广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2971号
上诉人（原审被告）：马海宾，男，汉族，1978年7月25日出生，住广东省普宁市，
委托诉讼代理人：吕红飞，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。
法定代表人：沈沛勇。
委托诉讼代理人：曾文涛、刘邦柠，该公司职工。
第三人：中国银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地：深圳市龙岗区中心城德政路龙财大楼1、7、8楼。
负责人：段正伟。
委托诉讼代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈侨清，广东惠商律师事务所实习律师。
上诉人马海宾因与惠州大亚湾东圳房地产有限公司、中国银行股份有限公司深圳龙岗支行商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称,2013年12月26日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于惠州××西区西南大道××单元××房，总价646877元，首期款196877元于2013年12月26日前付清，余款450000元办理银行按揭贷款。购房合同补充协议约定，被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同约定按时支付贷款本息，若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同收回该房屋，原告因此解除合同的，被告应向原告支付总房价5%作为违约金并赔偿损失。2014年被告与第三人签订了《个人一手房住房贷款合同》，被告向第三人借款450000元用于支付房款，原告作为担保人。第三人放款后，被告屡次没有按时还款，导致被告因承担保证责任而被第三人一次性从原告账户中扣划了272543.45元。综上，被告逾期还贷给原告造成了重大损失，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》并注销预告登记；二、被告向原告支付违约金32343.85元（按总房价5%计算）；三、被告承担注销预告登记的费用；四、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交被告身份证、广东省商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、国内支付业务收款回单、住房按揭代偿款催收通知书、EMS快递单及查询、贷款还款回单、客户付费回单、贷款还清（已结清）凭证等证据，拟证明其诉称事实。
被告马海宾辩称，商品房买卖合同签订后原被告均按合同约定履行义务，被告义务是支付购房款，原告义务是收到房款后交付房屋，本案中被告采取按揭贷款向原告支付了全部房款，履行了支付购房款的义务，原告也交付完毕，根据合同法规定，按照约定履行的合同权利义务终止，原告无权再主张解除合同，其向第三人垫付的按揭贷款原告可通过其他法律途径向被告主张。
被告未向法庭提交书面证据。
第三人中行龙岗支行述称，2014年6月20日，第三人与被告签订了贷款合同，约定原告向第三人借款450000元用于购买涉案房产，同时将涉案房产抵押给第三人，原告承担保证责任，2014年8月13日原告与第三人签订楼宇按揭项目合作协议，约定在担保期间（涉案抵押房产证办妥并交第三人保管后三年）如购房人单笔贷款出现违约，第三人有权从原告保证金账户扣款偿还购房人全部贷款本息。合同签订后第三人依约发放了贷款450000元，但被告未按约定履行还款义务，在还款期内累计拖欠次数达19次，因此第三人与原告约定于2016年10月27日由原告偿还了被告所欠第三人的全部借款本息。
第三人向法庭提交还款基本信息，拟证明其述称事实。
原审法院查明的事实
经审理查明，2013年12月26日原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2013）××××】及预售合同补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于惠州××西区西南大道××单元××房，建筑面积118.63平方米，总价646877元，首期款196877元于2013年12月26日前付清，余款450000元办理银行按揭贷款。补充协议第三条约定被告逾期还贷的违约责任：被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回该商品房，被告应向原告支付购房总价款5%作为违约金并赔偿原告损失，原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（原告因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各项费用）及其他全部应付未付款（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回被告。
上述合同签订后，被告支付了首期款196877元，2014年6月20日被告向第三人借款450000元用于支付购房款，并签订了《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。第三人放款后，被告开始还贷，但期间被告累计共有19期借款未按时偿还，原告因承担保证责任向第三人偿还了19期借款本息并回购涉案房屋，共付款272543.45元。原告催促被告还款未果，遂向本院起诉。
另查明，涉案房产已办理了商品房预告登记，预告登记权利人为马海宾，预告登记证号为：粤房地预登惠州字第3××××2号。
以上事实，有原告提交的广东省商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、国内支付业务收款回单、住房按揭代偿款催收通知书、EMS快递单及查询、贷款还款回单、客户付费回单、贷款还清（已结清）凭证、第三人提交的还款基本信息以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及预售合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。根据预售合同补充协议第三条的约定，被告逾期还贷致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同、收回该商品房，同时被告应支付购房总价款的5%作为违约金并赔偿原告损失以及因解除合同发生的各项费用。本案中，被告多次逾期还贷，致使原告代被告向第三人偿还了剩余的贷款本息等合计272543.45元，故原告要求解除《商品房买卖合同》、注销涉案房屋的预告登记、被告支付违约金32343.85元（646877元×5%），有事实和法律依据，本院予以支持。被告已向原告支付的购房款646877元，扣除原告因承担保证责任而向第三人支付的272543.45元及违约金32343.85元，原告应当向被告退还购房款341989.7元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告马海宾于2013年12月26日签订的关于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城南区76栋二单元1901房的《广东省商品房买卖合同》;
二、马海宾自本判决生效之日起十日内注销上述房产的预告登记【合同编号：大亚湾（2013）××××，预告登记证号为：粤房地预登惠州字第3××××2号】；
