南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第3930号
原告（反诉被告）：南京高科股份有限公司，组织机构代码13491792-2，住所地江苏省南京市栖霞区南京经济技术开发区新港大道129号。
法定代表人：徐益民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴佳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。（代理权限于2017年9月21日撤销）
委托诉讼代理人：张明，男，汉族，1988年1月3日出生，系该公司员工，住江苏省南京市栖霞区。（代理权限于2017年9月21日撤销）
委托诉讼代理人：周峰，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠海兵，国浩律师（南京）事务所实习律师。
被告（反诉原告）：江苏汤沟国藏酒业销售有限公司，组织机构代码05328514-2，住所地江苏省南京市栖霞区南京经济技术开发区新港大道80号02幢南楼5层。
法定代表人：胡福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱海洋，男，汉族，1985年8月24日出生，该公司员工，住江苏省南京市雨花台区。（代理权限于2016年4月25日撤销）
委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉兰，江苏东域律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京高科股份有限公司（以下简称高科公司）与被告（反诉原告）江苏汤沟国藏酒业销售有限公司（以下简称汤沟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理中汤沟公司提起反诉，本院依法合并审理，并依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托代理人吴佳、被告汤沟公司的委托代理人朱海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高科公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令：1、确认原告与被告签署的租赁合同于2015年11月16日解除；2、被告限期搬离租赁合同约定的厂房并将厂房及附属设施、配套设施恢复原状返还原告；3、被告向原告支付2014年12月1日起至2015年11月15日期间的租金386400元及2015年11月16日起至被告实际返还厂房及附属设施、配套设施时止的房屋占有使用费（按24元/平米/月计算，其中暂计算至2015年11月30日的房屋占有使用费为16800元）；4、被告向原告支付迟延支付租金期间的滞纳金32220.72元（暂计算至2015年11月30日,此后滞纳金至被告实际支付租金之日止，按每日万分之三的标准计算，其中2014年12月1日至2015年5月31日期间租金的滞纳金自2014年12月1日起计算，2015年6月1日至2015年11月30日期间租金的滞纳金自2015年6月1日起计算）；5、被告向原告支付违约金40320元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月29日，原告与被告签署《标准厂房租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于南京经济技术开发区××大道××楼××层的厂房，租赁面积为1400平方米，租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金标准为第1年免收租金，第2年月租金按16元/平米/月收取，年租金总额为268800元，第3年月租金按24元/平米/月收取，年租金总额为403200元；被告应于每年的11月30日及5月31日前分别缴纳下一个半年度租金。上述合同签订后，原告按约向被告交付了厂房，被告应分别于2014年11月30日前、2015年5月31日前向原告支付2014年12月1日起至2015年5月31日止、2015年6月1日起至2015年11月30日止的租金。经原告多次催要，被告至今仍未向原告支付前述两期租金。因被告行为严重违约，原告依据上述合同第13.03条之约定，于2015年11月16日解除了前述《租赁合同》，并要求被告履行搬离并返还厂房、附属设施、配套设施以及支付租金、承担违约金的义务，但被告在收到原告解除合同的通知后仍不履行相应义务。原告认为：被告从2014年11月30日起就拒不支付租金，按照合同约定迟延支付租金应当按每日万分之三支付滞纳金，2015年11月原告向被告发出了催付租金的通知和解除合同的通知，被告应当承担违约责任，被告还应按合同约定承担1年租金总额10%的违约金。2、被告以房屋漏水为由拒付租金不能成为合法的理由，被告是在正常使用所租房屋，且在该房屋进行了经营活动，其提供的证据显示发生的电费数量和人员不断增加，都足以证明被告在正常开展经营，故其拒付租金理由不成立。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告汤沟公司辩称：1.原告提供的房屋漏水情况十分严重，不符合被告使用的目的，被告由此造成巨大损失，因为漏水期间和原告违法停电期间，被告无法进行正常经营活动，原告主张的房租作为被告损失的一部分，被告不仅不应支付，且原告还应支付被告造成的损失。2.