苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江开民初字第1084号
原告苏州锦珂塑胶科技有限公司。
法定代表人陈明华，总经理。
委托代理人薛炜。
委托代理人王继红。
被告苏州海色塑业有限公司。
法定代表人蒋健健，经理。
原告苏州锦珂塑胶科技有限公司（以下简称锦珂公司）诉被告苏州海色塑业有限公司（以下简称海色公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理，依法于2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告锦珂公司的委托代理人薛炜、王继红到庭参加诉讼。被告海色公司因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦珂公司诉称，原、被告分别于2010年11月1日、2012年4月、2013年3月12日签订了四份房屋租赁合同，合同约定，原告将其所有的位于吴江经济技术开发区庞金路1188号的厂房、办公室和宿舍出租给被告用于生产经营，其中厂房的租期为2011年2月10日至2014年2月9日，月租金为27648元；办公室的租期为2011年2月10日至2014年2月9日，月租金为960元；宿舍（A321、A316、A310C、A310D）的租期为2012年5月10日至2014年2月9日，月租金为2040元；宿舍（A323、A325）的租期为2013年3月10日至2014年3月9日，月租金为2730元。原告按约向被告交付了厂房，然而自2012年9月起，被告停止向原告支付厂房租金，至原告起诉之日止，被告累计拖欠原告厂房租金人民币338530元。原告认为，原、被告之间的《厂房租赁合同》合法有效，原告依约履行了出租人的义务，被告拖欠原告房屋租金的行为违反了原、被告之间的合同约定，原告有权依照该合同向被告主张租金，并要求被告承担相应的违约责任，故请求法院依法判令被告支付厂房租金人民币338530元（计算至2013年8月9日）；判令被告向原告支付滞纳金40102.67元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告海色公司未作答辩。
经审理查明，坐落于吴江松陵镇开发区庞金路东侧的工业用房（包含厂房C9C10室，办公室O218室，宿舍A321室，A316室，A310C、A310D室、A323、A325室）的房屋所有权人为锦珂公司。
2010年11月1日，锦珂公司（出租方、甲方）与海色公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于吴江市庞金路的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁总面积经甲乙双方认可确定为2304平方米。2、本租赁物采取包租的方式，租赁物内由乙方自行管理；租赁物以外的公共区域由甲方实行统一的保安、保洁管理。3、租赁期限为3年，自2011年2月10日至2014年2月9日。4、本出租合同的租赁保证金为���月租金的3倍，即人民币82944元。5、租金每个月支付一次，每月支付27648元，先付后用。其中厂房（室号为C9C10室）的租金为每平方米人民币12元／月，租赁面积为2304平方米。6、乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金人民币82944元，租赁保证金的余额将于2010年10月26日前向甲方一次性支付完毕。7、乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以欠缴总额的0.5%。8、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。
同日，锦珂公司（出租方、甲方）与海色公司（承租方、乙方）又签���《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于吴江市庞金路的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁总面积经甲乙双方认可确定为80平方米。2、租赁期限为3年，自2011年2月10日至2014年2月9日。3、本出租合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即人民币2880元。4、租金每个月支付一次，每月支付960元，先付后用。其中办公室（室号为O218室）的租金为每平方米人民币12元／月，租赁面积为80平方米。5、乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金人民币2880元，租赁保证金的余额将于2011年2月10日前向甲方一次性支付完毕。其他内容与上述合同一致。
2012年5月10日，锦珂公司（出租方、甲方）与海色公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于吴江市庞金路的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁总面积经甲乙双方认可确定为255平方米。2、租赁期限为21个月，自2012年5月10日至2014年2月9日。3、本出租合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即人民币6120元。4、租金每个月支付一次，每月支付2040元，先付后用。其中宿舍室号为A321室，A316室，A310C、A310D室的租金均为每平方米人民币8元／月，租赁面积分别为147平方米、64平方米和44平方米。5、乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金人民币6120元，租赁保证金的余额将于2012年5月12日前向甲方一次性支付完毕。其他内容与上述合同一致。
2013年3月10日，锦珂公司（出租方、甲方）与海色公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于吴江市庞金路的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁总面积经甲乙双方认可确定为227.5平方米。2、租赁期限为1年，自2013年3月10日至2014年3月9日。3、本出租合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即���民币6120元。4、租金每个月支付一次，每月支付2730元，先付后用。其中宿舍室号为A323、A325室的租金为每平方米人民币12元／月，租赁面积分别为227.5平方米。5、乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金人民币8190元，租赁保证金的余额将于2013年3月20日前向甲方一次性支付完毕。其他内容与上述合同一致。
