辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽民终798号
上诉人（原审原告）：沈阳亚欧物资有限公司。
法定代表人：舒勇，总经理。
委托诉讼代理人：张春兰，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丹东君澳食品有限公司。
法定代表人：伊才勇，总经理。
委托诉讼代理人：孙宝仁，辽宁宝仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王才。
被上诉人（原审被告）：张丽晶。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘政伟，辽宁卓政律师事务所律师。
上诉人沈阳亚欧物资有限公司（以下简称亚欧公司）因与被上诉人丹东君澳食品有限公司（以下简称君澳公司）、王才、张丽晶案外人执行异议之诉纠纷一案，不服丹东市中级人民法院（2015）丹民一初字第00042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。亚欧公司委托诉讼代理人张春兰、君澳公司法定代表人伊才勇及委托诉讼代理人孙宝仁、王才及其与张丽晶的共同委托诉讼代理人刘政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚欧公司上诉请求：一、请求依法撤销丹东市中级人民法院（2015）丹民一初字第00042号民事判决;二、确认不得对涉案不动产执行，并解除查封；三、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人王才、张丽晶于丹东市中级人民法院查封前签订的《房产买卖协议》合法有效，应解除对涉案房产的查封。首先，该协议已经沈阳市中级人民法院一审、辽宁省高级人民法院二审、最高人民法院再审确定为有效，故上诉人依据该协议取得的权利应得到保障。其次，丹东市中级人民法院（2015）丹民一初字第00042号民事判决关于本案涉及四个问题的认定，与最高人民法院（2015）民申字第2299－1号民事裁定书对有关问题的认定存在矛盾，违背了最高人民法院生效裁定书对有关事实的认定。二、该房产买卖行为系沈阳市中级人民法院（2011）沈法执字第340号执行案件（以下简称340号案件）执行过程中形成，且涉案的2300万房款系通过沈阳市中级人民法院的指定账户划给申请执行人广东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称广发银行）的，并由上诉人与被上诉人、申请执行人广发银行四方签订协议，故上诉人的权益应得到充分的保障，故该涉案房产应解封，以保障上诉人的合法权益。三、被上诉人君澳公司以其主观恶意申请丹东市中级人民法院查封涉案房产，系欺诈上诉人的恶劣行为，不应得到法院的支持。340号案件结案后，法院解除对涉案房产的查封，被上诉人于2012年6月21日补办房产证、土地证后，2012年6月25日仅用四天时间君澳公司即协调丹东市中级人民法院查封了本案涉及的房产及土地，此行为纯属恶意，违背诚实信用原则。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，理应依法予以撤销，被上诉人原审诉讼请求理应依法全部驳回。
被上诉人君澳公司辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人王才、张丽晶辩称：上诉人与王才、张丽晶的关系是借贷关系，不是房屋买卖关系，上诉人的上诉请求不能成立。
亚欧公司向一审法院起诉称：本案涉及房产的买卖发生于（2011）沈法执字第340号执行案件中，相关购房款2300万元也是通过沈阳市中级人民法院支付的；在340号案件执行期间，2012年5月9日，亚欧公司、广发银行、王才、君澳公司签订了一份四方协议和一份房产买卖协议，协议签订前，亚欧公司既不认识王才也不认识君澳公司，亚欧公司向沈阳市中级人民法院支付的2300万元全部用于偿还君澳公司欠广发银行欠款，君澳公司、王才对上述房屋买卖以及用购房款为君澳公司偿还贷款的事实均是知晓的。340号案件结案后，法院解除对涉案房产的查封，2012年6月21日补办房证、土地证后，2012年6月25日，仅用4天时间君澳公司即协调法院将本案涉及的房产及土地查封，此行为纯属恶意，违背诚实信用原则。亚欧公司与王才、张丽晶订立房产买卖协议已由三级法院审理并确认有效，亚欧公司依房产买卖协议取得的权利应得到保障，君澳公司、王才恶意串通，先骗取亚欧公司支付购房款，以解除本案涉及房产、土地的查封，然后再由君澳公司申请查封上述房产及土地，阻止亚欧公司实现房产买卖协议中的权益，属于欺诈行为。
