湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终3044号
上诉人（原审原告）：上海住大企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区罗城路530号。
法定代表人：谢锡谋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任金生，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王醴萍，男，汉族，户籍地上海市虹口区。现住湖南省长沙市开福区。
上诉人上海住大企业发展有限公司（以下简称住大公司）因与被上诉人王醴萍财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015)开民一初字第05947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案后，依法组成合议庭，上诉人上海住大企业发展有限公司委托代理人孔德明与被上诉人王醴萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上海住大企业发展有限公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判。事实与理由如下：被上诉人隐瞒上诉人，私刻“上海住大企业发展有限公司合同专用章”和“上海住大企业发展有限公司物业专用章”并使用，与上海市杨浦区教育资产管理中心签订自2011年7月1日至2012年4月30日的租赁协议，致使出租方对上诉人提起诉讼，两案已经由上海市第二中级人民法院作出判决，判处出租方归还上诉人房屋抵押金15万元，但30万元出租方并未返还，直接没收充抵，被上诉人对这一经过完全知情，供认不讳，并于2013年10月21日向上诉人出具了承诺书予以确认。然而本案中一审法院罔顾事实，适用法律错误，导致错误判决。一审法院认为上诉人未举证证明3757号案件中15万元押金被没收，即使该押金被没收，上诉人可向出租方主张权利，而不应当由被上诉人承担责任，完全错误。被没收押金的行为，对上诉人属于消极行为，消极行为不用举证，也无法举证。而且3744号案件执行中达成的和解协议第二条载明：甲方不再退还乙方押金人民币15万元，足以印证该15万元被没收，无需再举证。其次押金被没收是冲抵两份生效判决的内容，上诉人无权向出租方主张，但这些款项均是由被上诉人的侵权行为所导致，应当由被上诉人承担。本案中，2011年6月30日之前是上诉人违约，但是自7月1日开始，因被上诉人私刻公章、续签合同等侵权行为，致使上诉人无法完成清退行为，责任在于被上诉人。这一点被上诉人自己在承诺书也予以确认。原审法院认为被上诉人在另外两案中均无需承担责任，故仅凭承诺书要求被上诉人承担责任依据不足，且对该承诺书不予采信。但是该租赁合同是上诉人与出租方的名义签订的，被上诉人是上诉人的代理人，依据合同相对性都原则，租赁合同纠纷的责任主体是上诉人和出租方，对内而言不涉及被上诉人，但是因为被上诉人超越代理权限，侵害了上诉人的合法权益，不妨碍上诉人在租赁合同之外追究被上诉人的侵权责任。承诺书是被上诉人对租赁事宜相关责任的书面确认，并且有被上诉人的签字确认，但是一审法院却对该份承诺书不予采信。综上所述，请求二审法院在查明事实的情况予以改判。
被上诉人王醴萍辩称：此次事件，上诉人当初是要我帮忙，当时签了一个合同是用当时收水电费的物业章，该合同没有起到任何作用，我纯粹是帮上诉人进行清退，但现在上诉人要我赔偿。教育局扣上诉人钱是因为上诉人房子交不出来，现在租赁费的赔偿跟我没有任何关系，都是和住大公司签订的合同，我不但没有拿工资，而且很多租赁户的押金都是我垫付。所有合同都是住大公司签订，跟我没有任何关系。
住大公司向一审法院起诉称：1、王醴萍赔偿上海住大企业发展有限公司损失126.6万元；2、王醴萍承担本案诉讼费。
一审法院认定如下事实：2013年3月21日，上海市杨浦区人民法院对上海市杨浦区教育资产管理中心诉上海住大企业发展有限公司、王醴萍房屋租赁合同纠纷一案作出（2012）杨民四（民）初字第3757号民事判决书，判决：1、住大公司迁出上海市杨浦区凤城路50号房屋、并将房屋归还上海市杨浦区教育资产管理中心；2、住大公司支付上海市杨浦区教育资产管理中心房屋使用费；3、上海市杨浦区教育资产管理中心归还住大公司房屋押金15万元。该判决已生效。该判决认定的主要事实如下：2005年11月1日，凤城中学与住大公司签订《房屋租赁协议》，由凤城中学将凤城路50号房屋（所有权人为上海市杨浦区教育局）出租给住大公司使用，租赁期限从2005年11月1日起至2010年12月31日止。