浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第3586号
上诉人（原审被告）：何威，男，1971年2月17日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：张海峰，湖南银剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州锦欧酒店管理有限公司，住所地：杭州市灵隐路10号。
法定代表人：李崇标，总经理。
委托代理人：邹永闯、王启明，浙江智仁律师事务所律师。
原审被告：何瑛，女，1973年9月16日出生，汉族，户籍所在地：金华市婺城区。
原审被告：胡爱云，女，1950年7月12日出生，汉族，户籍所在地：金华市婺城区。
原审第三人：衢州华美美容医院有限责任公司，住所地：衢州市衢化路183号1-3层。
法定代表人：何威，董事长。
上诉人何威因与被上诉人杭州锦欧酒店管理有限公司（以下简称锦欧公司）、原审被告胡爱云、原审被告何瑛、原审第三人衢州华美美容医院有限责任公司（以下简称衢州华美医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年11月24日，何威、胡爱云、何瑛共同投资成立金华华美整形医院有限责任公司（以下简称金华华美医院），注册资本500万元，何威为法定代表人，住所地金华市。
锦欧公司系衢州市屋的所有权人，该房屋合计建筑面积7632.8平方米，其权属分别登记在6本房屋所有权证上。2013年7月29日，出租方锦欧公司作为甲方、承租方金华华美医院作为乙方签订《房屋长期租赁合同》一份，由锦欧公司将上述全部房屋出租给金华华美医院，合同约定的主要内容有：本合同租赁之物业位于衢州市产，出租前由甲方开办珍豪国际大酒店，甲方出租给乙方的房屋及面积(含辅楼)详见附件一；甲方同意无偿将珍豪国际大酒店全部股权转让给乙方，在转让之前的债务由甲方自行承担，如造成乙方的损失可向甲方追偿，反之，合同期满后乙方应无条件将珍豪国际大酒店全部股权转让给甲方，在转让之前的债务由乙方自行承担，如造成甲方的损失可向乙方追偿；珍豪国际大酒店内的电脑、电视以及其它装修物等设施由乙方经营使用，乙方必须承担维修保养的义务；租赁用途为商业、办公、酒店等；租赁期限共10年，该物业的交付日期2013年9月1日，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止；每年租金总额为贰佰贰拾万元，前5年每年递增壹拾万元，到年租金贰佰柒拾万元不���递增；乙方自签订本合同之日起3天内向甲方付定金壹佰万元，在甲方将珍豪国际大酒店股权全部变更到乙方名下并实际交付后另付当年租金壹佰贰拾万元，已预付的定金转为当年租金，次年的租金乙方必须提前60日支付给甲方；变更后同时乙方向甲方支付保证金100万，上述保证金在本合同到期后无息退还给乙方（在甲方把全部营业场所移交到乙方后再支付）；上述租金乙方须按时支付，若有逾期，则乙方应承担应付款每日万分之五的滞纳金至付清日止，若逾期60天以上，甲方有权单方终止本协议，乙方除需付清协议终止日前应付租金及滞纳金外，还应承担年租金10%的违约金，若乙方累计三次无正当理由严重逾期支付租金，则甲方亦有权单方终止协议，乙方除需付清协议终止日前应付租金及滞纳金外，也应承担年租金10%的违约金，上述因乙方违约造成本协议��止，乙方在承包场地内的一切装饰物品甲方均不予折价；乙方未经甲方书面同意不得向第三人转租该房屋；本合同发生争议，协商或调解解决不成的，必须向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉；第一年开壹佰万元租房发票，第二年起开壹佰伍拾万元租房发票。
此外，锦欧公司及衢州珍豪大酒店有限公司（以下简称珍豪大酒店）作为甲方、金华华美医院作为乙方又签订《补充协议》一份，约定：甲方从2013年8月1日起将珍豪大酒店移交乙方经营，员工工资及水电等相关费用由乙方负担，甲方不计房租费用，2013年8月1日前所产生的任何债务及相关费用由甲方自行负担；甲方负责在2013年9月1日前将剩余的经营场所（餐饮部分）移交给乙方，如未能按时移交，每推迟一天按房租的双倍补偿乙方，推迟时间超过30天，则按房租伍倍补偿。
上述合同、协议签订后，锦欧公司将房屋交付给金华华美医院使用，金华华美医院支付了保证金100万元并按约付清了第一年租金220万元。2013年8月1日，珍豪大酒店的组织机构人员由李崇标、李兴祥、唐黎姣变更为李兴祥、唐黎姣、诸葛元肖，法定代表人由李崇标变更为诸葛元肖。
