崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一(民)初字第4587号
原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾。委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。被告上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈斌，总经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。第三人上海上宁实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人宁振宾。委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)诉被告上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)、第三人上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，���院受理后，依法由审判员宋成钢独任审理，于2015年8月19日、2016年5月3日两次公开开庭进行了审理，原告虹盛公司、第三人上宁公司共同的委托代理人杨小军、被告前卫公司的委托代理人赵华云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虹盛公司诉称，第三人上宁公司原企业名称为上海笃铁实业有限公司，2011年10月变更为上海上宁实业有限公司。2010年2月3日，原告前卫公司(甲方)与被告上宁公司(乙方)就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘、其中房屋建筑面积8211.67平方米)场所，签订了《前卫影剧院改造租赁合同》，租赁期10年，约定被告应于2010年3月1日前开工，并且于2010年12月1日前交房。同时，合同还约定了动迁补偿的分配原则。2011年6月23日，原、被告及第三人签订了《补充协议》，协议约定，经三方协商一致：即日起，有关上宁公司与前卫公司在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给虹盛公司，同时上宁公司和虹盛公司对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年8月9日，原告虹盛公司与被告前卫公司签订了《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，约定了对于2011年7月28日被告逾期交房的行为，原告予以放弃追究；改变了动迁补偿的分配原则；同时增加了“项目招商时应另行办理环保审批手续”等条款。原告在实际接收了涉案房屋后投入了大量的财力、物力对商场进行了适合招商对象的改造。然而被告合同签署后未能依合同约定的时间(2010年3月1日前)开工改造涉案房产，严重影响了第三人、原告前期的招商活动的开展、极大地破坏了造势活动和招商的效果。被告在两度脱期(2010年12月1日、2011年6月30日)并拖延近8个月后利用其强势地位迫使原告接受放弃追究其��约责任的条款后才向原告交付租赁场地。但即便如此，被告向原告交付的涉案房产还是存在严重的瑕疵、远未达到合同法规定的“承租期内保持租赁物符合约定的用途”之要求。另外，被告无法及时地提供《房地产权证》、《消防验收合格证》，致使原告招商的企业无法办理经营所需的执照以及遭受公安消防部门的处罚。更为甚者，对于招商企业办理经营执照过程必须由被告协助方能推进的各类工作，被告始终推诿、拖延，使得大量潜在的高品质客户流失。由于被告长时间的拖延交房时间及前述的各类瑕疵，直接导致招商进来的商家在实际入驻时错过了开张的黄金季节，又遭遇到涉案房产门前唯一的主干道潘园公路道路施工工程，严重影响了入驻商户的正常经营活动。原告不得不以延长免租期、减免租金、补贴费用等各种方式挽留这此企业。原告认为，根据合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并且在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。合同订立后发生当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的客观情况巨大变化，致使订立合同的基础丧失，如继续履行合同对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，当事人可以协商变更或解除合同。为此，原告诉到法院，请求判令1、解除第三人上宁公司与被告前卫公司就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋于2010年2月3日签订的《前卫影剧院改造租赁合同》、原告虹盛公司与被告前卫公司于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》；2、被告补偿原告投资款(鉴定结论)计人民币XXXXXXX元。被告前卫公司辩称，涉案租赁场所由于原告拖延支付租金，被告已于2015年3月23日以发解除函的方式单方面解除了相关的租赁合同。在原告严重违约解除的情况下，被告不同意对原告的装修损失予以补偿，固定的装修应归被告所有，故被告不同意原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告的意见。