重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第01959号
上诉人(原审被告)杨发权，男，1974年2月14日出生，汉族。
委托代理人刘志强，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人李永国，男，1968年9月10日出生，汉族。
被上诉人(原审原告)重庆腾达投资有限公司，住所地重庆市渝中区较场口88号A区9-2号。
法定代表人黄承勇，该公司董事长。
委托代理人杜兵，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人余利国，重庆歌乐律师事务所律师。
上诉人杨发权与被上诉人重庆腾达投资有限公司（以下简称腾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年12月10日作出(2013)中区法民初字第09294号民事判决。杨发权不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明:2012年9月7日，腾达公司（出租方、甲方）与杨发权（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：3.1乙方租赁的经营场所用于经营餐饮品类。品牌美滋美；4.1房屋位于北碚嘉陵风情街10号楼1102A、1202A号商铺（步行街10号楼1楼部分、步行街10号楼2楼部分）…，4.2…建筑面积一楼113.81平方米，二楼175.36平方米，套内面积一楼90.38、二楼141.42平方米，房屋租金按建筑面积进行计算，物业管理费及其他杂费按建筑面积计算。4.3乙方在此不可撤销地声明，在签署合同前已测量并确认该房屋的建筑面积。甲乙双方在此同意并确认，包含但不限于租金、物业费等以该房屋建筑面积为基数计算。5.1该房屋租赁期共60个月。自2012年9月8日起至2017年9月7日止。免租期自2012年9月8日起至2012年11月7日止，共2个月为免租期；（在免租期内甲方不收取乙方房屋租金，物业管理费及其它费用按租赁合同期内正常标准收取）。5.2租赁期满或合同解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应在七日内搬迁完毕并将房屋恢复原状，在此期限内按时交还，七日后，如乙方承租房屋内还有剩余物品，甲方视乙方遗弃并且甲方有权处理，如因此而产生处置费用由乙方承担。5.3甲方应于2012年9月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。…租金。支付时间、支付方式及递增方式…；6.2支付方式三个月支付一次，先付租、后使用；每期租金交付应提前十天支付，乙方需本租赁合同签订后3日内支付第一期租金及履约保证金，第一期租金总额为74104元整。7.2乙方在本合同签订时向甲方支付合同履约保证金74104元，7.3保证金在租赁期满后或合同解除后，满足以下条件甲方无息返还，否则甲方有权扣留乙方物资撤场并将商铺租赁合同履约保证金作为违约金处理，不予返还：1、各项费用已如期缴纳完毕。2、物品、设备损坏已赔偿（详见物品清单）3、违约责任已承担。8.1合同期内乙方应按建筑面积5元·㎡/月向甲方支付物业管理（甲方代收代缴），乙方在签订本租赁合同时须一次性向甲方支付3个月物业管理费共计4087元；后按季度支付，每期物业管理费到期截止日前提前十天支付下期物业管理费。…13.3房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：13.3.1未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。…13.3.4逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达30日的。…15.4、如因乙方原因提前解除合同，乙方应补足免租期间的租金，同时应支付3个月寻租期租金。房屋交付标准：18.2、交房条件：地面:混凝土毛地面，墙面:搓沙抹平，…甲方在2012年月日前将主烟道安装完成。
2012年9月11日，杨发权缴纳了房屋租赁保证金74104元、物管费4338元（双方均认可该费用期间为2012年9月8日至2012年12月7日）、租金74104元（2012年11月8日至2013年2月7日）。
