江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终320号
上诉人(原审原告、反诉被告)：马健，男，汉族，1976年6月12日生，住江苏省常州市新北区。
委托诉讼代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红波，乐天（上海）律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：常州新阳光西林国际食品城有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区常金大桥西。
法定代表人：欧兰琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐小兵，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：常州新阳光置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼230室。
法定代表人：徐建瑛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴颖，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：江苏志宏物流有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区新凌家塘市场南侧。
法定代表人：马海龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红波，乐天（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：常州市志宏物流市场有限公司，住所地江苏省常州市新阳光食品城6幢501室。
法定代表人：马海龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红波，乐天（上海）律师事务所律师。
上诉人马健与上诉人常州新阳光西林国际食品城有限公司（以下简称新阳光食品公司）、上诉人常州新阳光置业有限公司（以下简称新阳光置业公司）、被上诉人江苏志宏物流有限公司（以下简称江苏志宏公司）、被上诉人常州志宏物流市场有限公司（以下简称常州志宏公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院2015年11月30日作出的（2014）常民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人马健及其委托诉讼代理人杨佳文，上诉人新阳光食品公司的委托诉讼代理人徐小兵、罗璇、上诉人新阳光置业公司的委托诉讼代理人成华、吴颖，被上诉人江苏志宏公司、常州志宏公司的委托诉讼代理人杨佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马健上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，判令新阳光食品公司、新阳光置业公司返还马健495万元，并承担违约责任385万元。事实和理由：一、双方签订《场地租赁合同》时，所涉地块还是农用耕地，新阳光置业公司于2013年12月才取得国有土地使用权证，在此之前其无权将涉案土地出租，更不能取得收益。故新阳光食品公司在合同约定的交付时间是无法交付涉案地块。二、新阳光食品公司至今没有向马健交付《场地租赁合同》项下的地块。1、一审法院认定新阳光食品公司已向马健交付了43间大棚，并判决按《场地租赁合同》价格支付租金不当。新阳光食品公司是以违规方式非法占用农用耕地，在合同约定的租赁范围之外，非法建造了43间大棚，临时安置马健过渡。故不能认定其履行了《场地租赁合同》项下的交付义务，更不能按照合同约定支付租金。2、新阳光食品公司一审提供的证据不能证明其已向马健交付了停车场。其非法占用国家土地建设停车场，2010年9月被常州市武进区国土局查处，后其于2011年5月停建复垦，至取得国有土地使用权前，该地块不得再投入使用，故新阳光食品公司也不可能将建设好的停车场交付给马健。三、新阳光食品公司应承担不能履行合同的法律责任。1、新阳光食品公司交付给马健的43间大棚，既不是合同约定范围内的标的物，也不符合合同约定数量，且交付标的物违法。43间大棚与合同约定交付200亩场地相比，无法达到建设物流市场的规模效应，更不能实现马健签订该合同的目的，新阳光食品公司不能交付合同标的构成根本违约。若新阳光食品公司还继续提出解除合同诉请，则应退还马健500万元履约保证金并支付1000万元违约金。2、马健使用43间大棚的场地占用费应从新阳光置业公司取得土地使用权的2013年12月计算至2014年12月止。如果不计算2年免租期，则也不能参照合同约定的每亩5万元价格计算费用，而应按交付土地比例，以每亩1.1万元计算。3、对于马健所受巨大损失一审仅判决5万元不当。
