江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0982民初5061号
原告：中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行，统一社会信用代码91320982771543572N，住所地盐城市大丰区幸福东大街11号。
负责人：戴兢业，该支行行长。
委托诉讼代理人：丁加进，该支行风险经理。
被告：王洪新，男，1962年12月18日生，汉族，住盐城市大丰区。
被告：周彩兰，女，1961年12月1日生，汉族，住盐城市大丰区。
被告：大丰市东琳置业发展有限责任公司，住所地盐城市大丰区海洋经济开发区中央大道1号。
法定代表人：徐同元，该公司总经理。
诉讼代表人：大丰市东琳置业发展有限责任公司清算组。
负责人：贾玉辉，该清算组组长。
委托诉讼代理人：花蕾、孙学涛，江苏煜衡律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司盐城大丰支公司（以下简称大丰建行）诉被告王洪新、周彩兰、大丰市东琳置业发展有限责任公司（以下简称大丰东琳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大丰建行的委托诉讼代理人丁加进，被告大丰东琳公司的委托诉讼代理人孙学涛、被告王洪新到庭到庭参加诉讼，被告周彩兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告大丰建行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王洪新、周彩兰共同偿还原告借款本金204769.12元及截止2016年9月1日的利息11146.42元、罚息1021.86元，合计216937.40元，并承付自2016年9月2日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息和罚息；2.原告对被告的抵押物享有优先受偿权；3.确认被告大丰东琳公司对上述还款责任承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月28日，被告大丰东琳公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》，约定原告为购买被告大丰东琳公司开发的鑫福岛花园小区的购房户提供贷款，被告大丰东琳公司为购房户的贷款提供阶段性连带责任保证。2013年7月10日，被告王洪新、周彩兰夫妇因购买大丰港区鑫福岛花园2-3幢104室住宅需要，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款本金为22.6万元，借款期限14年，还款方式为按月等额本息还款等。被告王洪新、周彩兰将其购买的房产办理预购商品房抵押预告登记后，原告大丰建行依据借款合同约定，于2013年7月16日向被告发放贷款22.6万元。上述贷款发放后，被告王洪新、周彩兰起初尚能按约还款，自2015年8月其即未能按约履行还款义务。截止2016年9月1日，被告王洪新、周彩兰结欠原告大丰建行贷款本金204769.12元、利息11146.42元、罚息1021.86元。据此，原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
被告王洪新承认原告大丰建行主张的事实及全部诉讼请求。
被告大丰东琳公司辩称，原告应先向清算组申报债权，对清算组审核后的结果不服再向人民法院起诉；被告王洪新、周彩兰所购房屋未设立抵押权，原告不能享有优先受偿权；原告已扣减被告大丰东琳公司保证金账户资金11100元，请求一并处理。
被告周彩兰未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、商品房销售协议贷款合作协议书、销售不动产统一发票、抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、个人贷款催收通知书、贷款账户基本信息、情况说明、债权人债权登记表、（2014）大破预字第0004-1号民事裁定书、（2014）大商破字第0004-1号决定书各一份，EMS快递单及对应的快递投递情况查询单各两份等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，原告大丰建行（乙方）与被告大丰东琳公司（甲方）签订商品房销售贷款合作协议一份，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于大丰港经济区海港新城区鑫福岛花园小区的商品房发放个人住房贷款，并对贷款额度、期限、双方权利义务、协议的变更与解除、合作期限等内容进行了约定。同日，原告大丰建行（债权人、乙方）与被告大丰东琳公司（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定本最高额保证所担保的债权是指自2013年3月28日至2018年3月28日期间因乙方向债务人（指因购置座落于大丰鑫福岛花园项目所属的住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权���括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为陆仟万元；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任担保；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者一方根据主合��的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；甲方应在本合同生效之日起10个工作日内在乙方处开立专项保证金账户，账号为32×××20，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤销地授权乙方从32×××54账户中提取保证金并存入上述保证金专户等。
被告王洪新、周彩兰系夫妻关系。2013年7月10日，原告大丰建行（贷款人）与被告王洪新、周彩兰（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告王洪新、周彩兰因购买被告大丰东琳公司所出售的坐落于大丰港区鑫福岛花园2-3幢104室房屋，向原告大丰建行借款22.6万元，借款期限自2013年7月10日至2027年7月10日；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同所称基准利率是指中国人民银行同期同档次贷款利率；本合同项下逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；放款方式为贷款人将款项一次性划入被告大丰东琳公司32×××54账户内；还款方式为等额本息还款法，采取委托扣款方式；担保方式为保证、抵押；抵押财产为位于大丰港区鑫福岛还原2-3幢104室；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼法、仲裁法、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担等。
