广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3899号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何伟忠，男，1962年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：谭德军，广东明盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王泽斌，广东明盛律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁柱强，男，1974年12月16日出生，汉族，广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。
上诉人何伟忠因与上诉人梁柱强租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19250号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何伟忠上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.一、二审案件受理费由梁柱强负担。事实与理由：（一）何伟忠对涉案租赁物无法出租不存在过错，何伟忠也没有因此取得财产，故不存在支付使用费或租金的问题。（二）何伟强因生意不好，于2016年8月已撤场，并发函告知梁柱强撤场事实，但梁柱强故意拖延，2016年10月1日后的占有使用费是因梁柱强的过错而增加的，何伟强对此无支付义务。（三）何伟忠从未接手过物品清单中的财产，一审法院对物品价值的评估缺乏客观性。
梁柱强辩称，（一）涉案合同并不是全部无效，合同涉及鱼塘部分应为有效。（二）何伟忠称因生意不好而撤场与梁柱强无关，双方合同未到期，何伟忠应于2016年10月1日前支付2016年第四季度的租金。何伟忠于2016年11月12日发函要求解除合同，并未与梁柱强协商一致。梁柱强在何伟忠未交清租金、归还物品、恢复原状的情况下不接受租赁场地合情合理，不存在拖延。（三）梁柱强在一审期间提交了物品盘点交接表，何伟忠在一审中确认按该交接表进行清点，故一审法院按照双方确认的交接表确定何伟忠向梁柱强返还的物品正确。（四）梁柱强在一审中提交了物品重置和需要恢复租赁物原状的报价，一审法院对遗失物品和恢复租赁原状相关费用的认定有失公允。
梁柱强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，确认涉案合同中鱼塘租赁部分有效；2.梁柱强仅需向何伟忠返还押金6万元；3.何伟忠赔偿梁柱强财产损失79550元；4.何伟忠恢复原状或向梁柱强支付恢复原状费用71500元；5.本案一、二审案件受理费由何伟忠负担。事实与理由：（一）一审法院认定涉案合同全部无效是错误的。涉案合同约定租赁物为“水上人家餐厅场地”。从双方的陈述以及何伟忠向西樵镇综治信访中心提交的申请表、双方的交接视频可发现，涉案租赁物包括鱼塘和餐厅两部分，而且何伟忠也确有使用鱼塘。该鱼塘是由梁柱强从佛山市南海区西樵镇西岸资产管理有限公司（以下简称西岸公司）承包而来，承包后也完全依照承包合同约定使用，转租给何伟忠之前也取得西岸公司的同意，属合法转租。即使餐厅部分因历史及地理环境等原因导致梁柱强未能提交规划报建手续，也不影响鱼塘部分租赁的效力。一审法院凭梁柱强与西岸公司签订的承包合同的租金标准每月5000元与涉案合同的租赁标准每月12000元相对比，就认定涉案合同的租赁物仅为水上人家餐厅，鱼塘只是餐厅的配套，进而认定涉案合同无效，鱼塘部分无需支付租金，这认定是错误的。梁柱强与西岸公司签订的承包合同是2003年签订的，梁柱强在承包鱼塘后投入大量资金开发后才形成租赁场地的现状。早在2013年，未经整治的鱼塘租金就达每亩4000元/年，按此标准计算涉案鱼塘的租金也可达6万元/年。一审法院在认定事实时未考虑租赁场所处范围的租金水平及梁柱强对租赁物的投入，有违公平原则。15亩的鱼塘不可能是餐厅的配套，没有鱼塘何伟忠不可能以12000元/月的租金租不算经济发达的村的一个木皮房经营。（二）何伟忠未能交还的物品购置时间不过5年多，遗失后梁柱强需要重置、重装。梁柱强已对物品的价值进行了举证，但一审法院按90%的折旧率，仅判令何伟忠赔偿8950元，数额过低。（三）梁柱强在一审中提交的餐厅部分设计图反映了餐厅厨房的原状。对何伟强拆改租赁物的餐厅客房等事实，梁柱强也提交了照片证明交付前后的情形，何伟忠对其拆改行为也未予否认，梁柱强要求何伟忠将铁皮房及烤房恢复成原来的木皮客房已尽举证责任。至于何伟忠在使用租赁物是否存在恶意，并非判断其是否需要恢复原状的依据。合同对此已约定在先。即使餐厅未能提交报建手续，何伟忠在返还租赁物时也应恢复原状。而鱼塘供电电缆的恢复则是有事实和合同依据。