君澳公司一审辩称：亚欧公司与王才、张丽晶间不存在房屋买卖事实，双方仅为借款的债权债务关系。2011年时亚欧公司主张买受的六处房屋及土地价值已超过1.3亿元，王才、张丽晶不可能以2300万元出卖，即使数次流拍抵顶价值也在6、7千万元；王才、张丽晶已经偿还1000万元；如为房屋买卖，双方约定2012年8月左右办理过户，并且同意用该房抵押借款，进一步说明双方为借款关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,亚欧公司的请求如得到支持，必须满足四个条件。亚欧公司至今未占有该涉案房屋土地。由于王才、张丽晶已偿还1000万元，单从价款角度，也属未付清全部价款。涉案房屋至今未办理过户，亚欧公司并没有要求过户，系买受人的原因，况且其也不可能要求过户，因为其已认可王才、张丽晶以该房产抵押借款，亚欧公司对此否认的抗辩没有依据。综上，最高院司法解释的目的是鼓励执行行为，只有在同时具备法定条件时才支持案外人的异议诉讼请求。这样也符合物权法第九条的立法意图。故应驳回亚欧公司的诉讼请求。
王才、张丽晶一审共同辩称：房产买卖协议是无效的，形式上为买卖，实际上为借款担保。2012年5月9日，涉案房产价值为1.3亿元，不可能以2300万元出售给亚欧公司。王才已偿还1000万元。2012年12月，在亚欧公司配合下，将其中5处房产抵押给银行进行贷款，进一步说明了双方不可能是买卖关系。综上，应驳回亚欧公司的诉讼请求。
一审法院认定事实：在君澳公司与王才夫妻欠案外人广发银行贷款纠纷一案的执行过程中，亚欧公司与君澳公司、王才及广发银行于2012年5月9日签订了四方协议，协议内容主要约定亚欧公司代替君澳公司偿还广发银行2300万元欠款。同日，亚欧公司与王才夫妻签订了一份房产买卖协议。该协议约定了王才夫妻将坐落于沈阳市苏家屯区雪松路75号土地总面积14300平方米、房产总面积17200平方米房产（共6栋房屋）转让给亚欧公司。王才夫妻在抵押手续撤销后房证、土地证交付给亚欧公司，并协助亚欧公司在三个月内办理完过户手续。本案诉争的房屋面积为11588平方米（1栋），土地面积为9608.89平方米。除本案所涉房屋及土地外，买卖协议中的余下房屋（5栋）和土地现由王才对外进行抵押，使用贷款。
君澳公司诉沈阳东方子悦商务休闲酒店（王才系该酒店法定代表人）、王才企业借款纠纷一案，经丹东市中级人民法院及辽宁省高级人民法院审理后，（2013）辽民二终字第25号民事判决判定：一、王才于本判决生效后10日内偿还君澳公司借款800万元及利息（利息自2009年12月19日起按300万元计算；自2009年12月30日起按300万元计算；自2010年1月16日起按200万元计算，至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；二、王才于本判决生效后10日内偿还君澳公司借款195万元及利息（利息自2010年10月1日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；三、王才于本判决生效后10日内偿还君澳公司借款75万元及利息（利息自2010年7月19日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、王才于本判决生效后10日内偿还君澳公司被强制扣划资金113.4万元和银行罚息10.248万元及利息（利息自2012年7月19日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、王才于本判决生效生10日内偿还君澳公司借款3万元及利息（利息自2010年7月19日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。该判决生效后，君澳公司于2013年5月22日申请强制执行，丹东市中级人民法院依法查封了王才所有的诉争房屋及土地。在此之前，君澳公司还申请了诉前财产保全。在该借款案件执行过程中，君澳公司作为申请执行人向一审法院提交评估申请，一审法院依法委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对本案诉争的不动产进行了价值评估，在2013年8月27日该资产的市场价值为8996.74万元。
另查，亚欧公司与王才签订买卖协议后从未实际占有控制诉争不动产。在双方有关买卖协议效力纠纷的案件审理中，王才曾向亚欧公司的关联公司沈阳亚欧工贸集团付款1000万元。
