中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民一终字第422号
上诉人（原审原告）：绵阳市维通房地产开发有限责任��司，住所地四川省绵阳市绵阳商场*****号。
法定代表人：黄维新，该公司董事长。
委托代理人：秦果，四川法奥律师事务所律师。
委托代理人：林鹏，四川子云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绵阳市海峰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市警钟街97号。
法定代表人：魏茂坤，该公司董事长。
委托代理人：周兆南，该公司员工。
委托代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行，住所地四川省绵阳市临园路东段72号。
负责人：邓珂，该行行长。
委托代理人：张诚，四川泰益律师事务所律师。
委托代理人：李林，四川泰益律师事务所律师。
上诉人绵阳市维通房地产��发有限责任公司（以下简称维通公司）为与上诉人绵阳市海峰房地产开发有限公司（以下简称海峰公司）、被上诉人中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行（以下简称涪城农行）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）（2012）川民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月23日开庭审理了本案。维通公司的法定代表人黄维新及其委托代理人林鹏、秦果，海峰公司的委托代理人周兆南、冯思然，涪城农行的委托代理人张诚、李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2000年5月19日，绵阳市人民政府（以下简称绵阳市政府）第三次常务会议决定，同意将原绵阳华胜企业总公司（以下简称华胜公司）的非经营性资产交由海峰公司管理。
2000年6月13日，绵阳市��府作出绵府函土(2000)159号《关于同意出让国有土地使用权给绵阳市海峰房地产开发有限公司作为综合、办公、汽车场、油库建设项目用地的批复》，该批复载明：“市国土局：一、因企业破产还债，同意由你局代表市人民政府收回位于绵阳城区警钟街97号、剑南路369号及涪城区青义镇一村二组内原划拨给绵阳华胜企业总公司使用的三宗共计13632.57平方米（合20.449亩）国有土地使用权。二、同意由你局代表市人民政府与绵阳市海峰房产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，将上述收回后的13632.57平方米国有土地使用权，以协议方式出让给该公司作为综合、办公、汽车场、油库建设项目用地，其中a宗用地面积8978.17平方米，b宗用地面积2225.4平方米，c宗用地面积2429平方米。三、上述国有土地使用权出让年限均为50年。四、海峰公司要按《国有土地使用权出让合��》约定的条件，依法使用土地。”
2000年6月18日，海峰公司与绵阳市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，绵阳市国土局将上述土地使用权以每平方米493.80元，总金额6731805元的价格出让给海峰公司。合同第五条约定“出让年限为50年，本合同项下的宗地，按照批准的总体规划，建设综合办公室、汽车场、油库项目。”第十三条约定“海峰公司根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资（不包括出让金）的25%后有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。本宗地的土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设，抵押人和抵押权人的利益受法律保护。”2000年6月，绵阳市国土局为海峰公司办理了警钟街97号宗地8833.4平方米的《国有土地使用权证》。海峰公司取得该宗土地的《国有土地使用权证》后，于2000年6月26日向涪城农行抵押贷款1330万元。2000年8月10日，海峰公司以决定投资1800万元对警钟街97号土地进行商住楼开发为由，向绵阳市计划经济委员会申请立项，于2000年8月14日获得批准。
2002年9月2日，海峰公司与维通公司签订《国有土地使用权出让合同》，实为土地使用权转让合同。双方约定，海峰公司将位于四川省绵阳市警钟街97号地块转让给维通公司，该地块面积约为16.5亩，其位置及四至范围如附图所示，附图经双方确认，坐标和面积以有关主管部门实测数据为准，出让年限为50年。合同第四条约定“该土地使用权出让价款和该地块上临西的两幢(1#、2#)四层旧房的拆迁费总计1380万元，本价款包含办理国有土地使用权证的合同上所列土地使用权出让价款。”合同第六条约定“海峰公司责任：1、该地块上临西的两幢(1#、2#)四层旧房由海峰公司负责拆迁，拆迁费已包括在本合同第四条约定价款内，维通公司不再另行支付。2、海峰公司应在合同生效后立即组织对前款所述的两幢旧房进行折迁，并于2003年1月30日前拆迁完毕后，提前10日书面通知维通公司对拆迁完毕的该地块及其附属物进行测量、接收。3、海峰公司负责以有关主管部门的实测数据将土地证办至维通公司名下。