江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终281号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖剑，男，1988年12月6日生，汉族，住靖江市。
被上诉人（原审原告）：陈馨，女，1988年9月14日生，汉族，住靖江市。
两被上诉人委托诉讼代理人：王立飞（特别授权），靖江市新桥法律服务所法律工作者。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人肖剑、陈馨商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初6915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。1、根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的98折结算房款，将2%折扣款退还给被上诉人。被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，也未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。2、被上诉人提出本案诉讼请求依据的是《购房温馨提示》，即便该提示是真实的，被上诉人按照提示要求一个月内付清房款，上诉人就应承担退还折扣款的给付义务，而上诉人没有履行，对此被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，故本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日。二、通过计算自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格，被上诉人已经享受了98折的优惠。
肖剑、陈馨答辩称：一、被上诉人的起诉并不超过诉讼时效。1、上诉人与被上诉人合同和购房温馨提示并未明确约定折扣款的返还时间，被上诉人可以随时要求履行义务。2、本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未交付，上诉人在被上诉人交付相关款项时出具的发票预收定金和预收购房款，上诉人合同义务未履行，双方对房价款尚未进行最终结算，此时被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受的折扣优惠。3、上诉人以交付款项来确定诉讼时效起算点无事实和法律依据。本案诉讼时效应从向被上诉人收到房屋和购房发票时，双方完成结算时开始计算。因此被上诉人诉讼请求不超过诉讼时效。二、上诉人按揭原价所有优惠，不包含购房温馨提示所载明的付款折扣优惠。上诉人发放购房温馨提示已经由法院的生效判决确认，该提示是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的内容明确、具体，应视为合同内容。当被上诉人付款符合提示约定的条件时，上诉人应当按照其承诺给予相应的房款折扣的义务。其称按揭原价中已经给予折扣，明显与事实不符合。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
肖剑、陈馨向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司给付购房折扣款13417.06元（670853元×2%）并承担自2015年10月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止的利息。
一审法院认定事实：2013年11月2日，肖剑、陈馨与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定肖剑、陈馨以670853元的价格购买碧桂园公司开发的靖江碧桂园14幢1单元602室房屋，肖剑、陈馨采用银行按揭方式分期付款。在肖剑、陈馨认购上述房屋过程中，碧桂园公司曾交付肖剑、陈馨《购房温馨提示》，其中载明高层洋房采用银行按揭分期付款方式在一个月内付款享受98折。合同签订当日肖剑、陈馨支付房款520853元，余款150000元于2013年12月2日支付碧桂园公司。2015年10月29日碧桂园公司向肖剑、陈馨开具房屋总价款670853元的发票，次日碧桂园公司向肖剑、陈馨交付房屋，在整个商品房买卖合同履行期间，肖剑、陈馨并未享受到该折扣优惠。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。碧桂园公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了在庭审中答辩和质证的权利。故一审法院根据肖剑、陈馨陈述及举证可以确认肖剑、陈馨所述属实。双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律的强制性规定，系有效合同。碧桂园公司发放的《购房温馨提示》内容具体明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大影响，应当认定为要约，视为商品房买卖合同的一部分。双方当事人应按约全面履行各自的义务。本案中，肖剑、陈馨已按约履行购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，故碧桂园公司应当依约给予肖剑、陈馨相应的房款折扣13417.06元（670853元×2%）。碧桂园公司在向肖剑、陈馨开具购房款发票时，未将折扣款结算给肖剑、陈馨，应承担违约责任。肖剑、陈馨的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：碧桂园公司于判决生效后十日内给付肖剑、陈馨购房折扣款13417.06元（670853元×2%）并承担利息（自2015年10月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。本案受理费176元减半收取88元，由碧桂园公司负担（肖剑、陈馨已缴纳，碧桂园公司在履行判决时一并给付肖剑、陈馨）。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。
本案的争议焦点主要是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
本院认为，一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，上诉人碧桂园公司主张：本案的诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效。然，首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 潘贻杰
代理审判员 顾春旺
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 陈静怡