福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽03民终586号
上诉人（原审被告）：伍开兴，男，1967年6月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：吴碧霞，福建秀屿律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：莆田市秀屿区交通运输局，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇顶社新街13号。
法定代表人：方国宝，局长。
委托诉讼代理人：林玉桂、陈海珊，福建众益律师事务所执业律师。
上诉人伍开兴因与被上诉人莆田市秀屿区交通运输局（以下简称“区交通局”）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2017)闽0305民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伍开兴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回区交通局对伍开兴的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由区交通局承担。事实和理由：1、一审法院认定区交通局已交付本案讼争房屋给伍开兴是错误的。区交通局一直未向伍开兴交付讼争房屋，实际上讼争房屋一直被莆田市公安局东峤派出所占用，导致本案合同无法实际履行。2、区交通局应当对其已实际交付讼争房屋的事实承担举证责任，但区交通局提供的证据均无法证明其已经交付了讼争房屋。3、一审法院在受理伍开兴起诉区交通局的（2017）闽0305民初2669号案件之后，又受理区交通局基于同一事实起诉伍开兴的本案，违反一事不再理原则，属于重复诉讼。一审法院未追加莆田市公安局东峤派出所作为第三人参加诉讼查明本案的基本事实，程序违法。
区交通局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。伍开兴主张区交通局未向其交付房屋不能成立，双方于2012年12月7日已经签订了租赁合同，在一审庭审时区交通局申请的证人已经证明伍开兴系在查看了租赁物后才签订租赁合同的，伍开兴主张未交付房屋却又支付了三年的租金不符合常理。伍开兴提供的东峤派出所出具的证明不能采纳，租赁合同是伍开兴与区交通局之间的关系，与村委会无关，其证明不能采纳。东峤派出所与本案没有关联性，不应当作为第三人参加诉讼，伍开兴在租赁后如何使用和管理租赁物都是伍开兴对自身权利的处分，与区交通局无关。
区交通局向一审法院起诉请求：1、判令解除区交通局与伍开兴于2012年12月7日签订的《租赁合同》；2、判令伍开兴立即支付拖欠的房屋租赁费97535元，并支付按月利率2%计算的逾期支付的违约金（其中以47578元为基数自2015年11月7日起计算；以49957元自2016年11月7日起计算）；3、依法确认履约保证金5000元归区交通局所有；4、判令伍开兴向区交通局支付合同违约金10000元。
一审法院认定事实：2012年12月7日，区交通局与伍开兴签订《租赁合同》一份，双方约定公开招租范围为莆田市秀屿区东峤镇东峤村13号东峤运管站办公楼由东至西头4坎店面，面积约160平方米，二楼整层8间房屋，面积约320平方米，院内前后场地，前场面积约600平方米，后场面积约1200平方米；租赁用途为商业用途；租赁期限为2012年12月7日至2017年12月6日；租金按年支付，第一年租金为中标价即4.11万元，以后按每年5%递增，相关税费由伍开兴承担，其中第一年于2012年12月7日前一次性支付4.11万元，第二年于2013年11月7日前一次性支付4.3155元，第三年于2014年11月7日前一次性支付4.5313万元，第四年于2015年11月7日前一次性支付4.7578万元，第五年于2016年11月7日前一次性支付4.9957万元；伍开兴在签订合同前向区交通局交纳履约保证金5000元（不计利息），履约保证金最后一年可抵租金。双方还对违约责任进行了约定，明确违约方应向守约方支付一万元违约金，且守约方有权提出解除合同，伍开兴应按约定时间交清租金，逾期交纳的每月支付拖欠租金总额的千分之三违约金，逾期超过一个月的，区交通局有权单方解除租赁合同。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，伍开兴按约支付了前三年租金共计129568元。2017年4月18日，区交通局向伍开兴邮寄《律师函》，函中向其催讨第四、第五年度的房屋租金共计97535元。后因伍开兴未按约支付余下两年的租金，区交通局遂向一审法院起诉，要求判令解除合同并要求伍开兴支付租金、违约金等。案经审理，因双方各持己见，致本案调解无效。
一审法院认为，区交通局与伍开兴签订《租赁合同》系双方真实意思的合意，未违反法律规定，应对双方具有约束力。当事人双方对于伍开兴未于2015年11月7日前支付第四年的租金47578元，未于2016年11月7日前支付租金49957元这一事实均无异议，根据合同约定伍开兴在签订合同前交纳的履约保证金5000元最后一年可抵租金，故伍开兴应支付给区交通局第四年租金47578元和第五年租金44957元。区交通局要求伍开兴支付第五年租金为49957元，与事实不符，依法予以调整。区交通局要求确认履约保证金5000元归其所有，于法无据，依法不予支持。根据合同约定伍开兴逾期超过一个月未支付租金的，区交通局有权单方解除合同，本案中伍开兴自2015年11月8日起未支付租金，且伍开兴亦同意解除合同，故区交通局要求解除合同，符合法律规定，应予支持。伍开兴辩解讼争房屋自出租前就一直被东峤派出所占用，区交通局未交付房屋故而其无需支付租金，因交通局予以否认，伍开兴又未提供有效证据予以证实，且庭审时伍开兴自认其在签订《租赁合同》前有至讼争房屋实地查看过，其又按约陆续支付三年的租金，根据交易习惯和高度盖然性原则，应认定区交通局已交付本案讼争房屋给伍开兴，故伍开兴该辩解于法无据，依法不予支持。因双方在合同中明确约定租金交付时间及逾期支付租金的违约金计算方式，区交通局在起诉时降低违约金计算方式，要求按月利率2%计算违约金，系对自身权利的处分，符合法律规定，应予支持，因其明确约定了支付期限，故伍开兴应支付以47578元为基数自2015年11月8日起；以44957元为基数自2016年11月8日起按月利率2%计算的违约金。当事人双方虽在合同中约定违约方应向守约方支付一万元违约金，但当事人双方亦约定了违约金的计息方式，两部分的总和已经超过年利率24%，故区交通局要求伍开兴再支付违约金10000元，不符合法律规定，不予支持。据此，为保护公民的合法财产权益不受侵犯，维护正常的社会经济管理秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除莆田市秀屿区交通运输局与伍开兴于2012年12月7日签订的《租赁合同》；二、伍开兴应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区交通运输局拖欠的租金92535元，并承担拖欠期间按月利率2%计算的违约金（其中以47578元为基数自2015年11月8日起至还款之日止；以44957元为基数自2016年11月8日起至还款之日止）；三、驳回莆田市秀屿区交通运输局的其他诉讼请求。案件受理费4707元，由伍开兴负担。
本院二审期间，伍开兴与区交通局均没有提交新的证据。
经审理查明，伍开兴与区交通局对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，区交通局与伍开兴之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据该合同，伍开兴有按约支付租金的义务，现伍开兴仅支付了前三年租金共计129568元，尚有剩余两年租期的租金未支付，已经构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决伍开兴向区交通局支付所欠租金及相应的违约金并无不当。伍开兴主张区交通局未实际交付涉案的租赁物，但伍开兴又依约支付了前三年的租金，明显不符合常理，也与本院实地询问了解的情况不相符，现伍开兴又未能提供其他证据证明其主张，应当承担举证不能的责任。伍开兴的上诉理由均依据不足，本院不予支持。
综上所述，伍开兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费4707元，由伍开兴负担4429元，由莆田市秀屿区交通运输局负担278元；二审案件受理费4429元，由上诉人伍开兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 许秋红
审判员 李 忠
二〇一八年四月十六日
书记员 黄周翔
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。