北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民���字第00836号
上诉人（原审被告）梁海燕，女，1981年11月1日出生。
委托代理人余勇（梁海燕之夫），1976年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）刘宇微，女，1987年8月23日出生。
委托代理人龚思来（刘宇微之夫），1983年10月25日出生。
上诉人梁海燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁海燕及其委托代理人余勇、被上诉人刘宇微之委托代理人龚思来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘宇微在原审法院诉称：2013年3月6日，刘宇微、梁海燕签订《房屋租赁合同》，约定梁海燕将位于北京市昌平区回龙观镇H1号底商的房屋转租给刘宇微使用，租期从2013年3月25日至2021年3月24日止。刘宇微、梁海燕签订《房屋租赁合同》时，梁海燕提供了一份��与房东之间的《房屋租赁合同》复印件作为其转租房屋的证明材料，刘宇微基于对梁海燕的信任，未向梁海燕索要房东同意梁海燕转租房屋的书面授权。2013年3月，刘宇微向梁海燕支付了自2013年3月25日至2014年3月24日的房租25万元，并支付保证金2万元。2013年10月16日，刘宇微与房东取得了联系，才发现梁海燕是在房东不知情的情况下将房屋转租给了刘宇微，且梁海燕之前提供给刘宇微的其与房东之间的《房屋租赁合同》系伪造。目前房东以梁海燕未经其同意非法转租房屋为由，与梁海燕终止了租房合同，并于2013年11月2日收回房屋，导致刘宇微无法继续经营，合法权益受到了严重侵害。刘宇微就此事与梁海燕协商，要求解除租房合同，并要求梁海燕返还剩余月份的租金和保证金，以及赔偿刘宇微的损失，但遭到梁海燕的无理拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第二��二十四条的规定及刘宇微、梁海燕签订的《房屋租赁合同》第十三条的约定，梁海燕因非法出租房屋导致与刘宇微的租房合同失效，已经构成了违约，刘宇微有权终止合同，并要求梁海燕返还剩余月份的租金和保证金，并赔偿损失和违约金。现刘宇微诉至法院，诉讼请求：一、判令解除刘宇微、梁海燕签订的《房屋租赁合同》；二、判令梁海燕退还刘宇微从2013年10月16日至2014年3月24日的房租11万元，并返还保证金2万元；三、判令梁海燕支付刘宇微违约金185417元；四、判令梁海燕赔偿刘宇微所受损失11万元，其中包括刘宇微的装修损失和无法搬离的物品损失共计8万元、刘宇微停业期间及另外租到房屋重新经营期间的经营损失3万元；五、诉讼费、评估费由梁海燕承担。
梁海燕在原审法院辩称：一、刘宇微起诉书中所说“梁海燕之前提供给刘宇微的梁海燕与房东之间的《房屋租赁合同》系伪造”与事实不符。梁海燕与房主陈坡、刘幸福在2010年4月14日签订房屋租赁合同，梁海燕一方是由梁海燕之夫余勇、合租人赵金月签字。2013年初，梁海燕与刘宇微谈转租时出具的就是此份合同，而此案中刘宇微作为证据出示的合同是2011年梁海燕为公司做地址变更时给工商局出具的，因为梁海燕是公司法人，所以需要一份由梁海燕签字的租房合同，此合同一直放在公司，与刘宇微转让后也没拿走，现在刘宇微拿此合同作为证据，显然别有用心。此合同与原合同除签字人不同外，内容一字不差，所以根本不存在欺骗之说，梁海燕也没有伪造合同的必要。二、刘宇微在起诉书中说“2013年10月16日刘宇微与房东取得了联系，才发现梁海燕是在房东不知情的情况下将房屋转租给了刘宇微”，此纯属主观臆想。梁海燕根据与房主签订的房屋租赁合同第四条��三款的约定与刘宇微达成转让意向后，即由合同签字人余勇、赵金月与房主见面，想取得房主的书面确认书，房主认为他们知道了就可以了，并提出作为同意转租的条件，要求我们将付房租的日期提前一个月，我们也照办了。并且从转让开始至10月16日，已有7个多月，如果房主没有同意转让早应发觉并制止。三、刘宇微在起诉书中所说“目前，房东以梁海燕未经其同意非法转租房屋为由与梁海燕终止了租房合同，并且于2013年11月2日收回了房屋”也与事实不符。至今为止，梁海燕从未收到过房东终止合同的口头或书面通知，梁海燕与房主签订的房屋租赁合同依然合法有效，而房主锁上房子是因为刘宇微违背商业道德，私下越过梁海燕找房主，而房主怕麻烦或事态扩大，锁上房门待此纠纷解决后再开启。综上所述，梁海燕认为刘宇微由于自己经营不善，造成严重亏损，并采取捏造事实，恶意串通等违背法律与道德的手段，逃避应当担负的法律责任，因此，梁海燕请求法院根据事实与法律，驳回刘宇微的诉讼请求，诉讼费由刘宇微承担。
