江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终2386号
上诉人（原审被告、反诉原告）：洪泽凤凰汇商务酒店有限公司。
法定代表人：王连玲，该公司经理。
上诉人（原审被告）：王连玲。
以上两被告共同委托诉讼代理人：杨国选。
以上两被告共同委托诉讼代理人：张金明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张小燕。
委托诉讼代理人：丁律高。
上诉人王连玲、洪泽凤凰汇商务酒店有限公司（以下简称凤凰汇酒店）因与被上诉人张小燕房屋租赁合同纠纷一案，不服洪泽县人民法院(2017)苏0813民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭于2017年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人洪泽凤凰汇酒店、王连玲共同的委托诉讼代理人杨国选、张金明、被上诉人张小燕及其委托诉讼代理人丁律高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王连玲提起上诉，请求二审依法改判，驳回被上诉人对王连玲提出的全部诉讼请求。主要理由是:1、本案并非必要的共同诉讼，被告只能在凤凰汇酒店与王连玲之间选择其中之一，原审追加被告不符合法律规定，审理程序严重错误；2、房屋租赁合同是王连玲作为法定代表人以凤凰汇酒店名义与张小燕之间一致形成的真实意思表示，且凤凰汇酒店作为房屋承租人实际履行合同，案涉房屋的唯一承租主体，张小燕本人也多次明确认可凤凰汇酒店是承租主体，且该关系已为生效法律文书所确认，原审对房屋租赁合同法律关系认定完全错误；3、双方当事人均认可第一年的租金作为张小燕的投资，因其违约在先，导致上诉人不能正常经营使用案涉房屋，张小燕主张解除合同不符合法定条件和程序，其实际占有房屋用于经营，原审还判令上诉人返还房屋，支付占有使用费，没有事实及法律依据。4、张小燕利用股东身份及优势地位收取过高租金，显失公平。
凤凰汇酒店提起上诉，请求二审依法改判,驳回被上诉人对凤凰汇酒店提出的全部诉讼请求。主要理由是：1、本案并非必要的共同诉讼，被告只能在凤凰汇酒店与王连玲之间选择其中之一，原审追加被告不符合法律规定，审理程序严重错误；2、原审以凤凰汇酒店为被告，却以其不是承租主体为由，对其反诉请求未作实质性审理，就驳回了凤凰汇酒店的反诉请求，侵犯了凤凰汇酒店的反诉权；3、王连玲与张小燕之间是合法有效的合作关系，房屋租赁合同是王连玲作为法定代表人以凤凰汇酒店名义与张小燕之间一致形成的真实意思表示，且凤凰汇酒店作为房屋承租人实际履行合同，案涉房屋的唯一承租主体，张小燕本人也多次明确认可凤凰汇酒店是承租主体，且该关系已为生效法律文书所确认，原审对房屋租赁合同法律关系认定完全错误；4、双方当事人均认可第一年的租金作为张小燕的投资，因其违约在先，导致上诉人不能正常经营使用案涉房屋，张小燕主张解除合同不符合法定条件和程序，其实际占有房屋用于经营，原审还判令上诉人返还房屋，支付占有使用费，没有事实及法律依据。5、张小燕利用股东身份及优势地位收取过高租金，显失公平。
被上诉人张小燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法予以维持。
张小燕提起一审诉讼，请求：1.判令原告与被告王连玲于2014年8月15日签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除；2.被告王连玲立即清空房屋内的财物，并将房屋交还给原告张小燕，被告凤凰汇酒店协助被告王连玲清空房屋内的财物；3.被告王连玲支付原告租金785616元（自2015年1月1日计算至2015年10月13日）以及逾期付款利息70705.44元（以785616元为基数按照年利率6%自2015年10月14日计算至2017年4月14日，以后按照此标准计算至实际付款之日）；4.被告王连玲支付房屋占有使用费1438883.08元（自2015年10月14日按照每月83333元计算至2017年3月22日）以及逾期付款利息（以1438883.08元为基数按照年利率6%从2017年3月23日计算至实际付款之日）；5.诉讼费以及保全费用均由被告王连玲承担。
凤凰汇酒店提起反诉，请求：1、反诉被告张小燕承担违约侵权损失500万元；2、原告（反诉被告）张小燕承担反诉费用。
