浙江省宁某市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第185号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波××仑渔港大酒
店有限公司。住所地：宁波市××区××号。
法定代表人：毛某某。
委托代理人：司甲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波经济技术开发
区××有限公司。住所地：宁波市××××号。
法定代表人：刘某某。
委托代理人：胡某。
上诉人宁波××仑渔港大酒店有限公司（以下简称博×
×渔港酒店）与被上诉人宁波经济技术开发区××有限公司（
以下简称明仑××公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省
宁某市北仑区人民法院2010年2月20日作出的（2009）甬仑民
初字第2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月2
5日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2003年5月28日，宁某经济技术开
发区北仑电力实业有限公某（以下简称北电实业公某）与宁某
金某豚大酒店有限公某（以下简称金某豚酒店）签订租赁协议
，约定金某豚酒店租赁北电实业公某所有的位于某某区明州某
某9号的房屋作为经营酒店之用，租期10年，第一至三年租金
为1080000元每年，第四至六年租金为1180000元每年，第七至十年租金为1280000元每年，租金一年一付，先付后租。2003
年10月20日，北电实业公某将北仑××××号房屋移交给金某
豚酒店。2004年3月30日，就同一处房产，北电实业公某与金
某豚酒店签订租赁协议，约定租赁期间自2004年4月1日起至20
14年3月30日，第一至三年租金为1080000元每年，第四至五年
租金为1180000元每年，第六至十年租金为1280000元每年，租
金一年一付，先付后租。2006年9月19日，金某豚酒店更名为
博××渔港酒店。2009年2月20日原审原告取得该房屋的所有
权。2009年3月15日原审原告取得该房屋国有土地使用权。200
9年4月9日，北电实业公某向原审法院起诉，要求判令解除与
原审被告签订的租赁合同，原审被告支付拖欠的2006年4月至2
009年3月30日租金2110000元、赔偿利息损失295062元，并请
求判令原审被告立即出屋。原审被告在该案审理过程中提出反
诉，要求北电实业公某赔偿房屋开裂、漏水及水管损坏造成的
损失800598元。经原审法院调解，双方于2009年7月28日达成
调解协议：原审被告于2009年8月15日之前一次性支付截止200
9年3月31日的房屋租金1780000元，北电实业公某于2009年8月
28日之前对上述房屋漏水维修完毕，并于同年9月28日之前对
上述房屋损坏水管维修完毕。2009年8月6日，原审被告向北电
实业公某支付房屋租金1780000元。2009年8月10日，原审原告
与宁某市柴桥建筑安装工程有限公某签订屋面维修工程施工合
同，委托宁某市柴桥建筑安装工程有限公某对上述房屋漏水进
行维修。2009年10月16日，房屋漏水维修工程竣工。2009年8
月4日，原审原告向北仑自来水公某打报告要求更换水管，但因周边管线不配套而无法施工，同年9月24日开始铺设临时供
水管线，并于同年11月3日对损坏水管维修完毕。2009年8月17
日，原审被告向原审法院起诉本案原审原告和北电实业公某，
认为北电实业公某向原审原告转让房产的行为侵犯其优先购买
权，请求判令赔偿损失37410880元，原审法院于2009年11月16
日作出（2009）甬仑民初字第1892号判决，驳回原审被告上述
诉讼请求，该判决已于2009年12月4日生效。2009年8月24日，
原审原告向原审被告发函，告知原审原告北电实业公某分立的
事实，同时向原审被告催讨2009年4月1日起的房租1280000元
。2009年9月11日，原审被告复函原审原告表示双方不存在租
赁合同关系，对原审原告8月24日的函持异议。原审被告至今
未向原审原告支付2009年4月1日以后的房屋租金。
原审原告、反诉被告宁波经济技术开发区××有限公司
于2009年11月25日诉至原审法院，请求判令：解除原审原告与
原审被告之间的租赁关系；判令原审被告支付从2009年4月1日
起至出屋时止的房屋租金及逾期利息57000元；判令原审被告
立即出屋。一审审理中，原审原告自愿撤回要求原审被告支付
逾期支付租金利息57000元的诉讼请求。
原审被告、反诉原告宁波××仑渔港大酒店有限公司于2