4、海峰公司负责完善并向维通公司过户本地块原有的水、电、气、通讯等公用设施及本地块上3700平方米以上的旧城改造优惠政策的相关手续，并负责向维通公司提供申报办理本地块旧城改造优惠政策的手续、资料及便利。5、以上第3、4款所载之证件、手续应于2003年1月30日前交给维通公司……。”第七条约定“维通公司责任：1、维通公司负责按时、足额依据本合同将款项转至在农行绵阳市涪城区支行临园口分理处所设的8110023132结算账户上。2、本合同生效10日内维通公司向海峰公司支付550万元。3、维通公司完成该地块接收后10日内向海峰公司再支付500万元。4、海峰公司向维通公司移交第六条所载之证件、手续同时维通公司再付清330万元尾款。”第八条约定“本合同生效后，双方应切实遵照履行，如违约，则违约方按本合同总价款的10%支付违约金给对方，并赔偿对方在合同履行过程中所发生的有形和无形损失。”第十条约定“其它责任：1、由于本地块的土地使用权已抵押给农行绵阳市涪城区支行，因此本合同须经农行绵阳市涪城区支行签章。2、农行绵阳市涪城区支行负有协助及督促海峰公司履行本合同的义务，如农行绵阳市涪城区支行未积极履行其义务，可视为海峰公司违约。”维通公司、海峰公司、涪城农行均在该合同上签章。
维通公司与海峰公司签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的1＃、2＃楼涉及的3.25亩土地使用权系划拨性质，房改时已将3.25亩土地使用权分别划给了64户住户。该合同签订后，维通公司于2002年9月13日按约向海峰公司支付土地转让金550万元，2003年4月21日支付149万元，2003年4月28日支付51万元，2003年12月5日支付80万元。在四川省绵阳市中级人民法院（以下简称绵阳中院）(2004)绵民初字第105号案审理过程中，应海峰公司的要求，维通公司分别于2005年3月23日、3月25日、4月1日向海峰公司支付土地拆迁款40万元、30万元、20万元，合计90万元。2003年4月21日，海峰公司向维通公司出具《借条》，该借条载明：“今借到绵阳市维通房地产开发有限责任公司现金人民币贰佰万元整，小写2000000元。期限15日，利率按银行同期贷款利率执行，到期按时归还。”涪城农行临园口分理处在该《借条》上签注：“我行保证在对海峰房产公��发放贷款后，督促其按时足额归还借款。我行保证该公司按时足额归还借款”，并加盖公章。
2002年9月30日，海峰公司就该合同涉及的1#、2#楼拆除事宜与绵阳市嘉鑫房屋拆迁安置有限公司（以下简称嘉鑫公司）签订《委托拆迁安置补偿协议书》，绵阳市政府拆迁管理办公室在该协议书上加盖公章。
2002年10月9日，海峰公司支付给嘉鑫公司拆迁安置费100万元。2002年12月26日，海峰公司支付给绵阳市政府拆迁管理办公室拆迁安置费100万元。2003年3月21日，海峰公司支付给绵阳市政府拆迁管理办公室拆迁安置费200万元。
2002年9月11日、2003年12月1日维通公司先后经绵阳市建设委员会批准取得了案涉土地的《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。2002年11月11日，维通公司与中国工程物理研究院建筑设计院签订了《建筑工程设计合同》，��于2002年11月22日支付设计费10万元。
2003年1月18日，海峰公司与维通公司再次就土地及相关手续移交的时间协商签订《警钟街97号土地使用权出让合同补充协议》，双方同意将移交时间延长至2003年3月31日。海峰公司逾期仍未将该宗土地移交给维通公司。经维通公司催促，海峰公司于2003年12月4日向维通公司承诺：“拆迁完毕即向贵公司交付场地，时限为12月底之前，《国有土地使用权证》于2004年2月底之前办理过户。如遇强制性拆迁和其他政策性因素致使拆迁工作受阻，则以上期限顺延。”
2004年10月28日，绵阳市政府拆迁管理办公室出具《证明》，内容为：“警钟街97号院内拆迁，现已安置住户40户，原产权证、土地使用权证已收回存我办，待拆迁工作完成后一并注销，其中1#、2#楼的土地均为划拔土地使用权性质。特此证明。”
2005年6月21日，绵阳市政府召开会议并形成纪要（绵府纪要[2005]33号），该记要第二条载明：“同意对原华胜企业总公司非经营性资产处置，维持2000年5月19日市政府第三次常委会纪要中的‘将原华胜企业总公司的非经营性资产交由绵阳市海峰房地产开发公司管理’的决定，收回2000年6月13日绵府函土(2000)159号文同意由市国土局代表市政府以协议方式出让非经营性资产（国有土地使用权）的批复。根据经济发展和安置职工的需要处理原华胜企业总公司非经营性资产，必须坚持市场化公开对外进行，依法办理，可考虑优先出让给海峰公司。出让收益为政府收益。”第三条载明：“由市国资办牵头，市财政、国土、房管、监察、体改、林业等部门组成联合调查组，对原华胜企业总公司的非经营性资产范围、数量、资产评估、处置情况和收益等问题进行全面调查，并提出处理意见，写出专题报告，报市政府审定。非经营性资产处置中涉及土地变更及收益支付由市国土局向市政府专题报告。”
2005年6月27日，绵阳市国土局以绵国土资函[2005]160号通知海峰公司：“你公司于1999年收购原绵阳市华胜企业总公司位于警钟街97号、绵州南路71号、剑南路369号、青义镇一村二组的经营性资产，我局为你公司办理的上述区域土地使用权证中，所含原绵阳市华胜企业总公司的非经营性土地资产，根据你公司和原华胜企业总公司破产清算组签订的协议，你公司只有管理权。现再次向你公司明确：非经营性资产的土地使用权未经市政府批准你公司不得擅自处置和开发。”
