四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终3049号
上诉人（原审原告）：上海高地物业管理有限公司,住所地上海市宝山区宝杨路2017号A-395号。
法定代表人：徐金明。
委托诉讼代理人：陈红梅，女，1981年9月13日出生，汉族，住四川省郫县。
被上诉人（原审被告）：廖莉，女，1978年2月22日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人徐小玉，北京康达（成都）律师事务所律师。
上诉人上海高地物业管理有限公司（以下简称高地公司）因与被上诉人廖莉物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第9641号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高地公司上诉请求：撤销原判，改判廖莉支付高地公司物业服务费37880.27元及违约金5665.92元，共计43546.19元。事实与理由：合同约定的交房时间为2014年2月24日，房屋于合同约定的交付日已经视为交付。至于挡土墙的质量瑕疵，属于整改的范畴，廖莉应当于2014年2月24日起交付物业服务费
廖莉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。《前期物业服务合同》约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方（开发商）原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳”之规定，高地公司诉请的物业服务费用应当由开发商承担。
高地公司向一审法院起诉请求：廖莉支付拖欠的物业服务费37880.27元、违约金5665.92元，合计43546.19元（截止2015年12月31日）。
一审法院经审理查明：2014年2月24日，廖莉与成都鸿汇置业有限公司（以下简称“鸿汇置业公司”）签订《商品房买卖合同》及附件，购买复地·御香山55幢1层4号住房，面积450.19㎡。买卖合同中约定前期物业服务管理企业为上海复瑞物业管理有限公司，物业服务费为每月每平方米3.8元。2014年11月，高地公司与鸿汇置业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，由高地公司负责复地·御香山的物业服务，高地公司按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，物业服务费用：3.8元/月·平方米，合同自签订之日即2014年11月起生效。廖莉验收房时发现，所购房屋的挡土墙存在质量问题拒绝收房。双方发生纠纷后，廖莉于2015年6月3日起诉鸿汇置业公司要求其重新修建挡土墙。2015年12月10日，高地公司向一审法院起诉要求廖莉支付拖欠的物业服务费43546.19元。2016年5月5日，经廖莉申请，由西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具的鉴定项目名称为《复地御香山55栋1单元4号房屋挡土墙》的鉴定报告，鉴定结论为复地御香山55栋1单元4号房屋挡土墙施工质量不合格，存在倒塌的安全隐患。随后经法院调解，由鸿汇置业公司于2016年10月31日前将廖莉房屋外挡土墙按照国家规定的质量标准重新修建。
一审法院认定上述事实采信的证据有双方提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、情况说明及照片、民事调解书、鉴定报告等。
一审法院认为，高地公司与鸿汇置业公司签订的《前期物业服务合同》及廖莉与鸿汇置业公司签订的《商品房买卖合同》，内容系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，不损害社会公共利息，也不损害第三人的合法权益，该合同合法有效，一审法院予以确认。
本案的争议焦点：1、廖莉是否已收房；2、廖莉是否有权拒缴物业费用。
对于是否已收房争议焦点：一审法院认为，高地公司购买商品房的目的是为了进行居住，交房、收房是物权变动的基础，收房或视为收房完毕后意味着房主对房屋有居住权，能行使相关房屋权利，接受物业服务正式开始。房屋基本属性就是必须具有适宜居住性，房屋质量必须符合交付的条件与标准。按照《商品房买卖合同》交付时间日，双方到现场进行验收房屋，因房屋质量问题发生纷纷，双方对整改达成了意见。但本案实情系房屋入户花园即业主必经之路混凝土挡土墙质量出现质量问题，未达到适宜居住的质量要求，业主拒接收，应视为正当权利行使。另案中，廖莉申请了西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对涉诉房屋进行了项目名称为《复地御香山55栋1单元4号房屋挡土墙》的鉴定，鉴定结论为复地御香山55栋1单元4号房屋挡土墙施工质量不合格，存在倒塌的安全隐患，双方对鉴定结论均无异议。2016年10月28日由双流区人民法院作出的（2015）双流民初字第4916号民事调解书，廖莉与开发商达成协议“由成都鸿汇置业有限公司于2016年10月31日前将挡土墙重新修建完毕”。故一审法院认为，鸿汇置业公司出售的房屋不能达到交付条件，故不能视为廖莉已收房或视为收房。
关于廖莉是否有权拒缴物业费用问题：一审法院认为，按照合同约定，收房或视为收房是业主接受物业服务的基础，也是物业公司行使收费权的开始。鸿汇置业公司与高地公司签订的《前期物业服务合同》第八条规定：“……纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”本案中，一审法院认定廖莉未收房或未视为收房，高地公司、廖莉之间未形成事实上的物业服务关系，依照法律规定或双方约定，廖莉有权对物业公司在对不符合质量要求房屋整改完毕前收取物业费用形成有效抗辩。
综上所述，对高地公司其主张向廖莉收取2015年12月31日前的物业费的诉讼请求，于法于理无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、关于民事诉讼证据的若干问题》、《四川省物业管理条例》第五十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，判决如下：驳回高地公司的诉讼请求。案件受理费444元，由高地公司负担。
二审中，廖莉提交了以下证据：1.情况说明、照片及微信截屏，拟证明案涉房屋存在质量问题，不具备房屋的基本适宜居住性及安全性，截止2017年3月4日前，案涉房屋基本整修完毕，廖莉多次主动催收房。2.物管费专用收据、水电费预存收据、安全责任书，拟证明案涉房屋刚刚整修完毕，2017年3月4日廖莉就收房并缴纳了2017年3月至6月的物管费，廖莉不拖欠收房后应当缴纳的物业服务费，但因开发商质量问题导致的无法交房前的物管费依法不应承担。高地公司质证认为对廖莉提交的证据的证据三性均无异议。本院认为，廖莉提交的证据具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。
二审另查明：1.高地公司、廖莉一致认可，廖莉已于2017年3月4日收房，并缴纳了2017年3月至6月的物业服务费。
2.鸿汇置业公司作为甲方与乙方高地公司签订的《前期物业服务合同》第八条约定“物业买受人应自《商品房买卖合同》约定的交房之日或视为交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”。
3.2014年2月24日，鸿汇置业公司与廖莉签订《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年2月24日前向买受人交付该商品房。
本院二审经审理查明的其余事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，廖莉是否应当缴纳2014年2月24日至2015年12月31日期间的物业服务费、违约金是本案二审的争议焦点，现针对上述争议焦点作如下评述：
《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年2月24日，而该合同的签订时间亦为2014年2月24日，结合廖莉于2015年6月3日起诉鸿汇置业公司要求重新修建挡土墙，而《复地御香山55栋1单元4号房屋挡土墙》的鉴定报告的结论亦为案涉房屋挡土墙施工质量不合格，存在倒塌的安全隐患的事实，能够认定，廖莉系因案涉房屋存在安全问题，故拒绝收房，而非无故不收房。《前期物业服务合同》约定因为鸿汇公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由鸿汇公司全额交纳。在本案中，鸿汇公司所售房屋质量不合理，存在安全隐患，物业未按时交付廖莉的责任在于鸿汇公司，故根据该约定，案涉时间段内的物业服务费不应当由廖莉支付。根据二审经审理查明的事实亦可见，廖莉已于2017年3月4日收房，并缴纳了之后的物业服务费用，故高地公司要求廖莉支付2014年2月24日至2015年12月31日期间的物业服务费、违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，高地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费888元，由上诉人高地公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李婧杰
审判员 姚 兰
审判员 吴 爽
二〇一七年四月七日
书记员 朱 希