重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0106民初4022号
原告徐晓蓉，女，1976年9月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。
委托代理人黄淑德，重庆峰岸律师事务所律师。
委托代理人陈素，重庆峰岸律师事务所律师。
被告吴映，男，1973年6月15日出生，汉族，无固定职业，住四川省资阳市安岳县，现住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈龙英（吴映之妻子），女，无固定职业，住重庆市九龙坡区。
原告徐晓蓉与被告吴映房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员汪鹏独任审判，适用简易程序于2016年4月18日、5月20日公开开庭进行了审理。原告徐晓蓉及其委托代理人黄淑德、被告吴映及其委托代理人陈龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓蓉诉称，2014年9月16日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于重庆市沙坪坝区石小路*号107、108房屋（以下简称涉案商铺）出租给被告从事家具经营活动，租赁期限从2014年8月1日至2016年8月1日，月租金12040元。双方还对房屋租金的支付方式、逾期交付租金的违约金计算方式、物业服务费等事宜进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。自2015年7月31日起，被告一直拖欠租金至今。原告多次向被告催讨房屋租金，被告皆怠于履行，现诉至法院，请求判令被告向原告支付2015年8月至2016年3月期间的房屋租金96320元以及违约金，违约金均按月息2%，以36120元为基数，自2015年7月31日起至付清之日止；以36120元为基数，自2015年10月31日起至付清之日止；以24080元为基数，自2016年1月31日起至付清之日止。
被告吴映辩称，沙坪坝区征地办公室于2015年4月30日发出通知，要将我承租的涉案商铺拆迁，并要求我搬迁。太极集团医药公司又下发通知，要求我搬离涉案商铺。我一直与出租人即原告联系，原告一直未出现。我一直继续使用商铺，直到商铺被停水、停电，我也就无法继续使用。我不应当支付原告租金，因为我在其他地方重新租赁了一个商铺，原告向我承诺涉案商铺在2年内不会拆迁，我就退掉重新租赁的商铺，继续在涉案商铺中经营。现征地办公室发布了拆迁公告，我不应当向原告支付租金。商铺停水、停电后，我无法使用商铺了，我更不应当支付租金。另外，原告主张的违约金过高，要求法院依法调整。
经审理查明，原告徐晓蓉的丈夫赵朝民（乙方）与重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）（甲方）于2012年3月7日签订《房屋临时租赁合同》，合同约定：甲方将沙坪坝区原医药公司位于沙区石小路**号房屋租给乙方，该房屋系政府拆迁范围，现尚未拆迁故暂由乙方租赁使用。乙方对以上房屋状况已知晓，并自愿临时租赁以上房屋。租赁期至拆迁为止，其中2012年4月1日至2017年3月30日，年租金1200000元，以后租金1380000元。如遇国家拆迁，甲方提前3个月通知乙方，乙方承诺待收到甲方终止合同通知后3个月内，保证无条件腾空搬出该房屋并交还给甲方，甲方根据实际租赁时间在7日内退还乙方多交租金及全额保证金，甲方不负责对乙方其他任何经济补偿。
2014年9月16日，原告徐晓蓉（甲方）与被告吴映（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区石小路**号107、108房屋，建筑面积为86㎡，乙方用于从事家具经营活动，租金为12040元/月，实行先付清租金后使用的原则，租金每次交纳3个月，乙方须提前30天交清下期租金，逾期未付，乙方应向甲方交纳滞纳金（每天按本次应交纳租金的5%计算）。租赁期从2014年8月1日至2016年8月1日止。乙方自行承担所租房屋的水电费和物管费，以及在经营过程中所涉及的相关税费。合同还约定，在合同有效期内，若因不可抗力的自然因素，国家政策及国家统一规划建设、市政建设或征用导致房屋无法继续经营或导致双方财产损失，双方均不承担责任，乙方应无条件搬出该房屋，本合同立即终止。
合同签订后，被告一直使用涉案商铺从事家具经营。2016年4月18日第一次庭审时，被告陈述其仍然在使用涉案商铺进行经营；2016年5月20日第二次庭审时，被告陈述其在陆续搬走家具，2016年3月底左右已全部搬完。被告从2015年8月1日起未再交纳租金。
沙坪坝区征地办公室曾发布《限期搬迁通知书》，通知书载明：…，经查，你处目前使用的土地、房屋属于政府建设范围，限你单位（个人）于2015年4月30日前搬迁（拆除），…。该通知书未载明发往何单位或个人及发布的日期。某某集团重庆市沙坪坝区医药有限公司于2015年11月27日向某某公司发出通知，通知载明：各单位、经营户，按沙区征地办公室要求，现将沙区石小路115号地段收回交于政府。限定你公司下属商户及各租赁户于2015年12月15日前全部进行搬迁拆除，如逾期未搬迁拆除，后期产生的一切费用及法律责任将由你公司自行承担。沙坪坝区征地办公室于2016年1月11日发布《搬迁通知书》，通知书载明：按照沙坪坝区人民政府的统一安排，我们将对联芳片区已征未交土地区域的构筑物进行拆除，用于城市建设。经查，你处目前使用的土地、房屋属于政府建设范围，请你单位（个人）在2016年1月31日前立即自行搬迁（拆除），逾期未搬迁者我们将联合相关部门依法采取停水、停电等强制措施，由此造成的一切经济损失和法律责任概由你方自行承担。
