江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终5941号
上诉人（原审原告）：郭雪华。
委托诉讼代理人：惠建明，江苏国瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：惠梦韬，江苏国瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱惠平。
原审第三人：庞建飞。
委托诉讼代理人：庞伟军，张家港市东方法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：茅惠忠，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。
上诉人郭雪华因确认合同有效纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初7658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭雪华上诉请求撤销原判，依法改判上诉人于被上诉人于2014年1月25日签订的协议书合法有效。事实和理由：上诉人与被上诉人前述涉案两份合同后，即接收了休闲中心及其全部资产。上诉人有意接收休闲中心，开展洗浴服务。被上诉人因涉刑案无法继续经营休闲中心，因负债愿意转让资产给郭雪华以抵偿所欠的部分债务。前述协议内容合情、合理、合法。2013年7月18日，钱惠平于庞建飞签订借款1500万元协议，同日二人签订抵押合同。该合同并未履行。2013年7月18日，二人签订借款800万元合同，但该借款未有房屋抵押担保。涉案房屋不存在抵押权。一审法院认定房屋抵押权及于房屋装修没有事实和法律依据。一审法院认定事实及适用法律错误。
钱惠平二审辩称，同一审陈述意见，不认可一审判决。
庞建飞二审称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。
郭雪华向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认原审原被告于2014年1月25日签订的协议书有效，并确认该协议中原张家港市蓝色港湾休闲中心装修部分的拍卖价款861446元归原审原告所有；2、本案诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告将第一项诉讼请求调整为：要求确认原审原被告于2014年1月25日所签协议书的第一条有效，并确认该协议中原张家港市蓝色港湾休闲中心装修部分的拍卖价款861446元归原审原告所有。
一审法院经审理查明，2014年1月25日，钱惠平（甲方）与郭雪华（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：因甲方钱惠平将其个人独资企业蓝色港湾（以下简称涉案房屋）的装潢及室内全部财产折价一事，甲、乙双方达成如下协议：1、甲方将其投资设立的原蓝色港湾装潢及室内全部资产作价400万元卖给乙方；2、本协议自甲、乙双方签字后，财产即全部归乙方郭雪华所有（甲方所有债务自行处理与乙方无关）；3、甲方同意将其独资的水苑娱乐名下的房屋租赁给乙方投资注册蓝色港湾使用。租赁合同由甲、乙双方另行签订；4、双方商定，如在租赁期间遇房屋拆迁，除房屋有土地的拆迁补偿费、广告赔偿费归甲方所有外，其他的补偿（包括但不限于装潢物、室内物品、搬迁费、停运损失等）全部归乙方郭雪华所有；5、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，协议自甲、乙双方签字后生效。
同日，钱惠平（甲方、出租方）与郭雪华（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方同意将其独资的水苑娱乐名下的房屋及附属场地全部出租给乙方使用。2、租赁期限为10年，自2014年1月25日起至2024年1月24日止。3、房屋（包括场地）年租金为30万元。租金交纳采用先交后租的原则，每年租金应一次性交清，第一年租金30万元在2014年1月25日支付，第二年租金在2015年1月25日前支付，以后租金在每年的对应日前支付，以此类推。双方并就协议的其他内容进行了约定。
