江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终766号
上诉人(原审原告)：淮安市盱眙经济开发有限公司,住所地盱眙县经济开发区迎春大道转盘西北角。
法定代表人：李德宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙爱康，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):朱志梅,女,1972年1月3日出生,汉族，住盱眙县。
委托诉讼代理人：唐海杰,系朱志梅丈夫。
上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司因与被上诉人朱志梅商品房预售合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2017）苏0830民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司的委托诉讼代理人孙爱康、被上诉人朱志梅的委托诉讼代理人唐海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淮安市盱眙经济开发有限公司上诉请求：依法撤销或改判盱眙县人民法院(2017)苏0830民初4011号民事判决,支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由:2010年11月16日上诉人与周其平签订了《房地产项目包销协议》,协议第一条约定周其平包销位于盱眙县××大道与××路交叉口南侧,“小太湖国际新城”西侧住宅138套。2015年5月28日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》一份,约定被上诉人购买上诉人开发的“太湖人家”小区15号楼101室,房屋价款68万元。合同第三条约定,“买受人支付给出卖人的购房款应直接存入监管账户,买受人办理按揭贷款的资金出卖人收到后应及时存入上列预售款收款和监管账户”。合同第七条约定,买受人逾期付款超过30日合同继续履行的,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
按照双方《商品房买卖合同》约定,被上诉人为全款支付房款,应将房款打入到上诉人指定的监管账户,但至今为止,上诉人未收到被上诉人68万元的购房款。该商品房买卖合同已在盱眙县住建部门网签备案。
被上诉人提供不知利用何种方法,获得太湖人家项目部出具的68万元的收款证明,未提供付款方式和付款明细凭证,不能证明其已经履行付款义务,应承担其已支付购房款继续举证责任。
一审法院在未查明被上诉人以何种方式(现金或银行转账),支付给谁(上诉人或上诉人的销售代理人或太湖人家项目部)的情况下,仅以被上诉人持有的上诉人和上诉人的包销代理人周其平均不知情的太湖人家项目部出具的收款证明和双方签订的《商品房买卖合同》就认定被上诉人已付款的事实,属于事实认定错误。
此外因为太湖人家项目部并未受上诉人的授权销售房屋收取购房款,也不具有民事主体资格,即使太湖人家项目部收取了被上诉人的购房款,也不能认为被上诉人履行了房款给付义务。
朱志梅答辩称：我有对方开具的付款盖章的收据、发票及正式商品房买卖合同，可看出我们已经履行付款手续。
淮安市盱眙经济开发有限公司向向一审法院起诉请求：判令被告给付原告购房款68万元及违约金10000元（自2015年5月28日至实际给付之日按日万分之三计算）；诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，原、被告双方于2015年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的“太湖人家”小区15号楼101室，房价款为68万元。合同第六条约定买受人在签订合同当日一次性付清房款68万元；合同第七条约定买受人逾期付款超过30日合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金以及约定其他条款。合同签订后，被告同日按约已付清68万元购房款，由太湖人家项目部向被告出具了盖有淮安市盱眙经济开发有限公司太湖人家项目部章的68万元收条给被告并注明凭此条换正式发票。该商品房买卖合同已在盱眙县住建部门网签备案。原告认可合同的真实性和合同的网签事实，但否认收到被告房款68万元，后向被告发出催款函和解除合同通知。
另查明，根据被告提供的线索，合议庭调取了盱眙县人民法院（2016）苏0830民初2054号盱眙龙腾焊割科技有限公司诉淮安市盱眙经济开发有限公司、第三人盱眙县双强科技有限公司债权转让纠纷一案电子卷和纸质卷的有关证据材料，该案中淮安市盱眙经济开发有限公司为抗辩盱眙龙腾焊割科技有限公司债权转让不成立，向一审法院提交的以下四份证据并已在该案庭审笔录中予以记载：1、《房地产项目包销协议》，签订时间为2010年11月16日，甲方为淮安市盱眙经济开发有限公司，代表人：张劲松（县经济开发区管委会副主任），乙方代表：周其平，担保方：尤志强。该包销协议的主要内容为：原告将小太湖国际新城已建有的住宅138套一宅一院底层住宅全部交乙方周其平包销，包销价格为一次性包死的固定价格每套30万元，包销总金额为4140万元，乙方于本协议签订之日起3日内向甲方支付首期包销款4140万元，甲方出具相应金额的发票，并向乙方提供与项目有关的一切资料等，直至包销款全部结清。项目改造所需资金由乙方自行支出，乙方所得房屋销售款除用于缴纳相关税收外，剩余款作为乙方支付甲方的包销款，还完即止，房屋销售款中多余款项乙方所得。