江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终3537号
上诉人（原审原告）：薛梁，男，1988年9月12日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：张永立，江苏尊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晔，江苏尊法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市劳动东路758号。
法定代表人杨斌华，该公司董事长。
诉讼代表人：常州泰和置业发展有限公司破产管理人。
委托诉讼代理人：陈太友，江苏律邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁益强，江苏律邦律师事务所律师。
原审第三人：丁月琴，女，1950年7月15日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：匡鹤，江苏源博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛挺，江苏源博律师事务所律师。
上诉人薛梁因与被上诉人常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和公司）、原审第三人丁月琴房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初字第2708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现��审理终结。
薛梁上诉请求：1.依法改判被上诉人继续履行合同；2.本案上诉费用由被上诉人承担。一、一审法院错误归纳上诉人与被上诉人的争议焦点，超越审理范围，对于双方没有争议的事实进行认定。本案上诉人与被上诉人为房屋买卖合同关系，上诉人的一审诉讼请求为要求继续履行合同，并要求被上诉人完成其附随义务（协助办理产权登记）、承担迟延办理房屋产权证的违约责任。被上诉人在答辩中对于上诉人一审所诉称的事实均予以认可，表示愿继续履行合同，并辩称因与丁月琴的房屋买卖合同解除后未有解除在房管局的备案，故无法将该房备案到上诉人名下，但被上诉人同意将房屋权证登记在上诉人名下。一审中第三人丁月琴陈述，上诉人与被上诉人间的合同无继续履行的基础和法律条件，若继续履行导致其他债权人利益损害。由上可知案件的争议焦点为涉案房屋是否属于破产财产、双方的合同是否有效、是否有继续履行合同的法律依据。而本案一审法院超越合同双方对于事实的争议，错误以“是否符合双方约定的交付条件”作为房屋买卖合同双方的争议焦点。因“交付是否符合双方约定的交付条件”是被上诉人需完成的合同义务，如被上诉人因该义务不符合合同约定的条件，系被上诉人的违约行为，而对于该违约行为上诉人于一审案件中并未追究其违约责任。虽被上诉人已被裁定宣告破产，该房屋依法也不属于破产财产，被上诉人依法未将该幢楼作为破产财产，被上诉人也愿意依法继续履行合同，并且其也正在为该幢楼的竣工验收及权证的办理履行相应的后续义务。本案中竣工验收并不属于客观不能，故被上诉人应继续履行房屋买卖合同。二、一审法院错误适用法律。1、在合同已生效并且被上诉人没有合同履行客观不能的情况下，一审法院错误驳回上诉人继续履行合同的诉请，剥夺了上诉人的合同根本权利，本案争议房屋的竣工验收不属于履行的客观不能的情况，被上诉人可于破产程序中继续完成相应的合同义务。在此情况下一审法院以“被告的违约行为致使合同目的目前无法实现为由”驳回上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，剥夺了上诉人根本的合同的权利，一审的判决后果是（因合同目的无法实现）双方的合同只能终止或解除，明显违反了合同的诚实信用原则和全面履行的原则。2、一审法院将被上诉人办理产权证过户登记这一应完成的合同义务认定为“目前无法实现”，对此一审法院应向上诉人释明而未释明，反而错误以驳回上诉人诉讼请求的方式让上诉人承担了被上诉人应承担的法律责任，免除了被上诉人的相应继续履行办理产权登记过户的义务，明显不公，于法无据。3、丁月琴作为无独立请求权第三人与被上诉人泰和公司仅为债务关系，对于涉案房屋并无独立的权利。丁月琴就涉案房屋虽与被上诉人有房屋买卖合同，但双方已于2013年8月19日解除了房屋买卖合同，之后上诉人才与被上诉人签订并实际履行了房屋买卖合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
泰和公司辩称，对于上诉人上诉请求中要求继续履行合同，我方无异议，对于上诉人上诉的其他相关问题请求法院依法处理。
丁月琴辩称，一、一、上诉人的上诉请求所依据的事实和法律都不充分，应予驳回。二、该购房合同是否能够继续履行，应按破产法的规定，经破产审理的人民法院确认同意，并符合法律规定的交付条件才能继续履行，否则也只能按一般债权���以处理。故我方认为上诉人的上诉请求不能成立，一审法院适用法律正确，应予维持。
薛梁向一审法院起诉请求：2013年12月8日，薛梁与泰和公司签订了商品房买卖合同，合同约定由泰和公司将其泰和之春施工编号为37幢甲单元601室房屋出售给薛梁，房款计5491200元，合同另对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后薛梁依约将房款支付给泰和公司，该公司也将房屋交付给薛梁使用至今。但是泰和公司一直未配合薛梁办理上述房屋的产权过户登记。第三人丁月琴在与泰和公司于2013年8月19日解除诉争房屋的买卖合同后亦未办理备案登记。2015年8月薛梁得知泰和公司破产。薛梁认为，薛梁与泰和公司签订的房屋买卖合同已经生效，双方均应据该合同约定履行。薛梁已依约交付房款，泰和公司对于诉争房屋除了有交付房屋义务外，还应据合同约定有义务配合薛��将该房屋产权过户登记薛梁名下。因泰和公司已破产，且法院指定了破产管理人，破产管理人在薛梁与泰和公司破产后有义务继续履行原合同，配合薛梁完成相应的产权登记并支付薛梁相应的违约金。现要求泰和公司继续履行合同，配合薛梁将泰和之春施工编号为37幢甲单元601室房屋产权过户登记到薛梁名下；泰和公司支付薛梁违约金2746元；泰和公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：泰和公司（出卖人）与薛梁（买受人）于2013年12月8日签订了商品房买卖合同1份，约定：出卖人将泰和之春苑37幢甲单元601号房出售给买受人；建筑面积共422.40平方米；房屋总金额为4256600元；出卖人应当在2013年12月31日前保证该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续，再交付买受人使用；2013年7月1日后交付的商品房，须取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》；因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金。
