江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终6534号
上诉人（原审原告）吴培民,男,1963年2月9日生，汉族，住张家港市。
被上诉人（原审被告）张家港璞运超市有限公司，住所地张家港市杨舍镇金港大道338号。
法定代表人：沈天培，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈郑培，安徽弘启律师事务所律师。
原审第三人：张家港鼎盛房地产有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦102室。
法定代表人：梁志诚，该公司联席总裁。
委托诉讼代理人：孙泽宇，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈明，该公司职员。
上诉人吴培民因与被上诉人张家港璞运超市有限公司、张家港鼎盛房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初12912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴培民的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由璞运超市负担。事实和理由：一、吴培民为办理营业执照，多次向璞运超市催要转租证明无果，才向法院提起诉讼。璞运超市在一审庭审中才提供转租证明，导致吴培民2016年6月至起诉之日长达半年的时间未能领取营业执照正常营业，在此期间的房租损失不应由吴培民承担。二、璞运超市不配合吴培民办理营业执照。没有履行合同的主要义务。三、吴培民不缴纳电费是因璞运超市违约在先，电费应由璞运超市自行承担，璞运超市应当向吴培民退还押金。
璞运超市辩称，一、吴培民拒绝支付合同约定的押金7万元，经营期间拒绝支付电费，违约在先。吴培民在庭审过程中单方要求解除合同，构成根本违约。吴培民在一审开庭前未向璞运超市要求出具转租证明，璞运超市不知道吴培民何时需要办理营业执照，无法主动为其出具相关文件。二、吴培民未提供证据证明因缺乏同意转租的协议导致营业执照无法办理。三、吴培民承租期间一直处在经营状态，因经营状况不佳而提起本案诉讼，所产生的不利后果应由其自行承担。四、吴培民在经营期间一直占有涉案房屋，璞运超市无需返还房租420000元和押金35000元，也无需承担其加盟费损失、店面装修损失。
吴培民向一审法院起诉请求：1、确认吴培民、璞运超市签订的《房屋租赁合同》于璞运超市收到本诉状之日解除；2、璞运超市返还吴培民房租款455000元；3、璞运超市赔偿吴培民加盟费损失154205元、装修店面损失126483.39元，合计280688.39元；4、本案的诉讼费用由璞运超市承担。
一审法院认定事实：鼎盛公司系张家港吾悦商业广场20幢地下商业层所有权人。2015年6月25日，鼎盛公司（出租方、甲方）与璞运公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将张家港吾悦广场地下一层5934平方米出租给乙方用于开设零售商场、并设置相应办公室、仓库及营业执照范围内的与商场相关的商业项目。在合同有效期内，乙方有权将部分租赁物业分租或转租给他人，但分租或转租的比例不得超过乙方租赁面积的30%；租赁期限自2015年9月25日起至2030年9月24日止，租金支付方式为一季一付。该合同同时对其他条款进行了约定。
2015年9月17日，璞运公司（出租方，甲方）与吴培民（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将吾悦广场A3区域租赁给乙方用于神火源烤肉经营，承租面积140平方米，甲方保证用电用水；租赁期共4年，自2015年9月25日起至2019年9月24日。甲方给乙方免租筹备期为8天，即从2015年9月25日起正式计算租金。乙方未能完全履行本合同或提前终止本合同，甲方仍有权计算免租期租金；该房屋每年租金为420000元，租金先付后用，从2018年9月24日起每三年租金递增10%，以此类推。租金支付方式为现金或转账，第一次支付12个月，共计人民币420000元，另付押金70000元。乙方支付第一期租金时间为合同签订之日起7日内支付，后续房租由乙方提前15日交付甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的1%支付违约金，逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收押金，并停水停电。