成都铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
(2018)川71民终14号
上诉人（原审原告、案外人）：成都市瑞腾房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙腾中路1号。
法定代表人：鲁莉。
委托诉讼代理人：刘伦德，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李晓燕，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司青羊支行，住所地成都市青羊区青羊工业集中发展区K区16栋。
负责人：马彬，行长。
委托诉讼代理人：米刚，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：赵伟哲，男，该行工作人员。
被上诉人（原审被告、被执行人）：陈泽彬，男，1969年1月7日出生，汉族，住成都市高新区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：刘堂燕，女，1982年9月19日出生，汉族，住四川省什邡市。
上诉人成都市瑞腾房地产经纪有限公司（以下简称瑞腾房产经纪公司）因与被上诉人成都银行股份有限公司青羊支行（以下简称成都银行青羊支行）、陈泽彬、刘堂燕案外人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院（2017）川7101民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞腾房产经纪公司的委托诉讼代理人刘伦德，被上诉人成都银行青羊支行的委托诉讼代理人米刚、赵伟哲到庭参加诉讼。被上诉人陈泽彬、刘堂燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席审理。本案现已审理终结。
瑞腾房产经纪公司上诉请求：撤销成都铁路运输法院（2017）川7101民初150号民事判决，改判中止执行成都市锦江区绿地锦天府6栋2单元2602号房屋即在租赁期内不向受让人移交该房屋。事实和理由：2014年6月7日上诉人瑞腾房产经纪公司与陈泽彬、刘堂燕签订《房产租赁合同》后，诉争物业一直处于上诉人控制之下，有物业公司出具的情况说明为证；陈泽彬、刘堂燕于自住期间未通知上诉人而将该物业出租后，双方通过协商方式确认了陈泽彬、刘堂燕的违约行为，成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决亦支持了上诉人要求陈泽彬、刘堂燕返还租金的诉请，证明了上诉人对诉争物业的实际控制。
成都银行青羊支行辩称，锦江区人民法院的民事判决仅能证明上诉人与陈泽彬、刘堂燕之间的债权关系，物业公司的情况说明亦不能证明上诉人对案涉房屋的实际占有和使用，上诉人应承担举证不能的不利后果；陈泽彬、刘堂燕将该房屋出租给案外人后被成都铁路运输法院查封，证明该房屋的实际占有和使用者另有其人，本案不适用买卖不破租赁的原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。
瑞腾房产经纪公司向一审法院起诉请求：1．撤销成都铁路运输法院（2017）川7101执异37号执行裁定，中止执行成都市锦江区绿地锦天府6栋2单元2602号房屋；2．请求确认2014年6月7日起至2021年6月6日止的租赁期限有效并延长租赁期限两年。
一审法院认定事实：一、借款、担保、公证、申请执行方面的事实。2014年9月10日成都正肯鞋业有限公司（以下简称正肯公司）与成都银行青羊支行签订贷款合同，正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元。同日，成都银行青羊支行与陈泽彬、刘堂燕签订抵押合同、保证合同。抵押合同约定陈泽彬、刘堂燕以双方共有的位于锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋为正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元提供抵押担保。保证合同约定陈泽彬、刘堂燕为正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元提供连带责任保证。2014年9月15日成都银行青羊支行取得上述抵押房屋抵押登记的他项权证。借款到期时，正肯公司向成都银行青羊支行提出展期，陈泽彬、刘堂燕同意继续以上述房屋为此笔贷款提供抵押担保并由陈泽彬、刘堂燕为此笔贷款提供连带责任保证。2015年9月15日正肯公司作为借款人，成都银行青羊支行作为贷款人，陈泽彬、刘堂燕作为抵押人、保证人签订了展期协议，并经四川省成都市蜀都公证处赋予强制执行效力公证【（2015）川成蜀证内经字第125336号】。展期协议内容与上述贷款合同、抵押合同、保证合同基本一致，仅是将上述合同的到期日延展至2016年8月14日。在签订借款协议和展期协议过程中，均对抵押房屋进行了评估，评估照片显示抵押房屋处于空置状态，且陈泽彬、刘堂燕两次评估时均声明和承诺抵押房产目前为本人自用，使用状态正常，今后本人将抵押房屋出租时，保证第一时间告知贷款银行。2016年7月13日，因正肯公司违约，成都银行青羊支行向四川省成都市蜀都公证处申请执行证书【（2016）川成蜀证执字第567号】后，向成都铁路运输法院申请执行。以上事实，有贷款合同、抵押合同、保证合同、房屋抵押登记的他项权证、评估报告、声明与承诺、照片、展期协议、四川省成都市蜀都公证处赋予强制执行效力公证书【（2015）川成蜀证内经字第125336号】、成都银行青羊支行向四川省成都市蜀都公证处申请执行证书【（2016）川成蜀证执字第567号】、执行申请书等证据在案证实，予以确认。
