江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终8345号
上诉人（原审被告）：徐斌,男,汉族，1969年2月28日生，住新沂市。
委托诉讼代理人：魏征，江苏益邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄晓燕,女,汉族，1986年7月27日生，住苏州。
委托诉讼代理人：陈当澳，江苏新苏律师事务所律师。
上诉人徐斌因与被上诉人黄晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2015)园民初字第03262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
徐斌上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人无须向被上诉人支付违约金185000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、房屋销售价格明显低于市场合理价格，损害共有人利益，合同无效；2、房屋共有人朱祥娟主张优先购买权，买卖合同无效；3、上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。上诉人多次向被上诉人发送手机短信，表示愿意配合被上诉人对房屋的一半产权办理过户登记。上诉人、共有人朱祥娟与被上诉人原本仍在协商过程中。被上诉人已于2015年8月11日与第三人签订房屋买卖合同，是上诉人一方先行拒绝履行与上诉人所签订的合同；4、即使上诉人构成违约，一审判决确定的上诉人责任过重，显失公平。被上诉人已经另行购买房屋，21.44万元差额与被上诉人的实际损失之间不存在任何关联。即使最终二审判决认定上诉人构成违约，也应双方平均分摊。
黄晓燕答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
黄晓燕向一审法院起诉请求：1、被告徐斌返还原告定金10万元并支付违约金41.6万元；2、本案诉讼费用由被告徐斌承担。
一审法院认定事实：2015年7月7日，黄晓燕（乙方）与徐斌（甲方）在苏州市弘高房地产投资咨询有限公司的居间下签订了《房屋买卖中介服务协议》，该协议约定徐斌将苏州工业园区的房产出售给黄晓燕，房屋成交价格为208万。合同第三条约定：“1、乙方于2015年7月7日前给付甲方购房定金拾万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方购房定金的同时将房屋的所有权证，国有土地证交给中介方，中介方出具收件凭证。2、房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按房产交易托管有关规定领取房屋价款。”第四条约定：“房屋权属交易登记手续，自本契约生效之日起40日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记并办理完相关的所有手续。交易手续由中介方代为办理，其他方应予配合。”第六条约定：“1、甲方应当于2015年8月17日前腾出该房屋，并书面通知乙方进行验收。乙方在收到验收通知书到达之日起7天，会同出卖方进行查验。出于买受方原因，未能按期交付房屋的，毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。”第九条约定：“乙方逾期付款，每逾期一天应缴款额的8‰向甲方支付逾期违约金；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天按已付房款的8‰向乙方支付逾期违约金。其中一方逾期超过十天的，另一方有权解除合同。2、交易过程中甲乙双方如果因其中一方原因导致合同违约，则违约方按照合同第二条约定房屋总价的20%向买售方支付违约金；同时承担约定的全部中介费。”徐斌在落款的甲方处签名，黄晓燕在落款的乙方处签名。合同签订后，黄晓燕向徐斌支付了定金100000元并由徐斌出具《收条》予以确认，该收条上写有“朱祥娟”的名字，经庭审中确认该“朱祥娟”的签名系由徐斌代签。
上述合同签订后，徐斌虽表示其同意转让涉案房屋一半的份额给黄晓燕，但因涉案房屋的共有人朱祥娟对出售房屋存有异议，因此导致该房屋买卖的交易难以继续，原、被告双方曾通过手机短信沟通过交易的相关事宜，其中2015年7月30日徐斌在短信中表示“黄总你好，我与老婆勾（沟）通不来，因这件事闹的头疼，我可以随时配合你们签合同，时间你安排……”，2015年8月14日徐斌在短信中称“你好黄女士，我随时随地可以配合你签定我自己的那半房产给你”。庭审中，关于涉案合同在签订时徐斌是否已征得共同共有人朱祥娟同意的问题，徐斌的回答为：“签订合同之前，徐斌本以为能够劝说得到朱祥娟的同意，因为徐斌家庭对外有其他债权纠纷，因此夫妻之间存在一定的矛盾。徐斌希望将该房屋尽快出售，所得资金用于其他债权纠纷诉讼使用，以及家庭相关生意资金周转，但是朱祥娟得知房屋出售一事后坚决不同意，经过多次劝解，朱祥娟希望买房人与其个人进行协商，由朱祥娟自己做出决定”。
