天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终1012号
上诉人(原审原告)天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会,住所地天津市静海县陈官屯镇北长屯村。
法定代表人刘洪贤,职务该村村委会主任。
委托代理人杨占虎,天津天海律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)李学刚,男,1973年9月9日出生,汉族,农民,住天津市静海县。
委托代理人樊万明,天津四友律师事务所律师。
上诉人天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市静海县人民法院(2015)静民重字第3号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
一审原告诉称,2010年3月1日,原、被告签订《承包合同》,合同约定,原告将村原小学两排房屋及东边空地出租给被告,期限共30年,自2010年3月1日至2040年3月1日,租金为每年7000元,采取“上打租”方式等(详见合同)。合同订立后,原告将合同标的交给被告使用。此后,原告向被告索要租金无故遭拒,截止本案起诉,被告使用租赁标的物已历时4年有余,被告没有按照合同约定交纳分文租金。此外,原告与被告签订《承包合同》没有履行村民会议或者村民代表会议表决程序,被告在合同期间未经原告同意,擅自在租赁场地内进行建设,拆改原有建筑,严重违反合同义务。故起诉,请求法院判令:一、准予解除原、被告于2010年3月1日签订的《承包合同》;二、由被告立即交还原告的原村小学的房屋及东边空地;三、被告支付占用物使用费28824元;四、案件受理费由被告承担。
一审被告辩称,不同意原告的第一、二、四项诉讼请求。第一、原告保证被告所租房屋的正常排水是原告的主要义务,但原告始终没有履行排水义务,2013年9月-10月被告找原告协商解决排水事宜,原告负责人讲把租金交上就能解决排水问题,当天被告让同村村民于某带两万元现金去原告处缴纳租金,但被告将租金交予原告时原告说即使缴纳租金,原告也无法为被告解决排水问题,因此被告当天才未向原告缴纳租金,且自2010年3月1日签订合同至原告起诉,原告始终没有向被告提出缴纳租金的请求,被告数次找到原告要求原告为其解决排水问题,原告均未给被告解决,被告未缴纳租金系原告违约在先,被告并未无故不缴纳租金,现被告愿缴纳租金。二、原告对被告以书面形式提出的对承租房屋进行改善的要求,原告没有作出答复,属于默认,因此原告应当承担相应的法律责任,且被告系为了村民及家人的安全,才对房屋进行翻建。
一审法院经审理查明,原、被告于2010年3月1日签订了《承包合同》,合同约定:原告将原告村中原小学两排房屋(每排13间)及东边空地租给被告使用,合同第三条,交款方式上打租一年一交,每年3月1日前交清租金七千元整,第四条,合同履行期内,甲方必须保证乙方所租房屋的正常排水,乙方有权装修房屋,合同另有其他约定。在合同履行期间内,被告对承租房屋东边空地进行了垫高,2013年冬季,被告在合同承租的范围内新建砖木及彩钢结构门脸房7-8间,2014年5月对承租房屋的前排拆除,并重新建造砖木结构、彩钢屋顶房屋13间,被告于承租原告房屋期间,未向原告缴纳租金。庭审中原告主张,根据双方签订的承包合同,约定租金的交款方式系上打租,所以被告在2010年3月应向原告缴纳租金,2013年3月并非雨季,故不存在排水问题,被告私自将承租的东边空地垫高,以致被告承租房屋无法排水,不属于原告的责任;被告在未取得原告同意的情况下对租赁物进行了拆除翻建,且经原告催要,未向原告缴纳租金,故请求法院判决解除原、被告间签订的承包协议,被告向原告支付租金28000元。被告主张原、被告签订承包协议时被告承租的房屋已经出现排水不畅的问题,否则承包合同中不会出现此条款约定,而非因被告对东边空地垫高导致,原告自协议签订后始终未向被告催要租金,被告向原告缴纳租金时,原告称即使缴纳了租金原告亦不能解决排水问题,故被告未向原告缴纳租金,对此被告提交证人于某证言一份,证实被告于2013年10月份曾向原告缴纳租金,但原告表示即使缴纳租金原告也不能解决排水问题,故原告未收取被告租金,原告对证人于某的证言未提出异议,被告同时主张因承租的原告房屋产生安全隐患,被告于2014年3月5日曾通知原告修缮房屋,但原告未与修缮,所以被告才对房屋进行了修缮、翻建,因翻建房屋平整空地被告共计花费520000元,被告对其主张向本院提交房屋翻建前房屋照片、被告记录的翻建维修费用清单。原告对被告提交的证据均不予认可,认为根据合同约定,被告2010年3月就应当缴纳租金,且被告有权利维修房屋,即使房屋主体结构有问题不能正常使用,被告应与原告协商重新订立补充协议,而被告不应私自翻建,况且通过被告提交的证据不能证实房屋无法继续使用,并认为被告提交的费用支出明细,系被告自己记载,不能证实被告建造、维修房屋的花费情况。
另,就被告维修、扩建的房屋、东边空地的垫土及新建房屋的价值,原、被告均不申请鉴定,庭审后原告表示,若被告拆除租赁期间建造的房屋,原告要求被告恢复已被被告拆除的原租赁学校的原貌,如被告不拆除,上述房屋归原告所有,原告对被告建房投资不予补偿。
以上事实由2010年3月1日原、被告签字的承包合同、询问笔录、证人于某证言及原、被告当庭陈述予以证实。
