上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2442号
原告（反诉被告）：胡礼治。
委托代理人：顾洪锤，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。
委托代理人：黄剑锋，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海旭邦置业有限公司。
法定代表人：朱瑜，该公司总经理。
委托代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人：包智渊，上海市锦天城律师事务所律师。
原告胡礼治与被告上海旭邦置业有限公司（以下简称旭邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告上海旭邦置业有限公司于2015年12月3日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2016年3月17日、2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡礼治的委托代理人顾洪锤、黄剑锋，被告（反诉原告）旭邦公司的委托代理人李云、包智渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡礼治向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币（以下币种相同）9,128,349元，并自实际付款之日起至实际返还之日止，按照同期银行贷款利率计算资金占用利息。
本诉的事实与理由：2013年10月13日，原、被告在被告公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于某路1650号的某国际广场3层3室，建筑面积856.31平方米，总房价款18,256,349元，合同附件一约定，原告分期向被告支付约50%的购房款9,128,349元，其余约50%的购房款9,128,000元由原告以按揭贷款方式支付。鉴于，考虑到资金实力，原告明确说明如果无法办理贷款将无法购买并要求被告退房，被告销售代表对此予以口头允诺。被告并再三说明，其对于上海市商品房销售及贷款政策非常清楚，贷款没有问题，并且被告销售代表当场咨询了其指定贷款银行浦发银行的信贷员，说贷款办理没有问题。在此情况下，原告与被告签约。然而，在贷款办理过程中，被告指定的贷款银行浦发银行在2013年底开始收紧政策，导致无法办理贷款并退回此单。其后，原告先后配合被告向14家银行申请贷款，均因政策原因无法审批出贷款。原告在购房时已经与被告达成了若无法贷款将解除购房合同的约定，被告对此予以认可并以书面情况予以确认。在签署《预售合同》后，原告配合被告向多家银行申请贷款，因为政策变动原因无法继续办理贷款，导致购房不能。鉴于，原、被告之间履行合同的客观条件已不具备，贷款无法办理非双方过错，双方约定的合同解除条件已经成立，故原告特诉至法院。
被告旭邦公司针对本诉辩称，不同意原告的诉请。原告的诉请无合同及法律依据，原告向被告购买了共计四套房屋，但仅支付了9,000,000余元，本案中仅支付了4,000,000元，故原告的诉请无依据。合同是真实有效的，应当继续履行。原告的诉称是单方意思表示，不能成立，销售代表的承诺是不存在的，双方在合同补充条款一第十五条有过明确约定；故被告认为原告的证据不能证明其主张，其诉请应当予以驳回。原告作为有经验的商业投资者，对投资风险、房价涨跌、贷款办理等应有充分的认识，但现原告单方要求解除合同违背了基本的诚信原则和商业道德。
另被告（反诉原告）旭邦公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告旭邦公司支付剩余房款13,806,349元；2、判令原告向被告支付逾期付款违约金暂计2,878,624元（暂计至2015年11月20日，该违约金为暂计金额，最终以原告实际支付余款之日，按预售合同约定的逾期付款违约金计算方式计算，从逾期之日到实际付款之日止，按每日万分之三的标准计算）。诉讼中，被告（反诉原告）旭邦公司变更诉请为：1、判令解除原、被告之间的《商品房预售合同》；2、判令原告承担违约责任，一部分是合同约定的20%的违约金即3,651,269.80元，还包括实际损失即超过20%的部分为1,922,617.99元，该部分损失包括了房屋差价损失、利息损失。
