成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)新都民初字第02040号
原告（反诉被告）成都维邦投资有限公司，住所地成都市新都区新都街道宝光大道北段466号，组织机构代码：07241988-X。
法定代表人陈富远。
委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师，代理权限：一般授权。
委托代理人焦新建，四川思创远卓律师事务所律师，代理权限：一般授权。
被告（反诉原告）新都区义鑫旺酒店，住所地新都区新都镇宝光大道北段***号。
经营者代道义，男，汉族，1968年11月8日出生，住四川省汉源县，
委托代理人徐小洪，四川华敏律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人熊记毅，四川华敏律师事务所律师，代理权限：一般授权。
原告（反诉被告）成都维邦投资有限公司（以下简称维邦公司）诉被告（反诉原告）新都区义鑫旺酒店（以下简称义鑫旺酒店）物权保护本反诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯文旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）维邦公司法定代表人陈富远未到庭，其委托代理人张永祥、焦新建到庭参加诉讼；被告（反诉原告）义鑫旺酒店经营者代道义及其委托代理人徐小洪，熊记毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）维邦公司诉称，维邦公司于2013年9月27日通过司法拍卖竞买成都海星实业总公司的动产、不动产所有权、使用权，取得成交。四川省大邑县人民法院于2013年10月18日以（2006）大邑执字第219-6号执行裁定书，裁定成都海星实业总公司的权证号分别为：新都国用（桂湖）字第00437号、00438号、00439号、00440号四宗土地的国有土地使用权归维邦公司所有，地上建筑物、构筑物、机器设备亦归原告所有。自该裁定书送达之日起，上述财产权利转移至原告。维邦公司成为上述国有土地使用权及地上建筑物、构筑物的权利人后，与拍卖标的物承租人义鑫旺酒店多次协商，要求其将上述国有土地使用权上有产权证的房屋（新都权字第××号）约3000平方米交付维邦公司，但其拒不配合。维邦公司在办理登记过程中发现义鑫旺酒店在其中一宗土地上【新都国用（桂湖）字第00437号证】非法建设了约4300平方米的建筑物【园区内自编号：E-1、E-2（第二层）、E-3、E-4】。为维护维邦公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、被告义鑫旺酒店停止侵权行为，将其非法占用的房屋（新都权字第××号房屋所有权证）交付维邦公司；二、义鑫旺酒店排除妨害，并拆除其在维邦公司拥有土地使用权的土地上的约4300平方米自建建筑物【园区内自编号为：E-1、E-2(第二层)、E-3、E-4】；三、本案诉讼费用由义鑫旺酒店承担。
被告（反诉原告）义鑫旺酒店辩称，维邦公司的诉讼请求无法律依据，依法不能成立。理由如下：
一、本案基本事实
（一）2010年1月28日，义鑫旺酒店与成都海星通信缆线有限公司签订《办公大楼及空坝租赁协议》及《补充协议》取得涉案土地及房屋租赁权并经成都海星通信缆线有限公司同意在其租赁区域内新增建筑物、装饰物及设施。之后2013年10月28日成都海星通信缆线有限公司的行为得到产权所有权人成都海星实业总公司书面追认。以上事实有《办公大楼及空坝租赁协议》及《补充协议》、成都海星实业总公司情况说明佐证。
（二）2013年10月18日，维邦公司通过大邑县法院拍卖取得涉案土地及房产所有权（不含义鑫旺酒店新搭建部分）。以上事实有（2006）大邑执字第219-6号执行裁定书佐证。
（三）大邑县人民法院对涉案标的物进行拍卖时，明文告知各相关竞拍人涉案标的物上存在权利负担（租赁权），并于2013年9月2日作出《拍卖标的物特别说明》，维邦公司在竞拍前得到法院《拍卖标的物特别说明》，知道拍卖物存在相应权利瑕疵。以上事实有大邑县人民法院作出的《拍卖标的物特别说明》佐证。
（四）维邦公司提交的法院查封成都海星实业总公司土地及房屋信息摘要显示存在多次查封、解封，义鑫旺酒店经营者租赁的土地及房产只是成都海星实业总公司工业园区内一部分，且维邦公司提供的房屋信息摘要不能明确系本案诉争土地及房产，法院查封成都海星实业总公司土地及房产也没有公示，只是在成都市新都区国土管理局及房管局进行登记。以上事实有房屋信息摘要信息佐证。
