湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1023民初274号
原告（反诉被告）孙影，女。
委托代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。
被告许赵芳（反诉原告），男。
委托代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告孙影诉被告许赵芳及许赵芳反诉孙影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员王光亮于2016年4月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙影及其委托���理人李飞、被告许赵芳及其委托代理人陈郁庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月17日，原、被告经协商后签订了《出租合同》，约定：原告将自己所有的位于永兴县便江镇龙山路的富通大厦一楼、二楼面积约1068平方米房屋租给被告使用，租期五年,即自2013年4月17日起至2018年4月17日止。合同期满后，在同等的条件下，被告享有优先续租权；租金每年16万元，且五年租期内租金不变；租金按年度支付，每年一次性付清，先付租金后使用；租用期间，水电费由被告承担；同时约定被告未按时向原告支付租金，属被告违约，原告有权采取措施，催交或警告以致收回门面。2015年4月27日，原、被告又签订了《补充合同》，即从2015年4月23日叁万元人民币押金生效。如被告没有做满五年叁万元人民币为罚金，原告没满五年另��别人罚金叁万元。从4月17日开始年租金为壹拾陆万元人民币，分4个季度付款，每一个季度肆万元人民币。如被告再违约拖欠租金，原告收回门面，被告停止经营。补充合同签订后，被告依约支付了2016年1月17日前的租金，但之后的租金被告就以生意不好做，无钱不肯支付，有时被告连电话都不接。因原告多催了几次租金，被告就弃店走人，现已关门。另，被告还欠永兴县富通物业服务有限公司水电费3079元，原、被告就房租、水电费协商未果，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《出租合同》，被告立即腾出房屋；2、被告立即支付2016年1月18日至2016年4月17日的房租4万元并承担违约金3万元、水电费3079元，共计73079元（之后的房租、水电费计算到被告腾出房屋之日）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：造成本案合同不能履行的原因是因为原告于2016年元月28日强行关闭门店，并不是被告不愿意交纳租金导致，责任应由原告承担，故原告的诉讼请求不能得到法院的支持。2013年4月17日，反诉人与被反诉人签订了一份门面租赁合同，合同约定：被反诉人将位于龙山路富通大厦一楼、二楼面积约1068㎡的门面租赁给反诉人，租期为五年，从2013年4月17日起至2018年4月17日止，租金每年16万元，且五年租期内租金不变，租金按年度支付，每年一次性付清；被反诉人应保证出租前门面完好并正常使用，门面外墙壁的广告和招牌位置应与邻居商铺友好协商，将合法合理的属于被反诉人的外墙广告招牌位置清理干净；本合同任何一方违约将赔偿另一方的一切经济损失。被反诉人的门面在签订合同前是毛坏房。合同签订后反诉人因经营家具，便对被反诉人的门面进行全面装饰，共装饰费718000元。经营2年期间，反诉人依约向被反诉人交纳了租金，但反诉人租赁的做办公室的一间门面总是漏水和被反诉人一直未处理好门面广告位置，影响反诉人的经营。双方于2015年4月27日又签订了一份补充合同，约定：从2015年4月23日反诉人向被反诉人交纳叁万元人民币押金，如乙方（反诉人）没有做满五年，叁万元人民币为罚金，甲方（被反诉人）没满五年另租别人罚金叁万元。从4月17日开始年租金为16万元，分4个季度付款，每一个季度4万元人民币。补充合同签订后，反诉人支付了被反诉人3万元押金。2016年1月27日，反诉人因患病在医院治疗，被反诉人突然电话告知反诉人要求反诉人交纳4万元租金，反诉人告之因患病就医，等出院后处理。2016年1月28日，被反诉人强行将反诉人租赁经营家俱的门店关闭，致使反诉人从2016年1月28日起至今无法经营。反诉人为经营该门面花装饰费718000��。如今只经营33个月，还有27个月无法经营，装饰损失达323082元，现还有560815元的家俱及装饰品在该门面无法销售，经营损失达560815元。被反诉人强行将反诉人租赁经营家俱的门店关闭后，被反诉人打横幅对外招租，很显然是被反诉人为了将反诉人赶出租赁门面，违约在先。综上所述，由于被反诉人强行将反诉人租赁的门面关闭，致使反诉人无法继续经营，违约责任在被反诉人一方，被反诉人给反诉人造成的损失（装饰损失、经营损失）应依法赔偿。请求法院判决：1、解除反诉人与被反诉人的租赁合同；2、被反诉人赔偿反诉人的装饰损失323082元、经营损失560815元，合计883897元；3、被反诉人退还押金30000元及支付违约金30000元给反诉人；4、本案反诉费用由被反诉人承担。
原告对反诉答辩称：原、被告签订合同第二年后，被告经营不善，便与原告协商租金分季度交纳并签订《补充合同》。2016年1月17日，被告又拖欠房租，原告从外地赶过来看到门店里面在清仓甩卖，就要被告给一个交待，但是原告和营业员均无法联系被告。不是原告强行关闭门店，而是被告经营不善想弃店而走。
