四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终886号
上诉人（原审被告）泸州恒大南城置业有限公司，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道一段16号7幢5层2单元0504号，统一社会信用代码91510500327041330Y。
法定代表人杨珩，董事长。
委托诉讼代理人于金一，女，汉族，生于1985年2月12日，住辽宁省瓦房店市，系公司员工。
被上诉人（原审原告）张森栋，男，汉族，生于1997年1月30日，住四川省泸县，
委托诉讼代理人郑洁，女，汉族，生于1968年10月1日，住四川省泸县，系张森栋母亲。
原审被告恒大地产集团有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号3901房，统一社会信用代码91440101231245152Y。
法定代表人赵长龙，董事长。
委托诉讼代理人薛梦，女，藏族，生于1988年8月21日，住成都市成华区，系公司员工。
上诉人泸州恒大南城置业有限公司（以下简称泸州恒大公司）因与被上诉人张森栋、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日受理本案后，依法组成合议庭于2017年9月26日采取听证程序进行审理。上诉人泸州恒大公司的委托诉讼代理人于金一，被上诉人张森栋的委托诉讼代理人郑洁，原审被告恒大地产公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泸州恒大公司上诉认为，一、认购书并非正式的商品房买卖合同，订金罚则应继续适用；二、被上诉人因自身原因不履行合同，并非不可抗力致使合同目的无法实现，被上诉人存在明显过错，应适用订金罚则并承担违约责任，上诉人无过错不应承担资金占用的利息，且原审对利息的起算时间有误。因此，上诉人泸州恒大公司请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。
被上诉人张森栋答辩认为，系泸州恒大公司不与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，致使被上诉人无法申请银行贷款，导致合同无法履约而退房。因此，被上诉人张森栋请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法予以予以裁判。
原审被告恒大地产公司答辩认为，恒大地产公司不是合同相对人，不是本案适格主体。因此，原审被告恒大地产公司请求二审法院依法予以裁判。
张森栋于一审起诉时请求判令：一、泸州恒大公司和恒大地产公司立即返还拖欠张森栋的购房款200384元；二、泸州恒大公司和恒大地产公司支付违约金10000元；三、泸州恒大公司和恒大地产公司支付误工、交通损失费1950元；四、泸州恒大公司和恒大地产公司支付资金占用损失费6000元（损失费按月息1%计付至案结之日止）；五、本案诉讼费由泸州恒大公司和恒大地产公司承担。
原判认定，2017年1月15日，恒大地产公司向张森栋发出《无理由退房承诺书》，该承诺书载明“……您所购买的恒大属下公司开发的泸州恒大御景湾楼盘5幢2单元1604房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，当日，张森栋通过银行转帐存入泸州恒大公司名下帐户10000元。2017年1月17日，泸州恒大公司作为甲方（出卖人），张森栋作为乙方（买受人），双方签订编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》，该认购书约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购泸州恒大御景湾5栋2幢-1604号房。该商品房建筑面积共124.40平方米，其中，套内建筑面积103.59平方米……，按建筑面积计算，单价为8039.74元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为9654.83/㎡；总金额为人民币1000144元。张森栋同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）……。按揭付款（商业贷款）：张森栋须于2017年1月17日前支付首期房款190144元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。余款（即800000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……；乙方必须在约定的付款方式和期限内到泸州恒大御景湾销售中心支付首付款及签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃认购该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。认购书签订当日，张森栋通过银行转帐存入泸州恒大公司名下人民币各190144元、240元，共计190384元，泸州恒大公司亦出具《收款收据》2张，并加盖公司财务专用章交张森栋持有，该《收款收据》分别载明“今收到张森栋交来恒大御景湾5-2-1604首付款200144元”，“今收到张森栋5-2-1604交来登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，计240元”。2017年2月24日，交通银行零售业务部出具给客户张森栋的《情况说明》，明确其向该银行申请住房按揭贷款“……因未提供房屋买卖合同原件及首付款POS刷卡回单，因资料缺失，不符合我行贷款所需资料要求，不满足申请条件，我行不予受理”。由于张森栋不能在前述认购书确定的期限内办理完善相关银行按揭手续，故张森栋依据前述恒大地产公司发出的《无理由退房承诺书》，向泸州恒大公司提出《购房退款申请》，2017年2月25日，四川致高律师事务所向张森栋发出（2017）致律函字第445号《律师函》，告知其应于2017年1月20日前履行办理完毕银行按揭贷款事宜截止发函之日已逾期36天。期间，张森栋要求退房，并要求泸州恒大公司退还其收取的200384元未果，张森栋之母亦多次就此事与泸州恒大公司进行交涉，且通过泸州市江阳区消费者协会调解仍未果。
另认定，编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》载明的泸州恒大御景湾楼盘5幢2单元1604房，由泸州恒大公司开发，讼争房款系由该公司收取。一审中，张森栋对其原诉讼主张当庭明确解除预订房屋买卖关系。对此，泸州恒大公司无异议，同意解除，但对诉请的定金退还主张不同意。关于张森栋诉请支付其误工、交通损失费1950元，庭审中，张森栋未举证证明。
