广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14614号
上诉人(原审被告、反诉原告)：梁杰仪，住广东省广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯永健，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：董泽云、何思颖，均系广东合邦律师事务所律师。
上诉人梁杰仪因与被上诉人冯永健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁杰仪代理人徐道春和被上诉人冯永健的代理人董泽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁杰仪上诉请求：1、撤销一审法院作出的民事判决，改判梁杰仪无需返还冯永健经营转让费150000元；2、本案全部诉讼费用由冯永健承担。事实和理由：1、冯永健要求梁杰仪返还经营转让费15万元及利息不符合法律规定。冯永健已享受梁杰仪四年多的经营权，所以梁杰仪无需返还。且转让费是一种交易，也不应返还。法律没有禁止收取经营转让费。2、该经营转让费包括了梁杰仪前期购置物业的费用。梁杰仪承租的是茅某股份经济联合社的集体土地使用权，连水电、任何设施都没有，梁杰仪通过投资该项目才能经营，才会有转让费。既然转让费是一种财物的交易，冯永健已从梁杰仪处得到并享受这些空调等财物，那么转让费不应返还。3、冯永健已从拆迁中得到30多万元的补偿。若非梁杰仪所建临时建筑物，也不会有此补偿，所以梁杰仪无需返还经营转让费15万元给冯永健。4、冯永健已经从转让经营中得到补偿，因此梁杰仪无需返还经营转让费15万元。冯永健每月交给梁杰仪的租金是2500元，而经营期间转让给杨某乙静是7000元。5、梁杰仪与冯永健、茅某股份经济联合社、杨某甲就燃气骑压隐患拆除“合家福会所”的赔偿问题于2014年12月29日达成协议，现冯永健的诉求属于无理诉求。6、冯永健已从将转让经营的全部财物进行了处置中得到了补偿。梁杰仪（以广州皇威食品有限公司的名义）与茅某股份经济联合社在2008年9月16日签订了大春园空地租赁合同（案涉场地）。梁杰仪当时承租的是集体土地使用权，连空调、水电、任何设施都没有，梁杰仪通过投资该项目才能经营，合同转让时将价值60多万元的物件交给冯永健，并从始至终都被冯永健处置。7、请求冯永健支付梁杰仪“合家福会所”的水费72000元。8、冯永健到拆除前一直在经营，不存在返还转让费。
冯永健二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于经营转让费问题，冯永健已经支付50万元的转让费，后因为案涉房屋本身的安全问题，被相关部门拆除，导致合同无法继续履行。鉴于双方签订的合同保证经营期限为8年多，但到2014年就被拆迁，使用了一半的时间不到，因此要求梁杰仪返还一半的转让费合理合法。况且房屋存在隐患问题是对方造成的，梁杰仪也应承担损失。
冯永健向一审法院起诉请求：一、梁杰仪向冯永健返还经营转让费250000元及利息15000元（按同期人民银行贷款利率自2014年10月1日计至还清款为止，暂计至2016年3月1日约为15000元）；二、梁杰仪向冯永健返还租赁保证金5000元及利息（按同期人民银行贷款利率自2014年10月1日计至还清款为止，暂计至2016年3月1日约为300元），共计5300元；三、梁杰仪向冯永健赔偿装修费125545元；四、诉讼费由梁杰仪承担。
一审诉讼中，冯永健认为案涉合同无效，并增加诉讼请求：确认梁杰仪与冯永健于2010年1月28日签订的《租赁合同》无效。
梁杰仪向一审法院反诉请求：一、冯永健支付梁杰仪前期购置物业的50％费用人民币370658.55元。二、冯永健支付梁杰仪100000元的拆迁补偿安置费。三、冯永健支付梁杰仪因转租给第三人杨某乙静的租金收入91300元。四、冯永健支付梁杰仪占用费12100元（2014年6月1日至2014年9月30日共四个月，按每月3025元计算）。五、诉讼费全部由冯永健承担。
一审法院认定事实：2008年9月16日，梁杰仪（承租人、乙方）与案外人广州市黄埔区鱼珠街茅某股份经济联合社（以下简称“茅某联合社”）签订租赁合同，约定将茅某联合社位于广州市黄埔区茅某大春园空地出租给梁杰仪使用（以下简称“案涉场地”），面积为400平方米（按实际测量数据），租期至2018年9月31日。
2008年10月15日，梁杰仪（发包方、甲方）与案外人吴某（乙方）签订《建筑工程施工合同》，约定由吴某对案涉场地进行施工建设，工程名称为“三六九山庄”，工程总价款600000元。
2010年1月28日，冯永健（承租人、乙方）与梁杰仪（出租人、甲方）签订《租赁合同》（下称“案涉合同”），约定：梁杰仪将案涉场地及三六九山庄租赁给冯永健使用，面积为400平方米，租赁期为八年八个月，从2010年2月1日起至2018年9月31日止。合同第四条约定：乙方按照现状租用该地块，从2010年2月1日至2018年9月31日租金为2500元/月，签订合同当日，乙方向甲方一次性交纳500000元作为山庄经营转让费，并交纳租用场地保证金5000元（到期无息退回），从第二年起，租金每2年为一期按前一期单价的10%递增。第六条约定：“……6、租赁期内，如乙方将场地转租给他人经营使用，要经甲方书面同意，并且每次向乙方收取5000元的转让合同手续费”。
