云南省彝良县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云0628民初1466号
原告：郑某平，男。
委托诉讼代理人：孙中汉，云南达意律师事务所律师。
被告：杨某云，男。
委托诉讼代理人：刘绍前，云南意衡（彝良）律师事务所律师。
原告郑某平与被告杨某云确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月31日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告郑某平及其委托诉讼代理人孙中汉、被告杨某云及其委托诉讼代理人刘绍前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年农历1月25日签订的《住房转让协议》无效；2、请求判决原告返还被告房屋，被告返还原告支付的房屋价款201600.00元；3、诉讼费由被告承担；诉讼过程中增加诉讼请求要求被告支付资金占用利息64000.00元。事实和理由：原、被告于2014年农历1月25日协商自愿达成《住房转让协议》，约定：被告将其位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组干河沟处住房三间（东至罗某友住房二分之一处，南至龙杉公路边，西至罗某祥（小路），北至干河沟河边）转让给原告。原告按约定将转让价款201600.00元支付给了被告，被告将房屋交付给了原告。原告于2016年农历7月到有关部门办理房屋所有权过户手续，被告知被告无房屋所有权证，不能办理过户手续。原告多次要求返还被告房屋，被告返还原告价款，但被告均不同意，故向人民法院起诉。
被告杨某云辩称，我将房屋转让给原告是事实，原告所诉四至界限属实，在转让时约定协助原告办理房屋所有权证，未承诺给原告办理过户手续。房屋转让后，现在我没有房屋，转让给原告的房屋占地面积是170多平方米。原告将转让款支付给我，我将房屋交付给原告是事实，原告后来在房屋后面修了两间畜圈。签订《房屋转让协议》是双方真实意思表示，双方协商转让的房屋属农村房屋，不是商品房，国家没有法律规定要求农村房屋买卖需要强制性登记，且在订立合同时已明确告知原告所转让房屋的相关手续正在办理之中，双方所订立的合同未违反法律禁止性规定，该协议属有效合同；现房屋已经交付给了原告，双方履行合同三年多了，原告要求确认合同无效，违反了合同的诚实信用原则。原告已使用被告房屋3年多，要求被告支付资金占用利息没有合法依据。原告的起诉无法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
综合诉辩双方意见，双方当事人明确表示对下列事实无异议：
2014年农历1月25日，原、被告订立《房屋转让协议》，约定：被告将位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组小地名干河沟处住房三间转让给原告；房屋四至界限为东至罗某友住房墙二分之一处，南至龙杉公路边，西至罗某祥畜圈旁，北至干河沟；地基随房屋一起转让；原告对转让房屋享有永久性使用权；所转让房屋无宅基地使用证，办理房屋的权属证由原告承担税费，其他费用由被告承担。房屋于2014年农历1月25日交付。原、被告不属同一集体经济组织成员。
对上列无争议事实，本院予以确认。
本案争议事实如下：
原、被告于2014年农历1月25日所订立《房屋转让协议》是否有效。
原告郑某平围绕其诉讼主张向本院提交了下列证据：
1、《住房转让协议》、《收条》原件各一份，用以证明原、被告协商转让房屋，原告向被告支付转让款201600.00元；
2、照片二张，用以证明被告转让给原告房屋后面的畜圈不是原告修建；
3、《中华人民共和国居民户口簿》复印件二页，用以证明原告之妻雷永芬户口在牛街镇黄河村彭家湾组21号；
4、《彝良县农村宅基地使用证》复印件七页，用以证明原告在彝良县牛街镇黄河村彭家湾组享有农村宅基地使用权。
经质证，被告杨某云对证据1无异议，证据2不能证明他人在房屋后面修建畜圈；证据3不能证明原告之妻户口所在地系其经常居住地，双方所订立协议有效；对证据4的真实性无异议，协议是双方自愿订立的，在订立协议的时候原告是知道转让的房屋无宅基地使用证，被告是否有宅基地使用证不影响合同的效力，认为合同有效。
被告杨某云未向本院提交证据。
本院认为，证据1中《住房转让协议》系原、被告双方签订，《收条》系被告杨某云向原告郑某平出具，来源合法，证明原、被告经协商，被告将其修建位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组干河沟处无宅基地使用权证的农村房屋转让给原告，原告已支付转让价款201600.00元，双方当事人对证据无异议，内容客观真实，本院予以采信；证据2照片仅能反映出在双方协商转让的房屋后面有畜圈，无其他证据相互印证畜圈系何人所建，且该畜圈是否属他人建造并不影响双方订立的《住房转让协议》的效力，证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3系彝良县公安局牛街派出所颁发，来源合法，证明原告之妻雷永芬户口所在地为彝良县牛街镇黄河村彭家湾组21号，证据虽系复印件，经与原件核对一致，内容客观真实，本院予以采信；证据4系彝良县人民政府颁发，来源合法，证明原告在彝良县牛街镇黄河村彭家湾组有农村宅基地使用权，双方对证据的真实性无异议，内容客观真实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告郑某平与被告杨某云不属同一集体经济组织成员，原告在彝良县牛街镇黄河村彭家湾组享有农村宅基地。2014年农历1月25日，原、被告订立《房屋转让协议》，约定：被告将位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组小地名干河沟处住房三间转让给原告；房屋四至界限为东至罗某友住房墙二分之一处，南至龙杉公路边，西至罗某祥畜圈旁，北至干河沟；地基随房屋一起转让；原告对转让房屋享有永久性使用权；所转让房屋无宅基地使用证，办理房屋的权属证由原告承担税费，其他费用由被告承担。房屋于2014年农历1月25日交付，原告于2014年农历1月25日向被告支付了转让款201600.00元。双方所协商转让房屋至今未取得农村宅基地使用权。
本院认为，被告杨某云在未取得农村宅基地使用权批准手续的土地上建房，并将该房屋转让给原告，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”的规定，被告所出售给原告的房屋无合法的宅基地使用权，被告无权对建造于该土地上的房屋进行处分；原告郑某平在彝良县牛街镇黄河村彭家湾组享有农村宅基地使用权，其与被告订立《房屋转让协议》，约定：被告将位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组干河沟处住房三间转让给原告，宅基地随房屋一起转让。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，原、被告之间订立的《房屋转让协议》违反了法律的禁止性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告所订立的《房屋转让协议》无效。原告向被告支付了价款201600.00元，被告将房屋交付给了原告，双方均各自取得了对方的财产，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”原告应当将房屋返还给被告，被告应当将价款返还给原告。自协议订立后，原告将购房款交付给被告，被告将房屋交付给原告，双方均对对方的财产予以占有，在使用过程中均给对方造成一定的损失，且在合同订立过程中双方均有过错，对原告要求被告支付资金占用期间的利息损失的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第<五>项、第五十八条第一款之规定，判决如下：
一、原告郑某平与被告杨某云于2014年农历1月25日订立的《房屋转让协议》无效；
二、原告郑某平将位于彝良县龙海镇鱼井村长坡组干河沟处住房三间（四至界限为：东至罗某友住房墙二分之一处，南至龙杉公路边，西至罗某祥畜圈旁，北至干河沟）返还给被告杨某云；
三、被告杨某云返还原告郑某平购房款201600.00元；
四、驳回原告郑某平的其他诉讼请求。
上列第二、三项于判决生效之日起六个月内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4324.00元，原告郑某平、被告杨某云各承担2162.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
审 判 长 肖品莲
审 判 员 陈永康
人民陪审员 吴长友
二〇一七年十月十七日
书 记 员 左太栅