审理中，原告陈述涉案商铺于2016年2月份被某某公司停水、停电，但是被告仍在继续使用涉案商铺经营，被告应当继续支付租金。被告则认为涉案商铺是于2016年1月底被停水、停电的，本人虽一直是在使用涉案商铺经营，但是停水、停电后对经营影响很大，客户无法查询资料，也无法看货品，且营业时间也提早了1个小时结束，我们使用该商铺的主要用处是存放家具。被告认为其不应当支付租金，且认为原告主张的违约金过高。因双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的《房屋临时租赁合同》、《房屋租赁合同》、结婚证、房地产权证，被告举示的限期拆迁通知书、通知、搬迁通知书等书证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。
本院认为，原告徐晓蓉和被告吴映签订的《房屋租赁合同》实际是房屋转租合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，故涉案合同为有效合同。被告使用涉案商铺进行家具经营活动，应当按照合同约定支付租金。从沙坪坝区征地办公室发布的《限期搬迁通知书》、《搬迁通知书》内容得知，涉案商铺已经被纳入了征地拆迁范围，且被告在内的商户已被要求限期搬离。按照原被告签订的《房屋租赁合同》中的相关约定，合同终止的条件已经具备，被告并未按照合同约定搬离涉案商铺，也未及时向原告提出要求终止合同，且原告也未向被告提出要求终止合同，《房屋租赁合同》仍在继续履行，直到被告自行搬离涉案商铺。被告在两次庭审时陈述其搬离涉案商铺的时间不一致，但并未提供证据予以佐证，本院根据原被告的陈述综合认定被告在2016年4月18日前仍然在使用涉案商铺进行经营。故本院对被告辩称因沙坪坝区征地办公室发布了《限期拆迁通知书》，因此其不应当再向原告支付租金的抗辩意见不予支持。
关于被告应当向原告支付租金的标准问题。本院认为商铺被停水、停电将会影响商铺的使用功效，故应明确涉案商铺何时被停水、停电。因原、被告双方各执一词，本院结合太极集团重庆市沙坪坝区医药有限公司于2015年11月27日向某某公司发出的《通知》以及沙坪坝区征地办公室于2016年1月11日发布的《搬迁通知书》内容以及原、被告双方的陈述，认定涉案商铺被停水、停电的时间为2016年1月31日。在2016年1月31日前，被告未举证证明其经营行为受到影响，被告应当按照合同约定向原告支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的租金，即12040元/月×6个月=72240元。至于原告主张2016年2月1日至3月31日期间的租金是否应当按照合同约定的标准收取，本院认为因该期间涉案商铺已被停水、停电，导致被告的经营受到较大影响，租金不应按照合同约定的标准支付，故对原告的主张不予支持。本院依据公平合理的原则，酌情主张该期间的租金为合同约定的租金金额的50%，即12040元/月*50%=6020元/月，被告应支付原告的2016年2月至3月的租金为6020元/月*2个月=12040元。被告迟延支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的租金，应当支付违约金。本案中原告要求违约金计算的开始时间为当季度的起始日期，本院予以认可。被告抗辩原告主张的违约金过高，本院依法调整为以2015年8月至10月的租金36120元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年7月31日起计算至该笔租金付清为止；以2015年11月至2016年1月的租金36120元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年10月31日起计算至该笔租金付清为止；以2016年1月至2016年2月的租金12040元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2016年1月31日起计算至该笔租金付清为止。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴映于本判决发生法律效力后3日内支付原告徐晓蓉2015年8月1日至2016年1月31日期间的房屋租金72240元，2016年2月1日至2016年3月31日期间的房屋租金12040元，以上合计为84280元。
二、被告吴映于本判决发生法律效力后3日内支付原告徐晓蓉逾期支付租金的违约金，该违约金以2015年8月至10月的租金36120元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年7月31日起计算至该笔租金付清为止；以2015年11月至2016年1月的租金36120元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2015年10月31日起计算至该笔租金付清为止；以2016年1月至2016年2月的租金12040元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2016年1月31日起计算至该笔租金付清为止。
三、驳回原告徐晓蓉的其他诉讼请求。
案件受理费2210元，减半交纳1105元（原告已预交），由被告吴映负担，限被告于本判决发生法律效力后3日内给付原告徐晓蓉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 汪 鹏
二〇一六年六月二十四日
书记员 彭超群