四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川16民终1760号
上诉人（原审原告）：蒋朝瑞，女，汉族，生于1963年1月4日，住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人:谢兵，四川展正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：竹韦，男，汉族，生于1976年6月12日，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人:唐伦敏，男，汉族，生于1949年9月5日，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）：陈秀英，女，汉族，生于1972年10月5日，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）：陈德亮，男，汉族，生于1946年9月9日，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵青松，四川松合律师事务所律师。
上诉人蒋朝瑞因与被上诉人竹韦、陈秀英、陈德亮房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋朝瑞的委托诉讼代理人谢兵、易守明，被上诉人竹韦及其委托诉讼代理人唐伦敏，被上诉人陈德亮的委托诉讼代理人母洪恒、赵青松到庭参加了诉讼，被上诉人陈秀英经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
蒋朝瑞上诉请求：1.撤销原判，依法改判各被上诉人返还上诉人的购房订金50万元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付从2013年2月26日起至付清全部款项止的利息；2.依法改判各被上诉人返还其余购房款250万元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付从2013年3月4日起至付清全部款项止的利息；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人是否对买卖房屋达成书面协议事实不清。双方在房屋买卖合同中，形成了《订金》收条和收条，且在收条中明确了房屋位置、单价等，足以证明构成了书面协议；2.一审对案涉房屋的实际控制人事实查明不清。案涉的房屋所有权之前是陈秀英，之后才转到陈德亮名下。案涉房款共计300万元都是上诉人通过银行转账进入被上诉人竹韦账户，而陈德亮对此未提异议，显然陈德亮是名义上的所有权人，实际权利人和控制人是竹韦和陈秀英；3.一审对竹韦出具的《承诺》性质认定错误，竹韦出具《承诺》的行为构成表见代理；4.一审对房屋买卖关系是否解除、何时解除查明不清；5.双方买卖关系解除，上诉人主张返还订金及购房款300万元和资金利息应当得到支持。
被上诉人竹韦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人陈德亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人是在刻意混淆基本事实和法律关系，在合同解除和代理问题上回避问题，规避自身责任，请求驳回上诉，维持原判。
蒋朝瑞向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令竹韦、陈秀英、陈德亮双倍返还蒋朝瑞的购房定金50万元，并对定金50万元按照中国人民银行同期银行贷款利率支付资金占用利息（自2013年2月26日起至付清全部款项止）；3、竹韦、陈秀英、陈德亮返还其余购房款250万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息（自2013年3月4日起至付清全部款项止）；4、诉讼费及保全费由竹韦、陈秀英、陈德亮承担。
一审法院审理查明：2013年，蒋朝瑞与陈德亮达成口头购房协议，由蒋朝瑞购买陈德亮所有的位于广安市广安区门市（位置为邻空调机房处），面积为300平方米，价格为1万元每平方米，总价款为300万元。
