安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0603民初125号
原告:白洋,男,1977年9月出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。
被告:孙顺华,男,1969年1月出生,汉族，住淮北市相山区。
委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。
原告白洋与被告孙顺华房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告白洋及其委托诉讼代理人周擎、被告孙顺华及其委托诉讼代理人窦宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白洋向本院提出诉讼请求：1、依法解除其与孙顺华之间签订的房屋出租协议，并判令孙顺华返还其房屋租金25200元；2、判令孙顺华赔偿其经济损失10000元；3、因本案发生的诉讼费等费用由孙顺华承担。事实和理由：2016年8月10日，白洋与孙顺华签订了房屋租赁协议，白洋租赁孙顺华位于淮北市某某广场的房屋准备经营饮料店，合同签订后白洋支付给孙顺华25200元的租金，对房屋进行装修，同时派人出去学习相关技术，购进相应的设备，并积极办理相关的工商手续。白洋在办理相关工商登记手续时，工商登记部门的要求需要白洋出具所租房屋的相关手续、证件，白洋要求孙顺华出具相关手续证件时，得知孙顺华无权将涉案房屋对外出租，其出具不了合法的材料，致使白洋无法办理相应的营业执照，且孙顺华所承租的期限也即将到期。白洋多次与孙顺华协商解决的办法，孙顺华总是借故推脱，不予解决。因涉案房屋所有权人得知转租涉案房屋后，收回了房屋，并进行拍租。孙顺华的行为严重侵害了白洋的合法权益，造成了巨大的经济损失，为维护白洋的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。
孙顺华在庭审中辩称，1、白洋称对房屋进行装修并提供设备不属实，双方于2016年8月10日签订协议后当天就接收了出租房屋，2016年11月11日白洋与人防所签订租赁合同，在此期间未对房屋进行装修；2、白洋称出去学习购买设备的情况及办理工行手续的事情，我对此不了解，但是租赁房屋有无转租不影响办理工商手续，因为涉案房屋被告已经转租好几年了，业主人防所一直了解，并同意也未提出异议，上一个承租人孙某甲也是转租的，也成功办理了工商手续，是否转租与能否办理工商手续没有关系，并且白洋也不能证明其是什么时候办理的工商手续，也没有证据证明因为转租影响其办理工商手续，其在诉状称办理工商手续部分是不真实的；3、白洋称涉案房屋所有权人得知我转租涉案房屋后收回了房屋并进行拍租也不属实，真实情况是房屋所有人人防所找到我协商续租事项征求意见，是继续转租还是人防所直接跟白洋直接签订租赁合同，我在与白洋协商后达成口头协议，白洋支付给我的房屋超期的部分租金不退还了，抵扣我改电线线路的费用，由白洋与人防所直接签订合同，在双方约定好的情况下，我同意不续租了，但是不存在拍租的事。白洋是通过上一个承租人孙某甲介绍协商租赁事项，其还付给孙某甲转让费15000元，接收房屋后就一直对孙顺华纠缠不休，提出种种过分要求，还找人恐吓孙顺华，要孙顺华赔偿他二十万元的损失，白洋还找到相山区公安分局的熟人打电话恐吓孙顺华说其诈骗，孙顺华讲要举报该名干警，该干警才不再骚扰；5、白洋的诉请没有事实依据和法律依据，白洋不存在经济损失，其主张损失一万元无法律依据，无评估报告也无证明是什么损失。综上，恳请法院驳回白洋的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.白洋提交的人防工事租赁合同书（2013.10.29）、关于洞天苑口部房租赁的通知（2013.10.15），证明涉案房屋是淮北市人民防空和防震办公室所有，孙顺华无权转租，且孙顺华的租赁期限仅至2016年11月1日止。孙顺华对租赁合同书的真实性无异议，对通知的真实性有异议，对该组证据的证明目的有异议，认为是否有权转租并不影响白洋的使用亦未造成损失，涉案房屋所有人知道转租情况并同意，且其有转租的权利。经审查，本院认为,该组证据形式来源合法、内容真实,故对其真实性、合法性、关联性，予以认定。2.白洋提交的录音资料一份,证明白洋从孙顺华处租赁房屋后多次要求孙顺华出具合法材料及原件未果，导致无法办理工商登记，白洋与孙顺华协商后，孙顺华同意退还租金，不愿意赔偿损失。孙顺华对该证据的真实性和客观性有异议，认为未收到光盘，未能听到录音内容，无法核实录音内容与书面录音资料内容是否一致，对证明目的不予认可。经审查，本院认为，孙顺华虽然对该证据的真实性提出异议，但对该此通话没有异议，结合其他证据和庭审时双方的陈述，能够确认该证据的真实性，故予以确认。