江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初2968号
原告（执行案外人）：彭爱军，男，汉族，1974年12月26日出生，住南昌市南昌县迎宾中大道1155康城住宅区。
原告(执行案外人)：杨瑟琴，女，汉族，1974年7月10日出生，住南昌市南昌县迎宾中大道1155康城住宅区。
二原告共同委托代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江西银行股份有限公司小企业信贷中心，住所地：南昌市西湖区站前路96号天集大厦。统一社会信用代码：913601000588289430。
法定代表人：辛武峰，该公司总经理。
委托代理人：蔡曦炜、周雅婷，江西豫章律师事务所律师。
第三人（被执行人）：彭姣凤，女，汉族，1972年3月25日出生，住湖南省源市。
原告彭爱军、杨瑟琴与被告江西银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称江西银行小企业信贷中心）及第三人彭姣凤执行异议之诉一案,本院于2017年1月22日作出（2015）西民初字第2677号民事判决，被告江西银行小企业信贷中心不服提出上诉。南昌市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）赣01民终889号民事裁定,将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告彭爱军、杨瑟琴的委托代理人刘登凤,被告江西银行小企业信贷中心的委托代理人蔡曦炜、周雅婷到庭参加诉讼。第三人彭姣凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告彭爱军、杨瑟琴诉称：原告与彭姣凤于2014年签订了房屋买卖合同，约定彭姣凤将位于南昌市西湖区××大道××中段东侧××盛世××写字楼××室（××）、1216室（第12层）房屋转让给原告。2015年3月，被告向法院申请查封了该两套房屋。被告将本属于原告的房屋申请查封，客观上已侵害了原告的合法权益，原告提出了执行异议申请，2015年12月原告收到法院送达的（2015）西异执字第54号执行裁定书，原告对该裁定不服，特提出起诉，请求：1、判决立即停止对南昌市西湖区××大道××中段东侧××盛世××写字楼××室（××）、1216室（第12层）的执行措施并解除对该两套房屋的查封手续；2、判决确认两原告与第三人彭姣凤签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于南昌市西湖区××大道××中段东侧××盛世××写字楼××室（××）、1216室（第12层）归原告所有，彭姣凤协助和配合原告办理该两套房屋的产权过户登记；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：
彭姣凤欠原告309.19万元，其无力偿还债务，将两套房屋转让给原告应属有效。彭姣凤自2012年陆续向原告借款，2012年6月25日借款50万元、2012年7月19日借款35万元、2013年1月18日借款30万元、2013年3月9日借款30万元、2013年7月23日借款47万元。2014年6月10日，彭姣凤与被告签订编号为100140187360100《个人借款及担保合同》，借款50万元，借款期限为2014年6月10日至2014年12月10日，后由于彭姣凤无法归还该笔贷款，原告在2014年12月9日作为担保人代为偿还该笔贷款本息共计506041.67元。2014年6月10日，彭姣凤与被告签订编号为100140185340100《个人借款及担保合同》，借款50万元，借款期限为2014年6月10日至2015年6月10日，后由于彭姣凤无法归还该笔贷款，原告从2014年10月10日作为担保人代为偿还该笔贷款本息共计399937.87元。此外，原告于2014年8月18日为该两套房屋支付了按揭尾款27.2万元，以上共计欠款309.19万元。
2014年，因彭姣凤资金周转困难无力偿还原告欠款，其将位于南昌市西湖区××大道××中段东侧××盛世××写字楼××室（××）、1216室（第12层）房屋转让给原告，约定抵债金额96万元，并签订了《南昌市存量房买卖合同》。原告作为债权人，双方约定以房抵债，因双方当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定即为有效。在法院查封该两套房屋之前，原告已合法占有该不动产，原告与彭姣凤签订了房屋买卖合同后，彭姣凤将该两套房屋交付给原告，原告自交付时就已在房屋内居住、生活至今，现该套房屋已实际由原告占有和使用。该两套房屋未过户登记并不是由于原告自身原因；合同签订后，原告与彭姣凤于2014年11月3日将该套房屋转让交易的所有材料交由南昌市房管局办理该套房屋的所有权转让登记审批手续，为此，南昌市房管局还专门出具了收件收据。