重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终212号
上诉人(原审原告)：重庆市秀山县储备粮有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道迎凤路。统一社会信用代码：91500241678677007X。
委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：重庆市爱源置业有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道王家董1号凤翔商业城C区*层。统一社会信用代码：9150024175927403IU。
法定代表人：王健军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李永洪，重庆群峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨习艳，重庆群峰律师事务所实习律师。
上诉人重庆市秀山县储备粮有限公司(以下简称储备粮公司)因与上诉人重庆市爱源置业有限公司（以下简称爱源公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2017）渝0241民初3806号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2018年2月6日对上诉人储备粮公司的委托诉讼代理人田万平、杨希望，被上诉人爱源公司的委托诉讼代理人李永洪、杨习艳进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
储备粮公司提出上诉请求：一、撤销(2017)渝0241民初3806号民事判决第二、第三、第五项判决；二、依法改判爱源公司向储备粮公司支付因边城酒店被拆迁的经济损失90万元（从2013年7月1日起至2017年6月1日止，共计3年零9个月，每年按24万元计算），以后的损失从2017年6月2日起按每年24万计算至交房之日止；三、依法改判爱源公司向储备粮公司支付违约金88.9万元（从2015年1月23日至2017年6月8日，按1000元每天计算），以后的违约金从2017年6月9日计算至房屋产权证交付给储备粮公司时止，按1000元每天计算；四、本案的一、二审诉讼费用、担保费、保全费由爱源公司负担。事实和理由：一审法院认定爱源公司赔偿储备粮公司经济损失计算错误。根据2008年1月10日签订的《拆迁安置补偿协议书（边城片区）》以及2013年7月23日签订的《重庆市爱源置业有限公司、重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司、重庆粮食集团有限责任公司关于解决往来账款及城关粮库、粮食车队拆迁补偿有关事宜的一揽子协议》的约定，爱源公司向储备粮公司支付经济损失补偿费的时间和计算标准进行了约定，结合本案，一审法院对爱源公司应当支付经济损失补助费的终止时间和计算标准的确定是错误的。1.支付经济损失补助费的起算时间应当为2013年7月1日。根据两份协议的约定，2013年6月30日前的经济损失补助金在《一揽子协议》第二条第二项3中进行了结算，共计支付经济损失补助金980000元。2013年7月1日以后，若爱源公司在2013年8月31日前通过消防验收并将相关手续交付给储备粮公司，将不再收取经济补助金。在本案中，爱源公司在2014年1月10日才取得验收合格手续，其取得消防验收合格的时间已超过约定的时间，应当按约定从2013年7月1日起支付经济损失补助金；2.支付经济损失补助金的终止时间应当具备通过验收合格、将相关手续提交给储备粮公司，并将房屋交付给储备粮公司使用时止。根据上述两份协议约定和本案实际情况，爱源公司并未在2013年8月31日前办理好消防验收并将相关手续交给储备粮公司。从审理时提交的证据反映爱源公司在2014年1月10日才办理消防合格手续，才取得项目竣工备案证，符合交房条件，2015年5月15日爱源公司才通知储备粮公司接房。储备粮公司接到通知后，及时与爱源公司衔接交房事宜，但爱源公司以办证时产生的房屋大修基金应当由储备粮公司承担，拒不交房，也不提交相关手续和证件。2016年6月6日，储备粮公司通过发函的方式要求爱源公司在2016年6月底前将拆迁安置房屋交付给储备粮公司，并将产权证同时移交。爱源公司收到后仍以储备粮公司未交付大修基金作为抗辩理由，拒不交房和证，且在一审开庭时，爱源公司仍答辩：“答辩人已办理房屋产权证并将此事告知了原告，但在产权证办理过程中涉及的大修基金243214元应由原告承担，经催问后原告拒不支付大修基金，为此答辩人才滞留房屋产权证。只有在原告支付了该笔费用后，答辩人才向其交付产权证”。2016年9月8日，双方签订了《安置换房交接书》后，仍未按约定将房屋、证书及相关手续转交给储备粮公司，储备粮公司至今未能使用该房屋，已造成严重经济损失。一审法院认定储备粮公司接到通知后未接房，其责任在储备粮公司，爱源公司履行了通知义务后不承担违约责任与客观事实不符。另外，《一揽子协议》第四条第（二）项：根据原拆迁还房相关协议精神，甲方向乙方交房时理应提供房地产权证。根据该条约定和本案实际情况，爱源公司2015年12月23日才取得房屋产权证，不可能在2015年5月15日符合约定，将房屋产权证提交给储备粮公司；3.一审法院变更赔偿标准无事实和法律依据。根据上述事实和理由，爱源公司应当按照协议约定全面履行自己的义务，由于爱源公司未能按照协议约定办理消防验收及提交相关手续，在2015年5月15日才通知储备粮公司接房。后又以储备粮公司未缴纳大修基金为由拒不将房屋交付给储备粮公司使用，已构成严重违约。同时，对储备粮公司造成严重的经济损失。其违约行为造成的损失一直持续至今，应当按照合同约定标准支付损失赔偿，储备粮公司的损失远远不止约定的金额。一审法院应当按照合同约定处理，无权对赔偿标准进行变更。庭审中，爱源公司也未要求法院对损失调整进行主张；二、一审法院计算违约金的时间至2015年12月23日是错误的。