四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终613号
上诉人(原审被告)：四川省邻水爱众燃气有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇乌龟碑街27号。
法定代表人：庞山，董事长。
委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信律师事务所律师。
被上诉人：包安华，男，1971年11月23日出生，汉族，住四川省邻水县。
被上诉人：李翠，女，1973年12月18日出生，汉族，住四川省邻水县。
原审被告：邻水县中信建筑工程有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇南门桥宏志楼A栋二楼。
法定代表人：余宗一，总经理。
原审被告：李世林，男，1948年09月23日出生，汉族，住四川省邻水县。
上诉人四川省邻水爱众燃气有限公司（以下简称邻水爱众公司）因与被上诉人包安华、李翠以及原审被告邻水县中信建筑工程有限公司、李世林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2017）川1623民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭于2018年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人邻水爱众公司的委托诉讼代理人李剑波，被上诉人包安华、李翠到庭参加诉讼。原审被告邻水县中信建筑工程有限公司（以下简称邻水县中信公司）、李世林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邻水爱众公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回包安华、李翠对邻水爱众公司的诉讼请求。事实和理由：1.邻水爱众公司不是包安华、李翠房屋买卖合同的当事人，邻水县人民法院(2009)邻水民初字第1561号民事判决要求李世林返还的购房款中不包括包安华、李翠的房款，邻水爱众公司与李世林之间不存在因授权或追认而形成委托法律关系；2.一审法院既判决返还房款及利息，又判决赔偿高于房屋评估价值的损失错误，既判决赔偿损失又判决承担违约金错误；3.2016年10月评估后房价并未上涨，原判决认定涉案房屋价值损失40万元错误。
包安华、李翠辩称，1.不能否定邻水爱众公司与李世林之间委托关系，且2010年李世林、邻水县人民政府的复函，均告知他们找邻水爱众公司；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，邻水爱众公司还应向他们支付已付购房款79,200元一倍的赔偿；3.原判决认定的房屋价值损失仍然过低，与现在邻水城区房价差距过大，请求增加该损失至538,800元。
包安华、李翠向一审法院起诉请求：1.判令解除购房协议，由邻水爱众公司返还包安华、李翠购房款79,200元及利息，水、电、气、闭路立户费及土地出让金11,000元及利息;2.判令邻水爱众公司支付合同违约金41,800元;3.判令邻水爱众公司支付包安华、李翠因购房协议解除造成的经济损失338,800元(重审中增加至438,800元);4.判令邻水爱众公司承担一倍赔偿责任79,200元;5.案件受理费用由邻水爱众公司承担;6.房价评估费用由邻水爱众公司承担。
一审法院认定事实：2005年3月22日，邻水县中信公司中标承建邻水爱众公司的生产用房工程。2005年6月8日，邻水爱众公司（甲方）与邻水县中信公司（乙方）签订了《邻水县燃气有限责任公司生产建设用房工程承包合同》，该合同约定甲方未出任何资金，只提供甲方所有的邻鼎国用（1995）字第0911号《国有土地使用权证》项下的1.932亩国有划拨土地给乙方修建甲方生产用房工程和乙方从事万发商品房开发，乙方自筹资金为甲方修建生产用房工程，生产用房底楼大门及大门两旁相邻的左右各一个门面、二至九楼归甲方所有，底楼的其他门面归乙方所有，乙方修建的万发商住楼归乙方所有，由乙方支配及出售等。
2005年3月26日邻水爱众公司向李世林出具证明：“我燃气公司与邻水县中信建筑有限公司以土地置换房产合同规定，燃气公司办公楼底楼除大门左右各一个门面属燃气公司外，办公楼底楼门面和万发商住楼门面、住房全部均属邻水县中信建筑有限公司李世林所有，均由李世林自行销售处置”。邻水爱众公司未将其向李世林出具证明的情况通报给邻水县中信公司。
