浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第1199号
原告：徐沛生。
委托代理人：杨仲波、陈钦将。
被告：陈启兴。
被告：陶大省。
上述二被告共同委托代理人：石圣科。
被告：陈思来。
委托代理人：谢培均。
被告：潘永森。
被告：王哲俭。
上述二被告共同委托代理人：黄嫣然。
原告徐沛生为与被告陈启兴、陶大省、陈思来、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。因本案属25件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后决定合并审理。依法由代理审判员李查适用简易程序于2015年9月16日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序，由代理审判员李查任审判长，与人民陪审员林爱鹤、吴春燕组成合议庭于2015年12月9日公开开庭审理。原告徐沛生的委托代理人杨仲波，被告陈启兴、陶大省的共同委托代理人石圣科，被告陈思来的委托代理人谢培均，被告潘永森、王哲俭的共同委托代理人黄嫣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐沛生起诉称：原告系苍南县龙港镇泰安商城2号楼34号店铺的业主。2003年3月份，原告等龙港镇泰安商城店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于苍南县龙港镇泰安商城2号楼34号商铺出租给被告使用。具体约定如下：1.泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数137间。2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已经支付租金到2012年9月29日。到了第四期租赁期时，被告未按合同约定支付租金，原告只好向法院起诉要求被告支付第四期前2年房租，后法院判准支持原告诉请。可是，按照合同约定被告应当支付第四期最后一年租金，被告仍然未支付。综上，原、被告之间签订店铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定或法律规定履行各自义务。现今被告使用店铺，却拒绝支付租金，已经构成违约，应当向原告承担继续支付租金的义务。为此，原告诉请判令：一、五被告共同支付原告龙港镇泰安商城2号楼34号商铺租金共计20000元（自2014年10月1日起至2015年9月29日止）及利息损失（从2014年8月2日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陈启兴、陶大省共同答辩称：一、本案为共同租赁合同法律关系，应追加共同原告。《泰安商城店面租赁合同》已经于2012年9月30日终止，该合同所设立的法律关系是共同租赁法律关系，根据该合同提起的诉讼属于必要共同诉讼，应追加共同原告，仅由原告一人单独起诉，显然诉讼主体不适格。二、即便《泰安商城店面租赁合同》第四期合同有效，第三年租金的支付日未届满，支付租金的义务日只能是每一年租期届满之日。现第四期第三年的租赁期限未届满，原告起诉不符合法律规定，应当驳回起诉。三、本案属于原告违约。《泰安商城店面租赁合同》所设立的法律关系是共同租赁法律关系，部分业主擅自于合同期开始之日即2012年10月1日将泰安商城经济价值的主要部分即泰安商城的沿街四周店面出租给第三方，违约在先，原告作为共同出租方的一份子，当然也构成对被告的违约，无权要求被告支付租金。被告现在通知原告，被告立即解除与原告等泰安商城店面全体业主之间签定的《泰安商城店面租赁合同》。四、不管被告是否存在违约，原告均有义务止损，第三年租金损失应当由原告自行承担。即便原告认为被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告有义务在2012年10月1日之后采取适当措施防止损失的扩大，即应当及早将涉案店面出租给第三方。但是，原告没有采取措施将涉案店面出租给第三方，而是一而再、再而三地在三年内分三次起诉被告支付租金，恶意任由店面空置三年之久，显然违反了合同法规定的防止损失扩大的法定义务，因此原告在本案中主张的第三年租金损失无论如何不应由被告承担。五、在2012年10月1日至2015年9月30日期间，被告与原告之间不存在租赁关系；即便是被告与《泰安商城店面租赁合同》出租方之间，在2012年10月1日至2015年9月30日期间，也不存在租赁合同关系。《泰安商城店面租赁合同》就2012年10月1日至2015年9月30日期间的租金，明确约定由出租方与承租方协商，其用语是“必须商定”，该用语的后果明显是“如果无法商定则租赁关系不予延续”。况且，租金条款是租赁合同的首要条款，在双方没有达成合意，且租赁物没有被“承租方”占有并使用的事实租赁情况下，合同不成立，不存在租金按市场评估价强行进行合同条款司法解释补充的空间，否则违背合同法的意思自治原则。