原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年2月3日《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年8月9日《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》各1份，用于证明原告与被告就涉案房屋达成了租赁合同；2、工作联系单1份，用于证明被告交付的房屋存在大量瑕疵；3、原告虹盛公司发给被告的商函1份(附崇明县公安消防支队公安行政处罚决定书、罚款缴纳通知书、原告虹盛公司客户上海国美电器有限公司公函)，用于证明国美电器在装修期间擅自动用消防设备，被罚款30000元，该费用由原告虹盛公司承担，虹盛公司将此事告知被告，但未得到原告的答复；4、崇明县房地产登记收件收据，用于证明被告申请产证办理的时间，被告在竣工备案后，拖延办理产证，导致原告虹盛公司的客户被处罚；5、污水渗出说明及函1组，用于证明被告交付的房屋存在污水问题；6、往来工作函件及原告回复1组，用于证明被告怠于行使配合义务，导致原告虹盛公司的客户未能按时办理营业执照，造成损失；7、降租申请、协商方案及复函各1组，证明原告虹盛公司就降租等事项与被告进行过协商。被告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年2月3日《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年3月2日《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、2011年8月9日《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》各1份，用于证明被告与原告、第三人就涉案房屋达成了租赁合同；2、房地产证复印件2份及上海前卫实业公司的证明1份，用于证明涉案房屋的合法性以���被告有权行使对外出租的权利；3、租金缴纳报表及对帐单，用于证明原告、第三人合同的履行情况及原告自2014年9月起未支付租金的事实；4、2013年关于《协商方案》的复函、租金催讨通知书、解除函各1份，用于证明协商、催讨租金、通知解除合同及合同自2015年3月23日解除的事实；5、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证及记录表，用于证明在2011年11月18日被告即向消防支队进行过备案的事实；6、承诺书1份，用于证明原告虹盛公司将地下车库改为商业用途，致使原告的经营面积增加，但也改变了经营环境，可能是导致经营不善的原因之一；7、2012年5月31日申请书1份，用于证明国美公司存在消防的二次改造问题，因擅自使用造成的处罚，应由其自行承担；8、往来函件1组，用于证明原告要求降租等要求是不合理的，应该严格按照合同及协议履行。经质证，被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，双方约定的房屋交付之日是土建验收日，在此过程中发现的问题是客观存在的，但都在装修期内，这些问题也都已经解决，对租金的起算日也调整到2012年3月1日；对证据3的真实性没有异议，被告严格按照约定交付房屋并进行了消防备案，国美电器被消防处罚的原因是擅自投入营业的行为，该责任与被告无关；对证据4的真实性没有异议，从竣工验收到办出产证本身就需要一个过程，这并没有影响到被告按约交付房屋；对证据5的真实性没有异议，被告交付的房屋满足合同约定的标准，污水问题本不应由被告承担，但本着互谅互让的精神，被告承担了一半的污水处理费，这不是原告违约的理由；对证据6的真实性没有异议，函件中的事项本身就是原告应该承担的，被告作为出租人不应承担；对证据7的真实性没有异议，经营困难是原告自身的原因造成。第三人对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1的真实没有异议，但认为第三人上宁公司未在2011年8月9日的《补充协议》上签字，该协议免除了被告延迟交房的责任，侵害了第三人上宁公司的权益，原告与被告的约定废除了第三人的权利，所以第三人的连带责任也已经被去除了；证据2的真实性没有异议，认为被告在实际交付房屋时并未取得房产证，该问题直接影响原告的对外招商；对证据3予以认可；对证据4—8的真实性没有异议，其中对证据5认为被告在消防备案时原告的客户已经受到了处罚，对证据6认为改造不会造成经营不善，对证据7认为国美电器的第二次处罚是因消防梯的问题，并不是擅自使用。第三人对被告证据的质证意见同原告。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对��案租赁房屋内属于原告的装修残值部分进行了司法审价。经质证，原告对该审价报告的真实性没有异议，但对审价报告中折旧期的标准有异议，认为过短，对部分的鉴定项目有异议。被告对审价报告的真实性没有异议，关联性不予认可，被告没有义务对原告作出赔偿，对审价报告中的折旧起算时间有异议，另外公积金和社会保障费应从鉴定中予以剔除。经审理查明，2010年2月3日被告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同》，其中第一条，前卫影剧院概况：前卫影剧院坐落于前卫农场二街坊50丘，占地面积8.3亩，原有建筑面积2888平方米，拟改建成6000平方米左右的商业中心，并建造面积约1900平方米的地下车库。甲方将影剧院改造完毕后出租给乙方经营、管理。交房日期定为土建验收日，即2010年12月1日以��；……三、租赁用途及转租：3—1、乙方租赁经改造后的房屋作为商业中心(大卖场)。经营所必须具备的证照手续由乙方自行办理。……；四、租赁期限：4—1、改造后的房屋，甲方租赁给乙方经营期限为10年，甲方给予乙方6个月的装修期。租赁期限以房屋实际交付之日加装修期后开始计算。……；五、租金、定金、支付方式、滞纳金及奖励金：5—1、合同期内，第一年至第三年，每年租金为130万元；第四—五年每年租金为180万元；第六—七年每年租金为200万元；第八—十年每年租金为250万元。