湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民初64号
原告（案外人）：贾杰伦，男，1990年11月13日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：李龙，湖北郎润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。
被告（申请执行人）：王援朝，男，1953年l1月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：王昌伟，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（被执行人）：十堰威超伦置业有限公司。住所地：湖北省十堰市十堰经济技术开发区方块村军久巷*号。
法定代表人：余本香，该公司总经理。
被告（被执行人）：十堰市威超伦工贸有限公司。住所地：湖北省十堰市十堰经济技术开发区方块村军久巷*号。
法定代表人：余超，该公司总经理。
被告（被执行人）：余超，男，1974年6月27日出生，汉族，系十堰威超伦工贸有限公司总经理，住湖北省十堰市郧阳区。
原告贾杰伦与被告王援朝、十堰威超伦置业有限公司（以下简称：威超伦置业公司）、十堰市威超伦工贸有限公司（以下简称：威超伦工贸公司）、余超案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告贾杰伦及其委托诉讼代理人李龙、被告王援朝的委托诉讼代理人王昌伟到庭参加诉讼，被告威超伦置业公司、威超伦工贸公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告余超经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾杰伦向本院提出诉讼请求：１、判令对位于十堰市××箭区××浪街道办事处××号的超伦天地的1幢1单元1－16－5号建筑面积85.37㎡房屋一套（以下简称：涉诉房屋）不予执行。2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：王援朝与威超伦置业公司、威超伦工贸公司、余超民间借贷纠纷一案，十堰市中级人民法院作出（2014）鄂十堰中民开初字第00003号民事判决已发生法律效力，因威超伦置业公司、威超伦工贸公司、余超未履行该判决书确定的义务，王援朝申请人民法院对包括本案涉诉房屋在内的威超伦置业公司开发建设的超伦天地11套房屋予以拍卖或者抵偿，而本案涉诉房屋已由贾杰伦购买并实际居住，贾杰伦为此提出执行异议被驳回，故此提出执行异议之诉。
王援朝辩称，贾杰伦提交的购房发票早于其签订的购房合同，其购房行为的真实性存疑；本案涉诉房屋在人民法院查封时登记在威超伦置业公司名下，依王援朝的申请，人民法院对查封的标的物进行评估、拍卖并无不当，贾杰伦与威超伦置业公司是否存在房屋买卖关系应另行主张权利，请求驳回贾杰伦的诉讼请求。
威超伦置业公司、威超伦工贸公司、余超未提供答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
１、2014年7月22日，王援朝向本院申请对威超伦置业公司、威超伦工贸公司、余超的财产予以保全，本院于2014年7月25日作出（2014）鄂十堰中诉保字第00035号民事裁定，冻结威超伦置业公司、威超伦工贸公司、余超银行存款650万元或查封、扣押其同等价值的财产。2014年7月25日，本院查封了威超伦置业公司位于十堰市××箭区××号超伦天地的1幢11套房产（含本案涉诉房屋）及面积为1287.53㎡地下室。2014年11月27日，本院作出（2014）鄂十堰中民开初字第00003号民事判决书，判决：威超伦置业公司偿还王援朝借款本金465万元及相应的利息，威超伦工贸公司承担连带保证责任。2015年1月9日，王援朝向本院申请强制执行，在执行中，本院依王援朝申请将流拍的地下室裁定抵偿债务，不足部分将执行上述已被查封的11套房产。2017年5月，贾杰伦以全款购买并实际占有使用了本案涉诉房屋为由提出执行异议，本院作出（2017）鄂03执异32号执行裁定，驳回贾杰伦的异议。贾杰伦不服遂提起本案诉讼。
２、2012年6月11日，贾杰伦的母亲邓国庆（已死亡）与威超伦置业公司签订编号为YS0074920号《商品房预售合同》，该合同载明邓国庆购买本案涉诉房屋，在合同签订当日一次性付清总购房款383214元。2013年7月3日，贾杰伦与威超伦置业公司重新签订编号为YS0094290号《商品房预售合同》，该合同的内容与YS0074920号《商品房预售合同》一致，同时合同还约定2013年6月30日前，威超伦置业公司将本案涉诉房屋交付贾杰伦。2013年8月22日，贾杰伦与威超伦置业公司办理了网上购房签约。贾杰伦在诉讼中称母亲邓国庆是为贾杰伦购买本案涉诉房屋，为方便办理产权登记，故由贾杰伦与威超伦置业公司重新签订《商品房预售合同》，现贾杰伦已实际入住在本案涉诉的房屋。在诉讼中，贾杰伦提交了邓国庆于2012年6月11日取款凭证、威超伦置业公司出具的收到购房款383214元收据和交纳的2013年10月至2016年12月的物业费票据4张，以证实其支付了全部购房款和占有了本案涉诉房屋。
依据原告贾杰伦的诉讼请求、理由及被告王援朝的答辩意见，本院确认本案争议的焦点是：贾杰伦对本案涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
本院认为，贾杰伦的母亲邓国庆和贾杰伦本人分别于2012年6月和2013年7月与威超伦置业公司签订了有效的《商品房预售合同》，由贾杰伦购买本案涉诉房屋。2012年6月11日，威超伦置业公司出具收条证实其已收到了全部购房款，贾杰伦也提交了购房款的来源及支付购房款的相关凭据，还提交了2013年10月至2016年12月的物业费票据，可以证实贾杰伦已实际入住本案涉诉的房屋，王援朝虽对《商品房预售合同》和物业费票据的真实提出异议，但未提交相关的证据佐证其辩解意见成立，而贾杰伦对王援朝提出异议的问题亦已作出合理的解释，故依据现有的证据可以认定贾杰伦已支付了全部购房款并在2013年10月占有、入住了本案涉诉房屋。本案涉诉房屋现虽未登记在贾杰伦名下，但现有的证据不能证实是贾杰伦的原因导致未能办理过户登记；而本院依据王援朝申请于2014年7月25日对本案涉诉房屋予以查封。由此可见，在本院查封本案涉诉房屋之前，贾杰伦已签订了《商品房预售合同》、支付了全部购房款并实际占有本案涉诉房屋。
综上所述，贾杰伦请求不予执行位于十堰市××箭区××浪街道办事处××号的超伦天地的1幢1单元1－16－5号房屋，本院予以支持，王援朝的答辩意见无据，本院不予采信。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，缺席判决如下：
不予执行位于十堰市茅箭区白浪街道办事处白浪西路112号的超伦天地的1幢1单元1－16－5号房屋。
案件受理费100元、公告费260元，由被告人王援朝、十堰威超伦置业有限公司、十堰市威超伦工贸有限公司、余超共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款单位全称：湖北省财政厅非税收入财政专户。账户：05×××69-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 王 涛
审判员 肖建军
审判员 王 锐
二〇一八年三月二日
书记员 江 澜
附：本案适用的法律（法规、司法解释）规定
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。