江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终496号
上诉人（原审原告）：熊财响，男，1979年6月15日出生，汉族，江西省上饶县人，个体，住江西省上饶市经济开发区。
上诉人（原审被告）：上饶市万和置业有限公司。住所地江西省上饶市吉阳中路598号，统一社会信用代码913611000564180275。
法定代表人：周水海,该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所律师。
上诉人熊财响、上饶市万和置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
熊财响上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认为日万分之五违约金标准过高，酌情认定按日万分之一标准支付违约金为宜，是不顾案件具体情况对自由裁量权的滥用。首先，由于被上诉人违约逾期交付房屋，致使上诉人遭到的损失远远大于所谓租金的损失；其次，商品房买卖合同条款一般是由开发商提供的格式合同。根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，对逾期交付的违约金的条款，是开发商单方制定的，也是其自愿的，开发商不能在出售房屋时把违约金定的高高的，在发生诉讼时又要求法院调低，那开发商的行为不是在欺诈吗？再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，才可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类房屋租金标准确定。而本案中商品房买卖合同对违约金数额有明确规定，双方应严格按照执行，无须参照评估来确定。《合同法》并未对违约金的数额作出禁止性规定，当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。最后,《合同法》强调的违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。违约金的给付不以实际损失为条件，违约金具有一定惩罚性。二、原审法院适用法律错误。本案不仅适用《民法通则》、《合同法》的相关规定，还应适用《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规的规定。奇怪的是，在原审庭审中，上诉人将相关法律法规一一列举出来，原审法院却视而不见，仿佛这些法律法规根本不存在似的，真令人难以理解。三、原审法院片面适用法律，存在明显错误。（一）原审法院片面理解和引用了《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释二》第二十九条作为原审判决的法律依据。根据该法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。这里规定的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少。本案中，上诉人及其他买受人早早地将购房款缴纳至被上诉人，被上诉人占有、利用该笔资金，甚至上诉人及其他买受人背负银行借款压力长达三年以上而不能按期享有房屋的占有使用，逾期交付的过错完全在于被上诉人。对于此，原审法院对该法律条款的适用明显有意歪曲，明显有失公允。（二）原审法院以基数为万分之一标准计算违约金于法无据。原审法院直接引用《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条显然是法律适用错误，该条是对在合同中没有约定违约金或违约赔偿方法时予以参照适用。在本案中，合同中对违约金的计算方法是明确的，况且该《商品房买卖合同》的条款是经相关主管部门拟定的，合同本身带有一定的行政强制力。原审法院以其他方法计算违约金，已经超越了单单是错误理解法律的本质。（三）根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当适用合同约定的违约金计算办法，予以适当减少，才能真正体现法律的公平正义。
上饶市万和置业有限公司辩称：原审法院将合同中约定的日万分之五的违约金变更为日万分之一合法有据，依法应予维持。其他答辩意见同上诉理由。
上饶市万和置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人已通知被上诉人2016年9月30日交房，此时房屋已符合交房条件，交房时间应为2016年9月30日，而非原审法院认定的2017年12月27日。上诉人提供了公开告示单、电话记录等证据证明上诉人履行了告知义务，如因被上诉人的原因迟收房屋的，应以上诉人通知规定的最迟交房日为交房时间。二、即使上诉人需要承担逾期交房的违约责任，由于本案存在规划调整和雨水天气两个不可抗力因素，上诉人依法可免除或减少逾期交房的违约责任。根据合同约定，对于延期交房，上诉人具有两个免责抗辩事由：一是规划调整；二是雨水天气。（一）在合同履行过程中，为配合市政建设的需要（建设步行街），2015年9月23日，上饶市城市规划局对涉案规划进行调整，由此导致本案项目建设工期延长，被上诉人购买的商品房延期交房；（二）根据上饶市气象局出具的气象资料显示，自本案合同签订次月起至通知交房之日止，雨水天气共计404天，由此也是导致本案商品房延期交房的重要因素。
熊财响辩称：1.原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果公平公正；2.上诉人的上诉无理，属于恶意浪费审判资源的缠诉行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判，以息讼止纷。
