广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3153号
上诉人（原审被告）：广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社。
负责人：黄鸿彬，该社社长。
上诉人（原审被告）：广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社。
负责人：黄智熙，该社社长。
两上诉人共同委托代理人：赵莉莉、吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省化工原料公司。
法定代表人：刘南发，该司总经理。
委托代理人：杨瑞林、颜凤雯，均为广东润科律师事务所律师。
上诉人广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社（简称黄村十社）、广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社（简称黄村十三社）因与被上诉人广东省化工原料公司（简称省化工公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第106号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1988年11月11日，东圃镇黄村十队（黄村十社前身）、东圃镇黄村十三队（黄村十三社前身）作为甲方，省化工公司作为乙方，双方签订《场地承包合同》（甲方主管单位广州市天河区东圃镇黄村村民委员会及鉴证机关天河区东圃镇农村承包合同办理处均在合同上盖章），约定：甲方将东圃镇黄村横石街（土名）面积约24000平方米土地（简称“涉案场地”）发包给乙方使用。承包期限24年，自1988年12月1日至2012年12月1日止。甲方负责场地的平整、填土、铺石粉、建造围墙、做铁门一个及安装水电到场地入口处。甲方同意乙方在使用场地范围内投资兴建各项建筑设施，包括办公室、门卫、电房、宿舍、厕所、仓库、货棚等，甲方协助报建和施工。场地承包款结算支付办法：第一年至第三年的承包款为每月每平方米1元……第二十二年至第二十四年的承包款为每月每平方米2.4元；付款日期定为每年分两次支付，即每年六月和十二月各付50%。乙方应依时结算承包款，如超期15天后付款，则按每天加收滞纳金1%，超过半年后仍不付款（含罚款）甲方有权收回场地及没收所建的一切设备、设施、财产等作为抵偿，并作为乙方违约处理。乙方对甲方提供的场地有完全使用权，甲方同意乙方在所提供的场地范围内投资兴建房屋设施，其兴建的房屋及设施属于乙方所有；土地所有权及由甲方投资部分则为甲方所有。合同期满前一年，即在2011年底前双方应就继续承包经营或终止合同进行磋商，另订合同。合同期满时，如不继续承包经营，乙方有权自行处理乙方使用场地范围内所投资兴建的各项设施，能拆离的而又不损坏的，乙方有权拆离，不能拆离或拆离会损坏时可协商折价处理；如果甲方认为不合用则限期一个月内由乙方处理完毕，清理费由乙方负责。本合同经双方自愿签订，双方代表人在合同书签订并经东圃镇政府鉴证后，本合同即告生效；甲方双方必须严格遵守本合同所规定的条款，不得违约，否则按承包总额罚款20%给对方。
上述合同签订后，黄村十社、十三社将涉案场地交付省化工公司使用，省化工公司在涉案场地上兴建建筑物多处（黄村十社、十三社确认省化工公司承租涉案场地时场地为空地，现有建筑物为省化工公司兴建）。
2012年10月17日，省化工公司向黄村十社、十三社发出《关于合同期满不再续约的函》，函称：双方合同将于2012年11月30日到期，由于种种原因，合同期满我司将不再继续承包经营。对我司在承包场地上兴建的办公楼、商铺、仓库等物业，要求与贵社友好协商处理，希望贵社按合同约定进行协商折价处理。
2012年10月29日，黄村十三社向省化工公司作出《﹤关于合同期满不再续约的函﹥的复函》，函称：收到贵司2012年10月17日《关于合同期满不再续约的函》。根据双方合同约定，双方合同关系将于2012年11月30日合同期满后解除。贵司提出对承包期间在承包场地上兴建的建筑物等在合同期满后折价处理给我方的建议，我方综合考虑各种因素，特别是这些构筑物的残值后，不同意以折价方式受让。请贵司按合同约定，在合同期满后，如期将承包场地等交还我方。
