天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初82421号
原告:天津津滨联合物业服务有限公司,住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层,组织机构代码:77730463-6。
法定代表人:闻晓军,董事长。
委托诉讼代理人:彭德正,北京君泽君(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘敏,北京君泽君(天津)律师事务所律师。
被告:王诚,男,汉族,1983年2月24日出生,住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人:王玉祥(系被告父亲),汉族,1953年5月1日出生,住所地天津市塘沽区。
原告天津津滨联合物业服务有限公司诉被告王诚物业服务合同纠纷一案,本院于2016年7月22日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭德正,被告委托诉讼代理代理人王玉祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:一、被告支付原告自2012年10月19日至2016年3月31日的物业管理费人民币4926.77元;二、被告支付原告自2012年10月1日起至实际给付之日的违约金,暂计至2016年3月31日为1576.27元;总计6503.04元;三、诉讼费用由被告承担。
事实与理由:原被告系物业服务合同关系,原告按合同约定向被告所居住小区博润家园项目提供物业管理服务,被告为该物业服务的受益人,却拒不缴纳物业服务费,经原告以多种方式多次催促无果。无奈向贵院提起诉讼,请求贵院依法做出公正的判决,维护原告的合法权益。
被告辩称,对原告起诉的欠费事实、期间、金额并无异议,但原告在提供物业服务中,存在欠缺和过错,应扣除原告诉请的物业管理费中未尽责任和义务的部分,与原告协商结算物业费。第一,2012年10月29日至2014年年底的物业费不应该交纳,因为已经超出了诉讼时效,2015年和2016年的在诉讼时效范围内;第二,小区池塘是空的,没有注水,三号楼入门门禁的可视电话和门控不能用,处于瘫痪状态,监控设备形同虚设,我家有一盆盆景放在楼道里,被盗了,因为没有门禁,监控也看不见,保洁人员在工作期间捡破烂,楼道非常不干净,有时候4、5天不打扫卫生,还有电梯坏了之后维修不及时,影响正常居住使用,原告并没有向我催交物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,如前期物业管理服务合同、资质证明、确认书、不动产登记查询单等,本院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实不存争议:
2008年7月31日,原告与天津津滨发展股份有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,约定由原告提供坐落于天津经济技术开发区第一大街博润家园物业项目的前期物业管理服务,服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理;房屋共用设施设备包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施等的维修、养护、运行和管理;物业管理区域内共用设施和附属建筑物包括道路、化粪池、自行车棚、停车场的维修、养护和管理;共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理;公共环境卫生;车辆行驶与停放秩序的管理服务;维护公共秩序、包括门岗执勤、巡视;相关文件、资料和业主情况的管理。合同约定的服务期限为自2008年8月1日始,至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。高层部分物业服务费标准1.85元/月/平方米;洋房部分物业费2.2元/月/平方米,业主应每月5日前交纳,如业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。
2009年4月29日,被告签署《确认书》,内容为:“王诚作为博润家园3号楼1门1402单元的业主,已经全文阅读《前期物业管理服务合同》,并理解、认同条款内容,同意严格遵守。”该房屋面积64.38平方米,每月产生物业费119.10元,被告确认2012年10月19日至2016年3月31日共计4926.77元物业费未交纳。
关于双方有争议的事实和证据,本院作以下分析和认定:
原告表示其已妥善完成了物业服务合同约定的服务事项,并提交了安防系统运行记录表、公共秩序交接单、值班表、设备设施巡查记录表、保洁工作记录表、绿化日检表等作为证据,被告不予认可,并提交了照片一组,用以证明原告的物业服务存有瑕疵。本院分析如下:物业公司所提交的材料,可以证实其履行了相应内容的服务内容,对此被告等业主亦不持异议,但并无法证实物业合同所约定的全部事项均已完全、妥善地完成了服务内容,而被告所提交照片,可以显示,被告确在公共设施维护、公共区域卫生等方面存有服务瑕疵,而原告并无相反证据予以反驳,故本院对被告之抗辩予以采纳。
原告表示,被告发生欠缴物业费后,在2014年11月向被告进行了书面催收,并提交了律师函和邮件查单加以证明,被告对此不予认可,表示并未收到。经查,原告就被告在2014年9月30日前的欠缴物业费2785.3元及滞纳金的事实,通过邮局发送了邮件,取得《邮件查单》,该邮件的收件地址即为本案所涉房屋地址。据此,应认定原告向被告履行了书面催收义务。
本院认为,原告取得“博润家园”项目的前期物业服务管理资格,并具备相应资质,而被告通过签署《确认书》的方式,亦表示接受前期物业服务合同条款的约束,故前期物业管理服务合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应予恪守履行。现被告对未按约支付物业管理费之事实不存争议,故原告有权要求被告支付2012年10月19日至2016年3月31日的物业管理费。虽被告提出2012年至2014年的物业费已超出诉讼时效,但由原告在2014年11月进行了物业费的催交,故诉讼时间发生中断,原告仍可主张该部分费用由被告承担。
关于支付物业服务费的金额,由于被告举证证实原告履行物业服务存有瑕疵,而原告未提交证据证实其已对瑕疵服务作出了修正,故本院酌定支持原告诉请金额的90%,即4434.09元。
关于滞纳金一节,虽然被告欠缴物业费构成了违约,但原告亦存有未妥善履行服务义务的情节,故对于原告要求被告支付滞纳金的主张,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:
一、被告王诚向原告天津津滨联合物业服务有限公司支付2012年10月19日至2016年3月31日的物业服务费4434.09元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
上述义务应于本判决生效之日起十日内履行,如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元,由原告负担10元,被告负担15元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 娄超
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 姜金
附:法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
第一百四十条:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
2.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。