汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)汕金法民二初字第5号
原告（反诉被告）林婵如，女，汉族，××年××月××日出生，住所地汕头市。
委托代理人彭宏图，广东乾本律师事务所律师。
被告（反诉原告）广东金田建设有限公司（原汕头市金田建筑有限公司），住所地汕头市，组织机构代码××。
法定代表人黄钰中。
委托代理人肖滇、林奕周，广东腾翔律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）林婵如与被告（反诉原告，下称被告）广东金田建设有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日、2015年6月5日、8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭宏图，被告的委托代理人肖滇、林奕周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月4日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定：原告向被告购买由被告开发销售的位于汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房，其中××号房建筑面积为102.59㎡，××号房建筑面积为120.16㎡；××号房建筑面积单价30,600元/㎡，该房总价款3,139,254元，××号房建筑面积单价5,000元/㎡，该房总价款600,800元，两项合计3,740,054元；付款方式及期限：签订协议时即付清房款3,740,054元；房屋交付使用期限：2009年12月15日；争议解决机构汕头仲裁委员会。协议订立后，原告依约于签订协议当日付清房款3,740,054元。然，被告至今未能依约将房屋交付原告使用，致纠纷。2011年9月5日，原告依据前述《房屋认购协议》的约定向汕头仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月1日，汕头仲裁委员会作出（2011）汕仲案字第50号裁决，同年8月1日，汕头市中级人民法院作出（2013）汕中法民四初字第7号《民事裁定书》，裁定撤销前述（2011）汕仲案字第50号裁决。为此，原告请求判令：1、被告依约交付原告临街商铺；2、被告支付原告自2009年12月16日起至实际交房之日的逾期交房违约金300,000元（暂主张，待评估后再确定具体的数额）；3、被告负担本案诉讼费。
案件审理期间，原告变更诉讼请求为判令：1、被告立即交付原告位于汕头市××路××号“××”××幢一层商铺××房连××房且前面没有建筑物的临街商铺。若被告未能交付符合前述条件的商铺，则判令被告按2,286,100元的房价差价或按月7,800元的租金差价赔偿原告损失。按租金差价赔偿损失的应自交房日起计付至商铺前面建筑物拆除之日止，且租金差价应按每年递增10%向原告赔偿；2、被告自2009年12月16日起按月10,900元向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止；3、被告在前述第一项请求所指商铺内建造可通往二楼的符合合同约定（包括图纸注明的）的钢筋混凝土结构楼梯；4、被告在前项所指商铺厕所位处砌符合合同约定的高度为2,400cm的铺面与厕所隔墙；5、被告依合同约定为前述商铺配备天然气管道及为该商铺所有窗户安装不锈钢防护罩；6、被告负担本案诉讼费。
被告辩称：本案原、被告之所以未履行涉讼房屋的交接手续，主要是因为原告不愿意按现状向被告进行交接，被告在本案商品房买卖合同纠纷中，没有任何过错责任。本案涉讼房屋位于新梅里片危房改造项目范围内的“××”××幢住宅楼，新梅里片危房改造项目于1993年由市旧城改造指挥部下达计划开始实施，于1994年5月改由被告负责实施。“××”××幢住宅楼于2008年12月24日封顶，于2009年6月17日建成。在该项目拆迁改造过程中，位于“××”××幢住宅楼建设红线范围内的新梅里××号、新梅里××号、××路××号（即本案涉讼房屋面前的旧房）等3户拆迁户，一直拒绝搬迁，严重影响了本项目拆迁改造工作的进程，导致该项目90多户拆迁户中部分拆迁户因长期无法回迁而上访。“××”××幢住宅楼的竣工验收工作也同样受到影响，延缓至2010年11月12日才完成。针对该三户“钉子户”，被告在多次协调未果的情况下，于2008年11月26日向汕头市建设局拆迁办申请裁决。