《一揽子协议》第四条第（二）项：“根据原拆迁还房相关协议精神，甲方向乙方交房时理应提供房地产权证，且办理房地产权证时，甲乙双方需缴纳的各项费用均由甲方承担，现因本协议签订日甲方A区整幢房屋尚未竣工备案，暂不能办理房屋产权证，为了保障乙方的合法权利，现双方约定，于本协议签订时由甲方向乙方支付权证保证金300000元，期限为18个月，自本协议签订之日开始计算，期满若甲方不向乙方提供上述房屋产权证，该保证金将不予退还，并按1000元每天收取违约金。且该保证金不能作为甲方不提供房地产权证的理由，也不能抵扣其他任何办证费用。如甲方在上述期限内办得产权证并交予乙方时，乙方无息退还该保证金”。结合本案的实际情况，爱源公司未能按照约定办理房屋产权证，也未按约定将房屋产权证交付给储备粮公司，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任，具体计算时间如下：1.违约金的计算时间应当从2015年1月23日起开始计算。上述协议约定爱源公司办理产权证的期限从2013年7月23日起18个月办理，也即是说应当在2015年1月23日前办理好房产证，并交付给储备粮公司。本案的实际情况是爱源公司在2015年12月23日才办理好房产证，已超过约定的办证期限，应当从2015年1月23日计算违约金；2.违约金应当计算至爱源公司将房屋产权证交付给储备粮公司时止。爱源公司2015年12月23日取得了房产证。根据上述协议约定，爱源公司应当按约定取得房产证并交付给储备粮公司，否则，按每天1000元计算违约金。结合本案实际情况，爱源公司取得房屋产权证后，以办证时支付的大修基金应当由储备粮公司承担为由，拒绝将房屋产权证交付给储备粮公司，该房屋产权证至今仍在爱源公司处保管，储备粮公司多次找爱源公司交涉后拒不交付。所以，根据该条规定，爱源公司应当支付违约金至交付房屋产权证时止；三、一审法院调整违约金错误。1.本案违约金未过高，不应调整。储备粮公司与爱源公司达成的《一揽子协议》是在2013年7月23日，到现在为止四年多的时间，按现市场房屋租赁每平方米20元每月计算，一年的租金损失为4416.91×20×12=1060058.4元。四年的损失为4240233.6元，按照双方约定的计算损失不到100万元，一审法院判决的损失只有288658.12元。从上面的数据可以看出，爱源公司主张的损失和违约金一共不到200万元，按一审法院判决的金额会更少，怎么可能约定违约金超过了损失的事实。另外，本案的损失的产生和违约行为都是爱源公司故意行为造成的，其责任应当由爱源公司承担。所以，本案约定的违约金未超过合同法及司法解释的规定，不应调整；2.一审法院举证责任分配错误。根据“谁主张、谁举证”的原则，爱源公司提出违约金过高，应当负有举证义务。在一审中，爱源公司未举示任何证据证明双方约定的违约金过高，应当承担对自己主张不利的法律后果。法官在判案时，应当以事实为依据，以法律为准绳，而不能以自己主观判断作为判定的依据。根据本条第1点的计算，储备粮公司主张的损失和违约金两项加起来都未能弥补爱源公司的损失，怎么会超过损失的30%，而且本案争议的房屋是在当地最繁华商业中心，应当知道房屋租金的基本行情。一审法院将举证责任分配给储备粮公司无事实和法律依据。四、一审法院应当支持担保费由爱源公司负担。根据上述事实和理由，爱源公司已严重违约，对储备粮公司造成严重的经济损失，经储备粮公司多次协调拒不履行义务。储备粮公司为保护自己的合法权益，通过司法救济向人民法院提起保全申请。根据民事诉讼法的规定，诉前保全必须提供担保物，储备粮公司按规定向保险公司购买保单，属于必要的支付，应当由爱源公司负担。
爱源公司辩称，1.储备粮公司上诉认为经济损失补偿金的计算起止时间不能成立。按照拆迁补偿协议书约定，还房期限2年，租金12万元，超出两年后另外还需支付违约金。按照2013年7月23日签订《一揽子协议》约定是在2013年8月30日前通过验收，通过验收后就不再收取经济损失补助金，我们通过消防验收是2014年1月10日，因此我们不应当再支付经济损失补助金。房屋2013年5月份就通过验收，7月就可以交房，已经具备了交房条件，我们通知储备粮公司，但储备粮公司一直未来接房，没有接房原因是在于储备粮公司，如果我们要承担违约责任也是承担2013年7月1日-2014年1月10日之间的违约责任；储备粮公司认为2014年1月10日后一审法院对经济损失补助金进行了调整，实际上并未调整，12万是租金损失，并不是对费用的调整；2.办证违约问题，我们房屋2013年5月通过验收，2014年5月取得了备案登记证，意味着在这种情况下我们具备条件办理房产证了，除了粮油公司的房屋没有办房产证外其余房屋2015年10月都已经办理了房产证，是储备粮公司自己提出的暂缓办证，并且2012年5月我们发了书面通知要求储备粮接房，但其一直未来接房，因为涉及20多万元的大修基金，我们实际还房面积和约定的面积相差比较大，储备粮公司也未交大修基金。我们的办证时间有点推迟，但不是爱源公司造成的，是储备粮公司造成，我们不应承担违约金；3.违约金标准问题，粮油公司一方面主张是办证的损失，又主张房屋租金的损失，办证的损失我们认为房屋最终价值在于使用，后面针对办证的损失双方约定1000元一天明显过高，举证责任仍然在于储备粮公司，不应实行举证责任倒置，一审对违约金进行调整符合法律规定，公平合理。如果存在违约，一审法院进行调整并无不当；4.担保费问题，上诉人要求法院处理缺乏依据，并未规定要对担保费由法院在处理民事案件中来处理，只能由其自己承担。综上，储备粮公司的上诉事实和理由均不能成立，其上诉请求不能成立，请求驳回其上诉。
