吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民初字第03392号
（2013）宁民初字第3392号
原告刘福芝（反诉被告），女，1953年12月26日生，汉族，无职业，现住宁江区沿江街，身份证号码2201211953********。
原告仉国学（反诉被告），男，1951年12月29日生，汉族，无职业，现住宁江区沿江街，身份证号码2201821951********。
委托代理人张志明，吉林信维律师事务所律师。
被告高洪喜（反诉原告），男，1964年5月18日生，汉族，个体，现住宁江区宁江区飞宇金伦花园小区，身份证号码2223041964********。
委托代理人宛宝权，吉林迅捷律师事务所律师。
原告刘福芝、仉国学（反诉被告）诉被告高洪喜（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘福芝、仉国学（反诉被告）及其委托代理人张志明、被告高洪喜（反诉原告）及其委托代理人宛宝权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘福芝、仉国学诉称，被告于2010年9月25日起租用原告的房屋进行饭店经营，并签订房屋租赁合同一份，合同约定：租期三年，自2010年10月1日起至2013年10月1日止，租赁期满后若被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。合同到期后，原告多次要求被告腾房，均遭到被告拒绝。故原告提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告从原告所有的房屋中腾迁，并将该房屋恢复原状；2、被告赔偿原告滞纳金46685.34元、供热费按每天67.79元计算至给付之日止、物业费按每月338元计算至给付之日止、恢复原状费用20000元、逾期损失44648元、被告实际发生的水、电费；
被告高洪喜辩称，依据双方签订的租赁合同，被告在同等条件下有优先承租权，被告主张行使优先承租权，以相同地段相类似的房租价格作为参考。被告占有该房屋至2013年10月30日，这段时间是双方正在协商续签合同期间，所以在此期间的房屋租金应按合同标准执行，原告要求双倍给付的请求与事实不符。被告占有该房屋至2013年10月30日，该期间没有发生取暖，故被告没有义务去交纳取暖费。原告所主张的逾期损失没有依据且损失根本不存在，所以其主张的逾期损失没有事实依据。原告主张的恢复费用没有事实依据，需要拆除的装修，被告可以自行拆除。关于物业费问题，原告应及时进行结算，并将被告所交的抵押金返还，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告高洪喜诉称，2010年9月25日，双方签订房屋租赁合同，原告用于经营餐饮业，租期三年。合同约定合同到期后承租方有优先承租权，2011年春季由于气温升高雪开始融化，该房屋屋顶漏水，夏季降雨后漏水持续，导致2楼棚顶开裂，致使2楼无法营业，原告多次找被告维修，但被告推脱了4个月才开始修复，修修补补一直没有彻底解决，给原告造成营业损失10余万元。合同到期后，双方一直协商续租事宜，但被告却漫天要价，导致合同一直未续签，且被告于2013年10月30日将其行李等搬至该房屋，原告停止对该房屋使用。2013年被告从原告处收取物业抵押金15000元，被告应当返还。
反诉被告刘福芝、仉国学辩称，原告提起的诉讼请求根本不能成立，首先，原告提起的反诉与本诉不具有同一法律关系和同一事实关系以及吞并或抵消本诉的牵连法律关系。租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的，且已实际履行完毕。合同已经于2013年9月30日租赁届满，根据合同约定，原告要继续承租应在届满前3个月以书面的方式通知被告，原告没有提出书面申请，租赁合同已经终止，同时在合同届满后李海兵提出以15万元承租时，原告明确表示不再继续承租，因此其丧失了优先承租权。合同到期后，被告多次向原告主张腾迁房屋而原告仍然占有该房屋继续经营，其行为严重侵害了被告的合法权益。原告提出10万元的损失不能成立，2011年7月份该房屋有一处漏雨将原告装修的石膏板侵湿几块，被告找物业协商，3天就维修好了，并且补偿原告4065元，并将该款替原告交纳了2011年度物业费，该漏雨问题已经解决，可见该次漏雨没有给原告造成物质及营业损失，原告提起的是侵权之诉已经超过诉讼时效，其请求不应得到法律保护。原告主张被告返还15000元物业费押金的主张不能成立，根据合同约定，物业费由原告承担，2013年因原告拖欠物业费，物业公司决定起诉原告，原告在收到律师函后交给被告15000元的诉讼保证金，承诺诉讼结果由原告承担，保证被告不承担任何赔偿责任，且在合同届满后，该保证金交纳欠缴的物业费及滞纳金，原告主张返还没有法律依据，综上请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月25日刘福芝、仉国学与高洪喜签订房屋租赁合同一份，刘福芝、仉国学将飞宇金伦花园二期第三十三幢十号一、二层商企房出租给高洪喜用于经营餐饮业使用，租期三年，自2010年10月1日起至2013年10月1日止。租金依次为2010年度11万元、2011年度12万元、2013年度12万元。合同约定：第四条第三款“租赁期满仉国学、刘福芝（下简称甲方）有权收回出租房屋，高洪喜（下简称乙方）应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”。第六条第二款“乙方应按时交纳自行负担的费用：包括物业管理费；水、电、取暖费；装修清运垃圾费；装修保证金及其他应由乙方交纳的费用”。