浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终4135号
上诉人（反诉被告）：杭州丰来企业管理咨询有限公司，住所地：杭州市拱墅区新青年广场1幢2014室。
法定代表人：魏巍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州一平汽车服务有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区莫干山路338号。
法定代表人：蔡一平，总经理。
委托代理人：江斌、吴昊，浙江宏昊律师事务所律师。
原审反诉被告：魏巍，男，汉族，1973年12月19日出生，住杭州市下城区。
原审原告（反诉被告）：丁厥亮，男，汉族，1985年4月30日出生，住杭州市余杭区。
委托代理人：陈焕柱，浙江智仁律师事务所律师。
上诉人杭州丰来企业管理咨询有限公司（以下简称丰来公司）因与被上诉人杭州一平汽车服务有限公司（以下简称一平公司）、原审反诉被告魏巍、原审原告丁厥亮房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年3月18日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（被告）将位于杭州市拱墅区莫干山路338号正对面和睦路2号南侧办公楼二至四层出租给乙方（原告），租赁期限自2014年4月12日至2018年4月11日止；房屋租金半年一付，第一期于本合同签订当日支付，以后每期租金均须提前一个月支付，即第二期租金120000元于2014年9月11日前支付，第三期租金120000元于2015年3月11日前支付，第四期租金120000元于2015年9月11日前支付，第五期租金126000元于2016年3月11日前支付……；保证金为20000元，于本合同签订之日起由乙方一次性向甲方缴纳；乙方拖欠租金或给甲方造成其他损失的，甲方可以从保证金中扣除相应款项，房屋用途为乙方自用及住宿；乙方擅自解除本合同的，甲方可以没收乙方保证金；租赁房屋如因建设需要拆除的，或造马路以及房屋的业主要收回房屋的，本合同自行终止……在租赁期内，如遇国家拆迁，则乙方腾退时间应按照国家相关规定办理。
魏巍、丰来公司作为乙方担保人在合同上签字。同日，双方又签订了《治安、消防安全责任书》，约定乙方（原告）遵守、贯彻、执行消防法规，配置符合规范的轻便灭火器材，接受甲方的治安、消防安全监察并积极落实整改等。丰来公司也在该责任书上盖章确认。
合同签订后，一平公司于2014年3月20日提供了案涉房屋，丁厥亮也依约缴纳了保证金及第一期租金。租赁期间，丰来公司代丁厥亮于2014年9月11日、2015年3月11日向一平公司缴纳了第二期、第三期租金各120000元。2015年6月11日，杭州市公安局拱墅区分局湖墅派出所发出《责令整改通知书》，对案涉房屋存在私拉电线未套管使用，存在消防安全违法行为和火灾隐患，要求丁厥亮整改。同月16日，杭州市公安局拱墅区分局湖墅派出所再次发出《责令整改通知书》，对案涉房屋存在灭火器缺失、房屋内隔板不符合要求（需用砖墙隔离）、楼道过道内未开墙、2-4楼过道门未拆除，存在消防安全违法行为和火灾隐患，责令丁厥亮于2015年7月7日前整改完毕到确保消防安全。2015年7月24日，原被告双方签订《情况说明》一份，载明丁厥亮将改正通知书交与被告过目，现双方同意严格按《责令整改通知书》中的要求立即整改到位。
丁厥亮向该院提起诉讼后，一平公司于2015年10月13日向丁厥亮发出《关于要求腾退交还房屋的通知》，认为丁厥亮存在逾期支付房租及擅自转租的行为，依据《房屋租赁合同》第九条第2款规定，要求丁厥亮交还房屋。2015年11月14日，双方办理了案涉房屋交还手续，丁厥亮将案涉房屋归还了一平公司。现丁厥亮起诉至原审法院，请求：1、法院判令立即解除双方于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》。2、法院判令归还2015年6月11日-10月10日的租金80000元；3、法院判令一平公司归还合同保证金20000元；4、请求判令支付违约金80000元。5、案件的诉讼费由一平公司承担。一平公司亦提起反诉，请求：1、判令解除2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令丁厥亮立即将位于莫干山路338号正对面和睦路2号南侧办公楼二至四层房屋腾退并交还于一平公司；3、判令丁厥亮立即支付违约金80000元，并支付从2015年9月28日起至一平公司实际收回上述房屋之日止的房屋占用损失（按原租金标准三倍计算）；4、判令魏巍、丰来公司对应支付上述费用承担连带保证责任；5、案件全部诉讼费用由丁厥亮及魏巍、丰来公司承担。
