书》，同意中升公司将涉案物业分租给金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止，据此华正公司表示仅确认中升公司与金山旅馆之间的转租关系，李青山、洪汉忠之间的租赁关系不存在合法依据。华正公司还提供了中升公司与金山旅馆于2012年3月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年3月1日至2018年1月20日，约定的月租金为50560元，等。洪汉忠表示该合同的个人签名并非其本人所签，金山旅馆的公章一直由李青山持有，李青山对此予以确认。华正公司确认在与李青山的租赁期满后至与中升公司签订租赁合同前，涉案物业由李青山使用和缴纳房屋使用费，2012年2月9日，其公司、中升公司与李青山三方在涉案物业现场进行了场地交付的确认，提交了中升公司盖章的《出租房交接书》予以证明，内容是中升公司确认已收到华正公司移交的涉案物业。李青山及中升公司对真实性没有异议，但否认华正公司陈述的在涉案物业现场进行了场地交付的事实。
李青山于2012年12月27日向一审法院提起本次诉讼称，洪汉忠于签订合同后搬入涉案物业以金山宾馆的名义经营旅业，李青山已经完成了全部的办证义务，洪汉忠拒绝支付余下的场地转让10万元，同时2012年3、4、5、6月每月欠租金10000元共欠40000元、2012年11月至今的租金和管理费、卫生费等。
李青山主张其已经依合同约定将金山旅馆的营业执照等在内的证照办理完毕，洪汉忠应支付拖欠的场地转让费10万元，一审中提交了以下证据予以证明：1、广州市海珠区金山旅馆的营业执照，投资人为洪汉忠；2、广州市海珠区金山旅馆的组织机构代码证，负责人为洪汉忠；3、广州市海珠区金山旅馆的税务登记证和完税证明，负责人为洪汉忠；4、关于广州市海珠区金山旅馆建筑内部装修消防验收合格的意见和消防安全检查意见书。洪汉忠确认李青山已经办好相关证照，但抗辩因李青山没有将上述证照交付，故不同意支付10万元。
李青山主张洪汉忠2012年3月至2012年6月期间，每月仍拖欠1万元租金未支付，2012年12月开始拖欠租金，每月应交租金为50560元，要求洪汉忠支付，并据此主张洪汉忠违约，要求解除合同，收回涉案场地。洪汉忠确认2012年3月至6月每月少支付李青山租金1万元，但抗辩属于双方约定，因金山旅馆门口有一个报亭，在报亭没有搬迁前，李青山同意洪汉忠每个月少支付1万元的租金，一审中提交了以下证据证明：1、李青山致洪汉忠的信函，内容包括“至于因报亭未及时搬迁影响生意，我方并未坐视不理，但因搬迁报亭需多方主管部门同意和重新规划新址，我方曾私自处理过，并被行政处罚；最后，经万般努力协商，支付报亭业主补偿金人民币15000元整，才终于得以搬迁，由此可见，我方是急租客所急，想租客所想，为租客排忧解难的”等；2、2012年3月、4月、5月、6月收据5张，每张收据均显示金山旅馆租金50560元-10000元内容。李青山对租金收据真实性没有异议，但表示收据显示的减10000元并非不收，而是待报亭的事情解决后再补收。洪汉忠确认从2012年12月开始没有向李青山交租，抗辩因李青山从2012年12月开始停了金山旅馆的水电，导致洪汉忠无法经营，因此没有继续交租。李青山否认其自行断金山旅馆的水电，洪汉忠是因没有交水电费而导致被物业管理公司断电，且表示根据合同约定，李青山有权对洪汉忠由于不支付房租而采取停电停水措施，洪汉忠不交租是因为经营不好。李青山表示金山旅馆的用电是独立控制的，且由物业管理公司负责，提供电闸照片若干予以证明，洪汉忠对照片的真实性没有异议，但抗辩李青山曾在物业管理公司控制的电闸房外私自安装了可以控制金山旅馆用电的电闸，但李青山已经拆除了。李青山主张金山旅馆并不存在无法经营的状态，申请一审法院调取金山旅馆的旅客上传情况。广州市公安局海珠区分局治安管理大队回复表示2011年11月1日至2013年6月30日期间，金山旅馆共登记上传旅客入住信息12315条。
