湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0602民初4430号
原告（反诉被告）刘响清，男，xx出生，汉族，住xx。
委托代理人万景，湖南卓夫律师事务所律师。
委托代理人杨培亮，男，汉族，xx出生，住xx。
被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司，住xx。
法定代表人陈志金，董事长。
委托代理人皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。
委托代理人陈奕山，福建安凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘响清与被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司（以下简称晋兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院提起诉讼。本院于2016年3月1日作出（2015）楼民吕初字第167号民事判决书。被告晋兴置业公司依法提起上诉。岳阳市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）湘06民终829号民事裁定书，发回重审。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万景、杨培亮，被告晋兴置业公司的委托代理人皮再新、陈奕山均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘响清诉称：2012年3月19日，原告与被告晋兴置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“岳州帝苑”xx号商品房一套，建筑面积为128.15平米，房屋价格为人民币624935元，交房日期为2013年12月31日前，交付标准为依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格并符合合同约定条件的商品房，被告违约逾期交房的违约金计算标准为已付房款的日万分之二。合同还就付款方式、权属证书的办理等进行了约定。合同生效后，原告依约足额向被告支付了应付房款及相关费用，但被告却违约逾期交房至今。原告为维护其合法权益，向人民法院起诉，请求依法判令：一、被告立即向原告依约交房并于交房后90日内办理好产权登记手续；二、被告立即向原告支付截止2015年3月25日的逾期交房违约金人民币56244元，并自2015年3月26日起按已付房款的日万分之二向原告支付违约金至实际交房之日止。
被告（反诉原告）晋兴置业公司辩称：一、原告诉称的“合同生效后，原告依约足额向被告支付了应付的购房款及相关费用，但被告却至今尚未取得交房资格，逾期交房至今”，没有事实和法律依据。其一，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立且生效，该合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，经商品房验收合格交付给买受人使用。岳阳市公安消防支队对诉争工程于2013年12月16日通过其消防验收合格，且该工程已经在2013年12月21日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五部门验收合格，岳阳市建设工程质量安全监督管理处于2014年元月出具的《证明》进一步确认了该事实。可见，被告已经在合同期内提供了符合合同约定交房条件的商品房。另外合同还约定了因气象条件被告可延期交房，但被告并没有延期交房。二、被告已经根据合同第十六条的约定，将应由公司提交的资料送至相关政府部门，履行了协助办理产权登记的相关手续。商品房买卖合同附件四约定如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人承担，出卖人不承担责任。因此，被告已经履行完毕协助办理产权证所需的相关手续。故应当驳回原告的诉讼请求。
被告(反诉原告)岳阳晋兴置业有限公司反诉称:根据合同第六条约定，对付款方式与付款期限，买受人以按揭贷款的方式分期付款。即本合同签署时买受人应支付首期款194935元，剩余购房款430000元应在本合同签订之日起30日内以银行按揭贷款方式向出卖人一次性付清。第七条约定，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二。根据上述约定，原告刘响清逾期付款超过340天，应向被告支付逾期付款违约金29240元（430000元×0.02%×340天），故反诉要求判令原告立即向被告支付逾期付款违约金29240元。
原告（反诉被告）刘响清就反诉辩称：对于逾期支付房款而产生违约金的，被告晋兴置业公司的主张已经超过了两年的诉讼时效，且原告逾期付款并非其本人的原因，而是按揭贷款银行系被告指定银行，原告在办理按揭贷款中并不是具体办理贷款的责任人，而是仅仅配合被告提交资料等，原告逾期付款责任在被告。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
2012年3月19日，原告（反诉被告）刘响清与被告（反诉原告）晋兴置业公司通过预售的方式购买被告住房一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的岳州帝苑小区第37座7层703号商品房一套，用途为住宅，价格为624935元。合同第六条约定付款方式为银行按揭付款，即商品房买卖合同签署时买受人应支付首期款194935元，剩余购房款430000元应在本合同签署之日起三十日内以银行按揭贷款方式向出卖人一次性支付，非因出卖人导致按揭贷款不能办理的，买受人应在七日内以现金一次性支付。第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，则按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际金额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，除第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同附件四第八条同时约定如因买受人的责任导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交本案资料，由此造成的损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。附件四第十三条约定了通知的方式，第十三条第一项约定，双方保证《商品房买卖合同》中所填写的姓名、授权委托书、通信地址等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方。