吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一初字第5号
原告(原审被告)：长春东北亚总部经济开发有限公司，住所地长春市二道区东环城路2038号。
法定代表人：柏广新，董事长。
委托代理人：董帅兵，该公司法律顾问。
委托代理人：车传波，吉林义理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长春昊源房地产开发有限公司，住所地长春市二道区吉盛小区4-28栋。
法定代表人：房科，该公司总经理。
委托代理人：杨雪，该公司职员。
原告长春东北亚总部经济开发有限公司（简称东北亚公司）诉被告长春昊源房地产开发有限公司（简称昊源公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告东北亚公司委托代理人董帅兵、车传波，被告昊源公司法定代表人房科、委托代理人杨雪到庭参加诉讼。
原告东北亚公司诉称：2010年4月16日原、被告签订了土地使用权转让合同，双方约定原告将位于二道乐群街2号（东新路以南，长春拖拉机厂以北，东环城路以西，长春拖拉机厂以东）的51800平方米土地使用权转让给被告，转让款为：按乙方在该宗土地上建设的房产楼面地价900元/平方米计算（不含地下室面积）以乙方取得的建设工程规划许可证及其附件表明的面积计算，最终以乙方办理的房屋产权证登记面积为准。付款方式为：签订合同次日支付原告1000万元定金，7日内支付原告5000万元，定金转为转让款；剩余款项在乙方还清该宗土地抵押的银行欠款后一次支付甲方。合同签订后被告分两次总计支付了6000万，被告进场施工。但是被告一直未办理土地使用权变更手续，一直在使用原告的建设工程规划许可证及建筑工程许可证（9号楼，建设规模：105321平方米）。2010年12月29日经原告与吉林银行长春东盛支行协商并达成协议，吉林银行长春东盛支行同意被告直接替代原告还款，并承诺在收到被告支付的款项后解除上述土地的抵押手续，但是由于被告拒绝履行合同约定义务，不肯在第三方协议上签字。此后，原告多次要求被告按约履行，但被告至今未能履行，致使土地无法解封，同时原告还要支付银行巨额利息，2012年4月17日银行已申请法院强制执行，被告的违约行为给原告经济上造成巨大损失，现原告的园区需要重新规划，故要求解除被告签订的土地使用权转让协议。原告于2013年3月11日诉至本院，诉请：1、要求解除与被告签订的土地使用权转让合同。标的额94788900元（900元/平方米×10521平方米）。2、案件受理费由被告承担。
被告昊源公司辩称：一、答辩人不同意解除双方签订的土地所有权转让合同，因为原告要求解除合同事实及理由不成立，答辩人依合同履行了应尽的义务，不存在违约行为，真正违约方是原告，所以答辩人已提起反诉，要求原告承担违约责任。二、原告诉讼请求中确认的土地使用权转让总价有错误，原告在计算转让总价款时将地下室的面积18001.58平方米也计算在内，按双方的合同约定地下室的面积不应计算在内。三、关于原告向长春市政府增加容积率的请示，是原告自己为了获取最大的利益，作出的自己的想法，并不是政府部门为了规划需要而调整的，政府的同志只是说请规划局和国土局研究落实，并未同意去调整，在规划局研究过程中，原告在向政府申请增加容积率时隐瞒了事实，在请示中从没提到过自己拥有的土地中的一部分已经转让给被告，是一种欺骗政府的行为。四、市规划局关于原告的请示向市政府回了请示，但规划局的意见对1-8号楼违法建筑部分事实做了表述，原告在2011年12月20日又到市政府做了请示，申请将出售给被告的9号楼取消，仅保留已建设的部分，现在提出没有建设的部分不再建设，是原告严重违约行为，规划局至今也没作出对该项目的整体调整，因为被告已将原、被告的协议交到了市规划局，市规划局按照规划法至今未给原告作调整及核发行政许可，也没有其他能证明调整的文件。综上，被告认为原告只是为了自己的利益最大化，不考虑被告的合法权益，无视法律。五、被告一直未办理土地变更手续，完全是原告违约所造成的，因为原告的土地在吉林银行长春东盛支行抵押，直到2013年3月12日才解除查封，所以导致被告无法办理土地过户手续。六、关于原告说要求被告和吉林银行长春东盛支行签订补充协议，被告根本就不知情，没有此事。七、根据转让协议第二条约定，被告付剩余款项没有约定日期，属无定期付款方式，应该在甲方履行转让协议完毕后一次性付清或者在甲方通知催要后给付，因此按转让协议约定，被告既未接到催要通知，原告也未履行转让协议，所以说被告未付剩余款项是合法的。八、原告多次到长春市规划局调整1-8号楼规划手续（容积率），因为原告在建1-8号楼时超建了12万平方米，规划局要求补办手续或者拆除1-8号楼违章建筑部分，原告瞒着被告到规划局办理手续，但最终还是让被告知道了，根据规划法规定，被告给长春市规划局提供了转让协议和利害关系人的书面申请，要求规划局不能给被告造成损失，不允许规划局为原告调整规划时占用9号楼容积率，规划局也同意了，直到现在规划局也未给原告调整规划，原告给被告造成了影响，又未能在3个月内处理完毕，属于原告违约行为，应按转让协议规定赔付被告转让款20%违约金。九、原告在请示市政府和规划局文件中，已明确被告9号楼地下室18001.58平方米已建设完毕。综上，被告认为被告没有违约，而原告多次违约，答辩人请求人民法院驳回原告的诉讼请求，并支付被告违约金和判令立即更名过户给被告。
