广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17414号
上诉人（原审被告）：王晓忠，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：陈铭，住广东省广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁志伟，住广东省广州市越秀区。
上诉人王晓忠、陈铭因与被上诉人梁志伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王晓忠、陈铭共同上诉请求判令：1、撤销原审判决第四项，改判驳回梁志伟请求王晓忠、陈铭共同赔偿经济损失950161.47元的诉讼请求；2、梁志伟承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定“王晓忠仍未能为梁志伟办理房屋租赁登记备案手续，导致梁志伟无法正常经营酒楼”，又认定“王晓忠未能依约保证梁志伟正常经营酒楼已构成违约”，系曲解《物业合作协议》的约定，没有事实和法律依据。依《物业合作协议》第二条第2款“甲方（即王晓忠）负责在本协议签订后15日内办理该房屋租赁的相关登记备案手续”的约定，王晓忠的义务仅限于“办理”，而非“办妥”。办理出租屋租赁登记备案手续系行政机关行政裁量事项，王晓忠根本无法保证“办妥”，且办理出租屋租赁登记备案，亦需作为承租人的梁志伟共同办理，根本不存在原审判决所认定的“为梁志伟办理房屋租赁登记备案”的说法；二、梁志伟原审主张赔偿的依据是涉案合同的第五条第二款及第七条第三款，其将王晓忠、陈铭未能为其办理租赁备案登记而无法正常经营作为王晓忠、陈铭违约的事实。但王晓忠在第五条第二款约定的就涉案房屋可正常经营的承诺应当以王晓忠的合理期待为限。王晓忠核实了涉案房屋业主梁某与上手承租人钰某楷公司的租赁备案登记，且与钰某楷公司签订了租赁合同，并办理了租赁备案登记，对此情况也已经如实告知了梁志伟，梁志伟对此是非常清楚的。最后未能与梁志伟办理租赁备案登记的原因是涉案房屋的业主梁某否认将涉案房屋出租给了钰某楷公司，并且认为其与钰某楷公司的租赁备案登记是错误的行政行为。租赁备案登记是具有公信力的，王晓忠对于业主梁某与钰某楷公司之间的纠纷一无所知，因此导致无法与梁志伟办理租赁备案登记，使得梁志伟无法正常经营的情形实际上是超出了王晓忠的合理预期。而且，王晓忠在与梁志伟办理租赁备案登记受阻后，也已经采取了与上手承租人钰某楷公司、梁某等协商，以及向法院提起行政诉讼的方式去尝试解决，王晓忠对于梁志伟不能正常经营酒楼是没有过错的。同时，涉案合同第七条第三款也明确约定，因为王晓忠导致的不能正常经营，造成的经济损失才由王晓忠承担赔偿责任。也就是说，赔偿损失应当以王晓忠有过错为前提，如前所述，梁志伟无法正常经营超出了王晓忠的预期，王晓忠对此不存在过错，因此王晓忠无需承担赔偿责任；三、广东同诚工程造价咨询有限公司（下简称同诚公司）就本案所作的司法鉴定行为未依法指派具有相应资质的鉴定人员实施，在鉴定过程中，严重不负责任，其鉴定结果仅凭主观臆测，已严重违反法定程序，原审判决不予采纳王晓忠、陈铭的重新鉴定申请，并采纳同诚公司的《司法鉴定报告》作为定损依据明显有误。首先，依据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第14.1.2条“工程造价咨询人接受委托时提供工程造价司法鉴定服务，应按仲裁、诉讼程序和要求进行，并应符合国家关于司法鉴定的规定”及第14.1.3条“工程造价咨询人进行工程造价司法鉴定是，应指派专业对口、经验丰富的注册造价工程师承担鉴定工作”的规定，同诚公司应指派两名注册造价工程师实施鉴定行为，但其出具的《司法鉴定报告(初稿)》及《司法鉴定报告（二稿）》，签名处均为“项目编制人：杜某（全国建设工程造价员）；项目审核人：黎某（注册造价工程师）”，直至王晓忠就鉴定人资格提出异议并申请杜某、黎某出庭作证后，同诚公司才又出具所谓《司法鉴定报告（定稿）》，签名处变更为“项目编制人：杜某（全国建设工程造价员）、黎某（注册造价工程师）；项目审核人：王某”，该所谓《司法鉴定报告（定稿）》明显是为了规避其违反法定程序而补制，根本不应采纳为证据。其次，同诚公司鉴定人员出庭作证时，承认其未对隐蔽工程掀开查看，其未参考涉案房屋的装修合同等事实，已违反《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）的采证规定，所作鉴定意见均为其主观臆测；四、原审判决多项赔偿均在梁志伟未举证其支付凭证材料的情况下“酌情按梁志伟主张数额的50%赔付”，已违背证据规则，没有事实和法律依据。梁志伟主张赔偿责任，应就其损失金额承担举证责任，其未能举证的，应由其自行承担不利后果。原审法院在梁志伟举证不能的情况下，将该不利后果的50%判由王晓忠承担，严重违反证据规则；五、关于程序部分。王晓忠、陈铭在原审时认为本案与梁某、钰某楷公司之间的纠纷有关，为了查明本案事实应当追加，故申请原审法院追加梁某及钰某楷公司作为本案当事人，而原审并未追加，因此请求二审法院追加梁某、钰某楷公司作为本案当事人。
