北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0102民初22817号
原告：刘福，男，1964年10月14日出生，住北京市。
被告：北京龙基物业管理发展中心，住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。
法定代表人：谢建存，总经理。
委托诉讼代理人：王天培，男，1975年10月10日出生，北京龙基物业管理发展中心职员，住该单位。
委托诉讼代理人：张玲玲，女，1977年12月1日出生，北京龙基物业管理发展中心职员，住该单位。
原告刘福与被告北京龙基物业管理发展中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘福，被告北京龙基物业管理发展中心（以下简称：龙基物业中心）的委托诉讼代理人王天培、张玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘福向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复原告承租的北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx室的房屋裂缝，并对该房屋北侧小卧室墙壁重新粉刷；2、被告为原告更换北侧小卧室窗户及厨房窗户。事实和理由：原告承租龙基物业中心的房屋，从2000年开始，窗户破损严重，卧室窗户打不开，并且房屋出现漏雨，屋顶与墙体开裂，渗水部位已经长毛，发霉严重，屋内墙皮爆裂脱落等问题，被告应予以修复。
龙基物业中心辩称，请求法院驳回刘福的��部诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋的产权人是北京市宣武区陶然亭住宅合租社。二、刘福未经龙基物业中心私自对租赁房屋进行了装修装饰，造成房屋内有灰缝，故不同意进行修复。三、刘福未经管理中心同意，私自在原窗户外加装新窗，破坏了设备；其私自改变房屋墙面附着物，并将室外雨水管踩踏变形导致漏水。四、刘福自1998年以来一直使用和保管该租赁房屋，房屋交付使用时，并无其所称的现象，刘福应当承担约定的使用保管责任。根据双方签订租赁合同约定，刘福的行为已经严重违约，因其责任造成房屋及附属设施损坏的，应由刘福负责修复和赔偿。龙基物业中心提供的涉案房屋保证了刘福的居住安全和正常使用，故不同意刘福的诉讼请求，请求法院驳回刘福的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2001年1月19日，龙基物业中心作为甲��（出租人）与乙方（承租人）刘福签订了《北京市公有住宅租赁合同》，约定甲方将北京市西城区（原宣武区）xx小区xx号楼xx单元xx号房屋出租给乙方居住使用。其中约定：“……三、甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保证居住安全和正常使用。因甲方责任致使房屋倒塌、毁损，造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。……八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用、保管，并在房屋建设标准限定的范围内合理使用。因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。……九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必需，须事先取得甲方同意并另行签订协议后方可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿。……”现刘福称现涉案房屋存在顶棚及墙体裂缝、卧室及厨房窗户破损以及房屋北侧卧室墙体发霉的���况，请求：1、判令被告修复原告承租的北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx室的房屋裂缝，并对该房屋北侧小卧室墙壁重新粉刷；2、被告为原告更换北侧小卧室窗户及厨房窗户。被告以其答辩意见不同刘福的诉讼请求。
双方就争议事实分别进行举证：
一、刘福为证明房屋存在顶棚及墙体裂缝、卧室及厨房窗户破损以及房屋北侧卧室墙体发霉的情况提交照片。龙基物业中心对照片的真实性认可，但认为不能证明产生的原因，刘福已经在原窗体外部自行安装新的窗户，卧室墙体裂缝不能证明危及房屋安全且不具备安全居住的条件；墙壁发霉是因为刘福踩坏雨水管导致渗水所致，应由其自行承担责任。同时，龙基物业中心提交了2016年8月1日的维修单，证明物业中心尽到修缮义务对室外雨水管进行维修。刘福认可该维修单的真实性，但称系在其多次要求下进行的维修。
