成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0115民初4309号
原告：周怀风，男，汉族，1973年1月25日出生，重庆市大足县。
原告：邓小菊，女，汉族，1975年2月19日出生，重庆市大足县。
委托诉讼代理人：袁明露，四川凡高律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：吴勇，四川凡高律师事务所律师，一般授权代理。
被告：四川亚东房地产开发有限公司。住所地：锦江区年丰巷**号附*号。
法定代表人：陈治春。
委托诉讼代理人：李元强，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：丁莉（公司员工），女，汉族，1980年12月18日出生，四川省资阳市雁江区，一般授权代理。
原告周怀风、邓小菊与被告四川亚东房地产开发有限公司（以下简称亚东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周怀风、邓小菊的委托诉讼代理人、被告四川亚东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周怀风、邓小菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的“格澜威尔（紫钻时代）”X栋X单元X楼X号屋办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付违约金23040元（违约金以总房款720000元为基数，自2016年11月4日起至不动产权证办理完毕之日止，按每日万分之一计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年12月9日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，购买被告开发的位成都市温江区商铺，购房总价款为720000元。合同签订后，原告按约定向被告交付了代为办理房屋所有权证所需的相关资料及费用，但被告却未按约定为原告办理房屋所有权证书。原、被告双方签订的《商品房买卖合同附件》约定：出卖人应在商品房交付之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书。如出卖人未能在约定时间内未为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人己付房价款万分之一支付违约金（每日为72元）。被告即出卖人于2014年6月9日向原告交付了房屋，其超过约定时间未为原告办理房屋所有权证书的行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上所述，被告的违约行为为原告生活造成了极大不便及损失，根据我国《合同法》等相关法律规定，被告作为违约方，应当继续履行合同义务、向原告支付违约金，望法院判如所请。
亚东公司承认周怀风、邓小菊在本案中所主张的事实，但是认为亚东公司没有违约行为。一、原、被告双方所签《紫钻时代商品房买卖合同补充协议》第七条第4款约定，出卖人应在商品房交付之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书，我们的理解是向政府主管部门递交资料申请办理，而不是办毕。因为在开发商递交资料之后，政府主管部门也存在合理的审查和办证时间，事实上政府主管部门也是分批次办理，不是随时办理，期间可能长达几个月甚至更长时间。二、2016年2月19日出台的财政部调解房地产契税营业税规定减少家庭住房的契税，由此我方按照国家的要求业主提交新的办证的材料，并在小区几次张贴公告，大部分业主也按照公告要求提交了补充资料。亚东公司张贴公告的行为，证明亚东公司的本意还是希望尽快办证，并不是有意拖延。三、亚东公司积极办理产权分户手续，亚东公司未办理产权不是自身造成的。温江的国土局出台了暂停办理分户的政策，不是亚东公司不办理房屋产权证。区国土资源局向不动产登记中心发函，亚东公司再怎么努力办证也成为不可能。亚东公司十分愿意尽快为全体业主办理不动产登记证书，鉴于房屋已经实际交付，也没有给业主造成实际损失，我们恳请人民法院依法免除或减少亚东公司承担违约金的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
周怀风、邓小菊与亚东公司签订了《商品房买卖合同》及合同附件，亚东公司将其开发建设的四川省成都市温江区德通桥路99号紫钻时代.格澜威尔小区X栋X单元X楼X号房屋出售给周怀风、邓小菊，合同签订当日，周怀风、邓小菊向亚东公司支付了购房款370000元，其余购房款350000元周怀风、邓小菊向中国工商银行申请10年按揭贷款支付给亚东公司。购买的房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，亚东公司已于2013年将房屋交付周怀风、邓小菊使用。周怀风、邓小菊已向亚东公司交纳契税、专项维修基金等费用，截至法庭辩论终结，亚东公司未为周怀风、邓小菊办理完毕房屋产权证书。