……《商品房买卖合同》及补充协议提及的“通知”均指“书面通知”，出卖人对本合同发出的书面通知可以以邮寄、公告、当面递送等方式送达。书面通知如果以挂号邮件的形式送达给对方，以邮局确认的《交寄大宗挂号函件存根》、《交寄挂号函件收据》等书面文件为准；如果以“特快专递”方式送达的，以《国内特快专递邮件详情单》注明的时间和内容为准，二日内视为送达……。该商品房买卖合同签订以后，原告刘响清分别于2012年3月19日、2013年1月8日、2013年3月2日分三次向被告支付了624935元房款，并支付了其他相关费用。该房屋所在的楼盘施工完毕后，岳阳市公安消防支队于2013年12月16日作出了《消防工程消防验收意见书》，意见书载明岳阳市公安消防支队对岳州帝苑3、N、O、P、Q、R、S、T、U、V、W、X、Y、Z栋及地下室一、二期工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见为综合评定该工程消防验收合格；投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完成有效；该工程如需改建、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2013年12月21日，建设单位即被告组织了监理、施工等单位对涉案建筑物进行了验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意验收备案。被告通过申通快递、顺丰快递等方式向原告送达了交房通知书等材料，也分别于2013年12月25日在《岳阳日报》、2013年12月27日在《洞庭之声》报上刊登了交房公告，通知包括原告在内的业主开始交房。尽管被告陈述气象条件部分影响了施工，但该气象条件并未给交房时间带来实质影响。2014年1月6日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告送达了立即停止使用告知书，告知被告新建的岳州帝苑第二、三期工程未经竣工验收便交付使用，属违法违规行为，应按程序组织竣工验收，并在验收合格之前立即停止使用。2014年1月10日，岳阳市建设工程质监处确认涉案工程按照规定组织了竣工验收，竣工验收合格，该处出具了证明，证明了岳州帝苑二、三期工程已经按照规定组织了竣工验收，各单位意见一致，评定合格，并签署了质量合格文件，情况属实。2014年1月13日，岳阳市建设工程质量监督管理处出具了两份《建设工程质量监督报告》，报告显示涉案建筑经过竣工验收，具备备案条件。后因原告对房屋质量存在争议，2014年2月21日，岳阳市建设工程质量监督管理处工作人员、岳州帝苑开发商代表、岳州帝苑业主代表共同勘验了岳州帝苑二、三期现场，并指出了该工程中存在的问题。2014年5月15日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告发出《关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函》，要求被告组织专人、班组进行整改，并将整改结果定期报该处备查。但该涉案建筑中的问题仍未能得到妥善处理。为此，岳州帝苑小区的业主多次就该小区建筑的质量安全、配套设施建设、竣工验收办法等方面向政府反映问题和诉请。2014年12月24日，市政府就上述问题召开会议，会议明确要求被告尽快向市规划局提出规划验收申请，并同意岳阳市建设工程质量监督管理处撤回该处于2014年1月13日作出的两份《建设工程质量监督报告》，会议还对业主的其他问题给出了处理意见。2015年2月26日，岳阳市建设工程质量监督管理处向被告发出函件，告知被告公司由岳阳市建设工程质量监督管理处出具的两份《建设工程质量监督报告》已经被撤回。就规划验收问题，建设单位在组织勘验、监理、施工、设计单位进行验收时，尚未由规划部门核发建设工程竣工验收单，直至2016年1月28日，岳阳市规划局就被告晋兴置业公司开发的岳州帝苑小区二、三期才核发了建设工程竣工验收单。2016年5月30日，岳阳市建设工程质量监督管理处同意对该工程进行竣工备案，并签署了工程竣工验收备案表。在备案时，其将之前撤回的两份质量监督报告又作为备案文件而与其他材料一并进行了备案。但原、被告双方的争议并未因此而得到解决。2016年10月8日，本院依职权就有关案件事实对岳阳市建设工程质量监督管理处监督二室主任施勇进行了核实。施勇在调查笔录中陈述该质监处确认本案工程竣工验收的时间是2014年1月10日。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、购房款收据及发票、行政处罚决定书、关于岳州帝苑项目信访问题待处理的会议纪要、关于岳州帝苑二、三期项目《建设工程质量监督报告》的函、关于岳州帝苑信访问题处理的报告、岳州帝苑二、三期现场勘验记录、关于岳州帝苑房屋存在质量问题的告知函、工作联系函、特种设备校验意见通知书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》、《竣工验收证明》、《证明》、《消防验收证明》、气象资料、《入伙（户）通知书》、《交接单》、顺丰快递、申通快递、岳阳日报、洞庭之声报刊上的交房公告、质监站的竣工备案资料、本院依职权对质监站工作人员施勇所作出的调查笔录以及双方当事人的陈述予以证实。
双方对以下事实存在争议：一、本案商品房是否到达交房的条件。原告在诉讼中提出岳州帝苑二、三期房屋并未达到竣工验收的条件，被告于2013年12月21日的竣工验收是虚假的，《竣工验收报告》是伪造的，2014年1月10日并没有组织竣工验收，竣工验收报告是虚假的，该报告后因违法已被质监处自行撤回，规划没有验收之前的所有竣工验收都是违法的，违反了效力强制性规定，岳州帝苑二、三期的竣工验收在2016年1月28日以后才合法的主张，并提交了《花开富贵物业管理有限公司岳州帝苑物业服务中心工作联系函》、《岳阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程立即停止使用告知书》、四份不同版本的《竣工验收报告》、岳州帝苑3座单位（子单位）工程质量竣工验收申请报告、被告（2014）年2号文件、房产局测绘报告、岳阳市规划局对“岳州帝苑项目二、三期验收情况的说明”咨询函的回复、《建设工程竣工验收单》0000775号、湖南风景区规划分局告知函、市规划局监察室有关情况说明等证据，同时申请对竣工验收材料中有关签名的真实性和签署时间进行鉴定。被告则主张本案房屋在2013年12月21日已经“五方”竣工验收，虽然在验收资料规范性上存在瑕疵，但并不能否认已竣工验收的事实，房屋质检机构已经确认了竣工验收报告，不应支持原告提出的笔迹鉴定的申请，规划未核实主要是因幼儿园未建所致，但该事项并不对房屋主体工程的竣工验收产生实质影响。
