江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏中民终字第05662号
上诉人（原审被告）杜红英。
委托代理人蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州九重天餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市虎丘路52号。
法定代表人唐伟民，总经理。
委托代理人毕嘉露，江苏德富信律师事务所律师。
上诉人杜红英因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年，苏州市规划局批准建设本案所涉租赁房屋，并发放了建设工程规划许可证。
2004年3月10日，苏州市金阊区虎丘街道经济发展总公司（甲方）与苏州九重天食品有限公司（乙方）签订转让协议一份，约定甲方将其所有的本市虎丘路52号建筑面积为772.60平方米，占地面积386.30平方米的门面房转让给乙方，转让价格为110万元。关于该协议中的转让款项，原审原告表示已经全部付清，该房屋也实际交付其使用。
2009年4月15日，苏州九重天食品有限公司经苏州市对外贸易经济合作局批准，将其名称变更为苏州九重天餐饮管理有限公司,即本案原审原告。
2009年6月30日，原审原、被告签订租房承包协议书一份，约定原审原告将位于本市虎丘路52号（581号）766平方米二层店面租赁承包给原审被告经营（计空调伍匹机陆只，挂壁机玖只，肆拾套餐具台凳，全套厨房设备），合同期满原审原告不得收原审被告的折旧费用，在原审被告经营期间，原审被告所添置的设施、设备、电器等物品归原审被告所有。承包租金年限为陆年，自2009年4月1日至2015年3月30日。租金付款方式为每年一付，先付后租，第一、二年租金为448000元，第三、四年租金为498000元，第五、六年租金为550000元，合同保证金50000元，保证金在双方终止合同，原审被告结清水电等债务情况���如数退还。合同到期，原审被告不得拆除固定装修或拆毁。因政府道路建设或政府开发项目，原审被告必须无条件退让。原审被告的房租按照实际的使用天数来计算，原审原告应无条件退还剩余房租，承包未到期限，由原审原告在收到的承包费中，按不足天数退还（三年中遇第一年拆迁，原审原告补偿原审被告三个月的租赁承包费，第二年拆迁，原审原告退还原审被告两个月的租赁承包费，第三年拆迁，原审原告补偿原审被告一个月租赁承包费，第四年拆迁，原审原告不补偿原审被告任何损失）。另外还约定，原审原告现有的设备将无偿提供给原审被告使用。合同签订后，原审原告依约将租赁房屋交付原审被告使用，原审被告向原审原告交付了押金5万元。原审被告依约向原审原告支付了2013年6月1日之前的租金，之后的租金至今未付。
2013年6月1日，原审��告向原审原告发通知函，表示原审被告与原审原告只存在房屋租赁合同关系，原审被告承租房屋后，重新出资进行了装修并营业、纳税至今，原审被告出资装修并作为经营者，依法享有相应的拆迁补偿权利。原审原告表示收到过该函。
2013年6月3日，原审原告向原审被告发送催款函，载明原审被告应于当年五月底前付清二个月房租，至今拖欠未付，严重违反租房承包协议，如在六月十日前继续不履行义务，将提起诉讼。原审被告表示收到该函。
2013年6月16日，原审被告向原审原告再次发通知函，除重申之前所述的内容外，表示原审被告已将拆迁补偿有关的资料交给原审原告，原审原告却未交给相关部门，致使拆迁安置至今未能确定。原审原告表示收到过该函。
另查明：2009年8月19日，原审被告以本市虎丘路581号为经营场所办理了名为苏州���金阊区金川楼烧鸡公火锅店的个体工商户登记。
审理中，原审被告陈述2013年下半年就不再经营，目前设施设备都还在租赁房屋内，原审被告有派人在看着，目前水电可以正常使用。关于原审原告要求清场、恢复原状达到什么状态，原审原告表示固定装修保留，可移动、可拆除的由原审被告移走或拆除。关于原审被告交付的5万元押金，原审原、被告表示同意在本案一并处理。
