广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2279号
上诉人（原审原告）：罗烨。
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：燕琰。
上诉人（原审被告）：燕树。
委托代理人：吴传枝，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张长庚。
委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳一方天房地产经纪有限公司。
法定代表人：肖东，总经理。
上诉人罗烨和上诉人燕琰、燕树因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区月亮湾大道与沿湖路交界处XX花园XX房产（涉诉房产）于2010年4月6日登记至燕琰、燕树名下，燕琰占90%的份额，燕树占10%的份额，登记建筑面积84.06平方米，房地产证号：**。
2015年1月18日，在深圳一方天房地产经纪有限公司（以下简称一方公司）的居间下，张长庚与燕琰、燕树签订《二手房买卖合同》，约定：燕琰、燕树向张长庚出售涉诉房产，房产转让成交价为3275000元；张长庚在签署本合同当��向燕琰、燕树支付定金4万元，本合同生效后2日内再支付定金6万元，定金交由双方所约定的第三方监管，张长庚将定金支付给监管方或存入监管账号，视为燕琰、燕树已收讫定金；张长庚以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；张长庚应于2015年4月30日（含当日）之前支付定金、交楼押金之外的首期款89万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉诉房产没有设定抵押，燕琰、燕树保证于签署本合同当日将房地产证原件交予替双方监管定金及交楼押金的第三方；双方同意在定金或首期款中预留2万元作为交楼押金，交予第三方监管；如张长庚未按照本合同约定的期限履行义务，燕琰、燕树有权要求张长庚以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如张长庚逾期履行超过五日的，燕琰、燕树可解除合同并选择要��张长庚支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收张长庚已支付的定金；如燕琰、燕树未按照本合同约定的期限履行义务，张长庚有权要求燕琰、燕树以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如燕琰、燕树逾期履行超过五日的，张长庚可解除合同并选择要求燕琰、燕树支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还张长庚已支付的定金；及其他条款。
2015年1月18日、1月19日，燕琰、燕树分别出具收款收据，载明收到张长庚支付的定金4万元、6万元。各方当事人确认，燕琰、燕树实际收到定金8万元，剩余2万元作为交楼押金托管于一方公司处。
2015年1月18日，罗烨、张长庚与燕琰、燕树签订《主体变更确认书》，约定：各方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为罗烨，��罗烨继续履行《二手房买卖合同》等相关协议项下原买方（张长庚）未履行的义务，原买方（张长庚）对罗烨承担连带保证责任。罗烨、张长庚提交了结婚证复印件，用以证明两人系夫妻关系。庭审中，各方确认上述确认书签订后，买方由张长庚变更为罗烨。
2015年4月9日，中国银行股份有限公司XX支行出具收款收据，载明收到罗烨划来的监管资金885000元，罗烨、张长庚主张因燕琰、燕树不配合办理资金监管，罗烨只能单方划入上述款项以作为监管备用金。2015年4月29日，罗烨向燕琰、燕树发出履约催告函，催告燕琰、燕树于2015年4月30日前配合办理首期款资金监管、继续履行合同，燕琰、燕树确认收到该函。2015年4月30日，燕琰、燕树委托一方公司向张长庚发函，表示因国家3.30新政出台，导致深圳市房价大幅上涨，双方原合同价格显失公平，提出重新商定成���价。2015年5月6日，罗烨、张长庚委托律师向燕琰、燕树发出解约通知函，解除双方签订的《二手房买卖合同》及相关协议，燕琰、燕树确认于2015年5月7日收到通知函。
