广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23983号
上诉人(原审被告)：谈然斌，男，1982年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李锦璇，女，1970年7月5日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：李大庆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人谈然斌因与被上诉人李锦璇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谈然斌上诉请求：1、改判谈然斌无需支付李锦璇房款及违约金，驳回李锦璇的诉讼请求；2、判令李锦璇承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、由于李锦璇未按合同约定交付房屋，己构成违约，违约金应与购房款相抵消。谈然斌、案外人刘某乙与李锦璇于2013年5月4日在广州市怡帆房地产代理有限公司协商买卖李锦璇位于海珠区××××房(房地产号：2XX1登记字8XXXX0号)的事宜，由于当时的限购限贷政策，谈然斌与李锦璇口头约定：签约后，李锦璇立即办理银行提前还款赎契事宜，并到公证处办理房屋买卖的全权委托事宜，由谈然斌和刘某乙负责办理房屋过户手续。在2013年7月27日前，谈然斌必须找到符合资格的亲属或朋友办理房屋过户手续和支付全部购房款，李锦璇也应于2013年7月27日前交付房屋给谈然斌。根据上述约定，谈然斌与李锦璇及广州市怡帆房地产代理有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由谈然斌购买诉争房屋，谈然斌负责交易过户的税费。谈然斌分期支付购房款，李锦璇在收齐楼款当天移交物业给谈然斌。合同签订后，谈然斌依约支付购房款，但李锦璇却迟迟不去银行办理提前还款赎契手续，按合同约定已构成违约。无奈之下，谈然斌只有凭借公证委托书到银行办理提前还款手续。在偿还了银行欠款后，办理了过户手续，并于2013年7月26日将房屋过户到具备购房资格的刘某甲(房屋的共同委托人刘某乙的妹妹)。虽然房屋过户到刘某甲名下，但房屋的真正使用人却仍然是谈然斌与刘某乙。同时，刘某甲已授权谈然斌行使诉争房屋的权利和义务。房屋过户后，谈然斌通过电话和律师函的方式要求李锦璇交付房屋，并要求在房屋接收当天将剩余房款181555.07元一次性支付给李锦璇，但李锦璇却回复认为合同无效，必须要通过诉讼解决，迟迟不将房屋交付给谈然斌。经广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第40号民事判决认定，双方买卖关系合法有效。鉴于李锦璇一直不将诉争房屋交给谈然斌，直至2015年8月11日，谈然斌才在街道的见证下开门进入涉案房屋。按合同约定，李锦璇应按合同约定的成交价793000元的千分之一支付违约金301340元(由2014年7月27日起计至2015年8月11日止合共380天)。违约金已超过购房款，应与购房款相抵消；二、法院判决违约金没有法律依据。在合同履行过程中，由于谈然斌已发函通知李锦璇交付房屋支付尾款，因此谈然斌自始没有违约的意愿。相反，李锦璇却自始没有履行合同的行为，明显属于违约一方。在购房款的处理上，李锦璇在(2015)穗海法民三初字第1164号案中未到庭参加诉讼。由此可见，李锦璇在整件案件中均是过错一方，自始没有诚信对待本次买卖。根据公平原则，法院不应支持李锦璇的违约金主张，即使法院认为双方违约，也应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来衡量。例如，在(2015)穗海法民三初字第1164号案中，李锦璇在未开庭被撤诉后，可以立即再次起诉，但却无故拖延一年多后才起诉，以达到扩大赔偿金额的目的。对于因李锦璇故意拖延时间而增加的不合理赔偿部分，李锦璇有一定的过错责任，按理也不应由谈然斌承担违约责任；三、一审审理程序违法。