河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫0105民初2941号
原告ＸＸ军，男，汉族，1985年6月16日出生，住河南省襄城县。
委托代理人彭涛，河南豫和律师事务所律师。
被告胡小亮，男，汉族，1985年10月22日出生，住河南省郑州市管城回族区。
被告刘瑞千，女，汉族，1985年1月29日出生，住郑州市金水区。
二被告共同委托代理人唐浩楠，河南千业律师事务所律师。
二被告共同委托代理人徐桂兰，河南千业律师事务所律师。
第三人郑州伟业房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区文博东路、东风路南3号楼1-2层109号。
法定代表人ＸＸ飞，总经理。
委托代理人徐振，男，汉族，1996年4月11日出生，住河南省宁陵县，系该公司员工。
原告ＸＸ军与被告胡小亮、刘瑞千、第三人郑州伟业房地产经纪有限公司（以下简称伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告ＸＸ军委托代理人彭涛、被告胡小亮及二被告共同委托代理人唐浩楠、徐桂兰、第三人伟业公司委托代理人徐振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年7月28日，原告ＸＸ军与被告刘瑞千（被告胡小亮代理人）经伟业公司居间签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。合同约定原告购买被告胡小亮名下位于郑州市金水区××楼××号房屋，总房款258万元，付款方式为按揭贷款。合同签订当日，原告依约向被告交付购房定金5万元，向第三人支付佣金25800元。合同履行过程中，原告积极履行合同义务，而被告却将涉案房屋另行出售给他人，导致原告利益严重受损。原告多次找被告协商违约事宜，但被告均予以拒绝。现原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除双方所签署的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、被告返还原告定金50000元；3、被告赔偿原告违约金258000元；4、被告赔偿原告所交的中介费25800元；5、由被告承担诉讼费。
二被告辩称，一、涉案合同签订后，被告一直按照合同约定积极履行义务，不存在违约。本案是由于原告原因致使不能实现合同目的，涉案合同已被依法解除。1、合同签订后，被告为了配合原告交易，积极筹措大额资金合计315000元，在合同签订4天后就自行清偿了房屋剩余贷款。并且按照中介公司的通知，积极配合原告办理贷款审批手续，不存在违约。2、原告不具备购房资格根本无法履行合同。根据郑州市最新限购政策，外市户籍购房需要满足在购房前3年内连续缴纳24个月的社保或者个税。双方签订合同后，被告经过了解得知原告根本不符合上述条件，已经构成根本违约。3、原告在与被告签订合同时，银行征信已经存在大量逾期，造成银行贷款无法审批，原告也不同意全款购房，导致合同根本无法履行。4、被告筹措资金解压房屋，但并未及时收到购房款，资金受到严重的损失。原告以及第三人伟业公司一直向被告隐瞒原告的购房资格问题和银行征信问题，导致涉案合同签订40天后，交易仍然没有任何进展，原告也不同意支付全款，被告不可能无止境的等待。迫于无奈，被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，于2017年9月6日依法解除了涉案合同；二、原告严重违约导致合同解除，没有权利索要定金和违约金。原告向被告隐瞒购房资格问题和银行征信问题，三番五次拖延办理相关手续，导致双方合同签订40天后仍无法往下进展，已经严重违约。而被告已经积极履行应当履行的义务，不存在违约情形。在合同目的已经不能实现的情况下，为了维护自己的合法权利，解除合同合法合理。根据合同约定和法律法规，原告没有权利向被告索要定金，更没有权利主张所谓的“违约金”和“损失”。
第三人述称，2017年7月28日签订买卖居间合同，因卖方有贷款需要还，中间解押变更信息房产证在郑州不动产中心做信息变更。2017年8月12日去银行办理贷款手续。2017年9月5日银行通知我ＸＸ军贷款没通过，我马上就通知了ＸＸ军，然后ＸＸ军说可能征信没更新原因，然后说愿意全额购买，过完户再贷款，我和刘瑞千说了，然后她说我们骗她们，说要拿走房本另卖。2017年9月6日，因房本在不动产中心做信息变更，胡小亮本人把房产证拿走，后来我联系胡小亮刘瑞千，说不要再联系他们了，说房子不可能再卖给ＸＸ军，然后交易就停止了。
