浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢巡商初字第134号
原某：沈良。
委托代理人：郑剑锋。
委托代理人：许广平。
被告：衢州市健立石油制品有限公司。
法定代表人：潘春梅。
诉讼代表人：徐筱平。
委托代理人：毛宗慧。
委托代理人：刘银志。
原某沈良诉被告衢州市健立石油制品有限公司（以下简称健立公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员符群芳独任审判。后因案情复杂，2015年7月1日本院依法裁定本案转为普通程序进行审理，由审判员符群芳担任审判长，与代理审判员郑利军、人民陪审员张志诚组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原某沈良的委托代理人郑剑锋、许广平，被告健立公司管理人委托代理人毛宗慧、刘银志到庭参加诉讼。2015年10月13日因原某以另行提起的行政诉讼或与本案有关，要求本案中止审理，本院经审查，认为原某的申请符合法律规定，裁定中止审理。2016年1月8日本案恢复审理，于同年1月15日第二次公开开庭进行审理，原某沈良的委托代理人郑剑锋、许广平，被告健立公司管理人委托代理人毛宗慧均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原某沈良诉称：原某系被告健立公司的原出资人。2008年1月16日，原某（甲方）与潘某（乙方）签订了《转让协议》一份，约定将健立公司整体（沈家健立园及车辆除外）转让给乙方，其中衢江区仙岩路边72亩待开发用地，作价3500万元，乙方已付2000万元，余款1500万元如开发后销售不顺畅，到时以房子市场销售价折抵，双方还约定如因协议履行发生问题，乙方愿承担完全责任并由健立公司所有财产作抵押。《转让协议》签订后，原某以转让股权的形式，将自己及妻子持有的被告健立公司股权过户到潘某指定的人名下，潘某因而成了被告资产的实际控制人。2008年8月17日、2011年11月23日，2013年1月12日，潘某先后三次以被告实际控制人的身份签署了《备忘录》，承诺所欠土地尾款1500万元按原协议履行，以健立公司所建房产折抵。2013年1月25日，原某（甲方）与被告（乙方）及其实际控制人潘某（丙方）、股东叶绍瑞、潘春梅（丁方）签署了《协议》一份，约定根据2008年1月16日签订的《转让协议》，健立公司“朱帝花园”项目已开发完成，乙方同意以朱帝花园房屋交付时用房屋按成本价折抵。现三方确认成本为每平方米三千元，折抵建筑面积5000平方米排屋给甲方，乙方在办理好房产证后，立即与甲方办理房屋交接手续。
原某后知悉被告健立公司于2012年12月11日、2013年2月5日先后与案外人顾小锋签订了《借款合同》、《抵押合同》等各两份，分别向顾小锋借款5000万元和2000万元，被告承诺以“朱帝花园”相关房屋提供抵押担保。2013年1月8日，顾小锋协同被告在“朱帝花园”二期相关房屋尚未符合竣工交付条件的情况下，向住建部门办理了房屋产权证，并分别于1月24日和2月18日办理了相关房屋的抵押登记手续。2013年7月31日和8月15日，绍兴市中级人民法院和诸暨市人民法院分别以（2013）浙绍商初字第8号和（2013）绍诸商初字第2118号民事判决书，支持了顾小锋的上述借款债权和抵押权。
2013年12月6日，衢江区人民法院依法裁定受理了被告健立公司的破产申请，并指定了管理人。在规定的债权申报期内，原某向管理人申报了自己的1500万元购房款债权，顾小锋则申报了抵押债权。但被告健立公司管理人经审核认为，原某的1500万元债权只能认定为普通债权。
