三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2015)城民一初字第6138号
原告王某，女，1953年3月10日出生，汉族。
委托代理人李春光，海南惠海律师事务所律师。
被告叶某，男，l976年12月7日出生，汉族，现下落不明。
被告任某，女，1954年3月17日出生，汉族。
委托代理人苏威，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人林广博，海南祥瑞律师事务所律师。
原告王某诉被告叶某、任某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年11月17日立案受理后,依法采取简易程序审理，因被告叶某下落不明，采取公告送达，本案依法转为普通程序审理。于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人李春光，被告任某的委托代理人苏威、林广博到庭参加诉讼。被告叶某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告王某诉称：我于2009年11月27日与叶某、任某签订《商品房买卖合同》，购买叶某、任某位于三亚市港门上村二路11号阳光公寓A601房，并于当日支付了全部购房款38万元，叶某、任某于当日将房屋交付给了我。该合同第十五条明确约定，出卖人在商品房交付使用后360个工作日内，为我办理房屋权属登记备案手续，如果不能办理，我有权退房，出卖人在我提出退房要求之日起十日内将已付房款退还给我，并按照已付房款0.1%赔偿我损失。后我多次要求叶某、任某办理房产证，但叶某、任某一直以各种理由推拖，我被逼无奈，便到政府有关部门打听后得知，阳光公寓属于销售手续不全、未取得商品房销售许可、不具备销售条件的房屋，根本无法办理房产证。叶某、任某自始至终都在欺骗我。得知此事后，我向叶某、任某提出退房要求，叶某、任某见真相已经败露，无法再隐瞒和推拖，于2012年1月21日为我出具了承诺书，承诺会尽快办理相关手续，为我办理房产证。但时至今日，叶某、任某既未给我办理房产证，也拒绝将房款退还给我。
基于上述事实，我认为，阳光公寓属于销售手续不全、未取得商品房销售许可、不具备销售条件的房屋。叶某、任某销售房屋时，隐瞒其不具备销售条件的事实真相，欺诈我与其签订《商品房买卖合同》，该合同应当认定为无效。依据《合同法》第五十八条之规定，叶某、任某应当将我支付的38万元购房款退还。退一步讲，即使后来叶某、任某具备了房屋销售的条件，该合同被认定为合法有效，根据合同第十五条约定，叶某、任某未在约定期限内为我办理房屋权属登记的备案手续，我也有权要求退还全部购房款。同时，任某一直声称是叶某的全权委托代理人，有权代理叶某销售房屋，但却一直未向我出示相关委托手续。根据《民法通则》第六十五条之规定，在代理权限不明的情况下，叶某与任某应当承担连带责任。为维护我的合法权益，特依法起诉至法院，请求判令叶某向我退还购房款38万元；任某对第一项诉讼请求与叶某承担连带责任；本案案件受理费等诉讼费全部由叶某、任某承担。
被告叶某未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。
被告任某辩称：王某要求我承担连带责任没有依据，理由是：（1）从王某提供的土地房屋权证等证据来看，本案的涉案房屋所有权人并不是我，而是本案被告叶某，我只作为叶某的受托代理人。（2）从王某的收款收据及个人转账回单可以看出，涉案房屋也是属于叶某的，不是我。（3）我与王某签订的商品房买卖合同只是作为叶某的代理人，我完全是在叶某的授权下的受托行为，所以不应当承担连带责任。以上委托权限也有公证委托书证明，所以我并未像王某所说的授权不明确，我不应承担连带责任。（4）本案涉案房屋为叶某的房屋，不是商品房，商品房买卖需要办理相关手续才能销售，根据法律规定，商品房买卖合同是指开发企业将房屋卖给他人，而王某与叶某签订的买卖合同，叶某是自然人，他们之间只是简单的房屋买卖合同。王某诉求无依据。综上所述，请求法院驳回王某对我的诉求。
经审理查明：2009年11月27日，王某作为买受人与叶某作为出卖人、任某作为出卖人的委托代理人签订一份《商品房买卖合同》，约定：王某购买叶某位于三亚市吉阳区港门上村二路11号阳光公寓A单元601房，按套计价，总房款为38万元，一次性付款；出卖人在商品房交付使用后360个工作日内，为买受人办理房屋权属登记备案手续，如果不能办理，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十日内将已付房款退还给买受人，并按照已付房款0.01%赔偿买受人损失。合同签订后，王某即将购房款38万元付给任某，任某即将房屋交付给了王某使用。后因王某未取得该房屋的产权证，要求叶某、任某办证未果后，提出退还房款38万元，叶某、任某未退，王某遂向本院起诉。
