上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7442号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海麦莎餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区普照路18号。
法定代表人：鲁明枫，执行董事。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兵，男，1953年5月13日生，汉族，住上海市。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：张昀，上海正贯长虹律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈永青，上海俱进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海松江商业发展有限公司，住所地上海市松江区普照路8号9楼、10楼。
法定代表人：陈仕军，董事长。
委托诉讼代理人：许永林，上海市诚至信律师事务所律师。
原审第三人：潘花圆，男，1975年10月5日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
委托诉讼代理人：徐超，上海国瑜律师事务所律师。
上诉人上海麦莎餐饮管理有限公司（以下简称麦莎餐饮公司）、陈兵因与被上诉人上海松江商业发展有限公司（以下简称松江商业发展公司）、原审第三人潘花圆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人麦莎餐饮公司、陈兵的共同委托诉讼代理人张昀、陈永青，被上诉人松江商业发展公司的委托诉讼代理人许永林，原审第三人潘花圆的委托诉讼代理人徐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
麦莎餐饮公司、陈兵共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人不存在拖欠房租的事实，房租应从2015年12月开始支付，因上诉人有10万元支付给被上诉人，故该部分费用可以抵扣两个月租金。关于水电费，双方曾约定免除一部分水电费，故2015年12月之前的水电费已经免除了。之后，就水电费的最终结算时，双方未达成一致意见，故上诉人也不存在恶意拖欠水电费的事实。被上诉人据此要求解除合同，依据不足。
松江商业发展公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。房租确实免交至2015年11月，但不存在10万元抵扣租金的事实。上诉人从2014年7月开始就拖欠水电费，被上诉人也一直在发函催讨，故不存在免交水电费的事实。要求驳回上诉，维持原判。
潘花圆述称，同意被上诉人的辩称意见。
麦莎餐饮公司、陈兵向一审法院起诉请求：1、确认松江商业发展公司2016年1月18日解除《房屋租赁合同》、《补充协议》的通知无效；2、判令松江商业发展公司开具2015年12月及2016年1月两个月金额总计金额为10万元的房租发票（分月开具，每月5万元，发票类型参照以往的交易习惯）；3、判令松江商业发展公司支付因未按约移交租赁标的物（超期八天）给麦莎餐饮公司、陈兵造成的损失4万元（《房屋租赁合同》第五条约定了交房时间，而从现有证据来看，松江商业发展公司实际交付是在2014年6月6日，逾期8天，故根据《房屋租赁合同》第九条第1款约定的违约金计算标准计算该损失，即8天×5万元×10%，得出4万元）；4、判令松江商业发展公司支付押金利息7,000元（合同依据是《房屋租赁合同》第四条第3款,租房押金为20万元，该诉请金额系按照中国人民银行同期存款利率即年利率3.5%计算得出的第一笔押金利息，随着时间的推移，利息会继续产生，但麦莎餐饮公司、陈兵只主张该7,000元）；5、判令松江商业发展公司支付维修费1万元（依据《房屋租赁合同》第六条第4款之约定，松江商业发展公司应承担租赁物的维修义务，维修费由松江商业发展公司承担，而麦莎餐饮公司、陈兵代松江商业发展公司维修了挑檐，花费了12,000元，考虑到事前沟通时松江商业发展公司核定的费用为1万元，故只主张1万元）；6、判令松江商业发展公司支付2015年3月1日起至继续履行之日止每日100份工作餐的费用（该费用以每月3.30万元为标准，起诉时暂计36.30万元。计算理由为：2014年5月29日双方签订《补充协议》，完善了双方之间的结算义务及结算事项。2015年2月底以前松江商业发展公司尚能按约履行义务，由麦莎餐饮公司向其提供工作餐，但从2015年3月1日始，松江商业发展公司就不再让麦莎餐饮公司提供工作餐了，该行为显属违约，造成了麦莎餐饮公司、陈兵的损失，故从2015年3月1日起算；计算方式为：参照麦莎餐饮公司、陈兵2015年2月的经营情况，以每份工作餐15元、每月平均计算22个工作日、每天100份计算）。