汕头市建设局拆迁办受理申请后，积极组织双方进行调解，但该3户拆迁户却一直拒不参加调解，2008年12月25日，汕头市建设局依法分别做出行政裁决，其中汕建拆裁字（2008）第43号《城市房屋拆迁补偿安置裁决书》裁决：××路××号的拆迁户何建成应于15日内搬迁完毕，将××路××号交由申请人拆除改造。但是，该拆迁户对汕头市建设局作出的行政裁决却置若罔闻，仍然继续拒绝搬迁。2009年9月16日，汕头市建设局向法院申请对何建成拆迁户执行强制拆迁。2009年10月13日，法院作出（2009）金执字第809号《行政执行裁定书》，裁定准予强制执行。2009年11月3日，法院向被执行人何建成发出执行通知书，责令其退出××路××号的旧房。但何建成一直拒不履行。原告与被告签订《房屋认购协议》时，本案涉讼房屋所在“××”××幢住宅楼已经建成，当时与本案涉讼房屋相邻的铺间也大部分已被定购。原告是在到现场了解、观看房屋之后，看中“××”××幢1层××号连2层××号商品房，虽然当时××路××号的旧房恰好位于本案房屋面前，但原告在清楚本案涉讼房屋状况，以及了解到“法院已向被执行人何建成发出执行通知书，责令其退出××路××号旧房”的情况下，仍决定认购本案涉讼房屋（包括一层连二层铺间），双方经协商后于2009年11月4日签订了《房屋认购协议》。因上述拒迁事件的影响，以及旧房改造的实际情况，该住宅楼的竣工验收手续直到2010年11月12日才完成。但鉴于该住宅楼已于2009年6月17日就已经建成，该幢楼底层的其他临街铺间，基本上也都在2009年11月、12月间就交付给购房者使用。2009年12月15日，被告按协议约定的交房期限欲与原告办理本案涉讼房屋交接手续，但当时原告看到该旧房仍未拆除，就没有要求交房，只是催促被告争取尽快拆除旧房，并表示愿意等待。之后，原告多次催促被告争取尽快拆除旧房，但被告要求原告先办理房屋交接手续，原告却一直拒绝按现状交房，直到今天，原告还是这种态度。基于以上事实，本案原、被告双方之所以未履行涉讼房屋的交接手续，主要是因为原告不愿意按现状向被告进行交接，并不是原告在其诉状所陈述的“然，原告至今未依约将房屋交付原告使用”的情况，因此，本案纠纷的发生主要责任在于原告，被告没有任何过错。本案因“钉子户”拒绝履行法院的执行指令，导致目前在原告所购买的商品房前面的××路××号的旧房仍未拆除，属于非被告所能控制的事件，故被告对此没有任何过错，无须对此承担任何责任。由于目前在原告所购买的商品房前面的××路××号何建成钉子户，在汕头市建设局作出相关行政裁决、以及法院作出行政执行裁定后，仍然拒绝搬迁，这并不是被告所能控制的。根据被告与原告所签订的《房屋认购协议》第六条中约定：“但如遇不可抗力，施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件，甲方（即被告）可据实予以延期。”被告对于非被告所能控制的事件所应起的后果，被告并没有过错，因此，在本案中，被告对此无须向原告承担责任。被告为解决与原告在履行合同过程中所出现的问题，积极采取补救措施，提出妥善解决方案，但原告故意拖而不决，因而由此所产生的后果，应由原告自行负责。被告为尽快能消除影响交接本案涉讼房屋的障碍，多次向法院提出申请，要求依法尽快对××路××号拆迁户采取强制执行措施，同时，被告也积极与原告进行多次协商、沟通，在此过程中，被告向原告提出：①为原告置换另外一套位置最后的商铺（“××”××幢东侧××号）；②如果原告不同意置换，按照现状进行交房，则在交房后，被告承诺负责继续向法院提出申请，要求依法尽快对××路××号拆迁户采取强制执行措施，为原告清除妨碍。但原告对于被告的前述处理意见，一直采取沉默态度，没有明确答复被告，故意拖而不决，因而由此所产生的后果，应由原告自行负责。综上所述，被告认为，原告在本案中所提出的诉讼请求于理不合，于法无据，依法予以驳回。
被告针对原告变更诉讼请求辩称：原告变更诉讼请求没有在举证期限内提出，应驳回其请求。其所提出的所有诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应支持。