2005年3月27日，邻水县中信公司聘任李世林为生产用房工程项目负责人，2005年3月30日邻水县中信公司与李世林签订了《工程项目内部责任合同》，邻水县中信公司将中标的邻水爱众公司生产用房工程承包给李世林修建。2005年6月8日邻水爱众公司与邻水县中信公司签订了生产用房工程承包合同，该合同约定工程负责人为李世林，其中第六条明确土地1.932亩由邻水爱众公司提供，土地使用权归邻水县中信公司，其中第八条明确邻水爱众公司生产用房（办公楼）底楼大门7.8米宽（约2个门面）和二至九楼归邻水爱众公司，底楼其它门面的所有权归邻水县中信公司所有，万发商住楼权属归邻水县中信公司所有，由该公司支配和出售，邻水爱众公司不得以任何理由干涉。
李世林以2005年3月26日邻水爱众公司为其出具的证明，将万发商住楼住房和门面予以预售，并对外签订了数份《协议书》。2006年5月21日，案外人冯某某与李世林签订了万发商住楼*楼*号购房合同，交纳了购房款88,400元。2006年7月21日，李世林与李翠签订《协议书》，约定：李翠购买邻水万发商住楼A单元*楼*号住房一套，房屋价款79,200元，交房时间：2006年10月底。若一方违约应付另一方房款10%的违约金。同年8月6日，李世林向包安华出具了购房款收条。2008年8月8日，李世林以代收人的名义向李翠出具收条，收取李翠交纳的水、电、气、闭路立户费、土地出让金共11,000元。
邻水县中信公司得知李世林擅自对外预售房屋后，于2006年6月10日、2007年12月27日通过邻水县电视台播出声明“我公司于2005年6月8日与邻水县燃气有限责任公司签订的建设承包合同，为燃气公司承建其生产用房和万发商住楼工程。我公司严正声明：我公司在此声明之前，从无委托任何单位和个人自行销售该处商品房和门面的行为，且凡未加盖我公司公章的合同和未取得加盖我公司财务专用章的白条收据，我公司概不认可。望误交款的单位和个人请及时与我公司联系”。2006年8月23日，邻水县中信公司免去了李世林的工程项目负责人的职务。2006年8月26日，邻水县中信公司将万发商住楼A单元*楼*号住房出售给了案外人邱某某。2007年2月9日，邻水县规划和建设局对李世林违法售房行为作出了行政处罚。
2008年，邻水县中信公司向该院提起诉讼，请求：一、判令邻水爱众公司按照合同约定将万发商住楼所占用的土地立即过户给邻水县中信公司并办理土地使用权证；二、判令邻水爱众公司支付超过合同约定工程量的价款80万元；三、判令邻水爱众公司赔偿管理人员工资损失393,600元、设备闲置损失851,700元、工程价款资金利息损失2,396,886.64元。后邻水县中信公司在一审庭审中将第一项诉讼请求变更为“判决邻水爱众公司按约将万发商住楼工程项目所占用的土地立即过户给邻水县中信公司，并办理土地使用权证，否则由邻水爱众公司按评估后的工程造价折算给邻水县中信公司。”该院经审理后作出（2008）邻水民初字第1012号民事判决，认定邻水爱众公司与邻水县中信公司签订的《生产用房工程承包合同》中涉及以国有划拨土地抵偿工程款的部分无效，万发商住楼归邻水爱众公司所有，判决：一、邻水爱众公司支付邻水县中信公司工程造价款3,761,781.54元；二、邻水爱众公司赔偿邻水县中信公司损失700,000元；三、驳回邻水县中信公司的其他诉讼请求。一审宣判后，邻水爱众公司不服提起上诉，2009年6月8日，四川省广安市中级人民法院作出（2009）广法民终字第240号判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年，邻水爱众公司分别对邻水县中信公司、李世林提起诉讼，请求判令邻水县中信公司、李世林返还向购房户收取的购房款，2009年9月3日，该院作出（2009）邻水民初字第789号民事判决，判决由邻水县中信公司向邻水爱众公司返还收取的购房款62万元，2013年5月15日，该院作出（2009）邻水民初字第1561号民事判决，判决由李世林向邻水爱众公司返还收取的购房款5,431,780元及利息。
为解决万发商住楼的房屋出售的遗留问题，邻水县人民政府于2010年4月7日同意对万发商住楼占用的土地由国有划拨土地变性为商住地。同时，在相关行政主管部门的协调下，邻水爱众公司重新签订购房协议的方式确认了万发商住楼的房屋出售问题，并于2010年4月8日专门就冯某某与范某某重复购买*楼*号住房、邱某某与李翠重复购买的*楼*号住房问题出具了《关于万发商住楼遗留问题的处理意见》。该处理意见认定冯某某为*楼*号房主，认定*楼*号房归邱某某所有。
