广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤09民终1662号
上诉人（原审被告）：茂名市新宏基房地产开发有限公司。
法定代表人：张亚伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔舒媚，女。
委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹湘雯，广东前瞻律师事务所律师。
上诉人茂名市新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）因与被上诉人孔舒媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宏基公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3106号民事判决，改判新宏基公司向孔舒媚支付30151.81元（不服一审判决金额27422.16元）；二、本案一、二审案件受理费、其他诉讼费由孔舒媚负担。事实与理由：一、孔舒媚因逾期支付房款需向新宏基公司支付违约金，双方违约金应在本案相互抵减。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本案双方的债务都是违约金，依法可以相互抵销，因此，一审判决没有支持新宏基公司主张双方互负债务（违约金）可相互抵销，不符合法律规定，应予以纠正。二、新宏基公司可延期交付房屋的期限应当从2015年12月31日起计。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定买受人未付清购房款及各项款项的，新宏基公司可以据实延期。《补充协议》第二条第5项约定按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房。所以，据实延期的期限应当理解为从双方约定的交付房屋之日起计，据实延期的天数为买受人逾期付清购房款及各项款项的天数。三、新宏基公司仅应向孔舒媚支付30151.81元。《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定交房时间为2015年12月30日前，因孔舒媚支付首期购房款逾期13天，第二期购房款逾期30天，共逾期了43天，新宏基公司可以据此将交房时间顺延至2016年2月13日。新宏基公司于2016年8月3日向孔舒媚交房，则逾期了170天，应付违约金为43151.51元。抵扣孔舒媚应向新宏基公司支付的违约金12999.70元，新宏基公司仅应向孔舒媚支付30151.81元。
孔舒媚答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.购房款已在双方约定的交房时间之日前支付完毕，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条及《补充协议》第二条的约定，只要孔舒媚在约定的交付房屋时间2015年12月30日前全额支付购房款，视为孔舒媚已履行了支付房款的义务，新宏基公司应当按照合同约定按期交房。3.孔舒媚不存在违约交付房款的事实，（1）根据商品房交易习惯，孔舒媚需要先交付首期款，待新宏基公司网签备案《商品房买卖合同》后，新宏基公司与孔舒媚双方才签订纸质的《商品房买卖合同》，此后再由新宏基公司向孔舒媚出具发票，孔舒媚实际支付首期购房款的时间早于发票出具的时间，新宏基公司以发票出具时间作为孔舒媚支付首期购房款的时间与事实不符；（2）银行按揭款的发放时间并非是孔舒媚可以控制和支配的事项，孔舒媚的合同义务仅限于在合理期限内向银行提交贷款材料。4.新宏基公司在一审没有提出反诉，导致孔舒媚没有就首期购房款的支付时间及提交按揭申请贷款材料的时间等事实进行举证，如果二审法院直接认定孔舒媚违约并计算违约金，则对孔舒媚不公平，导致孔舒媚丧失程序性的权利，缺乏救济途径。因此，即使孔舒媚存在逾期支付购房款的情形，也不应在本案中处理。
孔舒媚向一审法院起诉请求：一、判令新宏基公司向孔舒媚支付逾期交房违约金（违约金自2016年1月1日起，每日按房款价的万分之三计算，计至房屋实际竣工验收合格之日止。暂计算至起诉之日的违约金为73610.7元）；二、本案诉讼费用、保全费用由新宏基公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月20日，原告孔舒媚作为买受人向被告新宏基公司购买茂名市×路×号大院×号×房，总价款为846108元。双方于当天签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式商业贷款：签订本合同时支付首期房款人民币346108元，余款人民币500000元买受人在20天内办理按揭支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2.买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》，约定：“第二条：银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。”原告于2014年12月3日向被告支付了首期购房款346108元。原告申请办理了商业贷款，2015年1月9日，原告向中国农业银行申请的商业贷款500000元发放到被告账户。2016年8月3日，被告向原告交付房屋。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》及时、全面的履行自己的义务。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告应按约定的时间支付购房款，被告应按约定的时间向原告交付房屋，否则，均须按合同约定承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应当在2015年12月30日前交付房屋。