江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终9697号
上诉人(原审被告）：SUNMIN（中文名孙敏），女，1969年8月30日生，加拿大籍，
委托诉讼代理人：蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上诉人(原审被告）：林敏，男，1970年9月29日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告）：高雪梅，女，1972年3月17日生，朝鲜族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：李大元，男，1971年6月20日生，朝鲜族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师。
原审被告：林楷模，男，1939年7月21日生，汉族，住上海市普陀区。
原审被告：张福妹，女，1945年8月16日生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人SUNMIN（中文名孙敏）（以下称孙敏）、林敏因与被上诉人高雪梅、李大元，原审被告林楷模、张福妹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
孙敏、林敏上诉请求：1、撤销一审判决，并改判其无需承担违约金124万元。2、诉讼费用由高雪梅、李大元承担。事实和理由：一、一审法院对本案的法律关系认定不清，适用法律不当。涉案房屋买卖中介服务协议涉及多方房屋产权人处分其产权，但全体房屋产权人在并未在该中介服务协议上签字，且中介服务机构未要求产权人林楷模、张福妹提供任何授权委托证明。该中介协议是无效的。但一审判决认定合同有效并予以解除，显然错误。且系争房屋并未挂牌在苏州工业园区仲联房地产经纪有限公司名下。二、高雪梅、李大元在一审中主张的违约金无任何依据，本案不适用合同法第九十七条，一审法院提出房屋894万元询价无法律效力，询价时点也错误，不能作为本案参考依据。因高雪梅、李大元和中介机构在签订《房屋房屋买卖中介服务协议》时皆存在缔约过失，且高雪梅、李大元在一审中亦未提交其受到任何损失的证据，在高雪梅、李大元另行购得其他房屋后不存在损失，其所主张的违约金无法律依据，不应得到支持。二审审理中，孙敏、林敏口头变更事实和理由变更如下：1、孙敏、林敏在本案中没有违约行为，不应承担责任。2016年2月2号双方签订合同后，孙敏、林敏积极按照合同约定及中介公司要求提供过户所需相关材料，且在合同约定的3月1日过户期限前完全具备了过户条件，造成3月1日无法过户的原因在于高雪梅、李大元没有资金支付购房款。后孙敏、林敏通过中介多次催告要求过户，但高雪梅、李大元始终无法消除前述过户的障碍。孙敏、林敏系基于此行使同时履行抗辩权并非拒绝履行合同。鉴于高雪梅、李大元的违约行为，孙敏、林敏在与中介及高雪梅、李大元的沟通中多次表示要求继续履行合同，前提是高雪梅、李大元先行承担违约责任。孙敏、林敏综合考虑高雪梅、李大元的违约情况及孙敏、林敏的违约损失，向高雪梅、李大元主张损失赔偿金70万元并非恶意涨价。2、造成本案合同解除的根本原因是因为高雪梅、李大元在诉讼中另行购买房屋。高雪梅、李大元于2016年4月20日向法院起诉要求继续履行合同，孙敏、林敏多次表示愿意继续履行合同，并于8月23日书面向法院表达该意思，说明系争房屋处于可以交易的状态，合同可以继续履行。但高雪梅、李大元于2016年9月自行另购他处房屋导致本案合同客观上已无法继续履行，因此本案合同解除系因客观履行不能后双方协商解除，并非孙敏、林敏的违约导致解除。3、一审判决第一项严重不当，法院没有确认合同解除的时间。合同解除的时间对于解除的原因及违约金的认定均具有重要意义。4、一审法院对于高雪梅、李大元的损失认定有误。高雪梅、李大元起诉后本来完全有可能通过诉讼程序以620万的价格购买系争房屋，但高雪梅、李大元自行选择在他处购买房屋。即使认定高雪梅、李大元有损失，也是高雪梅、李大元自己导致的。另外一审法院向评估咨询公司询价，询价答复为系争房屋在2017年7月19日的价值为894万元，该询价不能反映房屋的客观价值，且由于高雪梅、李大元已经于2016年9月另购房屋，即使进行询价也应当按房屋2016年9月的价值。最后，2016年2月签订合同至今高雪梅、李大元仅仅支付20万元定金，且其账户内也从未存入过足够支付房款的资金，不存在购房资金被占用的损失，要求孙敏、林敏承担124万元违约金明显不合理。
高雪梅、李大元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、孙敏、林敏在高雪梅、李大元提起一审起诉时，高雪梅、李大元发现孙敏、林敏已经私自将房屋出售给第三人，因为高雪梅、李大元的财产保全，所以没有进行到过户程序，所以该行为是孙敏、林敏的违约。2、2016年10月苏州出现了新一轮的调控政策，而评估是在调控政策之后的，因此如果按照孙敏、林敏的要求把评估节点放在2016年9月之后，价格远远高于894万元。高雪梅、李大元只是按照合同约定主张124万违约金，远远低于评估价格，高雪梅、李大元的主张合理合情。