三、马海宾自本判决生效之日起十日内向惠州大亚湾东圳房地产有限公司支付违约金32343.85元；
四、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费609元，由被告马海宾负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。
当事人二审的意见
上诉人马海宾不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2017）粤1391民初102号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、涉诉费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、被上诉人无权解除房屋买卖合同。本案所涉各方主体主要包括银行（第三人）、开发商（被上诉人）、购房人（上诉人亦即借款申请人）三方。上述主体在从事按揭贷款购房活动中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：1、银行与购房人之间的借贷关系。2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。3、购房人与银行之间的抵押关系。4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。因此，基于商品房买卖关系，第三人（银行）在将上诉人购房所需的全部贷款支付给被上诉人后，上诉人即已履行了支付购房款的合同义务，被上诉人亦交付了商品房，双方均对《房品房买卖合同》履行完毕。根据《合同法》第九十一条的规定“债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。”又，根据《担保法》第四十九条的规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”所以，被上诉人与上诉人在商品房买卖合同里约定上诉人逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，被上诉人可以“收回”所出售商品房应当无效，也无权单方“收回”所出售商品房。综上，本案双方均已按照约定履行了各自交房、付款的义务，且被上诉人可以“收回”所出售商品房的条款为无效的情况下，被上诉人没有权利再主张解除《商品房买卖合同》并收回案涉房产。
二、被上诉人解除房屋买卖合同的行为不符合双方的目的，上诉人是为了获得房屋，现合同已经履行完毕的情形下，被上诉人要解除合同的行为是不符合合同法的相关规定的，也违背了双方的目的。众所周知，目前案涉的房产价值已经远远高于当初上诉人购买时的价值。本案从表面上看，被上诉人起诉上诉人的目的在于弥补因自身承担了保证责任而产生的损失。但在上诉人也愿意积极承担因被上诉人损失款项的情况下，被上诉人仍执意解除《商品房买卖合同》的行为。反映了其本意在夺取房产升值而应属于上诉人的利益。因此，在被上诉人的主张没有合法依据的情况下，如果支持其主张，明显违背民事法律的公平原则和背离了民事法律的价值取向，将业已履行完毕的合同解除的行为，也扰乱了正常的经济秩序。
总之，双方在履行完《商品房买卖合同》义务，合同权利义务终止的情况下，上诉人逾期交付按揭款及利息仅违反了担保合同的约定，被上诉人在承担了保证责任后，可依法向上诉人追偿，但因与本案属不同法律关系，被上诉人完全可另循其他途径来维护自己的权益。上诉人认为一审法院在本案事实认定和法律适用方面存在严重错误，为维护上诉人的合法权利。特向贵院提起上诉，请求贵院支持上诉人的请求。
被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司答辩称：第一，被上诉人作为出卖人，主要的合同义务是交付房屋并办理房产证，因为涉案房屋的产权证尚未办理，合同约定的义务未完成。另外，因上诉人未履行还款的义务，导致被上诉人承担担保责任，被上诉人按合同约定有权解除合同。第二，根据合同法的相关规定，双方签订的合同内容中是有备注因上诉人未履行还款义务后的处理方式的，这符合被上诉人解除合同的请求，所以被上诉人是可以解除合同的。根据双方合同附件四第三条第二项的约定，上诉人应当按照合同约定，如果上诉人未按时向银行还款，导致被上诉人承担担保责任的，被上诉人有权解除合同，并按照合同约定有权要求上诉人向我方支付购房总价款5%作为违约金。在银行放款后，上诉人未按时偿还贷款本息，导致被上诉人承担担保责任，并且被上诉人也已经履行了担保责任的义务的，解除合同的行为是符合合同法相关规定的。第三，被上诉人承担担保责任后，银行从被上诉人的银行账户中划扣了被上诉人因承担担保责任需要赔偿给银行的款项，致使被上诉人取得合同价款的合同目的无法实现。
第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行答辩称：针对上诉人马海宾一案，我方与一审答辩一致，上诉人应该履行合同义务，按时将需要偿还给银行的贷款本息偿还。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：被上诉人能否解除商品房预售合同。根据本案查明的事实，上诉人存在多次逾期偿还银行按揭贷款行为，故而导致被上诉人承担保证责任向银行偿还了全部按揭余款。除去被上诉人代上诉人支付的按揭余款272543.45元，上诉人所支付的涉案房屋购房款超过了房款总额的50%。由于购房人作为消费者在房屋交易中处于弱势一方，且该交易标的商品房是生活居住用房，涉及广大人民群众的切身利益。当双方出现纠纷时，民事法律需要全面考量案情平衡各方当事人的权益，从而赋予消费者特殊的保护，谋求其与经营者在实际交易中的平等，依法维护各方当事人权益，促进房地产市业健康发展。
具体到本案，虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，补充协议中约定了上诉人逾期还贷致使银行要求被上诉人承担保证责任的，被上诉人有权解除合同，收回涉案房屋，但是在购房人已经支付了大部分购房款且其已明确表示愿意承担被上诉人损失款项（上诉人已将购房余款及违约金327052元转至本院执行局账户），双方合同的主要权利义务已接近全部履行完毕的情况下，被上诉人主张按照合同约定的两种违约责任承担方式中之一解除合同收回房屋，明显有违公平原则，严重损害了购房人的生存利益。而补充合同约定的由购房人偿还出卖人代偿款项并支付相应的违约金更符合本案的实际情况，符合双方订立合同的目的，体现了公平交易原则。故而本院认为，被上诉人无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人应承担的违约责任为向被上诉人支付其代偿款项及约定违约金。鉴于以上款项上诉人已汇至本院执行局账户，被上诉人可于本判决生效后向本院申请领取。被上诉人应秉持契约精神继续履行其与上诉人签订的《商品房买卖合同》。
综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初102号民事判决书。
二、驳回惠州大亚湾东圳房地产有限公司全部诉讼请求。
一审案件受理609元，二审受理费用609元，均由惠州大亚湾东圳房地产有限公司负担。上诉人预交的二审案件受理费609元抵作惠州大亚湾东圳房地产有限公司应负担的部分，由惠州大亚湾东圳房地产有限公司一并径付给上诉人，本院不予退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月三日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；