原告的所有房款于2015年1月9日全部支付给被告，依照《商品房买卖合同》第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式商业贷款：签订本合同时支付首期购房款人民币346108元，余款人民币500000元买受人在20天内办理按揭支付。”及《合同补充协议》第二条：“银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。”的约定，在2015年12月30日前，原告已履行支付房款义务，故被告应按期交房。被告直至2016年8月3日才向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任，违约期间应从2015年12月31日计至2016年8月3日，共216天，原告请求被告从2016年1月1日支付违约金，属其自由处分民事权利，没有违反法律规定，一审法院予以支持，被告应当以购房款846108元为基数按每日万分之三计算215日向原告支付违约金54573.97元。
由于被告在本案中没有提起反诉，故关于被告抗辩原告逾期支付房款造成违约，其向被告支付的违约金应在本案中抵减的问题，一审法院在本案中不予处理，被告应另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金54573.97元给原告孔舒媚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元（原告孔舒媚已预交），由原告孔舒媚负担212元，由被告茂名市新宏基房地产开发有限公司负担608元，限被告茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内迳付原告孔舒媚，不再另行退收。
二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，《商品房买卖合同》第七条：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
本院认为，根据本院查明的事实、新宏基公司的上诉请求和孔舒媚答辩意见，本案争议的焦点是：一、新宏基公司要求将孔舒媚逾期支付购房款的违约金在本案中予以抵减是否有依据；二、新宏基公司交付房屋的期限应如何计算，违约金是多少。
一、关于新宏基公司要求将孔舒媚逾期支付购房款的违约金在本案中予以抵减是否有依据的问题。
新宏基公司上诉要求将孔舒媚逾期支付购房款的违约金在本案中抵减。本院认为，《商品房买卖合同》的签订时间为2014年11月20日，该合同第六条约定签订合同时，孔舒媚支付首期购房款346108元，余款500000元在20天内办理按揭支付。附件四：《合同补充协议》第二条第（5）项约定按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直到按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。本案中，孔舒媚应当在2014年11月20日支付首期购房款346108元，但孔舒媚支付上述款项的时间是2014年12月3日，逾期13日；余款500000元应当在2014年12月10日前支付，但孔舒媚是在2015年1月6日办理按揭，同月9日支付，逾期30天，共逾期43天。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中第（1）项的约定。孔舒媚应当按日万分之3向新宏基公司支付逾期付款的违约金。即首期购房款346108元的违约金为1349.82元（346108元×13天×0.0003）；余款500000元的违约金为4500元（500000元×30天×0.0003）。合计违约金为5849.82元。
二、关于新宏基公司交付房屋的期限应如何计算，违约金是多少的问题。
新宏基公司认为孔舒媚逾期支付购房款，本案约定的交房时间可以据实延期相应的天数。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。”本案中，孔舒媚支付首期购房款逾期13天，支付余款逾期30天，孔舒媚共逾期43天，根据上述约定，新宏基公司主张延期至2016年2月13日交付涉案房屋，已超过43天，超出部分，本院不予支持，新宏基公司可延期至2016年2月11日向孔舒媚交付涉案房屋。第二，新宏基公司于2016年8月3日向孔舒媚交付涉案房屋，已逾期173天，因此，新宏基公司应当向孔舒媚支付违约金43913元（846108元×173天×0.0003）。一审法院对违约金计算有误，本院予以纠正。第三，孔舒媚应支付给新宏基公司逾期付款违约金为5849.82元，经与新宏基公司应支付给孔舒媚的违约金相抵减后，新宏基公司应当支付给孔舒媚的违约金为38063.18元(43913元-5849.82元)。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3106号民事判决；
二、限茂名市新宏基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金38063.18元给孔舒媚；
三、驳回孔舒媚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费820元，由孔舒媚负担396元，由茂名市新宏基房地产开发有限公司负担424元；二审受理费486元（茂名市新宏基房地产开发有限公司已向本院预交），由茂名市新宏基房地产开发有限公司负担251元，孔舒媚负担235元（此款限孔舒媚于本判决生效之日起十日内迳付给茂名市新宏基房地产开发有限公司），本院不再另行退收。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 湛 红
审 判 员 许 彦
代理审判员 张 茹
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 李松霞书记员陈小敏