湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初577号
原告（反诉被告）：湖南中汉悦城房地产代理有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区解放路龙泉国际2006房。
法定代表人：王梦唐，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江辉，湖南居安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放西路36号。
法定代表人：谢先秋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭静，男，1963年9月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周卫平，男，1988年1月14日出生，汉族。
被告：湖南华南制造集团股份公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区白沙洲工业园长塘路1号。
法定代表人：周桂花，该公司总经理。
被告：谢先东，男，1962年10月10日出生，汉族。
原告湖南中汉悦城房地产代理有限公司（反诉被告，以下简称原告中汉悦城公司）与被告衡阳市金六源房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告金六源房地产公司）、湖南华南制造集团股份公司（以下简称华南制造公司）、谢先东商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月9日对本案公开开庭进行了审理。原告中汉悦城公司委托诉讼代理人江辉，被告金六源房地产公司委托诉讼代理人谭静到庭参加诉讼，被告华南制造公司及被告谢先东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中汉悦城公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告金六源房地产公司2016年8月31日签订的《华南城市广场营销代理合同》；2、被告金六源房地产公司、华南制造公司及谢先东连带返还原告履约保证金300000元；3、被告金六源房地产公司、华南制造公司及谢先东连带支付原告销售佣金及溢价分成3217169元（暂计算至2017年3月23日）及原告垫付的广告费用217000元，并支付相应的延期履行利息（自2017年1月1日起以三被告实际欠付金额按照人民银行同期贷款利率的两倍计算）；4、被告金六源房地产公司、华南制造公司及谢先东连带赔偿原告可得利益损失及违约金合计1000000元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年8月31日，原告与被告金六源房地产公司签订了《华南城市广场营销代理合同》，由原告代理销售被告华南制造公司及谢先东投资的华南城市广场项目。现原告已经按照合同约定履行了相关义务，但三被告违反合同约定，既没有按时支付销售佣金和溢价分成，也没有支付原告垫付的广告费用，并且收缩房源不让原告再次进行销售，造成原告无法继续履行合同，也给原告造成巨大经济损失。原告为维护其合法权益，特诉至本院。
被告金六源房地产公司辩称，被告金六源房地产公司同意与原告解除《华南城市广场营销代理合同》。原告一直未缴纳履约保证金300000元，因此不存在返还履约保证金的事实。原告要求被告支付佣金及溢价分成款不明确且没有事实和法律依据，原告提供的住宅和公寓销售清单，没有金六源房地产公司的签字及盖章，且被告金六源房地产公司有证据证明原告销售的房屋存在退房情况和涉案合同款未全部到账的事实，原告与被告金六源房地产公司在结算佣金、溢价分成和溢价部分的不动产税的承担问题上存在较大争议。原告提供的广告费凭证并不能证明系其为涉案华南城市广场项目而支付。关于原告诉请被告赔偿违约金1000000元，原告提供的函告、录音视频、短信、微信不能认定被告违约的事实。因此，应当驳回原告的诉讼请求。
被告金六源房地产公司向本院提出以下反诉请求：1、原告支付被告履约保证金300000元；2、原告支付被告违约金3000000元；3、原告支付被告广告费用1039680元；4、原告赔偿被告低于面价销售房屋的损失2184340元；5、本案反诉费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月31日签订了《华南城市广场营销代理合同》，但原告没有履行上述合同规定的大部分义务，如未按照合同第六条的规定向被告缴纳合同履约保证金300000元；未按照合同第五条第十一项及第七条第二项的规定而应支付被告违约金1000000元；且原告违背了上述合同第九条第五项的规定，应当支付被告违约金2000000元；原告没有在合同第二条规定的期限内完成销售任务，根据合同第三条规定，原告应当支付被告已经支出的广告费用1039680元；原告应赔偿低于面价销售房屋给被告造成损失2184340元。鉴于上述所列情形，特具状反诉，请求法院判如所请。
原告中汉悦城公司对被告的反诉辩称，原告应当缴纳的履约保证金300000元在被告第一次应当向原告支付的代理费494101元中已经予以扣除，被告（反诉人）在合同解除后应当返还给原告。本案系被告违反双方合同约定，应当承担本案的违约责任，被告反诉原告支付违约金没有事实和法律依据。被告主张原告支付广告费1039680元缺乏事实和法律依据，且对广告费金额有异议，被告反诉的广告费用发生在原、被告双方签订的代理合同之前，与本案无关。关于被告反诉原告赔偿低于面价销售房屋损失2184340元没有事实和法律依据。本案系被告违约，因此不存在原告支付被告违约金的事实。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告中汉悦城公司提供的被告金六源房地产公司、华南制造公司及谢先东的工商登记资料，拟证明三被告主体适格。经庭审质证，被告金六源房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为涉案纠纷与被告华南制造公司及谢先东无关，不是本案的适格被告。本院经审核认为，该份证据来源形式合法内容客观真实、且与本案待证事实相关联，故对原告的该份证据可以作为本案的定案依据；