被告昊源公司反诉称：2010年4月16日反诉人与被反诉人签订了土地使用权转让协议一份，约定了乙方（反诉人）采用下列2种支付方式转让价款：（1）乙方（反诉人）在签订本合同次日以货币资金方式支付甲方（被反诉人）定金人民币1000万元（大写：壹仟万元整），7日内以货币资金方式支付甲方（被反诉人）转让款为人民币5000万元（大写：伍仟万元整），定金1000万元转为土地转让款。如7日内乙方（反诉人）5000万元转让款不能支付甲方（被反诉人），本合同约定的1000万元定金不予返还。（2）剩余款项在乙方（反诉人）还清该宗土地抵押的银行欠款后一次支付甲方（被反诉人）。甲方（被反诉人）保证2010年12月31日之前将该宗土地从银行解除查封，如逾期甲方（被反诉人）按转让金额的20%向乙方（反诉人）支付违约金。自乙方（反诉人）支付甲方（被反诉人）转让款人民币6000万元后，乙方（反诉人）可以进场施工，甲方（被反诉人）负责拆迁，并由甲方（被反诉人）承担费用。被反诉人在2012年12月份才将该宗土地抵押吉林银行借款全部还清，属严重违约。综上，反诉人认为，被反诉人的行为已构成违约，因其违约行为而给反诉人造成的损失理应予以赔偿。被告于2013年4月13日提出反诉，请求：1、反诉人反诉被反诉人违约赔偿金共计人民币15717495.60元；2、反诉费由被反诉人承担。在本院2013年5月22日第一次庭审时，被告增加反诉请求：请求判令原告依法履行土地使用权转让协议，立即将转让土地更名过户给被告。理由是：原告土地已解封，已达到更名过户的条件。
针对被告的反诉，原告东北亚公司答辩称:第一、被告的反诉不符合反诉条件，反诉的目的是为抵销或吞并本诉，我方起诉是为了解除土地使用权转让协议，而被告反诉的却是赔偿。第二，被告的反诉请求不明确，反诉人只是要求被反诉人赔偿违约金1500余万元，没有确定是在解除的情况还是继续履行的情况下赔偿，诉讼请求不明确。第三，被告反诉的理由不成立，被告主要是依据转让协议第二条进行的反诉，第二条规定得非常清楚明确，被告具有先履行的义务，还应给我方转让款六千余万元，被告履行义务尚不足一半，因此不存在赔偿违约金和更名过户的问题，因此对被告的反诉的请求应予驳回。按照协议约定，反诉人应当替原告偿还银行贷款并支付剩余款项，而至今反诉人没有履行该约定。所以其要求按转让金额百分之二十赔偿违约金，没有事实和依据。
本院第一次开庭审理时，要求被告就双方土地使用权转让协议先表明意见“是要继续履行合同还是解除合同”，被告回答“继续履行合同”。
本院2013年10月21日第二次开庭且已经宣布“双方辩论结束”后，原告于2013年12月31日增加诉讼请求：要求被告赔偿损失2.6亿元。被告于2014年1月8日增加反诉请求：1、被反诉人立即将该宗土地东南角一处啤酒经营租赁用地拆除，并承担全部费用。2、被反诉人支付违约赔偿金共计人民币15，717，495.60元。因原、被告的诉请已超出中级人民法院管辖第一审民商事案件标准，本院将本案移送至吉林省高级人民法院审理。吉林省高级人民法院立案审理后以“当事人系在法庭辩论结束后增加的诉讼请求，不应在本案中予以审理”、“当事人未提出管辖异议”等为由将本案退回我院，函告我院继续审理。我院由原合议庭继续审理此案，并于2014年7月16日作出（2013）长民一初字第5-1号民事裁定书，裁定驳回原、被告第二次开庭后增加的上述诉讼请求。
原告要求解除其与被告签订的土地使用权转让合同的理由除其在诉状中陈述的外，诉讼中又增加部分理由，主要有：1、该地块原规划容积率1.06，双方转让的9号楼合同面积超出该容积率，超出部分土地面积为39493.42平方米，出让金为39493.42平方米×1300元/平方米=51341446元，转让金为39493.42平方米×900元/平方米=35544078元，合计86，885，524元应由被告承担。若容积率调整到4.5—5.0，被告应该补交1.59亿元，计算方式：转让土地面积45199平方米X1.06=47826平方米，45119平方米X5.0=225595平方米，新增面积225595平方米-47826平方米=177769平方米；转让价格：900元/平方米X177769平方米=159992100元。被告拒绝拒绝支付以上款项，故构成根本违约。2、即使按原告所主张的合同总价款，被告尚欠1800余万元未付，超出总价款的20%，依据合同法第167条规定，原告方可以解除合同。3、被告地下人防工程未按规划图纸施工，地上工程亦将要“一栋变五栋”施工，违反规划，属于违法行为，亦影响原告对1-8楼的规划的调整，给原告造成重大损失，已经构成根本违约，而且违法行为不应受到法律的保护。
