广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2014)东一法寮民一初字第281号
原告东莞市丰泽投资有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地：广东省东莞市寮步镇竹园山下街92号，注册号：XXX。
法定代表人钟泽藩。
委托代理人廖剑锋、黄丽玲，分别系广东尚智和律师事务所律师、实习律师。
被告李志强（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人刘佩玲，系广东宝城（前海）律师事务所律师。
委托代理人王增华，系广东宝城律师事务所律师。
原告东莞市丰泽投资有限公司（以下简称丰泽公司）诉被告李志强及李志强反诉丰泽公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余沛潮担任审判长，与代理审判员成瑶、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖剑锋、被告的委托代理人刘佩玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告丰泽公司诉称，2012年3月25日，被告因租用原告位于东莞市寮步镇竹园村的房屋及空地，与原告签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中约定被告从2014年4月开始应在每月十五号之前付清当月租金，逾期则加收每月3%的滞纳金，因被告违约原告提出解除合同后，被告应十日内交还租赁物，否则按合同约定的当期租金双倍计算占用费，同时原告无需退还被告押金，违约方需赔偿守约方1000000元及所造成的一切经济损失。合同签订后，原告依约将合同中约定的房屋及空地交付给了被告，但被告从未按合同约定准时向原告支付足额的租金。2013年11月30日，经双方确认，计至当天，被告尚欠原告1219900元，此后，原告多次向被告催收，但被告仍分文未付，原告为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令如下：1、解除原、被告于2012年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将位于东莞市寮步镇竹园村的房屋及空地（即五星职业学校竹园校区）交还给原告；3、被告立即支付原告2013年4月1日至2014年3月31日的租金1953100元及滞纳金344010元（从2013年4月15日至2014年3月16日以每月拖欠的租金数额为基数，每月加收3%计付）；2014年4月1日起至租赁物交还之日止的占用费按约定租金标准双倍计算（即2013年9月1日至2014年8月31日按每月366600元，2014年9月1日至2015年8月31日按每月400000元计付）；4、原告无需退还被告押金500000元；5、被告支付原告违约金1000000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告李志强反诉并辩称，2012年3月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告把位于寮步镇竹园村的房屋及空地出租给被告作为办学之用，规定合同生效后三十天内把房屋交给被告，从2012年9月1日开始计租，计租前为双方互相协助共同办理消防、质检、水电报装、办学等有关手续，合同约定原告提供场地使用手续（即房屋消防验收合格证及经镇城建、监理、设计、施工单位的竣工验收报告）给被告，另原告提供房屋安全鉴定报告给被告，如一方未能履行，另一方有权终止合同，违约方需赔偿守约方1000000元及所造成的一切经济损失。合同签订后，被告于2013年3月29日交纳押金500000元，并分别于2012年6月7日、2012年10月15日、2013年9月31日交纳租金500000元、300000元、300000元，幼儿园代交租金230000元，共1330000元。原告把房屋交给被告后，被告对房屋进行了重新装修，支付装修费1200000元，同时为了准备2012年9月开学，购置了办学设备用品1600000元。但原告至今都没有提供合同约定的房屋验收报告、消防验收合格证，致使被告无法办理分校手续，无法按计划开学。因原告出租给被告的房屋没有取得建设工程规范许可证，原告特诉至法院，请求判令如下：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告返还被告押金500000元和租金1300000元给被告并支付利息170000元；三、原告支付违约金1000000元；四、原告赔偿被告损失（装修费和办学设备设备、用品费）2800000元；五、原告承担全部诉讼费用。
原告丰泽公司对被告李志强的反诉答辩称，一、被告李志强在签订租赁合同时已充分了解案涉场地未取得相关的产权证（租赁合同第二条）。二、原告已按案涉场地相关的竣工验收报告提供给被告，是被告自己没有及时到市教育局、镇教办办理好相关手续，才造成办学拖延。三、因被告一直无法提供装修图、教育批准许可证和名称核准通知书等材料给原告，原告才无法提供消防验收合格证。四、被告未进行过装修，不存在装修费用。
经审理查明：2012年3月25日，原告丰泽公司与被告李志强签订《房屋租赁合同》，约定丰泽公司将位于东莞市寮步镇竹园村的房屋及空地出租给李志强，李志强对该合同涉及的地块目前尚未取得土地证，房产未取得房屋产权证的情况及相关的法律后果清楚明白；租赁期限为16年，自2012年9月1日起至2028年8月31日，租金第1年为166700元，第2年为183300元，第3年至第10年为220000元，第12年至第15年为242000元，第16年为266200元，计租期从2012年9月1日开始；合同生效后30天内丰泽公司将租赁物按现状交付给李志强装修及使用，计租前为双方互相协助共同办理消防、质检、水电报装、办学等有关手续；合同并就双方其他权利义务作了约定。
合同签订后，李志强向丰泽公司支付了押金500000元；丰泽公司如约将租赁物交付给李志强使用，李志强对案涉租赁物进行了装修。2013年11月30日，双方签订对帐情况清单，确认从2012年9月1日起至2013年8月31日止，丰泽公司应收租金2000000元，扣除李志强已交的租金1330000元，李志强尚欠670000元；2013年9月1日至2013年11月30日3个月的租金为549900元，至2013年11月30日止，李志强共欠1219900元。丰泽公司主张，该1219900元及之后的租金李志强至今未支付；李志强则主张，其不支付的原因在于丰泽公司未按合同约定提供案涉租赁物的验收报告、消防验收合格证，致使其合同目的不能实现，李志强并反诉要求丰泽公司赔偿其装修的损失及购置办学设备用品的损失。
对于李志强装修的损失，经李志强申请，双方同意委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对涉案租赁物的装修残值进行鉴定。该机构鉴定结论为：本案标的综合楼三层、员工饭堂一层、运动场的装修现值为351127元。双方均没有提出对该鉴定结论进行重新鉴定或要求补充鉴定或询问。但丰泽公司认为鉴定书中部份项目并不是由李志强施工，并提交了确认书、空调型号表，主张鉴定书的工程预算汇总表中序号为71号、单价为1294.15元的“空调器安装（吊项式）”已被李志强于2014年12月30日取回。从该确认书及空调型号表的内容显示，2014年12月30日被李志强搬离的空调为9台。