2、原告中汉悦城公司提供的《华南城市广场营销代理合同》、住宅底价表及公寓底价表，拟证明：（1）原告与三被告于2016年8月31日建立营销代理关系的事实；（2））被告委托原告销售范围包括住宅、公寓和写字楼，但实际上只让原告代理销售写字楼和公寓8-15层的事实；（3）被告委托原告销售住宅的平均底价为3800元每平方米，公寓销售平均底价为4300元，具体到每一套都有销售底价的事实；（4）如成交价格低于底价表的价格需被告签字盖章同意，否则该套房屋实际成交的价格与底价之间的差额由原告赔偿；（5）商品房买卖合同均由被告盖章及销售款由被告财务收取的事实，成交事实不被被告认可则被告财务不会收款，并证明被告财务不收款便导致原告无法销售房屋的事实；（6）销售价格高于销售底价的溢价部分，原告和被告按照八比二的比例分成，同时溢价分成与代理费应按月结算的事实；（7）被告的关系客户必须经双方签字盖章确认，否则被告应向原告结算溢价和提成，同时被告的关系客源不能超过委托房屋面积的百分之十；（8）公寓佣金按照2.5%、写字楼按照2.8%、住宅公寓按照1.8%按月进行结算的事实；（9）原中财众创未结算的销售佣金和溢价由原告享有的事实；（10）被告应当在2016年9月20日前完成公寓一套样板房装饰及配饰，2016年9月30日前完成五套公寓样板房的装修及配饰，2016年12月30日前完成写字楼样板房装修的事实，同时证明被告没有按约完成移交而严重违约的事实，（11）被告谢先东全权代表被告金六源房地产公司的事实。经庭审质证，被告金六源房地产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的1、4、6、7无异议，对证明目的2有异议，认为涉案委托代理营销合同未到期和结算；对证明目的3有异议，认为只能证明结算的标准（住宅3800/平方米、公寓4300/平方米），不能证明该单价为销售单价；对证明目的5、8、9、10有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审核认为，被告金六源房地产公司仅对上述证据的证明目的有异议，对真实性、合法性及关联性均不持异议，上述证据来源形式合法内容客观真实、且与本案待证事实相关联，故对原告的该份证据可以作为本案的定案依据；
3、原告中汉悦城公司提供的住宅佣金结算单、公寓佣金结算单、2016年10月18日和2017年3月23日结算函、银行分户明细账、缴款核对单及华南城市广场楼盘表及销售表，拟证明：（1）截至2017年4月21日，原告为被告代理销售公寓119套、住宅130套及销售商品房的具体数额及房号；（2）按照委托代理合同约定被告应支付原告全部到款的住宅佣金、溢价分成1420044元和全部到款的公寓佣金、溢价分成1071918元；未全部到款但应全额支付的住宅佣金、溢价分成435773元和未全部到款但应全额支付的公寓佣金、溢价分成668738元；已付定金签约而应全额支付的住宅和公寓佣金3644270元；（3）被告未按约定数额和时间支付佣金、溢价分成而严重违约的事实；（4）原、被告双方于2016年10月18日第一次结算系按照销售底价进行结算佣金和溢价分成的事实；（5）原告代被告收取业主购房款具体数额的事实。经庭审质证，被告金六源房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，结算表、结算函和销售表系原告单方制作，并未有被告盖章确认，被告对其表示不予认可；银行分户明细账仅能证明原告向被告开具了发票，不能证明被告向原告付款的事实。本院经审核认为，住宅及公寓佣金结算表系原告单方出具，被告金六源房地产公司未进行确认，因此不能作为本案的定案依据；银行分户明细账系华融湘江银行提供的明细原告，可以作为本案的定案依据；缴款核对单中购房者、房号、房价的价格与被告金六源房地产公司提供的底价与面价的差额表的内容相互吻合，且核对表中有原、被告双方相关人员签字，因此可以作为本案的定案依据；原告提供的华南城市广场楼盘表，经核实与衡阳市房地局官网中涉案项目的销售情况一致，可以作为本案的定案依据。
4、原告中汉悦城公司提供的工作联系函、佣金联系函及律师联系函及特快专递回执，拟证明样板房未能按期完工而违约的事实；因被告违约未按期支付代理费，原告在2016年11月23日、2017年1月21日、2017年4月1日、2017年4月5日、2017年4月11日、2017年5月13日向被告发函催收代理费及工作安排事宜；因被告严重违约导致原告不得不请求解除合同的事实，虽然原告提起诉讼，但为了保障业主的合法权益安排工作人员在售楼部工作的事实，被告于2017年5月31日将原告员工从售楼部赶出来的事实。经庭审质证，被告金六源房地产公司对2017年1月21日的函件表示认可，原告发了函，但具体被告金六源房地产公司是否收到快件并不清楚，且该证据不能达到原告的证明目的，不能证明被告有违约的事实。本院经审核认为，原告提供的工作联系函均有相应的特快专递回执相佐证，且经快递单号查询上述函件已经被签收，故原告的该份证据可以作为本案的定案依据；
