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广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2014)穗中法行终字第1329号
上诉人（原审原告）：许妙嫦，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：陈越，住广州市越秀区。
上述上诉人共同委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：梁明辉、童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
原审第三人：陈洲兰，住广州市越秀区。
委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所实习律师。
上诉人叶红宇、谢山、谢子希、许妙嫦、陈越因房屋登记一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第79号行政裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
原审法院认为：依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”第三人向被告申请对自有商铺进行分割登记，被告经审查其权属来源清楚的情况下，对第三人的申请分割发出了粤房地产权证穗字××号《房地产权证》，虽然在被告向第三人核发上述房地产权证前，原告与第三人签订买卖合同购买该商铺，但该买卖行为属于民事关系，与被告向第三人核发上述房地产权证的行为没有利害关系，故原告不具有诉讼主体资格。对原告的起诉，应依法予以驳回。综上所述，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款（二）项的规定，裁定：驳回原告许妙嫦、陈越的起诉。
上诉人许妙嫦、陈越不服一审裁定，向本院上诉称：一、上诉人与被诉具体行政行为具有法律、事实上的利害关系，上诉人依法具有诉讼资格。本案中，上诉人对涉案商铺的买卖签约在先，被上诉人对涉案商铺的产权登记在后。此买卖的合法与否及实际履行与被上诉人对涉案商铺的产权登记具有法律逻辑、事实因果的关系。被诉的产权登记行为违法，则上诉人签约之合同无法履行，陈洲兰收取上诉人巨款无合法事由。反之，则上诉人负有守约付款及偕同陈洲兰往被上诉人处办理产权过户手续的合同义务。上诉人因购买商铺成为涉案楼盘(花城湾畔)产权人之一，依法对公建配套享有法律保护的合法权益。涉及花城湾畔的用地批文、建设规划诸等显示被上诉人核发房产证给保玛公司的“滨江中路382号二层”，其中部分建筑面积属规划确认的公建配套卫生院，文化站，肉菜市场用地。公建配套属花城湾畔全体业主共同享有的规划权益，被上诉人未尽审查与谨慎职责，导致公建配套建筑面积全部登记至保玛公司名下，之后又过户登记至陈洲兰名下，直接损害上诉人作为产权人的合法权益。亦证明上诉人与被上诉人向陈洲兰核发房产证的行政行为具有法律上的利害关系。因此，一审裁定以为上诉人与被诉行政行为无利害关系错误，应予以撤销。二、被诉具体行政行是不合法的。1、涉案商铺买卖合约的签订先于被上诉人对出售人予以产权登记时间。出售人陈洲兰系自然人，其并非具有合法开发资质的房地产公司。类似本案商铺出售签约在先、对出售人予以产权登记在后的交易并非个案，于海珠区滨江中路382号裙楼分割商铺出售而言，或许均属此类。买受人莫不以为其属房屋的预售行为。因此，审查涉案行政行为的合法性关系到自然人出售私人房屋是否具有预售之法律可行性及合法性。2、涉案商铺虽经被上诉人予以房屋登记，但无实体建筑物的合法存在。涉案商铺之产权系分割而得。然而，其必须与现场实体建筑物具有符合法律要求、物理特征、合理使用可能的对应性，否则不是具有餐饮用途的商铺。据查，海珠区滨江中路382号首、二、三层房产经分割形成的商铺，予以房屋登记的达七百之多。一审庭审时，广州规划局、广州市海珠区建设和园林绿化局均认为被上诉人的登记行为与其无关，但亦确认海珠区滨江中路382号首、二、三层房产之规划、建设竣工终于2004年，其后无改建、无施工。上诉人申请现场勘查商铺的现场实体状况，但一审不予采纳。商铺房屋的存在与否，合法性暂且不论，起码应具实体建筑。因此，审查涉案行政行为的合法性关系到涉案商铺的房屋分割登记在整个法律体系中的法律定义及履行分割登记应遵守的行政程序，分割登记与实体对应建筑之间的关系应如何证明及适用法律界定。3、我国房屋法律制度体系对房屋分割无虚拟产权登记、无规划报建、施工建设、消防验收之例外规定。房屋分割作为房屋权利来源之一首先应符合一般建筑物应具有的条件，诸如国有或集体土地使用合法、建筑规划许可、建筑施工许可、工程竣工验收备案及房屋确权。而本案未分割的房屋或许符合前述要求，700间单位房屋的具体分割必然涉及房屋结构变更、建筑的施工、公用通道及相邻房屋区分所有权的界定，因此，单位意义的分割房屋仍然得遵守法律、行政法规对于建筑物施工的严格要求而向职能行政部门履行报建、施工手续，否则，分割房屋无法合法建设。对于本案，被上诉人无法解释分割商铺所涉及的施工、报建、竣工验收之情况，纯以符合《广东省城镇房地产权登记条例》为其行政行为的法律依据。殊知凡房屋产权之登记及核发应建立在建筑物的合法建设及规划许可的基础上。因此，审查涉案行政行为的合法性关系到涉案商铺的房屋分割登记在现行法律体系中的操作应遵守何种法律及法规。故上诉请求：撤销海珠区人民法院作出的(2014)穗海法行初字第79号行政裁定，裁定海珠区人民法院依法审理或直接提审本案。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局和原审第三人陈洲兰均答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院予以维持。另外补充如下：一、上诉人提起本案诉讼已经超过起诉期限，原审第三人办妥涉案房产证的2011年，而上诉人提起本案诉讼是2014年，明显超过起诉期限。二、被诉的房产登记行为符合《广东省房地产登记条例》及《广州市房地产登记办法》相关规定，事实清楚，程序合法。上诉人提及的规划验收等问题均不是办理分割登记的我局需要审查的法定内容。三、本案上诉人购买商铺后感觉后悔想退房因此才提起本案诉讼，但是这些买卖的债权行为与在前发生被上诉人核发证的行为均没有关系。所以请求二审人民法院驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，上诉人与原审第三人签订买卖合同购买涉案商铺的行为在前，被上诉人向原审第三人核发涉案房地产权证的行为在后。虽然涉案商铺已登记在上诉人名下，但上诉人称由于涉案商铺未进行实体分割，无法确认涉案商铺实际位置，上诉人所拥有涉案商铺产权登记基于涉案房地产权证变更登记而来,故被上诉人向原审第三人核发涉案房地产权证的行为对上诉人的权利义务产生了影响，即上诉人与被上诉人向原审第三人核发涉案房地产权证的行为之间存在利害关系。原审裁定以上诉人与被诉核发房地产权证的行为之间不存在利害关系为由驳回上诉人的起诉不当，应予以撤销。上诉人要求撤销原审裁定并指令原审法院继续审理的诉请理据充分，应予以支持。至于被上诉人认为上诉人提起本案诉讼超过法定起诉期限的主张能否成立的问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七第（一）项：“原告对下列事项承担举证责任：（一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外…”的规定，被上诉人认为上诉人提起本案诉讼超过起诉期限应承担举证责任，现被上诉人未能提供证据证实上诉人提起本案诉讼时已超过起诉期限，应承担举证不能的责任。故被上诉人的上述主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院作出的穗海法行初字第79号行政裁定；
二、指令广州市海珠区人民法院对本案继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一四年十二月九日
书 记 员 周文静
胡海清