上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第2045号
原告(反诉被告)上海天奕经济发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人王萍，执行董事。委托代理人彭洪波，上海正荣律师事务所律师。委托代理人于水影，上海正荣律师事务所律师。被告(反诉原告)上海驰立信息技术有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人杨桦，董事长。委托代理人赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人汤婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海天奕经济发展有限公司(以下简称天奕公司)与被告上海驰立信息技术有限公司(以下简称驰立公司)房屋租赁合同纠纷案，被告驰立公司反诉原告天奕公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。天奕公司的委托代理人彭洪波律师、于水影律师、驰立公司的委托代理人赵亮波律师、汤婷律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天奕公司诉称：2012年11月7日，天奕公司与驰立公司签订《房屋租赁合同》，合同约定驰立公司承租位于上海市广纪路XXX号一号楼层501室房屋(以下简称系争房屋)；租赁期限从2012年12月13日至2015年12月12日止；租金及物业费每月分别为22,934.70元、3,230.30元；租金支付方式为二个月一付，于每期租约10日前缴付；驰立公司向天奕公司支付二个月租金及物业管理费52,330元作为合同履约保证金，若驰立公司逾期支付房租的，每逾期一日，则按月租金的千分之三支付滞纳金，超过一个月的，天奕公司有权解除合同，若一方违约，则应向另一方按月租金2倍支付违约金。合同签订后，驰立公司从2014年5月起，开始拖欠天奕公司租金及物业管理费4个月，共计104,660元。天奕公司向驰立公司多次催缴租金未果，为维护自己的合法权益，天奕公司于6月20日向驰立公司发出租金催告通知函要求驰立公司支付租金，但驰立公司至今仍迟迟没有支付拖欠的租金及物业管理费。故天奕公司起诉来院，要求判令：一、从2014年11月30日起解除天奕公司与驰立公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令驰立公司支付天奕公司欠缴房屋租金及物业管理费214,412.30元(自2014年5月13日至2014年11月30日)；三、判令驰立公司向天奕公司支付滞纳金13,760.82元；四、驰立公司支付的押金52,330元天奕公司不再返还；五、驰立公司支付天奕公司电费6,451.20元；六、驰立公司支付天奕公司代为保管物品的房屋使用费150,324.16元；七、驰立公司支付天奕公司恢复系争房屋原状的拆除费、修补费30,000元。审理中，天奕公司变更诉讼请求，撤回了要求驰立公司支付天奕公司电费及恢复系争房屋原状的拆除费、修补费的诉讼请求。被告驰立公司辩称：不同意天奕公司的诉讼请求。一、驰立公司在2014年6月20日将解除租赁合同的通知书交予天奕公司，天奕公司确认收到解除通知的第二天，即2014年6月21日将租赁的系争房屋的大门用木板封住，致使驰立公司无法继续使用系争房屋，天奕公司已经以实际行动表明不再继续与驰立公司履行租赁合同，因此双方解除合同的日期应为2015年6月21日。二、天奕公司在合同履行过程中，存在严重违反合同约定的行为，包括但不限于无法向驰立公司提供合同约定的注册地址、交付的系争房屋存在严重的质量问题，经驰立公司多次催告后，天奕公司仍未纠正违约行为，因此驰立公司无需承担任何违约责任。三、天奕公司在没有任何合同和法律依据的前提下，恶意扣押了驰立公司的办公家具和办公用品，经驰立公司多次催讨后仍拒绝向驰立公司交付，如果产生了房屋占用费，该笔费用由天奕公司承担。此外，天奕公司应向驰立公司交付全部办公家具和办公用品，并赔偿驰立公司装修损失。四、由于天奕公司未能履行提供合同约定的注册地址和合格的系争房屋的合同义务，驰立公司有权行使先履行抗辩权，暂不履行支付租金的义务，因此驰立公司无需支付延期支付租金的滞纳金。同时，天奕公司应返还房屋押金。