原审法院审理查明：2011年4月16日，案外人余勇（梁海燕之夫）、赵金月从刘幸福、陈坡处承租位于北京市昌平区回龙观镇龙泽苑东区H1号楼底商的房屋，租赁期限为2011年5月25日至2021年5月24日。双方约定：承租人可以将其承租的房屋转租给第三方，但承租人必须以书面形式告知出租人并取得出租人书面同意。
2013年3月6日，梁海燕（甲方）与刘宇微（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方上述将房屋出租给乙方；租赁期限为96个月，自2013年3月25日起至2021年3月24日止；年租金为25万元，每年支付一次；乙方应于本合同签订后当日内向甲方交纳保证金2万元；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按照合同未履行期限乙方应付租金数额的10%计算。
合同签订后，刘宇微向梁海燕支付保证金2万元及租金25万元，梁海燕亦将房屋交付给刘宇微使用。2013年11月2日，刘宇微从上述房屋内搬离。本案庭审中，梁海燕称刘幸福、陈坡已于2013年11月初将该房屋另行出租。现刘宇微以梁海燕未经房东同意擅自转租房屋，致使房东提前收回房屋为由，主张解除合同，并要求梁海燕承担违约责任；梁海燕称其转租房屋已经过房东同意，但未提供证据。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、证明及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘宇微、梁海燕签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘宇微依约向梁海燕支付了保证金及租金，但因梁海燕转租房屋未经房屋出租人书面同意，导致房屋出租人提前收回房屋，造成刘宇微无法继续使用，对此，梁海燕应承担相应的违约责任。现刘宇微要求解除合同，理由正当，法院应予支持。合同解除后，梁海燕应将已收取的保证金及未实际发生的租金返还给刘宇微，并应向刘宇微支付违约金。但梁海燕主张双方约定的违约金过高，法院认为双方约定的违约金过高并酌情予以减少。刘宇微要求梁海燕赔偿装修损失、物品损失及经营损失，但未提供相应证据加以证明，故对刘宇微的该项请求，法院不予支持。梁海燕辩称其转租房屋已取得房屋出租人同意，但未提供充分证据予以证明，故对梁海燕的辩解法院不予采信。梁海燕主张刘宇微系因经营不善搬离房���，举证不足，对其陈述法院不予采信。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告刘宇微与被告梁海燕于二○一三年三月六日签订的《房屋租赁合同》；二、被告梁海燕返还原告刘宇微保证金二万元、租金九万七千九百四十五元，共计人民币十一万七千九百四十五元，于本判决生效后十日内执行；三、被告梁海燕给付原告刘宇微违约金人民币三万一千二百五十元，于本判决生效后十日内执行；四、驳回原告刘宇微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
梁海燕不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一、二、三项，重新审理并依法改判驳回刘宇微的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。梁海燕提供了房主认可转租的证据，原审法院未调查核实；刘宇微在签订《房屋租赁合同》前已知道或应该知道转租应由房主认可，但其依然与梁海燕订立合同存在过错并应承担相应责任。
刘宇微答辩称：不同意梁海燕的上诉请求，服从原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：刘宇微、梁海燕签订的房屋租赁合同属有效合同，双方均应依约履行各自的义务。刘宇微依约向梁海燕支付了保证金及租金，但因梁海燕转租房屋未经房屋出租人书面同意，导致房屋出租人提前收回房屋，造成刘宇微无法继续使用房屋，对此，梁海燕应承担相应的违约责任。现刘���微要求解除合同，理由正当，应予支持。合同解除后，梁海燕应将已收取的保证金及未实际发生的租金返还给刘宇微，并应向刘宇微支付违约金，但双方约定的违约金过高，原审法院酌情予以减少并无不当。梁海燕主张其转租房屋已取得房屋出租人同意，但未提供充分证据予以证明，梁海燕主张刘宇微系因经营不善搬离房屋，亦举证不足，原审法院对其上述主张不予采信并无不当。梁海燕的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千六百八十一元，由刘宇微负担四千三百九十七元（已交纳三千八百四十一元，余款五百五十六元于本判决生效后七��内交纳）；由梁海燕负担三千二百八十四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千二百八十四元，由梁海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年三月十六日
书记员 王 梦
书记员 赵 彤