六、即便认为《泰安商城店面租赁合同》在2012年10月1日至2015年9月30日期间合同成立并且合同有效，该有效合同也因包含黄光喜等业主代表在内的86位多数业主在（2012）浙温民终字第1327号案民事诉讼过程中与被告达成解除合同的一致意思表示解除。以上第一至第四点答辩意见，被告是因为法院在先判决认定《泰安商城店面租赁合同》第四期有效且未解除，被告是按照法院判决的逻辑所做的答辩。但以上意见并不代表被告认可法院判决是正确的，因此以上第五点、第六点关于《泰安商城店面租赁合同》第四期未成立及即便成立也已经合法解除的新的答辩意见，作为本案的独任审判法官或者合议庭如果支持被告的观点，则应提请院长或者审判委员会启动针对错误生效判决的审判监督程序；如果认定被告的观点不成立，则应当在本案判决书中陈述不予支持被告观点的判决理由，不应仅仅简单的以存在在先生效判决为由予以驳斥。综上，请求追加共同原告后继续审理本案，或者直接判决驳回原告的诉讼请求。陶大省特别指出，与泰安商城的业主签订的租赁合同中签字非其本人所签，合同对其无效。
被告陈思来答辩称：一、原告主张的《泰安商城店面租赁合同》已经终止。被告与原告签订《泰安商城店面租赁合同》后（陈思来对该协议上的签字是否本人所签仍有异议），因该合同只是框架性合同，且只是与部分业主代表所签，导致最后被告无法进场。因此，被告与各业主分别签订了《泰安商城店面各户主租赁协议》，各户主租赁协议已代替整体协议，合同双方也按此合同履行义务。因此，根据《泰安商城店面各户主租赁协议》约定双方的租赁合同应于2012年9月底到期。另外，目前还有大部分业主未向被告主张支付租金，也正是双方都根据《泰安商城店面各户主租赁协议》约定，认为合同期限届满，业主收回商铺后便自行对外出租。二、若原告认为双方是根据17位业主代表签订的《泰安商城店面租赁合同》约定履行义务的，则在被告提供的证据中已明确显示2012年9月30日业主代表已收回全部商铺。原告再让被告支付2014年10月1日至2015年9月底的租金无合同和法律依据。原告不能仅认可业主代表签订《泰安商城店面租赁合同》，而不承认业主代表所出具的收回商铺的证明。根据《合同法》第49条的规定，上述业主代表的行为即使原告认为没有受原告委托，但被告有理由相信他们为有权代理。该代理行为仍为有效。三、因本案事实复杂，其中包含了原告、被告、与被告签订的《泰安商城店面各户主租赁协议》到期后已出租的业主、已承租的商户、与被告签订的《泰安商城店面各户主租赁协议》到期后未出租的其他业主、以及与被告签订《租赁合同》最后未实际履行的商户。法院若一概均以《泰安商城店面租赁合同》约定，既不尊重现实状况，又将导致已出租的商铺、未实际履行商铺的权利无法得到保障。故为了查清本案事实，被告向法院申请，通知与被告签订的《泰安商城店面各户主租赁协议》到期后已出租的业主、已承租的商户、与被告签订的《泰安商城店面各户主租赁协议》到期后未出租的其他业主、以及与被告签订《租赁合同》最后未实际履行的商户作为无独立请求权第三人共同参与诉讼。四、原告根据评估价格让被告支付租金的请求缺少法律和客观依据。即使，法院认定被告仍应向原告的支付租金，也不能按照评估价格确定。评估价格确定的泰安商城整体店面的价格，而泰安商城临街等地段好的商铺已经全部出租，原告等地段较差出租不了的商铺才空置着。所以，原告的租金也应当远远低于评估价格。如果统一按照评估价格确定原告的租金，那其他已出租的商铺租金高于此评估价格的，被告也是否可以向这些业主主张？综上，被告认为，被告与原告的商铺租赁合同已经终止，原告请求被告支付租金的请求无事实和法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告潘永森、王哲俭答辩称：一、潘永森、王哲俭和原告之间不存在租赁关系，与被告陶大省、陈启兴、陈思来不存在共同承租关系。潘永森、王哲俭与陶大省、陈启兴、陈思来原不认识。2003年间，潘永森、王哲俭向龙港镇泰安商城业主委员会租赁6000平方米店面，欲创办“快乐购”超市，并签订《泰安商城店面租赁合同》，支付了第一年租金。后经市场评估，认为自己能力不够，决定与业主委员会解除租赁合同。此时，经人介绍认识被告陶大省、陈启兴、陈思来，被告陶大省、陈启兴、陈思来表示愿意承租。经协商，潘永森、王哲俭自愿亏本让利给陶大省、陈启兴、陈思来等20多万元，诉争的泰安商城由被告陶大省、陈启兴、陈思来直接租赁。潘永森、王哲俭已支付的第一年租金由被告陶大省、陈启兴、陈思来返还。当时，业主委员会同意变更租赁关系，同意由陶大省、陈启兴、陈思来租赁原告等人的店面，因不懂法，没有重新签订租赁合同，而是让被告陶大省、陈启兴、陈思来在原租赁协议上签名。此后，潘永森、王哲俭再也没有参与相关租赁事宜。业主的租金均由被告陶大省、陈启兴、陈思来支付，转租的盈利也由被告陶大省、陈启兴、陈思来享有。被告陶大省、陈启兴、陈思来为彻底划清与潘永森、王哲俭之间的关系，在办理苍南县天客隆超市有限公司龙港分公司工商注册时提供与李洪熙等人的协议，没有使用五被告与泰安商城店面出租业主代表签订的《泰安商城店面租赁合同》。2006年间，被告陶大省、陈启兴、陈思来开设的苍南县天客隆超市有限公司龙港分公司倒闭后，被告陶大省、陈启兴、陈思来将泰安商城整体转租，对此潘永森、王哲俭毫不知情，转租后产生巨额收益，王哲俭、潘永森没有参与分配。