广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第229号
上诉人（一审原告）：李启敏，居民。
上诉人（一审原告）：李启平，居民。
委托代理人：李春贵，广西广恒信律师事务所律师。（同受上述两上诉人委托）
被上诉人（一审被告）：潘炳芳，居民。
被上诉人（一审被告）：彭凤莲，居民。
被上诉人（一审被告）：彭凤玉，居民。
被上诉人（一审被告）：彭凤英，居民。
被上诉人（一审被告）：彭凤芳，居民。
被上诉人（一审被告）：彭定益，居民。
被上诉人（一审被告）：彭定崇，居民。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师（同受以上被上诉人的共同委托）。
被上诉人（一审被告）：中国农业银行股份有限公司合浦县支行，住所地合浦县廉州镇还珠大道94号。
负责人：吴肖王，该支行行长。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
一审第三人：合浦县公馆供销合作社，住所地合浦县公馆镇解放路。
法定代表人：杨永勇，主任。
委托代理人：罗家华，居民，系合浦县公馆供销合作社的职员。
一审原告李启敏、李启平与一审被告潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益、彭定崇、中国农业银行股份有限公司合浦县支行（以下简称农行合浦支行）、一审第三人合浦县公馆供销合作社地役权纠纷一案，前由合浦县人民法院于2014年12月30日作出（2014）合民一初字第1206号民事判决。宣判后一审原告李启敏、李启平不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人李启敏及其与上诉人李启平的委托代理人李春贵，被上诉人彭定益、彭定崇及其与潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、中国农业银行股份有限公司合浦县支行的委托代理人李玉萍，一审第三人合浦县公馆供销合作社的委托代理人罗家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：第三人公馆供销社作为甲方与原告之父李时镇作为乙方于1993年8月25日签订《有偿转让旧库房协议书》，载明：甲方自愿将座落于合浦县公馆镇霞溪旅社对面的副食仓库旧库房（含地皮）转让给乙方经营、管理使用；甲方所转让给乙方的旧库房从合湛公路边（解放路旁）起南北长50米（以霞溪旅社方向为南面，以公馆镇第二炮竹厂方向为北面）、东西宽l2米（以公馆道班方向为东面，以东方商场方向为西面），东以靠近公馆道班的西面甲方现有的外墙根为界，西以靠近公馆道班的西面甲方现有外墙根向西延伸（即向东方商场方向）12米处为界。南以合湛公路旁甲方现有处墙根为界，北以公路旁甲方现有外墙根向北（即公馆镇第二炮竹厂方向）延伸至50米处为界，本库房属长方形，共600平方米；为甲、乙双方今后没有任何争议，特立以下协议：一、甲方转让该旧库房给乙方之日起，今后该旧库房的使用权、经营权、管理权属乙方永远所有，任由乙方管理使用上至青天、下至黄土深层，甲方无权干涉；二、甲方自愿在连接着转让给乙方的旧库房的西面留出东至西宽3米的空地作双方通风、采光和人车通行之用，双方在此通道不准堆放任何杂物影响通行，此通道的所有权属甲方所有；三、甲方转让给乙方的旧库房，乙方需要改建时，不得在西面留门面经营商品，西面如需要开门通行，必须经甲方同意（也即是乙方在西面开门时，乙方不得利用甲方3米通道通行，如需要在西面开门利用甲方3米通道通行，就必须经甲方同意）；四、乙方折除旧库房改建后，甲方准许乙方在西面开窗，但不准在4.5米高度以下飘檐。乙方出阳台不得超出甲方所属地皮范围；五、甲方准许乙方在西面从地面4.5米高度以上飘出40公分窗头盖保护窗头及甲方准许乙方在北面开门，北面开门乙方可以永远通行甲方通道；六、本协议经双方签字盖章之日起，乙方在三天内付清有偿转让费共人民币225022元后本协议生效（以每亩250000元计）；七、乙方交足转让费后允许甲方使用该库房至1993年9月30日，甲方在1993年10月1日前一定要将该库房交给乙方管理使用、经营；八、本协议条款经双方协商后自愿订立，并无他人相押。本协议一式四份，甲方存二份，乙方有执一份为据，见证部门存一份。1993年8月26日，合浦县公馆镇法律服务所出具（1993）合公法所见字第022号《见证书》对第三人公馆供销社与李时镇于1993年8月25日签订《有偿转让旧库房协议书》进行见证。但协议双方未对协议中约定的李时镇对第三人公馆供销社在涉案旧库房的西面留出东至西宽3米的空地作双方通风、采光和人车通行进行登记，也未约定利用的期限。同日，第三人公馆供销社作为甲方与原告之父李时镇作为乙方另签订一份内容除了转让款为155855元（以每亩173000元计）不同外，其他内容都与前述《有偿转让旧库房协议书》内容相同的《有偿转让旧库房协议书》。
