北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初5873号
原告：赵绪梅，女，1964年11月5日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：贾建民，男，1964年3月1日出生，系原告配偶，住北京市海淀区。
被告：杨锐，男，1964年2月28日出生。
委托诉讼代理人：于凤英，女，1964年5月4日出生，系被告配偶,住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。
原告赵绪梅与被告杨锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由张鸣担任审判长，人民陪审员姜桂梅、人民陪审员向贸参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵绪梅及委托诉讼代理人贾建民，被告杨锐及其委托代理人于凤英、朱天成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵绪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金一万元；2、判令被告赔偿因不卖房给原告造成的经济损失692979元；3、被告负担诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2015年5月3日下午16时在北京市石景山区X工厂和熙小区X号商定，被告出售给原告位于石景山区X工厂和熙小区X号房产。2015年5月7日晚19时原告与被告签订了房屋买卖协议，原告支付被告购房定金1万元，被告在协议上签字确认并提交了身份证复印件。签订协议后原告将定期存款在损失利益下提前支取；而且将股票抛出；公积金也提前支取；跟朋友签订了借款协议书；将购房款准备齐了，被告却无故提出不卖此房了，并承认是被告自己违约。
被告杨锐辩称：第一、本案涉案房屋并非被告所有，该房屋产权性质属于中国人民解放军第X工厂，是军产房屋；第二、双方约定的合同内容违反法律规定，合同应属无效；第三、原告主观存在过错，故意诱使被告签订本案合同；第四、被告原系中国人民解放军第X工厂家属，因此有资格得到工厂分配的该房屋并进行了购买。2015年5月被告通过邻居认识原告，双方进行了见面，对出售房屋的事项进行了约定，原告承诺自己进行私下托人找关系变更该房屋，因此被告与之签订了涉案协议书，在协议书中明确约定如无法办理过户手续或更名手续不属违约，本协议终止退还1万元。该协议书签订后，被告考虑家人居住情况以及年迈的父亲身居小居室，家人需要一起居住，以及征询了工厂意见，无法进行过户。与原告进行了协商，在2015年5月16日、17日，当时被告明确通知原告该协议无法履行，应当退还给原告1万元。2015年5月17日，原告收到相应信息，经过考虑和被告进行交流；致使2015年5月17日之后双方便没有进行解除直到本案起诉；最后同意退还原告1万元，不同意原告的其他诉求。
经审理查明：2015年5月7日，卖房人杨锐与买房人赵绪梅签订《房屋买卖协议》，协议约定赵绪梅购买杨锐占有的坐落于北京市石景山区X工厂和煦小区X号房屋（以下简称涉案房屋），买房人在办理房屋买卖手续前向卖房人交购房定金人民币（大写)：壹万元整，卖房人确保该房无其它欠费，买房人一次将购房总款人民币(大写)：贰佰叁拾伍万元整，支付给卖房人。若买房人放弃购买此房，卖房人可不将定金返还。若卖房人不履行卖房约定，除将定金壹万元整返还买房人外，另支付给买房人违约金壹万元整。如该房屋无法办理过户手续（住房协议书无法变更姓名、与购房有关的发票无法变更姓名等）不属违约，卖房人将购房定金人民币（大写：壹万元整)返还给买房人止此协议废止。本合同一式两份，买卖双方各执一份，具有同等效力。
2015年5月7日，赵绪梅支付杨锐购房定金1万元。
2017年5月17日，赵绪梅配偶贾建民向杨锐发信息：“别忘了你一句话房子不卖了受损失的是我，既然谈不同那咱们就按照你说的走法律程序吧”、“杨锐您好，关于我们之间签订的房屋买卖协议，我也咨询了律师，是有效协议，我和我爱人商量还是要买此房，因为我们也有父母，也需要照顾，所以我们坚持继续履行房屋买卖协议，希望顺利解决此事。你不能只考虑自己的原因而随意违约，如果无法协商解决我们只能采取法律程序进行解决，请理解”。
另查：2014年7月14日，甲方中国人民解放军第X工厂与乙方杨锐签订《住房协议书》，约定中国人民解放军第X工厂将坐落于北京市石景山区X工厂和煦小区X号住房一套交付给杨锐居住使用，乙方自愿遵守甲方关于住房居住使用的有关规定，经双方协商同意订立本协议。一、乙方的住房建筑面积为135.9平方米，计价面积135.9平方米。二、上述住房每平方米建筑面积15500元为基数，参照该住房所处地段、层次、朝向等调节系数、设备标准等调价金额计算。经计算，该住房的应交房款为2022192元。二、付款方式。乙方采取分期付清全部房款的方式居住使用上述房屋，在首次交纳定金100万元的基础上，第二次交纳房款102.219元。乙方保证于协议签订当天足额交清剩余房款。甲方同意在2014年7月14日之前，将房屋交付给乙方居住使用，并出具相关的房屋合格证书。三、乙方居住权益的保障。乙方按国家及军队的有关规定，在缴纳住房款后拥有永久居住使用权和法定继承权。本协议自2014年7月14日生效。
