四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终467号
上诉人（原审原告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。
法定代表人：赵家贵，董事长。
委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周义英，女，汉族，生于1976年10月1日，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄平，四川蜀渝律师事务所律师。
上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房地产公司）因与被上诉人周义英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日受理本案后，依法组成合议庭于2018年4月24日采取听证形式审理本案。上诉人川源房地产公司的委托诉讼代理人刘琪、徐文燕，被上诉人周义英及其委托诉讼代理人黄平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人川源房地产公司上诉认为，一、双方约定的房屋租金应当包含商业管理费，周义英尚欠上诉人的房屋租金为227610元。当初将房租和商业管理费分开约定实为规避房屋租赁税，如仅按合同约定的“房屋租金”计算，金额过低有悖常理。周义英第一次缴纳房屋租金按36元/㎡的标准支付，说明周义英是明知房屋租金包含了商业管理费的。二、周义英未按合同约定缴纳房屋租金，应承担违约责任，按合同约定向上诉人支付违约金26694元。因此，上诉人川源房地产请求二审法院撤销原审判决，并依法改判解除双方《房屋租赁合同》，由周义英支付上诉人自2015年9月17日至2017年8月31日的房屋租金227610元（含商业管理费），并支付从2017年9月1日至交房时止的房屋租金，以及违约金26694元。
被上诉人周义英答辩认为，一、双方在《房屋租赁合同》中对房屋租金标准有明确的约定，商业管理费并非租金，上诉人未提供服务就不应收取商业管理费；二、周义英已缴纳的租金按照合同约定的计算标准，已经超出上诉人一审起诉之日前的租金金额，周义英不构成违约，双方之间签订的合同应继续履行。因此，被上诉人周义英请求二审法院驳回上诉、维持原判。
川源房地产公司于一审起诉时请求判令：一、解除双方于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》，并交回租赁房屋；二、周义英支付川源房地产公司2015年9月17日至2017年8月31日期间拖欠的房租227610元（含商业管理费），并支付交房时止按原月租金标准计算的房租；三、周义英支付川源房地产公司违约金26694元。
原判认定，2014年9月18日，合江县恒万物业管理有限公司根据川源房地产公司的委托与周义英签订房屋租赁合同，合江县恒万物业管理有限公司为甲方，周义英为乙方。合同约定：一、租赁物：甲方将自有的合江川源第一城A座第一层附31、32号269.64㎡的商铺出租给乙方使用，乙方同意承租……。二、租赁期限：租赁期限共计五年，60个月，从2014年9月18日起至2019年9月17日止。其中2014年9月18日至2015年3月17日为赠送期，抵扣金额为53388元，即本合同正式计租金日为2015年3月17日。此合同签订日起乙方需在3个月之内完成房屋装修并营业，如乙方没有履行此约定，甲方有权将房屋保证金作为违约赔偿金并收回房屋使用权。乙方保证所租赁房屋用于从事建材销售场地使用，若乙方没有履行合同上的场地使用约定，可视乙方为欺诈，骗取甲方的优惠政策，甲方可上诉。乙方应按时缴纳各项费用：（1）从承租合同生效之日起按与该项目物业管理公司所签的物业收费标准执行，物业服务费标准为:从2014年1月1日起至2016年1月1日止为2元／㎡*月、2016年1月1日起至2018年1月1日为3元／㎡*月，因物业服务公司更换，按新物业公司标准执行。（2）中央空调费按流量据实收费……。三、租金及租赁期内租金标准如下：1.乙方租赁期内租金标准如下：2014年9月18日至2015年9月18日7元／㎡、2015年9月18日至2016年9月18日9元／㎡、2016年9月18日至2017年9月18日11元／㎡、2017年9月18日至2018年9月18日13元／㎡、2018年9月18日至2019年9月18日15元／㎡。2.甲、乙双方议定租金交纳方式为：乙方签订本合同当日支付8898元定金，该定金在合同开始执行时转为租金，乙方需在2014年9月18日至2014年10月3日之内一次性付清剩余租金和房屋保证金，乙方须按6个月为一个支付时段向甲方预付，应于每半年时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付甲方。