李青山主张因洪汉忠违约，要求收回场地。李青山主张其是中升公司与华正公司签订的租赁合同的实际履约人，华正公司、洪汉忠知情并同意。李青山原审中提交了2013年3月28日华正公司与中升公司、李青山及中升公司的登记股东共同签订的《保证担保合同》，证明华正公司对李青山、中升公司与洪汉忠的出租情况知情。中升公司确认李青山的陈述及诉讼请求，最后确认与李青山之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，内容为“本公司承认李青山与洪汉忠先生2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，委托李青山先生行使租赁房的一切权利义务，包括代收管理费、房租、卫生费等一切费用的权利、向洪汉忠追讨拖欠一切费用的权利，向法院提起诉讼的权利。李青山先生就该《房屋租赁合同》的履行、追讨所签订的一切文件我公司均予以承认”。洪汉忠确认其一直向李青山履行合同义务，行使合同权利。
李青山主张洪汉忠从2011年12月开始没有交付管理费和卫生费，还包括2011年9月、10月的卫生费没有缴纳，管理费标准是每月2054元，卫生费标准是每月1106元，洪汉忠确认其欠缴情况，对李青山主张的管理费、卫生费标准没有异议，但抗辩2011年9月、10月的卫生费根据合同约定属于洪汉忠装修期间，是不收取卫生费的，故合同签订时缴纳的卫生费是从11月才起算，拖欠上述费用是因为存在漏水情况，要求李青山修复，但李青山没有进行修复。李青山还主张洪汉忠拖欠2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元，洪汉忠予以确认，同意支付水电费给李青山。李青山就其垫付管理费、卫生费的情况原审中提交了物业管理公司出具的代缴费证明予以证实。洪汉忠在原审诉讼中确认不需要在本案中处理涉案场地的装修问题。
一审法院认为，李青山与华正公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但华正公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由李青山使用和缴纳租金，故李青山与华正公司的租赁关系于2012年1月31日期满解除。中升公司与华正公司签订的租赁合同约定的租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，并且也将涉案场地交付给中升公司，办理了场地交接，现华正公司明确从2012年2月1日起不再与李青山建立租赁关系，李青山无权将涉案房屋进行转租，而李青山与洪汉忠签订的租赁合同约定的租赁期限从2011年11月1日至2017年10月31日，超过李青山与华正公司约定租赁期间，因李青山自2012年2月1日起没有转租权，故李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》超过2012年1月31日的约定部分无效。中升公司与华正公司自2012年2月1日起建立租赁关系，李青山表示只是以中升公司名义与华正公司建立租赁关系，但不影响洪汉忠在其与华正公司租赁合同期满后继续承租涉案场地经营金山旅馆，但洪汉忠一直根据合同约定向李青山履行义务，而非向中升公司履行，在与洪汉忠的关系之间，其才是实际履约人而非中升公司。洪汉忠确认一直按照合同约定向李青山履行义务，缴纳费用。中升公司确认李青山陈述。因此，虽然李青山、洪汉忠之间签订的租赁合同超过2012年1月31日的约定部分无效，中升公司自2012年2月1日起向华正公司承租了涉案场地，但中升公司确认洪汉忠在实际使用场地过程中应承担的义务直接向李青山履行，故李青山是实际履行人，洪汉忠一直使用涉案场地至今，故洪汉忠应向李青山支付场地使用费。现洪汉忠确认从2012年12月开始没有向李青山交租，抗辩因李青山断电导致其无法经营所致，但未能充分举证证明，且根据公安部门出具的复函显示，金山旅馆2011年11月1日至2013年6月30日期间共登记上传旅客入住信息12315条，据此并不存在洪汉忠陈述的无法经营的情况，故对洪汉忠的抗辩不予采纳。洪汉忠上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现李青山要求收回涉案场地合情合理，予以支持，因此，洪汉忠应按50560元/月的标准支付2012年12月至2013年1月的租金及从2013年2月起至李青山实际收回涉案场地时止的场地使用费给李青山。