广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1181号
原告李娜，女，汉族，1985年10月16日出生，身份证住址湖北省黄冈市黄州区。
委托代理人雷红丽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人许慧美，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
被告李富刚，男，汉族，1981年6月6日出生，身份证住址深圳市宝安区。
被告蔡华，女，汉族，1985年10月3日出生，身份证住址重庆市江北区。
委托代理人王万喜，河南迪卡沃律师事务所律师。
第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，地址深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-3，组织机构代码67483031-8。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人罗俊国，系该公司法务主管。
委托代理人张尊，系该公司法务专员。
第三人中国银行股份有限公司深圳龙华支行，地址深圳市宝安区龙华镇人民路，组织机构代码C3478533-2。
负责人黄以诚，行长。
委托代理人杨长禄，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
原告李娜诉被告李富刚、蔡华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）、中国银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称中国银行）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托代理人雷红丽、许慧美，被告李富刚及其与蔡华的共同委托代理人王万喜，第三人中国银行的委托代理人杨长禄到庭参加了诉讼。第三人盛联行公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告在第三人盛联行公司居间斡旋下于2015年4月1日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：“买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区龙华街道民德路南侧皓月花园XX栋X单元XXX之房产（房产证号50××44，转让价为1800000元）”。原告已于2015年4月1日签订合同后向被告支付定金5万元，当原告准备支付后期首付购房款五十五万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关材料，办理按揭贷款审批手续。原告以电话、短信等方式通知被告配合，但被告不能如约履行，导致原告无法支付五十五万元购房款至资金监管账户和办理银行按揭手续，被告已经构成根本违约。故为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》合法有效；2、解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；3、被告支付转让总价款20%的违约金360000元；4、被告退还定金50000元及利息221元（按银行同期贷款利率计算从2015年6月1日起计至被告退还定金之日止，现暂计至2015年7月20日）；5、被告承担佣金2万元及延迟支付违约金；6、被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费、副本费、公证费等。
被告答辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，被告不存在违约的事实。房产交易不能进行交易的原因是原告资金不能到位无法进行资金监管，原告合同期间内不能履行约定付款义务，无端推延合同的履行期限，原告未联系被告蔡华办理过户事宜，直接导致了合同无法履行，原告违约在先。原告未在合同约定的期限内付款，即没有进行资金监管。原告逾期付款后，原告不是积极沟通处理房产交易，而是选择骚扰、威胁被告，说要抓走被告家人，封堵被告家的门，在警方介入后原告才停止极端行为，导致交易不能进行。另外，原告随意违反合同约定将资金监管账号由建设银行更改为中国银行，在合同期间内未通知被告（违反资金监管协议第七条若账号发生变更需书面告知的约定）造成资金监管不能完成，最终房产交易失败，责任不在被告。根据合同第12条违约责任的约定及合同法的规定，定金、违约金不能同时主张，故原告的第三项、第四项请求不能同时主张，只能任选其一。另外即使可能存在违约，约定的违约金过高，被告请求法庭降低违约金数额。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人盛联行公司未到庭，但提交书面答辩状称2015年4月1日，原告李娜和被告李富刚通过第三人盛联行公司成交涉案物业，约定定金5万元，签合同时原告将该款项直接支付给被告；约定交房保证金3000元，托管于第三人盛联行公司处。合同签订后，原告向第三人盛联行公司支付必要费用4000元。2015年5月15日，第三人盛联行公司通知原被告双方去银行办理资金监管，但被告李富刚未提供银行收款账号。2015年6月5日，被告方向第三人盛联行公司表示不愿继续履行合同。2015年6月7日第三人盛联行公司联合原告向被告方发送《催告函》，催促被告方继续履行合同。2015年6月25日，第三人盛联行公司组织原被告双方就合同履行问题进行协商，双方未能达成一致。综上第三人盛联行公司已尽查明告知义务，请法院查明事实，公正判决。
