上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三(民)初字第1533号
原告(反诉被告)上海海鹰机械厂，住所地上海市。法定代表人徐曙，厂长。委托代理人刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。委托代理人徐斌，上海刘春雷律师事务所律师。被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人尹兰，总经理。委托代理人陆应超。委托代理人齐福英，上海市诚建成律师事务所律师。第三人上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人高金生，经理。第三人任行刚，男，1971年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。第三人上海国红互联网上网服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人詹水兴，经理。委托代理人刘用红。原告(反诉被告)上海海鹰机械厂(以下简称“海鹰机械厂”)与被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司(以下简称“锦秋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司(以下简称“锦荣公司”)、任行刚、上海国红互联网上网服务有限公司(以下简称“国红公司”)作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。海鹰机械厂的委托代理人刘春雷、徐斌，锦秋公司的委托代理人陆应超、齐福英，第三人任行刚到庭参加诉讼。第三人锦荣公司、国红公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。海鹰机械厂诉称，2006年5月21日与锦秋公司签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，2007年7月12日，双方签订《交接备忘录》，主要约定，海鹰机械厂将上海市场中路XXX号(海鹰大楼)出租给锦秋公司使用，租赁期限为15年，租期自2007年6月18日起算；房产租金前五年为120万元/年，租金按季结算，在每季的前20日内交付，若逾期超过10日，视为锦秋公司不再履行《租赁合同》，海鹰机械厂有权终止合同；租赁合同期限未满时，如遇军事战斗需要，海鹰机械厂可以提出解除合同，并不视为违约，届时根据评估，给予锦秋公司补偿，等等。合同签订后，海鹰机械厂按约向锦秋公司交接租赁房屋。但自2013年来，锦秋公司一直未支付租金。后由于锦秋公司迟迟未支付租金及海鹰机械厂军事、规划需要等原因，海鹰机械厂于2013年8月16日向锦秋公司发出终止《租赁合同》的函，并主动提出与锦秋公司协商解决后续事宜。锦秋公司于次日回函表示即日起停止租赁房产的经营活动并停止支付租金，配合做好租赁房产的收回工作，但至今仍有商户拒不搬出。故海鹰机械厂起诉要求锦秋公司：1、迁出场中路XXX号及改扩建房屋；2、支付实际占用期间的租金及占用费(2013年1月1日至2013年8月17日的租金779,813.7元，2013年8月18日起至实际交房日止的租金按1.79元/平方米/天计算)；3、支付所欠租金的违约金，自2013年8月18日起以1,225,908元为本金，按日千分之五计算，付至租金付清日止；4、以欠付租金779,813.7元为本金，按银行同期贷款利率计算，支付自2013年8月18日起至实际支付日止的利息损失。锦秋公司辩称，锦秋公司已支付租金至2012年12月31日，同意按合同约定的租金标准支付至2013年8月17日的租金，同意迁出系争房屋。自2013年1月起租金未付的原因在于，双方支付租金的惯例是，在每年的第四季度收到海鹰机械厂开具的当年租金发票后，再支付租金。因2013年8月16日收到海鹰机械厂发出的终止合同函件，且海鹰机械厂的工作人员亦答应，自2013年1月1日起的租金可先不支付，等双方谈好赔偿后在赔偿款中予以抵扣。