在第一年租期中，金华华美医院于2013年10月17日经股东会决议解散，自即日起成立清算组，由何威、胡爱云、何瑛组成，清算组负责人由何威担任，对清算事宜2013年10月22日进行了登报公告。2014年2月28日的金华华美医院清算报告载明债务已经全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担；金华华美医院剩余财产1242259.49元，经股东协商同意，将按各自实际出资比例分配。2014年3月13日金华华美医院被注销。
2014年5月29日，何威与诸葛元肖共同投资成立第三人衢州华美医院，注册资本500万元，何威为法定代表人，住所地衢州市衢化路183号1-3层。
2014年9月16日珍豪大酒店、衢州华美医院分别转入李崇权账户50万元，12月1日衢州华美医院又转入李崇权账户40万元，当日姜小奶转入李崇权账户80万元，12月12日珍豪大酒店再转入李崇权个人账户10万元，合计230万元。锦欧公司于2014年12月24日向原审法院起诉，请求判令：1.解除锦欧公司与金华华美医院于2013年7月29日签订的《房屋长期租赁合同》；2.何威、胡爱云、何瑛立即腾退衢州市屋并交还给锦欧公司；3.何威、胡爱云、何瑛向锦欧公司支付违约金230000元；4.何威、胡爱云、何瑛向锦欧公司支付租金611233元（暂从2014年9月1日开始计算至2014年12月6日，此后房屋占有使用费按租赁合同4.1条规定计算至租赁房屋腾退之日），并支付滞纳金29645元，合计640878元；5.由何威、胡爱云、何瑛承担本案全部诉讼费���。原审庭审中，何威陈述该款系第二年租金，锦欧公司予以认可，故原审庭审中锦欧公司撤回了要求支付2014年9月1日至2014年12月6日租金611233元的诉讼请求。目前，锦欧公司尚未开具约定的第一年、第二年的租金发票。
锦欧公司出租的房屋目前1-3层由衢州华美医院使用，4-7层由珍豪大酒店使用（对外以华美洲际酒店名义）。
原审法院认为：一、2013年7月29日金华华美医院作为承租方与锦欧公司签订了租赁期限至2023年8月31日止的《房屋长期租赁合同》，在该合同履行过程中，2013年10月17日金华华美医院经股东会决议解散，2014年3月13日被注销登记，至此金华华美医院丧失民事主体资格，其民事权利能力和民事行为能力消灭，无法再从事民事活动，故其与锦欧公司签订的《房屋长期租赁合同》应于2014年3月13日终止履行，在此情况下锦欧公司以金华华美医院违约为由要求对租赁合同行使解除权不符合法律规定，原审法院不予支持。二、金华华美医院因股东会决议解散，由股东何威、胡爱云、何瑛成立了清算组进行清算，依照有关规定清算组需处理与清算有关的公司未了结业务，清理债权、债务，并将公司解散清算事宜书面通知债权人，但清算组明知有锦欧公司出租给金华华美医院房屋的事项存在，却对该事项不予处理，也未将公司解散清算事宜书面通知作为债权人的锦欧公司，故因此给锦欧公司造成损失的，何威、胡爱云、何瑛作为清算组成员应对损失承担赔偿责任。因《房屋长期租赁合同》已于2014年3月13日终止履行，则何威、胡爱云、何瑛应将金华华美医院承租的房屋腾退交还给锦欧公司，在该合同终止锦欧公司基于合同约定的租金标准可收取的房屋占有使用费，以及延期支付房屋占有使用费而产生的滞纳金、违约金等均为锦欧公司所遭受的损失，何威、胡爱云、何瑛应予赔偿。现锦欧公司已收取了至2015年8月31日止的房屋占有使用费，若何威、胡爱云、何瑛腾退房屋时间晚于该日的，则应支付自2015年9月1日起至腾退之日止、按合同约定标准计算的房屋占有使用费；此外，因锦欧公司收到的第二年度的房屋占有使用费的时间晚于约定时间，其要求何威、胡爱云、何瑛支付滞纳金损失理由充分，庭审中锦欧公司陈述按银行同期贷款利率计算，该标准低于合同约定标准，原审法院予以准许，按锦欧公司所述标准并结合付款时间计算滞纳金损失为4万余元，现锦欧公司请求金额为29645元，原审法院予以支持；锦欧公司收到的最早一期第二年度的房屋占有使用费时间已晚于约定时间60天以上，根据合同约定违约方除应支付滞纳金外，还应承担按10%年租金计算的违约金，庭审中��威辩称约定的违约金标准过高，要求按利息标准计算，原审法院认为合同中对逾期支付达60天以上的，既约定了滞纳金，又约定了违约金，其金额过分高于锦欧公司所受的损失，原审法院认定锦欧公司的损失以按银行同期贷款利率四倍计算为限，据此除已支持锦欧公司的滞纳金损失外，酌情确定何威、胡爱云、何瑛赔偿锦欧公司违约金损失149000元。