福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0111民初642号
原告（反诉被告）：同程国际旅行社有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区裕新路188号同程大厦G区1F-101室。统一社会信用代码：913205945593070973。
法定代表人：吴剑，总经理。
委托诉讼代理人：康巧灵，女，公司工作人员。
委托诉讼代理人：孔文慧，女，公司工作人员。
被告(反诉原告)：林成瑞，男，1964年9月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈巧贞，福建亚嘉律师事务所实习律师。
原告同程国际旅行社有限公司(以下简称同程国旅公司)与被告林成瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告林成瑞在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告同程国旅公司的委托诉讼代理人孔文慧，被告林成瑞的委托诉讼代理人柯志恒、陈巧贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同程国旅公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告订立的《房屋租赁合同》于2017年9月14日解除；2.被告退还原告已支付的房屋租赁押金85000元及多支付的房租105647元(2017年9月15日起至2017年12月31日止)，扣除原告应承担的违约金29900元后的金额，被告还应退还原告160747元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2016年6月签订房屋租赁合同，约定被告将位福州市晋安区xxx店面(建筑面积74.88平方米)出租给原告，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2017年8月14日原告通知被告将于2017年9月14日解除双方签订的房屋租赁合同，并通知被告于2017年9月14日办理房屋交接手续。被告于2017年9月14日与原告办理了房屋的交接手续。原告已支付押金85000元，房租已支付至2017年12月31日，被告需将原告已支付的押金85000元，及2017年9月15日至2017年12月31日期间的租金105647元，扣除原告应承担的违约金29900元后的金额，共计160747元退还给原告，但截至目前被告一直未将该费用退还给原告。被告的行为已经违反了双方签订的合同，侵害了原告合法权益，请求判如所请。
林成瑞辩称，根据双方订立的租赁合同，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日，共五年，但原告却在租赁合同未到期的情况下提前解除合同，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。此外，原告提供的房屋租赁协议解约通知书系原告单方制作，解约通知书回执单并无被告签字确认，事实上被告从未收到该通知书，也不知晓该通知书内容。根据租赁合同第九条第二项约定，租赁期内，甲方(被告)需提前收回房屋的，或乙方(原告)需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，本案原告单方解除合同，致使被告再次出租后的租金与原租赁合同的租金差异高达244338.66元(尚不含税费损失)，而合同约定的违约金为29900元，根本不足以弥补被告的损失。请求驳回原告的诉讼请求。
林成瑞向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告违约金244338.66元；2.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同约定，反诉原告将位于福州市晋安区xxx店面(建筑面积74.88㎡)出租给反诉被告，合同期限为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，租金支付方式为：押三付六(租金半年付一次)。合同签订后，反诉原告依约将上述房屋交付反诉被告使用。2017年9月反诉被告突然通知反诉原告要求解除合同。反诉原告为了减少租金损失，无奈只好另寻承租人，并于2017年10月10日与福建永辉云创众诚网络科技有限公司(以下简称永辉公司)签订了房屋租赁合同，将房屋出租给永辉公司使用，但租金与反诉被告签订的租赁合同租金差异较大，造成反诉原告巨大经济损失。反诉原告认为，反诉被告在合同租期尚未届满的情况下解除合同，已经构成严重违约，反诉被告应承担违约责任。根据合同第九条第一、二项约定，若反诉被告违约的，反诉被告应当按照月租金的100%向反诉原告支付违约金，同时反诉原告可要求反诉被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。由于租赁合同约定的违约金为月租金的100%即29900元，远远少于反诉原告的实际损失。根据合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。现原告的租金损失高达244338.66元，因此违约金金额应予以增加。请求支持反诉原告的诉讼请求。
同程国旅公司对林成瑞的反诉辩称，反诉原告另行将房屋出租给他人，并约定了免租期及租金，该租赁行为系反诉原告与他人的商业行为，并非反诉被告的原因造成租金标准的降低。反诉被告于2017年8月寄送解除合同通知书，9月反诉原被告双方交接了租赁物，反诉原告已于2017年10月10日将房屋出租，因此反诉被告给反诉原告造成的实际损失只是2017年9月至2017年10月之间的租金损失，根据原被告签订的租赁合同，若提前解除合同，需支付对方一个月租金作为违约金，合同约定的违约金足以弥补反诉原告2017年9月14日至2017年10月的损失。合同不仅约定了承租人提前退租的违约金支付，还约定了承租人的提前解除权，违约金的标准也是双方真实意思表示。反诉被告于2017年8月寄送解除通知书，9月原、被告双方进行交接，该程序也是按合同约定履行。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的订立租赁合同的事实以及合同约定的内容，本院予以认定。
