广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3175号
上诉人（原审原告）：罗廷菊，女，1979日7月5日出生，汉族，四川省什邡市人，住广东省惠州市惠东县，
委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林舒霞，女，1979年1月13日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县，
委托诉讼代理人：安风忠，广东崇越律师事务所律师。
上诉人罗廷菊与上诉人林舒霞房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2016)粤1323民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告罗廷菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租赁保证金2000元；2、判令被告向原告支付损害赔偿金50000元；3、诉讼费用全部由被告承担。
事实与理由：2015年5月24日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定将被告所有的位于惠东县平山××号房租给被告居住使用。合同双方约定：租赁期限从2015年5月26日至2016年5月26日止，每月租金900元，租金按季度支付，合同签订的同日，原告向被告支付了2000元租赁保证金。2016年5月初，原告因有事情需要处理短暂离开租赁的居所返回四川老家，同月16日，被告带人将该出租屋门锁进行更换，22日被告指派一清洁工人将原告在租赁房屋内的含金首饰、笔记本电脑、债权凭证及个人服饰及所有居家用品全部清空，导致原告的严重的经济损失，被告违反合同约定，擅自终止合同，并私自处理原告的私人用品，其违约行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉来院，判如所请。
被告林舒霞辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、因原告没有按约定缴纳租金，违约在先。按双方签订的房屋租赁合同约定，我是有权利清理房内的物品的。2、我在合同届满前四天进入房屋内，我的行为有构成违约，我愿意对我违约行为负责；3、我认为房屋并没有所说的物品在内，我无法估值；事件起因是因为与原告无法联系，只有合同上约定签的电话号码，多次打电话都联系不到，以为原告已经搬走了，才进入原告租住的房屋，并对原告的物品进行了清理，准备转租给他人。1、我愿意退还2000元押金；2、对于搬走的洗衣机、房子的损坏和热水器的损害我不追究；3、对于拖欠3个月的租金2700元我可以不收取，作为对原告的赔偿；4、对清理出来的衣服物品，我赔偿2000元；5、我会归还当时保存起来的东西，包括手提电脑及一些护肤用品。
原审法院查明的事实
经审理查明，2015年5月24日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定将被告所有的位于惠东县平山××号房租给被告居住使用。合同双方约定：租赁期限从2015年5月26日至2016年5月26日止，每月租金900元，租金按季度支付，合同签订的同日，原告向被告支付了2000元租赁保证金，期间双方依约履行。2016年5月初，原告因需要处理个人事务在未告知物业和业主的情况下短暂离开租赁的居所返回四川老家，被告自称因联系不上原告本人，误认为原告已经搬走了。随即于同月16日带人将该出租屋门锁进行更换，并带新的承租人来看房。同月22日，被告指派清洁工人将原告在租赁房屋内的所有居家用品全部清空（所有物品均不知下落，唯有一台笔记本电脑及护肤用具蒸脸机一台少许面膜在被告处保管），同月23日原告返回该出租房发现门锁被更换，无法进入屋内，通过联系被告，被告称原告出门未告知，加之原告逾期未缴付房租，故按合同规定可清理干净房屋内物品然后转租给他人了。原告旋即到公安派出所报案，要求被告协商赔偿事宜，原告在公安机关报案并录口供笔录中自认，被告将置于该出租屋内被清走下落不明的有金项链（28.8克）、金手镯（27克）各一个，价值约共20000元，笔记本电脑一台价值约3000元，原告夫妻俩的衣服价值约10000元，生活用品价值约2500元，合共约35500元。被告不认可原告提出的物品品种，数量及价值，因双方各执一词，协商未果。2016年10月21日原告起诉来院，要求被告退回房屋押金2000元，赔偿因被告清理房屋遗失的上述金首饰、原告夫妻的衣物及生活用品按总价值82630元的60%的折价率，折算确定为50000元（其中金项链、金手镯价值共为16000元）。庭审期间，被告自认，租赁合同中租金按季度结算，三个月为一个季度；我在合同届满前四天进入房屋内，我的行为有构成违约，我愿意对我违约行为负责；我认为房屋并没有所说的物品在内，我无法估值；事件起因是因为与原告无法联系，只有合同上约定签的电话号码，多次打电话都联系不到，以为原告已经搬走了。1、我愿意退还2000元押金；2、对于搬走的洗衣机、房子的损坏和热水器的损害我不追究；3、对于拖欠3个月的租金2700元我可以不收取，作为对原告的赔偿；4、对清理出来的衣服物品，我赔偿2000元；5、我会归还当时保存起来的东西，包括手提电脑、护肤用品，庭审期间被告归还了原告笔记本电脑一台。