广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初2868号
原告东莞市麻涌镇人民政府，地址：东莞市麻涌镇行政办事中心内。
法定代表人黄桥法，该镇镇长。
委托代理人康世为、李诗雅，广东赋诚律师事务所律师。
被告彭红容，女，1973年5月9日出生，汉族，住湖南省沅江市。
被告陈劲师，男，1979年8月16日出生，汉族，住东莞市。
被告东莞市唯米莱假发有限公司，地址：东莞市麻涌镇麻一村工业区。
法定代表人彭红容。
上述两被告的委托代理人彭红容。
第三人莫兆球，男，1974年12月11日出生，汉族，住东莞市。
委托代理人李旭光、莫伟洪，东莞市麻涌镇法律服务所法律工作者。
原告东莞市麻涌镇人民政府与被告彭红容、陈劲师、东莞市唯米莱假发有限公司、第三人莫兆球租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁浩权独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告东莞市麻涌镇人民政府的委托代理人康世为、李诗雅、被告彭红容、被告陈劲师、东莞市唯米莱假发有限公司的委托代理人彭红容、第三人莫兆球的其委托代理人莫伟洪等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市麻涌镇人民政府诉称，2006年10月31日，第三人莫兆球将位于东莞市麻涌镇麻涌收费站旁一块面积2500平方米的工业用地出租给案外人秦锦权作做兴建厂房之用。为此，第三人莫兆球与案外人秦锦权签署《空地租赁合同》，第三人依约将土地交付给秦锦权使用。秦锦权与秦锦辉决定共同出资在该地上建造厂房及其配套建筑。为此，两人于同日签署《合作投资协议》。同日，秦锦辉与本案被告陈劲师、案外人王超签订《厂房租赁合同》，约定将秦锦辉拟建造的物业出租给被告陈劲师、案外人王超使用。其后，秦锦权、秦锦辉在承租土地上上建造了厂房、办公室、宿舍、厨房及饭堂。在物业建造完成后，秦锦权、秦锦辉便将物业出租给被告陈劲师及案外人王超。2014年1月10日，第三人莫兆球与被告陈劲师、被告彭红容、案外人秦锦权、秦锦辉签署《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》，约定：1、案外人王超退出与被告陈劲师的合伙关系及退出与案外人秦锦权、秦锦辉的租赁关系，由本案的被告彭红容作为新的承租方，承接王超在《厂房租赁合同》项下的全部权利义务；2、案外人秦锦权、秦锦辉将《厂房租赁合同》项下作为出租方的全部权利义务无偿转让给第三人莫兆球，自2014年1月9日，案外人秦锦权、秦锦辉与被告陈劲师、彭红容解除租赁合同关系，被告陈劲师、彭红容自2014年1月10日正式与第三人莫兆球确立租赁合同关系并向第三人缴纳租金；3、第三人莫兆球与被告陈劲师、彭红容仍然按照原《厂房租赁合同》约定的内容履行租赁关系，除对《厂房租赁合同》第五条租金支付时间及租金金额进行变更外，其余内容不变，不再另行签订新的<空地租赁合同>；4、第三人莫兆球与案外人秦锦权、秦锦辉解除《空地租赁合同》并由第三人莫兆球出资向案外人秦锦权、秦锦辉购买案涉物业。此后，本案三被告便开始按照18000元/月的租金标准向第三人莫兆球交付租金。2015年10月10日，第三人莫兆球与原告签署《“三旧”改造拆迁补偿协议》，约定原告向第三人莫兆球支付拆迁补偿款后，原告即可获得案涉物业、土地及附属物的全部权益；原告作为被告的新租赁业主。2015年11月12日，第三人莫兆球向被告陈劲师、彭红容发送《告知函》，明确告知自2015年11月1日起，原告变为案涉物业的出租方，第三人莫兆球不再是案涉物业的出租方，无权再向被告陈劲师、彭红容收取租金，并要求该两被告与原告进行联系。此外，案涉物业至今仍由本案三被告实际占有及使用。原告认为，案涉物业并未办理任何权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，因此被告据以承租案涉租赁物的《厂房租赁合同》应为无效合同。原告在向第三人莫兆球支付拆迁补偿款后即取得案涉物业的权益，必然包括合同无效后所产生的全部权益。因此，原告有权要求三被告搬离租赁物内的物品并将租赁物返还给原告，同时向原告支付相应的占有使用费。原告据此向法院起诉，请求：1、判令《厂房租赁合同》无效；2、判令三被告在判决生效之日三天内将租赁物内物品办理出租赁物并将租赁物返还给原告；3、判令三被告向原告支付从2015年11月1日其至三被告全部办理租赁物并将租赁物返还给原告之日止的占有使用费，占有使用费参照租金标准18000元/月支付，暂计算至2016年1月31日为54000元；4、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告陈劲师、彭红容、东莞市唯米莱假发有限公司辩称：一、东莞市麻涌镇人民政府不具备原告的资格，其主体不适格。我方从未与东莞市麻涌镇人民政府发生任何法律关系，东莞市麻涌镇人民政府无任何资格起诉我方；二、我方与厂房业主莫兆球签订的《厂房租赁合同》是合法有效的；三、东莞市麻涌镇人民政府起诉我方拖欠占有使用费简直是无稽之谈。