广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017粤01民终14264号
上诉人（原审被告）：上海黑弧数码传媒股份有限公司，住所地上海市宝山区上大路668号1幢277D室。
法定代表人：刘萨莎，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李立，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许壮，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄建贞，女，1962年6月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃莉莉，广东正大方略律师事务所实习律师。
原审被告：上海黑弧数码传媒股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号21楼ABCD1自编B13房。
法定代表人：向国富，职务：总经理。
上诉人上海黑弧数码传媒股份有限公司（以下简称上海黑弧公司）因与被上诉人黄建贞、原审被告上海黑狐数码传媒股份有限公司广州分公司（以下简称上海黑狐广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上海黑弧公司上诉请求：1.撤销一审第一、二、三、四项判决；2.改判涉案房屋占用费自2016年10月1日计至2016年10月15日；3.一、二审诉讼费、保全费由黄建贞承担。事实和理由：（一）黄建贞与上海黑弧广州分公司签订的《君汇?东山墅（上誉花园）别墅租赁合同》无效，黄建贞无权依据该合同要求上海黑弧公司承担违约责任。黄建贞已明确知悉上海黑弧广州分公司将用涉案房屋作为注册地址，故该房屋必须是商用性质，但黄建贞出租涉案房屋的性质是住宅，根据《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》（穗府[2014]7号）的规定，住宅不得变更其用途为商业性质，因此，黄建贞与上海黑弧广州分公司签订的合同无效。另外，上海黑弧公司因黄建贞住改商的行为额外支出77600元，该费用应当在占用费作出相应的抵扣。（二）上海黑弧公司实际使用涉案房屋仅自2016年10月1日起至2016年10月15日，因此，房屋占用费不能计至2016年11月24日。2016年8月30日，上海黑弧广州分公司已向黄建贞发出《转租申请》，后上海黑弧广州分公司于2016年10月13日向黄建贞发出《退租申请》并明确写明“以8月25日提出正式书面申请为正式退租时间”。事实上，上海黑弧广州分公司于2016年10月15日已搬离涉案房屋，且其在2016年10月20日向黄建贞的律师发出《对<律师函>的回复》告知其可随时取回涉案房屋的钥匙。黄建贞的拖延使得涉案房屋的交接迟迟未能进行。经过上海黑弧广州分公司向黄建贞发出再次要求尽快交接并返还物业管理费保证金的通知函后，直至2016年11月16日黄建贞才约物业管理处与上海黑弧广州分公司进行交接。上海黑弧广州分公司提出应当视为11月3日交接，双方对此未能达成一致意见。因此，涉案房屋在2016年11月24日才由黄建贞实际控制是由于黄建贞怠于行使出租人的权利所致，一审法院认定将占用费计算至2016年11月24日是错误的。
黄建贞辩称，不同意上海黑弧公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。理由如下：（一）上海黑弧公司当庭提交的上诉状违反民诉法的规定，上海黑弧公司提出上诉的时间超过15天，上诉请求应该以初始提交的民事上诉状为准，而不是庭上提交的上诉状。因此，上海黑弧公司当庭提交的上诉状以及补充的上诉事实和理由不成立。（二）上海黑弧公司主张案涉合同无效，没有合同法规定的法定情形，且罗列的内容与事实不符。在一审中提交的文件印证了涉案房屋可以商用，业主在知晓黄建贞出租房屋给上海黑弧广州分公司时已告知其可以办理住改商用途。另外，在2016年8月29日上海黑弧广州分公司和黄建贞签订补充协议时，明确了其由其自身原因由商业改为住宅，因此，上海黑弧公司以房屋是住宅性质为由主张合同无效没有事实和法律依据。上海黑弧公司提到房产证明标明涉案房屋是住宅，但上海黑弧广州分公司已办理住改商，与其上诉理由自身矛盾。（三）上海黑弧公司称其使用涉案房屋到2016年10月15日与事实不符，事实上到2016年11月15日上海黑弧广州分公司才往外搬迁物品。上海黑弧公司在一审中强调使用费应计至2016年10月19日，但在二审中改为计算至2016年10月15日，上海黑弧公司对于合同是否有效、真正使用房屋时间的说法前后不一。（四）在2016年11月16日双方无法交接时，黄建贞向上海黑弧公司发函要求解除合同，向相关负责人发了短信，与发函内容一致，但上海黑弧公司没有将钥匙交回，因此，黄建贞后来强行收回是合理的。
上海黑狐广州分公司未到庭陈述意见。
