安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖17民终56号
上诉人（原审原告）：罗祥胜，男，1962年3月18日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：章战勒，安徽安贵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐义胜，男，1973年11月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被上诉人（原审被告）汤丽萍，女，1987年1月30日出生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区，现住池州市贵池区。
委托诉讼代理人：陈学志，池州市贵池区乌沙镇法律服务所法律工作者。
第三人：中国工商银行股份有限公司池州分行，住所地安徽省池州市秋浦西路117号。
负责人：许民，行长。
委托诉讼代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞其乐，该行职工。
第三人：朱杏兰，女，1979年8月出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上诉人罗祥胜因与被上诉人唐义胜、汤丽萍、第三人中国工商银行股份有限公司池州分行（以下简称“工行池州分行”）、朱杏兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人罗祥胜及委托诉讼代理人章战勒、被上诉人唐义胜、被上诉人汤丽萍委托诉讼代理人陈学志、第三人工行池州分行委托诉讼代理人姚卓闻、俞其乐到庭参加诉讼，第三人朱杏兰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗祥胜上诉请求：1、请求二审撤销贵池区人民法院（2017）皖1702民初3003号民事判决，2、请求二审确认唐义胜与戴泽水于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认戴泽水对池州市贵池区南湖苑17幢503室的房屋所有权登记行为无效，判令被告唐义胜协助将该房屋过户到原告名下；4、判令被告唐义胜、汤丽萍清偿戴泽水以池州市贵池区南湖苑17幢503室在第三人中国工商银行股份有限公司池州分行所办理的抵押贷款中未偿还的本金及利息，以消除第三人中国工商银行股份有限公司池州分行对该房屋的抵押权；5、本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由：唐义胜和戴泽水所签订的《房屋买卖合同》是二人及案外人章建平恶意串通进行的虚假交易行为，该行为严重侵害了上诉人的合法权益，是无效的合同。戴泽水根本没有按照约定支付房屋对价款，而唐义胜在戴泽水一分钱没付的情况下将房屋过户至其名下，不符合情理，房屋买卖是一个幌子。房屋交易的价格不合理，房屋总价335840元，却在银行抵押按揭贷款了36万元，更证明了房屋买卖合同是一份虚假合同。以隐瞒事实情况、虚假事合同骗取登记的行为，一审以不是民事案件的受理范围为由不予受理显然不妥，可以避免上诉人提起行政诉讼而形成诉累。上诉人与唐义胜签订的房屋买卖协议是合法有效的，上诉人有权利要求唐义胜履行房屋买卖协议，唐义胜必须对上诉人承担违约责任。
罗祥胜向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告唐义胜与戴泽水于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认戴泽水对池州市贵池区南湖苑17幢503室的房屋所有权登记行为无效，判令被告协助将该房屋过户到原告名下；3、判令被告唐义胜、汤丽萍清偿戴泽水以池州市贵池区南湖苑17幢503室在第三人中国工商银行股份有限公司池州分行所办理的抵押贷款中未偿还的本金及利息，以消除第三人中国工商银行股份有限公司池州分行对该房屋的抵押权；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被上诉人唐义胜辩称：房子是上诉人罗祥胜的，我又把房子过户给戴泽水，目的是为了贷款，我是被章建平骗了，不是卖给戴泽水的。
