徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初2477号
原告王某某。
委托代理人汤某某。
被告刘某某。
委托代理人杨某。
原告王某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，于2015年9月1日作出（2014）鼓民初字第2166号民事判决书。后王某某不服本院作出的民事判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2016年3月31日作出（2015）徐民终字第4208号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2014）鼓民初字第2166号民事判决、将本案发回本院重新审理。本院于2016年5月26日立案受理后，另行依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人汤某某、被告刘某某及其委托代理人杨某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月3日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告位于徐州市鼓楼区某某市场xx号楼xx室、xx室、xx室、xx室、xx室共计五套商业用房、电梯一部、一楼高压配电箱一台，房屋面积共3000平方米左右，作为美容美发、酒店、宾馆使用。年租金为1560000元，合同保证金100000元，租期6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止。合同签订当日，原告即向被告支付保证金100000元，半年租金780000元，2014年又多次通过网银支付被告半年���金780000元。2014年4月22日，徐州市鼓楼区公安消防大队对原告承租的房屋检查后，以房屋工程消防设计的部分内容不符合国家工程建设消防技术标准的有关要求，备案检查不合格，房产证登记面积与申报登记情况不符，以及缺少原建筑的消防审核、验收意见书等理由，要求原告立即组织整改，并立即停止施工，未经复查合格，不得恢复施工，并对原告进行了罚款处理。由于被告无法提供或满足消防部门的以上整改要求，致使原告无法继续租赁使用涉案房产，并因原告已装修完毕并部分开始经营，造成原告巨大的经济损失。为此，请求判令被告赔偿不可移动装修物品与可移动宾馆用品、停业损失合计4000000元；返还保证金100000元；承担本案的诉讼费用。
被告辩称，本案原告的诉求是否成立，焦点就在于原告的这一理由是否有事实和法律依据：一、原告无法使用租赁房屋的原因究竟是什么。1、本案原告承租房屋：一楼美容美发店一直在正常经营，到2014年9月底，因欠缴电费被供电部门停电。同时原告又被人追债，债权人在一楼门窗和外墙上，大肆喷涂讨债文字，原告就此关门躲债，一楼停业。二楼原告擅自转租给案外人第三人经营火锅店，也是一直正常经营，至本案诉讼时该第三人才停止营业。三、四楼原告的装修改造及消防工程，因原告不能按照施工合同的约定支付工程款，施工方拒绝继续施工导致工程始终未能验收完成，至诉讼时尚不具备营业条件。可见，原告是由于其自身的资金周转出现问题而无法继续经营，也无力继续完成消防改造工程。这都与被告无任何关联，而被告是在原告不按合同约定交付租金，又违约擅自转租的情况下，基于合同约定行使了合同解除权，合同终止。本案完全���由于原告的原因导致合同解除终止。不存在因被告未能提交消防资料而被迫停业的情形。2、针对原告提供的消防检查不合格通知书，其中所列的不合格内容，通过庭审已查明，原告根本就没有符合消防技术标准的消防设计，也无法提供相关消防泵房，消防水池取水口或室外消防栓，屋面消防水箱等设备设施的完整、系统设计图纸。不合格通知书所列整改事项，全部都是基于原告的经营使用要求而必须整改的内容，进行整改的责任在于原告，而对于这些整改项目，直到被告解除租赁合同时，原告都没有完成整改，甚至其中对于消防通道的改造审批手续，原告都因不能缴纳审批费用而未领取，更谈不上进行改造施工了。3、自2014年4月原告收到消防部门的“不合格通知书”后，直至2014年10月被告按合同约定（原告拖欠租金、擅自转租时）行使合同解除权解除合同，原告既没有完成整改工程，也没有向消防部门提交任何整改材料，更没有提出二次验收申请，何谈是否能通过二次消防验收。二、被告已经提供了满足消防部门要求的相关证明资料。1、被告提供消防资料的前提是，原告主动告知被告应提交哪些消防资料。但原告早在2014年4月就已收到消防部门的“不合格通知书”，但直到2014年9月被告索要房屋租金时，原告为拖延交付租金才告知被告需开具相关消防证明材料的事情。2、本案涉案房屋系建于1998年《消防法》实施之前，因而没有消防法实施后要求的“原建筑消防审核、验收意见书”，只能提交“相关的证明材料”。被告已经为原告开具鼓楼区房管局出具的相关消防证明材料，并积极催促原告向消防部门申报，甚至主动陪同原告到消防部门询问。