黄建贞向一审法院起诉请求：1.上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司向黄建贞支付拖欠的从2016年10月1日至2016年11月16日止的租金131253元、从2016年11月4日至2016年11月16日止的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计算）、从2016年11月1日起算至2016年11月16日止的车位管理费64元、从2016年11月1日起算至2016年11月24日止的电费300元及逾期支付前述款项的违约金（违约金以应付未付的款项为基数，按每日2%的标准计算，从2016年11月16日起算至上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司实际支付上述款项之日止）；2.上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司支付从2016年11月17日起至2016年11月24日止的房屋占用费（按照每月85600元的标准计算）、占用物业期间的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计算）、车位管理费（按照每月120元的标准计算）；3.上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司再向黄建贞支付违约导致合同解除的租赁保证金160000元。
一审法院认定事实：广州市越秀区天河路45号之二十101、201、301、401房的产权人均为广州市翔锋贸易有限公司，房屋所有权取得方式均为购买，规划用途均为住宅。
2012年5月21日，黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区天河路45号之二十101、201、301、401房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限为2012年5月15日至2015年12月31日止，其中2012年5月15日至2013年12月31日的月租金为62000元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为72000元，2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为82000元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；租赁期间转让该房屋时，须提前三个月（不少于三个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前90日书面通知乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期限届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；同意乙方转租或分租；等。同月24日，该合同办理了租赁登记备案。2013年10月8日，经黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）同意，将租赁期限变更为2016年1月1日至2016年12月31日，并于当月10日办理了租赁登记备案。2016年5月5日，黄建贞（承租人、乙方）与案外人广州市翔锋贸易有限公司（出租人、甲方）又签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方将坐落于越秀区天河路45号之二十101、201、301、401房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限为2016年5月1日至2022年12月31日，月租金额为41000元；租金按月结算，由乙方在每月的第七日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方，其他条款与上述2012年5月21日签订的《广州市房屋租赁合同》内容一致。