谈然斌在一审当中提起了反诉，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，以谈然斌没有依时到庭参加诉讼为由，裁定反诉按撤诉处理，但谈然斌当时是迟到，既不是未到庭也不是中途退庭，所以不应当适用上述法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，谈然斌在法庭辩论结束之前已经到达法庭，且提出了反诉请求，一审法院应当接纳，且应当合并审理，一审法院却裁定反诉按撤诉处理。且，谈然斌在一审中提出了调查取证申请，一审法院却在没有任何回复的情况下，直接作出判决，严重侵害了谈然斌的诉讼权利。即使一审法院撤销了谈然斌的反诉，谈然斌当庭提出的违约金应当与房款相抵消的答辩意见也应当得到法院的接纳。
被上诉人李锦璇答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，谈然斌的上诉理由不成立，其上诉应予驳回。其一，李锦璇未交付房屋不构成违约。涉案房屋在过户前已由谈然斌指定的人员占有，房屋已经交付，按照双方约定，房屋过户谈然斌就应当支付全款，但直至李锦璇第二次起诉时止，谈然斌仍未支付剩余房款，是谈然斌构成违约。其二，谈然斌构成违约应当向李锦璇支付房款和违约金，而不是李锦璇构成违约将房款和违约金进行抵消。另，一审法院裁定一审期间谈然斌的反诉按撤诉处理是正确的。
2017年5月16日，李锦璇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谈然斌支付拖欠的购房款226440.07元；2、谈然斌支付逾期付款违约金330602.5元（按应付未付款每日千分之一，从2013年6月7日起暂计至2017年6月6日，实际计算至付清拖欠房款之日止）；3、谈然斌承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年5月4日，李锦璇（甲方、卖方）、谈然斌（乙方，买方）及中介方广州市怡帆房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方以793000元价格向甲方购买位于海珠区××××房。物业移交时间是甲方收齐楼款当天。乙方逾期支付楼款，从逾期之日起，应按日向甲方支付应付款项千分之一的违约金。备注：①经双方同意，签合同当天买方支付30000元作定金；④该物业交易办理过户的相关手续产生的所有费用均由买方负责及支付，在办理过程中，买方不得以任何籍口及理由故意拖延交易的顺利进行，由此产生一切后果损失买方全权负责（不包括银行费用）；等。
2013年5月4日，李锦璇出具《收款收据》，内容为：李锦璇是涉案房屋之业主，现收到客户谈然斌交来承购该单元之定金30000元。
2013年5月7日，李锦璇出具《收款收据》，内容为：李锦璇是涉案房屋之业主，现收到客户谈然斌交来承购该单元之部分楼款163000元。
2013年5月7日，李锦璇出具《委托书》（经公证处公证），委托谈然斌、刘某乙为代理人，就涉案房屋代为执行和处理下列事项：一、代为出售上述房屋，并签署出售上述房屋的有关协议及房屋买卖合同；……。
2013年5月27日李锦璇出具《收款收据》，内容为：李锦璇是涉案房屋之业主，现收到客户谈然斌交来承购该单元之部分楼款112300元。
李锦璇向谈然斌追索购房余款无果，遂提起本案诉讼。
原审庭审中，关于房款支付问题，李锦璇意见是：谈然斌在2013年5月4日支付定金30000元，2013年5月7日支付房款100000元，2013年5月27日支付房款100000元及12300元（现金），2013年6月17日谈然斌代李锦璇偿还银行贷款301675.93元及支付手续费1884元。谈然斌意见是：2013年5月4日支付定金3万元，2013年5月7日支付房款163000元，2013年5月27日支付房款112300元，2013年6月17日代李锦璇偿还银行贷款301675.93元及支付手续费1884元。为此，双方对2013年5月7日房款金额存在争议，李锦璇认为163000元《收款收据》包含定金30000元在内，是应谈然斌要求将定金一并写在该《收款收据》金额中，但当时没有将定金《收款收据》注销；谈然斌则表示不确认，抗辩163000元不包括定金，是另外一部分的房款，理由是李锦璇在银行有其他信用卡欠款，要求李锦璇代偿还后作为房款的一部分计算，故其中63000元是代李锦璇偿还工商银行番禺支行信用卡欠款金额，对此李锦璇与银行签有和解协议，该63000元是在现场谈然斌以现金代李锦璇支付。