至于消防泵房，消防水池取水口或室外消防栓，屋面消防水箱等并非原房屋建设时的原有设施，而是原告经营使用时必须增加的消防设施，相关使用设计只能由原告提供。被告作为出租人已完全尽到了配合提交证明材料的义务，而原告是由于其未能完成具体的整改事项，根本就没有将证明材料报送消防机关审核，何来被告无法提供之说？3、本案涉案房屋与隔壁吴江银行的房屋统称某某市场六号楼，吴江银行是1单元，被告是2单元。该六号楼的施工建设只有一套建设图纸，原始的建设资料和消防证明材料也是不能分割的同一证明资料。现吴江银行是通过消防检查的，足以说明某某市场六号楼的整体建设资料和消防证明是能够满足消防部门要求的。再说本房屋出租给王某某之前，曾经营过酒店五年，KTV五年都已通过了消防验收审核。而具体消防工���的验收却是按照实际经营人不同的经营使用需要而有不同的验收标准，这方面完全是原告的责任，与被告没有关联。三、原告的索赔要求更无事实依据。1、原告的所谓经营损失应自行承担，原告承租的一楼是原告因被供电部门停电，同时也为躲避追债而主动关闭的。二楼是原告擅自转租给第三人在转租行为暴露后自行撤出的。三楼、四楼根本就没有完成改造工程，从未开始经营。所以，涉案房屋全部的经营或停业事项均与被告无关，更谈不上赔偿了。2、原告的所谓装修损失也应自行承担，双方合同约定了合同到期后装修归出租方即被告所有。现合同提前终止，房屋应恢复原状交还被告。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案，原告的装饰装修均是属于未形成附合的装修，在被告将房屋另行出租时，还需要拆除这些装修，对于被告来说其不但不具备任何价值，反而是负担。因此，原告所谓的装修损失只能由原告自行承担。四、原告要求返还保证金不符合合同约定。双方在合同第四条明确约定了保证金的返还条件，并约定“如果乙方违约，保证金不退”，现原告未达成保证金返还条件，且存在逾期交付租金和擅自转租的违约行为，因此被告按合同约定没有返还保证金的合同义务。五、本案涉案房屋存在部分面积无产权证的问题，这部分面积均在房屋的二楼（即擅自转租部分），双方在租赁合同第二条第3项明确说明了，原告对房屋已充分了解并自愿以现状承租。就本案��言，原告在诉讼中已明确表示，诉讼请求不包括房屋的二楼，故而本案诉讼所涉及的房屋均有合法手续，因此本案不涉及无产权证的部分面积是否存在合同无效的问题。庭审中双方一致同意涉案的房屋租赁合同合法有效。六、本案原告的主张是基于一个假设，即使消防改造工程全部完成，也会因被告不能提供证明材料而无法通过消防验收，这完全就是一个伪命题。首先，与被告同楼（某某市场xx号楼）的一单元吴江银行就是通过提交证明材料而通过了消防验收，原告承租的是二单元，不论几单元，其证明材料都是这同一栋楼的，不可能按照不同单元割裂开来，所以被告提供的证明材料不可能存在问题，影响消防验收的可能是原告为实现使用目的而必须达到技术规范标准的消防工程本身。其次，原告自接到不合格通知后，根本就没有完成整改，也根本就没有向消防部���提出二次验收的申请，连申请都没有提出，又何谈是否通过呢？再者，消防验收，是消防行政主管机关的具体行政行为，是否通过消防验收只能由行政机关以行政法律法规作出认定，本案民事审判中无权进行审查判定。最后，再退一步看，本案租赁合同的终止，是由于原告未能按合同约定支付租金又违反合同约定擅自转租房屋，被告按合同约定行使合同解除权，从而导致合同终止。不论原告的消防改造是否能够最终完成，也不论是否能够通过消防验收，原告都因为其自身的违约行为而丧失了继续履行合同的权利。因此，原告必须承担合同终止的法律后果，而这与消防验收之间是没有关联的。综上所述，原告所提出诉讼理由没有任何事实和法律依据，实际上原告是由于其自身的资金周转出现问题而无法继续经营，为转嫁经济损失而恶意诉讼，恳请依法驳回其诉讼请��，保护出租人的合法权益。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原告与被告签订合同时间为2013年8月3日，租期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，合同第五条约定了房屋租金支付的办法，第二年房屋租金的支付方式出现了矛盾，合同约定第二年起租金为半年支付，但同时约定了租期开始之日之前一个月将一年的租金给付被告。
