上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第46453号
原告范国开，男，1964年2月18日生，汉族，户籍地江苏省无锡市，现住上海市浦东新区。委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。被告储博，男，1964年8月11日生，汉族，住安徽省合肥市。被告檀琴，女，1979年6月22日生，汉族，住安徽省合肥市。以上被告共同委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。第三人上海聚德房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人王建民。原告范国开诉被告储博、檀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。本院于2016年3月4日依法追加上海聚德房地产经纪事务所为本案第三人参加诉讼后，又分别于2016年4月15日、5月24日公开开庭进行了审理。原告范国开及其委托代理人王京普，被告储博、檀琴的共同委托代理人韦祖林及第三人上海聚德房地产经纪事务所的投资人王建民(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范国开诉称，原、被告经第三人居间介绍，由被告向原告购买上海市浦东新区锦安东路XXX弄XXX号XXX室房屋及该弄25号地下1层车位(人防)。原、被告于2015年5月31日签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定系争房屋价款为人民币(以下币种同)450万元、系争车位价款为18万元、装修补偿款为77万元；交易所产生的税、费均由被告承担；2015年7月31日之前申请办理产权过户；被告逾期付款的，应向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之十计算，自合同约定应付期限之第二日起算至实际付款之日。被告逾期超过十日仍未付款的，除被告应向原告支付十日的违约金外，原告有权单方解除合同……；被告以银行贷款方式支付原告315万元，该款项于双方共同进交易中心过户后，被告取得他项权利证明后由被告贷款银行直接划入原告账户，被告若贷款不足，则于过户当日以现金方式补足给原告。合同签订后，被告向原告支付了房款227万元、车位款18万元、装修补偿款72万元。由于被告之原因，双方直至2015年11月15日才办理了过户手续，系争房屋及车位于2015年11月26日被核准登记至被告名下。被告实际贷款额为223万元，但该款一直未支付给原告。原告发函催促，被告仍未支付。后经查询得知，被告因向案外人借款180万元，竟于2015年12月4日在系争房屋上办理了个人借款抵押登记。且被告恶意不将抵押权证交给银行，致银行不放款至原告账户。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付房款223万元；2、被告按每天2,230元的标准支付自2015年12月4日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。被告储博、檀琴辩称，对于房款223万元尚未支付给原告无异议，同意支付。银行已批准被告的贷款申请，贷款合同已在交易中心备案，系争房屋已过户，银行抵押已办理完毕。因第三人扣留、拒绝交付抵押权证，致被告无法交给银行，银行未放款给原告。该结果系第三人导致，被告无任何过错。第三人上海聚德房地产经纪事务所述称，系争房屋从被告买入至今已涨价很多。由于被告个人经济问题，过户就拖了一两个月，原告不准备出售了，经第三人调解，原告才同意继续出售。被告不想多贷款，少贷了100多万元，但贷款被批准后，被告少贷的100多万元是要在过户时给原告的。被告没钱一直拖了两三个月，经过第三人介绍，案外人借给被告100多万，被告也向原告赔了违约金和滞纳金。被告向案外人借某某，原、被告就过户了。被告借钱时向案外人承某在10天内归还，但被告在期满后又拖了14天，并写了保证书，14天期满后又没钱。此时，产权证、他项权证都出来了。被告与上述款项出借方于产权证出来后第二天去交易中心办理了抵押登记，产权证押在借款方了。他项权证是和产权证钉在一起的，所以一起抵押给出借方了。现房屋上有抵押登记，银行不可能放款了。之后，第三人一直电话通知被告让其尽快还款，还款后把他项权证交到银行试试能不能放款，但被告至今仍没有钱。经审理查明，2015年5月31日，原、被告就被告向原告购买系争房屋及车位分别签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX)。