三、胡爱云、何瑛经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、第一百八十四条第（三）、（五）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十五条第（二）项、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人���法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条之规定，原审法院于2015年6月12日判决：一、何威、胡爱云、何瑛于判决生效之日起一个月内将位于浙江省衢州市衢化路183号的房屋腾退交还给锦欧公司；若腾退交还时间晚于2015年8月31日，则何威、胡爱云、何瑛还应支付锦欧公司自2015年9月1日起、按《房屋长期租赁合同》第四条第4.1约定标准计算的房屋占有使用费至腾退交还之日止。二、何威、胡爱云、何瑛于判决生效之日起一个月内赔偿锦欧公司滞纳金损失29645元、违约金损失149000元，合计178645元。三、驳回锦欧公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12508元，由锦欧公司负担810元，由何威、胡爱云��何瑛负担11698元，何威、胡爱云、何瑛负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院；公告费650元，由胡爱云、何瑛负担，于判决生效之日起七日内径直支付锦欧公司。
宣判后，何威不服，向本院提起上诉称：一、原审法院适用程序错误，应当发回重审。在本案审理过程中，原审法院对本案存在两位次承租人的事实非常清楚，既然通知次承租人到庭应诉，就应当通知两位次承租人都到庭，但仅仅通知一位次承租人（衢州华美医院）到庭参加应诉，未通知另一位次承租人珍豪大酒店到庭应诉，原审又没有说明理由，只能说明原审在适用程序上存在错误。本案两位次承租人没有同时到庭，导致未能完全查明次承租人的租赁事实，存在事实不清，应当发回重审。二、原审法院以《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，认定《房屋长期租赁合同》在2014年3月13日终止，是错误的。何威认为在本案，房屋租赁合同中双方并没有约定合同终止的条款，也没有发生导致合同终止的事由，更没有直接的法律规定，法人注销直接终止合同履行。金华华美医院法人资格虽然注销，但涉及本案的租赁合同的相关权利义务，有股东作为承受人，并不必然导致合同终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条“承租人租赁房屋用于以个人工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”虽然适用范围不同，但其法律精神是一致的，承租人主体资格的丧失必然导致合同终止。三、本案中第三人衢州华美医院原审中提出的抗辩理由，法院应当给予支持。在本案，金华华美医院在签订租赁合同后，并没有实际使用过，而是一直由珍豪大酒店和衢州华美医院使用，这一事实锦欧公司在起诉状中“金华华美医院接收租赁房屋后转租给衢州华美医院和珍豪大酒店”，一审法院也认定实际由两位次承租人使用的事实，说明本案中存在次承租关系。第三人衢州华美医院作为次承租人，在一审中提出“请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的”，依据相关法律人民法院应予支持。更何况，锦欧公司已经收到了次承租人的第二年度租金，且给予认可，充分说明锦欧公司是了解和认可由第三人使用租赁物的事实的。四、原审判决赔偿滞纳金和违约金损失数额过高。在本案中，由于锦欧公司至今尚未开具约定的第一、第二年度的租金发票，特别是第一年度的租金发票，是锦欧公司先期违约，原审法院应当根据���一事实，对滞纳金和违约金数额进行调整，因此原判决赔偿数额过高，应当进行调整。综上，请求将本案发回重审，并由锦欧公司承担本案诉讼费用。
针对锦欧公司的上诉，锦欧公司答辩认为：一、关于程序问题，本案案由为租赁合同纠纷，而该租赁合同双方当事人为锦欧公司及金华华美医院，衢州华美医院为无独立请求权的第三人，珍豪大酒店既不是当事人，也不是利害关系人，即使作为无独立请求权的第三人也不是必须参加诉讼的范畴，所以一审不存在程序错误；二、关于租赁合同终止的问题，最高院的司法解释规定了个人合伙方式经营的，其他合伙人可以按照原租赁合同继续承租，个人合伙的组织形式与公司不同，承担无限连带责任，公司与个人属于不同的法律主体，不存在可以继受的情况；三、关于租赁合同的实际使用人，衢州华美医院成立日期为2014年5月29日，而本案诉争房屋租赁合同签订日期为2013年7月29日，不存在何威所述实际使用人为衢州华美医院的情况；四、关于赔偿滞纳金和违约金的问题，租赁合同中双方对违约金均有约定，且属于双方的真实意思表示，一审也调整了违约金的数额，所以并未过高。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回何威的上诉。
