安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)皖民四终字第00575号
上诉人（原审被告）：深圳市策元科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花路景新花园B栋6G。
法定代表人：梁越龙，该公司董事长。
委托代理人：王恒国，该公司员工。
委托代理人：桑鸿志，安徽鑫和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。
法定代表人：张伦超，该公司总经理。
委托代理人：徐俊峰，该公司员工。
委托代理人：李益如，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人深圳市策元科技有限公司（简称深圳策元公司）因与被上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司（简称庐阳国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一初字第00071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭进行了审理。深圳策元公司的委托代理人王恒国、桑鸿志，庐阳国资公司的委托代理人徐俊峰、李益如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年1月1日，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司（甲方）与深圳策元公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于合肥市沿河路中央花园建筑面积约9373.2平方米的房屋租赁给乙方使用。租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止）。月租金为15万元，此房屋租金标准自生效之日起至2013年5月30日期间不作变更，自2013年6月1日起，房屋租金调整为年租金200万元。租金每半年一付，支付时间为每年的6月27日和12月27日，提前3天前付清后6个月的租金。双方同时约定乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日的或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同收回该房屋。另双方违约条款约定，乙方未按约定支付租金，每延迟一天应按100元/天支付违约金。合同生效后，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司按期将房屋交付给了深圳策元公司使用。
深圳策元公司承租案涉房屋后投资建设了怡梦音乐俱乐部，由于噪声等问题，周边中央花园的业主阻挠深圳策元公司的施工，导致装修工程一度停工。后中央花园的业主将合肥市环保局作为被告起诉至法院，此案经法院审理，合肥市环保局败诉，后深圳策元公司无法办理相关证照。2009年6月26日，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司（甲方）与深圳策元公司（乙方）签订了《补充协议》，双方约定乙方自2009年7月1日起，依据主合同的房租数额开始起算向甲方缴纳房租，主合同确定的2009年7月1日之前的房屋租赁期经甲乙双方协商确定为装修期，不计租赁费。甲方同意乙方在交纳房租时，先行抵扣由乙方垫付的应由甲方承担的各项改造费用计1527300元，直至抵扣完毕。
2011年3月1日，合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会向庐阳国资公司发出《关于授权管理国有资产的通知》，明确原合肥市庐阳商业控股有限公司的所有资产授权庐阳国资公司经营管理，债权债务由庐阳国资公司承接。庐阳国资公司即通知了深圳策元公司，此后，深圳策元公司就将租金直接支付给庐阳国资公司。
2013年5月16日，庐阳区国资委召开2013年第1次全体成员会议，形成的《庐阳区国资委会议纪要》第四项第五条为“同意区国投集团将位于沿河路中央花园2号楼一层及负一层的房产租期延至2023年5月；同意免收承租单位修路和装修期间一年租金”。深圳策元公司也按期支付了前期的租金，但自2012年12月1日，深圳策元公司就没有支付租金。2015年1月庐阳国资公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，深圳策元公司将租赁房屋交还给庐阳国资公司；2、深圳策元公司支付租金4066666元（按每年租金200万元计算自2012年12月1日至2014年12月31日止），实际欠缴租金算至交还房屋之日止，并从2012年12月1日起按每天100元计算逾期付款违约赔偿金（算至2014年12月31日为76100元，款清违约赔偿金止）。
原审法院认为：关于庐阳国资公司是否有权解除《房屋租赁合同》并要求深圳策元公司返还租赁房屋的问题。2008年1月1日，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司与深圳策元公司签订了《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据2011年3月1日庐阳区国有资产监督管理委员会《关于授权管理国有资产的通知》，合肥市庐阳商业控股有限公司的所有资产授权庐阳国资公司管理，债权债务由庐阳国资公司承继，故庐阳国资公司根据该通知有权行使《房屋租赁合同》的所有权利和承担相应的义务。《房屋租赁合同》第七条合同解除的条款规定“在深圳策元公司不支付或者不按照约定支付租金达5日的或欠缴各项费用达10000元的，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司有权单方解除合同，收回该房屋”，现深圳策元公司对其没按照约定支付租金达5日且及欠缴各项费用达10000元的事实认可，但认为没有及时交付租金是有原因的，因案涉房屋在庐阳区招商引资时是作为开办娱乐场所，后因周边居民投诉导致深圳策元公司未能顺利办理相关手续并最终歇业，深圳策元公司为此已投入大量资金，故不同意解除合同。庐阳国资公司认为合同中载明消防、环评等费用由深圳策元公司自行解决，深圳策元公司主张是庐阳国资公司的原因造成其经营困难的理由不能成立，也与合同约定不符。该院认为，深圳策元公司因环评等原因未能办理相应手续，主张不解除双方签订的房屋租赁合同，于法无据，不予支持。在深圳策元公司未按约定支付租金的情况下，庐阳国资公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》及深圳策元公司返还案涉房屋，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。
