广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2356号
上诉人(原审第三人)：张艺聪。
委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：广州市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：欧阳世佳。
委托代理人：何嘉华。
被上诉人(原审被告)：邱玉莲。
被上诉人(原审第三人)：周艳澄。
委托代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：黄晓霞，广东合邦律师事务所实习律师。
上诉人张艺聪因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）、邱玉莲、周艳澄租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2011年9月1日，市国土房管局委托市国土房管局荔湾分局与邱玉莲签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定，邱玉莲承租广州市荔湾区和平东路128号首层、二楼（建筑面积35.23平方米）的房屋作商业、办公用途使用，租赁期限从2011年8月1日至2013年7月31日，每月租金4230.5元；邱玉莲不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或者擅自调换使用，违反前款规定则视为邱玉莲自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除，邱玉莲已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳的租金或者占用费（比照租金）应当缴纳，因此造成的一切损失由邱玉莲承担；租赁期满且市国土房管局要求收回房屋的，邱玉莲应交回原承租房屋和设备给市国土房管局，并在《房屋交接及设备清单》上签名或者盖章，房屋交接后邱玉莲遗留在房屋内的物品，视为邱玉莲放弃所有权，市国土房管局有权处行处置。如需继续承租该房屋的，邱玉莲应提前3个月与市国土房管局协商并重新签订租赁合同。合同签订后市国土房管局将房屋交邱玉莲使用。邱玉莲向市国土房管局交租金至2014年6月，之后没有交纳租金。
2011年12月23日，蔡某、邱玉莲（甲方）与周艳澄（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方转租涉案商铺给周艳澄使用；租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日。
2011年10月6日，周艳澄与莫某签订《合作协议》，周艳澄将涉案房屋以合作方式给莫某使用。合作期限从2011年10月15日起至2017年10月14日止。2013年1月1日，周艳澄与张艺聪签订《补充协议》，约定：周艳澄同意于2011年10月6日与莫某签订《合作协议》所约定的权利义务，从2012年12月1日起转由张艺聪继续履行和承担，上述《合作协议》期限届满时，张艺聪有优先续租的权利。现涉案商铺由张艺聪实际使用。
2013年蔡某、邱玉莲作为原告向原审法院起诉，要求周艳澄搬迁退房等，原审法院以（2013）穗荔法民三初字第732号民事判决书作出处理：周艳澄自判决发生法律效力之日起三十日内腾退涉案房屋给蔡某、邱玉莲。周艳澄不服一审判决提起上诉，经广州市中级人民法院审理，作出维持原判的处理。
因本案纠纷，市国土房管局于2014年4月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除市国土房管局与邱玉莲之间就和平东路128号首层、二楼房屋的租赁关系；2、邱玉莲及周艳澄、张艺聪（含共同使用人）迁出上址房屋，将房屋的使用权交还给市国土房管局；3、本案的诉讼费由邱玉莲承担。
周艳澄述称，同意将房屋交还给市国土房管局。
张艺聪述称，其为涉案房屋的实际使用人，愿意按照合作协议约定的租金标准直接向市国土房管局承租涉案房屋。
邱玉莲原审未予答辩。
在本案中市国土房管局向原审提交一份《解除租赁关系的通知》，但没有提供该通知送达至邱玉莲的证据。
原审法院认为，市国土房管局与邱玉莲的签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅》是合法有效的，双方均应依约履行。双方签订的合同期限届满后，市国土房管局收取邱玉莲租金至2014年6月，双方之间形成不定期租赁。市国土房管局可随时要求解除合同，并且在本案中，邱玉莲存在转租的违约行为，故市国土房管局要求解除与邱玉莲之间的租赁关系，邱玉莲腾退房屋是合法合理，应予支持。第三人张艺聪使用涉案房屋，是基于与周艳澄之间存在租赁关系，现周艳澄已明确表示同意将涉案房屋交回市国土房管局，张艺聪与周艳澄之间签订的合同对市国土房管局没有约束力，张艺聪不同意腾退房屋的抗辩理由不成立，不予采纳。故周艳澄、张艺聪应与邱玉莲共同将涉案房屋交还给市国土房管局。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条的规定，于2014年10月13日作出如下判决：1、解除市国土房管局与邱玉莲于2011年9月1日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》;2、自本判决发生法律效力之日起十日内，邱玉莲、周艳澄、张艺聪共同将广州市荔湾区和平东路128号首层、二楼房屋退还给市国土房管局。本案一审受理费100元，由邱玉莲负担。
判后，张艺聪不服，向本院提起上诉称：一、张艺聪承租案涉商铺不存在过错。在邱玉莲承租涉案商铺后，张艺聪通过转租而向周艳澄承租涉案房屋，并且双方签订了《补充协议》同意从2012年12月1日其由张艺聪继续履行周艳澄与莫某签订的《合作协议》。自此，张艺聪取得案涉商铺实际使用权，合同签订及履行过程中张艺聪不存在过错。二、在《合作协议》及《补充协议》所约定的期限届满前，张艺聪应享受涉案商铺的使用权。从承租涉案商铺后，张艺聪严格履行《合作协议》，合理使用该商铺并如期交纳相关费用。在合同期限届满前，张艺聪作为合法的承租人，有权不受干扰地使用涉案商铺。三、由张艺聪按《合作协议》约定的租金标准，向市国土房管局直接承租涉案商铺是最恰当的途径。邱玉莲与市国土房管局就涉案商铺的约定租金为4230元/月，而张艺聪转租该商铺的租金远高于原来的租赁租金，从租金上看更加合理；同时，张艺聪对涉案商铺投入大量人力物力，如果未能承租使用涉案商铺将承受巨大损失。综上，张艺聪上诉请求本院：1、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第739号民事判决，改判张艺聪不需退还涉案商铺；2、本案诉讼费由市国土房管局、邱玉莲、周艳澄负担。
周艳澄二审答辩，同意一审判决。
市国土房管局和邱玉莲均无答辩。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，市国土房管局与邱玉莲签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》合法有效，对双方均具有约束力。合同租赁期限从2011年8月1日至2013年7月31日，期限届满后双方未续签合同，市国土房管局与邱玉莲就涉案房屋形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，市国土房管局有权行使单方解除权，请求解除租赁关系，邱玉莲应将案涉房屋交还给市国土房管局。案涉租赁合同约定承租人不得将案涉房屋转租、分租、转让、转借或擅自调换适用，而邱玉莲违反此约定将案涉房屋转租周艳澄，周艳澄进而与张艺聪签订协议，将案涉房屋交由张艺聪使用。邱玉莲与周玉莲及周玉莲与张艺聪之间就案涉房屋所形成的使用关系对市国土房管局不具有法律约束力。市国土房管局有权解除合同收回案涉房屋，张艺聪继续占有、使用案涉房屋缺乏法律依据。原审法院判决邱玉莲、周艳澄、张艺聪交还房屋，并无不当。关于张艺聪上诉请求由其直接向市国土房管局承租涉案房屋的问题，该主张并不属本案审理范围，本院不予调处。
综上，张艺聪上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人张艺聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年八月十一日
书 记 员 杨仁义