2013年7月15日，被告王洪新为其所购买的位于大丰港区鑫福岛花园2-3幢104室房屋办理了预购商品房抵押预告登记。但至目前为止，被告王洪新、周彩兰所购该房屋未能交付，也未能办理抵押权登记手续。2013年7月16日，原告大丰建行按照合同约定将贷款22.6万元发放到被告大丰东琳公司的账户内。被告王洪新借款后，仅偿还了部分借款本息，后原告分别于2015年5月5日、2015年7月7日、2015年7月21日扣划了被告大丰东琳公司保证金账户中3000元、4100元、4000元，合计11100元，其中归还本金4748.63元、利息（含罚息）6351.37元。截止2016年9月1日尚欠借款本金204769.12元，利息11146.42元，罚息1021.86元。
另查，2014年10��8日，本院裁定受理了被告大丰东琳公司的破产清算申请。截止2014年10月8日，被告王洪新、周彩兰结欠原告大丰建行贷款本金214033.50元、利息856.73元，合计214890.23元。
本院认为，原、被告签订的借款合同以及保证合同均系各方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,缔约各方均应按约履行。原告大丰建行已按约履行向被告王洪新、周彩兰发放贷款的义务,被告王洪新、周彩兰未能按照借款合同的约定履行还本付息义务,已构成违约,应当承担相应的违约责任，故原告要求被告王洪新、周彩兰偿还上述借款本息的诉讼请求依法应予支持。合同约定被告大丰东琳公司的保证期间为阶段性担保，即在被告王洪新、周彩兰所购房屋办理他项权证前，对被告王洪新、周彩兰的还款义务承担连带保证责任。���本案所涉房屋仅办理了预登记，未办理抵押登记手续，故被告大丰东琳公司应对被告王洪新、周彩兰的还款义务承担连带保证责任，而原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。被告大丰东琳公司于2014年10月8日进入破产清算程序，根据相关法律规定，人民法院应当确认其对被告王洪新、周彩兰的还款义务承担连带责任，其中利息应计算至人民法院受理该公司破产案件之日止，故大丰东琳公司对本案所涉欠款本金自2014年10月8日以后的利息不再承担保证责任。截止2014年10月8日，被告王洪新、周彩兰结欠原告大丰建行贷款本金214033.50元、利息856.73元，合计214890.23元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条的规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，���交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，被告大丰东琳公司在原告大丰建行处设立的保证金账户即符合上述规定，应视为被告大丰东琳公司为购房户贷款提供特定化的金钱质押，一旦购房户未能按约履行还款义务，则原告大丰建行对该保证金账户内的资金享有优先受偿权。因此，原告大丰建行虽在被告大丰东琳公司被本院受理破产清算后扣划了保证金账户中的11100元，但由于原告大丰建行对该账户内的资金享有优先权，即便待破产清算中进行分配仍不影响该优先权。但原告大丰建行在2015年扣划被告大丰东琳公司的保证金11100元，应在截止2014年10月8日结欠的贷款本息总额214890.23元中予以扣减，故被告大丰东琳公司应对借款本金203790.23元承担责任。被告周彩兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，视为对��权利的放弃，由此可能产生对其不利的法律后果应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零三条的规定，判决如下：
一、被告王洪新、周彩兰于本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大丰支行借款本金204769.12元、至2016年9月1日的利息11146.42元、罚息1021.86元，合计216937.40元，并承付自2016年9月2日至实际给付之日按合同约定计算的逾期利息和罚息。
二、确认被告大丰市东琳置业发展有限责任公司对被告王洪新、周彩兰的借款本金203790.23元的还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大丰支行的其他诉讼请求。
被告如不能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4554元，减半收取2277元，由被告王洪新、周彩兰负担，被告大丰市东琳置业发展有限责任公司承担连带保证责任，于本判决生效之日起10日内直接向原告中国建设银行��份有限公司大丰支行支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（上诉法院开户银行及账户：收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行江苏省盐城市农行中汇支行；账号40×××21；附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。
代理审判员 许 雁
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 张荔荔
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借���人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3.《最高人民法院关于��用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
4.《中华人民共和国企业破产法》
第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。
第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。
附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。
5.《中华人民共和国民���诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百零三条承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。