山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
��2017）鲁09民终60号
上诉人（原审被告）：泰安市德润富临酒店投资管理有限公司。住所地：山东省泰安市东岳大街**号。
法定代表人：石萍，董事长。
委托诉讼代理人：李果，山东文泉坤园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜红星，山东一山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张继新，男，汉族，1957年2月6日出生，住山东省泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张勇，男，1971年3月10日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司。住所地：山东省济南市��荫区经三路***号。
负责人：陈正斌，总经理。
委托诉讼代理人：谢宏博，山东泉兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文文，女，1986年11月14日出生，汉族，该单位员工。
上诉人泰安市德润富临酒店投资管理有限公司因与被上诉人张继新、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区市人民法院（2015）泰山民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人法定代表人石萍及其委托诉讼代理人李果、杜红星、被上诉人张继新及其委托诉讼代理人赵天菊、张勇、原审第三人的委托诉讼代理人谢宏博、吴文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泰安市德润富临酒店投资管理有限公司上诉请求：请求二审法院依法查明事实，予以改判。事实与理由：上诉人与被上诉人之间是民间借贷关系。上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖法律关系，周某与被上诉人签订协议书及将房产证原件交由被上诉人保管的目的，是为公司向被上诉人借款提供的担保。该协议是以买卖合同的形成为借款提供担保，双方之间不存在买卖合同关系，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张继新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。1、上诉人与被上诉人之间的法律关系是房屋买卖关系，有双方签订的协议书为依据。2、上诉人主张协议书实为借款担保，同样没有证据证实，即没有借款合同也没有担保合同，相反确有双方签订的房屋转让协议。以上的证据形成完整的证据链，该案双方是买卖关系，而不是借贷关系。
原审第三人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，我方不清楚上诉人与被上诉人之间的法律关系，第三人愿意在不承担税费的情况下，依据法律判决配合进行房产过户。
被上诉人张继新向一审法院起诉请求：判令被告：1、全面履行合同义务；2、将涉案房产通过合法程序过户到原告名下；3、支付违约金1000000元；4、承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告通过转让取得第三人位于泰安市东岳大街15号原泰山华侨大厦111层、房产证号为泰房权证泰字第××号的房产一处。2006年1月1日，原、被告签订一份协议，约定甲方同意将面积为9743.48平方米的华侨大厦111楼的房产在能够过户的情况下转让��乙方，在甲方过户给乙方并办完房产证手续后，乙方支付给甲方6000000元人民币；若因涉及土地问题，房产尚不能过户，甲方必须在法律允许情况下积极办理过户手续，不能无故拖延，否则视为甲方违约，另外支付违约金1000000元。原告实际接管并入驻管理，后原告多次找被告进行交涉办理过户手续，被告向原告索要20000000元人民币未果后，被告以种种理由推诿至今。
