苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)相民初字第1984号
原告：周春霞。
委托诉讼代理人：周彩玲，江苏德富信律师事务所律师。
被告：陈晨。
被告：孙静。
第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人：张伟煜，行长。
原告周春霞与被告陈晨、孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。审理中，经原告申请通知中国建设银行股份有限公司苏州分行（下称建行苏州分行）作为第三人参加诉讼。本案于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告周春霞到庭参加诉讼。被告陈晨、孙静、第三人建行苏州分行经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周春霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方关于位于元和街道嘉元路663号康桥花园42幢2311室的房屋买卖合同合法有效；2、依法判令被告陈晨、孙静将上述所涉房屋的房屋所有权及国有土地使用权办理过户登记至原告名下；3、与本案诉讼有关的一切费用由被告承担，包括诉讼费、律师费等；4、第三人协助办理涉案房屋的抵押权涤除手续。事实和理由：2012年10月28日，原告与被告陈晨、孙静签订房屋买卖的合同，由原告购买两被告名下的涉案房屋，价款为34.5万元，原告支付4.5万元定金后，被告方即交付了房屋。后原告又陆续支付价款17万元；因被告方未按约办理过户手续，双方又签订补充协议，约定于2014年10月30日前完成过户手续，原告支付剩余价款10万元。但被告方至今未按约履行，原告遂诉讼来院。
被告陈晨、孙静均未作答辩。
第三人建行苏州分行述称，被告陈晨因购买涉案房屋向银行贷款，该贷款于2016年8月30日结清，本行将根据判决书配合相关权利人协助办理抵押权注销手续。
经审理查明，2012年10月28日，以被告陈晨、孙静为甲方（出让方）、原告为乙方（受让方），苏州市相城区元和华坤房产信息咨询服务部为中介方，签订《房屋定金合同》1份，约定：两被告将苏州市相城区康桥花园42幢2311室房屋出售给原告，房屋所有权证为××（合同上误写成××），国有土地使用证号为××，建筑面积34.77平方米，成交价格为34.5万元，包括空调、冰箱、洗衣机、电热水器、电瓷炉、油烟机、席梦思床、衣柜各1只；双方于2013年3月20日前签订正式买卖合同；房产证、土地证保管在中介处；原告于2012年10月28日支付定金2万元，资金托管30万元，另2.5万元在2012年11月15日支付被告并转为定金，被告同时交房；房屋过户的所有税费由原告承担。2012年11月5日，被告陈晨向原告出具收据确认收到定金4.5万元。2013年4月23日，原告与被告陈晨签订补充协议，载明：原双方约定于2013年3月20日过户，因甲方原因需要延至2014年10月10日过户，付款方式改为先行支付16.5万元，过户时再付10万元。同时，被告陈晨向原告出具收条，确认收到12万元。2013年11月15日，被告陈晨又向原告出具收条，确认收到原告5万元。2014年6月17日，原告和被告陈晨再次签订补充协议，载明：约定房屋于2014年10月30日过户，过户时原告再付10万元；并约定如发生诉讼，与诉讼有关的一切费用包括并不限于律师费、诉讼费等均由败诉方承担；被告陈晨另承诺已获得孙静的授权签订协议。因被告方至今未过户，故原告诉讼来院。
另查明，涉案房屋位于苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园42幢2311室；登记所有人为被告陈晨，所有权证号为苏房权证相城字第××号；共有人为被告孙静，共有权证号为04××号；国有土地使用权证为相国用（2012）第××号。房屋设有他项权，他项权证号为苏房相城他字第××号，他项权利人即为第三人建行苏州分行，权利价值人民币19万元。限制权利摘要中注明：2012年10月29日设定遗失登记；本院因本案于2016年7月26日进行了查封；苏州工业园区人民法院于2014年11月17日因（2014）园商初字第02899-1号所进行的查封已于2016年9月20日被（2016）苏0591执938号案件解除查封。