被上诉人梁志伟答辩称：不同意王晓忠、陈铭的上诉请求，理由与原审陈述一致。
2015年10月27日，梁志伟向原审法院起诉请求判令：1、解除梁志伟、王晓忠于2015年7月1日签订的关于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二（金信大厦）2楼房屋《物业合作协议》及2015年8月23日签订的《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》；2、解除梁志伟、王晓忠于2015年7月1日签订的关于广州市荔湾区人民北路691号(金信大厦）负一层自编之3号房屋的《广州市房屋租赁合同》；3、解除梁志伟、陈铭于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；4、王晓忠、陈铭共同退回两合同保证金（押金）357000元，并赔偿因租赁场地无法经营使用而造成梁志伟的各项经济损失1342400元；5、由王晓忠承担案件全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2015年7月1日，梁志伟（乙方）、王晓忠（甲方）签订《物业合作协议》约定：广州市荔湾区人民北路691号之一、之二2楼登记在梁某名下，钰某楷公司共同向业主梁某租赁10年，且已办理租赁登记手续，而甲方（以其拍档陈铭的名义）已与钰某楷公司签订租赁合同。现甲乙双方准备以此物业进行合作经营。第一条，甲方将位于广州市人民北路691号之一、之二金信大厦2楼共计1897.31平方米的物业交给乙方开设酒楼，由乙方承包经营。第二条，合作时间：2015年7月1日至2025年5月24日；甲方负责在本协议签订后15日内办理该房屋租赁的相关登记备案手续，并保证乙方能经营期满，不受其他不法干扰。第三条，签订本协议后，乙方须向甲方支付342000元作为合作的保证金（该保证金如合作期满可退回乙方）。甲方保证由陈铭与乙方同时签订此物业的《租赁合同》，该租赁合同约定的租金已包含在本协议承包费内，乙方无须另行支付租金；乙方需从2015年10月25日起每月25日前需向甲方支付下一个月的承包费；利润分成：每月向甲方支付承包费，甲方承担物业管理费，其中，2015年11月1日至2017年10月31日承包费为114000元。第四条，乙方负责该酒楼的经营管理，由乙方成立酒楼有限公司，甲方协调与大厦管理公司的关系；该酒楼的盈亏由乙方负责，与甲方无关。第五条，甲方有权向乙方按月收取承包费；甲方负责协调本地区与各有关部门的关系，保证房屋能正常经营酒楼使用，不受其他不法干扰，并为乙方办理经营所需的各项证照提供有效的房产证明和相关手续。第六条，乙方必须合法经营，承担酒楼装修改造及经营管理的全部投资成本；乙方必须按合同约定按时交纳承包费及其他相关费用，自负盈亏；乙方对酒楼享有自主经营权，不受任何干扰。第九条，甲方应提供具有出租权的有效证明、身份证明、营业执照等文件，乙方提供身份证明文件，双方可复印对方文件备存，所有复印件仅供本合作协议使用。
同日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，由梁志伟向王晓忠承租广州市荔湾区人民北路691号负一层自编之3房作办公用途使用，建筑面积约250平方米；租赁期限从2015年11月1日至2025年5月20日，月租金7500元；梁志伟向王晓忠交纳15000元押金，王晓忠应在租赁期满或解除合同之日将押金退回梁志伟等。同年7月3日，梁志伟向王晓忠交纳了上述两租赁物的承包押金合共357000元。签订合同后，梁志伟、王晓忠和陈铭曾共同到出租屋管理中心办理登记备案手续，但未能成功办理。原审庭审中，王晓忠表示案涉场地目前暂未能办理登记备案手续。案涉场地目前由梁志伟实际控制，场地内的装修工程已停工。
