杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0105民初4626号
原告（反诉被告）：阮文敏。
委托代理人（特别授权代理）：邢峰、桑智毅。
被告（反诉原告）：杭州誉得房地产代理有限公司。
法定代表人：张红军。。
委托代理人（特别授权代理）：杨利飞、丁娜丽。。
原告（反诉被告）阮文敏为与被告（反诉原告）杭州誉得房地产代理有限公司（以下简称誉得公司）房屋租赁合同纠纷一案，阮文敏于2017年5月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后誉得公司对本案提起反诉。本院审查受理后，将本诉与反诉合并审理，依法转为适用普通程序并组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，并于2017年11月17日进行了补充调查。阮文敏及其委托代理人桑智毅，誉得公司的委托代理人杨利飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告阮文敏诉称:2014年4月2日，阮文敏与誉得公司签订《租房协议》（以下简称合同），约定誉得公司向阮文敏有偿出租位于杭州市拱墅区新文路28号1幢1楼1间2楼房屋，面积315平方米，年租金为15万元，付款方式为每年支付一次，提前30天支付，租期自2014年4月2日至2017年3月20日。合同履行期限届满后，阮文敏与誉得公司协商一致，继续履行该合同。为此，阮文敏在2017年3月30日、31日、5月2日分次支付了租金，并继续将该房屋作为网吧用途使用。2017年5月16日，誉得公司在未经阮文敏同意的情况下，自行在涉案房屋处张贴告示，主张双方之间的租赁关系已经终止，采用锁门的方式强行要求阮文敏立即腾退房屋。阮文敏认为双方之间的合同合法有效，虽然该合同已经在2017年3月20日到期。但是，之后誉得公司收取房租并且对阮文敏继续租赁该涉案房屋并无异议的行为，根据合同法的相关规定，应当视为双方延续合同，只是将合同租赁期从固定期限改为不定期。因此。誉得公司无权在未经阮文敏同意的情况下，强行要求阮文敏腾退。为维护阮文敏的合法权益。故诉至法院，请求判令：1.誉得公司继续履行与阮文敏在2014年4月2日签订的《租房协议》；2.由誉得公司承担本案的全部诉讼费用。
本诉被告誉得公司辩称：阮文敏的陈述与事实不符。誉得公司之所以要解除双方之间的租赁协议，是因为阮文敏一直拖欠租金。2017年4月的租金阮文敏至今也未付清，并一直占用租赁房屋，故誉得公司才要求解除与阮文敏之间的租赁协议。但是誉得公司并没有采取锁门的方式。另外，案涉租赁房屋现是不定期租赁合同，作为出租人的誉得公司有权解除租赁协议。综上，请求法院驳回阮文敏的诉讼请求。
反诉原告誉得公司诉称：2014年4月2日，誉得公司与阮文敏签订了一份《租房协议》，约定阮文敏承租位于杭州市拱墅区的租赁房屋，年租金为15万元，租赁期限2014年4月2日至2017年3月20日。合同期满后，誉得公司与阮文敏未再签订合同。但是阮文敏一直未腾退房屋，故双方之间形成了不定期租赁合同关系。后因阮文敏未按照合同约定支付租金，经誉得公司多次催讨，阮文敏均不依照约定支付租金，故誉得公司要求阮文敏搬离租赁房屋，解除双方之间的租赁合同关系。但是阮文敏至今都没有腾退租赁房屋。现誉得公司维护自己的合法权益。请求判令：1.确认誉得公司与阮文敏签订的《租房协议》于2017年5月15日解除；2.阮文敏腾退承租的位于杭州市拱墅区的租赁房屋；3.阮文敏支付誉得公司租金5000元；4.阮文敏支付誉得公司房屋占用费37500元（从2017年5月16日暂计至2017年8月15日，实际算至腾退完毕之日止，按每月12500元计算）；5.阮文敏支付誉得公司违约金37500元；6.阮文敏承担全部诉讼费用。