二、此前判决书将潘永森、王哲俭列为共同被告并判决承担共同责任，系因潘永森、王哲俭均未到庭陈述，被告陶大省、陈启兴、陈思来做了虚假陈述，误导法院和业主。三、从2012年10月1日以后，业主起诉要求支付租金，均系陶大省、陈启兴、陈思来的过错行为所致，与被告潘永森、王哲俭无关。综上所述，泰安商城自始至终由被告陶大省、陈启兴、陈思来租赁经营，支付租金，被告潘永森、王哲俭解除租赁关系后，一直没有参与被告陶大省、陈启兴、陈思来共同租赁。法院作出的所有判决，认定潘永森、王哲俭与被告陶大省、陈启兴、陈思来共同租赁，均是受被告陶大省、陈启兴、陈思来误导所致。2012年10月1日以后的租金，系被告陶大省、陈启兴、陈思来过错行为所致，应由上述三被告共同承担，请依法驳回原告对被告潘永森、王哲俭的起诉。
原告徐沛生在本院指定的举证期限内，提供了以下证据材料：1．原告身份证一份，以证明原告的诉讼主体资格；2．人口信息表五份，以证明被告的身份情况；3．房屋产权证书三份，以证明涉案店铺系原告所有的事实；4．租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁合同关系及相关约定的事实；5．（2015）浙温民终字第689号民事判决书一份，以证明本案讼争情况已经法院确认以及店铺租金等事实。
被告陈启兴、陶大省在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.《泰安商城店面租赁合同》，2.《泰安商城全部店面统一出租协议》（即《泰安商城全部店面统一出租潘永森、陶大省、王哲俭、陈启兴、陈思来》，下同），证明泰安商城全体业主推选黄光喜、陈敬初、潘志林、李洪熙、陈松年、章圣武等17人作为代表人，与五被告签订了泰安商城全部店面统一共同租赁合同，合同甲方是泰安所有业主。本案属于必要共同诉讼，应当追加全体业主或业主代表参加诉讼。合同明确租金“必须商定”，实际没有商定，被告实际没有租赁，合同应不予延续。合同中陶大省签名非本人所签。3.（2012）浙温民终字第1327号民事判决书，4.（2013）温苍民初字第798号民事判决书，两判决确认了本案合同属于泰安商城全部店面统一共同租赁合同，涉案房屋是整体处理，本案属于必要共同诉讼，应当追加全体业主或业主代表参加诉讼。5.2013年9月25日黄光喜等8人诉五被告的庭审笔录第7页至第10页、以及第798号民事判决书第4页第2段、第6页倒数第3行，证明泰安商城业主潘志林、陈敬初等从2012年10月1日开始未经五被告许可将泰安商城的最具有经济价值的临街店面擅自出租，泰安商城全体业主共同构成对五被告的违约。如果法院认可五被告坚持的合同解除只需要业主代表同意即可的观点的话，该事实是泰安商城全体业主已经同意与被告解除合同的铁证。6.营业房租赁初步协议（定金收条），7.证明、房屋（店铺）租赁合同、照片等，证明泰安商城业主代表章宗龙、韩必处等在2012年10月28日第1327号民事判决书还没下来之前，就已经将泰安商城北侧的18间店面共同出租给玉清池，而且该协议也明确服从集中统筹出租，服从全体业主的方案，该租赁协议一直在履行，证明泰安商城业主作为整体构成对被告的违约。同样，如果法院认可五被告坚持的合同解除只需要业主代表同意即可的观点的话，该事实是泰安商城全体业主已经同意与被告解除合同的铁证。8.证人证言，9.龙港镇人民调解委员会出具的证明，证明被告已经没有占有使用涉案房屋，阿波罗公司也从来没有以次承租人的身份主张对涉案房屋具有占有、使用权，即被告也没有间接占有涉案房屋，在被告没有占有使用租赁物，且对租赁价格不能达成一致的情况下，租赁合同第四期不成立。实际上第四期租金不能达成一致，同时业主要求阿波罗加租金，若阿波罗是次承租人，业主应向被告要求加租金而不是阿波罗。即便法院认可合同成立并有效，同样，如果法院认可五被告坚持的合同解除只需要业主代表同意即可的观点的话，该等业主与阿波罗进行谈判租约之事实是泰安商城全体业主已经同意与被告解除合同的铁证。再即便法院不认可合同不成立且未解除，原告等业主与阿波罗谈不拢是因为原告租金要价过高。如果原告等业主认为合同未解除，那么他们是为减少租金损失才与阿波罗谈租约，租金再低也应该成交，否则违反法定的止损义务。
被告陈思来在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.《泰安商场店面租赁合同》，证明明确约定第四期租金为在第三期末前半年商定，同时对合同中的签字是否是陈思来的有异议；2.泰安商场店面各户主租赁协议，证明在租赁总合同的框架下，又与各业主签订共三期的协议，约定2012年9月底到期；3.章圣武、李洪熙、陈传海2014年6月30日出具的证明，经原告业主代表自认，因业主代表无法与被告就第四期的租金达成一致，龙港泰安商城共137间商铺均已交还给全体出租方；4.龙港镇人民调解委员会证明二份，一份是3月11日的，一份是2015年9月11日的，证明了业主已经从被告处收回商铺的事实，并与第三方发生租赁关系；5、两份收条，证明因以潘志林为代表的业主方与阿波罗协商，如果阿波罗公司想要优先承租的，2012年10月份开始由业主方直接出租给阿波罗公司，阿波罗于是将2011年10月份至2012年9月份的租金都支付给业主；6、房屋（店面）租赁合同，证明业主们收回商铺后，地段好的商铺，已由业主成功出租；7、收据，证明部分业主与其他承租人已就房屋租赁签订合同自2012年年底开始实际履行至今；8.温州中院询问笔录（（2015）浙温民申调字第50号），9.（2015）温苍民初字第01176号案件庭审笔录，证明原、被告双方系整体出租，合同已经在2012年9月30日解除，2012年9月份合同到期后，案涉商铺已由业主收回，并已经自行对外联系招租或者直接与次承租人协商租金和租期。
