中华人民共和国宁波海事法院
民 事 判 决 书
(2016)浙72民初1500号
原告：郭芬，女，1964年8月16日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省宁波市江东区。
委托代理人：雷琪，国浩律师（宁波）事务所律师。
被告：芬佳德航运公司(FingadShippingLtd)。住所地：马其他共和国瓦莱塔南街18/2号（18/2，SouthStreet,Valletta,Malta）。
法定代表人：安荣亚•金和汤姆亚•金。
委托代理人：袁斌，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：温莉，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：宁波市工艺品进出口有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省宁波市海曙区灵桥路***号。
法定代表人：杨超，该公司董事长。
委托代理人：闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。
被告：浙江航畅船舶制造有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省临海市邵家渡街道下洋峙村。
管理人：浙江昶日律师事务所。住所地：中华人民共和国浙江省临海市东方大道**号（司法局大楼）。
委托代理人：许良启，浙江昶日律师事务所律师。
委托代理人：徐灵，浙江昶日律师事务所律师。
原告郭芬与被告芬佳德航运公司（以下简称芬佳德公司）、宁波市工艺品进出口有限公司（以下简称工艺品公司）、浙江航畅船舶制造有限公司（以下简称航畅公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，于同年8月2日公开开庭审理本案。原告郭芬的委托代理人雷琪、被告芬佳德的委托代理人袁斌、被告工艺品公司的委托代理人闻倩玉、被告航畅公司的委托代理人许良启到庭参加诉讼。原告庭后补充提供证据，本院组织各方进行质证完毕。本案现已审理终结。
原告郭芬向本院提出诉讼请求：停止对位于宁波市海曙区孝闻街175号房屋8%份额的执行并解除该房产的查封措施。事实和理由：2004年5月25日，原告与工艺品公司签署《房屋买卖协议》，约定工艺品公司将其所有位于宁波市孝闻街175号办公用房8%的产权以93万元出售郭芬，协议签订当日，原告应支付75万元，余款18万元于产权交割资料提交房产交易中心时付清。协议签订后，原告支付75万元购房款，工艺品公司收取该款项后出具收款收据。2004年12月28日，原告支付18万元购房尾款。款项付清后，该房屋已交付给原告使用，后原告将房屋出租并收取租金。因买卖当时该房屋未办理土地使用权证且工艺品公司至今未办理完成，导致涉案房屋至今未能办理产权变更登记。宁波海事法院在执行（2015）甬海法执字第113号案件中，查封上述涉案房产8%的份额，原告提起执行异议被裁定驳回，故诉至法院。
芬佳德公司答辩称：一、根据房屋共有权证和行政部门出具的证明记载，工艺品公司系涉案房屋共有权人之一，无论原告是否已购买讼争房产份额，均因未办理过户登记手续而对外不发生法律效力；二、涉案房产交易价格仅为3590元/平方米，远低于当时近万元/平方米的市场价格，不排除买卖双方以合法形式掩盖非法目的。涉案房屋所在土地为划拨土地，双方签订协议��明知依法不得转让，故房屋买卖协议即使系真实，也系违反法律强制性规定而无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告工艺品公司答辩称：原告购买涉案房屋份额并全额支付价款的事实属实，但根据《房屋买卖协议》约定，原告依约应承担各项费用，工艺品公司对原告未办理房屋过户手续没有过错，请求法院依法裁判。
被告航畅公司答辩称：原告购买涉案房产并支付全部价款属实，但未能办理房屋过户手续，至少应与工艺品公司承担同等过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告郭芬为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：
证据1、（2015）甬海法执民字第113-1号执行裁定书，证明法院已经查封登记在工艺品公司名下8%的涉案房产份额。
证据2、房屋买卖协议、转账支票、电子结算补充凭证、收��收据、情况说明，证明原告以93万元向工艺品公司购买涉案房产份额并全部支付价款；