2013年7月18日，钱惠平向庞建飞借款1500万元，借款期限从2013年7月18日起至2014年9月17日止，双方为此签订借款合同一份。同日，水苑娱乐用涉案房屋为上述借款合同提供抵押担保，水苑娱乐（抵押人）、庞建飞（抵押权人）与钱惠平（第三人）签订抵押合同一份，约定抵押物为座落于塘桥镇鹿苑人民路××幢的房屋【张房权证塘字第××号】，抵押额为1500万元。2013年8月12日，双方就此办理了他项权证【张房他证塘字第××号】。2013年7月18日，因庞建飞实际出借给钱惠平只有800万元，故而双方又签订借款合同一份，约定借款金额为800万元，借款期限从2013年7月18日起至2013年11月30日止。后因借款到期钱惠平未按约归还，庞建飞诉至一审法院要求钱惠平立即归还借款800万元及相应利息。后经一审法院调解，庞建飞同意钱惠平于2014年4月10日前还清上述借款本息【（2014）张塘民初字第0168号】。因钱惠平未能履行（2014）张塘民初字第0168号民事调解书所确定的还款义务，庞建飞向一审法院申请执行，一审法院依法委托张家港市价格认证中心对钱惠平所有的位于张家港市鹿苑街道办事处的张家港市水苑娱乐中心房地产（含装修）进行了评估，评估结论为：鉴证标的市水苑娱乐中心房地产（含装修）在鉴证基准日的市场价格为人民币8530737元（其中装修价格为861446元）。装修部分明细包括吊顶、墙地砖、地板、卫生洁具等。经公开拍卖由买受人庞敏洁以拍卖价8530737元成交。2014年9月28日，一审法院作出（2014）张塘执字第0094-1号民事裁定书，裁定原属钱惠平所有的位于张家港市鹿苑街道办事处的张家港市水苑娱乐中心房地产（含装修）以拍卖成交价8530737元拍归买受人庞敏洁所有。买受人庞敏洁应在收到裁定书后90日内办理相关产权过户手续。过户费用由庞敏洁负担。
另查明，2013年7月30日，涉案房屋登记所有权人为水苑娱乐【张房权证塘字第××号】。水苑娱乐和蓝色港湾均使用同一处房屋。1998年1月9日，钱惠平投资设立个人独资企业张家港市水苑娱乐中心。2012年10月25日，钱惠平又投资设立个人独资企业张家港市蓝色港湾休闲中心。2014年4月22日，该休闲中心投资人由钱惠平变更为郭雪华。
上述事实，有《协议书》、《房屋租赁协议》、借款合同、抵押合同、他项权证、起诉状、（2014）张塘民初字第0168号民事调解书、价格鉴证结论书、（2014）张塘执字第0094-1号民事裁定书、房产证、企业登记资料查询表、个人独资企业设立核准通知书、个人独资企业变更核准通知书、调查笔录及庭审笔录等证据予以证实。
审理中，原审原告为支持其主张，还提供：1、借条四份、借款及还款情况说明、交易回单、新旧卡号查询、借记卡产品资料查询，分别为2010年6月15日钱惠平向郭雪华借款180万元（未约定借款期限）；2012年10月14日钱惠平向郭雪华借款150万元，归还日期为2个月（担保人为李正祥）；2013年1月30日钱惠平向郭雪华借款200万元，借款期限为2013年1月30日至2013年2月29日（担保人为李正祥）；2013年2月5日钱惠平向郭雪华借款40万元，借期为1个月。上述借款共计570万元。证明2014年1月25日前，原审被告尚结欠原审原告借款570万元，由于原审被告没有能力偿还，双方商议由原审被告将蓝色港湾的装修及室内全部资产作价400万元抵偿给原审原告，并且由原审原告承接休闲中心，并变更投资人，重新办理营业执照，进行公共浴室服务经营活动。
2、确认书复印件一份，主要内容为：钱惠平于2013年7月18日向庞建飞借款800万元，借款期限一年，利息为月利率2%，同时钱惠平用水苑娱乐的房产和土地办理了抵押，在此基础上现就未尽事宜作如下确认：一、钱惠平将娱乐中心内所有的装潢部分（包括可移动和不可移动部分）、广告设施等已作价人民币150万元给庞建飞，确认书签字后即归庞建飞所有。作价款项待借款到期后按实结算。二、钱惠平经庞建飞同意在借款期限内可无偿使用房屋和所有装潢设施及广告设施。三、借款到期后，若钱惠平不能按期归还借款本息，钱惠平无条件将房产、土地转让给庞建飞并办理过户手续。同时钱惠平将房屋及所有装潢设施无条件归还庞建飞。四、双方账目按照借款本息、扣除房产、土地的价格及转让的装潢部分、广告设施150万元以后按实计算。五、钱惠平若能按期支付借款及利息，庞建飞应及时解除抵押并同庞建飞签订装潢设施及广告设施的回购协议。六、在借款合同期限内，未经庞建飞许可不得将房屋另行出租及将所有设施另行转让，否则一概无效。确认人：钱惠平，2013年8月15日。
原审被告质证认为，对证据1的真实性均无异议。对证据2的真实性有异议，上面的签名是我签的，但是当时因为我违法被取保候审，我方代理人钱海平让我在四张空白纸上签名，以便办理抵押等手续，并且我还将水苑娱乐的公章、财务章、法定代表人章及身份证都交给了钱海平。
