湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民二终字第00250号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张思坚，无业。
委托代理人：胡红明，北京金台（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：向红梅，个体工商户。
委托代理人：毛承旭，个体工商户。
委托代理人：王林华，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：曾莲英，无业。
委托代理人：张雷，湖北京源律师事务所律师。
上诉人张思坚、上诉人向红梅因与被上诉人曾莲英合同纠纷一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2015）鄂荆门民三初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员胡晟担任审判长，代理审判员任辉献、张炎参加评议的合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人张思坚的委托代理人胡红明，上诉人向红梅的委托代理人王林华、毛承旭，被上诉人曾莲英的委托代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
向红梅一审时诉称：向红梅与曾莲英于2007年1月10日签订《委托协议》，向红梅委托曾莲英代为购买张思坚所有的位于京山县××市镇温泉路的玉源温泉假日酒店（又名云泓山庄），购买款由向红梅支付，所购买的资产归向红梅所有。2007年1月13日，曾莲英以自己的名义与张思坚之女张琪签订《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》，约定：张思坚将位于京山县××市镇温泉路假日酒店（又名云泓山庄）的土地使用权、资产所有权、经营管理权整体出让给曾莲英，出让价款为615万元。2007年1月13日，曾莲英向张琪付款10万元；2007年1月22日，向红梅向张琪付款190万元；2007年12月11日，张思坚向曾莲英补打258.3万元的收条；2007年2月28日至2007年5月8日，向红梅分12次为张思坚向京山县农村信用联社偿还贷款利息30500.45元；2012年7月6日，向红梅在京山县公证处为张思坚提存下欠的购买款1536499.55元；至此，向红梅已付清了全部购买款615万元。2007年2月1日，张琪就资产转让合同项下的部分资产向向红梅办理了整体移交手续，并制作了《固定资产移交表》。但时至今日，张思坚仍未向向红梅移交合同项下的土地使用权证、房屋产权证及其建筑图纸、位于云泓山庄餐厅后面的一栋建筑面积为1560平方米二层楼房的《房屋租赁合同书》。请求判令：一、张思坚将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地上附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）以及前述房屋的建筑图纸移交给向红梅；二、张思坚将位于云泓山庄餐厅后面一栋建筑面积为1560平方米的二层楼房的《房屋租赁合同书》移交给向红梅；三、张思坚协助将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）过户至向红梅名下；四、张思坚支付向红梅违约金30.75万元，并承担租金损失48万元；五、张思坚承担诉讼费用。
张思坚辩称：1、向红梅已在荆门市中级人民法院（2009）荆民三初字第00015号案件中作为具有独立请求权的第三人向张思坚主张继续履行本案合同，向红梅提起本案诉讼属于重复诉讼。2、向红梅时隔八年才行使委托人的介入权，已丧失除斥期限。3、向红梅行使介入权不是为了提高委托人的维权效率，而是企图规避房产及土地从受托人曾莲英过户到其名下的税费，向红梅滥用介入权。4、受托人曾莲英已明确陈述，若张思坚（张琪）知晓实际购买人为向红梅，则张思坚（张琪）将不会签署本案中的整体出让合同，因此，向红梅行使介入权与法不符。5、本案诉争房产及土地的物权属于京山金孔雀俱乐部有限责任公司所有，本案合同因法律上的原因而不能实际履行。6、向红梅并非最高人民法院（2011）民提字第243号案件的当事人，本案中的合同并不因最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决的存在而当然有效。综上，请求依法驳回向红梅的全部诉讼请求。
曾莲英述称：曾莲英是作为向红梅的委托代理人与张思坚的女儿张琪签订合同，该合同的实际买受人为向红梅，曾莲英向张琪付款的效力应及于向红梅，张思坚现应履行合同义务，曾莲英认可向红梅的诉讼请求及事实理由。
张思坚反诉称：2007年1月13日的《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》第3条约定，乙方（向红梅）应在2007年6月30日一次性付清余款（405万）；第7条及第9条约定，乙方应偿还京山信用社贷款本息150万并办理借款变更手续，否则甲方（张思坚）有权解除合同。合同签订后，向红梅拒不偿付信用社贷款150万，导致抵押在信用社的权属证照无法取回，向红梅却以张思坚未能移交权属证照为由拒不支付其余价款（405万），由于向红梅拒付价款，张思坚已通知向红梅解除合同，请法院依法判决合同解除并责令赔偿损失30.75万元。同时，在张思坚与曾莲英长达八年的诉讼中，曾莲英主张在其与向红梅的委托代理关系中自己是委托人，是实际购买人，为此，张思坚已向曾莲英提起反诉并缴纳反诉费28500元。现曾莲英与向红梅共同确认向红梅才是真实的委托人及真实的购买人并向张思坚主张权利，为此，张思坚有权对向红梅提出对等反诉。张思坚前次支出的反诉费损失28500元依法应由向红梅予以赔偿。请求判令：1、解除张思坚与向红梅之间的《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》；2、向红梅向张思坚支付违约金30.75万元；3、向红梅支付反诉费用28500元；4、向红梅承担反诉费用。