二、义鑫旺酒店与成都海星通信缆线有限公司签订的《办公大楼及空坝协议》及《补充协议》对在后取得产权受让者维邦公司继续有效。
首先，《办公大楼及空坝租赁协议》及《补充协议》签约主体适格，合同是双方当事人真实意思表示（虽然签约当事人只是涉案物权所有人的下属公司，但事后得到物权所有人成都海星实业总公司的书面追认），合同内容不违反任何法律行政法规强制性规定，签约当事人没有恶意串通损害第三人利益行为。故此《办公大楼及空坝租赁协议》及《补充协议》合法有效受法律保护。
其次，庭审查明事实，义鑫旺酒店签订《办公大楼及空坝租赁协议》及《补充协议》，早于维邦公司通过大邑县法院拍卖取得涉案土地及房产所有权。故此根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，义鑫旺酒店与成都海星通信缆线有限公司签订的《办公大楼及空坝协议》及《补充协议》对在后取得产权受让人维邦公司继续有效。
三、维邦公司引用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条是曲解法律，断章取义意图诱导法庭错误判决。
首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条是对房屋在出租前已设立抵押权的规定。本案不涉及抵押权及抵押权实现问题，故此该法条不适用本案。
其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条本身就是对《合同法》第229条适用的解释。该条的两种除外情形是因为相关法律另有规定：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条中有专门规定。
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形，在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款中有专门规定。
综上所述，本案维邦公司是在涉案土地及房产租赁期间通过大邑县法院拍卖取得其所有权。根据《中华人民共和国合同法》第229条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》31条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定可知，物权在法院查封期间签订的租赁合同，法院在查封时没有公示，承租人能对抗物权变动后新的继受人。因此义鑫旺酒店与成都海星通信缆线有限公司签订的《办公大楼及空坝协议》及《补充协议》对维邦公司继续有效。恳请法庭依法驳回维邦公司的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）义鑫旺酒店诉称，正如义鑫旺酒店对本诉的答辩意见，在买卖不破租赁的法律制度下，维邦公司作为案涉房屋新的权利人，应继续履行义鑫旺酒店与出租人成都海星通信线缆公司签订的一系列《租赁合同》及《补充协议》。维邦公司强行收回其经拍卖取得的房屋并侵占义鑫旺酒店自行修建的建筑物，其行为侵害了义鑫旺酒店基于有效租赁合同取得的对物的合法占有的权利，并造成了义鑫旺酒店经营损失。维邦公司主要侵权行为有：（1）该公司在2013年11月6日上午未与我店交涉和通知的情况下，擅自在我店内墙上多处张贴公告、喷绘标记，造成我店七十多名员工人心惶恐，无心工作。（2）2014年3月14日上午9点50分，该公司无视《国务院（590）号令》第二十七条之规定，对我店进行非法断电，面对黑暗，我店与对方多次交涉无果的情况下，不得不宣布破产停业，只有留下6名股民看守物业。（3）2014年5月21日14点58分，维邦公司置新都区公安局城东派出所2014年1月28日的通告于不顾，对我酒店实施封堵大门、断我道路，我店留守人员随即报警，执法民警到现场后，对维邦公司黄某等人一个多小时的规劝下，该公司才开锁放行，并承诺不再骚扰。可该公司出尔反尔，待民警走后又于当日下午19点43分再次对我店实施封堵大门，并扬言要对我店留守股民实施暴恐袭击，面对维邦公司的霸道行为，我店只有将留守人员增加至12人，预防维邦公司再来进行黑恶骚扰。因此，请求法院判令：一、确认维邦公司侵害代道义经营的义鑫旺酒店合法经营权；二、维邦公司赔偿义鑫旺酒店因侵权造成的共计22个月经营损失合计4477740.67元（2014年3月14日至2015年12月10日，根据义鑫旺酒店被断电日前3个月的平均利润计算）；三、维邦公司停止侵害，继续履行2010年1月28日义鑫旺酒店与成都海星通信线缆有限公司签订的《办公大楼及空坝租赁协议》及2012年12月6日签订的《补充协议》；四、本案诉讼费用由维邦公司承担。
