上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2542号
原告（反诉被告）上海达海物流有限公司。法定代表人陈引龙，经理。委托代理人陶国平，上海市东泰律师事务所律师。被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司。法定代表人胡晓冬，总经理。委托代理人吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）上海达海物流有限公司（以下简称达海公司）诉被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司（以下简称龙振公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，现适用简易程序于2015年7月1日、8月19日、12月10日三次公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序组成合议庭，于2016年7月13日再次公开开庭进行了审理。达海公司法定代表人陈引龙及其委托���理人陶国平到庭参加了上述四次庭审，龙振公司前委托代理人蒋志刚到庭参加了第一、二次庭审，龙振公司前委托代理人徐涛到庭参加了第二次庭审，龙振公司前委托代理人何智伟到庭参加了第三次庭审，龙振公司委托代理人吴跃兵到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。达海公司诉称，2012年10月31日，原、被告签订了《厂房租赁合同》一份，约定达海公司将位于上海市奉贤区协新路XXX号厂房（建筑面积13,756平方米）出租给龙振公司，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日止，年租金2,300,000元（人民币，下同）。2014年4月24日，双方又签订了《补充协议》一份，将租赁厂房范围变更为2号车间3,224平方米，1号办公楼750平方米，2号办公楼1层、2层、4层，租金变更为每年450,000元，按季度支付，每季度支付112,500元，先付后用，电费、水费等由被告自负。然在履行租赁合同的期间，龙振公司屡次拖欠租金，拒付电费，根据合同第七条约定，延迟支付租金一个月，达海公司有权解除合同，收回所有出租厂房、场地等，还应支付千分之五违约金。现为维护自己的合法权益诉至本院，要求判令：1、解除原、被告于2012年10月31日签订的《厂房租赁合同》及2014年4月24日签订的《补充协议》；2、龙振公司迁出租赁厂房，并支付拖欠的2015年5月1日至2015年7月30日止的租金112,500元；3、支付自2015年8月1日至搬离日止租金（按每日1,250元计算），支付自2015年4月16日起按每日千分之五支付违约金；4、支付合同剩余天数（按2年计算）总租金的50%即450,000元租金；5、支付2014年10月1日至2016年6月30日止的电费146,018元；6、诉讼费由龙振公司承担。龙振公司辩称，系争房屋没有建设规划许可证和产权证，合同无效。由于合同无效，达海公司的诉讼请求没有依据。对于电费，系龙振公司和案外人格某某之间的债务，达海没有权利主张。龙振公司诉称，由于达海公司房产不具合法手续，致使合同无效，龙振公司装修、设备安装投入3,600,000余元，故反诉要求：1、达海公司赔偿装修和设备设施损失2,759,883元；2、返还租赁期间内垫付的水电费19,896.77元、行车检测费2,640元；3、诉讼费、评估费由达海公司承担。达海公司辩称，产权未办出在签订合同时已经告知。即使合同无效，但龙振公司也应当按照租金支付使用费。龙振公司违约在先，有损失也应当有其自行承担。龙振公司对其诉辩的事实向本院提供了以下证据材料：1、《厂房租赁合同书》一份，旨在证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方约定了相关的权利义务；2、补充协议一份，旨在证明双方后对租赁面积、租金等进行了调整；3、通知书和债权转移通知书各一份��旨在证明达海公司有权向龙振公司收取电费；4、电费发票和水电费汇总表一组，旨在证明龙振公司拖欠格某某水电费合计43,093元；5、银行对账单及汇总表一组，旨在证明龙振公司一直拖欠租金的事实；6、2016年1月至2016年6月期间的电费发票一组，拟证明龙振公司拖欠该期间电费146,018元。龙振公司对其诉辩意见提供如下证据：1、告知书二份和欠费停电通知一份，旨在证明由于格某某欠电费，达海公司要求格某某缴纳，否则停电；2、短信记录一份，旨在证明龙振公司要求达海公司协调和格某某电费问题；3、欠费停电通知和银行转账凭证一组，旨在证明龙振公司代缴了2015年7月的电费26,047.41元；4、银行转账凭证1份，旨在证明龙振公司为格某某支付了行车检测费；5、买卖合同1份，拟证明龙振公司在租赁厂房购置了10部行车；6、工程承包合同1份，拟证明龙振公司装修花费达1,700,000元；7、责令改正通知书1份，拟证明由于达海公司未能办理产权证，导致龙振公司经营地无法办理故无法生产。经庭审质证，龙振公司对达海公司提供的证据1、2、5、6和证据4中发票凭证的真实性无异议，但认为，双方在补充协议明确2014年5月1日前已经结清，其后由于和格某某就电费结算存在争议，且现达海公司的电费计算不符合合同约定，不予认可。证据3和4中汇总表不予认可，认为其与格某某就电费存在争议，计算有误。达海公司对于龙振公司提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为行车检测费与本案无关。证据5、6真实性不予认可。本院对上述双方无异议的证据的真实性予以采信。对于原告提供的证据3和证据4中汇总表，鉴于龙振公司与格某某本存在争议，对于债权转移的说法本院无法认可，不作为本案认定案件事实的依据，对于龙振公司提供��证据5、6，由于已经进行评估，以评估结论为准。审理中，本院根据龙振公司的申请，委托上海众华资产评估有限公司对龙振公司在租赁房屋内的固定添附物的现值进行评估。经评估，龙振公司对于租赁厂房：办公楼装饰工程742,260.85元；办公楼安装工程227,094.12元；厂房环氧地坪工程146,664.43元；门卫屋面防水、公司门牌、土方工程191,503.53元；10台行车1,452,360元。对于事实评估结论，双方均无异议。