本院根据被告陶大省、陈启兴、陈思来的申请，准许证人钱某出庭作证。证人钱某出庭陈述称：证人为阿波罗的实际经营者，从被告处租赁店面，与陈启兴签订协议，陈启兴代表一方，协议是2006年10月18日签订的；双方还签订补充协议，是与陶大省、陈启兴签的，五被告签字中王哲俭由陈启兴代签，潘永森由陶大省代签；协议约定租期为三期，第一期是2006年10月1日到2009年9月30日，第二期是2009年10月1日至2012年9月30日，第三期是2012年10月1日至2015年9月30日；与原告等业主没有书面合同；2012年，业主要把商铺直接租给阿波罗，但业主与证人未能就租金达成一致。
被告潘永森、王哲俭在本院指定的举证期限内提供如下证据：1.被告陶大省、陈启兴出具的《承诺书》一份，证明泰安商城承租人是被告陶大省、陈启兴、陈思来三人，三人承诺有关泰安商城租赁案件产生的一切法律后果与潘永森、王哲俭并无关联的事实；2.章圣武、李洪熙、陈传海2014年6月30日出具的《证明》一份，证明2003年3月泰安商城与被告陶大省、陈启兴、陈思来签订《泰安商城店面租赁合同》；3.《确认书》一份，证明被告陶大省、陈启兴、陈思来三人伪造被告潘永森、王哲俭的签名，确认泰安商城自2009年9月1日开始由陈启兴对外转租，转租行为产生的一切责任后果均由陈启兴承担；4.公司基本情况、分公司登记基本情况、场地使用协议、房屋租赁合同、场地使用协议、房屋租赁证、企业住所（营业场所）使用证明，证明苍南县天客隆超市有限公司龙港分公司由被告陶大省、陈启兴等人创办，与泰安商城业主直接建立租赁关系，与被告潘永森、王哲俭无涉；5.章圣武、李洪熙、陈传海2011年8月3日出具的《证明》一份、泰安商城一楼2011年9月30日起至2012年10月1日止租金分户明细表，证明泰安商城的租金由被告陈启兴支付给各业主，被告潘永森、王哲俭未支付过分文；6.（2012）温苍民初字第1305号民事判决书、（2012）浙温民终字第1327号民事判决书，证明2012年8月3日陈德超等86户业主起诉要求解除租赁合同，被告陶大省、陈启兴、陈思来认为未到期而拒绝解除，导致一、二审判决驳回陈德超等86户业主的诉讼请求，而后，被告陶大省、陈启兴、陈思来未与业主办理解除合同手续，导致业主提起诉讼，要求支付2012年10月1日以后的租金，由此产生的一切法律后果，概由被告陶大省、陈启兴、陈思来承担，与被告潘永森、王哲俭无涉；7.（2015）温苍民初字第329号、330号判决书，证明被告陶大省、陈启兴、陈思来承租泰安商城一楼店面，并进行经营活动，由此产生的权利和义务，概由被告陶大省、陈启兴、陈思来享有和承担，与被告潘永森、王哲俭无关，第二次庭审中补充温州中院（2015）浙温民终字第2749号、（2015）浙温民终字第2750号民事判决书；8.（2015）温苍民初字第00329号案件庭审笔录，证明王哲俭、潘永森对涉案房屋的租赁不知情。
上述证据材料，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告陈启兴、陶大省质证认为：证据3还不足以证明所有原告对涉案房屋的权属关系，其中有13户能查出权属关系，其中的12户原告不能查出与涉案商铺有权属关系，原告应提供原件。对证据4真实性无异议，关联性有异议，具体在举证时陈述。对其他证据无异议。被告陈思来质证认为：对证据4中陈思来的签名真实性有异议，签名不是陈思来所签；对证据5三性无异议，但是本案是重新起诉的案件，非之前案件的延续，部分案件在之前没有被中院采纳，请法庭本次能重新审查效力。被告黄嫣然质证认为：对证据1-2三性无异议，对证据3的质证意见同被告陈启兴、陶大省的意见；对证据4真实性无异议，对合法性、关联性有异议，潘永森、王哲俭实际上与三被告及众多原告不存在租赁关系；对证据5真实性无异议，对合法性有异议，因为对判决书中认定的内容我方认为有错误，对判决书中第九页、第四页的内容所认定的事实认为有误，有三被告的《承诺书》可以说明。
