广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1324--1340号
第1324号案上诉人（原审原告）：周贞。
第1325-1327号案上诉人（原审原告）：ＸＸ。
第1328号案上诉人（原审原告）：陈凌。
第1329号案上诉人（原审原告）：李学俊。
第1330号案上诉人（原审原告）：张冰。
第1331号案上诉人（原审原告）：刘智钧。
第1332号案上诉人（原审原告）：郝玉。
第1333号案上诉人（原审原告）：张吉华。
第1335号案上诉人（原审原告）：赵学军。
第1336号案上诉人（原审原告）：汪劲风。
第1337-1340号案上诉人（原审原告）：蔡雷。
第1334号案上诉人（原审原告）：吴萍。
被上诉人（原审被告）：深圳市保利城实业有限公司。
上诉人周贞、吴萍等17案业主与被上诉人深圳市保利城实业有限公司（以下简称“保利城公司”）因房屋买卖合同纠纷十七案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第765、767—775、778、780
--785号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：保利城公司系经深圳市市场监督管理局登记注册的有限责任公司（法人独资），营业期限为1999年4月15日至2014年4月15日，经营范围为兴办实业（具体项目另行申报），国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品），从事南山区XXXX-
XX地块的房地产开发经营业务。
2003年2月至3月期间，周贞、吴萍等17案业主（买方）与保利城公司（卖方）分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（周贞、吴萍等17案业主具体签订时间详见附表2），约定：第三条：买方购买XXX花园X期X号、X号楼的相关商铺（周贞、吴萍等17案业主购买商铺的具体情况详见附表1），用途为商铺，卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。第七条：卖方须于2003年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容；买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。第八条：卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任；卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的：（一）买方有权单方解除合同，卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在10日内将买方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成买方损失的，还应当负赔偿责任；（二）买方不解除合同的，按本条第一款处理。第十一条：卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买方可拒绝接收。第十三条：交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款；及其他条款。该合同附表三确定的装修标准为：1、外墙：粘贴天然石材或优质仿石漆涂料、大堂为高级玻璃幕墙；2、大堂中庭走道：铺贴天然石材，大堂及走道铺高级玻化地砖，天花：高级吊顶；3、空调：采用中央空调系统；4、备用发电机：城市供电并配备柴油备用发电机；5、电梯：上海三菱扶梯8部、客货梯1部；6、消防系统：设有先进的自动消防报警系统及自动灭火系统；7、保安系统：均设24小时保安监控系统；8、广播系统；9、独立式商铺：中央空调，地面铺高级地砖、天花装饰高级吊顶、玻璃间隔、集中照明、墙面刷乳胶漆、装设玻璃门。
2003年2月至3月期间，周贞、吴萍等17案业主（甲方）与保利城公司（乙方）签订了《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》（周贞、吴萍等17案业主具体签订时间详见附表2），约定：一、甲方委托乙方出租涉案房产（详见附表1）；二、委托出租的期限为2003年9月1日至2011年8月31日，共计8年；三、乙方处理委托事务取得的财产，应当依据本协议的约定交付甲方，且乙方不得另行向甲方主张其他处理委托事务的费用及相关报酬；甲方出租期间每年租金为购买商铺总价的7%，乙方按下列时间支付租金，每期租金数额相同（周贞、吴萍等17案业主每期租金金额及总计金额详见附表2），每期租金的支付时间为2007年／2008年／2009年至2011年期间的每年3月5日及9月5日；甲方同意上述收益由乙方直接汇入甲方指定的相应银行账户；四、甲方认可与乙方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议；甲方应在2003年6月30日向乙方提供委托租赁之商铺进行装修；七、委托出租期满，如双方尚有续约的意向，在同等条件下乙方有优先续约权，如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺，乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复；十、本协议自甲乙双方签名盖章之日起生效；及其他条款。