针对原告后增加的理由，被告抗辩的主要观点有：1、该地块原规划容积率为1.06时，9号楼规划面积就是105321平方米，不存在超容积率问题，再减去18001.58平方米地下室面积，乘以900元/平方米，合同总价78587478元。2、被告尚欠的1800余万元，依合同应在原告解除土地查封后付给原告，原告直至2013年才解除查封，而且没通知被告，在原告起诉前后被告欲支付该款，但原告不和被告谈，之后被告就收到诉状了，所以不是被告违约。3、被告不存在地下人防工程未按规划图纸施工、地上工程“一栋变五栋”等违法施工问题，即使存在，也属于规划法六十四条规定的尚可改正情形，可以接受处罚甚至拆除重建，但不构成对原告的违约，亦未影响原告对1-8楼的规划的调整，所以也不构成根本违约。
原告为证明被告违约在先，向本院提交以下证据：
第一组证据4份，关于解除《土地使用权转让协议书》理由的证据：
证据一、土地使用权转让协议，证明：1、被告没有按照协议第二条第二款（2）的约定履行给付义务。2、被告替原告偿还吉林银行贷款的期限应该在2010年12月31日之前。原告解除抵押土地的查封时间，也是被告应该替原告偿还吉林银行贷款的最后期限，因为被告具有先履行的义务。
证据二、债权债务转让协议书（2010年12月29日原告与吉林银行签订），证明：1、债权人吉林银行同意债务转移，由被告代替原告在2010年12月31日偿还贷款3000万元，同时同意解除抵押土地的查封。2、债权债务转让协议书上之所以没有被告的签字盖章，就是因为被告拒绝按照土地使用权转让协议上约定的付款方式支付价款，拒绝履行给付义务。
证据三、长春市规划局文件，证明：1、该土地的容积率1.06，从而证明所转让土地被告合法的可建筑面积为47826平方米，施工许可证上面积为105321平方米，减去地下室18001.58平方米，超出部分为39493.42平方米，被告应该补交土地转让金，否则依照协议第五条9项，将侵占原告的容积率。2、转让土地上9号楼的地上部分已经不允许再建，容积率保留。协议已经没有履行的可能。
证据四、长春市政府《关于长春东北亚总部经济开发有限公司文化产业项目容积率有关问题的请示》的批复，证明：市政府已经同意容积率由1.06调整到4.5—5.0，被告将新建建筑面积177769平方米，依照转让协议第二条约定被告将向我方补交1.59亿元土地转让款，但是依照协议，被告应于2010年12月31日前替我方向银行交纳的第一期的第二笔转让款已过二年有余，仍未履行，因此即使我方将容积率调整到4.5—5.0，被告应该补交的1.59亿元，也将没有履行的可能。计算方式：转让土地面积：45119平方米，新增建筑面积177769平方米；45199平方米X1.06=47826平方米，45119平方米X5.0=225595平方米，225595平方米-47826平方米=177769平方米；转让价格：900元/平方米X177769平方米=159992100元。
被告对原告第一组证据提出以下质证意见：
对证据一：第一、对转让协议真实性没有异议，但是对证明部分有异议，我方签订协议后按照协议约定的转让价款和支付方式完全履行了义务：价款按照建筑楼面价每平900元，建筑面积是按照取得的建筑规划许可证及附件来算，是固定的，是105321平方米，减去18001.58平方米地下室面积，这是合同明确的，共78587478元，这是固定的，如果以后再建是过几年其再申请的事。第二、我们已经明确“剩余款项在乙方还清该宗土地抵押的银行欠款后一次性支付甲方”，其实是笔误，应是“剩余款项在甲方还清该宗土地抵押的银行欠款后一次支付甲方”。就是说明我支付这个款项没有固定期限，看对方什么时候还完抵押贷款我们什么时候支付，剩余款项就是1857478元。第三、原告所说的面积我方不认可，他是自己推理的，无中生有没有依据。另外甲方（原告）保证在2010年12月31日之前，将该宗土地从银行解除查封，如逾期则按照合同金额百分之二十支付违约金，到期原告未解除查封事实明确。
对证据二：第一、我方认为这个协议是假的，章不是吉林银行章，我方申请对吉林银行的章进行鉴定，第二、我没有义务去还三千万的债务，没有义务支付这部分，我剩余款项才一千多万不能去还三千多万的债务。我不可能签订这份协议，我认为这份协议是假的。