松江商业发展公司向一审法院反诉请求：1、确认麦莎餐饮公司、陈兵与松江商业发展公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年1月21日已解除；2、判令麦莎餐饮公司、陈兵返还位于上海市松江区XX路XX号一、二层房屋及室内装修设施设备，返还三楼办公室一间及地下车库固定车位2个；3、判令麦莎餐饮公司、陈兵支付自2015年12月1日起至2016年1月21日期间的租金8.5万元（按每月5万元的标准，计算1个月零21天），并按每月5万元的标准支付自2016年1月22日起至实际返还上述租赁物之日止的占有使用费；4、判令麦莎餐饮公司、陈兵支付拖欠的自2014年7月至2016年2月期间的水费、电费、物业管理费共计560,196.24元（其中，电费为457,740.16元、水费为22,456.08元，物业管理费为8万元）；5、判令麦莎餐饮公司、陈兵向松江商业发展公司支付逾期支付租金的违约金28.5万元（计算方式：每日按照月租金5万元的10%即5,000元计算，从2015年11月26日计算至2016年1月21日共计57天）。
一审审理中，松江商业发展公司申请追加潘花圆参加诉讼，并将上述反诉诉请2变更为：判令麦莎餐饮公司、陈兵及潘花圆返还位于上海市松江区XX路XX号一、二层房屋及室内装修设施设备，返还三楼办公室一间及地下车库固定车位2个。
一审法院认定事实：松江商业发展公司系上海市松江区XX路XX号XX号厂房登记的权利人。
一、双方之间的缔约情况
一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵、松江商业发展公司各自提交了一份落款日期为2014年5月29日的《房屋租赁合同》，麦莎餐饮公司、陈兵提供的合同上列明的甲方（出租方）为松江商业发展公司、乙方（承租方）为麦莎餐饮公司，该合同落款处甲方有松江商业发展公司及其法人代表的签章，乙方有麦莎餐饮公司的盖章及陈兵的签名。松江商业发展公司提供的合同上列明的甲方（出租方）为松江商业发展公司，乙方（承租方）为陈兵，该合同落款处甲方有松江商业发展公司的盖章，乙方有陈兵的签名。两份合同的主文除了对“出租标的”的表述略有不同外，其余内容均一致。对于两份合同的真实性，双方均无异议，但松江商业发展公司指出，麦莎餐饮公司、陈兵提供的合同是后期补签的，因为2014年5月29日时，麦莎餐饮公司尚未成立，此后为了办理工商登记的需要，才又以公司名义签订了租赁合同。对松江商业发展公司此陈述，麦莎餐饮公司、陈兵亦表示认同。
上述两份合同的主要内容均为：乙方向甲方承租上海市松江区XX路XX号一、二层约1,600平方米房屋及室内装修设施设备、低值易耗品。室内装修设施设备见“附件一”。租赁房屋当时为餐饮酒店格局，未经甲方书面许可，乙方不得擅自改变租赁房屋用途、不得转租给他人，不得抵押、转让。该酒店经营证照由甲方申办，乙方用“席家花园”品牌作为该酒店店招。甲方申办时如需乙方相关资料的，乙方应向甲方提供。甲方同意乙方在不损害主体结构的前提下改造酒店的布局和门头。租期为11年，自2014年7月1日至2025年6月30日。租赁期满，乙方经营良好并无根本性违约行为的，甲方须与乙方续签。甲方按该合同约定向乙方移交租赁房屋之日起至2015年6月30日期间，为甲方给予乙方的装修期间，该期间免租。租金金额：2015年7月1日至2020年6月30日期间的年租金为60万元；2020年7月1日至2025年6月30日期间的年租金为63万元。租金先付后用，每月支付，首期租金于2015年6月25日前支付，以后于每月25日前支付。乙方于该合同签订之日起一周内支付押金20万元，甲方收到押金后开具收据给乙方，甲方在乙方无违约行为的情况下，于该合同约定的租赁期满后，在乙方付清所有应付费用并将租赁房屋及其设施设备按约定移交给甲方的情况后一周内，将押金及其最后一期利息返还乙方。利息自押金到甲方银行账户次日起至返还乙方期间，按银行同期一年期存款利率计算，每一年结算一次。甲方于2014年5月29日合同签订之日将租赁物移交给乙方。同时，甲、乙双方对除用电、用水设施设备以外的其他室内设施设备进行清点成册，办理交接手续，该设施设备（见“附件一”）作为乙方在期满时交还该房屋的验收依据（除设备设施自耗外）。租赁期间，乙方为经营需要可以对租赁房屋进行改造、装修、增添设施或调整布局，但是若改造装修、增添设施可能影响、破坏租赁物主体结构，或者可能影响租赁房屋外部整体效果的，乙方必须征得甲方同意，且在改造装修、增添设施完成后一个月内，向甲方提供图纸一份供甲方备案。乙方对租赁房屋改造、装修、增添设施的费用由乙方承担。租赁期间，除租赁房屋渗漏维修由甲方负责外，租赁房屋及其他方面、室内装修设施设备的维修属于甲方的由甲方负责，属于乙方的由乙方负责。租赁期间，乙方使用该房屋所产生的电费、水费、通讯费、燃气费、餐饮垃圾费用等其他费用由乙方承担。乙方向甲方缴付物业管理费每月4,000元（2.5元×1,600平方米所得，甲方实际向物业缴付多少与乙方无关）。甲方的物业管理职责：白天管理好店门前车位，夜市大楼四周车位不得让酒店客户外车辆停泊。甲方未按该合同约定的时间交付租赁物给乙方的，每逾期一天，甲方应按月租金的10%向乙方支付违约金。在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权单方面解除合同，由此造成加甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.未经甲方同意，擅自将租赁房屋转租、转让、转借他人（与他人合作除外）；2.