林楷模、张福妹以提交情况说明的方式辩称，其已年过70岁，都是占有房子产权的1%，所以房子的事情平时都是由儿子和儿媳孙敏、林敏处理。一开始儿子儿媳要卖掉房子，我们夫妻是知道的，后来儿子儿媳跟我们讲，买家付不出钱，违约了。再后来，买家又到法院起诉我们，我们觉得很气愤，所以后来开庭的时候我们就跟法院说我们不想把房子卖给他们了。之后官司打了很久，儿子儿媳和我们讲了官司的情况和利害关系，我们也想快点把官司结束，所以后来我们就同意卖房了。我们从来没有打过官司，这些事情都不懂，所以就把一切事情交给儿子儿媳还有律师去处理。2016年8月份的时候，律师来和我们沟通过，我们想快点结束这件事情，现在已经同意卖房了，所以律师说会代表我们跟法院说明。由于岁数较大，行动不便，所以没有来开庭，意见和儿子儿媳的意见是一致的。
高雪梅、李大元向一审法院提出诉讼请求：1.孙敏、林敏、林楷模、张福妹继续履行《房屋买卖中介服务协议》，配合高雪梅、李大元办理网签手续及房屋所有权登记转移手续；2.孙敏、林敏、林楷模、张福妹赔偿高雪梅、李大元违约金124万元；3.孙敏、林敏、林楷模、张福妹承担诉讼费。审理中，高雪梅、李大元补充说明，因孙敏、林敏迟迟不愿履行协议，高雪梅、李大元为解决住房，不得已于2016年9月购买了其他房屋，故变更诉请为：1.解除高雪梅、李大元与孙敏、林敏、林楷模、张福妹签订的《房屋买卖中介服务协议》；2.孙敏、林敏、林楷模、张福妹退还定金20万元并支付违约金124万元；3.诉讼费由孙敏、林敏、林楷模、张福妹承担。
一审法院认定事实：苏州工业园区玲珑湾花园X幢XX室房屋系成套住宅，建筑面积258.97平方米，于2009年7月16日登记于孙敏、林敏、林楷模、张福妹名下，孙敏、林敏夫妻二人各占49%的权属份额，林楷模、张福妹夫妻二人各占1%的权属份额。
2016年2月2日，孙敏、林敏、林楷模、张福妹（售房人、甲方）（林敏、林楷模、张福妹三人姓名均由孙敏一人代签）与高雪梅、李大元（购房人、乙方）、苏州工业园区仲联房地产经纪有限公司（中介方、丙方，以下简称仲联公司）签订《房屋买卖中介服务协议》一份。合同第一条约定：甲方将建筑面积258.97平方米的苏州工业园区玲珑湾花园X-
XX室房屋出售给乙方。甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任。第二条约定：房屋成交价格为620万元。第三条约定：甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房的房屋所有权证、国有土地使用权证交给丙方，丙方出具收件凭证。第四条约定：乙方于2016年2月2日交付定金20万元，余额按照苏州园区交易中心规定进行支付。第五条约定：房屋权属交易登记手续由丙方代办，其他方应予配合。相关税费由乙方缴纳。第六条约定：丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2月10日之前提供相应的合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。如有一方无法履行、每延期一日违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，有违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第七条约定：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，有甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条1、2、3款违约现象，均由违约方向另两方各支付合同第二条确定的该房屋成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且违约方赔偿买卖双方的中介费。第九条约定：①甲方出售此房已征得所有共有权人的同意，如因其他共有权人不同意而引起的一切法律纠纷均由甲方承担。②关于此房所有过户费用由乙方承担。③双方约定2016年3月1日办理过户手续。协议还就其他事项作了约定。协议首部记载签订地点为上海市。协议尾部孙敏签名下方注明联系电话为139××××4881，联系地址为遵义南路XX号XX室；高雪梅、李大元签名下方注明联系电话为139××××1978，联系地址为白塘景苑XX-
XX。
孙敏与仲联公司工作人员郑建飞的微信聊天记录显示，2016年2月3日晨，孙敏收到高雪梅、李大元转账支付的定金20万元。
以上事实，有不动产登记簿、房屋买卖中介服务协议、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。
对当事人有异议的事实，一审判决记载了当事人举证质证意见。
高雪梅、李大元提交了如下证据：
1.仲联公司2016年3月14日致孙敏、林敏、林楷模、张福妹的《履行合同催告函》，内容为：“你经过我公司居间与买方李大元签订的《房屋买卖中介服务协议》编号0005291，本合同约定房东应于2016.2.10之前提供过户所需的材料，但是现在已经过了合同约定的时间，恳请贵方在2016.3.17之前备齐过户所需的材料办理网签，托管，过户等相关手续。望你慎思并妥善对待。”
