四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川17民终1159号
上诉人（原审被告）：达州市蓥发房地产开发有限公司。住所地：四川省宣汉县石岭大���兴旺综合楼***号。
法定代表人：孙久均，系该公司经理。
委托诉讼代理人：邓文明，男，生于1984年10月19日。系该公司职工，特别授权。
委托诉讼代理人：程德沛，宣汉县东乡法律服务所法律工作者，一般授权。
被上诉人（原审原告）：周莅钧，男，生于1965年12月23日，汉族。
委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：周阿玲，女，生于1967年11月6日，汉族
委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：周红艳，女，生于1969年12月30日。
委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师，特别授权。
上诉人达州市蓥发房地产开发有限公司（以下简称“蓥发房产”）因房屋��迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2016）川1722民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员余兴兵担任审判长，审判员许涛、庞晓兰参加评议进行了审理。上诉人蓥发房产的委托诉讼代理人邓文明、程德沛，被上诉人周莅钧、周阿玲、周红艳的委托诉讼代理人黄先平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
蓥发房产上诉称：1、一审认定2007年9月25日和26日，四川华艺房地产开发有限公司（以下简称“华艺房产”）与原告母亲刘仕玉签订的2份房屋拆迁补偿安置协议有效系事实认定错误。2、一审认定刘仕玉没有造成负面影响，因此2007年9月26日华艺房产与刘仕玉签订的房屋拆迁补偿安置补充协议有效系事实认定错误。3、一审认定2008年4月18日，华艺房产与刘仕玉将2007年9月25日和26日签订的2份房屋拆迁补偿安置协议中拆迁安置补偿门市和住房面积相加而签订的第3份协议有效与事实不符。4、刘仕玉对公司印章是否备案和真实有审查义务。5、上诉人将房屋和门市交付被上诉人是在不知情的情况下而做出的。请求撤销一审判决，并依法确认华艺房产与刘仕玉签订的第3份协议无效。
周莅钧、周阿玲、周红艳答辩称：1、蓥发房产承担华艺房产的拆迁安置义务，蓥发房产没有变更义务的权利。2、被上诉人与华艺房产签订的3份协议是真实有效的。3、上诉人没有证据证实华艺房产和刘仕玉串通损害蓥发房产利益的行为。4、上诉人已实际履行协议，交付住房和门市。请求驳回上诉，维持原判。
周莅钧、周阿玲、周红艳向一审法院起诉请求：1、依法判决确认2007年9月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效。2、依法判决被告协助办理按照《房屋拆迁安置补偿协议》约定偿还的宣汉县东乡镇城西中学南侧“时代豪庭”门市3-1-7、3-1-8、2-2-8、2-2-7、2-2-6、2-2-5共六间和住房3-22-5、3-22-1、2-23-3、2-24-3共四套的产权过户登记手续。3、判决被告支付违约金10万元。4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2007年8月9日，华艺房产竞买取得原宣汉县城西中学南侧CB(1)-2007-001号地块。2009年5月27日，华艺房产(甲方)与蓥发房产(乙方)、徐传胜(丙方)签订了《土地承接协议》，该协议主要约定:1、自本协议签订生效之日起，华艺房产将CB(1)-2007-001号的地块使用权，面积约10691平方米由乙方来承接继续开发。乙方承接后该宗地地面附着物、构筑物由乙方享有;甲方不再享有任何土地使用权和附着物、构筑物所有权。2、乙方必须按原政府规划的相应出让条件及按甲方华艺房产原签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的条件下承接承担28户拆迁户的过渡和安置问题。该《土地承接协议》并报经政府同意。
2007年9月25日，华艺房产（甲方）与三原告母亲刘仕玉（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》（捌号、第一份），主要约定：1、项目名称及地点：建设项目名称时代名居，地点城西中学南侧，拆迁安置补偿依据《四川华艺房地产开发有限公司与松林坡拆迁户议定房屋拆迁》以下简称《补偿定案》。2、门面的安置偿还，原则上原地不变（若有绿化带的顺延），甲方新建房以面积124.2㎡安置给乙方。3、住房安置偿还，在甲方新建房内就近单元中指定一幢中建筑面积237㎡安置，由拆迁房按签订协议的顺序优先选择房号；同时签订协议则抓号自行分配。4、门市和住房超出面积壹拾平方米内按交销售公司同价补差，壹拾平方米以上按市场销售均价补差。短少面积有甲方按销售均价收购。5、新房产权证明的办理自交房之日起365天内办完，但乙方原因不能办的除外；费用按原拆迁户产权证壹户由甲方承担，其余按国家规定双方各自承担相应费用。6、甲乙双方违约均按安置补偿房屋总价值的5%承担违约责任。甲方：华艺房产（加盖公章）法人代表：肖前向加盖私章。乙方拆迁户：刘仕玉签名加盖指纹。联系人：覃本玉。
