上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第2696号
上诉人(原审原告)上海珏霈装潢有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人凌得圣，董事长。委托代理人王仕善，上海尚域律师事务所律师。被上诉人(原审被告)蒋国萍，男，1971年9月22日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托代理人褚江，上海瑞吉律师事务所律师。委托代理人谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。上诉人上海珏霈装潢有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，案外人上海新申房产建设有限公司(以下简称“新申公司”)系位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX-
XXX号(单号)房屋的所有权人。2006年4月28日，新申公司和上海珏霈装潢有限公司(以下简称“珏霈公司”)签订一份《租赁合同》，约定由新申公司将上述属其所有的房屋出租给珏霈公司用以经营上海天易大酒店。租赁面积1600平方米，租赁期限8年，自2006年10月1日至2014年10月1日。前五年的租金为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.30元，第六至第八年的租金每年比上年度递增3%。租金按月���付，每月期满前5天支付下月租金。合同还对水、电、煤气及电话等费用的负担、违约责任及其他事项作了约定。2008年7月7日，珏霈公司与蒋国萍签订一份《协议》，约定将珏霈公司将其上述承租房屋中的625号房屋(天易大酒店一楼餐厅，以下简称“系争房屋”)转租给蒋国萍，餐厅内的设施(包括空调、桌椅、餐具、装潢、厨房设备)同时转给蒋国萍，租赁期限8年，自2008年9月1日至2016年8月31日。年租金48万元。第一年租金一次性支付，以后每半年支付一次，先付后用。蒋国萍在合同期内无权转让餐厅，但合同到期蒋国萍有权将餐厅内的所有物品处理。协议还约定珏霈公司转租该餐厅房屋，应征得房屋产权人的书面同意，同时提供珏霈公司和房屋产权人的租赁合同一份，在租赁期内如出现房屋产权人收回房屋，由此产生投资的所有损失由珏霈公司负责赔偿。租期内蒋国��有权改动餐厅内外的装潢(但不得损坏房屋结构)。协议第十条约定在合同期内双方有一方违约赔偿对方损失40万元。签约后，珏霈公司将系争房屋交付蒋国萍使用。嗣后，因双方发生纠纷，珏霈公司遂于2014年4月起诉至原审法院，请求判令：1、依法判令解除珏霈公司、蒋国萍双方于2008年7月7日签订的《协议》；2、判令蒋国萍返还餐厅设施；3、判令蒋国萍赔偿违约金40万元。诉讼中，珏霈公司增加诉请要求蒋国萍支付拖欠的2014年6、7、8月三个月的水电费1,740元。原审中蒋国萍辩称，蒋国萍认为双方签订的合同无效，故不同意珏霈公司解除合同和支付违约金的诉请。如基于合同无效蒋国萍同意返还餐厅设施，但如合同有效则按照合同内容明确相关设施归蒋国萍所有，故不存在返还的问题。鉴于珏霈公司和出租方新申公司因租赁合同已经发生诉讼，在该案中蒋国萍作为第���人参与诉讼，故返还餐厅设施的实现还要看该案的处理结果。关于水电费，珏霈公司需提供相关证据。蒋国萍提出反诉称，2008年7月7日，珏霈公司在确认其享有转租权并出具其与新申公司签订的《租赁合同》(租期自2008年9月1日起至2016年8月31日)后，珏霈公司、蒋国萍双方签订了房屋租赁《协议》，约定珏霈公司将其从新申公司租赁的新源路XXX号-
XXX号一楼部分房屋转租给蒋国萍，租期自2008年9月1日起至2016年8月31日。2008年12月23日，在珏霈公司出具新申公司《情况说明》后，蒋国萍注册成立上海阿婆家餐饮管理有限公司(以下简称“阿婆家公司”)，并实际占有使用系争房屋。2014年3月24日，珏霈公司强行拉闸断电，导致蒋国萍无法正常经营使用系争房屋至今。2014年5月5日，新申公司以珏霈公司拖欠大额租金房发动诉讼要求收回房屋。2014年6月23日，新申公司证明其从未出具过《情况说明》并不同意珏霈公司转租。2014年8月28日，法院通知蒋国萍以无独三的身份参加新申公司和珏霈公司之间的诉讼。鉴于新申公司收回房屋已成必然，蒋国萍客观上亦无法继续使用系争房屋。珏霈公司在明知涉案房屋不能转租的情况下，为了达到转租的目的，提供虚假证明材料，并诱使蒋国萍与其签订系争合同，且转租合同租期远远大于珏霈公司租赁合同的租期，而新申公司拒绝追认致合同无效。珏霈公司存在明显过错，应承担赔偿责任。故珏霈公司应返还已收取的租金并赔偿蒋国萍因减少经营期限所导致的装潢损失等。