广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第799号
上诉人（原审原告）：东莞市清溪镇三中股份经济联合社，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谢文达，理事长。
上诉人（原审第三人）：东莞市清溪镇三中村村民委员会，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谢文达，主任。
两上诉人共同委托代理人：叶锦均，东莞市启明律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：陈贵青，东莞市启明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市榆发贸易有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：杨辉，总经理。
委托代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市贝比达婴儿用品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王丹。
上诉人东莞市清溪镇三中股份经济联合社（以下简称“三中经联社”）、东莞市清溪镇三中村村民委员会（以下简称“三中村委会”）、东莞市榆发贸易有限公司（以下简称“榆发公司”）因与被上诉人东莞市贝比达婴儿用品有限公司（以下简称“贝比达公司”）物权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第2266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三中经联社因本案于2012年3月23日向原审法院提起诉讼，请求判令榆发公司、贝比达公司：一、归还侵占三中经联社的厂房、土地予三中经联社；二、承担支付《补充协议书》中的相关费用42000元以及侵占期间的租金损失；三、承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，三中经联社是于1990年10月27日经东莞市政府批准成立的农村集体经济组织（注：当时的全称为东莞市清溪镇三中经济联合社），负责管理对应的农村集体资产，后根据2007年2月13日东府办（2007）9号文件变更为现在的名称。清溪镇三中管理区三中村民委员会（以下简称“三中管理区”）是三中村委会的前身。东莞清溪三中同兴机器制造厂（以下简称“同兴厂”）是香港同兴容记机器厂有限公司（以下简称“同兴容记公司”）于1990年10月16日在大陆投资注册设立的来料加工企业，同兴厂已于2003年5月8日被吊销；同兴容记公司于1986年4月25日在香港依据香港《公司条例》注册成为有限公司，现有股东为宗景新和宗远颜。
1988年9月14日，三中管理区与同兴容记公司（签约代表为宗容）签订一份《租地建工厂协议书》，约定：“双方根据中国法律规定，在平等自愿原则前提下，经充分协商，同意订立以下条款，资双方共同信守。一、三中管理区保证合法有效地向同兴容记公司提供一块建厂用地，此块地位于三中管理区的第三工业区地段，面积为1600平方米。二、同兴容记公司向三中管理区支付用地费用共人民币叁万伍仟元后，即取得在上述用地建厂房的权利，同兴容记公司保证遵守中国法律正确地使用用地和厂房。其它有关用地费用由三中管理区负责。三、所建厂房产权属三中管理区，同兴容记公司享有无偿使用所建厂房二十三年的权利，时间即由1989年1月1日开始至2011年12月31日止。无偿使用期限过后，若同兴容记公司还需要使用，则可优先照顾，厂房租金按届时时价90%计算。四、在无偿使用期限内，若发展的需要可设附属公司，若同兴容记公司因特殊原因不在内地办厂，同兴容记公司则有权将厂房租给其它外商。五、期满后厂内、外一切用电设施（包括变压器、电容器、电线、电表、电制、电线架、光管、电灯、风扇等）均归三中管理区所有，同兴容记公司不得拆迁。六、期满后厂内、外一切通水设施归三中管理区所有，同兴容记公司不得拆迁。七、机械设备、发电机组、生产设备、生产工具、加工的来料及其它作价物品属同兴容记公司所有，同兴容记公司有权作出处理。八、签订协议当日同兴容记公司向三中管理区支付用地费用总额的20%，签约日计起一个月内支付用地费用总额的40%，剩余40%则在破土动工建厂之日前付清。签订协议之后两个月内要动工建厂，过期不动工，三中管理区有权把该地段另作安排。九、同兴容记公司向三中管理区支付清用地费用后，即可进行建厂事宜，建厂费用由同兴容记公司自行负责。所建厂房必须是水泥钢筋结构。设计图纸须取得三中管理区同意。十、建厂房双方责任。……十一、外汇留成。……十二、本协议自签订之日起生效，其它事宜双方另行协商。本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等效力。”
