四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终711号
上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。
法定代表人：孙志文，公司执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：凤缪斯，男，汉族，1990年3月25日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。
委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某2，男，汉族，1977年12月17日出生，住四川省仪陇县。
被上诉人（原审原告）：张晓，女，汉族，1973年1月26日出生，住四川省仪陇县。
被上诉人（原审原告）：李某1，男，汉族，2004年1月27日出生，住四川省南充市顺庆区。
法定代理人：李某2，男，汉族，1977年12月17日出生，住四川省仪陇县，系李某1父亲。
三被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张旭东，四川皓宇律师事务所律师。
上诉人南充绿地申川置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李某2、张晓、李某1房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人绿地公司委托代理人邓显峰、凤缪斯，被上诉人李某2、张晓、李某1的共同委托诉讼代理人张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：撤销原判，由三被上诉人承担诉讼相关费用。事实和理由：1.《定购协议》由绿地公司与张晓签订，李某2、李某1不是适格主体；2.一审法院认定《定购协议》为买卖合同，属认定事实及适用法律错误；3.被上诉人失去联系是法定和约定的违约行为，绿地公司在多次联系不到被上诉人的情况下，依法解除合同退还房款的行为具有合法性、合理性及正当性；4.一审法院认定绿地公司一房二卖并判决双倍支付一倍房款、赔偿增值损失及认定被上诉人已支付的房款数额错误。
李某2、张晓、李某1辩称，1.李某2与张晓系夫妻关系，否买的房产是夫妻共同财产，李某2是适格主体，李某1是经双方协商一致增加为房屋买受人的，李某1也是适格主体；2.《定购协议》约定了合同主体、房屋位置、面积、成交价、付款方式等事项，是商品房买卖合同；3.己方并未失去联系，是绿地公司不讲诚信，不愿意签订合同而导致双方没签订正式合同；4.一审法院认定《定购协议》并未解除是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
李某2、张晓、李某1向一审法院起诉请求：1.解除与绿地公司就南充市顺庆区绿地城*上海滩花园三区2－1－705号房屋所签订的《绿地城*上海滩花园（三）区商品房定购协议》（以下简称《定购协议》）；2.绿地公司返还已付购房款270,281元并支付利息（从上述款项支付给绿地公司之日起计算至返还之日止）；3.绿地公司赔偿房屋增值损失17,527元；4.绿地公司支付已付购房款一倍的赔偿金270,281元；5.本案诉讼费用由绿地公司承担。
一审法院认定事实：李某2和张晓系夫妻关系，李某1系二人之子，绿地公司在南充市顺庆区开发了“绿地城*上海滩花园”楼盘。2013年10月27日，李代敏、李雪琴和李某2三人各自选购该楼盘一区房屋一套，并分别向绿地公司缴纳定金20,000元，绿地公司分别出具定金收据，收据上载明了三人各自所选购房屋的房号（其中绿地公司出具给李某2的定金收据上载明的房号为21－2－701）。后因房号弄错，李某2等三人与绿地公司发生纠纷。经协商，绿地公司给予李代敏、李雪琴、李某2三人换房处理。2014年11月27日，李某2在案涉楼盘换购三区房屋一套，房号为2－1－705，并向绿地公司支付购房定金20,000元，双方签订《定购协议》，约定李某2认购的房屋座落为2栋1单元705室，建筑面积为91.18平方米，房屋成交价为396,633元，定金20,000元等事项。该协议第一条约定：“乙方应在2014年12月20日之前前往绿地城售楼中心与甲方办理签约手续，签约手续包含签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同）及核算房屋总价，若乙方逾期未与甲方办理签约手续，则甲方无需通知乙方即有权将上述房产另行出售，乙方已付甲方的立约定金不再返还……”。该协议显示的客户姓名为张晓。2015年3月27日，李某2、张晓向绿地公司缴纳购房首付款226,633元、专项维修基金3,648元，绿地公司出具收据。同日，双方还签订了《绿地城*上海滩花园三区合同备案内容确认单》（以下简称《确认单》），将李某1增加为房屋买受人。《确认单》载明李某2、张晓购买房屋的房号为2－1－705、面积91.18平方米、成交总价396,633元等事项。2016年8月25日，绿地公司与柯珍华、文建签订《商品房买卖合同》，绿地公司以414,160元将案涉2－1－705房屋卖给了柯珍华、文建，该房屋已办理预告登记。李某2、张晓与绿地公司至今未签订商品房买卖合同。绿地公司于一审庭审中提交了《挞定通知函》一份，李某2、张晓称未收到，并否认其真实性，没有证据表明李某2、张晓、李某1收到了该《挞定通知函》。