2007年9月26日，华艺房产（甲方）与三原告母亲刘仕玉（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》（第二份），主要约定：1、门面的安置偿还，原则上原地不变（若有绿化带的顺延），甲方新建房以面积74㎡（安置给乙方）。2、住房安置偿还，在甲方新建房内就近单元中指定一幢中建筑面积236㎡安置，由拆迁房按签订协议的顺序优先选择房号；同时签订协议则抓号自行分配。在该协议上批注：此协议为捌号补偿协议未尽事宜补充协议。若乙方造成负面影���，此协议作废，捌号正式协议仍有效。其他合同权利义务与第一份协议基本一致。甲方：华艺房产（加盖公章）法人代表：肖前向加盖私章。乙方拆迁户：刘仕玉签名加盖指纹。联系人：覃本玉。
2008年4月18日，三原告父亲去世。后由张正莉代表刘仕玉与华艺房产将前两份合同合并为一份合同签订了《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份），约定：1、项目名称及地点：建设项目名称时代名居，地点城西中学南侧，拆迁安置补偿依据《四川华艺房地产开发有限公司与松林坡拆迁户议定房屋拆迁》以下简称《补偿定案》。2、门面的安置补偿，原则上原地不变（若有绿化带的顺延），甲方新建房以面积198.2㎡安置给乙方。3、住房安置补偿，在甲方新建房内就近单元中指定一幢中建筑面积473㎡安置，由拆迁房按签订协议的顺序优先选择房号；同时签订协议则抓号自行分配。4、门市和住房超出面积壹拾平方米内按交销售公司同价补差，壹拾平方米以上按市场销售均价补差。短少面积由甲方按销售均价收购。5、新房产权证明的办理自交房之日起365天内办完，但乙方原因不能办的除外；费用按原拆迁户产权证壹户由甲方承担，其余按国家规定双方各自承担相应费用。6、甲乙双方违约均按安置补偿房屋总价值的5%承担违约责任。甲方：华艺房产（加盖公章）甲方代表：肖前向签名。乙方拆迁户：刘仕玉签名加盖指纹。联系人：覃本玉。签订合同时间落为：2007年9月25日。
蓥发房产承接后，项目名称变为“时代豪庭”。刘仕玉按照第三份拆迁协议对拆迁安置房屋在蓥发房产进行了选号，门市：3-1-7、3-1-8、2-2-8、2-2-7、2-2-6、2-2-5共六间，住房：3-22-5、3-22-1、2-23-3、2-24-3共四套。2012年3月底该房屋修建完工。2012年4月4日，蓥���房产的邓文明、向坤与刘仕玉的代办人张正莉办理了门市、住房算账手续，蓥发房产应退刘仕玉34548.4元，并办理了退款手续，并将《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份）原件收了。门市、住房交予了刘仕玉。
2014年9月左右，蓥发房产在办理刘仕玉等人的房产证时，发现华艺房产与刘仕玉签订合并的《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份）的公司印章与其余拆迁户签订《房屋拆迁安置补偿协议》的公司印章不一致。经达州市金证司法鉴定中心鉴定意见：2007年9月25日拆迁户刘仕玉的《房屋拆迁安置补偿协议》中甲方处所盖的“四川华艺房地产开发有限公司”印文，与2007年9月25日拆迁户万正模的“房屋拆迁安置补偿协议”第四页甲方处所盖的“四川华艺房地产开发有限公司”印文不同一。
同时查明，刘仕玉（2015年10月去世）与丈夫周炳述（2008年4月18���去世）有三个子女：儿子周莅均，女儿周阿玲，女儿周红艳。
一审法院认为：2007年9月25日、26日，刘仕玉与华艺房产签订的第一份、第二份《房屋拆迁安置补偿协议》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，其协议依法成立，应受法律保护。虽然在2007年9月26日的协议上批注：此协议为捌号补偿协议未尽事宜补充协议。若乙方造成负面影响，此协议作废，捌号正式协议仍有效。被告没有提供证据证明刘仕玉造成负面影响，因此该协议应当有效。2008年4月18日后，刘仕玉与华艺房产将前两份协议合并签订第三份《房屋拆迁安置补偿协议》（时间落为2007年9月25日），对合同的条款没有改变，对偿还的门市、住房的面积予以相加,系当事人签订协议的真实意思，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、��政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依其规定”的规定，三原告主张其母亲刘仕玉与华艺房产签订（签订时间落为2007年9月25日）《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份）有效的请求，予以支持。被告蓥发房产抗辩的《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份）华艺房产的印章不是公安机关的备案印章，其协议无效。公司公章系对外宣示公司的意思表示，虽然被告提交的司法鉴定意见书（复印件）表明，双方签订的第三份《房屋拆迁安置补偿协议》中被告的印章与其他拆迁户的拆迁合同上印章样本不一致，本案中，第一份、第二份《房屋拆迁安置补偿协议》上加盖了华艺房产印章，肖前向以代表人身份在该合同上签字，被告对该两份合同的真实性无异议，而本案诉争的第三份《房屋拆迁安置补偿协议》上，肖前向以华艺房产代表人身份在该合同上签字是真实的，��告也没有异议，原告的母亲刘仕玉有理由相信肖前向履行职务行为的真实性，肖前向的行为代表了该公司的行为。公司印章是否系备案印章，是否真实，必须经过鉴定机关的鉴定方能识别，若将此全部归属于拆迁户刘仕玉的审查义务范围，则已超出其合理审查范围，亦有违合同法保护交易安全和交易稳定的立法初衷。