被告驰立公司反诉称：天奕公司与驰立公司于2012年11月7日签署一份《房屋租赁合同》及补充内容，约定，驰立公司承租系争房屋，并对房屋租金、押金及租赁地址注册公司等内容进行约定。同时，2013年4月7日双方约定，天奕公司于2014年1月底前将驰立公司的注册地址变更至租赁地址。驰立公司按照合同的约定于2012年10月23日向天奕公司交付了房屋押金52,230元，并对系争房屋进行装修、购置了相关办公家具等物品，为此花费了装修费用111,734.75元、办公家具等物品费用157,035元。然而，天奕公司在租赁期间存在诸多违约行为，包括但不限于：交付的系争房屋墙面出现裂缝、漏雨、渗水、天花板脱落等重大瑕疵，致使驰立公司根本无法使用系争房屋，且严重威胁了驰立公司员工的人身安全，给驰立公司造成重大经济损失，就此驰立公司多次与天奕公司沟通，均未能得到妥善解决；天奕公司还擅自切断驰立公司及大楼其他住户的网络，使驰立公司电脑、电话、传真机均无法使用，造成驰立公司停业多日及大量数据遗失的严重后果；天奕公司强行要求驰立公司将空调外机放置在一个密闭导风百叶里，致使外机无法散热，进而使得空调根本无法制冷，造成驰立公司多名员工因中暑入院；由于天奕公司原因，驰立公司的注册地址一直无法迁移至系争房屋，使得驰立公司不仅无法享受到政府的房屋和税收补贴，也无法获得政府对中小企业国际市场开拓的资金支持。基于天奕公司种种违约行为，最后驰立公司不得不于2014年6月20日提出提前终止合同。然而，天奕公司在收到驰立公司发出的《关于提前终止合同的通知》之后，尽然于2014年6月21日用层层木板将驰立公司的大门封住，恶意阻止驰立公司进入系争房屋搬迁物品。驰立公司多次电话报警，但仍未拿回被天奕公司扣押的物品，无奈之下，驰立公司只得另行寻找办公场所、重新进行装修并购置相关办公家具，为此花费了大量人力、物力和财力。此后，驰立公司多次与天奕公司沟通协商，但天奕公司均未理睬。故提起反诉，要求判令：1、确认驰立公司与天奕公司签署的《房屋租赁合同》于2014年6月20日解除；2、天奕公司归还驰立公司支付的房屋押金52,330元；3、天奕公司交付其扣押的物品；4、天奕公司赔偿驰立公司房屋装修损失111,737.45元；5、天奕公司赔偿驰立公司停业期间(2013年3月27日-28日)损失10,000元。原告天奕公司对反诉辩称：不同意驰立公司的反诉请求。一、驰立公司不遵守合同约定，屡次恶意拖欠租金，且累计拖欠租金达半年以上，天奕公司多次催讨，驰立公司均未按约支付，已构成根本违约。二、驰立公司提出的因注册地址问题以及房屋漏水问题，不能构成其不付租金的理由。就注册地址而言，双方已书面协议约定变更为纪念路XXX号XXX楼内，并且驰立公司实质性减免物业费，已让利。此后，天奕公司积极协助办理注册地址变更事宜，但驰立公司均不配合。就房屋漏水而言，从驰立公司提交的照片来看，漏水问题微乎其微，且天奕公司及时聘请有防水资质的建筑公司予以修复，驰立公司提出的漏水问题中的窗台漏水是因为其不关闭窗户，使用不善导致。三、天奕公司在履约过程中积极履行出租人的各项义务，无任何过错。天奕公司封门前已进行了必要的、善意的通知，并无不当。且封门只是催缴欠付租金，并不必然导致合同不能继续履行。天奕公司出于积极止损的目的，实属无奈。在6月23日封门后近两个月的合理期限内，仍未见驰立公司支付租金，故按照约定，将驰立公司的物品在办理公证清点后，搬至三楼及六楼存放，且物品的搬离过程摄录在公证光盘中。四、本案纠纷的根本过错方在驰立公司，其在拒付租金的情况下单方解除合同，并擅自退租，已严重违反了合同约定，天奕公司有权要求其承担租金损失、违约金并没收其缴付的押金；天奕公司返还的物品限于公证光盘内的物品，其他物品驰立公司并无相关证据证明。另外，装修损失也应由驰立公司自行承担。停业损失，其提出的条件并不具备，且损失过高。经审理查明：2012年10月19日，天奕公司曾与驰立公司签订过一份《房屋租赁合同》及《补充内容》，约定押金为53,512元。后该《房屋租赁合同》及《补充内容》双方未履行，且驰立公司未有相关支付凭证。2012年11月7日，天奕公司(甲方)与驰立公司(乙方)签订《房屋租赁合同》及《补充内容》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积354平方米(含公共分摊面积)。经甲乙双方现场核实，并在该房产的详细建筑位置、使用范围以附件一房产平面图红线圈定部分予以确认，认可系争房屋现状符合乙方租赁用途及目的。系争房屋按现状交房，内部装修由乙方自行负责，但设计及装修方案于施工前须经甲方审核同意后方可施工。