北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终7835号
上诉人（原审原告、反诉被告)：黄桂华，女，1963年5月16日出生。
委托诉讼代理人：聂炜，北京尚衡(成都)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：塞纳德（北京）信息技术有限公司，住所地北京市海淀区双清路1号院内6号楼（北）第2层203室。
法定代表人：张维，董事长。
委托诉讼代理人：王扬，男，塞纳德(北京)信息技术有限公司员工。
上诉人黄桂华因与被上诉人塞纳德(北京)信息技术有限公司（以下简称塞纳德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初32454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄桂华上诉请求：撤销原判，改判支持我方诉讼请求,驳回塞纳德公司反诉请求。事实和理由：1.塞纳德公司是在2016年10月25日将涉案房屋交还给我的，我不认可其于2016年9月25日从涉案房屋搬出并将房屋用封条封门；2.我有权依据合同约定于2016年7月31日解除合同。另外，塞纳德公司2016年6月29日解除合同的通知并未送达给我，不应产生法律效力。
塞纳德公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
黄桂华向一审法院起诉请求：1、确认我与塞纳德公司签订的《办公用房租赁合同》于2016年8月1日解除；2、塞纳德公司支付2016年8月4日至2016年10月25日房屋占用费844358.17元(按每日10172.99元计算)。本案的诉讼费由塞纳德公司负担。
塞纳德公司反诉请求：1、黄桂华返还定金273050元；2、黄桂华赔偿因其违约封锁租赁房产给我公司造成的损失79723.98元。
一审法院认定事实：2014年5月22日，黄桂华(甲方)与塞纳德公司(乙方)签订《办公用房租赁合同》。该合同约定：甲方地址为北京市海淀区马甸路冠城北园6号1单元7A室；甲方将其所有的位于北京市海淀区知春路113号银网中心B座15层1509-1516号房屋出租给乙方；租期4年，自2014年7月1日至2018年6月30日止，其中免租期为1个月，自2014年7月1日至2014年7月31日；2014年7月1日至2017年6月30日，月租金为273050元；租金每6个月支付一次(每6个月为一个租期)，乙方须在下一个租期开始之前的5日内支付下一个租期的租金，每一笔租金应当在甲方正式交付租赁房产当日支付；本合同签订当日乙方同意以电汇方式向甲方支付273050元作为定金；甲方交付租赁房产当日乙方以电汇方式向甲方支付819150元作为房屋押金；本合同所定租期开始后，如乙方租期内单方终止本合同，需提前三个月书面通知甲方，甲方将无须返还已收取的租赁押金819150元，乙方不能按照本合同约定返还租赁房产的，还应按照本合同的约定，承担相应的责任；若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金或任何应付款，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付；乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金或任何应付款，乙方须按同期同类型银行贷款利息的5倍向甲方支付违约金，如乙方逾期30日仍未能支付上述款项的，由甲方有权单方解除本合同(合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日)，同时甲方已收取的所有费用(包括押金、租金、物业费等)均不用退还乙方，且乙方还应支付应承担的租金等费用，如乙方对租赁房产造成损坏、不清洁的，还应承担赔偿责任；凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄或专人送达或传真任一方式传递至本合同之首页所列双方地址。另查，黄桂华于2016年8月4日将涉案房屋上锁。2016年6月30日，塞纳德公司支付黄桂华租金至2016年9月30日。
黄桂华主张，依照合同约定，塞纳德公司应于2016年6月25日至6月30日期间支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金，但塞纳德公司未按照约定支付租金，故其依照合同约定于2016年7月31日书面通知塞纳德公司解除租赁合同，塞纳德公司于次日签收通知，双方解除合同的时间为2016年8月1日。因塞纳德公司在解除合同后未在3日内交接房屋，故其将涉案房屋上锁；2016年8月10日左右，在塞纳德公司人员与其沟通后，其将涉案房屋的锁打开。2016年10月25日，其收回房屋。
