黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)黑民终116号
上诉人（一审原告、反诉被告）：朱洪涛，男，1963年10月7日出生，汉族，哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司董事长，住所地哈尔滨市巴彦县。
委托诉讼代理人：冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨市城市建设投资集团有限公司，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人：张振国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高瑛，黑龙江仁大律师事务所律师。
一审反诉第三人：哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人：朱洪涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所律师。
上诉人朱洪涛因与上诉人哈尔滨市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）、一审反诉第三人哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司（以下简称艾能捷公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人朱洪涛的委托诉讼代理人冯铁山，上诉人城投公司的委托诉讼代理人高瑛，一审反诉第三人艾能捷公司的委托诉讼代理人冯铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱洪涛上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.自2011年7月28日与城投公司签订《租赁合同》至2014年11月22日，朱洪涛投入1000多万元资产，包括建设厂房、添置设备。城投公司交付给朱洪涛的土地面积与交易凭证不符，缺少2100平方米，该部分土地被相邻方郭某占用至今。因租赁厂房设备中的泵房、变压器由郭某控制，朱洪涛无法正常使用。被占用土地为消防环路出口，因被占用造成安全生产环评不能验收，无法开工生产。因城投公司的过错，朱洪涛投入的1000多万元损失应由该公司承担，一审判决对朱洪涛的请求未予支持错误。2.朱洪涛租赁的是完整的厂房，仅用加减法计算每平方米损失不当。一审判决认定争议土地面积为1520平方米与事实不符。3.一审法院认定本案审理的两年期间未影响朱洪涛占有、使用、收益的权利错误。4.一审判决认定城投公司违约，则该公司为败诉方，应由其承担诉讼费。
城投公司辩称：1.案涉房屋的实际使用人艾能捷公司申请登记经营项目及工商登记机关核准的经营范围都是一般经营项目即有机化学原料的“技术研究”这一项，所以该企业依法不具有进行化学原料生产销售的经营资质。基于该事实，朱洪涛一审中提出的“购置了各种生产设备，由于相邻方占据土地，导致朱洪涛不能开工生产”的主张不能成立。假使存在艾能捷公司要进行增加生产化学原料为企业经营范围，依据双方合同约定，应事先征得城投公司的同意方可进行，在未取得城投公司同意的情形下不能进行，否则视为违约，城投公司有权解除合同并要求承租人承担法律及经济责任。2.朱洪涛及艾能捷公司无权在他人享有土地使用权及房屋所有权的场地内开工建设，而且朱洪涛及艾能捷公司无证据证实因案外人暂时占据的1500平方米场地导致防火通道不能形成环路以及环评通不过这一主张。
城投公司上诉请求：1.改判朱洪涛、艾能捷公司支付租赁期满后的使用费274,625元（自2014年11月23日至2015年4月23日的5个月），并自2015年4月24日起按照每月54,625元支付使用费至实际交付之日止；2.上诉费用由朱洪涛承担。事实和理由：1.按照合同约定，朱洪涛应于2014年11月22日合同期满后向城投公司交付租赁物及设备，但其至今未向城投公司交付。2.朱洪涛在合同期内从未对后交付的小部分场地提出过异议，且城投公司将案涉场地交给朱洪涛后，其至今未进行利用。同时，根据航拍图和双方一审提交的照片，案涉场地相邻区域仍为空地，未被有效利用，此空地由一扇双开门隔开可通行，该门连接场区及街道，该门与另一扇门使厂区内形成环路，故1500米场地并非防火通道，不影响使用。故朱洪涛提出的因未交付场地导致其无法经营及造成损失的主张不能成立。
