上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第2096号
(2015)长民三(民)初字第2096号原告张超，男，1992年12月24日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人张林立，北京长安(上海)律师事务所律师。被告王胜，男，1970年10月3日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托代理人段海峰，湖北元初律师事务所律师。原告张超诉被告王胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，并于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告张超的委托代理人张林立、被告王胜的委托代理人段海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称，2013年10月31日，原、被告签订了《房屋转让协议》(以下简称合同)，约定原告将本市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)以总价人民币(下同)17,700,000元转让给被告，被告应当分别于2013年10月31日支付定金500,000元，同年11月7日支付4,500,000元，同年12月7日支付2,000,000元，2014年1月30日支付3,860,000元，共计直接向原告支付10,860,000元。合同履行近两年，被告未按照约定支付房款并以限购为由要求解除合同。2015年5月11日，被告向上海市长宁区人民法院提起诉讼并要求解除合同，法院于2015年9月11日作出判决，判决原、被告解除合同。原告认为，被告作为买方在购买价值千万的涉讼房屋时，更应本着谨慎的注意义务，对其是否具有购房条件与购房资格作出合理的预判再决定是否签约。因此，合同无法履行的责任在于被告，其应承担合同解除的违约责任。为此，原告提起诉讼，请求判令：被告向原告偿付违约金4,000,000元。审理中，原告增加一项诉请，要求被告返还购房合同原件及两张收据。被告王胜辩称，被告受上海限购政策所限无法继续履行合同，该原因不能归咎于被告。因此，被告不存在违约的事实；合同解除，原告并未遭受损失。上海的房价还在上涨，市场价格已经超过原、被告约定的合同转让价。与此相反，合同解除遭受损失的是被告，被告为此损失利息高达百万元以上；原告还未履行全额返还购房款的义务，被告有权拒绝返还合同等相关材料。综上，希望法院驳回原告提出的全部诉讼请求。经审理查明，张建全系原告张超的父亲，百库实业(上海)有限公司的法定代表人。2012年10月30日，上海樱花置业有限公司(甲方)与张超(乙方)签订《复地·御西郊·购买协议》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，暂定建筑面积295.63平方米，转让价款13,698,076元。甲方计划于2014年6月30日前取得该房屋产权证(最终以相关政府部门核发产证的时间为准)，并通知乙方签署《房屋买卖合同》，乙方应在收到通知之日起15日内，前来与甲方签署《房屋买卖合同》。补充条款第一条约定，甲方同意在签署正式房屋买卖合同时，乙方可将购买主体更换为其指定的第三方，但需提前向甲方提出书面申请；第五条约定，乙方应自觉遵守上海市有关房屋调控政策并承担可能由此产生的后果。2013年10月31日，原告张超(甲方)与被告王胜(乙方)签订合同，主要内容为：甲方将涉讼房屋以总价17,700,000元转让给乙方，甲方已向开发商支付房款6,858,076元，剩余房款6,840,000元由乙方支付给开发商。乙方的付款方式为：2013年10月31日支付定金500,000元，2013年11月7日支付4,500,000元，2013年12月7日支付2,000,000元，2014年1月30日支付3,860,000元。甲方在收到乙方首次房款后向开发商申请更名手续，并在2014年6月30日完成更名，更名为王胜，乙方需无条件配合更名事宜。甲方应在2013年10月31日收到乙方支付的首笔房款后，将与该房地产有关的包括协议合同、全额房款发票收据等一切相关材料原件交乙方暂时保管。甲方同意于签订协议收到首笔房款后三个工作日内即随同乙方前往房地产交易中心将其名下有房屋产权的物业抵押给乙方，在协议签署后甲方不能将该房屋再次转让给第三方，且甲方不履行协议约定转让更名成功的，视甲方违约，甲方应无条件退还乙方已付款项，并支付给乙方违约金4,000,000元。若乙方迟延支付约定款项，按成交总价的每日万分之五支付违约赔偿金给甲方，如逾期30日的，甲方有权解除协议，乙方应支付给甲方违约金4,000,000元。自签署协议后，甲、乙任何一方违约，都将承担违约责任，支付违约金4,000,000元。协议还对其他权利义务作出约定。上述合同签订当日，张建全向被告出具担保函，内容为：本人张建全今代替张超与王胜签订合同，本人承诺愿意承担一切相关法律责任。同时，案外人百库实业(上海)有限公司向被告出具担保函，内容为：鉴于张超与王胜于2013年10月31日签订的合同，为确保主合同的切实履行，我司愿意为“张超”的责任向王胜提供担保。