一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。虽然绿地公司就“绿地城*上海滩花园”一区21－2－701房屋出具的定金收据上载明的交款人为李某2，而《定购协议》中载明的房屋买受人为张晓，后来只是将李某1增加为2－1－705房屋共同买受人，但因李某2和张晓系合法夫妻关系，无论以李某2、张晓任何一方的名义所购买的房屋都属于他们夫妻共同所有，所以李某2、张晓任何一方购买房屋所产生的权利义务都会及于夫妻双方，而绿地公司也未举证证明李某2、张晓约定婚姻关系存续期间取得的财产归各自所有，同时，李某2、张晓购买案涉房屋所支付的房款也来源于他们的夫妻共同财产，因此，李某2有权向绿地公司主张权利，是本案适格的诉讼主体。对绿地公司关于李某2不是本案适格的诉讼主体的意见不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，买卖双方于2014年11月27日签订的《定购协议》约定了商品房买卖双方的基本情况、房屋的位置、面积、房屋的成交价等事项，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而绿地公司也已收受了部分购房款，因此，双方签订的《定购协议》应当认定为商品房买卖合同。对绿地公司辩解《定购协议》不应认定为商品房买卖合同的主张不予支持。
双方签订《定购协议》后，李某2一方未在协议第一条约定的2014年12月20日前与绿地公司办理签约手续，已经构成违约。但是，在2015年3月27日，李某2一方又向绿地公司缴纳了购房首付款226,633元，专项维修基金3,648元，绿地公司予以接受并出具了收据，且与之签订了《确认单》，就增加李某1为房屋买受人达成了一致意见。双方的事实履行行为否定了李某2一方的违约行为和定购协议中第一条的约定。而绿地公司向法院提交的《挞定通知函》，是依据双方已经否定了的定购协议第一条的约定，以李某2一方迟延履行违约为由，来主张解除双方签订的定购协议，该抗辩主张缺乏依据。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，绿地公司没有举出证据证明其在所称的《挞定通知函》发出之前，对李某2一方进行过催告。绿地公司也没有举出证据证明李某2一方收到了《挞定通知函》，李某2一方也否认收到。因此，对绿地公司辩解其已通过发出《挞定通知函》解除了与李某2一方所签订的《定购协议》的主张，不予支持。
李某2一方于2015年3月27日向绿地公司又缴纳了部分购房款后，与绿地公司签订了《确认单》，载明的签约时间为2015年3月27日，绿地公司辩称李某2一方当天缴纳购房款后，不愿意与绿地公司签订商品房买卖合同，与常理不符，对此不予采信。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，绿地公司称其于2015年12月24日发出《挞定通知函》，而李某2一方称并未收到该《挞定通知函》，并称其是2017年1月才发现绿地公司将案涉房屋2－1－705房屋另卖他人，李某2一方于2017年8月提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。绿地公司关于李某2一方的起诉超过了诉讼时效期间的辩解，没有事实和法律依据，对此不予采纳。
李某2于2013年10月27日在绿地公司开发的“绿地城*上海滩花园”楼盘一区选购了房屋一套，并向绿地公司缴纳定金20,000元。后发现房号弄错，经双方协商后，进行换房处理。李某2于2014年11月27日换购了案涉楼盘三区2－1－705房屋。该换房事实，有李某2提交的录音、电子邮件等证据在卷佐证。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，双方换房行为属于对合同的变更，所以李某2于2013年10月27日向绿地公司缴纳的定金20,000元应认定为李某2换购案涉楼盘三区2－1－705房屋后的购房款。而李某2一方于2015年3月27日缴纳的购房首付款226,633元和专项维修基金3,648元，其中专项维修基金3,648元属于被告代收的费用，不应认定为购房款。对李某2一方关于专项维修基金3,648元属于购房款的主张不予支持。李某2一方向绿地公司已支付的购房款合计应认定为266,633元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，合同违约责任的赔偿包括赔偿守约方的实际损失和可得利益损失。在商品房买卖合同纠纷中，开发商一房二卖所产生的增值（差价），属于买受人的可得利益损失，而在双方订立合同时，双方也能预见到这种可得利益损失。所以对李某2一方主张绿地公司赔偿其一房二卖所产生的房屋增值损失17,527元予以支持。
综上，南充公司在未与李某2一方解除商品房买卖合同关系的情况下，即将诉争房屋售予他人，构成一房多卖，导致李某2一方商品房买卖合同目的不能实现。因此，对李某2一方要求解除合同的主张予以支持。合同解除后，根据法律规定，结合李某2一方的诉讼请求，绿地公司应承担相应赔偿责任。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十七条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决：一、解除双方就南充市顺庆区绿地城*上海滩花园三区2－1－705号房屋所签订的《绿地城*上海滩花园（三）区商品房定购协议》；二、南充绿地申川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李某2、张晓、李某1返还已支付的购房款266,633元、专项维修基金3,648元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付已付购房款的利息（自上述购房款支付给被告之日起至被告还清上述款项之日止计息；2013年10月27日支付的20,000元，从当日起计付利息；2014年11月27日支付的20,000元，从当日起计付利息；2015年3月27日缴纳的购房款226,633元，从当日起计付利息）；三、南充绿地申川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李某2、张晓、李某1赔偿房屋增值损失17,527元；四、南充绿地申川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李某2、张晓、李某1赔偿已付购房款一倍的赔偿金人民币266,633元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,381元，由南充绿地申川置业有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交了邮寄单一份，拟证实按照李某2、张晓预留的地址寄送了《挞定通知书》，因查无此人被退回。