重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0104民初1971号
原告重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，组织机构代码20312415-0。
法定代表人唐太明，该公司负责人。
委托代理人陈艾琳，男，1982年3月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系公司员工，特别授权。
委托代理人万容，女，1968年5月27日出生，汉族，住重庆市南岸区，系公司员工，特别授权。
被告戴祖鼎，男，1946年8月23日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告李和英，女，1951年7月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告重庆晋愉物业服务有限公司诉被告戴祖鼎、李和英物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月21日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：要求被告立即支付2014年11月1日至2016年4月的物业服务费6887.66元、公摊水电费380.65元，合计7268.31元，本案诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序，于2016年5月24日公开开庭进行审理，现已审理终结。
经审理查明，原告系晋愉˙绿岛小区物业管理公司，被告系该小区业主，位于重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号某栋某号别墅系二被告所有，该房屋建筑面积172.88m2。2012年10月，原告与大渡口区晋愉绿岛小区业主委员会签订《晋愉˙绿岛物业管理服务合同》，约定由原告为晋愉˙绿岛小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。同时，合同约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：别墅2.4元/㎡˙月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月据实方式向业主分摊计收。业主应于每月20日交纳当月物业服务费。合同还约定，有效期为三年，从2013年1月1日至2015年12月31日，合同期满前三个月，没有将续聘或解聘原告的意见通知原告的，且原告未向业委会提出不再续约要求的情况下，本合同自动延续。
另查明，被告曾于2014年4月30日、2015年1月3日、2015年11月14日向原告提出申请，要求原告减半收取被告房屋空置期间的物业服务费，原告接到被告申请后，未安排工作人员核对被告空置房水、电、气表起止数。该房屋从2014年5月至2016年3月电、气的用量见下表：
抄表日期
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电用量（度）
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气用量（立方米）
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2014年7月
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80
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15
2014年9月
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0
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0
2014年11月
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92
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2
2015年1月
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464
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56
2015年3���
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0
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0
2015年5月
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0
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0
2015年7月
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27
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0
2015年9月
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0
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0
2015年11月
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126
|
26
2016年1月
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44
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0
2016年3月
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11
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0
该房屋从2014年6月至2016年4月水的用量见下表：
抄表日期
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水用量（吨）
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2014年6月
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8
2014年8月
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4
2014年10月
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0
2014年12月
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11
2015年2月
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10
2015年4月
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3
2015年6月
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0
2015年8月
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18
2015年10月
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16
2015年12月
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8
2016年2月
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0
2015年4月
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8
再查明，被告应交纳2014年5月至2016年4月的公摊水电费为428.45元。庭审中，原、被告双方确认被告于2014年5月在其个人账户预留的物业服务费金额为2700元。从2014年5月起，被告未向原告交纳物业服务费，但原告直接从被告账户中扣划了2014年5月至2014年10月的物��服务费、公摊水电费。庭审中，被告提出其于2014年5月外出，其所住房屋长期空置，但其陈述在2014年5月至2016年4月期间，其曾于2014年11月、2015年11月两次回到住所短暂居住，同时其还陈述其所住房屋高压水管在2015年8月曾损坏导致漏水。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告双方争议的焦点在于被告房屋空置期间的物业服务费是否应按半价收取。虽然《晋愉˙绿岛物业管理服务合同》未对房屋空置期间物业服务费有关事项进行约定，但是该格式合同签订于2012年，且在《重庆市物业服务费收费管理办法》实施时未重新签订物业服务合同，故应参照重庆市物价部门关于物业服务费收费标准的相关规定、通知办理。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务费收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]78号）第七条规定，业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。《重庆市物业服务费收费管理办法》第二十六条规定，本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。本案中，被告虽然知晓物业管理服务合同中没有关于空置房期间物业费减半��取的规定，但是其在了解到重庆市物价局有关于空置房期间物业费减半收取的规定后，结合自身即将外出的实际情况，及时向原告申请减半交纳空置房期间物业服务费，但是原告在收到被告多次申请后，均未予以答复，也未安排工作人员同原告查看其所住房屋水、电、气表起止度数。原告作为长期从事物业服务工作的企业，在履行好为业主提供优质服务的同时，还应加强与业主的沟通，将以业主为本位的服务理念切实贯彻落实。因《晋愉˙绿岛物业管理服务合同》的签订在《重庆市物业服务费收费管理办法》实施前，且在该办法实施后，未重新签订新的物业合同，故本案被告的情形符合物业服务费半价收取的条件。关于被告房屋空置期间的确定问题。本院认为，房屋空置期间通常应指房屋长期无人居住，其水电气表起止度数应保持一致的期间。这里的长期通常应指���年以上的期间。而现行条件下，业主使用的电表系智能电表，其特点是有一定度数的电能损耗，故电表指数前后有些许走动系正常情况。同时，结合原告陈述其2014年11月、2015年11月曾回家居住的实际情况，根据被告举示的水电气费账单，本院认为，能比较清晰反映该房屋属空置期的期间为2015年1月至2015年10月。结合原、被告庭审中的相关意见，据此，被告应交纳2014年5月（包括本月）至2016年4月（不包括本月）共计23个月的物业服务费及公摊水电费为：2.4元/m2˙月×172.88m2×13月+2.4元/m2˙月×172.88m2×10月÷2+428.45元-2700元=5196.83元。虽然原告主张的物业管理费等费用的期间为2014年11月至2016年4月，但是系因被告在2014年5月在其个人账户中预留有相关费用原告予以扣除所致，但被告对此表示异议，故原告主张的被告欠费期间实际上为2014年5月至2016年4月，据此，被告应交纳原告至2016年4月（不包括本月）的物业服务费及公摊水电费为5196.83元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、戴祖鼎、李和英于本判决生效之日起��日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付尚欠的物业服务费、公摊水电费共计5196.83元；
二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告戴祖鼎、李和英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告戴祖鼎、李和英负担，限于本判决生效之日起十日内径付原告重庆晋愉物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 谭红
二〇一六年七月十三日
书 记 员 高月