四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川15民终2046号
上诉人（原审原告）：四川上力地产有限公司。住所地：宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段***号上力理想城*号楼（写字楼）*座**层。
法定代表人：李海。
委托诉讼代理人：胡敏，四川少城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘靖，男，1986年2月生，汉族，住四川省宜宾县。
被上诉人（原审被告）：刘思瑶，女，1987年11月生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳胜，四川丰宜律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗冰霜，四川丰宜（屏山）律师事务所律师。
上诉人四川上力地产有限公司（以下简称上力地产）因与被上诉人刘靖、刘思瑶商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人四川上力地产有限公司上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初3804号民事判决。二、判令被上诉人支付房款621855元，并按照中国人民银行同期贷款利率计收从2014年7月31日至付清房款时止的利息（暂计至2017年6月2日为80000元）；三、判令被上诉人支付逾期付款违约金32093元；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，错误适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的规定，买受人逾期付款且未结清违约金的，出卖人有权不办理交付房屋手续，出卖人不解除合同的，买受人逾期付款违约金以总房款5%为限。因此，合同约定的追索房款诉讼时效的起算应当从房屋交付开始。在被上诉人未付清房款和上诉人未交房的情况下，双方支付房款和交付房屋的权利义务是持续的，本案上诉人主张房款和违约金并未超过诉讼时效。其次，被上诉人在诉讼中，多次提出以案外人刘盛友（被上诉人之父）对中太公司的工程款债权抵扣房款，认为上诉人起诉支付剩余房款的条件尚未成就，表明双方实际争议是如何支付剩余房款而不是诉讼时效。最后，买受人逾期付款应承担合同约定的总房款5%违约金即32093元。对出卖人的资金利息损失，买受人除应支付违约金外还应承担未付房款641855元的利息损失。
被上诉人刘靖、刘思瑶辩称：被上诉人与上力地产于2014年7月31日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件五中关于诉争房屋购房款的付款方式及期限已由一次性付款协商变更为以工程款抵扣购房款，但能证明以工程款抵扣房款的证据如《审批单》《情况说明》等均由上力地产持有，且拒不提供，应由其承担不利的法律后果。2015年2月2日上力地产办理了讼争房屋的预告登记于二被上诉人名下。且，上力地产已将房屋交付给被上诉人。《补充协议》约定的付款期限为2014年7月31日，上力地产的诉请已过法定的2年诉讼时效，依法丧失了胜诉权。本案中所涉购房款，需上力地产与中太建司最终通过结算或诉讼判决确认工程款后，在上力地产差欠中太建司工程款范围内予以抵扣，而上力地产是否差欠中太建司工程款以及差欠多少工程款目前尚不明确，上力地产起诉被上诉人支付剩余购房款的条件尚未成就，诉讼请求于法无据，依法不应支持，请求人民法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
上力地产向一审法院起诉请求:1.判令刘靖、刘思瑶支付房款621855元，并按照中国人民银行同期贷款利率计收从2014年7月31日至付清房款时止的利息（暂计至起诉之日为80000元）；2.判令刘靖、刘思瑶向上力地产支付违约金，以房款641855元为基数，按日万分之三计算至付清房款为止（暂计至2017年7月31日为210849元）；3、诉讼费、保全费由刘靖、刘思瑶承担。
一审法院认定事实：2013年1月8日，上力地产与中太建司签订《施工合同》，由其承建上力地产开发的“上力*理想城”项目，后中太建司将部分工程分包给刘靖、刘思瑶的父亲刘盛友。2014年7月31日，上力地产与刘靖、刘思瑶签订《商品房买卖合同》及补充协议，由刘靖、刘思瑶购买其位于“上力*理想城”3幢第27层2单元2号的房屋。该合同及补充协议约定刘靖、刘思瑶应于2014年7月31日一次性支付上力地产购房款641855元，上力地产应于2015年6月30日前向刘靖、刘思瑶交付涉案房屋。同日，刘靖、刘思瑶向上力地产交纳2万元定金，但未付清房款。上力地产于2015年2月2日为涉案房屋办理了预售备案登记。现上力地产以刘靖、刘思瑶未依约付清房屋价款为由，于2017年6月诉至一审法院，请求判令刘靖、刘思瑶支付房款621855元并承担违约责任。
另查明，2016年4月案外人刘盛友因中太建司未支付其工程款向一审法院提起诉讼。一审法院于2017年3月29日作出（2016）川1502民初1687号民事判决书,确认中太建司尚欠刘盛友工程款1705959元，认定中太建司、刘盛友与上力地产签订的《关于理想城施工项目未完成施工任务的协议》中未约定上力公地产负有直接向刘盛友支付剩余工程款的义务，对中太建司提出未付的剩余工程款应由上力地产直接支付给刘盛友的辩称不予采信，并依法判决：“被告中太建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘盛友支付工程款1705959元，退还保证金20000元”。
