上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2304号
原告上海峻亿兴机电工业有限公司。法定代表人杜洁敏，总经理。委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。委托代理人黄骅，上海源法律师事务所律师。被告上海邦造投资管理有限公司。法定代表人余俊英，总经理。委托代理人陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。委托代理人宋英杰，上海胜杰律师事务所律师。原告上海峻亿兴机电工业有限公司与被告上海邦造投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理。依法由审判员金卫东适用简易程序于2015年11月20日、2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告上海峻亿兴机电工业有限公司的委托代理人龚毅、黄骅，被告上海邦造投资管理有限公司的委托代理人陈慧玲、宋英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海峻亿兴机电工业有限公司诉称：原、被告双方于2010年10月27日、同年12月3日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，约定原告将其所有的位于上海市闵行区房屋出租给被告，租期自2010年11月1日起至2025年10月31日止，其中自2011年7月1日起至2016年6月30日的年租金为人民币(下同)3,200,000元，付款方式为每月的15日由被告支付原告。合同另约定，若被告逾期未支付租金，则每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收迟延履行的违约金，且若被告拖欠租金达二个月的，原告可终止合同并收回房屋，并要求被告赔偿原告的损失。合同订立并生效后，原告即开始按约履行合同，但被告却擅自违约，自2012年1月起即不再向原告支付房屋租金。无奈之下，原告于2013年12月5日向人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同并由被告赔偿原告的损失。后在法院调解之下，双方达成调解协议并由法院出具民事调解书。根据民事调解书的规定，被告应继续履行房屋租赁合同，并于2014年3月31日前向原告支付至2013年12月31日止的租金1,000,000元及押金200,000元，同时还要于2014年4月30日之前以每月266,000元的标准向原告支付自2014年1月1日起至2014年4月30日止的租金。然民事调解书生效后，被告只按时向原告支付了2012年、2013年的租金，却拖延支付2014年及2015年的租金，时至今日还有多笔租金未付。原告曾发函要求被告付款，但其不予理睬。被告的行为已构成违约并给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告自身的合法权益，诉至法院，要求判令：1、解除原告上海峻亿兴机电工业有限公司与被告上海邦造投资管理有限公司分别于2010年10月27日、2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、被告上海邦造投资管理有限公司搬离并向原告上海峻亿兴机电工业有限公司返还上海市闵行区房屋；3、被告上海邦造投资管理有限公司向原告上海峻亿兴机电工业有限公司支付自2014年5月起至2015年11月止的租金4,672,000元(已扣除被告在原告处的押金200,000元)；4、被告上海邦造投资管理有限公司向原告上海峻亿兴机电工业有限公司支付自2014年5月16日起至本判决生效之日止的违约金(暂估至2015年8月15日为864,000元)；诉讼中，原告上海峻亿兴机电工业有限公司补充称，其在民事诉状中要求与被告解除租赁合同的意思表示是明确的，被告于2015年11月2日收到民事起诉状，因此双方间的租赁合同业于该日(2015年11月2日)解除。为此，原告将其第三项诉请变更为，判令被告上海邦造投资管理有限公司支付原告上海峻亿兴机电工业有限公司自2014年5月至2015年11月2日止的租金4,423,111元(租金标准每季度为800,000元)及自2015年11月3日起至实际搬离之日止按每月266,666.67元计算的房屋使用费(按租金标准每季度800,000元)。原告并将其第四项诉请明确为，判令被告上海邦造投资管理有限公司支付原告上海峻亿兴机电工业有限公司以租金76,000元为本金，自2014年5月16日起算至本判决生效之日止，按每日千分之一计算的违约金；以月租金266,666.67元为本金，2014年6月起至2015年8月期间的每月16日分别起算至本判决生效之日止，按每日千分之一计算的违约金。被告上海邦造投资管理有限公司辩称：双方间签订房屋租赁合同、补充协议及产生纠纷后由法院调解的事实属实，所欠租金金额亦无异议。但双方间约定的违约金过高，请求法院予以调整，因原告所受损失仅仅是被告拖欠租金的利息损失，故应当按照银行同期贷款利率计算违约金较合理。被告在承租房屋之后对租赁房屋进行了装修并经营白领公寓，若解除双方间的合同将对被告造成损失，被告保留另案向原告主张损失的权利。就租金的支付，原、被告间一直在协商解决，被告亦陆续支付了部分租金，原告不能单方解除双方间的租赁合同，双方间的租赁合同仍然合法有效，现不同意解除原、被告间的租赁合同关系。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系上海市闵行区房屋的权利人。