重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2706号
上诉人(原审原告）郭杨昊。
诉讼代理人郭力。
诉讼代理人刘璇龙,重庆君融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭蜀东。
诉讼代理人童凌。
上诉人郭杨昊与被上诉人谭蜀东房屋租赁合同纠纷一案，郭杨昊不服重庆市南岸区人民法院(2014)南法民初字第05439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月，重庆融侨锦江物业管理有限公司受产权人融侨锦江（重庆）房地产有限公司（现更名为重庆金辉锦江房地产有限公司）委托，以甲方身份与谭蜀东（乙方）即本案被告签订《场地使用协议》一份，约定内容包括“甲方将位于重庆市××岸区××半岛××区××楼××门面（物业编号为××区××号门面中的店铺一楼和二楼出租给乙方使用）、使用场地建筑面积为115.86平方米、乙方承诺该使用场地仅作为经营美容、茶楼、办公及其他无油烟场地用、使用期限从2009年12月5日至2014年12月4日止；该场地从2010年4月5日起至2010年12月4日起场地使用费20元/平方米/月（不含物业管理费）。从2010年12月5日起使用场地费标准每年按照上一年使用场地费标准的8%进行递增，直到2015年12月4日止；乙方将使用场地擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的系违约行为，甲方有权提前单方解除协议”等。协议签订后，双方依约而行，被告将该门面用于经营“圣雅菲美容院”。2010年，被告再次从重庆融侨锦江物业管理有限公司租用了与上述门面相通的部分房屋，合计承租面积为432.4平方米。上述房屋租金、物业管理费等均由重庆融侨锦江物业管理有限公司代收，物业服务公司更名后，由北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司云满庭C区物业服务中心代收。
2014年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南岸区圣雅菲美容院转租协议》一份，协议约定内容包括“甲方于2014年4月8日前将位于南岸区融侨半岛云满庭C区52号中的圣雅菲美容院经营店铺（建筑面积180平方米，第一层为52号门面的右侧附2号60平方米，第二层为中间的门面120平方米）转让给乙方使用；该店铺产权人为融侨锦江（重庆）房地产有限公司，产权方与甲方签订了租赁合同，租期到2014年12月4日；乙方支付甲方5000元人民币转让费，店铺现有装修、装饰、家具和电器，计有空调7部，热水器3台，美容床7张等全部归乙方所有；甲方给予乙方4月9日至5月3日的免租优惠，乙方将转让费5000元及房租（租金为6000元/月×7个月），共计47000元分两次交付甲方。乙方于协议当日交付30000元，甲方收到款项后交予乙方钥匙完成店铺转让，余下17000元定于5月底付清。水电、物业费等各项费用根据物业公司每月通知单，其中物业管理费为3元/每平方，由乙方实缴；甲方应缴清2014年4月9日前的各种费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）；甲方需提供乙方办理公司注册所需的房屋产权证明；租赁期内，如因合同纠纷造成乙方不能正常使用该门面，甲方应双倍赔偿乙方所付的各种费用以及装修费、广告费”等。协议签订当天，原告向被告支付现金30000元，被告将涉案店铺交付给原告。原告租用涉案店铺后用于开办“超级课堂”教育培训中心。庭审中，原、被告均认可上述转租协议实际包括相关装修、电器转让和房屋转租两部分内容。
