浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江九民初字第12号
原告暨反诉某某。
委托代理人：胡某某。
委托代理人：李甲。
被告暨反诉原告杭州××市场经营管理有限公司。住所
地杭州下沙街道××心路××用房××号。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：梅某。
委托代理人：郑某。
原告张秀英为与被告杭某启新市场经营管理有限公某（
以下简称启新公某）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年12月29
日向本院起诉，后启新公某于2010年1月22日提出反诉，本院
受理后，依法合并审理，由代理审判员金长义独任审判，后由
审判员 宋伟锋独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了
审理。原告张秀英的委托代理人胡某某、李甲，被告启新公某
的委托代理人梅某、郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀英诉称，张秀英与启新公某于2007年11月29日
签订了租赁位于甲下沙街道商业配套综合大楼营业房的合同。
租赁合同约定，租赁房屋用途为电子游戏娱乐项目，租期为10
年。自2008年2月1日至2018年1月31日，承租方租赁营业房用
于经营电子游戏娱乐项目。但作为出租人的启新公某隐瞒了出租房的真实功能是综合农贸市场，也隐瞒出租房的房屋设计结
构（主要是楼道的设计与施工）有明显缺陷，不符甲营电子游
戏娱乐项目的消防要求，作为出租人的启新公某办不出消防合
格证，致使张秀英就无法办出公某法人营业执照，而张秀英在
此之前已经办出筹备成立的公某名称的预先核准。后杭某经济
技术开发区于2008年7月1日发文要求收回无证无照经营的出租
房。杭某下沙街道也于2008年11月6日召开会议，指出涉案的
营业房设计缺陷，存在安全隐患，要求启新公某进行整改。张
秀英在得知营业房的房屋设计结构（主要是楼道的设计与施工
）有明显缺陷，不符甲营电子游戏娱乐项目的消防要求的情况
后，于2008年9月，2009年8月20日，9月11、29日四次发函给
被告，要求启新公某对租赁营业房的消防通道进行改造，落实
消防措施，使之符甲营电子游戏娱乐项目的消防要求，如启新
公某能办出消防合格证，则能达到张秀英承租该营业房的经营
目的。但启新公某在相关政府部门、基层组织和张秀英多次的
催促下却不对涉案的营业房进行消防通道改造，未采取任何补
救措施，致使无法办出消防合格证。因此，杭某经济技术开发
区社会发展局2009年7月10日发文要求收回张秀英承租的营业
房，致使张秀英承租启新公某的营业房以及经营电子游戏娱乐
项目的目的落空。张秀英为承租营业房和经营电子游戏娱乐项
目，购买了大量电子游戏娱乐设备，共计投入875958.87元；
装修营业房共投入170865.68元；购买办公用品及电器共花162
78元；办理有关证件花21964元；为避免损失扩大，张秀英于2
009年10月13日与第三人盛某签订了电子游戏娱乐设备的转让协议。但在2009年10月17日张秀英与盛某去营业房拉走电子游
戏娱乐设备时，启新公某派人并伙同保安百般阻挠，不准张秀
英及第三人拉走设备，因此造成张秀英损失30万元。此外，张
秀英还受到有关部门罚款17000元。综上所述，启新公某给张
秀某某成的损失共计926107.68元。为此，张秀英诉至法院，
要求判令：1、解除张秀英与启新公某于2007年11月29日签订
的营业房租赁合同；2、启新公某赔偿张秀英损失人民币共计9
26107.68元（包括：1、设备损失400000元；2、装修损失1708
65.68元；3、办公用品及电器损失16278元；4、办证费21964
元；5、罚款17000元；6、被告阻挠原告设备转让导致的损失3
00000元）；3、本案诉讼费由启新公甲担。
被告启新公某辩称，1、案涉的营业房所在的综合大楼设
计用途为商业营业用房，可以经营电子游戏等娱乐项目。张秀
英诉称启新公某隐瞒出租房的真实用途系综合农贸市场，不符
合电子游戏娱乐项目的要求，因而致使承租人无法办理营业执
照，其主张没有事实依据。因为依据《中华人民共和国国家标
准房产测量规范》的规定，房屋用途只有住宅用房、工业交通
仓储用房、商业金融信息用房类类别，不存在所谓的“综合农
贸市场”之提法。张秀英租赁的营业房所在的大楼，其设计用