3.白洋提交的人民防空工程租赁使用合同（2016.11.11），证明白洋于2016年11月14日通过招投标的方式租赁涉案房屋。孙顺华对该证据的真实性有异议，人防所并未通过招投标的方式对涉案房屋进行租赁，双方已于2016年11月11日解除合同。经审查，本院认为,该证据形式来源合法、内容真实,故对其真实性、合法性、关联性，予以认定。4.白洋提交的劳务协议3份、微信转账截图4份，予以证明其经济损失。孙顺华认为，该组证据与其无关，不能证明白洋的损失，其仅仅把房屋租赁给白洋，后期白洋的经营与其无关。经审查，本院认为,该组证据不能证明与本案具有关联性，亦不具有真实性，故不予确认。5.孙顺华提交的租赁合同一份（2014.9.12），予以证明2014年10月1日至2016年9月3日涉案房屋是孙顺华转租给孙某甲的，房屋所有人人防所知道并同意，白洋是通过孙某甲转租的。白洋认为该证据与本案无关联性，孙顺华与孙某甲之间是否存在租赁协议与本案无关，该证据不能证明人防所同意将房屋转租给孙某甲，亦不能证明白洋是通过孙某甲向孙顺华租赁涉案房屋。经审查，本院认为,白洋虽然对该证据的证明目的有异议，但根据庭审时双方的陈述，能够确认白洋经过孙某甲与孙顺华签订的租赁合同，故对该证据的真实性、关联性、合法性，予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，孙顺华与淮北市人防工程管理所（简称人防所）签订人防工事租赁合同书，租赁内容为洞天苑彩票室即涉案房屋，约定租期3年，自2013年11月1日至2016年11月1日，乙方孙顺华不得转租或者交给第三者使用。2014年9月12日，孙顺华与孙某甲签订房屋出租协议，约定孙顺华将涉案房屋转租给孙某甲使用，租赁期为2年，自2014年10月1日至2016年9月30日。2016年8月10日，孙顺华将涉案房屋又转租给白洋并签订房屋出租协议，约定租赁期限为2年，自2016年8月10日至2018年8月9日，月租金4200元，白洋在2016年8月10日交付给孙顺华一次性付清半年房租，合计25200元。合同签订后，白洋于当日向孙顺华支付半年房租25200元，孙顺华向白洋出具收据，孙顺华并交付了房屋钥匙。白洋租赁房屋后，因未能办理营业执照问题与孙顺华发生纠纷。2016年11月11日，白洋与人防所直接签订人民防空工程租赁合同，约定将涉案房屋出租给白洋，租期为2016年11月14日至2017年11月14日，年租金42000元。
本院认为，订立合同应当符合法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。孙顺华与人防所签订的租赁合同，不违反法律规定，系有效合同，孙顺华在租赁期间又将该房屋转租给孙顺华，并签订了转租合同，亦是双方真实意思表示，但孙顺华的转租期限超过了其剩余租赁期限，其超过部分的约定应为无效。合同签订后，双方均履行了部分义务，孙顺华交付了房屋，本院支付了半年的租金。但白洋在办理营业执照时，因使用的房屋系转租，未能取得房屋所有人的相应的证明，营业执照没有能够办理，致使白洋不能正常使用租赁房屋，不能实现租赁房屋的目的，孙顺华存在相应的过错，现白洋请求解除双方签订的租赁合同，因白洋与孙顺华之间租赁合同的有效部分已经履行完且已逾期，无需解除，故该项请求，不予支持。关于返还租金的请求，因孙顺华在转租过程中存在相应的过错，故该项请求具有合理性，应予支持。但白洋在签订租赁合同时，对房屋的权属等情况有审查义务，因其没有尽到审查注意义务，即与孙顺华签订租赁合同，亦有一定的过错，其本人亦应承担相应的责任，结合本案的案情和双方的过错，应各承担一半的责任。白洋向孙顺华已支付6个月租金共计25200元，该合同的有效部分为3个月，其实际使用的期间也是3个月，无效部分期间亦是3个月。对合同有效部分的租金，孙顺华应当返还给白洋一半，即6300元，无效部分的租金12600元，应全部返还，两项合计18900元。对赔偿1万元损失的请求，白洋所提供的证据不能够证明系本案的损失，不予支持。孙顺华辩称租金不应返还的理由，不能成立，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、被告孙顺华于本判决生效后十日内返还原告白洋房屋租金18900元；
二、驳回原告白洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费680元，因本案适用简易程序减半收取340元，原告白洋、被告孙顺华各承担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 丁敏
二〇一八年三月二十九日
书记员 戴停
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。