山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁11民终882号
上诉人（原审被告）：姚廷军，男。
委托代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：日照市东港区日照街道北关社区居民委员会。
法定代表人：卜文文，居委会主任。
委托代理人：焦瑞云，山东东方太阳律师事务所律师。
委托代理人：卜宪波，北关社区居委会干部。
原审被告：日照市东港区素英饭店。
经营者：张素英，女，日照市东港区素英饭店经营者。系上诉人姚廷军之妻。
上诉人姚廷军因与被上诉人日照市东港区日照街道北关社区居民委员会（以下简称北关居委）、原审被告日照市东港区素英饭店（以下简称素英饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：涉案房屋坐落于日照市东港区望海路北侧（房权证日房字第××号），系北关居委集体单位自有房产。姚廷军与素英饭店的经营人张素英系夫妻关系，二人均系北关居委的村民。
北关居委于1990年初注册成立了日照市望海饭店，该饭店系集体经营单位，经营场所为涉案房屋。1990年12月7日至1994年12月25日期间，姚廷军之父姚光旭承包经营该饭店。姚廷军于1994年2月26日与北关居委签订《工副业承包合同》，开始承包经营北关居委的“望海饭店”。上述合同约定：“承包期限自1994年元月1日至1994年12月31日，年承包费2.2万元；合同终止时财产（原材料、半成品、产成品）由乙方（姚廷军）自行处理，甲方（北关居委）不作价接受；双方必须认真履行合同规定的各项条款，如有违约方，视其情节，罚其总承包额30%-100%的违约金；合同签订后，预交第一季度承包费，后3个季度每季首月5日前上交”。姚廷军将上述饭店经营至2005年12月31日，该期间的合同未逐年续签。2006年双方协商终止了上述承包合同关系。
2006年2月6日北关居委与姚廷军签订了《房屋租赁合同》，约定姚廷军租赁北关居委位于日照路东侧的涉案房屋及场地等财产，自己经营饭店。双方在租赁合同中约定：“租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日，年租金2.8万元于签订合同时一次性交齐；该合同第五条约定：乙方（姚廷军）愿意按本合同规定继续租用房屋的，需在本合同到期前30天与甲方（北关居委）签订续租合同，办理缴款事宜，否则，居委会有权收回房屋，终止合同；任何一方违约，处年合同额50%-200%的违约金”。租赁合同签订后，姚廷军使用北关居委的房屋及场地开设饭店经营至2009年12月26日，上述经营期间北关居委与姚廷军未逐年续签合同。
北关居委于1992年12月24日成立日照市金阳实业总公司，注册号37110218003046，类型为集体所有制，注册资本50万元，营业期限长期有效，上述公司发照日期为2009年3月29日。2009年12月27日，姚廷军之妻张素英就涉案房屋同日照市金阳实业总公司签订房屋租赁合同一份，合同内容为：“租赁期限5年，自2010年1月1日至2014年12月31日，年租金2.8万元；签订合同时乙方（张素英）即一次性交齐当年全部租金，后每年度1月1日前交齐当年度租金，任何一方违约处年合同额50%-200%的违约金”。姚廷军之妻张素英于2014年7月1日以涉案房屋为经营场所，在工商部门注册登记了个体工商户日照市东港区素英饭店，登记经营者为张素英，且持续使用租赁房屋经营上述饭店至今。
2015年3月初，北关居委因对望海路北侧商铺进行升级改造，通知姚廷军搬迁后未果。同年3月16日北关居委向姚廷军送达尽快搬迁的书面通知，仍未果。北关居委于同年4月22日，召开居民代表大会征求意见后，于同年4月24日向姚廷军与素英饭店公证送达了解除租赁合同通知书，要求姚廷军在接到通知书之日起7天内同北关居委办理交接手续，并将拖欠的租金一并付清，后仍未果。为此，北关居委诉至人民法院，请求依法确认北关居委与姚廷军房屋租赁合同已经解除，并依法判令姚廷军返还房屋等设备财产；请求判令姚廷军支付拖欠的承包费、租赁费共计人民币423308元。北关居委立案时仅列姚廷军为被告，后申请追加素英饭店为共同被告。
诉讼中，北关居委主张合同签订情况及履行情况如下：
第一阶段：承包期间（1990年12月5日-2005年12月）
1、1990年12月7日，由姚光旭（姚廷军之父）内部中标承包望海饭店2年（1990年12月15日-1992年12月15日），合同额2万元∕年；
2、1993年3月19日，由姚光旭续签合同，合同额2万元∕年；