李时镇取得第三人公馆供销社向其出让旧库房的房地产后，分成均等面积的二宗地块向原合浦县土地管理局申请登记办理土地使用权证，其中一宗地办证到其名下，另一宗地办到其二个儿子即原告李启敏、李启平名下。l997年11月13日，原合浦县土地管理局向李时镇颁发合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》，记载土地使用者为李时镇，地址为公馆镇解放路239号，四至为东至李启平、李启敏属共墙、南至解放路为界、西至3米通道为界、北至通道为界，长50米、宽6米，用地面积300平方米，建筑面积300平方米；向两原告颁发合国用（1997）字第203号《国有土地使用证》，记载土地使用者为李启敏、李启平，地址为公馆镇解放路，四至为东至水沟为界、南至解放路为界、西至李时镇屋为界、北至通道为界，长50米、宽6米，用地面积300平方米，建筑面积300平方米。1996年6月20日，原合浦县房地产管理局就第三人公馆供销社所有的座落于公馆镇解放路的房屋向第三人公馆供销社颁发了两本《房屋所有权证》，其中桂房证字第0581579号《房屋所有权证》记载有幢号为5、6、7、8、9的房屋五幢，四至属自墙；并附有平面图。同年9月3日，原合浦县房地产管理局出具《合浦县房地产他项权利证明书》证明第三人合浦县供销合作社的上述两本《房屋所有权证》项下的房屋己由第三人公馆供销社用作向被告合浦农行下属的原农行北海分行公馆办事处作借款抵押，并向原合浦县房地产管理局办理了抵押登记。1999年1月27日，合浦县人民政府向第三人公馆供销社颁发合国用（1997）第447号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》记载土地使用者为第三人公馆供销社，地址在公馆镇解放路，东至本供销社地自墙、南至道路自墙、北至车站白墙，用地面积6537.5米；该《国有土地使用证》所附的宗地图除标明第三人公馆供销社的用地范围外，还标明其房地产南侧李时镇（振）的用地范围为长48.4米（内）、宽l2米（内）、外3.1；北侧有一通道。
1999年间，北海市中级人民法院对中国农业银行合浦县支行与合浦县公馆供销合作社借款合同纠纷一案作出（1999）北经初字第107号民事判决书。判决书发生法律效力后，在该案执行过程中，北海市中级人民法院于2004年11月23日委托广西公大房地产评估有限公司对合浦县公馆供销合作社位于公馆镇的土地使用权（详见用土地界址图）及地上建筑物、货物一批予以评估。该公司经对合浦县公馆供销合作社位于合浦县公馆镇解放路东侧的部分房地产进行评估，于2004年11月25日作出桂公大评报北（单）字（2004）第151号《房地产估价报告》，并附《合浦县供销社用地界址图》，该报告记载：评估对象为合浦县公馆镇供销社位于公馆镇解放路东侧的部分房地产，其中土地位于公馆镇解放路东侧、解放路北一巷北侧，属国有划拔土地，未办理土地使用证，面积为7474㎡，分割成五个地块进行评估，宗地东至其他单位用地、南至解放路北一巷、西至解放路及其他房屋、北至其他房屋；房屋共八幢，面积803.15㎡，均无产权证。2006年3月23日，北海市中级人民法院作出（1999）北执字第l65—3号民事裁定书，裁定将合浦县公馆镇供销社位于合浦县公馆镇解放路东侧、解放路北一巷北侧的部分房地产（详见上述评估报告所载明）交付给合浦农行抵偿相应债务。2006年9月5日，中国农业银行北海市海城支行与北海市海城区嘉鑫拍卖有限责任公司（以下简称嘉鑫拍卖公司）签订《委托拍卖合同》，委托嘉鑫拍卖公司拍卖公馆供销社座落于合浦县公馆镇解放路东侧7474平方米土地使用权及地上建筑物。2006年12月1日嘉鑫拍卖公司举行第247期拍卖会，拍卖上述标的物，彭福强竞得上述土地使用权及地上建筑物，并于当日与嘉鑫拍卖公司鉴订《拍卖成交确认书》，与被告合浦农行鉴订《房地产买卖契约》。2006年12月31日，合浦县人民政府向合浦县国土资源局作出《关于同意公馆供销合作社补办国有土地使用权出让手续的批复》。2008年5月22日，合浦县国土资源局与合浦县公馆镇供销社签订合土补出（2006）协字第80号《国有土地使用权出让合同》，该《国有土地使用权出让合同》载明：合浦县国土资源局出让给合浦县公馆镇供销社的宗地位于公馆解放路处，宗地面积为6537.7㎡，其中按北海市中级人民法院（1999）北执字第165—8号《协助执行补充通知书》的界址点内出让土地面积为2867.83㎡。2008年5月23日至5月30日间，合浦县公馆镇供销社交纳了土地出让金及其他税费，被告合浦农行交纳了相关的税费，彭福强交纳了印花税。
2008年6月17日，被告合浦农行就座落于合浦县公馆镇解放路的3处房产（其中一处即为本案讼争的3米宽土地上的房屋）向合浦县房产管理局申请发证。合浦县房产管理局根据北海市中级人民法院（1999）北执字第l65-7号《协助执行通知书》，于同年6月18日签署同意发证的意见，合浦县人民政府于同日颁发了合房权公馆字第××号《房屋所有权证》给被告合浦农行。同日，被告合浦农行作为卖方、彭福强作为买方向合浦县房产管理局提出申请，就上述房产申请产权转移登记发证。合浦县房产管理局根据嘉鑫拍卖公司与彭福强于2006年l2月1日签订的《拍卖成交确认书》，于2008年6月18日签署同意发证的意见，合浦县人民政府于同日颁发第一本合房权证公馆字第××号《房屋所有权证》给彭福强。