邮寄凭证，反映函件寄给孙敏，所留联系电话及邮寄地址与孙敏在《房屋买卖中介服务协议》上所写一致。邮件查询打印件，反映函件于2016年3月15日在上海投递并签收，签收人记载“单位收发章”。
2.高雪梅、李大元2016年3月25日致孙敏、林敏、林楷模、张福妹的《履行合同催告函》，内容为：“请尽快前往苏州办理网签、托管、过户等相关手续，谢谢合作！”
邮寄凭证，反映函件寄给孙敏，所留联系电话及邮寄地址与孙敏在《房屋买卖中介服务协议》上所写一致。邮件查询打印件，反映函件于2016年3月26日在上海投递并签收，签收人记载“单位收发章”。
3.江苏铠铖律师事务所金佩霞律师受高雪梅、李大元委托于2016年4月11日致孙敏、林敏、林楷模、张福妹的《律师函》，该函内容为：催告孙敏、林敏、林楷模、张福妹于3日内，将办理涉案房屋买卖合同网签手续的各项材料交于中介方，并配合办理房屋买卖合同的网签手续及房屋所有权转移登记手续。
邮寄凭证，反映函件寄给孙敏，所留联系电话及邮寄地址与孙敏在《房屋买卖中介服务协议》上所写一致。邮件查询打印件，反映函件于2016年4月12日在上海投递并签收，签收人记载“本人收”。
高雪梅、李大元据上述三组证据，以证明其及仲联公司多次函告孙敏、林敏、林楷模、张福妹履行合同义务，但孙敏、林敏、林楷模、张福妹置若罔闻，已严重违约。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：两份《履行合同催告函》未收到，邮寄凭证不认可。《律师函》收到，但不能达到高雪梅、李大元证明目的，因为高雪梅、李大元发《律师函》时间晚于孙敏、林敏提出解除合同的时间。
高雪梅、李大元说明：两份《履行合同催告函》邮寄地址与《律师函》相同，若《律师函》收到，则两份《履行合同催告函》也能收到。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹表示：两份《履行合同催告函》签收显示“单位收发章”，而邮寄地址是孙敏工作单位地址，可能是因孙敏父亲生病住院，孙敏住在医院未能收到。
4.仲联公司2016年4月28日出具的《情况说明》，内容为：“2016年2月2日，经我公司居间，售房人孙敏与购房人李大元、高雪梅签订了《房屋买卖中介服务协议》，当时因为需要征得房屋其他所有人同意，鉴于林楷模、张福妹年龄较大，行动不便的原因，李大元、高雪梅与我公司员工一同去了上海签订了该份协议，在征得所有房屋权属人同意后，由孙敏代其他人签订了上述协议。协议签订后，李大元与高雪梅按约定将定金支付给了售房人，我公司也确认了此事。根据签订了《房屋买卖中介服务协议》中的条款售房人应该在2.10之前将过户所需的资料提供给居间方的，我公司员工也联系了售房人孙敏，要求将物业费发票等材料提交给我公司，并声明没有这些材料无法办理网签，就不能办理托管账户，但是售房人至今还没有完全提供给我们居间方。以上均为事实。”高雪梅、李大元据以证明，孙敏、林敏、林楷模、张福妹不配合办理网签手续，致使无法过户，致其合同目的无法实现，属严重违约。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：对《情况说明》内容不认可，因为发生于双方争议后，且林楷模、张福妹在合同签订期间身体很好，未有住院及生病情况，在上海或苏州任何地方都能签订合同。实际上是仲联公司向高雪梅、李大元推脱自己的居间责任。
5.仲联公司2017年5月12日出具的《情况说明》，内容为：“此有在2016.2.2经过本公司介绍，买方高雪梅，李大元购买孙敏，林敏名下的位于苏州园区玲珑××室，合同成交价为620万，合同约定双方于2016.2.10向我公司提供过户材料，约定过户时间为2016.3.1.根据2014版《苏州市存量房买卖合同》的管理办法的规定，要求房地产经纪机构在网签存量房买卖合同时上传卖出方物业缴费凭证的影像资料，我公司多次索要都未成功。因此《苏州市存量房买卖合同》就无法打印，故对《苏州市存量房买卖合同》房款缴纳时间也没有办法进行详细约定，原合同约定的3月1日过户手续也无法完成。为了促成本次交易，我公司于2016年3月中旬将双方再次约到我公司办公地点进行协商处理，但林敏方不同意按照原价继续履行，最终双方没有达成继续履行合同的意愿。”高雪梅、李大元据以证明，孙敏、林敏、林楷模、张福妹一直拖延，未提交办理网签所需全部材料，尤其是物业费发票，致不能网签并最终不能过户，孙敏、林敏、林楷模、张福妹构成违约。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：所谓无物业费缴费凭证就不能办理网签，与苏州市2014年8月26日发布的关于《苏州市存量房买卖合同2014版》部分条款的说明不符，物业费凭证是粘贴于网签合同的附件3，是在过户时提交给交易中心的，根据管理办法，应是先签网签合同，再粘贴物业费凭证，故该《情况说明》虚假。物业费只要当场交，就能拿到发票，高雪梅、李大元以物业费发票说事毫无道理。
6.诉争房屋物业费收款收据，以证明2016年1月至2016年4月诉争房屋物业费于2016年4月14日结清，而孙敏、林敏、林楷模、张福妹本应于2016年2月10日前就应缴清并将发票给仲联公司，但直至本案起诉，孙敏、林敏、林楷模、张福妹才缴清，属故意拖延，也是导致违约的根本原因。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：真实性认可，金额很低，正好说明物业费是一个非常不重要的问题。