关于深圳策元公司应支付案涉房屋租金数额的问题。根据双方合同约定，2008年6月1日至2013年5月30日，月租金为15万元，2013年6月1日后，年租金为200万元。双方庭审时均认可2012年12月1日前的房屋租金深圳策元公司已支付完毕，其后的租金一直未予交纳。庐阳国资公司主张深圳策元公司应按照合同约定每年租金200万元计算标准，支付自2012年12月1日至交还房屋之日止的租金。从《庐阳区国资委会议纪要》第四项第五条来看出，庐阳区国资委在2013年第1次全体成员会议明确了“同意区国投集团将位于沿河路中央花园2号楼一层及负一层的房产租期延至2023年5月；同意免收承租单位修路和装修期间一年租金”。该相关议题系合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司向庐阳区国资委全体成员会议的汇报，庐阳国资公司也认可该会议纪要对其具有约束力，深圳策元公司应从2013年12月1日起支付庐阳国资公司案涉房屋房租。深圳策元公司主张双方曾协商变更年租金为180万元，但亦未提供相关证据予以证明，不予采信。根据双方的合同约定，自2013年12月1日后案涉房屋年租金为200万元，故深圳策元公司应按此标准支付自2013年12月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金，并按年租金200万元的标准支付租赁合同解除后至实际返还房屋期间的占有使用费。
关于违约赔偿金问题。根据双方合同条款第八条违约责任第五项“深圳策元公司未按约定支付租金，每延迟一天应按100元/天支付违约金”之约定，深圳策元公司在未按约定支付租金的情况下，应当支付违约金。庐阳国资公司主张深圳策元公司100元/天支付违约金，符合双方约定及法律规定，予以支持。关于违约金的计算时间，因庐阳国资公司免除了深圳策元公司一年的租金，故违约金的支付时间应从2013年12月1日起按100元/天标准计付至双方合同解除之日止。
综上，庐阳国资公司的部分诉讼请求成立，予以相应支持，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、解除庐阳国资公司与深圳策元公司签订的涉案房屋租赁合同；二、深圳策元公司于判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋返还庐阳国资公司；三、深圳策元公司于判决生效后十日支付庐阳国资公司自2013年12月1日起至双方租赁合同解除之日止的房屋租赁费用以及双方租赁合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，均按200万元/年的标准计付；四、深圳策元公司于判决生效后十日支付庐阳国资公司自2013年12月1日起至双方租赁合同解除之日止的拖欠房租违约金，按100元/天的标准计付；五、驳回庐阳国资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39942元，由庐阳国资公司负担5000元，由深圳策元公司负担34942元
深圳策元公司不服该判决，向本院提起上诉称：原审判决按每年200万元标准支付租金与事实不符，属于认定事实错误。实际上，由于娱乐行业整体营业收入和效益严重下滑，深圳策元公司按照区政府要求转变业态，再次投入近千万元进行改造和重新装修。为对深圳策元公司予以补偿，当时不仅免掉一年房租并且租金仍然按每年180万元收取。双方签订了补充协议，将原租金标准变更为每年180万元。原审判决对此未予认定是错误的，恳请依法改判。
庐阳国资公司答辩称：一审判决正确，深圳策元公司的上诉请求不成立。深圳策元公司称租金每年180万没有证据，双方的补充协议没有把200万租金变更为180万的内容。
二审庭审中，深圳策元公司新提交一份《房屋租赁合同》，证明租金为180万元。
庐阳国资公司质证认为：该《房屋租赁合同》上没有庐阳国资公司的签字盖章，对真实性不予认可。
本院对深圳策元公司提供的证据认证如下：《房屋租赁合同》上没有庐阳国资公司的签字或盖章，庐阳国资公司对其真实性有异议，故不作为认定本案事实的依据。
双方所举其他证据及相对方的质证意见同原审，经二审庭审，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：涉案租金标准是每年200万还是180万。2008年1月1日，合肥市庐阳商业控股有限公司化工分公司与深圳策元公司签订的《房屋租赁合同》约定，自2013年6月1日起，房屋租金为年租金200万元，为此，原审判决根据双方的约定确认自2013年12月1日起的租金标准为年租金200万元。深圳策元公司主张双方已变更租金为每年180万元，庐阳国资公司对此不予认可，深圳策元公司也没有证据证明，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第一款第二项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者受到妨害的基本事实承担举证证明责任”规定，深圳策元公司提出每年租金180万元的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，深圳策元公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7050元，由深圳市策元科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
代理审判员 赵 方 超
代理审判员 杨 福 来
二〇一六年七月七日
书 记 员 陈茜（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。