九江市盛世川王餐饮娱乐有限公司与九江汕水旅游投资有限公司、九江楚天酒店管理有限公司、江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民一终字第83号
上诉人（原审被告）：九江市盛世川王餐饮娱乐有限公司，住所地江西省九江市浔阳区。
法定代表人：胡勇，该公司董事长。
委托代理人：徐家林，系该公司总经理。
委托代理人：江爱民，江西国威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：九江汕水旅游投资有限公司，住所地江西省九江市。
法定代表人：陈泗沥，该公司执行董事。
委托代理人：郭能生，江西亚都律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：九江楚天酒店管理有限公司，住所地江西省九江市。
法定代表人：杨威，该公司经理。
委托代理人：吴旺梁，江西东太律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司，住所地江西省九江市。
法定代表人：屈胜鹏，该公司董事长。
委托代理人：叶双湖，江西顺合律师事务所律师。
上诉人九江市盛世川王餐饮娱乐有限公司（以下简称川王公司）因与被上诉人九江汕水旅游投资有限公司（以下简称汕水公司）、九江楚天酒店管理有限公司（以下简称楚天公司）、江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司（以下简称鸿祥公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人川王公司的委托代理人徐家林、江爱民，被上诉人汕水公司的委托代理人郭能生，被上诉人楚天公司的法定代表人杨威及其委托代理人吴旺梁，被上诉人鸿祥公司的委托代理人叶双湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，北京信达投资有限公司（以下简称信达公司）是九江市浔阳路113号房屋的原所有权人。2011年5-6月，信达公司作为甲方（出租方），鸿祥公司作为乙方（承租方）签订一份《资产租赁合同》，该合同的主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于九江市区浔阳路113号，该房屋包括：主楼15665.83平方米、附1楼2536.2平方米、附2楼2288.46平方米、附3楼1056.64平方米、庐山建银宾馆2300平方米，乙方向甲方出租房屋范围还包括房屋装修、附属设施、酒店经营各种家具等；甲乙双方同意，乙方租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用；甲方于2011年5月31日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2011年6月1日（起租日）起至2021年5月31日止共计10年，甲方给予乙方免租金装修期为5个月，自2011年6月1日起至2011年11月1日止；自2011年6月1日（起租日）起，其中九江白鹿宾馆租金为580万元／年，庐山建银宾馆租金20万元／年，共计租金600万元／年，二者租金从第二租赁年起，租金在上一年的基础上递增1.68%；房屋租金每半年支付一次，本合同签订后免租期结束后3日内乙方向甲方支付半年租金300万元，以后每年4月5日、10月8日之前分别支付半年租金；房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所，同意乙方因经营需要将该房屋全部转租给乙方的关联方，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续，如整体转租给非关联方需事先征得甲方的书面同意，若出租产生的不良后果由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，并且违反合同的乙方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金......，乙方迟延支付租金，超过30日的，......，基于上述原因甲方解除合同的，乙方所作装修、购买的设施、家具全部无偿归属于甲方；乙方不得以本协议第五款中所提及的18户租赁户相关租赁纠纷为由拒不支付租金或提出解除本协议；甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应先通过协商解决，协商解决不成的，可依法向北京仲裁委员会申请仲裁。信达公司在该合同上盖章，签字日期为2011年6月9日，鸿祥公司亦在该合同上盖章，签字日期为2011年5月29日，杨威作为鸿祥公司的签约代表亦签了名。