原审法院经审理查明，2004年12月30日，被告与第三人签订房产转让协议一份，约定第三人将位于泰安市东岳大街15号泰山华侨大厦111层、房产证号为泰房权证泰字第××号的房屋转让给被告，转让价格13500000元，付款方式为本协议签署之日支付3000000元，2005年9月20日前再支付3000000元，2005年12月20日前支付最后一期付款7500000元，受让方足额支付转让价款之后，双方再办理涉案房屋的过户手续。庭审过程中，原、被告及第三人对被告已经全额支付购房款的事实无异议，第三人表示被告全额支付购房款之后曾向其表示暂不办理所有权过户手续，故此至今未过户。2006年1月1日，原告与时任被告法定代表人的周某签订协议书一份，抬头处甲方为泰安市德润富临公司周某，乙方为张继新，落款签字处甲方签字为周某，乙方签字为张继新，没有签章。协议书约定：甲乙双方协议购买产权归属信达济南办事处的华侨大厦一到十一楼房产，甲乙双方在真诚互信的基础上达成如下协议：一、甲乙双方协议购买的产权所属信达华侨大厦一到十一楼房产，面积9743.48㎡，总计付款13500000元人民币，其中乙方支付7500000元，甲方支付6000000元；二、甲方同意将面积9743.48㎡的华侨大厦一到十一楼房产在能够过户的情况下转让给乙方，在甲方过户给乙方并办完房产证手续后，乙方���付给甲方6000000元人民币；三、若因涉及土地问题，房产尚不能过户，甲方必须在法律允许的情况下积极办理过户手续，不能无故拖延，否则视为甲方违约，另外支付违约金1000000元；四、产权归属信达济南办事处的华侨大厦的一到十一楼的房产证转由乙方保管，保管期间由房产证所产生的一切法律责任由乙方负责；五、甲方在房产过户前按时向乙方支付华侨大厦一至十一楼的租金每年1000000元人民币；六、付款方式：1、甲方每月1日前支付下月房租，每次支付金额为1000000÷12=83333.3元。2、如遇美元持坚或贬值……七、在乙方支付给甲方6000000元人民币即形成新的租金，将在每年原有租金的基础上增加金额为6000000元×13.3%=798000元的租金，以后若乙方投入的资产继续增加，则甲方应按乙方投入的实际金额乘以13.3%支付每年相应增加的租金。合同还约定了其他内容。现涉案房屋的房产证原件由原告持有。被告认为，被告并未与原告签订任何协议，协议书的甲方为泰安市德润富临公司周某，最后的签名也为周某，该协议书并未加盖被告公司公章，从形式上该协议书是周某个人与原告签订的协议，与被告无关。原告提交中国农业银行进账单（收账通知）复印件一份，用以证明原告于2005年12月29日将7500000元的购房款通过银行汇入被告的账户。该收账通知显示出票人为原告，收款人为被告，金额为7500000元，收款人开户银行签章栏手写“记入周某”字样。该收账通知备注“此联是收款人开户银行交给收款人的收账通知”。被告质证认为，原告应当提供证据原件，此联为收款人的收款通知，而非付款人的付款联，并且该证据在空白处填有记入周某，而且该进账单并没有列入付款事由。2006年7月6日，原告通过拍卖的方式购得位于泰安市泰山华侨大厦二期B区一层部分房产，建筑面积1129.83㎡，成交价950000元。自2006年7月起，原告将该部分房屋出租给被告使用，并按照2006年1月1日协议书第七条的约定向被告收取租金，每月为11055.6元。被告对该事实无异议，主张其所支付的借款利息中包含了相应的租金。庭审过程中，原告另提交以下证据：1、泰房权证泰字第××号房产证复印件一份，用以证明案外人黄天歌已于2012年2月27日在泰安市房产管理局办理了本案涉案标的物的12层到14层楼的产权登记，并已取得了房产证书，由此证明，本案涉案标的物过户条件已成就，被告恶意拖延不予过户，已构成违约。被告质证认为该房产证与本案无关。2、被告企业信息工商登记资料一宗，用以证明原、被告于2006年1月1日签订协议书时，周某系被告的法定代表人，其行为系职务行为，责任应当由公司承担。被告对该证据真实性没有异议，质证认为该证据只能证实周某为当时的法定代表人，但是否是职务行为只能由法庭审理以后予以评定。该证据显示2013年5月10日，被告公司的法定代表人由周某变更为石萍。3、甲方周某、乙方张继新及双方委托人公某于2015年1月3日签订的关于交接过程中的几点说明，用以证明：依据第五条之约定，原告向被告收取的是租金；自2014年12月15日原告方收回本案涉案标的物后，双方租赁关系已终止。被告对该证据的真实性有异议，质证认为该证据未载明交接标的，甲方为周某个人而非被告公司，2015年1月3日周某也并非被告公司的法定代表人。该证据第五条约定“甲方应收（2014年7月——12月15日）租金，在减除其消费数额后，差额部分可顶物品款”。