江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终10234号
上诉人（原审被告）：徐俊，男,1983年5月15日生,汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高顺和，男，1948年1月24日生,汉族，住南京市秦淮区。
上诉人徐俊因与被上诉人高顺和房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐俊上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判自2014年5月5日起上诉人无需支付被上诉人租金，或将本案发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人在租赁关系存续期间，栖霞区拆迁安置办公室就在被上诉人出租给上诉人的租赁物墙上写上“拆”字，并予以围挡，造成上诉人所承租的用于经营宾馆的房屋业务损失。一审法院仅仅以减少房租的形式来弥补上诉人的损失，显失公平。被上诉人在租赁物被围挡时曾承诺过，在出租屋被围挡期间不收取房租。2、一审法院认定上诉人未按期支付房租，构成违约没有事实依据，上诉人在合同履行过程中一直能够按时缴纳房租，但是在涉案房屋于2014年5月发生围挡时，由于双方就围挡期间是否要缴纳房租出现不确定的状态，故而没有缴纳房租，并非上诉人故意不缴纳房租。3、被上诉人高顺和诉讼超过诉讼时效。4、本案所涉租赁合同应为无效，或部分无效。5、本案中遗漏了必须参加诉讼的当事人高顺宝和高志成，高顺宝为高顺和的弟弟，是出租房屋的实际管理人，高志成为高顺和的侄子，是双方合同所签租赁房屋发生围挡之后承诺免除围挡租赁期间租金的一方。在一审中，对于以上问题认定事实错误，导致适用法律错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
高顺和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
高顺和向一审法院起诉请求：1、判令解除高顺和、徐俊所签订的租赁合同，徐俊返还所占用的房屋；2、判令徐俊自2014年7月1日起，按每月2600元标准支付房屋租金至实际交付房屋之日止；3、判令徐俊支付违约金3120元（年租金31200元的10%）；4、诉讼费由徐俊承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，高顺和（甲方）将栖霞区和燕路395号104室门面房出租给徐俊（乙方）用于经营旅馆业务，双方签订《门面房租赁合同》约定：租赁期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金2600元，共计31200元，租金需提前1个月支付，每年支付一次。合同第十条第1项约定：甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同第十一条第1项约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该门面房，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。合同第十二条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，使甲乙双方产生损失的，互不承担违约责任。签约后，徐俊向高顺和支付房屋租金，高顺和向徐俊交付租赁房屋，双方开始履行合同。
2014年5月5日，南京市栖霞区拆迁安置办公室发布拆迁公告，因燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造需要，根据宁征拆字[2014]005《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁（具体房屋以项目红线为准），对宁规栖函字[2014]3号附图范围内集体土地上的房屋、撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋、撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋进行拆迁。和燕路395号104室房屋于2014年5月底开始被围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除。徐俊见拆迁公告及围挡情况后，认为租赁房屋在拆迁范围内，与高顺和就退还租金、拆迁补偿事宜商议不成，继而在租期届满后未返还房屋，也未再支付租金。庭审中，徐俊提出高顺和曾承诺免除围挡期间的房租，并提交录音资料予以证明。高顺和经质证认为，首先录音中的谈话人并非高顺和本人；其次，录音中的谈话人亦未明确表示免除围挡期间的房租；再次，即使录音中的谈话人明确表示免除围挡期间的房租，徐俊亦未举证证明谈话人取得了高顺和就房屋租赁事宜的授权或委托，故对该份录音资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。
一审另查明：涉案房屋于1993年经有关部门批准建造。
以上事实，有双方当事人陈述，门面房租赁合同、证明、（2016）苏01民终2582号民事判决书、录音资料、拆迁公告等证据，以及庭审笔录在卷佐证。
一审法院认为：高顺和与徐俊签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，双方所签订的租赁合同期限为1年，时间自2014年1月1日至2014年12月31日，高顺和主张徐俊仅缴纳半年房租15600元，徐俊虽辩称实际已缴纳1年租金，但未能举证予以证实。合同到期后，徐俊继续使用房屋，高顺和未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系。因徐俊在不定期租赁期间未缴纳过租金，高顺和有权要求解除合同。故高顺和要求解除与徐俊所签订的租赁合同并要求徐俊返还房屋的诉请，合法有据，依法应予以支持。
