广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终13038号
上诉人（原审原告）：陈明斌，男，1981年7月10日出生，汉族，身份证住址广西岑溪市。
上诉人（原审原告）：王君，男，1972年6月25日出生，汉族，身份证住址济南市历下区。
上诉人（原审原告）：陈铭花，女，1988年9月28日出生，汉族，身份证住址广西岑溪市。
三上诉人的共同委托代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。
三上诉人的共同委托代理人：张桂宇，广东武平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁婷婷，女，1983年11月11日出生，汉族身份证住址广州市番禺区号。
被上诉人（原审被告）：邱敏锐，男，1981年4月6日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：萧慧敏，女，1979年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：ＸＸＸ，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：陆嘉汝，广东安国律师事务所实习律师。
第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥清河东路338号。
负责人：许建华，行长。
委托代理人：彭剑峰，该行职员。
委托代理人：胡杰良，该行职员。
上诉人陈明斌、王君、陈铭花因与被上诉人梁婷婷、邱敏锐、萧慧敏、第三人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）案外人执行异议之诉一案，不服广州市番禺区人民法院作出的(2013)穗番法民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈明斌、王君、陈铭花上诉请求:1、撤销原审法院(2013)穗番法民三初字第450号民事判决；2、改判如下：（1）判决确认上诉人陈明斌、王君、陈铭花与被上诉人梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订的《房产买卖合同》及2012年1月13日签订的《补充协议》有效；（2）判令停止对被上诉人萧慧敏对祈福花园（花明径11号）11层1105房（即广东省广州市番禺区沙湾镇中良路花明径11号1105房，以下简称涉案房屋）的执行；（3）判令被上诉人梁婷婷、邱敏锐继续履行与上诉人陈明斌、王君、陈铭花于2012年1月12日签订的《房屋买卖合同》及2012年1月13日签订的《补充协议》，在法院解除查封之日起十日内协助上诉人陈明斌办理房屋产权登记手续；3、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、三上诉人与被上诉人梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订的《房产买卖合同》及2012年1月13日签订的《补充协议》有效，原审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求不当。1、根据《物权法》第十五条规定，三上诉人与梁婷婷、邱敏锐签订的《房产买卖合同》、《补充协议》属于当事人之间设立有关转让不动产物权的合同，由于法律并没有规定例外的情况，双方的合同也没有特别约定，上述《房产买卖合同》、《补充协议》自成立时生效。2、三上诉人与被上诉人梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订的《房产买卖合同》及2012年1月13日签订的《补充协议》不存在法律规定的合同无效的情形。3、三上诉人向梁婷婷、邱敏锐购买涉案房屋的行为远远早于萧慧敏申请执行梁婷婷、邱敏锐一案查封涉案房屋的时间。三上诉人向梁婷婷、邱敏锐购买涉案房屋的时间为2012年1月12日，萧慧敏申请执行梁婷婷、邱敏锐的(2012)穗番法执字第1828号执行案查封涉案房屋的时间为2012年11月，二者相隔足足11个月，期间，涉案房屋的状态一直正常，并不存在被查封等异常状态，三上诉人也一直按合同的约定向涉案房屋的按揭银行支付按揭款。