对证据三、四：真实性没有异议，但证明问题有异议，第一、原告写申请的时候，没有告知规划局土地已经转让，所以规划局才调整的，后来我找的规划局，规划法明确规定，有利害关系人的纠纷的土地不予做调整和改动。所以原告欺骗了规划局，因为我书面给规划局过函，规划局才没有给过户。规划局二处李基民处长、二道分局王术均答复我的，说什么时候我们的纠纷结束之后才给调整容积率。原告就是要处理其违章建筑，所以要把我的容积率更改。
原告就其主张解除协议的事实和法律依据提交以下第二组证据：
证据五、土地使用权证，面积是189855平方米，包含转让给被告的土地，他的面积是45119平方米；证据六、建设用地规划许可证；证据七、建设工程规划许可证，面积是224657.32平方米；证据八、建筑工程施工许可证；证据九、规划图纸；证据十、9号楼建筑工程施工许可证；证据十一、建设用地批准书，面积是200284平方米。这组证据证明：第一、原告对土地拥有合法所有权和使用权，到现在被告也没有按照约定及时履行更名过户手续，现在使用的仍然是我公司名下的手续。第二、通过上述各种证件说明，关于用地规划许可证，这上面所允许的用地面积、建筑面积是针对18万平方米整体来讲的，并没有单独标出这块地的某个部分应该有多少建筑，所以1.06的容积率是针对整块地来的，协议的第五条第九项，意味着我们所转让给被告的容积率是1.06，允许的建筑面积47826.14(45119X1.06)平方米，超过了就侵占了我方的容积率。不存在被告所讲的按照原有规划进行施工的问题，所以我们要求解除合同。
被告对原告的第二组证据提出以下质证意见：对真实性没有异议，对证明问题有异议。第一、土地使用证的面积不是认定规划容积率的面积，是根据土地规划用地面积计算；第二、证明我的面积是四万多米有异议，规划用地面积为22万多，规划后才能建出22万多，总体的容积率是按照我们总体分的，我的九号楼建筑面积不能是简单的出让面积乘以1.06计算，因为我的建筑面积已经有了。规划局规划的建筑面积是108072，减去18001的地下室，剩下我的建筑面积是90071平方米。另外不过户的问题是原告不配合我过户，原告在银行有3.73亿元贷款，是2013年3月原告才还清贷款才解除抵押，导致被告很大损失，不能建设也不能转卖。土地使用证面积和规划容积率无关。
第一次庭审之后原告补充提交了以下证据：
补充证据一、原告报批的《建设工程规划许可证》【长规工程2007（0263）号】及附图。证明：1、本案涉及的9号楼，在原告向被告转让前是经规划行政主管部门批准的一栋整体建筑，面积为105321平方米，含地下室18001.5平方米，被告没有征得原告同意以及取得新的相关批准文件，受让后被告也应按照原规划审批许可施工。2、在转让之前，规划局审批的是一栋而不是5栋独立的小楼，被告也应按此施工。
补充证据二、转让之前原告经规划审批的9号楼人防工程施工设计图纸、2007年8月15日吉林省人防工程设计院所出具的东北亚石陶集散中心人防工程施工图设计图纸。证明转让前9号楼的人防工程已经经过规划部门审批，被告在没有征得原告同意以及取得新的相关批准文件情况下，仍应该按图施工。因未按图施工，造成原告人防工程无法验收，产权无法办理，土地使用权转让协议约定被告有义务为原告方建设配套人防工程，而该建设必须依法依照审批备案的图纸进行。而现在被告方关于人防工程的施工和现状已经违背了当初备案及设计的要求，我方曾申请法院到人防设计院调取被告方现有施工图纸，在法院调取未果情况下，我方到人防设计院调取，人防设计院也未能提供，但当时向我方出示了被告方现有人防工程的图纸，经与我方所持有经过审批备案的图纸进行比对，出现巨大差异，被告方完全违背了当初的经过合法审批的图纸要求：第一、原设计人防工程被被告改变为物资库，人演部分取消；第二柱网间距加大；第三、面积与原设计图不符；第四、按现有人防工程的设计将导致原地上部分一栋楼的规划无法实施。综上关于人防工程部分，被告违法未经原告允许，改变原有经过备案审批的要求导致原告方规划核实验收无法进行，也违背了双方签订的土地使用权转让协议书关于被告应该为原告人防工程提供符合配套设施的约定，应该承担违约责任，构成根本违约。
补充证据三、被告受让后，拟向市规划局申报的审批文本。证明被告在受让后，重新向政府有关部门申报的文本，没有经过原告同意及取得规划局批准，但被告仍然进行施工，被告的实际施工既违反规划又构成严重违约。
补充证据四、被告9号楼人防工程规划设计审批文本。证明：1、被告在受让土地使用权及开发权后，没有经原告同意重新向规划局申报了审批文本，但至今没有得到审批。2、被告擅自改变施工图纸，没有经过审批，再次构成违约行为。
补充证据五、2013年9月28日吉林省建苑设计院集团有限公司出具的《关于长春东北亚总部经济开发有限公司的石陶集散中心9号楼施工现场踏查情况的说明》。证明被告对9号楼的施工违反了经原告审批的规划文件，再次证明被告的违约违法行为。
