陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕06民终115号
上诉人（被上诉人、原审原告）：延安市宝塔区水泥制品厂，住所地：延安市宝塔区李渠镇。
法定代表人陈国武，该厂厂长。
委托诉讼代理人罗海荣，男，1961年7月16日出生，汉族，系该厂职工.
委托诉讼代理人刘攀，陕西北望律师事务所律师。
上诉人（被上诉人、原审被告）：薛政飞，男，1956年5月1日出生，汉族.
委托诉讼代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
上诉人延安市宝塔区水泥制品厂、薛政飞因租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝塔区人民法院（2016）陕0602民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人��安市宝塔区水泥制品厂的委托诉讼代理人罗海荣、刘攀，上诉人薛政飞的委托诉讼代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人水泥制品厂上诉请求：1、撤销（2016）陕0602民初143号判决书第二项、第三项，直接改判被上诉人支付上诉人帮困资金369930元及违约金10万元。2、判令被上诉人支付欠款168888.35元。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决未能查明全部案件事实，适用法律错误，并且存在漏判，具体理由如下：第一，被上诉人未全部支付帮困资金且未足额实际帮助上诉人困难职工，违反《合同书》第一条第4项、第5项之约定，故应当将帮困资金支付给上诉人并支付违约金。一审查明，上诉人与被上诉人签订《合同书》，双方约定被上诉人承包水泥制品厂，年租金35万元，其中帮困资金5万元由被上诉人支配。被上诉人第一年���付租金35万元，第二年按照年30万元支付，未将5万元帮困资金交付给上诉人。在合同期内被上诉人曾经在春节前给上诉人困难职工发放过米面油等生活必须品及现金65300元，经上诉人核算被上诉人购买这些物品的支出仅有14770元，共计80070元，远远不足每年5万元10年累计50万元的帮困义务。依照双方签订的《合同书》，被上诉人每年应当支出5万元帮助上诉人的困难职工或将5万元交付给上诉人由上诉人对本厂困难职工进行帮助。显然被上诉人未能全部履行上述合同约定的帮困义务，但一审判决未能查明被上诉人帮困支出数额就作出判决，认定事实不清，存在错误，请求二审法院查明事实后改判。被上诉人的帮困义务是合同中明确约定的，被上诉人应当依照合同切实履行帮困义务或交付帮困资金，否则被上诉人就构成违约。一审对被上诉人的违约责任不予认定是错误的��请求二审依法纠正。第二，一审判决对上诉人请求被上诉人支付材料欠款186882.76元的诉讼请求未作判决。一审起诉时上诉人请求被上诉人支付材料欠款，一审判决仅对2005年至2015年合同履行期内双方的账务责令双方核算，对账结果是被上诉人欠上诉人17994.41元。对2005年之前发生的账务置之不理，不予裁判。上诉人在一审时提出异议，一审口头告知让上诉人另案起诉，这显然是错误的。上诉人在一审时提出支付材料款的诉讼请求，一审法院依法受理并进行审判，就应当对被上诉人是否支付材料欠款作出判决。但一审法院仅认定合同期内被上诉人欠17994.41元，对未付的168888.35元欠款未裁判，显然一审法院对上诉人的请求有漏判现象，请求二审法院查明欠款数额并直接作出判决。
被上诉人薛政飞辩称：1、双方在租赁合同中，明确约定，每年5万元的帮困资金由答���人薛政飞自由支配，原审上诉人提供的证据已证实，在十年的租赁期中，上诉人累计向困难职工及其家属发放帮困资金637600元，远远超过合同约定的发放帮困资金的数额，被上诉人水泥制品厂一审中申请出庭作证的证人证言也证实了他们领取过上诉人薛政飞发放的帮困资金，合同并没有约定被上诉人水泥制品厂在上诉状中所描述的将5万元交给水泥制品厂，由制品厂对职工帮助的约定。所以对于帮困资金的这部分，上诉人完全按合同履行了自己的义务，不存在违约行为，原审判决对此认定是正确的。2.对于双方之间的欠款事宜，一审期间主审法官曾组织双方进行对账，对账结果薛政飞欠水泥厂17994.41元。对此我们予以认可。但是超出部分上诉人薛政飞一直不予认可。且双方存在其他的经济往来，与本案的租赁合同没有任何关系。原审告知其另行起诉也是正确的。综上我们认为，水泥制品厂的上诉理由不能成立，应当予以驳回。
上诉人薛政飞上诉请求：1、依法撤销(2016)陕0602民初143号民事判决第1项、第4项；2、改判支持上诉人的原审反诉请求，由被上诉人支付上诉人建房补偿款112497.37元。3、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人对于上诉人建房存在过错，应当与上诉人分担建房费用，支付上诉人补偿款112497.37元，原审判决对被上诉人的过错没有认定，驳回上诉人的反诉请求错误。上诉人修建八间办公用房是因为被上诉人未按照合同约定交付全部租赁物，导致上诉人办公、生活用房紧张，存在过错，且该违约行为已经人民法院生效判决确认，因此，被上诉人应当分担建房费用。上诉人与被上诉人签订的《合同书》第一条“租赁方案”第2项明确约定“租赁标的”为现水泥制品厂所有剩余的土地、厂房、设备、办公室、有形、无形资产，除留守处4间厂办公室外，全部交乙方（上诉人）租赁使用。