一审法院认为,原、被告双方于2010年3月1日所签订的承包合同,符合租赁合同性质,应为租赁合同。该合同是否应当解除是本案的主要争议焦点,通过开庭审理,该案争议焦点主要集中在两个方面,即该合同签订时,是否存在违反村民民主议定程序和是否存在原告多次催要租金而被告未付的事实。关于合同签订时,是否存在违反村民民主议定程序问题,原告起诉时虽涉及该问题,但原告未提交相关证据,证实其诉讼主张的存在,且合同中加盖了原告方公章,原告在合同履行期间,亦未就此向被告提出异议,故对原告的此项诉讼主张不予认可,此主张不能作为解除原、被告签订租赁合同的理由。关于被告是否存在经原告多次催要租金未付问题,庭审中原告主张,按照合同约定,租金应为“上打租”于每年度3月份付清,据此,被告理应在签订合同时交清当年度租金,但被告并未交付。被告虽对租金尚未交付无异议,但认为原告并未向被告催要过租金,且主张曾向原告方交付租金,因原告方不能解决合同约定的排水问题而未能收取租金,对此,申请证人出庭作证。庭审中,原告方对证人出庭所做上述内容的证言未提出异议,亦未提交其主张的多次催要租金被告未支付的相关证据。据此,被告虽未交付租金,但原告主张被告所欠租金经多次催要无理拒付的证据不足,考虑到被告虽未经原告许可将原部分租赁房屋拆除后予以翻建,原告对被告翻建房屋等投资不予认可,亦不同意对翻建房屋等投资予以评估或补偿的实际情况,综合原告诉求的主要事实理由、举证及被告同意交纳租金的事实,从合同的稳定性及租赁物的实际情况考虑,原、被告租赁关系不宜解除,故原告请求判令解除原、被告签订的承包合同的诉讼请求,不予支持,被告应当按照合同约定向原告缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年超过部分无效的有关规定,对原、被告签订的租赁合同的期限调整为二十年。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,一审法院判决:一、驳回原告天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会请求解除与被告李学刚2010年3月1日签订的《承包合同》并交还原村小学的房屋及东边空地的诉讼请求,该合同有效期限调整为自2010年3月1日起至2030年2月28日止,其余合同条款按原合同履行;二、被告李学刚于判决生效后十日内给付原告自2010年3月至2015年3月的租金人民币35000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元,由原告天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会承担。
原告天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会不服一审判决,上诉至本院。
上诉人天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会称,被上诉人李学刚拒缴租金历时4年有余,已经构成根本违约,依法应解除双方租赁合同。合同期间未经上诉人同意,被上诉人李学刚擅自在租赁场地内进行建设,拆改原有建筑,严重违反合同义务,其建筑物无相关部门批准,应予拆除恢复原状或赔偿上诉人损失。故上诉请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求,本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李学刚称,同意一审判决,请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致,予以确认。二审期间,上诉人未提供新的证据证明自己的上诉主张。由于双方调解意见相悖,案经调解未果。
本院认为,涉案租赁合同加盖了上诉人村民委员会公章,双方在合同履行期间,上诉人未就该租赁协议是否存在违反村民民主议定程序问题向被上诉人提出异议,故该租赁协议系双方当事人真实意思表示,合法有效。合同履行期间,双方因租赁的房屋维修以及排水问题发生争议,导致被上诉人未及时按照协议约定交纳租金,现被上诉人同意交纳租金,应予准许。因该租赁协议约定被上诉人有权装修该房屋且被上诉人已经书面通知上诉人维修该房屋,故该行为未违反协议的约定。因被上诉人将原部分租赁房屋拆除后予以装修翻建,原租赁物房屋已不复存在,且上诉人对被上诉人翻建、维修房屋等投资不予认可,亦不同意对翻建房屋等投资予以评估或补偿,一审法院考虑被上诉人翻建、维修租赁房屋的投入较大以及涉案合同的稳定性,加之被上诉人同意交纳所欠租金的实际情况,判决双方继续履行该租赁合同,被上诉人交纳所欠上诉人租赁费人民币35000元并无不妥,应予维持。综上,上诉人的上诉请求事实依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人天津市静海县陈官屯镇北长屯村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 莹
代理审判员 张 宇
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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