朱洪涛、艾能捷公司辩称：朱洪涛未恶意占有案涉房屋，占有案涉房屋系在法院审理期间的占有，诉讼期间损失应由过错方承担，朱洪涛同样要求赔偿损失。请求二审法院驳回城投公司的上诉请求。
朱洪涛向一审法院起诉请求：城投公司赔偿其损失12,313,705.20元。
城投公司向一审法院提出反诉请求：1.朱洪涛、艾能捷公司立即交还承租的位于哈尔滨市香坊区进乡街X号的土地、房屋和41个设备，并立即撤离现场；2.朱洪涛及艾能捷公司支付占用期间的使用费274,625元（自2014年11月23日至2015年4月23日的5个月）；3.朱洪涛及艾能捷公司按照每月54,925元交付自2015年4月24日至实际交付之日止的占用使用费。
一审法院认定事实，2011年5月24日，哈尔滨华泰房地产咨询估价有限公司接受城投公司委托，对位于哈尔滨市香坊区（原动力区）进乡街188号的原哈尔滨市九合石化经销有限公司整体资产的现行市值及年租金价格进行评估后（基准日2011年5月19日），作出哈华泰评[2011]字第0807号房地产估价报告。评估情况包括：案涉房地产位于哈尔滨市香坊区（原动力区）进乡街X号，宗地原（证载）使用人与房屋所有权人均为哈尔滨市九合石化经销有限公司，地类用途为工业用地，土地使用证号为哈国用（2006）第X号，使用面积34,295.20平方米，地上建筑物总面积2134.69平方米，现已经拆迁货币补偿为委托单位城投公司所有，但未作产权变更手续。宗地地势平坦、规则，地上共有5栋建筑、大中小型储油罐41个及其它配套设施、机器设备等。房屋所有权证号分别为哈房权证动字第x号（地上1-3层，建筑面积1246.64平方米），x号（地上1-2层，建筑面积257.74平方米），x号（地上1层，建筑面积166.05平方米），x号（地上1层，建筑面积111.47平方米），x号（地上1-2层，建筑面积352.79平方米），以上建筑物均为混合结构办公及经营用房，经现场勘察，综合评定为砖混结构二等乙级八成新。地上构筑物包括：自有铁路线1180延长米；付油岛24平方米；值班室28.88平方米；防雨棚393.75平方米；围墙1591.5延长米；水井1眼。附属设施、设备主要包括：地上大型油罐（2300立方米）6个、（500立方米）4个、小油罐（50立方米）2个、地下油罐（50立方米）29个；地下输油管线（159×6M×2根）总长5公里；其它配套设施及机器设备等。评估价值及租赁价格：确定被委托评估资产在2011年5月19日（基准日）的现行市值总额为3946万元；年平均市场租金价格为79万元（第1年为30万元，第2-5年租金每年递增10万元，第6年起每年为79万元，租期满20年租赁双方可适时调整）。
2011年7月19日，城投公司将位于哈尔滨市香坊区进乡街X号的案涉房屋、土地和设备等，包括土地参考面积34,295.20平方米,地上建筑物参考建筑面积合计2134.69平方米，大中小型储罐41个，其它配套设施及机器设备等，委托哈尔滨产权交易中心以挂牌交易形式将为期3年的租赁权转让与朱洪涛，委托交易底价第一年租金30万元，并取得哈产综[2011]037号交易凭证。
2011年7月21日，朱洪涛向城投公司交付房租40万元（未明确其中是否包含20万元履约保证金），城投公司为朱洪涛开具黑龙江省单位往来资金结算票据一张。同时，朱洪涛为城投公司出具承诺书一份，内容为：“本人于2011年7月19日在黑龙江省国资委产权交易中心，通过竞买形式获得哈尔滨市城市建设投资有限公司拥有的香坊区进乡街X号厂区（原九合加油站）3年租赁权，租金共119.7万元。首次缴纳40万元，本人承诺剩余79.7万元于2011年12月30日前交齐，并以位于道外区维也纳小区X号楼1单元3楼2号房产收据作为抵押。”