另查明，涉案房屋的土地登记在叶某名下，三亚市人民政府于2008年10月10日向叶某颁发了三土房（2008）字第8387号《土地房屋权证》，叶某以出让方式取得土地使用权面积为635.43平方米。2009年4月7日，叶某向任某出具一份委托书，载明三土房（2008）字第8387号《土地房屋权证》项下的土地及地上的附着物，委托任某与受让方签订转让合同并收取转让所得款项，委托办理过户、报建、验收、消防等手续，叶某对上述委托实施的行为产生的法律后果承担法律责任。该委托书经海南省三亚市公证处于同日作出（2009）三证内字第729号公证书进行了公证。2012年2月3日，三亚市规划局作出三规函[2012]52号“关于对'阳光公寓违法建筑依法处理的建议'的复函”，载明“阳光公寓”是在叶某私人住宅用地上建设的住宅楼，该住宅楼未经规划及相关部门批准，依法属违法建筑。
以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、三土房（2008）字第8387号《土地房屋权证》、委托书、（2009）三证内字第729号公证书、三规函[2012]52号复函及当事人的陈述等材料佐证,并经质证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点在于：（一）关于《商品房买卖合同》的性质、效力及过错责任问题。王某与叶某签订的《商品房买卖合同》，名为商品房买卖，实为房屋买卖。虽然叶某取得的涉案房屋的土地使用权是通过出让方式取得的，但在该地上所建的房屋叶某并没有取得建设工程规划许可证，叶某将其建设的房屋作为商品房买卖，至王某起诉前也没有取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，叶某与王某签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。在签订合同时，王某未谨慎查问叶某是否有销售房屋的许可证，未尽到应负有的谨慎义务，王某存在过错。因此造成《商品房买卖合同》无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担。（二）关于王某的诉求是否成立问题。根据上述分析，在《商品房买卖合同》无效的情况下，叶某依无效合同取得的购房款38万元应退还给王某。因此，王某诉求返还购房款成立，本院予以支持。由于任某系叶某的代理人，受叶某委托与王某签订了《商品房买卖合同》，叶某委托时已明确任某所代理签订涉案房屋的合同产生的法律后果由叶某承担法律责任；虽然涉案住宅楼被相关部门认定为违法建筑，但叶某委托任某代理签订房屋买卖合同和收取房款的代理行为并不违法，且任某完成代理行为是在相关部门作出涉案住宅楼属违法建筑的认定之前，故王某主张任某代理权限不明且任某代理事项违法，任某作为代理人应承担连带责任，不符合法律规定，对王某的该主张本院不予采纳。根据法律的规定，代理人的代理行为产生的法律后果，由被代理人承担法律责任。因此，王某诉求任某作为叶某的代理人与叶某承担连带责任，本院予以驳回，应由叶某对任某的代理行为承担法律责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:
一、被告叶某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某退还购房款38万元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7000元、公告费292.50元（原告均已预缴）,由被告叶某负担，直接付给原告王某。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。
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审 判 员 王大宝
人民陪审员 赵明敬
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二〇一六年四月五日
书 记 员 吴浩艺
附相关法律规定:
1、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。