住大公司于2005年9月30日与王醴萍签订《房屋租赁合同》，约定王醴萍承租凤城路商业街共29间房屋，租赁期自2005年10月1日至2007年9月30日。2010年1月3日，校办工业管理部、住大公司、凤城中学签署《三方协议书》，约定校办工业管理部承继上述2005年11月1日签署的《房屋租赁协议》中出租方的权利义务。2010年12月2日前，校办工业管理部致函住大公司，称应上级部门“退租还教”要求，租赁合同到期后不再续约，双方终止租赁关系。同年12月7日，住大公司出具《答复函》称，同意配合退租还教工作，且住大公司委托王醴萍处理此事。同年12月30日，住大公司出具《告知函》称，住大公司同意于2010年12月31日终止《房屋租赁协议》，对现有承租户造成的直接影响希望校办工业管理部与原物业负责人王醴萍协调处理。住大公司并于2011年5月出具《关于为波宾馆的说明》，称凤城中学曾承诺十年租期，故住大公司亦向为波宾馆约定十年租期，希望校办工业管理部能够免收为波宾馆等租户的租金，以便于退租工作的进行。2011年5月10日，校办工业管理部向住大公司发出《催搬迁通知函》，主要内容为租赁协议到期后不再续约，催促住大公司尽快清退、腾空房屋。自2010年12月31日合同约定的租赁届满之时，校办工业管理部、住大公司未续签租赁协议，双方或王醴萍亦未就讼争房屋办理交接返还等手续。现仅有为波宾馆承租人尚未搬离房屋。该院认为王醴萍仅仅是住大公司的代表，故住大公司关于房屋返还及使用费的承担与其无关，应由王醴萍承担的辩护意见不成立。《房屋租赁协议》期限届满，住大公司尚未与上海市杨浦区教育资产管理中心办理房屋交接手续并归还房屋，理应承担相应的责任。故作出上述判决。
2013年2月28日，上海市杨浦区人民法院对上海市杨浦区教育资产管理中心诉住大公司、王醴萍房屋租赁合同纠纷一案作出（2012）杨民四（民）初字第3744号民事判决书。2013年9月23日，上海市第二中级人民法院对该案作出（2013）沪二中民二（民）终字第751号民事判决书，判决：1、住大公司迁出上海市杨浦区凤城路58-78号房屋并将房屋归还上海市杨浦区教育资产管理中心；2、住大公司支付上海市杨浦区教育资产管理中心房屋租金96.6万元；3、住大公司支付上海市杨浦区教育资产管理中心房屋使用费；4、上海市杨浦区教育资产管理中心归还住大公司房屋押金15万元。该判决认定的主要事实如下：2010年6月1日，校办工业管理部与住大公司签订《租赁协议》，由校办工业管理部将凤城路58-78号房屋（所有权人为上海市杨浦区教育局）出租给住大公司使用，租赁期限从2010年5月15日起至2011年6月30日止。该合同落款处盖有“上海住大企业发展有限公司合同专用章”，在负责人处有“王醴萍”的签字。2010年12月7日，住大公司出具《答复函》称，同意配合退租还教工作，且住大公司委托王醴萍处理此事。同年12月30日，住大公司出具《告知函》称，住大公司同意于2010年12月31日终止《房屋租赁协议》，对现有承租户造成的直接影响希望校办工业管理部与原物业负责人王醴萍协调处理。2011年5月31日，住大公司向各承租户发出《告知函》，主要内容为住大公司与校办工业管理部签订的《租赁协议》于2011年6月30日到期后，将不再与其续签新的协议，并请各商户到期前搬出58-78号房屋。2011年9月28日，校办工业管理部、住大公司就讼争房屋再次签订《租赁协议》，临时租赁期限从2011年7月1日至2012年4月30日，为期10个月，租金96.6万元。该合同落款处盖有“住大公司物业专用章”，在负责人处有“王醴萍”的签字。王醴萍曾向该院陈述称，当初纯粹是因为协助双方清退承租户而签订《租赁协议》，故而住大公司也没有和其他承租户续签转租协议，住大公司并不清楚该份协议的内容，自己也从未汇报过，但其清退承租户时均是以住大公司的名义，至于物业专用章从2005年起使用，用途为收取租金及水电费，王醴萍与住大公司系承包关系。王醴萍在接受上海市杨浦公安分局经侦支队询问时称，王醴萍代表住大公司经营讼争房屋。协议终止后，由王醴萍负责清退承租户，但遇到很大阻碍。王醴萍与校办工业管理部负责人张耀忠、陶金地商谈清退承租户事宜，经协商后，陶金地与王醴萍于2011年9月28日签订《租赁协议》，但王醴萍并未将此事告知住大公司，住大公司对此毫不知情，签订该协议的主要目的是为了清退承租户，协议约定的租金是为了协议需要，并无实际意义，张耀忠承诺，只要王醴萍代表住大公司协助清退承租户，在此期间的租赁费用一概免除。张耀忠在接受上海市杨浦公安分局经侦支队询问时称，2011年5月，王醴萍与其协商清退事宜，张耀忠同意在原租赁协议到期后，再续签租赁合同，期限从2011年7月1日至2012年4月30日。