经审理查明：2013年4月17日，原告（出租方）、被告（承租方）分别以甲方、乙方签订了《出租合同》，约定：第一条租赁内容1、甲方将位于龙山路富通大厦一楼、二楼的门面租赁给乙方，面积约1068平方米，甲方对所出租的门面具有合法产权。2、甲方为乙方提供的门面一定要保证水电畅通，水电费用乙方自付。第二条租赁期限1、租赁期伍年，自2013年4月17日起至2018年4月17日止，租期为伍年。2、经双方协商一致决定，年租金保证五年不变（为每年壹拾陆万，￥160000）。第三条租金、其他费用、���款方式及时间1、租赁期年租金为人民币壹拾陆万元/年。2、租金支付方式，按年度支付，每年一次性付清，先付租金后使用。3、电费按日常实际用数（计量）自行交费。…第七条1、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。2、乙方未按时向甲方支付租金，属乙方违约，甲方有权采取措施，催交或警告以致收回门面。第八条合同生效，纠纷解决1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效力。任何一方违约将赔偿另一方的一切经济损失。2、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请门面所在地人民法院解决。3、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份。签字生效。之后，被告依上述合同将租金直接汇入原告账户。
因被告资金周转困难，2015年4月27日，原、被告又分别以甲方、乙方签订了《补充合同》，约定：从2015年4月23日叁万元人民币押金生效。如乙方没有做满五年叁万元人民币为罚金，甲方没满五年另租别人罚金叁万元。从4月17日开始壹拾陆万元人民币（￥160000元）租金，分4个季度付款。每一个季度肆万元人民币。如乙方再违约合同，拖欠租金，甲方收回门面，乙方停止经营。该补充合同签订后，被告从4月17日起满一季度后于17日预付下一季度的租金4万元，但被告仅支付租金至2016年1月16日，未依约于2016年1月17日预付下一季度的租金4万元，原告向被告多次催讨未果后，原告于2016年1月28日收回了钥匙并在报警后锁上了门店，被告尚有部分家俱和装饰品在门面内。
另查明，被告租赁原告的门面个人经营永兴县福贵人家居城。被告尚欠所租门店电费2745元、水费334元，合计3079元。被告曾于2016年1月25日入郴州市第一人民医院急诊科就诊。
上述事实，有原告提供的个体工商户登记基本信息表、《出租合同》、《补充合同》、证明、《商品房买卖合同》，被告提供的《补充合同》、个体工商户营业执照、报警案件登记表、中国工商银行凭证、病历资料等证据及原、被告的当庭陈述予以证实，以上证据均经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是被告未于2016年1月17日预付原告门面租金是否违约。原、被告签订的《出租合同》第三条约定：租赁期年租金为人民币壹拾陆万元/年；租金按年度支付，每年一次性付清，先付租金后使用。后因被告一次性预付租金壹拾陆万元/年存在困难，原、被告又签订《补充合同》约定：从4月17日开始壹拾陆万元人民币（￥160000元）租金，分4个季度付款。每一个季度肆万元人民币。该《补充合同》虽没有明确约定付款时间，但原、被告签订的《出租合同》为主合同且未解除，《出租合同》中的“先付租金后使用”的约定仍然有效。因此，被告逾期未支付预付租金的行为违约。
原、被告签订的《出租合同》、《补充合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定向被告交付门面后，被告应当依约定向原告支付预付租金，但被告在原告履行合同后，未依约定向原告支付预付租金，被告行为违约，应当承担违约责任，原告要求解除《出租合同》、腾出房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按照原、被告签订的《出租合同》、《补充合同》中的“水电费用乙方自付”、“没有做满五年叁万元人民币为罚金”的约定，本院支持原告要求被告承担水电费3079元、违约金3万元的诉讼请求，因被告已交给原告押金30000元，该押金可作为被告付给原告违约金。被告逾期未支付预付租金，原告便依约于2016年1月28日收回了钥匙并在报警后锁上了门店，原告实际上已经收回了出租的门面，被告已经丧失了利用该门面经营家俱的权利，原、被告的权利义务终止，故被告仅应支付原告2016年1月18日至2016年1月28日间的租金4889元（160000元/年÷12月/年÷30天/月×11天），原告要求被告支付2016年1月28日之后的租金的诉讼请求，本院不予支持。被告在原告履行合同后，未依约定向原告支付预付租金，被告行为违约，且原告亦同意解除《出租合同》，故被告要求解除《出租合同》、《补��合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告违约拖欠租金后，按照原、被告签订的《出租合同》、《补充合同》约定，原告有权收回门面、被告停止经营，原告无违约行为，故被告要求原告赔偿装饰损失323082元、经营损失560815元及被告要求原告退还押金30000元、支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告孙影与被告许赵芳签订的《出租合同》、《补充合同》；
二、限被告许赵芳于本判决生效后3日内搬走位于永兴县便江镇龙山路富通大厦一楼、二楼门面里的家俱和装饰品并腾���该门面；
三、限被告许赵芳于本判决生效后10日内支付原告孙影的门面租金4889元、违约金30000元；
四、限被告许赵芳于本判决生效后10日内支付原告孙影水费、电费3079元；
五、驳回原告孙影的其他诉讼请求；
六、驳回被告许赵芳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费减半收取814元，由原告孙影负担391元，由被告许赵芳负担423元；反诉费6620元，由被告许赵芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 王光亮
二〇一六年四月十八日
书记员 邓 蓉
一、法官寄语：
申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租���将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。