2015年7月20日，梁志伟领取了《个体工商户名称预先核准通知书》，预先核准个体工商户名称为“广州市荔湾区金壹厨酒楼”。2015年8月3日，梁志伟向王晓忠、陈铭发函称，租赁登记备案证明是梁志伟申办酒楼消防报备、卫生许可、环保验收等环节的必备基础文件，直接关系到酒楼能否合法开业经营，为避免损失扩大，梁志伟只有立即通知装修公司自8月1日起停工，为此要求：1、王晓忠、陈铭在8月20日前办妥金信大厦2楼租赁给其的租赁登记备案证明，自7月20日起至收到相应租赁备案证明之日止，此停工期间及后期春节前后工期休息和放假不计入装修免租期，原约定4个月免租期及起租期相应顺延。2、若王晓忠、陈铭逾期仍未能办妥相应租赁登记备案手续，则视为根本违约，梁志伟有权解除合同，并通过法律途径追究王晓忠、陈铭违约责任、赔偿梁志伟全部经济损失。王晓忠于8月13日收到该函件。
2015年8月23日，梁志伟、王晓忠签订《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》约定：关于“广州市人民北路691号之一、之二金信大厦二楼物业”租赁事宜，因出租方王晓忠暂时未能提供租赁登记备案证明，导致梁志伟不能办理各有关部门的正常酒楼申报手续，导致其不能对其场地进行装修及酒楼筹备工作。经双方协商同意达成以下协议：1.在王晓忠提供租赁登记备案证明后，梁志伟对其场地延续申报手续及装修，起租期从酒楼开张之日起租；2.如王晓忠能顺利开张，梁志伟将不再追究王晓忠的其他责任。因酒楼至今未开张，故梁志伟尚未支付租金给王晓忠。
梁志伟、陈铭曾于2015年7月1日签订一份《广州市房屋租赁合同》，双方均确认，该合同是用于备案登记，实际履行的是梁志伟和王晓忠签订的《物业合作协议》。
原审另查明：2015年5月25日，案外人梁家平和钰某楷公司签订《广州市房屋租赁合同》约定：梁家平同意将坐落在荔湾区人民北路691号之一、之二2楼的房地产出租给钰某楷公司作商业用途，面积1897.31平方米，租赁期限从2015年5月25日至2025年5月24日，月租金39583元；梁某同意，钰某楷公司有转租及分租权利等。该合同于2015年5月26日办理了租赁登记备案（编号：穗租备2015B0300800420号）。2015年5月28日，钰某楷公司和陈铭签订《广州房屋租赁合同》约定：钰某楷公司同意将坐落在荔湾区人民北路691号之一、之二2楼的房地产出租给陈铭作商业用途，面积1897.31平方米，租赁期限从2015年6月1日至2025年5月24日，月租金40000元等。该合同于2015年5月29日办理了租赁登记备案（编号：穗租备2015B0300800432号）。同日，陈铭出具《委托书》，内容为：本人是坐落在广州市荔湾区人民北路691号之一、之二201房（金信大厦2楼）的房屋租赁权人，现我委托王晓忠为我的合法代理人，代理执行与有关单位就上述房屋的租赁合同，办理相关的一切有关手续；订立租赁合约，向二房东支付租金，向下手租客收取租金，并开具有效收据等。此委托书有效期从签署之日至2019年10月27日止。
原审庭审中，王晓忠称其是陈铭的委托代理人，《物业合作协议》和《广州市租赁合同》的相对方应为陈铭；陈铭亦当庭明确同意承担上述合同的权利义务。另王晓忠认为如果法院判令解除合同，则要求梁志伟交回案涉场地，再退回押金，梁志伟当庭表示同意交回场地给王晓忠。梁志伟表示，因从未见过王晓忠和陈铭的委托书，故认为《物业合作协议》和《广州市租赁合同》的相对方应为王晓忠，但要求王晓忠、陈铭共同承担赔偿责任。另梁志伟陈述，金信大厦2楼和负一层自编之3房同步装修，因负一层面积小，只是简单装修，故与装修公司协商将两处房屋的工程量一并计算，并未针对负一层房屋单独签订装修合同。案涉场地的装修及环保工程均于2015年7月10日开始，在9月初停工。王晓忠表示不确认梁志伟在案涉场地内实施过装修。
为证明其支付装修设计费118800元的事实，梁志伟提供了2015年7月3日其和黄某签订的《装修设计合同》，黄某分别于7月3日、7月26日出具的收据两张合计118800元，以及《壹厨酒家装修设计方案》、平面图、施工图光盘；为证明其支付油烟、噪声治理工程工程款83688元的事实，提供了2015年7月10日其和广州广保环境科技有限公司签订的《工程承包合同》以及金额为83688元的收据；为证明其支付定做厨房设备定金105600元的事实，提供了2015年7月15日其和广州市新卓越不锈钢厨房设备有限公司签订的《定作合同书》以及定金金额为105600元的收据；为证明其支付定购瓷砖定金50000元的事实，提供了2015年7月16日其和广州市天河区珠江新城鼎濠建材商行签订的《新濠大理石瓷砖产品供货合同》以及金额为50000元的收据；为证明其支付消防报建手续费50000元的事实，提供了2015年7月16日广州市金