福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1474号
上诉人（原审原告）：刘吉杭，男，1956年5月21日出生，汉族，住福建省厦门市。
上诉人（原审原告）：孟晓英，女，1954年9月16日出生，汉族，住福建省厦门市。
被上诉人（原审被告）：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇星海湾会所。
法定代表人陈牡丹，董事长。
委托诉讼代理人：温锦标，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴建萍，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
上诉人刘吉杭、孟晓英因与被上诉人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘吉杭、孟晓英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘吉杭、孟晓英的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于刘吉杭、孟晓英一审提供的证据未予认定，却采信未提交过的测绘图认定讼争房屋的面积。二、合同约定建筑面积为225平方米，而产权证上登记的建筑面积为219.06平方米，比合同约定的少了5.94平方米，一审法院按照2000年购房时的价格认定退还的面积差价款不合理，违反公平正义。三、关于购房合同的补充协议约定了花园面积，但在产权证上未列明系花园，侵害了买受人利益。四、在惠元公司推销案涉房产的宣传资料中，别墅四周宽敞、明亮、整洁。而现如今，四棵大树、标有有电危险的广电网箱、路灯等均置于案涉房产的红线图内。与购房合同约定以及案涉房屋校验确认书不符，特别是大树树根已渗透于房屋基地之下，若遇台风或地震，对于房屋及人身安全将存在危险。在交房验收确认书中，也只有刘吉杭一人签字，交房手续也不符合法律规定。刘吉杭、孟晓英多次请求惠元公司予以清除，均未果。一审判决应当依法支持消除妨害的诉求。五、因惠元公司交房延期，且售后服务不作为，产权登记前的产籍调查表未及时提供给业主。刘吉杭、孟晓英提供了相关租赁合同以及租金凭证等，诉求相应的租金损失应予支持。六、一审判决关于诉讼费的负担不合理。综上理由，请求二审法院依法改判。
惠元公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、案涉合同约定面积误差处理原则为单价不变按实际面积调整，刘吉杭、孟晓英请求按目前市场价计算面积误差补偿款，与合同约定不符。二、案涉房屋产权证记载总用地面积为154.60平方米，一楼房产套内面积84.68平方米，产权证记载的用地面积中剩余的69.92平方米应认定为花园面积，即总用地面积已包含合同约定的花园面积，刘吉杭、孟晓英主张另行出具花园的产权凭证不能成立。三、刘吉杭、孟晓英在办理交房验收时未提出异议，其要求移除绿植、广电网箱及路灯缺乏依据。孟晓英虽然未在交房确认书上签名，但交房多年从未提出异议，应视为其认可交房。四、刘吉杭、孟晓英租赁房屋和车位，与讼争房产争议不具有关联性，该租赁行为缺乏合理性和必要性，其要求赔偿租金损失缺乏依据。五、一审判决对于证据认定依法进行，不存在违反程序的情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
刘吉杭、孟晓英向一审法院起诉请求，判令：1.判令惠元公司立即按购房合同约定的楼层数，补建一层；2.判令惠元公司立即按购房合同约定的建筑面积，退还建筑面积不足款，面积不足款应以当前市场评估价计算；3.判令惠元公司立即按购房补充协议向刘吉杭、孟晓英出具购买花园面积的合法产权凭证；4.惠元公司立即负责将其乱置在案涉房产产权红线图内的绿植，公共设施路灯，按国家规定要求移至与建筑物的间距之外；5.判令惠元公司立即向刘吉杭、孟晓英支付因在外租住4年的房屋车位租赁费。
一审法院认定事实：2000年10月28日，刘吉杭、孟晓英与惠元公司签订了编号为001937的《商品房购销合同》，合同约定：第一条甲方用地依据及商品房座落位置。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名龙凤山庄，主体建筑物的性质为住宅，属砖混结构，建筑层数为三层。工程建设规划许可证号为1100930.第二条乙方所购商品房的面积乙方向甲方购买商品房（以下简称该商品房）建筑面积共225平方米（其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。该商品房房屋平面图见本合同附件一。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：银龙西路22号房。