江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏07民终3278号
上诉人（原审被告）：刘红艳。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡冬健。
委托诉讼代理人：郑邦玉，江苏中瀛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范斌，江苏尚扬律师事务所律师。
上诉人刘红艳因与被上诉人胡冬健房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2014)海民初字第01801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘红艳上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查清事实。1.双方没有达成一致的合同。上诉人与被上诉人因租赁时间和租金进行了多次沟通，但双方没有达成一致意见，被上诉人多次发邮件给上诉人，每次内容都不一样，应视为双方没有达成一致意见，即使2012年12月14日的邮件为上诉人所发，只能算作邀约，因被上诉人没有答复，视为合同不成立。一审法院既认定合同成立，同时又认定为不定期租赁，自相矛盾。2.上诉人已经支付全部的租金。一审认定双方合同约定租期从2013年3月1日至2014年3月1日期间的租金为30万元是错误的。上诉人在2013年1月6日汇款给被上诉人30万元，支付的是3年的租金即从2012年8月30日至2015年8月30日期间的租金。因为在2012年之前，每年的房租不到10万元，上诉人一次性将三年的租金支付给被上诉人符合常理。一审法院推定从2013年3月1日至2014年3月1日租金为30万元明显违背市场常理，而且上诉人是在2013年1月6日汇款的，明显不合常理。3.被上诉人无任何证据证明其主张。一审法院采信被上诉人提供的录音、短信、邮件无任何理由和事实根据。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。一审判决上诉人向被上诉人支付2012年9月1日至2013年2月28日期间的租金95760元，但被上诉人从来没有向上诉人主张过该笔租金，在双方协商过程中，被上诉人也从未提到过该笔租金的支付问题，2014年9月28日被上诉人向上诉人提出解除合同也没有涉及该笔租金，被上诉人主张该笔租金已过诉讼时效，不应受法律保护，一审判决明显违反了法律规定。
被上诉人胡冬健辩称：一审判决认定的事实清楚，证据充分，法律适用正确，判决结果公正合法，请求二审法院依法予以维持。
胡冬健向一审法院诉讼请求：1.确认胡冬健与刘红艳之间签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令刘红艳返还租赁财产；3.判令刘红艳支付租金345760元及利息（计算至2014年10月1日）；4.判令刘红艳承担本案诉讼费用。一审诉讼中，胡冬健撤回要求刘红艳给付利息的请求。
一审法院查明事实：2007年1月20日，胡冬健（甲方）与刘红艳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于海州区新建东路X号房屋出租给乙方使用，租期自2007年3月1日至2012年3月1日止。租金采用逐年递增。保证金为1万元。2011年12月2日，双方协商，胡冬健同意延续半年的租期至2012年8月30日止，延续的租金按每平方米12元/月计算，2012年2月1日之前给付半年租金95760元。后刘红艳给付胡冬健至2012年8月30日租金95760元。
2012年12月14日，刘红艳用网名“简单”发送一份《房屋租赁合同》到胡冬健邮箱，该份合同载明2013年租金（即2013年3月1日至2014年3月1日止）为30万元；2014年租金为30万元等内容。邮件发送至胡冬健邮箱后，胡冬健未予回复，双方也未签订书面合同。2013年1月6日，刘红艳给付胡冬健30万元。
2014年9月25日，胡冬健委托江苏尚扬律师事务所律师范斌向刘红艳递交《律师函》，通知刘红艳解除双方签订的《房屋租赁合同》。该律师函刘红艳于2014年9月28日收到。
以上事实，有当事人的陈述、胡冬健提供的产权证、土地证、《房屋租赁合同》、收条、短信内容、律师函及回执、邮件、录音、刘红艳提供的收条、业务凭证等证据予以证实。
一审法院认为，胡冬健与刘红艳签订的《房屋租赁合同》，系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同到期后，胡冬健、刘红艳续签合同至2012年8月30日，2012年9月1日后，双方未签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，刘红艳应当给付胡冬健自2012年9月1日起至2013年2月28日租金95760元。2012年12月14日，刘红艳发送《房屋租赁合同》邮件给胡冬健，并按合同约定给付胡冬健租金30万元，但双方未签订书面租赁合同，故租赁期限为不定期，胡冬健可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知刘红艳。本案中，刘红艳于2014年9月28日收到胡冬健委托律师出具的律师函，此时刘红艳已知晓胡冬健要求解除合同，双方租赁合同此时解除，故胡冬健要求解除与刘红艳的房屋租赁协议及要求刘红艳返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，刘红艳仍然使用租赁房屋，应当给付胡冬健占有使用费。