关于房屋的买卖合同第二条约定，双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计450万元；第九条约定，被告未按本合同约定期限付款的，被告应向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止……附件三付款协议约定，被告以银行贷款方式支付原告315万元，该款项于双方共同进交易中心过户后，被告取得他项权利证明后由被告贷款银行直接划入原告账户。被告若贷款不足，则不足部分于过户当日以现金方式补足给原告。关于车位的买卖合同约定车位款为18万元、被告应于2015年6月1日之前向原告支付该款。同日，原、被告还签订了《房地产买卖合同之补充协议》，约定双方实际成交总价格为545万元：房屋买卖合同价格为450万元、车位买卖合同为18万元、装修及安置补偿费为72万元、尾款5万元；被告于交房当日支付原告尾款5万元。2015年10月31日，因原告逾期过户，原、被告签署了一份《协议》，约定约定被告延期过户造成原告损失，双方友好协商，被告自愿支付原告23万元作为对原告的损失补偿，且原告同意继续履行合同；双方另约定过户日期为2015年11月16日之前(含当日)，被告贷款不足部分以现金补足，被告违约金支付时间为过户当日之前……。2015年11月15日，原、被告共同向上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋过户手续及车位过户手续。2015年11月26日，系争房屋及车位被核准登记至被告名下。2015年12月4日，系争房屋上设立了抵押权人为胡某某的抵押权登记，债权数额为180万元，期限自2015年11月14日至2015年12月14日。因贷款一直未发放至原告账户，故原告提起诉讼，诉请如前。审理中，原告申请证人胡某某出庭作证，证人称，当时经第三人员工联系，证人将钱款借给被告储博，储博称若在2015年11月20日不交易的话就违约了，另答应十天内还钱。证人问储博以何保证，其称随证人怎么处理，证人说若到时不还钱就将产权证押在证人处。证人于2015年11月24日借了180万元给储博，其中转账160万(再从中转返给证人10万元作为利息)、现金20万。十天后，被告未还款，拖延至今。产权证出来后，证人和被告就去交易中心办理了抵押登记。现产权证、他项权证都在证人处，是被告给证人的，不同意将该两证还给被告，除非被告还钱。原告对于证人证言无异议；被告称只向证人借了150万元，产权证和他项权证都是由中介领取的，并非是被告交给证人的。原、被告确认，被告已向原告支付340万元(含2015年10月31日的《协议》约定的23万元补偿款)，尚有房款223万元及尾款5万元未支付；被告向银行申请贷款315万元，获批223万元；双方约定款清交房，系争房屋现仍在原告控制之下，原告诉请1主张的223万元中未包含尾款5万元。原告称，被告于2015年12月4日办理个人抵押权证，故要求被告自该日起支付逾期付款违约金。被告称，被告向银行申请的是纯商业贷款，银行在12月底是不会放款的，要到次年1月才放款；被告并非主观上不想付款，而是第三人未将抵押权证及时交给银行导致银行未放款，请求法院考虑被告的主观过错，酌情减少违约金。另，被告在本案第二次庭审后，一直承某会立即向原告支付剩余房款，但至今仍未支付。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《上海市浦东新区房地产登记收件手续》、《协议》、上海市房地产登记簿及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应严格履行。被告作为系争房屋的买受人，按约及时向作为卖售人的原告付款系其主要合同义务。被告称系因第三人没有将抵押权证交给银行，致银行未放款，被告主观无过错。本院认为抵押权证未及时交给银行的根本原因系被告与证人之间的债权债务纠纷所致。合同责任为无过错责任，现由于被告原因，贷款至今未发放给原告，被告已构成违约。原告诉请要求被告支付除尾款之外的购房款及逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金起算点，本院根据银行发放商业贷款的惯例酌情确定。被告认为双方约定的违约金标准较高，请求予以调整，对此，本院根据原告的实际损失、被告的过错程度以及涉案买卖合同的履行情况酌情调整日违约金标准为未付房款223万元的万分之六(即1,338元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告储博、檀琴于本判决生效之日起十日内支付原告范国开房款223万元；二、被告储博、檀琴于本判决生效之日起十日内按每日1,338元的标准支付原告范国开自2015年12月15日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,840元，减半收取计13,920元，由被告储博、檀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年五月二十六日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。