2011年12月10日，保利城公司向周贞、吴萍等17案业主发出《关于延期交铺的通知》，内容为：根据商场整体恢复原状工程量需要，保利城公司计划2012年4月前完成该复原工程全部工作，并交铺于周贞、吴萍等17案业主；《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》也将正式履行完毕，请周贞、吴萍等17案业主于2012年4月1日至15日期间办理收铺手续；由于本次延期交铺所造成的租金损失，保利城公司将按照与周贞、吴萍等17案业主所签订的《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》约定的租金标准，从2011年10月1日至2012年4月1日前（其中9月份抵扣大运会限制施工一个月，不计租），在办理手续后的10个工作日内，保利城公司将此租金支付到周贞、吴萍等17案业主的原租金账户；如周贞、吴萍等17案业主对本通知内容持有不同意见，请周贞、吴萍等17案业主在收到本通知之日起五个工作日内向保利城公司提出书面回复，否则保利城公司视为周贞、吴萍等17案业主已认同本通知的全部内容。
周贞、吴萍等17案业主主张保利城公司向周贞、吴萍等17案业主交付的涉案商场不符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三的标准，涉案商场的扶梯口、消防通道被占，扶梯口的通道被保利城公司改成商铺，自己占用，导致扶梯无法使用，为此提交如下证据：1、售楼广告，平面图标注了扶梯的位置。2、深圳市南山区XXX花园X、X楼X层XXX商铺、X层XXX商铺、X层XXX商铺、X层XXX商铺的产权信息，显示上述商铺的建筑面积依次为27.20平方米、15.54平方米、28.03平方米、11.02平方米，所有权人均为保利城公司。3、广东省深圳市深圳公证处于2012年11月8日出具的（2012）深证字第XXXXXX号《公证书》，公证员为王某某，申请人为王翠华、王世菊、苏琴，公证事项为证据保全，内容为：“王翠华、王世菊、苏琴于2012年10月26日来到我处，称其为XXX花园X、X楼商铺的业主，现发现交付的商铺与合同约定不符，为满足日后涉诉需要，防止证据灭失，特申请对商铺的外观及主体结构中的消防通道、扶梯部分进行拍照并办理证据保全公证。经审查申请人所提交的资料，本公证机构受理其申请。于2012年10月26日下午，本公证员和本处工作人员陈某与王翠华、王世菊、苏琴及申请人的代理律师齐某挺一起来到深圳市南山区南海大道东侧创业路北的XXX花园，从XXX花园位于南海大道东侧的大门入口进入该小区，来到一个可进入XXX花园裙楼商铺的入口（该入户门未上锁，也无门卫守护，具体位置见附件第18页），申请人、齐勇挺和本公证员及本处工作人员陈某一起从该入口进入裙楼商铺。在进入裙楼商铺后，在本公证员和本处工作人员陈欢的监督下，苏琴用照相机（公证员已检查过相机，并无可疑之处）对部分商铺及消防出口、消防设施、电梯口等位置进行拍摄，在从该入口离开的时候，苏琴对该入口的外观部分也进行了拍摄。拍摄结束后，公证员将拍摄所得之文件复制到公证处的办公电脑中，后公证员将拍摄文件送至照片冲印店冲印并领取了冲印后的照片。兹证明与本公证书相粘连的附件照片为苏琴现场拍摄所得，与实际情况相符。”该《公证书》另附有18页现场拍摄的照片。4、《友谊城百货（南山店）理财计划表》，显示平面图。5、周贞、吴萍等17案业主自行于现场拍摄情况的光盘。保利城公司对上述证据1、证据4、证据5不予确认，对证据2、证据3的真实性予以确认，并认为该两份证据可以证明保利城公司交付的商铺符合租赁合同约定的恢复原状的标准，通道及消防通道均按竣工图予以恢复，电梯口与商场之间是活动门，可随时打开并自由出入，保利城公司牺牲自己的利益将自有商铺作为电梯口使用以最大限度地维护全体业主的利益。
保利城公司主张各方当事人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》之后，保利城公司已经依照买卖合同的约定于2003年6月30日将涉案商铺交付予周贞、吴萍等17案业主；《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》签订后，周贞、吴萍等17案业主也将涉案商铺移交给了保利城公司占有，此时，双方已经完成了二次交付行为，保利城公司完成了在买卖合同中的交付义务，周贞、吴萍等17案业主也完成了在租赁合同中的交付义务；之后保利城公司依约对涉案商铺恢复原状，保利城公司在自身经济困难的情况下仍向保利南方集团有限公司借款对涉案商场进行复原工作，保利城公司向周贞、吴萍等17案业主交付的涉案商铺符合合同约定，现周贞、吴萍等17案业主仍主张要求按原买卖合同约定交付房产没有事实与法律依据。为此提交如下证据：1、深圳市建设局于2002年10月14日出具的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（深备案字2002-XXX号），显示：XXX花园X、X住宅及地下室工程，经建设单位深圳市保利城实业有限公司于2002年10月14日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2002年10月14日在该局备案，该《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》中“使用功能”栏的内容为“住宅、商业及配套工程”。2、深圳市电梯注册登记网上公示信息，显示：使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块XX花园的9部电梯的相关信息。3、深圳市公安局消防局于2002年9月20日出具的《建筑工程消防验收意见书》（深公消建（2002）验XXX号），显示：该局回复保利城公司，XXX花园X、X及地下室经该局复验收，基本符合原设计要求，同意投入使用。4、深圳新闻网载大运期间部分工地暂停施工（深圳晚报）的新闻信息、保利城公司与东莞市美兰物业投资有限公司于2011年签订的《商场外围拆除工程协议书》及《拆除清运商铺二、三层墙及地面砖和保护电梯工程协议书》、保利城公司与深圳市中深建装修工程有限公司于2011年12月29日签订的《深圳市装饰装修工程施工合同》、深圳市中深建装修工程有限公司出具的《工程投标价汇总表》及中国工商银行网上银行电子回单若干、发票、《工程竣工验收报告》及深圳市建力建监理有限公司的营业执照、商场现状照片若干、深圳市保利物业管理集团有限公司XXX花园服务中心于2012年10月30日出具的《证明》、保利南方集团有限公司与保利城公司于2012年1月16日签订的《借款协议》及转账凭证若干。周贞、吴萍等17案业主对上述证据均不予确认，同时指出证据1针对的是XXX花园X、X“住宅”而不是商铺。
