浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1616���
上诉人（原审原告）：浙江欧美生物科技产业开发有限公司，住所地嘉兴市南湖区昌盛南路501号浙江欧美生物科技产业园1幢601室。统一社会信用代码91330400697047641M。
法定代表人：李洋，执行董事。
委托诉讼代理人：陈忠华、王勤康，浙江匠造律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈馨文，女，1977年1月22日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：卢庆康，浙江力协律师事务所律师。
上诉人浙江欧美生物科技产业开发有限公司（以下简称欧美公司）因与被上诉人沈馨文房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
欧美公司上诉请求：撤销原审第三项判决内容，改判沈馨文支付欧美公司房屋租金599110元。事实和理由：一、沈馨文仅支付过租金334000元，尚欠第一年度租金22万元。一审在事实未查明的情况下机械化理解《租房协议》关于房屋租金支付约定，变相剥夺了上诉人获取第一年度剩余22万元租金的权利。涉案《租房协议》第条第3款、第7款约定沈馨文可通过欧美公司在其店内消费来抵销支付半年的租金，并由沈馨文开具对应的消费发票，欧美公司开具租金发票。由于沈馨文经营状况不佳，三淘网店铺内产品种类、数量参差不齐，无法满足欧美公司的消费需求，但一审在未对双方是否通过消费产品的方式抵销租金进行查明的情况下，认为欧美公司要求沈馨文支付第一年度下半年的租金的请求与合同约定存在冲突，从而判决不予支持欧美公司的请求，属于错误判决。二、沈馨文应当支付欧美公司第二年度2017年1月5日至一审判决房屋腾退和返还期间的房屋租金379110元。欧美公司在将涉案房屋锁门之前通过书面发函的方式要求沈馨文付清拖欠的租金和水电费、物业费，否则将作停电和锁门处理。但沈馨文收到函件后仍未履行付款义务，故欧美公司无奈在2017年2月26日将房屋上锁，以此方式希望沈馨文尽快付款。虽然房屋大门被锁上，但涉案房屋仍处于沈馨文占用状态，欧美公司亦未要求解除租房协议，故对于2017年2月26日至一审判决腾退和返还房屋期间的租金应当由沈馨文承担。一审认定上述期间的租金损失378100元由欧美公司承担不符合公平原则和诚实信用原则，应当予以撤销并改判。
沈馨文答辩称：一、《租房协议》明确约定涉案房屋一半的租金欧美公司必须要在沈馨文处消费，欧美公司应当按照约定履行合同。一审判决驳回欧美公司要求沈馨文支付第一年度���年的租金的诉讼请求正确。二、欧美公司通过停电、锁门、拆广告牌等方式迫使沈馨文停止营业，造成了损失。沈馨文并未拖欠欧美公司租金，即使拖欠租金，欧美公司也不应当实施这种野蛮行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回欧美公司的上诉，维持原判。
欧美公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2015年11月25日签订的《租房协议》，沈馨文立即腾退并返还承租房屋；二、沈馨文支付租金322500元（租金暂计至2017年3月4日，今后租金按约定计算至房屋腾退返还之日止）并赔偿拖欠租金利息10338元（利息按同期银行贷款利率暂计至2017年3月4日，今后利息计算至租金付清日止）；三、沈馨文支付水费145元、电费2984元、物业费2726元，共计5855元（上述费用均暂计至2017年3月4日，今后计算至房屋腾退返还之日止）。
一审法院认定事实：2015年11月25日欧美公司、沈馨文签订租房协议，约定沈馨文向欧美公司承租欧美公司所有的坐落于嘉兴市昌盛南路501号浙江欧美生物科技产业园2幢一楼整层建筑（面积1029㎡）及二楼东面2间半建筑面积334㎡，用作店铺及办公。租赁期限自2016年1月5日至2019年1月4日，租期为3年。约定一楼第一年租金为40元/平米/月，第二年租金为45元/平米/月，第三年租金为50元/平米/月；二楼租金为15元/平米/月。第一年租金总额为554000元，第二年租金总额为615000元，第三年租金为677000元。租金半年付，每期租金分别在期满前15天内支付下期租金（每期为半年）。