被告于2015年11月14日收到原告解除合同通知书，但合同是否应当解除依照相关法律规定处理，汤沟公司不应承担滞纳金和违约金，因为原告交付的房屋漏水情况十分严重，严重影响被告的正常经营并造成巨大损失，因此被告并非故意拒付租金，而是经多次沟通协商原告拖延了2年才解决房屋漏水问题。3.自2017年5月2日起的房屋租金被告不应支付。被告曾多次电话联系原告要求办理房屋交接，但其均予以拒绝，为了避免损失扩大，被告于2017年4月28日书面通知原告办理房屋交接手续，要求其在收到通知后3日内安排人员配合办理交接事宜，其于2017年5月2日收到通知后未与被告人员联系，仍拒绝与被告当场办理交接，致使房屋钥匙仍保留在被告手里，无法办理交接。故造成交房失败的原因是原告不配合，故自2017年5月2日起的房屋租金不应由被告支付。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告汤沟公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因漏水导致的装修损失121000元；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停电期间的员工工资损失1538027元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金40320元；4、请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用（包括受理费、评估费等）。事实与理由：2012年9月29日双方签订《标准厂房租赁合同》1份，该合同约定反诉被告应对非反诉原告过错所致的涉及厂房性能及其他重要问题的维修负责，任何一方违约均应向另一方支付年租金总额10%的违约金，并承担实际损失的赔偿金。自2013年5月份起，反诉原告发现案涉厂房屋面发生漏水现象，几乎所有房间都存在漏水现象，已严重影响反诉原告正常经营，2014年起漏水情况愈发严重。反诉原告遂向反诉被告的物业相关负责人反映上述情况，均得到其口头承诺修缮，但反诉被告一直未按时跟进修缮，经反诉原告多次与反诉被告沟通，直至2015年8月底反诉被告才安排相关人员将屋顶漏水的情况予以解决，经栖霞区人民法院现场勘验，已确认上述事实。经南京德和资产评估事务所有限公司评估，因漏水原因导致反诉人案涉厂房室内装修损失金额为121000元。2015年10月初，反诉被告又无故对案涉厂房停止供电，经反诉原告多次沟通后，反诉被告才于2015年12月底恢复供电，致使反诉原告遭受巨大损失。反诉被告上述怠于维修和无故停电行为均属违约行为，给反诉原告造成了巨大损失，反诉被告依法应予赔偿。鉴于反诉原告举证上述期间内的营业损失很困难，故采取成本法主张损失，上述期间内反诉原告的人员工资共1538027元，应付租金672000元，均为反诉人营业成本支出，应由反诉被告进行赔偿。鉴于反诉被告的上述违约行为，依据双方合同第4.01、6.01、13.02款的约定，其还应向反诉原告支付年租金总额的10%即40320元的违约金。
反诉原告认为：1.案涉房屋自2013年5月起几乎所有房间都存在漏水问题，已严重影响反诉原告正常经营，直至2015年8月底反诉被告才将屋顶漏水的情况予以解决，经南京德和资产评估事务所有限公司评估，因漏水原因导致案涉房屋室内装修损失，具体为受损影响范围内的墙面粉刷、墙纸、吊顶灯等损失金额为121000元。反诉被告认为在其没有履行维修义务时，反诉被告应该采取补救措施防止损失扩大但没有采取任何补救措施，对此反诉原告认为没有事实依据，因为在漏水期间反诉原告基于对反诉被告的信任，多次反映均得到其口头承诺修缮，但其一直未按时跟进修缮，是怠于履行维修义务，其并没有直接拒绝，如其直接拒绝维修，反诉原告必然会采取补救措施自行维修。故反诉被告应该赔偿因漏水导致的装修损失121000元。2.反诉被告认为租赁合同中约定的房屋用途是工业生产项目，未经出租人同意承租人不得改变厂房用途，但反诉原告实际将厂房装修用于销售生产办公及接待，改变了租赁房屋约定的用途，并且没有取得反诉被告的同意，根据最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定的“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”对此，反诉原告认为，该条规定适用的事实前提是“承租人经出租人同意装饰装修”，说明反诉被告认可反诉原告的装修是经过其同意的，既然其已同意反诉原告装修，其必然知道案涉厂房的实际用途，实际上在反诉原告整个承租期间，反诉被告均没有提出任何异议；反诉原告的营业执照已非常明确载明了经营范围，主要是产品销售；故反诉被告是知情且认可房屋实际用途的。反诉原告主张的是因漏水导致的装修损失，并非剩余租赁期装饰装修残值损失。因此，反诉被告的该意见不应得到支持。3.关于反诉原告主张的停电事实，反诉原告提供的2015年9月、2015年10月、2016年1月的3张电费通知单，显示2015年10月至2015年12月仅发生公共能耗用电量（主要包括电梯和公共通道的照明），未发生其它用电量的原因是案涉房屋处于停电状态。3张电费通知单均由反诉被告的人员制作并交给反诉原告，电表装置是由其实际控制，反诉原告对表数无法做出任何更改。反诉被告于2015年11月15日抄过表数（反映的是2015年10月用电）以后，直至2016年2月15日才再次上门抄表（反映的是2015年11月至2016年1月用电），是极为反常的行为；根据以往惯例，反诉被告每月中旬便会抄表统计用电量以通知反诉原告缴费，正是因为反诉被告主动实施了断电行为，其人员才未去抄表。在此期间反诉原告多次要求反诉被告恢复供电，其均不予恢复供电。因反诉被告的断电行为导致反诉原告无法正常营业，但仍须支付营业成本，如人员工资。