补充证据六、长春市规划局于2013年7月5日《停止违法建设通知书》。证明：1、被告在受让项目后，把原告转让前经过长春市规划局审批的施工方案、图纸擅自做了重大修改。被告将9号楼一栋楼变成了5个小楼，没有经过原告同意，也没有取得长春市规划局审批，被告违法施工后，长春市规划局做出了这个处罚。2、被告的违法施工行为被主管部门确认，并同时已经构成根本违约，因此原、被告之间土地使用权转让协议应该予以解除。
补充证据七、2007年5月18日原告与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。补充证据八、2013年3月18日原告与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。补充证据九、现场录像。补充证据十、2013年7月5日长春市公安局二道区公安局荣光路派出所的《报警回执》0105611307050005863号。补充证据十一、长春市公安局二道区公安局荣光路派出所对周志江的询问笔录。补充证据十二、长春市国土资源局于2011年8月29日下发的长国土用字（2011）5号文件。证据四至十二，均证明被告在人防工程部分违约、违法。证据十二要证明的是，按照双方所签订的土地使用权转让协议约定，以及土地法及相关法律规定，原告对土地使用权的转让是权利和义务一并的转让，原告在2007年与市国土局签订的土地使用权出让合同，所确定的原告方关于容积率的权利就是1.06，因此转让给被告土地权利关于容积率部分也不应该超过1.06，1.06范围内原、被告按照900元每平方米计价，9号楼约87000米建筑面积，扣除容积率内，超出部分4万余平方米建筑面积土地出让金应该由被告缴纳，不应该由原告承担。原告转让给被告土地使用权，容积率应该在1.06.
被告对原告的补充证据提出以下质证意见：
原告补充提交的12份证据，超过法律规定的举证期限，按照法律规定举证无效。2013年10月21日原告第一次提交时就已经超过举证期限了。
对补充证据一：真实性无异议，原告取得的规划许可、开工许可都是有效的。原告所称违法是原告捏造的，被告是按照一栋楼施工建设的，完全按照规划局和施工许可证批准的相关文件施工建设的。
对补充证据二：真实性及证明问题均有异议，因为原、被告之间签订协议，是在9号楼地下建设人防工程，按照人防办规定，人防工程建议在人防设计院设计，不建议到其他设计院设计的原则，被告委托了人防设计院进行了设计并按照设计图施工，被告完全按照人防法规定建设了人防工程，没有任何违约，规划局只批地下室，不审批什么是人防什么是地下室，人防工程只是在设计施工图纸上体现。原告所称的施工图纸至今我也没有看到，原告所举证据和我方没有关系，不是施工图纸，所以是编造的，人防图纸是设计施工图纸，不是规划的文本，文本只是一个方案，方案只规定界限，没有规定柱网、楼梯的数量、规格，原告所捏造事实都是虚构的，没有法律依据。在土地使用权转让协议中，也没有约定人防工程由谁设计，应该是我方来设计、施工，人防工程我方完全按照合同约定施工建设。
对补充证据三：真实性及证明问题均有异议，被告根本没有向规划局重新申报过任何文本和任何图纸，原、被告签订的协议上规定清楚，建筑面积是105321平方米，其中含地下18001.5平方米，关于原告所说的被告单方委托设计变更图纸不属实，按照规划法规定，施工图和规划所批的总平图用地界线不许跨越，楼内的布局可以改变，例如厨房、厕所位置、功能等由建设单位确定。
对补充证据四、五：对真实性及证明问题有异议，原告是编造的，与事实不符。
对补充证据六：这个不是处罚，只是停止违法建设通知书。我方没有一栋变五栋，9号楼是一栋楼五层。我刚建完地下室。停止违法建设通知书是原告隐瞒了卖给我地的事实，向规划局申请要取缔9号楼，因为违法建设部分是1-8号楼，1-8号楼原有规划只批3层，原告建了6层，由于1-8号楼违章建筑，规划局要求他改正违法建设，原告提出9号楼不建设，另外自己还拆了部分。规划局因此下达了停止违法建设通知书，要求原告30日内到规划局办理相关手续。
对补充证据七、八：真实性没有异议，但是证明问题有异议，被告按照土地使用权转让协议规定开工建设的，被告是依法按照批准文件建设的，也证明该宗土地是一个土地使用证，是一个土地出让合同，原告在吉林银行3.73亿元贷款（不含利息）不还清，是无法进行土地分割的。
对补充证据九至十一：真实性及证明问题均有异议，当时被告按照合同规定在进行施工，原告不可干涉，原告严重违背了合同规定，进行阻拦，还是用暴力手段，用人、车进工地骚扰，堵住工地大门，给被告造成损失。
