广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民终713号
上诉人（原审被告）：深圳市义乌小商品批发城有限公司（简称义乌公司）。住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区鸿基中路*号。
法定代表人：廖国君，总经理。
委托代理人：程鹏宇、蒋泽用，均为北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：富尔达全息科技（深圳）有限公司（简称富尔达公司）。住所地：广东省深圳市宝安区福永街道桥头村重庆路*****号。
法定代表人：李伟波，董事长。
委托代理人：方强，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。
上诉人义乌公司因与被上诉人富尔达公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
当事人在原审时的诉请和答辩意见
富尔达公司于2014年6月6日起诉称：2007年5月15日富尔达公司与义乌公司签订深（龙）0237868号《深圳市房地产租赁合同书》，约定富尔达公司将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东（原康美思数码城）鸿基中路6号房地产出租给义乌公司使用，租赁房地产建筑面积30772.33平方米，建筑物总层数三层，月租金每平方米15元，月租金总额461585元，租赁期限自2007年5月15日至2022年5月14日。合同第十五条还约定，义乌公司擅自改变租赁房地产结构或者用途的、未经富尔达公司同意及有关部门批准义乌公司擅自将租赁房地产进行装修的，除追究义乌公司赔偿责任和违约责任外，富尔达公司还可解除合同。2007年5月1日富尔达公司与义乌公司签订深（龙）0181051号《房地产租赁补充合同》，约定富尔达公司将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东（原康美思数码城）厂房六栋、对应前商铺房地产出租给义乌公司兴办义乌小商品批发城项目使用，租赁房地产建筑面积46158.49平方米；租赁期限15年，自2007年5月15日至2022年5月14日；第一年月租金每平方米10元，月租金总额461585元，逐年递增；租赁保证金903170元。合同第一条1.2约定，经双方协商在意向书规定中富尔达公司同意义乌公司的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经富尔达公司签字确认。1.3约定，经双方协商富尔达公司同意将厂房前的单层商铺给予义乌公司拆除进行加建三层门面的改造。合同第九条约定，义乌公司需要对租赁房地产装修的，须经富尔达公司事先书面同意。第十一条约定，义乌公司需对租赁房地产进行任何装修工程时，义乌公司装修方案和施工方案应获得富尔达公司事先书面同意，任何时候义乌公司不得改变房地产的主体安全结构。合同第十八条约定，义乌公司擅自拆改或损坏租赁房地产的主体安全结构或未经富尔达公司批准进行擅自改造装修的，富尔达公司有权单方提前终止租赁并收回租赁房地产，同时有权计算滞纳金和追究经济赔偿责任。合同签订后，富尔达公司按照现状将租赁房地产交付义乌公司。交付时，六栋厂房分列两排，每排三栋，每栋之间间距10多米。考虑到义乌公司使用，富尔达公司同意义乌公司进行改造，并确认了改造方案。经确认的改造方案是拆除原外墙，各栋厂房之间连通，但是考虑房地产主体安全结构及负载，第二层保留了前后两排之间的空隙（留中空），第三层保留了原各栋之间的全部空隙（留中空），厂房前的单层商铺拆除后加建为三层门面。改造工程结束后，义乌公司拒绝富尔达公司进入租赁房地产进行检查，也拒不提供改造后的竣工图。直到近期，富尔达公司才发现义乌公司为了增加营业面积擅自将第二层中空的一部分及三层中空的全部封闭起来加建成营业面积，加建面积2937.16平方米；在厂房前的单层商铺也擅自加建了第四层，加建面积1569.44平方米；在第10、11栋厂房西侧外墙向外延伸加建了一层商铺，加建面积约340.08平方米；在配电房的西侧加建商铺约100平方米，以上总加建面积达4946.68平方米。严重违反了合同约定，损坏了房地产的主体安全结构，使房屋存在坍塌的重大安全隐患。此外，自2007年10月起义乌公司一直拖欠1120.04平方米面积所对应的租金未交，截止2014年5月14日共拖欠租金772245.17元。根据补充合同第8.3条约定，每逾期一日义乌公司应按未付金额的千分之三支付滞纳金，截止2014年5月14日，义乌公司应支付富尔达公司滞纳金l604515.16元。因为义乌公司拖欠金额超过了461585元，根据租赁合同第十九条的约定，除追究义乌公司违约责任外，富尔达公司还有权依据上述情形解除合同。综上所述，义乌公司未经富尔达公司同意擅自改建、扩建租赁房地产，严重损坏了租赁房地产主体安全结构，造成了重大安全隐患；并且义乌公司还拖欠租金及滞纳金2376760.33元未付，根据合同约定，富尔达公司有权解除合同、收回租赁房地产，并要求义乌公司承担经济赔偿责任。请求法院判令：1、解除富尔达公司、义乌公司签订的深（龙）0237868号《深圳市房地产租赁合同书》及深（龙）0181051号《房地产租赁补充合同》（剩余租期租金总额为57722120元）；2、义乌公司立即向富尔达公司交还租赁房地产；3、富尔达公司无需退还义乌公司租赁保证金903170元；4、义乌公司赔偿富尔达公司拆除修复工程费用1500万元及修复期间租金损失6364332元；5、义乌公司立即支付富尔达公司租金772245.17元及其滞纳金1604515.16元，本项合计2376760.33元；6、由义乌公司承担本案全部诉讼费用。