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告罗廷菊与被告林舒霞于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于双方在履行合同过程中是否有违约行为的问题，原告主张该租赁合同租金的缴纳方式是按季度缴纳，前三个季度缴纳租金双方无异议，最后一个季度因发生被告擅自更换门锁、清除原告的财物引起纷争，原告承诺在本案纠纷解决完毕后将给付被告最后一期的租金2700元，对此，原告的主张有理，本院予以采信。被告在租赁期限未满的情况下，未经原告许可，擅自更换门锁进入原告租赁的房屋内，指派清洁工人将原告在租赁房屋内的所有居家用品及财物全部清除，造成原告事实上的财物损失，被告的行为构成违约，原告因此提出赔偿，于法有据，本院予以支持。
由于被告指派他人将原告的生活物品清理出该租赁房屋导致财物灭失，无法进行价格评估，双方对物品的种类，件数，新旧程度及价值各执己见，无法达成一致意见。如何估算原告的财物损失的具体价值是本案的矛盾焦点。首先被告在原告不在场的情况下将原告的居家财物擅自处置，致使物品灭失，造成原告财物损失，应承担赔偿责任。被告对原告在出租屋内的物品的具体种类、数目和价值估算应承担举证不能的不利后果。鉴于原告于2016年5月23日19时左右从老家返回出租屋发现门锁被更换，同日23时到公安局城西派出所报案并当场录下口供，时间间隔两小时许，原告思考、应对的时间短促，且原告在派出所的口供对遗失的金首饰的形状，件数及克数描述的较为详细，故该口供笔录可信度高，因此原告在该笔录中对其财物损失的价值估算部分，可作为原告财物损失价值的依据和参考。综合原告的诉讼请求赔偿部分和原告在派出所录下的口供对财物损失的价值估算部分进行取舍，考虑到本案实际，本院酌定被告赔偿原告30000元（应扣除已返还的笔记本电脑价值酌定为3000元），原告请求赔偿数额高出本酌定数额部分不予支持，被告的申辩意见，合理部分予以采信，不合理部分予以驳回。
综上，原告的诉请，被告的辩解，有理部分予以支持；无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林舒霞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失27000元（已扣除笔记本电脑价值）。二、被告林舒霞应于本判决生效之日起十日内退回原告押金2000元。三、原告罗廷菊应于本判决生效之日起十日内支付被告租金2700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告林舒霞负担。
当事人二审的意见
上诉人罗廷菊、林舒霞均不服原审判决，向本院提出上诉。
上诉人罗廷菊上诉请求：1、请求依法变更(2016)粤1323民初3287号民事判决书第一项为“被告林舒霞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失47000元(已扣除笔记本电脑价值)”。2、请求依法维持(2016)粤l323民初3287号民事判决书第二项。3、请求依法撤销(2016)粤l323民初3287号民事判决书第三项。4、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
主要事实和理由：一、原审法院作出的第三判项“原告罗廷菊应于本判决生效之日起十日内支付被告租金2700元”没有法律依据，贵院应依法撤销。本案系上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷，上诉人罗廷菊在履行合同的过程中首先并不存在逾期支付租金及拒付租金的行为，上诉人罗廷菊未支付最后一季度共计2700元的租金的原因系被上诉人林舒霞在合同期限届满前违反合同，对上诉人造成了损失，上诉人罗廷菊亦表示愿在本纠纷解决后向被上诉人林舒霞支付。但是，本案中，被上诉人林舒霞在一审时并未反诉要求上诉人付其租金，根据民事诉讼“不告不理”的原则，原审法院在没有诉请的情况下径直作出“原告罗廷菊应于本判决生效之日起十日内支付告租金2700元”没有法律依据，且违反法律程序，贵院应依法撤销。
二、上诉人的实际损失为50000元，扣除笔记本电脑的价值应为47000元。原审法院在采信派出所笔录时应按日常生活逻辑兼采上诉人提供的视频资料及清单，酌定被上诉人赔偿上诉人损失47000元(扣除笔记本电脑3000元)。在本案中，上诉人提供的视频资料及被上诉人在一审庭审的自认可以充分证明被上诉人存在私自处理上诉人生活用品的违约行为存在，且物品的数量亦可证明，上诉人根据其主张已提供了基本的证据，被上诉人不同意该主张的应根据民事诉讼规则提供反驳证据证明，但其并未提供相应证据；再者，根据日常生活经验，两人次在一年内的生活用品可酌情估价；本案事实清楚、证据充分。请求贵院在采信派出所笔录时按日常生活逻辑兼采上诉人提供的视频资料及清单，酌定被上诉人赔偿上诉人损失47000元(已扣除笔记本电脑3000元)，依法改判。综上所述，原审法院适用法律错误，请求贵院依法改判，维护上诉人合法权益。
