广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终375号
上诉人（原审被告）：李宇东，男，1969年7月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
被上诉人（原审原告）：深圳市众佳好物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道新洲九街***号新洲苑*栋G02。
法定代表人：叶惠明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程迎，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：钟兰丹，广东韶华律师事务所律师。
上诉人李宇东因与被上诉人深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1545号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人李宇东，被上诉人众佳好公司的委托诉讼代理人程迎、钟兰丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宇东上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由众佳好公司承担。事实及理由：一、根据《广东省物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”第四十四条：“l．业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。3．物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”众佳好公司提交的《物业管理委托协议》签订日期是2014年5月23日，但众佳好公司并未依法于合同签订后的法定期限内进行备案，其出示的《物业服务合同备案表》中的备案日期是2015年7月29日，因此众佳好公司在备案之前的物业服务属于非法经营活动。小区于2016年11月l0日成立了半山小区业主委员会，但众佳好公司至今未与业主委员会签订物业服务合同或者委托协议，也未重新进行备案，仍继续其非法的经营活动，众佳好公司的行为已违反了国家的相关法律、法规，严重侵害了业主的合法权益。但一审判决却避重就轻，就众佳好公司未依法备案期间（即2017年7月29日之前及2016年11月10日之后）的经营收费行为是否涉嫌违法，其在此期间的经营活动是否合法并受法律保护；其非法经营收入能否通过合法诉讼途径进行追讨及业主委员会成立后众佳好公司主体的合法性等避而不谈，且未明确众佳好公司2016年11月10日以后的经营行为是否违法。二、众佳好公司不按规定备案即在物业管理区域内从事物业服务，其经营活动不合法，与业主签订的服务协议具有不平等性，因此也不合理，众佳好公司必须承担违约责任。众佳好公司在此期间违规收取的物业费，应按照《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第十三条第(2)款规定退回违规收费。一审不顾众佳好公司违法在先，业主维权拖欠物业费在后的基本事实，对众佳好公司的非法经营行为进行袒护，对其主张尽皆采纳，而对业主依法维权的诉讼请求及事实依据无一采纳，一审将已经生效的(2016)粤0205民初l405号民事判决予以确认并作为审理本案的依据明显属于适用法律不当：该案与本案的被告主体不同，诉讼内容及适用的法律依据不同，两案无任何关联性、可比性，李宇东在一审庭审时已明确否定以该案判决作为众佳好公司的有效法律依据。三、众佳好公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，众佳好公司并未提供任何证据证明业主委员会督促李宇东限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明李宇东在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。一审既然不认为物业服务企业起诉单个业主必须经过业委会的督促和协调，那么众佳好公司又是依据法律、法规的哪一条、哪一款，可以无视业委会的合法存在，在无任何续聘合同、公约及重新备案，脱离业委会的监督单方面延续其非法经营活动的。一审既然按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十三条、第四十七条判决就必须尊重合同双方当事人的意愿，严格按照合同约定审理。李宇东主张的《广东省物业管理条例》第三十六条第三款、第四十四条第一款规定为何一审不予以采纳?这二条法规实际上已明确众佳好公司提供的物业服务是不合法的(至少在某一段时限内的物业经营活动是违法的)，众佳好公司属于单方面、强行提供所谓的物业服务，因此其与业主所签订的物业合同多为霸王条款，其经营活动不应受到法律的保护。令人遗憾的是一审庭审中既没有查明与此有关的事实，判决中也没有对此进行任何说理，导致一审判决认定事实不清、适用法律错误。
