安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终6362号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张智忠，男，1984年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥居安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站当龙门岭路以东青年创业大厦A1323-1324室，统一社会信用代码91340100684999328L（1-2）。
法定代表人：余勇，总经理。
委托诉讼代理人：张彪，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
上诉人张智忠因与被上诉人合肥居安物业管理有限公司（以下简称居安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
张智忠上诉请求:撤销一审判决，依法改判;依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人没有按约履行物业服务合同以及未按相关规定提供服务，己造成违约。其不作为的行为，严重损害了公共利益和上诉人的个人权益，上诉人依法有权主张相关权利。有关服务质量达不到合同约定的情况汇总如下:车行和非机动车区域界定不清，后门消防通道经常性被车辆堵住，这都造成较大安全隐患;保洁人员清理楼道不尽职，墙角多有蜘蛛网、垃圾和污渍;小区绿化苗木疏于养护，造成部分树木死亡;外来车辆经常性停放在木小区，甚至将本小区车位优先出售或出租给非本小区人员;有房产证车位仍需缴纳车位服务费;地面车位为全体业主所有，未经业委会同意，擅自划线出租给业主;作为小区进出的主门厅一一小区业主活动中心，自开发商交付物业公司以来，长期处于荒废状态，并未对业主提供任何服务;监控管理一塌糊涂，小区多次发生偷盗行为和业主车辆等财物受损事件，却最终均以没有视频证据或视频影像模糊而无法提供证据材料，导致业主承担不必要的损失，以上都是被上诉人未履行合同义务，或者是服务质量不达标的具体违约事例。本人所述情况，并非个例，小区中有百余户业主均因为被上诉人各种服务质量差，而拒缴物业费。一审中对被上诉人《物业服务协议》违约行为的举证，仅仅是其在日常管理中不作为情况列举了一些显而易见的失职之处和严重违约的部分枚举，对被上诉人尸位素餐的不作为行为实在难以一一列举。在被上诉人如此不履行职责的情况下，一心只为谋取私利，纯属只收费不做事。长期以来，己对上诉人及小区业主构成严重的权益侵害。然而，被上诉人利益熏心不思悔改，却恶人先告状，将广大无辜业主诉之于法庭，此类无良又不作为的物业公司真是亘古未闻。所以，上诉人延迟缴纳物业费是因被上诉人首先没有履行双方的合同约定，事实上明显具有违约责任在先，所以上诉人有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定、暂时拒绝交纳物业费用。在被上诉人按合同执行，解决列出的约定及问题后，上诉人再缴纳所欠费用。一审法院忽视了被上诉人对于《前期物业服务协议》存有违约行为，仅认为被上诉人有难处，服务存在不完善之处，实在让人难以理解和接受，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。
二、关于监控室的问题，一审法院认为上诉人此诉求属于侵权行为，和本案非同一法律关系。本人诉求看起来貌似“非同一法律关系”，但是实际关联关系却还是《前期物业服务协议》的相关内容，协议明确规定:被上诉人无权侵害全体业主的合法权益，当开发商未按设计规划要求被上诉人实施监控室安装时，被上诉人本应核查该设计规划是否符合相关法律、法规要求，合法合规才可以进行施工安装，不知其是否进行了核查，但是仍然坚持进行了施工安装。当被上诉人准备在本人房屋楼下公共区域进行非法施工安装时，遭到了本人的强烈拒绝，并明确要求其给出相关合法合规的依据，被上诉人却仅口头说是有相关文件，始终无法提供，后期又改称按照开发商要求进行的施工。后强行完成了施工安装。本人无奈，只能以拒交物业费来对抗其违约、违法行为，维护自身的利益。被上诉人的行为看似是侵权行为，但是其是施工的主体，所作所为都应该是合法合规，并且都应以维护广大业主的切身利益而进行的服务行为，不应该有任何违约甚至侵权行为，所以被上诉人的侵权行为，实际是其对上诉人的一种违约行为的延续，最终变成了重大的侵权行为，如此明显的紧密联系，互相关联的案由和法律关系，法官应以发展的眼光和审慎的原则一起处理才对，何来简单一句“非同一法律关系”一说?本人从合肥市规划局调取的小区规划设计图纸，清晰明辨，监控室设计规划并且在本人楼下;提供的答辩状中的举证照片虽非彩色，但是也是证据确凿，一审法官对此视而不见，执意做出对上诉人很不公平的判决。实在叫人不可思议!ＸＸＸ主席最近强调，“要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，所有司法机关都要紧紧围绕这个目标来改进工作”、“只有实事求是的平冤纠错，才能够在人民群众中真正树立起司法权威的正义形象”!本案虽然涉及金额不大，但是同样事关法律的尊严和社会的公平正义，因此请求二审法院依法查明事实，对一审判决错误的地方、不公平的地方重新做出认定，从而更好的维护公民的合法权益和社会和谐。
居安物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求依法驳回上诉人的请求。1、居安公司作为小区的物业服务公司，其与开发商、业主之间均签订服务协议，按照合同约定，上诉人理应缴纳物业服务费，事实上在物业公司提供服务的同时，被上诉人却已各种理由长期拖欠物业费已经给物业公司造成巨大的损失。2、上诉人称监控室对其家庭生活造成巨大影响，但其未提供相应证据予以证明，同时该监控室由开发商组织承建的，与物业公司无关。3、张智忠所述小区发生偷盗行为及其他财产受损情况，这与物业公司无关，应由业主直接报警，由有关部门进行处理，物业公司无权进行，也无法避免。4、一审中，法官虽然查明物业公司在服务质量上存在瑕疵，但不能作为拒缴物业费的抗辩理由，物业公司进行服务过程中投入较大的人力物力成本，如业主拒缴物业费，物业公司将无法提供物业服务，真正受损的将会是业主。5、事实上，上诉人所在小区的很多问题是开发商遗留的，例如房屋质量问题、电梯问题等，是开发商遗留，与物业公司无关，物业公司没有义务承担相应责任。综上，物业公司已经长期未被上诉人等业主提供物业服务，其有权向上诉人等业主主张物业费，一审法院认定事实清楚。判决正确，符合事实及法律规定，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
