淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018)苏0812民初2645号
原告：姚文功。
被告：张娟。
被告：陈潇洋。
被告：满晨露。
被告：刘凤霞。
被告：刘驰明。
委托诉讼代理人：刘凤霞，自然情况同上。
原告姚文功诉被告张娟、陈潇洋、满晨露、刘凤霞、刘驰明所有权确认纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理。依法组成合议庭于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告姚文功及其委托诉讼代理人黄克权、胡聪智，被告张娟委托诉讼代理人房登峰，被告陈潇洋及被告陈潇洋、满晨露委托诉讼代理人苏欣进、丁红，被告刘凤霞并作为被告刘驰明委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚文功向本院提出诉讼请求:1、请求确认淮安市××·××小区××室房屋归原告姚文功所有。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2006年5月16日，原告与被告张娟签订《协议书》，约定被告张娟将城南二大队西侧回迁房105㎡及车库17㎡以总价18万元出售给原告，双方约定在房屋建成后1个月内，原告交齐款项后搬进所购房屋，原告另缴纳2000元的过户费用给被告张娟，在具备房产过户条件时，被告张娟协助原告办理过户手续。2008年8月,协议约定的运河城小区逸翠园19幢501室房屋具备交付条件，被告张娟将该房屋交付给原告。因房屋面积发生变化，2008年9月11日，原告与被告张娟签订《补充协议》，双方在补充协议中约定，原告已经付齐180900元，剩余房款12000元，其中1万元待被告张娟办理产权证后支付，剩余2000元待被告张娟将涉案房屋过户给原告后支付。自2008年9月11日，原告对房屋进行了装修并一直居住在涉案房屋内，至今已有近十年之久。2017年4月26日，被告张娟在原告不知情的情况下，将涉案房屋过户给被告陈潇洋、满晨露，经原告了解，张娟与陈潇洋、满晨露系因债务纠纷过户抵押涉案房屋。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，遂具状法院，请求依法支持原告诉请。
被告张娟辩称：原告与我签订房屋买卖协议是事实，我将房屋卖给被告陈潇洋、满晨露不是事实，这不是我的真实意思。当时因为我需要用钱，拿到房产证后没有及时交付给原告，用该房产作为抵押向被告陈潇洋、满晨露借款，后没有想到钱欠的太多，现在没有能力把房产证赎回。对陈潇洋、满晨露将房产转卖给他人我不知情。请求依法判决。
被告陈潇洋、满晨露共同辩称：1、被告张娟无权将房屋出售给原告，因为张娟在婚姻关系存续期间与原告签订协议，其房屋属于夫妻共同财产。张娟私自签订协议的行为属于无权处分，且权利人未追认，房屋亦没有办理过户登记，原告也不符合善意第三人的条件。况且该房当时并无产权证，根据相关规定不能用于市场交易。2、原告在2005年以平均每平方米1700多元的价格购买城南二大队西侧的房屋，该价格与实际价值严重不符，不合常理，且原告与张娟本来就是亲戚，我方怀疑原告与张娟合谋，意图侵占我方合法权益。3、原告自购买房屋后，一直未办理产权证，长达几年之久，即使原告购买房屋是真实的，其本身也存在重大过错，应承担相应的不利后果。我方于2017年4月26日已经依法取得产权证。4、我方与张娟之间不存在债权债务关系，张娟与我方接触前早已将房屋抵押给案外人。我方是代其偿还相应借款并办理解押手续后办理的过户登记。请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘凤霞、刘驰明共同辩称：这个房子是刘驰明买的，刘驰明是刘凤霞侄儿，所有的看房验房手续都是刘凤霞办理的。房屋是从被告陈潇洋手中购买的，已经支付了63.8万元房款，并支付了过户费、中介费等4万余元。买房时，我们去看过房子，当时房子是空着的，没有人，付款后就过户了。看房时我们没有发现任何问题，当时被告陈潇洋在网上出售，现场还有其他人看房。过户后，购房款已经全部付清。