在收到海鹰机械厂发出的解除通知后，锦秋公司积极配合返还房屋的工作，不仅停止了正在进行的装修工程，防止双方损失的扩大，还积极清退了次承租人，并多次通知海鹰机械厂接收房屋，但海鹰机械厂表示因三个次承租人未清退，且后期规划尚未明确，故未接收房屋。锦秋公司并未占有使用房屋，亦不存在违约，故不同意支付2013年8月18日后的占用费，亦不同意支付违约金及利息。锦秋公司反诉称，双方租赁合同未到期，海鹰机械厂要求提前收回房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。房屋租赁合同签订后，锦秋公司投入大量的资金和人力，并以长期租约的合同预期对房屋进行装修、改扩建及经营规划，海鹰机械厂的行为给锦秋公司造成了极大的损失，故反诉要求海鹰机械厂：1、赔偿固定添附损失12,423,671元；2、赔偿锦秋公司另找他处租赁的租金差额损失13,854,734.78元、现有出租房屋的租金损失16,952,893.2元；3、赔偿锦秋公司员工遣散费630,466元、搬迁费125,000元；4、赔偿锦秋公司经营性损失10,319,933.8元；5、赔偿违约金1,846,634.4元；6、赔偿锦秋公司提前终止与次承租人基站的租赁合同的违约金1,441,873元、提前终止与其他次承租人的租赁合同的赔偿金损失145,500元；7、赔偿锦秋公司定做家具的违约金损失493,920元、停止装修合同的违约金损失1,002,923元、可移动的设备损失214,980元、宽带费损失19,000元。海鹰机械厂针对反诉辩称，系锦秋公司违约，海鹰机械厂不应支付所有的损失费用。即便认定锦秋公司不违约，海鹰机械厂收回房屋亦是根据双方合同约定中的军事需要而提前收回房屋，故只应对固定添附进行公平的分担，至于锦秋公司的其他损失和经营风险，均不应由海鹰机械厂承担。锦荣公司针对本诉反诉述称，锦荣公司向锦秋公司租赁了部分房屋使用。海鹰机械厂在合同未到期情况下即收回房屋，系违约，应驳回其诉请。对锦秋公司的反诉没有意见。任行刚针对本诉反诉述称，任行刚系向锦伙公司租赁了部分房屋使用，要退还房屋很困难。海鹰机械厂与锦秋公司之间的租赁合同应当继续履行。对锦秋公司的反诉没有意见。国红公司针对本诉反诉述称，海鹰机械厂与锦秋公司之间的租赁合同应当继续履行。对锦秋公司的反诉没有意见。经审理查明，2006年5月21日，海鹰机械厂(又名中国人民解放军第四七二四工厂、出租人、甲方)与锦秋公司(承租人、乙方)签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，主要约定，甲方将上海市场中路XXX号(海鹰大楼)的房屋建筑面积4,318平方米，场地面积1603平方米(含厂房658平方米)出租给乙方使用，租赁用途为酒店及配套设施；房地产年租金为第1-5年年租金120万元，从第6年开始见补充协议，租金按季结算，由乙方在每季的前20日内交付甲方，付款方式现金/支票，自本合同签订后30日内，乙方向甲方支付定金10万元；乙方逾期交付房地产租金，每逾期1日，由甲方按年租金额的千分之五向乙方加收违约金；逾期10日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担；甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿；租赁期限15年，暂定从2006年12月1日至2021年11月30日止，实际租赁起始时间从乙方正式施工六个月后的次日计算，届时根据甲方交房的实际情况，双方协商后签约备忘录；甲方同意乙方在海鹰大楼顶房加建一层建筑，建筑面积约980平方，大楼后院改扩建办公、餐厅、仓库等辅助用房增加建筑面积2,200平方；乙方在装修改建房屋施工前，应将施工方案交给甲方，经甲方审核同意后方可施工；房地产租金前五年年租金为120万元，从第六年起在上一年的年租金基础上每平方米增加3元；对乙方改扩建后所增的建筑面积约3,180平方米左右，甲方免收租金，使用期18年；合同签订之日起一个月内，乙方向甲方付10万元定金；合同期未满时，如遇军事斗争需要，甲方提出解除合同，乙方应不能视为甲方违约，届时甲方按乙方经营年限长短，对乙方投资进行评估，经双方协商一致后，给予乙方经济补偿；甲乙双方无论哪方违反合同规定履行的义务时，均视为违约，违约方应向守约方支付总标的10%的违约金。