爱源公司上诉请求：一、撤销原判第二、三项，维持第一、四、五项；二、改判驳回储备粮公司一审诉讼请求中的第二、三项，即爱源公司不向储备粮公司支付其经济损失补助金和未能按时办理房产证的违约金；三、本案的一、二审诉讼费用由储备粮公司负担。事实和理由：一、一审法院判决爱源公司向储备粮公司支付租金损失(经济损失补助金)288658.12元系认定爱源公司的违约时间为2013年6月1日计算至2015年5月15日。爱源公司认为一审法院认定的违约时间过长，与客观事实不符。首先，双方所约定的经济损失补助金是指边城酒店房屋租金损失，在签订协议时房屋已经具备交房条件并已通知交房，不存在经济损失问题。因为爱源公司所建的房屋在2013年5月整体通过竣工验收，即组织进行交房，爱源公司除了在电视上公告交房，还在公司及显眼的地方张贴了公告可以交房，并且还电话方式通知储备粮公司接房，除储备粮公司外，其余的购房户或者租赁户均在2013年7月全部完成接房。储备粮公司自己也于当年与刘大勇签订的房屋租赁合同，只是后来因为承租户对室外广告的事一直没有入住，可见储备粮公司已经知道在组织交房的事实；2013年7月23日，爱源公司与储备粮公司签订的《一揽子协议》约定，边城酒店拆迁的经济损失补助金计算至2013年6月30日，若甲方在2013年8月31日前通过消防验收并将相关手续交付乙方，乙方将不再收取上述经济损失补助金；否则，乙方将继续按照2008年1月10日边城片区拆迁协议向甲方收取经济损失补助金。据此，所谓经济损失补助金，本身就是边城大酒店租金损失补偿，因2013年7月时房屋已经具备交房条件已通知交房，故要求支付经济损失补助金的条件已不存在。其次，即使完全按照《一揽子协议》的约定，即通过消防验收的时间作为经济损失补助金截止日的话，本案也是在协议签订后，爱源公司于2014年1月10日通过消防验收，2014年4月取得备案的登记证，将相关资料已交付储备粮公司。因此，其所称的经济损失补助金应为2013年7月1日至2014年1月10日，共计194天，爱源公司只应当承担经济损失补助金127560.82元；然而，一审判决认定从2014年1月10日至2015年5月15日期间爱源公司存在违约行为，仍然要向储备粮公司支付经济损失补助金，认定事实明显错误，且对爱源公司不公，因本案房屋于2013年5月通过整体竣工验收合格，已经具备交房条件，之后立即组织交房。即使储备粮公司提出必须取得消防验收合格后才接房，那么储备粮公司接房的时间至迟也只能只算至通过消防验收的时间为准。但在2014年1月10以后储备粮公司无正当理由拒绝接房，却将自己不诚信的后果转嫁到爱源公司头上，明显对爱源公司不公。一审判决认定从2014年1月10日至2015年5月15日期间作为爱源公司违约期间，并承担向储备粮公司支付经济损失补助金的责任有误；二、一审判决爱源公司向储备粮公司支付逾期办证违约金378970.88元，对爱源公司明显不公。第一。按照2013年7月23日双方签订的《一揽子协议》约定：于本协议签订时由甲方向乙方支付产权证保证金30万元，期限为18个月，自本协议签订之日开始计算，期满若甲方不向乙方提供上述房屋产权证，该保证金将不予退还，并按1000元每天收取违约金。第二，未能如期办证的原因在储备粮公司。在该协议签订后，爱源公司于2014年1月通过消防验收，并于2014年5月取得竣工验收备案登记证，即可以办理房屋产权证。当时因储备粮公司与刘大勇房屋租赁的事情没有处理好，该房屋不好租赁，就一直与爱源公司联系，由爱源公司帮其联系销售、联系租赁或者由爱源公司产权回购，为防止因另行销售产生的二次税费及办证费用，储备粮公司向爱源公司提出暂缓办理房产证。但之后，因销售不能，爱源公司要求其办证前必须缴纳的公共维修基金243214元交付爱源公司，但储备粮公司拒绝缴纳。后来，没有办法，爱源公司只有自己为储备粮公司垫付了公共维修基金243214元，于2015年12月23日办理房产证。第三，房屋产权证办理下来后，储备粮公司拒不缴纳相关费用，导致房产证一直没能交付，责任在储备粮公司。房产证办理下来后，爱源公司通知了储备粮公司，要求向爱源公司支付垫付的公共维修基金，其拒不交付，并且把房产证复印后拿走复印件。由此可以看出，房产证办理没有在约定时间内完成的原因在于储备粮公司，而非爱源公司，因为当时与储备粮公司房屋同一批的房产证办理下来的时间是2014年10月22日，如果不是储备粮公司要求爱源公司代为销售，产权回购等原因要求暂缓办证，储备粮公司的房屋产权证办理的时间同样在2014年10月22日。完全处于双方约定的办证期限内。同时，办理房产证前必须要由业主交付公共维修基金，爱源公司多次要求储备粮公司缴纳其拒不缴纳，后来实在没有办法，爱源公司为其垫付了公共维修基金后办理房屋产权证。故一审判决爱源公司支付产权证违约金明显不公，明显是储备粮公司自己违约，却判决由爱源公司承担违约金。请求二审法院予以纠正。
储备粮公司辩称，除了上诉意见外补充如下意见：1.储备粮公司从来没有与刘大勇签订房屋租赁合同，也不知道刘大勇是何许人；2.储备粮公司没有收到爱源公司提交的相关材料；3.爱源公司认为是因储备粮公司原因造成迟延办证不属实，答辩人没有要求被答辩人回购房屋，我们不知晓刘大勇是何人，一审中被答辩人都没有提交证据证明；4.一审庭审时被答辩人认可经济补偿金应该计算至2015年5月15。
储备粮公司向一审法院起诉请求：1.依法判决爱源公司将其开发的爱源凤翔商业城A区裙楼四层面积为4416.91㎡的商铺房屋产权登记证交付给储备粮公司，并将该房屋移交给储备粮公司使用。2.判令爱源公司赔偿储备粮公司因边城酒店被拆迁的经济损失补助金90万元(从2013年7月1日起至2017年6月1日止，共计3年零9个月，每年按24万元计算)，从2017年6月2日起至房屋交付之日止，每年按24万元计算。3.判令爱源公司支付储备粮公司未能按时办理房屋产权证的违约金88.9万元。4.判令爱源公司支付储备粮公司办理3万吨新粮库产权证费用约10万元（在庭审中储备粮公司在本案中放弃该项诉讼请求，待实际费用产生后另案主张权利）。5.判令爱源公司将2个车位及车位的产权证交付给储备粮公司。6、本案诉讼费、保全费5000元、担保费3800元由爱源公司承担。
