四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川13民撤1号
原告：邓利莉，女，汉族，生于1955年2月24日。住四川省南充市嘉陵区。
原告：张炯，男，汉族，生于1982年1月15日，住四川省南充市嘉陵区。
共同委托诉讼代理人：杜彦，四川兴恒平律师事务所律师。
被告：南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行（原南充市顺庆区农村信用合作联社），住所地四川省南充市顺庆区和平西路245号。
法定代表人：冯强，理事长。
委托诉讼代理人：杨波，四川天普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洪科，四川天普律师事务所律师。
被告：四川南充六合建筑工程有限公司，住所地：四川省南充市都京坝2号。
法定代表人：王光富。
被告：四川省南充市恒兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路。
法定代表人：杨应东。
第三人：邓燕，女，汉族，住四川省南充市顺庆区。
第三人：郑勇，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告邓利莉、张炯与被告南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行（以下简称顺庆农商行）、被告四川南充六合建筑工程有限公司（以下简称六合建司）、被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴房产公司）以及第三人邓燕、郑勇第三人撤销之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓利莉及其与张炯共同委托代理人杜彦、被告顺庆农商行委托诉讼代理人张洪科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓利莉、张炯向本院提出诉讼请求：撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决和四川省南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第1908号民事判决，依法改判驳回顺庆农商行对南充市玉泉路恒兴城市花园xx幢房产享有优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：被告顺庆农商行与六合建司、被告恒兴房产公司、第三人邓燕、郑勇借款合同纠纷一案，经南充市顺庆区人民法院审理后作出（2014）顺庆民初字第2498号民事判决书，该案经南充市中级人民法院二审，作出（2015）南中法民终字第1908号民事判决书。该案判决认为，2013年3月22日，顺庆农商行与六合建司签订了借款合同及抵押合同，约定恒兴房产公司以位于南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号、玉泉路恒兴城市花园的房产（包括玉泉路恒兴城市花园xx幢在内）作为抵押物在顺庆农商行借款350万元，抵押物并经登记备案。后六合建司、恒兴房产公司没有按期还款，法院经审理后作出借款人偿还借款本息的判决，同时判决顺庆农商行对包括玉泉路恒兴城市花园xx幢在内的抵押物享有优先受偿权。上述一、二审判决侵犯了原告的的财产所有权，依法应予撤销。2006年12月16日，原告与恒兴房产公司签订《商品房买卖合同》，并付清全款。后原告装修房屋并入住使用至今。该《商品房买卖合同》已经南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第74号民事判决（已生效）确认合法有效，该判决同时确认原告付清房款并入住的事实。而被告抵押合同签订的时间是2013年，远远晚于原告购房时间以及付清房款的时间。顺庆农商行进行贷款调查时没有尽到尽职调查责任，应当承担因其过错造成的一切后果。第三人邓燕、郑勇所购买的恒兴城市花园第四幢五号房屋，也被恒兴房产公司抵押给顺庆农商行，但南充市中级人民法院判决顺庆农商行对该房产不享有优先受偿权。原告的住房情况和邓燕、郑勇住房的情况一致，因此，为了公平及维护消费者生存权，法院应当驳回顺庆农商行对原告住房的优先受偿权。
顺庆农商行辩称，顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决和南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第1908号民事判决书依法确认了顺庆农商行就六合建司和恒兴房产公司的抵押合法有效；原告方诉称2006年购买了该房屋，但是这期间并未办理登记。根据物权法的相关规定，物权的变动以登记为要件，而顺庆农商行与恒兴房产公司签订的抵押合同应受到法律保护。请求驳回原告的起诉。
六合建司未作答辩。
恒兴房产公司未作答辩。
第三人郑勇、邓燕提交书面答辩状称，在南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决和南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第1908号民事判决中，法院支持了郑勇、邓燕作为有独立请求权的第三人提出的诉讼请求。本案中邓利莉、张炯提出的诉讼主张，应当由法院查清情况后依法判决，但是不能撤销已经法院依法判定的恒兴房产公司自编号为嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第x幢x号（现地名办重新编号为陈寿路兴盛街51号x栋x层x幢x号）房屋由邓燕、郑勇所购买，顺庆农商行对该抵押物不享有优先受偿权的部分。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月16日，被告恒兴房产公司作为出卖人，与原告邓利莉、张炯作为买受人签订《商品房买卖合同》，被告恒兴房产公司在出卖人一栏加盖公章，原告邓利莉在买受人栏签署“邓利莉张炯（邓利莉代）”。该合同约定，原告邓利莉、张炯购买恒兴房产公司位于南充市嘉陵区房屋，建筑面积212.26平方米，购房总价款445,500元。合同签订后，原告邓利莉于2007年6月1日向恒兴房产公司支付购房款360,000元，2007年9月13日向徐庆三（恒兴房产公司董事）支付购房款100,000元，2007年10月10日向徐庆三支付购房款100,000元，2008年9月1日向徐庆三支付购房款30,000元，合计590,000元。
