四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终472号
上诉人（原审原告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地:四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码：91510522560719427D。
法定代表人：赵家贵，董事长。
委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨志华，男，1963年9月26日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨鑫，男，1990年3月17日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称：川源公司）因与被上诉人杨志华、杨鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初853号民事判决，向本院提出上诉，本院2018年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月16日公开开庭进行审理，上诉人川源公司的委托诉讼代理人赵邦君，被上诉人杨志华以及被上诉人杨志华、杨鑫的委托诉讼代理人蔡华刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人川源公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人川源公司的一审诉讼请求；事实和理由：一、一审判决认定租金标准不当，双方在租赁合同中对租金标准作了明确约定，被上诉人在合同签订后一年多未提出异议，现在为了拒交房屋租金提出异议，对其异议不应采信，请二审法院依法予以纠正；二、一审判决认定租金中的商管费部分应由恒万物业另案主张不当，商管费属于租金的范畴，恒万物业只能收取物管费，无权收取商管费；三、被上诉人杨志华、杨鑫对上诉人川源公司催收房租的通知和公告置之不理，长期不交租金，已经构成根本性违约；四、一审判决以设备需要维修双方有纠纷为由，认定被上诉人杨志华、杨鑫没有违约行为，其认定违反法律规定。
被上诉人杨志华、杨鑫辩称，根据双方签订的合同约定，被上诉人杨志华、杨鑫截止至2017年2月28日，应交纳房屋租金为102867.29,元，已经向上诉人川源公司交纳房屋租金100596元，实际仅欠2271.29元，未交房屋租金不足一个月的租金，因此被上诉人杨志华、杨鑫没有违约行为，双方租赁合同不能解除。双方约定的房屋租金标准应以合同第三条约定为准，商管费不属于房租范畴。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉、维持一审判决。
川源公司向一审法院起诉请求：1.判决解除川源公司与杨志华、杨鑫于2014年9月17日签订的房屋租赁合同，杨志华、杨鑫交回房屋；2.杨志华、杨鑫支付川源公司2015年9月17日至2017年2月28日期间拖欠的房租313680元，利息损失自欠付之日起以所欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算，逾期交房按合同约定房租标准支付川源公司；3.杨志华、杨鑫支付川源公司违约金50299元。
一审法院认定事实：川源公司、杨志华、杨鑫对川源公司委托恒万公司与杨志华、杨鑫签订房屋租赁合同的事实无争议，一审法院予以确认。本案主要争议：1.杨鑫主体是否适格？2.商管费是否应当纳入租金收取，杨志华、杨鑫尚欠的租金数额及标准？3.杨志华、杨鑫是否违约,是否应当支付川源公司违约金，是否解除租赁合同？
针对焦点一：川源公司出示了杨志华、杨鑫身份证复印件、房屋租赁合同，拟证明合同由杨志华、杨鑫签字捺印，主体适格。杨志华、杨鑫质证认为，杨鑫的身份证系其购买川源公司房屋时提交，川源公司擅自使用其身份信息不合法。其次，租赁合同上杨鑫名字手印不是本人完成的，是其父杨志华未经其同意签订的。一审法院认为，杨志华、杨鑫租赁房屋是从事家庭共同经营，其合同上“杨鑫”的签名捺印是否本人，均不影响本案租赁合同关系的成立，对于杨志华、杨鑫的上述辩解，一审法院不予采纳。
