河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终10238号
上诉人（原审被告）：河南福家置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层。
法定代表人：陶德成，总经理。
委托诉讼代理人：郭玉川，河南良承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：桑玉亮，男，1983年7月18日出生，汉族，住郑州市金水区。
��托诉讼代理人：李昆华，河南尚天律师事务所律师。
上诉人河南福家置业有限公司因与被上诉人桑玉亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初5609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南福家置业有限公司的委托诉讼代理人郭玉川，被上诉人桑玉亮及其委托诉讼代理人李昆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
河南福家置业有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.判令桑玉亮承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.原判关于双方合同履行顺序的认定错误。按交易习惯是先付房款，后网签。2.双方合同没有履行先后顺序，桑玉亮亦未行使此抗辩权。3.原判认定河南福家置业有限公司已向桑玉亮交付房屋是错误的。4.桑玉亮尚未向河南福家置业��限公司履行全部合同义务，原判让河南福家置业有限公司将标的房屋登记在桑玉亮名下是错误的。5.涉案房屋已抵扣给张维民，张维民已经将该房屋出租给他人开宾馆，承租人已装修经营。
桑玉亮辩称，原判认定事实清楚，双方约定，河南福家置业有限公司取得预售许可证后由桑玉亮与河南福家置业有限公司签订购房合同并一次交付房款，河南福家置业有限公司协助桑玉亮办理按揭，说明桑玉亮在河南福家置业有限公司未与其签订正式商品房买卖合同时享有抗辩权；河南福家置业有限公司所称其与张维民签订抵扣协议并交付张维民使用与事实不符，桑玉亮与案外人于2016年元月份签订了租赁合同，并由承租人使用至今。
桑玉亮向一审法院起诉请求：判令确认位于郑州市郑东新区××大道与××交叉口西南角××保险大厦××层整层（即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816）归桑玉亮所有，并判令河南福家置业有限公司继续履行合同，协助桑玉亮办理网签、过户手续；诉讼费由河南福家置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2010年10月28日，桑玉亮、河南福家置业有限公司签订《协议书》，约定：项目地点位于郑开大道与××交叉口西南角××保险大厦××层房屋，销售面积暂定为1054平方米（最终以房管局颁发的房产证面积为准）；每平方米销售单价为3700元，此单价为最终成交单价，不因任何理由变动（含城市配套费），合同总金额暂定为3899800元，最终以房管局颁发的房产证面积为准，房款多退少补，单价及总金额不包括办理房产证所涉及的应由桑玉亮缴纳的各项规费及税收；自签订本协议之日起，桑玉亮应在3日内支付河南福家置业有限公司购房总款的50%即1949900元，剩余房款待河南福家置业有限公司办理完预售许可证时由桑玉亮除本人外可以增加其他购买人员与河南福家置业有限公司签订购房合同并一次性付清或河南福家置业有限公司协助办理银行按揭，如因河南福家置业有限公司原因不能办理银行按揭，桑玉亮有权退房；交房时间为2012年5月1日，河南福家置业有限公司交房时间拖延，应承担赔偿桑玉亮责任，赔偿标准按总房款的日0.5‰；桑玉亮如不能按时付首付款，合同自动失效；不能按期付房款，应承担延期付款责任，按延期支付款项的3‰一次性赔偿河南福家置业有限公司；如河南福家置业有限公司不能按约定期限交房、因河南福家置业有限公司原因致使桑玉亮不能办理按揭，则应承担延期责任，并按桑玉亮已付房款的3‰一次性赔偿桑玉亮；如因一方违约致使本协议中止解除，违约方按照销售总价款的双倍作为违约金支付给对方。自2010年11月17日至2016年10月17日，桑玉亮累计向河南福家置业有限公司支付房款3468088元。2015年9月25日，河南福家置业有限公司取得涉案房屋的预售许可证。2015年11月10日，桑玉亮向河南福家置业有限公司缴纳16套房屋的维修基金68188元。
2016年10月29日，桑玉亮与河南万都物业服务有限公司签订前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议，并支付了中原保险大厦A-18层的物业费、装修保证金。
2016年10月10日，案外人王XX以桑玉亮的名义出具承诺一份，载明：桑玉亮购买河南福家置业有限公司开发的XX保险大厦X座X层商务楼总款3881262元，截止目前已付2749900元，现欠1131362元，本人承诺2016年10月21日前交付500000元，2016年10月31日前全部结清；如有逾期，房源任开发商处置；王XX与桑玉亮为夫妻关系，本承诺由王XX代写，可全权代表桑玉��。王XX与桑玉亮于2017年2月15日离婚。
2016年11月2日，河南福家置业有限公司与案外人张XX签订工程款抵扣协议书，约定：双方就中原XX大厦X座商住楼及地下车位抵A座工程款达成协议，房款及车位款合计9740910元。