3、1994年2月26日，由姚廷军签定合同，合同额2.2万元∕年；
4、1995年2月21日，由姚廷军签定合同，合同额3.2万元∕年；
5、1996年2月26日，由姚廷军签定合同，合同额3.5万元∕年；
6、1997年3月14日，由姚廷军签定合同，合同额3.6万元∕年；
7、1998年-2005年，未签定合同，按1997年合同额3.6万元∕年执行，6年共计28.8万元。
上述自1990年12月15日至2005年12月31日承包费为47.3万元。
第二阶段：房屋租赁期间（2006年1月1日-2014年12月31日）
按房屋租赁收取房租费，自2006年2月6日签订的租赁合同，年合同额2.8万元，至2014年12月31日共计11年，房租费为30.8万元。
以上两个阶段的承包费及房租费共计78.1万元。
针对履行情况，北关居委自认姚廷军与素英饭店已交承包费及租赁费285692元（实际认可明细表中290692元），其中，北关居委与姚廷军签订承包合同（1994年2月26日）前，姚廷军之父姚光旭共交承包费82000元；北关居委与姚廷军签订承包合同（1994年2月26日）以后至2005年底，姚廷军向北关居委交纳承包费127692元；北关居委与姚廷军签订租赁合同（2006年2月6日）以后至2009年底，姚廷军向北关居委交纳租赁费61000元；北关居委村办集体企业日照市金阳实业总公司于2009年12月27日与姚廷军之妻张素英就涉案房屋签订房屋租赁合同期间（2010年1月1日-2014年12月31日），张素英向日照市金阳实业总公司交纳租赁费20000元。上述费用中除北关居委认可于1994年12月下账的无单据的10000元、2005年3月下账的13000元外，其余缴费数额北关居委提交的原始单据均与姚廷军提交给马书记（该信件资料中姚廷军为反映问题而提交日照街道领导，由日照街道领导转交北关居委，北关居委在庭审中提交）的原始单据相互对应；北关居委另认可上述信件资料中姚廷军提交的1992年1月11日（载明：姚光旭交承包费伍仟元整，￥5000.00元，91年3-4季度共计10000元，暂收5000元）的单据数额在补齐5000元后形成1991年12月31日的10000元单据（与北关居委提交的证据相对应），认可1992年11月26日5000元单据、认可1999年1月8日6229元单据、认可1999年2月5日的4000元单据。故，北关居委自认姚廷军交纳费用总额为305921元。
另，北关居委对上述信件资料中姚廷军提交的2007年2月8日日照市望海大酒店收款凭证（未加盖北关居委公章，载明：2003年-2007年招待费8588元顶承包费）不予认可；上述信件资料中书写的“1994年经村领导批准，10-12月装修共计220000.00元利息”等内容，姚廷军主张上述装修费抵顶承包费，北关居委不予认可（北关居委提交的证据证实姚廷军1994年装修在1997年入账顶1993年承包费22000元，已计入前述总额中）。
姚廷军另提交2007年1月18日装修工程结算费用表证实经村领导批准，此次装修款43702元抵顶涉案房屋的承包费，北关居委不予认可；姚廷军提交2010年11月10日涉案房屋装修协议书、预算单及关于要求解决望海饭店维修资金的请示，证实该次装修费125633元应抵顶涉案房屋的承包费，北关居委不予认可；北关居委提交2014年2月2日装修涉案房屋的工程清单，证实装修涉案房屋的费用261128应抵顶承包费，北关居委不予认可；姚廷军提交内容为“2010年1-12月份本居委招待费12157.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费12157元顶承包费，提交内容为“2011年本居委招待费14757.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费14757元顶承包费，北关居委否认上述书面资料上载明的“卜善波”签名系本人（卜宪波）书写，北关居委对姚廷军的上述招待费顶承包费的主张均不予认可；对姚廷军主张的其他无相关单据的款项北关居委均不予认可。姚廷军对其上述主张均未再补充证据。
2015年12月8日，北关居委因双方对诉讼主体争议过大，向原审法院递交撤回部分诉讼请求申请书，内容为：对诉讼请求第一项要求确认北关居委与姚廷军的房屋租赁合同已经解除，并要求姚廷军返还房屋等设备财产的诉讼请求予以撤回，准备另行起诉。
原审认定以上事实的证据有当事人陈述及房屋租赁合同、工副业承包合同、承包费及租赁费单据、缴费明细、通知、村民会议资料、公证书、解除合同通知书、信件资料、缴费单据、房产证明、证明、工商登记资料、营业执照等。
