福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽04民终958号
上诉人（原审被告）：刘文森，男，1952年7月10日出生，汉族，住莆田市涵江区。
上诉人（原审被告）：林金英，女，1954年7月10日出生，汉族，住莆田市涵江区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：林国霖，男，1948年8月12日出生，汉族，住莆田市涵江区梧塘镇霞楼村霞峰东路***号。
被上诉人(原审原告)：王家兰，女，1947年4月1日出生，汉族，无业，住泰宁县。
被上诉人（原审原告）：李守华，男，1969年4月1日出生，汉族，职工，住泰宁县。
被上诉人（原审原告）：李洪英，女，1972年8月15日出生，汉族，职工，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告）：李洪梅，女，1975年8月11日出生，汉族，住三明市梅列区。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：江堪辉，泰宁县法律援助中心律师。
上诉人刘文森、林金英因与被上诉人王家兰、李守华、李洪英、李洪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文森、林金英的委托诉讼代理人林国霖，被上诉人李洪英、李洪梅及被上诉人王家兰、李守华、李洪英、李洪梅的委托诉讼代理人江堪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘文森、林金英上诉请求：撤销福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初506号民事判决第一、二项内容，改判驳回王家兰、李守华、李洪英、李洪梅要求确认李福来与刘文森签订的《转让房屋协议书》合法有效和判令刘文森、林金英协助办理房屋过户手续的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定《转让房屋协议书》合法有效有损国家利益。本案讼争房屋系房改出售的成本价房，也就是1999年4月22日建设部令第69号文件《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》中所称已购公有住房。根据《办法》第六、七、八条规定，第一次出售，必须履行以下程序：（一）、由出卖人向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请。（二）、获批后，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格，并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。（三）、办理过户手续后，再申请办理房屋所有权转移登记手续和土地使用权变更登记手续。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。若成交价格偏低，房地产交易管理部门有权干涉，予以纠正。该房屋转让协议签订于1999年11月30日，转让价为11993元，随着房价的连年上涨，该协议早已过时、失效。一审判决认为上述规定是管理性规定，不是效力性强制规定，无须执行，从而确认该协议合法有效。则四被上诉人在办理房屋过户有关手续时，房地产交易部门只能以11993元的成交价格来收取有关税收和土地收益，损害了国家利益。（二）、一审判决无视《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定李福来系善意受让人是错误的。讼争房屋系刘文森、林金英夫妻共同财产，刘文森未经林金英同意擅自转让该房屋，林金英既没有参与协商，也没有清点李福来支付的购房款。后刘文森、林金英返回莆田，四被上诉人曾多次要求刘文森、林金英协助办理房屋过户手续，均遭拒绝，就是刘文森、林金英表示异议的明证。
王家兰、李守华、李洪英、李洪梅辩称，一、《转让房屋协议书》合法有效，未损害国家利益。建设部令第69号文件《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》中第六、七、八条规定，要求出卖人向县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请等，该规定属于管理性规定，而非强制性规定，并不会导致合同无效。且刘文森、林金英已经取得了该房屋的全部产权，有权转让该房屋。不动产登记部门和税务部门均是按照办理产权登记时的相关规定收取有关税费等，并不是以成交价格收取，因此，并不损害国家利益。二、李福来为善意第三人，房屋转让合法有效。