第三人质证认为，1、对证据1中借条的真实性无法确认，对证据1中其余证据形式上的真实性无异议，但对借款实际情况第三人并不知情。上述转账凭证与原审原告认为是以物抵债的情况是否具有法律上的关联，第三人无法判断。同时，转账凭证只能证明原审原被告之间存在债权债务关系，不能因此证明原审原被告之间以物抵债的行为合法有效。第三人认为原审原被告的上述行为侵害了其他债权人的利益，应当归于无效。2、对证据2的真实性有待找到原件后核实，对确认书的内容目前认可。该确认书说明原审被告与第三人之间对原借款事实的确认，是原审被告对结欠第三人借款归还的保证，包括娱乐中心内所有的装修及广告设施等；该确认书的形成时间是2013年8月15日，在原审原被告2014年1月25日签订协议之前，该确认书能够说明原审原被告于2014年1月25日所签协议是无效的。
审理中，经原审被告申请一审法院就涉案房屋的装潢情况向刘卫兵进行了调查。刘卫兵陈述：2013年8月1日，我为钱惠平经营的蓝色港湾进行装修，装修一共花了一个半月，大概到2013年9月20日左右结束。装潢的主要内容为：墙上贴铝塑板、大厅吊顶；二、四楼房间衣柜；三、四楼房间床柜；电视背景墙、贴脚线、二楼扣板；一至二楼吧台柜、鞋柜等。上述装潢木工人工计146645元，漆匠人工计114474元。后钱惠平支付了一部分木工人工，还剩7万元未付，所以我起诉钱惠平，2016年12月15日法院作出（2016）苏0582民初11469号民事判决书，判决钱惠平应支付我工程款7万元。为此提供装潢明细、（2016）苏0582民初11469号民事判决书。
原审原被告质证意见，对调查笔录、装潢明细及（2016）苏0582民初11469号民事判决书均无异议。
第三人质证意见，对民事判决书的真实性无异议，对调查笔录的形式真实性无异议，但被调查人刘卫兵所反映的装潢时间与原审被告陈述的装潢时间不一致。对装潢明细的真实性无法确认。
一审法院认为：首先，抵押人以不动产作为抵押的，抵押权自登记时设立。本案中，水苑娱乐、庞建飞与钱惠平三方签订抵押合同，之后双方办理了抵押登记，庞建飞作为抵押权人享有相应的抵押权。其次，抵押物所有人为附合物、混合物或加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。原审被告作为个人独资企业水苑娱乐的投资人，涉案房屋为原审被告个人所有。审理中，刘卫兵向一审法院反映涉案房屋装潢从2013年8月1日起至9月20日左右结束，原审原被告对此无异议，一审法院予以确认。2013年8月12日当事人办理抵押登记时，涉案房屋的装修已经开始，该装修为附合物，与涉案房屋不可分割，为原审被告个人所有，故该装修应为抵押权效力所及。原审原告称租赁涉案房屋时，又进行了部分装修，但未能提供相应的证据，一审法院不予采信。第三、原审被告将涉案房屋装潢及室内全部资产转让给原审原告时，并未通知第三人，亦无证据证明原审被告已将有关房屋抵押的情况告知原审原告，故原审原被告协议将涉案房屋装潢进行转让的行为应为无效。对于室内全部资产（即可移动物品），原审被告已经交付原审原告占有、使用，双方已经履行完毕，一审法院不予理涉。第四、对于2013年8月15日原审被告向第三人出具的确认书，对此原审被告对其内容予以否认，且经一审法院释明第三人未能提供相应的原件，故对该确认书不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告郭雪华与原审被告钱惠平于2014年1月25日所签协议书第一条中“甲方将其投资设立的原蓝色港湾装潢卖给乙方”的内容无效。二、驳回原审原告郭雪华的其他诉讼请求。案件受理费12414元，由原审原告郭雪华负担。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，对于室内全部资产（即可移动物品），被上诉人已经交付上诉人占有、使用，双方已经履行完毕，一审法院不予理涉正确。对于涉案房屋装潢，已经添附为房屋的一部分，并不能分割单独转让。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的装潢转让部分无效正确。上诉人要求确认装修部分拍卖价款归其所有没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，郭雪华的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12414元，由郭雪华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年九月十九日
书记员 毛莉莉