第三条实测面积与暂测面积差异的处理该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±1%（不包括±1%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积的差别面积超过暂测面积的±1%（包括±1%）时，甲乙双方同意按下述第2钟方式处理；。2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第五条价格与费用该商品房不属于政府定价的商品房，按建筑面积计算，该商品房售价总金额为人民币390000元，大写叁拾玖万元。第十九条乙方的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。合同附件一：房屋平面图厦门龙凤山庄银龙西路22号12米*12.91米；附件二。5、室外：金属栏杆围墙、草皮及灌木。2001年1月8日，双方再次签订一份（001937）商品房购销合同的补充协议书，约定：1、乙方向甲方购买龙凤山庄银龙西路22号别墅一幢，总价叁拾玖万元整（已扣除原认购时商定的补助陆仟元作为过桥费补贴给乙方）。此价格含花园71平方米。即花园在红线图以内，花园面积不得另行计价。上述房产后更名为星海湾别墅。2006年12月20日，刘吉杭、孟晓英刘吉杭在星海湾别墅教研确认书上签字，并领取了逾期交房违约金。该确认书载明项目有：“1、顶棚2、墙面3、地面4、门窗5、各类插座6、照明灯具7、各类开关8、卫生洁具9、各类水龙头10、地漏11、给排水管道12、水电气表13、车库14、绿化16、其他16、使用质量说明书及质量保证书”。2013年12月2日，刘吉杭、孟晓英取得该房产产权证。该产权证载明：“权利人刘吉杭房地坐落同安区星海三路22号共有权情况孟晓英按份共有（50%）刘吉杭按份共有（50%）。总用地面积154.6平方米。建筑面积219.07平方米总层数2”。因产权证记载的楼层数以及建筑面积数与商品房购销合同中的约定不符，并且刘吉杭、孟晓英不满其在房产的红线图内种植4棵大树，放置广电电箱，双方协商未果，刘吉杭、孟晓英一直未对上述房产进行装修入住，至今为止都在外租房。惠元公司于2013年10月23日出具财务支付申请表，记载退还刘吉杭面积差额金10278.7元，并于2013年10月31日出具发票，后惠元公司将此差额金抵扣刘吉杭、孟晓英2013年应缴纳的物业费。
一审庭审过程中，刘吉杭、孟晓英表示惠元公司提交的确认书是无效的，因为产权所有人是2人，确认书只有1人签名。并且确认书也没有涉及到楼层数以及4棵大树、广电箱等事项，所以惠元公司应予移除；同时惠元公司没有证据证实刘吉杭、孟晓英同意以差额金抵扣2013年的物业费。惠元公司认为，其当时抵扣物业费有经过刘吉杭、孟晓英的同意，即使手续欠缺，不影响刘吉杭、孟晓英没有缴纳物业费的事实。
一审法院认为，刘吉杭、孟晓英与惠元公司签订的商品房购销合同以及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违法法律的强制性规定，应认定为合法有效。刘吉杭、孟晓英要求惠元公司立即按购房合同约定的楼层数，补建一层的诉讼请求，由于规划已经经过审批，并且工程已经经过验收，客观上无法实现。经法庭释明，刘吉杭、孟晓英表示不据此要求解除合同，故该诉讼请求一审法院不予支持。刘吉杭、孟晓英要求惠元公司立即按购房合同约定的建筑面积，退还建筑面积不足款，面积不足款应以当前市场评估价计算的诉讼请求，经查，双方签订的商品房购销合同第六条约定“实际面积与暂测面积的差别面积超过暂测面积的±1%（包括±1%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理；。2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”，合同约定的每平方米价格为1733.33元/平方米（390000元÷225平方米），一审法院确认面积差额金为10278.7元（1733.33元/平方米×5.93平方米）。惠元公司提出双方合意将此差额金抵扣物业费的辩解意见，并不能提供证据证明，一审法院不予采纳。惠元公司提出刘吉杭、孟晓英该项诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，一审法院认为双方虽约定了面积差额金的计算方法，但并没有约定面积差额金给付的时间，故惠元公司负有退还多收购房款的义务，刘吉杭、孟晓英的诉讼请求并没有超过时效，惠元公司应立即将面积差额金10278.7元退还给刘吉杭、孟晓英。