安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖07民终33号
上诉人(原审被告)：铜陵市富源小额贷款有限责任公司，住所地安徽省铜陵市狮子山区狮子山北路水站综合楼三楼。
法定代表人：董震，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师所律师。
被上诉人(原审原告)：卢荣斌，男，1967年3月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：王欣然，安徽古圣律师事务所律师。
原审第三人：铜陵市诚艺装饰有限责任公司，住所地安徽省铜陵市大桥经济开发区（润盈矿产品交易市场六楼七号）。
法定代表人：仰礼道。
原审第三人：仰礼，男，1967年6月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。
原审第三人：蒋昌霞，女，1968年5月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。
原审第三人：李卫陵，女，1962年3月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托诉讼代理：王振民，江苏东域律师事务所律师。
上诉人铜陵市富源小额贷款有限责任公司（以下简称富源小贷公司）因与被上诉人卢荣斌、原审第三人铜陵市诚艺装饰有限责任公司（以下简称诚艺公司）、仰礼道、蒋昌霞、李卫陵执行异议纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院于2017年9月4日作出（2017）皖0705民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人富源小贷公司的委托诉讼代理人余鲲、被上诉人卢荣斌的委托诉讼代理人王欣然、原审第三人李卫陵的委托诉讼代理人王振民到庭参加了诉讼。原审第三人蒋昌霞、诚艺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富源小贷公司上诉请求：撤销（2017）皖0705民初1526号民事判决第一、二项，驳回卢荣斌的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由卢荣斌负担。事实与理由：一审事实认定存在矛盾。一审认定李卫陵将铜陵市铜官区404室房屋出售给卢荣斌。又认定铜陵市铜官区内有401-406六套房产，151栋房产登记的产权人是诚艺公司，该六套房产一直未办理单独的房产证；而上诉人持有的淮河南路151栋房产的产权证，也是六套房产整体的房产证，其证号为铜房2008字第004169号，涉案房产并未从整体中分割。一审还认定404号房产具有单独的产权证，证号为014604，与一审认定的151栋六套房产未单独办理的产权证矛盾。
二、涉案房产的产权证可能为假。卢荣斌、李卫陵声称的涉案房屋的产权证号为014604，经富源小贷公司到铜陵市不动产登记中心初步了解，未能查询到该证号。若涉案房产的产权证为假，则李卫陵并非取得涉案房产的所有权，其将涉案房产出售给卢荣斌的行为无效。
三、一审法院适用法律错误，不应停止对涉案房产的执行。
1.原铜陵市狮子山区人民法院对涉案房产的执行符合法定程序。涉案房产系151栋六套房产之一，为诚艺公司所有，诚艺公司将151栋六套房产整体抵押给富源小贷公司，并向富源小贷公司借款200万元，后因未完全履行清偿责任，富源小贷公司向原铜陵市狮子山区人民法院起诉，该院以（2015）狮民二初字第00067号民事判决书支持上诉人对151栋六套房产享有优先受偿权，在执行过程中，原铜陵市狮子山区人民法院对151栋六套房产进行评估拍卖，符合法定程序。
2.卢荣斌对涉案房产并非合法占有，没有所有权，也不存在其他实体权益，不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产至今仍作为151栋六套房产之一，登记在诚艺公司名下，并未转移登记在李卫陵或者卢荣斌名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，无论是李卫陵，还是卢荣斌，对涉案房产均没有所有权，也不存在其他实体权益，不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为卢荣斌业已签订合法有效的书面合同并向李卫陵履行了付款义务及合法占有涉案房产，故依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，故认定卢荣斌就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。以上认定明显适用法律错误，卢荣斌签订合同并履行付款义务，只是取得了债权，并未取得涉案房产的物权，且债权并不优先于富源小贷公司的抵押优先权；卢荣斌占有房产是否合法暂且不论，占有房产本身也未取得任何足以排除对涉案房产强制执行的民事权益。综上，请求判如所请。
卢荣斌答辩称：请求法院依法判决。
仰礼道陈述：向富源小贷公司借款是事实。诚艺公司处置房产是事实。我对一审判决无异议。我没有提供房产证，不清楚淮河南路151栋404室房屋房产证的真伪。
蒋昌霞以及诚艺公司未作陈述。