2013年7月26日，涉案房屋过户登记至刘某甲名下。
2013年12月13日，谈然斌委托律师发《律师函》给李锦璇，要求李锦璇交付物业和收取房屋余款181555.07元等。2013年12月19日，李锦璇委托律师发《关于：律师函件的回复》给谈然斌的律师。
原审另查明：关于涉案房屋买卖合同纠纷，李锦璇在2013年12月20日对谈然斌、刘某甲提起民事诉讼，请求判令：1、李锦璇与谈然斌之间签订的买卖合同无效；2、撤销谈然斌、刘某甲之间售卖李锦璇房产的行为。同时，谈然斌反诉请求判令：1、李锦璇继续履行房屋买卖合同并按合同约定交付房屋给谈然斌；2、李锦璇返还应承担的银行提前还贷补偿金1884元，房屋管理费2585元，上述款项在剩余购房款中抵扣；3、李锦璇支付违约金直至将房屋交付给谈然斌为止，违约金在剩余购房款中抵扣；4、李锦璇支付房屋占用费直至将房屋交付给谈然斌为止，房屋占用费在剩余房款中抵扣；……。原审法院以(2014)穗海法民三初字第40号民事判决书认定：李锦璇主张合同无效缺乏依据，不予采纳；鉴于谈然斌至今未付清房款给李锦璇，故谈然斌反诉要求李锦璇交付房屋、支付违约金和房屋占用费，缺乏依据，不予采纳；谈然斌反诉要求李锦璇返还应承担的银行提前还贷补偿金1884元，有理，予以采纳。据此，该案判决李锦璇应返还银行提前还贷补偿金1884元给谈然斌，该款项在谈然斌应付给李锦璇的剩余购房中抵扣。该案中，谈然斌提交了一份中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与李锦璇就(2013)穗番法民三初字第280号案所达成的《调解协议》，对此李锦璇认为与该案没有关联性，也不存在由谈然斌支付调解协议涉及款项的事实。
李锦璇在2015年6月8日就谈然斌拖欠剩余房款问题提起诉讼［(2015)穗海法民三初字第1164号]，该案因李锦璇没有到庭而按撤诉处理。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，李锦璇将涉案房屋产权过户并交付给谈然斌，同时谈然斌向李锦璇支付房款，均是李锦璇、谈然斌在买卖合同中的主要义务。本案中，涉案房屋2013年7月26日已过户登记至谈然斌指定人刘某甲名下，并在2015年8月由谈然斌实际占有涉案房屋，故谈然斌理应将未付房款支付给李锦璇。关于房款金额问题，双方对2013年5月7日的163000元金额构成有异议，原审法院意见是：首先，《收款收据》所载内容没有163000元包含定金30000元的意思表述；其次，谈然斌对抗辩163000元金额构成的事实，有《调解协议》佐证，原审法院予以采信，而且李锦璇是具有完全民事行为能力人，作为房屋出卖方在收取买方购房款出具凭据这一重大事项上应尽谨慎义务；再者，本案庭审中李锦璇确认谈然斌2013年5月7日支付的房款是100000元，该金额与合同备注②约定相符，但如果李锦璇所述《收款收据》金额包含定金款项的事实成立，那么应该是130000元，而非163000元，况且李锦璇在已生效案件及本案起诉状中均称除定金外在2013年5月7日前收到谈然斌的房款是133000元，但该金额与双方合同备注②约定不一致，而李锦璇对此没有做出合理解释，故此李锦璇的陈述与事实存在矛盾；因此，对谈然斌在2013年5月7日支付163000元房款事实，原审法院予以认定，故谈然斌尚欠李锦璇购房款是184140.07元（793000元－608859.93元），对李锦璇主张超出该金额部分的请求，原审法院予以驳回。按合同约定，谈然斌应在2013年7月26日前付清全部房款给李锦璇，但谈然斌至今未将剩余房款支付给李锦璇，其行为已构成违。