被告还反诉称：原告向被告购买汕头市××路××号东侧“××”第××幢1层××号（面积102.59㎡）连××号（120.16㎡）房，双方经协商后于2009年11月4日签订了《房屋认购协议》。2009年12月15日，被告按双方协议约定的交房期限欲与原告办理本案涉讼房屋交接手续，但当时原告以××路××号（即本案涉讼房屋面前的旧房）未拆除为由，一直拒绝按现状交房。因××路××号的旧房目前仍未拆除，并不是被告所能控制的事件，而是该“钉子户”拒绝履行法院的执行指令所造成的，故被告对此没有任何过错，无须对此承担任何责任，原告以此为由拒绝按现状交房，并将此归责于被告，是毫无道理的，因此原告应承担上述交房日期之后本案涉讼房屋灭失、毁损的风险，并应按有关法律法规的规定向被告缴纳该套房屋的物业管理费。为此，被告特依法提出反诉，请求判令：1、原告立即向被告交接涉讼房屋；2、原告向被告支付自2009年12月16日起至本案涉讼房屋（即“××”××幢1层××号连2层××号商品房）实际交接之日止的物业管理费，自2009年12月16日起暂计至2014年2月28日止为四年另二个半月共12,322元（按临街铺面楼下1.5元/月、二楼0.75元/月的标准计算）；3、原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称：原告自2009年交付了370多万元后，一直不能使用购买的铺面，被告所要交付的铺面，不符合合同约定，不符合原告签订合同所期待的目的，被告逾期交房，不能再延期，被告反诉要求原告支付物业管理费，与本诉不是同一法律关系，被告无权提出反诉，且被告也没有证据支持双方存在物业管理合同关系，其提出原告向其交纳物业管理费主张的主体不适格，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原告于2009年11月4日与被告签订《房屋认购协议》，约定：原告向被告购买位于汕头市××路××号东侧××幢一层商铺××号房连××号房，其中××号房建筑面积为102.59㎡（套内建筑面积100.27㎡），××号房建筑面积为120.16㎡（套内建筑面积117.44㎡）；××号房建筑面积单价为30,600元/㎡，该房总金额3,139,254元；××号房建筑面积单价为5,000元/㎡，该房总金额600,800元，两房总金额累计3,740,054元；付款方式及期限为在签订本协议时即付清房款3,740,054元；房屋交付期限：被告应当在2009年12月15日，将已通过验收合格的商品房交付给原告使用；但如遇到不可抗力，施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件，被告可据实予以延期；本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的可依法向汕头市仲裁委员会提请仲裁。在《房屋认购协议》所附的××房的平面图中，××房北端标明有一上二层的楼梯，西北角有一厕所，并附注：（2）铺面厕所隔墙高2400，厕所接地面走水坡i=1%；（3）砼步级每隔6米左右及与建筑物交接处设一变形缝，沥青砂浆填缝；（4）铺面所有外窗内设不锈钢防护罩；（7）各铺面单元卷闸门应设置可开启的逃生小门；（9）天然气管道由专业公司制作。协议订立后，原告依约于签订协议当日付清房款3,740,054元，被告向原告出具收到购房款3,740,054元的《收款收据》。因原告所购商品房是否符合交房条件发生纠纷，原告于2011年9月5日向汕头仲裁委员会提出仲裁申请。在仲裁庭审理案件期间，被告于2012年10月17日仲裁庭第二次开庭时，向原告发出交房的通知，而原告认为，该房产门前的拆迁房尚未拆除，不具备交付条件。2013年2月1日，汕头仲裁委员会以（2011）汕仲案字第50号《裁决书》作出裁决：“被申请人广东金田建设有限公司应于本裁决发生法律效力之日起十日内，向申请人林婵如支付逾期交房违约金共计人民币329,200元（2010年1月起至2010年12月止的违约金按人民币9,100元/月计算；2011年1月起至2012年10月17日止的违约金按人民币10,000元/月计算）。本案仲裁费用人民币33,100元，由被申请人广东金田建设有限公司承担10,000元，申请人承担23,100元。因仲裁费用已由申请人预交，本会不予退回，被申请人承担的仲裁费用应于本裁决发生法律效力之日起十日内迳付申请人。”被告不服该裁决，于2013年5月16日向汕头市中级人民法院提出申请，请求法院撤销该《裁决书》。汕头市中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）汕中法民四初字第7号《民事裁定书》认为：“关于申请人提出仲裁庭的组成违反法定程序的撤销理由，《仲裁法》第三十四条对仲裁员必须回避的情形有明确规定，《汕头仲裁委员会仲裁规则》第二十七条对回避的事由也作出了与《仲裁法》一致的规定，其中，仲裁员与本案当事人、代理人有其他关系，可能影响公正仲裁的，必须回避。在（2011）汕仲案字第50号仲裁案件中，仲裁员蔡剑雄与该案申请人的代理人林荫梧曾同在汕头市律师事务所从事律师工作，为同事关系。对此，本院认为，仲裁员蔡剑雄与该案申请人的代理人林荫梧曾为同事关系，该关系有可能会影响公正仲裁，故仲裁员应自行向仲裁委员会披露并请求回避。由于仲裁员没有回避，仲裁庭的组成违反程序，（2011）汕仲案字第50号仲裁案件依法应予撤销。”汕头市中级人民法院并据此作出裁定：“撤销汕头仲裁委员会作出的（2011）汕仲案字第50号裁决。案件申请费400元，由被申请人林婵如负担。”