原审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》应是双方真实意思表示。《浙江省居住房屋登记管理办法》对出租后用作或者兼用作居住的房屋登记作出的相应规定，即使丁厥亮改变原房屋用途未按此规章办理相关登记，其违反的是相关地方规章强制性规定，而《合同法》第五十二条规定的是违法法律、行政法规效力性强制性规定；且无充分证据证明该合同存在《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故双方签订的《房屋租赁合同》属于有效合同。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定了列入拆迁范围的房屋不得租赁，该条例已于2011年1月21日被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是对市、县人民政府为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋管理时，当事人应当遵守的行政法规。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿”。只是规定了违反上述规定，不予补偿，且约束的是政府征收。丁厥亮认为案涉房屋属于拆迁房屋是依据一平公司提交的相关拆迁协议，而该协议并非政府征收，而是民事平等主体之间出于商业目的协议拆迁，且拆迁人广通公司事后未具体实施，而是将案涉房屋租赁给一平公司。关于案涉房屋是否符合消防安全，是否必然导致丁厥亮不能实现合同目的。一平公司作为出租人应当保障出租时的房屋符合消防安全。魏巍提到根据消防安全整治要求，案涉房屋应设置2部不同方向的疏散楼梯，案涉房屋不具备此要求。就是根据该消防安全整治要求，该要求也规定当符合下列条件的可设置一部疏散楼梯，魏巍、丁厥亮没有证据证明案涉房屋同时不具备相关条件而不符合消防安全，应承担举证不能的后果。根据公安部门要求整改的内容，不是涉及租赁房屋建筑本身，而涉及丁厥亮使用过程中内部相关增添设施和消防配置，丁厥亮作为承租人是可以整改的，且应由其整改。一平公司作为出租人应对丁厥亮是否违反相关消防安全规定及整改尽到检查督促等义务。公安部门要求整改后，一平公司也与丁厥亮就整改协商达成一致，整改由丁厥亮落实。丁厥亮现无证据证明因房屋本身不符合消防安全要求，以及无法整改而导致其不能实现合同目的，应承担举证不能的后果。关于案涉房屋权属及造成丁厥亮不能开具发票等问题。首先，房屋的权属，根据一平公司提交的证据能初步证明其具备出租权利，且没有相关权利人对一平公司出租行为提出异议，丁厥亮认为权属不明而影响其实现合同目的，应承担举证责任，而丁厥亮在本案中未尽到。其次，租赁合同中注明丁厥亮租赁前已对案涉房屋的性质设施有了充分了解，且其也实际按照合同约定用途在使用了，合同中也未约定，其无法向他人开具发票的责任应由被告承担。综上，双方签订的《房屋租赁合同》不存在无效情形，丁厥亮主张存在违约行为，导致案涉房屋不能使用，不能实现合同目的，丁厥亮有解除《房屋租赁合同》权利，无事实和法律依据，该院不予支持。
双方签订的《房屋租赁合同》依法有效，该合同对双方的权利、义务约定明确，双方均应按约履行。丁厥亮停止使用租赁房屋并提起诉讼，其实际行为表示其不履行合同义务，导致合同目的不能实现，《房屋租赁合同》解除的应当归责于丁厥亮，丁厥亮应承担违约责任。鉴于案涉房屋已在2015年11月14日交接完毕，该院确认双方签订的《房屋租赁合同》于此日解除。一平公司反诉要求解除《房屋租赁合同》及归还案涉房屋的诉请，无需再行判决。合同解除后，丁厥亮尚未支付的租金应当支付，给一平公司造成的损失应予以赔偿。丁厥亮实际支付了三期租金，即租金支付到2015年10月11日。丁厥亮认为一平公司于2015年8月将案涉房屋上锁导致其无法正常使用，租金应当计算至此时。但丁厥亮庭上自述，在公安要求消防安全整改后一平公司上锁前就停止使用租赁房屋，且楼内各房间均由其上锁，户内设施未腾空。根据其提供的短信反映，一平公司上锁也是因其他原因，此时，丁厥亮已经停止使用，一平公司法定代表人也告知需使用可向其取钥匙，而丁厥亮庭上也确认之后未向丁厥亮索要钥匙，即一平公司不给其使用案涉房屋无事实依据证明。2015年11月14日，双方办理了房屋交接手续，故丁厥亮应当支付一平公司房屋租金至2015年11月13日止，尚欠付一平公司租金21698.63元（240000元÷365天×33天）。由于丁厥亮违约行为给一平公司造成损失，应属客观事实，丁厥亮应承担相应赔偿责任。合同约定丁厥亮擅自解除本合同等，一平公司可没收保证金并要求丁厥亮赔偿损失、按当年租金单价三倍的标准向一平公司支付占用费等，是对丁厥亮违约时的惩罚，更应是对守约的一平公司的补偿，补偿时也应当考量守约方的实际损失大小，予以酌情确定。故该院酌情确定，丁厥亮支付一平公司违约金6万元，保证金2万元予以冲抵，丁厥亮尚应赔支付一平公司4万元。魏巍、丰来公司作为丁厥亮履行合同的担保人在《房屋租赁合同》上签字，《房屋租赁合同》中并未对保证方式作出明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，应按照连带保证责任承担保证责任。