重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民再81号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国嘉陵工业股份有限公司（集团），住所地重庆市璧山区。
法定代表人：洪耕，董事长。
委托诉讼代理人：王珂，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈根，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街。
法定代表人：兰鹰，董事长。
委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街。
法定代表人：周荣昌，总经理。
委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：嘉陵工业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑。
诉讼代表人：秦弦，嘉陵工业有限公司破产清算组组长。
委托诉讼代理人：王争，女，1982年6月30日出生，汉族，嘉陵工业有限公司破产清算组工作人员，住重庆市江北区。
再审申请人中国嘉陵工业股份有限公司（集团）（简称嘉陵股份公司）因与被申请人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）、重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司（简称井口公司）、嘉陵工业有限公司（简称嘉陵工业公司）合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第06003号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月27日作出（2016）渝民申1397号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人嘉陵股份公司的委托诉讼代理人王珂、沈根，被申请人银昌公司、井口公司的共同委托诉讼代理人梁爽，被申请人嘉陵工业公司的委托诉讼代理人王争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉陵股份公司申请再审称，要求撤销一、二审判决，驳回银昌公司、井口公司的诉讼请求。事实和理由：1、有新证据足以推翻一、二审判决认定的事实，2004年6月28日嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司签订的《土地置换协议》（简称6.28协议）替代了2004年6月26日嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司签订的《土地置换协议》（简称6.26协议），双方土地是同等面积置换，而不是二审判决认定的差额面积置换；2、一、二审判决认定嘉陵股份公司承继了6.26协议中嘉陵工业公司的权利义务没有事实和法律依据；原审判决认定2008年8月1日嘉陵股份公司与银昌公司签订《协议书》（简称8.1协议）第三条约定有效是错误的；3、嘉陵股份公司不是诉争门面土地的使用权人，也无权为门面办理产权证，诉争门面不能办证也不能说明嘉陵股份公司存在违约行为需要承担赔偿责任；银昌公司、井口公司在没有取得规划许可证等报建手续的情况下自行修建门面，其后果应自行承担。
被申请人银昌公司、井口公司辩称，1、嘉陵股份公司在本案再审中提交的证据材料形成的真实原因是，当时土地管理部门要求土地置换双方申报手续必须是同等面积置换，为简化行政审批手续，嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司按要求于2004年6月26日首次签订协议后的第二日即2004年6月28日重新签署报送《国有土地使用权申报登记申请书》的附件协议，故2004年6月28日的协议仅仅是为各方办理土地审批手续形成，并非各方真实意思表示；2、嘉陵股份公司、银昌公司签订的8.1协议第三条是双方真实意思的表示，该条内容的实质是嘉陵股份公司对银昌公司作出的补偿约定，补偿的标的是176平方米的门面价值。补偿的方式并非直接将门面价值的补偿款支付给银昌公司，而是同意银昌公司在其土地及项目上修建门面，并将该门面办好产权手续交付给银昌公司。具体实施方式为由银昌公司在其土地上负责施工，而房屋产权手续由嘉陵股份公司办理。正因为该小区的建设单位并非直接在嘉陵股份公司名下，故在协议中表述为“大力协助”。故一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