后案外人廖某某、邓某某、倪某某、冯某某、余某某（邱某某之妻，即本案案涉房屋）与李世林签订《协议书》购买的房屋经过政府部门的协调均与邻水爱众公司重新签订《房屋权属约定书》，办理了房屋所有权登记，登记为案外人所有。
包安华原系中国人民解放军******部队干部，邻水县人民政府于2010年7月26日向包安华所在部队政治部对关于包安华以其妻名义购买房屋的问题作出复函，告知其因包安华、李翠未能提供购房合同及交款凭据等有效凭证，不能确定购房行为，邻水爱众公司将*楼*号房屋确认给了余某某的处理情况。此后，包安华、李翠于2012年7月12日向该院提起诉讼，请求解除购房合同，由邻水爱众公司、邻水县中信公司及李世林返还购房款及水电气立户费并赔偿损失316,800元。该院于2013年8月1日作出（2012）邻水民初字第1513号民事判决，判决：一、解除李翠与邻水爱众公司之间的房屋买卖协议；二、由邻水爱众公司于判决生效之日起十日内返还李翠、包安华购房款79,200元及水、电、气立户费、闭路费、土地出让金11,000元，共计90,200元并支付利息（其中79,200元的利息从2006年8月6日起按中国人民银行同期贷款基准利息计算至付清之日止，其中11,000元的利息从2008年8月8日起按中国人民银行同期贷款基准利息计算至付清之日止）；三、由邻水爱众公司在判决生效之日起十日内赔偿李翠、包安华损失79,200元；四、由邻水爱众公司在判决生效之日起十日内向李翠、包安华支付违约金7,920元；五、驳回李翠、包安华的其他诉讼请求。一审判决后，包安华、李翠及邻水爱众公司不服提起上诉。2014年6月16日，广安市中级人民法院作出（2014）广法民终字第142号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省邻水县人民法院（2012）邻水民初字第1513号民事判决；二、发回邻水县人民法院重审。
该院在重新审理过程中，包安华、李翠申请变更诉讼请求，要求继续履行合同，交付房屋并赔偿损失。该院于2015年8月21日作出（2014）邻水民初字第3696号民事判决，判决：驳回李翠、包安华的诉讼请求。李翠、包安华不服，提起上诉，广安市中级人民法院受理后于2016年4月14日作出（2015）广法民终字第933号民事判决，认为：“虽然上诉人李翠与被上诉人李世林签订了关于万发商住楼A单元*楼*号的购房《协议书》并支付了购房款，但其后经人民法院生效判决认定万发商住楼归邻水爱众公司所有，李世林与李翠签订的购房协议的行为构成无权处分行为。2009年，邻水爱众公司对李世林提起诉讼，请求判令李世林返还向购房户（包括李翠）收取的购房款，邻水县人民法院作出（2009）邻水民初字第1561号民事判决，判决由李世林向邻水爱众公司返还收取的购房款5,431,780元及利息，表明邻水爱众公司对李世林的无权处分行为予以了追认。此时邻水爱众公司与李世林之间形成了一种委托合同关系，受托人李世林因委托人邻水爱众公司的原因未能对李翠履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，李翠可以向邻水爱众公司主张权利。”判决：驳回上诉，维持原判。
2016年5月13日李翠、包安华起诉邻水爱众公司，要求：一、判令解除购房协议，返还购房款79,200元及利息，水、电、气、闭路立户费及土地出让金11,000元及利息;二、判令邻水爱众公司支付合同违约金41,800元；三、判令邻水爱众公司支付李翠、包安华因购房协议解除造成的经济损失338,800元;四、判令邻水爱众公司承担一倍赔偿责任79,200元；五、判令案件受理费、房价评估费由邻水爱众公司承担。该案在审理过程中，李翠、包安华申请对案涉房屋价值进行了评估。该院依法委托了四川信合资产评估有限责任公司对案涉房屋的价值进行评估。该公司于2016年12月10日作出川信资评报[2016]第110号评估报告书，结论为：纳入本次评估范围的评估对象在评估基准日（2016年10月13日）满足本报告评估假设和限制条件下的评估价值为人民币33.42万元。花去评估费5,000元。该院于2017年3月30日作出（2016）川1623字第1090号民事判决，判决:一、解除李翠、包安华与邻水爱众公司的房屋买卖协议；二、由邻水爱众公司于判决生效之日起十日内返还李翠、包安华购房款79,200元及水、电、气立户费、闭路费、土地出让金11,000元，共计90,200元并支付利息（其中79,200元的利息从2006年8月6日起按年利率6%计算至判决确定的履行期限届满之日止，其中11,000元的利息从2008年8月8日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、由邻水爱众公司在判决生效之日起十日内向李翠、包安华支付违约金7,920元；四、由邻水爱众公司于判决生效之日起十日内赔偿李翠、包安华损失300,000元；五、由邻水爱众公司在判决生效之日起十日内赔偿李翠、包安华损失79,200元；六、驳回李翠、包安华的其他诉讼请求。