第三人合浦县公馆供销合作社在法院将包含有涉案3米空地已设立地役权的房地产抵债给被告合浦农行后，被告合浦农行末将涉案3米空地已设立地役权的情形告知彭福强，导致彭福强在不知情的情形下购买了设有地役权的涉案3米空地的土地使用权。原告李启敏得知合浦县人民政府将公馆供销社的房产过户给彭福强后，于2008年7月24日向合浦县房产管理局书面提出异议，以颁发给彭福强的房产证中面积为3．5m×5．5m=19.25㎡的房屋位置属其房屋的部分面积及进出本宅的通道的部分面积，严重侵害其利益为由，要求该局实地丈量，了解此房产的所属权。2008年8月11日，合浦县房产管理局作出书面答复称过户给第三人的房屋尺寸确有误差，已将彭福强的房产证收回，重新测绘予以办理房屋更正登记。2008年8月12日，合浦县人民政府颁发新的合房权公馆字第××号《房屋所有权证》给彭福强，该证关于房屋状况的第l项内容结构为砖木、总层数为l、建筑面积为l5．95平方米。
原告得知合浦县人民政府重新发证给彭福强后，于2008年9月29日向合浦县人民法提起行政诉讼，请求撤销合浦县人民政府颁发给被告彭福强的合房权公馆字第××号《房屋所有权证》。合浦县人民法院经审理后，于2009年5月23日判决撤销合浦县人民政府2008年8月12日颁发给彭福强的合房权公馆字第××号《房屋所有权证》中第一项关于“结构：砖木；房屋总层数：l；建筑面积平方米：15．95”的权属登记。判决生效后，合浦县人民政府于2009年7月8日重新颁发合房权证合浦字第××号《房屋所有权证》给彭福强，该证载明房屋所有权人为彭福强，房屋状况第1项总层数为1，建筑面积为l3.15平方米，附记标明该房屋四至自墙。2009年9月7日，合浦县人民政府颁发合国用（2009）第1852号《国有土地使用证》给彭福强，将包括合房权证合浦字第××号《房屋所有权证》中登记的房屋占用范围内的土地即本案讼争的3米宽的土地登记为彭福强使用。
同时查明：两原告得知北海市中级人民法院裁定将公馆供销社位于公馆镇解放路东侧、解放路北一巷北侧的房地产交付给被告合浦农行抵偿相应债务并发出协助执行通知书过户给被告合浦农行后，认为侵犯了其与土地出让人已协商3米宽土地作为通道的权益，而向北海市中级人民法院提出异议。北海市中级人民法院于2009年6月17日以（2008）北执二审字第61号通知书，告知两原告所提的异议不属于执行异议审查范围，可通过其他途径解决。2009年8月13日，两原告再次以相同理由向北海市中级人民法院提出异议，要求撤销（1999）北执字第l65-3号民事裁定书、（1999）北执字第165—8号协助执行补充通知书、（1999）北执字第l65-12号、165—13号协助执行通知书。北海市中级人民法院于2010年6月21日作出（2009）北执二审字第l07号执行裁定，裁定两原告的异议理由成立，撤销北海市中级人民法院（1999）北执字第165—3号民事裁定书关于公馆供销社位于公馆镇解放路东侧、解放路北一巷北侧旧库房的西面东至西宽3米的空地土地使用权的抵债面积［具体面积与坐标以《有偿转让库房协议书》约定为准］。被告合浦农行不服该执行裁定向广西壮族自治区高级人民法院申请复议，广西壮族自治区高级人民法院经审查认为两原告主张的是邻地通行权，实际上属于相邻关系问题，不属于执行程序审查处理范围，而于2010年9月19日作出（2010）桂法执复字第27号执行裁定书，裁定撤销北海市中级人民法院（2009）北执二审字第l07号执行裁定。此后，彭福强运来石头堆放在涉案3米宽土地的土地上。为此，两原告于2010年12月23日以被告侵犯其通行权为由向一审法院起诉，请求判令被告停止侵害、排除妨碍，留出座落于合浦县公馆镇解放路公馆供销社转让给其的旧库房的西面东至西宽3米的空地作通道给其二人通风、采光、通行。诉讼中，彭福强于2014年2月17日去世。
另查明：李时镇于2004年10月去世，原告李启平、李启敏是李时镇的儿子。李时镇于1993年8月25日向公馆供销社购买的旧仓库座落公馆镇解放路东侧、座东向西，东西为长，南北为宽［《有偿转让旧库房协议书》、合国用（1997）字第202号、203号《国有土地使用证》记载的东西为宽、南北为长与现场情况不符，属向至误差］，西面实临公馆镇解放路。
一审法院认为：彭福强是被告潘炳芳的丈夫，是被告彭凤莲、彭定崇、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益的父亲，彭福强作为本案当事人，其去世后，潘炳芳、彭凤莲、彭定崇、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益作为彭福强的法定继承人，依法享有参加本案诉讼的权利并承担本案诉讼的义务。本案原告的父亲李时镇与第三人合浦县供销合作社签订的《有偿转让旧库房协议书》中附条件对地役权的约定的主体合格、内容合法、意思表示真实，是有效的协议，李时镇并未违反附条件地役权的约定，双方本应诚实履行。但由于合同双方当事人未对协议中约定的地役权进行登记，也未约定利用的期限，第三人公馆供销合作社将包含涉案旧库房宽3米的空地在内的房地产抵押给被告合浦农行后，被告合浦农行未将涉案旧库房3米的空地已设立地役权的情形告知彭福强，导致彭福强在不知情的情形下通过公开竞买取得了本案已设立地役权的3米宽土地的使用权，并依法办理了土地使用权证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十八条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”的规定，彭福强属于善意取得的第三人，原告不得依据未经登记的地役权对抗善意取得的第三人即彭福强依法取得的物权，故原告向被告彭凤莲、彭定崇、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益主张本案地役权没有事实和法律依据，该院不予支持。