故刘红艳应当给付胡冬健2014年3月2日至2014年10月1日期间租金及占有使用费共计175000元（按照双方实际履行的每年30万元计算）。综上，刘红艳应当给付胡冬健租金270760元。胡冬健申请撤回要求刘红艳给付利息的请求，符合法律规定，一审法院予以准许。刘红艳虽辩称已经付清租金，但未提供证据，一审法院不予采信。对于刘红艳辩称胡冬健主张租金已经超过诉讼时效，因双方一直在协商过程中，故对此辩称，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院遂判决：一、胡冬健与刘红艳之间的《房屋租赁合同》于2014年9月28日解除；二、刘红艳于判决生效后十日内给付胡冬健租金270760元；三、刘红艳于判决生效后十日内将连云港市海州区新建东路X号房屋返还给胡冬健；四、驳回胡冬健其他的诉讼请求。如果刘红艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元(胡冬健已预交)，由刘红艳负担，于给付上述款项时一并给付胡冬健。
二审诉讼期间，双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，胡冬健在对2012年12月14日刘红艳用网名“简单”发送的《房屋租赁合同》邮件看后，对该份《房屋租赁合同》内容予以认可并告知了刘红艳。2012年12月26日，刘红艳通过手机短信方式与胡冬健联系，要求胡冬健将银行账号发给其，并称其要将租金打给胡冬健。同日，胡冬健将其银行账号通过手机短信方式告知了刘红艳。2013年1月6日，刘红艳向胡冬健的银行账户中汇款30万元。
上述事实，由胡冬健在二审诉讼期间的陈述以及其一审举证的邮件、短信予以证实，本院予以确认。
除上述事实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘红艳租赁被上诉人胡冬健所有的涉案房屋，双方为此于2007年1月20日所签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示且不违反我国的法律、行政法规的规定，合法有效。该份《房屋租赁合同》到期后，双方通过协商后又续签合同至2012年8月30日，且双方均已按照合同约定予以了履行。从2012年9月1日至2013年2月28日，因刘红艳继续使用涉案房屋，而双方又没有续签合同，一审法院依据双方之前签订合同的约定，认定刘红艳应当向胡冬健支付该期间内的租金95760元符合法律规定。对于2013年3月1日之后的租赁事宜，因刘红艳草拟了一份《房屋租赁合同》并以邮件的方式于2012年12月14日发送给了胡冬健，胡冬健对该份《房屋租赁合同》予以认可并将自己的银行账号通过手机短信的方式告知了刘红艳，且刘红艳已于2013年1月6日按该份《房屋租赁合同》的约定将2013年3月1日至2014年3月1日的租金30万元汇给了胡冬健，所以本院据此认定双方从2013年3月1日起已经签订新的《房屋租赁合同》并已经实际履行。一审法院以胡冬健对刘红艳2012年12月14日发送《房屋租赁合同》的邮件未回复，双方未签订书面的租赁合同为由，认定双方从2013年3月1日起形成不定期租赁合同关系，明显不当，本院对此予以纠正。刘红艳上诉主张2012年12月14日《房屋租赁合同》的邮件只能算作邀约，因胡冬健没有答复，该份《房屋租赁合同》不成立，其于2013年1月6日汇给胡冬健的30万元是其按照之前租赁合同的约定向胡冬健支付从2012年8月30日至2015年8月30日三年的租金，因该项上诉理由明显与客观事实不符，且无事实和法律依据，本院不予采信。由于刘红艳未按《房屋租赁合同》的约定支付2014年3月2日之后的租金，且经胡冬健多次催要后仍未支付，在此情况下，胡冬健委托其律师向刘红艳发送《律师函》通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，刘红艳已于2014年9月28日收到该份《律师函》，所以原审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》从2014年9月28日已经解除并无不当。
刘红艳上诉主张一审法院采信胡冬健举证的录音、短信和邮件无事实依据的理由，本院对此经审查后认为，一审诉讼期间，胡冬健所举证的录音、短信和邮件均真实有效，能够证实相关的案件事实，刘红艳对此虽提出异议，但未能提供充分证据证明胡冬健所举证的录音、短信和邮件存在不实之处，故本院对刘红艳的该项上诉主张不予采信。刘红艳上诉还主张本案中胡冬健起诉要求其支付从2012年9月1日至2013年2月28日的租金95760元已经超过了诉讼时效，一审判决其支付该笔租金属适用法律错误的理由，本院经审查后认为，根据胡冬健在一审诉讼期间举证的其与刘红艳的电话录音、手机短信和邮件，能够证实胡冬健一直在向刘红艳主张拖欠的租金，所以本案中胡冬健主张该期间的租金并未超过诉讼时间，故本院对刘红艳的该项上诉主张亦不予采信。
综上，刘红艳的上诉请求不能成立，一审判决认定的部分事实虽然有误，但判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6490元（刘红艳已预交），由刘红艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
审 判 员 万子榕
代理审判员 程 艳
二○二○一七年二月二十七日
书 记 员 蒋 寻
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。