浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬海民初字第1835号
原告：黄某某。
原告：朱某某。
被告：李某某。
委托代理人（特别授权代理）：杨某某。
原告黄某某、朱某某诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一
案，原告于2009年11月23日向本院起诉，本院于同日立案受理
后，先适用简易程序，由审判员朱淑君独任审判，于2009年12
月23日公开开庭进行了审理。后转换普通程序，依法组成合议
庭，于2010年3月24日、4月21日二次公开开庭进行了审理，并
当庭宣告判决。原告黄某某、朱某某，被告李某某及其委托代
理人杨某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
两原告诉称：2009年10月11日，原、被告在宁波市南天
房地产经纪有限公司旗舰店（以下简称“南天中介”），书面
签订江东字第20091045444号江南路598号327室的房产居间存
量房屋买卖中介合同，原告当天按合同支付定金20000元给被
告，被告接受定金。至此，房屋买卖书面合同依法成立并具有
法律效力。被告在客观上可以按合同履行，但被告明确表示且
以自己的行为表明不履行合同义务且已过合同履行期限，为维
护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。法律事实如下：被告
2009年10月9日通过南天中介在宁某某报上公开向公某某出出售要约“95国某写字楼3楼202复式急售79万元”。原告当晚即
打电话给南天中介陈某，告知购买意向，并在10月10日通过
中介与被告约定于10月11日上午签订书面合同。书面合同签订
前，被告违约要求加价20000元，原告最终同意以810000元合
同价，与被告签订江东字第20091045444号居间存量房屋买卖
合同，并当场支付被告定金20000元。10月13日，原告为履行
合同，低价出售有稳定租金收入的住房，筹得首付款后通知中
介，要求被告履行合同（接受合同首付款并同时过户）。10月
14日晚，被告丈夫杨某某代表被告来电话提出：原告需再追加
50000元，否则被告将违约并单方面中止本合同。事后从南天
中介处得到被告丈夫杨某某代表被告出具的不履行合同的书面
函。10月15日，原告通过南天中介发出《关于0204278号房屋
买卖中介合同履行督促书》传真。10月19日，原告通过南天中
介发出《关于0204278号房屋买卖中介合同合同履行第二次督
促书》传真。10月22日，收到南天中介督促双方履行合同的书
面通知函。2009年11月2日，南天中介约定原告于11月2日14：
00前来南天房产履约（支甲同首付款并办理过户手续），因被
告不履行合同而无法办理。11月3日，原告通过南天中介发出
《关于0204278号房屋买卖中介合同第三次书面督促及权某告
知书》传真。现诉讼请求为判令：1、被告承担违约责任并继
续履行合同，原告履行合同期限予以顺延。2、被告返还原告
双倍定金某民币40000元。3、被告承担合同中介费16200元、
代办费220元等费某（即按照合同规定除了税以外的费某）。4
、被告承担诉讼相关费某（即诉前保全费4570元及本案受理费1280元）。5、被告应某担因违约造成原告的其它相关费某的
损失，截止2009年3月24日折合总计7321.79元。6、被告未在2
009年11月30日之前按合同交房，每逾期壹天按买卖合同支乙
告损失费200元。审理中，原告增加二项诉讼请求，分别续下
为：7、被告承担如按税收政策变动而造成原告多支付的金额
，具体金额以过户日为准。8、被告承担诉讼费和保全费及保
证金（共计275850元）的利息，（按银行年利率2.25%的3倍赔
付，时间为被告支付日原告取得日）。
原告为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被
告质证，本院作如下认证：
证1、2009年10月11日《存量房屋买卖中介合同》一份，
证明双方签订了房屋买卖合同的事实。被告无异议，本院予以
认定。
证2、2009年10月11日《收条》一份，证明原告为买卖房
屋支付给被告定金20000元的事实。被告无异议，本院予以认
定。
证3、2009年10月17日发票联一份，证明原告已经缴纳给
南天中介中介费16200元。被告无异议，本院予以认定。
证4、2009年10月9日宁某某报刊登的卖房要约一份，证
明被告委托南天中介卖房。被告有不诚信的表现。被告有异议
，广告上的房产信息与被告的房产情况不一致，关于价格中介
并没有征求被告的同意。经审核，本院对上述证据的真实性、
合法性、关联性均予以认定，但对原告拟证明被告有不诚信的
