新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)兵1202民初1540号
原告：何雪峰，男，1975年5月20日出生，住新疆哈密市。
被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。
法定代表人：金辉，经理。
委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。
第三人：中国建设银行股份有限公司哈密地区分行，住所地新疆哈密市天山东路365号。统一社会信用代码91652200929128927C。
负责人：刘国峰，行长。
委托诉讼代理人：王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告何雪峰与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）、第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行（以下简称建行哈密分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何雪峰，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军，第三人建行哈密分行的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何雪峰向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款253578元。2、被告向原告支付违约金68075元。3、被告向原告支付购房款按揭贷款利息48773.72元（从2014年4月25日起至2016年11月25日止）4、被告向原告支付购房款利息22706.89元（从2014年1月3日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2013年11月28日，原告何雪峰与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告何雪峰购买被告春天公司开发的位于红星国际城二期16号楼1单元702号房屋。房屋总价款为438629元，首付款为138629元，余款300000元通过银行贷款方式支付。现原告已向第三人建行哈密分行支付贷款本金34757.23元及贷款利息合计48773.72元，并缴纳贷款保险2070元。合同签订后，被告迟迟未按合同约定时间交付房屋，原被告在大营房城管委和十三师房管局的协调下于2016年3月25日签订了一份《退房协议书》，约定原被告双方解除2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》，被告应于2016年7月30日前将原告所交房款138629元及10％的违约金全部退还，被告应当退还原告每月支付给银行的本息及已付房款10％的违约金，如逾期未能退还，按合同约定的每日按已付车款的0.03％向乙方支付违约金。该协议还约定，原告需配合被告到银行办理撤销按揭手续，原告所欠银行按揭款全部由被告支付。后被告于2016年5月26日向原告退购房款16000元，2016年7月1日被告向原告退还购房款84525元。此后，被告仍未按约定退还购房款及支付违约金。2016年8月30日，原被告双方达成《抵押协议》，约定被告若在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款及车位款，被告愿意以红星国际城一期16号1单元801室房屋（价款333754元）作抵押，如被告未按时返还购房款，违反协议约定，原告有权向法院提起诉讼拍卖、变卖该房屋，后被告退款84526元。2016年11月7日，被告向原告开具了两张空头支票以达到拖延退款的目的，为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告春天公司辩称，对原告提出的尚未退还的房款被告认可233578元。给原告退还的20000元原告没有陈述。2016年8月30日双方签订了抵押协议。抵押协议上已经约定了违约金，是包含利息的。保险费被告方也不认可，是原告的个人行为。
第三人建行哈密分行辩称，原告何雪峰为购买被告开发的红星国际城涉案房屋向第三人借款30万元，经何雪峰授权第三人后，第三人建行哈密分行已将借款划入被告春天公司的账户。对原告起诉的其他事实第三人并没有参与，因此与第三人无关。
在庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、《商品房买卖合同》一份，证明2014年1月3日，原被告签署了合同，原告按揭购买被告位于红星国际城一期16号楼1单元702室的一套房屋，总价为438629元，原告首付138629元，剩余300000元在建行哈密分行办理了按揭贷款，被告应在2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议；第三人建行哈密分行只认可向春天公司打款300000元的事实，对其他证据不发表意见。
2、退房协议1份，证明2016年3月25日双方经过协商已签订退房协议，约定2016年7月30日前将首付款全部退还及银行贷款全部支付的事实；经质证，被告对该退房协议无异议；第三人对退房协议无异议，认为原被告双方签订退房协议，就应将银行贷款本息一次性付清。
3、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，为了保证退款顺利给原告，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告，抵押拍卖款原告方有权优先受偿的事实。经质证，被告及第三人对该证据无异议。
4、他项权证复印件1份，用于证实抵押的房屋办理了他项权证；经质证，被告对该证据无异议，第三人认为自己不清楚。
5、退款凭证3张，证明被告3次共计退款185051元；经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己并不清楚。
6、个人贷款对账单3份，证明截止至2016年11月25日原告方已归还贷款本金34757.23元、利息48773.72元。经质证，被告春天公司、第三人建行哈密分行对该证据均无异议。
7、转账支票1张，确认单1份，证明被告向原告方提供空头支票，银行账上没钱，原告方没有拿到钱的事实。经质证，被告方对该证据无异议，认为当时本公司账号被查封了；第三人建行哈密分行认为自己不清楚。
8、承诺书复印件1份，证明被告给原告支付了20000元，在期限内退款就冲抵房款，否则就是违约金。经质证，被告对该证据的真实性无异议，第三人建行哈密分行认为自己并不清楚。
9、保险单收据1张，证明原告交纳保险费的事实；经质证，被告对该证据不认可，第三人认为不能证明原告向第三人交纳了保费。
在庭审中，第三人建行哈密分行向本院提交以下证据：
《商品房买卖合同》一份，证明第三人与原被告有约定，如果双方拟解除合同，需通知第三人并要一次性偿还借款本息。
经审理查明，2014年1月3日，原告何雪峰与被告春天公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16栋1单元702室，面积为130.49平方米，房屋总价为438629元。在合同签订之日付首付款138629元，余款300000元买受人通过银行贷款支付。并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订后，原告何雪峰于2014年1月3日交纳首付款138629元，于2014年4月1日通过第三人建行哈密分行贷款交纳房款300000元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告何雪峰作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年1月3日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款138629元全部退还；乙方所欠银行按揭尾款由甲方支付；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款100525元。
2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。
2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（何雪峰）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼1单元702室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款438629元，违约金68075元，乙方于2016年8月27日前已退回房款100525元，剩余房款338104元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期16楼1单元801号房屋，总房款333754元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼1单元702号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。
2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款84526元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款84526元。但原告何雪峰在2016年11月7日承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告何雪峰向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款253578元。2、被告向原告支付违约金68075元。3、被告向原告支付购房款按揭贷款利息48773.72元（从2014年4月25日起至2016年11月25日止）4、被告支付向原告支付购房款利息22706.89元（从2014年1月3日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告何雪峰购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该合同的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，是双方在自愿协商一致下达成的解除房屋买卖的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。在该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还的房款明确载明为338104元，后被告在抵押协议签订后退回房款84526元，现尚有253578未退还，对原告要求被告退还房款253578元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告何雪峰在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金赔偿给原告，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金68075元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定被告应当向原告支付违约金68075元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告何雪峰要求被告春天公司支付按揭贷款利息48773.72元的诉讼请求，因原被告在签订抵押协议时对该费用并未约定，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因被告春天公司支付给原告何雪峰的违约金高于原告何雪峰向第三人建行哈密分行支付的利息损失，因此对原告该请求本院不予支持。对原告何雪峰要求被告支付自2014年1月3日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算的利息22706.89元之请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款84526元，剩余款再未退还，应自逾期之日起承担利息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告抵押物，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确约定被告将位于红星国际城一期16号1单元801号房屋抵押给原告，在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告何雪峰房款253578元及利息（自2016年10月31日至本判决确定支付日止，按本金84526元，年利率5.39％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金84526元，年利率5.39％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金84526元，年利率5.39％计息），于本判决生效后十日内向原告付清；
二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金68075元，于本判决生效后十日内向原告何雪峰付清；
三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告有权采取拍卖、变卖等方式依法变价被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城一期16号1单元801号房屋，原告何雪峰对变价后的所得价款在房款253578元及利息、违约金68075元内优先受偿；
四、驳回原告何雪峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7197元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 闫瑞鹏
代理审判员 寇 雯
代理审判员 张继华
二〇一七年五月十八日
书 记 员 马靖钊