被上诉人汤丽萍辩称：一审法院判决正确，请求维持原判。汤丽萍丈夫戴泽水购买的房屋（戴泽水因交通事故死亡），汤丽萍按揭了几个月，后来打官司没有继续还款，贷款的钱全部进入章建平账户，没有进入汤丽萍账户，只要银行的按揭款不要汤丽萍还，另交的3万按揭款讨回，可以配合过户。
第三人工商银行辩称：1、唐义胜与戴泽水签订的买卖合同有效；2、答辩人与戴泽水、汤丽萍签订的抵押借款合同合法有效；3、戴泽水取得了房屋所有权。请求驳回上诉人的诉讼请求。
一审法院查明：2007年2月3日唐义胜、朱杏兰夫妇与罗祥胜签订《房屋转让协议》，协议约定唐义胜、朱杏兰夫妇将其名下坐落于池州市贵池区南湖苑17幢503室房屋以150800元价格卖给罗祥胜，交房时扣总房屋价款10000元，待办理房屋过户手续后支付。2008年12月31日双方签订了一份《交房协议》，约定于2009年2月20日唐义胜将该房屋交付给罗祥胜。罗祥胜于2009年4月29日支付了房款140800元，并支付了该房屋的水电入户费3000元。罗祥胜取得该房屋后对房屋进行了装饰装修并入住。因唐义胜与池州市万家房屋中介的章建平存在债务关系，章建平与戴泽水是老乡，也是戴泽水开设的汽车修理店的老客户，戴泽水也向做房屋中介的章建平表达过有买房的意向。于是章建平将唐义胜位于池州市贵池区南湖苑17幢503室房屋介绍给戴泽水，戴泽水也没有实际查验房屋，对交易的房屋有人居住情况未进行必要的了解，当时戴泽水只是听说该房里面居住的是租房户。2013年3月28日唐义胜与戴泽水签订《房屋买卖合同》，该份合同载明唐义胜将其名下坐落于池州市贵池区南湖苑17幢503室房屋以345840元价格卖给戴泽水。双方约定2013年3月28日前付定金335840元，余款10000元在产权过户后付清。2013年4月9日唐义胜与戴泽水完成上述房屋产权交易登记。同年6月4日戴泽水以个人名义将上述房产在中国工商银行股份有限公司池州分行办理了抵押贷款360000元，该款发放到唐义胜在中国工商银行牡丹灵通卡账户。据池州市万家房屋中介财务人员介绍，该笔贷款大部分偿还了万家房屋中介欠款。
2017年7月20日，戴泽水向贵池区人民法院起诉原告及原告儿子罗伟，要求原告搬出池州市贵池区南湖苑17幢503室，将该房屋还给他，并称该房屋是他从唐义胜处买入，并已经办理了房地产权证。在该案件审理的过程中，戴泽水去世，其妻子汤丽萍以继承人的身份参加了诉讼。本院于2017年8月17日作出（2017）皖1702民初1437号民事判决书。该判决认为，罗祥胜与唐义胜、朱杏兰夫妇签订了《房屋转让协议》，并已支付合理对价，符合善意取得的构成要件。双方签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，且双方已于2009年2月20日办理了房屋交付手续，罗祥胜进行了装修并入住，系合法占有涉案房屋。关于涉案房屋所有权人能否请求合法占有人迁出房屋，该判决认为，2013年3月28日戴泽水与唐义胜签订房屋买卖合同后，戴泽水以银行按揭贷款方式支付了购房款，双方并办理了房屋过户登记手续，戴泽水依法取得房屋的所有权。出卖人唐义胜虽已履行了房屋的权利交付义务，但买受人戴泽水未能取得对房屋占有、使用的权利，即出卖人唐义胜的实物交付义务未完成，此时，即发生了房屋所有权与占有权分离的状况。根据相关法律规定，在实际占有人罗祥胜合法占有、使用房屋的情形下，买受人戴泽水即使善意取得房屋的所有权，亦无权请求合法占有人搬离房屋。第一，在罗祥胜对涉案房屋长期合法占有、使用的情形下，若允许所有权人主张物权返还请求权，则会侵害合法占有人罗祥胜对房屋占有并持续占有的权利，且违反诚实信用的原则，也不利于维护交易的稳定性。第二，戴泽水、汤丽萍买房前未实际查验房屋，对交易的房屋有人居住情况未进行必要的了解，有悖一般交易习惯，其本身存在重大过错，导致所买的房屋不能实现实物交付。故原告汤丽萍可依据合同相对性原则基于债权请求权另行向唐义胜主张因无法交付房屋导致《房屋买卖合同》无法继续履行的违约责任。综上所述，原告汤丽萍虽然已取得涉案房屋的所有权，但在其自始未获得涉案房屋实际控制权的情况下，其径行要求房屋合法占有人罗祥胜、罗伟迁出，违反了保护合法占有人权利的法律规定，本院不予支持。判决驳回了汤丽萍的诉讼请求。现该民事判决书已经生效。