5、原告中汉悦城公司提供的现场照片、录音视频、短信微信聊天记录截图，拟证明被告未将写字楼样板房装修而违约的事实；被告要求原告停止销售所有商品房、遣散原告并愿意承担相关费用的事实；原告向被告提供494101元发票，被告仅支付194101元而将300000元履约保证金予以扣除的事实；原告多次向被告谢先东及被告总经理王丹汇报销售情况，被告未对销售情况予以否认；原告多次通过电话、短息、微信向被告进行催款的事实；被告在双方合同未解除的情况下强行将原告的售楼人员赶出并安排其他销售公司进驻而严重违约的事实；原、被告双方的营销代理合同因被告严重违约已实际不能履行的事实。经庭审质证，被告金六源房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，本院经审核认为，短信微信聊天记录系原告法定代表人王梦唐与被告谢先东和被告金六源房地产公司经理王丹就涉案项目销售情况的沟通交流情况，且被告谢先东在短信中作出了回应（找金六源房地产公司总经理王丹汇报），录音视频资料记载原、被告双方（包括被告谢先东）就涉案华南城市广场项目销售情况进行讨论的会议情况，故该份证据可以作为本案的定案依据；
6、原告中汉悦城公司提供的广告费用收据、广告合同，拟证明被告要求原告代表其与广告公司签订了广告合同且支付广告费的事实217000元；原告与被告签订代理协议之前所发生的广告费用与原告无关的事实。经庭审质证，被告金六源房地产公司对该份证据的真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的有异议，认为仅能证明原告支付广告费的事情，不能确认该广告费系投入涉案华南城市广场项目。本院经审核认为，原告提供了广告合同、广告费收据原件，被告金六源房地产公司认可涉案项目的元旦节、元宵节庆典活动真实发生，且原告法定代表人王梦唐与被告谢先东在聊天中亦提到原告已经垫付庆典活动费用，故该份证据可以作为本案的定案依据；
7、原告中汉悦城公司提供的房地产代理服务费发票，拟证明被告应向原告支付代理费494101元，但被告在扣除300000元履约保证金后实际只支付194101元的事实，经庭审质证，被告金六源房地产公司对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为只能证明被告金六源房地产公司收到发票，不能证明履约保证金已经扣除的事实，本院经审核认为，被告金六源房地产公司认可其收到涉案金额共计为494101元的发票两张，原告提供的湖南增值税专用发票有衡阳市石鼓区国家税务局的税收业务专用章，故该份证据可以作为本案的定案依据；
8、被告金六源房地产公司提供的资料未移交证明，拟证明原告未移交资料和客户信息，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该份证据系被告单方制作，原告并未收到该份证明，该份证据对原告没有约束力；根据营销合同第七条约定“原被告双方应在十个工作日内完成工作资料交接当日结清原告应得的全部代理费用”，由于被告未支付代理费用，原告享有不安抗辩权，有权不向被告移交资料，况且被告于2017年5月13日将原告员工赶出售楼部，导致原告无法移交相关资料，且原告于当日已发函告知被告。本院经审核认为，涉案资料未移交证明系被告自行制作，故该份证据不能作为本案的定案依据；
9、被告金六源房地产公司提供的视频资料，拟证明原告现场人员未按照合同约定到位，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为涉案合同中关于“原告保证驻该项目的现场人员不低于12人”系指项目工作人员12人，并非指在售楼部时刻应为12人，同时在2017年1月后，被告已经控制房源不让原告销售，原告就此事向被告多次报告请示，被告亦多次明确表示要求原告结算清场并减少销售人员。本院经审核认为，该份证据系对原告方工作人员在售楼部的工作情况，虽该视频资料记录的情况属实，但该情况只能反映某一特定时刻的人员到位情况，故该份视频资料的内容不能全面客观反映原告方工作人员的情况，不能作为本案的定案依据；
10、被告金六源房地产公司提供的已经支付的广告费凭证，拟证明被告已经支付的广告费。经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为被告未提供广告合同仅凭付款凭证无法确认该费用真实发生且因涉案项目产生；广告合同签订时间在2016年8月31日前的与原告无关，2016年8月31日后的广告费没有原告书面签字的不予认可，且合同约定“广告费不包括房交会费用及样板房装修费用”，因此2016年8月31日后被告实际投入的广告费用远远低于合同约定的费用；根据涉案合同约定“项目公寓楼、写字楼完成销售金额到账达一亿元，用于该项目金额的广告费用在1500000元内由被告金六源房地产公司承担”由于被告未将写字楼交及部分公寓给原告销售，该约定对原告没有约束力。本院经审核认为，被告提供的华南城市广场广告付款明细表，有相应的付款凭证相佐证，故该份证据可以作为本案的定案依据；
11、被告金六源房地产公司提供的原告已经完成的销售金额清单，拟证明原告未能完成销售金额。经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为对业主基本情况、销售价格、房款总额无异议，但实际销售公寓应为119套。本院经审核认为，原告对该份证据的三性无异议，且实际销售公寓套数双方差异不大，该份证据来源形式合法、内容客观真实、且与本案待证事实相关联，故对原告的该份证据可以作为本案的定案依据；
12、被告金六源房地产公司提供的会议纪要，拟证明被告要求原告按照面价销售的决定与事实，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，会议纪要上没有原被告盖章或各方参会人员签字，会议主题为华南城市广场及中兴工作开展会议，会议内容中没有涉及涉案营销代理合同修改事宜，亦未签订补充协议，对于已经销售的221套住宅没有提及底价和面价的问题，且该会议内容中被告承认没有按约完成样板房装修的问题。本院经审核认为，会议纪要中没有相关参会人员的签字，亦未提供其他证据予以佐证，无法确认会议纪要内容的真实性，故不能作为本案的定案依据；
