上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第399号
原告（反诉被告）于松雪，女，1979年6月1日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市新华农垦社区C区集体户7号。委托代理人陆建宇,上海君韵律师事务所律师。被告（反诉原告）金昕毅，男，1984年12月26日出生，汉族，住上海市宜川二村170号306-307室。委托代理人陈敏，上海国创律师事务所律师。委托代理人赵文慧，上海国创律师事务所律师。原告于松雪与被告金昕毅房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告金昕毅与反诉被告于松雪房屋租赁合同纠纷一案，本��受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于松雪及其委托代理人陆建宇，被告（反诉原告）金昕毅的委托代理人陈敏、赵文慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告于松雪诉称，2014年7月1日与被告签订商铺租赁合同，被告将其所有的上海市绿杨路29号33平方米底层毛坯商铺（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营中医推拿。合同约定，租期自2014年7月15日至2017年7月14日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）5500元，租金支付采取付三押二的方式，租赁期间系争房屋所发生的水、电费用及物业管理费由原告承担，房屋出现漏水渗水、墙体裂缝等建筑质量安全问题由被告负责维修，因维修导致原告经营受影响的，被告将免除相应租金及赔偿有关损失，未尽事宜，双方可协商一致订立补充协议等。签约后，原告即组织装修、添��经营设备，招录员工等，开始了实际经营，期间，原告按约定正常支付租金，然被告不断出现的状况，使原告无法继续履行合同，进行正常的经营活动。在原告对房屋进行装修时发现房屋有渗水现象，后双方经协商，被告增加了免租期。其后经营期间，房屋不断出现渗漏水现象，对装修后的墙面、天顶、木地板造成严重的破坏。为此，原告要求被告负责修复及解决相关赔偿事宜，未果。另，被告未向原告提供房屋产权的相关图纸资料，致使原告无法完成营业执照的申领手续。被告收取的水电费用远超正常的使用量，原告对计算依据有异议，并希望明确当前基数，遭被告拒绝。2015年1月18日，被告对系争房屋进行了断水、断电，直接造成原告的停业。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原被告之间签订的关于绿杨路29-3号商铺租赁合同；2、被告赔偿经济损失160000元（��括房屋装修费91000元、员工工资24000元、经营收益的损失45000元、中介费5700元）；3、被告退还押金11000元；4、由被告承担诉讼费。被告金昕毅辩称，同意解除合同，但并非被告违约。涉案房屋确曾发生漏水情况，被告已予维修且与原告达成补偿协议。向原告提供房地产权证复印件用于办理相关行政许可并无障碍。被告于2015年1月18日采取断水断电措施是因为原告拒付水电费及租金。不同意原告的诉讼请求。反诉原告金昕毅诉称，双方于2014年7月1日就绿杨路29-3号商铺的租赁事项签订了《上海商铺租赁合同》。反诉被告装修时遇漏水情况后要求延长免租期进行补偿，反诉原告表示同意。反诉原告每月将抄表数额及应付的物业费、电费、水费、环保费付款通知书交于反诉被告确认后打款，反诉被告仅交了2个月就不缴纳了，理由是质疑反诉原告所安装的分表有问题。反诉原告经自查没有问题，同时也同意反诉被告自行安装分表来进行读数，但反诉被告并未安装。双方协商多次未果。在反诉被告明确表示不支付租金及其它拖欠的各种欠款的情况下，反诉原告为了减少自身损失，于2015年1月20日送达了解除合同通知书，要求解除协议，并要求被告于1月31日前搬离。但反诉被告未予理睬，店内物品遗留至今，严重阻碍了反诉原告继续运营该铺位。