山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)黄民初字第2629号
原告：纪XX，男，汉族，X出生，住青岛市黄岛区滨海街道办事处*****号，身份证号码：X
原告：高XX，女，汉族，X出生，住青岛市黄岛区滨海街道办事处*****号，身份证号码：X
委托代理人：赵文娟，山东仁通律师事务所律师。
被告：青岛恒业房地产开发有限公司，住所地：青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号，组织机构代码：73728350-0。
法定代表人：崔永鹤，总经理。
委托代理人：单连方，山东汇正律师事务所律师。
原告纪XX、高XX为与被告青岛恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年3月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵文娟，被告委托代理人单连方到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告纪XX、高XX诉称：2011年6月8日，原被告签订认购协议，2011年7月24日，原被告签订青岛市商品房预售合同，原告购买被告位于青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号12栋2单元2层201户商品房一套。并于2011年6月8日签订储藏室买卖协议，购买被告12号楼9号储藏室和10号楼27号储藏室。原告依约交付了全部购房款。但被告未按合同的约定时间向原告交付房屋，被告应支付逾期交房违约金18287.91元。根据合同和《商品房销售办法》规定，房屋暂测面积与交付时实测面积不一致时，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。但被告却违反规定多收取了原告16799.51元。判令被告支付给原告逾期交房违约金18287.91元，退还原告房屋价款16799.51元；诉讼费由被告承担。
被告恒业公司辩称：第一，约定违约金过高，要求按照规定适当降低。第二，违约是因为政府等行为造成，不是被告故意、过失造成的，根据最高人民法院对《合同法》解释二的规定，处理该类事件应根据被告的过错程度及原告的实际损失情况等综合考虑，对违约金的数额做出适当减少。按照双方合同约定，当暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规另有规定外，按照多退少补的原则处理。当面积发生误差时，首先采用当事人的约定，在没有约定的情况下按照法律规定。故此，应当驳回原告要求退还购房款的请求。
经本院开庭审理查明，2011年7月24日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订商品房预售合同，原告购买由被告开发的位于青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号12栋2单元2层201户住房一套，合同约定房屋总价款为291416.40元。
双方签订合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以胶南市房产管理中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
合同第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，甲方定于2012年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。
合同第十三条第一款约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为该房屋验收合格，乙方交齐房款、契税及其他费用并领取钥匙。该条第二款约定在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。该条第三款约定甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。
合同签订后，原告根据合同约定将购房款393288.40元交付被告，后经双方结算，原告实际支付购房款418830.40元。
原告主张违约金18287.91元计算依据是，按照房屋总价款418830.40元计算，违约时间为2012年9月1日至2013年2月2日，共计155天。被告对原告违约金的计算时间及依据房款数额无异议。
双方对违约金的计算标准存有争议，原告主张按照合同约定的日万分之三计算；被告认为违约金过高，应按照原告的租房损失计算，原告的损失额应为4000.00元。被告主张延期交付系建设方、政府等原因造成，但未提供证据予以证实。
上述事实，有原被告的陈述笔录以及原告提交的商品房预售合同、购房发票等证据在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原被告签订商品房预售合同后，均应按照合同约定履行各自义务，现原告已按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告亦应按照合同约定的期限交付给原告房屋，但被告却未按时交付房屋，而其未交付房屋原因并非合同约定的不可抗力，其应当承担逾期交房的违约责任，原告计算违约金时间为155天，符合双方的合同约定，本院予以支持。
关于被告主张违约金应当予以适当调整的问题，本院认为商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，对相关合同条款，特别是违约条款的约定，双方当事人均已充分了解并接受。该合同中不仅涉及被告延期交付房屋的违约责任，还涉及原告延期交款的违约责任，这两种违约责任的违约金计算标准一致，也就是双方的违约责任对等，违约条款对双方当事人具有同等约束力，双方当事人均应承担己方违约而产生的违约责任，且合同约定万分之三的违约金标准并未超出法律规定。综上，被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。
被告应支付给原告违约金为19475.61元（418830.40元×0.0003×155天），原告主张违约金18287.91元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。
根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大约合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。在原被告的商品房预售合同中，双方明确约定按照房屋建筑面积计算多退少补。故此，在有合同约定的情况下，应当首先适用当事人的约定。原告要求返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金18287.91元。
二、驳回原告的诉讼请求。
如果未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费677.00元，由原告负担300.元，被告负担377元，因原告已向本院预交，由被告于本判决生效之日起10日内付给原告377.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李宝超
人民陪审员 贾茂进
人民陪审员 杨进福
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 孟 军