刘凤霞拿到房屋钥匙去开门，发现门打不开，就找人来换锁，却发现原告从屋里出来，说房子是他的。如陈潇洋不能交付房屋，要求陈潇洋退还房款并赔偿损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月16日，原告姚文功（乙方）与被告张娟（甲方）签订《协议书》一份，内容为：“张娟愿将城南二大队西侧105平方米回迁房及17平方米车库转让给姚文功。1、房屋及车库总价为18万元；2、乙方预交房屋定金2000元整（此定金在预交房款时从预交金额中扣除）。3、房屋建成后一月内乙方交齐剩余款后搬进新房，过期甲方有权处理此房。4、乙方在办理过户手续前留下2000元待过户手续办好后归还甲方。5、办理过户手续等费用由乙方负责。6、一切现金支付均以票据为准。7、甲乙双方共同努力争取好的楼层。8、在办理过户手续期间，甲方有责任协助乙方。9、此协议甲乙双方如有违约，均按房屋总价30%赔偿对方。10、此协议甲乙双方互不反悔，口说无凭，立此为证。11、此协议一式三份，甲乙双方及见证人各执一份。12、此协议自签订之日起生效，至过户手续办好后失效。”
2008年8月，房屋建成后交付。因房屋实际面积多于《协议书》中的面积，同年9月11日，原告姚文功（乙方）与被告张娟（甲方）又签订《补充协议》一份，内容为：“甲乙双方于2006年5月16日签定房屋转让协议书一份，此协议继续生效，原主房面积为105平方，车库面积为17平方，合计人民币18万元。现此房已建好，位于运河城小区逸翠园19幢501室（即涉案房屋），主房实际面积为108.8平方，车库面积为21.47平方，合计人民币192900元（其中包括煤气初装费计人民币2200元，物业服务费计人民币195.84元）。现于2008年9月11日乙方付给甲方人民币180900元整，剩余房款人民币12000元整分期付清，（其中人民币1万元整乙方于甲方房屋产权证办好之后一月内付清，另人民币2000元整于甲乙双方办理过户手续时付清）。如乙方不能按规定时间付清剩余房款，甲方有权处理此房。”协议签订后，张娟将涉案房屋交付给原告姚文功，原告将房屋装潢后入住。
2015年，张娟为涉案房屋办理了房屋产权证，登记权利人为张娟。取得产权证后，张娟未告知原告姚文功。2017年4月26日，被告张娟向被告陈潇洋借款，为保证借款按期偿还，张娟出具《声明》一份，内容为：“本人张娟把名下个人所属房产华德力·运河城逸翠园小区19幢501室过户给陈潇洋名下，作为银行贷款抵押用途，本人于每个月1日按时还银行款项人民币2450元，若在此期间本人一个月没有按时还款，则自愿放弃房产，由陈潇洋一次性补偿张娟人民币5万元整，若每个月本人按时还款，在此期间任何人不得转让和挪动该处房产。在协议还款期间，若本人一次性结清剩余款项，则陈潇洋必须在款项还清后十日内必须把华德力·运河城逸翠园小区19幢501室过户回给张娟名下，则过户所产生的所有费用由张娟承担。”张娟在“声明人”处签字，陈潇洋在“见证人”处签字。同时，陈潇洋还出具《房产转让协议》一份，内容为：“张娟把个人名下个人所属房产淮安市清浦区华德力运河城逸翠园小区19幢501室，过户给陈潇洋、满晨露名下。从陈潇洋处借的银行贷款40万元人民币整。在此期间我们在共同一起协商决定每个月1号以转账到陈潇洋江苏银行卡：62×××93为准，每个月等额本息还款2450元人民币。还款期限25年300期。张娟和陈潇洋共同认定房屋价值为45万元人民币整。在此期间如果有一个月没有在一号前按时还款，则自动放弃房产，由陈潇洋一次性补偿剩余人民币5万元房屋尾款给张娟。房屋归属陈潇洋、满晨露所有。”陈潇洋在该转让协议上签字，张娟未签字。当天，为履行上述声明及转让协议，张娟与陈潇洋通过签订《不动产转让合同》的形式，将涉案房屋过户至陈潇洋、满晨露名下。该转让合同中约定房屋成交价格为40万元。房屋过户后，陈潇洋与江苏银行股份有限公司淮安分行签订个人借款合同，贷款40万元。作为担保，陈潇洋将涉案房屋抵押给江苏银行股份有限公司淮安分行。