对于被告陈启兴、陶大省、陈思来提供的证据，原告质证认为：对陈启兴、陶大省的证据1-2真实性无异议，但是对关联性有异议，合同签订的是十二年，不存在合同到期是2012年的事实；对判决书三性无异议，但是被告证明目的是对判决书部分内容的断章取义；对证据6-9的证据属于证人证言，暂时无法确认无真实性，即便是真实的，也不能证明合同被解除，签订合同是17位代表，解除合同也同样也应该有17位代表与被告达成协议，同时对于解除合同被告至今未能提供有效的证明材料。原告认为三被告提供的证据材料关于解除合同部分均不能证明其目的；中院的询问笔录，无法确认其真实性，若是真实的，也是与其他25案件无关；黄光喜案件的庭审笔录与本案无关联，被告主张的待证事实，与中院认定的事实是不相符的，合同租赁的有效期限不是2012年9月30日。对被告陈启兴、陶大省提供的证据，被告潘永森、王哲俭质证认为：合同部分，与原告的证据的质证意见相同，潘永森、王哲俭不知情，未参与其中，同时对各户主租赁协议中潘永森、王哲俭的签字有异议，他们没有参与，更没有签名；对判决书真实性无异议，但对判定的潘永森、王哲俭共同偿付租金有异议；关于调解，两被告未参与其中，不对两被告产生约束。对于其他证据材料无异议。对被告陈思来的证据，被告潘永森、王哲俭质证认为：两被告已经退出出租事项，证据2的协议书写的很清楚；对证据4调解证明，三性无异议，但是商铺已经被业主收回；对证据6三性无异议；对证据7三性无异议；证据8、9，证明租赁合同已经在2012年9月30日解除，两被告实际不是承租人，在追偿权纠纷一案中，中院已经认定，实际上系其他三被告共同承租泰安商城，应驳回原告诉请。
对于证人钱某的当庭陈述，被告陈启兴、陶大省认为：真实性无异议，证人已说明2012年以后，阿波罗是与业主谈租金，并非陶大省等人违约后不得已向业主签订协议；后期业主主动加租，已经说明业主已经是租赁合同的主体，也充分说明业主与陈启兴等人的租赁合同已经解除；同时业主有止损义务，阿波罗提出160万元的租金，业主现在也只能提出160万元的租金损失的诉求。被告陈思来质证认为：认同当庭陈述的内容，证人证言能明确说明是业主要收回商铺，才导致阿波罗与业主承租，业主对于陈启兴等人是违约的，法院应重新认定之前案件认定过的事实。被告潘永森、王哲俭质证认为：证人证言说明了王哲俭、潘永森没有参与租赁事宜，王哲俭、潘永森非本系列案件的适格主体。原告质证认为：证人证言说明其向五被告租赁，与原告在2012年9月30日之前是次承租关系，但是本案的纠纷是原、被告2012年10月1日以后的租金争议，证人证言内容与本案无关。
对被告潘永森、王哲俭提供的证据，原告质证认为：对证据1真实性不清楚，即使真实，也是被告内部之间关系；证据2不能证明全部人员；证据3也是内部的约定；证据4与本案无关，相关材料也只是为了办证所需；证据5也是被告内部关系；对证据6-8真实性无异议，但是不能证明被告主张的证明目的，只能证明五被告之间内部的关系，不能证明对外对原告的关系。被告陈启兴、陶大省质证认为：证据1的真实性没有异议，但是内容是针对86个业主第一次起诉所作的承诺，其中相关的内容已经失效了；对证据2无异议，但是对证明对象有异议，合同是2003年的，上面的字不是陶大省所签的；对证据3真实性有异议；对证据4形式真实性无异议，但是认为证明目的不成立；对证据5真实性无异议，不能证明其证明目的，但是能证明全体业主与陈启兴等已经解除合同，租赁期是9年，租赁到期日是2012年9月30日，31日是笔误，对证据5中的证明真实性无异议，对证明目的有异议；对证据6真实性无异议，对其证明目的有异议；证据7不能证明其证明目的；对证据8庭审笔录真实性无异议，但本案审理的是租赁合同关系，不受五被告内部的关系影响。被告陈思来质证认为：证据1与陈思来无关，未说明“由陈思来承担”的承诺，其余质证意见同陈启兴、陶大省的意见；证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，若只是陈启兴三人的，就没必要写“等”字了；证据3的真实性无异议，但是不能证明其证明目的，确认书只是像证人所言为了方便陈启兴对外代理事务；对证据4形式真实性无异议；对证据5，说明陈传海等人是有权代表全体业主的；对证据6真实性无异议，但是不能证明其证明目的，对于事实部分被告一直有异议，且申请抗诉；对证据7，一审判决尚未生效，不能作为事实认定；对于证据8的庭审笔录，能够证明陈思来并没有承诺承担一切后果的法律事实。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1-3来源合法，与本案具有关联性，已经多次为人民法院发生法律效力的裁判所确认，对其证明力本院予以确认。原告提供的证据4，被告陈启兴、陈思来、陶大省亦作为证据提供，五被告对其真实性没有异议；被告陶大省、陈思来虽就其中签名是否本人所为提出异议，但并未申请鉴定，结合被告陶大省、陈思来、陈启兴在与潘永森、王哲俭追偿权纠纷一案庭审中陈述：租赁合同是潘永森、王哲俭及陈思来与泰安商城17个业主代表所签，以及被告陶大省对潘永森、王哲俭提供的陶大省、陈启兴出具的《承诺书》的真实性无异议，以及被告陶大省、陈启兴、王哲俭对钱某关于向陈启兴、陶大省等转租的陈述无异议，以及被告陈启兴、陶大省、陈思来在以往案件中的多次确认，有理由相信《泰安商城店面租赁合同》中陶大省、陈思来的签名系其本人或代理人所为，故应认定陶大省、陈思来明确知晓并认可《泰安商城店面租赁合同》的相关事实；本案对此证据效力予以认定，证明内容结合其他证据在说理部分详述。原告提供的证据5系人民法院已生效法律文书，其证据效力予以认定。被告陈启兴、陶大省提供的证据2《泰安商城全部店面统一出租协议》，原告和被告潘永森、王哲俭对真实性没有异议，本案对此证据效力予以认定，被告主张该协议和《泰安商城店面租赁合同》共同证明17位业主代表与五被告签订租赁合同，本院予以确认；被告陈启兴、陶大省提供的证据3、4，系生效判决书，其证据效力予以认定；本院认为本案原告诉求的是个体商铺租金，业主向被告主张租金的权利具有可分性，本案不是必要共同诉讼。