吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)松民一终字第582号
上诉人（原审原告）：任亚珍。
委托代理人：杨杰，吉林研法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）史显春，个体工商户，现住吉林省长春市朝阳区。
委托代理人：薛立堂，系吉林扶余律师事务所律师。
原审第三人：杨井波，个体工商户，现住吉林省扶余市。
上诉人任亚珍因执行异议之诉一案，不服吉林省扶余市人民法院于2015年3月19日作出（2015）扶民初字第3286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任亚珍及其委托代理人杨杰，被上诉人史显春的委托代理人薛立堂，原审第三人杨井波到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原审原告任亚珍诉称：被告史显春向扶余市法院提出执行申请，扶余市人民法院以（2014）扶民执字第728号民事裁定书对被执行人杨井波所有的坐落于扶余市弓棚子镇井泉村月月兴养猪场的房屋及院落予以查封。原告得知该消息后，以被查封的房屋及院落所有权归原告为由，于2014年9月1日向扶余市法院提出执行异议，扶余市法院以（2014）扶执异字第24号民事裁定书驳回了原告的执行异议，原告认为被告史显春提供的442平方米的房照是虚假的，原告现在有该房屋的抵债协议，故对该房屋享有所有权，故起诉要求扶余市法院解除（2014）扶民执字第728号民事裁定书对被执行人杨井波所有的坐落于扶余市弓棚子镇井泉村月月兴养猪场的房屋及院落予以查封；请求确认该房屋及院落归原告所有。
原审被告史显春辩称：扶余市法院（2014）扶执异字第24号民事裁定书是正确的。理由如下：1、被告史显春的持有的合法的到期债务经两级法院确认，而于原告持有的协议是私自签订的未得到相关部门确认，被告对此协议持有异议，认为该协议签订时间是在法院查封该房屋之后，并向法庭申请对该协议签订的时间进行鉴定。2、扶余市法院（2014）扶民执字第728号民事裁定书是对被执行人杨井波所有的坐落于扶余市弓棚子镇井泉村月月兴养猪场的房屋及院落予以查封，查封的面积为442平方米，用途为住宅。而原告持有的房权证用途为酒房，面积为320平方米，另一个用途为养殖，建筑面积为1320平方米，与法院查封的442平方米的住宅无关联。3、原告持有的房屋产权证到房产部门过户时，结果该房产证未查到在房产部门登记，故原告持有的房产证是假的。被告史显春持有的是第三人建设月月兴养猪场时提供的房产证，并且有弓棚子镇房产所的证明，故该房产证是真实的。
原审第三人杨井波述称：我的房屋抵债给原告是真实的。并申请证人出庭作证予以证实。1、证人张某某出庭证实，我与杨井波是邻居。我好像在杨井波与第三人签订的抵债协议上签过字，他家前后两栋房屋。2、证人杨某某出庭证实他原是杨井波的雇工，房屋抵债的事我不知道，杨井波找我给别人看院子，发工资找杨井波。同时证明了房屋院落的状况。
原审法院审理认定：第三人杨井波欠被告史显春125000元，业经松原市中级人民法院判决确认，被告史显春向扶余市人民法院提出执行申请，扶余市人民法院以（2014）扶民执字第728号民事裁定书对被执行人杨井波所有的坐落于扶余市弓棚子镇井泉村月月兴养猪场的房屋及院落予以查封，所提供的房照为442平方米。原告认为被告史显春提供的442平方米的房照是虚假的，原告提交了两份房权证，一个房权证用途为酒房，面积为320平方米，另一个用途为养殖，建筑面积为1320平方米。原告现在有该房屋的抵债协议，故对该房屋享有所有权，故起诉要求扶余市法院解除（2014）扶民执字第728号民事裁定书对被执行人杨井波所有的坐落于扶余市弓棚子镇井泉村月月兴养猪场的房屋及院落予以查封；请求确认该房屋及院落归原告所有。
另查明：在诉讼过程中被告史显春提出对原告与第三人的以房抵债协议的时间申请鉴定，因其未在法庭指定的时间内提交比对样本，故无法鉴定。