嘉陵工业公司述称，6.28协议替代了6.26协议，双方的土地是同等面积置换，不存在补偿问题。
银昌公司、井口公司向重庆市沙坪坝区人民法院起诉请求，要求嘉陵股份公司、嘉陵工业公司赔偿银昌公司、井口公司不能取得临街门面的经济损失4473920元；判令嘉陵股份公司、嘉陵工业公司支付银昌公司、井口公司违约金10万元。
重庆市沙坪坝区人民法院一审认定事实:2004年3月24日，井口公司取得渝沙国用（2004）第10444号国有土地使用证，使用权类型为划拨，使用权面积1790平方米，以及渝沙国用（2004）第10443号国有土地使用证，使用权类型为划拨，使用权面积1503平方米。后因土地权属变更，两证均被土地管理部门收回作废。
2004年6月26日，嘉陵工业公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订《土地置换协议》，双方就土地置换相关事宜达成如下协议：甲方同意将乙方所拥有的六洞村土地，宗地置换到乙方另宗土地，即宗地相邻以东的甲方土地范围内（详见附图标示红线）。乙方被置换的土地1790平方米，置换甲方面积为1344平方米。为了不影响乙方土地有效使用，甲方置换给乙方的土地南北宽度不低于40米，加上乙方原有的土地东西长度不低于62米（具体长度以图示红线为准）。土地置换后，甲、乙双方宗地之间的临界门面建设用地（南北向宽22米，东西向纵16米）按各占50%划分，中间留沉降缝作界址分界线。双方约定门面设计均为两层。双方同意在土地置换后三十日内，办妥国土局重新确权换证手续。在不影响甲方各项工作的前提下，甲方同意乙方将自己的方案设计报建资料交甲方，由甲方负责整体统一报批；若因乙方原因，出现整体报批困难，则由双方各自分报。联合报建的建筑指标分配：按规划部门下达的容积率*双方的实际土地面积分别计算，若通过乙方努力提高了容积率，其增加的建筑指标首先满足乙方的实际需要。协议落款处为嘉陵工业公司的印章及代表签字，以及井口公司、银昌公司的印章及代表签字。
签订上述土地置换协议后，嘉陵工业公司与井口公司就置换的土地进行了重新确权手续，土地置换完成。
2004年9月10日，井口公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订“鼎盛·馨居”用地协议，双方约定由甲方提供双碑六洞村3293平方米建设用地进行“鼎盛·馨居”项目开发，乙方负责该宗土地开发的费用及资金筹办等。
2005年3月11日，重庆市沙坪坝区人民政府向重庆市人民政府请示，“请市政府收回重庆沙坪坝区井口建筑安装工程公司位于双碑六洞村国有土地使用权，并注销原国有土地使用证，将上述地块4363平方米有偿出让给重庆银昌房地产开发有限公司，其中1070平方米予以行政划拨作为市政道路用地，其余3293平方米予以出让，用途为商业、住宅，出让年限商业40年，住宅50年”。2005年3月28日，重庆市人民政府批复同意上述请示。2005年6月27日，重庆市土地交易中心向银昌公司发送国有土地使用权成交确认书，确认银昌公司以补交土地出让金175万元获得该宗地规划指标调整后的土地使用权受让资格，土地出让面积约3293平方米，土地用途为商住。2005年3月31日，银昌公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，2005年9月21日协议就部分条款进行修改。
2006年7月19日，银昌公司取得100房地证2006字第646号权属证书，土地状况内容中，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积3293平方米。
