江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初12322号
原告：陈怀刚，男，1966年1月17日出生，汉族，住江苏省大丰市。
委托代理人：陆敏华，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。
被告：江绍国，男，1938年6月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人：江寄鸥,男，系被告江绍国的儿子。
委托代理人：方家伟，上海福一律师事务所律师。
被告：夏芳，女，1941年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人：江寄鸥,男，系被告夏芳的儿子。
委托代理人：方家伟，上海福一律师事务所律师。
被告：江寄鸥，男，1970年10月23日出生，汉族，住上海市长宁区。
第三人：潘雅婕，女，1971年11月15日出生，汉，住上海市长宁区。
委托代理人：方家伟，上海福一律师事务所律师。
原告陈怀刚与被告江绍国、夏芳、江寄鸥，第三人潘雅婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2016年9月21公开开庭进行了审理，原告陈怀刚的委托代理人陆敏华、被告江绍国、被告夏芳、被告江寄鸥到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院依第三人潘雅婕申请参加诉讼依法追加其为第三人参与本案诉讼。因案情复杂，本院于2016年11月11日依法将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年3月8日公开开庭进行审理,原告陈怀刚的委托代理人陆敏华，被告江绍国、夏芳的委托代理人江寄鸥、方家伟，被告江寄鸥、第三人潘雅婕的委托代理人江寄鸥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈怀刚向本院提起的诉讼请求为：一、被告履行《不动产买卖合同》，将位于昆山市花桥绿地国际家园XX路XX弄XX栋XX室、XX室房屋产证、土地使用权证过户至原告名下，并将房屋交付给原告；二、本案诉讼费由两被告承担。本案在审理过程中原告又将诉讼请求变更为：要求被告赔偿损失180万元（具体以本案第一次庭审时的房价与合同价的差价为准）。事实及理由：2016年1月23日，原、被告签订了一份《不动产买卖合同》，言明被告将其所有的位于昆山市花桥绿地国际家园XX路XX弄XX栋XX室、XX室房屋转让给原告。约定签订本合同时原告支付定金20000元，2016年5月1日前进行上述房屋的产权过户和房款结算。嗣后，原告按约支付了定金，尔后经原、被告沟通同意，原告于2016年3月31日又支付了购房款50万元。后原告要求过户，但被告总以种种理由予以拒绝。2016年6月23日，被告竟私自将已收取的购房款退回给了原告，并明确表示房屋不卖了。故原告为维护自身权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。
被告夏芳辩称：涉案房屋从未在中介挂牌出售，不知中介如何得知该房屋信息的。唯一一次在中介在场的情况下，陈怀刚也知道因答辩人反对，没有达成任何意向；答辩人与原告没有签订过房屋买卖合同，要求答辩人赔偿其不能买到房屋的损失没有任何法律依据；原告陈怀刚确实汇到本人账户52万元，其中2万元系陈怀刚与江绍国约定通过本人账户支付的定金，本人只是代收代付。另外50万元汇款系原告单方面的行为，没有价格合同依据，而且也已经归还给原告。
