内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)内2201民初5232号
原告：兴安盟中汇房地产开发有限公司，住所地乌兰浩特市。
法定代表人：刘立波，经理。
委托诉讼代理人：王鹏昊，北京市君永律师事务所律师。
被告：蔡俊杰，男，1952年1月15日出生，汉族，退休职工，现住吉林省白城市。
第三人：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所地通辽市。
法定代表人：白洁，经理。
委托诉讼代理人：郑宇，内蒙古金利律师事务所律师。
原告兴安盟中汇房地产开发有限公司与被告蔡俊杰、第三人通辽铁建房地产开发有限责任公司返还原物纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告兴安盟中汇房地产开发有限公司委托诉讼代理人王鹏昊，被告蔡俊杰，第三人通辽铁建房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人郑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴安盟中汇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：（一）、要求被告蔡俊杰于2019年12月10日将租用的金茂商厦南数第六户（北数第七户）门市房（面积26.00平方米）交付原告兴安盟中汇房地产开发有限公司，在此之前未经原告允许不得装修、改建房屋；（二）、确认《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效。事实和理由：我公司于2015年12月15日整体购得金茂商厦所有产权，现被告占用金茂商厦南数第六户（北数第七户），面积26平方米。被告不予返还的原因是提交了《金茂商厦一楼门市房使用权买断合同》，实质为房屋租赁合同，租期从1999年12月9日至2019年12月9日。现房屋所有权归原告所有，被告应当在租赁期满后立即搬离，在此之前未经原告允许不得改建、装修。但该合同中第九条又约定”买断期满，为优惠内部集资建楼职工乙方再出资房屋建设成本价50%”，买断该门市房的永久使用权。该条款约定超出我国法律规定的最长租赁期20年之约定，因而无效，故原告诉至法院。
被告蔡俊杰答辩称，原告诉讼请求不认可。原告要求交付房屋违反了当年签订合同赋予被告的续租权，没有生效判决认定该合同无效，该合同第九条、十条、十一条约定被告有续租权，按照法律规定，买卖不破租赁，原告诉请违反法律规定。原告要求不得改建房屋没有法律及合同支持，按照合同法规定，房屋出售后原租赁合同继续有效，被告在合同范围内有权装修。确认合同第九条无效不认可，不具有合同法规定的合同无效的情形。我买房子的时候就是看中了二十年后的永久使用权。合同已经履行18年没有人提出异议，现在要求确认合同第九条无效，存在欺诈行为。
第三人通辽铁建房地产开发有限责任公司答辩称，原告所述属实，同意原告诉讼请求。被告主张的买卖不破租赁混合概念，我方主张是2019年12月10日履行权利，不是在2019年12月10日之前。
本院经审理认定事实如下：金茂商厦是由乌兰浩特铁路车务段于1998年立项开工修建。金茂商厦有限责任公司是由原沈阳铁路局下属白城分局下设的乌兰浩特吉兴公正测量所与八名铁路职工于1999年11月12日设立的有限责任公司。金茂公司八名铁路职工手中股权，已于2004年由沈阳铁路局所属的乌兰浩特兴铁加固材料厂现金收购。金茂公司于2007年清算解散。之后铁路机构调整，白城铁路分局撤销，白城铁路分局所有不动产已经划归沈阳铁道不动产运营有限公司。根据沈阳铁路局决定，自2014年11月12日起，金茂商厦整体由沈阳铁道不动产运营有限公司和沈阳沈铁房地产开发集团公司移交通辽铁建房地产开发有限责任公司经营管理。沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司已经批准并授权通辽铁建房地产开发有限责任公司整体出售金茂商厦。2015年2月5日，通辽铁建房地产开发有限责任公司根据沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司授权其整体出售金茂商厦的决定在兴安日报发布乌兰浩特市火车站前”金茂商厦”整体对外出售公告。根据该公告，兴安盟中汇房地产开发有限公司与通辽铁建房地产开发有限责任公司达成买卖金茂商厦地上及地下房屋的一致意见，于2015年12月15日双方签订买卖合同，约定兴安盟中汇房地产开发有限公司购买的房屋，为乌兰浩特市金茂商厦整体房屋，房屋总价款2945.50万元。并约定签订本合同前乙方（兴安盟中汇房地产开发有限公司）已缴纳房款2410.00万元，本合同签订之日起七个工作日乙方（兴安盟中汇房地产开发有限公司）支付给甲方200.00万元，余款待甲方（通辽铁建房地产开发有限责任公司）给乙方（兴安盟中汇房地产开发有限公司）沈铁局产权证明文件及甲方（通辽铁建房地产开发有限责任公司）与李双宝签订的协议或法院生效裁决后七个工作日一次性付清。