租赁押金70000元在本合同解除或终止后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退换乙方。甲方应于2015年9月20日前将房屋交付乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满后的1日内返还该房屋；乙方应在合同终止或者解除后的第二日18:00以前将乙方所有物品办理；经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。合同同时对其他内容进行了约定。之后，璞运公司在《补充协议》中确认房租押金70000元于开业后一个月内支付。
合同签订后，璞运公司依约交付租赁区域。2015年9月17日，吴培民向璞运公司交付租金15000元。2015年9月23日，吴培民向璞运公司交付租金405000元。2015年10月5日，神火源烤肉店开始试营业。
2015年10月20日，吴培民向张家港市场监督管理局提出办理名称为“张家港市杨舍镇塘市神火源烤肉店”的个体工商户开业登记申请书，但因未能提供鼎盛公司同意转租协议或其他有效文件，未取得营业执照。
2016年1月17日，璞运公司（甲方）与吴培民（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方2015年9月17日签订张家港市吾悦广场20幢B102-A3外租区域《房屋租赁合同》，经双方协商一致补充协议如下：1、租赁标的：由原房屋租赁合同中A3区域，建筑面积140平方米变更至B3区域，建筑面积68平方米，租金为每年210000元；2、租赁用途：原租赁合同中经营范围为：神火源烤肉变更为神火源烤肉；3、每年租金为210000元；4、支付方式：先付后用，首次付款为2年一付，第三年开始先付后用，每年一付；5、押金：原租赁合同中房租押金：70000元变更为35000元。补充协议签订时支付；6、装修：原租赁合同中A3区域建筑面积140平方米的所有装修损失与甲方无关，现合同中B3区域建筑面积68平方米的所有装修由乙方负责。
同日，璞运公司与吴培民签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落B3区域,建筑面积68平方米，经营范围神火源烤肉，乙方熟知房屋整体情况，并对自己所经营事项的所有手续及后果负责。甲方仅对提供房屋的质量空间、水煤电等硬件设施负责；租赁期共四年，自2015年9月25日起至2019年9月24日。甲方优惠给乙方免租筹备期为60天，即从2017年9月25日至2017年11月24日。乙方未能完全履行本合同或提前终止本合同，甲方仍有权计算免租期租金；该房屋每年租金为210000元。2015年9月25日起开始计算租金，租金先付后用，从2015年9月25日起每三年租金递增10%，以此类推。租金支付方式为现金或转账，第一次支付两年，即24个月（即2015年9月25日至2017年9月24日期间的租金），共计人民币420000元，另付押金35000元。乙方支付第一期租金时间为合同签订之日起7日内支付，后续房租由乙方提前15日交付甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的1%支付违约金，逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方有权单方解除本合同，没收押金，并停水停电。租赁押金35000元在本合同解除或终止后，在甲方确认乙方已付清全部租金及其他费用，并且租赁场地及设施无损坏的，或乙方已支付所有赔偿费用或违约金的，且在乙方按本合同相关规定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由甲方将该押金无息退换乙方。甲方应于2016年1月18日前将房屋交付乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满后的1日内返还该房屋；乙方应在合同终止或者解除后的第二日18:00以前将乙方所有物品搬离；经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。合同同时对其他内容进行了约定。
同日，吴培民向璞运公司交付房租押金35000元。之后，吴培民将B3区域装修后，营业至2016年6月1日。
2016年11月2日，吴培民向璞运公司发出《协助函》，要求璞运公司于收函3日内提供办理A3区域办理营业执照需要的同意转租协议或其他有效文件。璞运公司于2016年11月3日收悉该函。嗣后，吴培民认为，璞运公司未提供同意转租协议或其他有效文件，构成违约，为此诉讼。
