江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)宜民初字第1358号
原告李爱清。
委托代理人余前，上海深度律师事务所律师。
委托代理人张海燕，上海深度律师事务所律师。
被告江苏东来房地产开发有限公司，住所地宜兴市新城绿园小区综合商住楼。
法定代表人承强，该公司董事长。
被告承强。
被告马福琴。
委托代理人吴炜（受江苏东来房地产开发有限公司、承强、马福琴的共同特别授权委托），江苏东来房地产开发有限公司员工。
被告中国宜兴环保科技工业园发展总公司，住所地宜兴环科园绿园路88号。
法定代表人张丽丽，该公司总经理。
委托代理人王珊，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
委托代理人史静霞，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
原告李爱清与被告江苏东来房地产开发有限公司(以下简称东来公司)、承强、马福琴民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭。审理中，李爱清追加中国宜兴环保科技工业园发展总公司(以下简称发展总公司)为被告。本院于2015年9月21日、2016年3月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告李爱清及其委托代理人余前，被告东来公司、承强、马福琴的委托代理人吴炜，被告发展总公司的委托代理人王珊到庭参加诉讼。第二次开庭时原告李爱清的委托代理人余前，被告东来公司、承强、马福琴的委托代理人吴炜，被告发展总公司的委托代理人史静霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李爱清诉称，2014年4月3日东来公司向其借款3300万元，由东来公司以房抵押，并由承强、马福琴担保。各方签订借款合同、抵押合同、保证合同，并公证及办理他项权证。发展总公司曾为本案借款出具函件一份。因借款未归还，故诉至本院，请求判令：1、东来公司向原告偿还借款本金人民币3300万元。2、东来公司按月利率1.86%标准，向原告支付利息（其中以3300万元为基数，从2014年4月10日起计算至实际清偿之日止）。3、东来公司按月利率0.93%标准，向原告支付逾期利息（其中以3300万元为基数，从2014年4月10日起计算至实际清偿之日止）。4、原告有权对被告东来公司名下坐落于宜兴市新街街道绿园路61号2层（产权证编号：宜房权证××；他项权证：xx）依法行使抵押权。5、判令被告承强、马福琴、发展总公司对上述第1、2、3项付款义务向原告承担连带清偿责任。6、全部被告承担本案的全部诉讼费用。
被告东来公司辩称：借款合同无效。原告实际为长期对外放贷，收取高额利息，从事非法金融业务，应当认定借款主合同无效。月利率1.86%以及逾期利息的标准，均已超过银行利率的4倍，严重过高，不应支持。本金应当扣除297万元，借款当时已经返还。
被告承强、马福琴辩称：1、主借款合同无效，担保合同应当无效，且该无效担保人无过错，不应担保任何担保责任。2、即使担保合同有效，物保也应优先于人保，因债务人东来公司提供了物的担保，原告在其享有的抵押房产优先受偿后仍不能清偿部分，承强、马福琴才需承担连带清偿责任。3、原告主张过高利息不应支持。
被告发展总公司辩称：原告出示的2014年4月8日的函件上面的印章并不是其公司的公章，更不是其公司所盖。其公司从未表示过愿意为本案的3300万元承担偿还义务，请求驳回原告对其公司的诉请。
经审理查明，2014年4月3日出借人李爱清(甲方)，借款人东来公司(乙方)签订借款合同一份，约定乙方向甲方借款3300万元，借期一年，自2014年4月3日起至2015年4月2日止，月利率1.86%，乙方未能按约定偿还借款本息的，甲方有权根据实际逾期天数自逾期之日起对借款本金按本合同约定的借款利率加收50%的罚息利率计收利息等。同日，双方并签订了房地产抵押合同一份，约定东来公司愿意以其所拥有的房地产(新街街道绿园路61号2层4906.59㎡，宜房权证××)作为抵押物，为3300万元的债务提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金3300万、利息、违约金、咨询服务费、损害赔偿金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等。同日，双方将上述二份合同到宜兴市公证处办理了公证。之后对上述抵押的房产至房产部门办理了抵押登记。同日，马福琴、承强分别与李爱清签订保证合同一份，约定二人对东来公司上述向李爱清的借款承担连带责任保证。保证期限为债务履行期限届满之日起两年止。
2014年4月10日李爱清向东来公司汇款3300万元。
上述事实，有借款合同、房地产抵押合同、保证合同、房产登记信息、公证书、银行汇款凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，李爱清提供一份函，载明：“中国宜兴环保科技工业园发展总公司向国联信托股份有限公司借款人民币贰亿玖仟伍佰万元，期限24个月，双方签订编号：X120062-CF62《贷款合同》。江苏东来房地产开发有限公司将公司名下东来国际商务港房产抵押给国联信托股份有限公司，共408套，面积共计42248.07平方米，并与国联信托股份有限公司签订编号：XDY12047《抵押合同》，上述借款为中国宜兴环保科技工业园政府使用，到期由中国宜兴环保科技工业园发展总公司向国联信托股份有限公司归还本息，与江苏东来房地产开发有限公司无关。若本公司到期未能为江苏东来房地产开发有限公司的408套房产解押释放(以X120062-CF62《贷款合同》到期日，根据实际备案未解押房产为准)，则本公司承担江苏公证编号为：(2014)锡宜证经内字第535号借款人民币三仟三百万元《借款合同》的偿还义务。如到期解押释放江苏东来房地产开发公司的上述抵押房产，本公司将不承担偿还义务。”该函下方盖有“中国宜兴环保科技工业园发展总公司”公章。审理中，发展总公司提出异议，并申请对公章的真实性进行鉴定。
本院委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，结论：落款日期为2014年4月8日的《函》上落款处盖印的“中国宜兴环保科技工业园发展总公司”印文与比对材料中“中国宜兴环保科技工业园发展总公司”印文不是同一印章形成。
本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。东来公司与李爱清之间的民间借贷关系及保证人承强、马福琴与李爱清之间的保证关系系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。东来公司为担保债务的履行，将其名下的房地产抵押给李爱清，并办理了抵押登记手续。引起本案纠纷的原因是东来公司、承强、马福琴未及时还款所致，应承担全部责任。李爱清提供的函，经鉴定落款处盖印的“中国宜兴环保科技工业园发展总公司”印文与比对材料中“中国宜兴环保科技工业园发展总公司”印文不是同一印章形成。故李爱清对发展总公司的诉请，不予支持。双方约定逾期利息加收50%的罚息，该约定超出法律规定的范围，超出部分不予保护。东来公司抗辩称已归还借款297万元，因未能举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、第三十一条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条之规定，判决如下：
一、东来公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还李爱清借款3300万元，并承担该款自2014年4月10日起至2015年4月9日止按月利率1.86%计算的利息；自2015年4月10日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率的四倍计算的利息。
二、对东来公司名下的位于宜兴市新街街道绿园路61号2层，宜房权证xx的房屋采取拍卖、变卖等方式变价，李爱清对变价所得款在3300万元的范围内优先受偿。
三、承强、马福琴对东来公司上述还款在实现抵押权范围外仍不能清偿部分承担连带担保责任。承强、马福琴承担保证责任后有权向东来公司追偿。
四、驳回李爱清对发展总公司的诉讼请求。
五、驳回李爱清的其他诉讼请求。
本案案件受理费227480元，由东来公司、承强、马福琴负担。该款已由李爱清垫付，东来公司、承强、马福琴应负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给李爱清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 王建停
代理审判员 陈淑敏
人民陪审员 宗 瑛
二〇一六年三月八日
书 记 员 石 璐