安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖04民终452号
上诉人（原审被告）：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市龙湖中路13号，统一社会信用代码913404001503008347。
法定代表人：陈岭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚晓敏，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙媛媛，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邓莹莹，女，1988年12月7日出生，汉族，个体户，现无业，住安徽省淮南市潘集区。
委托诉讼代理人：顾云东，男，1968年3月2日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，系淮南市平圩镇店集村村民委员会推荐公民。
上诉人淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山房地产公司）因与被上诉人邓莹莹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洞山房地产公司的委托诉讼代理人姚晓敏、孙媛媛，被上诉人邓莹莹及其委托诉讼代理人顾云东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洞山房地产公司上诉请求：撤销原判，改判洞山房地产公司向邓莹莹支付69140元。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定，认定洞山房地产公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，并判决洞山房地产公司向邓莹莹支付一倍购房款，系适用法律错误。从一审查明事实来看，涉案房屋确曾出卖给案外人黄艳凤，但双方已经于2014年12月25日签订了《退房协议书》，且洞山房地产公司已向黄艳凤退还了部分房款，仅仅因为洞山房地产公司确实存在资金困难，导致该《退房协议书》后经法院判决解除。显而易见，洞山房地产公司再与邓莹莹订立《商品房买卖合同》过程中，是不存在故意欺诈和故意隐瞒的。从立法原意上不难看出，最高院的司法解释明显系针对欺诈，打击出卖人通过多次出卖标的物获取非法收入的行为，本案洞山房地产公司在与案外人黄艳凤签订《退房协议书》之后，已经产生了金钱给付债务，在此前提下再行出卖涉案房屋，绝不存在故意的欺诈和隐瞒行为，一审法院在处理本案过程中，已经支持邓莹莹解除合同、利息损失及装潢损失的诉请，足以弥补邓莹莹因洞山房地产公司违约而产生的损失，再行判令洞山房地产公司支付双倍购房款，没有事实和法律依据。
邓莹莹辩称，洞山房地产公司提交的退房协议书已经被生效判决确认为无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邓莹莹向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.依法认定洞山房地产公司在房屋买卖合同中的欺诈责任并赔偿邓莹莹一倍购房款48000元及利息17280元，赔偿购房款48000元，合计113280元，及装璜损失32774元以及鉴定费2000元。
一审法院查明事实：2015年1月14日，邓莹莹（买受人）与洞山房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：邓莹莹以16万元的价格购买洞山房地产公司位于，建筑面积25.14平方米，6364.36元/平方米，邓莹莹于2015年1月14日支付4.8万元购房款，余款11.2万元办理银行贷款。出卖人应当在2015年10月30日前将具备使用条件的房屋交付给买受人。……第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……第十九条本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，邓莹莹依约支付首付款4.8万元，自认2015年3月份接收房屋。后邓莹莹开始对房屋进行装修，装修过程中知晓洞山房地产公司一房二卖导致无法办理网上备案以及银行贷款。涉案房屋装修完毕后，邓莹莹将其用于做婚庆生意。
2017年3月5日，邓莹莹发现房屋被法院张贴了公告致使房屋无法继续使用，公告内容：申请人黄艳凤与被执行人洞山房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，（2016）皖0403民初2158号民事判决书已生效，本院于2016年12月12日向被执行人洞山房地产公司发出执行通知书……责令被执行人洞山房地产公司在2017年3月20日前将位于淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼910室交付申请人黄艳凤。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。该房屋被强制执行后，邓莹莹就房屋首付款与装修损失与洞山房地产公司多次协商未果，遂起诉至法院。邓莹莹就装修损失申请评估，经委托鉴定机构评估，评估结果为涉案房屋室内装修价值32774元。另邓莹莹缴纳评估费2000元。