上述事实，由原审原告提供的转让协议、文件、租房承包协议书、催款函、通知函、建设工程规划许可证及附图、原审被告提供的租房承包协议书、营业执照、通知函及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告苏州九重天餐饮管理有限公司诉称：原审原、被告于2009年6月签订一份房屋租赁合同，约定原审原告将位于本市虎丘路52号（581号）766平方米二层店��出租给原审被告用于经营火锅店之用，租赁期限为六年（2009年4月1日至2015年3月30日），第五、六年的租金为每年550000元，以现金支付，支付时间为每年租赁期开始前即每年的四月之前。自2013年4月起，原审被告在支付了原审原告两个月租金后，寄给原审原告一份迟延支付租金的通知函，表明因原审原告拖延提交装修材料造成原审被告拆迁补偿利益受到损害，所以原审被告决定迟延支付租金至拆迁事项处理好这止。原审原告认为房屋拆迁事项正处于协商之中，待拆迁事项谈妥后，原审原告才能将火锅店的装修材料报送相关拆迁部门，不存在损害原审被告利益的问题。原审被告的行为是为了逃避支付租金寻找借口，不能构成迟延支付租金的理由。原审原告曾多次发函要求原审被告支付租金，但均遭到原审被告拒绝，故原审原告诉至法院，请求判令：一、解除原审原、被告之间的房屋租赁合同；二、原审被告支付拖欠租金916600元；三、原审被告赔偿原审原告因原审被告迟延支付租金造成的财产损失88000元；四、诉讼费由原审被告承担。审理中，因租赁合同已到期，原审原告将上述全部诉讼请求变更为：一、判令原审被告清场并将租赁房屋恢复原样；二、判令原审被告支付拖欠的2013年6月1日至2015年3月30日期间的租金916600元；三、判令原审被告支付房屋使用费（按照每年55万元的标准，从2015年4月1日计算至实际清场之日止）；四、判令原审被告赔偿原审原告因迟延支付租金造成的利息损失（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，以458333元为基数，从2013年6月1日起计算到实际支付之日；以55万元基数，从2014年4月1日起计算到实际支付之日）；五、本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为，原审原、被告之间所签订的租���承包协议书实质为租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立、有效，受法律保护，双方均应恪守。关于原审被告抗辩原审原告未取得所涉房屋的权证，不具备诉权，应驳回原审原告起诉的意见，原审法院认为，原审原告是否取得权证，不是取得诉权的前提，并且本案租赁物系由原审原告交付原审被告，原审被告亦是向原审原告支付的租金，故原审被告的该抗辩意见，无法律依据，原审法院不予采纳。
关于清场并将房屋恢复原样的问题。原审法院认为，双方之间的租赁合同于2015年3月30日届满，原审被告无权继续占有使用租赁物，应当予以返还，关于清场及房屋恢复原样的状态，原审原告表示固定装修保留，可移动、可拆除的由原审被告移走或拆除，该要求未超出合同约定的范围，故原审原告要求清场并恢复原状的诉讼请求，于约有据，原审法院予以支持。关于原审被告抗辩承租房屋在租赁期内遇政府征收，原审被告作为被征收人在未获得政府征收补偿前，有权不腾空房屋（包括将租赁房屋恢复原状）的意见，原审法院认为，首先是否存在行政征收，原审被告并未提交有效证据证明；其次，即使存在征收，原审被告也未提供原审原告已获得征收补偿的证据，并且原审原告亦表示没有获得补偿，故对于原审被告的该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于2013年6月1日至2015年3月30日期间的租金问题。根据合同约定，2013年4月1日至2015年3月30日的租金均为每年55万元，2013年6月1日至2015年3月30日期间的租金，原审被告至今未付，故原审原告要求原审被告支付租金1008333元（550000÷12×22）的诉讼请求，于约有据，原审法院予以支持。因原审被告交付的5万元押金，双��均同意于本案一并处理，故在扣除该押金后，原审被告还应支付原审原告租金958333元。至于原审原告所变更的诉讼请求中列明的2013年6月1日至2015年3月30日的租金为916600元，实际应为1008333元，原审原告计算笔误，对此原审法院予以纠正。
关于利息损失问题。根据合同约定，租金付款方式为每年一付，先付后租，故原审被告应当在2013年4月1日前支付下一年度的租金，但原审被告仅支付两个月租金，尚余458333元至今未付；原审被告应当在2014年4月1日前支付下一年度的租金55万元，但原审被告至今未付。因原审被告拖欠上述租金势必造成原审原告相应的利息损失，该损失应当由违约方即原审被告赔偿，故原审原告要求原审被告赔偿利息损失（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，以458333元为基数，从2013年6月1日起计算到实际支付之日止；以55万元基数，从2014年4月1日起计算到实际支付之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于房屋使用费的问题。