对证据十二：证明问题有异议，对土地局的文件真实性没有异议，被告是2010年买的土地，由于原告1-8号楼违法建设，按照两部委规定，超容积率违法建设不能拆除的，可以进行调整，但是必须补缴罚款和出让金，原告进行调整时土地局按照建筑面积补缴出让价款，原告以900元价格卖给被告，感觉亏了，因为土地在增值，房价上升，按照两部委文件超容积率部分，必须按照上限补缴出让金。原告提出的1.06容积率问题，按照规划法规定，容积率是按照整体用地面积计算的，不是分栋楼计算的，就是说这个项目在该宗土地建设的总面积应该是容积率乘以土地总面积，被告购买的土地使用权9号楼，是该宗土地的一栋楼，有面积的明确规划证件，不涉及到1.06和超出部分的问题，所以说原告说的超出1.06的差价款是捏造的，不属实。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一、土地出让合同。第一、原告保证2010年12月31日前解除查封，如逾期向被告按照成交价款（105321-18001.58）×900元=78587478元的百分之二十支付违约金15717495.6元，直到2013年3月12日原告才解除查封，所以原告违约事实清楚明确；第二、根据协议我没有任何违约行为，我要求原告继续履行合同并立即过户
证据二、交款收据。证明我公司履行合同，并按合同约定足额交付土地转让款。
证据三、现场照片。证明我公司已经进行开发建设，并地下已经完工。
证据四、通知函。证明甲方（原告）不协助我公司办理相关过户手续。
证据五、规划许可证附图。证明规划局批准的地上和地下的建筑面积并允许按规划图放线施工。
证据六、建筑施工许可证。证明按合同第二条第一小项和注1，楼面地价900×建筑面积（不含地下室面积），建筑工程许可证有面积，含地下室面积为105321平方米，其中地下室面积为18001.58平方米，（105321-18001.58）×900=总价款78587478元。
证据七、施工合同，证明我公司已将该工程承包给施工企业。
证据八、营业执照、税务登记，证明我公司有合法经营权。
证据九、啤酒屋照片，证明啤酒屋至今未被拆除，按转让协议第五条的第6小条规定，已构成违约。
证据十、调取证据证据申请，证明原告在吉林银行长春东盛支行贷款3.73亿元，现已在2012年12月份将贷款全部还清。
针对被告提交的证据，原告提出以下质证意见：
对证据一：真实性无异议，证实的内容以我们陈述为准。第一、被告提供的证据并不能证明我们存在违约行为。被告所列举的证据，特别是支付方式的第二条，是断章取义，条款中写清是乙方还清银行抵押的欠款后一次支付给甲方。在对自己不利的条款以笔误为由是行不通的，第二，按照被告的计算方法，整个土地的转让价款是七千八百余万，面积是四万多平米，如果按照单价计算，每平才一千七百余元，按照签订合同的当时在转让地块附近几百米范围内三个楼盘：万科蓝山、汉森金硕广场、柴油机厂宿舍，属于同类地块，当时每平四千三百元，按照被告计算这个合同也是显失公平的合同，每平1700多元还不够我方的购地成本。所以被告对该条的解释是不成立的。
对证据二：交款真实性无异议，从时间看有违约行为，晚了三、四天。
对证据三：没有标注时间无法质证是什么时间所取，对证据的来源和真实性有异议。
对证据四：我方并没有收到通知函。
对证据五：真实性没有异议。这个并不能证明被告所要证明的事实，这个是批给原告的，也不能证明被告是按照这个图纸施工的，按照批件认定九号楼是违章建筑，就不能证明被告是按照图纸施工的。
对证据六：真实性没有异议，证明问题有异议，按照我们的计算，以我们提交的代理词为准。
对证据七：真实性合法性有异议，发包和承包都是一方。
对证据八无异议。
对证据九：有异议，照片是否真实，什么时候照的无法证实。证据来源不清楚。
对证据十：真实性没有异议。
为查明案件事实，本院调取了长春市国土资源局对原告的审批材料一套、到长春市规划局调取了2013年12月3日该局作出的《撤销对长规停二字[2013]第2013号<停止违法建设通知书>的通知》及送达手续，原、被告对以上两份证据的真实性均无异议。
根据原、被告的举证、质证意见，本院对原告所举证据一、三、四、五、六、七、八、九，原告的补充证据一、六、七、八、十二，被告所举的证据一、二、五、六、八、十的真实性予以确认。
根据原、被告陈述、答辩、举证、质证意见及庭审调查情况，本院认定以下事实：
2006年10月26日，原告与长春市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（长国出[2006]字第01189号），约定原告受让案涉土地所在宗地国有土地使用权，宗地位于长春市二道区乐群街2号，编号为50-205-3，其中出让土地面积为222512平方米，用途为商服，土地使用权年限为四十年，出让金为每平方米254元，总额为56518048元，未约定建筑容积率等事项。
2006年12月18日原告取得以上宗地“长春市二道区乐群街道2号”国有土地使用证【长国用（2006）第050019813号】，地类（用途）为商业，使用权类型为出让,终止日期为2046年10月12日，使用权面积为189855平方米。