二、执行保全、执行过程的相关事实。2016年7月25日，成都铁路运输法院立案受理申请人成都银行青羊支行对被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕执行保全一案，同年7月29日作出（2016）川7101执保27号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结正肯公司、陈泽彬、刘堂燕价值4833016.24元的财产或相应的银行存款。同年8月1日，成都铁路运输法院对陈泽彬、刘堂燕共有的位于锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋予以查封。2016年8月4日成都铁路运输法院对当时实际使用抵押房屋的四川大禹环保机电有限责任公司明确提出：你公司在实际支付租金期满后（2016年12月5日后）应对该处住房进行腾退，你公司在法院处置该房屋过程中有优先购买权。2016年11月1日，成都铁路运输法院立案受理成都银行青羊支行申请执行被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕公证债权文书一案，同年11月7日作出（2016）川7101执503号执行裁定书，裁定被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕向成都银行青羊支行支付欠款4834016.24元及迟延履行期间的债务利息，冻结被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕的银行存款，扣留、提取被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人正肯公司、陈泽彬、刘堂燕应当履行义务部分的财产，额度为4884756.24元。同年11月29日，成都铁路运输法院作出（2016）川7101执503号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序，如申请执行人对抵押物核查完毕，申请执行人可以向有管辖权法院申请恢复执行。2017年2月27日，成都铁路运输法院应申请执行人成都银行青羊支行申请，立案恢复对（2016）川7101执503号案的执行，形成新的案件，即（2017）川7101执恢2号。以上事实，有（2016）川7101执保27号执行裁定书、（2016）川7101执503号执行裁定书、（2016）川7101执503号之一执行裁定书、执行公告、执行笔录等证据在案证实，予以确认。
三、瑞腾房产经纪公司提出执行异议、提出执行异议之诉的过程。2017年5月27日，成都铁路运输法院立案受理案外人瑞腾房产经纪公司对（2017）川7101执恢2号案提出的执行异议，即（2017）川7101执异37号案，并于同年7月6日作出执行裁定，驳回了瑞腾房产经纪公司的异议请求。瑞腾房产经纪公司不服，提起执行异议之诉。2017年8月1日，成都铁路运输法院立案受理，即（2017）川7101民初150号案。以上事实，有执行异议书、（2017）川7101执异37号执行裁定书、（2017）川7101民初150号案起诉书等证据在案证实，予以确认。
四、瑞腾房产经纪公司主张的抵押房屋来源、抵押房屋租赁方面的事实。2013年10月12日，陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订房屋委托交易合同，陈泽彬、刘堂燕委托瑞腾房产经纪公司在成都市锦江区绿地锦天府在限价内寻找房源，准备购买房屋。同年11月12日瑞腾房产经纪公司向陈泽彬、刘堂燕发出锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋的报价，同日陈泽彬、刘堂燕承诺在三日内购买，并在2014年6月6日取得该房屋产权证。因陈泽彬、刘堂燕在购买该房屋过程中违背房屋委托交易合同，2014年6月6日陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订民事和解协议，该协议约定陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司在协议生效后3日内签订房屋租赁合同，用锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋7年的租金冲抵因陈泽彬、刘堂燕违约给瑞腾房产经纪公司造成的损失42万元。2014年6月7日陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订房产租赁合同，约定陈泽彬、刘堂燕将上述房屋出租给瑞腾房产经纪公司，租赁期限为2014年6月7日起至2021年6月6日止，租金42万元，用上述欠款冲抵，可转租或转借，在出租之前已经拖欠的水、电、通讯、设备、物业管理费用由陈泽彬、刘堂燕承担，瑞腾房产经纪公司对房屋进行的简装、修复、添置物品所产生的费用，在陈泽彬、刘堂燕同意的情况下，从房租中扣。房屋出租后，陈泽彬、刘堂燕向瑞腾房产经纪公司提出借用此房一段时间，瑞腾房产经纪公司同意。2015年12月2日陈泽彬、刘堂燕在自住期间，将房屋出租给了案外人，且未将其收取的租金交付给瑞腾房产经纪公司。经双方协商，陈泽彬、刘堂燕于2016年11月29日向瑞腾房产经纪公司出具《承诺书》，承诺保证在三日内将该房屋租赁权让渡给瑞腾房产经纪公司，如现租客需要继续使用，则陈泽彬、刘堂燕全力协助瑞腾房产经纪公司完成现租客与瑞腾房产经纪公司重新签订租赁合同，并将租金直接交给瑞腾房产经纪公司，陈泽彬、刘堂燕在三个月内把租客原来所交的房租交给瑞腾房产经纪公司，如逾期不交则同意将原租赁合同自动延期，期限为陈泽彬、刘堂燕私自收租的时期的双倍。后陈泽彬、刘堂燕再次违约，未在承诺期限内向瑞腾房产经纪公司支付其私自收取的租金，瑞腾房产经纪公司依照《承诺书》要求陈泽彬、刘堂燕签订补充协议（即将2014年6月7日签订的《房产租赁合同》约定的租期延长两年）无果，向成都市锦江区人民法院提起诉讼。2017年5月17日成都市锦江区人民法院作出（2017）川0104民初2328号民事判决，判决陈泽彬、刘堂燕于判决发生法律效力之日起十日内支付瑞腾房地产经纪公司2015年12月6日至2016年11月30日的双倍房屋租金110000元。以上事实，有房屋委托交易合同、房屋产权证、民事和解协议、2014年6月7日房产租赁合同、2016年11月29日《承诺书》、成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决书等证据在案证实，予以确认。