四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1826民初348号
原告，黄林阔，男，1981年7月29日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
原告，樊绍锦，女，1982年1月18日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
委托代理人，黄林阔，男，1981年7月29日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县，系樊绍锦之夫。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华，该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告黄林阔、樊绍锦诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年5月13日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员江国洪独任审理，于2016年7月6日公开开庭进行了审理，原告黄林阔及被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告黄林阔、樊绍锦诉称：2011年9月1日，原告与被告达成协议，原告购买被告位于芦山县玉溪花园8幢3单元4层401号的商品房。原告按照双方口头协议向被���预交了220531元购房款，被告向原告出具了临时收据。2012年3月1日，双方在被告处签订了由被告事先拟定的《商品房买卖合同》及补充协议，合同总价款为220531元，合同约定交房时间为2012年9月30日前。后被告延迟到2012年12月9日向原告交付该商品房，原告给付了面积补差款286元，被告出具了收据。被告违反规定，以不交房屋钥匙为手段，强行要求原告交纳房屋维修基金2320元，并将该款长期挪用至今。后经原告催促，被告于2012年12月17日向原告出具了正式售房发票220816元。房屋交付后，房屋交付后，被告长期不通知原告协助其办理房屋权属证书，经原告多次口头和电话催促，被告以地震后政府收回土地未赔偿公司为由，迟迟不为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，并将其代收的2320元房屋维修基金挪作他用。因为被告的原因，导致原告三年多来未取得所购商品��的权属证书。原告请求：一、被告芦山森威房地产开发有限公司在判决生效后十日内为原告办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、被告在判决生效后十日按总房款220816元为基数，以芦山县工商银行同期商品房按揭贷款利率7.205%上浮30%的标准向原告支付自2013年3月9日起至执行之日止的违约金；三、被告在判决生效后十日内退还违规收取的房屋维修基金2320元；四、被告承担本案的全部诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告黄林阔、樊绍锦向本院提交了《商品房买卖合同》及补充协议各1份、收据复印件3份、发票复印件1份，用以证明原告购买被告开发的商品房一套，支付了购房款，交纳了住宅维修基金的事实。
被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。“4.20”芦山地震是不可抗力，原告所购房屋成为危房，需要加固维修后，才能办理房产证。房屋维修基金不应当退还原告。原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。
为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告身份情况；
2.商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告签订商品房买卖合同约定是办证主体是原告，双方没有约定违约金，原告的违约金请求没有依据。
3.书记信箱信息打印件、《玉溪花园业主委员会通知》，用以证明政府对办证信访件的答复情况及业主委员会发通知收集办证材料的事实；
4.《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、用以证明不能办证非被告原因所造成。
5.《技术鉴定报告》、维修加固验收合格通知用以证明涉案房屋系危房，需要维修加固后符合质量才能办证。
6.雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》，用以证明被告收取维修基金合法。
为查明案件事实，本院依法调取了《芦山县玉溪花园7.8.9.10.11.12.14.17栋维修加固验收报告》
庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证据质证后无异议。原告对被告提交的证据质证后认为：对证据1、2无异议，证据3中的《玉溪花园业主委员会通知》原告没有见到过，证据5、6的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，对其余证据与本案无关联性。本院对原、被告��方证据综合评判如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；被告提交的证据中的《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、与本案不具关联性，本院不予采信，证据5中的技术鉴定报告真实合法，本院予以采信，维修加固验收合格通知无法辨别其内容，本院不予采信。被告提交的《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院调取的证据，已交由原被告双方发表质证意见。本院作为证据使用。
经审理查明：2011年9月1日，原告与被告达成协议，原告购买被告位于芦山县玉溪花园8幢3单元4层401号的商品房。原告按照双方口头协议向被告预交了220531元购房款。2012年3月1日，原告黄林阔、樊绍锦与被告芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第8幢3单元4层401号商品房，其预测建筑面积共92.66平方米，按照套内建筑面积计价，总价为223531元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2317元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对���房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。2012年12月9日，原告交纳了面积补差款286元，同日被告向原告交付房屋。被告于2012年12月17日向原告出具了金额为220816元的销售不动产统一发票。
2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园7幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。因被告未办理房屋所有权的初始登记致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。
本院认为，原告黄林阔、樊绍锦与被告芦山森威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原、被告间形成商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，被告也应当按照合同约定履行出卖人的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的���求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。由于双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约损失的数额���着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故自起诉之日倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案系被告违约在先，因地震导致房屋受损的事实发生在后，且受损房屋于2014年8月11日加固维修合格之后的90日内，被告亦未为原告办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告的责任，故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商��住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2370元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告黄林阔、樊绍锦办理位于芦山县玉溪花园小区第8幢3单元第4层401号商品房房屋权属证书；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已付购房款总额220816元，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告黄林阔、樊绍锦自2014年5月14日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回原告黄林阔、樊绍锦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。（原告黄林阔、樊绍锦已预交，由被告支付原告上述款项时一并支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 江国洪
二〇一六年七月十五日
书记员 姜天保