呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内01民终2184号
上诉人（原审原告）：内蒙古华润万家生活超市有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街与丁香路交叉口万达广场。
法定代表人：郑帆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭少华，男，1986年9月5日出生，汉族，该公司员工，现住呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（原审被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区。
法定代表人：李楠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
上诉人内蒙古华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉商初字第00152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人谭少华、被上诉人富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润公司上诉请求：1、撤销一审人民法院判决，改判支持华润公司全部诉讼请求，即判令富恒公司向华润公司返还定金300万元并支付相应的利息，判令富恒公司向华润公司支付损失赔偿金500万元及相应的利息；2、判令由富恒公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。华润公司与富恒公司签订的《房屋租赁合同终止协议》约定，双方一致确认富恒公司同意于2014年6月30日之前按房屋租赁合同约定向华润公司支付违约金500万元，用以弥补华润公司在整体发展规划、重新选址、延迟开业等方面的损失。这一数额是事后双方书面确认的损失赔偿金，而非单纯的合同预先约定的解约违约金。一审法院将双方书面确认的损失赔偿金认定为双方事先约定的违约金错误，并进而认定该违约金过高调整为60万元无依据。2、一审判决适用法律错误。当事人在自愿的基础上达成损失赔偿条款，符合当事人意思自治原则。一审法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条错误。就此法律适用问题，最高人民法院通报的案例也持相同观点。
富恒公司辩称，1、华润公司二审上诉将约定的“500万元违约金”替换为“500万元损失赔偿金”属偷换概念，其据此要求富恒公司支付损失赔偿金500万元及利息的上诉请求应属二审增加的独立的诉讼请求，不属二审法院审理范围。2、华润公司在签订房屋租赁协议后，未按约定向富恒公司支付定金，而是在双方签订补充协议后向富恒公司支付的定金，华润公司违约在先。合同约定房屋交付后华润公司进行开业筹备，因房屋并未实际交付，华润公司未实施与合同履行有关的工作，故华润公司不存在相关损失。据了解，双方在解除合同后，华润公司也未有任何新店开业，故不存在合同约定的重新选址、规划、迟延开业等损失。3、华润公司上诉状中摘录的案例与本案并不相同，且我国法律渊源不包括案例，该案例不具有普遍适用的法律效力。
华润公司向一审法院起诉请求：1、富恒公司返还华润公司定金300万元及逾期付款利息（自2014年1月1日起计算至实际支付日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率6%计算，暂计算至2015年12月31日为36万元人民币）；2、富恒公司向华润公司支付违约金500万元及逾期付款利息（自2014年7月1日起计算至实际支付日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率5.6%计算，暂计算至2015年12月31日为42万元人民币）；3、案件受理费由富恒公司负担。
一审法院认定事实：2010年11月28日，华润公司与富恒公司签订《房屋预租协议书》，双方约定，富恒公司开发位于呼和浩特市玉泉区席力图召东侧、大东街南北地块的物业项目，拟将该物业的地下一层及地上一层局部出租给华润公司开办购物中心。该物业于2011年11月30日之前竣工，2011年11月30日为该物业的交付日期。富恒公司应于上述日期前会同华润公司共同组织相关技术人员对该物业及其设备进行验收，并签署书面交接记录。自协议书签订之日起十个工作日内，华润公司向富恒公司支付定金300万元作为担保。在双方签订租赁合同生效后该协议书作为租赁合同的补充仍然有效。若华润公司依约定决定解除该协议，富恒公司应向华润公司返还全部定金并一次性支付华润公司违约金500万元。同日，双方按预租协议的内容签订了《租赁合同》。2011年7月11日，双方又签订《房屋预租协议书及租赁合同补充协议书》，补充协议书约定，双方将租赁物业的移交日期由2011年11月30日调整为2012年11月30日，将约定的定金支付时间调整为自补充协议签订之日起十个工作日内。2013年11月27日，双方又签订《房屋租赁合同终止协议》，协议约定，双方一致确认提前解除并终止房屋租赁合同。富恒公司于2013年12月31日退还华润公司按房屋租赁合同约定已支付的定金300万元，同时富恒公司同意于2014年6月30日之前向华润公司支付违约金500万元。另查明，华润公司在租赁协议签订后支付富恒公司定金300万元。
