上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第5822号
原告上海XX大酒店管理有限公司。法定代表人王会跃。委托代理人王家岚，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人李捷，上海市震旦律师事务所律师。被告上海景缘酒店管理有限公司。法定代表人张明强。委托代理人曹龚。委托代理人董福根，上海利好律师事务所律师。被告上海浦东辅特酒店有限公司。法定代表人陆龙。委托代理人王艳涛，北京市荣诚律师事务所律师。原告上海XX大酒店管理有限公司(以下简称春蕾公司)诉被告上海景缘酒店管理有限公司(以下简称景缘公司)、被告上海浦东辅特酒店有限公司(以下简称辅特公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序。被告景缘公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年3月6日裁定驳回了景缘公司对管辖权提出的异议，景缘公司提出上诉，上海市第一中级人民法院于2015年5月7日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2015年7月14日公开开庭进行了审理，原告春蕾公司的委托代理人李捷，被告景缘公司的法定代表人张明强及其委托代理人曹龚、董福根，被告辅特公司的委托代理人王艳涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告XX公司诉称，坐落于上海市浦东新区浦东大道2333号房屋使用权属于原告。2005年6月24日，原告与景缘公司签订了租赁协议书，约定原告将上海市浦东新区浦东大道2333号一层至七层(以下简称系争房屋)出租给景缘公司开设酒店。协议签订后，景缘公司在该租赁场所设立了上海焜缘酒店管理有限公司(以下简称焜缘公司)，开设酒店宾馆，焜缘公司为该房屋的实际使用人，该公司后更名为辅特公司。被告在租赁期间经常拖欠租金和逾期支付租金，自2013年起被告的每期租金都有拖欠，其行为已构成了违约，应当承担逾期付款的违约责任。诉请判令：两被告共同支付逾期支付租金滞纳金人民币(以下币种相同)432,649.68元。被告景缘公司辩称，景缘公司不是租赁合同相对方，原告提交的租赁协议没有生效。租赁合同履行中，双方对租金支付方式进行了变更，将原每三个月支付变更为按月支付，被告没有逾期付款的违约行为，不应当支付违约金。另合同约定的违约金计算标准过高，应当予以降低。被告辅特公司辩称，辅特公司在2014年8月公司股东发生变更，对之前股东的履约情况不清楚。根据辅特公司核实的情况，自2008年起，原定的按季支付租金已改为按月支付，2008年至2014年期间租金均是按月支付的，期间原告未曾提出过异议，可以视为原告已同意租金按月支付。即便原告的请求成立，原告计算2013年-2014年的付款时间存在与事实不符的情况，原告诉请中部分款项已超过诉讼时效期间。经审理查明，2005年6月24日，春蕾公司(出租方、甲方)与景缘公司(承租方、乙方)签订《租赁协议书》，约定甲方为浦东大道2333号一至七层房屋及场地承租开发单位，对该房屋享有转租收益权，就上述房屋与场地签订租赁合同，被租赁的房屋建筑面积约为9,678平方米。承租期限为十五年，自装修免租期结束后次日起计算。免租期为自该房屋交付乙方起六十天。在租赁期间，乙方租赁该房屋及场地之年租金均为508万元，月租金423,300元，上述租金五年内不变，在第六年至第十年期间，五年租金共增加254,000元，该增加租金在第六年第一期租金支付时一次性支付，增加租金一次性付清后，乙方仍按每月423,300元向甲方支付租金。……以三个月为一个租金支付周期，先付后用。乙方需根据合同的有关规定于每个租金支付周期届满前十五天内支付下期租金，乙方逾期支付的，每逾期一天，按未付款之万分之五承担滞纳金，逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除本合同。合同的生效及修改中约定本合同双方签字盖章且中国人民解放军4805工厂对本合同提供见证后生效。合同另对其他事项作了约定。合同乙方处盖有景缘公司印章，并由法定代表人张明强签字。合同签订后，春蕾公司向景缘公司交付了租赁物，景缘公司在租赁场所注册成立了焜缘公司，并由焜缘公司经营使用租赁房屋。2014年10月，焜缘公司更名为辅特公司。2005年11月7日，春蕾公司(甲方)与焜缘公司签订补充协议。