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为乙方办公使用。租赁期叁年，自2012年12月13日起至2015年12月12日止。租金每日2.13元/平方米，物业费每日0.3元/平方米，每月租金及物业费合计为26,165元，乙方应于本合同签订时，向甲方一次性支付押金52,330元。租期内前两年租金不变，第三年租金递增7%。首期租金之后的租金支付方式为每两个月支付，乙方应于每支付月10号之前向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。甲方收取租金应提供税务局认可的正式发票。租赁期间乙方发现系争房屋及由甲方提供的附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行的检查、养护，应提前15日通知乙方。检查、养护时乙方应予以配合，甲方应减少对系争房屋的影响。租赁期间，房屋外立面和外部环境由甲方负责修缮，乙方不得随意损坏房屋设施。甲方允许乙方在由客梯厅进乙方租赁区域的门口设独立大门，但大门的安装与维修，须提前向甲方申请，甲方书面同意后方可施行。乙方经营需要的证照由乙方自行办理。乙方可以注册在租赁地。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。……租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方支付两个月房租的违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方逾期不支付租金累计超时一个月的，甲方有权要求乙方立即迁出系争房屋，乙方两日内拒不迁出的，甲方有权采取措施，制止乙方继续使用系争房屋，包括切断乙方水、电、煤供应，拒绝乙方相关人员出入园区，公告乙方拖欠租金的相关情况。乙方逾期不支付租金累计超过两个月，乙方同意甲方有权在无利害关系第三方在场条件下，强制将其物品搬出系争房屋，甲方应做好物品清单，由在场无利害关系第三方签字证实，根据该清单记载保存并返还乙方物品，保存期超过两年的，甲方无义务继续保存，可以对物品进行处置，而无需向乙方进行赔偿。《补充内容》约定：甲方承诺在乙方临时营业执照有效期内，将乙方注册地址迁移至办公租赁场所(广纪路XXX号A栋5楼)，如期不能完成注册事宜，乙方被要求搬迁时，其所需费用及损失(装修的总费用及5,000元/天的停业损失费)由甲方承担。次日，天奕公司(甲方)与驰立公司(乙方)签订《补充条件》，就以乙方名义向政府相关部门申请房租补贴，以弥补甲方房租过低达成合意：1、甲方协助乙方向政府相关部门申请房租补贴。2、政府相关部门对乙方的房租补贴，乙方承诺将房租补贴金额的50%给予甲方，给付方式为政府房租补贴划拨到乙方帐上三天内，乙方即把相关款项一次性付予甲方。3、本补充条件为甲乙双方所签《房屋租赁合同》的有效补充，具有同等法律效力。合同签订后，驰立公司支付了押金52,330元，在对系争房屋进行拦隔、安装了进户无框玻璃门及门套，并装修后投入使用。其中拦隔的主材费用及进户无框玻璃门和门套的主材费用由天奕公司负担，其余费用由驰立公司负担。期间，2012年12月7日，驰立公司支付租金40,848元；2013年3月29日，驰立公司支付租金33,869.50元(已抵扣天奕公司应返还驰立公司的装修押金12,000元)；4月24日、5月31日，驰立公司各支付租金22,934.75元；8月8日，驰立公司支付租金45,869.50元；8月27日，驰立公司支付租金22,934.75元；2014年1月26日，驰立公司支付租金74,511.12元；5月8日，驰立公司分别支付租金37,255.56元及45,869.54元。由于系争房屋发生渗漏水、天花板脱落、空调制冷效果不好等问题，驰立公司与天奕公司联系，天奕公司进行了部分维修。2013年3月5日，天奕公司与上海名昊防水工程有限公司(以下简称名昊公司)签订《关于天奕大楼防水施工协议》，约定：施工内容为天奕大楼内部物业报修质量问题、外墙防水及氟碳漆修补，承包价格为50,000元。嗣后，名昊公司进行了维修。2013年3月27日、28日，天奕公司因其与其他公司的纠纷，切断了系争房屋的网络。2013年4月7日，天奕公司(甲方)与驰立公司(乙方)签订《补充合同》，约定：甲方承诺在2013年7月底前将乙方注册地址迁移至办公租赁场所(上海市虹口区广纪路XXX号A楼)，期间(2013年2月13日起)物业费暂缓支付。