山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0687民初2496号
原告：刘爱珍，女，1958年6月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托代理人：张顶良，山东君辰律师事务所律师。
委托代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。
被告一：海阳市军创置业发展有限公司，住所：山东省海阳市凤城街道金域蓝湾售楼处（黄海大道南路36号）。
法定代表人：单成国，该公司经理。
委托代理人：王奇（系被告员工），1983年6月15日出生，汉族，户籍所在地：山东省莱西市，现住。
被告二：王振芳，女，1974年4月3日出生，汉族，住山东龙口市。
委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。
原告刘爱珍与被告海阳市军创置业发展有限公司、王振芳债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘爱珍的委托代理人张顶良、张德山，被告王振芳及委托代理人潘春刚，被告海阳市军创置业发展有限公司的委托代理人王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘爱珍向本院提出诉讼请求：1.判令撤销二被告的28套房产交易。2.判令二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年7月3日至2016年6月30日期间，被告一多次向原告借款本金3300000元用于房地产项目开发，借款利息为月息2分；本金及利息共4838327元。借款到期后，原告多次向被告一索要，至今未能偿还。2017年3月，原告在准备查封被告房产时发现，被告一为了达到不履行债务的目的，将28套房产无偿转让给被告二导致原告的债权不能实现。根据《合同法》第七十四条，请求撤销二被告之间签订28套商品房买卖合同；根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十六条规定，请求判令被告共同赔偿债权人行使撤销权所支出的律师费、差旅费等费用。综上：被告一和被告二恶意转移房产的行为，导致原告的债权无法实现，严重损害了原告的权益，特具状贵院，望判如所请。
被告海阳市军创置业发展有限公司辩称，原告所述不是事实，我们公司并没有恶意转移资产或者无偿的提供任何一方资产，我公司与王振芳在2015年春节后发生借款，由于之前公司资金比较紧张，2015年3月启动销售市场需要销售资金，向王振芳借款两笔，一笔150万元，一笔100万元，合计250万元，因为这个原因，我公司用部分房产用网签的形式为王振芳借款提供保证，这是当时王振芳当时网签的事实，而并不是无偿转让给王振芳。
被告王振芳辩称，一、从案件事实上看，王振芳与海阳市军创置业发展有限公司不存在逃避债务而无偿转让28套房产，从而导致刘爱珍的债权无法实现的情况。1、王振芳与海阳市军创置业发展有限公司存在真实的民间借贷法律关系。2015年3月17日、25日，海阳市军创置业发展有限公司因资金问题而分两次向王振芳借款250万元。2、本案涉及的28套房产系海阳市军创置业发展有限公司为250万元借款提供的抵押担保。2015年3月17、25日的《借款协议》第四条4.1明确约定，海阳市军创置业发展有限公司用其在金域蓝湾小区12套、16套房产作为履行偿还借款100万元、150万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，如无力偿还借款，则用抵押房源偿还。上述约定，明确了28套房产系为250万元借款提供的抵押担保。王振芳与海阳市军创置业发展有限公司根据《借款协议》的约定，至海阳市住房保障和交易中心办理相关抵押手续，但海阳市住房保障和交易中心要求双方以买卖合同的方式办理手续。因此，2015年3月17日、4月17日（因房管部门系统问题，其中12套房产4月17日办理手续），王振芳与海阳市军创置业发展有限公司签订了28份《商品房买卖合同》。根据我国《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依次规定，不动产抵押合同依当事人意思表示达成一致为生效判断的基本标准，承诺生效时，合同成立，合同依法成立的同时也就发生法律效力，无需其他特别生效条件。即使未办理抵押权登记，如果抵押合同已经有效成立，登记不影响合同的效力。故王振芳与海阳市军创置业发展有限公司签订的《借款协议》中的抵押条款及28套房产的《商品房买卖合同》足以证明房产抵押关系已经依法成立并生效。3、退一步讲，即使法院认定王振芳与海阳市军创置业发展有限公司存在28套房产的买卖关系，那也不存在海阳市军创置业发展有限公司无偿转让房产的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，每户房产建筑面积七八十平方米及四五十平米不等，总房款为三四十万元不等，根本不存在无偿或低价转让问题。4、从时间上看，签订28套《商品房买卖合同》的时间为2015年3月17日、4月17日，并非刘爱珍诉状中所称的2017年3月海阳市军创置业发展有限公司为达到不履行债务的目的而将28套房产无偿转让给王振芳，从而导致其债权不能实现的情况。二、从法律规定看，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。根据我国《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。根据上述规定，撤销权的行使必须符合客观要件和主观要件。客观要件是指债务人实施了一定的有害于债权人的债权的行为。