现原、被告未就涉案旧库房宽3米空地的使用重新约定，故被告潘炳芳、彭凤莲、彭定崇、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益作为彭福强的法定继承人，有权停止履行李时镇与第三人合浦县供销合作社签订的《有偿转让旧库房协议书》中附条件约定的地役权的义务。而且两原告继承其父亲李时镇的房屋与其二人的房屋相邻，房屋面前均临公馆圩镇的解放路，其二人后座房屋均可通过前座房屋出入解放路，且前后座房屋之间可做天井采光、通风，不是非经彭福强已取得的拥有合法使用权的3米宽的土地通行不可。况且，该3米宽土地也不是历史形成的公共通道。因此，彭福强用石头堆放在自己已合法取得使用权的3米宽的土地备用，并不影响两原告通行、采光、通风的权利，故原告请求判被告停止侵害、排除妨碍，留出两原告要求被告留出3米宽的空地作通道给其二人通风、采光、通行也没有事实和法律依据，该院也不予支持；被告合浦农行不是涉案3米宽土地使用权的实际所有人，也不是与原告约定涉案3米宽土地地役权的合同相对人，故原告请求判被告合浦农行停止侵害、排除妨碍，留出两原告要求被告留出3米宽的空地作通道给其二人通风、采光、通行也没有事实和法律依据，该院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告李启敏、李启平的诉讼请求。本案受理费100元，由原告李启敏、李启平负担。
李启敏、李启平不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
1993年8月，一审第三人与上诉人的父亲李时镇（现已故）签订库房有偿转让协议书，将在公馆镇解放路的部分房地产转让给了李时镇，并约定旧库房西面留出东至西宽3米的空地作为通道使用。1997年11月，合浦县国土资源局为该协议转让的物业办理了过户手续，新的土地证宗地图四至标明相邻西边至3米通道为界。2006年3月，北海市中级法院以未履行该院生效法律文书确认的还款义务，将该社包含约定给李时镇的宽3米通道土地使用权在内的房地产经评估拍卖程序后裁定给被上诉人中国农业银行合浦县支行（下称合浦农行）抵债，合浦农行又将该房地产转到了被上诉人的被继承人彭福强（因其在诉讼中过世，故列其继承人为被告）名下。2006年4月，上诉人以将约定留作通道的宽3米土地使用权裁定给他人严重侵犯了上诉人合法权益为由向北海市中级法院提出执行异议，要求撤销该裁定。2010年6月，该院经审理后认为：由于与李时镇在法院查封执行前已协商留宽3米空地作为通道给李时镇使用，法院在执行时却将该宽3米土地使用权裁定给他人，该行为不当，故以（2009）北执二审字第107号《执行裁定书》撤销了原裁定。该裁定下发后，合浦农行向广西区高级人民法院申请复议，要求撤销该裁定。区高院审理后认为：上诉人主张的邻地通行权属于相邻关系，相邻关系是基于法律的规定而不是基于当事人的约定，相邻关系不因不动产所有人的变更而变更，法院依法裁定将合浦县公馆供销合作社的房地产抵偿给申请执行人合浦农行，只是房地产权属的变更，并不影响到相邻关系。且相邻权发生纠纷不属执行程序审查范围。如上诉人与相邻关系人合浦农行因相邻权发生纠纷，可协商处理也可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼解决纠纷。从而撤销了北海市中级人民法院（2009）北执二审字第107号执行裁定。该裁定下发后，被上诉人的被继承人彭福强运石块堵塞了上述3米宽的通道并挖掘损坏了通道地板，侵害了上诉人对该通道的占有和使用权。为此，上诉人起诉至一审法院，要求被上诉人潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益、彭定崇（均为彭福强的继承人）停止侵害，留出位于合浦县公馆镇旧库房西面东至西宽3米的空地作为通道给上诉人使用。一审法院经审理后认为：被上诉人的被继承人彭福强在取得涉诉土地时不知道第三人与上诉人在该土地上设定有地役权，故其为善意第三人，而该地役权未经登记不得对抗善意第三人，且上诉人房屋及继承房屋后座均临解放路，后座房屋均可通过前座房屋出入解放路，前后座房屋之间可做天井采光、通风及该3米宽的土地也不是历史形成的公共通道，及被上诉人合浦农行不是该3米宽的土地的实际所有人和地役权合同相对人，从而驳回了上诉人的诉讼请求。