本案庭前证据交换时，富尔达公司补充起诉事实：最后拖欠租金本金920628.07元、滞纳金3203960.5元，合计4124588.57元。但在庭前证据交换及庭审时均明确对诉讼请求没有变更和补充。本案庭审时，富尔达公司明确：所诉请的拆除修复工程费用1500万元是根据义乌公司加建的工程量按照市场通常计价原则估算而来，没有书面的计算依据；所诉请的修复期间租金损失6364332元是按照2015年的11.72元／月·平方米标准，按全部租赁面积46158.49平方米一年的租金数额计算而来；第5项诉请的1120.04平方米租金系从2007年10月15日计算至2014年5月14日，计算的单价按合同约定逐年递增计算，滞纳金按照合同约定的每逾期1日按未付金额的3‰标准从每月15日起计。
义乌公司口头答辩称：本案与富尔达公司在2010年对义乌公司提起的诉讼［一审案号：（2010）深龙法民初字第328号、二审案号：（2010）深中法民五终字第2399号］完全一致，并且该案最终还由广东省高级人民法院作出了（2011）粤高法民一申字第2116号再审裁定，故富尔达公司的起诉违反了民事诉讼法的一事不再理原则，人民法院应予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2007年4月8日，富尔达公司与义乌公司签订《意向书》约定，富尔达公司自愿将其拥有的位于深圳市龙岗区龙东（原康美思科技数码城）厂房6栋及与之对应的前面临时店铺及其他建筑数间及其他配套设施等（以下简称涉案房产）租赁给义乌公司作兴办深圳市义乌小商品批发城用途；富尔达公司拟出租的物业中有房地产证部分的面积总共约35778.49平方米，主要为6幢厂房，未领取房地产证部分的面积约10380平方米，主要为与厂房对应的临街店铺及其他临时建筑（具体面积以实测或法定图纸计算为准），该等物业均权属富尔达公司所有；以合同生效日为基准日，扣除富尔达公司给予义乌公司的装修及改变功能期等免租期后起算租金，租金标准以有证及无证两部分房产的综合价计价；合同履行期15年；双方从合同签订生效日后，即办理财产交接手续，自财产交接完毕后计算免租期，富尔达公司给予义乌公司改变功能及装饰等免租期限为5个月，免租期后第一个月首日即为租金起算日，义乌公司自该日起按时支付租金；合同签订生效后，富尔达公司必须根据义乌公司兴办深圳市义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要在不影响建筑物结构的前提下，同意义乌公司进行整体商业改造，同时应配合义乌公司办理物业功能变更、消防报批等相关手续，以满足义乌公司的经营需求（注：整体规划附项目运作方案纲要）；本意向书订立后10日内双方应及时签订正式房屋租赁合同书，该意向书作为今后签订正式合同的补充条款，对双方具有法律约束力等内容。
2007年5月1日，富尔达公司与义乌公司签订深（龙）0181051号《房地产租赁补充合同》（以下简称补充合同）约定，富尔达公司将位于深圳市龙岗区龙东（原康美思科技数码城）厂房6栋、对应前商铺房产（租赁范围以图纸为准）出租给义乌公司兴办深圳市义乌小商品批发城项目，租赁建筑面积共计46158.49平方米；（第1.2条）经双方协商在意向书规定中富尔达公司同意义乌公司的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经富尔达公司签字确认（见附件2）；富尔达公司同意将厂房前面的单层商铺给予义乌公司拆除进行加建三层门面的改造（拆除和加建费用由义乌公司承担），同时免费将办公楼前面停车场和科研楼后面体育场给予义乌公司作公共停车场使用；义乌公司须在本合同终止或提前终止日后30日内，将涉案房产及附属设施，按合同约定（租赁合同期届满与建筑物主体连接的固定不动产归富尔达公司自行受惠所有）交还给富尔达公司，可移动的动产部分归义乌公司所有，义乌公司应在规定时间内搬离；义乌公司确认已知悉涉案房产的现有用途暂为工业，如义乌公司需办理变更用途手续，费用及其相关手续由义乌公司负责，富尔达公司予以协助；租赁期限15年，免租期5个月，租赁期限自免租期届满之次日起计算；义乌公司于签订本合同时即向富尔达公司支付相等于2个月租金的租赁保证金共903170元；按“先付后用”原则，每月租金须在每月10号前支付，逾期未支付租金，每逾期1日，义乌公司须按应付未付金额的3‰支付滞纳金；涉案房产由义乌公司根据自行经营需要负责装修工程，并需经过富尔达公司事先书面同意，或事前报送营业改造方案图给富尔达公司确认签字生效后，义乌公司方能进行上述活动，其目的是使涉案房产适合经营用途；义乌公司对涉案房产自费进行任何装修工程时，义乌公司装修设计方案和施工方案应获得富尔达公司事先书面同意，并须符合相关法律法规及条例之规定，如有必要，义乌公司须负责向政府部门办理有关手续，由此而起的相关办理费用由义乌公司承担，富尔达公司对义乌公司之设计及图纸给予书面同意并不视作富尔达公司对义乌公司之装修工程承担任何责任，除该条款以外，任何时候义乌公司不得改变涉案房产的主体安全结构；租赁期间，富尔达公司可在事先通知且不影响义乌公司正常经营的情况下，进入涉案房产作不定期检查，义乌公司应予积极协助和配合；租赁期届满不续租或提前终止租赁后30日内，义乌公司按本合同约定交还涉案房产给富尔达公司，逾期交还的，须支付富尔达公司双倍租金，富尔达公司有权将义乌公司的一切设施、设备、物品等全部清离或提存，清理及提存费用由义乌公司承担；义乌公司擅自拆改或损坏涉案房产的主体安全结构（所引起的一切责任由义乌公司负责修复及赔偿），或未经富尔达公司批准擅自改造装修的，富尔达公司可单方提前终止租赁并收回涉案房产，同时，富尔达公司有权计算滞纳金和追究经济赔偿责任；双方可视情况所需，另行签订深圳市有关部门统一文本的《深圳市房地产租赁合同书》，该合同书内容与本合同有不一致或相抵触之处，均以本合同的内容为准；本合同及附件构成了双方之间关于涉案房产的全部权利义务内容，自本合同签订之日起即时取代双方之前作出的一切口头及／或书面承诺，意向书、协议书作为本合同的附件组成部分，双方的权利义务概以本合同及附件的约定为准；除非另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真均以合同列明的为准，任何一方采用邮寄方式给对方发通知的，邮政单位或速递公司按惯用方式将邮件送至对方地址之日即视为对方收到通知，若邮寄方式因邮件被退回而无法送达的，可采用公告送达的方式。