案涉合同签订后，梁杰仪向冯永健交付了案涉场地，冯永健向梁杰仪支付经营转让费500000元、保证金5000元。其后，冯永健按照合同约定的标准向梁杰仪支付租金至2014年5月，从2014年6月起停付租金。
2012年11月29日，冯永健与案外人杨某乙静签订《租赁合同》，将案涉场地及地上建筑物出租给杨某乙静。杨某乙静重新装修后用于经营“合家福会所”。后因2013年12月18日收到广州燃气集团有限公司东区分公司管网运营部发出的《燃气安全隐患告知书》，因骑压隐患要求整改，杨某乙静向冯永健支付租金至2014年2月底，随即停止营业。后经多次协商，黄埔区公安分局代表和茅某社区居委会代表、杨某乙静代理人、冯永健及梁杰仪等于2014年9月12日共同参加协调会时形成会议记录，杨某乙静、冯永健及梁杰仪自愿接受总额300000元搬迁费用，承诺自行搬迁拆除其现有地面建筑。2014年9月20日，冯永健及梁杰仪、杨某乙静代理人、茅某联合社共同签订协议书，约定前述300000元由杨某乙静分得200000元，冯永健分得100000元，该协议书现已履行完毕。案涉场地上建筑物于2014年9月拆除。其后，杨某乙静认为冯永健转租违建不合法，于2015年7月9日诉至一审法院。一审法院作出（2015）穗黄法民三初字第139号《民事判决书》，认为上述300000元应作为总体拆迁补偿，并判令冯永健退回杨某乙静按金余款4000元，偿付固定装修损失125545元及评估费1800元。该案现已生效。
一审法院在上述关联案中查明：一、案涉场地上建筑物无法提供报建手续。二、冯永健于2010年4月7日、2011年3月10日两次签收与上述《燃气安全隐患告知书》内容相近的相关文书。
一审诉讼中，冯永健明确：经营转让费500000元是梁杰仪允许冯永健在租赁场所经营的费用，因为经营期间明确约定8年8个月，即使500000元包含建筑物等相关费用，但建筑物只使用一半时间就被拆除，梁杰仪应当返还500000元经营转让费的一半给冯永健。梁杰仪明确：一、如果合同无效亦坚持反诉请求及本诉的答辩意见。二、经营转让费500000元不但包含允许使用租赁场地进行经营的费用，还包含了被告在土地上进行构建物建设、装修以及餐饮业所需的设备设施。三、反诉中主张的前期购置物业费用是将案涉物业出租给冯永健前投入的建设费用，双方没有约定该费用的分摊，但在合同中有约定经营转让费500000元。
以上事实，有租赁合同三份、收据、（2015）穗黄法民三初字第139号《民事判决书》、建设工程施工合同、拆迁补偿费证明、协议书、会议记录以及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。冯永健与梁杰仪签订《场地租赁合同》，虽是双方当事人的真实意思表示，但租赁标的物未取得主管部门批准建设的合法证明，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
关于经营转让费返还的问题，一方面梁杰仪因案涉租赁合同收取冯永健经营转让费500000元，其对价是梁杰仪放弃租赁期限内对案涉场地及地上建筑物的利用及经营，同时同意冯永健对案涉场地及地上建筑物的利用及经营，由于案涉合同无效本应相互返还，考虑到冯永健对案涉场地及地上建筑物的利用属于上述法律规定中不能返还的情形，同时结合冯永健对案涉场地及地上建筑物的使用或收益时间长度将近租赁期限一半的实际情况，冯永健要求梁杰仪返还500000元中的250000元合理合法；另一方面，由于冯永健在2014年9月20日与梁杰仪及杨某乙静代理人、茅某联合社共同签订协议书后分得100000元总体拆迁补偿，其剩余租赁期限的相关损失亦已得到部分补偿，应在其要求梁杰仪退回的250000元经营转让费中扣除。据此，一审法院确认梁杰仪应向冯永健返还经营转让费150000元（250000元-100000元）。由于案涉租赁合同无效，各方在2014年9月30日前已对案涉场地上房屋的拆迁问题达成一致，梁杰仪最迟应在2014年10月1日向冯永健返还上述经营转让费，因此冯永健要求梁杰仪按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年10月1日起计至还清经营转让费之日止的利息合理合法，一审法院予以支持。
关于租赁保证金返还的问题，由于案涉租赁合同无效，依据上述法律规定，梁杰仪应予返还，冯永健要求梁杰仪返还租赁保证金5000元合理合法，一审法院予以支持。关于租赁保证金利息，如前所述，冯永健要求梁杰仪按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年10月1日起计至还清租赁保证金之日止的利息合理合法，一审法院予以支持。
关于赔偿装修费损失的问题，由于冯永健于2010年4月7日、2011年3月10日两次签收与《燃气安全隐患告知书》内容相近的相关文书，在明知案涉场地上房屋存在骑压隐患须进行整改的情况下仍将房屋出租给杨某乙静并同意杨某乙静进行装修，且未经过梁杰仪同意，因装修造成的损失要求梁杰仪承担缺乏事实基础及法律依据，一审法院不予支持。
关于梁杰仪主张冯永健支付50%前期购置物业费用的问题。一方面梁杰仪提交的证据未能充分证实前期的实际投入情况，且双方未约定该笔费用应由冯永健承担，该主张缺乏合同依据；另一方面案涉场地上房屋的拆迁是梁杰仪建设的房屋骑压隐患且未经合法报建，并非冯永健行为造成，该主张缺乏事实基础及法律依据。据此，一审法院对梁杰仪要求冯永健支付50%前期购置物业费用的请求不予支持。