三上诉人在购买涉案房屋时已尽到合理审查义务，属于善意第三人。二、三上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应判决停止被上诉人萧慧敏对涉案房屋的执行。根据《物权法》第20条规定，邱敏锐、梁婷婷办理了预告登记，享有物权，有权处理涉案房产。我方符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定的四个条件。根据《民诉法司法解释》第312条，我方对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三、被上诉人梁婷婷、邱敏锐应在法院解除查封之日起十日内协助上诉人陈明斌办理房屋产权登记手续。由于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应当继续履行，因此，被上诉人应当在房屋解除查封后配合办理产权登记手续，包括办理一手产权证，取得一手产权证后将房屋过户登记到上诉人陈明斌名下。
萧慧敏二审答辩称，一、萧慧敏不是涉案房屋买卖合同的当事人，不应列为被告，仅为与本案处理结果有利害关系的第三人，应列为第三人。二、涉案房屋使用权根据物权法仅属于邱敏锐、梁婷婷夫妻共有，原审法院对涉案房屋查封执行，符合法律规定。三、上诉人的证据不具有客观性与关联性，表现在：1、不能证明买卖合同真实，不能证明付款真实，不能证明占有真实，特别是2012年1月12日的《房产买卖合同》及《补充协议》不符常理，反而证明上诉人与梁婷婷、邱敏锐串通转移房产，逃避债务。2、所有支票不能证明谁是实际收款人、付款人；3、其他收款收据都是手写，没有银行流水账加以证实；四、涉案房屋存在银行抵押贷款，本案不能避开抵押权人处分物权，上诉人与其他当事人虚构买卖，恶意串通，转移房产，以帮助邱敏锐逃避债务。五、上诉人签订的《房产买卖合同》不符合普通的打印稿件的方式，不符合常理性，也没有到房管部门办理网签手续及到税务局缴纳契税，不具有法律上的履行交易的效力。六、涉案房屋在买卖争议的时间点上，未取得不动产权属证明，在法律上不具有物权转让的法律要件，仅此一点，就证明无论合同真假，均依法无效。综上，请法院驳回上诉人的上诉请求。
第三人中行番禺支行答辩称，上诉人意见的真实性、关联性由法院审查，请法院保护我方的债权利益。
被上诉人梁婷婷、邱敏锐二审没有提出答辩意见。
陈明斌、王君、陈铭花向原审法院起诉请求：1、确认陈明斌、王君、陈铭花与梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订《房产买卖合同》及2012年1月13日签订《补充协议》有效；2、停止对涉案房屋的执行；3、梁婷婷、邱敏锐继续履行《房产买卖合同》和《补充协议》，协助陈明斌办理涉案房屋的产权转移登记手续；4、由梁婷婷、邱敏锐、萧慧敏承担本案的诉讼费用。
原审法院查明，王君、陈铭花为夫妻关系，陈明斌为陈铭花之兄，梁婷婷、邱敏锐为夫妻关系。
2009年4月7日，梁婷婷与广州市番禺祈福房产有限公司（以下简称祈福房产公司）签订编号为200904024334的《商品房买卖合同》，约定祈福房产公司向梁婷婷预售广州市番禺区中良路33号祈福花园花明径11号1105房，房屋建筑面积202.41平方米，总售价1089771元，梁婷婷以按揭贷款方式付款，合同签订暨网上备案之日起5日内支付218771元，剩余房款871000元于2009年5月4日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭银行是中行番禺支行，祈福房产公司应当在2009年8月31日前将涉案房屋交付梁婷婷使用，交付标准为毛坯房。
2009年4月17日，梁婷婷作为借款人，中行番禺支行作为贷款人与祈福房产公司作为保证人共同签订编号为2009年番中房贷字0674号《个人一手住房贷款合同》，合同约定，梁婷婷向中行番禺支行贷款871000元用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算；每月的7日为结息日和付息日；全部贷款直接划至祈福房产公司账户；借款人应在贷款人处开立账户，户名梁婷婷，账号47×××89，作为本合同项下贷款的指定扣款账户；借款人以涉案房屋向贷款人提供抵押担保；担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项证之日前已到期的本合同项下债务，保证人应承担保证责任。