合同并约定了租金支付时间及计算方法、物业维修养护责任、争议解决方式等条款。
2007年5月29日，根据补充合同约定，富尔达公司与义乌公司签订深（龙）0237868号《深圳市房地产租赁合同书》（以下简称备案合同）约定，富尔达公司将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东（原康美思数码城）鸿基中路6号房产出租给义乌公司使用；租赁建筑面积共计30772.33平方米，建筑物总层数三层；租金按15元／月·平方米计算，月租金总额461585元，义乌公司应于每月10日前支付租金；租赁期限自2007年5月15日起至2022年5月14日止；租赁房产用途为商业；富尔达公司应于2007年5月15日前将租赁房产交付义乌公司使用，并办理有关移交手续；富尔达公司交付租赁房产时，可向义乌公司收取2个月租金数额的租赁保证金923170元；出现下列情形之一的，富尔达公司可不予返还保证金：1、义乌公司拖欠租金；2、义乌公司承租物业未维护好，富尔达公司验收不合格；3、义乌公司拖欠水电等应由义乌公司承担的费用；本合同有效期内，富尔达公司或义乌公司对租赁房产进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行；义乌公司出现：拖欠租金达30天（1个月）以上，拖欠可能导致富尔达公司损失的各项费用达461585元以上，擅自改变租赁房产结构或用途，未经富尔达公司同意及有关部门批准擅自将租赁房产进行装修等情形之一的，富尔达公司可不予退还租赁保证金，并可解除合同或向义乌公司提出变更合同条款；本合同自签订之时起生效等内容。
上述合同签订后，义乌公司进场经营，将涉案房产改造后分租给了不同的小商户，开办义乌小商品批发城。
关于涉案房产的改扩建问题，原审法院查明如下事实：
双方当事人均确认本案租赁范围在原康美思科技数码城一期范围内，按从北往南顺序共分四排排列，北边最顶端为动力中心及办公室（均非租赁范围），第二排从西往东为第11、9、7号厂房，第三排从西往东为第10、8、6号厂房，最南端是一排单层商铺，另第10号厂房西边尚有一栋拐角楼及两栋私宅楼房。义乌公司确认除拐角楼未交付、最北端的动力中心及办公室不在租赁范围外，上述其余租赁物富尔达公司均已按约交付。
富尔达公司为证明双方当事人约定的改造范围，提交了一份合计6页的图纸复印件（以下简称20070501图纸），其中3页是涉案房产一至三层的各层总平面图，另3页是涉案房产一至三层的各层平面布置图。该6页图纸上均有富尔达公司及义乌公司的签字盖章并标注日期为2007年5月1日，同时，3页总平面图上均备注：注意图纸所标示红色部分墙体表示拆除部分，3页平面布置图上均备注：注意图纸所标示红色部分线框均表示土建加建部分。二层平面布置图显示7、9、11栋与6、8、10栋之间（即前后排之间）均留为中空，三层平面布置图显示除前后排留为中空外，各排的三栋之间亦留为中空，即6栋厂房的第三层均系独立成栋，并未连接在一起。富尔达公司称上述20070501图纸即为补充合同第1.2条所述附件2，显示的是双方约定涉案房产改造完成后的应有状况。义乌公司对上述20070501图纸真实性予以确认，但否认该图纸为补充合同第1.2条所述附件2，认为是富尔达公司交付涉案房产时的房产现状图，显示的是富尔达公司交付时的房产现状，而非经义乌公司改造完成后的应有状况。
富尔达公司为证明20070501图纸即为补充合同第1.2条所述附件2，提交了：1、义乌公司于2010年1月29日向深圳市龙岗区人民法院（简称龙岗法院）递交的关于附件2的情况说明及“义乌公司批发城改造后的各层平面图”（4张）；2、义乌公司于2010年2月3日向龙岗法院递交的关于附件2的补充说明及“改造确认范围图”（7张）。义乌公司在上述两份说明中明确，附件2即为其已向龙岗法院提交的“义乌公司批发城改造后的各层平面图”，亦与其已向龙岗法院提交的“改造确认范围图”的改造范围一致。义乌公司在两份情况说明后附的确认与附件2一致的“义乌公司批发城改造后的各层平面图”、“改造确认范围图”中的各层总平面图及各层平面布置图均与20070501图纸一致。义乌公司对富尔达公司提交的上述两份证据均予以确认。
富尔达公司认为义乌公司未按补充合同第1.2条所述附件2的约定进行改造，擅自对涉案房产进行了改扩建，涉案房产的现状为：1、最南端的单层商铺加建成4层；2、将8、9栋厂房的第二层连接起来，之间未再留有中空；3、将6栋厂房的第三层全部连接起来，未再留有任何中空；4、在10、11栋厂房西侧外墙向外延伸加建了一层商铺；5、在北边最顶端的动力中心西侧加建有商铺。庭审时，义乌公司对富尔达公司上述所述的第1、2、3、4项涉案房产现状予以确认，但认为均是为整体商业计划进行的改造，按双方租赁合同约定无需经富尔达公司同意，且自义乌小商品批发城2007年12月开业至今的现状均是如此，富尔达公司对该现状早已知晓而从无异议。义乌公司对上述所述第5项现状不予确认，否认在动力中心西侧加建有商铺。
