浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙06终3632号
上诉人（原审原告）：王颖，女，1983年1月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王立江，浙江龙山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区胜利东路357号。
负责人：周迎，系行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈校、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鲁建刚，男，1972年9月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审被告）：陈蓉艳，女，1972年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人王颖因与被上诉人招商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称招商银行绍兴分行）、鲁建刚、陈蓉艳案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市越城区人民法院作出的(2016)浙0602民初11441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月20日进行庭询。上诉人王颖及其委托诉讼代理人王立江、被上诉人招商银行绍兴分行之委托诉讼代理人陈校到庭参加诉讼。被上诉人鲁建刚、陈蓉艳未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王颖上诉请求：1、撤销原审判决，确认上诉人对绍兴市越城区房屋拥有合法产权，终止对该房屋的查封、拍卖。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在整个房屋买卖合同履行过程中上诉人并无过错。根据《合同法》第135条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条之规定，承担转移标的物所有权的义务应由出卖人承担，而并非买受人之义务。因鲁建刚、陈蓉艳掌控房产证，在长达数年时间里上诉人一直在催促鲁建刚、陈蓉艳办理产权变更手续，但该二人始终拖延。至今尚无法律明文规定不动产买卖合同订立后应办理产权证的法定时效,”非因买受人自身原因未办理产权过户登记”的规定中因买受人自身原因的过错举证责任应在被上诉人一方,上诉人对出卖人的善意信任和对实际已占有讼争房产的自信，原审判决推定为”怠于行使自身权益的过错”并无任何事实和法律依据。二、讼争房产抵押登记成立，是由于鲁建刚、陈蓉艳的恶意欺诈，评估机构伪造证据，招商银行绍兴分行失职，三方人员的违法行为造成，对此事实，原审法院仅认为招商银行绍兴分行存在审核不严的瑕疵。故原审判决对上诉人与被上诉人之间的过错责任的认定显失公平。三、原审判决对上诉人实际居住讼争房屋已达九年的事实视而不见。那么招商银行绍兴分行的抵押权成立，房屋实行拍卖后，上诉人的实际占有权如何保护，原审判决中并未得到任何体现，亦未对讼争房屋实际为两退休职工的实际状况作出合理判断，未能体现保护弱势群体，主持公平正义之司法裁判目的。
被上诉人招商银行绍兴分行答辩：上诉人未按照买卖合同的约定支付购房款，且长达数年的时间里怠于行使变更房产登记手续，自身过错明显。上诉人对涉案房产仅享有债权，而被上诉人享有的是担保物权，该担保物权已经生效民事判决书予以确认，可以排除案外人提出的执行异议。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人鲁建刚、陈蓉艳未作答辩。
王颖向原审法院起诉请求：1、要求确认坐落于绍兴市越城区房屋为原告所有，并停止对该房屋的强制执行。2、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认定事实：本案讼争房产坐落于绍兴市越城区，所有权人为陈蓉艳。2012年8月17日，被告陈蓉艳、鲁建刚将上述房产办理了抵押登记，抵押权人为被告招商银行绍兴分行。
2014年9月3日，该院（2014）绍越商初字第469号原告招商银行绍兴分行为与被告鲁建刚、陈蓉艳等金融借款合同纠纷一案作出民事判决，其中就被告招商银行绍兴分行对上述抵押物享有的优先受偿权进行了确认。因被告未履行判决，该院（2015）绍越执民字第125号执行案在执行处置上述房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求终止对上述房产的查封及拍卖执行。2016年10月20日，该院（2016）浙0602执异151号执行裁定作出驳回异议人王颖的执行异议请求，故成讼。该房产于2013年12月5日在该院审理的（2013）绍越商初字第2962号案件中采取了首次查封措施，在上述（2014）绍越商初字第469号案件中进行了轮侯查封。