7.出入境记录查询结果，反映李大元2016年2月1日至4月30日出入境情况，以证明李大元签订合同后至2016年3月21日前都在国内，不存在本人不在国内因而不能办理网签及过户手续的情形。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：证据上备注处明确表明，数据可能存在遗漏，高雪梅、李大元欲证明查询结果真实，应提供李大元护照原件。
8.李大元中国银行、高雪梅中国农业银行的账户交易明细，以证明其有资金实力以支付首付款或全款，但因孙敏、林敏、林楷模、张福妹拖延致无法网签，房款支付及时间一直无法确定，高雪梅、李大元不可能将所有资金都存入同一账号，为免利息损失，所以资金具有一定流动性。高雪梅、李大元说明，李大元的卡截至2016年3月9日余额为1000876.56元，高雪梅的卡截至2016年2月23日发生过一笔979578.14元的交易，这是其中的大金额，198万元左右的资金，如合同以贷款方式履行也足以支付首付。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：高雪梅账户2016年2月23日虽有一笔进账，但当日发生了97万余元的一笔还贷，后该账户基本没有资金。李大元账户余额2016年3月7日有100万余元，但高雪梅、李大元未提交2016年3月1日余额是多少的证据，两账户2016年3月7日总共只有约100万元，支付首付也不够。两账单显示2016年3月1日高雪梅、李大元无履约能力，与仲联公司传达的意思一致，直至2016年3月7日李大元账户也只有100万余元，与仲联公司微信陈述高雪梅、李大元将资金拿去做生意、手边无资金也符合。
9.《苏州市存量房买卖合同》格式版本打印件，以证明在未签网签合同前，双方就房屋支付方式、金额未定，就诉争房屋价款具体支付方式、金额需双方经网签后才能明确。根据合同附件三中规定，网签必须提供物业费票据，孙敏、林敏、林楷模、张福妹2016年4月缴纳物业费，双方约定网签时间在2016年3月1日前，说明不能网签的原因在于孙敏、林敏、林楷模、张福妹未能提供物业费发票，也就不再涉及到房款支付方式及金额。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：该材料不属于证据，也与本案无关，无法达到高雪梅、李大元证明目的。按苏州市房地产市场管理处通知，该合同版本在2016年9月后才使用，不适用本案。就房款支付方式及金额，高雪梅、李大元主张的内容与该合同版本无任何关系。
10.2016年3月18日高雪梅、林敏、仲联公司杨加全的电话录音，内容反映：林敏提出要买的房子没买到，涨价了，卖的房子又没钱，别人都说林敏售价低了，林敏着急用钱的。杨加全说明，即使过户，起码要一个月才能拿到房款。林敏表示，按上海的做法，签订合同起码能立即先拿到首付款的，拿到手付款可以周转。高雪梅表示，苏州不是如此。林敏表示，其有损失。杨加全表示，双方都有损失，做网签后林敏即可拿到部分差价款。林敏表示，让高雪梅补200万也不合适，林敏损失也需要有人弥补。杨加全表示，高雪梅、李大元2月份就已准备好房款了。林敏表示，根据别人所说的市场行情，其母亲不愿意交易了。高雪梅表示，高雪梅卖掉别墅也同样亏了很多。林敏表示，如果690万元卖给高雪梅，价格还是很低。高雪梅表示，诉争房屋没有装修，房价已经很高了，不能与其他房屋比。林敏表示，沟通有分歧，高雪梅未按时签合同，就过期了，在上海，要么涨价要么放弃定金。高雪梅表示不同意。杨加全表示，其意见是双方能继续履行合同。林敏表示，市场涨价20%，只要价格涨到其母亲能够接受，高雪梅总该弥补林敏损失，高雪梅不愿意的话就算了也行。林敏表示，市场价涨了125万元了，高雪梅应增加房款70万元，应该算便宜了。高雪梅表示70万元不能接受。杨加全表示，时间只差几天。高雪梅表示，高雪梅诚心买诉争房屋，按协议林敏房产证等应提供的。林敏表示，林敏也是诚心交易的，贷款也还了。高雪梅表示，高雪梅肯定要买诉争房屋，高雪梅也在催中介，因为李大元过几天又要去韩国了。
高雪梅、李大元据以证明：孙敏、林敏、林楷模、张福妹恶意提出加价要求，满足才肯配合履行合同。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹质证意见：2016年3月18日已远超合同约定的过户时间，其有权要求高雪梅、李大元在原来基础上履行合同，高雪梅、李大元以自己的违约行为表示无法履行，其作出一定条件上的变更不算违约，因为高雪梅、李大元已违约在先。根据合同法同时履行抗辩权，高雪梅、李大元在自己已违约的情况下要求孙敏、林敏、林楷模、张福妹守约不成立。录音不完整，且语境无法判断，录音时间也不明。录音最后，高雪梅也陈述李大元过几天又要去韩国，证明2016年3月18日前李大元在韩国。
审理中，孙敏、林敏、林楷模、张福妹提交了如下证据：
