江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初3702号
原告：南昌万科朝阳洲房地产有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道1018号观洲公寓综合楼五楼，统一社会信用代码：91360103553516074A。
负责人：夏刚，系该公司董事长。
委托代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师，执业证号:13601200910876684。
委托代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师，执业证号:136001201311547652。
委托代理人:陈小玲，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201511343382。
被告：宫华金，男，1967年12月20日生，汉族，住南昌市高新技术产业开发区。
委托代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师，执业证号:13601199910136906。
委托代理人：王志文，江西观睿律师事务所律师，执业证号:13601201810029927。
被告：杨振国，男，1970年1月20日生，汉族，住南昌市西湖区。
被告：陈志红，女，1970年10月28日生，汉族，住南昌市西湖区。
原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司诉被告宫华金、被告杨振国、陈志红执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司委托代理人朱金龙、陈小玲、被告宫华金委托代理人卢胜群到庭参加诉讼。被告杨振国、陈志红经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司诉称：2016年3月17日，贵院作出（2015）西民初字第1831号判决书，判决：“一、被告杨振国、陈志红于本判决生效之日起十日内归还原告宫华金借款500万元及利息（利息自2015年9月11起算至借款还清之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回原告宫华金其他诉讼请求”。2017年6月26日，原告对执行标的提出书面异议。贵院于2017年7月13日作出（2017）赣0103执异56号执行裁定书，裁定：“驳回南昌万科朝阳洲房地产有限公司的异议申请”。原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司不服上述执行裁定，特提起起诉。一、登记备案不产生登记请求权的物权效力，因此涉案房产并非陈志红、杨振国所有，所有权人应为南昌万科朝阳洲房地产有限公司。2012年10月20日，被告杨振国为购买原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）开发的南昌市西湖区沿江南大道金域蓝湾的8套房屋，与万科房地产公司签订了8份《南昌市商品房买卖合同》（编号分别为1000314001、1000314005、1000314007、1000314026、1000313973、1000313982、1000313992、1000313996）。合同约定杨振国须在合同签订当日内付清首付款，余额办理银行按揭贷款。2013年3月28日，杨振国作为借款人与贷款人交通银行江西分行、保证人万科房地产公司分别签订了《个人房产抵押贷款合同》8份，但杨振国自2015年10月起就未按时偿还银行贷款。2017年3月3日，南昌市西湖区人民法院向万科房地产公司发出（2016）赣0103执757号《协助调查函》，要求万科房地产公司将涉案房产的购房合同及不动产销售发票等相关材料提交西湖区人民法院。然而涉案房产并非杨振国所有。虽上述八份《南昌市商品房买卖合同》已在南昌市房管局进行了登记备案，但登记备案部产生登记请求权的物权效力，更不产生物权变动的效果。根据《物权法》第十六条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”、《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”及《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”的规定，房屋所有权的转移必须办理房产变更登记。但是，本案杨振国并没有取得标的房屋的不动产权属证书，也不存在不动产登记薄记载标的房屋属于杨振国之情况，也就是说，没有证据证明杨振国已取得标的房屋的所有权。因此，上述房屋所有权并没有变动，仍属于万科房地产公司所有，而杨振国享有的仅是合同项下的债权。二、杨振国尚欠万科房地产公司5439182.36购房款未付，并未履行《南昌市商品房买卖合同》全部义务。2016年3月20日，交通银行江西分行以杨振国自2015年10月份起逾期未再还本付息为由，将杨振国及万科房地产公司作为被告，向南昌市东湖区人民法院提起诉讼。2016年7月15日，南昌市东湖区人民法院做出（2016）赣0103民初1321号《民事判决书》，判决杨振国将借款本金5439182.36元偿还给交行江西分行并支付逾期还款利息、罚息、复利，万科房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；万科房地产公司承担责任后，有权向杨振国追偿。该判决也已生效。由上述《民事判决书》可知，杨振国的购房款尚未支付完毕，即其并没有履行《南昌市商品房买卖合同》全部义务。三、杨振国尚未实际占有涉案房屋，贵院对涉案房屋的查封不符合法律规定，应立即停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，以及支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定可知，法院查封需同时满足上述三个条件，但本案涉案房屋并未交付，杨振国也未实际占有，查封的执行对象应是杨振国在履行《商品房买卖合同》过程中的财产利益，即支付的购房款及相应利益，而非涉案房屋本身。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令支持原告所有诉求：一、请求贵院判令立即终止南昌市西湖区沿江南大道1199号万科金域蓝湾1号楼101、102、103、104、105、106、107、108室房产的拍卖执行；二、本案诉讼费由被告承担。
原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司提交了如下证据：
证据一、《南昌市商品房买卖合同》8份;东湖区法院（2016）赣0103民初1321号《民事判决书》；西湖区法院（2017）赣0103执异56号《执行裁定书》；共同证明目的：涉案房产并非杨振国所有，所有人应为南昌万科朝阳房地产有限公司。