被上诉人新阳光食品公司辩称：一、新阳光食品公司已按约定交付了房屋、场地。马健签订合同的目的已经实现。二、马健尚欠付租金、管理费，其无权要求返还已付费用。三、新阳光食品公司并无违约行为，马健主张赔偿损失无事实和法律依据。
被上诉人新阳光置业公司辩称，新阳光置业公司并非合同当事人，其已将涉案场地房屋处分收益的权利转让给了新阳光食品公司。其他意见同新阳光食品公司。
原审第三人江苏志宏公司、常州志宏公司述称：同意上诉人马健意见，且江苏志宏公司、常州志宏公司并未实际使用涉案场地，而食品城3幢第三、四、五、六层房屋是根据新阳光置业公司与江苏志宏公司签订的《合作协议书》约定，无偿提供给江苏志宏公司使用的。一审判决江苏志宏公司在本案中不承担责任正确。
新阳光食品公司、新阳光置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、六项，改判新阳光食品公司、马健不再履行《场地租赁合同》，马健、江苏志宏公司、常州志宏公司返还涉案房屋、场地等（含43间仓库式专线大棚43.97亩、配套区3号楼第3、4、5、6层建筑3.18亩、79.46亩停车场地），驳回马健的全部诉讼请求。2、变更一审判决第五项为：马健支付新阳光食品公司租金、管理费（占有使用费），按每年每亩5万元标准，自2011年6月起计算至全部返还之日止（其中扣除已付租金、管理费、保证金1200万元）。3、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《场地租赁合同》不应再履行，被上诉人应返还涉案房屋、场地。1、《国有土地使用权出让合同》约定涉案宗地用途为商业（市场），而《场地租赁合同》约定涉案宗地用途为停车场及其配套。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款、第二十九条第二款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项规定，《场地租赁合同》为无效合同。2、即使该合同认定为有效，由于马健长期欠付租金和管理费，依据合同约定，新阳光食品公司有权解除合同。3、即使合同有效，144间门面房大部分已出售予他人，《场地租赁合同》已事实不能履行，而且涉案债务标的也不适宜强制履行，马健也无权要求履行。被上诉人已实际迁出涉案房屋、场地，并在他处新建停车场及配套，且双方关系恶化，已无信任合作基础，合同已无法履行。马健一方实质是以不同意解除合同为由，逼迫新阳光食品公司在租金、管理费上作出让步，以达到不付或少付租金、管理费的目的。二、马健应支付新阳光食品公司租金、管理费（占有使用费）17014791.67元（计算至2015年12月）。1、《常州市机动车公共停车场备案申请表》、现场照片、影像图片、耿建平的证人证言等证据能够形成完整证据锁链，充分证实《场地租赁合同》附图北侧24亩土地及西侧合同规定地块55.46亩土地已交付马健，加上双方无争议的西南角43.97亩土地及配套区3.18亩土地，新阳光食品公司实际交付土地面积为126.61亩。2、租金、管理费（占有使用费）支付期限应计算至实际返还房屋、场地之日止。仅2011年6月至2015年12月期间，马健需支付新阳光食品公司租金、管理费（占有使用费）为29014791.67元，扣除已支付的1200万元，马健还需支付17014791.67元。三、马健主张赔偿经济损失无事实和法律依据。新阳光食品公司并无违约行为，无需承担违约责任。马健也未能举证证明其遭受了损失，以及该损失与新阳光食品公司之间存在因果关系。其自行租赁厂房作为信息交易大厅，与新阳光食品公司无关，无权据此主张经济损失赔偿。马健主张交易大厅分割、3号楼酒店装修、纯净水损失等费用无证据证明。四、新阳光置业公司并非《场地租赁合同》当事人，马健无权向其主张权利，新阳光置业公司也不应对履行该合同承担连带责任。
被上诉人马健、江苏志宏公司、常州志宏公司辩称：一、《场地租赁合同》合法有效，在涉案地块上建设物流市场及配套停车场，符合法律规定。二、新阳光食品公司未能在合同约定的时间内交付合同项下地块构成违约。144间门面房是用于物流市场所必不可少的信息交易大厅，应于2009年5月1日交付，但该门面房于2010年5月31日才通过竣工验收，且新阳光食品公司也未能提供交付马健的证据。涉案合同附图东北角的停车区，至今仍为农用耕地，无法用于建设。90间大棚对应的土地新阳光置业公司2012年10月才取得国有土地使用权，故在合同约定的时间点也无法交付。配套区的房屋是新阳光置业公司与江苏志宏公司直接签署合同，约定无偿提供给江苏志宏公司使用，故也不能视为新阳光食品公司交付土地。
马健向一审法院起诉请求：1、新阳光食品公司全面履行《场地租赁合同》项下的出租交付义务并返还多收的预付租金和管理费495万元，赔偿经济损失385万元，合计880万。2、新阳光置业公司对前述返还和赔偿义务承担连带责任。3、本案诉讼费由新阳光食品公司及新阳光置业公司承担。
新阳光食品公司向一审法院反诉请求：1、解除新阳光食品公司与马健2008年10月2日签署的《场地租赁合同》；2、江苏志宏公司及常州志宏公司立即从其占用的房屋和土地上迁出；3、马健向新阳光食品公司支付租金2420.6万元及马健一方迁出所占用的房屋土地前的占用费。4、本案诉讼费由马健承担。