2006年4月18日，在四川高院(2005)川民终字第523号案件审理过程中，绵阳市国土局出具《情况说明》（绵国土资发[2006]76号），载明：“海峰公司在警钟街97号的土地使用权中包含非经营性���产的土地使用权6865.63平方米。根据2000年5月19日市政府第三次《常务会议纪要》精神‘同意将原华胜企业总公司的非经营性资产交由绵阳市海峰房地产开发公司管理’，因此上述非经营性资产的土地，海峰公司只有管理权而不能开发、处置和转让。海峰公司接受原华胜企业总公司破产后，原华胜企业总公司部分职工对其破产资产处置不断提出异议，不断上访，存在土地权属纠纷，该公司至今无法进场。2005年6月21日市政府《关于原华胜企业总公司破产改革遗留问题的会议记要》（注：绵府纪要[2005]33号）要求我局收回原华胜企业总公司非经营性资产土地使用权。我局于2005年6月27日以绵国土资函[2005]160号文件向海峰公司明确‘非经营性资产的土地使用权未经市政府批准你公司不得擅自处置和开发’，包括不得转让。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十��条规定‘下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……（五）权属有争议的。’第三十八条规定‘以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。’原华胜企业总公司的经营性资产和非经营性资产的土地使用权相交错，单独处置不利于土地的开发利用。是否将海峰公司在警钟街97号的土地和原华胜企业总公司64户住户的土地进行整体开发，由市政府和城市规划部门决定。”
2006年5月8日，绵阳市国土局通知（绵国土资函〔2006〕130号）海峰公司在30日内将涉及华胜公司非经营性土地资产的《国有土地使用权证》交回，以便办理收回国有土地使用权事宜。2006年5月29日，维通公司针对该通知向四川省人民政府申请行政复议，四川省人民政府于同年7月13日受理了该申请。
2006年8月7日，绵阳市国土局以绵阳市政府正在研究对华胜公司非经营性土地资产处置办法为由通知（绵国土资函[2006]210号）海峰公司：“绵国土资函[2006]130号通知不再执行，待市政府处置办法确定后再处理。”
2008年12月8日，绵阳市政府绵府纪要(2008)111号《研究原华胜企业总公司破产遗留问题的会议纪要》载明：“会议议定如下事项，……三、关于原绵阳华胜企业总公司破产后非经营性资产（含土地）的处置，按市政府绵府纪要(2003)96号、绵府纪要(2008)50号确认的原则，定向有偿处置给绵阳市海峰房地产开发有限公司。在原绵阳市华胜企业总公司破产遗留问题处理完毕，并经市政府确认后,由绵阳市国土资源局宣布撤销绵国土资函（2006）130号文件，恢复绵阳市��峰房地产开发有限公司的土地使用权(证号绵城国用(2000)字第00708号），再由市规划局、市建设局、市房管局办理相关手续，按照规定开发使用土地。”
维通公司与海峰公司、涪城农行因土地转让问题发生纠纷，维通公司向绵阳中院起诉，要求继续履行土地使用权转让合同，赔偿损失，并承担违约责任。绵阳中院于2005年8月18日作出(2004)绵民初字第105号民事判决。宣判后，维通公司、海峰公司不服，向四川高院提起上诉。四川高院于2006年7月6日作出(2005)川民终字第523号民事裁定，发回绵阳中院重审。绵阳中院重审后，于2007年1月9日作出(2006)绵民初字第113号民事判决，判决海峰公司返还维通公司土地转让费720万元，赔偿维通公司设计费10万元，驳回维通公司的其他诉讼请求。宣判后，维通公司不服，向四川高院提起上诉。四川高院于2007年10月26日作出(2007)川民��字第157号民事判决（以下简称157号判决），认为海峰公司在取得讼争地块土地使用权后，在投资总额未达到25％的情况下即与维通公司签订土地使用权转让合同，未达到法定转让条件，其转让行为违反国家法律的强制性规定，同时也违背了海峰公司与绵阳市国土局约定的该地块转让条件。并且双方转让合同中所包含有3.25亩划拨土地使用权，在未依法改变划拨性质前，法律禁止其转让土地使用权。同时，鉴于转让合同中还包含有绵阳市政府委托海峰公司代管的6865.63平方米非经营性土地使用权，绵阳市政府一再明确该部分非经营性土地使用权“不能开发、处置和转让”，并决定收回非经营性土地使用权，依法公开处置，其收益用于解决华胜公司的破产遗留问题。因此，绵阳中院一审判决对争议土地使用权转让合同性质的认定，事实清楚，法律依据充分，应予维持。2003���4月21日海峰公司与维通公司发生200万元经济往来时，海峰公司给维通公司出具了《借条》，表明该200万元属于借款性质，维通公司上诉主张该款是土地转让款的理由不能成立。一审法院依法向维通公司释明后，维通公司拒绝变更诉讼请求，因维通公司没有对合同无效后的损失赔偿问题提出具体诉讼请求，一审依法未对该部分内容进行审理。对于土地使用权转让合同无效给维通公司造成的损失，也不属于二审审理范围。当事人可另行解决。据此判决驳回维通公司上诉，维持原判。宣判后，维通公司仍不服，于2008年2月15日向最高人民法院申请再审，请求撤销157号判决，改判认定合同有效。