因李青山、洪汉忠之间的租赁合同超过2013年1月31日的约定部分无效，故李青山要求洪汉忠支付自2013年2月1日起逾期支付场地使用费的违约金缺乏依据，不予支持，但洪汉忠逾期未付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元，李青山要求洪汉忠支付违约金，合情合理，予以支持，故洪汉忠自2012年12月6日起至2013年1月5日时止按租金50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按租金101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给李青山，违约金总额以101120元为限。至于李青山主张的洪汉忠拖欠2012年3月、4月、5月、6月每月租金10000元合共40000元的问题，根据洪汉忠提交的租金收据及李青山关于报亭的陈述，采纳洪汉忠陈述的因报亭的搬迁问题而导致每月减租10000元的主张，李青山主张上述40000元在报亭问题解决后补交，因未能充分举证，不予支持。
至于场地转让费100000元的问题。洪汉忠确认李青山已经按照合同约定办理完毕所需证照，但认为李青山未将证照交付于其，故不同意支付100000元。一审法院认为，李青山已经按照合同约定办理完证照，将金山旅馆的相关证照转名至洪汉忠名下，洪汉忠应当依约支付李青山场地转让费100000元，至于证照的交付问题，洪汉忠可另寻途径解决。李青山要求洪汉忠支付利息，因缺乏依据，不予支持。
关于管理费、卫生费的问题。洪汉忠确认从2011年12月起没有缴纳管理费、卫生费，抗辩因涉案场地存在漏水问题，李青山没有解决而拒交。一审法院认为，因李青山已经代垫了洪汉忠自2011年12月起的管理费和卫生费，提供了物业管理处出具的证明，故洪汉忠应当向李青山支付上述费用。洪汉忠确认李青山主张的管理费2054元/月和卫生费1106元/月的标准，现李青山要求洪汉忠支付2011年12月起至2013年4月的管理费和卫生费，合情合理，予以支持。至于李青山要求洪汉忠支付2011年9月、10月的卫生费，根据双方签订的合同中关于2011年11月卫生费的支付约定，结合洪汉忠陈述，采信洪汉忠陈述的卫生费自2011年11月起计付的主张，洪汉忠无需支付2011年9月、10月的卫生费给李青山。关于水电费的问题，洪汉忠同意支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给李青山，故对此予以认定。关于李青山要求洪汉忠支付管理费、卫生费、水电费的欠费利息问题，因缺乏依据，不予支持。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，作出判决：一、洪汉忠自本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区南洲北路南洲花苑A4栋二楼的房屋交还给李青山；二、洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付场地转让费100000元给李青山；三、洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元给李青山，并从2012年12月6日起至2013年1月5日时止按50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给李青山，违约金总额以101120元为限；洪汉忠自本判决生效之日起10日内按50560元/月的标准向李青山支付2013年2月起至李青山实际收回场地时止的场地使用费给李青山；四、洪汉忠自本判决生效之日起10日内向李青山支付2011年12月起至2013年4月的管理费（按2054元/月标准计算）和卫生费（按1106元/月的标准计算）；五、洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给李青山；六、驳回李青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9445元由李青山负担1628元、洪汉忠负担7817元。
李青山、洪汉忠均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