居安物业公司向一审法院起诉请求判令：1、被告立即支付物业管理费10329元（被告房屋建筑面积为166.33㎡×54个月×1.15元/月/㎡；2013年1月16日至2017年7月15日），违约金3894元（违约金按照日万分之五计算，暂计算至2017年4月30日，后期违约金以10329元为基数，按照日万分之五为标准自2017年5月1日起计算至款清时止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
张智忠向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人应该立即停止并拆除本人居住房屋楼下的监控室，停止对本人合法权益的侵害；2、被反诉人应该就监控室安装调试开始之日起，至最终停止使用监控室为止，对本人及家人的健ＸＸ活妨害，进行物质赔偿和精神赔偿；3、对本人房屋主卧室钢化玻璃质保期内损坏所产生的费用予以赔偿；4、因被反诉人监控布局不合理，导致本人拉布拉多宠物犬丢失却没有视频影像，进行一定赔偿；5、被反诉人有较多服务质最不达标的情形，在整改及上述问题得以解决后，本人自愿按照物业合同履行费用缴纳义务。
一审法院查明：2012年10月31日，西子银马公寓开发商安徽省合肥市西子房地产开发有限公司与合肥居安物业管理有限公司签订了《西子银马公寓物业服务合同》约定:1、物业服务费收费选择包干制，标准为高层住宅物业费1.15元/月平方米；2合同期限自2012年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效止；3、业主入住时一次性缴纳全年物业服务费，以后按照半年度缴纳，应提前十五日预缴半年的物业服务费。居安物业公司为该小区4栋101室（房屋面积166.33平方米）业主，自2013年1月16日起张智忠未向居安物业公司交纳物业管理费，故居安物业公司诉至法院，请求张智忠支付物业费并承担违约金。
原审法院认为：西子银马公寓开发商安徽省合肥市西子房地产开发有限公司与原告签订的《西子银马公寓前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。张智忠作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中张智忠提出的物业服务中存在的部分问题，原审法院认为，张智忠的抗辩理由只能证明居安物业公司提供的服务存在部分不完善之处，不能以此为理由拒绝支付物业费。张智忠作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，居安物业公司亦应对其服务方式、服务细节逐步整改，力求完善。根据合同约定，张智忠应缴纳自2013年1月16日至2017年7月15日期间的物业费，物业收费标准为1.15元/月/平方米，房屋面积为166.33平方米，故物业费合计应为10329元（166.33×54月×1.15元/月/平方米）。关于居安物业公司主张的违约金，因居安物业公司就公共设施的管理以及物业服务的细节确有部分不完善之处，故对于居安物业公司主张的违约金不予支持。
关于反诉原告张智忠诉讼请求第一项、第二项，该两项请求系侵权纠纷，而本案系物业服务合同纠纷，反诉原告张智忠的该两项请求与本案并非同一法律关系，故原审法院在本案中不予处理，反诉原告张智忠可以另案主张。关于反诉原告张智忠主张的钢化玻璃损坏费用，因反诉原告张智忠未向本院提供证据证实其损坏事实以及费用，且该损失系房屋附属用品的质量纠纷，故反诉原告张智忠应向房屋开发商主张其损失，其在本案中主张不予支持。关于反诉原告主张的宠物丢失损失费用，反诉原告张智忠未提供证据证实其宠物丢失以及丢失宠物的实际价值，且宠物丢失系反诉原告张智忠自身管理疏忽，故原审法院对于该项主张亦不予支持。反诉原告张智忠反诉请求第五项无明确请求，应系抗辩不交物业费的理由，故原审法院亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、张智忠于本判决生效后十日内支付合肥居安物业管理有限公司2013年1月16日至2017年7月15日期间的物业费10329元；二、驳回合肥居安物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张智忠诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，减半收取30元，其他费用30元，合计60元，由合肥居安物业管理有限公司负担10元，张智忠负担50元；反诉案件受理费减半收取40元，由张智忠负担。
二审期间，双方没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：居安物业公司依据《西子银马公寓前期物业管理服务合同》为案涉小区提供物业服务，张智忠作为业主，依据国务院《物业管理条例》的规定以及物业管理服务合同的约定，应当及时主动向居安物业公司交纳物业费。张智忠自2013年1月16日起未交物业费，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。张智忠主张房屋钢化玻璃损坏及宠物丢失赔偿，但对此并未提供充分证据予以证实。物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响居安物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。张智忠认为居安物业公司未尽维护管理等义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由。一审法院考虑到居安物业公司提供物业服务存在的瑕疵，故未支持居安物业公司所主张的违约金并无不妥。至于张智忠认为小区监控室违建并对其造成损害，系另一法律关系，应另行主张，本案中对此不予审理。综上，张智忠上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院依法不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张智忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 陆文波
二〇一七年十一月二十四日
书记员 姚瑞芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。