广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤18民终3265号
上诉人(原审被告)：胡水连，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈彩霞，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。
原审第三人：清远市清城区万盛房屋咨询服务部，住所地:清远市清城区。
经营者：李北水。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地:清远市清城沿江一路。
负责人：郭建科。
委托代理人：刘伟标，该支行员工。
委托代理人：何美颜，该支行员工。
上诉人胡水连因与被上诉人陈彩霞、原审第三人清远市清城区万盛房屋咨询服务部（以下简称万盛服务部）、中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称邮政银行城区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
胡水连上诉称：1、撤销一审判决，改判驳回陈彩霞的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈彩霞负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定双方因税费问题签订一份退件协议书并交给清远房产交易中心收执与事实不符，双方因交易需要，在办理过户登记时，已换成规范的标准合同，税务机关已出具纳税清单，只是陈彩霞认为税费过高而不愿意交税，并不是双方对税费发生争议。2、一审法院认定退件协议书并非取消《房屋买卖合同》没有事实证明，因办理过户登记需要，2017年1月25日签订的《房屋买卖合同》已于2017年3月8日换成了标准合同，退件协议书约定明确取消了买卖交易，说明《房屋买卖合同》已取消，双方再没有重新签订房屋买卖合同。3、一审判决认定万盛服务部书面陈述内容与第一次庭审时陈述内容不一致，判决书所述的书面陈述其实是万盛服务部后来出具的《情况说明》，该说明与一审庭审笔录不一致，应以第一次庭审时第三人确认的事实为准。二、一审判决程序不当。1、涉案房屋是胡水连与丈夫罗X灵的共同财产，罗X灵于2016年6月18日因病死亡，胡水连与罗X灵的两个儿子罗X康、罗X燊已向一审法院申请参加诉讼，但法院没有通知其参加诉讼，虽然涉案房屋仅登记在胡水连一人名下，但属于夫妻共同财产，罗X康、罗X燊以第三人身份参加诉讼符合法律规定。2、一审判决在陈彩霞没有申请调查取证的情况下，却向清远房产交易中心调查取证，明显偏向陈彩霞，有失公平。3、《附加条件》是陈彩霞提供的证据，其不能提供原件，故未予质证，一审判决将未经质证且没有原件的《附加条件》作为认定案件事实的依据属于程序错误。三、一审判决适用法律错误。在取消交易后，一审法院以没有法律效力的《附加条件》作为判决继续履行合同的依据属于依据不足。综上所述，一审判决认定事实错误，程序不当，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。
陈彩霞书面答辩称：一、陈彩霞与胡水连、万盛服务部之间签订的《房屋买卖合同》依法有效，各方当事人均未解除合同，应按合同约定履行相应权利义务。万盛服务部已经质证《附加条件》，其认为该《附加条件》是各方当事人真实意思表示，不存在合同无效的情形，该《附加条件》证明房屋买卖合同并未解除，只是另行约定办理过户时间，胡水连在一审答辩状中已承认其签订了《附加条件》，仅认为其无效。二、由于无法取得清远房产交易中心对《退件协议书》的书面解释与答复，陈彩霞于2017年8月8日向一审法院提交书面申请，请求一审法院调查取证，一审法院采纳了陈彩霞的申请，向清远房产交易中心核实《退件协议书》的内容，胡水连称一审法院违反程序没有事实依据。三、结合陈彩霞一审期间提交的所有证据，包括微信聊天记录、通话录音等，该证据已形成证据链，证明陈彩霞与胡水连没有解除《房屋买卖合同》。四、涉案房屋登记在胡水连名下，属于单独占有，陈彩霞完全有理由相信胡水连可以处分涉案房屋，根据善意取得规定，陈彩霞可以依据《房屋买卖合同》享有合同权利，并按照合同法的规定要求胡水连继续履行合同。五、胡水连拒绝履行合同真正的原因是清远房价飙升，涉案房屋的继承问题属于内部问题，与陈彩霞无关。一审法院在庭审过程中已向胡水连释明，涉及第三人的继承问题属于另案法律关系，建议另案处理，不同意案外人罗X康、罗X燊作为第三人加入本案诉讼。因此，一审法院不存在程序违法的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