李青山上诉并答辩称，1、一审判决认定李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》超过2012年1月31日的部分无效错误，该合同有效。（1）从现实交租情况来看双方实际履行了该合同；（2）中升公司确认李青山以其名义与华正公司签订租赁合同，也是李青山实际履行与华正公司的租赁合同；（3）有证据证明华正公司对李青山是合同的实际履约人是知情并同意；（4）洪汉忠确认李青山是实际履约人，双方依然执行2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》；（5）根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、洪汉忠拖欠的管理费和卫生费，根据合同法的规定应承担违约责任。综上，一审判决认定部分事实错误，请求：一、撤销一审判决第六项。二、判令洪汉忠向李青山支付从2013年2月起至付清时止，以50560元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年3月起至付清时止，以101120元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年4月起至付清时止，以151680元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年5月起至付清时止，以202240元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年6月起至付清时止，以252800元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；从2013年7月起至付清时止，以303360元为本金，每日按拖欠租金千分之三为标准给付违约金；共计97075.2元（计至实际付清之日止）。三、判令洪汉忠向李青山支付逾期交付管理费、卫生费的利息1736.42元（以2013年1月所欠总额为本金，按中国人民银行同期贷款利息计算至实际付清时止）。四、判令洪汉忠向李青山支付2012年3、4、5、6月每月欠租金10000共40000元。五、判令诉讼费由洪汉忠负担。
洪汉忠上诉并答辩称，1、洪汉忠从2012年12月开始没有交租，是因李青山断电导致无法正常经营所致。李青山于2013年1月停二楼电，全部无法使用，洪汉忠于当月13日已停用宽带，2月2日注销宽带，根本没有上传旅客入住信息给公安部门，且因李青山的停电行为，2013年1月13日后的电读数为0，故一审判决对洪汉忠的抗辩不予采纳是错误的。2、李青山起诉本案时，所有证件尚未办齐，谈何收转让费10万元，况且至今原件没有交付洪汉忠，其中消防安全检查意见书没有原件。3、管理费没有交也是事出有因，因装修过程中发现多次漏水，经多次反映及催促至今没有得到解决。4、2012年11月的水电费应与2012年12月租金一起交，但李青山到12月6日停电之日也没有开水电使用清单给洪汉忠，故不存在洪汉忠不交水电费的理由。5、李青山已明确表示其是代表中升公司的，而中升公司也确认，且华正公司明确知道涉案场地是用于经营金山旅馆，洪汉忠与李青山签订的租赁合同是用于经营金山旅馆，故一审判决认为洪汉忠与李青山签订的租赁合同超过2012年1月31日为无效是不妥当的，应认定该租赁合同全部有效。综上，请求：一、撤销一审判决第一项，改判洪汉忠使用南洲花苑A4栋二楼至2017年10月31日止；二、撤销一审判决第二项，改判场地使用费在办齐消防验收后才支付转让费给李青山；三、撤销一审判决第三项，改判2012年12月至判决生效之日止（李青山恢复供电前）的租金由李青山自负；四、撤销一审判决第四项，改判在修缮完成后才支付管理费、卫生费；五、一审、二审受理费由李青山承担。
华正公司答辩称，李青山涉及的涉案物业的租金转租问题，有效性仅截止到2012年1月31日，超过该时间的转租行为没有合同依据和法律依据，2012年2月1日后到2018年1月31日的转租权利义务问题仅涉及华正公司和中升公司之间的关系，华正公司至今没有以任何方式确认过在涉案物业转租问题上李青山是实际履约人，因按照华正公司与中升公司签订的租赁合同，如要转租分租需征得华正公司书面同意才可有效，故本案中华正公司认为合同实际履约人仍是中升公司。
中升公司的答辩意见与李青山的上诉、答辩意见一致。
金山旅馆的答辩意见与洪汉忠的上诉、答辩意见一致。