2015年6月30日，黄建贞（出租人、甲方）与上海黑弧广州分公司（承租人、乙方）签订《君汇·东山墅（上誉花园）别墅租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区天河路45号之二十101、201、301、401的房地产出租给乙方使用，该单位建筑面积共533.58平方米（按房地产证面积），双方约定以此面积533.58平方米作为缴纳租金及物业管理费、水电费、垃圾清理费等其他费用的计费依据；乙方需按时向甲方缴纳租金，租金按月结算，由乙方在每自然月的第七日前按一次性现金或划账的付款方式缴付当月租金给甲方；乙方同意上誉花园业主委员会委派的物业管理公司负责出租物业日常的物业管理，并按照上誉花园的统一规定的时间和收费标准前缴交物业管理费、水电费等其他费用；甲乙双方协定2015年6月16日至2015年7月31日为免租期，2015年8月1日至2015年8月31日，每月租金为90000元，2015年9月1日至2016年7月31日，每月租金为80000元，2016年8月1日至2017年7月31日,每月租金为85600元，2017年8月1日至2018年7月31日，每月租金为91592元；乙方同意向甲方缴纳租赁保证金（数额为两个月月租金之和），并按照双方签订的租赁合同约定用途使用房屋，保证金为160000元，电梯、水电管理费以及租金税金的押金48800元，本合同规定的租赁期限届满时，若乙方已清缴所有应缴租金和费用，且无任何违约行为，甲方应当在期限届满且乙方办妥退场手续、房屋交接给甲方后十日内将乙方的租赁保证金本金（免息）如数退还给乙方；甲乙双方约定2015年6月16日为乙方进场装修日（该日为入伙日，即租期起始日），若乙方最迟必须在确定的入伙日后第15个工作日内前来办理入伙手续，若乙方逾期不办理手续，甲方有权单方面终止本租赁合同，收回出租房屋，并没收合同保证金；入伙日至2015年7月31日止为免租期，供乙方对该物业进行内部装修，此期间内乙方免交租金，但在免租期内乙方仍需按照管理公司的统一规定缴交物业管理费、水电费、垃圾清理费等其他费用，免租期属一次性优惠，不适用于任何续约或延长租期等情况，乙方须于免租期届满后，开始向甲方缴交租金；乙方若中途终止本合同，甲方有权不退还租赁保证金；乙方应按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，违约方按租赁保证金的双倍赔付给守约方；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的2%支付滞纳金；涉及双方权利、义务的，甲乙双方应当以书面形式通知对方，合同中所列的甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应当自变更之日起十日内书面通知对方，否则对方按照原通讯地址发出的书面通知应视为送达，因为地址变更导致无法送达的，变更方应当承担相应的责任；乙方须在2015年6月25日前付清租赁保证金的余额140000元以及8月份租金90000元，在2015年6月30日前付清电梯维修、水电管理费以及租金税金押金48800元，否则本合同无效；该租金的租价包含一个负一层车位，车位的编号B1-208，但乙方仍需按管理处的规定，每月缴交车位管理费；等。
2016年8月29日，黄建贞（出租人、甲方）与上海黑弧广州分公司（承租人、乙方）签订《补充协议（一）》，其中约定：越秀区天河路45号之二十房屋是可申请作临商用途（即可用于办公、商铺等商业用途），现乙方因自身的原因，申请从2016年8月1日至2016年10月31日这段时间以住宅的性质办理租赁合同登记备案，经甲乙协商，达成以下补充协议：乙方需按照水荫片出租屋管理站的要求在备案当天按一次性付款方式缴付2016年8月1日至2016年10月31日的税金、印花税等所产生的一切税费；乙方如需在10月31日后，继续办理合同备案登记的，必须在期满一个月前的向甲方提出申请，如乙方需提前解约的，除了需按2015年6月30日签署《上誉花园君汇·东山墅》的相关合同条款执行外，还需到出租中心办理租赁合同的终止手续；等。
2016年8月30日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出《转租申请》，内容大致为：由于我方经营结构调整，对租赁面积的需求有所变化，我方单方面申请提前解除该租赁合同，希望贵司同意我方转租，我方将按合同约定条款进行转租，经同意后，我方承诺届时结清租赁期内的租金、管理费、水电费等一切债权债务，并自愿承担你与新承租人签约合同内免租期的租金及中介费等费用，同时在该物业未成功转租前，我方承诺按时缴交合同内的费用。同日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出通知，称：由于我司经营变动，向你方申请暂缓办理临商事宜，2016年8月1日起按照季度性申办住宅备案，相关的街道备案及工作，烦请你方协助，我司将尽快处理妥善。
2016年10月13日，上海黑弧公司广州分公司向黄建贞发出《退租申请》，内容大致为：我方于2016年8月25日正式提出退租及转租申请，至今转租事宜一直未能确定，为避免因转租不成功所带来的更大的损失，现正式申请提前解除该租赁合同，以8月25日提出正式书面申请为正式退租时间。