杨威系楚天公司的法定代表人。鸿祥公司于2011年6月6日去函信达公司，主要内容为：我司与贵方资产租赁合同约定的全部权利和义务，均由楚天公司承担，并请贵方按合同约定的条款办理资产租赁合同变更等手续。信达公司于2012年9月7日去函楚天公司及总经理杨威，主要内容为：关于贵司与鸿祥公司之间的纠纷，我公司无权干预；关于贵司提出我公司确认与贵司租赁承包关系的要求，我公司认为无法律及合同依据；......；鸿祥公司曾于2011年6月6日致函我公司，要求将其在《资产租赁合同》中的全部权利义务转移给贵司承担，并办理合同变更手续，对此，我公司明确告知鸿祥公司，因鸿祥公司是经公开、严格的挂牌程序确定的合格承租人，若要变更承租人，须依法重新公开挂牌，此后，鸿祥公司未再致函我公司要求进行转租。川王公司与九江白鹿宾馆于2006年6月10日签订租赁合同，约定由川王公司承租九江白鹿宾馆的二楼中餐厅、厨房、三楼整个楼面（含厨房）及附一号楼第二至第五层，占地面积3600平方米，该合同于2011年8月9日到期。楚天公司作为甲方、川王公司作为乙方于2012年元月21日签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于九江市浔阳区浔阳路113号位置，包括宾馆二楼中餐厅、厨房、三楼整个楼面（含厨房）及附一号楼第二至第五层，实际使用面积3600平方米；租赁期从2012年1月1日起至2021年6月1日止；首年租金84万元，租金第一年半年一付，从第二年起按每季度一付，租金由第二年起在当年租金的基础上每年2%递增。2012年7月1日，楚天公司出具收据一份，内容为：收到阳光海岸（即川王公司）2012年7月1日至2013年12月31日的租金1136800元。2012年9月10日和2013年2月26日，楚天公司作为甲方、川王公司作为乙方签订《协议书》和《补充协议》各一份，约定：甲方因消防和装修原因对乙方经营造成的损失直接冲抵乙方应支付给甲方的2014年1月1日至2014年12月31日的租金；由于......未能交付上述附一号楼部分房屋，......甲方同意乙方自2015年1月1日起以后支付的整个租赁房屋的租金在《房屋租赁合同》约定的租金标准上每年减少20万元。信达公司于2012年9月11日给鸿祥公司发去《催款函》一份，主要内容为：贵公司一再提出资金紧张，我公司同意贵公司按季度支付租金，在每个季度开始后的3日内交纳该季度的租金......，贵公司应当在2012年5月3日前支付租金151.68万元，在2012年8月3日前支付租金152.52万元，上述租金共计304.2万元，......，请贵公司在收到本函后3日内付清全部拖欠租金并支付违约金，否则将承担相应法律后果。信达公司于2012年12月14日给鸿祥公司发去《催款通知书》一份，主要内容为：依据合同贵公司尚欠付2012年5月租金50万元、2012年6月至2013年4月租金559.24万元，合计609.24万元，请贵公司在收到本函后3日内付清全部欠付租金609.24万元及违约金，否则将承担法律后果。信达公司于2013年3月13日给鸿祥公司去《解除﹤资产租赁合同﹥通知书》一份，主要内容为：1、根据双方签订的《资产租赁合同》第9.2条之规定，若贵公司迟延支付租金超过30日的，我公司有权解除本合同，鉴于前述解除合同的条件已成就，我公司特通知贵公司，前述《资产租赁合同》自贵公司收到本通知书之时解除；2、请贵公司收到本通知书后立即交纳所拖欠的全部租金，并按照《资产租赁合同》之约定承担违约责任；3、鉴于贵公司承租后并未自行使用该资产，请贵公司在收到本通知书后立即将解约事实依法告知上述资产的所有实际使用人，并自行解决与其之间的各项事宜，以便届时能够顺利配合办理资产的移交手续。该《解除﹤资产租赁合同﹥通知书》经北京市方圆公证处2013年3月14日公证，向鸿祥公司进行了特快专递邮寄，于2013年3月15日到达鸿祥公司。信达公司于2013年4月15日通过公开拍卖方式，将九江市浔阳路113号（白鹿宾馆）的房地产出售给汕水公司，总价款为134000000元；同时一并由汕水公司竞买成功的还包括庐山牯岭镇电厂路25号原庐山建银宾馆不动产的财产权利（成交价1000万）及对鸿祥公司的债权（成交价500万）。2013年4月27日，信达公司向九江白鹿宾馆及庐山建银宾馆部分房屋的实际占用人发出通知，将前述2013年4月15日的拍卖事宜进行了告知。2013年4月28日，信达公司向鸿祥公司发出《债权转让通知》，将前述2013年4月15日的债权拍卖事宜进行了告知，注明债权为鸿祥公司应交付的逾期租金及因逾期未交付白鹿宾馆和建银宾馆实际占有而应当承担的责任。汕水公司于2013年5月16日办理了九江市浔阳路113号白鹿宾馆的白鹿宾馆主楼、附1楼、附2楼的房屋所有权证，证号分别为九房权证浔字第1001231**号、100123184号、1001231**号。