河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫1302民初2946号
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队。
法定代表人王成伟，任支队长。
住所址：南阳市宛城区张衡东路1278号。
委托代理人任宗友，河南世鼎律师事务所律师。
委托代理人陈绍坤，男，1981年12月15日出生，汉族，住宛城区（任该支队后勤处长）。
被告（反诉原告）徐吉生，男，1966年4月8日出生，汉族，住南阳市宛城区。
被告（反诉原告）何新涛，男，1968年7月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区。
二被告共同委托代理人韩建平，河南昊宏律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队（简称武警南阳市支队）与被告（反诉原告）徐吉生、何新涛、被告（反诉原告）何新涛租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月13日诉至本院，同日，本院作出受理决定。在答辩期内被告徐吉生、何新涛提起反诉，并要求对租赁物进行鉴定。2016年9月28日本院中止审理。2017年11月22本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武警南阳市支队的委托代理人任宗友，被告（反诉原告）徐吉生及其委托代理人韩建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武警南阳市支队诉称，2009年1月1日，原、被告双方签订了一份武警招待所租赁合同，约定原告将办公楼西墙外辅助楼及场地出租给被告经营，由被告投资经营武警南阳市支队商务酒店。合同对租赁期限、租金、双方的权利义务、被告二期投资费用结算及协议终止或到期后纠纷的处理等进行了约定。合同签订后，被告于2009年6月开始投资建设，2010年7月主体完工，装修后于2010年12月经营开业，经协商双方同意租赁时间从2011年1月1日开始计算，租赁期一期5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止。合同到期后因国家政策及中央军委的要求全军全面停止对外有偿服务的精神后，原告武警南阳市支队未与被告续签订租赁合同。后经原告多次通知被告交回出租房屋，但被告以未收回投资为由，一直使用至今。为维护部队的合法权益，故诉请法院依法判令：1、判令被告在判决书生效后10日内搬离所租赁房屋；2、判令被告支付2015年租赁费及滞纳金按年利率24％计算；3、判令被告支付强占房屋期间的经济损失每半年为300000元（滞纳金及赔偿金计算至实际归还房屋为止，自2016年1月1日开始计算）。4、并承担本案的诉讼费用。对被告的反诉答辩称，本案不属于赔偿，归于合同无法履行，及于反诉人的损失，应当属于补偿。针对反诉所述的押金、经营停业补偿、住宿、餐饮等损失部分可另行处理。该合同不属于意向性阶段合同，为独立合同，应当按合同履行，但由于军队政策变化，武警南阳市支队提出不在续签合同，合同到期后属于一种被侵权状态，并非一种默认状态。
为此，原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：
一、武警招待所租赁合同一份。1、证明租赁期限、届满日期及相关约定。合同第三条约定，2009年1月1日至2013年12月31日，实际日期为2011年1月1日至2015年12月31日止。2、合同第三条约定，被告应当支付年租金200000元。但被告未支付2015年租金。第七条一项约定，被告应支付滞纳金所欠租赁费年利率百分之二十四计算。3、因国家政策变化，双方未签订合同，其占用期间应按年租金600000元计算。4、按约定，依据设计图纸建成后属甲方资产。5、租赁期满后可享受优先权利，因政策变化双方均未有过错，原告应收回所租房屋及场地；
二、房屋租赁合同（复印件）一份。1、证明被告与案外人签订的合同（所谓合伙人），依据合同违反不得转租的约定。2、租赁期限为2010年6月10日至2018年12月10日。3、该合同第三条及第六条第五项约定，被告已经收到了租金及配套费。双方均无过错情况下，合同对于被告反诉过程中也要考虑实际损失及收益。
三、评估机构为：河南天诚资产评估事务所有限公司咨询报告书一份。在原告单方委托下进行的评估，时间是2016年3月21日，该报告客观真实，评估总价4488686.40元。帝都尚康花园北楼装修1615068.00元、帝都尚康花园南楼楼装修2100806.40元、电梯、中央空调及变压器772812元
