广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终18394号
上诉人（原审原告）：黄少群，香港居民。
上诉人（原审原告）：袁焯培，香港居民。
两上诉人共同委托代理人：欧阳茜，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄剑锋，住广州市。
委托代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：黄勇能，住广州市。
原审第三人：黄剑龙，住广州市。
原审第三人：黄任申，住广州市。
原审第三人：黄勇强，住广东省。
原审第三人：李桂英，住广州市。
上诉人黄少群、袁焯培因与被上诉人黄剑锋、原审第三人黄勇能、黄剑龙、黄任申、黄勇强、李桂英合伙纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄少群、袁焯培上诉请求判令撤销原审判决，改判：1、从化区江埔街河东北路龙井村36栋门牌号103-109号商铺以及楼梯间（西梯)的产权归黄少群所有；2、黄剑锋履行协助办理上述商铺及楼梯间产权登记手续的义务。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清以及认定事实错误。其一，原审判决应当认定广州市从化区江埔街河东北路龙井村36栋地块由黄少群全额出资购买，原审判决将黄剑锋及李桂英、黄勇强单方陈述的出资情况作为查明事实部分，是错误的。涉案地块是由黄少群、袁焯培、黄剑锋以及黄勇能、黄剑龙、黄任申、黄勇强共同与从化县江埔镇房地产开发公司签订《订购土地建房合同书》，两张《购地款发票》的顾客名称亦记载为黄少群、袁焯培、黄剑锋以及黄勇能、黄剑龙、黄任申、黄勇强。上述七人于2006年7月26日，共同签订了《评证书》，《评证书》明确写明，涉案地块由黄少群购买。黄剑锋没有证据反驳《订购土地建房合同书》、《购地款发票》的真实性、合法性，而《评证书》的签名经司法鉴定证实是黄剑锋、黄勇强、李桂英本人所签，且黄勇能、黄剑龙、黄任申均认可《订购土地建房合同书》、《购地款发票》、《评证书》的三性，因此，涉案地块由黄少群购买是毫无争议的事实。又由于地块是黄少群与袁焯培婚后购买，所以，原审判决应当认定涉案地块由黄少群、袁焯培共同购买。黄剑锋及李桂英、黄勇强陈述的出资情况，只是其单方陈述，没有证据证实，原审判决将其作为查明事实部分是错误的。其二，原审判决应当认定《合作建房协议》是黄剑锋作为黄少群、袁焯培的代理人与白某甲签订的。涉案地块是黄少群购买，只是由于政策规定不允许私人购买土地，所以才以黄剑锋经营的“永丰日杂店”的名义购买，《土地使用证》登记在“永丰日杂店”名下。随后由黄剑锋对外签订《合作建房协议》也是与《土地使用证》使用人相一致的需要。实际上，黄剑锋只是作为黄少群的代理人对外签订《合作建房协议》。其三，原审判决没有查明白某甲等三十九户每一户的具体建设位置(如房号等)、建筑面积、占地面积。原审法院于2016年2月15日向广州市从化区国土资源和规划局发出《调查函》，要求广州市从化区国土资源和规划局协助调查涉案地块的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的附图及附件，白某甲等三十九户每一户的具体建设位置(如房号等)、建筑面积、占地面积，有否办理规划验收手续，并向法院附相关材料复印件。广州市从化区国土资源和规划局虽然向法院提供了《建设工程规划验收合格证》，但没有提供《建设工程规划验收合格证》的附图《建筑竣工图》及附件，并回复法院，“无该住户相关信息。相关业主未到我局申办房产证”。规划验收必须到现场验收，竣工图能反映商铺现状的数量、建筑面积、占地面积，在广州市从化区国土资源和规划局没有提供的情况下，原审法院应当要求广州市从化区国土资源和规划局提供《建设工程规划验收合格证》的附图《建筑竣工图》及附件，以查明涉案土地一楼商铺的现状。2016年10月13日，黄少群到广州市从化区国土资源和规划局复制涉案地块的《竣工图》，《竣工图》记载“建设单位”为李某甲等43住户，“李某甲及住户为43户”均与《建设工程规划许可证》附图的名单及住户数量不一致。这就证实，广州市从化区国土资源和规划局对涉案建筑物验收后，掌握了业主的资料。