广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)深中法破初字第54号
原告深圳市愉园酒店有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道宝石西路汽车站对面。
代表人卢林，深圳市愉园酒店有限公司管理人负责人。
委托代理人罗巍，系管理人工作人员。
被告深圳市宝安区石岩顺丰渔港海鲜酒家，系个体工商户（个人经营）。
经营者郑汉卜，男。
委托代理人李伟开，律师。
原告深圳市愉园酒店有限公司（以下简称“愉园酒店”）诉被告深圳市宝安区石岩顺丰渔港海鲜酒家（以下简称“顺丰渔港”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗巍及被告委托代理人李伟开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，法院于2013年9月4日裁定受理原告愉园酒店破产清算一案，并于2013年10月14日指定愉园酒店管理人。被告于2013年6月1日与原告签订《餐饮物业租赁合同书》，合同约定被告租赁愉园酒店内二楼右侧半层和三楼整层餐饮场地及相关公用部分和设施，租赁期限至2021年4月30日止。根据该合同第五条第一款约定，被告每月租金为8万元。如被告延迟支付租金，根据合同第四条第二款规定，延迟每日按当月租金的1%收取。自管理人接管原告之后，被告多次无故拖欠房租等费用。在其拖欠费用期间，原告先后七次向被告送达催缴通知，被告对其拖欠房租等费用的事实均予以认可。郑汉卜为顺丰渔港的经营者，其于2014年7月18日通过书面形式对被告拖欠房租等费用的事实予以认可，并承诺对被告拖欠的房租和违约金承担连带担保责任和其他一切法律后果。综上，被告拖欠原告房租、空调使用费、水电费等费用，已经构成合同违约。由于原告已经进入破产清算程序，其财产依法属于全体债权人，被告的行为已经严重侵犯了原告全体债权人的合法权益。根据企业破产法第三十条及合同法第一百零七条的规定，请求判令：1、被告立即偿还其拖欠的租金人民币480000元、空调使用费324000元、公摊费用21000元、水电费308558.50元，并支付违约金360000元，共计人民币1493558.50元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告诉求中的租金金额与事实不符。原告主张房租48万元，事实是双方已于2014年7月21日在《债权确认函》中确认租金欠款为40万元。由于被告拖欠租金一直未付，在7月底就被原告停水断电，被告已经停止经营使用场地，原告不应擅自强行停水停电，更没理由再收8月份的租金。二、原告诉求公摊费用2.1万元没有合同约定和法律依据，不应得到支持。三、原告诉求中的违约金金额明显过高，该违约金是以迟延每日按当月租金的1%计算，高于银行逾期还款滞纳金标准近100倍，明显超过原告的实际损失，根据合同法的规定，请求法院减少高额违约金的处罚金额。四、被告原来已经缴交的50万元押金应该抵扣欠款。被告原来的合作股东黄镇泉与原告在2011年9月9日签订租赁合同后，按合同约定向原告缴交了50万元押金。原股东黄镇泉于2012年8月5日与包括郑汉卜在内的四个股东签订了《退股协议书》后，由被告与原告于2013年6月1日按原合同重新签订了租赁合同。按合同第五条第4款规定：“本合同结束后甲方应如数退还该押金50万元”。虽然合同在第十条第7款规定了退款附加条件，但该条件是指合同正常履行的情况下约束双方的条件，然而，由于原告经营不善而被申请破产，导致本合同无法继续履行而终止，因此，被告原来已经缴交的50万元押金应该在合同终止时抵扣租金才合理。被告也因此而放弃了合同第十条第8款约定的：“甲方无正当理由终止本合同，应一次性支付乙方100万元赔偿”的权利。这样才能体现互不追究公平合理的原则。
原告向本院提交了七��证据。证据一为五份通知，拟证明原告向被告催缴房租、水电费等相关费用及违约金，其负责人在上面签字确认；证据二为还款承诺书，拟证明郑汉卜对顺丰渔港欠缴原告房租、水电费等费用的事实予以确认，并自愿对上述债务承担连带担保责任；证据三为债权确认函，拟证明截至2014年7月21日被告欠缴的费用；证据四为付款承诺书，拟证明被告向原告承诺每天至少还款4000元；证据五为最新对账单，拟证明自2014年7月21日对账后被告应缴费用；证据六为《餐饮物业租赁合同书》，拟证明原、被告的租赁合同关系；证据七为《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《项目信息》及《建筑物信息》，拟证明涉案房屋没有房产证，属于深圳市历史遗留违法建筑，该建筑属于案外人所有，并提出如果合同因涉案房屋无房产证等原因无效，则请求被告支付租金变更为支付房屋占用费。