上诉人认为，一审法院认定事实严重错误，判决严重不当。首先，上诉人该诉【（2014）合民初字第1206号】的诉请及理由为地役权之争，但一审法院在本次发回重审中却未按上诉人的诉讼请求与事实理由进行认定和判决，而是按最初的（2014）合民初字第1206号案的诉讼请求与事实理由即按相邻权之争进行认定和判决，不知其是故意还是过失？其次，上诉人父亲李时镇1993年8月通过协议取得涉诉土地，1997年11月取得的权属证书中明确记载有3米宽通道，第三人1999年1月取得的土地使用权证中同样标明了此通道。该两权属证书均是土地管理部门依法发出的，在合浦县尚无地役权法定登记机构的情况下，此种记载完全具有登记效力，并可对抗欲取得该土地使用权的任何人，而一审法院为何无视当时没有登记机构及两本土地证上已有记载的事实呢？再次，合浦县房地产评估事务所1999年9月对涉诉土地出具的估价报告中明确表明有3米宽通道，且自北海市中级人民法院2006年3月作出裁定至被上诉人2009年9月取得产权证，上诉人一直通过提异议、上访等多种方式声明其享有3米宽通道，从合浦县建设局2007年5月11日给被上诉人的被继承人彭福强的答复亦可知，其最晚在此日已知晓上诉人享有3米宽通道的事实，而一审法院又为何认定被上诉人的被继承人彭福强对此不知情、是善意取得呢？最后，上诉人之父从第三人处取得包括3米宽通道的土地使用权在先而被上诉人的被继承人彭福强取得在后，在性质上被上诉人取得该土地使用权是对原所有权人所有权利义务的概括受让，即其取得之前已设定的3米宽土地使用权留作通道使用对其有约束力，其应保障上诉人的通行权，而一审法院为何以上诉人有其他通道通行就认定不必从此通道通行呢？另外，一审法院明明将该案定性为地役权纠纷，认定该3米宽通道属于地役权法律调整的范畴，为何又以相邻权的相关规定来评判呢？
因此，一审法院认定事实错误，判决失当，请求二审法院：1、依法撤销合浦县人民法院（2014）合民初字第1206号民事判决；2、依法改判被上诉人停止侵害、排除妨害，留出位于合浦县公馆镇旧库房西面东至西宽3米的空地作为通道给上诉人；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益、彭定崇答辩称：
被上诉人是不同意上诉人上诉请求及所陈述的事实理由。1、被上诉人用来主张地役权的协议是无效的协议，里面的约定也是无效的，在案件的审查过程中已了解协议书所转让的土地是公馆供销社的划拨土地，这有本案的被上诉人农行当时受让土地交了土地出让金的证据可以证明。上诉人以协议书来主张权利是不受法律保护的。2、上诉人主张权利的土地权属证书，此证书在合浦县国土局没有记载的，我方在一审已提交了证据证明。因此，上诉人所主张的权利是有瑕疵的不受法律保护的，至今的土地权属还没有办理，在一审的时候被上诉人要求上诉人提交产权证但都没有提交。3、本案讼争的3米通道一直没有作为通道使用，上诉人不用通过通道都可以使用该土地，因为在一审及二审法官都去现场考察过上诉人的土地情况，上诉人作为通道、采光通风都可以的，不使用通道也可能享有占有使用权利，其要求不合法、不合情也不合理。被上诉人的权利是合法的，是通过拍卖、受让、交付土地出让金、税费的方式取得的，这权利应该受到保护。4、上诉人在签订的协议书之后实际上没有真正履行有关地役权的条款，李时镇从来没有取得过地役权，在李时镇没有取得地役权的情况下，供销社将涉争的3米土地抵押给合浦农行，并办理了抵押登记，按照担保法第41条的规定，抵押合同生效也有效，应该受到法律的保护。涉案的土地是产生了两个物权，一个是担保物权，一个是用益物权，农行与彭福强是属于善意取得，而且办理相关的合法手续，交了合理了土地出让金及其他的费用，应该受到法律的保护。5、2000年3月31日北海中院1999年北执字第163号民事裁定书判决涉案的3米土地物权发生变动，土地的使用权不再是供销社而是农行合浦支行，根据最高院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定第29条第2款规定，不动产有登记的特定动产或者其他财产权拍卖后该不动产特定动产的所有权裁定送达买受人或承受人起转让，北执字第165-3号民事裁定书送达农行时，农行依法取得了讼争3米的土地使用权，供销社没有用益物权了。6、彭福强是善意取得，办理了合法的手续登记，彭福强取得的合法物权后具有排他性，上诉人所谓的上诉3米土地的地役权已经不能抗拒我们的物权，所以上诉人请求都是毫无根据和法律依据的。
被上诉人农行合浦支行答辩称：
同意上述被上诉人的答辩意见。农行取得的土地是合法的，转让给彭福强是合法的，上诉人的上诉请求无理，请求驳回。
一审第三人合浦县公馆供销合作社述称：
1993年我社与李时镇（己故）协商，报上级主管部门的批准，在未作任何抵押情况下，将我社自有的房地产部份转让给李时镇接管使用，完全符合《中华人民共和国物权法》第三十九条规定。经双方签订了《有偿转让旧库房协议书》并经合浦县公馆镇法律服务所见证，并出具了《见证书》，我社与李时镇签订的《有偿转让旧库房协议书》应合法有效。上诉人李启平、李启敏诉诉称，对《有偿转让旧库房协议书》的3米协议通道的土地享有需役地的通行权益，应得到法律的保护。
1997年我社报上级主管部门的批准，将位于公馆镇解放路237号大院内自有固定资产（土地），经上级主管部门批准，申请并经当地建设部门规划《公馆供销社商住小区规划图》房地产转让、出售。由于当地建设部门在规划《公馆供销社商住小区规划图》房地产时，将我社与李时镇签订的《有偿转让旧库房协议书》的3米协议通道的土地，规划在《公馆供销社商住小区规划图》36—45号房地产范围内。我社在审核时也未发现而失误。