维通公司在申请再审期间，于2009年10月9日向海峰公司发出《关于催促履行赔偿损失的函》，载明：“我公司与贵公司土地使用权转让合同纠纷一案，根据四川省高级人民法���(2007)川民终字第157号判决书，贵公司应对给我公司造成的损失予以赔偿。请贵公司收到本函后7日内与我公司联系并支付有关赔偿款。如贵公司无故不履行赔偿义务，我公司将采取法律途径解决有关赔偿纠纷。”
最高人民法院于2009年11月18日向维通公司发出（2008）民一监字第132－1号《通知书》，认为维通公司的申诉不符合再审立案条件，决定不对该案提起再审。维通公司遂于2010年1月18日提起本案诉讼。
在本案发回重审前，四川高院在审理（2010）川民初字第3号案件中，经维通公司申请，四川高院委托四川通和土地与房地产估价有限责任公司（以下简称通和公司）对海峰公司位于绵阳市涪城区警钟街97号，绵阳市建设委员会(2003)229号《建设用地规划许可证》确定的用地面积土地使用权2010年1月18日的市场价格及维通公司通过投资开发后可取得的利��进行鉴定。通和公司2011年3月7日作出川通和(2011)估字第019号《土地估价及投资开发利润鉴定报告》，载明：通过分析、测算，设定估价对象作为出让商业、居住用地，在2010年1月18日，区域“六通”、宗地内“场平”，规划总建筑面积74824.4平方米，无他项权利限制，未来40.41年和土地使用价格，评估面积11600.06平方米，评估单价13533元／平方米，评估总价15698万元。投资开发利润鉴定结果：1.假设项目土地款全部投入，项目后续所需全部开发成本也全部投入的情况下可能获得的开发利润总额为5525万元。2.假设项目土地款全部投入，项目后续所需全部开发成本未投入的情况下，可能获得的开发利润为3319万元。3.假设项目土地款投入720万元，其余土地款660万元及项目后续所需全部开发成本未投入的情况下可能获得的开发利润为3187万元。
维通公司质证认为，通和公司作出的《土地估价及投资开发利润鉴定报告》，鉴定程序合法，鉴定机构具有相应资质，评估人员也具有相应资质，论据科学、充分，该鉴定报告是合法、公正、客观、有效的。
海峰公司质证认为，该鉴定报告存在以下问题：1.2003年1月24日总平面布局图、2003年12月1日《建设规划许可证》均已过期失效，不能作为2011年鉴定的依据；2.总平面布局图反映的总用地面积为13189.9平方米，规划许可证反映的面积为17.4亩，二者不符；3.鉴定人自定调整容积率6.0超出规划容积率指标；4.同时，鉴定人又称容积率6.0高于了“区域平均容积率”，在思维方式上没有一贯性；5.以2010年作为基准日不当，因维通公司所谓受到损失时点，是原约定日不能得到土地，至于土地以后升值多少，是与海峰公司的行为无因果关系的结果；6.涉案土地处于二级市场，案件本身是转让纠纷。��鉴定人选择的是一级市场价作为参照，与事实不符；7.鉴定人明知土地存在他项权利，却按无他项权利状态进行评估，违背事实；8.涉案土地存在待拆迁物及纠纷，鉴定人却假定达到“六通一平”，结论基础失实；9.鉴定人自称必须采用两种方法才能做出鉴定，即“剩余法”和“基准地价系数修正法”，但同时又称“基准地价系数修正法”结果难以采用，自相矛盾；10.土地面积实测的合法机构应是绵阳市国土局，采用《建设用地规划许可证》面积是错误的；11.鉴定机构及鉴定人不具有司法会计鉴定的资格和资质，无权对所谓经营利润进行鉴定。既然是针对维通公司土地开发进行鉴定，就应落实到维通公司在开发项目的具体财务报表、盈利能力等作出分析，而不是梳理展示当地平均企业利润率等普遍信息；12.对土地增值税税金的考虑存在错误；13.鉴定人在利润鉴定中，以2004年的开发成本为准进行考虑，却以2010年的市场价格作为配比计算利润，这一方式错位；14.鉴定人假设2006年底商品房销售完毕，又称以正在销售楼盘作为案例，参照系选择错误；15.鉴定人以1380万元转让款，对应合同土地16.5亩，但评估的是17.4亩，而规划方案是19.8亩，扩大了利益。
涪城农行质证认为，1.通和公司是一家从事土地评估、房地产咨询、房地产经纪的有限责任公司，从其核定的经营范围中，不具备法定的司法鉴定人资质。其参与评估并出具报告的人员不具备司法鉴定人的资质；2.出具的文书本质上是一份评估报告，而不是法院委托的作为诉讼证据的鉴定报告；3.关于土地评估，所评估的范围与本案所涉土地范围不一致，虚增0.9亩。评估人自己评估出一个高于原规划条件的容积率，属主观臆造。假设该土地无他项权，违背客观事实。评估基准日���于2010年1月18日不当，绵阳市规划局的总平面布局图已过期失效，不应引用。评估人使用的其他楼盘数据本身尚需证明，不具备证明作用。商品房定价受多种因素影响，评估人使用商品房销售价格来考虑土地本身价格，方式错误；4.关于投资开发利润，本案所发生的是土地转让纠纷，而不是投资开发纠纷，评估投资利润已超出本案范围。评估人自身都认为本次评估的基础稳定性太差。地价越低，售价越高，土地增值税越高，评估报告未予揭示，且未考虑企业所得税。评估人对鉴定结果作了三种假设，在鉴定报告中已明确土地余款660万元未投入，所列前两种假设已不成立。评估人就该宗土地可能形成的利润的表述，表明评估人思维不清、逻辑混乱。