关于100000元拆迁补偿安置费返还的问题，一审法院已在上述经营转让费返还的问题中作出处理，对梁杰仪要求返还的请求不予支持。
关于案涉场地上房屋2014年6月1日至2014年9月30日占用费的问题，由于案涉场地上房屋未经合法报建且存在骑压隐患，经相关部门多次要求整改后已实际于2014年2月停止营业，冯永健收取杨某乙静租金至2014年5月后，亦从2014年6月起客观上不能对案涉场地上房屋进行使用及收益，因此梁杰仪要求冯永健支付2014年6月1日至2014年9月30日的占用费缺乏事实基础及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年6月30日作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）冯永健与被告（反诉原告）梁杰仪于2010年1月28日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）梁杰仪于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯永健经营转让费150000元及利息（以150000元为本金，按中国人民银行同期贷款率从2014年10月1日起计至付清之日止）；三、被告（反诉原告）梁杰仪于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯永健租赁保证金5000元及利息（以5000元为本金，按中国人民银行同期贷款率从2014年10月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）冯永健的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁杰仪的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619元，由原告（反诉被告）冯永健负担2202元，由被告（反诉原告）梁杰仪负担1417元；反诉案件受理费4770元，全部由被告（反诉原告）梁杰仪负担。各缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
经庭询调查，本院确认一审查明事实。
二审期间，梁杰仪向本院提交其自制《水电费缴费单》复印件一套，拟证明其代冯永健四年多来多缴付的水电费72000元。冯永健质证意见为由于梁杰仪无法提交证据原件，故不予质证，且该水电费梁杰仪一审并没有提交且不属于新证据，且有关水电费问题，属其二审新增加的诉讼请求，冯永健认为本案对于该问题不应处理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁杰仪的上诉请求与冯永健的答辩意见，分析如下：
从本案证据及当事人的陈述可知，对梁杰仪收取冯永健经营转让费500000元的事实，双方并无争议。冯永健支付该款项的对价是梁杰仪放弃租赁期限内对案涉场地及地上建筑物的利用及经营，同时同意冯永健对案涉场地及地上建筑物的利用及经营。由于案涉租赁标的物未取得主管部门批准建设的合法证明，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故双方所签订的租赁合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有关案涉房屋及因此而收取的费用应相互返还。从一审查明的事实来看，本案冯永健对案涉场地及地上建筑物的利用属于相关法律规定不能返还的情形，且冯永健对案涉场地及地上建筑物的使用或收益时间长度将近租赁期限一半，此后不能再继续使用，故依公平合理原则，冯永健所支付该50万元的款项应分摊至合同中约定的租赁期限，未使用期限的款项应予返还为宜。为此，冯永健要求梁杰仪返还500000元中的250000元合理合法，应予支持。由于冯永健在2014年9月20日与梁杰仪及杨某乙静代理人、茅某联合社共同签订协议书后分得100000元总体拆迁补偿，其剩余租赁期限的相关损失亦已得到部分补偿，应在其要求梁杰仪退回的250000元经营转让费中扣除。据此，一审法院确认梁杰仪应向冯永健返还经营转让费150000元（250000元-100000元）于法无悖。由于案涉租赁合同无效，各方在2014年9月30日前已对案涉场地上房屋的拆迁问题达成一致，梁杰仪最迟应在2014年10月1日向冯永健返还上述经营转让费，因此冯永健要求梁杰仪按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2014年10月1日起计至还清经营转让费之日止的利息合理合法，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于梁杰仪二审提出要求冯永健返还72000元的水电费主张，为其二审新增加的诉讼请求，本案本院不予处理。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人梁杰仪上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条、第三百二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由梁杰仪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 万力平
二〇一六年十一月二十六日
书记员 杨仁义
王心怡