众佳好公司答辩称，一、李宇东提出：“小区于2016年ll月l0日成立了半山小区业主委员会，但众佳好公司至今未与业主委员会签订任何物业服务合同或是委托协议，也未重新进行备案，仍继续其非法的经营活动。”之说，没有事实和法律依据。案涉小区于2016年11月10日成立业主大会后，众佳好公司曾向该业主委员会提出是否与众佳好公司续签物业服务合同，并将委托物业管理服务合同文本提供给其作参考，但该业主委员会与业主大会至今仍在与众佳好公司协商相关物业管理服务合同，仍未作出选聘或续聘决定。根据《广东省物业管理条例》第四十四条：“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。”的规定，因该业主委员会没有作出选聘或续聘决定，没有与众佳好公司签订物业服务合同，根本不存在李宇东所称：“众佳好公司至今未与业主委员会签订任何物业服务合同或是委托协议，也未重新进行备案，仍继续其非法的经营活动。”的事实。关于众佳好公司与建设单位韶关市曲江区半山豪开发有限公司签订的前期《物业管理委托协议》的效力问题，已经生效的一审法院(2016)粤0205民初l405号民事判决予以确认，协议依法有效。依照该协议约定：“本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效。”显而易见，案涉小区在该协议期限内于2016年11月10日成立了业主大会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，如业主大会成立后，该业主委员会与业主大会作出选聘物业服务企业决定，或与众佳好公司签订物业服务合同，当该业主委员会与业主大会作出选聘决定或与众佳好公司签订的物业服务合同生效的同时，前期物业服务合同同时终止。否则，众佳好公司与建设单位签订的前期物业服务合同依法有效，众佳好公司依约履行合同义务，享有合同权利，且众佳好公司早已依法向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理物业服务合同备案等手续所进行的经营活动，受国家法律保护。关于李宇东提出众佳好公司未经法定程序诉其拖欠物业费的问题，于法无据，是不可采信的。根据《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”之规定，以及众佳好公司与建设单位签订的前期《物业管理委托协议》，明确约定业主于：“每月10日前缴纳物业管理费。”而李宇东从2015年1月起至今拒交物业费及相关费用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳，或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受，或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，李宇东作为案涉小区的业主，应当按时缴纳物业服务费和相关费用，但在众佳好公司催告的合理期限内仍不缴纳物业等费用。众佳好公司遂提起本案诉讼，完全符合相关法律、法规和上述司法解释规定。为此，李宇东适用《物业管理条例》第六十七条规定主张物业服务费必须经业主委员会先督促为物业服务企业起诉的必须前置程序，显然是错误的，是曲解了《物业管理条例》第六十七条规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回李宇东的上诉。
一审法院认定事实：2004年5月23日，韶关市曲江半山豪园开发有限公司与众佳好公司签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给众佳好公司管理，协议约定管理期限为2014年5月1日至2019年4月30日，协议对管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”2015年7月29日，众佳好公司在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。李宇东是韶关市曲江区马坝沿堤路半山豪园18单元10B房的住户（房屋面积138.95平方米）。作为业主与众佳好公司签订了《物业服务协议书》和《室内装饰装修管理协议》，约定：“如供水、供电部门委托众佳好公司代收取水、电费用，李宇东及其他物业使用人须依时缴交。”案涉小区业主所使用水由众佳好公司抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。上述合同签订后，众佳好公司以物业服务公司的名义对上述小区实行物业管理。但李宇东自2015年7月开始至今未缴交物业费及相关费用，包括：1.物业费，按房屋的建筑面积138.95平方米、每平方米1.2元计算，每月物业费166.7元，从2015年7月计至2017年10月共计28个月，物业费合计为4667.6元；2.户内水费，供水部门按总表读数向众佳好公司收取，众佳好公司代付后，根据业主的水表读数计算出业主应付部分，从2015年6月至2017年9月共计570.6元；3.公摊水费，（交供水发票总金额-
业主户内用水量金额-商铺用水金额-开发商用水金额-
物业用水金额）÷已收楼总面积×业主面积，李宇东从2015年7月至2017年6月共计146.1元；4.公摊电费，园林照明公摊电费（含园林路灯、消防、监控、配电房、二期车库一区卷帘）+电梯公摊电费+楼道照明公摊电费，李宇东从2015年6月至2017年7月共计891.6元；5.加压抽水电费，从2015年6月至2017年7月共计353.2元。以上合计6629.1元，经众佳好公司多次催收未果，遂提起本案诉讼，请求判令李宇东向众佳好公司交纳物业等费用共计6629.1元，并从欠款之日起至还清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付欠款利息给众佳好公司。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。众佳好公司与韶关市曲江区半山豪园开发有限公司签订《物业管理委托协议》后，即对小区进行管理服务，李宇东作为该小区的业主，自然享受了物业服务，依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，李宇东作为半山豪园小区的业主，应当依法缴纳物业服务费，但在众佳好公司催交后，仍拒不缴纳，众佳好公司起诉要求李宇东缴纳2015年7月至2017年10月的物业费及其他公摊等费用合计6629.1元，该院予以支持。关于众佳好公司诉请的利息问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及法释[1999]8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金……”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，李宇东应从欠缴总款之日即2017年10月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息给众佳好公司。