保利城公司主张涉案商铺在周贞、吴萍等17案业主与保利城公司的委托租赁关系存续期间，保利城公司在实际承租人深圳市海伦商业发展有限公司拖欠高额租金的情况下，仍然按时向所有业主支付租金；在委托租赁关系结束后，保利城公司亦积极为周贞、吴萍等17案业主联系商家进行承租，只是因为小部分业主拒绝签约，导致商场无法整体出租；保利城公司对周贞、吴萍等17案业主可能存在的涉案商铺的损失无须承担任何责任。保利城公司为此提交如下证据：《受理案件通知书》、《民事起诉状》、（2009）深南法民三初字第649号《民事判决书》、（2011）深中法民五终字第2472号《民事裁定书》、深圳市嘉华盛典投资发展有限公司于2012年12月1日出具的《关于深圳市保利城商铺一楼签约的情况报告》、原告周贞、王世菊、ＸＸ、李学俊、刘智钧、林林、吴伟杰、吴萍、宫照斌、赵学军、蔡雷与东莞市美兰物业投资有限公司于2011年5月至9月期间签订的关于涉案商铺的《深圳市XXX花园X、X号楼裙楼商铺租赁合同》或《深圳市XXX花园X、X号楼商场租赁意向书》。周贞、吴萍等17案业主对上述证据均不予确认。
另查，涉案商铺的产权于2003年7月期间分别登记至周贞、吴萍等17案业主名下。
周贞、吴萍等17案业主一审诉讼请求：1、保利城公司立即按合同约定的标准交付房地产；2、保利城公司支付周贞、吴萍等17案业主不能按约定时间交付房地产的违约金（暂计至起诉之日即2012年8月，以实际按约定标准交付之日为准），各案主张的违约金详见附表1；3、保利城公司承担各案诉讼费用。周贞、吴萍等17案业主当庭明确：第1项诉讼请求中合同约定的标准系指按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三的标准；第2项诉讼请求中违约金的起算时间为2003年7月1日，按合同约定的日万分之五的标准计算。
原审法院认为，周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应诚信履行。依据上述合同，周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间形成了两个法律关系，分别为周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间就涉案商铺形成的房屋买卖合同关系以及周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间就涉案商铺形成的委托租赁合同关系。经原审法院释明，本系列案周贞、吴萍等17案业主明确表示坚持其就与保利城公司之间形成的房屋买卖合同关系进行起诉并坚持诉讼请求，则原审法院围绕双方当事人形成的房屋买卖合同关系进行全面审查处理，故本系列案的争议焦点在于：保利城公司是否按房屋买卖合同的标准履行了交楼义务。
如前所述，周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间先后成立房屋买卖合同关系以及委托租赁合同关系。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条之约定，保利城公司基于房屋买卖合同产生的房产交付义务的内容包括：于2003年6月30日之前交付；取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方发出书面通知，买方接到书面通知后及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；同时对交付时的装修标准作了明确约定（附表三）。根据上述查明的情况，第一，关于涉案商铺是否具备交付条件。根据保利城公司提交的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，涉案建设工程于2002年10月14日已经通过建设主管部门验收并经备案，涉案建设工程的“使用功能”显示为“住宅、商业及配套工程”，则该建设工程应当已经包含了XXX花园X、X的商业工程部分，即上述已经通过验收的建设工程包含了涉案商场，周贞、吴萍等17案业主提出涉案建设工程只有住宅部分经过竣工验收、商铺部分未经竣工验收的观点缺乏事实依据，涉案商场符合交付的竣工要求；根据保利城公司提交的《建筑工程消防验收意见书》，涉案商场于2002年9月20日通过消防部门的消防验收，符合交付的消防要求。综上，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建筑工程消防验收意见书》，具备了竣工验收及消防验收的法定交付条件。第二，关于保利城公司是否依约履行了交楼义务。2003年2月至3月期间，当事人在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的同时签订了《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》，《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》第四条约定：周贞、吴萍等17案业主认可与保利城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议，同时，周贞、吴萍等17案业主应在2003年6月30日向保利城公司提供委托租赁之商铺进行装修。