义乌公司为证明其改造，特别是将中空部分连接起来已经相关行政主管部门批准，提交了深圳市公安局龙岗分局消防大队分别于2007年12月12日、2009年1月11日向义乌公司出具的深公消建验（2007）BK0749号、深公消BK（建验）字（2009）第0063号建筑工程消防验收意见书。该两份验收意见书载明，龙岗消防大队已收到义乌公司报来的义乌小商品批发城改造及装修《建筑工程验收申报表》（2007年）、义乌小商品批发城加建办公室（原主体建筑3层，局部加建4层，加建面积1680平方米）的验收申请资料（2009），经消防验收，工程符合消防安全要求。
原审法院根据义乌公司提交的上述两份建筑工程消防验收意见书，向深圳市公安局龙岗分局消防大队调取了义乌公司当时申请消防验收所提交的资料，包括《建筑工程消防验收申报表》、《消防验收记录表》及竣工图纸。其中，2007年提交的总平面图显示义乌公司当时已将6栋厂房全部连接起来；2007年提交的二层平面布置图显示厂房第二层当时的状况已与现状一致，8、9栋厂房之间未再留有中空，其他栋之间尚留有中空；2007年提交的三层平面布置图显示厂房第三层当时的状况已与现状一致，各栋之间未再留有中空，6栋厂房已全部连接在一起；2007年提交的屋面平面布置图显示义乌公司已将6栋厂房第三层屋面全部用哑光烤漆板封闭并连接起来；2009年提交的总平面图显示义乌公司在6、8、10栋厂房第三层南边加建了连成一片的一层，面积1680平方米；2009年提交的屋面及加建部分平面布置图显示加建的1680平方米用途是办公室。富尔达公司对本院调取的证据的真实性不持异议，但对证据的合法性不予确认，认为义乌公司加建、施工、申报行为均为其单方行为，未经富尔达公司同意，违反了合同约定。义乌公司对本院调取的证据均予以确认，同时认为该等证据在另案已经审理，富尔达公司对本案的起诉违反了一事不再理原则。
义乌公司称涉案房产现状在义乌小商品批发城于2007年12月开业时即已存在，并提交了富尔达公司当时的法定代表人参加开业典礼的照片以证明富尔达公司当时已知晓且认可义乌公司对涉案房产的整体改造及装修。富尔达公司对义乌公司提交的照片的真实性不持异议，但认为该照片不能证明富尔达公司当时的法定代表人知道义乌公司对涉案房产的改造情况，只能证明其参加了义乌小商品批发城的开业典礼。
富尔达公司称不清楚义乌公司在本案的擅自加建行为发生在何时，富尔达公司是在2014年春节前后偷偷进入涉案房产探查发现的，并提交了其于2013年10月10日发给义乌公司要求进场测绘的通知及义乌公司不同意富尔达公司进场测绘的复函为证。义乌公司对富尔达公司提交的上述证据的真实性予以确认，同时认为富尔达公司的测绘工作需时过长，会影响义乌公司的经营，义乌公司当然有权不予接受，且富尔达公司实属是找借口进入义乌小商品批发城煽动小商户。
关于富尔达公司对本案的起诉是否属于重复起诉及义乌公司是否拖欠部分面积租金的问题，原审法院查明如下事实：
2009年11月19日，富尔达公司曾以义乌公司为被告向深圳市龙岗区人民法院提起民事诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的深（龙）0237868、深（龙）0181051号《深圳市房地产租赁合同书》及《房地产租赁补充合同》（本案的备案合同及补充合同-
原审法院注）；2、义乌公司支付拖欠的租金及滞纳金至义乌公司将租赁房地产交还富尔达公司之日止；3、富尔达公司不予返还义乌公司依照深（龙）0237868、深（龙）0181051号《深圳市房地产租赁合同书》及《房地产租赁补充合同》向富尔达公司交纳的租赁保证金；4、义乌公司承担诉讼费用。富尔达公司起诉的事实和理由：义乌公司在履行租赁合同过程中，以富尔达公司未交付租赁面积中的7764.2平方米房产为由不予支付该7764.2平方米面积对应的租金，义乌公司拒付租金行为构成违约，应支付拖欠的租金及滞纳金；义乌公司未经富尔达公司书面同意擅自转租，并改建、加建了租赁房地产，亦构成违约。
龙岗法院受理富尔达公司的起诉后，义乌公司提起反诉，请求法院判令：1、富尔达公司因违反深（龙）0237868号《租赁合同》及深（龙）0181051号《补充协议》约定，未依法交付拐角楼物业7764.2平方米和一号宿舍楼一层224平方米面积造成义乌公司不能实现配套商业经营，应支付违约金及赔偿由此造成的义乌公司的经济损失；2、富尔达公司全面履行深（龙）0237868号《租赁合同》及深（龙）0181051号《补充协议》，10日内交付拐角楼7764.2平方米物业给义乌公司使用，并支付未交物业违约金；3、富尔达公司根据合同和补充协议约定，赔付义乌公司应履行维护义务而未履行，由义乌公司自行修复的各项工程修复费用；4、驳回富尔达公司的全部诉讼请求；5、本案诉讼费用全部由富尔达公司承担。
龙岗法院经对富尔达公司的起诉和义乌公司的反诉进行审理，于2010年9月20日作出（2010）深龙法民初字第328号民事判决（简称328号判决），查明：富尔达公司于2007年5月15日向义乌公司交付了涉案房产，但至今未能将违章建设且存有产权争议的拐角楼房屋7764.2平方米物业交付义乌公司使用；义乌公司一直未予交纳该7764.2平方米面积对应租金，富尔达公司一直催缴；合同签订后，义乌公司按照合同约定进行了商业改造。主要认定：富尔达公司与义乌公司于2007年5月1日签订的《房地产租赁补充合同》和2007年5月15日签订的《深圳市房地产租赁合同》合法有效；富尔达公司未向义乌公司交付7764.2平方米的租赁房屋，义乌公司不予支付该部分面积租金，不构成违约。