湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘31民终812号
上诉人(原审原告、反诉被告)：湘西土家族苗族自治州生产力促进中心。住所地：吉首市人民北路*号。
法定代表人：陈慧萍，该中心主任。
委托诉讼代理人：王治文，湖南四维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴源，湖南四维律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湘西自治州中大房地产开发有限公司。住所地：吉首市武陵西路**号。
法定代表人：吴新财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张毅，湖南董艺律师事务所律师。
上诉人湘西土家族苗族自治州生产力促进中心（以下简称“州生产力促进中心”）与上诉人湘西自治州中大房地产开发有限公司（以下简称“州中大房地产公司”）合作开发房地产合同纠纷一案，双方均不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人州生产力促进中心的法定代表人陈慧萍、委托诉讼代理人王治文，上诉人州中大房地产公司的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
州生产力促进中心上诉请求：撤销一审判决第二项，改判州中大房地产公司为其办理产权证书，并承担销售方依法应当承担的税费。事实和理由：1、一审判决对《科技商贸城合作开发协议书》定性错误，该协议因未约定双方共同投资、共担风险，故该协议应属买卖合同；2、一审判决驳回州生产力促进中心要求州中大房地产公司办理产权证书并承担相应税费之诉求是错误的；3、一审判决严重侵害了州生产力促进中心的合法权益。
州中大房地产公司辩称，一审判决适用法律正确，对《科技商贸城合作开发协议书》定性为合作开发准确，故一审判决驳回州生产力促进中心要求办证及承担相关税费的诉求是正确的。
州中大房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判州中大房地产公司向州生产力促进中心返还房款32700元；2、本案一、二审受理费由州生产力促进中心负担。事实和理由：因双方在《科技商贸城合作开发协议书》中只约定州生产力促进中心可分配150平方米的门面，未明确约定临街部分与非临街部分的具体面积，故建议二审法院按临街部分100平方米，非临街部分50平方米的标准计算返还价款。
州生产力促进中心辩称，州中大房地产公司提出的计算方式为其单方面提出的标准，并非合同双方当事人协商一致的结果，二审法院不应以此为由改变一审判决。
州生产力促进中心向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还多支付的购房款359055元；2.被告向原告支付尚欠的返租租金400000元；3.被告为原告办理房产证及土地证，并承担销售方依法应承担的税费；4.被告承担本案的诉讼费用。
州中大房地产公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告给付反诉原告房产价款29245元；2.由反诉被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年5月12日，被告州中大房地产公司通过竞买获得州科技服务中心、州科技培训中心原使用的，位于吉首市人民北路1号的国有建设用地使用权（宗地编号09-01），成交总价为1343万元。2009年8月1日，被告州中大房地产公司作为乙方与作为甲方的州科技局、州科技服务中心、州科技培训中心（以下简称“甲方三家”）订立协议书，约定：甲方三家共同出资1343万元，与被告合作在被告竞买得的宗地上开发建设“科技商贸城”，甲方三家所出资金优先用于甲方三家的职工过渡安置、门面拆迁及煜华大酒店的补偿；被告负责项目的其他所有资金投入，全权负责组织实施项目开发、销售等各项事宜并承担风险。甲方三家在项目中分得资产“房地产总面积4000平方米，分门面和写字楼二部分。其中第一层门面150平方米，位置临光明路东端，临街面宽度6米，进深约25米；写字楼3850平方米，位置从所选门面上部从第四层起开始分配。