经黄少群进一步了解，从化区江埔街道办事处早于2015年就已经协助处理了涉案建筑各住户要求办理产权证的要求，召集了各住户开会，收集了各住户与白某甲签订的建房协议(协议具体名称不确定，但协议里有明确的房号、面积等信息)，并已到公安部门确定了各房屋的门牌号，最终于2015年10月19日制作了《从化市江埔街河东北路龙井村36幢集资房名单》，该名单清楚列明一楼商铺的业主名单及门牌号，并将该份《名单》交予广州市从化区国土资源和规划局存档。黄少群与黄勇能、黄剑龙、黄任申并没有接到街道办的通知，故对此并不知情。黄少群请求二审法院到广州市从化区国土资源和规划局调取《从化市江埔街河东北路龙井村36幢集资房名单》，并到从化区江埔街道办事处调取涉案地块一楼除黄少群商铺外其他商铺业主与白力生签订的建房协议(协议具体名称黄少群不确定)，以查明本案事实。其四，原审判决不应当将尚未查明的事实，作为判决查明部分。《合作建房协议》是黄剑锋作为黄少群的代理人与白某甲签订的，故所有建房的资料必须得到黄少群的确认，方为合法有效。《白某甲等39户私人集资楼附名单表》虽然为涉案地块的规划档案资料，但该名单当时未得到黄少群的确认，事后黄少群也没有追认。因此，《白某甲等39户私人集资楼附名单表》不能作为判决查明事实的内容。本案任一方当事人均没有对《协议》和《合作建房协议附则》的全部内容予以确认，故《协议》和《合作建房协议附则》的内容不能作为判决查明部分；二、原审应当追加一楼其他商铺集资人为本案当事人。涉案商铺的建设方是白某甲，其与一楼其他商铺的集资人黎某、李某甲、廖某、巢某签订私人集资建房合同书，约定由黎某、李某甲、廖某、巢某分别认购一楼六间商铺。因此，必须追加白某甲、黎某、李某甲、廖某、巢某为本案诉讼当事人，才能查明一楼商铺各购买人购买的房号、位置，以保证在确定属于黄少群所有的商铺的房号、位置的同时，没有侵害其他商铺购买人的合法权益。
被上诉人黄剑锋答辩称：其一，黄剑锋在一审中提交的通知、白某甲出具的收据及从化县江埔镇房地产开发公司出具的发票均指向黄剑锋，而非黄少群、袁焯培。因此，黄少群声称涉案地块是由其所购买没有事实依据。其二，黄剑锋在一审中申请了证人黄某甲出庭作证，证实黄剑锋及黄勇强、李桂英并未在评证书上签字及按指印。该评证书虽然经过司法鉴定，但司法鉴定的程序存在重大的瑕疵，且该司法鉴定意见书并没有对证据的形成时间作出鉴定意见。因此评证书不能作为本案的定案依据。其三，涉案商铺是根据白某甲与黄剑锋签订的《合作建房协议》开始兴建的，合作建房协议划分了黄剑锋与白某甲的房屋归属。因此，白某甲与本案存在法律上的利害关系。而黄少群在一审中遗漏列明该当事人。黄少群在二审中要求追加相关当事人作为本案第三人违背了民诉法的相关规定。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人黄勇能、黄剑龙、黄任申共同述称：同意黄少群、袁焯培的上诉意见。
原审第三人黄勇强、李桂英共同述称：不同意黄少群的上诉请求及事实理由。其一，当时的合作仅是黄少群、黄剑锋与黄勇强之间的合作，并不包含在发票上注明的其他人员。黄少群要求黄某甲出具评证书证明所有资金是由黄少群支付，但黄少群没有明确购买土地的款项及面积是多少，也没有证据证明该房屋是由黄少群所建。分配时不应写上黄勇能、黄任申、黄剑龙，因房屋是由黄少群、袁焯培与黄剑锋建设的。其二，房屋建成后，经过黄少群、袁焯培同意，黄剑锋进行管理及收租，最后因为黄剑锋未记账，在2006年黄少群与黄剑锋产生意见才导致现在矛盾的产生。其三，黄剑锋与白某甲签订合作建房协议不是黄少群、袁焯培委托的，而是黄勇强通过多方查找后才促成的。因此，不是黄少群、袁焯培委托黄剑锋与白某甲签订合作协议，而是黄勇强和黄剑锋与白某甲签订协议。黄少群对于整个建房的运作过程均不清楚，故黄少群称是委托黄剑锋与白某甲签订协议是不合理的。其四，黄少群依据黄某甲书写的评证书来主张产权分配是没有依据的，该评证书载明了三兄妹都有投资的意思，并且载明黄少群要求黄剑锋收租。双方产生争议后，黄少群就让黄某甲写委托书，委托黄某甲从2006年对涉案房屋进行管理及收租。但黄少群没有履行该评证书，黄某甲从来没有收租，黄少群也未将房屋交付给黄某甲管理。因此，该评证书是无效的。
2015年11月23日，黄少群、袁焯培共同向原审法院起诉请求判令：1、确认位于广州市从化区江埔街龙井新村36幢首层之5、之6、之7、之8、之9、之10等6间商铺产权以及楼梯间(西梯)的产权归黄少群、袁焯培所有(附图纸)；2．黄剑锋履行协助黄少群、袁焯培到房地产登记机构办理位于广州市从化区江埔街龙井新村36幢首层之5、之6、之7、之8、之9、之10等6间商铺以及楼梯间(西梯)的房地产权登记手续的义务；3．本案全部诉讼费用由黄剑锋承担。