关于富尔达公司主张的义乌公司擅自转租，并改建、加建了涉案房产的问题：第一，意向书第七条和补充合同第1.2条的约定，第1.2条所述附件2即为义乌公司提交的批发城改造后的各层平面图，上述事实说明义乌公司对涉案房产用于义乌小商品批发城的整体改造均取得了富尔达公司的书面认可，不存在任何擅自改造行为；第二，义乌公司对现批发城门面加建三层的改造，完全是依据补充合同第1.3条约定实施的，义乌公司不存在擅自改建的行为；第三，补充合同约定不得转租应限定为将承租房产“整体”（即全部房产的整体性）一次性转租给第三方，义乌公司作为小商品城即专业市场的组织者，将改造后商铺招租给若干小商户分散经营、统一管理，完全不属于补充合同约定不得转租的行为。综上，富尔达公司主张在合同履行过程中，义乌公司违反合同约定，未经富尔达公司书面同意擅自转租，并改建、加建了涉案房产，依据不足，不予采信。依照合同约定，富尔达公司应保证提供给义乌公司的房屋能正常使用，但涉案房产多处漏水，富尔达公司未进行维修，对此，义乌公司聘请了第三人进行维修，富尔达公司应承担该483436元维修费用。判决：一、驳回富尔达公司全部诉讼请求；二、富尔达公司在本判决生效之日起10日内向义乌公司交付7764.2平方米房屋（尚未交付的）；三、富尔达公司在本判决生效之日起10日内向义乌公司赔偿损失483436元；四、驳回义乌公司其他反诉请求。
上述328号判决送达后，富尔达公司不服，向原审法院提起上诉，原审法院经审理于2010年12月7日作出生效的（2010）深中法民五终字第2399号民事判决（简称2399号判决），对龙岗法院已查明事实予以确认，主要认定：富尔达公司、义乌公司双方就涉案房产签订的意向书、补充合同、备案合同，均合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。涉案房产中的7764.2平方米拐角楼在第三人的控制下，富尔达公司并未将此部分房屋交付义乌公司，龙岗法院据此认定义乌公司未向富尔达公司缴纳上述7764.2平方米房屋的租金不构成违约正确，应予维持。富尔达公司称仅有6644.14平方米在第三人控制下，余下的1120.06平方米早已交付给义乌公司，但富尔达公司在一审庭审中对未交付的房屋面积为7764.2平方米没有异议，同时，至二审调查时，富尔达公司也未提供有效证据证明其交付了上述的1120.06平方米的房屋给义乌公司，对富尔达公司的上述主张不予支持。关于义乌公司是否擅自改建、加建了涉案房产的问题，根据意向书第七条、补充合同第1.2及1.3条的约定，而第1.2条所述附件2即义乌公司提交的批发城改造后的各层平面图，同时，富尔达公司亦未提供有效证据证明义乌公司实际改造情况与上述附件2中的各层平面图不符的证据，龙岗法院据此认定义乌公司对所承租房屋用于义乌小商品批发城的整体改造均取得了富尔达公司的书面认可，不存在任何擅自改造行为正确，应予维持。龙岗法院判令富尔达公司向义乌公司赔偿各项修复费用483436元正确，予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。
富尔达公司不服上述2399号判决，向本院申请再审，本院经审查于2011年11月3日作出（2011）粤高法民一申字第2116号民事裁定（简称2116号裁定），主要认定：从富尔达公司的再审申请理由看，本案争议焦点仍为富尔达公司未交付的房屋应否收取租金，以及富尔达公司应否向义乌公司支付房屋维修费用。根据查明的事实，双方签订的补充合同约定租赁房屋的面积为46158.49平方米，实际交付的租赁面积不足上述约定，且差额为数千平方米，并非正常误差，故富尔达公司无权收取未交付房屋部分的租金。对于未交付房屋面积的问题，富尔达公司在一审诉讼期间对于义乌公司关于未交付面积为7764.2平方米的主张不持异议，二审诉讼时则认为仅有6644.14平方米未交付，余下1120.06平方米已交付义乌公司。现富尔达公司又主张未交付部分的面积按拍卖登记面积仅为6644.14平方米。富尔达公司对此问题的陈述前后不一致，且无证据证实，故对其主张不予支持。2399号判决确认富尔达公司未交付房屋的面积为7764.2平方米及义乌公司无需支付上述面积的相应租金，处理正确。2399号判决富尔达公司向义乌公司赔偿防水补漏及赔偿费用共计483436元，处理正确。裁定：驳回富尔达公司的再审申请。
上述2399号判决生效后，义乌公司向龙岗法院申请强制执行，其中要求富尔达公司交付7764.2平方米房屋，龙岗法院于2010年12月27日受理了义乌公司的执行申请。2011年6月2日，龙岗法院就上述2399号判决的执行作出（2011）深龙法执字第794号执行裁定，查明：义乌公司申请执行交付的7764.2平方米房屋系富尔达公司于2006年4月从本院处理的深圳市康美思通讯有限公司破产案中竞买得来，但因案外人陈雪芳对该房屋的权属存在争议并实际占有，富尔达公司自始未能实际控制该标的物，为此，富尔达公司于2011年4月12日书面告知龙岗法院，该执行标的物因客观原因交付不能，无法履行该项义务，且已启动相关处理程序，因此，本案执行内容中关于交付7764.2平方米房屋的条件尚不成就，依法应当裁定终结该项执行内容的本次执行程序，当交付该项标的物的条件成就时，义乌公司可持本裁定向龙岗法院申请恢复执行。裁定：一、（2010）深龙法民初字第328号民事判决第三项内容执行完毕；二、终结对（2010）深龙法民初字第328号民事判决第二项内容的本次执行程序。
2012年12月7日，义乌公司以7764.2平方米房屋已具备交付条件为由向龙岗法院申请恢复2399号判决的执行。龙岗法院恢复执行后，于2013年10月11日作出（2013）深龙法执恢字第23号执行裁定，认为案外人陈雪芳与富尔达公司就7764.2平方米房产的产权争议尚未最终解决，相关案件正在另案审理过程中，7764.2平方米房产的交付条件尚未成就，再次裁定终结对7764.2平方米房产交付内容的执行程序。
