四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终2057号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郝啸龙，男，汉族，1988年5月1日出生，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：彭伟晟，北京盈科（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:徐金华，女，汉族，1963年9月3日出生，住四川省彭山县。
委托诉讼代理人：杨通江，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都博杰市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区郭家桥北街*号**栋*楼***号。
法定代表人：文家雨。
上诉人郝啸龙因与被上诉人徐金华、成都博杰市场经营管理有限公司（以下简称博杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月25日对本案公开进行审理。上诉人郝啸龙的委托代理人彭伟晟、单毅，被上诉人徐金华及其委托代理人杨通江到庭参加诉讼。被上诉人博杰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
上诉人郝啸龙上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持郝啸龙全部一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及保全费用均由徐金华、博杰公司负担。
主要事实与理由：1、一审判决对损失部分的事实认定和法律适用错误，应对郝啸龙一审中主张的全部28项损失予以支持；2、一审判决遗漏了郝啸龙关于保全费的诉讼请求；3、一审判决对案涉《房屋转租合同》条款理解失当，错误适用法律，认定徐金华仅承担经营损失赔偿责任于法无据；4、一审判决将郝啸龙要求徐金华返还的租金与徐金华主张的占有使用费相抵消，违反不告不理的诉讼原则。
被上诉人徐金华答辩称，1、案涉房屋没有原始图纸不是徐金华的责任所致；2、根据合同约定，徐金华应承担的赔偿损失范围也仅包括经营损失；3、徐金华未收到郝啸龙房屋装修改造、改建的通知，不应承担相应违约责任；4、郝啸龙在知晓房屋未通过报建手续的情况下，装修扩大的损失应自行承担。
被上诉人博杰公司未发表答辩意见。
郝啸龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐金华向郝啸龙退还已收取的房屋租金966000元及房屋租赁保证金100000元、房屋转让费200000元，共计1266000元；2、判令博杰公司退还管理费54891元；3、判令徐金华、博杰公司连带赔偿因其违约行为致使郝啸龙产生的全部经济损失4365521.6元。
徐金华向一审法院提出反诉请求：判令郝啸龙向徐金华支付欠付的租金960000元。
一审法院经审理认定事实如下：2013年10月16日，郝啸龙、徐金华、博杰公司三方共同签署《房屋转租合同》，博杰公司为武侯区郭家桥北街5号的所有权人，亦为“郭家桥市场”管理方和“郭家桥市场升级改造项目”实施方，徐金华已承租该房屋，现将房屋转租给郝啸龙，自合同签订之日起三日内交付房屋，给予郝啸龙3个月准备期，准备期满之日起享有10年的租赁期。合同约定：1、徐金华将其承租的该房屋（914.85平方米）转租给郝啸龙用于餐饮事业经营，自交付房屋次日起3个月为经营准备期，准备期届满之日起十年为租赁期；2、房屋租金为966000元/年，于每年9月16日支付一年房租，租金前两年不变，自第三年开始在前一年基础上递增5%；3、徐金华按约定向郝啸龙提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供场地或水电等设施或条件致使郝啸龙不能正常使用的，应当及时整改，因此影响郝啸龙经营准备的，准备期应相应延长，因此影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失；4、郝啸龙可对租赁房屋进行装修、改造或改建，但需事前告知徐金华；5、案涉房屋属于“郭家桥市场升级改造项目”范畴，博杰公司作为政府委托的升级改造项目实施方和管理方，应当全力协调政府关系，保证房屋使用用途符合政府升级改造规划，因房屋的使用用途不符合政府规划导致无法正常经营、经营中断或终止的，博杰公司应当赔偿由此对郝啸龙造成的全部损失及合理预期收益。同日，三方签订《合同补充协议书》，约定郝啸龙向徐金华支付保证金10万元，向博杰公司支付两年市场管理费54891元。2013年10月，郝啸龙向徐金华转账支付租金966000元，保证金10万元，转让费20万元，向博杰公司支付市场管理费54891元。
房屋交付后，郝啸龙对案涉房屋进行装修施工，2014年5月15日，博杰公司向成都市消防支队发出函件，申请变更消防通道出入口设置和增设室外消防通道楼梯，并请求解决报建困难。2014年6月3日，博杰公司委托鉴定公司对案涉商铺装修改造进行专项技术鉴定，其中包括在房屋西南角转角部位增设室外钢楼梯至二层，在外墙新开门洞，将二层楼面该区域作为进户前厅使用，鉴定结论为该建筑整体安全。2014年9月16日，郝啸龙以案涉租赁房屋为地址注册登记武侯区鱼萌餐厅。
