上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第1838号
原告(反诉被告)上海浙铁绿城房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人吴恒，职务董事长。委托代理人吴增义、钱云彬，上海市申中律师事务所律师。被告(反诉原告)陈广逸，女，1974年11月21日出生，汉族，户籍地江苏省通州市。被告(反诉原告)张嘉怡，女，2001年9月12日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人陈广逸。被告共同委托代理人戴勇、褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。原告上海浙铁绿城房地产开发有限公司与被告陈广逸、张嘉怡及反诉原告陈广逸、张嘉怡与反诉被告上海浙铁绿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海浙铁绿城房地产开发有限公司的委托代理人吴增义、钱云彬，被告(反诉原告)陈广逸、张嘉怡的共同委托代理人戴勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海浙铁绿城房地产开发有限公司诉称，2013年11月28日，原被告就本市同普路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，房价款为XXXXXXXX元。2014年12月29日，双方为房源调整又订立《换房协议》并重签了预售合同，被告自愿将交易房屋更换为本市同普路XXX弄XXX号XXX室，房价款为XXXXXXXX元，已支付的原房款共计XXXXXXXX元转为换房后的房款。根据约定，被告应于2014年12月31日前支付房款XXXXXXX元，但其仅于2015年3月18日支付了XXXXXXX元后未再支付余款，因房屋实测面积比预测面积减少了1.94平方米，按此方式计算，则被告实际欠付房款的数额为XXXXXXX元，为此原告向被告发送了催款及收房通知书但无果。原告认为，被告逾期支付房款已侵害了原告权利，应承担违约责任，故提起诉讼，请求判令：一、被告支付房款XXXXXXX元；二、被告支付逾期付款违约金(按日万分之五计，2015年1月1日至2015年3月18日间以XXXXXXX元为本金，2015年3月19日至2015年8月31日间以XXXXXXX元为本金，房屋实测面积确定后，2015年9月1日至被告实际付款之日止以XXXXXXX元为本金)。被告陈广逸、张嘉怡辩称，一、系争房屋为案外人南通四建集团有限公司在承接原告开发的“长风地区北地块”工程中，应原告要求由该公司以被告名义购买，故预售合同的签订目的系为承接工程，但此后原告并未将上述工程交该公司施工，而该公司承接的由原告开发的其他工程亦因工程款纠纷发生了另案诉讼，故涉争房屋预售合同签订的目的现已无法实现，合同应当解除并退款；二、陈广逸为张嘉怡之母，2013年11月28日签订的《上海市商品房预售合同》中陈广逸的签字非其本人所为，但2014年12月29日订立的《换房协议》以及重新订立的预售合同确系陈广逸所签；三、系争房屋已被原告以在建工程的名义向银行作了抵押却未告知被告，且至今仍未提交抵押权人同意出售的证明或抵押注销证明，此举带来极大的交易风险，被告作为买方有行使不安抗辩即拒付剩余房款的权利；四、被告仅收取了催款函但未收到交房通知，原告并未按约定于2015年8月31日前交付房屋，却要求被告付清房款，双方的权利不对等，现原告逾期交房已超过九十日，被告有权单方解除合同；五、原告主张的违约金明显过高，即使被告应承担违约责任亦有权申请依法对违约金予以酌减，如果合同继续履行，则房价款及违约金的计算应以实测面积为基础；六、原告提供的与房屋抵押、竣工、产权相关的证书均不能达到其证明目的。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告陈广逸、张嘉怡诉称，2013年11月，案外人南通四建集团有限公司在承接反诉被告开发的“长风地区北地块项目”工程过程中，反诉被告要求该公司以XXXXXXXX元购买该地块的写字楼作为承接工程的前提条件，该公司遂以反诉原告的名义与反诉被告签订了房屋预售合同及相应的换房协议，其中首份预售合同的签署人为南通四建集团有限公司的相关负责人。之后反诉被告并未将上述工程交该公司承建，且反诉被告与该公司的其他工程亦发生了讼争，导致涉争房屋预售合同的签订目的无法实现，上述事实可由相关人员的报案记录及另案的诉讼材料予以印证；其次，反诉被告未按合同约定于2015年8月31日前交付房屋且直至2016年2月18日才发函告知，逾期已超过九十日，反诉原告同样有权解除合同；另外，合同附件中未明确载明房产的抵押状况，反诉被告在出售房屋时亦未出示抵押权人的书面许可，预售合同属无效。综上所述，现提起反诉，请求判令：一、解除当事人于2014年12月29日签订的《上海市商品房预售合同》；二、反诉被告返还购房款并支付利息损失(按银行同期贷款利率计，其中XXXXXXXX元自2015年1月1日起算、XXXXXXX元自2015年3月19日起算，均算至实际返还钱款之日止)；三、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告上海浙铁绿城房地产开发有限公司辩称，一、反诉被告与案外人南通四建集团有限公司之间的工程以及报案记录等与本案不具有关联性，涉争预售合同签订的目的系为房产交易而非工程承接；二、2013年11月28日签订的《上海市商品房预售合同》中陈广逸的签字确非其本人所为，但反诉原告仍应对之后的《换房协议》及重新签订的预售合同共同承担责任；三、相应的抵押权证、登记信息、许可证书、产权证表明涉案房产在交房前已被注销抵押且完成了竣工验收，房屋所在的地块已全部具备交付入住条件，反诉被告曾于2015年8月15日向反诉原告送达了收房及结算通知书并于2016年2月18日再次发函告知。