薛梁按照合同约定支付了全部房价款4256600元。2013年9月11日，泰和公司委托物业公司具体办理薛梁的入住手续。后泰和公司将房屋交付给薛梁使用。
一审另查明，2013年8月19日，泰和公司（甲方）与丁月琴（乙方）签订了“关于解除《商品房买卖合同》的协议”1份，约定：双方解除泰和之春37号楼甲单元601室《商品房买卖合同》及44、45号的《车位协议书》;甲方在2013年9月10日将购房款及车位款4921744元退回乙方，并按2年期同期银行存款利率向第三人支付利息493600元，乙方收到上述款项同时，以承兑汇票的形式向甲方出借人民币450万元；协议生效后，甲方有权将37号楼甲单元601室��行出售，如在2014年3月9日前甲方需与其他客户订立商品房买卖合同的，要提前三日通知乙方。2013年9月10日，丁月琴出具收条，言明收到泰和公司退房款及退车位款共计5415344元。
一审又查明，2016年4月15日，常州市天宁区法院作出（2015）天商破字第2-1号民事裁定书，裁定宣告泰和公司破产。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、诉争房屋是否符合交付条件；2、违约金的计算；3、诉争房屋产权是否可以办理。一、关于诉争房屋是否符合交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。薛梁与泰和���司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应于2013年12月31日前保证诉争房屋经有关政府部门办妥竣工备案手续，还须取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。泰和公司虽然已将房屋交付给薛梁使用，但是因泰和公司尚未完成相关竣工验收的合法手续，故泰和公司的房屋不符合合同约定的交付条件。二、关于违约金计算的问题。薛梁与泰和公司签订的商品房买卖合同约定，该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。诉争房屋交付给薛梁使用，故泰和公司负有保证薛梁具备办理房地产权属证书条件的义务。而具备办理房地产权属证书的条件之一是工程必须经竣工验收备案。现泰和公司因自身原因尚未完成竣工验收的工作，违反了合同义务。商品房买卖合同约定，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.05%向买受人支付违约金，诉争房屋总价款为4256600元，故泰和公司应当支付违约金为4256600*0.05%=2128.3元。三、关于诉争房屋产权是否可以办理的问题。住宅工程经竣工验收备案后可办理产权证。诉争房屋所在楼盘因没有完成综合验收，无法以泰和公司名义领取产权证，更无法完成后续的将大产权分割给每个买受人的工作，故泰和公司的违约行为致使合同目的目前无法实现，薛梁要求泰和公司继续履行合同并办理过户登记的要求欠缺相应的条件，故对薛梁要求泰和公司继续履行合同，将诉争房屋产权过户登记薛梁名下的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出如下判决：��、泰和公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛梁支付违约金2128.3元。二、驳回薛梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理40875元，减半收取20437.5元，由泰和公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
原审第三人丁月琴对一审查明事实部分的“另查明”中的部分表述有异议，认为应将协议的全部内容予以表述，而不能仅作部分表述，这样容易产生误解。“要提前三日通知乙方”，之后的内容为“乙方应无条件配合甲方办理解除37号楼甲单元601室备案登记所需的一切手续，甲方在商品房售出时应向乙方归还借款，届时按借款的实际使用期间结算利息，如甲方不提前还款，甲方需另行提供有效担保”，这一段话明确表示泰和公司用该套房对丁月琴的退房款提供了担保。
各方当事人对一审查明的其他事实未提出异议，本院依法予以确认。
本院认为，关于被上诉人泰和公司能否实际履行向上诉人薛梁交付本案争议房屋的义务问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案事实表明，上诉人薛梁与被上诉人泰和公司于2013年12月8日签订的商品房买卖合同，约定薛梁购买泰和公司开发建设的泰和之春苑37幢甲单元601号房屋，泰和公司应当在2013年12月31日前保证该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续交付薛梁使用。双方签订的该商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，双方应当全面履行。现薛梁已先行支付房款4256600元，泰和公司也先行交付上述房屋给薛梁使用，但双方一直未办理该房屋的变更登记手续。泰和公司的合同义务尚未履行完毕，现薛梁起诉请求判令泰和公司继续履行合同，配合薛梁将争议房屋产权过户登记到薛梁名下，理由正当，应当予以支持，但鉴于目前泰和公司对争议房屋未经竣工验收以及尚未完成该房屋的初始登记，故其目前无法与薛梁就本案争议房屋办理变更登记手续，待泰和公司完成工程竣工验收及涉案房屋初始登记后，泰和公司应及时与薛梁办理该涉案房屋的变更登记手续。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40875元，由上诉人薛梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍丽萍
审 判 员 卢文忠
代理审判员 是飞烨
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 房 敏