瑞腾房产经纪公司出示的物业公司出具的情况说明、招商银行转账回单、成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决书，虽来源合法，客观真实，与本案有关联性，但其证明对象及证明力的大小将结合其他证据进行综合评判。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，被执行人在执行异议之诉案件中的诉讼地位应当根据其是否反对案外人或者申请执行人的权利主张分别予以确定。本案因被执行人陈泽彬、刘堂燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭，未对案外人的诉讼请求表明意见，应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，瑞腾房产经纪公司与陈泽彬、刘堂燕签订的租赁合同既在法院查封之前，也在成都银行青羊支行与陈泽彬、刘堂燕签订抵押合同、办理抵押登记之前。但是，瑞腾房产经纪公司与陈泽彬、刘堂燕签订房屋租赁合同后自始至终均未占有使用本案所涉锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋。首先，从瑞腾房产经纪公司陈述的过程看，其与陈泽彬、刘堂燕签订房屋租赁合同后，没有实际占有使用房屋，陈泽彬、刘堂燕提出借用此房一段时间，瑞腾房产经纪公司同意，之后2015年12月6日通过中介陈泽彬、刘堂燕将上述房屋出租给了四川大禹环保机电有限责任公司，直至一审法院于2016年8月1日对上述房屋查封时仍由四川大禹环保机电有限责任公司占有使用；其次，从瑞腾房产经纪公司出示的证据看，瑞腾房产经纪公司证明其占有使用上述房屋的证据一是物业公司出具的情况说明，二是招商银行转账回单，三是成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决书。情况说明仅证明成都市锦江区6栋2单元2602号住房2014年6月至2015年12月的物业费已结清，并不能证明是瑞腾房产经纪公司交的。招商银行转账回单交易时间2017年3月23日，是在抵押登记之后，也是在法院查封之后。成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决书仅证明债权，不能证明占有使用房屋情况。因此依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，瑞腾房产经纪公司证明其占有使用上述房屋的证据不足，由其承担不利后果。综上所述，瑞腾房产经纪公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决：驳回瑞腾房产经纪公司的全部诉讼请求。案件受理费2500元，由瑞腾房产经纪公司负担。
本院二审期间，上诉人瑞腾房产经纪公司为证明其实际占有使用案涉房屋，当庭提交其作为出租方与承租方王昱签订于2017年3月23日的《房屋租赁合同》一份。被上诉人成都银行青羊支行认为瑞腾房产经纪公司将已被法院查封的房屋出租给他人系违法行为，该证据不应采纳。
本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：2017年3月23日，瑞腾房产经纪公司作为出租方与承租方王昱签订《房屋租赁合同》，约定将成都市锦江区6栋2单元2602号住房出租给王昱，租赁期自2017年4月1日起至2022年3月31日止。案涉房屋现由王昱占有使用。以上事实，有《房屋租赁合同》及瑞腾房产经纪公司的当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案二审争议焦点是：瑞腾房产经纪公司是否有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉被执行的房屋，具体而言，即瑞腾房产经纪公司是否在一审法院查封之前已占有使用该房屋。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，明确了承租人得以在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，瑞腾房产经纪公司虽在一审法院查封该房屋之前就与陈泽彬、刘堂燕签订了房屋租赁合同，但瑞腾房产经纪公司提供的证据不足以证明其在查封前已经占有使用该房屋：物业公司出具的《情况说明》仅能证明2014年6月至2015年12月的案涉房屋物业费已结清，而并无相关缴费凭证证明系瑞腾房产经纪公司缴纳，且该缴费期间的止点与一审法院查封房屋的时间2016年8月1日仍有较大间隔，不能反映该房屋被查封时的实际占有使用情况；成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2328号民事判决书虽判决陈泽彬、刘堂燕支付瑞腾房产经纪公司2015年12月6日至2016年11月30日的双倍房屋租金，但该判决仅能证明瑞腾房产经纪公司对陈泽彬、刘堂燕享有债权；瑞腾房产经纪公司与王昱之间的《房屋租赁合同》签订于一审法院查封该房屋之后，亦无法明瑞腾房产经纪公司在查封前已占有使用该房屋。根据本案业已查明的事实，陈泽彬、刘堂燕在自住期间，于2015年12月6日将案涉房屋出租给了四川大禹环保机电有限责任公司，直至一审法院查封该房屋时仍由四川大禹环保机电有限责任公司占有使用。因此，瑞腾房产经纪公司在一审法院查封案涉房屋之前并未占有使用该房屋，其请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行房屋的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，瑞腾房产经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由成都市瑞腾房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋兴平
审 判 员 钟 欣
审 判 员 于甯一
二〇一八年六月五日
法官助理 黄浩原
书 记 员 赵小凤