广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤01执异371号
异议人（被执行人）：广东松本电工电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂环安路13号。
法定代表人：林超群。
委托代理人：田阗，该公司职员。
委托代理人：田国良，广东伟雄集团有限公司职员。
申请执行人：九江银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西108号106、107、108房。
负责人：ＸＸ银。
委托代理人：苏于国、郑然，均为广东骅科律师事务所律师。
被执行人：广东顾地塑胶有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处卫红居委会环安路9号。
法定代表人:邱丽娟。
委托代理人：田国良，广东伟雄集团有限公司职员。
被执行人：广东正野电器有限公司，住所地广东省佛山市高明沧江工业园更合镇。
法定代表人：林超明。
被执行人：广东伟雄集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道环安路13号。
法定代表人：林超群
被执行人：邱丽娟，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：CHAOQUNGRACELIN（中文名：林超群），女，1979年10月1日出生，加拿大国籍。
被执行人：KELVINCHANGHUALIN（中文名：林昌华），男，1982年1月30日出生，加拿大国籍。
被执行人：AARONCHANGSHENGLIN（中文名：林昌盛），男，1982年12月21日出生，加拿大国籍。
被执行人：CHAOMINGLIN（中文名：林超明），女，1981年1月7日出生，加拿大国籍。
本院在执行申请执行人九江银行股份有限公司广州分行（下称九江银行广州分行）和被执行人广东顾地塑胶有限公司、广东松本电工电器有限公司等借款纠纷一案中，通知广东松本电工电器有限公司本院决定对广东省佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号房产去除租赁合同后评估、拍卖。广东松本电工电器有限公司对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月4日举行了听证。广东松本电工电器有限公司的委托代理人、九江银行广州分行委托代理人及广东顾地塑胶有限公司的委托代理人参加了听证。现已审查终结。
异议人广东松本电工电器有限公司称：其司于2018年1月2日与被执行人广东顾地塑胶有限公司签订了《租赁合同》，根据合同约定，其司向被执行人承租广东省佛山市顺德区容桂街道环安路9号房屋，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日，租金标准为26432.6元/月，按季/月缴纳。被执行人于2011年1月1日起将上述房屋交付给其司使用至今，其司已缴纳租金等相关费用。根据合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，法院对上述房屋进行司法拍卖不应当影响其司对拍卖标的物享有的租赁权的效力，故其司应无需腾空并搬离上述房屋。此外，该拍卖标的物的买受人应当继续履行其司申报的《租赁合同》。其司已于2018年3月20日向法院依法申报租赁权，但法院明确答复不认可其司所申报租赁合同等材料，并明确不同意对上述房屋附租约拍卖、不同意给予异议人同等条件下的优先购买权。故请求：确认对佛山市顺德区容桂街道环安路9号房地产附其司与被执行人广东顾地塑胶有限公司于2018年1月2日签署的《租赁合同》拍卖；确认其司对佛山市顺德区容桂街道环安路9号房地产在同等条件下享有优先购买权。
广东松本电工电器有限公司提交的证据有：1、《厂房租赁合同》；2、水电费发票、租金发票共18张。
申请执行人九江银行广州分行称：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案抵押权设立于2016年4月11日，先于本案与异议人租赁合同的签订时间。因此该租赁合同无法对抗该抵押权。即使法庭认为该租赁合同的成立时间先于抵押权登记时间，那么异议人也不应同时申请履行租赁合同优先购买权，同时申请会过分保护了承租人的权益，也对申请执行人和被执行人的权益造成影响。异议人称于2016年1月1日已将涉案房屋交付使用至今。租赁合同的签订时间以实际签署为准。涉案房屋早于2011年我方已设立抵押权,2016年4月11日是前述抵押的续押,因此异议人于签订租赁合同时应早已得知该租赁物已进行抵押。
被执行人广东顾地塑胶有限公司称：涉案房地产早在2011年抵押给九江银行之前，其司就已经实际租赁给异议人，并且异议人早已实际上占有和使用，中间从来没有租赁给第三人。