表现不予认定。证5、原告分别于2009年10月15日和2009年10月19日及20
09年11月3日发出的《关于0204278号房屋买卖中介合同合同履
行督促书》传真各一份。证明原告一直在履约，且一直在催促
被告履约，目的就是按照合同履约。被告认为第一、三份督促
书已收到，对真实性也无异议；第二份没有收到过。经审核，
本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及相应证明对象均
予以认定。
证6、从南天中介处得到被告丈夫杨某某于2009年10月14
日代表被告出具给南天中介的不履行合同的《致歉函》一份，
证明被告由于其主观原因不能履行合约。被告对真实性无异议
，本院予以认定。
证7、2009年10月19日南天中介《通知函》一份，证明南
天中介在合同快到期时通知原告与被告按合同履约，同时亦证
明南天中介收到过被告的致歉函。被告无异议，本院予以认定
。
证8、中国建设银行一本通复印件，证明原告为筹合同首
付款，于2009年10月14日出售自己房屋后取得房款28万元并存
入银行，后于2009年11月12日取出27万元用于诉前保全的保证
金的事实。被告对存取款项是否如其所言表示怀疑。经审核，
因原告提供的证据系复印件，故本院对上述证据不予认定。
证9、证人陈某、钟某当庭证词一份，证明原、被告
在南天中介工作人员陈某、钟某的介绍下，履行房屋买卖
合同的全过程。被告无异议，本院予以认定。
证10、2009年10月16日给被告信件及2009年12月15日e-mal交流信件各一份，证明原告不想造成双方的诉累和直到200
9年12月15日被告仍想要在加价10000元后才履行合同。被告对
真实性无异议，也赞同双方和平解决，因信中是希望原告说明
为什么之前说加价10000元，但后来又不兑现的理由，认为这
样做是在伤害被告。经审核，本院对上述证据真实性、合法性
、关联性予以认定，对原告拟证明的对象不予认定。
证11、通话记录若干个（一份），证明原告一直想按合
同履约，在2009年10月16日至11月25日多次与被告沟通。被告
对真实性无异议，本院予以认定。
被告辩称：2009年10月11日下午，经南天中介介绍，原
、被告在南天中介签订存量房屋买卖合同，被告向原告出售位
于江南路××室××字楼一套，总价人民币810000元。当天原
告支付给被告定金20000元。10月14日、15日，被告丈夫和被
告分别致函南天中介，说明由于家庭意见不统一，决定不再出
售该房产，解除合同，向原告黄某某致歉，并愿意按合同约定
承担违约责任。10月23日上午，被告接到南天中介钟某经理
的电话，告之，原告愿意加价10000元，促成合同履行，被告
表示愿意接受原告提出的加价10000元的提议，与原告办理过
户。10月27日上午，被告电话通知钟某，请她告知原告，约
定10月28日上午9时到南天中介办理过户手续。到了晚上，钟
某某告诉被告，原告朱某某称他自己没有时间，也不愿意兑现
先前提出的加价10000元的要约。10月30日，是合同约定支付
首付款和过户的最后期限，双方应该都很明确，上午被告再次
发书面督促函到南天中介，请南天中介督促原告必须在规定时间履行合同，否则购买方违约。直至下午4点，南天中介答复
被告，称始终无法和原告联系上。原告无故不到场，根本没有
履行合同的诚意，显而易见是在故意拖延，出尔反尔的捉弄南
天中介和被告，至此，原告违约事实成立。11月2日下午，被
告在南天中介再次与原告进行当面沟通，如果他们能真诚面对
，承认过错，被告可以不再追究其违约责任，继续与其履行合
同。但事与愿违，原告对自己不按时履约、出尔反尔的行为不
仅不以为耻，反而因由此捉弄了被告，而沾沾自喜。至此被告
才明白原告表面上是想履行合同，事实上一直在制造让被告违
约的“事实”，从而获得更大利益。因此，请求法院依法追究
被告违约责任，并终止履行合同。庭审中，被告请求按原合同
继续履行，并驳回原告其他诉讼请求。
被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据，经原
告质证，本院作如下认证：
证一、2009年10月14日被告李某某的丈夫杨某某给南天
中介的致歉函及10月15日被告给南天中介的致歉函各一份，证
明被告曾因家庭矛盾而考虑不出售涉案房产。原告认为第一份
收到过了，第二份没有收到过，对真实性没有异议。经审核，
本院予以认定。
证二、南天中介工作人员钟某于2009年11月14日出具
的证明（工作日志），证明原告提出加价10000元要约，被告
同意后，原告毁约的过程，也证明10月27日后双方没有约定下
次履约时间，10月30日是合同约定的履约时间。原告认为：1
、10月19日因原告不清楚被告不履约的原因，原告打电话给南天中介，让南天中介打电话给被告，说若原告加价10000元，
