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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗中法民五终字第859号
上诉人（原审被告）：涂国钧，住所地：广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑英，住所地：广州市番禺区。
委托代理人：杨燚、杨文君，分别为广东卓信律师事务所律师及律师助理。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：陈智敏，总经理。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
因上诉人涂国钧因与张淑英房屋买卖纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月26日，上诉人经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为上诉人，受托人为原审被告；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路A铺、B铺、C铺、D铺、E铺、F铺、G铺、H铺、I铺、J铺、K铺、L铺、M铺、N铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月18日，原审被告以上诉人（出卖人）名义与被上诉人（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路A铺、B铺、C铺、D铺、E铺、F铺、G铺、H铺、I铺、J铺、K铺、L铺、M铺、N铺房屋；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为317385元；付款方式为按揭付款：2010年12月9日前支付167385元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。被上诉人一共向原审被告支付了房款167385元、税费10505元、律师费1300元。上诉人及原审被告均表示原审被告已将上述房款和税费转交给上诉人，并将律师费转交给律师事务所。被上诉人对此不予确认。
被上诉人为证明其主张提供了一份《通知函》及EMS邮件详情单，拟证明已向上诉人发函要求解除合同。上诉人质证时表示没有收到上述函件，即便收到，也不能产生相应的解除合同的法律效力。
上诉人及原审被告为证明其主张提供了如下证据：
1、原审被告向上诉人发出的《关于办理房产证相关手续的通知》（落款日期为2011年9月5日）以及邮局出具的在2011年9月6日送达邮件的证明，该通知内容大致如下：我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路A铺、B铺、C铺、D铺、E铺、F铺、G铺、H铺、I铺、J铺、K铺、L铺、M铺、N铺房屋的房产交易过户事宜，通知如下：现敦请阁下于2011年9月22日至2011年9月25日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等。
2、原审被告向被上诉人发出的《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》（落款日期为2012年2月20日）及邮局退件，该通知的内容大致如下：我司在2011年9月书面通知您办理按揭及过户手续，但未能获得您的配合与协助。现再次通知您：敬请阁下在2012年3月15日前（携带本人身份证原件，有配偶的请携同配偶一起）前往广州市天河区华夏路28号盈信大厦1612办理相应手续；等。
3、涉案商铺的房地产权证，载明海珠区南珠路2号361房屋的产权人是第一被告，所有权取得方式为分割，用途为商业，登记时间为2011年9月6日。
4、原审被告于2012年10月15日向广东华科律师事务所（以下简称为华科律师所）发出的《请求确认函》，主要内容为：广州市万城商业经营管理有限公司所出售的下列商铺现已涉诉，应法院的要求，需提交书面证明，以证明我司某所的委托所代为收取的以下涉案商铺由买受人缴纳的律师服务费用（费用为1300元/铺），已转交贵所，请贵所查证确认；涉案商铺案号、业主及商铺号如下：2012穗海法民三初字第1481-1488号案：刘冠红（6个铺），海珠区南珠路2号三层115、三层116、三层117、三层118、三层119、三层120；李碧霞（2个铺），海珠区南珠路2号三层294、三层295；2012穗海法民三初字第1318-1320号案：梁惠瑜（3个铺），海珠区南珠路2号三层59、三层62、三层168；2012穗海法民三初字第1321号案：钟凯文、李艳（1个铺），海珠区南珠路2号三层274；2012穗海法民三初字第2012号案、穗海法民三初字第1323号：业主郭燕芳（2个铺），海珠区南珠路2号三层63、三层64；2012穗海法民三初字第2012号案、穗海法民三初字第1324号：业主梁敏瑜（1个铺），海珠区南珠路2号三层257；2012穗海法民三初字第1328号案：张璐（1个铺），海珠区南珠路2号二层04；2012穗海法民三初字第1329号案：张淑英（1个铺），海珠区南珠路2号三层61；2012穗海法民三初字第1331号案：何兵玉（1个铺），海珠区南珠路2号三层09。华科律师所于2012年10月23日在该函下方书写“经核查，我所已接收上述律师费，并开具律师费发票”的字眼，并加盖了公章。
