重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终5363号
上诉人（原审被告）黄荣珍，女，
委托代理人：，陈跃勇，何长申，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）黄吕，女，
委托代理人：陈跃勇，何长申，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）蒋斌，男
委托代理人：罗绍光，重庆华华律师事务所律师，特别授权。
上诉人黄荣珍、黄吕因与被上诉人蒋斌房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第04292号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年户主吕世坤与原荣昌县国土局签订《征地拆迁房屋补偿安置协议》，该协议约定自建住房安置，用地标准为15平方米/人。黄荣珍、黄吕均在吕世坤户内，二人取得30平方米的国有土地使用权，后黄荣珍另向国土部门申请增加了15平方米的国有土地使用权。因无资金修建房屋，黄荣珍（甲方）于2004年3月31日与蒋斌（乙方）签订了《王家坡八块村六社黄荣珍安置房转让协议》（以下简称：《转让协议》），该协议约定：甲、乙双方就黄荣珍安置房出售给蒋斌，地面积为45平方米，房屋面积为157平方米（以竣工为准）。1、房屋出售价为修建房屋的价格另加18000元，黄荣珍的修建房屋费用由蒋斌支付。2、黄荣珍该户的修建权，以后建成的产权、处置权均归蒋斌所有，房屋修建竣工后，黄荣珍必须办完产权的过户手续。3、双方不得违约，如任何一方违约均付对方违约金五���元。被告黄荣珍与黄吕系母女关系，黄吕在《转让协议》签订时未满16周岁，其母亲黄荣珍已与其父离婚，黄吕随黄荣珍生活。
协议签订当日，原告蒋斌向被告黄荣珍支付了房款16700元，后原告按协议履行了出资修建房屋的义务，建成了二楼一底的三层住宅，并一直使用该转让的房屋。2011年3月12日，被告黄荣珍、黄吕取得本案讼争房屋的房地产权证，
由于二被告一直未配合原告办理房屋产权过户登记手续，原告于2012年7月21日具状向该院起诉，要求被告办理房屋过户登记手续。该案审理过程中，被告黄荣珍、黄吕于2012年10月24日与案外人刘赛君签订了《重庆市房屋买卖合同》，将本案讼争房屋底楼即荣昌县昌州街道海棠六支路52号（211201100397）建筑面积为48.95平方米的住宅用房出售给了刘赛君，��将该房屋底楼过户给了刘赛君，刘赛君于同年11月2日取得该房屋底楼的房地产权证。2012年11月8日，原告蒋斌向该院提出对本案讼争房屋进行财产保全的申请，该院于2012年11月13日作出（2012）荣法民初字第029881号民事裁定书，裁定对被告黄荣珍、黄吕的位于予以查封。2012年11月22日，该院制作了《告知笔录》一份，告知原告蒋斌本案讼争房屋底楼已出售并过户给他人的事实。2012年11月30日，该院作出（2012）荣法民初字第02988号民事判决书，判决被告黄荣珍、黄吕在该判决生效后将位于荣昌县昌州街道海棠六支路52号21（211201100396）、荣昌县昌州街道海棠六支路52号31（211201100395）房屋产权过户给原告蒋斌所有，并驳回了原告蒋斌的其他诉讼请求。
由于讼争房屋已过户登记在他人名下，原告已不能再得到房屋，蒋斌于2014年12月1日向该院���诉要求二被告赔偿其损失20万元，该院于同月5日立案受理，并于2015年3月11日作出（2014）荣法民初字第05748号民事判决书，判决驳回了蒋斌的诉讼请求。蒋斌不服该判决，上诉于重庆市第五中级人民法院，该院经审理查明后，作出（2015）渝五中法民终字第02871号民事裁定书，裁定撤销该院（2014）荣法民初字第05748号民事判决书，发回该院重审。
本案审理过程中，二被告的特别授权委托代理人明确表示本案以《告知笔录》的制作时间即2012年11月22日为诉讼时效起算时间，并陈述该笔录清楚地告知了原告，该房屋底楼保全不能的原因是已经卖予案外人，原告知道该房屋的现状及权利被侵害的事实，因此原告的本次诉讼超过了诉讼时效。原告不认可被告上述陈述，认为本案诉讼时效应当从（2012）荣法民初字第02988号民事判决书生效时开��计算。同时被告陈述，原告蒋斌只支付了被告购房款16700元，系原告违约在先，对于还未支付的购房款1300元，不要求在本案中予以抵扣。原告对被告上述陈述不予认可，并陈述其实际已经支付了被告该1300元，另多支付了1000元，只是因为原告当时没有打条子，现没有证据证实，本案系被告违约，是被告未协助原告办理过户手续。