第三人建行苏州分行为与被告陈晨、孙静金融借款合同纠纷一案，向苏州工业园区人民法院起诉，该院于2015年12月14日作出（2014）园商初字第02899号民事判决书，该判决书载明：两被告系夫妻；2010年4月30日第三人（××）与被告陈晨（××），被告陈晨、孙静（××）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额19万元，抵押财产为本案涉案房屋，因两被告未还款，第三人起诉。判决：1、两被告归还第三人本金17.870403万元，支付相应利息、罚息、复利；2、两被告赔偿第三人律师费0.8549万元；3、如未按时履行，第三人有权就本案涉案房屋折价、拍卖、变卖价款在19万元范围内优先受偿；4、案件受理费、保全费、公告费合计0.6274万元由两被告负担。该判决书已生效。原告为涤除他项权，向第三人支付了本金178704.03元、利息19650.93元、罚息2325.52元，合计200680.48元；另外还向第三人支付了律师费8549元，诉讼费、保全费、公告费等6274元。第三人于2016年8月26日出具了结算证明。
再查明，原告为本案诉讼，于2014年10月11日与江苏德富信律师事务所签订《诉讼委托合同》，委托该所指派律师周彩玲为原告代理一审诉讼，并于当日支付代理费1.2万元。
上述事实，由原、被告双方的身份证复印件，第三人的营业执照，房屋定金合同和补充协议，收条，房产证和土地使用权证复印件、房屋权属登记簿，苏州工业园区人民法院民事判决书、支付凭证、银行结清证明以及当事人陈述等佐证，本院予以确认。
审理中，原告认为，涉案房屋因被告原因迟迟不能过户，为此，双方商定房屋价款从原来的34.5万元下降至31.5万元，由双方的补充协议为证。原告应还欠两被告10万元，应于过户时支付。因为涤除他项权，原告已向第三人支付的款项已超过20万元，超过10万元部分原告将另行向两被告主张。
本院认为，原、被告双方签订房屋定金合同和相关补充协议，系当事人真实意思的表示；双方签订的虽名为房屋定金合同，但该合同及相关协议，具备了房屋买卖合同的基本要素，应认定即为房屋买卖合同。双方签订合同时，标的房屋存在抵押，两被告未经抵押权人即本案第三人同意，应该不得转让抵押，但本案中原告已向第三人代为××即本案两被告清偿了债务，第三人亦向本院表示同意涤除他项权。至此可认为原告与两被告的相关协议不违反相关法律规定、不侵害他人权利，应为合法、有效。双方应全面、正确地履行各自的义务，原告应向被告方足额支付房款，被告方应交付房屋，完成转移登记。根据现有证据，可认定，原告直接向被告方支付了共21.5万元价款。原告认为，原合同约定价款为34.5万元，后双方经协商下降为31.5万元。根据补充协议的表述，对原告的该主张可予认定，故原告尚欠被告方价款10万元。因原告为涤除他项权，向第三人支付的金额已超过了10万元，两者相抵，可认定原告已向被告方足额支付了价款31.5万元。原告自述，房屋早已交付。故被告还应办理房屋的转移登记。原告的相应请求应予支付；转移登记费用按约定应由原告承担。原告为本案诉讼支出律师费1.2万元，有合同依据，亦符合相关律师费收费标准，对此，两被告应予赔偿。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告周春霞与被告陈晨、孙静所签关于苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园42幢2311室房屋的买卖合同有效。
二、第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行于本判决生效之日起三日内协助原告周春霞，被告陈晨、孙静办理房产抵押注销登记手续。
三、被告陈晨、孙静于本判决生效之日起十日内将证号为苏房权证相城字第××号、第××号的《中华人民共和国房屋所有权证》，证号为相国用（2012）第××号《中华人民共和国国有土地使用权》项下的房屋所有权和国有土地使用权转移登记至原告周春霞名下；过户相关费用由原告周春霞负担。
四、被告陈晨、孙静赔偿原告周春霞律师费损失人民币1.2万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3278元、财产保全费人民币2245元，合计人民币5523元，由被告陈晨、孙静负担（此款原告自愿垫付，本院不再退还，被告陈晨、孙静在判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一六年九月二十四日
书记员 顾艺纬