2012年9月21日，腾达公司（乙方）、杨发权（甲方）签订房屋租赁补充协议，其中约定：2、根据原租赁合同第四大条三小条房屋面积以甲乙双方在场地交接时实际测量面积为准，据此，双方于2012年9月21日签订如下补充协议：1、双方于2012年9月7日签订的房屋租赁合同条款继续有效；2、双方同意将上述房屋租赁的面积进行以下更改，原二楼租赁建筑面积175.36平方米，套内面积141.42平方米，更改二楼租赁建筑面积169.90平方米，套内面积136.16平方米。更改后租金为：2012年9月8日-2013年8月7日，月租金24428.4元，季度租金73285.2元；2013年9月8日-2014年8月7日，月租金24428.4元，季度租金73285.2元；…。物业管理费1418.55元/月，4256元/季。第一季度租金73285元，履约保证金73285元，首期物业管理费4256元，首期付款合计（租金+保证金+物管费）150826元。
2012年10月23日，腾达公司将房屋交付杨发权。之后杨发权未再交付租金及物管费，2013年2月4日，腾达公司向杨发权邮寄催款函，催收未果。2013年3月4日，腾达公司向杨发权邮寄了解除合同通知书，称，依据合同约定杨发权应于2013年1月27日交纳2013年2月8日至2013年5月7日的租金73285.2元，但杨发权至今未缴纳。要求杨发权在收到该通知书后七日内向腾达公司缴纳相应租金，将房屋腾空、恢复原状后交还腾达公司。上述通知书通过邮政快递的方式寄往《房屋租赁合同》中杨发权载明的联系地址即重庆市北碚区卢作孚路222号13幢12-3号，2013年3月5日妥投由杨发权本人收。
2013年4月12日，腾达公司工作人员将杨发权店内的部分桌椅搬走。2013年4月16日，杨发权委托律师向腾达公司发函，要求继续履行合同，要求提供合格租赁物、赔偿损失。2013年7月2日，杨发权向北碚区人民法院提起诉讼，要求腾达公司和重庆海宇物业管理有限公司赔偿因侵权给其造成的损失564680元，现该案正在审理中。
2013年7月3日，腾达公司再次向杨发权送达“解除合同商铺移交通知书”，要求杨发权在收到该通知书后七日内向腾达公司缴纳相应租金，将房屋腾空、恢复原状后交还腾达公司。但杨发权持续经营至2013年10月，2013年11月18日，腾达公司工作人员将涉案房屋内杨发权的物品进行了清理。双方没有办理房屋交接。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。腾达公司与杨发权签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定。房租租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，腾达公司将房屋交付杨发权使用后，杨发权的主要合同义务应是按约定支付租金。从签订合同的谨慎义务角度出发，若如杨发权所称承租房屋必须有主烟道才能进行经营，则双方应在《房屋租赁合同》中对房屋主烟道的安装标准和时间进行明确的约定，或就主烟道问题另行特别约定，但是杨发权并未举证其对烟道问题曾明确提出要求，也未能举证主烟道问题足以影响到其对房屋的正常使用，同时杨发权所辩称的消防通道问题、房屋面积问题及租赁费发票问题，均不能成为其可以不履行主要合同义务的理由，故杨发权辩称腾达公司交付的房屋严重不符合合同约定的意见本院不予采信。杨发权未按照合同约定的时间交付租金及相关的费用，逾期多日，已构成根本性违约；腾达公司催收无果后，于2013年3月4日向杨发权邮寄了解除合同通知书，依法行使解除权解除合同，根据相关的证据印证，该通知已于2013年3月5日到达杨发权。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。杨发权在2013年3月5日收到解除合同通知，双方之间的合同即日解除。杨发权后来虽提出异议，但并未在法定异议期间请求人民法院确认解除合同的效力，因此，腾达公司与杨发权之间的《房屋租赁合同》已于2013年3月5日解除，杨发权称合同解除日期应为2013年11月18日缺乏依据，该院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。腾达公司要求杨发权给付腾达公司2013年2月7日至2013年3月5日的租金且主张17914.16元，诉求合理，该院予以支持；要求支付2012年12月7日至2013年3月5日物管费4113.65元，理由成立，该院予以采纳。上述费用中应扣除杨发权首期实际多支付的1720元。
