海南省海口市美兰区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初1742号
原告：陈德彭，男，1961年3月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市。
委托诉讼代理人：孙标，海南外经律师事务所律师。
被告：范杰，男，1962年7月23日出生，汉族，四川福瑞斯律师事务所律师，住海口市。
原告陈德彭与被告范杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙标、被告范杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房余款人民币16000元；2、判令被告支付原告逾期支付购房余款违约金22000元（暂从涉案房屋实际办理过户登记到被告名下之日即2016年5月3日起计算至起诉之日，要求计至被告实际支付原告购房余款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月22日，原告与案外人刘某签订《房地产买卖契约》，原告购得刘某位于海口市××道房。因刘某的原因，房屋一直没有过户登记至原告名下。2015年12月9日，原告、被告及刘某三方签订《房屋买卖合同》，被告以人民币10万元购得海口市人民大道74号八菱大厦一层101房。合同第五条约定”买方未按合同约定交付购房款，每逾期一日，按购房总价款的百分之零点五向对方（支付）违约金”。2016年1月21日，原告、被告及刘某签订协议，约定：被告将购房款8万元交付原告；刘某最迟于2016年2月办结房屋过户登记手续于被告名下。2016年5月3日，涉案房屋完成过户登记至被告名下。迄今，原告共收到被告购房款84000元。被告未按合同约定将购房余款16000元支付原告。2016年4月，被告将原告及刘某作为被告起诉至法院[案号：(2016)琼0108民初1024号],主张原告及刘某向被告支付55500元违约金。根据原告、被告及刘某三方签订的《房屋买卖合同》及2016年1月21日三方签订的协议，被告应在涉案房屋过户登记至其名下后，支付原告购房余款16000元，但至今被告未曾支付。现原告根据《合同法》、《民法通则》等相关规定，提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告全部诉讼请求。
被告范杰辩称，陈德彭诉称”根据原告、被告及刘某三方签订的《房屋买卖合同》及2016年1月21日三方签订的协议，被告应在涉案房屋过户登记至其名下后，支付原告购房余款16000元，但至今被告未曾支付”，并据此提出支付购房余款和违约金请求。被告认为，截止到2016年4月7日办理产权登记时止，原告、刘某因为逾期过户的连带责任，应当向被告支付违约金5.55万元。也就是说，此时，被告与原告、刘某之间，违约金之债权与”购房余款”之债务相互抵销之后，原告与刘某尚需向范杰连带承担3.95万元违约金（范杰已经起诉到了美兰区人民法院追究其二人的违约连带责任）。事实和理由如下：一、关于《房屋买卖合同》和协议的约定。（一）《房屋买卖合同》约定原告陈德彭的主要权利和与主要权利对等的主要义务。1、原告的主要权利：原告与刘某一起共同收取定金及购房款（《房屋买卖合同》第三、四条约定）。2015年12月2日被告交付定金时，就是按照这个约定进行的。2、《房屋买卖合同》约定原告的主要义务：原告与刘某一起共同办理产权过户登记手续（《房屋买卖合同》第四条第一款约定）、一起承担交付房屋的相关义务（《房屋买卖合同》第四条第三款约定）。3、《房屋买卖合同》约定原告的违约连带责任：《房屋买卖合同》第六条约定：”卖方、卖方关系人未按合同约定办理产权过户登记或及时交付房屋的，每逾期一日，按照购房总价款的百分之零点五向对方支付违约金”。关于违约连带责任，《房屋买卖合同》约定：”卖方和卖方关系人任何一方对买方违约，均首先对买方承担连带责任以后，再由卖方和卖方关系人彼此进行责任划分承担相应责任。”显然，《房屋买卖合同》明确了卖方是产权人刘某，其并不是”案外人”；而原告不是产权人，也就没有独立收取定金和购房价款的资格和权利。原告仅仅是根据权利义务对等原则在《房屋买卖合同》中约定其与刘某共享收取定金和购房款并同时与刘某共同承担卖方过户交房义务的”卖方关系人”。