壹厨酒家有限公司（委托代理人何某）和广州市粤川消防工程有限公司签订的《金壹厨酒家消防系统安装工程施工合同》以及出具日期为2015年7月15日金额为50000元的收据；为证明其支付定制筒灯预付货款30381元的事实，提供了2015年7月18日其和沃某（广州）电子科技有限公司签订的《销售合同》以及金额为30381元的货款收据；为证明其支付定制招牌预付定金117000元的事实，提供了2015年7月19日其和广州大路广告有限公司签订的《壹厨招牌制作合同》以及金额为117000元的定金收据；为证明其支付定购空调预付款120000元的事实，提供了2015年7月30日其和广州市华灏机电设备有限公司签订的《大金空调设备供应及安装合同书》以及金额为120000元的预付款收据。为证明其支付律师代理费50000元的事实，提供了广东岭南律师事务所出具的金额为50000元的律师费发票。王晓忠认为《装修设计合同》的相对方是个人，无法确认是否真实存在，是否具有相应资质，梁志伟是否真实支付设计费；设计方案及光盘均无法确定形成时间。对于《工程承包合同》、《定作合同书》、《新濠大理石瓷砖产品供货合同》、《金壹厨酒家消防系统安装工程施工合同》、《销售合同》、《壹厨招牌制作合同》、《大金空调设备供应及安装合同书》，因梁志伟仅有收据，没有发票，均无法确认是否真实支付；即使上述合同真实，均为梁志伟在知悉办理租赁备案登记手续受阻的情况下签订的，后果应由梁志伟自行承担，且上述合同约定的物品均为装修完成后才安装的，因尚未安装，故不构成损失。
原审诉讼中，梁志伟申请对案涉场地依据《壹厨酒楼装修费用合同》、《工程承包合同》所实施的场地装修及油烟、噪声治理工程项目价值进行评估，以及对场地内所使用的装修工程材料价值进行评估。原审法院通过摇珠的方式确定了同诚公司进行评估。
同诚公司于2016年3月22日到案涉场地进行现场勘察，随后致函原审法院要求双方当事人进一步提供资料，并于2016年5月16日出具了《司法鉴定报告》（初稿），王晓忠、陈铭在原审法院指定的期限内针对初稿提出如下书面异议：1、同诚公司采用“壹厨酒楼咨询费费用合同附属项目清单”、“采购合同”、“材料收据”为工程量依据，前述工程量依据均没有事实基础；同诚公司在初稿中记载“我司对梁志伟提供的装修清单项目进行现场勘察并核对已完成项目工程量”，明显与事实不符。2、同诚公司用梁志伟提供的装修项目清单作为“装修合同已完成项目”（鉴定价为695840.95元）的依据明显不当，其所附汇总表、分部分项表编列的项目的鉴定结论不具有合理性；同诚公司未按照委托要求对管道的实施时间进行鉴定，未能确定该管道属于梁志伟的财产；同诚公司依据梁志伟提交的《收据》判断“设备已经订货交款”不合理。即便管道是梁志伟安装，设备已订货交款，未安装的设备完全可由其自行处理，不应一并计入造价。3、“综合部分”、“仓库现存物料”、“现存物料”、“设计费”不应计入造价。同诚公司针对王晓忠、陈铭的异议书面函复如下：1、报告中已明确本次报告以荔湾区人民法院送达该司的资料为工程量鉴定依据，本次委托项目的资料的真实性不由该司判断。该司第一次勘察现场时王晓忠并未到场，法院工作人员回复，王晓忠对梁志伟所做的均不认可，因此该司只能根据送鉴资料结合该司在现场勘察得到实际有施工项目的工程量。由于王晓忠未提供任何具体鉴定资料，第一次现场勘察也未到现场，该司只能在现场勘察及收到梁志伟补充提交的施工工程量清单后，经过资料再审结合现场记录、照片对比，该司第一次到现场勘察项目与梁志伟提供的资料中的描述基本一致，且该司在第一次现场勘察中对梁志伟提供的这些资料的内容均有进行分辨、测量及拍照。2、报告中具体的计价依据的是政府或职能部门发布的现行的建设工程规范、定额及材料信息价进行工程造价计价，包含王晓忠有所异议的费项也是规范所计取的必要费用，不是所谓的自行臆断。材料价格参照施工期间《广州地区建设工程材料信息价（2015第二季度）》及厂商报价、市场询价后确定的综合单价，包括人工工日。现场看到有拆除痕迹，拆除项目是有存在；由于厨房及卫生间按照施工规范时需要进行防水处理及施工的，现场也看到有排水沟的施工，排水沟同样是规范也需要进行防水处理。在王晓忠提出异议后，该司进过进一步复核，调整防水项目价格为49.73元/平方米，除此之外的项目删除；排水沟瓷片按综合信息价调整为25.5元/平方米。综合部分、仓库现存物料及现存物料皆为梁志伟主张本装修所需购置的工程直接材料和办公设备等，且在现场勘察时可点算出数量。设计费是梁志伟主张的项目，本次项目为停工状态，施工合同因甲方原因中止，施工方无法取得全部的装修费用的前提下是有权要求业主支付设计费。3.委托要求对场地内各项装修的实施时间出具意见不在造价司法鉴定职能范围，该司无法对此作出鉴定意见。