燕琰、燕树主张，罗烨、张长庚系非深圳户籍家庭，其名下已有一套房产，签订涉诉买卖合同时无购房资格。罗烨、张长庚对此无异议，并表示其签订合同时已告知燕琰、燕树其购买涉诉房产系改善住房，合同约定了较长的首期款付款期限，也是便于罗烨、张长庚出售自有房产以购买涉诉房产。为此，罗烨、张长庚提交了一份张长庚与案外人签订的房地产买卖合同，拟证明其已出售自有房产。一方公司对罗烨、张长庚的陈述予以确认。罗烨、张长庚另确认，其已另行购买了一套房产。
罗烨、张长庚提交了房地产估价报告，拟以此证明以2015年6月21日为评估时点，涉诉房产价值4623300��。
一审庭审中，原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向燕琰、燕树释明，燕琰、燕树申请法院调整罗烨、张长庚诉请的违约金。
罗烨、张长庚的诉讼请求：1、燕琰、燕树返还罗烨、张长庚定金10万元；2、燕琰、燕树支付罗烨、张长庚违约金65.5万元；3、燕琰、燕树赔偿罗烨、张长庚购房损失34.5万元（房屋升值与违约金的差额）；4、燕琰、燕树承担诉讼费。
原审法院认为：张长庚与燕琰、燕树签订的《二手房买卖合同》，罗烨、张长庚与燕琰、燕树签订的《主体变更确认书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当依约履行义务。《主体变更确认书》系燕琰、燕树自愿签订，同意买方变更为罗烨，《二手房买卖合同》的权利义务概括转让至罗烨，且燕琰、燕树庭审中亦确认罗烨系变更后的买方，故燕琰、燕树主张因罗烨、张长庚未能证明其夫妻关系及购房资格，燕琰、燕树对其购房意愿产生怀疑，且不清楚真正的买方系张长庚还是罗烨，故而未继续履行合同，理据不足；燕琰、燕树向张长庚提出因房价上涨，双方交易价格显失公平，应重新商议价格的行为亦与其上述主张相悖，故原审法院对其上述抗辩意见不予采纳。燕琰、燕树拒绝配合办理首期款的资金监管，致使合同无法继续履行，构成违约。燕琰、燕树主张罗烨划入银行的885000元与双方约定的首期款89万元不一致，因燕琰、燕树未配合签订资金监管协议，双方并未完成首期款的资金监管，罗烨单方划款，即使与合同约定的首期款金额不一致，亦不能视作违约，燕琰、燕树的主张不能成立。燕琰、燕树违约，罗烨有权解除合同，《��手房买卖合同》于罗烨解除合同的意思表示到达燕琰、燕树即《解约通知函》送达燕琰、燕树之日（2015年5月7日）解除。合同解除后，燕琰、燕树应向罗烨返还定金10万元并承担违约责任。燕琰、燕树请求调整罗烨诉请的违约金，根据双方的履约情况、过错程度，原审法院酌情判令燕琰、燕树支付罗烨违约金40万元。罗烨请求燕琰、燕树赔偿房屋升值与违约金的差额损失，此非燕琰、燕树订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原审法院对此不予支持。罗烨、张长庚、燕琰、燕树均确认经《主体变更确认书》，买方已由张长庚变更为罗烨，根据合同相对性，原审法院对张长庚提出的诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十��条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、燕琰、燕树于判决生效之日起十日内返还罗烨定金10万元，其中2万元托管于深圳一方天房地产经纪有限公司处，由深圳一方天房地产经纪有限公司直接向罗烨支付；二、燕琰、燕树于判决生效之日起十日内赔偿罗烨违约金40万元；三、驳回罗烨的其他诉讼请求；四、驳回张长庚的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14700元、保全费5000元，合计19700元，由罗烨、张长庚负担10745元，由燕琰、燕树负担8955元。
