云南省弥渡县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2925民初403号
原告杨某某，女，1965年11月5日生，汉族，大专文化，教师。
原告史某某，男，1963年11月12日生，汉族，大学文化，公务员。
共同委托代理人杜永波，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。
被告张某某，女，1962年4月15日生，汉族，大专文化，公务员。
原告杨某某、史某某诉被告张某某买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法由审判员李德泽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某、史某某的特别授权代理人杜永波，被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某、史某某诉称：我们与被告系朋友关系，双方通过友好协商，签订了《房地产买卖契约》（以下简称“契约”）。契约约定，被告方将其拥有完全产权位于弥渡县弥城镇彩云路月亮湾小区4幢3单元402号的房屋转让给我们。后我们依约定，分三次向被告方支付了全部的购房款，最后一笔购房款的支付时间为2014年3月4日。被告方在收到上述三笔购房款后，均向我们出具了收条，收款人是被告丈夫奎某某。此后，被告将其《房屋所有权证》（弥房权证弥城镇字第2010-08**号）和《国有土地使用权证》〔弥国用(2011)第0558号〕交给我们保存。因为双方原来关系较好，且大家均忙于工作或其他生活事务并没有立即办理房屋产权的变更手续。但事实上，双方均认可该房屋买卖的事实。从2015年起，我们已主动缴纳了月亮湾小区4幢3单元402号的物业管理费用。不幸的是，被告之夫奎某某于2015年因病离世。同年，我们因家庭成员居住需要，准备对上述购买房屋进行装修。于是，我们便向被告提出对购买房屋进行产权变更登记的要求。但被告及家属以该房产属于遗产为由，拒绝履行变更登记义务，我们多次与被告协商无果。我们认为，双方签订的契约为真实的意思表示，应依法确认其效力。同时，我们已及时依约定履行了支付义务，且被告丈夫在世时，双方均确认房屋已转让的事实，被告并无不履行房屋产权变更登记义务的抗辩理由。上述购买房屋未做变更登记并不影响房屋的产权归属。即:房屋产权登记机关的职责范围只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记只是对双方履行契约结果的确认和公示，未做房屋产权登记变更不影响契约的有效性。事实上，双方于契约的主要义务已于2014年3月4日之前履行完毕，契约中交易的房屋已不属于被告及其丈夫奎某某所有。奎某某于2015年病故，该交易房屋依法不属于遗产范围。综上，依据我国相关法律之规定，我们的合法权益该依法受到保护。依据契约第六条之约定“协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉”。因此，我们特诉至贵院，请求贵院依法判决，保障我们的合法权益得以实现。诉讼请求：一、依法确认双方签订的《房地产买卖契约》有效。二、判令被告依据《房地产买卖契约》向原告及时办理房屋过户手续。三、依法判令被告依据《房地产买卖契约》第十二条之约定，承担违约金人民币（以下同）136800元。四、诉讼费用由被告承担。
被告张某某辩称：答辩人与被答辩人于2014年3月4日协商签订了《房地产买卖契约》，答辩人张某某（夫奎某某）自愿把拥有完全产权位于弥渡县弥城镇彩云路月亮湾小区4幢3单元402号的房屋转让给原告方。答辩人收到房款456000元后就把房屋的《房屋所有权证》的正副本、《国有土地使用权证》及房屋钥匙一套交给了被答辩人，由被答辩人自行办理房屋过户手续，并由被答辩人承担办理过户手续的全部费用，有契约第七条为证。其次，答辩人要向被答辩人阐明的理由是房屋过户手续所需的证件已交给被答辩人长达2年多的时间，被答辩人未办理过户手续为何原因？被答辩人自己很清楚。在诉状中被答辩人所诉答辩人及家属以房屋属于遗产为由，拒绝履行变更登记义务是无事实依据的说法，并且答辩人的房屋不属于遗产，在签订契约时答辩人的丈夫奎某某还未过世，是属于夫妻合法财产转让的行为，正如被答辩人在诉状中所诉。事实上，答辩人与被答辩人之间的契约义务已于2014年3月4日之前履行完毕，契约中所交易的房屋已不属于答辩人和去世的丈夫奎某某所有，虽奎某某于2014年9月病故，但房屋的交易在前，所以此房屋不属于遗产范围。我也不存在违约，不应该承担违约责任，我也积极配合被答辩人办理过户手续，由于被答辩人的原因才导致没有办理。综上所述，答辩人与被答辩人的房屋买卖是合法有效的，所有证据在买卖契约中就完全证明、证实了全案的事实和理由，请求法院支持答辩人的答辩理由，并由被答辩人承担本案的诉讼费。答辩请求：一、答辩人与被答辩人签订的《房地产买卖契约》有效、是实。二、答辩人已向被答辩人及时办理房屋过户手续。答辩人认为收到房款后就已密切配合被答辩人办理房屋过户手续，有证据证实。三、答辩人已密切配合被答辩人办理房屋过户手续，本案的诉讼费用只能由被答辩人自己承担。
