中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)最高法民申3148号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（原中国长城资产管理公司长春办事处）。住所地：吉林省长春市朝阳区西安大路****号。
负责人：汪国良，该公司总经理。
委托诉讼代理人:王旭明，吉林巡达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人):雷雨田，男，汉族，1958年4月10日出生，住吉林省吉林市船营区。
委托诉讼代理人:田淑慧，北京本度律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人)：吉林市大丰房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市高新产业开发区华侨城A区。
法定代表人：张宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：佟国民，北京本度律师事务所律师。
再审申请人中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称长城资产公司）因与被申请人雷雨田、吉林市大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2016）吉民终493号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
长城资产公司申请再审称，原审判决停止对涉案房屋的执行适用法律错误。涉案房屋已经抵押给债权人并办理了抵押登记，债权人对该抵押物享有优先受偿权，长城资产公司依据债权转让行为，享有该贷款债权及相应的抵押担保物权，雷雨田只能依据双方的合同关系向大丰公司主张债权，而不能对抗长城资产公司行使担保物权。即便雷雨田符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的四种情形，但其债权不能排除抵押权，长城资产公司依法享有优先受偿权。雷雨田主张其1997年5月5日与大丰公司签订抵债协议，又于1997年6月30日签订房屋买卖契约，大丰公司1997年12月21日办理了涉案房屋权属登记（即商品房初始登记），从该日起涉案房屋即具备办理房屋过户登记的条件，但雷雨田在长达半年之久的时间内不要求大丰公司办理过户登记，存在明显过错，致使大丰公司于1998年7月14日为办理贷款将涉案房屋另行抵押。因此，雷雨田不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能依据该规定排除执行。
现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定申请再审，请求撤销原审判决，驳回雷雨田的诉讼请求。
雷雨田提交意见称，（一）涉案房产应当停止执行。雷雨田与大丰公司于1997年5-6月已签订《抵账协议》及《房屋买卖契约》，而执行法院查封涉案房屋是2002年3月。雷雨田已于1997年实际占有涉案房屋用于办公，2000年装修居住至今。法院查封涉案房屋前，雷雨田已占有涉案房屋长达5年，其实际占有先于法院查封。《抵账协议》及《房屋买卖契约》是各方的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。协议生效时，债务清偿已发生法律效力，同时购买房屋价款已实际交付。涉案房屋至今未办理房屋产权登记是大丰公司的原因，雷雨田曾多次找到大丰公司要求其办理产权登记，后大丰公司被税务局查停无法开具发票。2002年，雷雨田向吉林高新技术产业开发区房产管理处申请办理房屋产权登记并已缴纳公告费。因此，雷雨田享有对该房屋所有权的期待权，该权利能够排除再审申请人的强制执行。（二）雷雨田对大丰公司享有的债权是建筑工程价款，该债权优先于抵押权和其他债权受偿。依据《合同法》第二百八十六条规定以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释【2002】16号）规定，“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用”。雷雨田与大丰公司签订的《抵账协议》及《房屋买卖契约》抵消的债权系雷雨田承包大丰公司涉案房屋所在小区的建筑工程，施工产生的建筑工程价款（包括人工费及材料费）。因此，雷雨田对大丰公司用涉案房屋抵偿的债权（人工费及材料费）应当优先于抵押权和其他债权。（三）中国工商银行吉林市分行（以下简称吉林市分行）未通过诉讼程序主张抵押权，未经审判确认抵押权是否合法有效，执行程序直接行使抵押权程序存在错误。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百三十条规定，在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判。人民法院不应当依据对合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。