因此，反诉原告认为反诉被告的断电行为与反诉原告的人员工资损失之间有因果关系，应由反诉被告承担该部分损失。4.根据劳动和社会保障部2005年颁布的《关于确立劳动关系有关事项的通知》，用人单位未与劳动者签订劳动合同，认定双方存在劳动关系时可参照下列凭证：（一）工资支付凭证或记录（职工工资发放花名册）、缴纳各项社会保险费的记录；（二）用人单位向劳动者发放的“工作证”、“服务证”等能够证明身份的证件；（三）劳动者填写的用人单位招工招聘“登记表”、“报名表”等招用记录；（四）考勤记录；（五）其他劳动者的证言等。该规定表明符合上述任何一项的内容均可认定劳动关系的存在，而工资支付凭证或记录是最直接的证据。反诉原告提交了2013年6月至2015年8月、2015年10月至2015年12月期间的记账凭证、工资表、银行汇款明细等支付员工工资的凭证，已足以证明领取工资的人员与公司存在劳动关系；且反诉原告还提交了2014年8月社保缴费清单和相关员工的劳动合同或劳务合同，进一步印证了这一关系，有的员工为退休人员或入职时间较短，反诉原告并没有为其缴纳社保，但是这并不影响双方之间的用工关系。反诉被告如认为这些人员非反诉原告的员工，应由其负举证责任。5.反诉原告所主张相关损失的发生期间，反诉原告的员工数量存在变化，并不能说明反诉原告是在实际经营，恰能说明因为漏水、停电给反诉原告带来的负面影响。需要说明的是，反诉原告在成立之初便与反诉被告签订租赁合同，承租案涉厂房作为办公场所，同时招录大批员工，准备从事酒业销售，故在漏水发生之前就确定了录用人员，在漏水期间也招录了人员，虽引起人员数量的增加，但均是为房屋漏水修复后的正常经营做人员储备。由于房屋漏水情况迟迟得不到修复，致使无法正常经营，有一些员工没有业绩只能拿基本工资，不愿继续待在公司就离职了。这些人员的流动给反诉原告带来了负面影响，增加了招录成本，期间人员变动最多的是厨师，该岗位本身具有不固定性，不能说明任何问题。反诉被告以反诉原告的人员数量增加认为反诉原告在正常经营，该观点过于片面，没有事实依据。涉案房屋存在严重渗水漏水以及无故断电导致反诉原告根本无法办公，从而造成巨额损失，这与反诉被告提出的职工人员变化没影响正常经营的抗辩理由并无关联。6.反诉原告主张反诉被告赔偿房屋漏水期间和停电期间的员工工资损失，是基于该期间反诉原告无法正常营业，但仍要支付营业成本，比如人员工资、社保、房屋租金，实际上还遭受了其它巨大损失，鉴于举证营业损失困难，故仅就营业成本中人员工资损失进行主张和提供证据。综上，双方签订的合同合法有效，反诉被告未按合同约定履行义务已构成违约，反诉原告有权要求其赔偿损失及承担违约责任，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告高科公司辩称：一、关于反诉原告主张漏水造成的装修损失121000元，不应由反诉被告承担，理由如下：1.租赁合同中约定的房屋用途是工业生产项目，未经出租人同意承租人不得改变厂房用途，但是反诉原告实际将厂房装修用于销售生产办公及接待，改变了租赁房屋约定的用途，且没有取得反诉被告的同意，对于与合同约定不符的装修由此产生的损失应由反诉原告自行承担。2.根据合同法关于租赁合同的相关规定，如出现房屋质量问题，应由出租人承担维修义务，出租人没有履行维修义务时，承租人可以自行维修，并用来冲抵租金。根据该规定，反诉原告可以而且应当采取补救措施防止损失的扩大，但是反诉原告没有采取任何补救措施，故其主张的装修损失不应由反诉被告承担。3.根据最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定的“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案由于反诉原告拒绝支付租金，严重违反了合同约定，因其行为严重违约导致合同解除，故装修的残值本身就不存在由出租人赔偿和支付的问题，反诉原告主张的装修损失本来就不存在，也无需赔偿。二、关于反诉原告主张的2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至12月停电期间的员工工资损失，反诉被告具体意见如下：1.漏水期间的员工工资与反诉被告无关且不应承担，理由是反诉原告的员工工资发放与房屋漏水没有必然的因果关系，反诉原告给其所称的员工发放工资是其自身的经营行为，和反诉被告没有关系。2.反诉被告并没有对反诉原告采取过断电措施，反诉原告也未提供相应的证据证明断电的事实存在，且反诉原告未能提供证据证明断电这一事实和员工工资之间存在因果关系，故反诉原告的该项诉请没有事实依据。三、关于反诉原告主张的主张违约金，反诉被告认为本案纠纷的发生是反诉原告的违约行为造成的，反诉原告主张违约金没有事实和法律的依据。因此，请求驳回反诉原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：
