山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0705民初489号
原告：中国农业银行股份有限公司潍坊分行。
负责人：付晓，行长。
委托代理人：徐法光，该单位职工。
被告：刘之统。
被告：山东德勤融资担保有限公司。
法定代表人：唐玲玲，董事长。
委托代理人：刘建强，该单位职工。
被告：潍坊高达置业有限公司。
法定代表人：杜杰古，经理。
委托代理人：李世明，山东潍州律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司潍坊分行与被告刘之统、山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告中国农业银行股份有限公司潍坊分行委托代理人徐法光，被告山东德勤融资担保有限公司委托代理人刘建强，被告潍坊高达置业有限公司委托代理人李世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司潍坊分行诉称：2012年8月20日，被告刘之统、山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘之统向原告借款280000元，被告山东德勤融资担保有限公司为该笔借款提供全程连带责任保证，被告潍坊高达置业有限公司提供阶段性担保。合同还对借款期限、利息、还款方式等作了约定。被告刘之统以购房产为该笔借款提供抵押担保。合同签订后原告按约发放贷款，但被告刘之���多次未按约偿还借款本息。原告有权宣布借款立即到期。请求判令：1.被告刘之统共同偿还原告借款本金246590.68元及利息（含复利、罚息）；2.原告对抵押房产享有优先受偿权；3.被告山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.被告承担诉讼费用。
被告刘之统辩称，借款属实，欠款属实，希望与原告调解。
被告山东德勤融资担保有限公司辩称，担保属实，主张原告先行实现抵押受偿，不足部分我方承担担保责任；我方已经为被告刘之统垫付多期欠款。
被告潍坊高达置业有限公司辩称，因合同约定我方仅承担阶段性担保责任，借款人与原告方存在故意渎职，导致未办理出正式抵押登记，因此我方不承担责任。在有物的担保的情况下应先处置抵押物；欠款数额应依法核实。
经审理查明：被告山东德勤融资担保有限公司原名称为“山东德勤投资担保有限公司”，2016年2月22日变更为现名称。
2012年7月18日原告与被告刘之统、山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告刘之统向原告申请借款280000元用于购买位于潍坊市潍城经济开发区东风西街以北创新路以西贵和苑社区一组团小区10号楼3单元402号的住房，借款期限为240个月，实际借款期限和起止日期以借款凭证为准，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息按月偿还。合同第三十条约定，借款发放方式为付入被告潍坊高达置业有限公司账户。合同第十二条约定，如果被告刘之统出现逾期还款情况，原告有权收取罚息，罚息为执行利率上浮50%，对应付未付的利息，在借期内按照执行利率计收复利，到期后按照逾期利率计收复利，如借款人不按时足额偿还借款原告有权提前收回已经发放的借款。合同第十条约定被告山东德勤融资担保有限公司提供连带责任保证，被告潍坊高达置业有限公司提供阶段性担保，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、延迟履行债务利息和延迟履行金及诉讼费、律师费等实现债权费用；保证期间为借款到期日起二年，贷款被宣布提前到期的，保证期间为提前到期日起二年。合同第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第10.1.4（8）约定合同项下同时存在物的担保的和保证担保的，贷款人可以就物的���保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同还约定被告刘之统以所购房产提供抵押担保，担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、延迟履行利息以及诉讼费、律师费等实现债权费用。后原告与被告刘之统办理了预告抵押登记。
2014年8月20日，原告依约向被告刘之统发放借款280000元，借款凭证载明执行利率为6.55%。后被告刘之统多次未按期足额偿还借款本息。截至2017年5月16日尚欠原告借款本金246590.68元,利息（含复利、罚息）8136.31元。
上述事实有《个人购房担保借款合同》、预告抵押登记证、个人借款凭证、账户信息明细及当事人当庭陈述在案为证。
本院认为，原告与刘之统、山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。
原告已经按照合同约定履行了放款义务，被告刘之统应依约履行还款义务，其逾期不还构成违约，原告有权提前收回发放贷款，要求刘之统偿还借款本息。原告提供的账户明细能够证明截至2017年5月16日，被告刘之统尚欠原告借款本金246590.68元，利息（含复利、罚息）8136.31元，故原告要求被告刘之统偿还上述借款本息及之后利息的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告刘之统与原告在合同中约定以其所购房产提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但是，抵押预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记。《中华人民共和国物权法》第20条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分���不动产的，不发生物权效力。该条款并没有提及优先受偿权，只是指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力，因此抵押预告登记其不同于抵押登记，不能产生《中华人民共和国物权法》规定的优先权效力，故原告要求对抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院依法不予支持。
被告山东德勤融资担保有限公司、被告潍坊高达置业有限公司抗辩称原告应先就抵押物实现债权，但是合同中明确约定“合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，况且本案抵押物仅进行了预告抵押登记，而不是正式抵押登记，抵押权未能设立，故两被告该抗辩理由不能成立。被告山东德勤融资担保有限公司应按照合同约定对上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告刘之统追偿。
被告潍坊高达置业有限公司提供的是阶段性担保，其应按照合同约定在担保阶段结束之前，即在被告刘之统取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押人的抵押登记手续之前，对上述债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告刘之统追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告刘之统于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司潍坊分行借款本金246590.68元及利息（含复利、罚息，截至2017年5月16日为8136.31元，之后的按照合同约定计算至实际还款之日）；
二、被告山东德勤融资担保有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告刘之统、追偿；
三、被告潍坊高达置业有限公司（在被告刘之统取得位于潍城经济开发区东风西街以北、创新路以西贵和苑社区一组团10号楼3-402房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之前）对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向被告刘之统追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潍坊分行其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5135元，案件申请费1798元，由被告���之统、山东德勤融资担保有限公司、潍坊高达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李 霞
人民陪审员 张轲友
人民陪审员 夏春霞
二〇一六年八月十一日
书 记 员 赵 娇