河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终10661号
上诉人（原审被告、反诉原告）王伟，男，1974年10月16日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人贾海红，河南千业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州福都商业物业管理有限公司，住所地郑州航空港区郑港七路与郑港六街交叉口东南角。
法定代表人卢增凤，总经理。
委托代理人刘朝煌，该公司员工。
委托代理人宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人王伟因与被上诉人郑州福都商业物业管理有限公司（以下简称郑州福都）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2016）豫0192民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王伟及其委托代理人贾海红、被上诉人郑州福都的委托代理人刘朝煌、宋雪兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑州福都于2016年1月6日向郑州航空港经济综合实验区人民法院提起诉讼，请求判令：1.王伟向郑州福都支付租金及物业管理费共计2827251.44元（计算至2016年4月28日）；2.王伟向郑州福都支付违约滞纳金565450.29元（按照应支付房屋租金和物业管理费总额的20%计算）；3.王伟承担为实现本合同租金及物业管理费所引起的所有费用和开支（包括律师费）142874.46元。王伟反诉请求判令：1.确认编号为600088、600089、600090的三份《山顶·福都时代广场租赁合同》及三份《山顶·福都时代广场租赁合同补充协议（一）》无效，郑州福都对合同无效承担全部过错责任；2.郑州福都返还已经收取王伟缴纳的租金、物业管理费、保证金等466279元，并赔偿王伟因合同无效造成的各项损失2216187元，共计2682466元。
原审法院审理查明：2013年7月4日，郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）与河南省福都商业管理有限公司（以下简称河南福都）签订委托承包经营管理合同，约定：山顶公司将其拥有所有权的山顶时代商业广场的部分楼层发包给河南福都经营管理，承包期十年，由河南福都招商并对外签订招商合同，河南福都与商户签订三年以上租赁合同的，山顶公司要作为合同一方参与洽谈和签订，河南福都向山顶公司交纳资产管理费（承包费），同时双方还约定河南福都可以授权分公司负责合同的履行或者设立新的项目公司承接合同权利义务。
2013年8月16日，郑州福都注册成立。2013年8月26日，河南福都与郑州福都签订委托经营管理合同，约定：河南福都将其承包的山顶时代商业广场项目的具体经营管理权利和义务交由郑州福都全权负责，委托经营管理期限为十年，自2013年8月26日至2023年8月25日止，郑州福都应以自己的名义与商户签订租赁合同，河南福都有权收取租金等来源于商场的合法收益，郑州福都有义务代收租金等。委托期限内，因小商户、消费者及其他第三方在本商场或者本商场范围内发生的一切纠纷，由郑州福都承担全部责任。
2013年10月22日，王伟向郑州福都缴纳履约保证金156100元。2013年10月25日，山顶时代商业广场项目竣工验收合格。
2013年12月13日，郑州福都（甲方）与王伟（乙方）签订了三份编号为600088（简称88#）、600089（简称89#）、600090（简称90#）的商铺租赁合同及三份租赁合同补充协议（一）。其中88#合同约定乙方租赁山顶福都时代广场店一层1-031A号铺位，面积为48平方米，经营德克士西式快餐，租赁期限为3+7年，前三年月租金为100元/每平方米，后七年若继续经营，则按照90#合同约定的租金递增方式缴纳，月管理费为10元/每平方米。
89#合同约定乙方租赁山顶福都时代广场店一、二层1-010、011、028、029，2-009、010、011、012号铺位，面积为711.25平方米，经营美特斯邦威、以纯男女休闲服饰，租赁期限为三年，月租金为80元/每平方米，月管理费为10元/每平方米，租赁保证金为5000元，装修保证金为5000元。
90#合同约定乙方租赁山顶福都时代广场店一、二层1-008、009、031，2-007、008号铺位，面积为490平方米，经营德克士西式快餐，租赁期限为十年，前三年月租金为80元/每平方米，第四、五、六年月租金为84元/每平方米，第七、八、九年月租金为88.2元/每平方米，第十年月租金为92.6元/每平方米，月管理费为10元/每平方米，租赁保证金为5000元，装修保证金为5000元，并补充约定“甲方同意乙方租赁2F铺位，在1F餐厅入座率不高的情况下，可暂不开放，在此期间，乙方可在该铺位经营其他业态，但经营其他业态须经甲方同意”。