原审认定事实为：2013年10月26日，被告王连玲（甲方）与原告张小燕（乙方）签订合作协议一份，被告王连玲持有65%的股份、原告张小燕持有35%的股份，双方根据所持股份比例共同投资400万元，资金投入时间：“2013年11月5日：甲方付清房屋定金50万元。2013年12月1日：甲方再付现金50万元作为乙方验资等项目使用……2014年3月1日：乙方付清投入现金40万元。另100万元以第一年的房租100万元冲抵现金投入。乙方总投入140万元付清”。
2013年10月26日，出租人张小燕（甲方）与承租人王连玲（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于淮安市××（××）文化广场凤凰和鸣商业楼南楼整幢，约2700平方米出租给乙方，用于开设快捷酒店及配套项目；租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日止；租金“每年租金人民币壹佰万元（100万元），第三年开始每年递增5万元……”支付方式：“2014年5月1日前支付当年租金100万元，2015年5月1日前支付当年租金100万元，2016年5月1日前支付当年租金105万元……”。
2014年1月8日，被告凤凰汇酒店成立，被告王连玲为法定代表人，经营场所为洪泽区（原洪泽县）人民路文化广场西南角
2014年3月5日，发包方凤凰汇酒店（甲方）与承包方江苏鲲鹏建设工程有限公司（乙方）签订建筑装饰工程施工合同，合同约定工程名称为凤凰汇酒店及咖啡馆装修装饰工程，工程地点：洪泽凤凰和鸣商业街南楼，开工日期为2014年3月8日，工程期限90日，合同价款叁佰万元（不含税）。
2014年8月15日，出租人张小燕（甲方）与承租人王连玲（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将位于淮安市××（××）文化广场凤凰和鸣商业楼南楼整栋，约2700平方米，出租给乙方用于开设宾馆及咖啡馆项目；租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租金“第一、第二年：年租金人民币壹佰万元整（100万元），第三年开始每年递增5万元……”；支付方式：“第一年为季度付，2015年元月1日前支付第一笔租金25万元。其后每季度开始前预付本季度租金。第二年为半年付，2015年12月1日支付2016年上半年租金，2016年6月1日前支付下半年租金……”；“乙方在经营过程中，将全部或部分房屋进行转租，转租行为和经营项目须经甲方书面同意”；“甲方违反本合同约定，在合同期满前提前收回房屋的，除应返还预收乙方的剩余租期的租金外，还应按照50万元人民币向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到乙方折旧后的装修损失”；“本合同自签订之日起生效，双方确认无误，由甲乙双方在此日期前签订的有关本房屋的所有其他合同及相关合作协定全部作废”。合同尾部承租人签名处由被告王连玲签字确认，并有被告凤凰汇酒店的印章。
2015年4月9日，被告王连玲与案外人陈松林签订承包协议书，约定将其经营的凤凰咖啡厅交由陈松林承包经营，原告张小燕在该协议书尾部的空白处签字。
2015年9月11日，原告张小燕向被告王连玲发函，告知截止2015年8月31日被告王连玲共计拖欠原告租金66.7万元，须于2015年9月15日18:00点前，全额支付未付租金，如不支付，将自2015年9月16日行使房屋租赁合同解除权、终止履行租赁合同。
原告张小燕分别于2015年10月13日、11月7日、11月25日均向被告王连玲发送告知函，要求收回租赁房屋；其中2015年10月13日关于回收凤凰汇酒店房屋的函中，告知王连玲收回房屋，另行招租，要求其于2015年10月15日前支付拖欠的房租，被告王连玲于同日签字确认收到。
2015年10月27日，被告王连玲向原告张小燕发出催告函，要求其撤出租赁房屋。
2015年11月9日，案外人文巍注册设立洪泽县高良涧沙龙文艺酒店，经营场所为淮安市××（××）高良涧凤凰和鸣茶社2幢商业楼。
2015年11月26日，被告凤凰汇酒店向原告张小燕发出警告函。
涉案房屋位于淮安市××（××）高良涧街道凤凰和鸣茶社2幢商业楼，建筑面积一层764.6平方米、二层620.04平方米，产权登记时间为2015年2月10日。
