湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘31民终1123号
上诉人（原审被告）:胡建明，男，1963年5月19日出生，土家族。
上诉人（原审被告）:袁利波，男，1985年7月12日出生，土家族。
上诉人（原审被告）:刘兴武，男，1978年8月20日出生，土家族。
三上诉人共同委托诉讼代理人：彭苏华，湖南君安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:永顺县金府房地产开发有限公司。
法定代表人：全能。
上诉人胡建明、袁利波、刘兴武因与被上诉人永顺金府房地产开发有限责任公司（以下简称金府公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院(2017)湘3101民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人胡建明、袁利波、刘兴武及其委托诉讼代理人彭苏华，被上诉人金府公司的法定代表人全能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡建明、袁利波、刘兴武的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原判认定事实错误。首先，三上诉人并非不按合同约定的期限与被上诉人办理交接，而是一再要求被上诉人接收酒店，但在办理交接时，被上诉人却以胡建明未到场为由拒绝接受交接。在被上诉人2016年5月将酒店大门锁死后，上诉人就再未经营过酒店。现上诉人300多万的装修投入被被上诉人无偿占有，还要为其拒绝接受酒店的行为买单，这公平吗？其次，原判适用法律错误，举证责任倒置。本案所有证据表明，是出租人拒绝接收租赁物，并且也无证据表明被上诉人要求上诉人腾房。故原判适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条错误。另外，关于占有使用费的标准，应由被上诉人举证证明，而不能由上诉人承担举证不能的法律后果。
被上诉人金府公司的答辩意见：上诉人所述不实，被上诉人一直要求交接，但上诉人一直经营酒店不办交接。后来他们要求交接，但又拿不出原始移交清单，所以我方没有签字接受酒店。被上诉人确实锁过酒店大门，但那是2015年10月，并非是2016年5月，那是因为上诉人拖欠租金并说不再经营酒店了，我方担心丢东西才锁门。但不久上诉人又找我方协商，要求降低租金并继续经营，我们就解锁了酒店大门，不存在锁门至今。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人金府公司的一审诉求：请求依法判令三被告连带向原告支付逾期腾房占有使用费60万元。
一审法院认定事实：2012年11月18日，原告与被告袁利波签订《金银花酒店、茶楼租赁合同》，将其经营的金银花酒店、茶楼、广告位租赁给被告经营，期限8年。合同约定：经营期间，乙方（袁利波）有权对金银花酒店、茶楼进行转让、转租，途中应通知甲方（即原告），并征得甲方同意，否则转租无效。此前的2012年11月7日，被告袁利波与被告胡建明签订合股经营协议，按6：4投资比例共同经营金银花酒店。双方约定：“甲乙双方所占出资股份确定后，不得随意将股份转让……，未经双方协商同意任何一方不得私自退股或者转让股份……。”2012年12月，金银花酒店更名为福蓉居酒店，经营者登记为被告袁利波。2015年1月10日，被告刘兴武加入合伙，三被告签订股本投资协议，约定被告袁利波、胡建明、刘兴武按50%、40%、10%投资比例合伙经营福蓉居酒店（原金银花酒店），共同经营、共担风险。2015年11月5日，原告法定代表人全能与被告袁利波签订了《金银花酒店、茶楼租赁合同补充协议》，将租金由原来每年82万元降到68万元，租期前三年为2015年11月10日至2018年11月9日，并约定被告袁利波向原告缴纳5万元的押金，若违反，则押金归原告所有。2015年11月7日，三被告立下承诺：一、2015年11月7日支付押金5万元、房租10万元；二、2016年元月31日前支付20万元；三、2016年5月31日前，支付本年度剩余38万元，若不遵守上述承诺，承诺人自愿放弃经营权，押金归原告所有。因三被告未按承诺付款，原告于2016年9月30日向被告胡建明发短信，决定解除所签合同，内容为：因三被告未按承诺于2016年5月31日前结清所欠租金，拖欠21万元租金，现通知如下：自本通知到达你处，解除与贵方所签租赁合同及补充协议；租赁合同解除后，请与公司办好交接手续；办理交接手续时，请一次性缴清所欠租金（租金计算至办理交接之日）。三被告一直未按解除合同规定期限与原告办理交接并支付租金，原告便于2016年10月17日诉至法院，要求判令：1.解除原、被告之间签订的《金银花酒店、茶楼租赁合同》及《金银花酒店、茶楼租赁合同补充协议》，三被告将其租赁物返还给原告；2.三被告连带向原告支付所欠租金21万元并据实支付后续租金68万元（计算至开庭之日止），连带赔偿原告损失30万元；3.三被告所缴纳的5万元押金归原告所有；4.三被告将其经营的茶楼所有证照交给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。该案开庭后，三被告表示不再经营，一审法院院曾主持双方于2017年4月17日办理交接，在交接过程中，被告袁利波、刘兴武、被告胡建明的妻子到场，原告以三被告没有一起到场签字为由拒绝接收，导致该次交接未成功。本院于2017年4月28日作出（2016）湘3101民初1619号民事判决书，依法判决：一、原告永顺金府房地产开发有限责任公司与被告袁利波签订《金银花酒店、茶楼租赁合同》及《金银花酒店、茶楼租赁合同补充协议》于2016年9月30日解除并终止履行。二、被告袁利波、胡建明、刘兴武返还原告永顺金府房地产开发有限责任公司租赁物福蓉居酒店、茶楼、广告位，限在本判决生效后五日内履行完毕。三、被告袁利波、胡建明、刘兴武支付原告永顺金府房地产开发有限责任公司租金人民币21万元，限在本判决生效后五日内付清。四、被告袁利波、胡建明、刘兴武所交押金人民币5万元属于原告永顺金府房地产开发有限责任公司所有。五、驳回原告永顺金府房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉，在二审审理过程中，经二审法院主持，双方于2017年7月7日办理了酒店交接。