2007年7月12日，上海航鹰物业管理中心与锦秋公司签订《海鹰大楼交接备忘录(二)》，载明：海鹰大楼原客商在2007年1月份已搬迁完毕，整体交给锦秋大酒店装修，根据租赁合同的具体内容和装修过程中的实际情况，从2007年6月18日正式起租交纳租金，租赁期从2007年6月18日开始计算。上述合同签订并交接房屋后，锦秋公司对系争房屋进行装修及改扩建，部分用于自营酒店，部分用于转租他人，并支付租金至2012年12月31日。2013年8月16日，海鹰机械厂向锦秋公司发出《关于我厂与上海锦秋大酒店有限公司终止房屋租赁合同事(函)》，内容为：因工厂十二五规划建设需要，经上级批准，工厂拟将出租给你的场中路XXX号的房屋和场地将于2013年12月31日前收回，终止租赁合同，由于租赁合同未到期，建议善后事宜双方协商解决，望贵公司收函后，予以回复。次日，锦秋公司向海鹰机械厂回函，内容为：应贵厂十二五规划建设需要，经我公司董事会协商决定，从即日起停止上海锦秋大酒店有限公司场中店的经营活动并停止支付房屋租金，停止房屋装修工程并清理施工现场，加强人员值班确保安全，望贵厂尽快安排人员与我公司协商安置、赔偿等事宜，配合贵厂做好房屋收回工作。嗣后，锦秋公司与各次承租人协商，目前尚有锦荣公司、任行刚、国红公司未搬离。2014年7月21日，海鹰机械厂委托律师向锦秋公司发出律师函，催告锦秋公司于收到本函之日起五日内搬出租赁房产，并支付拖欠的租金、占用费、违约金等。因双方就赔偿问题协商未果，故海鹰机械厂于2014年9月向本院起诉。审理中，本院根据锦秋公司的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋的固定添附(承租人及次承租人的扩建及装修等)的造价进行鉴定，鉴定意见为，系争房屋固定添附造价为27,227,385元，残值为12,408,657元；注：1、承租人(锦秋公司)固定添附的造价为21,640,995元，残值为10,785,806元，其中，新建钢结构及土建工程的折旧年限根据原、被告双方签订的军队房地产租赁合同及其补充协议中约定的租赁期，即按18年(216月)计，钢结构的折旧残值以1,000元/吨计，合计折旧残值=1,000元/吨*298.25吨=298,250元，每月折旧额=(5,697,303-298,250)/216=24,996元。其工程造价为5,697,303元，其残值为3,672,627元。酒店及KTV装修工程按5年、商务楼装修工程按8年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。其工程造价为15,943,692元，其残值为7,113,179元。2、网吧装修工程(次承租人)的造价为821,479元，其残值为142,816元。(装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即安装工程按9年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)3、任行刚健身馆装修工程(次承租人)的造价为215,867元，其残值为79,151元。(装修工程的折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即装修、安装工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)4、棋牌室装修工程(次承租人)的造价为804,902元，其残值为544,473元。(装修工程按5年折旧残值率为5%进行计算，安装工程折旧年限按锦秋公司与次承租人双方的租赁合同年限即安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)5、有争议项目造价为3,744,142元，其残值为856,410元。其中：承租人(锦秋公司)固定添附(现场已拆除)(有争议项目)的造价为2,982,444元，其残值为504,709元。