2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订《协议书》：一、乙方立即恢复“鼎盛时代大厦”现由工商银行沙坪坝区支行双碑分理处和重庆嘉陵特种装备有限公司科学技术协会使用的安置房屋的供电，供电标准为2007年8月16日前的实际使用标准即80安培，并承诺不再对该两房屋停止供电或限电。二、乙方应当在2009年6月30日前全部负责将涉及的安置房的有关权证根据目前的使用现状分别办理至工商银行沙坪坝支行和重庆嘉陵特种装备有限公司科学技术协会的名下，办理权证发生的所有税、费（含甲方、乙方、工行及科协的税、费）由乙方承担。三、甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的《土地置换协议》约定，在甲方小区3号楼与乙方“鼎盛时空”之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理“雅仕居”一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面。四、甲方承诺配合乙方“鼎盛时空”的规划验收。五、乙方承诺为甲方小区项目的验收提供充分的配合，乙方应积极配合甲方“雅仕居”3号楼与乙方“鼎盛时空”之间围墙的修建，并及时完善甲方小区4号楼与乙方“鼎盛时空”之间乙方负责修建但目前仍未完成的堡坎修建。六、乙方再次承诺，此前曾作出为甲方小区无偿提供方便通行的道路以及管线过境的承诺将永久执行。七、乙方在履行完上述所有义务后，甲方承诺不再按重庆市高级法院拆迁补偿安置纠纷案的判决内容向乙方主张任何权利。八、双方承诺：本协议签订后双方均应严格遵守，若有违反，应当向对方支付10万元的违约金，并承担因此给对方造成的损失。落款处甲方为嘉陵股份公司的印章及代表人、经办人签字，乙方为银昌公司的印章及代表人、经办人签字。
2014年6月25日，重庆市沙坪坝区国土资源管理分局地籍资料室的土地登记资料查询结果证明显示，坐落于双碑六洞村使用权面积为1790平方米的划拨土地，使用权人为嘉陵工业公司，土地来源为“【交换】重庆市沙坪坝区井口建筑安装工程公司”，国土证旧证号。
2008年8月18日，重庆嘉茂物业管理有限公司（简称嘉茂公司）在“鼎盛时空商业平面图”加盖印章，并签署“原则同意该平面图”等意见。嘉陵股份公司的年度报告显示，嘉茂公司是嘉陵股份公司的关联公司。
2008年9月26日，银昌公司与井口公司签订《鼎盛·时空商业门面工程施工合同》，工程名称为“鼎盛·时空商业门面工程”，建设规模为“总建筑面积约178平方米（以施工图为准）”，合同工期“自2008年8月25日开工至2008年10月10日竣工”。
8.1协议第三条所涉门面已由银昌公司于2008年10月份修建完毕，并交由银昌公司使用至今，但该门面无规划验收手续，无权属证书。
“鼎盛·时空”与“雅仕居”的规划验收情况如下：2005年11月18日，银昌公司取得重庆市规划局颁发的“鼎盛·馨居”项目建设用地规划许可证。2006年8月8日，银昌公司取得“鼎盛·时空”（原“鼎盛·馨居”）建设工程规划许可证。2007年12月8日，银昌公司取得“鼎盛·时空”-1层-26层建设项目竣工规划验收合格证，使用性质为居住、商业。2009年1月19日，银昌公司取得“鼎盛·时空”第27-30层建设项目竣工规划验收合格证，使用性质为居住。2006年3月22日，“雅仕居”一、二、三号楼取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证。建设业主为嘉陵工业有限公司，土地性质为划拨。2006年5月30日，“雅仕居”四号楼取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证。建设业主为嘉陵工业有限公司，土地性质为划拨。2007年3月23日，“雅仕居”一、二、三号楼取得重庆市规划局建设项目竣工规划验收合格证，建设单位为嘉陵工业公司，使用性质为居住。2009年1月15日，“雅仕居”四号楼取得重庆市规划局建设项目竣工规划验收合格证，建设单位为重庆嘉陵特种装备公司（简称嘉陵特装公司），使用性质为居住。嘉陵特装公司是嘉陵股份公司的全资子公司。
根据银昌公司、井口公司的申请，一审法院于2014年11月21日委托重庆金鹏房地产土地资产评估有限公司对讼争门面所在位置门面的单价进行了司法评估，该评估公司在假设估价对象具有合法的产权，可以在市场上进行合法转让的情况下，于2014年12月19日作出了司法评估报告书，评估房地产在估价时点（2014年12月2日）的市场单价为25420元/平方米。银昌公司、井口公司随后在庭审中将诉请的赔偿金额调整为4473920元。
一审另查明，重庆市第五中级人民法院于2007年6月8日作出（2006）渝五中民破字第45-19号民事裁定书，裁定终结嘉陵工业公司的破产程序。
