西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初03878号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人:费光丽，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：谢艳，陕西至正律师事务所律师。
被告：曹清，男，汉族，无业。
被告：田冬梅，女，汉族，无业。
被告：陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地：西安市灞桥区十里铺街道矿山路东方罗马花园９号楼１０２０６室。
法定代表人：刘万利，经理。
委托代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告曹清、田冬梅及被告陕西嘉里房地产开发有限公司（以下简称嘉里公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人费光丽、谢艳,被告曹清及被告田冬梅委托代理人曹清到庭参加诉讼，被告嘉里公司委托代理人鲁超美到庭参加诉讼。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告曹清、田冬梅签订了个人住房借款合同和房地产抵押合同，约定由原告向被告曹清发放贷款，被告曹清按约还款，并以房产作为担保，被告嘉里公司对上述债务承担连带保证责任。后被告曹清未按约清还本息，故请求:1、请求宣布贷款立即到期，被告曹清、田冬梅偿还原告借款本金余额及利息、罚息、复利共计276128.73元，其中包括：本金余额人民币266612.01元；利息9200.73元、罚息108.82元、复利207.17元及2016年1月6日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息以及实现债权的全部费用；2、判令由第一被告、第二被告以抵押房产承担还款责任；3、判令由第三被告承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告曹清、田冬梅辩称，原告所述属实，本案房屋贷款现在无力偿还。
被告嘉里公司辩称，对于曹清、田冬梅的借款，房子已经抵押，物保应该优先人保，应该先拍卖抵押物，不足部分其再承担责任。如果其承担责任，要求对被告曹清、田冬梅追偿。
经审理查明，被告曹清与被告田冬梅系夫妻关系。2009年11月18日，原告建行陕西分行与被告曹清签订了个人住房借款合同，约定由原告建行陕西分行向被告曹清发放贷款人民币330000元，用于被告曹清购买合同中列明的位于西安市灞桥区矿山路北侧“东方罗马花园”项目第13幢2单元10层21008号房屋；借款期限自2009年11月18日至2029年11月18日止；在此期间被告曹清应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2027.32元；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率上浮30%；逾期罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告曹清、田冬梅签订了房地产抵押合同，约定被告曹清、田冬梅以合同中列明的位于西安市灞桥区矿山路北侧“东方罗马花园”项目第13幢2单元10层21008号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2010年1月26日，原告建行陕西分行与被告曹清在西安市房产管理局办理了市房预抵字20100187288号预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。
另查，2009年9月16日，原告建行陕西分行与被告嘉里公司签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定被告嘉里公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市灞桥区矿山路北侧住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2009年9月16日至2012年9月16日；保证最高限额为捌仟万元整；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
个人住房借款合同签订后，原告依照约定向被告曹清发放贷款330000元。但自2015年4月起被告曹清开始拖欠原告贷款，截止2016年1月6日被告曹清尚有本金余额人民币266612.01元，拖欠利息9200.73元、罚息108.82元及复利207.17元，共计276128.73元未偿还原告。
以上事实，有个人住房借款合同一份、贷款支付凭证一份、西安市房地产抵押合同一份、预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明一份、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、中国建设银行个人贷款对账单一页、个人贷款拖欠明细一份、商品房买卖合同一份、身份证、户口本、结婚证复印件一份、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告曹清、田冬梅签订的个人住房借款合同、房地产抵押合同、与被告嘉里公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据个人住房借款合同，如借款人违约，原告建行陕西分行有权解除合同，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告曹清发放贷款，但被告曹清未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。被告曹清借原告款项发生在其与被告田冬梅婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务借款，被告曹清应与被告田冬梅共同偿还原告借款。故原告请求判令被告曹清、田冬梅偿还借款本金人民币266612.01元以及利息、罚息、复利合计9516.72元，以上共计276128.73元，及2016年1月6日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息，事实清楚，证据充分，依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告嘉里公司签订的个人住房借款合同中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告嘉里公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告曹清、田冬梅未按约还款，而原告建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告嘉里公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告嘉里公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。另根据中华人民共和国担保法第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告嘉里公司承担连带保证责任后，有权向曹清、田冬梅追偿。依据原告与被告嘉里公司签订的个人住房借款合同约定，以及中华人民共和国物权法第一百七十六条的规定，虽然被告曹清、田冬梅向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人嘉里公司对上述债务承担连带保证责任，故被告嘉里公司辩称原告建行陕西分行先就被告曹清、田冬梅所抵押房产清偿债务依法无据，不予支持。综上，依据中华人民共和国合同法第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、中华人民共和国担保法第十八条、第二十一条、第三十一条、物权法第一百七十六条、中华人共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决如下：
一、宣布贷款立即到期，被告曹清、田冬梅于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金266612.01元以及利息、罚息、复利合计9516.72元，以上共计276128.73元，并按合同约定计算支付2016年1月6日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息；
二、被告曹清、田冬梅以抵押的位于西安市灞桥区矿山路北侧“东方罗马花园”项目第13幢2单元10层21008号房产承担还款责任；
三、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告曹清、田冬梅以上债务承担连带清偿责任；
四、被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曹清、田冬梅追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5442元，由被告曹清、田冬梅负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年五月三十日
书 记 员 寇蒙蒙