被告的质证意见是：真实性没有异议，关于第二年租金的支付无矛盾之处，只是支付数额多少的问题，从合同文意上看，承租方在第二年的第一个月之内至少应当支付半年的租金。另外，该合同明确注明了五套涉案房屋，该五套房屋均是有产权证的，在合同的第二条第三项明确约定了承租方是以房屋的现状进行承租的，所谓的现状就是指��时承租房屋的装修部分已经拆除，承租人进行经营使用时必须按照其所需要使用的经营范围及相对应的消防建设要求进行重新施工、设计、装修。合同也明确约定了承租方的装修时间为两个月，该期间是免收租金的。故从合同内容可以看出，合同已特别说明了按房屋现状进行承租，承租人即原告在承租房屋时对房屋的现状是充分了解的，其承租后所做的经营活动需要什么样的消防建设要求均应由承租人自行设计和建设，以达到使用目的。合同第四条约定了100000元保证金的返还条件，即房屋应当完好交还出租方后才能返还保证金，现原告未履行完好交还义务，故100000元保证金返还条件尚不具备。合同第七条约定了租赁合同终止后，房屋装修归出租方所有，可移动设施由承租人带走，不能移动的也归出租方所有。此外，租赁合同签订后，原告在进行装修和申请营业执照时，被告已经将五套房屋的产权证明复印件交付给原告，否则原告也无法办理相关的营业执照等手续。
原告所举证据2为：收条两张、网银支付凭证五张，证明原告已按照合同约定支付被告保证金100000元，并支付了第一年度的房屋租金。
被告的质证意见是：对证据2中的两张收条没有异议，对证据2中的五张网银支付凭证的真实性无法确定，但对实际收到的租金数额予以确认，与网银凭证显示的数额一致。
原告所举证据3为：建设工程消防设计备案检查不合格通知书一份、罚没收据一张，证明2014年4月22日原告承租被告的房屋因消防设计的部分内容不符合国家工程建设消防技术标准要求，备案检查不合格，并因此受到30000元处罚。不合格的内容主要有：（1）房屋登��的面积与申报的面积不符；（2）缺少原建筑的消防审核、验收意见书或有效相关证明材料，原消防泵房、消防水池取水口或室外消火栓、屋面消防水箱等设计不详。该检查不合格通知书主要内容为被告出租的房屋原始建筑不符合消防建设的有关技术标准，致使原告无法正常使用，不具备房屋使用的条件。
被告的质证意见是：对证据3中的建设工程消防设计备案检查不合格通知书，该通知书的落款日期是2014年4月22日，但原告从未将该通知书及通知书的相关内容告知被告。该通知书所列存在问题第一项是房屋面积，房号为103、202，与申报的四层和产权证的登记不符，这项整改问题显然是原告申报材料不够完整导致的，双方租赁合同明确约定四层五套房屋xx、xx、xx、xx、xx，该五套房屋均有产权证，而原告申报时仅提供了103、202，因此��责任在原告自身，且该项整改问题也非常容易整改，重新补交相关产权证明即可。从该通知书内容上看，原告申请的使用性质是一层美容美发，二层火锅店，三层、四层为宾馆，消防部门的整改就是针对上述三种使用性质依据对应的消防建设标准而作出的，整改问题第二项到第八项均为有关消防设施的装潢和设计要求没有达到消防规范，而这些消防设施的装潢和设计均是由原告自行承担并进行施工的，原告收到该通知书后从未通知被告，故被告认为该通知书中列明的整改问题均与被告无关。关于整改问题第二项中缺少原建筑的消防审核、验收意见书或有效的相关证明材料这一内容，原告于2014年9月找到被告，被告配合原告取得了相关证明，并陪同原告一同到消防主管部门提交说明，但之后原告未再进行其他任何的整改措施。对证据3中的罚没收据，该收据出具日期为2014年7月18日，该收据所处罚的是哪一个处罚内容，对应的处罚决定书应当由原告进行说明。该收据出具日期与建设工程消防设计备案检查不合格通知书出具日期相差三个月，不合格通知书也不是处罚决定书，原告应当出示与罚没收据相对应的处罚决定书，否则不能认定该罚款与不合格通知书有关联性。
原告所举证据4为：手机短信书面材料一份，证明被告于2014年11月1日向原告发送了解除合同通知。
被告的质证意见是：对手机短信内容予以确认，该短信内容反映原告未按合同约定交纳租金，被告按合同约定行使合同解除权，要求原告交还房屋，并按实际交付日期补交房租。
原告所举证据5为：企业法人营业执照一份，名称是徐州燕澜美容美发有限公司，证明原告为经营需要办理了相关手续。
被告的质证意见是：营业执照所反映的经营场所仅仅为五套租赁房屋中的102室。
原告所举证据6为：原告整理的承租房屋内部分物资清单一份、装潢合同及购买部分设备票据与相关合同一组，证明原告的相关损失。
被告的质证意见是：对证据6的真实性均不予认可，因均系复印件。
原告所举证据7为：建设工程规划许可证及附图各一份，建设工程规划许可证发证日期为2001年12月28日，证明涉案房屋在2001年取得建设工程规划许可证，被告陈述房屋于1998年之前建成不属实。
被告的质证意见是：真实性没有异议，但对关联性有异议。建设工程规划许可证所针对的是整个某某市场，附图也显示该规划许可证系补办，按照2000年以前的房屋建设状况，先建设后补办相关行政手续是比较常见的，该证据不能证明原告的证明目的。
