江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏01民终738号
上诉人（原审被告）：南京存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路27号。
法定代表人：薛瑞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付洪嘉，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：蒋震，男，1992年2月12日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：胡大清，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹坤，江苏国泰新华律师事务所实习律师。
上诉人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）与被上诉人蒋震居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
存房公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金10万元的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：
一、一审判决认定事实不清。上诉人在得知案涉房屋无法正常交易的情况下及时通知被上诉人，帮其止损，被上诉人与案外人李云、董利新已通过司法途径确认由案外人承担违约责任，被上诉人与案外人在（2016）苏0113民初2584号案件中，法院查明事实是中介公司于2016年2月份通知被上诉人房屋不能继续交易，并组织双方多次协商，同时认定该房屋无法继续进行交易系案外人未能及时妥善处理自身债权债务关系导致，故造成合同履行不能构成违约，并判决案外人退还定金20000元，支付违约金100000元，并赔偿损失800元，合计120800元,故被上诉人再要求上诉人承担全部的违约责任与其实际损失不符。
二、一审判决适用法律有误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)〉》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审案件中，被上诉人与案外人李云、董利新房屋买卖合同纠纷案的（2016）苏0113民初2584号的判决书中已判决由案外人承担违约责任，即被上诉人以居间合同纠纷起诉上诉人时并无实际损失，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，驳回被上诉人要求我方支付10万元违约金的诉讼请求。
综上所述，请求二审法院查清事实，撤销一审判决并依法改判。
蒋震辩称：1、一审判决认定事实清楚，2015年12月20日双方以及案外人李云、董利新签署了存量房交易合同，案涉房屋于2015年11月5日被南京市鼓楼区人民法院进行了查封，但上诉人在签订存量房交易合同时并没有将案涉房屋查封事实告知被上诉人，显然在双方居间合同关系建立之前，案涉房屋就已经被查封了，不能进行交易，但被上诉人对此全然不知。存量房交易合同是三方合同，当事人为上诉人、被上诉人以及案外人李云、董利新，其中有两个不同性质的法律关系，被上诉人与李云、董利新之间是买卖合同关系，上诉人与被上诉人是居间合同关系，在存量房交易合同第八条第四项中明确约定了各方的违约责任，被上诉人根据存量房交易合同追究案外人李云、董利新的违约责任，也可以根据存量房交易合同追究上诉人的违约责任，二者并不冲突。因此，一审判决认定事实清楚。
2、一审判决适用法律正确。存量房交易合同中的违约金条款系三方的意思，在不具有可撤销情形的前提下，就当事人约定的具体违约金数额三方均应遵守，这是合同法严格遵守合同的当然要求。上诉人在一审中答辩时并未提出降低违约金数额的请求，其在二审中无权提出降低违约金数额的请求。
综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
蒋震向一审法院起诉请求：1、判令存房公司返还房屋经纪佣金5450元；2、判令存房公司支付违约金10万元；3、案件受理费由存房公司承担。
一审法院认定的事实：2015年12月20日，蒋震（乙方）与案外人李云、董利新（甲方）及存房公司（丙方）签订《存量房交易合同》，约定：甲方将位于南京市栖霞区燕尧路9号4幢三单元605室的房屋出售给乙方，面积79.56平方米，价格109万元，由乙方承担交易税费；合同第七条约定，乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金5450元，若签订本合同后，因丙方责任，房屋交易未能核准登记导致合同解除，丙方将佣金退还各方……；合同第八条违约责任约定：（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任:1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托的利差；4、其他过失影响甲乙双方交易的。（三）三方商定，上述违约行为，违约方需给各守约方10万元违约金。
合同签订后，蒋震向存房公司缴纳佣金5450元、保障服务费2180元。
一审另查明：蒋震于2016年5月9日将李云、董利新诉至一审法院，提出解除存量房交易合同及李云、董利新支付违约金10万元等诉讼请求。一审法院于2016年11月28日作出（2016）苏0113民初2584号民事判决，判决李云、董利新返还蒋震定金2万元、支付违约金10万元并赔偿损失800元，该判决已生效。该判决查明，南京市鼓楼区人民法院于2015年11月5日以（2015）鼓执字第3199号民事裁定书对案涉房屋进行司法查封，南京市玄武区人民法院于2016年5月18日以（2016）苏0102民初字41号民事裁定书对案涉房屋再次进行司法查封。
一审法院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。存房公司作为居间人，应该按照合同约定和法律规定履行居间义务。按照行业惯例，房地产中介公司在签约前应主动询问、核实房屋是否存在司法查封等限制信息。案涉房屋在2015年11月5日已被法院采取司法查封措施，而本案的存量房交易合同签订于2015年12月20日。存房公司未尽到合理审查和提醒义务，也未查询案涉房屋是否存在司法查封的信息，因此，存房公司是导致案涉房屋买卖合同无法继续履行的重要原因，其存在重大过失，故对于蒋震要求存房公司返还佣金5450元并支付违约金10万元的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十五条之规定，判决：南京存房房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向蒋震返还佣金5450元、支付违约金10万元，合计105450元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2409元，减半收取1205元，由存房公司负担。
本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。蒋震与案外人李云、董利新及存房公司于2015年12月20日签订的《存量房交易合同》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
存房公司作为从事房屋买卖中介服务的专业机构，其在居间介绍买卖双方签约前应主动核实待交易的房屋产权是否存在权利瑕疵，是否存在限制交易的情形。而本案中，案涉房屋已在各方当事人签订买卖合同前即被法院采取司法查封措施，存房公司作为专业的中介服务机构，其在居间过程中未尽到合理、审慎的审查义务，是导致合同不能继续履行的重要原因之一，依法应承担违约责任。
存房公司二审中提出合同约定的违约金高于蒋震的实际损失，申请法院调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约方应当对约定的违约金过分高于守约方的实际损失承担举证责任。本案中，存房公司主张合同约定的违约金数额高于蒋震的实际损失，但未能提供证据予以证明，对存房公司申请调低违约金数额的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，存房公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2409元，由南京存房房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 张卓慧
二〇一八年三月二十八日
书记员 汪海燕