经审理查明，原告杨某某、史某某提供的证据有：1、原告的身份证及结婚证复印件各1份，证明原告的基本信息、二原告系夫妻关系，是本案适格的主体。2、《房地产买卖契约》复印件1份，证明原、被告签约及房屋买卖事实，房屋总价款为456000元，双方约定违约金为150000元。3、收条复印件3份，证明被告方于2014年3月4日之前，已收到契约约定的全部购房款，收款人为奎某某。4、云南省地方税务局通用机打发票复印件1份，证明原告方已支付了所购买房屋应缴纳的2015年物业费，支付时间为2015年1月30日。5、《房屋所有权证》（弥房权证弥城镇字第2010-08**号）和《国有土地使用权证》〔弥国用(2011)第0558号〕复印件各1份，证明被告方在收到全部购房款项后，将房屋的相关产权证书已移交给原告方保管。6、诉讼费收据复印件1份，证明原告方支付了诉讼费4070元。被告张某某提供的证据有：7、收条复印件1份，证明原告方收到被告方移交的房屋所有权证及土地使用证。8、死亡证明复印件1份，证明被告丈夫奎某某于2014年9月22日死亡。9、《房地产买卖契约》复印件1份，证明原、被告签约及房屋买卖事实。上述证据1、2、3、4、5、6、7、8、9真实、合法，且与本案有关，予以确认。根据上述证据的认定，结合庭审中原、被告双方吻合的陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月4日，双方签订《房地产买卖契约》，约定被告方将位于弥渡县弥城镇彩云路月亮湾小区4幢3单元402号的房屋转让给原告方，房屋总价款为456000元，由原告方承担房屋过户的全部费用，并对违约责任作出约定。原告方于当日付清了全部购房款项，被告方便将《房屋所有权证》（弥房权证弥城镇字第2010-08**号）正副本和《国有土地使用权证》〔弥国用(2011)第0558号〕及房屋钥匙交给原告方保管。后原告方对房屋进行管理、使用至今，并于2015年1月30日，按规定缴纳了该套房屋的物业管理费用。被告之夫奎某某于2014年9月22日因病离世。案件起诉后，原告方按规定缴纳了案件受理费4070元。本案在审理过程中，因双方对诉讼费用的承担各持己见，故调解未成。
本院认为：双方经过协商签订《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，应本着民事活动中的公平、诚实信用的原则确定各自的权利并全面履行自己的义务。本案中，被告答辩中对该契约的有效性不持异议，故原告要求确认双方签订的《房地产买卖契约》有效的诉讼请求，本院予以支持。本案在审判及法庭调解过程中，被告对协助原告办理过户手续不持异议，故原告方要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。2014年3月4日，双方签订《房地产买卖契约》，约定被告方将位于弥渡县弥城镇彩云路月亮湾小区4幢3单元402号的房屋转让给原告方，原告方付清全部购房款项，被告方便将房屋有关产权证及钥匙交给原告方保管，且原告方已缴纳了2015年度的房屋物业管理费并对房屋进行管理、使用至今，但怠于办理过户事宜，被告方未尽督促原告方办理过户事宜的义务，对此双方均有责任，故原告方要求被告方承担违约责任，支付违约金136800元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原、被告双方于2014年3月4日签订的《房地产买卖契约》有效。
二、由被告张某某协调配合原告杨某某、史某某办理房屋过户手续（限期判决生效之日起15日内履行）。
三、驳回原告杨某某、史某某的其他诉讼请求。
案件受理费8140元，减半收取4070元，由原告杨某某、史某某承担2035元（已交），被告张某某承担2035元（限期同上）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
法律文书生效后，当事人申请执行的期间为二年，即从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 李德泽
二〇一六年八月二十五日
书记员 王佳顺