1.《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》网上打印件，其中第八条规定：“经纪机构接受存量房出售或承购居间代理委托事项前，应当履行规定的告知义务，查验委托方身份（资格）证件、出售房屋房地产权属证书和相关权利人同意出售的文书，核实出售房屋的权属状况和自然状况。符合出售或承购条件的，经纪机构应当与委托方通过操作系统在线签订居间代理委托协议；不符合出售或承购条件的，经纪机构不得接受居间代理委托业务。委托方委托经纪机构以外的第三人代办承购、出售事项的，经纪机构应当查验委托代理人的授权委托书。”被告据以证明，出售房屋没有授权委托书的，协议无效。
高雪梅、李大元质证意见：真实性认可，与本案无关。
2.孙敏2016年3月29日致高雪梅、李大元的《通知函》，内容为，“本人孙敏，于2016年2月2日与李大元、高雪梅签订了有关苏州工业园区玲珑湾花园X-
XX房屋的房屋买卖中介服务协议，协议约定于2016年3月1日办理过户手续，但买方由于资金问题未到场过户，3月7日本人又催促中介方促使买方马上过户，中介方称买方资金仍未到位，所以也不能安排过户，3月13日中介方称买方人在韩国必须于3月16日才能办理过户手续。由于买方未按中介服务协议规定的时间办理过户手续，我方认为买方已根本违约，须按中介协议第七条第五款约定承担20%的违约责任，且因买方不履行该合同行为，造成卖方无法获得房款，也无法实现在上海购房。我曾于13日要求买方承担违约责任，买方至今未予确认，故我方完全有权利解除合同。特此声明如下:买方须在收到本函的三日内明确表态是否承担该违约责任；若买方未于前述时间内同意承担违约或未予答复，则买方将诉至法院，除追究买方该违约责任外，另追究其造成卖方不能在上海购房的全部损失。本人联系方式：139××××4881”。
邮寄凭证，反映函件寄给高雪梅、李大元，所留联系电话及邮寄地址与高雪梅、李大元在《房屋买卖中介服务协议》上所写一致。邮件查询打印件，反映函件于2016年3月30日在苏州投递并签收，签收人记载“他人收物业”。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹据以证明，其函告高雪梅、李大元2016年3月13日电话里提及的解除合同符合中介服务协议约定并要求高雪梅、李大元承担违约责任。
高雪梅、李大元质证意见：其未收到《通知函》。孙敏、林敏、林楷模、张福妹提交的《通知函》并无孙敏、林敏、林楷模、张福妹签字确认，且时间晚于中介发《履行合同催告函》给孙敏、林敏、林楷模、张福妹。
3.招商银行历史交易明细，反映张福妹个贷账户于2016年2月19日个贷还息271.25元、还本1423478.28元，以证明被告于2016年2月19日已将诉争房屋贷款还清。
高雪梅、李大元质证意见：证据真实性认可，但按协议约定，孙敏、林敏、林楷模、张福妹应于2016年2月10日前还清贷款，并注销他项权证，可见孙敏、林敏、林楷模、张福妹已违约。
4.上海市东方公证处2016年2月26日公证书2份，孙敏、林敏、林楷模、张福妹说明一份为佑名公证、一份为佑名公证翻译件，以证明孙敏为房屋交易已完成相关身份证明，孙敏能在2016年3月1日配合高雪梅、李大元办理过户登记。
高雪梅、李大元质证意见：证据真实性认可，但按协议约定，孙敏、林敏、林楷模、张福妹应于2016年2月10日前将该公证书交付中介，而孙敏、林敏、林楷模、张福妹于2016年2月26日才做出，可见孙敏、林敏、林楷模、张福妹已违约，且至本案起诉时该原件仍未交付中介。
5.2016年孙敏与仲联公司郑建飞的微信聊天记录打印件。主要内容为：2016年2月1日，郑建飞向孙敏解释房屋买卖过户流程、所需提供的材料，要求核实共有人信息。2016年2月2日，孙敏向郑建飞发送房产证、土地权证照片各四张。郑建飞要求核实权证信息。孙敏向郑建飞发送孙敏护照、林楷模、张福妹身份证及户口本、林敏与孙敏结婚证、孙敏材料的照片。郑建飞向孙敏转账20万元。2016年2月24日，郑建飞要求孙敏做公证材料。2016年2月24日，孙敏告知郑建飞，房屋贷款已经还清，核实过户所需资料。2016年2月24日，孙敏再次向郑建飞核实过户所需资料。2016年3月7日，双方微信内容为：“孙：我看了你们协议，说双方约定3/1日办理过户手续，但我到今天没有收到你们任何有关这方面的要求。郑：这边在办理呢，客户这边钱最近刚刚到位……我现在安排下。孙：我只是奇怪问下你。郑：没有，以为你资料还没准备好，刚好买房这边钱生意有周转出去了。孙：哦。郑：我安排下时间”。2016年3月7日，双方微信内容为：“郑：孙姐，买房这边她老公下周2从韩国回来，所以我们下周3上午安排过户，具体几点我们先去取号。孙：根据当时签订的房屋买卖中介服务协议，我方早已于2/23日还清贷款等待过户，而且我方多次催促过户事宜未获回复，买房已实际违约，根据协议应承担违约责任。郑：附加协议说3月1号办理过户手续。孙：你说的没错，3/1日早过了，且3/7日我又催促你过户，你一直推脱说会安排，但一直没有明确的回复。郑：不是推脱，时间是双方都得要确认好。也没过今天，今天才13号，当时1号说的也是大概的一个时间……如果就这么几天就算违约确实有点说不过去……是不是有中介跟你说房子卖便宜了，故意抬高你房价格”。2016年3月15日，郑建飞发送了一篇关于房产税的文章。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹据以证明：1.2月2日，孙敏将房产证、户口本等办理过户所需的资料均交给了仲联公司。2.3月7日，郑建飞表示买方钱刚到位，但为做生意又刚周转出去，说明买方3月1日不能办理房屋过户，买方违约在先。3.3月7日、3月13日两次微信聊天中，孙敏告知仲联公司，因高雪梅、李大元严重违约，协议应予解除，并要求承担违约责任。