《租地建工厂协议书》签订后，同兴容记公司在涉案地块上兴建起一幢厂房，并用于同兴厂的生产经营，该厂房至今尚未办理产权证明。1989年12月25日，涉案地块取得《集体土地建设用地使用证》（编号为：东府集建字［89］第1900202010723号），登记的土地使用者为“三中管理区（同兴机械厂）”，土地用途为厂房，建筑占地面积为1479平方米。1992年4月25日，三中管理区与同兴厂签订一份《补充协议书》，约定：“双方于1988年9月14日签订了一份以来料加工形式租赁土地办厂的协议书。在协议书的条款中，对于一些应当交纳给三中管理区的合理管理费没有明确定进协议之内，或定低了。另外，随着人民币的汇率下调，外汇补贴降低，双方结汇收入悬殊太大。鉴于上述情况，双方抱着平等互利的原则，双方特定补充协议如下：一、同兴厂要向三中管理区交纳工厂综合管理费，按工厂总建筑投影面积（包括：厂房、办公大楼、工人冲凉房、电房、门卫室）计算，每月每平方米交纳0.6元港币（包括消防费、治安、环卫、绿化、通路桥梁维修、医疗教育、城建设施附助等）。二、同兴厂要向三中管理区交纳工人行政管理费，按工人每月在厂的工人人数计算，每人每月交纳12元港币。三、同兴厂要向三中管理区交纳劳动服务管理费，按工厂在厂的实际国内员工人数计算，每人每月交纳3元港币。四、同兴厂要扣补外汇汇率差额给三中管理区，同兴厂每汇入工缴费100元港币，扣补人民币5元给三中管理区。五、以上四项收费，每隔拾年递增15%。六、上级有关部门的有关收费，由同兴厂负责。七、以上四项收费同兴厂从1992年1月1日开始交付，每一个季度交付一次。八、原协议中的各项管理费与此补充协议有不符合之处，以此补充协议为准。九、此协议一式三份，双方各执一份，交镇人民政府对外加工办一份备案，均具有同等效力。此协议自签字之日起生效。”
2008年7月1日，三中村委会（甲方）、同兴厂（乙方）及榆发公司（丙方）签订一份《厂房有偿转让协议书》，原文内容为：“甲、乙方曾于1988年9月10日签订协议，由甲方出让土地，乙方投资兴建厂房。现厂房已建成，并用于经营‘同兴塑胶五金厂’。因客观因素，乙方需向其他地方发展，故愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给丙方所有、使用；乙方亦同意受让。甲方作为管理方，也同样乙方将厂房转让给丙方所有、使用。在平等、自愿的前提下，三方之间具体达成协议：一、上述转让厂房的名称、面积、地址。该厂房现名为‘同兴塑胶五金厂’，占地使用面积为1479平方米，具体位置为广东省东莞市清溪镇三中村委会第三工业区第四栋厂房联艺厂旁边。二、转让金额为人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整）。一次性付清。上述转让金以每平方米811元人民币计算（按占地使用面积1479平方米计算）合计为120万元人民币，款金付清才付上土地使用证给丙方。三、从本协议约定的转让金全部支付完毕之日起，上述厂房等建筑物及土地使用权以及变压器材及自来水设施都交付丙方所有、使用，甲方此后不能作任何干涉。四、乙方必须保证上述厂房等建筑物及土地使用权属清楚以及保证该厂房在正式转让给丙方前不受在破坏。此外，因上述建筑物及土地使用权在正式转让前（即转让金正式支付完毕之日前）产生的纠纷或者其它任何债权债务，一概由乙方负责清偿并承担相关民事责任；因此给丙方造成经济损失的，乙方须负责赔偿。五、甲方同意乙、丙双方之间的转让。合同签订后该厂房周边道路设施以及渠道清理请丙方协助处理。此外，本协议经三方签订之时，甲乙双方于1988年9月10日所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而甲方与丙方可随时签订新的协议书。六、甲、丙双方的违约责任：甲、丙任何一方如不如实履行上述条款所规定的义务，视为违约。双方协议解决。七、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力。八、本协议书一式三份，自签订之日生效，并甲、乙、丙三方各执一份。”三中村委会在上述两页协议的右侧骑缝处盖章确认，同兴厂在上述协议的落款乙方处盖章、签约代表为宗容和方发，榆发公司在上述协议的落款丙方处盖章、签约代表为杨辉。
榆发公司提供了两份由方发出具的收据拟证实已向同兴容记公司支付了《厂房有偿转让协议书》项下的价款，收据显示的金额合计为人民币120万元。榆发公司提供由三中经联社盖章出具的收款收据拟证实，其已以同兴厂的名义自2008年7月开始向三中经联社交纳管理费直至2009年2月，由于厂房的原使用人是同兴厂，故收据上写的是同兴厂的名字，三中经联社收取榆发公司交纳的管理费表示对涉案厂房转让的认可；2009年3月至2010年12月的管理费是由贝比达公司交纳；上述管理费为每月人民币2800元。三中经联社对收款收据的真实性予以认可，但对榆发公司欲证明的主张不予认可，同时还不认可《厂房有偿转让协议书》的真实性，认为即使三中村委会在该协议书上的印章真实也不能认定是三中村委会集体的意思表示，该协议书违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，加盖公章无法代表全体村民的意思，负责人也不能代表全体村民处理涉案厂房及土地，据此认为该协议书无效。三中村委会则主张，仅知悉同兴容记公司是涉案土地的厂房的承租方，同兴容记公司是将其承租权益转租给榆发公司，对所谓厂房及土地转让事宜完全不知情；三中村委会还表示，《厂房有偿转让协议书》上三中村委会所盖印章真实的可能性较大，但并不代表三中村委会作为合同的一方当事人，该协议书不是三中村委会的真实意思表示，三中村委会处置集体资产需经过合法程序，故该协议书上三中村委会的印章真实与否对该协议书本身是无效的法律性质不造成影响。榆发公司则反驳称，三中村委会在作为甲方的《厂房有偿转让协议书》中对于涉案厂房的权利处置有明确的意思表示，且直接作为合同甲方盖章确认，根本不存在不是三中村委会真实意思表示的事实，当时三中村委会认为这只是涉及同兴容记公司与榆发公司之间的转让及村委会的处分行为，有村委会盖章就可以。