未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋结构的；或损坏房屋及装修设施设备，经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.擅自改变该合同约定的租赁用途；或利用该房屋进行违法活动的。租赁期间，乙方逾期交付物业管理费、水电费、通讯费、燃气费，因逾期造成的一切损失均由乙方自行承担，给甲方造成损失的，应负责赔偿。乙方未按该合同约定的时间支付租金的，每逾期一天，应按月租金的10%向甲方支付违约金。租赁期间，乙方擅自单方面解除该合同或因乙方违约等原因导致该合同提前解除的，乙方应按剩余租赁期限总租金的二倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。双方按该合同条款发出的书面文件，如对方在一周内未作书面答复，视为同意。该合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，该合同补充条款及附件均为该合同不可分割的一部分。
2014年5月29日，陈兵作为乙方（承租方）与松江商业发展公司作为甲方（出租方）签订《补充协议》，约定：一、租赁期内（2014年7月1日至2025年6月30日止），乙方应每年免费提供给甲方在该酒店的消费额20万元，每月结算一次，年内有效。二、乙方向甲方缴付物业管理费每月4,000元（2.5元×1,600平方米，甲方实际向物业缴付多少与乙方无关）。甲方的物业管理职责：白天管理好店门前车位，夜市四周车位不得让酒店客户外车辆停泊。三、甲方双方的经济往来按下列方式结算：1.甲方自2014年7月1日起，于每月5日前对上个月发生的物业管理费、水电、通讯、燃气等费用进行结算，多退少补；2.甲方确保其在乙方酒店工作用餐每天（工作日）100份（具体每份标准按市场行情一年一定，超出部分按份计算）及日常的签单消费（扣除免费消费）作为乙方的收益。四、酒店经营良好并需扩大时，甲方可将二楼另一半出租给乙方。如酒店经营受挫时，甲方同意乙方可以转租，但不得变更该合同甲方的责权利。五、《房屋租赁合同》条款与《补充协议》条款不一致的，以《补充协议》条款为准。该补充协议甲方落款处有松江商业发展公司的盖章及其法人代表的签名，乙方落款处有陈兵的签名。
对上述《补充协议》，麦莎餐饮公司、陈兵述称，第一条的产生背景是松江商业发展公司同意每年为麦莎餐饮公司、陈兵带来消费额200万元，麦莎餐饮公司、陈兵这才同意签署该条款。而第二条系与《房屋租赁合同》第七条第2款的约定相对应，第三条则是结算依据，按松江商业发展公司消费100万元的标准对麦莎餐饮公司、陈兵的收益进行结算，该条款系松江商业发展公司为保证麦莎餐饮公司、陈兵的收益所签。对此，松江商业发展公司不予认可，并称其从未承诺给予麦莎餐饮公司、陈兵每年200万元的消费保证，双方之间系房屋租赁合同关系，而非经营保障关系。松江商业发展公司不认可麦莎餐饮公司、陈兵对于上述第三条的理解，且该条第1、2款之间也无关联性，该第三条第2款乃至整个《补充协议》对工作餐的约定是模糊不清的，对履行期限、订餐数量、何种标准、成本多少、利润多少及“按市场行情一年一定”具体所指等均约定不明。麦莎餐饮公司、陈兵主张依据该条由松江商业发展公司承担损失赔偿责任尚缺乏依据，该第三条第2款也绝非松江商业发展公司为保证麦莎餐饮公司、陈兵收益所做的约定。实际上，签署该条款的初衷是为了解决整幢大楼员工的就餐问题。2014年7月1日至2015年2月28日，松江商业发展公司确实到麦莎餐饮公司、陈兵处就餐，且该期间的所有用餐费用均已结清。2015年3月1日起停止就餐，理由主要是员工普遍反映麦莎餐饮公司、陈兵提供的工作餐质量不好以及“八项规定”的严格落实。松江商业发展公司另指出，上述《补充协议》第一条和第三条第2款是有关联的，第三条第2款中的“扣除免费消费”指的就是第一条中的20万元，但随着“八项规定”的严格落实，公务消费方面有了新的更严格的要求，所以第一条的约定实际上并没有履行。而“工作日每天100份”也并非松江商业发展公司给予麦莎餐饮公司、陈兵的获利承诺，而只是为解决员工吃饭问题所向麦莎餐饮公司、陈兵提出的条件，与房屋租赁无关。对此，麦莎餐饮公司、陈兵反驳称，双方签约时间是在“八项规定”之后，且员工餐不受“八项规定”约束，松江商业发展公司不来就餐即是违约。
2014年6月2日，麦莎餐饮公司作为乙方与松江商业发展公司作为甲方签订《补充协议》，载明：甲、乙双方于2014年5月29日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的餐饮用房包括餐饮设备，因交房时发现该等设备不完备且已不能使用、电线老化水管漏水等问题，鉴于此乙方提出，为履约和安全考虑，甲方应将上述瑕疵修复和备齐后再行移交，经双方协商达成如下补充协议：1.针对交房时存在的上述问题由乙方代为处理，甲方一次性补贴乙方增添和维修费28万元，乙方修复时无论花费多少与甲方无关。同时在合同履行期内，设施设备损坏、添置设备与甲方无关，由乙方负责。2.合同到期后如不续约该等设备的所有权归甲方所有，如续约甲方不再提供餐饮设备，届时乙方自行购置。3.乙方收到补偿款后须出具发票，该补充协议一式两份，视为交房书的一部分，双方签字生效。该协议甲方落款处有“陈仕军”的签名和松江商业发展公司的盖章，乙方落款处有陈兵的签名。