上诉人林舒霞上诉请求：1、撤销一审法院判决第一项；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：上诉人与被上诉人之间关于涉案房产租赁，实行的是先交租金后使用的方式，这从被上诉人与上诉人签定合同之日除了交纳保证金外还向上诉人缴纳一个月的房屋租金可以看出（市场上房屋租赁的惯例也是如此）。在后续的履行合同过程中，被上诉人却屡次违约，约定的是每月26日前支付租金，可总是拖延，总是让上诉人多次电话催促才交租。本案的发生时，在被上诉人再次拖欠上诉人房租约3个月未付，且与其电话也无法联系情况下，上诉人误认为其已搬走，才依据双方签定的《房屋租赁合同》约定，将其物品搬出处理的。上诉人认为：1.依据双方签定的《房屋租赁合同》第十二条约定，在被上诉人拖欠上诉人房租且联系不到的情况下，上诉人有权处理其放置在出租房内的物品，且造成的损失由被上诉人自行承担的约定，对于被上诉人所谓的“损失”应由其自行承担。2.上诉人在清理涉案出租房时，房屋内不存在被上诉人诉称的昂贵物品，只有满屋子乱七八糟的旧衣物、鞋子等以及冰箱里发出恶臭的腐烂食品(有中介人员、以及新租户证人可以证实)。被上诉人租在上诉人约40多平方米的出租房内，在这样的环境存放其所谓的诸多老牌衣物、名牌皮鞋、昂贵的金饰品，有谁能相信呢?再则依据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，被上诉人诉称遗失了那么多的贵重物品，要有有效证据证实，但一审法院在其没有证据情况下，判决被上诉人承担赔偿责任，没有法律依据。更有甚者，一审法院在上诉人提交上述证人证言证明上诉人请求不成立时，被明确告知证据没用不用提交。这样的判决怎么能体现公平、公正？3.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定“人民法院受理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。而事实是依靠证据来证实的，一审法院在被上诉人没有证据证实其损失金额情况下，判决酌定上诉人赔偿被上诉人2700O元，违反我国法律规定。综上所述，请二审法院依法明断。
罗廷菊答辩称：一、被上诉人林舒霞擅自处置上诉人罗廷菊在涉案租赁房屋内的物品于法无据，已构成违约，应承担相应的赔偿责任。首先，上诉人罗廷菊不存在逾期支付租金的情况，根据合同约定，支付租金的时间为每季度最后一个月的26号。其次，被上诉人林舒霞并未对上诉人罗廷菊进行过口头、电话或书面催告，也未就其不能联系上诉人罗廷菊进行举证，不符合涉案租赁合同第12条的情形。再者，擅自处分财产系故意造成他人财产损失的行为，属于合同法53条规定的无效免责条款。最后，被上诉人林舒霞在一审庭审及庭后的询问笔录中均就其违约事实予以自认“我在合同届满前四天进入房屋内。我的行为有构成违约，我愿意对我的违约行为负责”。
二、上诉人罗廷菊在涉案租赁房屋内的物品系因被上诉人林舒霞毁损无法评估，且根据上诉人罗廷菊提供的视频资料，及在公安机关作出的笔录，按日常生活逻辑兼采2人次1年需要使用的生活用品的估价，一审法院在违约事实清楚的前提下援引法律所赋予的自由裁量权及根据公平原则判令被上诉人林舒霞承担一定金额的赔偿予法有据。
上诉人罗廷菊与上诉人林舒霞二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：林舒霞是否应当向罗廷菊赔偿物品损失以及金额如何计算。
关于林舒霞是否应当向罗廷菊赔偿物品损失以及金额如何计算的问题。林舒霞上诉称在罗廷菊拖欠上诉人房租且联系不到的情况下，依照双方签订的《房屋租赁合同》第十二条约定，其有权处理罗廷菊放置在出租房内的物品且造成的损失由罗廷菊自行承担的,其无需对罗廷菊的损失承担赔偿责任。罗廷菊辩称林舒霞并未对其进行过口头、电话或书面催告，也未就不能联系罗廷菊进行举证，不符合涉案租赁合同第12条的情形，林舒霞擅自处置罗廷菊在涉案租赁房屋内的物品已构成违约，应承担相应的赔偿责任。根据查明的事实，林舒霞确有在租赁合同约定的租赁期限届满前四天进入出租房清理罗廷菊的物品的行为，且林舒霞本人在一审中确认其愿意对该违约行为负责，故罗廷菊主张林舒霞对其损失承担赔偿责任，本院予以支持。至于物品损失的金额计算问题。林舒霞主张房屋内不存在罗廷菊所称的昂贵物品，其无需对此承担赔偿责任，但并未提交充足证据证明其主张。对此，本院认为，罗廷菊的物品损失无法准确评估，双方均未提交足够的证据证明房屋中的物品损失的具体数额和金额，原审法院综合罗廷菊在公安机关作出的笔录和罗廷菊的诉讼请求赔偿部分对财物损失的价值估算部分进行取舍，酌定林舒霞赔偿罗廷菊27000元（已扣除笔记本电脑价值；这一处理决定，一方面考虑了罗廷菊在租赁期限届满前既未交纳租金也未在外出时明确告知出租人林舒霞，导致林舒霞作出了错误的判断；一方面也考虑了林舒霞在未经承租人同意，也未采取第三人公证的办法及进行清理的错误。因此，该处理并无不当，本院予以支持。
另，根据查明的事实，上诉人罗廷菊与被上诉人林舒霞均对罗廷菊未支付最后一季度租金共计2700元没有异议，原审法院一并处理，判决上诉人罗廷菊支付被上诉人林舒霞租金2700元，处理并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1100元，由林舒霞负担550元，由罗廷菊负担550元。双方各自多预交的二审案件受理费550元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；