原告述称所交接的内容是净和香堂部分物品及茶府等物品，以上物品在被告所提交的审计报告中均有涉及。4、证人李某��王某出庭作证，用以证明被告记账凭证上所谓的利息实际是租金，记载为利息是其做账的需要，原告支付的7500000元是购房款；同时证明2006年1月1日协议书的真实形成过程。证人李某原系被告财务总监，李某述称：被告向第三人购买涉案房屋，因无力支付最后一笔购房款7500000元，时任被告法定代表人的周某想向原告借款，最终商定的是原告出资7500000元，但要将涉案房屋出售给原告，为此双方签订了协议书；原告记账凭证所记载的支付给原告的利息实为租金，这样做出于两方面考虑，一是如果写租金牵涉到交税的问题，二是考虑到当时房屋尚未过户；年租金1000000元，按月入账支付，其中一部分是以原告的消费金额抵账；原告支付的7500000元因时间紧迫没有进公司账。证人王某原系被告公司出纳，其述称：向第三人支付最后一笔购房款7500000元时是原告给证人一张存折，该存折开户人系原告，并让证人将款存到被告账户上办理一张银行汇票，之后交给李某；被告记账凭证上记载该7500000元为借款并记载了相应的利息，实际上该款为购房款，当时李某向证人出具了2006年1月1日协议书并要求如此记账；下账时没有将协议附到凭证上，但是走账了。被告质证认为，目前的管理层及当时的董事会成员、股东对两位证人所陈述的内容均不知情，从公司管理的角度来说，公司任何决策都应当按照章程及相关法律程序来执行，被告认为对原告所陈述的与相关书证不一致的内容应当以书证为准。5、证人公某出庭作证，用以证明证人曾几次出面就涉案房屋过户问题为原被告调解，因周某要求原告支付2000万元而未果；另外证明2015年1月3日签订的几点说明是真实的。证人述称其与原告及周某私交很好，于2015年应双方要求出面调解涉案房屋过户事宜；周某是代表公司调解而非以个人身份；应邀出面调解的事由是双方买了第三人的房产一直未过户，调解目的是让周某将房屋过户给原告；周某称过户可以，但要支付2000万元。被告质证认为2015年周某已不再是被告单位法定代表人，现任董事长并不知情。庭审过程中，被告提交以下证据：1、被告单位营业执照、组织机构代码证复印件，用以证明被告的主体资格，并证明被告系有限责任公司非个人公司。原告对证据无异议。2、被告公司2005年12月30日记账凭证以及2005年12月29日收据、进账单，用以证明本案所涉7500000元系借款。原告对记账凭证和收据的真实性及证明目的均有异议，对2005年12月29日进账单的真实性无异议，该进账单并未显示该笔款项为借款，记账凭证和收据中显示的借款只是被告单方做账的需要，由被告单方决定，并不能反映款项的真实用途；记账凭证记载的会��主管、记账、复核均为原告所申请出庭作证的证人李某，该事实可以证明李某证言的真实性。该进账单与原告提交的中国农业银行进账单（收账通知）复印件相同，收据内容为收到张继新借款7500000元，并加盖有被告公司的财务专用章。3、被告向原告支付借款利息的凭证、收据、顶账费用等凭证，用以证明被告按月向原告支付借款利息，其中原告多次出具的收款凭条、收到条等均记载借款利息。原告从被告提交的所有凭证中抽取四份，并发表如下质证意见：1、2006年1月17日记账凭证内容记载为利息，但两份原始凭证记载分别为“今收现金2万元整”及“收餐费73026元”，虽然以利息做账，但原告实际收到的是租金及餐费；2、2006年3月25日记账凭证显示利息为83333元，该金额是依据双方于2006年1月1日所签协议书确定的；3、2006年8月31日凭证显示借款利息为94388.9元，该金额���括原租金83333元，及原告于2006年6月所拍得的华侨大厦二期B区1层出租给被告后的租金11055.6元；4、2011年7月26日记账凭证显示原告出具的收条内容是房费62998.8元，并且自此以后原告所出具的收条均为房费即房租。综上，虽然被告做账时将款项用途记载为利息，但实际是租金，原被告之间系租赁关系。该组证据显示，原告前期出具的收据中载明收到款项一般为利息，后期基本以2012年1月为分界点，收据中记载收到款项一般为房费。4、泰盈泰专审字[2016]第011号审计报告一份，用以证明被告向原告支付利息共计10280357.26元。