2015年5月5日，麦莎餐饮公司、陈兵作为乙方（承租方）与松江商业发展公司作为甲方（出租方）签订《补充协议》，载明：甲方于2014年5月29日与陈兵签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于上海市松江区XX路XX号一、二层房屋及室内装修设施设备租赁给乙方供开设餐饮酒店之用。后应工商管理部门的要求，必须以公司名义签订房屋租赁合同，故甲方又与陈兵新设企业上海麦莎餐饮管理有限公司签署了《房屋租赁合同》，为规范合同的履行，经甲、乙双方协商一致，签订该补充协议，条款如下：一、上海市松江区XX路XX号一、二层房屋及室内装修设施设备承租方为麦莎餐饮公司、陈兵。二、承租房屋内包含甲方提供的三楼办公室一间及地下车库固定车位2个。三、考虑到乙方的经营实际，甲方同意：租赁期限11年，自2014年7月1日起至2025年6月30日止，调整为租赁期限11年，自2014年11月1日起至2025年10月31日止。四、装修免租期，由原来甲方按合同约定向乙方移交租赁房屋之日起至2015年6月31日期间为甲方给予乙方的装修期间，装修期间免予支付租金，调整为：甲方向乙方移交租赁房屋之日起至2015年10月31日期间为甲方给予乙方的装修期，装修期间免收租金。五、租金由原来的“2015年7月1日起至2020年6月30日止，年租金60万元；2020年7月1日起至2025年6月30日止，年租金63万元”，调整为：2015年11月1日起至2020年10月31日起，年租金60万元；2020年11月1日起至2025年10月31日止，年租金63万元。六、首期租金支付时间由原来的2015年6月25日前调整为2015年10月25日前。七、松江商业发展公司与麦莎餐饮公司、陈兵于2014年5月29日签订的《房屋租赁合同》其他条款不变。
对2015年5月5日的《补充协议》，麦莎餐饮公司、陈兵述称，因松江商业发展公司违约未在双方约定的2014年7月1日为麦莎餐饮公司办出证照，而是直到2014年9月18日才办出，造成了麦莎餐饮公司、陈兵的损失，麦莎餐饮公司、陈兵要求松江商业发展公司给予补偿，此事经双方协商后，达成了该《补充协议》，将相关期限向后延了四个月。对此，松江商业发展公司亦不予认可，并称麦莎餐饮公司、陈兵将该《补充协议》的签订背景虚拟化、扩大化，实际上，《房屋租赁合同》约定的证照办理，是指松江商业发展公司以麦莎餐饮公司、陈兵的名义进行申办，且相关的材料由麦莎餐饮公司、陈兵提供。由于当时陈兵的资信存在问题，不能担任麦莎餐饮公司的法人代表，导致申办过程中麦莎餐饮公司、陈兵所提供的材料不符合要求，故而导致证照的办理发生了迟延。但此事并非松江商业发展公司违约所致。该《补充协议》是双方根据客观情况的变化协商一致的结果，并非麦莎餐饮公司、陈兵所述的因松江商业发展公司违约所引发的谈判结果。
围绕办理证照的问题，麦莎餐饮公司、陈兵进一步指出，在其承租涉案租赁物之前，原承租人也是经营酒店的，并办有证照，松江商业发展公司承诺可将该证照变更登记至麦莎餐饮公司、陈兵名下，但因其与原承租人之间有纠纷，原承租人不愿意配合办理变更手续，导致麦莎餐饮公司、陈兵无奈之下只得重新申办证照。在此情况下，原定2014年7月1日之前办出证照的目的落空，直到2014年9月18日才办出了证照。该延期正是由于松江商业发展公司选择办理证照的方式不当所致。而松江商业发展公司则指出，其从未承诺于2014年7月1日前为麦莎餐饮公司、陈兵办出证照。对于松江商业发展公司所称资信问题，麦莎餐饮公司、陈兵解释称，起初确实想将陈兵登记为麦莎餐饮公司的法人代表，但由于陈兵担任法定代表人的其他公司被吊销，导致其不能担任麦莎餐饮公司的法定代表人，故而由他人担任此职。另，对于其所提松江商业发展公司承诺于2014年7月1日前办出证照的主张，麦莎餐饮公司、陈兵指出，虽无其他证据，但既然2014年5月29日《补充协议》第三条第1款已明确载明了开业时间，就应当推定松江商业发展公司应在该日期之前办出证照。松江商业发展公司不认可麦莎餐饮公司、陈兵对该条款作此理解及所得推论。
二、关于租赁标的物
2016年5月24日的庭审中，松江商业发展公司提供了租赁标的中房屋及车位坐落位置的平面图，并用红线圈出了租赁区域，麦莎餐饮公司、陈兵表示认可，并当庭在平面图上签字确认。另，松江商业发展公司指出，三楼办公室一间具体指三楼的301室、302室，地下车库固定车位为5号、6号车位。
一审审理中，双方确认，因租赁物交付麦莎餐饮公司、陈兵之前，前手也是经营饭店的，所以松江商业发展公司按签约时的现状将租赁标的交付给了麦莎餐饮公司、陈兵，包含室内装修及设施设备。
至于室内设施设备、低值易耗品：
（1）详细内容
一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵提供“上海XX有限公司固定资产盘点表（电器类）——二楼”1页，页面右上方载明“附件1”，载明的资产编号显示为“51-59”，资产名称为“功放（松下）、电脑、电话机、威诺斯验钞机、保险箱、美的空调、电话机、电瓶车”，签字日期为2014年6月6日。
