四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川08民终1366号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广元市正昌农业有限公司。住所地四川省广元经济技术开发区。
法定代表人：刘洪，董事长。
委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都通贯物流有限公司。住所地：四川省成都市成华区。
法定代表人：李芳东，总经理。
委托诉讼代理人：王舒，北京大成（成都）律师事务所律师。
上诉人广元市正昌农业有限公司（以下简称正昌公司）因与上诉人成都通贯物流有限公司（以下简称通贯公司）租赁合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院(2016)川0802民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，2017年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人正昌公司的委托诉讼代理人赵平及上诉人通贯公司的委托诉讼代理人王舒到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
正昌公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判通贯公司向上诉人支付水电费1840元，租赁费193710元，管理费7150元，共计202724元（比一审增加金额136826元）；三、改判驳回通贯公司的诉讼请求；四、一、二审诉讼费由通贯公司承担。事实及理由：第一、一审认定事实错误。1、2016年3月5日，通贯公司未按合同约定支付新库房租赁费已构成违约；2、2016年4月27日，通贯公司在拖欠上诉人新库房租赁费等费用的情况下以撤离租赁场地的行为表示不再履行租赁合同，是重大的违约行为；3、通贯公司不享有合同解除权，一审作出相反认定错误。第二、上诉人提交的房屋竣工移交单、施工日志足以证明新库房于2016年2月5日具备了租赁条件，一审不予认定不当，开发区是先建后办手续，现手续仍在办理中，尚未取得。
通贯公司答辩称，上诉人3月23日发出的函件，在一审已查明我方没有签字，授权代表也不是张雷，没有收到函件，不能证实新库房达到了使用条件。4月27日的函件在一审中我们提供了报警记录，是在受到对方胁迫下出具的，并非我方的真实意思表示。对方没在合同约定的时间内移交房屋，已逾期30天，符合解除合同的条件。
通贯公司上诉请求：一、撤销原判的第四、五、八项，并依法改判。1、正昌公司应向我公司支付违约金72000元；2、应向我公司赔偿经济损失245200元（营运损失、租赁费用、车辆折旧摊销等）（与一审结果差额301600元）；二、一、二审诉讼费由正昌公司负担。理由：第一、原判认为我公司车辆损失系未积极履行租金义务所致，应由其自行承担错误。正昌公司逾期交付新库房，上诉人行使解除权，被上诉人加以阻止，为避免对第三方货物承担违约责任的情况下，根据正昌公司提供的模板出具了以货车质押为担保租金支付的函件，但不是上诉人的真实意思表示，后因欠付款项未达成一致，上诉人未向对方支付租金。一审违背了权利义务对等原则。第二、一审认定了被上诉人应当向上诉人支付违约金，在被上诉人未向法院主张违约金数额减少的情况下，就认定违约金过高依职权调减不当。
正昌公司答辩称，通贯公司擅自撤离，系自愿质押车辆，车辆损失一审未提供证据。对方认为我方有胁迫，没有证据证实，该损失不能计入本案。对违约金的处理一审是正确的，对方违约在先，其诉请不能成立。
正昌公司的一审诉讼请求：1.被告支付水费、电费2094元；2.被告支付从2016年2月6日至2016年11月5日的租赁费234090元、管理费9000元；3.被告从2016年11月6日起仍应按照每月租金26101元向原告每季度支付一次租赁费和在这期间的水费、电费和管理费直至《仓库租赁合同》效力终止；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。