结合上述两份合同内容，虽然保利城公司没有提交房屋买卖合同签订后其通知周贞、吴萍等17案业主收楼的书面材料，但周贞、吴萍等17案业主在与保利城公司的房屋买卖合同关系成立后立即与保利城公司另行建立房屋委托租赁合同关系，且周贞、吴萍等17案业主认可《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更并对此无任何异议，即周贞、吴萍等17案业主在认可了房屋状况的情况下通过与保利城公司签订《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》的方式默认保利城公司在房屋买卖合同关系中向周贞、吴萍等17案业主交付了房屋的同时，又完成了委托租赁合同关系中周贞、吴萍等17案业主向保利城公司交付房屋的义务。在房屋买卖合同关系中，周贞、吴萍等17案业主虽未直接占有涉案房产，但由于房屋买卖合同关系与委托租赁合同关系前后延续，双方事实上已经通过书面形式确认了涉案房产由房屋买卖合同关系中卖方向买方、再由委托租赁合同关系中买方向卖方的两次转移占有的情况。第三，在房屋买卖合同关系中，周贞、吴萍等17案业主收楼后并未在约定期限内提出异议，保利城公司于2003年7月为周贞、吴萍等17案业主办理了涉案商铺的产权登记；在之后持续八年的委托租赁合同关系中，周贞、吴萍等17案业主也未对房屋买卖合同关系中保利城公司的交楼行为提出异议。第四，保利城公司已经于2003年依约完成了向周贞、吴萍等17案业主交楼的行为，周贞、吴萍等17案业主以房屋买卖合同纠纷为由主张保利城公司的交楼责任，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般情形的诉讼时效期间为2年。现保利城公司提出时效抗辩，认为周贞、吴萍等17案业主的该项主张已经超过诉讼时效，事实与法律依据充分，原审法院对此观点予以采纳。综上所述，在周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间形成的房屋买卖合同关系中，保利城公司已经于2003年依约完成了向原告交楼的行为，其所交付的涉案房产亦符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准，保利城公司已经合理履行了其交楼义务，周贞、吴萍等17案业主现起诉保利城公司按房屋买卖合同的标准进行交楼，没有事实依据，亦超过了诉讼时效，原审法院对此不予支持。周贞、吴萍等17案业主另请求保利城公司支付在房屋买卖合同关系中的逾期交房违约金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
此外，周贞、吴萍等17案业主与保利城公司在诉讼过程中法定期限内基于委托租赁合同关系所主张的一系列请求、提出的一系列观点以及提交的一系列证据，原审法院在本房屋买卖合同纠纷系列案中不再一一分析及具体审查，当事人可另行处理。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回周贞、吴萍等17案业主的全部诉讼请求。各案案件受理费详见附表2，由周贞、吴萍等17案业主负担；765号案财产保全费1120元，770号案财产保全费1721.52元，774号案财产保全费1663.15元，775号案财产保全费1772.99元，778号案财产保全费1553.47元，782号案财产保全费341.01元，783号案财产保全费374.67元，785号案财产保全费341.01元，由相应业主负担。
上诉人周贞等16案业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令保利城公司立即按照合同约定的标准交付房地产，特别是立即使8部扶梯和货梯能合法投入使用，通过国土规划等相关部门报批手续，并撤销登记在保利城公司名下、堵占扶梯口的4个非法商铺XXXX、XXXX、XXXX、XXXX等（以有关备案为准），恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通。3、判令保利城公司支付周贞等16案业主不能按约定时间交付房地产的违约金（具体金额详见附表）（暂计至起诉之日，以实际按约定标准交付之日为准）。4、一、二审诉讼费由保利城公司承担。
事实与理由：一审程序违法，认定事实错误，适用法律不当。具体如下：一、一审程序违法，从受理案件开始，一审法院就毫无道理，也不解释任何理由一拖再拖不给立案，故意刁难周贞等16案业主，严重违法。周贞等业主的代理律师通过律师协会、院长接待日等合法合理的途径反映问题，都没有得到解决。直到周贞等业主集体到一审法院要求立案，一审法院迫于压力，才不得不在超过法定期限2个多月后立案。
二、审判中，一审法院认定事实完全错误，避重就轻，对保利城公司不利的证据不是避而不谈，就是歪曲解释。
1、《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定有8部扶梯1部货梯且被《委托租赁协议》直接引用，保利城公司已经承认合同约定的8部扶梯1部货梯，但是都没有办理合法手续，处于非法状态。其中4部扶梯被封堵，扶梯口不足通道，而是被保利城公司自有产权的商铺占据着且已被查封。当时，开发商保利城实业的售楼书及广告宣传资料都明显标明XXXX、XXXX是紧邻二楼扶手电梯口的铺位，XXXX电梯口商铺位售价比非电梯口的相邻其他铺位每平方米售价高出很多。但8年后的现场，此处电梯口位XXXX、XXXX中间多出了一间编号为XXXX的铺位（其他几处楼梯扶梯口的非法加铺情况相同，此处不一一例举），而且XXXX商铺的产权经查证是在开发商名下，这里明显有开发商的欺诈嫌疑。在这种开发商明显有欺诈销售嫌疑和严重违背合同的情况下，一审判决判保利城公司胜诉，不得不让周贞等16案业主理解为一审法院相关责任人的故意偏袒行为。
