黑龙江省沾河林区基层法院
民 事 判 决 书
（2015)沾民初字第40号
原告：刘永军，男，1976年4月17日出生，汉族，无职业。
委托代理人：杨玉臣，男，1961年12月15日出生，引龙河农场法律服务所法律工作者。
原告：许少兰，女，1948年7月1日出生，汉族，无职业。
委托代理人：刘英，黑龙江省北安市鼎圆晟律师事务所律师。
被告：徐晓玲，女，1957年5月5日出生，汉族，黑龙江省通河县财政局退休干部。
委托代理人：李秀海，男，1977年7月30日出生，沾河林区法律服务所法律工作者。
原告刘永军、许少兰与被告徐晓玲房屋拆迁补偿纠纷一案，原告于2015年6月15日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭。于2015年8月18日公开开庭审理了本案，在庭审中被告提出原告诉讼主体不适格。2015年8月26日，许少兰向本院提出参加诉讼申请，根据《民诉法》56条，民诉法司法解释第81条之规定，追加许少兰为本案原告，于2015年11月23日第二次开庭。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月5日原告与被告签订了阳光花园J.K栋车库拆迁补偿协议，按协议约定被告应于2012年10月5日交付原告的拆迁房屋，直到2014年3月7日才将拆迁房屋交给原告使用。原告没有入住所交的供热费应当由被告承担。根据“沾河林业局2012年棚户区改造工作实施方案”的规定，房屋回迁差额部分规定每平方米1400元，而被告却按2000元收取，每平方米多收600元，总计多收171396元。被告不具有施工人和拆迁人的主体资格。请求被告返还，使原告享受棚改政策。
被告辩称：原告主张要求被告返还多交差额款及承担供热费的请求，不应予以支持。被告在与原告签订阳光花园J.K栋车库拆迁补偿协议，是双方自愿协商签订的，原告诉请回迁的是车库而并非棚改回迁住房和门市房，并且，双方在签订协议时，已明确约定“超出原面积每平方米乙方支付给甲方2000元”。沾河林业局沾林建字（2012）第十六号文件不适用本案，况且回迁人许少兰与其他回迁人均享有同等价格，不存在多收许少兰差价款的事实，故不应予以返还。故请求法院驳回原告诉讼请求。
原告的诉讼请求：1、请求被告返还多交的房屋差价款600元X285.66（平方米）=171396元。2、请求给付未入住应由被告承担的供热费21950元。
原、被告双方争议的焦点：
原、被告2011年10月5日签订的阳光花园车库拆迁补偿协议是否合法有效。
原告要求被告返还房屋差价款171396元及由被告承担未入住的供热费21950元的诉请，是否合理合法。
原告刘永军在庭审中出示以下证据来证明自己的主张：
证据一：2015年6月2日沾河林业局信访局出示的“沾河林业局信访事项不予受理通知书”证明原告一直主张权利。
证据二、（一组三份）：1、2011年10月5日原、被告签订的沾河林业局阳光花园J.K栋车库拆迁补偿协议一份；2、2014年3月7日双方签订的阳光花园进户协议一份；3、2012年12月31日双方签订的阳光花园小区进户协议一份。以上证据证明：1、原告未按时交工；2、原告是2014年3月7日入户。
证据三：（一组两份）沾河林业局2011年、2012年棚户区改造方案。证明：1、原告原房屋是130多米，应享受两户回迁房待遇，实际只享受一户回迁房；2、按2012年林业局拆迁方案超出的面积应交1400元，而被告却收取2000元。
证据四：交款收据6张。证明：交款总额72万元。
证据五：供热费收据凭证5张，金额16774元。该证据证明：原告2014年入住，2013年没有实际入住，该供热费应由被告承担。
原告许少兰在第二次开庭时出示以下证据来证明自己的主张：证据一：阳光花园小区J.K2栋商服楼拆迁补偿协议及进户协议。证明：以上协议是被告以个人名义签订的，被告是自然人无施工资质，其借用沾河林业地区北方建筑安装公司的资质进行施工，违反《建筑法》等相关法律的强制性规定，其不具备拆迁人的资质而以拆迁人的名义签订拆迁协议，违反了《城市房屋拆迁管理条例》和其他有关法律规定，原、被告签订的以上协议是无效的。