第三条“权利义务”之甲方的义务第8项约定，甲方（被上诉人）在生产厂区、办公区不准家属居住，现住户必须搬出，保证安全生产。但合同签订后，被上诉人未经上诉人同意，将出租范围内的三间厨房卖掉，一间办公室、一间库房、800平方米的场地一直没有向原告交付，被上诉人的职工一直居住在生产厂区，而且有个别职工占用生产厂区养猪，导致上诉人办公、生活用房紧张，给上诉人的生产经营带来极大不便，为此，申请人多次与被申请人交涉，在此情况下，被上诉人同意上诉人在租赁场地内修建八间办公、生活用房。对于被上诉人未按照合同约定交付全部租赁物的违约事实，上诉人原审当中提供的（2010）宝民初字第00042号民事判决书和（2010）延中民���字第00521号民事判决已经予以认定。但原审判决没有认定被上诉人的该过错是错误的。由此可见，被上诉人对于上诉人的扩建行为存在极大的过错，表现在（1）、由于被上诉人未按照合同约定交付租赁物，导致上诉人办公、生活用房紧张，给上诉人的生产经营带来极大不便；(2）、上诉人在扩建前征得了被上诉人的同意，被上诉人也承诺租赁期满后双方协商解决新建房屋的补偿事宜。二、原审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）、未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。如前所述，被上诉人对于上诉人修建八间办公、生活用房的扩建行为存在过错，应当按照上述规定与上诉人分担建房费用，原审判决适用法律错误。综上所述，上诉人认为，原审判决驳回上诉人的反诉请求认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以实现法律的公正，维护上诉人的合法权益。
被上诉人延安水泥制品厂辩称：一、答辩人是否交付全部租赁物与上诉人修建房屋之间没有任何关联。1、上诉人上诉称：“答辩人职工居住在生产区，个别职工占用生产区养猪”，答辩人没有职工居住在生产区，其他人占用生产区养猪，是其个人行为，与答辩人无关。上述观点答辩人在当时开庭时已充分说明；2、答辩人是否交付全部租赁物与上诉人修建房屋之间没有任何关联，答辩人若未全面履行合同义务，其应当依约承担违约责任。2010年，上诉人已答辩人未��约交付全部租赁物为由将答辩人诉至法院，经延安市中级人民法院审理，终审判决答辩人办公室一间，库房一间及厂区墙院为界的所有土地，并支付违约金75000元，答辩人已支付全部违约金。上诉人修建房屋亦应当履行修建房屋的程序，但其未履行相关程序。另外双方于2004年11月2日签订《合同书》，2005年就修建了上述房屋，2010年上诉人起诉答辩人未全面履行合同义务，由此可见印证答辩人是否交付全部租赁物与上诉人修建房屋之间没有任何关系。二、答辩人未同意上诉人修建房屋。1、合同约定租赁物的修建事宜应当经过答辩人和主管单位的同意批准，答辩人从未同意上诉人在厂区内进行修建。现在已经修建，按照合同约定，期限届满后有上诉人自行拆除，答辩人不做任何形式补偿。2、合同约定租赁后，上诉人有权自主经营，自负盈亏，上诉人对其经营性投资，��行承担责任，其明知租赁期限为10年仍然修建房屋，属于自主经营范围，答辩人无义务为期自主经营行为负责。3、对于上诉人修建的房屋答辩人不同意使用。故上诉人应当全部清理，全面履行交回义务。否则由此造成的损失应当由上诉人承担。
延安市宝塔区水泥制品厂向一审法院起诉请求：1、被告彻底移交厂区，尽快搬离水泥制品厂；2、对厂区大门、厂内原有设备锅炉、航车、制杆离心机、调直机、搅拌机恢复原状；3、赔偿材料款186882.76元；4、支付50万元帮困资金，并支付违约金10万元；5、赔偿拖延移交厂区的损失，按原合同承包费为依据计算至实际移交厂区之日止，起诉时暂定9个月的损失为262500元；6、本案诉讼费由被告承担。
薛政飞向一审法院反诉请求：1、依法判令原告退还被告多支付的租金80000元；2、判令原告向被告支付修建房款112497.37元；3、原告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年11月2日，原、被告签订合同书。约定:原告以企业出租后，原有企业所有制性质不变；隶属关系不变；职工身份不变；实行所有权与经营权分离。在租赁期内，被告自我投资，自主经营，安置职工，缴纳租费，依法纳税，独立核算，自负盈亏的租赁方式将现水泥制品厂所有剩余的土地、厂房、设备、办公室、有形、无形资产，除留给留守处4间厂办公室外全部交被告租赁使用，租赁期限为10年，从2005年2月1日起至2015年元月31日止，年租金35万元，其中帮困资金5万元由被告支配。租金交付办法为第一年签合同时一次性交清35万元，次年被告分期、按季度向原告缴付租金，每季度首月交清。合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，被告以向原告支付现金、替原告偿还部分欠��及抵扣违约金等方式实际按照每年30万元向原告支付租金。合同到期后，被告将除了自行修建的8间办公室之外的厂区及其它设备设施移交给原告，2015年1月31日被告妻子马延芬与原告公司的委托代理人罗海荣在实物移交表上签字确认。本案审理过程中，经原、被告核对账目，在合同履行期间，因原、被告之间互相使用一些材料等，被告尚欠原告17994.41元。