被告徐吉生、何新涛答辩并反诉称，2008年南阳市武警支队办公楼封闭区西边有一处空院，内有框架空楼四层，四壁空徒、荒草丛生，因原告武警南阳市支队无资金对空余场地进行建设，致使该院落长期闲置，造成土地资源浪费，经原、被告双方协调，达成了租赁合同。双方约定：1、新建北楼四层的资金、工程建设、装修、院内绿华、地平及下水管道等事务均由被告自行负担；2、建房许可手续由原告申请，相关费用由被告负责；3、建成后的楼房及院落由原告出租给被告长期使用，五年签订一次租赁合同。二被告想方设法筹措资，投入大量人力及物力，投资达16000000元于2010年6月完成主体工程。2009年1月1日按照先期协商意向，签订了为期五年的武警招待所租赁合同，双方约定：租赁期限、租赁费支付方式、租赁期间发生变动后的不动产部分的处理事宜等（内容略）。租赁合同签订之前，协商租赁费并非每年200000元，而是租赁费每年150000元，因该楼房建成后原告与市公安局特警协商为每年150000元，但市公安局认为租费太高，而没有达成协商意见。本案的租赁期限虽为五年，但只是先前所达成的意向中的阶段合同，而非租赁合同的全部，后双方以每年200000元租费成交是作为双方长期租赁标准执行，也是作为该租赁合同到期后双方默认原租赁合同，没有再续签订的原因。该租赁合同至今7年，原告以中央军委严禁军事行政区的房产对外有偿服务为由，提出解除租赁合同，因该租赁场先期位置偏僻，生意清淡，一直处于亏损状态，为此给被告造成很大的经济损失。后被告即以南阳市帝都花园酒店注册，经营住宿及餐饮，招聘了当地百姓及贫困人员作为员工，现原告要求解除合同，无疑给被告造成更大的损失。2015年4月与原告协商无法达成一致意见，解读总部规定及要求，该房产系被告所建，现原告请求立即交回原告房产的诉求不能成立。2015年的租赁费用原告已经足额结清。2016年至今的租赁费用未付是因为原告要单方解除合同才未结付。对于原告诉请中的300000元（半年）损失没有事实和法律依据，其理由不能成立。反诉要求:1、变更请求赔偿数额为12501472元，包括本次工程造价12109000元、押金100000元、住宿费195301元、餐饮费82171元（住、餐均打折后）及停业损失10000元。其理由基本同答辩（详见反诉状），现原告既然提出终止合同，反诉人要求反诉被告赔偿新建楼的土建、安装、水电、装饰、室外硬化及院内绿化所造成的经济损失。
被告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：
一、武警南阳市支队住宿消费清单一份（2016年1月2日至2017年9月25日）。证明反诉被告住宿消费195301元；
二、武警南阳市支队餐饮消费清单。证明反诉被告餐饮消费82171元；
三、租赁费票据一份。证明2015年房租已经交纳，说明是2009年交纳的，后来免两年，交纳日期是2014年11月27日；
四、鉴定费票据一份。证明鉴定所需要的费用共计65000元；
被告（反诉原告）徐吉生对原告（反诉被告）武警南阳市支队的证据质证意见如下：
对原告的证据一真实性没有异议。但对证明方向有异议，针对异议说明。理由是按合同要求支付每年600000元房租有异议，合同不能证明年租金600000元标准。按合同法规定，承租人继续租赁房屋，没有签订新合同，视为对原告合同默认，故原告的要求没有依据；滞金纳百分之二十四计算没有标准，2016年没有支付是因为政策变化，是原告要求解除合同有客观原因，双方没有过错。对原告的证据二系提供的复印件，证据来源不清楚，不能作为定案依据，但需要说明的是牵扯这建房、经营有四五个人，实际也有到庭的张兵，这些由内部人处理，证据与本案没有关系；对原告的证据三从诉讼程序上没有合法性，系单方委托，报告所鉴定的价值是不合理了，被告建房有三千一百多平方，依据现在房屋位置及原建时的情况能说明两个问题：一是保持房屋增值的。二是按现在市场价值最低每平六千元计算也值一千八百万元以上。
原告（反诉被告）武警南阳市支队对被告（反诉原告）徐吉生的证据质证意见如下：
对被告的证据一、二这两份证据住住宿、餐饮没有部队签字现不予认可，可以后期处理；对被告的证据三鉴定费票据真性没有异议，但双方无过错及于损失应当共同承担；对被告的证据四租赁费票据真实性没有异议，但上面正好700000元，加上保证金100000元，说明差一年未交纳租赁费。
