江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终6046号
上诉人（原审被告）：徐州市兴仁物资贸易有限公司，住所地徐州市鼓楼区新台子社区委员会二楼。
法定代表人：李兴华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尹金发，江苏东银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘茂通，江苏茂通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州市汽车运输有限公司，住所地徐州市中山南路16号成功大厦25层。
法定代表人：吕超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩颖，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单琪琪，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
原审被告：李兴华。
上诉人徐州市兴仁物资贸易有限公司（以下简称兴仁物资公司）因与被上诉人徐州市汽车运输有限公司（市汽运公司）、原审被告李兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴仁物资公司的委托诉讼代理人尹金发、刘茂通，被上诉人市汽运公司的委托诉讼代理人韩颖、单琪琪，原审被告李兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴仁物资公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。1、涉案土地的使用权已被徐州市鼓楼区人民政府收回，涉案房屋已被徐州市鼓楼区人民政府依法征收，被上诉人已丧失了其请求权基础。2013年7月31日，徐鼓政征字〔2013〕第04号征收决定发布后，被上诉人没有申请行政复议或向人民法院提起诉讼，是对该征收决定的认可。被上诉人已丧失了涉案土地的使用权及涉案房屋的所有权，已无权将涉案土地及房屋出租给上诉人，自然无权向上诉人主张房屋租金及其他任何损失。2、上诉人与被上诉人于2008年签订的租赁合同以及2009年签订的租赁补充合同的合同效力已经丧失。徐鼓政征字〔2013〕第04号征收决定自2013年7月31日即发生法律效力，涉案土地的使用权及涉案房屋的所有权自2013年7月31日已发生变更，被上诉人丧失了租赁合同及补充合同的标的物，该合同也因不可抗力（政府征收行为）而失去效力。3、《租赁合同》第十条约定，如遇市政拆迁合同即行终止。上诉人已将租金交付至2013年8月7日，被上诉人无权再行收取租金。且在《租赁合同》中约定租金为每亩土地每年16000元，房屋是无偿使用，无房屋租金。一审判令支付租金是错误的。4、涉案房屋的所有权已发生转移，归政府所有，上诉人无法将涉案房屋返还给被上诉人。上诉人已将涉案房屋于2013年返还给了政府，2013年8月至2014年4月期间，因政府在为上诉人安置选定新地点，上诉人得到政府同意后暂时使用该房屋及土地，与被上诉人无关。
被上诉人市汽运公司辩称：1、关于赔偿拆除房屋及附属物损失的问题。双方在原审法院组织下进行了现场确认。原审法院根据现场确认，对上诉人拆除被上诉人的房屋、围墙、厕所等的面积，按照政府征收时的补偿价格判决上诉人赔偿损失，并无不当。2、关于租金及占用费的问题。上诉人主张拆迁公告下发后被上诉人没有权利收取租金的理由不能成立。政府拆迁公告的下发不能当然的使本应属于房屋所有权人的所有权发生转移，只有拆迁人与房屋所有权人达成房屋补偿协议后所有权才发生转移效力。本案中，拆迁的房屋既包括被上诉人享有所有权的房屋也包括上诉人新建的房屋，上诉人仅就新建的房屋与拆迁部门达成了拆迁补偿协议，而在上诉人占有并使用的房屋中大部分是被上诉人所有且至今未拆迁的房屋。至今被上诉人仍未就任何房屋与拆迁人签订补偿协议，因此被上诉人的房屋所有权并未发生转移，对于被上诉人未达成补偿协议的房屋，上诉人正常使用也正常收取其他租户的租金，就应当按照合同约定向被上诉人支付租金。3、关于返还房屋问题。双方签订的租赁合同2015年4月到期后未续签，上诉人应当履行返还租赁物义务。故原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求依法予以维持。