同时，除上述盘点表外，一审中，松江商业发展公司还提供了：1.“上海XX有限公司固定资产盘点表（电器类）——一楼”1页，载明的资产编号显示为“1-11”，页面右上方载明“附件1”；2.“上海XX有限公司固定资产盘点表（电器类）——二楼”的另外2页，载明的资产编号显示分别为“1-25”、“26-50”；3.“上海XX有限公司固定资产盘点表（家具类）…——一楼”共2页，资产编号显示从1至40；4.“上海XX有限公司固定资产盘点表（家具类）——二楼”共3页，资产编号显示从1至64，尾页载明的签字日期为2014年6月6日；5.“上海XX有限公司低值易耗品盘点表——一楼”共3页，资产编号显示从1至53，首页页面右上方载明“附件1”；6.“上海XX有限公司低值易耗品盘点表——二楼”共6页，资产编号显示从1至146，尾页载明的签字日期也为2014年6月6日。
一审中，双方对上述盘点表及其所载内容的真实性均无异议。
（2）返还问题
松江商业发展公司要求按盘点表上所列的内容进行现状返还。麦莎餐饮公司、陈兵起初认为，这些盘点表上的内容均属于易耗的范畴，即便合同解除，这些内容也无需返还。一审中，一审法院询问松江商业发展公司若清单上的物品已经灭失当如何处理，松江商业发展公司称，建议在一审法院组织下进行清点，若已正常灭失，松江商业发展公司慎重考虑后会做出合理决断；若仅是自然损耗，只要求现状返还。考虑到返还标的物的现状必须查清，故一审法院要求双方就盘点表上所列物品的现状进行盘点，以便妥善处置，但麦莎餐饮公司、陈兵未予配合，并在2016年7月7日由一审法院组织的询问中明确了处理意见。
三、关于租金等费用的支付情况及结算意见
1、关于租金。松江商业发展公司称，麦莎餐饮公司、陈兵仅将租金支付至2015年11月30日，而麦莎餐饮公司、陈兵称其已将租金支付至2016年1月，而双方之间相差的这两个月租金，麦莎餐饮公司、陈兵是以此前向松江商业发展公司支付的10万元转付的，故松江商业发展公司应当向麦莎餐饮公司、陈兵开具该两个月的租金发票。一审中，麦莎餐饮公司、陈兵还提供了2015年10月22日由松江商业发展公司向其开具的金额为5万元的上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票，并指出松江商业发展公司可以参照交易惯例向其开具发票。对此，松江商业发展公司不予认可，并称虽然其确实收取了麦莎餐饮公司、陈兵所付的10万元，并由其员工赵某向陈兵开具了收据，但该10万元系客户召集费，松江商业发展公司认为是营销铺底。当时麦莎餐饮公司、陈兵希望松江商业发展公司为其招揽客户，故给予松江商业发展公司10万元作为营销费用，该费用既非租金、也非水电费，麦莎餐饮公司、陈兵主张将该10万元抵作2015年12月、2016年1月的租金是其单方意思表示，松江商业发展公司不认可。反诉时，松江商业发展公司主张将该10万元抵扣麦莎餐饮公司、陈兵拖欠的水电费，但一审中，松江商业发展公司又认为既然双方对该10万元如何处理有分歧，且该10万元与水电费和租金均性质有别，亦非合同中明确约定的钱款，与本案无关，宜另案处理。
而麦莎餐饮公司、陈兵则认为，该10万元应当抵作2015年12月及2016年1月的房租，这一点其早已通过发送律师函的方式向松江商业发展公司亮明了态度，其根据合同法及其司法解释的相关规定，麦莎餐饮公司、陈兵享有抵消权，且在麦莎餐饮公司、陈兵依法行使抵消权后的合理期限内松江商业发展公司并未提出过异议，视为松江商业发展公司已默认麦莎餐饮公司、陈兵的处理意见。
2、关于水、电及物业管理费。一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵承认，2014年7月1日至今的水、电及物业管理费均未实际支付过，但皆有正当理由未付。
一审庭审中，松江商业发展公司提供了由其制作的2014年7月至2016年2月期间麦莎餐饮公司、陈兵应付水、电及物业管理费的汇总表，并附有该期间麦莎餐饮公司、陈兵所用水、电费的分月抄报表及整个普照大厦所用水、电的分月抄报表和松江商业发展公司已向水、电公司支付水、电费的发票等。对此，麦莎餐饮公司、陈兵以单方制作且未经过核算为由不予认可。
同时，麦莎餐饮公司、陈兵提供了《席家花园水、电、物业费汇总》及官方公布的上海市非居民用户电价表各一份，称该汇总表系2015年11月由松江商业发展公司办公室向麦莎餐饮公司、陈兵出具的，当时双方正在协商计费标准，对于该汇总表上列写的电费单价0.945元，麦莎餐饮公司、陈兵认为，该标准与官方公布的电价标准相差两毛多，故对于汇总表上的数据，无论是该计算标准还是起算月份，麦莎餐饮公司、陈兵均不予认可。
而松江商业发展公司质证认为，首先，对于该汇总表的真实性、关联性均有异议，来源亦不认可，松江商业发展公司从未就麦莎餐饮公司、陈兵所提的计费标准表示过同意，同时，麦莎餐饮公司、陈兵所提按照官方电价计费也是不合理的，缺乏合同依据。其次，官方公布的上海市非居民用户电价表与本案无关。另松江商业发展公司指出，其在核算麦莎餐饮公司、陈兵应付的水电费时，均依据麦莎餐饮公司、陈兵实际使用量，并按照除权的方式加以计算，该计算方法合情合理，并无不妥。
此外，关于物业管理费。麦莎餐饮公司、陈兵称，对于每月4,000元的标准无异议，但该费用实际上是车位管理费，依据就是2014年5月29日《补充协议》第二条。因经营需要，麦莎餐饮公司、陈兵对酒店的停车十分重视，但由于松江商业发展公司未将车位交付给麦莎餐饮公司、陈兵，所以其无权收取该车位管理费。松江商业发展公司对未交付车位一事不予认可，并坚持物业管理费的主张。
