湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)怀中民二初字第197号
原告中国农业银行股份有限公司怀化分行，住所地怀化市鹤城区迎丰中路618号。
负责人吴承铭，该分行行长。
委托代理人戴莉华（特别授权），中国农业银行股份有限公司怀化分行锦园支行行长。
委托代理人邓永红，中国农业银行股份有限公司怀化分行法律顾问。
被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路211号。
法定代表人黄星照，该公司董事长。
被告怀化市建辉汽车贸易服务有限公司，住所地怀化市鹤城区南环路南侧。
法定代表人周斌，该公司董事长。
被告怀化市建煌仓储物流有限公司，住所地怀化市鹤城区西南汽车城112号。
法定代表人周建葵，该公司董事长。
被告怀化凯龙汽车贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区红星西路西南汽车城541号。
法定代表人周岁银，该公司董事长。
被告周建葵，男，1955年12月13日出生，汉族。
被告许定辉，女，1956年3月27日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司怀化分行（以下简称中国农行怀化分行）与被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司（以下简称骏轩汽车销售公司）、怀化市建辉汽车贸易服务有限公司（以下简称建辉汽车贸易公司）、怀化市建煌仓储物流有限公司（以下简称建煌仓储物流公司）、怀化凯龙汽车贸易有限公司（以下简称凯龙汽车贸易公司）、周建葵、许定辉金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成由审判员陈利建担任审判长，审判员郭家法、代理审判员龙欣参加的合议庭，于2015年2月27日公开开庭审理了本案，原告中国农业银行股份有限公司怀化分行委托代理人戴莉华、邓永红到庭参加诉讼，被告骏轩汽车销售公司、建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司、周建葵、许定辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农行怀化支行诉称：2014年4月18日被告骏轩汽车销售公司在原告处贷款500元用于购买车辆，贷款于2015年4月17日到期。该笔贷款用被告建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司的房地产做抵押，并到相关部门办理抵押登记，同时，该笔贷款由周建葵、许定辉提供保证担保。现贷款虽未到期，但被告骏轩汽车销售公司未按贷款用途使用贷款且不按时归还利息，违反借款合同约定，加之部分抵押物已被法院查封，对原告贷款按期收回产生巨大影响，为确保国家信贷资金不受损失，遂提起诉讼，请求判令：一、被告骏轩汽车销售公司偿还原告贷款本金500万元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利算至贷款还清之日止）；二、确认被告建煌仓储物流公司坐落在怀化市红星路（西南汽车城）12栋314号至319号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第714001**）及其房屋所占的土地使用权证抵押有效，原告对抵押物享有优先受偿权；三、确认被告凯龙汽车贸易公司坐落在怀化市红星路（西南汽车城）12栋358、359号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**、怀房权证鹤城字第7140004**）及其房屋所占的土地使用权证抵押有效，原告对抵押物享有优先受偿权；四、确认被告建辉汽车贸易公司坐落在怀化市红星路（西南汽车城）12栋210房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**）及其房屋所占的土地使用权证抵押有效，原告对抵押物享有优先受偿权；五、判令被告周建葵、许定辉承担连带清偿责任；六、判令上述被告共同承担本案诉讼费及原告实现债权和抵押权的一切费用。
被告骏轩汽车销售公司、建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司、周建葵、许定辉均未答辩。
原告中国农行怀化分行为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
企业注册登记资料4份，机构代码证查询2份、身份证2份，拟证明被告主体资格合格的事实；
流动资金借款申请书1份、贷款申请报告1份、股东决议1份、《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》1份及借据1份，拟证明被告骏轩汽车销售公司向原告中国农行怀化分行借款500万元的事实；
《最高额抵押合同》1份、房地产抵押清单9份、放宽中心押品出（入）库申请表1份、股东会决议3份、房地产他项权证9份，拟证明被告骏轩汽车销售公司向原告中国农行怀化分行借款500万元，以被告建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司的房产作抵押担保，并到相关部门办理抵押登记的事实；
门面租赁合同3份、承租人承诺书3份，拟证明被告建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司抵押物已出租，原告中国农行怀化支行在行使抵押权时，租赁合同自原告通知时租赁合同自动终止的事实；
欠息证明2份、裁定书1份、协助执行通知书1份，拟证明被告骏轩汽车销售公司、建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司有违约事实及原告有权向借款人、抵押人、保证人提前履行还款的事实；
分摊面积1份，估计结果一览表，拟证明被告建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司的房产作抵押时，连同其占地面积作抵押的事实；
保证合同1份，拟证明周建葵、许定辉承担保证责任。
被告骏轩汽车销售公司、建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司、周建葵、许定辉均未提交证据。
本院认证认为，对于原告中国农行怀化分行提交的证据，具备真实性、合法性，关联性，本院予以采信。
本院根据采信的证据和当事人庭审陈述，确认如下案件事实：