2009年6月24日，广州市国土资源和房屋管理局对涉案房屋进行预告登记，预告登记权利人为梁婷婷，义务人为祈福房产公司，依据合同号为200904024334。
2012年1月12日，梁婷婷、邱敏锐作为出卖方（合同为甲方）与王君、陈铭花、陈明斌作为购买方（合同为乙方）共同签订《房产买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积为208平方米，交易价格为1500000元；此合同签订后两日内，乙方先支付甲方500000元，余款在房产证办出后经国家公证处公证及律师见证后扣除银行贷款部分三日内全部付清；甲方应于2012年2月6日前将交易的房产全部交付给乙方使用；买方承担公证费、协议公证费及契税费，买方承担房产交易中国家征收的一切其他税费；关于此物业在2012年1月12日之前的所有经济纠纷、债权债务与乙方无关；乙方必须按时向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款10%的违约金；买卖双方如有一方违约，应向对方偿付全部房款20%的违约金。合同上见证人上签有梁建平、王某和胡某的签名。
2012年1月13日，邱敏锐、梁婷婷作为出卖方（合同甲方）与王君、陈铭花作为购买方（合同乙方）、陈明斌作为购买方（合同丙方）共同签订《补充协议》，其中协议约定，甲方与乙方在2012年1月12日签订的房产买卖合同，双方同意就实际购买方一事达成补充协议如下：涉案房屋实际购买方为陈明斌，原合同所列的买方（乙方）为实际付款人；因陈明斌与原合同所列乙方为亲戚关系，暂无力支付前期的房款，因此请乙方代为付款；陈明斌对乙方实际付款并在房产实际过户完成前在购房合同中列明乙方为购买方的做法完全知情并同意，出卖方对此也充分理解并同意。
2012年3月15日，邱敏锐、梁婷婷在广东省广州市番禺公证处办理了公证委托[编号（2012）粤广番禺第6587号]，委托陈明斌为涉案房屋的合法代理人，可代向房管部门登记领取房屋产权证手续，对涉案房屋进行管理、修缮、订立租赁协议，收取租金，申报纳税并交纳税款和支付一切正当费用，办理还贷赎契手续、注销抵押登记，出售上述房屋及收取房款，上述委托事项受委托人均有转委托权等。
2012年1月10日，萧慧敏以邱敏锐、梁婷婷在2011年12月1日借款150000元不归还为由诉至该院[案号：（2012）穗番法民一初字第212号]。
2012年3月13日，萧慧敏以邱敏锐、梁婷婷在案件审理过程中，经该院主持调解，各方当事人自愿其中达成如下协议：邱敏锐、梁婷婷于2012年3月23日连带清偿160000元给萧慧敏；如果邱敏锐、梁婷婷未按期足额清偿上述款项，邱敏锐、梁婷婷自2012年3月24日起以160000元为本金按每日千分之一计付违约金给萧慧敏。该院制作了（2012）穗番法民一初字第212号民事调解书进行了确认。
萧慧敏根据已经发生法律效力的（2012）穗番法民一初字第212号民事调解书于2012年3月30日向该院申请强制执行。该院受理后于2012年8月31日作出（2012）穗番法执字第1828-2号执行裁定，裁定查封、冻结、扣押、提取、划拨被执行人邱敏锐、梁婷婷价值190000元的财产。后该院查封了涉案房屋。
2012年11月23日，陈明斌作为案外异议人对上述查封向该院提出书面执行异议，请求该院中止对涉案房屋的执行，并依法给予解封。该院于2012年12月10日作出（2012）穗番法执外异字第131号执行裁定书，认为由于涉案房屋在查封时仍登记在邱敏锐、梁婷婷名下，故该院于2012年8月31日对涉案房屋的查封行为并无不当，至于异议人主张其为涉案房屋的实际所有人以及其提供证据的真实性等均属实体性审查范畴，本案不作认定和处理；裁定驳回陈明斌的执行异议。该执行裁定书于2013年4月8日送达三上诉人，三上诉人于2013年4月12日向该院提起本案诉讼。审理期间，该院追加中行番禺支行作为本案第三人参加诉讼。