本院根据原告的举证情况结合被告的质证意见，对原告所举上述证据进行审查分析后认为：对于原告所举证据1，被告对其真实性没有异议；对于原告所举证据4，被告对其内容予以确认；对于原告所举证据7，被告对其真实性没有异议。上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案依据。对于原告所举证据2中的两张收条，被告对其没有异议；对于原告所举证据2中的五张网银支付凭证，被告虽对其真实性无法确定，但对实际收到的租金数额与网银凭证显示的数额予以确认，故本院对证据2中的两张收条与五张网银支付凭证均予以确认。对于原告所举证据3中��建设工程消防设计备案检查不合格通知书，被告对其真实性虽未明确表示没有异议，但双方庭审陈述能够与该证据相互印证，本院予以确认。对于原告所举证据3中的罚没收据，被告对其真实性未予确认，且原告未能提供其他证据予以佐证，该证据与本案关联性不足，本院不予确认。对于原告所举证据5，被告对其真实性未明确表示有异议，该证据虽系复印件，但与原告所举其他证据及双方庭审陈述能够相互印证，本院予以确认。对于原告所举证据6，因系复印件，被告对其真实性均不予认可，原告未能提供其他证据予以佐证，本院不予确认。
被告为证明其抗辩，提交了以下证据：1、产权证四份，包括xx、xx和xx、xx、xx，证明被告出租的房屋均有产权证明，在签订租赁合同后已交付原告，原告在收到消防不合格通知书后完全可以再行���被告索要相关产权证明，产权证明不完整不会导致原告被行政罚款或不能通过消防验收。
原告的质证意见是：真实性没有异议，但102室产权证显示所有权人为朱永光，非本案被告。四份产权证登记的面积大约为2000平方米，这与双方租赁合同中约定的3000平方米左右的面积不符，被告出租的房屋有1000平方米左右没有产权手续，该面积范围内房屋依法应当属于违法建筑，这是造成原告不能办理经营手续以及房屋不具备消防验收标准条件的原因。此外，产权证仅仅是证明房产的归属及权利人，但与房产的消防设施是否合格无关，也不能证明涉案房产具备安全或规划的标准，现实中确实存在房产不具备消防合格条件但已经领取房产证的情况。
被告所举证据2为：证明与武警徐州市消防支队鼓楼区大队会���证各一份，证明由徐州市鼓楼区房产服务中心于2014年9月10日出具，原件已交给原告，该证明所针对的就是不合格通知书中整改问题第二项所要求的相关证明材料，该证明表明涉案房屋建成于1998年之前，也就是消防法实施之前。武警徐州市消防支队鼓楼区大队会见证证明2014年9月26日原、被告双方共同到鼓楼消防大队向消防大队负责办理消防审批的负责人沈永滕提交相关证明的事实。针对不合格通知书，被告所有的配合义务均已完成，而其他应当由原告自行完善的内容，因原告资金问题，消防施工始终未完成建设，责任完全在原告。
原告的质证意见是：对证据2中的证明，因系复印件，真实性不予确认。该证明的内容是虚假的，涉案房屋于1999年1月4日才进行规划设计，还没有进行开发，证明中叙述涉案房屋于1998年之前建成与事实不符。对证据2中的会见证，原告的姓名非原告本人书写，真实性不予认可。
被告所举证据3为：徐州市房屋外立面改造结构安全审定意见书一份、照片一张，意见书由徐州市房屋安全鉴定中心于2014年8月26日出具，证明针对不合格通知书中消防通道问题，原告重新申请了设计和鉴定，但由于资金问题原告至今未到房屋安全鉴定中心领取该意见书。照片证明相关消防通道至今未进行施工整改的现状。
原告的质证意见是：对证据3中的徐州市房屋外立面改造结构安全审定意见书，因系复印件，真实性不予认可。该证据显示涉案房屋建造是在2000年，而不是被告主张的1998年，从该证据内容还可以看出被告出租的房屋不具备消防标准的相关条件，且非原告装潢或者承租后所能改变。故被告应对房屋不具备消防���件负有相应责任；对证据3中的照片，从该照片可以看出被告出租的房屋具有消防安全隐患，属于房屋本身结构问题，而不是原告承租后所能改变的。
被告所举证据4为：照片三张，一张为原告于2014年9月28日在燕澜美发厅门前贴出通知停止营业，一张为供电部门于2014年9月23日张贴欠费停电通知单，上述两张照片共同证明原告停止营业是因无法交纳电费所致，而不是消防部门责令停业。第三张照片证明原告停业后众多债主上门索债。上述三张照片反映了原告经营资金出现问题，无法进行营业，原告所谓的消防原因仅是一个借口。
原告的质证意见是：对证据4中显示内容为原告于2014年9月28日贴出暂停营业通知的照片，原告认为从该照片内容可以看出，原告停业的原因是因为消防验收，而不是原告经营问题。对证据4中显示内容为供电部门张贴的欠费停电通知单的照片，原告对其真实性不予认可，原告从未接到该通知单。对证据4中显示内容为众多债主上门索债喷涂的照片，该照片仅能反映有关人员在墙体上喷涂了相关内容，证明不了被告主张的原告因经营资金出现问题无法进行经营，该索债喷涂不排除被告与他人涉及其他的相关债权债务纠纷。
被告所举证据5为：建设工程规划许可证一份，证明涉案房屋在产权证之外扩建面积606平方米，属于依法进行的扩建，并非违章建筑。
原告的质证意见是：真实性无异议，但只是房产扩建606平方米的规划许可，与本案大部分房产无关。
被告所举证据6为：建设工程竣工验收消防备案凭证一份，证明与本案涉案房屋属于同一栋楼的某某市场xx号楼xx、xx、xx、xx房屋产权单位为江苏吴江农村商业银行徐州鼓楼支行。该支行依法于2014年10月31日完成了消防备案，也就是说某某市场6号楼整栋楼本身是可以通过消防验收的。
