沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈和民二初字第02184号
原告：史荣硕,女，1983年6月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。
被告:沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，组织机构代码66251760-7。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告史荣硕与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加合议，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告史荣硕、被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月11日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买位于和平区文兴路X号3号楼1-26-12号38.11平方米商品房一套。合同约定并承诺2014年3月31日交房，原告已经支付首付购房款，合同金额148203元，原告在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。现实情况是，被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告请求判定原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照《商品房买卖合同》约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、请求判令被告违约时间为2014年4月1日起至交房日，应以现金形式赔偿原告违约金1万元；5、请求判定被告必须马上开具购房发票；6、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第四项诉讼请求为要求被告赔偿逾期交房违约金，以房款148203元为本金，按照日万分之一计算，从2014年4月1日起算。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。
经审理查明，2013年1月11日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以278203元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-26-12号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为38.11平方米。其中第六条约定，××于2013年1月11日前支付购房首付款148203元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款13万元整于2013年2月20日前支付给××；第八条约定，××应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：１、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……。
另查，原告向被告支付的房款总计148203元，剩余130000元因买卖合同没有备案而无法办理贷款，原告至今没有交纳。
再查，诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告，并且房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告诉请被告约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第九条中明确约定，故从其约定。应以原告已经交纳的首付款148203元为依据进行计算，按日万分之一为标准，从2014年4月1日起至本判决确定给付之日止。
对于原告要求开具发票的诉讼请求。因原告已经依照合同约定的数额支付首付款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（二）项、第一百一十四条一款之规定判决如下：
一、确认原告史荣硕与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年1月11日就位于沈阳市和平区文兴路X号3幢1-26-12号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告史荣硕逾期交房违约金以148203元为本金，按照日万分之一为标准，从2014年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给原告胡英奕开具148203元的正式发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。