因张娟未能按时还款，且陈潇洋发现原告姚文功一家居住在涉案房屋中，陈潇洋无法取得房屋，为转移风险，陈潇洋将涉案房屋上网出售。2018年1月29日，被告陈潇洋（卖方）与从事房产中介工作的被告刘凤霞（买方）签订《房地产买卖合同》1份，约定：“陈潇洋将华德力运河城逸翠园小区19幢501室房屋出售给刘凤霞，包括电动车车库转让价格为638000元，首付定金38000元，剩余房款60万元在本合同签订之日起15日内全部付清，在刘凤霞付清所有购房款后，陈潇洋将涉案房屋交付给刘凤霞，陈潇洋承诺此房屋产权清晰无纠纷，确保可正常公证过户，此房屋将办理公证，刘凤霞不要求再过户，如过户，过户费用陈潇洋不予承担，公证时长一年半。买卖双方必须积极配合中介方办理一切手续，否则视为违约，签订本合同起卖方若要求过户，买方不承担过户费用，过户所产生的一切费用由卖方自行承担，此价格包含一间电动车车库。”
上述合同签订后，刘凤霞接收房屋时发现原告一家居住在涉案房屋中，刘凤霞与原告及其家人发生纠纷，双方报警处理未果。
因刘凤霞无法取得涉案房屋，2018年2月9日，陈潇洋、满晨露向刘凤霞出具委托书一份，内容为：“位于淮安市××·运河城小区××室，建筑面积为108.8平方米的房屋，权利人登记为陈潇洋、满晨露，现我决定将上述房屋出售。因我事务繁忙，不能亲自办理房屋出售相关事宜，特委托刘凤霞为代理人，以我的名义代为办理下列事宜：一、与买房人签订不动产转让合同，办理网签手续备案，及撤销网签手续备案。二、办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件。三、办理房屋的不动产权证书(房屋所有权证、土地使用证)、水、电、气、有线电视等相关证件的过户变更手续……。”委托书出具后，双方至淮安市淮安公证书办理了委托书的公证手续。
2018年2月11日，刘凤霞代陈潇洋、满晨露与被告刘驰明（系刘凤霞侄儿）签订房屋买卖合同，约定陈潇洋、满晨露将涉案房屋出售给刘驰明，房屋价款为47万元，刘凤霞作为陈潇洋、满晨露的委托代理人在合同上签字。合同签订后，涉案房屋过户至刘驰明名下。
本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。但不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。通过张娟出具的《声明》及陈潇洋签字的《房地产转让协议》，可以认定双方名为房屋买卖关系，实为通过房屋过户的形式为借款进行抵押，双方不存在真实有效的房屋买卖合意。因违反法律规定，陈潇洋、满晨露不能根据双方的约定取得涉案房屋的所有权。刘凤霞作为房产机构的工作人员，比一般人更了解房地产交易的政策，也对房地产交易的程序比一般人具备更多的认识，在涉案房屋2018年1月29日订立房地产买卖合同时已经具备过户条件的情况下，在合同中未约定房地产过户，反而在合同的备注条款中，特别约定办理过户公证，卖方不要求再过户等内容，由此可以认定刘凤霞不具有购买房屋的交易目的，同时该行为明显存在通过过户公证等方式规避税收，侵害国家利益，构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，故该合同应属无效。刘凤霞亦不能根据买卖合同取得涉案房屋的所有权。因陈潇洋、满晨露并未依法取得涉案房屋的所有权，故刘驰明亦不能因房屋买卖合同取得房屋所有权。刘凤霞、刘驰明因无法取得房屋导致的损失可另案主张。原告与张娟所签《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应依法确认有效。合同签订后，原告依约支付了相应的房屋价款，张娟将房屋交付给原告，原告对房屋进行装潢后搬入居住，至今已近十年，张娟亦认可原告为该房的实际所有人，故原告主张确认涉案房屋归原告所有，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
位于淮安市清江浦区华德力·运河城小区逸翠园19幢501室房屋归原告姚文功所有。
案件受理费4158元，保全费1520元，合计5678元（原告预交），由被告张娟负担1893元，被告陈潇洋、满晨露负担1893元，被告刘凤霞、刘驰明功负担1892元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李洪昌
人民陪审员 马月红
人民陪审员 于 军
二〇一八年六月九日
书 记 员 李思语
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。