邻水爱众公司对此判决不服，提起上诉，广安市中级人民法院于2017年8月4日作出（2017）川16民终930号民事裁定，认为原判决遗漏房屋买卖合同订立时的出卖人李世林作为当事人参加诉讼，裁定：一、撤销四川省邻水县人民法院（2016）川1623民初1090号民事判决；二、发回四川省邻水县人民法院重审。现李翠、包安华追加邻水县中信公司及李世林参加诉讼，并将诉讼的第三项判令邻水爱众公司支付李翠、包安华因购房协议解除造成的经济损失338,800元，增加至438,800元。
一审法院认为，李翠、包安华主张解除购房《协议书》，邻水爱众公司抗辩认为其并非涉案购房《协议书》的相对人，没委托任何第三方与李翠、包安华签订协议，也没有对其签订的协议进行追认。（2015）广法民终字第933号生效民事判决书判决认为：“虽然上诉人李翠与被上诉人李世林签订了关于万发商住楼A单元6楼2号的购房《协议书》并支付了购房款，但其后经人民法院生效判决认定万发商住楼归邻水爱众公司所有，李世林与李翠签订的购房协议的行为构成无权处分行为。2009年，邻水爱众公司对李世林提起诉讼，请求判令李世林返还向购房户（包括李翠）收取的购房款，邻水县人民法院作出（2009）邻水民初字第1561号民事判决，判决由李世林向邻水爱众公司返还收取的购房款5,431,780元及利息，表明邻水爱众公司对李世林的无权处分行为予以了追认。此时邻水爱众公司与李世林之间形成了一种委托合同关系，受托人李世林因委托人邻水爱众公司的原因未能对李翠履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，李翠可以向邻水爱众公司主张权利。”因此，李翠、包安华与邻水爱众公司之间建立了房屋买卖合同关系。但邻水爱众公司已将李世林与李翠所签购的房屋履行给了案外人，并由案外人合法占有使用，李翠与李世林所签购房协议已经存在法律上不能履行的情形，邻水爱众公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。李翠、包安华向邻水爱众公司主张解除该购房《协议书》，返还购房款及利息，水、电、气、闭路立户费及土地出让金及利息、赔偿损失符合法律规定，该院予以支持;《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李翠与李世林签订协议后，完全履行了合同支付房款的义务，期待着邻水爱众公司会全面履行给付住房的义务以实现自己的权益，但因邻水爱众公司的违约使其合同权益不能实现。在房价不断攀升的情况下，双方按约定的违约责任已无法对李翠、包安华付出的代价得到弥补和利益进行保护。李翠、包安华主张损失在2016年10月31日为基准日评估价值为人民币334,200元，但该评估报告使用期限为一年，现因政策性因素、城市发展建设利好因素，人们对房子的看重等因素，房价的市场价格增长幅度较大，针对案涉房屋所处地段及本地房价的涨幅情况，李翠、包安华主张经济损失人民币438,800元过高，该院对案涉房屋的损失减去购房款后酌情认定为人民币400,000元。李翠、包安华与李世林签订购房《协议书》约定违约金为合同价款的10%，即7,920元。李翠、包安华认为该违约金不足以弥补其损失，但对于李翠、包安华的损失，该院已部分支持了李翠、包安华请求赔偿损失的诉求，因此，该院对于李翠、包安华主张违约要求增加至41,800元的诉讼请求，该院不予支持。李翠、包安华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定请求邻水爱众公司承担不超过已付购房款一倍即79,200元的赔偿责任。该解释第一条规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款。商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发企业开发的，建成后用于市场出售的房屋。而本案案涉房屋系邻水爱众公司的生产建设用房，交由不是房地产开发企业的邻水县中信公司承建。在承建过程中，由其项目负责人李世林将该房屋出售给李翠、包安华，因此该案案涉房屋不属于商品房，不应适用该解释第八条规定由邻水爱众公司承担不超过已付购房款一倍即79,200元的赔偿责任。对李翠、包安华的这一诉求，该院不予支持。