一审审理中，银昌公司、井口公司自认从2009年7月将讼争门面出租至2015年7月，共收取了租金302640元，被告表示认可上述租金，并表示如果银昌公司、井口公司能向法院提交租赁合同，则不申请对租金进行评估。之后银昌公司、井口公司在一审法院指定期限内提交了租赁合同，被告未申请评估。
银昌公司、井口公司还提出了如下主张：2004年6月26日的《土地置换协议》第五条“甲方同意乙方将自己的方案设计报建资料交甲方，由甲方负责整体统一报批”包括讼争的临街门面的办证义务；嘉陵工业公司之所以与银昌公司、井口公司签订6.26协议，是因为银昌公司、井口公司有联合开发的意向，银昌公司有房地产开发资质，井口公司有土地使用权，所以银昌公司、井口公司的诉讼主体资格均适格；银昌公司认为其已履行了8.1协议中的第一、第二条义务，可以通过嘉陵股份公司未向重庆市高级人民法院申请执行判决来反证。
在一审法院询问嘉陵股份公司基于何种原因与银昌公司签订8.1协议时，该公司代理人表示不清楚此事；在一审法院问及嘉陵股份公司是否履行8.1协议第三条中关于申办“雅仕居”一期4号楼和修建门面的规划手续时，该公司代理人称在一周内书面回复法院，但未予答复。
嘉陵工业公司称，其与嘉陵股份公司并无法律上的关系，6.26协议约定了可以联合报建，但实际上是分开报建的，6.26协议第五条是针对整个项目办证，而不是针对门面办证，门面的位置也不明确，6.26协议并未约定赔偿或返回门面的内容。
嘉陵股份公司称，因人事变更，不清楚为何要与银昌公司签订8.1协议。不能认定嘉陵股份公司继受了嘉陵工业公司的土地置换权利义务，8.1协议已经明确了嘉陵股份公司的权利义务，仅仅是同意银昌公司修建门面和协助银昌公司办理权证的义务，没有约定相关的补充义务。
现银昌公司、井口公司起诉认为，银昌公司、井口公司基于联合开发的协议以及换地协议中的主体地位，在本案中具有共同的权利；8.1协议中约定了嘉陵股份公司为银昌公司修建的门面进行规划、办证等协议内容，是6.26协议中，因井口公司地块面积大于嘉陵工业公司地块面积，嘉陵工业公司对银昌公司、井口公司进行的补偿。嘉陵股份公司未按约为该门面办理规划、权证手续，应赔偿损失4473920元并赔偿违约金10万元。鉴于两被告属于关联单位，嘉陵股份公司是开发“雅仕居”小区的主体，实际取得了置换后的土地，讼争门面修建在嘉陵股份公司的土地范围内，并且嘉陵股份公司具有办证的主体资格，嘉陵股份公司继受了嘉陵工业公司的土地置换权利义务，应由嘉陵股份公司来履行土地置换协议的补偿义务，故请求判如所请。嘉陵工业公司、嘉陵股份公司均认为银昌公司、井口公司的请求无事实和法律依据，请求驳回银昌公司、井口公司的诉讼请求。双方争议较大，调解未成。
重庆市沙坪坝区人民法院一审认为，就本案的争议焦点，论证如下：
一、关于原被告的主体资格问题。
2004年6月26日，嘉陵工业公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订了6.26协议，银昌公司为土地置换协议的主体之一；2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订8.1协议，8.1协议第三条约定：“甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的《土地置换协议》约定，在甲方小区3号楼与乙方‘鼎盛时空’之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理‘雅仕居’一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面……”从8.1协议的内容和表述看，嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司在6.26协议中的主体地位，与银昌公司签订8.1协议后，成为该协议的义务主体；银昌公司与井口公司进行项目联建后，被置换土地过户至银昌公司名下，银昌公司承继了其在6.26协议中的主体地位，与嘉陵股份公司签订8.1协议后，成为该协议的权利主体。因此，本案的适格原告为银昌公司，适格被告为嘉陵股份公司。井口公司不是本案适格原告，嘉陵工业公司不是本案适格被告。
二、关于嘉陵股份公司是否构成违约。