通贯公司反诉请求：确认原、被告签订的《仓库租赁合同》已经解除；反诉被告全额返还租赁保证金24000元；反诉被告支付违约金72000元；被反诉被告赔偿经济损失（含营运损失、外租车辆费用、车辆折旧摊销等）245200元；本案诉讼费、保全费由被反诉被告负担。
一审法院认定的事实：2015年10月19日，正昌公司作为甲方与通贯公司作为乙方签订《仓库租赁合同》，主要约定：第一条租赁物内容、面积甲方将位于广元经济技术开发区袁家坝工业园区的房屋租于乙方使用，该租用面积为2000平方米。第二条该房屋用途为：用作乙方物流库房。第四条租赁期限（一）临时库房租赁期自2015年10月19日至2016年2月5日。（二）临时库房免租期为2015年10月19日至2015年11月5日，从2015年11月6日起开始正式计收乙方临时库房租金（临时库房为2100平方米，结算按1300平方米计租，单价为每月12元∕平方米，此租金包含增值税发票）。第五条租金以及支付方式（一）租金标准：租金为每月12元∕平方米，月租金总计24000元。（二）支付方式：押一付三，即一个月押金三个月房租（乙方收到甲方发票后15个工作日内支付甲方仓库、宿舍费用）。第六条租赁保证金、其他费用（一）在签订本合同后3日内，乙方向甲方支付保证金24000元；（二）乙方承担水费、电费等费用。乙方所用水、电单独装表计算，电费为1元∕度（含增值税发票），水费为2.5元∕吨（含增值税发票）。（三）管理费、停车费：按照甲方公示的办法乙方向甲方支付管理费0.5元∕平方米。（五）宿舍：甲方宿舍为套房形式，乙方租用2套，共201平方米，10元∕平方米（含增值税发票）。第七条租赁物的交付及返还（一）交付：甲方应于2016年2月5日前将新库房按约定条件交付给乙方，租赁期为2016年2月6日至2019年2月5日。甲方在新库房设计方面按照乙方使用功能进行设计，同时满足乙方网络光纤的使用，逾期未将新仓库移交乙方使用，甲方将按照乙方保证金三倍支付乙方作为甲方违约补偿金。第十四条合同的解除（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达30日的或在租赁期限内提前违约的……。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者不按照约定时间支付租金达30日以上的。2.利用该房屋从事违法活动的。第十五条违约责任（二）因本合同第十四条第（一）项的原因导致合同解除的，或者甲方擅自单方解除合同的，或者因甲方房产权利瑕疵导致乙方不能承租或不能办理营业执照的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应按照三个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。（四）租赁期间，乙方擅自解除合同的，乙方应按三个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金（如有）可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方”。
2015年10月23日，通贯公司向正昌农业支付租赁保证金24000元。
2016年3月23日，正昌公司向通贯公司发函，主要载明：根据贵我双方所签订的仓库租赁合同约定，贵公司应于2016年3月6日支付我公司新库房租赁费用，但截至目前，贵公司尚未履行完毕该合同约定的义务。由于贵公司实际经营情况调整，并经贵公司提出重新协商库房租赁面积，现我公司将最终意见函告贵公司：1、我公司同意贵公司租赁我公司600㎡的库房，但必须在我公司制定的下列位置任选其一：①原租赁库房继续承租，但需归还一枚钥匙并只能使用一个库门，租金按13元/㎡计算，其隔断费用由贵公司承担；②新库房临4#厂房一侧的右侧，租金按14元/㎡计算，其隔断费用由贵公司承担。……4、上述要求在贵公司无异议的前提下，要求贵公司在2016年3月31日前及时支付完原协议应支付的费用（见附件：房屋租赁费用结算单）并与我公司签订新的仓库租赁合同，在新合同未生效前，贵公司应按原合同完全履行己方义务。通贯公司员工张雷在该“函”下方签署：文件已收张雷2016.3.23。附件“房屋租赁费用结算单”，主要载明：截至2016年4月5日，房屋租金35220元（仓库1300㎡×12元/㎡、宿舍201㎡×10元/㎡），管理费3250元（1300㎡×0.5元/㎡）；水费45元（18吨×2.5元∕吨）、电费1819元（库房1117度×1元∕度+宿舍702度×1元∕度）；通贯公司员工张雷在该结算单中“承租方签章”处签署：张雷2016.3.23。
