江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终1824号
上诉人（原审被告）:常熟市奇特经纬编厂，住所地常熟市虞山镇毛桥村。
执行合伙事务的合伙人:赵斌，厂长。
被上诉人（原审原告）:常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂，住所地常熟市虞山镇毛桥工业小区**号。
经营者刘惠祥。
委托诉讼代理人:吕季蔚、吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。
原审第三人常熟市开元资产管理有限公司，住所地常熟市海虞北路凯明苑5幢。
法定代表人:须开元。
上诉人常熟市奇特经纬编厂因与被上诉人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂、原审第三人常熟市开元资产管理有限公司占有排除妨害纠纷一案，不服常熟市人民法院作出（2014）熟海民初字第00377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人常熟市奇特经纬编厂上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与邦杰公司于2009年、2010年签订过二份长期租赁合同，该二份租赁合同均签订于邦杰公司厂房、土地抵押登记之前，现租赁合同仍在有效期内。2、一审法院判决上诉人承担水费1955.8元，但根据上诉人的账目反映，上诉人支付的水电费尚有结余。3、根据上诉人、开元公司、邦杰公司三方签订的租金抵债协议，上诉人到2024年3月的租金已经支付完毕，一审法院判决上诉人承担18万元租金没有依据。
被上诉人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
原审第三人常熟市开元资产管理有限公司未作答辩。
原审原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂向一审法院起诉请求：请求法院排除原审被告对常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的妨害；请求判令原审被告赔偿因恶意占用常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋而造成原审原告的各项损失共计228478.20元；诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告确认关于租金损失，本案中只主张2014年3月20日到2014年8月20日期间的租金损失按18万元计算。
原审第三人常熟市开元资产管理有限公司向一审法院起诉请求：请求法院判令原审原告主张原审被告常熟市奇特经纬编厂向其支付的自2014年3月20日始的租金人民币18万元归常熟市开元资产管理有限公司所有；诉讼费由原审原、被告承担。
一审法院认定事实：常熟市虞山镇毛桥村毛桥工业小区41号1幢房屋原属常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有。自2009年左右，常熟市奇特经纬编厂向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁房屋用于生产经营，租赁房屋范围为常熟市虞山镇毛桥村毛桥工业小区41号1幢房屋一楼、二楼及部分附房。2012年2月13日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行（以下简称常熟农商行谢桥支行、××）与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（抵押人、债务人）签订《最高额抵押合同》，以常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的常熟市虞山镇毛桥村毛桥工业小区41号1幢房屋作为抵押物，为自2012年2月13日至2015年2月12日办理各类业务所实际形成的债务的最高本金余额836万元提供担保。合同签订后办理了抵押登记。2012年3月5日，常熟农商行谢桥支行（××）与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（抵押人、债务人）签订《最高额抵押合同》，以常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的常熟市虞山镇毛桥村土地使用权作为抵押物，为自2012年3月5日至2015年3月4日办理各类业务所实际形成的债务的最高本金余额210万元提供担保。合同签订后办理了抵押登记。后因常熟市邦杰塑料工业设备有限公司未能按合同约定履行归还贷款义务，常熟农商行谢桥支行分别起诉至法院。原审法院依法判决常熟市邦杰塑料工业设备有限公司归还常熟农商行谢桥支行相应借款和利息，并判决常熟农商行谢桥支行有权对常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋、常国用（2008）字第000497号土地使用权以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿[原审法院（2013）熟商初字第0254号民事判决书、（2013）熟商初字第0255号民事判决书]，该二案判决书均已生效。根据申请执行人的请求，原审法院于2013年05月27日立案执行，执行标的分别为1812187.45元及利息和9205661.65元及利息。