2012年9月29日，南京新港高科技股份有限公司（甲方，出租方，以下简称新港高科公司，2013年1月22日经工商行政管理机关核准，新港高科公司企业名称变更为高科公司）与被告汤沟公司（乙方，承租方）签订《标准厂房租赁合同》（以下简称案涉合同），该合同第一条约定乙方租赁厂房位于南京经济技术开发区××大道××楼××层（以下简称案涉房屋，该房屋登记的所有权人已于2013年9月13日变更为高科公司），租赁面积为1400平方米。该合同第二条厂房用途约定厂房限用于工业生产项目，未经甲方书面同意乙方不得改变厂房用途。第三条租赁期限约定租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，租赁期满后该合同即终止，乙方必须将房屋退还甲方。该合同第四条租金第4.01条约定：第1年免收租金，第2年月租金按人民币16元/㎡/月收取，年租金总额为268800元，第3年起月租金按24元/㎡/月收取，年租金总额为403200元；第4.02条约定甲方同意免收乙方装修期间租金（2012年9月30日至11月30日）。该合同第五条租金支付期限和方式第5.01条约定，乙方于该合同签字之日起至厂房交付之前向甲方支付定金60000元，该笔款项将充抵合同的最后一期房租；第5.02条约定，乙方应于每年的11月30日及5月31日前分别缴纳下一个半年度的租金。该合同第九条厂房的使用与维修约定，乙方负责厂房的日常维修和保养，并承担此费用，甲方仅负责非因乙方过错所致的涉及厂房性能及其他重要问题的维修义务。该合同第十三条违约责任第13.02条约定，任何一方违约，均应向另一方支付年租金总额10%的违约金，并承担实际损失的赔偿金；第13.03条约定，乙方应对到期仍未支付的一切款项，从滞纳之日起，按日加付应缴纳费用0.3‰的滞纳金，滞纳期超过三个月的，甲方有权解除合同，因此而造成的甲方损失，由乙方负责赔偿。该合同签订后，汤沟公司未支付合同约定的定金，自2014年12月1日起的租金汤沟公司未再支付。2015年11月13日高科公司通过中国邮政EMS特快专递向汤沟公司邮寄了《解除<标准厂房租赁合同>通知书》。该通知书中言明：经高科公司多次催要，汤沟公司仍未支付自2014年12月1日起的租金，故根据案涉合同第13.03条之约定，故通知自2015年11月16日起解除案涉合同，要求汤沟公司在收到通知后2日内搬离交付案涉房屋及附属设施、配套设施，并支付相应租金。汤沟公司于2015年11月14日收到该通知书，因案涉房屋存在漏水问题双方就合同解除和租金及损失等问题产生争议，故高科公司诉至本院。
汤沟公司承租的案涉房屋为楼房的第5层，系顶楼。高科公司交付的系毛坯房，汤沟公司接收房屋后进行装修，于2013年3起正式使用案涉房屋进行经营活动。汤沟公司对案涉房屋的使用布局情况为：走廊呈L形，南边共9间，最西侧的1大间为珠宝大展厅，其余8间序号由西向东分别为南1至南8，南1为玉石展厅，其余为办公室和会客室；北边共8间，序号由西向东分别为北1至北7，为存放酒仓库、财务室，另1间为卫生间；东边共4间，为董事长办公室、大餐厅、小餐厅、员工餐厅。在2013年6月季节期间案涉房屋开始普遍发生室内顶部和窗户部位渗漏水，室内多处装修受损，并愈发严重，珠宝大展厅在下雨时室内滴水严重需用盆接水。2015年夏天，高科公司对案涉房屋的屋面进行了整体维修。本院现场勘验时，汤沟公司方表示2015年夏天高科公司将房屋屋面修好，但在2016年春天和梅雨季节，还发生房屋室内顶部回潮、滴水。
审理中，汤沟公司申请对案涉房屋内装修受损与房屋自身质量问题之间是否存在因果关系进行鉴定，后因高科公司认可两者之间存在因果关系，故汤沟公司撤回该鉴定申请。汤沟公司又申请对案涉房屋内因房屋存在质量问题导致渗漏水所产生的室内装修损失进行评估，以及因承租的为毛坯房故对案涉房屋室内未受损区域的装修残值申请补充评估，后又撤回该补充评估申请。本院依法委托了南京德和资产评估事务所有限公司（以下简称评估公司）进行评估，2017年4月14日评估公司对案涉房屋现场进行评估勘验，本院、评估公司及双方当事人参加，4方现场共同确认了案涉房屋因漏水产生的装修损失影响的范围、部位，确定评估基准日为2013年6月30日。评估公司于2017年7月11日出具了案涉房屋因漏水导致的装修损失资产评估报告（以下简称评估报告），向汤沟公司收取评估费6000元。评估报告载明：此次评估范围具体为案涉房屋内装修因漏水导致受损的墙面粉刷、墙纸、吊顶等，经评定估算，截止于评估基准日受损资产的评估值为121000元（已按评估基准日对成新率予以打折）；受损部位（房间序号和名称同上）为：大展厅墙面、吊顶，南1墙面、吊顶，南2至南6墙面，南7墙面、吊顶及隔间墙面、吊顶，南8墙面、吊顶及隔间墙面、吊顶；北1至北7墙面，卫生间吊顶；董事长办公室墙面、吊顶及套间墙面、吊顶，大餐厅、小餐厅墙面、吊顶，厨房吊顶，员工餐厅墙面、吊顶和柜子。经质证，双方当事人对评估报告均无异议，高科公司表示对评估报告的关联性意见同其相应的答辩意见。
汤沟公司为证明高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋停止供电，举证了由高科公司出具给汤沟公司的2015年9月、10月和2016年1月的电费通知单3份。汤沟公司表示：1.此3份电费通知单是高科公司提供的，电表是由其实际控制，汤沟公司无法对表数作出任何更改。2.2015年9月汤沟公司是正常用电，9月电费通知单载明本次抄表数为799，10月电费通知单载明抄表数为801，两者表数相差2，主要是公共能耗费，为电梯和公共通道的照明；2016年1月电费通知单载明上次抄表数为801、本次抄表数是845，与上次10月抄表数差距只有44，主要是2015年11月、12月、2016年1月期间的3个月的公共能耗费和2016年1月正常用电产生的电费。由上可见，2015年10月至12月期间案涉房屋处于停电状态。3.高科公司辩称该期间没有对案涉房屋采取断电措施，但案涉房屋是其提供的，电费通知单也是其提供的，电表其实际控制，汤沟公司无法对电表表数进行任何更改；在此期间汤沟公司多次要求高科公司恢复供电，其均不予恢复供电。因为高科公司断电行为导致汤沟公司员工无法上班，但在此期间汤沟公司的支出仍正常发生，如人员工资、房租、职工交通费等。因此，汤沟公司认为高科公司断电行为和汤沟公司的损失之间存在因果关系。
