广东省广州市天河区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0106执异98号
案外人：何艳芳，女，1981年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
申请执行人：陈欣，女，1954年5月24日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：乔胜军，男，1953年4月2日出生，汉族，住广州市天河区。系陈欣丈夫。
被执行人：曾丽萍，女，1962年3月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被执行人：吕钢，男，1956年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
本院在申请执行人陈欣申请执行曾丽萍、吕钢民间借贷纠纷一案中，案外人何艳芳提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人何艳芳称:请求法院对被执行人曾丽萍名下位于英德市英城富强东路南德辉龙山庄银龙轩A4-A6幢301号（以下简称涉案房屋）停止执行拍卖，并解除查封；确认涉案房屋的实际所有权人为何艳芳。2014年11月1日，本人与曾丽萍签订《房地产转让合约》，约定由本人向曾丽萍购买其名下涉案房屋，转让成交价为680000元。签订合同后，我方陆续向曾丽萍支付购房款，其中合同签订当日向卖方（曾丽萍）支付80000元，截止至2014年12月16日，共支付450000元。2015年1月28日，曾丽萍将涉案房屋交付给本人使用占有。涉案房屋因（2015）穗越法执字第8771号案被查封，为了解封过户，我方于2017年3月28日代曾丽萍向该案的申请执行人曾瑞芬支付执行款300000元，双方确认其中230000元与应付给曾丽萍的购房款相抵消。即截止至2017年3月28日，我方已向曾丽萍支付全部购房款680000元。双方于2017年5月8日到英德市房地产登记中心办理了所有权变更登记手续，并缴纳交易税费，不动产中心于2017年5月9日出具《不动产登记受理凭证》。本人在等待领取不动产权证时，被告知涉案房屋于2017年6月12日被佛山市顺德区人民法院查封，变更登记由此中断，2017年6月20日，本人向顺德区人民法院提出异议，2017年7月17日顺德区人民法院作出（2017）粤0606执异170号执行裁定书，裁定解封涉案房屋，可当本人再次到登记中心办理所有权变更登记手续时，被告知涉案房屋已被贵院在（2016）粤0106民初19372号案中查封，无法变更。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本人的情形与该法律规定的情形完全相符，请求人民法院依法解除查封涉案房屋，确认本人系涉案房屋实际所有权人。
申请执行人陈欣辩称：贵院依法对登记在曾丽萍、吕钢名下涉案房屋进行查封、冻结没有违反法律规定，并无侵犯其他的权益。案外人何艳芳明知曾丽萍拖欠巨额款项，仍向其低价购买涉案房屋，并非善意第三人，其主张为涉案房屋实际所有权人缺乏依据。根据案外人何艳芳所提供的证据材料，无法证实其依据双方签订的《房地产转让合约》约定支付涉案房屋的相关证据，其主张缺乏依据。案外人与被执行人之间的《房地产转让合约》明确约定大部分房款是通过银行按揭进行支付，然而案外人并未提供按揭贷款的相关证据文件，明显没有履行合同的约定。即使法院最终认可案外人执行异议申请的理由，但也不能按案外人的异议请求所述确认其涉案房屋的所有权人。涉案房屋没有变更过户至案外人何艳芳名下，根据《物权法》第六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”不论案外人是否向被执行人支付了全部购房款，由于涉案房屋始终登记在被执行人名下，始终没有发生产权变更登记的事实，故案外人与被执行人依然是债权关系，本人对涉案房屋并没有上升到所有权人的地位，涉案房屋的所有权仍然是被执行人而非案外人，贵院不能草率地将执行争议的涉案房屋直接确认给案外人所有，并且解除查封。综上，请求贵院依法驳回案外人的异议请求，依法通过拍卖涉案房屋执行涉案债务。
被执行人曾丽萍、吕钢没有答辩。