黄桂华为证明其主张，提供迁出表格复印件。该证据显示黄桂华与塞纳德公司的人员、物业公司的人员于2016年10月25日完成涉案房屋交接。塞纳德公司表示该证据的真实性无法核实。
塞纳德公司主张，2016年6月29日，其公司通过邮寄、电子邮件、短信方式通知黄桂华提前解除租赁合同，解除时间为2016年9月30日。其公司于2016年8月1日收到黄桂华的解除通知书。2016年8月12日，黄桂华才将涉案房屋的锁打开。其公司于2016年9月25日搬离涉案房屋。
塞纳德公司为证明其主张，提供补充协议。该补充协议显示：甲方黄桂华，乙方塞纳德公司，丙方天津美至拓客网络技术有限公司；乙方委托丙方将房屋租赁合同中的定金273050元，以电汇形式支付给甲方；乙方依据房屋租赁合同在向甲方支付第一笔房屋租金以及押金后，甲方将定金退还丙方，定金不冲抵任何一期房屋租金或押金。黄桂华认可该证据的真实性。塞纳德公司提供《债权转让协议书》。该协议书显示：天津美至拓客网络技术有限公司将返还定金的债权转让给塞纳德公司。黄桂华表示其从未收到过该通知。塞纳德公司提供告知函及投递手续。该告知函显示：塞纳德公司因经营需要提出于2016年9月30日解除租赁合同。投递手续显示塞纳德公司于2016年6月29日、30日分别向北京市海淀区马甸路冠城北园6号1单元7A室(投递结果为拒收退回)、山东省烟台市芝罘区上曲家前街3号附45号邮寄告知函(投递结果均为查无此人)。黄桂华不认可上述证据的真实性，表示其从未收到过。同时，黄桂华表示北京市海淀区马甸路冠北园6号1单元7A室曾是其住址，但其于2016年5月搬离了；山东省烟台市芝罘区上曲家前街3号附45号是其户籍所在地。塞纳德公司提供其公司人员与王峰的电子邮件。该邮件涉及涉案房屋的提前终止、退还定金、交接房屋及换签合同事宜。同时，塞纳德公司表示王峰是黄桂华的助理。黄桂华不认可上述证据的真实性，表示其不认可王峰，也没有委托过王峰。塞纳德公司提供其公司人员与王峰的短信记录。上述短信涉及涉案房屋的提前终止、换签合同等事宜。同时，该短信显示塞纳德公司于2016年8月11日提出让王峰先行开门，王峰答复“已安排明天早上去开门”。黄桂华不认可上述证据的真实性。塞纳德公司提供照片。该照片显示塞纳德公司于2016年9月25日从涉案房屋中搬出，并将房屋用封条封门。
一审法院认为，关于塞纳德公司提供的其公司人员与王峰的电子邮件及短信记录的证明力问题。上述证据的内容涉及到涉案房屋的租赁合同中履行的相关问题，塞纳德公司虽未提供充足有效的证据证明王峰是受黄桂华委托办理涉案房屋的出租事宜，但上述内容与双方当事人陈述的租赁合同的履行情况能够相互印证，且证据内容显示王峰对于涉案房屋的出租事宜有一定的决定权利。黄桂华虽抗辩其不认可王峰，也从未委托过王峰，但该抗辩显然有悖于常理，且与本案查明情况不相符，故法院对于黄桂华的抗辩意见，不予采信。进而，法院确认上述证据的证明力。
关于塞纳德公司向黄桂华邮寄的告知函等文件的送达效力问题。塞纳德公司依照合同约定向黄桂华在租赁合同中所确认的地址邮寄文件，黄桂华亦确认其在租赁合同的地址曾是其居住地址，但表示其后来从该地址搬出，但黄桂华并未提供证据证明其已经将变更地址的情况告知塞纳德公司，由此产生的不利法律后果，理应由黄桂华自行承担。加之，投递结果是拒收，而非查无此人，故法院确认塞纳德公司上述告知函等文件的送达效力。
关于租赁合同的解除问题。黄桂华与塞纳德公司在租赁合同履行期限分别实施了解除租赁合同的行为。塞纳德公司根据合同约定提出提前解除租赁合同，并于2016年6月29日邮寄的告知函，并发送了电子邮件，确认双方的租赁合同于2016年9月30日解除。黄桂华于2016年7月31日以塞纳德公司未依约支付租金为由向塞纳德公司邮寄送达解除租赁合同通知，塞纳德公司于次日签收。针对一份租赁合同，塞纳德公司与黄桂华分别实施解除权，在塞纳德公司的解除行为符合租赁合同的约定，且已经产生法律效力的情况下，黄桂华再行实施解除行为，显然不符合法律规定，故黄桂华的解除行为不产生解除租赁合同的法律效力。综上，法院确认黄桂华与塞纳德公司签订的租赁合同于2016年9月30日解除。
关于房屋占用费一节。从本案查明情况看，塞纳德公司实际交纳租金至2016年9月30日，在塞纳德公司解除租赁合同符合双方合同约定的情况下，黄桂华要求塞纳德公司支付2016年8月4日至2016年9月30日期间房屋占用费的诉讼请求，缺乏相应的合同及法律依据，法院不予支持。从双方提供的证据看，塞纳德公司于2016年9月25日搬离涉案房屋，并要求黄桂华办理房屋交接，黄桂华与塞纳德公司直至2016年10月25日才办理完房屋交接。在黄桂华未能提供充足有效的证据证明迟延办理交接是塞纳德公司行为所致的情况，黄桂华要求塞纳德公司支付2016年10月1日至10月25日期间房屋占用费的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院亦不予支持。