这种行为主要是处分财产的行为，包括放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等。主观要件是指债务人与第三人具有恶意，即明知行为有害于债权而仍为之。一方面，债务人必须具有恶意。债务人知道或应当知道其处分财产的行为将导致其无资产清偿债务，从而有害于债权人的债权而仍然实施该行为。另一方面要求第三人也具有恶意。第三人在债务人以明显不合理的低价转让财产时，已经知道该行为对债权具有损害。综合上述分析，债权人行使撤销权的前提是债权人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产。而本案中的房产抵押行为与上述三种情况无任何关系，根本属于不同的法律关系，也不存在王振芳恶意接受房产的行为。因此，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。三、刘爱珍在本案诉讼本身存在诸多疑点，请求法庭注意并进行审核。根据刘爱珍的起诉状，其于2013年7月3日至2016年6月30日，军创置业公司多次借款本金330万用于项目开发，那当时为何不办理任何的担保？刘爱珍作为普通百姓，其330万元巨款来源如何？利息在长达三四年的时间内一直分文未付？上述疑点，请求法庭开庭予以审查。四、根据我国合同法第75条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案涉及的《商品房买卖合同》形成时间为2015年3月17日、4月17日，至今已经达2年半之久，刘爱珍提起本案债权人撤销之诉已经超过一年期限。综上，王振芳认为，刘爱珍的诉讼请求既无事实根据亦无法律依据，刘爱珍的诉讼行为实为滥用诉权，法院应当依法驳回刘爱珍的诉请，以维护法律的尊严。
经审理查明:被告王振芳与被告海阳市军创置业发展有限公司签订了合同编号为HY2015-000829、HY2015-000828、HY2015-000826、HY2015-000824、HY2015-000821、HY2015-000819、HY2015-000818、HY2015-000817、HY2015-000816、HY2015-000815、HY2015-000813、HY2015-000812、HY2015-000811、HY2015-000810、HY2015-000809、HY2015-000808、201503170014、201503170013、201503170012、201503170011、201503170010、201503170009、201503170008、201503170007、201503170006、201503170005、201503170004、201503170003共计28份商品房买卖合同，被告海阳市军创置业发展有限公司并将上述金域蓝湾28套房屋网签到被告王振芳名下，且已办理了商品房预售许可证。2017年6月6日，山东省海阳市人民法院作出（2017）鲁0687民初1330号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：山东通达信房地产开发有限公司、海阳市军创发展有限公司欠原告刘爱珍借款本息共计5281993.67元（利息计算至2017年2月28日）以及2017年3月1日至履行之日的利息损失（本金3300000元，利息按照年利率20%计算）于2017年6月20日前付清。原告刘爱珍主张于2017年3月在准备查封被告海阳市军创置业发展有限公司房产时发现，被告海阳市军创置业发展有限公司为了达到不履行债务的目的，将28套房产无偿转让给被告王振芳导致原告刘爱珍的债权不能实现，根据《合同法》第七十四条，请求撤销二被告之间签订28套商品房买卖合同。被告王振芳主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年3月17日、25日，因资金问题而分两次向王振芳借款250万元，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还，被告海阳市军创置业发展有限公司以上述28套房产作为抵押担保，28份商品房买卖合同并在房管部门进行网签实际上是一种抵押担保，提供借款协议、授权书、银行流水、收条、借据各一份以及28份商品房买卖合同予以证明。原告刘爱珍对28份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条的真实性有异议：1、借款协议和借据上金额与银行流水的金额不符。2、借款人是张春宁，而不是被告一，借款协议的签字处加盖的印章是后补的。本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据法律规定，如果以房产作为担保的话，应该办理房产抵押登记手续才能产生抵押权的法律效力，本案中二被告所做的网签是一种买卖转让法律关系，明显起不到抵押担保的作用，二被告之间没有买卖房产的意思表示，被告王振芳没有支付买卖房产的对价；原告刘爱珍另主张根据借据和银行流水来看，上述250万元借款属于被告王振芳和张春宁个人之间的借款，至今被告海阳市军创置业发展有限公司也没有提供相关的账目来证实张春宁收到被告王振芳的借款以后转到被告海阳市军创置业发展有限公司的账上，借款与被告海阳市军创置业发展有限公司无关，与本案没有关联性。原告主张二被告之间均无买卖商品房的意思表示，因此商品房买卖合同不成立，且二被告虽然在借款协议中约定了抵押，但未能在房产部门办理抵押登记，不符合法律规定的抵押成立要件，故抵押不成立，所以二被告既不构成房屋买卖合同关系，又不具备抵押成立的要件。二被告均主张抵押担保这一法律行为成立并生效的要件并非以办理抵押登记手续为准，物权法已经做出了明确规定，是否登记并不影响抵押担保的效力。