经质证，高科公司表示：对该3份电费通知单的真实性无异议，但对其关联性有异议，汤沟公司通过该证据主张的停电事实不成立，理由如下：1.3份电费通知单只能证明汤沟公司没有发生用电的量，并不能证明停电的事实；2.如果是停电，但汤沟公司没有证据证明是高科公司实施的停电；3.此3份电费通知单只反映汤沟公司承租面积的自用电量，不反映公共能耗费，公共能耗费涉及到好几家电费，不在电表上反映，另外收费；4.此3份电费通知单恰恰说明了汤沟公司使用高科公司出租的厂房拒不交付租金，是违约行为。至于此3份通知单反映出汤沟公司在2015年10月至12月期间用电量非常少的真实原因，高科公司表示不清楚。
汤沟公司为证明其主张的2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停电期间发生的员工工资损失1538027元，举证了装订于其财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细计80页，并提供了根据工资发放的财务账册资料内容所制作的工资明细账。本院经审查，确认汤沟公司举证的上述财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细，能够证实汤沟公司所发放的2013年6月份至2015年8月份和2015年10月份至2015年12月份的工资合计为1538027元。
经质证，高科公司表示：对上述证据的真实性不持异议，但汤沟公司未举证证明这些拿所谓工资的人是其合法员工，也不能证明这些工资和其所称的漏水、停电存在因果关系。汤沟公司表示：对于房屋漏水的事实，评估公司和法院的现场勘验均能反映，这样的状况汤沟公司无法进行正常营业，但是在此期间依然要支付营业成本，这里主要是工资，这些工资和漏水之间有着因果关系，故该损失应由高科公司承担。关于高科公司提出的领取工资人员是否为汤沟公司员工问题，如在2013年8月份工资表中有一栏是社保（个人），还有一栏是代扣个调税；另当庭补充提交装订于财务账册中2014年8月社保缴费清单1份，证明领取工资的人员是汤沟公司员工。高科公司表示：对该社保缴费清单的真实性予以认可，但不能证明汤沟公司都为他们缴纳了社会保险；汤沟公司举证的工资表反映人员有所变化，如2013年6月份工资清单上是6个人、7月份工资清单上是10个人增加了4个厨师、8月份发放工资人数变为11人、10月变为14人、2014年3月变为16人，说明汤沟公司的经营并没有因为所谓的漏水造成任何影响，反而增加人员。
针对高科公司提出的工资表中相关人员是否为汤沟公司员工以及工资表中人员变化证明汤沟公司是在实际经营的问题，汤沟公司补充举证了19份汤沟公司与领取工资人员签订的劳动合同和劳务用工合同，并提交了《人员变化原因说明》和《员工合同签订及社保情况》表。汤沟公司书面表示：汤沟公司于2012年10月24日成立，成立之初便与高科公司签订租赁合同，承租案涉厂房作为办公场所，同时招录大批员工，准备从事酒业销售。自2013年6月至2015年12月，领取工资的人员中，与汤沟公司签订合同的共有19人（详见汤沟公司提供的劳动合同及劳务用工合同），未签合同的人员共有22人（详见汤沟公司提供的《员工合同签订及社保情况》表），此22人工作时间均在1个月至3个月之间，其中大多数为厨师，故未签订合同。人员变动最为频繁的是厨师，该岗位本身具有不固定性，不能说明任何问题；其次是销售人员，这些人有的是在漏水发生之前就确定录用的人员，在漏水期间才到公司报到，有的是漏水期间招录的人员，虽引起人员数量的变化，但均是为房屋漏水修复后的正常经营做人员储备；由于房屋漏水情况迟迟得不到修复，致使无法正常经营，有一些员工没有业绩，只能拿基本工资，在公司几个月后就离职了；这些人员的流动，给汤沟公司带来了负面影响，增加了公司的招录成本。高科公司以人员数量增加即认定汤沟公司是在正常经营，该观点过于片面，没有事实依据，不应得到支持。本案的争议焦点是高科公司提供的涉案房屋存在严重渗水漏水以及无故断电导致汤沟公司根本无法办公，从而造成巨额损失，这与高科公司提出的职工人员变化未影响正常经营的抗辩理由并无关联。
经书面质证，高科公司书面表示：关于上述证据真实性问题，19份合同系汤沟公司自行签订，无第三方确认，有的合同没有签署日期，故无法确认其真实性；对未签订合同的22人，汤沟公司未能证明存在合法的雇佣公司。关于关联性问题，1.汤沟公司所提供的证据恰恰证明其生产经营未受影响。19份合同中仅3份合同在发生漏水之前签订，说明汤沟公司在发生漏水后仍陆续招收和聘用员工，显示其经营并未漏水受到影响，如受到严重影响，其违背常理陆续增加人员成本，实质是恶意降低利润造成存在经营损失的表象；汤沟公司提供的工资表显示在其所称的受损期间，厨师大体维持在4人左右，2014年7月聘用的1名厨师月工资高达7000元，此举违背常理，证明汤沟公司在所称受损期间利用案涉房屋进行招待宴请等经营活动。2.即使高科公司对案涉房屋漏水负有维修义务，但汤沟公司的工资成本支出与漏水及维修责任之间无因果关系，高科公司也不应赔偿汤沟公司的人员工资。汤沟公司主张因房屋漏水无法办公，但其未提供证据证明无法办公的事实存在，相反其已提供的证据证明其在所称的受损期间继续利用案涉房屋用于办公、招待等经营活动；主张因经营活动受到影响而赔偿的损失，应当依据经营活动受到特定影响而导致的经营收入减少或经营利润减少的数量来确定，汤沟公司应当提供有效证据证明该损失，其人员工资支出与经营活动受到影响而产生损失之间没有关联性；人员工资支出成本仅是公司经营活动中成本支出的一小部分，员工数量由公司根据经营情况确定，汤沟公司一方面称经营受到严重影响，另一方面人员数量和工资支出还出现增长，完全违背常理；根据汤沟公司的经营范围内容，其属非生产类企业，而是以销售为主营业务，其经营活动并不完全依赖办公用房，即使案涉房屋无法使用，也不可能导致其经营活动无以为继；汤沟公司称其在漏水期间招录人员是为修复后正常经营储备人员，此系为经营活动作出的经营性决策，其后果应当自行承担。
