四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川19民终533号
上诉人（原审原告）：四川省巴中市容邦投资集团有限公司，住所地：四川省巴中市江北龙泉街澜桥嘉洲3栋3层1号。
法定代表人：余武元，董事长。
委托诉讼代理人：吕瑞，男，1985年1月4日出生，汉族，硕士研究生，四川省巴中市容邦投资集团有限公司法务，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）：苏滔，男，1992年5月28日出生，汉族，初中文化，无业，现住四川省巴中市巴州区。
上诉人四川省巴中市容邦投资集团有限公司（以下简称“容邦投资公司”）因与被上诉人苏滔合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人容邦投资公司上诉请求：1.撤销原审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决对事实认定、法律适用有误。1.一审法院认为，双方未能就物业管理费、委托管理费、装修补贴、水费、电费等达成一致意见，且上述费用标准约定在《商品房买卖合同》中，因此双方未能签订《商品房买卖合同》。但是，上诉人所提供的《商品房买卖合同》中仅约定了物业管理费一项内容，且该费用内容实际是由物业服务企业的《前期物业服务合同》所决定，而至于其他费用均约定在被上诉人应与第三方所签订的《委托经营管理协议》中。一审法院在错误认定合同签订主体的情况下，认定“原告单方提供的格式合同及补充协议，硬性要求被告支付……”系错误。2.一审法院认为，《协议书》的性质是预约合同，双方有争议的条款在《协议书》中未作约定，系上诉人单方新增内容，在被上诉人不接受时，便要求解除合同，其行为显属对购房者不公平。但《协议书》既然属于预约合同，必然存在未决条款，需要双方就预约合同中未约定的新增条款进行进一步的磋商。既然是磋商，就应当遵循自愿原则，在双方无法就本约合同条款达成一致的情况下，预约合同在客观上无法继续履行，因此上诉人才按照法律规定解除合同。一审法院认为，上诉人的请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，显然法律适用有误。3.在一审法院已审结的同类案件中，同为投资人的案外人起诉上诉人，要求继续履行《协议书》，一审法院以该《协议书》系预约合同、法院不能强制缔约为由驳回了案外人的诉请；现在上诉人起诉要求解除合同，一审法院又以相反理由驳回了上诉人的诉请。按一审法院的意见，该《协议书》既不能继续履行，又不能解除，那么该《协议书》究竟该如何处理？上诉人认为，一审判决实属不当，应当予以纠正。
被上诉人苏滔答辩认为，之前的协议书约定，签本约合同时，需要同时签订委托经营协议，其与容邦投资公司是商品房买卖关系，而与商管公司是委托经营关系。在未取得商品房所有权之前，其是无法与商管公司进行签约的。另外，在《协议书》中并没有商管公司签字盖章。所以与商管公司有关的条款是无效的。原审认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告容邦投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《协议书》；2.判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：原告“四川省巴中市容邦投资集团有限公司”（全称）原名为“四川省巴中市容邦投资有限公司”（全称）。2015年4月26日，原告容邦投资公司（甲方）与被告苏滔（乙方）签订《协议书》约定：甲方开发建设的“容邦国际”商业项目，乙方自愿对“容邦太平洋购物中心”2层200号商铺进行投资；乙方不参与甲方“容邦国际”项目的经营管理、不承担投资风险，所投资的商铺归乙方所有。第一条、甲方承诺乙方投资的“容邦太平洋购物中心”2层200号商铺按16788元/平方米的包干单价计算乙方应投资的总金额，乙方总投资额为￥428094.00元（大写：肆拾贰万捌仟零玖拾肆元）。乙方所投资商铺享受优惠为￥22459.00元，提前返还交房后第一年租金为￥28394.00元，该商铺实际成交单价为￥14793.76元/平方米，实际总投资额为￥377241.00元。并按以下约定时间如期支付投资款：2015年4月26日前支付投资款壹拾捌万捌仟陆佰贰拾壹元（￥188621.00元）；2015年8月30日前支付投资款玖万肆仟叁佰伍拾伍元（￥94355.00元）；2015年9月30日前支付投资款柒万伍仟肆佰肆拾捌元（￥75448.00元），2017年12月30日前支付投资款壹万捌仟捌佰壹拾柒元（￥18817.00元）。第二条、乙方投资商铺的建筑面积为（25.5）平方米，该面积为甲方暂测面积，最终以房产部门测绘的面积为准并据实结算投资款。第三条、乙方所投资的商铺选择下列第2种方式实现收益。1.乙方自主经营：（1）乙方所投资商铺的经营业种（经营范围）必须符合甲方的业种规划要求（见附件），乙方已充分了解、同意，并遵守“巴中太平洋商业管理有限公司”制定的商场管理制度和物业管理规定。（2）乙方在经营过程中未经“巴中太平洋商业管理有限公司”书面同意，不得擅自改变其经营业种（经营范围）；乙方如需变更经营项目和内容时，必须以书面形式事先向“巴中太平洋商业管理有限公司”提出申请，并得到其书面认可，方可变更经营，否则甲方有权按原价收回该商铺，因此所造成的经济损失及民事责任均由乙方承担。（3）如因整体经营需要，“巴中太平洋商业管理有限公司”对经营业种进行统一规划调整时，乙方必须接受经营业种的调整。（4）具体条款在签订网上备案合同时乙方必须与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋经营管理协议》。2.乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营实现收益：（1）乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营期限为12年，租赁自商铺正式交付使用之日起计算；（2）第一年租金按实际总投资额的7%计算收益，在签订本协议书时，乙方在应交甲方商铺总投资款中抵减；（3）第二、三年租金每年按实际投资总额的7%计算收益；第四、五年租金每年按实际投资总额的8%计算收益，租金在正式计算租期的次年分别逐年支付；（4）第六年至第十二年的租金，按实际租金计算收益，分别逐年支付；（5）乙方所获得的租金收益按国家有关规定缴纳相应税、费。（6）具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时乙方必须同时与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋委托租赁经营协议》。第五条、乙方投资建设商铺的产权证、土地使用权证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲、乙双方各自承担。同时甲方承诺：乙方投资的商铺无论市场房价上涨与否，每平方米均以包干价作为计算该商铺最终投资总额，甲方不得以任何理由调整乙方投资商铺单价。第六条、乙方按约定时间向甲方支付投资款项，未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理。否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿。第七条、乙方若未按约定时间向甲方支付投资款，逾期超过10天的，甲方有权将该商铺另行处置而无需书面通知乙方，且乙方已付投资款的20%甲方不予退还。
协议签订后，被告苏滔于2015年4月26日向原告交付投资款壹拾捌万捌仟陆佰贰拾壹元（￥188621.00元）。
2017年7月4日，原告向被告苏滔发出了催告协商合同的函，要求被告叁日内至原告公司协商合同事宜。同年7月17日，双方在协商时，原告提供书面格式的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋委托租赁经营协议》，要求被告交付水、电费、30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及将被告购买房屋的土地使用权及在建工程抵押给第三方，而未能与被告达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》。
一审同时查明，案涉房屋已竣工。
一审法院认为，2015年4月26日签订的《协议书》是原、被告双方订立《商品房买卖合同》之先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝进行磋商以订本约，都构成对预约合同的违约。本案中，原告容邦投资公司与被告苏滔签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规禁止性规定，对其效力一审法院予以确认。双方签订合同后，被告苏滔按照《协议书》约定的期限履行了付款义务。之后，在签订商品房买卖合同时，原告单方提供的书面格式《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋委托租赁经营协议》，硬性要求被告支付水电费、30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及将被告购买的房屋的土地使用权及在建房屋抵押给第三方。根据双方签订《协议书》对该项未作约定，系原告新增条款，双方应本作公平、诚信的原则进行磋商，但原告在被告不接受该条件时，便要求解除合同，其显属对购房者不公平，由此，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的原因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定的不可归责情形，同时，也不符合约定、法定解除的条件，故，一审法院对于原告以不可归责于双方当事人的事由要求解除合同的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告四川省巴中市容邦投资集团有限公司的诉请；本案诉讼费2100元，由原告四川省巴中市容邦投资集团有限公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，双方当事人于2015年4月26日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律法规的禁止性规定，该协议同时包括案涉商铺的买卖及被上诉人自愿选择委托第三方对外租赁经营的内容。就商铺买卖而言，被上诉人已依约履行了相应义务，不存在因被上诉人违约而应予解除的情形。就被上诉人自愿选择委托第三方对外租赁经营内容而言，涉及到第三方权益，在未经第三方确认及授权的情形下，上诉人对此亦无解除权。现上诉人在未与被上诉人协商一致的情形下，新增费用负担及抵押条款，要求被上诉人支付水电费、30%管理费、每平方1万元的装修费、每平方米45元物管费及将被上诉人所购房屋的土地使用权及在建房抵押给案外人，该新增条款不仅涉及到第三方的权益主张，亦超出《协议书》约定的内容，且违背平等自愿、协商一致的民事活动原则，故上诉人依其新增费用负担及抵押条款被被上诉人拒绝接受为由，要求解除《协议书》的理由不能成立，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，但原审对被上诉人自愿选择委托第三方对外租赁经营的内容，在未经第三方追认及参与诉讼的情形下，直接对该部分的效力予以确认不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变；
二审案件受理费2100元，由上诉人四川省巴中市容邦投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 立
审 判 员 赖 敏
审 判 员 吴 全
二〇一八年六月二十日
法官助理 易阳梅
书 记 员 吴 娟