何伟忠辩称，梁柱强的上诉请求没有依据。物品交接清单是双方各执一份，何伟忠认为梁柱强不会改动该清单上的内容，所以在庭上确认按其手上的交接清单进行交接，但是在交接过程中才发现梁柱强手上的清单有添加内容。对于梁柱强手写添加的内容，何伟忠并未实际接受该物品，不能因何伟忠当时没有发现梁柱强手上的清单被添加了内容而认定何伟忠认可该交接表。
何伟忠向一审法院起诉请求：1.确认双方于2015年5月16日签署的《租赁合同》无效；2.梁柱强向何伟忠返还押金120000元及其利息（利息按一年期银行贷款利率，从2015年6月1日起计算至梁柱强付清之日止，暂计利息为11070元）；3.本案诉讼费由梁柱强承担。
梁柱强向一审法院提起反诉请求：1.解除梁柱强与何伟忠签订的《租赁合同》；2.何伟忠向梁柱强支付租金36000元（2016年10月1日暂计至2016年12月31日，至实际交还租赁物日止）；3.何伟忠向梁柱强支付利息180元；4.何伟忠按原状向梁柱强返还承租时梁柱强向其交付的物品(详见梁柱强提交的《物品盘点交接表》);5.何伟忠将租赁物恢复原状后，向梁柱强交还租赁物或向梁柱强支付200000元重置费；6.本案诉讼费由何伟忠承担。
一审法院认定事实：2003年3月10日，梁柱强与西岸公司签订《西岸资产管理有限公司承包合同》，约定梁柱强向该公司承租荔枝塘旧村前鱼塘12亩用于鱼塘养殖、餐饮、钓鱼，租期自2003年4月1日至2016年4月1日，每年承包租金5000元、不递增。同年7月29日，梁柱强在上述租赁地点注册佛山市南海区西樵水上人家餐厅（以下简称“水上人家餐厅”）从事餐饮服务经营。
2012年5月18日，梁柱强向西岸公司提交《续租申请》，申请续租15年，该公司于同月28日签章确认同意续租15年，并在前述《西岸资产管理有限公司承包合同》注明同意续租十五年，租金每五年递增10%。
2015年5月8日，梁柱强向西岸公司申请将前述租赁物转租他人经营，西岸公司于同日签章同意转租。
同月17日，何伟忠向梁柱强支付水上人家餐厅按金120000元。
同月18日，何伟忠（承租方）与梁柱强（出租方）签订《租赁合同》，约定梁柱强将水上人家餐厅经营场地按现状出租予何伟忠，租期自2015年6月1日至2018年5月31日，租金每月12000元，按季度支付，每季度租金在上一季度结束前，即签约时支付2015年6月1日至2015年9月30日四个月的租金；何伟忠签约时支付押金120000元予梁柱强，该款在期满后且何伟忠无违约时梁柱强全额无息退还；梁柱强保证现在餐厅经营的合法性，依法取得营业执照并把营业执照给何伟忠使用；梁柱强按现状提供餐厅经营场地及设施给何伟忠使用，并有义务在经营期负责协调周边农民关系，以确保何伟忠的权益；何伟忠应按时向梁柱强支付租金，超期一个月则按拖欠租金月息5‰向梁柱强计算利息；超期三个月则除按拖欠租金月息5‰向梁柱强计算利息之外，梁柱强有权单方解除合同、取回租赁物并没收押金；签约后何伟忠、梁柱强清点设施及餐厅用品，期满后如数交回梁柱强；合同期满之后，何伟忠加建的固定设施不能拆除，属梁柱强所有，何伟忠增加的经营设备，如桌、凳、固定的烧烤炉、餐具等归何伟忠所有。
同月29日，何伟忠、梁柱强就保留、使用水上人家餐厅营业执照相关事项签订了《补充协议》。
同年6月1日，何伟忠、梁柱强签署《物品盘点交接表》，就上述《租赁合同》项下租赁物相关物品进行交接登记，并在备注中注明：如何伟忠在合同期满不再经营或中途不再经营时，要还双方的原有建筑设施，合同中的按金不能作还原建筑设施的“保偿金”。该《物品盘点交接表》一式两份，经双方在当日签订后，由双方各持有一份，后梁柱强在其持有的《物品盘点交接表》第2页第4-7项增加了如下表所列的内容。庭审中，何伟忠主张梁柱强增加的下述内容不属实且未经其同意，梁柱强主张其增加该些内容经得何伟忠同意，只是因为添加时何伟忠称其《物品盘点交接表》不在餐厅，故未同步添加。
序号
物品名称
规格
数量
备注
4
不锈钢炒炉
4炉头
5
不锈钢蒸柜
1.2米长×1米宽（4层）
1个
6
不锈钢烟罩
5米×1.3米
1个
带风机
7
电缆
3相4线（35平方毫米/每线）
1条
180米
2016年11月12日，何伟忠向梁柱强邮寄《停止租用的通知函》，主张因《租赁合同》为无效合同，自2016年8月起何伟忠不再租赁水上人家餐厅、不再使用该餐厅的营业执照，要求梁柱强在收函后3日内联系办理交接手续并退还押金120000元。
