江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)皋民初字第1362号
原告蔡成军（反诉被告）
委托代理人顾建霞，江苏金皋律师事务所律师。
被告如皋市龙泰置业有限公司（反诉原告），住所地如皋市长江镇（原郭园镇）郭园居委会14组，现住如皋市长江镇（原郭园镇）郭园居委会1组。
法定代表人陆卫明，总经理。
委托代理人沙彬娟，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡成军与被告（反诉原告）如皋市龙泰置业有限公司（龙泰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2014年11月11日立案受理后，依法由代理审判员邓黎明适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，继续公开开庭进行了审理。原告蔡成军的特别授权委托代理人顾建霞，被告龙泰置业公司的特别授权代理人沙彬娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告蔡成军诉称，2010年12月1日，原告与被告签订《购房协议书》一份，约定由原告向被告购买郭园镇龙泰馨苑1#401室住宅房屋，合同签订后，原告交付部分房款，并对房子进行精装修。现被告要求退房，但拒绝退还原告缴纳的房款，对原告的装修损失亦拒绝赔偿。现原告诉至法院，要求判令被告立即向原告返还购房款117090元，被告立即赔偿原告装修损失94600元，诉讼费用由被告负担。
本诉被告龙泰置业公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
反诉原告龙泰置业公司反诉称，2012年12月1日，反诉人与被反诉人签订购房协议书，约定由被反诉人向反诉人购买郭园镇龙泰馨苑1幢401室住宅房屋，同时约定被反诉人装修前需向反诉人办理装修审批手续。可被反诉人违反合同约定在未经反诉人审批同意的情况下，私自进行了装修。后来被反诉人以自己的行为表明不再履行合同，无奈下，反诉人诉至法院要求被反诉人退房。由于被反诉人未经反诉人审批私自进行装修，为减少自己的损失现反诉人要求被反诉人将涉案房屋恢复原状，并赔偿反诉人损失及承担违约责任合计158000元，反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告蔡成军答辩称，1、双方签订的合同已于2014年9月25日经法院判决解除，合同解除的法律后果不是恢复原状，所以反诉原告将房屋恢复原状的诉请没有合法依据。2、根据合同约定，办理装修审批手续也是甲方也就是反诉原告的义务，反诉原告没有办理，是反诉原告违约，我方购买的房屋当然拥有房屋产权，包括占有、使用和处分的权利，也就包括对房屋进行装修的权利，所以我方对房屋进行装修并无不当，反诉原告要求将房屋恢复原状，赔偿损失没有法律依据。3、双方签订的合同是反诉原告单方提供的合同，其中许多条款为单方提供的格式条款，显失公平，属于无效条款，所以反诉原告的诉求不能得到支持，请求予以驳回。
蔡成军为证明其本诉主张，向本院提供下列证据：
证据1、原告身份证复印件及被告龙泰公司的营业执照及组织机构代码复印件，证明原被告的诉讼主体资格。
证据2、2010年12月1日的购房协议书一份，证明原告于2010年12月1日向被告购买郭园镇龙泰馨苑1号楼401室住房一套，该协议属于被告制作的格式合同，其中有许多不公平的条款，主要体现在第1条、第4条。对此不公平的条款的效力我方认为是无效条款。
证据3、收条三份，证明被告向原告收取购房款总共117090元，其中57090元由被告法定代表人陆卫明及其工作人员尤小红向原告出具收条3份，另外有60000元由被告陆卫明收取没有出具收条。
证据4、（2014）皋民初字第0103号民事判决书一份，证明被告是出卖房屋的主体。现原告已按该判决书返还了房屋，被告应当将原告支付的购房款予以返还，并赔偿原告在该房屋上进行装修的装修损失。
证据5、住宅房屋装修价值评估报告，证明我方的装修后房屋的价值为94600元。目前的装修是不可移动的，评估的时候可移动的部分没有计算（包括热水器、空调等），在评估报告的第5页。评估报告的第7页第7条采用的评估法为成本法，第8页第8条第二款也载明了的，评估的价值已经考虑了折旧和损耗。
龙泰置业公司质证认为：对证据1，原告身份证复印件及被告龙泰公司的营业执照及组织机构代码复印件，三性没有异议。