汕水公司于2013年5月24日办理了九江市浔阳路113号的国有土地使用证，证号为九城国用（2013）第154号。汕水公司的律师于2013年5月30日向鸿祥公司发出《律师函》，将租赁合同解除和拍卖成交事宜进行了告知，并要求其支付拖欠租金。2013年6月10日，汕水公司起诉鸿祥公司，要求支付截止2013年3月13日的拖欠租金399.24万元及违约金，经九江市中级人民法院主持调解，双方于2013年7月30日达成调解协议，由鸿祥公司一次性向汕水公司支付400万元。江西鸿祥生态旅游开发有限公司于2013年5月9日变更为江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司。本案审理过程中，原审法院依职权决定对川王公司如交出房屋可能遭受的装修损失进行鉴定，但因无人预交鉴定费，鉴定无法进行。在原审诉讼中，川王公司、楚天公司及鸿祥公司均提出应追加信达公司为本案第三人。原审法院认为，因信达公司在九江市浔阳路113号房屋上的权利已转让给汕水公司，所以信达公司与本案审理结果无法律上的利害关系，不予追加信达公司作为本案第三人。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.与信达公司就九江市浔阳路113号房屋形成房屋租赁合同关系的合同相对方是否是鸿祥公司？2.信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》是否已经解除？3.《资产租赁合同》解除的效力是否及于川王公司？4.川王公司应支付多少房屋占用费？关于第一个焦点，信达公司与鸿祥公司于2011年6月签订《资产租赁合同》，鸿祥公司在该合同上盖有公章，虽然楚天公司的法定代表人杨威作为鸿祥公司的签约代表在该合同上亦签署了个人名字，但楚天公司并没有盖公章，合同上也没有表明杨威是以楚天公司的法定代表人名义签名，所以杨威在合同上的签字不能否定鸿祥公司系《资产租赁合同》的合同主体身份。鸿祥公司曾于2011年6月6日去函信达公司，要求变更合同主体，但并没有得到信达公司的同意，且汕水公司于2013年起诉要求鸿祥公司支付拖欠租金时，双方在法院主持下达成调解协议，也表明鸿祥公司认同自己的承租人地位，所以鸿祥公司关于自己不是实际承租人，《资产租赁合同》根本没有履行的答辩意见，与事实不符，没有法律依据，不予采纳。鸿祥公司还以房屋资料交接、租金交纳均是楚天公司进行的为由，否认自己的承租人地位。原审法院认为，合同履行过程中，出现第三人代为履行的情况是经济活动中的正常现象，但是不能由此改变合同主体身份，尤其是合同的形成是建立在合同当事人对相对方的信任基础上的，基于诚实信用原则，合同主体的变更应得到合同相对方的同意，所以鸿祥公司关于履行过程的答辩意见，不予采纳。原审法院认定与信达公司就浔阳路113号房屋形成房屋租赁关系的合同相对方是鸿祥公司。关于第二个焦点，信达公司于2012年9月11日、2012年12月14日两次向鸿祥公司发出催款通知，但鸿祥公司未交纳欠付租金。2013年3月13日信达公司给鸿祥公司发出《解除﹤资产租赁合同﹥通知》，依据《资产租赁合同》关于“乙方迟延支付租金，超过30日的，甲方有权书面通知解除合同”的约定，信达公司解除合同的行为符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”鸿祥公司在2013年3月15日收到《解除﹤资产租赁合同﹥通知》后，并没有以向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁的方式提出异议，所以本案中的《资产租赁合同》于2013年3月15日解除。鸿祥公司答辩提出按合同约定本案应由北京仲裁委员会仲裁，因鸿祥公司在收到解除合同通知后，并没有以向北京仲裁委员会申请仲裁的方式提出异议，也没有以向法院起诉方式提出，故合同解除的效力可以得到确认，而本案诉讼系因汕水公司要求川王公司腾房而引起，已超出了《资产租赁合同》所包括的权利义务关系范围，所以鸿祥公司关于仲裁的答辩意见，不予采纳。关于第三个焦点，川王公司答辩称，信达公司行使解除租赁合同权利时，从未通知川王公司，致使川王公司无法也不可能行使解除合同的抗辩权，故解除租赁合同对川王公司不具有效力。本案中，川王公司是诉争房屋的实际承租人，其是与楚天公司签订的房屋租赁合同，本案中无论楚天公司与鸿祥公司的法律关系究竟如何，川王公司的实际承租权最终还是来源于鸿祥公司从信达公司处获得的承租权。关于楚天公司与鸿祥公司之间的法律关系，因对本案审理结果没有影响，故本案中不做认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，信达公司发出的《解除﹤资产租赁合同﹥通知》明确载明“请贵公司在收到本通知书后立即将解约事实依法告知上述资产的所有实际使用人”，但鸿祥公司收到通知后并未告知川王公司等实际使用人。