同时原告蒋斌向该院提出了对本案讼争，该院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对该房屋进行鉴定，原告蒋斌预付了鉴定费3000元。重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司经鉴定，作出谛威评报字【2016】第44号房地产估价报告，估价结果为本案讼争房屋底楼建筑面积48.95平方米，建筑面积市场单价为2845元/平方米，在价值时点即2015年12月29日的房地产市场价值为13.93万元。经质证，原告当���自愿要求二被告按照该房地产估价报告为依据共同赔偿其损失13.93万元，鉴定费3000元由被告承担。被告对该房地产估价报告及鉴定费发票真实性无异议，认可该房地产估价报告以2015年12月29日作为讼争房屋底楼评估的价值时点，但认为该报告不能反映出涉案房屋的客观价值，鉴定费发票出具的日期在报告之后。
另查明，原、被告均于2012年11月30日领取了（2012）荣法民初字第02988号民事判决书。
原告诉称：2004年3月31日，原告蒋斌与被告黄荣珍签订了《王家坡八块村黄荣珍安置房转让协议》，协议约定：黄荣珍将房屋产权157平方米转让给蒋斌所有，房屋出售价为修建房屋的价格另加18000元支付给黄荣珍，建房费用由蒋斌支付修建。房屋产权归蒋斌所有，黄荣珍必须办完产权的过户手续。原告蒋斌按���议履行了全部义务，且将转让的房屋一直管理和使用。但被告黄荣珍一直未配合原告办理房屋产权过户登记手续。2012年原告向荣昌县人民法院起诉，要求被告黄荣珍办理转让房屋的过户登记手续。该案件审理过程中，黄荣珍、黄吕将转让给蒋斌房屋（两楼一底）的底楼48.95㎡以3万元成交金额卖给他人。2012年11月30日，荣昌县人民法院判决黄荣珍、黄吕转让房屋的二、三楼给蒋斌所有。二被告将已转让给蒋斌的房屋底楼再次出卖，属违法行为，致使原告蒙受损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、二被告赔偿原告损失20万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告黄荣珍辩称：本案原告本次起诉已超过诉讼时效，因在审理（2012）荣法民初字第02988号案件中，原告已于2012年11月13日就知晓讼争房屋已卖给第三人的现状，因此��告的起诉从该日起算已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。
被告黄吕辩称：被告黄吕不是本案适格的主体，因为其不是合同相对人，没有跟原告签订任何的房屋买卖合同，也没有对原告造成任何的损害，所以被告黄吕不承担任何责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院认为,原告蒋斌与被告黄荣珍签订《转让协议》时，被告黄吕系未成年人，其法定监护人黄荣珍有代理黄吕处分本案讼争房屋的权利，由于二被告当时均无能力出资修建该房屋，被告黄荣珍将该房屋相关权利有偿转让给原告蒋斌的行为，并未侵害被告黄吕的合法权益，该行为符合法律规定。因此，原告蒋斌与被告黄荣珍签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告蒋斌已支付被告购房款，出资修建房屋投入了使用，履行了该协议约定的义务。原告剩余1300元未付的购房款，并不导致原告不应获得讼争房屋。
对于本案原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原告虽在2012年11月22日知道该房屋的现状及权利被侵害的事实，但原告不能通过诉讼要求黄荣珍、黄吕办理讼争房屋底楼转移登记来实现取得物权权利的事实依法应当在（2012）荣法民初字第02988号民事判决书生效时才能得到确定，原告也只有在该判决生效后才能确定其权利保护只能通过损害赔偿另案予以解决，故原告基于合同履行不能而要求黄荣珍、黄吕赔偿损失请求权的诉讼时效依法应当从（2012）荣法民初字第02988号民事判决书生效时开始计算，由于原告蒋斌已于2014年12月1日向该院提起了要求被告黄荣珍、黄吕赔偿损失的诉讼，因此对于被告抗辩本案原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，该院不予采信。
