上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三(民)初字第1252号
原告(反诉被告)上海xx实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人张x，经理。委托代理人孟登辉、朱沙，上海律宏律师事务所律师。被告(反诉原告)上海xx投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈x，经理。委托代理人冯凯林，上海领秀律师事务所律师。原告(反诉被告)上海xx实业有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海xx投资管理有限公司(以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟登辉、朱沙，被告的委托代理人冯凯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月8日(实际签约时间为2013年12月中旬)，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号新城CBD财富广场903室(以下简称903室房屋)，建筑面积127平方米，租赁期限自2014年1月8日至2017年1月8日。免租期为合同签订之日起6个月，第一年的月租金为人民币8535元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告支付了押金25605元及2014年7月至9月的租金25605元。后双方发现房屋建筑面积有误，因此在2013年12月底签订第二份租赁合同，将建筑面积更改为122平方米，其余事项基本不变。合同签订后，因被告自身原因无法交付903室房屋，遂与原告协商，将903室房屋更换为阿克苏路XXX号801室房屋(以下简称801室房屋)，于是双方签订了第三份租赁合同，其他内容不变。在该份合同中，特别约定如被告未按约定在年后(2014年农历春节后)完成大堂装修及客梯、中央空调使用的，原告可单方解除合同。后原告对801室房屋进行了装修，费用为65000元。但原告实际入驻该房屋后，被告一直拖延大楼的施工和装修，相关配套设施也未齐全。直至原告实际支付租金之日，问题仍未解决。经原告多次催促，被告在7月底才完成中央空调的安装。但至8月客梯仍未投入使用，严重影响了原告的正常经营活动。虽经原告多次催促，但被告均以各种理由拖延，原告于9月初搬离了该房屋。同时，原告于9月23日向被告发出《解除合同通知函》，被告未予回应。原告认为，被告未依约完成基础配套设施施工致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现起诉要求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还押金25605元；三、被告赔偿装修损失65000元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告作为大楼的管理者，已履行了相关合同义务，但原告未按约支付租金，原告的行为构成违约。要求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2014年1月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租801室房屋。租赁期限为3年，自2014年1月8日至2017年1月8日。免租期为合同签订之日起6个月，合同签订后，被告依约交付了房屋，原告支付了押金25605元及2014年7月9日至2014年10月8日的租金25605元。但原告在第一期租金到期后违反合同约定，拒绝支付后续租金至今，承租的房屋也一直处于无人锁闭状态。经被告多次催讨，均未果。现反诉要求：一、原告支付至2014年10月31日的租金31637.40元；二、原告支付至2014年10月31日的物业费11845.81元、电费304.92元、空调费1708元，共计13858.73元；三、原告支付违约金25605元。原告就反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。原告已依法解除了合同，该合同在2014年9月22日已解除，原告也于该日搬离了承租房屋，故之后的租金并不存在；原告对电费予以认可，但不认可物业费和空调费。原告对物业费并不知情，且物业费没有标准，也未进行公示。空调费主要是电费，电费愿意承担。原告不存在违约行为，故不应支付违约金。经审理查明，2014年1月8日(实际签约时间为2013年12月)，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租903室房屋，建筑面积127平方米。租赁期限为3年，自2014年1月8日至2017年1月8日。免租期为合同签订之日起的6个月。月租金为8885元。后双方将903室房屋的建筑面积更改为122平方米，月租金调整为8535元。后双方因故未实际履行上述租赁合同。2014年1月8日，双方签订第三份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租801室房屋，建筑面积122平方米。租赁期限为3年，自2014年1月8日至2017年1月8日。免租期为合同签订之日起的6个月。月租金为8535元。租金按季度支付，第一期租金于合同签订当日支付，以后每期租金提前15日支付。租金从第二年起每年递增5%。在租赁期间，原告按相关标准自行承担电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费。原告另需支付三个月的租金作为押金，待租赁期满结清遗漏费用后于结清当日全额退还。如被告未按约在年后完成大堂装修及客梯、中央空调使用的，被告赔偿原告装修及其他合理损失。原告无论任何原因提前退租，则被告将根据原告实际居住天数计算租金(10-3条款)。合同另对其他事项作了约定。2014年1月9日，被告向原告出具二份收据，载明收到原告支付的押金25605元及租金25605元(2014年7月8日至2014年10月7日)。后原告对801室房屋进行了装修并入驻。2014年3、4月间，被告对新城CBD财富广场大堂进行装饰装修。2014年9月22日，原告向被告发出一份《解除合同通知函》，载明至2014年9月22日，被告仍未完成大楼大厅的施工，也未安装客梯，给原告经营造成极大不便，致使原告合同目的无法实现。要求：1、合同至2014年9月22日解除；2、被告返还押金25605元；三、被告赔偿装修损失100260元。后被告未予回复。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。以上事实，有证人柏某某、俞某某的证言、房屋租赁合同、收据、装修合同及支付凭证、照片、解除合同通知函、电梯使用标志、平面图及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应在年后完成大堂装修及保证客梯、中央空调的正常使用。该“年后”的约定属约定不明，应限定在合理时间范围内。结合本案的相关证据，被告完成大堂装修及保证客梯、中央空调的正常使用在时间上存在一定的滞后，给原告使用租赁物(801室房屋)造成了一定影响，但现有证据无法证明原告在发出《解除合同通知函》之前对正常使用租赁物提出过异议，且该影响亦并不足以导致原告使用租赁物的合同目的无法实现，原告仍可基本正常使用租赁物，原告据此在发出《解除合同通知函》后搬离承租房屋的行为欠妥。鉴于原告现已搬离承租房屋，双方签订的《房屋租赁合同》实际已经解除。在合同实际已解除的情况下，被告应采取适当措施防止租金损失的扩大，但被告现并未采取适当措施，故其不得就扩大的损失要求赔偿。结合原告支付租金至2014年10月7日的事实，本院在此基础上酌情给予被告10000元作为其租金损失。合同解除后，被告理应将押金25605元退还原告。关于装修损失，因原告擅自解约，故对其主张的该项损失，本院不予支持。而反诉部分中的租金问题(包括免租期的租金)，双方约定的10-3条款具有格式条款性质，应属无效，故被告不得就免租期租金向原告主张。其余期间的租金问题，本院已经阐述，不再赘述。庭审中，原告对电费不持异议，故本院确定原告应向被告支付电费304.92元。关于物业费、空调费问题，被告现有证据不足以证明其具有收款权利，且双方在合同中也明确约定上述费用由原告自行承担，被告并未举证证明其已代原告支付了上述费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。而违约金问题，因被告在提供租赁物的配套设施上存在一定过错，给原告使用租赁物造成一定影响，故其要求原告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、确认原告上海xx实业有限公司与被告上海xx投资管理有限公司于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海xx投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海xx实业有限公司返还押金人民币25605元；三、原告上海xx实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海xx投资管理有限公司支付租金损失人民币10000元；四、原告上海xx实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海xx投资管理有限公司支付至2014年10月31日的电费人民币304.92元；五、原告上海xx实业有限公司的其余本诉请求，不予支持；六、被告上海xx投资管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2065元，减半收取1032.50元，由原告负担740.72元，被告负担291.78元。反诉受理费1577元，减半收取788.50元，由原告负担110.90元，被告负担677.60元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年八月十八日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……