被告对原告所举证据的质证意见为：证据一的前三份通知因签名主体不详，对其真实性、合法性、关联性均不认可；对证据一中落款时间为2014年5月22日及2014年6月10日两份通知及证据二的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据三的公摊费用不予认可，对其它内容的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据四真实性、合法性、关联性均予以认可，但实际上被告已支付了88000元，原告对此已确认；对证据五真实性、合法性、关联性不认可，因为被告没有签字；对证据六真实性、合法性、关联性均予以认可，但强调被告已经按照合同约定支付了50万元的保证金；对证据七中《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的真实性予以确认，对其它材料表示无法��认。
被告向本院提交了四份证据：证据一为收款收据，拟证明被告按租赁合同约定支付了50万元押金；证据二为《餐饮物业租赁合同》，拟证明黄镇泉与原告签订租赁合同并依合同约定支付押金50万元的事实；证据三为《退股协议书》，拟证明原股东黄镇泉退股，原租赁合同的权利义务由被告承继；证据四为深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单，拟证明深圳市宝安区石岩顺风渔港海鲜酒楼变更为被告。
原告对被告所举证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是原告与被告签订合同的日期是2013年6月1日，而被告提交的收款收据时间是2011年9月13日，且被告提供的收款收据中收款人为农艳芬，农艳芬并不是原告的法定代表人或财务负责人。对证据二、三的真实性及合法性予以认可，对关联性不予确认，理由是被告提交的租赁合同签订主体为黄镇泉，并非被告经营者郑汉卜，证据一仅能证明黄镇泉与原告签订合同时缴纳押金，被告并不是黄镇泉合同的直接承继者，被告已于2013年6月1日与原告签订了新的合同，因此证据二和证据三与本案无关。对证据四的真实性予以确认，但该证据与原告的法律意见没有冲突。
本院认证：对于原告提交的证据，证据一至四、六及七中的回执与原件核对无异，本院对其真实性予以确认；证据五为传真件，原、被告双方均未签名或盖章，本院不予确认。
对于被告提交的证据，证据一至三均与原件核对无异，本院对该三份证据的真实性均予以确认；证据四系深圳市市场监督管理局对商事主体登记及备案的公开信息，对其真实性予以确认。
本院查明，位于深圳市宝安区石岩镇宝石西路39号的房屋未办理产权登��，亦未取得建设工程规划许可证。原告承租了该房屋（六层半），并于2011年9月9日将该房屋二楼右侧半层和三楼整层餐饮场地（以下简称“餐饮物业”）共3000平方米转租给案外人黄镇泉，双方签订了《餐饮物业租赁合同》。该合同载明深圳市愉园酒店有限公司（原愉园大酒店）将餐饮物业出租给黄镇泉，约定租赁期限从2011年9月15日起至2021年4月30日止，租金每月8万元，黄镇泉向原告缴纳该餐饮物业押金50万元等。2013年6月1日，原告与被告签订《餐饮物业租赁合同》，将上述餐饮物业转租给被告，合同约定：此合同的签订是因原顺风渔港更改为顺丰渔港及法人代表更换，与之前所签订的租赁合同具有同等法律效应；租赁期限为2011年12月16日至2021年4月30日；租金每月8万元，每月10日前交纳本月租金，如被告迟延支付，原告有权向被告收取延迟滞纳金，延迟每日按当月租金的1%收取；被告向原告缴纳该餐饮物业的押金50万元，此款项由原顺风渔港押金转变为顺丰渔港押金，本合同结束后原告应如数退还；原告为被告提供空调，每月固定收费54000元；由于使用该餐饮物业所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担。被告租赁期间的水电费先由原告垫付，垫付后双方再结算。
另查，2011年9月13日，愉园大酒店出具了一张《收款收据》，内容为“今收到黄镇泉50万元承包中餐二楼、三楼押金”，收据加盖了“愉园大酒店财务部”印章。2012年2月14日，黄镇泉登记设立个体工商户，字号为深圳市宝安区石岩顺风渔港海鲜酒楼；2012年7月4日，经营者由黄镇泉变更为钟菊芳；2012年12月24日，经营者由钟菊芳变更为郑汉卜，字号由深圳市宝安区石岩顺风渔港海鲜酒楼变更为深圳市宝安区石岩顺丰渔港海鲜酒家。
2013年9月4日���本院裁定受理原告破产清算一案，同时指定管理人接管原告。原告进入破产清算程序之后，被告继续使用餐饮物业经营酒楼。2014年2月起，被告欠付原告租金、空调使用费及水电费等费用。经原告催收，被告自2014年7月23日起连续每日向原告转账4000元，累计支付22日共8.8万元。被告停止转账后不再营业。被告的经营者郑汉卜确认欠付原告房租等费用，最后一份确认函于2014年7月21日作出，确认截至2014年7月21日，欠付原告房租40万元、空调使用费27万元、公摊费1.8万元、水电费356570.2元。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。由于涉案餐饮物业未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，双方当事人签订的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。由于被告实际占有使用餐饮物业，原告要求被告支付房屋占用费、空调使用费及水电费等，有事实依据，可参���合同约定的租金及空调使用费标准计算，并按被告实际使用情况计付水电费。
