江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣04民终2445号
上诉人（原审被告）：江西长江房地产开发有限公司，住
所地：江西省九江市浔阳区大中路618号。
法定代表人：李能斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁海，江西民群律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈晓琴，女，1983年10月10日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：周爱兵，男，1974年4月2日出生，汉族，系被上诉人陈晓琴丈夫，住浙江省杭州市滨江区。
上诉人江西长江房地产开发有限公司因与被上诉人陈晓琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2017）赣0430民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江西长江房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，即“被告江西长江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内办理彭泽县双峰尖生态果岭龙城天街编号为A1-08、A1-09号二间商铺的房屋产权证交付原告陈晓琴；并支付原告陈晓琴违约金20000元”；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、双方《商品房买卖合同》第十五条约定的是上诉人将资料报产权登记机关备案，并非约定上诉人办理产权证，现在也办不了产权证，何时办理产权证不是开发商的义务。该合同条款不受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的限制，原审将报备案资料的时间认定为办理产权证书的时间属于认定事实错误。二、在原审过程中上诉人多次向法院和被上诉人强调需要对面积重新测绘，或委托第三方重新测绘，但被上诉人不同意，除涉案商铺和周边三间商铺外，其他商铺面积已经确定，并在办理不动产权证书过程中。三、办理不动产权证与房产证不同，现在处于改革过渡期，办理时间需要顺延。
陈晓琴辩称，请求驳回上诉人全部上诉请求，本案诉讼费由上诉人承担。事实及理由：一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定商品房买卖合同约定的办理房屋产权登记的期限，所以上诉人与被上诉人签订合同第十五条的约定就是关于办理房屋产权证登记的期限，不属于特殊约定。二、根据《商品房销售管理办法》第三十四条和《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条的规定，90天办理产权证，该期限符合最高人民法院房屋买卖合同司法解释第十八条中第二项的规定，一审法院并未用司法权干涉行政权。
陈晓琴向一审法院起诉请求：1、要求被告立即办理房屋产权证交付原告；2、被告支付未按期办理房屋产权证违约金20000元；3、按照房产局测绘面积，被告退还小于合同面积的购房款20万元；4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月30日，原告购买被告开发的彭泽县双峰尖生态果岭龙城天街编号为A１－０８、A１－０9号二间商铺，双方签订了商品房买卖合同。合同约定：商铺面积，A１－０８号建筑面积为33.29平方米，其中套内面积22.58平方米，公摊面积10.72平方米，单价21027.34元；A１－０9号建筑面积为32.19平方米，其中套内面积21.83平方米，公摊面积10.39平方米，单价21124.57元。商铺交付期限为2016年4月31日；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按10000元向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约交清购房款138万元。被告按商捕托管服务约定自2015年4月5日至2017年6月30日止共支付原告租金216276元。商铺交付后，现已一年多，被告未按约办理房屋产权证，故诉至法院。一审法院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行合同。本案中，原告按约付清了购房款，被告未按合同约定办理房屋产权证交付原告，被告行为已违约，应承担违约责任。原告要求被告办理房屋产权证并按合同约定支付二间商铺的违约金共计20000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。原告要求被告退还商铺小于合同预测面积部份的购房款20万元的诉请，因房产登记面积尚未确认，故一审法院依法不予支持。被告辩称是因房产证改革为不动产证，影响办证时间，公司已向房产登记机关报备，被告未违约，且原告已得到租金收益20多万元，不应支付违约金。因合同已约定办证期限，被告已拖延了一年多，被告的行为已违约，被告的辩解意见一审法院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告江西长江房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内办理彭泽县双峰尖生态果岭龙城天街编号为A１－０８、A１－０9号二间商铺的房屋产权证交付原告陈晓琴；并支付原告陈晓琴违约金20000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告陈晓琴负担4300元，被告江西长江房地产开发有限公司负担300元。
