浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)温泰商初字第405号
原告：中国建设银行股份有限公司泰顺县支行。
负责人：钱克标。
委托代理人：林志安。
被告：林长瑜。
被告：吴幼姬。
被告：温州市鸿发房地产开发有限公司。
法定代表人：李金枢。
中国建设银行股份有限公司泰顺县支行（以下简称建行泰顺支行）与林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法适用简易程序由审判员钟建平独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，建行泰顺支行的委托代理人林志安到庭参加诉讼，林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案已审理终结。
建设泰顺县支行诉称：林长瑜及温州市鸿发房地产开发有限公司于2012年11月16日与建设泰顺县支行签订编号为：330027427-011-2012000873号个人住房（商业用房）借款合同一份，向建设泰顺县支行借款人民币410000元，用于购买住房，期限为240个月即自2012年11月5日至2032年11月5日止（以实际放款日为准），贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，还款方式等额本息还款法，贷款逾期利率按执行利率上浮50%执行，用款计划为2013年1月4日发放贷款人民币410000元至被告温州市鸿发房地产开发有限公司在我行开立的33×××16账户。该笔贷款以位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室（建筑面积79.53平方米）房产抵押，2012年12月26日，经泰顺县住房和城乡规划建设局抵押预告登记并取得温房预泰顺县字第2095007760号预购商品房抵押权。温州市鸿发房地产开发有限公司签订了《贷款及保证承诺书》对该笔贷款承担连带责任保证。据此，建设泰顺县支行依约向林长瑜划付了借款本金人民币410000元，已履行了合同约定的义务。现按借款合同约定，至2015年3月31日温州市鸿发房地产开发有限公司代为偿还16000元。此后，林长瑜未能依约还款。吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司亦未履行其连带保证责任。林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司的行为违反了《合同法》、《担保法》等法律规定及双方约定，构成违约。为维护原告的合法利益，特提起诉讼，请求法院判决：1、林长瑜、吴幼姬立即偿还所欠建设泰顺县支行本金人民币386758.16元及至还款本息结清之日止的利息、逾期息（罚息、复利）3558.60元（暂算至2015年5月5日，之后利息及逾期罚息按照原合同约定计算至实际履行完毕之日止）；2、建设泰顺县支行有权就林长瑜抵押的位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室的房产折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、温州市鸿发房地产开发有限公司对第一项诉讼请求的本金及利息的偿还承担连带保证责任；4、本案的诉讼费、实现债权的其他费用由林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司承担。
建设泰顺县支行为证实其主张，向本院提交证据如下：
1、建设泰顺县支行营业执照、机构代码证，林长瑜、吴幼姬身份证复印件和户口本信息，林长瑜、吴幼姬的结婚证复印件，温州市鸿发地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证各一份，欲证明原被告诉讼主体资格及借款时林长瑜、吴幼姬系夫妻关系的事实；
2、贷款申请书一份，欲证明林长瑜申请抵押人贷款的事实；
3、个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司与建设泰顺县支行存在借贷、抵押、保证关系的事实；
4、温州市鸿发房地产开发有限公司法定代表人李金枢的身份证复印件一份，欲证明该公司签订连带保证责任合同条款真实、合法的事实；
5、商品房买卖合同一份，欲证明林长瑜向被告温州市鸿发房地产开发有限公司购买位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室预售商品房的事实；
6、贷款及保证承诺书一份，欲证明温州市鸿发房地产开发有限公司承担连带保证责任的事实；
7、温房预泰顺县字第2095007760号预告登记证明一份，欲证明林长瑜、吴幼姬将预购的位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室商品房抵押给建设泰顺县支行的事实；
8、个人住房（商业用房）借款合同一份，欲证明建设泰顺县支行与借款人及担保人之间约定的借贷、抵押、保证担保关系的事实；
9、林长瑜、吴幼姬签名承诺书和共同参与还款人承诺书各一份，欲证明建设泰顺县支行有权处置其抵押的预购商品房的事实；
10、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款转存凭证各一份，欲证明建设泰顺县支行已履行发放贷款义务的事实；
11、贷款账户信息、贷款对账单各一份，欲证明借款人林长瑜于2015年4月份起未依约履行还款义务的事实。