市汽运公司向一审法院起诉请求：2008年11月16日，市汽运公司与李兴华签订《租赁合同》，由李兴华租赁市汽运公司位于水漫桥的车场及地面建筑物，合同第四条约定“兴仁物资公司如需对车场内原有房屋拆迁、改造必须经市汽运公司同意，费用由兴仁物资公司自理，并将新建面积抵实际拆迁面积”、第十条约定“如遇市政府拆迁合同即行终止，车场原有的房屋、建筑物及土地拆迁补偿费归市汽运公司所有，由兴仁物资公司投资建设的房屋、大棚等建筑物和经营设施拆迁补偿费归兴仁物资公司所有”。2008年11月22日，李兴华将市汽运公司原有房屋拆除新建，并就拆除房屋面积与市汽运公司书面确认。2009年5月18日，李兴华成立兴仁物资公司，并将租赁的车场及地面建筑物用于兴仁物资公司经营。2009年8月4日，市汽运公司与李兴华、兴仁物资公司签订《补充协议》，针对租赁面积、租金计算、租金收取等进一步约定。2013年7月，徐州市鼓楼区人民政府作出房屋征收决定并进行公告，涉案租赁物在征收范围内。在征收过程中，李兴华否认拆除市汽运公司房屋的事实并拒绝用新建建筑抵拆除房屋面积，并以兴仁物资公司的名义与徐州市住房和建设局签订《拆迁补偿协议》，侵害市汽运公司合法权益，故诉至法院请求：1、要求李兴华、兴仁物资公司赔偿拆除房屋损失459238.5元，附属物损失17700元；2、要求李兴华、兴仁物资公司赔偿2013年8月8日至2016年4月30日房屋租金损失1283557.22元；3、要求李兴华、兴仁物资公司返还房屋20套（房证号见计算明细）；4、诉讼费、保全费由兴仁物资公司承担。
一审法院认定事实：2008年11月16日，市汽运公司（甲方，出租方）与李兴华（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方水漫桥车场及地面建筑物从事经营事宜，租期自2008年11月30日至2015年4月30日止。租赁面积约33亩，每亩年租金16000元，合计年租金约528000元（交纳租金时按实际使用面积结算），第四年、第五年分别增加3%，第六年租金按580000元交纳。2008年11月30日至2009年4月30日为改建招商期，乙方从2009年5月8日开始交纳租金。该合同第四条约定：甲方同意乙方因经营需要在车场内自费新建房屋、大棚等经营设施，其产权归乙方所有。合同期满后，乙方如不再续租，所建大棚及房屋由乙方负责拆除。乙方如需对车场内原有房屋拆迁、改造必须经甲方同意，费用由乙方自理，并将新建面积抵实际拆迁面积。该合同第十条约定：甲乙双方都不得擅自单方终止合同，如需终止合同，必须提前三个月通知对方，经双方协商同意后方可解除合同……如遇市政拆迁合同即行终止，车场原有的房屋、建筑物及土地拆迁补偿费归甲方所有，由乙方投资建设的房屋、大棚等建筑物和经营设施拆迁补偿费归乙方所有。该《租赁合同》落款处有市汽运公司公章及李兴华的签字。
2008年12月8日，徐州市兴仁物资贸易有限公司（即兴仁物资公司）成立，法定代表人为李兴华。2009年8月4日，市汽运公司（甲方）与李兴华（乙方）又签订《租赁补充合同》一份，约定：一、甲方位于水漫桥33.8亩土地，减去原甲方已租赁给家具厂和职工宿舍等土地面积，经双方协商土地使用面积为27亩，每亩土地年租金16000元。第一年至第三年年租金为432000元，第四年年租金为444960元，第五年年租金为458309元，第六年年租金为474533元。乙方从2009年5月8日开始缴纳租金。土地租赁面积、租金计算、租金收缴方法按补充合同条款履行，其他方面仍按主合同条款履行。该《租赁补充合同》落款处有市汽运公司公章及李兴华的签字，并加盖兴仁物资公司公章。
上述两份租赁合同中涉及的租赁物（即水漫桥车场及地面建筑物）位于徐州市××里山水漫桥，其土地使用权和房屋所有权均登记在市汽运公司名下。2008年11月14日、15日，市汽运公司分别将徐房权证鼓楼字第××号、23××10号、23××11号、23××12号、23××13号房屋所有权证上记载房屋及徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的6#、7#、11#房屋、徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的12#、13#、14#等房屋交付给李兴华，双方均在书面房屋交接清单上签字确认。
