广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3820号
上诉人（原审被告）:广州市镜朝商业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：侯晨光，该公司董事长。
委托代理人：耿敏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）:张秀云，住广州市白云区。
上诉人广州市镜朝商业管理有限公司（以下简称镜朝公司）因与张秀云租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月16日，张秀云与镜朝公司签订《广州市房屋租赁合同》（含附件：恒立广场管理公约、恒立广场社会治安综合治理、安全防火责任书）及补充协议各两份，分别约定张秀云向镜朝公司承租XXX路745-775号XX大厦二层162号、163号商铺（以下简称涉案两间商铺），建筑面积分别为12.9432平方米、12.8841平方米；租期从2014年5月16日至2016年6月1日，其中2014年5月16日至6月1日为装修免租期，2014年6月2日至2015年6月1日的租金分别为1993元/月、2421元/月；张秀云向镜朝公司交纳162号铺保证金3986元、163号铺保证金4842元，镜朝公司应在租期届满或解除合同之日将保证金退回张秀云、抵偿租金；张秀云应每月向镜朝公司缴纳其名下须缴付的租金、管理费、水电费等各项费用。
上述租赁合同及补充协议签订后，张秀云入场装修及作为广州嘉XX香薰用品有限公司的加盟单位在涉案两间商铺经营化妆用品。经营期间，张秀云向镜朝公司支付了涉案两间商铺的保证金8828元、2014年6月2日至7月1日的租金4414元、2014年5月至7月的电费661.73元、2014年6月2日至9月底的管理费2584元、水电周转金775元、灭火器38元、垃圾费100元。
2014年9月12日，镜朝公司向张秀云发送手机短信，告知决定自2014年9月15日开始暂停商场营业，待招租达到一定比例时再正式开业；暂停营业期间将关闭空调及电源，不再收取租金、物业管理费、水电费等费用。2014年9月22日，镜朝公司再次以短信通知张秀云领取恒立广场暂时停业通知书。张秀云现已撤出涉案两间商铺，没有继续经营。商铺现留存有装修期间铺设的地砖、天花、墙纸、海报、电源插座及作为间隔的玻璃墙面及门。
张秀云于2014年12月9日向原审法院递交诉讼材料，提起本案诉讼，请求判令：1、解除张秀云与镜朝公司关于XXX路745-775号XX大厦二层162、163号商铺的租赁关系；2、镜朝公司偿还张秀云投资款86858元，返还租金、保证金、管理费和水电周转金共计16601元；3、镜朝公司承担本案的诉讼费。
原审审理过程中，张秀云为证明经营期间的投资损失，提供了相关的票据拟证实产品加盟投资费59800元、装修费用14730元、展柜费用10250元、美容用品1010元、假花装饰费用358元、海报印刷等费用710元，合计86858元。其中，装修项目及费用有广州XX装饰设计工程有限公司出具的工程预算表及收款收据为证据，显示地面抛光砖、墙身扇灰及贴墙纸、天棚、踢脚线制作、钢化玻璃、强电布线等工程费用为13830元，运输及清运费用为900元，合计14730元。镜朝公司对上述证据不予确认，认为张秀云已将投资合同的店址迁移到韶关市，投资合同仍在履行中，并没有损失加盟费59800元；至于展柜、横幅、海报、美容用品及装饰等物品已搬走用在别处，也不存在损失。涉案商铺现只留存天花、地板、三面玻璃墙含一个玻璃门，故镜朝公司只同意分担地板、天花及插座的实际费用1796元。其他具有美化效果的踢脚线、墙纸不是必备项目，玻璃墙面及门可以拆除，另运输费及清运费也不属于装修残值，故镜朝公司均不同意分担损失。
张秀云为证明涉案两间商铺在2014年6-8月已经镜朝公司同意免租，提供了两份由镜朝公司在2014年8月9日盖章确认的同意书拟以证实。镜朝公司确认由其出具该两份同意书，但主张该免租优惠是基于合同在租期内正常履行的情况下同意的，现在合同提前解除，张秀云仍应支付实际使用期间的商铺占用费用。张秀云对此抗辩不予认可。
镜朝公司为证明非其自身原因导致商场暂停营业，提供给了广州市工商行政管理局关于核发XX大厦营业执照的答复及消防验收合格意见书等证据复印件，证据显示地下一层及首至三层裙楼商铺于2014年4月经广州市工商行政管理局同意核发一年有效期营业执照，待XX大厦完成余下建设工程建设，取得规划部门核发的验收合格证后再取消有关有效期。张秀云对上述证据的真实性及证明内容均不予确认。