2016年4月27日晚通贯公司撤离租赁场地，并向正昌公司发函，载明“因我司租用你方厂房，未按时交租金，并准备撤离你处，违约在先，现被你方扣留部分货物以抵偿损失，因我方货物不得延误，故我方自愿用川AQ××××车置换货物，待7日内我方付你方全部款项46800元及水电费和管理费后，归还我方车辆，同时我方承诺继续租用你方厂房，执行双方所签合同”。当日，原、被告双方为撤场发生纠纷，通贯公司向公安机关报警。隔日，通贯公司将其所有的货车川AQ××××交由正昌公司保管。
2016年5月17日，通贯公司向正昌公司发出书面“告知函”，主要载明“就我司租用贵司厂房事宜，贵司不仅未按照合同约定按期向我司交付新厂房，反而以扣留我司货物方式胁迫我司，迫使我司不得不于2016年4月27日按照贵司要求出具承认违约和用川AQ××××营运车辆置换货物的书面函件。我司在拟按承诺向贵司支付48600元水电费和管理费（房租）并取回营运车辆时，贵司又提出除前述款项外，还必须支付3月房屋租金、水电费、管理费115554元，才能让我司取回川AQ××××营运车辆。我司对贵司如此卑劣的行为深感愤怒，对贵司也再难以信任，为此，严正告知如下：一、因贵司未按照合同约定期限向我司交付新厂房，依照合同约定，我司特通知贵司自即日起解除贵我双方签订的租赁合同。二、请贵司在三日内将我司川AQ××××营运车辆在成都市双流县西航港物流大道567号中储成都物流中心完好无损地交付给我司，我司同意在接收该车辆时向贵司支付48600元水电费和管理费（房租）。三、贵司逾期未将川AQ××××营运车辆交还给我司，我司向贵司支付48600元水电费和管理费（房租）的承诺自动失效。我司将依法向贵司索赔给我司造成的营运损失，并要求贵司支付违约金。”
2016年6月21日，正昌公司委托律师向通贯公司发出《律师函》，该函载明“2016年4月27日你公司致函正昌公司承认你司迟延支付房租违约在先，并同意以车辆川AQ××××作为质押物，以担保履行你公司在7日内支付正昌公司房租、水电费和管理费的承诺。同时你公司书面承诺继续履行双方签订《仓库租赁合同》，继续租赁使用正昌公司的库房。至今，你公司未履行支付房租、水电费和管理费的承诺。2016年4月29日，正昌公司书面通知你公司支付欠付的房租费、水电费、管理费164154元，但至今为止你公司仍未支付，你公司已构成严重违约。时隔不久，在你公司于2016年5月17日再次致函正昌公司的函件中，你公司出尔反尔，违背你公司2016年4月27日致函内容，污蔑正昌公司胁迫你公司，并谎称正昌公司未按约定交付新库房，并以此为由发出解除双方租赁合同的通知……。”
另查明，2015年12月25日通贯公司向正昌公司支付至2016年2月5日临时库房及宿舍的租赁费共计52830元。未支付过水费、电费、管理费等费用。
川AQ××××车辆至今由正昌农业保管。
一审法院认为，双方当事人几项诉请的关键点在于先确认本诉原告正昌公司是否在2016年2月5日前将新库房修建完毕并让其达到使用条件，并以此确认反诉原告通贯公司是否享有合同解除权、租赁合同是否解除，并进一步确认租赁费用应计算至何时。
第一点，关于对本诉原告正昌公司是否在2016年2月5日前将新库房修建完毕并让其达到使用条件的确认：从正昌公司提交的其作为甲方与案外人四川众为建筑公司作为乙方签订的《钢结构厂房建设协议书》来看，协议书中第五条各方责任与义务第2项乙方责任与义务（2）中载明“做好施工过程中资料收集，及时报送相关资料给甲方提供完整的竣工图及相关资料一式四份，并主动及时向相关部门做好备案，在结算前将备案手续转交给甲方”，第八条竣工验收第2项载明“甲方在收到乙方竣工验收申请和资料后3天内，组织有关单位验收并在验收后3日内给予认可或提供修改意见，乙方按要求修改并承担由自己原因造成的修改费用；甲方收到乙方送交的竣工验收申请后3日内不组织验收或验收后3日内不提出整改意见，该情形出现的次日视为竣工验收合格”，第3项载明“工程竣工验收合格后，以竣工验收报告签订日期或视为验收合格日为实际竣工日期”。