原告于2013年12月30日向本院起诉，提出前述的诉讼请求，案件审理期间，因原告起诉请求判令被告交付讼争房产，被告也反诉请求判令原告交接涉讼房屋，为了减少双方的争议范围，避免因再拖延交房而使双方当事人损失进一步扩大，本院于2015年6月1日组织双方办理讼争商品房的移交手续。在现场可见，汕头市××路××号××幢一层商铺××号房连××号房所在楼房的外部结构已完善，窗户已安装不锈钢防护罩，左右商铺正在正常营业之中，但××号铺面前的人行道上紧挨着尚未拆除的汕头市××路××号房屋，该屋为三角形结构，其东北角的墙体有部分就在××房东南角的屋下，××号铺面的正面被挡住；而在××号铺面，所安装的卷闸门虽可分成两部分开启，但没有设置可开启的逃生小门；在××号铺面室内，北端没有建造砼步级及厕所，××号房北端天面虽留有缺口，但没有楼梯可通往××号房，被告搬来一简易木梯，以双方约定按现状交房，且其他商铺也同样没有建造楼梯为由，要求原告与其办理商品房移交手续。原告则称，双方从没有约定按现状交房，被告提供的简易木梯存在重大安全隐患，使用该木梯对人身安全没有保障，原告无法看到××房室内的现状，房产现状不符合合同的约定，不具备交房条件，不同意与被告办理交房手续。随后，原告根据该房产存在的问题，提出变更诉讼请求的申请。
另查：本案讼争房产所在的××路××号“××”××幢住宅楼，属汕头市新梅里片危房改造项目，于1993年由汕头市旧城改造指挥部下达计划开始实施，于1994年5月改由被告负责实施。被告于2009年1月16日取得××路××号“××”××幢首层连二层商铺的《商品房预售许可证》【汕预售字（2009）第035号】，2010年11月12日，被告组织有关单位对××幢首期项目进行工程竣工验收，2012年3月16日，汕头市房产管理局以汕房初字（2012）057号《汕头市房地产初始登记通知书》通知被告，××路××号“××”××幢房地产，已办理初始登记。
在××路××号“××”××幢住宅楼建设红线范围内有××路××号房屋，户主为何建成，因与被告对房屋拆迁补偿安置未能达成协议，被告于2008年11月26日向汕头市建设局申请裁决，汕头市建设局于2008年12月25日作出汕建拆裁字（2008）第43号《城市房屋拆迁补偿安置裁决书》，裁决：一、被申请人何建成应于裁决送达15日内搬迁完毕，将汕头市××路××号房屋交由申请人（本案被告）拆除改造；二、申请人（本案被告）应根据先搬迁先择房的原则，在汕头市××路××号房屋所在原地或附近，采用产权调换形式补偿安置被申请人何建成建筑面积为12.06㎡的底层商业用房和住宅面积为8.04㎡的住宅用房；调换后的商业用房和住宅用房，可按其价格折算调换为同一使用性质的房屋。三、申请人（本案被告）应于被申请人何建成搬迁完毕之日起18个月内，将经竣工验收合格的新建房屋交付被申请人何建成使用。新建房屋交付使用前，申请人（本案被告）应提供位于汕头市××路××园××幢××号房部分房屋（建筑面积28.83㎡）供被申请人何建成继续经营。四、申请人（本案被告）应于被申请人何建成搬迁完毕之日，向被申请人何建成支付被拆迁房屋的阁楼补偿款3,216元。五、申请人（本案被告）应于被申请人何建成搬迁完毕之日，向被申请人何建成支付搬迁补助费500元。该裁决生效后，汕头市建设局于2009年9月16日向本院申请强制执行汕建拆裁字（2008）第43号《城市房屋拆迁补偿安置裁决书》第一项，本院于2009年9月16日以（2009）金执字第809号案件立案，并于2009年10月13日作出（2009）金执字第809号《行政执行裁定书》，裁定：“申请执行人汕头市建设局申请强制执行汕建拆裁字（2008）第43号城市房屋拆迁补偿安置裁决的第一项，本院准予强制执行。”现已进入执行程序。案件审理期间，被告申请追加何建成为第三人参加诉讼，原告则不同意被告追加第三人的申请，因其申请所涉及的房屋拆迁安置补偿纠纷与本案不属同一法律关系，且适用程序不同，本院依法裁定驳回被告的申请。
