河南省武陟县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫0823民初1125号
原告（反诉被告）：高庆杰，男，1963年2月8日出生，汉族，住河南省武陟县。
委托诉讼代理人：李银旺，男，1957年9月7日出生，汉族，住河南省武陟县。
被告（反诉原告）：中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司。住所地：河南省焦作市迎宾路***号宏达名车城行政楼*楼。
主要负责人：孔晋锁，总经理。
委托诉讼代理人：贺振宏，男，1953年7月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系公司法务部工作人员。
委托诉讼代理人：郑金宁，河南正乾坤律师事务所律师。
原告高庆杰与被告中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司（以下简称保险公司）合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高庆杰及其委托诉讼代理人李银旺、被告保险公司的委托诉讼代理人贺振宏、郑金宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高庆杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋租赁费33333元，解除合同后房屋空置租金25000元，合同违约金40000元，总计98333元；2、依法判令被告将房屋恢复原状，并将装修的拆除；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月，被告同原告协商租用原告位于武陟县××大道北段路西288平方米的临街门面房屋，作为被告的办公用房，当时交定金500元，考虑是保险公司，租期较长，原告先将房屋钥匙交给被告，房屋交付被告使用，此后被告便开始将原告房屋进行改造和装修，直至2016年8月1日双方才正式签订了《房屋租赁合同》，造成从2016年3月至2016年8月的五个月房屋空置。租赁合同约定，租期5年，每年租金5万元，每年8月1日支付当年租金。从2017年3月开始被告逐步装修了4米长，2.3米宽，1.3米高的柜台，在大厅包装了两个立柱，拆除了原告的房屋的长10.5米，中间宽3米的隔离墙两道及四个隔间，到2017年6月份，被告单方提出解除租赁合同，但对违约给原告造成的损失只字不提。2017年7月份，被告诉诸武陟县人民法院，要求解除合同。2017年10月10日，武陟县人民法院下达了（2017）豫0823民初2199号民事判决书，法院以“合同已不具备继续履行的条件”及“合同解除并非被告的过错导致”为由解除了双方租房合同，判决书于2017年11月1日开始生效，期间给原告造成从2017年8月至2017年10月份3个月的房租损失。由于被告的原因造成合同的解除，依据法律规定，被告应当赔偿因合同违约给原告造成的损失应包括：1、合同履行可以获得的利润从2017年8月1日起至2021年8月1日的房租200000元；2、被告应承担剩余租金的30%即6万元作为违约金；3、空置房屋的租金，空置5个月房租20833元，三项合计共付280833元。原告根据实际事实、合同约定及法律规定，根据实际损失向被告主张如下赔偿数额：1、从2016年3月至2016年7月的房屋租金5个月20833元（因被告实际使用，又中途解除合同）；2、被告支付从2017年8月至2017年10月的3个月房租12500元（从2017年8月始未付房租，2017年11月1日解除合同）；3、被告支付解除房屋租赁合同的房屋空置费25000元（仅按半年计算房租期）；4、被告应承担合同违约金，剩余房租的20%即40000元。以上共计98333元，同时被告应将装修拆除并将房屋恢复原状。
被告保险公司辩称，原告的起诉没有事实根据和法律依据，且解除合同的根本原因是由于原告违反房屋租赁合同的相关规定及相关法律的强制性规定，导致房屋租赁合同无法履行，且不具备履行的条件，法院才判决解除合同。解除合同后我方的损失近10万元，是由于原告的违约行为和违法行为造成的。根据法律规定，法律保护的是合法权益，并非非法利益，现原告主张的不是其合法权益，而是非法利益，依法不应得到法院支持，请驳回原告的诉讼请求。具体答辩意见：1、原告的诉讼请求98330元的主张没有合同依据和法律依据，原告在与被告签订房屋租赁合同后，违背诚信原则，不履行租赁合同的约定条款，表现在以下几方面：原告对涉案房屋没有合法的所有权，没有按照合同的约定向被告提交房屋所有权证书及其复印件；没有向被告提交涉案房屋的土地使用证原件及复印件；签过合同后直至解除合同，原告拒不向房地产管理部门办理房屋租赁合同的备案手续，拒不向公安消防部门办理消防许可证书；涉案房屋至今没有消防部门颁发的商业用房消防验收合格证。2、原告在房屋租赁给被告以后，擅自在已出租的房屋堆放自己的物品。综上，由于原告违反了合同约定的诚信原则，导致合同的目的不能实现，故我公司才提出了解除合同并得到了法院的支持。所以，原告的所有诉讼请求依法不能成立。另外，在2017年年底，原告已经将房屋出租给他人，并且对房屋的装修丝毫未动，又出租给别人挣钱，如果该事实原告不予认可，我方将申请法院对涉案房屋进行现场勘验。因此，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告保险公司向本院提出诉讼请求：1、判令高庆杰返还涉案房屋租金50000元，涉案房屋装修费48700元，合计98700元。2、反诉费由反诉被告承担。被告于庭审时将诉请第一项中的房屋租金变更为29167元，装修费不变，总请求变更为77867元。事实与理由：2016年7月底，高庆杰与该公司协商涉案房屋租赁事宜并于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租给该公司，年租金为50000元，租期为五年。该公司如约履行合同，缴纳了第一年的房租费50000元，并投资近50000元对该房屋进行了装修。但高庆杰却不讲诚信，违反《房屋租赁合同》的约定。第一，拒不办理该房屋租赁合同备案手续；第二，不向该公司提交房屋所有权证书；第三，不向该公司提交该房屋国有土地使用证书；第四，擅自占用已租赁给该公司涉案房屋等。由于高庆杰上述的违约行为导致双方签订的《房屋租赁合同》不具备继续履行的条件。因此，该公司于2017年7月13日向贵院起诉请求解除合同，贵院于2017年10月10日判决双方解除合同。但高庆杰违约给我公司造成的近10000元的损失，并未赔偿。为维护该公司的合法权益，挽回损失，特提起反诉。