原审法院认为：本案的争议的焦点在于案由、主体、姚廷军应该承担的责任及时效问题。本案立案案由系房屋租赁合同纠纷，且从本案客观情况看，存在姚廷军或其亲属使用涉案房屋的客观事实，但由于在不同阶段存在主体及法律关系不同的情形，原审法院区分阶段作如下分析：
一、第一阶段为姚廷军之父姚光旭使用涉案房屋阶段，该阶段姚光旭使用涉案房屋，系姚光旭与北关居委之间产生承包合同关系，北关居委以姚廷军为被告要求承担责任，姚廷军主体不适格，且上述承包关系与北关居委主张的租赁合同关系非同一法律关系。故，对发生在该时间段的承包合同关系，原审法院不予处理，北关居委可另案主张。
二、第二阶段为1994年2月26日至2006年2月5日期间姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段姚廷军与北关居委之间产生承包合同关系，因本案北关居委明确主张租赁合同关系，故姚廷军与北关居委在该阶段的承包合同关系与北关居委主张的租赁合同关系非同一个法律关系，原审法院对该阶段的承包合同关系不予处理，北关居委可另案主张。
三、第三阶段为2006年2月6日至2009年底期间姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段中，北关居委与姚廷军于2006年2月6日签订期限一年的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，双方在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法、有效，双方都应按照合同约定履行，该合同期内姚廷军应履行按时、足额支付租赁费的义务。上述租赁合同到期后，双方虽未按照合同约定时间续签合同，但姚廷军实际租赁涉案房屋至2009年12月31日，故姚廷军应比照前合同费用标准及时、足额向北关居委交付租赁费。根据庭审查明的事实看，该期间姚廷军应向北关居委交付房屋租赁费109162元（3年*28000元/年＋28000元/年÷365天*328天），姚廷军该期间仅交付61000元，剩余48162元未交付。姚廷军虽在庭审中抗辩北关居委主张的该期间的房屋租赁费已超过民事诉讼时效，但从庭审查明的事实看，姚廷军历史上就涉案房屋从承包经营到租赁经营存在持续性，依约交付费用系其合同义务，姚廷军应本着诚信原则，及时交付房屋租赁费后再使用涉案房屋。然，姚廷军持续使用涉案房屋，未及时、足额交付房屋租赁费用，已构成违约，故而，原审法院对姚廷军的已过诉讼时效的抗辩意见不予采信，原审法院对北关居委请求姚廷军交付上述期间拖欠的租赁费48162元的诉讼请求予以支持。
四、第四阶段为2010年1月1日-2014年12月31日期间，北关居委村办集体企业日照市金阳实业总公司于2009年12月27日与姚廷军之妻张素英就涉案房屋签订房屋租赁合同，北关居委虽主张该公司受其委托与张素英签订涉案房屋的租赁合同，但租赁合同出租方主体列明日照市金阳实业总公司，北关居委亦未提交委托手续等凭证，故对北关居委的上述主张原审法院不予采信，因日照市金阳实业总公司系独立的法人，其对外应独立履行权利义务，又因该租赁合同的主体亦发生变更，故，北关居委与姚廷军均不适格，原审法院对该期间的租赁合同关系不予处理。
北关居委在本案审理期间，于原审法院判决前主动撤回要求确认北关居委与姚廷军的房屋租赁合同已经解除，并要求姚廷军返还房屋等设备财产的诉讼请求，系对自己权利的处分，原审法院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、姚廷军于判决生效后10日内支付北关居委2006年至2009年期间拖欠的房屋租赁费48162元；二、驳回北关居委要求素英饭店支付房屋租赁费的诉讼请求；三、驳回北关居委本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由北关居委负担1383元，由姚廷军负担1157元。