对于张思坚的反诉，向红梅辩称：1、反诉请求的第一项不属于合同约定的内容，张思坚的解除权已过除斥期间，张思坚关于解除合同的请求既不符合合同约定，也不符合法律规定。2、向红梅作为诉争合同的真实买受人，在向京山县公证处将合同项下的余款进行提存后，张思坚依法领取了部分提存款，向红梅的合同义务已全部履行完毕，并没有任何违约行为，张思坚反诉要求向红梅支付违约金的请求没有事实与法律依据。3、本案系（2009）荆民三初字第00015号案件发回重审而形成，向红梅并不属于重复诉讼。4、张思坚在最高人民法院（2011）民提字第243号案件判决后，应依据诉争合同及合同法的规定积极履行合同义务，但张思坚仍拒绝履行合同，给向红梅造成了巨大损失。综上，请求驳回张思坚的全部反诉请求。
曾莲英述称：对于本案反诉部分的意见，均与向红梅的意见一致。
原审法院查明：2007年1月9日，向红梅作为委托人与曾莲英作为受委托人签订《委托书》，约定：向红梅委托曾莲英与张思坚协商整体购买张思坚所有的位于京山县××市镇温泉路的玉源温泉假日酒店（又名云泓山庄），购买款由委托人向红梅全额支付，所购买的资产归向红梅所有。委托权限为：与张思坚协商，签订出让合同、支付购买款、移交财产和诉讼。向红梅与曾莲英均在《委托书》上签名确认。2007年1月10日，向红梅作为委托人与曾莲英作为受委托人签订《委托协议》，主要内容为：委托人向红梅全权委托受托人曾莲英向张思坚整体购买位于京山县××市镇温泉路的玉源温泉假日酒店（又名云泓山庄）。资产购买款全部由委托方支付，所购买资产归委托方所有。受托人曾莲英的代理权限有：可以直接以自己的名义作为合同的买方与张思坚协商玉源温泉假日酒店等资产的购买事宜；可以直接以自己的名义作为合同的买方签订玉源温泉假日酒店的买卖合同；代委托人向出让方付款；代为办理玉源温泉假日酒店等资产的接受手续及协助过户；代为诉讼等。该《委托协议》还就委托方和受托方的权利与义务及其他事项作了约定。
2007年1月13日，张琪（系张思坚之女）与曾莲英签订《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》，合同载明：甲方为张思坚，乙方为曾莲英。合同约定：“1、甲方将位于京山县××市镇温泉路的玉源温泉假日酒店（云泓山庄）的土地使用权、资产所有权、经营管理权（详见附件资产出让清单）整体出让给乙方，出让之后乙方对受让标的物拥有所有权、使用权、收益权和处置权；2、整体出让价款为人民币615万元整；3、付款时间：本合同签订之日乙方向甲方交出让定金人民币10万元，本合同签订之后一个月内乙方再付190万元，余款于2007年6月30日乙方向甲方一次性付清；4、甲方收到乙方付款达到200万元时，向乙方移交上述出让标的物的所有资产、权属证明、证照、建筑图纸及其他相关资料（以移交清单为准）给乙方向有关部门办理相关权属、证照的变更过户等手续（在信用社抵押的土地证及房产证由甲乙双方负责向信用社协商办理）；5、在移交之前，甲方应保持玉源温泉假日酒店（云泓山庄）现有经营状况和资产管理状况，不得转移、变卖、赠送和损坏现有资产；6、在乙方付清全部出让款前，甲方保留出让标的物的所有权；7、资产移交之日起原甲方所欠京山农村信用社150万元贷款（本息）由乙方负责偿还并负责向贷款方办理有关借款人的变更手续，所还贷款折抵出让价款，其它债务由甲方负责清偿；8、从标的物的资产和经营管理权移交给乙方之日起，新增的一切债务和责任由乙方承担；9、标的物上的相关证照、借款人的变更过户手续由乙方负责办理并承担所需的一切费用，含出让税费，甲方概不负责，乙方上述证照的变更时间必须在本合同签订之日起五个月内完成，否则甲方有权解除本合同，甲方应当为乙方提供办理过户手续所需的相关证明文件；10、以上条款，甲乙双方共同遵守，如一方违约，需承担合同价款5%的违约金；11、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议；12、本合同一式两份，甲乙双方各持一份”。合同落款处的甲方签名为张琪，乙方签名为曾连英。
2007年1月13日，曾莲英向张琪付款10万元；2007年1月22日，向红梅向张琪付款190万元；2007年12月11日，张思坚向曾莲英补打收款258.3万元的收条，含2007年8月3日的付款20万元，2007年8月11日的付款5万元，2007年9月4日的两笔付款各20万元，2007年10月11日的付款100万元，另支付农行10万元，支付信用社贷款75万元；2007年2月28日至2007年5月8日，向红梅共分12次以张思坚名义代张思坚向湖北省京山县农村信用联社营业部偿还贷款利息合计30500.45元之后，未再继续代张思坚偿还张思坚欠付湖北省京山县农村信用联社营业部的贷款，亦未办妥借款人变更手续。在最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决确认诉争合同有效后，向红梅于2012年7月6日在湖北省京山县公证处为张思坚提存下欠余款1536499.55元。截止2012年7月6日，向红梅、曾莲英已分别向张琪或张思坚支付诉争合同项下的全部购买款共计615万元。2014年11月25日，张思坚到湖北省京山县公证处领取向红梅的提存款69.4万元。