同月16日，梁柱强向何伟忠邮寄《关于<停止租用的通知函>复函》，主张双方签订《租赁合同》，约定何伟忠向梁柱强承租水上人家餐厅，该合同合法有效，梁柱强不同意何伟忠单方解约行为，认为何伟忠的行为已经构成违约，并要求何伟忠在收函之日起3日内支付2016年10月1日起拖欠的第四季度租金36000元，否则将追究何伟忠相应的违约责任。
同月18日，何伟忠委托广东明盛律师事务所的谭德军律师向梁柱强发出《律师函》，主张《租赁合同》为无效合同，自2016年8月起因市场清淡，何伟忠停止水上人家餐厅的经营，要求梁柱强在收函后3日内联系向何伟忠返还押金120000元及利息，并在同月24日上午10:00到水上人家餐厅办理交接及物品清点手续。
同月29日，何伟忠提起本案诉讼；同年12月12日，梁柱强提起本案反诉。
诉讼过程中，双方根据一审法院指令于2016年12月31日办理了涉讼租赁物及物品的交接清点手续，经交接，双方确认有五把实木椅子丢失，另梁柱强持有的《物品盘点交接表》第2页第4-7项所列的物品也不在现场，何伟忠主张无该些物品，梁柱强主张该些物品已经移交给何伟忠，何伟忠应承担赔偿责任。此外，在交接过程中，何伟忠主张梁柱强阻止其搬离何伟忠自行购买的物品，并明确将另行主张权利。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方签订的《租赁合同》，梁柱强出租的租赁物为“水上人家餐厅经营场地”；双方签订的《补充协议》也明确梁柱强出租的租赁物为“水上人家餐厅场地”；再根据何伟忠寄予梁柱强的《停止租用的通知函》、《律师函》以及梁柱强发予何伟忠的《关于<停止租用的通知函>复函》，双方均陈述《租赁合同》项下的租赁物为水上人家餐厅，再对比《西岸资产管理有限公司承包合同》的租金标准（5000元/年，每五年递增10%）和《租赁合同》约定的租金标准（12000元/月）的高低情况可知，《租赁合同》项下的租赁物应为水上人家餐厅，餐厅以外的鱼塘只是作为餐厅的配套，梁柱强辩称水上人家餐厅只是租赁物的附带部分明显与实际情况不符，一审法院不予采纳。因梁柱强自认涉讼水上人家餐厅的建筑未办理任何规划报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同不存在解除的可能，故梁柱强反诉请求解除《租赁合同》的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。何伟忠请求一审法院确认《租赁合同》无效理据充分，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，何伟忠请求梁柱强返还收取的押金120000元依法有据，一审法院予以支持。梁柱强主张没收该押金没有合同及法律依据，一审法院不予采纳。梁柱强诉请何伟忠返还租赁物，何伟忠没有异议，双方也已根据一审法院指令在2016年12月31日进行了交接，故对何伟忠的该项诉请，一审法院不再做重复处理。
虽然《租赁合同》无效，但何伟忠实际使用租赁物，应参照《租赁合同》约定标准支付使用费予梁柱强。虽然何伟忠在2016年11月12日、18日两次通过函件的形式要求梁柱强办理涉讼场地及物品的交接，但因当时双方关于合同的效力、使用费的结算、押金的清退等事项争议较大未交接成功，何伟忠也确实存在拖欠使用费的情况，故根据诚信原则及等价有偿原则，何伟忠辩称其无需支付使用费理据不足，一审法院不予采纳。因一审法院已指令双方在2016年12月31日进行交接，故何伟忠应按12000元/月的标准向梁柱强支付2016年10月1日至12月31日的使用费36000元。
何伟忠作为承租方，在承租水上人家餐厅时，应认真审查租赁物的权属情况和合法性，在实际使用租赁物的过程中也应及时支付各期使用费；梁柱强明知水上人家餐厅没有办理任何规划报建手续，仍将其出租予何伟忠。鉴于双方均有过错，故一审法院结合双方的过错程度，对何伟忠诉请梁柱强支付押金的利息、梁柱强诉请何伟忠支付拖欠使用费的利息的诉讼请求均不予支持。
鉴于梁柱强已经接收了《租赁合同》项下的租赁物，并与何伟忠就《物品盘点交接表》所列财产进行了交接，且在庭审过程中，梁柱强明确其第五项反诉请求主张的200000元重置费包括了其在第四项诉讼请求中《物品盘点交接表》所列财产的价值，故对在交接过程中何伟忠已经返还梁柱强的财产，一审法院不再作重复处理；对在交接中何伟忠未能返还梁柱强的财产，何伟忠应折价进行赔偿。