如期不能完成注册事宜，2013年2月13日起，物业费不予以支付。租金支付方式改为月付。故2013年2月13日起驰立公司未支付物业费。2014年4月24日，天奕公司向驰立公司发出《工作联系函》，称：根据贵司与我司签订的房屋租赁合同“补充内容”约定，贵司应将“注册地址迁移至办公租赁场所(纪念路XXX号XXX幢)”，现工商注册和税务落地的条件已经具备。我司人员多次登门与贵司沟通办理事宜均未果。现烦请贵司在收到本函后五个工作日内安排人员办结工商注册和税务落地事宜，在此感谢贵司对我司工作上的配合。……但驰立公司未去办理。4月25日，天奕公司向驰立公司发出《催款函》，要求驰立公司收到该函后三天内付清租金，否则其将依法采取断水、断电、拒绝驰立公司相关人员及拒绝其继续使用租赁房屋等措施，并依法追究其违约责任。同月28日，就天奕公司发出的《工作联系函》驰立公司发出《回函》称：贵司与我司签订的《房屋租赁合同》及“补充条件”约定的地址均为虹口区广纪路XXX号A楼501室，并非函中办公租赁场所(纪念路XXX号XXX幢)。根据该合同第六条的第十项规定，至今尚未能按照规定完成工商注册，致使工商年检不易更新，导致我司无法对外顺利开展业务，且不能享受国家对企业应有的诸多优惠政策(房租补贴、中小企业国际市场开拓资金及扶持资金、软件及相关信息服务出口贴息资金、跨境服务免征增值税等)，对我司的经营发展及经济上造成极大损失。在此，我司督促贵司应本着双方共同遵守《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》，尽快将我司办公地址迁至与该合同约定一致的地址。双方本着友好协商的原则，可以对《房屋租赁合同》中某些条款重新商讨。嗣后，双方未进行协商。自2014年5月13日起，驰立公司未支付租金。6月20日，天奕公司向驰立公司发出《通知函》，要求驰立公司支付租金。同日，天奕公司将《通知函》张贴在驰立公司的门上，该《通知函》称：鉴于贵司拖欠我司2014年5月和6月的租金，且在我司多次催促仍拒不付款。依照《租赁合同》中第十条违约责任中第七款：乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方有权要求乙方立即迁出租赁房屋，乙方2日内拒不迁出的，甲方有权采取措施制止乙方继续使用租赁房屋，包括切断乙方水、电、煤供应，拒绝乙方相关人员进入园区，公告乙方拖欠租金的相关情况的约定，现我司将对贵司所租赁的房屋采取停水、停电，并拒绝贵司工作人员进入园区。以上函告内容，请贵司收悉，并尽快向我司交付租金及相关滞纳金和违约金。但驰立公司到期仍未支付。6月23日，天奕公司封闭了系争房屋的大门。驰立公司不再进入系争房屋经营，但物品仍在系争房屋内。当日，驰立公司因大门被封，遂向110报警，在上海市公安局案(事)件接报回执单上报警内容为2014年6月23日08时42分，报警人使用XXXXXXXXXXX报警称：在广纪路XXX号501室内装修声音吵闹，影响居民休息，请民警到场处理。8：46广纪路XXX号报警人所租房间因租金未付被物业查封，告知通过法律途径解决。6月27日，驰立公司因其需搬离公司物品与天奕公司发生争议，驰立公司报警。7月10日，驰立公司向天奕公司发出《律师函》，并将该《律师函》张贴在天奕公司的门上，驰立公司认为驰立公司存在违约行为，致使驰立公司无法实现合同的目的，故要求天奕公司：一、立即停止扣押驰立公司空调机办公家具等财产的违法行为，让驰立公司搬出自己的上述财产；二、就天奕公司的违约行为向驰立公司承担违约责任；……2014年8月27日，经天奕公司申请，上海市东方公证处对申请人向驰立公司邮寄文件的事实进行保全证据公证，并作出《公证书》，该《公证书》载明：本处公证员刘敏、章彧甲及申请人的委托代理人宋寅于二〇一四年八月十四日到达位于上海市石门二路的石门二路邮政支局。在该邮政支局，由宋寅以国内标准快递的方式向上海驰立信息技术有限公司(地址：上海市虹口区沽源路XXX弄XXX号XXX-
