北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0113民初3028号
原告（反诉被告）：北京市顺义区求实外语培训学校，住所地北京市顺义区站前东街商业楼2栋409室，组织机构代码60007××××。
法定代表人刘东昇，校长。
委托诉讼代理人：卢宾，北京市松涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈明康，男，1957年11月20日出生，福建省福安市居民，住福建省福安市，身份号码×××。
委托诉讼代理人：吴逢堂，北京市鼎业律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校（以下简称求实学校）与被告（反诉原告）陈明康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）求实学校的委托诉讼代理人卢宾、被告（反诉原告）陈明康的委托诉讼代理人吴逢堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告求实学校向本院提出诉讼请求：1.请求自2016年7月18日起，解除求实学校与陈明康于2015年5月1日签订的《租赁协议》；2.要求陈明康立即返还求实学校支付的租房押金10万元；3.诉讼费用由陈明康支付。诉讼过程中，增加诉讼请求：要求陈明康支付自2016年10月30日起至实际支付之日止的利息损失，以10万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准计算。事实和理由：2015年5月1日，求实学校与陈明康签订了《租赁协议》，约定求实学校于2015年6月1日起承租陈明康位于北京市顺义区×号二楼商用房，每年租金28万元，租赁合同签订时求实学校向陈明康支付租房押金10万元，合同期满时陈明康退还求实学校押金。2015年10月，求实学校得知涉案房屋的所有人吕中晔以陈明康擅自将承租房屋转租第三人为由，向北京市顺义区人民法院提起诉讼，请求解除吕中晔与陈明康签订的《租赁协议》，求实学校被列为该案的第三人。2016年7月18日，北京市顺义区人民法院做出（2015）顺民初字第16080号民事判决书，判令解除吕中晔与陈明康签订的《租赁协议》，并判令求实学校腾退房屋。陈明康不服，向北京市第三中级人民法院提出了上诉。2016年11月12日，北京市第三中级人民法院出具了（2016）京03民终10381号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现求实学校已按上述判决履行完己方义务，但是陈明康却拒绝返还求实学校已付的租房押金，经多次协商无效，求实学校现依法起诉，请法院支持。
被告陈明康辩称，求实学校违约在先。2015年5月1日，陈明康与求实学校签署《租赁协议》，约定涉案房屋年租金为28万元，陈明康收取求实学校房屋押金10万元，每年租金到期之前求实学校向陈明康缴纳下一年度租金。协议第六条特别约定求实学校推迟缴纳租金的，陈明康有权将押金转为违约金。2016年5月31日，求实学校在明知陈明康与吕忠晔存在涉案房屋租赁合同纠纷的情况下与陈明康达成《补充协议》，将租金缴纳期限变更为每个月底前缴纳下个月的租金。然而求实学校在陈明康与吕忠晔的房屋租赁合同纠纷二审判决未作出之前就拒绝依《租赁协议》和《补充协议》的约定向陈明康交付房租，求实学校的行为已经构成违约。依据求实学校与陈明康租赁协议的约定，求实学校先前向陈明康缴纳的押金10万元应作为求实学校违约应支付的违约金。可见，求实学校无权要求陈明康退还10万元押金；陈明康有权租赁涉案房屋至2016年12月10日，而求实学校未间断过对涉案房屋的使用，在2016年9月10日之后就没有向陈明康缴纳过房屋租金，求实学校应按照租赁协议约定的租金标准向陈明康补交房屋租金（使用费）;求实学校违约在先，无权要求陈明康支付利息损失。综上，求实学校要求退还10万元押金并支付利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，肯请法院依法予以驳回。
被告陈明康向本院提出反诉请求：要求求实学校给付陈明康2016年9月10日至2016年11月30日的租金61370元。诉讼过程中，陈明康变更诉讼请求为：要求求实学校给付陈明康2016年10月1日至2016年11月30日的租金46660元。事实及理由：涉案房屋原由陈明康向吕忠晔承租，后吕忠晔与陈明康的租赁协议由北京市第三中级人民法院在2016年10月12日终审判决解除。法院判决解除双方租赁合同后吕忠晔向北京市顺义区人民法院申请了强制执行（执行案号（2016）京0113执5610号），在执行过程中陈明康与吕忠晔达成执行和解，将涉案房屋租赁至2016年12月10日，并由北京市顺义区人民法院执行庭作出笔录。吕忠晔和陈明康的《租赁协议》第九条约定租赁合同终止前最后一个月是免租的，因此吕忠晔和陈明康协议到2016年12月10日退房，实际上只多给了陈明康10天的腾退时间。陈明康已经将涉案房屋至2016年12月10日的租金交付给吕忠晔。而本案求实学校自始至终都在使用涉案房屋，且在2016年9月10日之后就没有向陈明康交纳过房屋租金，求实学校应按照租赁协议约定的租金标准向陈明康补交房屋租金（使用费）。