一、关于房屋占用费及空调使用费。经查，被告应付房屋占用费每月8万元、空调使用费每月5.4万元。被告自2014年2月起停止向原告支付各项费用。2014年7月23日，被告书面承诺自即日起每日向原告还款4000元至所欠各项费用结清为止，否则原告（可）关停水电。此后，被告每日还款4000元，连续22日，累计还款8.8万元。被告在庭审中确认最终由于被停水停电而停止经营。结合被告上述付款承诺、付款行为及庭审陈述，原告主张被告占有使用租赁物业经营至2014年8月中旬的主张应予采信。即被告占用物业而未支付费用期间从2月起至8月中旬止共6个半月。现原告主张被告应支付房屋占用费48万元及空调使用费32.4万元，参照合同约定为6个月的费用，未超过被告实际占用的费用，本院予以支���。
二、原告主张被告欠其水电费共308558.5元，具体为被告欠2014年2月至6月水电费356570.2元，欠2014年7月水电费39988.3元，扣除被告于2014年7月23日起还款共8.8万元，即欠费356570.2+39988.3-88000＝308558.5（元）。根据原、被告的约定，被告使用餐饮物业的水电费由原告垫付后双方再结算。2014年7月21日，被告确认截至当日尚欠原告水电费356570.2元，对被告欠付该笔费用，本院予以认定。原告主张被告另欠2014年7月的水电费，但所提交的对账单未经被告确认，此外没有证据证明该费用已产生且其已垫付，故本院不予认定。原告主张在水电费中扣除被告已交的8.8万元并无不当，扣减后，被告欠付原告水电费为268570.2元。
三、关于公摊费用。被告于2014年7月21日书面确认欠原告公摊费用1.8万元，系其处分自己实体权利的行为，本院予以认定，被告应向原告支付确���的该笔费用。原告主张被告欠其公摊费用2.1万元，与被告确认的金额存在3000元的差额。原告主张该3000元的费用缺乏依据，本院不予支持。
四、原告以涉案合同为依据主张被告应支付违约金，由于合同无效，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
五、被告辩称应在所欠原告费用中扣减50万元押金，并提交案外人黄镇泉交付押金的收款收据等为证。原告由管理人代表参加诉讼，由于未接管到原告的财务账册，只接管到不完整的电子账册，故否认原告收到该笔款项；同时，管理人否认该收据的真实性，提出未接管到收据上加盖的印章，且印章名称与原告名称不符。经查，原告与黄镇泉于2011年9月9日签订合同，合同载明原告为原“愉园大酒店”，并约定黄镇泉应交纳押金50万元；被告提交的押金收据日期为当月11日，内容与合同相呼应，并加盖��愉园大酒店财务部”印章。2013年6月1日，原告与被告签订的合同载明“此合同的签订是因原顺风渔港改为顺丰渔港及法人代表更换……被告向原告交纳押金50万元，此款项由原顺风渔港押金转变为顺丰渔港押金……合同结束后原告应如数退还该押金”。虽然上述合同无效，但所记载押金相关内容与收款收据、被告工商变更登记信息等相互印证，可以认定该内容记载了押金的实际履行情况，即黄镇泉实际已向原告交付押金，所经营的酒楼及租赁物业最终由郑汉卜承接，郑汉卜为被告的经营者，黄镇泉所交押金亦转为被告的押金。原告内部管理不当财务账册不全，并非否定押金存在的理由。该押金虽然由原告占有，但不属于原告的破产财产，被告主张将该押金与其欠付费用相抵，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，被告欠付原告各项费用共计1090570.2元，减去押金50万元，被告尚欠原告590570.2元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市宝安区石岩顺丰渔港海鲜酒家应于本判决生效之日起十日内偿还原告深圳市愉园酒店有限公司款项590570.2元；
二、驳回原告深圳市愉园酒店有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18242元，由原告深圳市愉园酒店有限公司负担11029元，被告深圳市宝安区石岩顺丰渔港海鲜酒家负担7213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 池 伟 宏
审 判 员 赵 钟
代理审判员 谢 冰 羚
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王奇峰(兼)
附录法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最��人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。