广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4101号﹤／h2﹥上诉人（原审原告、反诉被告）：广东粤兴物业经营管理有限公司，住所地广州市天河区陂东路20号大院内自编5号5325房。
法定代表人：黄模柱，该公司总经理。
委托代理人：吴海燕，该公司职员。
委托代理人：罗芬秀，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄汕吉。
上诉人广东粤兴物业经营管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合��庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄汕吉是广州市白云区大金钟路明珠南街10号506、507房（位于东方明珠花苑小区）的业主。房屋建筑面积155.0413平方米。
2008年10月17日，广东粤兴物业经营管理有限公司（以下简称“粤兴公司”，乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）继续签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为东方明珠花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修���养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑物、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。……（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《东方明珠花苑物业管理服务收费项目及标准-
暂行》），向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，���按本合同签署前的执行（详见附件《东方明珠花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《东方明珠花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0.6元／月.平方米；小高层住宅房屋1.2元／月.平方米；三层复式（别墅）2元／月.平方米；办公用房、商铺1.4元／月.平方米；室内私家车位服务费80元／月.大车位；室内私家车位服务费60元／月.小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。
上述合同签订后，粤兴公司依约为东方明珠花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，东方明珠花苑业主委员会向粤兴公司发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，决定从7月1日至9月30日期间对'贵物管公司进行过渡期管理委托'，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”
2012年5月1日，东方明珠花苑业主委员会发函粤兴公司，拒绝与粤兴公司签订续聘合同，同年7月7日，东方明珠花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。
2013年3月28日，粤兴公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公���于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为广东粤兴物业经营管理有限公司与广州市东方明珠花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市东方明珠花苑业主委员会与广东粤兴物业经营管理有限公司交接之用。”
2013年3月31日，粤兴公司退出涉案小区。
粤兴公司于2014年6月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、黄汕吉支付自2012年10月1日至2013年3月31日止的物业管理费558元（按93元／月标准计算）；2、黄汕吉支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计��实际付清之日止）；3、黄汕吉支付自2012年10月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费30元（按5元／月标准计算）；4、黄汕吉支付自2012年10月1日至2013年3月31日的公摊水费19.2元（按3.2元／月标准计算）；5、黄汕吉支付2012年10月1日至2013年3月31日的车位管理费450元、汽车保管服务费1200元。黄汕吉承担诉讼费。黄汕吉提出反诉，请求判令：1、粤兴公司返还黄汕吉20**年10月1日至2012年9月30日期间的物业管理费1116元；2、粤兴公司返还黄汕吉20**年10月1日至2012年12月31日期间的室内停车费6000元、室外停车费2250元；3、粤兴公司返还黄汕吉20**年10月1日至2012年9月30日期间的垃圾处理费60元、分摊水费38.4元；4、粤兴公司支付黄汕吉逾期返还上述费用的利息（以9784.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年1月1日开始计算至返还之日止）。诉讼费由粤兴公司承担。