原告求实学校对陈明康的反诉辩称,陈明康与原房东吕忠晔的租赁合同于2016年10月12日已经解除。同意按23330元给付陈明康2016年10月份的租金。2016年10月30日求实学校与吕忠晔重新签订了租赁合同，2016年10月30日以后，求实学校向吕忠晔交纳了租金，不可能再向陈明康重复交纳2016年11月份的租金；2016年12月10日的腾退并不涉及求实学校与陈明康的涉诉标的，求实学校一直在该场地内经营并未腾退。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市顺义区×号登记于吕忠晔名下，分为上下两层，一层临街。2011年4月30日，吕忠晔（甲方）与陈明康（乙方）签署《租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于北京市顺义区×号房，面积为315.49平方米的临街门面租给乙方，作为茶艺馆使用；租赁期为8年，自2011年6月1日至2019年5月31日；年租金385000元，直至租期满不变；租金按月缴纳，乙方需于上月月底交纳下一个月的租金，以此类推，直至租赁期满，每年前11个月的租金为33000元整，最后一个月的租金为22000元整（双方认可每年5月的租金为22000元）；（第九条）甲方同意在8年的租赁期间内，给乙方一个月的时间用来装修，免租金一个月免去的一个月租金，为合同终止前最后一个月的租金；（第十一条）租赁期内，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途；租赁期间，甲乙双方均不可借故解除合同，如有一方违约，违约方应付给对方5万元违约金。
2011年7月25日，陈明康与樊文华签署《租赁协议》，约定由樊文华承租上述房屋中面积为46平方米的临街门脸房作为经营使用，租赁期为2011年9月1日至2019年5月31日，年租金为150000元。
2015年5月1日，陈明康（甲方）与求实学校（乙方）签署《租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于北京市顺义区×号二楼商用房、楼下后门两间租给乙方，作为学校培训活动使用，楼上西北边房间甲方自留使用；租赁期为2015年6月1日至2019年5月31日；年租金为28万元，合同租期满两年不变，从合同期第三年起按原有租金递增10%计算收取；（第四条）租金按一年缴纳，乙方需在一年租金到期31日前缴纳下年的租金；商业用房租赁合同签订时，乙方应向甲方付押金10万元（不计利息），合同期满甲方退还乙方；租赁期内，乙方必须按时交付租金，如未得到甲方允许，乙方推迟，甲方有权终止合同，一切后果由乙方负责。甲方有权把押金转为违约（诉讼中，双方认可应为违约金）处理；租赁期内乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，租期满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方；2015年5月4日，求实外语学校给付陈明康2015年6月1日至2016年5月31日租金280000元及押金100000元。
2015年9月24日，吕忠晔以其于2015年9月得知涉案房屋被陈明康擅自转租给求实外语学校为由，将陈明康（被告）、求实学校（第三人）、樊文华（第三人）诉至本院，要求：1.解除吕忠晔与陈明康于2011年4月30日签订的《租赁协议》；2.陈明康、求实学校、樊文华共同腾退涉案房屋；3.陈明康支付吕忠晔租金，按照每月33000元，自2016年8月1日至陈明康实际腾退之日止，其中每年度5月份租金为22000元；4、陈明康支付吕忠晔违约金50000元；5、陈明康承担本案诉讼费。本院经审理认为，陈明康对转租行为并无异议，虽辩称转租已经过吕忠晔同意，但其未提交证据予以证实，本院难以采信。结合求实外语学校与樊文华的陈述，其二人与陈明康签署《租赁协议》时，与涉案房屋所有权人吕忠晔均未交涉，因此，本院对吕忠晔提出的陈明康转租行为未经其同意而存在违约行为的主张予以采信。据此，本院于2016年7月18日作出（2015）顺民初字第16080号民事判决书，判决：一、解除原告吕忠晔与被告陈明康于二○一一年四月三十日就北京市顺义区×号房屋签署的《租赁协议》；二、被告陈明康、第三人北京市顺义区求实外语培训学校、第三人樊文华共同腾退北京市顺义区×号房屋，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告陈明康支付原告吕忠晔自二○一六年八月一日至被告陈明康实际腾退之日止的北京市顺义区×号房屋的租金，租金按照每月三万三千元标准计算（其中每年度五月份的租金为二万二千元），于被告陈明康实际腾退之日起七日内执行；四、被告陈明康支付原告吕忠晔违约金五万元，于本判决生效之日起七日内执行。陈明康不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）京03民终10381号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2016年10月12日已发生法律效力。陈明康于2016年8月1日向吕忠晔支付2016年8月房屋使用费33000元，于2016年8月31日向吕忠晔支付2016年9月房屋使用费33000元，于2016年9月30日向吕忠晔支付2016年10月房屋使用费33000元。此后未再支付。