熊财响向一审法院起诉请求：1.判令被告上饶市万和置业有限公司继续履行合同约定的交房义务。2.判令被告上饶市万和置业有限公司因逾期交房而向原告支付违约金267,567.5元（暂计至2017年10月17日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告上饶市万和置业有限公司负担。
一审法院认定事实：2014年9月30日原告熊财响在被告上饶市万和置业有限公司处（万和*九龙湖公馆）第36幢1单元1602号楼房购买商品房一套，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：（1）所购房屋为万和*九龙湖公馆第36幢1单元1602号房，套内建筑面积为113.11平方米，公摊面积为28.32平方米；（2）该商品房单价为每平方米5,776.71元，总金额817,000元，买受人于2014年9月30日支付购房款人民币517,000元，余款计人民币叁拾万元（￥300,000）整办理银行按揭；（3）出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后而导致本项目基础配套不能如期完成；3、施工中遇到雨季、大风、热带风暴等恶劣气候因素影响，遇到重大技术问题，遇到连续停水、停电，出卖人为维护买受人利益而主动提出的停工；（4）除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……合同签订后，原、被告均在合同上签名捺印。2014年10月9日原告支付首付款后，被告向原告出具了收据联，同时原告作为借款人和抵押人，与招商银行股份有限公司上饶分行（贷款人即抵押权人）、被告上饶市万和置业有限公司（保证人）签订个人购房借款及担保合同，原告向招商银行股份有限公司上饶分行贷款300,000元支付购房款，贷款期限从2015年1月27日至2030年1月27日止，执行利率以6.55%为基准利率，利率幅度调整范围为10%，原告扣款账号为62×××55。庭审中被告上饶市万和置业有限公司自认已收取了原告剩余的300,000元购房款，之后被告一直未能按约交房，2016年7月21日，被告以本片区域城市规划调整为由，将被告公司开发的万和*九龙湖公馆项目一期交房日期推迟至2016年9月30日，并以在售楼部门口张贴告示的方式通知各位业主。2016年9月30日，被告通过电话方式通知各位业主交房事宜，原告认为被告来电仅是就违约金事宜进行讨论，其从未接过被告通知交房的电话，故原告以被告逾期665天交房，应当按合同约定支付原告违约金267,567.5元（暂计至2017年10月17日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）为由诉至该院要求判如所请。另查明，原告涉案房屋交付前一直在上饶县七六路租住房屋，每月租金为2,200元，每月10号支付租金，被告对此表示认可。再查明，截至本案立案之日前，原告所购的万和*九龙湖公馆第36幢楼已有部分业主装修入住。
一审法院认为，原告熊财响与被告上饶市万和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告熊财响在合同签订后依约交付了购房款，被告上饶市万和置业有限公司应依约履行交房义务。关于庭审中争议的（一）关于涉案房屋是否具备交付条件以及被告何时通知原告交房，（1）原、被告在合同中明确约定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。本案中，涉案房屋已有施工单位自测评定表及勘验、设计单位、竣工工程设计单位、竣工工程监理单位、竣工工程建设（开发）单位的同意验收意见书，已符合合同约定的商品房验收合格这一交付条件。上述自测评定表及验收意见书的落款时间虽只注明2016年，并未注明具体日期，但也可说明在2016年底之前房屋已具备合同约定的交付条件；（2）被告主张其已于2016年9月30日通知了原告房屋可以交付，并向法庭提交了交房通知单、电话通知记录单两份证据，该院认为交房通知单是以告示的形式张贴在售楼部门口，2016年9月30日的电话通知单能证明被告向每位业主通过电话，无法证明电话内容，原、被告双方均无更具体的证据证明被告是否通知过交房，即被告的交房告知方式存在瑕疵，无法确保原告能及时收到交房通知，应承担相应责任；（3）本案在庭审过程中，于2017年12月27日组织原、被告双方进行了谈话，原告明确其所购的万和?九龙湖公馆第36幢楼已有部分业主装修入住，被告明确房屋随时可以交房，基于被告在通知原告交房的通知方式上存在瑕疵，该院酌定将2017年12月27日被告当场明确告知原告可以交房这一时间节点作为有效的交房告知时间。（二）关于是否存在合同约定的逾期交房免责情形，原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定了“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的出卖人可以据实予以延期”，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，其第八条约定：“由于政府规划调整或滞后而导致本项目基础配套不能如期完成；施工中遇到雨季、大风、热带风暴等恶劣气候因素影响……”该院认为，江西省上饶市气象服务中心提供的2014年6月-2016年9月信州区降水情况、2014年6月-2016年9月信州区每月降水天数表仅证明江西省上饶市信州区在这段时间降水情况，但无法证明降水情况与工期延误、逾期交房之间是否存在因果关系，该院不予采纳；政府规划变更计划图虽能证明存在政府调整规划的事实，但对政府调整规划与延期交房是否存在必然关系被告未能提交相关证据，且逾期交房事件发生后被告未能采用合理的方式告知原告，通知程序确实存在瑕疵，应承担逾期交房违约责任。