本院查明:陈欣与曾丽萍、吕钢民间借贷纠纷一案，本院作出的(2016)粤0106民初19372号民事判决已发生法律效力。依据上述判决，曾丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内清偿陈欣借款900000元及利息；吕钢对曾丽萍上述借款债务向陈欣承担连带清偿责任。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，陈欣向本院申请执行，本院以（2017）粤0106执12196号案立案执行。在执行过程中，本院于2017年6月6日查封了登记在曾丽萍名下的涉案房屋。案外人因此提出书面异议。
另查，被执行人曾丽萍与案外人何艳芳于2014年11月1日签订《房地产转让合约》，约定案外人购买曾丽萍所有的涉案房屋，转让价格为680000元。2014年11月1日，曾丽萍写下收据两份，确认收到何艳芳定金20000元及购房款80000元。汇兑支付往账凭证显示，由“何忠厚”账户于2014年11月3日汇款77000元至曾丽萍的账户。其后，自2014年11月13日至2014年12月16日，该账户又陆续向曾丽萍的账户转账362000元。案外人称何忠厚是其父亲，362000元其中350000元是房款，12000元是家私款。
2014年11月13日，英德市房屋产权信息查询证明显示，涉案房屋没有被查封，也没有抵押。
2014年12月16日，曾丽萍与何艳芳签订一份申明，曾丽萍确认何艳芳已付购房款450000元，尚欠230000元，因何艳芳向银行贷款300000元，故曾丽萍收到银行放款当天须一次性退还何艳芳70000元。
2015年1月16日，广州市越秀区人民法院持(2015)穗越法民一初字第499-1号民事裁定书，查封了涉案房屋。
2015年1月28日，曾丽萍出具一份承诺书，称于2015年1月28日买卖双方去房管部门过户，由于卖方原因致涉案房屋被法院查封，卖方承诺在2015年2月15日前不能解封或正常过户，卖方须原额退回450000元，另外一次性付清家私款12000元，否则买方将告卖方诈骗，并注明因双方协商同意，卖方于2015年1月28日已交该物业钥匙。该承诺书有双方签名确认，但落款日期处及双方关于物业钥匙交付的日期、去房管部门办理过户手续的日期均由“2015年2月28日”修改为“2015年1月28日”。
何艳芳、曾丽萍与曾瑞芬于2017年3月28日签订一份确认书，确认何艳芳向曾丽萍购买涉案房屋，因曾丽萍在(2015)穗越法执字第8771号案件中对曾瑞芬负有债务未清偿，何艳芳自愿代曾丽萍直接向申请执行人曾瑞芬支付执行款310000元，其中230000元与应付给曾丽萍的购房款相抵消。2017年3月28日，曾丽萍写下收据确认收到何艳芳购房款680000元及家私款12000元。
2017年4月17日，何艳芳与曾丽萍又签订一份《房地产买卖合同》，就涉案房屋的买卖进行约定，并持该合同于2017年5月8日向英德市不动产登记中心申请办理过户登记手续，并交纳了相关税收。因涉案房屋被法院查封双方无法办理过户登记。
此外，涉案房屋2015年至2017年6月的水电费、物业管理费发票等显示用户仍为曾丽萍，单据原件由何艳芳持有。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》)第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在法院查封涉案房屋之前，案外人与被执行人曾丽萍签订房屋转让合同，支付了全部房款且实际占有涉案房屋，由于涉案房屋被广州市越秀区人民法院查封而未能办理过户手续，直到2017年3月由何艳芳代曾丽萍履行广州市越秀区人民法院生效判决文书确定的债务，法院解除涉案房屋的查封后，何艳芳与曾丽萍才向不动产登记中心申请办理过户登记手续，何艳芳对此并不存在过错。综上所述，案外人何艳芳提出的异议理由充分，其要求本院解除对涉案房屋的查封，依法应予支持。
对于何艳芳提出确认涉案房屋实际所有权人为何艳芳的请求，因其与曾丽萍之间是房屋买卖合同关系，实际上是物权变动的原因行为，并不直接产生物权变动的效果，故该项请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、中止对曾丽萍位于广东省英德市英城富强东路南德辉龙山庄银龙轩A4-A6幢301号房屋的执行，解除对该房屋的查封。
二、驳回何艳芳的其他请求。
本裁定不服,各方当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 谢静音
人民陪审员 关东英
人民陪审员 叶曼玲
二〇一八年四月二十日
书 记 员 林如冰