2007年2月1日至5日，张琪按照诉争合同的约定，就合同项下的部分资产与向红梅办理了整体移交手续。固定资产移交表载明，张琪向向红梅移交了土地使用面积18237.50㎡、网球场两个1334㎡、停车场、名贵树种及花木6646棵、鱼池、客房楼（4层）2537.41㎡、别墅楼（二层）447.5㎡、门卫房（一层）35.18平方米、餐厅房2082.5㎡、抽水泵房4㎡、增压泵房4㎡、职工宿舍76㎡、保管库房30㎡、洗衣房37㎡、锅炉房15㎡、娱乐房97㎡、配电房33㎡、职工厨房163㎡、停车棚2个、假山1个、花坛3个、凉亭1个、空调58台、彩电47台、电脑3台、会议扩声设备1套、锅炉1台、厨房柴油灶及设备1套、125千伏安变压器1台、客房部与餐饮部等库房的库存货品及消防设备、卫生设备等固定资产。截止2007年1月22日，向红梅已共计向张思坚付款达200万元，张思坚至今未将其位于京山县××市镇温泉路18237.50平方米土地的土地使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地上附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）以及前述房屋的建筑图纸移交给向红梅或曾莲英，亦未将其位于云泓山庄餐厅后面一栋建筑面积为1560平方米的二层楼房的《房屋租赁合同书》移交给向红梅或曾莲英，亦未协助将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）过户至向红梅或曾莲英名下。
2008年4月25日，曾莲英在湖北省京山县公证处的见证下，向张思坚送达一份《通知书》，主要内容为：曾莲英已按双方签订的出让合同约定，超额支付了出让定金及出让款，但经曾莲英多次催促，张思坚仍未按出让合同第4条、第9条的约定，将房地产过户所需的证明文件（包括各种权属证明）、建筑图纸及其他相关资料（包括兰波湾的《房屋租赁合同书》）移交给曾莲英，限张思坚接到该通知书之日起三日内履行上述移交义务，并协助办理房地产产权过户手续，以便曾莲英支付余下的出让款。否则，曾莲英将行使抗辩权，并依法追究张思坚的违约责任。
2008年11月2日，张思坚以曾莲英为被告，京山金孔雀俱乐部有限责任公司、张琪为第三人，向原审法院提起诉讼，请求：依法确认张琪与曾莲英于2007年1月13日签订的出让合同无效，并由曾莲英承担本案诉讼费用。原审法院于2009年12月25日作出（2009）荆民三初字第00001号民事判决，驳回张思坚的诉讼请求，确认出让合同有效。张思坚不服原审法院（2009）荆民三初字第00001号民事判决，向湖北省高级人民法院提出上诉。2010年12月24日，湖北省高级人民法院作出（2010）鄂民二终字第00017号民事判决，撤销（2009）荆民三初字第00001号民事判决，确认出让合同无效。曾莲英不服湖北省高级人民法院（2010）鄂民二终字第00017号民事判决，向最高人民法院提出再审申请。2011年6月28日，最高人民法院作出（2011）民申字第495号民事裁定，提审该案。
2011年12月9日，最高人民法院作出（2011）民提字第243号民事判决，撤销湖北省高级人民法院（2010）鄂民二终字第00017号民事判决，维持荆门市中级人民法院（2009）荆民三初字第00001号民事判决。最高人民法院的该判决认定诉争出让合同有效，并载明以下内容：（1）2004年6月1日，京山县人民政府为张思坚核发了位于京山县××市镇温泉路18237.50平方米土地的土地使用权证［土地使用权证号：京国用（2004）第668号］。2004年7月1日，京山县房地产管理局为张思坚核发了位于京山八里途开发区温泉路的4栋房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）。（2）2004年6月23日，京山县建设局颁发编号为私房工程200400023（扩建）的《建设工程规划许可证》，该许可证载明：经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。建设单位为张思坚，建设项目名称为云泓山庄（扩建），建设位置为京山县温泉路（汤堰村），建设规模为600平方米。2004年6月23日，京山县建设局颁发编号为私房工程200400024的《建设工程规划许可证》，该许可证载明：经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。建设单位为张思坚，建设项目名称为云泓别墅（贰层），建设位置为京山县温泉路（汤堰村），建设规模为440平方米。2004年10月11日，京山县发展计划局下发《关于玉源温泉假日酒店改造扩建项目的立项批复》，同意该酒店申请改造扩建项目立项的请示。2005年3月4日至10月28日期间，张思坚以玉源温泉假日酒店的名义与案外人分别签订安装、室内装饰、施工装修、购买设备等合同，上述合同均有张思坚的签名并加盖有玉源温泉假日酒店的公章。（3）2007年1月9日，向红梅与曾莲英签订一份《委托书》，约定：向红梅委托曾莲英与张思坚协商整体购买张思坚所有的位于京山县××市镇温泉路的假日酒店（又名云泓山庄），购买款由委托人向红梅全额支付，所购买的财产归向红梅所有。