贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔04民终139号
上诉人（原审原告）：段黎黎，女，1983年1月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：李先龙，贵州蕴诚律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市民主路4号楼五楼。
法定代表人：何波。
委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司，住所地：安顺市经济技术开发区西航大道。
法定代表人：贺珉。
委托诉讼代理人：杜进春，贵州山全律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：沈露芸，贵州山全律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
原审第三人：安顺中环百盛百货有限责任公司，住所地：安顺市西秀区中华东路中环商业广场A栋。
法定代表人：冯青。
上诉人段黎黎因与被上诉人安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司（以下简称“顺阳公司”）、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安公司”）、原审第三人安顺中环百盛百货有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
段黎黎上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其相应的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院不进行图纸的比对和现场勘察，片面地认为本案不构成一房二买，违背事实；2.一审判决对顺阳公司明知至少是应当明知房屋已出售给段黎黎，且段黎黎已出租给中环百盛公司使用的事实不予认定；3.一审判决对顺阳公司与利安公司恶意倒签租赁合同的事实不予认定；4.一审判决对利安公司、顺阳公司将已出售并实际交付给段黎黎的房屋恶意串通再行签订《商品房买卖合同》并恶意合谋办理备案登记与预告登记的严重违法行为不予认定；5.一审判决错误地认定段黎黎请求判决利安公司撤销为顺阳公司办理的备案登记及预告登记没有法律依据；6.一审判决错误地认定利安公司为段黎黎办理房屋备案登记等相关手续显属不能。
被上诉人利安公司、顺阳公司二审未答辩。
原审第三人中环百盛公司二审未陈述。
段黎黎向一审法院起诉请求：1.确认其与利安公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，安顺西秀区老大十字中环商业广场A栋1层(54—62之间（1/2）D轴，54—62、D—H轴)154.80平方米的房屋归其所有；2.判决顺阳公司与利安公司于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》中与利安公司先售予段黎黎的房屋重叠交叉部分（面积154.80平方米）的内容无效；3.判决顺阳公司、利安公司撤销顺阳公司办理的登记备案及预告登记；4.判决利安公司为段黎黎在安顺房产管理局办理本案争议房屋的备案登记，并将办理房屋产权证书所需资料报送给产权登记机关备案；5.本案诉讼费由顺阳公司、利安公司负担。
一审判决认定的事实：2009年6月18日段黎黎的父母段辉录、黄兴云与利安公司签订《购房协议》，并向利安公司预交了700万元预付房款。2012年10月18日，利安公司向段黎黎出具一份《收款收据》，载明：今收到段黎黎交来购房款人民币3483000元整。同年10月20日，段黎黎与利安公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由利安公司将其位于西秀区小十字A栋，名义楼层为第1层，房号一层商铺以合同中附图阴影部分为准，建筑面积154.80平方米的房屋出卖给段黎黎，合同还对付款方式、违约责任等其他事项进行了约定。2012年10月8日利安公司出具一份《交房条》，载明段黎黎在利安公司购买的中环商业广场A号楼一层54—62之间（1/2）轴，54—62、D—H轴号商铺交付段黎黎使用。同年10月20日利安公司出具一份《交房条》，载明段黎黎购买中环商业广场A幢1楼商铺，面积154.80平方米，于2012年10月18日全款付清，利安公司在2012年10月20日前交付段黎黎使用。2012年10月18日段黎黎与中环百盛公司签订一份《房屋租赁合同》，将位于安顺市××字地段中环商业广场××楼××层建筑面积154.80平方米的房屋出租给中环百盛公司使用。2013年10月28日在股东会形成决议的情况下，利安公司与顺阳公司签订三份《商品房买卖合同》，约定利安公司将其位于西秀区小十字A栋，名义楼层为第1层，房号分别为1-1、1-9、1-10号，建筑面积分别为2183.69平方米、148.75平方米、148.75平方米的房屋出卖给顺阳公司，合同也对付款方式、违约责任等其他事项进行了约定。同日，利安公司出具一份《交房条》，载明利安公司于2013年10月28日将位于西秀区小十字中环商业广场A栋1层1-1号、1-9号、1-10号房屋交付顺阳公司使用。2013年10月27日，顺阳公司与中环百盛公司签订一份《商业用房租赁合同》，将位于安顺市××字中环××套内面积为2410.98平方米（房号为A栋1层1号、A栋1层9号、A栋1层10号）的房屋出租给中环百盛公司使用。2013年10月30日，利安公司与顺阳公司将双方于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》到安顺住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，并于2014年9月25日办理了预购商品房预告登记手续。2013年6月30日利安公司向段黎黎出具《承诺书》，载明因施工延迟，附属设施还未完善。导致不能按时验收房屋，因此不能按合同约定的时间办理房屋产权证。需顺延约6个月。事后，因利安公司未履行承诺致段黎黎起诉。
