内蒙古自治区镶黄旗人民法院
民 事 判 决 书
(2015)镶民初字第66号
原告穆阅军，男，汉族。
被告贺生斌，男，汉族。
被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司。
法定代表人袁志安，职务经理。
委托代理人王晓斌，该公司职员。
原告穆阅军诉被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司（以下简称综合公司）、被告贺生斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告穆阅军、被告综合公司委托代理人王晓斌、被告贺生斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告穆阅军诉称，2011年8月23日，原告向被告购买了坐落于新宝拉格大街路南阳光小区住宅楼2号楼2单元401室，总房款为157620元，并签订了《售房协议书》，在协议书中双方约定被告于2011年10月份将砖混结构房交予原告使用，原告已按照协议向被告支付了预售款48000元，于2011年11月份贷了住房公积金贷款125000元将剩余房款全部付清并多交了15380元，但被告至今未向原告交房，直到2013年9月原告自己通过找相关部门才拿到了新房钥匙，水、电、有线电视、宽带、电话均未接通，房屋产权证至今未给办理，被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，具体如下：1、从2011年10月份至2013年9月份租房租金每年7500元×2年=15000元；2、从2011年10月份至2013年9月份首付款利息为48000元×12.108540‰×23个月=13368元；3、从2011年11月28日至2013年9月份，住房公积金贷款利息为10457元；4、从2011年10月份至2013年9月份，被告逾期交房23个月×30天=690天，违约金为157620元×0.0003元×690天=32627元。综上被告应当支付原告赔偿金和违约金共计71452元。
2012年10月10日原告向被告购买了车库，车库款为55372元，并签订了《售房协议书》，预售款付了2万元，原告多付的房款有15380元，被告应当支付给原告的赔偿金和违约金为71452元，相互抵消后被告应当支付原告51460元，被告至今未交付车库，所以请求法院判令被告承担违约责任，向原告支付赔偿款和违约金，并立即接通水电有限电视宽带电话和办理房屋产权证，立即交付车库承担本案全部诉讼费用。
被告贺生斌辩称，总房款为212993元，公积金贷款和两次交款共计为193000元，尚欠房款19993元，其中契税是14164元，逾期利息是9673元。对于原告提交的售房协议书及两份收据及贷款查询单都认可，但是依据协议第二条第一款、第二款条款，我没有违约，反而原告应当承担相应的违约责任。
被告综合公司辩称，对两份协议书没有异议，但是协议书中明确了违约责任的处理方式，如果我方违约应当以此处理，不存在房租、贷款利息等，但原告在我方未办理竣工验收双方未明确房屋交接即强行入住导致我方无法顺利办理竣工验收，无法收取房屋销售尾款，给我方带来巨大损失，因此我方拒绝给原告任何补偿，且要求原告赔偿我方的损失。第二份协议关于原告购买阳光小区车库，首先合同签订于2012年10月10日，签订人为贺生斌，该时间贺生斌并非我公司委托人，且没有加盖我公司人和印鉴，该协议属于他二人个人协议，与我公司没有任何关系。根据我公司与贺生斌的挂靠协议与阳光小区有关的销售款项的收取均为贺生斌个人收取，而且声明债权债务由贺生斌个人承担，所以该案的原告诉求应当由贺生斌承担。
经审理查明，2010年5月20日起，被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司在镶黄旗设立第三项目部，委托被告贺生斌为合法委托代理人进行房地产开发事宜。
另查明，2011年8月23日，被告贺生斌以被告综合公司的名义与原告穆阅军签订《售房协议书》，加盖锡林郭勒盟房地产综合开发公司第三项目部财务专用章，原告穆阅军购买了阳光小区2号楼2单元401室住宅楼，房屋建筑面积为99.98平方米，每平方米价格为1580元，总房款为157968.4元，同日原告穆阅军支付订房款48000元，被告贺生斌出具收据并加盖锡林郭勒盟房地产综合开发公司第三项目部财务专用章。2011年11月份原告办理住房公积金贷款12.5万元。2013年9月份，原告穆阅军领取了住宅楼钥匙。
再查明，2012年9月27日，原告穆阅军向被告贺生斌支付订房款2万元，预订阳光小区2号楼阳面车库；2012年10月10日，原告穆阅军与被告贺生斌签订《售房协议书》，购买阳光小区2号楼2号车库，总款为55372元。被告贺生斌至今未交付车库。
以上事实有原被告陈述、《售房协议书》、收据、协议书等证据在卷为凭。
本院认为，原告与被告双方在平等、自愿原则基础上达成的合意签订了买卖住宅楼及车库的《售房协议书》，协议内容真实、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。按照双方约定的房屋面积及价格，总房款为157968.4元，原告总支付款项为173000元，对于超出部分15031.6元被告应予返还。在原告支付房款后被告未按时交付房屋的行为符合协议中违约责任的情形，构成违约，应当承担继续履行交付车库，接通住宅楼水、电、暖、有线电视、宽带、电话义务，协助原告办理房屋产权证并承担违约责任。但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失，原告穆阅军主张的违约金应对逾期期间其所缴纳住宅楼预售款4.8万元、车库订房款2万元及超出总房款的贷款15031.6元计算利息进行赔偿，利息按中国人民银行同期同贷利率标准计算，即83031.6元×0.0065元×23个月=12413.22元。挂靠关系不受法律保护，本案中被告贺生斌借用被告综合公司资质，取得了自身难以取得的信用担保，故应当承担项目部民事行为的责任。被告综合公司违法出借资质，为被告贺生斌的违法挂靠行为提供便利，其应当对项目部的民事行为承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告贺生斌于本判决生效后十日内支付原告穆阅军返还房款15031.6元及赔偿款12413.22元，共计27444.82元；
二、被告贺生斌于本判决生效后十日内向原告穆阅军交付车库，并履行接通水、电、暖、有线电视、宽带、电话义务及协助原告穆阅军办理房屋产权证；
三、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司承担连带责任；
四、其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1087元，由被告贺生斌、被告锡林郭勒盟房地产综合开发公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审 判 长 建 美
审 判 员 张俊琴
人民陪审员 乌日汉
二〇一五年七月十日
书 记 员 萨日盖
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国建筑法》
第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。