江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终7699号
上诉人（原审原告）:田坤，女，1982年3月15日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：陈依漫，江苏简文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:苏州瑞龙地产发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号研发楼A7层。
法定代表人：陈国邦，总经理。
委托诉讼代理人：苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。
上诉人田坤、苏州瑞龙地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人田坤上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第937号民事判决，依法改判；2、本案的诉讼费由苏州瑞龙地产发展有限公司承担。事实和理由：一审法院在判决中认定被上诉人未交付阁楼违约后，在计算应返还的房款时的计算方式、在认定相关的租金及物业费损失时的判定标准上存在矛盾不合常理，应当予以改判。
上诉人苏州瑞龙地产发展有限公司（以下简称瑞龙公司）上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第937号民事判决，依法改判；2、上诉费用由田坤承担。事实和理由：原审判决事实认定不清。根据建设部及江苏省的地方规定，阁楼是部分计入产权面积的。不计入面积的阁楼和闷顶概念上在百姓中无明显的界限和区别，销售人员表述不准确，并不影响闷顶本身的性质，而应当以规划部门批准的闷顶的表述为准。被上诉人所购房屋所在“碧堤花园”小区一期建设工程方案中从未涉及和包含阁楼。闷顶部分由上诉人投资建设，未进行公摊，有窗无门，也无外部进入的通道，小区其他业主不分摊维修费用，不属于整个小区的附属空间，而是顶层业主专属的附属空间。闷顶设计合法性、具有利用价值方面得到了吴中区规划局的盖章认可。原审判决认定被上诉人不能就此进行专有使用，事实认定错误。原审法院对于上诉人提供的证据未予质证，审理程序存在错误。
对于瑞龙公司的上诉意见，田坤在诉讼中答辩称：根据物权法和相关司法解释，闷顶的所有权属于全体业主，而非瑞龙公司所说的属于其公司所有。瑞龙公司未阻止顶层用户使用闷顶层与其主动交付合同约定的阁楼，是不同的法律行为。闷顶层与瑞龙公司销售时承若赠送的阁楼非同一标的。阁楼是具有可使用功能的，而根据规划设计，闷顶层只是顶楼与坡面屋顶之间的封闭空间，依法不具备使用功能。瑞龙公司根本没有交付也无法交付其在销售时所称的阁楼。
对于田坤的上诉意见，瑞龙公司在诉讼中答辩称：瑞龙公司的闷顶设计具有合法性，瑞龙公司实际上赠送了该闷顶，并未违反合同约定或者要约约定。田坤实际上是企图达到既使用该闷顶，又获得不当利益的目的，不应获得法院的支持。原审判决未查明事实，判定瑞龙公司违约，退还房款，缺乏事实和法律依据。
原审原告田坤向一审法院起诉请求：判令瑞龙公司返还田坤多付的购房款400000元并赔偿其他损失100000元，本案诉讼费用由瑞龙公司承担。
一审法院认定事实：2013年8月3日，田坤与瑞龙公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买瑞龙公司开发的位于苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤花园8幢504室房屋，建筑面积为123.76平方米，其中套内面积107.941平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.8190平方米。房屋总价款为1983860元。合同主文及所附房屋平面图中未载明上述房屋附带阁楼。合同补充协议第二十五条约定，买受方清楚并确认：（1）出卖方不委托或授权任何机构、中介或个人（包括工作人员）提供除本合同条款所列明的内容之外的任何承诺或保证（包括口头或书面的）。（2）出卖方所有对外合同、约定、承诺、通知或其他往来文件等，均以加盖出卖方公司公章（仅限于公司公章、合同专用章）为准，未加盖出卖方公司公章/专用章的任何文件以及工作人员个人口头承诺均对出卖方无法律约束力，出卖方不承担任何法律责任。（3）即便在出卖方的经营场所内（包括但不限于办公场所、销售现场、开盘现场等）发生的工作人员私自（包括出卖方委托的销售中介）向买受方作出的承诺或保证，若未经出卖方通过加盖出卖方公司公章或合同专用章以书面形式予以确认或列明在本合同中的，则在上述场合由上述工作人员作出的上述行为亦不构成表见代理，对卖出方同样无法律约束力，买受方无权要求出卖方承担任何法律责任。
销售现场公示的价格为8幢504室建筑面积123.76平方米，开盘总价2074347元，折后单价16193元，折后总价2004104元；404室建筑面积142.02平方米，开盘总价1930570元，折后单价13109元，折后总价1861764元；304室建筑面积142.02平方米，开盘总价1921894元，折后单价13049元，折后总价1853175元；204室建筑面积142.24平方米，开盘总价1814733元，折后单价12283元，折后总价1747085元；104室建筑面积348.69平方米，开盘总价2895206元，折后单价8078元，折后总价2816754元。田坤、瑞龙公司确认田坤在折后总价上享受优惠，实际购房价款为1983860元。签约后，田坤按约支付了上述全部购房款。瑞龙公司通知田坤于2014年12月27日收房，田坤未收房。后，田坤以瑞龙公司交付的房屋未附带阁楼为由诉至一审法院。本案涉案房屋所在楼宇系5层建筑，内设电梯，涉案房屋位于顶层5楼，房屋之上存在有窗无门的闷顶，涉案房屋与闷顶不连通，亦无可以到达闷顶的入口。涉案房屋还带有阳台。
