江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终1565号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江、黄菲，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖世杰。
被上诉人（原审原告）：周蓉。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）因与被上诉人肖世杰、周蓉商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2016)苏1282民初814号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过了诉讼时效，法院应当驳回被上诉人的起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应当按合同价的98折结算房款，将2%的折扣款退还给被上诉人，然而从被上诉人付清房款至向法院起诉期间，被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却未向上诉人提出过该主张，该期间已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格，被上诉人已经享受了按揭一个月付款98折的优惠。
被上诉人肖世杰、周蓉答辩称：《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，应视为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，应履行兑现该价格优惠的义务。在合同签订过程中，上诉人并未对享受按揭折扣价格的情况进行公示，对于按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实也没有提交充分证据证实其向被上诉人履行了告知义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人肖世杰、周蓉向一审法院起诉请求：碧桂园公司支付购房折扣款25106.02元（按购房价1255301元×2%），并支付自2016年1月28日起至实际付款时止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
一审法院认定事实：“靖江碧桂园”楼盘系靖江碧桂园公司投资建设，2013年9月18日、10月17日靖江碧桂园公司先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售，备案价未公示。案涉2601房屋公示的“按揭原价”为1467619元、“惠后价”为1255301元。“靖江碧桂园”开盘销售期间，靖江碧桂园公司向肖世杰、周蓉交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：……,二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式……，2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”2013年10月28日，肖世杰、周蓉、靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定肖世杰、周蓉购买案涉商品房，总房款1255301元，肖世杰、周蓉应在《商品房买卖合同》签订时支付购房款545301元，于2013年11月28日前支付710000元，靖江碧桂园公司应在2015年10月30日前将房屋交付肖世杰、周蓉。合同签订当日，肖世杰、周蓉支付购房款545301元（含定金），2013年11月16日，肖世杰、周蓉支付购房款710000元。至今，肖世杰、周蓉尚未收房，靖江碧桂园公司亦未向肖世杰、周蓉开具销售不动产统一发票。
另查明，在原审法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱益虎、刘小燕诉靖江碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中（以下简称282号案件），靖江碧桂园公司确认了《购房温馨提示》的真实性。
一审法院认为,肖世杰、周蓉与靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。靖江碧桂园公司对肖世杰、周蓉提供的《购房温馨提示》的真实性不予认可，但靖江碧桂园公司在原审法院282号案件中，已确认了《购房温馨提示》的真实性，现予以否认，显然理据不足。结合肖世杰、周蓉、靖江碧桂园公司陈述和答辩，可以证实《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经肖世杰、周蓉接受，视为商品房买卖合同的内容，其与肖世杰、周蓉已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于肖世杰、周蓉是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知肖世杰、周蓉，不予采信。合同签订后，肖世杰、周蓉已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予肖世杰、周蓉相应的房款折扣25106.02元。故肖世杰、周蓉要求靖江碧桂园公司退还该折扣款，并自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。
根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案肖世杰、周蓉在2013年10月28日和11月16日向靖江碧桂园公司支付购房款项时，靖江碧桂园公司向肖世杰、周蓉开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，故在靖江碧桂园公司向肖世杰、周蓉开具购房款发票时，双方应对肖世杰、周蓉所享受的折扣、优惠进行最终确认。如肖世杰、周蓉知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，仍可要求靖江碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，涉房折扣在靖江碧桂园公司向肖世杰、周蓉开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现靖江碧桂园公司尚未向靖江碧桂园公司开具购房发票，双方尚未结算。故肖世杰、周蓉在2016年1月11日起诉要求靖江碧桂园公司退还折扣款，并未超过法律规定的诉讼时效。靖江碧桂园公司关于肖世杰、周蓉的起诉已超过诉讼时效期间的辩称意见，没有法律依据，其理由不能成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付肖世杰、周蓉购房折扣款25106.02元，并支付自2016年1月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元减半收取为214元，由靖江碧桂园公司负担（肖世杰、周蓉已预交，靖江碧桂园公司在履行判决义务时一并给付肖世杰、周蓉）。
二审中，当事人没有提交新证据，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间应从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。理由如下：首先，上诉人靖江碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未进行交付，上诉人靖江碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，靖江碧桂园公司尚未向肖世杰、周蓉开具购房发票，双方尚未结算。故被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人碧桂园公司与被上诉人肖世杰、周蓉已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人肖世杰、周蓉的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，靖江碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费428元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陈静怡