嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）嘉民一初字第37号
原告：浙江××××销售有限公司。住所地：嘉兴市×
×路××车商××厅××室。
法定代表人：仓某。
委托代理人：张某。
被告：嘉兴市××开发有限公司。住所地：嘉兴市××
南侧（嘉兴市清河中学内）。
法定代表人：周某某。
委托代理人：陈甲。
原告浙江××××销售有限公司与被告嘉兴市××开发
有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，
于2009年11月19日公开开庭进行了审理。原告浙江××××销
售有限公司的委托代理人张某、被告嘉兴市××开发有限公司
的委托代理人陈甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江××××销售有限公司诉称：
2007年12月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约
定：被告将其位于嘉兴市甪里街北、勤奋路交叉口翻建后的房
屋出租给原告，房屋租赁的面积以房屋建造后的实际测量面积
为准，租金按一层每月每平方米15元，二层每月每平方米10元
计算，等。2008年1月，被告按原告提供的设计方案开始施工
建造，到2008年6月，翻建的房屋已经基本完工。2007年1月24日至2008年6月4日，原告向被告支付房屋租赁费250万元。200
8年6月初，原告获悉被告翻建房屋的土地可能被政府征用，即
向被告反映证实这一情况。但被告致函原告明确表示政府的拆
迁事宜与双方租赁的翻建房屋无关，要求原告继续履行房屋租
赁合同。之后，原告对租赁房屋进行大面积的装修及设施设备
安装施工。
2008年8月上旬，嘉兴市城管行政执法局以电话形式通知
原告，要求原告停止装修及安装工程施工。随后，原告与装修
公司、物资设备供应商进行沟通和协商，部分最终达成了终止
协议，并对合同终止后的有关事项作出了处理，以减少和避免
不必要的损失。2008年8月15日，原告向被告送达了要求停止
一切装饰工作的紧急通知。双方交涉后于2008年8月16日签署
确认了原告投资开设车饰家某车销售维修旗舰店项目已经投入
金额和善后处理需要投入的总金额概算确认书，确认的金额约
为1422万余元。
2008年8月20日、9月3日，原告两次收到被告的通知，要
求原告先行支付房屋租赁费并继续进场装修施工。2008年9月1
5日，被告又向原告送达了要求原告进场继续装修施工，继续
履行房屋租赁合同的通知。鉴于原告先前的巨额投入，也为了
实现租赁房屋合同之目的，原告继续进场装修及安装施工，并
收取了部分供应商交付的设备。在此期间，原告向被告又支付
了房屋租赁费100万元。
2008年10月14日，嘉兴市城管行政执法局就翻建的房屋
以公告的形式，向被告下达了翻建房屋的《拆违公告》，明确被告翻建的房屋，属违法翻建，限其在十日内自行拆除，如逾
期不拆，将依法实施强制拆除。至此，原告才知道被告翻建房
屋的行为未经合法批准，翻建的房屋系违法建筑。后原告得知
，被告于2008年1月31日、5月9日两次收到了行政执法部门关
于责令其停止违法行为的通知，2008年6月12日，被告又收到
了嘉兴市城管行政执法局限期拆除违法建筑通知书，可见被告
对其违法翻建的房屋将被拆除的事实是明知的。但被告恶意获
取原告支付的房屋租金用于支付翻建房屋的建造费用，通过原
告对翻建房屋进行装修提高土地及房屋的自身价值，在政府收
购其土地使用权时，从政府处获取更多补偿的目的，向原告隐
瞒了翻建房屋未经批准、以及土地将被征用这一重要事实。
被告的恶意行为导致双方签订的房屋租赁合同无法继续
履行，也造成了原告无法实现租赁投资开设车饰家销售维修旗
舰店项目的损失以及设计、装修、广告和设备采购及安装等费
用的巨大经济损失。具体损失：1、展厅和维修车间设计费400
000元；2、公司形象指示系统制作费126000元；3、灯具费用1
2000元；4、感应门订购费用10000元；5、监控工程某装结算
费用70230元；6、空调采购及安装工程结算费用207925元；7
、电脑设备采购及网络安装费用47460元；8、租赁房屋投入的
装饰装修费用3992410元；9、展示厅钢结构工程某装费用5650
15.84元；10、海宁黑马某告公司海宁户外广告发布费用45000
元；11、嘉兴博盛广告公司室内、户外广告发布费用218000元