罗烨不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判燕��、燕树支付罗烨购房违约金65.5万元；2、燕琰、燕树承担本案全部诉讼费、保全费用。事实与理由：一审法院在燕琰、燕树恶意违约且并未举证的情况下调低违约金属于适用法律错误，依法应予以纠正。1、燕琰、燕树作为恶意违约方无权要求调低违约金。燕琰、燕树故意违约表现在以下几个方面：1、因房价暴涨，燕琰、燕树向罗烨发函以情事变更为由要求加价、拒不履行原合同。经罗烨及一方公司多次催告，拒不配合罗烨办理首期款监管手续；2、在要求罗烨加价不遂时，又以罗烨未提供罗烨张长庚的关系证明、交房时间未达成一致等理由拖延办理首期款监管，并在与罗烨的短信沟通时无理要求迟延交房，后又明确表示拒绝交易。以上种种行为均属毫无诚信可言的恶意违约，其无权要求调低违约金。2、即便燕琰、燕树有权要求调低违约金，其亦应对违约金过高承担举证责任。在燕琰、燕树举证不能时，一审法院不应调整违约金。3、事实上，罗烨与燕琰、燕树约定的违约金，并不足以弥补罗烨的损失。双方签订合同之后，涉案房屋升值幅度高达41%，且罗烨为履行合同卖出自有唯一住房，后因燕琰、燕树的违约无奈增加120万另行购买同等面积房屋，罗烨的损失并不是合同约定的20%所能弥补的。综上，请求二审法院查明事实，予以纠正，依法支持罗烨前述上诉请求。
燕琰、燕树不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决一、二项；二、判令燕琰、燕树无须向罗烨返还10万元定金；三、判令燕琰、燕树无须向罗烨赔偿40万元违约金；四、罗烨、张长庚连带承担本案诉讼费。事实与理由：一、罗烨及一方公司在与燕琰、燕树买卖房产的整个交易过程中，串通恶意隐瞒罗烨不符合购房条件事实，导致燕��、燕树失去对燕琰、燕树利益有根本性影响的选择权，罗烨存在重大过错。1、罗烨存在恶意隐瞒其不符合购房条件事实。罗烨在签订《二手房买卖合同》前至罗烨函告燕琰、燕树解约期间，罗烨一直恶意隐瞒了罗烨名下有一套房产，其不具有购房资格这一事实。而作为罗烨的委托方即一方公司也与之串通，未告知燕琰、燕树。燕琰、燕树也是在诉讼过程中，结合各种线索才得知罗烨在签订买卖合同时至2014年4月28日期间根本不符购房资格。2、燕琰、燕树不知晓罗烨不符合购房条件，也未被告知。尽管在一审庭审中，罗烨及一方公司均称已经在签订合同时告知燕琰、燕树，但均无直接的证据予以证明。3、罗烨恶意隐瞒其不符购房条件事实，对燕琰、燕树利益有重大影响，罗烨存在重大过错。一方公司也未如实告知购房资格情况，这导致燕琰、燕树失去两次对燕琰、��树利益有重大影响的选择机会。第一次选择权存在于签订合同时，燕琰、燕树可以选择是否签约。罗烨的恶意隐瞒，导致了燕琰、燕树承担等待的义务和等待过程中可能产生的风险及利益损失，燕琰、燕树有合理理由担忧罗烨最终无法继续履行合同。第二次选择权存在履行过程中，如果在履行过程中，罗烨告知其不具备购房条件或燕琰、燕树知晓罗烨不具备购房条件，燕琰、燕树完全可以自由选择是否继续履行合同还是解除双方之间的《二手房买卖合同》。国家3.30新政策出台后，房价开始上涨，上涨幅度也比较大、快。在这一情况下，燕琰、燕树完全可以通过合法方式，以罗烨不符合购房条件为由，合理、合法解除双方之间的买卖合同而不负违约责任并同时获益，也不至于到如今被一审法院判决燕琰、燕树违约且承担巨额违约金的境地。二、燕琰、燕树在履约过��中未根本性违约，违约严重程度较小。1、2015年4月7日未能资金监管，燕琰、燕树过错较小。（1）罗烨第一次通知燕琰、燕树办理资金监管的时间是2015年4月7日，燕琰、燕树对此表示同意，并未拒绝，但希望与罗烨协商交房时间延至8月份。但罗烨拒绝协商，未考虑燕琰、燕树对罗烨存有恻隐之心才与罗烨签订了约定长达几个月才能办理资金监管的买卖合同。燕琰、燕树将该请求告知一方公司，一方公司也同意组织三方于4月12日进行协商，鉴于双方合同约定最终资金监管时间是在2015年4月30日之前，因此燕琰、燕树也明确告知协商后办理资金监管手续，因此，燕琰、燕树当日没有办理资金监管事出有因，并未拒绝办理资金监管，未有根本性违约。（2）4月7日罗烨转款至中国银行股份有限公司深圳XX支行系单方划款行为，不符合资金监管程序，不属于资金监管范畴。2、2015年4月30日未能资金监管，燕琰、燕树与罗烨存在同等过错。燕琰、燕树在2015年4月30日上午，确实至指定银行，行为已经显示燕琰、燕树是准备做资金监管的，并非拒绝配合资金监管，但由于罗烨让燕琰、燕树产生合理怀疑而未能签署资金监管协议。