对证据2，2010年12月1日的购房协议书一份。对于原告的证明目的被告不予认可。购房协议并不是格式合同，因原告与被告法定代表人的老婆是同学关系，所以没有签订正式的商品房买卖合同，且此购房协议已在2014年皋民初字第0103号一案中认定是合法有效的。如果原告认为涉案协议中的第1、4条是不公平的条款而无效，原告应另行起诉确认第1、4条该条款无效。同时，该份证据也能证明因原告的违约行为所缴纳的57090元房款已自动转为房屋租金，且对于装修原告也承诺不予要求被告赔偿。
对证据3，收条三份。这三份收条总额57090元整，被告对三性均以认可。对于另外的60000元整，被告不予认可，因被告根本就没有收到此60000元。
对证据4、（2014）皋民初字第0103号民事判决书一份。对此证据的真实性、合法性均以认可，但对于原告的证明目的不予认可。到目前为止，原告还没有将房屋返还给被告，原告陈述已将涉案房屋交付于被告，没有事实依据。
对证据5、三性不予认可。评估报告第5页第4条不存在经济性贬值，不符合常理，一般应该有折旧。
龙泰置业有限公司为证明其本诉抗辩主张及反诉主张，向本院提供下列证据：证据1、（2014）皋民初字第103号卷宗中的民事判决书，2013年4月8日原、被告签订的《关于同意转让的申请》及2013年3月27日原告写给被告的保证。这组证据证明：原告承诺在原告违约之后将房屋无条件地让被告收回所涉房屋内的家具、装璜，在当被告与购房者没有达成协议或不愿接受的物品原告承诺无条件搬离，没有搬离或不搬离的视为自动放弃。
蔡成军质证认为：对该组证据的真实性没有异议，而且原告对返还房屋也没有异议。现在原告已搬离该房屋，但是原告并没有表示放弃室内已装修的部分以及相关的家具。但是在事实上被告并没有帮原告转让出去，该转让申请中的部分内容在事实上并没有能够实现。对于双方签订的合同我方已经陈述，其中部分条款属于单方条款，显失公平，后来的保证书和转让申请，并没有明确放弃，仅仅表明愿意退回房屋。
综合以上证据并经审理查明：2010年12月1日，陆卫明作为卖房方（甲方），蔡成军作为购房方（乙方），签订《购房协议书》一份，约定乙方向甲方购房，协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的位于如皋市郭园镇龙泰馨苑1＃401室的住宅房屋出售给乙方，乙方愿意以35万元价格向甲方认购，分批支付房款办法：于2010年12月1日以内支付30000元，于2011年12月30日以内支付80000元，于2012年12月30日、2013年12月30、2014年12月30日以内各支付60000元；如乙方不能按照当年指定日期还款，每拖延一天的总额（含利息）的违约金日万分之五计算。四、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的实际损失。2、如果乙方违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优先缴纳利息，如果超过30天仍不能支付房款，甲方可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金。协议签订后，原告于2010年12月1日给付购房款20000元，于2010年12月2日给付购房款17090元，于2013年2月8日给付购房款20000元，合计57090元，被告按约将房屋交给原告，原告对房屋进行了装修并居住使用。
2013年3月27日，蔡成军向龙泰置业公司出具《保证》一份，内容为：2013年4月15日龙泰馨苑一号楼401室按商定8万元付款，如不能按时还款，无条件自己搬出。2013年4月8日，原告及案外人龚振娟向被告出具《关于同意转让的申请》，内容为：如皋市龙泰置业有限公司：本人计划购买的龙泰馨苑1幢401室房屋，因经济紧张，不能按计划付款，经家庭及夫妻协商同意自2013年4月10日锁门离开房屋，请开发商把房屋出售。由于目前室内已部分装修，还有部分家具等，…如购房人有意接受以上物品本人愿与其协商转让该房屋，因以上物品暂不搬离，待与购房人确认后再进行处理，当与购房者没有达成协议或不愿接受的物品，本人无条件搬离，没有搬离或不搬离的视为自动放弃。蔡成军、龚振娟在下方签字加盖手印。
2013年12月26日，龙泰置业公司向本院起诉，要求解除原、被告之间的购房协议书，并要求蔡成军返还龙泰馨苑1幢401室的房屋。经审理认为，根据合同约定，蔡成军如果未能按约支付购房款，龙泰置业公司有权解除合同。因蔡成军未能按合同约定的时间和金额给付购房款，根据合同约定的解除条件已经成就，龙泰置业公司有权要求解除合同，蔡成军应当按约返还房屋。2014年9月25日，经本院判决：1、解除原、被告于2010年12月1日签订的购房协议书；2、蔡成军于判决书生效后10日内将龙泰馨苑1#401室房屋返还给龙泰置业公司。本判决现已生效。