2014年4月15日，原告中国农行怀化分行与被告骏轩汽车销售公司签订了编号为43010120140000993《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定借款金额为500万元，期限自2014年4月18日至2015年4月17日，借款用途为购小汽车，借款利率为固定利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮45%，直至借款到期日，借款按月结息，结息日为每月20日。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上，按照逾期期限分段计收罚息，从逾期之日起60天以上上浮50%计收罚息。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利。借款担保方式为最高额抵押担保，担保合同另行签订，担保合同编号为NO:43100620140002790，该《最高额抵押担保合同》约定，被告建辉汽车贸易公司自愿以怀化市红星路（西南汽车城）12栋210房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出211号），凯龙汽车贸易公司自愿以怀化市红星路（西南汽车城）12栋358、359号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出214号，怀房权证鹤城字第7140004**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出215号），建煌仓储物流公司自愿以怀化市红星路（西南汽车城）12栋314号至319号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出174号，怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出175号，怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出176号，怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出177号，怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出178号，怀房权证鹤城字第7140013**、建设用地使用权证号：怀国用（2014）第出179号）为债权人中国农行怀化分行自2014年4月11日至2017年4月10日止与债务人骏轩汽车销售公司办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，并办理了房屋抵押登记手续，担保的债权最高余额折合人民币500万元。同年4月15日，原告与被告周建葵、许定辉签订《保证合同》，约定被告周建葵、许定辉对上述《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》形成的500万元债权提供保证担保。《最高额抵押担保合同》与《保证合同》的保证范围均为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2014年4月18日，原告依约向被告骏轩汽车销售公司一次性发放贷款500万元，履行了借款义务，但被告骏轩汽车销售公司自2014年7月21日起未按约付息，且被告凯龙汽车贸易公司提供的部分抵押物已被法院查封。现被告骏轩汽车销售公司尚欠原告借款本金500万元及2014年7月21日后的利息未支付。
另查明，被告建辉汽车贸易公司、凯龙汽车贸易公司、建煌仓储物流公司与原告签订《最高额抵押合同》时，尚未取得所占土地的建设用地使用权证，因此，《最高额抵押合同》上记载的建设用地使用权证号系虚假的权属证书号。
再查明，中国农业银行股份有限公司怀化锦园支行系中国农业银行股份有限公司怀化分行的分支机构，不具有独立法人资格。本案中，用于抵押的房屋正在租赁中，但在《最高额抵押合同》签订前，建辉汽车贸易公司与承租人童话世界幼儿园、建煌仓储物流公司与承租人怀化德佳汽贸有限公司、凯龙汽车贸易公司与承租人蒋绍德分别向中国农业银行股份有限公司怀化锦园支行出具《承租人承诺书》，承诺在房屋租赁期限内，如中国农业银行股份有限公司怀化锦园支行行使抵押权，处置承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于银行通知之日提前终止。
本院认为，《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》、《最高额抵押担保合同》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。原告依约向被告骏轩汽车销售公司发放了贷款，现因被告骏轩汽车销售公司未按约还本付息，各保证未尽保证之责，原告可以依照合同宣布涉案借款提前到期并要求被告骏轩汽车销售公司按合同约定归还借款本金并支付借期内利息、罚息、复利，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司自愿以其所有的房产为本案借款提供最高额抵押担保，且已办理房屋抵押登记手续，虽未单独就建设用地使用权办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故上述房产占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，另根据《最高额抵押合同》已约定了担保的债权最高余额为500万元，因此，原告要求对上述房屋及该房屋所占土地的建设用地使用权依法处置所得价款享有优先受偿权的主张，本院予以支持，但其应在债权额为500万元范围内享有优先受偿权。被告周建葵、许定辉自愿为被告骏轩汽车销售公司的借款提供保证担保，因被告周建葵、许定辉与原告签订的《保证合同》中对于保证方式约定不明确，视为连带责任保证，即对本案借款承担连带清偿责任。原告的其他诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。被告骏轩汽车销售公司、建辉汽车贸易公司、建煌仓储物流公司、凯龙汽车贸易公司、周建葵、许定辉经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司怀化分行借款本金500万元，并支付利息296041.65元、复利4092.59元（暂计算至2015年2月20日，之后利息、罚息、复利以合同约定利率计付至款清日止）；
二、原告对被告怀化市建辉汽车贸易服务有限公司位于怀化市红星路（西南汽车城）12栋210房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**）、被告怀化市凯龙汽车贸易公司位于怀化市红星路（西南汽车城）12栋358、359号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140004**、怀房权证鹤城字第7140004**），被告怀化市建煌仓储物流有限公司位于怀化市红星路（西南汽车城）12栋314号至319号房屋（房产证号：怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**、怀房权证鹤城字第7140013**）及其房屋所占的土地的建设用地使用权依法处置所得价款在债权额为500万元范围内享有优先受偿权，被告怀化市建辉汽车贸易服务有限公司、怀化市凯龙汽车贸易公司、怀化市建煌仓储物流有限公司承担责任后，有权向被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司追偿；
三、被告周建葵、许定辉对被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司承担连带清偿责任，被告周建葵、许定辉承担责任后，有权向被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀化分行其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费46800元、诉讼保全费5000元，由原告中国农业银行股份有限公司怀化分行负担6800元，被告怀化市骏轩汽车销售服务有限公司、怀化市建辉汽车贸易服务有限公司、怀化市建煌仓储物流有限公司、怀化凯龙汽车贸易有限公司、周建葵、许定辉负担45000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 陈利建
审 判 员 郭家法
代理审判员 龙 欣
二〇一五年四月三日
代理书记员 王 维
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。