在本案一审审理过程中，黄汕吉确认以下事实：1、未向粤兴公司支付2012年10月至2013年3月的物业管理费、垃圾处理费、公摊水费及2013年1月至2013年3月的车位管理费450元和汽车停放保管服务费1200元；2、物业管理费0.6元／月／平方米、垃圾费处理费5元／户／月、公摊水费的收费标准3.2元／户／月、车位管理费150元／月、汽车保管服务费400元／月。粤兴公司明确其向黄汕吉主张车位管理费和汽车停放保管服务费是因黄汕吉有两辆车，一辆停放在室外，一辆停放在室内。黄汕吉予以确认。
原审法院认为：粤兴公司与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满后，粤兴公司仍实际为涉案小区提供物业管理服务，根据权利义务对等原则，黄汕吉作为涉案小区的住户，亦应当支付对价即物业管理费。由于在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，粤兴公司理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，粤兴公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于粤兴公司向黄汕吉主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，不予支持。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，原审法院酌定粤兴公司可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。
综上，现粤兴公司主张黄汕吉支付2012年10月1日至2013年3月31日期间的物业管理费及滞纳金缺乏依据，不予支持。黄汕吉应支付物业管理费至2012年7月31日，故黄汕吉反诉要求粤兴公司退还2011年10月1日至2012年7月31日的主张缺乏依据，不予支持，但因黄汕吉已向粤兴公司支付2012年8月1日至2012年9月30日期间的物业管理费，该费用属粤兴公司无权收取的费用，故黄汕吉要求粤兴公司返还2012年8月1日至2012年9月30日期间的物业管理费及逾期返还的利息合理合法，予以支持。利息的计算应以粤兴公司应向黄汕吉返还的费用为本金，黄汕吉关于利息的计算按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年1月1日开始计算至返还之日止的意见合理，予以采纳。
关于粤兴公司主张的垃圾处理费与公摊水费，均属代收代缴费用，不受粤兴公司服务期间的限制，在粤兴公司已代黄汕吉缴纳的情况下，黄汕吉理应将上述款项返还粤兴公司。因黄汕吉对上述费用的收费标准均予以确认，故对于粤兴公司主张的上述标准，予以采信。粤兴公司的相应诉求合理合法，予以支持。因垃圾处理费、分摊水费是粤兴公司代收代缴的费用，在粤兴公司已代黄汕吉缴纳的情况下，是黄汕吉理应返还给粤兴公司的费用，在黄汕吉已向粤兴公司支付相应费用的情况下，现黄汕吉要求粤兴公司返还2011年10月1日至2012年9月30日期间的垃圾处理费、分摊水费缺乏依据，不予支持。
关于粤兴公司主张的月保车费的问题，黄汕吉在小区内的停车位停放车辆，粤兴公司对其收取停车费用，双方形成的是有偿保管合同关系，粤兴公司在该期间收取物业服务费无据并不影响与黄汕吉之间保管合同关系的成立。现粤兴公司已为黄汕吉提供了车辆保管服务，黄汕吉理应将相应费用支付粤兴公司。故粤兴公司要求黄汕吉支付2013年1月1日至2013年3月31日的车位管理费和汽车停放保管服务费合理合法，予以支持。黄��吉因与粤兴公司之间形成的有偿保管合同关系使用了车位，黄汕吉应当支付相应的保管费，在黄汕吉已向粤兴公司支付相应费用的情况下，现黄汕吉要求粤兴公司返还2011年10月1日至2012年12月31日的车位管理费和汽车停放保管服务费缺乏依据，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月14日作出判决：一、于判决生效之日起五日内，黄汕吉返还广东粤兴物业经营管理有限公司代垫的自2012年10月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费30元、公摊水费19.2元；二、于判决生效之日起五日内，黄汕吉支付广东粤兴物业经营管理有限公司2013年1月1日至2013年3月31日止的车位管理费450元、汽车停放保管服务费1200元；三、于判决生效之日起五日内，广东粤兴物业经营管理有限公司向黄汕吉返还2012年8月1日至2012年9月30日的物业管理费186元及利息（以186元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年1月1日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；四、驳回广东粤兴物业经营管理有限公司其他的诉讼请求；五、驳回黄汕吉的其他反诉请求。案件受理费25元，由广东粤兴物业经营管理有限公司负担，反诉费25元，由黄汕吉负担。
