广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初2777号
原告（反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码：914406040901225888。
法定代表人：陈耀荣，董事长。
委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区丽容，广东杰辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：方达明，男，汉族，1975年8月15日出生，住广东省吴川市。
委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所律师。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司诉被告方达明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2016年4月18日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告不服上述裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2016年6月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉一并审理。本案于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁光楷、区丽容，被告及其委托诉讼代理人黄进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因租赁位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区四座首层10号商铺事宜，原、被告双方经协商签订了两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》。在上述两份合同中，原、被告双方对租赁位置、面积、租期、租金管理费标准及违约责任等均作出明确约定。随后被告进场经营使用涉案商铺，但被告一直拖欠租金、管理费、水电费，至今未付。原告虽以口头、手机信息及发书面通知等多种方式向被告催缴欠费，但被告置若罔闻，不予理睬。被告的上述欠费行为已违反合同约定，并严重损害了原告的合法权益，依约应承担违约责任。被告以其实际行动表明其打算不再履行任何合同义务，若继续履行合同将会对原告权益造成更大损害，致原告出租商铺的经济目的无法实现。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的两份《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，被告向原告返还涉案商铺，被告已支付予原告的履约保证金34980元归原告所有；2、被告向原告支付2015年7月15日暂计至2016年4月14日所欠租金、管理费共计94038.80元及暂计至2016年2月29日的水电费5322.20元，上述各项费用要求计至被告返还商铺之日止；3、被告向原告支付违约金11774.27元（从2015年7月15日暂计至2016年3月31日，要求计至被告缴清全部欠款时止）;4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、涉案物业不具有合法的工程规划与房屋建设审批手续，属于违法违章建筑，以此所签订的房屋租赁合同及相关物业管理合同均属于无效。二、本案中，原告并非其所提供的涉案物业的真正权利人，其也未在本案中提供相关书面授权以租赁合同作为其收取租金或行使相应租赁利益的权利来源，故本案中原告存在主体不适格的问题。三、因本案所涉房屋租赁合同属于无效合同，故原告收取被告租赁押金及前期推广费无事实与合同依据，应予返还；同理，其所主张的违约金也无事实和法律依据，不应得到支持。另，原告所收取的前期推广费实质为进场费，原告对每一入场租户均由收取，并非针对市场前期推广，如今入场租户均还在交纳前提推广费。原告在没有提供任何有针对性的租户推广服务与方案的情形下，收取所谓的推广费根本没有事实和法律依据。此外，在推广费与广告费的问题上，一般来讲原告会针对额外的广告推广收取额外的推广费用，并签署书面的广告合同及开具单据。本案中，被告就其个人的推广是另行签署广告推广合同并开具相关收费收据，由此可见原告收取的前期推广费实质为进场费，该费用的收取没有任何依据。四、本案诉讼期间，原告擅自采取停电措施促使被告交纳相关费用，但被告认为现原、被告对租金存有争议，且在合法协商期间，被告亦已按时按期缴纳相关水电费，原告不应擅自采取停电措施致被告无法正常经营，造成被告重大经营损失，此损失应由原告承担。五、参照周边房屋租金标准，原告计收的租金标准明显偏高，在经济总体趋势下行的情形下，如此高昂的租金标准确给被告造成经济困难，希望法院给被告所遇到的经济压力和困难予以充分的考虑。
被告反诉诉称：2014年10月17日，被告承租位于佛山市禅城区雾岗路33号“华艺装饰材料物流城”北区4座首层10号商铺，并与被告签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，约定租赁面积为116.6平方米，租金与管理费标准合计102元/平方米，合同期限从2015年1月1日至2019年12月31日。签订上述合同后，被告向原告交纳市场推广费70000元、房屋押金34980元及水电费押金5000元。2016年1月，被告通过邻座的其他租户得知华艺市场上述租赁物业不具合法权属与租赁资格，便提出涉案合同无效，要求退回已交纳的市场推广费和房屋、水电押金，但与原告协商未果。本案诉讼期间，原告为达成催租目的，在被告已交纳水电费的情况下仍擅自将被告的水电切断，致使被告无法正常使用涉案商铺，并造成实际经营损失。另据被告了解，涉案商铺并未办理土地与建筑物业的审批与合规手续：第一，建筑工程规划许可证均显示用地单位为佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司、广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村股份合作经济联合社及广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村村潘一股合作经济社，上述主体与原告未有任何法规和合同授权的代理或委托关系，因此原告不具有收取相关费用的主体资格。第二，佛山市国土资源和城乡规划局出具的《建设工程规划许可证（建字第440604201300334）》备注明确说明“本项目为临时建设工程，有效期为两年（自核发建设工程规划许可证之日起）。逾期应自行拆除。”本案中，即使上述建设工程规划许可证为涉案商铺所覆盖，但也仅是临时建设工程，其应在2015年9月10日前予以拆除或申办延期手续。涉案商铺在未申办延期手续与调整规划的情况下属于非法建筑，所涉租赁合同也属无效。第三，涉案相关建设用地或工程规划许可证并未附有佛山国土规划部门测绘制作的红线图，且无法核实原告所述“华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）”即涵盖涉案商铺物业用地与建筑范围，据此，涉案商铺不具有合法的用地与工程规划手续。综上，涉案商铺未合法办理用地及工程规划手续，涉案合同应属无效。同时，原告在明知自身无主体资格的情况下，仍将上述临时建设工程建筑非法出租给被告占有使用，存在重大故意过错，导致被告投入商铺装修费用221407元，造成较大经济损失。