广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0323民初364号
原告王续集，男，汉族，1985年9月3日生，住黑龙江省大庆市大同区。
委托代理人邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。
委托代理人戴江和，广西齐兴律师事务所实习律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人方凤兰，系二被告公司员工。
第三人黄明荣，女，汉族，1972年8月13日，住广西桂林市象山区。
原告王续集诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理。在审理过程中，经审查，黄明荣系本案讼争房产的抵押权人，本院于2017年4月10日依法追加黄明荣为本案第三人参加诉讼。2017年5月18日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员郑巍担任法庭记录。原告王续集的委托代理人邓光荣，第三人黄明荣到庭参加诉讼。二被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票等未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2007年9月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告桂林市松杉房地产开发有限公司将其开发的位于灵川县桂林华侨农场的“桂林漓江奥林苑”第H15幢房屋以2630120元的总价出售给原告；约定于2008年12月31日前交房，延期交付按日万分之二支付违约金；产权证由被告统一代办代领，在房屋交付使用后180个工作日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告共计向被告支付了购房款2421829.60元。但被告一直没有按约向原告交付房屋。2016年12月，原告获悉自己购买的H15幢房屋于2012年2月即办理了产权证，但被告办理产权证后，又于2015年1月将此房产抵押给了黄明荣，被告的行为有违诚实信用。另被告桂林润松休闲健身有限公司是与被告桂林市松杉房地产开发有限公司一起开发“桂林漓江奥林苑”的关联企业，两被告应当对其销售的房屋共同承担责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令两被告将“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋交付原告；3、确认灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋归原告所有；4、判令二被告协助将灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋的房屋不动产权证办理至原告名下；5、本案的诉讼费由二被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、身份证、户口本各一份。证明原告诉讼主体地位和原告与陈红霞是母子关系的事实；
二、《商品房买卖合同》、交房通知书复印件各一份。证明原告与被告签订商品房买卖合同购买房屋的事实；
三、销售不动产统一发票四张、非经营性收入专用收据（代收契税）一张、现金交款单及电汇凭证复印件共三张。证明原告按合同约定支付购房款及纳税的事实。
二被告未作答辩，亦未提供证据。
第三人黄明荣陈述称：第三人依法取得本案讼争房屋的抵押权，请求法院依法保护第三人的合法权益。
第三人黄明荣对其陈述的事实共同提供了以下证据：
一、借款抵押合同复印件、借条复印件、抵押物清单复印件、转账回执复印件各一份，证明被告桂林市松杉房地产开发有限公司向第三人借款并已收到借款的事实；
二、不动产登记证明一份、房屋他项权证复印件一份，证明第三人获得涉案房屋抵押权；
三、桂林七星区法院（2016）桂0305民初1707号民事判决书一份。证明第三人对涉案房屋享有优先受偿权。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人黄明荣；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产土地证证号为灵01国用（2015）第21700131号。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。
经过开庭质证，原告及两个第三人对本院依法调取的证据均无异议。第三人对原告提供的证据一、二无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据三，第三人对2007年12月3日的两张销售不动产统一发票的真实性不予认可，认为销售不动产统一发票应为机打发票，不应是手写发票，对其余证据材料无异议。本院认为，第三人并未提供证据证明2007年时销售不动产统一发票均为机打，且原告提供的两张2007年12月3日的票据在一定程度上能得到原告提供的电汇凭证及现金交款单的验证，原告提供的证据三具备了民事证据的形式要件，且能相互验证，在无其他明确相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对第三人提供的证据一，原告认为该证据均为复印件，对其证明效力由法院认定。对第三人提供的证据二，原告对其真实性无异议，但认为不动产登记证明及房屋他项权证无效，涉案房屋不符合办理房屋产权登记的条件，因此他项权证也是无效的。对第三人提供的证据三，原告对其真实性无异议，但认为原告作为桂林七星区法院（2016）桂0305民初1707号民事案件的利害关系人未能参与诉讼，对该判决的内容不予认可。本院认为，第三人提供的证据一能够得到第三人提供的证据二、三的验证，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。对第三人提供的证据一、二、三本院依法予以采信，作为本案定案证据。至于第三人抵押登记的效力问题，待后文论述。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。
2007年9月10日，原告王续集与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告王续集购买被告开发的“桂林漓江奥林苑”第H15幢房屋，房屋价格按套计算，总价款为2630120元。双方还约定，原告应于合同签订当日支付总房款的50%，即1315060元，到2008年1月30日前付清总房款的70%，即1841084元，到2008年5月30日前前付清总房款的95%，即2498614元，余款131506元于交房之日付清；房屋权证由开发商统一代办代领；被告应当在2008年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告。合同签订后，二被告未将合同在房产管理部门登记备案。原告分多次向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款共计2342926元，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了契税78903.60元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2007年12月3日向原告出具了1320120元和10000元的销售不动产统一发票各一张，于2008年4月30日向原告出具了510000元的销售不动产统一发票一张，于2008年11月4日向原告出具了代收契税78903.60元的收据一张，于2009年2月23日向原告出具了502806元的销售不动产统一发票一张。2009年房屋建成后，被告未将房屋交付原告。2012年，二被告取得“桂林漓江奥林苑”第H15幢房屋房产证，房屋所有权人登记为两被告。
另查明，2015年1月，两被告将包括“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋在内的两套房屋作为抵押担保物为被告桂林市松杉房地产开发有限公司向第三人黄明荣的4000000元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
本院认为：本案的争议焦点有四个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二是“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋应归谁所有；三是二被告是否应将“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋交付原告并协助将房屋的不动产权证办理至原告名下；四是第三人的抵押权是否有效及应如何保护。
一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。在两被告签订的《合作协议书》中双方约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。桂林润松休闲健身有限公司在向灵川县房产局出具的《销售证明》中也明确表示，认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”项目房屋进行市场销售过程中签订的合同。由此可知，在“桂林漓江奥林苑”项目的开发过程中，被告桂林市松杉房地产开发有限公司可代表两被告对外开展房屋的销售，被告桂林市松杉房地产开发有限公司销售“桂林漓江奥林苑”房屋的行为是得到被告桂林润松休闲健身有限公司认可的，原告有理由相信其与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力。故，对原告要求确认其与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请，本院依法予以支持。
二、关于“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋应归谁所有的问题。本院认为，本案中，虽然原告向被告支付了2342926元的购房款，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了契税78903.60元，履行了合同主要义务，但是被告并未将房屋交付原告。原告未完成对讼争房产的合法占有，其享有的只是要求被告继续履行合同交付房屋的债权，还不是本案讼争房产的真实权利人。现讼争房产登记在二被告名下，在无其他明确相反证据证明的情况下，应认定讼争房产归二被告所有。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉请，本院不予支持。
三、关于二被告是否应将“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋交付原告并协助将房屋的不动产权证办理至原告名下的问题。因本案讼争房产已被抵押给第三人黄明荣，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，二被告对讼争房产的处置已受到限制，其已无法将房产交付原告，二被告负担的将房产交付原告及协助办理房屋产权过户手续的合同义务，均处于履行不能的状态。故，对原告要求二被告交付房屋及协助将本案讼争房屋不动产权证办理到其名下的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求交付房屋及办理相关过户手续。
四、关于第三人黄明荣的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，且涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，当事人可另行提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告王续集与被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2007年9月10日签订的关于“桂林漓江奥林苑”H15幢房屋的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告王续集的其他诉讼请求。
案件受理费14980元（已依法减半收取），由原告王续集负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费29960元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审判员 易升龙
二〇一七年五月三十一日
书记员 郑 巍
附：本案适用的法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。