2007年4月6日，原告取得以上宗地上石陶集散中心项目的建设用地规划许可证【长规用地（2007）0120号】，用地单位为原告，用地项目名称为长春市东北亚总部经济开发有限公司石陶集散中心，用地位置为二道区东环城路以西、乐群街以东、四通路以南，用地面积为199500平方米。
2007年4月30日原告取得以上项目建设用地批准书，用地面积为200284平方米。
2007年5月18日，原告与长春市国土资源局就以上宗地签订第二份《国有土地使用权出让合同》（长国出【2007】字第00548号），出让土地面积改为200284平方米，土地使用权出让金为原出让地补交差价10815336元，建筑容积率确定为1.06，其他项目未做改动。
2007年9月6日原告取得以上项目建设工程规划许可证【长规工程（2007）0263号】，总建筑面积224657.32平方米。
2007年9月7日原告取得以上项目9号楼的建设工程施工许可证【长建工字（2007）第0831号】，建设规模为105321平方米。
原告曾以以上整宗土地使用权及在建工程做抵押，向吉林银行贷款3.73亿元，2013年3月12日原告还清全部贷款解除了该宗土地抵押手续，并于2014年7月25日将整宗土地分割，领取三个土地使用证，原告称其中一份面积为44694平方米（合同标的为51800平方米，减去一次变电用地6000余平方米）的土地使用证即为转让给被告的地块的土地使用证。
2010年4月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《土地使用权转让协议》，协议的主要内容：第一条转让土地及房产的基本情况。1、土地坐落：长春市二道区乐群街2号（东新路以南，长春拖拉机厂以北，东环城路以西，长春拖拉机厂以东）；2、土地使用权面积：51800平方米；3、土地规划用途：商服；4、土地使用权来源：出让；5、土地使用期限：40年；6、国有土地使用证号：长国用（2006）第050019813；7、地号：6。第二条转让价格及支付方式。1、转让价格：按乙方在该宗土地上建设的房产楼面地价900元/平方米计算，即转让价格=房产建筑面积×900元/平方米；注1：建设的房产不含地下室面积；注2：建设的房产以乙方取得的“建设工程规划许可证”及其附件标明的面积计算，最终以乙方办理的房屋产权证登记的面积为准，多退少补。注3：如乙方在合同文本签订之日起10年内在该宗土地上再次进行房产项目开发或续建，乙方新增建筑面积部分要在项目“建设工程规划许可证”取得之日起7日内向甲方缴纳转让款。否则，甲方有权要求乙方停止施工。转让款=新增房产建筑面积×900元/米。2、支付方式：乙方采用下列2种支付方式转让价款：1）乙方签订本合同次日以货币资金方式支付甲方定金人民币1000万元（大写：壹仟万元整），7日内以货币资金方式支付甲方转让款人民币5000万元（大写：伍仟万元整），定金1000万元转为土地转让款。如7日内乙方5000万元转让款不能支付甲方，本合同约定的1000万元定金不予返还。2）剩余款项在乙方还清该宗土地抵押的银行欠款后一次支付甲方。甲方保证2010年12月31日前将该宗土地从银行解除查封，如逾期甲方按转让金额的20%向乙方支付违约金。自乙方支付甲方转让款人民币6000万元后，乙方可以进场施工，甲方无权干涉。第三条资料的交付及手续的办理。1、在本合同生效后3日内，甲方应将与该转让地块的土地使用权的相关资料提供给乙方。2、乙方负责办理该宗土地涉及的过户手续问题，甲方配合，提供相关资料。乙方以甲方名义申报该宗建设土地前期手续，费用由乙方承担。第四条税金的负担。在本次转让中，甲乙双方按税法规定承担各自税金，即甲方承担营业税及附加、印花税，乙方承担契税及印花税。第五项相关事项。1、关于人防工程：乙方在该宗土地建设为甲方27万平方米建筑面积的石陶中心配套的人防工程，人防工程的成本以甲方为该宗土地先期支付给政府部门的前期费用（包括配套费等）全额抵项。2、宗地内高压线迁移由乙方负责，费用由乙方承担。3、为项目配套的供水、供电、供热、供气等市政设施，由乙方负责办理，费用乙方承担。4、乙方新增加项目的城市设施配套费由乙方交纳。5、甲方同意乙方对一次变电用地位置进行调整、使用，如乙方因占用该一次变用地施工可能导致被相关部门的罚款，由乙方承担。一次变用地变更为建设用地，在该土地建设的房产按900元/米的价格支付甲方转让款。6、宗地内的石材堆场甲方承诺30日内将其移走。宗地东南角一处啤酒经营租赁用地，由甲方负责拆迁，并由甲方承担费用。7、该宗土地周围广告围挡甲乙双方各使用一半。建设期结束后，由甲方负责拆除，材料归甲方所有。8、宗地内厂房甲方负责在2010年5月31日前拆除，材料归甲方。9、东新路以南（甲方原规划的9号楼建筑面积105,321.00平方米，其中含地下室18001.58平方米），甲方保证在修改东新路以北规划时不占用原9号楼容积率。乙方保证在办理原9号楼宗地规划时，不影响甲方对东新路以北规划的调整。