2016年10月18日，黄建贞分别向上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司发出《律师函》，内容大致为：上海黑弧公司广州分公司拖欠2016年10月的租金及违约金,你方逾期付款的行为已严重违反了合同的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任应由上海黑弧公司承担，否则我方将依法追究你方此前的违约责任,甚至解除合同并要求赔偿损失。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2016年10月23日出具妥投证明，载：该邮件分别于2016年10月19日、2016年10月21日向上海黑弧公司广州分公司、上海黑弧公司妥投。
2016年10月20日，上海黑弧广州分公司向黄建贞发出《对<律师函>的回复》，内容为：关于十月房租的缴纳，我司曾于2016年8月25日书面向黄建贞提出退租申请，黄建贞并未提出任何的反对意见，因此我司认为黄建贞已同意我司的退租申请，故律师函中要求我司继续支付房租一事，我司不能接受；鉴于该合同双方已同意提前解除，我司已于2016年10月15日正式从该租赁物业搬出，不再使用该物业，请转告房屋业主在见本回函之日起的任何一个工作日联系梁玉英取回该物业房门钥匙；根据上述合同的相关约定，由于我司已经正式提出解除该合同，且黄建贞也表示默认，故该合同事实上已经解除，我司再次申明不再租赁该物业，请在结算相关物业费用后返还我司的剩余保证金。
又查明：2016年11月17日，上誉花园物业服务中心出具《证明》，载：上誉花园物业服务中心收到业主代表黄建贞的通知，见证其与上誉花园4号别墅的租户上海黑弧广州分公司在2016年11月16日下午14:30分进行物业交接手续，在办理相应的水电抄表、搬走室内物品后，租户代理人梁玉英要求将交接日期提前写到2016年11月3日，要不然不同意办理交接手续，黄建贞一方要求据实确认为2016年11月16日，后来双方没法达成一致意见，租户就没有办理交接手续，未将上誉花园4号别墅的钥匙交回黄建贞一方。2016年11月17日，黄建贞再次向上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司发出《通知函》，大致内容为：贵司拒不交付租金，希望解除合同，为此我方与贵司约好在2016年11月16日下午14:30分办理物业交接手续、解除合同手续，但贵司坚持要求将交接的日期提前写到2016年11月3日，不肯据实确认交接的时间，且至今仍不将君汇4号别墅交回我方，我方现明确于2016年11月16日解除与你方签订的君汇4号别墅的租赁合同，贵司在收到通知当天将房屋钥匙交回我方。上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司确认于2016年11月19日收到该通知，但对其内容不予确认。
2017年1月13日，广州市市翔锋贸易有限公司出具《证明》，内容为：黄建贞将越秀区天河路45号之二十房屋转租给上海黑弧广州分公司之前带该司的工作人员向我司了解该房屋的权属、租赁及使用性质等情况，并了解能否作为办公用途和办理住改商的手续。我司出具了房产证的原件，并认可了黄建贞所出示给该司的有关我司与黄建贞签署的租赁合同的真实性，同意黄建贞将房屋转租给该公司，并告知愿意配合办理住改商的手续，但是产生的费用由黄建贞和该公司负担，和我司无关。
黄建贞为证明其代缴了君汇-208车位于2016年11月至12月份的车位管理费240元及天河路45号之二十房屋于2016年11月4日至12月14日的管理费3281.64元，向一审法院提交了广州天伦物业管理有限公司出具的发票两张。黄建贞为证明上海黑弧广州分公司于2016年11月15日搬出讼争房屋内的物品，向一审法院提交了《物品携出放行条》，上面载明：申请人为梁玉英，申请时间为2016年11月15日。黄建贞为证明上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司违约给其造成损失，还向一审法院提交了其于2016年11月24日购买2把锁匙用于讼争房屋花费48元的收据一张、于2016年12月16日维修讼争房屋的空调产生的费用420元的收据一张、通过广州市志正地产代理有限公司将房屋转租支付的中介费40000元及将房屋重新出租后，房屋的租金相比黄建贞与上海黑弧广州分公司签订的房屋租赁合同的租金少了381248元的《租赁合同》一份。
上海黑弧广州分公司为证明其已于2016年10月15日从讼争物业中搬出不再使用该物业，向一审法院提交了于2016年11月3日向黄建贞发出的《通知函》，内容为：我司于2016年8月作出不再租用你方物业的决定，并书面告知你方，你方并未作出任何回复，因此我司认为你方对我司的退租行为表示默认；我司已于2016年10月15日正式从该租赁物业搬出，不再使用该物业，并在2016年10月20日对你方律师函的回复中作了说明，现书面再次通知你方尽快书面通知我方约定办理该物业交接手续的时间；同时也请你方返还我司物业管理费保证金50000元；我司保留追究你方在签订及履行合同中存在欺诈我司情形给我司造成经济损失的权利。