2015年6月15日，南通新江海资产评估事务所接受本院委托，对案涉龙泰馨苑1号401室进行的装修价值进行评估，评估价值为94600元（含志高挂壁式空调一台），蔡成军为此支付鉴定费1750元。
另查，（2014）皋民初字第0103号案件龙泰置业公司已向本院申请强制执行。
以上事实有当事人陈述及相关证据经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：关于双方合同解除后，蔡成军是否承担违约责任的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，蔡成军违反合同约定，没有按期支付购房款已构成根本违约，龙泰置业公司有权要求蔡成军根据合同约定赔偿损失并承担违约金。双方签订的协议中明确：“如果乙方违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优先缴纳利息，如果超过30天仍不能支付房款，甲方可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金”。上述约定系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于蔡成军已支付的购房款的金额，蔡成军主张其已给付房款117090元，但其中有60000元未能提供证据予以证明，龙泰置业公司亦否认该事实，故本院确认蔡成军已给付的购房款为57090元。根据蔡成军自认的当地房屋租金的市场价为600元/月，蔡成军自2010年12月起即实际占有使用被告的房屋至今，蔡成军已支付的57090元购房款抵算租金并不明显高于当地的租金标准，现龙泰置业公司已主张解除合同，并要求蔡成军已经支付的购房款抵算房屋租金，本院予以支持。
关于龙泰置业公司主张蔡成军按照日万分之五承担违约金的问题。根据蔡成军出具的保证，可以认定双方将原合同中的付款期限变更为2013年4月15日前支付80000元，故龙泰置业公司主张的违约金应以80000元为本金，按照日万分之五的利率标准计算30天的利息为1200元，超过30天，龙泰置业公司已选择解除合同，此后的利息本院不再支持。结合违约金的损失填补功能，蔡成军支付的购房款已经抵算租金，龙泰置业公司的损失已经得到赔偿，故不予支持其要求支付利息的诉请。
关于蔡成军主张龙泰置业公司赔偿装修损失的问题。首先，装修是蔡成军基于对案涉房屋所有权的期待权而进行的善意的添附行为，但导致合同被解除的原因是蔡成军根本违约，龙泰置业公司对此并不存在过错，因此并不存在龙泰置业公司赔偿蔡成军装修损失的问题。本院基于合同解除后的法律后果，并结合经济原则，不予支持龙泰置业公司要求恢复原状的诉讼请求，并确定由蔡成军对添附的动产自行搬离，不可移动的装修部分由龙泰置业公司折价适当进行补偿。关于龙泰置业公司辩称的蔡成军出具的保证书及《关于同意转让的申请》中多次明确放弃装修及家具的陈述，经查，申请中没有明确搬离的时间，直至向本院起诉蔡成军也未搬离该房屋，因此不能视为其对权利的放弃。故此，本院结合蔡成军在本案中的过错，并考虑到以上装修对龙泰置业公司二次销售房屋可能带来的不利影响，酌情确定由龙泰置业公司折价补偿蔡成军35%的装修损失计33110元。
关于蔡成军支出的1750元鉴定费的问题。蔡成军为鉴定装修损失支付鉴定费1750元，有相应的鉴定费发票予以佐证，本院予以确认。本院酌定由龙泰置业公司负担600元，蔡成军自行负担1150元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、如皋市龙泰置业有限公司于本判决生效后十日内折价补偿蔡成军装修损失33110元。
二、蔡成军已向如皋市龙泰置业公司支付的购房款57090元抵算房屋使用费。
三、驳回蔡成军的其他诉讼请求。
四、驳回如皋市龙泰置业公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4478元，由蔡成军负担3848元，龙泰置业公司负担630元；反诉案件受理费3240元，由蔡成军负担1230元，由龙泰置业公司承担2010元；鉴定费1750元，由蔡成军负担1150元，龙泰置业公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费4478元，反诉上诉案件受理费3240元。（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审 判 长 许夕坤
代理审判员 邓黎明
人民陪审员 章瑞祥
二〇一五年八月三十日
见习书记员 葛洲花