被告王振芳主张上述250万元借款的借款方为被告海阳市军创置业发展有限公司并非是张春宁个人，向本院提交的授权书载明被告海阳市军创置业发展有限公司授权张春宁为公司借款。原告主张二被告之间的借款协议约定的利率另加违约金明显超过了规定的范围。被告王振芳主张利息的约定是否符合法律规定，是属于民间借贷纠纷法院审查的范围。被告王振芳主张上述28套房产作为抵押担保，无论是否办理抵押登记，均不影响抵押合同的效力，并提交了烟台中院（2018）鲁06民终70号民事判决书，证明该判决书涉及的事实与本案相同，应同案同判。原告对烟台中院（2018）鲁06民终70号民事判决书真实性无异议，但主张二被告的房屋买卖关系法院不予支持。原告主张二被告对涉案28套房产进行网签，影响了原告在海阳市人民法院（2017）鲁0687民初1450号、1330号两个生效调解书的执行，侵害了原告的合法权益。被告王振芳则主张二被告之间存在真实的民间借贷，是以28套房产作为抵押担保，不存在侵害原告利益的行为。庭审中，原告变更诉讼请求为请求法院依法确认二被告之间的28套商品房买卖合同不成立。被告王振芳提出反诉，请求法院依法确认28套网签房系民间借贷的抵押担保行为。在开庭审理中，原告与被告王振芳撤销了变更请求和反诉请求。
另查明，被告海阳市军创置业发展有限公司的法定代表人于2015年11月16日由王昭昳变更为张春宁，后又于2017年8月25日由张春宁变更为单成国。2017年9月11日，被告海阳市军创置业发展有限公司向本院告知其法定代表人由张春宁变更为单成国。
本案确认的上述事实有当事人陈述笔录、商品房买卖合同、借款协议、授权书、借据、收条、银行流水、烟台中院（2018）鲁06民终70号民事判决书等在案为证，足以采信。
本院认为，本案的争议焦点：1.上述250万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司还是张春宁个人；2.被告海阳市军创置业发展有限公司与被告王振芳签订28份商品房买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于买卖关系还是属于上述250万元借款的抵押担保关系。对于争议焦点1：被告王振芳主张被告海阳市军创置业发展有限公司因启动金域蓝湾房产项目于2015年3月17日、25日，海阳市军创置业发展有限公司因资金问题而分两次向王振芳借款250万元，授权书载明被告海阳市军创置业发展有限公司授权张春宁为公司借款，并且被告海阳市军创置业发展有限公司已收到该笔借款，该笔借款至今未还；原告刘爱珍主张根据借据和银行流水来看，上述250万元借款属于被告王振芳和张春宁个人之间的借款，借款的时间和授权的时间都是2015年3月份，但是借款协议和借据上金额与银行流水的金额不符，借款人是张春宁，而不是被告一，借款协议的签字处加盖的印章是后补的。本院认为，虽然银行流水显示收款方是张春宁，张春宁作为被告海阳市军创置业发展有限公司法定代表人时间是2015年11月份，但借款协议以及授权书均有被告海阳市军创置业发展有限公司的印章，并且被告海阳市军创置业发展有限公司与被告王振芳签订了28份商品房买卖合同并在房管部门办理了网签，本院认定张春宁在借据上签字并接收被告王振芳借款行为系履行职务行为，本院认定上述250万元借款的借款方是被告海阳市军创置业发展有限公司，被告王振芳与被告海阳市军创置业发展有限公司的民间借贷关系成立并生效。
对于争议焦点2：原告刘爱珍对28份商品房买卖合同、银行流水真实性无异议，主张借款协议、授权书、借据、收条且不论其真实性如何，但是恰恰证明了被告王振芳没有支付房款，借款与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，本案的二被告均说明网签的目的不是为了买卖而是为了担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其它土地附属物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；。（五）正在建设的建筑物、船舶、航空器”；第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款至第第三款规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。从物权法的上述规定来看，以建筑物和其它土地附属物等不动产设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件。本案中，被告王振芳与被告海阳市军创置业发展有限公司之间的借款协议明确载明被告海阳市军创置业发展有限公司用其在金域蓝湾小区28户作为履行偿还借款250万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，二被告虽然签订了上述28份商品房买卖合同并办理了网签，二被告并没有真实的买卖意思表示，只是对抵押担保形成了合意，是名为买卖房屋实为借款担保并且是一种非正式的抵押担保，但只有进行登记，抵押权才能成立并生效，而二被告没有在房屋管理部门办理抵押登记，双方签订房屋买卖合同并办理网签的行为，不符合法律规定的抵押成立要件，故抵押不成立。双方既不构成房屋买卖合同关系，又不具备抵押成立的要件，从这个意义上说，二被告没有损害原告的权益。综上所述，原告刘爱珍要求判令撤销二被告的28套房产交易的诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条之规定，判决如下：
驳回原告刘爱珍的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告刘爱珍承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 由彦明
二〇一八年五月十一日
书记员 林 桐