也就是说，原告得到与刘某共同向被告收取购房款权利的同时，也与刘某一起对被告承担着房屋产权过户、房屋交付方面的共同义务。基于原告与刘某对被告所负的共同义务，《房屋买卖合同》明确约定原告及刘某任何一方对被告违约，两人要首先对被告承担违约连带责任。这是非常合理合法的。（二）2016年1月21日的协议没有变更《房屋买卖合同》中关于原告、刘某违约连带责任的约定。2016年1月21日，原告与刘某商量好后才通知被告去协商。由于原告春节前要回辽宁老家，三方商定在”刘某保证最迟于2016年2月份办完产权过户”的前提下，被告支付8万元房款，卖方则由原告代表刘某向被告交付房屋，购房余款在刘某办完产权过户后再由被告支付给原告。三方协议考虑到三人各在异地便由被告直接付款给原告（刘某认账），原告直接将房屋交付给被告（刘某认账），这样做的前提是”刘某保证最迟于2016年2月份办完产权过户”（原告与刘某同时确认）。没有这个前提保证，就不可能有这个协议。显然，该协议没有变更《房屋买卖合同》关于违约与违约连带责任的约定，有关原告与刘某违约、违约连带责任的约定还是按《房屋买卖合同》执行。二、原告、刘某违约的事实。（一）第一阶段违约：合同生效后，原告与刘某应当按约定于2015年12月17日前办理完成房屋产权转移登记。可是原告与刘某并没有按照合同约定完成产权转移登记手续，构成违约。（二）2016年2月份，没有按照合同和协议办理完产权过户，继续违约。2016年2月7日春节后，被告根据原告留下的手机号码联系不到原告。后来，原告用另外的手机号给被告来电话，态度蛮横地提出房屋不卖了要收回来，其本人要回海口居住，要求被告退还房屋。被告坚决不同意。此后，刘某开始戏耍被告，持续拖延，不办理产权过户，最后拒绝办理产权过户登记。被告不得已于2016年4月1日起诉，要求法院强制原告及刘某办理产权过户登记并承担违约责任。（三）被告起诉后，刘某才于2016年4月7日去办理了过户手续。由于房屋产权登记中心查档知道《房屋买卖合同》所涉房屋曾因原告、刘某提交伪造的证明材料办理完产权过户登记手续后被查出而退回，所以，登记中心提醒被告必须等拿到产权证才能放松警惕。原告及刘某的以上违约事实，美兰法院已经开庭审理了(2016)琼0108民初1024号案件。三、原告将刘某列为”案外人”，回避其与刘某所负的违约连带责任，另行要求被告向其支付购房余款及违约金，是没有道理的。实际上，被告与刘某、原告之间的债权债务抵销之后，原告及刘某还应当另行向被告再支付违约金3.95万元。本案所涉房屋产权过户登记时，卖方刘某、卖方关系人原告未按合同约定办理产权过户登记，已经构成违约，逾期已经111天，每天500元违约金，累计违约金为5.55万元。在2016年4月1日被告范杰起诉的(2016)琼0108民初1024号一案立案后，范杰于2016年4月23日提出变更诉讼请求申请，提出”陈德彭、刘某按合同约定承担违约连带责任向原告支付5.55万元”的诉讼请求。范杰起诉以后与陈德彭就”购房余款”与违约金等事项等方面，无论在法庭上还是法庭下，都持续保持沟通，明确了自己的观点：范杰与刘某和陈德彭之间，违约金之债权与”购房余款”之债务相互抵销之后，陈德彭和刘某还应当共同承担向范杰支付3.95万元违约金的连带责任。范杰可以单独向陈德彭追讨该违约金之债，也可以单独向刘某追讨该违约金之债，还可以同时向陈德彭和刘某追讨该违约金之债务。四、以上是从合同、协议及其履行的”法理”上来答辩的。从”情理”上来说，被告范杰也很难落实同情原告而放弃对其违约连带责任的追究。（一）尽管原告对被告有诸多不诚信的行为，但是，范杰相识起就因同出生于困难时期身体多病而同病相怜，总是比较同情原告。2016年6月2日，范杰在女儿的小心陪护下，带着右腿髌骨粉碎性骨折做完手术不久的伤残病体从成都到海口市美兰区法院参加庭审，同时还带着1.6万元，准备在法庭上表达完对刘某、陈德彭违约给范杰造成损失和伤害的不满情绪以后，就约着陈德彭把购房余款给他，以释放陈德彭的连带责任的。没想到，范杰和女儿一走出法庭，陈德彭的老婆就操控着陈德彭，利用范杰伤残病体和女儿弱小，立即对范杰及其女儿进行了超乎想象的侵害，强行贴身追随范杰父女要实行同吃同住并强制收回涉案房屋，进行侮辱谩骂、肢体加害等侵权行为。法警没有办法阻止陈德彭及其老婆闹事，就推给公安机关派警车带走。