原某认为，原某与潘某2008年1月16日签订的《转让协议》，名为股权转让，实为整体资产转让。且该《转让协议》（以及潘某于同年8月17日的《备忘录》）已经约定涉案1500万元土地尾款在特定条件下以房子市场销售价折抵的内容，实系一份附条件的《房屋买卖（预购）合同》。原被告于2011年11月23日签署的《备忘录》进一步明确了购房协议的内容：包括房屋范围（即“二期工程”）、计价方式、总面积、确定房源方式等。双方当时虽因房屋尚未竣工交付、每栋房屋的实测建筑面积尚未确定、房管部门未对房屋编号等原因而未在协议中列举具体房号，但原某所购房屋的范围早已在图纸（“沙盘”）中确定，买卖标的物显然已经特定化。2013年1月25日，原被告及其实际控制人潘某、股东签署的《协议》，进一步确认乙方在办理好房产证后，立即与甲方办理房屋交接手续等。原某认为双方《房屋买卖合同》至少在2011年11月23日已成立并生效，现管理人将原某的1500万元购房款认定为普通债权，缺乏事实和法律依据。原某根据与被告的一系列《协议》和《备忘录》等，本可以直接要求被告按约交付房屋，但考虑到被告管理人在破产程序中可能涉及财产整体处置等大局，故可以不勉强被告交付房屋，仅要求确认自己相应的购房款债权。特诉至本院，请求：1、确认原某对被告拥有的1500万元债权属于购房款优先债权（涉案房屋所有权证号附后，见附件三）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告健立公司答辩称：健立公司管理人在健立公司破产一案中将原某沈良申报的债权经审核确定为普通债权，因为以健立公司哪些具体房屋来抵偿潘某欠原某沈良的股权转让款，一直未特定，原某沈良主张关于抵偿房屋的范围已在图纸（沙盘）中确定，没有事实依据，事实是直至2013年1月25日，原某主张抵偿的房屋房号才予以确定，但其主张优先权的房屋被告已于2013年1月24日抵押给了案外人顾小锋并办理了抵押登记。故被告请求法院驳回原某的诉讼请求。
原某沈良为证明其诉请主张提供了下列证据并经被告质证：
1、2008年1月16日《转让协议》以及2008年8月17日潘某《备忘录》用以证明：（1）原某将被告整体资产转让给潘某；（2）该《转让协议》虽采用股权转让形式，但其转让标的和作价方式均表明实为企业整体资产转让；（3）双方约定了附条件的“房屋买卖（预购）”条款。
2、2011年11月23日及2013年1月12日原某与潘某签署的《备忘录》用以证明：（1）潘某以被告实际控制人身份与原某正式达成了“以房抵债”协议；（2）原某据此已丧失了现金债权；（3）原某购买的房屋范围、房源确定方式、面积、计价方式等均已明确。
3、2013年1月25日《协议》用以证明：（1）原、被告以及相关各方约定了房屋交付条款；（2）双方房屋买卖关系源于2008年《转让协议》和2011年《备忘录》的约定。
4、被告破产管理人《答复函》用以证明：被告管理人以标的物“未特定化”为由不予确认房屋买卖的效力。
5、证人潘某证言证实在案外人顾小锋抵押借款之前，原某沈良曾与其说过用5000平方米的房屋抵偿涉案1500万债权，但具体哪些房子他不清楚；证人鲍某、许某证言证实在案外人顾小锋抵押借款之前，原某沈良与潘某在“沙盘”（楼盘模型）上指认过房产用以抵偿涉案的1500万元债务，但证人鲍某记不清是否制作过房号清单，证人许某表示没有签订书面清单。
被告健立公司经质证，对证据1、2、3的真实性不表异议，但对原某综合论证的证明对象即涉案的1500万元健立公司债权转化为购房款有异议，认为只能证明有以房抵债的意向，但购房合同未成立。对证据4不表异议。对证据5认为三位证人与原某均有一定的利害关系，证言内容也有矛盾，不能认定原某与被告达成以房抵债的合意，即使退一步说，达成抵偿合意，因缺失合同标的，购房合同不能成立。
被告健立公司为证明其主张提供了下列证据并经原某质证：
1、健立公司基本情况、健立公司变更登记情况、健立公司管理人对潘某、鲍某、叶绍瑞、潘春梅等四人所做的调查笔录及向叶绍瑞调取的其与潘某订立的代其持股协议书复印件一份，证明健立公司工商登记情况及沈良原为健立公司股东，后股东变更为叶绍瑞、潘春梅、但该公司实际控制人为潘某。
2、衢江区人民法院（2013）衢商破（预）字第1-1号民事裁定书复印件一份、衢江区人民法院（2013）衢商破字第1-2号决定书复印件一份，证明衢江区人民法院于2013年12月6日受理健立公司重整申请的事实及被告主体资格。