关于定金退还一节。首先，根据三方协议，黄桂华应在塞纳德公司交纳第一笔房屋租金及押金后，将定金退还天津美至拓客网络技术有限公司，但黄桂华在退还定金条件成就后，未依约退还定金。其次，同样根据三方协议，定金的债权人应为天津美至拓客网络技术有限公司，庭审中塞纳德公司提供了其公司与天津美至拓客网络技术有限公司债权转让协议，天津美至拓客网络技术有限公司已经将该债权转让给塞纳德公司。现塞纳德公司虽未提供充足有效的证据证明其公司或天津美至拓客网络技术有限公司已经将债权转让事宜通知黄桂华，但鉴于塞纳德公司当庭出示了债权转让协议，黄桂华亦应知晓该事宜，能够产生通知债务人的效力。综上，法院对于塞纳德公司要求黄桂华退还定金的诉讼请求，予以支持。
关于锁门的损失问题。黄桂华与塞纳德公司均确认黄桂华于2016年8月4日将涉案房屋上锁。现黄桂华主张其于2016年8月10日左右将房屋打开，但针对该主张，黄桂华未提供相应的证据证明。塞纳德公司主张黄桂华于2016年8月12日早上将房屋打开，针对该主张，塞纳德公司提供了短信记录，该记录所反映的情况与塞纳德公司的主张相吻合。鉴于此，法院采信塞纳德公司的主张，即2016年8月4日至8月12日黄桂华将涉案房屋上锁8天。黄桂华给涉案房屋上锁的行为，没有相应的依据，因黄桂华的行为，致使塞纳德公司无法正常使用房屋，黄桂华理应赔偿相应的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条，第一百零七条，判决：一、黄桂华与塞纳德(北京)信息技术有限公司签订的《办公用房租赁合同》于二Ｏ一六年九月三十日解除。二、黄桂华于本判决生效后十日内返还塞纳德(北京)信息技术有限公司定金二十七万三千零五十元。三、黄桂华于本判决生效后十日内赔偿塞纳德(北京)信息技术有限公司违约封锁租赁房产损失七万九千七百二十三元九角八分。四、驳回黄桂华的其他诉讼请求。如果黄桂华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，塞纳德公司依照合同约定向黄桂华在租赁合同中所确认的地址及联系电话邮寄了解除租赁合同的告知函，并无证据证明黄桂华变更了联系地址及联系电话并告知了塞纳德公司，故黄桂华应自行承担未收取该邮件的法律后果。塞纳德公司在2016年6月29日邮寄了告知函（该邮件被黄桂华拒收），并向王峰发送了解除合同的电子邮件，故上述事实足以确认塞纳德公司已经向黄桂华送达了解除租赁合同的通知。黄桂华虽在一审辩称其未委托过王峰处理涉案房屋的出租事宜，但塞纳德公司提供的其公司工作人员与王峰的电子邮件及相关短信记录的内容能够与双方当事人的陈述、本案相关事实相互印证，一审法院予以采信正确，本院予以确认。
根据合同约定，如塞纳德公司租期内单方终止本合同，需提前三个月书面通知黄桂华，黄桂华无需返还已收取的租赁押金。现塞纳德公司已提前三个月书面通知了黄桂华，应发生合同解除的法律效果，合同应于2016年9月30日解除。黄桂华虽然于2016年7月31日邮寄送达了解除合同的通知，但塞纳德公司此前的解除行为已经发生相应的法律效力。在塞纳德公司已按照合同约定明确表示解除合同的情形下，黄桂华不能再以塞纳德公司未如期交纳下一个半年的租金为由解除合同，黄桂华的该解除行为不发生合同解除的法律效力。
塞纳德公司依照合同约定告知了黄桂华合同于2016年9月30日解除，并要求黄桂华办理房屋交接，塞纳德公司还提供了2016年9月25日从房屋搬离的照片，上述证据能相互印证并形成完整的证据链，证明塞纳德公司于2016年9月30日之后未有意占用涉案房屋。黄桂华虽不予认可，并主张双方于2016年10月25日才办理房屋交接，但在合同已经解除的情况下，黄桂华应积极要求办理交接，结合本案查明的事实，现有证据不能证明迟延办理交接系塞纳德公司行为所致，故对黄桂华要求塞纳德公司支付2016年10月1日至10月25日期间房屋占用费的诉讼请求，一审不予支持正确。
综上所述，黄桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18836元，由黄桂华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 刘秋燕
二〇一七年十一月十四日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