同诚公司于2016年6月27日出具了《司法鉴定报告》（二稿），该报告记载项目编制人为杜某，项目审核人为黎某，报告中调整了“造价鉴定结果”中的“装修合同已完成项目”的数额，其余结论与初稿一致。原审法院于2016年8月1日组织双方对该报告进行质证，梁志伟表示对鉴定报告无异议，并依据报告结论明确第三项诉讼请求为：王晓忠、陈铭退回两合同保证金357000元，并赔偿因租赁场地无法经营使用而造成梁志伟的各项经济损失，包括：装修合同已完成项目价值657676.97元，油烟噪声治理83688元，仓库现存物料48530元，现存物料89305元，设计费78300元，预付定金及律师费损失合计472981元。王晓忠及陈铭认为同诚公司实施本案司法鉴定严重违反法定程序；在实施本案司法鉴定期间，严重不负责任，未依法取证，未对鉴定材料表面真实进行审查，亦未充分实地勘察；实施鉴定行为仅凭主观臆测，其出具的《司法鉴定报告（二稿）》的结论已实质性改变鉴定事项，且存在多处谬误，其鉴定行为明显失当。为此，王晓忠、陈铭申请评估人员出庭作证，并向原审法院提交了《重新鉴定申请书》。原审法院于2016年8月17日再次组织双方进行质证，同诚公司指派该司法定代表人王某以及鉴定人员黎某、杜某出庭作证。原审庭审中，王晓忠提出以下异议：1.实施本案司法鉴定的人员是何人？2.王某是何时参与该项鉴定工作？为何未签名？法律依据是什么？3.本次司法鉴定适用的建设工程工程量计价规范是否仅适用第十四章关于工程造价鉴定的规定？是否适用该规范其他章节的规定？4.法院的委托函中包括对场地内各项装修的实施时间出具意见，同诚公司何时确定其无法进行该项鉴定？同诚公司针对王晓忠的异议作出如下恢复：1.本案由黎某负责，助理是杜某，复核人是王某；2.王某从头到尾有参与，因初稿、二稿属于讨论稿并非最终的正稿，故未签名；3.整个规范都有适用；4.法院委托函只是“对场地内各项装修的实施时间出具意见”，该司之前已回复，对装修工程实施时间只能由法院根据双方当事人举证进行质证后认定，目前社会上也没有具备此项鉴定资质的中介机构。
2016年8月17日，同诚公司出具了《司法鉴定报告（定稿）》，报告记载造价鉴定情况：1.壹厨酒楼装修费用合同已完成项目：2016年3月22日现场勘察所见，施工现场为停工状态，壹厨酒楼装修费用合同没有全部完成，现场查看时候由梁志伟（王晓忠未到场）对项目现场已经施工项目进行逐一介绍，回应该司根据资料对现场问题的提问，该司鉴定人员根据现场实际施工状况判断其提供资料中各个明细清单完成的程度并做勘察记录及现场拍照。已装修费用合同列示的工程量清单项目为参考依据，以现场实际施工勘察为基准，进行现场核实已完成工程量，按施工期间广州市有关建设工程造价规定的计价依据计取已完成项目的工程造价。2.油烟、嘈声治理工程承包合同的合同完成情况：该合同项目没有在勘察现场中能清晰体现，二层现场可见部分安装好的管道等，但是由于该项目最后未完工，后续工作的设备安装调试，环保监测验收等必要程序现场无法验证；因装修工程中止，也无法验证设备是否已经可以正常使用。该司鉴定报告仅按照梁志伟该项承包合同金额列出合同总金额给法院作为参考，法院还需依据双方的证据资料，特别是梁志伟实际支付的工程款证据资料进行判断该费用实际发生的数额。3.综合部分（可移动家具、设备等）为装修合同范围以外的项目，这些项目由梁志伟主张其是由于该装修工程而发生的费用，该司在现场勘察时候看到有这些项目实体，该司按梁志伟主张项目评估其价值给法院作为判案参考。4.仓库现存物料及现场现存装修材料是梁志伟主张因项目装修改造所需而采购但工程停工造成堆积储存的材料，该司在现场也看到堆放着这些材料，但是这些材料是否是属于梁志伟为了装修堆放的还需法院根据双方的举证资料进行判定，该司只是按梁志伟主张项目列出其价值给法院作为判案参考。5.设计费：按照常规每个工程在施工前均会有工程设计并出具施工图纸，本次梁志伟主张设计费为78300元，该司按照行业设计费收费标准文件计价格【2002】10号文件的规定，按照送鉴的壹厨酒楼装修费用合同约定的装修工程金额为160万，设计费计算为72000元，由于该司在法院转交的资料中未看到其他梁志伟主张的设计费的专业合同和装修施工图纸，本项目又为停工状态，该设计费是否实际发生及实际支付金额数额还需法院根据双方的证据资料进行判断，该司按梁志伟主张项目按照设计费计算的有关规定计算设计费费用给法院作为判案参考。造价鉴定结果：广州市荔湾区人民北路691号之一、之二（金信大厦）2楼的装修工程标的价值：1.壹厨酒楼装修费用合同已完成项目：657676.97元；2.油烟、嘈声治理工程承包合同的合同金额：139480元；3.综合部分（可移动家具、设备等）费用：17233.6元；4.仓库现存物料价值：48530元；5.现场现存装修材料价值：89305元；6.设计费金额：72000元。该报告落款标注项目编制人为杜某（全国建设工程造价员）、黎某（注册造价工程师）、项目审定人为王某（注册造价工程师）。各方当事人对定稿的质证意见和对初稿、二稿基本一致。另梁志伟向同诚公司预付了评估费22000元。