途为商业营业用房，完全可以经营电子游戏等娱乐项目，不存
在启新公某隐瞒出租房屋设计用途的事实。更何况启新公某作
为出租方，仅负责综合大楼的租赁事宜，对电子游戏项目并不
具备张秀英那样的专业知识，即使租赁合同中载明张秀英是用
于经营电子游戏娱乐项目，启新公某也不具备判断该出租房产是否可以经营电子游戏项目的能力；而张秀英作为专业电子游
戏项目的经营者，对房屋构造是否符甲营电子游戏的需要应该
是清楚的。其签订租赁合同的行为本身足以说明：张秀英是完
全认可租赁房屋的设计构造和配套设施足以经营电子游戏项目
，因而才会同意承租该房屋。因此若发生租赁物不能满足要求
的，其责任应由张秀英自行承担。2、案涉的营业房所在的综
合大楼整体已经通过消防验收，房屋设计结构不存在消防缺陷
；3、张秀英租赁的营业房无法通过消防验收，是因为张秀英
的装修行为造成的。在综合大楼已经通过消防验收的情形下，
之所以不能办出消防合格证，是因为张秀英为了符合电子游戏
项目的需要在承租之后，对该营业房进行了大规模的装修，因
而导致消防设计和要求发生变化才无法通过消防验收，其过错
在张秀英本身；而启新公某作为出租人仅限于提供租赁房屋并
保证相关配套设施可以使用，对上述后果不承担责任；4、启
新公某不存在阻挠张秀英搬离游戏设备的行为，张秀英对第三
人盛某所支付的违约赔偿金，并非因为启新公某的原因造成，
启新公某没有恶意阻挠其搬离设备，因此不应承担责任；5、
租赁合同第六条明确某某经营风险由张秀英自行承担，且张秀
英提供用以证明损失的证据大部分是收款收据不是正规发票，
亦无法证明直接损失；综上所述，张秀英的各项诉请没有事实
依据，请求法院查明事实，驳回张秀英诉讼请求。
在本案审理中，张秀英与启新公某就现有房屋内装修残
值估价40000元达成一致，故张秀英将原诉讼请求损失中的装
修损失赔偿调整为40000元。反诉原告启新公某诉称，2007年11月29日，启新公某与
张秀英签订《营业房（商铺）租赁经营合同》一份，约定：启
新公某将下沙街道七格社区商业配套综合大楼营业房租赁给张
秀英，合同期为10年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止
；物业管某某为每年12000元；第一年至第三年房屋租金为每
年270000元，第一年租金为半年支付一次，第二年起租金每年
支付一次，先付后使用。按照上述合同约定，张秀英应于2009
年2月1日前支付2009年度的租金270000元以及物业管某某1200
0元，但张秀英一直迟延履行其付款义务，至今仅支付了52500
元租金，尚欠229500元。2009年9月30日，启新公某向张秀英
催告履行支付租金的义务，但张秀英至今未予理睬。启新公某
认为，张秀英依照合同约定应在2009年2月1日前支付一年的租
金，但张秀英在持续使用启新公某房产的情形下至今未履行全
部付款义务，违背了合同约定，其除应支付剩余部分的租金及
管某某共计229500元外，还应按照人民银行一年期贷款年利率
5.31%赔偿启新公某的利息损失，计11983元（自2009年2月1日
暂计算至2010年1月20日，为354天）。故提出反诉，要求判令
：1、张秀英清偿拖欠的2009年度房屋租金217500元、物业管
某某12000元，并支付逾期付款利息11983元，三项合计241483
元；2、本案诉讼费用由张秀英承担。
反诉被告张秀英辩称，对启新公某陈述的双方签订合同
以及合同约定的事实予以认可，其他事实均不认可。理由如下
：1、合同没有约定“2009年2月1日前交付物业管某某”，合
同中虽然约定了物业管某某，但没有约定交付日期；2、双方口头协商的物业管某某计2500元，已包括在2009年1月16日之
前交付的272500元之中。原因是2008年3月张秀英完成室内装
修后没有使用租赁房屋进行经营活动，启新公某口头同意免收
物业管某某；3、启新公某陈述的“2009年2月1日至今张秀英
只付了52500元”不符乙，张秀英实际支付2009年的租金11200
0元；4、由于租赁房屋办不出消防合格证。自2008年8月至200
9年8月，张秀英多次请求启新公某按合同约定办理消防许可证
，但启新公某始终未置可否。2009年7月10日，杭某经济技术
开发区社会发展局发文，以“无证无照娱乐场所”为由，要求
七格社区对其具有产权的七格社区综合楼三楼（涉案合同标的
物）的金某某游戏厅、云都娱乐广场的房屋使用权某某收回。
因此张秀英依法中止了租金的支付，并且将租赁房屋无法使用
