上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1593号
上诉人(原审被告)陆梅。委托代理���严绿臆，上海市南浦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)王金桃。上诉人陆梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：王金桃及其妻案外人陈某某系上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的共有权利人。系争房屋内登记注册了上海市黄浦区梅梅理发店个体工商户并办理了卫生许可证，经营者为陈某某。经陈某某同意，王金桃自2001年10月起将系争房屋借于陆梅经营理发店。2014年7月14日，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定王金桃将系争房屋“梅梅理发店”出租于陆梅，租期3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止，租金3个月一付，计人民币(以下所涉币种均为人民币)10,000元，保证金2,500元；陆梅应按照执照范围内合法经营，希望陆梅以后不要装修，保持基础设施完整。后陆梅对系争房屋重新装修并经营“萌萌砂锅”餐饮，双方多次协商未果，王金桃于2014年10月28日向陆梅发出律师函，表示因其私自改变房屋用途而解除房屋租赁合同，并要求其于收函后7日内返还房屋。陆梅确认其于2014年10月30日已收到律师函，但不同意解除合同。王金桃遂向原审法院提起诉讼，请求原审法院确认其与陆梅之间的房屋租赁合同于2014年10月30日解除，陆梅将系争房屋恢复原状并返还王金桃，另要求陆梅按合同约定的租金标准支付自2014年11月3日起至其实际返还房屋之日止的房屋使用费并赔偿王金桃装修损失10,000元，保证金抵扣房屋使用费不予返还。为支持其诉请，王金桃提供《房屋租赁合同》、房地产权证、营业执照、卫生许可证、税务登记证、照片、信件、邮件、律师函及快递单、同意书、短信记录、医疗记录及挂号单作为证据。原审审理中，陆梅辩称：对系争房屋重新装修及经营餐饮系经王金桃口头同意，故不同意王金桃之诉请；若解除租赁合同，则王金桃应赔偿装修及物品损失100,000元并返还保证金。为支持其辩称，陆梅提供装修施工合同、收据、证人证言作为证据。证人许某某、池某某出庭作证王金桃口头允诺陆梅经营餐饮并接受了双方当事人质证。原审审理中，王金桃对于陆梅提供的装修施工合同、收据不认可，另表示陆梅购买的经营所需物品可再行利用而非损失，装修施工合同所载的面积与租赁房屋面积不符且无施工图纸及费用结算单，无法确认实际施工情况，但对于陆梅所称装修费用合计69,000元及装修、购买经营所需物品费用合计104,450元的金额无异议，但不同意承担；对于证人证言的真实性、合��性、关联性均不认可，表示证人无法就王金桃曾明确表态同意陆梅经营餐饮及商谈过程作证，且证人在庭审与书面证词中提及的时间有差异，而王金桃在证词提及的2014年6月28日当日上午在医院就医。陆梅对于王金桃提供的证据的真实性均无异议，但对照片反映的房屋原装修系王金桃实施有异议。原审法院审理后认为：王金桃与陆梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定恪守履行。现陆梅对系争房屋重新装修并经营“萌萌砂锅”餐饮，与合同约定的按照执照范围内合法经营及保持所有基础设施完整相悖，构成根本性违约。至于陆梅辩称王金桃口头同意其重新装修并经营餐饮，因王金桃对此予以否认，而陆梅提供证人当庭作证的内容与其证词及王金桃的就医记录三者之间存在矛盾之处，且证人证言未能体现王金桃对于陆梅重新��修并经营餐饮曾作出明示同意，故法院对此辩称意见不予采信。因陆梅根本性违约，王金桃单方行使合同解除权的条件已成就，且解除函已送达陆梅，故法院确认双方之间的房屋租赁合同于2014年10月30日终止。因合同解除，陆梅无权继续使用承租房屋，应当予以返还并应承担合同解除后至实际返还房屋期间的房屋使用费，现王金桃提出按房屋租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，金额合理，与法无悖，法院予以支持。因双方在房屋租赁合同中对于保证金的处置并无明确约定，故王金桃应当在陆梅返还房屋并结清所有应付费用之时向其返还。