上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第4013号
原告黄弇炜，女，1989年11月28日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托代理人黄家仁，男，1954年7月13日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市。委托代理人陆培煜，上海市睿法律师事务所律师。被告谢莹(第一被告)，男，1975年4月21日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告乐嘉宏(第二被告)，女，1966年12月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。原告黄弇炜诉被告谢莹、乐嘉宏案外人执行异议之诉一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。2015年9月17日，本案依法转为普通程序，并依法由审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员薛霞组成合议庭。因第一被告谢莹无法送达，本院于2015年11月10日向第一被告公告送达本案起诉状副本、证据材料、传票等诉讼材料。本案于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄家仁、陆培煜、第二被告委托代理人项滢漪到庭参加诉讼。第一被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄弇炜诉称：2014年10月23日，原告通过上海德佑房地产经纪有限公司向第一被告购买其位于上海市南山路XXX弄XXX号XXX室房屋，三方共同签订《房地产买卖居间协议》。协议签订后，原告通过房地产交易中心查询系争房屋存在招商银行230万元的贷款，故与第一被告约定原告支付的首付款用以偿还银行贷款，以撤销抵押权登记办理过户手续。2014年12月2日，原告与第一被告签订《上海市房地产买卖合同》，次日原告代被告偿还银行贷款，并和银行谈妥贷款事宜，待办理过户手续，即可通过发放贷款全部付清房款。同时，第一被告将房屋交付原告装修使用。后原告发现系争房屋已因第二被告的申请被青浦区人民法院查封，导致无法过户。对此，原告向青浦区人民法院提起执行异议申请，法院于2015年8月7日作出(2015)青执异字第111号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，房屋买卖形成在法院查封之前，且原告已支付大部分房款并已实际取得房屋，后原告积极办理房屋过户等相关手续，但原告在办理税收事宜中发现房屋被查封，导致无法过户，原告未支付剩余房款无任何过错。为此，原告诉至法院要求：1、确认上海市南山路XXX弄XXX号XXX室的房屋归原告所有；2、解除根据第二被告乐嘉宏申请对上海市南山路XXX弄XXX号XXX室的房屋的查封。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告不再主张第一项诉讼请求。第一被告谢莹未作答辩。第二被告乐嘉宏辩称：不同意原告的诉讼请求。原告向第一被告购买系争房屋并未付清全款，且没有办理房屋过户登记。经开庭审理查明：系争上海市南山路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至第一被告名下。2014年10月23日，原告委托代理人、第一被告与德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)签订《房地产买卖居间协议》，当天原告通过德佑公司支付第一被告10万元意向金。2014年12月2日，原告与第一被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向第一被告购买其位于上海市南山路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款330万元。同年12月3日，原告通过德佑公司支付第一被告房款270万元。后第一被告向原告交付房屋，现房屋由原告使用。2015年2月16日，原告代第一被告向招商银行支付律师费40,300元作为原告支付的房款。系争房屋存在招商银行股份有限公司上海分行230万元最高债权限额抵押。另查明，2014年9月18日两被告在本院达成调解协议，青浦区人民法院作出(2014)青民一(民)初字第2200号民事调解书，约定第一被告应支付第二被告借款本金及利息60余万元。因第一被告未履行调解书中载明的债务，第二被告向本院申请执行。2014年12月3日本院根据第二被告的申请查封系争房屋。原告得知房屋被查封，遂向本院申请执行异议。2015年8月7日，本院作出(2015)青执异字第111号执行裁定书驳回原告的执行异议。原告在收到该裁定书15日内向本院提起本案诉讼。审理中，原告将购房尾款45.97万元支付至本院账户由本院代管作为继续履行买卖合同的房款，并同意由本院直接将此款发还第二被告作为第一被告履行第二被告的债务，要求解除系争房屋上的查封。以上事实，由原、被告的陈述、房地产买卖居间协议、上海市商品房买卖合同、销售发票、抵押权登记证明、抵押登记信息、注销抵押手续资料、转账凭证、房屋交接书、民事调解书、执行裁定书等证据予以佐证，并经庭审出证质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的之强制执行的诉讼。原告提起该诉讼，其须证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。本案中，原告与第一被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应确认为合法、有效。合同签订后，原告积极按照合同约定履行付款义务，并支付大部分房款，合同签订后原告实际占有并使用系争房屋至今。原告在办理过户等相关事宜时发现房屋被法院查封，故而未支付剩余房款，旨在避免交易风险，并无不当，原告自身对未办理过户手续不存在过错。本案中，原告将剩余房款45.97万元交至本院代管以继续履行买卖合同，本院予以准许。据此，原告就系争房屋有足以排除强制执行之权利，其诉求停止对系争房屋查封的强制执行措施，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：不得执行上海市南山路XXX弄XXX号XXX室的房屋。本案受理费人民币80元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 薛 霞
二〇一六年四月十二日
书 记 员 朱 静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；...第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。...