经审理查明，2015年4月1日，原告李娜（买方）与被告李富刚、蔡华（卖方）经第三人盛联行公司居间服务签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定两被告将其位于深圳市宝安区龙华街道民德路南侧皓月花园XX栋X单元XXX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价1800000元；定金50000元于合同签订时支付；买方须于2015年5月30日之前支付除定金之外的首期款550000元至双方约定的银行资金监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，银行承诺发放款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。
同日，原告李娜与被告李富刚、蔡华以及第三人盛联行公司签订了资金托管协议，约定托管3000元交房保证金于第三人盛联行公司处。
合同签订后，原告李娜支付了定金50000元，被告李富刚、蔡华出具了收款收据。
2015年5月21日、2015年6月5日，原告李娜与第三人盛联行公司多次向被告李富刚、蔡华出具催告函，催促两被告于收到催告函十日内履行办理首期款或一次性所付楼款监管手续等义务。2015年6月7日，原告李娜通过律师向被告李富刚、蔡华送达律师函称，要求被告李富刚、蔡华于收到律师函七日内配合办理资金监管等手续。
2015年6月2日，原被告双方因涉案合同产生纠纷导致冲突，并由案外人邢德阳报警处理。
涉案房产现抵押于中国银行股份有限公司深圳龙华支行。
以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、资金托管协议、收款收据、房产证、手机短信截屏、催告函、律师函、邮寄回执、借款合同、报警回执等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告李娜与被告李富刚、蔡华签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金。在合同约定的期限内，被告拒绝配合办理首期款监管、按揭贷款申请等手续，构成根本违约。被告李富刚抗辩称，其并没有拒不配合办理资金监管、按揭贷款申请等手续，系因两原告没有筹够首期款而未办理上述手续，被告李富刚一直在等待原告筹集首期款并通知办理资金监管手续。在原告提交了短信截屏、催告函、律师函等初步证据证明其多次催促两被告办理资金监管等手续，被告李富刚要反驳原告的主张，应当提交相反的证据予以证实自己的主张，现被告没有提交证据证实原告因资金不足导致没有按照合同约定支付首期款，应当承担举证不能的不利后果。故本院依照原告及第三人的陈述认定案件事实，两被告存在拒不配合原告办理资金监管、按揭贷款申请等手续。至于被告蔡华抗辩称原告所有的催告信息以及催告函、律师函均是发给被告李富刚的，被告蔡华没有接到通知，不构成违约，不应当承担责任。本院认为，涉案合同签订后，被告李富刚、蔡华作为涉案房屋共同权利人，应当负有互通信息的义务。且涉案合同签订后，原告支付的定金由被告李富刚一人收取，被告蔡华亦对被告李富刚收取定金的事实予以确认，由此可见在涉案合同的履行过程中，被告李富刚、蔡华实际上对涉案合同的履行和进展信息是可以互通有无的。尽管被告蔡华没有给被告李富刚出具委托手续，但作为共同利益的一方，被告李富刚、蔡华均负有向对方通报信息的义务，原告只要通知其中一人即可视为通知到被告方。故被告蔡华的抗辩不能成立，蔡华作为卖方之一没有配合原告办理资金监管，亦构成根本违约。由于两被告构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。
有关合同的解除。由于在合同履行过程中，两被告拒不配合原告办理资金监管手续的行为构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年7月30日解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金50000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约责任，由于被告李富刚、蔡华不予配合两原告办理资金监管和按揭贷款申请等手续，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。原告为证实其损失，向法院提交了涉案房产同小区同类型房屋的网上报价，证明涉案房产价格已上涨85万元。本院认为，网上报价仅为成交参考价，并不能代表涉案房产的真实市场价额，不能单独作为原告所受损失的证明依据。且涉案合同仅履行到支付定金阶段，对原告造成的损失有限，本院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为20万元。故对原告主张两被告支付违约金360000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于定金的利息、佣金的问题，因违约金通知具有补偿和惩罚的双重性质，原告不能就其所受的利息损失及佣金损失主张双重赔偿，故对原告请求两被告支付定金利息、佣金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于延迟支付违约金，依据合同的约定，延迟履行违约金系在原告主张继续履行合同的前提下主张的，现原告选择解除合同并要求两被告支付违约金，则不能同时主张要求两被告支付延迟支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李娜与被告李富刚、蔡华签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年7月30日解除；
二、被告李富刚、蔡华于本判决生效之日起三日内向原告李娜返还定金50000元；
三、被告李富刚、蔡华于本判决生效之日起三日内向原告李娜支付违约金200000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21302元，保全费5000元，由原告李娜负担10257元，由被告李富刚、蔡华负担16045元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陈 丽 君
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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