2012年8月16日，三中村委会以遗失土地使用证为由向东莞市国土资源局申请补发了涉案土地的《集体土地使用证》，登记的土地使用权人为三中村委会的全称，用途为工业用地，使用权面积为1482.62平方米，证号不变。2012年8月18日，三中村委会召开村民代表大会，讨论表决通过将原登记名称为三中村委会全称的土地证［证号为东府集用（1989）第1900202010723）变更登记名称为三中经联社的全称，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。2012年11月2日，东莞市清溪镇人民政府出具一份《证明》，内容为：“兹有东莞市清溪镇三中股份经济联合社是东莞市清溪镇三中村集体资产的管理者，目前正在补办涉及原东莞清溪三中同兴机器制造厂、东莞清溪三中同兴机器制造厂使用土地的权属证书过程，已循上级上报审批，等待领证。”2013年4月22日，三中村委会召开村民代表大会，认为原登记名为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物租赁期满后未收回，需通过法律途径收回，该宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖，一切物权交由三中经联社处置，并同意将《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，经讨论表决通过：原登记名称为三中村委会全称的一宗土地及地上建筑物不同意出让、转卖；同意将证号为东府集用（1989）第1900202010723号《集体土地使用证》变更登记到三中经联社名下，形成了《农村（社区）村民代表大会表决情况记录表》。三中村委会确认，除了上述两次表决以外，此前没有就涉案的土地或厂房进行过其他事项的讨论或表决，也未就在《厂房有偿转让协议书》右边骑缝位置加盖三中村委会的印章这一事项的处置进行过专门的讨论或表决。
各方当事人对涉案厂房所占的土地性质为集体建设用地均无异议，对涉案厂房现在由榆发公司控制并出租给贝比达公司使用的事实亦无异议。榆发公司确认从2008年7月左右开始实际占用涉案土地及厂房，但自己没有使用过，一直都是用于出租。三中经联社主张，涉案的《租地建工厂协议书》约定的厂房无偿使用期限已于2011年12月31日届满，期限届满后榆发公司及贝比达公司拒不返还涉案的厂房，侵犯了三中经联社的合法权益。榆发公司则坚持认为其是涉案土地使用权及厂房所有权的权属人，不同意向三中经联社返还涉案厂房，也不同意支付三中经联社涉案厂房的租金损失，但同意按《补充协议》的约定支付三中经联社2011年1月以后的管理费，前提是三中经联社能把涉案厂房继续给榆发公司使用。各方由此产生纠纷，三中经联社遂于2012年3月23日诉至原审法院要求判如所请。
三中经联社起诉时，将同兴厂及同兴容记公司列为共同被告并提出共同的诉求，且未列三中村委会作为本案的当事人。鉴于涉案土地仍登记在三中村委会名下，故原审法院依法追加三中村委会作为第三人参加诉讼。2014年2月12日，三中经联社向原审法院提交《申请书》，以“涉案租赁土地厂房实际由榆发公司控制、贝比达公司使用，实际侵害三中经联社权益的是榆发公司和贝比达公司为由”，申请变更由榆发公司和贝比达公司连带承担诉求责任并撤回对该案其他当事人的诉讼请求。2014年5月19日，三中经联社再次向原审法院提交《撤销对部分当事人诉讼申请书》，申请撤回对同兴厂及同兴容记公司的诉讼。同日，三中经联社在原审法院制作的《现场勘察笔录》中再次确认，确定撤回对同兴厂及同兴容记公司的起诉。2014年8月20日，三中经联社在原审法院制作的《询问笔录》中再次确认，确定撤回对同兴厂及同兴容记公司的起诉。原审法院已另行出具《民事裁定书》，准许三中经联社撤回对同兴厂及同兴容记公司的起诉。
另外，三中经联社及三中村委会在原审法院庭审中及庭审后制作的《询问笔录》中，经原审法院释明后仍坚持认为《厂房有偿转让协议书》因违反村民委员会组织法未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意的民主决议程序而无效，坚持现有的诉求；三中经联社及三中村委会还明确，三中经联社诉求主张的相关费用是依据《补充协议书》约定的管理费，不包括土地的租金或占用费，诉求主张的租金损失是指榆发公司和贝比达公司侵占厂房期间给三中经联社造成的厂房的租金损失（按照厂房的建筑面积来计算），同样不包含占用土地的租金或占用费损失，明确土地使用权使用的损失将另案主张；至于本案的案由，三中经联社及三中村委会均认为，涉案的土地及厂房是基于《租地建工厂协议书》及后续的补充协议而交由同兴容记公司及同兴厂使用的，该协议约定有终止期限，性质上属于租赁合同，三中经联社及三中村委会均不知道有《厂房有偿转让协议书》，三中经联社是基于《租地建工厂协议书》约定的终止期限届满后现实际使用土地及厂房的榆发公司和贝比达公司拒绝返还厂房而提起诉讼，故坚持认为还是履行租赁合同而产生的纠纷，至于准确的案由，由法院根据案情来最终确定。
另查明，原审法院曾向东莞市国土资源局发函调查涉案土地的权属情况，东莞市国土资源局复函称：“清溪镇三中管理区1989年提交村出具的土地权属证明文件，向我局申请土地使用权设定登记，经依法审批，我局核发了东府集建（1989）第1900202010723号和（1989）第1900202010726号《集体土地使用权证》，土地使用权人分别为三中管理区（同兴机械厂）、三中管理区（联艺环球玩具厂），属三中管理区为产权人的集体建设用地。2012年，土地使用权人因遗失上述两本土地使用证向我局申请遗失补发，经审查，我局为其补发新证，权利人均为三中村村民委员会，原《集体土地使用权证》证号不变。”榆发公司主张，土地使用权人并没有遗失该两本土地使用权证，而是两本证都在榆发公司，只是为了本案诉讼需要才隐瞒事实向国土部门申请补发土地使用证。三中村委会则主张，涉案土地的权利人正在办理从三中村委会变更为三中经联社的手续。原审法院曾向东莞市清溪镇人民政府发函调查三中管理区、三中经济联合社、三中村委会及三中股份经济联合社成立的情况、相互之间的关系、相应班子组成人员的情况和相应办公人员、办公场所是否相同的情况，至今未得到函复。