二审中，洪汉忠及金山旅馆提交了以下证据：证据1、2012年12月6日中升公司发给洪汉忠的告知函，拟证明李青山要求洪汉忠支付场地转让费10万元，否则停水停电；证据2、2013年1月10日、1月11日的报告，拟证明停电的事实；证据3、业务取消预受理登记表，拟证明金山旅馆于2013年2月2日停了网络没有上传旅客入住信息；证据4、贴在涉案场地墙上的报告，拟证明中升公司于2013年8月10日进占涉案场地使用至今。李青山及中升公司共同质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均不予确认，且上述证据均与事实不符，停电期间电费仍有缴纳，网络也有继续上传信息。华正公司认为上述证据与其无关，不予质证。李青山及被中升公司、华正公司二审中均没有新证据提交。
二审中，李青山自认其已于2014年5月1日收回涉案场地。洪汉忠认为涉案场地已于2013年7月26日由李青山收回，并提交一份房屋租赁合同复印件，拟证明涉案场地已于2013年7月28日另行出租给他人，但李青山以该合同没有原件为由不予认可。
二审中，李青山承认2013年1月20日后，洪汉忠一方仍然占用涉案场地，只是没有对外营业。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院二审认为，李青山与华正公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但华正公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由李青山使用和缴纳租金，故一审判决认定李青山与华正公司的租赁关系于2012年1月31日期满解除正确。中升公司与华正公司签订的租赁合同约定的租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，并且也将涉案场地交付给中升公司，而李青山在其与华正公司的租赁合同期满前，与洪汉忠签订了租赁合同，约定的租赁期限从2011年11月1日至2017年10月31日，超过李青山与华正公司约定的租赁期间。虽然华正公司明确从2012年2月1日起其不再与李青山建立租赁关系，李青山无权将涉案房屋进行转租，但华正公司向中升公司出具《分租同意书》，同意中升公司将涉案物业分租给金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止。李青山表示其只是以中升公司名义与华正公司建立租赁关系，其是中升公司与华正公司签订的租赁合同的实际履约人，在与洪汉忠的关系之间，其才是实际履约人而非中升公司。中升公司确认李青山的上述陈述以及李青山在本案中的诉讼请求，确认其与李青山之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，承认李青山与洪汉忠于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，确认洪汉忠在实际使用场地过程中应承担的义务直接向李青山履行，洪汉忠亦确认其一直按照该合同约定向李青山履行合同义务、行使合同权利，而非向中升公司履行。综上，李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，一审判决李青山与洪汉忠该合同超过2012年1月31日的约定部分无效，不当，本院予以纠正。二审中，洪汉忠认为涉案场地已于2013年7月26日由李青山收回，但其提交的证据仅有一份拟证明涉案场地已于2013年7月28日另行出租给他人的房屋租赁合同，且仅是复印件并无原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，本院不予采纳，本院采信李青山自认的其已于2014年5月1日收回涉案场地，李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》亦于该日解除。
洪汉忠确认其从2012年12月开始没有向李青山交租，洪汉忠的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。洪汉忠抗辩是因李青山断电导致其无法经营所致，但洪汉忠对此未能充分举证证明，而李青山在一审中提供了电闸照片若干予以证明金山旅馆的用电是独立控制的，且由物业管理公司负责，洪汉忠对照片的真实性并无异议，其虽抗辩称李青山曾在物业管理公司控制的电闸房外私自安装了可以控制金山旅馆用电的电闸，但其对此亦未能举证证明，故一审判决对洪汉忠的上述抗辩不予采纳正确。因此，洪汉忠应按50560元/月的标准支付2012年12月至李青山实际收回涉案场地的2014年5月1日止的租金及逾期支付租金的违约金给李青山。
