陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民初291号
原告：甲公司。
法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马武民，陕西哲尊律师事务所律师。
被告：乙公司。
法定代表人：王晓红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告甲公司（以下简称甲公司）诉被告乙公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甲公司委托诉讼代理人马武民，被告乙公司委托诉讼代理人张麦昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2012年12月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》业已解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币10512729.9元；3、判令被告立即腾房并向原告支付自原告起诉之日至被告实际腾房之日起的租金损失；4、要求被告向原告支付违约金31523087元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月22日、2014年1月26日，原、被告就某路面积约2万平米的房屋分别签订《租赁合同》及《补充协议》。依据《租赁合同》及《补充协议》的约定，原告已向被告交付租赁房屋，并以2013年8月15日作为原、被告双方确认的起租日。直至2015年12月31日，被告仍未向原告支付租赁房屋相应的租金，后原告多次催促被告支付拖欠的租金，被告不仅拒绝支付，而且不予腾房，占有使用房屋至今。原告在无奈之下已向被告通知解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。根据合同法及相关法律规定，依法确认原告与被告于2012年12月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》业已解除。
被告乙公司辩称，1、原告解除合同的行为不符合《租赁合同》的约定。依据《租赁合同》第17.3.1项，只有原告甲公司无任何违约的情况下，乙公司延期支付租金，且在收到书面催款通知后仍不支付或无合理书面解释的，原告才有权单方解除合同，收回房屋。本案中原告存在多项违约行为，故原告无权要求解除合同。同时，乙公司暂不支付租金有合同依据。依照《租赁合同》6.5项的约定，原告在收到租金后，应向乙公司开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁发票，否则，乙公司有权暂停支付租金。原告至今未提供第一年的房屋租金发票。2、原告解除合同的行为也不具备解除的法定条件。乙公司暂不支付租金是合理合法行使合同抗辩权。3、乙公司已经支付租金至2015年8月14日，并不拖欠租金。甲公司一方面起诉要求确认合同已经解除（要求解除合同的通知函时间是2016年1月27日），另一方面诉讼中又要求支付2015年8月15日至2016年8月14日的租金，自相矛盾。4、原告现已采用暴力手段抢回了房屋，已经不存在占用。合同约定装修免租期是6个月，现原告抢回房屋，造成乙公司装修成果被占有，装修免租期却不能享有。原告要求乙公司立即腾房并支付起诉之日至实际腾房之日的租金损失不能成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年11月22日签订《租赁合同》。合同约定原告将位于某路住宅底商出租给被告用于商业经营，租赁期限为20年。《租赁合同》2.2约定“该房屋类型为住宅底商，总建筑面积20000平方米”，“准确实际面积以实际交付面积为准，详细数据以测量报告为依据”；《租赁合同》5.4约定“该房屋租赁期限共20年，即起租日起二十年整”；《租赁合同》6.1约定“租金自起租日开始计算”；《租赁合同》6.3约定“乙方（乙公司）按年以转账方式支付”，“甲乙双方约定，在签订本合同拾个工作日内，乙方向甲方（甲公司）支付1100万元”；《租赁合同》6.4约定“租赁期限内，初始租金为48.6元/平米/月，第六年起58.6元整”。6.5约定“甲方在收到租金后5个工作日内向乙方开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若甲方未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，乙方有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日，因甲方提供的发票未能达到税务或其他政府部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到一切损失。”《租赁合同》16.1约定“由于一方违约，造成另一方不能履行或者不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失，且按照合同总价款的20%向对方支付合同违约金。”2014年1月26日原被告双方又签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、根据房屋交付条件不完备的实际情况，双方确认交房日期为2013年8月15日。起租日为2013年8月15日。2、依据主合同第5.2条和第6.3条，为冲抵免租期，合同期前六年每年乙方（乙公司）支付甲方（甲公司）11个月的房租（具体付款数额见附表）。3、自起租期第二年起每年12月31日为房租支付日（具体支付时间和数额见附表），遇节假日顺延。4、关于甲方未达到主合同约定交房条件及其造成的遗留问题，由甲方协调政府有关部门和相关单位予以解决，因甲方未达到约定交房条件乙方仍有权按主合同主张权利。5、正式供电（总容量3300千瓦）甲方于2014年4月30日前接通到位，在未正式接通前甲方应保证第三方商户经营用电，如因供电不足造成商户不能正常经营，由甲方赔偿第三方商户的停业损失……6、项目8#、9#楼东临路和4#、5#南临路（乐游路）甲方应于2014年4月30日前修通。在俩处道路未修通前按主合同“附件一”约定免租期及起租日顺延，乙方不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。7、E-S6#楼商用天然气调压箱（980立方/小时）甲方应于2014年5月30日前接装到位。8、如前述第5、第6、第7项约定，在约定日期内未能实现，违约方按主合同规定承担违约责任。如正式电（总容量3300千瓦）和项目东临路及南临路（乐游路）在约定日期任何一项约定未能实现的，乙方均不支付8#、9#楼（含E-S6#楼）4#、5#楼共计8709平方米房屋租金。直至接通或者修通之日乙方开始支付该几处房屋租金。首年度多付的房屋租金在第二年应付租金中扣除。
《补充协议》附件《租金支付明细确认表》约定“第一年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2013年8月15日，第二年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2014年12月31日，第三年单价48.6元，年租10512729.9元，应付款时间2015年12月31日….”。备注：⑴2012年已付1100万元（多付租金487270.1元，在第二年应付租金中扣除）。⑵未开具租赁发票应予补开。⑶交房日期2013年8月15日，免租期180天，前6年支付11个月租金。