3、诸暨市人民法院（2013）绍诸商初字第1441号民事判决书、（2013）绍诸商初字第1441号民事裁定书、绍兴市中级人民法院（2013）浙绍商初字第8号民事判决书、衢江区人民法院（2015）衢巡商初字第129号判决书一份，证明原某在本案中主张的19套房子已经抵押登记在顾小峰名下，顾小锋依法享有优先权，并经生效法律文书证实的事实。
原某对被告出示的上述证据不表异议。
根据原、被告举证、质证及双方陈述，对于原某提交的上述证据本院认为：对其提交的证据1、2、3，因被告对其真实性不表异议，但对原某综合论证的证明对象有异议。本院认为上述证据系被告认定原某的债权系公司债务的依据，但对其证明对象本院将在本院争议焦点中作阐述，所以对该证据作综合认定。被告对证据4不表异议，本院予以采纳。被告对证据5有异议，本院认为与当事人有利害关系的人法律规定亦可作为证人，但上述三位证人证言只能证实原某与潘某在“沙盘”（楼盘模型）上指认过以房抵债的事实，并未明确最终哪些房子用以抵偿债务。对于被告所举的证据，本院认为上述证据来源合法，与本案有关，原某亦不表异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
根据上述证据及当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：健立公司注册成立于1996年1月25日，注册号为330803000000272，住所地：衢州市衢江区东迹大道357号。该公司股东多次变更，2008年4月7日之前，该公司法定代表人为沈良，其为股东之一，出资额为1800万，占出资比例为90%，另一股东为徐秋娥，出资额为200万，占出资比例为10%。2008年4月7日股东变更为沈健，出资额为660万，占出资比例为33%；浙江大明特种纸业有限公司，出资额为1340万，占出资比例为67%。2009年4月29日，股东变更为叶绍瑞，出资额为660万，占出资比例为33%；潘春梅，出资额为1340万，占出资比例为67%。2013年1月30日，潘春梅开始担任该公司法定代表人至今。该公司实际控制人为潘某。
2008年1月16日，以健立公司、沈良为甲方与以浙江大明特种纸业有限公司、潘某为乙方的双方签订了《转让协议》一份，约定将健立公司整体（沈家健立园及车辆除外）转让给乙方，其中衢江区仙岩路边72亩待开发用地，作价3500万元，乙方已付2000万元，余款1500万元如开发后销售不顺畅，到时以房子市场销售价折抵，双方还约定如因协议履行发生问题，乙方愿承担完全责任并由健立公司所有财产作抵押，协议最终由沈良、潘某签名，健立公司及浙江大明特种纸业有限公司分别盖章。《转让协议》签订后，2008年8月17日、2011年11月23日，2013年1月12日，潘某先后三次以被告实际控制人的身份签署了《备忘录》，承诺所欠土地尾款1500万按原协议履行，以健立公司所建房产折抵。2013年1月25日，原某与被告、潘某、叶绍瑞、潘春梅签署了《协议》一份，约定根据2008年1月16日签订的《转让协议》，健立公司“朱帝花园”项目已开发完成，被告同意以朱帝花园房屋交付时用房屋按成本价折抵。并确认成本为每平方米3000元，折抵建筑面积5000平方米排屋给原某沈良，乙方在办理好房产证后，立即与甲方办理房屋交接手续。双方对抵偿给原某的房屋的范围在图纸“沙盘”（楼盘模型）中进行过指认，但最终未确定是哪些房产。而原某认可用以抵偿的19幢房产的具体房号于2013年1月25日才予以确定，且该19幢房产的房号与健立公司用以向案外人顾小锋抵押借款的房号重合。
另查明：2012年12月11日，健立公司与案外人顾小锋签订了5000万元的借款合同及抵押合同。2012年12月14日顾小锋向健立公司出借款项5000万元。2012年12月18日，健立公司与顾小锋办理了5000万元的土地抵押登记。2013年1月9日顾小锋又借给健立公司800万元。2013年1月24日，顾小锋与健立公司办理了5800万元借款的抵押登记，将健立公司的188个房产（详见2013年1月23日的抵押物清单上的所列房产，以房产证号为准，见附件一）抵押给顾小锋，原某沈良主张的健立公司用以抵偿的19幢房子（见附件三）即在该188个房产内。