江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终1148号
上诉人（原审原告）：高超，男，汉族，1975年10月22日生，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：蒋德军，江苏昊信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：恒丰银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000792349277E，住所地江苏省南京市长江路188号。
负责人：杜鹃，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘芳，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王大志，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京鸿业能源技术有限公司，组织机构代码75125248－7，住所地江苏省南京经济技术开发区新港金融楼01幢三层。
法定代表人：姜升涛，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：南京数码港科技有限公司，组织机构代码76525578－5，住所地江苏省南京市玄武区珠江路648号01、02幢。
法定代表人：王生菊。
被上诉人（原审被告）：姜睿，男，汉族，1969年3月7日生，住广东省深圳市。
被上诉人（原审被告）：王燕，女，汉族，1970年2月16日生，住江苏省南京市玄武区。
上诉人高超因与被上诉人恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰南京分行）、南京鸿业能源技术有限公司（以下简称鸿业公司）、南京数码港科技有限公司（以下简称港科公司）、姜睿、王燕案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭,于2017年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人高超的委托诉讼代理人蒋德军，被上诉人恒丰南京分行的委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。被上诉人鸿业公司、港科公司、姜睿、王燕经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高超上诉请求：撤销原审判决，停止原审法院要求高超清空并迁出环陵路A26幢房屋的强制执行行为。事实与理由：高超与姜睿民间借贷纠纷一案，经原南京市白下区人民法院调解，达成（2013）白民初字第23号民事调解，姜睿将案涉房屋租给高超，并签订租赁合同，租期20年，自2014年9月1日至2034年8月31日止，法院要求高超迁让房屋时租期未满，侵害了高超合法租赁权益。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。高超并未对抗抵押权，房屋可以进行正常执行，无需高超清空并迁让房屋。
被上诉人恒丰南京分行答辩称，案涉房屋先设定抵押权后租赁的事实明确，根据《中华人民共和国物权法》及担保法司法解释的相关规定，上诉人主张的租赁权不能对抗恒丰银行的抵押权，不仅应当依法继续强制执行，在抵押权实现后，租赁合同对受让人也不具有约束力。上诉人知道且应当知道案涉房产上设有抵押权，其并不是善意第三人，且上诉人与姜睿之间租赁事实的真实性不能确认。综上，请求驳回上诉，维持原判。
高超向一审法院起诉请求：1、停止要求高超迁让环陵路A26幢房屋的强制执行行为；2、确认高超对环陵路A26幢房屋在约定的剩余租期内享有租赁权；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：姜睿于2011年11月11日将其名下的位于南京市玄武区环陵路8号环陵路A26幢房屋（即涉案房屋）抵押给恒丰南京分行，并办理了抵押登记。他项权证记载的担保债权数额为1600万元。恒丰南京分行与鸿业公司、港科公司、姜睿、王燕金融借款合同纠纷一案，一审法院于2013年9月30日作出（2013）宁商初字第50号民事判决，判决：一、鸿业公司本判决生效之日起十日内返还恒丰南京分行借款1600万元及利息；二、鸿业公司于判决生效之日起十日内给付恒丰南京分行律师费92000元；三、港科公司、姜睿对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；港科公司、姜睿承担清偿责任后，有权向鸿业公司追偿；四、王燕以其与姜睿的夫妻共同财产对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；王燕承担清偿责任后，有权向鸿业公司追偿；五、恒丰南京分行有权对姜睿抵押的房屋（位于环陵路A26幢）折价或者拍卖、变卖该房屋所得的价款在1600万元范围内优先受偿；姜睿承担抵押担保责任后，有权向鸿业公司追偿。该判决生效后，恒丰南京分行于2015年3月向一审法院申请强制执行。
该案执行中，一审法院于2015年4月20日发出（2015）宁执字第110号通知，内容有：一审法院拟对姜睿名下的位于环陵路A26幢房地产启动司法评估、拍卖程序；请相关权益人于2015年5月4日向一审法院申报权利。其后，案外人高超持其与姜睿签订的《租房合同》，向一审法院提出其对环陵路A26幢房屋享有租赁权。2015年6月5日，执行法官与高超进行谈话，在谈话过程中，执行法官明确高超主张的租赁权不能对抗恒丰南京分行享有的抵押权。为此，高超向一审法院提出执行异议，请求一审法院停止要求高超迁出环陵路A26幢房屋的执行行为。一审法院于2015年8月25日作出（2015）宁执民字第78号执行裁定，裁定驳回高超的异议。
一审另查明，高超诉姜睿民间借贷纠纷一案，原南京市白下区人民法院于2012年12月18日作出（2013）白民初字第23号民事调解，确认：姜睿于2013年9月5日前归还高超借款2900万元。根据该案调解笔录的记载，高超、姜睿曾有将姜睿名下的位于环陵路A26幢房屋租赁给高超20年，租金冲抵借款利息的意思表示。高超提交的其于2012年12月28日与姜睿签订的《租房合同》载明，姜睿将环陵路A26幢房屋出租给高超，租期20年，自2014年9月1日至2034年8月31日止，房屋租金共计750万元，此款以姜睿所欠高超借款利息750万元冲抵。
一审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。姜睿于2011年11月11日将环陵路A26幢房屋抵押给恒丰南京分行，并办理了抵押登记。现高超持其于2012年12月28日与姜睿签订的《租房合同》，请求停止要求高超迁让环陵路A26幢房屋的强制执行行为，并确认高超对环陵路A26幢房屋在约定的剩余租期内享有租赁权，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决驳回高超的诉讼请求。一审案件受理费62200元，公告费600元，合计62800元，由高超负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据上述法律和司法解释的规定，当事人将已经办理抵押登记的房屋出租，因抵押权实现而发生房屋所有权变动，承租人要求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，姜睿在将案涉房屋在出租给高超之前已将房屋抵押给恒丰南京分行并办理了抵押登记，根据上述法律和司法解释的规定，在恒丰南京分行经诉讼执行对案涉房屋实现抵押权过程中，高超以其与姜睿之间存在房屋租赁合同为由，诉讼请求执行法院停止要求其清空并迁让房屋的执行措施并确认其在剩余租期内享有租赁权的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院未予支持符合法律及相关司法解释规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人高超的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62200元、公告费560元，由上诉人高超负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 洪
审判员 陈 丽
审判员 秦岸东
二〇一七年三月六日
书记员 万丹丹