一审法院经审理查明：2008年1月10日，爱源公司(甲方，拆迁人)与原重庆秀山城关市粮食储备库（乙方，被拆迁人）签订《拆迁安置补偿协议书》，载明：甲乙双方就拆迁房屋、土地进行实地丈量后就拆迁安置事项达成如下协议：一、被拆迁房屋土地基础数据双方确定如下：边城大酒店房屋建筑面积（包括酒店、门卫室、锅炉房、厨房、简易房）为4506.78㎡。边城大酒店的空地面积1290㎡，边城大酒店旁经营门面六间，建筑面积97.10㎡。二、拆迁安置补偿方法：乙方要求边城大酒店房屋拆迁实行产权调换，以设计方案中商业裙楼的第四、第五层等面积房屋置换（设计方案修改需新增裙楼第五层），交房标准为清水房，置换面积为4506.78㎡。前述置换面积范围内双方互补差价，超过或不足面积部分，双方约定参照2006年评估价格上浮30%作为互补差价的标准价，即按1560元/㎡按实补差价。边城大酒店的空地实行一次性货币补偿，甲方按1560元/㎡补给乙方，计201240元。经营门面实行一次性货币补偿，甲方按4810元/㎡补给乙方计467051元。还房期限为两年，自乙方腾空并移交给甲方起算，在此期限内，甲方应支付给乙方两年租金损失（经济损失补助金），按每年12万元计算，两年合计为24万元。如超过此期限，按实际超过时间，以双倍标准支付。甲方应在负一层地下车库为乙方配置两个车位，产权归乙方所有，办证费用由甲方负担。2013年7月23日，重庆市爱源置业有限公司（甲方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（乙方），重庆粮食集团有限责任公司（丙方、监证方）签订《重庆市爱源置业有限公司、重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司、重庆粮食集团有限责任公司关于解决往来账款及城关粮库、粮食车队拆迁补偿有关事宜的一揽子协议》约定：一、截止本协议签订日，甲方累计应收乙方款项8627350.51元。二、截止本协议签订日，甲方累计应付乙方各类款项11123245.94元。三、应收应付清算结果：甲方应付乙方2495895.43元。补充条款约定：（一）关于边城酒店经营损失及交房日期的约定：根据2008年1月10日边城片区拆迁协议及相关补充协议，结合协议签订日还安置房尚未通过消防验收不具备交房条件的事实，现甲乙双方约定，签订本协议时边城酒店拆迁经济损失补助金的计算日期截止2013年6月30日，若甲方在2013年8月31日之前通过消防验收并将相关手续交付乙方，乙方将不再收取上述经济损失补助金。否则，乙方将继续按照2008年1月10日边城片区拆迁协议向甲方收取经济损失补助金，直至甲方通过消防验收并交付乙方为止。如甲方未能按本条约定完成竣工验收给乙方造成其他经济损失的则乙方有权向甲方全额追偿。（二）关于边城酒店还房产权证办证保证金的约定。根据原拆迁还房相关协议的精神，甲方向乙方交房时理应提供房地产权证，且办理房地产权证时，甲、乙双方需缴纳的各项费用均应由甲方承担，现因本协议签订日甲方A区整幢房屋尚未竣工备案，暂不能办理房屋产权证，为了保障乙方的合法权益，现双方约定，于本协议签订时甲方向乙方支付保证金30万元，期限为18个月，自本协议签订之日开始计算，期满若甲方不向乙方提供上述房屋产权证，该保证金将不予退还。并按1000元/天收取违约金。且该保证金不能作为甲方不提供房地产权证的理由，也不能抵减其他任何办证费用。如甲方在上述期限内办得产权证并交予乙方时，乙方无息退还该保证金。2014年1月10日，秀山土家族苗族自治县公安消防大队作秀公消验字[2014]第0001号《建设工程消防验收意见书》载明：对秀山爱源凤翔商城（A）区及超市装修建设工程（不含重百商场）进行消防验收（该工程位于秀山县中和镇王家董，A1、A2号楼及其裙房建筑面积70629.7平方米。其中，A1、A2号楼地下一层及地上四层裙房相连为整体，地下1层，地上30层，高98.5米，地下一层为超市、车库（与B、C、D地下车库相连）和设备用房，停车位224个，属于II类汽车车库，地上一层至四层为商场，五层及以上为住宅，属于一类高层商住楼。超市装修区域为地下一层1轴至13轴/Q轴至22a轴，装修建筑面积3305.5平方米。此次验收范围不包括A区裙房地上一层6a轴—Q轴/1轴—15轴，二层18a轴—Q轴/7轴—16轴，三层二层18a轴—P轴/7轴—15轴之间重百商场部分区域）。审核结论意见：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。3、该工程改建扩建，内部装修和用途变更，应依法向我大队申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2014年4月1日，爱源公司取得秀山土家族苗族自治县城乡建设委员会核发的秀建竣备字[2014]07号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年5月15日，爱源公司向储备粮公司发出书面函告，其内容载明：秀山县粮食有限公司：我公司将开发的爱源凤翔商城A区裙楼四层建筑面积4416.91㎡还房给贵公司，2014年4月1日我公司已取得该房屋项目竣工备案登记证，达到交房条件，立即将相关手续交给贵公司，之后，我公司相继办理了房产测绘报告，房地产权证总证，贵公司曾多次与我公司协商该房产回购、委托销售及租赁等事宜，2015年3月26日贵公司负责人又亲自来我司商量该事宜，提出暂缓办理产权登记，我公司也予同意，现再次书面函告贵公司：1、贵公司可以来我公司及物业公司办理接房手续，完善面积补差等相关事宜。2、如贵公司继续要求我公司回购或代为租售该房产的，请及时商谈价格条件，我公司将积极配合，并暂缓办理产权登记手续，在与第三方达成协议后再将房产证直接办给第三方。当天储备粮公司签收该函告。2016年6月6日，储备粮公司向爱源公司发出书面函告，内容载明：爱源公司：1、请贵公司根据相关拆迁还房协议将应还我公司的商铺于本月底前交付我公司，2、请将上述房屋产权证移交给我公司。2016年6月14日，爱源公司复函储备粮公司，内容载明：1、请贵公司来我公司结清交房费用（含退还办证保证金300000元，公共维修基金243214元，增加还房面积补差8065元）。2、费用结清后在我公司领取房地产权证。3、凭交房通知单到我公司聘请的物业公司办理接房手续并在我公司相关人员的配合下明确还房区域。2015年11月24日，爱源公司向秀山土家族苗族自治县国土局资源和房屋管理局交纳凤翔商城A区4层3号房的物业专项维修资金（大修基金）243214元。