此外，珏霈公司在收取蒋国萍租金后，应依据国家规定开取发票。综上，蒋国萍提出反诉要求：1、确认双方于2008年7月7日签订的《协议》无效；2、珏霈公司返还蒋国萍2014年3月24日至2014年8月31日的房屋租金211,726元(以年租金480,000元为标��，按日计算)；3、珏霈公司赔偿蒋国萍因减少经营期限所导致的装潢损失(以评估价为准)；4、珏霈公司应向蒋国萍开具已收取租金268,000元的发票(自2008年9月1日至2014年3月24日)。珏霈公司针对反诉答辩称，珏霈公司认为双方签订的租赁协议是有效的，并已经向法院提出要求予以解除。蒋国萍支付房屋租金至2014年8月31日，如其不付后续租金珏霈公司同意将租赁房屋收回。2014年3月24日至2014年8月31日期间租赁房屋仍由蒋国萍占有使用，故蒋国萍要求返还这一时间段的租金与事实不符。蒋国萍主张的装潢损失没有依据。至于开具已收取租金的发票非法院受理案件的范围。综上，请求法院驳回蒋国萍的所有反诉请求。因珏霈公司在履行其与新申公司《租赁合同》期间拖欠租金，新申公司遂向原审法院提起诉讼(在该案审理中，原审法院追加蒋国萍作为该案第三人参加诉讼)。该���经原审法院审理后，以(2014)嘉民三民初字第519号民事判决书，判令珏霈公司支付新申公司租金277万余元；蒋国萍于判决生效之日起三十日内搬离承租房屋；珏霈公司于判决生效之日起三十日内搬离承租房屋，将房屋返还新申公司。该判决现已发生法律效力。原审法院审理中，蒋国萍向原审法院申请要求对阿婆家公司的装潢价值进行司法鉴定。原审法院遂委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行相关鉴定。鉴定单位于2015年2月向原审法院出具一份《情况汇报》，称鉴定单位于2015年2月6日派员赴涉案现场进行实地勘测时，发现涉案现场已经进行了拆除，而且其中一部分被案外第三方租用进行经营活动，涉案现场已不具备开展实地勘测工作的条件，故向原审法院申请撤销鉴定。此外，在鉴定单位撤销鉴定后，蒋国萍又提供了数份证人证言以证明其于2008年接受系争房屋后进行了装修，花费120万余元，于2010年对系争房屋的门头等进行装修，花费15万元，于2014年3月和6月分别投资18万元、12万元进行装修。珏霈公司表示对证人证言真实性不予认可，且与本案无关。证人均系的员工、老乡等，与蒋国萍有利害关系。蒋国萍也未能提供装修合同等相关证据。原审审理中，原审法院要求珏霈公司、蒋国萍双方尽快办理系争房屋的交接手续，以避免损失扩大。双方均表示同意并自行约期交接，但因故未成。珏霈公司表示系争房屋已由新申公司于2014年12月收回并租与他人；蒋国萍则表示对此情况不清楚。另蒋国萍明确表示其要求珏霈公司赔偿装潢损失的金额参照合同第10条的约定确定为40万元。原审法院认为，已经发生法律效力的(2014)嘉民三民初字第519号民事判决书认定珏霈公司和蒋国萍签订的《协议》合法有效，但又认定该协议约定的租赁期限��出新申公司和珏霈公司所签租赁合同所约定的租赁期限，故超出部分即自2014年10月2日至2016年8月31日的约定无效。原审法院对此予以确认。因协议有效部分的租赁期限已届满，珏霈公司要求解除合同无实际意义，而无效部分不存在解除合同的问题，故对珏霈公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。对蒋国萍反诉要求确认《协议》无效的主张原审法院则部分予以支持。从合同约定餐厅内设施转给蒋国萍及合同到期蒋国萍有权将餐厅内的所有物品处理的条款内容来看，蒋国萍对餐厅内的设施享有使用和处分之权利，故珏霈公司要求判令蒋国萍返还餐厅设施没有合同依据，原审法院不予支持。关于珏霈公司认为蒋国萍未经珏霈公司同意擅自转租及破坏房屋结构构成违约的主张，原审法院认为，案外人陈某某与蒋国萍签订的协议为承包协议，珏霈公司据此承包协议认定蒋国���转租依据不足，而珏霈公司提供的蒋国萍与张傲的房屋租赁协议及收据等皆为复印件，在蒋国萍不认可其真实性的情况下，亦无法认定蒋国萍与张傲存在租赁合同关系。因珏霈公司与蒋国萍所签合同中约定租期内蒋国萍有权改动餐厅内外的装潢(但不得损坏房屋结构)，故蒋国萍对餐厅进行装潢符合合同约定，从双方提供的现场照片来看，尚不能认为蒋国萍的装潢行为损坏了房屋结构。综上，珏霈公司认为蒋国萍构成违约的理由不能成立，对珏霈公司要求蒋国萍支付违约金40万元的诉讼请求不予支持。珏霈公司增加诉请要求蒋国萍支付拖欠的2014年6、7、8月三个月的水电费1,740元，但未能提供相关证据，原审法院不予采信。关于蒋国萍以珏霈公司于2014年3月24日强行拉闸断电导致其无法正常经营使用租赁房屋为由，要求珏霈公司返还2014年3月24日至2014年8月31日的房屋租金211,726元的反诉请求，原审法院认为，从蒋国萍提供的安亭派出所出具的询问笔录的内容来看，即便案外人陈某某以阿婆家饭店经理身份向公安机关报案反映珏霈公司对其于2014年3月和2014年6月两次断电的情况属实，反而可以推定2014年3月断电后的供电应是恢复的，否则也不会存在2014年6月第二次的报案。