重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝03民终143号
上诉人（原审被告）：王明仲，男，1962年6月24日出生，汉族，住重庆市南川区。
上诉人（原审被告）：郭敏会，女，1982年2月6日出生，汉族，住重庆市南川区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李光华，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：重庆市南川区昂达运输有限责任公司，住所地重庆市南川区南平镇荣华路350号。组织机构代码55202302-4。
法定代表人：练启友，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：练娜，女，1986年4月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：罗皓吉，男，1993年10月28日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：杨芳，女，1970年7月29日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：王胜文，男，1965年6月22日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：唐光兰，女，1965年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：谭建明，男，1964年11月10日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：唐余元，男，1970年1月18日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：王兴利，女，1971年5月5日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：王兴娅，女，1968年10月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：李小兰，女，1969年9月26日出生，汉族，住重庆市南川区。
上列十一被上诉人共同委托诉讼代理人：姚仁华，重庆春意律师事务所律师。
上诉人王明仲、郭敏会因与被上诉人重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰排除妨害纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法询问了双方当事人。上诉人王明仲及其委托诉讼代理人李光华与被上诉人重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰的委托诉讼代理人姚仁华参加了询问。本案现已审理终结。
王明仲、郭敏会上诉请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、被上诉人的起诉没有事实和法律依据。被上诉人实际房屋所有权系3幢2楼第1至7和15至16号，其房屋相应的所有权应依法在二楼而不应当在一楼。被上诉人将各自的房屋共同出租给他人开设“西苑酒楼”，在使用过程中，擅自毁损消防通道，将开发商设计的1楼消防通道拆除并销毁，将通道封闭，同时将2楼的全部消防通道拆除改造后占用，控制，造成行人无法正常通行。2、上诉人在1楼消防通道侧墙处开设卷闸门和在自己的门顶上安装广告牌系合法使用。因在上诉人购房时，为了解决采光问题，向开发商提出后，开发商和物业公司负责人现场同意，在使用该房屋时开设侧墙卷闸门，没有干涉任何人。安装广告牌是向南川区市政局申请办理使用备案登记后合法使用，上诉人的行为没有损害被上诉人利益。
被上诉人重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰答辩称：1、上诉人擅自将与被上诉人楼梯通道相邻的墙拆除，安装成卷闸门可以自由进出，影响了通道的功能，对被上诉人产生影响。2、上诉人除了在自己的门面门头安装广告牌，还超出了自己的门头，占用了通道上的墙体打广告，应当将这部分拆除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
一审法院认定事实：重庆市南川区昂达运输有限责任公司系南川区西城街道办事处渝南大道xx号（香格里拉西苑）x幢xx号房屋产权人，练娜系南川区西城街道办事处渝南大道xx号（香格里拉西苑）x幢xx号房屋产权人，罗皓吉系南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢xx号房屋产权人，杨芳系南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢xx、xx号房屋产权人，王胜文、唐光兰系南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢xx号房屋产权人，谭建明、唐余元、王兴娅、王兴利、李小兰系南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢xx、xx、xx号房屋产权人。以上房屋楼层名义层为第1层，物理层为第2层，用途均为商服用房。王明仲、郭敏会系夫妻，为南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢负xx号房屋的共有产权人，该房屋名义层为负1层，物理层为第1层，房屋用途为商服用房。重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰所在的用房需由王明仲、郭敏会的门面相邻的楼梯通道通行，而王明仲、郭敏会在购买该房屋后，对该房屋进行了装修用于经营格力电器，为了增加门面的使用价值，将与楼梯通道相邻的墙撤除，安装成卷闸门可以自由进出，同时，王明仲、郭敏会为了经营格力电器在其门楣处打广告牌，广告牌的宽度已经超出了其房屋和相临楼道墙体的宽度，占用了楼道上方一定的墙体。
一审法院认为，关于重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰的诉讼主体资格问题。本案中重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰作为南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）xx幢的业主，对共有部分享有共有权，属于有利害关系的业主，具备诉讼主体资格。
关于重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜、罗皓吉、杨芳、王胜文、唐光兰、谭建明、唐余元、王兴利、王兴娅、李小兰的诉讼请求是否应予以支持的问题。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分…”，故作为南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢的外墙和公共通行的通道应为包括重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜等10人在内的具有利害关系的业主的共有部分。虽然业主基于对住宅、经营性用房等专业部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约，不得损害其他业主的合法权益。本案中，王明仲、郭敏会作为南川区西城街道办事处渝南大道xx号（香格里拉西苑）x幢负xx号房屋的所有人和使用人，基于其经营需要，可以合理使用该幢楼的通道和外墙等共有部分，但其以营利为目的，将与楼梯通道相邻的墙体拆除，安装成卷闸门以自由进出，改变了该部分墙体的使用功能，同时，王明仲、郭敏会在门楣处打广告牌超出了其房屋和相临楼道墙体的宽度，占用了公用楼道上方的墙体，已超出了合理使用的范围，损害了其他业主的合法权益，为此，重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜等10人的诉讼请求于法有据，予以支持。
关于重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜等10人占用消防通道的问题，本案中即使重庆市南川区昂达运输有限责任公司、练娜等10人占用消防通道，也不是王明仲、郭敏会可以擅自拆除共列墙的合法理由。关于开发商和物管公司同意王明仲、郭敏会拆除争议墙体的问题。首先，开发商和物管公司并没有明确的书面意见表示同意拆除；其次，开发商将商品房出售后，已经丧失了对住宅小区的所有权，而物管公司只是住宅小区物业服务的提供者，二者无权做出此承诺。关于地役权的先占问题，本案非地役权纠纷，也不涉及无主物，不适用先占规则。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决：一、限王明仲、郭敏会在本判决生效后十日内将南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢负xx号门面与楼梯通道的共列墙恢复原状。二、限王明仲、郭敏会在本判决生效后十日内拆除占用南川区西城街道办事处渝南大道1号（香格里拉西苑）3幢负1-11号门面靠楼道门柱中间上方墙面至相邻楼道上方墙面之间的广告牌。本案诉讼费减半收取40元，由王明仲、郭敏会负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；……”。第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部”的规定，结合已查明的事实，本案中，上诉人与被上诉人争议的南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢的外墙和公共通行的通道不具有构造上和利用上的独立性，不能够明确区分，也不能排他使用，故该部分应当属于上诉人与被上诉人业主的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人未经其他共有人同意，以经营为目的，擅自将公共通行的通道相邻的共列墙拆除安装成卷闸门，改变了该部分共列墙的使用功能，同时，上诉人在门楣处安装的外墙广告牌超出了其专有部分所对应的外墙范围，占用了公共通道上方的墙体，损害了其他业主的权益，因此，一审法院判决上诉人与被上诉人的恢复共列墙原状及拆除占用南川区西城街道办事处渝南大道x号（香格里拉西苑）x幢负xx号门面靠楼道门柱中间上方墙面至相邻楼道上方墙面之间的广告牌并无不当。至于上诉人提出被上诉人占用和改变消防通道用途的问题，不属于本案的审理范围，上诉人可以另行主张权利。
综上所述，上诉人王明仲、郭敏会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人王明仲、郭敏会负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈胜友
审判员 杨 洋
二〇一七年二月二十二日
书记员 尹 童