另查明：2012年11月23日，洞山房地产公司将淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼910室房屋卖给黄艳凤并进行了网上备案，但洞山房地产公司未能按期交房，双方于2014年12月25日签订了《退房协议书》，因洞山房地产公司未能按期履行退款义务，黄艳凤通知其解除《退房协议书》，后黄艳凤起诉至法院，要求洞山房地产公司交付淮南市田家庵区世纪天成公寓2号楼910室房屋并协助办理过户登记等，法院以（2016）皖0403民初2158号民事判决书予以支持，洞山房地产不服提出上诉，二审法院于2016年11月21日以（2016）皖04民终1157号民事判决书予以维持原判。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。邓莹莹与洞山房地产公司均具有完全民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违反公序良俗，系合法有效的。双方均应当按照合同约定全面适当地履行各自的义务。洞山房地产公司在与邓莹莹签订合同时隐瞒了涉案房屋已经卖给第三人黄艳凤的事实，导致邓莹莹取得房屋所有权的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……故邓莹莹主张解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，依法予以支持。
关于邓莹莹主张的利息17280元（以已付购房款4.8万元为基数按照年利率15%从合同签订之日2015年1月14日计算至2017年6月22日），洞山房地产公司违约导致合同解除，应当支付占用邓莹莹已付购房款期间的利息损失，在房屋被法院张贴公告之前邓莹莹对房屋进行装修并使用，邓莹莹占有期间的损失以使用房屋的形式获得了弥补，因此占用期间应当扣除。邓莹莹自认2015年3月份接收房屋，但未明确具体哪一天，物业费缴纳时间是2015年3月18日，结合日常交易习惯，缴纳物业费与接收房屋一般系同一天，故本院酌定接收房屋之前占用房款期间从2015年1月14日计算至2015年3月18日；房屋被法院张贴公告无法使用后占用房款期间从2017年3月5日计算至2017年6月22日；对于按照年利率15%计算利息，商品房买卖合同对此未约定，亦无相应的法律依据，本院调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以同期贷款基准利率4.35%上浮50%即6.525%计算；综上，应对该项利息损失调整为1476元（4.8万元×6.525%÷365天×172天，年利率6.525%，2015年1月14日至2015年3月18日以及2017年3月5日至2017年6月22日）。
对于邓莹莹主张洞山房地产公司支付已付购房款4.8万元、赔偿一倍购房款4.8万元以及装璜损失32774元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，洞山房地产公司在与邓莹莹签订合同时未向邓莹莹表明涉案房屋已经出卖给第三人黄艳凤的事实，故邓莹莹要求返还已付购房款48000元、已付购房款一倍的赔偿48000元有事实和法律依据，依法予以支持。洞山房地产公司辩称销售房屋时已经明确要求代理公司向业主告知房屋实际情况，对于该意见，洞山房地产公司未提供证据予以证实，故不予以采信。对于装璜损失32774元，邓莹莹基于信赖利益在接收房屋后进行装修使用，因洞山房地产公司向其隐瞒了房屋已经卖给他人的事实导致邓莹莹无法实现合同目的，装修亦无法继续使用，洞山房地产公司应当赔偿该部分损失，但庭审中邓莹莹自认2015年7月份在装修过程中已经得知洞山房地产公司将涉案房屋卖给第三人的事实，但仍然继续装修使用，对装修损失的扩大部分存在过错，应当承担责任，对于扩大损失部分双方均未提供证据，故酌定对装潢损失按照评估结果的60%即19664元予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告邓莹莹与被告淮南市洞山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告邓莹莹已付购房款48000元、利息损失1476元、赔偿一倍已付购房款48000元以及装璜损失19664元，合计117140元；三、驳回原告邓莹莹的其他诉讼请求。案件受理费3221元，鉴定费2000元，合计5221元，由邓莹莹负担1034元，淮南市洞山房地产开发有限公司负担4187元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。另查明：经本院（2016）皖04民终1157号生效民事判决认定，洞山房地产公司因违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，黄艳凤单方行使合同法定解除权有效，黄艳凤与洞山房地产公司签订的涉案《退房协议书》于2016年3月27日解除。