被告陈启兴、陶大省提供的证据5，系生效判决及相应庭审笔录，其证据效力予以认定，但被告主张擅自出租商铺非本案商铺，与本案商铺的租金不存在关联性。被告陈启兴、陶大省提供的证据6营业房租赁初步协议（定金收条），本院认为，该证据系复印件，其真实性无法确定，对其证明力不予认定；被告陈启兴、陶大省提供的证据7，本院认为，该证据系复印件，其真实性无法确定，对其证明力不予认定。被告陈启兴、陶大省和被告陈思来均提供的龙港镇人民调解委员会出具的证明，证据仅能表明部分业主为降低商铺空置的损失作出了一些努力，与本案租赁合同是否已于2012年9月末解除没有直接关联，本院不予认定。被告陈思来提供的《泰安商城店面各户主租赁协议》，已被多次生效判决确认，其证据效力予以认定，虽未约定第四期租赁期限，但并未明确约定解除之前签订《泰安商城店面租赁合同》中第四期租赁期限，《泰安商城店面租赁合同》中约定的第四期租赁对双方仍具有约束力。被告陈思来提供的章圣武、李洪熙、陈传海的《证明》，被告潘永森、王哲俭亦作为证据提交，但无法确认其真实性，且三人并未出庭陈述接受质询，本院不予认定。被告陈思来提供的《收条》，系2012年10月1日以前的租金，与本案没有关联性，本院不予认定。被告陈思来提供的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（商铺）租赁合同》、《房屋租赁协议书》、《收据》，未提供相应原件，无法确认其真实性，即使是真实也仅能表明是部分商铺的个体行为，与本案租赁合同是否已于2012年9月末解除没有直接关联。被告陈思来提供的中院庭审笔录和黄光喜案件庭审笔录中，有关部分业主尝试招租与次承租人协商的陈述，仅能表明部分业主为降低商铺空置的损失作出了一些努力，与本案租赁合同是否已于2012年9月末解除没有直接关联。关于证人钱某的陈述，原、被告对其真实性没有异议，本院予以确认，能反映部分业主与钱某协商租金的事实，但该证言与原、被告合同是否实际解除及被告潘永森、王哲俭是否应对本案承担责任不存在直接关联。被告潘永森、王哲俭提供的《承诺书》、《确认书》，其中《确认书》系被告陈启兴与陈万艮、钱某房屋租赁合同纠纷一案中，陈启兴为证明陶大省、陈思来、潘永森、王哲俭四人确认以陈启兴名义对外转租的事实而作为证据向法院提交；《承诺书》、《确认书》已经生效判决确认，其证据效力予以认定，但涉及五承租人内部责任分配的约定不产生对抗原告租金主张的效力。被告潘永森、王哲俭提供的证据4，本院认为该证据系被告陶大省、陈启兴为经营超市办理工商登记的相关材料，与本案没有关联性，不予认定。被告潘永森、王哲俭提供的证据5与本案没有关联性，本院不予认定。被告潘永森、王哲俭提供的证据6、7、8，系生效的裁判文书和相应的庭审笔录，可以作为认定本案相关事实的证据，但本院认为，有关判决系对五被告内部责任承担的认定，不能以此对抗原告的主张。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2003年3月份，王哲俭、潘永森、陈思来、陶大省、陈启兴共同与泰安商城一层店面17位代表签订《泰安商城店面租赁合同》和《泰安商城全部店面统一出租协议》，租赁包括原告在内业主所有的泰安商城137间店铺，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城2号楼34号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间平均租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间平均租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间平均租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。之后，同在该月，应纯汉、苏苗针、陈春弟、潘双燕、吴春纳、陈体兄、唐笑蓉、陈年松、章圣付、郑思福、陈细满、王建炜、黄体豹、林仲省、章玉香、官娇容、朱杨粉、徐沛生、吴定玉、李孝韩、黄光喜、庞伟、吴小聪、叶启状等店铺业主与被告陈思来、陈启兴等签订《泰安商城各户主租赁协议》一份，约定：泰安商城店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。
另查明：承租期内，2003年至2005年间，泰安商城137间店铺被整体用于经营“天客隆超市”。2006年间，“天客隆超市”停止经营，店铺被分块转租经营，包括原告所有的商铺在内共3800平方米商铺被转租给钱某。2011年7月25日、8月10日，陈启兴持《泰安商城店面租赁合同》、《房屋租赁合同》、《确认书》等证据分别以黄开炳（经营“玉清池足浴”）、陈万艮、钱某（经营“阿波罗咖啡美食”）三个次承租人为被告向本院提起诉讼，要求三人支付租金。《确认书》载明：龙港镇泰安商城全部店面属潘永森、陶大省、王哲俭、陈启兴、陈思来五人共同向龙港镇泰安商城全体业主承租，王哲俭、潘永森、陶大省、陈思来确认以陈启兴名义对外转租，转租行为产生的权利、义务及转租行为造成的一切责任及后果均由陈启兴享有和承担。其中，陈启兴与钱某房屋租赁合同纠纷一案中，生效判决确认下述事实：陈启兴将座落于龙港镇泰安商城2号楼一楼面积约3800平米店面出租给钱某使用，租期为三期，每期三年：第一期自2006年10月1日至2009年9月30日；第二期自2009年10月1日至2012年9月30日；第三期自2012年10月1日至2015年9月30日。第二期的第一年租金为150万元，第二、三年租金为160万元，于每年8月1日前一次性付清。双方于2006年10月20日签订了房屋租赁合同，还对其他方面作了约定。
