沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈和民二初字第02130号
原告：卜祥华，男，1961年5月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：郭挺睿，系辽宁沃丰律师事务所律师。
被告：周伟霞，女，1965年12月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
第三人：高治超，男，1974年4月10日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。
委托代理人：陈雪娇，系辽宁德民律师事务所律师。
原告卜祥华与被告周伟霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、戢伟参与评议，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。后原告申请追加高治超为第三人，本院准许后，分别于2015年1月8日、9月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭挺睿，被告周伟霞，第三人高治超及其委托代理人陈雪娇均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告卜祥华诉称：原、被告于2011年4月23日签订房屋租赁协议，约定被告承租原告位于沈阳市和平区营口路平和苑7号门一、二层门市房子，年租金280,000元，租期3年，即2011年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用，但被告拖欠原告280,000元房屋租金，原告多次催要，被告却一直使用房屋而不支付租金，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金280,000元、违约金23,333元（租赁约定违约承担一个月的房租。一个月的房租为280,000÷12个月）；2、判令被告向原告返还租赁房屋；3、判定被告向原告支付超出租赁期限的房屋使用费用（从2014年6月1日起至被告向原告实际交付租赁房屋之日止，按照每个月25,000元计算）；4、诉讼费、保全费由被告承担。
被告周伟霞辩称：一、原告房屋租赁给答辩人存在严重的欺诈行为。2011年4月23日原告与答辩人签订房屋租赁协议，由于答辩人没有经验及原告的欺骗，在签定协议时，原告提供的出租房屋因没有办理房屋产权证明，导致原告无法到工商局办理营业执照，也无法办理消防许可，在这种情况下，答辩人的经营行为无法正常进行，答辩人曾多次找原告及原告代理人（原告哥哥），他们均多次承诺办理房屋产权证明，并协助答辩人办理工商执照及消防许可，但原告没有履行诺言。二、原告及代理人完全知道答辩人由于无法办理营业执照，导致无法正常经营的事实。在这种情况下，原告及其代理人要求答辩人将其大部分房屋转租他人，答辩人曾为原告联系了多个租房人，但由于无法办理营业执照均告失败。2012年2月28日答辩人在原告的请求下将所租赁房屋大部分租赁给高治超，2012年2月29日原告的代理人在申请人与高治超所签订的租赁协议后，写下“本协议看后同意如下：一、2011年6月1日至2014年5月31日按原告同被告以前协议房租为准。三、2014年6月1日至今2017年5月31日年租金增加3万元整。以上可以认定，首先答辩人将房屋转租给高治超原告完全明知并同意。其次，虽然从表面上看是答辩人与高治超签订的租赁协议，但实际权利在原告，可以认定是原告与高治超直接发生的民事法律关系。答辩人认为，高治超占有并使用了原告的房屋，并且原告完全同意。事实上，答辩人只是代原告收取租金，现原告应直接向被告高治超主张权利，而不是答辩人。四、原告起诉答辩人要求支付违约金无事实和法律依据。答辩人在发现租赁原告房屋无法办理工商执照和消防许可后曾经多次要求与原告解除租赁协议，但原告拒不收取房子，也不回国，事实上是原告违约在先。现原告起诉答辩人要求支付违约金无事实和法律依据。五、由于原告欺诈行为，导致答辩人直接经济损失人民币40多万，答辩人对租赁房屋进行了装修花费近16万元。答辩人支付给原告第一年的房屋租金28万元，答辩人在五爱市场上货导致的商品积压损失等，这些损失原告应予以赔偿。
第三人高治超述称：通过被告的答辩已经明确，被告在明知该房屋无法办理工商和消防手续的情况下，以欺骗的方式与第三人签订租赁合同，导致第三人无法办理正常的营业执照，无法实现合同目的，根据法律规定，以欺诈手段签订的合同属无效合同，请法院判令该租赁合同无效，并返还第三人缴纳的租金25万元。
经审理查明：2005年9月15日，原告卜祥华购买辽宁盛大房地产开发有限公司开发的位于和平区北市小区商业网点（期房），图纸标为9＃轴线是P轴-
Q轴3轴-10轴层数为一、二层，建筑面积308㎡图纸标为8＃一、二层建筑面积268平方米轴线是10-12轴N-
Q轴总计建筑面积576㎡。售价每平米8,159元（8,159×576㎡=470万元），两处房合计人民币470万元（附东星建筑设计公司编号1F2F平面图二份留查备案，商网房实际面积以房产测绘部门认定为准，多退少补）。原告于2005年9月19日交付首付款400万元，2008年交纳70万元购房款。2008年12月10日原告取得沈阳市和平区营口西路76号7门房产契证。