再查明，三中村委会曾对《厂房有偿转让协议书》上的盖章申请印章鉴定，三中村委会在原审法院已启动鉴定程序后又申请撤回鉴定，原审法院依法终止鉴定程序。三中经联社、三中村委会及榆发公司对涉案厂房的建筑面积及租赁时价有争议，三中经联社曾申请对涉案厂房的建筑面积及租赁时价进行评估。经协调三方同意，原审法院于2014年5月12日组织三方对涉案厂房的建筑面积进行了现场的丈量，形成了各方签名确认的对建筑面积的确认材料，三方确认涉案厂房的建筑面积为2598.36平方米，三中经联社申请撤回建筑面积的评估申请；经协调三方同意，榆发公司提交了与贝比达公司于2009年6月18日签订的《厂房租赁合同》（约定建筑面积为1600平方米、租金为人民币7000元／月）作为本案确定租赁单价的依据，三中经联社及三中村委会于2014年6月23日向原审法院提交《关于解决诉讼纠纷的意见》，表示同意按榆发公司提交的《厂房租赁合同》的租金单价（即每平方米建筑面积按人民币4.38元）及按共同实际测量的面积2598.36平方米计算侵占涉案厂房期间造成三中经联社的租金损失。
最后，榆发公司于2013年2月26日向原审法院起诉三中村委会、同兴容记公司建设用地使用权转让合同纠纷，受理案号为（2013）东三法民一初字第1324号，诉请确认《厂房有偿转让协议书》有效、所涉土地使用权及厂房等建筑物所有权归榆发公司所有并要求协助办理土地使用权的过户手续，三中经联社申请以第三人身份参与诉讼并请求驳回榆发公司的诉讼请求。
原审法院认定上述事实的证据有：有前述各方当事人提供的证据材料以及本案一审庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录、询问笔录等附卷为证。
原审法院认为，贝比达公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向原审法院提出答辩，也未提交任何证据，视为贝比达公司放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由贝比达公司自行承担。本案争议的焦点为：一是涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属人应当是谁，有无发生过流转；二是三中经联社作为原告主体是否适格，其与榆发公司及贝比达公司之间是否存在涉案厂房的租赁合同关系，本案案由该如何确定；三是三中经联社诉求榆发公司及贝比达公司交还侵占的涉案厂房使用权并共同承担支付其诉求主张的管理费和厂房的租金是否有充足的理据。
针对焦点一。首先，关于权属问题。涉案土地及地上建筑物均属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条及第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记而发生效力，未经登记则不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案地块的使用权，不论是1989年12月25日取得《集体土地建设用地使用证》，还是2012年8月16日补发的《集体土地使用证》，编号均为东府集建（1989）第1900202010723号，土地性质（或用途）均为集体建设用地（工业用地或厂房），登记的土地使用权人名称中均有三中管理区或三中村委会的字样。从不动产权属证书登记的事项及相应不动产登记和管理机构即东莞市国土资源局的复函来看，涉案地块的使用权权属人应为三中村委会，而不是同兴厂或同兴容记公司，也不是三中经联社。至于地上建筑物即涉案厂房的权属，涉案厂房至今未办理权属证书或证明，同样根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《租地建工厂协议书》是签约各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。涉案地块上的建筑物由同兴容记公司出资依据与三中管理区签订的《租地建工厂协议书》的约定兴建而成，各方当事人对此均无异议，而根据《租地建工厂协议书》的约定，所建厂房的产权属三中管理区，同兴容记公司及后来的同兴厂享有的实际是有偿有期的使用权（需一次性支付用地费用及按期支付管理费等相关费用）。因此，按照《租地建工厂协议书》的约定，在2011年12月31日前，涉案厂房的产权权属人应当为三中管理区即后来的三中村委会，同兴容记公司及同兴厂依约获得该厂房的有偿有期的使用权。至于2012年1月1日开始，按照《租地建工厂协议书》的约定，涉案厂房的产权权属人及使用权人均应为三中村委会。至于榆发公司主张，《租地建工厂协议书》因涉案土地没有建设规划许可证而无效，涉案土地已依法取得《集体土地建设用地使用证》，核准的土地用途为厂房，故建设用地使用权人依法有权利用该土地建造或与他人合作建造建筑物、构筑物及其他附属设施，榆发公司主张《租地建工厂协议书》无效的理由不成立，不予采纳。