2015年12月23日爱源公司取得位于秀山县中和街道东风居委会渝秀大道1××号4-3号（317房地证2015字第03×××号）房地产权证，该房屋建筑面积4422.08㎡。2016年9月8日，爱源公司（甲方）与秀山县粮食有限责任公司（乙方）签订《安置还房交接书》约定：1、安置还房位置：秀山县渝秀大道128号爱源凤翔商城A区四层3号商城。2、协议还房建筑面积4416.91平方米，实际还房面积4422.08平方米。3、实际还房范围和面积以秀山县土地房屋测量所《竣工测绘报告书》为准，双方并在现场明确安置房屋范围。4、甲方再向乙方开具“交房通知单”，乙方凭“交房通知单”到甲方聘请的秀山县中大物业管理有限责任公司办理接房手续。5、甲方向乙方提供该房屋的房地产权证复印件一份。6、甲方向乙方交代房屋结构以及水、电、消费、电梯等附属设施设备基本情况。乙方对该房屋装修时必须向物管公司提交装修方案，甲方应乙方要求配合提供相关技术资料。7、本交接书一式两份，双方签字（章）后即视为办理完交接手续，爱源公司已向储备粮公司支付2008年6月至2013年6月经济损失补助金（租金）98万元。2016年11月3日，原重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司经秀山土家族苗族自治县工商行政管理局核准名称变更登记为重庆市秀山县储备粮有限公司，爱源公司安置补偿储备粮公司的二车位位于秀山县中和街道东风居委会渝秀大道128号地下车库负一层，二车位至今未办理产权证。
一审法院认为，储备粮公司、爱源公司双方分别于2008年1月10日、2013年7月23日签订的《拆迁安置补偿协议书》及《一揽子协议》系签约双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依诚实守信原则恪守契约义务。二、储备粮公司要求爱源公司将爱源凤翔商业城A区裙楼四层面积为4416.91㎡的房屋产权证交付给储备粮公司并将该房屋交付给储备粮公司使用是否支持问题。根据双方所签订的《一揽子协议》中补充条款第4条第(二)项的约定：甲方向乙方交房时理应提供房地产权证，且办理房地产权证时，甲、乙双方需缴纳的各项费用均由甲方承担。在履行合同中，爱源公司于2015年5月15日书面函告储备粮公司接房。储备粮公司未接房，在庭审和答辩状中，爱源公司同意将房屋交付储备粮公司占有使用，故储备粮公司要求爱源公司交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于房地产权证交付问题，《中华人民共和国合同法》第六十七条中规定的先履行抗辩权，是指依照合同约定或法律规定负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或者履行义务严重不符合约定条件时，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利，具体到本案中，房屋拆迁安置补偿合同作为一种双务合同，是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。依据其合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，也就是说一方不履行对价义务，相对方享有抗辩权，拆迁人用产权调换并依据合同约定由其办理产权证义务与大修基金费用及面积误差价款义务是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同主要义务，二者不具有对等关系，只有对等关系的合同义务才存在先履行抗辩权的适用条件。不是对等关系的义务，就不能适用先履行抗辩权。故储备粮公司要求爱源公司交付房地产权证的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于大修基金243214元及房屋面积误差款8065元的承担问题，爱源公司在本案中并未提起反诉，可另案处理。三、储备粮公司要求爱源公司赔偿因边城酒店被拆迁的经济损失补助金90万元（从2013年7月1日起至2017年6月1日止，共计3年零9个月，每年按24万元计算），从2017年6月2日起至房屋交付之日止，每年按24万元计算，是否支持问题。据双方签订的《拆迁安置补偿协议书》第二条第（四）项的约定：还房期限为两年，自储备粮公司腾空并移交给爱源公司起算，在此期限内，爱源公司应支付储备粮公司两年租金损失（经济损失补助金），每年按12万元计算，两年共计24万元。如超过此期限，按实际超过时间，以双倍标准支付，且后双方签订的《一揽子协议》作出变更补充约定：签订协议时边城酒店拆迁经济损失补助金的计算日期截止2013年6月30日，若爱源公司在2013年8月31日前通过消防验收并将相关手续交付储备粮公司，储备粮公司不再收取经济损失补助金。否则，储备粮公司按原双方签订的《拆迁协议》向爱源公司收取经济损失补助金，直至甲方通过消防验收并交付储备粮公司为止。从以上约定表明，爱源公司应于2013年8月31日前将拆迁安置房经消防验收合格后交付给储备粮公司占有使用，如爱源公司逾期违约，承担违约责任的计算方式为从2013年7月1日起，每年按24万元计算租金损失。具体到本案中，爱源公司用于安置储备粮公司的房屋于2014年1月10日经消防验收合格，由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在未经验收合格之前，即使爱源公司通知储备粮公司接房，储备粮公司可拒绝接房，不构成违约。故爱源公司称在2013年5月通过电视公告交房，张贴公告交房，电话通知储备粮公司接房的抗辩理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，具体到本案中，爱源公司应在2013年8月31日前将经消防验收合格的安置房屋及相关手续交付给储备粮公司。