广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8039号
上诉人（原审被告):广州七喜房地产开发有限公司，住所地:广州市增城增江街纬五路首层37号。
法定代表人：易良平。
委托诉讼代理人：陈火金，北京市奕明（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨凯强，男，1988年11月22日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。
上诉人广州七喜房地产有限公司（以下简称七喜公司）因与被上诉人杨凯强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人七喜公司上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判令七喜公司不需要承担逾期交房的违约责任；3、杨凯强承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院没有将补充协议的第六条、第七条作为裁判的依据，属于认定事实和适用法律错误。杨凯强与七喜公司签订的商品房买卖合同附件七补充协议的第六条约定：双方已经对交房的条件作出了变更，七喜公司与杨凯强通过协议的方式变更合同中的交房条件是双方的真实意思表示，合法有效。七喜公司按照补充协议中的标准交房符合合同的约定。2016年12月30日七喜公司取得建设工程竣工验收报告；2016年12月10月21日七喜公司取得供水证明；2016年7月24日七喜公司取得供用电合同；2016年5月24日，七喜公司与广州东部发展煤气有限公司签订管道燃气设施代建合同；2015年5月28日增城区公安局下发房号备案明细表，小区取得门牌号小区内具备通邮的条件。综上，七喜公司交付的商品房已满足供水供气供电等必要居住条件，完全符合合同约定的交付条件，一审法院认定交楼的条件是取得竣工验收备案表是适用法律错误。2、即便认定七喜公司在2016年12月31日交付的商品房不符合交房的条���，七喜公司也不应当承担逾期交房的违约责任。补充协议的第七条约定，双方同意对本合同第十五条房屋交付时的有关资料调整为：甲（七喜公司）乙（杨凯强）双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或者《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部分出具相关验收合格证明或者认可文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年，在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究七喜公司的责任。若上诉期限届满，甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任，由甲方承担。此条补充协议约定杨凯强放弃追究七喜公司逾期一年内交付房屋的违约责任。当七喜公司交付房屋超过了一年时才需要承担违约责任，现七喜公司逾期交房��有超过一年，不应当承担逾期交楼的违约责任，一审没有将此条补充协议作为裁判的依据是适用法律错误。
杨凯强针对七喜公司的上诉请求提交答辩意见：七喜公司所交付的房屋不符合合同约定的交房条件，其交付的房屋没有经政府主管部门验收合格；除了通水之外，另外通电通邮通气均存在不同程度的问题，七喜公司交付的房屋是不符合合同约定的交付条件的。补充条款第七条是一个格式条款，它是开发商提前预设，没有跟小业主充分协商，是个霸王条款，是通过自身强势的合同地位排除小业主起诉其延迟交楼违约责任，该条款是不对等的。根据《中华人民共和国建筑法》规定，未经政府主管部门竣工验收合格的，不得交付给业主使用。七喜公司提出竣工验收备案表不是一个法定的交付条件，这点不予认可。请求二审法院依法查明事实，驳回七喜公司���上诉请求。
杨凯强向一审法院起诉请求：七喜公司支付延期交楼违约金给杨凯强，违约金从2017年1月1日起，按总房款万分之一计至七喜公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表后实际交付房屋给杨凯强之日止；2、七喜公司承担本案受理费。
一审法院认定的事实：2015年10月10日，杨凯强（乙方、买方）和七喜公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的增江春晓花园……，房屋地址：增城市增江街春晓街3号（住宅楼6#）601房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）958919元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方未能按本合同和补充协议约定的期限交付房屋，乙方仍同意继续履行本合同，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房��验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。合同的附件七为《本合同补充协议》，约定“……6、双方同意��本合同第十二条调整为：商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。7、双方同意对本合同第十五条房屋交付时的有关资料调整为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年（如乙方在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。若上述期限届满甲方仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责��由甲方承担。甲方在收楼现场公示上款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。乙方应当向甲方提供交存住宅专项资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……21.本合同任何一方因违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的3%，但本补充协议另有约定的除外。……28.经甲乙双方协商一致，双方同意本附件补充协议条款优先于本合同其他条款。乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容。”
签订上述合同后，杨凯强依约在合同约定的交房日期前向七喜公司付清全部购房款。
2016年12月29日、2017年8月4日，七喜公司分别向杨凯强邮寄了收楼通知书，上述邮件分别于2016年12月30日、2017年8月6日妥投。
2017年6月12日，一审法院立案受理本案。2017年8月11日、2017年11月14日，本案进行了开庭审理及补充询问。
2017年9月23日，杨凯强接收了涉案房屋。