反诉被告（本诉原告）维邦公司辩称，义鑫旺酒店对本诉的答辩意见不能成立，于本案情形下，其与案涉房屋原权利人成都海星通信线缆公司签订的一系列租赁合同及补充协议对维邦公司不具有约束力。维邦公司就案涉房屋所为对物权的保护行为不构成侵权。其理由如下：
一、义鑫旺酒店未经权利人同意亦未经建设行政主管部门批准的房屋建设行为，系侵犯维邦公司依法利用土地的侵权行为。
（一）、原告系案涉土地的使用权人。
维邦公司于2013年9月27日通过司法拍卖方式取得了成都海星实业股份有限总公司（以下称海星实业总公司）的四宗土地的国有土地使用权及地上建筑物、构筑物的所有权，四川省大邑县人民法院于2013年10月18日以（2006）大邑执字第219—6号《执行裁定书》裁定：被执行人海星实业总公司的权证号分别为：新都国用（桂湖）字第00437号、00438号、00439号、00440号四宗土地的土地使用权归维邦公司所有，地上建筑物、构筑物亦归维邦公司所有。自该裁定书送达之日起，上述财产权利转移至维邦公司。至此，原权利人的权利、义务概括转移至维邦公司。
根据我国《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，原告因人民法院生效的法律文书而取得案涉土地使用权，系案涉土地的使用权人。
（二）、义鑫旺酒店未经权利人同意，亦未经建设行政部门批准的房屋建设行为，系对案涉土地的直接支配和排他性权利的侵权行为。
根据我国《物权法》第二条第一款“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”及第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“的规定，因案涉的不动产物权——土地使用权的利用而产生的民事关系，应适用物权法的规定予以裁判，义鑫旺酒店在维邦公司拥有土地使用权的土地上进行的园区内自编号为：E-1、E-2（第二层自建）、E-3、E-4房屋的建设行为，未征得原权利人海星实业总公司和维邦公司的同意，亦未经建设行政主管部门批准，系对权利人就案涉土地的直接支配和排他性权利的非法侵权行为，且其侵权行为处于持续状态。
二、维邦公司的物权受到义鑫旺酒店的侵犯，维邦公司通过诉讼方式请求予以司法保护，合法有据。
根据我国《物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”的规定，维邦公司作为案涉土地的权利人，在其合法利用的权利受到义鑫旺酒店侵犯，通过和解等方式无法达到维护权益的目的时，通过诉讼途径解决双方之间发生的纠纷，维邦公司的合法权益应受我国法律的强制力保护。
三、对义鑫旺酒店在维邦公司拥有使用权的土地上进行房屋建设的侵权行为，维邦公司请求排除妨害、恢复原状，于法有据。
义鑫旺酒店在维邦公司拥有使用权的土地上进行的房屋建设行为，妨害了维邦公司对该土地的合法利用，同时造成了该土地的毁损，根据我国《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”、第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”、第三十八条“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”的规定，维邦公司请求拆除该建筑物的行为实质为要求义鑫旺酒店排除对物权人物权的妨害，义鑫旺酒店的该建设行为亦对权利人的土地造成了毁损，维邦公司请求恢复原状，以便合法利用土地，这亦是物权法赋予权利人的法定权利。
四、关于原告竞买案涉土地使用权及其建筑物、构筑物时，评估报告中叙述的“遗留问题”的说明。
第一，遗留问题不是我国法律、行规、司法解释等效力文件规定的有准确法律含义的法律术语、法律概念。
第二，对遗留问题由竞买人自行解决，不是也不可能是指赔偿问题。
第三，对影响权利人利用土地的侵权行为等遗留问题，权利人正通过物权法规定的途径，以诉讼方式予以解决。
第四，该评估报告仅对其评估时的事实状态予以叙述，并非对其法律属性予以判断。
第五，最重要的是，对案涉土地的权利人具有直接法律后果的《拍卖成交确认书》及人民法院生效的《执行裁定书》对此有清楚说明，维邦公司系包括案涉土地在内的四宗土地的使用权人及相应土地上的建筑物、构筑物的所有权人。
五、本案不是因为租赁合同效力而产生的债的关系。
已有证据证实：案涉土地及房屋自2001年至2013年期间，均处于抵押或法院的查封保全状态。