如遇到建筑物不可分割的情况时，对超出或不足约定面积，甲乙双方按临街门面2.5万元/平方米，不临街门面1万元/平方米（临街面与不临街面的分界线按房屋进深的一半界定），写字楼2700元/平方米价格，实行多退少补。上述房地产登记办证时所需税、费，按照政策各自承担。”被告分得除甲方三家所分得的资产外其他资产。甲方三家分得的房产，除留足州科技开发服务中心4间办公室外，其余整体由被告承租5年，年租金90万元，租期从科技商贸城项目综合竣工验收合格之日起满60日后的次日起计算。甲方三家中的州科技服务中心所欠40万元银行债务，由被告在收到甲方三家拨付的土地出让金后偿还。甲方三家积极帮助被告协调和处理与政府、当地居民等的外围关系，以保证开发能够顺利进行，并积极支持被告向政府等有关部门争取各项优惠政策，能减免的争取减免，不能减免的争取按最低标准执行。协议书签订后，2009年8月6日至2010年9月6日之间，被告分5次从甲方三家处以借支的方式支取了13408300元。2012年5月5日，州科技服务中心、刘高平、被告三方签订《湘西壹号酒店租赁合同》，三方约定：被告将从州科技术服务中心租赁的房屋转租给刘高平，租期为2013年1月1日至2027年12月31日。前5年的租金每年70万元，由刘高平直接向州科技服务中心支付，被告在前5年每年再补助20万元给州科技服务中心，5年共计补偿100万元。租金支付方式为：原告物业产权证（包括房产证、土地使用证）由被告负责办理，依法应由原告承担的费、税、公共维修基金等从原告应得的补助经费100万元中抵扣，被告给原告支付过渡期期满后，首付20万元作为押金，剩余部分一年内付清，付清时押金转为补助经费。到庭审辩论终结止，被告实际支付（补偿）了60万元，尚欠40万元。经吉首市房地产测绘队测绘（2016年1月21日），原告实际分得的房产为4029.06平方米，其中第一层门面119.71平方米（临街86.46平方米，不临街33.25平方米），四至十三层3909.35平方米。另查明，2013年8月6日，湘西土家族苗族自治州机构编制委员会办公室批复同意州科技服务中心更名为“湘西土家族苗族自治州生产力促进中心”。2016年1月25日，州科技局向被告发出《关于履约主体变更的说明》，告知被告，因机构改革的原因，州科技服务中心更名为州生产力促进中心，州科技培训中心被撤销，故协议书的履约主体变更为州生产力促进中心。被告对协议书履约主体的变更没有异议。一审法院认为：本案的争议焦点主要是以下问题：1.协议书的实质是房地产买卖协议还是合作开发房地产协议。2.协议书中所涉房地产价款应怎样计算。3.本案应否一并处理租金问题。关于协议书的实质是房地产买卖协议还是合作开发房地产协议的问题。首先，协议书的标题是“科技商贸城合作开发协议书”，而非房屋买卖协议书，这表明协议双方当事人的意思基础是合作开发而非买卖。其次，协议书的实体内容是约定协议双方在合作开发过程中的权利、义务，如约定原告的出资方式、资产分配方式、原告在开发过程中协调处理与政府、当地居民等的外围关系、原告支持被告向政府等有关部门争取各项优惠政策等等，若为房屋买卖合同，显然无需亦不可能约定这类脱离于房屋买受人义务的内容。第三，协议书约定的房地产登记办证时所需税、费按政策各自承担，不符合房屋买卖合同的表述，更符合合作开发协议的意思表示。综上，该院认为协议书的实质是一份合作开发房地产的协议，本案的案由应确定为合作开发房地产合同纠纷。原告基于协议书是一份房地产买卖协议而要求被告为原告的房地产办理产权证并承担相应税费的诉请，该院不予支持。关于协议书中所涉房地产价款应怎样计算的问题。原、被告对原告实际分得的总房产面积和房屋单位面积的单价没有异议，只是对计算方法存在分歧。原告主张按协议书约定的单价与原告实际分得的房屋面积计算总价款，被告主张以总价款1343万元为基础，结合原告实际分得的房屋面积的变更情况，按协议书约定的单价来计算价款。综观协议书，对原告分得的房屋的总价款和总面积是固定的，但没有明细约定原告分得门面的临街面积和不临街面积，在此情况下，按原告实际分得的房屋现状计算价款是符合协议本意和现实操作习惯的。据此，该院支持原告主张的计算方法，不支持被告主张的计算方法，被告应当向原告返还款项359055元，原告无需向被告给付房产价款29245元。关于本案应否一并处理租金问题。原告要求在本案中一并处理租金问题，对此，被告未提异议，且积极应诉答辩，为节约司法资源，避免不必要的诉累，本案一并处理租金问题。被告对尚欠原告租金40万元没有异议，但认为尚未届租金支付时间。