一审法院认为：本案争议焦点有二个。第一个争议焦点：被告唐义胜与戴泽水于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》是否无效。第二个争议焦点：原告其他诉讼请求是否能够成立。关于第一个争议焦点问题。关键在是否恶意串通损害第三人利益。原告提供的证据可以证明戴泽水买房前未实际查验房屋，对交易的房屋有人居住情况未进行必要的了解，戴泽水有重大过错，但不足以证明戴泽水与出卖人恶意串通，损害罗祥胜的利益。况且戴泽水与池州市万家房屋中介的章建平是老乡、老客户，出于对其老乡、老客户的信任，戴泽水对其买房事宜未过分关注，也符合情理。即使按照原告诉状所陈述“2013年3月份，唐义胜向池州市万家房屋中介的老板章建平借了钱，万家房屋中介为实现债权，将该房屋拿到工商银行做抵押，因银行规定需提供二套房产证才能办理，故未办成。于是章建平就找到其朋友戴泽水，通过房屋买卖过户的方式办理贷款取得贷款资金。唐义胜和戴泽水签订房屋买卖合同的真实目的就是利用戴泽水符合贷款条件的身份取得银行贷款，唐义胜用该贷款资金偿还所欠章建平的借款，等唐义胜有钱了，房屋再还给他。戴泽水买房时没有查看房屋，甚至对房屋购买的总价款都不清楚，买卖该房屋均不是唐义胜和戴泽水的真实意思表示。而且戴泽水在签订房屋买卖合同时是明知该房屋有人居住的，其为了帮朋友章建平的忙，对该房屋实际居住人的情况不做任何核实的情况下，就签订房屋买卖合同，主观明显存在恶意”，也不能够证明戴泽水在买房时知道在他买房前罗祥胜已经购买该房，也就是说，不能够证明戴泽水有与他人恶意串通故意损害第三人利益的主观过错。故，原告主张该合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定情形，更不符合其他无效合同的条件，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点问题。原告要求确认戴泽水对池州市贵池区南湖苑17幢503室的房屋所有权登记行为无效，不属于民事案件受案范围，本案中不予审理。因池州市贵池区南湖苑17幢503室的房屋所有权登记未改变或者撤销，原告要求现判令被告协助将该房屋过户到原告名下的诉讼请求，本院也无法支持；原告要求判令被告唐义胜、汤丽萍清偿戴泽水以池州市贵池区南湖苑17幢503室在第三人中国工商银行股份有限公司池州分行所办理的抵押贷款中未偿还的本金及利息，以消除第三人中国工商银行股份有限公司池州分行对该房屋的抵押权，原告该项诉求，不符合合同相对性原则，也无法律依据，对该项请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，判决：驳回原告罗祥胜的诉讼请求。案件受理费3316元，减半收取1658元，由原告罗祥胜负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人罗祥胜于2007年2月3日与被上诉人唐义胜、朱杏兰夫妇签订《房屋转让协议》，后唐义胜交付房屋，上诉人支付了购房款及水电入户费，同时该房屋进行了装饰装修并入住。现上诉人起诉要求确认唐义胜与戴泽水于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》无效，对照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，其中第一、三、四、五项均不符合，主要看是否符合恶意串通损害第三人利益。一审从证据及案件事实分析，认定从现有证据不能够证明戴泽水有与他人恶意串通故意损害第三人利益的主观过错，符合法律规定，一审认定正确合法。上诉人第二个诉讼请求，要求确认戴泽水对池州市贵池区南湖苑17幢503室的房屋所有权登记行为无效，判令被告协助将该房屋过户到原告名下是否成立，因涉案房产权属登记在戴泽水名下，房屋权属登记系行政行为，该登记是否合法未经确认，且在本案不能确认无效，亦未撤销，上诉人要求协助过户的请求亦不符合法律规定，该请求不能成立。上诉人第三个诉讼请求要求判令唐义胜、汤丽萍清偿戴泽水以池州市贵池区南湖苑17幢503室在第三人中国工商银行股份有限公司池州分行所办理的抵押贷款中未偿还的本金及利息，以消除第三人中国工商银行股份有限公司池州分行对该房屋的抵押权的请求是否符合法律规定，因涉案房屋在第三人中国工商银行股份有限公司池州分行处抵押贷款，要求清偿抵押贷款是第三人的权利，上诉人非该抵押贷款合同的相对人，不具有请求权，该请求于法无据，不能成立。上诉人虽属合法占有该房屋，但上诉人的三项请求在本案中依法不能支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3316元，由上诉人罗祥胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年三月二十五日
书记员 夏国栋