2011年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，原告将和平区营口路平和苑7号门一、二层网点（约600平方米）租赁给被告用于经营。房租为280,000元/年，年交，出租时间自2011年6月1日至2014年5月31日。双方约定“一、乙方租房用于经商……整体不能转租、转借他人……三、乙方必须精心维护甲方的房屋和物品，造成损坏的，按价赔偿。未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋的主体结构，否则后果自负。到期退房时，（地面、墙上、窗门保持原样）。经营期间，要加强四防防范工作，注意火源、电源安全，如发生火灾等造成一切后果均由乙方负责。四、租赁期限已到，与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋，及时对房屋处理。五、房屋、水电煤气等需乙方留押金2000元，租期满后退还给乙方，乙方提前一个月交纳下年房租（房租由卜祥华的哥哥卜祥林代收）……六、租期满后，甲方应在同等条件下，优先租给乙方。到期后如乙方不再续约，乙方需无条件搬离，搬离时甲方不承担任何损失费用。七、甲方必须给乙方在租用期内的正常使用权，租用协议达成后，甲方不能另加其他租用条件……九、在房屋租用期内，甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租金”。同日，被告周伟霞向原告卜祥林交纳房屋租金280,000元及押金2,000元。2012年5月4日，被告周伟霞交纳2012年6月1日至2013年5月31日年租金280,000元(该款由卜祥华代收)。
另查：被告周伟霞曾将案涉房屋租赁给案外人张云峰，2011年7月27日，案外人张云峰出具证明称“因没有房产证，故终止合同”。
2012年2月28日，被告周伟霞（甲方）将案涉房产约500平方米部分租赁给高治超（乙方），并与高治超签订《房屋租赁协议》，内容为“出租地址：沈阳市和平区营口西路平和苑7号门一、二层，约500平方米。出租期限：5年（即2012年4月1日-2017年3月31日），2012年4月1日-2015年3月31日租金不变，从2015年4月1日-2017年3月31日租金增3万元。即（即增至每年贰拾捌万元整）。因乙方另外加租20平面积，所有每年加3万元整，即2012年4月1日-2015年3月31日租为28万元整，2015年4月1日至2017年3月31日租为31万元整。年费要求：年租金25万元整，一年交……五、房屋水电煤气等需乙方留押金5000元整……”卜祥林在该《房屋租赁协议》的纸张后面签写“本协议看后同意如下：一、2011年6月1日至2014年5月31日按卜祥华同周伟霞以前协议房租为准。二、2014年6月1日至2017年5月31日年租金增加叁万元”。高治超于2012年2月27日给付被告周伟霞25万元整（房租款自2012年4月1日至2013年3月31日）。
同年4月1日，被告周伟霞（甲方）与高治超（乙方）变更上述《房屋租赁协议》，重新签订《房屋租赁协议》，内容为“出租地址：沈阳市和平区营口西路平和苑7号门一、二层，约520平方米。年费要求：年缴租金，每年租金28万元整（贰拾捌万元整）。出租期限：5年（从2012年4月1日-2017年3月31日），从2012年4月1日-2015年3月31日租金为28万元，从2015年4月1日-2017年3月31日，每年租金涨3万元，即每年涨至叁拾壹万元整……四、租赁期限到期，若乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋，及时对房屋处理。另因乙方另外要求承租两扇门与对应的20平面积，所以只能从窗户开门，因此，补偿2万元。如果执法或相关部门干涉窗户开门，一切后果由乙方负责。五、房屋水电煤气等需乙方留押金5000元整……”
就被告及第三人实际租赁房屋面积，庭审中被告称其租赁576平方米，实际使用60平方米。第三人称租赁520平方米，但未测量实际使用面积。原告称系按整套房屋对外租赁。
庭审中，原告卜祥华认可被告周伟霞将房屋转租给高治超的行为，关于转租期限超出原、被告租赁期限，被告周伟霞辩称系其与原告卜祥华达成口头协议续签三年，原告卜祥华认可其与被告周伟霞口头达成续签合同三年的约定，但双方未签订书面房屋租赁合同。现因被告周伟霞未能按期给付2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，原告卜祥华来院诉请被告承担未支付租赁期间的租金及违约金，并请求解除其与被告之间的租赁关系，由被告及第三人返还房屋并承担房屋使用费。