一审法院认为：段黎黎与利安公司于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，段黎黎依约定支付了房款，符合商品房买卖合同法律关系，该合同有效。关于段黎黎诉请判决顺阳公司、利安公司于2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》中与利安公司先售予段黎黎的房屋重叠交叉部分的内容无效的诉请。虽然段黎黎与利安公司签订的《商品房买卖合同》在时间上早于顺阳公司、利安公司签订的三份《商品房买卖合同》，但段黎黎购买的是位于西秀区小十字A栋，名义楼层为第1层，房号一层商铺以合同中附图阴影部分为准，建筑面积154.80平方米房屋，而顺阳公司购买的是位于西秀区小十字A栋，名义楼层为第1层，房号分别为1-1、1-9、1-10，建筑面积分别为2183.69平方米、148.75平方米、148.75平方米的房屋，从合同标的来看，并不构成一房二卖。诉讼中，段黎黎主张顺阳公司、利安公司签订的三份《商品房买卖合同》与利安公司先售予段黎黎的房屋重叠交叉，利安公司亦予以确认，但无证据证明顺阳公司签订合同时明知该事实，不能认定顺阳公司恶意缔约。故段黎黎的该诉讼请求，不予支持。段黎黎诉请确认位于安顺西秀区小十字中环商业广场A栋1层房号一层商铺以合同中附图阴影部分为准，建筑面积154.80平方米房屋归其所有，但利安公司与顺阳公司已经将其签订的三份《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同备案登记并办理了预购商品房预告登记手续，在顺阳公司预购商品房预告登记手续有效的情况下，段黎黎的该诉讼请求不能予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”之规定，段黎黎认为登记机关的相关登记事项错误的，可以申请更正登记或者申请异议登记，其请求判决顺阳公司、利安公司撤销顺阳公司办理的备案登记及预告登记没有法律依据，应当依法选择正确的程序予以解决。关于段黎黎的第4项诉请，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，利安公司应当按约交付房屋并将办理房屋产权证书所需所有资料报送给产权登记机关备案为段黎黎办理房屋的备案登记等相关手续，但本案中，由于段黎黎及利安公司均确认房屋出现重叠交叉且顺阳公司也已经办理了预购商品房预告登记手续，段黎黎的该诉讼请求显属不能。关于本案诉讼费承担问题，因本案是利安公司确认房屋出现重叠交叉并导致本案纠纷的产生，应当承担诉讼费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十九条、第二十条之规定，判决：1.段黎黎与贵州利安房地产开发有限公司于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》有效。2.驳回段黎黎的其余诉讼请求。案件受理费17332元，由贵州利安房地产开发有限公司负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：段黎黎提交的贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号民事判决书，拟证明贵州省高级人民法院在该案中已判令顺阳公司与利安公司2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》与曾明生、都容2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》所涉房屋面积重叠部分的内容无效（重叠面积以测绘部门最终认定的面积为准）。利安公司于该判决生效之日起三十日内为曾明生、都容办理商品房预售合同备案登记手续。利安公司对该证据无异议。顺阳公司认为，该判决事实不清，适用法律不当，没有体现公正，不能作为证据使用，我方要求申请再审。本院认为，该证据为贵州省高级人民法院作出的终审判决，案情与本案相似，故本院对该证据予以采信。段黎黎提交的顺阳公司公司章程，拟证明邹瑞声是顺阳公司大股东，占公司股份98%，系实际控制人。利安公司对该证据无异议。顺阳公司认为，邹瑞声并没有持顺阳公司98%的股份。本院认为，该证据与贵州省高级人民法院（2017）黔民终953号民事判决认定的事实相互印证，本院对该证据予以采信。段黎黎提交的商品房预售合同备案登记表、预告登记申请登记表、商品房买卖合同、委托书、顺阳公司营业执照、组织机构代码证、股东会决议、情况说明等证据，因一审已经质证，不属于二审新证据，本院按照一审质证情况依法认证。
二审查明：顺阳公司于2013年10月27日与中环百盛公司签订的《商业用房租赁合同》约定的租期为三年，从2014年2月27日至2017年2月28日，其中从2013年10月27日至2014年2月26日为免租金装饰装修期，该合同的签订日期比顺阳公司与利安公司签订的三份《商品房买卖合同》的日期早一天，该合同中出现了2014年9月25日预购商品房预告登记证证号。
2013年10月23日，利安公司出具了《付款委托书》，委托顺阳公司将售房款7500万元按时间段划入利安公司法定代表人何波的账户，具体为：1.销售款60万元，于销售合同签订当日划入何波在工商银行安顺分行东方支行开立的账户62×××28；2.销售款2440万元，于2013年11月30日前划入何波在安顺西××马村镇银行开立的账户10×××58；3.销售款5000万元于2013年10月30日前划入何波账户（与第一笔销售款的汇入账户相同）。顺阳公司一审时提交的支付购房款凭证为：1.2013年10月24日案外人邹瑞声向何波打款2500万元的进账单；2.2013年10月28日邹瑞声向何波打款5000万元的个人业务凭证(签单)。3.利安公司分别于2013年10月23、10月28日向顺阳公司开具收款收据两张（收据编号0062776、0062777），金额分别为2500万元及5000万元。2013年10月24日何波向贵州万利源投资有限公司（该公司于2013年4月26日注册，注册资本3000万元，邹瑞声出资2880万元，并担任该公司法定代表人）汇款2500万元。
