湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0703民初2557号
原告：余泽锋，男，1964年9月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴也，湖南经卫律师事务所律师。
被告：孙孝兰，男，1961年6月25日出生，汉族。
被告：雷秀明，男，1954年8月10日出生，汉族。
二被告共同委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所律师。
第三人：常德市鼎城区善卷农贸市场有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区迎宾路鼎城妇幼保健院左侧。
法定代表人：马文峰，该公司董事长。
原告余泽锋与被告孙孝兰、雷秀明、第三人常德市鼎城区善卷农贸市场有限公司（以下简称善卷公司）执行异议之诉一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余泽锋的委托诉讼代理人吴也，被告孙孝兰、雷秀明及其共同委托诉讼代理人邵攀君，第三人善卷公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余泽锋向本院提出诉讼请求：确认被告孙孝兰、雷明秀与善卷公司签订的《门面房买卖合同》无效，撤销（2017）湘0703执异24号裁定书，准许继续执行善卷公司所有的位于鼎城区花溪路善卷农贸市场一号楼101、102号门面。事实与理由：2016年8月16日，常德市鼎城区人民法院对原告与第三人善卷公司建设工程施工合同纠纷一案作出了判决。后根据余泽锋的申请于2017年6月8日做出了（2017）湘0703执79号执行裁定书，裁定对善卷公司一号楼101、102号门面进行拍卖；2017年6月12日，案外人孙孝兰、雷明秀提出执行异议，请求法院中止对101、102号门面的执行，2017年11月3日，常德市鼎城区法院作出了（2017）湘0703执异24号裁定书，裁定中止对善卷农贸市场一号楼101、102号门面的执行。原告认为该裁定书中止执行的裁定错误：一、该裁定书认定事实错误。1、善卷公司没有取得土地使用权证的情况下转让房地产违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制规定，故该与孙孝兰、雷秀明签订的《门面房买卖合同》无效。2、法院认定被告孙孝兰、雷明秀支付了购房款6780000元缺乏证据支持，两被告只提供了部分银行转账凭证，其数额与6780000存在巨大出入，属认定事实错误。3、被告孙孝兰、雷秀明在2014年6月9日支付吴志祥赔偿款500000元是其个人赔偿款，不能认定为公司购房款。二、该裁定书适用法律错误。本案中被告与第三人签订的买卖合同为无效合同，且被告未完全支付购房款，也没有将剩余价款按照法院的要求交付法院，明显满足不了《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，应当准予执行上述门面房。
被告孙孝兰、雷秀明共同辩称：1、常德市鼎城区人民法院作出（2017）湘0703执异24号裁定书裁定中止对善卷农贸市场一号楼101、102号门面的执行认定事实清楚，适用法律正确。2、善卷农贸市场建设改造是鼎城区政府扶持的菜篮子工程，从2012年6月12日鼎城区人民政府专题会议纪要（2012）19号可以看出善卷公司在2012年动工修建善卷农贸市场前实际具有土地使用权。两被告是在第三人具有土地使用权且政府的文件同意过户的情况下才购买的。3、被告与第三人签订的《门面房买卖合同》是有效的，合同成立后，被告已支付购房款6780000元，双方已经实际按照合同履行。原告援引《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性强制规范，并不当然认定合同无效。4、原告申请强制执行拍卖处置是在2017年，而第三人善卷公司已于2015年5月14日取得了国有土地使用权证，2015年9月28日取得了房屋产权证。那么自第三人取得国有土地使用证和房产证时，也应认定《门面房买卖合同》有效。5、2014年6月9日支付吴志祥赔偿款500000元并没有算在6780000的购房款里面。6、对《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，只需要符合四种情形之一便可适用，2013年3月，第三人已将门面交付给两被告，两被告验收并接管了该门面达5年之久。7、原告起诉第三人时没有主张对建设工程款具有优先受偿权，且承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