2014年11月12日，南昌市房管局出具的《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》中列明买房人为原告彭爱军。原告于2014年11月13日交纳了1215室房屋契税27686.47元、1216室房屋契税18258.50元以及房地产交易手续费11486元、房屋登记费1100元。后由于彭姣凤未承担其负责的过户税费且及被查封，导致原告的房产证没有办下来。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，并合法占有该两套房屋，因彭姣凤未承担其自身的过户费用而导致房产证未办理下来，并不是由于原告自身原因未办理过户登记，因此该两套房屋不应被人民法院查封。并且被告对彭姣凤所享有的债权属于普通债权，被告不得对抗异议人对异议房屋享有的物权期待权。法院将两套房屋予以执行，明显错误，依法应予以纠正。
原告提交了如下证据：
第一组证据、彭爱军和杨瑟琴的身份证、结婚证。证明原告主体适格；
第二组证据、南昌存量房买卖合同两份；南昌市房屋产权交易管理处出具的《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》；南昌市房屋产权交易管理处出具的《收件收据》两份；万玉兰的身份证和证人证言；彭姣凤、戴团结、彭爱军、杨瑟琴出具的情况说明，彭姣凤和戴团结的身份证、结婚证；证明1、在西湖区人民法院于2015年3月25日查封涉案房产之前，彭姣凤和彭爱军已签订合法有效的书面买卖合同，约定将涉案房产转让给彭爱军；2、办理了产权交易登记审批手续，并得到了房管局的同意；3、《南昌存量房买卖合同》中的1000元/平方米的价格并非实际成交价，实际成交价为96万元（包括按揭尾款27.2万元），约定由彭爱军和杨瑟琴承担房产过户契税27686.47元和18258.5元、房地产交易手续费11486元和房屋登记费1100元，其它税费由彭姣凤承担，并未明显低于市场价格；款项支付方式为抵债；戴团结、杨瑟琴都知道并同意涉案房产的买卖和口头以房抵债协议。
第三组证据、借条、彭爱军借款给彭姣凤的银行流水、杨瑟琴银行卡、银行流水统计表、代偿证明两份。证明2012年6月22日至2013年7月22日（即买卖涉案房产之前），彭姣凤尚欠彭爱军192万元未归还；2014年12月9日杨瑟琴作为担保人代彭姣凤偿还贷款本息共计506041.67元，从2014年10月10日起杨瑟琴作为担保人代彭姣凤偿还贷款本息共计399937.87元。彭姣凤共欠彭爱军309.19万元未归还；
第四组证据、彭爱军和杨瑟琴代彭姣凤支付涉案房产按揭余款的交易回单、兴业银行储蓄转账凭条和银行流水、（2015）西异执字第54号执行裁定书；证明彭爱军和杨瑟琴代彭姣凤支付了涉案房产按揭尾款27.2万元；
第五组证据、契税完税证明两份、房地产交易手续费及房屋登记费发票、房产转让收费结算单；证明原告为该两套房屋交纳了房产过户契税27686.47元和18258.5元、房地产交易手续费11486元和房屋登记费1100元。原告已依据约定支付全部价款。未办理过户登记并非因为原告自身原因，而是因为被告彭姣凤未依约支付房产过户的有关税费。
第六组证据、北京东亚时代物业管理有限公司南昌分公司盛世滨江物业管理处出具的证明、物业费交费通知书两份、物业费收据两份、杨瑟琴缴纳涉案房产物业费时刷pos机的回单、杨瑟琴2015年6月1日和9月2日缴纳涉案房产电费的发票共四张。证明原告从2014年12月1日起至今在占有、使用涉案房产，即在西湖区人民法院于2015年3月25查封涉案房产之前，原告已合法占有涉案不动产。
第七组证据、（2015）西异执字第54号执行裁定书一份；证明本案的由来，且已经明确原告与彭姣凤签订了南昌市存量房买卖合同。
第八组证据、诉争房产的维修基金缴纳凭证二张；证明：诉争房产无需再缴纳维修基金。
被告江西银行小企业信贷中心辩称：一、法院的查封行为合规、合法，根本没有侵害原告的权利。物权是登记主义，未经登记不得对抗第三人。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案当中，人民法院查封的是彭姣凤名下的房产，并不是原告彭爱军的房产。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，彭姣凤将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。据此，根据上述规定，人民法院在执行当中查封的是彭姣凤名下的房产符合法律规定。二、原告并未实际支付购房款。关于购房款项问题，我们不认可。原告的妻子杨瑟琴作为彭姣凤借款的担保人，承担连带保证担保责任，当彭姣凤贷款逾期未归还时，原告为其代偿了两次逾期贷款，分别是2014年12月9日代偿506041.67元和2015年3月31日代偿399937.87元，原告的妻子是在履行贷款保证责任，并不是在支付购房款。