其次，关于《厂房有偿转让协议书》的真实性及有效性问题。第一，该协议书有签订的三方主体即三中村委会、同兴厂及榆发公司的盖章确认，三中村委会抗辩主张对其印章的真实性不予确认，但三中村委会又在原审法院启动鉴定程序后撤回了印章鉴定申请，并在质证时表示所盖印章真实的可能性较大，故对三中村委会的抗辩主张不予采纳，依法认定该协议书的真实性。第二，《厂房有偿转让协议书》上有涉及就涉案厂房形成的于1988年9月14日（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月10日应为笔误）签订的《租地建工厂协议书》，《厂房有偿转让协议书》签订后，榆发公司的人也向三中经联社交纳了2008年7月至2009年2月的管理费，后面至2010年12月的管理费由榆发公司的承租人即贝比达公司交纳。结合三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上盖章的事实，原审法院认定三中村委会及三中经联社不可能对《厂房有偿转让协议书》的签订不知情。第三，三中经联社及三中村委会主张，《厂房有偿转让协议书》因违反村民委员会组织法未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意的民主决议程序而无效，虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》确实有规定关于涉及村集体经济组织财产和成员权益的重大事项须经村民会议或村民代表大会讨论决定的民主程序，但这是规范村民自治组织内部工作程序的管理性规定，并非调整基层自治组织对外民事行为的效力性规定，该规定所产生的效力依法不能对抗外部民商事交易中的善意第三人。因此，在签订《厂房有偿转让协议书》时，榆发公司及同兴厂都完全有理由相信三中村委会盖章的行为是代表该村集体的真实意思表示，该协议书可对三中村委会产生合同上的法律效力和约束力。
再次，关于《厂房有偿转让协议书》的内容。该协议书第一自然段即写明：“同兴厂愿意将其投资兴建的厂房等建筑物及土地使用权一并转让给榆发公司所有、使用。三中村委会作为管理方，也同意（注：原文中的‘同样’应为笔误）同兴厂将厂房转让给榆发公司所有、使用。”该协议书第五条还进一步明确：三中村委会同意同兴厂、榆发公司双方之间的转让，本协议经三方签订之时起三中村委会与同兴厂于1988年9月14日（注：《厂房有偿转让协议书》上的1988年9月10日应为笔误）所签订的合同书随之废止，双方就此厂房再无任何合同关系，而三中村委会与榆发公司可随时签订新的协议书。由此可知，三中村委会仅同意将涉案厂房的所有权和使用权转让给榆发公司。结合前述分析，同兴容记公司及同兴厂只对涉案的厂房拥有有偿有期的使用权，并不拥有对涉案厂房的所有权，更不拥有对涉案土地的使用权。因此，同兴容记公司及同兴厂自始自终都无权对涉案土地的使用权进行转让，涉及土地使用权的转让自始自终也未征得土地使用权人的确认或追认，故原审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案土地使用权转让的条款因无权处分而无效。按照《租地建工厂协议书》的约定，同兴容记公司及同兴厂本仅有权就剩余期限之内（即2011年12月31日前）的有偿有期使用权进行转让，对涉案厂房的所有权也不具有处分权，但因涉案厂房的权属人三中村委会在《厂房有偿转让协议书》上明确同意同兴厂将涉案厂房转让给榆发公司所有及使用，故同兴厂对涉案厂房所有权的处分因征得了三中村委会的同意而有效。原审法院认定《厂房有偿转让协议书》中涉及涉案厂房所有权和使用权转让的条款合法有效，但因涉案厂房未办理权属证书或证明，在该协议书签订后至今也一直未办理对涉案厂房产权权属的变更登记手续，故该协议书针对涉案厂房所有权和使用权的转让仅产生了合同上的效力即债权效力，从未产生物权上的效力，即针对涉案厂房的所有权转让因未办理变更登记而不发生效力。涉案厂房在签署《厂房有偿转让协议书》后已交由榆发公司控制使用，故榆发公司依据《厂房有偿转让协议书》仅取得了涉案厂房的使用权；榆发公司并未另行与三中村委会签订新的协议书确定该厂房使用权的期限等内容，故榆发公司对涉案厂房取得的是不定期的使用权。
综上，原审法院认定涉案地块的使用权及地上建筑物的所有权权属均未发生过物权法意义上的流转，仅涉案地上建筑物的使用权发生过流转。
针对焦点二。三中经联社是于1990年10月27日经东莞市政府批准成立的农村集体经济组织，负责管理对应三中管理区的农村集体资产，后根据2007年2月13日东府办（2007）9号文件变更为现在的名称。从三中村民代表大会的表决情况来看，三中村委会也是同意将涉案土地交给三中经联社管理的。从三中经联社收取涉案土地及厂房的管理费来看，三中经联社也事实上对涉案土地及房产进行了有效的管理。因此，三中经联社作为三中村委会集体资产的管理人，享有对涉案集体资产权利单独提起诉讼的权利，即享有原告地位的主体资格。榆发公司关于三中经联社不具备原告主体资格的抗辩，依法不予采纳。
榆发公司是依据《厂房有偿转让协议书》取得对涉案厂房的有偿使用权，贝比达公司是依据与榆发公司签订的《厂房租赁合同》取得对涉案厂房的承租使用权。而三中村委会于1988年9月14日所签订的《租地建工厂协议书》已随着《厂房有偿转让协议书》的签订而废止，榆发公司与三中村委会或三中经联社并未另外签订有新的协议书以及合同，贝比达公司与三中村委会或三中经联社之间更无直接的合同关系。故认定三中经联社或三中村委会与榆发公司及贝比达公司之间不存在涉案厂房的租赁合同关系，三中经联社基于租赁合同纠纷案由起诉有误，应予以纠正。鉴于三中经联社是以涉案土地及厂房的物权人或物权管理人的身份提起诉讼并提出诉请，故本案案由应定为物权保护纠纷为宜。