法律和司法解释没有明确规定行使合同解除权必须通知次承租人等实际使用人，且由于现实中多重转租的客观存在，要求出租人知晓并通知所有实际使用人势必加重出租人的义务，也会引起出租人与承租人之间就知情实际使用人一事的冲突，事实上信达公司在《解除﹤资产租赁合同﹥通知》中已对鸿祥公司进行了关于告知实际使用人的提醒，已能满足诚实信用原则对合同当事人的要求，故原审法院认为，川王公司关于解除合同未通知实际使用人的答辩意见，没有法律依据，不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”汕水公司以拍卖方式取得信达公司关于九江市浔阳路113号房屋的权利后，要求川王公司交出诉争房屋，应予支持。关于第四个焦点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，负有腾房义务的次承租人应支付逾期腾房占有使用费。楚天公司与川王公司于2012年元月21日签订的房屋租赁合同约定“首年租金84万，租金第一年半年一付，从第二年起按每季度一付，租金由第二年起在当年租金的基础上每年2%递增”，2013年川王公司每月应付租金为84万×（1＋2%）÷12月=71400元。川王公司答辩称，其早就在汕水公司购买该房屋之前将租金支付给了楚天公司，并没有拖欠租金，无理由支付两次租金，并提供了收据。原审法院认为，汕水公司与鸿祥公司已就截止2013年3月13日的拖欠租金及违约金达成了调解协议，汕水公司有权在合同解除后要求实际使用人川王公司支付腾房占有使用费，汕水公司主张的腾房占有使用费标准参照了楚天公司与川王公司之间的房屋租赁合同，与市场行情相符，应予支持。至于川王公司的答辩意见，因按照楚天公司与川王公司之间的房屋租赁合同，川王公司应每季度支付一次租金，而川王公司于2012年7月1日提前将2013年的租金全部付清，其应当自行承担提前支付的风险，所以川王公司应从2013年4月1日起向汕水公司支付逾期腾房占有使用费，直至其将房屋交出为止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、川王公司于本判决生效之日起三十日内将所使用的位于九江市浔阳区浔阳路113号白鹿宾馆二楼中餐厅、厨房、三楼整个楼面（含厨房）及附一号楼第二至第五层交给汕水公司；二、川王公司于本判决生效之日起十日内按每月71400元标准向汕水公司支付从2013年4月1日起至前述第一项履行完毕止的腾房占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费63800元，由川王公司负担。
川王公司上诉称：一、原判认定事实错误。虽然鸿祥公司在本案诉争合同上盖章，但参与谈判、签订合同的是楚天公司法定代表人杨威，杨威履行职务的行为就是楚天公司的行为。楚天公司交纳了租金，其是本案诉争租赁合同的实际履行者，也是本案诉争房屋的实际经营者和管理者。信达公司对此是明知的，并接收了杨威交的租金，信达公司以实际行为认可了楚天公司合同相对方的地位。2011年6月6日鸿祥公司函告信达公司要求将承租主体变更为楚天公司，信达公司虽未回复也未反对，视为默认变更。鸿祥公司根本没有履行本案诉争租赁合同约定的任何义务，而是全部转由楚天公司履行，不仅与事实相符，也符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定。综上，原判认定与信达公司就诉争房屋形成租赁合同关系的合同相对方是鸿祥公司错误，合同相对方已变更为楚天公司。因本案诉争《资产租赁合同》的承租方已变更为楚天公司，信达公司与鸿祥公司之间不存在解除合同的问题。鸿祥公司就信达公司解除合同的函提出了异议，并告知其如解除合同应向楚天公司提出。信达公司并没有发函给楚天公司和次承租人川王公司，剥夺了楚天公司合同解除抗辩权和次承租人的清偿代位权、合同解除抗辩权。因此，原判认定信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》于2013年3月15日解除错误。即使信达公司与鸿祥公司之间的合同解除了，其效力不能及于资产实际使用人川王公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十七条规定：“次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”。因此，出租人因承租人违约欲解除合同，必须通知次承租人，因为违约的是承租人而非次承租人，出租人不直接通知次承租人而让合法、守约的次承租人丧失抗辩权，且为他人买单不当。原判认定出租人信达公司与承租人鸿祥公司解除《资产租赁合同》的效力及于次承租人川王公司错误。二、原判适用法律不当。