广东省深圳市中���人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终12868号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶活佳，男，汉族，1951年10月16日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：甘丽珍，女，汉族，1953年3月16日出生。
共同委托诉讼代理人：旷宗彪，广东深鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘春妍，女，1976年1月6日出生。
委托诉讼代理人：邓韬，广东深义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚利生，男，汉族，1960年12月25日出生，系公民代理，大观园小区业委会主任。
上诉人叶活佳、甘丽珍因与被上诉潘春妍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本��现已审理终结。
叶活佳、甘丽珍上诉请求：1、撤销一审判决，驳回潘春妍的诉讼请求；2、判令叶活佳、甘丽珍与潘春妍签订的《购房协议书》无效；3、判令潘春妍返还房屋并支付租金；4、本案诉讼费、反诉费由潘春妍承担。事实和理由：
一、叶活佳与潘春妍签订的《购房协议书》为无效合同，双方之间的房屋买卖行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。双方于2006年1月16日签订的《购房协议书》，彼时叶活佳尚未取得任何权属证书，案涉房产也未作任何权属登记，潘春妍对此也已了解，叶活佳对房产不享有完全的处分权，双方签订的《购房协议书》应认定为无效合同。2012年6月13日，叶活佳、甘丽珍就案涉房产申邻了房地产证，证书明确载明该房产为非市场商品��。叶活佳、甘丽珍也已配合潘春妍做了大量相关工作，但因政策限制，该房产无法取得完全产权（红本），依法禁止交易。
二、案涉房产因政策限制，无法取得完全产权，叶活佳、甘丽珍与潘春妍之间无法完成过户，双方签订的《购房协议书》在法律上和事实上已经失去意义，必须消灭。不能简单的驳回诉请，维持现状，这将会导致更多矛盾的滋生。综上，涉案房产属于福利房，是法律禁止交易的类型，双方签订的《购房协议书》违反法律禁止性规定，是无效合同。一审法院判决有误，恳请二审法院撤销一审法院的判决，驳回潘春妍的请求，支持叶活佳、甘丽珍的请求。
潘春妍辩称：一、请求二审法院驳回叶活佳、甘丽珍的全部上诉请求，理由如下：1、叶活佳、甘丽珍夫妻俩在1994年取得涉案房屋，2006年1月11日甘丽珍出具《授权书》，授权叶��佳办理转让涉案房屋的相关手续。2006年1月16日，叶活佳与潘春妍签订《购房协议书》，约定叶活佳将涉案房屋转让给潘春妍。同时合同还约定，叶活佳在收到全部房款后，立即将该涉案房屋的钥匙交给潘春妍；如日后该房屋需要办理授权及其他相关手续，叶活佳必须协助潘春妍进行办理，所有费用由潘春妍承担。协议签订当天，潘春妍足额支付了购房款16万元，叶活佳出具了字条确认。叶活佳也已将涉案房产交付潘春妍使用至今。2、在叶活佳和原产权单位深圳市龙岗旅游公司签订的《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，第五条第一款明确约定叶活佳拥有此涉案房屋的使用权、继承权和买卖权。因此，叶活佳是在有买卖权的情况下将房屋卖给潘春妍，双方签订的《购房买卖合同》应为有效合同。3、一审法院已认定合同有效、潘春妍足额支付了购房款，只是由于叶活���、甘丽珍的原因（叶活佳、甘丽珍以欺诈的手段隐瞒了在双方买卖之前叶活佳、甘丽珍即向中山大学附属第二医院购买了广州市海珠区盈丰路丰瑞街3号XX房的情况），造成房屋如今无法过户，但并非是过不了户。根据一审法院向深圳市宝安区住宅局发函查询，该局回函称，是因为叶活佳、甘丽珍已经拥有了两套政策性住房，所以其位于深圳市宝安区六区纺织品公司X号楼XX号房才不能申请办理取得全部产权。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十六条规定，应当由广州市住房主管部门收回叶活佳、甘丽珍违规购买的第2套政策性住房，并根据广州市住房改革的相关规定进行处罚。可见，相关故意隐瞒的事实及过错，全部都是叶活佳、甘丽珍故意所为，应当由叶活佳、甘丽珍承担全部责任。4、根据一审时潘春妍提交的报纸公告、深圳市房地产初始登记公告（登字20110503号）等证据，如果叶活佳、甘丽珍未违规购买政策性住房，该涉案房屋完全可以按照双方的买卖合同进行过户。现在叶活佳、甘丽珍因为自己的过错，把相关的不利后果推给潘春妍，并且隐瞒事实，欺骗法庭，法院应依法驳回其全部上诉请求。
潘春妍向一审法院起诉请求：1、叶活佳、甘丽珍继续履行《购房协议》，协助潘春妍办理位于宝安6区纺织品公司X号楼XX号房的房地产权证书；2、诉讼费由叶活佳、甘丽珍承担。
叶活佳、甘丽珍向一审法院反诉请求：1、叶活佳、甘丽珍与潘春妍签订的《购房协议书》无效；2、潘春妍返还房屋并支付租金（按每月1800元的标准从2012年1月16日计至实际交付之日止，暂计21万元，扣除已付房款16万元，还需支付租金5万元）；3、本案诉讼费由潘春妍承担。
