陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终8454号
上诉人（原审被告）陕西欣源置业有限责任公司，住所地西安市雁塔区长安中路89号阳明国际大厦26层。
法定代表人杨淑珍，系该公司董事长。
委托代理人孙卫东，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜颖，女，1985年2月20日出生，汉族，现住上海市浦东新区。
委托代理人王建波，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人张山，陕西瑞森律师事务所实习律师。
上诉人陕西欣源置业有限责任公司(以下简称欣源公司)因与被上诉人姜颖商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月25日，姜颖、欣源公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为070003747，约定姜颖购买欣源公司开发的位于西安市雁塔区长安南路0号雁塔国际文化广场第1幢3单元-2层3F239号房，房屋建筑面积为25.41平方米，房屋总价款为549974元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2007年1月25日，姜颖与陕西乐展物业管理有限公司（以下简称乐展物业公司）签订《雁塔文化新天地商铺租赁书》。该合同约定，乐展物业公司租赁姜颖所购买的本案所涉房屋，租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日，租赁期限内乐展物业公司于每年12月31日之前向姜颖支付当年租金54997.4元。
合同签订后，姜颖按合同约定付清全部房价款。2008年5月19日，欣源公司通知姜颖收房，并通知姜颖预缴房屋专项维修资金。2008年5月19日，姜颖收房。2008年6月16日，欣源公司向姜颖代收房屋专项维修资金16499元。2015年2月12日，欣源公司将代收的房屋专项维修资金转交房屋管理部门，金额为2287.8元。2015年6月1日，姜颖取得涉案房屋的所有权证。2015年12月17日，欣源公司向姜颖出具《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》，姜颖、欣源公司就房屋面积补差款、房屋专项维修资金、契税和房产证办证费进行结算。该说明中载明，“买卖双方共同确认，《商品房买卖合同》中各自权利义务均已履行完毕，双方再无任何争议，均不再向对方主张任何权利”。2016年11月8日，姜颖委托律师向欣源公司发出律师函，主张逾期办证违约金及大修基金、契税的资金占用费。经询，姜颖自2008年1月1日起即按年收取涉案房屋的租金。
姜颖诉至西安市雁塔区人民法院称，2007年1月25日，姜颖、欣源公司签订《商品房买卖合同》，约定姜颖购买欣源公司开发的位于西安市雁塔区长安南路雁塔国际文化广场1幢3单元负2层3F239号商铺，总价款为549974元。合同约定，出卖人在房屋交付使用后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如欣源公司未能在规定期限内取得房产证，由欣源公司按已付房价款的2%支付违约金。合同签订后，姜颖按合同约定履行了全部付款义务，并于2007年5月19日收房。根据合同约定，欣源公司应于2008年5月18日前将办理房产证所需资料报产权登记机关备案。然而，直到2015年6月1日，姜颖才拿到房产证。从交房时起算，至拿到房产证，扣除365日向房产局交付资料的期限，再扣除《房屋登记办法》规定的房产局受理后30个工作日（即42个自然日）办理房产证的天数，欣源公司办理房产证迟延达2162天。欣源公司迟延办证超长违约，严重影响了姜颖对涉案商铺的处分权，导致该商铺不仅长期无法出售获得资金，造成了重大损失，而且致使姜颖对房屋的产权处于风险之中，因此合同约定的迟延办证违约金对姜颖显失公平，请求法院依法予以调整，根据姜颖已付购房款为基数，乘以银行同期贷款利率，再乘以违约时长计算违约金。另外，姜颖应欣源公司要求于2008年6月16日支付了该商铺的大修基金16499元及契税款16505.71元。直到2015年2月12日和2015年5月5日，欣源公司将上述税费交付相关部门，两笔款项分别由欣源公司占有使用达2430天和2512天。因此，欣源公司应当按照同期银行贷款利率向姜颖支付资金占用费13767.63元。现姜颖诉至法院，请求：1.依法调整姜颖与欣源公司《商品房买卖合同》中迟延办理房产证违约金的计算方式，判令欣源公司按实际违约天数向姜颖支付延期办理房屋产权证的违约金，具体以购房款为基数按照6%的年贷款利率支付办证完结之日前两年的违约金65966.88元；2.判令欣源公司向姜颖支付姜颖提前交付的大修基金、契税的资金占用费13767.63元；3.欣源公司承担本案诉讼费。
欣源公司辩称，一、《商品房买卖合同》中的各项权利义务双方均已履行完毕，且双方就合同履行过程中产生的问题也已清算完毕再无争议，姜颖无权要求欣源公司承担任何责任。二、姜颖的第一项诉讼请求无事实及法律依据，且已过诉讼时效，应予驳回。1.姜颖请求人民法院调整预期办证违约金计算方式的诉讼请求于法无据。若合同约定的违约金过高或过低显失公平，可以请求人民法院予以调整，但该请求权受除斥期间的约束，双方合同签订于2007年，除斥期间已过，姜颖无权请求变更。2.姜颖要求欣源公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定适用的前提是合同未约定违约金，而本案合同明确约定了违约金，所以不存在按同期贷款利率计算预期办证违约金的情形。3.违约金的计算方式是否需要调整都应以姜颖的实际损失作为衡量标准，但本案中姜颖并未提交其遭受实际损失的相应证据，根据欣源公司提交的证据，姜颖并未因逾期办证遭受损失反倒每年收取租金获取收益。三、双方就大修基金、契税已经结算完毕，姜颖无权要求欣源公司支付资金占用费。1.《缴费通知单说明》是双方达成的协议，其上姜颖的签字已足够说明姜颖对其的认可，即双方对大修基金及契税的清算已达成一致意见且无任何争议，姜颖应承担相应的法律后果。2.资金占用费同样适用诉讼时效的规定，姜颖诉请超过诉讼时效不应得到支持。3.姜颖未提交契税的相应票据，无法证明交付时间。