（4）2007年12月12日，曾莲英以张思坚为被告诉至京山县人民法院，要求确认张思坚于2007年11月30日发出的解除《整体出让合同》无效。2008年4月11日，张思坚向曾莲英发出一份通知，该通知载明：张思坚于2007年12月8日送达给曾莲英的关于解除与曾莲英签订的《整体出让合同》通知中的有关事项，现经过协商后，作为无效通知，并予以撤除。2009年1月13日，京山县人民法院在审理曾莲英起诉张思坚一案所作出的民事裁定书中认为，曾莲英因对张思坚提出解除双方签订的《整体出让合同》存在异议而起诉，请求确认解除合同效力，因张思坚在本案审理过程中向曾莲英发出解除通知书，明确包含解除合同在内的通知无效，予以解除，至此，双方就合同解除这一问题无争议可言，对曾莲英请求人民法院确认解除合同的效力的诉讼，裁定驳回起诉。曾莲英、张思坚对该裁定均未提出上诉。（5）无论是京山金孔雀俱乐部有限责任公司，还是京山县玉源温泉假日酒店，以及对外挂牌经营的云泓山庄，其实际经营者均为张思坚个人，诉争出让合同涉及的资产和经营权属于京山县玉源温泉假日酒店即张思坚个人所有。（6）张琪以张思坚的名义与曾莲英签订了诉争出让合同，在该合同履行过程中，张思坚以收取转让款、发出通知、提起诉讼等方式，对张琪代其转让资产的行为进行了追认，张思坚应对张琪的民事行为承担法律责任。
2005年5月23日，张思坚与案外人周永华签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定张思坚将其所有的位于云泓山庄餐厅后面一栋建筑面积为1560平方米的二层楼房租赁给周永华从事游泳池、桑拿洗浴、按摩、足疗等项目经营，租期为2005年6月1日至2015年6月1日，年租金为6万元，周永华在每年12月31日前一次性以现金方式交付给张思坚。合同还就双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。
原审法院还查明：1、2014年12月8日，向红梅向原审法院提交一份《申请书》，其申请以原告身份参加本案诉讼。2、2014年12月8日，曾莲英向原审法院提交一份《申请书》，申请以第三人身份参加本案诉讼。3、2015年6月3日，曾莲英向原审法院提交一份《申请书》，主要内容为：在最高人民法院作出（2011）民提字第243号民事判决后，已明确向红梅为诉争合同项下所有乙方权利义务的实际承受者，曾莲英仅为向红梅的代理人，自愿退出（2009）荆民三初字第00015号案件，并将该案中的所有实体与诉讼权利义务一并转移给向红梅，为便于法院查明本案的相关情况，其自愿以第三人身份参加本案的诉讼。在该《申请书》下方，向红梅签署了“以上事实属实，本人同意作为原告参与诉讼”的意见。4、2015年8月17日，张思坚向原审法院提交《关于中止案件审理的申请》，申请中止对本案的审理。理由为：2015年8月11日，原审法院已受理京山金孔雀俱乐部有限责任公司与京山县人民政府、第三人张思坚行政诉讼一案［案号：（2015）鄂荆门中行初字第00012号］，京山金孔雀俱乐部有限责任公司的诉请含请求人民法院依法撤销京山县人民政府颁发的京国用（2004）第668号国有土地使用权证，若该土地使用权证被依法撤销，则向红梅在本案中要求张思坚继续履行诉争合同的诉请将无法实现，本案的审理需以该行政诉讼案的审理结果为依据，故本案应中止审理。
原审法院认为：最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决书已确认张琪与曾莲英于2007年1月13日签订的《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》合法有效，故该诉争合同的当事人应恪守约定，全面履行合同义务。原审法院归纳本案的争议焦点为：一、向红梅与张思坚就诉争合同是否存在合同关系；二、向红梅与张思坚就诉争合同是否分别存在违约行为；三、诉争合同是否应当予以解除；四、张思坚是否应继续履行诉争合同义务。
一、关于向红梅与张思坚就诉争合同是否存在合同关系的问题。最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决书已认定张思坚对张琪代其转让资产的行为进行了追认，张思坚应对张琪的民事行为承担法律责任。故诉争合同的甲方虽由张琪签名，但甲方的实际权利义务人应为张思坚。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，向红梅与曾莲英于2007年1月9日签订的《委托书》、2007年1月10日签订的《委托协议》及最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决书所认定的事实，均可证实向红梅为委托人而曾莲英为受托人，因张思坚尚未全部履行诉争合同所确定的义务，曾莲英已通过诉讼的方式向张思坚披露了其与向红梅的委托代理关系，故诉争合同的乙方虽由曾莲英签名，但乙方的实际权利义务人应为向红梅。张思坚虽主张若知道向红梅为委托人便不会订立诉争合同，但其提交的证据尚不足以证实其主张，原审法院对张思坚的该主张不予采信。综上，《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》的甲方实际权利义务人应为张思坚，乙方实际权利义务人应为向红梅，向红梅与张思坚就诉争合同存在合同关系。另外，关于张思坚要求向红梅支付其（2009）荆民三初字第00015号案件中反诉费用28500元的反诉请求，因本案系由（2009）荆民三初字第00015号案件上诉后发回重审而来，张思坚在（2009）荆民三初字第00015号案中所缴纳的反诉费用已转为本案的反诉费用，且原审法院就本案亦未另行收取张思坚的反诉费用，故对张思坚的该项反诉请求不予支持。