本院二审期间，上诉人江西长江房地产开发有限公司提交一份新的证据即2016年8月8日的房屋交付确认书，证明：房屋在2016年8月8日交付的，一审认定在2015年4月5日错误。被上诉人陈晓琴质证认为商铺签收日期在2016年8月8日，实际使用日期是2015年底。因双方对该份证据证明涉案商铺办理书面签收的日期无异议，该份证据本院予以确认。被上诉人陈晓琴提交五组新的证据。第一组：上诉人工作人员在微信群中给业主的关于办证期限的回复，证明：2017年8月2日因为上诉人工作人员的原因，申报资料被打回多次，未能通过。上诉人江西长江房地产开发有限公司质证认为该证据与本案无关，并未涉及诉争的两间商铺，也不能显示是被上诉人与上诉人工作人员聊天。被上诉人陈晓琴提供的第二组证据：上诉人工作人员在微信群发布的报送资料时间节点，证明：在2017年4月28日，上诉人尚未办理产权证，其工作人员将工作任务书截图发给业主看。上诉人江西长江房地产开发有限公司质证认为该组证据与本案无关，并未涉及诉争的两间商铺，也不能显示是被上诉人与上诉人工作人员聊天，办证正在进行过程中。被上诉人陈晓琴提供的第三组证据：上诉人工作人员2017年5月14日在微信群中发布的任务详情截图，显示办证工作环节在2017年5月8日至12日首次登记在不动产局。上诉人江西长江房地产开发有限公司质证认为该组证据与诉争两间商铺无关，不能显示是被上诉人与上诉人工作人员聊天，其他业主的证正在办理过程中，办证程序正在改革，办理时间需要顺延。被上诉人陈晓琴提交第四组证据：上诉人的经理在微信群中向业主道歉，因为公司的运营出现问题，造成返租、办证、运营出现问题。上诉人江西长江房地产开发有限公司质证认为洪伟是公司工作人员，但并不是经理；截图无法核实真实性；返租、办证、运营确实属于天街存在的问题，但公司未少被上诉人返租租金一分钱；不动产登记涉及改革；洪伟的说明与诉争两间商铺无关。被上诉人陈晓琴提交的第五组证据：江西长江房地产开发有限公司向彭泽县委县政府对项目情况的汇报。证明：因公司欠税不能开具房产发票，导致不能及时办理产权登记。上诉人江西长江房地产开发有限公司质证认为简报和汇报均属复印件，证据的来源不清楚，无法核实其真实性，不予质证。因被上诉人陈晓琴提供的五组证据不能确定与涉案两间商铺有直接关联，故本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人江西长江房地产开发有限公司与被上诉人陈晓琴签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被上诉人陈晓琴按约付清了购房款后，被上诉人应当按约在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。现上诉人未能在约定期限报备，已构成违约。由于上诉人的原因，被上诉人未能在规定期限内取得房产权属证书，上诉人应当按照约定支付违约金。上诉人上诉提出双方《商品房买卖合同》第十五条的约定是上诉人将资料报产权登记机关备案，并非约定上诉人办理产权证，现在也办不了产权证，何时办理产权证不是开发商的义务。经查，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中虽然未明确约定取得房地产权属证书的时间，但约定了因出卖人的原因致使买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的违约责任，规定时间应理解为法定时间，即法律、行政法规确定的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，由于上诉人未在约定时间内报备，致使被上诉人未能在法定期限内取得房屋权属证书，故上诉人应当按照约定承担违约责任，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出在原审过程中上诉人多次向法院和被上诉人强调需要对面积重新测绘，或委托第三方重新测绘，但被上诉人不同意。经查，上诉人未能提供证据证明不能如期办证是因为被上诉人不配合重新测绘，故上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出办理不动产权证与房产证不同，现在处于改革过渡期，办理时间需要顺延。经查，上诉人未能提供证据证明办理房屋权属证书制度的改革直接影响本案办证进程及未能如期办证的全部原因都是办证制度的改革，故上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。
综上所述，江西长江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人江西长江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈江颖
审判员 熊 涛
审判员 周 炜
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈沁榕