针对焦点二：川源公司出示了如下证据：1.授权委托书；2.恒万公司的营业执照；3.房屋租赁合同及收款收据；4.竣工验收报告；5.催收通知；6.租金计算明细表；7.照片及公告。拟证明川源公司主张的租金含商管费，杨志华、杨鑫未按合同交纳，构成违约，川源公司经催告未果，另中央空调不能用是承租户未交纳电费所致。杨志华、杨鑫质证认为，对签订房屋租赁合同的内容及已付租金含商管费的事实无异议，也愿意按合同第3条交纳房租，但不赞同将合同第4条的商管费纳入租金收取，中央空调、电梯不能使用，不认可收据金额、竣工验收报告和公告、通知。一审法院认为，租赁合同从内容上看，实际包括房屋租赁和物业服务两个方面，其第3条约定了租金及缴纳方式，第4条约定了商管费的收费项目（包括中央空调安装费、公共基础建设、公共设施维护）及期限和标准。就性质而言，商管费属于物业管理服务收费的范畴，不是房屋租金，应由物业服务合同法律关系来调整，与本案不是同一法律关系，作为合同相对方的恒万公司可以另案提出主张。而川源公司尽管已收取的租金中包括商管费部分，但房屋租赁合同双方及川源公司之间并未约定合同主体变更或权利义务的转让，故川源公司收取非适格主体，亦无合法根据，且川源公司诉求中也是租金，本案租赁合同亦不涉及对已收商管费主张变更或撤销，故其提出将商管费纳入租金收取的主张一审法院不予支持。但鉴于杨志华、杨鑫同意将已收取的商管费折算为租金，一审法院予以采纳。为此，按照合同约定的租金标准，一审法院确定杨志华、杨鑫从2015年3月16日至2017年2月28日应交纳的租金共计102867.29元。其中：2015年3月16日至9月16日的租金为：8元/㎡×6个月×441.22㎡=21178.56元；2015年9月16日至2016年9月16日的租金为：10元/㎡×12个月×441.22㎡=52946.4元；2016年9月16日至2017年2月16日的租金为：12元/㎡×5个月×441.22㎡=26473.2元；2017年2月16日至2月28日的租金为：12元/㎡×441.22㎡/28天×12天=2269.13元。杨志华、杨鑫已支付川源公司租金100596元，与前述应纳租金品迭后尚欠2271.29元。
针对焦点三：杨志华、杨鑫出示了如下证据：1.照片12张，证明出租房出现大面积渗水和墙体脱落，天棚爆裂，至今未维护，川源公司将涉案商圈各通道用警戒线和警示牌阻断不能通行；2.杨志华、杨鑫、罗杰、陈伟、王德辉等的房屋租赁合同以及出庭证言，证明涉案合同格式化，川源公司的商场多次出现渗漏、高空掉物等影响承租人安全经营，承租人多次要求川源公司协商解决，川源公司不予处理，导致经营严重受损。上述情形导致被告无法经营，不构成违约。川源公司质证认为，12张照片不能准确反映形成时间，对其真实性不认可；警戒线系临时性安全措施，不影响合同履行；而证人与被告有共同利益，不能单独作为定案依据，其陈述的经营亏损、维修纠纷、广告宣传等均不是拒交房租的法定事由。一审法院认为，房屋租赁合同履行中，杨志华、杨鑫提供的上述证据，能够证实出租房存在漏水、天棚爆裂、中央空调和电梯不能使用、公共物件坠落伤人以及道路因安全施工被阻拦通行等影响商场经营的情形，物证照片和商户杨志华、杨鑫、罗杰、陈伟、王德辉的出庭证言亦予以证实，川源公司认为外环境不影响房屋租赁，应由物业公司负责维修，自己不担责，而实际上川源公司作为物权人未尽到管理维护义务，杨志华、杨鑫等人亦多次找川源公司协商未果，才不交租金，不是杨志华、杨鑫恶意行为。且杨志华、杨鑫对出租房进行了相应装修，解除合同对其亦不公平。因此，未交房租系双方对租赁房屋的维修及安全存在争议，杨志华、杨鑫不构成违约，川源公司请求解除合同，杨志华、杨鑫交还房屋并承担违约金以及利息损失的理由亦不能成立，一审法院不予支持。
综上，川源公司主张的合法租金部分，一审法院予以支持；其余请求不能成立，依法判决驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百六十二条、第一百六十三条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定,一审法院判决：一.杨志华、杨鑫于本判决生效后十五日内，支付川源公司房屋租金2271.29元；二.驳回川源公司的其他诉讼请求。案件受理费6760元，由川源公司承担。