李青山主张洪汉忠拖欠2012年3月、4月、5月、6月每月租金10000元合共40000元，认为该40000元需在报亭问题解决后补交，但李青山对此未能充分举证，一审判决不予支持正确。一审判决关于采纳洪汉忠陈述的因报亭的搬迁问题而导致每月减租10000元的主张的理据并无不当，现李青山在没有新证据的情况下上诉再次提出上述主张，本院不予采纳。
根据合同的约定，在李青山负责将营业执照法人代表及其他有关的证件转至洪汉忠指定名下当日，洪汉忠一次性将场地转让费余额100000元支付给李青山。但是，李青山至今并无将其已办妥的部分证照交付给洪汉忠，且根据本案查明的事实，李青山至其提起本案诉讼时仍有部分证照未办妥，而是在本案诉讼中才办妥，现李青山已于2014年5月1日收回涉案场地，双方合同已于该日解除，故洪汉忠抗辩不同意支付10万元符合公平原则，本院予以支持。
洪汉忠确认其从2011年12月起没有缴纳管理费、卫生费，而李青山已经代垫了洪汉忠自2011年12月起的管理费和卫生费，并提供了物业管理处出具的证明，故洪汉忠应当向李青山支付上述费用，一审判决认为李青山要求洪汉忠支付2011年12月起至2013年4月的管理费和卫生费合情合理而予以支持正确。李青山在原审庭审中承认其要求洪汉忠支付管理费、卫生费的欠费利息并无合同依据，且上述欠费是因双方就涉案场地的漏水问题产生争议，并非洪汉忠故意所为，故一审判决对李青山的上述欠费利息主张不予支持正确。
综上，审查一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第四项、第五项、第六项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第一项、第二项；三、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第121号民事判决的第三项为：洪汉忠自本判决生效之日起10日内按50560元/月的标准向李青山支付2012年12月至2014年5月1日止的租金，并从每月6日起至实际付清之日止以当月拖欠的租金为本金，每日按千分之三计算违约金给李青山，违约金以当月拖欠的租金为限；四、李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月1日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9445元，由李青山负担1678、洪汉忠负担7767元；二审案件受理费9445元，由李青山负担843元、洪汉忠负担8602元。
本院再审对原审查明的事实予以确认。
再审中，洪汉忠提交以下证据材料：1、洪汉忠2012年5月起至2012年11月支付租金和水电费的收据。证明洪汉忠和李青山的交易习惯是租金与水电费一起支付。2、报警录音及光盘。证明李青山强占旅馆并另行出租，洪汉忠报警要求处理无果的事实。3、鉴定委托书、疾病证明书、出院记录。证明李青山强占旅馆并打伤洪汉忠，洪汉忠报警求救的事实。4、广州市真华某乙物业管理有限公司的商事登记信息，李青山称金山旅馆被断水断电是由于洪汉忠未缴纳水电费所致，物业公司的法定代表人正是李青山本人。
李青山、中升公司质证称，关于证据1，以一二审提交的收据为准，证据内容不能达到洪汉忠的证明目的，洪汉忠是知道水电费的金额才可以缴纳的，水电费管理费及租赁合同是有明确约定的，不存在不知道情况。对证据2的三性均不予确认。第一、该证据的录音中人员身份不予确认，如果洪汉忠认为有报警的情况，应当有相应的报警回执以及其他报警记录证明。无法核实录音内容的真实性，录音没有关联性。关于证据3，对三性均不予确认，洪汉忠身体受到伤害进行治疗与租赁合同无任何关系，如果因洪汉忠与他人之间进行的纠纷造成的人身伤害，与租赁合同是两个法律关系。该证据形成发生在2012年，不属于新证据。关于证据4，该证据的真实性由法庭查明，关联性不予确认。四份证据均不属于新证据。