上述三份租赁合同均在第2.2.2条约定：“乙方按季度支付租金，首季度租金乙方应在双方签署合同时或者之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金，合同中所称首季度指自起租日至第三个月底”。在第3.1.1条中约定：“乙方因经营需要，对租赁场地装修……乙方的装修设计及效果图须经甲方审查同意后方可实施”。在第3.1.2条中约定：“乙方租赁面积大于250平方米，乙方的装修应报公安消防机关同意后方可实施，乙方同意自行向公安消防机构申报二次消防验收，并确保消防验收合格”。在第6.1.2.1条中约定：“违反本合同约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过30日仍未予以改正，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿”。在第6.2.1条中约定：“在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金/或物业管理费和/推广费和/或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的5‰支付滞纳金”。在第6.2.9条中约定：“甲方因向乙方催讨租金或者其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该笔费用、开支”。在第九条其他未尽事宜第一项约定，本合同中，乙方向甲方缴纳的所有费用，甲方均不提供相关发票。
三份合同签订时，关于租金起始时间均未填写，郑州福都亦没有在合同上签字或者盖章，王伟单方在合同上签字后，郑州福都以回去盖章为由将合同收回。
2014年1月8日，按照三份租赁合同的约定，王伟缴纳了三处租赁物的首季度租金、物业管理费、装修保证金、履约保证金共360179元。之后，王伟未再缴纳租金和物业管理费，郑州福都亦未在合同约定缴纳期满后进行催要租金和物业管理费，亦未提出解除合同。
2014年2月22日，史俊岭作为德克士店面的股东之一，与北京四达金洋建筑装饰有限公司签订了德克士山顶店的装修施工合同，约定工期为2014年2月25日开工至2014年4月11日。
2014年6月24日，山顶时代商业广场项目通过消防验收。
2015年9月8日，山顶公司与河南福都因履行委托承包经营合同发生纠纷，双方提交郑州市仲裁委裁决，2016年5月31日郑州市仲裁委作出（2016）郑仲裁字第532号裁决，河南福都对上述裁决不服，向郑州市中级人民法院申请撤销该裁决，2016年10月11日，因郑州市仲裁委复函已重新仲裁，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民特31号裁定书，终结撤销程序。
山顶公司与河南福都发生纠纷后，2015年11月7日，山顶公司向山顶时代商业广场商户发出告知书，告知书内容显示：因河南福都一直未向山顶公司缴纳租金，山顶公司通过司法途径解除了与河南福都的承包合同，收回了房屋使用权，要求各商户速与山顶公司对接，重新签订合同，山顶公司认可各商户之前向河南福都预交的不超过三个月的未到期租金。告知书发出后，王伟未与郑州福都解除合同，也未与山顶公司重新签订合同。
2016年4月28日，河南福都与山顶公司签订项目移交合同书，约定：双方解除承包合同及补充协议，2016年4月28日作为物业移交基准日，2016年5月10日作为商户移交基准日，河南福都将项目的物业、商户移交给山顶公司；同时约定山顶公司要保证商户的经营环境和经营秩序，保证移交商户的合法权益，基准日之前的所有权利义务由河南福都承担，由此产生的债权债务关系由河南福都负责处理。郑州福都作为项目实际经营人，河南福都要保证郑州福都全力配合此次移交，双方之间的纠纷不影响此次移交。
2016年4月29日，山顶公司再次向商户发出告知书，告知书内容显示：郑州福都正式向山顶公司归还山顶时代商业广场一、二层的经营管理权，物业由河南山顶物业管理有限公司航空港区分公司接管，各商户持之前与福都公司签订的原始《租赁合同》及租金收据、押金条等相关资料与山顶公司商管部对接，山顶公司将根据商户意愿及商场定位办理租赁合同转签或解约手续。
2016年5月4日，郑州福都向商户发出移交通知。因王伟缴纳了首季度租金、物业管理费后一直未缴纳租金、物业管理费，移交后，郑州福都多次向王伟催要拖欠的租金、物业管理费，王伟迟迟不支付，故诉至法院。
另查明，签订租赁合同时，涉案项目门前的郑港六街一直处于修路状态，郑州福都、王伟双方均认可2015年12月左右郑港六街修好投入使用。由于双方对90#合同中第二层250平方的房屋是否交付陈述不一，原审法院为查明事实，到现场调查核实，涉案项目现任物业管理公司航空港区山顶物业管理有限公司航空港区分公司称，其接管涉案德克士时，二楼系德克士作为仓库正在使用。
原审法院认为：双方争议的主要问题有三个：一是三份租赁合同及补充协议是否有效，王伟反诉要求郑州福都承担缔约过失责任并赔偿损失的理由是否成立；二是郑州福都要求王伟交付的租金、物业管理费是否已经超过诉讼时效，租金及物业费起算日期应如何确定；三是郑州福都要求王伟支付逾期滞纳金以及其为主张租金和物业费而产生的律师费用及开支是否应当得到支持。