乙方有权以甲方的名义对外销售本项目、签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，收取的房款打入甲方指定账户，乙方可对本项目房屋外观、院墙道路、景观绿化、综合管网、物管配套等进行改造，费用由乙方承担，并负责改造过程中的安全责任和售后维护责任等内容。2、《小太湖住宅小区改造股份合作协议》，内容为：为确保小太湖住宅小区改造工程顺利实施，确保工程质量安全及财务管理规范、合理，签订合作协议。股份结构：由周其平、尤志强、张健明三个自然人组成，各占三分之一股份，职责分工：周其平负责财务，尤志强负责工程前期协调及房屋销售工作，张健明负责工程施工，改造项目结束后房屋销售的利润按比例分配等条款。由周其平、尤志强、张健明签字。3、《股东会决议》，参加人周其平、尤志强、张健明、陆健鹰，与本案有关的内容为：刘立军、尤志强负责销售人员的辞退事宜，预计2014年8月开盘，应付款由尤志强谈判解决等。4、2015年9月26日，其他股东周其平、张健明、陆健鹰致《函》尤志强，内容为500万元尤志强私自用于自己账上，尤志强应承担的相关费用等。上述四份证据系原告方为另案向一审法院提供，能够证实原告将涉案房屋交周其平包销，周其平与尤志强、张健明、陆健鹰合伙对项目进行改造、代表原告单位进行销售等一系列行为。
一审法院认为，原告认可被告持有的《商品房买卖合同》的真实性，但否认被告持有的由太湖人家项目部向被告出具的盖有淮安市盱眙经济开发有限公司太湖人家项目部章的收款证明，认为没有收到被告68万元购房款，从而诉请被告给付。从原告为另案向本院提供上述4份证据看，原告将涉案楼盘交周其平包销，周其平与尤志强、张健明、陆健鹰等人合作，成立改造项目部，由周其平的合作人尤志强负责楼盘的销售，代表原告公司以原告公司的名义与被告签订商品房买卖合同，以太湖人家项目部名义收取被告购房款680000元并向被告出具收条，周其平以及尤志强等人的销售后果应当有原告承担；反之，从举证责任的角度，被告持有《商品房买卖合同》和太湖人家项目部出具68万元的收条，项目部收取的款项有无入账，是原告与包销人之间的内部问题，是被告所不能掌控的，被告举证责任已完成，而原告虽否认被告持有的太湖人家项目部出具68万元的收条真实性，但并未向一审法院提供足以推翻被告持有的收款证明真实性的证据，因此，原告另案提供的上述四份证据能够形成证据锁链证实被告所持有的68万元购房款收款证明是真实有效的，原告诉请被告给付68万元购房款及承担违约金无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：驳回原告淮安市盱眙经济开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10700元，由原告淮安市盱眙经济开发有限公司负担。
确认一审查明的交房款事实外的其他事实，本院另查明:唐海杰是尤志强担任负责人的盱眙县双强科技有限公司的会计，具有财会专业学历背景;朱志梅在涉案的项目部工作，负责签订合同。
二审中被上诉人的丈夫唐海杰作为其代理人陈述68万元房款是在签订合同当日现金方式支付的，二审开庭时陈述68万元房款大多数是转账方式支付并提供了以下证据：
1、2014年5月7日江苏盱眙农商行进账单，金额50万元，出票人唐海杰，收款人盱眙县双强科技有限公；2、2014年8月15日江苏盱眙农商行进账单，金额11.5万元。余款6.5万元是现金支付的。
上诉人的代理人对证据的三性不予认可，认为与本案房款无关联性，付款时间差距大，次数多，不符合商品房买卖交易习惯。
本院认为，本案双方于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》中约定买受人于2015年5月28日一次性付清房款。二审中被上诉人先陈述房款是现金付款，在其进一步向本院举证中，被上诉人举证2014年5月7日和2014年8月15日其丈夫唐海杰出票给盱眙县双强科技有限公司61.5万元进账单和现金支付盱眙县双强科技有限公司余款6.5万元证据。本院认为，《商品房买卖合同》约定买受人于2015年5月28日一次性付清房款，被上诉人口头陈述房款是现金方式支付，而被上诉人向本院所举证据是在2014年5月7日和2014年8月15日支付了主要房款，被上诉人在二审中所举证据与其所陈述及《商品房买卖合同》中约定房款支付相矛盾。且2014年5月7日和2014年8月15日两笔款是支付给盱眙县双强科技有限公司的，尤志强虽是该公司法定代表人，但盱眙县双强科技有限公司和尤志强是两个不同主体，向盱眙县双强科技有限公司付款与本案没有关联性，《商品房买卖合同》是2015年5月28日签订的，在2014年5月7日和2014年8月15日提前支付房款违反了交易习惯。一审法院判决认定被上诉人以现金方式支付68万元房款，没有事实依据。上诉人上诉理由成立。
综上所述，上诉人淮安市盱眙经济开发有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销盱眙县人民法院（2017）苏0830民初4011号民事判决；
二、朱志梅于判决生效后十日内给付淮安市盱眙经济开发有限公司购房款68万元及违约金(自2015年5月28日至实际给付之日按日万分之三计算）。
一审案件受理费10700元，二审案件上诉费10700元，合计21400元由朱志梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 张桂林
代理审判员 朱 云
二〇一八年六月五日
书 记 员 鲍婷婷