一审法院认定事实：2008年10月2日，马健为承租人，新阳光食品公司为出租人，双方签署《场地租赁合同》一份。该协议约定的主要内容为：新阳光食品公司将坐落于常金大桥与新3**国道交汇处的常州钟楼区新阳光国际食品城内的部分场地及建筑物租赁给马健，其中租赁场地总面积为200亩，允许误差正负为2%；租赁建筑物为90间专线大棚（其中明确应交付的60间），144间门面房，3号楼第3、4、5、6层，上述建筑物占地面积外的场地作为停车场使用。年租金为100万元和管理费900万元，按5万元/亩按实结算租金及管理费，并实行先付后用。租赁期限为2009年5月1日至2021年4月30日，其中第一年为免租期。租赁交付使用时间为2009年5月1日。《场地租赁合同》签署同日，江苏志宏公司与新阳光置业公司签署《合作协议书》一份，约定新阳光置业公司将新阳光食品城3幢三、四、五、六层无偿提供给江苏志宏公司经营，期限自2009年11月1日至2014年10月31日。
《场地租赁合同》签署后，马健即于10月8日向新阳光食品公司支付了500万元履约保证金和预付租金和管理费500万元。依照《合作协议书》的约定，江苏志宏公司实际接收了新阳光置业公司提供的新阳光食品城3幢三、四、五、六层建筑物用于经营酒店至今。《场地租赁合同》确定的交付日2009年5月1日之前，经双方协商，将《场地租赁合同》约定的第一类租赁标的物即不少于60间专线大棚的位置调整至与停车场以南相邻的场地，马健据此接受了新阳光食品公司交付的43间专线大棚。
2010年4月30日双方确定的一年免租期到期前，双方协商同意将免租期再延长一年至2011年4月30日。
另查明，2008年9月17日，新阳光置业公司出具《情况说明》，明确该公司所属的房屋、土地由新阳光食品公司整体出租、经营，同意其将仓库式专线大棚、门面房40号、41号、42号、43号楼和60号楼南面16间，3号办公楼第3、4、5、6层等场地200余亩出租给马健，其处分、收益等权利概由新阳光食品公司行使。新阳光食品公司在该《情况说明》中签章予以确认。
再查明，原《场地租赁合同》确定的停车场范围的西南角处实际租赁使用的43间仓库大棚及占地范围内的场地面积，和原《场地租赁合同》中配备区的3号楼第3、4、5、6层建筑及占用的场地面积，双方当事人均确认为马健方实际租赁使用，无任何争议。该两部分场地面积经马健方申请，一审法院组织双方当事人共同抽签确定并委托事务所测量鉴定，分别为29310.28平方米和2117.98平方米，折合43.97亩和3.18亩。新阳光食品公司另行申请一并测量的原《场地租赁合同》西侧“合同规定地块”位置实际面积（不含马健方实际占用的43间仓库大棚占用的场地面积，双方当事人对实际租赁存有争议）经委托测定共36976.83平方米，折合55.46亩。经双方相互质证，对上述三部分场地测量结论不持异议。另有原《场地租赁合同》附图北侧原营业大厅南部和西南部的场地面积，双方当事人一致确认为24亩，未纳入委托测量鉴定范围。
还查明，上述配备区建筑、43间专线大棚、西侧规定地块以及北侧场地坐落项下的通过出让方式取得的原始国有土地使用权证，由常州市国土资源局填发，由土地使用者新阳光置业公司于2013年12月签领。
一审法院认为，民事诉讼中，当事人有义务就自己的主张提供充分证据。一、关于合同履行。本案中，双方均提供了2008年10月2日由马健为承租人，新阳光食品公司为出租人签订的《场地租赁合同》作为主张租赁权利的主要依据，结合《场地租赁合同》同日江苏志宏公司与新阳光置业公司签署的《合作协议书》，以及2008年9月17日由新阳光置业公司出具的《情况说明》，该三份由租赁合同、合作协议以及授权证明为内容的书证最终确立了以马健和新阳光食品公司为主要权利义务主体之间成立的合法有效土地租赁合同法律关系。在合同存续期间，即使租赁标的的所有者即出租方发生变动，根据合同法规定，该租赁合同的效力不受影响。按照租赁协议约定，新阳光食品公司一方的主要义务是交付场内土地、房屋等租赁物，并承担合同产生的土地税，马健一方的主要义务为按时支付场地、房屋租金和管理费等。双方的上述合同义务的履行是本案本、反诉请求涉及的争议焦点，对此，应由履行积极义务的一方各自承担主要举证证明责任。（一）关于房屋、场地交付履行。房屋部分：8×20米仓库式专线大棚约定交付不少于60间，现双方确认实际交付同规格专线大棚43间，尚余17间未交付；配套区3号楼第3、4、5、6层合计建筑面积8064平方米双方确认已交付；门面房公安编号为40#、41#、42#、43#楼和60#南面16间合计门面房144间未交付。场地部分：共涉及以下部分。原《场地租赁合同》确定的停车场范围的西南角处马健实际租赁使用的43间仓库大棚及占地范围内的场地面积43.97亩和原《场地租赁合同》中配备区的3号楼第3、4、5、6层建筑及占用的场地面积3.18亩，双方当事人确认均已交付。原《场地租赁合同》附图北侧原营业大厅南部和西南部的场地双方当事人对其面积数即24亩无异议，但新阳光食品公司无证据证实该场地已经交付马健方，且其对马健另行租赁聚鑫焊割公司房屋及场地至今作为交易大厅的认可已足以证明该场地未能交付马健的事实。