原判认为，本案的焦点系：对双方签订《泸州恒大御景湾楼宇认购书》性质应当如何认定问题。对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，张森栋与泸州恒大公司签订的编号为0004003《泸州恒大御景湾楼宇认购书》，是张森栋与泸州恒大公司就购买其开发的房屋相关事宜达成合意，且就房屋的基本情况、价款、付款方式等进行了约定，该《泸州恒大御景湾楼宇认购书》内容具备商品房买卖合同的主要内容。其次，泸州恒大公司已收受张森栋支付的房屋首付款200144元（含定金10000元），《泸州恒大御景湾楼宇认购书》约定张森栋将余款（即800000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……。因此，《泸州恒大御景湾楼宇认购书》已经具备了前述法律规定的商品房买卖合同构成要件，故原审法院认定《泸州恒大御景湾楼宇认购书》性质系商品房买卖合同。鉴于张森栋与泸州恒大公司签订的《泸州恒大御景湾楼宇认购书》中约定的“……余款（即800000元）由银行提供按揭贷款”办理未果，张森栋购房余款不能到位，其购房目的事实上已不能实现，故诉请解除购房合同，并由泸州恒大公司退还购房款200144元（含定金）和登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，共计200384元的主张，予以支持。关于张森栋诉请支付资金占用损失费能否支持问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案中，鉴于泸州恒大公司对解除合同无异议，故张森栋诉请资金占用利息损失费主张，原审法院确定自2017年1月17日起，以200384元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付资金占用利息损失至前述购房款清偿之日止。关于张森栋诉请支付其误工、交通损失费1950元以及违约金10000元能否支持问题，因张森栋未举证证明该费用已实际发生并与本案存在必然关联，且泸州恒大公司在履行合同权利义务过程中，并无过错和违约情形，故其主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于恒大地产公司在本案中是否承担责任问题，因恒大地产公司非本案讼争款的合同相对人，且无证据证明张森栋缴纳的房款和定金为恒大地产公司收取，故张森栋主张由恒大地产公司共同承担本案责任，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张森栋与泸州恒大南城置业有限公司签订的《泸州恒大御景湾楼宇认购书》于本判决生效之日解除；二、泸州恒大南城置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还张森栋支付的购房首付款200144元和登记费80元、预抵押80元、转抵押80元，共计200384元；三、泸州恒大南城置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿占用张森栋支付的购房首付款资金损失费，资金损失费以200384元为基数自2017年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付至首付款本金清偿之日止；四、驳回张森栋的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费2288元，由张森栋承担50元，泸州恒大南城置业有限公司承担2238元。
本案在二审审理过程中，上诉人泸州恒大公司及原审被告恒大地产公司均无新证据向法庭提交。被上诉人张森栋向法庭提交了其代理人与泸州恒大公司的工作人员王涵的短信聊天记录打印件一份，拟证明被上诉人自始至终想与上诉人签订房屋买卖合同和买房，是上诉人的原因导致未签订房屋买卖合同。上诉人经质证认为，此证据是复印件，真实性不予认可，且内容上并未确认是上诉人拒绝卖房，不能达到被上诉人的证明目的。原审被告质证认为，对证据的真实性、合法性不予认可，聊天内容是被上诉人的诉讼代理人郑洁发表的个人意见，王涵是对事实情况进行描述，此证据与本案没有联系，不能达到被上诉人的证明目的。经审查，该份证据中并没有能够证明本案案件事实的内容，本院对该份证据不予采信。
本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、张森栋与泸州恒大公司签订的楼宇认购书是否能视为商品房买卖合同，泸州恒大公司是否应向张森栋返还定金10000元；二、泸州恒大公司是否应向张森栋支付资金占用利息，以及资金占用利息应从何时起算。
第一，关于楼宇认购书是否能视为商品房买卖合同，泸州恒大公司是否应向张森栋返还定金10000元的问题。上诉人认为，认购书是预约合同的性质，定金法则应当继续适用，因被上诉人的原因未签订正式商品房买卖合同，则定金不应退还。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方签订的楼宇认购书对购买房产的位置、面积、单价、总价、支付方式、违约金等商品房买卖的主要内容进行了约定，双方达成了买卖特定商品房的意思合意。被上诉人按合同约定向上诉人交付了定金和首付款，被上诉人在向上诉人出具的《收款收据》中已将定金纳入了首付款金额。依照上述规定，双方签订的楼宇认购书明确了双方购买房产的基本权利义务，上诉人已实际收受了被上诉人交付的购房首付款，该楼宇认购书应认定为商品房买卖合同。且上诉人已将定金纳入购房首付款，则定金罚则不再适用。现因合同解除，上诉人应将包含定金在内的购房首付款及相关费用共计200384元返还给张森栋。因此，上诉人认为定金10000元不应返还的上诉主张，本院不予支持。
第二，关于泸州恒大公司是否应向张森栋支付资金占用利息，以及资金占用利息应从何时起算的问题。上诉人认为，泸州恒大公司对于合同解除没有过错，不应承担资金占用利息，且资金占用利息的起算时间有误。经审查，因双方同意解除合同，合同解除后双方已履行的权利义务应恢复原状，故上诉人应向张森栋返还购房首付款并支付相应资金占用利息，原审法院按被上诉人实际交付购房首付款的时间起算资金占用利息并无不当。
综上所述，上诉人泸州恒大南城置业有限公司的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4576元，由泸州恒大南城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘剑
审判员 李野
审判员 李平
二〇一七年十一月二十三日
书记员 杨艺