原审法院认为：原、被告所争议的房屋，均向法庭提交了相关的证照手续，证照手续的真伪及证照指向是否为同一房屋关乎原告协议履行及法院执行程序的正常进行。现原告没有充分证据证实上述争议，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，任亚珍不服，以“杨井波提供给我的房照是真实的，我与杨井波的《房屋买卖协议》签订时间在法院查封前，是合法有效的，杨井波在工商部门办理养猪场时提供的房照是假的，原审法院未能客观真实的核实证据真伪”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。
二审查明事实与原审认定事实一致，应予确认。
二审另查明：原审第三人杨井波与上诉人任亚珍系师生关系。杨井波在扶余市弓棚子镇井泉村杨海窝堡屯有1320平方米院落及房屋。1990年，杨井波曾用院落内的房屋经营过三年余酒坊。2000年6月，杨井波又以该房屋为经营场所申请开办养猪场，其向工商部门递交了1999年1月14日颁发的建房注册号为20099号的《房屋产权证书》，房权证号码处为空白。房屋所有权人：杨井波；建筑面积：442平方米；结构：砖瓦；设计用途：住宅；工商档案内附弓棚子镇房产所2010年6月9日《证明》，内容为：扶余县工商局：我镇井泉村五社村民杨井波同志所持有的1999年度所发房屋产权证书，确实有产权房，房证有效。2010年11月24日，因杨井波及其妻子冯淑珍、儿子杨大松做生意向任亚珍借款，约定月利率2分5厘，后因无力偿还，遂于2013年2月24日，杨井波、冯淑珍、杨大松与任亚珍签订《房屋院落抵顶欠款协议书》（下述简称《协议书》），约定：“出借人：任亚珍、借款人：杨大松、连带担保人：杨井波、冯淑珍。截止2013年2月24日，借款人、连带保证人在出借人任亚珍处借得本金及其利息共80万元。借款人、连带担保人在出借人任亚珍处借得本金及其利息共80万，因借款人、连带担保人不能及时付还借款本金及利息给出借人，借款人家愿意以其扶余县弓棚子镇井泉村杨海窝堡屯顶西头三间住房、前后两趟猪舍、西南侧顶头85米×20米猪舍大鹏及其土地共计9800㎡（整个轮廓见自制的平面草图）抵顶给任亚珍所有，即时交割、空口无凭、立字为据”，《协议书》签订后，杨井波一并将2006年颁发的1320㎡养殖场《房屋产权证书》以及320㎡酒坊《房屋产权证书》（扶余县房权证第004746**号）交与任亚珍。任亚珍称当时就与杨井波父子去房产部门欲办理过户手续，但因未查到房产登记而一直未过户。任亚珍及其杨井波家人均认可已将房屋交付给任亚珍，任亚珍委托邻居、亲属照看争议房屋、院落，并同时对房屋、院落进行售卖。
另查明，杨井波房屋、院落未在扶余市房管部门登记备案。
本院认为：上诉人任亚珍不享有足以排除对抗执行的权利。首先，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从该条款可知，任亚珍与杨井波签订的以物抵债《协议书》必须完全满足上述四项条款，方能对抗史显春基于法院裁定取得的权利，就本案而言，任亚珍与杨井波的履约行为即使存在该条款（一）、（二）、（三）项情形，但《协议书》并未登记备案，未能办理房屋过户手续的原因任亚珍称：“在房管部门未能查询原始登记而放弃过户行为”，系任亚珍怠于按照流程办理批准手续，其做法属消极不行使过户登记权利，不符合该条款（四）项规定。其次，即使杨井波名下《房屋产权证书》有重复发放的情形存在，但两份《房屋产权证书》指向同一争议标的，且系房屋院落整体查封状态，非审理物权纠纷之障碍。上诉人任亚珍的上诉请求证据不足，本院难以采信。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人任亚珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一五年十二月一日
书 记 员 段贵斌