原《场地租赁合同》西侧“合同规定地块”位置55.46亩面积（马健方实际租用的43间仓库大棚占用的场地面积之外）的交付是本案双方争议的焦点。新阳光食品公司虽先后在本案证据交换、庭审及庭后阶段提出马健方“申请修建铁丝网”、“申请停车场备案”以及“2009、2010、2011年停车影像图片三张”，但该系列证据材料因无书面证据材（申请修建铁丝网）、证据要素和内容不完整（申请停车场备案）和关联性不够（停车影像图片三张），加之该部分场地现存不符合合同约定交付标准之状况，因此无法证明新阳光食品公司向马健方交付经营的事实。（二）关于租金支付履行。《场地租赁合同》的主要约定内容为：马健方于合同订立后一周内向新阳光食品公司支付500万元预付租金和管理费，同时支付500万元租赁保证金，租金和管理费实行先付后用。在租赁合同签订伊始，马健方即将大额租金先期支付新阳光公司，结合该合同约定承租用于经营专线货运、信息、停车、配载、汽修、餐饮、客房等配套行业之停车场用途，马健方此时期待新阳光食品公司方在合同约定的时间结点前全面履行房屋场地交付义务是合理的。而根据查明认定事实，新阳光食品公司方仅交付合同约定的部分经营用房和配套场地。在该情形下，对合同随后约定之“停车场交付前再支付500万元管理费”条文内容应当理解为该处“停车场交付”系指包括停车场地在内的全部合同约定租赁标的的全面交付。在新阳光食品公司仅部分交付使用的情况下，马健方是没有理由再行支付须在全部交付前提之下的500万元租赁管理费用的。据此，马健方对新阳光食品公司反诉租金请求的抗辩理由成立，马健方先期支付的租赁费用中除500万元租赁保证金外，另500万元预付租金和管理费可直接转为首笔租金管理费用。鉴于双方当事人在签订合同之后至双方同时起诉之前均不能证明一方向对方主张全面履行合同之事实，应当认定双方接受一定条件下部分履行合同之事实，因此在该阶段对应新阳光食品公司部分履行交付房屋场地的事实，马健方亦只需部分履行相应的租金支付义务，相应的原合同约定的“先付后用”仅能作为租金的结算方式延以存续。在新阳光食品公司部分交付租赁标的物的情形下，结合双方认可的两年免付租金之约定，本案新阳光食品公司主张的租金支付之诉应从免租期结束后的第二个月即2011年6月起算，直至反诉请求中明确的2014年12月止。一审法院对新阳光食品公司的部分反诉请求予以支持。对于马健已支付的租金总额，双方当事人对合同签订后一周内交接的租金管理费预付金和保证金1000万元不持异议，但对新阳光食品公司另行提出的马健方在合同履行期间曾通过支付两笔其他款项共200万元履行了部分租金义务的事实发生争议。马健认为该200万元只是双方当事人之间正常的借款关系，在本案中并没有要求一并归还，其有权选择以其他方式主张权利，与本案无关。因马健不认可该部分款项的支付目的为履行部分租金管理费，且该支付凭证本身并不具备证明支付用途为租金管理费的证据外观情形，因此对马健方该反驳理由予以采纳，马健方支付的该200万元不认定为本案租金管理费支付款项。对于马健方提出新阳光食品公司用以出租的土地必须以是否领取国有土地使用权证为符合交付的前提条件的理由，一审法院认为该理由在双方签订的合同中并未明确约定，在相关土地租赁法律法规中也未明确规定，与占有、使用、收益为主要特征的土地租赁合同债权法律关系特征并不相符，该理由基于强调出租土地是否拥有使用权证，更接近要求具有公示效力的不动产物权法律关系的成立要件，对该理由不予采纳。据此，马健以新阳光食品公司涉出租场地于2013年12月前未完成国有土地出让并领取土地使用权证，不具备土地交付条件为由，要求新阳光食品公司全部返还预付租金和管理费495万元，该诉请不符合双方合同约定，也无相应的事实和法律依据，不予支持。（三）关于合同解除。综合本案，对双方依据《场地租赁合同》等协议约定的主要履行义务，一审法院认为新阳光食品公司方履行了部分租赁物交付义务，马健方也已履行部分租金支付义务。在合同履行期间，直至双方同时提起本反诉之前，无任何证据材料证明一方当事人向对方主张继续履行场地交付和租金支付义务。客观地看，马健方基于全面交付房屋、场地等租赁物之期待，依约履行了预付租金及保证金1000万元，实际得到承租的仅占合同约定四分之一左右的场地和部分房屋，租赁合同的主要目的未能达到。新阳光食品公司方基于始终未能全面履行租赁物交付义务，主动免除马健方两年租金及管理费，仅得到部分租金，合同目的也未能全部达到。因此，双方当事人因互为迟延履行租赁合同债务均有过错，但本案中新阳光食品公司方无证据证实马健方在合同履行期间明确表示或以自己行为表明不履行主要债务，也无任何证据能证实或认定马健方应对迟延履行合同主要债务或因其他违约行为致使合同根本目的落空而需承担主要过错责任，据此，针对新阳光食品公司方提出解除合同之诉讼请求，一审法院认为既不符合双方《场地租赁合同》第八条有关合同解除条款约定情形，也不符合《合同法》第九十四条规定解除合同的具体法定情形，新阳光食品公司仅以马健方欠付部分租金为由，提出解除《场地租赁合同》的反诉请求，欠缺相应的事实和法律依据，不予支持。因双方当事人的合同权利和义务仍受合同期内约束，且已具备全面履行合同的客观条件，除已经履行之部分外，剩余部分标的即新阳光食品公司未交付的部分场地和附着物、马健未支付的部分租金仍应继续履行。