校办工业管理部未通知住大公司。至于租金，考虑到在清退过程中的实际情况，根据王醴萍实际发生的费用确定租金金额。截止到2012年10月17日，杨浦教育资产管理中心对凤城路58-78号中的四间房屋封门，但尚未与住大公司办理正式房屋交接手续。该院认为，校办工业管理部与住大公司建立租赁关系起，均由王醴萍负责处理租赁事宜，住大公司从未提出异议，原租赁协议到期前，住大公司表示由王醴萍协调处理租赁事宜，但住大公司始终未完成清退工作。校办工业管理部有理由相信王醴萍代表住大公司签订2011年9月28日的租赁协议。原租赁协议到期后，住大公司未能按约退还房屋，如王醴萍不续签租赁协议，住大公司仍须承担包括支付使用费在内的逾期交还房屋所产生的违约责任，且至今住大公司未能将房屋全部清退交还，住大公司认为其不应承担租金及使用费的意见，没有依据，该院不予采纳。故作出上述判决。
另查，上述两份判决生效后，住大公司补交了水电费14万余元，上海市杨浦区人民法院扣划了住大公司80万元。住大公司与上海市杨浦区教育资产管理中心就（2012）杨民四（民）初字第3744号民事判决达成执行和解协议，约定上海市杨浦区教育资产管理中心不再退还住大公司交纳的押金15万元。
2013年10月21日，王醴萍出具《承诺书》，称“在租赁关系结束后，本人作为该租赁合同的承包人代表公司在处理清退此承租户事宜时，瞒着公司擅自多次多处使用了私刻的印章，并且用私刻的印章签订了2011年7月1日至2012年4月30日为期10个月的《租赁协议》，由于本人的错误行为，导致公司两案诉讼。一案的30万元押金被出租方没收，一案需承担966000元租金及房屋使用费。对公司的上述损失，本人愿以承担全部的赔偿责任”。庭审中，王醴萍辩称该承诺书系住大公司打印，其在受胁迫的情况下签署的。
庭审中，住大公司明确诉讼请求1266000元组成为：（2012）杨民四（民）初字第3757号案中15万元押金被上海市杨浦区教育资产管理中心没收；（2013）沪二中民二（民）终字第751号民事案中15万元押金被上海市杨浦区教育资产管理中心没收及需承担的房屋租金966000元。
一审法院认为，一、（2012）杨民四（民）初字第3757号案中，因住大公司与为波宾馆之间的租赁协议未到期，为波宾馆未腾退房屋致使住大公司向上海市杨浦区教育资产管理中心承担违约责任，王醴萍仅是住大公司的代表，无需承担责任，且该案判决上海市杨浦区教育资产管理中心需退还住大公司押金15万元，住大公司并未举证证明该笔押金被上海市杨浦区教育资产管理中心没收，即使该押金被没收，住大公司可依据生效判决向上海市杨浦区教育资产管理中心主张权利，而不应由王醴萍承担；
二、（2013）沪二中民二（民）终字第751号案中，虽然王醴萍私刻印章与上海市杨浦区教育资产管理中心签订2011年7月1日至2012年4月30日的《租赁协议》，导致住大公司须按协议约定向上海市杨浦区教育资产管理中心支付该段期间的房屋租金，王醴萍的行为构成表见代理。但正如该判决所述“原租赁协议到期后，住大公司未能按约退还房屋，如王醴萍不续签租赁协议，住大公司仍须承担包括支付使用费在内的逾期交还房屋所产生的违约责任，且至今住大公司未能将房屋全部清退交还”，故住大公司承担支付使用费等违约责任的根本原因系前租赁合同到期后，住大公司未能将房屋清退交还。因此，无论王醴萍是否与上海市杨浦区教育资产管理中心签订租赁协议，因住大公司已经构成违约，均需向上海市杨浦区教育资产管理中心承担违约责任，故其要求王醴萍承担责任的依据不足，一审法院不予支持；
三、关于《承诺书》的问题。如前所述，王醴萍在住大公司与上海市杨浦区教育资产管理中心两案纠纷中均无需承担责任，故仅凭该承诺书而要求其承担责任，显然依据不足，故对于该承诺书，一审法院不予采信。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》第九十三第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回上海住大企业发展有限公司的全部诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要为：一、关于住大公司无法收回房屋抵押金是否系王醴萍造成的财产损害；二、关于住大公司向上海市杨浦区教育资产管理中心支付房屋租赁金是否系王醴萍造成的财产损害。