被告的此点抗辩意见符合《湘西壹号酒店租赁合同》的约定，且未违反法律法规的强制性规定，该院支持被告按《湘西壹号酒店租赁合同》的约定支付租金的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湘西自治州中大房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)湘西土家族苗族自治州生产力促进中心返还房款359055元；二、驳回原告(反诉被告)湘西土家族苗族自治州生产力促进中心的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湘西自治州中大房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费11391元、反诉案件受理费531元，共计11922元，由原告(反诉被告)湘西土家族苗族自治州生产力促进中心负担11391元、被告（反诉原告）湘西自治州中大房地产开发有限公司负担531元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了原湘西自治州科技开发服务中心房产证复印件，拟证明州生产力促进中心原有房屋面积为3573平方米，本院经审查认为该证据与本案无关联性，故不予认定。上诉人州中大房地产公司提交了证据1：吉首市气象局吉气函（2008）15号函，证据2：州科技局《关于重建州科技开发服务大楼的请示》，证据3：《关于请求对州科技开发大楼整体开发项目有关税费实行一票统收的报告》，拟证明州生产力促进中心有联合开发的意向，且州生产力促进中心一直参与开发事宜，本院经审查认为该三份证据与本案均无关联性，故对该三份证据均不予认定。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案所涉《科技商贸城合作开发协议书》的性质到底是买卖合同还是合作开发合同。2、对州中大房地产公司少交付的门面部分，应如何补偿州生产力促进中心？
关于焦点一，本院认为，首先从《科技商贸城合作开发协议书》的标题及之后签订的《湘西壹号酒店租赁合同》来看，上诉人州生产力促进中心一直认可其与州中大房地产公司的关系为联合开发，故协议双方当事人的意思基础应为合作开发而非买卖；其次，从《科技商贸城合作开发协议书》约定的内容来看，该协议书除约定州生产力促进中心的投资义务及可分配的房产外，还约定了本案所涉项目开发的用途、规模，项目设计方案也须取得双方认可，同时还约定州生产力促进中心投入的资金应优先用于解决其职工安置、门面拆迁及相关补偿事宜等，州生产力促进中心负责收回到期门面并成立专门的门面回收拆迁工作领导小组配合州中大房地产公司开展其他门面回收、拆迁工作，州生产力促进中心还负责帮助州中大房地产公司协调和处理与当地政府、居民的关系，争取政府的各项优惠政策等，以上约定明显超出一般买卖合同所需确定的权利义务，更符合合作开发协议的意思表示，故《科技商贸城合作开发协议书》的性质应为合作开发房地产合同。因《科技商贸城合作开发协议书》为合作开发房地产合同，协议双方又约定了房地产登记办证时所需税、费按政策各自承担，故对上诉人州生产力促进中心要求上诉人州中大房地产公司为其房地产办理产权证并承担相应税费的诉请，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人州生产力促进中心主张按协议约定的单价与其实际分得的房屋面积计算补偿价款，上诉人州中大房地产公司在上诉时主张少交付的门面部分按照临街门面为100平方米，非临街门面为50平方米来计算补偿价款，本院认为鉴于上诉人州中大房地产公司的主张并未取得协议双方当事人的认可，而上诉人州生产力促进中心的主张是基于合同的约定及其实际取得的房产面积计算得来，故上诉人州生产力促进中心主张的计算方法更为合理，一审判决州中大房地产公司应向州生产力促进中心返还359055元是正确的。
综上所述，上诉人州生产力促进中心与上诉人州中大房地产公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11391元，由上诉人州生产力促进中心与上诉人州中大房地产公司各承担5695.5元。
审 判 长 陈春亮
审 判 员 彭 俊
代理审判员 吴俊杰
二〇一六年十一月十一日
代理书记员 杜 娟
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……