反诉的事实及理由：2013年10月13日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于本市某路1650号《某国际广场》3层房屋，规划用途为店铺，单价为每平方米21,319.79元，总房价款为18,256,349元。根据预售合同附件一关于付款方式和付款期限的约定，原告应于2013年8月25日前支付购房款1,000,000元，2013年9月25日前支付购房款2,000,000元，2013年10月25日前支付购房款2,000,000元，2013年11月25日前支付购房款2,010,512元，2013年12月25日前支付购房款2,117,837元，余款9,128,000元应于预售合同签订之日起90天内以银行按揭贷款方式支付，原告申请贷款或银行贷款发放额不足支付购房款的，原告应在银行放款之日起的10天内或接到被告通知之日起的5天内补足差额部分，否则视为原告逾期付款，原告应按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。同时，预售合同第七条约定，原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算。预售合同签订后，原告就系争房屋累计共向被告支付购房款4,450,000元，剩余购房款13,806,349元至今未支付。被告曾于2014年2月21日向原告发出付款通知，但原告未予回复亦未履行付款义务。被告认为，原告未按时向被告支付购房款的行为违反了预售合同的约定，已经构成了违约，给被告造成了利益损失，特提起上述反诉诉请。
原告（反诉被告）胡礼治对被告（反诉原告）旭邦公司的反诉辩称，1、双方付款是从合同签订之日至贷款不能的连续付款，有部分付款是有明确指向的，有部分是无明确指向的。2014年原告未再付款，是因为原告在2013年底浦发银行就明确告知不能贷款，原告基于对销售人员口头协商的无法办理贷款就办理退房的约定，就已经在开始协商办理退房手续。在此基础上，被告的销售人员作出了情况说明，也证明原告并不构成违约。鉴于口头约定及之后的情况说明，合同应予以解除，原告作为非专业购房人，在无法办理贷款的情况下，实际上不具备购房条件。原告在专业人员的承诺及咨询贷款事宜的情况下签订合同，现贷款不成，已具备了解除合同的条件。原告一共支付了20,000,000余元给被告，被告房屋仍可以继续出售，且原告大量的钱款存在被告处，并未对被告造成任何损失。2、不同意被告变更的解除合同及要求赔偿损失的诉请。被告是无权解除合同的，恰恰是因为被告始终未按照与原告的约定，与原告解除合同。被告关于差价部分的损失是不成立的，被告与第三人发生交易不足以证明涉案房屋的真实价格。原、被告在签订合同之时约定以贷款方式支付房款是双方明确的，在此过程中原告多次提出解除合同并返还购房款，但被告置之不理。在整个过程中，被告并无损失，而且长期占有使用原告的购房款，故是原告存在损失。即使被告有权主张违约金损失，其主张的违约金也是过高的，被告根本无损失可言，若法院支持被告的反诉诉请，请求予以调整。原告早就要求解除合同，但被告迟迟不予理会，如果房价真的如被告所述是下跌的，也不应由原告承担责任。
本院经审理认定事实如下：2013年10月13日由原告作为协议乙方（买方），被告旭邦公司作为甲方（卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：……二、乙方向甲方购买某路某国际广场1650号3层3层室，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为856.31平方米，其中套内建筑面积716.38平方米，公用分摊建筑面积为139.93平方米，该房屋建筑层高为4.2米；三、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价21,319.79元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为18,256,349元；……七、乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方在已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同的附件（一）付款方式和付款期限中约定：按揭贷款：乙方按揭贷款：1、乙方应当按下列规定向甲方支付房款：2013年8月25日前支付购房款1,000,000元；2013年9月25日前支付购房款2,000,000元；2013年10月25日前支付购房款2,000,000元；2013年11月25日前支付购房款2,010,512元；2013年12月25日前支付购房款2,117,837元，本合同签订之日起90天内，乙方应以按揭贷款方式支付购房款9,128,000元；2、乙方在签订本合同之前已详细阅读甲方指定银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需提供的全部证明资料；3、乙方须于本合同签订之日起7个工作日内，履行完毕向银行申请贷款应由乙方履行的全部义务，包括但不限于提交银行所要求的全部文件及根据银行的指示到指定地点签订按揭贷款合同等有关手续。乙方履行了签署义务也表示认可银行发放贷款的时间。乙方逾期未履行前述义务的，乙方除按银行要求及时履行义务外，还需向甲方支付总房款的2%的违约金；4、乙方申请贷款额或银行贷款发放额不足支付购房款的，乙方应在银行放款之日起的10天内或接到甲方通知之日起的5天内补足差额部分，否则视为乙方逾期付款，乙方应按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任；……十九、乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；二十、按本合同约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；二十一、甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起15天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。