反诉被告阮文敏辩称：1.对誉得公司的第一项诉请不予认可。2017年3月20日，双方之间的租房协议就到期了，之后双方形成不定期租赁关系。按照合同法规定，不定期租赁关系的解除应该在合理期限内通知，但是誉得公司没有在合理期限内通知阮文敏。2.阮文敏不存在拖欠租金的事实。誉得公司也陈述收到了阮文敏支付的17500元的租金。根据微信聊天记录，誉得公司收取租金的时候出示了授权书，根据授权书其只能收取2个月的租金。17500元是支付到5月初，之后的租金是双方协商一致同意一个月缴纳，微信记录也可以体现这一点，故阮文敏没有拖欠租金。3.2017年5月15日，阮文敏接到通知后，誉得公司当天就锁门了，导致阮文敏无法使用租赁房屋，故不存在占用费，因为其实际已经无法使用。
阮文敏为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.《租房协议》（复印件）一份，证明阮文敏与誉得公司存在房屋租赁合同关系的事实。
2.支付宝转账记录、微信聊天记录（打印件），证明阮文敏在2017年3月30日、31日、5月2日分多次向誉得公司支付租金17500元的事实。
3.通知一份，证明誉得公司在2017年5月16日通知阮文敏立即腾退涉案房屋的事实。
4.企业信用信息公示报告（网页打印件），证明阮文敏将涉案房屋用于开设杭州天龙网吧的事实。
誉得公司发表如下质证意见：
对证据1，三性均无异议。
对证据2，对支付宝转账记录、微信聊天记录的真实性予以认可，誉得公司的确收到了17500元，但是该17500元仅仅是2017年3月21日-4月19日的租金以及4月20日-5月20日的部分租金，阮文敏尚有7500元租金未支付。誉得公司一直在催讨。
对证据3，三性均予以认可。该份通知中誉得公司是基于阮文敏一直未交租金且房屋刚好碰到拆迁，故发通知要求阮文敏搬离。
对证据4，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法看出是用于开设网吧的事实。
誉得公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.《租房协议》（复印件）一份，证明阮文敏应当提前30日支付租金以及阮文敏逾期支付租金应当承担的违约责任。
2.照片三张，证明2017年8月11日时案涉房屋及其周边的状况，房屋已经被拆迁。
阮文敏发表如下质证意见：对证据1，真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。该份协议的付款条件是针对合同约定的租期内的，合同到期后，租金缴纳双方约定是按月交的。且誉得公司也没有对阮文敏进行催告。对证据2，没有异议。案涉房屋的确是门窗都拆了，主体还没有拆除。
经审核，本院对阮文敏、誉得公司提供的证据的真实性及证明力均予以确认。
另本院依职权向案涉房屋所在杭州市拱墅区祥符街道新文社区进行了调查，新文社区居民委员会向本院出具《情况说明》一份，载明：“新文村整村改造项目被列入杭州市城中村改造五年计划三年完成的行动计划中，并于2016年11月启动了整村拆迁……辖区企业拆迁从2017年3月开始。杭州嘉荔工艺礼品厂，原系2002年转制企业，当时办理转制手续时土地性质由集体经出让转为国有。2017年3月13日，杭州北部软件园正式书面通知该企业即将开始拆迁丈量，并于2017年3月16日正式进场丈量。经过几个月的协商谈判，该企业于6月10日正式完成签约，并腾退了全部厂房。”经庭审质证，阮文敏和誉得公司对上述情况说明的内容均予以确认。
