江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0826民初7891号
原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青路30号。
负责人：汪竹松，该支行行长。
委托诉讼代理人：吴洪亮，该支行职工。
委托诉讼代理人：韩伟，该支行职工。
被告：朱立俊，男，1976年2月25日生，汉族，住涟水县。
被告：皇甫月娟，女，1981年7月2日生，汉族，住址同上。
被告：涟水县运盛房地产开发有限公司，××黄大道交汇处。
法定代表人张军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：季志南，江苏龙俊律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下简称工行涟水支行）诉被告朱立俊、皇甫月娟、涟水县运盛房地产开发有限公司（以下简称运盛公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2016年11月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩伟，被告运盛公司委托诉讼代理人季志南到庭参加诉讼。被告朱立俊、皇甫月娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、被告朱立俊、皇甫月娟立即归还原告借款本息116957.21元（其中本金111324.84元，利息5632.37元，利息计算至2016年11月1日，之后的利息以111324.84元为基数，按年利率6.2475%计算至本判决确定给付之日止）。被告运盛公司承担连带还款责任。2、原告对被告朱立俊、皇甫月娟所抵押的房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2008年1月4日，原告、被告签订了《个人购房借款合同》和《房地产抵押合同》，合同约定被告向原告借款18.9万元，用于购买位于涟水县富贵花园7号楼1单元302室的房屋，并办理了预抵押登记。被告运盛公司为此笔借款提供连带保证担保。上述合同订立后，原告按照合同约定发放该笔贷款给被告指定开发商账户，但被告未按合同约定还本付息。虽经原告多次催要，均未果。
被告朱立俊、皇甫月娟未作答辩。
被告运盛公司辩称：被告运盛公司为被告朱立俊、皇甫月娟商品房买卖行为提供担保是事实，但被告朱立俊、皇甫月娟同时以自己所购的房屋作为抵押，并到房产部门办理了抵押登记手续，根据“物的担保优于人的担保”的原则，原告应先就物的担保实现债权。对此，物权法第一百七十六条有明确的规定。本案所涉房屋目前的价值在40万元以上，足以偿还原告的债权。因此，请求法庭依法驳回原告对被告运盛公司的诉讼请求。
经审理查明：2008年1月10日，借款人朱立俊、皇甫月娟与贷款人工行涟水支行、保证人运盛公司签订了个人购置住房贷款合同1份，该合同约定，朱立俊、皇甫月娟因购买坐落于富贵花园7幢302室的房屋一套向原告借款18.9万元，期限为15年。实际放款日与到期日以借据为准。借据为该合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.6555%。贷款发放前，基准利率调整并适用本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法。如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息。罚息利率在合同约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。运盛公司自愿为朱立俊、皇甫月娟所欠原告的债务提供连带责任保证。保证范围包括两种方式：1、全程连带责任保证：保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。2、阶段性连带责任保证：保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A:本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B：贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。但原、被告未明确本案的担保范围采取何种方式。保证期间为贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2008年1月4日，被告朱立俊、皇甫月娟将上述贷款合同中所购房屋与原告签订了抵押合同，并办理了抵押预登记，但未办理正式的抵押登记手续。2008年1月2日，原告向被告朱立俊、皇甫月娟放款189000元，借款期限为15年即2008年1月2日至2023年1月2日，借款年利率为4.165%。被告贷款后多次逾期还贷。
审理过程中，被告运盛公司认为根据物权法的相关规定，原告应当先就物的担保实现债权，不足部分其承担担保责任。
本院认为：原告与被告朱立俊、皇甫月娟、运盛公司之间订立的个人购房借款/担保合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告朱立俊、皇甫月娟应按照合同的约定向原告承担还本付息的责任。合同签订以后，被告朱立俊、皇甫月娟未能按合同的约定全面履行还本付息的义务。截止2016年11月1日，被告朱立俊、皇甫月娟共欠原告贷款本金111324.84元，利息5632.37元，合计116957.21元。因被告朱立俊、皇甫月娟未能按时偿还贷款本息，根据贷款合同的约定，原告有权宣布该合同项下的贷款本息全部提前到期，故原告有权要求被告朱立俊、皇甫月娟立即归还贷款本息116957.21元，并承担自2016年11月2日起至本判决确定给付之日止，按合同约定计算的利息。本案中被告朱立俊、皇甫月娟虽将所购的房屋抵押给了原告并办理了抵押预登记，但并未办理正式的抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，对预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有抵押房屋办理抵押权登记的请求权，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。故原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告运盛公司辩称根据物权法的相关规定，原告应当先就物的担保实现债权，不足部分其承担担保责任的问题，因本案的抵押权尚未成立，且被告运盛公司与原告所签订的保证条款约定的责任为连带担保责任，而非约定该担保是抵押阶段性担保，故本院对被告运盛公司的辩解意见不予采信。被告运盛公司承担保证责任后，有权向债务人朱立俊、皇甫月娟追偿。被告朱立俊、皇甫月娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱立俊、皇甫月娟在本判决生效后立即给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本金111324.84元，利息5632.37元，合计116957.21元，并承担自2016年11月2日起至本判决确定给付之日止，按合同约定利率计算的利息。被告涟水县运盛房地产开发有限公司承担连带还款责任。
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2640元，公告费600元，合计3240元，由被告朱立俊、皇甫月娟、涟水县运盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 翟春花
人民陪审员 吕柏松
人民陪审员 张 煦
二〇一七年五月三日
书 记 员 于海玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。