高雪梅、李大元质证意见：1.聊天发生于孙敏与仲联公司之间，对高雪梅、李大元不产生任何效力。2月2日，孙敏将林楷模、张福妹身份信息发给仲联公司，说明孙敏签合同得到林楷模、张福妹委托，否则无法得到二人身份证。孙敏发给仲联公司的资料中缺乏林敏身份信息，违反合同第三条、第六条约定。办理过户前孙敏应向仲联公司提供佑名公证、护照翻译件等，至少在2月25日前孙敏还未交给仲联公司，违反合同第六条约定。孙敏未在合同约定的2月10日前提供相应合法过户证件，构成违约。2.3月7日，郑建飞在微信中表示，“以为你资料还没准备好”，可以看出3月7日孙敏还未将所有手续交给仲联公司。3.3月7日、3月13日两次聊天发生于孙敏与郑建飞之间，高雪梅、李大元不知情，对高雪梅、李大元无效。当时要求孙敏提供物业费发票，否则无法办理网签，孙敏、林敏、林楷模、张福妹一直未缴清物业费，是网签无法办理的最关键原因。因孙敏、林敏、林楷模、张福妹多次违约，未将合法过户证件交付仲联公司，即使高雪梅、李大元按约将资金准备到位，也无法网签。因孙敏、林敏、林楷模、张福妹多次违约导致网签的不确定，为避免损失扩大，高雪梅、李大元可先将到位资金挪作他用，孙敏、林敏、林楷模、张福妹以高雪梅、李大元资金未到位作为高雪梅、李大元违约的理由不能成立。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹说明：林敏身份证、产证等已在2月1日给仲联公司复印过一套。孙敏佑名公证等材料在2月底也已做好。林敏在3月1日前等仲联公司通知，具体何时到苏州办理过户、网签手续，届时会将身份证等证件资料一并带来。2月23日，孙敏、林敏、林楷模、张福妹也将诉争房屋贷款还清。护照翻译件及公证书也会在办理过户、网签手续时一并带来。
高雪梅、李大元认为：孙敏、林敏、林楷模、张福妹还应提供3月1日前物业费应清结的凭证。且根据合同约定，孙敏、林敏、林楷模、张福妹相关资料应于2月10日前而非3月1日前备齐。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹表示：仲联公司是后来才知晓孙敏是加拿大国籍的，故尚未立即需要佑名公证、护照翻译件及公证书，但3月1日前孙敏、林敏、林楷模、张福妹已备好。
6.2016年3月13日（周日）孙敏、林敏与仲联公司郑建飞的电话录音，内容反映：孙敏、林敏提出合同约定3月1日过户，孙敏、林敏积极还贷、注销他项权证、办理公证，为履行合同做准备，而仲联公司一直未催其办理交易手续。郑建飞表示，李大元去韩国了。孙敏、林敏提出郑建飞之前表示再安排（3月7日微信），而到通话时又一个星期了，构成事实违约，并问是否高雪梅、李大元没有资金还是有其他原因。郑建飞表示，资金有了，但得等李大元回国才能办理。孙敏、林敏问之前高雪梅、李大元是不是没资金。郑建飞表示，当时高雪梅、李大元不是没资金，而是在等卖房的房款，争取多向孙敏、林敏付一些房款，后来李大元接了一个电话，去韩国办重要事情了；因为之前时间定不下来，无法确定过户时间，现在定了周二，很难得。孙敏、林敏表示，那么主要问题在于高雪梅、李大元没资金且人也不在。郑建飞表示认可，并称不过现在就等李大元回来了，再过两天就可以过户了。孙敏、林敏表示高雪梅、李大元不讲信誉，不敢冒风险与高雪梅、李大元交易，不同意过户了。郑建飞表示，周二高雪梅、李大元将所有首付款能给的都给孙敏、林敏，高雪梅、李大元现在有700多万元，资金还是有的。孙敏、林敏表示已经晚了。郑建飞表示，合同价格已经较高，高雪梅、李大元是优质客户，资金也到位了，合同上的3月1日只是双方商定的一个约束，将来还会出台房产税，劝说孙敏、林敏周二过户。孙敏、林敏表示，如果高雪梅、李大元要履约，必须赔120万元违约金。郑建飞表示还未发展到此地步。孙敏、林敏表示，高雪梅、李大元已违约，让郑建飞与高雪梅、李大元沟通，买卖双方应该好好商量，让高雪梅、李大元赔120万元说不过去，合同解除就算了，听听高雪梅、李大元意见。郑建飞同意与高雪梅、李大元沟通。
孙敏、林敏、林楷模、张福妹据以证明：高雪梅、李大元未能在约定的3月1日办理过户，至3月7日，高雪梅、李大元未能在协议给予的7天宽限期内履行，高雪梅、李大元违反合同约定，应承担相应的违约责任。
高雪梅、李大元质证意见：真实性不认可。对话非发生于买卖双方之间。仲联公司称对该通话内容记忆不清，是否发生于3月13日也不确定，认为是3月13日之后形成的。部分文字稿内容有遗漏（如第2页第18行，“郑先生：是是是，问题，”实际上应为“郑先生：是是是，买方是有一部分问题”），因此当时存在孙敏、林敏未将资料提供给仲联公司的事实。录音中凡对方想讲话时，均被孙敏、林敏打断。根据双方签订的合同，仲联公司中介人员姓杨，故郑建飞与孙敏、林敏就房屋买卖进行协商未得到高雪梅、李大元授权。录音内容对高雪梅、李大元无任何效力。
7.苏州工业园区不动产抵押权注销登记申请书，以证明诉争房屋已于2016年2月23日注销抵押登记，为过户做好准备。
高雪梅、李大元质证意见：真实性无异议。
8.诉争房屋在存量房交易服务平台管理系统的信息截图，以证明诉争房屋由苏州志远地产经纪公司作为实际房屋中介，高雪梅、李大元提交的中介合同显示中介方为仲联公司，故双方就诉争房屋签署的中介协议无效。
