陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕07民终485号
上诉人(原审原告)汉中铁狮商业运营管理有限公司。
法定代表人田兰兰，公司执行董事。
委托代理人陈伟，陕西兴庆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)陕西民生家乐商业连锁有限责任公司。
法定代表人周晓勇，系该公司总裁。
委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
委托代理人李俊志，陕西恒爱律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐汉中天汉店。
法定代表人周晓勇，该公司总裁。
委托代理人杨光世，系公司员工。
上诉人汉中铁狮商业运营管理有限公司（以下简称“铁狮公司”）因与被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称“民生家乐公司”）、被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐汉中天汉店（以下简称“汉中天汉店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人铁狮公司委托代理人陈伟，被上诉人民生家乐公司委托代理人黄勇、李俊志，被上诉人汉中天汉店委托代理人杨光世均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:汉中天汉店是民生家乐公司的分公司。2013年7月31日，原告铁狮公司与被告民生家乐公司签订《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》，合同约定，原告承租被告位于汉中天汉店一楼卖场，面积：3950平方米；年租金365万元；2016年1月1日起每年递增一次，幅度在前一年的基础上递增5%；租金缴纳方式为：每6个月缴纳一次，提前半月缴纳，先缴纳后使用；租期自2013年8月1日至2021年12月31日；乙方（原告）或甲方（被告）在合同期内单方违约，守约方有权单方面无条件提前终止合同；乙方逾期交纳租金、水、电、暖，除足额补交外，还应按每日千分之五支付滞纳金。乙方逾期交纳租金超过30日的，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告公司将场地交付给了原告公司使用，原告公司在2015年6月前也按约定交纳了租金。按合同约定，原告应于2015年6月15日前交纳2015年下半年（7-12月）的场地租金，但因其未交纳，被告汉中天汉店分别于2015年7月1日、7月10日，向原告公司发出《租金、费用催缴通知书》，要求其交清欠款。2015年9月30日，原告公司交纳了租金100万元，尚欠82.5万元。2015年10月19日，被告汉中天汉店向原告公司发出《告知商函》，主要内容为：1、根据合同及附件约定，解除与铁狮公司的场地租赁合同及附件部分；2、要求铁狮公司于2015年10月22日前支付拖欠的租金及相关费用并承担违约金；3、要求铁狮公司于2015年10月31日前将场地恢复原状。被告汉中天汉店的以上行为，民生家乐公司表示予以认可并参与。以上事实，原、被告均无异议。原告以在履行合同过程中，被告存在对中央空调没有及时检修，导致卖场温度不理想影响经营，门口停车场费用过高，影响客户流量，等违约行为，其无权提出解除合同为由提起诉讼。审理中，被告抗辩称，民生家乐公司的合同义务就是现状交付房屋，原告所述只是在履行合同过程中对服务的商榷，不是违约行为。以上事实，有双方当事人的一致陈述和经当庭质证确认的如下证据：《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》、被告向原告发出的《租金、费用催繳通知书》及《告知商函》、原告发给被告的商务函及支付租金的票据在卷佐证。
一审法院认为，原告铁狮公司与被告民生家乐公司签订《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人在合同中对解除合同的条件进行了约定，即：“乙方（原告）或甲方（被告)在合同期内单方违约，守约方有权单方面无条件提前终止合同；或乙方逾期交纳租金超过30日的，甲方有权终止合同，收回房屋”。合同签订后，被告向原告交付了租赁的场地，履行了合同义务，原告未按约定交纳租金，构成违约；被告向原告发出《告知商函》，要求解除合同，符合双方的合同约定和法律规定。原告要求确认《告知商函》中要求解除合同的行为无效，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、九十六条之规定，判决驳回原告铁狮公司的诉讼请求。
铁狮公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、依法撤销(2016)陕0702民初18号民事判决，并依法改判，判定被上诉人解除合同的行为无效；2、依法判令二被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。主要事实和理由：一、原审法院认定事实有误，上诉人从未收到被上诉人民生家乐公司有关解除《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》的《告知商函》，上述合同依法成立，合法有效。二、被上诉人汉中天汉店不是租赁合同的主体，更不具备解除合同的主体资格，其向上诉人发出的《告知商函》不具备任何法律效力，实属无效。而原审法院却执意认为该《告知商函》有效，突破了合同的相对性原则，于法无据。
