四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终736号
上诉人（原审被告）：谯艳春，女，汉族，1972年3月6日生，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：李俊华，男，汉族，1962年2月11日生，住四川省泸县。
被上诉人（原审原告）：四川天立房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区南光路21号5栋2楼。
法定代表人：罗实，董事长。
委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。
上诉人谯艳春因与被上诉人四川天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人谯艳春及其委托诉讼代理人李俊华，被上诉人天立公司的委托诉讼代理人王俊到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人谯艳春的上诉请求为：依法改判谯艳春支付实际欠付3个月（截止2016年10月）租金53475.00元。上诉人谯艳春主要的上诉理由为：一、谯艳春与天立公司从2016年10月份起已经实际达成了解除《房屋租赁合同》的口头协议，一审法院判决谯艳春应当支付至2017年7月15日的租金213900.00元，系认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以改判。该案的事实是:谯艳春与天立公司于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》后，谯艳春经营得比较顺利，每月都有可观的营业收入，谯艳春也一直按照合同约定向天立公司支付房租，虽然在经营淡季有时也有入不敷出的情况，但谯艳春也是按期支付了房租及缴纳其他相关费用，从未拖延过。但到了2016年6、7月份，天立公司的员工突然告知谯艳春，天立公司因为特殊情况要转让案涉房屋，要求解除双方的租赁合同并马上搬走，谯艳春感到非常突然，当即提出异议。但天立公司采取了一些非常规手段逼迫谯艳春搬走，还派人对案涉房屋进行丈量等，导致给谯艳春造成非常不好的负面影响，原本后期的生意经营还可以，这样一来，谯艳春的生意客户锐减，经营马上陷入困境。到了2016年10月份，谯艳春没有办法，只得同意天立公司的意见，与天立公司达成了解除双方签订的《房屋租赁合同》及支付违约金的口头协议，并且谯艳春停止了经营。谯艳春当时要求天立公司签订书面的解除协议并支付谈好的违约金，但天立公司说既然大家已经都谈好了，不会反悔，叫谯艳春先把案涉房屋钥匙交到物管办公室去。隔了几天，待谯艳春处理好了善后事宜后，去交房屋钥匙时，不曾料想，这时天立公司出尔反尔，物管办公室说天立公司根本没有要转让案涉房屋解除双方的租赁合同，也没有让谯艳春搬走的意思表示，他们也没有这个权利收取钥匙。谯艳春这一下完全蒙了，下来后细细打听才弄明白了，原来是由于几个月之前有人到天立公司咨询想要购买案涉房屋，并且出价较高，天立公司自身资金原因也想乘机出售案涉房屋，但是购买人提出该房屋必须是清洁房不能处于出租状态，因为购买人购买的目的就是另有专用。因此，天立公司多次口头或电话告知谯艳春，该案涉房屋有人要买天立公司也要出售，要求谯艳春终止合同立即搬走。由于谯艳春当时没有同意，天立公司迟迟不能满足购房人的要求，到了2016年9月底，该购房人表示不再购买案涉房屋而购买其他房屋去了，加之由于税收政策的变化，天立公司了解到案涉房屋属于商业用房,转让后依法应当交纳的所得税非常高，与预期收益差异太大，故天立公司也无意再转让该案涉房屋。因此，天立公司这时就背信弃义矢口否认双方已经达成的解除协议以及要求上诉人搬走这一事实。事后，谯艳春多次要把案涉房屋及钥匙移交给天立公司或其授权收取租金的员工赵真真等人，但天立公司一直拒绝接收。谯艳春已经无法再继续经营，只得自行搬离该案涉房屋，并告知天立公司已经搬离案涉房屋不再租赁使用，谯艳春愿意承担违约责任。上述事实从一审证人证言及录音视频证据都能证实，而一审法院置真实事实于不顾，系认定事实错误，依法应当予以改判。
二、无论租赁合同事实上是否已经实际解除，即使法庭认定谯艳春辩称的租赁合同已经解除证据不足，但是，从2016年10月起谯艳春就已经没有再占有使用该案涉租赁房屋，该房屋实际已经是由天立公司占有管理使用，谯艳春无法继续经营是因为天立公司准备转让该案涉房屋，后因多种原因没能实际转让所导致的，天立公司自身对此具有重大过错违约在先，从2016年10月份起至2017年7月15日止这一期间的所产生的租金损失属于扩大损失，应当由天立公司自行承担或者由谯艳春及天立公司分担，并且应当抵扣谯艳春签订租赁合同时所缴纳的40000.00元押金，而不应当判决认定全部由谯艳春单方承担，否则有违法律的公平性和公正性原则。
被上诉人天立公司辩称，谯艳春称2016年10月已经与天立公司达成解除房屋租赁合同的口头协议不是事实。天立公司从未与谯艳春就合同提前终止形成过口头或者书面协议，合同在期限届满前未终止。谯艳春称2016年10月起就将诉争房屋的交给天立公司管理使用不是事实。在租赁合同届满前，天立公司没有收回诉争房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。