原审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，镜朝公司将涉案两间商铺出租给张秀云后，在2014年9月份将商场暂停营业，导致张秀云无法继续正常经营，该行为违反了法律规定和合同的约定，应依法承担相应的违约赔偿责任。虽然镜朝公司主张是因工商行政管理部门暂停办理营业执照造成商场无法营业而非其自身原因导致，但没有提供充分有效的证据予以证实，且该事由亦不能成为镜朝公司违约免责的事由。因此，对于镜朝公司上述抗辩，该院不予采纳。鉴于镜朝公司在2014年9月12日告知张秀云在9月15日暂停营业及关闭电源，张秀云也在该期间撤场，因此可认定张秀云与镜朝公司之间关于涉案两间商铺的租赁关系在2014年9月15日已解除。
关于张秀云要求镜朝公司承担返还款项的问题。首先，虽然张秀云依据免租同意书要求镜朝公司返还承租使用期间已支付的2014年6月2日至7月1日的租金4414元，但由于该月租金收支已经张秀云、镜朝公司履行完毕，张秀云现主张返还，该院不予支持。至于2014年7、8月的租金，张秀云可依免租同意书免交租金。镜朝公司关于不同意免租的抗辩依据不足，且租赁合同未能正常履行完毕的责任不在张秀云，故该院对镜朝公司的抗辩不予采纳。其次，对于张秀云要求镜朝公司返还租赁保证金的问题，镜朝公司主张张秀云仍拖欠从2014年9月1日至9月12日租金是事实，同时主张以租赁保证金抵扣欠租具有合理性，该院予以支持。经核算，镜朝公司应退还张秀云保证金7062.4元。再次，由于张秀云已支付了2014年6月2日至9月底的管理费2584元，而镜朝公司在2014年9月12日已告知2014年9月15日开始暂停商场营业及暂停营业期间将关闭空调及电源，不再收取租金、物业管理费、水电费等费用，因此，镜朝公司应将多收的物业管理费返还给张秀云。最后，关于水电周转金的问题，由于张秀云仍没有结清电费，该周转金可待双方核对结清欠费后多退少补。
关于张秀云要求镜朝公司承担赔偿责任的问题。依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租期届满或合同解除时除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物可由承租人拆除。张秀云在撤场时也已将展柜、横幅、假花装饰等物品自行搬走，故张秀云主张该部分损失赔偿于法无据，该院不予支持。至于加盟费用及美容用品损失赔偿，由于张秀云不能提供直接证明损失产生的证据，该院亦不予支持。由于涉案两间商铺现存留有装修期间铺设的地砖、天花、墙纸、海报、电源插座及作为间隔的玻璃墙面及门，属于形成附合或不宜拆除的装饰装修物，镜朝公司须依法对该装饰装修物残值进行赔偿。该院确认张秀云举证证明的上述装饰装修费用13830元，至于人工费用属已消耗费用，不适宜计算在损失赔偿范围内。经核算剩余租期内的装修残值，该院酌情认定镜朝公司赔偿张秀云损失12000元。镜朝公司抗辩只同意赔偿1796元缺乏依据，该院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，于2015年3月20日作出判决如下：一、张秀云与广州市镜朝商业管理有限公司关于XXX路745-775号XX大厦二层162、163号商铺的租赁关系于2014年9月15日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市镜朝商业管理有限公司向张秀云返还保证金7062.4元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市镜朝商业管理有限公司向张秀云返还管理费323元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市镜朝商业管理有限公司向张秀云赔偿损失12000元；五、驳回张秀云其他诉讼请求。案件受理费1432元，由张秀云负担1164元、广州市镜朝商业管理有限公司负担268元。
判后，上诉人镜朝公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、镜朝公司认为暂停营业是因工商局政策的变化，责任不在镜朝公司，一审法院认定事实错误，一审判决应当依法撤销并予以改判。1、张秀云承租涉案两间商铺后打掉了中间的一面间隔墙，根据《租赁合同补充协议》第六条第2项的约定，合同被解除后，张秀云须恢复原间隔或委托镜朝公司恢复；委托镜朝公司恢复的，费用在张秀云已缴纳的保证金中扣除。一审法院在未处理解除后恢复原状内容的情况下直接判决镜朝公司退回保证金，违反相关法律规定。2、镜朝公司招租时是符合规定可以办理营业执照的，后工商部门突然暂停办理，工商部门对此有内部文件，但镜朝公司无权取得该文件证明，这属于镜朝公司因客观原因不能自行收集的证据，且办理营业执照的问题关乎责任认定及影响判决的公正，一审法院也应当调查收集。一审法院在没有调查收集的情况下，认定合同解除的责任在镜朝公司，一审法院认定事实错误，因此判定由镜朝公司承担大部分责任也是错误的，有失公平、公正。3、镜朝公司基于商场试业初期及减轻租户负担，因此在两年合同期限内给予张秀云20**年6-8月免租优惠。