民生家乐公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。主要事实和理由：一、上诉人在上诉状中所称“合同一直顺利履行”、“被上诉人错误送达”等与事实不符。按照上诉人与答辩人签订的《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》的约定，上诉人应当在2015年6月15日之前交纳2015年下半年（7月-12月）场地租金，但是上诉人未能按时交纳，2015年7月1日、7月10日天汉店先后两次向上诉人发出书面《租金、费用催缴通知书》，要求上诉人交纳2015年下半年场地租金182.5万元，上诉人收到通知之后直至2015年9月30日才交纳租金100万元，至今还拖欠租金82.5元，上诉人严重违约，合同早己没有顺利履行。此外上诉人在一审时递交给人民法院的起诉状中己经承认收到汉中天汉店的《告知商函》，通知解除双方签订的《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》，只不过是上诉人认为答辩人存在违约行为，不应享有解除合同的权利才提起的本案诉讼。现上诉人不服一审判决提起上诉，又改称“被上诉人民生家乐工作人员突然将一份《告知商函》送至西安铁狮商业运营管理有限公司办公地点，通知解除与上诉人签订的上述合同”，上诉人前后说法不一致，自相矛盾，对于起诉书自认的事实现在又矢口否认，明显歪曲事实。
二、汉中天汉店具备解除合同的主体资格。虽然《场地租赁合同》以及《天汉店一楼整体租赁合同附件》是答辩人与上诉人签订的，解除合同的《告知商函》是汉中天汉店发出的，但是汉中天汉店是答辩人的分公司，答辩人同意合同实际履行由天汉店负责，上诉人提交的证据中众多商务函抬头是发给汉中天汉店的，上诉人支付租金银行回单也是将钱款汇入汉中天汉店的银行账户的，汉中天汉店发出的解除合同《告知商函》，答辩人一审起诉也是认可的，所以汉中天汉店一直是合同履行的相对方，其代理权上诉人也是至始至终予以认可的，因此，被上诉人发出的解除合同《告知商函》是合法有效的，具有解除合同的效力。
汉中天汉店答辩意见与民生家乐公司答辩意见一致。
二审中上诉人和被上诉人均没有新证据提交。
本院经审理查明，原审法院审理查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人铁狮公司于2015年10月19日收到《告知商函》，此后上诉人铁狮公司没有针对《告知商函》向被上诉人提出异议，亦未作出任何答复。上诉人铁狮公司至今仍未支付剩余82.5万元租金，纠纷所涉商场现已停止经营。
本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》及《天汉店一楼整体租赁合同附件》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，合同双方当事人都应严格按照合同约定行使权利并履行义务。依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人在合同中对解除合同的条件进行了约定，合同签订后，被上诉人民生家乐公司交付了租赁的场地，履行了合同义务，上诉人铁狮公司未按约定交纳租金，构成违约。被上诉人严格按照合同约定的解除程序先向上诉人发出两次《租金、费用催缴通知书》，后发出《告知商函》，要求解除合同，符合双方的合同约定和法律规定解除程序，解除程序有效。其次，被上诉人汉中天汉店解除合同的行为有效。分公司是指一个公司管辖的分支机构，分公司不具有企业法人资格，分公司与总公司之间不是代理与被代理关系，可以形成代表关系，其民事责任由总公司承担。本案被上诉人汉中天汉店是被上诉人民生家乐公司的分公司，被上诉人汉中天汉店向上诉人铁狮公司发出《告知商函》解除合同的行为是典型的代表行为，且被上诉人民生家乐公司对其分公司汉中天汉店的行为予以认可。虽解除合同的行为不是由被上诉人民生家乐公司直接作出，但被上诉人民生家乐公司对解除合同行为的内容及法律后果作出了明确的意思表示，受解除行为的约束，分公司汉中天汉店的解除合同行为应当视为合同当事人民生家乐公司的行为，该行为并未突破合同的相对性原则，分公司汉中天汉店代表民生家乐公司解除合同的行为有效。
综上所述，上诉人铁狮公司认为被上诉人解除合同行为无效的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定的事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人汉中铁狮商业运营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古 洁
审 判 员 秦保新
代理审判员 高 峰
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 潘鹏云