宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0212民初9345号
原告：陆福定，男，1950年2月22日出生，汉族，退休工人，户籍所在地浙江省宁波市海曙区，现住上海市宝山区。
委托代理人：王琤瑾，宁波市灵通法律服务所法律工作者。
被告：宁波银行股份有限公司鄞州支行（组织机构代码为74218945-5）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路***号。
代表人：王佩芬，该支行行长。
委托代理人：葛豫仙，该行职员。
委托代理人：张峰，该行职员。
被告：宁波市鄞州汽车运输有限公司（组织机构代码为14446188-5）。住所地：宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道**号。
法定代表人：陈常娟，该公司执行董事。
委托代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。
委托代理人：王哲，浙江立甬律师事务所律师。
原告陆福定因与被告宁波银行股份有限公司鄞州支行、宁波市鄞州汽车运输有限公司案外人执行异议之诉一案，于2016年10月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员王红萍、人民陪审员徐祖国、郑世良组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告陆福定及委托代理人王琤瑾、被告宁波银行股份有限公司鄞州支行的委托代理人葛豫仙、被告宁波市鄞州汽车运输有限公司的委托代理人郑杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆福定起诉称：原告于1997年1月28日与被告宁波市鄞州汽车运输有限公司签订了房产转让协议，约定被告宁波市鄞州汽车运输有限公司将位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第十间约40平方米的门面房和综合大楼的底层前半间约16平方米房屋出售给原告，总房价为150000元。原告已按协议支付了140000元，余下10000元待办妥手续时付清。原告之后就在此房屋开店。2012年1月17日，宁波市鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室与原告签订了房屋拆迁补偿协议，位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第十间约40平方米的门面房被拆迁，安置位于宁波市鄞州区石碶街道建庄村庄湾沁园14幢31号801室房屋，还有16平方米店面房仍在被告宁波市鄞州汽车运输有限公司整体大楼内。2016年3月28日，原告得知该大楼被法院查封，就提出执行异议，被法院裁定驳回，为此，原告请求判令确认位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号综合大楼的底层前半间约16平方米店面房属于原告所有并停止对涉案房屋的执行。
被告宁波银行股份有限公司鄞州支行答辩称：不动产以登记为准，原告并不是涉案房产的所有权人。我行跟被告宁波市鄞州汽车运输有限公司的合同合法有效，抵押也合法，请求驳回原告诉讼请求。
被告宁波市鄞州汽车运输有限公司答辩称：公司在2001年进行了改制，2004年其中一个国有股退股，2007年到2008年股权转让，原告所诉发生在改制以前，房产转让一事我公司是确认的，如果能办出过户手续，按照合同约定原告还有10000元要给本公司。对于起诉状中的房产价格不予确认，且与本案也没有太大关系。在法律适用上，本案法律事实发生在1997年，不能要求双方当事人按照物权法来界定。
原告陆福定为证明其主张向本院提供了如下证据：
1.房产转让协议一份复印件，拟证明被告宁波市鄞州汽车运输有限公司于1997年1月28日与原告签订了一份房产转让协议，将位于雅戈尔大道51号一间约为40平方米和大楼底层前半间16平方米店面房出售给原告，原告付清房款后，自己开店做生意的事实。
2.房屋拆迁补偿调产安置协议一份、宁波市鄞州区石碶街道拆迁办的情况说明一份，拟证明2012年1月17日，宁波市鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室与原告签订了一份拆迁协议，确认原告所有的位于雅戈尔大道51号东起第十间41.82平方米门面房被拆迁后调置位于宁波市鄞州区石碶街道建庄村庄湾沁园14幢31号801室的一套房屋的事实。
3.鄞州人民法院公告一份、执行异议申请书一份、鄞州法院2016浙02**执异42号执行裁定书一份，拟证明因被告宁波银行的申请，被告宁波市鄞州汽车运输有限公司的整体房屋（大楼）将被法院依法处置，法院于2016年3月15日发出公告，原告依法提出执行异议申请，后被法院裁定驳回的事实。
4.公司基本情况（在册）一份及鄞州区不动产登记情况证明一份，拟证明涉案宁波市鄞州汽车运输有限公司情况及登记的情况的事实。
5.备忘协议一份，拟证明涉案房子出售给原告的事实。
被告宁波银行股份有限公司鄞州支行向本院提供了（2014）甬鄞商特字第77号民事裁定书一份，拟证明人民法院裁定该房屋本行可以优先受偿的事实。
被告宁波市鄞州汽车运输有限公司未提交证据。
对原告提供的证据1、2，被告宁波银行股份有限公司鄞州支行不清楚，被告宁波市鄞州汽车运输有限公司对真实性无异议，本院予以认定。对原告提供的证据3、4，被告均无异议，本院予以认定。对原告提供的证据5，被告宁波银行股份有限公司鄞州支行表示无法确认，被告宁波市鄞州汽车运输有限公司对其真实性无法确认，但对房屋转让一事无异议，本院认为该证据真实性无法确认，本院不予认定。