汤沟公司为证明其不应支付自2017年5月2日起的房屋租金，举证了办理房屋交接通知单（以下简称通知单）、EMS快递单及邮件投递结果查询信息，汤沟公司表示：其已于2017年4月28日书面通知高科公司办理案涉房屋的交接手续，在发出该通知前已全部搬清，但高科公司一直未配合办理，此后产生的租金不应由反诉人支付。该通知单由汤沟公司通过EMS特快专递邮寄给高科公司的法定代表人，通知单言明：案涉房屋的租赁发生纠纷已诉至法院，相关费用按法院判决执行，汤沟公司现已全部搬清，请高科公司自收到通知后3日内安排人员联系房屋交接手续，逾期不配合交接，所产生的一切后果由高科公司承担。通知单由汤沟公司于2017年4月29日递交邮寄，高科公司于5月2日签收。经质证，高科公司表示：其在5月2日确实收到了该通知，高科公司认为合同解除后交还房屋是承租人应尽义务，发出通知并不能证明承租人履行了交付房屋义务，目前房屋钥匙还在汤沟公司手上，其也没有主动到高科公司处办理交接手续，由此产生的房屋损毁灭失的风险应该由其承担，案涉房屋的租金、房屋占用费等费用按照合同约定还应由其承担。对此，汤沟公司表示：汤沟公司发通知是希望双方当面进行交接，但是高科公司拒绝交接，汤沟公司也多次与其进行电话联系，但其仍然拒绝办理交接，汤沟公司出于无奈才发出书面通知，故案涉房屋钥匙无法交付给对方。
关于高科公司提出的汤沟公司对案涉房屋实际改变了合同约定的用途的问题，庭审中，双方分别作出如下陈述：汤沟公司表示：虽然案涉合同约定案涉房屋用途为工业生产，但合同实际履行中高科公司是认可汤沟公司改变用途的，理由是：汤沟公司的营业执照已经非常明确载明了经营范围，为销售各类商品（含矿产品），自2012年到2015年发生诉讼已有近4年时间，高科公司从未提出任何书面或者口头的异议。高科公司表示：高科公司对汤沟公司承租案涉房屋从未进行工业生产的情况没有提出过异议，同时也没有作出书面的同意；虽然汤沟公司的营业执照上没有载明生产经营的内容，根据其公司名称当时可能是销售，但是高科公司是要求其从事工业生产的，其应按要求使用房屋或者变更营业执照增加经营范围。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。高科公司与汤沟公司签订的案涉合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照合同约定和相关法律规定履行合同。针对双方当事人分别主张的诉讼请求，本院围绕双方主要争议焦点问题，作出如下分析和认定：
一、关于案涉房屋渗漏水的确定与责任认定
案涉房屋由高科公司于2012年9月29日签订案涉合同后交付给汤沟公司，交付时系毛坯房，汤沟公司接收后对案涉房屋进行装修，于2013年3月正式使用。经本院和评估公司现场勘验，双方当事人共同确认：2013年6月梅雨季节案涉房屋开始普遍发生室内顶部和窗户部位渗漏水，导致案涉房屋每个房间的装修均有不同程度受损，并愈发严重，其中珠宝大展厅在下雨时室内滴水严重需用盆接水。案涉房屋出现的上述渗漏水，系房屋自身质量存在问题所致。2015年夏天，高科公司对案涉房屋的屋面进行了整体维修，解决了案涉房屋的漏水问题。双方当事人对案涉房屋出现渗漏水和漏水问题得到解决的具体日期均未能明确陈述和提供证据予以证明，本院认定案涉房屋存在渗漏水的期间为2013年6月至2015年8月，时间确定为26个月。
根据《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第二百一十六条规定，出租人的基本义务是按约将租赁物交付承租人并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途。高科公司交付汤沟公司的案涉房屋，因房屋自身存在质量问题导致案涉房屋普遍发生室内渗漏水，影响到房屋的基本使用功能，属于租赁物存在重大质量瑕疵，对此高科公司构成违约。根据合同法第二百二十条、二百二十一条规定，高科公司作为出租人应当及时履行维修义务，但高科公司直至2015年夏天通过采取对案涉房屋屋面进行整体维修的方法才解决案涉房屋的漏水问题，故高科公司相应的违约期间为2013年6月至2015年8月，对违约造成汤沟公司的相应损失应当承担赔偿损失的违约责任。至于高科公司辩称汤沟公司可以而且应当采取补救措施防止损失的扩大但没有采取任何补救措施的意见，本院经审查认为，上述法条规定出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修而非应当或必须自行维修，汤沟公司对其未自行维修的情况作出了合理解释和说明，高科公司对其解释和说明未能提供证据予以否定；且案涉房屋存在的质量问题为房屋屋面漏水，不属于汤沟公司承租房屋的专有部分的内部质量瑕疵，所需维修的内容为房屋屋面的整体维修，而汤沟公司承租的仅是第5层，如要求作为承租人的汤沟公司应当自行对案涉房屋屋面进行整体维修，则加重了承租人的责任，同时也减轻或免除了出租人的法定责任。因此，高科公司这一辩称意见依据不足，本院不予采纳。
二、关于汤沟公司主张高科公司停止供电问题的认定
汤沟公司为证明高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋停止供电，提供了由高科公司出具给汤沟公司的2015年9月、10月和2016年1月3个月份的电费通知单。该3份电费通知单系高科公司出具的，属于具有客观性的书证，通过对3份电费通知单所载内容进行比较分析，相对于正常用电的2015年9月和2016年1月，2015年10月至12月期间案涉房屋产生的用电量微乎其微；记载案涉房屋实际用电量的电表由高科公司控制，汤沟公司无法对电表表数进行任何更改。上述事实表明，在2015年10月至12月期间案涉房屋没有正常使用，汤沟公司陈述系高科公司对案涉房屋采取了停止供电措施，导致其无法使用案涉房屋，在此期间其多次要求高科公司恢复供电未果。高科公司否认该期间其对案涉房屋采取了停止供电措施，但在汤沟公司提供证据并作出合理解释的情况下，其作为出租人对此3个月案涉房屋产生的用电量微乎其微的原因未作出合理的解释，未提供证据证明其未对案涉房屋采取停止供电措施，也未提供证据证明汤沟公司在该期间对案涉房屋进行了正常使用。因此，本院认定在2015年10月至12月期间，高科公司作为出租人对案涉房屋采取了停止供电措施，致使汤沟公司未能正常使用案涉房屋。