关于高顺和主张徐俊自2014年7月1日起，按每月2600元支付房租至实际交付房屋之日止的诉请。一审法院经审查认为，根据双方的合同约定，高顺和有义务保证租赁房屋处于能够正常使用状态。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁房屋门前道路被他人围挡影响承租人对房屋进行使用收益，应认定承租人高顺和未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行。庭审中，高顺和提出围挡系他人设立，出租人不应承担赔偿责任。一审法院认为，合同责任系严格责任，徐俊与第三人是否成立侵权属另一法律关系，两种法律关系之下的权利范围亦有区别，高顺和据此主张免除租赁合同项下的责任，理由不能成立。根据围挡妨害实际情况以及围挡后房屋的使用价值，酌情降低2014年6月至2015年5月围挡期间的租赁价格为每月1000元。据此计算，徐俊自2014年1月至高顺和起诉之日即2016年5月13日（诉讼费缴纳之日），应当支付的租金合计54727元（2600元/月*5个月+1000元/月*12个月+2600元/月*11个月零13天），扣除已付租金15600元以外,徐俊还应支付租金39127元，同时徐俊还应自2016年5月14日起按每月2600元标准支付租金至实际返还房屋时止。关于徐俊所抗辩的高顺和曾承诺免除围挡期间的房租的意见，因徐俊所举证据不足以证明其目的，故不予采信。徐俊辩称已缴纳2014年1月至12月的租赁费的意见，因其未能举证予以证实，亦不予采信。
关于高顺和因徐俊拖欠租金主张其支付违约金3120元（按年租金的31200元的10%计算）的诉请。一审法院认为，合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁1期间年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方所签订的租赁合同约定租金每年一付，并需要提前1个月支付，徐俊自2014年7月1日起即未再支付租金，构成违约，故高顺和依照合同的约定主张徐俊按年租金31200元的百分之十即3120元承担违约金的诉请，合法有据，依法应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除高顺和与徐俊于2013年12月31日所签订的《门面租赁合同》；二、徐俊于判决生效之日起十五日内腾空位于南京市栖霞区和燕路395号104室房屋并交付返还给高顺和；三、徐俊于判决生效之日起十五日内支付高顺和房屋租金39127元，并自2016年5月14日起按每月2600元标准支付租金及使用费至实际返还房屋时止；四、徐俊于判决生效之日起十五日内支付高顺和违约金3120元；五、驳回高顺和的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1388元，由徐俊负担。
本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，徐俊认为一审对于涉案房屋政府批准改造的面积和涉案租赁合同的面积未予查明，主张双方合同约定的面积1200平方米（不包括一层的面积）远远大于政府批准建造的面积920平方米。高顺和则表示，其出租给徐俊的房屋只有一间，面积也只有几十平米，系其所有房屋的一部分。
二审中，徐俊提交证据如下：1、徐俊与高顺和2010年11月5日签订的《租房协议》，证明双方就涉案房屋租赁的面积为1200平方米。2、《建设工程规划许可证》，证明涉案房屋1993年8月19日审批的建设规模仅为920平方米。上述两份证据证明涉案房屋中全部或者部分是无建设工程规划许可证的房屋，双方签订的租赁合同无效或者部分有效。3、收据若干份，收据上有高顺宝的签字和高顺和的私印，证明高顺宝是高顺和委托的涉案房屋实际管理人。
高顺和质证意见如下：1、对《租房协议》的真实性没有异议，但该份租赁合同和本案无关，本案租赁的房屋不是该份合同上所涉及的房屋。2、对《建设工程规划许可证》真实性、关联性、合法性均不予认可。3、对《收据》的真实性没有异议，但高顺宝只是现场收取水电费，无法达到上诉人的证明目的。
本院另查明，高顺和与徐俊2010年11月5日签订的租房协议约定，徐俊承租高顺和和燕路395号2楼、3楼及4楼内所有房间以及1楼门面105室，租期自2010年11月6日于2022年10月5日。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，高顺和就涉案房屋享有经营权使用权，高顺和与徐俊在协商一致基础上就和燕路395号104室签订的门面房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按约定履行各自的义务。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，徐俊继续使用涉案104室房屋，高顺和未提出异议，双方形成不定期租赁关系。徐俊在承租期间，未按合同约定缴纳租金，高顺和有权依合同约定解除租赁合同。徐俊称高顺和承诺围挡期间不收取租金，并提供录音及收据等证据证明，但徐俊其所提供的证据不足以证明高顺宝有免除租金的权利，故对其该上诉理由，本院不予采纳。
徐俊在一审中未提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本院对其该上诉理由不予采纳。高顺宝与高志成并非涉案门面房租赁合同的一方当事人，徐俊称其二人系涉案房屋实际管理人，本案中遗漏了必须参加诉讼的当事人高顺宝和高志成的上诉理由，没有依据，本院不予采纳。
综上所述，徐俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1388元，由徐俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年二月五日
书记员 朱亚芳