2013年1月25日，顾小锋注销了5000万元的土地抵押登记。2013年2月7日，健立公司归还被告800万元，顾小锋注销了188个抵押房产中的51个房产的抵押登记。顾小锋又于2013年2月7日、2月8日共计借给健立公司2000万元并于2013年2月7日向抵押登记部门提交了抵押登记申请，抵押登记时间为2013年2月18日，将健立公司的56个（51个＋5个）房产（详见2013年2月5日的抵押物清单上的所列房产，以房产证号为准，见附件二）抵押给顾小锋，为上述2000万元借款的偿还提供担保。诸暨市人民法院（2013）绍诸商初字第1441号民事判决书、（2013）绍诸商初字第1441号民事裁定书、绍兴市中级人民法院（2013）浙绍商初字第8号民事判决书、衢江区人民法院（2015）衢巡商初字第129号判决书确认原某在本案中主张的19套房子已经抵押登记在顾小峰名下，顾小锋依法享有优先权。
2013年12月6日，衢江区人民法院作出（2013）衢商破（预）字第1-1号民事裁定书，受理了健立公司的重整申请。同年12月17日，衢江区人民法院作出（2013）衢商破字第1-2号决定书，指定江山浩然会计师事务所与浙江中桥律师事务所为健立公司联合管理人。
在规定的债权申报期内，原某向管理人申报了自己的1500万元债权，认为其涉案的1500万元土地尾款根据其所提供的证据已经最终转化为购房款，本应要求被告健立公司交付房屋，但应考虑到破产案件的审理，所以只要求相应的19幢房子出售后的购房款，其购房款应当优先于顾小锋申报的抵押债权。但被告破产管理人经审核认为，原某与被告签订的相关协议及凭证，只能说明双方有以房抵债的意愿，并未就特定的房屋签订相关房屋买卖合同，故不能发生房屋买卖合同之法律效力，原某的1500万元债权只能认定为普通债权。故此成讼。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间对涉案的1500万元土地转让款是否以以房抵债的合同形式转化为购房款，也就是说原某就本案主张的19幢房产是否享有优先受偿权。本院认为根据查明的案件事实，健立公司管理人审核认定的原某的1500万元债权，原某虽然提供了最初的“转让协议”、“备忘录”，甚至于2013年1月25日的“协议”及“沙盘”（楼盘模型）指认，但上述证据都仅仅只能证明双方初步形成以房抵债的合意，且原某在庭审中也承认用以抵偿债务的19幢房产清单制作于2013年1月25日，可见原、被告未将抵偿房产这一标的物特定化，未在案外人顾小锋将讼争房产抵押登记前就该特定的房屋签订相关的房屋买卖合同，故不能发生房屋买卖合同之法律效力，且案外人顾小锋就本案原某主张享有购房款优先权的19幢房产享有抵押物优先权已经生效法律文书所认定。退一步说，原某沈良以房抵债的购房合同即使成立于案外人顾小峰对争议房产设定抵押权之前，在判断购房款优先受偿权时，应按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。其第二条将交付购买商品房的全部或者大部分款项的购房户认定为消费者，保护的是购房者的居住权和生存权。消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的社会成员，本案中原某即使在案外人顾小峰抵押权登记前形成房屋买卖合同，但这种以房抵债显然并非“为生活消费需要购买房屋”，不符合上述“消费者”的定义，故不能适用法释（2002）16号享有购房款优先受偿权。本院认为原某的证据不足以证明其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告沈良的诉讼请求。
案件受理费111800元，由原告沈良负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 符群芳
代理审判员 郑利军
人民陪审员 张志诚
二〇一六年一月十五日
书 记 员 方 琦
申请执行期限二年
附件一：房地产抵押物清单（5800万，188套）
编号
房屋坐落
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