庭审中，赵绪梅主张在合同不能履行的基础上主张实际损失（包括借款本金58万元的利息34.8万元；公积金提前支取33.65万元的利息12787元，房屋差价损失332192元）。其为此提供以下证据：一、2015年5月7日的借款合同借款30万元，2015年5月9日的借款合同三份，分别借款10万元、10万元、8万元；二、2016年5月5日偿还利息的收条，载明今收到赵绪梅给付2015年至2016年全年借款利息6万元；2016年5月10日偿还赵宗奎利息的收条，载明今收到赵绪梅给付2015年至2016年全年借款利息2万元；2016年5月8日偿还贾京琪利息的收条，载明今收到赵绪梅给付2015年至2016年全年借款利息2万元；2016年5月9日偿还姜伟利息的收条，载明今收到赵绪梅给付2015年至2016年全年借款利息1.6万元；三、2015年5月13日，住房公积金提取清册中载明，赵绪梅33.65万元；四、2017年4月25日的中信建投证券股份有限公司北京丹棱街证券营业部股票明细对账单显示，2015年5月6日，证券卖出600和7100股；五、四张2017年偿还利息的收据。杨锐对上述证据的真实性均不予认可。
庭审中，双方均认可签订协议之前去涉案房屋看过房。
庭审中，赵绪梅认可签订协议时知道涉案房屋是部队商品房，可能过不了户；杨锐主张签订合同时不确定能否过户，第二天向单位核实不能过户后就电话告知对方，并于2015年5月16日发信息告知不卖了，对此电话通知和短信通知均未提交相关证据。赵绪梅主张双方口头约定一周内交齐购房款，其于2015年5月17日将购房款凑齐后，由其配偶向杨锐打电话，杨锐在电话中告知其家里有矛盾，其父亲不同意卖，未明确说不卖房了。杨锐不认可口头约定，但其认可2015年5月17日双方通过电话，但电话的内容为其告知对方不卖房了。
庭审中，赵绪梅主张因双方口头约定一周内凑齐购房款，所以其借款、取公积金、卖股票等各种途径凑齐了房款，杨锐不卖涉案房屋构成违约，应当赔偿其经济损失；杨锐不认可口头约定，主张名为房屋买卖协议实为定金协议，未明确约定房屋款项交纳的时间，赵绪梅自筹款项与其无关，取款前亦未通知杨锐。
庭审中，对于如该房屋无法办理过户手续（住房协议书无法变更姓名、与购房有关的发票无法变更姓名等）不属违约，赵绪梅称该约定指的是等以后办理过户手续时无法更名的情况；杨锐主张系该约定就是指涉案房屋无法过户。
上述事实，有房屋买卖协议、住房协议书、银行收入明细清单、住房公积金提取清册、借款合同及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告赵绪梅与被告杨锐系通过自行协商签订的房屋买卖协议书，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属于合法有效。
房屋买卖协议书中明确约定，若买房人放弃购买此房，卖房人可不将定金返还。若卖房人不履行卖房约定，除将定金壹万元整返还买房人外，另支付给买房人违约金一万元整。如该房屋无法办理过户手续（住房协议书无法变更姓名、与购房有关的发票无法变更姓名等）不属违约，卖房人将购房定金人民币（大写：壹万元整)返还给买房人止此协议废止。本案中，现涉案房屋无法办理过户手续，无法实现合同目的。被告应依照合同的约定返还原告定金一万元。
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，首先，被告对于涉案房屋没有相应产权证书，不符合上市交易的条件系明知，而与原告签署房屋买卖协议书，其未能举证买卖房屋的条件有变化的情况下告知原告不履行合同，故其应承担合同履行不能的主要责任。其次，原告在签订房屋买卖协议时知道涉案房屋尚未取得所有权证书，对此亦有相应的注意义务；再次，对于原告主张的借款利息损失、公积金提前支取利息损失，因房屋当时状况显然不符合办理过户条件应系双方明知，原告对于自己提前支取住房公积金及借款的行为应有一定的注意义务，且原告筹备上述款项的过程并未通知被告，在被告告知不出售房屋后未采取合理措施避免损失的扩大，对于扩大损失的部分其自行承担；综上，被告应当赔偿原告为履行合同所做的准备而造成的损失，故对此损失，本院结合双方合同履行的程度、过错及实际损失等因素综合考虑确定。
原告主张的房屋差价损失，系被告自购涉案房屋与出售涉案房屋的差价，该差价尚未实际发生，故对此，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告杨锐于本判决生效后七日内返还原告赵绪梅定金一万元；
二、被告杨锐于本判决生效后七日内赔偿原告赵绪梅实际损失二万元；
三、驳回原告赵绪梅其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零七百三十元，由原告赵绪梅负担一万零一百八十元（已交纳三千二百七十五，剩余部分六千九百零五元于本判决生效后七日内交纳），由被告杨锐负担五百五十元（于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 姜桂梅
人民陪审员 向 贸
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘 曦