上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第474号
原告张滨，男，户籍地山东省，现住上海市。
委托代理人茆晓燕，上海市远东律师事务所律师。
被告曹卉佳，女，住上海市。
委托代理人沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。
第三人李业文，男，住上海市。
原告张滨诉被告曹卉佳房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。为查明事实，本院依法追加李业文作为第三人参与诉讼，并于2015年5月4日、5月13日公开开庭进行了审理。原告张滨及其委托代理人茆晓燕、被告曹卉佳的委托代理人沈浓、第三人李业文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张滨诉称，2014年11月25日，原、被告通过中介签订《上海市房地产买卖合同》一份；2014年11月27日，双方又签订《补充协议》一份，约定，被告将上海市1202室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给原告，房产价格人民币265万元，装修补偿价45万元，合计310万元，双方于2014年12月31日前办理过户手续。因涉讼房屋设有抵押权登记，被告要求原告早于买卖合同约定的付款期限支付房款，以便其清偿抵押权人的债务。原告按照约定分别于2014年11月5日、11月18日、12月12日向被告支付了20万元、180万元、100万元，合计300万元。2014年12月下旬，原告及中介联系被告办理过户手续，被告称原告支付的房款已经用于其他用途，并未偿还抵押权人的债务，抵押登记无法注销。故双方未能按约办理过户手续。2015年1月20日，双方经协商签订了一份《补充协议》，约定被告于2015年2月10日前退还原告合同价款50万元，2015年3月1日前办妥所有抵押权结清材料，双方于2015年3月10日前办理产权过户手续。但被告至今仍未注销抵押权，故原告诉至法院，要求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，将涉讼房屋过户至原告名下；2、被告就其第一次违约赔偿原告2.5万元，返还价款50万元；3、被告就其第二次违约给付原告违约金暂计10,500元（具体以300万元为基数，按日万分之五自2015年3月11日起计算至涉讼房屋实际过户之日止），赔偿原告各项损失暂计30万元（包括装修延期损失、房租、交通费、律师费、财产保全担保孳息。其中装修延期损失10万元；房屋损失按照每月1万元的标准，自2015年3月11日计算至产权实际过户之日；交通费1万元；律师费11万元；担保孳息以1,935,000元为本金，按照年利率5.75%的标准，自2015年4月4日计算至解除保全之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告曹卉佳辩称，同意第一项诉讼请求，第二项、第三项诉讼请求中，违约金存在重复。第三项诉讼请求中原告要求被告承担的赔偿损失责任无法律依据，不是必然产生的损失，不同意支付。对第三项诉讼请求中的违约金计算方式无异议。
第三人李业文述称，原、被告之间的交易有逃税的嫌疑，付款也未按照合同约定进行。如果被告偿还全部借款本息，同意注销抵押权。
经审理查明，2014年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定，甲方向乙方出售涉讼房屋，转让价款265万元，双方于2014年12月31日前办理产权过户手续。补充条款（一）第3条约定，甲方承诺在甲乙双方签订本合同后至乙方取得以其名义的房地产产权证前该房地产产权清晰无瑕疵且无他人主张权利。第4条约定，在甲方办妥注销抵押登记事项后五个工作日内，甲、乙双方共同办理产过户手续。若甲方逾期未交接房产的超过十日，乙方有权解除合同，甲方需支付按照已付款的日万分之三支付十日违约金，并支付总价款20%的赔偿金额。附件三“付款协议”约定，签订合同前，乙方已付定金20万元，为购房款的一部分；2014年11月20日前，乙方应支付135万元；在办理产权过户手续当天，乙方支付105万元；在办理交房手续当天，乙方支付5万元。
2014年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《补充协议》一份，约定，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定价格为265万元，乙方应于签订买卖合同日前支付甲方装修补偿款45万元，由此构成甲方净到手价310万元。交易中产生的税、费及佣金均由乙方承担并支付。若补充协议与买卖合同条款有不一致的，以补充协议为准。甲乙双方未按照合同履行的，即为违约。违约方每逾期一日，应向守约方支付买卖合同总房价款的日万分之三作为违约金；逾期超过十日的，守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该笔违约金按照买卖合同总房价款的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。
2014年11月5日，原告向被告支付了定金20万元，被告出具了收条。2014年11月18日，原告分两次向被告转账支付房款180万元，被告出具了收条。2014年12月12日，原告向被告转账支付房款100万元，被告出具了收条。
后双方未能按期办理产权过户手续。
