广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤0112执异1号
异议人(案外人)：吴汉枝，男，汉族，1971年9月7日出生，户籍住址��广东省汕头市潮阳区，
委托代理人：欧阳建新、庄晓君，均为北京市盈科(广州)律师事务所律师。
申请保全人：黄汉元，男，汉族，1980年5月9日出生，住址：广东省深圳市福田区百花二路**号南天大厦南天二花园*栋***房，身份证号码4405821980********。
委托代理人：秦建龙，广西昊旺律师事务所律师。
委托代理人：徐晓兰，广东邦昊律师事务所律师。
被申请人：广州市金佳信通信产品发展有限公司，经营场所广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房，统一社会信用代码914401126832587394。
法定代表人：单雪平。
委托代理人：谢福恩，男，汉族，
异议人吴汉枝对本院受理执行申请保全人黄汉元于2016年9月19日申请仲裁程序中财产保全，请求对被申请人广州市金佳信通信产品发展有限公司(以下简称“金佳信公司”)名下4000万元的财产采取保全措施的(2016)粤0112财保118号案件所查封被申请人金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号801房、黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701房、1801房、1901房向本院提出异议，本院以(2017)粤0112执异1号案受理后，依法组成合议庭，公开听证审查。现已审查终结。
异议人吴汉枝提出执行异议称：一、上述被查封房产在查封前，吴汉枝就与金佳信公司签署了书面的购买合同
2010年11月29日，吴汉枝与金佳信公司签订的《买卖协议书���约定：金佳信公司将其位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心(以下简称“裕港大厦”)八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼五层房产，出让给吴汉枝，购买总价额为2560万元。
2016年9月21日，黄埔法院以(2016)粤0112财保118号《民事裁定书》查封了上述房产。可见，上述涉案房产是吴汉枝与金佳信公司签订买卖协议在前，被法院查封在后。
二、吴汉枝已向金佳信公司支付了全部购房款2560万元
2010年12月15日前，吴汉枝以支票和银行汇款的方式向金佳信公司支付了2000万元和一笔100万元的代理费；同年9月5日前以租金抵扣购房款的形式，付清了八楼的购房款560万元。
三、吴汉枝在上述涉案房产被查封前，就一直占有使用
吴汉枝与陈汉萍于1994年5月31日登记结婚，陈汉萍于2006年8月22日注册成立个体经营性质的广州市黄埔区金沙湾宾馆，经营所在地就是上述房产中的大沙东路6号八楼、十楼、十六至十九楼。而且上述涉案房产的水电费和有关税费均由陈汉萍所缴纳，可见，上述查封房产一直由吴汉枝的家庭所合法占有使用当中。
四、吴汉枝购房后，一直积极地去办理相关产权过户登记手续，过户登记不成的责任不在吴汉枝，吴汉枝对于房产未能过户更名不存在过错责任
一是签署涉案房产的《买卖协议书》后，吴汉枝常致电金佳信公司大股东谢福恩，要求其办理房产过户手续；二是上述房产是由金佳信公司通过司法拍卖将裕港大厦���幢购买而成，在吴汉枝与金佳信公司签署《买卖协议书》时，整幢房产尚未完成产权初始登记。金佳信公司是在2011年3月28日才取得产权登记，但其并无将此情况告知吴汉枝，而是将其取得产权的上述房产再进行了多次抵押贷款。三是吴汉枝于2013年才得知金佳信公司取得产权登记，于是多次与其沟通要求其办理过户手续，并在当年年底与其签订上述《买卖协议书》的补充协议书，协议书中约定其必须在2014年4月底前涂销上述房产的抵押登记并立即办理房产过户手续。四是金佳信公司在吴汉枝催促下于2014年3月24日为房产过户登记而向黄埔区地方税务局进行缴税申请，但税局于同年4月25日以“纳税人自行申报交易价格及系统核定价格与纳税人提供的房地产登记簿查册表的抵押权利价值比较明显偏低”为由，并无受理其申请。而在此之前的2014年5月20日，吴汉枝安排其妻子陈汉萍、其妻弟陈汉平与金佳信公司一起去办理了上述房产中的1601、1701、1801房的网签手续，于同年11月5日，由陈汉萍与金佳信公司办理1901房产的网签手续，而陈汉萍、陈汉平也分别于当年的11月5日和11日收到由黄埔区地方税务局对上述房产过户税费问题作出的两份《存量房交易计税核定通知书》，可见，其再次为上述房产过户而申办纳税，一直在为办理产权过户登记努力。但是，最后由于金佳信公司没有按黄埔区地方税务局要求将上述房产抵押贷款时的评估价格作为其应缴纳土地增值税的计税依据缴纳税款，由此导致上述房产至今未能进行过户登记，未能将上述房产进行权属变更。