2011年7月28日，城投公司（甲方）与朱洪涛（乙方）签订租赁合同一份。合同约定：“甲方委托哈尔滨产权交易中心公开转让的位于哈尔滨市香坊区进乡街X号的房产及设备，乙方依法受让取得。……为明确双方的权利和义务，经协商一致，订立本合同。一、租赁房屋土地和设备。坐落于哈尔滨市香坊区进乡街X号，其中：土地参考面积34,295.2平方米，地上建筑物参考建筑面积合计2134.69平方米，大中小型储罐41个等设备，具体内容详见哈尔滨华泰房地产咨询估价有限责任公司出具的《报告书》。二、租赁期限。1.租赁期限从2011年11月22日起至2014年11月22日止，共计3年。2.甲方给予乙方4个月的装修、改造期，装修、改造期的起点时间以哈尔滨产权交易中心出具的《交易凭证》时间为准。装修、改造期不计入租赁期，不计算租金。三、租金及支付方式。1.租金按3年一次性缴纳，每年租金环比增长30%。即：第一年租金为在哈尔滨产权交易中心公开转让的成交价30万元；第二年租金在第一年租金的基础上增长30%；第三年租金在第二年租金的基础上增长30%。第一年租金为30万元；第二年租金为39万元；第三年租金为50.7万元。2.3年租金一次性缴纳，共计119.7万元。3.甲乙双方在签订本合同前，乙方须按照哈尔滨产权交易中心的规定将前3年租金合计119.7万元一次性缴纳给甲方，甲方向乙方开具合法收据。4.乙方逾期15日不向甲方全额缴纳该3年租金，本合同自行终止，乙方须无条件将出租房产土地及设备交还给甲方，甲方将履约保证金作为违约金扣除。四、履约保证金。1.甲乙双方在签订本合同前，乙方须一次性向甲方支付履约保证金20万元。2.如乙方存在本合同所禁止的违约情形，甲方有权依照本合同在履约保证金中扣减乙方应付违约金或赔偿金。扣减后，本合同继续履行的，乙方应在接到甲方书面通知一个月内补足。逾期不补的，甲方有权解除本合同，因此造成的损失由乙方承担。3.乙方在经营期内，如不存在违约、欠费等情况，合同到期3个月后甲方将履约保证金全额无息退还给乙方。五、特别约定。1.乙方在租赁期限内必须以注册企业法人单位的身份经营。2.乙方承租的房产土地和设备不允许用于给营运车辆加油、加气等存在爆炸风险的项目；甲方支持乙方生产经营国家政策扶持、鼓励的新型能源产业相关产品，但必须具备国家规定的安全、环保等评审条件。3.乙方应自行办理其租期内的一切证、照等审批手续并承担各项税费。经营范围及变更经营范围均需经过甲方同意。存在经营手续不全、私自经营或违法经营等情况，本合同自动终止，履约保证金作为违约金由甲方扣除，乙方也必须承担由此造成的一切法律及经济责任。4.乙方对租赁的房屋土地和设备只拥有在本合同规定期限内的承租使用权，在租赁期间内乙方不能将承租房产和设备使用权进行转租、出兑、出售、互换、担保、抵押等，如发生以上行为，本合同自动终止，履约保证金作为违约金由甲方扣除，乙方也必须承担由此造成的一切法律及经济责任。5.乙方自行办理电力增容、水表分户、煤气接入等工程建设手续，并承担一切费用。6.乙方应自行办理承租房屋土地和设备的消防安全、环境评价等审批验收手续，并承担其设施的安装及验收所需的费用，在办理消防安全、环境评价手续及其他经营许可审批过程中，如出现问题，其后果由乙方负全部责任。合同终止或合同到期时，乙方办理的消防手续和消防设备应完好无损地无偿归甲方所有。7.乙方自行办理装修、改造审批手续，自负装修、改造费用；乙方装修、改造方案须经甲方同意后方可施工，否则本合同自动终止，履约保证金作为违约金由甲方扣除，乙方也必须承担由此造成的一切法律及经济责任。8.在租赁期间，经甲方同意并通过政府有关部门审批后可意在甲方规定的位置设置营业牌匾及广告牌匾，审批手续由乙方自行办理。9.承租期内所发生的电费、水费、取暖费、物业、卫生等费用及一切债权债务均由乙方自行承担，与甲方无关。10.乙方应守法经营，严格遵守国家法律法规和卫生、工商、税务、安全、社区、治安等行业方面的管理制度及规定，负责租期内承担场地的四防安全，并承担其应尽的社会责任即义务，如发生问题，由乙方承担一切法律责任（包括装修期间）。11.乙方在租赁期内对房屋土地及设备应每隔6个月认真检查修缮一次，并承担其费用，以保证房屋及设备的完整性和安全性，否则，本合同自动终止，履约保证金作为违约金由甲方扣除，乙方也必须承担由此造成的一切法律及经济责任。12.乙方应服从甲方的统一管理，遵守甲方的规章制度，不得损坏甲方的经济利益和社会形象。租赁期间，甲方有权对房屋等方面进行监督，乙方应全力配合，否则，甲方有权追究乙方的责任并索赔损失。六、合同终止。1.合同期满后，甲方如对该房屋土地和设备继续对外招租时，同等条件下乙方可优先承租。2.合同终止及合同到期后，乙方添加的房屋动产部分归乙方所有；不动产归甲方所有，乙方不得损坏，必须保持完好、无损、原样、无偿交付甲方。3.