另查明：该二案在执行过程中，原审法院依法委托常熟市价格认证中心对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第000497号土地使用权等财产进行了评估，结论为：价格鉴证标的市场价格为人民币21870800元（其中含无证搭建厂房、配电间和搭建房屋的安装工程的价值，还含承租户顾文龙、常熟市开普敦装饰工程公司、常熟市奇特经纬编厂、宗继红的不可移动装修价值）。后原审法院在淘宝司法拍卖平台上对上述财产进行整体拍卖、变卖，在2014年1月27日至1月28日的变卖竞价中，竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂以人民币19500000元竞买成交。后原审法院于2014年2月14日作出(2013)熟执字第1150、1151-3号民事裁定书，裁定：一、将原属被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第000497号土地使用权等财产{详见常熟市价格认证中心常价证民鉴（2013）第29号价格鉴证结论书}作价人民币19500000元交付给竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{注册号320581600500160即经营者刘惠祥（身份证号码：××）}所有；竞买人可持本裁定在三十日内到有关部门办理过户手续，并自行承担相关费用；上述房产自交付之日起相关的责任风险由竞买人承担。二、解除江苏省常州市中级人民法院（2013）常商初字第3-1号、（2013）熟商初字第0373号、（2013）熟商初字第0702号案件中对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第000497号土地使用权等财产的查封。
2014年3月7日，原属常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的所有权过户变更至常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂名下。2014年3月19日，原登记使用权人为常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号土地的使用权过户变更至常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂名下。
2014年5月12日原审法院执行局出具了（2013）熟执字第1150、1151号通知书，通知书载明：“常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）：江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司金融借款合同纠纷二案，原审法院作出的（2013）熟商初字第0255、0254号民事判决已发生法律效力。执行过程中，原审法院依法对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第000497号土地使用权等财产{详见常熟市价格认证中心常价证民鉴（2013）第29号价格鉴证结论书，且含常熟市奇特经纬编厂不可移动装修价值人民币171493元}实施了评估、拍卖、变卖，常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}以1950万元竞买成交，并于2014年3月20日办齐了相关权证。原审法院与常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）多次电话联系，但均未到庭；2014年2月27日原审法院向常熟市奇特经纬编厂送达了（2013）熟执字第1150、1151-3号民事裁定书，经多次协调现竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}不同意再租赁给常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）经营。常熟市奇特经纬编厂的房屋腾让给竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，原审法院责令常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）在2014年7月15日前将租赁常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的房屋移交常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}。到期仍拒不移交的，依法强制执行，并交付应支付的租金。特此通知。”后原审法院于2014年5月15日向常熟市奇特经纬编厂送达了上述通知书。常熟市奇特经纬编厂未在通知书指定期限内搬离。
2014年7月20日原审原告将原审被告生产用电切断、8月19日将职工生活用电切断、8月20日将职工宿舍锁住，并将原审被告用水关停。原审被告厂内机器设备等仍在常熟市毛桥工业小区41号房屋内，原审被告工作人员已全部撤离，该厂目前属于停产状态。
因原审被告拒绝搬离，故原审原告诉讼来院。
又查明：原审法院执行局于2013年6月25日向作为承租人的常熟市奇特经纬编厂送达了协助执行通知书、民事裁定书（查封、冻结）、查封公告，协助执行通知书载明：“原审法院现依法通知各承租户：不得再与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人签订任何形式的租赁合同，若愿意继续租赁的话应待常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的资产整体拍卖、变卖后同新的所有人进行续租，并将现有租赁费用交至常熟市人民法院，已经交付的提供相关依据及材料（含原有合同），由原审法院审查”，“并请协助执行下列项目：一、限有关单位或公民将承租的房屋租赁费用交至常熟市人民法院，不得再向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人等交纳租赁费用。二、在接到常熟市人民法院协助执行通知书后仍向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人等交纳租赁费用的，人民法院有权责令限期追回，逾期未追回的，将强制执行并应当裁定其承担赔偿责任。”。查封公告载明：“原审法院依法查封了被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的位于常熟市虞山镇毛桥村的财产{涉及该公司的土地使用权及房产等}不得转移、出租及撕毁封条等，否则依法追究相关法律责任”。此后，常熟市奇特经纬编厂在原审法院对上述财产变卖结束前未向原审法院提交任何租赁合同等有关租赁的证据材料。
