杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0105民初2106号
原告：陈天芬，女，汉族，1967年3月6日出生，住浙江省杭州市拱墅区。
委托代理人：吴昊、王文静（实习），浙江宏昊律师事务所律师。
被告：郭卫琴，女，汉族，1971年11月10日出生，住浙江省台州市椒江区。
原告陈天芬（以下简称原告）与被告郭卫琴（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，由代理审判员潘才敏独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴昊和王文静到庭参加诉讼，被告郭卫琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年12月21日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于杭州市拱墅区庆隆苑B地块商铺44幢44-25号一、二楼房屋（建筑面积374.6平方米）出租给被告经营饮食，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，第一年租金26万元，之后每年在上一年基础上递增5%，租金支付期限及方式为每季度支付一次，首次付款在合同生效之日付清，第二次付款需提前一月付清后一季度租金，以此类推，水、电、燃气、通讯、设备、物业管理费、餐饮垃圾清运费及其他运营费用由被告支付。同时合同约定被告未按时足额支付租金，原告有权解除合同并要求被告按当年租金总额千分之一/天的标准支付违约金直至付清为止。违约方应承担对方因主张权利产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等）。合同签订后原告依约向被告交付房屋使用，被告应在2015年8月30日支付2015年9月30日至2016年12月30日期间的房屋租金65000元、在2015年11月30日支付2015年12月30日至2016年3月30日期间的房屋租金68250元，但被告仅支付2万元，原告多次催要无果。另原告为被告代缴水电费786.99元。现原告诉至本院要求判令：1、解除原、被告2014年12月21日签订的房屋租赁合同；2、被告支付从2015年9月30日至2016年3月8日的房屋租金95646.58元；3、被告支付水电费786.99元；4、被告支付违约金79677元（暂计至2016年3月30日，之后另计至实际付清之日）；5、本案诉讼费和律师费由被告承担。
被告未到庭应诉，亦未提交答辩和证据材料，视为放弃相关诉讼权利。
原告向本院提交了如下证据：
1、同意转租证明、租赁协议、房屋租赁备案证，证明原告有权出租。
2、房屋租赁合同，证明被告从胡晓炜处转让。
3、房屋租赁合同，证明原、被告合同关系。
4、通知函、快递单及查询单，证明2015年12月29日原告发函解约。
5、账单、收据，证明原告代付的水电费。
6、收据，证明2016年3月8日腾退租房。
7、入账凭证，证明原告支付律师代理费5000元。
上述证据经庭审质证，本院认为其真实性、合法性、关联性均可确认，故确认其证据效力。
依据在案有效证据和当事人陈述，本院查明事实如下：
杭州市拱墅区庆隆苑B地块商铺44幢44-25号一、二楼房屋（建筑面积374.6平方米）所有权人为杭州市拱墅区祥符街道办事处，2013年4月20日，原告从杭州市祥符街道国有（集体）资产管理中心处承租该房，并经杭州市拱墅区祥符街道办事处授权转租。2014年12月21日，原告与胡晓炜签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给胡晓炜用于饮食营业用房，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年4月30日，胡晓炜在该合同上标注“本店已转让给郭卫琴，本协议即日终止”，同日原、被告签订房屋租赁合同（签署日期写为2014年12月21日），约定：被告向原告租赁涉案房屋作为饮食营业用房，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，第一年租金为人民币26万元，房屋租金每季度支付一次，先付后用，第一期租金65000元于合同签订后3日内支付，此后每期租金需提前1个月支付，从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%，所有租金均为税后净价；租赁保证金为人民币21666元，如被告有违约行为原告有权直接抵扣租赁保证金以补偿原告损失，不影响其他权利或补救方法，原告损失超过租赁保证金的，仍有权追索；水、电、燃气、通讯、设备、物业管理费、餐饮垃圾清运费及其他运营费用由被告支付；如原告或被告依据本合同或法律法规规定单方解除合同，则被告应在合同提交解除或终止之日起10日内交还租赁标的物；如果被告逾期超过30日仍未交还租赁标的物，则被告遗留租赁标的物内的所有物品和设施做遗弃物处理；被告未按时足额支付租金或其他费用，逾期超过30日的，原告有权解除合同，无条件收回房屋，没收保证金并追究被告违约责任；被告逾期支付房屋租金的，按当年租金总额千分之一/天标准支付违约金直至付清为止；违约方应承担对方因主张权利产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等）。原、被告在合同附件中约定了分期付款时间与金额，原告当庭确认被告支付租赁保证金21666元并依约支付租金至2015年5月30日当期，之后对于2015年8月30日应付的2015年9月30日至2016年12月30日期间的房屋租金65000元、2015年11月30日应付的2015年12月30日至2016年3月30日期间的房屋租金68250元，被告仅于2015年11月支付2万元，余款经催讨未支付。原告因此于2015年12月29日向被告发出解约函，但未送达。2016年3月8日，原告将涉案房屋腾空，室内设施设备变卖得款人民币10060元，原告确认可用于抵扣被告应付款。另原告为被告代缴水电费人民币786.99元、因本案支出律师代理费人民币5000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告租赁使用了原告的房屋，应及时、足额支付租金和其他费用，否则原告依约有权解除合同，现被告自2015年8月30日起即欠付租金，故合同约定的解除条件已成就，原告要求解除合同的诉请符合双方约定，本院予以支持，并确认原告收回涉案房屋之日即2016年3月8日为合同解除之日。被告在未支付租金的情况下占用涉案房屋直至2016年3月8日，造成原告的经济损失，应向原告支付2015年10月1日至2016年3月8日期间的租金共计65000+68250×68/91-20000共96000元，原告诉请为95646.58元，本院予以支持，但原告将租金自2015年9月30日起计错误，本院予以纠正。原告代付的水电费用786.99元、支付的律师代理费用5000元依约应由被告承担。原告主张没收被告的租赁保证金并要求被告支付违约金，对此本院认为，本案双方在租赁合同中约定租赁保证金系用于补偿因被告违约行为给原告造成的损失，鉴于本案定金小于原告的损失，故在判令被告赔偿损失的基础上，本院对于原告要求在赔偿损失之外没收定金的请求不予支持。原告主张的违约金计算标准为按当年租金总额千分之一/天标准支付违约金直至付清，从违约行为发生之日即2015年9月1日计至合同解除之日2016年3月8日，为260000×1‰×190+273000×1‰×68共67964元，该违约金的性质为迟延履行违约金，本院予以支持，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院将综合考虑本案情况予以确定，对原告的违约金诉讼请求在合理范围内予以支持。原告处持有的被告租赁保证金21666元与店内设施变卖款10060元，应从被告本案应付款项中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈天芬与被告郭卫琴就杭州市拱墅区庆隆苑B地块商铺44幢44-25号一、二楼房屋签订的房屋租赁合同自2016年3月8日起解除；
二、被告郭卫琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈天芬租金人民币95646.58元（扣除租赁保证金21666元、设施变卖款10600元后还应支付63380.58元）；
三、被告郭卫琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈天芬水电费人民币786.99元；
四、被告郭卫琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈天芬违约金人民币20000元；
五、被告郭卫琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈天芬律师代理费人民币5000元；
六、驳回原告陈天芬的其他诉讼请求。
上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1911元，由被告郭卫琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3822元。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 潘才敏
二〇一六年五月十七日
代书 记员 田 恬