综上所述，对反诉诉请不能同意。经审理查明，一、签订于2013年11月的《上海市商品房预售合同》以原告为出售方，以被告陈广逸、张嘉怡为买受方，以本市同普路XXX弄XXX号XXX室为交易房屋，该合同签订后，陈广逸以陈广逸、张嘉怡的名义与原告签订了“换房协议”，约定由于“房源调整”，买受方自愿将原房产换为本市同普路XXX弄XXX号XXX室，买受方至2014年12月29日共支付的房款XXXXXXXX元转为换购后房产的房款；二、2014年12月29日，陈广逸以陈广逸、张嘉怡的名义与原告签订了《上海市商品房预售合同》，主要约定内容为：1、交易房产为本市同普路XXX弄XXX号XXX室，每平方米单价36808.73元，暂测面积856.79平方米，如与房屋交付时的实测面积有差异，则按单价计费多退少补；2、总房价款为XXXXXXXX元，其中XXXXXXXX元已付清，余款XXXXXXX元于2014年12月31日支付，如买受方未按约定付款，则自应付款期限的第二日起按未付款额的日万分之五支付违约金，逾期付款超过六十日的，出售方可选择解除合同或要求继续履行合同，即使具备交房条件，在买受方未按约定支付房价款或违约金的情形下，其无权要求出售方交付房屋，且出售方未通知解除合同的，合同应该继续履行并由买受方继续履行房款支付义务及承担违约责任；3、出售方定于2015年8月31日前交付房屋，逾期交房超过九十天的，买受方可单方解除合同；4、该房产权利人为原告且设有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海普陀支行；三、上述合同签订后，买受方于2015年3月18日支付了XXXXXXX元后未再支付余款。2015年6月12日，原告向被告致律师函一份催收房款及违约金。2015年8月7日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。2016年1月20日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，一、2015年2月11日，包括系争房屋在内的相关房产作了“出让建设用地使用权抵押”的注销；2015年8月10日，原告取得房产所在工程的建设工程竣工验收备案证书，2016年1月26日，原告取得系争房屋所在房地产的权证；二、被告自认陈广逸为张嘉怡之母，张嘉怡尚未成年。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，陈广逸以其本人及其负有监护义务的未成年女儿张嘉怡的名义与出售方签订的《换房协议》及本市同普路XXX弄XXX号XXX室房产交易的《上海市商品房预售合同》的内容、形式均符合法律规定，应视为陈广逸、张嘉怡购房的真实意思表示并由该两人作为买受方承担合同责任，买受方提供的证据不足以证实上述房产交易与案外人的工程承建之间存在因果关系，故其将工程承建作为预售合同继续履行必要条件的主张缺乏依据，其以此主张要求解除合同的理由亦不充分，本院不予支持。一旦合同成立，交易双方即应严格履行约定义务，否则须承担违约责任。现经查明，买受方未按期支付房款，则请求其继续支付房款并承担逾期付款违约金的诉请符合合同条款约定，应予支持。出售方对各阶段的房款支付数额及相对应违约金的计算方式基本无误，且其自愿按实测面积减收房款及违约金与法不悖，本院予以确认，但对违约金额则采纳买受方的意见根据案情予以酌减。针对买受方的其他诉辩理由，本院认为，在买受方未履行房款支付这一主要义务之前，出售方暂缓甚至拒绝交付房屋的行为既符合预售合同的约定，亦不悖于法定的合同履行抗辩权，此外，预售房地产在售出前进行抵押并不违反法律规定，而相关证书可表明房屋现已完成竣工并符合交付条件，却无任何证据可证实房产的抵押对本次房屋交易的继续履行造成了实质的风险与妨碍，故对买受方以房产的交付与抵押问题为抗辩理由拒绝支付房款及履行合同的主张本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈广逸、张嘉怡应于本判决生效之日起十日内向原告上海浙铁绿城房地产开发有限公司支付剩余房款人民币XXXXXXX元；二、被告陈广逸、张嘉怡应于本判决生效之日起十日内向原告上海浙铁绿城房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金(按日万分之三计，2015年1月1日至2015年3月18日间以XXXXXXX元为本金，2015年3月19日至2015年8月31日间以XXXXXXX元为本金，2015年9月1日至被告实际付款之日止以XXXXXXX元为本金)；三、对反诉原告陈广逸、张嘉怡的反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案财产保全费人民币5000元，由被告陈广逸、张嘉怡负担。本案受理费人民币67820元，减半收取，计人民币33910元，由被告陈广逸、张嘉怡负担。本案反诉受理费人民币162932元，减半收取，计人民币81466元，由反诉原告陈广逸、张嘉怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年六月十七日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。