一审法院认为，上力地产、刘靖、刘思瑶签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，故对刘靖、刘思瑶向上力地产购买商品房的事实一审法院予以认定。本案双方争议的焦点是付款方式，上力地产主张依照合同约定一次性付清，刘靖、刘思瑶未付清购房款即构成违约，而刘靖、刘思瑶辩称上力地产、中太建司与刘盛友三方达成协议，以中太建司差欠刘盛友的工程款抵扣本案刘靖、刘思瑶应支付上力地产的购房款。结合本案相关证据及当事人陈述，刘靖、刘思瑶所述工程款系经一审法院（2016）川1502民初1687号判决确定的中太建司应向刘盛友支付的工程款项，该判决认定上力地产无直接向刘盛友支付工程款的义务，本案刘靖、刘思瑶差欠上力地产的购房款亦未在该判决中予以抵扣，刘靖、刘思瑶不能提供其辩称的以工程款抵扣购房款的协议及其他相关证据予以证明，故对其辩称一审法院依法不予采信，本案刘靖、刘思瑶应于2014年7月31日一次性付清房屋价款。
关于涉案房屋的交付，双方未在合同中约定房屋的交付方式，相关法律也无明确规定，刘靖、刘思瑶主张上力地产已于2014年7月31日向其完成交付，上力地产否认其主张。刘靖、刘思瑶认为其持有该房屋钥匙足以证明交房和实际占有事实，但钥匙具有可复制性，持有钥匙不能证明上力地产向刘靖、刘思瑶交付了房屋。另依据《商品房买卖合同》第一条第二项：“……建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015年2月1日”，涉案房屋应于2015年竣工，现刘靖、刘思瑶主张上力地产已于2014年向其交付房屋不合情理，其提供的证据亦不能证明其主张，而上力地产虽不能证明其未交付房屋，但本案应由主张已交房的刘靖、刘思瑶承担举证责任的不利后果，故对刘靖、刘思瑶的主张一审法院依法不予认定。
依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。刘靖、刘思瑶提出合同及补充协议约定的付款时间是2014年7月31日，上力地产于2017年6月才提起诉讼，已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。上力地产辩称其于2015年6月28日在宜宾日报上刊登了“上力*理想城交房公告”，要求各业主来办理接房手续，此行为视为向刘靖、刘思瑶主张付款。一审法院认为该公告系上力地产达到交房标准后向其业主发出的接房通知，上力地产并未明确向刘靖、刘思瑶提出付款要求，不能达到中断诉讼时效的效果。上力地产明知刘靖、刘思瑶未于2014年7月31日付清房屋价款，却一直怠于主张自己的权利，现刘靖、刘思瑶提出时效抗辩，故上力地产的诉讼请求一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决：驳回上力地产四川上力地产有限公司诉讼请求。案件受理费11140元，减半收取为5570元，由四川上力地产有限公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人刘靖、刘思瑶是否应当支付上诉人上力地产购房款621855元。以及是否应当支付从2014年7月31日至付清房款时止按照中国人民银行同期贷款利率计收的利息和逾期付款违约金32093元。
首先，针对购房款本金是否适用诉讼时效这一争议焦点，购房款本金属于买受人取得物权应支付的对价，根据公平合理、等价有偿的基本民事原则，买受人有取得物权的权利，即同时负有支付物权对价的基本义务，因此，要求支付购房款本金是基于物权的一种请求权，不适用诉讼时效的规定。对被上诉人关于上诉人的诉请已过法定的诉讼时效，依法丧失了胜诉权的抗辩理由本院依法不予支持。其次，根据已经生效的（2016）川1502民初1687号民事判决书中审理查明部分的叙述，2015年3月28日，刘盛友（丙方）与上力公司（甲方）、中太建司宜宾理想城项目部（乙方）三方签订的《关于理想城施工项目未完成施工任务的协议》约定“丙方按规定工期完成约定的分包工程量后，由甲方工程部负责组织乙方对丙方所完成的工程量进行验收和审核后，按甲方同乙方所确定的支付方式，由乙方负责按甲方要求办理好借款支付手续后，由甲方支付给丙方”，以及结合中太建司宜宾理想城项目部项目执行经理母国尧、上力地产销售员罗选春一审期间出庭作证的证人证言，被上诉人提供的《审批单》复印件等证据，根据民事证据的高度盖然性原则，可以判断上诉人与被上诉人之间曾经就以工程款抵扣购房款方式进行过磋商。但目前没有足够的证据证明双方最终就工程款抵扣购房款的具体金额以及这一方式实现的可能性达成了一致意见。现上诉人要求被上诉人支付剩余的购房款，被上诉人愿意继续履行《商品房买卖合同》，因此，对上诉人要求被上诉人支付剩余购房款621855元的上诉人请求本院依法予以支持。
针对被上诉人是否应当支付利息和违约金的争议焦点，根据本院对于上诉人与被上诉人之间是否达成以工程款抵扣购房款的上述评判，被上诉人没有支付剩余购房款的原因是双方对支付房款的方式目前没有达成一致意见，这一局面的形成不可归责于任何一方的责任，根据民事责任的一般归责原则，对上诉人要求被上诉人支付按照中国人民银行同期贷款利率计收从2014年7月31日至付清房款时止的利息和逾期付款违约金32093元的诉讼请求本院依法不予支持。
综上所述，上诉人四川上力地产有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初3804号民事判决；
二、刘靖、刘思瑶于本判决生效之日起10日内支付四川上力地产有限公司剩余购房款621855元。
三、驳回四川上力地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费11140元，减半收取为5570元，由四川上力地产有限公司负担851元，由刘靖、刘思瑶负担4719元。二审案件受理费11139，由四川上力地产有限公司负担1702元，由刘靖、刘思瑶负担9437元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 永
审 判 员 吴 靖
审 判 员 王 春
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 翟旭玫
书 记 员 罗劲松