关于郑州福都与王伟签订的三份租赁合同及补充协议是否成立且有效。王伟辩称郑州福都未在合同书上签名盖章，合同书亦未送达给王伟，双方合同并未成立，且涉案房屋为违法建筑，郑州福都没有出租权，双方合同不能为有效合同。原审法院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，虽然三份租赁合同均未有郑州福都的签名或者盖章，但根据原审法院查明的案件事实，王伟交付了履约保证金、第一季度租金、物业管理费等各项费用，郑州福都实际交付了租赁物，王伟亦对租赁物进行了装修，双方均已经实际履行了合同主要义务。虽然三份租赁合同中约定王伟缴纳的各项费用，郑州福都均不开具发票，该约定违反了《中华人民共和国税收征收管理法》中第二十一条第二款“单位在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”规定，应为无效条款，但该条款无效并不影响三份合同其他条款的效力，故三份租赁合同成立并生效，王伟上述辩称意见不能成立，不予采信。关于王伟辩称因山顶公司与河南福都之间合同纠纷案尚在仲裁过程中，本案应中止审理的意见。因山顶公司与河南福都之间合同纠纷案件的裁判结果并不影响本案的审理，故王伟的辩称意见不成立，不予采信。
关于王伟的反诉意见是否成立。原审法院认为，当事人在订立合同过程中存在假借订立合同，恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、或者有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，王伟未提供证据证明双方缔约过程中，郑州福都存在上述法律规定的行为，且双方已经实际履行了合同主要义务，故其反诉要求郑州福都承担缔约过失赔偿责任缺少证据支持，不予采信。
郑州福都要求王伟交付的租金、物业管理费是否已经超过诉讼时效，租金及物业费起算日期应如何确定。（一）租金及物业费起算日问题。根据前述分析，双方签订的合同成立并生效，合同内容对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，三份租赁合同对租金及物业管理费的起始日期未约定，双方亦未达成补充协议，因此，租金及物业管理费的起始日期应当按合同有关条款或者交易习惯确定。在租赁行业，商业租赁通常在交付具备使用条件的房屋后给予承租人一定期间的装修免租期，同时根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，据此，原审法院依据租赁行业惯例及已查明的案件事实，认定房屋租金及物业管理费起始日应自房屋通过消防验收之日再免除45天装修期即自2014年8月9日起算。王伟辩称的应从涉案租赁物门前道路修通之日起计算租金和物业管理费于法无据，不予采信。山顶公司与郑州福都约定的商户移交基准日为2016年5月10日，物业移交基准日为2016年4月28日，因郑州福都在诉请中主张租金的截止日期为2016年4月28日，故租金及物业管理费的起始日应自2014年8月9日起至2016年4月28日止。关于王伟辩称90#合同中约定的租赁面积郑州福都只交付了一楼（一半的面积），二楼未交付，王伟未举证证明，合同中明确约定租赁面积为一、二层的490平米，王伟也已按照合同约定缴纳首季度租金和物业管理费，且根据原审法院调查核实，王伟实际占有二楼作为仓库使用，故王伟要求扣除250平米的租金和物业管理费的主张不成立，不予采信。王伟辩称的本案应适用情势变更原则予以调整租金、物业管理费标准的意见于法无据，不予采信。（二）诉讼时效问题，王伟辩称已经超过1年诉讼时效部分租金不应支付。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。故本案的诉讼时效期间应从涉案租赁合同约定的租期最后一日起计算，均未超过一年，王伟的辩称意见不能成立，不予采信。综合上述分析，原审法院确认王伟应缴纳的租金、物业管理费分别为，88#合同应缴纳租金为84640元，物业管理费为8464元；89#合同应缴纳租金为1003336.66元，物业管理费为125417.08元；90#合同应缴纳租金为691226.66元，物业管理费为86403.33元；上述共计1999487.73元。故郑州福都要求王伟支付租金、物业管理费1999487.73元，予以支持，超出部分，不予支持。
关于郑州福都主张的逾期滞纳金以及其为主张租金和物业费而产生的律师费用及开支问题。一方违约，对方应采取适当措施避免损失的进一步扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，郑州福都和王伟在合同中约定，拖欠租金、物业管理费连续超过15日，郑州福都可以单方解除合同。根据本案已查明的案件事实，王伟缴纳首季度租金和物业管理费后一直未再缴纳租金和物业管理费，郑州福都对王伟拖欠租金和物业管理费未及时进行催缴，亦未针对王伟的拖欠行为行使解除合同这一适当措施，导致其损失扩大，郑州福都存在过错，其要求王伟支付逾期滞纳金不符合法律规定，不予支持。关于郑州福都要求王伟支付为实现本合同租金及物业管理费所引起的费用和开支（包括律师费）问题，根据已查明的案件事实，在合同的履行过程中，郑州福都和王伟均存在过错，是双方的过错共同导致本次诉讼的发生，故郑州福都要求王伟支付为实现本合同租金和物业管理费所产生费用和开支于法无据，不予支持。