华正公司：本案属于洪汉忠与李青山之间的纠纷，与华正公司无关。
另查，再审诉讼中，洪汉忠申请法院向公安机关调查：1、调查洪汉忠向瑞宝派出所报警时的资料及李青山转租情况；2、调取2012年12月当月及2012年1月至2013年7月期间金山旅馆登记上传的旅客入住信息数量。本院向海珠分局瑞宝派出所调查洪汉忠报警时公安机关取证的相关资料，瑞宝派出所通过海珠分局向本院提交了以下证据材料复印件：1、2013年7月28日中升公司与王新发签订《房屋租赁合同》，内容为中升公司将南洲花园A4栋二楼，原金山旅业（面积840平方米）出租给王某发使用，月租金29400元。2、2013年9月20日洪汉忠的询问笔录。洪汉忠称2013年9月19日21时40分左右，其经过金山宾馆时，发现原来因停电的其担任法定代表人的金山旅馆在亮灯营业，后来其报警。金山旅馆之前由其经营营业，后因与李青山的纠纷没有再营业。3、2013年9月20日洪某的询问笔录。洪某因涉嫌未经消防安全检查擅自经营被传唤，洪某称其在金山旅馆负责经营，金山旅馆在2013年9月10日开始经营，老板是王某发。4、2013年10月6日洪某的询问笔录。洪某称金山旅馆的法定代表人是洪汉忠，经营者是王某发，王某发于2013年7月28日租赁涉案场地后开始经营金山旅馆，洪某负责管理。5、2013年10月6日洪某的询问笔录。洪某称其受老板王某发委托负责经营春天商务宾馆，因春天商务宾馆没有营业执照被公安机关以擅自经营未经公安机关许可的场所口头传唤，2013年9月10日王某发与中升公司签订合同，王某发向中升公司承包了金山旅馆，洪某受王某发的委托负责旅馆的管理，原金山旅馆营业执照的法定代表人是洪汉忠，营业执照在李青山手上。洪汉忠是金山旅馆的前任经营者，王某发在2013年10月3日将该宾馆改名为春天商务宾馆。6、瑞宝派出所2013年9月21日出具的情况说明，称洪某因未经消防安全检查擅自营业，应现有证据不足，作释放处理。7、瑞宝派出所10月6日出具的情况说明，称洪某擅自经营证据不足，作释放处理。
洪汉忠、金山旅馆质证称，对证据真实性没有异议。1、证据证明了李青山在一审诉讼期间的2013年7月已强行将涉案旅馆收回并转租。2、从新承租人管理者的陈述可知，新承租人仍在使用金山旅馆的相关营业执照进行非法经营。3、李青山在未通知洪汉忠也未征得洪汉忠同意的情况下，强行霸占旅馆并转租。对于调查材料中的中升公司与王某发2013年7月28日《租赁合同》没有异议。
李青山、中升公司质证称，1、派出所最终的结论是现有证据不足，并对洪某作出释放处理，所以相关调查、询问笔录仅是对刑事、行政的违法行为调查处理，但洪汉忠及李青山之间的租赁合同关系，并不属于公安机关调查的范围，这些调查笔录仅仅是报案当事人的一方陈述，没有经过司法机关的审理予以认定，不能作为认定本案事实的依据。2、洪汉忠9月20日的询问笔录第三页，洪汉忠陈述“向李青山租赁，现在金山旅馆是我使用”，所以9月20日洪汉忠在实际使用金山旅馆。3、这些证据涉及第三人（即金山旅馆租赁他人）使用，至于为什么有公安机关的出警处理，是因为洪汉忠拒绝李青山收回涉案场地，李青山一直想出租，但洪汉忠一直不肯缴纳租金，洪汉忠通过强烈阻挠等方式，导致当时发生争执以及公安机关的调查，涉案物业无法继续租赁，并使李青山的损失继续扩大。对于调查材料中的中升公司与王某发2013年7月28日《租赁合同》有异议。李青山、中升公司没有看到租赁合同的原件，相信公安机关保存的也不是原件，所以真实性有异议。退一步说，中升公司想把涉案房屋转租出去，是因为洪汉忠的阻挠也未能真正履行。
中升公司对调查材料中的中升公司与王某发2013年7月28日《租赁合同》质证称，对真实性无法核实。中升公司与王某发即使签订了合同，从中升公司角度说是因为洪汉忠一直不缴纳租金，从李青山的角度说，为了减少其损失，即使中升公司与王某发签订了租赁合同也因为洪汉忠的阻挠而未能最终得到执行。在关于洪某的身份，中升公司称对洪某的身份无法确认，王某发是否获得涉案的实际使用权都存在异议的情况下，洪某更谈不上能代王某发进行经营。在公安机关2013年10月6日的情况说明中，也明确说明了“方丽旋证据不足作释放处理，……洪某的擅自经营证据不足，作释放处理。”