二、刘福为证明涉案房屋存在裂缝的原因及是否建议修复申请进行司法鉴定，经本院委托由北京市建筑工程研究建设质量司法鉴定中心出具北京建研院司鉴中心[2016]建鉴字第301号司法鉴定意见书，其中载明：“……三、工程概况：涉案房屋为北京市西城区四平园小区4号楼5门603房屋，该房屋为砖混结构，预制楼板。原、被告双方陈述：‘涉案房屋于1994年或1995年建成，原告于1997年入住。’原告陈述：‘1997年入住时，房屋无裂缝，2004年发现顶板墙体出现裂缝，后自行采用粘贴网格布的方法修复过’……五、分析说明：5.1根据现场勘验情况、国家相关技术标准规范，对北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx房屋的房顶及墙面裂缝形成原因及是否建议修复进行如下分析：1.经现场剔凿，涉案房屋南卧室顶板裂缝为预制板拼接缝开裂，不影响结构的使用和安全，建议对顶板拼接缝进行封闭处理。2.涉案房屋位于顶层，结构形式为砖混结构，墙体上侧设置混凝土圈梁，预制楼板，东、西墙混凝土圈梁缝及墙体均与预制板拼接缝相连。根据上述勘验情况，对涉案房屋南卧室东、西混凝土圈梁裂缝及墙体裂缝形成原因进行如下分析：涉案房屋位于顶层，预制楼板在温度作用下沿预制板拼接缝开裂，并导致了预制板拼接缝下侧的圈梁及墙体的斜向开裂。3.依据中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.4.6条的相关约定，涉案房屋南卧室西墙及上部混凝土圈梁、南卧室东墙及上部混凝土圈梁构件安全性等级均评为Cu级……六、鉴定意见。依据鉴定委托的要求、现场勘验情况及国家相关技术标准规范对北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx房屋的房顶及墙面裂缝形成原因及是否建议修复的鉴定意见如下：1.涉案房屋南卧室顶板裂缝为预制板拼接缝，开裂原因为温度作用导致，不影响结构的使用安全，建议对南卧室顶板拼接缝进行封闭处理。2.涉案房屋南卧室东、西墙上部混凝土圈梁斜裂缝及南卧室东、西墙体斜裂缝均为温度作用所致。3.依据相关规范规定，对涉案房屋南卧室西墙上部及上部混凝土圈梁应采取措施，进行加固修复”。龙基物业公司认为上述鉴定意见不能证明刘福的承租权益受到损失，不能证明该房屋属于危房，对鉴定意见不认可，与本案无关；其上述鉴定仅对房屋的缝隙进行了专门性鉴定，不能证明被告不能保证该房屋的居住安全和使用。同时提交《关于启用新的<北京市公有住宅租赁合同>的通知》（北京市房屋土地管理局（通知）京房地房字[1997]第946号）的网络打印件，其中载明：“……（二）无正当理由拖欠房租，系指在甲方能够保���承租者的居住安全和房屋设备正常使用（居住安全，房屋设备正常使用即房屋不倒、不塌，无严重漏雨，无严重潮湿，装修基本完好，设备运转正常）及无其他极特殊理由情况下的欠租”；因刘福承租房屋能够正常居住，故不具备维修条件。刘福认可上述证据的真实性，但认为龙基物业中心将房屋出租就应对房屋损坏进行维修。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告主张被告修复承租的北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx室的房屋裂缝。经鉴定机构及双方当事人确认，涉案房屋存在南卧室顶板裂缝，南卧室东、西墙上部混凝土圈梁斜裂缝及南卧室东、西墙体斜裂缝，鉴定机构明确了上述裂缝的产生原因、相应的构件安全性等级以及修复意见，因上述房屋裂缝并非因���福使用造成，故龙基物业公司应当按照鉴定意见对上述裂缝进行处理及加固修复。龙基物业中心以房屋尚未达到维修的条件不同意进行维修，其所依据的《关于启用新的<北京市公有住宅租赁合同>的通知》中有关居住安全及房屋设备正常使用的描述系产权部门对于“无正当理由拖欠房租”情形列举，并非免除出租人的维修义务或必须达到上述条件时才具备维修的条件，故龙基物业中心的该项抗辩意见，本院不予采纳。
刘福要求重新粉刷该房屋北侧小卧室墙壁并更换卧室及厨房窗户的诉讼请求，因未提交证据证明卧室墙面发霉及其主张更换窗户损坏的产生原因，同时刘福亦认可其在所要求更换的窗户的外侧加装了推拉式窗户，故基于以上情形，本院对于刘福的上述诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第��百二十条，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，北京龙基物业管理发展中心对刘福承租的北京市西城区xx小区xx号楼xx门xx室的南卧室顶板拼接缝进行封闭处理，并对该房屋南卧室西墙上部及上部混凝土圈梁采取措施，进行加固修复。
二、驳回刘福的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由北京龙基物业管理发展中心负担，自本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费二万元，由北京龙基物业管理发展中心负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐澜涛
二〇一七年三月三十日
书 记 员 郭莹莹