天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)武民二初字第9339号
原告:天津市远达置业发展有限公司,住所地,天津市武清开发区福源道北侧。
法定代表人:王树刚,董事长。
委托诉讼代理人:刘梦时,国浩律师(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李莹,该公司经理。
被告:天津津富电玩有限公司,住所地天津市南开区滨水西道时代奥城商业广场A2座二层。
法定代表人:杨劲松。
原告天津市远达置业发展有限公司与被告天津津富电玩有限公司租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告委托代理人刘梦时、李莹出庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。此案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告向原告支付2014年第四季度房租177912元,2015年第一季度房租190620元,2015年第二季度截止到2015年6月10日房租150378元,2014年第四季度房租滞纳金127080元,2015年第一季度房租滞纳金127080元,2015年第二季度房租滞纳金127080元;2判令被告向原告支付违约金773070元;3本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一、二项诉讼请求为:1、判令被告向原告支付2014年第四季度房租59304元(2014年12月4日至2014年12月31日)、2015年第一季度租金190620元、2015年第二季度截止至2015年6月10日租金150378元;2、判令被告赔偿原告违约金134976.37元。事实及理由如下:原告与被告于2012年7月27日签订了《天津武清区汇锦新园房屋租赁合同四》,原告将天津市武清区汇锦新园第三层建筑面积1841.73平方米的房屋出租给被告使用,租赁期为15年。合同签订后,原告依约定于2014年3月25日将房屋交付被告,但被告一直未交付租金,经原告多次催要,仍拒绝履行合同义务。原告无奈于2015年6月10日与被告解除了租赁合同,并要求被告依约支付租金、滞纳金、违约金,但被告拒绝履行,成讼。
被告未到庭,亦未提供书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求向法庭提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:
2012年7月27日,原告与被告签订《天津武清区汇锦新园房屋租赁合同四》,原告为出租人(合同甲方),被告为承租人(合同乙方),合同内容包括:第1.1条,甲方同意将位于天津市武清区京津公路(新城段)1811,1,2-301号,项目名称(汇锦新园)的房屋第三层,建筑面积1841.77平方米的房屋(以下简称租赁房屋)出租给乙方使用,房屋用途为商业;第1.3条,该建筑物于2014年4月1日竣工并投入使用;第3.1条,该租赁房屋的租赁期限为15年,此租期自乙方开业的第一天开始计算,不包含6个月的免租期(免租期后15日内乙方开业),在免租期内,乙方无需支付租金,但此期间发生的包括但不限于水费、电费、物业费等相关费用应由乙方自行承担;第3.4条,甲方承诺2014年4月1日前按要求将租赁房屋交付乙方,甲方认为租赁房屋具备确保电玩城装修合法进行的必要条件时,可向乙方发出《租赁房屋交付通知书》,乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起10日内到现场检查和确认,逾期不到现场检查和确认,则视为乙方已验收合格,同时确认乙方已接受该房屋的交付(书面通知的最后确认日期即为该租赁房屋的交付日期);第4.1条,甲、乙双方经协商将电玩城的租金计算单价定为1.15元/平方米*天,租金交付方式为上交租,租金按季度交付,租赁期的第一年和第二年租金按租金基数与建筑面积为计算依据,此后的十年内,每两年租金递增5%,合同期内的后五年,每两年递增6%;第4.4条,如乙方延迟付款的,在延迟的最初三十个工作日内,每延迟一日应按当日租金两倍的额度承担滞纳金,如乙方拖延3个月以上,且在甲方已发出书面通知书2次以上仍未支付的,甲方有权要求乙方承担违约责任;第9.3条,有下列情形之一的(第9.3.5,如乙方拖欠租金达3个月以上,且在甲方已发出书面通知书2次以上仍未支付的),守约方有权单方面解除本合同,且本合同自解除通知书送达对方之日起即告解除,违约方除应按当年全年租金支付违约金外,还应赔偿由此给对方造成的损失;合同中还约定了双方的其他权利义务。合同中约定的租赁房屋的房地产权证号为:房地证津字第××号,原告系租赁房屋的所有权人。