2011年11月29日，省化工公司向黄村十三社支付2012年1月-11月场地租金230775元，
本案中，省化工公司表示：涉案场地由其转租给案外人吴艳兰、广州市天河区大观利俊服务部等使用；我方撤场后实际承租人没有撤场，而是由黄村十社、十三社承接出租方的权利义务。对此省化工公司提供《合同期满房产物业、水电移交清单》两份予以证明。经质证，黄村十社、十三社以上述清单没有其签名为由不予确认。黄村十社、十三社并表示：省化工公司转租属实；省化工公司撤场后，临街的小租户没有搬走，我方向他们收租；大部分场地已清空，否则我方不能对场地进行大修理。
省化工公司为证明涉案场地上其兴建的建筑物的价值，提供其单方委托的广东永嘉房地产土地与资产评估咨询有限公司于2012年11月15日（简称“永嘉公司”）作出的《房地产评估咨询报告》一份。该评估报告显示：省化工公司委托该司评估的建筑物包括：1、办公楼，3层，砖混结构，建成时间1989.10，建筑面积706平方米，单价510元／平方米，总价360190元；2、库房，2层，砖混结构，建成时间1989.10，建筑面积459平方米，单价590元／平方米，总价270800元；3、车间，1层，砖混结构，建成时间1989.10，建筑面积246平方米，单价440元／平方米，总价108260元；4、楼加建石棉瓦，简易结构，建成时间2004年，建筑面积86平方米，单价630元／平方米，总价54460元；5、原厨房，1层，简易结构，建成时间1989年10月，建筑面积134平方米，单价320元／平方米，总价42850元；6、铁皮瓦房，1层，简易结构，建筑面积222平方米，单价370元／平方米，总价82210元；7、原值班室，1层，简易结构，建成时间1989年1月，建筑面积60平方米，单价220元／平方米，总价13200元。上述建筑物在2012年10月31日的评估咨询价值为917280元（总建筑面积1914平方米）。经质证，黄村十社、十三社对上述评估报告真实性、合法性、关联性均不予确认。
黄村十社、十三社提供黄村十社自行委托广州市城示房屋安全鉴定有限公司（简称“城示公司”）于2013年1月4日作出的《房屋安全鉴定报告》及照片光盘各一份，拟证明涉案房屋已严重损坏。其中《房屋安全鉴定报告》对黄村十社委托鉴定的建筑物的概述为“由一幢主体二层（局部三层和一层）的混合结构房屋以及一幢主体一层的混合结构房屋组成，用作商业、办公等使用”。据悉房屋建于上世纪八十年代末，采用天然地基基础，砖墙及附墙砖柱承重，主体采用现浇钢筋混凝土楼、屋面板结构（局部简易结构屋盖为木桁盖石棉瓦），房屋外墙面批荡处理（局部贴条形砖），内墙面为批荡扫白，室内地面铺地板砖（局部为水泥沙地面），钢（卷闸、木）门、钢（铝）窗等装饰，局部吊天花。建筑面积约2000平方米（现局部房屋空置）。”城示公司鉴定结论为：评定上述房屋为“严重损坏房”，按现状，严重损坏的房屋应停止使用，并及时对房屋的损坏部位进行维修加固，方可保证房屋的正常使用安全。经质证，省化工公司对黄村十社、十三社上述证据真实性无异议，但认为黄村十社、十三社称涉案建筑物没有价值不成立，否则黄村十社、十三社就不能使用。
因化工公司、黄村十社、十三社双方对涉案建筑物的价值（不含地价）存有争议，省化工公司向原审法院申请进行司法评估。原审法院经摇珠确定广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司（简称“国众联公司”）为评估机构。2013年7月11日，原审法院会同到涉案场地现场勘查，现场黄村十社、十三社指出：省化工公司撤场后，因原先建筑物为危房，所以我方进行了大规模的拆除重建工作，包括：1、对三层办公楼只保留楼面，其余拆除重建（重做独立地基、浇铸水泥钢筋柱，梁墙外张贴瓷砖）；2、对三层办公楼南面的两层建筑，只保留首层楼面，二楼拆除重建；3、原两层建筑物南面的一层建筑物，只保留楼面，重做了独立地基，加建承重柱、梁和重新浇铸了楼面；4、西面的一层铁棚全部拆除，重建为一层的混合结构房屋；5、门口保安亭，原为一层简易铁棚结构，现已全部拆除重建，用途为商铺；6、原三层办公楼背面的一层石棉瓦房屋已全部拆除，重建为办公用途的房屋；7、其余空地原先为泥地，现在一分为二，修建了围墙，北面为黄村十三社管理使用，南面为黄村十社管理使用（重新铺设了水泥地面）。针对黄村十社、十三社以上陈述，省化工公司表示：我方撤场后黄村十社、十三社进行了大规模的拆除重建属实，我方撤场前的房屋现状详见我方提供的房屋评估报告及相关的证据材料。