原审法院经审理查明：黄少群和袁焯培、黄剑锋和朱某均是夫妻。
1992年8月13日，黄少群、袁焯培、黄剑锋、黄勇能、黄剑龙、黄任申、李桂英与从化县江埔镇房地产开发公司签订《订购土地建房合同书》，购买龙井新村18幢全单元土地面积332平方米。1993年5月30日、1994年3月14日的商品销售统一发票记载黄少群、袁焯培、黄剑锋、黄勇能、黄剑龙、黄任申、李桂英分两次分别支付192560元、29580元给从化县江埔镇房地产开发公司。1994年4月23日，从化县人民政府核发从府国用(1994)字第01220100474号国有土地使用证，土地使用者永丰日杂店(工商营业执照名称广州市从化江埔永丰日杂货，组成形式个人经营，经营者为黄剑锋)，地址从化县街口镇河东龙井新村18幢，用地面积312平方米，用途宿舍。时间为1993年《合作建房协议》记载，该协议由黄剑锋与一个名叫“白某甲”的人签订，双方在上述土地上合作建房，由黄剑锋提供土地、“白某甲”集资兴建八层住宅楼，“白某甲”无偿提供首层(铺位)面积一半等给黄剑锋。1993年10月20日，从化县建设委员会发出编号均为93-239(江埔)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证记载，用地单位白某甲等三十九户，用地项目名称住宅，用地位置龙井新村，用地面积383平方米，附图及附件名称：附图，有标注有黄少群、袁焯培、黄剑锋、黄勇能、黄剑龙、黄任申、黄勇强、白某甲等39人。
另查明：白某甲等39户私人集资楼附名单表其中记载：白某乙(201)，谢某(202)，白道x(203)，林某甲(204)，巢某(205)，白某乙(101)，林某乙(102)，黄少群(103)，袁焯培（104），黄剑锋(105)，黄勇强(106)，廖某（107），白某甲（108），巢某(109)。黄少群、袁焯培对此不予确认，黄剑锋、黄勇强、李桂英则认可。
2006年，签订《协议》和《合作建房协议附则》记载“黄少群、袁焯培、李桂英、黄剑锋等人，以永锋日杂店名义购买地皮建房，其中李桂英投资人民币壹万陆仟元正，黄少群壹拾陆万贰千陆佰元正，黄剑锋贰万陆千元，达成以下协议：1．各人应拥有的房屋为李桂英夫妇拥有5楼XX房一套，黄剑锋拥有4楼XX房一套，黄少群、袁焯培拥有3楼XX、4楼XX1、XX2、6楼XX共4套房，以及地下铺位6间和楼梯间。2．上述房屋所处位置在购买合同有详细说明。3．黄少群、袁焯培夫妇自愿将自住外的三套楼房分别赠送给：黄勇能3楼XX号房一套、黄剑龙6楼XX号房一套、黄任申4楼XX2号房一套。合作建房协议附则：此协议所要承担的权利和义务由：黄少群、袁焯培、李桂英、黄剑锋、黄勇能、黄剑龙、黄任申等7人按出资比例共同承担。此附则经各人签名后即时生效。见证人黄某甲。李桂英、黄任申、黄勇能、黄剑龙、黄剑锋”。
《评证书》记载，“黄少群于1992年在从化市街口镇龙井新村买有基建地方叁佰捌拾平方面积建起楼房(即龙井新村四区三幢)现分配各兄弟居住其中(李桂英)黄勇强分得五楼3号套间、本人投壹万陆仟元，黄少群本人四楼3号套间，黄剑锋四楼2号套间，黄勇能三楼2号套间，黄剑龙六楼3号套间，黄任申四楼5号套间。其如楼下六间铺位归黄少群本人佣(有涂改痕迹)用和楼梯房等佣(有涂改痕迹)用权由黄少群自行管理现由2006年起租金和各种手续必经其本人同意经各兄弟姐妹以定指定需要租用和租金由父亲黄某甲进行管理租金指要用专户存折，凡需用必经黄少群袁焯培同意，任何个人不能作章。为了各兄弟姐妹清楚明白各人签名为监。黄勇强、黄剑锋、黄勇能、黄剑龙、黄任申、李桂英、黄某甲、黄少群、袁焯培(以上签名均按有指模)2006年7月26日”。后因涉案房屋产生纠纷，黄少群、袁焯培向原审法院起诉。原审法院于2015年10月16日作出(2015)穗从法房初字第341号民事裁定书，裁定准许黄少群、袁焯培撤回起诉。
原审过程中，一、对于《协议》和《合作建房协议附则》。黄少群、袁焯培称：对出资额有异议，但对协议约定的铺位、房屋分配方案是同意的，黄剑锋与黄勇强等人亦在协议上签名。黄剑锋称：对铺位、房屋的分配有意见，对出资没有异议，由于黄少群、袁焯培未签字，承诺期限届满、要约失效，故未成立也未生效。李桂英、黄勇强称：其出资28000元，对出资有意见，对房屋分配没意见，对商铺分配有意见。
