北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09289号
上诉人（原审被告）林宝利，男，1952年10月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人李忠，董事长。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
上诉人林宝利因与被上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业）供用热力合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日受理该案后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人林宝利、被上诉人首华物业之委托代理人苟波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
首华物业在一审中诉称：林宝利系首华物业提供供暖服务的北京市顺义区××号业主，该房屋建筑面积为222.24平方米，用途为经商。首华物业依据《永强小区供暖管理合同》为永强家园小区供暖，与林宝利形成事实上的供用热力合同关系，但林宝利2012-2013年度和2013-2014年度两年未向首华物业交纳供暖费。按照北京市发展和改革委员会发布的京发改（2010）1731号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，2012-2013年度林宝利的房屋供暖费收取标准是28元／每建筑平米•供暖季，故2012-2013年度林宝利应交纳供暖费6222.72元；按照北京市发展和改革委员会发布的京发改（2013）1654号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，2013-2014年林宝利的房屋供暖费收取标准是42元／每建筑平米•供暖季，故2013-2014年度林宝利应交纳供暖费9334.08元。上述两年的供暖费共计15556.8元，经首华物业公司收费员反复催缴，林宝利仍不按规定足额支付，为维护首华物业之合法权益，故起诉至法院，请求判令：1.林宝利给付首华物业2012-2013年度和2013-2014年度两年的供暖费共计15556.8元；2.诉讼费由林宝利承担。
林宝利在一审中辩称：认可首华物业所述事实，首华物业所述2012-2013年度和2013-2014年度两年的供暖费确实未交纳，但不交纳是有理由的，主要为以下四点：1.林宝利自购买永强家园小区房屋后房屋总是漏水，存在质量问题，林宝利曾经找过小区物业北京康乐物业管理有限公司经理要求其解决问题，他当时口头向林宝利说过“供暖费可以先搁着”；2.根据《永强小区供暖管理合同》第6条约定，林宝利认为2012-2013年度的供暖费应由北京康乐物业管理有限公司收取，首华物业没有权利主张；3.根据《永强小区供暖管理合同》第四大项的约定，燃煤锅炉供暖价格是每建筑平米16.5元，因而林宝利对首华物业主张的供暖收费标准持异议；4.因首华物业公司的供暖温度不达标，供暖服务不到位，导致林宝利产生房屋租金损失。综上，林宝利不同意支付首华物业供暖费。
一审法院经审理查明：2012年11月1日，北京康乐物业管理有限公司作为委托单位（甲方）与受托单位（乙方）北京首华建设经营有限公司签订《永强小区供暖管理合同》，合同中约定：一、合同标的：1.甲方将其建设的顺义区张镇莲花苑及永强花园小区、派出所、中学供热等服务、收费工作委托给乙方，供暖面积为10万㎡…4.合同期间供暖费由乙方收取，归乙方所有，政府补贴归乙方所有。…6.合同签订前甲方已经收取的2012至2013年度供暖费应于当年供暖结束前全额返还乙方，甲方取得的本年度政府补贴7日内转让给乙方。…三、室温要求：供暖期间室内温度达到北京市相关文件标准，不得低于18°C（遇国家政策调整而调整）。四、供暖费价格及费用收取：1.供热收费价格依据北京市政府及相关部门公布的供热价格。根据《北京市物价局关于调整民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知（京价（商）字（2001）372号）》以及《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》。燃煤锅炉供暖价格每建筑平方米16.5元，如遇国家或北京市政府价格调整，适用新价格。2.供暖费的法定付费时间为每年5月1日至12月31日…。合同落款甲方处有李××的签名及北京康乐物业管理有限公司的盖章，乙方处有刘××的签名及北京首华建设经营有限公司的盖章。
庭审中，首华物业就其主张向法院提交如下证据：1.《永强小区供暖管理合同》及附件一份，用于证明首华物业依约向林宝利房屋所在小区提供供暖服务，林宝利认可此证据的真实性及证明目的；2.文件编号为京发改（2010）1731号和京发改（2013）1654号的《北京市发展委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》两张，系首华物业从北京市发展和改革委员的官方网站上打印，用于证明首华物业的供暖费收费依据和标准，林宝利称没见过此两份通知，不认可其真实性；3.用户单位职工供暖费明细表一张，系首华物业制作，用于证明林宝利拖欠首华物业2012-2013年度和2013-2014年度两年的供暖费共计15556.8元，林宝利认可此证据的真实性，不认可收费标准；4.《北京市物价局关于调整民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知（京价（商）字（2001）372号）》一份，该通知第二条第2款写明“供应旅游饭店、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季28元”，林宝利称不清楚该文件；5.照片一张，用于证明涉诉房屋用于商业，应当按照非居民供暖收费标准收取供暖费，林宝利认可涉诉房屋下层出租给他人用于经营“梦想启望教育”补习班；6.北京房地集团有限公司京房地文（2013）135号文件一份、盖有北京首华建设经营有限公司公章的书面证明一张，用于证明北京首华建设经营有限公司与首华物业首华物业自2013年9月1日起正式分立运行，北京首华建设经营有限公司债权债务关系由首华物业首华物业承担；林宝利对文件的真实性予以认可。