万盛服务部陈述称：根据现有的房屋过户流程规定，房屋过户顺序大致如下：第一，合同双方当事人到场备案；第二，到二楼申报税款；第三，到税务机关缴纳税款；第四，到一楼登记。胡水连在申报税款时就停止履行合同，当时提出延迟至2017年5月4日再过户，双方均同意，并没有取消交易，合同依然有效。
邮政银行城区支行陈述称：没有意见。
陈彩霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈彩霞、胡水连双方继续履行合同；2、判令陈彩霞、胡水连双方立即办理房屋过户手续，胡水连立即向陈彩霞交付房屋；3、本案的诉讼费用由胡水连承担。
一审法院认定事实如下：2017年1月25日，陈彩霞（买方）、胡水连（卖方）、第三人万盛服务部（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：“买卖双方就买卖位于清远市清城区××大道××号XX郦都X座X层X号房屋的买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为73.63平方米，买卖双方同意该物业总楼价为350000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方负担，该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。定金20000元买方须在2017年1月25日支付给卖方，首期楼款105000元（含定金）买方于办理过户递件成功当天通过银行转账支付给卖方。楼价余款245000元为贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费5000元，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费7000元。合同三方同意向上述物业之所在地法院提起诉讼途径解决本合同之任何争议纠纷。本合同经三方签字或盖章后生效……。”合同签订后，陈彩霞当即向胡水连支付了定金20000元。
同年2月15日，陈彩霞、胡水连双方就涉案房屋买卖到邮政银行城区支行申请办理个人房屋按揭贷款业务。
同年3月8日，陈彩霞、胡水连双方到清远房产交易中心办理房屋产权过户手续，清远房产交易中心出具一份房屋交易告知书，该书明确转让方为胡水连、受让方为陈彩霞，交易房屋坐落于清远市清城区××大道××号X郦都X座X层X号。但当天，因税费问题，陈彩霞、胡水连双方签订一份“退件协议书”并交给清远房产交易中心收执，该书载明：“双方因为资金周转问题，现经协商一致，自愿取消房屋（清远市清城区××大道××号XX郦都X座X层X号，产权人胡水连，产权证号01××51，收件编号44XXX）的买卖交易”。对该退件协议书，一审法院经向清远房产交易中心核查，确认退件协议书是该中心为方便迅速办理退件而制定的一个格式版本，取消的仅是该编号的交易备案手续，并非取消所签订的《房屋买卖合同》。
同年3月9日，陈彩霞、胡水连及第三人万盛服务部签订一份《附加条件》，约定于2017年5月4日办理房产过户手续。
同年4月22日，陈彩霞、胡水连的微信聊天记录显示，胡水连向陈彩霞作出不出卖房屋的意思表示。
同年5月17日，邮政银行城区支行向陈彩霞出具个人房屋贷款审批通知书，决定给予陈彩霞240000元的贷款金额。
涉案房屋登记的权属人为胡水连（房地产权证号01××51），登记时间为2015年4月23日，共有情况为单独占有。涉案房屋无抵押情况，现尚是毛坯房，于2017年5月16日因本案陈彩霞申请财产保全而被本院查封。陈彩霞为证明其能一次性支付本案购房款余款330000元，已将该款交至了一审法院。
一审法院认为：陈彩霞、胡水连签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。
本案的焦点在于陈彩霞、胡水连之间的买卖关系是否已取消、合同能否继续履行。陈彩霞已依约支付了定金，胡水连亦配合了陈彩霞到邮政银行城区支行申请办理房屋按揭贷款，双方在2017年3月8日办理房屋产权过户向清远房产交易中心递交相关资料后，因税费问题双方按清远房产交易中心提供的退件协议书样式签订一份退件协议书并交清远房产交易中心收执，而根据调查可知，签订退件协议书的目的是取消此次交易备案手续，而并不应认定为陈彩霞、胡水连取消房屋交易或解除《房屋买卖合同》，且双方在此后的3月9日已通过签订附加条件的方式约定于5月4日再次办理房屋过户手续，为此，应予认定陈彩霞、胡水连之间的买卖关系并无取消，双方签订的《房屋买卖合同》应予继续履行。现胡水连已明确作出不出卖房屋的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不继续履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈彩霞作为合同的守约方，有权要求胡水连采取继续履行合同的方式承担违约责任。