8.1协议第三条中约定“甲方同意乙方按照双方于2004年6月26日签订的6.26协议约定，在甲方小区3号楼与乙方‘鼎盛时空’之间由南至北修建南北总宽11米进深16米的门面一层。该门面的修建必须配合满足甲方小区相邻部位的功能利用应当具备的合理性与安全性。门面修建后，乙方应大力协助甲方办理‘雅仕居’一期4号楼和修建门面的规划验收手续，通过验收后，甲方大力协助乙方将门面权证及时办理至乙方名下。因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由乙方承担。乙方应在履行完本协议第一、二条约定义务后，方能使用门面……”第八条约定：“双方承诺：本协议签订后双方均应严格遵守，若有违反，应当向对方支付10万元的违约金，并承担因此给对方造成的损失。”从第三条可以看出门面的修建主体、门面的位置、面积等内容，以及修建门面后由银昌公司协助嘉陵股份公司办理“雅仕居”一期4号楼和讼争门面的规划验收手续，通过验收后，嘉陵股份公司须协助银昌公司将产权证办理至银昌公司名下。2008年9月26日，银昌公司与井口公司签订《鼎盛·时空商业门面工程施工合同》，合同工期“自2008年8月25日开工至2008年10月10日竣工”。门面由银昌公司于2008年10月建成后已由银昌公司投入使用，但是没有相关建设工程手续、没有权属登记。“雅仕居”一期4号楼已经完成规划验收，目前的权属登记人为嘉陵股份公司的全资子公司嘉陵特装公司。嘉陵股份公司在协议第三条中的办理规划验收以及协助银昌公司办证的义务未完成，应认定嘉陵股份公司构成违约。如果嘉陵股份公司认为银昌公司也有违约行为，可另行提出主张。8.1协议第二条约定的义务并非办理讼争门面规划验收以及协助办理讼争门面权证的前提条件，嘉陵股份公司据此提出的抗辩不能成立。故根据8.1协议第八条的约定，银昌公司要求嘉陵股份公司支付10万元违约金的诉讼请求一审法院予以支持。
三、赔偿损失的金额如何确定。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，“雅仕居”一期1、2、3、4号楼均已完成规划验收，讼争门面系非法建筑，继续履行、采取补救措施均无可能，故银昌公司、井口公司可以要求赔偿损失。
银昌公司、井口公司要求按照评估报告确定的门面单价乘以8.1协议约定的176平方米来确定损失，即门面的现评估价值4473920元来主张其损失。在赔偿金额的确定问题上一审法院注意到，涉案门面于2008年10月建成后，银昌公司一直出租给他人使用，并收取租金302640元，其已因该涉案门面而获利，应在其赔偿请求中予以扣除，且在8.1协议中，双方曾约定因修建该门面所产生的一切责任及税、费（含过户税、费）由银昌公司承担，故参照国土部门的土地出让金标准、房地产管理部门收费办法，以及税务部门的征税标准，在合法建造、办理合法产权登记的情况下必然产生的土地出让金、税、费等，应在银昌公司请求赔偿范围中予以酌情扣除，一审法院根据上述情形将嘉陵股份公司向银昌公司的赔偿金额确定为400万元。
嘉陵工业公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。
重庆市沙坪坝区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定作出（2014）沙法民初字第04464号民事判决：一、嘉陵股份公司于一审判决发生法律效力后立即支付银昌公司违约金10万元。二、嘉陵股份公司于一审判决发生法律效力后立即赔偿银昌公司400万元。三、驳回银昌公司的其他诉讼请求。四、驳回井口公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费49460元，司法评估费13800元（原告均已预交），均由嘉陵股份公司负担，于一审判决发生法律效力后立即给付银昌公司。
嘉陵股份公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回银昌公司、井口公司的全部诉讼请求；二、由银昌公司、井口公司负担本案一、二审全部诉讼费用。
二审中，嘉陵股份公司为证明自己的主张举示了嘉陵特装公司、嘉陵股份公司、嘉茂公司的基本信息网上打印件，拟证明三公司不存在关联。经庭审质证，银昌公司、井口公司对该证据的真实性无异议，该证据证明了中国南方工业集团公司与中国兵器装备集团公司为同一公司，该公司也是嘉陵股份公司和嘉陵特装公司的母公司，能够证明各公司之间的关系。嘉陵工业公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。