因不可抗力的原因或政府政策性动迁等规定，致使本合同无法正常履行时，双方按政策相关规定执行，本合同自动终止，双方互免责任。甲方应按实际使用时间收取租金，余额退还乙方。七、违约责任。（一）合同期间，甲、乙双方应信守合同，如一方违约，违约方应赔偿对方的经济损失。（二）乙方出现以下情形之一，甲方有权终止合同，履约保证金全额扣除：1.逾期不交租金；2.租赁期间乙方未经甲方同意擅自改变房屋主体结构；3.拖欠甲方各种费用；4.违法经营，给甲方造成不良社会影响和损失。5.违反本协议第五款的规定。（三）乙方违约行为给甲方造成的实际损失大于履约保证金的，乙方应补足差额。租赁合同期满，乙方没有任何违约行为，不欠付各种费用，甲方将履约保证金如数无息返还乙方。八、争议的解决方式。本合同在履行中若发生争议、甲、乙双方应协商解决。协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。九、其它。（一）本合同一式八份，甲乙双方执四份，双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。（二）本合同未尽事宜，双方可以签订补充协议另行约定。”
租赁合同签订后，城投公司将租赁标的物交付朱洪涛使用，但尚有部分场地及设备未按约定交付。
2013年11月14日，城投公司（移交方代表人王亮）与朱洪涛（接收方）签署交接单一份，并签字确认。内容为：“根据双方签订的租赁协议，哈尔滨市城市建设投资集团有限公司向朱洪涛交付九合加油站项目内场地一处（长约150米）及配套设施的使用权。”
朱洪涛向城投公司支付40万元租金，而未按约定支付20万元履约保证金，也未按约定及承诺向城投公司交付剩余租金79.7万元，迟至2013年4月18日全部支付，城投公司为朱洪涛开具黑龙江省单位往来资金结算票据一张。
租赁合同期限于2014年11月22日届满后，城投公司要求朱洪涛返还租赁标的物。朱洪涛以城投公司违约致其遭受巨额经济损失为由拒决返还，并于2015年1月诉讼至一审法院，诉请城投公司赔偿经济损失1200余万元，形成本诉，同时申请对其投资开办的艾能捷公司遭受的损失进行司法评估鉴定。城投公司在法定期限内向一审法院提起反诉，诉请朱洪涛返还租赁物并赔偿占用期间的租金损失，并不同意朱洪涛提出的鉴定请求，同时申请通知艾能捷公司作为无独立请求权的第三人参加反诉的诉讼活动。
另查明：艾能捷公司系2012年1月19日由朱洪涛占60%、韩丽华占40%投资共计3000万元成立的有限责任公司，经过黑龙江博琪会计师事务所有限公司对该公司注册登记资本进行验资，经哈尔滨市工商行政管理局动力分局核准登记，并颁发注册号为X的企业法人营业执照。该公司住所地为哈尔滨市香坊区（原动力区）进乡街X号3栋1-2层，法定代表人为朱洪涛，注册并实收资本3000万元，经营范围为一般经营项目：有机化学原料的技术研究。艾能捷公司的住所地设定在本案诉争的租赁物上。
一审法院于2015年11月23日和12月28日两次向朱洪涛及艾能捷公司释明，租赁合同约定的租期已于2014年11月22日届满，继续占有使用租赁标的物将导致损失扩大，将由其依法承担责任。朱洪涛、艾能捷公司拒绝交付（返还）租赁物。
一审法院于2016年4月18日组织双方当事人对案涉租赁标的进行现场查看获知：除原有租赁物外，朱洪涛租赁后建有彩钢板房一座、太阳能取暖设备一座、水泥道路一处。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。朱洪涛与城投公司于2011年7月28日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，为有效合同。综合诉辩双方的诉讼主张和理由，需解决如下争议焦点问题。
一、关于违约认定与责任承担的问题。首先，朱洪涛未交付20万元保证金和迟延交付部分租金是否构成违约，与城投公司迟延交付朱洪涛部分租赁物是否适用先履行抗辩权即“违约在先原则”。朱洪涛没有依约支付城投公司20万元保证金及签约前一次性交付城投公司三年租金119.7万元，仅交付租金40万元的事实存在，但朱洪涛对余下79.7万元向城投公司出具延期付款的书面承诺书，并按承诺履行了交付义务。城投公司接受了朱洪涛的承诺并收取剩余租金，且双方均没有按租赁合同“乙方逾期15日不向甲方全额缴纳该3年租金，本合同自行终止，乙方须无条件将出租房产土地及设备交还给甲方，甲方将履约保证金作为违约金扣除。”