除了该份预售合同之外，原告与被告就某路1650号4层4室店铺、某路851号15层1705室办公房、某路851号15层1706室办公房还签署了预售合同三份。其中某路1650号4层4室该份预售合同中约定的房屋总价为12,742,914元，合同约定的付款方式及付款期限为：按揭贷款：乙方按揭贷款：1、乙方应当按下列规定向甲方支付房款：2013年8月25日前支付购房款1,000,000元；2013年9月25日前支付购房款2,000,000元；2013年10月25日前支付购房款2,000,000元；2013年11月25日前支付购房款1,371,914元；本合同签订之日起90天内，乙方应以按揭贷款方式支付购房款6,371,000元。
上述合同签订后，原告及案外人蔡某于2016年8月26日支付给被告1,600,000元，被告出具的收据中载明：交款单位为蔡某及原告，收款事由：房款某路1650号（某国际广场42号楼）；2013年9月30日原告支付给被告2,200,000元，被告出具的收据中载明收款事由：1650#1-4层；2013年10月14日原告支付给被告1,500,000元，被告出具的收据中载明收款事由：1650分期；2013年12月2日原告支付给被告500,000元，被告出具的收据中载明收款事由：1650#分期；2013年12月30日原告支付给被告1,600,000元，被告出具的收据中载明收款事由：1650#3-4层分期；2014年1月25日原告支付给被告1,500,000元，被告出具的收据中载明收款事由“1650号3-4层分期。上述房款合计金额为8,900,000元。
另查明，2015年3月23日被告的销售人员唐某、钱某（上述两位销售人员的城镇社会保险由上海旭盛房地产经纪有限公司缴纳）出具的情况说明中载明：客户蔡某、胡礼治于2013年7月来被告某国际项目看房，并且对该项目的沿红星美凯龙的2,400平方米的办公很感兴趣，但由于两位客户购买的主要目的为投资，所以经过多次看房，最后决定购买本项目的售楼处（42号楼），并于2013年8月签订了购买合同，在签订过程中，两位客户对于自己是否能够办得出贷款心有余悸，明确提出如贷款办理不出，将无力支付房款要求退房，并将此条内容加入合同附件内，但由于公司规定无法将此条款加入合同内，销售员钱某及案场经理唐某秉着多年销售办公产品的经验，并且当场咨询了相关浦发银行信贷员，获悉客户提供销售合同、贷款资料、个人资信情况等相关资料贷款能够办理贷款，所以口头说过贷款办理没有问题，肯定能够办理得出。所以两位客户当晚顺利的完成了签约，购买了某国际42号楼整幢及6套酒店式公寓1701、1701、1724、1725、1705、1706，总面积3,238.92平方米，总金额68,660,058元（已经扣除了被告返租42号楼一年作为售楼处，租赁期2014年3月25日至2015年3月25日，租金金额为3,237,575元及屋顶搭建阳光房200平方米，搭建金额为500,000元），现已付房款24,550,000元。由于两位客户在上海没有任何资产，在贷款办理过程中，浦发银行突然在2013年底开始因政策收紧，导致无法继续办理此笔贷款，并退回此单。此后被告营销部及资金部已陆续提供的14家银行进行贷款审批，由于各种原因都无法顺利审批出贷款。因为长达两年贷款迟迟办理不出，两位客户已经心力憔悴，所以经过多次的协商洽谈无果，客户正式向被告提出退房申请。
2014年2月21日被告旭邦公司向原告及案外人蔡某发出催款通知书，要求原告及案外人蔡某支付剩余房款46,199,546元，并认为原告及案外人蔡某逾期付款的行为已经构成违约。
再查明，上海旭盛房地产经纪有限公司的唯一股东为旭辉集团股份有限公司，被告旭邦公司的唯一股东亦为旭辉集团股份有限公司。
嗣后因原告与被告旭邦公司之间协商退房事宜始终未能达成一致，遂原告涉诉。
以上事实，由原告胡礼治提供的：1、2013年10月13日原、被告签订的上海市商品房预售合同一份；2、2015年3月23日旭辉集团销售经理唐某、该项目销售经理钱某出具的情况说明一份；3、收据及付款凭证一组；4、购房意向金协议一份；5、全国企业信用信息公示系统查询结果页一份；5、网络媒体报道文件一份。被告旭邦公司提供：1、原告购房清单及预售合同一组；2、收据及付款凭证一组；3、被告于2014年2月21日向原告发出的催款通知一份；4、被告旭邦公司与案外人签订的商品房出售合同二份；5、上海永升物业管理有限公司出具的情况说明一份；6、被告旭邦公司出具的情况说明一份；7、唐某、钱某的社会保险的缴纳记录一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告胡礼治与被告旭邦公司所签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告胡礼治与被告旭邦公司均应按照预售合同的约定全面履行各自的合同义务。本案目前主要的争议焦点如下：一、原告胡礼治就本案系争预售合同中已支付的房款金额；二、原告胡礼治是否有权主张解除系争的预售合同；三、原告胡礼治是否存在逾期付款的违约行为，其是否需要承担违约责任。