XXX室，收件人：杨桦)邮寄了《履约催告函》一份(复印件见本公证书附件一)，并取得了一张《国内标准快递》单据(复印件见本公证书附件二)。兹证明上述申请人的委托代理人宋寅邮寄文件的过程系在本处公证员刘敏、章彧甲的监督下进行；本公证书后所附的《履约催告函》复印件内容与寄出的原件相符；本公证书后所附的《国内标准快递》单据的复印件内容与收取的原件相符。该《履约催告函》要求驰立公司于2014年8月18日前积极履行协议约定的内容。如逾期仍不履约，天奕公司将解除合同，并依合同约定进入系争房屋清点物品。该《履约催告函》寄至驰立公司的注册地址。同日，经天奕公司申请，上海市东方公证处作出《公证书》，该《公证书》载明：本处公证员刘敏、章彧甲与申请人的委托代理人宋寅于二〇一四年八月二十日下午共同到达位于上海市广纪路XXX号中国出版蓝桥创意产业园内南面的一幢办公楼五楼，由宋寅使用数码摄像机对该层标有“501”字样房间的现状进行了拍摄。兹证明申请人的委托代理人宋寅的上述拍摄过程系在本处公证员刘敏、章彧甲现场监督下进行；当场拍摄所得内容与现场实际情况相符。摄像内容通过本处设备刻录成光盘一式四份，一份留存于本处，另三份光盘经分别装盒并加贴本处专用封鉴后连同本公证书一同交申请人收执。嗣后，天奕公司将系争房屋内的物品搬至同号3楼、6楼存放。2014年9月5日，天奕公司再次向驰立公司的注册地址寄出一份《催告函》，要求驰立公司于2014年9月15日前积极履行协议约定的内容。如逾期仍不履约，天奕公司将解除合同，并依合同约定进入系争房屋清点物品并搬离。届时驰立公司不参与见证清点搬迁，将承担所有后果。同时向法院起诉，追究其所有的违约责任，并主张违约金，所占用物品仓储费。但该函被退回。9月19日，上海天奕经济发展有限公司蓝桥天奕物业部出具《证明》，称驰立公司于2014年6月下旬已不在系争房屋内办公。2014年11月14日，天奕公司与江苏斯达工业科技有限公司(以下简称江苏斯达公司)签订《房屋租赁合同》，约定：天奕公司将系争房屋租借给江苏斯达公司，系争房屋按现状交房，天奕公司已完成内部装修并提供办公家俱给江苏斯达公司使用；租赁期限自2014年12月1日起至2016年11月20日。因天奕公司催讨租金未着起诉来院。审理中，经天奕公司申请，就天奕公司所主张的房屋使用费，本院委托上海信衡房地产估价有限公司进行评估。结论为：三楼(建筑面积108平方米)租金2014年8月28日至8月31日为1,392元、9月为10,625元、10月为10,587元、11月为10,573元、12月为10,543元、2015年1月为10,548元、2月为10,410元、3月为10,350元、4月为10,292元、5月为10,242元、6月为10,185元、7月为10,416元、8月为10,303元、9月1日-9月15日为5,152元；六楼(建筑面积24平方米)租金2014年8月28日至8月31日为241元、9月为1,842元、10月为1,835元、11月为1,833元、12月为1,828元、2015年1月为1,828元、2月为1,805元、3月为1,794元、4月为1,784元、5月为1,775元、6月为1,765元、7月为1,806元、8月为1,786元、9月1日-9月15日为893元。经驰立公司申请，就系争房屋内的装修残值，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行评估。鉴定意见为：房屋装修工程(双方确认项目)造价为157,494元(其中装饰部分为89,344元，安装部分为68,150元)，残值为77,676元；房屋装修工程装饰部分(双方争议项目)造价为19,835元，残值为9,783元。另查明：系争房屋的权利人为上海竟成印刷厂(后经工商批准变更企业名称为上海竟成印务有限公司，以下简称竟成公司)。2010年9月30日，竟成公司出具授权书，授权上海中图物业管理有限公司(以下简称中图公司)全权负责上海市纪念路XXX号XXX幢的经营管理和对外出租事宜，授权书自签署之日起生效，有效期15年。2010年10月10日，天奕公司与中图公司签订《房屋租赁合同》，约定：中图公司将上海市纪念路XXX号XXX幢出租给天奕公司，租赁期14年，自2011年10月10日起至2025年10月31日止。2012年12月28日，天奕公司向中图公司发出联系函，称天奕公司将纪念路XXX号XXX幢内的一间办公室转租给驰立公司作为日常办公之用。要求中图公司同意该次转租事宜，并提供工商注册所需相关资料。同日，中图公司确认：同意。2015年3月31日，上海市公安局虹口分局江湾派出所出具《证明》，该《证明》载明：纪念路XXX号XXX幢与广纪路XXX号A楼为同一建筑，广纪路XXX号为临时号牌。再查明：2012年11月6日，驰立公司注册在上海市虹口区沽源路XXX弄XXX号XXX-
XXX室。2015年4月1日，上海捷利通信科技有限公司、上海奕翔通信科技有限公司分别出具情况说明，证明该两公司办公地址为广纪路XXX号A楼417室，系租赁天奕公司办公室，注册地址分别为上海市虹口区沽源路XXX弄XXX号XXX-
