上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四(民)初字第842号
原告王雅芳，女，1938年4月25日出生，汉族，住所上海市莱阳路。原告沈利民，女，1962年10月25日出生，汉族，住所上海市莱阳路。原告沈亦斌，女，1968年1月19日出生，汉族，住所上海市莱阳路。三原告共同委托代理人郭伟，上海市锦泓律师事务所律师。三原告共同委托代理人张晓红，女，1967年6月2日出生，汉族，住所山西省太原市桃园北路。??被告黄艳，女，1982年1月24日出生，汉族，住所上海市中山北路。委托代理人洪国颖，上海市申华律师事务所律师。原告王雅芳、沈利民、沈亦斌与被告黄艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈利民、沈亦斌及其委托代理人郭伟、张晓红，郭伟、张晓红并作为原告王雅芳的委托代理人，被告黄艳及其委托代理人洪国颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雅芳、沈利民、沈亦斌诉称，上海市中山北路中兴村446号二层房屋原产权人为吴雅芳，与其丈夫黄克明共同共有。吴雅芳原与他人育有一子沈惠根，后与黄克明再婚，并育一子黄兴鑫，三原告分别是沈惠根的妻子、女儿，被告是黄兴鑫的女儿。2008年2月1日，黄克明去世。2012年3月27日，吴雅芳去世。吴雅芳去世不久，沈惠根得知上述房屋已过户至被告名下，经查，被告于2008年2月25日与“吴雅芳”签订了关于系争房屋的上海市房地产买卖合同，并于同年3月12日将房屋登记在被告名下。2012年12月4日，沈惠根去世。现要求确认“吴雅芳”与被告签订的关于系争房屋之买卖合同无效，并将房屋产权恢复到原登记状态。?被告黄艳辩称，吴雅芳于2008年2月将系争房屋出售给被告时亲自至房地产交易中心签名盖章，其出售房屋的行为是其真实意思表示，涉案买卖合同有效，且系争房屋于1955年开始建造，虽此时吴雅芳与黄克明已结婚，但资金来源于吴雅芳婚前的积蓄，房屋产权也一直登记于吴雅芳名下，系争房屋应是吴雅芳的婚前财产，其有权处理自己的财产，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，1、吴雅芳与沈惠根系母子关系，沈利民、沈亦斌均系沈惠根、王雅芳夫妇之女，黄兴鑫系吴雅芳、黄克明夫妇之子，黄兴鑫与被告系父女关系。黄克明于2008年2月1日报死亡，吴雅芳于2012年3月27日报死亡，沈惠根于2012年12月4日死亡。2、案外人吴雅芳原为上海市中山北路中兴村446号二层、建筑面积31.9平方米房屋的所有权人，持有1996年2月28日沪房普字第37560号房屋所有权证（附记：阁楼面积15.6平方米，违章建筑面积5.3平方米）。1993年9月1日沪国用（普）字第1550号国有土地使用证登记的土地使用者是黄克明。2008年2月25日，吴雅芳与被告签订上海市房地产买卖合同，约定由吴雅芳将系争房屋（建筑面积31.9平方米）出售给被告，房地产转让价款为人民币191400元（以下币种均为人民币）。同日，吴雅芳与被告共同申请房地产转移登记，原上海市房屋土地资源管理局于同年3月12日核准登记，被告成为系争房屋权利人。3、1996年1月4日，上海市普陀区公证处出具赠与公证书[（95）沪普证民字第4340号]，对黄克明、吴雅芳于1995年12月27日将上海市中山北路中兴村446号底层房屋赠与黄兴鑫的行为予以公证，赠与书内容为“黄克明、吴雅芳夫妻俩是坐落在上海市中山北路中兴村446号全幢房屋产权的所有人，我们自愿将上述房屋中的底层产权赠送给儿子黄兴鑫……”。同日，上海市普陀区公证处出具受赠公证书[（95）沪普证民字第4341号]，对黄兴鑫的受赠行为予以公证，受赠书内容为“黄兴鑫接受父亲黄克明、母亲吴雅芳的赠与……”。4、2012年7月，沈惠根因不服原上海市房屋土地资源管理局(因行政机构改革已被撤销，其房地产登记职权现由上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局共同行使)作出颁发沪房地普字（2008）第005960号上海市房地产权证的行政行为，起诉被告上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局，第三人黄艳，要求撤销两被告作出的颁发沪房地普字（2008）第005960号上海市房地产权证的行政行为，本院经审理后认为“……，原告以系争房屋属于黄克明和吴雅芳共同共有，在黄克明死亡后应依法继承为由，对涉案《上海市房地产买卖合同》的形式和内容提出异议，但该项争议不属于本案行政诉讼的审查范围，原告应当通过民事诉讼途径解决。