按照建设协议书载明的前述内容，库房建设方提供的竣工资料和工程竣工验收申请，或者最终形成的竣工验收报告足以证实新库房何时竣工的事实；但正昌农业提交的是其与建设方签订的“房屋竣工移交单”以及“施工日志”。相较，正昌公司提交的证据证明力较弱，不足以证实新库房何时竣工，也不能结合正昌公司提交的其他证据认定新库房于2016年2月5日前已竣工的事实具有高度可能性。此外，建设行政主管部门的修建报批手续，或者修建完成后向相关部门的备案手续也能证明库房修建及完工的事实，但正昌公司均未提供。综上，正昌公司并未完成证实新库房何时完工的举证责任，据此只能认定2016年2月5日前新库房未修建完毕并达到使用条件。
第二点，关于对反诉原告通贯公司是否享有合同解除权的确认、租赁合同是否解除，据前所述，正昌公司提交的证据不足以证实新库房是何时修建完毕，也不足以证实何时通知被告交付使用，按照双方租赁合同的约定，正昌公司已违约，通贯公司享有合同解除权。2016年5月17日通贯公司向正昌公司发出了关于解除合同的通知，正昌公司未在法定期限内主张权利，按照合同法的相关规定，双方的租赁合同已于2016年5月17日解除。
第三点，关于租赁费等费用的计算：双方租赁合同于2016年5月17日解除，那么通贯公司应向正昌公司支付截止解除合同之日止的租金（仓库、宿舍）59874元、管理费（4160元）、及水电费1864元。于此，本诉原告正昌公司要求通贯公司支付解除合同之后租赁费用等的诉讼请求，不予支持。
关于反诉原告通贯公司诉请的退还租赁保证金的诉请：双方租赁合同已经解除，正昌公司应退还通贯公司交纳的租赁保证金，该项反诉诉请应予支持。
关于反诉原告通贯公司的支付违约金诉请：据前所述，正昌公司逾期向通贯公司交付新库房构成违约，按照双方合同的约定正昌公司应向通贯公司支付违约金；通贯公司已于2016年4月27日实际撤离租赁场地，若按照双方在合同中的约定支持违约金，有违《合同法》第一百一十三条关于违约责任的原则，据此酌情调整为按照双方实际履行的月租金标准支持违约金，即15600元。
关于反诉原告通贯公司要求反诉被告正昌公司赔偿其经济损失的诉请：通贯公司欠付正昌公司租金，在撤离租赁场地之时用其所有的车辆川AQ××××作为质押物担保租金的履行并向正昌公司出具了书面告知函；此后通贯公司应当积极履行支付欠付租金的义务，即使在与正昌公司就租赁金额有争议的情况下，通贯公司仍可以向正昌公司支付其认可的租金金额。如通贯公司支付租金后正昌公司不返还车辆，通贯公司可依照相关法律规定行使其要求正昌公司返还车辆的权利；但通贯公司一直没有支付，在此情形下，通贯公司反诉要求正昌公司赔偿其车辆相关损失，不应支持。
另，在本诉被告通贯公司支付完前述租赁费、管理费、水电费等费用后，本诉原告正昌公司应当将质押车辆返还；反诉原告通贯公司诉请虽没有提出反诉被告正昌公司返还车辆的诉讼请求，但该车辆是基于欠付租金等主债务的质押物，那么反诉被告正昌公司在其权利实现后，就应当将车辆返还给反诉原告通贯公司，基于担保法的相关规定判决正昌公司退还通贯公司质押车辆。通贯公司实际于2016年4月27日撤离租赁场地，已不存在退还租赁物的问题。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）广元市正昌农业有限公司与被告（反诉原告）成都通贯物流有限公司2015年10月19日签订的《仓库租赁合同》于2016年5月17日解除；二、被告（反诉原告）成都通贯物流有限公司向原告（反诉被告）广元市正昌农业有限公司支付租赁费59874元、管理费4160元、水费45元、电费1819元共计65898元；三、原告（反诉被告）广元市正昌农业有限公司向被告（反诉原告）成都通贯物流有限公司退还租房保证金24000元；四、反诉被告广元市正昌农业有限公司向反诉原告成都通贯物流有限公司支付违约金15600元；五、上述第二、三、四项品迭后，被告（反诉原告）成都通贯物流有限公司向原告（反诉被告）广元市正昌农业有限公司支付26298元，于本判决生效后十日内支付；