2015年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《补充协议》一份，约定，1、双方确认于2015年2月10日前甲方退还乙方房款50万元，该部分房款乙方在甲方撤销抵押当日直接付款至抵押权人。2、双方一致确认，因甲方未按约定办理涉讼房屋的抵押权登记注销事宜，致使涉讼房屋无法在原买卖合同约定的2014年12月31日前办理产权过户手续，甲方应赔偿乙方相关损失（包括装修违约金、房租等）共计12.5万元，甲方应支付的赔偿损失款项在乙方尚未支付的房价款（截至本协议签订之日，该款项金额为10万元整）中先行抵扣，剩余部分赔偿款2.5万元甲方则在撤销抵押权当日支付。3、甲方承诺于2015年3月1日之前办妥所有抵押权结清材料，乙方同意将办理产权过户的时间延后。双方确认应于2015年3月10日前办理产权交易过户的事宜。在上述双方约定的截止时间之前，乙方保留依据原买卖合同以及相关法律法规通过诉讼方式主张继续履行合同或解除合同的一切权利。4、若甲方未能按照前述第3条约定履行协议的，即为违约。甲方应当按照乙方已付房款的日万分之五向乙方支付违约金直至实际履行之日，并赔偿乙方因此产生的所有损失（包括但不限于：乙方因甲方延迟履行产生的装修损失、交通费、房租等损失以及乙方为实现合同权利产生的诉讼费、保全担保孳息、律师费等）。甲方若违约，除应按照前款约定向乙方支付违约金外，乙方有权立即单方解除合同。
后原告提起本案诉讼。
另查明，涉讼房屋产权于2012年1月13日登记至被告名下，2014年7月22日，第三人核准登记为涉讼房屋抵押权人，债权数额为200万元，债务履行期限从2014年7月15日至2015年1月14日。
原、被告确认，涉讼房屋于2014年12月13日交付原告使用。
审理中，关于装修延期损失，原告提供《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份及2014年12月4日的收据一份，欲证明原告与案外人上海智人装饰设计工程有限公司签订装修合同，因被告未能按时过户，原告支付的10万元装修款作为违约金被没收。被告对真实性不予认可，并认为不是必然损失，且没有开具发票。
关于房租损失，原告提供《房屋租赁居间合同》一份及收据两份，欲证明原告另行租房并支付了租金。被告对真实性无法确认，并认为涉讼房屋已经交付原告使用，原告另行租房缺乏依据，合同与收据的真实性无法确认。
关于律师费，原告提供《聘请律师合同》一份及发票一份，欲证明原告因本案诉讼聘请律师并支付了律师费11万元。被告认为，对证据真实性无异议，但不属于必然损失，无合同或法律依据。
关于财产保全担保孳息，原告提供代管款单据一份及担保房屋信息一份，欲证明为诉讼保全提供了担保。被告对真实性无异议，但认为担保费用由法院依据判决结果决定，原告要求被告承担保全孳息缺乏法律依据。
对于上述事实的认定在下文一并阐述。
关于原告第一项诉讼请求中的50万元房款，原告同意按照合同约定在涤除抵押权当日支付给第三人。第三人表示，必须收到还款后才能涤除抵押。被告表示，如原告及第三人达成一致意见，被告无异议。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议两份、上海市房地产登记簿信息、收款收据四份、收据两份、转账凭证两份、签购单一份、银行卡客户交易查询单及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，原、被告对于被告收取房款后未能按时涤除抵押权登记，导致未能按约办理过户手续的事实均予以认可。双方的争议焦点在于：被告方的违约责任如何承担。依据合同法的规定，当事人违反合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于继续履行的诉讼请求，双方当事人对此没有异议，本院予以认可，被告应当涤除抵押权之后，办理房屋过户手续。第三人予以配合。关于双方补充协议中有关返还房款的约定，原、被告之间并无免除该笔房款的合意，而是约定由原告向第三人支付该笔退还的房款。但第三人明确表示，需要收到全额欠款本息后才同意涤除抵押权，故在被告先行向第三人偿还借款本息的情况下，该条款不再适用。原告关于返还房款的诉讼请求，与第一项诉讼请求的要求及第三人的要求相悖，本院不予支持。关于迟延履行的违约金，被告对此无异议，本院予以认可。按照双方约定的计算标准，被告每逾期一日办理过户手续，应当以已付房款即300万元为基数，按照日万分之五的标准即每日1,500元的标准计算自2015年3月11日起至产权过户之日的违约金。按照双方买卖合同的约定，解约违约金标准为合同价款的20%，原告并未行使合同解除权，而是主张迟延履行的违约金，在此情况下，应以不超过解约违约金即53万元为宜。关于赔偿损失，《补充协议》在第2条、第4条都有赔偿损失的约定，均涉及装修违约金、房租等项目的损失，且后者包含了前者。原告重复主张，缺乏事实依据。被告已在2014年12月将涉讼房屋实际交付原告使用，原告主张的装修延期损失、房租损失，缺乏事实依据。上述迟延履行的违约金，足以弥补原告方的损失，故原告有关赔偿损失的诉讼请求，本院难以采信。关于尾款，考虑到双方并未按照合同约定的时间、金额付款，为解决双方纠纷，减少讼累，本院认为原告应当在产权过户当日支付给被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告曹卉佳应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市1202室房屋上的抵押权，并协助原告张滨办理将该房屋产权登记至原告张滨名下的过户手续；
二、被告曹卉佳应于本判决生效之日起十日内向原告张滨支付迟延履行的违约金，以人民币300万元为本金，按照日万分之五的标准自2015年3月11日起计算至上述房屋产权登记至原告张滨名下之日止（以人民币53万元为限）；
三、原告张滨应于上述房屋产权过户至原告张滨名下当日向被告曹卉佳支付房款人民币10万元；
四、驳回原告张滨其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币38,284元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币19,142元，由原告张滨负担人民币4,013元，由被告曹卉佳负担人民币15,129元。
保全费人民币5,000元，由原告张滨负担人民币1,048元，由被告曹卉佳负担人民币3,952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年七月十日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。