被告为维护自身利益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、确认原、被告签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》无效；2、原告向被告返还已交纳的市场推广费70000元；3、原告返还被告已交纳的房屋押金34980元及水电费押金5000元；4、原告赔偿被告非法停电所造成的经营损失费用3964元（自2016年6月4日起计，以约定租金标准11893.20元/月暂计至2016年6月14日）；5、原告赔偿被告已投入的商铺装修费用损失合计221407元；6、原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称：一、被告主张确认涉案合同无效的诉请无理，涉案合同是双方真实意思表示，原告也有出租资格，涉案物业业经合法验收，为合法建筑物，合同应属有效。二、前期推广费是原告为宣传整个华艺市场而收取的费用，为整体推广，并非针对被告的单独推广，原告已向法院提交生效判决书以证明原告已履行推广义务。三、因合同有效，且被告拖欠租金和水电费，故根据合同约定，原告有权没收房屋押金和水电押金。四、由于被告拖欠租金和水电费，根据合同的相关约定，原告有权停止水电供应，因被告拖欠上述费用所造成的损失应由其自行承担。五、涉案商铺为合法建筑，且可用于正常经营，是被告自行放弃经营权利，被告主张原告赔偿商铺装修费用损失无法律依据。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证，并依职权调取佛山市禅城区发展规划和统计局相关复函。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《临时商业服务业提升工作审批申请表》，有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提交的水电费明细表及水电费度数明细，均系原告单方制作，无其他证据佐证费用金额的真实性及计收单价的合理性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《催收租金通知》（2016年1月8日），虽有原件核对，但该组证据上“商户签收”处签名并非被告本人签名，被告亦不予确认，故本院不予采信。原告提交的土地使用权证，虽无原件核对，但可与《临时商业服务业提升工作审批申请表》相佐证，被告亦未提交有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告提交的前期推广费收据（编号：8074882）可与其提交的收据（2014年7月2日）相佐证，且原告亦确认涉案商铺已缴纳前期推广费，故本院对上述收据的真实性均予以确认。被告提交的《装修工程施工合同》、装修费收据、送货单等，无其他证据佐证其真实性，原告亦不予确认，且被告已就涉案商铺装饰装修残值向本院申请评估，故应以评估机构出具的评估结论报告为准，本院对该组证据均不予采信。被告提交的照片无法显示拍摄时间，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。被告提交的《广告牌租赁协议》、收据（编号：0031792）及照片，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。
诉讼中，被告向本院申请对涉案商铺内装饰装修残值进行评估，本院依法摇珠确定并委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行评估，该公司于2016年11月30日作出《关于华艺装饰材料物流城北区4座首层10号商铺装修残值及样板残值评估结论书》。后经原、被告质证，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区4座10号商铺装修残值评估明细表》。上述评估结论材料及评估程序符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，原、被告虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，本院对上述评估结论材料予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年9月27日，原告分别出具收据，确认收取被告支付的租金押金34980元、水电费押金5000元及2015年1月1日至2015年3月31日的租金、管理费合计35679.60元。
2014年10月17日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区4座首层10号商铺（总面积为116.60㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止，从2015年1月1日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币6996元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币4897.20元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，原、被告就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，其中：2017年1月1日至2017年12月31日每月租金7695.60元，每月管理费5386.92元；2018年1月1日至2018年12月31日每月租金8465.16元，每月管理费5925.61元；2019年1月1日至2019年12月31日每月租金9311.68元，每月管理费6517.94元。其他合同内容基本同上。
2015年9月1日，原告向被告发出《催收租金通知》，要求被告于2015年9月15日前支付2015年7月15日-2015年10月14日租金管理费及装修期至6月水电费合计34869.74元，否则原告将按合同约定取消优惠政策并停止用电供应。
2015年9月28日，原告出具收据，确认收取被告支付的2015年7月15日-2015年10月14日租金合计3000元。被告于当日作出《承诺书》，承诺2015年10月10日前付清租金余款。
2015年10月31日，原告向被告发出《催收租金通知》，要求被告于2015年11月2日前支付2015年7月15日-2015年10月14日租金管理费及装修期至6月水电费合计31869.74元，否则原告将按合同约定取消优惠政策并停止用电供应。
2016年1月9日，原告出具收据，确认收取被告支付的租金预收款10000元。被告于当日作出《承诺书》，承诺2016年1月20日前付清2015年7月15日-2015年10月14日租金管理费及至2015年9月水电费合计23096.74元。
2016年1月28日，原告向被告发出《缴交水电费通知》，要求被告于2016年1月30日前支付装修期至2015年12月31日期间水电费合计4934元。
2016年2月27日，原告向被告发出《催收租金通知》，要求被告于2016年3月8日前支付2015年7月15日-2016年4月14日租金管理费合计94038.80元。
2016年11月30日，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司受本院委托作出《关于华艺装饰材料物流城北区4座首层10号商铺装修残值及样板残值评估结论书》，价格评估基准日为2016年10月17日，价格评估结论为4座首层10号商铺装修残值为182354元，样板残值为91525元。后经原、被告质证，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区4座10号商铺装修残值评估明细表》，修正评估结论为：商铺装修残值为179834元，样板残值为91525元。
诉讼中，原告陈述：涉案商铺停电时间为2016年6月3日，停电后被告自行驳线通电，被告直至2016年6月7日才交清2016年1月-5月所欠水电费。原告未曾收到被告关于租金标准过高的异议。被告陈述：涉案商铺于2016年6月4日停电，2016年6月14日恢复供电，现由被告正常经营使用，没有停水。被告曾就租金标准过高问题向原告口头及书面提出异议。