因出租土地的使用权人为新阳光置业公司，对剩余租赁标的的继续交付义务，新阳光置业公司应与新阳光食品公司连带承担。因马健承租之场地无需返还，相应的新阳光公司对江苏志宏公司和常州志宏公司的返还场地的反诉请求，也不予支持。二、关于马健方诉请因新阳光食品公司方违约致经营损失。马健方该部分诉请依据为：交易大厅另租费用每年66.6万元；交易大厅分割费用；承租第3幢酒店的装修费用；纯净水损失费用。因该交易大厅系马健方与常州聚鑫焊割公司自行租赁使用，一审法院对与马健方另行承租的该交易大厅相关联的原租赁合同涉及且新阳光食品公司主张交付的24亩场地及相关门面房未认定在交付范围之中，该部分租赁标的物租金也从整体上已予以冲抵。但基于新阳光食品公司方不能按期交付合同约定的该部分标的，且该标的为马健方从事合同约定的物流经营之必须，因此马健方在新阳光食品公司方不能按期完成合同约定交付标的的情况下为实现合同的主要目的临时性承租合同约定以外但与该约定标的用途相近的交易大厅行为是合理的，新阳光食品公司方应承担该部分租赁物逾期交付的责任。考虑到马健方另行承租交易大厅行为从2009年6月6日起，而对原合同约定之相应部分标的物实际满足交付条件的时间，虽双方当事人均不能举证证明，但根据本案庭审中标的物施工方的证人证言，一审法院认定较为合理的结算时间点应为2009年7月8日。从2009年6月6日至2009年7月8日，现有证据可以证实马健方知道或应当知道新阳光食品公司方逾期交付的事实，且不能证明马健方向新阳光食品公司方主张逾期后继续交付以减少相应的损失，根据有关一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿的法律规定，参照马健方另行租赁交易大厅而实际发生的承租费用，一审法院酌定新阳光食品公司方在本案中应承担因逾期交付该部分租赁物造成马健方的实际损失为5万元。至于马健方主张由新阳光食品公司方承担交易大厅分割费用、承租第3幢酒店的装修费用以及纯净水损失费用等经营损失费用，因该部分诉请缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、马健和新阳光食品公司继续履行2008年10月2日《场地租赁合同》。新阳光食品公司交付8×20米仓库式专线大棚17间（除已交付的43间外）；交付公安编号为40#、41#、42#、43#楼和60#南面16间合计门面房144间；含上述应交付专线大棚和门面房之占地在内，交付《场地租赁合同》约定范围内的场地152.85亩（除已交付的43间仓库大棚及占地范围内的场地面积和3号楼第3、4、5、6层建筑占用的场地面积共47.15亩外）。以上场地和房屋在判决生效后一个月内履行完毕。二、新阳光食品公司赔偿马健经济损失5万元，于判决生效后十日内履行完毕。三、新阳光置业公司对新阳光食品公司上述之第一项判决义务承担连带责任。四、驳回马健的其他诉讼请求。五、马健支付新阳光食品公司场地租金3347708元（从2011年6月起计算至2014年12月，除已交付的5000000元外），于判决生效后十日内履行完毕。六、驳回新阳光食品公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分73400元，由马健负担17300元，新阳光食品公司负担56100元；经合并审理后反诉部分81400元，由新阳光食品公司负担70140元，马健负担11260元。
对于一审认定的事实，马健提出以下异议：1、一审判决认定“经双方协商，将《场地租赁协议》约定的第一类租赁标的物即不少于60间专线大棚的位置调整至与停车场以南相邻的场地，马健据此接受了新阳光食品公司交付的43间专线大棚。”错误，不能认定经双方协商对租赁场地进行调整。2、一审判决认定“双方协商同意将免租期再延长一年至2011年4月30日”错误。实际双方协商的是在未取得土地使用权之前免租，在取得土地使用权之后才能交付，不存在免租期延长一年的约定。3、配套区3号楼第3至6层建筑的占地面积为1426.67平方米，折合2.14亩，并非一审判决认定的占地面积2117.98平方米，折合3.18亩。
对于一审认定的事实，新阳光食品公司、新阳光置业公司提出以下异议：1、一审判决表述“租赁场地总面积为200亩”不准确。2、一审判决遗漏江苏志宏公司与新阳光置业公司签署的《合作协议书》约定的：自协议签订之日起三日内，江苏志宏公司应支付新阳光置业公司2万元保证金，作为无偿使用的担保，保证金不计息。但江苏志宏公司在协议签订后并未支付此2万元保证金，故该协议并未履行。且协议签订前，新阳光置业公司已向新阳光食品公司出具情况说明，将涉案场地交由新阳光食品公司出租给马健，处分、收益等权利均由新阳光食品公司行使。3、一审判决认定江苏志宏公司依照《合作协议书》约定，实际接收了新阳光置业公司提供的新阳光食品城3幢第3、4、5、6层建筑物用于经营酒店错误。新阳光食品公司是依据《场地租赁合同》的约定将新阳光食品城3幢第3至6层建筑物交付马健使用。4、一审判决遗漏《国有建设用地使用权出让合同》约定涉案宗地用途为商业（市场）。5、一审判决遗漏144间门面房已由新阳光置业公司出售他人。6、一审判决遗漏江苏志宏公司于2010年3月11日曾向常州市交警支队提交《机动车公共停车场备案申请表》。7、一审判决遗漏信息交易大厅前的24亩场地已经浇筑，55.46亩停车场已平整硬化。