合同签订后，锦珂公司按约交付了上述租赁物。2010年10月27日，海色公司支付了厂房和办公室的租赁保证金合计85824元。2011年7月8日，海色公司支付了宿舍A321室、A310C、A310D室的租赁保证金合计4584元，合计90408元。
2013年2月22日、7月12日，锦珂公司向海色公司出具《告客户通知》，催告海色公司尽快交纳租金，否则锦珂公司有权终止合同并追究相应责任赔偿。庭审中，锦珂公司表示宿舍A321室、A310C、A310D室的实际承租期限自2012年5月10起至2013年3月9日止，宿舍A316室的实际承租期限自2012年5月10起至2012年11月9日止，后海色公司只承租了宿舍A323、A325室，故双方于2013年3月10日重新签订了租赁合同；但经催讨厂房，办公室，宿舍A321室，A316室，A310C、A310D室2012年9月9日之后租金和宿舍A323、A325室的租金至起诉时海色公司仍未支付，故产生本案讼争。
以上事实，由原告提交的《厂房租赁合同》原件四份、房屋所有权证原件两份、中国建设银行的电子汇划收款凭证复印件两份以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，锦珂公司与海色公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。根据合同约定，在租赁期限内，若海色公司欠交租金超过三个月，锦珂公司有权提前解除本合同，在锦珂公司以传真或信函等书面方式通知海色公司之日起，本合同自动终止。本案中，由于海色公司欠交租金超过十个月���锦珂公司于2013年7月12日向海色公司发出《告客户通知》，故本案所涉租赁合同自2013年7月12日起自动解除。首先，关于租金，锦珂公司向海色公司交付了租赁物，履行了合同约定的义务，海色公司理应按约给付租金。根据合同约定，租金每个月支付一次，先付后用，但从2012年9月10日起海色公司就再未支付租金，违约责任在海色公司，故锦珂公司要求海色公司支付欠付的租金应予支持，但因双方租赁合同自2013年7月12日起已予以解除，故2013年7月12日之后不应作为租金，而应为房屋占有使用费，锦珂公司参照租金计算并未违反法律规定。厂房结欠的租金和房屋占有使用费为每月27648元计算11个月，合计304128元（从2012年9月10日起至2013年8月9日止）；办公室结欠的租金和房屋占有使用费为每月960元计算11个月，合计10560元（从2012年9月10日起至2013年8月9日止）；宿舍A321室结欠���租金和房屋占有使用费为每月1176元计算6个月，合计7056元（2012年9月10日起至2013年3月9日止）；宿舍A316室结欠的租金和房屋占有使用费为每月512元计算2个月，合计1024元（2012年9月10日起至2012年11月9日止）；宿舍A310C、A310D室结欠的租金和房屋占有使用费为每月352元计算6个月，合计2112元（2012年9月10日起至2013年3月9日止）；宿舍A323、A325室结欠的租金和房屋占有使用费为每月2730元计算5个月，合计13650元（2013年3月10日起至2013年8月9日止）。综上，被告海色公司应支付原告锦珂公司租金及房屋占有使用费共计338530元。其次，关于逾期滞纳金，海色公司逾期支付租金，显属违约，故原告锦珂公司要求被告海色公司支付逾期滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，海色公司逾期支付租金，应向锦珂公司支付拖欠天数乘以欠缴总额0.5%的滞纳金。因双方在租赁合同中��定的违约金偏高，现原告锦珂公司申请调低，要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率6.15%四倍计算滞纳金（截止2013年8月8日）符合法律规定，应予支持。经本院审核，原告锦珂公司要求被告海色公司支付滞纳金40102.67元在法定范围内，故被告海色公司应支付原告锦珂公司逾期滞纳金40102.67元。为了较少讼累，被告海色公司已缴纳的租赁保证金90408元可从其应交纳的租金中直接抵付。被告海色公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供相反证据，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，���决如下：
被告苏州海色塑业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州锦珂塑胶科技有限公司租金和房屋占有使用费248122元（已扣除租赁保证金），并支付逾期付款滞纳金40102.67元，合计288224.67元（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州锦珂塑胶科技有限公司指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号07×××93）。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7181元、诉讼保全费2413元、公告费1080元，合计10674元，由被告某塑业有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告某塑胶科技有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告某塑胶科技有限公司指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号07×××93）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 曹玲玲
人民陪审员 邱知行
人民陪审员 胡云政
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 柳 莹