2016年12月29日，璞运公司当庭提交鼎盛公司出具的《转租证明》，主要内容为：鼎盛公司同意璞运公司将吾悦广场20幢B102-B3铺位转租给吴培民用于神火源烤肉经营。该证明落款处未注明出具时间。
吴培民认为，其自2015年10月起即向璞运公司催要办理营业执照需要的同意转租协议或其他有效文件，但璞运公司一直未能提供。该《转租证明》系鼎盛公司于2016年12月27日出具，并提供与鼎盛公司程云的谈话录音佐证。同时，为证明其损失，吴培民向法院提交了其与妙滋投资管理（上海）有限公司签订的《合作协议书》、开店资格授权证明书、加盟费收据、配料收据及A3区域神火源烤肉店平面方案及预算、收据等，证明其因无法营业，造成加盟费损失154205元、A3区域装潢损失126483.39元。
程云在谈话录音中谈话的主要内容是，之前璞运公司拖欠鼎盛公司费用，就没有在《转租证明》上盖章。这次璞运公司把费用付清以后就于2016年12月27日把《转租证明》给了璞运公司。
璞运公司称，对该谈话录音的真实性不予认可，《转租证明》在2016年6、7月份就已经统一办好了，但吴培民一直没有来取。同期的其他承租户已经办理了营业执照，并提供2015年9月24日张家港市杨舍镇塘市卡滋瑞烘培店的营业执照佐证。
审理中，一审法院要求鼎盛公司核实《转租证明》的出具时间。鼎盛公司称，因《转租证明》的经手人已调离张家港市，具体出具时间无法核实。
2017年3月22日，璞运公司当庭同意解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》。
另查明，案涉B3区域仍由吴培民占用，且未缴纳电费。
以上事实，有鼎盛公司房屋所有权证、《物业租赁合同》、原、璞运超市间的《房屋租赁合同》两份、收款收据两份、银行卡卡转账凭条、《补充协议》、《协助函》、《转租证明》、谈话录音、张家港市杨舍镇塘市卡滋瑞烘培店的营业执照、谈话笔录、现场勘验笔录、《合作协议书》、开店资格授权证明书、加盟费收据、配料收据、神火源烤肉店平面方案及预算、收据及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为：吴培民、璞运超市间的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自的权利、义务。
本案的争议焦点在于：璞运公司于2016年12月29日提供《转租证明》是否构成违约；如已构成违约，吴培民是否可因此解除案涉合同，要求璞运超市返还房款，并承担加盟费损失、装潢损失？
关于璞运超市于2016年12月29日提供《转租证明》是否构成违约的问题。案涉《房屋租赁合同》虽然约定“经甲方（璞运超市）书面同意，甲方（璞运超市）提供有效办证文件”，但从合同目的看，璞运超市明知租赁区域系用于神火源烤肉经营，需办理营业执照，璞运超市对协助办理同意转租协议或其他有效文件的义务无异议，故协助办理同意转租证明等文件应为璞运公司的合同附随义务。璞运公司作为该合同义务的履行方，在2016年11月3日收到吴培民的《协助函》后，理应在合理期限内及时提供。该《协助函》中虽将租赁区域描述为A3区域，但吴培民要求璞运公司出具租赁区域的同意转租证明等文件的意思表示是明确的。璞运公司直至2016年12月29日才出示《转租证明》，确已超出合理期间一定期限，属履行瑕疵，构成一般性违约。吴培民陈述其自2015年10月起即向璞运超市要求提供同意转租证明等文件，但未提供证据佐证，璞运超市也不认可，程云的谈话录音中对此也未明确，故对吴培民该陈述法院碍难采信。
案涉两份租赁合同签订后，璞运超市已按约交付A3、B3区域，并提供水电，吴培民均已开始营业，并实际营业至2016年6月1日。可见，璞运超市已履行了合同主要义务。吴培民虽陈述2016年6月1日后因璞运超市施工原因造成停业，但未举证佐证。吴培民也未就其因未取得营业执照而受处罚导致不能营业进行举证。吴培民在双方约定将租赁区域由A3区域变更为B3区域后，并未就变更后的区域申请营业执照。吴培民的举证尚不足以证明璞运超市延期交付《转租证明》已造成合同目的不能实现的法律后果。故吴培民并不享有案涉《房屋租赁合同》的法定解除权。