被告宫华金辩称：1、被告提到的国土资源部的通知第十五条是预查封，并非查封。法律为什么规定是预查封？就是在买受人的商品房买卖合同进行的预售备案，并不等于已经取得了物权，正如被代所说此事仅是期待权，买受人通过商品房买卖合同仍然享受的是债权并非物权，最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条：对于不动产只有进行了不动产登记并记载于不动产登记簿方产生物权变动的法律效果。该法条颁布于2015年，是目前为止直接关系本案的最新法律文件，该条的实质含义就是判断类似原告的案外人是否是提起异议的权利人。不动产所有权人应当以不动产登记簿登记的权利人为准，诚如被代所述，诉争店铺既未交付，也未办理物权转移登记，因此该房产不应被查封及拍卖；2、被告引述的最高院优先受偿权并没有规定支付了全部或者大部分款项就等于取得了物权，这点从物权法所规定的确定或转移物权以记载于不动产登记簿为准就可知；3、杨振国未付清全部购房款，通过原告提供的证据可知，杨振国尚欠按揭款约544万元，从2016年上海市闵行区法院将商品房买卖与相应的金融借款纠纷作为统一法律关系处理的判令被最高院授予特等奖就可知，被代刚才所述金融借款纠纷与商品房买卖没有任何关联不符合司法实践；4、已经达到了交付条件不等于已经交付，杨振国还存在没有交契税、维修基金以及其他商品房买卖合同的违约行为，因此原告享有拒绝向杨振国交付的权利，交付条件可以视为未成就。
被告宫华金未向本院提交证据。
被告杨振国、陈志红未到庭答辩,亦未向法院提交证据。
经审理查明，2012年10月20日，原告与被告杨振国签订《南昌市商品房买卖合同》８份（编号分别为1000314026、1000314007、1000314005、1000314001、1000313996、1000313992、1000313982、1000313973号）,合同约定被告杨振国向原告购买坐落于南昌万科金域蓝湾1#楼店面101、102、103、104、105、106、107、108室店面,买受人在合同签订当日内付清首付款,余款办理银行按揭贷款。合同签订后，被告杨振国向原告支付了首付款，并在交通银行股份有限公司江西省分行办理了共计707万元的贷款，办理了商品房预售合同登记备案，但至今未办理交付手续。
2016年3月17日，南昌市西湖区人民法院就宫华金诉杨振国、陈志红民间借贷纠纷一案作出（2015）西民初字第1831号民事判决书，判决：一、被告杨振国、陈志红于本判决生效日起十日内归还原告宫华金借款500万元及利息（利息自2015年9月11日起算至借款还清之日止，按照年利率6％计算）；二、驳回原告宫华金其他诉讼请求。在该案的诉讼过程中，本院于2015年9月14日查封了本案诉争的八套房产。该判决于2016年6月2日发生法律效力，随后被告宫华金向本院申请执行，本院于2016年6月30日立案受理，案号为（2016）赣0103执757号，2016年7月4日，本院向被告杨振国、陈志红发出执行通知书，责令被告二人履行判决书确定的义务。2017年3月3日，本院向原告发出《协助调查函》，告知其因被告杨振国、陈志红未履行生效判决（2015）西民初字第1831号民事判决书所确定义务，本院将依法拍卖涉案八套房产。2017年6月27日原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司向本院提出了书面异议,请求本院撤销《协助调查函》，终止涉案八套房屋的拍卖执行。本院受理后,经审查,于2017年7月13日作出(2017)赣0103执异56号执行裁定书,裁定:驳回异议人南昌万科朝阳洲房地产有限公司的异议申请。
另查明，因被告杨振国未按期归还诉争房产的银行贷款，2016年7月15日，南昌市东湖区人民法院就交通银行股份有限公司江西省分行诉杨振国、陈志红、南昌万科朝阳洲房地产有限公司金融借款合同纠纷一案作出判决：一、杨振国于本判决生效之日起十日内将借款本金5439182.36元偿还给交通银行股份有限公司江西省分行；二、杨振国于本判决生效之日起十日内交通银行股份有限公司江西省分行支付逾期还款利息、罚息、复利（截止至2016年5月30日止，利息53129.42元、罚息1020.90元、欠息复利552.79元、罚息复利5.54元；从2016年5月31日起至本判决确定的旅行期限内实际履行日止的利息、罚息、复利，按双方合同约定计算）；三、南昌万科朝阳洲房地产有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任，南昌万科朝阳洲房地产有限公司承担清偿责任后，有权向杨振国追偿。目前该案判决已生效，且进入执行阶段，原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司为被告杨振国代偿了部分款项。
上述事实，有原、被告的陈述、判决书、裁定书等证据所证实。
本院认为，本案争议的焦点为诉争的八套房产的房屋所有权有无发生转移,本院是否能对诉争的八套房产进行查封。根据查明的事实，原告与被告杨振国签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，被告杨振国根据合同向原告支付了购房的首付款，余款则通过银行贷款支付完毕，且涉案房屋在房管局办理了商品房的预售合同登记备案，被告杨振国作为买房人已履行完支付购房款的主要义务。虽然我国《物权法》采取的是以物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但法院查封并非基于买受人已经取得房屋的所有权，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，应根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经办理备案登记的，其权利应越接近于物权。本案中，被告杨振国支付全部购房款且办理预售合同登记备案，已经具备取得权利的实质性条件，具有期待的利益，是一种受法律保护的地位，故不能简单以不动产登记作为认定财产是否具有可执行性的依据，而是认为登记前的被告杨振国作为买受人在支付全部价款并实际占有（对此处的占有应做扩大理解，并非仅指在空间上的实际占有，对房屋办理预告登记也是占有的一种方式）涉案八套房产时，对房屋具有一定的利益，本院可进行查封、执行。至于原告替被告杨振国垫付购房款的事实构成的系追偿权法律关系，不影响原、被告双方房屋购买的合同关系。据此，原告要求本院终止涉案八套房屋的拍卖执行的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告南昌万科朝阳洲房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 胡 婷
人民陪审员 殷俊文
人民陪审员 喻 萍
二〇一八年五月八日
书 记 员 林 敏