本院查明，关于九江银行广州分行与广东顾地塑胶有限公司、广东正野电器有限公司、广东松本电工电器有限公司、广东伟雄集团有限公司、邱丽娟、CHAOQUNGRACELIN、KELVINCHANGHUALIN、AARONCHANGSHENGLIN、CHAOMINGLIN金融借款合同纠纷仲裁申请一案，中国广州仲裁委员会于2017年11月21日作出（2017）穗仲案字第15363号《调解书》，确认广东顾地塑胶有限公司尚欠九江银行广州分行借款本金91782757.42元；利息以68782757.42元为基数，按照国家基准利率上浮40%，罚息和复利按照国家基准利率上浮40%再上浮50%，均计收至实际清偿之日；等。该调解书已发生法律效力，根据九江银行广州分行的申请，本院于2017年11月24日立案执行，案号为（2017）粤01执5556号。
在执行过程中，本院于2018年2月6日查封了被执行人广东顾地塑胶有限公司名下位于广东省佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号房产（房地产权证号：03××35）。本院在上述房屋现场张贴公告，限期相关权利人向本院申报权利。广东松本电工电器有限公司向本院提交《申报租赁权申请书》和《厂房租赁合同》，请求将上述不动产附租约拍卖并主张在同等条件下享有优先购买权。申请执行人九江银行广州分行认为该租赁合同成立在抵押权之后，而该租赁权的存在影响抵押权的实现，请求法院去除租约拍卖。
本院于2018年4月2日向广东松本电工电器有限公司发出（2017）粤01执5556-2号《通知书》，称：“《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：'拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。'本案中，申请执行人与被执行人广东顾地塑胶有限公司于2011年6月24日就上述不动产到房地产行政管理部门办理了抵押登记，并于2016年6月在抵押期限届满前再次办理了抵押登记，而你公司所提交的租赁合同签订于2018年1月，在抵押登记之后。鉴于申请执行人认为该租赁合同的存在影响抵押权的实现，本院决定对广东省佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号房产（房地产权证号：03××35）去除租赁合同后评估、拍卖。”广东松本电工电器有限公司遂提出本案异议。
据广东松本电工电器有限公司提交的证据显示：广东顾地塑胶有限公司（为甲方、出租方）与广东松本电工电器有限公司（为乙方、承租方）于2018年1月2日签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号，2643.26平方米厂房租给乙方使用；租赁期限从2018年1月1日起至2027年12月31日止；第一年至第三年每月支付租赁综合费26432.60元，即每年租金317191.20元；等。广东松本电工电器有限公司提交开票日期为2017年的租金、水费、电费发票，以证明其司与广东顾地塑胶有限公司早已存在事实租赁关系。
另查明，佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号房屋登记权属人为广东顾地塑胶有限公司，建筑面积28488.35元；登记他项权利人（抵押权）为九江银行广州分行，登记时间为2011年6月24日。
本院认为，本案的争议焦点是本院对查封财产去除租赁权后评估、拍卖的通知行为是否合法，故本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查范围。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，涉案的佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路9号房屋于2011年设立抵押权并办理了他项权登记，抵押权人为九江银行广州分行。被执行人广东顾地塑胶有限公司与异议人广东松本电工电器有限公司之间的《厂房租赁合同》签订于2018年1月，在抵押权设立之后，且没有经过抵押权人的同意。对于广东松本电工电器有限公司提出其司早已实际使用涉案房屋内的厂房，存在事实租赁关系的问题，本院认为，该公司提交的租赁合同的签订时间是2018年、发票的出具时间是2017年，据此不能得出该公司于2011年抵押合同订立前已承租使用涉案厂房的结论，也不能证明抵押权人已知晓并同意继续出租的主张。故广东松本电工电器有限公司提出的租赁关系不得对抗九江银行广州分行在先设定的抵押权。考虑到涉案房屋继续存在租赁权，会降低房屋价值，将对抵押权人实现优先受偿权造成实质影响。基于九江银行广州分行的申请，本院决定对查封财产去除租赁权后评估、拍卖，符合上述法律和司法解释的规定。广东松本电工电器有限公司要求附租约拍卖并享有优先购买权的异议主张不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回广东松本电工电器有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 叶洁靖
审判员 胡伟东
审判员 刘 皓
二〇一八年五月二十三日
书记员 黄翠燕
江海燕