被告宁波银行股份有限公司鄞州支行提供的证据。原告及被告宁波市鄞州汽车运输有限公司无异议且是生效的法律文书，本院予以认定。
根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
1997年1月28日，原告陆福定与宁波轻纺城客货联运中心、鄞县汽车运输公司（现被告宁波市鄞州汽车运输有限公司）签订了房产转让协议，将位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第十间约40平方米的门面房和综合大楼的底层前半间约16平方米房屋出售给原告，约定1997年2月1日付人民币40000元，1997年4月1日付40000元，1997年6月1日付60000元，余下10000元待各项手续办妥时全额付清等，宁波轻纺城客货联运中心在该协议上盖章，原鄞县汽车运输公司未盖章。被告宁波市鄞州汽车运输有限公司承认原告按约付了140000元。原告在该房屋内经营，至今未办理产权转让等手续。2008年被告宁波市鄞州汽车运输有限公司取得宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号房屋所有权证【房产证号为：鄞房权证石字第2008041**号，土地使用权证号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号】，土地性能用途为工业。2014年1月28日两被告签订的《最高额抵押合同》中，同意将宁波新鑫金亚工程机械有限公司与被告宁波银行股份有限公司鄞州支行之前的债务转入此次最高额抵押担保的范围。2012年1月17日，原告与鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室签订了房屋拆迁补偿调产安置协议，因宁波市轨道交通二号线工程的需要，将位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号自东起第十间约40平方米的门面房予以调产安置。
本院在审理宁波银行股份有限公司鄞州支行与宁波市鄞州汽车运输有限公司申请实现担保物权纠纷一案中，于2014年6月3日，依据（2014）甬鄞商特字第77-1号民事裁定，对登记在宁波市鄞州汽车运输有限公司名下的位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号的房地产进行了轮候查封。2014年6月5日本院作出（2014）甬鄞商特字第77号民事裁定，对宁波市鄞州汽车运输有限公司提供的担保财产即位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号房地产[房产证号为：鄞房权证石字第2008041**号，土地使用权证号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号，他项权证号为：甬房他证鄞州区字第201277**号、甬房他证鄞州区字第2014025**号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，宁波银行股份有限公司鄞州支行对变价后所得款项在借款本金23675000元及利息、罚息、复利515307.08元（暂算至2014年4月18日，之后的利息、罚息、复利按《流动资金贷款合同》约定计算至担保物权实现之日止）的范围内优先受偿。受理费162752元，减半收取计81376元，财产保全费5000元，合计诉讼费86376元，由宁波市鄞州汽车运输有限公司负担。原告提出执行异议，经审查，本院于2016年9月13日作出（2016）浙0212执异42号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的原告陆福定虽然使用位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号综合大楼东起第十间的底层前半间约16平方米房屋并按协议支付了价款，但涉案房屋的房屋所有权及土地使用权至今均登记在被告宁波市鄞州汽车运输有限公司名下。之后被告宁波市鄞州汽车运输有限公司将包括涉案房屋在内的位于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道51号的房地产【房产证号为：房产证号为：鄞房权证石字第2008041**号，土地使用权证号为：甬鄞国用（2008）第19-05047号，他项权证号为：甬房他证鄞州区字第201277**号、甬房他证鄞州区字第2014025**号】抵押给原告，本院作出的准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告宁波银行股份有限公司鄞州支行对变价后所得款项在借款本金及利息、罚息、复利的范围内优先受偿的裁定，该裁定也已发生法律效力。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告陆福定的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告陆福定负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 王红萍
人民陪审员 徐祖国
人民陪审员 郑世良
二〇一六年十一月十六日
代书 记员 吴琴琴
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