二、关于向红梅与张思坚就诉争合同是否分别存在违约行为的问题。1、关于向红梅就诉争合同是否存在违约行为的问题。张思坚认为，向红梅在诉争合同的履行过程中存在以下违约行为：向红梅未依约在2007年6月30日前一次性付清款项而构成违约；向红梅未偿还京山农村信用社150万贷款本息而构成违约；向红梅未在五个月内完成证照变更手续而构成违约。关于向红梅未依约于2007年6月30日前一次性付清余款是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，诉争合同第4条约定，甲方（张思坚）在收到乙方（向红梅）付款达到200万元时，需向乙方移交出让标的物的所有资产、权属证明、证照、建筑图纸及其他相关资料。截止2007年1月22日，向红梅付款已达200万元，而张思坚迄今仍未向向红梅完全履行诉争合同第4条约定的义务。诉争合同第3条虽约定向红梅负有于2007年6月30日一次性付清余款的义务，但张思坚未履行诉争合同确定的在先义务，故作为后履行一方的向红梅有权拒绝张思坚的履行要求。因此，向红梅未依约于2007年6月30日前一次性付清余款不构成违约。
关于向红梅未偿还京山农村信用社150万贷款本息是否构成违约的问题。本案中，诉争合同第7条约定，资产移交之日起原张思坚所欠京山农村信用社150万元贷款（本息）由向红梅负责偿还。在诉争合同第4条的约定中，“所有资产、权属证明、证照、建筑图纸及其他相关资料”系并列关系，且向红梅的诉讼请求仅涉及权属证明、证照、建筑图纸及其他相关资料，并未请求张思坚另行移交资产，也未举证证实张思坚在2007年2月1日至5日移交的资产外另有资产尚未移交，故应视为资产移交之日已确定为2007年2月5日。2007年2月28日至2007年5月8日，向红梅共分12次以张思坚名义代张思坚向湖北省京山县农村信用联社营业部偿还贷款利息合计30500.45元，其应知如何偿还张思坚所欠京山农村信用社150万元贷款（本息）。因向红梅未依约履行代张思坚偿还张思坚欠付京山县农村信用联社营业部贷款的义务，故向红梅的行为构成违约，应承担相应违约责任。
关于向红梅未在五个月内完成证照变更手续是否构成违约的问题。本案中，诉争合同第9条约定，向红梅须在合同签订之日起五个月内完成标的物上的相关证照、借款人的变更过户手续。因相关证照、借款人的变更过户手续并非向红梅单方可完成，向红梅现仍在通过本案的诉讼要求张思坚协助将相应房屋所有权证与土地使用权证过户至其名下，张思坚就相关证照、借款人的变更过户手续未办理负有过错，故向红梅未在五个月内完成证照变更手续不构成违约。
关于向红梅该如何向张思坚承担违约责任的问题。本案中，诉争合同第2条约定，整体出让价款为615万元；第9条约定，如一方违约，需承担合同价款5%的违约金。向红梅因未依约履行其代张思坚偿还张思坚欠付京山县农村信用联社营业部贷款的义务而构成违约，其应向张思坚支付违约金30.75万元（615万元×5%=30.75万元）。
2、关于张思坚就诉争合同是否存在违约行为的问题。本案中，诉争合同第4条约定，张思坚在收到向红梅付款达到200万元时，需向向红梅移交出让标的物的所有资产、权属证明、证照、建筑图纸及其他相关资料。截止2007年1月22日，向红梅付款已达200万元，而张思坚至今仍未向向红梅移交相应的土地使用权证、房屋所有权证、建筑图纸及《房屋租赁合同书》等，故张思坚就诉争合同存在违约行为。根据诉争合同第2条、第9条的约定，张思坚应就其违约行为承担向向红梅支付违约金30.75万元（615万元×5%=30.75万元）的违约责任。
综上，向红梅与张思坚就诉争合同均因违约需承担支付违约金的违约责任，而向红梅与张思坚的违约责任系同种责任，原审法院将向红梅与张思坚互为给付的违约金30.75万元予以抵销。
另外，关于向红梅要求张思坚承担48万元租金损失的诉讼请求，因《房屋租赁合同书》签订的时间（2005年5月23日）早于诉争合同签订的时间（2007年1月13日），且诉争合同并未就《房屋租赁合同书》中收取租金的主体作出约定，故尚不足以认定向红梅为《房屋租赁合同书》中的租金受益人，对向红梅的该项诉讼请求不予支持。
三、关于诉争合同是否应当予以解除的问题。
1、关于张思坚于2007年11月30日发给曾莲英的《通知书》是否已解除诉争合同的问题。经查，2007年12月12日，曾莲英以张思坚为被告诉至京山县人民法院，要求确认张思坚于2007年11月30日发出的解除《整体出让合同》无效。2008年4月11日，张思坚向曾莲英发出一份通知，载明：张思坚于2007年12月8日送达给曾莲英的关于解除与曾莲英签订的《整体出让合同》通知中的有关事项，现经过协商后，作为无效通知，并予以撤除。2009年1月13日，京山县人民法院在该案的民事裁定书中认定，曾莲英因对张思坚提出解除双方签订的《整体出让合同》存在异议而起诉，请求确认解除合同效力，因张思坚在本案审理过程中向曾莲英发出解除通知书，明确包含解除合同在内的通知无效，予以解除，至此，双方就合同解除这一问题无争议可言，对曾莲英请求人民法院确认解除合同的效力的诉讼，裁定驳回起诉。曾莲英、张思坚对京山县人民法院的该裁定均未提出上诉。本案中，在张思坚发给曾莲英关于解除诉争合同的《通知书》后，曾莲英通过诉讼方式向京山县人民法院请求确认该解除合同《通知书》的效力，该《通知书》是否发生解除诉争合同的效力因需法院进行审查而处于待定状态。在京山县人民法院审理该案的过程中，张思坚自行解除了该《通知书》，应视为张思坚认可该《通知书》不发生解除诉争合同的效力，故张思坚于2007年11月30日发给曾莲英的《通知书》不发生解除诉争合同的法律效力。