原告的质证意见是：因系复印件，真实性有异议，关联性亦有异议，该证据仅能证明向消防部门提供了消防验收资料，而不是验收合格的依据，不能证明被告的观点。
被告所举证据7为：证明一份，由徐州市鼓楼区黄楼街道办事处于2014年8月8日出具，该证明为江苏吴江农村商业银行徐州鼓楼支行在申请消防验收时按照笔录中消防部门提到的“其他部门证明”提交的，提交该证明后即能够完成消防验收，这足以证明关于原告提交的不合格通知书中的整改问题第二项，原告是能够���善的，且被告也将相关证明提交给了原告，最终未能完成消防验收备案的原因在原告。
原告的质证意见是：因系复印件，真实性有异议，关联性亦有异议，该证据仅是向消防部门提供的房屋性质证明，与被告的证明目的无关联性。
本院根据被告的举证情况结合原告的质证意见，对被告所举上述证据进行审查分析后认为：对于被告所举证据1与证据5，原告对其真实性没有异议，上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案依据。对于被告所举证据2，原告对其真实性不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，本院不予确认。对于被告所举证据3中的徐州市房屋外立面改造结构安全审定意见书，因系复印件，原告对其真实性不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，本院���予确认。对于被告所举证据3中的照片，原告对其真实性未明确表示有异议，该证据与双方庭审陈述能够相互印证，本院予以确认。对于被告所举证据4中显示内容为原告于2014年9月28日贴出暂停营业通知的照片以及显示内容为众多债主上门索债喷涂的照片，原告对其真实性未明确表示有异议，该证据与双方庭审陈述能够相互印证，本院予以确认。对于被告所举证据4中显示内容为供电部门张贴的欠费停电通知单的照片，原告对其真实性不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，本院不予确认。对于被告所举证据6与证据7，因系复印件，原告对其真实性均不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，且该两组证据内容显示系与案外人有关的消防验收材料，与本案关联性不足，本院不予确认。
本院根据原告申请，至徐州市公安消防支��鼓楼区大队处调取涉案房屋原建筑消防审核、验收意见书等书面材料。在调取证据过程中，该大队未能向本院提供上述书面材料。本院依法对该大队工程师沈永腾进行询问并制作调查笔录一份，该笔录主要内容为：该大队于2014年4月22日出具的徐鼓公消设查字（2014）第0002号建设工程消防设计备案检查不合格通知书中列明的整改问题，是该大队依据相关的法律法规，对申请人向该大队提交的设计图纸等书面申报材料进行审核后出具的。经该大队审核，申请人向该大队提交的书面申报材料缺少原建筑的消防等材料。该大队认为，申请人即使不能提供原建筑的消防等材料，也可以通过有关部门出具的其他书面证明材料进行补救实现消防验收。该大队将不合格通知书送达申请人后，申请人未再至该大队办理消防验收相关事宜。
原告对该调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，但该大队未能查到涉案房产消防合格等相关材料，该大队工程师沈永腾也陈述现实中确实存在有关建筑不具备消防合格手续而领取产权证的情况。
被告对该调查笔录的真实性、合法性均无异议，从该调查笔录可以看出：1、不合格通知书中列明的整改问题第一项，是由于原告提交的产权登记证不完整，该问题可以通过补充提交材料予以解决。对于整改问题第二项，可以通过有关部门出具证明材料予以完善，被告也已经将补充的证明材料交给原告，被告的配合义务已经完成。2、不合格通知书中列明的整改问题第三项至第八项，均是原告经营过程中必须做到的或完善的相关工作，与被告无关。3、原告在收到不合格通知书后，从未将整改情况和补充材料向消防部门提交，因此，原告未能通过���防检查或验收完全是由于原告自身原因造成。综上，该调查笔录能够证明原告诉状中陈述的事实是不存在的，被告没有任何过错，不应进行任何赔偿。
本院经审查后认为，原告与被告对该调查笔录的真实性均无异议，该证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，可以作为定案依据。
本院根据原告申请，对涉案房屋xx室、xx室、xx室、xx室内装修装潢、设施设备委托相关机构进行司法鉴定。江苏中勤资产评估房地产估价有限公司于2015年6月19日出具《致鼓楼法院申请退案函》，该函认为因未收到评估所需相关资料，且现场测量统计过程中被告的拆除等行为导致无法勘察到完整的工程量，本次委托鉴定不具备评估条件，申请退案。