第七条第一款“在租赁期内，甲方保证房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任，均由甲方负责”，第二款“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择以下权利中的一种；（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用”。第九条第四款“租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权”。第十条第二款“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方”，第三款“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品甲方有权处置”。第十二条第五款“租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。双方签订合同后，刘福芝、仉国学将出租房屋交付给高洪喜使用，高洪喜将房屋租金交给刘福芝、仉国学。
2011年该房屋漏水，导致二楼装潢棚顶向下渗水，高洪喜主张因房屋漏水造成2011年5月至9月共计5个月营业损失5万元，因二楼不能营业应退还房屋租金5万元，高洪喜提供了2011年4月份至2011年11月份的完税凭证予证明5个月营业损失5万元，刘福芝、仉国学辩解漏水问题3日内就已经修复不存在营业损失问题，并提供了飞宇物业公司出具的证明其辩解意见。
2013年11月30日，飞宇物业管理有限公司松原分公司给刘福芝下达了关于交纳2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费提醒单一份，催缴物业费，刘福芝、仉国学、高洪喜未交纳物业费。2013年8月，仉国学收取高洪喜15000元物业押金，约定“因收到吉林中证律师事务所律师函，就拖欠物业费一事将被起诉，高洪喜先出15000元交给仉国学作为押金，即如果仉国学、高洪喜败诉，此款做交所欠物业费、滞纳金及法律应当承担的所有费用，多退少补，如仉国学、高洪喜胜诉，仉国学将此款退给高洪喜”。双方在收到律师函后关于物业费问题没有进入诉讼程序，该款一直在仉国学处。
2013年10月1日合同到期后，高洪喜没有提前向刘福芝、仉国学提出书面续租申请，双方就续租事宜没有达成一致意见，2013年10月5日仉国学在房屋外张贴了对外出租房屋广告，10月30日仉国学将自己的行李及物品箱搬至该房屋内。
刘福芝、仉国学以年租金15万元的价格对外租赁房屋，高洪喜请求以年租金12万元的价格继续承租。
上述事实有原、被告的陈述、房屋租赁合同、证人证言等予以证实。
本院认为，双方于2010年9月25日签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效。合同到期后双方没有订立新的租赁合同，原合同自动解除。刘福芝、仉国学主张高洪喜从租赁房屋中腾迁出去，因仉国学已于2013年10月30日将自己的行李等物品搬至该房屋，同时2013年10月5日又张贴了对外出租广告，因此应该认定刘福芝、仉国学已于2013年10月30日接手了该房屋，不存在返还情形。刘福芝、仉国学选择了收取恢复工程费用20000元，高洪喜主张自行摘除，因该费用并未实际发生，因此高洪喜应在保持房屋整体结构及设施完好的情况下自行摘除房屋内装潢及物品。高洪喜在合同到期后没有将房屋交还刘福芝、仉国学，其在2013年10月2日至10月29日期间占有该房屋属于无权占有，合同已经约定“租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”，因此高洪喜应当给付刘福芝、仉国学逾期交还房屋滞纳金（日租金328.8元28天2倍）18412元。刘福芝、仉国学主张的逾期损失44648元，没有提供充分证据证明该主张，且高洪喜不予认可，因此对该主张本院不予支持。高洪喜自2010年10月1日至2013年10月29日实际占有、使用该房屋，期间该房屋发生的物业费、取暖费、水费、电费应由其自行承担。高洪喜主张2011年度因房屋漏水导致其营业损失50000元及退还5个月的房租50000元，其提供的完税凭证及证人证言均不能证实受侵害期间及损害的具体数额，因此对该主张本院不予支持。高洪喜主张的返还物业抵押金15000元，因双方约定返还条件，并且该条件已经具备，因此仉国学应当返还高洪喜物业抵押金15000元。高洪喜请求优先承租权，因其以12万元年租金请求享有优先承租权的请求的租金条件与仉国学、刘福芝提出的租金条件不是同一条件，因此对该请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告高洪喜于本判决生效后十日内在保持房屋整体结构及设施完好的情况下自行摘除房屋内装潢及物品。
二、被告高洪喜于本判决生效后三日内给付原告刘福芝、仉国学逾期交还房屋滞纳金18412元；
三、被告高洪喜自行承担2010年1月1日至2013年10月29日期间的物业费、取暖费、水费、电费；
四、反诉被告仉国学于本判决生效后三日内给付反诉原告高洪喜物业抵押金15000元；
五、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
原告仉国学、被告高洪喜如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费17913元，按争议标的应收取诉讼费2550元，由被告高洪喜承担460元，由原告刘福芝、仉国学承担2090元，剩余15363元由本院退给原告刘福芝、仉国学。反诉案件受理费2600元由反诉原告高洪喜承担2260元，反诉被告刘福芝、仉国学承担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本。上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判长 刘春来
审判员 于占玖
审判员 冯跃忠
二〇一四年一月二十一日
书记员 张 莹