2013年2月26日竹韦、陈秀英向蒋朝瑞出具了《订金》条一份，内容为：“今收到蒋朝瑞购买商品房位于广安市广安区门市300平方，交订金50万元，在一个月内办理相关手续后付完房款250万元，门市位置见图邻空调机房处。收款人：竹韦、陈秀英，2013.2.26”。同日，蒋朝瑞向账号为43×××00的银行账户转款50万元。
2013年3月4日，竹韦、陈秀英、陈德亮共同向蒋朝瑞出具了《收条》1张，内容：“今收到蒋朝瑞购房款贰佰伍拾万元正，属实！收款人陈德亮、陈秀英、竹韦，2013.3.4。同日，蒋朝瑞向帐号为43×××00的银行账户转账250万元”。
2015年12月23日，竹韦向蒋朝瑞出具了《承诺书》，内容为：“本人竹韦承诺于2016年待位于广安国际商业中心三楼商铺产权办理下来，立即申请贷款退还蒋朝瑞所交的300万元购房款。<叁佰万元正>,承诺人：竹韦陈秀英陈德亮。2015.12.23”。一审庭审中，竹韦陈述，该承诺书承诺人处“陈秀英”、“陈德亮”字样系自己书写的，并非陈德亮、陈秀英本人所写；陈德亮亦陈述，该“陈德亮”字样并非其本人所写；蒋朝瑞称该承诺书上“陈德亮”、“陈秀英”显示是由陈德亮、陈秀英所写，但在期限内未提出书面笔迹鉴定申请。休庭后，再次要求蒋朝瑞对其提交的《承诺书》上“陈德亮”、“陈秀英”字样由谁所写作出说明以便分配举证责任。蒋朝瑞称，该承诺书上“陈德亮”字样是由竹韦代写的。
同时查明，陈德亮与陈秀英系父女关系。竹韦与陈秀英于2005年8月24日在广安市广安区民政局办理了结婚登记手续，于2008年12月24日经一审法院调解离婚。
2011年9月1日，陈德亮作为被拆迁人与拆迁人广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被拆迁房屋为位于广安市广安区，产权证号为00XXXX25，建筑面积为520.7㎡。实行产权调换的方式对陈德亮进行拆迁安置，产权调换面积为1042.55㎡。
2017年7月20日，广安市不动产登记局向该院出具了《计算机信息查询单》，显示所有权人为陈德亮，产权证号为00XXXX25，建筑面积为520.70平方米，位于广安市广安区，用途为商业的房屋限制信息为：1、[限制文件]（历史数据）；2、[限制文件]（裁定书）（2016）川1602民初2942号，[限制人]广安市广安区人民法院李建波。
一审法院审理认为，蒋朝瑞与陈德亮口头订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同法的规定，当事人解除合同的方式包括协议解除与法定解除。双方在口头协议中对合同的解除条件、违约责任等未作明确约定，现蒋朝瑞主张解除合同的理由为：因陈德亮的过错未签订书面协议、办理产权转移登记等导致买卖协议履行不能；诉争房屋存在权利限制导致合同目的难以实现；竹韦基于为陈德亮代理对蒋朝瑞作出了诉争房产产权办理下立即退还购房款的承诺对陈德亮产生代理效果等。对此，一审认为，对于蒋朝瑞提出的合同履行不能的问题，双方未签订书面合同并不能导致合同履行不能，蒋朝瑞亦未提供证据证明诉争房屋现已办理了产权登记，且即使诉争房屋产权登记办理在了陈德亮名下，也并不影响合同的履行，故对蒋朝瑞的该项意见，不予采纳；对蒋朝瑞提出的诉争房屋存在权利限制的问题，依蒋朝瑞申请调取的诉争房屋的限制信息可知，诉争房屋现除该案审理期间的对诉争房屋采取了保全行为外，目前并无其他被限制的情形，故对蒋朝瑞的该项意见，不予采纳；对蒋朝瑞提出的竹韦、陈秀英系陈德亮出卖涉案房产的委托代理人，竹韦作出一旦办理产权即退还购房款的承诺对陈德亮产生代理效果的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十四条规定，“代理包括委托代理、法定代理和指定代理”，本案中，不存在法定代理或指定代理的情形，委托代理应有本人的书面或口头授权，但该案没有证据证明陈德亮对竹韦作出的“于2016年待位于广安国际商业中心三楼商铺产权办理下来，立即申请贷款退还蒋朝瑞所交的300万元购房款”承诺行为有书面或口头的授权。因此，竹韦的承诺行为不属于有权代理行为。同时，竹韦向蒋朝瑞作出的《承诺书》载明，“本人竹韦承诺……”，虽然落款处有“陈德亮”字样，但该签名系竹韦所写，蒋朝瑞对竹韦作出承诺的行为既未提供证据证明其审查了竹韦有无代理权，又未提供证据证明其与陈德亮本人进行了核实并未要求陈德亮予以确认或追认。该承诺书系竹韦以自己的名义作出，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定可知，构成表见代理的要件之一是行为人“以被代理人名义订立合同”，故竹韦向蒋朝瑞作出承诺书的行为亦缺乏构成表见代理的基础。故竹韦向蒋朝瑞作出承诺书的行为亦不构成表见代理，故对蒋朝瑞的本项意见，亦不采纳。