从该约定表明，爱源公司将安置房屋交付储备粮公司使用占有包含两各个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付储备粮公司使用，二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经消防验收合格并将相关手续交付储备粮公司。否则，应按双方签订的《拆迁协议》所约定的内容承担违约责任。就本案而言，爱源公司已于2014年1月10日通过消防验收，其第二层面的违约行为届至此时终止。从第二个层面考量，爱源公司已于2014年1月10日经过消防验收，爱源公司于2015年5月15日通知储备粮公司接房，已符合法定和双方约定的交房条件，储备粮公司接到通知后未接房，其责任在储备粮公司，爱源公司履行通知义务后不应承担违约责任。故从2014年1月11日起，应将双方约定的违约金每年24万元标准酌情减轻至每年12万元计算。储备粮公司要求爱源公司支付经济损失补助金的计算方法为：从2013年7月1日起至2014年1月10日止，共计194天，每年以24万元计算（每日的经济损失补助金为240000÷365=657.53元），即657.53×194=127560.82元；从2014年1月11日起至2015年5月15日止，共计490天，每年以12万元计算（每日的经济损失补助金为120000÷365=328.77元），即328.77×490=161097.3元。四、储备粮公司要求爱源公司支付未能按时办理房屋产权的违约金88.9万元的诉讼请求是否支持问题。根据双方所签订的《一揽子协议》约定：现因本协议签订日爱源公司A区整幢房屋尚未竣工备案，暂不能去办理房屋产权证，为保障储备粮公司的合法权益，于该协议签订时由爱源公司向储备粮公司交纳办证保证金30万元，期限18个月，从协议签订之日起计算。期满若爱源公司未向储备粮公司提供房地产权证，该保证金将不予退还。并按1000元/天收取违约金，且该保证金不能作为爱源公司不提供房产证的理由，也不能抵减其他任何办证费用，如爱源公司在上述期限内办得产权证并交给储备粮公司，储备粮公司应无息退还该保证金。从上述约定可认定爱源公司应从2013年7月23日起在18个月内(即2015年1月23日前)为储备粮公司办理还房产权证否则所交的30万元保证金不予退还并按1000元/天赔偿违约金。具体到本案中，爱源公司用于安置储备粮公司的房屋于2014年1月10日经消防验收合格，2014年4月1日取得备案登记证。2015年12月23日取得该房屋的房地产权证。爱源公司实际逾期取得房产证的时间为11个月，爱源公司应承担相应的违约责任。储备粮公司要求按合同约定从2015年1月23日起至2017年6月8日止共计889天，按每日1000元计算为88.9万元。在审理中，爱源公司提出双方约定的违约金过高，主张调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有补偿性和惩罚性双重属性功能。判定违约金是否过高主要考量以对守约方造成的损失作为基础。根据谁主张谁举证的原则，违约方提出调整违约金的主张负有举证的证明责任，但考虑到违约方不可能举出守约方损失全部证据，因此，只要其举出让法官对违约金约定公平性产生怀疑的证据即可。本案中，守约方亦未举证证明双方约定的违约金合理的证据，爱源公司逾期办证给储备粮公司造成损失数额的多少难以确定，爱源公司抗辩称逾期办证原因系储备粮公司要求爱源公司产权回购、代为销售及租赁等事宜，暂缓办理产权证的抗辩理由无证据支撑，不予支持。参照双方所签订的《拆迁安置补偿协议书》约定中面积误差补房差价款1560元/㎡作为当时的房屋市场价格计算。且参照《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》第四条第（四）项规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。故违约金的计算方式为：以1560元×4416.91㎡=6890379.6元为基数，从2015年1月23日起至2015年12月23日共11个月，按年利率6%计算，共计378970.88元。五、储备粮公司要求爱源公司交付2个车位，并将办理车位的产权证交付的诉讼请求是否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，双方在《拆迁安置补偿协议书》中第二条第（五）项约定：爱源公司应在负一层地下车库为储备粮公司配置2个车位，产权归储备粮公司所有。办证费用由爱源公司负担。从上述约定可认定爱源公司应安置补偿具有产权证的两个车位给储备粮公司，但爱源公司现未办理该2个车位的产权证。在审理中，爱源公司对该请求无异议。故爱源公司应于本判决生效后10日内将位于秀山县中和街道东风居委会渝秀大道128号（爱源凤翔商城）负一层2个停车位交付给储备粮公司，并于交付后90日内办理产权证。六、储备粮公司要求爱源公司承担担保费3800元是否支持问题。储备粮公司在诉前申请法院冻结爱源公司银行账户内的资金，在保险公司购买保单支付财产保全责任保险费3800元不属储备粮公司为本次诉讼所产生的必要费用，且无法律规定和合同约定。故储备粮公司的该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定判决：一、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内将位于秀山县中和街道东风居委渝秀大道128号4-3的拆迁安置房屋及该房屋的房地产权证（317房地证2015字第03×××号）交付给储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司；二、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内支付储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司租金损失费（经济损失补助金）288658.12元；三、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿储备粮公司逾期办证违约金378970.