天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初44115号
原告苏卫国,男,1967年5月17日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托代理人陶国建,天津滨郝律师事务所律师。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人杨文杰,职务总经理。
委托代理人孙博,该公司职员。
原告苏卫国诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年5月24日、6月12日公开开庭进行了审理。原告苏卫国及其委托代理人陶国建,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏卫国诉称,2013年10月23日,原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园小区的7号楼1门202室。被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,原告立管带气的时间是2015年9月17日,逾期475天,逾期违约金人民币23750元;在被告签署的《天津市新建商品住宅使用说明书》中承诺外窗开启方式为外平开,而现实状况却是内平开;原告居住的202室向外开启的户门与相邻的201室外开启的户门不能同时开启,妨碍了公共交通,留有安全隐患。故为维护原告的合法权益,提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.判令被告支付燃气逾期开通违约金人民币23750元;2.判令被告依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将窗户改成外平开;3.判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;4.本案的诉讼费由被告承担。
在本案的审理中,原告撤回第2项诉讼请求,本院允准。
原告为证明其主张,提供了下列证据:
天津市商品房买卖合同,证明双方合同买卖关系;
2.销售不动产统一发票,证明原告已经将货款足额交付开发商;
3.收楼通知书,证明交付房屋时间是2014年5月30日;
4.天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司安全运营管理部出具的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》一份,证明原告所购买的房屋申请燃气开通的时间;
5燃气拆改照片两张,证明燃气表因安装不合格进行拆改过的事实;
6.《中华人民共和国住宅设计规范》一份,证明按照该规范5.8.5章节第11页,规范要求户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启,证明被告所设计的户门不符合国家标准的事实;
7.天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书,证明涉诉房屋的燃气表曾被改过的事实。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由为:1、原、被告双方签订的房屋买卖合同附件的第6条规定,被告只保障燃气管道初设,如果初设时燃气管道是完好的,就达到了应履行的义务的标准。对燃气什么时候能够开通,被告是不需要承担任何责任的,因为燃气开通是相应的服务商决定的,与我司无关。2、即使是延迟开通燃气,违约金也是过高的。燃气未开通对原告的影响也是很小的,原告可以用其他方式取代来补偿未开通的情况,因此,原告第一项诉请没有法律依据,请法庭依法驳回。3.关于入户门的调整。在涉诉房屋交付给原告前,被告取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》和《天津市建设工程竣工验收备案书》,能取得上述两证就说明被告所建房屋符合国家规定,因此,原告的这一请求没有法律依据。
被告为支持其抗辩,提供了下列证据:
1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑7号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001—凤凰苑7号楼),证实被告所开发的涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,证明被告为原告所购房屋铺设的燃气管道符合标准;
2.商品房买卖合同,证明:(1)在合同附件6第6条中规定,关于燃气使用条件是业主可以申报,不是可以享受,即被告铺设完燃气管道,义务就已履行毕。
本院为查清事实,调取了天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1、2、3无异议,原、被告对本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书真实性无异议,对上述证据,本院予以采信。
被告对原告提供的其他证据、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判如下:
一、被告对原告提供的其他证据的异议及本院的评判
(一)被告对原告提供的证据4、5、7有异议。认为《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是相关的燃气公司自己设定的开通时间,不应由被告承担相应的责任。被告方把燃气管道铺设完毕就履行了义务,相关燃气公司什么时间开通是其自己的行为,因此对原告提供的证据4不予认可;从原告提供照片(即证据5)上看,不能证明涉诉房屋的燃气表曾被改过的事实,不能实现原告所谓的因燃气表安装不合乎标准而延迟燃气开通的证明目的;原告提供的证据7中所针对的是凤凰苑3号楼燃气表改过的事实,本案的涉诉房屋是7号楼的房屋,因此,不能以3号楼的事实来证实7号楼的事实。对被告的上述异议,本院认为,原告提供的上述证据是否具有真实性、关联性的证据特征,要综合分析上述证据。首先,原告提供的证据4,即《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是燃气供应单位出具的,其表明从确定的立管带气的时间起具备开通燃气的条件,即从该时间起,用户可随时申请开通燃气;当然,立管带气时间的确定,除了相关用户中的燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户,如一个单元业主的配合程度。其次,原告提供的证据7(与本院调取的证据相同),即天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书虽然针对的是原告所在的凤凰苑3号楼业主诉讼请求,但其中关于涉及燃气是否具备开通条件以及与本案相同的事实同样适用于原告所在的7号楼。再次,关于原告提供的证据5,即燃气表改动后的照片,如果仅从该证据本身观察,确实不能从中判断出燃气表是否改动过,但结合证据4、7,的内容,该证据对证据4、7能够起到补强作用。基此,原告提供的证据4、5、7具有真实性、相关性特征,本院予以采信。
(二)被告对原告提供的证据6有异议。关于证据6,即《中华人民共和国住宅设计规范》,被告认为,被告已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,这就证明被告向原告交付的房屋符合国家规定,如原告有异议应向相关部门主张。原告提供的证据6,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,具有权威性。该技术规范中关于“户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启”的规定,应当遵行。故本院对原告提供的证据6予以采信。另外,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为130°左右、其西邻户门开启角度为30°左右、两户门同时开启时相抵触。
二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判
(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为,合同中的图纸上没有标明户门的情况,也没有相邻两户同时开启户门的距离。涉诉房屋确实存在设计瑕疵。本院认为,从原告提供的证据6,即《中华人民共和国住宅设计规范》中,对户门的技术要求有着明确规定,对于本案涉诉房屋的户门是否符合技术规范,不仅属于事实问题,而且也属于法律判断问题,被告提供的证据1,对本案事实的查明有着一定的参考作用,因此,本院对被告提供的证据1予以采信。
(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。
经审理查明,原告苏卫国与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月21日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078682)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-202室房屋一套,建筑面积为91.44平方米。价格为人民币638609元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告接收了被告交付的涉诉房屋。原告在收到被告交付的涉诉房屋后,燃气不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的202室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的202室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
再查,原告户门距离其西邻201室户门较近。原告户门在开启角度为130°左右、其东邻户门开启角度为30°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。关于被告是否应承担燃气未能及时开通承担违约责任问题。就被告而言,被告不仅应向原告交付符合合同约定的质量标准的房屋,而且应当具备合同约定的配套设施并具备相应的使用功能。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的房屋存在燃气设施不符合安全标准并因此不能及时开通燃气,使得燃气设施的使用功能一度丧失,对此被告应按照约定承担违约责任。但是,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还有包括原告在内的其他业主的配合的因素。在审理中,原告未就包括原告在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分的配合的事实,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构为消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开通的期间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对原告及其动力开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其东邻只有在及其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告苏卫国燃气迟延开通的违约金人民币3750元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
案件受理费人民币196元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年七月十八日
书记员 邱瑞趁
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
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