理由如下：（1）燕琰、燕树收到的罗烨发出的履约催告函中是告知张长庚在银行办理了资金监管手续，而一方公司告知是罗烨办理了资金监管手续，当日燕琰、燕树到达指定银行后发现办理监管手续的为罗烨，存在混乱。燕琰、燕树是与张长庚签订了买卖合同，但在一方公司的诱骗下，签订了两份不同的主体变更合同并称可能不需使用。鉴于燕琰、燕树买房过程中一直是与张长庚进行，罗烨并未参与，且张长庚一直未提供其与罗烨之间的婚姻关系，也未出示罗烨的授权委托，鉴于资金监管是罗烨办理，这情况导致燕琰、燕树担忧合同最终的有效进而未当日办理资金监管，并要求一方公司联系张长庚予以解释并办理资金监管。从这点而言，燕琰、燕树在4月30日未办理资金监管，罗烨存在一定的过错责任。（2）资金监管手续需签订资金监管合同，但中国银行股份有限公司深圳XX支行违规操作，在未有罗烨与燕琰、燕树同时签名的情况下，单方为罗烨做资金监管不符合银行规定，燕琰、燕树有一定理由怀疑银行操作的合法性，因此未办理资金监管具有合理性。罗烨与银行的操作方式存在一定过错。（3）罗烨划入银行的885000元首期款与《二手房买卖合同》约定的89万元不符。罗烨所谓的备用金解释不符合资金监管常态，尽管只有5000元的差距，但仍然不符合双方之间签订的《二手房买卖合同》，罗烨存在违约情形，燕琰、燕树有合理理由当场拒绝办理资金监管手续。（4）罗烨的身份证复��件在签订主体变更之时，并未提供给燕琰、燕树，至4月30日至监管银行，燕琰、燕树才看到，知道其为外地户籍，同时鉴于罗烨4月27日告知其刚卖了原房产，燕琰、燕树最终知晓原来罗烨在签订《二手房买卖合同》当时并不符合购房条件，也才知晓《二手房买卖合同》签订之初罗烨要求长达四个月的时间来办理首期款监管的原因。燕琰、燕树当场认为其受到欺骗，很气愤，且金额又不符合约定，最终当天上午没有做资金监管，发函要求对方重新协商价格事宜也是情有可原的。（5）罗烨在4月28日后才符合购房资格，即使双方在4月30日办理完毕资金监管手续，罗烨申请贷款成功期限至少一个多月，从这方面而言，燕琰、燕树因房产迟迟未能办理过户，存在未能及时到收到房款的风险，罗烨也存在一定过错，因此，燕琰、燕树当时由于气愤，未能当场办理资金监管而要��协商，罗烨存在一定过错。三、双方买卖合同最终未能继续履行，罗烨系根本违约方。1、燕琰、燕树提供的2015年5月2日期间的录音内容显示，燕琰、燕树一直愿意与罗烨继续履行合同，也委托一方公司与罗烨沟通继续履行合同。但罗烨最终拒绝，最终罗烨函告解约。而解约的根本性原因是罗烨已经再与他人签订了房屋买卖合同。2、燕琰、燕树在一方公司诱骗之下签订了两份主体变更合同，在诉讼中才明白罗烨一直存在恶意，张长庚明知其有一套房产，签订两份主体变更资料目的在于，如果张长庚不卖其房产，则选择办理假离婚（在一审法庭中公然宣称），办理登记在罗烨名下，如果卖了则登记自己名下或夫妻双方名下。罗烨此种行为，违背诚实信用原则，。综上，一审判决认定燕琰、燕树存在单方违约且承担违约责任没有事实及法律依据，恳请二审法院依法改判���驳回罗烨所有诉求。
二审审理过程中，燕琰、燕树补充上诉理由如下：2015年1月28日，燕琰、燕树与张长庚双方签订了二手房买卖合同，但是同时又签订了主体变更确认书，由罗烨继续履行二手房买卖合同及相关协议中的张长庚未履行的义务。但是在2015年1月19日，有一笔定金60000元仍然是由张长庚而非罗烨缴纳，但是张长庚到一审中从未出具过双方系夫妻关系的证据，一直是张长庚与我方进行接洽，这导致了我方认为实际的买方一直是张长庚。在2015年4月30日，我方看到资金监管人是罗烨，同时收到张长庚发来的函，告知其做了资金监管，鉴于张长庚的此后行为以及收到的函，认为买方并不是罗烨，同时该资金监管金额也并不符合双方签订的相关协议，因此我方在4月30日到对方所说的银行做资金监管时，并未签订相关协议，我方认为罗烨方存在重大过错。���们并非是违约，不想签订协议或不想履行合同，相反在5月2日，我方通过电话方式告知第三方要求张长庚继续履行合同，但在5月6日收到罗烨的解约函。