；12、车饰家项目网站的制作费用6000元；13、海浪平面设计
费用200000元；14、自动洗车机设备采购费用270000；15、维修设备、汽保设备、工具销售合同已支付预付款275663元，合
同总价为1930000元；16、举升机、升降平台购买费用178000
元；17、用于某某宣传的帽子制作定购费70000元；18、用于
某某宣传的广告伞制作定购费43500元；19、按合同约定需承
担按6年总租金的20％计算的赔偿金1332055.44元。以上十九
项费用合计：8069229.28元。
以上损失均是由被告的恶意行为所导致，目前由于租赁
的房屋将被依法强制拆除，原、被告的合同已无法继续履行，
应依法予以解除。故请求：1、依法判令解除原、被告双方于2
007年12月22日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告先
行支付的房屋租赁费3500000元；3、判令被告赔偿给原告造成
的损失8069229.28元。4、诉讼费由被告负担。庭审中，原告
增加一项诉讼请求为：判令被告按照银行同期贷款利率支付从
2008年10月14日起至开庭之日的利息262762元。2010年3月22
日，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告双方在2007
年12月22日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告
先行支付的房屋租赁费计人民币3500000元，并自2008年10月1
4日起至被告实际返还租金之日起按银行同期贷款利息支付利
息（至2010年3月22日暂计人民币283185.00元）；3、判令被
告赔偿原告损失8069229.28元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告嘉兴市××开发有限公司在庭审中答辩称：一、原
被告于2007年12月22日签订的房屋租赁合同合法有效。与典型
的租赁房屋合同差异的是：一是承租的房屋需要在原房屋的基
础上翻建；二是翻建房屋的费用由承租人支付；三是翻建的房屋完全按照承租人使用要求设计、建造。由于以上非典型的特
征，造成实际翻建面积超过事先约定的施工面积2242平方米。
这2242平方米面临着不得不被拆除的局面，而此损失由原告一
手造成。合同约定翻建的房产证的面积为4408平方米，合同附
件根据车饰家设计图的施工图面积为4807平方米（多出的300
平方米面积为另一产权房屋面积），在此基础上估算的建造成
本约为150万元。由于在建造过程中，原告要求施工单位扩充
建筑面积，多次变更设计图，造成建筑成本大大超支达530万
元之巨。原告预付的350万元租赁费尚留下180万元的缺口不能
填补建筑公司的工程款。对此超越租赁合同附件多建造的2242
平方米建筑面积，被告不能获得任何补偿，却要支付额外的建
筑工程款，造成被告巨额损失。对此损失，被告保留向原告继
续索赔的权利。二、原告在诉状中称被告恶意违约，没有事实
和法律根据。涉案的房屋、土地原系嘉兴国有企业粮食储运公
司所有，被告通过拍卖获得。这些房屋建造于解放初期，为砖
木结构房屋，年久失修、摇摇欲坠。规划用途既有商办也有仓
储。因所处地段位于市中心和交通要道，有意承租者不少。由
于原告承诺全额支付翻建费用抵充租赁费，可解决房屋的安全
隐患，所以被告对原告起草的租赁合同条款全盘接受，无一修
改。原告在诉状中称被告意欲拆迁多获赔的讲法是站不住脚的
。合同约定很明确，系产权面积的翻修，但原告利用其支付工
程款的优势地位，通过拖欠工程款的方式，要挟建筑公司按照
其意图肆意施工，擅自占用被告的其他空地扩建房屋。按照规
定，被告所拥有的房屋产权证所指示的房屋面积可得到合理补偿，但原告擅自扩建的2242平方米房屋却必须无条件拆除。三
、被告主张某某解除合同的理由为情势变更。因嘉兴市规划与
建设局2008年6月23日发布的涉案地块《规划建设项目公示》
，使得《租赁合同》的继续履行成为不可能。此《规划建设项
目公示》的发布非被告能预见和控制。虽然我国现行《合同法
》未有情势变更解除合同的规定，但合同法草案曾有规定。同
时，司法实践有适用情势变更原则提前解除合同的先例。《租
赁合同》对解除合同的事由进行了约定，但不适用于本案的合
同解除。原告要求解除合同并称过错在被告一方的理由是站不
住脚的。四、损失的确定和双方责任的承担应遵循公正、公平