本案原审庭审时，富尔达公司明确：其在328号案起诉义乌公司改扩建主张的是整体的改造，是指所有的改造和改建，但不清楚是否包括本案所称的改扩建；在本案所诉请的1120.04平方米面积的租金，即属于328号案中所涉及的7764.2平方米面积（拐角楼）的一部分，富尔达公司与案外人陈雪芳就该拐角楼的产权争议至今尚未解决。
富尔达公司认为因存在产权争议而未交付给义乌公司的面积实为6444.14平方米，而非7764.2平方米，故在本案要求义乌公司支付二者之间差额部分（1120.04平方米）面积的租金。富尔达公司为证明其未能交付的拐角楼的面积是6644.14平方米、未能交付系因原法院拍卖移交所遗留的问题而非富尔达公司自身原因，尚提交了另案开庭笔录、民事判决书、民事裁定书及资产评估报告等为证。义乌公司对富尔达公司所提交的相关证据真实性不持异议，但认为义乌公司非证据所涉案件当事人，富尔达公司所提交的证据与本案无关。
富尔达公司在328号案诉讼时曾提交深圳市公证处于2009年7月27日出具的（2009）深证字第112526号《公证书》拟证明义乌公司存在违约改扩建行为，该《公证书》载明，富尔达公司的委托代理人于2009年7月25日来到康美思数码城，由该委托代理人对6栋厂房外观和3楼楼顶及宿舍对应商铺进行现场拍摄，并证明《公证书》所附的14张照片确系在康美思数码城6栋厂房外观和3楼楼顶及宿舍对应商铺所拍摄，与实景相符。该14张照片显示的均为建筑物的外部景观，未见建筑物内部状况。富尔达公司将上述《公证书》作为本案证据提交，拟证明：富尔达公司在328号案中诉称义乌公司违约加建具体系指义乌公司将厂房前单层商铺拆除后擅自加建4层门面的行为，且富尔达公司无法进入涉案房产内部检查测绘，富尔达公司不知道义乌公司当时是否已将中空封闭，公证当时第10、11栋厂房西侧外墙一楼尚未有加建商铺，亦未拍得动力中心旁加建商铺的情况。义乌公司对富尔达公司提交的《公证书》的真实性和合法性不持异议，但认为该证据已在328号案中提交过，已经生效判决审理，富尔达公司未在本案提交其他有效证据证明其主张，违反了一事不再理原则，另《公证书》无法证明富尔达公司的证明目的，从可上到3楼楼顶拍摄可证明富尔达公司必然经过了义乌公司商城内部，早应知晓商城内部情况特别是中空封闭的情况。
原审法院判决的理由和结果
原审法院认为，关于本案是否构成重复起诉的问题。富尔达公司在本案提出的诉讼请求实际可分为因义乌公司违约改造而要求解除合同并赔偿相应损失，及要求义乌公司支付1120.04平方米面积的租金及滞纳金两部分，故对本案是否构成重复起诉亦区分两部分起诉内容论述。
首先，关于1120.04平方米租金及滞纳金的诉讼请求，在328号案中，双方当事人已分别就拐角楼的租金、滞纳金及拐角楼的交付问题提出了诉请，328号案已经原审法院2399号案终审，该案民事判决已生效，而富尔达公司已明确其在本案所诉请的1120.04平方米面积即属于328号案中所涉及的拐角楼面积的一部分。富尔达公司针对1120.04平方米面积所提起的民事诉讼属于重复起诉，应予以驳回。对此，原审法院另行制作民事裁定书予以处理。
其次，原审法院认为富尔达公司以义乌公司违约改造为由在本案提起的解除合同之诉，并不构成重复起诉，理由如下：第一、虽富尔达公司在328号案中亦曾以义乌公司改加建了涉案房产为由提起了解除合同之诉，但根据富尔达公司在328号案中提交的证据，主要是（2009）深证字第112526号《公证书》及所附14张照片可知，富尔达公司在328号案中要求解除合同的理由是义乌公司将厂房前单层商铺拆除后擅自加建了4层门面，与本案其中以义乌公司擅自封闭中空及在第10、11栋厂房西侧加建了一层商铺为由解除合同的理由并不相同。民事诉讼“一事不再理”原则适用的前提是前诉与后诉必须是同一“事”或后诉足以否定前诉，而同一“事”不单要求诉讼请求相同，且要求诉讼对象即法院在民事诉讼中审理和判断的对象的同一。富尔达公司在328号案及本案中所提出的解除合同理由和基于的事实并不一致，法院在审理和判断时所应针对的对象也必不一致，本案因与328号案诉讼对象不同一而不构成重复起诉。第二、合同解除权实为合同当事人行使才产生效力之形成权，法院等裁判机构不能直接替代合同当事人行使，故富尔达公司在328号案及本案提起的解除合同之诉，均应确定为要求法院确认其行使合同解除权的行为产生解除合同之效力的确认之诉，且根据合同法第九十六条第一款之规定，两案所确认的行为因合同解除权系形成权之特殊性质只能是当时之行为，即富尔达公司在两案所请求确认产生解除合同效力的行为实为独立不同的两个行为。基于行为的不同，富尔达公司解除合同的诉讼请求在两案存在不同的内涵，非属同一诉讼请求，故即使富尔达公司在328号案及本案要求解除合同的理由一致且已经生效判决处理，因诉讼请求不同，本案亦不构成重复起诉。综上，富尔达公司在本案就解除合同事项提起的诉讼不构成重复起诉，应予受理进行实体审理。义乌公司提出富尔达公司对本案的起诉违反一事不再理原则应予全部驳回的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。
富尔达公司与义乌公司就涉案房产所签订的意向书、补充合同及备案合同，均为双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。
关于富尔达公司能否解除涉案补充合同及备案合同的问题。