证据3、房屋共有权证、房屋租赁合同、租赁费发票，证明涉案房屋在查封前已交付使用，原告将其出租。
证据4、（2016）浙72执异22号执行裁定书，证明法院裁定驳回原告提出的执行异议。
证据5、（2000）甬海执初字第86号民事裁定书、房屋所有权证、契证，证明涉案房屋交易价格高于原告竞拍取得涉案房屋72%产权时的价格，不存在低价转让。
证据6、书面报告，证明工艺品公司曾请求行政部门解决涉案房屋土地使用权证的办理事宜。
证据7、土地使用权证查询情况，证明原告于2005年12月向行政部门查询确认工艺品公司仍未办理涉案土地使用权证。
证据8、出卖房屋证明，证明工艺品公司于2005年1月24日同意行政部门办理��案房屋份额的过户手续。
证据9、中国外运（集团）浙江有限责任公司（以下简称浙江中外运公司）出具的情况说明，证明原告曾与浙江中外运公司协商补交土地出让金事宜未果。
三被告均未向本院提供任何证据材料。
经当庭质证，对原告提供的证据1-5，被告芬佳德公司和航畅公司对表面真实性均无异议，但认为原告未能提供涉案房产72%份额的拍卖成交确认书，实际交易价格可能低于向行政部门申报的价格；工艺品公司认为，房屋租赁合同系原告与案外人签署，对真实性不清楚，对其他证据无异议。对原告补充提供的证据6、7、8、9，均系原件，被告芬佳德公司和航畅公司对真实性无异议，但认为原告作为涉案房屋共有人之一，明知无法办理房屋过户手续，主观上具有过错，且工艺品公司作为国有企业，处置涉案房屋未经国资部门��意，该转让行为无效；被告工艺品公司认为，由于年代久远，工艺品公司经办人员已经离职，情况说明系案外人出具，故对所载内容真实性不清楚，涉案房屋买卖合同签署当时，原告即知晓涉案房屋未办理土地使用权证，并约定土地出让金由原告承担，工艺品公司已依约履行了协助义务。
本院经审理认为，原告提供的证据3中的房屋租赁协议系原件，各方对其余证据的真实性均无异议，各证据之间能相互印证，故对原告提供的全部证据均予以认定。原告提供的证据6工艺品公司于2004年12月28日出具的书面报告系原件，能够印证工艺品公司应原告催促后，积极向行政部门沟通涉案房屋8%份额的土地使用权证办理事宜，故本院对此予以认定。涉案房屋交易是否存在低价以及原告对房屋份额未办理过户登记是否存在过错，将结合全案证据综合予以认定。
根据上述证据认定和庭审查明情况，本院认定事实如下：2004年5月24日，郭芬与工艺品公司签署《房屋买卖协议》，约定：一、工艺品公司同意将宁波市海曙区孝闻街175号办公房8%产权（面积259平方米，土地为行政划拨，未付出让款）卖给郭芬，价格为93万元；二、郭芬承担该房产过户的一切税费和各种费用；三、协议签订当日，郭芬支付75万元，余款18万元在产权交割资料提交房产交易中心时付清；四、工艺品公司改制完成新公司注册成立后，协助办理过户手续；五、房产契约中的房价仅为郭芬过户提供方便，不作最终买卖价格，最终买卖价格以本协议为准；六、工艺品公司应做好原承租人租房终结工作，尽力使郭芬在6月份进入清理装饰工作。双方对其他事宜亦进行了约定。2004年5月25日，郭芬通过转账支付工艺品公司购房款75万元。同日，工艺品公司出具收款���据予以确认。同年12月28日，郭芬支付购买尾款18万元。工艺品公司作为涉案房屋按份共有权人之一，持有《房屋共有权证》，但因各种原因，未能办理土地使用权证。《房屋买卖协议》签订后，工艺品公司经原告催促后曾向行政部门请求协调办理土地使用权证未果，至今仍未办理。2015年以前，宁波地区办理房屋过户登记时，需卖方提供房屋所有权证（或共有权证）和土地使用权证方可办理。
另查明：涉案房屋坐落于宁波市海曙区孝闻街175号，建筑面积为3241平方米，土地性质为划拨用地；共有权人分别为中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、浙江中外运公司各占20%份额、宁波市轻工业进出口公司享有12%份额、工艺品公司享有8%份额。2004年4月，原告通过法院拍卖取得涉案房屋72%份额（即中国���装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、宁波市轻工业进出口公司全部份额），交易价格为585万元。2005年3月24日，郭芬办理了涉案房屋72%份额的房屋过户手续，但尚未办理土地使用权过户手续。至此，涉案房屋所有权登记为郭芬享有72%份额、浙江中外运公司享有20%份额、工艺品公司享有8%份额。