林宝利就其主张向法院提交如下证据：1.出租方为林宝利，承租方为刘×1的《租赁合同》一份及落款证明人处写有“刘×1”的书面证明一份，用于证明涉诉房屋因供热不达标产生租金损失，首华物业不认可上述证据的真实性、证明目的及与本案的关联性；2.出卖人为北京永强建筑公司，买受人为林宝利的《商品房买卖合同》一份，用于证明涉诉房屋的所有权人为林宝利，该合同第二条约定：“买受人所购商品房的基本情况：房号由南往北顺序号为4号上下层商品房。该商品房的用途为经商，…建筑面积共计222.24平米”，首华物业认可此证据的真实性，认为这也证明了涉诉房屋系商业用途，应按照非居民供暖收费标准收取供暖费。
一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第一百七十六规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同；第一百八十二条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费；第一百八十四条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。本案中首华物业、林宝利之间形成供用热力合同关系，根据上述法律规定，首华物业应当为林宝利供暖，林宝利应当及时交付首华物业供暖费。林宝利在庭审中认可未向首华物业交纳2012-2013年度和2013-2014年度两年的供暖费，但对供暖费收费标准持异议，坚持主张应当按16.5元每建筑平米•供暖季收取供暖费。法院认为，供热不仅是一种基于合同约定产生的民事行为，在很大程度上还是基于行政规章和国家政策的要求，给城市居民提供热能保障的社会服务行为，因而其价格决定机制也有别于一般合同的协商机制，而是由政府主导随着政策的变化而调整。首华物业主张的供暖费收费标准所依据的文件经法院核实予以确认，根据庭审查明的情况，涉诉房屋的买卖合同明确约定该房屋之用途为经商，且林宝利亦认可该房屋现出租给他人进行经营活动，故首华物业主张以非居民供暖收费标准向林宝利收取供暖费并无不妥，法院予以采纳。首华物业之诉讼请求于法有据，法院予以支持。林宝利作为用热人，在接受了供热服务后，有义务支付供暖费，其答辩意见无事实及法律依据，法院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：林宝利于判决生效之日起七日内给付北京首华物业管理有限公司二○一二至二○一三年度和二○一三至二○一四年度两年的供暖费共计一万五千五百五十六元八角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
林宝利不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判林宝利支付首华物业取暖费733.92元。其主要理由为：一、涉案房屋不具有产权证书，属违章建筑，房屋使用以来多次出现房屋漏雨、供暖温度不够等质量问题，一审判决按照国家统一的标准商品房收取暖气费实属不妥；二、双方之间并没有签订实际的供暖合同，林宝利房屋之前多次漏雨，修缮房屋花了几万元，北京康乐物业管理有限公司默许抵消相应的暖气费用，两公司在未经业主大会同意的情况下，私自协商转让了收取暖气费的权利，在获得权利的同时，首华物业也应该接收相应的义务，补偿房屋漏雨造成的一系列损失；三、首华物业没有公平公正地对待每一个业主，其余业主是按照每平米16.5元收取，而对林宝利的房屋却按照每平米28元、42元收取；四、房屋下层用于出租，上层一直是自家人居住，并不是实际的商用住房，按照商用住房收取暖气费不合理，林宝利只同意按照每平米16.5元的标准支付暖气费。
首华物业服从一审法院判决，其针对林宝利的上诉请求及理由发表答辩意见称：对林宝利的上诉请求均不予认可，同意一审判决。每平米28元、42元的标准是经过发改委相关文件所规定的，并非首华物业自行制定。
二审中，本院依法补充查明：林宝利向本院提交了收费凭证复印件，证明同区域的9家业主均系按照每平米16.5元标准收取供暖费，其要求按照相同的标准交纳供暖费。首华物业对该证据不予认可，并表示即使该证据是真实的，其亦有权处分自己的权利。
本院经审理所查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《永强小区供暖管理合同》及附件、《北京市物价局关于调整民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知（京价（商）字（2001）372号）》、《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》、《商品房买卖合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中，首华物业与林宝利之间形成供用热力合同关系，首华物业为林宝利供暖，林宝利应当及时交付首华物业供暖费。关于供暖费收费标准问题，本院认为，供热不仅是一种基于合同约定产生的民事行为，在很大程度上还是基于行政规章和国家政策的要求，给城市居民提供热能保障的社会服务行为，因而其价格决定机制也有别于一般合同的协商机制，而是由政府主导随着政策的变化而调整，首华物业主张按照政府部门的相关文件确定的标准收取供暖费，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋的买卖合同明确约定该房屋之用途为经商，且林宝利亦认可该房屋现出租给他人进行经营活动，故首华物业主张以非居民供暖收费标准向林宝利收取供暖费并无不妥，本院予以支持。林宝利上诉称供暖费与房屋漏雨造成的损失相抵，但并未提供证据，本院不予采信。林宝利上诉主张同区域的其他业主均系按照每平米16.5元标准收取供暖费并要求按照相同的标准核算供暖费，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，林宝利的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费156元，由林宝利负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由林宝利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 龚勇超
代理审判员 张 帆
二〇一五年八月十八日
书 记 员 杨艳娇