华正公司质证称，对公安机关的调查材料真实性没有异议。华正公司作为业主，首先，华正公司与中升公司有实际的租赁关系，中升公司若转租分租需经华正公司同意才有效，否则视为违约，华正公司有权解除合同。华正公司至今未曾以任何形式认可李青山为涉案房屋的实际承租人，也未答应中升公司把涉案的房屋转租给李青山，因此本案审理关于李青山与洪汉忠之间经济纠纷，与华正公司没有关联性。
本院再审认为，李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2011年11月1日至2017年10月31日，李青山与业主华正公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但华正公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由李青山使用和缴纳租金，故李青山与洪汉忠之间就涉案物业在2011年12月15日至2012年1月31日期间的租赁合同关系仍然有效。华正公司另行与中升公司签订租赁合同，约定将涉案物业出租予中升公司，租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，而李青山在其与华正公司的租赁合同期满前，与洪汉忠签订的租赁合同约定的租赁期限为2011年11月1日至2017年10月31日。虽华正公司明确从2012年2月1日起其不再与李青山建立租赁关系，依约李青山无权将涉案房屋进行转租，但华正公司向中升公司出具《分租同意书》，同意中升公司将涉案物业分租给金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止。李青山表示其只是以中升公司名义与华正公司建立租赁关系，其是中升公司与华正公司之间租赁合同的实际履约人，在与洪汉忠的关系之间，其才是实际履约人而非中升公司。中升公司确认李青山的上述陈述以及李青山在本案中的诉讼请求，确认其与李青山之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，承认李青山与洪汉忠于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，确认洪汉忠在实际使用场地过程中应承担的义务直接向李青山履行，洪汉忠亦确认其一直按照该合同约定向李青山履行合同义务、行使合同权利，而非向中升公司履行。综上，本院二审认定李青山与洪汉忠于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》为有效合同并无不当，本院予以维持。
李青山与洪汉忠之间租赁合同约定，每月交租日在1日至5日，逾期不交租金者，李青山可按日千分之三收取乙方的滞纳金，也可对洪汉忠由于不支付房租而采取停电停水措施。洪汉忠截至2012年12月5日止仍然未缴纳当月的租金，已构成违约。洪汉忠主张是因李青山对涉案房屋停水停电导致其未能按时交租及交水电费，但洪汉忠无举证证实李青山在2012年12月5日前已对涉案房屋停水停电，故对于洪汉忠的该抗辩本院不予支持。
关于李青山收回涉案场地的时间。洪汉忠主张涉案场地已于2013年7月28日由李青山收回，而李青山则自认其于2014年5月1日收回涉案场地。洪汉忠依法对其主张负有举证责任。洪汉忠举证了中升公司与王某发于2013年7月28日签订的《房屋租赁合同》复印件及其在报案过程中的电话录音资料，并在再审中申请法院向公安机关调查取证，经本院向瑞宝派出所调查，该所向本院提供了包括上述《房屋租赁合同》、洪某的询问笔录、洪汉忠询问笔录等相关材料复印件。本院再审认为，首先，洪某虽只提交了《房屋租赁合同》复印件，但公安机关提供的证据材料中也包括了该合同复印件，且从洪汉忠整理的电话录音资料可以看出合同是由洪某提供的，洪某当时也以此作为对抗洪汉忠的证据材料；其次，洪汉忠多次报案，公安机关也多次出警，从洪某的多次笔录看，可以反映当时确实由洪某在经营。故依现有证据，可以确认当时涉案场地由他人经营。虽洪某陈述是受王某发的委托经营涉案旅馆，但洪某并非与中升公司的合同相对人，公安机关提供的证据材料中没有对王某发的询问笔录，在中升公司不确认该合同的真实性及转租给王某发的情况下，合同相对人王某发未到庭，未对后续租赁关系进行确认，现有证据尚不足以证实洪某的经营与李青山或中升公司有关联。在双方','2018-09-23
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