原告于2014年3月5日向被告邮寄送达租赁房屋交付通知书,书面通知被告于2014年3月15日到交房接待处办理租赁房屋交付手续,并通知务必在3月24日前办结完毕相关手续。被告于2015年3月25日到租赁现场验收,并未办理相关手续。后,原告分别于2014年9月15日、11月3日、11月13日、11月28日、12月15日、2015年1月7日、1月23日向被告邮寄送达催收租金付款函、房屋交付催告函等,要求被告交付租赁房屋租金并尽快办理租赁房屋入住手续等,被告均未回复。
另查明,被告就涉案合同向原告交付了140000元的保证金。
本院认为,原告系涉案租赁房屋的所有权人,原告自愿将涉案租赁房屋出租给被告使用,双方签订了书面租赁合同,该合同是双方的真实意思表示,不存在违反法律法规强制性规定的情形,应认定合法有效,受法律保护。该合同对双方当事人均具有约束力,双方据此建立了有效的租赁合同法律关系。原告在2014年3月5日向被告发出了租赁房屋交付通知书,通知安排被告于2014年3月15日办理房屋交付手续,被告无正当理由未在合同约定的10个工作日内进行现场检查和确认,未办理验收和接收手续,根据合同第3.4条约定,应视为被告已经验收合格,原告在交付通知书中通知的最后确认日期为2014年3月24日,按照合同约定,2014年3月25日即应为涉案租赁房屋的交付日期,据此,原告已经履行了交付涉案租赁房屋的义务。经原告多次催促,被告一直未办理房屋交付手续,也不向原告支付租金,原告根据合同约定,于2015年6月9日以书面告知函的形式通知原告解除涉案合同,被告于2015年6月10日签收并未对解除合同提出异议,故涉案合同在2015年6月10日即已解除。本案的争议焦点是原告在涉案租赁合同解除后,起诉要求被告支付的租金是否有依据?要求被告支付的违约金是否有依据?
一、对于原告的租金主张,本院认为:根据我国合同法的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。租赁合同属于继续性合同,在出租人将租赁物交付承租人后,将无法恢复到之前的事实状态,故租赁合同的解除一般不具有溯及既往的效力,出租人可以基于合同解除前的履行状况主张赔偿损失的权利。本案中,原告已经履行了交付租赁房屋的义务,但是,被告在原告通知其收房后,并未实际接收涉案房屋,在免租期满后,原告多次向被告送达收房和支付租金的通知,但被告均未回复,可以认定,被告早以其自己的行为表明其不履行合同义务,已经构成违约。合同约定的租金给付期限是上交租,原告在免租期6个月满后,被告一直没有来收房,也没有支付第一季度的租金,原告仍向被告催收之后的租金,因此,应认定原告在被告违约后并未及时采取适当措施防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条一款“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”的规定,对于原告主张的租金,本院酌定支持原告一个季度的租金即190620元,其他请求不予支持。
二、关于原告主张的违约金问题
原告主张的违约金包括迟延给付租金的违约金7896.37元,因被告违约导致解除合同的违约金127080元。由于原告并没有及时采取措施防止扩大损失,因此该部分迟延给付租金的违约金不予支持。综合考虑本案中合同的履行情况、涉案租赁房屋的状况、原被告双方的过错程度及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,被告应就涉案租赁合同的解除给原告造成的损失进行赔偿,现原告主张赔偿60天的租金,根据合同约定计算应该是127080元,应予支持。
综上,被告因其违约行为应支付原告的租金及违约金共计310700元(190620元+127080元)。由于被告还向原告交纳了140000元的保证金,该笔款项应冲抵租金,被告还应支付原告170700元。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭,故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下:
一、被告于本判决生效之日起5日内支付原告170700元(被告应支付原告租金及违约金共计310700元,冲抵140000元保证金);
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14930元,由被告负担。
如不服本判决,可于判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人人数提交上诉状副本,同时向天津市第一中级人民法院预交上诉费,上诉于该院。逾期按放弃上诉权利处理。
审 判 长 付春海
代理审判员 简福新
人民陪审员 张春意
二〇一六年九月十三日
书 记 员 郭淑华
附:相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条一款当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。