2010年10月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定原告将坐落于上海市闵行区房屋出租给被告，租赁期限自2010年11月1日至2025年10月31日止。(如被告租满十五年，并提前2个月通知原告不再续租。不作为违约处理。)免租期为八个月。租金约定为，期限2011年7月1日至2016年6月30日为年租金3,200,000元。期限2016年7月1日至2021年6月30日为年租金3,456,000元。期限2021年7月1日至2025年10月30日为年租金3,732,480元。租金的支付方式为，按月结算，先付后用，由被告于每月的15日支付原告。以银行转账方式支付租金的，资金到原告账号时间为被告的付款时间。租赁期满后，被告须按时将房屋退还给原告。被告若需继续承租，必须参加原告的公开竟租，在“公开竟租、价高者得”原则的同等条件下，被告优先得到承租权。双方约定房屋交付期限为，原告应于本合同生效之日起，将租赁房屋交付被告。双方另约定，被告拖欠租金达二个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿。双方对违约责任约定为，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按本年度租金的20%作为违约金。被告逾期未支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收延迟履行违约金。双方还对其他权利义务在合同中作了约定。2010年12月3日，原、被告签订《补充协议》1份，约定原告承诺在合同租赁期满后，在同等条件下被告享有对该房屋的优先租赁权(租赁价格：参照当时周边同类物业的价格标准)。合同期届满，若被告在租赁期内无拖欠租金的情况，则双方租赁合同自动顺延15年，相关租赁条款与本合同相同(原则上每五年参照周边同类物业价格标准调整)。双方还对赔偿责任的承担等在补充协议中作了约定。合同订立后，原告将租赁房屋交付被告使用。之后，双方因故产生纠纷，原告于2013年12月诉至本院，要求判令解除双方间的房屋租赁合同，由被告向原告支付租金、违约金等，并要求判令被告将租赁房屋返还原告。经本院调解，原、被告双方于2014年3月5日达成调解协议，并由本院出具民事调解书，该调解协议的主要内容为：一、原告上海峻亿兴机电工业有限公司与被告上海邦造投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告于2014年3月31日前向原告支付至2013年12月31日止的租金100万元及押金20万元；三、被告于2014年4月30日前以266,000元/月的标准向原告支付自2014年1月1日起至2014年4月30日止的租金；四、被告于2014年3月15日前将租赁场地内15号楼旁消防通道处搭建的建筑拆除；五、被告于2014年6月5日前将租赁场地内1号楼二楼三间办公房归还原告；六、原告于上述第四项条款履行完毕之日起30日内完成租赁场地内道路沥青铺设；七、原告于上述第四项条款履行完毕之日起开始对被告承租房屋的外墙进行部分修复及涂料粉刷；八、原告放弃其余诉讼请求；九、双方无其他争议；十、案件受理费27,841.26元，减半收取计13,920.63元，保全费5,000元，共计18,920.63元，由原告负担。之后，原、被告间的房屋租赁合同及补充协议继续履行。被告按民事调解书确定的义务，支付了部分租金及押金200,000元。因被告未全面履行民事调解书确定之付款义务及再次拖欠部分租金，2014年10月，原告向被告发送律师函，要求其履行民事调解书确定之义务及支付所欠租金，但未果。另查明，从2014年5月至2015年11月2日止，被告共拖欠原告租金4,623,111元，扣除原告收取被告之押金200,000元，实际金额为4,423,111元，上述金额，原、被告在庭审中均予以确认。因被告未全面履行交付租金之义务，原告遂以诉称理由起诉来院。诉讼中，被告确认于2015年11月2日收到本院送达的民事起诉状等诉讼材料。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、民事调解书、上海市房地产权证等及双方当事人在庭审中的陈述等证据证明，并均经庭审质证证实。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、原、被告间约定的合同解除条件是否已经成就？二、原、被告间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否已于2015年11月2日解除？三、原、被告间约定的违约金是否过高？关于第一个争议焦点，原、被告间约定的合同解除条件是否已经成就之问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，原告主张双方间约定的合同解除条件已经成就，被告对原告的该项主张不予认可。依据原告提供之《房屋租赁合同》第十二条之约定，被告拖欠租金达二个月的，原告可终止合同并收回房屋，该条款实质上约定了合同解除权，给予原告单方解除合同的权利，当被告拖欠租金达二个月时，原告可行使合同解除权，解除双方间的租赁合同关系。再结合本案的其他事实，被告从2014年5月起，已陆续拖欠租金达440余万元，远超二个月之久，故原、被告间约定合同解除的条件已成就。关于第二个争议焦点，原、被告间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否已于2015年11月2日解除之问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告认为双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年11月2日解除，被告不予认可。