义鑫旺酒店与成都海星通信缆线有限公司就案涉土地及房屋签订的租赁合同，因其主体不适格，该租赁合同应为无效合同。因该无效合同对义鑫旺酒店造成的损失，应由该合同的相对方—成都海星通信缆线有限公司和义鑫旺酒店承担，与成都海星实业总公司无关，亦与维邦公司无关。
即使法院认定该租赁合同有效，该租赁合同对维邦亦无法律约束力，更谈不上该租赁合同需继续履行的问题。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（以下称担保法解释）第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体适用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，义鑫旺酒店与案涉土地使用权人以外的第三人签订的租赁合同无论其是否有效，对原告均不具有法律约束力，根本不存在需维邦公司继续履行租赁合同的问题。
综上，维邦公司作为案涉物权的权利人，在物权支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵犯或干涉，无论任何人擅行侵犯或干涉均属违法，法律即应给予物权人绝对保护，权利人何时行使此权利，均不受任何影响。因此，请求法院驳回义鑫旺酒店的反诉诉讼请求。
维邦公司为证明其本诉主张及反诉抗辩主张，在举证期限内向本院举出了以下证据：
1、2013年10月18日四川省大邑县人民法院（2006）大邑执字第219-6号执行裁定书1份。证明本案争议房屋、土地等不动产及机械设备归原告维邦公司所有。
2、2013年10月18日四川省大邑县人民法院（2006）大邑执字第219-6号协助执行通知书2份。证明大邑县法院向争议不动产的登记机关作为了物权变动的协助执行通知书，但因本案纠纷，至今未作出物权变动的登记。
3、新都权字第××号房产证1份。证明本案争议房屋的原权利人是成都海星实业总公司。
4、新都国用（桂湖）字第00437、00438、00439、00440号国有土地使用证4份。证明本案争议土地原权利人是成都海星实业总公司。
5、照片1组。证明被告占用房屋及擅自新建房屋的具体位置。
6、维邦公司在新都区国土资源局调取的案涉土地使用权的查封登记信息2页。证明案涉新都国用（桂湖）字第00437、00438、00439、00440号国有土地自2007年6月28日至2013年11月14日前处于查封保全状态，该土地在维邦公司通过竞拍取得后才解除保全措施。因此，无论是成都海星实业总公司还是成都海星线缆公司都无权出租处于查封状态的土地使用权。
7、维邦公司在新都区房管局查询案涉属新都权字第0018472、0018473、0018474、0018475、0018476、0018477、0018478、0018479、0018480、0018481、0018482、00××83号房产证项下房屋的查封登记信息。证明案涉房屋在2001年12月10日至2013年11月15日期间一直处于查封保全状态，该房屋在维邦公司通过竞拍取得后才解除保全措施。因此，无论是成都海星实业总公司还是成都海星线缆公司都无权租赁处于查封状态的房屋。
8、维邦公司张贴公告的照片4张。证明维邦公司于2013年11月在海星工业园张贴公告，告知承租户物权变动情况，并通知需要继续租赁者与维邦公司另行签订租赁合同。
义鑫旺酒店对维邦公司所举本反诉证据的质证意见为：
对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性无异议，但对关联性有异议。
义鑫旺酒店为证明其反诉主张及本诉抗辩主张，在举证期限内，向本院举出了以下证据：
1、个体工商户字号名称预先核准通知书1份、个体工商户营业执照1份、餐饮服务许可证1份、卫生许可证1份，证明义鑫旺酒店是依法经营。
2、封条及相关照片，堵门断道照片，成都海星通信线缆公司出具的声明1份，2014年1月28日成都市公安局新都区分局城东派出所出具的告知书1份，维邦公司向义鑫旺酒店出具的公告1份。证明维邦公司侵犯义鑫旺酒店的合法经营权。
3、2013年9月至2013年11月账本1份。证明维邦公司侵犯其合法经营权给义鑫旺酒店造成的巨大损失。
维邦公司对义鑫旺酒店所举本反诉证据的质证意见为：
对证据1真实性无异议，个体工商户字号名称预先核准时间是2013年的3月，但义鑫旺酒店工商执照办理时间为2013年12月19日，维邦公司通过法院拍卖合法取得案涉不动产物权的时间是2013年9月。
证据2封条只是照片，即使该封条是维邦公司所封，也仅仅是贴在配电机的表面，不影响义鑫旺酒店的经营。对封条相关的照片的证据三性均不予认可。成都海星通信线缆公司出具的声明没有落款时间，从内容可以看出该证据是义鑫旺酒店为了本案诉讼而制造的证据，对证据三性不予认可。对堵门断道照片证据三性不予认可。对成都市公安局新都区分局城东派出所出具的告知书真实性、合法性无异议，与本案无关联性。对维邦公司向义鑫旺酒店出具的公告真实性无异议，是维邦公司的维权行为。