常熟市奇特经纬编厂于2014年12月8日向原审法院提出书面执行异议，要求：1、宣告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂的竞买常熟市邦杰塑料工业设备有限公司房屋、土地使用权的竞买行为无效；2、撤销常熟市人民法院（2013）熟执字第1150、1151-3号民事裁定书。原审法院经审查后认为：异议人常熟市奇特经纬编厂提出的法院在未通知承租人的情况下将上述财产变卖给他人的行为违反法律规定的主张，目前相关法律、司法解释并没有规定法院变卖被执行人的财产必须通知承租人。异议人常熟市奇特经纬编厂的上述主张因无法律依据，原审法院不予支持。异议人常熟市奇特经纬编厂听证中补充提出的其是合法承租人，且承租在抵押前，根据买卖不破租赁原则，法院发出的清场通知是没有法律依据的、形式上也不符合法律规定，所涉及的租赁关系纠纷应通过诉讼行为解决的主张。因该主张涉及的事项不属于执行异议审查范围，故不予理涉。综上，异议人常熟市奇特经纬编厂的异议理由不成立，原审法院对其异议主张不予采纳，于2015年1月21日依法裁定驳回异议人常熟市奇特经纬编厂的执行异议[（2014）熟执异字第00020号裁定书]。后执行异议当事人未提起诉讼，该裁定已生效。
再查明：原审被告常熟市奇特经纬编厂系合伙企业，设立于2005年10月，合伙人为赵斌、赵建平，其中赵斌为合伙执行人，赵建平与赵斌系父子关系。
2012年12月20日常熟市邦杰塑料工业设备有限公司、常熟市联益服饰工艺品有限公司分别与包括原审被告在内的四个租户签订房屋租赁合同。其中原审被告签订的《房屋租赁合同》载明：“出租方（以下称甲方）：常熟市邦杰塑料工业设备有限公司法定代表人：高仁忠承租方（以下称乙方）：常熟市奇特经纬编厂权利人（以下称丙方）：常熟市联谊服饰工艺品有限公司法定代表人：周美华甲乙双方经友好协商，就房屋租赁事宜达成以下条款：一、甲方将位于毛桥工业小区41号1幢部分车间计5000平方米租给乙方使用，用途为生产经营。二、租期自2012年12月20日至2018年2月底止，为期5年零2个月10天。租赁期满，乙方如需续租，则须重新签订租赁合同。三、租金及支付方式：2个月10天为免租期，其余每年480000元，先付后用。租期内租金总额2400000元在签订合同后的一个月内一次性付清。租赁税费由乙方负担，上述租金为不含税价。四、乙方承担租赁期间的水费、电费等费用，上述费用应按有关部分的规定交纳。如遇调整，则按调整后的标准缴纳。五、因丙方为常熟市宝隆化工贸易有限公司（以下称宝隆公司）提供银行融资担保而将背负巨额债务，甲方同意上述租金由权利人丙方收取，房租金用于抵偿丙方为宝隆公司的代偿债务或为宝隆公司偿还向常熟农商行谢桥支行和苏州银行常熟支行的融资借款。对此，承租人乙方表示同意并无条件予以配合。六、本合同由甲、乙、丙双方签字或盖章生效，一式三份，三方各执壹份。未尽事宜，另行协商。”审理中，对于原审被告签订的该份租赁合同，原审被告常熟市奇特经纬编厂与原审第三人常熟市开元资产管理有限公司均陈述租赁合同并未实际履行。
另查明：2013年3月11日常熟市邦杰塑料工业设备有限公司、常熟市奇特经纬编厂、常熟市开元资产管理有限公司三方签订《租金抵债协议》一份，载明：“常熟市邦杰塑料工业设备有限公司与常熟市奇特经纬编厂于2010年3月12日签订了《租赁合同》，租赁期限即至2024年3月11日止，其中租金乙方支付到2013年3月11日。经三方协议将常熟市奇特经纬编厂在上述剩余租期内应付租金528万元与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司尚欠常熟市开元资产管理有限公司的650万元债务相应金额相抵销。常熟市奇特经纬编厂自2013年3月12日起至2024年3月11日的租金已由常熟市开元资产管理有限公司与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司结清，三方确认无异议。从此本协议签字生效起常熟市奇特经纬编厂应向常熟市开元资产管理有限公司支付528万元（或常熟市奇特经纬编厂与常熟市开元资产管理有限公司另行分期还款协议且经甲方确认为准）。”后常熟市奇特经纬编厂于2013年10月17日向常熟市开元资产管理有限公司支付1万元，于2014年3月26日向常熟市开元资产管理有限公司支付5000元，于2014年4月10日向常熟市开元资产管理有限公司支付30万元，双方协商后常熟市开元资产管理有限公司又于2014年4月11日将常熟市奇特经纬编厂前一日支付的30万元退还常熟市奇特经纬编厂，常熟市奇特经纬编厂于2014年4月11日又向常熟市开元资产管理有限公司支付28万元。审理中常熟市奇特经纬编厂与常熟市开元资产管理有限公司一致确认其中退还常熟市奇特经纬编厂的30万元不作为租金。常熟市开元资产管理有限公司另认为常熟市奇特经纬编厂所支付的1万元为电费、5000元为水费，且均由常熟市奇特经纬编厂使用完毕，而常熟市奇特经纬编厂认为上述1万元、5000元均应视为支付的租金。
2012年常熟市邦杰塑料工业设备有限公司与常熟农商行谢桥支行签订《最高额抵押合同》前，常熟市邦杰塑料工业设备有限公司内有常熟市奇特经纬编厂、顾文龙、宗继红三个租户，2012年9、10月份常熟市开普敦装饰工程有限公司也向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁房屋使用。常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂买受上述常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的房屋后，2014年5、6月份顾文龙、常熟市开普敦装饰工程有限公司分别从租赁房屋内搬离。宗继红现向常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂租赁房屋使用。顾文龙、宗继红、常熟市开普敦装饰工程有限公司均未与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司签订过租赁期限为15年、20年等的长期租赁合同。
上述事实有原审法院（2013）熟商初字第0254号民事判决书、（2013）熟商初字第0255号民事判决书、(2013)熟执字第1150、1151-3号民事裁定书、(2013)熟执字第1150、1151号通知书、（2014）熟执异字第00020号执行裁定书、(2013)熟执字第1150号案件材料、（2014）熟执异字第00020号案件材料、原审法院调查材料及当事人庭审陈述等予以证实。