陆梅为经营餐饮而擅自对系争房屋重新装修本属违约行为，因此行为而导致的损失应由其自行承担，且其装修与承租房屋注册登记的经营范围相异而并不具利用价值，无论装修金额多少，王金桃均无须向其赔偿或补偿；陆梅为经营餐饮购买的物品、设备则可自行搬离再行利用，亦与王金桃无涉，故对于陆梅提出的若合同解除则王金桃赔偿装修及物品损失100,000元的辩称意见，法院不予采纳。王金桃提供的照片并不足以证明房屋原状及装修损失情况，且陆梅对于照片反映的装修的归属亦有异议，故王金桃要求陆梅恢复租赁房屋原状及装修损失10,000元的诉讼请求缺乏事实依据，法院难予支持。据此，原审法院判决如下：一、确认王金桃与陆梅就上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除；二、陆梅于判决生效之日起三日内携带其所有物品搬离上海市普育西路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还于王金桃；三、陆梅按每三个月10,000元的标准支付王金桃自2014年11月3日起至其实际搬离之日止的房屋使用费；四、王金桃于陆梅返还房屋并付清房屋使用费之日返还其租赁保证金2,500元；五、对于王金桃的其余诉讼请求不予支持。原审判决后，陆梅不服，向本院提起上诉称：2014年6月28日上午，王金桃先来到系争房屋处与陆梅协商续租问题，之后王金桃才去医院就医，陆梅在一审中提供的证人证言与王金桃就医的事实不存在矛盾，足以证明王金桃在协商过程中曾同意陆梅改变房屋用途并进行装修。陆梅在得到王金桃同意后，于2014年8月与装修队签订装修合同并开始装修，期间王金桃曾多次来到系争房屋处，且并未提出反对意见，故王金桃对于装修一事是明知且认可的，其无权要求解除合同。签订合同时陆梅没看内容就签字了，合同文本是王金桃提供的，王金桃的行为属于恶意诉讼，其目的是等陆梅装修好房屋后再让其搬出。综上，上诉人陆梅认为原审法院认定事实错误，请求本院依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回王金��的原审全部诉请。被上诉人王金桃辩称：不同意陆梅的上诉请求。王金桃2014年6月28日上午到浦东的医院就医，根本没有到过系争房屋，陆梅提供的证人所述不实，王金桃从未同意过陆梅改变房屋用途并装修。合同内容是双方的真实意思表示，陆梅是看了合同后才签字的，还在合同上写上了身份证号码及手机号码，其现在称未看合同内容缺乏依据。双方在租赁合同中明确约定了陆梅需按照执照范围合法经营并不得装修，合同签订后王金桃未到过系争房屋，也不知道陆梅在进行装修，直到2014年9月28日才得知装修情况，随即向陆梅提出异议，多次交涉无果后才向其发送了解除函。陆梅擅自改变房屋用途并进行装修违反了合同的约定，其经营餐饮未获得合法营业许可，违反了国家相关规定，亦存在安全隐患，故合同应当解除。综上，被上诉人王金桃认为原审法院认定���实清楚、适用法律正确，请求本院驳回陆梅的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陆梅主张王金桃曾口头同意其改变系争房屋用途并重新进行装修，并提供了两位证人的证人证言。但该证人证言并不能证明王金桃曾对于陆梅重新装修并经营餐饮明确表示过同意，证言的内容与王金桃就医的事实在时间上也存在矛盾，故原审法院对证人证言的证明力不予确认，于法有据。本院审理中，陆梅又主张王金桃知晓其装修的事实且未提出异议，亦缺乏证据证明，本院不予采信。故陆梅擅自对房屋进��装修并转为经营餐饮的行为违反了双方签订的租赁合同的约定，构成根本性违约，王金桃有权解除合同，合同解除之日应为其发送的解除通知到达之日。合同解除后，陆梅应将系争房屋返还给王金桃并支付返还前的房屋使用费；因陆梅对房屋的装修未经过王金桃同意，故其无权要求王金桃承担装修损失，其亦无权就为经营餐饮所购买的物品、设备要求王金桃承担相应损失。至于陆梅所支付的保证金，因双方在租赁合同中没有明确约定一方违约导致合同解除时保证金的处置问题，则应由王金桃在陆梅返还房屋并付清应付费用时予以返还。综上，上诉人陆梅的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳���上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……