六、在反诉原告成都通贯物流有限公司向反诉被告广元市正昌农业有限公司履行完上述第五项判决义务后五日内，反诉被告广元市正昌农业有限公司将川AQ××××返还给反诉原告成都通贯物流有限公司；七、驳回原告广元市正昌农业有限公司其他诉讼请求；八、驳回反诉原告成都通贯物流有限公司其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同，是其真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，在合同履行过程中双方应遵照合同各自履行相应的义务。
正昌公司上诉认为，2016年3月5日通贯公司未按合同约定支付新库房租赁费已构成违约。经查，按合同约定2016年2月5日前正昌公司应将新库房交付给通贯公司。正昌公司没有提供证据证明其有将新库房交与通贯公司的事实，称由于新、旧库房挨的很近，口头通知了对方的工作人员，但通贯公司对其说法不予认可，从后来双方的往来函件中通贯公司也提到正昌公司未按合同约定交付新库房，由于正昌公司不能举证证实已按约将新库房交与了通贯公司，其向通贯公司主张新库房的租金没有事实依据，其上诉理由不能成立。
正昌公司上诉认为，2016年4月27日通贯公司在拖欠新库房租赁等费用的情况下，以撤离租赁场地的行为表示不再履行租赁合同，是重大的违约行为。如前所述，由于正昌公司没有将新库房交与通贯公司，故认为通贯公司应向其支付新库房租赁费的理由缺乏依据。按照双方合同约定临时库房的租赁期限从2015年10月19日至2016年2月5日，租赁期满后，租期为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日通知对方。至2016年4月27日，租期已为不定期，通贯公司搬出事先未通知正昌公司，但通贯公司解除合同与正昌公司未交付新库房有一定的因果关系，认定通贯公司解除合同构成重大违约缺乏事实及法律基础。
正昌公司上诉认为，通贯公司不享有合同解除权。按照双方签订的租赁合同第十四条（一）款，甲方（正昌公司）有下列情形之一的，乙方（通贯公司）有权单方解除合同：1、未按规定时间交付房屋达30日的……。从约定的交付时间2016年2月5日到同年5月17日通贯公司行使合同解除权时，正昌公司没有证据证明新库房已交付通贯公司，故通贯公司解除合同符合约定，故上诉人的上诉理由不能成立。
正昌公司上诉认为，其提交的房屋竣工移交单、施工日志足以证明新库房于2016年2月5日具备了租赁条件，一审不予认定不当，开发区是先建后办手续，现手续仍在办理中，尚未取得。按照《合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，现有证据不能证明上诉人已将新库房交付给了通贯公司，再且未提供新库房符合使用条件的证据，故其上诉理由不能成立。
通贯公司上诉认为，正昌公司应向其支付违约金72000元，一审中正昌公司在未向法院主张违约金数额减少的情况下，法院就认定违约金过高依职权调减不当。一审庭审中正昌公司对通贯公司主张的违约金认为不应支付，是对通贯公司违约赔偿请求的全面抗辩，一审根据本案的实际情况，酌情按照一个月的租金确定违约金数额并无不当，其要求支付72000元的理由不能成立，不予支持。
通贯公司上诉认为，正昌公司应向其赔偿经济损失245200元。经查，通贯公司欠租金,撤离旧库房时遭到正昌公司的阻止，通贯公司用其自有车辆作为质押担保租金的履行，同时向正昌公司出具了书面告知函称七日内付清欠款，由于通贯公司未履行承诺，致使未能取回车辆，其责任在通贯公司，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人正昌公司、通贯公司各自的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费上诉人广元市正昌农业有限公司负担3348.50元；上诉人成都通贯物流有限公司负担5824.00元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 虹
审判员 吕 晶
审判员 熊剑洪
二〇一八年一月八日
书记员 黄 琴