五、异议人吴汉枝的主张有法律依据，法院应予支持
《最高人民法院关于人民法院办��执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案完全符合上述法律规定的四种情形，法院应予支持其异议请求，依法解除对其上述房产的查封措施。
异议人吴汉枝向本院提交了如下证据以证明其主张：《拍卖确认书》1份、《买卖协议书》1份、《补充协议书》2份、《收款收据》28份、《中国农业银行支票存根》4份、《银行卡取款业务���单》3份、《银行进帐单》3份、《个体工商户营业执照》2份、《结婚证》1份、《居民身份证》2份、《证明》材料3份、《房产租赁合同》1份、《存折》、《银行帐户历史明细清单》、《房地产登记簿查册表》4份、《房地产权属证书》5份、《广州市不动产登记查册表》5份、《文书作废或者重新受理情况说明表》4份、《广州市存量房买卖合同》4份、《存量房交易计税价格核定通知书》4份、《存量房交易计税价格核定通知书》4份、《广州市金佳信通信产品发展有限公司章程》、《广州市新佳信通讯连锁服务有限公司章程》、《广州市新佳信通讯连锁服务有限公司股东会决议》。
申请保全人黄汉元对于上述由异议人和被申请人所举证证据，基本上对其真实性和关联性均不予确认。同时发表质证和辩解意见为：因其与金佳信公司、广州市新三一通讯设备有限公司、单雪平、谢福恩之间的民间借贷纠纷案，而向黄埔区法院申请对金佳信公司名下位于黄埔区大沙东6号801房、黄埔区港湾路516号1601房、港湾路489号1701、1801、1901房财产保全时进行了查封，查封程序合法，适用法律正确，案外人吴汉枝认为前述房产系其购买且已实际占有而提起本异议案件，该异议请求缺乏事实依据，应依法裁定驳回。具体理由如下：一、根据物权公示原则，黄埔法院对涉案房产进行查封符合法律规定
1、我国《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。2、申请保全人黄汉元提供的《不动产登记查册表》显示，涉案房屋自2011年3月28日就已登记在金佳信公司名下，至今未发生过变更、转让情形，而金佳信公司在民间借贷纠纷案中为借款人单雪平的债务��供连带责任担保，申请保全人黄汉元申请将该公司所有财产进行查封，符合相关法律规定。
二、异议申请人吴汉枝不符合法律规定法院不得查封、扣押、冻结执行标的的条件
(一)购房款并未实际支付完毕
1、根据吴汉枝所称其支付购房款由转帐支付和以房租折抵所构成，其七次转帐凭据计算其转帐付款共计为1998万元；以20期租金(月租金27.5万元)为550万元，加上一张收据10万元为560万元，合计为2558万元，故并未支付完毕购房款。况且收据编号是连续编排，由此确定是后来倒签，不能证明560万元已经支付。2、《房产租赁合同》中的甲方(出租方)为陈汉枝和汕头市金晟宾馆有限公司，乙方为新佳信公司，均与吴汉枝和金佳信公司无关，不能以此证明房款已实际支付完毕。3、吴汉枝辩称新佳信公司曾为金佳信公司的股东，新佳信公司注销后，其权利义务均由金佳信公司继受，但并无相关证据证明，仅凭新佳信公司的股东为单雪平、谢福恩，也不能证明新佳信公司注销后的权利义务是由金佳信公司继受。
(二)即使房屋买卖交易真实、购房款已支付完毕，未办理过户登记的原因也在于吴汉枝本人
1、吴汉枝早已知晓房产已过户至金佳信公司名下
(1)听证时，吴汉枝强调房屋买卖交易系真实有效，但其提供的《买卖协议书》中第一条第1款约定，“买卖、过户所需的一切税费金(包括相应比例的土地出让金)均由乙方(即吴汉枝)承担”；第三条第2款约定:吴汉枝知悉裕港大厦未办理初始登记，将产生暂时无法预计的税费金和房屋交易税费，愿意接受由此带来的风险和损失。而吴汉枝作为裕港大厦的实际施工方，且合同约定由其承担一定比例税费金，那么其应当知道房屋何时交完税费，以及何时办理登记完毕。(2)听证中，吴汉枝多次明确表示其在2014年后经查册表才知道房屋被抵押登记的情况，但其提供的双方在2013年12月12日签订的《补充协议书》却提到其要求金佳信公司在2014年4月底前涂销房屋的抵押，由此可见吴汉枝是就知悉这一情况。
