湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0602民初2154号
原告：余某某，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
原告余某，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被告：王某某，男，汉族，住海南省海口市。
被告：陈某某，女，汉族，住海南省海口市。
被告：曾某某，男，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：吴坤卿，海南上哲律师事务所律师。
被告：李某，女，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：吴坤卿，海南上哲律师事务所律师。
原告余某某、余某与被告王某某、陈某某、曾某某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，曾某某、李某在答辩期内提出管辖权异议，本院于2017年5月15日作出(2017)湘0602民初2154号民事裁定予以驳回。曾某某、李某不服，提出上诉。岳阳市中级人民法院于2017年6月27日以（2017）湘06民辖终66号民事裁定驳回其上诉，维持原裁定。2017年7月26日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余某某、被告曾某某、被告曾某某和李某的委托诉讼代理人吴坤卿到庭参加诉讼,被告王某某、陈某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某、余某请求本院判令：1.解除原告和被告王某某、陈某某、曾某某、李某之间的转让合同；2.被告连带双倍返还原告定金140万元、汇款手续费0.0015万元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告继续履行合同；2.被告承担违约金35万元。经本院释明，原告再次变更诉讼请求：1.解除本案房产及土地转让合同；2.被告双倍返还原告定金140万元并承担违约金48万元，共计188万元。事实和理由：2016年11月11日，王某某、陈某某自愿将位于海口市******号房屋及D1－111号车库一并转让给原告，曾某某、李某自愿承担连带担保责任。原告按约定支付了购房定金70万元，但被告拒不清偿该房屋抵押贷款，也不向开发商缴清购房余款，还短信欢迎原告维权。
被告王某某、陈某某未作答辩。
被告曾某某、李某辩称，讼争房屋买卖合同不能继续履行，因为该房屋是限价政策性房屋，自办证之日起5年内不得上市交易，目前整个小区都还未办理权属证书，且该房屋至今尚有30万元抵押贷款未偿还。原告主张的违约金过高，应予以适当减少。鉴于本案的实际情况，建议调解解决本案纠纷。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：2013年1月22日，被告王某某和案外人海口某某开发有限公司公司签订《海口商品房买卖合同》，约定由王某某向该公司购买位于海口市******号的讼争房屋（建筑面积127.72平方米）。2013年4月28日，王某某及被告陈某某将该房屋抵押给海口市农村信用合作联社按揭贷款44.5万元，贷款期限自2013年4月28日至2024年4月28日。2016年11月11日，以王某某、陈某某为甲方，原告余某某、余某为乙方，被告曾某某、李某为担保人签订了一份《房产及土地转让合同书》，约定甲方将讼争房屋、地下室一层D1－111号（车库）及相应土地使用权作价96万元（其中车位价格为15万元）转让给乙方；乙方在本合同签订后3日内向甲方支付定金70万元，余款26万元在甲方将房产证、土地使用权证过户至乙方并将车位手续交付给乙方后付清；乙方支付定金后，甲方应积极配合将房屋产权证及土地使用权证办理过户至乙方余某名下，如甲方违约，应向乙方双倍返还定金，同时担保人承担连带责任，假如所转让房产目前未办理权属证书，今后办理权属证书时，甲方应予协助，所需一切税费由乙方承担；甲方于本合同生效之日起当日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，乙方验收后，视为甲方完成房屋交付；甲方未在约定时间内交付房产及所涉的全部缴费票据、有关配套设施的，每逾期一日，甲方按乙方已付转让款的万分之二承担违约责任，逾期超过三个月时，乙方有权单方解除合同，甲方应返还全额转让款并承担全额转让款50%的违约金；担保人自愿连带担保甲方的违约责任；合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向王某某汇款70万元，支付了汇款手续费0.0015万元。王某某向原告交付了房屋钥匙。
诉讼中，原告称王某某、陈某某不履行合同，未清偿按揭借款，不协助办理过户手续。曾某某、李某认为，讼争房屋是政策性房屋，依法不能买卖；目前该房屋尚有30万元按揭贷款未清偿，未办理权属证书，更无法为原告办理过户手续。
判决的理由与结果
本院认为，原告余某某、余某和被告王某某、陈某某、曾某某、李某签订的《房产及土地转让合同书》主体适格、意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，王某某、陈某某虽已向原告交付讼争房屋的钥匙，但未清偿按揭贷款，该房屋上的抵押登记至今未解除，未取得该房屋的权属证书，不能为原告办理过户手续，导致原告的购房目的不能实现，故对原告要求解除《房产及土地转让合同书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，王某某、陈某某应按合同约定和法律规定返还原告购房款并承担违约责任。原告主张双倍返还定金和支付违约金的双重违约责任，不符合法律规定，原告只能择一主张权利；因合同约定王某某、陈某某承担违约金的条件为不交付房屋，故原告要求王某某、陈某某支付违约金48万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持；原告要求王某某、陈某某按定金罚则承担民事责任，符合法律规定，本院予以支持。按《中华人民共和国担保法》关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，在原告支付的70万元款项中，有19.2万元（96万元*20%）可认定为定金，其余部分50.8万元应认定为购房款。故此，王某某、陈某某应当返还原告购房款50.8万元、汇款手续费0.0015万元，并双倍返还原告定金38.4万元。曾某某、李某自愿为王某某、陈某某的债务承担连带担保责任，在王某某、陈某某不履行义务时，原告有权要求曾某某、李某承担连带责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。王某某、陈某某无正当理由不到庭应诉，是对本人诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告余某某、余某和被告王某某、陈某某、曾某某、李某2016年11月11日签订的《房产及土地转让合同书》；
二、被告王某某、陈某某返还原告余某某、余某购房款50.8万元、汇款手续费0.0015万元，双倍返还定金38.4万元，共计89.2015万元；
三、被告曾某某、李某对第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告余某某、余某的其他诉讼请求；
以上二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21720元，由原告余某某、余某负担11415元，由被告王某某、陈某某、曾某某、李某连带负担10305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 冯剩勇
人民陪审员 徐力强
人民陪审员 熊新星
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 卢 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。