看被告是否愿意卖，目的是想知道被告的态度，并不是说真正
愿意加价；2、10月30日确实是原告朱某某出差了，所以通过
南天中介想在朱某某回来后再办理过户。经审核，本院对该证
据的真实性、合法性、关联性及被告拟证明的事实均予以认定
。
证三、2009年10月30日上午，被告向南天中介发出的《
催促过户函》一份，证明被告催促原告于约定的时间办理过户
手续，但原告未准时到场，已构成违约的事实。原告认为这份
函件是11月2日按照南天中介的约定去履约后才收到的。而10
月30日是因原告朱某某出差而无法到场，又担心原告黄某某一
人前往办理过户手续可能存在与被告丈夫冲突而不安全，故未
到场。经审核，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及
被告拟证明事实均予以认定。
证四、2009年11月6日下午，被告发给南天中介《回复函
》一份，证明被告针对原告的《督促函》给南天中介的情况说
明，指出是原告构成违约。原告认为没有收到过该《回复函》
。经审核，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及被告拟
证明的事实均予以认定。
经审理查明：两原告系夫妻，被告及被告委托代理人亦
系夫妻关系。2009年10月11日，在南天中介旗舰店，两原告与
被告李某某签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，该合同约
定：被告李某某将坐落在宁波市××路××室非住宅办公房一
套，计建筑面积100.16平方米，出卖给原告黄某某、朱某某，买卖房屋定价为810000元。原告的付款方式和时限为：合同签
订时即付定金20000元，2009年10月30日前支付房款240000元
交于被告，11月30日前支付房款550000元，此款付入南天中介
，交于原告。另原告应支付代办过户费220元和中介费16200元
及房产过户时的契税和杂费等。南天中介应于2009年10月30日
前开始办理过户手续，原、被告必须准时到场。2009年11月30
日将“三证”（注：房产证、契税、土地证）过户至原告名下
。交房时间为：款清交房。如未能按时交付房屋，则每逾期一
天，被告应支付给原告损失费200元，超过10天视作被告违约
。此外，就合同权某义务及违约责任，第十四条和第十五条约
定：本合同履行期间，除原告和中介原因外，被告违约不能履
行合同的，应以双倍定金返还给原告，中介公司的中介费和代
办费均由被告承担，并承担由此造成的其他相关费某；反之，
除被告和中介原因外，原告违约不能履行合同的，应将定金归
被告所有，中介费和代办费由原告承担，不作退还，并承担由
此造成的其他相关费某。另合同第十九条约定：“本合同履行
期间，任何一方需变更本合同的，应及时书面通知其他签约方
，征得其他签约方同意后，签订变更协议。”该合同附件约定
：“原告逾期缴付房款或提交相关按揭资料，每逾期一天，则
付被告逾期费贰佰元整。”该合同备注约定：“本合同约定的
日期，因单方面逾期十天则视作根本违约，责任方应某担合同
约定的违约责任。”上述合同签订后，被告于当日将涉案房屋
的房产权证、契证、土地证交给南天中介，并收取原告购房定
金20000元。2009年10月17日，原告支付给宁波市南天房地产经纪有限公司中介费16200元。2009年10月14日和15日被告的
丈夫杨某某和被告本人分别致函宁波市南天房地产经纪有限公
司要求解除合同，终止履行，并愿依合同承担约定的相关责任
。原告则于2009年10月15日和19日二次致函南天中介，要求继
续履行合同和由南天中介继续保管被告提交的三证。南天中介
则于2009年10月19日向原告发出通知函，其全文如下：“尊敬
的黄某某：您于2009年10月11日在我公司旗舰店一部签订了购
买江某某路598号327室的《存量房屋买卖中介保同》，出让方
为李某某，合同编号为0204277-
0204280。根据合同约定，您于2009年10月30日之前支付首付
款贰拾肆万元整给李某某并同时过户。我司于10月14日收到李
某某的《致歉函》；同时，于10月15日收到您传来的《合同履
行督促书》。根据你们双方的意见，我司建议，请你们依据合
同约定，合情、合理、合法地妥善处理此事，我方将一如既往
地为你们服务，并认真履行我方的合同义务”。10月22日左右
，原告朱某某打电话给南天中介业务员陈某，表示愿意在原
房价上加10000元，10月23日上午南天中介钟某经理打电话
给被告，告知原告同意在原房价上加10000元的情况。10月24
日，被告电话告知钟某，表示接受在原价上加10000元后去
办理交易过户手续。10月27日上午被告打电话给南天中介，要
