四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终5108号
上诉人（原审原告）：邱朋义，男，汉族，1984年2月11日出生，住河北省邢台市内丘县。
上诉人（原审原告）：胡菊华，女，汉族，1988年9月21日，住四川省蓬溪县。
上诉人（原审被告）：四川鑫泰新实业有限公司。住所地：四川省成都市双流区西航港街道办事处大件路白家段**号。
法定代表人：刘玉彬，总经理。
委托代理人：林西云，男，汉族，1979年8月19日出生，系该公司员工，住四川省仪陇县。
上诉人邱朋义、胡菊华与上诉人四川鑫泰新实业有限公司（以下简称鑫泰新公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（现为成都市双流区人民法院）（2015）双流初字第9727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邱朋义、胡菊华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判鑫泰新公司向邱朋义、胡菊华双倍返还定金20000元及赔偿损失即定金本金利息（按中国人民银行同期贷款利率，从收款时计算至该款清偿时止）；2、撤销一审判决第三项，并改判支持邱朋义、胡菊华的全部诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费全部由鑫泰新公司承担。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》未能签订的原因在于鑫泰新公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议中存在众多不合理减轻或免除应由鑫泰新公司承担的责任的条款，且存在众多与鑫泰新公司之间承诺的不一致的条款，同时，鑫泰新公司拒绝与邱朋义、胡菊华进行磋商、谈判；鑫泰新公司故意隐瞒案涉房屋规划用途为“公寓”的事实、案涉房屋存在抵押的事实，因此，邱朋义、胡菊华可以拒绝签订合同，并要求双倍退换定金；鑫泰新公司存在欺诈行为，因此，邱朋义、胡菊华可以拒绝签订合同。综上，案涉《商品房买卖合同》未能订立的原因在于鑫泰新公司，鑫泰新公司应当双倍返还定金，并支付相应利息。
鑫泰新公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判；3、一、二审诉讼费用由邱朋义、胡菊华承担。事实和理由：邱朋义、胡菊华应当于2015年12月2日前签订《商品房买卖合同》，而邱朋义、胡菊华在2015年12月1日向鑫泰新公司邮寄送达《关于解除〈成都新天地*春天里楼宇认购书〉及要求退还定金的函》，明确表示不再履行认购书约定的权利义务，因此，邱朋义、胡菊华应当承担未履行认购书的违约责任。综上，鑫泰新公司不应向邱朋义、胡菊华返还定金。
鑫泰新公司针对邱朋义、胡菊华上诉的答辩意见与鑫泰新公司的上诉意见一致。
邱朋义、胡菊华针对鑫泰新公司上诉的答辩意见与邱朋义、胡菊华的上诉意见一致。
邱朋义、胡菊华向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的《成都新天地*春天里楼宇认购书》；2、鑫泰新公司立即向邱朋义、胡菊华双倍返还定金20000元及赔偿损失即定金本金利息暂计85元（按中国人民银行同期贷款利率，从收款时计算至该款清偿时止）。
一审法院认定事实：邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司于2015年10月5日签订《成都新天地*春天里楼宇认购书》（以下简称认购书），约定邱朋义、胡菊华认购鑫泰新公司开发的“成都新天地*春天里”2栋1单元802号房屋，在签订认购书之前支付定金10000元，并于2015年10月12日前携带认购书及相关文件到鑫泰新公司售楼部签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款，认购书还对房屋价款、付款方式等作出约定。鑫泰新公司的置业顾问张秋燕作为鑫泰新公司的授权代表在认购书上签字确认。当日，邱朋义、胡菊华向鑫泰新公司支付购房定金10000元，张秋燕向邱朋义、胡菊华出具《情况说明》，载明：“本公司同意邱朋义、胡菊华认购的成都新天地*春天里2－1－802房屋首付款剩余119148.00元部分延期至2015年12月2日前交纳，正式《商品房买卖合同》亦延期至2015年12月2日签订，房屋规划用途为住宅”。
2015年11月29日，鑫泰新公司将拟签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议文本交给邱朋义、胡菊华，该文本第二章第四条第二款载明：“签订本合同时，该商品房的规划用途为√公寓”。2015年12月1日，邱朋义、胡菊华通过邮寄的方式向鑫泰新公司送达了《关于解除<成都新天地*春天里楼宇认购书>及要求退还定金的函》；2015年12月3日，邱朋义、胡菊华向鑫泰新公司邮寄了《关于要求双倍返还定金的函》。截止目前，邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司未签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。
一审法院认为，邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司签订的认购书系预约合同，是买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该认购书对买卖双方即邱朋义、胡菊华、鑫泰新公司的基本情况、房屋的基本情况、房屋价款、定金及签署正式买卖合同的期限进行了约定。该认购书系邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、是否应解除邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司签订的《成都新天地*春天里楼宇认购书》；2、鑫泰新公司是否应向邱朋义、胡菊华双倍返还定金20000元及赔偿邱朋义、胡菊华定金利息。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：
