浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终4132号
上诉人（原审被告）：姚子献,男,1963年2月14日出生,汉族，住浙江省杭州市上城区。
上诉人（原审被告）：凌明霞,女,1965年8月11日出生,汉族，住浙江省杭州市上城区。
被上诉人（原审原告）：赵学志,男,1988年7月13日出生,汉族，住浙江省杭州市上城区。
被上诉人（原审原告）：王薇薇,女,1988年11月6日出生,汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：赵学志,系王薇薇丈夫。
上诉人姚子献、凌明霞因与被上诉人赵学志、王薇薇房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：(一)赵学志、王薇薇系夫妻关系，姚子献、凌明霞系503室的共有权人。
(二)2016年9月22日，赵学志、王薇薇,姚子献、凌明霞经杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）居间，就503室房屋买卖签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定姚子献、凌明霞为卖方、甲方，赵学志、王薇薇为买方、乙方，房屋为503室，建筑面积为50.28平方米，转让总价为160万元；双方同意委托中国工商银行杭州拱宸支行(以下简称拱宸支行)对房产交易资金进行监管支付，乙方须于2016年9月28日前支付首期款64万元至双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放的贷款金额为准，银行贷款96万元发放至双方约定的银行第三方监管账户；首付款64万元待款到账且乙方银行按揭申请审批通过后2个工作日内转付给甲方，余款96万元待银行放贷后2个工作日内转付给甲方；银行放贷后7个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；双方同意在接到委托代理机构通知之日起第10日(含)前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续等。
同日，双方签订《房产转让补充协议》，约定，鉴于乙方申请银行商业按揭，若因申请的银行按揭不能正常办理，则乙方应在接到中介方通知后7天内采用自筹资金付款，甲、乙双方应当积极配合变更交易相关合同等内容。
同日，赵学志、王薇薇,姚子献、凌明霞,华邦公司、拱宸支行签订《监督支付协议书》，约定姚子献、凌明霞符合借款条件的，拱宸支行在取得《房屋他项权利证书》后发放贷款，并将贷款款项全额划入华邦公司上述保证金专用账户等内容。
(三)上述合同签订后，赵学志、王薇薇支付了首付款64万元，姚子献、凌明霞已于2016年10月收到该笔首付款。赵学志、王薇薇也向拱宸支行申请按揭贷款，拱宸支行经审查认为赵学志、王薇薇符合贷款条件，在办妥抵押登记后即可发放贷款。随后，华邦公司通知赵学志、王薇薇，姚子献、凌明霞双方办理房屋过户登记手续，但姚子献、凌明霞未予及时配合办理。2016年11月16日，华邦公司正式发函通知姚子献、凌明霞，要求姚子献、凌明霞予以配合办理过户手续，姚子献、凌明霞仍未予配合办理。同月25日，赵学志、王薇薇诉至原审法院，请求判令：1、姚子献、凌明霞协助赵学志、王薇薇办理房屋权属转移登记手续；2、姚子献、凌明霞赔偿违约金32万元；3、姚子献、凌明霞承担本案诉讼费用。审理过程中，赵学志、王薇薇增加一项诉讼请求：要求姚子献、凌明霞将案涉房屋立即交付赵学志、王薇薇。
原审法院认为：本案所涉《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》等合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效，对赵学志、王薇薇，姚子献、凌明霞双方均有约束力。双方均应按合同约定履行各自的权利义务。
赵学志、王薇薇作为购买方，已经按合同约定支付了首付款，并且也已经向拱宸支行申请办理贷款手续。姚子献、凌明霞作为出卖方，应按《杭州市房屋转让合同》中“关于产权登记的约定”，及时办理涉案房屋的过户登记手续；华邦公司作为本案买卖合同的居间方，已经多次通知了姚子献、凌明霞，但姚子献、凌明霞未予配合办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。赵学志、王薇薇起诉要求姚子献、凌明霞协助办理房屋过户手续并支付违约金(赔偿损失)的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。至于违约金(赔偿损失)数额，该院认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际，赵学志、王薇薇要求姚子献、凌明霞赔偿违约金32万元偏高，该院依法予以调整，并酌情确定姚子献、凌明霞赔偿赵学志、王薇薇1万元。至于赵学志、王薇薇主张的房屋交付问题，与双方合同中约定的交付条件不符，该院不予支持。
姚子献、凌明霞在审理中主张“赵学志、王薇薇未将余款打入第三方监管账户，故姚子献、凌明霞认为尚未到办理过户登记的环节”等辩称意见，与双方合同中的约定不符，也与当前二手房交易市场普遍采用的交易方式不符，其辩称该院不予采纳。
综上，赵学志、王薇薇的诉讼请求有理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、姚子献、凌明霞于判决生效之日起十日内协助赵学志、王薇薇办理杭州市上宁新村6幢2单元503室房屋过户登记手续。二、姚子献、凌明霞于判决生效之日起十日内赔偿赵学志、王薇薇损失(违约金)1万元。三、驳回赵学志、王薇薇的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22080元，由赵学志、王薇薇负担2790元，姚子献、凌明霞负担19290元。