综上所述，郑州福都的部分诉讼请求事实清楚，证据充分，应予支持；王伟的反诉请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十二条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王伟于本判决生效之日起十五内向郑州福都支付租金及物业管理费共计1999487.73元；二、驳回郑州福都其他诉讼请求；三、驳回王伟的反诉请求。如王伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35084.61元，由王伟负担19841.53元，郑州福都负担15243.08元；保全费5000元，由王伟负担；反诉费14129.86元，由王伟负担。
王伟上诉称：一、关于本诉部分，一审认定事实不清，适用法律错误。（一）郑州福都为什么在长达二年多时间里没有向王伟主张租金和管理费？根据商业不动产租赁的特点及交易习惯，其不作为行为，应认定为郑州福都已默认同意王伟等商户无偿使用房屋。郑州福都一审向法院提交的合同上标明日期是2013年12月13日，合同没有盖章，没有约定履行期限。合同签订后，王伟支付了租金、物业管理费、保证金等共计466279元。之后，郑州福都一直没有向王伟等众多商户主张过租金和物业管理费，长达二年多的时间里从来没有催交。这种情况很反常，这是为什么？正常情况下，其出租商铺的目的都是为了收取租金，但在商场运营初期，为了尽快完成招商激活市场，都有一个免租期，或租金返还机制，待商场经营正常，收取更高更多的租金。郑州福都长时间不向商户收取租金，这是一个值得重视的问题。原因如下：1、涉案项目门前的郑港六街一直处于修路状态，一审王伟、郑州福都均认可2015年12月左右郑港六街修好投入使用，在路修好之前，各商户都是勉强苦撑，这时如果再收取租金，商户肯定会集体退租，不利于商场运营。2、由于郑州福都一开始隐瞒了门前马上要修路的事实，商户交纳租金及管理费后，相当于交纳了定金，没有办法放弃，郑港六街修路期间，门面房被围栏遮挡，无法正常使用房屋，合同目的无法实现，作为出租方来说，因担心商户集体退租，为了自身商场的发展，只能暂且不收取租金，由商户免费使用。否则，郑州福都不可能长期不收租金，也不进行催缴，任由商户使用，天下没有免费的午餐。3、广大商户在商场装修投入巨资，长期处于亏损状态，天天赔钱，无法实现租赁目的，而郑州福都怕承担责任，一直不在合同上盖章，担心被商户起诉拒不把合同交付商户，自然也没有理由向商户收取租金。否则，郑州福都没有理由不在合同上盖章，没有理由不向商户主张租金和管理费。总之，郑州福都一直不向王伟等商户主张租金与管理费，是从自身利益出发，根据商业不动产租赁特点及交易习惯，应视为郑州福都默认同意王伟等商户无偿使用商铺。待道路修通、商场经营状态改善后，再完善合同签订程序及租赁期限条款，界时开始计算租期。实践中，也有很多商场一开始都有一年到两年免租金使用期限。一审法院忽略了商事不动产租赁与居住不动产租赁之区别，没有尊重商事租赁特点及交易习惯，如免租期、租金返还等，判决中应当充分考虑商业交易习惯而没有考虑。（二）一审法院认定郑州福都所提交的600088、600089、600090号《租赁合同》成立是错误的，属事实认定错误。王伟认为，双方之间的租赁合同尚未成立。王伟在合同上签字之前，因郑州福都口头承诺从门前马路修通之后才开始计租，故合同条款上租赁期限缺失，合同未盖章，也未交付王伟，距离合同成立至少缺乏三道程序。而对于王伟交纳的租金与管理费、保证金等相当于交纳了定金，不能简单的依据表象认定为租金交纳。另根据《中华人民共和国合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案中，郑州福都提交法庭的合同缺少一方当事人签字盖章，合同履行期限等关键条款没有完善，且合同样本全部存放在郑州福都，没有交付王伟，不符合双方各执一份的约定，依法应认定为合同不成立。一审法院忽略了郑州福都长期为什么不收取租金和管理费的事实，忽略了商事不动产租赁与居住不动产租赁在营销策略、经营习惯之区别及涉案商场当时现状，忽略了郑港六街长期修路租赁房屋不能正常使用、合同目的不能实现的问题。在忽略以上问题情况下所做认定必然是错误的。理由如下：1、郑州福都并没有按照三份合同约定履行主要义务。双方合同关于物业管理费缴纳标准3.4.3中约定：物业费用的构成包括下列各项：(1)中央空调使用费；(2)商场共用部分所耗用的水、电、通讯及其它类似支出；(3)宣传推广费。但事实上，中央空调没有投入使用，商户也不能自行安装使用空调，经常停水停电、郑州福都没有进行宣传推广，也未履行出租人的维修、养护责任，另外郑州福都也没有按照三份合同第四条之约定内容对卖场进行管理、对王伟人员进行培训，没有为王伟统一安装POS系统，以上因素严重制约合同目的的实现，给王伟的经营造成巨大经营障碍，导致经营损失产生。