我方从未占用东莞市麻涌镇人民政府任何租赁物。何来占有使用费。我方与莫兆球签订的《厂房租赁合同》是合法的，是受法律保护的，且租赁合同尚未到期，莫兆球也从未同我方解除租赁合同。我方也一直履行合同，准时交租，没有违反合同，租金一直交付至2016年4月9日。我方绝不承认东莞市麻涌镇人民政府与莫兆球所签订的《“三旧”改造拆迁补偿协议》，不存在我方占用租赁物，拖欠占有费的问题。东莞市麻涌镇人民政府与莫兆球所签订的《“三旧”改造拆迁补偿协议》完全不谈及我方的拆迁补偿费用，完全侵害了我方的利益，该协议违反了《合同法》第五十二条第（二）、（五）项、违反了《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条第（二）、（三）项、第二十七条规定，恳请法庭作出公正、公平判决。责令东莞市麻涌镇人民政府停止一切卑劣的逼迁行为，判决本案的诉讼费用由东莞麻涌镇人民政府承担。
经审理查明，2006年10月31日，第三人莫兆球与案外人秦锦权签订一份《空地租赁合同》，约定第三人将位于东莞市麻涌镇麻涌收费站旁边一块2500平方米的工业用地租给秦锦权作建厂之用，约定租赁期限20年，自2006年11月1日至2026年10月31日。每月租金为5500元，每满五年调整租金一次，在原执行租金基础上递增10%。同日，秦锦权与秦锦辉签订一份《合作投资协议》，约定共同投资在秦锦权租赁第三人的工业用地上建造厂房等建筑物，由秦锦辉全部出资负责在该地块上建造厂房等建筑物，初定为厂房一层、宿舍楼两层、办公楼两层，该地块的租金仍由秦锦权向第三人支付。双方按照7:3的比例分享上盖建筑物出租的一切收益。同日，由秦锦辉与被告陈劲师、案外人王超签订一份《厂房租赁合同》，约定将秦锦权、秦锦辉两人共同投资建造的厂房、办公室、宿舍、厨房及饭堂等建筑物以及空地850平方米租给被告陈劲师与王超使用。租赁期限10年，出租方从2007年7月10日起将出租地交给承租方使用，2007年10月10日开始计租，至2017年7月9日收回。租金为18000元/月，每三年调整租金，在执行上一年租金的基础上递增5%。上述合同签订后，秦锦权、秦锦辉在上述地块上建成了厂房、办公楼、宿舍等建筑物并交给被告陈劲师、王超使用。2014年1月10日，第三人与秦锦权、秦锦辉、被告陈劲师、被告彭红容签订《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》，秦锦权、秦锦辉与被告陈劲师、彭红容确认，王超已退出与陈劲师的合伙关系，同时也退出与秦锦权、秦锦辉的租赁关系，王超的权利和义务全部由被告彭红容承接。彭红容与陈劲师形成合伙关系，现《厂房租赁合同》的双方当事人为秦锦权、秦锦辉与被告陈劲师、彭红容。三方同意，秦锦权、秦锦辉将上述转租合同中有关秦锦权、秦锦辉的所有权利义务自2014年1月10日起无偿转让给第三人莫兆球，秦锦权、秦锦辉与被告陈劲师、彭红容的租赁合同关系自2014年1月9日起解除。被告陈劲师、彭红容已向秦锦权、秦锦辉交清至2014年1月9日的租金，被告陈劲师、彭红容自2014年1月10日其向第三人莫兆球交纳厂房租金。第三人莫兆球与被告陈劲师、彭红容之间的租赁合同关系由2014年1月10日确立，双方的权利义务依照秦锦权、秦锦辉与被告陈劲师、彭红容原先签订的转租合同内容履行，其中《厂房租赁合同》第五条内容变更为：租赁期限内，每月10日到下一月9日为一个月租期，每月租金为18000元，租赁期内租金不递增。《厂房租赁合同》的其余内容不变。该转租合同约定有关秦锦权、秦锦辉的权利义务全部由第三人莫兆球享有和承担，被告陈劲师、彭红容的权利义务不变，第三人莫兆球与被告陈劲师、彭红容双方将不再另行签订新的租赁合同。同时约定由第三人莫兆球购买秦锦权、秦锦辉在该地块上投资搭建的所有不动产及其配套设施。上述《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》签订后，便由被告陈劲师、彭红容承租该地上厂房物业经营东莞市唯米莱假发有限公司。被告也一直依约支付租金。2015年10月10日，第三人莫兆球与原告东莞市麻涌镇人民政府签订《“三旧”改造拆迁补偿协议》，约定由原告向第三人支付5015140.75元补偿款，原告支付补偿款后该建筑物、土地及附属物的权益全部归原告所有。双方特别约定：由于双方签订本协议时，第三人被拆迁的建筑物、土地及附属物正处于由第三人出租给东莞市唯米莱假发有限公司使用的状态，第三人未能与该公司协商一致并解除租赁关系，故在双方签订本协议、第三人收到补偿款后，上述建筑物、土地及附属物的所有权及使用权为原告所有，原告将作为东莞市唯米莱假发有限公司的新的物业租赁业主，由原告负责与该公司解除租赁关系。2015年10月23日，原告向第三人莫兆球支付了5015140.75元补偿款。2015年11月19日，第三人莫兆球分别向被告陈劲师、彭红容邮寄发送了《告知函》，明确告知被告自2015年11月1日起，原告变更为案涉物业的出租方，第三人莫兆球不再是案涉物业的出租方，无权向被告收取租金，并要求被告与原告联系。被告陈劲师、彭红容于2015年11月20日签收了《告知函》。2015年11月9日、12月10日、2016年2月2日，被告仍然向第三人支付租金18000元、36000元、36000元。2016年1月25日，原告向本院提起本案诉讼。