根据合同法第二百一十六条规定，出租人负有保持租赁物具有基本使用功能的义务。高科公司在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取了停止供电措施，致使汤沟公司未能正常使用案涉房屋，高科公司构成违约，对造成汤沟公司的相应损失应当予以赔偿。
三、关于高科公司主张的案涉合同解除问题的认定
案涉合同第13.03条约定，如汤沟公司迟延支付租金超过3个月，高科公司有权解除合同，汤沟公司至今未支付自2014年12月1日起的租金。高科公司依据以上事实向汤沟公司发出通知书，表示自2015年11月16日起解除案涉合同。汤沟公司对此抗辩因高科公司提供的房屋存在漏水问题致其无法正常使用，且在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取了停止供电措施，故汤沟公司为此不支付租金不构成违约。本院经审查认为：1、因高科公司所交付的案涉房屋自身存在质量问题，影响到房屋的基本使用功能已构成违约，汤沟公司支付自2014年12月1日起半年租金的履行期限按合同约定在2014年11月30日前，而高科公司的违约事实发生在该日期之前。故高科公司违约在先，汤沟公司据此不支付租金符合合同法的相关规定，不构成违约，高科公司据此主张案涉合同于2015年11月16日解除缺乏依据，不能产生案涉合同已于2015年11月16日解除的法律效果。2、高科公司在解决案涉房屋的渗漏水问题后，又在2015年10月至12月期间对案涉房屋采取停止供电措施再次构成违约，汤沟公司据此不支付租金也不构成违约。3、在2017年4月14日评估公司对案涉房屋现场进行评估勘验后，汤沟公司向高科公司发出通知单表明解除案涉合同，高科公司于5月2日收到通知单后，对汤沟公司解除合同的意思表示未提出异议，在本案审理中也未提出异议。因此，根据合同法第九十三条第一款规定，本院认定案涉合同经合同双方协商一致予以解除，解除的时间为2017年5月2日。
四、关于双方当事人均主张违约金40320元请求的认定
案涉合同第13.02条约定，任何一方违约，均应向另一方支付年租金总额10%的违约金。本案中，双方当事人均依据该约定，主张对方支付违约金40320元。本院经审查认为：汤沟公司主张高科公司支付该违约金，是基于高科公司提供的案涉房屋存在漏水和对案涉房屋采取停止供电措施；高科公司主张汤沟公司支付该违约金，是基于汤沟公司逾期未支付租金。如上所述，本院已认定高科公司具有提供的案涉房屋存在漏水和对案涉房屋采取停止供电措施的违约情形，但在高科公司消除上述违约情形后，汤沟公司应当向高科公司支付租金，其未支付也构成违约。因此，双方当事人分别存在违约情形，双方根据案涉合同第13.02条约定所主张的违约金应当予以冲抵，故本院对双方主张的该违约金请求均不予支持。
五、关于高科公司主张的其它诉讼请求的认定
关于高科公司主张汤沟公司搬离案涉房屋并将案涉房屋及附属设施、配套设施予以恢复原状和返还的请求。案涉合同对汤沟公司履行返还租赁物义务的约定为合同第3.02条，该条约定的相应内容为“租赁期满后，本合同即终止，乙方必须将房屋退还甲方”，该约定并无高科公司所主张的返还附属设施、配套设施和恢复原状的内容。故高科公司主张返还附属设施、配套设施和恢复原状的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
汤沟公司发出的通知单已于2017年5月2日到达高科公司，汤沟公司已表明案涉房屋已全部搬清，请高科公司自收到通知后3日内安排人员联系房屋交接手续，逾期不配合交接，所产生的一切后果由高科公司承担。但高科公司未按通知内容及时与汤沟公司办理房屋交接，怠于接收案涉房屋，不履行合同附随义务。故本院认定汤沟公司已履行合同约定的返还租赁房屋的义务，如案涉房屋内还有剩余未拆除的未形成附合的装饰装修物和其它财产，因汤沟公司明确已全部搬清，故视为其已放弃未清除的剩余财产。
关于高科公司主张汤沟公司支付租金的请求。双方当事人确认汤沟公司至今未支付自2014年12月1日起的租金。根据合同法第二百二十一条规定，租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期。本院已认定案涉房屋普遍存在渗漏水，渗漏水的期间为2013年6月至2015年8月，时间确定为26个月，高科公司对案涉房屋停止供电的期间为2015年10月至12月，时间确定为3个月。在案涉房屋存在渗漏水期间和高科公司停止供电期间，汤沟公司不能正常使用案涉房屋，可以不予支付对应期间的租金，但对于案涉房屋能够正常使用期间的租金应当予以支付直至案涉房屋交付时。故汤沟公司应当支付租金的期间为2015年9月和2016年1月至房屋交付时，合计17个月；根据案涉合同第4.01条所约定的租金价格即每月每平方米24元计算，汤沟公司应当支付的租金为24元×1400平方米×17个月=571200元。