即便如一审认定合同成立，但郑州福都不履行合同主要义务，也应当将租金、管理费标准依法酌情核减。2、郑州福都并没有按照三份合同约定交付房屋，89#号合同中48平方房屋实属公摊面积，位于电梯底下，违反法律强制性规定，不能用于出租经营使用。一审法院对此没有查清。90#合同中二楼250房屋当初就没有完成交付，王伟也没有进行装修，没有投入使用。法院去现场核实时，里面只是临时存放的几件废品，试想，每平方租金+管理费共计90元，如果郑州福都交付使用，谁会去白白浪费，不做经营而是临时存放几件废品？王伟认为，房屋是否交付的举证责任由郑州福都承担，不应由王伟承担，不能以王伟未举证证明就让王伟来承担不利后果，属举证责任分配错误。况且本案涉案房屋使用处于不正常状态，不能以王伟放了几件废品进去，就认定是被王伟占用，进而认定郑州福都已完成交付。相反，郑州福都也没有向法庭提供其将房屋交付使用的证据，这个不利后果本应由郑州福都来承担。综上，王伟认为不能认定双方均已履行了合同主要义务，更不能据此认定三份合同成立。一审法院在没有查明郑州福都合同义务履行状况，遗漏重要事实的情况下，作出双方均已实际履行了合同主义务的认定实属草率。另结合本案基础事实，郑州福都没有经过验收合格、双方合同签订程序没有完成、合同租金远远高于现行标准，综合考量，兼顾公平，不应认定三份合同成立。总之，一审法院脱离实际，认定事实错误，导致判决结果显失公平，理应撤销。（三）双方之间的关系应认定为事实租赁合同关系，但起算时间及租赁价格应结合实际情况确定。一审法院也有按事实租赁关系认定，没有适当调整租金与管理费价格，属认定事实错误，导致判决结果显示公平。王伟认为三份合同不成立，但王伟确实使用了房屋，双方之间应认定为事实租赁合同关系。租赁合同重要的其实就两个核心条款，一个是价格，一个是期限，三份合同中空缺了租赁期限条款，而格式合同是由郑州福都提供的，关于租赁期限问题应当朝着有利于王伟的方向进行解释。双方在一审中均认可郑港六街自2015年12月投入使用，之后，才能实现合同目的，才能正常使用房屋，那到合同的起算时间就应当从次月，即2016年元月开始。关于租赁价格。目前，王伟所经营的一楼门面按50元每平方的标准交纳租金，王伟认为合同价格不应高于现行租金标准。一审诉讼中，王伟在答辩时，即提出对方诉求标准过高，应当予以调整降低。当初“合同”约定价格为每平方米100元、90元，而现在的价位是每平方50元。即便如一审法院认定，合同成立，也应当根据公平原则对租金标准进行调整，而不应该在判决书中对王伟这一诉求只字不提，予以回避。一审法院仍按“合同”价格认定租金与管理费，有失最其码的公平正义。（四）关于租金计算。一审法院关于租金与管理费计算不清楚，判决书中没有计算公式和计算方法，判决数额不知从何而来，判决数额中没有关于前期王伟已交纳的租金与管理费、履约保证金是否抵扣、如何抵扣应付费用的表述。另外合同约定的保证金等不能冲抵租金，必须于合同履行完毕后返还，因此法院既然认定合同有效，却没有依照合同判令退还保证金等等，存在前后矛盾。更证明了双方未全面签字并约定明确核心条款（租期）的合同未实际成立并生效，双方属事实上的租赁关系。未就租金、租期等约定明确，仅以行动表明了出租与承租关系。（五）一审判决书中，没有表述双方所提交证据、证明问题，质证意见，没有对证据进行分析认定的表述，诉称与辩称之后直接就是事实认定，判决书内容不完整，判决结果难以令人信服。（六）一审法院关于诉讼时效问题适用法律错误。一审诉讼中，王伟提出郑州福都的诉求中超过诉讼时效部分不应支付持。一审法院根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定不予支持。王伟认为，租金属于定期给付之债，不属于分期履行之债，不属于该条款中“同一债务分期履行”的范围。定期给付之债主要是继续性合同在合同履行过程中产生，如租金、工资、水电煤气费、利息等定期给付的债务；而分期给付债务，即同一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，分期债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，如买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等。该司法解释仅对分期给付债务进行了规定，对定期给付合同却没有进行规定，也就是说本案租金，即定期给付债务不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条调整范围。另外，2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出法函(2004)22号答复：对分期履行合同中的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期间届满的次日起算。