一审庭审中，黄建贞表示：租赁合同于2016年11月16日解除，黄建贞与上海黑弧广州分公司在该日办理交接，但因为双方对交接的时间发生争议，上海黑弧广州分公司不同意交付钥匙给我方。上海黑弧广州分公司表示：不确认租赁合同于2016年11月16日解除，在2016年10月19日已解除，黄建贞与上海黑弧广州分公司约定于2016年11月3日办理交接，我方去了现场，黄建贞提出需将水电费结清，我方提出可扣划水电费，但上海黑弧广州分公司不同意，故未交接；在2016年11月16日约定交接，我方将钥匙交给黄建贞，但黄建贞不接收，称交接时间必须在16日，我方认为交接时间在2016年11月3日，故未交接成功，对此无书面的证据证明。上海黑弧广州分公司还表示：鉴于黄建贞签订租赁合同时故意隐瞒房屋的使用用途，我方主张租赁合同无效；黄建贞表示：若法院认为租赁合同无效，我方仍坚持我方的诉请。
黄建贞与上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司均确认：从2016年10月开始，上海黑弧广州分公司缴纳管理费至2016年11月3日，租金等其他费用还未缴纳。
一审法院认为，黄建贞已提交证据证明涉案房屋的业主方同意其转租，且在签署合同时已告知上海黑弧广州分公司房屋的用途及改变用途需办理的手续，故黄建贞与上海黑弧广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同》应属合法、有效合同。上海黑弧广州分公司无故要求退租并提前解除合同，已构成违约。本案的争议焦点在于合同何时解除及房屋何时交接的问题，根据上海黑弧广州分公司提交的书面证据，不足以证明其已于2016年10月15日正式搬出讼争物业，也无法证明其与黄建贞在2016年10月19日就解除合同已达成合意，故对上海黑弧广州分公司所述合同于该日解除的抗辩，一审法院不予采纳。结合黄建贞提交的书面证据证明，一审法院采信黄建贞所述的合同于2016年11月16日解除的主张。故对黄建贞要求上海黑弧广州分公司支付2016年10月1日至2016年11月16日止的房屋租金及相应的违约金的诉请，一审法院予以支持。关于该逾期支付租金的违约金，因逾期支付租金主要给黄建贞带来的是利息的损失，故每日2%的标准过高，一审法院调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。
因黄建贞已代上海黑弧广州分公司垫付了物业管理费、车位管理费，故上海黑弧广州分公司应向黄建贞清偿相关垫付费用。因黄建贞没有足够证据证明电费300元产生的期间是在上海黑弧广州分公司占用的期间，故对于该项诉请，一审法院不予支持。对于物业管理费、车位管理费的违约金，黄建贞与上海黑弧广州分公司之间没有约定，且黄建贞也未提交证据证明其向管理公司支付了逾期付款的违约金。因此，对于黄建贞主张上述物业管理费等费用的违约金，一审法院不予支持。
因上海黑弧广州分公司无证据证明其已于2016年11月16日向黄建贞交还了讼争房屋的钥匙，故其仍应参照合同约定的标准向黄建贞支付2016年11月17日至2016年11月24日止的房屋占用费等其他费用。
对于黄建贞要求上海黑弧广州分公司支付因其违约导致合同解除的租赁保证金160000元的诉请，根据合同约定，违约方按租赁保证金的双倍赔付给守约方，黄建贞的该项诉讼请求，实际上是要求上海黑弧广州分公司按照合同约定承担单方解除合同的违约责任。黄建贞已对其损失进行了说明并举证，但上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司未提供证据证明该违约金的标准过分高于黄建贞的损失，故对于上海黑弧公司、上海黑弧广州分公司认为该违约金过高的抗辩，一审法院不予采纳。对于黄建贞的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
因上海黑弧广州分公司不具有法人资格，不能独立承担责任，故黄建贞要求上海黑弧公司共同承担连带责任，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，于2017年3月29日作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年10月1日起至2016年11月16日止的租金（按照每月85600元的标准计）及逾期支付上述租金的违约金（以欠付的租金为基数，从2016年11月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计算至实际支付上述租金之日止）；二、于判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年11月17日起至2016年11月24日止的房屋占用费（按照每月85600元的标准计）；三、于判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付从2016年11月4日起至2016年11月24日止的物业管理费（按照每月2401.11元的标准计）、从2016年11月1日起至2016年11月24日止的车位管理费（按照每月120元的标准计）；四、于判决生效之日起十日内，上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司向黄建贞支付违约金160000元；五、驳回黄建贞的其他诉讼请求。一审案件诉讼费9356元(其中受理费6952元、保全费2404元)，由黄建贞负担1604元，由上海黑弧广州分公司、上海黑弧公司负担7752元。