009年12月29日向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认原审
反诉被告及其存续公某违反（2009）甬仑民初字第1004号民事
调解甲定；2.原审反诉被告赔偿原审反诉原告经济损失889700
元；3.诉讼费用由原审反诉被告承担。一审庭审中，原审反诉
原告自愿撤回第一项反诉请求。原审法院就双方争议的焦点分析认定如下：
1.关于2009年4月1日至2010年3月30日房屋租金数额。原
审原告主张房屋租金为1280000元，其依据是北电实业公某与
金某豚酒店2004年3月30日签订的租赁协议，该协议第三条约
定第六年至第十年租金为1280000元每年，2009年4月1日至201
0年3月30日正是租赁房屋的第六年，租金应当为1280000元。
原审被告主张房屋租金为1180000元，其依据是北电实业公某
与金某豚酒店2003年5月28日签订的租赁协议，该协议第三条
约定第四年至第六年租金为1180000元每年，原审被告应当支
付原审原告的租金为1180000元。原审法院认为，北电实业公
某与金某豚酒店先后于2003年5月28日、2004年3月30日签订两
份租赁协议，该两份租赁协议指向的均为北仑明州某某9号房
屋，租赁期间皆为10年，双方权某某务约定相似，但有部分条
款有差异，其中包括第三条关于第六年租金的约定。原审被告
主张签订于2004年3月30日的合同在该条款上存在笔误，应以2
003年5月28日协议约定的为准，原审原告对原审被告该项主张
不认可，原审被告未提供证据证明该条变更系笔误所致，故该
院认定原审原、被告2004年3月30日签订的租赁协议对2003年5
月28日的租赁协议进行了部分条款的变更，该变更系双方真实
意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据2004年3月30日
租赁协议约定，2009年4月1日至2010年3月30日的租金应为128
0000元。
2.关于原审原、被告之间租赁合同关系是否明确。原审
被告主张原、原审被告之间租赁合同关系不明确，理由为北电实业公某转让涉案房产的行为侵犯其优先购买权，且原审被告
基于优先购买权提起的诉讼尚未审结。原审法院分析认为，原
审被告起诉原审原告及北电实业公某侵犯原审被告承租人优先
购买权要求赔偿一案，原审法院已经依法判决确认涉案房产系
通过公某分立资产分离由北电实业公某移转至原审原告名下，
未侵犯原审被告承租人优先购买权，该判决已于本案开庭前发
生法律效力。且在该案诉讼过程中，北电实业公某和原审原告
分别致函原审被告，告知其公某分立及涉案房产转移的事实，
明确要求原审被告于2009年9月14日前付清2009年4月1日至201
0年3月31日的1280000元租金，故原审被告应当明知原审原告
已经取得涉案房产的事实。原审原告于2009年2月20日和2009
年3月15日分别取得涉案房屋所有权和国有土地使用权。其作
为涉案房屋的所有人继受取得北电实业公某对原审被告的租赁
合同权某某务，原审原、被告之间的租赁合同关系明确。原审
被告主张原审原、被告之间权某某务关系不明，故原审被告可
以拒绝向原审原告支付租金，没有事实及法律依据，原审法院
不予采纳。
3.关于原审原告是否享有合同解除权。该争议焦点的核
心问题在于原审被告欠付租金是否存在正当的理由。原审被告
认为其欠付租金是因为北电实业公某转让涉案房产侵犯其优先
购买权，以及原审原告没有履行（2009）甬仑民初字第1004号
民事调解乙定的维修义务。原审法院分析认为：第一，原审被
告向该院起诉主张优先购买权案中，因相关司法解释规定承租
人不能主张租赁物的转让行为无效，故原审被告在该案中的诉讼请求变更为要求北电实业公某和原审原告赔偿损失，并未主
张解除租赁合同关系。因此无论该案的判决结果如何，并不能
免除原审被告向出租人支付租金的义务，支付租金的时间仍应
依照原租赁合同约定的时间。即使原审被告在2009年4月1日前
不知晓北电实业公某已将租赁物转让的事实，也应依约向北电
实业公某支付租金。原审被告在起诉主张优先购买权时已经明
知租赁物转让的事实，原审原告也于此后明确通知原审被告支
付租金，原审被告直至原审法院作出驳回其赔偿损失的诉讼请
求的判决生效后，仍拖欠租金不付，显属违约。第二，原审法
院（2009）甬仑民初字第1004号民事调解乙定的对租赁物进行
维修的义务主体是北电实业公某，如原审被告认为北电实业公
某未按期履行维修义务或维修不符合要求，则为该调解书的履
行或执行问题，并不能因此免除原审被告按约向原审原告支付
租金的义务。综上分析，该院认为原审被告逾期不付租金缺乏
正当理由，根据2004年3月30日的租赁合同的约定及相关法律
规定，原审原告有权行使合同解除权。