此外，2014年12月29日，本院根据芬佳德申请，作出（2014）甬海法仲确字第3号民事裁定，承认英国伦敦仲裁庭于2013年7月26日对芬佳德公司与工艺品公司、航畅公司造船合同纠纷一案作出终局裁决，要求工艺品公司和航畅公司支付芬佳德公司551234.20美元及相应利息。2015年1月26日，芬佳德公司向本院申请执行，同日，本院予以受理，案号为（2015）甬海法执民字第113号。在执行过程中，本院作出（2015）甬海法执民字第113-1号民事裁定，查封登记为工艺品公司享有的位于宁波市海曙区孝闻街175号房产8%的产权。2016年5月9日，郭芬以查封的涉案房产8%产权系其所有为由，向本院提起执行异议。同年5月25日，本院作出（2016）浙72执异22号执行裁定书，裁定驳回郭芬的异议请求。郭芬不服该民事裁定，提起本案诉讼。
本院认为，原告作为案外人对本院作出的执行异议裁定不服，向我院提出案外人执行异议之诉，本院依法对本案享有管辖权。各方在庭审中对法律适用未发表意见，且援引中国法律进行诉辩，故本案适用中华人民共和国法律。
本案争议焦点在于原告作为涉案房产8%份额的买受人，就执行标的享有的物权期待权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被��行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告合法占有涉案房屋并支付全部价款，对此各方均无异议，但对房屋买卖协议的效力和原告对未办理过户登记是否具有过错，各方争议较大，本院逐一分析如下：
一、涉案房屋买卖协议的效力问题
被告芬佳德公司、航畅公司辩称，涉案房屋所占土地系行政划拨，根据我国《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，工艺品公司转让涉案房屋份额，应报有批准权的人民政府审批，并缴纳土地使用权出让金，否则转让协议因违反法律规定而无��；此外，涉案房屋交易价格远低于当时市场价格，不排除双方以合法形式掩盖非法目的；原告对此不予认可。本院经审查认为，上述规定系行政部门对城市房地产转让作出的管理性规定而非效力性规定，不影响合法效力。原告与工艺品公司签署的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，原告已支付全部价款，故该协议合法有效。原告购买涉案房产8%份额的交易价格为3591元/平方米，远高于原告同时间段拍卖取得涉案房屋72%份额的单价2506元/平方米，故两被告的上述抗辩，证据与理由不足，本院不予采信。
二、原告对未办理房屋过户登记的过错问题
原告认为，其已积极向各方沟通办理涉案房屋所占土地使用权证，但最终因各种原因未果，其对未能办理房屋过户无过错；各被告不予认可。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执���中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的“第三人对此没有过错”是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。涉案房屋8%份额未能办理房屋过户手续，主要原因是工艺品公司因故未能提供土地使用权证，原告催促工艺品公司办理仍未果，故涉案房屋8%份额至今未办理过户登记难以认定系原告自身原因和过错所致，其要求停止对涉案房屋8%份额执行的诉请，证据与理由充分，本院予以保护。各被告关于原告对此具有过错的抗辩，证据与理由不足，本院不予采信。
综上，原告诉请有理，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款的规定，判决如下：
停止对登记在被告宁波市工艺品进出口有限公司名下位于宁波市海曙区孝闻街175号房产8%份额的执行。
案件受理费13100元，由被告芬佳德航运公司负担。
如不服本判决，原告郭芬、被告宁波市工艺品进出口有限公司、浙江航畅船舶制造有限公司可在判决书送达之日起15日内，被告芬佳德航运公司可在判决书送达之日起30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 梁 林
审 判 员 张建生
代理审判员 罗孝炳
二〇一六年十一月十四日
代书 记员 潘咨伊
附页：
1、《最高人民法院���于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。