另查明：2015年10月29日原告与被告王连玲因涉案房屋发生纠纷报警处理，被告王连玲的家人在报警后对涉案房屋另行加锁；2015年11月20日、2015年12月24日，原告与被告王连玲因涉案房屋发生纠纷报警处理；2016年1月29日，原告与被告王连玲因涉案房屋发生纠纷报警处理，被告王连玲安排人员吃住在该房屋内；2016年2月26日，原告与被告王连玲因涉案房屋问题发生纠纷报警处理，涉案房屋由被告王连玲的亲戚王一品负责看管。
2016年4月5日，淮安市中级人民法院作出的（2016）苏08民辖终145号民事裁定书审理查明部分记载“本院审理查明，2014年8月15日，张小燕与凤凰汇酒店签订一份房屋租赁合同”。
2017年3月22日，原审法院依法强制执行行为保全裁定，清空涉案房屋内物品，并将房屋交付给原告，产生开锁费1000元、搬运费16000元，由原告垫付。
原告在审理过程中，自愿放弃主张房屋租赁的逾期付款利息以及占有使用费的逾期付款利息。
本案的一审争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的相对方是凤凰汇酒店还是王连玲；2、被告是否欠付租金；3、房屋租赁合同是否符合法定或者约定的解除条件、房屋租赁合同解除的时间以及被告应支付占用费的期限；4、原告对房屋租赁合同的解除是否存在过错？5、原告是否应对被告凤凰汇酒店的损失承担赔偿责任以及被告凤凰汇酒店的损失数额？
原审认为：针对争议焦点一，原告张小燕与被告王连玲签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均有约束力。被告王连玲虽系被告凤凰汇酒店的法定代表人，但是该房屋租赁合同的开头列明的甲乙双方的信息以及内容均表明是被告王连玲个人与原告张小燕签订的房屋租赁合同，并非代表被告凤凰汇酒店签订合同；被告凤凰汇酒店、王连玲辩称被告王连玲系被告凤凰汇酒店的发起人，其为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认应由公司承担合同责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条明确规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故对被告凤凰汇酒店、王连玲的该辩称不予采信。被告王连玲、凤凰汇酒店辩称原告2016年1月8日提供的诉状以及2016年1月30日提供的变更诉讼请求申请书自认合同相对方系被告凤凰汇酒店而非被告王连玲，淮安市中级人民法院作出的（2016）苏08民辖终145号民事裁定书在审理查明部分载明系原告与被告凤凰汇酒店之间签订房屋租赁合同，诉状以及变更诉讼请求申请书均是在原审开庭前由原告提供，但是原告已在开庭前即2016年4月20日提交的追加被告、增加诉讼请求申请书中变更了诉讼请求，明确合同的相对方系被告王连玲，并要求被告王连玲履行相应的合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。在案件的审理过程中，原告提供的证据确能证明合同的相对方是被告王连玲，故对王连玲、凤凰汇酒店的该辩称亦不予采信，对张小燕称该房屋租赁合同相对方系被告王连玲的主张予以采纳。
针对争议焦点二，原告张小燕与被告王连玲于2014年8月15日签订的房屋租赁合同中第十七条明确约定“本合同自签订之日起生效，双方确认无误，由甲乙双方在此日期前签订的有关本房屋的所有其他合同及相关合作协定全部作废”。据此可认定原告与被告王连玲于2013年10月26日签订的房屋租赁合同以及合作协议均已废止，因此原、被告双方均应按照2014年8月15日订立的房屋租赁合同的约定履行各自的义务，被告王连玲应依约按时支付租金。被告王连玲辩称原告以第一年的租金抵冲投资，无事实和法律依据，对此不予采信；原、被告约定第一年、第二年租金为100万元/年，故对原告要求被告王连玲支付原告租金785616元（自2015年1月1日计算至2015年10月13日）的诉讼请求予以支持。