原告对该申请退案函认为：1���造成本案不能评估的原因是因为被告前期拒绝评估人员进入现场，后期又拆除相关评估物，导致评估的量与材质这两个主要参数无法确定，被告对无法评估的后果存在明显过错，应承担全部责任。2、根据该退案函内容，法院曾于2015年5月8日向评估公司出具回函，认定原告提供的相关资料不能作为证据使用，该认定是无事实和法律依据的。对评估的相关资料是否能作为证据使用，应当由评估机构根据当事人提供的相关资料并结合现场实物确认，被告虽然对原告提供的资料不予认可，但未提供足以反驳的证据，也未提供证据证明现场物品设施与原告所举证据不一致，原告提供的证据应具有证明力。3、被告将持有的相关证据故意灭失，应当推定原告主张的财产损失数额成立。4、法院应当追究被告妨碍民事诉讼的行为。
被告对该申请退案函的真实性无异议，认为退案的根本原因在于原告没能就所申请的相关事项提供完整的证据。法院依法确认有关施工工艺资料不能作为证据使用恰恰是依法对相关证据材料的公平认定，原告主张应由评估机构来确定是否作为证据使用，显然超越了评估机构的评估权限。退案函中提到有部分装修已经拆除，这并不是被告故意破坏所致，是被告为了减少自己的损失寻找新的承租人而采取的行为，是合法和恰当的。原告申请评估以及评估机构的现场勘验均是在双方租赁合同解除之后，被告不存在故意灭失证据的行为。因此，导致鉴定无法进行的根本原因在于原告没有真实完整的相关鉴定证据。
本院经审查后认为，原告对该申请退案函未明确表示有异议，且未提供其他足以反驳的证据；被告对该申请退案函的真实性无异议，故本院对���申请退案函予以确认。
经审理查明，2016年7月29日，原、被告双方共同确认以下第1至7项的事实：1、2013年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，双方约定甲方将位于徐州市鼓楼区某某市场xx号楼（民主北路116号）xx室、xx室、xx室、xx室、xx室共计五套用房（四层）、电梯一部、一楼高压配电箱一台出租给乙方使用，租赁期限为六年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止。后被告将涉案租赁物交付给原告，原告向被告实际支付了100000元合同保证金，并支付了自2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金。
2、双方合同第四条约定合同保证金：乙方必须在2013年8月3日之前将租用“该房屋”合同保证金人民币壹拾万元整（￥100000元）交付给甲方。此合同保证金甲���将在本合同租赁期届满时，乙方给付清甲方“该房屋”租金及水电费，并将“该房屋”按合同约定完好交还给甲方后，10日内无息返还给乙方。如乙方违约，保证金不退。如具备保证金返还条件后，甲方10日不退还乙方保证金，甲方还需另行赔偿乙方10万元。合同第四条同时约定租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为美容美发、酒店、宾馆使用。必须合法经营，如违反法律规定，乙方承担一切后果，与甲方无关。
3、双方合同第七条房屋修缮与使用中约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后，乙方有权将所投入的可移动设施可以带走，不可移动的归��方所有，依附于房屋的装修归甲方所有。
4、2014年1月3日，徐州工商行政管理局鼓楼分局颁发徐州燕澜美容美发有限公司企业法人营业执照，该公司住所地为徐州市夹河东街某某市场6-102室，法定代表人为王某某，经营范围为许可经营项目：理发、美容服务。一般经营项目：无。
5、2014年4月22日，徐州市公安消防支队鼓楼区大队向徐州燕澜美容美发有限公司出具徐鼓公消设查字（2014）第0002号建设工程消防设计备案检查不合格通知书。该不合格通知书显示，徐州燕澜美容美发有限公司申报的徐州燕澜美容美发装修改造工程消防设计图纸和申请资料收悉，该装修改造工程位于徐州市鼓楼区某某市场6#楼，地上4层，使用性质为一层美容美发、二层火锅店、三四层宾馆。该不合格通知书认为，申报工程��防设计的部分内容不符合国家工程建设消防技术标准的有关要求，备案检查不合格。该不合格通知书还列明了存在以下问题应改正：1、房产证登记面积为619.99平方米，结构为钢结构，房号为103、202，层数为1层及2层，此次申报4层，与产权证的登记情况不符；2、缺少原建筑的消防审核、验收意见书或有效的相关证明材料；原消防泵房、消防水池取水口或室外消防栓、层面消防水箱等设计不详；等等。
6、2014年11月1日，被告向原告发送解除房屋租赁合同通知短信，被告收到该短信，双方确认房屋租赁合同于当日解除。
7、在案件审理过程中，根据原告申请，本院对涉案房屋xx室、xx室、xx室、xx室内装修装潢、设施设备委托相关机构进行司法鉴定。江苏中勤资产评估房地产估价有限公司于2015年6月19日���具《致鼓楼法院申请退案函》，该函认为因未收到评估所需相关资料，且现场测量统计过程中被告的拆除等行为导致无法勘察到完整的工程量，本次委托鉴定不具备评估条件，申请退案。
另查明，2016年7月29日，原告当庭提出书面申请，申请对上述事项重新鉴定。