租金实行先付后用原则，乙方每半年支付一次。乙方支付租金的时间为每半年的第一个月的十天内支付。每延迟一天由乙方向甲方加付年租金的1%作为滞纳金。如逾期超过二十天，甲方有权解除本合同，乙方应承担违约责任。5—2、乙方应在甲方改建开工日期之前(2010年3月1日)，向甲方支付定金人民币100万元整。租赁物交付乙方使用后，定金可抵作租金。……；六、其他约定事项：……6—5、甲方向乙方移交租赁物后，在租赁期内，所有房屋及设施的管理和维修均由乙方负责，费用自理(甲方所改造的新设施、建筑如在保修期内的，则可通过甲方让工程承包方加以修复)。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，上海笃铁实业有限公司支付了定金XXXXXXX元。2011年3月2日被告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》，将交房日期由原合同约定的土建验收日(2010年12月1日)延期至2011年6月30日，对因甲方与工程施工单位产生纠纷等原因导致甲方在上述期限内无法交房时，交房时间由双方友好协商重新确定，双方友好协商期间乙方同意甲方不构成违约等。2011年6月23日被告前卫���司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、原告虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年7月28日被告将改建好的房屋交付原告虹盛公司使用。2011年8月9日被告前卫公司(甲方)与原告虹盛公司(乙方)签订《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，协议约定1、因施工单位迟延交付，导致双方未按2011年6月30日的时间节点进行交接，乙方(含上海笃铁实业有限公司)同意放弃追究甲方迟延交付的责任。2、双方确定装修时间为2011年8月1日至2012年1月31日，自2012年2月1日起收取租金。……。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上海上宁实业有限公司，即本案第三人。租金的支付情况，租金的实际起付时间为2012年3月1日，2014年9月前的租金原告已付清，第三人上宁公司支付的100万元定金中74万元抵作2012年3月1日至2012年8月31日的租金，26万元转为押金。自2014年9月起原告、第三人拖欠被告租金。2015年2月27日被告向原告、第三人发函要求支付拖欠的租金；次月18日被告发函要求自2015年3月23起解除租赁关系并要求返还房屋。另查明，涉案房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权被告行使对外出租业务。2016年4月19日上海中世建设咨询有限公司对涉案租赁房屋内属于原告公司的装修残值部分进行了司法审价，审价结论为装修工程的折旧按照5年(即60个月)折算，残值率按10%计算，折旧后现值为人民币XXXXXXX元整，其中包含涉及争议部分规费金额为人民币24892元整。被告同意利用地下室部分的装修，对一、二、三楼的装修不同意利用，原告认为如果涉案���赁房屋的装修拆除的话，毫无价值可言，故不同意拆除。本院认为，被告与原告、第三人之间的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中被告作为出租人履行了交付租赁房屋的义务，且交付的房屋具有合法的建设手续并未影响到原告对房屋的使用和收益。原告虹盛公司关于被告迟延交房，交付的房屋有质量问题，导致原告错过了客流高峰期，被告疏于行使法定义务，给原告的招商工作带来困难等的主张，根据双方在被告交房后达成的补充协议，原告当时对被告的迟延交房并无异议，房屋的质量问题发生在装修免租期内，被告也以工作联系单的方式予以了处理，现原告再以此为由提出解除合同，显属不当，且市场行情、客流多寡属经营过程��的商业风险，难以归责于被告。鉴于本案的被告已单方行使了解除权，且合同的解除系原告违约所致，本院在(2015)崇民一(民)初字第2385号民事判决中亦判决解除了原、被告之间的租赁合同，故剩余租赁期内装饰装修残值损失原则上应由原告自行承担。现被告自愿对部分的装修予以利用，原告也明确表示无法取回添附物的残值，故本院结合审价报告，酌情判处装修工程补偿款为300000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：被告上海前卫投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司装修工程补偿款人民币300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14578元，减半收取计人民币7289元，鉴定人民币67500元(原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司预付人民币33750元、被告上海前卫投资管理有限公司预付人民币33750元)，合计诉讼费人民币74789元，由原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 宋成钢
二〇一六年六月三十日
书记员 陈 强
附：相关法律条文
第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本���第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…….；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的���应在利用价值范围内予以适当补偿；……。