因鸿祥公司已将承租主体变更为楚天公司的情况函告了信达公司，且信达公司接受了楚天公司履行的义务，原判适用《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十六条不当，应适用该法第三十六条、第七十九条的规定。信达公司明知川王公司为次承租人，自始至终未提出任何异议，且依据《资产租赁合同》第八条第8.1项之约定，对于因经营需要转租客房或部分场所，信达公司是无条件的同意，只有整体转租给非关联方才需要事先征得信达公司同意，故川王公司作为次承租人不仅合法而且合约。次承租人川王公司遵纪守法、诚实守信，不负有腾房义务。本案应适用“买卖不破租赁”原则。原判适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条不当，应适用该解释第十六条、第十七条、第二十条的规定。三、原判程序违法。信达公司单方解除合同未通知楚天公司和川王公司，存在瑕疵，本案的审理结果与信达公司应当具有法律上的利害关系，原审中川王公司等均申请追加信达公司为本案第三人，依法应当追加，原审法院未予追加错误。综上，原判认定事实错误、适用法律不当、审判程序违法，请求二审法院撤销原判，改判驳回汕水公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由汕水公司承担。
汕水公司答辩称：一、原判认定事实正确。1.川王公司诉称承租主体己变更为楚天公司没有事实和法律依据。本案诉争《资产租赁合同》上书写的承租方及盖章的主体均是鸿祥公司，在合同中没有楚天公司之名。尽管杨威在签定合同时具有楚天公司的法定代表人的身份，但并不能以其兼有其他身份而任意变更合同相对人。杨威是在鸿祥公司的授权下，代表鸿祥公司与信达公司签定租赁合同，其是鸿祥公司的代理人，而非代表楚天公司签定合同。至于在《资产租赁合同》履行中，是谁在管理、谁在经营以及谁交付租金等，只是鸿祥公司的管理模式，是其内部行为。对鸿祥公司的内部行为，出租方信达公司无权干涉。川王公司以信达公司已认可了杨威的管理和交付租金行为且杨威是楚天公司的法定代表人为由认定合同相对人已变更为楚天公司错误。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案租赁合同的当事人是信达公司和鸿祥公司，信达公司从未就合同主体变更与鸿祥公司协商一致，不存在合同主体已变更的事实。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但权利的转让须经双方当事人即信达公司与鸿祥公司协商一致。川王公司以鸿祥公司曾函告信达公司要求变更承租主体而信达公司对此没有回复和反对为由认为信达公司已默认承租主体变更，并认为鸿祥公司没有履行合同义务而是全部转由楚天公司履行，据此认为合同变更符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定错误。2.川王公司关于原判认定信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》于2013年3月15日已解除是错误的上诉理由不成立。川王公司诉称承租主体已变更无法律和事实依据。在《资产租赁合同》于2013年3月15日解除后，鸿祥公司于2013年7月30日向汕水公司支付了合同被解除之后尚未支付的租金，其已承担了合同解除后的法律责任和后果，不存在鸿祥公司已提出异议之说法。《资产租赁合同》的合同相对人是信达公司与鸿祥公司，因鸿祥公司未能按合同约定支付租金，信达公司基于合同的约定而向鸿祥公司提出解除双方合同，其行为符合法律规定，并无不当。楚天公司及次承租人川王公司与信达公司之间无合同关系，且法律亦无明文规定解除合同函必须告知次承租人，何况信达公司在2013年3月15日的解除合同函中已要求鸿祥公司将解除合同的事实告知资产实际使用人，信达公司所送达的合同解除通知书符合法律要求，亦无不当。川王公司要求信达公司将合同解除函告知租赁合同以外的第三人没有法律依据。3.因信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》已解除，原审法院判决次承租人川王公司交付房屋符合法律规定。川王公司关于即便信达公司与鸿祥公司之间的合同解除有效也不能及于资产实际使用人川王公司的上诉理由，与法律规定相悖。本案因承租人未依约给付租金而致《资产租赁合同》解除，转租合同因此处于履行不能的状态。租赁合同与转租合同是两个互相独立的合同，原出租人并非转租合同的当事人，在原出租人与转租人就继续履行合同未能达成一致的情况下，次承租人继续履行转租合同没有法律上的依据。汕水公司要求次承租人交付房屋并无不当，亦不存在合同解除不能及于次承租人之情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用使用费的，人民法院应予支持。”