在诉讼中，对于涉案房屋的来源问题。三上诉人确认，王君、陈铭花为夫妻关系，陈明斌是陈铭花的哥哥，王君与邱敏锐、梁婷婷的邻居，双方感情很好，因梁婷婷、邱敏锐拖欠梁建平款项，梁婷婷、邱敏锐急于出售涉案房屋还钱，因此将房屋出售给三上诉人，2012年1月12日，三上诉人与梁婷婷、邱敏锐签订了《房产买卖合同》，当时签订合同时，有梁建平、王某、胡某三人在场见证；王某是王君的侄子，胡某是王君与梁婷婷、邱敏锐共同的朋友，三人也在合同上签名作为见证。关于三上诉人与萧慧敏对涉案房屋的实际所有权人产生的争议。三上诉人称其已向梁婷婷、邱敏锐支付814562元购房款，且从2012年2月6日起偿还涉案房屋银行贷款，并实际占有使用涉案房屋至今，其应为涉案房屋的实际所有权人；由于涉案房屋至今尚未办理房地产权证，故梁婷婷、邱敏锐与三上诉人暂时无法办理过户手续。萧慧敏则认为梁婷婷、邱敏锐与原告之间的房屋买卖行为是为了逃避债务而进行的虚假交易，涉案房屋的权属人应为梁婷婷、邱敏锐。
对于三上诉人诉称，涉案房屋购房款的支付情况，三上诉人称其实际向梁婷婷、邱敏锐支付共779562元购房款、35000元契税，其中：首期房款共支付500000元（其中部分为现金支付、部分为支票支付）、2012年2月7日支付35000元（契税）、2012年3月19日支付100000元、2012年4月8日支付100000元、2012年4月9日支付79562元，该金额为交易价格1500000元扣减涉案房屋尚未清偿的银行贷款后的全部交易金额。为此，三上诉人提交以下证据予以证实：证据1、编号为0706872的《收据》，载明今收到王君购买房款500000元正，经手人处有梁婷婷、邱敏锐签名及指印；编号为00546605、00246633、00246634的支票复印件，三张支票金额均为100000元，底部有手写字体“已收以上三张支票原件梁婷婷邱敏锐2012年1月13日”；编号为00546607的支票复印件，金额为81160元，底部有手写字体“已收支票原件邱敏锐梁婷婷2012年1月13日”。证据2、《收条》，载明今收到陈明斌交来契税叁万伍仟元正，落款处有梁婷婷、邱敏锐签名及指印，落款日期2012年2月7日。证据3、中国农业银行银行卡取款业务回单，载明户名王君，交易日期20120319，交易类型现金取款，取款金额50000元，底部有梁婷婷、邱敏锐签名及指印；中国农业银行银行卡取款业务回单，载明户名王君，交易日期20120319，交易类型银行卡卡卡转账，取款金额50000元，转入户名邱敏锐，底部有梁婷婷、邱敏锐签名及指印。证据4、编号为0807581的《收据》，载明2012年4月8日，今收到王君房款壹拾万元正，经手人处有邱敏锐、梁婷婷签名及指印。证据5、编号为0807582的《收据》，载明2012年4月9日，今收到王君房款79562元正（位于祈福水城1105房房款1500000元正)已清，经手人处有梁婷婷、邱敏锐签名及指印。证据6、中国银行柜员机凭条3张。萧慧敏质证认为，上述证据证明梁婷婷、邱敏锐无权处分涉案房屋。不能证明三上诉人向梁婷婷、邱敏锐支付房款的事实。
对于三上诉人诉称涉案房屋实际使用的情况，三上诉人称2012年2月6日，梁婷婷、邱敏锐将涉案房屋交付陈明斌使用，房屋银行贷款及水、电、煤气费用和物业管理费均由三上诉人支付。为此，三上诉人提交下列证据予以证实：证据1、账号为47×××89的中国银行长城支付卡原件。证据2、《关于房产合同难以履行问题的告知函》1份，主要内容为梁婷婷、邱敏锐向陈明斌、王君、陈铭花告知由于法院已查封涉案房屋，合同无法履行，梁婷婷、邱敏锐确认已收上诉人支付的契税35000元及2012年2月至11月的供楼款47000元，且上诉人垫付涉案房屋物业管理费735元，2012年2月底涉案房屋交付上诉人，交付时是没有装修的毛坯房。该告知函落款处出卖方有梁婷婷、邱敏锐签名，日期为2012年12月6日。证据3、《证明》1份，载明自2012年2月6日起，由陈明斌供房屋（祈福水城11座1105房）的银行贷款。证据4、《证明》1份，载明自2012年2月6日起（祈福水城11座1105房）之水、电、煤气和物业管理费均由陈明斌支付，此房由即日起交由陈明斌使用（此房之装修、家电、家私均为陈明斌购置）。上述两份《证明》落款处均有梁婷婷、邱敏锐签名及指印，落款日期均为2012年12月9日。证据5、照片4张。证据6、陈铭花签署的涉案房屋《委托银行代划电费合同》。证据7、2012年4月3日至2012年6月3日电费通知单。证据8、涉案房屋2012年1月至2013年6月的管理费及2012年1月至2013年5月的水费、公共分摊费、电梯分摊费的缴费《发票联》原件4张；涉案房屋2012年10月至2013年6月的电费缴费《发票联》4张；《牡丹灵通卡账户历史明细清单》。萧慧敏质证认为对缴费单据的真实性无异议，但认为涉案房屋产权人为梁婷婷、邱敏锐，三上诉人为涉案房屋偿还银行贷款及缴纳管理费、水电费等费用只是代梁婷婷、邱敏锐支付，不能证明三上诉人为涉案房屋的实际所有人及使用人。