XXX室及同号202-24室，该两地址系天奕公司联系虹口区招商服务中心江湾镇分中心后，由该中心提供。现注册地址已于2014年4月分别迁址至上海市虹口区纪念路XXX号XXX幢431室、109室。还查明：2013年4月，上海汇理建设发展有限公司与天奕公司建设工程施工合同一案中，天奕公司曾辩称房屋质量存在问题。上述事实，经当庭质证，由天奕公司与驰立公司双方当事人的陈述，天奕公司与驰立公司签订的《房屋租赁合同》及《补充内容》、《补充条件》、《补充合同》，天奕公司发出的《工作联系函》及驰立公司发出《回函》，天奕公司发出的《通知函》、《催款函》、《催告函》，上海市东方公证处出具的《公证书》及附件、光盘，上海天奕经济发展有限公司蓝桥天奕物业部出具的《证明》，上海市公安局虹口分局江湾派出所出具的《证明》，上海捷利通信科技有限公司、上海奕翔通信科技有限公司出具的《情况说明》及营业执照，天奕公司与名昊公司签订的《关于天奕大楼防水施工协议》及张华的证人证言、系争房屋的《房屋所有权证》、中图公司的《授权书》、天奕公司与中图公司签订《房屋租赁合同》及《联系函》、天奕公司与驰立公司于2012年10月19日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，天奕公司与江苏斯达公司签订的《房屋租赁合同》，押金收据，照片，《空调检测报告书》，上海市公安局案(事)件接报回执单及警务信息综合应用平台-
工作平台，《律师函》，(2013)虹民三(民)初字第818号及(2013)沪二中民二(民)终字第2571号民事判决书、上海信衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《司法鉴定意见书》等证据佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。对双方争议事项，本院分别阐述如下：一、合同解除时间。在审理中，天奕公司与驰立公司均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，对于解除时间，本院考虑到虽驰立公司在欠付租金及物业费，违约在先，但天奕公司在未通知驰立公司迁出系争房屋的情况下，已于2014年6月23日对系争房屋采取封门措施，亦不符合双方合同的约定，现双方的租赁合同已无法继续履行，故确定双方的《房屋租赁合同》于该日解除。驰立公司辩称的天奕公司于2014年6月21日封门，但未提供相应证据，本院不予采信。二、驰立公司应支付租金、物业费及房屋使用费的金额。1、2012年12月7日驰立公司支付的租金，驰立公司认为应扣除多付押金，但未提供相应证据，本院不予采信。另外，由于天奕公司出租给驰立公司的系争房屋应为完整的建筑，故系争房屋的拦隔及进户无框玻璃门及门套的安装义务在于天奕公司。虽天奕公司提供了主材费用，但辅材及人工费仍应由其承担。但是该期间的租金由于驰立公司辩称已经超过诉讼时效，而天奕公司却未能向法院提供其诉讼时效中止、中断的证据，因此天奕公司要求驰立公司支付该期间租金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2、2013年3月29日驰立公司支付的租金，驰立公司已扣除了天奕公司应返还的装修押金12,000元，天奕公司予以确认。3、2014年1月26日驰立公司支付的租金，驰立公司扣除了物业费。就双方争议的驰立公司的注册地址问题，双方在《补充合同》中约定，将驰立公司的注册地址迁移至办公租赁场所(广纪路XXX号A楼)，但天奕公司在具备了可以将驰立公司的注册地址迁移至纪念路XXX号XXX幢的条件后，通知了驰立公司办理注册地址迁移手续，但驰立公司以应迁移至系争房屋为由，未予办理，且未支付物业费。现根据上海市公安局虹口分局江湾派出所出具的《证明》可以确认，纪念路XXX号XXX幢与广纪路XXX号A楼为同一建筑，故驰立公司仍应在接到天奕公司通知的五个工作日后按照合同约定支付物业费。天奕公司未能提供驰立公司收到通知的日期，但根据驰立公司于2014年4月28日作出的《回函》，确定驰立公司应于2014年5月6日起继续支付物业费。4、天奕公司将系争房屋交予驰立公司使用后，虽然房屋存在质量问题，但并不影响驰立公司对系争房屋的使用，驰立公司可就系争房屋的相关质量问题通过法律途径解决，并不能作为其不支付租金及物业费的理由。