李卫陵陈述：驳回上诉，维持原判。上诉人富源小贷公司的上诉理由不成立。1.一审认定的事实不存在矛盾。一审认定的是卢荣斌与李卫陵在百度中介所签订的《二手房买卖合同》的内容为淮河南路151栋404室房屋的产权证号为014604。一审还查明，淮河南路151栋401-406室六套房子的没有办理房产证。李卫陵从诚艺公司处购得房产，又将房产出售给卢荣斌，卢荣斌与李卫陵的买卖是合法有效的。2.一审判决适用法律正确，作为卢荣斌购买房产完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，能够排除执行。卢荣斌在2006年购买房屋并且入住有12年，也在富源小贷公司抵押合同之前，并交付房款，在办理房产证上没有过错，卢荣斌入住后享有物权的期待权，法律赋予该物权期待权优先保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条，可以排除执行。富源小贷公司对房屋抵押有过失，不是善意的。作为富源小贷公司具有专业能力的公司，对抵押物负有谨慎注意义务，应该尽职调查，现场核实，决定借款和抵押。一审中，富源小贷公司明确地说已作了现场查看。因此，富源小贷公司有过失责任。
卢荣斌一审提起诉讼，请求判令：1.依法撤销安徽省铜陵市狮子山区人民法院(2016)皖0705执1180号之十四执行裁定书中对淮河南路151号房产中所包含404室房产予以执行的裁定，将属于卢荣斌所有的404室房产除外执行；2.依法确认铜陵市淮河南路151号404室房产属于卢荣斌所有；3.本案诉讼费由富源小贷公司承担。
一审审理查明：2006年12月20日，经百度中介所居间介绍，卢荣斌与李卫陵签订《二手房买卖合同》，约定：1.李卫陵（甲方、卖方）将铜陵市铜官区404号房屋（建筑面积110平方米，房屋权证字号为014604）出售给卢荣斌（乙方、买方）；2.甲方保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，若发生概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；3.房屋价款为29万元，在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关中介服务费2000元，由乙方承担；4.乙方需向甲方交纳购房定金15万元，合同生效后，定金充抵房款；6.办理完房地产交易手续（即领到房地产业务受理单）当日内，乙方先付购房款15万元，待领到房地产权证的10日内将剩余购房款14万元一次性付清；11.甲方必须把户头变更到乙方头上。合同对其他事项亦作了明确约定。合同签订后，卢荣斌按照合同约定，于当日向李卫陵支付购房定金15万元，李卫陵于当日将房屋交付给了卢荣斌，卢荣斌对该房屋进行了装修并居住至今。2007年2月7日，卢荣斌再向李卫陵支付购房款8万元。2007年7月24日，李卫陵以办理产权变更登记手续为由，又收取卢荣斌购房款1万元，并收取了卢荣斌户口本原件1本，离婚证原件1本以及身份证复印件一张。此后，李卫陵始终未能将该房产的产权人变更为卢荣斌。
铜陵市铜官区内有401号、402号、403号、404号、405号、406号等六套房子，铜陵市铜官区登记的产权人是开发商诚艺公司，但该栋楼内的六套房子一直未办理单独的房产证。2006年李卫陵与诚艺公司法定代表人仰礼道在中介张秀芳的居间下签订购房协议，以25万元购得铜陵市铜官区404号房屋，付清房款占有该房后李卫陵与卢荣斌签订前述《二手房卖买合同》。李卫陵曾向卢荣斌出示了该房屋的产权证复印件。
2013年5月，仰礼道、蒋昌霞向富源公司借款200万元，诚艺公司以其名下铜陵市淮河南路151号房产及土地（房地产权证号：20××69）为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。因仰礼道不能依约还款，富源公司于2015年向原铜陵市狮子山区人民法院提起诉讼，该院作出（2015）狮民二初字第00067号民事判决书，判令：仰礼道归还借款，富源小贷公司对铜陵市铜官区房产（含卢荣斌购买的151栋404号）行使抵押权。因仰礼道未履行判决确定的还款义务，富源小贷公司向法院申请强制执行，原铜陵市狮子山区人民法院于2016年7月作出民事裁定书，先是裁定查封、拍卖诚艺公司名下铜陵市铜官区房产。卢荣斌看到法院张贴的民事裁定书后，与百度中介所与李卫陵协商购房款的退还及经济损失的补偿等问题，但李卫陵与百度中介所一直未能解决。
原铜陵市铜官山区人民法院与原铜陵市狮子山区人民法院合并为铜陵市铜官区人民法院。2017年1月，卢荣斌诉至铜陵市铜官区人民法院，请求判令：“1.确认卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》无效；2.李卫陵将离婚证原件、户口本原件返还给卢荣斌；3.李卫陵、邵从和共同返还购房款23万元，办证费用1万元，并支付利息损失6840元；”铜陵市铜官区人民法院于2017年3月7日作出（2017）皖0705皖民初29号《民事判决书》,确认卢荣斌与李卫陵签订的《二手房卖买合同》合法有效，并驳回了卢荣斌的所有诉讼请求。该《民事判决书》已生效。2017年3月8日卢荣斌向铜陵市铜官区人民法院提出执行异议，请求终止对铜陵市淮河南路151栋404号房产的拍卖程序，并依法解除查封。2017年3月15日，铜陵市铜官区人民法院作出民事裁定书，驳回了卢荣斌的异议。