原审法院认为，姜颖与欣源公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。姜颖按合同约定向欣源公司支付购房款，欣源公司亦应在合同约定的时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，姜颖于2008年5月19日接收房屋，故欣源公司应于2009年5月20日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助姜颖办理房屋产权过户手续，而欣源公司未能在该日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助姜颖办理房屋产权过户手续，故构成违约，应按照合同第十五条的约定向姜颖承担违约责任。关于姜颖请求调整逾期办证违约金的计算方式即按购房款金额以年贷款利率6%计算2年的请求一节，因姜颖并未提交其因欣源公司的违约行为遭受实际损失的相关证据，且其自2008年1月1日起即享受涉案房屋的租金收益，故姜颖该项请求，本院依法不予支持。关于欣源公司辩称姜颖主张的逾期办证违约金超过2年诉讼时效一节，因欣源公司于2009年5月20日构成违约，姜颖依据合同约定应当知道其权利于2009年5月20日已受到侵害，理应自2009年5月21日起2年内主张其权利，然姜颖于2016年11月8日才通过律师函的形式向欣源公司主张其权利显然已超过2年诉讼时效，且姜颖也没有提供诉讼时效中断的相关证据，故姜颖的逾期办证违约金诉请已过诉讼时效，本院依法不予保护。关于姜颖诉请的房屋专项维修资金的资金占用费一节，欣源公司于2008年6月16日向姜颖代收房屋专项维修资金16499元，于2015年2月12日才将代收的房屋专项维修资金转交给房屋管理部门，占用姜颖的房屋专项维修资金2433天，故应按银行同期贷款利率向姜颖支付占用该资金期间的利息，现姜颖主张以16499元为基数按年利率6%计算2430天为6951.22元符合法律规定，本院依法予以支持。关于欣源公司辩称姜颖诉请的房屋专项维修资金占用费超过诉讼时效一节，因欣源公司2015年2月12日才将其代收的房屋专项维修资金转交房屋管理部门，姜颖于2016年11月8日通过律师函的形式向欣源公司主张该资金占用费，故姜颖的该项诉请未超出2年诉讼时效，欣源公司该项辩称本院依法不予采信。关于姜颖诉请的契税的资金占用费一节，因姜颖未提交欣源公司代收契税的相关票据，本院无法核实欣源公司代收契税的时间节点，故该项诉请本院依法不予支持。至于欣源公司辩称合同中的各项权利义务双方均已履行完毕，且双方就合同履行过程中产生的问题也已清算完毕再无争议，姜颖无权要求其承担任何责任一节，因《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》系欣源公司提供，其中关于“买卖双方共同确认，《商品房买卖合同》中各自权利义务均已履行完毕，双方再无任何争议，均不再向对方主张任何权利”的内容并未加粗或提请姜颖注意，且属于免除欣源公司责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该内容应属无效，故欣源公司该项辩称，本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西欣源置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告姜颖支付房屋专项维修资金的占用费6951.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告姜颖其余诉讼请求。本案案件受理费1793元，由原告承担1637元，被告承担156元。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。
宣判后，欣源公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院关于格式条款的认定事实错误。二、一审判决关于大修基金、契税的资金占用费的认定事实不清、法律适用错误。恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉请求：1、依法撤销（2017）陕0113民初2264号民事判决书中第一项民事判决，并依法改判驳回上诉人的诉讼请求：2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
姜颖辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法判决驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，欣源公司于2008年6月16日向姜颖代收房屋专项维修资金16499元。2015年2月12日，欣源公司将代收的房屋专项维修资金转交房屋管理部门，金额为2287.8元。2015年6月1日，姜颖取得涉案房屋的所有权证。2015年12月17日，欣源公司向姜颖出具《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》，双方就本案涉案房屋的面积补差款、房屋专项维修资金、契税和房产证办证费等进行结算后签字予以确认。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。欣源公司与姜颖之间签订的《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》对双方权利义务约定清晰明确，意思表示真实，姜颖在该通知单上的签字行为应认定其对该通知单内容的确认。原审法院认定双方签订的《雁塔国际文化广场（雁塔文化新天地）缴费通知单说明》中“买卖双方共同确认，《商品房买卖合同》中各自权利义务均已履行完毕，双方再无任何争议，均不再向对方主张任何权利”为格式条款，判决欣源公司对其公司收取姜颖所缴纳的房屋专项维修资金支付资金占用费不妥。欣源公司上诉称，一审法院关于格式条款的认定事实错误之上诉理由本院予以采信。欣源公司向姜颖代收房屋专项维修资金系欣源公司按照双方签订的《商品房买卖合同》附件五之约定而收取的，姜颖缴纳该笔款项是其应履行的合同义务。故姜颖主张欣源公司向其支付房屋专项维修资金的资金占用费依法不应予以支持。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2264号民事判决第一项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2264号民事判决第二项为：驳回姜颖全部诉讼请求。
一审案件受理费1793元，由姜颖负担；二审案件受理费50元，由姜颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 王晓平