本案在审理中，法庭宣读了被告（反诉原告）向本院提出申请，要求对其投资所建的楼房、场地上附属物、装修及设备等进行鉴定，本院委托河南中天华资产评估事务所有限公司进行了鉴定，2017年11月9日该鉴定有限公司出具了咨询意见书：总价值12109000元（其中帝都花园北楼7594800元，续建部分）、南楼2079300元（武警招待所）、室外工程1458800元、附属房24600元、消防工程522800元、天然气工程230000元、变压器及电缆工程198700元。
原告（反诉被告）武警南阳市支队对该份证据质证意见：对鉴定报告真实性没有异议。对反诉人说的遗漏部分应当不会存在，鉴定的情况比较散，只是对灯具部分项没有，待鉴定人到庭后再进行一质询。
被告（反诉原告）徐吉生对该份证据质证意见：对鉴定报告的真实性无异议。但说明的要求按工程现有价值鉴定，但咨询报告按的工程造价鉴定，与市场价值相差6000000元，少评估6000000元，另门前上面的玉石壁画120000元及中央空调、管道未鉴定价值1120000元。
本院对原、被告双方无异议的证据真实性认可，对双方有异议以及证明方向有异议的部分在评析部分予以综合认证。
依据原、被告举证、质证及、鉴定人出庭接受质询及庭审中当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2008年原、被告双方经协商将原告位于南阳市张衡东路北侧办公楼西墙外辅助楼及场地出租给被告经营，由被告投资经营武警南阳市支队招待所。出租土地房屋四邻：东至办公楼西侧墙外侧，南至张衡路红线，西至区间路红线，北至辅助楼主楼北墙以北72米。2009年1月1日双方签订了武警招待所租赁合同书，双方约定的租赁期限及届满：租赁期限为五年，自2009年1月1日至2013年12月11日，辅助楼装修施工日期为2009年1月1日至2009年4月1日。租金支付办法：被告承租原告四层楼房及土地用于武警商务酒店开发经营，租金每年200000元（不含水电费）每年分两次交清，1月10日前交100000元，7月10日前交100000元，（辅助楼装修施工期间租金按月免除）。原告的权利：原告对出租物拥有所有权及土地使用权，遇国家建设征收土地后补偿费全部归原告所有。对利用出租场进行固定建设投资必须经原告同意，并由原告申办相关证照，有关费由被告承担┈┈。原告的义务：提供征地相关文件，协助四邻及群众关系，协助被告申办二期建设所需要相关证照，对二期建设的投资方向及施工提供方便及必要协助┈┈。被告的权利：在承承租期限内，对原告的辅助楼的内装修提出装饰方案经原告方同意后方可施工，被告按实际位置确定建设式样，经原告同意后按图纸设计施工┈┈。被告的义务：按时缴纳租赁费，使用原告的水费按月10日前支付，否则按逾期一天按所欠相关费用总额的3％向原告支付滞纳金。租赁后进行二期建设，资金由被告全部自理，原告不提供任何形式的资金保证或担保┈┈。二期投资费用结算及协议终止或到期后的纠纷处理：被告按租赁场地进行二期投资建设项目必须按设计图纸施工，建成后属于原告的固定资产列入┈┈。双方不得中途终止协议，如原告原因中徐终止协议，原告应补偿被告全部投资款（按评估计价）收回全部权利，被告方不再参与该场地的经营活动。若被告中徐终止协议，原告不退还已交租赁费。租赁期满后，同等条件下，被告优先承租，被告不再承租，双方就被告的投资、不动产部分有资质的评估事务所评估作价，支付给被告相应费用（费用由继承人支付）动产部分归被告所有，原告收回租赁场地和房产。协议未尽事宜，另行补充共同履行。2012年2月27日双方又签订了一份情况说明，将租赁时间定为2011年1月1日至2015年12月31日止。该租赁合同签订后，双方协作友好。但合同到期后，因中央军委严禁出租军事行政区的房产及全军全面停止对外有偿服务的精神，致使合同无法继续签订，原告多次向被催促，搬离租赁房屋，但被告以未收回成本为由一直未搬迁。故(反诉被告)原告诉至法院要求被告（反诉原告）搬离房屋，收回租赁的房产，并要求被告交纳2015年的租赁费及滞纳金、另2016年、2017年按每年600000元的租赁费至交付房屋为准计算租赁费及滞纳金。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿所投资建设的楼房及相关配套设施。其数额为12501472元，包括本次工程造价12109000元、押金100000元、住宿费195301元、餐饮费82171元（住、餐均打折后）及停业损失10000元。
另查明，被告向本院申请要求对所投资的楼房及配套设施进行了评估，本院于2017年6月20日委托河南中天华资产评估事务所有限公司进行了鉴定，2017年11月9日该评估有限公司出具了咨询意见书：总价值12109000元，其中帝都花园北楼7594800元（属续建部分、含土建、安装、装饰、电梯）、南楼2079300元（武警招待所、含安装、装饰）、室外工程1458800元、附属房24600元、消防工程522800元、天然气工程230000元、变压器及电缆工程198700元。其中灯具部分项未包括在内。但楼外墙壁画一块及楼房内中央空调及、管道因双方未协商一致，不含鉴定费用中。