证据二：沾河林业局2012年棚改方案。证明：阳光花园小区J.K2栋商服楼是2012年8月份动工2013年6月份竣工，原告拆迁补偿应执行沾河林业局2012年的棚改政策。
证据三：供热费收据6份。证明：2013年原告未入户，供热费应由被告承担。
被告徐晓玲为证明自己的答辩主张向法庭出示以下证据：
证据一：许少兰2013年11月2日向被告提供证明一份。证明：许少兰不应担任诉讼代理人。
证据二：阳光花园J.K栋拆迁补偿协议一份。证明：该协议是双方自愿协商一致签订的，对被告每平方米收取2000元原告是认可的。
证据三：（一组两份）1、静压管柱基础承包合同；2、2012年度全年静压管柱工程结算协议。证明：被告开始施工的时间及原告未按约定的时间支付款项。
证据四：交款凭证两份。证明：原告交款的时间违反了拆迁补偿协议中开工10日前交款的约定。
证据五：阳光花园A区J.K2进户协议。证明：原告将一层车库，二层住宅变更为二层半商服，原告2014年3月7日验收入住的事实。
证据六：小车库进户协议两份、收款凭证两张。证明：每户收款20000元，每户优惠10000元。
证据七：案外人迟某2013年9月8日，阳光花园A区J.K2南4号商户进户协议。证明：被告于2013年9月8日将该房屋交给业主，如当时原告已交付全款，同样可以入住，后期原告提出更改房屋构造，未完工之前原告未入住。
证据八：（一组两份）1、建设工程竣工验收备案证书一份；2、竣工工程验收报告一份。证明：阳光花园J.K2工程竣工时间并已验收。
根据原告的申请本院对沾河林业局建筑安装公司负责人、沾河林业地区北方建筑安装公司负责人，沾河林业局拆迁办负责人进行调查询问，证明：阳光花园J.K2工程建设单位是沾河林业局，施工单位是沾河林业地区北方建筑安装公司，徐晓玲是借用沾河林业地区北方建筑安装公司的资质施工的。
本院对原、被告提交的证据材料经过庭审质证、审查核实，认证如下：
1、对原告刘永军提交的证据一，被告对其真实性和证明的问题无异议，予以确认。
2、对原告提交的证据二，原、被告对其真实性无异议，予以确认。原告以此证明被告违约，与本案的诉讼请求及双方争议的焦点无关。本院对此证明的问题不予认证。
3、对原告提交的证据三，被告质证意见：2011年棚改方案是讨论稿不是正式文件，2012年棚改方案也不是正式文件。每平方米收取2000元是双方自愿达成的协议。对原告提交的2011年棚改方案因系讨论稿，本院对此证据不做为证据予以采纳，对2012年棚改方案本院对其真实性予以采信。
4、对原告提交的证据五，供热费收款凭证5张16774元，对其真实性予以采信。
5、对原告许少兰第二次开庭时提交的证据一：阳光花园小区J.K2栋商服楼拆迁补偿协议对其真实性予以确认，对其证明被告无施工资质借用沾河林业地区北方建筑安装公司资质进行施工及无拆迁人的资质与原告签订拆迁协议，违反法律规定，所签订协议无效的观点，结合其他证据对此观点予以采纳。
6、原告许少兰第二组证据：沾河林业局2012年棚改方案，对其真实性及所证明的问题，予以采信。
7、对原告许少兰第三份证据：供热费收据6份。该组证据在第一次开庭时其中五份已经举证质证，新提交的2015年1月5日5176元供热收款凭证，对其真实性予以采信，但其不能证明是未入住所交纳的供热费，故对此证据不予确认。
对被告徐晓玲提交证据分析认证如下：
1、对被告提出的证据一，徐少兰在本案中不能做为诉讼代理人的意见予以采纳。
2、对被告提出的证据二，拆迁补偿协议，虽然原、被告对该证据的真实性均无异议，但庭审查明被告是借用他人资质施工。并且，不具备拆迁人的资质，该协议应视为无效，故对该证据所要证明的问题不予确认。
3、对被告提交的证据三，该证据所要证明的问题与原告诉讼请求及争议的焦点没有关联性本院不做为本案的证据使用。
4、对被告提交的证据四，该证据所要证明的问题与原告诉讼请求及争议的焦点没有关联性，本院不做为本案的证据使用。
5、对被告提交的证据五，该证据所要证明的问题与原告诉讼请求及争议的焦点没有关联性，本院不做为本案的证据使用。
6、对被告提交的证据六，该证据所要证明的问题与原告诉讼请求及争议的焦点没有关联性，本院不做为本案的证据使用。