另查明一，2013年9月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧华艺装饰材料物流城4#-7#楼、9#楼建设项目颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300334号）。2014年6月23日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局、佛山市禅城区石湾镇街道办事处就广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司联合开发建设的佛山市禅城区雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城4#-7#建设项目于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年9月28日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》【禅公消验字（2014）第0159号】，综合评定4-7#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。
另查明二，2016年5月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》，主要内容为：“一、经查核存档资料：1.华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）：项目建设单位于2013年1月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300001号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。2.华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）：项目建设单位于2013年9月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604201300334号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。二、相关申请延期情况：1.建设单位于2016年4月向我局申请华艺装饰材料物流城（1-3#、8#楼）许可证延延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，该许可证已超过有效期，应按照相关法律法规进行违法处理。2.建设单位于2016年4月向我局申请（4-7#、9#楼）项目许可证延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，依据《佛山市禅城区关于加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》第十二条相关要求，应先完成行政处罚处理程序并进行测绘后，再备齐资料申请办理延期手续。”
另查明三，2016年9月18日，佛山市国土资源和城乡规划局分别作出两份《华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意位于佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧的华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）项目的《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第440604201300334号）有效期延至2017年9月10日。
另查明四，涉案佛山市禅城区雾岗路东侧地块土地使用权人为案外人佛山市建进资产经营有限公司，该公司于2014年11月17日出具《委托授权书》，委托并授权案外人佛山市鸿满房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市鸿满房地产策划有限公司授权原告进行投资建设、招商招租及物业经营活动。
本院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，被告提交的押金收据亦载明被告依据合同约定向原告交纳的履约保证金为“租金押金”，而原告亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向被告收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据涉案地块土地使用权人佛山市建进资产经营有限公司出具的《委托授权书》，其已委托并授权案外人佛山市鸿满房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市鸿满房地产策划有限公司授权原告进行投资建设、招商招租及物业经营活动，故原告有权提起本案诉讼。
关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据本院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已于2016年9月18日作出《华艺装饰材料物流城（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第440604201300334号）有效期延至2017年9月10日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告于2014年10月17日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）为有效合同，原、被告于同日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）租赁期限超出2017年9月10日的部分无效。
依据上述有效合同的约定，被告负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案商铺2015年7月15日起的租金、管理费及相应水电费，并提交《催收租金通知》及被告签名确认的《承诺书》予以佐证，而被告所提交的证据亦证明被告于上述期间仅向原告交纳部分租金合计13000元（3000元+10000元），故被告拖欠相关费用属实，其行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，原告有权主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月5日解除。
关于原告主张被告支付2015年7月15日起的租金、管理费、水电费及违约金的诉请。被告负有依约支付相关费用的合同义务，被告仅交纳上述欠费期间内部分租金合计13000元，其欠费行为已构成违约。如上分析所述，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向原告支付相关费用。被告抗辩认为租金标准过高，但被告并无有效证据予以证明，且相关费用标准业经原、被告协商一致并书面约定，被告亦无有效证据证明双方已协商变更租金标准，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。经计算，被告应向原告支付2015年7月15日至合同解除之日2016年4月5日的租金、管理费合计90585.94元【（6996元/月+4897.20元/月）×8个月+（6996元/月+4897.20元/月）×1个月÷31天×22天-13000元】。合同解除后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因被告至今仍占有使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向原告计付占有使用费如下：①自2016年4月6日起至2016年12月31日止的占有使用费应由被告按11893.20元/月（6996元/月+4897.20元/月）的标准向原告计付；②自2017年1月1日起至被告实际返还涉案商铺之日止的占有使用费应由被告按13082.52元/月（7695.60元/月+5386.92元/月）的标准向原告计付。至于水电费，依据被告于2016年1月9日出具的《承诺书》，被告自认尚欠原告2015年7月15日-2015年10月14日租金管理费及进场至2015年9月水电费合计23096.74元，因2015年7月15日-2015年10月14日租金管理费合计35679.60元【（6996元/月+4897.20元/月）×3个月】，被告已于该期间补交租金合计13000元，故经计算，被告自认尚欠的至2015年9月水电费为417.14元【23096.74元-（35679.60元-13000元）】，则被告应向原告支付上述水电费合计417.14元。原告主张的其他水电费因其所举证证据并不足以佐证该部分水电费具体金额的真实性及计收单价的合理性，故本院对原告就水电费诉请超出部分不予支持。