原则。原告向被告索赔的金额高达11569229.28元，被告对其
中的350万元先行支付的租赁费予以认可，其他的8069229.28
元索赔金额有很多水分。主要是：一是应该剔除大量无关联的
费用，工商登记材料反映以涉案房屋、地块作为经营地点的浙
江车饰家某车销售公司甲分公司于2008年5月14日才提交设立
登记，在分公司乙登记前，原告其他的营业部门也在正常经营
。其二，2008年6月23日后，原告已经明知《租赁合同》无法
继续履行，仍继续装修、订购机器设备所造成的扩大的损失应
自负。其三，原告多次修改施工设计图纸，增加的2242平方米
无证面积所产生的装修费用应自行承担，具体可按照超越面积
占总装修面积的比例测算。
经过举证、质证和认证，双方对以下事实没有异议，本
院予以确认：
2007年12月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将其位于嘉兴市甪里街北、勤奋路交叉口翻建后的房
屋出租给原告。租赁房屋的建筑面积以及空地面积，以租赁房
屋实际建造后测量的建筑面积为准。租赁房交付时间自被告方
委托建筑开工之日起满100天。自租赁房交付给原告之日起，
被告向原告提供3个月的装修期，装修期间不支付房屋租赁费
。房屋租赁期限为6年。租金按一层每月每平方米15元，二层
每月每平方米10元计算。租赁费采用先付后租的方式，每半年
度提前2个月付一次。在被告建造租赁房屋时由原告先支付150
万元的租赁费用。被告方建造租赁房屋时，施工设计必须符合
原告的使用租赁物的要求，包括符合原告方使用的设计要求、
消防设施、供水供电。被告确保本合同租赁物得以合法建造，
建造过程中因非法建造或因被告方自身其他原因，而引起建造
停止或工期延误，导致不能实现原告方租赁本合同房屋的目的
，原告有权解除合同，除退还先行支付的租赁费外，需赔偿原
告方损失按6年的总租金的20％计算。同时，原被告在合同中
约定：租赁房屋的建筑设计图纸、租赁房屋装修效果图、租赁
房屋的使用设计要求图纸及说明等作为合同的附件。
合同签订后，被告即按照原告提供的设计方案开始施工
建造。
2007年12月24日至2008年10月8日，原告陆某某被告支付
房屋租赁费350万元。
2008年1月31日，嘉兴市城市管理行政执法局向被告送达
《责任停止违法行为通知书》，认为：被告在嘉兴市××××
号违法进行施工建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令立即停止违法行为，听候处理。但被告
拒绝签字。
2008年5月9日，嘉兴市城市管理行政执法局再次向被告
送达《责任停止违法行为通知书》一份，陈乙作为当事人在通
知书上签字。
2008年6月12日，嘉兴市城市管理行政执法局向被告送达
了《限期拆除违法建筑通知书》一份，认为被告在2008年1月2
8日在嘉兴市勤奋路西甪里街西北转弯处14号大院内进行的商
办营业用房翻建施工的行为，系违法建设行为，限被告在收到
本通知书后十日内自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，将依法
予以强制拆除。
2008年6月10日及22日，被告两次发通知给原告，通知中
写明：房屋建成后的面积比原合同面积有所增加，因此交房前
双方应重新签订房屋租赁合同，租赁面积按实测建筑面积计算
。房屋现处于装修装饰阶段，在此期间，接到市执法局要求停
止房屋建造以及强制拆除房屋的公告，但该情形不影响双方租
赁合同的履行，要求原告对现有租赁房屋继续进行装修，可以
安装相关设备设施。
2008年8月15日，被告发《紧急通知》给原告，认为原告
违背了2007年12月27日签订合同中的主要条款，要求原告接到
通知后即停止一切装饰工作，待签订妥新的装饰合同后再开展
装饰工作。
2008年8月16日，原、被告签署《车饰家投入清单》一份
，确认原告总的投入金额为1422万元。2008年8月20日及9月3日，被告两次发《通知》给原告，
称：租房土建中根据原告的要求新增土建住房面积超原协议面
积很多，使土建部分总投入增加至530万元，要求原告再行支
付租赁费50万元或者双方签订补充协议明确责任后继续履行原
租赁合同。
2008年9月15日，被告发《通知》给原告，称：取消2008
年8月15日的《紧急通知》，即日起进场继续履行合同。
2008年10月14日，嘉兴市城市管理行政执法局以公告的