法函(2004)22号答复是专门针对持续性租赁合同中定期支付的租金的诉讼时效问题唯一解释，根据最高人民法院出版的对《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的《理解与适用》，最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》立法本意，是以租金、利息等带有独立性的持续性金钱给付义务是否应当独立计算诉讼时效存在争议为由，未将持续性租赁合同的租金支付涵盖在司法解释规定的范围之内。前者有明确的针对性的规定，而后者规定未涉及，这种情况，应以法函(2004)22号答复内容作为本案诉争诉讼时效问题的唯一法律依据来认定。所以，一审法院以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条内容为法律依据，驳回王伟关于诉讼时效的抗辩是错误的，属适用法律错误。
二、关于反诉部分，一审法院认为王伟未提供证据证明双方缔约过程中，郑州福都存在假借订立合同，恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，故对反诉要求郑州福都承担缔约过失赔偿责任缺少证据支持，不予采信。郑州福都对涉案房屋没有出租权限，房屋所有权人是山顶公司，山顶公司授权河南福都承包经营涉案房屋，河南福都转委托行为在没有得到山顶公司订可的情况下，即便所签合同成立，也应认定为无效合同。郑州福都在订立合同过程中，郑州福都为完成招租，故意隐瞒修路事实，王伟花费四五百万元对房屋进行了装修，装修费用的产生及后续经营障碍、经营损失的产生，这都是事实，而作为缔约一方的郑州福都，对郑港六街修路事宜不可能不知情。王伟的反诉请求，符合法律规定，依法应当予支持，一审法院驳回王伟反诉，显失公平。
综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，所作判决显失公正。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
郑州福都答辩称：一、一审判决事实认定清楚，证据确实充分，应予维持。1、2013年12月13日王伟与郑州福都签订了88#、89#、90#三份商铺《租赁合同》，三份合同的租赁期限分别为三年（准确来讲是3+7年）、三年、十年。合同签订后，郑州福都将三商铺交付给王伟，王伟于2013年年底陆续对三商铺进行了装修，王伟于2014年1月8日向郑州福都交付了第一季度的租金、物业费以及履约保证金和装修保证金，之后租金、物业费便没有再支付。2、郑州福都于阴历2014年年底（即阳历2015年年初）、阳历2016年4月份分别对各商户的欠缴租金与物业费进行了核算，并将核算结果以企业询证函的方式发给了各商户，但王伟商铺的工作人员均以老板不在，无法签收为由，拒绝签收。并非郑州福都不向商户主张租金，而是各商户均以各种理由拒绝支付。郑州福都也是无奈，所以才向法院具状起诉。3、郑港六街的施工，是政府的行政行为，是郑州福都不能预见不能避免的，不是郑州福都主观造成的，属于合同的不可抗力行为。若王伟认为修路的行为造成商铺经营不好，根据《租赁合同》的第六第七条规定可以提前三个月向郑州福都提出书面解除合同的申请，王伟没有申请解除合同，在租赁期间一直占有使用商铺，且商铺也在盈利状态，就应依约支付房屋租金和物业费。郑州福都与王伟2013年12月13日签订《租赁合同》之后，王伟便占有、使用了三商铺，再结合事实来讲，王伟在同一天签订三份租赁合同，承租下三商铺，说明王伟对涉案房产以及周边环境已完全了解，且对房产的交付情况没有任何的异议。否则根据《租赁合同》中的第六条以及第七条的相关约定，王伟完全可以主张提前解除合同。任何的投资行为，在盈利的同时也伴随着一定的风险性，王伟没有提出解除合同，并且期间一直占有使用三商铺，就应该按照合同的约定金额与日期支付相应的租金和物业费，而不能以周边的环境为由作为拒付租金和物业费的理由。山顶·福都时代广场系河南福都承包的山顶公司的项目资产。同理，河南福都也并没有因为郑港六街的施工，而少支付给山顶公司资产承包费，更不可能免费提供给王伟租用。郑港六街的施工是政府的行政行为，是郑州福都不能预见不能避免的，不是郑州福都主观造成的，属于合同的不可抗力行为，郑州福都并未有交付不合格的房屋给王伟，因此王伟应依约缴纳房屋租金和物业费。二、一审判决事实认定正确，法律适用正确，600088#、600089#、600090#《租赁合同》依法成立，且有效。1、2013年12月13日郑州福都与王伟双方签订了三份不同的山顶福都时代广场《租赁合同》，之后王伟陆续对三个商铺进行了装修，按照合同约定的租赁期限，王伟于2014年1月8日缴纳了第一季度的租金和物业费，说明当时王伟对合同中约定的租金、物业费、租赁期限、租金缴纳方式等合同中的条款是认可的，因此三份《租赁合同》双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是依法成立且生效的合同。2、退一步讲，即便郑州福都盖章的时间与王伟签字不是同一时期，王伟从2013年年底到至今占有使用三商铺是不争的事实，根据《合同法》第37条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”“依法成立的合同，自成立时生效。”