第三人善卷公司辩称，不是因为第三人的原因导致房屋没有过户，根据合同的约定，过户的费用应当由两被告承担，未办理过户登记系两被告原因所致。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
2016年11月10日，本院对余泽锋与善卷公司建设施工合同纠纷一案作出了（2016）湘0703民初1509号民事判决书，判决善卷公司于本判决生效后10日内向余泽锋支付工程款1552000元及利息280000元，并从2016年7月4日起至清偿之日止以欠付工程款的数额为准按3%的月利率支付利息。判决生效后，余泽锋于2017年2月8日依法申请法院执行。
2017年6月8日，本院作出（2017）湘0703执79号执行裁定书，裁定对善卷公司一号楼101、102号门面（产权证号：鼎房权证监字第00731**号）进行公开拍卖。2017年6月12日，孙孝兰、雷秀明向本院提出执行异议，请求法院中止对101、102号门面的执行。本院于2017年11月3日作出（2017）湘0703执异24号执行裁定书，裁定中止对善卷公司位于常德市鼎城区玉霞街道花溪路善卷农贸市场一号楼101、102号二间门面的执，原告余泽锋不服向本院提起诉讼。
2012年10月29日，孙孝兰、雷秀明与善卷公司签订了《门面房买卖合同》，约定：被告雷秀明、孙孝兰共同购买第三人善卷公司开发的善卷农贸市场一号楼101、102号门面，面积726.76平方米，价格为每平方10000元，并约定由孙孝兰、雷秀明另行增加给善卷公司500000元，总价款7767600元；甲方（善卷公司）将商业门面房过户到乙方（孙孝兰、雷秀明）名下后（房产证、土地使用证）乙方将剩余的商业门面房款20%和加付50万元剩余的20%（即10万元）支付清；办理房屋过户登记手续所需费用全部由两被告负担；双方还约定了付款方式及交付期限、违约责任等事项。第三人善卷公司于2013年3月31日将案涉门面交付二被告占有使用，孙孝兰、雷秀明从2012年10月30日至2015年10月21日，陆续向善卷公司支付购房款共计6780000元。
2014年4月13日孙孝兰、雷秀明将上述门面租赁给叶茂林等4人，租赁期限2014年7月15日至2024年7月14日，租金一直由孙孝兰、雷秀明收取。
第三人善卷公司于2015年5月14取得案涉房屋的国有土地使用权证，同年9月28日取得房屋所有权证。2015年10月，第三人将案涉房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证交给两被告，但两被告与第三人就办理房屋过户登记事宜产生纠纷，导致案涉门面至今未办理过户登记手续。
本院认为，本案属申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为是否准予强制执行登记在善卷公司名下的善卷农贸市场一楼101、102号门面。
根据法律规定，申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，在对案涉房屋未办理产权变更登记的情形下，必须满足存在合法有效买卖合同、支付全部价款并实际占有使用房屋且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却强制执行措施的结果。根据查明的案件事实，被告雷秀明、孙孝兰在人民法院查封案涉房屋之前已经与第三人善卷公司于2012年10月签订《门面房买卖合同》并按合同约定期限约定支付了价款（余款的支付条件尚未成就，但两被告现已将全部未付价款向本院提存以交付执行），并实际占有使用本案案涉房屋。之所以未办理不动产所有权变更登记，系不可归责与两被告的原因所致即买卖双方就《门面房买卖合同》的履行发生纠纷。现被告雷秀明、孙孝兰已按合同约定支付了价款并实际占有使用案涉房屋，故而对本案案涉房屋依法享有物权期待权。如若准许对本案案涉房屋强制执行，则有违诚实信用原则且不利于交易的稳定，对两被告来说亦显失公平。
综上，被告雷秀明、孙孝兰对本案案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，原告要求继续强制执行案涉房屋的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告余泽锋的全部诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告余泽锋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 长 文国新
审 判 员 李 昌
人民陪审员 宋 慧
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 刘欣玲
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。