一审法院认为，本案的争议焦点是应否对案涉不动产继续执行，应否解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关涉到本案中，亚欧公司的诉讼请求如能得到支持，必须满足以上规定的四个要件。1、关于签订有效的书面买卖合同问题，在此不予赘述。2、关于占有问题，经审查，亚欧公司自始没有客观上占有过诉争房产。而且涉案的房产买卖协议也没有对何时交付房产进行约定，相反，该房产一直由王才夫妻实际经营使用。3、关于价款问题，虽然买卖协议签订后，亚欧公司向法院的执行庭支付了2300万元，但在其与君澳公司的诉讼纠纷中，王才向亚欧公司的关联公司支付了1000万元。王才主张此款系为偿还亚欧公司2300万元的借款而支付，亚欧公司对此不予认可，但亚欧公司无法提出有效的证据证明该款项系与王才的其他经济往来有关。从这一角度看，不宜认定亚欧公司支付了全部价款。4、关于过户问题，虽然本案的诉争房地产被法院查封，无法办理过户，但是亚欧公司购买协议上所载明的买卖标的物并非全是本案所涉房地产，还有与本案房屋相邻的其他房屋和土地，经查，其他房屋和土地在买卖协议签订之后由王才补办了产权证，并向银行抵押贷款，由其使用该笔资金。亚欧公司对此辩称王才向其借用产权证，因而才会出现抵押一节，亚欧公司在没有实际占有房屋的情况下，还将重要的产权凭证交付给对方，并且没有任何书面约定，着实不太符合商事交易常理。由此可见，亚欧公司在买卖行为发生后并没有按照正常交易习惯和协议约定积极行使让相对人尽快办理过户手续的合同权利。如买卖客观真实，在买卖协议履行过程中亚欧公司自身也有怠于行使权利之嫌。综上，亚欧公司解除诉争房屋和土地查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。虽然亚欧公司的诉请不能成立，但因亚欧公司与王才夫妻的买卖协议目前被确认为有效，亚欧公司的权益可以通过另行向出卖方主张合同责任而实现。综合考量全案，基于民法公平公正、诚实信用的法律理念，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回沈阳亚欧物资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由沈阳亚欧物资有限公司负担。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案系君澳公司申请执行案中，因案外人亚欧公司对法院查封的不动产提出异议从而引发的诉讼。本案的争议焦点为：亚欧公司对案涉房屋及土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，亚欧公司就其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产买卖，除法律另有规定情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人才能取得不动产物权。本案中，上诉人亚欧公司尚未办理过户手续，没有取得案涉不动产的物权。其虽与被上诉人王才、张丽晶签订《房产买卖协议》，但因未经产权变更登记而不能直接产生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。如该协议真实有效，亚欧公司可以通过另行向出卖方主张合同责任而实现其权益。
在亚欧公司未取得案涉不动产物权的情况下，如其要求解除查封的主张得到支持，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四项条件应同时满足，缺一不可。而根据一审法院查明的事实，亚欧公司自始没有客观上占有过诉争房产，且涉案的房产买卖协议也没有对何时交付房产进行约定。二审庭审中，亚欧公司再次确认没有实际占有案涉房产。亚欧公司所提供的证据，不能证明其符合前述四项条件而对案涉房产及土地享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人亚欧公司主张的其与王才、张丽晶签订的《房产买卖协议》合法有效，其已将2300万元房款通过法院指定账户进行支付，应解除对涉案房产的查封等理由，因不能直接证明其对案涉房产及土地享有足以阻却法院强制执行的民事权益，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由沈阳亚欧物资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 刘 军
审判员 赵碧涛
二〇一七年四月二十四日
书记员 林 敏