该补充协议列明乙方为景缘公司，对双方就系争房屋签订的租赁协议书补充约定了有关同意乙方转租部分租赁面积等内容。协议落款处乙方由焜缘公司盖章。2007年6月10日，春蕾公司与焜缘公司签订房屋租赁合同，约定焜缘公司将系争房屋中二层东侧建筑面积约200平方米房屋回租给春蕾公司，自2007年6月1日至2012年3月31日，2007年6月10日至2010年6月9日年租金20万元，2010年6月9日至2012年3月31日年租金21万元。租金在双方的系争房屋租金中抵扣。该回租合同实际履行至2014年8月31日。2008年7月14日，春蕾公司(甲方)与景缘公司(乙方)签订租赁合同，约定乙方需要对2311号六楼会议室扩大租赁范围，建筑面积约123平方米，租金每月6,270元，租赁期限自本合同签订之日起至浦东大道2311号一层至七层房屋租赁合同履行期满。其他相关权利义务参照系争房屋租赁合同约定执行。2011年9月1日，春蕾公司(甲方)与焜缘公司(乙方)签订房屋租赁合同补充合同。约定新增加租赁场地位于浦东大道2333号景缘国际酒店一楼爱琴海餐厅的东面，面积约为100平方米，每月租金5,000元，与一至七层房屋租金同时由乙方支付给甲方。租赁期限自本合同签订之日起至浦东大道2311号一层至七层房屋租赁合同履行期满。其他相关权利义务参照系争房屋租赁合同约定执行。租金自2011年9月1日开始计算。2013年8月25日，春蕾公司(甲方)与焜缘公司(乙方)签订补充协议。约定甲乙双方就系争房屋签订了租赁协议书，现双方协商一致，同意延长租赁期限补充约定如下：原合同约定的交房时间为2005年8月15日，免租期为六十天，租期至2020年10月14日，现双方同意延长租赁期限至2025年8月30日。2020年10月15日至2025年8月30日期间，在原合同约定最后一年应付房租的基础上每年增加5%，付款方式等其他租赁条件维持原租赁合同不变。2014年4月17日，春蕾公司发送催款函至焜缘公司，称从2014年3月开始未付租金，其中3月份欠付417,936元，4月份欠付417,936元。从2013年5月份开始拖欠租金至今，根据双方租赁合同的约定，计算违约金147,974.33元(见附件)等。催款函附了2013年5月至2014年4月延期支付租金的滞纳金计算清单。2014年8月21日，春蕾公司发送再次催款函至焜缘公司，称目前已支付6月、8月、9月租金953,808元，尚有1,091,617.21元未付(其中7月租金417,936元，递增租金254,000元，违约金419,740.21元)。再次发函告知新增违约金7,391.30元。前述款项要求于2014年8月22日前缴清。2014年9月24日，春蕾公司向景缘公司、焜缘公司发送公函，称因两公司拖欠房租207,936元及违约金432,649.68元，经多次函告未付，已构成违约，要求接函后于本月28日付清，否则决定停水停电，收回房屋。另第四季度租金1,303,808元和9月份欠缴租金16,666.67元要求抓紧支付。2014年11月3日，春蕾公司出具证明一份，称与景缘公司于2005年3月签订房屋租赁合同后，景缘公司注册设立了焜缘公司，焜缘公司为实际使用人，目前上述公司尚欠违约金432,649.68元，另上海浦东新区供电局电费押金10万元(2005年由我司代为支付，2009年3月25日电费发票户名转为焜缘公司，焜缘公司至今未支付此笔押金)，以上两笔款项均为2014年8月1日前的欠款，除两笔款项合计532,649.68元外并无其他欠款。另查明，2005年1月31日，春蕾公司(乙方)与中国人民解放军4805工厂(甲方)签订合作协议书。约定甲方将坐落在浦东大道2311号大五金仓库建筑面积3,400平方米以及露天钢板仓库约3,000平方米场地提供给乙方使用，由乙方在该土地出资改建新建房屋，经营酒店、旅馆、餐饮等。租用期限为二十年。协议另对其他事项作了约定。2005年6月24日，春蕾公司(出租方、甲方)另与承租方为张明强(上海焜缘酒店管理有限公司)(承租方、乙方)签订租赁协议书，该协议书的其他内容与春蕾公司(出租方、甲方)与景缘公司(承租方、乙方)签订《租赁协议书》的内容一致，协议书尾部乙方盖有景缘公司印章，并由乙方代表张明强签字。中国人民解放军4805工厂在协议书尾部盖章。审理中，景缘公司申请证人桂某某、张某某到庭。证人桂某某到庭陈述，其原是焜缘公司出纳，在焜缘公司工作至2014年10月，2007年底在与公司领导汇报工作时春蕾公司王总在现场，双方商量租金改为按月支付，此前租金也是一个月一付的。