另查明，涉案的房屋于2015年7月16日登记在徐斌、朱祥娟名下，产权形式为共同共有。另外，在涉案房屋买卖合同未能履行后，黄晓燕于2015年8月11日另外购买了其他房屋。
又查明，诉讼中，黄晓燕申请对涉案的房屋的相关价格进行评定。一审法院依法照法定程序委托苏州市政通房地产土地评估有限公司对该房屋在2015年8月11日的房屋价格进行评估，2016年5月9日该机构出具《房地产评估报告》，评估结论为：确定评估对象在价值时点2015年8月11日的房地产市场价值为229.44万元。
以上事实有房屋买卖中介服务协议、收条、短信记录、房产证复印件以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，黄晓燕（买方）与徐斌（卖方）签订的《房屋买卖中介服务协议》系经居间方居间所签，内容不违反法律规定，应认定有效。该合同签订后，黄晓燕依约向徐斌支付了定金10万元，徐斌出具收条确认收到该款项。徐斌作为房屋买卖合同的出卖方其具有确保涉案房屋能够正常交付过户等义务，但其在明知该出售房屋系为其与配偶朱祥娟共同共有且未经得共有人同意的前提下即擅自出售该共有房屋，最终因为共有人的反对而导致房屋买卖合同无法继续履行，徐斌的上述行为已构成合同违约应承担相应的违约责任。关于黄晓燕主张的定金10万元，徐斌在诉讼中明确表示同意退还，一审法院亦予以认可。另外，根据合同约定，交易过程中因其中任何一方原因导致违约，则违约方应按照约定房屋总价的20%向对方支付违约金，黄晓燕据此主张徐斌支付违约金41.6万元。徐斌表示，如徐斌构成违约，因合同约定的违约金过高，远超黄晓燕实际损失，要求降低徐斌应承担的违约金金额。本案中，黄晓燕在徐斌向其告知共有人不同意出售房屋后，已于2015年8月11日重新购置了房屋从而及时避免了相应的损失的继续扩大，且经司法评估在2015年8月11日涉案房屋的价值为229.44万元，与原、被告双方所签订的房屋买卖合同中约定的房价208万之间相差21.44万元。此外，黄晓燕作为房屋的买受方在未明确确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下就与徐斌个人签订了该房屋买卖合同，其自身审慎注意义务的不足也是构成房屋买卖合同最终未能履行的因素之一，综合上述黄晓燕实际损失的金额及其自身在合同签订中的一定疏忽，一审法院酌定违约金的金额为185000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐斌于本判决生效之日起十五日内向原告黄晓燕返还定金100000元并支付违约金185000元；二、驳回原告黄晓燕的其余诉讼请求。案件受理费8960元，评估费17322元，两项费用合计26282元，由被告徐斌负担20000元，原告黄晓燕负担6282元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，黄晓燕与徐斌签订的《房屋买卖中介服务协议》，已对房屋坐落、价格、付款方式、违约责任作了明确约定，该协议为房屋买卖合同。合同内容不违反法律规定，是有效合同。买卖双方应当按约履行。房屋市场价格在不同时期产生变动属于正常价格波动。徐斌作为出卖方，负有保证出卖的标的物属于出卖人所有或者出卖人有权处分的义务。徐斌主张房屋销售价格明显低于市场合理价格及房屋共有权人主张优先购买权，房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。徐斌向黄晓燕明示房屋共有权人不同意其处分行为后，至本案黄晓燕起诉时，徐斌未按约履行涉案房屋买卖合同。徐斌应承担违约责任。徐斌主张其不存在违约行为的上诉理由不能成立。涉案房屋买卖合同约定违约金为房屋总价的20%计41.6万元，经评估涉案房屋2015年8月11日时与买卖合同中签订时相比时价差为21.44万元，该价差是黄晓燕已经产生实际损失。考虑到黄晓燕在收到徐斌明示可能违约通知后，已采取措施防止损失的扩大，约定的违约金过分高于实际损失，且黄晓燕未对待售房屋房屋出卖人是否有权处分未尽审慎注意义务，一审判决已适当减少徐斌违约金，酌定本案违约金的金额为185000元。一审判决酌定的违约金金额并无不当。徐斌主张一审判决确定其责任过重、显失公平的上诉理由，不能成立。
综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8960元，由上诉人徐斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
审 判 员 杨兵
代理审判员 赵俊
二〇一七年一月十七日
书 记 员 孟桢