被告江绍国辩称:一、双方所签的合同不是房屋买卖合同。1、合同双方均知道涉案房屋所有人不止本答辩人一个人，但双方所签的合同中只有房屋所有人中的一个人签字，因此双方都明白不能凭此合同办理房屋的过户登记；2、170万元价格仅仅是我认可的出售房屋净到手价。3、土地证、房产证是两个证，土地使用权的转让是否含在170万元中，合同没有约定，需要在房屋买卖合同中加以明确；4、移交的物业维修费用是否包括在170万元中，合同也没有约定，需要在房屋买卖合同中约定；5、买方的付款时间、付款方式合同也没有约定；6、卖方的交房时间和方式合同也没有约定；7、涉及房屋使用的物业费、水电费等其他各类费用的承担方式也没有约定；8、一方违约时另一方如何解除房屋买卖合同、违约方如何承担违约责任，合同中也没有约定；9、该合同没有约定房屋买卖的交易价格、没有约定履行方式、没有约定房屋买卖合同得以履行的条款。该份合同实际上是仅限于陈怀刚与答辩人之间关于今后签署房屋买卖合同的约定，不是房屋买卖合同。10、若法院认定该份合同为房屋买卖合同，请告知答辩人，则答辩人要求撤销该价有重大误解的合同。二、答辩人没有任何违约的情形。当初答辩人只是提议陈怀刚签署一份其有权优先购买房屋的协议，但陈怀刚却单方面拟写了这份合同，要求答辩人签署。由于陈怀刚在合同中没有规定答辩人需要担保或保证其他所有人也按该份合同约定来签署房屋买卖合同。合同中约定事项答辩人都是可以做到，为了表示有出售房屋的诚意，答辩人才签了这份合同。反之，答辩人是不会签这份合同的。事实上陈怀刚的代理人也承认，答辩人确实没有违约情形的发生。如果原告错以为签了这份合同，房屋的所有权就应与其签订房屋买卖合同，或答辩人应当担保保证房屋其他所有人应当与其签订合同，这只是陈怀刚的错误认知，与答辩人无关。三、50万元是原告自行汇出的，答辩人从没有要求其汇款，而且在房屋买卖合同没有签署的情况下，答辩人也无权要求其汇款。至于陈怀刚在没有签署房屋买卖合同的情况下为何汇50万元的原因，答辩人不知道。由于当时不知道如何归还，所以直到儿子、媳妇知道此事后，在他们的帮助下，连同定金一起汇回原告。四、原告要求答辩人赔偿没有任何法律依据。答辩人没有违约行为，所以不存在需要承担赔偿损失的责任，而且原告自己所写的合同中已规定了解除合同的处理方式，在合同约定的签署房屋买卖合同、办理过户登记的时限已经超期，双方所签合同自然终止，不再有效。综上，请求驳回原告对答辩人的起诉。
被告江寄鸥辩称：根据合同法规定，原告并未履行合同主要义务，支使合同约定的购房款170万元，只支付了部分房款，故被告江绍国有权不履行不动产买卖合同，也不应该承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，原告明知和被告江绍国签订的房屋买卖合同是不能达成房屋买卖交易的，也就意未着他不可能预见到达成买卖交易的受益，没有预见的损失故不需要对原告进行赔偿。
第三人潘雅婕辩称：与合同有关的起诉，应当由在合同上签字盖章的当事人作为原告或被告，本案原告起诉没有在合同上签字的夏芳、江寄鸥，起诉主体不适格。原告知道涉案房屋存有共有人却不与共有人洽商，且原告最早在第一次中介在场的情况下就知道本人与江寄鸥不同意出售涉案房屋；本案中对于房屋估价的报告，由于报告中只有结论，没有数据来证明结论的成立，故无法认同。
经审理查明：被告江寄鸥系被告江绍国与被告夏芳的儿子。被告江寄鸥与第三人潘雅婕于XXXX年X月X日在上海市长宁区民政局办理了结婚登记手续，现为夫妻关系。位于昆山市花桥镇花桥绿地国际家园XX路XX弄XX幢XX+XX室房屋，建筑面积为167.28平方米，于2005年8月23日办理了房屋所有权证，房屋所有权证上登记的所有权人为江绍国、夏芳、江寄鸥。涉案房屋的的土地使用权证于2005年12月15日颁发，该国有土地使用权证上记载的土地使用权人为江绍国，国有土地使用权证号为:昆国用(2005)第HXXX2号。