镜朝公司没预计到商场会突然办不了营业执照，租赁合同会提前解除，镜朝公司也要支付该铺业主租金，合同提前解除责任不在镜朝公司，张秀云实际使用了该商铺，应支付实际使用期间的租金。一审法院不应脱离镜朝公司的真实意思表示，仅仅从镜朝公司出具的免租文件认定7、8月必须免租，显失公平，应当依法改判张秀云支付7-8月实际使用期间的租金8814元。二、一审法院适用法律错误，应依法撤销或改判。合同解除的责任不在镜朝公司，也不在张秀云，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”，一审法院认定装修费用13830元，既没有按剩余租赁期的装修物残值计算，也没有按公平原则分担，而是让镜朝公司承担了约87％的责任，适用法律错误。上诉请求：1、撤销原审判决书第二项；2、撤销原审判决第四项；3、改判张秀云向镜朝公司支付2014年7-8月的租金8828元。
被上诉人张秀云答辩称：同意原审判决。招租的时候，镜朝公司并没有出示合法的营业执照给张秀云查看，镜朝公司没有营业执照还继续招租是欺诈的行为。镜朝公司已经同意张秀云进行装修，将两间铺合并成一间铺。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》约定：“租期期满后一方不再出租或承租或合同被解除后房产的处置：……（2）承租多间商铺且打通使用的，乙方（张秀云）须恢复原间隔或委托甲方（镜朝公司）恢复，委托甲方恢复的，费用由乙方承担，在乙方缴纳的保证金扣除，多退少补”。
镜朝公司先后于2014年9月12日、9月22日以短信方式通知张秀云涉案商场暂停营业，通知中没有关于涉案商场何时恢复营业时间的内容。
本院认为：本案的争议焦点在于：1、镜朝公司应否承担违约赔偿责任；2、张秀云应否支付2014年6-8月租金；3、镜朝公司应否返还保证金7062.4元给张秀云。
关于镜朝公司应否承担违约赔偿责任的问题。镜朝公司主张是因工商行政管理部门暂停办理营业执照导致商场无法营业，但未能提供充分证据证实，本院对其该主张不予采信。涉案《广州市房屋租赁合同》签订后，镜朝公司负有向承租人交付符合合同约定的租赁物的义务。镜朝公司无证据证明张秀云在履行合同过程中存在违约行为，镜朝公司先后于2014年9月12日、9月22日以短信方式通知张秀云涉案商场暂停营业，且通知中并没有关于涉案商场何时恢复营业的内容，导致张秀云无法正常经营，原审法院认定镜朝公司构成违约、应承担违约赔偿责任并无不当。张秀云承租涉案两间商铺后对商铺进行了装修，其因涉案《广州市房屋租赁合同》提前解除确实产生了装修损失，且导致合同提前解除系因镜朝公司违约所致，故原审法院根据本案实际情况，酌定镜朝公司赔偿张秀云装修损失12000元并无不当，镜朝公司关于原审法院对装修损失的处理有违公平原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于张秀云应否支付2014年7月、8月租金的问题。镜朝公司于2014年8月9日出具《同意书》给张秀云，同意给予涉案两间商铺2014年6-8月份免租的优惠，事实上也没有向张秀云收取2014年7、8月份的租金，故上述《同意书》中关于镜朝公司免除2014年7、8月份租金的约定已实际履行。镜朝公司认为《广州市房屋租赁合同》提前解除后，张秀云不能再享有上述免租优惠，该公司与张秀云并无作出过合同提前解除则取消上述免租优惠的约定，且合同解除的责任在于该公司，该公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于镜朝公司应否返还保证金7062.4元给张秀云的问题。涉案《广州市房屋租赁合同》约定，镜朝公司应在租期届满或解除合同之日将保证金退回张秀云、抵偿租金。如前所述，涉案《广州市房屋租赁合同》因镜朝公司不能提供可正常经营的商铺而解除，张秀云尚欠2014年9月1日至12日的租金，故原审判决在租赁保证金中冲抵该部分租金可行，本院予以维持。《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》约定：“租期期满后一方不再出租或承租或合同被解除后房产的处置：……（2）承租多间商铺且打通使用的，乙方（张秀云）须恢复原间隔或委托甲方（镜朝公司）恢复，委托甲方恢复的，费用由乙方承担，在乙方缴纳的保证金扣除，多退少补”。镜朝公司主张涉案两间商铺之间的间隔墙被张秀云拆除，要求在保证金中扣除恢复间隔墙的费用，因镜朝公司在本案中并无提出反诉，且并无证据证明其因恢复涉案两间商铺之间的间隔墙所实际支出的费用，故本院对镜朝公司的主张不予支持。据上,镜朝公司认为其不应返还保证金7062.4元给张秀云的上诉理由不能成立,本院不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费497元，由上诉人广州市镜朝商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年九月二十五日
书记员 邹凌青
黄咏欣