合同签订后，双方依照约定以2013年8月15日为双方交房日和起租日，原告向被告交房了商铺；被告按约定将2013年8月15至2014年8月14日的租金1100万转账支付给原告，2014年12月26日被告将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元支付给原告，2015年1月15日被告按合同约定向原告支付了第19年的预付租金80万元。原告于2015年1月15日给被告开具了5053108.61元发票。原被告双方对第一年和第二年应支付的租金无争议。
2015年12月31日被告未按《租金支付明细确认表》约定支付2015年8月15至2016年8月14日房屋租金10512729.9元。2016年1月27日原告向被告发出《合同解除通知函》：“你公司于2012年12月22日、2014年1月26日分别与我公司签订了《租赁合同》及《补充协议》。由于你公司已严重拖欠前述《租赁合同》及《补充协议》约定房屋的租金，依据《中华人民共和国合同法》及前述《租赁合同》及《补充协议》，你公司已构成根本违约。特此，我公司依法向你公司告知：我公司从即日起解除我公司与你公司于2012年12月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》。请你公司自本通知函收到之日速来我公司办理相关手续，搬离房屋。逾期我公司将依法收回房屋，并追究你公司的法律责任”。被告于当日签收《合同解除通知函》。2016年2月25日被告离开承租商铺。此后本案所涉商铺实际由原告接管。审理中经原被告双方核对，2015年8月至2016年1月31日期间的租金数额为5256364.95元。被告按双方合同约定每日31856.75元计算2016年1月31日至2016年2月25日租金数额为796418.91元。
庭审中，原告称租金1100万元虽然没有开具租赁发票，但已经履行了纳税义务，认为已交了1100万元的税款2505149元，系某办事处代扣代缴。并申请法院到大雁塔街道办调查取证。2016年11月15日某办事处城市管理科向本院出具关于甲公司与乙公司租赁合同纠纷案的情况说明：1、依据双方签订的《租赁合同》和《补充协议》之约定，在2013年8月15日至2014年8月15日；2014年8月15日至2015年8月15日两个交房租期间，双方对交房条件有争议，本着解决问题的原则，出租方一直协调政府有关部门和相关单位。因此，承租方所有的房租款只能以预付款的形式缴纳，无法准确缴纳并开具相关合法税票。本案涉诉房屋预付款1100万元也是在确认面积之前缴纳。2、2015年5月7日下午，区政府召开专题会议，要求相关部门、相关单位积极配合，尽快确认实际出租面积。2016年1月19日，经过相关部门、相关单位的积极努力和配合，出租面积得以正式确认，街办已将确认函发送承租方，并要求按实际面积重新结算，双方未提出任何异议和要求。3、2015年8月15日以后，承租方就一直无故没有向出租房缴纳租金，也并未依据确认面积对前两年的租金进行结算，待结算后方可出具正式发票，并不存在违约问题。4、本《情况证明》仅向法院说明新联合和嘉联万策租赁合同纠纷之1100万元税票事宜，不得作为其他行政行为的依据。原告认可某办事处城市管理科出具的情况说明内容，乙公司认为该情况说明内容不是事实，关于房屋出租面积未接到街办的确认函。
以上事实有租赁合同、补充协议、合同解除通知函、来往函件、转账凭证、情况说明、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，本案争议焦点：1、原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》是否已经解除。2、被告未按约支付租金的行为是否构成违约。
原、被告双方于2012年11月22日签订的《租赁合同》及2014年1月26日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已于2013年8月15日开始履行，合法有效。依照约定，2013年8月15日为双方交房日和起租日，原告向被告交付了商铺。被告按约定将2013年8月15至2014年8月14日1100万租金转账支付给原告，2014年12月26日被告将2014年8月15至2015年8月14日的租金5053108.61元及合同约定的预付第19年租金80万元支付给原告。《租赁合同》6.5约定，原告在收到租金后5个工作日内向被告开具相应金额的税务部门认可的房屋租赁费发票，若原告未开具发票或提供的租赁发票不符合本合同之要求，被告有权暂停支付租金直至收到符合本合同之要求的发票之日。被告已按约定在2012年、2014年12月26日将第一年和第二年租金支付原告，但原告未在合同约定时间内开具租金发票。因原告未按约开具相应的租金发票，故被告辩称未按约定时间支付租金行为系行使合同抗辩权的理由成立。原告违反合同约定构成违约，却于2016年1月27日向被告发出《合同解除通知函》，单方解除合同无法律依据。因被告于2016年2月25日已离开承租商铺，双方的合同无法继续履行，故原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年2月25日予以解除。
关于原告主张被告支付2015年8月15至2016年8月14日房屋租金10512729.9元一节。鉴于被告于2016年2月25日离开承租商铺，故被告应向原告支付2015年8月15至2016年2月25日期间的租金6052783.86元。因原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年2月25日予以解除，被告已预付的第19年租金80万元应折抵被告应支付的租金。本案所涉商铺实际已由原告接管，故原告要求被告腾房及支付至腾房之日的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告未按约支付租金行为系正当履行抗辩权，不构成违约，故原告要求被告赔偿违约金31523087元，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告甲公司与被告乙公司2012年11月22日签订的租赁合同及2014年1月26日签订的补充协议于2016年2月25日予以解除。
二、被告乙公司于本判决生效10日内向原告甲公司支付房屋租金5252783.86元。
三、驳回原告甲公司要求被告乙公司立即腾房并支付至腾房之日的租金损失的诉讼请求。
四、驳回原告甲公司要求被告乙公司赔偿违约金31523087元的诉讼请求。
五、驳回原告甲公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费284291元（原告已预交），由原告负担250176元，被告负担34115元。（被告于本判决生效后10日内支付原告）。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长 陈 平
审判员 李 涛
审判员 秦燕燕
二〇一七年八月七日
书记员 李 艳