3.本合同签订之日起乙方需在15个工作日内结清所有应缴费用，如乙方没有按时缴纳将视为违约，8898元房屋定金将作为赔偿金归甲方所有。四、商铺商业管理费:1.乙方租赁期间商业管理费用标准如下：中央空调安装费2014年9月18日起8元／㎡，公共设施建设2014年9月18日起8元／㎡，公共设施维护2014年9月18日起10元／㎡。五、……2.乙方所租赁的商铺需达到甲方的装修标准1000元／㎡……。六、房屋履约保证金：甲、乙双方约定房屋履约保证金26694元，由乙方在签订本合同当日支付给甲方。租赁期满或本合同正常终止，乙方相关义务履行完毕后45天内，甲方将该保证金全额退还给乙方。七、违约责任：1.本合同约定违约金额为26694元……。3.乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰向甲方支付逾期履行违约金；如乙方逾期15日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本条第一款约定的违约金。九、任何根据本协议发出的通知应以面呈或邮寄方式送达对方在本协议中载明之地址，更改上述地址必须提前7日以书面告知对方，否则视为没有更改，相对方因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。面呈通知在递交时视为送达；以挂号／特快专递的邮寄方式发出的通知在投递后3日视为送达，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据……。双方还对其他权利义务等进行了约定。合同订立后，川源房地产公司按约将商铺交付周义英使用，周义英于2014年10月9日向川源房地产公司交纳了保证金26694元和前期含商管费在内的租金53388元，随后周义英按约进行了装修和建材经营。周义英在租赁期间，除2014年10月9日缴纳保证金和含商业管理费在内的租金外，未再向川源房地产公司缴纳租金，故川源房地产公司诉至原审法院，并提出前列诉讼请求。
另认定，合同订立后至今川源房地产公司未进行任何公共基础建设，公共设施损坏后没有进行维护，电梯不能使用，中央空调周义英未得到使用。
又认定，周义英在收到川源房地产公司的催收房租通知后川源房地产公司起诉前到川源房地产公司处按合同第三条约定缴纳租金，川源房地产公司拒收。
再认定，周义英同意用所交款项折抵租金。
原判认为，本案的争议焦点是：一、双方当事人在合同中约定的商业管理费是否属于租金范畴，周义英是否享有抗辩的权利；二、双方当事人签订的房屋租赁合同是否可以解除。
一、关于双方当事人在合同中约定的商业管理费是否属于租金范畴的问题。川源房地产公司主张周义英应交纳的租金中应包括商业管理费用在内，因周义英在交纳的第一次租金中就包含有商业管理费用在内，周义英并未提出异议，川源房地产公司对前述事实提供了《房屋租赁合同》、收据证明。周义英称，双方签订的合同第三条明确约定的租金是：2014年9月18日至2015年9月18日7元／㎡、2015年9月18日至2016年9月18日9元／㎡、2016年9月18日至2017年9月18日11元／㎡、2017年9月18日至2018年9月18日13元／㎡、2018年9月18日至2019年9月18日15元／㎡，第四条明确约定的是商业管理费用，收据是川源房地产公司单方出具，不能证明周义英认可租金包括商业管理费用，川源房地产公司主张租金中应包括商业管理费用在内的理由与合同约定不符，不应得到支持。对前述事实周义英也提供《房屋租赁合同》证明。原审法院认为，双方签订的合同是双方自愿、真实的意思表示，且未违反法律的规定，合同合法有效，对双方具有约束力，而合同中对租金和商业管理费用分别以独立的条款进行了具体、明确的约定，合同约定的商业管理费不具有租金的性质。川源房地产公司关于租金应包括商业管理费用的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
二、关于周义英对商业管理费是否享有抗辩权而拒缴的问题。经审查，从合同中商业管理费的内容看，包括中央空调安装费、公共基础建设和公共设施维护。庭审中周义英提供的证据能够证明，川源房地产公司在庭审中认可周义英入驻租赁商铺以来其未进行公共基础建设，损坏的电梯至今未进行维护，中央空调不能使用，因此周义英对于这三项的商业管理费享有抗辩权。周义英有权就商业管理费进行抗辩而拒缴相关费用。