现反诉原告诉至法院，请求判决：1、确认双方关于绿杨路29-3号商铺租赁合同于2015年1月20日解除；2、反诉被告支付自2014年8月26日至2015年1月20日拖欠的水费613.76元、电费3601.94元、物业费500元、租金915元；3、反诉被告立即搬离绿杨路29-3号商铺并支付自2015年1月21日起至搬离之日的占有使用费（按每日183元计算），对房屋恢复原状；4、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告于松雪辩称，反诉原告无权解除合���，反诉被告应该支付水电费，只是水电费收取有不合理之处，反诉原告要求反诉被告搬离支付使用费缺乏事实依据，房屋目前是反诉原告控制。经审理查明，本诉部分，原告与被告于2014年7月1日签订《上海商铺租赁合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）承租上海市绿杨路29-3号底层房屋作为经营盲人中医推拿使用，租期自2014年7月15日至2017年7月14日，2014年7月1日至2014年7月15日为乙方筹备和装修时间不计入正式租期；月租金为5500元；租金支付采用付三押二的方式；水、电费用由乙方承担，物业管理费和保洁费每月100元由乙方承担；房屋出现大的、非乙方使用所造成的损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水及其他建筑质量安全问题等；甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承��。后，甲方确认收到押金11000元。2014年10月25日，双方约定，甲方（被告）同意退还乙方（原告）25天租金共计4583元：包括2014年7月15日至2014年7月29日合计15天因装修期间屋顶漏水而延长的免租时间，同时包括甲方自愿补偿乙方2014年7月30日至2014年8月9日合计10天的免租时间；甲方退还乙方2个月押金中多收的400元；甲方应退还乙方总计金额为5000元，乙方收到甲方退款后开具收条给甲方。同日，原告出具收条，载明收到甲方退款5000元。2015年1月18日，被告对涉案房屋采取了断水、断电措施，致使原告无法继续经营。2015年1月19日，被告向原告出具《解除合同通知书》，载明“由于你方（原告）拒付房屋租金，拖欠水、电、物业费已达数月之久，至今仍未缴付，已构成根本性违约，我方（被告）特依合同约定通知你方解除合同，收回你方所承租的物业。”另查明，原告已支��租金至2015年1月14日。反诉部分查明事实与本诉部分一致。审理中，经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站就涉案房屋是否存在漏水情况进行鉴定。结论为涉案房屋目前主要存在平顶、墙面及地板等部位装修受潮损坏现象，主要系露台后做防水层与搭建房屋交界处未做好有效防水所致，目前除平顶南侧一处渗水外，其他部位不渗水；鉴定结论另载明，涉案房屋装修受潮损坏现状一定程度影响了原告房屋的正常使用。原告对鉴定结论无异议。被告对鉴定结论无异议，但称涉案房屋内只有南侧露台处漏水，系他人违章搭建所致，并不足以影响原告正常经营。庭审中，被告为证明其催讨水电费而提交的《付款通知书》载明，2014年12月1日-2014年12月31日物业费金额为100元、电费金额为892.2元、水费金额为106元、2014年9月1日-2014年11月30日拖欠费用为2931元，总金额为4029.2元；���注明电费单价为1.28元、水费单价为5.58元。原告对此表示，收到该通知，因对水电费的基数存有异议，故没有支付。原告为证明装修损失91000元，提交了《装修合同》，被告对此不予认可。原告表示，考虑到装修评估成本而不申请鉴定，同意由法院酌定该部分损失金额。原告为证明存在中介费损失5700元，提交了由上海福美来房地产经济有限公司出具的发票，载明项目为中介费，金额为5700元。被告对此表示，该证据与本案无关联性。原、被告在2015年6月9日的庭审中均称即使对方未构成违约，也要求解除合同。被告自愿将押金返还原告。双方均同意各项损失可由本院酌定。本院认为，关于本诉，原告与被告签订的《上海商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。涉案房屋虽存在一定的漏水情况并对原告使用房屋造成一定影响，但根据合同约定，原告应��知被告维修房屋，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，故房屋漏水并非解除合同的约定条件。