二、对于《评证书》。黄剑锋、黄勇强、李桂英申请对《评证书》中黄剑锋、黄勇强、李桂英的签名真实性进行司法鉴定，以及黄剑锋、黄勇强、李桂英的签名形成时间进行司法鉴定。后中国广州分析测试中心司法鉴定所出具中广测(2016)文鉴字第0018号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的《评证书》中的落款“黄剑锋”“黄勇强”“李桂英”的签名分别是黄剑锋、黄勇强、李桂英本人所写；送检的《评证书》中的落款“黄剑锋”“黄勇强”“李桂英”签名是同时书写形成，但无法判断上述各签名的具体书写形成时间。黄剑锋、黄勇强、李桂英对此表示异议，黄剑锋提出如下申请事项：1．对《评证书》上黄剑锋、黄勇强和李桂英的签名的笔迹真伪和形成时间进行重新鉴定；2．对《评证书》上黄剑锋、黄勇强和李桂英的指纹进行鉴定。黄剑锋的事实理由为：1．广州鉴定所无法确定黄剑锋、黄勇强和李桂英的签名的形成时间，其检验过程和鉴定意见自相矛盾，而且违反了《司法鉴定程序通则》的相关规定；2．检材提交的过程违反了《民事诉讼法》的相关规定，黄少群、袁焯培并未在现场。后黄少群、袁焯培本人到庭对其代理人在本案的所有代理行为进行确认。
三、对于出资情况。黄少群、袁焯培及黄勇能、黄剑龙、黄任申认为：建房所有费用和手续费都是黄少群、袁焯培委托黄剑锋办理的，是由黄少群、袁焯培实际出资的。黄剑锋、黄勇强、李桂英均称涉案土地及房屋是由黄少群、袁焯培、黄剑锋与李桂英、黄勇强夫妇实际出资建设。黄剑锋认为：购地款分为2期，第一期192560元，黄少群出资162600元，黄剑锋出资13960元，李桂英出资16000元，黄剑锋还向从化国土局缴纳转让增值税1308元，转让管理费4087.5元，用地许可证办证费用5元和出让金1635元。第二期购地款29580元全部由黄剑锋出资，黄剑锋在购地过程中共出资50575.5元。李桂英、黄勇强则认为：其出资28000元，黄少群、袁焯培对于其全额出资的陈述不实，其他人出资情况则不清楚。
另查，经原审法院向广州市从化区国土资源和规划局调查，该局出具复函称，一、用地规划许可方面：从化县建设委员会1993年核发建设用地规划许可证(编号93-239(江埔))，建设单位为白某甲等39户，用地项目名称为住宅，用地位置为龙井新村，用地面积380平方米。二、工程规划报建方面：从化县建设委员会1993年核发建设工程规划许可证(编号93-239(江埔))，显示总建筑面积2903平方米，存档建筑平面图未标注房号及每户建筑面积。三、规划验收方面。位于从化区江埔街龙井新村的住宅楼(白某甲等39户)于2015年10月29日通过规划验收，并核发建设工程规划验收合格证(从规验证[2015]71号)。四、产权方面。位于从化县街口镇河东龙井新村18幢，现为广州市从化区江埔街河东北路龙井村36栋，1994年取得从府国用(1994)字第01220100474号国有土地使用证，土地使用者永丰日杂店，用地面积312平方米，用途宿舍。根据《房屋面积测量成果报告书》显示，现状已建成7层住宅楼，属白某甲等39户人的集资楼，总建筑面积324155平方米，建基面积39160平方米。经查档，无该栋住户的相关信息，相关业主未申办房产证，经从化区河东派出所核对，该栋集资楼的自编门牌房号与公安门牌房号一致。
原审法院认为：一、是否追加朱某为本案被告参加诉讼问题。朱某并没有签订《订购土地建房合同书》、《协议》和《合作建房协议附则》、《评证书》，不是合同的一方，其与本案没有直接的利害关系，对于黄剑锋认为应追加朱某为本案被告的请求，不予采纳。
二、黄少群、袁焯培就纠纷向原审法院起诉是否构成重复起诉问题。黄少群、袁焯培曾向原审法院起诉，但经原审法院准许撤回起诉，并未对该纠纷作出实体处理。现黄少群、袁焯培向原审法院起诉并没有违反一事不再理的原则，不构成重复起诉，对于黄剑锋该抗辩不予采纳。
三、是否对《评证书》中黄剑锋、黄勇强和李桂英的签名的笔迹真伪和形成时间进行重新鉴定问题。鉴定机构关于《评证书》中的落款“黄剑锋”“黄勇强”“李桂英”签名是同时书写形成的结论并不矛盾，黄剑锋、黄勇强和李桂英无相反证据证明《评证书》中的落款“黄剑锋”“黄勇强”“李桂英”签名不是其本人签名。另黄少群、袁焯培本人到庭对其代理人在本案的所有代理行为进行确认。故对于黄剑锋、黄勇强关于重新鉴定的申请不予采纳。