原审被告何瑛认为一审公告程序不合法，要求发回重审。
原审被告胡爱云、原审第三人衢州华美医院未发表意见。
二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：2013年7月29日金华华美医院与锦欧公司签订了租赁期限自2013年9月1日起至2023年8月31日止的《房屋长期租赁合同》，后金华华美医院于2013年10月17日经股东会决议解散，2014年3月13日被注销。金华华美医院股东会决议解散后，由股东何威、胡爱云、何瑛成立了清算组进行清算，但清算组明知有锦欧公司出租给金华华美医院房屋的事项存在，却对该事项不予处理，也未将公司解散清算事宜书面通知作为债权人的锦欧公司，故在金华华美医院注销后，其关于《房屋长期租赁合同》的权利义务均应由金华华美医院的股东何威、胡爱云、何瑛继受。《房屋长期租赁合同》的约定，“次年的租金乙方（金华华美医院）必须提前60日支付给甲方（锦欧公司）”，“若逾期60天以上，甲方有权单方终止本协议”。根据上述约定，第二年的租金230万元，金华华美医院（何威、胡爱云、何瑛）应于2014年9月1日前60日付清，但按照原审查明的事实，上述款项自2014年9月16日至同年12月12日方才陆续付清，合同约定的解除条件成���，锦欧公司要求解除合同的请求应当支持。因合同约定的解除条件已经成就，合同解除后，何威、胡爱云、何瑛应将案涉房屋腾空交还给出租人锦欧公司。锦欧公司原审中请求何威、胡爱云、何瑛支付自2014年12月7日起至实际腾退之日的占有使用费，因租赁合同在此时尚未解除，故2014年12月7日起至本判决生效之日止，何威、胡爱云、何瑛应支付的款项性质为租金，其中，2015年8月31日前的租金锦欧公司已经收取，故何威、胡爱云、何瑛应支付锦欧公司自2015年9月1日起至本判决生效之日止的租金以及之后至实际腾退之日止的占有使用费。原审法院对上述问题处理不当，本院予以纠正。至于何威提出的滞纳金和违约金过高的问题，原审法院已经根据本案情形酌情进行了调整，而锦欧公司未开具发票亦难以作为再次调整上述滞纳金和违约金的事由，故对何威的该项请求，��院难以支持。因本案系审理《房屋长期租赁合同》所形成的租赁关系，故不追加珍豪大酒店作为第三人并不构成程序错误。原审法院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票的公告，虽存在笔误，但所列被送达人、案号、开庭时间、开庭地点等要素均正确，而二审中，何瑛拒绝回答本庭关于何时何地看到公告的问题，故本院认为，上述公告上的笔误并不影响送达的效力。综上，何威的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第62号民事判决第一项、第三项。
二、维持杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第62号民事判决第二项及诉讼费用负担部分。
三、杭州锦欧酒店管理有限公司与金华华美整形医院有限责任公司于2013年7月29日签订的《房屋长期租赁合同》自本判决生效之日起解除。
四、何威、胡爱云、何瑛于本判决生效之日起一个月内将位于浙江省衢州市衢化路183号的房屋腾退交还给杭州锦欧酒店管理有限公司。
五、何威、胡爱云、何瑛于本判决生效之日起十日内支付杭州锦欧酒店管理有限公司自2015年9月1日起至本判决生效之日止的租金以及之后至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按《房屋长期租赁合同》第四条第4.1约定标准计算）。
六、驳回杭州锦欧酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费3873元，由上诉人何威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王 颖
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