广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤09民终1660号
上诉人（原审被告）：茂名市新宏基房地产开发有限公司。。
法定代表人：张亚伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马少丽，女。
委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹湘雯，广东前瞻律师事务所律师。
上诉人茂名市新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）���与被上诉人马少丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宏基公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3110号民事判决，改判新宏基公司支付2823.06元给马少丽（不服一审判决金额50730.84元）；二、本案一、二审案件受理费、其他诉讼费由马少丽负担。事实与理由：一、马少丽因逾期支付房款需向新宏基公司支付违约金，双方违约金应在本案相互抵减。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本案双方的债务都是违约金，依法可以相互抵销，因此，一审判决没有支持新宏基公司主张双方互负债务（违约金）可相互抵销，明显不符合法律规定，应予以纠正。二、新宏基公司可延期交付房屋的期限应当从2016年1月1日起计。《商品房买卖合同》第八条第二款约定买受人未付清购房款及各项款项的，新宏基公司可以据实延期。《补充协议》第二条第5项约定按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房。所以，据实延期的期限应当理解为从双方约定的交付房屋之日起计，据实延期的天数为买受人逾期付清购房款及各项款项的天数。三、新宏基公司仅应向马少丽支付2823.06元。《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定交房时间为2015年12月31日前，因马少丽支付首期购房款逾期17天，第二期购房款逾期106天，共逾期了123天，新宏基公司可以据此将交房时间顺延至2016年4月3日。新宏基公司于2016年8月3日向马少丽交房，则逾期了120天，应付违约金为29890.55元。抵扣马少丽应向新宏基公司支付的违约金27067.49元，新宏基公司仅应向马少丽支付2823.06元。
马少丽答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.购房款已在双方约定的交房时间之日前支付完毕，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条及《补充协议》第二条的约定，只要马少丽在约定的交付房屋时间2015年12月31日前全额交付房款，视为马少丽已履行了支付房款的义务，新宏基公司应当按照合同约定按期交房。3.马少丽不存在违约支付购房款的事实，（1）根据商品房交易习惯，马少丽需要先支付首期款，待新宏基公司网签备案《商品房买卖合同》后，新宏基公司与马少丽双方才签订纸质的《商品房买卖合同》，此后再由新宏基公司向马少丽出具发票，马少丽实际支付首期购房款的时间早于发票出具的时间，新宏基公司以发票出具时间作为马少丽支付首期购房款的时间与事实不符；（2）银行按揭款的发放时间并非是马少丽可以控制和支配的事项，马少丽的合同义务仅限于在合理期限内向银行提交贷款材料。4.新宏基公司在一审期间没有提出反诉，导致马少丽没有就首期购房款的支付时间及提交按揭申请贷款材料的时间等事实进行举证，如果二审法院直接认定马少丽违约并计算违约金，则对马少丽不公平，导致马少丽丧失程序性的权利，缺乏救济途径。因此，即使马少丽存在逾期支付购房款的情形，也不应在本案中处理。
马少丽向一审法院起诉请求：一、判令新宏基公司向马少丽支付逾期交房违约金（违约金自2016年1月1日起，每日按房款价的万分之三计算，计至房屋实际竣工验收合格之日止。暂计算至起诉之日的违约金为72235.5元）；二、本案诉讼费用、保全费用由新宏基公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月21日，原告马少丽作为买��人向被告新宏基公司购买茂名市×路×号大院×号×房，房屋总价款为830293元。双方于当天签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式住房公积金组合贷款：签订本合同时支付首期购房款人民币250293元，余款人民币580000元买受人在30天内办理按揭支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2.买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交���买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》，约定：“第二条：银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。”原告于2015年8月7日向被告支付了首期购房款250293元。原告申请办理了住房公积金及商业贷款的组合贷款。2015年11月9日，原告申请的住房公积金贷款400000元发放到被告账户；2015年12月7日，原告向中国农业银行申请的商业贷款180000元发放到被告账户。2016年8月3日，被告向原告交付房屋。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方均应按照签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》及时、全面的履行自己的义务。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告应按约定的时间支付购房款，被告应按约定的时间向原告交付房屋，否则，均须按合同约定承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条���第九条的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋。原告的所有房款于2015年12月7日全部支付给被告，依照《商品房买卖合同》第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式商业贷款：签订本合同时支付首期购房款人民币250293元，余款人民币580000元买受人在30天内办理按揭支付。”及《合同补充协议》第二条“银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止”的约定，在2015年12月30日前，原告已履行支付房款义务，故被告应按期交房。被告直至2016年8月3日才向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任，违约期间应从2015年12月31日计至2016年8月3日，共216天，原告请求被告从2016年1月1日支付违约金，属其自由处分民事权利，没有违反法律规���，一审法院予以支持，被告应当以购房款830293元为基数按每日万分之三计算215日向原告支付违约金53553.9元。
由于被告在本案中没有提起反诉，故关于被告抗辩原告逾期支付房款造成违约，其向被告支付的违约金应在本案中抵减的问题，一审法院在本案中不予处理，被告应另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金53553.9元给原告马少丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元（原告马少丽已预交），由原告马少丽负担208元，由被告茂名市新宏基房地产开发有限公司负担595元，限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内迳付原告马少丽，不再另行退收。
二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实中除认定马少丽的住房公积金贷款的发放时间错误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，马少丽的住房公积金贷款的发放时间为：2015年10月26日。
《商品房买卖合同》第七条：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付��的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
本院认为，根据本院查明的事实、新宏基公司的上诉请求和马少丽的答辩意见，本案争议的焦点是：一、新宏基公司要求将马少丽逾期支付购房款的违约金在本案中予以抵减是否有依据；二、新宏基公司交付房屋的期限应如何计算，违约金是多少。
一、关于新宏基公司要求将马少丽逾期支付购房款的违约金在本案中予以抵减是否有依据的问题。
新宏基公司上诉要求将马少丽逾期支付购房款的违约金在本案中抵减。本院认为，《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月21日，该合同��六条约定签订合同时支付首期购房款250293元，余款580000元在30天内办理按揭支付。附件四：《合同补充协议》第二条第（5）项约定按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直到按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。本案中，马少丽应当在2015年7月21日支付首期购房款250293元，但马少丽支付上述款项的时间是2015年8月7日，逾期17天；余款580000元应当在2015年8月20日前支付，但马少丽的住房公积金贷款400000元在2015年10月26日才发放到新宏基公司账户，逾期67天；马少丽办理的中国农业银行贷款180000元在2015年12月7日才发放到新宏基公司账户，逾期109天。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中第（1）、（2）项的约定。马少丽应当按日万分之3向新宏基公司支付逾期付款250293元的违约金和应当按日万分之5��新宏基公司支付逾期付款580000元的违约金。即首期购房款250293元的违约金为1276.50元（250293元×17天×0.0003）；余款580000元的违约金为23210元（400000元×67天×0.0005）+（180000×109×0.0005），合计违约金为24486.50元。
二、关于新宏基公司交付房屋的期限应如何计算，违约金是多少的问题。
新宏基公司认为马少丽逾期支付购房款，本案约定的交房时间可以据实延期相应的天数。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。”本案中，马少丽首期购房款逾期17天，���款逾期分别逾期67天和109天，共逾期126天，根据上述约定，新宏基公司主张顺延至2016年4月3日交付房屋没有超出马少丽逾期支付购房款126天，本院予以支持。第二，新宏基公司于2016年8月3日向马少丽交付涉案房屋，已逾期122天，因此，新宏基公司应当向马少丽支付违约金30388.72元（830293元×122天×0.0003）。一审法院对违约金计算有误，本院予以纠正。第三，马少丽应支付给新宏基公司逾期付款违约金为24486.50元，经与新宏基公司应支付给马少丽的违约金相抵减后，新宏基公司应当支付给马少丽的违约金为5902.22元(30388.72元-24486.50元)。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3110号民事判决；
二、限茂名市新宏基房地产开发有��公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5902.22元给马少丽；
三、驳回马少丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费803元，由马少丽负担737元，由茂名市新宏基房地产开发有限公司负担66元；二审受理费1069元（茂名市新宏基房地产开发有限公司已向本院预交），由茂名市新宏基房地产开发有限公司负担87元，马少丽负担982元（此款限马少丽于本判决生效之日起十日内迳付给茂名市新宏基房地产开发有限公司），本院不再另行退收。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎湛红
审 判 员 许 彦
代理审判员 张 茹
二〇一八年��月二十三日
书 记 员 李松霞
书 记 员 陈小敏