内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)内04民终610号
上诉人（原审被告）李某，女，1978年3月17日出生，汉族，居民，住赤峰市。
委托诉讼代理人杨某1、潘某，内蒙古百柳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡某，男，1964年3月6日出生，汉族，居民，住赤峰市宁城县。
委托代理人汪某，内蒙古全兴律师事务所律师。
原审被告赵某，男，1977年10月10日出生，汉族，居民，住赤峰市宁城县。现羁押于赤峰监狱。
原审被告杨某2，女，1977年1月23日出生，蒙古族，居民，住址同上，系被告赵某之妻。现羁押呼和浩特女子监狱。
上诉人李某因与被上诉人胡某，原审被告赵某、杨某2案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁城县人民法院（2013）宁民初字第2846号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李某上诉请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回胡某的诉讼请求。其理由：
一是审判程序违法。本案不是执行异议之诉，胡某对保全裁定提出异议被驳回后，提起诉讼请求对查封的标的物所签订的合同认定有效要求过户，并未按执行异议诉讼要求将申请执行人李某作为被告，本诉讼中止三年后的2016年11月9日才在补充诉状中将李某作为被告。另从立案案由，诉讼请求、先由独任审判等方面看，也不是执行异议之诉。故原审法院按执行异议之诉审理本案错误。
二是认定事实不清。本案争议的两处房屋，胡某与赵某、杨某2不是真实的房屋买卖关系。真实的房屋买卖，只需直接过户即可，合同应是一式三份，现在只提交一份，胡某提供的房屋租赁合同没有承租人，承租时间也是在法院查封之后，从签订合同到法院查封一年半的时间未过户，胡某与赵某系名为买卖实为借贷关系，不足以排除强制执行。胡某在过户问题上存在过错，我们借给赵某钱时，赵某也领着我们查询了房产状态，没有任何查封、过户，所以才放心地借给赵某、杨某2钱。
被上诉人胡某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案程序合法，2013年7月4日执行异议被驳回后，7月11日即提起了本案诉讼，目的是确认查封之前即将房屋卖给我并当时交付我使用，没及时过户是因我经常出差，赵某办事也拖踏。
原审被告赵某答辩称，原审判决正确。这两处房屋卖给了胡某，签合同当时就交付了。
原审法院审理查明，2011年10月2日，胡某与赵某签订《房屋买卖合同》，赵某、杨某2将夫妻共有的的位××县、01028室商厅以100万元的价格卖给胡某，当时赵某、杨某2一并将室内其他物品以10万元的价格卖给胡某，总价款为110万元。合同签订后，胡某于2011年10月4日通过内蒙古农村信用社给杨某2转账汇款70万元，胡某支付给赵某、杨某2现金40万元，赵某为胡某出具了收条，并将两处商厅和房屋所有权证书交给胡某。赵某、杨某2未能及时协助胡某办理产权变更登记。由于李某与赵某、杨某2之间存在民间借贷关系，2013年5月24日，李某向该院申请诉前财产保全，申请查封涉案房屋，该院作出的（2013）宁民保字第047号民事裁定书，依法查封了上述涉案房屋。对此胡某以案外人身份向该院提出复议，以该查封侵害其合法财产权为由，请求撤销（2013）宁民保字第047号民事裁定书，经该院审查认为，案外人提出的房屋权属问题应另行通过诉讼程序解决，案外人的异议理由不能成立，该院于2013年7月4日作出（2013）宁民保字第047-2号民事裁定书，驳回案外人的异议，胡某于2013年7月11日向该院提起诉讼。
另查明，胡某接收涉案房屋后于2012年4月17日交纳了2011年-2012年取暖费用，并出租给他人使用。
原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，胡某对该院采取的诉前保全措施执行的标的物主张权利，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条规定：”案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。”的规定，本案应当适用执行程序中处理案外人异议的规定。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定：”财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定”根据上述规定，本案应为案外人执行异议之诉讼纠纷；