但达海公司认为，行车达海公司本也有安装，且不同意利用。经审理查明，2012年10月31日，原、被告签订了《厂房租赁合同》一份，达海公司将位于上海市奉贤区协新路XXX号，1号车间6,524平方米、2号车间3,278平方米、1号办公楼750平方米、2号办公楼3,204平方米，总建筑面积为13,756平方米以及工棚、场地、通道等共占地25亩出租给龙振公司使用（合同注明房地产证在办理中）。��房装修日期为三个月，自2012年10月31日至2013年1月31日止，装修期间免收租费。厂房租赁自2013年2月1日至2018年1月31日止，共五年。合同还对租金和违约责任等进行了约定。2014年4月24日，双方又签订了《补充协议》，将租赁厂房范围变更为2号车间3,224平方米，1号办公楼750平方米，2号办公楼1层、2层、4层及2号车间北空地和2号车间和1号车间之间的空地。2号门卫及2号办公楼3层由案外人格某某使用。租金变更为每年450,000元，按季度支付，每季度支付112,500元。租赁期限自2014年5月1日至2018年1月31日止.双方确认2014年5月1日前租金已经全部付清。确认1号车间内5台行车系龙振公司加装，属龙振公司所有，合同期内，格某某可以免费使用，但年审核维护费用由格某某负担。电力设施户主由达海公司抬头转移至格某某，并由格某某承担全部基本电费，龙振公司倒挂分电表并按实时��费计费支付格某某。合同签订后，由于龙振公司未能按约支付租金，达海公司诉至法院。诉讼期间，达海公司于2016年1月4日将租赁的2号办公楼1层收回，2016年5月1日将2号办公楼4层收回。收回的面积每层为801平方米。另查明，达海公司将包括龙振公司退出的部分租赁厂房又租赁给案外人格某某，由于格某某未能按约支付租金，达海公司曾于2015年3月起诉来院，本院判决了格某某搬离租赁厂房。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，达海公司至本案辩论终结前仍然未获建设工程规划许可证，其与龙振公司签订的《厂房租赁合同》应依法认定为无效。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。达海公司要求龙振公司支付自2015年5月1日起的使用费的请求，本院予以认可。但由于达海公司分别在2016年1月4日和5月1日收回了2号办公楼1层和4层，故自2016年1月4日和5月1日使用费也应根据面积予以减少。对于达海公司主张的电费，包括2014年10月1日至2015年5月31日格某某租赁使用期间和龙振公司有纠纷的43,093元和2016年1月1日至2016年6月30日期间的发生的电费。本院认为，2014年10月1日至2015年5月31日的电费，由于格某某与龙振公司就电费结算未能达成一致意见，该部分债权未明确，该债权转让本院不予认可，达海公司主张该部分电费本院不予认可。同理，龙振公司提出的返还垫付的电费，也系和格某某之间的纠纷，与达海公司无关，本院亦不予支持。对于2016年1月1日至2016年6月30日期间的发生的电费，合计为142,929.11元，该期间由于格某某已经不再使用租赁房屋，电费的发生主要与龙振公司使用��关，应当由龙振公司负担。但鉴于达海公司明知龙振公司和格某某就电费分担的约定，在格某某搬离后，未能就电费的分担达成协议，本院酌情考虑上述电费由达海公司和龙振公司各半分担。对于达海公司基于无效合同主张的违约金的请求，无法律依据，本院不予支持。对于龙振公司提出的装修损失，根据法律对于承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失的规定。其中行车属机械设备，不属于装饰装修部分，达海公司不同意利用，由龙振公司自行拆除。对于未形成附合的装饰装修物，达海公司亦不同意利用。该部分损失，本院认为导致本案合同无效，主要是达海公司出租的厂房未取得建设工程规划许可证，而龙振公司明知达海公司租赁厂房无产权证亦租赁使用，亦存在过错，故本院酌定由达海公司承担70%的责任，龙振公司承担30%的责任。对于龙振公司提出的行车检测费，与达海公司无关，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海达海物流有限公司与被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司于2012年10月31日签订的《厂房租赁合同》及2014年4月24日签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁厂房；三、被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海达海物流有限公司使用费（使用费的计算方式：自2015年5月1日起至2016年1月3日期间按每天1,250元计算；自2016年1月4日至2016年4月30日期间按每天1,217元计算；自2016年5月1日至实际搬离日止的租金按每天1,202元计算）；四、被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海达海物流有限公司电费71,464.56元；五、原告（反诉被告）上海达海物流有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司装修损失915,266.06元；六、驳回原告（反诉被告）上海达海物流有限公司与被告（反诉原告）上海龙振重工��械有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,470元，反诉案件受理费14,610元，评估费8,000元，由原告（反诉被告）上海达海物流有限公司与被告（反诉原告）上海龙振重工机械有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
1、《中华人们共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…��（五）违反法律、行政法规强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。第五条第一款租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修��，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。