国众联公司经现场勘查后出具《房地产估价报告》，评定涉案建筑物在2012年12月1日的建筑物价值为447150元。
因本案纠纷，化工公司于2013年1月5日向原审法院起诉请求：1、黄村十社、十三社立即向省化工公司支付《场地承包合同》到期后无法拆离的建筑物作价补偿款共计931970元；2、本案全部诉讼费由黄村十社、十三社承担。
黄村十社、黄村十三社原审共同辩称其不同意省化工公司的全部诉讼请求。
原审法院认为：按查明的事实，省化工公司与黄村十社、十三社签订的《场地承包合同》名为承包，实为租赁。我国《合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”《场地承包合同》约定租赁期限为24年，违反了上述法律规定，因此超过二十年部分依法无效。《场地承包合同》其余内容属当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《场地承包合同》约定，合同期满时，如不继续承包经营，乙方有权自行处理乙方使用场地范围内所投资兴建的各项设施，能拆离的而又不损坏的，乙方有权拆离，不能拆离或拆离会损坏时可协商折价处理；如果甲方认为不合用则限期一个月内由乙方处理完毕，清理费由乙方负责。本案中，省化工公司在承租期间在涉案场地上兴建了多处建筑物，双方租赁合同终止后，化工公司、黄村十社、十三社双方对省化工公司上述建筑物的补偿问题存在争议。首先，关于黄村十社、十三社应否补偿的问题。2012年11月30日合同期满前省化工公司向黄村十社、十三社发函要求省化工公司予以折价补偿，黄村十三社则回函称不同意以折价方式受让，双方对此产生了争议。根据化工公司、黄村十社、十三社双方提供的证据及当事人陈述，结合原审法院现场勘查的情况，合同终止后，黄村十社、十三社明知化工公司、黄村十社、十三社双方对省化工公司兴建的建筑物是否应折价补偿存有争议，且省化工公司提起了本案诉讼，但黄村十社、十三社仍在在上述建筑物的基础上进行改建，实际利用了省化工公司兴建的上述建筑物，根据合同上述约定及公平合理、等价有偿原则，黄村十社、十三社应对省化工公司作相应补偿。其次，关于补偿金额。化工公司、黄村十社、十三社双方对此未能达成一致意见，补偿金额应以原审法院委托的国众联公司评估确定的金额447150元为准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月26日判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社、广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社补偿广东省化工原料公司447150元。二、驳回广东省化工原料公司的其它诉讼请求。一审案件受理费13120元，由广东省化工原料公司负担5110元，广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社、广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社负担8010元。评估费2235元，由广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社、广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社负担。