另查明：2016年1月23日，甲方陈怀刚与乙方江绍国签订《不动产买卖合同》，约定甲乙双方通过友好沟通协商，确定甲方以人民币170万元整（大写壹佰柒拾万元整）购买乙方花桥XX小区XX栋XX室+XX室房屋一套。房屋产证编号为13XXX81，房屋土地所有权证编号为2005第H0XXX2号，甲方于2016年1月23日转账支付人民币2万（大写贰万元整）用于购买以上房屋定金。甲方转出账号为卢美英，乙方收款账号为62×××40，夏芳。乙方确认收到甲方所转账支付的该笔定金款项；甲乙双方约定于2016年5月1日前进行上述该套房屋的产权过户和房款结算。该笔定金届时充入该房屋房款。如甲方放弃购买该套产权，则乙方不予退还该笔定金。如乙方违约不出售该房屋，则需退还该笔定金，并支付该笔定金两倍违约金给乙方；乙方保证该套房屋产权无抵押，并处理家庭内部对于该房屋产权纠纷等。另，甲方收到乙方夫妻双方身份证、户口本，结婚证及该房屋房产证土地证复印件各一份。甲方确保仅供参考不做其他用途。合同签订后，原告按约定向夏芳转账购房定金20000元整，后原告于2016年3月31日又向被告夏芳支付了购房款50万元，合计原告共支付了购房款52万元。对此，原告提供了转账电子回执及银行凭证予以证明。
再查明：原告就涉案房屋的购买主要是通过原告与被告夏芳微信联系进行协商确认。原告与被告夏芳通过微信联系好时间、地点双方进行碰面并由原告与被告江绍国签订《不动产买卖合同》。签订好《不动产买卖合同》后，原告又于2016年3月21日通过微信向被告夏芳提出要求双方见面并将购房款给被告，要求被告将房屋过户。但被告夏芳以有事为由要求改天，原告与被告夏芳达成一致意见改天过户。2016年3月22日，被告夏芳通过微信向原告表述“我们同意在五一前完成买卖手续，等我们回沪后随时等待你的安排。”。2016年3月30日，被告夏芳向原告提供被告夏芳的银行账号供原告汇付购房款。原告收到被告夏芳提供的银行账号后回复“我明天或后天先打五十万元房款给你，还有等碰面再打”。被告夏芳回复“好，谢谢。”。2016年4月13日，原告又向被告夏芳发出微信“叔叔阿姨：我看这几天我再打钱给你们帮我去办手续。”。被告夏芳同日回复原告“好。具体哪一天？办手续需要哪些材料？房产证上有三人，除我两外，还有我儿子的名字，办手续时他是否要在场。因这周未他要去以色列出差。如只我两去办就简单些。”。原告与被告夏芳在微信中协商如何办房屋过户手续及双方谈好下次办理房屋过户另约定时间。2016年5月11日，被告夏芳向原告发微信“陈总，关于花桥房手续事我一直放在心上，但近来单位有工作要处理，加上牙齿出问题，到医院治疗，牙龈发炎，补过的牙掉了将牙套等等，所以没有办法办过户手续。不过这是迟早的事，我们会遵守我们之间的协议。你放心。”。原告回复“叔叔阿姨：没关系，等你们方便，保重身体!”。2016年5月17日，原告向夏芳发出微信“叔叔阿姨：这两天能帮我去办手续吗？”。被告夏芳回复“这礼拜不行，明天已约好云装牙齿。后天我儿子云杭州，拿不到身份证和户口本。对不起，最好能提早一周告诉我你可以抽空一起去办手续。我可去儿子处拿身份证等。如查只是我俩去办可以吗？”。2016年6月5日，被告夏芳向原告发微信“陈总，发这微信实属无奈。由于花桥房产市场价格的变化及家庭的干涉，我们之间的房价不能按以前所议的170万元成交，如你能考虑房价上升至220万，我们可立即办手续。如你不能考虑，我们只能违约，不能成交。上述情况也使我们非常纠结，迫不得已，请谅介。并望回复。”。同日，原告回复“叔叔阿姨：我原以为我交了五十多万我们就定下来了，所以这边那时别的房子我就没谈，我也问了你们几次让你们商量好再决定卖，你们也说商量好了，儿子媳妇也同意了，你们并且后来把卡号提供给我，我钱也打了，你们说那时你们忙过几天来办手续，我如果那时买别人房子也是那个价，现在不卖这损失你也知道的。”。原告向被告夏芳银行账号支付的52万元购房款，被告夏芳于2016年6月23日退回原告账户，原告关于被告退回购房的事实认可。原告收到被告夏芳退回的52万元购房款后，于2016年6月25日通过微信向被告方表示其不接收被告退款的事实，并坚持要求继续履行合同将涉案房屋过户给原告。2016年6月27日，被告夏芳通过微信向原告发信“陈总，商量结果，这房子我们自用，不卖了。以后你不要再找我们了。”。原告回复“你们那个时候说肯定卖给我，如果那时候说不卖我那时肯定买别的人家房子，并且那时候房价没涨，现在你们看房价上涨了你们想悔约我肯定不会同意。”。