以上事实由田坤提供的商品房买卖合同、证明、录音、开盘价格表、不动产统一发票、房屋交付指引、房屋交付流程表、流程图、照片、投诉材料，瑞龙公司提供的房屋面积预测报告、房屋交付使用通知书、装修备案表、公示及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。瑞龙公司销售人员在销售碧堤花园房屋时承诺顶楼房屋业主可以使用阁楼，销售经理向顶楼业主批注顶楼送露台、送阁楼顶；瑞龙公司表示其销售人员允诺赠送阁楼系表述不规范并认可其销售人员销售时允许田坤使用闷顶的承诺，但并无证据证明瑞龙公司在销售时已就所赠送部分为闷顶而非阁楼的情况向田坤作出明确的解释；顶层房屋较之次高一层房屋的单价差距约为3000元，远高于其他楼层之间的差价；瑞龙公司确认顶层房屋价格的确定系因顶楼附有阳台及闷顶的因素。综合上述情况，可以认定出卖人在销售房屋时明确允诺田坤顶楼附赠阁楼，该允诺对于房屋销售价格的确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容，对瑞龙公司具有约束力。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。田坤、瑞龙公司双方签订的商品房买卖合同补充协议虽载明买受方清楚并确认出卖方工作人员私自向买受方作出的承诺或保证，未经出卖方书面确认或在合同中列明的，工作人员作出的上述行为不构成表见代理，对其无法律约束力，买受方无权要求出卖方承担任何法律责任。结合田坤所提供的证明、批注、录音、投诉材料，可见瑞龙公司的销售人员在销售现场向不特定的购房者作出了买顶楼赠送阁楼、露台的承诺，瑞龙公司对此也仅表示销售人员表述不规范，应为闷顶而非阁楼，可见销售人员的承诺并非私自作出；根据田坤所提供的录音，瑞龙公司销售人员售房时明确表示合同不能改动，阁楼赠送不能体现在合同中，可见瑞龙公司并未就该格式条款向田坤作出合理的提示及说明；在瑞龙公司销售人员承诺顶层附赠阳台及阁楼的情况下，田坤以单价明显高于次高层的价格购得本案所涉房屋，瑞龙公司在《房屋买卖合同》中对附赠物不作约定，在补充协议作出该项免责条款系免除其责任、排除买受方权利。综合上述情况，该格式条款无效，瑞龙公司应按照其允诺交付阁楼。
阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋加添、加建的暗楼。现本案所涉顶层房屋上盖闷顶，系顶楼与坡面之间的空间作的封闭处理，并非阁楼，田坤并不能就此进行专有使用。瑞龙公司以田坤可自行开洞使用闷顶为由主张其已履行相应的合同义务，理由不能成立。房屋价格系根据房屋的综合情况确定，考虑到顶层房屋与次高层房屋之间的价格差异不仅因附赠阁楼的单一因素确定，还需结合层高、朝向、位置、面积、附属物等多种因素决定。结合涉案房屋的具体情况，酌情认定瑞龙公司应返还田坤价款130000元。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。田坤并非要求解除与瑞龙公司之间的房屋买卖合同，现仅以瑞龙公司未交付阁楼为由要求瑞龙公司承担相应的违约责任，不构成其拒收房屋的理由，故对田坤所主张的租金及物业费损失不予支持。遂判决：一、苏州瑞龙地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还田坤价款人民币130000元。二、驳回田坤其他诉讼请求。案件受理费8800元，由田坤负担人民币5900元，由苏州瑞龙地产发展有限公司负担人民币2900元。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，本案所涉房屋在规划设计时，其顶层即为闷顶结构。虽然根据该房的现有结构设计，该闷顶层对于相应的顶层业主具有一定的使用价值，但瑞龙公司在房屋销售时，对该闷顶结构及功能未作适当的解释说明，而是宣传为顶层附赠的不计入产权的“阁楼”，在客观上影响了购房者对该顶层房屋价值的判断。瑞龙公司有关“阁楼”的说明应视为瑞龙公司的要约，虽然未载入双当事人的商品房买卖合同，亦应列为合同内容。鉴于瑞龙公司现交付的房屋所附的是闷顶层而非“阁楼”，田坤据此要求瑞龙公司返还部分房款，应予支持。基于田坤未要求解除双方之间的购房合同，同时考虑到本案所涉房屋所附的闷顶层在客观上具有一定的使用价值，故原审法院综合各方责任程度，参考该房所在住宅楼各楼层之间的差价，确定由瑞龙公司返还田坤购房款130000元，属人民法院按照公平合理的原则作出的裁量，并无不当。关于田坤所主张的租金及物业费损失，因依据不足，本院不予支持。据此，田坤、瑞龙公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17600元，由上诉人田坤负担8800元，由上诉人苏州瑞龙地产发展有限公司负担8800元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 郑 雄
审判员 周 红
二〇一六年十二月二十一日
书记员 郭 玮