依据《房屋租赁合同》约定，合同解除后，腾达公司有权收回房屋，杨发权应在七日内搬迁完毕并将房屋恢复原状，但杨发权一直未将房屋腾空交付腾达公司，而是继续占有使用，故应向腾达公司支付2013年3月13日起至2013年11月18日期间的占有使用费及物业管理费，该院予以支持；虽然依据合同约定因杨发权原因提前解除合同，杨发权应补足免租期间的租金，同时支付3个月寻租期租金，但因腾达公司存在逾期交付房屋的情形，免租期实际已经发生变化，从公平原则出发，腾达公司要求杨发权补足免租期间租金的请求，该院不予支持。其要求杨发权支付3个月寻租期租金，符合合同约定，该院予以支持。
综上所述，该院认为腾达公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原、被告签订的租赁合同于2013年3月5日解除；二、被告杨发权于本判决生效之日起十日内支付原告2013年2月7日至2013年3月5日的租金17914.16元，2012年12月7日至2013年3月5日物管费4113.65元；合计22027.81元，扣除1720元后，实际支付20307.81元；三、被告杨发权于本判决生效之日起十日内赔偿原告2013年3月13日起至2013年11月18日期间房屋占有使用费199498.6元，物业管理费11584.83元；四、被告杨发权于本判决生效之日起十日内赔偿原告寻租期租金损失73285.2元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取3545元，原告重庆腾达投资有限公司负担610元，被告杨发权负担2935元。”
杨发权不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销原审判决，依法改判驳回腾达公司的诉讼请求。主要事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、一审判决未对履约保证金和因腾达公司延期交房造成杨发权多交租金及物业管理费如何处置作出判决，属于漏判。2、杨发权按合同约定交纳且多交了租金及物业管理费。由于腾达公司迟延41天即2012年10月23日才交房，故杨发权第一次交纳的租金和物业管理费所属期间应为2012年12月19日至2013年3月18日。杨发权于2013年3月8日前无违约行为，即使杨发权于2013年3月8日后拒交租金也是行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权，腾达公司无权于2013年3月5日单方解除合同。3、租赁合同明确约定了主烟道安装完成时间，无需杨发权另行举证证明要求安装主烟道，这是腾达公司应当履行的义务。杨发权租赁涉案房屋经营餐饮，无主烟道必然影响房屋的正常使用，且杨发权也未在庭审中表示“从2012年11月28日开业至2013年4与3日是正常经营”，而是一再强调腾达公司未按约定安装主烟道严重影响其经营。4、从2013年4月3日起，租赁房屋已由腾达公司实际控制。合同解除后7日内无论杨发权是否搬走物品，腾达公司都有权处置租赁房屋内杨发权的物品并收回房屋，故杨发权不应承担占有使用费和寻租期租金。5、提供符合消防安全的经营环境、开具租金和物业费发票均是腾达公司不可或缺的附属义务，而腾达公司占用出租、阻塞消防通道，以及拒不开具租金和物管费发票构成重大违约。腾达公司一直未向杨发权提供合法准确的租赁房屋面积证明，双方对租赁房屋面积存在重大争议，对合同履行也有影响。
腾达公司答辩称:腾达公司交付房屋时已经具备经营餐饮的条件，杨发权提出的烟道问题不能成为其不缴纳租金的理由。在免租期内对方可以随时接房，不存在因为腾达公司的原因延期交房。腾达公司曾于2013年4月3日对租赁房屋进行清场，由于杨发权的阻挠，有报警记录为证，并未收回房屋。租赁合同已具备解除条件，腾达公司行使合同解除权符合法律规定和合同约定。一审认定事实清楚，适用法律正确。
二审中，腾达公司于2015年5月14日向本院申请撤回从2013年2月7日至2013年3月5日租金、2013年3月6日至2013年3月22日房屋占用费、2012年12月7日至2013年1月22日物管费的诉讼请求。