一审法院认为，富恒公司与华润公司签订的《房屋预租协议书》、《租赁合同》、《补充协议书》是双方真实意思表示，为合法有效合同。现双方一致协商解除上述协议并签订《房屋租赁合同终止协议》，故双方应按照《房屋租赁合同终止协议》中约定的内容履行各自的义务。该《房屋租赁合同终止协议》中约定富恒公司于2013年12月31日前退还华润公司定金300万元，故富恒公司应退还华润公司定金300万元，并支付逾期支付的利息（以300万元为基数，从2014年1月1日起至实际付清止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。该《房屋租赁合同终止协议》中约定富恒公司于2014年6月30日之前支付华润公司违约金500万元。对于这一主张，富恒公司认为约定的违约金过分高于实际损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定要求法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方约定的违约金500万元显然符合这一情形，故以实际损失为基础，考虑当事人的过错程度及预期利益等因素，将违约金调整至60万元。富恒公司还应支付华润公司逾期支付利息（以60万元为基数，从2014年7月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内退还原告内蒙古华润万家生活超市有限公司定金300万元及逾期支付利息（以300万元为基数，从2014年1月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内支付原告内蒙古华润万家生活超市有限公司违约金60万元及逾期支付利息（以60万元为基数，从2014年7月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73260元。原告内蒙古华润万家生活超市有限公司承担40293元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司承担32967元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，富恒公司与华润公司于2010年11月28日签订的《房屋预租协议书》第五条约定了双方的违约责任：如富恒公司存在迟延交付物业超过30日及未按约定及时取得任何证件或验收合格证明文件超过15日等情形，华润公司有权解除该协议书及对应的《租赁合同》，若华润公司决定解除该协议，富恒公司应向华润公司返还全部定金并一次性支付违约金500万元；如华润公司存在无正当理由拒绝承租物业等情形，富恒公司有权解除该协议，华润公司无权要求富恒公司返还定金并应一次性支付违约金500万元。同日，富恒公司与华润公司签订的《租赁合同》约定：租赁物业的总建筑面积为16747平方米，计租面积依据租赁物业建筑面积计算；租赁期限自购物中心计租日起20个租约年；租赁物业租金按计租面积每平方米每日人民币0.76元的标准计算，租赁物业物业管理费按计租面积每平方米每日人民币0.14元的标准计算，自计租日起每满三个租约年，租金及物业管理费在上一租约年租金及物业管理费水平的基础上递增5%；如租赁物业未按合同约定移交日移交逾期超过30日时，华润公司有权选择继续履行或单方解除合同，若华润公司选择单方解除合同，富恒公司应返还定金并一次性支付违约金500万元。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。
本院认为，富恒公司与华润公司于2010年11月28日签订的《房屋预租协议书》第五条约定了双方的违约责任，约定不论富恒公司还是华润公司哪方违约达到解除协议的条件，均需向对方支付违约金500万元。富恒公司与华润公司同日签订的《租赁合同》也约定了类似的内容。后因富恒公司违约未能按照《租赁合同》依约履行，双方又于2013年11月27日签订的《房屋租赁合同终止协议》，该协议约定，富恒公司在2013年12月31日前退还华润公司支付的定金300万元，并于2014年6月30日之前按房屋租赁合同约定向华润公司支付违约金500万元，用以弥补华润公司的损失。该终止协议中关于富恒公司应支付华润公司违约金500万元的内容是根据之前双方签订的《房屋预租协议书》及《租赁合同》中的相关违约条款的内容而约定的,这是对事先约定解除合同的条件再次确认，属于双方当事人真实意思表示，对双方均产生约束力，现富恒公司违约导致合同履行不能，且双方对违约责任再次进行了明确，故富恒公司的抗辩理由不能成立。一审法院酌情认定60万元有误，本院予以改判，改判富恒公司向华润公司支付违约金500万元。因该违约金500万元包含了对华润公司的损失，故对华润公司请求的定金及违约金的利息请求部分本院不予支持。
综上所述，华润公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉商初字第00152号民事判决；
二、呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向内蒙古华润万家生活超市有限公司返还定金300万元并支付违约金500万元；
三、驳回内蒙古华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费73260元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担，二审案件受理费70040元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
审 判 员 韩 韬
代理审判员 刘 伟
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 曹建飞