甲方应在收到乙方的全部价款后交付标的物，交付日期原则上为原承租户租赁到期日，需由乙方自行或以甲方名义从承租者手中收回房屋并承担后果。甲方有义务配合乙方收回房屋。甲方交与乙方的房屋为现状房屋，现状交接。在合同第二条还约定甲方必须保证该房屋无产权纠纷等。原告按协议履行缴款义务，第三人亦按合同规定交付了该房屋产权方面相关材料。另查明，蔡俊杰依据1999年12月9日与乌兰浩特金茂商厦有限责任公司签订《使用权买断合同书》占用金茂商厦南数第六户（北数第七户）门市房，面积26.00平方米。该合同第二条约定买断使用权的期限为20年，从本合同生效之日起至20年后合同生效的对应日止（即2019年12月9日止），不办理房证凭本合同享有使用权。合同第九条又约定买断期满，为优惠内部集资建楼职工乙方再出资房屋建设成本价的50%，买断该门市房的永久性使用权。永久性使用权的期限为整个商厦大楼的使用寿命期限。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、兴安日报公告、资产证明、关于金茂商厦产权归属及处置情况说明、（2017）内2201民终601号民事判决书，被告提供的1999年10月11日交门市的房款13.00万元收据、1999年12月9日《金茂商厦一楼门市房使用权买断合同书》、2015年4月7日第三人制作的乌兰浩特金茂商厦房地产竞价出让招标文件，第三人提供的（2017）内2201民初74号民事判决书及当事人庭审陈述在卷佐证，对其证据效力本院予以认定。
本院认为，本案争议的房屋即金茂商厦，当年虽是乌兰浩特铁路车务段开发建设，后因铁路机构改制，实质应属于法人单位即沈阳铁路局的固定资产，第三人通辽铁建房地产开发有限责任公司根据沈阳铁路局相关部门的授权，于2015年12月15日将该房产整体出售给原告兴安盟中汇房地产开发有限公司。该行为不违反法律法规的强制性规定，第三人与原告签订的房屋买卖合同应合法有效，受法律保护。现被告占用金茂商厦南数第六户（北数第七户）门市房，（面积26平方米），根据当时该房屋享有使用权方即乌兰浩特金茂商厦有限责任公司与被告签订《金茂商厦一楼门市房使用权买断合同书》的约定，买断期间不得对房屋主体结构进行改动，门市装潢要服从楼管部门的统一要求。被告使用期限应至2019年12月9日，该约定期限对于房屋购买方即原告应有约束力，对此原告亦认可。为此对原告请求确认争议房屋，被告租赁期至2019年12月9日止，在此之前未经原告允许不得装修、改建，租期届满被告自应搬离此房屋的诉讼请求，本院予以维护；关于原告主张《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效的诉讼请求，因沈阳铁路局在”关于金茂商厦产权归属及处置情况说明”中已作出说明，”沈阳铁路局从未批准或授权乌兰浩特车务段或乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦行驶处分权”。即沈阳铁路局对乌兰浩特金茂商厦有限责任公司在买断合同书中第九条有关将金茂商厦部分门市房永久性使用权予以处分的行为不予认可和追认。乌兰浩特金茂商厦有限责任公司作为金茂商厦的管理人与被告蔡俊杰签订的买断合同书中的第九条对金茂商厦的相关财产使用权予以永久性处分，未得到沈阳铁路局的认可和追认，并且沈阳铁路局授权已第三人将金茂商厦出售给原告，该行为导致原告对金茂商厦所有权无法取得，影响原告对金茂商厦占有、使用、收益和处分的权利，故《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条应为无效条款；对于被告认为侵犯了其优先购买权和续租权，因原告善意取得全部楼房所有权，被告的相关权利不能实现，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决如下：
一、被告蔡俊杰于2019年12月9日将租用的金茂商厦南数第六户（北数第七户）门市房（面积26.00平方米）交付原告兴安盟中汇房地产开发有限公司，在此之前未经原告允许不得装修、改建房屋；
二、确认乌兰浩特市金茂商厦有限责任公司与蔡俊杰签订的《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效。
案件受理费100.00元，由被告蔡俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并按对方当事人的人数提出副本，向兴安盟中级人民法院在中国农业银行兴安盟分行兴安支行的账户（账号：×××）全额缴纳上诉费，上诉于兴安盟中级人民法院。
本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员唐斌
二〇一七年十一月十三日
书记员张晶玉