故魏巍、丰来公司应对丁厥亮上述债务承担连带清偿责任。综上，丁厥亮的诉请请求，无事实和法律依据，该院不予以支持。一平公司反诉请求，于法有据，该院予以支持，不合理部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回丁厥亮的诉讼请求。二、丁厥亮于本判决生效之日起十日内支付一平公司租金21698.63元、违约金40000元，合计61698.63元。三、魏巍、丰来公司对上述丁厥亮的债务承担连带清偿责任。四、驳回一平公司其他反诉请求。如果丁厥亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，由丁厥亮负担。反诉案件受理费900元，由丁厥亮负担，魏巍、丰来公司对承担连带责任。
宣判后，丰来公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同无效，丰来公司无需承担担保责任。1、该合同违反合同法52条的规定而无效。案涉房屋的土地性质属于工业用地，按照法律规定禁止用作居住，无法办理租赁备案手续，无法用来作为缴税的依据，一平公司隐瞒这一情况，存在欺诈；一平公司基于这一合同收取租金后，因为无法开具相应发票，侵害了国家税收利益，存在损害国家利益的行为。据此，案涉合同无效。2、案涉房屋没有规划许可证，故应认定为无效。二、本案程序存在错误。丰来公司不是本案的被告，是属于第三人，如需对第三人提起诉讼应该另行起诉，一审法院直接把丰来公司定为反诉被告，剥夺了程序权利；本案审限超期。综上，请求：撤销原审判决，发回重审；案件一、二审诉讼费用由一平公司承担。
针对丰来公司的上诉，一平公司答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，并无不当。案涉合同系双方真实意思表示，应为有效。根据合同约定，丁厥亮对于案涉的房屋负有遵守消防安全规定，配置消防设施等义务，并且公安部门要求整改的内容不涉及租赁房屋建筑本身，丁厥亮合意整改，但拒绝整改。一平公司对于案涉房屋享有出租的权利，且没有相关权利人对于出租行为提出异议，租赁合同中也明确了丁厥亮租赁前已对案涉房屋有充分了解，并且丁厥亮已经使用了房屋。导致案涉租赁合同解除的根本原因在于丁厥亮逾期支付租金，擅自转租等违约情形，因此，丁厥亮应按合同约定支付逾期房租并支付违约金。魏巍、丰来公司作为保证人，应对丁厥亮上述违约责任承担连带责任。综上，请求驳回上诉。
针对丰来公司的上诉，丁厥亮发表意见：认可丰来公司关于合同效力的陈述。
针对丰来公司的上诉，魏巍发表意见：同意丰来公司的上诉意见。
二审中，丁厥亮向本院提交照片五张，拟证明案涉房屋没有通过消防验收。一平公司、丰来公司、魏巍均未向本院提交新的证据。
针对丁厥亮提交的证据，一平公司认为，该证据不是二审新证据，如果法院认为是新证据，一平公司认为该证据不能达到证明目的，这仅是一些局部图片。丰来公司、魏巍对上述证据予以认可。本院认为，上述证据无法达到丁厥亮的证明目的，故本院对该证据不予采纳。
二审中，一平公司向本院申请调取和睦路2号房屋产权基本信息及房产档案，本院予以准许并调取。一平公司对调取材料的三性没有异议；丁厥亮对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为无法证明查询信息所载房屋就是案涉房屋；丰来公司、魏巍对该证据的真实性合法性予以认可，该证据足以证明和睦路2号的现有产权人为杭州西湖台钻厂，那么一平公司合法取得使用权的说法不成立，一平公司属于无权处分。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：丁厥亮与一平公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。至于丰来公司主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证而无效的上诉意见，因本院已经调取了相关产权信息，且《情况说明》亦可对其合法性予以佐证，现案涉房屋一直在出租和使用，并未被认定为违法建筑，故本院对于该意见不予采信。现丁厥亮并未在规定时间内缴纳诉讼费用，故按撤诉处理，丁厥亮应按照一审判决内容履行相关义务。关于魏巍和丰来公司的担保责任，因《房屋租赁合同》为有效，故原审法院判令魏巍和丰来公司承担担保责任并无不当。关于丁厥亮申请鉴定的请求，因其在一审中并未提出该项鉴定申请，且其未在二审举证期限内提出该项申请，故本院对于该申请不予准许。关于丰来公司主张一审法院存在重大程序错误的上诉意见，本院经审查认为，原审法院并不存在发回原审人民法院重审的法定情形，故本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1342元，由杭州丰来企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年十二月五日
书 记 员 张诗雯