判后，黄村十社、十三社不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审法院判决黄村十社、十三社需向省化工公司支付补偿款的理由与客观事实不符，明显自相矛盾。二、评估报告是在假设原有建筑物完全保留和利用的情况下的一个价值评估，并不能反映目前该建筑物对黄村十社、十三社的利用价值，故，不应当依据该评估报告的数额进行补偿。原审法院直接采用该报告数额进行判决，属于事实不清，判决有误。三、合同期满后，黄村十社、十三社对该严重危房的建筑物进行拆除重建，是黄村十社、十三社的合法权利，也是黄村十社、十三社的法定义务。涉案场地是黄村十社、十三社村民的主要生活经济来源，黄村十社、十三社必须维护村民的合法利益，避免扩大损失。四、依法依约，黄村十社、十三社都无需对省化工公司做任何补偿。黄村十社、十三社上诉请求本院撤销原审判决第一项，改判黄村十社、十三社无需向省化工公司支付补偿款。
省化工公司二审答辩称：一、根据双方约定合同期满时，如不继续承包省化工公司有权拆离所投资新建的各项设施，不能拆离的可协商折价进行处理。省化工公司已于2012年10月17日致函上诉人，黄村十社、十三社也于2012年10月29日复函明确不同意以折价方式受让。双方在合同中就租约到期之后租赁物的处理，是明确约定了到期后不能拆除的应折价补偿。二、在一审法院审理争议期间，黄村十社、十三社对争议标的物进行了破坏、进行部分拆除并沿用原有的建筑物进行修葺、装修，这是一种毁灭现场证据的行为，必须承担部分不利后果。三、租赁期后，原有租赁物的主体结构是由省化工公司承建，但之后已由黄村十社、十三社在该结构上进行利用，被利用部分是有使用价值的，使用价值的大小应由评估公司进行确定。四、省化工公司承租该用地原来是一个不毛之地，而至今正如黄村十社、十三社代理人所说的，已是一个繁华地段，省化工公司建筑了上盖的房屋的价值升值空间巨大，已经从以前的一毛不值到现在的价值连城，所以对建筑物的价值，应当按照合同约定进行补偿。五、从黄村十社、十三社一审提交的评估报告以双方在诉讼期间申请法院委托的评估公司所作的评估报告中所附的照片对照可以清楚显示，黄村十社、十三社修建之后的建筑主体结构完全没有变化，沿用了原来省化工公司建设上盖的主体结构。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：原审法院认定省化工公司与黄村十社、十三社所签订的《场地承包合同》性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对黄村十社、十三社的上诉主张，本院认定如下：
省化工公司在上述合同期满前向黄村十社、十三社发出函件，声明不再继续承包经营，请求黄村十社、十三社按《合同》约定对其在承包场地上兴建的办公楼、商铺、仓库等房屋物业进行协商折价处理。而黄村十社、十三社则回函称不同意以折价方式受让，要求省化工公司按合同规定，在合同期满后，如期将承包场地等交还黄村十社、十三社。根据双方签订的《场地承包合同》的约定，合同期满时，如不继续承包经营，乙方（省化工公司）有权自行处理乙方使用场地范围内所投资兴建的各项设施，能拆离的而又不损坏的，乙方有权拆离，不能拆离或拆离会损坏时可协商折价处理；如果甲方（黄村十社、十三社）认为不合用则限期一个月内由乙方处理完毕，清理费由乙方负责。省化工公司对其兴建的房屋物业发函要求协商折价处理是依据该合同中“可协商折价处理”的约定，黄村十社、十三社回函则并未依合同中约定明确上述房屋物业“认为不合用”，而事实上，双方在本案诉讼过程中，黄村十社、十三社已在上述建筑物的基础上进行改建，实际利用了省化工公司兴建的上述建筑物，因此黄村十社、十三社上诉以其依据房屋安全鉴定结论故对严重危房的建筑物进行拆除重建的主张理据不足，本院不予采纳。因对省化工公司建设的上述物业，黄村十社、十三社事实上已加以利用，原审法院根据公平合理、等价有偿原则，以该院委托国众联公司评估确定的涉案建筑物的市场价值判决黄村十社、十三社补偿447150元给省化工公司并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄村十社、十三社上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13120元，由广州市天河区黄村街黄村第十股份合作经济社、广州市天河区黄村街黄村第十三股份合作经济社共同负担。
本判决为终审判决。