后原告于2017年7月17日申请撤回上诉，故（2016）湘3101民初1619号民事判决书已经发生法律效力，但该判决对原告主张的2016年10月1日以后至酒店交接时止的占有使用费没有做出处理。故原告另行起诉至法院，请求判令如诉。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点有三点：1.胡建明在本案中是否应当承担责任；2.被告是否应当承担逾期腾房占用使用费及使用费的标准如何确认。1.被告胡建明在本案中是否应当承担责任。被告胡建明系经营福蓉居酒店的合伙人之一，其辩称已于2016年6月4日将自己合伙份额转让给他人。一审法院认为，胡建明与袁利波的合股经营协议明确约定，未经双方协商同意任何一方不得私自转让股份，胡建明自行将股份转让给他人的行为无效。故胡建明的股权转让行为未得到原告及其他合伙人即两被告的认可，仍属合伙人，不影响对外承担合伙债务义务，其辩称理由不能成立，一审不予支持。2.被告是否应当承担逾期腾房占有使用费及使用费的标准如何确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原、被告的合同解除时间是2016年9月30日，本院在（2016）湘3101民初1619号民事案件的审理中，于2017年4月17日组织双方办理交接，交接清单上有袁利波的签字，该酒店虽是三被告合伙经营，但袁利波是福蓉居酒店个体工商户登记的经营者，原告以三被告没有在交接单上共同签字而拒绝办理交接的理由不能成立，故从2016年4月17日至2017年7月7日的占有使用费，不予支持。关于占有使用费的标准如何确定。《合同法》对于租赁合同中逾期腾房的占用使用费标准没有明确规定，但鉴于被告违约未能按时交纳租金导致合同解除，原告主张按原租金标准计算占有使用费并无不妥，一审法院认为，参照原、被告双方原合同约定的租金计算占用使用费较为合理，被告如果认为按原租金标准过高，应当提交当时租赁市场的价格标准为依据，被告未能提交相关依据，应承担举证不能的后果。故租赁物的占有使用费从2016年10月1日至2017年4月16日按双方原合同约定的年租金68万元计算，即：68万元÷12个月×6.5个月=368333元。综上，三被告拖欠租金构成违约，在合同解除后未及时返还租赁物，应承担逾期腾房的占有使用费。被告辩称酒店早在2016年6月中旬就停业未经营，但不能对抗应承担的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁利波、胡建明、刘兴武支付原告永顺金府房地产开发有限责任公司逾期腾房的占有使用费368333元，限在本判决生效后五日内付清。二、驳回原告永顺金府房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告负担1500元，被告袁利波、胡建明、刘兴武负担3400元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，除上诉人对一审认定的“三被告一直未按解除合同规定期限与原告办理交接并支付租金”的案件事实有异议外，双方对一审认定的其他案件事实无异议，本院对一审认定的双方当事人无异议的案件事实予以确认。根据一审查明的案件事实及当事人的陈述，上诉人确曾于2016年5月、9月以及2017年4月向被上诉人提出交接，但被上诉人总是以胡建明未到场签字为由，拒绝接收酒店。故本院对于上诉人主张的“已按约定办理交接，只是被上诉人拒绝接受交接”的事实予以确认。另查明，根据一审法院已经生效的（2016）湘3101民初1619号民事判决，及双方当事人签订的补充协议，三上诉人已将租金交至2016年11月9日。
本院认为：本案争议焦点为三上诉人应否支付逾期腾房占有使用费及该费用应如何确定。
我国合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期满后承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，根据合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条针对的对象为对负有腾房义务的次承租人，但对于负有腾房义务的承租人应同样适用，故原审适用该条司法解释规定并无不当。同时原审依据租金标准计算占用使用费，符合合同法第一百一十三条的规定。由于一审法院已经生效的（2016）湘3101民初1619号民事判决已经确定三上诉人将应交的租金计算至2016年11月9日，故本案一审将占有使用费从2016年10月1日计算，重复计算一个半月，本院予以纠正。据此，本案逾期腾房占有使用费应为68万元÷12×5=283333元。
由于该债务系三上诉人合伙期间所负，应为合伙债务，应共同偿还。依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
综上，上诉人胡建明、袁利波、刘兴武的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。原审审判程序合法，认定事实部分错误，适用法律部分不当，导致实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1454号民事判决第二项，即“驳回原告永顺金府房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”；
二、变更湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1454号民事判决第二项为“上诉人袁利波、胡建明、刘兴武共同支付被上诉人永顺金府房地产开发有限责任公司逾期腾房的占有使用费283333元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，二审案件受理费9800元，合计14800元，由三上诉人袁利波、胡建明、刘兴武共同承担5550元，被上诉人永顺金府房地产开发有限责任公司承担8250元。
本判决为终审判决。
审判长 杨光福
审判员 彭志友
审判员 龙少松
二〇一八年三月二十三日
书记员 张 艺
附：适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；