根据市汽运公司、兴仁物资公司双方现场确认（以市汽运公司提供的房地产平面图为准），兴仁物资公司在承租期间，将徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载11#、徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载12#、15#、徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载6-1#、徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载6#、7#、9#、10#房屋拆除，将东院原碳堆围墙、西院原两处围墙拆除，将西院原石棉瓦棚（无证）拆除改造为坡棚，将西院原厕所（无证）拆除。根据上述房屋所有权证记载，兴仁物资公司拆除的有证房屋总建筑面积为392.86㎡；根据2008年11月22日市汽运公司与李兴华签字确认的九里山水漫桥东院、西院拆除项目单记载，兴仁物资公司拆除的东西院围墙三处面积共计85.64㎡，西院原石棉瓦棚面积6.8㎡，西院原厕所面积24.06㎡。
另查明，2013年7月31日，徐州市鼓楼区人民政府发布拆迁公告，决定对南闫窝旧城区项目范围内的房屋实施征收，并收回国有土地使用权，上述租赁物位于征收范围。2013年12月27日，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司作出《徐州市南闫窝旧城区改造项目徐州市兴仁物资贸易有限公司所有的房屋征收估价报告》，该报告显示，钢结构营业房的拆迁补偿价格为480元/㎡、简棚的拆迁补偿价格为130元/㎡。随后，徐州市住房和建设局与兴仁物资公司签订《房屋征收补偿协议》，该协议约定，兴仁物资公司被征收房屋为经营用房，建筑面积8610.2㎡，被征收房屋补偿总额为5818979元，其中房屋价值4133237元、附属物800594元、搬迁过渡奖励等费用637154元、停产停业损失247994元。同日，李兴华及兴仁物资公司在徐州市闫窝旧城区改造项目房屋拆除单上签字盖章，该房屋拆除单显示交房日期即为2013年12月27日。2014年1月16日，徐州市城乡建设局核准拨付上述拆迁补偿款。
再查明，兴仁物资公司租金已支付至2013年7月份，其后未再支付租金，涉案的房屋及土地兴仁物资公司至今未交还市汽运公司。
一审法院认为，市汽运公司系涉案房屋及土地的合法所有权人及使用权人，其与兴仁物资公司之间签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律强制性规定，依法成立并生效，受法律保护，市汽运公司、兴仁物资公司均应按照合同约定履行各自的义务。
关于上述合同的主体问题。虽然2008年11月16日的《租赁合同》中显示的承租人为李兴华，但此时兴仁物资公司并未成立。2008年12月8日兴仁物资公司成立后，李兴华作为兴仁物资公司的法定代表人将涉案租赁物实际交付兴仁物资公司使用，兴仁物资公司亦在2009年8月4日的《租赁补充合同》中以承租方的身份盖章，对此市汽运公司亦认可，故兴仁物资公司在成立后即已成为涉案租赁物的承租人，兴仁物资公司其后在房屋征收补偿协议中以被征收人的身份签字亦印证该事实。综上，涉案租赁物的实际承租人为兴仁物资公司，李兴华作为兴仁物资公司的法定代表人，其在公司成立之前实施行为的法律后果由兴仁物资公司承担。
关于市汽运公司主张的拆除房屋及附属物损失的问题。根据《租赁合同》的约定，承租方如需对租赁物内原有房屋拆迁、改造的，必须经出租房同意，费用自理，并将新建面积抵实际拆迁面积。现查明，兴仁物资公司在承租期间经市汽运公司同意拆除了部分房屋、围墙、石棉瓦棚及厕所，在承租范围内整体新建钢结构营业房经营使用，并在政府征收时以上述钢结构营业房及相应附属物的所有权人身份签订房屋征收补偿协议并取得拆迁利益。按照合同约定，兴仁物资公司新建的房屋部分应当折抵其实际拆除的市汽运公司房屋面积，兴仁物资公司现并未将新建房屋折抵拆除房屋面积，而据此取得利益，依法应当赔偿市汽运公司相应损失。根据市汽运公司、兴仁物资公司在现场勘验时的确认，兴仁物资公司拆除市汽运公司有证房屋总建筑面积为392.86㎡、围墙三处面积共计85.64㎡、西院原石棉瓦棚（无证）面积6.8㎡，西院原厕所（无证）面积24.06㎡。市汽运公司要求其中的有证房屋及无证房屋均按照1050元/㎡的标准计算损失，但未能提供相应证据，兴仁物资公司对此亦不认可，故对该标准不予支持。鉴于兴仁物资公司新建房屋均为钢结构营业房，钢结构营业房在政府征收时的补偿价格为480元/㎡，故参照该标准计算市汽运公司被拆除的有证房屋的损失，即市汽运公司被拆除的有证房屋392.86㎡的损失为188572.8元；关于无证房屋，参照政府征收时简棚的补偿价格130元/㎡计算，即无证房屋的损失为4011.8元；关于市汽运公司被拆除的围墙，亦应参照政府征收时的附属物补偿价格计算损失，鉴于市汽运公司主张的计算标准100元/㎡并未超出政府征收的附属物补偿价格，故予以支持，围墙的损失为8564元。关于市汽运公司主张的东院6号坡棚被拆除的事实，兴仁物资公司不予认可，市汽运公司亦未能对此提供充分证据证明，故市汽运公司要求兴仁物资公司赔偿东院6号坡棚被拆除的损失事实不清，证据不足，不予支持。综上，兴仁物资公司应赔偿市汽运公司拆除房屋、围墙等损失共计201148.6元（计算明细见附件）。