天立公司向一审法院起诉请求：判决谯艳春支付天立公司租金213900.00元。
一审法院认定事实：2014年6月3日，天立公司与谯艳春签订《房屋租赁合同》，将天立公司所有的坐落于泸州市龙马潭区天立花园天立街33号一层、二层，建筑面积589.262平方米的房屋出租给谯艳春做餐饮使用。双方约定租赁期自2014年7月16日至2017年7月15日止；2014年7月16日至2015年7月15日月租金14732.00元，2015年7月16日至2016年7月15日月租金16205.00元，2016年7月16日至2017年7月15月租金17825.00元。双方还约定了押金抵扣租金、违约金、违约责任等。后谯艳春向天立公司支付了40000.00元押金。谯艳春自2016年7月16日起未再支付租金。天立公司诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为：天立公司与谯艳春签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，一审法院予以确认。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同内容行使权利、履行义务。天立公司按约将租赁房屋交付谯艳春使用，谯艳春则应按合同约定使用租赁房屋并支付租金。合同约定租赁期限为2014年7月16日至2017年7月15日，但谯艳春从2016年7月15日起未向天立公司支付租金，该行为违反了《房屋租赁合同》约定，已构成违约，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。因此，天立公司要求谯艳春支付2016年7月16日至2017年7月1日期间的租金共计213900.00元（合同约定此期间月租金为17825.00元）的诉请一审法院予以支持。谯艳春辩称应当抵扣押金40000.00元，天立公司对此无异议，故谯艳春尚应支付天立公司租金173900.00元。谯艳春辩称其已通过要求退还钥匙、停交租金、停止经营等行为向天立公司明确表示提前解除租赁合同，双方租赁合同已于2016年10月终止。一审法院认为，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满前，承租人经营不善等原因导致自身无力履行合同而提出解除合同不符合合同法规定的法定解除条件，在天立公司未明确同意解除双方合同，双方未能就提前解除合同协商一致的情况下，谯艳春上述行为不能产生合同解除的法律后果。故对谯艳春的辩解意见，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：谯艳春于该判决生效后十五日内支付拖欠天立公司的租金173900.00元（已品迭天立公司退还谯艳春的押金40000.00元）。该案案件受理费4508.00元，一审法院减半收取2254.00元，由谯艳春承担。
二审中，谯艳春向本院提交《收据》19张，拟证明天立公司收取款项后没有开具正规票据，存在偷税行为。天立公司质证认为：该组证据不属于新证据，与本案无关，根据谯艳春与天立公司签订的房屋租赁合同的约定，天立公司收取的租金是不含税租金，因租赁发生的一切税费由谯艳春交纳，天立公司无需向谯艳春出具发票。
本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：谯艳春与天立公司在2016年10月是否就解除房屋租赁合同形成合意并将诉争房屋交付天立公司，谯艳春是否应当承担剩余租赁期限的房屋租金。针对该争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。谯艳春主张其与天立公司就诉争房屋租赁合同关系的解除达成口头协议，将诉争房屋交付天立公司，但谯艳春提供的证据不能证明其该事实主张，应承担举证不利的法律后果。此外，在谯艳春提交的民事上诉状中，谯艳春也陈述了天立公司拒绝接收诉争房屋钥匙的事实，从该陈述内容来看，谯艳春亦未与天立公司就解除诉争房屋租赁合同形成合意及房屋交付，故谯艳春的该事实主张无事实依据，本院不予支持。
谯艳春上诉还提出2016年10月至租赁期限届满（2017年7月15日）的租金属于扩大的损失，应由谯艳春和天立公司分摊。根据本案现有证据材料，只能确定谯艳春未支付租金的时间，尚不能确定谯艳春未实际占有、使用诉争房屋的时间，且该事实为天立公司所知晓。即使谯艳春所陈述的其2016年10月起就未实际占有使用诉争房屋的事实客观存在，2016年10月距租赁期限届满尚不足一年，亦不足约定租赁期限的三分之一，天立公司在此期间未采取适当措施，亦未超出合理的时间范围。故谯艳春要求天立公司对该期间的租金予以分摊的上诉主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3778.00元，由谯艳春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年六月十一日
法官助理 刘 静
书 记 员 毛 林