本院认为，1、原、被告双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，条款齐备，意思表达真实，双方均已按合同约定履行。现因国家政策及军队改革需要，系不可抗力的因素导致合同无法继续履行，双方对合同的终止均未有过错。且原告也提前给被告进行了通告，并传达了相关政策。现原告要求被告交纳2015年租赁费及滞纳金的请求理由充分，本院应予支持。被告提交的证据不能证明其2015年度租赁费已交纳。原告要求被告2016年、2017年的租赁费按每年600000元计算至交付房屋之日止的主张，其理由为合同已经到期，被告处于侵权状态，应当按原告的损失及市场价值确认租赁费用。本院认为，双方租赁期间届满后，承租人继续使用房屋，租赁人也未提出异议，双方的租赁期限应视为不定期租赁，现原告要求与被告解除合同，未给原告造成经济损失，且原告也未提供相关证据予以证明，故原告请求增加的租赁费用本院不予支持，仍应以原合同约定的费用为宜。
关于反诉原告的请求，本院认为，1、原、被告双方签订的合同期届满后，因不可抗力的客观因素，导致合同无法继续履行，应按原合同约定的二期投资费用结算及协议终止或到期后的纠纷处理，双方约定由原告对被告全部投资款予以补偿，以评估计价，由原告收回权利，计入原告固定资产，双方合同终止。依据该合同约定，作为一种经济补偿原告的全部投资款，经本院委托，对反诉原告投资所建土建部分及配套设施进行了鉴定，总价款12109000元，按照双方合同约定，本院予以支持。原告（反诉被告）辩述该评估价较高，作为补偿是一种损失补偿，并向本院提交了相关证据，证明被告已经收回了部分相关配套费，但该证据系复印件，且系被告与案外人所签，也无法证实被告的实际损失及应当得到的补偿款，该证据及其理由不够充分，本院不予支持。2、关于反诉原告请求的住宿、餐饮、押金及停业损失费用，因证据不够充分，与本案不属于同一法律关系，双方可另行解决处理。
关于在鉴定中的灯具部分项目被告放弃处理。关于鉴定报告中的遗漏项目中央空调及管道、楼房外墙壁画等问题，鉴定人在法庭接受质询时认为因双方未能协商一致而未进行鉴定，故本院不予处理，双方可另行解决。关于鉴定费用，本院认为，双方均为受益者，应平均承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）徐吉生、何新涛于本判决生效后十日内搬离租赁原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队的房屋及租赁场地。
二、限被告（反诉原告）徐吉生、何新涛于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队2015年度租赁费200000元，自2015年1月1日起至7月9日按100000元计算滞纳金按年利率24％计算，2015年7月10日起至12月31日止按100000元年利率24％计算。2016年、2017年的租赁费用按合同约定的每年200000元计算至实际交付房屋为止。
三、限原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队于本判决生效后十日给付被告（反诉原告）徐吉生、何新涛补偿款12109000元。
四、限原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队于本判决生效后十日给付被告（反诉原告）徐吉生、何新涛鉴定费32500元。
五、驳回原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队及被告（反诉原告）徐吉生、何新涛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，反诉费96809元，减半收取48405元共计57205元，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队南阳市支队承担30000元，被告（反诉原告）徐吉生、何新涛承承担27205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 郜付林
审 判 员 丁心然
人民陪审员 肖章群
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 张新军