上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三(民)初字第1716号
原告赵燕超，女，1952年1月5日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人韩国雄，上海市成平律师事务所律师。委托代理人朱芳，上海市成平律师事务所律师。被告唐建，男，1974年3月16日生，汉族，住上海市奉贤区。被告连美芳，女，1960年7月16日生，汉族，住上海市奉贤区。原告赵燕超诉被告唐建、连美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并于2014年10月23日再次公开开庭进行了审理。审理中，经原告赵燕超申请，本院依法追加连美芳为本案被告，并于2015年8月3日第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩国雄、朱芳，被告唐建三次到庭参加了诉讼。被告连美芳经本院公告方式传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵燕超诉称，2009年11月26日，赵燕超经介绍与唐建签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：唐建自愿将其购得的坐落在奉贤区奉城镇盘灶村XXX号(三上三下二间平房)产权连同宅基地、永久转让给赵燕超；唐建保证上述房屋权属清楚，无后遗症，如今后发生产权纠纷和其他未了事项唐建应承担由此引发的法律责任，今后如遇国家动迁等政策，房屋宅基地的赔偿全部归赵燕超享受，与唐建无关；房屋的转让价为人民币170,000元(以下币种同)。协议签订后，唐建将该房屋的相关资料如宅基地使用权证等都移交给了赵燕超，同时赵燕超也按约付清了房款并实际使用该房屋。目前，由于赵燕超了解得知该房屋属于农村宅基地房，而且该房屋的原产权人即连美芳已于2009年12月29日向上海市奉贤区人民法院起诉，要求确认连美芳和案外人李贤岳之间签订的房屋买卖合同无效；要求返还房屋。上海市奉贤区人民法院于2010年5月5日公开开庭进行了审理，因李贤岳未到庭，法院于当日作出缺席判决如下：一、确认连美芳与李贤岳于1999年12月12日签订的关于坐落于上海市奉贤区奉城镇盘灶村X组的农村宅基地房屋买卖合同无效。二、李贤岳于本判决生效之日起十日内返还连美芳坐落于上海市奉贤区奉城镇盘灶村X组的农村宅基地房屋。三、连美芳于本判决生效之日起十日内返还李贤岳购房款18,000元。四、连美芳于本判决生效之日起十日内补偿李贤岳损失46,885元。另外，赵燕超在为本案系争房屋的权属问题向上海市第一中级人民法院申请再审的听证庭审中了解到，连美芳已于2011年2月以218,000元的价格转让给了案外人方某某。基于本案系争房屋已由上海市奉贤区人民法院的生效判决确认给了连美芳，且连美芳又转让于他人，赵燕超的财产权益已受到严重侵害。为此，赵燕超诉讼来院，要求：1、解除赵燕超与唐建于2009年11月26日签订的《房屋转让协议》；2、要求唐建与连美芳共同返还购房款170,000元及赔偿经济损失48,000元。原告赵燕超为证明自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、《房屋转让协议》及收条一组，拟证明赵燕超与唐建之间就买卖系争房屋达成买卖合同并交付相应房款的事实；2、《上海市奉贤县城乡宅基地使用证》一份，拟证明系争房屋宅基地证上登记的名字是案外人陈某某，是连美芳丈夫的事实；3、1999年12月12日《协议书》一份，拟证明系争房屋于1999年转让给李贤岳的事实；4、《房屋转让协议书》、《承诺书》、《监证书》、身份证复印件及收条一组，拟证明李贤岳将系争房屋出卖给案外人徐某某的事实；5、《房屋转让协议》及收条一组，拟证明徐某某将系争房屋出卖于唐建的事实；6、(2010)奉民一(民)初字第216号民事判决书一份，证明法院将系争房屋判给连美芳的事实；7、《再审申请书》、《民事裁定书》一组，拟证明赵燕超作为案外人对(2010)奉民一(民)初字第216号不服，提出再审且被中院驳回的事实，并且从时效角度，赵燕超积极主张自己的权益的事实；8、《民事再审抗诉申请书》、《不支持监督申请决定书》一组，拟证明赵燕超向检察院提出检察监督程序，检察院认为应按照合同关系向原审法院起诉唐建的事实；9、《听证笔录》一份，拟证明连美芳已经将房屋收回的事实以及系争房屋目前市场价格为218,000元的事实。被告唐建辩称，不同意解除合同，己方从上家购买系争房屋，不同意退还170,000元，也不同意返还市场差价。