关于高科公司主张汤沟公司按每日万分之三标准支付迟延支付租金的滞纳金的请求。如上所述，因高科公司所交付的案涉房屋自身存在质量问题，并对案涉房屋采取停止供电措施，故高科公司构成违约且违约在先，并造成汤沟公司损失。因此，汤沟公司据此抗辩不支付租金，不构成逾期支付，且符合合同法的相关规定；虽然在2016年1月高科公司恢复供电后，汤沟公司能够正常使用案涉房屋，但鉴于高科公司先前的违约行为给汤沟公司造成了损失，在高科公司不明确赔偿责任情况下，汤沟公司未及时支付租金，并非主观故意拖延支付，属于对高科公司先前违约的抗辩。因此，高科公司主张汤沟公司承担迟延支付租金的滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。
六、关于汤沟公司主张高科公司赔偿因房屋漏水导致的装修损失请求的认定
汤沟公司自高科公司承租的案涉房屋为毛坯房，汤沟公司接收后出资对案涉房屋进行了合理的装修，根据案涉合同约定应已得到高科公司的准许。因高科公司交付的房屋自身存在重大质量瑕疵产生渗漏水，导致案涉房屋室内的装修物普遍受损，高科公司构成违约，对所造成的相应装修损失应当承担赔偿责任。高科公司抗辩不承担装修损失的主要理由为汤沟公司未及时自行维修扩大了损失和单方改变房屋的约定用途及因汤沟公司违约导致合同解除时出租人不应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于高科公司辩称汤沟公司未及时自行维修扩大了损失的意见，本院在上文中已作出认定，故高科公司提出的该辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。关于高科公司辩称汤沟公司单方改变房屋约定用途的意见，本院经审查认为：虽然案涉合同约定了案涉房屋的用途为工业生产，但根据汤沟公司的名称和营业执照内容，汤沟公司的主营业务为销售，高科公司对此应当知晓，但高科公司依然将案涉房屋出租给汤沟公司，且在租赁期间从未对此提出异议。案涉房屋存在渗漏水的原因在于房屋屋面漏水，而非汤沟公司不正当合理使用所致，汤沟公司没有将案涉房屋用于工业生产而是用于销售经营，其改变合同约定房屋用途的行为本身并不会导致案涉房屋产生渗漏水。因此，高科公司这一辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。关于高科公司辩称的案涉合同已解除的理由，本院已对合同解除的时间和方式作出认定，故高科公司提出的该辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。
评估公司出具的评估报告，以2013年6月30日为基准日，并按评估基准日对装修物价值的成新率予以打折，确定截止于评估基准日受损装修物的评估值为121000元。从2013年7月1日至2017年5月初的租赁期间内共计46个月，2013年6月30日的装修物残值应当在此46个月租赁期间予以分摊；本院已认定案涉房屋存在的渗漏水期间和高科公司停止供电期间合计29个月，故对于该29个月期间所分摊的装修物评估值，高科公司作为违约方应当予以赔偿。因此，本院认定高科公司应当赔偿汤沟公司的装修损失为（29个月÷46个月）×121000元=76282.61元。
七、关于汤沟公司主张工资损失请求的认定
汤沟公司为主张在案涉房屋2013年6月至2015年8月漏水期间和2015年10月至2015年12月停止供电期间发生的员工工资损失1538027元，提供了装订于其财务账册中的记账凭证、工资表、银行汇款明细。本院经审查认为，这些证据系汤沟公司装订成册的原始财务资料，其所主张的上述期间已发放的工资数额，不仅有记账凭证，还有工资表和银行还款明细相印证，故本院认定汤沟公司在上述期间已实际发放的工资数额为1538027元。高科公司辩称上述证据中领取工资的人员，汤沟公司提供的证据不能证明系其公司员工；汤沟公司为此补充提供了装订于财务账册中的社保缴费清单以及19份劳动合同和劳务用工合同等证据，并说明上述工资表中有社保费用和代扣个调税的内容；汤沟公司还提交了《人员变化原因说明》和《员工合同签订及社保情况》表，说明除签订合同的19人外，还有22人工作时间仅在1个月至3个月，属于短期用工故未签订任何合同。本院经审查认为，汤沟公司就主张所发放的员工工资，提供了其装订成册的原始财务资料，其针对高科公司提出的领取工资人员是否为汤沟公司员工的异议，补充提供了相关合同和书面说明，高科公司对此未能提供任何证据予以否定，故本院认定上述证据中领取工资的人员为汤沟公司的员工。
关于汤沟公司主张的上述工资损失与案涉房屋渗漏水和停止供电的关联性问题。高科公司辩称：在案涉房屋漏水期间汤沟公司陆续增加用工违背常理，为恶意降低利润空间而造成存在营业损失的表象，也恰恰证明漏水期间其经营没有受到影响；汤沟公司在漏水期间还进行招待了等行为，说明其经营活动在正常进行，房屋漏水不影响其正常销售业务等，故汤沟公司主张的上述工资损失与案涉房屋渗漏水和停止供电之间不具有因果关系。本院经审查认为：高科公司所作出的上述辩称理由，是基于分析和猜测，其未能提供任何证据予以证明，汤沟公司对其提出的相关异议作出了解释和说明，这些理由本身不能证实在案涉房屋渗漏水和停止供电期间汤沟公司的经营活动没有受到影响。本案审理中，本院和评估公司对案涉房屋渗漏水产生的损害情况进行了现场勘验，勘验结果也得到双方当事人确认，现场勘验情况表明案涉房屋受到渗漏水影响是普遍存在的，有的房间受损情况尤为严重，已影响到房屋的正常使用，自然影响到汤沟公司的正常经营活动。高科公司主张汤沟公司的正常经营活动没有受到影响，其不应仅是通过分析予以证明，更应提供证据加以证明。因此，本院认定案涉房屋存在渗漏水和高科公司停止供电，足以影响汤沟公司开展正常的经营活动，高科公司构成违约，对造成汤沟公司的合理经','2018-10-11
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