针对焦点三。首先，关于涉案厂房使用权应否交还三中经联社的问题。如前所述，涉案土地使用权及涉案厂房的所有权从未发生过物权法意义上的流转，即三中村委会至今还是涉案土地的使用权人和涉案厂房的所有权人。三中经联社作为三中村委会集体资产的管理人，可对涉案土地的使用权和涉案厂房的所有权行使管理的权利，包括占有、使用和收益的权利。榆发公司是依据《厂房有偿转让协议书》取得了涉案厂房的使用权，并不存在侵占使用涉案厂房的问题，但该使用权为有偿且不定期的使用权，现双方针对涉案厂房的所有权和使用权产生争议，无法协调达成一致意见，根据“房地一体化”原则，涉案厂房的权属人及管理人有权随时要求榆发公司在合理的期限内返还对涉案厂房的使用权。故对三中经联社要求榆发公司交还涉案厂房使用权的诉求，予以支持。如榆发公司认为其实际只获得涉案厂房使用权而支付的对价明显高于涉案厂房由榆发公司使用期间的使用权价值而导致榆发公司的损失，或者认为因同兴容记公司、同兴厂及三中村委会未及时配合榆发公司办理涉案厂房的权属证明以及变更登记手续造成其损失，可依据各方之间存在的合同关系另循法律途径向相关责任主体主张权利。贝比达公司作为涉案厂房目前的承租使用人，有义务配合榆发公司向三中经联社交还涉案厂房的使用权，也有义务配合三中经联社收回涉案厂房的使用权，如需继续承租可完成交接后另行与三中经联社寻求协商。
其次，关于管理费。虽然1988年9月14日所签订的《租地建工厂协议书》已随着《厂房有偿转让协议书》的签订而废止，作为《租地建工厂协议书》补充和变更的从协议——《补充协议书》理应随主协议的废止而废止，但榆发公司以实际行为表明其愿意参照《补充协议书》的标准（即现以人民币2800元每月的标准）向三中经联社交纳涉案厂房的管理费、三中经联社也以实际受领的行为表明其愿意接受该标准，应视为双方就涉案厂房的管理费交纳达成了参照《补充协议书》来履行的事实协议。三中经联社明确，三中经联社诉求主张的相关费用是依据《补充协议书》约定的管理费，不包括土地的租金或占用费。榆发公司在2011年1月至2012年3月也仍在出租涉案的厂房给贝比达公司，故应由榆发公司承担这期间的管理费。因此，对三中经联社要求榆发公司支付涉案厂房自2011年1月至2012年3月的管理费人民币42000元（2800元／月×15个月）的诉讼请求，予以支持；贝比达公司是基于与榆发公司的《厂房租赁合同》而承租使用涉案厂房，其与三中经联社或三中村委会之间并无任何合同关系，故三中经联社要求贝比达公司共同承担涉案厂房管理费的诉求，缺乏依据，不予支持。
再次，关于涉案厂房的租金。经协调三中经联社、三中村委会及榆发公司三方同意，原审法院于2014年5月12日组织三方对涉案厂房的建筑面积进行了现场的丈量，形成了各方签名确认的对建筑面积的确认材料，三方确认涉案厂房的建筑面积为2598.36平方米，亦予以确认。三中经联社确认，其诉求主张的租金损失是指榆发公司和贝比达公司侵占厂房期间给三中经联社造成的厂房的租金损失（按照厂房的建筑面积来计算），同样不包含占用土地的租金或占用费损失，明确土地使用权使用的损失将另案主张。而前面已经详细分析可知，榆发公司取得涉案厂房的使用权是基于《厂房有偿转让协议书》，有偿表现在需要向同兴容记公司及同兴厂一次性支付涉案厂房的转让款及向三中经联社按月支付涉案厂房的管理费；而贝比达公司取得涉案厂房的使用权是基于与榆发公司之间的《厂房租赁合同》，有偿表现在需要向榆发公司按月支付租金。因此，榆发公司及贝比达公司均不存在毫无依据地侵占涉案厂房的事实，故对三中经联社要求榆发公司及贝比达公司共同承担侵占涉案厂房期间给三中经联社造成的损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第一百四十二条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决：一、榆发公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向三中经联社交还位于东莞市清溪镇三中村（原同兴机器制造厂）的厂房使用权［所占土地《集体土地使用证》编号为：东府集用（1989）第1900202010723），贝比达公司应当配合将该厂房交还给三中经联社；二、榆发公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向三中经联社支付2011年1月至2012年3月期间的管理费人民币42000元；三、驳回三中经联社的其他诉讼请求。本案受理费2512元、保全费1073元，合计3585元，由三中经联社2223元，由榆发公司负担1362元。本案公告费用，由三中经联社负担。
原审判决后，三中经联社、三中村委会不服，共同向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条、二十二条、二十四条的规定，是国家为保护农村村民集体财产安全，防止村民集体财产受侵害的强制性法律规定，案涉土地、房产是三中村村民集体所有的财产，任何人未按法定程序召开村民会议并由会议决定，不得处分村集体所有的土地、厂房及其他财产，否则应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定认定为属违反法律强制性规定而判决无效；二、三中经联社、三中村委会对厂房及土地使用权转让事宜完全不知情，三中村委会既未参与签订案涉的《厂房有偿转让协议书》，更无参与签订有关涉及废止1988年9月14日《租地建工厂协议》的《厂房有偿转让协议书》，且该协议书上只是卓容金以个人身份作为证明人签字，并非三中村委会的代表去签署该协议，村委公章是因当时村委内部管理混乱而被盗用，且协议内容也只涉及废止1988年9月10日所签订的合同书，并非涉及废止1988年9月14日所签订的《租地建工厂协议》，但即便如此，基于上述第一点理由，该转让协议书也应该无效的，另，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，也未取得建筑竣工验收合格及产权证和消防验收合格的批文，依法是禁止买卖的；其次，三中经联社、三中村委会仅知悉同兴厂作为承租人，将1988年《租地建工厂协议》、1992年《补充协议书》、2006年《协议书》中的权利义务转移给榆发公司，因《租地建工厂协议》中明确承租方有转租权，故三中经联社、三中村委会收取榆发公司交付管理费的行为是认为榆发公司只是受让了承租人前述三份协议中的权利、义务的表现；再次，无任何证据证明有三中村委会的代表去签署《厂房转让协议书》，三中经联社、三中村委会提交的村民代表会议决议表明不同意转让案涉土地、房产，全体村民也不知道转让协议书的签订；三、榆发公司并非善意第三人。