上述诉讼期间，陈明康（甲方）与求实学校(乙方)签署《补充协议》。协议约定：甲乙双方于2015年5月1日签订了《租赁协议》，租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日。在协议约定的期限内，甲方被房主诉讼至顺义区人民法院，诉甲方转租违约并将乙方作为诉讼第三方。鉴于上述情况，经甲、乙双方协商，特作补充协议：原《租赁协议》第四条中租金按一年缴纳，乙方需在一年租金到期31日前缴纳下一年租金。现作修订如下：在诉讼期间内，乙方按月缴纳房屋租金，缴纳日期为每个月的月底前。如法院判决甲方转租合法有效，此补充协议废止。协议签订后，求实学校于2016年6月4日向陈明康交纳了2016年6月1日至30日房屋使用费，于2016年6月30日交纳了2016年7月1日至7月31日房屋使用费，于2016年8月11日交纳了2016年8月1日至31日房屋使用费，于2016年9月10日交纳了2016年9月1日至31日房屋使用费。其中，2016年6月4日交纳金额为23334元，其他时间交纳金额为23330元。针对每次付款，陈明康均为求实学校出具了收条。
2016年10月30日，求实学校（乙方）与吕忠晔（甲方）签署《房屋租赁合同书》。合同约定：房屋坐落于北京市顺义区×室二层，用途为培训；租赁期为2016年10月30日起至2019年2月29日止；年租金为28万元。第一期即2016年10月30日至2017年10月29日租金28万元，于本合同签订之日之前支付……；租赁押金总额为23000元，本合同签订之日，乙方向甲方付清租赁押金。2016年11月2日，求实学校向吕忠晔汇款303400元。求实学校称该款为第一期租金及押金，对多出的400元，求实学校称合同约定的押金是按一个月23333元的租金来计算的，把零头抹了，但是转款的时候把抹零头的事给忘了，按一个月租金凑成整数支付的。
2016年11月4日，吕忠晔以判决生效后，被申请执行人陈明康及樊文华均未按照判决内容履行为由，向本院申请强制执行，要求：1.陈明康、樊文华共同腾退涉案房屋；2.陈明康支付吕忠晔自二○一六年八月一日至陈明康实际腾退涉案房屋之日止的北京市顺义区×号房屋的租金，租金按照每月三万三千元标准计算（其中每年度五月份的租金为二万二千元）；3.陈明康支付吕忠晔违约金五万元。同月，本院向陈明康送达了执行通知书，要求陈明康立即履行生效法律文书确定的义务。执行通知书并注明执行标的为84145元（含1145元执行费）以及持延履行期间的债务利息。2016年11月30日，本院执行法官对吕忠晔和陈明康进行了询问，并制作了询问笔录。笔录显示，执行法官询问“现在本案涉案房屋谁占用？”，陈明康答复“我占一部分，大部分由樊文华占用。”陈明康提出“我的意见是可以搬，但申请人就别要违约金了，可以用所要搬的物品折抵。”吕忠晔答复“我的意思是每月33000元租金可以免，但违约金得要，用物品折抵不同意”。执行法官告知陈明康“既然双方就此案不能协商解决，现在责令你在2016年12月10日前将涉案房屋腾退完毕，并交齐本案违约金5万元，逾期不履行，本院将依法强制执行。”诉讼中，陈明康要求本院调取该询问笔录。陈明康认为该笔录证明二审后陈明康与吕忠晔达成执行和解，和解内容是由陈明康使用涉案房屋直到2016年12月10日，2016年12月10日给吕忠晔腾退房屋，并交齐法院判决的违约金5万元，逾期不履行，吕忠晔可以申请强制执行。陈明康称房屋实际腾退日是2016年12月10日，2016年12月初陈明康与吕忠晔达成了5万元违约金抵装修补偿款的口头协议。求实学校否认询问笔录与本案的关联性，称陈明康所谓的腾退并不涉及陈明康与求实学校的涉诉标的，求实学校一直在该场地内经营并未腾退。求实学校还称，询问笔录中陈明康承认其占用的部分是茶馆的部分，也就是樊文华的部分，证明陈明康已经认可本案涉诉的部分陈明康已经交付给了吕忠晔，吕忠晔在2016年10月30日开始有权向求实学校收取租金，这点从陈明康自2016年11月开始不再向吕忠晔交付租金的行为中可见。陈明康称，按照其与吕忠晔签订的《租赁协议》第九条约定，2016年11月是免租期，其主张的是2016年11月30日之前的租金，2016年12月1日至10日是吕忠晔给其的宽限期，吕忠晔没跟其收取租金，其也没向陈明康主张租金。针对陈明康主张的“免租期”，求实学校不予认可，称陈明康与吕忠晔签订的《租赁协议》第九条规定，如果双方在8年的租赁期限内，出租人才能给被出租人一个月免租期，但由于陈明康擅自转租违约，导致陈明康与吕忠晔签订的《租赁协议》被法院生效法律文书确认解除，判决中并无任何关于免租期的规定，法院判令陈明康按实际使用日期支付使用费，故该条不再适用。陈明康应向吕忠晔支付使用费，在未实际支付的情况下无权向其主张。