刘吉杭、孟晓英要求惠元公司立即按购房补充协议向其出具购买花园面积的合法产权凭证的诉讼请求，经查，刘吉杭、孟晓英提供的测绘图证实讼争房屋的用地面积达到150平方米以上，惠元公司提供的土地房屋产籍调查表以及产权证都证实其用地面积为154.6平方米，结合别墅一楼的套内面积为84.68平方米，产权证上记载的用地面积中剩余的69.92平方米应认定为花园面积，故此诉讼请求不予支持。惠元公司提出的总用地面积已包含合同约定的花园面积答辩意见，予以采纳。刘吉杭、孟晓英提出的惠元公司立即将其乱置在刘吉杭、孟晓英产权红线图内的绿植，公共设施（广电网箱）、路灯，按国家规定要求移至与建筑物的间距之外的诉讼请求，经查，双方在商品房购销合同以及补充协议中，并没有对红线图内的绿化及公共设施进行约定，故惠元公司不存在违约行为。且刘吉杭在2006年12月20日在交房确认书上签字确认时并未提出异议，故此诉讼请求不予支持。孟晓英提出产权证上的所有人是2人，确认书只有1人签名，确认书应认定为无效，以及刘吉杭提出签写确认书时并没有去现场看房的辩解意见，一审法院认为刘吉杭作为一个成年人，理应知道在确认书上签字的效力，并且讼争房产系夫妻共同财产，刘吉杭在确认书上签字并非对共同财产进行处置，故应认定为有效，刘吉杭、孟晓英的该辩解意见，不予采纳。且双方签订的商品房购销合同第十九条有约定对公共设施占地面积进行分摊，如果刘吉杭、孟晓英认为此行为系对其所有权等物权的侵犯，可以以物权纠纷为由另行提起起诉，因本案系合同纠纷，不属于本案的处理范围。刘吉杭、孟晓英要求惠元公司立即支付刘吉杭、孟晓英因购房合同纠纷导致刘吉杭、孟晓英为保持别墅原样无法装修入住，在外租住4年的房屋、车位租赁费的诉讼请求，一审法院认为刘吉杭、孟晓英在2008年就已经发现上述问题，却一直没有通过诉讼维权，而是选择在外租房，系其对民事权利的自行处分，不能据此要求惠元公司承担责任，故此诉讼请求一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向刘吉杭、孟晓英退还面积差额金10278.7元；二、驳回刘吉杭、孟晓英的其他诉讼请求。本案受理费3858元，适用简易程序审理减半收取1929元，由刘吉杭负担1817.5元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担111.5元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。
二审中，刘吉杭、孟晓英提交以下证据：1.支付鸿运大厦的租金凭证；2.源昌广场的租赁合同及租金凭证；3.车位租金凭证；4.诉讼费用凭证，拟证明刘吉杭、孟晓英因案涉房屋无法居住造成的租金损失。惠元公司对上述证据的关联性均有异议。
双方当事人对一审判决认定的事实，除刘吉杭、孟晓英在上诉状中提到的外，对其余事实没有争议。本院对无争议的事实予以确认。
二审中，刘吉杭、孟晓英撤回第1项诉讼请求，即“判令惠元公司立即按购房合同约定的楼层数，补建一层”，本院予以口头裁定准许。
本院认为，围绕刘吉杭、孟晓英的上诉请求分析如下。1.关于面积差价款。因案涉《商品房购销合同》对讼争房屋的面积差价款作出明确约定，该约定系当事人真实意思表示，合法有效，双方应予遵循。刘吉杭、孟晓英主张按市场价格计算面积差价款，缺乏法律依据。2.关于产权证中是否应注明“花园”的问题。根据产权证记载的面积测算，花园部分面积已登记在产权证中。刘吉杭、孟晓英并未举证证明惠元公司负有在产权证中专门备注“花园”的义务。而产权证的记载系相关产权登记部门的职权范围。故其该项诉求不予支持。3.关于绿植、公共设施以及路灯的问题。首先，双方在合同中对此并未作出特别约定，在交房时，刘吉杭、孟晓英亦未提出异议。孟晓英在讼争房产交付后多年从未提出异议，故应视为其认可交房，其主张交房确认书对其不发生效力，不予采信。其次，相关的绿植系惠元公司按照购房合同约定予以交付，因刘吉杭、孟晓英接收房屋后多年未居住管理，其中四棵树才长势茂盛，并不能因此归责于惠元公司。再次，广电设施、路灯位于案涉房屋栏杆围墙外，并未妨碍房产使用，从现场来看小区的其他房屋也存在类似的情况。小区业主对于小区公共设施应负有适度容忍的义务。故刘吉杭、孟晓英主张予以移植拆除缺乏法律依据。4.关于租金损失。如前述，惠元公司不存在违约妨碍其使用讼争房屋的行为。刘吉杭、孟晓英接收讼争房产后，未予装修入住的原因并非惠元公司所致。故刘吉杭、孟晓英所主张的各项租金损失与惠元公司不存在因果关系，其主张惠元公司承担租金损失缺乏依据。
综上所述，刘吉杭、孟晓英的上诉请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7280.5元，由刘吉杭、孟晓英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年六月六日
代书记员 黄亚君
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。