原告对该证据的真实性和证明对象均有异议，质证认为，该证据为被告单方委托，其中所有的依据包括陈述文字记载均是被告的主观意愿，比如审计报告第一页显示审计单位接受被告向原告借入款项及支付原告利息、房租费用的审计，其中记载的借款及��息与事实不符，原告不予认可；该审计报告中载明被告未能提供借款合同，这说明不是借款是购房款；关于费用的支付时间，起始时间属实，截止时间为2014年6月30日；对被告支付的数额及付款的性质有异议，实际是租金，数额不清楚，对审计报告后面所附列表的真实性有异议，原告不予认可。5、2015年7月2日泰安市国资中心会议纪要、泰山华侨大厦费用摊销明细、泰山华侨大厦收款书等复印件一宗，用以证明涉案房产在国资中心的调度下，已委托山东泰安华侨大厦管理，涉案房产的管理费用一直是被告支付，该房产一直由被告控制并管理。原告对证据的真实性有异议，质证认为会议纪要不能作为证据使用；泰山华侨大厦与被告是两个独立的法人主体，泰山华侨大厦的相关费用及相关资产与本案无关，不是被告所主张的涉案房产；原告于2014年12月15日终止租赁关系，��该涉案房产收回，目前该房产由原告实际控制；被告依据会议纪要提出的证明对象错误，该涉案房产的所有权和管理权是两个法律关系，即使被告拥有管理权也无法证明拥有该房产的所有权。庭审过程中，原告主张其第三项诉讼请求的依据是协议书第三条中明确约定过付条件成就后不能无故拖延，否则视为甲方违约，支付违约金1000000元，但原告的实际损失远远超过1000000元。被告主张其不认可协议书的效力，故不应承担该违约金。原告另明确主张其仅要求第三人协助办理涉案房屋的转移登记手续，而不要求第三人承担任何费用。以上事实有协议书、房产转让协议、中国农业银行进账单（收账通知）、房产证、企业工商登记信息、拍卖成交手续、关于交接过程中的几点说明、证人证言、记账凭证、专项审计报告、2015年7月2日泰安市国资中心会议纪要、泰山华侨大厦费���摊销明细、泰山华侨大厦收款书等证据及庭审笔录等在卷予以证实。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、2006年1月1日协议书的合同相对人如何确定；2、该合同相对人之间是什么法律关系。关于2006年1月1日协议书的合同相对人。原审法院认为，一、周某时任被告公司法定代表人，协议书明确载明“甲方泰安市德润富临公司周某”，即周某系以公司法定代表人的身份与原告签订协议书；二、协议书首部明确载明“甲乙双方协议购买产权归属信达济南办事处的华侨大厦一到十一楼房产”，而当时与第三人签订合同购买该房产的主体为被告，而非周某个人，且该协议书所指称的购买涉案房产的合同其标的物、价款等与被告与第三人所签合同所约定内容相同，应系指同一事实，故周某是在行使公司职权，代表公司与原告签订协议书；三、尽管原、��告对所支付款项的定性不同，但在签订该协议书之后，被告一直依据该协议书向原告支付相应款项，并依据该协议向原告租赁了其他房屋及支付租金，即便是于2013年5月10日被告公司的法定代表人由周某变更为石萍之后，该协议书仍然得到了履行，该事实显示被告公司一直认可该协议书的存在及效力，亦即被告认可周某的行为系职务行为。故此，该协议书的合同相对人为原告与被告，而非原告与周某个人，对该事实原审法院依法予以确认。关于原、被告之间的法律关系。原告主张系房屋买卖合同关系，被告主张系借款合同关系。原审法院认为，虽然被告记账凭证记载被告向原告支付的款项性质为利息，原告出具的部分收据中亦载明相应款项的性质为利息，但原、被告之间的法律关系不足以认定为借款合同关系，而应认定为房屋买卖合同关系。理由为：一、就2006年1月1日协议书的内容来看，协议书第一条约定，在向第三人购买涉案房屋时，原告承担7500000元，被告承担6000000元；第二条即约定在能够过户的情况下被告将涉案房屋转让给原告，原告向被告支付在先由被告承担的购房款6000000元。该两条约定的字面含义清楚明确，不存在歧义，明确约定了被告向原告办理过户登记的条件及涉案房屋的对价，即原、被告之间系房屋买卖合同关系；二、协议书第五条、第六条明确约定了在涉案房屋过户给原告之前，被告向原告支付租金的义务及租金的计算方式，该约定系被告在之后向原告交纳费用的合同依据。同时，被告向原告交纳的相关费用的金额与该约定相符，而被告未举证证实存在其向原告支付相应款项的其他合同依据；三、原告取得华侨大厦二期B区一层部分房产之后，将该部分房产亦交付被告承租，被告按照2006年1月1日协议书第��条的约定向原告交纳租金，但该租金在被告的会计凭证中亦记载为利息，该事实显示该协议书得到了忠实的履行，但被告记账凭证中并未对相应款项的真实用途作出如实记载；四、证人李某、王某、公某的证言证实原、被告之间确实达成了房屋买卖的协议，意思表示真实。