从案涉合同的履行情况看，吴培民未按照2016年9月17日《房屋租赁合同》的约定按时支付房租押金70000元，也一直未支付电费。可见，吴培民在履约过程中也存在违约，且吴培民也未就因璞运超市延期提供《转租证明》造成其损失进行举证。2016年1月17日，吴培民、璞运超市签订《补充协议》，将租赁区域、面积、租金、房租押金等条款进行变更，璞运超市也未向吴培民收取原合同约定的租赁面积（140平方米）中超过变更后租赁面积（68平方米）的部分区域（72平方米）长达3个月的租金，双方存在协商的基础。璞运超市于2016年12月29日出具《转租证明》后，在可办理营业执照并继续履行合同的情况下，吴培民明确表示不再履行案涉租赁合同，已构成根本性约，且《补充协议》明确约定A3区域的装修损失与璞运超市无关，璞运超市也不同意利用B3区域的装修，现吴培民要求璞运超市赔偿加盟费损失、装潢损失的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
璞运超市于2017年3月22日当庭同意解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》，故双方间的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年3月22日解除。经法院释明后，吴培民仍占用案涉B3区域，故吴培民已交付的租金在扣除至2017年3月22日的租金313849元（取整）及自2017年3月23日起至吴培民实际搬离璞运超市止的占有使用费后，其余款项璞运超市应返还吴培民，其中占有使用费按照租金标准计算。对于房租押金，尚未满足合同约定的返还条件，可待条件满足并结算完毕后，由璞运超市退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决：一、吴培民与张家港璞运超市有限公司2016年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月22日解除。二、张家港璞运超市有限公司应返还吴培民自实际搬离张家港市吾悦广场20幢B102-B3区域之日起计算的租金（计算方式为：420000元－313849元－自2017年3月23日起至吴培民实际搬离被告处之日止的占有使用费，占有使用费按照租金标准计算），限于吴培民实际搬离吾悦广场20幢B102-B3区域后10日内履行。三、驳回吴培民的其他诉讼请求。案件受理费11156元，由吴培民负担9000元，张家港璞运超市有限公司负担2156元。
二审经审理查明的事实与一审一致。
二审中，当事人均未提供新的证据。
二审中，吴培民和璞运超市一致确认2017年6月1日璞运超市收回了承租房屋。
本院认为：2015年9月17日，璞运超市与吴培民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。该份合同签订后，璞运公司交付了出租房屋，吴培民支付了租金，并开设店铺营业。2016年1月17日双方重新签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，对承租范围、租金、押金等条款进行了变更。至此，双方2015年9月17日签订的《房屋租赁合同》已经终止履行。璞运超市与吴培民之间的房屋租赁关系受2016年1月17日的《房屋租赁合同》和《补充协议》的约束。
本案争议焦点在于吴培民是否有权以璞运超市未及时提供转租文件为由解除合同。璞运超市作为出租人，已经完成了向承租人交付出租物的主要合同义务。同时根据合同约定，璞运超市负有向吴培民提供有效办证文件的附随义务。璞运超市在接到吴培民2016年11月2日发出的协助函后，未能及时提供《转租证明》。吴培民于2016年11月25日向一审法院提起诉讼，认为璞运超市未提供业主同意《转租证明》，导致其不能经营。但璞运超市于2016年12月29日提交了鼎盛公司出具的《转租证明》后，吴培民可持该《转租证明》向工商部门申请工商登记，合法经营。因此璞运超市虽然履行合同义务存在瑕疵，并不能据此认定吴培民合同目的不能实现。吴培民以此为由主张解除合同依据不足。在一审审理期间，璞运公司于2017年3月22日同意解除与吴培民的《房屋租赁合同》及《补充协议》，应当认定吴培民与璞运公司协商一致解除了双方的《房屋租赁合同》。吴培民上诉认为璞运公司迟延履行构成根本违约依据不足，要求璞运超市赔偿各项损失没有事实依据和法律依据。《房屋租赁合同》约定了璞运超市返还押金35000元的条件，在吴培民没有支付全部租金和电费的情况下，其要求璞运超市返还押金条件尚不成就。吴培民并未提供证据证明其2016年6月至起诉之日未能正常营业原因是由于璞运超市未及时出具《转租证明》，要求扣除半年的房租依据不足。
综上，吴培民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11157元，由上诉人吴培民负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年九月三十日
书记员 沈华君