的原因报告启新公某。故张秀英不认可启新公某所说的“尚欠
229500元”、“利息损失计11983元”；相反，启新公某应当
赔偿张秀英相应经济损失。
为了证明自己的主张，针对本诉，原告张秀英某某了以
下证据：
1、营业房租赁合同1份，拟证明原、被告建立了营业房
租赁合同法律关系，合同租期为十年，租赁房屋用途为电子游
戏娱乐项目。
2、权属证明1份，拟证明启新公某称租赁房屋为商业营
业房。
3、建筑工程消防审核意见书1份，拟证明租赁房屋为综
合市场，不能用于经营电子游戏娱乐项目。4、租赁房屋平面图1份，拟证明租赁房屋的功能及布局
系农贸市场及超市。
5、杭某经济技术开发区清洁办（2008）8号文1份，拟证
明由于启新公某出租的营业房不符合消防要求，政府要求停止
经营电子游戏娱乐项目。
6、杭某市江干区下沙街道办事处会议纪要（2008）16号
1份，拟证明指出出租给张秀英的房屋设计不科学，功能没做
统一布局。
7、2009年8月20日张秀英向某某公某发的书面函1份，拟
证明张秀英要求启新公某对租赁营业房的消防通道进行改造，
落实消防措施。
8、2009年8月30日张秀英向某某公某发的书面函1份，拟
证明张秀英要求启新公某对租赁营业房的消防通道进行改造。
9、2009年8月30日张秀英向七格社区发的书面函1份，拟
证明张秀英书面告知七格社区是由于启新公某没有对租赁营业
房的消防通道进行改造，落实消防措施而导致张秀英无法合法
经营电子游戏娱乐项目。
10、2009年9月11日张秀英向某某公某发的书面函1份，
拟证明张秀英要求启新公某对租赁营业房立即组织施工，进行
消防通道改造。
11、2009年9月29日张秀英向某某公某发的书面函1份，
拟证明张秀英书面告知启新公某其损失在不断扩大，对租赁营
业房的消防通道进行改造的义务在被告。
12、2009年10月28日张秀英向某某公某发的书面函1份，拟证明张秀英书面告知启新公某，为减少损失，张秀英已经联
系、确定转让游戏机的客户2009年10月17日到租赁房屋来拉游
戏机设备，而启新公某极力阻扰张秀英的客户拉走设备的事实
。
13、杭某经济技术开发区清洁办（2009）16号文1份，拟
证明由于启新公某提供的出租营业房消防通道不符合要求而导
致租赁房屋的收回。
14、杭某经济技术开发区社会发展局（2009）61号文1份
，拟证明杭某经济技术开发区社会发展局2009年7月10日发文
，由于启新公某提供的出租营业房消防通道不符合要求而导致
租赁房屋的收回。
15、张秀英因租赁启新公某营业房而投入的设备买卖合
同及凭证1组，其中包括张秀英与浙江佐佑电子科技有限公某
签订的代理合同及附件共5页、浙江佐佑电子科技有限公某出
具的领款凭证、收条各1份、张秀英与温州市游某某材制造有
限公某供货合同1份、支付温州市游某某材制造有限公某货款
的银行凭证2张、温州市瓯海区货运信息协议书1份、搬运费收
条1张、支付温州市游某某材制造有限公某定金的农村合某某
行电汇凭证1份、汇费某1张、户名为张秀英的农业存款回单1
份、转账收费某、收据10份、冷板收据1份、快件托运单1份、
碰碰车场地装修工人工资单1份、工程结算清单1张、广州永发
联合运输公某运输协议2份、与李乙签订的订货合同1份、支付
李乙货款的银行回单3份、与衢州市区双港五金厂工业品买卖
合同1份、存入吴某红账户银行回单1份、浙江亚邮通信设备有限公某转账衢州市区双港五金厂的银行回单、与浙ＸＸ东游乐
设备有限公某签订的国内工矿产品购销合同书1份、收据传真
件2份、收条1份、与中山市东升镇财文纸品厂订购单1份、浙
江亚邮通信设备有限公某转账中山市东升镇财文纸品厂的银行
回单1份、存入户名尹某敢账户的银行回单1份、张秀英银行取
款单1份、中山市西区中杭货运托运处货物运单1份、送货单1
份、证明1份、购买及搬运台球等物品的收据11张、与杭某中
网通信技术有限公某签订的监控系统安装调试合同1份及收条2
份、销货清单1份及收据2份、与阎某某签订的订货合同1份及
付款银行回单2份，拟证明张秀英购买的游戏娱乐设备，共计
投入875958.87元。
16、收据6张，发票3张，拟证明张秀英因此购买办公用
品及电器费用为16278元。
17、收据7张，收条1张，拟证明张秀英因此租赁房屋所
花的办证费用21964元。
18、罚款凭证三张，拟证明启新公某由于提供的租赁房
屋的消防通道不符合要求而致使张秀英遭受行政机关的罚款为
17000元。
19、设备转让合同1份、民生银行存款回单2份、收条1份