一审法院认定事实：1994年4月20日，叶活佳作为买方，深圳市龙岗旅游公司作为卖方，签订《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，约定叶活佳作为卖方的职工，购买位于深圳市宝安区六区D段纺织品公司X号楼XX房，转让价41079.36元，房款于1994年6月10日前一次性支付。1994年6月9日，叶活佳向深圳市龙岗旅游公司支付了购房款41079.36元。
2003年，叶活佳、甘丽珍向中山大学附属第二医院购买了广州市海珠区盈丰路丰瑞街3号XX房。该房属房改房、解困房。
2006年1月11日，甘丽珍出具一份授权书，授权其丈夫叶活佳办理转让深圳市宝安六区X栋XX房的有关手续。2006年1月16日，潘春妍与叶活佳签订《购房协议书》，约定叶活佳将位于深圳市宝安六区D段纺织品公司X号楼XX房转让给潘春妍；叶活佳须在协议签订之日起将其与深圳市龙岗旅游公司订立的职工住房买卖合同原件、买房付款收据复��件交付潘春妍；叶活佳收到全部房款后立即将上述房屋钥匙交给潘春妍，协助办理过户手续，费用由潘春妍承担；日后该房屋需要办理产权及其他相关权利手续，叶活佳须协助潘春妍，费用由潘春妍承担。协议签订当天，潘春妍足额支付了购房款16万元，叶活佳出具收条确认。叶活佳已将涉案房产交付潘春妍使用。
2011年7月30日，因深圳市宝安区纺织品公司申请办理位于宝安区新安街道新圳路东侧纺织品公司综合楼1、X栋的房产权初始登记，深圳市房地产权登记中心将该项目的情况在《深圳商报》登报公告，公告显示涉案XX房的买受人为叶活佳。2011年8月3日，就深圳市宝安区纺织品公司申请登记的纺织品公司综合楼1、X栋的房地产权，深圳市房地产权登记中心已经初步审定，并在《深圳商报》刊登房地产初始登记公告。
2012年6月13日，深圳市房地产���登记中心向叶活佳、甘丽珍颁发了涉案房产的房地产证，叶活佳、甘丽珍各占50%产权，证书载明该房产为非市场商品房，是叶活佳向深圳市龙岗旅游公司购买的准成本商品房。
一审法院向深圳市宝安区住宅局发函查询，叶活佳、甘丽珍是否具备取得宝安6区X栋XX房产全产权（红本）的条件。该局回函称，叶活佳、甘丽珍已经拥有两套政策性住房，其位于宝安区6区X栋702住房不能申请办理取得全部产权，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十六规定，应由广州市住房主管部门收回叶活佳、甘丽珍违规购买的第二套政策性住房，并根据广州市住房制度改革的相关规定进行处罚。
一审法院认为，宝安6区D段纺织品公司X号楼XX房是准成本商品房，潘春妍、叶活佳、甘丽珍就涉案房产签订的买卖合同合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。叶活佳、甘丽珍诉称涉案房产禁止交易，合同无效，不予认定；诉请潘春妍返还房屋并支付租金，缺乏依据，不予支持。潘春妍已经按时足额支付购房款，叶活佳、甘丽珍没有履行协助潘春妍办理房产过户等合同义务，构成违约。由于叶活佳、甘丽珍违规拥有两套政策性住房，现叶活佳、甘丽珍对于涉案房产不能申请办理取得全部产权，涉案合同目前尚不具备继续履行的条件，对潘春妍的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院判决：驳回潘春妍的诉讼请求；驳回叶活佳、甘丽珍的反诉请求。本案本诉受理费3500元，由潘春妍负担；反诉受理费525元，由叶活佳、甘丽珍负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，双方二审阶段系对涉案《购房协议书》的效力问题存在争议。对此，本院认为，涉案房产虽系带有福利分配性质的政策性住房，但法律并未明确禁止该类房产的转让，该类房产的转让亦不会损害公共利益。涉案《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，叶活佳、甘丽珍上诉关于涉案《购房协议书》因违反法律规定而无效的理由缺乏依据，本院不予采纳。涉案房产的产权证书虽载明该房产为非市场商品房，且因叶活佳、甘丽珍违规购买两套政策性住房而暂时无法取得涉案房产全部产权，上述问题均只影响到涉案合同的履行，即关系到叶活佳、甘丽珍能否将涉案房产过户至潘春妍名下，但据此主张涉案《购房协议书》无效亦无依据，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，叶活佳、甘丽珍��诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由叶活佳、甘丽珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月一日
书记员（兼） 李开宇
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认��事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。