一审法院认为，关于原审原告主体资格问题，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋经常熟市人民政府核发的熟房权证虞山字第××号房屋所有权证书登记在常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂名下。常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂系个体工商户，经营者为刘惠祥。原审原告刘惠祥于2014年9月18日起诉，当时施行的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)>》第四十一条的规定：“起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条的规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号”，据此原审法院认为，2014年9月18日刘惠祥作为原审原告起诉主张权利，并无不当。原审被告认为原审原告不适格的抗辩主张原审法院不予采信。但根据2015年1月4日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条第一款的规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”且该解释第五百五十二条规定：“本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。”依照上述法律规定，考虑到本案法庭辩论尚未终结，故原审法院依职权依法将个体工商户当事人即原审原告由经营者刘惠祥变更为字号常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂。
本案争议焦点之一：原审被告常熟市奇特经纬编厂是否结欠原审原告水费、电费，结欠多少金额？
原审原告认为，原审被告常熟市奇特经纬编厂结欠原审原告水费9302元，电费39176.2元。
并提供如下证据佐证：1、原审原告在2014年3月-9月所交水费的票据24份及原审原告自行整理的水费结算明细，证明原审被告在2014年1-8月间一直在生产，耗费用水。2014年1-8月工业用水共计8845元，2014年1-7月消防用水共计1802元，该部分水费由四租户平摊，原审被告应负担2661元。2014年8月发现常熟市奇特经纬编厂车间内由于原审被告破坏消防设施导致消防水流失，当月发生消防用水6972元，该部分应由常熟市奇特经纬编厂全部承担。2014年8月20日原审原告将原审被告用水关闭，原审被告不再用水。上述费用均由原审原告代缴，应由常熟市奇特经纬编厂支付原审原告9633元。
2、中国农业银行谢桥支行出具的常熟水费缴费信息查询表4份，载明编号为0000609002的水表2014年3月至2015年5月的水费缴纳金额，编号为00006090003的水表2014年3月至2015年3月的水费缴纳金额。常熟中法水务公司虞山镇营业所出具的说明，证明2014年3月20日由原审原告缴纳了编号0000609002、0000609003的水表当月应缴水费。
3、五块电表的照片一组计四张，是在原审原告将原审被告厂断电后原审原告自行拍摄的，证明由原审被告使用的五块电表的电表示数。2014年1月16日由姚某制作的2013年电费汇总表复印件一份及原审原告自行计算的用电费用明细，证明2013年12月底至原审原告将原审被告厂断电时，原审被告实际使用的五块电表各自的用电度数及费用。原审被告厂内二楼有两块电表、一楼有两块电表、楼梯间有一块电表。
4、常熟市供电公司虞山供电所出具的2014年2月8日至2015年4月23日预交电费明细以及2013年12月至2015年1月的每月扣费明细、预付电费现金缴款单。证明自2014年3月29日起均由原审原告预交款购买电费。之前的预交款由各租户缴纳，其中原审被告在2014年2月22日预交款1万元。
5、原审原告申请证人姚某出庭作证。证人陈述：“常熟市邦杰塑料工业设备有限公司厂区内原来共有四个用电租户，分别是奇特经纬编厂、顾文龙，宗继红（是我妻子），还有一个我不知道名字。常熟市奇特经纬编厂有5只电表、宗继红有2只，顾文龙有1只，三楼租户也有1只。没有总表，根据每个电表相加进行计算电费。2013年之前都由常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抄表。2013年度是由我、常熟市奇特经纬编厂、顾文龙三方每方出个代表去抄表的，并叫了常熟市邦杰塑料工业设备有限公司老板的姐夫（之前由该人负责计算电费）和我们一起抄表。电费是租户轮流交的。到2013年底，我们就根据每人使用的电费以及缴费的情况进行结算。2013年电费汇总表是由我制作的，制作好后给每个租户都发了一份，但没有做交付手续。汇总表上实用电度数是度数乘以了不同的倍数，具体倍数是问常熟市邦杰塑料工业设备有限公司老板的姐夫得知的。常熟市奇特经纬编厂共有5只电表，楼下车间两只，楼上车间两只，楼梯间一只，楼梯间是电梯的电表，电梯由常熟市奇特经纬编厂和三楼租户共用。2013年奇特公司预付的电费余款2万多，实际帮其余租户垫付了，至于其余租户有无将相应的垫付电费支付奇特公司我不清楚。”
原审被告对原审原告提交的上述证据质证后认为：对于证据1，对于原审原告提交的水费票据我方认可都是原审原告支付的。工业用水水费应当是由四个租户平摊的。消防用水水表与原审被告无关，原审被告不使用消防水。原审原告认为原审被告破坏消防设施没有事实根据。2014年7月20日原审原告将原审被告处断电，后报警处理，原审原告也未向公安部门反映消防用水漏水一事。水费结算明细是由原审原告自行整理，无法确认真实性。
对于证据2，真实性无异议，但无法确认是由原审被告使用而发生。
对于证据3，我处只有一个总电表，车间内有四个分表，楼上两个，楼下两个。楼梯间是常熟市邦杰塑料工业设备有限公司安装的显示楼梯间用电情况。原审原告提交的2013年电费汇总表我方从未见过，我方未曾予以确认。电费的计算应当按照总表读数计算。在原审原告整理的明细上，用电度数还要乘以不同倍数，与平常结算方法不同，没办法确认真实性。
对于证据4，真实性无异议。2014年3月29日前，各租户缴纳电费里虽然原审被告只缴纳了1万元，但由于原审被告之前为其他租户垫付电费，其余租户所付电费中有多少应归属原审被告，还需要原审被告和其他租户进一步结算。2014年3月29日之后均由原审原告预交电费。
对于证据5，从证人证言中可以确认原审原告主张要求原审被告支付电费依据不足。原审原告无法证明在其接手缴费之前，原审被告预交电费金额。原审原告主张的电费度数是从2014年1月至原审原告断电止，但实际在此期间原审被告有预交电费，原审原告没有扣除。现在无法证明原审被告是否还结欠原审原告电费。
