上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第199号
原告上海千风实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王玲妹，董事长。委托代理人陈江。委托代理人冯小洲，上海申伦律师事务所律师。被告宝钢发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人宋彬，总裁。委托代理人施旌。委托代理人刘雄兵。原告上海千风实业有限公司(以下简称“千风公司”)与被告宝钢发展有限公司(以下简称“宝钢发展”)承租人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千风公司的委托代理人陈江、冯小洲、被告宝钢发展的委托代理人施旌、刘雄兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千风公司诉称，1994年6月，宝山区商委下属的宝山区商业网点管理办公室与上海宝钢房产管理公司签订《用房租赁合同》，约定，将宝山区商业网点管理办公室所属的牡丹江路XXX号商业网点(以下简称“牡丹江路房屋”)与上海宝钢房产管理公司所属的上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室、XXX室两套房屋(以下简称“101室、104室房屋”)互相交换出租，长期使用。同年9月，宝山区商业网点管理办公室同意由宝山商贸实业有限公司承租使用宝钢方提供的101室、104室房屋。同月，上海宝钢房产管理公司与上海健翼商贸实业有限公司(以下简称“健翼公司”)就租用101室、104室房屋签订《借用公房协议书》。1996年2月，健翼公司更名为上海宝欧实业有限公司(以下简称“宝欧公司”)。1999年7月，宝欧公司与上海宝钢房产管理公司就租用101室、104室房屋签订《借用公房协议书》，租期为长期。2007年，宝欧公司经上级批准歇业，由千风公司继承宝欧公司的所有债权债务，也包括101室、104室房屋的租赁权。两套房屋由千风公司租用至今，也正常向宝钢发展缴纳租金，宝钢发展依法收取租金，并开具发票或收据，双方无任何争议。2014年，宝钢发展在未通知千风公司、未征得千风公司是否行使优先购买权的情况下，擅自委托拍卖公司拍卖，将101室、104室房屋出售他人，侵害了千风公司对于104室房屋的优先购买权，故请求判令宝钢发展公司赔偿40万元，具体组成为：租金损失67,000元(千风公司本可一直租用至营业执照有效期终止，该损失系千风公司出租房屋的收益损失)、装修损失3万元、搬迁费3,000元、房屋差价利益损失30万元。被告宝钢发展辩称，千风公司不享有优先购买权。无论千风公司如何承租的101室、104室房屋，均非以合同方式与宝钢发展签订租赁合同，千风公司未以书面形式告知宝钢发展已承租101室、104室房屋，故宝钢发展无法将出售房屋的信息通知千风公司，千风公司不能行使优先购买权的责任在其自身。千风公司主张的损失依据不充分，其不存在任何损失，两套房屋的转让价格均高于当时的市场评估价。综上，不同意千风公司的诉请。经审理查明，1994年6月6日，上海市宝山区商业网点管理办公室(甲方)与上海宝钢房产管理公司(乙方)签订《用房租赁合同》，约定，甲方将牡丹江路XXX号商业网点出租给乙方使用，乙方同意按月缴纳房屋；乙方将公房二室一厅二套出租给甲方使用，甲方同意按月缴纳房租；甲乙双方租赁给对方的用房，都给对方长期使用。1999年7月27日，上海宝钢房产管理公司(甲方)与宝欧公司(乙方)签订《借用公房协议书》，主要约定，一、乙方暂借甲方所有的101室、104室二套房屋，合计使用面积各为23.1/厅10.9平方米，乙方应按月向宝钢物业经租所交付临时使用费；二、暂借期限为：自1999年8月1日起。101室、104室原系公房，2010年3月23日，宝钢发展经核准登记为两套房屋的房地产权利人。2013年11月11日，易长荣、曲红、易博文参加104室房屋拍卖，拍卖成交总价为88万元，并于2013年12月3日与宝钢发展签订上海市房地产买卖合同。2014年3月13日，易长荣、曲红、易博文经核准登记为104室房屋的房地产权利人。又查明，宝欧公司股东为宝山区商业咨询中心及上海市宝山商业网点发展有限公司，注册资本50万元，法定代表人陈江。2007年4月，宝欧公司向工商部门提交公司注销登记申请书，其中，申请注销登记的原因一栏写明：上级批准歇业(宝经委2007第10号文)。2007年5月16日，宝欧公司注销。另查明，1991年3月，上海宝山钢铁总厂作出《关于同意企业开发总公司设立宝钢房产管理公司的批复》，批准下属的企业开发总公司组建宝钢房产管理公司，负责对宝钢生活区域内的房地产管理等。2007年12月，宝钢集团企业开发总公司更名为被告宝钢发展。