2014年10月9日，成都市规划局向案涉商铺发出《暂停施工通知书》，以其正在修建的行为不能提供建设工程规划许可证，涉嫌违法，要求暂停。同月10日，武侯区鱼萌餐厅及博杰公司共同向成都市规划管理局作出书面情况说明，表示因案涉商铺所在物业报建所需原始资料缺失，报建无法完成，二层外设楼梯系市场消防通道，同时也是鱼萌餐厅进出口通道，不仅关系着二层全体商户的消防安全，也是鱼萌餐厅能否正常营业的决定性因素，故请求酌情处理。同月21日，成都市规划局再次就案涉商铺旁修建的钢架结构建（构）筑物未经许可，属于违法建筑，要求其限期拆除。同日，博杰公司出具证明，证明案涉商铺搭建的钢结构为博杰公司受成都市武侯区工商局委托投资实施的“郭家桥综合农贸市场升级改造项目”配套进出口消防通道，由于公司资金紧张，现授权鱼萌餐厅垫资代为修建。2015年初，案涉商铺外墙搭建的钢结构楼梯被强制拆除，装修暂停。
2016年4月11日，郝啸龙向徐金华、博杰公司分别发出《解除合同通知书》，表示因徐金华未提供合格的房屋及博杰公司存在违约行为，故通知解除合同。二者分别于4月20日和4月14日收到邮件。
郝啸龙提供了银行转账凭证、收据、发票、收条等若干，拟证明为装修案涉商铺支付燃气安装费7万元，采购厨具转账支付198000元，采购餐具及杂件转账支付9万元，支付变压箱安装费73781元，隔音工程支付96633元，空调采购费85000元，新风系统安装57768元，墙体彩绘3750元，装修费130万元，消防费用45000元、海鲜池2000元、弱电系统6万元、家具采购6万元、灯具采购7万元、灯光音响51000元、工程质量鉴定支付15000元、电缆设备采购46632元、相邻权赔偿支付15000元、免鼠支付900元、外墙室、外楼梯和幕墙支付18万元，装修施工收尾支付19561元，上述费用共计2540025元。为商铺经营支付其他杂项采购费用共计184501.6元。郝啸龙又出示该餐厅2014年5月-12月工资发放明细表、培训补助表、考勤表、现金日记账、劳动合同书，拟证明该期间共支付员工开支637878元，员工技能培训29800元，员工军训11850元，服装定制11307元，招聘费3000元，员工租房支付8300元，共702135元。
一审认定上述事实，有房屋产权证、《房屋转租合同》、《合同补充协议书》、营业执照、《授权委托书》、《暂停施工通知书》、《解除合同通知书》、邮寄单及查询单、银行转账凭证、收据、发票、收条、工资发放明细表、培训补助表、考勤表、现金日记账、劳动合同书及当事人的庭审笔录等证据收集在案予以佐证。
一审法院认为，郝啸龙、徐金华、博杰公司之前签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。各方对案涉商铺的使用用途清楚明白，徐金华作为转租人向郝啸龙提供符合合同约定用途的房屋应是其义务，同时合同中又明确约定博杰公司为“郭家桥市场”管理方和“郭家桥市场升级改造项目”实施方并保证房屋使用符合市场升级改造规划，但涉案商铺因无法提供报建资料，致使无法取得装修许可证，房屋无法按约定目的使用。在商铺外墙搭建的二层钢结构外楼梯，其不仅是作为案涉商铺的出入口，也是市场升级改造配套进出口消防通道，虽徐金华抗辩称案涉商铺原有一条由农贸市场直通的通道，博杰公司也认可该搭建外楼梯实质应由其负责完成，郝啸龙仅仅是代为垫资，故完成该外楼梯建设应是博杰公司作为出租人的义务，现外楼梯搭建亦因违章无法进行，案涉商铺亦无法正常使用。故由于案涉商铺无法办理装修许可证，以及外搭楼梯被作为违法建筑强制拆除，使得案涉商铺使用不能符合约定，合同目的已无法实现，故徐金华和博杰公司作为出租人及转租人均已构成根本违约，郝啸龙有权行使解除权。现郝啸龙于2016年4月向徐金华和博杰公司分别发出了解除合同通知，且已经被签收，徐金华和博杰公司亦未请求确认解除合同的效力，故该通知已经发生解除效力，租赁合同已经解除。
对郝啸龙提出的返还租金、保证金、转让费和管理费的请求，一审法院认为，现双方合同已经解除，但房屋并未交还，故合同约定的保证金退还条件尚未达到，对其提出的返还保证金请求不予支持，因房屋未实际交还其要求返还管理费的请求亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。根据合同约定，徐金华应提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供场地或水电等设施或条件致使不能正常使用的，应当及时整改，因此影响经营准备的，准备期应相应延长，因此影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失。徐金华作为转租方未能保障房屋正常使用，使得商铺无法完成装修，不能正常经营，故依照合同约定应对相应租金予以减少，但因案涉商铺一直仍由郝啸龙实际占有和控制至今，其应支付相应的占有使用费，故本院对郝啸龙主张的租金返还及徐金华主张的占有使用费相抵消，不予处理。但现因徐金华的违约行为致使合同解除，故对郝啸龙要求返还转让费20万元的请求一审法院亦予以支持。