本院认为，原告（反诉被告）刘响清与被告（反诉原告）晋兴置业公司在2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应当按照约定行使权利和履行义务。本案的焦点问题在于：本案房屋是否达到了竣工验收合格的标准及其达标时间。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。具体竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。即竣工验收由建设单位组织其余的勘验、设计、施工、监理四方单位进行，由质监机构实施监督，因此竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准。被告虽主张在2013年12月21日组织了监理、施工等单位对本案房屋进行了验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，但岳阳市建设工程质量监督管理处于2014年1月6日向被告下达了《停止使用告知书》，告知被告应按程序组织竣工验收，并在验收合格之前立即停止使用,故不应认定本案房屋工程在2013年12月21日已经竣工验收合格。岳阳市建设工程质量监督管理处后于2014年1月10日出具证明，证明本案工程已经按照规定组织了竣工验收，并于2014年1月13日出具了两份《建设工程质量监督报告》，该《报告》显示本案房屋经过了竣工验收，具备备案条件。虽然岳阳市建设工程质量监督管理处在2015年2月26日又撤回了上述两份《报告》，但岳阳市建设工程质量监督管理处最终在2016年5月30日同意对该工程进行竣工备案，并签署了工程竣工验收备案表，其将之前撤回的两份质量监督报告又作为备案文件而与其他材料一并进行了备案，结合本院依职权对质监站工作人员施勇的调查笔录，可以认定质监机构最终确定被告竣工验收的时间为2014年1月10日，该时间点应作为本案房屋竣工验收合格的时间。原告在诉讼中提出本案房屋竣工验收报告是虚假的，实际上没有组织竣工验收，规划没有验收之前的所有竣工验收都是违法的，并申请对竣工验收材料中有关签名的真实性和签署时间进行鉴定的主张，但在岳阳市建设工程质量监督管理处已对本案工程进行了竣工备案的情况下，原告提出上述该主张和鉴定申请，实质是对质量监督管理机构确认竣工备案的行为不服，不应属于本案审查的范围，本案工程虽在竣工验收前没有取得《岳阳市规划局建设工程竣工验收单》，但房屋主体工程质量已经达到竣工验收的标准，且经质监机构确认备案，规划未核实主要因幼儿园未建所致，该规划核实问题为程序上的瑕疵，对原告所购买的房屋质量本身并无实质影响，也未导致质检机构所认可的竣工验收行为无效，故对原告提出的上述主张和鉴定申请，本院不予支持。双方约定最后交房时间为2013年12月31日，但本案房屋在2014年1月10日才完成竣工验收，根据双方关于违约责任的约定，被告应当支付延期交房的违约金1249.87元（624935元×万分之二×10天），故对原告提出的要求被告支付延期交房的违约金1249.87元的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的主张，本院不予支持。原告诉请要求被告立即交房并在交房后90日内办理好产权转让登记，但根据合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋买卖登记机关提交办理权属登记的资料”，该约定仅约定了被告应当在交房后90日内提交相关资料的义务，并未限定被告在该时间段内必须为原告办理好过户手续，被告已通过登报的形式履行了其通知交房义务，故对原告提出的要求被告立即交房并在交房后90日内办理好产权转让登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
被告晋兴置业在诉讼中提出要求原告支付逾期付款违约金29240元的反诉请求，原告就此提出了时效抗辩，被告并未提供证据表明诉讼时效中断的事实，故本院对被告岳阳晋兴置业提出的反诉请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘响清支付违约金1249.87元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）刘响清的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司的反诉请求。
本案受理费1206元，反诉受理费265元，共计1471元，由被告岳阳晋兴置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 军
人民陪审员 李桃英
人民陪审员 任洋迪
二〇一七年一月五日
书 记 员 张 阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》：
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》：
第十六条第一款建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
第三款建设工程经验收合格的，方可交付使用。
承办案件裁判文书审批表
文书名称
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民事判决书
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文书案号
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（2016）湘0602民初4430号
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文书拟稿人
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陈军
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报批时间
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2017年1月5日
原告
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刘响清
被告
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岳阳晋兴置业有限公司
裁判文书的裁判结果：
一、被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘响清支付违约金1249.87元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）刘响清的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）岳阳晋兴置业有限公司的反诉请求。
本案受理费1206元，反诉受理费265元，共计1471元，由被告岳阳晋兴置业有限公司承担。
庭长审批意见：
主管院长意见：