另查明，杨帮会系原告母亲，上述转租协议的相关事宜由杨帮会代原告与被告协商。2014年6月11日，涉案店铺所在的物业服务企业北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司云满庭C区物业服务中心向杨帮会发出通知，载明其在云满庭××路××号门面经营过程中，因存在违约及不当行为且与物业公司多次沟通未果，故房屋合法所有权及其使用权人决定收回该房屋，不再供您经营使用，限收到本通知后三个工作日之内搬迁，拒不搬迁，物业公司将自行收回房屋等。庭审中，原、被告均认可物业公司于2014年6月14日将涉案店铺收回。对此，被告陈述因原告未按照转租协议约定的期限支付剩余的17000元租金，也未交纳相关的物业费，且因原告经营不善，原告母亲已与被告口头协商在2014年5月底解除合同但未搬迁，故被告委托物业公司向原告发函，要求其搬离。原告陈述因在2014年5月28日接到自称是房屋产权人的电话，知道被告并未将原告支付的房租交付给产权人，现产权人不同意转租，故原告未将剩余的17000元租金支付给被告。
本案审理过程中，原审法院依职权到涉案店铺所在的物业服务公司北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司云满庭C区物业服务中心进行了询问，相关工作人员陈述“涉案门面的原产权人系原融侨锦江（重庆）房地产有限公司，该公司于2011年5月与林平签订了买卖合同，因涉案门面与相邻门面均系开间且结构复杂，现无法确定谭蜀东转租给郭杨昊的门面是否是完全属于林平还是有部分仍属于锦江公司。无论产权人是锦江公司还是林平，都是委托给物业公司代为管理、出租、代收租金等。2009年后都是物业公司从谭蜀东处收取租金后再交给产权人。物业公司因人员调换，现无法联系先前工作人员，从移交的材料中未发现原、被告间的转租材料，因此不清楚转租是否经过同意。也不清楚在2014年6月11日向杨帮会发函和收回郭杨昊门面的事情，原则上物业公司只有经产权人委托才会收回房屋。曾因为谭蜀东没有按时交房租向其发过催收函，后来谭蜀东已经交清房租。谭蜀东与公司协商因故提前解除了双方的租赁合同，因此谭蜀东的房租是支付到2014年6月的。承租人转租原则上要告知物业公司并经物业公司转告产权人，就产权人为锦江公司的房屋而言，一般不改变房屋用途，价格合适，没有安全隐患的情况比如用于教育培训这种都会同意”。原告对上述询问笔录内容无异议，但主张系被告拖欠产权人租金才导致涉案房屋被收回，故申请法院调取被告拖欠租金的相关证据。后北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司云满庭C区物业服务中心于2015年11月向原审法院出具《事关云满庭C区谭蜀东欠费的情况说明》一份，载明“云满庭C区商业街6号楼二层及一层部分用房建筑面积432.4㎡（商铺115.85㎡后于2011年5月由林平购买，其余316.55㎡为物业用房）于2009年12月租赁给谭蜀东经营，租赁时间为2009年12月5日至2014年12月4日（因谭蜀东违约，实际租赁至2014年6月4日）；谭蜀东因故于2013年9月起拖欠租金，至2015年3月13日全部付清；2014年谭蜀东在未经产权方或管理方同意下，擅自将其经营的圣雅菲美容院转让给超级课堂，物业服务中心随即出面干预，导致超级课堂未能正常经营，超级课堂也通过司法途径起诉谭蜀东”等内容。原告对该情况说明内容无异议；被告谭蜀东主张其从物业公司租赁的商铺面积总计400余平方米，转租给原告仅180平方米，上述情况说明中的欠费是因除原告租用商铺外的部分店铺的使用问题与物业公司发生争议产生的，与本案无关。
再查明，原告承租涉案房屋后，将店铺大门口的招牌更换为“超级课堂”，同时购买了部分可移动的用作儿童教学的木质隔断，为其中部分面积加装了供儿童爬行的地板胶等，另未对房屋地砖、墙面等基础装修进行改装。自2014年4月9日至2014年6月14日实际使用涉案商铺期间产生的水、电、物业管理费现均已由被告向物业公司结清，原告未支付被告。