经查,黄建贞认为其通过广州市志正代理有限公司将房屋重新出租后，房屋的租金相比其与上海黑狐广州分公司签订的房屋租赁合同的租金少了404077元，而不是一审判决认定的少了381248元。一审其他认定事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼中，上海黑狐公司表示其上诉提及因黄建贞住改商的行为额外支出77600元费用，已另案主张。
二审中，双方当事人均无提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合上海黑狐公司的上诉请求和理由以及黄建贞的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同效力的认定；2.上海黑狐公司主张涉案房屋占用费自2016年10月1日计至2016年10月15日应否支持。现评析如下：
关于涉案合同效力的认定问题。黄建贞与上海黑狐广州分公司签订的《君汇˙东山墅（上誉花园）别墅租赁合同》出自双方当事人的真实意思，内容不违反法律、法规的强制性规定，因此，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。上海黑狐公司认为黄建贞明知上海黑狐广州分公司承租涉案房屋用作公司注册地址，但黄建贞提供的涉案房屋的性质为住宅，违反《广州市人民政府关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》（穗府[2014]7号）关于住宅不得变更其用途为商业性质的规定。但是房屋用途的性质影响的仅为合同能否继续履行的问题，并不能作为认定合同无效的依据，且从涉案房屋业主出具的证明、双方当事人签订的补充协议和上海黑狐公司广州分公司发出的通知等材料可知，上海黑狐公司广州分公司在签订合同时明知涉案房屋的用途以及改变用途需办理的手续，涉案房屋是因上海黑狐公司广州分公司自己的原因暂缓办理临商事宜，此外，上海黑狐公司主张涉案合同无效也与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题》的解释（一）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定不符。因此，上海黑狐公司上诉认为涉案合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，其上诉以合同无效为由，主张黄建贞无权要求其支付违约金理由不成立，本院不予采纳。
关于上海黑狐公司主张涉案房屋占用费自2016年10月1日计至2016年10月15日应否支持。上海黑狐广州分公司没有提供充分证据证明黄建贞同意其于2016年10月15日退租并搬离涉案房屋。本案中，有证据证明双方当事人到涉案场地办理交接手续的为2016年11月16日，但在交接当天上海黑狐广州分公司认为双方约定于2016年11月3日办理交接，要求将交接时间写为2016年11月3日，导致双方未能交接成功，而上海黑狐广州分公司对于其上述主张并无提供书面证据予以证实，故未能办理交接房屋的责任在于上海黑狐广州公司。同时，上海黑狐广州分公司没有举证证明其已在2016年11月16日将涉案钥匙交付给黄建贞，而黄建贞直至2016年11月24日才实际控制了涉案房屋，故一审法院根据上述查明事实及双方提供的证据采信黄建贞关于合同于2016年11月16日解除的主张，据此判决上海黑狐广州分公司、上海黑狐公司向黄建贞支付2016年10月1日至2016年11月16日止的房屋租金以及2016年11月17日至2016年11月24日的房屋占用费，并无不妥，本院予以维持。上海黑狐公司上诉主张房屋使用费自2016年10月1日计至2016年10月15日，缺乏事实依据，本院不予支持。至于黄建贞主张支付物业管理费、车位管理费的问题，其已提供了证据予以证实，上海黑狐公司没有提出相反证据推翻黄建贞的该主张，因此，其上诉主张撤销一审上述有关判项，缺乏理据，本院不予支持。另外，上海黑狐公司表示其上诉提及因黄建贞住改商的行为额外支出77600元费用已另案主张，故本案对其该费用不予审处。
综上所述，上诉人上海黑狐公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7752元，由上海黑狐数码传媒股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年九月十二日
书记员 李志康
李倩妤