一、关于邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司签订的认购书是否应解除的问题。邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司签订的认购书与双方拟签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是预约与本约的关系，虽然认购书是独立的合同，但双方签订认购书目的在于为双方当事人将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。根据邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司的约定，邱朋义、胡菊华应于2015年12月2日前携带认购书等相关文件到鑫泰新公司售楼部签订《商品房买卖合同》。邱朋义、胡菊华于2015年12月1日向鑫泰新公司邮寄送达《关于解除<成都新天地.春天里楼宇认购书>及要求退还定金的函》，明确表示不再履行认购书上约定的权利义务，即不再与鑫泰新公司签订《商品房买卖合同》，故邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司签订认购书的合同目的不能实现。截止目前，双方并未签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”之规定，邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司可以解除合同。故邱朋义、胡菊华要求解除双方于2015年10月5日签订的《成都新天地*春天里楼宇认购书》有事实和法律依据，一审法院予以支持。
二、关于邱朋义、胡菊华要求鑫泰新公司向其双倍返还定金20000元及赔偿定金利息的诉请是否成立的问题。一审法院认为，邱朋义、胡菊华签订的认购书包括了房屋基本信息、单价等。张秋燕作为邱朋义、胡菊华的销售授权代表在认购书上签字，其出具的《情况说明》也应代表公司的行为，鑫泰新公司称张秋燕虽为我公司人员，但无公司公章，不能代表公司行为的抗辩不能成立。关于商品房性质中“住宅”和“公寓”的差别，从四川省成都市《关于公寓建设管理的若干规定》来看，公寓和住宅有不同的要求，且在行政机关登记时，属于两种不同性质的房屋。但这种差别仅体现在日照长短上，并无根本性的差异。鑫泰新公司在签订《商品房买卖合同》前向邱朋义、胡菊华作出说明，告知邱朋义、胡菊华其所购买房屋的性质为“住宅”，但在鑫泰新公司出具给邱朋义、胡菊华拟签订的合同中对所售房屋的性质标注为“公寓”，双方在签订合同过程中不能就房屋的性质达成一致意见，导致《商品房买卖合同》不能签订，未能签订主合同的原因系双方磋商未成，该情形不能归咎于邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司任何一方的原因。故本案不能适用定金罚则，邱朋义、胡菊华要求鑫泰新公司双倍返还定金及赔偿定金利息的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鑫泰新公司应当将定金返还邱朋义、胡菊华。邱朋义、胡菊华要求鑫泰新公司支付定金所产生的利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。另邱朋义、胡菊华主张鑫泰新公司向其隐瞒了出售的房屋上设定了在建抵押、房屋年限缩水等情形，根据邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司经庭审质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》文本，该合同上载明该抵押实为在建工程抵押及国土使用权抵押，因法律并未明文规定在建房屋不能设定抵押，故邱朋义、胡菊华主张鑫泰新公司向其隐瞒抵押情况系欺诈行为无法律依据，同时邱朋义、胡菊华也未举证证明鑫泰新公司向其隐瞒了房屋使用年限等问题，故对其主张一审法院不予采纳。
鑫泰新公司在答辩中要求邱朋义、胡菊华向其支付定金10000元，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司于2015年10月5日签订的《成都新天地*春天里楼宇认购书》；二、被告鑫泰新公司于判决发生法律效力之日起十日内返还邱朋义、胡菊华定金10000元；三、驳回邱朋义、胡菊华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151元，由邱朋义、胡菊华负担51元，被告鑫泰新公司负担100元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是案涉商品房买卖合同不能签订的原因在于谁，进而邱朋义、胡菊华要求解除认购书以及双倍返还定金及赔偿利息损失的请求能否得到支持的问题。现评判如下：
首先，认购书中对案涉房屋性质没有予以约定，而鑫泰新公司销售人员出具情况说明，明确案涉房屋规划用途为住宅。因此，应当认定邱朋义、胡菊华与鑫泰新公司在签订认购书时对案涉房屋的规划用途达成了一致即案涉房屋规划用途应为住宅。
其次，鑫泰新公司提供的拟签订《商品房买卖合同》中，将案涉房屋的规划用途表述为公寓。而从相关部门规定来看，住宅和公寓确有不同，具体表现：在日照时间长短上有不同且行政机关登记时有不同。因此，鑫泰新公司意欲改变双方的约定即将邱朋义、胡菊华购买的住宅变更为公寓。
最后，鑫泰新公司提出变更但未取得邱朋义、胡菊华的同意，因此，邱朋义、胡菊华有权要求鑫泰新公司按照双方约定的案涉房屋规划用途签订商品房买卖合同，现鑫泰新公司要求邱朋义、胡菊华就购买公寓签订商品房买卖合同即表明鑫泰新公司不愿按照原约定的房屋规划用途履行义务属违约，故邱朋义、胡菊华要求解除认购书，于法有据，本院依法予以支持。
据此，鑫泰新公司存在违约行为，应当依据定金罚则双倍返还定金。因此，邱朋义、胡菊华要求鑫泰新公司双倍返还定金的主张，本院依法予以支持。因适用定金罚则后足以弥补邱朋义、胡菊华的损失，故邱朋义、胡菊华要求鑫泰新公司赔偿定金利息损失的主张，本院依法不予支持。
综上所述，鑫泰新公司的上诉理由不成立，其上诉应予驳回。邱朋义、胡菊华的上诉理由部分成立，其上诉请求应部分予以支持。一审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误，判决结果应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（现为成都市双流区人民法院）（2015）双流初字第9727号民事判决第一项“解除原告邱朋义、胡菊华与被告四川鑫泰新实业有限公司于2015年10月5日签订的《成都新天地*春天里楼宇认购书》”；
二、撤销四川省双流县人民法院（现为成都市双流区人民法院）（2015）双流初字第9727号民事判决第三项“驳回原告邱朋义、胡菊华的其他诉讼请求”；
三、变更四川省双流县人民法院（现为成都市双流区人民法院）（2015）双流初字第9727号民事判决第二项“被告四川鑫泰新实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邱朋义、胡菊华定金10000元”为“被告四川鑫泰新实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邱朋义、胡菊华双倍定金20000元”；
四、驳回邱朋义、胡菊华的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费151元由四川鑫泰新实业有限公司负担；二审案件受理费604元，由四川鑫泰新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一六年八月二十八日
书记员 杨大准