13、被告金六源房地产公司提供的证人证言，拟证明原告低于面价销售需经被告金六源房地产公司签字，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，出具证言的证人应当出庭作证，并且证人购房的时间在涉案营销代理合同之前，与原告无关。本院经审核认为，该份证据仅能证明证人罗元其、刘贤于找被告金六源房地产公司总经理王丹签字优惠房价的事实，不能证明原告与被告金六源房地产公司之间存在约定的面价，不能作为本案的定案依据；
14、被告金六源房地产公司提供的低于面价经被告确认签字的单据，拟证明原告低于面价销售需经被告金六源房地产公司确认签字，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据系原告单方制作，时间在2016年8月31日前的与原告无关，在2016年8月31日之后的没有原告的签字盖章确认表示不予认可，本院经审核认为，被告金六源房地产公司总经理王丹签字优惠的单据，仅能证明购房者得到优惠的事实，不能证明原告与被告金六源房地产公司之间存在约定的面价，不能作为本案的定案依据；
15、被告金六源房地产公司提供的金钟大雁城的销售清单，拟证明原告低于面价销售导致被告损失的事实，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，金钟大雁城开发进度比华南城市广场项目晚，其基本情况与销售模式与涉案项目不同，销售价格系根据自身具体情况确定。本院经审核审核认为，房地产项目房价应结合市场行情、地理位置、房屋情况等因素综合考虑，被告提供金钟大雁城的销售价格得出涉案项目销售价格过低的观点不客观公正，故不能作为本案的定案依据；
16、被告金六源房地产公司提供的函告，拟证明不得低于面价销售的事实，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，发函时间为2017年4月18日，系在本案起诉之后，且函告的内容不属实，原告在代理销售房屋的时间里，所有商品房买卖合同均由被告金六源房地产公司审核后盖章收款。本院经审核认为，被告未向本院提供原告确认收到函告的凭证（包括快递回执），故不能作为本案的定案依据；
17、被告金六源房地产公司提供的中财公司面价销售清单和开盘照片、中财公司关于公寓的面价清单、金六源房地产公司分别与中财公司和中汉公司的委托代理合同、被告与中财公司代理佣金的结算清单，拟证明被告金六源房地产公司委托中财公司及中汉公司进行销售房屋的事实及原告完全清楚面价和底价的事实。经庭审质证，原告对销售清单和开盘照片的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，中财面价表形成时间在涉案代理合同签订之前，面价表只是对外宣传的价格而不是实际销售价格，亦不是双方进行结算的价格；原告对于中财公司关于面价销售清单的真实性、合法性及关联性无异议，但对其证明目的有异议，原告代理销售涉案房屋的时间里，被告对于原告销售的价格系知情的，若被告不同意原告销售价格，则早会要求原告停止销售，商品房买卖合同需经被告人员审核盖章且收款；对被告与中财合同之间的合同的真实性、合法性及关联性有异议，对被告与中汉之间的合同无异议；对被告与中财公司之间的佣金结算清单的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，认为其与本案无关。本院经审核认为，原告对中财公司面价销售清单和开盘照片和中财公司关于公寓的面价清单的三性有异议，无法确认原、被告双方存在面价的约定，故该证据不能作为本案的定案依据；原告对金六源房地产公司分别与中财公司和中汉公司的委托代理合同无异议，案外人中财公司在原告进驻销售前销售涉案项目住宅，故该份证据可以作为本案的定案依据；原告对被告与中财公司代理佣金的结算清单的三性有异议，但经庭审查明结算清单中载明的案外人中财公司销售的住宅数目及结算佣金金额原告表示认同，故该份证据可以作为本案的定案依据；
18、被告金六源房地产公司提供的退房申请，拟证明有退房的情况，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，退房应当是解除购房合同并办理备案登记注销，同时被告应当返还购房款的财务凭证，本院经审核认为，购房者因个人经济紧张提出退房申请不能表示房地产公司已予以退房的事实，故不能作为本案的定案依据；
19、被告金六源房地产公司提供的未全额到款的部分清单，拟证明未全额到款的事实存在，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，对购房业主基本情况无异议，对按揭款未到的事实有异议，客户的按揭贷款手续已经办理完毕，如造成银行按揭贷款不能发放的原因系被告未向银行缴纳保证金。本院经审核认为，全款未到客户清单与原告提供的全款未到清单相吻合，可以作为本案的定案依据。
根据原、被告双方的诉辩及其提供的证据，本院可确认以下事实：
关于合同签订情况：原告具有从事房地产代理、旅游地产企划及营销资质，被告金六源房地产公司系从事房地产开发的有限责任公司。2016年8月31日，原告中汉悦城公司（甲方））与被告金六源房地产公司(乙方)签订了一份《华南城市广场营销代理合同》，约定甲方将位于衡阳市蒸湘区船山大道60号的华南城市广场项目房屋委托原告进行销售，合同期限为2016年8月31日至2018年9月30日；委托范围为住宅41667平方米、公寓37843平方米、写字楼37220平方米（如部分租赁给酒店则减去相应部分面积），顺承至2018年9月底必须完成任务额达到委托房屋总面积的85%；委托底价为住宅平均委托销售委托底价为住宅平均委托销售底价为3800元每平方米、公寓平均委托销售底价为4300元每平方米（室内毛坯、公共区域精装修）、写字楼（室内毛坯、公共区域精装修）平均委托销售底价待双方协商后再书面确定，如果采取室内精装修对外销售，则装修成本加入委托底价，装修部分的价格不计取原告的代理佣金但计原告销售任务，本项目在开盘销售前按上述底价标准制定出底价分户价格表，经甲、乙双方签字作为本合同的附件，也是销售和结算佣金的依据，若成交价格低于底价，需征得甲方签字盖章同意，否则视为乙方私自成交，该套物业实际成交价格与底价之间的差价部分由乙方赔偿给甲方。收款方式为甲方自行派财务人员收款；关于公寓写字楼销售目标：本合同签订日截至2017年5月12日，乙方在甲方的配合下需完成项目公寓楼、写字楼销售合同金额人民币一亿元，目标分解为：在2017年1月27日前销售合同金额人民币六千万元，完成销售到账金额四千万元；在2017年5月10日前再完成销售到账人民币四千万元，否则销售额和回款额将自动按照样板房装修时间延迟1天按3天顺延。