关于市汽运公司要求的租金损失。支付租金是承租人的主要合同义务，亦是其使用租赁物的应付对价。根据《租赁合同》及《租赁补充合同》的约定，兴仁物资公司承租的面积为27亩（18000㎡），租期为2008年11月30日至2015年4月30日，其租金仅支付至2013年8月7日，因此市汽运公司要求其交纳2013年8月8日至2015年4月30日期间的租金具有事实和法律依据，予以支持。2015年5月1日起，市汽运公司、兴仁物资公司之间的租赁合同已经到期，但兴仁物资公司至今未能将租赁物返还市汽运公司，故其应当参照原租赁合同的约定继续支付占用费，故市汽运公司要求兴仁物资公司支付2015年5月1日至2016年4月30日期间的费用，亦予支持。但，鉴于兴仁物资公司承租范围内8610.2㎡面积的房屋已经被政府征收，且房屋实际已经于2013年12月27日交付政府，故自此之后，兴仁物资公司对8610.2㎡范围内的房屋和土地已经因政府征收行为而无法实际使用，对该部分面积不应再继续支付租金及占用费。而对其余承租部分，虽然属于征收范围，但作为被征收人的市汽运公司并未就其余部分与政府征收部门达成补偿协议，该部分租赁物亦未交付政府，兴仁物资公司抗辩该部分租赁物物权已发生变动不应支付租金的意见不予支持。鉴于兴仁物资公司至今未将该部分租赁物交还市汽运公司，故其应当按照双方的合同约定支付该部分租赁物的租金及占用费。综上，兴仁物资公司应支付市汽运公司2013年8月8日至2016年4月30日期间的租金及占用费754601.44元（计算明细见附件）。
关于市汽运公司要求返还房屋的诉请。鉴于市汽运公司、兴仁物资公司之间的租赁合同租期已届满，兴仁物资公司应当将租赁物返还市汽运公司。市汽运公司现主张要求返还的房屋为徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的1#、2#、3#、4#、5#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的6#、7#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的13#、14#、16#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的19#、20#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的1#、3#、4#、5#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的8#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证上记载的12#、13#、14#，上述房屋均已交付兴仁物资公司承租使用，且并未被兴仁物资公司在承租期间拆除改造，具备事实上返还的条件，兴仁物资公司应当将上述房屋返还市汽运公司。关于兴仁物资公司抗辩上述房屋因政府征收所有权已经发生变动无法返还的意见，兴仁物资公司系基于租赁合同从市汽运公司处取得上述房屋的承租使用权，在租期届满后，其依据合同返还租赁物是履行承租人的合同义务，至于该房屋在政府征收过程中可能发生的一系列权利义务关系，系市汽运公司与征收部门之间的关系，与兴仁物资公司无关，兴仁物资公司亦不能以此对抗交还租赁物，故对兴仁物资公司的这一抗辩意见不予支持。
综上，遂判决：一、徐州市兴仁物资贸易有限公司于判决生效后二十日内一次性赔偿徐州市汽车运输有限公司房屋损失等共计201148.6元；二、徐州市兴仁物资贸易有限公司于判决生效后二十日内一次性支付徐州市汽车运输有限公司2013年8月8日至2016年4月30日房屋租金及占用费共计754601.44元；三、徐州市兴仁物资贸易有限公司于判决生效后二十日内将房屋20套（徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载1#、2#、3#、4#、5#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载6#、7#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载13#、14#、16#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载19#、20#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载1#、3#、4#、5#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载8#，徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证所载12#、13#、14#）返还徐州市汽车运输有限公司；四、驳回徐州市汽车运输有限公司对李兴华的诉讼请求。