通和公司针对海峰公司和涪城农行提出的异议，回复如下：1.房地产评估是包含了房地产司法鉴定，房地产司法���定是房地产评估众多类型中的一种。通和公司拥有原建设部颁发的房地产一级资质、国土资源部颁发的土地估价a级资质，可以从事各类土地、房地产评估，且不受地域、标的额限制。且是四川高院《全省法院委托鉴定、评估、拍卖专业机构备选库》通知中入选机构之一，专业类别为房地产评估和土地评估，具备从事本次委托事项评估的资格；2.根据《土地估价报告规范格式》、中华人民共和国建设部令第142号、四川省城乡住房保障和建设厅（以下简称四川省建设厅）川建发（2011）89号《关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>（试行）的通知》的规定，房地产司法鉴定评估由两名注册房地产（土地）估价师签字即可生效，而非专门的司法鉴定人签字才生效；3.从现在看，绵阳市规划局的总平面图已过期失效，但需采用合同履行时合法有效的规划指���，才能确定可能造成的损失，该总平面图在双方合同签订后，如合同继续履行，则为合法有效。评估基准日定在2010年，就是要评估该宗土地在2010年的市场情况下，按双方签约时合法有效的规划指标的市场价值。经调查，该宗地并无2010年最新规划指标，其次因城市发展需要，规划指标可能发生变化，土地可能增值或贬值，是双方当事人签约时无法预料和控制的，其结果不应由当事人承担；4.根据法院委托书，本报告评估对象为双方因建设用地使用权出让合同纠纷一案涉及的土地使用权。双方纠纷所涉及的土地不仅有《国有土地使用权证》所载面积，还包括该地块周边的土地，双方所签订的合同也明确约定，土地面积以有关主管部门实测数据为准。（2003）229号《建设用地规划许可证》是绵阳市建设委员会颁发的，在无其他合法有效证据以前，以此进行鉴定是合法、��效的。因总平面图反映的是“总用地面积”，《建设用地规划许可证》为“用地面积”，总用地面积包括净用地面积和代征地面积，其中代征地面积不反映在土地证所载面积中，二者统计口径不一致是正常的；5.绵阳市规划局批准的总平面布局图，只有土地面积，无净用地面积，总建筑面积中，未明确地上建筑面积和地下建筑面积，根据该图无法计算出规划容积率。容积率指标的作用，主要用于项目建设方案未确定之前，通过它和规划净用地两个指标可以确定项目地上可以修建的建筑面积数量，设计单位据此指标和其他规划指标进行方案设计，出具总平面图，项目的开发价值就基本确定。由于客观上存在以前容积率计算不规范的情况，就本项目而言，在规划方案已确定的情况下，本项目容积率是5还是6，已不影响对土地价值的评估；6.评估基准日不是评估机构确定的，评估机构是根据法院委托确定的基准日；7.土地使用权分为划拨和出让两种，本项目土地为房地产开发用地，其原《国有土地使用权证》也注明使用权类型是出让，本报告设定其使用权类型为出让是合法的；8.根据法院委托，需对项目土地使用权的市场价格进行鉴定。市场价格是估价对象在无任何权利限制下的公开市场中最有可能形成的价格，所以本报告首先就要假设估价对象无任何权利限制。该土地上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖、变卖而消灭，评估人员通常不考虑其对价值的影响；9.根据双方所签订的合同，该土地上原有待拆迁建筑物由海峰公司负责，费用也由其承担。维通公司接手的土地应是拆迁完毕的待开发用地。所以本报告设定评估土地的开发程度为宗地外“六通一平”，宗地内“场平”是合理并有充分根据的；10.本次评估按照土地估价规���的要求采用了两种方法进行评估，在确定最终评估结果时采用了剩余法评估结果，并在报告中作了充分说明。本报告关于评估方法的选用和评估结果的确定是符合估价规程要求的；11.司法会计鉴定的对象是与案件有关的财务事实，最突出的特点是对过去已发生的事情进行分析、判断，而不能对未来将要发生的事情进行估算、预测。而本案中，法院要了解维通公司通过投资开发项目土地后可能取得的利润，实际上是一个土地评估过程；12.按照估价规范，评估中不考虑企业所得税和土地增值税。土地价格就是其在市场上可能成交的价格，与土地的取得成本不直接相关；13.本报告对土地价格评估是按法院要求以2010年1月18日作为评估基准日。对于开发利润，评估人员是假设双方能顺利履行合同，项目主要建设合同在2004年签订，项目建设的主要成本应按2004年价格为基础。��目的销售应主要发生在2004、2005、2006年，所以本报告主要以这三年房地产销售均价计算。不存在以2004年开发成本，却以2010年市场价格作为配比计算利润的问题。至于以正在销售楼盘作为案例，这是规范要求，是房地产评估最基本的估价时点原则。
维通公司诉称，2002年9月2日，维通公司与海峰公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定，海峰公司将位于绵阳市涪城区警钟街97号面积16.5亩的国有土地使用权转让给维通公司，转让价款和土地上建筑物拆迁费合计1380万元。因该土地使用权已抵押给涪城农行，涪城农行同意转让并承担协助及督促海峰公司履行合同的义务。合同签订后，维通公司依约向海峰公司支付了土地款720万元，以借款形式支付了海峰公司土地款200万元，共计支付土地款920万元。随后维通公司依据对合同的合理信赖，组织一切力量，全力做好开发的规划设计等前期工作并取得了政府部门的行政许可手续。后海峰公司见土地涨价，违背诚信拒不履行合同义务，涪城农行也不履行督促义务，为此双方发生纠纷诉至法院。经157号判决认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》无效。对于合同无效给维通公司造成的损失，当事人可另行解决。海峰公司对于双方签订的合同被认定为无效，应负有完全责任，涪城农行也未尽到督促履行合同义务，海峰公司和涪城农行应对合同无效的后果承担连带责任。海峰公司和涪城农行的过错行为致使维通公司失去用同等额资金购买同类土地的机会，失去开发投资房地产项目盈利的机会，维通公司的信赖利益遭受重大损失，海峰公司和涪城农行作为导致合同无效的过错方理应赔偿。故请求：1、判令海峰公司、涪城农行连带赔偿维通公司经济损失10001万元；2、由海峰公司、涪城农行承担本案诉讼费。
