辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0105民初9862号
原告：赵亮
被告：辽宁大为羽丰房屋开发有限公司
法定代表人：周祥洪
委托代理人：陈红
被告：周祥洪
委托代理人：陈红
原告赵亮诉被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司（以下简称大为羽丰公司）、周祥洪商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵亮，被告大为羽丰公司及被告周祥洪委托代理人陈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令二被告立即偿还原告因房屋纠纷所欠全部补偿款261，250元（违约金自2014年1月26日起至2016年10月15日止）及利息损失（以116，000元为本金，根据中国人民银行规定的贷款利率标准计算，自2014年1月26日开始计算至开庭之日），本案诉讼费由二被告承担。
被告大为羽丰公司辩称,原告起诉状所写的事实基本属实，但后期约定的违约金过高。原告与我方签订协议时，我方没有想到会这么长时间未将钱付给原告。116，000元就是我方给原告的补偿款，签订协议时我方以为能在一周内将补偿款给付原告，所以在原告要求下才签订了高额的违约金，违约金我方不同意支付。
被告周祥洪辩称，我方不应承担赔偿责任，该房屋买卖是公司行为，不是个人行为，所以不同意承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2009年8月29日，原告与被告大为羽丰公司签订一份《商品房预购合同》，约定原告购买被告大为羽丰公司开发的位于沈阳市皇姑区塔湾街79号羽丰西江春晓的房屋（即案涉房屋），销售建筑面积70.3平方米，成交总价为289，917元；原告于本合同签订当日向被告大为羽丰公司交付购房款144，000元，剩余购房款145，917元，于换签《商品房买卖合同》时付清。该合同签订后，原告于2007年12月期间，分两次共向被告大为羽丰公司交付购房款144，000元。
后因被告大为羽丰公司的原因，原告未能购买案涉房屋。2014年1月26日，原告与被告大为羽丰公司签订一份《协议》，约定：被告大为羽丰公司无条件返还原告已付购房款144，000元，并向原告一次性支付补偿款116，000元，前述款项被告大为羽丰公司承诺于2014年3月28日支付，如逾期，被告大为羽丰公司将承担逾期100元/日的违约金，逾期半月，该协议解除。
2014年4月12日，原告与被告大为羽丰公司又签订一份《协议》，约定：被告大为羽丰公司于本协议签订当日返还原告已付购房款144，000元，并于2014年5月15日前向原告一次性支付补偿款116，000元，如逾期，被告大为羽丰公司将承担逾期150元/日的违约金，直至给付补偿款时止。同日，被告大为羽丰公司向原告返还购房款144，000元。
2014年9月23日，被告周祥洪为原告出具一份《承诺》，内容为：羽丰公司所欠赵亮的房款，九月底前偿还。如再延期，加息壹万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。
关于原告主张的116，000元补偿款的问题。原告系因被告大为羽丰公司的原因未能购买案涉房屋，依据双方签订的《协议》的约定，被告大为羽丰公司应向原告支付补偿款116，000元，现被告大为羽丰公司亦同意支付该笔费用，故对该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金及利息问题。首先，关于2014年1月26日至2014年3月28日期间的违约金及利息问题。原告与被告大为羽丰公司于2014年1月26日签订的《协议》已明确约定被告大为羽丰公司应于2014年3月28日返还原告购房款144，000元并支付补偿款116，000元，该补偿款系为弥补原告因被告原因不能购买案涉房屋而遭受的经济损失，在该补偿款约定的支付期限未届满前，原告主张违约金和利息无事实及法律依据，故本院不予支持。
其次，关于2014年3月29日至2014年4月11日期间的违约金及利息问题。此期间，被告大为羽丰公司存在逾期返还房款并支付违约金（共计260，000元）的违约行为，依据《协议》约定，被告大为羽丰公司应按100元/日的标准向原告支付违约金。关于该违约金的给付标准，被告大为羽丰公司提出协议约定违约金过高应予调整。依据“合同法”解释（二）第二十九条规定，违约金超过实际损失百分之三十的，应视为过高。被告大为羽丰公司未按约定返还房款及支付违约金共计260，000元，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金不构成约定过高情形，本院对被告的主张不予支持。被告应按协议约定向原告支付自2014年3月29日起至2014年4月11日止的违约金1400元。原告主张此期间的利息，因已包含在违约金的范畴内，故本院不予支持。
再次，关于2014年4月12日至2014年5月15日期间的违约金及利息问题。原告与被告大为羽丰公司于2014年4月12日又签订了一份《协议》，该协议约定被告大为羽丰公司于协议签订当日返还原告购房款144，000元，于2014年5月15日前支付原告补偿款116，000元。该协议是双方对债务偿还方式的重新确认，在该补偿款约定的支付期限未届满前，原告主张违约金和利息无事实及法律依据，故本院不予支持。
最后，关于2014年5月16日至2016年10月15日期间的违约金及利息问题。此期间，被告大为羽丰公司存在逾期支付违约金（116，000元的违约行为，依据《协议》约定，被告大为羽丰公司应按150元/日的标准向原告支付违约金。关于该违约金的给付标准，被告大为羽丰公司提出协议约定违约金过高应予调整。依据“合同法”解释（二）第二十九条规定，违约金超过实际损失百分之三十的，应视为过高。被告大为羽丰公司未按约定支付补偿款116，000元，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金构成约定过高情形，本院予以适当降低，酌定为67，280元（116，000元×24%÷12个月×29个月）。原告主张此期间的利息，因已包含在违约金的范畴内，故本院不予支持。
关于被告周祥洪是否应承担责任的问题。被告周祥洪系被告大为羽丰公司的法定代表人，其签字履行的是职务行为，其后果应由被告大为羽丰公司承受，其个人不应承担责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告赵亮补偿款116，000元；
二、被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告赵亮自2014年3月29日起至2014年4月11日止的违约金1400元；
三、被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告赵亮自2014年5月16日起至2016年10月15日止的违约金67，280元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
上述款项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5298元，由原告赵亮承担1620元，由被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司承担3678元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 叶芃
审 判 员 佟铃
人民陪审员 李杨
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 刘理