另，《商品房买卖合同》第十九条关于转移登记的约定为：“见补充协议”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第4项约定；“出卖人应在商品房交付之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证。如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之一支付违约金”。
以上事实，有当事人陈述、以及周怀风、邓小菊向法庭提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、《竣工验收备案书》等证据在卷予以佐证。
经审理查明，双方当事人就亚东公司应当为周怀风、邓小菊办理不动产权证书、周怀风、邓小菊的涉案房屋于2013年8月26日已经取得了《竣工验收备案表》、涉案房屋已于2014年6月9日交付给周怀风、邓小菊、亚东房屋应于2014年6月9日起计算600个工作日为周怀风、邓小菊办理不动产权证书无争议。本案双方争议的焦点在于：1、亚东公司是否需要向周怀风、邓小菊支付违约金；2、亚东公司为周怀风、邓小菊办理不动产权证书是指提交办理资料还是办理完毕。
对于上述争议焦点，本院认为，周怀风、邓小菊、亚东公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定，“见补充协议”根据合同附件第七条第四项的约定，“出卖人应在商品房交付之日起600个工作日内为买受人办理房屋所有权证书，如出卖人未能在约定的时间内为买受人办理房屋所有权证书，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之一支付违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条第一款“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”之规定，本案诉争房屋的《商品房买卖合同附件》第七条第四项约定的“办理”，按照通常理解应当理解为为周怀风、邓小菊办理完毕不动产权证书。本案诉争房屋竣工验收备案时间为2013年8月26日，涉案房屋交付时间是2014年6月9日，亚东公司对周怀风、邓小菊提出的从2014年6月9日起算办理房屋所有权证书的时间没有异议，故亚东公司应从2014年6月9日起在600个工作日内，即在2016年10月20日之前为周怀风、邓小菊办理房屋所有权证书，至今亚东公司未能协助周怀风、邓小菊取得不动产权证书，亚东公司已构成违约，本院确认亚东公司应当协助周怀风、邓小菊办理诉争房屋的不动产权证书。虽然周怀风、邓小菊、亚东公司双方在《商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为“逾期每日出卖人按买受人已付房价款万分之一支付违约金”，亚东公司在庭审过程中抗辩其不承担违约金责任，其抗辩不承担违约金实质上就是对违约金约定过高请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为亚东公司请求调整违约金提供法律依据，但本院认为每日按已付房价款万分之一计算违约金，违约金的约定适中，故不予以调整。
亚东公司在庭审中提供小区公告栏照片三张，以证明其已经于2016年3月1日、2016年4月1日、2016年4月23日通知小区全体业主补交办证资料，周怀风、邓小菊认可该证据的真实性，但认为亚东公司系在约定的办证期限之后才委托物业管理公司在小区公告栏张贴公告，且该证据也无法证明其已经实际向包括周怀风、邓小菊在内的所有小区业主履行了告知义务。本院认为，协助房屋买受人办理房屋权属证书系商品房开发商的合同义务，开发商同时也是房屋权属证书的实际经办人，其应当在约定的办证期限前为房屋买受人办理完毕房屋权属证书。本案中，亚东公司三次张贴公告的时间均在双方约定的办证期限（即2016年1月15日）之后，且亚东公司的该行为在客观上并不确保通知的内容能为所有小区业主所知晓，因此，亚东公司已属违约，应当立即履行合同义务，为周怀风、邓小菊办理房屋权属证书并支付违约金。
亚东公司抗辩是因为国土资源局的原因导致亚东公司未能协助周怀风、邓小菊办理房屋产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，亚东公司因为第三人的过错违约不能成为免责理由，其依法应当向周怀风、邓小菊承担违约责任，故亚东公司的抗辩理由本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助周怀风、邓小菊到不动产登记机构办理周怀风、邓小菊所购买的位于温江区柳城街办德通桥路99号X栋X单元X楼X号房屋的不动产权属证书；
二、四川亚东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向周怀风、邓小菊支付违约金（违约金计算方式为：以已付购房款720000元为基数，按每日万分之一计算，从2016年10月20日起计算至办证完毕之日止）；
三、驳回周怀风、邓小菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取188元，由四川亚东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 魏义欢
二〇一七年十一月二十二日
书记员 陈 霞