原告在与被告江绍国、被告夏芳签订《不动产买卖合同》过程中、支付价款过程、协商履行过户等过程中知道涉案房屋的共有人为江绍国、夏芳、江寄鸥，且原告向被告多次主张要求与江寄鸥见面协商，但被告夏芳以各种事由未能使原告与江寄鸥见面协商，被告江寄鸥与原告至本案诉讼一直未能见面，被告江寄鸥对于涉案房屋是否出售等的意思表示也未向原告进行过有关表示。
又查明：2016年6月29日，原告委托昆山花桥法律服务所法律工作者陆敏华向被告江绍国、夏芳发出《函》一份，载明：我所现受陈怀刚委托就你俩和其房屋买卖合同纠纷事宜特来函告如下：陈怀刚和江绍国于2016年1月23日所签的《不动产买卖合同》合法有效；敦促你俩继续履行《不动产买卖合同》，于2016年7月5日前协助陈怀刚办理房产过户手续，并收取房款170万元(其中52万元已转账至我所账户)。房产证过户后，即办理房屋交付手续。
还查明：原告因向本院变提出变更诉请，要求被告赔偿损失，故提出对涉案房屋于2016年6月23日、2016年9月22日的市场价值进行评估。本院依法委托房地产评估机构进行评估。2017年1月9日，苏州市政通房地产土地评估有限公司做出委托书鉴定号;(2016)苏0583法鉴委字第01123号《房地产估价报告》两份，估价结果载明，在价值点2016年6月23日的房地产市场价值为225.13万元，在价值点2016年9月22日的房地产市场价值为318.08万元。原告为提起涉案房屋鉴定，共发生鉴定费21750元。
上述事实有不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明、网上电子回执、银行凭证、函、微信记录、不动产买卖合同及原、被告庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：一、原告与被告江绍国签订的《不动产买卖合同》系双方事人真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定是合法有效的，合同各方应依法依约履行合同，未能依法、依约履行合同的，应当承担相应的赔偿责任。被告辩称的双方签订《不动产买卖合同》是预约合同，而非正式的买卖合同，本院不予采信。原告与被告江绍国签订的《不动产买卖合同》是有明确约定：买卖房屋的具体情况、明确的房屋价款、房屋价款的支付以及房屋的产权过户时间等，该合同符合房屋买卖合同的一般内容，原告与被告江绍国签订的《不动产买卖合同》应当认定为是房屋买卖合同的本约。
二、被告江绍国与原告签订的《不动产买卖合同》所产生的权利、义务关系是否对被告夏芳有效？本院认为被告江绍国与原告签订的《不动产买卖合同》所产生权利、义务关系对被告夏芳有效。理由是：原告签订《不动产买卖合同》前、双方签订该合同及签订合同后的履行，原告一直是通过与被告夏芳协商进行的，且被告夏芳通过微信明确告诉原告其同意在五一前完成涉案房屋的买卖手续并告诉原告其银行账号以收取购房款，另被告夏芳与被告江绍国系夫妻关系，综合上述事实，被告江绍国与原告签订《不动产买卖合同》应当认定获得被告夏芳的授权，被告江绍国与原告签订《不动产买卖合同》对被告夏芳构成表见代理关系。