关于委托代理佣金结算与付款方式：委托期间甲方鼓励乙方超出底价政策销售，销售超出底价部分金额，双方按照8:2分成，甲方得80%，乙方得20%，即：乙方单套溢价分成佣金=商品房买卖合同单价-
销售代理底价乘以销售面积乘以20%，溢价分成部分与代理费同步按月结算，乙方溢价分成部分及提成部分按代理服务实际税率向甲方开具税务发票后进行结算。关于佣金结算：公寓销售率＜30%,销售佣金按实际销售到账总额的1.5%计提；30%≤公寓销售率＜50%，销售佣金按照实际销售到账总额的1.8%计提；50%≤公寓销售率＜85%，销售佣金按实际销售到账总额的2.2%计提；公寓销售率≥85%，销售佣金按照实际销售到账的2.5计提；后期任务完成，前期佣金按照后期提成点数补差同步结清。写字楼销售率＜30%，销售佣金按照实际销售到账总额的1.8%计提，30%≤写字楼销售率＜50%，销售佣金按照实际到账总额的2.2%计提；50%≤写字楼销售率＜85%，销售佣金按实际销售到账总额的2.5%计提；写字楼销售率≥85%，销售佣金按照实际销售到账总额的2.8%计提，后期任务完成，前期佣金按照后期提成点数补差同步结清。住宅销售率＜30%，销售佣金按实际销售到账总额的1.2%计提；30%≤住宅销售率＜50%，销售佣金按照实际到账总额的1.5%计提；50%≤住宅销售率＜85%，销售佣金按实际销售到账总额的1.8%计提。后期任务完成，前期佣金按后期提成点数补差同步结清的销售佣金；同时深圳中财众创地产顾问有限公司未结的销售溢价和佣金自动结转给湖南中汉悦城地公司，并按比例及时结算给乙方。关于佣金支付方式：委托期间，溢价分成及月度佣金必须按购房款全部到位的户才能结算，按结算金额的85%支付给乙方，乙方先向甲方开具收据，次笔开具上笔税务发票。
关于营销广告费用：项目公寓楼、写字楼完成销售金额到账达一亿元（含一亿元），用于该目标金额的费用（含印刷费、推广、促销活动费、奖品费用等，但不包括房交会费用、样板房装修）在一百五十万元内由甲方承担。如未按时完成一亿元销售任务，将未完成销售任务的差额乘以1.5%的广告费由乙方承担。比如：完成销售任务九千万元，差额一千万元，则由乙方承担差额部分的广告费为十五万元。
关于已结算并支付佣金给乙方但退房的客户：中途乙方办理退房手续，此套物业应计入未售房源，已支付给乙方的佣金则从总结算应支付的佣金中扣除，本套房源的任务从退房当月已经完成的任务中减除，如影响到佣金结算的销售率标准，须重新计算佣金，乙方须退回多出部分的佣金给甲方。
关于被告金六源房地产公司（甲方）的责任与义务：（1）及时为乙方提供策划营销所需的项目原始资料，并保证相关文件的合法性和准确性；（2）甲方有权对乙方提交的相关工作成果报告与建议提出审核意见并要求乙方进行修改；（3）甲方须准时按合约要求支付乙方销售代理佣金及溢价提成；（4）甲方如有自用本项目房源计算为乙方业绩，不计乙方提成。
关于原告中汉悦城公司（乙方）的责任与义务：（1）乙方在服务期内应尽职尽责为甲方提供全程营销策划服务，对甲方委托事项须按时保质准确完成；（2）乙方在服务期内应按照双方约定日期或甲方通知要求，准时参与甲方举行的工作例会，汇报当期工作情况并于会后提交会议记录经甲方确认；（3）负责客户欠款的催收，负责客户按揭资料的催收（包括深圳中财众创地产顾问有限公司销售的客户）；（4）双方不论何种原因终止合同，乙方必须将在代理费期间获得的与项目相关的所有资料、客户信息移交给甲方；（5）委托期间售楼部所产生的办公耗材、电话、传真、复印、上网、饮水等费用均由乙方承担；（6）本合同签订后，乙方向甲方缴纳300000元履约保证金，在乙方办理好退场手续当日内，被告无息返还给乙方。
关于违约责任：（1）因乙方违约导致被告解除合同的，被告不再退还乙方的300000元履约保证金；（2）双方合同终止后，如被告按时结清乙方的佣金和溢价后，乙方拒绝履行移交与项目相关的所有资料的义务，乙方应承担1000000元的违约金；（3）委托期限结束双方对项目销售情况进行审核认定后，除本合同另有约定外，原、甲方双方应在十个工作日内完成工作、资料交接当日结清乙方所得的全部代理费用。
关于合同的解除：经双方协商一致可以终止本合同，具体另行签订终止合同协议；任何一方无故终止合同，需向对方支付违约金300000元；合同乙方不按照本合同的约定履行自己的责任义务，导致另一方的营销工作无法开展或停滞超过一个月的，守约方可以单方面解除合同。
关于其他约定：项目的营销策划文案、策划、广告语及活动方案，必须要以书面形式提前报至被公安审批并书面同意后方可执行；乙方保证进驻该项目的现场人员不低于12人，其中王梦唐、杨霖、李湘琼不得中途退出，如因乙方原因中途退出则需向甲方交纳违约金2000000元；甲方务必在2016年9月20日前完成公寓1套样板房装修及配饰，在2016年9月30日前完成公寓5套样板房装修及配饰，在2016年12月30日前完成写字楼样板房装修。