二审期间，上诉人提供新证据为：1、南闫沃项目旧货市场租赁户搬家及补偿费用领取单，证明涉案土地、房屋内的租户已在2013年国家征收土地之后陆续搬迁出涉案地点。2、上诉人与徐州市南闫窝项目征收指挥部的《交接手续》，证明上诉人已于2014年1月27日和徐州市南闫沃项目征收指挥部做了涉案土地及地上所有建筑物的交接。3、南闫窝拆迁寻衅滋事8.27事件责任人员的代表与上诉人签订的《协议书》，证明2013年8月，涉案土地及房屋曾因拆迁补偿问题引起纠纷，并导致无法顺利搬迁。4、《徐州工商行政管理局鼓楼分局公司准予变更登记通知书》，证明上诉人公司地址已于2014年8月6日前搬迁至徐州市鼓楼区新台子社区委员会二楼。5、上诉人的申请书、徐鼓政函【2013】137号、徐国土资鼓【2014】2号、徐州市规划局《关于南闫窝征收项目中旧货市场异地安置的规划意见》、新台子社区关于租赁台子社区土地的请示报告、上诉人的情况说明、徐鼓政函【2014】152号，证明自涉案土地被征收时起，上诉人就一直在做搬迁工作。但因政府未能及时安置原因，造成未能及时完全搬迁。在绝大部分都已搬迁的情况下，剩余少量未能搬迁的原因不在上诉人。且自涉案土地被搬迁后，上诉人也只能和土地的使用人沟通，即使占用，也是和土地所有权人之间的纠纷，与被上诉人无关。被上诉人发表质证意见：因上述证据已过举证期限，上诉人完全可以在一审中提供而未提供，不符合民诉法等相关法律法规的关于新证据的规定，被上诉人不予质证。
二审查明，在一审判决作出日期即2016年9月23日前，上诉人与被上诉人未就租赁物的返还办理交接手续，被上诉人亦未就涉案租赁土地及房屋与拆迁部门达成拆迁补偿协议。其他案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人一审的诉讼请求是否具备请求权基础。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于被上诉人一审的诉讼请求是否具备请求权基础的问题。根据被上诉人持有的国有土地使用权证及房屋所有权证，被上诉人市汽运公司是涉案土地及房屋的合法使用权人及所有权人。上诉人认为，2013年7月31日徐鼓政征字〔2013〕第04号征收决定发布后，被上诉人已丧失了涉案土地的使用权及涉案房屋的所有权。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。根据有征收必有补偿原则，只有在安置补偿已经解决的情况下，被征收人的物权才变更或者消灭。鼓楼区人民政府发布徐鼓政征字〔2013〕第04号征收决定后至一审判决前，没有与被上诉人就涉案被征收房屋及土地达成补偿协议。在补偿未确定的情况下，被上诉人对涉案被征收房屋及土地仍享有出租权和收益权，其一审的诉讼请求具备请求权基础。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第十条约定：如遇市政拆迁合同即行终止，车场原有的房屋、建筑物及土地拆迁补偿费归甲方所有，由乙方投资建设的房屋、大棚等建筑物和经营设施拆迁补偿费归乙方所有。根据该项约定，上诉人仅对其投资建设的房屋、大棚等建筑物和经营设施有权主张拆迁补偿费，车场原有的房屋、建筑物及土地的补偿权益归被上诉人享有。故上诉人应当将其租赁使用的房屋返还被上诉人，由被上诉人向征收人主张权利。《租赁合同》第四条约定：上诉人如需对原有房屋拆迁改造，需将新建面积抵实际拆迁面积。上诉人未对其拆除原有建筑物进行折抵，故应当赔偿其拆除被上诉人原有建筑物造成的损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人拒不返还租赁物，应当向被上诉人支付租金及占用使用费。
综上，上诉人徐州市兴仁物资贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20720元，由徐州市兴仁物资贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一七年十一月九日
书 记 员 侯梦池