驰立公司支付租金至2014年5月12日，而天奕公司于6月23日采取封门措施，对于2014年5月13日至6月22日期间的租金及物业费，驰立公司仍应按约支付。在天奕公司封门后，驰立公司无法继续使用系争房屋，天奕公司在审理中确认其搬离物品的时间以公证书为准，故确定该时间为2014年8月20日。6月23日至8月20日期间的房屋使用费及物业费驰立公司可不再支付。至于8月21日起，因天奕公司在通知驰立公司搬离物品未果的情况下，将驰立公司的物品搬离至同号三楼、六楼保管，故系争房屋的房屋使用费及物业费可不再支付。但放置保管物品房屋的使用费应当由驰立公司负担，具体数额可参照上海信衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》予以酌定。三、租金滞纳金及保证金。因2014年5月13日至6月22日期间驰立公司应支付租金，驰立公司未按约履行，故应当支付该期间的租金滞纳金。由于双方对保证金的退还在合同中作出了约定，因双方租赁合同的解除合同的解除不能完全归责于驰立公司，故在合同解除后，天奕公司应当向驰立公司返还保证金。四、电费及系争房屋的拆除费、修补费。由于天奕公司在审理中撤回了上诉两项诉请，与法不悖，可以照准。五、驰立公司物品的搬离。合同解除后，驰立公司理应在一定期限内搬出属其的物品，具体物品可根据上海市东方公证处在系争房屋内的拍摄所制作的光盘内记载的为准，驰立公司反诉称缺少的物品，因未提供相应的证据证明，本院不予支持。六、装修损失及停业损失。双方虽然在合同中约定合同期至2015年12月31日，如驰立公司不能完成注册事宜，被要求搬迁时，其所需费用及损失(装修的总费用及5,000元/天的停业损失费)，但由于驰立公司欠付租金及使用费，使得天奕公司于2014年6月23日对系争房屋采取了封门措施，致使双方的租赁合同无法继续履行。故对于系争房屋目前的装修残值，天奕公司应酌情进行补偿，本院将根据上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《司法鉴定意见书》，并根据双方的合同履行情况予以酌定。驰立公司反诉要求天奕公司赔偿断网的损失，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，判决如下：一、原告上海天奕经济发展有限公司与被告上海驰立信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年6月23日解除；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海驰立信息技术有限公司支付原告上海天奕经济发展有限公司欠缴房屋租金及物业管理费36,012.42元；三、自本判决生效之日起15日内，被告上海驰立信息技术有限公司支付原告上海天奕经济发展有限公司滞纳金(以日租金754.02元为本金，按每日千分之三自2014年5月13日计算自实际支付之日止)；四、自本判决生效之日起15日内，被告上海驰立信息技术有限公司支付原告上海天奕经济发展有限公司代为保管物品的房屋使用费(以每月6,000元，自2014年8月21日计算至实际搬离之日止)；五、自本判决生效之日起15日内，原告上海天奕经济发展有限公司向被告上海驰立信息技术有限公司返还押金52,330元；六、自本判决生效之日起15日内，原告上海天奕经济发展有限公司向被告上海驰立信息技术有限公司返还保管的物品(以2014年8月27日上海市东方公证处出具的《公证书》所附光盘为准)；七、自本判决生效之日起15日内，原告上海天奕经济发展有限公司向被告上海驰立信息技术有限公司支付房屋装修损失38,838元；八、被告上海驰立信息技术有限公司反诉要求原告上海天奕经济发展有限公司赔偿停业损失10,000元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,528.36元，反诉受理费3,779.28元，评估费3,000元，鉴定费5,300元，共计18,607.64元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 张俊彪
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条……下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条……承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……