2、关于张思坚是否可依法律规定解除诉争合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经查，截止2012年7月6日，向红梅或其通过曾莲英已分别向张琪或张思坚支付诉争合同项下的全部购买款共计615万元。因向红梅已履行诉争合同项下的主要义务，故张思坚缺乏法定解除诉争合同的事由，其依法律规定解除诉争合同证据不足。
综上，张思坚要求解除诉争合同的反诉请求不能成立，原审法院不予支持。
四、关于张思坚是否应继续履行诉争合同义务的问题。
最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决书已确认《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》合法有效，该合同的当事人应全面履行合同义务。经查，诉争合同第2条约定整体出让价款为615万元。2007年1月13日，曾莲英向张琪付款10万元；2007年1月22日，向红梅向张琪付款190万元；2007年12月11日，张思坚向曾莲英补打收款258.3万元的收条；2007年2月28日至2007年5月8日，向红梅共分12次以张思坚名义代张思坚向湖北省京山县农村信用联社营业部偿还贷款利息合计30500.45元；2012年7月6日，向红梅在湖北省京山县公证处为张思坚提存余款1536499.55元；截止2012年7月6日，向红梅或其通过受托人曾莲英已向张琪或张思坚支付诉争合同项下的全部购买款共计615万元。张思坚应根据诉争合同的约定全面履行合同义务，向向红梅移交出让标的物的所有资产、权属证书、证照、建筑图纸及其它相关资料，并协助向红梅办理权属变更登记及过户手续。因张思坚所提交的证据并不足以证实其已全面履行前述合同义务，故原审法院对向红梅的下列诉讼请求予以支持：张思坚将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地上附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）以及前述房屋的建筑图纸移交给向红梅；张思坚协助将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）过户至向红梅名下。因2005年5月23日的《房屋租赁合同书》所涉1560平方米的房屋包含在诉争合同所转让的资产之内，故对向红梅要求张思坚将位于云泓山庄餐厅后面一栋建筑面积为1560平方米的二层楼房的《房屋租赁合同书》移交给向红梅的诉讼请求予以支持。
关于本案是否应中止诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形”。经查，最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决已认定“无论是京山金孔雀俱乐部有限责任公司，还是京山县玉源温泉假日酒店，以及对外挂牌经营的云泓山庄，其实际经营者均为张思坚个人，诉争出让合同涉及的资产和经营权属于京山县玉源温泉假日酒店即张思坚个人所有”，且诉争房屋与土地至今仍登记在张思坚个人名下。本案中，原审法院（2015）鄂荆门中行初字第00012号案件的审理结果并不构成张思坚履行诉争合同约定义务的障碍，本案不符合中止诉讼的情形，故对本案不予中止审理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条、第二百五十一条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、张思坚于判决生效之日起十日内将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地上附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）以及前述房屋的建筑图纸移交给向红梅；二、张思坚于判决生效之日起十日内将位于云泓山庄餐厅后面一栋建筑面积为1560平方米的二层楼房的《房屋租赁合同书》移交给向红梅；三、张思坚于判决生效之日起十日内协助向红梅将位于湖北省新市镇温泉路由其享有土地使用权的18237.50平方米土地的使用权证［土地使用证号：京国用（2004）第668号］及该宗土地附着房屋的所有权证（房屋所有权证号：京山县房权证八里途字第××号、00××24号、00××25号、00××26号）过户至向红梅名下；四、驳回向红梅的其他本诉请求；五、驳回张思坚的其他反诉请求。本诉案件受理费57000元，反诉案件受理费28500元，两项财产保全费10000元，鉴定费32100元，共计127600元，由向红梅负担27600元，张思坚负担100000元。
