宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初4754号
原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码916401225641103522。
法定代表人：张洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。
被告：黄向飞，男，汉族，1987年8月1日出生，宁夏回族自治区海原县人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告黄向飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的诉讼代理人牛彬、被告黄向飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月24日至2017年6月23日期间的物业服务费4631.76元；2.判令被告承担逾期物业费所产生的违约金1106元，（暂计算至2017年4月24日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费均由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为判令被告向原告支付2015年6月25日至2017年6月23日期间的物业服务费共计4625.42元。事实与理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年11月30日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务，管理期限为2013年11月30日至2016年11月29日，《前期物业服务合同》约定，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同为止。同时约定高层住宅物业的物业服务费为1.5元/平米/月，按年支付，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。被告系海亮国际社区XXX业主，该房屋建筑面积为128.66平方米，每年应付物业服务费为2315.88元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2015年6月24日至2017年6月23日的物业服务费共计4631.76元，产生违约金1106元。就欠费事宜原告多次催讨未果，因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持诉请。
被告黄向飞辩称，物业公司没有达到相应的物业服务标准，近两年物业服务不达标，小区楼道环境差，对于业主的诉求不予回应，较为严重的是被告所居住的楼栋的楼道里长期堆放了杂物，由其是有一个煤气罐，对被告的人身安全也造成了影响。被告向物业公司反映过，要求物业公司将杂物进行清理，但物业公司不予理睬。楼道防火门长期处于损坏状态，且有蜘蛛网，被告不知道卫生是否进行打扫，且楼道内的灯一直没有进行维修，楼到地面的墙砖掉角，长期得不到修理，被告小区的西门未配备保安，小区门需要刷卡，但是经常升级，升级也不通知业主，有时就用不了，小区安保也有问题，被告的车被砸过玻璃，地下车位漏水，还有大量的灰尘。因被告没有享受到相应价格的服务，由其是前两年，故被告拒绝支付前两年的物业费，后续如果整改的话，被告会就后续的物业费进行交纳。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，被告黄向飞对原告海亮物业公司提交的证据：《前期物业服务合同》及续签协议、《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》、业主临时管理规约、入伙办理流转表、入住声明、常居情况登记表、发票存根、《海亮国际社区3、4、5号地及销售案场日常保洁服务委托合同》、《海亮国际社区项目6月绿化物料采购合同》、《海亮国际社区项目7月绿化物料采购合同》原件各一份、被告房屋面积测绘报告、海亮国际社区二期备案标准复印件各一份的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告海亮物业公司提交的证据律师催告函、EMS邮寄单及邮件状态复印件各一份，上述证据无法证明与本案具有关联性，本院不予采信；被告黄向飞提交的证据照片打印件14张（7页），经质证，原告海亮物业公司仅以照片无法显示拍摄时间、地点且无法显示涉案小区公共部位的真实情况不予认可，对原告的质证意见本院不予采信，对该证据中反映公共部位问题的照片本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告黄向飞系海亮国际社区二期X号地XXX室房屋业主，房屋建筑面积为128.66平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告海亮物业公司为被告黄向飞所在小区提供前期物业服务，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如原告海亮物业公司愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，合同同时约定了物业服务收费标准及时间，高层住宅的物业费为每月1.5元/平米/月。2015年6月15日，原告海亮物业公司与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订《前期物业服务合同》续签协议，协议约定双方同意《前期物业服务合同》期满后自动续约，案外人宁夏海亮房地产有限公司继续委托原告海亮物业公司为塞上名居续建工程二期项目前期物业服务企业，并对《前期物业服务合同》及续签协议的终止进行了约定。被告黄向飞交纳2014年6月25日至2015年6月24日期间的物业费2315.9元。因被告黄向飞未交纳2015年6月25日至2017年6月23日的物业费，原告海亮物业公司诉至本院，请求判如所请。
本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围是主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。
本案中，原告海亮物业公司与被告黄向飞所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》及续签协议，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。被告黄向飞系该小区的业主，原告海亮物业公司有权向被告黄向飞收取物业服务费用。原告海亮物业公司要求被告黄向飞支付2015年6月25日至2017年6月23日期间的物业费4625.42元的诉讼请求，有事实和法律依据，且计算准确，本院予以支持。关于原告海亮物业公司诉请的违约金，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告黄向飞催缴过物业服务费，故对原告海亮物业公司的该诉请本院不予支持。被告的辩解理由并非其拒绝缴纳物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：
一、被告黄向飞向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付2015年6月25日至2017年6月23日期间的物业服务费4625.42元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担5元，被告黄向飞负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员夏恒普
二〇一七年十一月二十八日
法官助理张红梅
书记员侯小韦
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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