1998年合浦县人民法院在执行李有源与我社部份房地产一案，我社向合浦县人民法院提供书面报告和《公馆供销社商住小区规划图》，要求合浦县人民法院按《公馆供销社商住小区规划图》规划的房地产进行查封。合浦县人民法院在查封《公馆供销社商住小区规划图》规划的房地产时，发现我社与李时镇签订“有偿转让旧库房协书”3米宽协议通道用地，己规划在《公馆供销社商住小区规划图》中36～45号房地产面积内，以司法鉴定作执行标的物的程序，作出《合浦县公馆镇解放路237号部份房地产图》将《公馆供销社商住小区规划图》中36—45号房地产面积由每间70㎡，变更为每间55㎡，由该房地产长14米、宽5米变更为：长ll米、宽5米，保留《有偿转让旧库房协议书》3米协议通道的通道用地。并按《合浦县公馆镇解放路237号部份房地产图》的房地产实施查封、委托评估、执行裁定，就确认了我社与李时镇签订“有偿转让旧库房协议书”己发生法律效力。“有偿转让旧库房协议书”3米宽协议通道的道路用地的用途、性质应受到法律的保护。
2004年李启平、李启敏将我社转让给其父亲的旧库房拆除重建时，因我社与李时镇签订“有偿转让旧库房协议书”第三项：甲方转让给乙方的旧库房，乙方需要改建时，不得在西面留门面经营商品，西面如需要开门通行，须经甲方同意（也即是乙方在西面开门时，乙方不得利用甲方3米通道通行，如需要在西面开门利用甲方3米通道通行，就必须经甲方同意）的约定，李启平、李启敏与我社协商，合浦县人民法院己将《公馆供销社商住小区规划图》中36—45号房地产，裁定、交付给李有源接管所有，不影响到我社利益，请求在西面开门、开窗，我社同意李启平、李启敏重建房屋时可以在西面开门、开窗，享有协议3米通道通行权、通风、采光的权利。“有偿转让旧库房协议书”第五项约定：甲方准许乙方在北而开门，北面开门乙方可以永远通行甲方通道。我社原百货仓库门前的道路李启平、李启敏享有道路通行权，该百货仓库门前的道路与协议3米通道相通至公馆镇解放路，李启平、李启敏对我社原百货仓库门前的道路及“有偿转让旧库房协议书”3米通道的土地应享有需役地的通道通行权及应享有该道路、通道的通风、采光的权益。
综上所述：上诉人李启平、李启敏的诉求，对“有偿转让旧库房协议书”约定的3米通道的土地，应享有地役权的通道通行权，及通风、采光的权益。合法有理、应受到法律的保护，我社应以予支持。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，也无新的证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，2006年3月23日本院作出（1999）北执字第l65—3号民事裁定书，裁定将公馆供销社位于公馆镇解放路东侧、解放路北一巷北侧的房地产交付给农行合浦支行抵偿相应债务并发出协助执行通知书过户给农行合浦县支行后，两上诉人认为侵犯了其与土地出让人合浦县公馆供销合作社已协商3米宽土地作为通道的权益，而向本院提出异议。本院在审查期间曾向合浦县建设局发函，该局于2007年3月1日《关于北海市中级人民法院函的函复》中称：“根据广西合浦县公馆镇法律服务所见证书（1993）合公法见字第022号，见证甲方：合浦县公馆供销社，乙方：李时镇，签订的有偿转让旧库房协议书，其中供销社自愿留出3米宽空地作双方通风采光和人车通行之用。…李启敏相邻权异议坐标内的土地使用权，属规划公共道路用地，符合‘公馆供销社商住小区规划图’的规划要求”。2007年4月28日，合浦县人民政府办公室在《对公馆镇李有源、李启敏等人信访诉求问题的答复》中称：“李启敏的父亲李时镇于1993年8月向公馆供销社购买宅基地600平方米，其双方签订了《见证书》。公馆供销社自愿预留出3米空地作双方通风采光和人车通行之用。即是李有源宅基地36至45号的西侧预留3米通道。县建设局提出两点处理意见：（一）上述宅基地该局没有办理过任何证件，如当事人申报办理有关准建手续，我局将严格按照‘公馆供销社商住小区规划图’及合浦县公馆镇法律服务所〈见证书〉依法办理，按〈一书两证〉程序办理有关手续。（二）由人民法院等相关部门重新核准该幅地块的权属和土地性质，纠错已核发的文件及有关证件。同时处置好房屋宅基地等与规划建设相关的问题，由城市规划主管部门按规划要求出具规划意见。国家土地管理部门也应根据建设行政主管部门核发的‘建设用地规划许可证’核发土地使用手续，杜绝土地使用性质不符合规划，重复划拨土地问题的发生。我办认为，县建设局上述的两点处理意见比较客观、可行。并报县政府陈世谊副县长批示转县国土局备案。”因彭福强对合浦县建设局给本院的复函提出异议，该局于2007年5月11日作出《关于“彭福强要求取消北海中级法院的复函的报告”的答复》，称：“关于‘公馆供销社商住小区规划图’是否有效的问题，该规划图已经合浦县人民法院引用审理案件，虽然没有按程序报批，但已产生一定的法律效力，成为基础资料，合浦县人民法院审理建设用地案件，是符合《规划法》及建设有关法规的要求。”2009年9月18日合浦县建设局在《关于李有源、李启平、李启敏〈异议书〉的答复》中称“一、“公馆供销社商住小区规划图”因历史特定原因，应继续使用，并按规划实施建设，任何单位或个人需要建设必须符合该城镇总体规划和小区规划，不得擅自改变规划。二、中国农业银行合浦县支行的（合国用（2009）1852号）和（合国用（2009）1853号）国有土地使用证上标注的土地使用范围，经核查，该用地性质为道路用地，分别为‘公馆供销社商住小区规划图’的3米通道和10米通道道路控制范围”。