首先，富尔达公司与义乌公司于2007年4月8日签订的意向书约定，富尔达公司必须根据义乌公司兴办深圳市义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要在不影响建筑物结构的前提下，同意义乌公司进行整体商业改造，同时应配合义乌公司办理物业功能变更、消防报批等相关手续，以满足义乌公司的经营需求（注：整体规划附项目运作方案纲要）。富尔达公司与义乌公司于2007年5月1日签订的补充合同第1.2条约定，经双方协商在意向书规定中富尔达公司同意义乌公司的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经富尔达公司签字确认（见附件2）。补充合同另约定，涉案房产由义乌公司根据自行经营需要负责装修工程，并需经过富尔达公司事先书面同意，或事前报送营业改造方案图给富尔达公司确认签字生效后，义乌公司方能进行上述活动，其目的是使涉案房产适合经营用途；义乌公司对涉案房产自费进行任何装修工程时，义乌公司装修设计方案和施工方案应获得富尔达公司事先书面同意，并须符合相关法律法规及条例之规定，如有必要，义乌公司须负责向政府部门办理有关手续，由此而起的相关办理费用由义乌公司承担，富尔达公司对义乌公司之设计及图纸给予书面同意并不视作富尔达公司对义乌公司之装修工程承担任何责任，除该条款以外，任何时候义乌公司不得改变涉案房产的主体安全结构；义乌公司擅自拆改或损坏涉案房产的主体安全结构（所引起的一切责任由义乌公司负责修复及赔偿），或未经富尔达公司批准擅自改造装修的，富尔达公司可单方提前终止租赁并收回涉案房产，同时，富尔达公司有权计算滞纳金和追究经济赔偿责任。根据意向书和补充合同的上述约定，原审法院认定，虽意向书约定富尔达公司为义乌公司兴办义乌小商品批发城所需，必须同意义乌公司进行整体商业改造，但补充合同第1.2条已将富尔达公司必须同意的内容限定在了第1.2条所述附件2，该附件2即为意向书所约定的富尔达公司必须同意的义乌公司的整体规划和改造方案，而除附件2外，义乌公司对涉案房产进行的其他改造装修，均需经过富尔达公司事先书面同意，必要时尚需向政府部门办理有关手续，否则义乌公司将构成根本违约。义乌公司提出根据意向书约定，义乌公司因经营需要对涉案房产进行的任何改造装修均无需经过富尔达公司同意的抗辩理由，系属对合同条款的断章取义，有违双方当事人通过签订意向书及补充合同、备案合同所表现出来的真实的意思表示，原审法院不予采纳。其次，义乌公司在本案否认富尔达公司所提交的20070501图纸即为补充合同第1.2条所述附件2，认为该20070501图纸显示的是富尔达公司交付涉案房产时的现状，而非经改造后应有的状况。但第一、义乌公司未能提交其所认为系附件2的任何证据以反驳富尔达公司提交的证据；第二、在328号案诉讼过程中，义乌公司于2010年1月29日及2010年2月3日向龙岗法院所作的说明及补充说明及所附的图纸均可证明，义乌公司所确认的附件2与富尔达公司在本案提交的20070501图纸一致，现义乌公司在未有合理解释并提交相应证据情形下推翻其在328号案中的自认，有悖民事诉讼中的诚实信用原则，原审法院不予采纳。原审法院采信富尔达公司提交的证据，确认补充合同第1.2条所述附件2即为20070501图纸。再次，附件2中的二层平面布置图显示7、9、11栋厂房与6、8、10栋厂房之间（即前后排之间）均留为中空，三层平面布置图显示6栋厂房各栋之间均留有中空。双方当事人均确认的涉案房产现状为8、9栋厂房的第二层连接起来，之间未再留有中空，6栋厂房的第三层全部连成一体，未再留任何中空。即涉案房产的现状与附件2显示的改造完成应有状况并不相同。最后，补充合同明确约定，义乌公司对涉案房产进行装修，需经过富尔达公司事先书面同意，或事前报送营业改造方案图给富尔达公司确认签字生效，义乌公司对涉案房产自费进行任何装修工程时，义乌公司装修设计方案和施工方案应获得富尔达公司事先书面同意，并须符合相关法律法规及条例之规定，如有必要，义乌公司须负责向政府部门办理有关手续，除该条款以外，任何时候义乌公司不得改变涉案房产的主体安全结构。同时备案合同尚约定，富尔达公司或义乌公司对租赁房产进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。根据上述约定，虽原审法院向深圳市公安局龙岗分局消防大队调取的涉案房产2007年消防工程竣工图纸显示涉案房产自2007年开始已与现在状况一致，且富尔达公司当时的法定代表人在2007年12月参加了义乌小商品批发城的开业典礼及富尔达公司在2009年7月对涉案房产外观、楼顶进行拍摄等事实，可以证明富尔达公司应当已知道涉案房产现状但一直未提出异议，但不具有证明义乌公司进行与附件2不同的改造，特别是封闭二、三层中空，在事先取得了富尔达公司的书面同意，且知道不表异议在双方无特别约定前提下不能完全等同于同意，义乌公司以富尔达公司应当知道改造现状而不提异议为由主张富尔达公司实际已同意义乌公司可实施与附件2不同的改造行为的抗辩理由，与合同约定不符，原审法院不予采纳。退一步而言，即使富尔达公司已同意义乌公司与附件2不同的改造方案，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条之规定，义乌公司的改造行为尚必须向本市规划行政主管部门提出申请，由本市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可进行。义乌公司现未举证证明其改造行为已经规划行政主管部门批准并领取了建设工程规划许可证，义乌公司的改造行为未取得许可，依法不应受到保护。义乌公司的改造行为经过消防主管部门验收合格，亦只能证明改造后的建筑物符合消防安全要求，而办理消防审批手续只是合法建造建筑物的批准程序之一，单只办理消防审批手续不能证明建筑物已完全办妥准建手续而合法，义乌公司以其改造行为已经消防验收合格为由主张其已办理了改造批准手续的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，义乌公司未按照双方确认的补充合同第1.2条所述附件2的方案对涉案房产进行改造，且其不同于附件2的改造行为未经富尔达公司事先书面同意及规划行政主管部门批准，义乌公司将涉案房产改造成现在的状况特别是将8、9栋厂房第二层中空及6栋厂房第三层全部中空封闭，属于擅自改扩建，违反涉案补充合同及备案合同的约定，构成根本违约。根据补充合同及备案合同的约定，富尔达公司可据此解除合同收回涉案房产并没收义乌公司已交的租赁保证金。