诉讼中，双方对《补充协议》签订后房屋使用费的给付时间存在争议，求实学校称是当月月底前交纳当月的租金，陈明康主张应该是每月月底前交纳下月租金。双方各执一词，未能达成一致意见。针对陈明康主张求实学校违约的意见，求实学校称其之所以没有向陈明康交纳2016年10月份的租金，是因为陈明康和吕忠晔之间的判决在2016年10月12日就生效了，其不知道2016年10月份的租金应该交给吕忠晔还是给陈明康，其不存在违约行为。求实学校并称，原告自2016年10月30日已经与吕忠晔签订租赁协议，并且向吕忠晔支付租金，被告应当扣除10月份的租金后退还押金。
诉讼中，本院向求实学校及陈明康释明双方签订的《租赁协议》为无效合同后，求实学校及陈明康均未变更诉讼请求。
上述事实，有《租赁协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同书》收条、（2015）顺民初字第16080号民事判决书、（2016）京03民终10381号民事判决书、（2016）京0113执5610号执行卷宗及本案庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为，涉案生效判决书，可以证实陈明康未经吕忠晔同意向求实学校转租了涉案房屋。在此情况下，陈明康与求实学校签订的《租赁协议》应为无效合同。因此，陈明康要求自2016年7月18日起，解除与陈明康于2015年5月1日签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。
涉案判决书于2016年10月12日发生法律效力，求实学校应按涉案生效判决书确定的时间即判决生效之日起七日内向吕忠晔腾退涉案房屋，求实学校未予腾退时，应向陈明康支付房屋占有使用费。求实学校提交的《房屋租赁合同书》及向吕忠晔支付租金及押金的行为，可以证实求实学校已与吕忠晔于2016年10月30日就涉案房屋的使用达成了一致意见。2016年11月4日，吕忠晔向本院申请强制执行时，并未将求实学校列为被申请执行人，在此情况下，结合2016年11月30日本院制作的询问笔录中陈明康就涉案房屋由谁占用问题的答复，陈明康对吕忠晔已与求实学校签署《房屋租赁合同书》，求实学校继续租赁涉案房屋应当知情。故自求实学校与吕忠晔于2016年10月30日签订《房屋租赁合同书》时起，应视为求实学校事实上就生效判决书确定的腾退义务已经履行完毕。因此，陈明康无权再行要求求实学校给付2016年11月份房屋使用费。求实学校应向陈明康支付2016年10月30日前房屋使用费。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，陈明康与求实学校签订的《租赁协议》自签订时起即不具有法律约束力。陈明康依据该《租赁协议》中关于违约金的约定，主张将押金作为违约金不予返还，没有法律依据。陈明康应将因《租赁协议》取得的押金10万元，扣除求实学校应付给陈明康的房屋使用费后，返还求实学校（鉴于对房屋使用费问题，陈明康已提起反诉，故本案在确定押金返还数额时，不再考虑从押金中扣除房屋使用费）。陈明康未在求实学校腾退房屋后及时返还押金，应自求实学校腾退房屋之日起向求实学校支付利息损失。求实学校要求陈明康支付利息损失的诉讼请求并无不当，但计算基数应以扣除2016年10月份租金的数额为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈明康返还原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校押金十万元，并支付利息损失（以七万六千六百七十元为基数，自二○一六年十月三十日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），于本判决生效之日起七日内执行；
二、原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校给付被告（反诉原告）陈明康房屋使用费二万三千三百三十元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈明康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百元，反诉案件受理费四百八十三元，由原告（反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校负担五百六十三元（已交纳），由被告（反诉原告）陈明康负担二千二百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李红艳
人民陪审员 李秀兰
人民陪审员 王莎玲
二〇一七年六月三十日
书 记 员 李 娜