本院认为，本案上诉主要争议焦点在于一审判令洞山房地产公司赔偿邓莹莹已付的一倍购房款48000元，适用法律是否正确。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定，即出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案能否适用该规定，关键看洞山房地产公司与邓莹莹在订立商品房买卖合同时，是否已将涉案房屋出售给他人并对该事实故意隐瞒。经查，案涉房屋原系案外人黄艳凤购买，且网上备案在黄艳凤名下，因洞山房地产公司未能按期交房，双方于2014年12月25日签订了《退房协议书》，洞山房产公司在与黄艳凤签订《退房协议书》后，于2015年1月14日与邓莹莹签订商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给邓莹莹。在洞山房地产公司与邓莹莹签订商品房买卖合同时，洞山房地产公司与黄艳凤签订的《退房协议书》是发生法律效力的，根据该协议，洞山房地产公司解除了与黄艳凤之前关于涉案房屋的买卖合同，此时洞山房地产公司对涉案房屋进行出售，并不存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的情形，因黄艳凤依法行使对《退房协议书》法定解除权的法律行为，洞山房地产公司才于2016年3月27日丧失对涉案房屋的处分权。因此，一审判令洞山房地产公司赔偿邓莹莹已付的一倍购房款48000元，系适用法律错误。
另外，一审法院认为邓莹莹自认2015年7月份在装修过程中已经得知洞山房地产公司将涉案房屋卖给第三人的事实，但仍然继续装修使用，对装修损失的扩大部分存在过错，应当承担责任，酌定对装潢损失按照评估结果的60%即19664元予以支持。本院认为，一审法院对此认定不当。邓莹莹在一审庭审称2015年7月装潢的时候，交电费发现户头是黄艳凤的，去销售公司被告知涉案房屋卖给过别人。此时，并无任何公权力机关告知邓莹莹无法取得涉案房屋所有权，也无任何生效法律文书对涉案房屋所有权进行认定，甚至洞山房地产公司在本案中亦未提出过当时要求邓莹莹停止装潢的抗辩观点，邓莹莹基于其与洞山房地产公司签订的涉案商品房买卖合同、已支付首付购房款，且洞山房地产公司已将涉案房屋向其交付、其已经实际占有使用涉案房屋事实的合理信赖，继续对涉案房屋进行装潢完毕，不存在任何过错，故本院对一审法院的不当认定予以纠正，对一审经评估的装潢损失32774元予以全额认定。基于一审判决双倍返还已付购房款足以弥补邓莹莹因本案纠纷所造成的损失，邓莹莹未提出上诉，二审认定对邓莹莹主张一倍已付购房款48000元赔偿不予支持的情况下，如对一审确有错误、邓莹莹未提出上诉的装潢损失认定不予纠正，会导致邓莹莹合法权益受损及民法公平原则失衡，故作出上述认定。
综上，一审判决适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4530号民事判决第一项，即“解除原告邓莹莹与被告淮南市洞山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》”；
二、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4530号民事判决第二项“被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告邓莹莹已付购房款48000元、利息损失1476元、赔偿一倍已付购房款48000元以及装璜损失19664元，合计117140元”及第三项“驳回原告邓莹莹的其他诉讼请求”；
三、淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邓莹莹已付购房款48000元，支付利息损失1476元，并赔偿装潢损失32774元，合计82250元；
四、驳回邓莹莹的其他诉讼请求。
一审案件受理费3221元，由邓莹莹负担1407元，淮南市洞山房地产开发有限公司负担1814元，鉴定费2000元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担；二审案件受理费993元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担273元，邓莹莹负担720元。
本判决为终审判决。
审判长 张 晨
审判员 卞九龙
审判员 王元元
二〇一八年五月十四日
书记员 高继鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。