海峰公司答辩称，（一）本案是因合同无效产生的信赖利益之诉，维通公司明知不合法而与海峰公司进行交易，不是善意交易相对人，无信赖利益可言。（二）即使不考虑交易背景，双方签订无效合同应负有同等责任，本案中，维通公司为贪图更大利益而放弃了《联合开发协议》，过错在维通公司。（三）双方签订的合同因违法而应认定无效，合同签订后的履行情况、有何政策均不影响合同效力。（四）维通公司主张的土地升值和开发利润，其实是在合同有效情况下的可得利益损失范畴，不是无效合同的信赖利益赔偿范畴。土地升值是社会发展的结果，与维通公司无关，其不能因违法合同获取该利益。利润有赖于合同的履行，且并无必然性。（五）维通公司从2004年起诉时起至今多年坚持主张合同有效是错误的，导致损失扩大���至少应采用2004年数据，而不是采用2011年数据。（六）维通公司没有证据证明在签订无效合同时存在着用等额资金就可以买到同类地块的交易机会，故不应支持可得利益的主张。
涪城农行答辩称，（一）涪城农行不是维通公司和海峰公司土地转让合同的当事人，《国有土地使用权出让合同》约定的权利义务仅约束签约双方，对涪城农行不具有约束力。（二）根据双方《国有土地使用权出让合同》约定，涪城农行不应在本案中承担任何责任。涪城农行作为抵押权人的身份签章，属于行使抵押权范畴，而不是作为合同一方当事人。涪城农行的协助督促义务应是督促海峰公司尽快归还到期贷款，以便解除抵押权，在合同条款中维通公司、海峰公司明确涪城农行不承担责任。在新系统切换后通知变更后的账户是涪城农行的业务要求，在双方签约当日涪城农行已书���通知。（三）157号判决明确认定，维通公司与海峰公司的土地使用权转让，未达到“完成开发投资总额25%以上”法定转让条件，属违反国家法律强制性规定而无效。作为合同双方的维通公司和海峰公司无论谁存在过错均与涪城农行无关。（四）涪城农行不应承担责任已得到157号判决的确认。综上，应驳回维通公司关于涪城农行承担连带责任的诉讼请求。
原审法院认为，一、维通公司起诉主张案涉合同无效后的损失是否有法律依据，海峰公司应否承担赔偿责任。维通公司在向绵阳中院起诉要求继续履行土地使用权转让合同，并承担违约责任一案中，起诉请求继续履行与海峰公司签订的土地使用权转让合同，经157号判决认定，双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》无效，因维通公司经法院释明后，仍不变更诉讼请求，故在该案中对损失未作审理���157号判决生效后，维通公司对判决认定合同无效不服，向最高人民法院申请再审，被最高人民法院驳回后，维通公司遂提起本案诉讼，主张合同无效后的损失。据此，维通公司起诉主张《国有土地使用权出让合同》无效后的损失是否有法律依据，海峰公司应否承担赔偿责任成为双方争议的主要问题。157号判决认定，造成合同无效，有三个方面的原因：一是海峰公司投资总额未达到25%，二是转让合同包含有3.25亩划拨土地，三是转让合同中包含绵阳市政府委托海峰公司代管的6865.63平方米非经营性土地使用权，绵阳市政府明确不允许转让，要收回并公开处置。首先，海峰公司在与绵阳市国土局签订出让合同后，已办理《国有土地使用权证》，开发建设投资达到25%应属海峰公司责任，且海峰公司在与绵阳市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中也明确约定��投资达到25%后才能转让、出租，海峰公司在未达到上述规定条件的情况下，即与维通公司签订转让合同，由此造成转让合同无效，海峰公司存在过错；其次，转让合同所包含的3.25亩划拨土地，该土地上有华胜公司两幢职工宿舍，双方在转让合同中约定，由海峰公司负责拆迁。绵阳市政府房屋拆迁管理办公室在2004年10月28日出具的证明，证实海峰公司已安置40户住户，原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》已收回存该办待拆迁工作完成后一并注销，说明在完成拆迁工作后，该划拨土地可进行协议转让，因海峰公司未按期完成拆迁工作，最终造成合同无效，责任在海峰公司；第三，关于绵阳市政府明确不允许转让的非经营性土地，经绵阳市政府同意将包含非经营性土地在内的华胜公司土地协议出让给海峰公司，并办理了《国有土地使用权证》，后因涉及华胜��司破产遗留问题，在前一案诉讼中，绵阳市政府决定收回非经营性土地，绵阳市国土局向海峰公司发函，决定收回华胜公司非经营性土地资产，并要求限期交回《国有土地使用权证》。维通公司因此向四川省人民政府申请行政复议，绵阳市国土局再次向海峰公司发出通知，原发函不再执行。2008年绵阳市政府《会议纪要》明确，在华胜公司破产遗留问题处理完毕后，恢复海峰公司土地使用权。上述事实证明，维通公司对因绵阳市政府不允许海峰公司转让非经营性资产并无过错。以上分析证明，双方转让合同无效的责任在海峰公司，维通公司不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过��的，应当各自承担相应的责任”的规定，维通公司有权向海峰公司主张合同无效后的损失。
