山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泰民一终字第518号
上诉人（原审原告）司道兴，个体工商户。
委托代理人赵军，山东成康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘德明，农民。
委托代理人王立璋，山东鸿祥律师事务所律师。
原审被告王国，农民。
委托代理人孟凡华，农民。
上诉人司道兴因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服肥城市人民法院（2014）肥民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，被告王国名下有位于肥城丰园小区2号楼3单元3层西户房屋（肥房权证新城字第××号）一套。2010年5月份，原审法院受理了司道兴诉王国、孟凡华、白树星、蔡亭亭民间借贷纠纷一案，并于2010年5月6日作出（2010）肥民初字第2165号民事裁定书，轮候查封了王国名下位于肥城丰园小区2号楼3单元3层西户房屋。2010年9月29日，原审法院作出（2010）肥民初字第2165号民事判决书判决王国、孟凡华偿还司道兴借款本金417000元及利息，白树星承担连带责任。2010年12月15日，原告司道兴就（2010）肥民初字第2165号民事判决书依法申请强制执行，被告刘德明以案外人身份提出异议认为涉案房屋已由被告王国出卖给被告刘德明，其已支付全款，并实际入住，要求停止对该房屋的执行。原审法院于2013年3月18日作出（2011）肥执异字第155-1号执行裁定书，中止对涉案房屋的强制执行。2013年4月17日，原告司道兴诉来原审法院。另查明，2006年1月2日，被告刘德明与王国签订一份《楼房转让契约》，双方约定，王国将名下位于肥城丰园小区2号楼3单元3层西户房屋以13万元的价格转让给被告刘德明，刘德明当日付给王国9万元，同时王国交给刘德明楼房钥匙，下欠4万元在王国拿到房权证后通知刘德明，刘德明在10天内全部付给王国，王国将扣押的楼房所有权证等过户相关手续一并交给刘德明。同时该《楼房转让契约》经肥城桃园法律服务所见证，并于同日出具（2006）年见字第1号见证书，并加盖肥城桃园法律服务所公章。契约签订当日，被告刘德明支付被告王国现金9万元，被告王国向被告刘德明出具了收据一份。因该房产设有抵押未能办理过户，后被告刘德明于2007年2月14日支付被告王国房款5000元、2008年4月29日支付房款5000元、2008年7月23日共支付剩余房款30000元，被告王国将涉案房屋解除抵押，并将房产证交付被告刘德明。此后，被告刘德明因无法联系被告王国未能办理过户手续。另查明，2008年，被告刘德明之子刘乐金向肥城市燃气公司交纳煤气初装费2024元，肥城市燃气公司向出具收款凭单一份。在庭审中，被告刘德明提交了2008年至2009年肥城市燃气公司出具的抬头为刘乐金的煤气收款凭证4份、2009年至2014年抬头为刘乐金的燃气公司抄表卡一份及2006年8月2日至2009年期间物业公司出具的抬头为王国的收据8份。被告刘德明听说王国因债务已逃跑，遂于2010年5月17日诉至原审法院请求判令王国协助办理过户手续。2013年11月29日，刘德明与王国达成和解协议。由于涉案房屋处于查封状态未能办理过户手续。以上事实有当事人陈述、《楼房转让契约》、房产证、见证书、收据、判决书、裁定书等在案为证，并经庭审质证可以作为认定事实的依据。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，原告司道兴向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，该请求是否得到支持，取决于被告刘德明对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。故本案的焦点为：一、关于被告刘德明对涉案房屋是否享有所有权问题。原审法院认为，被告刘德明与王国于2006年1月2日签订的《楼房转让契约》，系双方真实意思表示，内容合法有效，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案被告刘德明虽与王国签订的《楼房转让契约》为有效合同，因双方未办理房屋过户登记手续，肥城丰园小区2号楼3单元3层西户房屋（肥房权证新城字第××号）物权的未发生变动，买受人刘德明尚未取得房屋的所有权，该房屋的所有权尚未转移，仍归被告王国所有。二、关于被告刘德明对涉案房屋是否享有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。