瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)瓦民初字第2934号
原告：刘金，男。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：葛树凯，该公司总经理。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
原告刘金与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金及其委托代理人王伟，被告益凯房地产公司的委托代理人张明日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金诉称，2012年8月12日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号房屋，总房款为473063元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付了143063元房款（其中有93063是被告借给原告的），但被告未能按照约定在2013年6月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款50000元并支付违约金9225元。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%。被告向原告出据的收款收据143063元，实际上原告只向被告交付了5万元，其余款项是被告为刘金垫付的，垫付额为93063元，原告与被告签订了借款协议。
经审理查明，2012年8月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路XX号X单元X层X号房屋，建筑面积75.69平方米，房屋总价款473063元。首付款143063元于合同签订当日支付，贷款33万元，买受人商业贷款方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。该合同未在相关部门备案。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订借款协议，约定：一、借款用途，乙方向甲方所借款项仅限于购买案涉房屋，所借款项全部直接用于支付该房屋的首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途。二、借款金额，乙方向甲方借款93063元。三、借款期限及方式，借款期限自2012年8月12日始至2013年6月30日止。乙方保证在借款期限到期之日前全部偿清该笔借款。乙方在借款期限内由明显违反甲乙双方签订的购买上述房屋相关合同条款等行为或出现丧失还款信誉和能力及其他可能影响甲方收回借款的情况的，甲方有权单方面要求乙方提前还款及借款期间的利息。四、保证条款，（一）乙方所购买上述房屋之全款发票由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还。（二）乙方购买上述房屋需缴纳的各种税费由乙方缴纳，发票契证等由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还。（三）乙方未还清所有借款之前，甲方有权拒绝将其所购上述房屋交付乙方，由此所产生的甲方未按《商品房买卖合同》约定的交付商品房时间交付房屋的，不视为甲方违约，其后果由乙方承担。（四）如不能在2013年6月30日前付清借款，乙方自愿放弃在甲方所购房屋入住权；但必须承担自交房之日起，应交纳的物业费、供暖费等。（五）本人在此欠款未还清之前，不得转手、出租此房，不以此房作为抵押为等获取某种利益，否则，自愿承担由此带来的一切法律责任和经济责任。五、借款利息及违约责任，如乙方在本合同约定的期限内偿清全部借款的，甲方可以免除乙方支付利息的义务。如乙方不能按期还款的，乙方除应按照人民银行同期利率的四倍向甲方交付自借款日起的利息直至还清借款外，还应按照逾期尚欠款项总额的20%承担违约责任。
原告按照合同约定向被告支付5万元，被告出具收款收据:首付款143063元（含原告向被告借款93063元），被告至今未交付案涉房屋。原告于2015年4月16日提起本案诉讼。
上述事实，有原告刘金提供的商品房买卖合同、老带新证明和收款收据、借款协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告刘金与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告按照合同约定向被告实际支付5万元的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告。双方约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。自交房日期2012年9月30日的次日，即2012年10月1日起至2015年4月15日，原告未提出解除合同，故被告应按照双方约定的标准（已交付房款的日万分之二）承担的逾期交房违约金。2015年4月16日，原告立案起诉，要求解除商品房买卖合同。自2015年4月16日起，原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（累计已付款的1%）过低，本院予以调整，违约金调整为已付购房款的贷款利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告刘金与被告大连益凯房地产开发有限公司于2012年8月12日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告刘金购房款5万元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘金2012年10月1日至2015年4月15日的逾期交房违约金，按购房款5万元的日万分之二计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘金损失，自2015年4月16日起至本判决确定的给付之日止，按5万元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、驳回原告刘金的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1281元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李 蓓
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年七月八日
书 记 员 化凌弘
第4页共7页
第1页共5页