上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第35230号
原告潘鸿进，女，1951年5月1日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人谷良琪，上海华尊律师事务所律师。被告詹德林，男，1967年8月23日生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人张志伟，上海申亚律师事务所律师。委托代理人潘红琼，上海申亚律师事务所律师。原告潘鸿进诉被告詹德林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告潘鸿进的委托代理人谷良琪、被告詹德林的委托代理人张志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘鸿进诉称，2011年9月21日，原、被告签订承租协议，约定原告承租上海市浦东新区川沙路XXX号第一、二、三层房屋(以下简称系争房屋)，总面积3,217平方米，租金每平方米每天人民币(以下币种相同)1.25元，计每月120,600元，被告应提供良好营业条件，包括电梯、停车场等。之后，原告得知系争房屋没有合法的批建手续，属违章建筑。在合同无效的情况下，被告无权收取原告根据无效合同支付的64万元租金，并应赔偿原告为了承租系争房屋支付的中介费等其他费用15万元。诉请判令：1、被告返还原告支付的租金64万元；2、被告赔偿原告损失15万元。被告詹德林辩称，原、被告间的租赁合同纠纷已在(2014)浦民一(民)初字第10976号案件中判决处理，原告的本次诉讼既没有事实和法律依据，也没有实体和程序上的权利，应予以驳回。经审理查明，詹德林在2014年3月向本院提起民事诉讼，案号(2014)浦民一(民)初字第10976号，该案潘鸿进为被告，上海直一冷拉钢有限公司(以下简称直一冷公司)为第三人。詹德林诉请确认原、被告2011年9月21日签订的《承租协议》于2013年9月11日解除；2、请求被告支付原告2012年1月5日至2013年9月10日所欠租金2,119,047.50元；3、请求被告支付原告自起诉之日起至实际支付之日止所欠房租2,119,047.50元的银行同期贷款利率4倍的利息。该案中查明：直一冷公司授权上海御盛投资管理有限公司全权处置管理位于上海市浦东新区川沙路XXX号直一冷公司的一切事宜，包括房屋租赁合同的谈判、签约、执行等。上海御盛投资管理有限公司授权陶巍峰为代理人，全权受理上述上海市浦东新区川沙路XXX号项目的房屋租赁合同的谈判、签约、执行，并以上海御盛投资管理有限公司名义处理一切与之有关的事务。2011年7月7日，詹德林与陶巍峰签订《房屋租赁合同》，约定詹德林承租上海市浦东新区川沙路XXX号建筑面积约1万平方米房屋，租赁期限12年，自2012年1月5日起至2024年1月4日止。2011年9月21日，出租方詹德林(甲方)与承租方潘鸿进(乙方)签订《承租协议》，约定：甲方将位于上海市浦东新区川沙路XXX号中第一层(底层)建筑面积为706.68平方米，第二层建筑面积1,179.83平方米，第三层建筑面积1,330.47平方米，共为3,217平方米出租予乙方使用；租赁期共12年。甲方由2011年9月21日将有关房屋交乙方使用，至2023年11月30日收回。其中由2011年9月21日至2012年1月4日为装修期，甲方不收租金；租金每平方米1.25元/天，每月共120,600元。租金由2012年1月5日起开始计算，首3年后每2年递增。……租金交付为每6个月交付一次，由2012年1月5日开始计算，乙方需在到期前15天内凭甲方的通知函交付。首次交付为6个月，另加1个月押金(共7个月)总数共844,200元。第一期租金在双方签订本协议后7天内交付20万元，第二期在交接日交付20万元，余款444,200元在2012年7月4日付清；若乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议收回房屋：a.乙方利用房屋进行违法活动,损害公共利益的；b.乙方拖欠租金累计达2个月的。2013年8月31日潘鸿进向詹德林出具《承诺书》，承诺于2013年9月10日之前支付詹德林(上海唯也诺酒店投资有限公司)浦东新区川沙路XXX号一至二楼2013年5月、6月、7月三个月租金共计36万元；2013年9月30日之前支付2013年8月份房租。此前所欠租金另行商议，2013年9月1日至2013年12月31日的原双方租赁合同约定的房租按照10月15日支付9月份房租，11月15日支付10月份房租，以此类推；2014年1月1日起租金按原双方租赁合同约定支付。