约定入住前沈馨文支付房屋、水电及其他保证金50000元，保证金用于保证沈馨文合理使用房屋和及时支付各类相关工资、费用，不适当使用造成的损失和拖欠的费用由保证金支付，合同到期后欧美公司退还剩余��证金，如沈馨文承租期间无任何过错，欧美公司承诺于合同到期日全额退还保证金。约定合同签订当日沈馨文预付房屋租金定金100000元及保证金50000元，共计150000元。约定租赁期间欧美公司保证该房屋机器附属设施处于正常的可使用和安全状态，欧美公司对该房屋进行检查、养护，应提前3日通知沈馨文。合同第六条约定：4.房屋租赁期间，沈馨文可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由沈馨文负责，租赁期满后如沈馨文不再承租，欧美公司也不做任何补偿。5.房屋租赁期间，沈馨文应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠期满一个月，欧美公司有权终止租赁协议并且清场。7.沈馨文还需要向管理园区的物管公司支付物业管理费，物业管理费为每平方米每月1元。合同第七条约定：3.欧美公司每年在沈馨文处消费年租金总额的一半（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），沈馨文需开具消费发票给欧美公司，欧美公司也开具租金发票给沈馨文。4.欧美公司免费提供二号楼顶楼由东往西长约30米，高7米的广告位无偿给沈馨文使用，并由园区全部免费为沈馨文制作，不支付一切费用。5.由欧美公司免费为沈馨文建造进门大厅前面钢架玻璃大雨篷。6.由欧美公司配套装饰公司嘉兴耀威装饰工程有限公司负责沈馨文场地装修，施工完成后如装修款在10万元及以内，则欧美公司同意沈馨文可以推迟三个月支付，如装修款超出10万，则超出部分沈馨文在装修施工期内支付，装修风格由欧美公司建议，沈馨文确定方可实施。7.合同签订装饰完成（装修期及进场期最长不超过40天）付清第一年一半租金，另一半欧美公司消费（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），后2年以此类推。9.沈馨文所支付的100000元房屋租金定金可直接抵作第一半年房屋租金。2016年10月8日，欧美公司开具价值273000元房租的增值税发票（2016年1月5日至2016年7月4日的房租）。2017年1月20日沈馨文交纳房租11000元。2017年2月10日沈馨文交纳房租50000元。2016年8月23日，欧美公司开具价值8200元的物业费的增值税发票。2016年11月23日，欧美公司开具价值8200元的物业费的增值税发票。2016年10月25日，欧美公司开具价值13692元的水电费增值税发票。水电费支付到2016年9月，物业费支付到了2016年年底。沈馨文承租房屋用于开办三淘网（嘉兴）信息技术有限公司，2017年1月11日租赁房屋停电，沈馨文报警，警察组织原、沈馨文协商未果。2017年2月26日租赁房屋大门被锁。2017年3月28日、2017年4月17日就租赁房屋大门被锁一事原、沈馨文发生纠纷，沈馨文报警，城南派出所出警，当时大门是锁着的。
一审法院认为，欧美公司、沈馨文签订的租房协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力。现欧美公司要求立即解除双方的租房协议，由沈馨文腾退并返还承租房屋，沈馨文庭审表示同意。对欧美公司的该项诉讼请求，予以支持。
关于欧美公司主张的租金。一审法院认为，1.欧美公司、沈馨文在租赁合同第七条3中约定：欧美公司每年在沈馨文处消费年租金总额的一半（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），沈馨文需开具消费发票给欧美公司，欧美公司也开具租金发票给沈馨文。在第七条7中约定：合同签订装饰完成（装修期及进场期最长不超过40天）付清第一年一半租金，另一半欧美公司消费（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），后2年以此类推。第一年的租金双方均认可沈馨文已经支付了一半，现欧美公司要求沈馨文支付另一半租金���该请求与双方的合同约定存在冲突，不予支持。2.沈馨文已于2017年1月20日交纳租金11000元，于2月10日交纳租金50000元。庭审查明2017年1月11日租赁房屋停电，2017年2月26日租赁物的大门及后门均被锁上，沈馨文无法使用租赁物。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2017年2月26日起沈馨文无法使用租赁物，欧美公司要求沈馨文按照约定数额支付租金缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，欧美公司的第二项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。
