四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终267号
上诉人（原审原告）：向天卫，男，生于1951年4月17日，汉族，居民，住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：彭占平，四川智群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川星星置业投资有限公司，住所地四川省华蓥市渠水路28号。
法定代表人：ＸＸ勇，总经理。
委托诉讼代理人：钟朝飞，四川华蓥山律师事务所律师。
上诉人向天卫因与被上诉人四川星星置业投资有限公司（以下简称星星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2017）川1681民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人向天卫的委托诉讼代理人彭占平,被上诉人星星置业公司的委托诉讼代理人钟朝飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
向天卫上诉请求：1.依法撤销四川省华蓥市人民法院（2017）川1681民初991号民事判决，改判被上诉人支付违约金（以购房款215,424元为基数，从2012年1月1日起至交付国有土地使用证和房屋所有权证时为止，按年息7.8%计算）；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《限价购买安置房协议》不符合商品房买卖合同的要件，不属于商品房买卖合同，系认定错误。首先，被上诉人通过出让方式取得国有土地使用权，满足商品房开发商出售商品房的资格，安置房的土地系政府通过划拨方式取得；其次，案涉房屋系被上诉人在建成情况下向上诉人出售，上诉人支付相应对价，双方意思表示一致后才签订合同；最后，被上诉人与其他买受人明确签订的是《商品房买卖合同》。同一栋商住楼，有的是商品房，有的是安置房，说明上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系。因此，《限价购买安置房协议》属于商品房买卖合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定。2.一审法院以上诉人没有提供证据证明因被上诉人的逾期办证行为给其造成了经济损失为由，对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请不予支持不符合法律规定。但根据我国合同法第一百零七条之规定，违约责任并不以造成经济损失为前提，本案中，向天卫期待交付房屋后半年内取得两证，但迄今几年时间都未能取得两证，不能说这不是损失。3.《限价购买安置房协议》第七条约定在交付房屋半年内办理两证，第八条违约责任的约定虽未明确逾期办证的法律后果，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条的规定，不能免除被上诉人的违约责任。4.一审法院在被上诉人存在逾期办理两证的违约行为情况下，不支持上诉人的上诉请求，是对企业违约行为的鼓励，不仅违背司法公正的理念，也不利于房屋买卖市场的交易。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，被上诉人行为构成根本性违约，应当承担违约责任。
星星置业公司辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。案涉购买安置房协议不是商品房买卖合同，应属行政合同，不属于民事合同，不适用商品房买卖相关法律及解释的调整。同时，上诉人在一审中没有举示出其经济损失的证据。案涉房屋没有办理两证的原因是上诉人没有向行政机关提供完整的办证资料，且有一部分安置户没有交纳大修基金。对于办理两证，被上诉人只有协助义务，现在两证已经办理下来了，但上诉人一直不来领取。
向天卫向一审法院起诉请求：判令星星置业公司向向天卫支付逾期办证违约金63,000元并承担诉讼费（庭审中变更诉讼请求为：违约金以购房款215,424元为基数从2012年1月1日起按年息7.8%计算至交付两证为止）。
一审法院认定事实：为了华蓥市爱民路片区建设顺利进行，华蓥市国土资源局需要拆除华蓥市爱民路片区征地范围内的房屋及附属物，向天卫属于华蓥市爱民路片区内的被拆迁户。根据华蓥市人民政府华府发（2007）27号关于印发《蓥城城市规划核心区内征地房屋拆迁安置实施办法》的通知文件规定，华蓥市国土资源局与向天卫就房屋拆迁及附属物补偿于2010年8月23日签订了《房屋拆迁协议书》。约定：①房屋拆迁补偿安置方式为货币补偿或者统建房还房安置；②华蓥市国土资源局一次性给付向天卫房屋拆迁补偿金198,129元（包括房屋主体建筑面积补偿款148,227元、违章建筑面积补偿款42,420元、附属物补偿款3882元、搬家费600元、过渡费3000元）;③向天卫在通知要求时间前签订拆迁协议的，华蓥市国土资源局按房屋建筑面积10元/平方米给奖金；向天卫在本协议签订之日起10日内搬迁完毕将旧房完好地交给华蓥市国土资源局，华蓥市国土资源局按房屋建筑面积10元/平方米给奖金；如果向天卫所交旧房不完整按相应构造差标准扣减补偿款;④华蓥市国土资源局在向天卫交房之日5日内一次性支付给向天卫全部房屋拆迁补偿款。其主体房屋补偿费由被拆迁户领取作为限价购买安置房首期购房款，其余补偿费由被拆迁户自行安排使用。
2010年8月24日，向天卫与星星置业公司签订了《限价购买安置房协议》，华蓥市双河街道办事处在该协议的“还房承办单位”处加盖公章。该协议记载：因华蓥市爱民路片区建设需要，政府依法征收双河街道石岭岗村4组集体土地，须拆除向天卫的房屋，该户于2010年8月23日签订了《房屋拆迁协议书》，其主体房屋补偿金额为148,227元，按照华蓥市人民政府2007年第27号文件要求确定了统一修建安置房。经统建还房单位星星置业公司与向天卫协商，就向天卫限价购买安置房达成如下协议：①向天卫自愿购买爱民路片区安置点砖混结构住房5套（规定了所购买房屋的选择户型及具体房号），购房总款为215,424元；②在签订协议时向天卫将应领的主体房屋补偿款全部支付给星星置业公司，作为限价购买安置房的预付款，其余购房款在星星置业公司向向天卫交付安置房钥匙时支付并结算找补；③根据修建进度，星星置业公司于2011年6月30日将安置房交付给向天卫使用，如不能按时交付安置房，从逾期之日起按月增加过渡费；④星星置业公司自竣工交付使用后半年内为向天卫办理国有土地使用权证和房屋所有权证。