形式向被告下发了《拆违通告》，再次限被告在十日内执行拆
除所有违法建筑，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。
2008年11月11日，原告向本院提起本案诉讼。
2009年7月31日，嘉兴市新联资产评估有限公司受嘉兴城
市建设投资有限公司的委托，对被告因土地政府收回而涉及的
甪里街北、勤奋路西仓储用房屋建筑物、商办土地使用权价值
及两次规划调整发生的前期费用、拆除房屋租金损失进行的评
估，评估结论其中一项为：原告装修工程评估值为4593108元
，其中包括被告合同项下的为656328元。庭审中，被告对已完
装饰工程造价2238920元、未完成装饰材料半成品39555元、联
系单部分402715元、钢结构565016元，合计3246206元没有异
议，对装饰设计费360000元、监控系统70229元、空调207925
元及电脑供货合同中止赔偿52420元提出异议。庭后，经原、
被告协商，双方最终确认装饰设计费、监控系统、空调及电脑
供货合同中止赔偿四项合计为390574元。所以，原告装修工程
评估值总额为3636780元。原、被告对下列证据和事实存在争议，本院逐一分析认
定如下：
1、公司形象指示牌设计费126000元。
原告提供了与杭州西湖区绿导标识制作工作室的合同、
预算表以及收款收据各一份，证明已支付公司形象指示牌设计
费的定金126000元。
被告认为，合同中没有定金条款，定作方是车饰家销售
有限公司，付款单位是车饰家某车用品有限公司，所以与原告
无关。
本院认为：在该合同中没有订立定金条款，原告认为已
经支付定金与合同约定不符，同时，原告提供的收款收据中的
交款单位系嘉兴车饰家某车用品有限公司，而非本案原告，所
以，原告认为已经支付了公司形象指示牌设计费126000元，证
据不足，对该事实本院不予认定。
2、海宁黑马某告公司户外广告发布费45000元。
原告提供了与海宁黑马某告公司的合同以及收条各一份
，证明已支付海宁黑马某告公司户外广告费45000元。
被告认为，对真实性无法确认，且与本案没有关联性。
本院认为，原告已经提供了合同以及收条的原件，被告
虽认为真实性无法确认，但不能提供相反的证据，且原告进行
广告宣传与本案租赁合同的履行具有关联性，所以，对该证据
本院予以确认。
3、嘉兴博盛广告公司室内、户外广告发布费218000元。
原告提供了与嘉兴博盛广告公司的合同、户外广告登记证、户外广告式样，证明已支付嘉兴博盛广告公司广告费2180
00元。
被告对真实性、关联性均提出异议，认为与本案无关。
本院认为，原告不能提供实际支付广告费的任何有效凭
证，所以，对该事实本院不予认定。
4、车饰家项目网站制作费6000元。
原告认为，已支付网站制作费6000元，并提供合同以及
收条各一份。
被告认为，这是原告的推介行为，与本案没有关联性。
本院认为，原告提供的均是原件，被告不能提供相反的
证据予以否定，且原告的网站制作与履行租赁合同具有关联性
，所以，对该证据本院予以认定。
5、海浪平面设计费200000元。
原告提供了合同、视觉识别系统项目清单、收据、光盘
，证明已经支付设计费200000元
被告对证据的真实性无法确认，认为与本案无关。
本院认为，原告提供的均是证据原件，被告不能提供相
反的证据予以否定，且该设计与租赁合同的履行具有关联性，
所以，对该证据本院予以确认。
6、自动洗车机设备采购费270000元。
原告提供了合同以及发货通知代提单回单，证明已支付
购买自动洗车机费270000元。
被告认对证据的真实性无法确认，认为与本案无关。
本院认为，原告在庭审中明确表示实际没有提货，现场评估中也没有自动洗车机，且原告在诉讼中不能提供已经支付
货款的有关凭证，所以，对该事实本院不予认定。
7、支付某某设备、汽保设备、工具销售合同预付款2756
63元。
原告提供了与上海路陀物质有限公司的销售合同一份、
电汇凭证2份，证明已经支付某某设备、汽保设备、工具销售
合同预付款275663元，该合同的终止问题正在协商之中。
被告认为与本案没有关联性、
本院认为，该合同项下的所有设备均未交货和安装，原
告也承认对该合同的终止履行问题正在协商中，且合同预付款
与合同不能履行的赔偿款不能等同，原告将合同预付款作为最
终的损失要求被告赔偿没有依据，所以，对该事实本院不予确
认。
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