欧美公司主张的水电费未提供证据佐证，双方在腾退房屋的时候应按实结算。物业费双方一致认可2016年的已经结清，2017年1-2月的物业费2726元，沈馨文应按照约定支付。其余请求不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、欧美公司与沈馨文签订的《租房协议》解除，沈馨文应于判决生效之日起十五日内腾退并返还承租房屋；二、沈馨文应于判决生效之日起七日内支付欧美公司物业费2726元；三、驳回欧美公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3190元，由欧美公司负担3100元，由沈馨文负担90元，于判决生效后七日内交纳。
二审中，欧美公司提交了下列证据：
1.沈馨文付款凭证4份，证明截至目前沈馨文共支付欧美公司租金334000元的事实。
2.欧美公司催缴租金的函及快递面单各1份，证明欧美公司向沈馨文发函催讨租金，并明确如不及时支付租金，欧美公司将采取停电和锁门措施的事实。
3.涉案房屋现场照片14张，证明自2017年2月26日起至今，涉案房屋仍由沈馨文占用的事实。
4.三淘网截图1份，证明双方签订租房合同时，沈馨文称三淘网是综合性网店，经营的商品包括茶叶、茶具、床上用品等，但其实际经营的仅是一些衣物，与当初的承诺并不一致。
沈馨文质证意见：对欧美公司提供的证据1的真实性无异议，但指向的付款内容是不同的：第一份入账通知书的150000元中，100000元是租金，50000元是保证金；第二份入账通知的173000元加上第一份入账通知书中的100000元，合计273000元是2016年度前半年的租金，本来半年的房租是277000元，其中4000元是沈馨文在装修过程中垫付的，予以扣减后即为273000元；第三份凭证中的11000元和第四份凭证中的50000元，合计61000元是2017年1月5日起至2018年1月4日期间的部分房租。对证据2有异议，沈馨文认可已收到���邮件，但里面并不是函，而是一张白纸。对证据3的真实性无异议，沈馨文的物品放在涉案房屋里属实，但认为欧美公司把前门和后门全部锁起来导致沈馨文无法进入房屋，因此沈馨文并未实际使用房屋。对证据4有异议，认为其不属于新证据的范围，截图本身也不能确定就是三淘网的网页。即使是三淘网的网页，也是宁波总站宣传的内容，与欧美公司提供的照片中沈馨文经营的商品并不相同。
本院认证意见：欧美公司提交的证据1、2、3符合民事诉讼证据真实性、关联性、合法性的要件，予以认定；其中证据2，沈馨文认可已收到该EMS邮件，该快递面单上明确载明内件品名是要求支付房租的函，沈馨文称收到的邮件内容是一张白纸显然与该面单载明的情况不符，也不符合一般常理，但欧美公司向沈馨文发过催收函并不代表其采取停电及锁门处理即具有正当性；证据3能够证明沈馨文经营的部分商品在2017年2月26日后仍存放在涉案房屋的事实，但是否构成沈馨文占用涉案房屋，本院将在判决说理部分一并予以分析。证据4系网络截图，难以确定其真实性，故不应认定。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋租赁期间，欧美公司未在沈馨文经营的公司购物消费。2017年1月20日、2月24日，沈馨文分别预付了2017年度的房租11000元、50000元。
本院认为，双方对沈馨文已经付清涉案房屋2016年度半年的房租并无异议，本案二审的争议焦点是：一、沈馨文应否支付欧美公司2016年度其余半年租金；二、涉案房屋2017年度的租金如何计算。
