重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0108民初11515号
原告李国菁，女，汉族，1957年8月31日生，住重庆市南岸区。
委托代理人ＸＸ（特别授权），重庆红刚律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路548号，统一社会信用代码：91500108622041130H。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，汉族，1967年3月26日出生，重庆云天物业发展有限公司员工，住重庆市九龙坡区。
第三人樊晓军，男，汉族，1973年9月27日生，住重庆市渝北区。
原告李国菁诉被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）、第三人樊晓军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李国菁及其委托代理人ＸＸ、被告委托代理人吴志斌、第三人樊晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月28日，原、被告签订了《“云天.锦绣前程”认购合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区“云天·锦绣前程花园小区”房屋；房屋套内单价为每平方米2600元，总价款据实际面积计算；房屋交付时间为2008年12月31日，付款方式为签约之日付款50%，余款50%可以按揭、分期或一次性付清。原告于2007年向被告支付房款20万元，原、被告在2012年12月28日就房屋户型及房号进行了确认，且原告补交了购房尾款、五通费、契税、大修基金。2015年1月19日，被告通知原告接房。被告至今拒不为原告办理产权转移登记，故原告请求本院判令：1、被告立即将重庆市南岸区辅仁路4号3幢26-5号房屋的房屋所有权和土地使用权转移登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告之间房屋买卖关系真实，原告付清了房款也实际占有诉争房屋，故同意协助原告办理产权登记。
第三人辩称，被告于2011年10月8日将涉案房屋出售给第三人，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网签登记，故不同意原告诉讼请求。
第三人诉称，其与被告在2011年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于重庆市南岸区“云天·锦绣前程花园小区”3栋26-5号房屋；总成交价为35万元，付款方式为一次性付款；被告应于2012年9月30日前将房屋交付第三人。履行期限届满后，原告多次要求被告交付房屋并办理产权登记，但被告以涉案房屋系违规建筑为由拒不交房，产权登记部门也以存在行政限制为由不予办理登记。被告与第三人房屋买卖合同已经房管部门登记备案，原告不能取得涉案房屋产权手续，故第三人请求本院判令：1、被告立即将重庆市南岸区辅仁路4号3幢26-5号房屋的房屋所有权和土地使用权转移登记至第三人名下；2、被告立即将重庆市南岸区辅仁路4号3幢26-5号房屋交付至第三人。
原告辩称，被告与第三人签订合同并非房屋买卖，合同应属无效；第三人据此主张权利于法无据，故请求驳回第三人诉讼请求。
被告辩称，虽合同与网签形式真实，但双方并无真实商品房买卖关系，而是以此作为被告与渝中区中色小额贷款有限公司借贷债务的担保；另外涉案房屋业已交付原告，故不存在将房屋再度交付第三人可能。
经审理查明，2007年4月28日，原告李国菁（乙方）与被告云天公司（甲方）签订《云天锦绣前程认购合同》，约定：乙方认购甲方所建锦绣前程项目期房，房屋户型为平层，面积以乙方实际选房面积为准；套内面积单价为每平方米2600元，付款方式为签约当日支付50%，余款可按揭、分期或一次性付清；房屋交付时间为2008年12月31日等。2007年4月27日，被告向原告出具收据，载明收到团购房款6万元；2007年9月23日，被告向原告出具收据，载明收到团购房款14万元；2012年12月28日，被告向原告出具收据，载明收到涉案房屋房款17360元。2012年12月28日，被告向原告出具收据，载明收到涉案房屋五通费5210元、契税6521元、大修基金7973元。
2011年10月8日，被告云天公司（甲方）与第三人樊晓军（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢26-5号房屋；总成交价为35万元，付款方式为签约当日一次性付清；甲方应于2012年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房实际交付使用之日起60日内，甲乙双方向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请等。甲方在合同书上加盖印章，乙方在合同书上签字捺印。
2015年1月19日，被告将涉案房屋交付原告，并办理了交接手续。经本院勘验，涉案房屋现由原告实际占有。
另查明，重庆市南岸区辅仁路4号3栋26-5号房屋套内面积83.6平方米，现无司法查封、无抵押，网签于第三人樊晓军；房屋所在楼栋已于2014年11月办理城镇房屋初始登记。
以上事实有当事人各方举证、质证与当庭陈述在卷为凭，足以认定。
本案争议焦点：原、被告之间《认购合同》与被告、第三人之间《商品房买卖合同》的效力；二、原告与第三人就涉案房屋不动产权登记的优先顺位。
关于《认购合同》效力。原、被告之间签订的《认购合同》具备有商品房买卖合同的主要内容，被告已按照约定收受了全部购房款，且涉案房屋所在楼盘已取得城镇房屋初始登记，故《认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。
关于《商品房买卖合同》效力。原、被告主张该合同书与网签登记系作为被告与第三人关联公司借贷债务之担保，并非真实房屋买卖，该合同为无效合同；第三人诉称其与被告为真实买卖关系，因价格便宜，故一次性购得包括涉案房屋在内的九套房屋以做投资。本院认为，被告庭审中认可了《商品房买卖合同》形式真实性，也未举示证据证明该合同系其与第三人之间的双方虚假行为。作为独立民事主体，被告应当对其行为承担责任，故该合同依法成立并生效。
关于原告与第三人的优先顺位。首先，类推参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，转让方就同一不动产订立数个转让合同且各受让人均未办理产权变更登记的，已先行合法占有不动产的受让方请求办理产权变更登记的，应予支持；其次，从法的秩序价值来看，原告已合法、自主占有涉案房屋，形成了稳定的社会关系，这种占有状态应受法律保护；再次，涉案房屋虽网签于第三人名下，但网签作为房屋交易管理部门为保障商品房交易安全而行使行政管理的一种手段，其并无预告登记的法律效力，也不足以排斥原告的过户请求权。原告支付了购房款，且实际接收占有涉案房屋，故请求被告依据合同履行转移产权登记的理由正当，本院予以支持。另涉案房屋现已交付至原告，故第三人的交房诉请属法律上履行不能，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内履行转移重庆市南岸区辅仁路4号3幢26-5号房屋所有权和国有土地使用权给原告李国菁的义务；
二、驳回第三人樊晓军全部诉讼请求。
本诉案件受理费80元由重庆云天物业发展有限公司负担（此款原告已垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告）；第三人之诉案件受理费40元由樊晓军负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 叶 鹏
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 王梦兮