四、黄少群、袁焯培的诉讼请求是否支持问题。黄少群、袁焯培要求确认位于广州市从化区江埔街龙井新村36幢首层之5、之6、之7、之8、之9、之10等6间商铺产权以及楼梯间(西梯)的产权归其所有，及要求黄剑锋协助其到房地产登记机构办理上述房屋的房地产权登记手续。黄剑锋与一个叫“白某甲”的人于1993年签订的《合作建房协议》记载双方在上述土地上合作建房，由黄剑锋提供土地、“白某甲”集资兴建八层住宅楼，“白某甲”无偿提供首层(铺位)面积一半等给黄剑锋。本案当事人对此并无异议，均认为涉案房屋与“白某甲”无关。原审法院认为，本案当事人无证据证明涉案房屋属于上述《合作建房协议》中黄剑锋所分配房屋范围(包括四至、面积等)，对于白某甲等39户私人集资楼附名单表记载的内容，虽黄剑锋、黄勇强、李桂英认可，但黄少群、袁焯培不予确认，亦无证据证明“白某甲”对此予以确认。目前证据不足以证明涉案房屋与“白某甲”无关。在未明确《合作建房协议》中黄剑锋所分配房屋范围的情况下，黄少群、袁焯培主张涉案房屋归其所有并要求黄剑锋协助办理房地产权登记手续的依据不足，在本案中不予支持。黄少群、袁焯培可在明确上述情况后另行通过法律途径主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回黄少群、袁焯培的全部诉讼请求。本案受理费4151元，由黄少群、袁焯培负担。鉴定费13300元，由黄剑锋负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：2014年4月30日，原从化市人民政府办公室曾向江埔街道办、原从化市国土房管局、原从化市城乡建设局、原从化市规划局及原从化市城市综合执法局发出从府办复[2014]290号《关于办理江埔街龙井新村房地产权证的通知》，其中载明：一、鉴于江埔街龙井新村4、13、36、43栋楼房所在片区已办理国土证，视为已办理小区大确权手续；二、在宗地红线范围内不存在权属争议的前提下，由市规划局按照相关规定对非违法建设部分进行规划验收，依法核发建设工程规划验收合格证；对存违法建设部分，由市城管执法部门依法作出处罚后，按规定补办相关报建和验收手续；三、由楼房业主委托有资质的检测单位对楼房进行结构检测和安全鉴定，检测方案（含检测单位资质）需报市城乡建设局审查；若楼房符合质量安全要求，由市城乡建设局根据检测鉴定报告出具意见函；四、市国土房管局凭市规划局出具的规划验收材料、市建设局的意见函及其它材料，将房地产权证办至楼房原集资户（以集资建房合同为准）名下。
黄勇能曾向广州市从化区国土资源和规划局申请更正首层验收平面图中数据。2016年12月23日，广州市从化区国土资源和规划局向黄勇能出具从国土规划信[2016]111号《复函》称：二、关于你提出在《建设工程规划验收合格证》附图中首层平面图的一个铺位多了中墙的问题，根据《广州市城市规划程序规定》第三十六条有关规定，如不涉及增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，在符合国家现行建筑设计规范前提下，房屋内部间隔调整（间墙）不需办理规划调整手续。因此，该铺位调整内部间隔（间墙）不需办理规划调整手续。
二审过程中，黄少群、袁焯培向本院提交以下证据：1、《授权委托书》，以证明黄少群通过书面授权委托黄任申等人代其处理出租河东龙井新村四区3幢地下6间商铺的事宜；2、租赁合同、租金收据、税收通用完税证、营业执照、税收缴款书等，以证明：龙井新村四区3幢地下一间商铺自2011年7月28日至2018年8月31日期间、地下四间商铺自2008年12月18日至2017年6月1日期间均系由黄少群使用出租；3、《从化市人民政府办公室关于办理江埔街龙井新村房地产权证的通知》，以证明：从化市政府要求江埔街办事处协助龙井新村36幢业主办理产权证；4、《从化市江埔街河东北路龙井新村36幢集资房名单》，以证明：从化市江埔街河东北路36幢一楼12间商铺中，已经由街道办及其他业主确定其中的103-109号商铺属于黄家所有，其中103-104号为一间商铺；5、结婚证，以证明涉案地块系黄少群与袁焯培婚后所购买；6、《广州市从化区国土资源和规划局关于请求更正首层验收平面图中数据的复函》，以证明：验收图中属于黄少群的其中一间商铺内部结构多出的一面墙与现状不符，黄勇能要求规划局纠正验收图，但规划局认为内部间隔调整不需办理规划调整手续。