对证据3证据三性不予认可，义鑫旺酒店内部账本没有公信力。账本时间为2013年9月至2013年11月，义鑫旺酒店的工商营业执照登记的时间是2013年12月，因此该段时间义鑫旺酒店是非法经营。
经审理查明，2010年1月28日，义鑫旺酒店经营者代道义与原成都海星通信缆线有限公司签订了《办公大楼及空坝租赁协议》，约定将位于成都市新都区新都镇宝光大道北段376号（原466号）属成都海星实业总公司所有的办公大楼及楼前的空坝出租给代道义使用，租赁期限从2010年3月1日起至2020年2月29日止。代道义签订该租赁合同后，未经行政审批修建了约4300平方米的建筑物，连同所租房屋、场地作为义鑫旺酒店经营场所，并于2013年12月18日取得了义鑫旺酒店个体工商户营业执照，经营者为代道义。2013年10月28日，成都海星实业总公司作出情况说明，称一直同意将原自己所有的房屋及国有土地使用权租赁给包括代道义在内的租赁户。2013年9月27日，维邦公司通过司法拍卖取得了原成都海星实业总公司的四宗国有土地的使用权及地上建筑物、构筑物的所有权，四川省大邑县人民法院于2013年10月18日以（2006）大邑执字第219-6号执行裁定书，裁定原成都海星实业总公司的权证号分别为：新都国用（桂湖）字第00437号、00438号、00439号、00440号四宗土地的国有土地使用权归维邦公司所有，地上建筑物、构筑物亦归维邦公司所有，自该裁定书送达之日起，上述财产权利转移至原告。大邑县人民法院在拍卖上述四宗土地时作了特别说明，说明拍卖成交后，买受人自行承担和解决成都海星实业总公司、成都海星通信缆线有限公司拍卖宗地的所有历史遗留问题。维邦公司取得上述财产权利后要求包括义鑫旺酒店在内的租赁户搬离。义鑫旺酒店不同意搬离，发生本案纠纷。
另查明，上述案涉土地、已办理不动产所有权登记的地上建筑物、构筑物，自2001年12月10日至2013年11月15日期间，一直处于被人民法院持续查封状态，并且在该期间内一直被设定了抵押权。本案不动产租赁，系查封在前，设定抵押权在前，而租赁在后。
本院认为，本案争议焦点为，在本案情形下，其一，司法拍卖产生所有权变动后，是否适用合同法规定的“买卖不破租赁”法律制度；其二，承租人义鑫旺酒店对其租赁期间未经行政审批在案涉土地上自行修建的房屋是否为有权占有。现分述如下：
一、关于本案是否适用“买卖不破租赁”原则。
（一）、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，该条规定确立了“所有权变动不破租赁”原则。其应然之意是指，租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力。对受让人而言，其因“出租人地位随之转让”而成为新的出租人；对承租人而言，其可以继续依租赁合同占有租赁物，并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权，从而保护承租人对租赁物的支配、使用、收益状态的维持。但是，并非所有“所有权变动”的情形均适用“所有权变动不破租赁”的原则，某些特定情形下，依法可以例外。
（二）、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”，该条文规定了“所有权变动不破租赁”适用的两类法定除外条件。据此规定，在该两种法定情形下，承租人不得以设定在后的租赁权对抗租赁物新的权利人享有的返还原物、恢复原状等物权保护请求权，简言之，租赁合同不具有对抗受让人的效力。本案不动产租赁，系查封在前，设定抵押权在前，而租赁在后，两种情形兼而有之。而且，抵押、查封都以不动产登记的方式进行了公示。依前述法律规定，若租赁物新的权利人维邦公司不同意继续履行租赁合同，承租人义鑫旺酒店将无权继续占有、使用租赁物。尽管，本案不动产物权变动的原因，并非因合同法框架下平等主体间的民事法律行为，而是因人民法院司法拍卖这一公权力行为，执行法院在司法拍卖前未根据《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”之规定，将租赁权除去，但人民法院在行使公权力过程中与维邦公司、义鑫旺酒店不是平等主体，其如何行使公权力（司法拍卖），并不影响法院审理本案诉讼时对“本案不动产租赁，系查封在前、设定抵押权在前，而租赁在后”这一客观事实，从公权力行为其结果意义上适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，进行法律评价。