原告高庆杰辩称：1、（2017）豫0823民初2199号民事判决书中载明原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2、根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷解释》第4条规定，法院不应支持被告主张，本案也未约定登记备案，合同已实际履行，被告提出的理由没有法律依据。3、有村委会出具的合法使用房屋的证明，也有当时租赁房屋时被告当事人康小琴调取的租赁房屋的合法手续，卷宗记录在案。4、没有私自占用租赁的房屋，直到合同解除，原告方一直未使用更没有占用，被告的反诉无事实及法律依据，应依法驳回。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点有：1、该案涉案房屋租赁合同的解除是由谁导致？2、原告所要求的三项损失是否合理有据？3、被告反诉要求原告返还其租金及涉案的装修费用依据是否充分？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，故对该证据本身的证明效力本院予以确认；2、被告对证人冀某的证言有异议，但未提交证据证明案涉房屋系原告与证人冀某共有，故异议不成立，对该证据的证明效力本院予以确认；3、被告对原告提交的证据6有异议，但未提交相反的证据予以反驳，故对该证据的证明效力本院予以确认；4，原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证明指向有异议，故对该证据本身的证明效力本院予以确认；5、原告对证人张某、李某的证言的真实性有异议，但未提交相反的证据予以反驳，且该证人证言与被告提交的证据6、7能够互相印证，故对该证据的证明效力本院予以确认。
经庭审，依据当事人的陈述及本案有效证据，本院确认以下案件事实：2016年3月，被告保险公司欲租原告高庆杰与案外人冀某的房屋位于武陟县××大道北段路西的两处房屋，双方进行协商租赁事宜，被告支付定金500元。2016年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其位于武陟县××大道北段路西的房屋租赁给被告，约定租期5年（自2016年8月1日至2021年8月1日），租金为每年50000元。被告于2016年10月18日支付原告第一年的租金50000元。
在履行《房屋租赁合同》过程中，由于该合同未通过被告公司的审核，双方协商解除合同未果。本案被告于2017年7月13日诉至本院，要求撤销其与原告签订的租赁合同并主张本案原告返还租赁费20833元。本院于2017年10月10日作出（2017）豫0823民初2199号民事判决书，判决解除原、被告签订的租赁合同并驳回本案被告的其他诉讼请求，该民事判决于2017年11月1日生效。
庭审另查明：1、在签订《房屋租赁合同》前，被告已开始装修涉案房屋，花费装修费48700元，但未投入使用。
2、庭审原告陈述，2017年10月20日，原告将涉案房屋交由第三人进行试经营。2018年3月，原告与第三人签订房屋租赁合同，并开始使用。
本院认为，原告高庆杰与被告保险公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。
一、涉案租赁合同解除的原因。根据本院作出的（2017）豫0823民初2199号民事判决可以确认，解除《房屋租赁合同》的原因在于该租赁合同未通过被告公司内部审核，原告对此合同的解除并无过错。
二、关于原告各项诉讼主张应否支持分析。第一、被告虽于2016年3月向原告支付定金，并在《房屋租赁合同》签订前开始装修涉案房屋，但其对涉案房屋的装修系经过原告的允许，双方签订的《房屋租赁合同》对该期间的租金并未约定，原告在该合同解除前也未向被告主张过该期间的租金。因此，原告主张被告支付其租金20833元（2016年3月至2016年7月），依据不足，本院不予支持。第二、根据本院作出的（2017）豫0823民初2199号民事判决及生效证明，虽双方签订的租赁合同于2017年11月1日解除，但是原告在2017年10月20日已让第三人使用涉案房屋进行试经营，故本院对于原告主张的自2017年8月1日至2017年10月19日期间的房屋租金10960元（50000元÷365天×80天），予以支持。对2017年10月20日此后原告主张的房屋空置费，本院不予支持。第三、本案解除《房屋租赁合同》的原因在于该合同未通过被告公司内部审核，本院可以认定被告构成违约。但原、被告签订的《房屋租赁合同》中对于违约金并未进行明确约定，且本院对于原告主张的合同解除前的租赁费损失已经予以支持，原告也未提交证据证明被告的违约行为还造成了其他损失，故原告主张被告支付其违约金40000元，本院不予支持。第四、本案被告对于涉案房屋装饰装修后，并未投入使用，其装修物已经附和于建筑物，无法分离，且涉案房屋原告已经交付第三方使用至今，如恢复原状，将可能造成涉案房屋毁损及不必要的经济损失，考虑本案的实际情况，对于原告主张的将房屋恢复原状、拆除装修的请求，不予支持。
三、关于被告反诉主张应否支持分析。涉案《房屋租赁合同》解除的原因在于该租赁合同未通过被告公司内部审核，并非由于原告的过错导致，故被告主张原告返还其租金及支付房屋装修费48700元的请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
被告中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司于本判决生效后十日内支付原告高庆杰租金10960元；
驳回原告高庆杰的其他诉讼请求；
驳回被告中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司的诉讼请求。
案件受理费2258元，减半收取1129元，由原告高庆杰承担1003元，由被告中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司承担126元；反诉费874元，由被告中国人民健康保险股份有限公司焦作中心支公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 田 敏
二〇一八年三月二十七日
书记员 成斐斐
河南省武陟县人民法院
民事判决书附页
(2018)豫0823民初1125号
(2018)豫0823民初1125号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。