林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司未答辩，亦未提供证据。
经当庭举证出示，被告林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。本院认为，建设泰顺县支行所提的证据1-11，符合真实性、合法性及关联性要求，本院予以采纳为认定事实的依据。
根据以上认定的证据，结合原告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司与建设泰顺县支行于2012年11月16日签订了编号为330027427-011-2012000873号的个人住房（商业用房）借款合同一份，约定由建设泰顺县支行向林长瑜发放贷款410000元，借款期限为自2012年11月5日至2032年11月5日，以实际发放贷款日起算240个月内，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，还款方式等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在合同签订时的贷款利率水平下，每月的对日归还本息金额人民币3068.93元，贷款逾期利率按执行利率上浮50%执行；贷款用途为林长瑜、吴幼姬购买温州市鸿发房地产开发有限公司位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室预售商品房，并以该房产作抵押，由温州市鸿发房地产开发有限公司提供连带责任保证担等合同条款。林长瑜、吴幼姬与建设泰顺县支行约定的抵押房产于2012年12月26日进行预购商品房抵押权预告登记（预告登记号：温房预泰顺县字第2095007760号），设立了抵押担保关系，其预告登记的权利人为建设泰顺县支行，义务人为林长瑜、吴幼姬。林长瑜、吴幼姬在借款期间系夫妻关系。建设泰顺县支行按照合同约定于2013年1月4日向林长瑜发放了贷款410000元，执行利率为6.55%，款项转入温州市鸿发房地产开发有限公司在建设泰顺县支行处开设的账号（33×××16）内。此后，由林长瑜在建设泰顺县支行处开设账号（62×××75）按发放贷款日每月的对日进行等额本息还款。林长瑜账户自动扣款足额支付至2014年9月4日止，正常还款至2015年3月31日止，之后便无还款记录，欠建设泰顺县支行本金人民币272269.64元。按照借款合同的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，即构成违约。其违约救济措施为宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时贷款人有权行使抵押权，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。本案林长瑜没有履行足额偿还其到期借款情形属于违约，建设泰顺县支行可就逾期未还借款本金和利息以合同约定的方式主张权利。
本院认为：林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司与建设泰顺县支行签订的的个人住房（商业用房）借款合同系当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。已按合同履行了发放贷款的义务，被告林长瑜、吴幼姬应按合同的约定履行足额偿还贷款本息的义务，但林长瑜只足额支付本息至2014年12月31日止，自2015年1月23日起不能足额按期归还借款。欠借款本金人民币386758.16元及在此之后产生的相应利息均未归还，构成违约。截止2015年5月5日，拖欠建设泰顺县支行借款本金人民币386758.16元，利息3558.60元及此后产生的利息。据此，建设泰顺县支行有权请求林长瑜清偿借款本息，并可就抵押物实现债权即对林长瑜、吴幼姬位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；温州市鸿发房地产开发有限公司作为该借款之债的连带责任保证人，应负连带清偿责任，但其代为清偿后，依法有权向林长瑜追偿。林长瑜、吴幼姬在借款时系夫妻关系，并对出借人作出共同参与还款的承诺，实属其夫妻夫妻共同债务，应共同偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、林长瑜、吴幼姬于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司泰顺县支行借款本金人民币386758.16元及相应利息(按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率执行水平上浮50%计算，自2015年5月6日起计算至本息还清之日止)和结欠利息3558.60元；
二、林长瑜、吴幼姬用于抵押的位于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园18幢1012室的房地产(预告登记号：温房预泰顺县字第2095007760号)折价或者拍卖、变卖后的价款优先用于偿还第一项的借款本息；
三、温州市鸿发房地产开发有限公司对第一项的借款本金及相应利息承担连带清偿责任；其在实际承担了保证责任之后，有权向林长瑜、吴幼姬追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7154元，减半收取3577元，由林长瑜、吴幼姬、温州市鸿发房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 钟建平
二〇一五年七月十七日
书记员 洪东鑫