综上，针对原告的第一项诉请，因双方对继续履行合同不持异议，该院予以支持。（三）关于原、被告合同约定的违约金日万分之五是否过高，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，关于实际损失原告在庭审过程中虽举证予以证明，但对于原告举证的借款合同、还款凭证，用于证明原告为买房而贷款的利率为6.55的基准利率，浮度为10%，还款的利息较高，每个月的成本较高，应属于实际损失范围的证明对象，该院认为，银行贷款与买房并无必然关系，不应列为实际损失范围内；原告提出的精神损害赔偿与本案也无关联性且原告在法庭规定的时间未缴纳诉讼费，该院对原告关于精神损害的诉请不予处理。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案购房合同约定的违约金分别为日万分之五，该约定显然高于上述司法解释规定的实际损失，依法应予以酌减，根据庭后原、被告双方达成的一致意见，实际损失中关于租金的损失按2,200元/月计算。依据法律规定，结合本案查明情形、被告过错程度、原告实际损失情形以及原、被告签订的购房合同中关于违约金的约定，该院对原告要求被告支付违约金的诉请部分予以支持，因合同约定的违约金计算方式明显高于实际损失，而原告实际损失确实存在，该院对逾期交房日违约金（含原告实际损失）酌情予以调整，即从违约开始的2016年1月1日起按房价款日万分之一计算至原告正式知道可以交房之日即2017年12月27日止，共计59,314.2元。综上所述，被告逾期交房应承担违约责任，且逾期交房实际造成了原告的损失，被告应承担相应责任。原告主张的部分诉讼请求符合法律规定，该院对部分主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告熊财响与被告上饶市万和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告上饶市万和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告熊财响逾期交房违约金59,314.2（以购房款817,000元为计算基数按日万分之一从2016年1月1日起计至2017年12月27日止）；三、驳回原告熊财响其他诉讼请求。案件受理费5,314元，减半收取2,657元，由原告负担2,000元，被告上饶市万和置业有限公司负担657元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
根据当事人的诉、辩意见，归纳本案二审的争议焦点：一、原审判决认定上饶市万和置业有限公司逾期交房时间是否正确；二、雨水天气以及规划调整因素能否作为上饶市万和置业有限公司延期交楼免责事由；三、合同约定的违约金是否应当调整。本院分析评判如下：
一、关于原审判决认定上饶市万和置业有限公司逾期交房时间是否正确的问题。
上饶市万和置业有限公司提出其以告示的形式张贴交房通知单在售楼部门口，且于2016年9月30日电话通知熊财响交房，故本案交房的时间应为2016年9月30日。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上饶市万和置业有限公司所主张的告知方式不符合合同约定，因熊财响不予认可，而上饶市万和置业有限公司未提供其他证据证明其履行了合同约定的告知义务，故原审法院以2017年12月27日作为交房的时间并无不当。
二、关于雨水天气以及规划调整因素能否作为上饶市万和置业有限公司延期交楼免责事由的问题。
上饶市万和置业有限公司上诉提出即使其存在逾期交房的违约责任，也因由于本案存在雨水天气以及规划调整两个不可抗力因素，可免除或减少逾期交房的违约责任。经查，涉案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府规划调整或滞后而导致本项目基础配套不能如期完成；3.施工中遇到雨季、大风、热带风暴等恶劣气候因素影响，遇到重大技术问题，遇到连续停水、停电，出卖人为维护买受人利益而主动提出的停工”。上饶市万和置业有限公司以雨水天气以及规划调整作为延期抗辩的理由，就需审查这两个因素是否足以导致工期延误。对此，本院认为，上饶市万和置业有限公司作为房地产开发企业在签订合同时应该可以合理预见并且予以考虑天气因素，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付商品房。雨水天气以及规划调整是否影响了施工，进而导致延期交房，需要提供证据证明。因上饶市万和置业有限公司未提供证据证明雨水天气以及规划调整与工期延误、逾期交房之间的因果关系，故本院对上饶市万和置业有限公司的该上诉理由不予支持。
三、关于合同约定的违约金是否应当调整的问题。
熊财响上诉提出原审法院将逾期交房违约金标准由日万分之五的违约金标准调为日万分之一错误的理由。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上饶市万和置业有限公司于原审期间主张调整违约金，原审法院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金调整降低为日万分之一，属其依法行使自由裁量权，不违反法律规定，本院予以维持。
综上所述，熊财响、上饶市万和置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
熊财响交纳的二审案件受理费4,424元，由熊财响负担；上饶市万和置业有限公司交纳的二审案件受理费1,282元，由上饶市万和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立峰
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一八年五月九日
书记员 林 炜