对于谈然斌以李锦璇迟延交付涉案房屋的抗辩意见，在生效裁判文书中法院以谈然斌未付清房款给李锦璇为由，驳回谈然斌要求李锦璇交付房屋、支付迟延交付房屋违约金及房屋占用费的反诉请求，而且谈然斌自认在2015年8月已自行收回房屋，故谈然斌以李锦璇未交付房屋为由，抗辩迟延支付房款意见，原审法院不予采纳。谈然斌在2013年12月13日向李锦璇发出《律师函》后，李锦璇在2013年12月20日提起(2014)穗海法民三初字第40号案诉讼，之后在2015年6月8日李锦璇再提起要求支付房款的(2015)穗海法民三初字第1164号诉讼，故没有充分事实证明李锦璇怠于向谈然斌收取房款，对谈然斌抗辩扩大损失由李锦璇承担意见，原审法院不予采纳。鉴于合同履行中谈然斌代李锦璇偿还银行欠款等款项应抵扣房款，故违约金应从2013年7月27日起至清偿之日止，以本金184140.07元按每日1‰计算为宜，并以本金为限，对李锦璇要求从2013年6月7日起计算违约金原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2017年9月8日作出如下判决：一、谈然斌在本判决生效之日起10日内向李锦璇支付房款184140.07元，并从2013年7月27日起至清偿之日止按每日1‰计付欠款违约金（违约金总额以本金184140.07元为限）。二、驳回李锦璇的其它诉讼请求。案件受理费9370元，由李锦璇负担712元、谈然斌负担8658元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：《房屋买卖合同》备注②注明：签合同当天起四日内到买方指定公证处做全权委托公证给买方，买方并支付含定金共130000元，剩余部份楼款在2013年5月27日支付100000元（后续楼款每十日为一期支付100000元）。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。依据该合同约定，谈然斌应当在2013年7月27日前向李锦璇支付完毕全部购房款，但谈然斌至今尚欠李锦璇部分房款未支付，故李锦璇诉请谈然斌支付未付房款及相应的逾期付款违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。
谈然斌以李锦璇迟延交房已构成违约，违约金应与购房款相抵消为由，上诉认为其无需向李锦璇支付逾期付款违约金，但其一，支付房款属于谈然斌应当履行的主要合同义务，且合同明确约定了付款期限及逾期付款的违约责任，合同也没有明确约定谈然斌可以未交房为由抗辩不予付款。另，李锦璇早在2013年7月26日即已将涉案房屋过户至谈然斌指定的人员名下，谈然斌事实上也已经在2015年8月实际占有使用涉案房屋。在此情况下，谈然斌以李锦璇未交房为由抗辩称其有权不支付剩余房款及逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予采纳；其二，双方对李锦璇是否需要支付延期交房违约金及违约金的具体金额未达成一致，在此情况下，谈然斌以剩余房款与逾期交房违约金相抵消为由，抗辩称其有权不支付剩余房款，亦缺乏事实依据，本院亦不予采纳。
谈然斌以李锦璇怠于履行合同义务，拖延诉讼，具有一定的过错为由，上诉认为其无需承担违约责任，但从已查明的事实来看，李锦璇已协助谈然斌办理涉案房屋的过户手续，并通过提起诉讼等方式向谈然斌主张剩余房款的支付，现无充分证据证明李锦璇存在故意拖延导致损失扩大的情形，而谈然斌虽称有向李锦璇作出支付剩余房款的意思表示，但并无实际支付，相反，谈然斌一直以李锦璇迟延交付房屋为由拒不支付剩余房款。因此，谈然斌的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人谈然斌的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8658元，由上诉人谈然斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年三月十三日
书记员 杨娟娟
黄妙丽