关于第一个争议焦点。双方在涉案《租房协议》中约定欧美公司每年在沈馨文处消费年租金总额的一半（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），沈馨文需开具���费发票给欧美公司，欧美公司也开具租金发票给沈馨文；合同签订、装饰完成付清第一年一半的租金，另一半租金由欧美公司消费（如若产品对路，欧美公司租金可全部消费），后2年以此类推。该约定所涉法律关系虽为商品买卖，但双方将购物消费问题放在《租房协议》中一并进行约定，表明购物消费与房屋租赁之间存在重大关联，欧美公司在沈馨文处至少消费年租金总额的一半的承诺对于沈馨文选择与欧美公司订立租房协议具有重大影响。双方对欧美公司需在沈馨文处购物消费达一定金额进行了约定，但欧美公司在涉案房屋租赁期间并未在沈馨文处购买商品，亦未提供证据证明其向沈馨文提出过购买商品的要求，应视为欧美公司不履行其购买商品的承诺，客观上给沈馨文造成了一定的利润损失。因此，沈馨文承担的租金应扣除其通过向欧美公司销售商品可获得的利润。由于双方并未约定具体的商品名称、数量及价格等内容，沈馨文亦未能提供其经营利润的证据，本院酌定沈馨文尚需支付欧美公司2016年度半年房屋租金的80%，即277000×80%=221600元。一审判决全部驳回欧美公司要求沈馨文支付2016年度其余半年租金的诉讼请求不妥，予以纠正。
关于第二个争议焦点。欧美公司于2017年1月11日对涉案房屋采取停电措施，导致沈馨文经营的网店无法正常营业。2017年2月26日将涉案房屋的大门和后门上锁，导致沈馨文无法继续使用房屋，对存放于房屋的物品也无法进行搬离，故不能认定沈馨文仍在占用涉案房屋。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。欧美公司对涉案房屋采取停电和锁门的措施造成沈馨文不能正常使用房屋，欧美公司不得请求相应期间的租金，但第二年度中2017年1月5日起至1��10日止共计6天的租金仍有权向沈馨文主张，计615000元/年÷365天×6天=10109.59元。一审将欧美公司主张第二年度租金的诉讼请求全部予以驳回错误，予以纠正。
沈馨文应支付欧美公司涉案房屋2016年度其余半年的租金221600元及2017年1月5日起至1月10日止共计6天的租金10109.59元，合计231709.59元，扣除其已支付的2017年度房租61000元，沈馨文尚应支付欧美公司房租170709.59元。另，根据双方在《租房协议》中的约定，沈馨文缴纳的保证金50000元可用于支付拖欠的费用。现双方已同意解除租赁合同，该笔保证金应在本案中予以扣除。保证金与应付房租抵扣后，沈馨文还应支付欧美公司房租120709.59元。
综上所述，欧美公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审对沈馨文应支付的租金计算有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》��一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初1464号民事判决第一项、第二项，即浙江欧美生物科技产业开发有限公司与沈馨文签订的《租房协议》解除，沈馨文应于判决生效之日起十五日内腾退并返还承租房屋；沈馨文应于判决生效之日起七日内支付浙江欧美生物科技产业开发有限公司物业费2726元；
二、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初1464号民事判决第三项；
三、沈馨文于本判决生效之日起七日内支付浙江欧美生物科技产业开发有限公司房屋租金120709.59元；
四、驳回浙江欧美生物科技产业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的���务利息。
一审案件受理费3190元，由浙江欧美生物科技产业开发有限公司负担1690元，沈馨文负担1500元。二审案件受理费9791元，由浙江欧美生物科技产业开发有限公司负担7291元，沈馨文负担2500元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭 灿
审 判 员 金富祥
审 判 员 倪 勤
二〇一七年十二月十五日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙
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