针对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告王连玲未按照房屋租赁合同的约定按期向原告支付租金，经原告催缴仍不支付，且原告于2015年10月13日向被告王连玲送达了“关于收回洪泽县凤凰汇商务酒店房屋的函”，被告王连玲也予以签收，应当认定双方之间的租赁合同已于2015年10月13日解除，故对原告主张终止2014年8月15日原告与被告王连玲签订的租赁合同、被告王连玲清理房屋财物并将房屋交付给原告的诉讼请求予以支持。被告王连玲、凤凰汇酒店提供的证据不足以证明原告于2015年9月1日实际占有、控制涉案房屋，但是经原审法院查明，高良涧文艺沙龙酒店成立于2015年11月9日，其负责人文巍系原告张小燕的员工，且文巍也自认成立该酒店系原告张小燕授意，故原审认为原告系自2015年11月9日起实际控制占有该房屋；淮安市公安局洪泽分局高良涧派出所的接处警工作登记表中载明的内容，原、被告自2015年10月29日至2016年2月26日期间就涉案房屋的控制问题多次报警处理，且工作登记表中也多次载明被告或被告的家人对涉案房屋进行锁门或者控制，根据2016年1月29日的接处警工作登记表中记录的处警经过，2016年1月29日被告王连玲安排人员吃住在涉案房屋、2016年2月26日被告王连玲的亲戚王一品看管涉案房屋；综上，一审法院确认2015年11月9日至2016年1月29日期间系由原告张小燕实际占有涉案房屋，故应扣除被告王连玲在此期间占有使用费；原、被告约定第一年、第二年租金为100万元/年，第三年租金为105万元/年，被告王连玲应向原告支付房屋占有使用费1213884元（自2015年10月14日按照每月83333元计算至2015年11月8日、自2016年1月30日按照每月83333元计算至2017年3月22日）。
针对争议焦点四，被告凤凰汇酒店、王连玲主张因原告未提供房产证导致被告无法办理消防验收以及其他手续，但被告凤凰汇酒店、王连玲并未提供证据证明其无法办理消防验收材料系原告无房产证造成，而原告已提供洪泽县住房和城乡建设局出具的房产证明，以协助办理相关消防验收及其他手续,故对被告凤凰汇酒店、王连玲的该项主张不予支持；被告凤凰汇酒店、王连玲主张签订的租赁合同的面积与房产证面积不符，由于原告与被告王连玲签订房屋租赁合同时，房屋已实际交付给被告凤凰汇酒店、王连玲使用，其已明知涉案房屋的形状和大小，且双方合同中并未约定租金系以建筑面积乘以每平方米的租金来计算，因此被告凤凰汇酒店、王连玲主张原告存在违约，对此不予支持；被告凤凰汇酒店、王连玲主张合同约定的租金明显高于市场价格，本案所涉房屋租赁合同显失公平，但是未能提供证据予以证明，故对该主张不予支持。综上，被告凤凰汇酒店、王连玲主张原告对房屋租赁合同的解除存在过错，原审不予支持。
针对争议焦点五，被告凤凰汇酒店、王连玲无证据证明原告对涉案房屋租赁合同的解除存在过错；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由于原告张小燕不同意利用其装饰装修，故被告凤凰汇酒店反诉要求原告承担其装修装饰的损失的诉讼请求，不应支持。
在本案的审理过程中，经一审法院裁定，2017年3月22日已将该涉案房屋交付给原告使用。在强制执行该行为保全裁定过程中，产生开锁费、搬运费共计17000元已由原告先行垫付，该费用是由于被告凤凰汇酒店、王连玲不履行一审法院生效裁定的义务而产生的费用，故对原告要求由被告凤凰汇酒店、王连玲承担的主张予以支持，但该费用应作为诉讼费用处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告张小燕与被告王连玲于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月13日解除；二、被告王连玲清空房屋内的财物，并将房屋交还给原告张小燕（已于2017年3月22日强制执行完毕）；三、被告王连玲于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告张小燕租金785616元（自2015年1月1日计算至2015年10月13日）；四、被告王连玲于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告张小燕占有使用费1213884元（自2015年10月14日按照每月83333元计算至2015年11月9日、自2016年1月29日按照每月83333元计算至2017年3月22日）；五、驳回原告张小燕的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告洪泽凤凰汇商务酒店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14550元，保全费17000元，合计31550元，由被告王连玲负担，反诉案件受理费46800元，由被告洪泽凤凰汇商务酒店负担，未交纳的，于判决生效后十日内向一审法院交纳。