因此，即使验收图中一间商铺多了一面墙也只是商铺内部间隔的调整，不能视为多了一间商铺；7、《业主登记表》，以证明：河东街派出所已对一楼商铺编门牌，核实了103-109号商铺属于黄家，其中103-104为一间商铺；8、《龙井新村36幢首层平面规划验收图》，以证明：验收图中各间商铺的位置与报建图一致，只是在商铺内部多了一面墙，但即使多了一面墙也只是商铺内部间隔的调整；9、《私人集资建房合同书》，以证明：案外人白某甲与黎某、李某甲、廖某、巢某等分别签订合同，约定首层101、102号铺归黎某所有，110号铺归廖某所有，111号铺归李某甲所有，112、113号铺归巢某所有。依据合作建房的约定，首层其余商铺属于黄少群、袁焯培所有；10、江埔街办事处出具的《情况说明》，以证明：江埔街办事处于2015年10月19日在《从化市江埔街河东北路龙井村36幢集资房名单》上盖章，只是确认103-109号房是黄姓家族使用，并非确认权属人为黄少群、袁焯培、黄剑锋、黄勇强；11、《业务凭证》、电费发票及水费发票，以证明涉案房屋的水电费均由黄少群代理人缴纳，涉案房屋是由黄少群使用；12、（2016）粤01民终2727号民事判决书，以证明：（1）黄剑锋多年以来一直向黄少群借款，黄剑锋当年根本没有资金购买涉案地块；（2）该判决书中提到的黄剑锋所签收据的时间是2006年7月31日，与本案评证书的签订时间仅相差了几天。之所以要签订收据及评证书，是因为黄剑锋之前向黄少群借钱不还，代收租金也不交还，因此才在兄弟姐妹及父亲的见证下，要求黄剑锋书面确认借钱及商铺、土地是黄少群的事实；（3）黄剑锋对于事后补签的借据坚决不承认，签订了本案评证书事后也是坚决不承认，可证明黄剑锋并非是一个诚信的人。
黄剑锋对黄少群、袁焯培提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该证据仅能证明首层部分商铺在2008年12月开始由黄少群在出租，但并不能证明2008年之前一楼商铺的出租使用情况，也不能证明涉案商铺所有权就归属于黄少群、袁焯培所有；对于证据3、4，由于黄少群、袁焯培没有提供原件，因此对其三性均不予确认；对于证据5的真实性、合法性没有异议，但对关联性不确认，结婚证不能证明与本案房屋的归属有何关联，也不能证明涉案房屋归其所有；对于证据6的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予认可。因复函仅说明了涉案房屋的规划验收情况，但并没有确认涉案房屋的归属，因此与本案的争议焦点无关；对于证据7，由于黄少群、袁焯培没有提供原件，故对其三性不予确认；对于证据8的三性予以确认；对于证据9，因黄少群、袁焯培没有提交证据原件，故对黎某的《私人集资建房合同书》的真实性无法确认，且与本案无关。对于廖某的《私人集资建房合同书》的真实性、合法性无法确认，但可以确定的是，1993年的建设用地规划许可证是确实存在廖某的名字。对于李某甲的《私人集资建房合同书》的真实性、合法性无法确认，且1993年的建设用地规划许可证中也并没有李某甲的名字。因黄少群、袁焯培没有提供原件，故对于巢某的《私人集资建房合同书》的真实性、合法性也无法确认，1993年的建设用地规划许可证确实列有巢某的名字，但是门牌号码有出入。且，证据9只能证明涉案商铺存在权属争议，但不能证明归黄少群、袁焯培所有；对证据10的真实性予以确认，但对其合法性及关联性有异议。街道办事处只是政府的基层派出机构，其无权证明房屋的产权归属，故街道办称上述103-109号房屋由黄姓家族使用，属于超越职权；对证据11的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。银行业务凭证只能证明黄任申缴纳电费的事实，而不能证明黄任申是就涉案商铺缴纳电费。电费发票仅能说明缴纳电费的房屋是龙井四区3栋首层，而且时间仅涉及2014年1月25日至3月1日期间。黄少群实际出租使用的商铺仅是103-107号商铺，而108号商铺的承租人在租赁期届满后就没有继续承租，109号商铺是由黄剑锋、黄勇强等整个家庭成员共同使用，从来没有对外出租过。所以电费发票不能证明涉案房屋全部由黄少群出租及使用。此外，在2008年之前涉案商铺都是由黄剑锋在使用，因此从使用权反推房屋的所有权属于黄少群是不符合事实的。对于水费发票的关联性也不予确认；对证据12的真实性及合法性没有异议，但该证据与黄少群所主张的证明内容在事实上不存在关联。
原审第三人黄勇能、黄剑龙、黄任申表示对黄少群、袁焯培提交的证据无异议。