三、被告江绍国与原告签订的《不动产买卖合同》是否对被告江寄鸥有效？本院认为该《不动产买卖合同》对被告江寄鸥不具有法律效力。理由是被告江寄鸥作为涉案房屋的共有权人，被告江寄鸥没有与原告签订任何的合同，且原告也没有提供任何有效证据证明被告江寄鸥授权他人与原告进行签订《不动产买卖合同》，故本案签订的《不动产买卖合同》对被告江寄鸥不具有法律效力。
四、现原告要求被告江绍国、被告夏芳、被告江寄鸥赔偿损失是否支持？具体损失应当如何认定？
本院认为，因为本案签订的《不动产买卖合同》对于被告江寄鸥不具有法律效力，被告江寄鸥没有义务履行《不动产买卖合同》并协助房屋过户，被告江寄鸥在本案第一次庭明确表述其不同意将涉案房屋出卖给原告。由于涉案房屋为被告江绍国、被告夏芳、被告江寄鸥共同共有，现被告江寄鸥拒绝出售该房屋，原告原本诉请要求本院判决继续履行合同（协助过户），经本院释明，原告变更诉请要求解除合同、返还价款并赔偿损失等违约责任。就原告主张的损失赔偿，应根据造成双方签订的《不动产买卖合同》不能履行的过错程序予以承担。本案签订《不动产买卖合同》时原告明知涉案房屋的所有权证上记载的房屋共有权人为江绍国、夏芳、江寄鸥，虽然原告在与被告夏芳的协商过程中有要求和被告江寄鸥就涉案房屋买卖进行交涉，但原告与被告江寄鸥在签订《不动产买卖合同》的过程始终未碰面协商，原告在此情况下仍然与被告江绍国、被告夏芳签订《不动产买卖合同》，原告自身存有一定的过错，可以适当减轻被告江绍国、被告夏芳的赔偿责任。另外，由于合同中明确约定即房屋出售方即被告江绍国保证涉及案房屋产权无抵押，并处理家庭内部对于该房屋产权纠纷，且被告江绍国、被告夏芳系被告江寄鸥的父母，故原告在本案中的过错责任进一步减轻。本院综合上述情节和事实认定原告对于房屋买卖合同不能履行的损失承担15%的责任，被告江绍国、被告夏芳承担85%的责任。
关于本案损失的认定。本院认定原告所谓的损失应以原告信赖其签订的《不动产买卖合同》有效并顺利履行所获得的利益，被告江寄鸥于2016年9月21日本案第一次庭审时明确表示共拒绝出售涉案房屋，由于涉案房屋的共有人为江绍国、夏芳、江寄鸥，此时原告应当知道其签订的《不动产买卖合同》无法继续履行，基于此，原告经本院法律释明要求被告赔偿损失，故对于损失的认定应以2016年9月22日涉案房屋的市场价与原告签订的《不动产买卖合同》约定价的差额认定。经评估涉案房屋于2016年9月22日的市场价值为318.08万元。2016年9月22日的市场价值为318.08万元与合同约定价170万元的差额为148.08万元,该差额作认定为损失由被告江绍国、被告夏芳承担85%,即125.868万元。此外，由于被告夏芳已于2016年6月23日将原告已支付的款项52万元退还给原告，该房款本院不再理涉。由于现原、被告已经以其实际行为解除了所签订的《不动产买卖合同》，本院对于该《不动产买卖合同》解除的事实予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告江绍国、被告夏芳于本判决生效后十日内向原告陈怀刚赔偿损失1258680元。
二、驳回原告陈怀刚的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60）
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20100元，由被告江绍国、被告夏芳负担16128元，原告负担3972元。诉讼保全费5000元，由被告江绍国、被告夏芳负担。房屋评估费21750元，由被告江绍国、被告夏芳负担。案件受理费20100元、诉讼保全费5000元、房屋评估费21750元原告已经交纳，本院不再退回，被告负担的16128元诉讼费、诉讼保全费5000元、房屋评估费21750元由其在履行上述判决时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 杨荣丰
人民陪审员 王思思
人民陪审员 陆 芳
二〇一七年四月十一日
书 记 员 唐 亮