2、保利城公司提供的证据《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，周贞等16案业主质证时明确指出，该证明书不针对商铺，而且日期是2002年10月14日，而涉案商铺在2003年3月还是“预售”，且保利城公司提交的证据《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确显示“楼花”字样，约定的交付日期也是数月后的2003年6月30日。如果涉案商铺2002年就已经通过竣工验收，则在2003年应当是“现售”且即买即交，不可能是“预售”且还要数月后交付。而且其他证据也能充分证明该证明书明显无效。一审判决书对这些事实只字不提，只提到《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的“使用功能”显示为“住宅、商业及配套工程”，且由此认定“该建设工程应当已经包含了XXX花园X、X的商业工程部分”，对一份自相矛盾、明显非法无效的证据，无视周贞等16案业主合理合法的质疑，也无其它佐证，贸然进行似是而非的推理，得出“应当”的推论，如此判案，实在匪夷所思。
3、保利城公司提供的证据《建筑工程消防验收意见书》，时间是2002年9月20日，也自相矛盾，且没有配套的工程图，不能显示验收时的状态，根本不足采信。
4、取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》和《建筑工程消防验收意见书》只是部分法定交付条件，还有其它必须具备的法定交付条件：况且还有很多约定交付条件不符合。一审法院无视事实和周贞等16案业主合理合法的质疑，依靠非法证据得出的荒唐推论，就匆忙认定涉案商铺符合交付条件，实在是违背常识。
5、《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《委托租赁合同》同时签订，无先后之分，约定的交付日期都是6月30日，也无先后之分。一审判决故意说成“先后”是无视事实的表述。
6、这里需要特别指出的是：上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《委托租赁合同》两个合同在有关房产交付等相关约定，无论在书面上还是事实上都属于不可分割的同一操作程序的约定。
首先：从书面上看，上述两个合同的签订日期为同时，两个合同同时生效。任何单独执行一个合同的行为，都无法真正实现房地产买卖合同规定的权利义务。一审判决书将两个合同的法律关系完全割裂开来的认定，是完全违背法律以事实为依据以法律为准绳的基本准则的。
其次，从事实上看，同时签订上述两个合同的结果是必须接受前八年将商铺委托开发商统一租赁运营。而且根据委托合同，开发商不仅事实上从未在规定的交铺日如期完成商铺分割装修与安装，而是按承租商需要直接装修成商场，同时，也约定并取得8年后履行交楼义务的权利。正因为开发商将两个合同捆绑在一起的行为，才保证了其100％的租赁委托率。同时也佐证了保利城公司为什么没有发给周贞等16案业主一审判决书认定的“保利城公司没有提交房屋买卖合同签订后其通知各周贞等16案业主收楼的书面材料”的原因。所以，根据双方签订的有关合同，双方验收交接商铺的程序与时间，对于双方共同签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》相关验收交接条款都已有了另外规定。（即保利城公司在《委托租赁合同》上向周贞等16案业主承诺：8年委托租赁期满将按照商品买卖合同的标准进行全面恢复并履行验收手续）。正是有了这样的另外约定，保利城公司才可能在2003年6月30日前根本没有将商铺分隔先让周贞等16案业主验收收铺后再转交给保利城公司委托租赁，而是由保利城公司直接把商铺按当时实际承租人的要求装修成了商场。如果委托租赁商不是房地产开发商，而是第三方委托租赁商，不是开发商将买卖合同与委托租赁合同一起签订并同销售行为合拼一起执行，周贞等16案业主在没有看到完成装修并验收合格的商铺是无论如何都不可能将未知的商铺租赁给不能承担开发商责任的具有另外单独法律关系的第三方租赁商的。
三、一审对上述证据认定错误，导致认定事实错误，事实上，保利城公司本质上已经不是一般意义上的单纯的委托租赁人，而是用租赁合同来保证完全履行买卖合同中有关交铺规定的承诺的责任人，（否则保利城公司无论如何也不可能如自我陈述的那样心甘情愿的拿出几千万来承担租金亏损而不提前终上委托合同）。而一审判决书上却认定“默认被告在房屋买卖合同关系中向各原告交付了房屋的同时，又完成了委托租赁合同关系中各原告向被告交付房屋的义务。”完全不符合事实。保利城公司直到今天都没有按合同规定标准完成商铺装修怎么“默认”需要特别提请法庭注意的一个基本事实是：买卖合同是预售，当时还不具备交付条件，是什么时间默认的怎么默认的既然认定“各原告未直接占有涉案房产”，又说成“卖方向买方双方事实上已经通过书面形式确认了涉案房产由房屋买卖合同关系中卖方向买方、再由委托租赁合同关系中买方向卖方的两次转移占有的情况”，更是荒唐!“未直接占有”和“转移占有”同时认定，占有的时间与空间是如何界定的，怎样定性为什么含含糊糊，不敢讲明白了周贞等16案业主的陈述为什么只字不敢提
四、一审认定周贞等16案业主主张权利已过诉讼时效的结论错误。《民法通则》137条明确规定诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，这是基本常识。正是因为保利城公司没有实际交付，一直实际占有涉案商铺；而周贞等16案业主没有实际占有，8部扶梯也一直在非法状态运转了多年，周贞等16案业主一直被“合法欺骗”，无法知道其不符合交付条件。直到2012年4月份，保利城公司第一次实际交付时，部分细心的周贞等16案业主发现扶梯口竟然被封堵，周贞等16案业主才逐渐发现问题，所以根本没有超过诉讼时效。