此外，基于同样的理由，尽管执行法院在拍卖时作出了关于“拍卖成交后，法院不组织，对成都海星实业总公司、成都海星通信线缆有限责任公司的清场交付；买受人自行承担和解决成都海星实业总公司、成都海星通信缆线有限公司拍卖宗地的所有历史遗留问题。”的《特别说明》，但不能因此适用《中华人民共和国合同法》第一百五十一条“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”之规定，认定《特别说明》具有民事合同的效力，继而认定维邦公司接受了标的物权利瑕疵。综前所述，本院认为，因本案不动产租赁，系查封在前，设定抵押权在前，而义鑫旺酒店经营者租赁在后，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，义鑫旺酒店经营者的租赁权不能对抗维邦公司对经过拍卖取得租赁物的物权请求权，维邦公司有权要求义鑫旺酒店予以腾退。维邦公司要求义鑫旺酒店腾退已被拍卖租赁房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。义鑫旺酒店经营者因此已无法继续履行其与出租人成都海星通信线缆公司签订的本案一系列《租赁合同》及《补充协议》，其可就因此造成的损失另行向出租人主张违约责任。义鑫旺酒店诉请确认维邦公司构成侵权，返还拍卖标的物并赔偿酒店经营利润损失等反诉诉讼请求无法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
二、关于义鑫旺酒店对其在案涉土地上未经审批建造的房屋是否为有权占有。
（一）、义鑫旺酒店经营者在司法拍卖前所未经行政审批而自建的建筑物，系基于其与成都海星通信线缆有限责任公司的租赁合同的约定，属于有权占有。但是，义鑫旺酒店经营者因未办理建设行政许可，更未办理不动产所有权初始登记，依照《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，该占有不属于对不动产物权的占有，任何人均不享有法律上的不动产物权（包括不动产物权占有）请求权。在司法拍卖后，如上文所述，因本案租赁合同对受让人维邦公司不具有对抗的效力，义鑫旺酒店之前对土地使用权的有权占有因占有的合同依据没有对受让人的效力而自执行法院执行裁定生效之日丧失。基于土地上非不动产物权的消灭无须行政审批和物权消灭登记，受让人维邦公司要求义鑫旺酒店拆除自建建筑物以排除妨碍的主张具备现实可行性，故对维邦公司该项物权保护诉讼请求，本院予以支持。而义鑫旺酒店就该部分财产向维邦公司主张经营利润损失的诉讼请求因丧失了土地使用权占有依据而不能成立，本院不予支持，其可另行向出租人主张违约责任或损害赔偿责任予以解决。对义鑫旺酒店基于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”之规定，认为其未经行政审批自建的房屋是否被拆除不属于本案民事诉讼审理范围的主张，本院认为，在案涉不动产物权变动后，义鑫旺酒店继续对未经审批建造其上的非不动产物权的行使正是本案物权保护纠纷的成因之一，属于本案民事诉讼审理范围。本案的审理并没有发生司法权与正在发生的行政管理活动相冲突的情形，且本案支持维邦公司要求义鑫旺酒店排除妨碍的诉讼请求并不会造成对可能的违法行为的保护。故对义鑫旺酒店该项主张，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）新都区义鑫旺酒店将其占有、使用的已被拍卖租赁物房屋全部腾退给原告（反诉被告）成都维邦投资有限公司。
二、限于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）新都区义鑫旺酒店拆除其未经审批修建的位于新都国用（桂湖）字第00437号《土地使用权证》项下宗地上的建筑物【园区内自编号：E-1、E-2(第二层未经审批建设部分)、E-3、E-4】。
三、驳回原告（反诉被告）成都维邦投资有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告新都区义鑫旺酒店的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费200元，由被告（反诉原告）新都区义鑫旺酒店承担。此款已由原告（反诉被告）成都维邦投资有限公司垫付，执行时一并执行。
反诉案件受理费21311元，由反诉原告新都区义鑫旺酒店承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 冯文旭
二〇一六年二月四日
书记员 杨 名