罗烨、张长庚针对燕琰、燕树的上诉答辩意见如下：一、答辩人并无违约事实。1、罗烨与张长庚是夫妻关系，主体变更为罗烨是买卖双方的意思表示，无论由哪一方接洽并不影响合同的履行。2、答辩人在签约后，按合同约定支付了购房定金，首期款监管日期双方约定为4月30日。答辩人于4月7日已提前监管首期款。并在4月30日前书面催告卖方监管，已全面履行合同义务。3、答辩人提前转入监管账户的账号是由银行确认，答辩人已支付了首期款的主要款项，具体监管金额只差5000元。二、卖方行为已构成根本违约。1、在一审时，卖方提交的双方往来短信以已确认在4月30日前卖方已表示拒绝出售房产。2、因卖方拒绝配合监管首期款，答辩人于4月28日书面通知卖方监管首期款，卖方在收函后不仅仍拒绝履行合同义务，还以价格上涨构成情势变更为由要求加价交易，行为亦构成违约。3、一审时卖方提交的证据《通话录音》也证明卖方无视已将买方主体变更为罗烨的事实，拒绝将涉案房产出售给罗烨，行为已构成根本违约。4、合同约定定金支付至监管账号，亦视为卖方本身已收讫定金，卖方应向买方出示定金收讫。本案中定金2万元由一方公司监管，在买方支付定金后，卖方出具定金收据符合合同约定。卖方在出具定金收据后无理要求收回定金收据，无合同约定，也属于违约。三、1、因卖方违约导致答辩人的损失远不止合同约定的违约金金额，答辩人为购买涉案房产以175万元的价格出售了同小区小户型单位，该单位在答辩人提起诉讼期间，价格也上涨至240万元，答辩人为购买涉案房产出售自我房产损失已达65万元。2、答辩人购买涉案房产的价格为327.5万元，经答辩人委托评估公司评估，在诉讼期间涉案房产市场价格463.2万元。因卖方违约导致答辩人未能构成涉案房产差价损失达134.8万元。3、涉案房产位于3.30新政后房价涨幅最大的前海区域，因卖方违约，导致答辩人换房的差价损失近200万元，还不包括答辩人因此支付的律师费、保全担保费、交通费、误工费等。综上，本案中答辩人损失已远超过合同约定违约金金额，答辩人认为卖方无权要求调整违约金。且本案属于因房价上涨导致卖方故意违约，卖方亦无权要求调整违约金。
燕琰、燕树对于罗烨上诉的答辩意见以其上诉意见为准。同时补充：罗烨、张长庚提到4月27日我方通过短信告知不再交易。房屋升值是双方当时签订合同时不能预见的，不应支持差价。
张长庚对于燕琰、燕树的上诉答辩意见与罗烨答辩意见一致。同意罗烨的上诉意见。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，张长庚确认其在履行合同期间的付款行为是代罗烨支付有关合同约定的款项。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉理由，本案的争议焦点为：1、涉案合同的买方主体是谁；2、合同无法履行是哪方的责任；3、一审确定的违约金额是否适当。
关于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人在签订合同当天即签订了《主体变更确认书》，将买方主体变更为罗烨，虽然张长庚之后也有交款等行为，但张长庚明确表示是替罗烨付款，且燕琰、燕树收到款项后也没有提出异议，因此，本案的买方主体应为罗烨。
关于第二个争议焦点，本院认为，虽然罗烨不是深圳户籍，按照规定限购第二套住房，但该限购政策也只是在交易双方办理过户手续时才对罗烨产生约束力，即不能办理第二套住房的过户手续。在双方交易过程中，该情况不会阻碍交易的进行。从本案的实际情况看，交易不能进行的原因也是燕琰、燕树反价引起的，罗烨是否具备购房资格并不是本案交易不能进行的根本原因。原审认定燕琰、燕树违约正确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，由于本案交易并没有进行到贷款过户环节，原审根据本案交易的实际履行情况酌定燕琰、燕树支付40万元违约金并无不当，本院对此予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。双方的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计19825元，由罗烨负担5125元，燕琰、燕树负担14700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陈艳华（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原���决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。