鉴于陈彩霞已将购房款余款交至一审法院，涉案房屋亦并不存在导致不能实际履行的情形，为维护交易秩序稳定及诚实信用原则，对陈彩霞要求胡水连继续履行合同、协助办理涉案房屋过户手续及交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，作出判决：一、陈彩霞与胡水连及第三人清远清城区万盛房屋咨询服务部于2017年1月25日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、限胡水连于一审判决生效之日起10日内协助陈彩霞办理位于清远市清城区××大道××号XX郦都X座X层X号房屋的产权转移登记手续；三、限胡水连于协助办理产权转移登记手续完成之日起5日内将位于清远市清城区××大道××号XX郦都X座X层X号房屋交付给陈彩霞。案件受理费6550元，保全费2270元，合共8820元，由胡水连负担。
二审期间，双方当事人均没有提供证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：涉案《房屋买卖合同》是否应继续履行。
根据胡水连的上诉意见，其主要理由是：一、《附加条件》由陈彩霞提供，因其未能提供原件，未予质证，不应作为认定案件事实的依据。二、胡水连与陈彩霞已签订《退件协议书》取消了涉案房屋的交易，即《房屋买卖合同》已经双方协商解除。三、案外人罗X康、罗X燊向一审法院申请作为案件第三人参加诉讼，但一审法院未通知其参加诉讼。
关于胡水连的第一个上诉理由，《附加条件》是否能作为认定本案事实依据的问题。在一审法院第一次庭审过程中，万盛服务部陈述该《附加条件》的原件在其处，胡水连对该原件存放主体未提出异议，在第二次庭审时，万盛服务部陈述经询问业务员得知该《附加条件》的原件保存在胡水连处，因此未能向法院提交。由此可知，万盛服务部与胡水连均对《附加条件》的原件不在陈彩霞处没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复印品、照片、副本、节录本。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条：“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”的规定，由于未能提交《附加条件》原件不能归责于陈彩霞的过错，在该原件遗失或者在他人控制下导致未能提交原件，本院应结合案件的其他证据及具体情况认定该《附加条件》能否作为认定本案事实的依据。胡水连认为该《附加条件》为复印件，不予质证，视为其放弃相应质证的权利，其应承担相应的不利后果，但并不影响本院对该项证据的审查。结合微信聊天记录截图、电话录音、万盛服务部的陈述及一审法院在清远房产交易中心作出的《调查笔录》，本院确信《附加条件》所待证的事实具有高度可能性，本院对《附加条件》予以采纳，一审法院采纳《附加条件》作为认定本案事实的依据并无不妥。
关于胡水连第二个上诉理由，《房屋买卖合同》是否已经双方协商解除的问题。胡水连认为其与陈彩霞签订的《退件协议书》已取消了涉案房屋的交易，但根据清远房产交易中心的工作人员陈述，《退件协议书》是由其单位为了方便取消交易备案而制定的格式版本，其让交易双方填写该协议书目的仅为了快速处理行政事务，并非行政干预合同当事人的房屋交易。本院认为，《退件协议书》的填写具有一定强制性，因取消本次交易备案须遵循相应的规章制度，对于交易双方而言，其不具有选择其他格式版本的可能性，合同双方当事人取消本次备案程序，并不必然推定其取消房屋的交易，《退件协议书》记载的内容并非合同双方当事人的真实意思表示，其属于合同双方当事人为配合行政机关取消备案的真意保留，因此，《房屋买卖合同》并未经双方协商解除，合同当事人应按照该合同约定继续履行相应义务。
关于胡水连的第三个上诉理由，案外人罗X康、罗X燊是否必须作为本案第三人参加诉讼。首先，案外人罗X康、罗X燊请求确认合同效力的请求权是基于继承法律关系取得房屋所有权后恢复物权圆满状态的物权请求权，但由于房屋所有权的分割属于继承纠纷，是另案法律关系，应当另案处理，本案不宜以同意罗X康、罗X燊作为本案第三人的方式间接确认其对涉案房屋享有相应所有权的事实。其次，根据物权公示公信原则，房屋登记的状态为胡水连单独占有，陈彩霞有充足的理由相信胡水连为有权处分人而寄予信赖，胡水连的行为是否属于无权处分不影响房屋买卖合同的效力，案外人罗X康、罗X燊是否参加本案诉讼，均不影响《房屋买卖合同》的效力，因此一审法院不同意案外人罗X康、罗X燊作为本案第三人参加诉讼并无不妥。
综上所述，胡水连的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由胡水连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十二月二十日
法官助理 李衍君
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。