2013年12月13日双方签订了《租赁合同》之后，王伟在《租赁合同》上签字认可，2013年年底郑州福都将三个商铺交给了王伟，也即郑州福都履行了交付房屋于王伟使用的义务，王伟接受商铺之后交纳了租金与物业费后对三商铺陆续装修使用，因此该《租赁合同》按照《合同法》37条实际履行原则是依法成立且生效的。故山顶·福都时代广场《租赁合同》无论从形式要件上讲还是从实质要件上讲，都是有效的合同，因此一审法院对《租赁合同》的效力认定正确。3、王伟从2013年12月13日签订《租赁合同》起到郑州福都将山顶时代广场交付给山顶公司，从未对物业服务提出任何异议。若王伟认为郑州福都的物业服务没有达到合同标准，王伟完全可以向郑州福都主张相关权利，而不应该以此作为拒付租金的理由。4、对于王伟提出的89#合同中48㎡公摊面积的问题，89#合同中约定的面积是郑州福都与王伟签合同时测量好的面积，双方均认可的面积。并且89#《租赁合同》第一条1.1中约定的建筑面积为“净营业面积与分摊公共面积之和”（第一条1.1括号里的内容），王伟承租的是郑州福都的整间商铺，就应当支付整套商铺面积的租金，而不应当将公摊面积抛出在外。5、王伟称90#《租赁合同》二楼没有交付，是想通过虚构事实，来逃避支付租金和物业费的义务。90#《租赁合同》第一条1.1明确约定“甲方同意在山顶·福都时代广场店一、二层1-008.009.0312-007.008号铺位，提供约490平方米的建筑面积（净营业面积与分摊公共面积之和），用作乙方设计装修，并提供货品进行经营”，以及第九条其他未尽事宜第三项约定“甲方同意乙方租赁2F铺位，在1F餐厅入座率不高的情况下，可暂不开放，在此期间，乙方可在该铺位经营其他业态但经营业态须经甲方同意”。在结合2014年2月份王伟提供给郑州福都的砸墙申请和德克士郑州山顶时代效果图可以看到，当时王伟是将两层房屋一起装修，用作经营德克士餐厅的，至于后来德克士二楼的如何使用，与郑州福都无关，一审法院为了查清德克士二楼的使用情况，亲自前往德克士现场调查结果是德克士二楼为德克士的仓库正在使用。一审法院查明事实的行为，彰显出司法的公正，严明，谨慎。综上，《租赁合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，三份合同均是真实有效的合同。签订之后，郑州福都将三商铺交付给王伟使用，即完成了《租赁合同》的交付义务，王伟接受商铺之后交纳了租金与物业费后对三商铺陆续装修使用，因此，不管从形式要件上讲还是从实质要件上讲，该《租赁合同》是依法成立且有效的合同。一审法院事实认定正确，法律适用正确，600088#、600089#、600090#《租赁合同》依法成立且有效。至于王伟支付给山顶公司的租金标准，与郑州福都无关。三、一审法院关于诉讼时效问题适用法律正确。1、对于租赁租金的诉讼时效问题由于学术界和理论界对该问题争议较大，在讨论过程中未形成倾向性意见，故司法解释并未对租金的诉讼时效问题给出明确性的规定，但在2008年9月人民法院出版社出版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，对该问题进行了解读：定期给付债务没有规定从每一期履行期限届满起算的考虑因素本司法解释之所以没有明确规定定期给付债务诉讼时效从每一期履行期限届满日起算，基于以下考虑：一是从诉讼时效制度的价值取向考虑；二是从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度考虑，为保护债权人的合理信赖利益，一般应从最后履行期限届满日起算；三是从司法角度考虑，有利于节约诉讼成本，提高诉讼效力；四是有利于保护当事人的合理信赖利益，促进商业交易，增加社会财富。2、但在司法实践中各地法院多支持从最后一期履行届满起算。从最高院的倾向性意见，再结合一审的审判来看，一审法院认定的租金的起算日期从2014年8月9日，而郑州福都的整个山顶时代广场承包资产使用费和《租赁合同》的起算日期为2014年1月1日，一审判决中已经为王伟免除了接近八个月的租赁期限，这接近八个月的时间郑州福都是处于亏损的。但考虑到王伟与郑州福都均是项目受害者，郑州福都愿意给予王伟一定的让渡，因此，一审法院认定本案的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，合情合理合法。四、关于反诉部分。山顶·福都时代广场项目是河南福都从资产所有人山顶公司承包，后河南福都又将整个项目委托给项目公司郑州福都管理，山顶公司与河南福都签有《承包协议》；河南福都与郑州福都签有《委托协议》，郑州福都是合法的山顶·福都时代广场项目的管理人，有权利以自己的名义对外签订合同。福都公司承包项目也是为了盈利，赚取中间的资产差价，何来恶意磋商问题。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明：1、王伟于2013年10月22日向郑州福都交纳的履约保证金为106100元，于2014年1月8日向郑州福都交纳的履约保证金租金、物业管理费、装修保证金、履约保证金合计360179元，共计466279元。