(酒店装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)承租人(锦秋公司)固定添附(钢结构刷防火漆工程)(有争议项目)的造价为462,071元。其残值为297,458元。(钢结构刷防火漆工程按18年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)已拆下尚放在现场的客房门工程的造价为175,643元，其残值为8,782元。酒店装修工程按5年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)已拆除的空调及配电箱工程的造价为123,984元，其残值为45,461元。(酒店安装工程按10年折旧净残值率为5%进行计算，月折旧额=(1-净残值率)*工程造价/使用年限*12。)海鹰机械厂总结审价存在以下问题：1、锦秋公司提供的部分关键资料不齐，编制依据不充分，计算残值不正确，部分工程量、单价不符合实际情况；2、各项目开始使用时间有误；3、商务楼与酒店装修折旧时间不统一，分别为5年及8年；4、现场已拆除目前尚未进行改建工程，因现场已拆除并进行了装修，不应再进行计算；5、锦秋公司新建土建工程应按使用年限50年进行折旧，扣除合同约定的18年，剩余年数应该由海鹰机械厂进行使用；6、锦秋公司新建房屋时拆除了海鹰机械厂的固定房屋，应扣除该房屋的残值；7、工程造价部分，存在虚高及不实情况应按实际情况进行鉴定；8、钢结构防火涂料现场没有做，但鉴定单位已计算在内；9、各项目的人工价格偏高，鉴定单位均选取市场指导价的最高价，应当取平均价；10、UPS不间断电源不能算作固定添附。鉴定单位表示：1、因锦秋公司提供的部分施工合同均无对应的报价明细，故本次鉴定主要以现场测量为准，同时参考锦秋公司提供的部分设计，依据上海市现行的2000定额相关规定进行计价，作为参考的部分图纸经现场核对修正无误后作为参考；2、各项目开始使用时间根据原、被告双方签订的租赁合同以及提交的施工合同、被告与次承租人签订的租赁合同内容进行计取，开始使用时间即为施工完成时间；3、装修工程一般按5-8年进行折旧，商务楼为公共部位，按8年进行折旧，酒店等装修工程为经营性部位，使用率较高，按5年进行折旧；4、现场已拆除部分的固定添附工程造价根据现场现有相同房间的工程造价进行计取，该工程已列为争议项目，供法院据实裁定时参考；5、锦秋公司新建土建工程根据双方签订的租赁合同年限即18年进行折旧，折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命，使用年限是由结构、质量等决定的自然寿命，二者不能等同，已根据海鹰机械厂的要求另按50年进行折旧计算供法院据实裁定时参考；6、锦秋公司新建房屋时拆除的原有固定房屋不在本次鉴定范围内；7、本次鉴定主要以现场测量为准，同时参考了锦秋公司提供的部分图纸，对海鹰机械厂提出的工程量异议已根据双方共同参与的现场踏勘情况进行了调整；8、根据规范必须要刷防火涂料，且图纸上也有，无法确认钢结构是否涂刷过，已列入争议项目；9、根据施工期的市场指导价计取人工费，鉴定单位考虑到施工困难因素，计取市场价格中的最高价；10、现场有该项目，故计算在内。锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司对鉴定报告均无异议。以上事实，有《军队房地产租赁合同》及《补充协议》、《海鹰大楼交接备忘录(二)》、《关于我厂与上海锦秋大酒店有限公司终止房屋租赁合同事(函)》、回函、律师函、司法鉴定意见书及各方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，锦秋公司向本院提供：1、租金支付凭证、发票及情况说明，租金支付凭证和发票载明2010年3月支付了2009年6月-12月的租金，2010年12月支付了2009年12月-2010年8月的租金，2011年5月支付了2010年8月-12月的租金，2011年12月支付了2010年12月-2011年12月的租金，2012年12月支付了2011年12月-2012年12月的租金，情况说明证明双方支付租金的习惯都是每年的第四季度锦秋公司收到当年的租金发票后再支付租金，2013年1月至7月租金未付，是由于海鹰机械厂于2013年8月16日发函告知终止合同收回房屋而致，当时锦秋公司与物业公司口头协商处理赔偿后租金从赔偿款里抵扣，该情况说明下方由航鹰物业公司经理周杏勇签署“情况属实”。