原审法院认为，关于水费，原审原告确认在2014年3月份之前的水费是由常熟市开元资产管理有限公司缴纳，故原审原告就2014年3月份之前的水费无权向原审被告主张。就原审原告提交的水费票据来看，存在两个水表，原审原告表示其中编号为0000609002的水表为消防用水水表，编号为0000609003的水表为工业用水水表。就该二水表每月发生用水费用来看，原审法院对原审原告的上述陈述的真实性予以认定。原审被告认可工业用水由四租户平摊，但否认应负担每月的消防用水，原审被告亦对原审原告主张的2014年8月因原审被告原因导致消防用水泄露不予认可，而原审原告对原审被告应负担消防用水、2014年8月消防用水发生泄露系由原审被告所为应由原审被告负担的主张未能提供证据佐证，故原审法院对原审原告的上述主张不予认可。经核算原审原告提供的票据，工业用水水表即编号为0000609003的水表2014年3月至2014年8月实际发生水费金额应为7823.2元，故应由原审被告承担四分之一的水费即1955.8元。
关于电费，原审原告认为原审被告有五块电表，根据该五块电表计算得出自2014年1月16日至2014年8月7日之间原审被告发生电费共计39176.2元。但根据原审原告提供的证人证言来看，其中在楼梯处的电表是显示电梯用电情况，而该电梯由原审被告和三楼租户共用，相应的电费亦应由使用电梯方分摊。对于其余四块电表，原审被告认为皆是原审被告自行安装的分表，应按总表示数计算电费。根据原审原告提供的证人证言及当事人庭审陈述，可以确认2014年3月29日之后才由原审原告预付电费，2014年3月29日之前由原审被告与其他租户预付电费，2013年度原审被告曾为其他租户垫付电费，而原审原告又未能对2014年3月29日之前原审被告用电度数、结余电费金额、2014年3月29日之后原审被告用电度数等提供证据佐证，根据原审原告现有证据，原审法院无法查明原审原告实际为原审被告垫付电费金额，故对于原审原告要求原审被告支付电费39176.2元的诉讼请求，原审法院不予支持。
本案争议焦点之二：原审原告是否有权要求原审被告排除对常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的妨害即要求原审被告搬离常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋。
原审原告认为常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂通过竞买依法取得常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的所有权及相应的土地使用权。常熟市法院执行局告知原审被告其与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之间的租赁合同已终止，要求原审被告搬离。而原审被告却一直占用常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋，不肯搬离，导致原审原告无法将厂房出租，故要求原审被告排除妨害，搬离涉案房屋。
原审被告认为原审被告是合法占有涉案房屋，不存在排除妨害的问题。原审被告合法有效的租赁权形成时间要早于房屋被依法处置时存在的合法有效的抵押权形成时间。根据相关法律规定，在此情形下，抵押物被拍卖、变卖的，不影响原租赁合同的履行。常熟市毛桥工业小区41号的房屋被拍卖、变卖，是执行生效判决（2013）熟商初字第0254号、（2013）熟商初字第0255号民事判决。在由常熟市人民法院执行庭依法对常熟市毛桥工业小区41号房屋、土地进行拍卖、变卖处置时仍存在的合法有效的抵押权形成时间是：房屋抵押是2012年2月，土地抵押是2012年3月。这均大大晚于原审被告形成事实租赁关系的时间，也晚于原审被告与房屋原所有权人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司签订租赁合同的时间。
审理中，原审被告为证明其抗辩主张，向原审法院提交如下证据：
1、搬运费收据以及明细各3份。证明2008年3月1日开始原审被告陆续将配件、原料等搬送至毛桥工业小区41号厂房内。
2、2008年1月-12月水费发票及收据共14张，均为复印件，户名为常熟市邦杰塑料工业设备有限公司。证明当时原审被告向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁厂房后向该公司支付了5000元水费。
3、2008年度电费发票6张以及记账联4份，均为复印件，户名为常熟市邦杰塑料工业设备有限公司。证明当时原审被告支付了4万元的电费，双方存在的租赁事实。当时付电费都是现金，没有收条。
4、房屋租赁合同公证书原件一份。证明原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司在2009年就签订过长期租赁合同，租期为20年，从2009年2月1日起至2029年1月31日止。该租赁合同落款处未载明时间。公证时间为2014年4月24日。
5、落款时间为“2010年3月12日”的常熟市邦杰塑料工业设备有限公司与常熟市奇特经纬编厂签订的租赁合同一份，租赁合同载明：“……第二条租赁期限为15年，即从2010年3月12日起至2024年3月11日止。……第四条租赁费用及支付总租金为人民币720万元，于2024年3月11日之前协议支付给甲方……”。之所以又签订该份租赁合同是因为原审被告承租面积扩大，租金进行了调整。
6、2009年-2013年5月份原审被告付给常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租金发票原件，证明原审被告租赁事实的存在且连续租赁。2009年租金是40万元，2010年开始又调整为48万元，当时因为涉及要开票缴纳税金，所以发票只开了部分的租金。
