贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终287号
上诉人（原审被告）:贵州省桐梓县光华化肥有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇工农街农场。
法定代表人：翁光培，系该公司经理。
委托诉讼代理人：凤缪斯，系该公司职工。
上诉人（原审原告）:张胤祥，男，1932年5月15日生，汉族。
委托诉讼代理人：唐亮坤，桐梓县法律援助中心法律工作者。
委托诉讼代理人：张智华，男，1963年5月11日出生，汉族。系张胤祥之子。
上诉人贵州省桐梓县光华化肥有限公司（以下简称“光华化肥公司”）因与上诉人张胤祥合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
光华化肥公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判并由对方承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。双方签订的《商议书》系效力待定的，第一，对方当事人并没有旧房的产权，而一审法院并没有查明张胤祥是否具有所有权；第二，我方将原物资公司职工住房买下并交给宏兴房开开发，而不是对方将其交给房开公司开发；第三，张胤祥对开发后的房屋并没有处置权，而是开发公司对其享有处置权，因此该商议书属于效力待定的协议，应当由宏兴房地产开发有限公司追认后方有效。
张胤祥上诉请求：1、判令光华化肥公司将娄山关镇虎峰社区关山坡鑫磬花园小区1号楼E壹户型二楼118.8㎡和六楼80.8㎡两套房按照4000元/㎡赔偿我方800000元；2、光华化肥公司应当向我支付临时安置补助费111000元；3、判令光华化肥公司告赔偿违约金5万元。事实及理由：1、旧房所处的位置现房价均价为4000元/㎡，一审按3800元/㎡计算不当。2、过渡费用，根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定，我县是按每月每平8元计算，以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定，应按250㎡计算。因此，过渡费应为111000元。3、光华化肥公司已造成上诉人全家寝食难安的重大损害，应承担违约金50000元。
张胤祥向一审法院起诉请求：1、判令光华化肥公司将娄山镇虎峰社区关山坡鑫磬花园小区1号楼E壹户型二楼118.8㎡和六楼80.8㎡两套房交付张胤祥（庭审中变更为：光华化肥公司赔偿相应损失）；2、光华化肥公司向张胤祥支付临时安置费60000元。
一审法院认定事实：张胤祥系桐梓县物资供应公司退休职工，一直居住在桐梓县物资供应公司的职工住房内。2012年1月20日，张胤祥与被告签订《解决住房困难的商议书》，约定：1、根据张胤祥要求光华化肥公司同意解决给张胤祥200㎡的住房两套（二楼一套为120㎡，六楼一套为80㎡）；2、张胤祥在原物资公司职工住房楼面上搭建的房屋86㎡，光华化肥公司同意按3万元残值抵作房价；3、张胤祥多年来患大病的药费发票2.7万元，光华化肥公司同意帮助找有关部门解决后，全部抵作房价；4、光华化肥公司同意张胤祥付房价4万元，如超过5㎡外的部份按600元/㎡的成本价计付，其款与房屋同时交付，三年内交房产证；5、光华化肥公司同意解决张胤祥12000元自租房屋，另解决搬家费500元，交房时间24个月，逾期按规定另计补贴；6、张胤祥应在本合同签字后次日内必须腾出现住房交给光华化肥公司，光华化肥公司应在本合同签字生效后24个月内将商议房交付张胤祥。商议房位于1号楼E壹户型贰楼118.8㎡、六楼80.8㎡。协议后张胤祥将职工住房交付光华化肥公司告，光华化肥公司又交由桐梓县宏兴房地产开发有限公司进行开发，开发后建成了桐梓县娄山关镇鑫馨花园小区，但将张胤祥与光华化肥公司约定的1号楼E壹户型二楼118.8㎡和六楼80.8㎡两套房屋卖给他人，并已实际交付居住。双方多次协商解决未果，张胤祥即以上述请求诉至法院，要求依法判决。
一审法院认为，双方争议的焦点为：1、双方签订的《解决住房困难的商议书》是有效合同还是效力待定合同；2、光华化肥公司是否违约及应否承担违约责任。
关于双方签订的《解决住房困难的商议书》是有效合同还是效力待定合同；双方签订的《解决住房困难的商议书》，系双方真实意思表示，也不违反法律规定，且张胤祥已将约定的职工住房交付光华化肥公司用于开发，对于双方系合法有效的，至于光华化肥公司将该职工住房交由谁开发，并不影响双方之间的合同有效性，也不需要第三方的追认，不属于效力待定合同。