二、维通公司起诉主张的损失如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》无效，海峰公司应返还维通公司已付款本金及利息，已在157号判决中予以处理。关于合同无效的过错，如上分析，维通公司没有过错，过错均在海峰公司。在合同履行中，维通公司按约付款，系诚信方，而海峰公司既有不及时支付拆迁费、完成拆迁工作，又有在与维通公司签订合同后，不及时办理过户登记的行为，如海峰公司积极履行义务，则双方土地使用权转让合同完全可能不会被法院认定为无效。维通公司因海峰公司的过错而丧失了通过双方转让合同应获得的利益。但维通公司申请委托鉴定的土地市场价格及投资开发利润，均是在合同有效前提下的期待利益，不能直接作为本案合同无效的损失认定标准。本着不让有过错一方因合同无效获取巨额利益，无过错一方遭受重大损失，避免双方利益失衡的原则，考虑海峰公司确实获得收益的客观实际，酌定维通公司损失为1500万元，由海峰公司赔偿。海峰公司提交的《土地估价报告》的结果所依据的鉴定材料为海峰公司单方提供的证据，未经各方当事人质证，瑞来评估公司依据单方证据作出的鉴定结论不能作为本案的定案依据，对该证据不予采信。据此，海峰公司抗辩称维通公司扩大损失的理由缺乏依据，不予支持。
三、涪城���行应否承担连带赔偿责任。海峰公司在取得《国有土地使用权证》后，向涪城农行抵押贷款。海峰公司与维通公司转让土地使用权时，在合同中明确载明，由于本地块土地使用权已抵押给涪城农行，因此本合同须经涪城农行签章同意。涪城农行在海峰公司与维通公司签订的《国有土地使用权出让合同》上签章的行为，是作为抵押权人对双方转让行为的认可，并不是作为双方转让关系的一方当事人。在双方合同中约定，涪城农行负有协助及督促海峰公司履行合同的义务，如涪城农行未积极履行义务，维通公司可视为海峰公司违约。涪城农行对双方合同无效并无过错，不应承担合同无效后的损失赔偿责任，维通公司关于要求涪城农行承担连带责任的主张不成立，不予支持。
据此，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、海峰公司于判决生效之日起十五日内赔偿维通公司损失1500万元；二、驳回维通公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541850元，诉讼保全费5000元，鉴定费200000元，共计746850元，由海峰公司负担230000元，维通公司负担516850元。
维通公司和海峰公司均不服原判决，分别向本院提起上诉。
维通公司上诉称，（一）导致案涉合同无效的过错完全在海峰公司，海峰公司应承担全部赔偿责任。（二）原判决酌定维通公司的损失为1500万元未能弥补维通公司所受到的损失。维通公司因海峰公司的过错而遭受的损失包括案涉土地自身增值收益及基于该土地投资开发所产生的利润。案涉鉴定报告是基于合同无效所做，应作为认定维通公司损失数额的依据。维通公司主张的10001万元有理有据，应予支持。（三）涪城农行应当承担连带赔偿责任。根据《国有土地使用权出让合同》第十条第二款约定，涪城农行负有协助及督促海峰公司履行本合同的义务，如涪城农行未积极履行其义务，维通公司可视为海峰公司违约。事实是，涪城农行未能履行协助督促义务，未督促海峰公司完成开发投资总额的25％以上，亦未督促海峰公司及时完成拆迁工作，从而导致合同无效，涪城农行应当承担连带赔偿责任。（四）157号判决认定案涉合同无效是错误的，应予纠正。综上，请求：1、撤销原判决，改判海峰公司和涪城农行连带赔偿其经济损失10001万元；2、本案诉讼费、保全费、鉴定费由海峰公司和涪城农行承担。
海峰公司答辩称，（一）维通公司基于合同无效“信赖利益遭受重大损失”为由提起的10001万元赔偿诉求，缺乏事实依据和证据支���。维通公司对案涉土地的情况是明知的，不具有合法、合理的信赖基础。维通公司因合同无效受到的损失，海峰公司在2010年已经向维通公司进行了补偿。（二）期待利益损失是合同有效情况下的赔偿责任，维通公司主张赔偿土地增值和开发利润属于期待利益，与157号判决关于案涉合同无效的结论相悖。（三）造成合同无效的过错主要在维通公司，不在海峰公司。土地增值利益与合同无效无关，与期待利益受损也无关。（四）维通公司应当就合同无效导致的损失承担举证证明责任，而维通公司没有再提出证据证明损失存在，原判决以海峰公司有利益存在反证维通公司存在损失，并酌定损失数额为1500万元无事实依据。
涪城农行答辩称，（一）根据《国有土地使用权出让合同》约定，涪城农行不应在本案中承担任何责任。涪城农行在上述合同中是作为抵押权���身份签章，属于行使抵押权范畴，而不是合同一方当事人。涪城农行负有的协助及督促义务应是督促海峰公司尽快归还已到期的贷款，以便解除案涉土地使用权上的抵押权。而且，根据上述合同约定，如涪城农行未积极履行义务，也是由海峰公司承担违约责任。（二）涪城农行不是维通公司和海峰公司案涉土地使用权转让合同的相对人，不应承担合同无效的损失赔偿责任。（三）涪城农行不应承担责任已得到157号判决的确认。请求驳回维通公司关于涪城农行承担连带赔偿责任的诉讼请求。
海峰公司上诉称，（一）是维通公司的非善意交易行为，造成双方废弃合法的《联合开发协议》，签订土地使用权转让合同。维通公司是造成合同无效的过错责任人。原判决认定造成合同无效的过错方是海峰公司错误。（二）本案的前提是双方签订的《国有土地使用权出让合同》已被生效判决确认无效，维通公司无权主张期待利益损失。维通公司亦未提供证据证明其存在损失，原判决酌定维通公司的损失数额为1500万元，无事实依据。案涉土地现仍在查封中，海峰公司并未获得任何收益，相反付出了巨大成本。故请求撤销原判决第一项，改判驳回维通公司的全部诉讼请求。