另原告于2016年8月16日向本院提交书面材料，确认从2012年至2014年被告共向原告职工发放帮困资金及实物折价共计80070元。一审法院认为，原、被告订立的合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。原告要求被告支付租赁期内每年5万元，共计50万元的帮困资金，因双方在合同中明确约定帮困资金5万元由被告支配，且被告在10年的合同期内一直按照每年30万元的租金向原告缴纳，原告也未提供证据证明在合同履行期间曾向被告主张将5万元帮困资金交付原告，被告并未违反约定，故对原告要求被告支付50万元帮困金并支付违约金10万元的诉讼请求依法不予支持。合同到期后，被告应当将厂区、设备等向原告交还，因被告在租赁期内自行修建的八间房屋原告既不同意补偿亦明确表示不愿意继续利用该房屋，故被告应当将厂区恢复原状后交付给原告。原告主张被告向其交还的厂区大门、厂内原有设备锅炉、航车、制杆离心机、调直机、搅拌机恢复原状，对于厂区大门，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，被告提供证据可以证明其对大门进行改建时经得原告同意，现原告要求被告对厂区大门恢复原状无法律依据，故对原告的该项诉请依法不予支持；对于厂内原有设备，根据法律规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿的责任。原告对被告在租赁期内对租赁物的使用并未提出异议，且在合同履行期满后原、被告对设备的交接办理了相应的移交，在移交过程中原告也未提出异议，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。原告诉请被告赔偿其材料款186882.76元，因在本案审理过程中，经双方核对账目，在合同履行期内，被告共欠原告材料款17994.41元，故本院仅就该部分材料款的支付予以支持。原告要求被告赔偿其拖延移交厂区的损失，因本案审理过程中，双方均认可被告在合同期满后仅未将其自行修建的8间平房交付原告，其他厂区、设备均已向原告交付，且原告也明确表示不愿意利用该房屋，就损失部分原告亦未提供证据予以证明，故对原告的该项诉请���法不予支持。被告反诉要求原告支付其多支付的租金80000元，因被告反诉的该部分租赁物的移交及违约责任的承担双方在2010年已经诉至法院，法院判决也已生效，现被告反诉要求减少租金违反了民事诉讼一事不再理的原则，故对被告的该项诉讼请求依法予以驳回。被告反诉请求原告向其支付建房款112497.37元，因被告提供的原告出具的证明仅表示原告同意被告为满足生产经营的需要修建八间办公、生活用房，待合同期满后，双方协商解决房屋的补偿问题。合同期满后，原、被告就房屋补偿问题未能协商一致，现原告亦明确表示不愿意利用该部分房屋，故对被告要求支付房屋修建款的反诉请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告薛政飞于本判决生效之日起十五日内拆除其在原告厂区内修建的八间房��；二、被告薛政飞于本判决生效之日起十五日内向原告支付材料费17994.41元；三、驳回原告延安市宝塔区水泥制品厂的其他诉讼请求；四、驳回被告薛政飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15244元，原告已预交，实际由原告承担14984元，被告薛政飞承担260元，于本判决第一项付款时一并支付。反诉费2075元，被告薛政飞已预交，实际由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有三：一、薛政飞是否按照《合同书》约定全部履行了帮扶义务；二、一审法院对水泥厂主张薛政飞支付欠款168888.35元的诉请是否漏判��三、水泥厂应否分担薛政飞修建八间办公用房的建房费用。
关于争议一，《合同书》第一部分租赁方案第四条中明确约定“年租金35万元（其中有帮困资金5万元由乙方支配）”，括号中的备注明确说明，5万元帮困资金由薛政飞支配，则薛政飞可以不向水泥厂交付该帮困资金。水泥厂主张薛政飞未按合同约定足额履行帮困义务，仅履行了帮困义务80070元，但其未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故该上诉理由不能成立。关于争议二，本案为租赁合同纠纷，水泥厂主张判令薛政飞支付欠款168888.35元属买卖合同纠纷，二者没有直接联系，法律关系不同。一审法院对租赁合同履行期内的双方债务进行了判处，驳回水泥厂的其他诉讼请求，不违反法律规定，不存在对当事人诉请的漏判。对于水泥厂的该主张，其可另案诉讼。
关于争议三，��政飞已于2010年诉至法院，法院已做出了裁判，一审法院以一事不再理为由，驳回薛政飞的反诉符合法律规定。
综上，上诉人延安市宝塔区水泥制品厂、薛政飞的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12558元，由上诉人延安市宝塔区水泥制品厂负担10008元，上诉人薛政飞负担2550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周俊杰
代理审判员 但 勇
代理审判员 祁泽胤
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 刘荣荣