2011年12月14日、15日，苏细茂、倪法树、潘双燕、徐李叶四位泰安商城业主分别向我院提起诉讼，以五被告擅自转租违反法律规定为由要求解除与五被告间的房屋租赁合同，被告陈启兴、陈思来、陶大省答辩称：五被告向业主承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止。我院于2012年8月22日一审判决驳回四位业主的诉讼请求。四位业主不服一审上诉。
2012年8月3日，陈德超等86户业主主张被告未经原告同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向本院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、被告立即履行恢复原状义务；3、被告支付原告自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。被告陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立”。本院于2012年9月21日作出判决：驳回原告的诉讼请求。业主不服一审，提起上诉。
前述两批案件二审过程中，涉诉业主和被告陶大省、陈启兴、陈思来双方一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，亦一致要求解除租赁合同。温州中院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，故对业主一审主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，原判予以驳回，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，五被告因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉。2012年11月20日，温州中院对两批解除租赁合同案件均作出“驳回上诉，维持原判”的判决。
2012年10月25日，陈启兴、陶大省出具《承诺书》，确认潘永森、王哲俭在租赁协议上有签字，而实际没有参与陶大省以泰安商城为场所注册的公司经营活动，也没有利益所得。有关泰安商城租赁案中的一切责任均由陶大省、陈启新（指陈启兴）等人负责，与潘永森、王哲俭无关。
因业主与被告双方对第四期租金未进行协商，且五被告未支付2012年10月1日至2013年9月29日期间的店铺租金，黄光喜等8户泰安商城业主于2013年6月8日向我院提起诉讼，请求判令：五被告立即支付租赁泰安商城店铺的第四期一年（2012年10月1日至2013年9月29日）的租金。温州方盛房地产估价事务所有限公司依本院委托于2013年12月19日作出的估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。我院于2014年1月8日判决支持了黄光喜等人的部分租金请求，当事人不服提起上诉。温州市中级人民法院二审认为，（2012）浙温民终字第1327号案件（前述86业主诉求解除租赁合同二审案件之一）对泰安商城商铺业主提出解除租赁合同的主张予以驳回，该案判决生效后，涉案商城商铺业主和承租人并未就合同解除达成一致意见，亦未另行起诉主张解除合同，故双方之间的租赁合同依然合法有效，双方均应恪守履约。陈启兴、陈思来、陶大省主张双方之间的租赁合同已经解除，无事实依据，不予采信。8户业主主张2012年10月1日至2013年9月29日期间的租金，于法有据，应予以支持。双方对泰安商城第四期租金并未商定，鉴于泰安商城137间商铺系整体出租，前三期的租赁价格亦作统一约定，故原审法院对泰安商城137间商铺第四期的平均年租金委托评估，符合双方之间的租赁合同约定，原审委托的评估机构具备相应资质，评估程序合法，评估结果可作为本案认定租金的依据。结合双方租赁协议中关于“第四期租金按市场价优惠”的约定，原判酌定第四期租金为每年每间20000元，并无不当。陈启兴、陈思来、陶大省主张区分商铺坐落、朝向等因素逐一确定租金，不符合泰安商城137间商铺整体出租和统一租金的约定，不予采信。