2016年6月，原被告签订房屋租赁合同约定：被告将其坐落福州市晋安区xxx店面(建筑面积74.88㎡)出租给原告使用，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，共五年；第一年租金为28500元／月，第二年租金为29900元／月，第三年租金为31000元／月，第四年租金为32500元／月，第五年租金为34000元／月，租金支付方式为押三付六(押金相当于三个月租金、租金每半年支付一次)；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金85000元除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人；租赁期内出租人需要提前收回房屋或承租人需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还相应的租金。合同订立后，租赁双方依约履行合同义务，原告亦于2016年6月17日支付了租赁押金85000元及自2016年7月1日起至2016年12月30日止(6个月)的租金171000元，合计256000元。之后原告又于2017年1月4日支付2017年1月1日起至2017年6月30日止(6个月)的租金171000元、于2017年6月21日支付2017年7月1日起至2017年12月30日止(6个月)的租金179400元。2017年8月，原告制作了落款时间为8月14日的《房屋租赁协议解约通知书》，通知书载明：“因业务调整需要，我司需提前解除与贵方的房屋租赁协议。现我司依照租赁合同约定提前30日以书面形式通知贵方如下：一、我司向贵方递交本通知书后，双方的房屋租赁合同将于2017年9月14日解除，该日期之后的房屋租金、水电费、物业费等相关费用我司将不予承担。二、因解除房屋租赁合同所涉及的租金、水电费、物业费、违约金等费用以及其他事项的处理方式，我司将按照租赁合同与贵方协商解决。三、与房屋租赁合同相关的解约事宜，以贵我双方达成的相关解约协议为准许。四、本通知书在贵方收到时生效”。原告称该通知书通过“EMS全球邮政特快专递”寄送被告，但被告否认收到该邮件。
2017年10月10日，被告林成瑞与福建永辉云创众诚网络科技有限公司(以下简称永辉云创公司)订立租赁合同，约定被告将其原出租给原告的福州市晋安区xxx店面出租给永辉云创公司，租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止，共5年；2017年10月10日起至2017年11月9日止为免租期；月租金为：第一、二年26800元、第三年28140.07元、第四年29547.07元、第五年31024.43元；租金采用先付后用的形式按季支付。合同订立当日，被告将租赁物交付承租方永辉云创公司使用。
双方当事人对合同的解除时间以及合同解除后租赁物的交付时间有争议，本院查明认定如下：
原告主张其于2017年8月14日通知被告解除合同，合同已于9月14日解除。原告就其主张提交了落款时间为2017年8月14日的《房屋租赁协议解约通知书》及“EMS全球邮政特快专递”的“寄件人存”联为据。但被告否认收到该邮件。对此，本院认定：原告仅提供邮政特快专递的“寄件人存”联，未提供回执联，又未提供查询单或其他证据足以证明该邮件的送达时间，故原告主张其已于2017年8月14日通知被告解除合同，依据不足。
关于租赁物的交付时间，原告提供了手机视频的光盘，拟证明其已于9月14日前将租赁物交付被告，但其当庭提交的视频光盘并非原始文件，庭后经本院调取原始手机视频文件，该视频的录制时间为2017年9月13日，视频内容上显示所交接的店面上仍悬挂有“同程旅游”的招牌、并且有被告再次招租的告示，可以证明交接的为讼争租赁物。因此可以认定原告已于2017年9月13日将讼争租赁物交还被告。故原告主张租赁合同已于2017年9月14日解除，本院予以认定。
综上事实，本院认为，原、被告订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同。合同约定“租赁期内出租人需要提前收回房屋或承租人需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还相应的租金”，故原告提前解除合同，应当提前30日履行通知义务，并支付相当于1个月租金的违约金29900元。
反诉原告主张，因反诉被告提前解除合同造成其再次出租的租金价格大幅降低，请求按其租金差额确定违约金的数额。本院认为，租金价格是租赁双方参照市场行情通过充分协商达成的，租金价格会随着市场的变化而产生波动，提前解除合同必然面临再次出租、租金或提高或降低的情形，租赁双方对此是明知的，且租赁合同对于提前解除合同的违约金金额亦作了明确约定，现反诉原告不能证明反诉被告存在其他过错致使租金标准降低，其与后一承租人就租金价格经协商达成一致所订立的租赁合同约定的租金虽然低于反诉原告与反诉被告的租赁合同约定的租金标准，但该租金降低的后果不能归咎于反诉被告提前解除合同的行为，且反诉被告已就其提前解除合同的行为承担了合同约定的违约责任，故反诉原告以租金收入大幅减少为由请求调整违约金标准，依据不足。考虑到反诉被告提供的证据不足以证明其提前30日履行了提前解除合同的通知义务，从公平原则出发，可另行支付反诉原告30日的租金29900元作为补偿。
扣除一个月的租金以及相当于一个月租金的违约金后，被告林成瑞应返还原告租赁押金及预付的租金45847元(85000元+105647元-29900元×2月)，合计130847元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、确认原告同程国际旅行社有限公司与被告林成瑞订立的房屋租赁合同已于2017年9月14日解除；
二、被告林成瑞应于本判决生效之日起十日内返还原告同程国际旅行社有限公司押金及租金合计130847元；
三、驳回原告同程国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告林成瑞的他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3515元，减半收取计1757.5元，由原告同程国际旅行社有限公司负担327元，由被告林成瑞负担1430.5元；反诉案件受理费4965元，减半收取计2482.5元，由反诉原告林成瑞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 吴仕红
二〇一八年四月二十三日
书记员 孙碧莲
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。