故蒋国萍所谓因珏霈公司断电致其无法正常经营的主张不能成立。且2014年3月24日至2014年8月31日期间蒋国萍未将租赁房屋返还珏霈公司，故原审法院对蒋国萍要求珏霈公司返还该时间段内的房屋租金211,726元的反诉请求不予支持。因珏霈公司和蒋国萍签订的《协议》部分无效，而珏霈公司显然应对合同无效承担主要责任，故蒋国萍要求珏霈公司赔偿因合同部分无效所造成蒋国萍的装潢损失合法有据，原审法院予以支持。鉴于本案现已无法通过司法鉴定来确定蒋国萍的装潢��值损失，而蒋国萍仅凭其提供的书面的证人证言不足以证明其所主张的装潢费用，故原审法院参酌本案具体情况，也考虑到蒋国萍对合同部分无效也应承担一定责任等因素，酌情确定由珏霈公司赔偿蒋国萍20万元。蒋国萍反诉请求珏霈公司开具已收取租金的发票，符合一般交易规则，应予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条之规定，判决：一、珏霈公司和蒋国萍于2008年7月7日签订的协议部分有效，部分无效；二、珏霈公司应于判决生效之日起十日内赔偿蒋国萍装潢损失20万元；三、珏霈公司应于判决生效之日起十日内向蒋国萍开具已收取租金268,000元的发票(自2008年9月1日至2014年3月24日)；四、珏霈公司的诉讼请求，不予支持；五、蒋���萍的其余反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人珏霈公司不服，向本院提起上诉称，原审法院未认定蒋国萍将系争房屋转租给案外人张傲并改变房屋结构的事实。珏霈公司发现蒋国萍转租事实后，进行阻止并报警，在解决这个过程中，珏霈公司还发现蒋国萍此前还将系争房屋转租给陈某某。陈某某在派出所的谈话笔录中也明确说到他将房子转租给张傲。上诉人所拍摄的照片都证明了蒋国萍转租。蒋国萍主张的损失没有任何证据。酒店所有设备和装潢均是珏霈公司在经营时添附的，蒋国萍并未添加设备和装潢。蒋国萍在案件审理中就将系争房屋内的财物全部搬迁，包括珏霈公司移交给蒋国萍的物品。在案件审理过程中，蒋国萍有条件将证据保全，在(2014)嘉民三(民)初字第519号民事判决书中，也判决“蒋国萍于判决生效之日起三十日内搬离承租房屋”。可见蒋国萍对系争房屋有完全的管理能力，可以将有关证据保全。但蒋国萍为了混淆事实，故意拖延鉴定，不保全证据，应承担不利后果。原审法院未调查珏霈公司移交给蒋国萍的财物。蒋国萍因在2014年3月1日转租房屋，并改变结构进行装潢，构成违约，蒋国萍在2014年8月底之前，没有按照合同约定预付租金，实际是自己放弃租赁房屋的权利，珏霈公司有权解除合同，收回房屋，并要求蒋国萍返还设备等。蒋国萍明知珏霈公司与房东的租赁期限，原审法院认定珏霈公司承担租赁合同部分无效的主要责任有所不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持珏霈公司原审诉请，驳回蒋国萍原审反诉请求。被上诉人蒋国萍辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据��事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。珏霈公司上诉主张蒋国萍将系争房屋转租给张傲，但并未提供充分证据予以证明，理应承担举证不能的后果。关于蒋国萍与陈某某签订的系承包协议，通过该协议内容，难以认定蒋国萍与陈某某系转租关系。退一步讲，该承包协议签订于2011年，蒋国萍所承租的系争房屋位于珏霈公司实际经营的上海天益大酒店一楼，即使蒋国萍与陈某某的承包协议系转租关系，珏霈公司并未在法定期间内提出异议。综上，本院难以认定珏霈公司以蒋国萍非法转租系争房屋解除双方签订的《协议》的上诉理由。原审法院依照合同约定确认蒋国萍对餐厅内设施享有使用和处分权利并无不当，本院予以认可。珏霈公司超出其所取得的租赁期限与蒋国萍签订租赁合同，又因其拖欠租金导致与新申公司发生纠纷，以致蒋国萍未能依照其与珏霈公司签订的《协议》约定期限经营使用系争房屋，原审法院酌情确定由珏霈公司赔偿蒋国萍20万元，尚属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人珏霈公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,217.26元，由上诉人上海珏霈装潢有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的���律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……