五、上诉人周贞等16案业主代理人二审开庭时补充上诉意见如下：（一）、涉案商铺没有通过竣工验收，深规土建许字（1999）XXXX号深圳市建设工程规划许可证清晰得显示XXX花园项包括B区商场，即涉案商铺，B区架空休闲绿化，B区X号住宅，B区X号住宅，B区配套工程，该建设工程规划许可证明白讲了涉案商铺是B区商场，可是保利城公司提交的证据一工程验收备案证明书明确注明是XXX花园X号、X号住宅及地下室工程，这就不包含B区商场（即涉案商铺）。一审认定以备案证明书中有实用功能是住宅商业配套工程为理由，说明该竣工验收备案证明书包括了涉案商铺，是完全错误的。（二）、保利城公司代理人也承认了4部扶梯是没有通过报建，即没有取得工程规划许可证，是后来加上的，有4部提前建，后来4部是后来加的，这与我们打印的工程规划许可证的附图以及我们打印的竣工平面图都显示了只有4部扶梯，也就是说后来加建的4部是没有经过规划报建。保利城公司一审提交的证据二也是错误的，我们自己打印完后，信息完成不同，保利城公司的没有使用证号，而且我们打印的使用证发证次数是4次，时间是2013年4月28日，保利城公司原来提交的使用证发放次数是0，也没有使用证号，所以在2013年4月28日之前所有的电梯都没有取得使用证，而且我们这次打印的是XXX花园商场，这才是涉案商铺，而保利城公司提供的是XXX花园，不能确定是否是涉案商铺的电梯。（三）、根据特种设备安全检查条例和特种设备注册登记适用规则的相关规定，在市场监督管理局做了登记注册并不能证明电梯已经取得了规划许可，是两个部门的事情，这几部电梯没有取得规划许可就是违法建筑。既然是违法建筑，就不可能通过工程竣工验收，所有的交付都是无效的。针对1341-1346号案件多了一个上诉请求，其要求撤销一审判决就包括了撤销收铺确认书。关于撤销深圳市XXX花园X号、X号裙楼商场业主收铺确认书，我们的法律依据是：民法通则第59条重大误解和显失公平的民事行为。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第71条解释了什么属于重大误解，第72条揭示了什么是显失公平，本案中周贞等16案业主作为弱势群体，认知能力有限，完全符合这两条司法解释规定的情形，另外根据合同法第40条的规定，这是一个格式文本，其中第3条规定的无任何纠纷现确认，此后双方互不追究责任，明显属于合同法第40条提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，该条款应当无效，也显示公平。（四）、根据案由规定第四条第2条的规定，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，本案中买卖合同和委托租赁协议是同一天签订的，而且委托租赁协议中的租金前四年有个别业主是前五年租金直接抵扣了购房款，说明了委托租赁协议是买卖合同的从合同，所以以买卖合同法律关系确定案由是正确的，但是两个法律关系，应当同时审理，一审法院只审理一个法律关系是错误的。而且一审判决书中说已经充分释明，经周贞等业主察看一审庭审笔录，一审法官没有任何释明。（五）、我们认为本案应当中止诉讼，因为涉案商铺的违建问题周贞等业主已经向深圳市国土监察部门投诉，也有部分周贞等业主已经提起行政诉讼，本案应当以行政机关的认定结果和行政机关的审理结果为依据，根据民事诉讼法第150条第5款的规定，应当中止。
上诉人吴萍亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令保利城公司立即按照房地产买卖合同约定的标准交付房地产，特别是使4部违建的扶梯通过国土规划等相关部门报批手续，使其能合法使用；撤销登记在保利城公司名下、堵占扶梯口的4个商铺XXXX、XXXX、XXXX、XXXX，恢复扶梯口通道，保证扶梯能正常使用。3、判令保利城公司支付吴萍不能按约定时间交付房地产的违约金暂计206694元（暂计至起诉之日，以实际按约定标准交付之日为准）。4、一、二审诉讼费由保利城公司承担。
主要事实与理由为：吴萍认为其诉讼没有超过法定的诉讼时效。事实上是保利城公司在2003年06月30日前就根本没有将商铺分隔先让吴萍验收收铺后，再转交给保利城公司委托租赁，而是直接把商铺按当时实际承租人的要求装修成了商场，故从2003年03月03日吴萍签订房地产买卖合同到2012年4月保利城公司第一次实际交铺之间，吴萍从来没有看到自己所购商铺的实际状况，也就从未有过实质上的收铺行为。
2011年06月25日保利城公司发出《关于合同期满不再续约及限期收铺的通知》，通知吴萍于2011年12月20日至2011年12月30日到现场办理收铺手续。
2011年12月10日保利城公司又发出《关于延期交铺的通知》，通知保利城公司2012年04月01日至2012年04月15日办理收铺手续。
吴萍于2012年04月07日到现场才第一次看到自己所购商铺的实际情况，这时发现商铺二楼、三楼的4部扶梯被封堵住（有一审提交的（2012）深证字第XXXXXX号《公证书》为证），4个扶梯口位置变成了4个商铺，只有另4部扶梯可用，这与吴萍与保利城公司签订的房地产买卖合同（附表三）中有8部扶梯的情况严重不符，故吴萍没有办理收铺手续。也在此时吴萍才知道自己的权利受到侵害，故吴萍的诉讼没有超过法定的诉讼时效。