本院在二审期间向合浦县国土资源局发函，核实李时镇名下的合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》的真实合法性及该局办理地役权登记的情况。该局在给本院的复函中称，合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》系该局按审批程序核发，真实合法有效；该局根据《物权法》和国土资源部于2007年12月30日颁发自2008年2月1日起施行的《土地登记办法》办理相关地役权登记业务。
本案争议的焦点是：1、上诉人与一审第三人之间签订的有偿转让旧库房协议书是否合法有效？2、彭福强取得涉案3米通道的土地使用权是否属于善意第三人？3、上诉人要求被上诉人潘炳芳等七人将涉案的3米通道留作通行的通道以保障上诉人的通行权有无事实及法律依据？
在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施之前，我国没有地役权的相关法律规定，但地役权这一概念在法学理论中早已存在。《民法通则》第八十三条确立了相邻关系的基本原则、基本内容和责任形式。最高人民法院《民法通则意见》第98条至103条对相邻关系作出了进一步的细化和明确。但这些规范远远不能适应复杂多样的基于不动产更有效利用的法律关系的调整。因此，《物权法》第一百五十六条第一款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”；第一百五十七条第一款规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”从而正式确立了地役权法律制度。上诉人李启平、李启敏的父亲李时镇与供销社签订的《有偿转让旧库房协议书》中约定：供销社自愿在连接着转让给李时镇的旧库房的西面留出东至西宽三米的空地作双方通风、采光和人车通行之用，并载明通道所有权属供销社所有。双方就该3米宽通道所形成的法律关系符合上述法律规定，应为地役权法律关系。地役权是基于双方当事人的合同产生，因此，设定地役权的合同也同时受《合同法》的调整。最高人民法院《合同法解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适应合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”；第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，这两条规定实际确立了《合同法》的适用规则和范围，作为调整民事行为基本法之一的《合同法》的适用原则，同样对其他民事法律的适用具有指导意义。按照民事行为不禁止即可为的原则，本案的地役权合同在1993年签订，并不违反法律规定，对双方当事人均有约束力，且所约定的通行等行为具有延续性，跨越了《物权法》的实施之日（2007年10月1日），因此，涉案地役权合同应受到《物权法》的调整。
关于本案争议的第一个焦点，即上诉人与一审第三人之间签订的有偿转让旧库房协议书是否合法有效的问题。本院认为，上诉人李启平、李启敏的父亲李时镇与一审第三人合浦县公馆供销合作社签订的《有偿转让旧库房协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，且已履行完毕。被上诉人主张，在该幅土地转让时，土地是划拨性质，没有履行审批手续，转让不合法。本院认为，对于土地的转让是否合法，应由土地管理部门即合浦县国土资源局予以确认。1997年，合浦县国土资源局就向李时镇颁发了所转让土地的合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》，从而确认了李时镇与一审第三人之间土地转让的合法性。被上诉人虽否认该土地证的合法性，但未能提供相反证据予以反驳，因此，被上诉人主张涉案的《有偿转让旧库房协议书》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于本案争议的第二个焦点，即彭福强取得涉案3米通道的土地使用权是否属于善意第三人的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。根据本案的事实，李时镇在1997年取得合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》时，该《国有土地使用证》中已用附图的形式标注了涉案3米通道的存在；在1999年1月27日合浦县公馆供销合作社取得合国用（1999）第447号《国有土地使用证》时，该《国有土地使用证》所附的宗地图中除标明第三人公馆供销社的用地范围外，还标明其房地产南侧李时镇用地北侧有一通道。在《物权法》实施日（2007年10月1日）之前，并没有地役权登记的相关规定，而合浦县国土资源局在双方利害关系人的土地权属证书上均标注出协议通道的存在，可以认定具有公示的效力。
在1999年，合浦县人民法院执行案外人李有源与合浦县公馆供销合作社债务纠纷案中，因涉及处理的房屋及土地与李时镇的用地之间就是本案的3米通道，因此，在该案财产评估报告（合房评字（1999）第81号）中对该3米通道的情况进行了描述，并在附图中标注了“协议通道”；2009年，农行合浦支行取得了涉案3米通道的《国有土地使用权证》（合国用（2009）1852号），之后，因李有源、李启平、李启敏提出异议，合浦县建设局在对其的复函中称“中国农业银行合浦县支行的（合国用（2009）1852号）和（合国用（2009）1853号）国有土地使用证上标注的土地使用范围，经核查，该用地性质为道路用地，分别为‘公馆供销社商住小区规划图’的3米通道和10米通道道路控制范围”。通过上述事实可以看出，本案争议的3米通道，无论从历史的角度还是公馆供销社商住小区规划的角度，都是确认作为通道使用，从而以现实的方式体现了公示的效力。