对于一审法院认定的其他事实，双方当事人无异议，本院予以确认。
二审另查明，2008年10月2日，新阳光食品公司与马健签订的《场地租赁合同》约定：停车场建筑、面积以具体交付为准。总占地面积约200亩（附图），允许误差正负2%。按5万元/亩按实结算租金及管理费。租金为100万元/年，管理费为900万元/年；租金和管理费实行先付后用。签订合同后三日内马健即付给新阳光食品公司500万元作为预付租金和管理费；停车场交付马健使用前，马健再支付500万元管理费。
2009年3月2日，马健、王海泉与常州聚鑫焊割有限公司签订租赁合同，租赁该公司坐落于常州市邹区镇塘夏村的两幢厂房，共计8000平方米，租赁期限为2009年6月6日起至2021年6月5日止。每年税后租金为66.6万元。马健租赁该场地后用于志宏物流的信息交易大厅。
2010年1月12日，新阳光食品公司与马健、王海泉、陈迟达成《合作协议书》，主要内容为：果品区的房屋、场地等所有建筑及配套设施均由新阳光食品公司全额投资建设；鉴于马健、王海泉、陈迟在果品区招商工作中作出的特殊贡献，三人享有果品区净利润的分配权，其中马健享有21%；马健、王海泉、陈迟有全力进行新阳光食品城果品区招商的义务；果品区经营场所为新阳光食品城果品区，面积最低为80亩。该协议马健、王海泉、陈迟三人均签字，甲方新阳光食品公司未签字盖章，《合作协议书》由新阳光食品公司提交法院。
2010年3月，江苏志宏公司向常州市公安局交警支队提交机动车公共停车场备案申请表，载明：停车场名称江苏志宏物流停车场，场地来源租赁，场地面积8万平方米，停车场管理单位江苏志宏物流有限公司，法定代表人马健，管理负责人马海龙。交警支队现场勘察情况：场地为阳光食品城配套物流中心，主要停放大型货车，部分场地已经硬化，部分场地正在改造。
2010年5月7日，新阳光食品公司、马健经协商签订补充协议，内容为：新阳光食品公司在2008年签署的物流场地租赁合同免租一年的基础上再增加一年，免租期为两年。
涉案土地的《国有建设用地使用权出让合同》中约定出让宗地的用途为其他商服用地。主体建筑物性质为商业，附属建筑物性质为公共服务设施及相关配套，其他土地利用要求为：该地块具体建设内容为批发市场，其他详见规划条件。
2013年12月11日，新阳光食品公司发函给马健要求结算租金和管理费。
2014年2月18日，江苏志宏公司与常州泽洲城镇建设发展有限公司签订租赁合同，江苏志宏公司租赁武进区邹区镇工业大道17号国有土地320亩及该地块上的厂房4.96万平方米（注：房屋有证面积26724.9㎡，无证面积22800㎡）用于建设、经营物流市场及配套服务。租赁期限为13年，从2014年1月1日至2026年12月31日。第一年为建设期，免收租金。从2015年开始，前八年租金每年1000万元，后四年每年租金1200万元。上述租赁场地距马健租赁的涉案新阳光食品城场地约4-5公里。
2015年3月25日，新阳光食品公司发函给江苏志宏公司，告知2015年4月1日起，停止志宏物流专线大棚的水电供应，做好经营户的撤离工作。2015年4月7日再次发函，要求停止经营，交还场地，支付拖欠的租金及管理费。
新阳光置业公司已将《场地租赁合同》约定的144间门面房出售给他人。
经一审法院委托测量鉴定，配套区3号楼第3至6层建筑的占地面积为1426.67平方米，折合2.14亩。一审判决对此表述有误。
2016年9月26日，本院组织各方当事人就《场地租赁合同》不再履行及先期交付场地事宜进行调解，后马健一方未能同意签署协议。至二审庭审结束，马健一方仍坚持继续履行合同，要求对方交付场地。
2017年1月16日，本院组织各方当事人至争议场地现场查勘，形成勘验笔录。
二审审理期间，马健一方提供以下证据：
1、常州市国土资源局西林中心国土资源所盖章的图纸3份，证明出租的合同地块中至今仍有部分为集体农用地。新阳光食品公司及置业公司质证称,是否为本案争议地块无法确认，与本案无关联性。
2、工商变更登记申请书、2014年4月新阳光食品物流配载交易中心与业主签订的经营管理合同、2014年3月29日新阳光物流市场招商说明书。证明2009年2月新阳光食品公司增加停车场管理服务，因此对方所提供照片显示的汽车是其自行建设的停车场的。新阳光食品公司及置业公司质证称，工商登记资料变更与本案争议土地的停车场经营无关。新阳光食品公司作为市场管理者，对外来采购人员客户车辆进行停车管理很正常，并不是专营停车业务。经营管理合同和招商说明书均在2014年3、4月份，而2014年年初，马健即准备放弃新阳光食品城的经营活动，从案外人处重新租赁了房屋场地。这两份证据恰恰说明2014年前新阳光食品公司不可能从事停车物流业务。