同时查明，星星置业公司于2010年8月24日出具收到向天卫预付购房款206,871元的收款收据，于2011年12月19日出具收到向天卫安置房补房款8718.6元的收款收据和收到向天卫天然气、闭路、电费20,465元的收款收据。另查明，向天卫限价购买的安置房5套房屋均已于2014年6月17日办理了房屋产权证登记。
本案争议的焦点：1.向天卫与星星置业公司签订的《限价购买安置房协议》是否属民事法律调整的范围？2.星星置业公司是否承担逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任？
一审法院认为，广安市中级人民法（2017）川16民终112号民事裁定书认定，向天卫与星星置业公司系平等的民事主体，双方签订的《限价购买安置房协议》约定了双方的权利义务，属于民事法律调整的范围。向天卫以星星置业公司未按照协议约定履行办理国有土地使用权证和房屋所有权证的义务，向人民法院主张违约金，属于人民法院民事案件的受理范围。但本案涉及的《限价购买安置房协议》不符合商品房买卖合同的要件，不属于商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定。同时，向天卫与星星置业公司在签订的《限价购买安置房协议》中未约定逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任，现向天卫所购买的安置房的房屋产权证已经办理，而向天卫又没有提供证据证明由于星星置业公司的逾期办证行为给其造成了经济损失，故向天卫要求星星置业公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，不予支持。星星置业公司的委托诉讼代理人关于“本案所涉《限价购买安置房协议》属于行政合同，不属于民事法律调整范围，向天卫的诉讼请求，从事实和法律上均不成立，应当驳回向天卫的起诉”的辩称意见，因广安市中级人民法（2017）川16民终112号民事裁定书对向天卫与星星置业公司签订的《限价购买安置房协议》作出了应受民事法律调整的裁定，故星星置业公司的委托诉讼代理人的上述辩称意见，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回向天卫的诉讼请求。案件受理费1550元，由向天卫负担。
二审中，上诉人提供了以下证据：1.2014年5月8日被上诉人与案外人朱丽娟签订的商品房买卖合同，拟证明被上诉人以出让方式取得了华蓥市爱民路的土地使用权，整栋房屋都是商品房，对于同一栋房屋，被上诉人认为楼上住房是安置房，楼下的门市是商品房，是不合理的。2.手机拍摄的安置房门口的建设单位标示照片一张，拟证明被上诉人是华蓥市安民路这一片房地产的开发单位。被上诉人质证意见：对两份证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。安置房和商品房是有区别的，朱丽娟的房屋是修建安置房剩余的，被上诉人有权按商品房处理。本院认为，被上诉人对上述两份证据的真实性均无异议，本院予以确认。但是，上诉人向本院提交的案外人朱丽娟与被上诉人签订的合同不完整，不清楚朱丽娟是不是拆迁户，对该门市的面积、具体价款等内容亦不清楚，故不能达到向天卫的证明目的。
二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该规定，商品房买卖合同具有以下特征：1.出卖人必须是具有法定资质的房地产开发企业；2.标的物是尚未建成或者已竣工的房屋；3.房地产开发企业是向全社会公开出售其房屋；4.交易方式是房地产开发企业转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款。同时具备以上特征的合同才是真正意义上的商品房买卖合同。但本案中，上诉人是华蓥市爱民路片区的拆迁安置户，其与被上诉人签订《限价购买安置房协议》购买案涉安置房是依据华蓥市人民政府相关文件进行，尽管案涉房屋是由被上诉人建设出售，但其建设、出售价格、购买人资格、购房款交付等都受华蓥市人民政府文件的限制，被上诉人并不是以市场价格向全社会公开出售安置房屋，《限价购买安置房协议》不符合商品房买卖合同的特征。一审法院认定《限价购买安置房协议》不是商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》是正确的。
案涉《限价购买安置房协议》虽然不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但该协议是平等民事主体之间所签订的民事合同，应该适用相关民事法律的规定。根据法律规定，对于违约金的支付，当事人有约定的按照约定进行，没有约定但有损失的由违约方赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人签订的《限价购买安置房协议》并没有约定逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任，而上诉人又没有提供证据证明由于被上诉人的逾期办证行为给其造成了经济损失，故一审法院没有支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求亦正确。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人向天卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 昀
审 判 员 吴丽华
审 判 员 罗乔军
二〇一八年四月四日
法官助理 方 蓉
书 记 员 张凌嘉
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