宣判后，姚子献、凌明霞不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定不清。根据案涉《杭州市房屋转让合同》的相关约定，买方将首付款支付给卖方是建立在银行按揭申请审批通过的基础上，银行按揭申请审批通过的前提条件是买方向银行递交了房屋抵押贷款申请表并与银行签订借款合同。赵学志、王薇薇于一审过程中提交的个人购房借款/担保合同复印件的第39—42条内容表明买方应该是先借款购房，后将案涉房屋抵押。现银行尚未将贷款划入第三方监管账户，案涉房屋买卖尚未到过户环节，原审法院认定案涉房屋买卖已到过户环节，属事实认定不清。另外，根据上述个人购房借款/担保合同第20.2条的规定可以看出，本案买方应该先办抵押权预告登记手续，后才办理房屋他项权证。该合同第45条的约定“贷款发放或继续发放的前提条件是已办妥抵押权预告登记。”上述合同条款表明，买方主张银行必须先办理他项权证书后才发放贷款不成立，只要办妥抵押权预告登记便可发放贷款。案涉监管支付协议第7条的约定属免除买方责任，加重卖方责任的格式条款，应属无效。另有依据证实，买方、贷款银行和中介有恶意串通，损害国家、第三方利益的行为。具体表现在：1、隐瞒卖方贷款银行有二手房交易资金监管协议全国统一执行标准文本，本次交易中未采纳标准文本，剥夺了卖方的知情权和选择权，也是造成本次诉讼的直接原因。2、串通隐瞒买方实际上系购买二套房的事实。3、个人购房借款/担保合同复印件第15至20页有联手伪造证据嫌疑。综上，一审法院没有全面梳理证据，没有审查监督支付协议书的有效性和个别条款合法性，没有审查中介的违规行为，仅凭中介通知片面认定案涉房屋交易已经进入过户环节，属事实认定不清。二、卖方不存在违约。基于上述陈述的理由，由于买方没有将尾款96万元打入监管账户，卖方配合过户的条件没有成熟，故卖方不配合办理过户手续，不构成违约。三、一审法院明显不作为。1、证据上没有法院的原件核对无误章。2、卖方提交的调查取证申请书和质证意见至今未落实。3、案涉监督支付协议书有效性和个别条款合法性审查认定，未经司法论证，没依据法规出具审定意见，反被直接引为判定依据。4、卖方在4月20日庭审提问合同条款中的监管账户监管支付怎么变成保证金专用账户，买方答复不清楚，一审法院未给予审定意见。5、买方出具的个人购房借款/担保合同内容未见审定。6、买方经庭审确认是二套房，其购房资格、资金首付比率是否符合现行限购政策和银行放贷标准，法院未予审查。综上，一审法院认定买方支付了首付款，申请办理贷款手续，就进入办理不动产过户环节，显然与事实不符，与合同约定不符，缺乏事实和法律依据。买方申请的借款资金应先于房屋过户存入监管账户。请求：一、撤销原审判决，驳回赵学志、王薇薇的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由赵学志、王薇薇承担。三、依法认定赵学志、王薇薇违约，承担房屋转让合同约定的违约责任。
被上诉人赵学志、王薇薇答辩称：答辩意见同一审陈述的意见，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，姚子献、凌明霞向本院提交了调查取证申请。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：本案双方当事人争议焦点是案涉房屋的过户登记手续和尾款汇入监管账户的先后履行顺序问题。该问题属于可由双方当事人自由约定的问题，故应该根据双方当事人的合同约定来判断。首先，买卖双方当事人在《杭州市房屋转让合同》中约定了案涉房屋除了首付款以外的尾款，买方需要申请银行贷款。其次，买卖双方当事人、中介公司以及贷款银行共同签订了《监督支付协议书》，该协议书约定若买方符合借款条件，贷款银行在取得《房屋他项权证书》后发放贷款，并将贷款金额划入中介公司保证金专用账户。第三，庭审中卖方亦陈述签订合同时已经明确贷款需要以案涉房屋作抵押。综合上述合同约定内容和当事人的陈述，案涉房屋买卖的手续应该是买方支付首付款以后，由卖方先配合办理房屋过户手续，贷款银行取得《房屋他项权证书》后再将房屋尾款汇至监管账户。故姚子献、凌明霞作为卖方认为买方未将尾款支付至监管账户，其无须配合办理过户手续的主张不成立，本院不予采纳。姚子献、凌明霞主张案涉《监督支付协议书》未采用标准文本,相关约定属免除买方责任，加重卖方责任的格式条款，为无效条款。该主张与合同法关于无效条款的规定不相符，本院不予采纳。姚子献、凌明霞又主张根据买方提供的借款合同复印件可以推定买方只要办妥抵押权预告登记，无须办理《房屋他项权证书》，银行便会发放贷款。本院经审查认为，姚子献、凌明霞对合同内容的理解与贷款银行出具给一审法院协助调查函答复意见的内容不相符，本院对其该项主张亦不予采纳。姚子献、凌明霞认为买方、贷款银行和中介公司恶意串通，损害其合法利益，本院认为该项主张缺乏有效证据证明，本院不予采纳。另外，本院经审查认为，一审法院认定事实所依据的证据均已经经过质证，程序并无不当。对于姚子献、凌明霞调查取证申请书，本院作以下回复：第一项申请事项不属于二审调查取证范围，第二、三、四项申请事项与本案实体审理无实质关联，第五项要求提供的证据在一审4月20日的庭审中经质证已经确定真实性，无再提供的必要。第六项申请亦不属于调查取证范围。故对其调查取证申请,本院亦不予准许。至于姚子献、凌明霞的第三项上诉请求，该请求事项本身不明确，且在一审审理过程中姚子献、凌明霞并未提起反诉，故不在二审审查范围内。综上，姚子献、凌明霞的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由姚子献、凌明霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一七年七月四日
书 记 员 吴梦姣