另外，一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵还提供了录音一份，证明2015年11月10日，麦莎餐饮公司、陈兵要求松江商业发展公司对水、电及物业管理费等进行对账结算；另提供短信截图一份，证明陈兵于2015年11月22日就电费结算标准向松江商业发展公司提出异议。松江商业发展公司对该两份证据的真实性均有异议，并称录音中麦莎餐饮公司、陈兵并未对水电费提出异议，该录音也与本案无关；而短信仅是截屏，未出示原始载体，且短信内容仅是单方意思，并非双方合意。
一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵又提供2015年11月18日由松江商业发展公司向其出具的《席家花园优惠电费清单》一份，并结合上述录音和2014年6月2日的《补充协议》，综合证明2015年11月之前双方并未对水电底数进行过交接，而没有交接的原因有二：一是《房屋租赁合同》第五条已明确约定用水、用电设施设备未交接，理由是2014年5月29日交接房屋时，麦莎餐饮公司、陈兵发现里面的电器设备都是报废的，客观上无法进行水电交接；二是根据2014年5月29日《补充协议》第三条所约定的结算条款，水、电等费用和工作餐应一并结算，既然松江商业发展公司自认其已将2015年2月底之前的工作餐费结算完毕，也就说明麦莎餐饮公司、陈兵是不欠水、电等费用的，否则按照常理，松江商业发展公司在支付工作餐费时会扣除麦莎餐饮公司、陈兵欠付的水、电费。另外，该优惠清单系松江商业发展公司单方出具，双方并未就此达成合意。松江商业发展公司不认可上述证明内容，并称根据《房屋租赁合同》第七条第1款之约定，麦莎餐饮公司、陈兵应及时承担水、电等费用。
3、关于租赁押金。一审审理中，松江商业发展公司确认其收取了麦莎餐饮公司、陈兵所付的租赁押金20万元。
四、双方之间所发函件沟通的情况
1、落款日期为2015年5月7日的《公司函》，系麦莎餐饮公司向松江商业发展公司所发，麦莎餐饮公司在该函中指出松江商业发展公司存在交房迟延、办理证照迟延等多项履行瑕疵及违约行为，故督促松江商业发展公司正视问题，妥善解决争议。
2、落款日期为2015年5月12日的《复函》，系松江商业发展公司向麦莎餐饮公司所发，该函对上述《公司函》所列内容进行了逐一反驳，并就水电及物业管理费等费用进行了催讨。
3、2015年5月15日，麦莎餐饮公司向松江商业发展公司发出《复“复函”的函》，针对松江商业发展公司的上述《复函》也进行了反驳。
4、落款日期为2015年11月20日的《律师函》，系麦莎餐饮公司委托律师向松江商业发展公司所发，在该函中，麦莎餐饮公司指出，松江商业发展公司未在2014年7月1日前为麦莎餐饮公司办出证照，导致其延迟开业，并造成巨额损失约60万元，且经双方协商达成“解决”合意，即用2014年7月1日起的水、电、物业管理费抵付麦莎餐饮公司延长开业期间的损失。经核算，从2014年7月1日起至2015年2月底的上述费用均无需向松江商业发展公司支付。而2015年3月1日起的上述费用，因松江商业发展公司未对上述费用的单价进行量化公示，导致双方之间无从结算，责任在于松江商业发展公司。松江商业发展公司从2015年3月1日起不履行2015年5月29日《补充协议》第三条第3款的义务构成违约。另外，松江商业发展公司延迟交房8天，应当按约支付违约金4万元；松江商业发展公司应当返还向麦莎餐饮公司收取的10万元，该款系陈兵委托松江商业发展公司宴请第三方的钱款，既然松江商业发展公司未宴请，就应当返还，若不方便返还，可转付房租。
5、落款日期为2015年12月28日的《律师函》，系松江商业发展公司向麦莎餐饮公司、陈兵所发，该函中，松江商业发展公司指出，根据合同约定，麦莎餐饮公司、陈兵应当于2015年11月25日前支付2015年12月份的租金5万元，并应向松江商业发展公司支付自2014年7月至2015年11月期间的水费17,020.20元、电费413,824.62元、物业管理费68,000元，合计为498,844.82元，扣除先前预付款10万元，水、电及物业管理费还应付398,844.82元。松江商业发展公司要求麦莎餐饮公司、陈兵于2016年1月4日之前支付上述租金5万元及水、电、物业管理费398,844.82元，合计448,844.82元。否则松江商业发展公司将依法行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年1月5日解除。解除合同不再另行通知。
6、落款日期为2016年1月4日的《律师函》，亦为麦莎餐饮公司向松江商业发展公司所发，在该函中，麦莎餐饮公司提出了本案诉请所涉的相关主张，且再次重申，松江商业发展公司所付10万元转为2015年12月及以后的房租。
7、落款日期为2016年1月18日的《关于解除《房屋租赁合同》《补充协议》的通知》，系松江商业发展公司向麦莎餐饮公司、陈兵所发，在该通知中，松江商业发展公司指出，因麦莎餐饮公司、陈兵拖欠租金及其他费用，松江商业发展公司已于2015年12月28日发出《律师函》予以催告，但由于麦莎餐饮公司、陈兵收函后仍未支付，故依法行使合同解除权，通知双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》均已解除。