本院二审期间，被上诉人杨志华、杨鑫向本院提交了下列证据：1、照片12张，拟证明案涉房屋有漏水现象以及杨志华、杨鑫曾向川源公司交纳过房屋租金，2、因案涉房屋漏水，杨志华、杨鑫支付了维修费2700元，3、交纳定金的银行凭条一张，拟证明已经向川源公司交纳定金16766元。4、证人张某、余某，拟证明杨志华、杨鑫曾去交纳过房租，因交纳租金标准发生争议。上诉人质证认为，照片和维修费票据缺乏客观性，交纳定金的票据不属于新证据，证人证言也不属于新证据，证人也没有证明清楚具体交纳租金的情况。本院认为，被上诉人杨志华、杨鑫提交的照片无法证明拍摄时间，缺乏证据的客观性；张某、余某的证人证言不属于二审中的新证据，但结合本案其他证据能够证明被上诉人杨志华、杨鑫曾向川源公司交纳租金，因双方对租金标准有争议，导致杨志华、杨鑫未交成功的事实。房屋维修费票据不属于新证据，本院不予采信。交纳定金16766元票据，虽不属于新证据，但川源公司质证认可系2014年形成，本院对其客观性、合法性、关联性予以确认。
本院二审查明的事实如下：2014年9月17日，合江县恒万物业管理有限公司受川源房地产公司的委托与杨志华、杨鑫签订《房屋租赁合同》，合江县恒万物业管理有限公司为甲方，杨志华、杨鑫为乙方。合同约定：一、租赁物：甲方将自有的合江川源第一城B座第一层附4-附16号13间441.22㎡的商铺出租给乙方使用，乙方同意承租……。二、租赁期限：租赁期限共计5年60个月，从2014年9月17日起至2019年9月17日止。其中2014年9月17日至2015年3月16日为赠送期，抵扣金额为100598元，本合同正式计租金日为2015年3月16日。此合同签订日起乙方需在3个月之内完成房屋装修并营业，如乙方没有履行此约定，甲方有权将房屋保证金作为违约赔偿金并收回房屋使用权。乙方保证所租赁房屋用于从事建材装饰、定制家具销售场地使用，若乙方没有履行合同上的场地使用约定，可视乙方为欺诈，骗取甲方的优惠政策，甲方可起诉。乙方应按时缴纳各项费用：（2）中央空调费按流量据实收费……。三、租金及租赁期内租金标准如下：1.乙方租赁期内租金标准如下：2014年9月17日至2015年9月16日8元／㎡，2015年9月16日至2016年9月15日10元／㎡，2016年9月15日至2017年9月14日12元／㎡，2017年9月14日至2018年9月13日14元／㎡，2018年9月13日至2019年9月17日16元／㎡。2.甲、乙双方议定租金交纳方式为：乙方签订本合同当日支付16766元定金，该定金在合同开始执行时转为租金，乙方需在2014年9月17日至2014年10月2日之内一次性付清剩余租金和房屋保证金，乙方须按6个月为一个支付时段向甲方预付，应于每半年时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付甲方。3.本合同签订之日起乙方需在15个工作日内结清所有应缴费用，如乙方没有按时缴纳将视为违约，16766元房屋定金将作为赔偿金归甲方所有。四、商铺商业管理费:1.乙方租赁期间商业管理费用标准如下：中央空调安装费2014年9月17日起10元／㎡，公共设施建设2014年9月17日起10元／㎡，公共设施维护2014年9月17日起10元／㎡。六、房屋履约保证金：甲、乙双方约定房屋履约保证金50299元，由乙方在签订本合同当日支付给甲方。租赁期满或本合同正常终止，乙方相关义务履行完毕后45天内，甲方将该保证金全额退还给乙方;七、违约责任：1.本合同约定违约金额为50299元……。3.乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰向甲方支付逾期履行违约金；如乙方逾期15日仍未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本条第一款约定的违约金。九、任何根据本协议发出的通知应以面呈或邮寄方式送达对方在本协议中载明之地址，更改上述地址必须提前7日以书面告知对方，否则视为没有更改，相对方因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。面呈通知在递交时视为送达；以挂号／特快专递的邮寄方式发出的通知在投递后3日视为送达，邮发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。双方还对其他权利义务等进行了约定。合同订立后，川源房地产公司按约将商铺交付杨志华、杨鑫使用，杨志华、杨鑫按约于2014年9月17日向川源房地产公司交纳了定金16766元；2014年10月13日支付了履约保证金50299元和支付租金83830元，随后杨志华、杨鑫按约进行了装修和建材经营。
