**山西省汾西县人民法院** ****
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; ” > 民 事 判 决 书
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（ 2017）晋1034民初306号
原告：郭记，男，汉族，汾西县。
委托诉讼代理人：郭惠德，山西荣辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵建明，山西荣辉律师事务所律师。
被告：山西陆尔发房地产开发有限公司，住所地：山西省临汾市。
法定代表人王山，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈善成，系山西陆尔发房地产开发有限公司汾西分公司负责人，特别授权。
委托诉讼代理人：张伟，系该公司员工。
委托诉讼代理人：李冰，系该公司员工。
原告郭记诉山西陆尔发房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭记及其委托诉讼代理人郭惠德、赵建明与被告山西陆尔发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟、李冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭记向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告依照合同履行对原告的楼房交付义务，包括：高层框架结构99.28平米一套、砖混85平米三套、砖混70平米一套、地下室3-5平米一间，共计人民币103.4484万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年汾西县政府对府南居委会高速引线城区东段居民区住房进行改造，该工程由被告承建。原告约350平米的住宅也在拆迁范围之内，因最初双方没有就补偿问题达成一致意见，原告没有搬迁。后因住宅旁边开始动工修建，噪音大，且存在很多安全隐患，在协商一致的情况下，原告与被告根据汾西县拆迁补偿安置办法和补充规定，签订了房屋拆迁补偿安置协议书。双方约定，原告的拆迁面积为350平方米，按照约定的补偿办法，被告承诺给原告的补偿为高层框架结构99.28平米一套、砖混85平米三套、砖混70平米一套、地下室3-5平米一间。合同签订之后，原告随即按照合同约定搬出房屋，另行租房居住，被告于2014年11月30日按照合同约定一共支付了原告安置费及搬迁费5800元，原告在外租房居住至今，原来的住房随即住进了被告的工人至今。但是时至今日，由于其他原因，被告并未对原告房屋进行拆迁，也不告知原告原因，更未对原告进行任何补偿。现在被告又提出原告房屋既然没有拆迁，不再履行合同，原告应当搬回原住宅居住。目前原告房屋依然由被告工人居住，且由于被告在原告住宅旁边盖楼房，其施工已经严重影响了原告住房，房屋全部裂缝，已成危房，无法继续居住。原告认为，按照《合同法》的规定，被告开发商的行为已经构成违约，且在合同签订之后，被告在原告住宅背后进行房屋的修建，导致原告房屋无法继续居住，且被告又无偿使用两年多，被告行为严重损害了原告的合法权益。原告多次找被告开发商沟通此事，被告找各种理由推脱，不予解决。目前原告有家不能回，依然在外租房。无奈，原告诉到法院，请求法院依法判决。
被告山西省陆尔发房地产开发公司答辩称：原本公司跟五家居民在谈拆迁，想扩大锦华名苑的绿化面积。在恰谈拆迁的过程中有三家均不同意拆迁，签订协议的有两家，就包括郭记家，在无法拆迁的情况下，另外一家已经调解完成，搬回去住了。我们也在积极的找郭记谈赔偿事宜，另外在无法拆迁的情况下我们是无法还迁房屋的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告为支持自己的诉讼请求向本院提交以下证据：山西陆尔发房地产开发有限公司与郭记签订的房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权证书、补充协议、收据、欠条、拟证明双方在平等、自愿的基础上签订《房屋拆迁补偿安置协议》,是双方真实意思表示，山西陆尔发房地产开发公司支付原告5800元租房费用，原告已搬出原房屋，该协议己经成立并生效；
被告质证意见为：对以上证据无异议，但认为在无法拆迁房屋的情况下，无法给原告补偿安置房屋。
为了核查案件事实，在本院开庭审理后，电话通知原、被告提供了案涉房屋的土地使用手续和项目建设手续并依职权向汾西县国土资源局调取了山西陆尔发房地产开发有限公司的用地审批手续于2017年11月15日组织双方当事人进行了质证，原告郭记、及其委托诉讼代理人赵建明、郭惠德与被告山西陆尔发房地产开发有限公司的委托代理人陈善成、李冰均参与了质证并发表意见。
1、原告的汾集建（九九）字第XXX号集体土地建设用地使用证、汾西县府南社区居民委员会出具的郭记与郭建明父子关系的证明。以上证据被告无异议，证明原告郭记拥有合法的房屋所有权，该房屋所占用土地为集体土地性质。
2、山西陆尔发房地产开发有限公司在汾西县城区高速路引线东侧的××县改造项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和附图。以上证据，原告方认为该项目系城中村改造项目，原告与被告签订拆迁补偿合同的目的也是为了居住方便没有改变该地的用途。被告不能因为与其他住户无法达成拆迁协议，最终无法获利，就将经营风险转嫁到原告。原、被告所签的拆迁安置补偿协议是合法有效的，被告应当继续履行合同。
3、汾西县【2015】建字第003号建设用地批准书，证明汾西县府南社区城中村改造项目经批准出让的土地面积为5358.22平方米。原告方认为该证据与本案无关联性，被告方对该证据不持异议。
依据庭审查明情况及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年11月30日原告郭记与被告山西陆尔发房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆迁原告郭记的房屋和土地共计350平方米的面积，还迁原告框架结构99.28平米一套、砖混85平米三套、砖混70平米一套、地下室（3-5）平米一间。被告支付原告临时安置费每月200元，时间约为26个月，12个月支付一次，原告自协议签订后收到安置费之日起十日内自行搬迁完毕，协议自签订之日起生效。2014年11月30日被告支付原告郭记一年共计5800元临时安置费用，郭记搬出原房屋，截止本案审理时，郭记的房屋未被拆除。
另查明：郭记的房屋产别为私，土地为集体土地。被告山西陆尔发房地产开发有限公司承建汾西县府南社区城中村改造项目，该项目位于××县引线东侧，经国土资源局批准出让的土地面积为5358.22平方米，建设用地规划用地面积为5358.22平方米。综合国土资源局的建设用地批准书和该项目国有土地使用证的附图证实经批准出让的土地范围不包括郭记的房屋及土地。截止本案审理，该案所涉郭记的房屋和土地未经政府相关部门审批出让。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。综合本案，原告郭记的房屋为集体土地上修建的房屋，庭审中，原、被告均未提供本案所涉房屋和土地经过依法征收的证据材料，因此，本院对原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的合法性不予认可。另本院依职权调取的××县改造项目的建设用地批准书结合被告提供的国有土地使用证和附图证实汾西县府南社区城中村改造项目经批准出让的土地范围不包括郭记的房屋和土地。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，作为房地产拆迁安置的主体应当是依法取得国有土地使用权并取得拆迁行政许可的房地产开发企业，山西陆尔发房地产开发有限公司未取得该案所涉房屋和土地的使用权亦未取得拆迁许可证，其与原告郭记签订的《房屋拆迁补偿安置协议》违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。故原告郭记要求继续履行合同的请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条之规定判决如下：
驳回原告郭记的诉讼请求。
案件受理费14110.0元，由原告郭记负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审判长郭斐
人民陪审员王瑞平
人民陪审员郭金福
二O一七年十一月二十日
书记员郭甜甜