根据双方间的《房屋租赁合同》第十二条之约定，被告拖欠租金二个月原告即可单方行使合同解除权。鉴于原告在本案诉讼前未向被告发出过解除合同的通知，但其在本案诉状中提出了要求与被告解除合同的请求，被告于2015年11月2日收到本院送达的民事起诉状时应已知晓原告的上述意思表示，故本院确认以该日(2015年11月2日)作为双方合同解除之日。关于第三个争议焦点，原、被告间约定的违约金是否过高之问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案，原、被告间的《房屋租赁合同》第十四条约定被告逾期未支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收延迟履行违约金。上述内容系双方对被告逾期支付租金应承担违约金的计算方法作出的约定。现被告未全面向原告履行支付租金之义务，已构成违约，应按合同的约定承担相应的违约责任。根据合同法解释(二)的相关规定，违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因被告未全面履行交付租金之义务，已然造成原告相应的损失，但原告按日千分之一计算违约金，与其实际损失不相当，显属过高，应予调整。本院综合考虑违约金的惩罚性和补偿性特点、合同的相关约定、被告的违约程度及原告损失情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为以被告未付租金为本金，自被告延迟履行之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金。综上所述，本院认为，原、被告间分别于2010年10月27日、2010年12月3日签订之《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。被告作为承租人，未按时向作为出租人的原告支付租金已构成违约，且该违约行为已致出租人原告获得单方合同解除权，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日。本案中，以被告收到本院送达的民事起诉状之日即2015年11月2日作为双方合同解除之日，符合相关法律的规定，本院予以确认。对于原告的违约金请求之诉，因原、被告对违约金的约定过高，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在原、被告间的房屋租赁合同关系解除后，被告应当搬离并向原告返还租赁房屋，并支付租赁期间的租金及合同解除后参照合同解除时当月的月租金标准计算的房屋使用费。诉讼中，原、被告确认被告交付的押金200,000元在租金中予以扣除，于法不悖，本院予以准许。故被告从2014年5月至2015年11月2日期间实际应支付的租金为4,423,111元。2015年11月2日合同解除后，自2015年11月3日起至实际搬离之日止，被告应支付参照每月266,666.67元的租金标准计算的房屋使用费。被告辩称双方间约定的违约金过高，请求法院予以调整之意见，于法有据，本院予以采信。对于被告辩称原告不能单方解除租赁合同等意见，于法无据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告上海峻亿兴机电工业有限公司与被告上海邦造投资管理有限公司于2010年10月27日签订的上海市闵行区房屋的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除；二、原告上海峻亿兴机电工业有限公司与被告上海邦造投资管理有限公司于2010年12月3日签订的上海市闵行区房屋的《补充协议》于2015年11月2日解除；三、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海峻亿兴机电工业有限公司位于上海市闵行区房屋；四、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海峻亿兴机电工业有限公司自2014年5月起至2015年11月2日止的租金4,423,111元；五、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海峻亿兴机电工业有限公司自2015年11月2日起至实际搬离之日止，按每月人民币266,666.67元的标准计算的房屋使用费；六、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海峻亿兴机电工业有限公司以租金76,000元为本金，自2014年5月16日起至本判决生效之日止，及以月租金266,666.67元为本金，自2014年6月至2015年8月期间的每月16日分别起算至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金；七、驳回原告上海峻亿兴机电工业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,688元，财产保全费5,000元，合计27,688元，由被告上海邦造投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金卫东
二〇一六年一月二十七日
书记员 张金连
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。