庭审中，原告对其主张的损失提交以下证据：
1、收条一张，内容为“今收到房屋装修款2730元。刘强，2014年4月17日”。原告据此主张装修损失2730元。
2、南岸区帝城广告制作服务部于2014年4月14日至2014年5月11日期间出具的收条三张，收款事由包括“广告制作、户外写真、传单、展架、复印、店招安装”等，合计金额5059元。原告主张系做门头、安装招牌及开业期间产生的广告费用。原告据此主张广告费损失5059元。
3、2014年5月、6月的工资发放表二张，该表由原告自行制作，员工包括原告郭杨昊及其母亲杨帮会、父亲郭力、江阳、文婷婷、王敏，其中原告及其父母工资人均为5800元/月，同时显示共计支付江阳工资300元、文婷婷3300元、王敏550元。原告称因刚开始经营手续尚未完善，故除家人外文婷婷、王敏是请的员工，尚未与员工签订相关劳动合同。原告据此主张产生工资损失45910元。
4、重庆书城缴费单2张（时间分别是2014年5月7日，320元、另一张5月9日，金额模糊）、南岸书城购物小票一张（日期为2014年4月22日，金额60元）。
5、收据四张（日期在2014年5月5日至2014年5月15日，收款事由包括“地板胶、地毯、沙发、茶几、办公桌椅、鞋柜”，合计金额3120元，其中地板胶、地毯花费740元）、义百利超市南坪店购物小票三张（日期均为2014年5月9日，购买内容包括儿童地垫及各类儿童玩具，合计金额1419.2元，其中地垫花费573.2元）。
原告主张部分教学书籍、包括儿童帐篷、滑梯、海洋球池等儿童娱乐器材及玩具等系网上购买，只有购物清单，连同上述4、5项证据，拟证明原告损失中包括教材费2418元及购买儿童玩具等教学器材损失19968元。同时，原告认可物业公司将店铺收回后，原告将房屋中从被告处转让获得的尚能使用的家具家电以及原告自行购买的尚能使用的教学书籍、玩具等搬走，部分已损坏的教学器材包括木质隔断等未能搬走，损坏的原告已经扔了。
6、杨帮会出具的收据两张，金额19200元，收款事由为“辅导费”。原告据此主张其每月可得收益为20000元，按照原、被告约定的租期8个月计算则为160000元，该款应作为原告的可得利益损失主张。
被告谭蜀东对原告举示的以上证据及证明目的均不认可。
针对原告诉讼请求中要求继续履行合同至2014年12月及赔偿损失和支付违约金并存的问题，经原审法院多次释明后，原告于2015年11月18日最后一次庭审中表示放弃要求继续履行合同和被告赔偿违约金212170元的诉讼请求，现仅保留要求被告赔偿投资损失106085元、可期待利益损失160000元的诉讼请求。在本次庭审中，经原审法院主持原、被告当庭达成调解协议。11月24日，原告在调解书送达前表示不同意庭审调解意见，要求法院依法判决，同时要求将诉讼请求变更为要求被告承担违约责任，即双方赔偿原告投资损失106085元、可期待利益损失160000元。
原审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租后，取得出租人追认的，转租合同有效。被告谭蜀东于2009年12月后从重庆融侨锦江物业管理有限公司处承租了位于重庆市××岸区融侨半岛云满庭C区6号楼一、二层共计432.4㎡的房屋，双方合同中明确约定承租人谭蜀东擅自转租系违约行为，出租人有权单方解除合同。因此，被告谭蜀东如需转租上述房屋，应当取得有产权人授权的出租人重庆融侨锦江物业管理有限公司或产权人原融侨锦江（重庆）房地产有限公司的同意。2014年4月9日，被告谭蜀东与原告签订转租协议，将从重庆融侨锦江物业管理有限公司处承租承租的房屋中圣雅菲美容院所占的建筑面积180平方米的部分转租给原告郭杨昊。