……”同年10月24日，本院作出“驳回原告沈惠根的诉讼请求”之一审判决，沈惠根不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年12月5日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2014年4月，三原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原告申请对涉案买卖合同中“吴雅芳”的私章真伪进行司法鉴定，样本为上海市普陀区公证处（95）沪普证民字第4340号赠与公证中“吴雅芳”的私章，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行该项鉴定，2014年10月29日，鉴定单位出具的鉴定意见为：检材《上海市房地产买卖合同》上需检的“吴雅芳”印文与样本上的“吴雅芳”印文是同一枚印章所盖印。原被告对该鉴定结论均无异议，原告为本次鉴定预付鉴定费2900元。2、被告提请证人钱永根、樊大林、张意芳、吴金元到庭作证。证人钱永根称，其居住于上海市中山北路中兴村438号，是被告的邻居，与吴雅芳也是邻居，黄克明住院期间，黄兴鑫夫妇陪同证人至医院探望，吴雅芳也在场，听到黄克明和吴雅芳说早点将房屋处理，吴雅芳让其不要操心，她会处理，后黄克明去世，吴雅芳到证人家玩时称房屋已处理，卖给孙女黄艳了。证人张意芳称，其居住于上海市中山北路中兴村455号，与被告一家是邻居，也是该地块的楼组长。吴雅芳常到证人家玩，曾告诉证人把房屋卖给孙女黄艳了，房款近200000元，但未说过款项如何结算。证人樊大林称，其是被告父亲黄兴鑫近三十年的朋友，2008年黄兴鑫的父亲生病时，证人曾到医院探望，当时黄兴鑫夫妇和吴雅芳都在，黄兴鑫的父亲对吴雅芳说将房屋尽快过户，但证人没听清过户给谁，之后证人听黄兴鑫说房屋卖给他女儿了。证人吴金元称，吴雅芳是其堂姐，沈惠根于1956年从浦东到上海时，与证人一起做临时工，系争房屋于1955、1956年间建造，资金由吴雅芳自己解决。此时吴雅芳与黄克明已结婚。原告表示被告一家与钱永根、张意芳是邻居关系，樊大林是被告父亲近三十年的朋友，上述证人均与被告有利害关系，对其证言不予认可。证人吴金元是吴雅芳的堂弟，与沈惠根相差一岁，沈惠根18岁才到外地打工，之前一直与吴雅芳与黄克明共同生活，且该证人证实了建造系争房屋时吴雅芳与黄克明已结婚。被告对上述证人证言均无异议。3、被告表示已支付吴雅芳购房款191400元，系用结婚礼金、存款、工资分期支付，每次付款均是现金支付，无付款凭证。本院认为，根据查明的事实，系争房屋建造于1955、1956年间，原登记于案外人吴雅芳一人名下，而原被告对此时吴雅芳与黄克明之间的夫妻关系均不表异议，本院予以确认。审理中，被告未对其提出的建造房屋资金来源于吴雅芳的婚前积蓄，系争房屋是吴雅芳婚前财产之观点，提供有效、充分的证据，根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。故系争房屋产权应属吴雅芳、黄克明共有。经原告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案买卖合同中吴雅芳的印章进行鉴定，并根据鉴定结论可以认定，将系争房屋出售给被告系吴雅芳真实意思表示，但基于系争房屋是吴雅芳与黄克明夫妻共同财产之事实，吴雅芳单方处理的行为于法无据，结合被告的父亲黄兴鑫受赠上海市中山北路中兴村446号底层房屋时，赠与书中明确上海市中山北路中兴村446号全幢房屋产权的所有人是黄克明、吴雅芳夫妻，且被告亦无法提供房款支付凭证，本院认定被告对系争房屋的受让不符合法律规定，原告的诉讼请求，可获支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告黄艳与案外人吴雅芳于2008年2月25日签订的关于上海市中山北路中兴村446号二层房屋之上海市房地产买卖合同无效；二、被告黄艳应于本判决生效之日起十日内将上海市中山北路中兴村446号二层房屋产权恢复至原登记状态（如涉及相关费用，按国家规定处理）。本案笔迹鉴定费人民币2900元（三原告预付），由三原告负担。本案受理费人民币4128元（三原告预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。?
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。