四川省筠连县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)筠连民初字第17号
原告詹强，男，1982年6月出生，汉族，居民，住四川省筠连县。
委托代理人张宇，四川瑞龙律师事务所律师。
被告袁林，女，1981年8月出生，汉族，居民，住四川省筠连县。
被告黄泽珍，女，1966年10月出生，汉族，居民，住四川省筠连县。
以上二被告的委托代理人袁兴琼，女，1954年6月出生，汉族，居民，住四川省筠连县。
第三人袁兴琼，女，基本情况同上。
委托代理人唐利培，四川瑞龙律师事务所律师，特别授权。
原告詹强诉被告袁兴国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理。审理中，袁兴琼向本院递交申请书，认为本案诉争房屋的处理与其有直接利害关系，要求参与诉讼，本院依法通知了袁兴琼作为本案第三人参加诉讼。2014年7月7日，袁兴国去世，本院裁定中止审理。在查明袁兴国的法定继承人后，本院依法通知了袁林、黄泽珍作为本案被告参与诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告詹强及其委托代理人张宇，被告袁林、黄泽珍的委托代理人袁兴琼，第三人袁兴琼及其委托代理人唐利培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹强诉称，2008年5月9日，袁兴国向原告提供了泸州苑林房地产开发有限责任公司和被拆迁人张家贵（系袁兴国母亲）签订的《房屋调换协议》及张家贵于2007年2月1日所立遗嘱，证明袁兴国系所继承房产的所有权人。经双方协商一致，签订《售房协议》一份，约定：1、袁兴国将其继承的筠连镇和平街六组旧房（建筑面积103.26平方米）调换的新房出售给原告，售价款106000元；2、调换的新房增加面积18.5平方米的价款由原告补交开发商；3、双方签订协议后，原告按协议支付袁兴国96000元，袁兴国将调换后的房屋筠连镇筠山都市四幢二单元七楼704号房屋钥匙交由原告，余款10000元作为协助原告办理房地产两证的保证金；4、该房地产袁兴国申明无财产共有人；5、违约责任：双方任何一方违反协议，将支付给另一方违约金20000元。之后，原告将购买的新房装修居住至今，在原告居住的五年间，无人向原告提出过异议。现由于袁兴国的姊妹向原告提出该房产系袁兴国姊妹共有财产，袁兴国侵犯了其他共有人的权利，致使原告未能办理过户手续。原告认为原告与袁兴国签订的协议系善意有偿取得，合法有效，袁兴国不协助办理过户手续违约，应承担违约责任。现原告诉至法院要求：1、依法确认原、被告于2008年5月9日签定的《售房协议》合法有效；2、原告所扣保证金10000元不再支付被告，被告再承担违约金10000元。
被告袁林、黄泽珍辩称，袁兴国已经去世，对其与原告签订协议的事情，二被告并不知情，请法院依法处理。
第三人袁兴琼述称，原告向袁兴国所购买的房屋已经登记为第三人袁兴琼所有，虽然原告与袁兴国之间签订了《售房协议》，但袁兴国属无权处分，根据物权法的相关规定，原告并不能取得本案诉争房屋的所有权；原告与袁兴国签订协议时并非善意，原告的行为不构成善意取得，协议中房屋的价格为106000元，而筠连县物价局价格认证中心出具的报告，证实该房在签订协议时的市场价格为169834元。综上，本案诉争房屋登记属第三人所有，原告詹强与袁兴国签订的买卖房屋协议未得到所有权人的追认，应归于无效。
经审理查明，袁世培与张家贵系袁兴国父母，两人共生育六女一子即袁兴国、袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝，被告黄泽珍系袁兴国妻子，被告袁林系袁兴国女儿。袁世培之父母在筠连县城关镇反修街118号有房屋一幢。1977年，袁兴国父亲袁世培去世，1979年农历3月18日，袁兴国母亲张家贵与袁兴国叔叔袁世坤立分家字约，张家贵分得筠连县城关镇反修街118号瓦房后半部分，张家贵及子女居住于分得的房屋内。2006年，筠连县人民政府对旧城实施改造，张家贵一家居住的筠连县和平街130号（原反修街118号）瓦屋103.26平方米属拆迁改造范围。2006年11月3日，张家贵与泸州市洪鑫房地产开发公司筠连县项目部签订《拆迁安置补偿协议》，同年11月6日，双方对订立房屋拆迁安置补偿协议这一民事法律行为进行了公证。2007年2月1日，张家贵立下遗嘱，主要内容为张家贵将其与泸州市洪鑫房地产开发公司筠连县项目部签订调换协议所得的103.26平方米房屋确定归袁兴国所有，相应补偿款由袁兴国交纳。之后，张家贵于2007年12月病故。2008年5月，和平街地段的拆迁改造结束，新修调换房竣工，泸州市洪鑫房地产开发公司筠连县项目部按与张家贵订立的拆迁安置补偿协议将新建的筠连县筠连镇民主街“筠山都市”1幢2单元704室住房1套调换原旧房屋交付给袁兴国。2008年5月9日，原告与袁兴国签订《售房协议》，协议约定：袁兴国将已签订旧房换新房协议的房屋即“筠山都市”1幢2单元704室出售给原告，房屋总价106000元，袁兴国协助原告办理过户手续；依据调换协议，调换房所增加的面积18.5平方米的价款由原告负担；袁兴国于2008年5月9日将该调换房钥匙交给原告，原告收到钥匙后即支付被告96000元表示交易达成，余款10000元作为袁兴国协助原告办理房地产两证的保证金，两证办理后原告即付给袁兴国，该房在办理过户手续时出现任何问题均由袁兴国负责；双方任何一方违反协议约定，将支付另一方违约金20000元。袁兴国与原告在协议上签名捺印，颜亨华在协议上中间人处签名捺印。