经吴萍到深圳市城建档案馆查询，涉案工程备案的竣工图上根本没有8部扶梯，只有4部扶梯。也就是说保利城公司虽然提交了《深圳市建设工程验收备案证明书》，证明涉案工程于2002年10月14日已通过建设主管部门验收和备案，但涉案工程的验收备案竣工图上却只有4部扶梯，根本没有8部扶梯。这说明涉案工程中有4部扶梯至今都是违建的，是不能合法投入使用的。也就是说保利城公司至今都没有将符合房地产买卖合同规定的房地产交付给买方。根据房地产买卖合同第八条，卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约会，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。保利城公司应当赔偿吴萍违约金及损失。保利城公司在明知涉案工程全部实情的情况下，至今都没有对吴萍说明，明显有欺骗吴萍的行为。同时一审法院认可保利城公司于2003年依约完成了向吴萍交铺行为，并认为其所交付的涉案房地产也符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准的判定是错误的。
上诉人吴萍认为：首先，涉案房地产从未发生转移，吴萍与保利城公司在2003年3月3日签订房地产买卖合同的同时签定了委托租赁合同，合同标的物一直由保利城公司占有，并未移转给吴萍占有。其次，假如推定保利城公司转移了房地产给吴萍，那么转移的房地产也应是房地产买卖合同中的房地产，该房地产应该有8部合法扶梯，然而经过保利城公司所谓的“房屋转移交付使用”后给吴萍的房地产却只有4部合法扶梯，这显然不符合房地产买卖合同中约定的交付条件，构成违约。虽然保利城公司在2003年7月给吴萍办理了房地产证（深房地产第XXXXXXXX**号），但在办理房产证前保利城公司并没有将房地产证中的商铺实际交给吴萍验收收楼，并且办理房产证依据的工程验收竣工图中的房地产与房地产买卖合同中的房地产不相符。特别是房产所有权转移并不等同于移转占有。因此，一审法院依此判定保利城公司合理履行了其交楼义务显然是重大误判。
2003年当吴萍购买3B22商铺时，保利城公司给的宣传资料标明XXXX处有扶梯口。吴萍购入XXXX商铺因在XXXX位置斜对面，距扶梯口很近，其售价也远高于距扶梯口较远商铺的售价。现封堵住XXXX处的扶梯，会使吴萍所购商铺价值随之大为降低，涉案工程的4部扶梯被封堵定会使涉案的房地产商业价值大幅贬值，甚至有可能因其是违建的而被拆除，这将严重损害吴萍的利益。
上诉人吴萍二审开庭时补充上诉意见如下：一、一审判决书中一审法院事实认定有重大错误。二、吴萍的诉讼没有超过法定的诉讼时效。三、一审时保利城公司提交了8部扶梯，一部货梯的注册备案证明，说明保利城公司认可涉案工程应该有8部手扶电梯和一部货梯。四、保利城公司在二审刚才当庭已经承认其中8部扶梯只有4部报建了，另外4部没有报建。4部电梯既然没有报建，根本就不可能竣工验收，根据深圳经济特区规划土地监察条例第49条对违法建筑物的定义，可以认定涉案工程中没有报建的4部扶梯是违法建筑，没有通过竣工验收，也就是说保利城公司至今都没有将符合房地产买卖合同约定的房地产交付给吴萍等业主，根据当事人双方签订的深圳市房地产买卖合同第七条“卖方需于2003年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的交付行为无效”，同时根据第八条“卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延一日卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任”，我的诉讼请求都应该得到法院的支持。
保利城公司答辩称：1、保利城公司已经依据双方所签订的买卖合同约定标准交付了涉案房产，应当驳回周贞、吴萍等17案业主的该项请求。理由：买卖合同是约定2003年6月30日交付房产，而本案周贞、吴萍等17案业主是在2012年11月主张交付房产，期间长达9年之久，这9年半之间并没有对此提出任何异议，因此周贞、吴萍等17案业主现提出该项请求早已超过两年的诉讼时效。2、保利城公司已经按照买卖合同约定交付了涉案房产，并且当日周贞、吴萍等17案业主与保利城公司之间又签署了租赁合同，将涉案房产又由周贞、吴萍等17案业主交付给保利城公司进行收益并办理了房产证，收取了涉案房产的租金，因此可以确认保利城公司不仅按照买卖合同约定交付了涉案房产，而且保利城公司也按租赁合同的约定标准交付了涉案房产。3、周贞、吴萍等17案业主上诉状提出的诉求二中第二句话开始“特别立即使8部电梯和货梯能合法投入使用”到结束这段诉求是在一审起诉时没有提出的诉讼请求，严重违反了二审终审制的原则，直接剥夺了保利城公司的诉讼请求，不符合诉讼程序，因此应当予以驳回。4、保利城公司已经按照买卖合同的约定交付了涉案房产，不存在任何违约行为。实际上也没有给周贞、吴萍等17案业主造成任何的直接的损失，相反保利城公司在租赁合同到期之前为周贞、吴萍等17案业主联系整体承租的美兰公司，当时签约率达到80%，但因为有20%业主拒绝签署租赁合同，导致美兰公司无法整体出租，后又有嘉华公司于2012年已经入住了商场，现在目前的签约率达到65%，其中本案的周贞、吴萍等案业主中周贞、王翠华、何登青、饶艳梅已经与新的承租商签署了租赁合同，其他未签订新的租赁合同的业主是因为他们自己的原因导致的这些损失，与保利城公司无关，保利城公司无须承担违约金和赔偿金。5、案号为XXXX-
XXXX号中周贞、吴萍等17案业主主张撤销业主收铺确认书应当驳回，理由：该确认书明确写明是基于租赁合同的法律关系，而本案是买卖合同法律关系，不属于同一法律关系，况且撤销是必须具备法定的条件，而周贞、吴萍等17案业主完全不具备，也不符合撤销的条件，应当予以驳回。6、涉案商场目前由嘉华公司进行整体承租，嘉华公司已经于2012年12月18日对外开张，2013年1月取得了该商场的整体消防验收合格，商场内不存在有任何消防隐患及电梯问题，而商场的9部电梯在2003年已经全部移交给所有业主，移交前已经向市场监督管理局办理了注册备案手续，移交后2003年之后以后是由全体业主委托给管理处进行负责，包括每年的年审和后期的电梯维护，所以关于电梯问题也与保利城公司没有任何关系。7、一审认定的事实非常清楚，适用法律正确，不存在有撤销的事实，请求二审法院维持一审判决。