高雪梅、李大元质证意见：真实性、关联性不予认可，不符合证据形式。
审理中，孙敏、林敏说明，高雪梅、李大元未能在2016年3月1日前将620万元购房款备好（而非按揭贷款），合同未能履行是高雪梅、李大元违约所致，即使认定孙敏、林敏违约，合同约定的违约金也明显过高。高雪梅、李大元表示，未能购买诉争房屋的孙敏、林敏损失金额已有合同约定（房屋成交价的20%），损失在于如合同能继续履行高雪梅、李大元获得的实际房屋价值与购房款之间的差额。因为经一审法院反复要求，双方均明确拒绝申请就诉争房屋现值进行鉴定，一审法院通过司法鉴定部门委托鉴定机构就诉争房屋现值协助询价。苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司于2017年7月21日出具《答复函》，表示诉争房地产总价894万元。高雪梅、李大元对真实性认可，认为是第三方出具的客观意见，法院应作为本案证据使用。孙敏、林敏认为，孙敏、林敏此前多次表明既不申请也不同意司法鉴定，高雪梅、李大元也未申请司法鉴定，故《答复函》对本案不具效力；《答复函》虽提出该小区其他房产成交价格，也仅是一家评估公司的主观判断；诉争房屋是毛坯房，无任何一家中介公司挂牌价会达到《答复函》所确定的价格；《答复函》从内容和形式上都不具有法律效力，不应成为本案依据，其仅为估价，并非对房屋资产的评估，询价结果不能证明房屋实际市场价格。
一审法院认为，高雪梅、李大元与孙敏签订的《房屋买卖中介服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。孙敏签订该协议同时代林敏、林楷模、张福妹作为售方签字，因林敏诉讼中认可，且有其他证据证明协议签订后林敏参与交易协商，故协议效力理当及于林敏。并无证据反映林楷模、张福妹授权或同意孙敏代其签订协议，现有证据亦尚不足以证明林楷模、张福妹事后追认协议效力，诉讼中林楷模、张福妹亦不认可，根据合同相对性，不宜认定协议效力及于林楷模、张福妹。如高雪梅、李大元诉请继续履行，则依据林楷模、张福妹各占诉争房产1%份额之事实及物权法之有关规定，是否应支持相应履行诉请，则当别论。现高雪梅、李大元诉请解除《房屋买卖中介服务协议》，孙敏、林敏亦不持异议，故一审法院予以支持。合同的解除不能免除合同当事人应承担的违约责任。根据现有证据，纵观整案情节，合同未能履行，既有高雪梅、李大元原因，亦有孙敏、林敏因素，还有双方沟通不畅以及对合同条款理解的不一致因素。协议第六条约定买卖双方须于2月10日前提供相应合法过户/贷款证件，否则视为违约，尽管该约定过于严苛，且部分材料即使在网签当日提交亦无不可，但毕竟作为双方意思表示体现于合同之上，现有证据尚不足以证明孙敏、林敏、林楷模、张福妹的全部材料已于约定期限内提供给了居间方仲联公司。协议第一条、第七条、第九条反复强调，卖方共有人对买卖一致同意，权属无纠纷，但直至本案诉讼，林楷模、张福妹仍表示不认可合同效力。协议约定2016年3月1日办理过户手续，而高雪梅、李大元资金挪来移去，即便双方能按期到场办理过户手续，高雪梅、李大元是否能于办理当天将首付资金存入资金托管账户亦不无疑问。而仲联公司工作人员郑建飞在与孙敏微信聊天时表示高雪梅、李大元资金未能按时到位，且李大元出国无法办理过户手续，虽然高雪梅、李大元不予认可，现亦无足够证据证实，但高雪梅、李大元提交的出入境记录亦不能排除李大元2016年3月1日人在国外的事实。另无证据表明高雪梅、李大元曾就2016年3月1日办理过户手续事宜曾积极与仲联公司沟通催促，有理由相信高雪梅、李大元2016年3月1日办理过户手续存在障碍。但仲联公司2016年3月13日明确告知孙敏双方于2016年3月15日即可办理过户手续，孙敏、林敏却表示解除协议之意，后林敏在与高雪梅、仲联公司杨加全的沟通中要求增加房款70万元，否则解除合同。一审法院认为，买卖如此重要的资产，签订如此大额协议，双方均应审慎对待具有法律约束力的合同，纵使是高雪梅、李大元单方原因致2016年3月1日未能办理过户手续，孙敏、林敏也不至于在2016年3月13日即已取得法定或约定解除权，仍应与高雪梅、李大元继续履行合同，亦可追究相应形式的违约责任。更何况，现有证据不足以表明2016年3月1日未能办理过户手续系高雪梅、李大元单方原因所致。孙敏、林敏拒绝履行合同的行为，已构成违约，基于此，高雪梅、李大元于合同解除后有权主张孙敏、林敏承担违约责任。高雪梅、李大元诉请孙敏、林敏返还定金20万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。协议约定的违约金按房屋成交价620万元的20%计算，高雪梅、李大元据以诉请孙敏、林敏支付违约金124万元，孙敏、林敏辩称违约金过高。在双方拒绝申请鉴定房屋现值的情况下，一审法院向鉴定机构询价，询价结果为房屋现值894万元，虽然因为询价机构未至房屋内查看，询价程序亦不及评估鉴定程序之严格，询价结果或有出入，但毕竟询价机构系一审法院依法委托之专业第三方，询价结果值得一审法院参考。询价结果远超620万元与124万元之和，综合协议未能履行的多重因素以及孙敏、林敏客观上保有价差之利益而致高雪梅、李大元丧失相应利益，高雪梅、李大元主张的违约金金额124万元并无不合理之处，一审法院对该诉请亦予支持。