2、王伟从2014年8月9日起计算至2016年4月28日，王伟应向郑州福都交纳的租金、物业管理费应为2339665.26元，减去王伟已交纳的费用466279元，王伟应向郑州福都支付租金、物业管理费1873386.26元。其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：山顶公司将其拥有的山顶时代商业广场的部分楼层发包给河南福都经营管理，并约定河南福都可以授权分公司负责合同的履行或者设立新的项目公司承接合同义务。河南福都将其承包的山顶时代商业广场项目的具体经营管理权和义务交由郑州福都全权负责，并由郑州福都以自己的名义与商户签订租赁合同等。王伟称郑州福都对涉案房屋没有出租权理由不成立，本院不予采纳。本案诉争的三份房屋租赁合同有王伟签字，虽然郑州福都未签字或签章，但为郑州福都持有，且郑州福都已向王伟交付了房屋，王伟亦交纳了第一季度租金、物管理业费等，并已实际占有和使用了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原审判决认定上述三份合同除王伟交纳的各项费用郑州福都均不开具发票的条款因违反法律规定而无效外，其他条款成立和有效并不错误。王伟称该三份合同不成立和无效，理由不足，本院不予支持。
关于王伟提出的郑州福都未将90#合同中二楼的250平方米房屋交付王伟及89#合同中48平方米房屋属公摊面积不能经营使用的问题。本院认为，1、上述房屋面积均在合同约定的租赁房屋面积之内；2、王伟已交付的费用包括上述房屋面积；3、在合同履行过程中，王伟并未对此提出异议；4、经一审法院现场调查，王伟实际占有二楼房屋并存放物品；5、王伟并不能说明89#合同中48平方米房屋中公摊面积的具体数据及需要扣除公摊面积的法律依据。故王伟的上述主张不能成立，本院不予采纳。
关于王伟应付的租金问题。在订立合同时，王伟对涉案房屋的状况及周边环境情况应当已经了解。王伟称租金应当从2015年12月郑港六街道路投入使用的次年起算没有合同依据，其称郑州福都一直没有催要租金等即视为郑州福都默认同意其无偿使用房屋亦没有事实和法律依据。在合同没有明确约定租金及物业管理费起算时间的情况下，原审法院根据行业惯例及案件事实，判决涉案房屋的租金及物业管理费从房屋通过消防验收之日起再免除45天装修期起算并无不当。关于王伟提出的调整租金标准问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。现本案所涉合同已不再履行，王伟在本案诉讼中以抗辩的方式要求调整租金标准，其主张的方式和理由均不符合上述法律规定，原审不予采纳亦无不当。关于王伟应付郑州福都租金、物业管理费的具体数额问题，原审判决对2013年10月22日王伟交纳保证金的数额认定及扣除王伟已付款的总金额有误，本院经审查，扣除王伟已向郑州福都的付款466279元，自2014年8月9日至2016年4月28日，王伟应向郑州福都支付租金、物业管理费合计为1873386.26元。
关于诉讼时效问题。本院认为，1、王伟认为租金系定期给付之债，其要求分期计算诉讼时效期间缺乏明确的法律依据。2、对于约定分期支付租金的，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性。如果诉讼时效期间从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。王伟的该项主张理由不足，本院不予支持。
关于王伟的反诉请求问题。1、本案所涉三份合同的效力本院已经阐述，且王伟亦没有经营收支的数据，其要求郑州福都承担缔约过失责任、赔偿其损失2216187元，理由不能成立。2、王伟已经实际占有使用了涉案房屋，其要求郑州福都返还已交纳的租金、物业管理费于法无据。3、根据租赁合同的约定，如王伟违反合同的规定，郑州福都有权以租赁保证金抵付王伟应付款项或作为郑州福都因此而遭受损失之赔偿，王伟要求返还保证金亦没有依据，原审判决对王伟的反诉请求不予支持并不错误。
综上，王伟的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决除对具体付款金额的计算有误外，基本事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、变更原审判决第一项为：王伟于本判决生效之日起十五日内向郑州福都商业物业管理有限公司支付租金及物业管理费1873386.26元；
二、维持原审判决第二、三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35084.61元，由郑州福都商业物业管理有限公司负担16494.61元，王伟负担18590元；保全费5000元，由王伟负担；反诉费14129.86元，由王伟负担。二审案件受理费22795元，由郑州福都商业物业管理有限公司负担1438元，王伟负担21357元。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 宁 宇
二〇一七年九月二十二日
书记员 翟贝贝