对郝啸龙主张的损失，本院认为，合同明确约定了徐金华应提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供致使不能正常使用，影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失，同时房屋使用用途不符合政府规划导致无法正常经营、经营中断或终止的，博杰公司也应当赔偿由此对郝啸龙造成的全部损失及合理预期收益。现案涉商铺因无法提供报建资料致使不能办理装修许可证，以及搭建的外楼梯被强行拆除，致使房屋不能正常使用，郝啸龙可要求徐金华赔偿经营损失，也可要求博杰公司赔偿全部损失。现郝啸龙主张的损失均为装饰装修费用和员工支出，并无经营部分损失，而该商铺尚未投入经营，无相应的经营收入标准，故对其要求徐金华承担损失赔偿的请求一审法院不予支持，但对其要求博杰公司承担损失赔偿的请求，一审法院予以支持。对损失赔偿内容，一审法院认为，郝啸龙购买的厨具、家具、灯具、餐具及杂项等非附着物可由其自行搬离，故对郝啸龙主张的该部分费用损失不予支持。消防改造费用、相邻权赔偿、灭鼠付款、装修尾款支付等原告未提供相应付款或收款凭证，缺乏证据予以支撑，故对该部分损失一审法院亦不予支持。但对燃气安装费7万元，变压箱安装费73781元，隔音工程支付96633元，空调采购费85000元，新风系统安装57768元，墙体彩绘3750元，装修费130万元，海鲜池2000元、弱电系统6万元、工程质量鉴定支付15000元、电缆设备采购46632元、外墙室、外楼梯和幕墙支付18万元，上述费用共计1990654元系必然造成的直接损失，故一审法院予以支持。对员工支出的相关费用，因案涉店铺因装修未完成并未进行营业，故其在未营业期间聘用员工并支付员工工资的支出并非其在商铺装修期间所必须支出的费用，亦并非在签订合同时对方所能预见，故对该部分费用支出一审法院不予支持。对郝啸龙主张的其他费用支出损失部分，因缺乏相应证据予以佐证，以及部分费用尚未发生，故一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、徐金华于判决生效之日起五日内向郝啸龙返还房屋转让费200000元；二、博杰公司于判决生效之日起五日内向郝啸龙赔偿损失1990654元；三、驳回郝啸龙的其他诉讼请求；四、驳回徐金华的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16688元，由徐金华负担587元，博杰公司负担5842元，郝啸龙负担10259元。一审反诉受理费6700元，由徐金华负担。
二审中，各方对一审查明的事实均无异议，也未提交新的证据。本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、郝啸龙请求判令徐金华退还已收取房租966000元的主张是否成立；2、郝啸龙请求判令徐金华、博杰公司连带赔偿其损失4365521.6元的主张是否成立。
一、关于郝啸龙主张的已收租金退还问题。根据本案双方案涉合同约定，徐金华应提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供场地或水电等设施或条件致使不能正常使用影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失。因此徐金华应当依照合同约定对相应租金予以减少。但郝啸龙于2013年10月份向徐金华支付第一年房屋租金966000元，其后未再行缴纳租金。同时2016年4月向徐金华和博杰公司分别发出了解除合同通知，案涉房屋租赁合同解除至今，郝啸龙也并未向徐金华支付相应的房屋占用费用，因此一审判决根据徐金华提出的反诉请求，结合案涉合同的实际履行情况，综合考量双方的违约情形和过错程度，确认将郝啸龙主张的返还租金与徐金华主张的租金占有使用费相抵并无不当，本院依法予以维持。
二、关于郝啸龙上诉主张的具体损失金额问题。针对郝啸龙上诉主张的隔音工程费用、消防改造费用、相邻权赔偿、灭鼠付款、装修尾款等五项费用，以及其他杂项损失。一审判决经过审查，认为郝啸龙未能提供相应的付款、转账、收款凭证，证据不足以证明前述费用的实际发生以及具体金额。故对于前述费用，一审判决不予支持符合法律规定。对于郝啸龙主张的非附着物损失，一审判决该部分物品可由郝啸龙自行搬离的结论，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”之规定，本院依法予以确认。
三、关于徐金华是否应对郝啸龙主张的损失承担赔偿责任问题。根据案涉《房屋转租合同》第七条的约定，若徐金华未按约定提供场地或水电等设施或条件致使郝啸龙不能正常使用，影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失。而一审中郝啸龙主张的损失均为装饰装修费用和员工开支费用，并非实际经营损失，同时也无法确定投入经营后的实际费用标准，故一审判决确认徐金华对郝啸龙主张的损失不承担赔偿责任的结论并无不当，本院依法予以维持。
另，郝啸龙上诉请求判令退还保证金、管理费的主张，一审判决的结论符合案件事实及相关法律规定，本院依法予以维持，在此不再重复赘述。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16688元，由郝啸龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐骥
审判员 夏伟
审判员 龚耘
二〇一八年六月五日
书记员 马莉