原审原告对原审被告提交的上述证据质证后认为：对于证据1，真实性不予认可。对于证据2，对于复印件的真实性无法确认，且不具有关联性。对于证据3，真实性无法确认，且不具有关联性。对于证据4，真实性无法确认。该份公证书公证时间为2014年4月24日，而在此之前，常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的所有资产已经被人民法院查封，因此常熟市邦杰塑料工业设备有限公司已经丧失了与其他承租人签订承租协议的权利，结合原审被告向常熟市人民法院提供的在2010年3月12日签订的合同，可以明确看出原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之间的恶意串通行为。因此该两份租赁合同是无效的。公证的合同上未载明合同签订的具体日期，无法证明该份合同是签订于2009年。结合公证时间2014年4月24日，在公证书上的签字确认，我方推断原审被告提供的两份租赁合同全部是虚假的。对于证据5，真实性和合法性均不予认可。就关联性而言，该合同中对租金的相关约定可以对本案原审原告诉请的赔偿提供一定的参考。对于证据6，对5份发票形式上的真实性无异议。该几份发票中正好能够证明2010年3月12日原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司签订的合同是虚假的。该发票反映，截止到2010年12月30日，原审被告向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司支付租金是10万元，截止到2011年12月29日，向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司支付租赁费也是10万元，2010年签订合同至交纳租金10万元不满一年，而2011年的10万元租金是满一年的，租期不同但租金却相同，与事实不相符。从原审被告提供的5份发票来看，其向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司支付的租金截止时间是2013年12月4日，结合常熟市人民法院2014年1月9日的常熟市邦杰塑料工业设备有限公司资产拍卖公告，恰好能证明从2013年12月4日之后，原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之间不可能再存在租赁关系。
原审法院为查明原审被告租赁过程及其提交的租赁合同的签订情况，分别向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司法定代表人高仁忠、原审被告常熟市奇特经纬编厂实际经营者赵建平进行了调查。
高仁忠在接受调查时陈述：我和赵建平认识好多年了。我造厂房时赵建平就提出要租房。2008年常熟市奇特经纬编厂开始搬迁至我公司房屋内，2009年开始生产。一开始常熟市奇特经纬编厂的租赁面积是4600-4800平方米左右，包括一楼的部分面积大概2000平方米左右和二楼的全部面积大概2800平方米及附房5间。2009年、2010年间常熟市奇特经纬编厂又自行搭建了部分附房。大概2012、2013年间常熟市奇特经纬编厂租赁面积又增加了五六百平方米，租赁面积变为一楼和二楼的全部面积及附房共计5800平方米左右。租金约定是每年一付，但实际是年底前付清即可。2009年至2013年年底的租金应该已全部付清，常熟市奇特经纬编厂有无交2013年的租金我具体不清楚。租金是汇款或现金交付的，没有出具收条。租金开具发票，但不是全额开具。我公司曾先后几次向常熟农商行谢桥支行抵押贷款，未告知银行厂房租赁情况，但银行工作人员一个月要来几次，应该知道租赁情况。常熟市邦杰塑料工业设备有限公司与常熟市奇特经纬编厂过签订租赁合同，一次是2009年或者2010年签的，2012年还是2013年增加600平方米时又签订了一份合同。租赁面积增加五六百平方米的时候因为常熟市邦杰塑料工业设备有限公司资金出现问题，常熟市开元资产管理有限公司已经接手我公司进行管理了。2012年底或2013年上半年常熟市开元资产管理有限公司与我公司签订管理协议。落款时间2010年3月12日的租赁合同是赵建平要增加五六百平方米厂房的时候补写的。这份协议上“总租金720万元，于2024年3月11日之前协议支付给甲方”，是指合同签订后租金由常熟市奇特经纬编厂交给常熟市开元资产管理有限公司。签这份合同时就我和赵建平在场。高仁忠在核对调查笔录签字时，在调查笔录最后写明“注明第二张合同签订的时间我忘了，不太清楚，具体问一下赵建明，我想不起来。第二张合同是根据第一张合同连接的。增加厂房的时间也忘了。”
赵建平在接受调查时陈述：奇特经纬编厂是个人合伙，我是合伙人之一。合伙执行人赵斌是我儿子。我负责常熟市奇特经纬编厂的经营。我和高仁忠早就认识。我曾和高仁忠讲好要租他的厂房。2008年上半年常熟市邦杰塑料工业设备有限公司厂房差不多造好时，我就把一些原料等搬过去，2008年年底我把设备也全部搬过去，开始投入生产。我向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁房屋一直到现在。一开始我租赁的是厂房的一楼、二楼及500平方米左右的附房，其中一楼是部分面积，大概1700平方米，二楼是全部面积，大概2500平方左右。常熟市邦杰塑料工业设备有限公司自用一楼大概800平方。2009年我在厂房边上搭建了200平方左右的彩钢棚，用来放杂物。2011、2012年左右我又搭建了200平方米左右的彩钢棚，做职工宿舍。2010年3月12日我和高仁忠签订租赁合同，是为了租用一楼原由常熟市邦杰塑料工业设备有限公司自用的800平方米，合同约定房屋租金是一年48万元，一平方米是80元。不久常熟市邦杰塑料工业设备有限公司把机器卖掉将这800平方米腾空。但顾文龙想租该800平方米，后由常熟市邦杰塑料工业设备有限公司出面租给顾文龙，该部分租金由顾文龙向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司支付，租金是80元一平方米，这800平方的租金大概是6万元，由顾文龙直接交给高仁忠。此外，顾文龙又向我租赁了1200平方米，这部分租金由顾文龙直接给我。2010年签订合同后，我实际交给高仁忠每年租金42万元左右。租赁范围增加的800平方，实际常熟市奇特经纬编厂没有使用的，都是顾文龙在用。顾文龙向我租赁的1200平方没有签订合同，租金也是楼上、楼下平均价80元一平方米。2013年3月份常熟市开元资产管理有限公司开始管理常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的资产。2013年3月11日常熟市邦杰塑料工业设备有限公司高仁忠和常熟市开元资产管理有限公司须开元签好租赁管理合同后，过了几天高仁忠叫我到常熟市开元资产管理有限公司，告诉我现在常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的厂房由常熟市开元资产管理有限公司管理，之后常熟市奇特经纬编厂的租金也直接交给常熟市开元资产管理有限公司。我在租赁管理合同复印件上加盖了常熟市奇特经纬编厂的公章。2013年3月11日租金抵债协议也是当时。由常熟市奇特经纬编厂、常熟市邦杰塑料工业设备有限公司、常熟市开元资产管理有限公司三方签订的。2009年、2010年签订的两份租赁合同都是由高仁忠起草后，我签字盖章的。