关于光华化肥公司是否违约及应否承担违约责任；双方协议后张胤祥将职工住房交付光华化肥公司，光华化肥公司又交由其他公司进行开发，开发后未将约定房屋交付给张胤祥，反而出售给他人并实际交付使用，致使张胤祥不能实现合同目的，光华化肥公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条的规定，确定张胤祥的损失为现购买同类住房所需费用。但由于张胤祥未提供证据证明当地房屋现值市价为3800元/㎡的证据，经释明，也不申请评估，故法院参考桐府征决字（2014）8号文件载明的鑫馨花园小区相近的（原供电局片区）房屋征收与补偿最高价格3680元/㎡计算赔偿价格，确定为（118.8㎡+80.8㎡）×3680元/㎡﹦734528元；根据《解决住房困难的商议书》第5条，光华化肥公司还应支付张胤祥2012年1月20日-2014年1月20日24个月的租房费12000元和搬家费500元，之后的租房费，需有逾期按规定另计补贴的约定，但并不明确，法院确定以张胤祥请求的2年（24个月），同祥按原约定的租房费12000元计算；根据《解决住房困难的商议书》第4条，张胤祥应向光华化肥公司付房价4万元，其款与房屋同时交付的约定，该4万元应予扣除，以上张胤祥的损失共计为719028元（734528元+12000元+500元+12000元-40000元）。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告贵州省桐梓县光华化肥有限公司于本判决生效十日内向原告张胤祥赔偿损失719028元。二、驳回原告张胤祥的其他诉讼请求。案件受理费11400元（缓交），由被告贵州省桐梓县光华化肥有限公司负担。
本院二审开庭期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。并组织当事人进行了证据交换和质证。
张胤祥提交证据：1、合同编号为农信桐小宏兴按揭借字2014第029号《抵押借款合同》证明桐梓洪兴房开的法定代表人也是本案化肥公司的法定代表人即翁光培，同时证明售房款也是由化肥公司收取；2、合同编号为2015021505号《商品房买卖合同》，证明过渡费应按8元㎡计算；3、桐梓县和平路原机械厂片区危旧房改造房屋征收与补偿实施方案，证明过渡费应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》执行。
上诉人贵州省桐梓县光华化肥有限公司质证称，1、对于抵押合同真实性无异议，合同上写明代表人或委托代理人，翁光培盖章，不能说明法定代表人即翁光培，而从工商信息查询得知宏兴房开的法定代表人为向中其；2、对于第二、三份证据真实性无异议，但与本案无关，本案不是拆迁还房问题，不适用其标准。
上诉人光华化肥有限公司提交。1、县经贸局、国土局和住建局《关于对桐梓县光华划分有限公司要求张胤祥腾拆迁房屋一事的处理意见》，证明上诉人的房地产买卖事实真实有效，证明其侵犯我方的房屋的事实，同时证明对方行为理由不成立，行为违法；2、收条，证明上诉人已履行编号1《意见》的相关处理意见；3、房屋产权转让协议书、编号为0021009号房屋所有权证、编号为0318房屋所有权证以及不动产销售发票、完税工本费收据、税收完税证、物资贸易公司收据等，证明我公司向物资贸易公司购买房地产的事实合法有效。
上诉人张胤祥质证称，对于证据1不予认可，因为对方公司提起诉讼认为我方侵权，但是诉讼以对方败诉告终；2、对于收据真实性予以认可。但这是2012年度-2014年度的安置费；3、对于其余证据不能证明我方当事人对争议房屋没有产权，只是对方买房后去过户的，争议房屋早在对方收购前已经划给公司股份，我方当事人对其享有产权。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为:一、双方签订的《解决住房困难的商议书》是有效合同还是效力待定合同,光华化肥公司应否按合同约定支付款项。二、张胤祥主张由光华化肥公司交付两套房或者按照4000元/㎡赔偿，支付临时安置补助费111000元，违约金5万元的请求是否成立。
关于焦点一。双方于2012年1月20日签订的《解决住房困难的商议书》，系双方在平等自愿的基础上所达成，属于双方的真实意思表示，也未违反法律法规相关规定，应当认定合法有效。另外，双方签订的《解决住房困难的商议书》也未对合同的生效问题作出特别约定，并且张胤祥已按合同约定，将自己所住的职工住房交付光华化肥公司用于开发，即张胤祥已经履行完毕合同义务。故一审认定合同有效，判令光华化肥公司履行义务并无不当，本院予以确认。光华化肥公司上诉主张合同效力待定的理由不成立，不予采纳。
关于焦点二。光华化肥公司与张胤祥在《解决住房困难的商议书》第1条约定的两套房，已经被开发商予以出售，故张胤祥要求光华化肥公司交付原房屋的请求已经无法履行，只能按照当地市场价格折价赔偿。一审法院参考桐府征决字（2014）8号文件载明的鑫馨花园小区相近的（原供电局片区）房屋征收与补偿最高价格3680元/㎡计算赔偿价格，确定为（118.8㎡+80.8㎡）×3680元/㎡﹦734528元基本适当，符合案情实际，本院予以确认。光华化肥公司与张胤祥《解决住房困难的商议书》第5条约定光华化肥公司同意解决张胤祥12000元自租房屋，另解决搬家费500元，交房时间24个月，逾期按规定另计补贴。由于双方约定逾期应另计补贴而不是安置费，并对逾期交付房屋应当如何计算补贴的问题约定也不明确，并且双方在诉讼中也不能达成一致意见，故一审判决参照双方约定的租房费予以计算，认定由光华化肥公司承担逾期交付房屋补贴12000元并无不当，本院予以确认。双方在协议中约定逾期交付应承担补贴以外，并未约定违约金，故张胤祥主张由光华化肥公司承担违约金50000元的请求也无合同依据，不予采纳。
综上所述，光华化肥公司、张胤祥的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11400元，由贵州省桐梓县光华化肥有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉振
代理审判员 付甫金
审 判 员 任建毅
二〇一七年三月二十七日
法官 助理 陶晓梅
书 记 员 王 飞