求通知原告10月28日上午9时到中介公司办过户手续，南天中
介即电话通知原告应于10月28日上午9时到南天中介办理过户
手续。10月27日晚18时30分左右，原告朱某某给南天中介回电
，告知因需出差，10月28日不能到南天中介办理过户手续。并告知南天中介，表示不愿再加价10000元，要求仍按原合同的
房价办理过户手续，但未约定下次履约时间。2009年10月30日
上午10时许，被告向南天中介发出《催促过户函》，认为当天
是合同约定最后履行时间（即在当日由原告向被告支付房款24
0000元和南天中介在原、被告到场协助下开始办理过户手续，
并由房产交易中心出受理单），要求南天中介通知原告务必在
当日下午16时前到南天中介办理付款和过户的相关手续。否则
，一切后果由原告承担。南天中介钟某经理即在上午打原告
电话（8636×××3），在第一个电话接通后被挂断，而之后就一
直打不进此电话。至下午16时，南天中介电话答复被告，称始
终无法和原告联系上。该日至下午下班时两原告始终未到过南
天中介。事后，原告对10月30日未到场的原因解释为系因原告
朱某某出差和因原、被告双方某某过争执，故原告朱某某不放
心原告黄某某一人前往南天中介办理付款和过户手续。11月2
日，原、被告又在南天中介会面和磋商，但因双方又发生口角
而未继续按合同约定履行双方义务。2009年11月3日，原告第
三次致函南天中介，要求由被告承担双倍返还定金等违约责任
，并继续履行合同。11月5日，被告回复南天中介，称原告未
在合同约定的10月30日支付房款和办理过户手续，已构成事实
违约，要求追究被告违约责任和终止合同履行。原告遂于2009
年11月23日诉至本院，请求依法解决。审理中，经本院主持调
解，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事
人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法、有效，双方均应依约履行。该合同约定履约日期共三次
（即2009年10月11日、10月30日和11月30日三天／次）：第一
次即签订合同当天2009年10月11日，由原告履行支付购房定金
20000元的义务和由被告将“三证”（房产证、契证、土地证
）交付南天中介的义务，对上述合同义务，原、被告于当日均
予以履行完毕。第二次即2009年10月30日原告履行支付房款24
0000元义务和原、被告配合南天办理中介过户手续。从该合同
相关约定第3条。“乙方（注：原告）于10月30日前支付房款2
4万元交于甲方（注：被告）。丙方（注：南天中介）于10月3
0日前开始办理过户手续，甲、乙必须准时到场。”原告应知
晓原、被告必须于2009年10月30日准时到达合同约定的丙方注
册地（坐落在宁波市海曙区解放南路249号的南天中介旗舰店
），并在原告交付房款240000元给被告后，由原、被告协助南
天中介办理过户手续，并由房产交易中心出具受理单。但交易
履约当日，虽经被告催促南天中介和由南天中介通电原告，原
告方却以原告朱某某出差和以存在安全隐患，不放心原告黄某
某一人前往办理付款和过户手续为由，不按合同约定于2009年
10月30日当天准时到达南天中介交付给被告房款240000元和协
助南天中介办理过户手续，又未将应付房款240000元进行提存
。第三次即2009年11月30日，原告亦未依合同约定将房款5500
00元付入南天中介。原、被告及南天中介三方签订的合同约定
，合同履约各方均无权擅自变更履约日期。因两原告在第二次
履约日不准时到达南天中介的理由并非不可抗力所致或可享受
免责，故两原告不在2009年10月30日履约的行为，已构成违约。但合同约定：“本合同约定的日期，因单方面逾期十天则视
作根本违约，责任方应某担合同约定的违约责任”，而双方于
2009年11月2日又到南天中介磋商履约，故原告未构成根本性
违约。被告也未提起反诉，请求追究原告的违约责任。原、被
告双方签订的合同第19条约定：“本合同履行期间任何一方需
变更本合同的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方
同意后，签订变更协议。”故原告诉称中提及的被告于2009年
10月14日、15日给南天中介关于反悔售房的致歉书及原告于10
月22日电话告知南天中介同意加价10000元购买的情况，均系
原、被告双方在第二次合同履行日（即10月30日）前的履约过
程中的继续磋商，在未达成新的变更协议前，原合同继续有效
。被告在10月11日将房产权属凭证“三证”交付给南天中介，
从而履行了自己应尽的主要义务。且被告在10月30日上午以催
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