4、关于反诉原审原告主张的损失赔偿问题。原审被告（
反诉原告）认为原审原告（反诉被告）逾期履行维修义务以及
维修不符合要求，造成其2009年8月至12月的经营损失889700
元。原审法院分析认为：第一，虽然原审原告客观上实施了维
修行为，但原审法院（2009）甬仑民初字第1004号民事调解乙
定的维修义务主体是北电实业公某，原审被告认为维修逾期或
维修不符合要求，可以通过就该调解书向原审法院申请北电实
业公某执行的途径解决，原审被告主张原审原告违反调解乙定的义务，并据此要求原审原告赔偿损失，理由难以成立。第二
，原审被告提供2004年9月至2005年2月期间的纳税申报表和月
平均利润计算表，以此推算2009年8月至12月的经营损失，缺
乏客观性和合理性，该院难以采信。综上分析，原审法院对反
诉原审原告主张反诉原审被告赔偿损失889700元的反诉请求不
应予以支持。
综上，原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事
人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，原审原告继受北电实业公某与原审被告（前称金某豚
酒店）于2004年3月30日签订房屋租赁合同的权某某务，原审
被告应当在2009年4月1日之前向原审原告支付第六年房租1280
000元。原审原告于2009年8月24日发函要求原审被告在2009年
9月14日前付清拖欠的租金，但原审被告至今无正当理由未向
原审原告支付，原审原告要求解除原审原、被告之间的房屋租
赁合同，请求原审被告立即出屋并支付2009年4月1日至出屋时
止的房屋租金（按每年1280000元计付）的诉讼请求，合理合
法，该院予以支持。原审原告自愿撤回要求原审被告支付逾期
利息的请求，符合法律规定，予以准许。反诉原告以北电实业
公某未按时履行完毕调解协议为由，请求反诉被告赔偿经济损
失889700元，缺乏事实和法律依据，该院对反诉原告的反诉请
求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十
条第一款、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百
二十七条之规定，作出如下判决：一、解除原审原告宁波经济技术开发区××有限公司与原审被告宁波××仑渔港大酒店有
限公司之间关于某某明州某某9号房屋的租赁合同。二、原审
被告宁波××仑渔港大酒店有限公司应当在本判决生效之日起
15日内腾空、搬离北仑明州某某9号房屋。三、原审被告宁波
××仑渔港大酒店有限公司应当在本判决生效之日起10日内向
原审原告宁波经济技术开发区××有限公司按1280000元每年
的标准支付2009年4月1日至实际出屋日止的房屋租金和实际占
用费。四、驳回反诉原告宁波××仑渔港大酒店有限公司的反
诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12330元，减
半收取6165元，反诉受理费6348.5元，合计12513.5元由原审
被告（反诉原告）宁波××仑渔港大酒店有限公司负担。
宣判后，原审被告、反诉原告宁波××仑渔港大酒店有
限公司不服，上诉至本院，称：1.被上诉人不享有合同解除权
。原审判决解除上诉人和被上诉人租赁合同及上诉人于判决生
效之日起15日内腾空、搬离北仑明州某某9号房屋，既无合同
约定，又无法律依据。租赁合同没有约定解除合同的条款，相
反约定了不能解除合同的条款。租赁合同也没有约定上诉人腾
空、搬离租赁房屋的条款。2.上诉人暂缓支付被上诉人部分租
金是合情、合理、合法的，且原审判决上诉人按照每年128万
元计算租金，证据不足。上诉人已支付了部分租金，其与被上
诉人之间的租赁关系没有完全某某，被上诉人在继受涉案房屋
后，没有履行维修义务，造成上诉人经济损失，其与被上诉人、北电实业公某优先购买权一案，现由宁某市检察院指令北仑
区检察院进入抗诉程序。上诉人完全可以暂缓支付部分租金。
2003年5月28日租赁协议与2004年3月30日租赁协议的内容是一
致的，原判认定2004年3月30日签订的租赁协议对2003年5月28
日的租赁协议时行了部分条款的变更是错误的，应按118万元
／年计算租金。3.原审判决驳回上诉人的反诉请求错误。被上
诉人逾期履行部分维修义务，及部分至今尚未履行维修义务，
违反其在调解书中的承诺，造成上诉人经济损失，其经济损失
是根据纳税申报表和月平均利润计算表计算出来的，原审法院
驳回上诉人反诉请求有失公正。请求二审法院撤销原判，依法
改判，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人宁波经济技术开发区××有限公司答辩称：1.