本人有违上述承诺的，出租方可自行收回本人承租房屋并另行出租，出租房屋无需另行通知，出租方与本人租赁合同自出租方收回房屋后即时解除。2011年9月21日詹德林向潘鸿进交付了系争租赁房屋。2011年9月30日、2012年4月1日、2012年4月14日、2012年11月7日、2013年5月16日、2013年5月27日，潘鸿进向詹德林分别支付了租金及押金20万元、5万元、10万元、10万元、2万元，共计支付了57万元。2014年7月23日，潘鸿进、詹德林双方确认，在2013年9月11日潘鸿进、詹德林及费某某三方达成协议，约定潘鸿进退出系争房屋租赁，由费某某继续承租。该案经本院审理后认为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2011年9月21日詹德林与潘鸿进签订的《承租协议》虽然系双方的真实意思表示，但原告及第三人均不能提供系争租赁房屋取得过建设工程规划许可证的证明，因系争租赁房屋无合法批准建造手续，故《承租协议》应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。审理中原、被告均确认上述《承租协议》于2013年9月11日终止履行，被告于该日退出系争房屋租赁，故原告主张被告按每月120,600元标准支付自2012年1月5日至2013年9月10日的房屋占有使用费，可予支持。被告主张其已支付原告租金及押金共计69万元，原告仅确认收到57万元，被告不能举证证明其支付了争议的12万元，故本院确认被告已支付原告57万元。原告主张被告已付的57万元均应作支付租金，故扣除被告已支付57万元，被告应及时向原告付清所欠房屋占有使用费。被告至今未及时付清所欠房屋占有使用费，原告主张自起诉之日支付利息可予支持。但原告主张按银行同期贷款利率四倍标准支付利息缺乏依据，本院确定被告按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。本院于2014年8月22日作出一审判决，判决内容：一、原告詹德林与被告潘鸿进于2011年9月21日签订的《承租协议》无效；二、被告潘鸿进应于判决生效之日起十日内支付原告詹德林房屋占有使用费(房屋占有使用费按每月120,600元标准自2012年1月5日起计算至2013年9月10日止，应扣除被告已支付的57万元)；三、被告潘鸿进应于判决生效之日起十日内支付原告詹德林上述判决第二项的房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2014年3月26日计算至实际支付日止的利息。该判决已生效。2015年9月24日，原告潘鸿进起诉来院，诉请如前。审理中，原告称其承租系争房屋后，转租给了案外人费某某，由于费某某经营不善，发生劳资纠纷，为此原告为处理费某某的劳资纠纷垫某了5万元。原告为此提供了前述垫某费用的收条以及支付中介费的收条，二项合计费用15万元，认为系原告的损失。原告另提供了其在2011年9月至2013年7月间支付给被告的租金转帐凭证以及收条等，以证明其在租赁期间实际支付的租金数额为64万元。经庭审质证，被告认为原告是否支付过中介费以及为案外人垫某费用与被告无关，数额也不确认。对原、被告间的租金已在前案中进行了处理，前案目前尚在执行过程中，倘若租金数额计算有误，可以在前案的执行过程中予以抵扣。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《承租协议》、银行划款凭证、收条、民事判决书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间的《承租协议》已经生效的(2014)浦民一(民)初字第10976号案件判决确认无效，该案已对双方间的房屋占有使用费进行了处理，故本案原告再行起诉要求被告返还租金，违反了一事不再理的原则，应予驳回。倘若原告认为前案对房屋占有使用费的处理有误，亦应当通过其他途径解决。原告在承租系争房屋进行了转租，后又与次承租人以及本案被告对原、被告间租赁关系的终结进行了确认。原告支付给案外人的中介费以及其为案外人垫某的费用并非原、被告合同无效造成原告的损失费用，其诉请要求被告赔偿损失15万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告潘鸿进的诉讼请求。案件受理费12,200元，减半收取计6,100元，由原告潘鸿进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年十一月十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。