原告把支付购房款与代偿混同，这是两个法律关系。代偿的行为跟购房款没有关系，据此，原告在所谓的购房行为当中并未支付任何的对价。三、原告与彭姣凤所签订的购房合同不符合法律规定。在之前的执行听证会上，原告提交的两份《南昌市存量房买卖合同》存在以下问题：一是所签合同未有签订时间;二是所签合同购房金额明显不符常理，一套67.66平米的房产买卖价款为67660元，另一套44.67平米的房产买卖价款为44670元。两套房产的售价明显不符合常理，根据《民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十八条下列行为无效……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。据此，上述合同具有恶意串通损害第三人利益的情形；四、原告彭爱军并不是善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，即使是善意第三人，也需要符合以下三个要素：第一、第三人已支付全部价款;而在异议人购房合同过程当中明显存在以下问题：1、购房合同明显有问题，购房款一个四万多，一个六万多，明显低于两套写字楼的市价，且签订的时间也没有标注，存在造假嫌疑；2、原告并未支付实际价，只是以代偿彭姣凤的借款为理由，达到转移资产的目的，代偿与购房不能等同；3、原告已经知道彭姣凤有借款，他们与彭姣凤的这种行为是以合法形式掩盖非法目的；第二、第三人已实际占有。申请执行人多次前往被执行房产处调查，发现两套写字楼处于长期闲置状态，并无人使用。原告也没有任何证据能够证明其进行了实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。而本案当中原告以明显低于市场价值恶意转移财产，且也知道彭姣凤存在还不起贷款的情形，故此，其明显不属于善意且无过错的第三人。五、关于原告与彭姣凤之间的债权债务问题，被告不清楚。原告提出，彭姣凤欠原告300多万，这仅仅是原告单方面的口头陈诉，没有任何凭证，且没有说明具体的借款期限。
被告提交如下证据：
证据一、（2015）西桃民初字第230号、231号民事判决书二份，证明：彭姣凤与江西银行小企业信贷中心发生债务的由来及执行的依据。
证据二、（2015）西异执字第54号执行裁定书一份，证明：1、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原告与彭姣凤签订了的《南昌市存量房买卖合同》没有签订时间，约定的房款也明显低于市场价值，故该买卖合同无效。2、原告与申请执行的上述2套房屋，没有任何关联性。
第三人在原一审中彭姣凤述称：因欠原告的钱，所以把诉争房屋作价960000元抵给原告。双方到房管局签订了合同且把房屋钥匙给了原告。双方约定各自承担过户费用，因第三人没有钱支付过户的费用，致使没有办理好诉争房屋的过户手续。
第三人彭姣凤未提供证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
经审理查明，2014年6月13日，江西银行(原南昌银行)小企业信贷中心与邓迎花、彭小四、彭姣凤签订《个人借款及担保合同》，约定邓迎花、彭小四向江西银行借款500000元，借款期限为2014年6月13日至2014年12月13日，彭姣凤为该笔借款提供担保。借款到期后，邓迎花、彭小四未按约还款，彭姣凤未履行担保之责，银行诉至法院。2015年6月,本院做出（2015）西桃民初字第231号民事判决书，判决：一、被告邓迎花、彭小四于判决生效后十日内归还原告借款461783.36元及利息；二、被告彭姣凤对上述债务承担连带清偿责任。
2014年8月21日，江西银行（原南昌银行）小企业信贷中心与邓迎花、彭小四、彭姣凤签订《个人借款及担保合同》，约定邓迎花、彭小四向江西银行借款400000元，借款期限为2014年8月21日至2015年8月21日，彭姣凤为该笔借款提供担保。但邓迎花、彭小四自2014年11月起逾期还款，彭姣凤未履行担保之责，银行诉至法院。2015年6月,本院做出（2015）西桃民初字第230号民事判决书，判决：一、解除《个人借款及担保合同》；二、被告邓迎花、彭小四于判决生效后十日内归还原告借款305247.92元及利息。三、被告彭姣凤对上述债务承担连带清偿责任。
上述两案在审理中，江西银行小企业信贷中心提出财产保全申请，本院于2015年3月20日查封了彭姣凤名下南昌市西湖沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室二套房屋。（2015）西桃民初字第230号民事判决书和（2015）西桃民初字第231号民事判决书生效后，江西银行小企业信贷中心向本院申请执行。2015年11月15日，原告向本院提出执行异议，要求中止执行上述房屋。2015年12月8日，本院做出（2015）西异执字第54号执行裁定书，驳回原告提出的异议。原告遂提起本次诉讼。