首先，双方确认在交接时《物品盘点交接表》中有五把实木椅子丢失，故对该丢失的五把实木椅子，何伟忠应折价赔偿予梁柱强；其次，梁柱强主张何伟忠无法向其返还梁柱强持有的《物品盘点交接表》第2页第4-7项的财产，也应折价赔偿。何伟忠虽主张该些项目对应的财产并不存在，梁柱强也确认该些财产明细是在双方签订《物品盘点交接表》之后由梁柱强添加上去的，但在庭审过程中，何伟忠已明确对梁柱强持有的《物品盘点交接表》无异议，且同意根据梁柱强持有的《物品盘点交接表》进行清点，故一审法院对梁柱强关于其对《物品盘点交接表》第2页第4-7项的财产明细进行添加经得何伟忠同意的主张予以采信，对梁柱强主张何伟忠折价赔偿该些财产的诉请予以支持。因上述物品已经丢失，无法进行实物价值评估，且何伟忠、梁柱强均同意由一审法院依法酌情确定该些财产的价值，故一审法院综合各方的举证，就丢失五把实木椅子及《物品盘点交接表》第2页第4-7项的所载财产，酌情确定何伟忠应赔偿8950元予梁柱强（详见下表）。
物品名称
规格特性
数量
何伟忠意见
梁柱强意见
酌定金额
实木椅子
—
5
十几元一张，已使用7-8年
200-300元一张，2015年购买
250元
不锈钢炒炉
4炉头
1
—
定制价值60000元，2010年定制
6000元
不锈钢蒸柜
1.2×1（4层）
1
不锈钢烟罩
5×1.3，带风机
1
电缆
3相4线（35平方毫米/每线），180米
1
—
价值27000元，2010年购买
2700元
总额
8950元
梁柱强主张何伟忠赔偿其对涉讼租赁物恢复原状的重置费，但未能举证证明涉讼租赁物在双方签订《租赁合同》并交付何伟忠使用时的“原状”具体情况，双方也明确在交付涉讼租赁物过程中并未对租赁物的“原状”进行拍照固定，梁柱强也不能举证证明何伟忠在使用涉讼租赁物的过程中存在恶意破坏的情况。另从双方签约及履约的情况来看，梁柱强对何伟忠使用涉讼租赁物用于经营“仙庙烧鸡”是知情且同意的，梁柱强也未能举证证明其在何伟忠对涉讼租赁物进行改造时有及时提出异议，故梁柱强请求何伟忠赔偿将涉讼租赁物恢复原状的重置费用理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认何伟忠与梁柱强于2015年5月18日签订的《租赁合同》无效；二、梁柱强应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金120000元予何伟忠；三、何伟忠应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2016年12月31日的使用费36000元予梁柱强；四、何伟忠应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿8950元予梁柱强；五、驳回何伟忠的其他诉讼请求;六、驳回梁柱强的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1460.7元（何伟忠已预交），由何伟忠负担25元，由梁柱强负担1435.7元；反诉案件受理费减半收取计2422.1元（梁柱强已预交），由何伟忠负担461.88元，由梁柱强负担1960.22元。
二审中，梁柱强向本院提交了如下证据：1.鱼塘租赁合同，拟证明涉案租赁物中的鱼塘在2013年4月份的租金就是3240元每亩，不能仅凭合同中对鱼塘租金的约定认定鱼塘是涉案餐厅的配套设施；证据2.工程预算表三份，拟证明如需拆除何伟忠私自搭建的铁棚和重置而产生的费用是71050元，重置厨房设备需72423元，电缆安装需35711元。
何伟忠未提交新证据。
经审查，梁柱强提交的证据1是复印件，无原件供核对，本院对该证据不予采信。对梁柱强提交的证据2是否采信本院结合本案案情予以判断。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，何伟忠于2016年11月29日向相关政府部门提交《水浸补偿申请》，在该申请中，何伟忠称其承租的水上人家餐厅及鱼塘约15亩，于2015年10月因台风的影响，导致鱼塘水位上涨，其在鱼塘养殖的鱼走失，铺位水浸，造成损失。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议的焦点在于：1.涉案合同是否有效，如果有效，合同应否解除；2.在合同无效或有效的情况下，双方民事责任如何承担。
（一）关于涉案合同的效力问题
涉案合同载明出租的标的物是水上人家餐厅经营场所及设施，虽然未明确载明租赁物包含鱼塘，但涉案餐厅位于鱼塘边上，涉案鱼塘是梁柱强基于涉案合同与餐厅一同交付给何伟忠，何伟忠向有关政府部门寄交的函件也自认其承租的是水上餐厅及鱼塘，而且何伟忠也','2018-09-29
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