关某某同解除权的问题。上诉人在租赁房屋之后，长期拖欠租
金，严重违约，损害了出租人的合法权益，2009年4月1日开始
应支付的租金，又拖延了半年多。被上诉人因为公某的分立取
得租赁房屋。被上诉人作为合法取得房产的出租人有权要求上
诉人支付租金。上诉人作为房屋的承租人，负有支付租金的义
务。被上诉人取得合法房屋之后，与原来的房屋所有人北电实
业公某办理了手续，程序合法。被上诉人也曾发函给上诉人要
求其支付租金，并给予了上诉人合理的支付的时间（20天）。
上诉人也承认收到过通知函，可上诉人仍未支付租金，故被上
诉人有权解除合同。2.被上诉人认为上诉人拖延支付租金的理
由不能成立。被上诉人与北电实业公某是公某分立关系，内部
财产的转移，办了必要的审批、登记等手续，这是公某内部的事务，资产如何转移与上诉人没有任何法律关系。上诉人应该
负支付租金的义务。优先购买权问题，并不影响上诉人所承担
的向被上诉人支付租金的法律义务。被上诉人从北电实业公某
分立出来后，合法继受涉案房屋，其与上诉人之间存在租赁关
系，上诉人不能拒付租金。维修房屋的主体并不是被上诉人，
何况在本案诉讼中维修的问题都已经全部解决，以维修作为拒
付租金的理由，也是不成立的。另外，第二份合同明某某定租
金为128万元／年，上诉人认为是118万元／年，缺乏理由。3.
原审法院驳回上诉人反诉请求的判决是正确的。因上诉人提供
的证据，不能证明所造成的经济损失。原审判决书存在笔误（
上诉人提出反诉时间），不存在程序错误的问题。
在二审审理期间，上诉人宁波××仑渔港大酒店有限公
司提供了以下证据：证据1.租赁保证金收据一份，欲证明上诉
人在2003年5月28日与北电实业公某签订租赁协议后，支付的
涉案房屋租赁保证金为20万元的事实。证据2.移交协议一份，
欲证明上诉人在2003年10月1日已全部接手涉案房屋，拥有使
用权，并开始进行后续建设。证据3.管委会主任例会纪要第十
二期一份，欲证明北电实业公某同意将涉案土地转让给上诉人
，并以政府文件予以明确，地价优惠政策按照国土资源局评估
价的50%计算。证据4.甬仑检民行立（2010）1号北仑区检察院
立案决定书一份，欲证明上诉人对原审法院优先购买权纠纷一
案判决进行申诉，北仑区人民检察院已立案，进入抗诉程序。
被上诉人经质证，对证据1无异议。对证据2的真实性无
异议，对证明内容有异议。认为房屋移交时都是建造好的，上诉人只对该房屋进行事后装修，并不存在二次建设问题。被上
诉人对该房屋拥有合法产权证，系验收合格的房屋。对证据3
、4的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院经审查认为，被上诉人对证据1无异议，本院予以确
认，但并不能证明涉案房屋的租金为118万元／年。对证据2、
3、4的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：200
3年5月28日，金某豚酒店（后更名为博××渔港酒店）与北电
实业公某签订租赁后，支付涉案房屋租赁保证金20万元。
本院认为：上诉人（前称为金某豚酒店）与北电实业公
某于2004年3月30日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实
意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法确认有效
，双方均应按约履行。该合同对2003年5月28日的租赁合同进
行了部分条款的变更（特别是第六年的租金变更为128万元／
年），上诉人也在该合同盖章、签字进行确认，也系其真实意
思表示，故上诉人提出租金变更为128万元／年系笔误，应为1
18万元／年的上诉理由，本院不予支持。2008年底，被上诉人
从北电实业公某分立，并先后于2009年2月20日、3月15日取得
涉案房屋的所有权和国有土地使用权，其承继了北电实业公某
对上诉人租赁合同项下的权某、义务。被上诉人与上诉人之间
形成了房屋租赁合同关系。根据合同约定，上诉人应当在2009
年4月1日之前向被上诉人付清第六年租金128万元，但上诉人
至今未向被上诉人支付租金，显属违约。期间，被上诉人于20
09年8月24日发函给被上诉人催讨租金，要求被上诉人在同年9月14日前付清租金，上诉人在合理期限内仍未支付租金。根据
合同法第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解
除合同，…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在
合理期限内仍未履行；故原审法院判决双方当事人解除房屋租
赁合同，上诉人腾空、搬离涉案房屋，并支付相应的租金、实
际占用费，并无不当。上诉人相关的上诉理由，本院不予支持
。北仑区人民法院（2009）甬仑民初字第1004号民事调解乙认
的维修房屋漏水、管道的主体系北电实业公某，并非被上诉人
。退一步讲，即使维修义务主体系被上诉人，上诉人也未能提
供因被上诉人维修逾期或维修不符要求，造成','2018-09-28
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