对于被告黄吕抗辩其非合同相对方不是本案适格的主体的意见。由于被告黄吕是本案讼争房屋的土地使用权人及房屋产权人之一，黄荣珍在黄吕未成年时处分其财产的行为是法定代理行为，黄吕成年后对该处分一直未提出异议，应是对黄荣珍处分房屋行为的认可，故黄吕为本案被告符合法律规定。现本案讼争房屋已经取得相应的房地产权证，二被告均应当按照协议约定履行过户的义务，但本案讼争房屋共有人黄荣珍、黄吕却与案外人刘赛君另行签订合同，将刘赛君，致使该房屋不能按照《转让协议》过户给原告蒋斌，造成了原告损失，因此被告黄荣珍、黄吕应当承担共同赔偿的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方���履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据谛威评报字【2016】第44号房地产估价报告，本案讼争房屋底楼的房地产市场价值为13.93万元，并产生了鉴定费3000元。虽被告认为该报告不能客观反映出涉案房屋底楼的价值，但并未举示其他充分证据予以推翻，因此对于该报告，该院予以采信。因此对于原告蒋斌基于合同履行不能要求被告黄荣珍、黄吕共同赔偿其损失13.93万元及支付其鉴定费3000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下��
被告黄荣珍、黄吕在本判决生效后十日内赔偿原告蒋斌损失13.93万元。
一审宣判后，黄荣珍、黄吕不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由如下：1.上诉人黄吕不是《转让协议》的合同主体，根据合同相对性原则，其不承担合同责任；2.从前案《告知笔录》形成之日起算，被上诉人的诉讼时效已经超过；3.被上诉人未全部支付合同对价，也存在一定责任，应对其损失予以分摊。
被上诉人蒋斌辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
二审审理中，被上诉人向本院明确，其诉讼请求之性质为违约赔偿，涉诉《转让协议》的合同主体为黄荣珍与蒋斌。
二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，本案系当事人以房屋买卖合同为基础诉由提起的诉讼。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”涉诉协议无法履行之事实，系前案诉讼判决生效之日明确，一审由此确认时效起算点于法有据，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立���同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”根据合同相对性原理，上诉人黄吕非涉诉《转让协议》的合同主体，《转让协议》虽涵摄其财产权益，合同甲方黄荣珍亦与其存在特定身份关系，但被上诉人在二审向本院明确，《转让协议》的合同主体仅为黄荣珍与蒋斌，该自认行为由此阻断隐名委托的法律适用。上诉人黄吕依据合同相对性主张免责于法有据，本院予以支持。另关于上诉人根据合同对价提出的上诉意见，有鉴于其并未明确相应履行抗辩之合同依据，本院对此不予采信。综上，上诉人上诉理由部分成立，对其合理上诉请求，本院予以支持。根据被上诉人二审自认之要件事实，上诉人黄吕不应承担相应合同责任，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第04292号民事判决；
二、黄荣珍在本判决生效后十日内赔偿原告蒋斌损失13.93万元。
二审案件受理费2486元，由上诉人黄荣珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
审 判 员 钱昳心
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年九月八日
（院印）
书 记 员 汪腊梅