另查明，2008年7月4日，陈蓉艳、鲁建刚（甲方）与王颖（乙方）签订了房屋转让协议一份，约定：”甲方自愿将坐落在城南越厦花园2-103室房屋包括车棚转让给乙方，转让金为76万元。分三次付款：第一笔款：协议签订之日，乙方须支付给甲方15万元，甲方交房钥匙给乙方；第二笔款：乙方须支付给甲方35万元，甲方收到款后20天之内办理好相关的过户手续（过户时房产证姓名为王颖）；第三笔款：余款26万元等乙方办理好银行按揭后支付给甲方。”合同签订当日，原告支付第一笔购房款15万元，被告陈蓉艳出具收条为凭。2008年9月24日，陈蓉艳出具收到购房款33万元的收条一张，其中29万元为原告母亲刘芸萍向陈蓉艳账户的汇款，原告共计支付购房款48万元，尚有28万元未支付。2008年11月，原告母亲刘芸萍、父亲王仲辉将户口迁入该户，讼争房产已实际由原告占有使用至今。
原审法院认为，本案争议的焦点是原告排除执行的实体权利与被告招商银行绍兴分行优先受偿权发生冲突时，应如何处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”原告对本案讼争房产尚未取得所有权，其享有的是普通债权请求权，而被告招商银行绍兴分行对讼争房产依法享有担保物权，有权对执行标的的价值先于普通债权受偿的权利。但上述司法解释又规定了可排除执行的例外情形，即第二十八条：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告的主张是否符合该条规定，该院认为，本案讼争房产买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，故认定买卖合同合法有效。根据合同规定，在出让方收到第二笔房款后20天之内办理好过户手续。原告于2008年9月支付了第二笔房款后，虽入住讼争房产至今，但一直未办理过户登记。其虽称系房产出让人不协助所致，但至2012年8月17日房产被抵押登记前的数年中，原告理应有时间通过当地司法调解组织或向法院起诉等救济途径解决。即使存在原告所称被告招商银行绍兴分行在办理抵押登记时未实地勘察讼争房产的使用情况，存在审核不严的瑕疵，也不能免除原告因怠于行使自我权益的保护措施而导致讼争房产至今未过户的过错。因此，原告不符合可排除执行的法律要件，其要求对房屋停止执行的请求，于法无据，不予支持。被告鲁建刚、陈蓉艳经该院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，可依法缺席判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决：驳回原告王颖的诉讼请求。案件受理费11400由原告负担。
二审中各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，我国物权法规定不动产物权采取登记生效原则。因此，当事人订立房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同迳行主张确认其对于相应房屋所有权缺乏法律依据。基于上述，上诉人王颖要求确认涉案房屋归其所有的上诉主张，不予支持。
对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。上诉人王颖认为其系涉案不动产的实际权利人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已合法占有该不动产；（三）已按照约定支付价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，核心要件为第四项即非因买受人自身原因未办理过户登记。分析理由如下：
本案上诉人王颖在房屋转让协议约定的期限内未及时作为，且在房屋转让协议订立后至该房屋抵押权设立之前，近长达四年期间亦未行使办理过户登记手续。即使存在出卖人不协助配合办理的情形，亦并非属于当事人意志以外客观原因。在此情形下上诉人还可通过民事诉讼方式寻求救济保障自己的权益。但上诉人王颖未行使该救济方式，其房屋所有权无法实现自身亦存在过错。故原审认定上诉人王颖懈怠行使房产过户手续，主观上存在过错并无不当。由于上诉人王颖不属于无过错不动产买受方，其物权期待权不受法律保护，由此造成的不利法律后果应由其承担。
涉案房产建筑面积为118.08平方米，超过上诉人及其所扶养家属生活最低生活标准所必需的居住房屋，可以执行。如因此导致上诉人王颖的经济损失，上诉人王颖可向被上诉人陈蓉艳、鲁建刚进行追偿。
被上诉人招商银行绍兴分行在办理案涉房屋抵押登记时存在审核不严的瑕疵，但上诉人称”讼争房产抵押登记成立，是由于鲁建刚、陈蓉艳的恶意欺诈，评估机构伪造证据，招商银行绍兴分行失职，三方人员的违法行为造成”，诉讼中上诉人未提供充分证据予以证实，对该主张，不予采信。
综上，上诉人王颖对涉案房产并不享有阻却执行的民事权利，其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费11400元，由上诉人王颖承担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 孙志萍
审判员 王普庆
二〇一七年十二月二十九日
书记员 范艳艳