关于原告主张没收租金押金、计收违约金、返还商铺及被告反诉主张返还租金押金、水电押金、前期推广费的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因被告存在逾期交费的违约行为致合同解除，故原告有权主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向被告欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，被告亦持异议，故本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，酌定原告没收全部租金押金34980元，对原告主张计付违约金的诉请不再支持。至于水电押金，因涉案有效合同并未明确约定收取水电押金及没收该押金的条件，故原告主张没收水电押金无合同依据，本院对被告反诉主张原告返还水电押金5000元的诉请予以支持。另因涉案有效合同部分已于2016年4月5日解除，故依据该合同第七条第7点的约定，原告主张被告返还涉案商铺有事实和合同依据，本院予以支持。至于前期推广费，被告系自愿向原告交纳前期推广费，原告亦于关联案件中举证证明其为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、被告双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响原、被告就前期推广费达成合意的有效性，故被告诉请原告返还该费用无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张原告赔偿装修费损失的诉请。本案中，原告作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与被告签订长达五年租赁合同，而被告作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然被告在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，原告对合同部分无效及被告因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由原、被告各自承担相应的责任。根据佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司作出的评估结论，涉案商铺固定装修残值为179834元。原、被告就上述固定装饰装修评估价值结论虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，故就上述固定装饰装修损失，本院依据原、被告各自过错、合同已履行期限及合同无效部分期限，酌定由原告承担上述损失80%即143867.20元（179834元×80%）,被告自行承担20%即35966.80元（179834元×20%）。至于样板残值，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因原告明确表示不同意利用样板，故该部分样板应由被告自行处理。被告主张原告赔偿样板残值损失无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉主张原告赔偿停电期间经营损失的诉请。依据涉案有效合同第七条第2点关于“物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应”的约定，因被告欠费构成违约，故原告依约有权对涉案商铺采取停电措施，被告主张原告赔偿停电期间的经营损失无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告方达明于2014年10月17日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月5日解除，合同租赁期限超出2017年9月10日的部分无效；
确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下租金押金（履约保证金）34980元归原告佛山市华艺物业经营管理有限公司所有；
被告方达明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区4座首层10号商铺；
被告方达明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2015年7月15日至2016年4月5日的租金、管理费合计90585.94元；
被告方达明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付自2016年4月6日起至被告方达明实际返还上述商铺之日止的占有使用费（自2016年4月6日起至2016年12月31日止的占有使用费由被告方达明按11893.20元/月的标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付，自2017年1月1日起至被告方达明实际返还上述商铺之日止的占有使用费由被告方达明按13082.52元/月的标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付）；
被告方达明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付水电费417.14元；
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告方达明返还水电押金5000元；
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告方达明赔偿固定装修损失143867.20元；
驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告方达明的其他反诉请求。
原、被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还商铺义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1611元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担184元，由被告方达明负担1427元；反诉受理费3165元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1405元，由被告方达明负担1760元。评估费2200元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1166元，由被告方达明负担1034元；被告方达明已全额预交评估费2200元，原告佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告方达明支付评估费1166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一六年十二月二十八日
书记员 李若梅
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
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