8、落款日期为2016年1月20日的《律师函》，系麦莎餐饮公司向松江商业发展公司所发，在该函中，麦莎餐饮公司指出，松江商业发展公司所谓的解约，既不符合约定解除的条件，也不构成法定解除，故解除理由不成立，解约通知无效。另指出，麦莎餐饮公司并未无故拖欠水电费，也不存在欠租。在松江商业发展公司单方解约通知具备法定效力前，双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》均中止履行。中止期间，双方均不得要求对方履行合同义务等。
一审审理中，双方确认收到了对方所发的上述函件，但不认可函件的内容以及对方的证明目的。
五、双方之间其他相关争议事项
1、关于租赁物是否迟延交付
一审审理中，根据双方提供的上述资产盘点表的签字日期，麦莎餐饮公司、陈兵坚持认为，既然《房屋租赁合同》第五条明确约定松江商业发展公司应于2014年5月29日签约当天将租赁标的移交给乙方，就理应包含所有租赁标的物，盘点表足以说明松江商业发展公司迟延交付了8天。对此，松江商业发展公司辩称，盘点并非交付。2016年6月6日也只是盘点表的制作时间，并非双方交接的时间。事实上，双方在签约当天就完成了交接。双方签约时，松江商业发展公司十分清楚租赁物的现状，前手和麦莎餐饮公司、陈兵均是经营酒店，相关的设施设备可由麦莎餐饮公司、陈兵直接使用；且从盘点表来看，涉及资产众多，肯定需要花费一定的时间才能盘点清楚。
另结合2014年6月2日的《补充协议》，麦莎餐饮公司、陈兵指出，正是由于涉案租赁房屋内的电器设备存在问题，导致松江商业发展公司迟延交房8天。对此，松江商业发展公司亦不予认可。
2、关于挑檐费用。一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵还提供2015年4月29日的收据一张，载明金额为12,000元，证明挑檐费用以及该费用应由松江商业发展公司承担。松江商业发展公司对其合法性、关联性均不予认可，更不认可松江商业发展公司的证明内容。
3、其他争议事项
2016年7月5日，松江商业发展公司向一审法院提交情况说明并附照片为证，松江商业发展公司称，麦莎餐饮公司、陈兵未经松江商业发展公司许可在对涉案租赁物以“方圆村酒楼象山海鲜松江店”的名义进行大肆装修，破坏原室内装修设施设备。为此，2016年7月7日，一审法院通知麦莎餐饮公司、陈兵到庭接受询问，麦莎餐饮公司、陈兵否认了松江商业发展公司的指责，并称松江商业发展公司所交照片上反映的内容仅是麦莎餐饮公司、陈兵正常更换店招牌、菜单及对租赁物的维修行为，并非装修，且根据双方之间的租赁合同，麦莎餐饮公司、陈兵有权在租赁期间进行这些改动。当天，一审法院告知麦莎餐饮公司、陈兵，在双方争议尚无定论之前，对诉讼期间的行为应保持谨慎，不可作出转租或对系争房屋进行装修添附以及改造等行为，以免损失进一步扩大或矛盾进一步激化。另外，对于一审法院所提要求其尽快对上述盘点表上的资产现状进行及时盘点核查的问题，麦莎餐饮公司、陈兵认为没有必要，并明确表示：上述盘点表上载明的物品有些是易耗品，有一部分在麦莎餐饮公司、陈兵的使用中已经被更换掉了，如果松江商业发展公司的反诉请求获得法院支持的话，麦莎餐饮公司、陈兵愿意返还盘点表上的物品，甚至愿意将其更新后的物品在不要求松江商业发展公司贴补差价的情况下都返还给松江商业发展公司，双方无需在此问题上再做纠缠。
六、与潘花圆相关的事实
2016年6月18日，麦莎餐饮公司作为甲方与潘花圆作为乙方签订《承包合同》，约定乙方承包经营甲方位于上海市松江区XX路XX号一、二楼约1,600平方餐饮酒店，甲方按现有装修和现有的设备设施向乙方移交。乙方承接后，如需调整布局、改造装修、设备设施（包括低值易耗品）的维修、添置而发生的所有费用，由乙方自负，与甲方无关。承包期间自2016年7月1日至2020年12月30日共四年半。其中2016年7月30日前甲方免收乙方承包费作为乙方的调整、装修期（乙方无论何时收房或改造多久与甲方无关）。承包费每月13万元，每三个月付一次，于每期起始日前10天支付，先付后用。保证金30万元，于签订该合同当天支付。合同另对其他相关事宜进行了约定。该合同甲方落款处有麦莎餐饮公司的盖章和陈兵的签名，乙方落款处有潘花圆的签名。
2016年8月1日，松江商业发展公司以麦莎餐饮公司、陈兵与潘花圆签订《承包合同》构成擅自转租为由，请求追加潘花圆为本案第三人参加诉讼。
2016年8月16日，一审法院通知麦莎餐饮公司、陈兵、松江商业发展公司到庭接受询问。询问中，麦莎餐饮公司、陈兵对上述《承包合同》的真实性无异议。但其认为其与潘花圆之间仅是承包而非转租；且2014年5月29日麦莎餐饮公司、陈兵、松江商业发展公司双方所签《补充协议》也赋予了麦莎餐饮公司、陈兵转租权；此外，在与潘花圆签约之前，其已签订过类似的合同，松江商业发展公司也未提出过异议，故其与潘花圆之间缔结的合同关系并无不妥。另麦莎餐饮公司、陈兵称，其已将涉案租赁物交给了潘花圆，并已向潘花圆收取了押金30万及2016年7月1日至2016年9月30日期间的承包费39万元。
2016年8月17日，一审法院通知潘花圆到庭接受询问。潘花圆称，其与麦莎餐饮公司、陈兵之间的《承包合同》，虽名为承包，但实为租赁；且在缔约过程中，陈兵向其隐瞒了相关事实。潘花圆另称，其签约后向麦莎餐饮公司、陈兵支付了押金30万元和三个月租金39万元，并对租赁物进行了为期16天的装修，花费约100万元。