关于涉案项目房屋销售情况：合同签订之后，原告接受被告金六源房地产公司委托进驻华南城市广场项目售楼部开始售楼工作。自合同签订之日起至2017年3月23日止，原告已经销售涉案住宅130套和公寓116套（包含销售未签约但交定金住宅1套和公寓3套），原告销售上述住宅基本高于合同中约定的平均委托底价（3800元），销售公寓的价格均不同程度高于合同中约定的平均委托底价（4300元），除住宅8016户成交价为3767.53元、住宅8010户成交价为3692.54元、住宅12014户成交价为3605元、住宅13002户成交价为3756元、住宅15005户成交价为3796元外。在销售过程中被告已经支付原告代理佣金644101元。
再查明，原告在营销代理过程中事实上举行了圣诞平安夜、元旦、元宵节日推广、策划活动。另外，在原告进驻涉案项目销售前，案外人深圳中财众创地产顾问公司系该项目的委托销售人，其销售涉案住宅189套，可结的佣金金额为1752395.58元，其中全款到账177户可结佣金1634913.01元，其中12户未全款到账可结佣金117482.57元。案外人深圳中财众创地产顾问公司销售住宅的价格均不同程度低于原告销售价格。
另查明，2017年4月1日，原告向被告金六源房地产开发公司及华南制造集团发出（工地复工、房源及人员安排）工作联系函和关于佣金及溢价结算的工作联系函，请求就华南城市广场项目的复工、公寓惜售政策和不让财务人员收取15层及以上公寓客户的定金和首付款的情况、要求原告撤场仅保留两名置业顾问的情况、结算佣金和溢价分成款的问题给予原告相关答复。2017年4月5日，原告再次向被告金六源房地产开发公司及华南制造集团发出（工地复工、房源及人员安排和）关于佣金及溢价结算的工作联系函。
本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张和庭审查明的事实，对于本案的争议焦点，本院分别评判如下：
第一、关于涉案《华南城市广场营销委托代理合同》解除的违约责任认定问题。原告与被告金六源房地产公司之间签订的《华南城市广场营销委托代理合同》，系其双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现合同双方对解除上述委托代理合同并无异议，但是对导致合同解除的原因和责任各执一词。原告认为，被告未按照合同约定按时支付佣金和溢价分成而严重违约，导致其代理销售工作无法开展，遂要求解除合同；被告则认为，原告低于房屋面价销售房屋导致被告受损，在合同约定的时间内未完成相应的销售任务且在工作过程中进驻涉案项目的现场人员少于12人及离开售楼部后相关工作资料未移交给被告，因此原告解除涉案委托代理合同应承担违约责任。本院认为，根据涉案委托代理合同约定，被告应当就全部付清房款的户按月以85%的标准给原告结算佣金，被告未按约支付代理佣金，已经构成根本违约，原告享有随时解除合同的法定解除权。原告诉请被告支付其未按约支付代理佣金和溢价分成款的违约金1000000元，并未在涉案委托代理合同中进行约定，原告主张的该违约金实际系被告延迟支付佣金和溢价分成款的违约金，在本质上与原告诉请的延期履行利息一致，因此，对于原告诉请被告支付违约金1000000元，本院不予支持。关于被告反诉原告因未移交工作资料而应支付违约金1000000元，涉案营销委托代理合同第七条约定：“双方合同终止后，如甲方（被告）按时结算原告的溢价和佣金后，乙方（原告）拒绝履行合同约定的移交相关工作资料的义务，乙方（原告）应承担1000000元违约金”，因被告未按约向原告结清相应的佣金和溢价分成款，被告反诉原告支付上述违约金1000000元的事实未成就，本院对该项反诉主张不予支持。被告反诉原告因进驻涉案项目的现场人员低于12人而应支付违约金2000000元，被告提供的视频资料显示的售楼工作人员低于12人，但售楼的工作不仅限于售楼部接待客户等，还应包括陪客户看房、办理银行按揭贷款手续等，且被告提供的视频内容仅显示某段时间过程，不能真实客观全面显示原告售楼工作人员的工作情况，本院对该项反诉主张不予支持。
第二、关于原告是否已经交纳履约保证金300000元和被告是否应当退还履约保证金300000元的问题。原告认为，被告在第一次结算佣金时应当支付原告494101元，扣除履约保证金300000元便仅支付原告佣金194101元，因此被告应当在合同解除后返还给原告。被告则认为，被告仅收到过原告开具的金额为494101元的增值税专用发票，被告未支付原告上述款项194101元，因此不存在扣除履约保证金300000元。本院认为，根据庭审查明的事实，涉案委托代理合同中约定按月结算佣金时原告需向被告提供税务发票，被告承认其收到原告提供的金额为494101元的增值税专用发票，且原告提供的银行明细显示被告于2016年2月21日向原告银行账户中汇入194101元，被告在实际结算中事实上已将履约保证金300000元予以扣除，故原告已经向被告交纳上述履约保证金。因本案中未发生被告应不予退还履约保证金的事实，因此被告应当返还原告履约保证金300000元。
第三、原、被告双方是否约定了住宅销售面价，原告是否应当赔偿低于面价销售住宅所造成的损失2184348.5元。被告认为，原告对案外人深圳中财众创地产顾问公司制定的住宅面价表知情但视而不见，其销售住宅的价格低于面价但未征得被告签字盖章同意，且原告销售住宅价格明显低于衡阳金钟大雁城销售价格，因此由此导致被告的损失应由原告承担。本院认为，涉案《华南城市广场营销代理合同》中未对住宅面价进行约定，原、被告双方亦未按照合同约定制定底价分户价格表作为上述合同的附件。被告认为案外人深圳中财众创地产顾问公司在2016年8月31日前销售涉案项目住宅时制定了面价表并按照面价表销售，但根据实际销售住宅的缴款核对单，案外人深圳中财众创地产顾问公司销售住宅的折后价格基本低于原告销售住宅的价格。另外根据原告提供的案外人深圳中财众创地产顾问公司与被告金六源房地产公司双方确认的住宅公寓底价表，原告在中财众创地产顾问公司结束销售涉案项目之后进驻销售，其在销售过程中按照中财众创地产顾问公司与被告之间确认的底价表基础上销售，符合实际常情。涉案委托代理合同关于住宅平均委托销售底价为3800元、公寓平均委托销售底价为4300元，系合同当事人真实意思表示，原告销售涉案住宅的平均价格高于上述价格便符合被告出卖涉案房屋的心理预估。原告鼓励被告超出底价政策销售并约定了超过部分的溢价分成比例，该鼓励不等同强制。另外涉案项目销售中签订商品房买卖合同和购房款的收取均系被告财务人员，由此可见，被告对原告销售涉案项目住宅价格情况应属知情，其在销售过程中对原告未提出任何异议，可理解为原告销售的住宅的价格并未违背被告的心理预期。虽然涉案项目住宅销售价格低于衡阳金钟大雁城的住宅销售价格，但是关于房产销售价格的制定应综合考虑房地产市场行情、房屋地理位置、销售推广策划、购房者心理、资金回笼等因素，不能单一看待房产价格，金钟大雁城房产销售情况与本案无关联性和比拟性。因此，被告提出的住宅面价无事实和法律依据，本院对被告的该项反诉请求不予支持。