海鹰机械厂对租金支付凭证及发票真实性无异议，但并非先开发票再付款，对情况说明不认可，周杏勇是航鹰物业公司的员工，航鹰物业公司与海鹰机械厂是两个独立的法人，该公司并非海鹰机械厂委托收取租金的公司。本案审理过程中，海鹰机械厂向本院递交中国人民解放军海军装备部装备监用管理部工厂管理处出具的《关于收回海鹰大楼情况说明》，并认为“军事斗争需要”包括直接对外的作战和军事的后勤保障，系争房屋收回系用于军事的后勤保障，符合双方补充协议中“因军事斗争需要”的约定，故海鹰机械厂不构成违约，补偿的范围仅限于锦秋公司实际合理的投资，并运用公平合理的原则进行补偿，与投资无关的，均不属于补偿的范围。锦秋公司对该情况说明真实性无异议，但认为对“军事斗争”不能作扩大理解，只有对外作战方可认定，系争房屋收回不应适用该条约定。锦荣公司对该情况说明真实性不予认可，未抄送其他同级单位，不合常理。国红公司、任行刚均无意见。审理中，锦秋公司向本院申请对因本案合同解除给其造成的损失进行审计，后锦秋公司撤回上述审计申请，并向本院提供以下证据以证明其各项损失：1、解除劳动合同补偿计算表、36份劳动合同、2013年8月份工资表，以上为解除劳动合同补偿金损失，由于海鹰机械厂提前解除双方租赁合同，导致锦秋公司无法经营，需将员工遣散，锦秋公司按照36个员工的工龄补偿513,850元(工资乘以工龄)；2013年8月份工资表是由于锦秋公司于2013年8月16日收到终止房屋租赁合同函，为配合海鹰机械厂而搬迁，但锦秋公司的员工在8月份已工作了超过半个月，故支付一个月工资，这个月工资共计116,616元；2、外来从业人员用工(综合保险)备案登记表、退工单(渠志远、杜红云、刘冬菊、刘丽红、陆萍、潘生花六人，上述六人均领取解除劳动合同补偿)，其他30人因年龄、收入、或者原单位为其缴纳社保等原因而不需要锦秋公司为其缴纳社会保险，故锦秋公司无法提供其他30人的社保交金记录；3、锦秋公司实际经营人陆应超的银行账户明细及工商银行转账凭证，证明陆应超2013年8月19日取出10万元用于公司员工赔偿；4、锦秋公司2013年1-6月的月营业收入报表，证明半年现金收入为979,687.9元，该现金可由陆应超自由支配，公司员工的遣散费是从这些收入中支出；5、与宏厦公司的房屋租赁合同、2013-8-17通知、125,000元的收条、银行转账明细，因与宏夏公司提前解除租赁合同，向宏厦公司共支付125,000元的赔偿金，转账记录中共有14万元，其中包括退还的押金15,000元，该款是由陆应超转到宏厦公司的老板的个人账户，收条的落款时间与形成时间是一致的，年租金为50万元，该赔偿款系赔偿宏厦公司三个月租金；6、与陈家春的房屋租赁合同、2013-8-17通知、20,500元的收条，证明因与陈家春提前解除租赁合同，向陈家春支付违约金20,500元；陈家春的年租金为246,000元，锦秋公司与陈家春协商后赔偿了一个月的租金20,500元；7、宽带费发票，锦秋公司申请安装了2013.5.1-2014.4.30的宽带，金额为38,000元，实际用了三个月不到，8月份就收到解除合同的通知，锦秋公司向宽带公司询问，不能退，只能移机，但没地方可以移，要求半年的损失19,000元；8、与新叶家具有限公司的定作合同、借款凭证，为了锦秋公司新装修后经营，向新叶公司定作家具，锦秋公司以陆应超个人名义向银行贷款支付100万作为预付款，该合同尚未解除，锦秋公司要求对方扣除违约金后将余款退还，但对方未同意，双方合同约定提前解除的话需要支付总价1,234,800元的50%即617,400元作为违约金；9、与旺元公司签订的装修合同、2013-8-17停工通知、借款凭证、300万元的收据，装修合同第9页第十条约定，违约需赔偿总标的的15%即1,002,923元，故主张因终止装修而造成的该损失；10、关于中心场中路XXX号大楼竞价招租情况、竞价招租结果确认书，证明近似地段日租金1.79元/平方米，锦秋公司计算自用部分酒店的4,318平方米的租金差