原审第三人黄勇强、李桂英对黄少群、袁焯培提交的证据发表如下质证意见：对证据1-9的质证意见与黄剑锋的意见一致；对证据10-12的真实性没有异议。关于关联性，即使水电费是黄少群缴纳的，也不能代表涉案房屋的权属归属于黄少群，2727号民事判决书也不能证明黄剑锋是不诚信的。
黄剑锋向本院提交以下证据：1、《租赁协议》、《收据》，以证明：2008年6月之前，涉案商铺均由黄剑锋对外出租；2、《住院证明书》、《出院记录》及《公证书》，以证明：黄少群、袁焯培提交的《评证书》内容曾被篡改，且黄剑锋及黄勇强、李桂英未在该《评证书》中签字、捺手印；3、水费发票，以证明：黄剑锋也曾出租使用过涉案商铺，至今为止水表都是由黄剑锋报装并登记在黄剑锋名下；4、用水情况明细报表、用水清单、电户缴费卡，以证明：涉案商铺所有的水表都是由黄剑锋报装的，而水表报装是由产权人或实际使用人而定的，故黄剑锋才是一开始的实际缴纳人，黄剑锋对涉案商铺的使用时间更长；5、涉案商铺的现状照片，以证明：涉案商铺的现状是，103-107号商铺系用作婚纱摄影店，108-109号商铺均空置，故黄少群并非对全部商铺拥有使用权。
黄少群、袁焯培对黄剑锋提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不予确认。黄少群、袁焯培在签订评证书之前是有委托黄剑锋去收租，并要求黄剑锋将租金交回给黄少群、袁焯培，但黄剑锋一直将租金占为己有。在签订评证书之后，黄剑锋也未将使用权及管理权交还给黄少群、袁焯培。故该证据不能证明涉案商铺属于黄剑锋所有；对于证据2中的《住院证明书》、《出院记录》，因均为加盖医院印章，故对其三性不予确认。对于《公证书》，但对其中黄某甲的证人证言不予确认。《评证书》经过鉴定确定黄剑锋与黄勇强、李桂英的签名是真实的，故黄某甲的证人证言是不可信的；对于证据3水费发票的真实性予以确认，但关联性不予确认。该发票不能证明黄剑锋缴纳了涉案商铺的水费，因为该发票上没有记载涉案商铺的地址；对于证据4电户缴费卡的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。在该证据中，户名记载着黄剑锋集资楼4、5层，但涉案商铺位于首层。整栋楼的户名都会写着黄剑锋集资楼，但不代表产权属于黄剑锋，甚至不能证明黄剑锋是使用人，因为第四、五层有很多业主。另，缴费卡上的地址龙井四区3栋与黄少群提交的水电费发票上的地址一致，也与评证书中的地址一致，由此可证实黄少群所提交的水电费发票指向涉案商铺；对证据5的真实性予以确认，但关联性不予确认。
原审第三人黄勇能对黄剑锋提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的三性均不予认可；对于证据3水费发票，该发票上记载的地址是黄剑锋家里的地址，与本案争议房屋的地址不相符；对证据4用水情况明细报表、用水清单的真实性不予认可。对于电户缴费卡，该缴费卡也并非是涉案商铺的缴费卡，该地址也与涉案商铺的地址对应不上；对证据5照片的真实性予以确认，但涉案108号商铺已经出租，并非如黄剑锋所述的是空置状态。
原审第三人黄剑龙对黄剑锋提交的证据发表如下质证意见：对于证据1及证据2中的《住院证明书》、《出院记录》没有异议。对证据2中黄某甲的谈话笔录的真实性有异议；对于电户缴费卡及用水清单及用水情况也需核实。对于水费发票，无法确定该发票原件是否真实。
原审第三人黄任申对黄剑锋提交的证据发表如下质证意见：对于证据1及证据2中的《住院证明书》、《出院记录》没有异议。对证据2中黄某甲的谈话笔录的真实性有异议；对证据3水费发票的真实性没有异议，但水费发票只能证明黄剑锋曾经缴纳过水费，但并不代表涉案商铺属于黄剑锋所有；对证据4中用水明细报表及清单予以认可，但水费不是黄剑锋缴纳的，而是由黄剑龙缴纳。关于电户缴费卡，黄任申也持有一张缴费卡，在没有经过比对的情况下，无法确认其真伪。且黄剑锋提交的电户缴费卡指向涉案楼宇四、五层房屋，而非首层；对证据5照片的真实性予以认可，但108号商铺至今仍由黄少群出租给承租人罗德成使用。
原审第三人黄勇强、李桂英表示对黄剑锋提交的证据均无异议。
二审庭询中，各方均确认，涉案房屋现自编门牌号为广州市从化区江埔街龙井新村36幢103-109号铺。黄少群、袁焯培确认其诉请中的“广州市从化区江埔街龙井新村36幢首层之5、之6、之7、之8、之9、之10”的现门牌号为“广州市从化区江埔街龙井新村36幢103-109号”。对于其诉请确权的“楼梯间（西梯）”，黄少群、袁焯培确认系楼梯底下的空间，其一直将该梯间作为一个独立的封闭空间使用，梯间并未在公安机关登记门牌号。黄剑锋则认为，该楼梯间应当属于整栋楼的共用部位。