证人张某某到庭陈述，其从2005年进焜缘公司工作，负责公司内部成本核算和采购，2014年6月退休，公司自2007年起房租均是按月支付的。经庭审质证，原告认为证人是被告的员工，与被告存在利害关系，证言不具有证明效力。两被告对证人证言无异议。审理中，原告提交了计算被告逾期支付2013年5月至2014年9月租金的逾期天数及违约金清单，计算逾期付款违约金为259,929元，以及被告逾期支付第六年起递增租金(应付日期2010年10月15日，实付2014年8月29日付192,647元、9月16日付5万元、9月24日付11,383元)的违约金177,605元，合计违约金数额437,534元。被告对实际付款时间无异议，认为递增租金已超过诉讼时效期间，但本金已由辅特公司支付，不应当另行支付违约金。景缘公司认为对2013年5月至2014年9月租金应当依按月支付计算，但按照原告的计算方式核算，2013年度违约金数额为115,594.93元，2014年度违约金数额为143,077.74元，合计258,672.67元。春蕾公司表示同意按照景缘公司核算的2013年度、2014年度逾期支付租金的违约金数额，258,672.67元加上逾期支付递增租金的违约金177,605元，总额436,277.67元，高于原告的请求金额。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《租赁协议书》、补充协议、催款函、再次催款函、合作协议书、补充合同、租赁合同、房地产租赁许可证、进账单、证人证言、违约金计算清单等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，春蕾公司与景缘公司为承租人(乙方)以及与张明强(上海焜缘酒店管理有限公司)为承租方(乙方)签订的租赁协议，协议尾部均盖有景缘公司印章并有法定代表人签字，两份协议的其他内容均一致，合同内容已实际履行，故春蕾公司认为与景缘公司间就系争房屋建立了租赁合同关系，本院予以认可。在系争房屋内设立的焜缘公司(后更名为辅特公司)实际使用了系争房屋并加入了该租赁协议的履行，租赁协议履行过程中签订补充协议、支付租金等内容均在原告与辅特公司间履行。因此，原告要求两被告共同承担合同义务，本院予以准许。租赁协议约定的租金支付方式为三个月为一个支付周期，先付后用，在每个租金支付周期前十五天内支付下期租金。景缘公司申请证人到庭作证以证明协议履行期间双方已合意将按季支付方式改为按月支付。由于证人系被告方工作人员，与被告间存在利害关系，光凭证人证言不能推翻双方间的合同约定，被告在履行期间未按季支付租金的行为本身不能证明原、被告已合意更改了租金支付方式。被告未按期支付租金，应当承担逾期支付租金的违约金。合同约定第六年至第十年期间的递增租金254,000元的支付时间应在第六年第一期租金支付时一次性支付，即2010年10月。春蕾公司直至2014年4-8月间始向被告催促支付如上费用。鉴于租金的诉讼时效期间为一年，欠付租金的滞纳金依附于租金而产生。虽然辅特公司在2014年8月至9月间支付了欠付的递增租金，其对递增租金滞纳金的时效抗辩，本院予以采纳，该笔滞纳金已过诉讼时效期间。原告要求被告支付逾期支付递增租金的违约金177,605元，本院不予采纳。至于被告逾期支付2013年5月至2014年9月租金的滞纳金，双方对按照合同约定支付方式以及实际付款日期的核算天数及滞纳金计算数额无异议。被告认为合同约定的逾期租金滞纳金计算标准过高，请求予以调整。鉴于合同约定的滞纳金计算标准稍显过高，且原告也未就被告的违约行为造成原告的损失提供相关的证据佐证。综合合同的履行情况、当事人的过错程度，本院酌情确定被告承担逾期付款滞纳金18万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海景缘酒店管理有限公司、被告上海浦东辅特酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX大酒店管理有限公司逾期支付租金滞纳金18万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,789元，减半收取计3,894.50元，由原告上海XX大酒店管理有限公司负担1,500元，被告上海景缘酒店管理有限公司、被告上海浦东辅特酒店有限公司负担2,394.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年八月三日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。