银昌公司和井口公司为证明自己的主张，二审中举示了2015年嘉陵股份公司的半年度报告，拟证明中国南方工业集团公司是嘉陵股份公司的实际控制人，嘉陵特装公司、中国南方工业集团公司及嘉茂公司之间的关系。经庭审质证，嘉陵股份公司对该证据的真实性无异议，对于中国南方工业集团公司与中国兵器装备集团公司为同一公司无异议，但是对嘉陵股份公司与嘉陵特装公司、嘉茂公司之间关系的证明目的不予认可，并不能证明嘉陵股份公司对嘉陵特装公司、嘉茂公司有实际控制权，不能必然导致由嘉陵股份公司承担责任。嘉陵工业公司对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。
因各方对嘉陵股份公司和银昌公司及井口公司举示的上述证据的真实性无异议，且上述证据与本案具有关联，二审法院对上述证据予以采信。
重庆市第一中级人民法院二审认定事实：一、嘉陵特装公司是中国兵器装备集团公司的独资子公司，嘉陵工业公司为中国兵器装备集团公司的全资子公司，中国南方工业集团公司是嘉陵股份公司的控股股东，中国兵器装备集团公司与中国南方工业集团公司为同一公司，嘉茂公司是嘉陵特装公司的独资子公司，嘉陵股份公司2015年半年度报告上记载，嘉茂公司与嘉陵股份公司存在关联。二、8.1协议上由李伟红代表嘉陵股份公司签字，由郭明江等二人作为嘉陵股份公司的经办人签字。三、8.1协议签订后，银昌公司曾发函要求嘉陵股份公司履行合同义务。
二审中，嘉陵股份公司陈述，嘉陵工业公司与嘉陵股份公司没有关系，同属一个兵装系统的兄弟单位；嘉陵工业公司在履行合同过程中因破产由嘉陵特装公司承继6.26协议中的相应权利义务；为了解决重庆市高级人民法院生效法律文书及员工办证问题，委托嘉茂公司员工李伟红与银昌公司协商，银昌公司提出由于嘉陵工业公司破产，为了解决6.26协议与嘉陵股份公司协商后签订了8.1协议，郭明江也是嘉茂公司的员工；因8.1协议载明的门面修建在他人土地上，是对他人权利的处分，该协议无效。银昌公司和井口公司陈述，嘉陵工业公司与嘉陵股份公司具有关联，相互之间能够实际控制；不认可嘉陵特装公司承继了嘉陵工业公司的权利义务，是嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司的义务，8.1协议签订后，嘉陵股份公司安排嘉茂公司指定房屋修建地点，并由协议上签字的李伟红、郭明江在房屋修建的平面图上签字确认；8.1协议有效，该协议具有补偿性质。嘉陵工业公司陈述，认可嘉陵股份公司陈述与其之间的关系；嘉陵工业公司不清楚8.1协议。
二审法院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
重庆市第一中级人民法院二审认为，根据查明的事实，8.1协议中明确了嘉陵股份公司按照6.26协议约定，同意银昌公司在6.26约定的嘉陵工业公司的土地上修建涉案门面，且嘉陵股份公司与嘉陵工业公司存在关联，结合8.1协议签订后嘉陵股份公司指派与其存在关联的嘉茂公司工作人员确定房屋修建位置等，一审法院认定嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司在6.26协议中的主体地位具有合理性，应当认定讼争房屋的权利义务主体为银昌公司和嘉陵股份公司。8.1协议签订后，银昌公司按照该协议修建了涉案门面并使用多年，嘉陵工业公司对此应当知晓，且嘉陵工业公司或嘉陵股份公司也没有举示证据证明嘉陵工业公司对此提出过异议或主张过权利，应当认定该协议有效。
对于违约责任的问题。8.1协议约定，嘉陵股份公司是为涉案门面办理规划验收的义务主体，虽然涉案门面所在土地并非属于嘉陵股份公司，但因涉案土地使用权人及项目的建设单位无论是嘉陵工业公司，还是嘉陵特装公司，均与嘉陵股份公司存在一定关联，嘉陵股份公司在签订该协议时应当预见其能够对涉案房屋办理规划验收手续的，但其并未举示证据证明为涉案房屋办理规划验收，最终导致该房屋至今没有办理权属登记的后果，应当由其承担违约责任。对于损失的问题。因双方签订协议时，对于房屋所在地的位置、交通状况、商业价值具有一定的认知程度，银昌公司是以取得涉案房屋合法权利为合同目的，由于嘉陵股份公司违约，导致银昌公司的合同目的无法实现，必然产生相应的损失，故一审法院以该房屋的市场价值确定银昌公司产生的损失没有不当之处。嘉陵股份公司认为应当以建设成本作为损失的依据是不符合双方合同的约定，也没有事实依据，二审法院对此不予采纳。