原审法院认为：梁志伟和王晓忠于2015年7月1日签订的关于租赁广州市荔湾区人民北路691号之一、之二2楼的《物业合作协议》和租赁广州市荔湾区人民北路691号负一层自编之3房的《广州市房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。其中，《物业合作协议》名为合作合同，实为租赁合同。原审庭审中，梁志伟、陈铭均确认双方于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》是用于备案登记，关于租赁广州市人民北路691号之一、之二金信大厦2楼物业实际履行的是梁志伟和王晓忠签订的《物业合作协议》，因此该合同并非双方真实意思表示。关于合同主体问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，王晓忠、陈铭当庭确认两人之间是委托代理关系，现梁志伟以王晓忠作为《物业合作协议》、《广州市租赁合同》的合同相对方向其主张权利，符合上述法律规定，予以采纳。
关于合同解除的问题。梁志伟承租广州市荔湾区人民北路691号之一、之二2楼和广州市荔湾区人民北路691号负一层自编之3房是用作经营酒楼及酒楼配套用房，合同约定王晓忠负责在本协议签订后15日内办理房屋租赁的相关登记备案手续，保证房屋能正常经营酒楼使用，不受其他不法干扰，并为梁志伟办理经营所需的各项证照提供有效的房产证明和相关手续。双方在2015年8月23日签订的《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》亦明确记载了“因王晓忠暂时未能提供租赁登记备案证明，导致梁志伟不能办理各有关部门的正常酒楼申报手续，导致梁志伟不能对其场地进行装修及酒楼筹备工作”，双方为此将起租期延期至酒楼开张之日。直到本案开庭之日，王晓忠仍未能为梁志伟办理房屋租赁登记备案手续，导致梁志伟无法正常经营酒楼，合同目的无法实现，梁志伟为此主张解除《物业合作协议》及《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》符合合同约定，予以支持。梁志伟承租负一层自编之3房是用于2楼酒楼的配套用房，因2楼已无法正常经营酒楼，现梁志伟主张一并解除关于负一层自编之3房的《广州市租赁合同》合情合理，予以支持。如前所述，梁志伟、陈铭于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》是用于备案登记，该合同并非双方真实意思表示，且未实际履行，因此对于梁志伟主张解除该《广州市房屋租赁合同》的诉请不予支持。王晓忠未能依约保证梁志伟正常经营酒楼已构成违约，王晓忠抗辩认为其不存在违约，梁志伟无权解除合同的理由不成立。另《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》仅变更了合同起租期，并未免除王晓忠、陈铭登记备案的义务，王晓忠以该补充协议主张其没有违约理据不足，均不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原审庭审中，梁志伟表示合同解除后，同意将场地交还给王晓忠，王晓忠亦表示在合同解除的情况下，同意接收场地，并退回押金给梁志伟，故双方均应按此执行。因押金是由王晓忠向梁志伟收取的，理应由王晓忠返还给梁志伟，梁志伟要求陈铭和王晓忠共同偿还依据不足，不予支持。