2013年3月22日，顺庆农商行与六合建司签订了《流动资金借款合同》，同时与恒兴房产公司签订了《抵押合同》，合同约定：恒兴房产公司以位于陈寿路兴盛街51号、玉泉路恒兴城市花园的房产（抵押物所在地：陈寿路兴盛街51号x幢x层x号等作为抵押在顺庆农商行处借款350万元，用于六合建司承建的南充嘉鑫房地产开发有限公司香逸湾项目，签订合同后合同项下的抵押物经登记备案。因六合建司未按时支付利息，顺庆农商行向顺庆区人民法院提起诉讼，案列（2014）顺庆民初字第2498号，请求判令：1.六合建司偿还顺庆农商行借款350万元及截止2014年3月21日利息107730元；从2014年3月22日按照合同约定的逾期利率支付利息至本息付清时止；2.确认顺庆农商行对借款抵押物（南房顺他字第xxxxxx号抵押登记的房产）享有优先受偿权；3.判令六合建司承担顺庆农商行因实现债权而发生的律师费用122500元；4、由六合建司、恒兴房产公司承担本案诉讼费、公告费。
由于邓燕于2007年5月20日与恒兴房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了恒兴房产公司开发的位于嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第x幢x号（现地名办编号陈寿路兴盛街51号x栋x层x幢x号）房屋，邓燕、郑勇以有独立请求权的第三人身份申请参加该案[（2014）顺庆民初字第2498号]诉讼，请求法院确认顺庆农商行与恒兴房产公司签订的抵押合同无效。该案经一审法院审理判决后，顺庆农商行不服一审判决提起上诉，本院审理后认为，邓燕、郑勇通过与恒兴房产公司签订《商品房买卖合同》购买的房屋位于南充市嘉陵区陈寿路恒兴城市花园第x幢x号（现地名办编号南充市嘉陵区陈寿路兴盛街51号x栋x层x幢x号），该房屋已由房产管理部门登记备案，邓燕、郑勇与恒兴房产公司建立的商品房买卖合同关系合法有效。买卖合同关系形成时间早于抵押合同形成时间，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之精神，顺庆农商行对该抵押物不享有优先受偿权。案涉抵押合同不违反法律、行政法规禁止性规定，当属有效；同时，基于该合同而设定的抵押权亦属有效。仅是因争议标的物上基于消费者的生存权大于抵押权，致使抵押权人不能优先受偿，而非因抵押合同无效的原因所致。本院于2016年7月7日作出（2015）南中法民终字第1908号民事判决：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决第二项，即“顺庆农商行对借款抵押物（南房顺他字第xxxxxx号抵押登记的房产，抵押物所在地：陈寿路兴盛街51号x幢x层x号，陈寿路兴盛街51号x幢x层x号，陈寿路兴盛街51号x幢x层x号，玉泉路恒兴城市花园xx幢，玉泉路209号恒兴城市花园x幢）享有优先受偿权”、第三项，即“六合建司、恒兴房产公司支付顺庆农商行因实现债权和抵押权而发生的律师费用122,500元。”、第四项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决第一项为：六合建司偿还顺庆农商行借款本金3,500,000元及截止2014年3月21日的利息107,730元，从2014年3月22日起按照合同约定的逾期利率（利息的计算方式：以350万元为基数，从2014年3月22日起至本判决确定的给付之日止，按月利率15.39‰支付利息。由恒兴房产公司对上述款项承担连带偿还责任。
本院认为，本案的争议焦点为原告邓利莉、张炯对诉争房产享有的权利是否优先于顺庆农商行对抵押物享有的优先受偿权。原告邓利莉、张炯与被告恒兴房产公司建立的商品房买卖合同关系已经（2015）嘉民初字第74号民事判决（已生效）确认合法有效。邓利莉、张炯购买案涉房屋后于2007年至2008年付清全部房屋价款，且案涉房屋已由恒兴房产公司交付邓利莉、张炯使用多年。恒兴房产公司在为六合建司借款提供担保时，将案涉房屋抵押给顺庆农商行并办理了抵押登记。虽然顺庆农商行与恒兴房产公司签订的抵押合同不违反法律、行政法规禁止性规定，抵押合同合法有效，但其抵押权设立于邓利莉、张炯签订商品房买卖合同并交付全部购房款之后。在商品房预售领域，消费者购买商品房是维护其生存权利的重要方式，生存权利应当优于经营权利受到法律保护，既是国际通行的惯常做法，也符合我国《合同法》第二百八十六条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之精神，因此，邓利莉、张炯对诉争房产享有的权利优先于顺庆农商行对案涉房屋享有的抵押物优先受偿权。本院（2015）南中法民终字第1908号判决确认顺庆农商行对案涉房屋享有优先受偿权不当，应予撤销。由于该生效判决的判项中包含其他抵押物，故本院仅对判项中涉及案涉房屋的优先受偿权部分予以撤销。另外，由于本院（2015）南中法民终字第1908号民事判决为终审判决，南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2498号民事判决并未生效，故本院对邓利莉、张炯提出一并撤销（2014）顺庆民初字第2498号民事判决的请求不予支持。
综上所述，邓利莉、张炯因不能归责于本人的事由未参加诉讼，本院（2015）南中法民终字第1908号民事判决确认顺庆农商行对案涉房屋享有优先受偿权不当，损害了邓利莉、张炯的民事权益，应当依法予以撤销，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）南中法民终字第1908号民事判决第一项中关于南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行对借款抵押物玉泉路恒兴城市花园xx幢房屋享有优先受偿权的判决内容；
二、驳回邓利莉、张炯的其他诉讼请求。
案件受理费100元，公告费300元，由南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李卫东
代理审判员 肖 逍
代理审判员 蒙琼梅
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 任珍波