另查明，涉案房屋在中行番禺支行处的贷款自2012年2月开始欠供，为此中行番禺支行对梁婷婷、邱敏锐向原审法院提起房屋抵押借款合同纠纷诉讼[案号：（2012）穗番法民三初字第1279号]，该案判决生效后中行番禺支行申请执行[案号：（2012）穗番法执字第1327号]。截至2013年2月6日，涉案房屋拖欠的银行贷款本金、利息及罚息总额为867101.02元。三上诉人称其已将涉案房屋2012年2月至7月应还贷款以现金形式支付给梁婷婷、邱敏锐，并自2012年8月至11月每月将应还贷款存入梁婷婷的还贷账户，但梁婷婷、邱敏锐未将该款项用于还贷，导致涉案房屋欠供。三上诉人在诉讼中表示，若法院判决三上诉人为涉案房屋的实际所有权人，其愿意向第三人支付涉案房屋的所有欠供款项及上述案件的执行费等费用。第三人表示，若三上诉人向其支付涉案房屋欠供款项及执行费，其愿意协助三上诉人办理涉案房屋的转名确权手续。2016年6月22日陈明斌提交了广州市番禺区不动产登记中心出具2016年6月22日出具的《购房资格证明》，内容为陈明斌在2016年6月22日在广州市具备购房的资格。三上诉人同意将涉案房屋权属登记为至陈明斌的名下。
诉讼中，原审法院根据三上诉人的财产保全申请，于2013年9月10日作出（2013）穗番法民三初字第450-1号民事裁定，裁定查封涉案房屋，同时查封王君名下位于广州市番禺区沙湾镇新碧路芷兰湾4街9号204房（产权证号：02××40）的房屋作为担保。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”判断执行异议之诉能否达到阻却效果有两个标准：一是案外人对执行标的享有的权利是否能够足以排除他人权益；二如果被执行人对执行标的也有实体权益，则要判断案外人对执行标的享有的实体权利对于申请执行人依据所享有的债权是否具有优先效力。涉案房屋经国家行政机关核准预先登记权利人登记为梁婷婷，并且进行了房地产预告登记。涉案房屋在债权人萧慧敏申请执行与邱敏锐、梁婷婷生效调解过程中，作为被执行财产而纳入执行范围。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”；第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”，第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”。上述三个条件缺一不可。陈明斌、王君、陈铭花与梁婷婷、邱敏锐虽然在2012年1月12日签订的《房产买卖合同》以及在2012年1月13日签订的《补充协议》，并且支付了部分购房款项，占有涉案房屋，但陈明斌、王君、陈铭花受让的涉案房屋仅办理产权预告登记，未取得房地产权证，并没有办理完成不动产权属变更登记手续，即双方之间只存在债的法律关系，陈明斌、王君、陈铭花依据《房产买卖合同》《补充协议》仅享有请求梁婷婷、邱敏锐办理房屋过户登记的请求权，并不符合上述“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”条件，陈明斌、王君、陈铭花不能根据该条的规定取得涉案房屋的所有权。因此陈明斌、王君、陈铭花提交的证据不足以对抗萧慧敏实现债权而对涉案房屋实施的执行查封。因此陈明斌、王君、陈铭花提出请求确认其与梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订《房产买卖合同》，及2012年1月13日签订《补充协议》有效，梁婷婷、邱敏锐继续履行上述合同和协议，在解除查封之日起十天协助三原告办理产权转移登记手续并迳行主张其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，因此该院对陈明斌、王君、陈铭花上述主张不予支持。梁婷婷、邱敏锐经该院合法传唤，无到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上，判决驳回原告陈明斌、王君、陈铭花的诉讼请求。
本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。