就该转租协议的效力而言，根据审理查明的事实，该转租协议中实际包括相关装修、电器转让和房屋转租两个法律关系，其中涉及房屋内空调、热水器、美容床等家具家电及装修装饰作价5000元由被告转让给原告这一部分内容系双方真实意愿表示，且未侵犯他人权益和违反法律规定，应属有效。其余涉及房屋转租部分的合同效力问题评析如下：2014年6月11日，云满庭C区物业服务中心向原告发出通知，载明因其存在违约及不当行为，要求三日之内搬迁等内容，并于6月14日实际收回涉案房屋。原告主张其中违约是指被告差欠物管公司房屋租金，而被告主张系原告未交纳物业管理费、水电费，其请物业公司向原告发出的该通知。根据本案查明的事实，此时段原告确存在未交纳水电气和物业服务费的行为，被告也确存在差欠物管公司房屋租金的行为，故单从原告提交的该份通知不足以证明原、被告的转租是否经得相关权利人的同意及该通知中所述违约行为的具体指向和物业公司收回房屋的真实原因。而根据一审法院向北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司云满庭C区物业服务中心了解的情况及该公司向该院出具的情况说明，能够证明被告谭蜀东系未经产权方或管理方同意的情况下擅自将涉案房屋转租给原告使用，结合该公司于2014年6月14日将涉案房屋收回的行为，可见该公司亦未对原、被告间的转租行为进行追认。因此，被、被告在未经权利人同意的情况下签订的转租协议中涉及房屋转租部分应属无效，该房屋管理人依据与被告间的租赁协议收回该房屋并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，…由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告谭蜀东作为涉案房屋承租人，在未经得权利人同意的前提下擅自将涉案房屋转租给原告郭杨昊，由此对原告造成的损失，被告应当承担相应的赔偿责任。同时，原、被告间的转租协议中明确载明转租店铺产权人为融侨锦江（重庆）房地产有限公司，租期到期日为2014年12月4日即被告与产权人之间的租期到期日。可见签订协议时，原告是知晓被告并非涉案房屋产权人这一事实，而原告作为合同相对方，在与被告签订转租协议时亦未尽到转租是否经得产权人同意的注意义务，即与被告贸然签订转租协议，故对合同无效后自身产生的损失应当与被告承担相应的责任。根据本案查明的事实，酌情判定原告的损失由原、被告各承担50%。据此，对原告主张系被告违约导致双方租赁合同无法继续履行的诉讼主张，该院不予支持。
关于原告诉讼请求的具体损失问题。本案审理过程中，经释明后，原告明确其诉讼请求为要求被告赔偿投资损失106085元（包括器材损失19968元、装修费2730元、员工工资45910元、广告费5059元、教材费2418元、房租费30000元）以及合同履行后可获得利益160000元。2015年11月24日，原告单方要求将其诉讼请求变更为要求被告按照双方合同约定的违约条款责任违约责任，即双倍赔偿上述损失。原审法院认为，诉讼请求的增加和变更应当在法庭辩论结束前提出，本案原告经该院多次释明后在庭审过程中已经明确其诉讼请求，现在法庭辩论结束后要求变更诉讼请求不符合法律规定，故不予准予，对原告的诉讼请求仍以其当庭确认的为准。现对原告主张的各项损失评析如下：1.投资损失106085元：（1）装修费2730元。原告举示的收据非正式票据，未载明装修费的具体用途，原告也未提交其他证据予以印证，无法证明该笔费用的真实性和关联性，故不予支持；（2）广告费5059元。原告举示的三张收据均加盖“南岸区帝城广告制作服务部”印章，出具日期均在租用涉案房屋后短时间内具有合理性。费用用途包括门店招牌安装、户外写真、展架、传单等亦符合原告租用房屋的经营用途，被告亦认可原告安装招牌等，故对该笔费用的真实性予以采信。该笔费用是原告基于双方转租合同正常履行时的合理支出，现合同无效，原告未能按照合同约定的租期使用涉案房屋，该笔费用应当作为原告的损失，故对原告主张产生广告损失5059元的诉讼请求予以支持；（3）员工工资45910元。