江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终1027号
上诉人（原审原告）毛金云。
委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人施太江，该公司员工。
上诉人毛金云与上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明，靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日靖江碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日靖江碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉9幢1单元2601号房公示的“按揭原价”为134300元、“惠后价”为1146660元。该房屋的“备案价”未公示。2013年10月25日，毛金云、靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定毛金云向靖江碧桂园公司购买案涉商品房，总房款1122724元。合同签订当日，毛金云支付购房款332724元，2013年11月29日，毛金云支付购房款780000元，并同时取得了靖江碧桂园公司开具的预售定金及预收购房款发票。2015年11月17日，靖江碧桂园公司向毛金云开具了金额为1122724元的购房款发票。
原审另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，靖江碧桂园公司向毛金云交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
原审法院认为，本案争议焦点是靖江碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付毛金云折扣款，毛金云起诉是否超过诉讼时效期间。
毛金云、靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合毛金云、靖江碧桂园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经毛金云接受，视为商品房买卖合同的内容，其与毛金云已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于毛金云是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知毛金云，原审法院不予采信。合同签订后，毛金云已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的96折给予毛金云相应的房款折扣。故毛金云应支付的购房款为（1343200-30000）×0.9×0.98×0.99×0.96＝1100793（元）。毛金云已支付房款的差额部分1122724-1100793＝21934（元），靖江碧桂园公司应退还毛金云。毛金云要求靖江碧桂园公司自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。毛金云在2013年10月25日及2013年11月29日向靖江碧桂园公司支付的款项，因靖江碧桂园公司向毛金云开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如毛金云知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，靖江碧桂园公司向毛金云开具购房款发票时，仍可要求靖江碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对毛金云所享受的折扣、优惠进行最终确认。靖江碧桂园公司在2015年11月17日开具给毛金云的购房款发票载明的金额仍然是毛金云已向靖江碧桂园公司支付的1122724元预收购房款金额，毛金云收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。毛金云在2016年1月13日起诉要求靖江碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对靖江碧桂园公司抗辩的毛金云诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还毛金云购房折扣款21934元，并支付自2016年1月13日起按年利率4.7%至实际付款时止的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费924元减半收取为462元，由毛金云与靖江市碧桂园房地产开发有限公司各半负担（靖江碧桂园公司负担部分，毛金云已预交，靖江碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付毛金云）。
原审判决书送达后，毛金云不服，向本院提起上诉称，温馨提示发放时，双方已经约定了购房总价，因此96折的计算基数应是合同价1122724元，最终的折扣款应为44908.96元。一审法院没有区分开盘优惠与温馨提示中的付款优惠，按照靖江碧桂园公司单方陈述的计算方式以开盘时所谓的按揭原价为基数计算出折扣款，所得结果是错误的。综上，请求二审依法改判靖江碧桂园公司退还购房折扣款44908.96元并支付自2016年1月13日起按年利率4.7%至实际付款时止的利息；一、二审诉讼费由靖江碧桂园公司承担。
靖江碧桂园公司答辩称，双方买卖合同约定了购房价格，已经扣除了96折的优惠。请求驳回毛金云的上诉。
上诉人靖江碧桂园公司不服，向本院提起上诉称：一、毛金云的诉请已超过了诉讼时效，法院应当驳回毛金云的起诉。根据毛金云的诉请及理由，在毛金云一个月内付清房款时，上诉人应当按合同价的96折结算房款，将折扣款退还给毛金云，本案的诉讼时效起算点应当是毛金云付清房款之日。然而从毛金云付清房款至向法院起诉期间，毛金云明知上诉人没有退还折扣款，却并未向上诉人提出该主张，该期间已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、上诉人并未认可向毛金云发放过《购房温馨提示》。三、上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”是已经打了98折的价格，这个事实可以通过计算其他自付业主的付款价格来证明。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法驳回毛金云的起诉，本案全部诉讼费用由毛金云承担。
毛金云答辩称，1.毛金云的起诉未超过诉讼时效，2015年11月17日上诉人才开具了购房发票，毛金云收到的购房款发票的金额仍然是已经支付的预收购房款发票上的金额，此时，毛金云才知道未享受到温馨提示中的折扣。此外，毛金云主张96折的优惠，但上诉人并没有提交充分的证据证明双方对此明确约定了履行期间，因此，毛金云可以随时要求履行，毛金云的起诉未超过诉讼时效。2.上诉人发放温馨提示是不争的事实，在（2015）泰靖民初字282号案件中已经承认了温馨提示的真实性，且该事实也经法院生效判决确认。3.上诉人未对享受按揭优惠前的价格公示，其所提交的证据也不能证实已就按揭优惠后的价格向毛金云履行告知义务。况且认购书签订在前，温馨提示发放在后，温馨提示中的优惠不可能包含在认购书中，因此，毛金云并未享受到温馨提示中96折的折扣。综上，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点：一、毛金云的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、如果没有超过诉讼时效，靖江碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予毛金云付款折扣及折扣款如何计算。
一、关于毛金云的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，毛金云的起诉并未超过诉讼时效。理由如下：首先，靖江碧桂园公司未能提供证据证明其与毛金云就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在毛金云交付款项时尚未进行交付，靖江碧桂园公司在毛金云交付款项时向毛金云出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在毛金云交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，毛金云并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在毛金云收到靖江碧桂园公司向其出具的购房款发票时，毛金云应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，毛金云亦应当知道其权利被侵害。最后，从毛金云收到靖江碧桂园公司向其出具的购房款发票至毛金云向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，靖江碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为毛金云付清房款之日、毛金云的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是靖江碧桂园在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体。靖江碧桂园公司否认向毛金云发放过《购房温馨提示》与事实不符，本院不予采信。根据上述司法解释的规定，该提示应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。靖江碧桂园公司与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系自付方式付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，靖江碧桂园公司应当按照其承诺的96折给予购房人相应的房款折扣，并承担自购房人主张权利之日起至实际给付之日止的利息损失。至于靖江碧桂园公司辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，靖江碧桂园公司并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故靖江碧桂园公司的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
三、关于购房人主张的折扣款如何计算的问题。如前所述，在购房人按约履行了购房款支付义务后，靖江碧桂园公司应按照《购房温馨提示》中的承诺给予购房人相应的房款折扣。本案中，毛金云与靖江碧桂园公司于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》第四条约定案涉商品房总价款为1122724元，毛金云以自付的方式全部付清房款，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，故靖江碧桂园公司应按照合同约定的购房总价支付折扣款44908.96元（1122724×4%）。原审判决计算折扣方式有误，本院予以更正。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法改判。毛金云上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销靖江市人民法院（2016）苏1282民初485号民事判决；
二、靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内退还毛金云购房折扣款44908.96元，并支付自2016年1月13日起按年利率4.7%至实际付款时止的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费462元、二审案件受理费924元均由靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（一审案件受理费毛金云已预交，靖江市碧桂园房地产开发有限公司在履行本判决给付义务时一并给付毛金云，二审案件受理费靖江市碧桂园房地产开发有限公司已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年七月十四日
书 记 员 杭 君