维通公司答辩称，（一）《联合开发协议》是双方协商一致予以废止且从未履行，从联合开发转为土地使用权转让是商事平等主体在合意基础上对交易方式的自由选择和改变，由此推出维通公司非善意，没有事实和法律依据。（二）导致合同无效的过错全部在海峰公司，若海峰公司本着诚实信用原则积极履行义务，则案涉合同完全可能不会被认定无效，海峰公司应当对维通公司的损失承担全部赔偿责任。（三）由于海峰公司恶意毁约，导致维通公司丧失���与第三人缔约的机会，造成维通公司巨大损失，原判决确定的损失赔偿额过低，应当以鉴定报告的结论为依据，判令海峰公司赔偿案涉土地的增值收益和开发利润。
涪城农行答辩称，同意海峰公司意见。
本院二审庭审中，维通公司提交三份新的证据：1、《建设用地规划许可证》。其中载明：用地单位绵阳市文泉房地产开发有限公司，用地位置滨河南路，时间为2002年2月9日。2、绵阳市文泉房地产开发有限责任公司的《证明》，内容为：“2002年前后，我公司与绵阳市维通房地产开发有限责任公司就原绵阳市财贸干校地块（位于警钟街97号地块下游200米处）合作开发事宜进行过口头磋商，后因维通公司自身因素原口头磋商事宜未实现。特此证明。”时间为2016年3月21日。以上两份证据证明因海峰公司过错导致维通公司当年缔约机会丧失。3、《说明》一份。内容为：“二00二年八月二十八日由海峰房地产开发有限公司和维通房地产开发有限责任公司签订的《联合开发协议》，现因投资环境等因素的改变，决定废止此协议。”时间为2002年9月2日，海峰公司和维通公司均在其上盖章。证明《联合开发协议》是双方合意废止的，维通公司不存在恶意。
海峰公司质证认为，证据1为复印件，对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予认可，不能证明维通公司因缔约机会丧失造成损失。对证据3的真实性不能确定，对关联性不予认可，该份《说明》恰好证明维通公司签订案涉无效合同之前与海峰公司进行过土地交易，是知道土地情况的。
海峰公司提交一份新的证据：绵阳市城乡规划局的复函，证明《鉴定报告》所依据的规划条件发生重大变化，不能依据《鉴定报告》确定的土地价值来认定维通公司的损失。维通公司质证认为，该证据为复印件，没有加盖公章，对真实性和关联性均不予认可。
本院认为，对维通公司提交的证据1、2，海峰公司不予认可，且证明内容仅为口头磋商，与维通公司主张的待证事实不具有关联性，本院不予采信。对维通公司提交的证据3，海峰公司并未对其公章的真实性提出异议，且双方对曾签订过《联合开发协议》，后又废止的事实均不否认，故对该证据，本院予以采信。对于海峰公司提交的新证据，因该证据为复印件，无法认定其真实性，且维通公司不认可，本院不予采信。
二审庭审中，海峰公司陈述称，案涉土地中3.25亩土地上华胜公司的两幢职工宿舍尚未拆迁完毕，土地性质仍为划拨用地。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、原判决确定���峰公司赔偿维通公司损失1500万元是否正确；二、涪城农行是否应该对维通公司的损失承担连带赔偿责任。
关于原判决确定海峰公司赔偿维通公司损失1500万元是否正确的问题。根据已经生效的157号判决确认，案涉《国有土地使用权出让合同》无效，维通公司关于合同有效并要求赔偿预期可得利益的主张无法律依据，本院不予支持。从已经查明的事实看，海峰公司对导致案涉合同无效存在明显过错，至于维通公司是否与海峰公司在先签订过《联合开发协议》，不影响对海峰公司过错的认定，原判决关于双方转让合同无效的过错在海峰公司，维通公司不存在过错的认定，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错���一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由上所述，导致案涉合同无效的过错方为海峰公司，其理应赔偿维通公司因此受到的损失。对于具体的损失数额，原判决综合本案法律关系性质、案件具体情况、双方当事人利益、过错程度等因素，酌定维通公司损失数额为1500万元，基本符合本案实际，本院予以维持。
关于涪城农行是否应该对维通公司的损失承担连带赔偿责任的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未','2018-09-29
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： [ly] （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；[ly]
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；[ly]
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；[ly]
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。[ly]
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
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