梁志伟对于其主张的装修设计费、装修工程进度款、环保烟道工程费以及装修工程材料费损失均以同诚公司出具的《司法鉴定报告（定稿）》鉴定结果为依据。王晓忠以该公司违反法定程序及鉴定行为失当为由对该鉴定报告不予确认，并申请法院重新鉴定。对此，原审法院认为，首先，同诚公司是通过法院公开摇珠方式确定的鉴定公司，其资质已得到法院的审查并认可；其次，针对该报告的鉴定人员资质问题，从该公司出具的定稿可以确定，本案的鉴定报告由杜某（全国建设工程造价员）、黎某（注册造价工程师）、王某（注册造价工程师）共同负责，符合相关司法鉴定程序的规定；再次，同诚公司于2016年3月22日到案涉场地进行现场勘察，随后致函原审法院要求双方当事人进一步提供资料，并先后出具了初稿、二稿和正稿，期间并未有行为失当的情形；最后，对于要求鉴定公司“对场地内各项装修的实施时间出具意见”，是法院为征询鉴定公司的专业意见而提出，不属于梁志伟申请委托鉴定事项的范畴，因此，同诚公司未能对此出具意见不构成程序上的瑕疵。综上，本案的司法鉴定工作并不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的当事人可以申请重新鉴定的情形，因此原审法院对于同诚公司出具的《司法鉴定报告（定稿）》予以采信，对于王晓忠的重新鉴定申请不予采纳。
关于梁志伟主张的损失赔偿的问题，第一，结合案涉场地的现状及同诚公司对于现场已完工工程量的核实，原审法院确认案涉场地已实施了部分装修的事实。第二，根据梁志伟提供的《装修设计合同》、《壹厨酒楼装修费用合同》、《工程承包合同》、《装修项目清单》、《壹厨酒家装修设计方案》、工程款收据、购买材料单据，结合梁志伟、王晓忠签订《物业合作协议》、《广州市租赁合同》并交纳合同押金、接收场地的事实，以及双方于2015年8月23日签订的《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》的内容，原审法院认定，梁志伟关于其在承租案涉场地后对场地进行过装修的主张具有合理性，王晓忠、陈铭虽然不确认梁志伟在案涉场地内实施了装修，但却未能举证证明装修是由何人所为，也未能提供相反证据推翻梁志伟的主张，故原审法院对王晓忠、陈铭的抗辩理由不予采纳。第三，关于王晓忠、陈铭是否需承责及如何承责的问题。如前所述，梁志伟以王晓忠为合同相对方提起本案诉讼，案涉合同因王晓忠违约导致解除，故王晓忠理应承担赔偿责任。因陈铭为案涉场地的租赁权利人，且其在原审庭审中亦明确同意承担案涉合同的权利义务，因此陈铭应与王晓忠共同承担赔偿责任。第四，关于赔偿的内容及范围的问题，（1）对于梁志伟主张的装修合同已完成项目价值、油烟噪声治理以及设计费，该三项均为梁志伟在案涉场地内已投入的设计、装修费用，结合鉴定报告以及梁志伟的证据，应认定为其因王晓忠违约而实际发生的损失，但其中，关于油烟噪声治理和设计费，结合鉴定报告的陈述以及梁志伟并未能充分举证其支付凭证的情况，原审法院酌情判令王晓忠、陈铭按梁志伟主张数额的50%赔付；对于装修合同已完成项目价值，王晓忠及陈铭应根据鉴定结论确定的数额予以赔偿。（2）对于梁志伟主张的仓库现存物料及现存物料，鉴定报告虽确认场地内实际堆放有相应材料，但该报告及梁志伟提供的证据均未能充分证明这些材料是用于案涉场地装修且因王晓忠违约而失去使用价值，因此对梁志伟要求王晓忠赔偿仓库现存物料及现存物料价值合计137835元的诉讼请求不予支持；（3）对于梁志伟主张的预付定金及律师费损失，分析梁志伟提供的证据，其主张的赔偿内容除律师费外，其余均为经营酒楼前期准备的合理项目，梁志伟承租案涉场地后，提前定购、定制用于经营的设备设施符合常理，现因案涉场地无法经营酒楼导致其购置的设备设施无法安装使用，造成损失，王晓忠、陈铭应承担赔偿责任。考虑到梁志伟对此仅提供了合同及收据，并未进一步举证支付凭证材料，故原审法院酌情判令王晓忠按梁志伟主张数额的50%予以赔偿。关于律师费，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中梁志伟委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，因此梁志伟要求王晓忠赔偿律师费50000元无合法依据，对此不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条的规定，于2016年10月10日作出判决：一、解除梁志伟和王晓忠于2015年7月1日签订的关于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二（金信大厦）2楼房屋《物业合作协议》及2015年8月23日签订的《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》；二、解除梁志伟和王晓忠于2015年7月1日签订的关于广州市荔湾区人民北路691号(金信大厦）负一层自编之3号房屋的《广州市房屋租赁合同》；三、王晓忠自本判决发生法律效力之日起10日内，向梁志伟返还押金357000元；四、王晓忠、陈铭自本判决发生法律效力之日起10日内，共同向梁志伟赔偿经济损失950161.47；五、驳回梁志伟的其他诉讼请求。