上诉人姚廷军不服原审判决上诉称：一、被上诉人北关居委的诉讼已经超过诉讼时效。依据《民法通则》第136条第三款的规定，被上诉人北关居委向上诉人主张2006年2月6日至2009年底期间的租赁费，已经超过民事诉讼时效，一审法院在判决书中对诉讼时效问题未予查明。二、被上诉人北关居委向上诉人主张的2006年2月6日至2009年底期间的租赁费，上诉人已经以装修费抵顶的形式付清。三、一审法院对上诉人与被上诉人北关居委之间的租赁费的计算期间有误。因日照市金阳实业总公司于2009年12月27日与张素英签订房屋租赁合同，这说明自2009年12月27日，日照市金阳实业总公司对涉案房屋有使用、支配、收益的权利，被上诉人北关居委自2009年12月27日对涉案房屋无使用、支配、收益的权利。故上诉人与被上诉人北关居委之间的租赁费的计算期间应截止至2009年12月26日，而一审法院却计算至2009年12月31日。综上所述，望二审法院在查清事实的基础上，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人北关居委答辩称：一、上诉人上诉主张北关居委起诉已经超过诉讼时效，没有任何根据。《民法通则》第136条第3款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。这是指租赁到期之后，权利人在一年之内不主张租金的情况。二、上诉人对争议的租赁费已经付清的上诉主张没有依据。上诉人租赁期间，是否装修租赁房屋北关居委不清楚，即使上诉人装修了租赁房屋，也是上诉人为了自己经营饭店目的，与北关居委无关。因此，上诉人主张用装修费抵顶租赁费没有依据。三、上诉人的第三个上诉理由是没有依据的。北关居委出租房屋是按照年度进行的。上诉人承租的房屋及场地登记在北关居委名下，是北关居委的财产。日照市金阳实业总公司也是北关居委开办的企业，北关居委对自己的财产有占有、使用、收益和处分的权利。据上所述，一审判决书认定事实清楚，证据确实充分。上诉人的上诉理由不成立。上诉人的行为给北关居委造成了很大的损失。希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维护北关居委的合法权益。
原审被告素英饭店答辩称：对上诉人姚廷军的上诉无异议。
本院经审理查明：上诉人姚廷军二审提交了一宗单据及费用明细，上诉人主张2005年交的承包费有13000元的剩余款，从2006年到2009年缴费207515元，实际应向村委缴纳109162元，还余98353元。从2006年到2009年缴纳承包费明细如下：2006年1月19日23000元（一审已提交），2006年2月6日10000元（一审已提交），2006年2月6日28000元，2006年6月6日13000元，2007年6月5日13000元（一审已提交），2008年4月22日8000元，2008年8月26日15000元（一审已提交），共计110000元，以上费用都写明是承包费，都以现金方式交给村委且村委给出具了单据。
被上诉人北关居委认可2006年1月19日23000元，2006年2月6日10000元，2007年6月5日13000元，2008年8月26日15000元，以上合计61000元。对其他单据，因没有原始单据，不予认可。对上诉人2005年1月20日交的承包费13000元的尾款，单据上写的是缴纳的承包费，这是上诉人缴纳的2005年之前的承包费，2006年1月19日上诉人交的23000元单据上也写的是承包费，这也是2006年1月19日之前的承包费，而2006年2006年2月6日上诉人交的10000元收款凭证标注的是交2004年、2005年承包费尾款。只有2007年6月5日交的2006年度承包费，2008年8月26日也交的是2006年度的承包费，单据上已标注清楚。原审被告素英饭店对上述证据无异议。
二审查明的其他事实和证据与原审查明的相同。
本院认为：关于姚廷军于2006年2月6日至2009年年底期间租赁涉案房屋的租赁费问题，因涉案房屋的租赁存在持续性，姚廷军主张北关居委原审关于该期间的诉讼请求超过诉讼时效没有法律依据。姚廷军主张该期间的租赁费已用装修费抵顶，北关居委不予认可，双方租赁合同中亦未明确约定，对该主张，本院亦不予支持。根据原审查明的事实，姚廷军使用涉案房屋至2009年年底，且日照市金阳实业总公司与张素英签订的合同租赁期限是从2010年1月1日开始计算，原审计算该期间的租赁费至2009年12月31日并无不当，本院予以维持。姚廷军二审提交的单据及费用明细，除其一审时提交的即北关居委认可的外，其他费用明细未有原始单据，系姚廷军单方计算，且大多为招待费用，与本案非属同一法律关系，北关居委对上述费用明细亦不予认可，因此，对姚廷军提交的费用明细，在本案中，本院不予采信，姚廷军可另行主张。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1004元（缓交），由上诉人姚廷军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 赵小璐