贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔01民终4698号
上诉人（原审被告）：石开新，男，1975年10月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人:王世明，贵州民族律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈本英，女，1984年3月6日出生，汉族，贵州省贵阳市白云区路。
委托诉讼代理人：郑娟，贵州星照律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓朝明，男，1980年2月26日出生，汉族，贵州省贵阳市白云区村。
上诉人石开新因与被上诉人陈本英、邓朝明房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石开新上诉请求:1、撤销原判第一项;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审程序违法。一审未按照法律规定向邓朝明送达开庭传票，而是以短信的形式通知邓朝明，导致邓朝明缺席审判，致使案件事实不清。2、一审法院认定事实错误。诉争房屋系邓朝明的个人财产，在邓朝明和陈本英结婚之前，争议房屋已经修缮完毕。3、石开新已经善意取得诉争房屋，双方签订的购房协议合法有效。石开新在购买房屋时已经尽到了审查义务，且已支付合理对价，虽因房屋本身没有产权而未办理产权变更登记，但已经完成了法律意义上的交付，已经构成善意取得。
陈本英辩称：1、一审程序合法。本案一审适用简易程序进行审理，法院通过打电话和发短信的方式向邓朝明送达诉讼文书，符合法律的规定。2、本案诉争房屋办理的相关证件上记载的权利人均有陈本英，邓朝明未取得陈本英同意处分该房屋的行为属于无权处分，石开新也不符合善意取得的条件。
邓朝明未答辩。
陈本英向一审法院起诉请求：1、诉请依法判令被告石开新返还原告陈本英位于贵阳市白云区××四方坡村××楼××底住房两套，并判决石开新立即搬离该房屋底楼；2、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告邓朝明原系夫妻关系，双方于2009年7月30日登记结婚，夫妻关系存续期间双方共同在贵阳市白云区××四方坡村××了××楼××底住房两套，2010年10月至2011年4月期间，双方因修建该房屋先后取得了村镇规划选址意见书、建设用地批准书、村镇规划建设许可证、集体土地使用证等建房相关手续，此四份建房手续中的署名均为邓朝明和陈本英两人。后双方因感情不和于2012年1月19日在贵阳市白云区人民法院调解离婚。离婚时因该房屋未办理所有权证，故法院未对房屋所有权进行分割，但调解书明确了该房屋的底楼由原告管理使用，二楼由被告邓朝明管理使用。离婚后原告便前往外地打工。2016年3月24日，被告邓朝明与被告石开新签订《购房协议》，将该房屋出卖给了被告石开新。2016年6月原告回家时发现被告石开新居住在该房屋。原告认为位于贵阳市白云区××四方坡村××组的房屋系原告与被告邓朝明共同修建，原告系共有人，被告邓朝明在未取得原告同意的情况下，擅自处分该房屋，系无权处分，被告石开新系同村村民，对邓朝明与原告的关系也应知晓，二被告的行为侵害了原告的合法权益，故根据法律规定诉至法院，诉请如前。
一审法院认为,合法的不动产物权受法律保护。本案所涉房屋是原告与被告邓朝明在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，有相关建房手续，2012年双方离婚时，贵阳市白云区人民法院（2012）白民初字第209号民事调解书明确了该房屋的使用权，两套房屋一楼均由原告享有使用权，二楼由邓朝明享有使用权。双方离婚后该房屋处于两人共有的状态。邓朝明在未经原告同意的情况下擅自处分该房屋中原告享有权利的一楼部分，属无权处分；且被告邓朝明在未取得作为共有人的原告同意的情况下出卖整套房屋，侵犯了原告的共有权利，对于邓朝明的出卖行为，原告从未做出追认，现原告以起诉的行为表明其对邓朝明的出卖行为不予追认，故邓朝明与石开新的买卖行为应认定为无效。被告石开新与原告及邓朝明系同村村民，应知晓该房屋的权利状态，即便并不知晓，石开新也可在村委会了解到该房屋的登记状况，在如此重要的交易行为中石开新未尽审慎义务，不应被认定为善意第三人，且善意取得应以不动产已过户登记为条件，本案中石开新与邓朝明在签订《购房协议》后从未谈及房屋过户问题，故石开新向邓朝明购买房屋的行为不符合第三人善意取得的条件，该房屋的物权不发生转移，石开新现对该房屋的占有为无权占有。故对原告请求被告石开新返还房屋并搬离该房屋的诉请，予以支持。因原告对邓朝明与石开新所签《购房协议》未予追认，故该协议应认定为自始无效，邓朝明与石开新负有相互返还的义务，若石开新因该协议无效而受有损失，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、被告石开新于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市白云区××四方坡村××楼××底住房两套返还原告陈本英及被告邓朝明；二、驳回原告陈本英的其他诉讼请求。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由被告石开新负担。
本院二审期间，上诉人石开新申请证人杨某、吕某、邢某出庭作证，拟证明诉争房屋系邓朝明在与陈本英结婚前修建，是邓朝明的个人财产；陈本英与邓朝明离婚后，诉争房屋由邓朝明与其父亲居住管理，村里人都认为房屋属于邓朝明一人所有。石开新无从得知邓朝明与陈本英的婚姻和财产状况，且已支付合理对价，已善意取得诉争房屋。被上诉人发表质证意见认为，对三个证人证言的真实性都不予认可。证人对房屋权属状况的陈述均系自邓朝明处听说的，房屋权属应以权属证书记载为准，陈本英是涉案房屋的共有人。石开新未尽到审慎义务，不符合善意取得的条件。二审经审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，合法的不动产物权受法律保护。陈本英提交的《村镇规划选址意见书》、《建设用地批准书》、《村镇规划建设许可证》、《集体土地使用证》等建房相关手续颁发的时间均在2010年10月至2011年4月期间，因此一审认定诉争房屋系陈本英与邓朝明在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产并无不当。石开新主张诉争房屋系邓朝明的个人财产，但其提交的证据不足以证明其主张，故对该主张本院不予支持。2012年陈本英与邓朝明离婚时贵阳市白云区人民法院（2012）白民初字第209号民事调解书仅对该房屋的使用权进行了分割，房屋仍处于陈本英与邓朝明共同共有的状态，邓朝明在未取得陈本英的同意的情况下出卖整套房屋，属无权处分，侵犯了陈本英的共有权利。对于邓朝明的出卖行为，陈本英明确表示不予追认，故邓朝明与石开新的买卖行为应认定为无效。至于石开新主张已善意取得诉争房屋的观点，首先，石开新作为同村村民，应当知晓陈本英与邓朝明的婚姻状况，其在购买诉争房屋时并未向村委会或相关部门了解该房屋的权属状况，显然并未尽到审慎义务;其次，不动产善意取得以过户登记为条件之一，因诉争房屋并未办理过户登记，故石开新向邓朝明购买房屋的行为不符合第三人善意取得的条件。综上，石开新未能善意取得诉争房屋，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
至于石开新提出一审程序违法的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条：“基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十一条：“适用简易程序审理案件，人民法院可以采取捎口信、电话、短信、传真、电子邮件等简便方式传唤双方当事人、通知证人和送达裁判文书以外的诉讼文书。”之规定，本案一审为简易程序，一审法院在开庭前以电话和短信的方式通知邓朝明诉讼相关事宜并记录在案，其送达方式并不违反法律相关规定，故对石开新该上诉理由本院不予采纳。
综上所述，石开新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人石开新承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二０一七年十一月二十日
法官助理 陶海峰
书 记 员 杨兴平