虽然讼争房屋所在土地使用权为划拨用地，但一审法院认定损失金额时已经充分考虑了该情况，并在损失中扣除了土地出让金、税、费等，故嘉陵股份公司的该理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉陵股份公司的上诉理由不能成立，二审法院依法予以维持。
重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定作出（2015）渝一中法民终字第06003号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49460元，由嘉陵股份公司负担。
围绕当事人再审请求，本院对有争议的证据认定如下：
本院再审期间，嘉陵股份公司提交了以下证据：
一、重庆市沙坪坝国土事务中心信息档案材料。
1、《国有土地使用权申报登记申请书》。该申请书载明：申请人土地使用者，嘉陵工业公司，法定代表人聂小夫，单位性质全民，主管部门西南兵工局。变更后土地使用者井口公司，法定代表人周荣昌，单位性质集体。申请内容：独自使用面积1790平方米，土地用途住宅，土地等级9级，权属性质国有，使用权类型划拨。申请理由依据，为合理利用、整合土地，用井口公司土地（地号B-01-33，面积1790平方米）与嘉陵工业公司土地（地号B-03-67，面积1789.58平方米）进行等面积置换，双方土地使用权均属划拨土地。附：（1）渝沙证；（2）《土地置换协议》。盖有周荣昌印章，时间2004年8月18日。该申请表上土地使用者盖有嘉陵工业公司公章，变更后土地使用者盖有井口公司公章。
2、6.28协议。该协议载明：甲方嘉陵工业公司，乙方井口公司、银昌公司。主要内容，甲、乙双方为达到合理，有效利用土地之目的，经双方多次友好协商，双方同意将位于六洞村赛车场处，分属各自使用权的两宗土地进行置换，并就土地置换相关事宜达成以下协议，（1）置换位置，甲方同意将乙方所拥有六洞村土地，宗土地置换到乙方另宗土地，即宗地相邻以东的甲方土地范围内（详见附图标示红线）。（2）置换面积：乙方被置换土地面积为1790平方米，置换甲方的土地面积1790平方米。（3）双方同意在土地置换后三十天内，办妥国土局重新确权换证手续…等等。该协议有甲、乙双方代表签名以及盖有公章。
二、重庆市沙坪坝国土事务中心信息档案渝沙档案材料。
1、《国有土地使用权申报登记申请书》。该申请书载明：
申请人土地使用者井口公司，法定代表人周荣昌，单位性质集体，主管部门井口镇政府，土地座落双碑六洞村。变更后土地使用者嘉陵工业公司，法定代表人聂小夫，单位性质全民，主管部门西南兵工局。申请内容：独自使用面积1790平方米，土地用途住宅，土地等级9级，权属性质国有，使用权类型划拨。申请理由依据，为合理利用、整合土地，用嘉陵工业公司土地（地号B-03-67，面积1789.58平方米）与井口公司土地（地号B-01-33，面积1790平方米）进行同等面积置换，双方土地使用权均属划拨土地。附：（1）渝沙（2004）第10444号证；（2）《土地置换协议》。盖有聂晓夫印章，时间2004年8月18日。该申请表上土地使用者盖有井口公司公章，变更后土地使用者盖有嘉陵工业公司公章。
2、嘉陵工业公司宗地图。
3、2004年9月7日，重庆市沙坪坝区土地勘测站出具的收取重庆嘉茂物业管理有限公司、井口公司零星测量费发票。
4、6.28协议。
嘉陵股份公司凭上述证据拟证明嘉陵工业公司与井口公司置换土地的面积均是1790平方米，且2004年6月28日签订的《土地置换协议》没有约定嘉陵工业公司要给井口公司、银昌公司进行补偿，也没有约定修建门市的相关事宜。经质证，银昌公司、井口公司认为，对上述证据的真实性无异议，但达不到对方的证明目的。申请表和6.28协议虽然载明的是双方等面积置换，但上述材料是按照土地管理部门的要求，为了办理土地置换相关手续、简化办理程序而共同签订的，不是双方真实意思的表示，单凭上述材料不能证明置换的土地是相等的。况且上述证据在一、二审时嘉陵股份公司没有向法庭提交，不能作为新证据。嘉陵工业公司认为6.28协议替代了6.26协议，各方当事人履行的是6.28协议，且6.28协议没有约定补偿和修建门市相关内容，银昌公司不应得到赔偿。本院认为，上述证据虽然具有真实性，但结合本案的其他证据，不能达到嘉陵股份公司的证明目的，本院不予采信。
本院再审查明的其他事实与二审一致。
本院再审认为，本案争议焦点，6.26协议是否嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司真实意思的表示，备案的6.28协议是否已经替代了嘉陵股份公司与银昌公司实际履行的6.26协议。现评判如下：