综上，李翠、包安华请求判令解除与邻水爱众公司签订的购房《协议书》，并要求邻水爱众公司返还购房款及水、电、气立户费、闭路费、土地出让金及利息的请求成立，该院予以支持;要求邻水爱众公司赔偿损失的诉讼，该院予以部分支持;李翠、包安华要求支付已付购房款的一倍的请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的责任主体，不予支持;对于李翠、包安华与李世林签订的购房《协议书》其责任主体发生法律上的变化，其应承担的合同义务已转移至邻水爱众公司，不再承担合同所规定相应义务；邻水县中信公司只是涉案房屋的承建商，与该案李翠、包安华所主张的权利没有任何联系，因此对于李翠、包安华向李世林及邻水县中信公司提起的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李翠与四川省邻水爱众燃气有限公司之间的购房《协议书》；二、由四川省邻水爱众燃气有限公司于判决生效之日起十日内返还李翠、包安华购房款79,200元及水、电、气立户费、闭路费、土地出让金1,1000元，共计90,200元并支付利息（其中79,200元的利息从2006年8月6日起按年利率6%计算至还清之日止，其中11,000元的利息从2008年8月8日起按年利率6%计算至还清之日止）；三、由四川省邻水爱众燃气有限公司于判决生效之日起十日内向李翠、包安华支付违约金7,920元；四、由四川省邻水爱众燃气有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李翠、包安华损失400,000元；五、驳回李翠、包安华对邻水县中信建筑工程有限公司、李世林的诉讼请求；六、驳回李翠、包安华的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，包安华、李翠主张解除的购房《协议书》，虽然系李翠与李世林签订，没有直接与邻水爱众公司签订，但是，双方买卖合同所涉的房屋位于万发商住楼，后经人民法院生效判决认定万发商住楼归邻水爱众公司所有，李世林与李翠签订购房协议的行为构成无权处分行为。为解决万发商住楼房屋出售的遗留问题，在相关行政主管部门的协调下，邻水爱众公司以重新签订购房协议的方式确认了万发商住楼的房屋出售问题；2009年，邻水爱众公司分别对邻水县中信公司、李世林向一审法院提起诉讼，请求邻水县中信公司、李世林返还向购房户收取的购房款，该院判决由邻水县中信公司、李世林向邻水爱众公司返还收取的购房款，包括向李翠收取的购房款。这些事实表明，邻水爱众公司承接了有关房屋买卖合同的权利义务，包安华、李翠对于本案的房屋买卖合同纠纷，有权向邻水爱众公司主张权利，邻水爱众公司依法应当承担相应的民事责任。
邻水爱众公司将李世林与李翠所签购的房屋交付给了案外人，并由案外人合法占有使用，已经不能履行交房的义务，合同目的不能实现，李翠、包安华向邻水爱众公司主张解除该购房《协议书》，应当予以解除。邻水爱众公司的行为还构成违约，应承担相应的违约责任。合同解除后，邻水爱众公司应当返还购房款，返还水、电、气、闭路立户费及土地出让金，并支付相应资金利息。李翠、包安华与李世林签订的购房《协议书》约定违约金为房屋价款的10%即7,920元，邻水爱众公司应当支付。由于李翠、包安华认为该违约金不足以弥补其损失，请求赔偿超出部分的损失，应当支持。李翠与李世林签订协议后，履行了支付房款的义务，但邻水爱众公司不能交付房屋，在房价不断攀升的情况下，按双方约定的违约责任已无法对李翠、包安华的利益进行有效维护，一审法院在参考2016年评估价的基础上，结合住房的市场价格增长幅度较大的实际情况，对案涉房屋的损失减去购房款后酌情认定为人民币400,000元，基本恰当。
包安华、李翠未对原判决提出上诉，对于其提出的邻水爱众公司还应向他们支付已付购房款一倍的赔偿79,200元、增加房屋价值损失至538,800元等请求，不属于本院二审审理范围。
综上所述，邻水爱众公司的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,772元，由四川省邻水爱众燃气有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 平
审 判 员 杨昌礼
审 判 员 冯 文
二〇一八年六月二十六日
法官助理 邓 成
书 记 员 李小帅
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。