从《厂房有偿转让协议书》显示，榆发公司明知同兴厂对案涉厂房、土地使用权在2011年12月31日前只有处分权，涉案厂房、土地自2012年1月1日始的全部权益归三中村全体村民所有的情况下，仍不尽善意的谨慎注意义务，还恶意借合法形式掩盖侵占三中村村民集体财产的非法目的；四、退一步说，即使榆发公司、贝比达公司取得不定期厂房使用权，那么三中经联社、三中村委会也有权在约定的租赁期届满前，向榆发公司、贝比达公司发出搬迁通知后，其就应在通知的期限内搬迁，否则应偿付此后该厂房的占用费，而原审驳回三中经联社、三中村委会主张榆发公司、贝比达公司承担侵占期间租金损失的请求，显然是认定事实及判决错误。综上，三中经联社、三中村委会请求本院改判榆发公司、贝比达公司支付按厂房面积2598.36平方米，以每月每平方米4.38元，计付自2012年3月23日起至交付回厂房给三中经联社、三中村委会之日止的租金（暂计375567.06元）。
榆发公司上诉称：一、本案本质上是土地使用权争议，依我国《土地管理法》的规定，应由政府处理，原审法院受理超出主管范围。根据三中村委会、同兴厂及榆发公司签订《厂房有偿转让协议书》的约定，榆发公司已向同兴容记公司支付该协议书项下的价款，同时同兴厂也将原土地使用权证原件交给榆发公司，作为榆发公司享有土地使用权及土地上建筑物所有权的凭证，且涉案地块取得《集体土地建设用地使用证》的登记土地使用者显示为“三中管理区（同兴机械厂）”，即同兴机械厂才是涉案地块的真正使用者权利人，后同兴机械厂在三中村委会的同意下将土地转让给榆发公司，榆发公司作为善意第三人，支付合理对价后，已合法取得涉案土地使用权，而三中经联社主张其才享有案涉土地使用权，且补办的《集体土地使用证》，证号不变，只是改变土地使用者，改变理由仅是原件遗失，但事实上，三中经联社是明知原件在榆发公司手上的，由此可见双方的争议实质是土地使用权属，根据《土地管理法》第十六条规定，该权属争议应先由政府解决，且最高人民法院关于民事案由中的“物权保护纠纷”的前提是当事人对物权权属无争议，而本案是有争议的，原审法院忽视真实的法律关系，超出了主管范围；二、原审判决自相矛盾，违背基本裁决规则。原审在（2013）东三法民一初字第1324号判决中的第一项与本案判决第一项矛盾，既然确认案涉土地上房产的所有权、使用权已经转让给榆发公司，榆发公司就应当已经取得房产所有权、使用权，根据“房地一体化”原则，榆发公司已经取得厂房所有权，也就取得案涉土地使用权；三、《厂房有偿转让协议书》合法有效，各方当事人已经明确废止原《租地建工厂协议书》，原判决不应以废止的协议为依据。《厂房有偿转让协议书》实际上包含了土地使用权一并转让的规定，且该协议第五条明确约定”此外……1988年9月10日所签订的合同书（指《租地建工厂协议书》）随之废止“，即根据《合同法》第九十一条规定，原《租地建工厂协议书》已经各方当事人合法终止；四、原审对《厂房有偿转让协议书》的事实认定与法律定性有失公正全面。原审认为该协议涉及土地使用权转让无效的论据不充分，首先我国《土地法》明确农民集体所有土地可以确定给单位或者个人使用，而且省、市规章均对集体建设用地使用权流转均进行细化；其次，榆发公司支付合理对价，三中村委会对此明知，榆发公司是善意买受人，不存在与第三人恶意串通，损害三中村委会利益的事情，《物权法》对此也是认可的；再次，三中村委会以转让集体土地未经村民代表2／3以上同意，主张转让无效的理由不能成立；五、三中经联社仅是集体资产管理人，并非适格被告。原审认可三中经联社的原告资格不符合民诉法规定，三中经联社并未登记在《集体土地使用权证》上，又非三中村委会的继承人或所有人，仅是三中村委会授权的管理人，而又没有法律规定可由管理人代替权利人诉讼的；六、关于涉案土地使用权期限。前述《厂房有偿转让协议书》已明确将《租地建工厂协议书》废止，即废止了原先的同兴容记公司享有无偿建厂权利自1989年1月1日始至2011年12月31日止的规定，又根据《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，涉案土地使用权应有50年有效期，即自1989年12月15日始至2039年12月14日止。综上，榆发公司请求本院：一、撤销原判决第一、二、三项；二、改判驳回三中经联社的诉求；三、本案一、二审诉讼费由三中经联社承担。
针对榆发公司的上诉，三中经联社、三中村委会答辩称：一、案涉土地使用权、所有权没有争议，不存在物权问题；二、根据上级规定，三中经联社作为集体资产管理人是经过三中委员会及村民代表大会的同意，而且也按照相关规定向国土相关部门办理名称规范变更为三中经联社的手续，目前状况是国土部门以土地涉及诉讼而暂停办理变更，待本案诉讼明确之后再办理。
针对三中经联社、三中村委会的上诉，榆发公司答辩称：一、向三中经联社支付租金无证据、无法律依据，涉案厂房的产权是榆发公司合法取得；二、三中经联社追加判决租金更无法律依据；三、三中村委会主张没有签订厂房有偿转让协议书，与事实不符，在签订协议后，榆发公司及租户也向三中村委会缴交管理费，应当知情。