陈德彭及其老婆在公安局更是歪曲事实大闹，公安局又用警车把范杰父女、陈德彭及其老婆送回法院。陈德彭及其老婆可能认为法警和公安对他们都没有办法，所以回法院以后更加肆无忌惮闹事。从上午一直到下午很晚了，法警才下决心对陈德彭及其老婆采取强制隔离措施，将范杰父女塞进法警专车，由法警护送范杰父女到安全的宾馆秘密居住，才摆脱了陈德彭和其老婆的恣意侮辱和加害。（二）被告返回成都后，冷静下来考虑到原告是个可怜之人、又深受刘某之害，难免又复生同情之心，便于6月10日左右主动打电话给原告索要其银行卡帐号，准备第二天托女儿把钱给他，释放其连带责任。可是，第二天被告女儿回来后，不同意被告这样不问法理也不问情理的过分迁就，并把被告的银行卡收藏起来。因为女儿被原告的老婆侵害不仅身上多处发青，而且因原告及其老婆的野蛮加害惊吓病了一场，她觉得被告不应该对无法无天的放刁行为无原则迁就、过分宽容，还应该追究原告及其老婆的侵权法律责任。此后，被告反复思量，觉得女儿的说法似乎更有道理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对相关证据进行审查予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下事实：
2015年12月2日，案外人刘某、原告陈德彭、被告范杰签订《购房定金条款》，主要载明：原告与刘某收到被告购买八菱大厦101房的购房定金4000元。同年12月9日，刘某（卖方）、原告陈德彭（卖方关系人）、被告范杰（买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：刘某、原告出售的海口市美兰区人民大道74号八菱大厦101号房屋房产证号为x**，房屋产权人登记为刘某，原告已向刘某支付了购买该房屋的全部价款，但是没有完成产权过户登记手续，现该房屋产权证由原告保管；刘某及原告共同将该房屋转让并过户给被告；被告支付的购房总价款为10万元（包括购房价款、交易及过户登记的全部税费），刘某及原告承担本次交易、过户的所有税费；被告向刘某及原告支付购房定金2万元，被告当着刘某的面，将定金交付给原告，定金视为刘某与原告共同收取，并由刘某及原告联名向被告出具定金收条，办理产权过户进行购房总价款结算时，定金转为充抵购房款；刘某与原告在本合同生效之日起五个工作日内办理完成该房屋产权过户登记到被告名下；办理产权过户登记进行价款结算时，被告当着刘某的面，将购房款交给原告，购房价款视为刘某与原告共同收取，并由刘某与原告联名向被告出具购房款收据；被告未按合同规定交付购房款，每逾期一日，按购房总价款的0.5%向对方支付违约金，逾期超过30天视为不履行合同，刘某与原告有权解除合同（第五条）；刘某与原告未按合同约定办理产权过户登记或及时交付房屋的，每逾期一日，按照购房总价款的0.5%向对方支付违约金，逾期超过30天视为不履行合同，被告有权解除合同；刘某与原告任何一方对被告违约均首先共同对被告承担连带责任以后，再由刘某与原告彼此进行责任划分分别承担相应责任；本合同自刘某、原告、被告签字之日起生效。2016年1月21日，原告、被告、刘某签订一份补充协议，写明：因刘某身份证过期不能及时办理产权证过户，现三方达成协议：由原告与被告自行结算房款，不再经由刘某同时在场才结算房款，收款人为原告，先期支付8万元；原告与被告自行协商交付房屋的时间；刘某保证最迟于2016年2月份办完产权过户；被告在刘某办完产权过户手续后，将余款通过银行卡支付给原告。原告收取被告支付的购房款8万元，加上之前已收的4000元，共收到被告购房款84000元。当日，被告出具一份字据给原告收执，写明：在刘某办理产权过户后，被告再支付余下的16000元房款。审理中，被告认可该条据中所指向的付款对象是原告。2016年1月25日，原告将涉案房屋交付被告使用。2016年5月3日，涉案的海口市××道房的所有权转移登记至被告名下（产权证号：HK2407**）。