原告举示的工资表系其自行制作，原告主张因刚开业故主要是家人帮忙，而其工资表上显示的原告本人及父母工资人均5800元/月无其他任何证据佐证且与常理不符，对王敏等其他人是否系原告雇请的员工并支付工资也无相关证据佐证，故对该笔费用不予支持；（4）教材费2418元。原告租用涉案房屋系从事幼儿教育，被告亦认可原告购买了相关教育用书，结合原告举示的购物票据，对原告购买了相关教材的真实性予以采信。但原告举示的票据金额与原告主张的金额不符，且教材书籍原告已搬走，原告并未举示损耗的相关证据，故因此产生的费用不应计入原告的损失，故对该笔费用不予支持；（5）器材损失19968元。基于前述理由，结合原告举示的购物票据，对原告购买地板胶、地毯、玩具等的真实性予以采信。其中地板胶、地毯等产品的形状大小通常与房屋结构相适宜，重复利用率低，加之原告使用时间较短，故原告将该笔费用作为其损失并无不当；沙发、茶几、办公桌椅、鞋柜等非易耗品，原告认可事发后将部分可用家具搬走，但对其中已损毁部分未举示相关证据，故沙发等家具支出不应作为原告损失予以支持；其余儿童玩具及原告主张网购的儿童帐篷、滑梯、海洋球池等儿童娱乐器材因无相关证据证明其具体金额，亦无证据证明已经损毁，故不应作为损失予以支持。结合原告举示的购物凭据，对原告主张的该笔费用中因购买地板胶、地毯等共计产生的1313.2元予以支持，对其余部分不应支持；（6）房屋租金30000元。根据原、被告的合同约定及双方陈述，合同签订当日原告向被告支付30000元，其中5000元为空调、美容床等家具家电的转让费而非房屋租金，转让的物品已经原告处理，故转让费5000元不应作为原告损失予以支持。就其余房屋租金25000元是否返还问题。原、被告间的转租协议虽已认定无效，协议中关于“4月9日至5月3日免租优惠”等约定亦无效，但被告现已向产权人结清租金，故原告实际占有使用涉案房屋期间仍应向被告支付相应租金。同时，被告亦不能因该无效合同而获利，故租金的计算标准应以被告向产权人支付的租金标准为准。在无其他证据情况下，对该租金标准按照被告与产权人间的《场地使用协议》约定的计算，2014年12月5日至2015年12月4日期间被告每月应付租金标准为29.39元/㎡，根据原、被告间的转租协议，原告租用面积为180㎡，则其在2015年4月9日至2015年6月13日实际占用涉案房屋的65天时间应支付的房屋租金为11462.1元（29.39元/㎡×180㎡÷30天×65天）。抵扣原告已经支付的25000元房租后，超额支付的13537.9元被告应当返还原告。关于此期间被告为原告垫付的物业服务费、水电气费等问题因属另一法律关系，被告可另案诉讼。2.可获得利益160000元。原告举示的证据不能证明其租用涉案房屋每月将产生收益20000元，该收益亦不属于基于原、被告间租赁合同产生的直接利益，故对原告主张产生利益损失160000元的诉讼请求不予支持。
原审法院对原告的损失支持为广告损失5059元、器材损失1313.2元及超额支付的房租费13537.9元，其中广告损失和器材损失由原、被告各承担50%即3186.1元，其余房租费13537.9元由被告予以返还。
综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五项）、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：“一、被告谭蜀东于本判决生效后十日内支付原告郭杨昊各项损失共计3186.1元；二、被告谭蜀东于本判决生效后十日内返还原告郭杨昊超额支付的房屋租金13537.9元；三、驳回原告郭杨昊的其他诉讼请求。本案案件受理费8473元，由原告郭杨昊承担8255元，被告谭蜀东承担218元（该款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效后十日内直付原告）。”