关于李宇东主张的众佳好公司不按规定备案即从事物业服务不合法的辩称。众佳好公司与韶关市曲江区半山豪园开发有限公司签订《物业管理委托协议》的效力问题，已经生效的韶关市曲江区人民法院（2016）粤0205民初1405号民事判决书予以确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”的规定，该《物业管理委托协议》依法有效。众佳好公司已于2015年7月29日备案，本案审理的是2015年7月开始的物业服务费，之前的物业服务费，不属于本案的审理范围。关于李宇东主张物业服务费必须业主委员会先督促的问题，《物业管理条例》第六十七条规定的是业主委员会有督促权利，但业主委员会的督促并非物业服务企业起诉的必经前置程序，李宇东该抗辩理由，该院不予采纳。
一审法院判决：李宇东应于判决生效之日起五日内支付拖欠的物业费、公摊水电等各项费用合计6629.1元给众佳好公司深圳市众佳好物业管理有限公司，并从2017年10月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息给众佳好公司。
本院二审查明，2014年9月4日，李宇东与众佳好公司签订《物业服务协议书》，其中：第二章物业管理服务收费标准约定：物业服务费的收取及支出采用包干制的方式；电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。服务费的收缴日期为每月10日前；当月服务费当月清，否则按5%计收滞纳金。公共场所照明、公摊电费(不包含电梯及二次供水加压电费)按当月实际用量摊。第五章违约责任约定：李宇东逾期缴交物业管理费及其它相关费用，每日按应缴费用的5%计收滞纳金，逐月累计。逾期超过2个月，众佳好公司有权予以公布、敦促交费、甚至通过法律途径追讨欠款。
一审判决认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李宇东的上诉意见，本案二审争议焦点：一、众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务是否为非法经营行为。二、众佳好公司请求李宇东支付2015年7月至2017年10月的物业费及其他公摊等费用应否支持。三、众佳好公司提起本案诉讼是否符合法定程序。
一、众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务是否为非法经营。
众佳好公司与建设单位韶关市曲江区半山豪园开发有限公司签订的《物业管理委托协议》依法成立。在该协议期限内，案涉小区于2016年成立业主委员会后未另聘物业服务企业，也未与众佳好公司重新签订物业服务合同，但众佳好公司仍继续对案涉小区提供物业管理服务，业主事实上亦接受了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院认定上述《物业管理委托协议》继续有效，众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务依法有据，符合法律规定，李宇东诉称众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务为非法经营没有法律依据，本院不予采信。
二、众佳好公司请求李宇东支付2015年7月至2017年10月的物业服务费及其它公摊等费用应否支持。
李宇东作为业主与众佳好公司签订的《物业服务协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应当按照合同约定履行权利义务。李宇东拒交2015年7月至2017年10月的物业服务费及其它公摊等费用，违反《物业服务协议书》关于当月服务费当月清的规定。因此，众佳好公司请求李宇东支付2015年7月至2017年10月的物业费及其它公摊等费用，符合《物业服务协议书》关于李宇东逾期缴交物业管理费及其它相关费用应承担的违约责任约定，原审判决予以支持正确。
三、众佳好公司提起本案诉讼是否符合法定程序。
《物业管理条例》第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定只是规定物业服务企业可以向人民法院起诉业主的一种情形，并非是人民法院受理物业服务企业起诉业主的前置条件。鉴于众佳好公司提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉必须符合的条件，因此，一审法院受理本案并作出判决程序合法。李宇东诉称众佳好公司未通过法定程序来主张拖欠的物业服务费与自己在《物业服务协议书》中关于李宇东逾期缴交物业管理费及其它相关费用超过2个月，众佳好公司有权通过法律途径追讨欠款的约定不符，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定不符，本院不予采信。
综上所述，李宇东的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李宇东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
审 判 员 赖凯文
审 判 员 庄少山
二〇一八年五月七日
法官助理 赖政良
书 记 员 沈燕山