另查，案涉租赁物业并无领取房产证，也没有办理建设工程规划许可证。
诉讼过程中，原、被告双方对于案涉租赁合同是否有效的问题存在争议，本院已经依法对双方当事人进行释明，告知可以作出变更诉讼请求或者提出反诉，但被告明确向本院表示不提出反诉。
以上事实，有原告提供的《空地租赁合同》、《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》及附件《厂房租赁合同》、《合作投资协议》、《“三旧”改造拆迁补偿协议》、《告知函》、东莞银行进账单、莫兆球的收据、被告提供的《厂房租赁合同》、《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》及附件《厂房租赁合同》、《合作投资协议》、汇款凭证、拆迁录音材料两份以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题主要有三个：一是东莞市麻涌镇人民政府作为本案原告主体是否适格的问题；二是案涉的《厂房租赁合同》是否有效，被告应否向原告返还案涉租赁物的问题；三是被告是否有拖欠原告租赁物占用费的问题。
关于第一个争议焦点，根据《关于<空地租赁合同>解除及地上物处理的协议》，本案原来的《厂房租赁合同》的主体是第三人莫兆球与被告陈劲师、彭红容。原告东莞市麻涌镇人民政府虽然原来并不是案涉《厂房租赁合同》的主体，但根据2015年10月10日第三人莫兆球与原告东莞市麻涌镇人民政府签订《“三旧”改造拆迁补偿协议》，原告在向第三人支付5015140.75元补偿款后，案涉建筑物、土地及附属物的权益全部归原告所有。原告已经成为上述物业权益的实际享有人，取代了第三人莫兆球成为原《厂房租赁合同》中的出租人。并且，第三人也已经通过《告知函》的方式，告知了被告上述事宜。因此，东莞市麻涌镇人民政府作为本案的原告提起本案诉讼，主体适格。
关于第二个争议焦点，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案案涉出租厂房及其他建筑物并没有取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告之间的《厂房租赁合同》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求确应案涉《厂房租赁合同》无效并要求被告返还租赁物的请求，有充分的法律和事实依据，本院依法予以支持。鉴于被告经本院充分释明没有提出反诉，故对于因无效合同所导致的损失，本案无法处理，被告可另行起诉要求解决。
关于第三个争议焦点，根据《“三旧”改造拆迁补偿协议》和《告知函》，原告自2015年11月1日已成为案涉物业的出租方，第三人莫兆球不再是案涉物业的出租方，无权向被告收取租金。而如前所述，案涉《厂房租赁合同》为无效合同，但被告在2015年11月1日后仍然使用案涉租赁物进行经营，故被告应当向原告支付2015年11月1日之后的租赁物占有使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告要求被告按照18000元/月的标准支付2015年11月1日后的租赁物占有使用费的请求，本院依法予以支持。被告在已经收到了第三人的《告知函》，明确知道原告已经成为案涉物业的出租方，第三人莫兆球不再是案涉物业的出租方，无权向被告收取租金的情况下，仍然继续向第三人支付2015年11月1日后的租金，属于履行对象错误，被告仍应当向原告支付2015年11月1日之后的占用费。至于其已经向第三人支付的2015年11月1日之后的租金，其可以另行向第三人主张返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认本案的《厂房租赁合同》为无效合同
二、限被告陈劲师、彭红容、东莞市唯米莱假发有限公司在本判决生效后三日内将租赁物内的物品搬离并将租赁物返还给原告东莞市麻涌镇人民政府。
三、被告陈劲师、彭红容、东莞市唯米莱假发有限公司按照18000元/月的标准向原告支付从2015年11月1日起至其实际返还租赁物期间的占有使用费。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费575元，由被告陈劲师、彭红容、东莞市唯米莱假发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 袁浩权
二〇一六年四月二十五日
书记员 罗俊斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通。顿还国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。