三、关于双方当事人签订的房屋租赁合同是否可以解除的问题。周义英称，川源房地产公司向周义英主张的是房租，而其向周义英主张的房租包括了商业管理费用在内，其请求超出了合同约定的范围。另，从商业管理费用包括的内容看，川源房地产公司未提供中央空调给周义英使用，从周义英入驻租赁商铺以来川源房地产公司也从未添置任何公共基础设施，更没有对公共设施进行维护，周义英不应承担商业管理费用。对前述事实和理由周义英提供《房屋租赁合同》、公共设施现场照片、证人证言等证据证明。川源房地产公司认可在周义英入驻租赁商铺以来川源房地产公司未进行公共基础建设，损坏的电梯及其他公共设施至今未进行维护，但认为商铺外的公共设施是由物业公司维护，与川源房地产公司无关，且中央空调不能使用是周义英等商户不交纳电费所致。经审查，虽然合同约定“如乙方逾期15日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同”，但在川源房地产公司2017年7月14日送达周义英的催收房租通知中并没有解除合同的内容，且周义英在送达川源房地产公司的催收房租通知后川源房地产公司起诉之前向川源房地产公司缴纳租金而川源房地产公司拒收，周义英并未构成根本性违约，并不是周义英不履行合同主要义务，也并不影响合同的继续履行。川源房地产公司关于周义英构成根本性违约应解除合同支付违约金的理由，不能成立，原审法院不予支持。川源房地产公司关于中央空调不能使用是周义英等商户不交纳电费所致的理由，未提供证据证明，且川源房地产公司也认可物业公司的法定代表人挪用公司的款项后逃跑。川源房地产公司的该理由原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。按合同约定计收租金从2015年3月17日起，以及约定的租金标准，根据周义英向川源房地产公司已缴纳80082元的情况，原审法院确认周义英已交租金至2017年10月4日，以后的租金未支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周义英于本判决生效之日起十日内向川源房地产公司泸州川源房地产开发有限公司支付从2017年10月22日起至2017年12月17日止按合同约定的标准计算的租金。二、驳回川源房地产公司泸州川源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5215元，减半收取2607.5元，由川源房地产公司泸州川源房地产开发有限公司负担。
本案在二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的商业管理费用是否是租金的性质，周义英应否向上诉人支付商业管理费；二、双方当事人签订的《房屋租赁合同》应否解除，周义英应否向上诉人支付违约金。
第一，关于双方约定的商业管理费用是否属于租金性质，周义英应否向上诉人支付该笔费用的问题。上诉人认为，双方在合同中将租金和商业管理费分开约定是为了规避税费，商业管理费实质就是租金，否则合同中约定的租金过低不符合常理。且周义英第一次缴纳租金时已经缴纳了商业管理费，说明周义英对商业管理费的性质是租金这一事实是明知且认可的。经审查，双方在《房屋租赁合同》中对租金和商业管理费用的内容、计算标准和缴纳方式进行了分别约定。且租金和商业管理费用的性质及包含的内容本不相同，租金是承租人因占有并使用出租人的物业所支付的相应对价，而商业管理费用按照双方的合同约定包含中央空调安装费、公共基础建设费、公共设施维护费，是出租人向承租人提供相应设施或服务，承租人针对该设施或服务向出租人支付的相应对价。本案中，双方既然在《房屋租赁合同》中对租金和商业管理费用进行了分别约定，双方则应按合同约定履行义务。上诉人主张商业管理费实质就是租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。周义英于2014年10月9日预缴了半年的租金和商业管理费用，但因上诉人未按合同约定提供相应设施和服务，原审将周义英预缴的商业管理费抵扣其应缴的房屋租金，并无不当。
第二，关于双方签订的《房屋租赁合同》应否解除，周义英应否向上诉人支付违约金的问题。上诉人认为，周义英拖欠租金，按照合同约定上诉人可以解除合同并要求周义英支付违约金。经审查，周义英在收到上诉人的催收房租通知后到川源房地产公司要求按合同约定的租金标准缴纳房租，但因双方对租金标准存在争议，川源房地产公司拒绝周义英按合同约定的租金标准进行缴纳，导致周义英未能缴足房租。因此，周义英未能缴足房租并非其故意拖欠，而是因上诉人拒绝收取所致。上诉人以周义英拖欠租金为由要求解除合同，并由周义英支付违约金的上诉主张，不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人泸州川源房地产开发有限公司的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5115元，由泸州川源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林乐斌
审判员 曹天全
审判员 李 平
二〇一八年六月十五日
书记员 杨 雯