第四、原、被告双方就涉案已售房屋佣金及溢价分成款结算条件是否成就及数额（包括延迟履行利息部分）如何确认的问题。原告认为，被告应当按原告提供的结算表向原告支付佣金、溢价分成款。被告则认为，原告销售的房屋存在全款未到的事实及存在购房者退房的情况，且溢价部分不动产税如何支付存在争议，原告提供的销售清单中的房屋大部分属于案外人深圳中财中创地产顾问公司销售，原、被告双方就已售房屋佣金及溢价分成结算存在较大争议，结算佣金和溢价分成款结算的条件不具备。本院认为，根据双方合同约定，溢价分成和月度佣金必须按购房款全部到位的户才能结算，因此付清房款的已售房屋均符合结算佣金和溢价分成的条件。原告提供的未全额到款的房屋资料系截至2017年3月23日前，按揭贷款目前是否能发放或者已经发放应由被告金六源房地产公司举证。被告向本院提供了银行按揭贷款未到的房屋七套系证明涉案存在全款未到的事实，未到款的原因有购房者未缴纳维修基金、按揭贷款资料不齐全、购房者征信问题等。由于原告仅系销售代理人，已经履行了客户按揭资料催收和银行按揭手续办理等义务，且被告提供的证据不能证明其全款未收到的事实，应承担举证不能的后果。被告提供退房申请证明存在退房情况，因此存在退房申请的房屋不能结算，但是以个人经济紧张为由申请退房有悖诚实信用的市场交易原则，且被告提供的证据不能证明被告已经退房退款的事实。另关于溢价部分不动产税如何支付及销售房屋数目存在争议问题，双方委托代理合同中未对溢价部分不动产税的支付进行约定，被告金六源房地产公司亦对该项未提出反诉请求，且溢价部分不动产税如何支付及销售房屋数目存在争议并不能成为被告金六源房地产公司拒绝支付原告佣金及溢价分成款的事实与理由，故本院对被告的抗辩理由不予采信。因此，原告提供的已经办理网签（缴纳首付款）的房屋符合佣金和溢价分成款结算的条件。涉案项目住宅共计336套、公寓共计651套，原告销售住宅129套和公寓113套（案外人深圳中财众创地产顾问公司未到账结算的销售房屋按营销委托代理合同约定直接转入原告的销售业绩；由于原告作为代理销售人未完成相应的销售流程和义务，所以已交订金未签约的4套房屋不能视为销售部分）。另根据庭审查明，原告进驻销售之前，案外人深圳中财众创地产顾问公司已经销售涉案住宅189套，原、被告双方签订的《华南城市广场营销委托代理合同》中虽约定住宅委托总面积为41667平方米，但实际能够履行的总面积应扣除案外人中财公司已经销售的面积，因此，住宅销售率约为87.75%【129套÷（336-187）=87.75%】，销售佣金计提率为1.8%。由于原告系在案外人深圳中财众创地产顾问有限公司结束后进驻销售，原、被告双方未按照合同约定指定分户底价表，销售过程是紧密相连的，故对于原告按照被告与案外人中财众创地产顾问有限公司的分户底价进行结算佣金及溢价款的依据，本院依法予以支持。经本院核算，原告销售涉案华南城市广场项目住宅的溢价分成款为777764元、销售佣金为1078053元（参照原告提供的住宅部分佣金和溢价分成结算表计算）。关于销售公寓的溢价分成款和佣金的问题。涉案项目公寓共计651套，原告销售113套，若单纯从销售率约20.25%（113套÷651=17.36%）来看，销售公寓计提率为1.5%，但本案中原告仅销售公寓113套存在被告控制房源及实行公寓暂停销售政策的原因，即若被告不控制公寓房源，则公寓销售率应比目前销售率高，对于被告预期可销售公寓情况，本院根据实际情况酌情认定，涉案销售公寓计提率为1.8%（30%≤公寓销售率＜50%）。根据原告与被告金六源房地产公司双方确认的《华南城市广场789公寓一房一价底价表》，经本院核算，原告销售涉案公寓溢价分成款为866006元、销售佣金为629748元（参考原告提供的公寓佣金和溢价分成结算表计算）。因此，被告金六源房地产公司应支付原告溢价分成款1643770元、销售佣金1707801元，两项合计为3351571元，扣除被告已经支付的代理佣金644101元，故被告金六源房地产公司尚欠原告溢价分成款和销售佣金共计2707470元。关于原告诉请被告支付延迟履行利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的约定及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》关于“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”之规定，本案违约金应当以被告应支付的佣金和溢价分成款参照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月23日次日计算，被告应支付原告违约金12907元（自2017年3月24日起至2017年4月21日止：2707470×年利率6%×29天÷365=12907），后段违约金以未支付款项为基数按照年利率6%自2017年4月22日计算至款项付清之日止。