一审审理中，麦莎餐饮公司、陈兵提交了由税务所出具的麦莎餐饮公司的纳税申报表和利润表，以此证明麦莎餐饮公司一直亏损，根据2014年5月29日《补充协议》的相关约定，在此情况下，麦莎餐饮公司、陈兵可以转租。
一审法院认为：麦莎餐饮公司、陈兵与松江商业发展公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
首先，关于合同应否解除的问题。松江商业发展公司主张因麦莎餐饮公司、陈兵未按约支付相关款项、经催讨仍不支付，享有合同解除权并已有效行使，故要求确认合同已解除；而麦莎餐饮公司、陈兵不予认可。对此，一审法院认为，麦莎餐饮公司、陈兵承租系争房屋后，理应按约向松江商业发展公司支付租金、水电及物业管理费。从双方来往的函件及麦莎餐饮公司、陈兵单方提供的水电物业汇总表及优惠清单等证据来看，麦莎餐饮公司、陈兵对松江商业发展公司向其主张水电及物业费的情况是明知的，在双方存有争议的情况下，麦莎餐饮公司、陈兵应当谨慎、妥善处理，积极履行自身合同义务。
就双方争议较大的两个问题：一是是否存在松江商业发展公司因迟延办证问题须向麦莎餐饮公司、陈兵承担赔偿责任且已与麦莎餐饮公司、陈兵应当支付的水电物业费等相抵消的情形；二是对于松江商业发展公司曾经收取麦莎餐饮公司、陈兵的10万元，是否应按麦莎餐饮公司、陈兵主张折抵为2015年12月及2016年1月租金的问题。对此，在松江商业发展公司未予认可的情况下，麦莎餐饮公司、陈兵无充分证据证明该主张，故一审法院对麦莎餐饮公司、陈兵的该两项主张均难以采信。在此情况下，麦莎餐饮公司、陈兵应向松江商业发展公司支付租金及水、电、物业管理费等费用而未支付，拒付理由又难以成立，则松江商业发展公司可依法依约行使合同解除权。鉴于松江商业发展公司已通过发送律师函的方式有效行使了该合同解除权，故可以确认双方之间的相关合同于2016年1月21日已解除。对于麦莎餐饮公司、陈兵所提要求确认该解除通知无效的主张，则不予支持。
结合上述理由，并根据当事人的陈述，双方均不否认麦莎餐饮公司、陈兵向松江商业发展公司所付的10万元是为了招揽生意，且根据麦莎餐饮公司、陈兵向松江商业发展公司所发函件中对该10万元性质的描述，可以认定该10万元确实既非租金及使用费，又非水、电及物业管理费。
在双方对上述10万元款项处理未达成一致的情况下，一审法院结合案情考量以下因素：一是该10万元应当本着有利于债权人权利实现以及减少当事人诉累的考虑，在本案中作出妥善处理；二是该10万元抵消债务时应考虑一般的抵偿顺序，抵偿先到期的债务；三是松江商业发展公司在反诉状及审理之初的相关笔录中已明确提出过将该10万元抵扣水电费的主张，此后再反悔，违反了“禁反言”的诉讼原则。据此，应将该10万元从麦莎餐饮公司、陈兵欠付松江商业发展公司的水电费中抵扣。而麦莎餐饮公司、陈兵要求将该10万元抵作2015年12月及2016年1月租金的意见，则不予采纳，故麦莎餐饮公司、陈兵要求开具该两个月租金发票的主张也缺乏事实依据，不予支持。另外，退一步讲，即便该10万元可以按麦莎餐饮公司、陈兵的意思表示抵扣两个月的租金，麦莎餐饮公司、陈兵也尚欠较多费用未付，松江商业发展公司据此亦可解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，除了向松江商业发展公司付清拖欠的租金、水电费、物业管理费外，麦莎餐饮公司、陈兵还应搬离并向松江商业发展公司返还房屋。潘花圆作为房屋实际使用人，亦负有相应的返还义务。麦莎餐饮公司、陈兵未及时返还的，亦可参照合同约定支付相应的使用费。据此，松江商业发展公司所提要求麦莎餐饮公司、陈兵支付欠付租金及使用费的主张，于法有据，应予支持。鉴于麦莎餐饮公司、陈兵违约，其理应向松江商业发展公司承担合同约定的违约责任，故松江商业发展公司所提违约金的诉请与约定相符且于法不悖，予以支持。至于松江商业发展公司主张期限之外的水电费、物业管理费等，双方可另行结算，如有争议，可另循其他合法途径解决。
关于麦莎餐饮公司、陈兵主张的松江商业发展公司未按期移交租赁物所致4万元损失的问题。一则麦莎餐饮公司、陈兵自认松江商业发展公司于2014年5月29日交付了房屋；二则租赁合同第五条只约定了2014年5月29日当日交付租赁标的物并对相关设备予以清点成册、办理交接手续，但并未明确约定所有物品必须当天完成交付。且考虑到交接物品众多，适当滞后几天完成清点和交付也符合常理常情。三则，对于麦莎餐饮公司、陈兵所提水电设施存在问题并以此佐证迟延交付租赁物一事，2014年6月2日双方已通过签订补充协议的方式对此事予以解决，松江商业发展公司也给予了麦莎餐饮公司、陈兵适当补偿，在此情况下，不应对此作重复评价，故一审法院对麦莎餐饮公司、陈兵的该项诉请依法亦不予支持。
关于押金20万元，一审法院结合案情及松江商业发展公司的抗辩意见，判令松江商业发展公司予以返还。另对麦莎餐饮公司、陈兵主张的押金利息，根据双方之间的约定，虽然松江商业发展公司理应对支付该利息存有合理预见，但考虑该利息支付需要具备一定的条件，在麦莎餐饮公司、陈兵违约的情况下，该利息主张尚缺乏依据，一审法院不予支持。至于挑檐费用，因麦莎餐饮公司、陈兵无充分证据证明该费用应由松江商业发展公司承担，故一审法院对该项诉请难以支持。另外，关于麦莎餐饮公司、陈','2018-10-11
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