李某2一方质证认为，绿地公司未在一审法院指定的举证期限内提交证据，且仅有邮寄单不能证明向其寄送过相关材料，单据上没有记载退回原因，对证据的真实性不予认可。李某2一方提交了商品房预售许可证一份，拟证实绿地公司销售案涉楼盘时取得了预售许可证，双方签订的《定购协议》是有效的。绿地公司质证认为，对真实性无异议，但不具有关联性。本院审查认为，绿地公司举证的邮寄单没有注明收件信息，无法证明寄送是有效的，对该证据不予采信。李某2一方举证的商品房预售许可证真实合法，应予采信。鉴于双方当事人所举证据对事实部分不产生影响，故本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，应围绕上诉人的上诉请求进行审查。双方争议的焦点为：《定购协议》应否被认定为商品房买卖合同及合同相对方主体资格；双方未签订正式合同的违约责任应由谁承担；绿地公司发出的《挞定通知函》的效力；“一房二卖”的后果应如何承担。
关于《定购协议》应否被认定为商品房买卖合同及合同相对方主体资格的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项”的规定，《定购协议》满足一定条件时可以由预约合同转化为本约合同即商品房买卖合同。在对“主要内容”的理解上，应考虑为买受人、房屋、价格等核心要素，其他内容往往不是买受人考虑或能影响的因素，而是行政主管部门为规范交易行为所进行的引导。本案中，双方签订的《定购协议》包含了前述核心要素，买受人实际支付购房款266,633元，下欠13万元，绿地公司收取购房款的行为应视为双方对购房款达成了合意。因此，《定购协议》满足了预约合同转化为本约合同的条件，应认定为商品房买卖合同。《定购协议》的合同双方为绿地公司与张晓，双方同意增加李某1为买受人，因此，对李某1的合同当事人地位及诉讼原告主体资格应予确认。李某2虽不是合同当事人，但因其与张晓系夫妻关系，与本案有利害关系。张晓自愿与李某2成为共同原告，可认为向李某2让渡部分合同权利，因此可对张晓与李某2的婚内财产约定在所不问。张晓与李某2共同就案涉争议提起诉讼，对绿地公司无丝毫不利影响，绿地公司认为李某2不是本案适格主体的理由不能成立。
关于双方未签订正式合同的违约责任应由谁承担的问题。从事情经过来看，李某2一方于2013年10月27日交纳定金2万元，绿地公司出具收据；于2014年11月27日交纳定金2万元，绿地公司与之签订《定购协议》；2015年3月27日交纳购房首付款226633元及专项维修基金3648元，绿地公司与之签订《确认单》。双方签订《确认单》却未签订正式合同，绿地公司以李某2一方不予签订为由、李某2一方以绿地公司找借口不予签订为由相互辩称是对方的原因导致未签订正式合同。从常理上讲，绿地公司是正式合同的提供方，其具有签订合同的控制权以及对未签订合同行为进行处置的便利，李某2一方的理由更合逻辑，应予采信。因此，双方未签订正式合同的违约责任应由绿地公司一方承担。
关于绿地公司发出的《挞定通知函》的效力问题。虽然双方在《定购协议》第一条约定了签订正式合同时间及绿地公司可在买受人逾期未办理签约手续时将房屋另行出售的内容，但双方并未按照约定时间正式签约，并在之后进行了房款的给付和收取等行为，一审法院认定双方的事实履行行为否定了《定购协议》的该约定内容，本院予以支持并不再赘述。因此，绿地公司不具有不通知李某2一方即可将案涉房屋另行出售的权利。绿地公司如以李某2一方违约为由解除合同，应提交证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，但绿地公司没有提交证据证明。同时，绿地公司称发出了《挞定通知函》，但李某2一方否认收到，绿地公司提交的证据也不能证明李某2一方收到，因此，绿地公司的行为也不符合该法第九十六条关于解除合同的程序规定。绿地公司发出的《挞定通知函》不产生解除合同的效力。
关于“一房二卖”的后果应如何承担的问题。绿地公司的行为造成了“一房二卖”的结果，未与李某2一方签订正式合同及导致李某2一方商品房买卖合同的目的不能实现的责任均在绿地公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，结合李某2一方的诉请，绿地公司应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失及不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对有争议的损失问题，一审法院以开发商一房二卖所产生的增值，属于买受人的可得利益损失予以认定，是合理的。对有争议的已付房款一倍赔偿责任的问题，一审确定为已付房款的一倍，属于该条规定的范围，绿地公司没有提出应当予以降低或减少的事实和法律依据，本院对一审法院确定的266633元予以支持。
综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9381元，由上诉人南充绿地申川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕元华
审 判 员 江春虹
审 判 员 刘大轩
二〇一八年五月三日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 汤 彬