综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实：2014年4月2日，阮文敏与誉得公司签订《租房协议》一份，约定誉得公司向阮文敏出租位于杭州市拱墅区315平方米的房屋；租用时间暂定三年，从2014年4月2日起至2017年3月20日止，先租后用；年租金为15万元，合计15万元；合同签订后付全年租金，付款方式为每年支付一次，每年交纳下一年租金后确认下一年房屋租赁，房租金提前30天支付，逾期每天按租金总额的3%支付滞纳金；双方厂房租用协议终止或提前解除，阮文敏必须在终止或解除日起十天内撤离，交回钥匙，否则视作同意将财产交由誉得公司处置；如誉得公司迟延交付房屋，应承担房屋租金总额的21%的违约责任；如逾期交付两个月，阮文敏有权单方解除合同；如阮文敏恶意拖欠房租，应承担房屋租金总额的25%的违约金，如恶意拖欠租金一个月，经催讨无效后，誉得公司有权单方解除本合同，并采取停电、停水等措施；等等。上述协议签订后，誉得公司按约向阮文敏交付了房屋，阮文敏在案涉房屋开设了一网吧。
2017年3月20日，租房协议到期后，阮文敏与誉得公司未再续签合同，阮文敏继续在案涉场所经营，双方租赁关系转为不定期租赁。对于之后的房租，阮文敏通过其员工在2017年3月30日支付9000元、3月31日支付3500元、5月2日支付5000元。2017年5月15日，誉得公司通知阮文敏解除双方之间的房屋租赁关系，并在案涉房屋处张贴通知，内容为：杭州誉得房地产代理有限公司与天龙网吧签定新文路28号1幢一楼一间二楼315方，时间为2014年4月2日至2017年3月20日的合同于2017年3月20日已履行完毕，现由于政府拆迁，故要求天龙网吧于2017年5月15日搬离。为此，阮文敏于2017年5月19日向本院提起诉讼，要求继续履行与誉得公司之间的租房协议。2017年6月20日，阮文敏向杭州市公安局拱墅区分局祥符派出所报案称其网吧被盗。
另查明，案涉房产并非誉得公司所有，系从杭州嘉荔工艺礼品厂承租的厂房。2017年3月13日，杭州北部软件园正式书面通知杭州嘉荔工艺礼品厂即将开始拆迁丈量，并于2017年3月16日正式进场丈量。经过几个月的协商谈判，杭州嘉荔工艺礼品厂于6月10日正式完成签约，并腾退了全部厂房。2017年8月11日，案涉房屋周围民房已经被拆除，案涉房屋的门、窗等也均被拆除。现阮文敏确认案涉房屋的招牌等也均已拆除，仅剩房屋框架，里面均已清空。
本院认为，阮文敏与誉得公司签订的《租房协议》合法有效，双方均应按约履行。《租房协议》于2017年3月20日到期后，阮文敏继续使用案涉租赁房屋，誉得公司亦予以认可，故原《租房协议》继续有效，租赁期限转为不定期。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现因案涉房屋涉及拆迁，誉得公司于2017年5月15日通知阮文敏要求解除合同，并无不当，只是应当给予阮文敏适当的搬离时间。故案涉《租房协议》已于2017年5月15日解除。阮文敏应当在其后的几天内腾退案涉房屋。现因案涉房屋已被征迁，房屋已经被清空仅剩房屋框架，故已不存在腾退的事由。对阮文敏要求继续履行《租房协议》的诉请，本院不予支持。对誉得房产要求阮文敏支付从2017年5月16日起的占用费及违约金的诉请，本院亦不予支持。另因案涉房屋于2017年3月16日即进行了拆迁丈量，且誉得公司于2017年5月15日要求解除合同时的理由为“由于政府拆迁”而非“因阮文敏拖欠租金”，故对于誉得公司主张的未付房租5000元，在誉得公司未能举证证明杭州嘉荔工艺礼品厂已向其收取的情况下，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、阮文敏与杭州誉得房地产代理有限公司于2014年4月2日签订的《租房协议》于2017年5月15日解除。
二、驳回阮文敏的本诉请求。
三、驳回杭州誉得房地产代理有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费1050元，由阮文敏负担；反诉案件受理费减半收取计900元，由杭州誉得房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 曾碧莲
人民陪审员 朱 敏
人民陪审员 徐 彬
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 樊笑婧