相应返还定金及支付违约金义务应由孙敏、林敏承担，高雪梅、李大元诉请林楷模、张福妹承担该责任依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高雪梅、李大元与被告SUNMIN（中文名孙敏）、林敏之间的《房屋买卖中介服务协议》解除；二、被告SUNMIN（中文名孙敏）、林敏于本判决生效之日起十五日内向原告高雪梅、李大元返还定金20万元并支付违约金124万元；三、驳回原告高雪梅、李大元的其余诉讼请求。案件受理费17760元、保全费5000元，合计22760元，由被告SUNMIN（中文名孙敏）、林敏负担。此款原告已预交，由被告SUNMIN（中文名孙敏）、林敏于本判决生效之日起十五日内支付原告。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，高雪梅、李大元与孙敏签订的《房屋买卖中介服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。孙敏签订该协议同时代林敏、林楷模、张福妹签字，林敏诉讼中认可该房屋买卖协议，且有其他证据证明协议签订后林敏参与交易协商，故协议效力及于林敏。合同履行过程中，双方向对方送达的，按双方在《房屋买卖中介服务协议》所留联系电话及邮寄地址寄送，且有邮寄凭证及邮件查询单的函件，应认为已经送达对方。林楷模、张福妹在本案诉讼中，意思表示前后不一。林楷模、张福妹在2016年7月4日一审庭审答辩中明确主张其作为共有权人未签字和授权，合同效力不及于其。孙敏、林敏、林楷模、张福妹虽称其在其后的庭审中林楷模、张福妹表示愿意继续履行合同。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、《最高人民法院关于〈民事诉讼证据的若干规定〉》第八条第四款规定，民事诉讼中当事人应当遵循诚实信用原则，林楷模、张福妹在法庭辩论终结前撤回在答辩中对合同效力的主张，未经高雪梅、李大元同意，亦无证据证明其在答辩中的主张是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，因此高雪梅、李大元有权选择请求解除合同。一审判决按照林楷模、张福妹一审答辩中的主张认定房屋买卖协议不及于林楷模、张福妹，孙敏、林敏对合同解除并无异议，判决涉案房屋买卖合同予以解除并无不当。高雪梅、李大元2017年3月8日请求解除合同主张送达孙敏、林敏时即为合同解除时间。孙敏、林敏称一审判决未明确合同的解除时间的上诉理由不能成立。合同解除不能免除合同当事人应承担的违约责任。涉案房屋买卖合同第六条既已约定甲乙双方须在2月10日之前提供相应的合法的（过户/贷款）证件，双方应当按约履行。合同第九条约定甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，有甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。但孙敏、林敏未能在2月10日之前提供相应的合法的过户证件。诉讼中，林楷模、张福妹答辩中又对房屋买卖合同效力不予认可。因此，现有证据能够表明孙敏、林敏违反了合同第六条、第九条的约定。仲联公司工作人员郑建飞在2016年3月7日与孙敏微信聊天、2016年3月13日电话交谈时虽表示高雪梅、李大元资金未能按时到位，且李大元出国，2016年3月1日无法办理过户手续，但对此高雪梅、李大元不予认可，现亦无足够证据证实因高雪梅、李大元资金不足、李大元出国原因导致双方房屋买卖合同不能在2016年3月1日办理过户手续。且即便因高雪梅、李大元出国原因导致双方房屋买卖合同不能在2016年3月1日办理过户手续，因孙敏、林敏未能在2月10日之前向仲联公司提供相应的合法过户证件，且至仲联公司2016年3月13日通知孙敏、林敏办理过户手续时前亦未向仲联公司提供相应的合法过户证件。高雪梅、李大元存在先履行抗辩权，因此本院认为孙敏、林敏未合理催告高雪梅、李大元继续履行合同，在仲联公司2016年3月13日催告孙敏、林敏继续履行合同后，孙敏、林敏拒不履行合同，构成违约。因此，高雪梅、李大元在合同解除后，有权要求孙敏、林敏承担违约责任。孙敏、林敏认为其无违约行为，合同解除根本原因是高雪梅、李大元诉讼中另购房屋的上诉主张，不能成立。合同法中的违约金兼具补偿性和惩罚性功能。涉案房屋买卖合同约定违约金按房屋成交价620万元的20%计算。在双方均拒绝申请鉴定房屋现值的情况下，一审法院参考鉴定机构对涉案房屋询价结果894万元，认为诉讼过程中房屋差价已超过当事人约定的违约金，决定对违约金不予调整并无不当。孙敏、林敏要求对违约金予以调整的上诉主张，没有依据，本院不予采纳。
综上，SUNMIN（孙敏）、林敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17760元，由上诉人SUNMIN（孙敏）、林敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"新华网股份有限公司与中国文化传媒集团有限公司著作权权属、侵权纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-11-09\\\\\",\\\\\