安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终468号
上诉人(原审原告)：邱全寿，男，1956年9月8日出生，住安徽省泾县。
上诉人（原审原告）：程春英，女，1960年2月20日出生，住安徽省泾县。
上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：鲍宇宙，安徽胡国华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。
诉讼代表人：李祎，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽泾县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭东中路。
法定代表人：邱中宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐志虎，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。
上诉人邱全寿、程春英因与被上诉人安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达房地产公司）、安徽泾县农村商业银行股份有限公司（以下简称泾县农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2016）皖1823民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人程春英及其与上诉人邱全寿共同的委托诉讼代理人鲍宇宙、被上诉人腾达房地产公司的委托诉讼代理人乐娟、被上诉人泾县农商行的委托诉讼代理人徐志虎、朱云汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱全寿、程春英上诉请求：撤销原判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。其一，一审在泾县农商行未提举抵押合同原件，且其提供的案涉房地产权证设定他项权利摘要等证据系手写及存在涂改的情形下，迳行认定为合法有效证据，并依此确认相关抵押权设立事实，系属不当；其二，泾县农商行于2008年7月11日对系争房屋享有的抵押权，业已于2010年9月27日经其与腾达房地产公司办理抵押权注销登记归于消灭；其三，腾达房地产公司虽隐瞒抵押事实在上述抵押期间的2009年12月17日将系争房屋出售与无任何过错的邱全寿、程春英，但邱全寿、程春英在上述抵押权消灭后即对系争房屋享有所有权，且邱全寿、程春英与腾达房地产公司签订的商品房买卖合同，业经一审法院作出（2015）泾民一初字第01142号生效判决认定为有效合同，邱全寿、程春英对系争房屋的物权登记请求权亦得以支持，依法泾县农商行应接受上述生效判决的拘束；其四，腾达房地产公司与泾县农商行自2010年9月27日起多次采用先涂销、再新设方式办理的抵押权登记，均发生在邱全寿、程春英购房以后，故该系列抵押合同均应认定为无效合同；其五，泾县农商行已收回债权219万元，其抵押债权业已基本实现，其理当消灭系争抵押权；其六，邱全寿、程春英已全额交付购房款，并实际占有、使用系争房屋，其对系争房屋具有合理期待，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第39条的精神，购房人的优先权顺位在前，故邱全寿、程春英主张取得系争房屋的权利优先于泾县农商行的抵押权，符合法律规定。
腾达房地产公司辩称，一审法院就泾县农商行对系争房屋享有的抵押权及邱全寿、程春英主张的协助办理系争房屋过户登记手续诉讼请求，先后作出两份生效判决，故请求二审法院对案涉纠纷依法判决。
泾县农商行辩称，1.腾达房地产公司与泾县农商行就系争房屋设立的抵押权是连续性的；2.一审法院于2015年11月4日作出的（2015）泾民二初字第00331号生效判决，业已确认泾县农商行对设立抵押的系争房屋享有优先受偿权，一审法院此后对邱全寿、程春英主张协助办理过户登记诉讼请求作出的生效判决，对泾县农商行不具有拘束力；3.邱全寿、程春英未能提供完整的付款凭证，其购房行为本身存在瑕疵，并非没有过错；4.泾县农商行的抵押债权仅实现189万元，尚有本金40万元、利息及其他费用20余万元未收回，案涉抵押权并未消灭；5.腾达房地产公司与邱全寿、程春英之间系“二手房”买卖，且邱全寿、程春英对系争房屋设立抵押情况明知，其主张的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，于本案不相适用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邱全寿、程春英向一审法院起诉请求：确认其对位于泾县泾川镇新四军大道帝一景C区商铺8号商铺（面积共110.86平方米）享有优先取得权，且优先于该商铺上设立的抵押权。
一审法院认定事实：2008年7月11日，腾达房地产公司以其所有的位于泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C区5、6、8、9、12、13号商铺作为抵押物，向泾县农商行贷款380万元，双方办理了抵押登记手续，明确抵押期间为2008年7月11日至2010年9月27日。2009年12月17日，腾达房地产公司将上述抵押物中的8号商铺出售与邱全寿、程春英，双方签订一份商品房买卖合同，约定：建筑面积为110.86平方米，总房款为59万元；交房时间为2010年1月26日；腾达房地产公司在交付房屋后90日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案；如因腾达房地产公司的责任，邱全寿、程春英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照约定处理；一切办证费用由邱全寿、程春英承担。邱全寿、程春英于签订合同当日支付购房款55万元，之后又支付了4万元购房款。腾达房地产公司将上述房屋交付与邱全寿、程春英使用，并开具了59万元购房发票，双方一直未办理房屋权属登记手续。2010年9月27日、2011年10月18日、2012年12月5日和2013年11月15日，腾达房地产公司与泾县农商行就上述抵押物分别四次办理抵押权注销及再设立登记。2014年1月8日，泾县农商行分别与安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司、腾达房地产公司签订《流动资金借款合同》、《抵押合同》各一份，约定：安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司在泾县农商行贷款230万元；腾达房地产公司以原设立抵押的帝一景苑C区5、6、8、9号已出租的房地产（面积为443.45平方米，房地产权证号为房地权泾川20**字第012062-5号）设立抵押担保，双方于同日再次办理了抵押登记手续。
