江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏02执异19号
案外人（异议人）任金龙。
申请执行人江苏江阴农村商业银行股份有限公司要塞支行，住所地江阴市。
负责人赵庆华，该支行行长。
委托代理人李天雷，该行××保全部副总经理。
委托代理人章超，该行××保全部职员。
被执行人任金虎。
被执行人夏丽霞。
委托代理人姚燕（受任金虎、夏丽霞共同委托），上××律师事务所律师。
委托代理人周怡玲（受任金虎、夏丽霞共同委托），上××律师事务所律师。
被执行人江阴市展鹏能源发展有限公司，住所地江阴市。
法定代表人任金虎。
被执行人江苏苏恒海洋工程装备有限公司，住所地靖江经济开发区。
法定代表人叶逸，该××董事长。
被执行人江苏瑞考特商贸有限公司，住所地江阴市。
法定代表人曹文卫。
被执行人任标。
被执行人郑群群。
本院在执行申请执行人江苏江阴农村商业银行股份有限公司要塞支行（以下简称江阴农商行）与被执行人任金虎、夏丽霞、江阴市展鹏能源发展有限公司（以下简称展鹏公司）、江苏苏恒海洋工程装备有限公司、江苏瑞考特商贸有限公司（以下简称瑞考特公司）、任标、郑群群金融借款合同纠纷一案中，案外人任金龙向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了公开听证，案外人任金龙，申请执行人江阴农商行的委托代理人李天雷、章超，被执行人任金虎、夏丽霞的共同委托代理人姚燕、周怡玲到庭参加听证，现已审查终结。
案外人任金龙异议称：其与被执行人任金虎于2014年1月12日签订《房屋转让协议》，约定被执行人将位于江阴市璜塘镇桥北村环西路26号房屋出售给任金龙，其向任金虎支付房款100万元整。2014年1月17日，其向任金虎付清全部房款，任金虎也已将上述房屋正式交付其使用。因该房屋系宅基地（无土地证），无法办理户名变更手续，但双方买卖合同系真实意思表示，应受法律保护，请求法院立即中止执行，解除对其位于江阴市璜塘镇桥北村环西路26号房屋的查封。
案外人任金龙向本院提供如下证据：一、房屋所有权证，证明江阴市璜塘镇桥北村环西路（证号：XHD0000025）的房屋所有权人登记为任金虎，建筑面积合计259.2平方米。二、房屋转让协议，证明双方于2014年1月12日协议约定：任金虎、夏丽霞将江阴市璜塘镇桥北村环西路26号的两间三层门面房作价100万元转卖给任金龙，房屋产权从2014年1月12日起归任金龙所有。任金虎在三年内可以用现金130万元回购该房，三年内任金龙不能出售该房，也不能抬高转卖给任金虎的价格。房屋转卖给任金龙后，任金龙再返租给任金虎全家使用（下层两间门面房除外），任金虎以每年5000元租住。三、2014年1月17日，申请人任金龙转给收款人任金虎85万元的江苏江阴农村商业银行的《结算业务委托书》。
江阴农商行辩称：房屋转让上的形式日期是2014年1月12日，真实签订日期无法判断。且房屋转让协议上的房产没有房产证号也没有建筑面积，无法确认和我们查封的房产是否是同一标的。另该协议约定在2015年12月之前任金虎可以回购房产，该协议形式上是房屋转让协议，其实是借贷房产合同。而出具的银行结算业务委托书也不能证明85万元是房款，异议人没有证据证明余款支付完毕，故不同意解封。
被执行人任金虎、夏丽霞辩称：任金虎确实与任金龙之间发生了买卖合同，异议所涉房屋由于没有土地证无法办理过户手续，在签订合同时双方均明确没有土地证无法办理过户的事实情况，该套房屋的房款已付清，并已交付，买受人已实际占用。
本院经审查查明，2014年9月12日，本院作出(2014)锡商初字第0068号民事判决，判令：一、展鹏公司应于判决生效之日起10日内偿还江阴农商行借款本金19889428.16元并支付截止2014年2月20日的利息131713.58元、自2014年2月21日起至判决确定给付之日止以19889428.16元为基数按年利率7.8%计算的利息；二、瑞考特公司对展鹏公司的上述债务承担连带清偿责任；三、任标、郑群群与任金虎、夏丽霞对展鹏公司的上述债务在最高额2000万元范围内承担连带清偿责任；四、驳回江阴农商行对苏恒公司的诉讼请求。该案江阴农商行上诉后，2015年5月7日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏商终字第00050号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判决。该案生效后，因被执行人未能按期履行义务，江阴农商行遂申请本院强制执行。
本院执行中，于2015年9月30日作出(2015)锡执字第00515号执行裁定，裁定：查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取展鹏公司、瑞考特公司、任标、郑群群、任金虎、夏丽霞银行存款2200万元或其等值财产、财产权及收入。2015年11月3日，本院作出（2015）锡执字第00515号协助执行通知书，并至江阴房产监理部门查封了任金虎位于江阴市璜塘镇桥北新村环西路（证号：XHD0000025）；江阴市璜塘镇青墩村8号（证号：HT0090008C）房产。案外人任金龙认为江阴市璜塘镇桥北新村环西路26号的房屋其已购买，故向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。
上述事实，有本院和江苏省高级人民法院的民事判决书、本院的执行裁定书和协助执行通知书等证据佐证。
本案争议焦点为：江阴市璜塘镇桥北新村环西路（证号：XHD0000025）的房屋应否解除查封？
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，作为房屋买受人的任金龙，虽然提供了其与房屋所有权人任金虎的《房屋买卖协议》，但其提供的《房屋买卖协议》约定的房屋为江阴市璜塘镇桥北新村环西路26号房屋与本院查封的房屋是否系同一套房屋，因江阴农商行提出质疑，任金龙缺乏其他证据予以印证。任金龙另称其已占有该房，但又称返租给任金虎使用。且任金龙提供的付款85万元的凭据，用途为划款，其称15万元系支付的现金，没有其他凭据。这些证据不足以证明任金龙已合法占有该不动产、已支付全部价款。尤其是由于该房并未办理过户手续，作为买受人的任金龙应对该房能否买卖有义务进行了解，并在了解的基础上作出判断，现任金龙擅自购买未经有关部门批准买卖的房屋，对造成的后果，应承担过错责任，故该房未办理过户登记有买受人自身原因，现任金龙要求解除位于江阴市璜塘镇桥北新村环西路26号房产的查封，既无事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。本院查封的江阴市璜塘镇桥北新村环西路（证号：XHD0000025）的房屋不应解除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人任金龙的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一六年六月二日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。