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、本案所涉租赁合同的承租主体是自然人王连玲还是凤凰汇酒店；2、凤凰汇酒店是否有资格提起反诉，其反诉请求是否应当得到支持，追加王连玲作为本案被告参加本案诉讼，是否违反法定程序；3、解除房屋租赁合同的约定条件或者法定条件是否成就；4、租赁的房屋现在是否已经返还给了被上诉人，上诉人是否仍需向被上诉人支付房屋占有使用费用；5、本案所涉房屋约定的租金是否过高，是否显失公平。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。
一、关于租赁主体问题。就本案所涉争议，在本案当事人之间先后订立过三份合同，分别为：1、王连玲（乙方）与张小燕（甲方）于2013年10月26日的合作协议，约定王连玲持有65%的股份、张小燕持有35%的股份；2、王连玲（乙方）与张小燕（甲方）于2013年10月26日订立的房屋租赁合同；3、王连玲（乙方）与张小燕（甲方）于2014年8月15日订立的房屋租赁合同。上述三份合同均系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因而均合法有效。因为三份合同的订立时间、合同主体、合同约定内容等要素均存在不同，而在最后一份于2014年8月15日订立的合同中，明确约定：“本合同自签订之日起生效，双方确认无误，由甲乙双方在此日期前签订的有关本房屋的所有其他合同及相关合作协定全部作废”，且由凤凰汇酒店在该合同中盖章确认，因而此前的两份合同已被当事人约定废止，2014年8月15日订立的合同成为双方当事人唯一的履行依据。该合同的抬头为：出租人：张小燕（略）；“承租人（以下简称乙方）：王连玲（身份证号）”。从该台头标注的承租主体看即为自然人王连玲而非凤凰汇酒店；在合同内容中，也是对甲方、乙方的权利义务作出约定，并未涉及凤凰汇酒店的权利义务，故只能认定王连玲系该合同的主体，即承租人。对两上诉人称凤凰汇酒店系合同主体的主张，本院不予采纳。
二、关于原审程序问题。凤凰汇酒店作为案涉租赁房屋的实际使用人，与本案争议存在着关联。但经过审理查明，王连玲才是案涉房屋的承租人，因而纵然张小燕未提出追加王连玲为被告的请求，为了准确查明案件事实、正确处理该租赁争议，人民法院亦应依职权追加王连玲作为当事人参与本案诉讼。上诉人称原审追加王连玲为被告参与本案诉讼违反了法定程序的观点没有法律依据，本院对此不予采纳。因凤凰汇酒店并非本案所涉合同的承租人，其对出租人张小燕并无约定的合同义务，张小燕亦未向其提出给付请求，其在本案中提起反诉缺乏本诉基础，因而其并不享有反诉权，原审对其反诉请求未予支持，亦未违反法律程序。
三、关于解除房屋租赁合同的条件是否成就问题。房屋租赁合同对租金支付问题作出了明确约定，上诉人王连玲未按合同约定及时、足额支付租金，经出租人张小燕催缴后仍未支付，则房屋租赁合同的解除条件已经成就，出租人张小燕依法可以解除合同。
四、关于上诉人是否需向被上诉人支付房屋占有使用费用问题。本案所涉房屋租赁被原审人民法院先予执行返还给了被上诉人，原审判决对房屋租赁合同的解除予以确认并无不当。从被确认解除的时点至上诉人实际搬出房屋时止，上诉人并未支付应参照房屋租金计付的房屋占用费，原审判令支付并无不当。对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。
五、关于租金标准是否显失公平问题。本案所涉房屋租赁合同，系张小燕与王连玲两个自然人平等协商所订立，上诉人主张该合同显失公平，无任何事实依据及法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
由上诉人王连玲交纳的二审案件受理费14550元，由上诉人洪泽凤凰汇商务酒店有限公司交纳的二审案件受理费46850元，均由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 蒋其举
审判员 孙 艳
二〇一七年十一月六日
驻庭书记员徐海
书记员 徐 丹