张思坚不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院程序严重违法。曾莲英在（2009）荆民三初字第00015号案件中作为原告，向红梅作为第三人。在本案重审过程中，将向红梅变更为原告，曾莲英变更为第三人，严重违反法律规定，损害了张思坚的诉讼权益。1、曾莲英将诉讼权利转让向红梅的主张不符合法律规定，张思坚已经对曾莲英提出反诉请求，曾莲英变更第三人后，张思坚反诉无对象。2、向红梅以原告的身份参加诉讼不符合法律的规定，根据合同法的规定，相对人选定后不得变更。3、张思坚对曾莲英的反诉请求应当予以裁决。4、原审法院查封程序错误，原申请人为曾莲英，现继续查封申请人变更为向红梅，在申请人不一致的情况下，不得继续查封。5、曾莲英退出案件的申请，原审法院应当作出准予撤诉或者驳回起诉的处理，曾莲英申请查封的房地产系京山金孔雀俱乐部有限责任公司的资产，应当承担错误查封的赔偿责任。（二）原审法院遗漏了必要的诉讼当事人张琪，程序违法。1、张思坚与曾莲英（向红梅）无直接的合同关系，本案诉争合同均为张琪所签，生效法律文书虽然确认了张思坚对张琪的行为追认，但并不及于向红梅，原审法院应当追加张琪为本案当事人。2、向红梅基于间接代理行使介入权，张琪作为隐名代理的第三人，属于必要的诉讼当事人。3、原审法院以通知书的方式驳回张琪参与诉讼的申请错误。（三）原审法院应当中止本案的审理，本案物权所有权人京山金孔雀俱乐部有限责任公司已经向法院提起诉讼，本案应以另案的审理结论为依据。（四）向红梅时隔八年才行使委托人的介入权，其权利已丧失除斥期限。曾莲英已明确陈述，若张思坚（张琪）知晓实际购买人为向红梅，则张思坚（张琪）将不会签署本案中的整体出让合同，因此，向红梅行使介入权与法不符。向红梅并非最高人民法院（2011）民提字第243号案件的当事人，本案中的合同并不因最高人民法院（2011）民提字第243号民事判决的存在而当然有效。（五）本案整体出让合同依法应予解除，原审法院认定本案合同不应予以解除，属适用法律错误。1、合同双方于2007年2月3日签字确认的《资产移交清单》证明张思坚与向红梅就包括账册等资料在内的资产移交达成一致，相关生效判决亦认定张思坚同时移交了公章、营业执照、账册等资料，向红梅在其履行付款义务期限（2007年6月30日）届满前亦未就张思坚履行资料移交等附随义务提出任何异议，张思坚已依约履行资料移交的附随义务，故向红梅不享有后履行抗辩权，原审法院认定向红梅享有后履行抗辩权，其未依约于2007年6月30日前一次性付清余款不构成违约，属法律适用错误。2、案涉合同自张思坚于2007年11月30日向曾莲英送达解除合同《通知书》时已依法解除，且曾莲英就张思坚解除合同的行为向京山县人民法院提出确认之诉后，京山县人民法院已依法裁定驳回曾莲英的诉讼请求，原审法院认定张思坚向曾莲英发送解除合同《通知书》不发生解除诉争合同的法律效力，属适用法律错误。3、向红梅未依约于2007年6月30日前一次性付清合同价款已构成违约，原审法院亦认定向红梅未偿还信用社150万元贷款构成违约，故本案诉争整体出让合同应依法予以解除。（六）向红梅应赔偿张思坚对曾莲英提起反诉支付的反诉费用28500元。张思坚的反诉对象是曾莲英，现向红梅变更为本案原告，属于不同的两个诉，原交付反诉费用不能转化为本案的反诉费用，亦不应予以抵销。请求：1、撤销原判；2、驳回向红梅的全部诉讼请求；3、改判解除合同；4、改判向红梅赔偿张思坚的反诉费用28500元；5、向红梅、曾莲英承担本案一、二审全部诉讼费用。
向红梅答辩称：1、向红梅为合同相对人，原审法院将向红梅变更为本案原告并无不当，如不变更反而会影响本案的审理。2、张琪作为张思坚的代理人，无权以第三人的身份参与本案诉讼，本案权利义务主体为张思坚享有和承担。3、行政诉讼案件不存在抢先下判问题，最高人民法院已经作出判决，明确向红梅的诉讼主体资格。4、本案合同不存在解除的条件和情形。5、反诉费用处理符合相关规定，向红梅不承担赔偿责任。请求驳回张思坚的上诉请求。
曾莲英答辩称：同意向红梅的答辩意见。
向红梅亦不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决部分适用法律错误，向红梅不存在违约行为，依法应改判张思坚支付向红梅违约金30.75万元。1、张思坚未将本案的房产和土地使用权过户至向红梅名下，未移交部分房产、权证及建筑图纸；2、向红梅在合同履行过程中没有违约行为，不应承担违约责任。向红梅已经按照合同约定履行偿还信用社75万元的借款，另外75万元系张思坚未告知偿还时间利息等，向红梅不存在违约行为。（二）原审判决未支持向红梅主张违约金及赔偿租金损失错误。本案诉争的1560平方米房屋，张思坚已经将房屋出租给案外人，获得的租金应当归向红梅所有，原审判决未支持属适用法律错误。请求：1、撤销原审判决第四项；2、改判张思坚向向红梅支付违约金30.75万元、租金48万元；3、张思坚承担本案一、二审案件诉讼费用。
张思坚答辩称：1、向红梅违约在先，款项付清前不得过户；未移交权证系信用社款项未支付；建筑图纸存放当地档案馆；房屋租赁合同存放在云泓山庄内，张思坚并未带走，不应承担租金的赔偿责任。
曾莲英答辩称：同意向红梅的上诉请求。
张思坚为支持其上诉请求，向本院提交三份证据：证据一，（2015）鄂荆门中行初字第00012号行政裁定书；证据二，（2015）鄂京山行初字第00038-1号行政裁定书；证据三，京山金孔雀俱乐部有限责任公司不服（2015）鄂荆门中行初字第00012号行政裁定书，提出上诉的上诉状。拟证明本案争议财产属于京山金孔雀俱乐部有限责任公司所有，现仍在诉讼中，本案应当中止审理。
经庭审质证，向红梅、曾莲英对张思坚提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为无论行政诉讼如何，均不能推翻本案争议标的物属于张思坚个人财产的结论。
二审期间，向红梅为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：