对于抵押权的行使，吉林市分行应当与主债权一并主张或在主债权诉讼时效内另行起诉，未经审判确认的抵押权，执行程序中法院无权直接认定抵押权合法有效并付诸执行。且吉林市分行与大丰公司对涉案房屋设定的抵押权期限为一年，自1998年7月15日起至1999年7月15日止。担保期限早已到期，吉林市分行未在有效的诉讼时效内向法院起诉主张抵押权，长城资产公司对涉案房屋已不能享有抵押权。（四）长城资产公司不是强制执行的适格主体。长城资产公司通过债权转让受让的债权，大丰公司已经清偿，吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）已裁定执行终结，吉林市分行转让的债权已消灭，债权转让标的已不存在。因此，长城资产公司不是合法的执行主体。（五）雷雨田现居住的房屋不属于被执行财产。第一，雷雨田善意取得的涉案房屋在大丰公司设置抵押之前。大丰公司在1998年7月15日签订抵押合同，而其在1997年5月5日就已经将御都花园别墅17号1-3层房屋抵顶欠雷雨田工程款60万元。第二，大丰公司抵顶雷雨田工程欠款已签订书面买卖合同，未办理过户登记是大丰公司的原因。双方于1997年5月签订《抵账协议》，6月30日签订《房地产买卖契约》，雷雨田通过抵顶工程款的形式交清全部购房价款，解除了双方债权债务关系、雷雨田一直使用占有该房屋至今。大丰公司于1997年12月21日办理房屋产权证书，因不能开具房屋买卖发票，导致雷雨田的房屋未能从大丰公司产权中分离独立登记。第三，雷雨田的建设工程价款应优先于抵押权优先受偿。最高人民法院2002年6月20日作出《关于建设工程工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿于抵押权和其他权利”，第三条“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用”。雷雨田为大丰公司施工形成的工程价款全部是人工费和材料费。
大丰公司提交意见称，（一）长城资产公司不享有转让债权。第一，吉林市分行执行完毕的债权转让无效。长城资产公司的再审申请书承认，两笔贷款527万元，是由350万元和177万元组成。此债权经吉林中院2001年10月9日作出的（2001）吉经初字第224号民事判决书，判决生效。申请执行中流拍，吉林中院在2002年11月20日作出（2002）吉执字第181号民事裁定书将大丰公司名下的丰满区华侨任德阁、御都花园别墅、华侨城科贸栋楼4841平方米建筑房屋抵价7148500元给吉林市分行，案件执行终结。吉林中院（2015）吉中民一初字第105号民事判决同样确认此事实。因其债权已经法院生效裁定执行完毕，债权被执行的物权抵消。第二，执行完毕的数额再行转让无效。吉林中院2002年11月20日作出（2002）吉执字第181号以房抵债的民事裁定书注明两笔贷款数额是350＋177，合计527万元，均已执行完毕。第三，违法的权利主体变更无效。最高人民法院2016年12月1日开始实施的《关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第一条规定“执行过程中，申请执行人或者其继承人、权利承受人可以向人民法院申请变更、追加当事人。申请符合法律规定的，人民法院应予支持。”吉林市分行将执行完毕的债权又转让四手均不是在执行过程中，有悖于司法解释的规定。另外，长城资产公司执行雷雨田房屋的权利，从终审判决生效之日起丧失。
本院经审查认为，根据案情及法律规定，结合询问情况，长城资产公司的申请再审事由不能成立，理由如下：
第一，原审判决认定雷雨田对涉案房屋具有排除执行的权利符合本案实际情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雷雨田在1997年就合法占有涉案房屋，早于一审法院查封之前。原审判决根据涉案《抵账协议》及《房产买卖契约》、涉案房屋的建设情况等，认定雷雨田已经通过抵顶工程款的方式支付了全部房款具有高度可能性并无不当。雷雨田、大丰公司均认可因大丰公司原因未办理房屋产权登记，长城资产公司并没有证据证明未办理房产证系雷雨田原因造成。根据法律规定及案件事实，原审判决雷雨田依法对涉案房屋享有排除执行的权利符合本案实际情况。
第二，长城资产公司关于依据其抵押权应继续执行涉案房屋的主张不能成立。首先，长城资产公司申请执行涉案房产的依据并非行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中，原债权人和抵押权人吉林市分行并未按照法律规定的方式和期限行使抵押权，涉案房产是在生效判决的执行过程中以房抵债给了吉林市分行，长城资产公司在受让该债权后又通过向一审法院申请变更执行主体的方式要求交付该房屋。故本案长城资产公司申请执行涉案房屋的依据是金钱债权的执行，而非是抵押权的行使。由此，长城资产公司以其对涉案房屋享有的抵押权主张继续执行涉案房屋，没有法律依据，不予支持。
综上，长城资产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司的再审申请。
审 判 长 张能宝
审 判 员 李桂顺
审 判 员 万 挺
二〇一七年九月二十八日
法官助理 孙 磊
书 记 员 刘美月