原审法院据此判决川王公司交付房屋，支付逾期腾房占有使用费有法可依。二、原判适用法律正确。根据信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》之约定，在合同解除条件成就时，信达公司向鸿祥公司送达了解除合同通知书。鸿祥公司对合同解除的效力未提出异议，并向汕水公司支付了合同解除前拖欠的租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原判据此认定信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》已解除正确。本案中信达公司与鸿祥公司已签有书面《资产租赁合同》且亦无合同权利转让之事实，与《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十九条的规定显然不符。川王公司上诉称本案应适用该法第三十六条、第七十九条显然错误。因信达公司与鸿祥公司之间的合同已解除，承租人与出租人之间已无合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则。次承租人与出租人之间没有法律上的关系。“买卖不破租赁”原则适用的对象是承租人而非次承租人。三、原判程序合法。信达公司与本案的处理无法律上的利害关系。川王公司申请追加信达公司为本案第三人的理由为信达公司解除合同书没有通知合同当事人以外的第三人，存在瑕疵。该理由不充分。追加信达公司为本案第三人没有法律依据，原判不予追加正确。综上，请求驳回上诉、维持原判。
楚天公司答辩称：一、楚天公司与川王公司所签订的租赁合同合法有效，汕水公司应继续履行该合同。楚天公司的法定代表人杨威于2011年5月29日代表鸿祥公司与信达公司签订《资产租赁合同》。合同签订后，信达公司与杨威就酒店资产办理了移交手续。同年，鸿祥公司委托楚天公司以及杨威经营管理。鸿祥公司于2011年6月6日将合同权利与义务转让给楚天公司并致函信达公司，信达公司并未反对，且实际接收了楚天公司支付的租金，对变更行为已予以默认。楚天公司为缓解经营压力将白鹿宾馆进行转租，于2012年1月21日与川王公司签订租赁合同。合同签订后，楚天公司与川王公司各自履行合同约定义务，在履行过程中，双方均无违约情形发生。在川王公司与楚天公司签订租赁合同之前，川王公司就是信达公司租赁合同的相对方。当时，双方合同未期满，楚天公司与川王公司签订合同是延续信达公司租赁合同的一种具体行为。汕水公司通过拍卖取得白鹿宾馆所有权。在拍卖过程中，拍卖方已就白鹿宾馆的现状及川王公司系次承租人作了说明，汕水公司已明知该事实。根据《合同法》的规定，应适用“买卖不破租赁”原则。二、2013年3月15日信达公司解除合同通知无效。此行为系信达公司的单方行为，未经任何权力部门裁决。信达公司明知其收取的白鹿宾馆的租金都是楚天公司支付的，其在收取楚天公司的租金之时就已确立《资产租赁合同》的相对方为楚天公司。信达公司解除合同未通知楚天公司，违反了《合同法》中有关通知的相关规定，剥夺了楚天公司的合同解除抗辩权等相关权利。三、原判适用法律不当。信达公司与鸿祥公司签订的《资产租赁合同》中所确定的承租方支付租金和经营管理标的物之义务均由楚天公司履行，自信达公司接受楚天公司支付租金之日，应视为楚天公司已履行合同主要义务。且鸿祥公司已函告信达公司将租赁主体变更为楚天公司。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十九条的规定，而非原判所适用的该法第九十三条、第九十六条之规定。楚天公司与川王公司签订《租赁合同》是继续履行川王公司与信达公司原《租赁合同》的一种延续行为。且该转租行为符合《资产租赁合同》第八条第1项之约定。川王公司作为次承租人的法律地位明确。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六、十七、二十条之规定，而并非原审适用的该解释第十八条。四、原审程序违法。信达公司单方解除合同未通知楚天公司存在瑕疵，本案的审理结果与信达公司有法律上的利害关系。原审不予追加，且未告知不予追加的理由。综上，请求依法驳回汕水公司的诉讼请求，支持川王公司的上诉。
鸿祥公司答辩称：同意川王公司的上诉请求。原判认定信达公司的合同相对方是鸿祥公司错误。鸿祥公司收到信达公司解除合同的通知后及时回复并已告知信达公司其合同的相对方不是鸿祥公司。川王公司早在2006年就白鹿宾馆已与信达公司签订了租赁合同。信达公司长期有工作人员在白鹿宾馆，该工作人员对白鹿宾馆的情况很清楚。信达公司有义务通知川王公司解除合同的相关情况。因此，即使信达公司与鸿祥公司之间的合同解除，其效力不能及于川王公司。本案很多事实都牵涉到信达公司，且信达公司出租的本案诉争租赁物有瑕疵，信达公司有过错，应追加信达公司为本案第三人。综上，请求二审法院依法作出公正判决。