额为13,854,734.78元；11、报价确认书复印件，证明搬迁费需要125,000元，因为尚未搬迁，该费用尚未支付；12、2012.1-2013.6酒店经营收入报表，证明酒店经营利润损失10,319,933.8元；13、与宏厦公司、陈家春、国红公司、高金生、任行刚、陈卫刚分别签订的房屋租赁合同，分为商务楼和非商务楼两部分，宏厦公司、陈家春、国红公司是商务楼部分，高金生、任行刚、陈卫刚是非商务楼部分，商务楼是锦秋公司自建，可用18年，自2007年6月18日用至2025年6月17日，锦秋公司无需支付租金，剩余11年10个月未用，故该部分转租租金为锦秋公司纯利润，非商务楼自2007年6月18日至2022年6月17日，租赁期为15年，剩余8年10个月未用，锦秋公司的转租租金扣除租赁的成本即为损失；锦秋公司参照上述租赁合同的标准总和乘以剩余年限扣除租赁成本计算了租金损失16,952,893.2元；14、与联通公司、移动公司、电信公司、电信网络公司、网通公司的基站用房租借合同或机房租赁合同等五份，锦秋公司参照上述租赁合同的标准总和乘以剩余年限6年10个月，扣除租赁成本计算了租金损失1,441,873元；15、交接书、借款协议书、拖欠租金确认书、KTV费用支付清单、承诺书，证明锦秋公司合法拥有友凯公司的相关资产，该资产已评估；16、可移动家具、设备设施(家具、电脑等设备)的购销合同和发票，详见锦秋设备清单，这些物品被告没有地方存放，都不要了，根据采购时的金额统一2折折旧，该部分损失总金额为214,983元。海鹰机械厂发表质证意见如下：1、对这组证据真实性不予认可，劳动合同落款时间跨度较大，但从肉眼判断怀疑是被告在同一个时间制作的；双方于2013年8月就发生纠纷，刘丽红等10几人是2013年7月才签订合同，不太可能；杜红云劳动合同开始时间是2014年4月6日，落款时间是2013年4月6日，提前一年签合同有问题；解除劳动合同补偿多达51万余元，全部现金给付不太可能，如果按规范的餐饮企业，应该是进工资卡的，如果锦秋公司要证明这部分损失的话，应当提供现金来源；如果签订了这么多的劳动合同，应当提供缴纳社保的材料；这组证据与本案无关，特别是8月份工资，这些费用是锦秋公司经营的成本或费用，不能算作损失，若真的存在因提前解约而造成的经营损失，也应该由第三方或者司法鉴定机关来确定，才能作为赔偿款的依据；2、从上述材料来看，渠志远的2011-8-9登记表没有社保部门盖章，真实性不认可，从2010-7-13登记表来看，渠志远起止日期为2010年7月1日-2013年6月30日，故双方发生纠纷时，渠志远不是锦秋公司员工；杜红云劳动合同截止日期为2012年1月31日，亦非双方发生纠纷时锦秋公司的员工；刘丽红、刘冬菊的备案登记表真实性认可；陆萍亦非双方发生纠纷时锦秋公司的员工；对其他没有缴纳社保记录的员工，均不予确认；关于退工单，锦秋公司可以单方出具，不予认可。3、银行的明细及凭证真实性无异议，但与本案无关，无法看出相关款项汇入员工账户的银行明细，故款项用途无法确认；4、真实性无法确认，锦秋公司应提供相关的缴税单据用于证明，也无法看到现金的流向及用途，且该现金收入直接由陆应超支配显然违反财务会计制度和规定；对于转租的总体意见：锦秋公司的转租未征得海鹰机械厂的同意，如存在转租导致锦秋公司的赔偿，与海鹰机械厂无关；因双方的租赁合同第八条约定，如遇军事斗争需要，提出解除合同，不能视为海鹰机械厂违约，锦秋公司对合同期内的解除应该是有预期的，转租时应向次承租人说明的，故其转租的损失应由其自行承担；5、租赁合同、通知、收条真实性无法确认，银行明细原件真实性认可，但无法反映收款方是谁，锦秋公司与宏厦公司的款项往来应通过公司账户，而转账中的14万元款项与收条中的125,000元不一致，故该组证据存疑，不予认可，即使根据租赁合同，也无法推出要赔偿三个月租金违约金的依据；6、该组证据系锦秋公司与第三方事项，真实性无法确认，与本案无关，金额亦无合理性，也未看到银行转账记录；7、真实性无异议，但没有赔偿依据，是否可以办理退费不清楚；8、合同真实性无法确认，借款凭证为陆应超个人与新叶公司的家具款项往来，与本案无关，定作合同签订日期为2013年6月18日，原被告纠纷发生于2013年