2014年7月28日，陈德超、郑思福等23户业主向我院起诉，称五被告没有在第三期租期的前半年商定第四期租价，也拒绝将店面交还给业主，继续使用该店面，要求五被告共同向业主支付2012年10月1日起至2014年9月29日止的租金及利息损失。被告潘永森、王哲俭答辩称：一、总的租赁合同，我们二人是有与业主委员会签订的；二、2003年，我们二人原准备停止租赁的，是因被告陶大省等人的参与才继续履行租赁协议；三、被告陶大省等三人与业主之间的纠纷，我们并不了解，直到我们二人银行存款被法院扣划后才知道情况；与各户主签订的分协议，我们也没签名；四、被告陶大省等人已向我们二人出具了承诺书一份，约定租金责任由其承担；我院一审判决支持业主的诉讼请求，陶大省、陈启兴、陈思来三人不服提起上诉，温州市中级人民法院于2015年4月26日作出“驳回上诉，维持原判”的判决。
2015年3月5日，潘永森、王哲俭分别向我院起诉，要求陶大省、陈启兴、陈思来返还二人代付的租金执行款。我院一审判决支持潘永森、王哲俭的诉讼请求，2015年11月3日，温州中院对该判决予以维持。
本院认为：原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》，均系当事人真实意思表示，应予认定合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、本案原、被告主体是否适格；二、双方租赁合同关系的届满时间；三、本案中，原告是否有义务止损。
关于焦点一，关于原告的主体资格已经多次生效判决确认，五被告并无相反证据否定，本院予以确认。关于五被告的主体资格，陈启兴在其诉次承租人陈万艮、钱某的租赁合同纠纷案中提供了各被告出具的确认书，该确认书已确认五被告共同承租的事实。潘永森、王哲俭提供的承诺书记载“有关泰安商城租赁案中的一切责任均由陶大省、陈启新（指陈启兴）等人负责”，陶大省、陈启兴对该承诺书的真实性无异议。在涉案商铺的系列租赁合同纠纷案件中，已生效的民事判决均已确认五被告为共同承租人。被告潘永森、王哲俭均承认，两人在2003年有签订《泰安商城店面租赁合同》，并未与业主书面或其它方式解除合同，也无证据证明与业主已经解除合同，其关于2012年10月1日后的租金应由被告陶大省、陈启兴、陈思来承担的主张，系五被告作为承租人内部之间的权利、义务转移，不能对抗原告向五被告要求租金的请求。因此，被告陶大省、陈启兴、潘永森、王哲俭主张其不符合本案被告的主体资格，本院不予采纳。本案中，原告作为商铺业主就出租的商铺向被告主张租金及相应利息损失的诉求，非是与其他业主不可分之诉，关于被告陈启兴、陶大省要求追加全体业主或业主代表为共同原告和被告陈思来要求追加无独立请求权的第三人理由并不充分，本院不予支持。被告陈启兴、陶大省、陈思来认为部分业主将合同标的物中最具有经济价值的临街店面擅自出租，致使被告签订合同的目的落空，因此包括原告等全体业主构成违约，应当赔偿被告损失，要求反诉包括原告等全体业主。本院认为，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，且本案案涉商铺并未被原告擅自出租，被告陈启兴、陶大省、陈思来如认为全体业主违约，可另行起诉。
关于焦点二，本院认为，根据业主与被告所签订的《泰安商城店面租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月29日，第四期为2012年10月1日至2015年9月29日。虽然，部分店铺业主与被告陈思来等签订的《泰安商城各户主租赁协议》约定，店面租赁期限为三期，自2003年10月1日至2012年9月底，但并未明确约定解除之前签订《泰安商城店面租赁合同》中第四期租赁期限，可见《泰安商城店面租赁合同》中约定的第四期租赁继续有效，对双方仍具有约束力，双方当事人均应依约定继续履行义务。而且，在此前审理的双方租赁合同纠纷各案中，被告陶大省、陈启兴、陈思来均认为租赁期限至2015年9月底，本院及温州市中级人民法院的生效判决对此也做了确认。另外，在陈启兴代表五被告将部分商铺转租给钱某时，双方约定租赁期也是到2015年9月30日。我国合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然《泰安商城店面租赁合同》中约定“第三期末前半年必须商定第四期租价”，原、被告双方并未商定第四期租价，但合同并未约定未商定租价合同即告解除。因此，业主与五被告双方租赁合同关系的届满时间应认定为2015年9月30日。至于被告主张的泰安商城部分地段好的商铺被擅自出租，原告等业主招租或直接与钱某协商租金的行为已经导致合同解除。本院认为，被告并无证据证明本案案涉商铺存在已被擅自出租的情形，被告亦承认案涉商铺一直空置，原告等业主的招租协商行为仅能被认为是降低损失的尝试，并未产生导致合同解除的事实或法律效果。商铺业主之前提出解除租赁合同的诉讼请求被驳回后，五被告和商铺业主至今仍并未就租赁合同解除达成一致意见，也没有另行起诉解除合同，且五被告没有将租赁物恢复原状并交还给业主，应视为原、被告之间的租赁合同没有解除。
关于焦点三，本院认为，2003年3月，在原、被告双方签订《泰安商城店面租赁合同》后，原告等业主将包括案涉商铺在内共137间商铺出租给五被告，被告在经营超市两年后于2006年开始把商铺分块转租，至今被告未将案涉商铺恢复原状并交还给原告。在合同期满前，防止商铺空置可能造成损失的止损义务不','2018-10-04
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