根据合同法第九十六条第一款的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。富尔达公司在本案主张解除合同的民事诉状于2014年7月1日由原审法院送达义乌公司，即富尔达公司主张解除合同的通知在该日到达义乌公司，原审法院据此确认涉案补充合同及备案合同于2014年7月1日解除。涉案补充合同及备案合同解除后，富尔达公司与义乌公司之间的涉案房产租赁关系终止，根据补充合同的约定，义乌公司应在30日内将涉案房产返还给富尔达公司。富尔达公司收回涉案房产后，应尽快拆除未办理规划许可手续改扩建的构筑物，以消除涉案房产的安全隐患。因富尔达公司在本案诉请的拆除修复费用尚未发生且现无法确定拆除构筑物所需时间，本案无法迳行对富尔达公司诉请的拆除修复费用及租金损失进行处理，故对富尔达公司相应的诉讼请求予以驳回。待因合同解除所产生的费用及损失实际发生、确定后，双方当事人可就此另循法律途径解决。
因义乌公司对富尔达公司所描述的与本案审理有关的涉案房产现状予以认可，原审法院无需再到涉案房产现场查看以确定房产现状。原审法院对富尔达公司提出的要求原审法院到涉案房产现场查看以确定改造状况的调查取证申请不予准许。
综上，富尔达公司主张解除合同收回涉案房产并没收租赁保证金的诉讼请求理由成立，原审法院予以支持。富尔达公司主张义乌公司赔偿拆除修复费用及租金损失的诉讼请求原审法院予以驳回。富尔达公司主张义乌公司支付1120.04平方米租金及滞纳金的起诉属于重复起诉，原审法院另行制作民事裁定书予以驳回。依照《中华人民共和国城市规划法》（2008年1月1日被废止）第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条、第一百四十二条、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款、第二百四十七条第一款的规定，原审法院于2015年12月21日作出（2014）深中法房初字第44号民事判决：一、确认富尔达全息科技（深圳）有限公司与深圳市义乌小商品批发城有限公司于2007年5月1日签订的深（龙）0181051号《房地产租赁补充合同》及于2007年5月29日签订的深（龙）0237868号《深圳市房地产租赁合同书》于2014年7月1日解除；二、深圳市义乌小商品批发城有限公司应于本判决生效之日起30日内将上述两合同项下位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东鸿基路原康美思数码城一期的租赁物（包括6-11栋共6栋厂房、租赁范围最南端的一排商铺、10号厂房西侧的2栋私宅楼房）返还给富尔达全息科技（深圳）有限公司；三、富尔达全息科技（深圳）有限公司不予退回深圳市义乌小商品批发城有限公司租赁保证金903170元；四、驳回富尔达全息科技（深圳）有限公司主张深圳市义乌小商品批发城有限公司赔偿拆除修复工程费用及修复期间租金损失的诉讼请求。案件受理费427872元（已扣除驳回起诉部分案件受理费25760元），由富尔达全息科技（深圳）有限公司负担406479元、深圳市义乌小商品批发城有限公司负担21393元；财产保全费5000元，由深圳市义乌小商品批发城有限公司负担。
当事人上诉和答辩意见
义乌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院判决解除涉案租赁合同的理由明显错误。1、以义乌公司的改造装修未经富尔达公司同意为由解除合同错误。（1）义乌商品城项目所有的改造和装修都经富尔达公司同意和认可。首先，从龙岗消防大队等有关部门调取的证据以及富尔达公司自行盖章确认的文件足以证明在改造完成后，富尔达公司多次配合义乌公司办理相关手续，已经以积极行为方式认可了义乌公司的整体改造（包括中空改造）。根据《意向书》第七条的约定，消防报批等手续需要富尔达公司配合义乌公司完成。2007年7月5日富尔达公司向龙岗消防大队递交《证明》协助义乌公司办理消防验收，以及2008年富尔达公司向龙岗区政府递交《证明》协助义乌公司申报重大项目，其配合办理相关手续的客观行为足以证明其已经认可义乌公司的改造行为','2018-09-21
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[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第一百零七条\',法条内容:\' 第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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第一百零九条
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
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第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
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