两份合同的区别是租赁面积的变化。2010年合同签订时只有我和高仁忠在场。租金是口头讲好一年一付，不可能一付几年。我不清楚高仁忠为何在合同上写“总租金为人民币720万元，于2024年3月11日之前协议支付给甲方”。2013年3月11日之前的租金都是付给常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的，也已经全部结清了。2013年4月份我支付给高仁忠一笔租金，大概12万元，是从2013年1月1日开始起算的租金。之后的租金由我直接付给常熟市开元资产管理有限公司，没有再交给高仁忠或者常熟市邦杰塑料工业设备有限公司。到现在为止，我实际支付给常熟市开元资产管理有限公司595000元。常熟市邦杰塑料工业设备有限公司与常熟市奇特经纬编厂还签订了一份合同，这份合同是在常熟市开元资产管理有限公司管理常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之前签订的。当时租金都抵债老板是周美华的一个公司，当时四个租户都签订了租赁合同，约定将每年的租金都交给周美华。后来高仁忠欠周美华公司的债务自行解决了，所以这四份租赁合同实际上没有履行，我们四户租户都没有将租金交给过周美华的公司。这份合同原件也在常熟市开元资产管理有限公司。（2013）熟执字第1150号案卷中材料：落款时间2012年12月20日的四份租赁合同复印件，就是我讲的这四份租赁合同。
审理中，原审法院自（2013）熟执字第1150号案卷调取了常熟市邦杰塑料工业设备有限公司分别与顾文龙、宗继红、原审被告以及常熟市开普敦装饰工程有限公司在2012年12月20日签订的4份房屋租赁合同的复印件；并出示（2014）熟执异字第00020号案中的听证笔录，其中载明：“……审：申请执行人客户经理，这三次贷款是不是你经办的。申：第三次是我经办的，原来的经办人已经离开了农商行。审：第三次贷款时，你有无去过抵押物的现场。申：去过的。审：有无看到过抵押物有承租人在使用，而不是被执行人在使用。申：有部分是承租人在使用，有部分是常熟市邦杰塑料工业设备有限公司在使用。……审：当你知道上述抵押物并不全部由抵押人在使用，你们有无向相关领导汇报过或者和被执行人进行过商量。申：商量过，知道有出租这个情况，我方同意继续抵押。……”
审理中，为查明案件事实，原审法院依职权启动鉴定程序，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对原审被告提交的无签订时间的《房屋租赁合同》原件及落款日期为“2010年3月12日”的《租赁合同》原件的落款处“常熟市邦杰塑料工业设备有限公司”印文的形成时间进行鉴定，该鉴定中心于2015年9月30日出具鉴定意见，认定：（一）无法判断《房屋租赁合同》落款处“常熟市邦杰塑料工业设备有限公司”印文盖印时间是否是2009年；（二）无法判断《租赁合同》落款处“常熟市邦杰塑料工业设备有限公司”印文盖印时间是否是2010年3月。原审原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂为此支付鉴定费8600元。
原审法院认为：根据原审被告提供的证据及原审法院的调查材料，可以认定原审被告在本案所涉房屋及土地使用权于2012年办理抵押登记前即已向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁房屋并使用。而确认原审被告有无侵犯原审原告的物权、原审被告是否应承担排除妨害的责任，关键是确认在常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂取得涉案房屋的所有权后，常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂的买卖行为是否能排除原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之间的租赁关系的效力。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原审被告主张原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司分别于2009年、2010年签订了二份租赁合同，该二份租赁合同的形成时间均先于房屋及土地抵押登记时间。原审原告则认为该二份租赁合同是原审被告事后恶意串通签订的。该二份租赁合同上印文形成时间经委托鉴定无法鉴定出该二份合同的具体形成时间。
原审法院认为，关于落款时间“2010年3月12日”的《租赁合同》形成时间，原审法院向高仁忠调查时，高仁忠陈述2010年3月12日租赁合同是补写的，在调查过程中多次确认签订时间是常熟市奇特经纬编厂增加租赁面积的时候，是在常熟市开元资产管理有限公司进行资产管理后。而高仁忠在最后签字时又认为忘记了具体时间，应由法院向赵建平核实。考虑到本案处理与高仁忠有重大利害关系，其在笔录中的陈述存在虚假成分，而其关于2010年3月12日合同签订时间前后陈述能相互印证。而当调查落款时间2010年3月12日租赁合同为何约定“总租金为人民币720万元，于2024年3月11日之前协议支付给甲方”的原因时，高仁忠陈述“就是合同签订之后，租金由常熟市奇特经纬编厂交给常熟市开元资产管理有限公司”。高仁忠、赵建平在接受原审法院调查时均确认租金是每年一付的。若上述租赁合同是在2010年签订，则上述对租金的约定明显违背常理，也与高仁忠的解释相矛盾。据此可以认定落款时间“2010年3月12日”的《租赁合同》是在常熟市开元资产管理有限公司对常熟市邦杰塑料工业设备有限公司进行资产管理即2013年3月之后签订的，也即在涉案房屋及土地2012年抵押登记之后签订。
关于无签订时间的《房屋租赁合同》的形成时间，该份租赁合同按照原审被告所称是在租赁伊始2009年1、2月份就签订的，该份合同虽然约定租赁期限为2009年2月1日至2029年1月31日，但由于未签订落款时间，原审被告也未对该份合同签订于2009年1、2月提交证据佐证，故原审法院无法认定该份合同签订于2009年1、2月份。纵观该份合同，约定租赁期限长达20年之久，年租金却固定为40万元/年不变，对于租金、水费、电费如何支付均未作约定；该租赁合同也无落款时间、经手人签名，只在落款处加盖了常熟市邦杰塑料工业设备有限公司、常熟市奇特经纬编厂的公章。对于一份长期租赁合同，形式上却如此不完备，有违常理。约定租赁期限为2010年3月12日至2024年3月11日、落款时间为“2010年3月12日”的《租赁合同》却实际形成于2013年；其他租户均未与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司签订长期租赁合同，且常熟市奇特经纬编厂、常熟市邦杰塑料工业设备有限公司在原审法院执行案件对常熟市毛桥工业小区41号房屋财产变卖结束前未向原审法院提交任何租赁合同等有关租赁的材料。综合上述事实，原审法院认为无签订时间的《房屋租赁合同》同落款时间“2010年3月12日”的《租赁合同》一样签订于涉案房屋及土地2012年抵押登记之后具有高度的概然性。