7、对被告提交的证据七，原告对其真实性无异议。本院予以采信。
8、对被告提交的证据八，原告许少兰质证其不真实，但没有证据证明其缺乏真实性，故本院对其真实性予以采信。
综合分析双方当事人的诉辫主张、对证据的质证、认证，当事人的陈述及本院的调查询问，本院认定案件事实如下：
2011年10月5日，原、被告签订了“阳光花园小区J.K栋车库拆迁补偿协议”，2014年3月7日，原、被告签订了阳光花园A区J.K2商座进户协议。原告入住后，对被告每平方米收取2000元回迁差额款，未入住而承担供热费以及房屋质量等事宜产生争议，多次上访无果后，故诉至本院请求被告返还多收的差价款，享受棚改政策，并承担未入住的供热费。经庭审调查，本院认定原告入住时间2014年3月7日，原告交纳2013年的供热费合计16774元。
本院认为，本案争议的房屋属于棚户区改造的工程，根据法院调查及被告提供的“建设工程竣工验收备案证书”及“工程验收报告”显示阳光花园J.K2栋商服楼建设单位是沾河林业局，施工单位是沾河林业地区北方建筑安装公司。而本案被告徐晓玲属于没有资质的实际施工人。借用有资质的建筑施工企业的名义进行施工。根据《建筑法》第26条第2款、第28条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条第1款第1项、第2项的规定，被告系无施工资质的自然人，借用有资质的施工企业与建设单位订立的施工合同是无效的，其不具备施工人的主体资格。所以，她以个人名义签订的拆迁补偿协议是无效的。即主合同无效作为从合同的拆迁补偿协议自然无效。棚户区改造的拆迁问题是建设单位的事，沾河林业局设有专门机构（拆迁办），涉及拆迁、回迁及补偿的主体应该是建设单位，具体的职能部门是拆迁办而不是施工单位，更不是自然人。因为施工单位或自然人不具备拆迁人的主体资格，无权签订有关拆迁补偿及涉及拆迁的相关事宜。因此，被告与原告签订的“拆迁补偿协议”违反了《城市拆迁管理规定》第4条、第6条的规定，被告未取得拆迁许可证而以拆迁人的身份与被拆迁人订立的拆迁补偿协议是违反法律规定的，也是无效的。争议的房屋属于棚户区改造工程，不是商品房，不是被告所说的自行开发。双方签订的拆迁补偿协议也明确是“根据林业局总体规划要求，遵循林业局棚户区改造政策”。被告没有提供自行开发的相关手续，如：规划、土地、资质、工商执照、售楼许可等。因此，该争议房屋属于棚户区改造工程无疑。被告与原告所签订的拆迁补偿协议没有法律效力，那么，原告理应享受棚户区改造的一切待遇，阳光花园小区J.K2栋商服楼是2012年8月份开工建设，那么，按2012年的棚改政策，被告应返还原告差价款171396元。原、被告签订的入户协议为2014年3月7日，应认定为原告的入住时间。根据《黑龙江省供热条例》的规定，房屋交付之前的供热费应由被告承担。原告所举示的2013年所交纳的供热费票据，共计16774元，本院予以保护，原告入住后的38天应由原告承担3270元，原告未入住的157天应由被告承担13504元。原告所主张的21950元供热费，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款；《中华人民共和国建筑法》第二十六条；《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款、第六条；《黑龙江省供热条例》第四十四条；《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第一项、第二项,最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效后10日内退还原告差价款171396元及供热费13504元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3998元，由原告承担134元，被告承担3864元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审判长 任学明
审判员 姜秋杰
审判员 刘秀国
二〇一五年十二月十五日
书记员 高 莹