郭杨昊不服，上诉要求撤销原判，发回重审或改判支持郭杨昊的诉讼请求，谭蜀东按郭杨昊损失的双倍予以赔偿。主要事实和理由：谭蜀东与原出租人签订的《场地租赁协议》明确约定在经营不善的情况下可自行转租，故不应认定谭蜀东与郭杨昊的转租协议无效。即使转租未经原出租人同意，其救济手段也仅是“解除转租合同”，而不是认定转租合同无效。郭杨昊在与谭蜀东签订《转租协议》时，查看了原《场地租赁协议》，确认谭蜀东有权转租后才签订协议，郭杨昊尽到了注意义务，不存在过错。谭蜀东违约导致合同不能履行，应当按约双倍赔偿郭杨昊因此产生的损失。关于郭杨昊的损失，包含已付房租和转让费，以及已支出的筹办成本两部分。虽然郭杨昊“占有”租赁房屋65天，但因为谭蜀东的违约行为，致使郭杨昊租赁房屋经营“超级课堂”的合同目的无法实现，郭杨昊的房租损失应为25000元。郭杨昊向谭蜀东支付了物品转让费5000元，在谭蜀东出现违约行为时为避免损失扩大及时将其处置，转让差价3000元应当算作损失。简易装修中，开具收据作为付款凭证是行业习惯，不能因此否定郭杨昊支付装修费的真实性，故装修费2730元应当认定为损失。郭杨昊为经营“超级课堂”购买教材因谭蜀东违约致使无法继续经营后，教材失去使用价值，购买教材的花费应认定为损失，即使票据金额与诉讼请求金额不一致，也应当以票据金额予以主张。郭杨昊购买的儿童玩具、滑梯情况与上述教材的情况相似，应当作为损失，即使无证据证明其价格，也应参考市场价予以计算。郭杨昊购买的沙发、茶几、办公桌椅、鞋柜等均系用于“超级课堂”经营，比照场地大小和装修风格选择，不具有普遍适用性，合同不能履行后，以上物品价值大打折扣，即使郭杨昊已对其进行处理，也是为防止损失扩大，购买和打折处理的差价应当作为损失。
谭蜀东答辩称：谭蜀东在与郭杨昊签订《转租协议》前明确告知了房屋产权归属和剩余租期的具体情况。郭杨昊自己经营不善，不愿继续经营才解除合同，不是谭蜀东的原因导致其不能继续承租。双方协商一致后才将房屋还给了出租人，也给了郭杨昊足够时间处理善后事宜。一审判决正确，要求维持。
经审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，重庆融桥锦江物业管理有限公司与谭蜀东签订的《场地使用协议》中既有关于“将使用场地擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的”系违约行为的约定，也有“乙方租赁期内在经营不善的情况下可以对门面自行转租”的约定，故不能仅以出租人未同意而当然认定谭蜀东与郭杨昊签订的《转租协议》无效，一审认定《转租协议》无效不当。谭蜀东与郭杨昊之间《转租协议》未履行完毕即因为出租人收回房屋而终止，双方均认为是对方的违约行为导致合同终止履行，结合一审法院对出租人重庆融桥锦江物业管理有限公司的调查情况，谭蜀东与郭杨昊各自的主张均不能达到高度盖然性的证明标准，本院认为双方对于合同提前终止均有一定责任，一审酌情判定郭杨昊的损失由其与谭蜀东各承担50%适当。关于郭杨昊损失的范围和金额，一审认定的广告损失5059元和器材损失1313.2元均与郭杨昊承租的本案房屋密切相关，不能使用于他处，故本院予以采纳。郭杨昊主张的其他损失项目和金额，或不具有客观真实性，或不因租赁合同提前终止而影响其使用价值，故不宜纳入本案赔偿范围。合同终止履行后，谭蜀东应当将多收取的租金13537.9元退还给郭杨昊。
综上，郭杨昊关于其与谭蜀东《转租协议》效力的上诉理由成立，其余上诉理由不能成立。一审判决认定事实和适用法律虽有不当，但判决结果正确，本院仍予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4208元由上诉人郭杨昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 刘德宝