5、（2011）穗海法民三初字第3197号民事判决书。拟证明华科律师所作为第三被告参加该案诉讼，该案中，华科律师所明确表示律师费是让原审被告代为收取的，且明确表示买受人可以凭第二被告开具的收据到该所要求出具发票，华科律师所明确表示为交了律师费的所有现场相关的业主提供了咨询服务及其他法律帮助，并且为将来业主办理产权过户手续向房管部门办理递件手续等服务。
被上诉人在质证时表示对上述证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予认可，被上诉人没有收到邮件，妥投证明也没有快递公司的公章，妥投证明的内容可以看出不符合常理，而且证据2的通知时间已超过210个工作日，证据1的通知则给被上诉人设定了到销售现场办理委托过户的公证手续的义务，被上诉人没有义务在该时间段到销售现场，被上诉人已将所有税费交给原审被告，房管局办理过户手续的要求中没有公证手续，另外在2011年9月被上诉人从其它业主处得知情况后赶到现场，发现现场非常混乱，为防止交易中心的销售部门被情绪激动的业主破坏，现场大门已被木板封锁，更有业主堵塞公路，演化为群体性事件，现场根本不可能办理任何手续，也没有人为业主办理手续；对证据3的真实性没有异议；确认证据4、5的复印件与原件核对无误，其所交律师费是直接交给原审被告的，而且律师费收据上也是由原审被告盖的公章，华科律师所没有为其提供任何法律服务，其没有与华科律师所签订代理合同，也没有收到华科律师所开具的发票，只有原审被告提供的收据。
另经原审法院调查，海珠区凤阳街道办事处信访室反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
对上述调查情况，被上诉人没有异议，认为当时去了现场，但上诉人没有派人在现场办理相关手续。上诉人及原审被告则认为纠纷发生于2011年9月21日上午9时左右，当时原审被告通知了部分业主到场办理手续，现场比较混乱，有部分业主报警，警察到场处理，至上午10时—11时左右，海珠区政府相关职能部门领导到场协调，将所有业主引导到海珠区城管大队办公楼上去，至中午12时左右，万城小商品销售中心现场已没有人，至当天晚上12时左右，原审被告与现场部分业主签订了补充协议，至9月22日上午7时，该事件已基本平息，9月22日上午8时多还有部分业主赶到现场想与其他业主一样与原审被告签订补充协议，之后有部分业主聚集到门口，经原审被告领导及街道办事处工作人员引导，这部分后到的业主被引导到原审被告位于锦汉展览中心办公地点，而且当时9月22日上午8时赶到的部分业主主要是白云四季花园楼盘的业主，万城小商品中心的业主只有一小部分；此后，万城小商品销售中心再没有业主聚集在现场，而且第二被告一直有工作人员在万城小商品销售中心办公，当时工作人员一直有做引导工作，故真正业主集中在销售中心的时间为2011年9月21日上午9时至2011年9月22日上午，该笔录并不能完全反映当时的客观情况；有部分经历了上述群体性事件的业主之后也顺利办成按揭手续和交易过户手续，证明被上诉人是故意违反合同约定，不能办成按揭手续和过户手续的原因在于被上诉人。另外，上诉人及原审被告还表示在2011年9月份之后还曾以电话的方式通知原告办理相关手续，相关的书面通知则于2012年2月份发出。被上诉人则表示上诉人及原审被告在2011年9月份之后并没有通知原告办理相关手续。
对于合同第十五条约定的合同生效后的210个工作日内办理商铺过户手续的期满日期，被上诉人认为是2011年11月21日，上诉人及原审被告则认为是2011年12月29日。被上诉人于2012年6月7日提起本案诉讼。
原审法院认为，原审被告经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对当事人均有约束力，应切实履行。
上述合同约定，出卖人须在合同生效后的210个工作日内为买受人办理商铺的过户手续，但涉案商铺至今未过户到被上诉人名下。上诉人及原审被告辩称在被上诉人办理按揭手续后才能办理过户手续，认为被上诉人没有完成按揭手续，未能过户的原因在于被上诉人。但根据合同约定，“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续”，即出卖人须履行通知买受人办理按揭手续的义务，即使是按照被告的抗辩意见，上诉人也须在过户期限届满之前通知被上诉人办理按揭手续，而上诉人及原审被告提供的《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》的投递日期已在过户期限届满之后。
至于上诉人及原审被告提供的在2011年9月发出的《关于办理房产证相关手续的通知》，其内容为通知办理委托过户公证手续，并没有涉及按揭手续。而且根据原审法院调查的结果，2011年9月至10月期间发生了群体性纠纷，原审被告没有派人到现场办理相关手续，故对于被上诉人关于到了现场也无法办理相关手续的意见，原审法院予以合理采信。
上诉人及原审被告还辩称在2011年9月份之后曾以电话方式通知被上诉人办理相关手续，但被上诉人予以否认，而上诉人未能提供证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故对被告该事实主张原审法院不予采纳。
综上，上诉人辩称商铺未能过户的原因在于被上诉人，其意见依据不足，对该抗辩意见原审法院不予采纳。上诉人至今未将涉案商铺的产权登记到原告名下，已构成违约，应承担违约责任。原告要求解除涉案《商铺买卖合同》，并要求上诉人返还已付购房款、税费以及按房价款10%的标准计付违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于当事人在合同中已约定因上诉人违约导致被上诉人提出解除合同的，上诉人需按房价款10%的标准向上诉人计付违约金，而被上诉人没有举证证明其实际损失超出合同约定的违约金，故被上诉人再要求上诉人赔偿律师费损失，依据不足，原审法院不予支持。