首先，转让房屋是刘文森、林金英真实意思表示。该房屋原为刘文森、林金英所有，其夫妻通过王某介绍，将该房屋转让给李福来，双方协商房屋转让事宜时，刘文森、林金英均在场，李福来当场支付了部分预付款，且由林金英清点。协议签订后，刘文森将房屋腾空后交给李福来，李福来及其家人从1999年居住至今，两上诉人在十八年的时间里从未提出异议，由此可以看出转让房屋是两上诉人的真实意愿。其次，有关法律规定并未规定夫妻一方处分共同财产的行为无效。第三、李福来为善意取得，刘文森的行为符合表见代理。该房屋的房产权证及土地证均登记为刘文森一人，且房屋转让价格经过了双方充分协商，符合当时的市场价格，不存在恶意串通，且刘文森的行为属于家事代理。第四、本案不适用《物权法》。上诉将该房屋转让给李福来是在1999年，而《物权法》于2007年10月1日开始实施。第五、上诉人将房屋转让给李福来，是其真实意思的表示，符合市场交易行为，且合同约定其有义务协助办理房屋过户手续，但其看到房屋价值上涨后，又提出转让无效，违背诚实信用原则，不应得到法院支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
王家兰、李守华、李洪英、李洪梅向一审法院起诉请求：1、确认李福来与刘文森、林金英签订的《转让房屋协议书》合法有效；2、刘文森、林金英协助办理位于泰宁县杉城镇工业路二号房屋的产权（房权证泰字第××号房屋所有权证；泰国用[2002]字第0317号国有土地使用权证）转移登记至王家兰、李守华、李洪英、李洪梅名下。
一审法院查明认定事实：
李福来的父母早故，其与王家兰系夫妻关系，共生育三个子女即李守华、李洪英、李洪梅。2014年1月20日，李福来因病去世，其遗产法定继承人为王家兰、李守华、李洪英、李洪梅。
刘文森与林金英于1976年1月28日登记结婚，系夫妻关系。
案涉房屋原系泰宁县综合制材厂（已破产）公有住房，刘文森作为该厂职工于1993年房改时购买取得。1998年4月28日，根据已售公有住房衔接的有关政策规定，刘文森与泰宁县综合制材厂签订一份《泰宁县城区出售公有住房合同书》（全部产权衔接），刘文林按照合同约定以成本价补交了房款，取得了案涉房屋的全部产权，并办理了案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，产权人登记为刘文森。
1999年11月30日，通过王某的介绍，刘文森与李福来双方经协商签订一份《转让房屋协议书》，协议主要约定：刘文森将其所有的位于泰宁县杉城镇工业路二号建筑面积为70.55平方米的房屋以11993.97元价款转让给李福来；李福来于1999年11月26日前将购房款支付给刘文森，同时刘文森将该房屋的产权证交付李福来；1999年12月5日，刘文森将该房屋交付李福来占有使用，李福来有收益和处分的权力，刘文森及其所有相关人员不得提出任何要求和异议；该房屋系房改房，若今后政策允许，李福来负责办理房产过户手续，并承担过户的全部费用，刘文森应提供办理过户手续所需的有关证明材料，并积极协助李福来办理。协议签订的当日，刘文森向李福来出具一份收条，载明：“兹收到李福来同志交来购买住房款项总共18000元”。刘文森也按约将案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证交给李福来，并按约将案涉房屋腾空交付李福来居住至今，李福来及王家兰、李守华、李洪英、李洪梅多次要求刘文森、林金英协助办理房屋转移登记手续未果，遂诉至原审法院。
一审法院认为：
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”和《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有决定权。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。9Jt深圳律师-
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深律网”上述规定是一个“倡导性”规定，该法律和司法解释并没有规定夫妻双方对共同财产必须“共同行使处分权”，也未规定夫妻一方未经对方同意出售房产的行为当然无效。本案中，首先，刘文森对案涉房屋已取得全部产权，其对案涉房屋有自行处分的权力，其出售案涉房屋时，虽未申请获批上市交易，但并未违反法律禁止性规定。建设部令第69号文件《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六、七、八条的规定，仅是管理性规定而非强制性规定；其次，案涉房屋系刘文林、林金英夫妻共财产，刘文林将案涉房屋出售给李福来时，林金英虽未在《转让房屋协议书》上签名，但鉴于刘文林和林金英夫妻身份的特殊性，李福来完全有理由相信刘文林有权代林金英处理案涉房屋，且李福来主观上并无恶意，刘文林的行为属于家事代理，符合表见代理的构成要件。