执行，直至租赁合同期限届满。因此，应视为双方对保证金不予支付和租金交付方式约定的变更，据此不能认定朱洪涛的上述行为构成违约。城投公司反诉称朱洪涛违约在先理由不成立，亦不适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的先履行抗辩权。其次，城投公司迟延两年向朱洪涛交付部分租赁标的物是否构成违约及损失如何认定与保护。根据租赁合同约定，出租方城投公司应于2011年7月28日合同签订后交付全部租赁物，最迟至合同期限起算日2011年11月22日前交付，以确保承租方朱洪涛不计租金的使用四个月，作为装修、改造的准备期。而实际上，争议土地约1500平方米逾期至2013年11月14日交付朱洪涛（双方交接书证实），共占租期722天，约占租地面积的6.1%，租金为41,567元[第一年为18,300元（30万元×6.1%）、第二年为23,267元（39万元×97.8%×6.1%）]。因此，城投公司逾期交付土地的事实成立，已构成违约，应负相应的责任。根据租赁合同约定，“如一方违约，违约方应赔偿对方的经济损失。”虽概略计算占地面积及租金的比率较小，但减少租赁面积、租期未能全面履行合同义务，所导致租赁标的物总体使用价值降低程度及实际损失等均无法等量或类比计算。朱洪涛接收争议土地直至合同期限届满，其并没有主张解除合同并赔偿损失，只是在合同到期后以此作为与城投公司协商租赁合同延期的理由未果，因而拒绝迁出和返还租赁物，并提起本诉，要求城投公司赔偿其账面投资的部分损失1200余万元。基于查明的事实，自2014年11月22日租赁合同期限届满至2016年11月22日止，朱洪涛合同外实际占有、使用租赁标的物已两年，整体占有、使用租赁标的物已三年，朱洪涛初始延期租赁以弥补其因城投公司迟延交付部分租赁土地两年造成损失的协商意向已得到满足，且城投公司仅通过诉讼解决纠纷，并没有实际妨碍朱洪涛对租赁标的物的占有、使用、收益的权利或租赁目的实现，因而朱洪涛逾期两年返还租赁标的物不应认定为违约，该期间的租金裁量由城投公司承担并作为违约补偿，以弥补朱洪涛无法估量的损失，故城投公司反诉主张朱洪涛承担该期间的租金损失，不予支持；对于朱洪涛将其所谓的账面投资作为违约损失归责于城投公司，既缺少事实根据也无法律依据，不予支持。
二、关于租赁标的物返还的问题。租赁合同期限2014年11月22日届满，因城投公司违约导致朱洪涛占有、使用租赁标的物，已裁量认定两年内属朱洪涛合理占有、使用，所发生的租金作为城投公司的违约补偿。自2016年11月23日以后，朱洪涛及艾能捷公司继续占有、使用租赁标的物属非法行为，亦应比照租赁合同第一年租金即年租金30万元计付占有期间的租金损失，直至其迁出并返还租赁标的物为止。同时，朱洪涛应按租赁合同“合同终止及合同到期后，乙方添加的房屋动产部分归乙方所有；不动产归甲方所有，乙方不得损坏，必须保持完好、无损、原样、无偿交付甲方。”的约定及双方确认的交接清单返还租赁标的物。
另外，艾能捷公司系根据城投公司与朱洪涛租赁合同约定，由朱洪涛与其妻子投资成立，占有使用租赁标的物依附于朱洪涛的权利和义务，因此艾能捷公司亦应与朱洪涛一并迁出。判决：一、本判决生效之日起三十日内，朱洪涛、哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司从位于哈尔滨市香坊区进乡街188号租赁标的物迁出并返还哈尔滨市城市建设投资集团有限公司；二、本判决生效之日起十日内，朱洪涛、哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司给付哈尔滨市城市建设投资集团有限公司逾期返还租赁标的物期间的租金（自2016年11月23日起至租赁标的物返还交付之日止，租金按年租金30万元计算）；三、朱洪涛的本诉其他诉讼请求不予支持；四、哈尔滨市城市建设投资集团有限公司反诉的其他诉讼请求不予支持。一审本诉案件受理费95,682.23元（朱洪涛预交），由朱洪涛和艾能捷公司负担91,020元，由城投公司负担4662.23元；反诉案件受理费5419.38元，城投公司预交并由其负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱洪涛向本院举示了北京世纪中天国际建筑设计有限公司于2012年设计蓝图一份，城投公司于2011年9月为案涉项目现有设施改造向哈尔滨市城乡规划局提交的申请一份，意在证明朱洪涛对包括缺少土地在内的全部场地进行了规划，城投公司亦同意建设并上报有关部门。鉴于城投公司质证中未对上述证据的真实性提出实质性的否定意见，亦未举示反驳证据证实上述设计蓝图不真实，及该申请上的公章非城投公司的印章，故本院对两份证据的真实性予以认定。