一审法院认为，桑玉亮与河南福家置业有限公司签订的《协议书》合法有效，双方应当按约履行。双方签订《协议书》的合同目的是河南福家置业有限公司在取得商品房预售许可证之后与桑玉亮签订商品房买卖合同，桑玉亮支付价款后取得房屋并办理不动产登记。根据商品房买卖交易习惯，买卖双方应当网签商品房买卖合同后，由买受人支付价款。桑玉亮河南福家置业有限公司在《协议书》中约定的为签订购房合同并一次性付清或河南福家置业有限公司协助办理银行按揭，根据该约定，履行顺序应当是先签订商品房买卖合同。河南福家置业有限公司于2015年9月25日取得本案房屋的预售许可证，即应当与桑玉亮网签商品房买卖合同。桑玉亮在没有网签合同的情况下，在2016年10月10日前已向河南福家置业有限公司支付房款2749900元，履行了合同主要义务。河南福家置业有限公司既未按照《协议书》约定的期限网签合同，又未按期交付房屋，已经构成违约。河南福家置业有限公司向当时桑玉亮之妻王XX催告剩余房款，王XX在2016年10月10日虽承诺于2016年10月31日前全部结清全部房款，逾期由开发商处置房源，但桑玉亮对河南福家置业有限公司的违约行为可以依法行使抗辩权，该承诺并不发生解除《协议书》的效力。河南福家置业有限公司于2016年10月29日向桑玉亮实际交付了房屋，以自己的行为表明《协议书》仍在履行。河南福家置业有限公司提交其与案外人张XX签订工程款抵扣协议书，但该抵扣协议书并不能证明河南福家置业有限公司对涉案房屋不能向桑玉亮履行合同义务。该案系房屋买卖合同纠纷，不是物权纠纷，桑玉亮请求确认涉案房屋归其所有，不予支持。桑玉亮已经履行了合同主要义务，支付了大部分价款，桑玉亮请求河南福家置业有限公司继续履行合同，协助桑玉亮办理网签、过户手续，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、河南福家置业有限公司于该判决生效后三十日内，将位于郑州市郑东新区××大道与××交叉口西南角××保险大厦××层整层（即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816）房屋的不动产权登记在桑玉亮名下。二、驳回桑玉亮的其他诉讼请求。一审案件受理费37998元，减半收取18999元，诉前保全申请费5000元，由河南福家置业有限公司负担。
本院二审期间，河南福家置业有限公司为支持其上诉请求，提交了落款时间为2017年9月1日，落款单位为河南万都物业服务有限公司中原保险大厦服务中心的证明一份，内容为“我公司在2016年10月29日与桑玉亮签订《物业服务协议》时，并未得到河南福家置业有限公司的同意和书面通知”。用以证明河南万都物业服务有限公司与桑玉亮签订物业服务协议时并未得到河南福家置业有限公司的通知和同意。被上诉人桑玉亮为支持其答辩意见提交了《房屋租赁协议》一份，用以证明河南福家置业有限公司已合法将房屋交付给桑玉亮使用。经庭审质证，桑玉亮对上诉人所提交的证明认为没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，对其真实性有异议。河南福家置业有限公司对被上诉人所提交的《房屋租赁协议》的真实性有异议，认为该协议形成于2016年1月31日，不属于新证据，不予质证。
河南福家置业有限公司向法庭陈述，桑玉亮通过施工方私自把钥匙占有，把本案房屋出租给了案外人开酒店用。
本院经审理查明，本案涉案房屋现被桑玉亮出租给了案外人用于经营酒店。自2010年11月17日至2016年10月17日，桑玉亮累计向河南福家置业有限公司支付购房款3399900元。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。桑玉亮与河南福家置业有限公司签订的《协议书》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。2016年10月10日之前在双方未网签合同的情况下，河南��家置业有限公司已收取桑玉亮支付的购房款2749900元，桑玉亮履行了合同主要义务。至2016年10月17日，桑玉亮已累计向河南福家置业有限公司支付购房款3399900元。且桑玉亮已向河南福家置业有限公司缴纳16套房屋维修基金68188元。本案房屋已于2016年10月29日实际交付桑玉亮，并由桑玉亮出租给了案外人用于经营酒店。河南福家置业有限公司于2015年9月25日取得本案房屋的预售许可证后既未按约定网签合同，又未按期交付房屋，构成违约。河南福家置业有限公司提交的证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，桑玉亮对其真实性不予认可，本院不予采信。其上诉请求，不予支持。河南福家置业有限公司应继续履行合同，桑玉亮亦应付清剩余购房款499900元（3899800元-3399900元）。原判认定事实基本清楚，但实体处理欠妥当。依照《中华人民共和国合同法》第六���条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初5609号民事判决；
二、上诉人河南福家置业有限公司继续履行本案中其与被上诉人桑玉亮签订的《协议书》。即本判决生效后三十日内，被上诉人桑玉亮向上诉人河南福家置业有限公司付清剩余购房款499900元，上诉人河南福家置业有限公司将位于郑州市X区X大道与X路交叉口X角中原X大厦X座X层整层（即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816）房屋的不动产权登记在被上诉人桑玉亮名下；
三、驳回被上诉人桑玉亮的其他诉讼请求。
一审案件受理费37998元，减半收取18999元，诉前保全申请费5000元，二审案件受理费37998元，均由上诉人河南福家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 邵晓斐
审判员 董忠智
二〇一七年九月十九日
书记员 王梦娇