2、吴汉枝一直知道房屋已登记在金佳信公司名下，也要求金佳信公司涂销银行抵押，却怠于行使自己的权利，一直没有去办理过户登记，是其自身原因导致至今未办理过户登记。
3、吴汉枝认为2014年未办理过户的原因是税费增加致使其负担增加，并无事实依据。(1)《��卖协议书》中第一条第一款约定房屋买卖、过户所需税费金全部由吴汉枝承担，所以由于税费变动所带来的风险应由吴汉枝承受。(2)通过查册表可知黄埔区港湾路516号1601房、港湾路489号1701房、1801房、1901房四套房产于2014年5月6日已经全部涂销抵押，属于可过户状态。但吴汉枝提出金佳信公司用房屋设置了2个亿的抵押，而涉案五套房产的税费核算并不是以2个亿为标准，且其提供的存量房交易计税价格核定通知书和受理回执也显示税局已受理了交易申请，所以吴汉枝的主张不成立，其对于涉案房屋未办理过户存在过错。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人吴汉枝并未支付全部购房款，并且在办理房屋过户登记上存在过错，不符合有关案外人申请解封涉案标的的规定条件，异议人的请求缺乏法律依据，请依法驳回异议人的请求。
被申请人金佳信公司对异议人吴汉枝提供证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。同时认为：其公司与吴汉枝签订《买卖协议书》将上述涉案房产转让吴汉枝属实，由于其公司缺钱而转让，转让后上述涉案房产一直由吴汉枝使用经营，其确实有将上述房产用作抵押贷款，直至2014年年初才涂销抵押。吴汉枝应付其公司的购房款也确实存在与其公司应支付给吴汉枝的租金相抵扣的事实。吴汉枝的购房款2650万元确已全额向其支付。新佳信和金佳信公司的法定代表人都是单雪平，股东都是单雪平、谢福恩两夫妇，两间公司均由单雪平、谢福恩经营。(2016)粤0112执保723号案以(2016)粤0112财保118号《民事裁定书》查封其大沙地东6号地下-10层、港湾路516号11-16层、港湾路17-19���总共20套房产，其价值已大大超过本案申请保全人黄汉元申请财产保全的金额40000万元。本案已严重超标的查封。对于上述已转让的涉案房产更是不应查封，应予解封。
被申请人金佳信公司为证明其意见主张向本院提交了如下证据：《联合拍卖会现场成交确认单》、《广东省法院系统代管款(物)收据》、《社保费申报缴款个人明细表》、《缴费历史明细表》、《营业执照》和谢福恩、单雪平的《身份证》、《商事登记信息》、《房地产抵押估价报告》等。
经听证审查查明：一、吴汉枝提供的证据不足以证明本案所实施查封措施的涉案房产其中包括有其与金佳信公司签订《买卖协议书》所转让给其购买的房产
本案是根据中国广州仲裁委员会以(2016)穗仲案字第9264���案受理申请人黄汉元与被申请人单雪平、金佳信公司、广州市新三一通讯设备有限公司、谢福恩之间关于民间借贷纠纷一案于2016年9月18日的《财产保全提请函》所立案受理的仲裁程序中的财产保全案，案号(2016)粤0112执保723号，保全金额4000多万元。本院于2016年9月21日作出(2016)粤0112财保118号《民事裁定书》裁定：查封、冻结、扣押被申请人单雪平、金佳信公司、广州市新三一通讯设备有限公司、谢福恩名下价值4000万元财产。依据该《民事裁定书》于2016年10月9日，查封了被申请人金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室、101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001，黄埔区港湾路516号1101、1201、1301、1401、1501、1601，黄埔区港湾路489号1701、1801、1901，共计二十套房产。