根据合同约定，租赁期限于2015年3月30日届满，届满之后原审被告并未返还，故应当支付逾期返还期间的房屋使用费，原审原告主张按照原租金标准每年55万元计算，并未超出合理范围，故原审法院对于原审原告要求原审被告支付房屋使用费（按照每年55万元的标准，从2015年4月1日计算至实际清场之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原审被告抗辩未支付租金的原因是因为原审原告违约在先，原审被告自2013年后也未实际经营的意见，原审法院认为，原审原告作为出租人的主要义务是系交付租赁物，综合本案证据来看，原审原告并不存在违约在先的行为，另外，原审被告有无经营，不影响原审被告支付租金的义务，并且该租赁房屋内的水电亦属���正常状态，故原审被告的上述抗辩意见，没有事实与法律依据，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告杜红英于本判决生效之日起十日内将本市虎丘路52号（581号）面积为766平方米的二层店面清场并将房屋恢复原样（固定装修保留，可移动、可拆除的由原审被告移走或拆除）后返还原审原告苏州九重天餐饮管理有限公司。二、原审被告杜红英于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州九重天餐饮管理有限公司2013年6月1日至2015年3月30日期间的租金958333元（已扣除5万元押金），并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，分别以458333元为基数，从2013年6月1日起计算到实际支付之日止；以55万元基数，从2014年4月1日起计算到实际支付之日止）。三、原审被告杜红英于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州九重天餐饮管理有限公司房屋使用费（按照每年55万元的标准，从2015年4月1日计算至实际返还房屋之日止）。案件受理费17414元，由原审被告杜红英负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原审原告苏州九重天餐饮管理有限公司。
上诉人杜红英不服原审判决，向本院提起上诉称：
涉案房屋未办理产权证，被上诉人并非所有权人。转让协议受让方为廖运吉，而非被上诉人。被上诉人不具备诉权。上诉人提供的政府征收公告及被上诉人一审当庭自认，证明涉案房屋在2012年5月24日被纳入征收范围。纳入政府拆迁的房屋不应再收取房屋使用费，上诉人对被上诉人明确表示配合政府征收，但被上诉人以与拆迁办谈判需要，同意上诉人继续使用涉案房屋，房���使用费从征收补偿款中抵扣。应政府征收，涉案房屋不具备商业氛围，按原合同约定的标准计算租金及使用费显失公平。涉案房屋被征收，上诉人依法享受征收补偿。实际参加庭审的合议庭成员并非判决书上合议庭成员，也非法院告知的合议庭成员，原审法院程序违法。
综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。
被上诉人苏州九重天餐饮管理有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据苏州九重天食品有限公司提供的与苏州市金阊区虎丘街道经济发展总公司签订转让协议显示，苏州市金阊区虎丘街道经济发展总公司将涉案房屋转让给苏州九重天食品有限公司。被上诉人与上诉人签订租赁合同后，将涉案房屋交给上诉人，在上诉人未能证实针对涉案房屋有案外人向其主张权利的情况下，可以认定被上诉人享有涉案租赁合同相应权益。上诉人认为被上诉人口头同意在租赁合同到期后继续使用房屋无证据予以证实，本院难以采信。在租赁合同到期前，被上诉人即明确不再继续出租，涉案租赁合同到期后即已终止。被上诉人要求上诉人返还房屋并恢复原状符合法律规定，原审法院予以支持正确。上诉人拒不向被上诉人返还房屋构成严重违约，原审法院按照涉案合同约定计算租金及使用费合理。上诉人未能证实涉案房屋被征收以及被上诉人获得征收补偿，其要求被上诉人予以补偿无事实和法律依据。原审法院告知上诉人有关合议庭成员因工作原因变更，且原审最后一次庭审到庭合议庭成员与原审判决署名合议庭成员一致，上诉人认为参加庭审的合议庭成���并非判决书上的合议庭成员，原审程序违法的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人杜红英的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17414元，由上诉人杜红英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年七月五日
书 记 员 毛莉莉