二审查明：涉案楼宇的九部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院认为“各上诉人与被上诉人之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《XXX花园X、X号楼商场委托租赁协议》……合法有效”是正确的；原审法院认定各上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系和委托租赁合同关系两种法律关系亦无不当。经原审法院释明，各上诉人仍明确表示坚持其就房屋买卖合同关系进行起诉并坚持诉讼请求，本院二审亦只能围绕涉案房屋买卖合同关系进行审查处理。涉及委托租赁合同关系的问题，相关当事人如仍有纠纷，可另循法律途径解决。
本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行了交楼义务？二、关于上诉人提出的使8部扶梯和货梯能合法投入使用、恢复扶梯口通道等问题如何处理？
对于焦点一，本院认为，上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人未按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行了交楼义务，根据上诉人与被上诉人在与房屋买卖合同同一时间签订的涉案《委托租赁协议》等证据，原审法院认定被上诉人已经依约完成了交楼行为、所交付的房产符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准并无不当。具体理由为：第一，被上诉人已经按照涉案买卖合同的约定在房屋交付之前取得了竣工验收回执并通过相应的消防验收，具备法定和合同约定的交付条件，故被上诉人的交付符合双方约定。第二，按照涉案买卖合同的相关约定，买方即上诉人如对涉案房屋的交付有异议，应在涉案买卖合同约定的15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。从本案一、二审双方提交的证据来看，上诉人并没有提供其曾提出相应异议的证据。第三，涉案商铺虽然在形式上没有专就预售合同所约定的交付商铺问题办理合同约定的交付手续，但从当事人在签订涉案买卖合同的同日，签署涉案委托租赁协议并已实际履行来看，应当认定上诉人与被上诉人双方系通过签订租赁协议认可涉案买卖合同涉及的房屋交付；同时，也应当认定双方认可在涉案租赁协议订立之后，上诉人又依据相应租赁协议，向作为承租人的开发商交付了其承租的房屋。第四，按照涉案租赁协议第四条的约定，各上诉人认可与被上诉人签订的买卖合同附表三装修标准根据经营需要作相应变更，上诉人对此无任何异议。第五，由于上诉人未能在法定的2年诉讼时效期间内提起相关诉讼，也未能提供充分的证据证明存在诉讼时效中断或中止，即使涉案工程的现状与竣工验收资料方面存在不同等问题，上诉人该请求亦不能得到支持。
综上，本院认定被上诉人已经按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行了交楼义务。
对于焦点二，本院认为，首先，上诉人在二审中提出的“特别是立即使8部扶梯和货梯能合法投入使用，通过国土规划等相关部门报批手续，并撤销登记在被上诉人名下、堵占扶梯口的4个非法商铺XXXX／XXXX／XXXX／XXXX等（以有关备案为准），恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通”等上诉请求，经查，上诉人在一审中并未就前述上诉请求内容提出相应的诉讼请求，现上诉人在二审提出，本院就其增加的上诉请求不予审查。其次，即使上述上诉请求与“按合同约定的标准交付房屋”的诉讼请求有关联，由于双方在涉案租赁协议第四条约定，各上诉人认可与被上诉人签订的买卖合同附表三装修标准根据经营需要作相应变更，即使出现增加的扶梯也是双方协商一致的结果；上诉人在涉案租赁协议已经实际履行并收取了多年相应的租金后，才对增加的扶梯提出异议，本院不予支持。最后，根据上诉人一审提供的深圳市电梯注册登记网上公示信息，该信息显示：使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块XX花园的9部电梯，包括增加的4部扶梯的相关信息，各部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。加建的四部电梯也经过了相关的电梯管理部门的审核验收，并进行了年检。被上诉人也提供了相应电梯的注册登记信息。上诉人认为涉案的商场共有八部货梯和扶梯，其中只有四部经过了规划许可审批，认为另外四部系违法加建，故主张即使被上诉人有交付房屋，该交付行为不符合法律规定或合同约定而应认定无效。本院认为，包括涉案商铺在内的所有地上建筑物已经取得了工程验收备案证明书，如果上诉人认为争议的四部电梯存在违法加建行为，可向相关的行政部门举报投诉，如认为该行为损害其相关权益，亦可另寻法律途径进行解决。恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通等问题，属于在涉案租赁合同履行期限届满后产生的返还租赁物是否符合原状等问题，应当由相关当事人依据涉案租赁合同另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
各案二审案件受理费由周贞、吴萍等17案业主负担（详见附表2）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 陈明亮
审 判 员 柯云宗
二〇一三年八月十五日
书记员（兼） 王丹妮
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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