如有影响，双方需在3个月内处理完毕，消除影响。否则，违约方需向对方支付转让款20%作为违约金。10、如乙方在施工过程中可能的违法违规行为导致的罚款及其他责任，由乙方负担并消除影响，与甲方无关。第六条转让的法律状况。甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方。第七条其他事项。1、本协议未尽事宜，由双方协商解决，并签订相应的补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。2、本合同自双方或双方法定代表人签章同时乙方按本协议约定支付甲方定金款之日起生效。3、双方在履行本合同过程中如有纠纷，由双方友好协商解决。4、本协议一式肆份，双方各执两份。
协议签订后，被告于2010年4月16日付给原告1000万元，原告给被告开具两枚收伍佰万元“土地款定金”收据，并均注明“余款50000000.00（伍仟万元）在2010年4月26日之前支付”。2010年4月21日被告支付给原告2000万元，2010年4月26日被告支付给原告3000万元，原告分别开具了收“购地款”收据。
原、被告分别对1-8号楼、9号楼施工建设。至2012年1月10日，除9号楼基础建设已停工、5号楼未建设、3号楼局部未建设外，其他工程已竣工投入使用。由于存在超规划面积建设等问题，原告向长春市规划局提出申请要求调整规划设计方案。
据原告提供的长春市规划局2012年1月10日出具的《关于东北亚石陶集散中心项目有关问题的请示》记载，该项目1、2、4、6、7、8号楼均存在超规划面积建设问题，1号楼与2号楼之间违法新建1栋公建，6号、7号、8号楼间许可的停车泊位160个未建，实建为阳光棚。2011年3月份，原告向市规划局提出申请要求调整规划方案，并提出：未建的5号楼取消不再建设；3号楼建设全部拆除；9号楼申请调整规划设计方案。2011年4月22日市规划局组织召开了专家论证会，同意该项目容积率的调整，并对现有违法建设行为提出了整改措施。该局决定对该项目的违法事实按“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设行为处理，准备上报市政府启动容积率调整程序，但原告迟迟未提供新的规划设计方案和相关要件。2011年11月30日，市政府向规划局转去《长春东北亚总部经济开发有限公司关于规划调整和加快办理产权的请示》，原告要求取消原申请调整方案的9号楼，仅保留已建设的地下部分，没有建设的部分不再建设，以保证现在的容积率并要求免于对其违法建设的处罚。市规划局原则上同意了原告申请，但提出四点处理意见：一是由于对现在建设的方案专家论证会已同意，且提出了整改措施，由东北亚公司整改到位之后提出修改总平面图，一并启动对该区域控制性详细规划的调整程序；二是对该区域内应该拆除的原有建筑和新建的超出容积率的建筑部分予以拆除；三是控规调整完成、整改到位后，由建设单位重新申请规划条件，并到土地部门重新签订土地出让合同之后，市规划局再对其进行许可；四是鉴于该项目属于文化产业项目，市规划局建议市政府同意对其违反《建设工程规划许可证》进行建设部分免于处罚等处理意见，并向市政府请示。原告称：市规划局的处理意见第一点已经按照整改措施落实了；第二点已经拆除了；第三点申请已经提出，已经重新签订土地出让合同，就差规划许可；第四点已经免于处罚，并下发文件了。被告称：原告提供的该份证据，证明原告已违法建设1-8号楼，原告违法事实存在，是属实的；规划局同意调整，对该区域拆除并没有完成；处罚和其无关。
2012年3月2日原告向市政府再次提出请示，申请中称项目名称为“东北亚文汇不夜城”（原东北亚石陶中心），申请将项目分为一、二期，并建议市政府同意本项目：1、容积率由1.06调整为4.5-5.0；2、土地出让金按照2008年时的地价政策及标准执行；3、同时分期办理规划和土地竣工验收。原告称2007年立项申报项目叫东北亚石陶集散中心，后来更名为东北亚文汇不夜城，现在改名叫东北亚文化城，东北亚文化城与该中心的投资人均为东北亚公司，现东北亚石陶中心项目已经变更为东北亚文化城项目。案涉项目的容积率正在申请调整，土地出让金按照2008年政策执行。现在原告仍在向规划部门和政府提出执行，因为2008年原告申请调整容积率至1.9，得到规划局许可，但是因故中止执行。2010年土地出让金收取办法发生改变，由市场地价变为按楼面地价收取，导致土地出让金发生巨大差异，至今原告仍向区、市政府及市规划局请求按照2008年标准缴纳，现在相关部门正在给予协调研究。被告称案涉项目容积率规划局已经调整了，调整的具体数是按照原告申报数调整的，已经过函到土地局，补缴土地出让金后就可以下发1-8号楼的规划并办理产权了。
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