《售房协议》签订后，袁兴国即将“筠山都市”1幢2单元704室钥匙交由原告，原告支付了被告购房款96000元，亦以张家贵名义向开发商缴纳了安置房新增面积18.5平方米的补差款23970元、办证费60元及水、电、闭路费300元。其后，原告对该房进行装修居住至今。袁兴国在办理房屋产权手续时，其姊妹提出该房系姊妹共有财产，袁兴国出售房屋的行为侵犯了其他共有人的权利，遂不配合袁兴国办理，致使袁兴国亦不能为原告办理房地产两证手续。2011年1月29日，袁兴国以袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝为被告向本院提起诉讼，要求确认“筠山都市”1幢2单元704室属袁兴国所有。在该案中，本院认定：张家贵一家居住的筠连县和平街130号（原反修街118号）房屋系袁家祖业房产，袁世培死亡后，张家贵、袁兴国及袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝均享有法定继承权，张家贵立遗嘱将筠连县和平街130号房屋所调换的新建房屋即筠连县筠连镇民主街“筠山都市”1幢2单元704室住房1套全部处分给袁兴国一人的行为，侵犯了袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝的合法继承权。据此，本院于2011年11月21日作出(2011)筠连民初字第118号《民事判决书》，判决：“坐落于筠连县筠连镇民主街筠山都市1幢2单元704室住房一套归原告袁兴国与被告袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝共同所有。”该判决书已生效。2013年9月16日，袁兴容、袁新朝、袁兴国、袁兴琼、袁兴平、袁兴菊、袁和平向四川省筠连县公证处对房屋遗产继承权申请公证，以袁兴容、袁新朝、袁兴国、袁兴平、袁兴菊、袁和平放弃对被继承人袁世培、张家贵房屋的遗产份额为由，公证袁世培、张家贵死亡时遗留的筠连县筠连镇民主街筠山都市1幢2单元704室房屋遗产份额由袁兴琼继承。2013年12月26日，筠连县住房和城乡规划建设局向袁兴琼颁发了房屋所有权证。因袁兴国一直未协助原告办理房屋过户手续，原告遂于2013年12月10日向本院提起诉讼。2014年7月7日，袁兴国去世，本院裁定中止审理，并依法通知袁兴国的继承人袁林、黄泽珍参加诉讼。审理中，原告变更诉讼请求第二项为要求袁兴国的继承人即被告袁林、黄泽珍承担违约金20000元；并在庭审中请求增加一项诉讼请求，即要求被告黄泽珍、袁林协助原告办理房屋过户手续。
另查明，2011年7月17日，本院在审理(2011)筠连民初字第118号案件中，依据袁兴琼、袁兴菊、袁兴平、袁兴容、袁和平、袁兴朝的申请，筠连县物价局价格认证中心作出筠价认鉴（2011）56号《关于对筠连县筠连镇民主街筠山都市1幢2单元704室住房的价格鉴定结论书》，确定该房屋（面积121.31平方米）2008年5月价格为169834元。
以上事实，有经过庭审质证的下列证据予以证实：售房协议、遗嘱、房屋调换协议、（2013）筠证字第725号公证书、（2011）筠连民初字第118号民事判决书及当事人在庭审中的陈述。
本院认为，原告詹强与袁兴国于2008年5月9日签订《售房协议》时，袁兴国出示了其母张家贵所立的“遗嘱”和以张家贵名义与泸州市洪鑫房地产开发公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，原告詹强有理由相信袁兴国对该房享有处分权，双方签订《售房协议》的行为，属双方的真实意思表示，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，袁兴国处分本案诉争房屋的行为并不因此导致《售房协议》无效。协议签订后原告詹强依约给付了房屋价款，袁兴国也交付了房屋，故该《售房协议》依法有效，而袁兴国提起的与袁兴琼等人的继承诉讼的立案时间是2011年，发生在原告詹强与袁兴国签订《售房协议》之后，同时，袁兴国等人将本院诉争房屋赠与给本案第三人袁兴琼的行为，也发生在原告詹强与袁兴国签订《售房协议》之后，因此，在原告詹强与袁兴国房屋买卖关系中，原告系善意受让方，原告系《售房协议》的善意相对人。综上，本院对原告要求确认原告与袁兴国于2008年5月9日所签订的《售房协议》有效的诉讼请求予以支持。因袁兴国在签订《售房协议》后一直未配合原告办理相关过户手续，已构成违约，袁兴国应按协议约定承担违约金20000元，因袁兴国已死亡，依法应由其继承人即本案被告袁林、黄泽珍在其继承的遗产的范围内承担违约金20000元，扣减原告詹强应当支付的房屋价款10000元，被告袁林、黄泽珍还应支付10000元。对原告在庭审中增加的要求被告黄泽珍、袁林协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，系超过了确定的举证期限后提出，且现在该房的房产证已办理给袁兴琼，故本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告詹强与袁兴国于2008年5月9日签订的《售房协议》有效；
二、被告黄泽珍、袁林在继承袁兴国遗产范围内赔偿原告詹强违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由被告黄泽珍、袁林承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
本判决生效后，一方当事人未按判决书所确定的内容履行义务的，另一方当事人申请执行的期限为两年。
审 判 长 曹远辉
代理审判员 杨顺成
代理审判员 蒲婉馨
二〇一五年六月三日
书 记 员 刘 丽