被上诉人贝比达公司没有发表答辩意见。
经阅卷与询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。
另，本院于二0一六年一月二十日作出（2015）东中法民一终字第1535号民事判决，并于2016年3月19日发生法律效力。该判决认定。案涉《厂房有偿转让协议书》有三中村委会的盖章，三中村委会主张未签订上述协议，但其上诉时并未否认上述协议上三中村委会公章的真实性，故原审法院认定上述协议是由三中村委会与同兴厂、榆发公司共同签订正确。《厂房有偿转让协议书》约定同兴厂将案涉厂房等建筑物及土地使用权转让给榆发公司所有、使用，三中村委会同意同兴厂和榆发公司之间的转让，故《厂房有偿转让协议书》涉及集体建设用地使用权和地上建筑物所有权的转让均获得了三中村委会的同意，原审法院认定土地使用权转让未获三中村委会同意没有依据，本院依法予以纠正。首先，本案所涉及的集体建设用地使用权转让属于二次流转，在此之前，三中管理区将案涉土地出租给同兴容记公司用于兴建同兴厂，东莞市国土资源局亦核发了土地使用者为“三中管理区（同兴机械厂）”的《集体土地建设用地使用证》，故同兴厂属于依法可以使用案涉集体土地的企业。2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条规定仅严禁集体土地用于非农业建设的转让，对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止。根据同兴厂2003年吊销以及《厂房有偿转让协议书》载明的同兴厂需向其他地方发展的事实，本案集体建设用地使用权的流转属于依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生的再次流转，属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的情形。故本案建设用地使用权的流转并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。其次，虽然同兴厂仅具有案涉地上建筑物的有偿有期使用权，但作为权属人的三中村委会明确表示同意同兴厂将案涉地上建筑物转让给榆发公司所有和使用，且案涉地上建筑物兴建时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，故案涉地上建筑物的转让依法应属有效。第三，三中村委会主张上述土地使用权和地上建筑物所有权的转让未取得村民会议的同意。但上述转让行为发生于2008年，签订上述转让协议后，榆发公司也按照约定向三中经联社支付了相应的管理费，三中经联社也予以收取，双方已经按照合同约定履行，现三中村委会以2013年村民表决不同意转让为由主张上述转让行为无效没有任何依据。综上，《厂房有偿转让协议书》依法应为有效合同，原审法院对此认定有误，本院依法纠正。
虽然《厂房有偿转让协议书》有效，但依据该协议所产生的是榆发公司与三中村委会、同兴厂之间的债权债务关系，并不必然导致物权的变动，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记才发生效力。案涉不动产并未依法办理登记，故榆发公司主张案涉土地使用权和地上建筑物归其所有归其所有没有依据。因三中村委会不同意协助过户，且合同能否得到履行尚需符合相关规定的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，榆发公司要求其协助办理土地使用权过户手续的请求，本院予以驳回。
本院认为，三中经联社在原审以物权人的身份主张榆发公司与贝比达公司侵占其土地及厂房，但案涉建筑物尚未办理不动产登记，三中经联社的物权人身份并不确定，双方之间的争议实为《厂房有偿转让协议书》的合同效力及履行问题，本案的案由应当为合同纠纷。本案二审的争议焦点在于《厂房有偿转让协议书》是否有效及榆发公司应否退回厂房给三中经联社。
首先，关于《厂房有偿转让协议书》的效力问题。本院（2015）东中法民一终字第1535号民事判决为生效判决，该判决认定《厂房有偿转让协议书》为有效合同，案涉土地使用权的流转及地上建筑物的转让均不违反法律规定，土地使用权的流转及地上建筑物的转让均有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，本院在本案中仍作同样的事实认定。上诉人三中经联社主张《厂房有偿转让协议书》为无效合同，本院不予支持。
其次，三中管理区与同兴容记公司在1988年签订的《租地建工厂协议书》虽约定同兴容记公司无偿使用案涉厂房23年，但三中村委会、同兴厂与榆发公司在2007年签订的《厂房有偿转让协议书》又约定案涉土地使用权及厂房一并由同兴厂转让给榆发公司，并约定《租地建工厂协议书》废止。榆发公司将案涉厂房予以出租，是源于《厂房有偿转让协议书》所赋予榆发公司的合同权利。榆发公司与三中经联社在履行《厂房有偿转让协议书》的过程中，对具体条款的效力及含义有不同的立场和理解，上诉人三中经联社主张榆发公司恶意侵占厂房及土地，缺乏事实依据，本院不予采信。
再次，《厂房有偿转让协议书》至今并未终止，该有效合同对各方当事人仍然有拘束力，合同所涉及的土地使用权及建筑物所有权的转让和登记问题，以及各方之间的债权债务问题，尚未明晰。如合同能够继续履行，则榆发公司成为物权所有人；如合同无法继续履行，则应当由合同当事人提出解除或终止合同。三中经联社在本阶段要求取回案涉土地使用','2018-09-23
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