本院认为，关于原告申请重新鉴定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定��论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”江苏省高级人民法院民事审判第一庭《建设工程施工合同纠纷案件司法鉴定操作规程》第八条规定“人民法院应当严格限制重复鉴定，只有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的，才能允许重新鉴定。”原告重新申请评估的事项并无变化，且亦未能提供新证据证明有重新鉴定的可能性和必要性。根据上述司法解释和相关规范的规定，原告并未向法庭提供存在上述情形的证据，故本院依法对原告的重新鉴定申请不予准许。
关于本案的举证责任分配问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《最��人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第一款规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”基于上述法律和司法解释的规定，现原告请求判令被告赔偿不可移动装修物品与可移动宾馆用品、停业损失合计4000000元和返还保证金100000元，原告须提供基本的证据来支持自己的主张，否则，举证责任亦无法转移到被告，但原告未能提供证据证明其损失的确定性和可分性，故原告依法应承担相应的法律后果。
关于原告对诉权的选择问题。2016年7月29日，法庭询问原告“原告，本案选择合同之诉还是侵权之诉”，原告当庭回答“合同之诉”。经本院审查，原告的选择意思表示不违反法律规定，本院依法予以确认。
关于合同效力问题。2016年6月30日，法庭询问原被告双方“双方签订的合同有效吗”原、被告均回答“有效”。但经本院审查，涉案房屋具有产权证部分及被告在一审法庭辩论终结前提供了606平方米的建设工程规划许可证部分，该部分的合同为合法有效合同；其余部分应为违章建筑依法应认定为无效合同。
关于原告诉讼请求的基本问题。根据原告的诉权选择和本案合同效力的区分，本院认为，针对原告的诉讼请求，合同有效部分遵从“合同有约定的从约定，无约定从法定”基本原则，原告主张的损失如果合同有约定就从约定，如果合同无约定的话，原告主张的损失必须满足以下三个基本要素“原告损失的确定性、被告的行为和原告的损失有因果关系、被告具有相��的过错”，否则，原告的诉讼请求不能得到支持；合同无效部分，遵从“法定”的基本原则。
关于原告的诉讼请求，基于合同有效部分的分析：首先看原告主张的损失是否有约定且约定了明确的数额？第一、被告是否违约问题？原告此项诉请的主要依据是申报的徐州燕澜美容美发装修改造工程未能通过消防部门备案检查，被告无法提供相关材料以满足消防部门的整改要求，致使原告无法继续使用涉案租赁物，造成原告巨大经济损失，被告的行为构成违约。本院认为，原告此项诉请能否得到支持，关键在于被告是否存在原告主张的上述违约行为。根据相关法律规定，在不违反法律法规和合同约定的前提下，承租人有权自行决定租赁物的用途，并有义务保障其附属设施符合相关机构对其经营所需条件的要求。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同已明确约定租赁用途，即原告用于美容美发、酒店、宾馆用途，该租赁用途亦未违反法律法规的相关规定。同时，双方在房屋租赁合同中就申报消防安全检查等事项未进行明确约定，即未约定被告在原告使用租赁物过程中应履行的消防安全检查申报等义务，故在租赁过程中，原告开设美容美发、酒店、宾馆等公众聚集场所，相关法律对于此类经营场所有更明确、严格的消防要求，向公安消防机构申报消防安全检查并确保其设施符合消防要求的义务人，应为开办经营者，即本案原告而非被告。另，本院依法对徐州市公安消防支队鼓楼区大队工程师沈永腾进行询问制作了调查笔录，结合该大队于2014年4月22日出具的徐鼓公消设查字（2014）第0002号建设工程消防设计备案检查不合格通知书，该不合格通知书为该大队依据���关的法律法规，对申请人向该大队提交的设计图纸等书面申报材料进行审核后出具的。经该大队审核，申请人向该大队提交的书面申报材料缺少原建筑的消防等材料。该大队认为，申请人即使不能提供原建筑的消防等材料，也可以通过有关部门出具的其他书面证明材料进行补救实现消防验收。该大队将不合格通知书送达申请人后，申请人再未至该大队办理消防验收相关事宜。原告与被告双方对上述内容均无异议。从上述内容可以看出，消防设计备案检查不合格的原因在于原告提交的书面申报材料存在瑕疵，且怠于采取补救等相关措施。综合以上两点，原告主张被告未提供相关材料以满足消防部门的整改要求，构成违约，事实和法律依据不足，本院不予支持。