另查明，合同订立后至今川源房地产公司未进行任何公共基础建设，电梯不能使用，公共设施损坏后没有进行维护，中央空调杨志华、杨鑫未得到使用。
又查明，杨志华、杨鑫等承租户同意按合同第三条约定的租金标准向川源房地产公司交纳。由于杨志华、杨鑫未按川源房地产公司要求交纳租金，川源房地产公司采取登报公告、张贴公告催收未果，故诉至一审法院。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人在合同中约定的商业管理费是否属于租金范畴、被上诉人对此是否享有抗辩拒缴的权利；二、双方当事人签订的租赁合同能否解除。现结合当事人陈述、抗辩及在案证据作如下评述：
一、关于双方当事人在合同中约定的商业管理费是否属于租金范畴、被上诉人杨志华、杨鑫对此是否享有抗辩拒缴的问题。上诉人川源公司主张双方在签订租赁合同时为了逃避税收将房租分成租金和商业管理费,商业管理费的本质就是房租；被上诉人杨志华、杨鑫在交纳的第一次租金中就包含有商业管理费用在内，也未提出异议，因此被上诉人应按合同约定同时支付租金和商业管理费。经审查，双方签订的房屋租赁合同中分别约定租金和商铺商业管理费用，且合同第三条明确约定租金标准和缴纳方式，即房屋租赁合同已经对租金单独列项进行了约定。而第四条关于商铺商业管理费的收费项目包括中央空调、公共基础建设、公共设施维护。因此从第四条约定的内容上看，不能认定为租金性质。且该房屋租赁合同是基于双方自愿、意思表示真实，且未违反法律的规定，合同合法有效。即便租金低于同地段平均水平，也是双方共同约定的结果并签字确认，对双方具有约束力。对于上诉人主张租金应包含商业管理费的上诉理由，本院依法不予支持。关于被上诉人杨志华、杨鑫针对商业管理费是否享有抗辩权而拒缴的问题。经审查，从合同中商业管理费的内容看，包括中央空调安装费、公共基础建设和公共设施维护。上诉人在一审时已自认在被上诉人入驻租赁商铺以来上诉人未进行公共基础建设，损坏的电梯及其他公共设施至今未进行维护，中央空调不能使用，因此被上诉人对于这三项的商业管理费享有抗辩权。
二、关于双方签订的租赁合同能否解除的问题。经审查，房屋租赁合同中关于“违约责任”部分第3条约定：“……如乙方逾期15日仍未向甲方交付租金的，甲方有权解除合同，……”，同时合同约定承租人应于每季度时段届满前提前30日将下一个支付时段租金支付给甲方。按照合同约定的租金标准，杨志华、杨鑫从2015年3月16日至2017年2月28日应交纳的租金共计102867.29元。其中：2015年3月16日至9月16日的租金为：8元/㎡×6个月×441.22㎡=21178.56元；2015年9月16日至2016年9月16日的租金为：10元/㎡×12个月×441.22㎡=52946.4元；2016年9月16日至2017年2月16日的租金为：12元/㎡×5个月×441.22㎡=26473.2元；2017年2月16日至2月28日的租金为：12元/㎡×441.22㎡/28天×12天=2269.13元。杨志华、杨鑫已支付川源公司租金100596元（含定金部分），与前述应纳租金品迭后尚欠2271.29元。尚欠租金金额不足半个月租金，一审法院对租赁合同未解除，并无不当。川源公司起诉要求解除双方租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人川源公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6760元，由上诉人泸州川源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年六月一日
法官助理 刘 静
书 记 员 银 宇