如不能按时办理转让过户手续，本公司承担全部相关违约责任。被告王胜分别于2013年10月31日、2013年11月5日、2013年12月10日、2013年12月12日、2014年1月30日向张建全转账支付500,000元、4,500,000元、1,000,000元、1,000,000元、860,000元，共计7,860,000元。其中，前两次转账凭证附加信息及用途为“借款”，其余为“购房款”。张建全对前四笔款项出具了购房款的收条。2014年3月31日、2014年5月5日、2014年6月3日，被告向张建全转账共计支付180,000元，转账凭证附加信息及用途为“往来”、“还款”。2015年5月11日，被告王胜向本院提起诉讼，案号为(2015)长民三(民)初字第781号，王胜请求如下：1、解除原、被告签订的合同；2、张超返还王胜购房款8,040,000元；3、张建全、百库实业(上海)有限公司对张超的上述返还义务承担连带清偿责任。张超在该案审理中提出反诉，反诉请求如下：王胜向张超支付逾期付款的违约金4,000,000元。经本院释明，张超坚持请求判令王胜支付逾期付款违约金的反诉请求。2015年9月11日，本院对该案判决如下：一、解除王胜与张超就涉讼房屋签订的合同；二、张超应于本判决生效之日起十日内返还王胜8,040,000元；三、张建全对张超的上述返还义务承担连带责任；四、驳回王胜的其余本诉请求；五、驳回张超的反诉请求……。就被告王胜是否构成违约及原告张超主张解除合同的违约责任等判决书认定如下：本市限购政策施行于2011年，王胜作为非本市户籍居民，对此负有比张超等人更高的注意义务，且张超等人交给王胜保管的购买协议中亦有关于限购政策的条款，张超等人的相关抗辩意见，本院予以采信。合同责任在性质上属严格责任，限购政策不构成不可抗力的免责事由，王胜因自身未尽合理注意义务不能履行合同，构成违约，应承担解除合同的违约责任。经本院释明，张超坚持认为合同应当继续履行，并要求王胜承担逾期付款的违约责任，此系继续履行合同情况下的违约责任，与解除合同的违约责任在性质、计算方法上均有差异，故对张超的反诉请求，本院予以驳回，张超可另行向原告主张解除合同的违约责任。判决后，原、被告均未提起上诉，判决也已生效，目前处于法院执行阶段。审理中，被告自认《复地·御西郊·购买协议》原件及两张收据原件(一张号码为XXXXXXX、金额2,740,000元，另一张号码为XXXXXXX、金额4,118,076元)在其处。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋转让协议》、银行个人委托书、收条、收据，银行凭证、(2015)长民三(民)初字第781号民事判决书等证据以及双方当事人的陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。因当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，关于被告是否应当承担合同解除的违约责任，前案判决书已经阐明，判决也已生效，本案不再赘述，即被告应当承担合同解除的违约责任。审理中，被告提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及逾期利益等因素综合予以衡量。原、被告的纠纷由被告主动提起，合同解除难以继续履行的责任又归咎于被告。合同若履行完毕，原告可获得4,000,000元以上钱款的可得利益。除此之外，原告还有诉讼等其他实际损失。因此，被告提出违约金按照定金500,000元计算依据缺乏事实和法律基础，本院不以采纳。合同解除后，原告收回涉讼房屋可再以市场价格对外出售，目前本市二手房房价上涨，原告按市价出售可取得不低于合同约定的收益。综上所述，考虑到违约金的性质应兼具补偿和惩罚双重性质，本院根据合同法等相关法律的规定，酌定被告支付原告违约金2,300,000元。合同解除后，被告应当向原告返还涉讼房屋的购房合同原件及两张收据原件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王胜应于本判决生效之日起十日内向原告张超支付违约金人民币2,300,000元；二、被告王胜应于本判决生效之日起十日内向原告张超返还本市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》原件及两张收据原件(一张号码为XXXXXXX、金额2,740,000元，另一张号码为XXXXXXX、金额4,118,076元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,400元，由被告王胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李冬
二〇一六年三月八日
书 记 员 饶婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和事实信用原则予以衡量，并作出裁决。
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