刘仕玉给予对肖前向涉案房屋项目代表人身份真实性和代表公司签订合同的信赖，已尽到合理的审查义务，主观上构成善意。因此，被告蓥发房产辩称第三份《房屋拆迁安置补偿协议》中被告的印章不是公安机关的备案印章，其协议无效的理由不成立，不予采纳。被告蓥发房产在承接华艺房产该宗土地时已经约定“乙方（达州华艺房产）必须按原政府规划的相应出让条件及按甲方华艺房产原签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的条件下承接承担28户拆迁户���过渡和安置问题”。三原告的母亲刘仕玉按协议对被告修建的住房、门市进行了选号，被告已经将住房、门市交付刘仕玉使用，双方进行了结算，并结清价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，三原告主张被告协助办理按照《房屋拆迁安置补偿协议》约定偿还的宣汉县东乡镇城西中学南侧“时代豪庭”门市3-1-7、3-1-8、2-2-8、2-2-7、2-2-6、2-2-5共六间，住房：3-22-5、3-22-1、2-23-3、2-24-3共四套的产权过户登记手续的请求理由成立，予以支持。
关于三原告主张违约金10���元的问题。三原告的母亲与华艺房产在合同中约定，双方违约均按安置补偿房屋总价值的5%承担违约责任。被告没有按照合同约定为原告办理房屋产权登记手续，系违约行为，应当承担相应的违约责任。根据庭审查明的事实和证据显示，2014年9月左右，被告蓥发房产在办理刘仕玉等人的房产证时，发现华艺房产与刘仕玉签订合并的《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份）的公司印章与其余拆迁户签订《房屋拆迁安置补偿协议》的公司印章不一致，被告未给刘仕玉办理房屋产权证，本案原告已实际入住和使用涉案房屋和门市，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，��合原、被告履行合同情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的10万元违约金明显过高，故依职权调低违约金，被告蓥发房产向原告支付违约金1万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零七条、第一百一十四条第二款，判决如下：一、刘仕玉与四川华艺房地产开发公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》（第三份，签订时间落为2007年9月25日）有效；二、被告达州市蓥发房地产开发有限公司协助周莅均、周阿玲、周红艳办理位于宣汉县东乡镇城西中学南侧“时代豪庭”门市：3-1-7、3-1-8、2-2-8、2-2-7、2-2-6、2-2-5共六间，住房：3-22-5、3-22-1、2-23-3、2-24-3共四套的产权过户登记手续；三、被告达州市蓥发房地产开发有限公司向原告周莅均、周阿玲、周红艳支付违约金1万元；四、驳回原告周莅均、周阿玲、周红艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告周莅均、周阿玲、周红艳负担2300元，由被告达州市蓥发房地产开发有限公司负担11500元。
本院二审审理中，各方均无新证据提交，二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，2009年5月27日，华艺房产、蓥发房产与徐传胜三方签订了《土地承接协议》。根据该协议约定的内容，蓥发房产应按照华艺房产与28户拆迁户签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定的内容履行安置义务。2007年9月25日和26日，华艺房产先后与刘仕玉签订两份《房屋拆迁安置补偿协议》，两份协议分别约定的门市���置偿还面积为124.2平米、74平米，住房安置偿还面积为237平米、236平米。上述两份协议的真实性有三名被上诉人的陈述、证人符建设、肖前向的证人证言、《兑现特别承诺担保书》证实，且没有法律规定的无效情形。故上诉人认为一审法院认定2007年9月25日和26日，华艺房产与刘仕玉签订两份《房屋拆迁安置补偿协议》有效系事实认定错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2007年9月26日，华艺房产与刘仕玉在签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定，若刘仕玉造成负面影响，则该协议作废。目前。没有证据证实刘仕玉造成了负面影响，故上诉人认为该协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。后华艺房产与刘仕玉将前述两份协议中的门市和住房安置偿还面积相加而签订第三份《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议的真实性有三名被上诉人的陈述、证人符建设、肖前向的证人证言、《兑现特别承诺担保书》证实，且没有法律规定的无效情形。故上诉人认为一审法院认定该协议有效与事实不符的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人达州市蓥发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余兴兵
审判员 许 涛
审判员 庞晓兰
二〇一七年十一月七日
书记员 邹愈镅