二审中，各方当事人均未提交新证据。对原审法院查明的事实，本院二审予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.川王公司应否将位于九江市浔阳区浔阳路113号白鹿宾馆二楼中餐厅、厨房、三楼整个楼面（含厨房）及附一号楼第二至五层腾退给汕水公司。2.川王公司应否按每月71400元标准向汕水公司支付从2013年4月1日起至实际交房之日止的占有使用费。3.原判未追加信达公司作为第三人参加诉讼，程序是否合法。
一、关于川王公司应否将位于九江市浔阳区浔阳路113号白鹿宾馆二楼中餐厅、厨房、三楼整个楼面（含厨房）及附一号楼第二至五层腾退给汕水公司的问题
关于该焦点涉及的几个问题，本院分析如下：
（一）关于本案诉争房屋租赁合同关系中信达公司的合同相对人是鸿祥公司还是楚天公司的问题
本院认为，本案诉争《资产租赁合同》中载明的承租人为鸿祥公司，且在该合同“承租方”处盖章的为鸿祥公司而非楚天公司。虽然楚天公司的法定代表人杨威在该合同“签约代表”处签字，但没有证据证明杨威是代表楚天公司履行职务行为而签订《资产租赁合同》。承租人的变更涉及租赁合同中承租人的权利义务一并转让给第三人，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，合同中的权利义务一并转让给第三人需要经对方同意。2011年6月6日鸿祥公司在函告信达公司时要求将承租主体变更为楚天公司，没有证据证明信达公司对此表示同意，且信达公司在2012年9月7日致函楚天公司时明确表示不同意将承租人变更为楚天公司。即使楚天公司为诉争房屋的实际接收者、经营者和管理者并实际缴纳了租金，因承租方签订租赁合同后将租赁物委托第三人经营管理或由第三人代为履行合同属正常现象，也不能据此认定信达公司已认可了楚天公司为其合同相对方。因此，本案中没有证据证明信达公司同意鸿祥公司将合同权利义务一并转让给楚天公司，信达公司的合同相对方为鸿祥公司而非楚天公司。租赁合同中的承租人不仅享有合同权利也负有合同义务，若将承租人由鸿祥公司变更为楚天公司，则涉及合同主体的变更和合同权利义务的一并转让，而非仅仅是合同权利的转让，《中华人民共和国合同法》第七十九条是关于合同权利转让的规定，故本案不适用该条之规定。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”信达公司与鸿祥公司就本案诉争标的物的租赁已达成一致意思表示并签订了《资产租赁合同》，信达公司与楚天公司并未就本案诉争标的物的租赁达成意思表示，楚天公司是代鸿祥公司履行合同，不涉及当事人达成一致意思表示但未采用书面形式订立合同时合同是否成立的问题，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定。综上，原判认定本案信达公司的合同相对人为鸿祥公司正确，川王公司上诉称信达公司的合同相对人为楚天公司没有事实和法律依据。
（二）关于信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》是否于2013年3月15日解除的问题
信达公司于2012年9月11日、2012年12月14日先后向鸿祥公司发出催款通知，但鸿祥公司未交纳欠付租金。因鸿祥公司迟延支付租金超过30日，2013年3月13日，信达公司向鸿祥公司发出《解除﹤资产租赁合同﹥通知书》，其依照双方签订的《资产租赁合同》第9.2条之规定行使合同解除权。鸿祥公司于2013年3月15日收到该解除合同的通知。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据信达公司与鸿祥公司在《资产租赁合同》第9.2条的约定，鸿祥公司迟延支付租金超过30日的，信达公司可书面通知鸿祥公司解除本合同。本案中因鸿祥公司迟延交付租金超过30日，故信达公司依法有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鸿祥公司于2013年3月15日收到解除合同的通知后并未因对合同解除持有异议而向仲裁机构或法院请求确认解除合同的效力。因信达公司的合同相对人为鸿祥公司而非楚天公司或川王公司，信达公司解除合同的通知发给鸿祥公司而未告知楚天公司及川王公司并无不当。因此，信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》于2013年3月15日已解除。
（三）关于信达公司与鸿祥公司之间《资产租赁合同》解除的效力是否及于川王公司的问题