针对第一个争议焦点：原告胡礼治认为其在系争的预售合同中已经支付的房款金额为8,900,000元。但被告旭邦公司认为其收到的8,900,000元房款中仅有4,450,000元属于本案系争预售合同中的房款，其余的4,450,000元房款属于原告胡礼治与被告旭邦公司，就座落于某路1650号4层4室的房屋所签订的预售合同中的部分房款。对此争议，本院认为，从原告胡礼治所提供的付款凭证来看，第一笔原告胡礼治的付款金额为1,600,000元，而按照本案所涉的预售合同约定的付款金额，首付款金额为1,000,000元，而某路1650号4层4室预售合同中的首付款金额亦为1,000,000元；第二笔原告胡礼治的付款金额为2,200,000元，而按照本案所涉的预售合同约定的付款金额，第二笔付款金额应为2,000,000元，而某路1650号4层4室预售合同中约定的第二笔付款金额亦为2,000,000元；结合上述两笔付款金额与两份合同中约定的付款金额与期限，若原告胡礼治认为第一笔、第二笔付款均是针对本案所涉的预售合同，那原告胡礼治所支付的房款金额已经远远超过了合同约定的应付款金额，而由于原告胡礼治与被告旭邦公司之间本身就存在多份预售合同，原告胡礼治单方面认定上述金额均是用于支付本案所涉预售合同约定的房款，原告胡礼治的这一自认是与实际的付款行为不符的。毕竟原告胡礼治作为善意的购买人，在明知存在多份预售合同需要履行付款义务的前提下，在原告胡礼治的资金能力充足的情况下，原告胡礼治的付款理应是针对全部的预售合同，仅是针对一份预售合同的单独履行行为显然与实际情况不符；其次，从这些付款凭证记载的数据来看，上述付款金额8,900,000元的确是针对某路1650号，但是原告胡礼治与被告旭邦公司就某路1650号存在两份预售合同，分别是某路1650号3层3室、某路1650号4层4室，而上述付款收据中无法明确区分房款是针对某路1650号3层3室还是某路1650号4层4室。再次，结合涉案房屋属于商业房产的属性，原告胡礼治应当属于投资性购买者，其对商业风险的考虑高于普通的购房者，原告胡礼治作为商主体，应当与普通的居住性购房的买受人有所区分，在原告胡礼治与被告旭邦公司存在多份预售合同的前提下，原告胡礼治是不可能单独履行一份预售合同的付款义务，而不履行另外一份预售合同的付款，故本院最终认定原告胡礼治的已付房款8,900,000元，应当是针对某路1650号3层3室、某路1650号4层4室的付款，更符合双方之间的真实交易，也更符合原告胡礼治作为投资性购买人即商主体的投资意图，在无法明确区分付款主体的情况下，被告旭邦公司所作的付款各半的表述更符合双方的真实交易，对于两份预售合同的履行而言也更善意、客观。故本院认为原告胡礼治针对本案所涉的预售合同，即某路1650号3层3室的这份预售合同，原告胡礼治的已付款金额为4,450,000元，其余的已付款4,450,000元应属于针对某路1650号4层4室该份预售合同中约定的房款，但本案中原告胡礼治仅就某路1650号3层3室的预售合同提出诉请，故本院仅对原告胡礼治主张的预售合同涉及到的款项进行处理，至于其他已付款原告胡礼治可在另案中提出相应的主张。
针对第二个争议焦点：原告胡礼治认为由于限贷政策的调整，导致原告胡礼治因政策变动的原因而无法继续办理贷款，导致目前原告胡礼治无法购房，故提出主张要求解除预售合同并退还已付的房款。为此，原告胡礼治援引了《商品房买卖合同解释》第23条的规定，作为其主张合同解除的依据。从该条规定的内容来看，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。但本院亦注意到房地产限贷政策主要是针对的是房地产市场中的投资性购房者，主要目的是在贷款政策方面限制购买非首套房以及异地购房。但本案系争的预售合同中已经约定“原告胡礼治申请贷款额或银行贷款发放额不足支付购房款的，应在银行放款之日起的10天内或接到被告旭邦公司通知之日起的5天内补足差额部分，否则视为原告胡礼治逾期付款，原告胡礼治应按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任”，故在双方存在这样的付款约定前提下，不应认定限贷政策造成买受人原告胡礼治利益明显失衡的情势变更，原告胡礼治也不得以新政实施为由主张解除合同并免除民事责任。因为，按照预售合同的约定，按揭贷款不是履约的唯一方式，即使施行了调控政策，原告胡礼治也应以其他替代支付方式进行支付，而其无权据此直接解除合同。因为，此种调控政策的调整，对原告胡礼治履行业已签订的房屋买卖合同没有实质性影响，并不会直接造成其无法履行合同义务。依据原告胡礼治提供的情况说明内容所载，被告旭邦公司也是积极为原告胡礼治办理按揭贷款，并提供了长期的协助义务，直至被告旭邦公司于2014年2月21日向原告胡礼治发出催款的通知，书面催促原告胡礼治继续履行后续房款的支付义务，原告胡礼治在按揭贷款无法办理明确的前提下，理应以现金方式补足剩余的房款，毕竟按揭贷款不是本案房款支付的唯一方式。故本院认为原告胡礼治作为违约方无权主张解除涉案的预售合同。