3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案144间门面房的竣工时间为2010年5月31日，故在合同约定的交付期满，144间门面房不具备交付条件。新阳光食品公司及置业公司质证称，2010年5月31日是备案日期，而非竣工日期，该证据记载的竣工验收日期为2009年8月14日至2010年1月26日，故至少在2009年8月14日该工程已大部分竣工。144间门面房没有交付是因为马健在2009年3月已与案外人签订租赁合同，用以替代门面房的交付，其主要原因是马健认为144间门面房不适合信息交易大厅使用，故该证据不能认定新阳光食品公司违反合同约定的交付义务。
4、2015年3月25日工作联系函，证明新阳光食品公司提出自2015年4月1日起停止向专线大棚供应水电，要求专线大棚全部迁出。证明新阳光食品公司已接收专线大棚，且租赁标的物也不具备使用条件。新阳光食品公司及置业公司质证称，马健一方未出示原件，无法核实真实性，当庭不予质证。
5、照片8张，证明目前新阳光物流配载中心所使用的场地就是与144间门面房一致的房屋，从而证明该门面房是可以作为马健物流信息交易中心适用的场地，马健另觅案外人场地建立信息交易大厅，是基于该门面房没有如期竣工所致。新阳光食品公司及置业公司质证称,照片拍摄时间无法确认，不能得出马健的证明目的，所谓的新阳光物流中心未实际经营，144间门面房没有交付的原因在马健而非新阳光食品公司。凌家塘物流中心的照片也与本案无关，马健据此主张停车场应浇筑混凝土的观点不能成立。停车场根据实际需要，可以采取不同的硬化方式，包括浇筑混凝土，也包括石子硬化加垫层的方式。
6、2010年9月23日，常州市国土资源局武进分局出具的《责令土地违法行为通知书》、查处照片、《限期整改通知书》，证明新阳光食品公司未按合同约定向马健交付符合停车条件的停车场，在未取得土地使用权的场地上违法建设停车场，被国土资源局查处，查处照片显示新阳光食品公司在55.46亩地块建设停车场被叫停。也可以证明2010年9月新阳光食品公司仍在建设停车场，故不存在2009年向马健交付场地的事实。被国土部门查处后，新阳光食品公司被迫将违法占用土地复垦。该处场地既没有向马健交付的可能，也没有交付的客观事实。新阳光食品公司及置业公司质证称,对证据真实性不持异议，但不能证明马健方的主张。首先，不能将国土部门与新阳光食品公司之间的行政法律关系与本案的民事法律关系相混同。涉案土地是否具有完备的土地使用权手续，并不影响双方对《场地租赁合同》的履行。从2009年至今，马健使用案涉场地期间，没有受到任何第三方的干涉和阻挠。第二，通知书、限期整改通知书指向的非法占地行为不能确定发生在55.46亩和24亩内，照片也不能确定拍摄的是55.46亩和24亩土地。照片的拍摄时间不明确，不知是何时拍摄，更不能确定与案涉争议地块有关。第三，欧兰琴的签字仅是签收，而不能认定为对通知书载明的行为性质的认可。第四，本案现有证据可以充分清楚证明55.46和24亩已经交付马健。该组证据不能否认上述事实。第五，在双方签订的合同中，并没有约定新阳光食品公司有义务在取得国有土地使用权证的前提下方可履行交付土地。
7、2016年4月10日常州市机动车公共停车场备案申请表及机动车停车场设立备案通知书，证明新阳光食品公司在2016年4月占用了相同的场地办理了停车场手续，面积达69191平方米。因此新阳光公司已经实际占用了专线大棚区域，并用于设立停车场。新阳光食品公司及置业公司质证称：证据真实性无异议，不能证明马健主张的新阳光食品公司及置业公司已经实际占用了专线大棚区域的事实。该备案表申请的311个泊位与马健在2010年3月申请停车场备案的2857个泊位数字不符。我方申请的69191平方米停车场由四块地构成，在交警部门的材料里都有图纸，我方将会举证。
8、2008年10月2日新阳光置业公司与江苏志宏公司签订的《合作协议书》及补充协议、证明新阳光置业公司将配套区3幢第三、四、五、六层无偿提供给志宏物流使用。2008年10月8日新阳光置业公司与江苏志宏公司签订的《场地租赁合同》和2009年12月10日的补充协议，证明新阳光置业公司考虑到无法交付200亩场地，而与江苏志宏公司商议将租赁面积缩小为120亩，并调减租金至3万元/亩。新阳光食品公司及置业公司质证称，2008年10月2日的《合作协议书》及补充协议一审中已经举证了。对上述四份协议的真实性均有异议，在马健提供证据后，我们进行了仔细核实，发现这四份证据上的新阳光置业公司的印章与其在同时期及时期节点前后使用的印章明显不同。马健提供的合同印章没有印章编号，而新阳光置业公司同时期使用的印章是有编号的。合同上签字的陆小江是公司办公室主任，但不能确认字是不是他签的，他现在已不在公司了。对于2008年10月2日合作协议和补充协议，从内容看涉及的是房屋的租赁费，与本案争议焦点场地租赁费的支付没有关联性。而且该份协议的一方当事人为新阳光置业公司，非新阳光食品公司，而置业公司并不是本案2008年10月2日《场地租赁合同》的当事人，置业公司的承诺不能作为处理食品公司和马健之间权利义务的依据。第三，在一审中新阳光食品公司已经向法院提交了置业公司的情况说明，以证明置业公司将案涉场地的处分权交给新阳光食品公司，置业公司无权再行处分。第四，这两份协议并未实际履行，合作协议第三条约定江苏志宏公司应当支付两万元保证金，但是志宏公司并未支付。马健是按照2008年10月2日的《场地租赁合同》支付的保证金及租金管理费共计1000万元，支付时间是10月8日，如果双方真的对合同进行了变更，那么马健支付的数额必然会进行相应的变更和调整。第五、双方在一审均提交2008年10月2日的《场地租赁合同》作为认定基础法律关系的依据。第六，新阳光置业公司与江苏志宏公司都不是2008年10月8日《场地租赁合同》的当事人，不可能由合同之外当事人对合同内容进行约定变更。第七，2008年10月8日的《场地租赁合同》中约定的租赁起始期限是2008年1月1日，与客观事实也明显不符。