对于李志强放置在案涉租赁房屋内的办学设备等物品，2014年9月3日，李志强向本院提出申请，要求取回物品、将租赁物返还给丰泽公司。2014年9月12日，本院组织双方进行询问，丰泽公司向本院表示不同意李志强将租赁物中的物品搬离，称应等到装修残值的鉴定评估结果之后才同意对租赁中的物品进行交接。2014年12月30日，双方自行对案涉租赁物进行了交接，李志强将其物品全部取回。庭审中，丰泽公司当庭要求撤回其第2项关于返还租赁房屋及空地的诉讼请求。
另查，本案当事人均未向本院提交涉案租赁物的房地产权证，也没有提交房屋的建设工程规划许可证等证据。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、证明、坐标红线图、对帐情况单、律师函及快递单、申请报告、证明、竣工验收报告、工程质量监督报告、租金对账情况单、确认书，被告李志强提交的房屋租赁合同、押金、租金收据、建设工程合同、工程核算表、收据、律师函及邮政快递、申请书、审批办法，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为租赁合同，一、关于本案租赁合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”由于本案原告没有提供证据证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效，原告请求解除案涉租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。双方确认，李志强已于2014年12月30日将案涉租赁物返还给丰泽公司，原告要求撤回返还租赁物的诉讼请求，本院予以确认。
二、关于原告请求的案涉租赁物的使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本案原告确已将案涉租赁物交付被告使用，被告一直实际占有并使用涉案租赁物，因此亦应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，对原告请求被告支付使用费的诉讼请求，本院予以支持；对被告请求原告返还其已支付的使用费1330000元及利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。
关于使用费的具体数额，从原告提交的对帐情况清单可知，双方确认至2013年11月30日止，被告共欠使用费1219900元，本院予以确认。2013年12月1日起至2014年8月31日止的使用费，应参照双方在租赁合同中的约定，按183300元/月的标准进行支付，2014年9月1起的使用费，按200000元/月的标准进行支付。
至于支付使用费的截止时间，双方存在争议，从本案查明的事实可知，双方事实上交接案涉租赁物的时间为2014年12月30日，但被告已于此前的2014年9月3日向本院提出返还租赁物的申请，未能交接成功的原因在于原告无合理理由拒绝收回，故本院综合本案的案情，并结合本院于2014年9月12日已明确告知原告可收回案涉租赁物的事实，认定交接案涉租赁物的合理期限截止至2014年9月12日为止。因此，被告支付使用费的时间应截止至2014年9月12日止，经核算，被告应向原告支付的使用费为2949600元[1219900元＋（183300元/月×9个月）＋(200000元/月×12天÷30天)]。对原告超出上述部份的诉讼请求，本院予以驳回。
三、关于被告请求的损失问题。被告主张其损失为装修的损失及购置设施设备、用品的损失。从本案查明的事实可知，被告已将其购置的设施设备、用品从案涉租赁物处取回，故被告诉请该部份损失已无事实依据，本院不予支持。
关于装修的损失，庭审中双方均确认被告对案涉租赁物进行了装修，依被告申请委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司评估，装修现值为351127元；原告主张其中部份项目不是被告施工，但就此未提交证据证明，本院对其该项主张不予采纳，并因此采信该鉴定意见作为认定被告装修装饰案涉租赁物的现值损失的依据。从双方在案涉租赁合同中约定的内容可知，双方是在明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可和房地产权证的情况下签订的租赁合同，对导致合同无效均具有一定过错，根据双方的过错程度，本院酌定原告应承担60%的责任，被告承担40%的责任。据此，扣除双方确认被告已取回的鉴定书中所列的9台空调器，原告还应向被告赔偿损失203688元[（351127元-1294.15元/台×9台）×60%]。对于被告诉请的损失超过上述金额的部分，本院不予支持。
四、关于被告请求的押金及利息问题。因案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故原告应向被告退还已收取的押金500000元及支付相应的利息，利息的计算，从原告收取该押金的2012年3月29日起，参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计至实际清偿之日止。
至于原告诉请的滞纳金及原、被告诉请的违约金，双方签订的租赁合同无效，双方依据合同约定向对方主张滞纳金或违约金，均不符合法律规定，本院对双方的该主张均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市丰泽投资有限公司与被告李志强于2012年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告李志强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市丰泽投资有限公司支付房屋及土地使用费2949600元；
三、原告东莞市丰泽投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告李志强支付装修损失203688元；
四、原告东莞市丰泽投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告李志强返还押金500000元及支付利息（以500000元为本金，参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从2012年3月29日起计至实际清偿之日止）；
五、驳回原告东莞市丰泽投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告李志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费37177元、保全费5000元，共42177元，已由原告预交，由原告负担9414元，被告负担32763元；反诉受理费52400元，已由被告预交，由原告负担6357元，被告负担46043元；鉴定费33000元，已由被告预交，由原告负担19800元，由被告负担13200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 余沛潮
代理审判员 成 瑶
人员陪审员邓爱容
二〇一五年三月二日
本件与原本核对无异
书 记 员 黄彦奇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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