案件受理费10047元、评估费22000元，由梁志伟负担8265元，王晓忠负担23782元负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，王晓忠、陈铭向本院提交《关于清退金信大厦2楼及负1楼现存装修物料的函》（附：拟清退装修物料清单）及金信大厦物品出/入放行条，以证明梁志伟已自行取回放置在涉案场地的物品，该物品价值应予扣减。梁志伟表示对该两份证据的真实性无异议，并表示同意对《关于清退金信大厦2楼及负1楼现存装修物料的函》中所列属于一审判决王晓忠、陈铭向梁志伟赔偿损失范围内的梁志伟取走物品的价值在赔偿金额中作相应扣减。经查，《关于清退金信大厦2楼及负1楼现存装修物料的函》所附清单载明：一、综合部分（可移动家具、设备等）（金额合计6619元）；二、仓库现存物料；三、现场现存装修材料；四、分部分项目工程和单价措施项目清单与计价表（金额合计8950元）。前述清单所载明的综合部分（可移动家具、设备等）及分部分项目工程和单价措施项目清单与计价表所列项目均包含在同诚公司出具的《司法鉴定报告（定稿）》所列项目内。王晓忠、陈铭明确要求从原审判决第四项中扣减15569元。
另，王晓忠、陈铭申请对涉案鉴定事项即“对荔湾区人民北路691号之一、之二（金信大厦）2楼依据《壹厨酒楼装修费用合同》以及《工程承包合同》所实施的场地装修及油烟、噪声治理工程项目价值进行评估，以及对场地内所使用的装修工程材料价值进行评估，并对场地内各项装修的实施时间出具意见”一项另行委托鉴定机构重新鉴定。
本院认为：王晓忠与梁志伟在《物业合作协议》中明确约定王晓忠负责“在本协议签订后15日内办理该房屋租赁的相关登记备案手续”及“办理经营所需的各种证照提供有效的房产证明和相关手续”，而依据已查明的事实，因王晓忠未提供涉案房屋的租赁备案登记证明导致梁志伟无法使用涉案房屋用于正常经营，王晓忠在《金信大厦二楼物业租赁期补充协议》中亦确认了该项事实。王晓忠、陈铭以其未能与梁志伟办理租赁备案登记的原因系涉案房屋的业主梁某与其上手出租人钰某楷公司之间产生纠纷所致，且其已采取各项措施去协商解决为由，上诉认为其对此不存在过错，但即使王晓忠、陈铭因为他人原因而无法向梁志伟履行相应的合同义务，也不能免除王晓忠、陈铭对梁志伟的违约责任承担。因此，原审判决认定王晓忠、陈铭构成违约，并据此酌情判令王晓忠、陈铭向梁志伟赔偿经济损失950161.47元，并无不当。鉴于双方在二审中确认梁志伟已向王晓忠、陈铭取回部分材料及物品，而该材料及物品部分属于原审判决王晓忠、陈铭赔偿梁志伟损失的范畴，且梁志伟对此予以认可，故本院据实从前述950161.47元损失赔偿款中对此予以扣减。经核算，该部分材料及物品价值为15569元，故王晓忠、陈铭应向梁志伟赔偿经济损失934592.47元。另，王晓忠、陈铭以同诚公司鉴定程序违法为由，上诉认为原审采纳同诚公司出具的《司法鉴定报告》作为定损依据错误，依据不充分。同理，本院对王晓忠、陈铭提出的重新委托鉴定申请不予接纳。
此外，王晓忠、陈铭以双方之间纠纷与梁某、钰某楷公司之间的纠纷有关为由，申请追加梁某、钰某楷公司作为本案当事人，但本案审理的是王晓忠、陈铭与梁志伟之间的租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，即使梁某和钰某楷公司之间的纠纷与王晓忠、陈铭和梁志伟之间的纠纷存在一定的事实因果关联，也不影响王晓忠、陈铭对梁志伟的权利义务承担，故本院对王晓忠、陈铭的追加申请不予接纳。
综上所述，王晓忠、陈铭的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中出现新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1661号民事判决第一、二、三、五项及案件受理费负担部分；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1661号民事判决第四项为：王晓忠、陈铭自本判决发生法律效力之日起10日内，共同向梁志伟赔偿经济损失934592.47元。
王晓忠、陈铭如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给梁志伟。
本案二审案件受理费13301元，由王晓忠、陈铭共同负担13083元，梁志伟负担218元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年三月二十八日
书记员 杨娟娟