况且，案涉房屋权利证书上登记的产权人为刘文林，刘文森与李福来签订《转让房屋协议书》时并没有恶意串通，李福来支付的购房款符合当时的市场行情，李福来的行为应属善意购买；再次，刘文森与李福来商议房屋买卖事宜时，林金英在场并参与商议，买卖房屋确定后，李福来预付的购房款是交给林金英清点，《转让房屋协议书》签订后，也是由刘文森和林金英腾空案涉房屋交付李福来居住，因此，可以认定林金英是明知案涉房屋出售给李福来之事，从《转让房屋协议书》内容所约定的案涉房屋转让后刘文森及其所有相关人员不得提出任何要求和异议，也可以说明，另外，李福来及其家人从1999年开始居住案涉房屋至今，已达18年之久，林金英从未提出异议或主张权利。
综上所述，刘文森与李福来签订的《转让房屋协议书》系双方真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，也未损害国家利益，合法有效。双方应按合同约定履行。李福来按《转让房屋协议书》的约定，属行了协议义务，李福来死亡后，其生前民事权利依法由其法定继承人即王家兰、李守华、李洪英、李洪梅行使和享有。但刘文森、林金英未按协议约定履行协助办理案涉房屋产权转移登记手续义务，构成违约。为此，王家兰、李守华、李洪英、李洪梅要求刘文森、林金英按协议约定履行协助办理案涉房屋产权转移登记手续义务的主张，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定，判决：一、确认李福来与刘文森、林金英签订的《转让房屋协议书》合法有效；二、刘文森、林金英应于判决生效后十日内协助办理位于泰宁县杉城镇工业路二号房屋的产权（房权证泰字第××号房屋所有权证；泰国用[2002]字第0317号国有土地使用权证）转移登记至王家兰、李守华、李洪英、李洪梅名下。案件受理费4300元,减半收取计2150元，由刘文森、林金英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，刘文森、林金英对原审判决查明的以下事实有异议：1.“刘文森将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证交给李福来”有误，当时土地证还未办出来。2.“协议中李福来有收益和处分的权力”有误，协议中没有这个约定。3.“通过王某介绍”有误，不是通过王某介绍。除上述异议外，当事人对原审判决查明的其他事实无异议。对没有异议的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李福来与刘文森签订《转让房屋协议书》时，李福来是基于信赖刘文森是讼争房屋登记的权利人，信赖刘文森有权处分该房屋，对此并无过错；李福来与刘文森签订的《转让房屋协议书》约定购房价格11993.97元也是合理的，且李福来实际支付了价款18000元，符合当时的市场行情，李福来的行为应属善意购买；李福来与刘文森签订的《转让房屋协议书》是双方真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力规定，应属有效合同。上诉人刘文森、林金英认为上述合同损害了国家利益，不能认定为有效合同的理由不能成立，对其主张，本院不予支持。在庭审中，上诉人林金英明确表示“当时刘文森有把卖房子的事情告诉林金英”，说明林金英对其丈夫刘文森与李福来签订《转让房屋协议书》是明知的。证人王某的证言，亦能证实刘文森与李福来商议房屋买卖事宜时，林金英在场并参与商议，李福来预付购房款也交由林金英清点。在《转让房屋协议书》签订之后，也是由刘文森和林金英腾空案涉房屋交付李福来居住，在1999年刘文森及林金英将本案讼争房屋交由李福来至今，李福来及其家人已在此房屋居住达18年之久，林金英从未提出异议或主张权利。因此，应当认定林金英是同意出售本案讼争房屋的，对王家兰、李守华、李洪英、李洪梅要求刘文森、林金英协助办理位于泰宁县杉城镇工业路二号房屋的产权（房权证泰字第××号房屋所有权证；泰国用[2002]字第0317号国有土地使用权证）转移登记至王家兰、李守华、李洪英、李洪梅名下的请求，应予支持。
综上所述，刘文森、林金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由刘文森、林金英负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭贵良
审判员 程哲明
审判员 林炬火
二〇一七年九月二十日
书记员 王晓婷
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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