关于涉案房屋至今无法办理产权证的原因。（2017）皖0705皖民初29号民事案件庭审中，卢荣斌与李卫陵均陈述：在未经相关部门同意的情况下，诚艺公司法定代表人仰礼道在铜陵市铜官区顶层加盖了一层建筑，以致该处房屋无法办理产权证，相关部门要求仰礼道补足相关费用或限期拆除，但仰礼道既不补足费用也不拆除。为此，李卫陵与卢荣斌分别就此事与仰礼道沟通过，但问题至今未能解决。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，卢荣斌在原铜陵市狮子山区人民法院于2016年7月1日就讼争房产的查封、拍卖作出《民事裁定书》之前，业已签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产，在房产交易、履行过程中也不存在过错，且依合同约定履行了付款义务。根据《执行异议复议的规定》第二十八条规定，应当认定卢荣斌就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其对涉案房屋享有占有权，应受法律保护。富源公司申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排除卢荣斌基于合法占有形成的物权。因此，卢荣斌请求停止对涉案房屋的执行，理由充分，应予支持。
对于未取得《建设工程规划许可证或者未按照《建设工程规划许可证》规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。故本案中，卢荣斌请求确认铜陵市淮河南路151号404室房产属于其所有，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对铜陵市淮河南路151栋房产中所包含的404室房产的执行；二、驳回卢荣斌的其他诉讼请求。案件受理费80元,由富源小贷公司承担。
二审中，当事人提供了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换并质证。被上诉人卢荣斌向法庭提供证据如下：2017年9月1日铜官区人民法院（2017）皖0705民初1526号案件执行款收据，证明卢荣斌在一审期间缴纳房屋余款5万元，由法院保管。
上诉人富源小贷公司质证：该结算单据与本案无关联性，不能证明卢荣斌的主张。
原审第三人卫陵质证：无异议。
原审第三人李卫陵向法庭提供证据如下：（2017）皖0705民初1294号民事判决书，证明李卫陵向诚艺公司购买房产，已支付全部房款，李卫陵再转让给卢荣斌。
上诉人富源小贷公司质证：该份民事判决驳回了李卫陵的诉讼请求，故不能实现李卫陵的证明目的。
被上诉人卢荣斌质证：无异议。
上诉人富源小贷公司、原审第三人仰礼道、蒋昌霞、诚艺公司均未向法庭提供新的证据。
二审中，上诉人富源小贷公司对一审卢荣斌所举证据的补充质证意见：对（2017）皖0705民初29号民事判决书、《二手房买卖合同》有异议，该份判决书虽然认定《二手房买卖合同》有效，但是没有发生物权变动的效力。《二手房买卖合同》的双方当事人是卢荣斌与李卫陵，而涉案房屋所有权人是诚艺公司，《二手房买卖合同》合法有效，不代表卢荣斌取得合法居住权。
本院认证意见：对二审中卢荣斌提供的执行款票据的真实性予以认定；对李卫陵提供的（2017）皖0705民初1294号民事判决书，与本案无关性，故不予认定。对一审中卢荣斌提供的（2017）皖0705民初29号民事判决书、《二手房买卖合同》的真实性予以确认。对其他证据的认证意见同一审。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是李卫陵与卢荣斌的买卖行为是否有效；卢荣斌是否享有对铜陵市铜官区404室的实体权益；该实体权益是否足以排除对上述房屋的执行。
焦点一、（2017）皖0705民初29号民事判决书认定李卫陵将铜陵市铜官区404室房屋出卖给卢荣斌的行为是合法的法律行为，双方的房屋买卖合同关系是有效的。因此，依据该份生效的民事判决书，本院认为李卫陵与卢荣斌之间的民事行为合法有效。
上诉人富源小贷公司提出李卫陵并非取得涉案房产的所有权，其将涉案房产出售给卢荣斌的行为无效的辩解，与事实相悖，故本院不予支持。
焦点二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，诚艺公司名下位于铜陵市铜官区房屋，整体办理了大房产证，产权证号为20××69。诚艺公司将其中一套房屋404室转让给李卫陵，李卫陵又将该套房屋转让给卢荣斌。卢荣斌已交清房款且居住至今已有十一年。虽然该套404室房屋的产权没有过户给卢荣斌，但是两次买卖关系均是合法有效的。卢荣斌依照买卖合同对该套房屋享有占有的权益，受法律保护。因此，卢荣斌对该套房屋享有实体权益。
上诉人富源小贷公司提出卢荣斌对该套房屋不是合法占有，也没有所有权，不享有实体权益的上诉理由，与事实及法律相悖，本院故不予支持。
焦点三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，卢荣斌购得铜陵市铜官区404室房屋的时间在前，富源小贷公司对铜陵市铜官区房屋办理抵押登记的时间在后。卢荣斌对该套房屋的占有及控制符合上述规定的情形，而且其享有的实体权益足以排除执行。
综上，上诉人富源小贷公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人铜陵市富源小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚 爱 玉
审判员 方 彤
审判员 陈 锦 松
二〇一八年六月七日
书记员 陶志（代）
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。