本院审理查明：朱洪涛自述，艾能捷公司2011年购置设备支出432,647.00元，建厂房支出749,246.00元，研发用油支出124,850.00元；2012年购置设备支出3956,702.00元，建厂房支出3207,491.81元，研发用油支出1,0460,268.80元；2013年购置设备支出41,280.00元，建厂房支出54,628.00元、研发用油3,343,677.70元；2014年建厂房支出24,834.00元、研发用油支出702,959.00元。
同时查明:2011年9月13日,哈尔滨市香坊区招商局作出关于《哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司》基本情况的函，内容为，哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司为香坊区今年新办招商引资企业，已在哈尔滨市工商行政管理局动力分局办理了《企业名称预先核准通知书》，地址在香坊区进乡街188号。企业现须办理各种手续，请给予支持。
又查明：2012年2月21日，哈尔滨市香坊区发展改革局作出哈香发改备案[2012]13号哈尔滨市香坊区企业投资项目备案确认书，内容为，哈尔滨艾能捷能源科技开发有限公司上报的节能环保生物质燃料油厂房建设项目，经审查，符合备案条件，予以备案。请据此到环境保护、建设规划、国土资源等部门办理相关手续，备案内容（建设地址：拟选址香坊区进乡街190号；项目总投资及来源：总投资3000万元，全部为企业自筹；建设内容：厂房建设；建设工期：6个月）本确认书有效期两年。
还查明：2012年初，朱洪涛委托北京世纪中天国际建筑设计有限公司为艾能捷公司设计厂区蓝图。
本院审理查明的其他事实与一审法院确认的事实一致。
本院认为，朱洪涛与城投公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，依法确认为有效。合同双方应按照合同约定行使权利，履行义务，城投公司因朱洪涛及艾能捷公司在合同终止后占有使用案涉土地、房屋而要求返还并给付占有期间的损失。故本案需解决如下争议问题。
城投公司是否违约及所承担的责任。本案中，城投公司逾期至2013年11月14日方交付场地一处（长约150米）及设施的使用权，该行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，朱洪涛可以主张城投公司赔偿因前述违约行为所产生的损失，城投公司亦应承担赔偿该损失的违约责任。但该损害赔偿的范围必须局限在损害客观存在以及损害与违约行为具有因果关系的范围内。朱洪涛主张其经营的艾能捷公司因城投公司的违约行为不能建设节能生物质柴油基地，其经招商局立项，经发改局备案确认在租赁的场地内自建了厂房，修建了厂区通道，进行了厂区绿化，购置了各种生产设备，先期投入12,313,705.20元，城投公司应予赔偿；并称其损害与违约行为之间的因果关系为城投公司晚交付的部分土地，使场区的防火通道不能形成环路，环评通不过，导致朱洪涛不能开工生产。首先，从朱洪涛举示的艾能捷公司规划、设立、审批、建设等证据看，艾能捷公司先得到哈尔滨市香坊区招商局确定其为招商引资企业的函（2011年9月13日），城投公司向哈尔滨市城乡规划局作出设施改造申请（2011年9月30日），设立公司（2012年1月19日），在哈尔滨市香坊区发展改革局进行“节能环保生物质燃料油厂房建设项目”备案（2012年2月21日），此期间北京世纪中天国际建筑设计有限公司针对艾能捷公司的项目设计了蓝图（2012年），最后该公司自建厂房、通道，购置生产设备等。但《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条第二款规定：“建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表……。”