山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁11民终2004号
上诉人（原审被告）：赵太翔，男，1974年2月15日出生，汉族，居民，住莒县。
被上诉人（原审原告）：莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社，住所地莒县县城城阳街道南关社区南关二街。
法定代表人：于凤升，该经济合作社主任。
委托诉讼代理人：郭星群，莒县天援法律服务所法律工作者。
原审被告：刘延伟，男，1954年9月30日出生，汉族，居民，住莒县。
上诉人赵太翔因与被上诉人莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社（以下简称南关二街合作社）、原审被告刘延伟租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2017）鲁1122民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵太翔上诉请求：1.改判以被上诉人拖欠的电费45405.6元抵顶租赁费；2.改判上诉人不承担违约金；3.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：对于2015年5月1日至2016年4月30日期间的租赁费，上诉人多次找到被上诉人要求双方对账结算，被上诉人口头答复可以但却一直让上诉人等待。上诉人为被上诉人垫付电费45405.6元，与上诉人所欠租赁费差不多可以完全抵销。2010年至2014年间的租赁费，上诉人与被上诉人也是通过以电费、生活费等费用顶账结算的。一审对上诉人提出的抵销请求不予处理错误。
南关二街合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘延伟二审未作答辩。
南关二街合作社向一审法院起诉请求：1.依法解除南关二街合作社与赵太翔、刘延伟之间的楼房租赁合同，赵太翔、刘延伟搬出其租赁的沿街楼；2.判令赵太翔、刘延伟支付拖欠的租赁费46000元及违约金；3.诉讼费用由赵太翔、刘延伟负担。事实和理由：2010年4月13日，原莒县城阳镇南关二街村民委员会（以下简称南关二街村委会）与赵太翔、刘延伟签订了《楼房租赁合同》，赵太翔、刘延伟承租了南关二街村委会位于原莒县五金厂东靠街道、西靠莒县供销社家属院的沿街楼一座等，租赁期限自2010年5月1日至2017年4月30日，共七年，每年租赁费46000元，赵太翔、刘延伟必须于每年的5月1日前交纳租赁费，逾期不交赵太翔、刘延伟承担租赁费的5%的违约金，赵太翔、刘延伟如超过2个月不缴纳租赁费，出租方将终止合同，现赵太翔、刘延伟对应于2016年5月1日缴纳的租赁费46000元拖欠至今，已经构成严重违约。
一审法院认定事实如下：南关二街村委会于2010年4月13日与刘延伟、赵太翔签订《楼房租赁合同》一份，约定南关二街村委会有沿街营业楼（原日升宾馆），原日升宾馆刘延伟因投资较大、资金有限，申请与赵太翔合作，经南关二街村委会研究同意，签订如下合同，合同约定：租赁期限自2010年5月1日至2017年4月30日止，共七年，租金为每年4.6万元，赵太翔、刘延伟必须于每年的5月1日前向南关二街村委会缴纳，逾期不缴纳承担不缴纳租赁费的5%的违约金，如超过2个月不缴纳租赁费，南关二街村委会将终止合同。同日，刘延伟与赵太翔签订《转让合同》，刘延伟将原日升宾馆转让给赵太翔经营，约定赵太翔在租赁经营期间的一切费用由其自行承担，自此刘延伟未参与该宾馆的经营、使用。合同签订后，南关二街村委会依约履行合同，赵太翔于2014年1月10日通过双方结算抵账的方式交清了2010年5月1日至2014年4月30日的租赁费，2014年6月23日交纳了2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费。2015年5月1日至今未交租赁费。现涉案楼房由赵太翔转租给他人使用。
莒县城阳镇南关二街成立南关二街经济合作社，具体负责村集体三资管理以及与村集体债权、债务有关案件的起诉和应诉工作。
一审法院认为，南关二街合作社与刘延伟、赵太翔签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方在合同期限内均应信守履行。南关二街合作社对刘延伟未参与实际经营，实际承租人为赵太翔的事实无异议，根据合同的相对性原则，赵太翔作为承租人，应当承担交纳租赁费的义务。赵太翔主张以南关二街合作社欠付的电费抵顶租金，该主张在双方签订的租赁合同中未进行明确约定，应属另一法律关系，赵太翔可另案主张。本案审理过程中，涉案租赁合同已经到期，双方的租赁合同应于2017年5月1日终止，合同终止后，赵太翔应搬出其租赁的房屋。赵太翔应于2016年5月1日前向南关二街合作社缴纳2015年5月1日至2016年4月30日期间的租赁费，其逾期缴纳的行为已经构成违约，南关二街合作社主张要求其按照合同约定支付违约金，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，一审判决：一、赵太翔于判决生效后十日内向莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社支付房屋租赁费46000元并搬出所租赁的房屋；二、赵太翔付给莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社违约金2300元；三、驳回莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社对刘延伟的诉讼请求；四、驳回莒县城阳街道南关社区南关二街经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，减半收取计475元，由赵太翔负担。
上诉人赵太翔二审提交收款凭证两张、照片一张。其中2014年1月10日的收款凭证记载，天外村（赵太翔经营的酒店）2010年5月1日至2014年4月30日的楼房租金18.4万元，用生活费单据、电费单据等单据结清，收款单位南关二街村委会；2014年6月23日的收款凭证记载，南关二街村会计孔宪启收到赵太翔2014年5月1日至2015年4月30日酒楼租金4.6万元；照片中的电表显示用电量为36248度。赵太翔据此主张，2010年5月1日至2014年4月30日的楼房租金曾以电费抵顶，抵顶后南关二街合作社于2014年5月份更换了新的电表，继续使用赵太翔的线路供电至2016年6月份,之后不再使用赵太翔的线路，电表计量数停留在36248度。南关二街合作社质证称，对其曾借用赵太翔线路供电事实无异议，两份收款凭证也是真实的，但2010年5月1日至2014年4月30日的租金只以电费抵顶一小部分，大部分租金是以生活费单据抵顶；对照片的真实性有异议，电表显示的用电量过分高于实际消耗，并不能反映双方尚未结算的用电量。二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致。
本院认为,上诉人赵太翔与被上诉人南关二街合作社的房屋租赁合同关系合法有效，赵太翔应按照约定支付房租。2010年5月1日至2015年4月30日的房租已经由赵太翔全部付清，该事实有收款凭证为据，租赁双方均无争议，一审法院对此认定正确。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。虽然，上诉人与被上诉人在2014年曾将电费与部分租赁费以协议方式抵销，但在上诉人本案再次提出抵销请求，双方未能达成一致的情况下，上诉人应举证证明该项抵销符合上述法律规定的法定抵销的条件。上诉人二审提供的收款凭证和照片不能证明南关二街合作社共计使用了多少电量以及双方已经结算了多少电费，故不能确定南关二街合作社目前电费欠款数额。因上诉人用以抵销的债权数额并不确定，故不符合法定抵销的要件，其关于抵销的上诉主张本院不予支持。上诉人与被上诉人之间的电费垫付款可另行解决。上诉人在本案中主张抵销并不成立，一审法院认定其迟延支付租赁费构成违约并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人赵太翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱守吉
审判员 马德健
审判员 田仕杰
二〇一七年十一月二十七日
书记员 陈令燕