针对第三个争议焦点：结合上述本院确定的原告胡礼治就涉案预售合同的已经支付的房款金额及付款时间，涉案预售合同中应付房款总额为18,256,349元，但原告胡礼治目前合计支付的房款金额为4,450,000元，且原告胡礼治在接到被告旭邦公司发出的催款通知书之后，在按揭贷款无法办理的情况下，始终未能以现金方式补足剩余的房款，原告胡礼治的行为显然构成违约，被告旭邦公司有权依据预售合同的约定主张解除涉案的预售合同，并要求原告胡礼治承担相应的违约责任。预售合同中已经约定的赔偿金的计算方式为总房价款的20%。但被告旭邦公司认为除了上述约定赔偿金之外，被告旭邦公司还存在房屋差价损失以及利息损失。针对房屋差价损失，被告旭邦公司提供了一份其与案外人所签订的预售合同中记载的单价作为其主张差价损失的依据。对此本院认为，纵观近年来上海市商品房的价格呈现上涨的走势，被告旭邦公司仅凭单份合同的价格差异难以说明涉案房屋的价格走低，故本院对旭邦公司主张的房屋价差损失不予采信。至于被告旭邦主张的利息损失，是以原告胡礼治尚应支付的房款作为计算依据，但是现被告旭邦公司已经明确以原告胡礼治的逾期付款行为，主张要求解除涉案的预售合同，也就说明其不再要求原告胡礼治继续履行后期房款的支付义务，在合同解除的前提下，原告胡礼治无须再支付后续的房款，被告旭邦公司理应按照预售合同的约定在解除合同的前提下，向原告胡礼治主张合同约定的违约责任，故本院对于被告旭邦公司主张的利息损失不予采信。现被告旭邦公司主张的违约损失金额中包括了合同约定赔偿金，并明确赔偿金金额为3,651,269.80元。但原告胡礼治认为，即使被告旭邦公司有权主张违约金损失，其主张的违约金也是过高的，被告旭邦公司根本无损失可言，若法院支持被告旭邦公司的反诉诉请，请求予以调整。对此本院认为原告胡礼治确实存在逾期付款的违约行为，但结合原告胡礼治的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给被告旭邦公司所造成的实际损失，兼顾到原告胡礼治在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告旭邦公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以1,800,000元计。
另在涉案预售合同解除之后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，被告旭邦公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而作为被告旭邦公司在预售合同解除之后理应返还原告胡礼治已付的房款4,450,000元。但由于原告胡礼治系违约方，其无权主张要求被告旭邦公司承担利息损失的赔偿诉请。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）胡礼治与被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司于2013年10月13日就座落于上海市某路1650号3层3室的房屋所签订的《商品房预售合同》（合同编号：201300254189）；
二、被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡礼治房款4,450,000元；
三、原告（反诉被告）胡礼治于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司违约金以1,800,000元计；
四、驳回原告（反诉被告）胡礼治的其余本诉诉请；
五、驳回被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费60,954.92元。由原告（反诉被告）胡礼治负担30,477.46元，由被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司负担30,477.46元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告胡礼治）。
反诉案件受理费减半收取计75,698.44元，由被告（反诉原告）上海旭邦置业有限公司负担37,849.22元，由原告（反诉被告）胡礼治负担37,849.22元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告旭邦公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。……
二．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能够继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。