8月，款项转账时间发生于2014年1月22日，故即使定作合同确实存在，锦秋公司在本案争议发生后长达三个月的时间内仍无作为，仍进行转账划款，存在恶意，故该款项最终的流向持有疑问；对于金额，定作合同关于违约条款存在有涂改添加的痕迹，故对违约金的计算无法认可；9、装修合同、2013-8-17停工通知、收据真实性无法确认，对于付款的质证意见与证据8意见一致，因锦秋公司与对方未进行最后结算，是否违约及违约金额还无定论，对于金额损失不认可；10、真实性无异议，但与本案无关，锦秋公司对商业风险应有合理预期，租金差额损失与其提的经营损失和装修残值损失存在重合，退一步说，如果存在该部分损失的话，现在同地段的租金也应该由第三方机构予以评估；11、无原件，真实性无法确认，搬迁费不管合同解除不解除都会发生的，故要海鹰机械厂承担无法律依据；12、真实性无法确认，系锦秋公司单方制作，无第三方审计机构确认，从证据1中关于陆应超可对现金自由支配的陈述可见，被告的财务制度存在不规范之处，另外锦秋公司既然提出经营性收入，应提交税务机关出具的纳税凭证，否则法院不应采纳；对于利润计算方式亦无法认同，并未看到过30%的利润计算方法的财务依据；13、关于转租，双方在签订租赁合同时，海鹰机械厂并不能预见转租的租金金额，故锦秋公司与第三方的租赁合同对海鹰机械厂没有约束力，对上述租赁合同的真实性无法确认；对于计算方式，锦秋公司目前尚未搬出系争房屋，如果要付起算时间也应从房屋交接之日起计算，对于起算时间的意见同样适用于对租金差额、酒店经营损失的质证意见；14、质证意见与证据13的意见一致，移动公司的租赁并非从原告处转让得来，上海航鹰物业管理中心与海鹰机械厂是不同的法律主体；15、真实性无法确认；16、可移动物品海鹰机械厂无法利用，锦秋公司应自行搬走，且这些物品都是2006年、2007年采购的，已折旧完毕，不具有价值；对与新叶、十方公司的合同真实性无法确认，该合同中未有违约条款的约定，与之前举证的与新叶公司的定作合同有不一致性；对家具、电脑发票真实性认可，但与本案无关，不能证明涉案家具的价值；对床垫的款项支付存有疑问；对厨房设备91,800元发票真实性认可，对98,600元的发票存有疑问，因为时间没有填写；对伊轩公司的合同及收据真实性不认可，且甲方未加盖印章，合同签订日期没有填写，存在疑点。对这组证据的合同和收据的真实性均不予认可；相关的发票并不能证明款项的实际发生和实际用途，有关合同也不能证明现在的物品的数量和价值，故对本组证据均不予认可。锦荣公司、任行刚、国红公司对上述证据真实性均予以认可，并认可其证明内容。本院认为，海鹰机械厂与锦秋公司签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思，均应恪守履行。海鹰机械厂于2013年8月16日向锦秋公司发出终止双方合同的函件，锦秋公司收到后于次日回复，并停止营业、清退次承租人等，故上述租赁合同双方已解除。双方合同解除后，锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司作为实际使用人应将系争房屋返还海鹰机械厂。锦秋公司至今尚未将系争房屋交还，应支付自2013年1月1日起至实际返还日止的租金、使用费，2013年8月17日之前的租金应按双方合同约定进行计算，对于之后的使用费，考虑到锦秋公司在收到终止合同的函件后即停止营业并积极配合清退各次承租人，目前仅有三位次承租人占有使用，锦秋公司在本案诉讼中亦多次要求就其他部位进行交接但海鹰机械厂坚持要求整体交接的情况，本院认为海鹰机械厂对于损失的扩大未采取必要措施，综上，本院结合案件实际情况，兼顾公平原则，酌情将2013年8月17日起的使用费减少为每年60万元。关于系争租赁合同的解除原因。首先，锦秋公司提供的往年的租金支付凭证及发票可印证其关于租金支付习惯为先用后付的陈述，再结合海鹰机械厂在2013年8月16日发出终止合同的函件时并未提及租金问题，直至2014年7月委托律师发出的律师函中才提及租金欠付问题的事实，本院难以认定锦秋公司自2013年1月1日起未付租金系属违约，海鹰机械厂主张系因锦秋公司未付租金而解约的意见，不符合事实情况，本院不予采纳，故对于海鹰机械厂关于违约金和利息的请求，不予准许。