判后，上诉人粤兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。原审判决关于2012年7月7日涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，粤兴公司理应退出物业服务区域，在此之后，粤兴公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据的认定���符合事实。首先，涉案小区业委会没有向粤兴公司通报其已于2012年7月7日选聘了新的物业服务企业。粤兴公司并不确切知道涉案小区何时选聘了新的物业服务企业。其次，涉案小区业委会没有通知粤兴公司退出物业管理服务并向其选聘的新的物业服务企业办理移交。粤兴公司收到涉案小区业委会拒绝续聘合同后，即向法院提起诉讼，要求涉案小区业委会履行承诺。在诉讼期间，涉案小区业委会并未要求粤兴公司退出物业管理，也未要求粤兴公司向其新选聘的物业服务企业办理交接。因此，根本不存在粤兴公司拒不退场的事实。二、原审判决调整滞纳金计算方式，于法无据。根据粤兴公司与涉案小区签订的物业服务合同，业主欠缴物业管理费，应自欠缴之日起，按每日千分之三的标准计付滞纳金。本案原审时，粤兴公司提出以此标准计付滞纳金，黄汕吉并未以标准��高为由要求调整。而且，原审法院的类似判决，是支持以此标准计付滞纳金的。因此，原审判决对滞纳金的计算方式进行调整，没有法律依据。请求判令：变更原审判决第一项为黄汕吉应于判决生效之日起五日内，向粤兴公司交纳自2012年1月1日至2013年3月31日止的物业管理费477.9元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以不超过本金为限）。
被上诉人黄汕吉书面答辩称：1、粤兴公司起诉黄汕吉所谓“欠交”的物业管理费的房屋产权并非全部属于黄汕吉所有，黄汕吉不应承担全部责任。2、粤兴公司起诉黄汕吉的停车费用与事实不符，黄汕吉名下只有一辆汽车，黄汕吉没有责任承担其他车辆的停车费用。3、停车费用是分开两个部分的，一部分是室内停车场地，属白云区萧岗村产权���另一部分是室外路面产权，属于全体业主的。4、小区业委会2012年7月7日与港联长江物业公司签订了新的物业合同。2012年8月1日起，小区与粤兴物业公司已没有任何合同关系。请求：1、驳回粤兴物业公司的上诉请求；2、撤销原审法院的一审判决。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，原审期间，黄汕吉对滞纳金标准过高提出过异议。
二审期间，粤兴公司陈述其公司收到过业委会拒绝续聘的合同，但称因在此之前业委会以各种理由要求粤兴公司向小区进行服务，所以粤兴公司认为有希望与业委会续签合同，粤兴公司提供了证据证明了业委会一直是认同粤兴公司在小区的管理地位，也认同粤兴公司在小区提供了事实性的服务。并主张物业管理退出办法有规定必须要办好交接的手续，才能退出。但没有提出具体依据。
（2013）穗中��民五终字第2号案民事判决认定2012年5月1日东方明珠花苑业委会函复粤兴公司，拒绝与粤兴公司签订续聘合同，该判决已于2013年2月18日发生法律效力。
根据广州市房地产档案馆于2014年5月19日出具的《房地产登记簿查册表》的记载，白云区大金钟路明珠南街10号506、507房的所有权人为黄汕吉，占有部分为全部，上述房屋的“共有情况”一栏为空白。黄汕吉在原审庭审对该《房地产登记簿查册表》质证时确认涉案房屋的业主为其本人。黄汕吉在原审期间并无提出涉案房屋仍有其他共有人，亦无申请追加共有人参加诉讼。二审期间，黄汕吉提交的书面答辩状后附有粤房地权证穗字第××号的复印件、粤房地权证穗字第××号的复印件，拟证明古淑英为白云区大金钟路明珠南街10号506、507房的共有人之一。上述复印件显示的登记时间为2012年3月19日。黄汕��无正当理由未到庭参加二审庭询，亦无提交、出示上述证据的原件。
本院认为：结合双方一审证据以及一、二审陈述，原审法院认定在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满之后，粤兴公司仍提供了事实物业管理服务并无不当，本院予以认可。在该合同期满之后，粤兴公司与涉案小区业主及业主委员会就是否继续签订物业服务合同仍然存在磋商的过程及续签合同的可能性。2012年5月1日涉案小区业委会发函明确不再续聘粤兴公司，粤兴公司在收到上述函件后应当及时与涉案小区业委会协商退场、交接事宜。至2012年7月7日涉案小区选聘新的物业公司，粤兴公司已失去与涉案小区业主续签物业服务合同的机会。鉴于2012年5月1日的函件中并未明确要求粤兴公司退出涉案小区，故原审法院结合2012年7月7日涉案小区已选聘新的物业服务公司以及考虑正常的交接期间酌情认定���业管理费应计至2012年7月31日止并无不当，本院予以维持。合同的签订应以双方自愿为原则，粤兴公司在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满且涉案小区业委会发函明确不与其续签合同后仍继续提供物业服务已缺乏合同依据，其以业委会未告知何时选聘新的物业公司以及起诉要求续签合同为由主张其并非拒不退场缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，粤兴公司在涉案小区业委会发函不再与其续约且与其他物业公司签订新的物业服务合同后仍不退场，并以存在事实物业服务关系为由主张物业费应计至2013年3月31日，违反上���规定，本院不予支持。黄汕吉于原审期间明确提出滞纳金标准过高，原审法院将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准并无不当，本院予以维持。
根据广州市房地产档案馆于2014年5月19日出具的《房地产登记簿查册表》的记载，白云区大金钟路明珠南街10号506、507房的所有权人为黄汕吉，占有部分为全部，黄汕吉并无提供相反的证据否定上述《房地产登记簿查册表》关于黄汕吉占有涉案房屋全部产权的记载，故黄汕吉关于原审法院遗漏诉讼主体的主张依据不足，本院不予支持。黄汕吉认为其不应该支付全部的物业管理费和停车费用，但未就此提出上诉，本院对其该主张不予调处。
综上所述，上诉人粤兴公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广东粤兴物业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一四年十二月十二日
书记员 原 炜