为查明涉案房屋所在小区的供电、供水、供气、通邮情况，一审法院向广州东部发展燃气有限公司、广州市增城自来水有限公司、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局以及广州供电局有限公司增城供电局发函，上述四单位分别复函如下：一、广州东部发展燃气有限公司于2017年7月28日出具《关于春晓花园小区房屋燃气事项的复函》，该函载明“……我司于2017年2月8日与广州七喜房地产开发有限公司就增××增江街春晓街1号-7号春晓花园小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气。现时该小区具备接驳同期条件，该小区于2017年3月9日符合我司的供气服务条件。经查，增××增江街春晓街1、2、3号房屋包含在上述开户合同的供气范围内。”二、广州市增城自来水有限公司于2017年7月27日向本院出具《复函》，载明“……一、我公司已于2016年4月18日与广州七喜房地产开发有限公司就其开发的位于增××增江街得增江春晓房地产项目签订了供用水协议，并于2016年10月21日向该房地产项目提供永久性生活用水。”。三、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2017年7月25日出具《关于增××增江街春晓街1、2、3号通邮情况的复函》，载明“……经查，我局于2017年6月14日收到关于广州七喜房地产开发有限公司开发的位于增城区增江街春××、××、××、××、××��××、××号的通邮申请资料，经验收符合通邮条件，于2017年6月29日批复上述地址通邮”。四、广州供电局有限公司增城供电局于2017年8月7日出具《关于广州七喜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷33案问题的复函》，该函载明“……一、广州供电局有限公司和广州七喜房地产开发有限公司就其开发的位于增城区增江街道××村商品房项目（公园里）于2017年4月26日签订了《高压供用电合同》，合同编号为0800830007805699。二、七喜房地产开发有限公司于2017年7月13日对上址房屋提出装表申请，2017年7月21日现场开始装表，目前小区已经完成装表，正在进行远程抄表调试工作，送电后用电性质均属于居民生活永久用电”。
审理中，七喜公司陈述，一、七喜公司正在办理涉案房屋所在小区所涉工程的竣工验收备案手续，尚未办妥；但工程竣工验收是建设单位组织实施的，竣工验收备案是行政监督行为，并非法定交付条件；二、涉案合同补充协议第6条已经对交房条件做了变更，根据该条款的约定，是否取得竣工验收备案表不是法定的交付条件，涉案房屋实际已经满足了交付条件；三、涉案合同补充协议第7条约定，杨凯强同意七喜公司延期交房一年内不追究七喜公司违约责任。
一审法院认为：杨凯强与七喜公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，七喜公司应在2016年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给杨凯强使用。但至本案最后一次庭询之日，涉案房屋所在小区所涉工程仍未办妥建设工程竣工验收备案，仍未符合交付条件。关于七喜公司根据附件七补充协议第6、7条的约定进行的抗辩。该院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可知，涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。因此，涉案房屋尚未符合交付条件，七喜公司的上述抗辩理由不成立，该院不予采纳。
七喜公司未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。但杨凯强已于2017年9月23日收楼，故其主张要求七喜公司从2017年1月1日起算至2017年9月23日止的延期交房违约金，理据充分，该院予以支持。经核算，七喜公司应向杨凯强支付的延期交房违约金为25507.25元（以总房款958919元为本金，以每日万分之一的标准计算，共计266天），上述金额为房价总金额的3%。根据涉案合同中“本合同任何一方违反本合同及附件约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房价的3%”之约定，故该院予以支持。至于杨凯强要求七喜公司支付2017年9月23日起至七喜公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，该院不予支持。
综上所述，��照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州七喜房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨凯强支付延期交房违约金25507.25元；二、驳回杨凯强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，由杨凯强负担50元，广州七喜房地产开发有限公司负担176元。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，七喜公司提交其于2018年2月5日取得竣工验��备案表，杨凯强对七喜公司提交竣工验收备案表的真实性、合法性及关联性予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于七喜公司公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。双方在合同中约定的交房期限为2016年12月31日，涉案房屋所涉工程于2018年2月5日才取得建设工程竣工验收备案，在此前尚不具备交房条件，七喜公司未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于七喜公司主张其与杨凯强在附件七补充协议第六条已经对交房条件做了变更，根据补充协议第七条，其无需承担逾期交楼违约责任是否成立的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。七喜公司与杨凯强虽然在附件七补充协议第六��对交房条件做了变更，但该约定降低对房屋的法定交付条件,不符合现行的法律规定，其以双方在附件七补充协议第六条、第七条为由主张不承担承担逾期交楼违约责任的理据不足，本院不予采纳。审查杨凯强主张七喜公司向其支付2017年1月1日起至2017年9月23日期间的逾期交房违约金合理，原审予以支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。七喜公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费438元，由上诉人广州七喜房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年六月十九日
书记员 陈晓欣
吴桐