9、国际食品城规划示意图，证明双方在2008年10月2日签订《场地租赁合同》时，新阳光食品公司出示的规划设计示意图，其中对于租赁范围内90间专线大棚、144间门面房、配套服务区和停车场均有明确的位置。新阳光食品公司及置业公司质证称，该规划示意图无任何签字盖章，真实性、合法性、关联性均不予确认。
10、2016年2月5日马健向新阳光置业公司以及新阳光食品公司发函，要求其收回专线大棚，完成整体建设后全面交付。新阳光食品公司及置业公司质证称，快递改退批条显示是“联系不到”，并非马健所称的新阳光食品公司及置业公司拒收邮件。
11、公证书及21份企业机读档案，证明现在新阳光食品城的场地上仍停放大量的汽车，并不是志宏公司一搬走，场地上就没有汽车。新阳光食品城自建的物流信息配载中心内有大量运输企业和卡车，故对方以谷歌地图上有车辆停放，证明是志宏公司使用争议地块无依据。新阳光食品公司及置业公司质证称，现有证据不能证实相关经营户及车辆与其有何关系。
13、新阳光食品城国土部门2012-2015年的卫星遥感勘测图片，证明新阳光食品城于2016年4月10日办理机动车停车场备案申请时，即以专线大棚区域以及专线大棚以北区域约100亩左右作为其停车场的使用范围，该区域已由新阳光食品公司及置业公司实际占有和使用。新阳光食品公司及置业公司质证称，对证据真实性无异议，但不能证明马健的证明目的。
14、2015年10月21日的新阳光食品公司发给马健的工作联系函，证明通往争议停车场的并非只有一条路。新阳光食品公司及置业公司质证称，对证据真实性无异议，但不能证明马健的证明目的。工作联系函形成于诉讼期间，函件要求志宏物流车辆改走西侧的锦泰陆和南侧的光阳路通行，严禁从食品城内部道路通行。说明之前志宏物流的车辆是不走西侧的。
二审期间，新阳光食品公司及新阳光置业公司提供以下证据：
1、公证书，通过谷歌地图截取了2007年10月15日、2009年12月23日、2012年6月12日、2013年4月27日、2015年1月4日、2016年2月24日新阳光食品城的卫星照片，经对比可以证实55.46亩以及24亩停车场已交付马健，并停放大量车辆。
2、2016年5月29日拍摄的志宏物流公司新信息交易大厅前停车场照片，证明停车场是信息交易大厅的必备条件，而信息交易大厅前的停车场停放大量车辆。马健一方质证称，对证据1、2的真实性不表异议，但证明目的有异议。照片只是某一时点的现状，不能反映持续、长期的状况。照片所显示的汽车不能证明与马健有关联，更不能证明是马健在使用租赁场地。这些汽车是新阳光食品公司自己从事停车服务和停车管理及物流配载所对应的车辆以及整个食品城批发市场业主的从事批发运输的车辆。此外，信息交易中心并不必然需要周边配备停车区域。新阳光食品城自身也有信息配载中心，也没有配置专门的停车区域。
3、2017年1月16日二审法院的勘验笔录，笔录中确认43.97亩专线大棚和争议的55.46亩停车场之间的道路上有收费亭底座残留，停车场周边由铁丝网围建。马健一方质证称，勘验笔录没有完整的反映客观状态。新阳光公司的代理人向法官指认只有一个入口是错误的，在现场有两个入口到达专线大棚和争议的55.46亩土地，见我方证据十四工作联系函，两个入口都可以进。法官现场也没有询问目前大棚实际是谁在使用，也没有询问果品区场地是谁在使用和收益，事实上果品区都是由新阳光食品公司出租和收益。
4、申请二审法院从常州市钟楼区人民法院调取的（2013）钟刑初字第250号案件的刑事判决书、询问笔录、讯问笔录共计九页。该案系货车驾驶员与志宏物流保安因停车问题发生斗殴的刑事案件，相关人员的笔录可以证实志宏公司是55.46亩场地的使用人。具体为：
驾驶员田德勇在2013年4月18日询问笔录中陈述：2013年4月18日上午11点多钟的时候，我开货车到志宏物流，过了志宏物流收费亭的时候，我货车已经到北面停车场里了，志宏物流里面的保安过来，跟我说北面不允许停，只许停在南面，我跟保安说我车子都进来了，就让我停吧，对方不肯。
驾驶员田德勇在2013年4月19日讯问笔录中陈述：2013年4月18日11点半左右，我开着我的半挂卡车（苏Ｎ×××××）和我驾驶员小王去新阳光食品城志宏物流停车场停车，我车子进门后，左边、右边都有停车子的地方，我就把车子右转进去准备停车，这时站在很远地方一个穿保安衣服的男的，朝我招手叫我停车，我就把车子停下来，保安就过来叫我倒回去，我说我车子这么大，而且后面车来车往的，怎么倒。
保安班长吴征行在2013年4月23日询问','2018-10-11
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