证据一：张思坚在京山农村信用社借款金额30万元的《借款正本》原件（连同两张一审中已举证的《借款偿还凭证》原件一起提交，因为这两张偿还凭证记载了对应该偿还该30万元借款本金的日期、金额等事实），借款正本载明借款期限自2006年3月15日到期。《借款正本》和《借款偿还凭证》的证据来源均为向红梅将款汇至张思坚在农信社的还款账户代其还清本息后从京山农村信用社取得原件。向红梅汇款日期为2007年3月16日，京山农村信用社于2007年3月16日从张思坚在农信社的还款账户中扣划借款本金29.8万元，于2007年3月19日从张思坚在农信社的还款账户中扣划借款本金2000元。至此，该30万元借款向红梅已于2007年3月份代替张思坚还清。
证据二：张思坚在京山农信社借款金额45万元的《借款正本》原件（连同三张一审中已举证的《借款偿还凭证》原件一起提交，因为这三张偿还凭证记载了对应偿还该45万元借款本金的日期、金额等事实），借款正本载明借款期限自2006年3月17日至2007年3月16日。《借款正本》和《借款偿还凭证》的证据来源均为向红梅将款汇至张思坚在农信社的还款账户代其还清本息后从农信社取得原件。向红梅汇款日期为2007年3月16日，京山农信社于2007年3月19日从张思坚在农信社的还款账户中扣划借款本金19.7万元，于2007年3月20日扣划借款本金24.85万元，于2007年3月23日扣划借款本金4500元。至此，该45万元借款向红梅已于2007年3月份代替张思坚还清。
证据三：张思坚在京山农信社借款金额50万元的《借款正本》复印件，原件由张思坚保存，借款正本载明借款期限自2006年11月27日至2007年11月15日到期。
证据四：张思坚在京山农信社借款金额20万元的《借款正本》复印件，原件由张思坚保存，借款正本载明借款期限自2006年11月27日至2007年11月16日。
证据一、证据二共同证明：向红梅已于2007年3月份代张思坚分别向京山农村信用社偿还30万元、45万元，共计75万元到期借款，善意履行诉争出让合同第七条约定的代张思坚偿还京山农村信用社150万元借款的义务的事实。因该150万元借款由四笔组成，在2007年3月份只到期两笔共75万元，证据三、证据四共同证明另外两笔共75万元至2007年11月15、16日到期。向红梅与京山农村信用社联系试图提前偿还但被京山农村信用社告知，提前还贷需借款人张思坚、代为偿还人向红梅及京山农村信用社三方协商，且需经京山农村信用社同意，否则即使向红梅将款项汇至张思坚在京山农村信用社的还款账户也不予扣划，照常计息。而张思坚一直以在国外不能回来为由，拒绝来京山协商提前还款事宜，故向红梅在履行出让合同第七条约定的代替张思坚偿还京山农村信用社175万元借款的义务是积极和善意的，没有违约。
经庭审质证，张思坚对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到向红梅的证明目的，向红梅仅代张思坚向京山农村信用社支付欠款75万元。曾莲英对向红梅提交的证据的真实性、合法性和证明目的均不持异议。
本院认为：因各方当事人对向红梅、张思坚提交的证据真实性均不持异议，故本院对双方提交证据的真实性均予以确认。向红梅提交向京山农村信用社还款的支付凭证中，有75万元从张思坚账户支付，应认定该75万元系张思坚偿还，不能证明向红梅偿还全部150万元借款的证明目的。张思坚提交的三份证据，不能达到本案诉争标的物因行政诉讼中止审理的证明目的。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依据最高人民法院生效判决认定的事实，张琪代表张思坚与向红梅的委托代理人曾莲英于2007年1月13日签订《玉源温泉假日酒店（云泓山庄）整体出让合同》，系张思坚与向红梅的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对张思坚、向红梅均有法律约束力。上述合同约定曾莲英以隐名的方式代理向红梅收购云泓山庄的全部资产。在合同履行过程中，委托人向红梅一直处于隐名的地位，在（2009）荆民三初字第00015号案件中曾莲英代表向红梅行使本案诉讼权利，而向红梅未行使介入权。最高人民法院（2011）民提字243号判决认定，涉案合同的实际的权利人向红梅已经从隐名权利人变更为显名权利人，曾莲英既不享有实体权利，亦不享有独立请求权。本案发回重审后，原审法院将实际权利人向红梅变更为本案原告符合法律规定。张思坚针对曾莲英的反诉请求，系对曾莲英代理向红梅购买云泓山庄资产纠纷中主张自己的实体权利，希望达到抵销和吞并曾莲英代表向红梅本诉请求。因此，原审法院变更本案原告为向红梅，张思坚所提出反诉系针对向红梅的认定并无不当。对于应否追加张琪本案当事人问题，本案中，张琪代表张思坚签订云泓山庄的资产买卖合同，其行为本身是代表张思坚，张琪在本案中不享有实体上的权利，亦与本案无法律上的利害关系。原审法院未追加张琪参与本案诉讼并不违反法律规定。本案系买卖合同履行引发的诉讼，与本案诉争资产权利确认有一定的关系，但本案属于债权请求权，物权权利归属的确认不影响债权请求权的审理。曾莲英代理向红梅签订资产买卖合同，履行合同相应义务，并代为提起主张民事权利，向红梅均处于隐名地位，最高人民法院判决确认向红梅为本案资产买卖合同的实际权利人后，向红梅已经显明化，可以依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定行使介入权。故原审法院认定向红梅可以行使介入权符合合同法间接代理的规定。向红梅已经','2018-09-27
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