第二十二条第一款规定：“建设项目的环境影响报告书、报告表，由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批。”第二十五条规定：“建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。”而政府相关部门亦告知艾能捷公司“到环境保护、城市规划、国土资源等部门办理相关手续”。按照朱洪涛主张的场区防火通道不能形成环路、不能通过环评之理由，鉴于法律明确规定建设项目的环境影响评价文件未审查或者审查后未予批准不得开工建设，有关部门亦要求其办理相关手续，而朱洪涛及艾能捷公司均未举示其已经制作了建设项目的环境影响报告书、报告表的证据，亦未举示其上报审查过程中基于城投公司未足额交付土地而未予批准的证据，即开工建设并称产生损失，如果该损失实际存在，也应发生于环评审查批准后，故朱洪涛所主张的防火通道不能形成环路，不能通过环评的理由，与环评后方能开工建设所形成的损失不具有因果关系。其次，案涉《租赁合同》约定朱洪涛以注册企业法人单位的身份经营，经营范围及变更经营范围均需经过甲方同意，之后朱洪涛、韩丽华共同设立艾能捷公司，经营范围为有机化学原料的技术研究，城投公司未对该经营范围提出异议，朱洪涛亦未变更该公司的经营范围，故应认定双方当事人签订《租赁合同》的目的为进行有机化学原料的技术研究。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”城投公司因违约赔偿损失的范围不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，城投公司在订立《租赁合同》时，是无法预见朱洪涛或艾能捷公司违反《中华人民共和国环境影响评价法》进行开工建设所产生的损失。最后，朱洪涛在本院庭审中称其依据土地使用证载明的面积设计场地，之后发现缺少部分土地后与城投公司口头交涉，并告知“在2012年初，完成不了消防不能生产”。无论朱洪涛、艾能捷公司在设计工作中是否尽到注意义务，其在发现城投公司违约并对其项目造成损害时，应根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，采取适当措施防止损失的扩大，而非仍按照未经勘察所设计的图纸继续建设。综合以上情形，因朱洪涛所举示证据显示的损失均为购置设备、建厂房等损失，与城投公司的违约行为无直接的因果关系，朱洪涛诉请城投公司赔偿该损失无法律依据，本院不予支持。
案涉承租物返还问题。如上所述，城投公司迟延履行部分租赁土地交付义务存在违约，本院虽然未支持朱洪涛以未通过环评为由所主张的损失，但朱洪涛还向法院举示了其在签约后至应该申请环评前的损失的证据，无论该证据所证实的损失数额是否真实有效，不可否认的是城投公司的违约行为可以导致该期间损失的产生，城投公司应承担该损失的违约责任。另一方面，朱洪涛在承租期满后提出延长租期以弥补损失，城投公司以其未违约为由予以拒绝，朱洪涛即应按照合同约定返还租赁物，单独解决损失问题，故朱洪涛以对方违约为由占有案涉租赁物无合同及法律依据，城投公司主张朱洪涛、艾能捷公司支付租赁期满后的使用费应予支持。但是，考虑到本案诉讼后朱洪涛仅是维持租赁物的占有状态，常理上已经无法象合同期内那样使用租赁物，在双方当事人均存在违约行为的情况下，为尽快促使案涉租赁物发挥正常的使用功能，本院据此酌情确定双方当事人的违约责任相互抵消，朱洪涛、艾能公司应尽快迁出案涉房屋及场地。
综上，朱洪涛及城投公司的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第12号民事判决第一项；
二、撤销哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第12号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、驳回朱洪涛的诉讼请求；
四、驳回哈尔滨市城市建设投资集团有限公司的其他反诉请求。
一审案件受理费分担按一审判决；二审案件受理费
101,101.61元，由朱洪涛负担91,020.00元，由哈尔滨市城市建设投资集团有限公司负担10,081.61元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 剑
审 判 员 胡乃峰
代理审判员 李红敏
二〇一七年八月二十七日
书 记 员 孙 佳