经审理查明，一、2017年7月28日，原告ＸＸ军（买受方、乙方）与被告胡小亮（出售方、甲方）、第三人（居间方、丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份（合同编号：ZZMJ（2017）01134号）。主要约定：被告胡小亮将坐落于郑州市金水区××楼××号房屋出售给原告ＸＸ军，房屋建筑面积122.65平方米，转让总房款258万元；合同第二条约定以按揭贷款方式支付房款，并载明乙方确认已充分了解银行/公积金贷款政策，并保证自己符合银行贷款公积金贷款条件。甲乙双方于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行/公积金管理中心办理相关贷款手续。乙方不能按照计划贷足或者银行/公积金管理中心不同意贷款申请的，则剩余房款的不足部分，乙方应在银行/公积金管理中心贷款批准或者不批准之日起10个工作日内将剩余房款存入监管账户或交于甲方；第九条约定若因甲方提供的相关房屋产权证明不真实、不完整等，或者甲方将房屋出售给第三人，均为甲方违约，甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金，按照定金双倍赔偿乙方；或乙方有权要求甲方在违约行为发生之日起五个工作日内，按房屋总价款10%的标准向乙方支付违约金；若因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本合同后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。乙方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金，定金归甲方所有。或甲方有权要求乙方在违约行为发生之日起五个工作日内，按房屋总价款10%的标准向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。
二、涉案合同签订后，原告向被告支付购房定金5万元，向第三人伟业公司支付佣金25800元。
三，合同签订后原告办理银行贷款审批期间，原告因个人征信问题导致贷款未通过审批。被告得知原告征信存在问题不能办理按揭贷款手续后，于2017年9月6日将涉案房屋进行出售，并于2017年11月份办理了过户手续。庭审中原告认可其因征信问题导致贷款未通过审批，但主张其根据合同约定可以全款支付房款。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告及第三人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第二条约定以按揭贷款方式支付房款，并载明原告“确认已充分了解银行/公积金贷款政策，并保证自己符合银行贷款公积金贷款条件”。原告作为合同买受方，支付房屋价款系其应承担的主合同义务，其购买涉案房屋前理应确认自身在金融机构具有良好征信，符合按揭贷款条件。本案中，原告签订合同中明确保证自己符合银行贷款条件，但合同履行期间因其自身征信问题导致贷款未通过审批，从而未能按约向被告支付房款，原告应承担涉案房屋不能完成交易的相关后果。合同虽载明原告若不能按照计划贷足或者银行/公积金管理中心不同意贷款申请的，原告应在银行/公积金管理中心贷款批准或者不批准之日起10个工作日内将剩余房款存入监管账户或交于被告，现原告主张其可以全款支付房款，但并未提交证据证明其在贷款未通过审批后与被告协商全款支付，实际具备支付房款258万元的资金能力，故原告以被告违约另行出售涉案房屋为由要求其赔偿违约金及中介费损失，本院不予支持。经审理查明，被告已将涉案房屋出售他人，现涉案房屋买卖合同已不能继续履行，该合同应当予以解除。结合本案双方过错程度、履约情况等因素，原告主张被告返还已付定金5万元，予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告ＸＸ军与被告胡小亮、第三人郑州伟业房地产经纪有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》予以解除；
二、被告胡小亮于本判决生效后十日内返还原告ＸＸ军购房定金5万元；
三、驳回原告ＸＸ军的其他诉讼请求。
案件受理费6307元，由原告ＸＸ军负担5257元，被告胡小亮负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张江勇
人民陪审员 吴庆伟
人民陪审员 崔静平
二〇一八年四月二十日
代理书记员 李冬凯