在本院将涉案3米通道土地裁定给农行合浦支行抵债后，彭福强在2006年12月1日参加拍卖并竞买成功，农行合浦支行于2009年8月20日取得涉案土地的《国有土地使用权证》，之后于2009年9月7日过户到彭福强名下。而在此期间，上诉人李启平、李启敏一直就该3米通道向合浦县人民政府、合浦县建设局、以及本院等提出异议，并且还就涉案土地上所建房屋问题提起过行政诉讼。其中合浦县建设局于2007年3月1日曾向本院作出《关于北海市中级人民法院函的函复》，其中对供销社与李时镇协议约定的3米通道问题作出相应意见，彭福强遂向该局打报告，提出取消上述复函、重新去函本院将竞买的土地过户给其的请求，合浦县建设局于2007年5月11日作出《关于“彭福强要求取消北海中级法院的复函的报告”的答复》，作出了回应。因此，在农行合浦支行和彭福强尚未取得涉案土地的《国有土地使用权证》，即物权尚未转移之前，彭福强就已经知道了供销社与李时镇关于3米通道的约定，但之后其仍要求办理了涉案土地的使用权证，应视为其接受了上述地役权对所取得物权的限制，因此，彭福强不能认定为善意第三人，原地役权协议对彭福强具有约束力。
关于本案争议的第三个焦点，即上诉人要求被上诉人潘炳芳等七人将涉案的3米通道留作通行的通道以保障上诉人的通行权有无事实及法律依据的问题。本院认为，如前所述，涉案地役权在两本《国有土地使用权证》上的标注，具有登记公示的效力，彭福强不能认定为善意第三人，因此，被上诉人依据《中华人民共和国物权法》第一百五十八条进行抗辩，没有事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百六十四条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定除外”的规定，涉案土地使用权在转让后，地役权随之转让，因此，彭福强虽取得了涉案土地使用权，但其行使物权，仍然受到地役权的限制。被上诉人潘炳芳等七人将石头等杂物堆放在通道上，影响上诉人通行的行为，违反了关于地役权的约定，上诉人要求被上诉人潘炳芳等七人停止侵害、排除妨碍，留出通道供其通风、采光、通行的请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。由于涉案土地使用权已转让到彭福强名下，农行合浦支行亦不再受地役权的约束，因此，其不应在本案中承担责任。
综上所述，本案所涉及地役权的设立、供役土地的转让、纠纷的发生均在《物权法》实施之前，而供役土地的物权转移发生在《物权法》实施之后。考虑到《物权法》实施之前我国没有建立地役权法律制度、没有地役权登记相关规定这一现实状况，土地管理部门在利害关系人双方的土地证上均标注出协议通道的行为，可以认定具有公示的法律效力。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”因此，在涉案土地转让行为未经依法登记，物权尚未发生转移之前，彭福强就已经知道转让土地设定了地役权，其仍然要求进行物权转移登记的行为，可视为其接受了地役权对其的约束。一审判决认定事实基本清楚，但认定彭福强为善意第三人不当，且存在适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第一百六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销合浦县人民法院（2014）合民一初字第1206号民事判决；
二、被上诉人潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益、彭定崇应于本判决发生法律效力之日起10日内清理完堆放在涉案土地上的石头等杂物，留出通道供上诉人李启敏、李启平通风、采光、通行；
三、驳回上诉人李启敏、李启平对被上诉人中国农业银行股份有限公司合浦县支行的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人潘炳芳、彭凤莲、彭凤玉、彭凤英、彭凤芳、彭定益、彭定崇承担。该费用，李启敏、李启平已预交，被上诉人应于本判决发生法律效力之日起10日内结清给李启敏、李启平。
上述义务，义务人应于判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 李雪燕
代理审判员 涂 娟
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 龚安珍
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"罗江县人民法院刑事审判庭与孙达新钱旭周元平郑兴平责令退赔纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-06-29\\\\\",\\\\\