天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5756号
上诉人(原审被告):卢光。
委托诉讼代理人:张伟,天津精诚律师事务所律师。
上诉人(原审原告):杨东会。
委托诉讼代理人:贾俊鹏,天津世林律师事务所律师。
原审第三人;天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦9层。
法定代表人:赖国强,董事长。
委托诉讼代理人:孙国亮,该公司法务专员。
上诉人卢光因与被上诉人杨东会、原审第三人天津中原物业顾
问有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初5998号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
卢光向本院提出上诉请求:1、撤销一审判决,改判或发回重审;2、案件受理费由被上诉人杨东会、原审第三人负担。事实和理由:因被上诉人表示钱款不能依约到位,履行合同的能力丧失或可能丧失,故上诉人可以享有抗辩权,中止履行自己的合同义务。一审法院对此事实未予认定,从而导致错误判决上诉人承担违约责任,赔偿居间服务费;另,因被上诉人原因未能办理贷款,贷款服务费600元退还被上诉人,但包括该600元在内计算的诉讼费由上诉人负担错误。
杨东会辩称,本案事实一审查明的很清楚,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
原审第三人天津中原物业顾问有限公司述称,服从法院判决。
杨东会向一审法院起诉请求:1、解除三方签订的《房产交易合同》;2、被告赔偿原告中介费损失58000元,承担贷款服务费600元,支付原告违约金378000元;3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2016年1月22日,原、被告及第三人签订《房产交易合同》(编号为TJM2015-0005648),约定:原告以3780000元购买被告名下天津市南开区怀安环路与三潭路交口东南侧鼎域名邸8-1-2702房屋,面积为123.01平方米,定金50000元于签订合同当日由原告交付被告;被告应于2016年3月31日前将涉诉房屋贷款还清并注销抵押权;原、被告应于2016年3月31日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》并依约定办理买卖手续;原告以贷款方式支付房款,应于2016年3月31日前办理贷款手续并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将定金存入资金监管中心;原告同意第三人协助办理贷款手续,并支付给第三人贷款服务费600元;被告未按约定注销抵押权的,原告未按约定付款的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金,若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金;居间服务费金额以《佣金确认书》为准,因原、被告双方或任何一方原因导致合同不能实际履行的,第三人有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则第三人不予退还,守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该费用。同日,原告与第三人签订《佣金确认书》,约定原告向第三人支付居间服务费58000元、贷款服务费600元。
合同签订当日,原告向被告交付定金50000元,向第三人交付居间服务费58000元、贷款服务费600元。
被告于2016年2月22日取得涉诉房屋所有权证,其上载明涉诉房屋上设立抵押权,权利人为招商银行股份有限公司天津滨海分行,权利价值2230000元,期限自2014年9月30日至2044年9月30日。被告至今未清偿贷款亦未注销该抵押权。2016年4月,原告向被告发出《关于解除房产交易合同的通知》,表示因被告未依约解除涉诉房屋抵押权,原告特通知被告解除双方签订的房产交易合同,要求被告退还定金50000元并依合同约定承担违约责任。后被告将定金50000元退还原告。
庭审中,被告提出因原告不能依约备齐首付款,被告才未清偿贷款,故不同意承担违约责任。对此,原告提交证据证明2016年3月31日原告及其配偶银行账户内分别存有1043933.6元及403455.92元,原告具备依约支付首付款能力。第三人表示贷款服务费未实际发生,同意退还原告。
另,本案诉讼过程中,原告提出诉讼保全申请,要求在436600元范围内冻结涉诉房屋所有权变更登记手续,并提供相应担保,预交保全费2703元。一审法院依法作出(2016)津0104民初5998号民事裁定书,裁定冻结涉诉房屋所有权变更登记手续。
一审法院认为,原、被告及第三人签订的《房产交易合同》(编号为TJM2015-0005648)系三方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。三方均应依照合同行使权利、履行义务。原告起诉要求解除该合同,被告、第三人均当庭表示同意,应予准许。被告未按合同约定于2016年3月31日前清偿涉诉房屋贷款并注销抵押权,是合同不能履行及最终解除的根本原因,被告应依照合同约定承担违约责任,根据合同约定,被告应支付原告房屋成交价格的10%即378000元违约金。原告已支付的居间服务费58000元,属于原告的损失,应由被告予以赔偿。原告主张被告承担贷款服务费损失600元一节,因该笔费用没有实际发生,第三人已当庭表示同意退还原告,本院予以照准。对被告提出的抗辩理由,证据不足,不予采信。
综上,原告的诉讼请求符合当事人合同的约定,依法应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,一审法院判决:一、解除原告杨东会、被告卢光及第三人天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》(编号为TJM2015-0005648);二、判决生效后十五日内,被告卢光赔偿原告杨东会居间服务费损失58000元;三、判决生效后十五日内,被告卢光支付原告杨东会违约金378000元;四、判决生效后十五日内,第三人天津中原物业顾问有限公司退还原告杨东会贷款服务费600元;五、驳回原告杨东会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7849元,减半收取3924.5元,由被告卢光负担。保全费2703元,由被告卢光负担。被告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院。
二审中,各方当事人均未提供新的证据。案经调解未果。
本院认为,涉案《房产交易合同》系三方当事人真实意思表示,合法有效。三方均应依照合同行使权利、履行义务。因涉案房屋存在抵押,上诉人必须先行注销抵押权后才能行使买卖权利。上诉人未按合同约定清偿涉诉房屋贷款并注销抵押权,是该合同不能履行的根本原因,故上诉人应依照合同约定承担违约责任。因合同不能实际履行,亦导致被上诉人不能办理贷款手续,该600元贷款手续费所产生的相关费用,上诉人亦应承担。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费7840元,由上诉人卢光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年九月十八日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;