上述事实，有原告提供的租赁协议、购房协议、契证、契税发票，被告提供的租赁协议、身份证复印件、购房协议、发票、收据、收条、证明，第三人提供的个体户名称变更预先核准审核表等证据材料，及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2011年4月23日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。现被告周伟霞未按期支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，即被告周伟霞应支付2013年6月1日至2014年5月31日的租金280,000元。同时原、被告双方在合同中约定了违约金的计算标准，原告卜祥华主张按合同约定给付违约金的诉求，本院予以支持，即违约金为280,000元÷12月=23,333元。
关于原告卜祥华主张解除其与被告周伟霞之间的租赁关系的诉讼请求，原告与被告签订的租赁协议期间为2012年6月1日至2014年5月31日，庭审中原、被告双方均认可双方已经达成口头协议续签三年，但双方未能签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即原、被告租赁期限届满后，自2014年6月1日始，原、被告双方的租赁行为应视为不定期租赁，对于不定期租赁，当事人均享有解除权，本案原告于2014年7月24日提起诉讼，被告于同年8月22日接受起诉状等材料，在被告接收起诉状后一个月内，被告未就原告解除租赁关系提出异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，且被告亦未交纳不定期租赁期间的房屋租金，故本院确认原告与被告之间的不定期租赁关系于2014年9月23日予以解除。被告应支付2014年6月1日至2014年9月22日的租金87,452元（即280,000元/年÷365天×114天），并承担2014年9月23日至判决确定之日的房屋使用费（按年280,000元标准计算）。
又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告负有返还租赁物的义务。现案涉房屋已由被告转租给第三人，在出租人与承租人租赁关系终止时，作为次承租人的第三人负有返还租赁物的义务。因作为出租人的原告与作为次承租人的第三人之间并不存在直接的合同关系，故原告请求由第三人承担房屋租金及房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，第三人提出被告欺诈，其与被告签订的房屋租赁合同无效及由被告赔偿损失的陈述，因与本案不属同一法律关系，本院不予审理。
关于被告提出的原告没有房产权，导致被告无法办理工商执照及消防许可，系原告违约在先，原告的欺诈行为导致被告直接经济损失人民币40多万的抗辩理由，因原告租赁被告房屋未约定须以办理工商执照及消防许可为条件，且被告在明知原告的房屋没有房产证的情况下，亦将争议房屋部分租赁给本案第三人，而非向本案原告主张解除房屋租赁合同来维护其权益，在原告提起诉讼后，被告又以上述理由拒交租金的行为没有法律依据，故本院不予支持。
关于被告提出的其代原告收取租金，原告应直接向高治超主张权利的抗辩，如上所述，转租系指承租人未退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用的行为，作为次承租人的第三人与出租人的原告之间并不存在直接的合同关系，且本案被告转租部分面积房屋时，其仍占有使用部分租赁房屋面积，故被告该项抗辩，因无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告提出对租赁房屋进行了装修花费近16万元等损失，应由原告应予以赔偿的抗辩，因被告未能提供装修费用的证据，故其上述抗辩证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条一款、第二百一十五条、第二百二十四条一款、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条二款之规定，判决如下：
一、确认原告卜祥华与被告周伟霞的租赁合同关系于2014年9月24日解除；
二、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金280,000元；
三、本判决生效后10日内，被告周伟霞赔偿原告卜祥华违约金23,333元；
四、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2014年6月1日至2014年9月22日的租金87,452元；
五、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2014年9月23日至本判决确定的给付之日止的房屋使用费（按280,000元/年标准计算）；
六、本判决生效后30日内，被告周伟霞及第三人高治超将位于沈阳市和平区营口西路76号7门房屋（建筑面积576平方米）腾空，完好交付予原告卜祥华；
七、驳回原告卜祥华其他诉讼请求。
案件受理费6,600元（原告已预交），由被告周伟霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 戢 伟
二〇一五年十月十八日
书 记 员 赵文文
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。