88元；四、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内将位于秀山县中和街道东风居委渝秀大道128号（爱源凤翔商业城）负一层两个车位交付给储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司，并于交付后九十日内为储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司办理产权证；五、驳回重庆市秀山县储备粮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21800元，由储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司公司负担10900元，爱源公司重庆市爱源置业有限公司负担10900元。保全费5000元，由储备粮公司重庆市秀山县储备粮有限公司负担2500元，爱源公司重庆市爱源置业有限公司负担2500元。
储备粮公司在二审中举示了(2016)渝0241民初899号民事判决书一份以及四张照片，拟证明在同一地段同楼层的租金市场价值每月每平米的价值是32元。上诉人爱源公司质证认为，对判决书真实性不持异议，但与本案无关联性，不属于二审新证据；对照片真实性不持异议。
本院经审查认为，上诉人储备粮公司举示的证据虽然客观真实，但达不到其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明：储备粮公司因为本案申请人民法院诉讼保全而向保险公司申办保险支出费用3800元。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、储备粮公司请求由爱源公司支付未按期交房的经济损失补助金90万元的诉求应否得到支持；二、储备粮公司请求由爱源公司支付未按期交付房屋产权证的违约金88.9万元的请求应否得到支持；三、储备粮公司要求由爱源公司支付担保费的诉求应否支持。现逐一分析评述如下：
(一)关于焦点一。根据2008年1月10日储备粮公司与爱源公司签订的《拆迁安置补偿协议书》第二条第（四）项的约定：还房期限为两年，自储备粮公司腾空并移交给爱源公司起算，在此期限内，爱源公司应支付储备粮公司两年租金损失（经济损失补助金），每年按12万元计算，两年共计24万元。如超过此期限，按实际超过时间，以双倍标准支付，且后于2013年7月23日爱源公司（甲方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（乙方），重庆粮食集团有限责任公司（丙方、监证方）签订的《一揽子协议》作出变更补充约定：签订协议时边城酒店拆迁经济损失补助金的计算日期截止2013年6月30日，若爱源公司在2013年8月31日前通过消防验收并将相关手续交付储备粮公司，储备粮公司不再收取经济损失补助金。否则，储备粮公司按原双方签订的《拆迁协议》向爱源公司收取经济损失补助金，直至甲方通过消防验收并交付储备粮公司为止。从上述约定的内容来看，爱源公司停止支付经济损失补助金的条件为2013年8月31日前通过涉案房屋的消防验收并交付相关手续。而爱源公司没有能够在2013年8月31日前通过消防验收，因此应当按约定继续支付经济损失补助金。因此。上诉人爱源公司主张其之前就已经具备交房条件而不构成违约进而不须支付经济损失补助金的理由不能成立，一审法院从2013年7月1日开始计算经济损失补助金是正确的。对于计算经济损失补助金的截止期限问题，双方对爱源公司于2015年5月15日通过函告的方式通知储备粮公司交房的事实无争议。只是储备粮公司主张爱源公司为交付房屋设置了要求其支付大修基金的前提条件，而爱源公司主张其在2015年5月15日通知储备粮公司交房时是无条件交付。从爱源公司2015年5月15日向储备粮公司发出的要求其接房的函件的内容来看，该函中并没有明确要求其必须支付爱源公司垫付的大修基金才能接房的内容；储备粮公司主张爱源公司在本案一审答辩时也有相关陈述，但从其提交的答辩状及庭审笔录中并未有相关内容记载，储备粮公司也没有举示其它证据证明其主张的事实，因此，储备粮公司主张爱源公司为交付房屋设置了要求其支付大修基金的前提条件无证据支撑，既然爱源公司在2015年5月15日前已经具备了交房条件并且按约定通过了消防验收，而储备粮公司在收到该接房通知后因未接房，其也没有举示充分证据证明未能接房的责任在爱源公司，因此，2015年5月15日起爱源公司交房违约行为终止，储备粮公司主张的经济损失补助金应当计算至2015年5月15日，上诉人储备粮公司主张经济损失补助金应当计算至2017年6月1日的理由不能成立。对于计算标准问题。双方对违约期间内的经济损失补助金计算标准明确约定了按照24万元每年计算，即使爱源公司在2014年1月10日通过了消防验收，但其通过消防验收后并没有按月交付相关材料导致的后果为储备粮公司没有获得爱源公司的房屋交付。其通过消防验收后因没有交付房屋，给储备粮公司造成的损失没有减少。因此，应当按照合同约定的每年24万元计算经济损失补助金，一审法院按照12万元每年的标准计算2014年1月10日以后的经济损失补助金不当，本院予以纠正。储备粮公司应当获得从2013年7月1日至2015年5月15其期间的经济损失补助金为：684天×240000÷365=449753.43元。