本院二审经审理查明：杨发权的委托代理人李永国在一审庭审中陈述“从2012年11月28日开业经营到2013年4月3日，是正常经营，2013年4月3日后因为原被告之间的纠纷，2013年4月3日被告的桌椅板凳、餐具、厨具的一部分被原告搬走一部分，经营收到干扰，经营不正常，但是还是在经营，只能经营外卖，到2013年10月左右就没有经营了。2013年11月18日原告将房屋内的物品全部清空，所以就没有再经营了。”“没有办理交接。从2013年4月12日之后，原告就将房屋全部锁了，被告只是从边上的洞进去，炒菜去卖。”二审查明的其余事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人杨发权与被上诉人腾达公司签订的房屋租赁合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，出租人腾达公司交付房屋后，承租人杨发权的主要义务就是按照合同约定支付租金。虽然双方当事人在合同中对主烟道有所约定，但杨发权在接收房屋时并未对烟道问题提出异议，同时，从杨发权委托代理人的陈述“从2012年11月28日开业经营到2013年4月3日是正常经营”看，烟道问题亦未影响杨发权正常使用租赁房屋。而杨发权上诉所称的消防通道问题、租赁面积问题及租赁费、物管费发票问题，也不能成为杨发权拒不支付租金的理由。因此，杨发权认为腾达公司构成重大违约的上诉理由不成立，本院不予采信。虽然双方当事人在合同中约定2012年9月8日至2012年11月7日共2个月为免租期，但由于腾达公司逾期交付房屋，从合同本意理解，免租期也应当自腾达公司向杨发权交付房屋之日即2012年10月23日起算，截至2012年12月22日止。杨发权支付的第一期租金所属期间应为2012年12月23日至2013年3月22日。因双方在合同中约定免租期物业管理费照常收取，故杨发权支付的第一期物业管理费所属期间应为2012年10月23日至2013年1月22日。该租赁合同第13.3条约定“乙方（即杨发权）有下列行为之一的，甲方（即腾达公司）有权解除合同，收回出租房屋：……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达30日的……”，因杨发权逾期30余日未支付物业管理费导致解除合同的条件成就，故腾达公司有权行使合同解除权。一审认定该租赁合同于2013年3月5日解除并无不当。
杨发权上诉认为腾达公司从2013年4月3日起实际控制了租赁房屋，既未举示充分证据证实，也与杨发权委托代理人的一审陈述不符，故本院对该上诉理由不予采信。由于合同解除后杨发权并未将租赁房屋腾空交付腾达公司，而是一直占有至2013年11月18日，故杨发权应当支付从2013年3月23日至2013年11月18日的占有使用费，2013年1月23日至2013年11月18日的物业管理费。前述费用中应扣除杨发权首期付款多支付的1720元。此外，双方在租赁合同中约定：“如因乙方（即杨发权）原因提前解除合同，乙方应补足免租期间的租金，同时应支付3个月寻租期租金。”本案中正是由于杨发权逾期支付相关费用导致腾达公司提前解除合同，一审判决杨发权支付寻租期租金符合合同约定。至于杨发权向腾达公司支付的房屋租赁保证金，杨发权在本案一审中并未提起相应的反诉请求，不属于本案审查范围。鉴于腾达公司自愿放弃2013年2月7日至2013年3月5日的租金、2013年3月6日至2013年3月22日的房屋占用费、2012年12月7日至2013年1月22日的物业管理费，系其在法律允许范围内对自己权利作出的处分，本院予以尊重。根据二审新事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持重庆市渝中区人民法院(2013)中区法民初字第09294号民事判决之第四项和第五项；
二、撤销重庆市渝中区人民法院(2013)中区法民初字第09294号民事判决之第一项、第二项及第三项；
三、重庆腾达投资有限公司与杨发权签订的房屋租赁合同及补充协议于2013年3月5日解除；
四、杨发权于本判决生效之日起十日内支付重庆腾达投资有限公司2013年3月23日至2013年11月18日的房屋占有使用费192984.36元，2013年1月23日至2013年11月18日的物业管理费14043.65元，合计207028.01元，扣除1720元后，实际支付205308.01元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3545元，由上诉人杨发权负担2935元，由被上诉人重庆腾达投资有限公司负担610元；二审案件受理费5838元，由上诉人杨发权负担4670元，由被上诉人重庆腾达投资有限公司负担1168元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 霞
代理审判员 芦明玉
二〇一五年六月三日
书 记 员 谭 锐