关于被告是否应当向原告提供房地产权证用于办理相关行政许可的问题，该问题在合同中并未涉及且原告未提供证据证明其要求被告提供房地产权证，被告拒绝提供的证据，故本院难以认定被告在是否应当提供房地产权证一节上构成违约。因缴纳水电费是原告的合同义务，是否就此一节存在争议并不导致合同目的无法实现，故该争议并非解除合同的适当理由。关于被告对房屋采取断水断电措施致原告承租房屋用于经营的合同目的客观上难以实现，因该行为发生在原告拒付相关费用之后，显然并非原告拒付相关费用的理由，原告不能据此解除合同。综上原告要求解除合同的理由并不充分，本院对原告以被告违约为由要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求均不予支持。关于反诉，反诉原告在涉案房屋存在漏水、反诉原告未按约修复涉案房屋的情况下以反诉被告拒付相关费用为由对涉案房屋采取了断水断电措施并认为合同已解除，因反诉原告在履行合同过程中存在违约情况，本院对反诉原告所述理由不予采纳，对反诉原告以反诉被告违约为由要求确认合同解除的诉讼请求不予支持。鉴于双方在2015年6月9日的庭审中均称即使对方未构成违约，也要求解除合同，故应视为双方对解除合同达成合意，涉案租赁合同可予解除，解除日期应为2015年6月9日。本院在双方合意解除合同后，根据双方履行合同过程中的违约情况及合同实际履行情况，按公平原则对合同解除后的其他问题一并予以处理。关于房屋的实际占有情况、租金及房屋使用费，原告未提供证据证明其已将涉案房屋返还被告，故应认定涉案房屋仍有原告实际占有，原告负有���还房屋的义务；自2015年1月15日至2015年1月18日的租金应在考虑漏水问题的情况下予以酌情支付，本院酌定为600元；2015年1月18日后，被告对涉案房屋采取断水断电措施，致原告租赁涉案房屋用于经营的合同目的难以实现，但因原告仍实际占用涉案房屋，应支付房屋使用费，本院酌定原告自2015年1月19日起按每日50元支付租金及房屋使用费至原告实际返还涉案房屋日止。关于原告的损失问题，因涉案合同属合意解除，被告应对原告现存于涉案房屋内的装潢物予以补偿，现双方均同意由本院酌定数额，本院酌定被告补偿原告装修损失30000元。原告主张的其他损失均依据不足，本院不予支持。关于押金，被告同意返还，根据双方履行情况，现存于被告处的押金应为10600元，被告应予返还。关于被告主张的水电费等小额费用，因客观存在，双方存在争议，本院酌定原告应给付被告水电费及物业管理费共计4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、对原告于松雪的诉讼请求不予支持；二、对反诉原告金昕毅的诉讼请求不予支持；三、原告于松雪与被告金昕毅于2014年7月1日签订的《上海商铺租赁合同》于2015年6月9日解除；四、原告于松雪应于本判决生效之日起十日内将上海市绿杨路29号房屋返还被告金昕毅；五、原告于松雪应于本判决生效之日起十日内给付被告金昕毅租金人民币600元；六、原告于松雪应于本判决生效之日起十日内给付被告金昕毅租金及房屋使用费（自2015年1月19日起算，按每日人民币50元计算，计算至返还房屋日止）；七、原告于松雪应于本判决生效之日起十日内给付被告金昕毅水电费及物业管理费共计人民币4000元；八、被告金昕毅应于原告于松雪返还上海市绿杨路29号房屋之日补偿原告于松雪装潢款人民币30000元；九、被告金昕毅应于原告于松雪返还上海市绿杨路29号房屋之日返还原告于松雪押金人民币10600元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案检测费人民币12000元，由被告金昕毅负担。本案本诉受理费人民币3614元，减半收取，计人民币1807元，由原告于松雪负担。本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告金昕毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁斌
二〇一五年七月二十三日
书记员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
?第三条合同当事人的法律地位平等，��方不得将自己的意志强加给另一方。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。