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行。由于信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》已解除，承租人鸿祥公司丧失了占有使用本案诉争租赁物的法律依据。转租合同得以继续履行的前提是承租人依法有权继续占有使用租赁物。因此，信达公司与鸿祥公司之间《资产租赁合同》的解除客观上导致楚天公司与川王公司之间的转租合同无法继续履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”该条虽规定了次承租人的代位清偿权和合同解除抗辩权，但没有法律或司法解释规定出租人行使合同解除权时必须通知次承租人。且信达公司在通知鸿祥公司解除合同时已在通知中明确载明：“请贵公司在收到本通知书后立即将解约事实依法告知上述资产的所有实际使用人”，但鸿祥公司未告知川王公司等实际使用人。因川王公司不是信达公司的合同相对人，信达公司已经履行了依据诚实信用原则应履行的合同附随义务。即使信达公司明知次承租人为川王公司且依据诚实信用原则其应向川王公司履行告知义务，在其未履行该义务的情况下，因出租人与次承租人之间无合同关系，法律并未规定可据此否认出租人与承租人之间合同解除的效力或可要求出租人与次承租人之间继续履行转租合同，故也不能据此认定出租人与承租人之间租赁合同解除的效力不及于次承租人。因此，信达公司与鸿祥公司之间《资产租赁合同》解除的效力及于川王公司。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》已解除，楚天公司与川王公司之间的转租合同客观上无法继续履行，汕水公司依法受让了本案诉争租赁物，其作为所有权人有权要求次承租人川王公司向其交付租赁物。本案中信达公司与鸿祥公司之间的《资产租赁合同》于2013年3月15日已解除，汕水公司从信达公司处受让本案诉争租赁物的行为发生在租赁合同解除之后，因此，本案不适用“买卖不破租赁”原则。汕水公司与川王公司就本案诉争租赁物的继续租赁也未达成一致意思表示，对其要求川王公司返还本案诉争租赁物的主张应予支持。
二、关于川王公司应否按每月71400元标准向汕水公司支付从2013年4月1日起至实际交房之日止的占有使用费的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，负有腾房义务的次承租人应支付逾期腾房占有使用费。原审法院根据楚天公司与川王公司之间的转租合同约定计算出逾期腾房期间的租金标准为每月71400元。汕水公司请求按照该标准支付并无不当。川王公司对每月按71400元的标准向汕水公司支付逾期腾房占有使用费并无异议，但对支付的起算时间有异议。本院认为，汕水公司不仅受让了本案诉争租赁房屋还于2013年4月15日受让了信达公司对鸿祥公司的债权。汕水公司与鸿祥公司就2013年3月13日之前拖欠的租金已达成调解协议。汕水公司有权要求川王公司交纳合同解除后的逾期腾房占有使用费。根据楚天公司与川王公司的合同约定，租金第一年半年一付，从第二年起按每季度一付。因双方转租合同签订于2012年元月21日，依据双方约定，自2013年始应每季度支付一次租金。川王公司将2013年3月之前的租金交付给楚天公司符合双方转租合同约定。2012年7月1日其将2013年的租金全部交给楚天公司，应自行承担提前支付的风险，且就提前支付的2013年4月至12月的租金川王公司可向楚天公司另行起诉主张返还。因此，原判判令川王公司按每月71400元标准向汕水公司支付从2013年4月1日起至实际交房之日止的逾期腾房占有使用费正确。
三、关于原判未追加信达公司作为第三人参加诉讼，程序是否合法的问题
虽然信达公司为本案诉争标的物的出租人，相关法律事实与其有关，因查明事实的需要，当事人可申请信达公司相关工作人员作为证人或向信达公司调取相关证据，但因信达公司已将本案诉争租赁物及其对鸿祥公司的债权转让给汕水公司，本案的审理结果与其无法律上的利害关系。原审法院未追加信达公司为第三人正确，程序并未违法。
川王公司在本案审理过程中申请本院向信达公司调取“拍卖须知”。本院认为，其申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调取证据的情形，对其申请不予准许。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63800元，由九江市盛世川王餐饮娱乐有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪少华
代理审判员 吴玉萍
代理审判员 李 平
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照','2018-09-21
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