还查明，2014年5月，千风公司以宝钢发展侵犯其优先购买权为由起诉要求确认宝钢发展与易长荣、曲红、易博文之间关于104室房屋的买卖合同无效，宝钢发展以前述买卖合同同等价格和条件与千风公司签订104室房屋的买卖合同【(2014)宝民三(民)初字第816号】。本院经审理后认为，千风公司仍在继续履行借用公房协议书，101室、104室房屋拍卖时千风公司仍系承租人，享有优先购买权，且因协议双方未约定终止时间，该协议应为不定期租赁合同。但因易长荣等通过参与拍卖，以公开竞买方式取得房屋，与宝钢发展之间的买卖合同业已履行完毕，易长荣等已成为系争房屋的房地产权利人，故对千风公司的上述诉请，不予支持。该案经二审维持。审理中，经千风公司申请，本院通过上海市高级人民法院，委托上海百盛房地产估价有限责任公司对104室房屋于2013年11月11日、2014年3月13日及目前市场价值进行评估。该公司出具估价报告为：104室房屋在2013年11月11日的房地产市场价值为1,030,000元，在2014年3月13日的房地产市场价值为1,130,000元，在2015年6月2日的房地产市场价值为1,270,000元。千风公司对上述估价报告均无异议，但认为在计算房屋差价损失时应采用2015年6月2日的评估价格。宝钢发展对估价报告无异议。审理中，千风公司表示，因易长荣等登记为104室房屋权利人后起诉要求解除与千风公司之间的房屋租赁合同，千风公司搬离房屋，并支付自2014年3月13日起的租金【(2014)宝民三(民)初字第549号】。后法院判决千风公司向易长荣等按每月2,000元的标准支付自2014年3月13日起的租金。而千风公司已向宝钢发展支付租金至2015年3月31日，该判决中的租金应当全部由宝钢发展公司承担，故增加诉请要求宝钢发展赔偿该租金损失4万元。宝钢发展表示，因千风公司未在合理的搬迁期搬离，造成的损失应当由千风公司自行承担。愿意退还2014年3月13日起至2015年3月31日的租金，自愿退还943.5元。再查明，千风公司与宝钢发展之间就104室房屋的租金标准为每月55.5元，双方一致确认千风公司支付租金至2015年3月31日。以上事实，有(2014)宝民三(民)初字第816号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第1972号民事判决书、上海金磐拍卖有限公司拍卖成交确认书、租金发票及当事人陈述为证，可以认定。本院认为，法院生效判决已认定，千风公司与宝钢发展之间就104室房屋存在不定期租赁合同，该房屋拍卖时千风公司仍系承租人，享有优先购买权。宝钢发展拍卖房屋未在合理期限内通知千风公司，侵犯了千风公司的优先购买权，应承担赔偿责任。因千风公司丧失了购买104室房屋的交易机会，千风公司主张房屋差价损失，可以支持。本院认为，千风公司的房屋差价损失应以其优先购买权被侵犯之日即拍卖成交日的拍卖价格和市场价格的差额作为依据，即千风公司的差价损失为15万元。千风公司主张应采用2015年6月2日的评估价格为依据计算差价，于法无据，本院不予采纳。关于千风公司主张的其他租金收益损失、装修损失、搬迁费损失等，上述损失均系千风公司无法继续使用104室房屋的损失，本院认为，“买卖不破租赁”，故104室房屋的出售并不破坏房屋已有的租赁关系，租赁关系建立在新的产权人与千风公司之间，千风公司是否能继续使用104室房屋应由新的产权人与千风公司之间的租赁关系调整，与本案并非同一法律关系，千风公司不能继续使用104室房屋的上述损失不应由宝钢发展承担，故本院对千风公司的其他损失请求，难以支持。千风公司要求宝钢发展支付(2014)宝民三(民)初字第549号判决书确定的所有租金义务，本院认为，自2014年3月13日起至2015年3月31日期间的租金，千风公司系重复支付，千风公司可按照其与宝钢发展之间的租金标准要求退还，经本院计算金额为708.55元，宝钢发展自愿退还943.5元，于法不悖，本院予以准许。但千风公司的其他租金支付义务系由其自身行为造成，其要求宝钢发展承担，于法无据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：一、被告宝钢发展有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海千风实业有限公司损失15万元；二、被告宝钢发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海千风实业有限公司租金943.5元；三、原告上海千风实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,300元、鉴定费9,100元，由原告上海千风实业有限公司负担7,100元，被告宝钢发展有限公司负担9,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 徐兰英
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。