焦点一、关于涉及上海市杨浦区教育资产管理中心上海市杨浦区凤城路50号房屋的抵押金，在（2012）杨民四（民）初字第3757号民事判决书中已经判决由上海市杨浦区教育局资产管理中心退还给上诉人住大公司，后经（2013）沪二中民二（民）终字第871号裁定书确认住大公司与上海市杨浦区教育资产管理中心、王醴萍达成了案外和解协议，由住大公司撤回上诉，故涉案各方实际已就房屋抵押金的处理达成了共识，杨浦区教育资产管理中心不再退还房屋抵押金系当事人对自身利益的合法处分。上诉人称出租方即上海市杨浦区教育资产管理中心并未返还，直接没收房屋抵押金充抵了房屋租金，系王醴萍对住大公司造成了财产损害并无事实依据，本院对此不予采信；
关于涉及上海市杨浦区凤城路58-78号房屋的抵押金，（2012）杨民四（民）初字第3744号民事判决书中判决由上海市杨浦区教育局资产管理中心归还给上诉人住大公司，后经（2013）沪二中民二（民）终字第751号判决书确认，对涉案的房屋抵押金的处理予以维持。因住大公司未能积极履行生效判决，故在案件执行期间，杨浦区教育资产管理中心与住大公司达成和解，协议其中约定：上海市杨浦区教育资产管理中心不再退还住大公司押金人民币15万元。故涉案各方实际已就房屋抵押金的处理达成共识，杨浦区教育资产管理中心不再退还房屋抵押金系当事人对自身利益的合法处分，上诉人称出租方即上海市杨浦区教育资产管理中心并未返还，直接没收房屋抵押金充抵了房屋租金，系王醴萍对住大公司造成了财产损害并无事实依据，本院对此不予采信；
焦点二、（2012）杨民四（民）初字第3744号民事判决书中判决由住大公司支付上海市杨浦区教育资产管理中心房屋租金96.6万元；（2013）沪二中民二（民）终字第751号判决书对由住大公司承担96.6万元的房屋租金的判决予以维持，而该笔房屋租金的产生系被上诉人王醴萍与当时的杨浦区校办工业管理部，即本案中的杨浦区教育资产管理中心，在2011年9月28日签订的《租赁协议》所约定产生。但案件审理过程中，被上诉人王醴萍承认私刻印章与杨浦区教育资产管理中心签订了《租赁协议》，且未将此事告知住大公司，住大公司对此毫不知情。住大公司委托王醴萍处理“退租还教”事宜，但王醴萍的行为明显超越了代理权限。虽然王醴萍的行为构成表见代理，由住大公司承担对外的法律后果，但根据法律规定，在代理人与被代理人之间，因为代理人超越委托授权范围施行代理行为给被代理人造成的损失，被代理人可以要求代理人在超越的范围内承担相应的责任。2011年9月28日王醴萍私刻印章所签订的《租赁协议》所确定的租金价格并非住大公司真实意思表示，确系王醴萍对住大公司造成的财产损害。根据（2013）沪二中民二（民）终字第751号判决书查明的事实，2010年6月1日，校办工业管理部与住大公司就系争房屋签订了《租赁协议》，其中约定：“系争房屋租赁期间从2010年5月15日至2011年6月30日，全年租金人民币115.93万元，…住大公司应当按期缴纳租金，如有拖欠的，校办工业管理部按日加收0.2%滞纳金。”按此协议约定，系争房屋每日租金约合3176.16元（115.93万元/365天）。按照前述协议所确定的租金计算2011年7月1日至2012年4月30日期间（共计305天）的违约费用，则住大公司仍应当支付给校办工业管理部违约费用968728.8元（3176.16元/天*305天）。但正如该判决所述“原租赁协议到期后，住大公司未能按约退还房屋，如王醴萍不续签租赁协议，住大公司仍须承担包括支付使用费在内的逾期交还房屋所产生的违约责任，且至今住大公司未能将房屋全部清退交还”，故住大公司承担支付使用费等违约责任的根本原因系前租赁合同到期后，住大公司未能将房屋清退交还。原租赁协议到期后，住大公司未能按约退还房屋，如王醴萍不续签租赁协议，住大公司仍须承担包括支付使用费在内的逾期交还房屋所产生的违约责任，且至今住大公司未能将房屋全部清退交还”，故住大公司承担支付使用费等违约责任的根本原因系前租赁合同到期后，住大公司未能将房屋清退交还。因此，无论王醴萍是否与上海市杨浦区教育资产管理中心签订租赁协议，因住大公司已经构成违约，均需向上海市杨浦区教育资产管理中心承担违约责任，即使按照2010年6月1日住大公司与杨浦区教育资产管理中心所签订的协议确定的违约费用，与住大公司实际向杨浦区教育资产管理中心所支付的租金相当，故原审法院认定住大公司要求王醴萍承担责任的依据不足并无不妥，本院予以维持；如前所述，因住大公司要求王醴萍承担责任的依据不足，故原审法院对王醴萍的《承诺书》不予采信并无不当，本院予以维持。
综上所述，上海住大企业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16194元，由上海住大企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳ＸＸ
代理审判员 赵康宁
代理审判员 戴 睿
二〇一六年十一月三日
书 记 员 张弘治
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。