第五、原告诉请被告支付其垫付的广告费217000元及被告反诉原告承担广告费1039680元是否有事实和法律依据。（一）、关于原告要求被告支付其垫付的广告费217000元。被告金六源房地产公司认为，原告仅提供两份广告合同和收据，未提供付款转账凭证和发票，委托代理合同中未约定要求原告代为支付，且被告亦未要求原告支付上述广告费，因此原告诉请的上述广告费与被告金六源公司无关。本院认为，虽然涉案委托代理合同中原告的责任和义务不包括垫付广告费用，但是根据合同第三条关于营销广告费用的约定，营销广告费用的承担主体为被告金六源房地产公司，且原告法定代表人王梦唐向被告金六源房地产公司的实际控制人谢先东就投入广告费217000元事宜进行了汇报。本案原告与广告公司签订了两份推广、策划活动广告合同，事实上亦为涉案华南城市广场项目举行圣诞、元旦、元宵节推广、策划活动。广告合同系诺成性合同，被告亦认可推广、策划活动真实发生，案外人衡阳市华发文化传媒有限公司已经履行了相应的义务。另举办平安夜、元旦1、2、3号三场、元宵节共五天活动的广告费用共计217000元不悖被告反诉提供的《华南城市广场广告付款明细表》及实践常态，因此，对于原告的该项主张，本院予以支持。（二）、关于被告反诉原告承担广告费1039680元','2018-10-02
09:36:50',0,'web',NULL),(35233817,'86f3dcd6-4784-4675-9f21-fbbc47253f21','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：68次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"\",\"法院ID\":\"3267\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"二审\",\"文书全文类型\":null,\"案号\":\"（2016）青01民终170号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"西宁市\",\"法院省份\":\"青海\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1465315200000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"文书ID\":\"86f3dcd6-4784-4675-9f21-fbbc47253f21\",\"案件名称\":\"张某甲、张某乙、张某丙与李某甲、方某某分割财产纠纷一案二审民事判决书\",\"法院名称\":\"青海省西宁市中级人民法院\",\"补正文书\":\"2\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"上诉人张某甲、张某乙、张某丙与被上诉人李某甲、方某某分割财产纠纷一案，李某甲、方某某于2015年9月7日向青海省西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令张某甲、张某乙、张某丙返还因其女儿去世后医院给付的赔偿金320000元。西宁市城北区人民法院受理后于2015年11月30日作出（2015）北民一初字第612号民事判决，宣判后，张某甲、张某乙、张某丙不服原判，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人张某甲、张某乙、张某丙的委托代理人张某丁、刘喜全、被上诉人李某甲、方某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"张某甲、张某乙、张某丙与李某甲、方某某分割财产纠纷一案二审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"张某甲、张某乙、张某丙与李某甲、方某某分割财产纠纷一案二审民事判决书
（2016）青01民终170号\");$(\"#hidDocID\").val(\"86f3dcd6-4784-4675-9f21-fbbc47253f21\");$(\"#hidCaseName\").val(\"张某甲、张某乙、张某丙与李某甲、方某某分割财产纠纷一案二审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）青01民终170号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"青海省西宁市中级人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"3267\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"青海省西宁市中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"分家析产纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"二审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2016-04-13\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"张某甲,张某乙,张某丙,李某甲,方某某\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百七十条\',法条内容:\'第一百七十条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张某甲、张某乙、张某丙与李某甲、方某某分割财产纠纷一案二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-06-08\\\\\",\\\\\