虽然证人李某的证言显示当时被告的法定代表人周某是迫于经营形势而改变了向原告借款的初衷，改为同意由原告购买涉案房屋，但商业经营中的经营形势并非法律关于合同效力认定事由中规定的来自于合同相对人的胁迫，并非认定相对人意思表示真实与否的事由，应当依据诚实信用的原则对协议书的性质及效力作出认定；五、被告主张双方系借款合同的证据仅有被告单方制作的记账凭证及所附的原告出具的收条。但被告的记账凭证未对支付款项的真实用途作出如实记载已如前所述，原告在后期亦明确将款项内容记载为房款，记账凭证等不足以认定双方的法律关系。被告未就其主张提交充分证据。综上，原审法院认为原被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系，对该法律关系原审法院依法予以确认。原、被告之间于2006年1月1日签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原审法院依法予以确认。双方应当按照协议书的约定行使权利、履行义务。现涉案房屋的所有权具备办理转移登记的条件，故对原告要求被告及第三人协助办理转移登记的诉讼请求原审法院依法予以支持。庭审过程中，原告明确表示不要求第三人承担办理转移登记的相关费用，该主张系原告对自己权利的处分，原审法院予以支持，在办理转移登记的过程中依法应由第三人承担的相关税费由原告承担。庭审过程中，第三人表示被告全额支付购房款之后曾向第三人表示暂不���理所有权过户手续，故此至今未过户。被告亦未举证证明办理转移登记存在法定障碍，而是以否认协议书的效力进行抗辩。协议书第三条约定“若因涉及土地问题，房产尚不能过户，甲方必须在法律允许的情况下积极办理过户手续，不能无故拖延，否则视为甲方违约，另外支付违约金1000000元”。被告在具备办理转移登记条件的情况下，故意拒绝要求第三人为其办理转移登记及拒不协助原告办理转移登记，依据该条约定，被告应承担违约责任。该约定系惩罚性违约金条款，不以原告有实际损失为前提，且逾期办理转移登记的损失亦难以量化，进而难以依据公平原则进行调整，故原审法院认为应当尊重当事人的约定，被告应依据该约定对原告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条���第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告泰安市德润富临酒店投资管理有限公司、第三人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司于本判决生效之日起三十日内将位于泰安市东岳大街15号泰山华侨大厦111层、房产证号为泰房权证泰字第××号的房屋的所有权转移登记至被告泰安市德润富临酒店投资管理有限公司名下，依法应由第三人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司承担的相关税费由原告张继新承担。二、被告泰安市德润富临酒店投资管理有限公司于第一项判决履行完毕之日起三十日内协助原告张继新办理该房屋的所有权转移登记手续。三、被告泰安市德润富临酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张继新违约金1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人���共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108800元、保全费5000元由被告泰安市德润富临酒店投资管理有限公司负担。
本院二审期间，上诉人申请证人周某出庭作证，其证明内容为：2006年1月1日的协议书是我签的，签订时间实际是2006年3月份，落款时间写到2006年1月份。这个是借款，关于借款我们没有签订协议，只是口头的，每年给被上诉人100万元的利息回报。一直以来，一直以利息的形式交付。经被上诉人张继新质证认为，对证言的真实性和客观性有异议，理由是：周某是当时上诉人的法定代表人，而且是上诉人的最大股东，2015年时约占69.8%股份，而且是本案所涉协议书的签订者、当事人、实施人，与本案有根本的直接的利害关系，该证人证言不应当作为本案的证据予以采纳。原审第三人质证意见是与第三人无关，对真实行性不发表意见。