其次，各方争议的焦点在于对“军事斗争需要”的理解。本院认为，根据国防法的规定，国家在依照宪法规定宣布战争状态时，采取各种措施集中一切人力、物力、财力，以抵抗侵略，保卫祖国。故若“军事斗争需要”仅理解为“战争状态”，则补充协议就该条无需约定。现结合《租赁合同》中第六条“非因军事需要终止合同”和补充协议中第八条“如遇军事斗争需要”的约定来看，该“军事斗争需要”约定的真实意思应为与军事用途相关的需要。根据海鹰机械厂提供的《关于收回海鹰大楼情况说明》，本院认为本案合同解除符合双方《补充协议》中“如遇军事斗争需要”的情形，解除合同的后果应适用该条约定进行处理，即对锦秋公司投资进行评估后给予补偿。锦秋公司反诉请求中关于另找他处的租金差额损失、现有出租房屋的租金损失、员工遣散费、搬迁费、经营性损失、违约金、提前终止与次承租人的租赁合同的违约金损失、定做家具的违约金损失、停止装修合同的违约金、可移动的设备损失、宽带费损失等，不符合双方合同约定，本院难以准许。根据双方合同的约定，合同解除后，海鹰机械厂应对锦秋公司所作投资进行补偿。上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋上固定添附工程出具的鉴定意见，可以作为确定该投资的依据。鉴定意见确定无争议项目工程(包含锦秋公司、锦荣公司、任行刚、国红公司)造价共计23,483,243元，经折旧后残值共计11,552,247元，本院予以确认。海鹰机械厂认为不应按合同期限进行折旧，应按使用年限进行折旧的意见，无法律依据，本院不予采纳。关于各项目开始使用时间及商务楼与酒店装修折旧时间问题，鉴定单位系根据租赁合同等进行判断，本院采纳鉴定单位意见。关于现场已拆除部分的固定添附工程、已拆下尚放在现场的客房门、已拆除的空调及配电箱部分，本院认为锦秋公司在收到海鹰机械厂的终止合同函件时，正在进行二次装修，该拆除部分系拆除锦秋公司所作的原有装修，该部分亦应计入其所作投资范围。海鹰机械厂提出锦秋公司在新建房屋时拆除了原有固定房屋，应扣除该房屋的残值问题，因锦秋公司改扩建房屋系经海鹰机械厂同意，故对该意见本院不予采纳。关于钢结构刷防火漆工程，鉴定单位表示根据规范必须要刷防火涂料，图纸上亦有，故本院将该项亦计入锦秋公司所作投资范围。对于海鹰机械厂提出的其他异议，鉴定单位均一一予以回复，本院采纳鉴定单位的意见，不再赘述。综上，本院确认系争房屋固定添附工程(含次承租人)造价总计27,227,385元，经折旧后残值为12,408,657元，海鹰机械厂应对锦秋公司予以补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司、第三人上海锦荣棋牌休闲娱乐有限公司、任行刚、上海国红互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市场中路XXX号(海鹰大楼)并返还给原告(反诉被告)上海海鹰机械厂；二、被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海海鹰机械厂自2013年1月1日至2013年8月17日的租金773,003.1元，并按每年60万元计算，支付原告(反诉被告)上海海鹰机械厂自2013年8月18日起至实际返还日止的使用费；三、原告(反诉被告)上海海鹰机械厂于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司补偿款12,408,657元；四、原告(反诉被告)上海海鹰机械厂的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费28,325元、反诉受理费减半收取126,829元，鉴定费343,304元，合计498,458元，由原告(反诉被告)上海海鹰机械厂负担402,554元，由被告(反诉原告)上海锦秋酒店管理有限公司负担95,904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 俞红莲
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。