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。在本院作出（2013）宁民保字第047号民事裁定查封涉案房屋之前，胡某与赵某签订《房屋买卖合同》，赵某将与杨某2共有的房屋卖给胡某，该房屋买卖的双方意思表示真实，不违反法律规定，且胡某已支付了全部价款并实际占有使了该房屋，故双方所签订《房屋买卖合同》合法、有效。合同中出卖人虽只有赵某签名，但杨某2认可该合同，故赵某、杨某2均属出卖人。双方签订合同后未能及时办理产权变更登记，并非胡某自身原因所导致，故不影响胡某享有该不动产的真实物权，即胡某为该不动产物权的真实权利人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款规定，在执行异议之诉中案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该院作出的诉前保全裁定中有关查封涉案胡某房屋部分应依法予以解除。胡某的主张符合相关法律规定，该院应予支持。李某的辩解理由不能成立，该院不予采纳。综上，判决：一、原告胡某与被告赵某、杨某2之间的房屋买卖合同有效，位于××县、01028室房屋归原告胡某所有；二、撤销该院（2013）宁民保字第047号民事裁定并解除对上述涉案房屋的查封。
二审经审理查明：
胡某针对本案两处房产提出执行异议后，原审法院于2013年7月4日裁定驳回异议，胡某又于2013年7月11日向原审法院提起诉讼，以赵某、杨某2为被告，未将李某列为被告，请求判决认定《房屋买卖合同》有效并过户。2013年8月6日李某请求本案中止，原审法院于2013年8月15日作出（2013）宁民初字第2846号民事裁定书，以本案涉及标的物在另一案件中被查封，另因赵某与杨某2涉嫌犯罪中止诉讼。2016年11月9日胡某申请追加李某为被告，同日补充诉状增加请求李某为被告并增加请求涉案房屋归其所有。2016年11月9日原审法院裁定转为普通程序审理。
胡某持有该两处房屋产权证书，李某称到房产登记管理部门查询该两处房屋仍登记在赵某名下，但未从赵某处获得该产权证书的复印件。
其它事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。
本院认为，关于程序问题，胡某申请执行异议于2013年7月4日被驳回后，7月11日即向原审法院提起诉讼，虽当时未将李某列为被告，但对涉案两处房产主张所有权以排除执行之意图明确。后在本案恢复审理时又将李某作为被告继续自己的诉讼主张，原审法院按执行异议之诉进行审理并无不当。故对上诉人李某上诉称本案不是执行异议之诉审理程序违法，本院不予支持。
关于胡某对涉案两处房屋是否有享有权利能够排除执行本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身的原因未办理过户的登记的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案，关于涉案两处房屋在人民法院查封前是否交付？赵某、杨某2与胡某合同双方当事人均称签订合同时即交付，胡某出据证明证实于2012年4月17日交纳了两处房屋2011年-2012年取暖费，胡某于2011年10月4日通过内蒙古农村信用社向房屋买卖合同的相对人之一杨某2转账汇款70万元款项能够认定，该两处房屋产权证书虽未过户到胡某名下，但已由胡某持有。鉴于上述赵某、杨某2与胡某合同双方当事人均称签订合同时即交付房屋，胡某又持有2011年签订合同后两处房屋2011年-2012年取暖费交纳的收据，总价款110万元房款有70万元打入杨某2账户证实交付了大部分房款，胡某持有房产证书，上诉人李某未能提供证据证明该房屋在人民法院查封前未交付给胡某。故本院认定交付房屋具有高度可能性，在人民法院查封之前交付该两处房屋之事实存在。
综上，原审法院判决案外人胡某请求与赵某、杨某2之间的房屋买卖合同有效，位于××县、01028室房屋归原告胡某所有正确，本院予以认可。案外人胡某的诉讼请求符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权利条件，位于××县、01028室房屋执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。故对李某上诉请求驳回胡某的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原审法院审理本案的两处房屋，将该院（2013）宁民保字第047号民事裁定涉及的多处房屋查封全部予以撤销存在错误，本院予以纠正，对该判项予以撤销。
原审法院判决认定事实清楚，对该两处房屋所有权认定的判决适用法律正确。上诉人李某请求驳回胡某诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。对原审法院将该院（2013）宁民保字第047号民事裁定予以撤销系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁城县人民法院（2013）宁民初字第2846号民事判决第一项，即胡某与赵某、杨某2之间的房屋买卖合同有效，位于××县、01028室房屋归胡某所有；
二、撤销宁城县人民法院（2013）宁民初字第2846号民事判决第二项，即撤销（2013）宁民保字第047号民事裁定并解除对上述涉案房屋的查封；
三、不得执行位于××县、01028室房屋。
一审案件受理费200元，由李某负担；一审邮寄送达费44元，胡某、李某、赵某、杨某2各负担11元。二审案件受理费200元，由李某负担；二审案件邮寄送达费80元，胡某、李某、赵某、杨某2各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 董燕洪
审判员 武学良
审判员 牟玉莲
二〇一七年四月二十八日
书记员 孙 皓