另查明，2014年6月10日，第三人彭姣凤与被告江西银行（原南昌银行）小企业信贷中心签订《个人借款及担保合同》，约定：彭姣凤向银行借款50万元，借款期限为2014年6月10日至2014年12月10日，原告杨瑟琴为该笔借款提供担保。后彭姣凤无法归还该笔贷款，原告杨瑟琴在2014年12月9日代为偿还该笔贷款本息506041.67元。2014年6月10日，第三人彭姣凤与被告江西银行又签订《个人借款及担保合同》，约定：彭姣凤向江西银行（原南昌银行）小企业信贷中心借款50万元，借款期限为2014年6月10日至2015年6月10日，原告杨瑟琴为该笔借款提供担保。后彭姣凤无法归还该笔贷款，原告杨瑟琴从2014年10月10日起作为担保人代为偿还该笔贷款，其中2014年10月10日代偿45129.16元，2014年11月10日代偿45129.16元，2014年12月10日代偿45129.16元，2015年3月31日归还剩余贷款本息264550.39元，杨瑟琴共代偿399937.87元。
2014年8月18日，原告为第三人彭姣凤购买的南昌市西湖区××大道××中段东侧××盛世××写字楼××室（××）、1216室（第12层）两套房屋支付了按揭尾款272000元。2014年11月3日，原告彭爱军与第三人彭姣凤签订《南昌市存量房买卖合同》两份，约定：彭姣凤将其位于南昌市西湖沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（建筑面积67.66平方米）、1216室（建筑面积44.62平方米）二套房屋转让给原告彭爱军，其中1215室合同标价67660元（1000元/平方米），1216室合同标价44620元（1000元/平方米）。2014年11月3日，原告彭爱军与第三人彭姣凤将上述房屋的房产证、土地证、合同等办理房屋过户需要的相关材料交到南昌市房管局，该局出具《收件收据》。2014年11月12日，南昌市房管局出具《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》，载明：西湖沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室二套房屋买房人彭爱军，卖房人彭姣凤，业务类型是个人房产转让登记。2014年11月13日，原告彭爱军交纳了南昌市西湖沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室房屋契税27686.47元、1216室房屋契税18258.50元以及房地产交易手续费11486元、房屋登记费1100元。由于税费未全部缴清，房屋未办理过户。
再查明，原告彭爱军、杨瑟琴系夫妻关系。第三人彭姣凤与原告彭爱军系姐弟关系，原告与第三人双方互有经济往来。
上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的证据所证实。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案原告与被告的主要争议焦点为：原告是否对本案执行标的享有足于排除强制执行的民事权益。
《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中双方争议的房屋系不动产，根据上述法律规定，其物权的设立、变更、转让均应办理登记手续。因涉案房屋均未办理登记手续，目前仍登记在第三人彭姣凤名下。故涉案房屋的所有权并没有发生转移，没有发生物权变动的效果。《最高人民法院关于人民法院办理注销异议和复议案件若干问题规定》第二十八规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。该规定将抵债受让人排除在保护房屋之外。本案中，原告虽与第三人签订了《南昌市存量房买卖合同》并支付了诉争房屋的按揭尾款，但其为第三人代偿银行借款，系作为担保人而履行的代偿义务，原告所称已全部支付价款，实为以房抵债，该抵债行为侵犯了其他债权人的权益。故原告作为抵债受让人，并不享有上述规定的物权期待权，原告就本案执行标的不享有足于排除强制执行的民事权益。同时该抵债行为侵犯了其他债权人的权益，原告请求确认涉案房屋所有权的请求，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告（案外人）彭爱军、杨瑟琴诉讼请求。
原一审案件受理费7870元，由原告彭爱军、杨瑟琴承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 昤
人民陪审员 章花兰
人民陪审员 刘春香
二〇一八年六月十一日
书 记 员 岳 磊