2016年4月，范杰作为原告，以陈德彭、刘某为被告，就本案涉及的房屋买卖合同向本院提起房屋买卖合同之诉（案号：(2016)琼0108民初1024号），诉讼请求：1、判令两被告（陈德彭、刘某）按《房屋买卖合同》约定承担违约连带责任向原告（范杰）支付违约金55500元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。本院于2016年6月作出(2016)琼0108民初1024号判决：一、被告刘某、陈德彭应连带向原告范杰支付违约金2590元（自2016年3月1日至2016年4月6日期间（共计37天）逾期办理房屋过户违约金）；二、驳回原告范杰的其他诉讼请求。该判决因当事人提起上诉而未生效。在该案审理中，刘某出庭应诉，其对范杰所举证的《房屋买卖合同》及2016年1月21日补充协议的真实性表示无异议。
本案中，原告明确其诉请的违约金是按照《房屋买卖合同》第五条的约定，以合同总价款10万元为基数，按每日0.5%计算。被告表示《房屋买卖合同》第五条关于违约金的约定是合理的。
本院确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、2016年1月21日补充协议、2016年1月21日被告出具的字据、《海口市政府服务中心受理通知书》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、《购房定金条款》、本院(2016)琼0108民初1024号案件开庭笔录及《变更诉讼请求申请书》、本院(2016)琼0108民初1024号《民事判决书》以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告、被告及刘某于2015年12月9日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应依约履行。关于购房款的支付问题，该合同约定，买方（被告）当着卖方（刘某）的面，将购房款交给卖方关系人（原告），视为卖方和卖方关系人共同收取。之后，双方又于2016年1月21日签订补充协议，约定：由原告与被告自行结算房款，不再经由刘某同时在场才结算房款，收款人为原告；被告在刘某办完产权过户手续后，将余款通过银行卡支付给原告。刘某虽然不是本案当事人，但是其在本院审理的(2016)琼0108民初1024号案件中，出庭应诉表示对上述协议予以认可。上述协议明确约定被告直接向原告支付购房款，而被告于2016年1月21日向原告出具字据亦承诺在办理产权过户后再向原告支付余款16000元。因此，原告以其个人名义起诉要求被告支付购房余款16000元，有合同依据，其起诉不违反法律规定。
涉案房屋的所有权已转移登记至买受人被告名下，被告未依约向原告支付剩余购房款，已构成违约。故原告诉请被告支付余款16000元并承担违约责任，符合合同约定及法律规定，应予以支持。《房屋买卖合同》第五条约定，被告未按合同规定交付购房款，每逾期一日，按购房总价款的0.5%向对方支付违约金。被告表示该约定合理，未提出调整违约金数额的要求，则本院对每日0.5%的计算标准不予调整。但是鉴于本案的合同总价款为10万元，而原告主张被告逾期付款的数额仅为16000元，以10万元为基数计算违约金有悖于公平原则，故本院将计算违约金的基数调整为16000元，从2016年5月4日起计至付清款之日止、按每日0.5%计付。至于逾期办理产权过户的违约责任，属另一诉求，被告应另行向原告及刘某主张权利，不宜以购房余款来抵销。故被告关于逾期办证的违约金之债权与购房余款之债务相互抵销的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告范杰须于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈德彭购房款16000元，并支付违约金（以16000元为基数、按每日0.5%、自2016年5月4日计至付清款之日止）。
二、驳回原告陈德彭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元（原告已预交），由原告负担367元，被告负担383元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长吴小亮
人民陪审员唐旭升
人民陪审员毛艺遐
二0一六年十一月十七日
法官助理陆晶晶
书记员韩莉
速录员王佩
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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