庭审中，上诉人提供证据如下：1、在泰安市工商局调取的张继新名下的泰安岱下华桥酒店管理有限公司的工商登记信息，记载他的股东张继新、一审的证人李某、王某，对此证明一审的两份证人与被上诉人有利害关系。2、2014、11、15日的交接表，有接收人王某和李某的签字，证明目的同上。3、2005年12月31日第三人出具的收款专用票据两张，一张是750万元，交款事由是泰山华桥大厦项目还款，一张是15775元，交款事由是项目滞纳金，证明当时借款被上诉人没有及时把此款拿出，一直到年底导致上诉人付款晚了十天左右。4、租赁合同，约定租赁期限是12年，出租方是山东泰山华桥大厦，承租方是上诉人，到期是2014年4月25日，证明2015年1月3日交接的说明应当与上诉人无关。经被上诉人质证认为，因上诉人提交的证据均超过举证期限，上诉人没有在法定的规定期限内提交以上证据，因此我方对该系列证据不予质证，不能作为本案定案依据。原审第三人对证据收据真实性需要向财务核实后回复法庭，其他证据与我方无关。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，上诉人与被上诉人之间是什么法律关系。被上诉人主张房屋买卖合同关系，上诉人主张系借款合同关系。原审法院认为，虽然上诉人主张凭证记载上诉人向被上诉人支付的款项性质为利息，被上诉人出具的部分收据中亦载明相应款项的性质为利息，但上诉人、被上诉人之间的法律关系不足以认定为借款合同关系，而应认定为房屋买卖合同关系。理由为：一、就2006年1月1日协议书的内容来看，协议书第一条约定，在向第三人购买涉案房屋时，被上诉人承担7500000元，上诉人承担6000000元；第二条即约定在能够过户的情况下上诉人将涉案房屋转让给被上诉人，被上诉人向上诉人支付在先由上诉人承担的购房款6000000元。该两条约定的字面含义清楚明确，不存在歧义，明确约定了上诉人向被上诉人办理过户登记的条件及涉案房屋的对价，即上诉人、被上诉人之间系房屋买卖合同关系；二、协议书第五条、第六条明确约定了在涉案房屋过户给被上诉人之前，上诉人向被上诉人支付租金的义务及租金的计算方式，该约定系上诉人在之后向被上诉人交纳费用的合同依据。同时，上诉人向被上诉人交纳的相关费用的金额与该约定相符，而上诉人未举证证实存在其向被上诉人支付相应款项的其他合同依据；三、被上诉人取得华侨大厦二期B区一层部分房产之后，将该部分房产亦交付上诉人承租，上诉人按照2006年1月1日协议书第七条的约定向���上诉人交纳租金，但该租金在上诉人的会计凭证中亦记载为利息，该事实显示该协议书得到了忠实的履行，但上诉人记账凭证中并未对相应款项的真实用途作出如实记载；四、证人李某、王某、公某的证言证实上诉人、被上诉人之间确实达成了房屋买卖的协议，意思表示真实。虽然证人李某的证言显示当时上诉人的法定代表人周某是迫于经营形势而改变了向被上诉人借款的初衷，改为同意由被上诉人购买涉案房屋，但商业经营中的经营形势并非法律关于合同效力认定事由中规定的来自于合同相对人的胁迫，并非认定相对人意思表示真实与否的事由，应当依据诚实信用的原则对协议书的性质及效力作出认定；五、上诉人主张双方系借款合同的证据仅有上诉人单方制作的记账凭证及所附的被上诉人出具的收条。但上诉人的记账凭证未对支付款项的真实用途作出如实记��已如前所述，被上诉人在后期亦明确将款项内容记载为房款，记账凭证等不足以认定双方的法律关系。上诉人未就其主张提交充分证据。综上，上诉人与被上诉人之间的法律关系为房屋买卖合同关系，对该法律关系依法予以确认。
上诉人、被上诉人之间于2006年1月1日签订的协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。双方应当按照协议书的约定行使权利、履行义务。现涉案房屋的所有权具备办理转移登记的条件，故对被上诉人要求上诉人及第三人协助办理转移登记的诉讼请求依法予以支持。上诉人称上诉人与被上诉人之间是民间借贷法律关系。双方签订的协议是以买卖合同的形式为借款提供担保，双方之间不存在买卖合同关系的主张，虽提供部分证据，但不能证明双方之间是民间借贷法律关系，其主张不能��立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108800元，由上诉人泰安市德润富临酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 张 岩
审判员 刘增凯
二〇一七年三月十日
书记员 张焕新