、中国移动通话详单1份，拟证明张秀英与盛某于2009年10月1
3日签订了租赁房屋内的有关电子游戏娱乐项目的设备转让合
同，合同约定设备受让人盛某向张秀英交付定金20万元。但由
于启新公某阻扰张秀英拉走设备而导致违约，张秀英已向盛某
支付违约金30万元。20、盛某的书面证言1份，拟证明盛某于2009年10月17日
到启新公某处拉走设备时，启新公某阻挠拉走设备的事实。
21、公乙及解除租赁合同通某某1份，拟证明张秀英于20
10年1月13日以公证的形式，用ems向某某公某送达了解除租赁
合同通某某。
22、公丙发票1份，拟证明原告于2010年1月13日到公证
处公证，送达被告解除合同通某某所发生的费用。
针对本诉，被告启新公某提交了杭经开公消验（2006）
第173号《建筑工程消防验收意见书》1份，拟证明张秀英租赁
的营业房所在的综合大楼已经通过消防验收，房屋设计结构不
存在消防缺陷。
以上证据经庭审质证，被告启新公某对原告张秀英某某
的证据质证如下：对证据1、2没有异议；对证据3、4、5、6的
真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据7、8、10、11
、12，真实性没有异议，启新公某表示确实收到，但认为办理
消防的责任在于张秀英，而不在启新公某；对张秀英转让资产
也知情，只是因为张秀英未付清房租，故要求张秀英付清房租
再搬走；对证据9，启新公某表示没有收到，具体情况不清楚
；对证据13、14三性均没有异议，但对证明内容有异议，政府
文件均是收回无证经营户的出租房的，与办理消防没有任何关
系；对证据15中的所有证据均有异议，其中的合同比较模糊，
合同签订人与汇款人名字不能对应，价款也没有物价部门的核
准，且所有货款均无发票，不符合证据规则的规定；对证据16
、17三性均有异议，对证据18，真实性没有异议，但认为消防罚款系张秀英没有在期限内进行整改，而不是启新公某提供的
房屋消防不符合要求；工商部门的罚款是因为张秀英无证经营
，与启新公某没有关系；对证据19，对其中的设备转让合同不
清楚，且约定总价为60万，而定金则为20万，远超过定金条款
的相关约定，不排除系双方恶意串通作假；启新公某在张秀英
搬运设备时并未阻挠其搬走设备，张秀英上述证据不能证明启
新公某曾经阻挠过；对证据20，三性均有异议，且认为证人应
当到庭作证；对证据21、22形式上的真实性没有异议，但认为
该证据只能证明张秀英发出过通知，但不能证明合同已解除。
原告张秀英对被告启新公某提交的证据真实性没有异议
，但对关联性及证明对象有异议，启新公某出具的只是符合农
贸市场的消防要求的证明，但不符合电子娱乐设施的消防要求
，所以是与本案无关。
本院对上述证据认证如下：对原告张秀英某某的证据1、
2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、20、21，均
系在双方租赁期间发生的客观证据，本院对其真实性予以确认
；对原告张秀英某某的15、16、17，系张秀英在实际经营中发
生的票据，本院对其真实性予以确认；对证据18、19，真实性
存疑，且证人亦未到庭作证，故本院不予确认；
针对反诉，反诉原告启新公某提交了以下证据：
1、《营业房（商铺）租赁经营合同》1份，证明启新公
某与张秀英签订了《商业房（商铺）租赁经营合同》，合同约
定，物业管某某为每年12000元；第一年至第三年房屋租金为
每年270000元；2、付款凭证2份，证明张秀英2009年只支付了52500元租
金。
反诉被告张秀英某某以下证据：
1、收据1份，证明张秀英于2009年3月20日交纳59500元
房租费的事实。
2、办证批文5份（社会发展局证明1份、卫某某可证1份
、企业核准通某某1份、环保局审批意见1份、消防审批意见3
份，均系复印件），证明张秀英一直在努力申办营业执照，但
因房屋性质的原因，一直没有办出营业执照。
对以上证据，双方当事人质证如下：张秀英对启新公某
提交的证据1、2没有异议；启新公某对张秀英某某的证据1真
实性没有异议，对关联性有异议，认为是该59500元是支付到2
009年1月31日止的租金；对证据2的真实性均无异议，针对其
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"柴玉臣与张建合同纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-07-14\\\\\",\\\\\