被告唐建未向本院提交证据。被告连美芳未向本院提交答辩状，也未向本院提交证据。经当庭质证，唐建对赵燕超提供的证据均无异议，经审查核对，本院认为，赵燕超提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以采纳。结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：1999年12月12日，陈某某、连美芳与李贤岳签订《协议书》，约定由李贤岳向陈某某、连美芳购买坐落于上海市奉贤区洪庙镇盘灶村9组宅基地房屋。房屋总价为19,000元。合同签订后，李贤岳依约给付房款，陈某某、连美芳依约交付房屋。2007年7月17日，李贤岳与徐某某签订《房屋转让协议书》，约定由徐某某向李贤岳购买坐落于上海市奉贤区洪庙镇盘灶村X组宅基地房屋。总价为117,000元。2008年3月14日，徐某某与唐建签订《房屋转让协议》，约定由被告向徐某某购买坐落于上海市奉贤区洪庙镇盘灶村X组宅基地房屋。总价为148,000元。2009年11月26日，赵燕超与唐建签订《房屋转让协议》，约定由赵燕超向唐建购买坐落于上海市奉贤区洪庙镇盘灶村XXX号宅基地房屋。总价为170,000元。合同签订后，赵燕超依约给付房款，唐建依约交付房屋。2009年12月29日，连美芳向本院起诉李贤岳要求确认买卖合同无效。本院经审理后，作出生效判决：“一、确认连美芳与李贤岳于1999年12月12日签订的关于坐落于上海市奉贤区奉城镇盘灶村X组的农村宅基地房屋买卖合同无效。二、李贤岳于本判决生效之日起十日内返还连美芳坐落于上海市奉贤区奉城镇盘灶村X组的农村宅基地房屋。三、连美芳于本判决生效之日起十日内返还李贤岳购房款18,000元。四、连美芳于本判决生效之日起十日内补偿李贤岳损失46,885元。”后赵燕超不服上述判决，分别向上海市第一中级人民法院提出再审申请以及向上海市奉贤区人民检察院提出申请抗诉，均未获得支持。致涉讼。另查明，李贤岳户籍地址为浙江省永嘉县罗溪乡南岙村。徐某某户籍地址为浙江省武义县壶山镇北上街XXX号。又查明，在案号为(2013)沪一中民二(民)申字第137号的《听证笔录》中，连美芳的委托代理人确认：“系争房屋于2011年2月由连美芳以218,000元的价格转让给案外人方某某，现在房屋在方某某的使用过程中，正在进行翻建，方某某是农村户口。”本院认为，根据相关法律法规的规定，农村宅基地房屋仅允许在本农村集体经济组织成员之间流转。而赵燕超、唐建均非系争房屋所在集体经济组织成员，相关的《房屋转让协议》当属无效，因该合同所取得的财产，应当予以返还。现赵燕超已无法返还系争房屋，而唐建因购买系争房屋实际支出148,000元。故本院认为，唐建应以转卖过程中的差价向赵燕超进行返还为宜，经计算为22,000元。对于连美芳的赔偿责任，本院认为，赵燕超通过履行买卖合同，接收并实际控制系争房屋，属有权占有。连美芳在未与赵燕超协商或经法律途径解决返还房屋事宜的情况下，径自收回房屋并转让获利，侵害赵燕超的占有并导致其救济途径的缺失，故赵燕超有权就除去唐建应退还金额的损失部分向连美芳主张赔偿。经计算，连美芳应赔偿赵燕超148,000元。对于赵燕超提出的48,000元经济损失问题，本院认为，赵燕超对于买卖合同无效存在过错，且无法向唐建返还系争房屋，其主张经济损失，有失公允。再者，赵燕超亦未提供48,000元经济损失的相关依据，故本院不予认可。连美芳经本院公告方式传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵燕超与被告唐建于2009年11月26日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告唐建于本判决生效之日起十日内返还原告赵燕超购房款22,000元；三、被告连美芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵燕超损失148,000元；四、驳回原告赵燕超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,700元，由原告赵燕超负担815元，由被告唐建负担373元，由被告连美芳负担2,512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 李 楠
人民陪审员 杨士芳
二〇一五年八月三日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。