三上诉人二审提交了如下新证据：1、税收完税证明；2、祈福花园申领房地产证文件收据。被上诉人萧慧敏质证认为，对完税证明及契税申报表的真实性、合法性予以确认，在关联性方面，不能证明上诉人的上诉请求与理由，只能证明涉案房屋是梁婷婷尚在第一手房屋买卖合同履行阶段，更加证明上诉人证明的《房产买卖合同》无效。第三人中行番禺支行质证认为，对上述证据的真实性没有异议，关联性由法院审查。
另查明，（1）三上诉人提交的编号为00546605、00246633、00246634、00546607的支票复印件上显示，四张支票的出票日期分别为2012年1月14日、1月17日、1月18日、1月19日，其上梁婷婷、邱敏锐签署“已受以上三张支票原件”的落款日期为2012年1月13日。四张支票出票单位分别为鹤山镇沙坪镇三只熊服装店和深圳市宝安区松岗商隆胶管行，其中两张上用途写明为货款。三上诉人提交的《委托银行代划电费合同》、电费通知单上户名为梁婷婷，向广州市番禺区祈福物业管理有限公司祈福花园分公司缴纳管理等费用发票联上的付款方名称为（个人）11B1105花明径11号1105房。
（2）三上诉人在二审阶段称其已按照《房产买卖合同》支付款项862297元。
本院认为：本案的争议焦点为三上诉人陈明斌、王君、陈铭花对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，首先，《房产买卖合同》和《补充协议》签订时间系2012年1月12日和1月13日，在原审法院查封涉案房屋时间之前。目前，本案并无证据可否定上述合同的效力，故可视为三上诉人与梁婷婷、邱敏锐在原审法院查封涉案房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同；其次，三上诉人提交的《委托银行代划电费合同》、电费通知单上户名均为梁婷婷，向广州市番禺区祈福物业管理有限公司祈福花园分公司缴纳管理等费用发票联上的付款方名称为（个人）11B1105花明径11号1105房。此外梁婷婷、邱敏锐出具的《证明》及三上诉人在涉案房屋内拍摄的照片均非占有使用房屋的直接证据。因此，上述证据均不能充分证明三上诉人在原审法院查封前已经合法占有涉案房屋。再次，三上诉人向原审法院提交了编号为0706872的《收据》；编号为00546605、00246633、00246634、00546607的支票复印件；《收条》；中国农业银行银行卡取款业务回单；编号为0807581、0807582的《收据》等证据用以证明其已向梁婷婷、邱敏锐支付购房款的事实。对此，本院认为,（1）四张支票出票单位分别为鹤山镇沙坪镇三只熊服装店和深圳市宝安区松岗商隆胶管行，其中两张上用途写明为货款。上述四张支票不能证明三上诉人向梁婷婷、邱敏锐支付购房款的事实。（2）三上诉人提交的由梁婷婷、邱敏锐出具的手写的《收据》、《收条》等没有相应的银行流水账予以佐证。（3）其中一张中国农业银行银行卡取款业务回单显示交易类型为现金取款，不能证明取款用途，另一张显示由王君转账50000元给邱敏锐的中国农业银行银行卡取款业务回单无法证明为支付购买涉案房屋购房款。因此，上述证据不能形成证据链证明上诉人主张的付款事实，对三上诉人已支付各种款项862297元的主张，本院不予采信。最后，三上诉人在明知涉案房屋上设有抵押导致过户不能的情况下，在签订合同后并未向抵押权人中行番禺支行提前还款以涂销抵押，致使涉案房屋在查封前未能过户，三上诉人对此存在过错，三上诉人认为并非己方过错导致过户不能的理由不成立，本院不予采信。综上，由于三上诉人的主张不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。
至于三上诉人要求在诉讼中确认“三上诉人与被上诉人梁婷婷、邱敏锐于2012年1月12日签订的《房产买卖合同》及2012年1月13日签订的《补充协议》有效、被上诉人梁婷婷、邱敏锐继续履行《房产买卖合同》及《补充协议》，在法院解除查封之日起十日内协助上诉人陈明斌办理房屋产权登记手续”的主张因不属于执行异议之诉审理的诉讼请求的范围，三上诉人可另循法律途径处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由陈明斌、王君、陈铭花负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建文
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年九月二十五日
书记员 李涵一