原审法院认为，被告刘德明与被告王国签订《楼房转让契约》后，被告刘德明支付被告王国现金9万元，后于2008年7月23日之前付清下欠房款40000元，即被告刘德明于2008年7月23日付清了全部房款。根据被告刘德明在庭审中提交的2008年被告刘德明之子刘乐金交纳煤气初装费2024元的收款凭证、及2008年至2009年肥城市燃气公司出具的抬头为刘乐金的煤气收款凭证4份、2009年至2014年抬头为刘乐金的燃气公司抄表卡一份，可以证实被告刘德明与王国在签订的《楼房转让契约》后，被告王国将房屋交付被告刘德明，并由被告刘德明之子刘乐金居住该房屋。虽然被告刘德明在庭审中提交的2006年8月2日至2009年期间物业公司8份收据抬头为被告王国，因该8份收据由被告刘德明持有，应认定相关费用由被告刘德明交纳，亦从侧面印证涉案房屋交付被告刘德明而未办理房产过户手续的事实。综上，原审法院认为被告刘德明于2008年7月向被告王国付清全部房款，并对涉案房屋形成基于所有权意思的合法有权占有。根据我国物权法规定，合法占有属于物权法规定的一种财产利益，具有准物权的性质，具有对抗他人债权的优先效力和排他效力，并且本案被告刘德明的合法有权占有发生在原审法院查封涉案房屋之前，应认定被告刘德明享有对抗法院强制执行涉案房屋的实体权利。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查��、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告王国作为出卖人基于房屋买卖合同收取全部房款，其财产利益得已全部实现，在其将涉案房屋交付被告刘德明实际占有后，被告王国对涉案房屋不再享有任何实体权利，但负有协助被告刘德明办理房屋过户的义务。被告刘德明因无法联系被告王国未能按时办理过户手续，被告刘德明对未办理产权过户手续并不存在的过错，并且原告亦未提供证据证明被告刘德明在占有房屋、未办理过户手续过程中主观上存在过错，原告司道兴对涉案房产不享有强制执行的权利。综上，被告刘德明享有足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。原告司道兴要求对涉案房屋许可执行，违反法律规定，原审法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、确认肥城市人民法院（2011）肥执字第155号执行案件中原审法院裁定查封的涉案标的物，即被执行人王国名下位于肥城丰园小区2号楼3单元3层西户房屋（肥房权证新城字第××号）归王国所有。二、驳回原告司道兴要求对涉案房屋许可执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告司道兴负担。
上诉人司道不服原审判决上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。2010年5月6日肥���法院查封涉案房屋时并非被上诉人实际占有，被上诉人刘德明购买没有过户是存有过错的，上诉人认为2006年1月2日楼房转让契约是伪造的证据是后补的。请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人刘德明辩称，原判认定事实清楚，程序正确，适用法律正确，应予维持。一审中被上诉人己经举证证明了居住的相关证据，对此上诉人无相应证据予以反驳，因此应认定被上诉人居住时间为2006年1月2日。被上诉人在本案中无过错，本案从08年7月23日原审被告王国拿出房产证，王国并没有拒绝协助过户。被上诉人刘德明与王国的协议是经基层法律服务所见证的并非伪造。被上诉人在涉案房屋查封前己实际占有，请求维持原判。
原审被告王国述称，涉案房屋从2006年就卖给刘德明了，有在法律服务所办理的手续，涉案房屋我们没有住过，只是我们没有给他办理���户。
本院经审理查明的事实与原判认定事实相符，本院予以确认。
本院认为，被上诉人刘德明与原审被告王国于2006年1月2日签订《楼房转让契约》，且有肥城桃园法律服务所见证，上诉人司道兴认为该《楼房转让契约》是伪造的，是后补的，并未提供证据证实。在契约签订后，根据被上诉人刘德明提交的煤、然气初装费收款凭证足以认定被上诉人刘德明占有使用该房屋。该房屋未及时办理过户手续，是因无法联系王国按时办理过户，对此原审法院认定被上诉人刘德明无过错并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人司道兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 张 岩
二〇一五年五月二十九日
书记员 高学茹