黄少群、袁焯培并称：涉案房屋所在的龙井新村36幢首层位置的报建图显示为六间商铺，因为在验收过程中多了一面间墙，故竣工图显示为七间商铺，但报建图与竣工图标示的范围是一致的。对此，黄少群、袁焯培曾向规划部门申请更正，但规划部门回复称不影响确权。
本院认为：依据已查明的事实，黄剑锋以其开办的广州市从化江埔永丰日杂店的名义取得涉案原广州市从化县街口镇河东龙井新村18幢的用地使用权后，再以出地的方式与案外人“白力生”合建了包括讼争房屋在内的现广州市从化区江埔街河东北路龙井村36幢房屋。依据黄剑锋与“白某甲”签订的《合作建房协议》的约定，“白某甲无偿提供首层（铺位）面积一半等给黄剑锋”，结合各方所陈述的讼争房屋的使用状况、黄少群提交的因讼争房屋的使用所发生的水电等公共费用的缴费凭证及从化区江埔街道办事处盖章确认的《从化市江埔街河东北路龙井村36幢集资房名单》，可认定黄剑锋通过《合作建房协议》实际取得讼争房屋的事实。对于黄剑锋与“白某甲”之间的合建行为，黄少群主张黄剑锋系代为购地建房，黄剑锋则主张其与黄少群之间系合伙购地建房，但无论黄少群与黄剑锋之间成立代理关系还是合伙关系，均不可否认黄少群与黄剑锋之间对讼争房屋的分配有过约定的事实。黄剑锋与黄勇强及李桂英虽主张其有权分得讼争房屋中的其中一间，但黄少群提交的《评证书》注明的“楼下六间铺位归黄少群佣用……”的内容能反映各方均确认讼争房屋使用权单独归属于黄少群，该《评证书》由黄少群与黄剑锋及黄勇强的父亲黄某甲亲笔书写，黄剑锋与黄勇强在其上已签名确认，其签名的真实性已经相关鉴定机构出具的司法鉴定结论证实属实，黄剑锋与黄勇强虽否认其签名的真实性，但未提供相反证据予以推翻，黄某甲虽在二审中否认其在《评证书》中书写内容的真实性，但未就此作出合理解释。此外，黄剑锋提交的《协议》和《合作建房协议附则》也有载明黄剑锋与黄勇强等已就确认讼争房屋归属黄少群等事项达成协议，黄剑锋将该《协议》和《合作建房协议附则》作为己方证据提交的同时又对其中载明的对其不利的内容予以否认，理由不成立。另，黄少群与黄剑锋因讼争房屋的租金收益的分配产生争议后，黄少群自2008年起将讼争房屋出租并收取收益至今，黄剑锋与黄勇强一直未向黄少群主张分配租金收益，该事实也可在一定程度上印证黄少群与黄剑锋曾约定首层房屋归属黄少群所有的事实。综上，黄少群、袁焯培主张各方曾约定首层房屋归属其所有，依据充分，可以支持。鉴于讼争房屋所附土地使用权登记在黄剑锋开办的广州市从化江埔永丰日杂店名下，而广州市从化县建设委员会针对包括讼争房屋在内的广州市从化县街口镇河东龙井新村18幢核发了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，并对建成后的房屋进行了规划验收，且依据黄少群、袁焯培在二审中提交的从化市人民政府办公室出具的从府办复[2014]290号《关于办理江埔街龙井新村房地产权证的通知》，讼争房屋也已具备办证条件。因此，黄少群、袁焯培诉请黄剑锋协助其办理涉案广州市从化区江埔街龙井新村36幢103-109号房屋的房地产权登记手续合法有据，应予支持，原审判决驳回其诉请有失妥当，应予纠正。但黄少群、袁焯培诉请确认上址房屋归其所有缺乏法律依据，应予驳回。关于楼梯间（西梯），现无相关报建及验收资料记载该空间的属性及范围，也无证据证实黄剑锋与“白某甲”在合建过程中有对其归属作出相应约定，故黄少群、袁焯培诉请确认楼梯间（西梯）归其所有及诉请黄剑锋协助其办理该楼梯间（西梯）的产权登记手续缺乏法律依据，应予驳回。
综上所述，上诉人黄少群、袁焯培的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第556号民事判决；
二、黄剑锋于本判决书送达之日起六十日内协助黄少群、袁焯培办理广州市从化区江埔街龙井新村36幢103、104、105、106、107、108、109号房屋的房地产权登记手续；
三、驳回黄少群、袁焯培的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各4151元、由黄少群、袁焯培各负担2075.5元，黄剑锋各负担2075.5元。鉴定费13300元，由黄剑锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年五月九日
书记员 杨娟娟