综上，蒋朝瑞主张解除合同的理由不符法律规定，陈德亮亦不同意解除合同，故蒋朝瑞要求解除其与陈德亮签订的房屋买卖合同的主张，不予支持，蒋朝瑞与陈德亮之间的房屋买卖合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回蒋朝瑞的诉讼请求。案件受理费30,800元，保全费5000元，由蒋朝瑞负担。
二审查明，2016年4月11日广安瑞泽房地产开发有限责任公司通知成都百扬商业有限公司广安分公司，告知陈德亮所购房屋符合交房条件，请给予办理交房手续；2016年4月19日陈德亮与四川圣爱融创资产管理有限公司广安分公司百扬商管部签订了商业物业服务合同，约定前期物业管理，所涉房屋建筑面积共计971.87平方米；2016年3月17日陈秀英与案外人李德燕签订房屋租赁合同，将本案所涉房屋出租，出租面积300平方米，租赁期限自2016年3月17日至2022年5月17日止，共计6年零2个月；2017年4月10日陈德亮与案外人钟小明签订房屋租赁合同，将本案所涉房屋出租，出租面积约580平方米，租赁期限自2017年4月10日至2022年6月10日止，共计5年零2个月，本案争议的300平方米房屋包含在该份租赁合同中。其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合本案房屋买卖过程来看，最初联系房屋买卖的系竹韦，订金及购房款收条上竹韦也是以收款人的名义进行签名，订金与购房款均是打入竹韦银行账户，并且陈德亮对此也无异议。由于陈德亮对竹韦的委托没有书面委托书，在授权不明的情况下，竹韦的前述行为足以让上诉人相信其有权对本案争议房屋进行处置的权利，故竹韦于2015年12月23日出具的“承诺书”应视为双方对解除房屋买卖合同达成一致的意思表示，对陈德亮具有约束力，蒋朝瑞依据“承诺书”主张解除房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致、可以解除合同”的规定，陈德亮称仅委托竹韦联系买房人并向其支付佣金的理由不成立。本案纠纷进入诉讼后，陈德亮于2017年4月10日将争议的房屋出租给案外人，租赁期限长达5年之久，无法实际履行房屋交付给蒋朝瑞的义务，同时也影响蒋朝瑞对房屋行使占有、使用及处分的权利，陈德亮的该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的情形，表明其不愿意履行房屋买卖合同。另外，结合本案争议房屋的位置来看，上诉人所购部分没有单独的进出通道，需借道被上诉人陈德亮的房屋才能有效使用，也会影响上诉人买房合同目的的实现。综上，蒋朝瑞主张解除房屋买卖合同的理由成立，其要求解除与陈德亮签订的房屋买卖合同的主张予以支持。由于案涉房屋买卖合同被解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失”的规定，陈德亮应向蒋朝瑞返还订金和购房款300万元及利息。因双方对解除发生争议，故利息从蒋朝瑞提起诉讼时开始计算，利息标准参照中国人民银行同期贷款基准利率。陈秀英、竹韦收取款项是受陈德亮委托，其后果应由陈德亮承担，故蒋朝瑞要求陈秀英、竹韦返还订金和购房款的理由不成立，其主张本院不予支持。
综上所述，蒋朝瑞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初2942号民事判决；
二、解除上诉人蒋朝瑞与被上诉人陈德亮签订的房屋买卖合同；
三、被上诉人陈德亮于本判决生效后十五日内返还上诉人蒋朝瑞订金、购房款共计300万元及利息（利息以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从2016年7月27日起至付清之日止）；
四、驳回上诉人蒋朝瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30,800元、保全费5000元；二审案件受理费30,800元，均由被上诉人陈德亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 强
审 判 员 成 琪
审 判 员 蒋 濒
二〇一八年六月四日
法官助理 邓益超
书 记 员 陈 雪