陈东泉是利安公司的股东，同时陈东泉又作为中环百盛公司的委托代理人代表该公司与利安公司、段黎黎、顺阳公司签订了一系列房屋租赁合同。
通过双方提供的房屋平面图的对比，案涉房屋面积存在重叠的情况。
其他事实与一审认定的事实一致。
本案的争议焦点归纳为：1.段黎黎是否是安顺西秀区老大十字中环商业广场A栋1层(54—62之间（1/2）D轴，54—62、D—H轴)154.80平方米房屋的所有权人；2.利安公司与顺阳公司签订的《商品房买卖合同》中与段黎黎所购房屋重叠部分的效力如何认定；3.利安公司、顺阳公司是否应撤销为顺阳公司办理的登记备案及预告登记；4.利安公司是否应当为段黎黎在安顺房产管理局办理本案争议房屋的备案登记，并将办理房屋产权证书所需资料报送给产权登记机关备案。
本院认为：段黎黎与利安公司签订的《商品房买卖合同》虽是合法有效的合同，但就案涉房屋双方并未办理产权过户登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不能认定段黎黎是安顺西秀区老大十字中环商业广场A栋1层(54—62之间（1/2）D轴，54—62、D—H轴)154.80平方米房屋的所有权人。
顺阳公司主张其与利安公司之间是真实的房屋买卖合同关系。利安公司主张其与顺阳公司之间的房屋买卖合同是双方之间5000万借款的担保。根据已查明的事实，顺阳公司与利安公司之间的房屋买卖有诸多有悖常理之处：1.顺阳公司所提交的付款凭证（付款人为邹瑞声）所载的付款时间和金额与利安公司出具的《付款委托书》载明的付款时间和金额不能一一对应。2.购房款未进入双方合同约定的监管账户。3.利安公司一审时提交的多份银行凭证显示，该公司法定代表人何波与邹瑞声之间存在其他经济往来，何波2013年10月24日收到邹瑞声的汇款2500万元后，又于同年10月26日向贵州万利源投资有限公司（该公司法定代表人为邹瑞声）汇款2500万元。4.顺阳公司于涉案三份《商品房买卖合同》签订前一天将尚未购买的房屋出租给中环百盛公司。5.顺阳公司与中环百盛公司签订的《商业用房租赁合同》合同期只有三年，而中环百盛公司分别与利安公司、段黎黎签订的租赁合同合同期均为十五年，其中中环百盛公司与利安公司之间的租赁合同显示，前期装修投资不少于1400万元，中环百盛公司放弃履行十五年的租赁合同而选择签订三年的租赁合同，不排除陈东泉（既是利安公司的股东，又受中环百盛公司的委托签订系列租赁合同）知道案涉房屋的真正买受人是谁，顺阳公司三年后无权决定《商业用房租赁合同》是否续约。综合以上有悖常理之处，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，顺阳公司与利安公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，这一事实本院不予认定。民事法律行为以当事人的意思表示为基础，民事审判应当探求当事人之间的真实意思表示，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为不受法律保护，故利安公司与顺阳公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）无效，现段黎黎诉请确认利安公司与顺阳公司签订的《商品房买卖合同》中与段黎黎所购房屋重叠部分无效，本院予以支持。
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，利安公司负有将预售合同报相关部门为购房人办理预售合同登记备案的义务，但该义务属于行政法上的义务，段黎黎通过民事诉讼要求利安公司履行行政义务于法无据，故段黎黎诉请顺阳公司、利安公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）预售合同登记备案及预购商品房预告登记，本院不予支持。同理，段黎黎诉请利安公司为段黎黎购买的房屋在安顺房产管理局办理备案登记，本院亦不予支持。至于段黎黎关于利安公司将办理房屋产权证书所需资料报送产权登记机关备案的诉求，因法律只规定了办理房屋产权变更登记时需提交上述资料，没有规定上述资料需要备案，故段黎黎的该诉求于法无据，本院不予支持。
综上，段黎黎的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决如下：
一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初3560号民事判决主文第一项；
二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初3560号民事判决主文第二项；
三、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司2013年10月28日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号2013-A-1-1、2013-A-1-9、2013-A-1-10）中与段黎黎2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》所涉房屋面积重叠部分的内容无效（重叠面积以测绘部门最终认定的面积为准)；
四、驳回段黎黎的其他诉讼请求。
一审案件受理费17332元，由贵州利安房地产开发有限公司、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司各负担8666元；二审案件受理费17332元，由贵州利安房地产开发有限公司、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司各负担8666元。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 辜 贤 莉
审判员 宋 颂
二〇一八年四月十三日
书记员 李倩（代）