此外，原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司又于2012年12月20日签订房屋租赁合同一份，原审被告称该租赁合同未实际履行，不具有法律效力。
审理中，原审被告确认落款时间“2010年3月12日”的《租赁合同》是对无签订时间的《房屋租赁合同》的变更，但未明确实际履行的为哪份租赁合同。原审法院认为无签订时间的《房屋租赁合同》、落款时间“2010年3月12日”的《租赁合同》、2012年12月20日《房屋租赁合同》签订时间均在涉案房屋及土地2012年抵押登记之后。无论实际履行的哪份租赁合同，均可以认定原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司实际履行的租赁合同晚于涉案房屋及土地2012年抵押登记时间。
根据原审被告现有提交的证据无法认定原审被告在涉案房屋及土地2012年抵押登记之前曾与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司签订过房屋租赁合同，则原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司之间为不定期租赁关系。涉案房屋依法由××实现抵押权，导致房屋的所有权人变更，常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂依法取得涉案房屋的所有权。依照法律规定，原审被告与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司在涉案房屋抵押登记之后签订租赁合同形成的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，在抵押权实现之后，租赁合同对受让人即本案原审原告不具有约束力。原审原告有权要求原审被告搬离。原审法院执行局于2014年5月15日向原审被告送达限期搬离通知书。原审被告未在该通知书指定期限内搬离。原审被告在丧失占有涉案房屋的权利情况下，却实际占有使用并拒绝支付使用费，妨害了原审原告对涉案房屋的占有、使用，原审原告有权要求原审被告排除妨害。现原审原告要求原审被告排除对常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的妨害，符合法律规定，原审法院予以支持。
本案争议焦点之三：关于原审原告主张的2014年3月20日至2014年8月20日间因原审被告占用涉案房屋而造成的租金损失18万元能否支持，该18万元的权利人是否为原审第三人常熟市开元资产管理有限公司？
原审原告认为2014年3月20日涉案房屋的所有权人已××为××山镇隆顺针织纬编厂，而原审被告却一直占用涉案房屋，至今未搬离，亦未支付租金，构成侵权，对此要求原审被告支付2014年3月20日至2014年8月20日间因原审被告占用涉案房屋而造成的租金损失，具体租金损失按照4万元/月进行计算，只主张18万元。
审理中，原审被告对于原审原告主张的租金损失18万元的计算方式无异议。但认为根据租金抵债协议，原审被告截止到2024年3月止的房屋租金均以常熟市开元资产管理有限公司对常熟市邦杰塑料工业设备有限公司享有的债权抵偿完毕。原审原告再要求原审被告支付2014年3月20日至2014年8月20日间的租金18万元没有依据。
原审第三人认为根据租金抵债协议，自2013年3月12日起，原审被告应向原审第三人支付至2024年3月11日的租金528万元，因此原审原告起诉要求原审被告支付2014年3月20日至2014年8月20日间的租金18万元应当归原审第三人所有。
原审法院认为，常熟市开元资产管理有限公司、常熟市邦杰塑料工业设备有限公司和常熟市奇特经纬编厂三方签订《租金抵债协议》时间为2013年3月11日，当时该常熟市毛桥工业小区41号房屋属于常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有，该租金抵债协议应为有效，但常熟市毛桥工业小区41号房屋含常熟市奇特经纬编厂不可移动装修价值经法院依法变卖，由常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂购得，并','2018-10-08
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《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不��确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第二百零五条\',法条内容:\' 第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
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第二百零七条
借款人未按照约定的期��返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国担保法》\',Items:[{法条名称:\'第十八条第一款\',法条内容:\'
第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
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第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
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第三十一���
保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
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