第二、原告主张的损失数额确定问题。原告要求被告赔偿不可移动装修��品与可移动宾馆用品、停业损失合计4000000元，关于不可移动装修物品与可移动宾馆用品损失，应为装修损失。根据相关法律规定，承租人与出租人可就未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，没有约定的，按照法律规定分情形处理。本案中，原告与被告在房屋租赁合同第七条房屋修缮与使用中已明确约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。本案中，原告未能提供证据证明其对租赁物的装修事先征得了被告的书面同意，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人负担。退一步说，即使原告对租赁物的装修事先征得了被告的书面同意，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修��租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方房屋租赁合同第七条房屋修缮与使用中约定，租赁期满后，乙方有权将所投入的可移动设施可以带走，不可移动的归甲方所有，依附于房屋的装修归甲方所有。而本案合同权利义务终止的情形系合同解除，且双方并未就装修事宜另行约定，故应适用相关法律规定处理。因此，原告诉请中涉及的可移动宾馆用品可由原告自行拆除，该部分装修损失不应由被告承担。另，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。本案中，原告未能提供证据证明被告存在违约行为，原告诉请中涉及的不可移动装修物品装修损失亦不应由被告承担。在案件审理过程中，原告申请对涉案房屋102室、103室、302室、402室内装修装潢、设施设备进行鉴定，该委托鉴定虽因原告举证不能等原因被申请退案，结合本院上述分析可以看出，即使该鉴定能够顺利进行，原告主张的不可移动装修物品与可移动宾馆用品损失均不能成立。关于停业损失，原告虽在诉请中予以主张，但原告并未就该停业损失申请司法鉴定或提供其他证据予以证明。综上，原告请求的400万元损失，无证据证明该数额系原告确定的损失，故本院不能确定原告所谓损失的具体数额。
综上，合同有效部分，原告未能提供充分证据证明双方对此损失有约定且约定了损失赔偿的数额，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。那么在合同部分无效的情形下，该合同无效部分的请求数额是否能够获得人民法院支持？原告未能提供证据证明其损失的数额确定为400万元，亦未能提供证据证明被告的行为和原告所谓的损失有因果关系且被告具有相应的过错。根据证据规则的规定，原告依法应承担举证不能的法律后果。另，本案原告的诉讼请求并未具体区分合同有效部分和合同无效部分进行主张，本院亦无法区分本案合同无效部分原告的请求数额，且，原告主张的400万元损失不具有确定性和可分性，故本院依法不予支持。
关于原告请求返还保证金100000元问题。根据双方房屋租赁合同第四条约定，此合同保证金甲方将在本合同租赁期届满时，乙方给付清甲方“该房屋”租金及水电费，并将“该房屋”按合同约定��好交还给甲方后，10日内无息返还给乙方。如乙方违约，保证金不退。根据该约定，原告主张被告返还保证金应满足合同约定的上述条件。实际上，原告实际支付被告的租金仅至2014年9月30日止，2014年9月30日之后的租金原告尚未支付给被告。此外，被告陈述已于2014年11月底收回其中的102室，原告未举证证明已向被告返还合同约定的其他房屋及返还房屋的具体时间，原告该请求无事实依据，但本案无效合同部分房屋面积占整个合同标的房屋面积为17.4%【1-（370.31+539.6+80.39+487.08+395.56+606）平方米/3000平方米）】，基于无效合同取得财产应予返还的基本法律规定，原告主张被告返还保证金有部分事实和法律依据，故本院依法支持原告的保证金请求17400元。
另外需要指出的是，本院于2016年10月28日收到原告代理人邮寄的���关材料，本院通知被告到庭发表意见，被告认为原告邮寄的材料已超过法庭指定的期限，且系复印件，尤其是原告的书面材料载明“王某某诉马玉梅租赁合同一案”与被告无关，不发表意见。经本院审查后认为，原告邮寄的材料复印件已远远超过法庭指定的期限且原告并未说明迟延的理由，被告辩称原告的书面材料载明“王某某诉马玉梅租赁合同一案”与其无关，被告的该辩称有事实依据，本院予以采信。故本院对原告邮寄的材料复印件不予理涉。
还，原告认为被告在鉴定过程中擅自强行拆除，改建了涉案房屋，导致鉴定无法进行，应承担不利的法律后果。经本院审查，在被告“拆除”期间，原告并未交纳租金，在此期间原告并未合法占有房屋，且刘��某已经依据合同的约定向原告王某某行使了合同解除权，故本院认为以此认定被告有过错且承担400万元的所谓损失无事实和法律依据。
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