(二)关于焦点二。对于逾期办证违约金问题。首先，爱源公司主张因储备粮公司要求代为销售，产权回购等原因要求暂缓办证，导致储备粮公司的房屋产权证未能在2014年10月22日办理，其不构成逾期办证违约。但爱源公司未能举示充分的证据证明储备粮公司存在要求延缓办证的事实，储备粮公司对该事实也不认可，因此，其主张不存在逾期办证违约行为而不支付违约金的上诉请求不能成立；其次，根据双方的约定，爱源公司应于2015年1月23日前取得房屋产权证，但爱源公司于2015年12月23日才取得房屋产权证，因此，爱源公司存在逾期办证的违约行为，应当从2015年1月23日起计算逾期办证违约金。而对于违约行为的终止期限。储备粮公司主张因爱源公司至今未交付房产证而违约行为未终止。而储备粮公司主张其不存在违约行为。根据2013年7月23日爱源公司（甲方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（乙方），重庆粮食集团有限责任公司（丙方、监证方）签订的《一揽子协议》第四条第（二）项的约定，由爱源公司支付产权证保证金30万元，保证的办证期限为18个月。自2013年7月31日起计算，18个月期满爱源公司不向储备粮公司提供上述房屋产权证，该保证金不退还，并按1000元每天收取违约金。从本条约定看，爱源公司不但要为储备粮公司办理相应的房屋产权证还应当予以交付，只有办理好房屋产权证并按期交付才不再构成违约。而本案中，虽然爱源公司于2015年12月23日就已经取得了房屋产权证，但是没有在取得后及时通知储备粮公司领取，其于2016年6月14日才通知储备粮公司领取，显然存在违约行为，至于2016年6月14日之后爱源公司的违约行为是否终止的问题。因储备粮公司与爱源公司就大修基金该由谁支付的问题发生分歧导致爱源公司在储备粮公司不支付大修基金的情况下拒不交付房屋产权证。那么，大修基金的支付义务人的确定就是判断爱源公司是否有权留置房屋产权证的前提。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第七条规定，物业专项维修资金应当由业主交存。本案中，涉案房屋的业主是储备粮公司而非爱源公司，物业专项维修资金应当由储备粮公司交存。而储备粮公司主张根据双方签订的《一揽子协议》的约定，该大修基金应当由储备粮公司交纳。虽然2013年7月23日爱源公司（甲方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（乙方），重庆粮食集团有限责任公司（丙方、监证方）签订的《一揽子协议》第四条第（二）项有“根据原拆迁换房相关协议精神，甲方向乙方交房时理应提供房产证，且办理房产证时，甲、乙双方需缴纳的各项费用均由甲方承担”的约定。但该约定中并没有明确各项费用的具体项目或名称，并且大修基金应当是在办理房屋产权证之前交存而非只能在办理房屋产权证时才能交纳。因此，储备粮公司主张大修基金根据约定应当由爱源公司交纳的理由不能成立。那么，因储备粮公司没有履行交纳大修基金的义务，而爱源公司为了办理房产证代替储备粮公司垫付了大修基金，储备粮公司理应向爱源公司支付其代为垫付的大修基金，否则，爱源公司有权留置房产证。因此，爱源公司在取得房产证后通知储备粮公司支付大修基金后在交付房产证合理合法，而储备粮公司接到通知后拒不支付大修基金而导致无法获取房产证，责任不在爱源公司，爱源公司从通知储备粮公司领取房产证之日起不构成违约。因此，本案中爱源公司逾期交付房屋产证证的违约终止时间应当确定为2016年6月14日。爱源公司没有举示证据证明该《一揽子协议》约定的按1000元每天计算逾期交付房产证的过分高于其实际损失，应当按照该约定计算违约金。但因爱源公司2015年5月15日前没有交付房屋，已经按上述焦点一需支付相应的经济损失补助金，在爱源公司没有交付房屋之前，爱源公司是否交付房屋产权证给储备粮公司造成的损失并未增加。因此，从2015年1月23日至2015年5月15日期间不再重复计算储备粮公司的违约金。本院从2015年5月16日起按1000元每天计算违约金至2016年6月14日共计395天，应当计算违约金为395天×1000元每天=395000元。一审法院计算的违约期间及调整违约金不当，本院予以纠正。
(三)关于焦点三。关于储备粮公司主张的担保费3800元。该费属于储备粮公司为提起本案诉讼申请相应的财产保全而向保险公司支付的保险费用，属于储备粮公司因爱源公司违约导致的合理损失，应当由爱源公司承担在其违约责任范围内承担。本案中，储备粮公司申请保全的标的额为1900000元，而获得支持的金额为844753.43元，因此，爱源公司应当承担的保险费用为3800×（844753.43÷1900000）=1689.5元。一审判决驳回该项诉讼请求不当，应予纠正。
综上，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，但裁判结果不当，本院予以纠正。上诉人储备粮公司的部分上诉请求成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回；上诉人爱源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物业专项维修资金管理办法》第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持秀山土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0241民初3806号民事判决第一、四项；
二、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0241民初3806号民事判决第二、三、五项；
三、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内支付重庆市秀山县储备粮有限公司经济损失补助金449753.43元；
四、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内支付重庆市秀山县储备粮有限公司逾期办证违约金395000元；
五、重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内支付重庆市秀山县储备粮有限公司因诉讼保全产生的保险费1689.5元；
六、驳回重庆市秀山县储备粮有限公司的其余诉讼请求。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张劲与中国太平洋财产保险股份有限公司苏州分公司、王晖机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-05-18\\\\\",\\\\\