一、关于6.26协议是否嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司真实意思的表示问题。
1、嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司在6.26协议中的主体地位
2004年6月26日，嘉陵工业公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）签订了《土地置换协议》。2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）签订8.1协议，该协议第三条明确了嘉陵股份公司按照6.26协议约定，同意银昌公司在6.26约定的嘉陵工业公司的土地上修建涉案门面，且嘉陵股份公司与嘉陵工业公司存在关联，应认定嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司在6.26协议中的主体地位。
2、签订6.26协议与8.1协议的目的具有一致性、内容具有关联性
2004年6月26日，嘉陵工业公司（甲方）与银昌公司、井口公司（乙方）为了达到合理、有效利用土地的目的，经双方多次协商，双方同意将位于六洞村赛车场处，分属各自使用权的两宗土地进行置换，签订了《土地置换协议》。2008年8月1日，嘉陵股份公司（甲方）与银昌公司（乙方）鉴于双方之间存在诉讼、电力、甲方“雅仕居”小区与乙方“鼎盛时空”间门面修建争议以及其他相邻权纠纷的事实，双方本着自愿原则，以力求解决纷争为目的，经充分协调，达成《协议书》。双方签订6.26协议与8.1协议的目的是一致的，即双方先置换土地，然后再确认修建门面、办理相关手续等其他事项。
6.26协议约定了土地置换的内容，8.1协议约定了本案争议门面修建的位置、面积，还约定了由谁办理相关手续，谁协助办理相关手续等内容，故6.26协议与8.1协议在内容上具有关联性。
综上，鉴于嘉陵股份公司承继了嘉陵工业公司的主体地位，且签订6.26协议与8.1协议的目的具有一致性、内容具有关联性，故应认定6.26协议是嘉陵工业公司与银昌公司、井口公司真实意思的表示。
二、关于备案的6.28协议是否已经替代了嘉陵股份公司与银昌公司实际履行的6.26协议问题。
8.1协议第三条明确约定，嘉陵股份公司(甲方)同意银昌公司（乙方）按照双方6.26协议约定，在甲方小区修建门面。8.1协议签订后，嘉陵股份公司指派与其存在关联的嘉茂公司工作人员确定门面修建的位置。银昌公司按照该协议修建了涉案门面并使用多年，嘉陵工业公司或嘉陵股份公司对此事实没有提出过异议或主张过权利。上述事实证明了双方依照8.1协议履行了相关义务，且8.1协议没有涉及备案的6.28协议的相关内容。
对于6.28协议签订的原因，银昌公司、井口公司提出双方是为了向土地管理部门备案需要而签订的等面积置换协议，其目的是为了简化划拨土地置换的程序，双方并没有按照6.28协议履行，该解释具有一定的合理性，结合本院查明的其他事实，本院予以采信。嘉陵股份公司、嘉陵工业公司在本案一、二审中没有提出双方是等面积置换土地，在本院再审阶段提出6.28协议替代了6.26协议，但没有提交证据证明双方是按照6.28协议履行，故6.28协议仅仅是为了备案而签订的协议，与本案不具有关联性，本院不予采信。据此，嘉陵股份公司与银昌公司实际履行的6.26协议并没有被备案的6.28协议替代。
综上所述，6.26协议与8.1协议主体上具有承继关系，签订两份协议的目的具有一致性，内容具有关联性，双方依照上述协议履行了相关义务。在履行协议的过程中，由于嘉陵股份公司违约，没有办理规划验收手续，致使银昌公司修建的门面至今无法办理产权证，给银昌公司造成了损失，理应赔偿。故二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。嘉陵股份公司提出6.28协议替代了6.26协议的理由不成立，故其申请再审的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第06003号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张 超
审判员 彭四川
审判员 刘战平
二〇一七年八月十一日
书记员 陆 楠