原审被告系上诉人的委托代理人，被上诉人要求原审被告就上述款项承担连带责任，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十三条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除张淑英与广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内返还房款167385元、税费10505元给张淑英；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内支付违约金31738.5元给张淑英；四、驳回张淑英的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人认为，本案的焦点问题应集中在被上诉人未能办理按揭手续的原因和责任是否应由上诉人承担以及未能办理按揭手续是否损害了被上诉人的权益而导致被上诉人取得解约权利。相关不服一审诉讼结果情况上诉如下：一、原审法院对本案的焦点问题定性错误。原审法院认定双方约定的210个工作日办证期限届满后，上诉人没有为被上诉人办妥过户责任是本案的焦点问题。这种认定实属对广州二手楼交易过户手续的操作规定欠缺了解而造成的。二、被上诉人因中途对所购商铺的后续经营丧失信心，违约不办理按揭手续和过户公证委托手续，原审法院对此事实错误查明而作出了错误的判决。三、被上诉人参与了要求退款退楼的信访群体性事件，主观上和客观上均阻止了合同的履约进程，这一事实，原审法院没有查明。四、被上诉人的行为表明其对双方合同的后续履行采取了不履约甚至解约的态度和意思，导致上诉人与被上诉人间的交易无法顺利进行到产权过户环节，因此，上诉人是否如原审法院所认定的在210个工作日内发出过户通知并无实际意义，更非本案的焦点事实。五、关于原审法院认定上诉人不按约定时间通知被上诉人办理按揭及过户，由此应承担全部履约不能责任，并包含有认定上诉人消极履约的意思在内，这与事实情况完全不符，更不符合上诉人在本次交易中的利益取向，原审法院认定错误。另外，原审法院对被上诉人先行违约拒绝办理按揭和委托过户手续的事实，以及原审法院对上诉人以电话、邮件形式通知被上诉人办理按揭手续，被上诉人在接到通知后拒绝办理等事实，未予查明，并作出错误判决，要求中院纠正。因此，上诉人请求撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1329号判决书第一、二、三项判决，并依法驳回被上诉人原审全部诉讼请求，本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩同意原审判决。
对原审判决查明认定的事实，经二审庭询查证及当事人质证核实，事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审被告经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对当事人均有约束力，应切实履行合同。上述合同约定，出卖人须在合同生效后的210个工作日内为买受人办理商铺的过户手续，现上诉人未按合同规定的时间申办涉诉商铺的过户手续。上诉人称根据房管部门出台的新规定，以按揭方式付款的需要有银行创建的同贷信息才能办理过户手续，本案中，被上诉人没有举证证明相应的按揭贷款申请已提起或已获批，因此没有资格取得要求上诉人让渡房屋产权给其的权利。本院认为在上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》中，双方并未约定必须办妥涉案商铺的按揭手续才能办理交易过户手续，且在房管部门规定未取得同贷书不予办理交易过户手续的情况下，上诉人未就该问题与被上诉人沟通，采用其他方式履行合同。上诉人以未取得同贷书抗辩其有权迟延办理交易过户手续，理据不足。上诉人称其向所有小业主以EMS特快专递方式统一邮寄了《关于办理房产证相关手续的通知》及附件《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》。在上诉人提供的证据中可见，《关于办理房产证相关手续》的通知中确载明有“详见附件”字样，但该通知的内容是办理委托过户公证手续，并未提及办理按揭手续的相关内容，且通知上没有载明附件是随同此次通知一并邮寄，亦未列明附件文件的名称，故不足以证实上诉人所主张的该通知有附件，且附件文件与办理按揭有关联的事实。上诉人认为被上诉人参与了要求退款退楼的信访群体性事件，并在信访事件后对双方合同的后续履行采取了不履约甚至解约的态度和意思，导致上诉人与被上诉人间的交易无法顺利进行到产权过户环节，其未能提供充分证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故对上诉人该主张本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4545元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 彭 湛
代理审判员 吴 湛
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 刘 侃