上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第1843号
原告(反诉被告)依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司。住所地本市茂名南路XXX号。法定代表人俞昌生，公司董事长。委托代理人王跃龙，上海市润和律师事务所律师。委托代理人王佑强，上海市润和律师事务所律师。被告(反诉原告)上海瀚艺服饰有限公司。住所地本市松江区车墩镇莘莘路XXX号328。法定代表人周朱光，公司经理。委托代理人鲁建国，上海理研律师事务所律师。原告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司诉被告上海瀚艺服饰有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海瀚艺服饰有限公司诉反诉被告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王跃龙、王佑强，被告法定代表人周朱光及委托代理人鲁建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司诉称：原、被告于2012年6月15日签订了一份《房屋场地租赁合同》，原告将本市茂名南路XXX号C3座房屋出租给被告，租期自2012年6月15日至2014年6月14日。合同到期后，被告仍占用系争房屋，故现起诉要求确认双方的租赁合同关系于2014年6月14日终止。要求被告支付2014年7月1日至2015年5月31日的场地使用费人民币2,889,577元(己扣除被告交付的保证金人民币456,249元)。原告提供了以下证据：一、《房屋场地租赁合同》，证明原被告间的租赁合同关系。二、原告于2014年6月3日向被告发出就合同期满终止的函，证明原告告知被告合同期满终止。三、2014年6月17日原告致被告的律师函，证明被告拒不搬离场地。四、《关于茂名南路XXX号沿街商铺续租事宜的协议书》，证明原告与房东上海锦江饭店有限公司之间无争议。被告上海瀚艺服饰有限公司辩称：合同是在2014年6月14日到期。原告承诺可以续租，被告租金支付至2014年6月底，但原告在当月16日断电，导致被告无法经营。故不存在场地使用费。并反诉称：上海锦江饭店有限公司在2013年8月1日致函反诉原告，告知其与反诉被告的合同于2014年10月14日届满，到期将收回。2014年4月2日，上海锦江饭店有限公司发出《租赁意向征询函》，向反诉原告征询租赁意向，反诉原告向上海锦江饭店有限公司明确租赁意向。然由于反诉被告的断电行为，致使反诉原告无法营业，故反诉要求反诉被告返还2014年6月15日至2014年6月30日的租金人民币77,055.90元。要求反诉被告返还保证金人民币456,249元。要求反诉被告赔偿经营损失及名誉损失人民币500,000元。要求反诉被告赔偿装修费用人民币300,000元。被告及反诉原告提了以下证据：一、2013年8月1日《上海锦江饭店有限公司(告知函)》，证明上海锦江饭店有限公司与反诉被告租赁关系于2014年10月14日止。二、2014年4月2日上海锦江饭店有限公司《租赁意向征询函》，证明业主方再次确认与反诉被告为期十二年租赁合约将于2014年10月14日届满。三、反诉原告2014年5月27日律师函及快递单，证明反诉原告提出兑现续约事宜，并立即书面保证反诉原告相关续约事宜，否则反诉原告将就包括但不限于装修及经营损失等要求贵司给予相应赔偿和补偿。四、2015年6月16日茂名南路XXX号C3反诉原告商店现场照片，证明反诉被告用非法停电的手段使反诉原告停止营业事实。五、2014年5月30日招商银行《支付结算查询报表》，证明反诉原告已支付反诉被告2014年6月份全部房租，反诉被告恶意在6月16日非法停电的行为表明反诉被告违约行为事实。六、2014年6月16日反诉原告律师发函及快递单，证明反诉被告在反诉原告正常支付租金情况下非法停电，反诉原告正告反诉被告须停止非法行为侵犯反诉原告利益的事实。七、2012年6月2日反诉原告支付反诉被告保证金付款通知及付款凭证。证明反诉原告按约支付了保证金人民币456,249元。八、上海锦江饭店有限公司能源收费通知单及收费发票，证明自2014年10月15日起，上海锦江饭店有限公司收回物业，上海锦江饭店有限公司给反诉原告恢复供电，反诉原告直接向上海锦江饭店有限公司支付相应费用，反诉原告与上海锦江饭店有限公司形成实际租赁关系。反诉被告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司辩称：不认可反诉原告的所有诉请。反诉被告不存在违约，也未造成反诉原告的损失。原告及反诉被告对被告及反诉原告提供的证据一、二、与本案无关。三、收到过，但与本案无关。四、真实性、关联性均不认可。五、无异议。六、与证明目的无关联性。七、收取过保证金，金额无异议。八、与本案无关。经审理查明：原、被告于2012年6月15日签订了一份《房屋场地租赁合同》，原告将本市茂名南路XXX号C3座房屋出租给被告，租期自2012年6月15日至2014年6月14日，月租金人民币152,083元。其中第十条第三款：租赁期满或本合同提前终止时，承租人应向出租人归还该单元的所有钥匙，并在十五天之内办理工商注销手续。第四款：当承租人发生逾期交还该单元的情况，未经出租人同意逾期返还房屋的，承租人除不得使用房屋外，每逾期一日，还须向出租人支付按当时日租金二倍计算的房屋占用费。第十五条第十一款：承租人需续租该单元的，须在本合同租赁期届满前三个月书面向出租方提出申请，在出租方的同意下，双方应在本合同租赁期届满前二个月重新签订租赁合同。合同签订后，被告支付了保证金人民币456,249元。以后，双方履行至2014年6月14日，被告实际支付租金至2014年6月30日。被告于2015年5月31日迁出系争房屋。现原告起诉来院。本院认为：原、被告签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。被告在合同期届满时理应迁出系争房屋。现被告于2015年5月31日迁出系争房屋，应按约支付房屋使用费。原告将保证金抵扣房屋使用费亦无不当。关于原告断电的行为，合同约定未经出租人同意逾期返还房屋的，承租人不得使用房屋。原告的断电行为对被告造成的后果也只是不能正常使用房屋，合同约定的就是承租人不得使用房屋。关于续租，合同约定也是在出租方的同意下才可能续租。至于被告在系争房屋内的装修也因租赁合同的届满而不存在是否补偿的问题。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司、被告上海瀚艺服饰有限公司2012年6月15日签订的《房屋场地租赁合同》于2014年6月14日终止。二、被告上海瀚艺服饰有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司房屋使用费人民币2,889,577元(己扣除被告上海瀚艺服饰有限公司交付的保证金人民币456,249元)。三、驳回反诉原告上海瀚艺服饰有限公司要求反诉被告依摩比利亚管理咨询(上海)有限公司返还2014年6月15日至2014年6月30日的租金、保证金等全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,916.60元、反诉案件受理费人民币8,400元、申请保全费人民币5,000元由被告及反诉原告上海瀚艺服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 方少华
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。