而吴汉枝虽有提供由其与金佳信公司于2010年12月3日签订的《买卖协议书》说明：金佳信公司向吴汉枝出让位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心(以称“裕港大厦”)八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼五层房产，吴汉枝向金佳信公司支付所购楼层出让金总额为2560万元。但吴汉枝的举证中并无足够证据证实其上述买卖协议中约定购买的上述房产就是本案上述所查封的二十套房产之中的黄埔区大沙地东6号801、港湾路516号1601、港湾路489号1701、1801、1901五套房产。
二、吴汉枝提供证明其已向金佳信公司付清全额购房款2560万元的收款收据与付款凭据等证据之间不能够形成完整的证据链条，不足以证明其已付清全额购房款的事实
虽然，吴汉枝提供有1张谢福恩开具的收到吴汉枝购买裕港大��物业定金100万元的《收款收据》、26张金佳信公司开具的收到吴汉枝购裕港大厦8楼、16至19楼物业款共计2462万元《收款收据》、1张金佳信公司开具的收到吴汉枝公关费用100万元的《收款收据》说明其已向金佳信公司支付2562万元。但结合吴汉枝提供的4张《中国农业银行支票存根》显示：吴汉枝向金佳信公司通过支票转帐付款四笔，共计898万元；吴汉枝提供的3张《银行进帐单》和《营业执照》显示：吴汉枝通过其个体经营的黄埔区新潮五金商店向金佳信公司通过支票转帐支付三笔款共计798万元；吴汉枝通过其银行卡号向谢福恩卡号转入三笔款，共计1100万元，因此，上述付款凭证只显示其付款总金额为1998万元，这与收款收据显示及其认为已付款2000万元不相符。虽然，吴汉枝提供的上述《买卖协议》书中约定：出让金560万元金佳信公司同意从金佳信公司应付给吴汉枝2011年1月1日起裕港大厦1-7层租金中抵扣，但吴汉枝并无提供证据证实裕港大厦1-7层的租金应为其所收取以及其与金佳信公司之间签订有以租抵债的书面协议。
三、吴汉枝提供的营业执照、结婚证、缴税清单、水电费、物业费单据等证据不足以证实本案查封的涉案房产自签订买卖协议后一直为其占有使用
根据吴汉枝提供的营业执照、结婚证、存折账户历史明细清单、水电费、物业费单据等证据显示：其妻子陈汉萍于2006年8月注册成立的广州市金沙湾宾馆的经营所在地是黄埔区大沙东6号八楼、十楼、十六楼至十九楼，但该经营地址与本案所查封的上述涉案房产中的港湾路516号1601、港湾路489号1701、1801、1901地址并不相符；吴汉枝虽有提供陈汉萍存折账户历史明细清单、水电费通知单、收费单据等，但其只是显示交费单位为宾馆以及是陈汉萍个人缴付，均不是吴汉枝名义缴付，并不足以证明本案所查封的涉案房产自2011年签订买卖协议后是一直由吴汉枝占有使用。
四、吴汉枝无足够证据证实其有委托他人去办理上述涉案房产的过户登记手续
吴汉枝提供的存量房买卖合同、存量房交易计税价格核定通知书和受理回执，以及亲属关系证明材料等证据，仅仅证明其妻子陈汉萍和妻弟陈汉平与金佳信公司的委托代理人去办理过上述涉案房产的网上交易手续，但并无举证证明其妻子和妻弟所为是经其委托授权所为，这与上述《买卖协议书》中约定购房人是吴汉枝并不一致。
本院认为：异议人吴汉枝在本案中无足够证据证明上述所查封的房产就是其与金佳信公司签订《买卖协议书》所购买的房产，而其举证也不足以证实其已付清全额购房款以及上述所查封房产自2011年其与金佳信公司签订《买卖协议书》后一直至今由其占有使用。据此，本案不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的情形;也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应支持其异议的四种情形。综上所述，异议人吴汉枝的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件��干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人的异议请求。
如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
审 判 员 潘 田
代理审判员 王新喜
二〇一七年五月××日
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审��，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。
案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。