因安徽省泾县腾达绿化工程建设有限公司未按约归还贷款本息，泾县农商行遂向一审法院起诉，一审法院审理后于2015年8月24日作出（2015）泾民二初字第00331号民事判决，确认泾县农商行对案涉的帝一景苑C区5、6、8、9号的房地产，享有拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。2015年8月25日，邱全寿、程春英向一审法院提起诉讼，请求判令腾达房地产公司协助其办理所购8号商铺房地产权证和国有土地使用证的过户手续。一审法院审理后于2015年11月4日作出（2015）泾民一初字第01142号民事判决，支持了邱全寿、程春英的诉讼请求。2015年11月19日，一审法院裁定受理腾达房地产公司破产清算案，指定安徽明泉律师事务所担任管理人。因系争房屋业已设定抵押，无法办理产权过户手续，邱全寿、程春英于2016年8月10日诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，邱全寿、程春英对系争房屋享有的取得权并不优先于泾县农商行享有的抵押权。经审查，腾达房地产公司未经抵押权人泾县农商行同意，将业已设立抵押的系争房屋出售并交付与邱全寿、程春英，虽不影响该二者签订商品房买卖合同的效力，但依照我国物权法和担保法的相关法律规定，泾县农商行仍可以行使抵押权。邱全寿、程春英在案涉抵押登记未涂销前要求办理过户登记取得所有权，依法应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，判决：驳回原告邱全寿、程春英的诉讼请求。一审案件受理费80元，由邱全寿、程春英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审证据效力的认定与一审一致。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审法院认定的案件事实予以认定。
另查明：腾达房地产公司于2013年11月15日为邱全寿、程春英开具销售不动产统一发票，金额为59万元。泾县农商行于一审中提举的房地产权证设定他项权利摘要，该证据来源于泾县房地产管理局档案材料，其上明确记载了泾县农商行与腾达房地产公司数次设定抵押的情况，他项权利载入的内容均为手写。
再查明：邱全寿、程春英于2005年向腾达房地产公司购买了系争商铺楼上的一套住宅，该住宅房于2007年交付使用，随即办理了房屋产权证。案涉2008年7月11日的抵押权系在腾达房地产公司取得相应房地产权证后设定，抵押前系争房屋已由腾达房地产公司出租与他人。二审中，邱全寿、程春英表示腾达房地产公司向其交付系争房屋后，其出租与他人经营饭店。
本院认为，邱全寿、程春英主张其对系争房屋享有优先于泾县农商行抵押权的取得权，缺乏事实和法律依据。其一，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，旨在特别保护购房消费者的生存权，该消费者的含义与我国消费者权益保护法中的消费者定义一致，即购房的目的是为生活消费需要而非投资、经营需要。本案中，邱全寿、程春英已在腾达房地产公司购买住宅，其购买系争商铺对外出租显系投资经营行为，依法不能界定为上述批复指向的消费者。其二，最高人民法院于2016年12月1日公布的第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，其中并无邱全寿、程春英援引的“第39条取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”的内容。且腾达房地产公司系在工程通过竣工验收及业已办理房地产权证后，与泾县农商行设定的抵押权，该抵押权的性质依法亦不属于在建工程抵押。其三，泾县农商行于一审中提举的案涉房地产权证设定他项权利摘要，证据来源于泾县房地产管理局保管的档案资料，且其上手写内容均为原始形成，原判决据此认定腾达房地产公司与泾县农商行之间的抵押权设定情况，符合客观事实，并无不当。其四，腾达房地产公司与泾县农商行自2008年7月11日起虽存在数次设定、涂销、再设定系争房屋抵押权的情况，但涂销、再设定的行为均系同时完成，抵押权实际上处于前后衔接的状态，且迄今尚未涤除，泾县农商行始终为同一抵押物的抵押权人。而邱全寿、程春英在与腾达房地产公司就现售的系争房屋签订买卖合同后，未依法取得相应的房地产权证，故系争抵押权是否为连续性的抵押对抵押合同效力均不产生影响。邱全寿、程春英主张案涉抵押合同为无效合同的上诉理由，于法无据。泾县农商行对系争房屋依法享有的抵押权业经生效判决确认，予以认定。其五，一审法院虽作出（2015）泾民一初字第01142号由腾达房地产公司协助邱全寿、程春英办理房地产权证过户手续的生效判决，但该判决未涉及系争抵押权，不具有对抗该院在先作出的（2015）泾民二初字第00331号生效判决的效力，故对邱全寿、程春英此节上诉理由，亦不予采纳。其六，邱全寿、程春英在本案中未举证证明泾县农商行业已实现全部抵押债权，故其主张泾县农商行应消灭系争抵押权的上诉理由，无事实依据。其七，结合邱全寿、程春英向腾达房地产公司先行购买住宅房的事实来看，双方及时办理了房产交付及房地产权证。但双方在履行案涉商品房买卖合同时，腾达房地产公司存在未依约为邱全寿、程春英办理房产证及迟延数年交付购房发票等非正常情形，而邱全寿、程春英直至六年后方才提起诉讼，且在诉讼中表示对腾达房地产公司就系争房屋设定抵押权、无法办理房产证的客观事实一直不知情，明显不符合普通人的智识判断，有违日常生活经验法则。其八，腾达房地产公司订立案涉商品房买卖合同时，如故意隐瞒所售房屋已经抵押事实，邱全寿、程春英有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定另行主张权利。
综上所述，邱全寿、程春英的上诉理由均不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邱全寿、程春英负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 瑛
审判员 陈月银
审判员 陈前香
二〇一七年五月九日
书记员 卢艳芳