原告于2014年4月10日向本院递交《申请书》，申请对汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房自2009年12月16日至现在的租金进行评估，本院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行评估，该司于2014年7月3日作出深同诚评字（2014C）07QC第003号《房地产评估报告》，评估结果为：汕头市金平区××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房2009年12月16日起至2014年5月30日止月平均租金为10,900元。接到该《房地产评估报告》后，原告继续申请对汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房前面有建筑物和没有建筑物的房价差价进行评估；该铺面前面有建筑物和没有建筑物的租金差价进行评估。本院继续委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行评估，2015年4月27日收到该司作出的深同诚评字（2015C）02QC第003号《房地产评估报告》，评估结果为：汕头市金平区××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房前面有建筑物和没有建筑物的房价差价以及租金差价为：房价差价2,286,100元，租金差价7,800元/月。
另外，原告在起诉时，向本院提出财产保全申请，本院根据原告的申请，于2014年1月24日依法作出(2014)汕金法民二初字第5号之一《民事裁定书》，裁定：“1、冻结被告广东金田建设有限公司的银行存款或者查封、扣押被告广东金田建设有限公司的其他财产，价值以500,000元为限。2、查封原告林婵如提供作为财产保全担保的汕头市××庄东区××幢××房。”被告于2014年2月18日向本院递交《关于要求产权置换查封的申请》，以被冻结的银行账户系其纳税户及支付新梅里旧城改造项目被拆迁户拆迁补偿款的结算账户，影响税款的上缴及拆迁补偿款的支付为由，要求解除对银行账户的冻结，并提供房产作为担保。本院根据被告的申请，于2014年2月20日依法作出(2014)汕金法民二初字第5号之二《民事裁定书》，裁定：“1、解除（2014）汕金法民二初字第5号之一《民事裁定书》对被告广东金田建设有限公司在中国工商银行股份有限公司汕头安平支行账号20×××62、中国建设银行股份有限公司汕头市分行账号44×××11和中国建设银行股份有限公司汕头金砂支行的账号44×××65银行存款的冻结。2、查封被告广东金田建设有限公司提供作为担保的汕头市××庄中区××幢××座××、××房两套房产。”
以上事实，有原告提供的原告《身份证》、被告的《企业机读档案登记资料》、《信息查询结果》、《房屋认购协议》、《收款收据》（No:0140622）、汕头仲裁委员会（2011）汕仲案字第50号《裁决书》、汕头市中级人民法院（2013）汕中法民四初字第7号《民事裁定书》、汕头市××路××号“××”××幢一层××号商铺的相片一组、汕头市城乡规划局《建设工程项目规划核实证明书》、汕头市规划局《建设工程规划许可事项申请表》、汕头市规划局《建设工程规划许可事项审批表》、汕头市规划局《停工通知书》，被告提交的《营业执照》、《组织机构代码证》、《房屋认购协议书》、《行政执行裁定书》、《法院公告》、汕头市房产管理局【汕房产（2010）86号】《关于协调解决新梅里旧城改造项目“钉子户”强迁有关问题的请示》、被告《关于对新梅里3户强迁户采取强制措施的请求报告》、汕头市区危房改造指挥部办公室《关于同意变更“新梅里片”危房改造实施单位的通知》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》【汕预售字（2009）第035号】、《工程竣工验收报告》、《汕头市房地产初始登记通知书》、汕头市公安消防局《建设工程消防验收意见书》、《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》、汕头市城乡规划局《建设工程项目规划核实证明书》、《房屋验收交接表》，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的深同诚评字（2014C）07QC第003号《房地产评估报告》、深同诚评字（2015C）02QC第003号《房地产评估报告》，以及本院的《庭审笔录》等证据在卷为证，足资认定。
本院认为：原告为购买汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房的房产，与被告签订的《房屋认购协议》，是双方的真实意思表示，被告在签订协议前已取得该房产的《商品房预售许可证》，合同的内容也不违反法律的禁止性规定，应当确认有效。《房屋认购协议》约定的条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该认购协议为商品房买卖合同，双方都应按该协议的约定履行各自的义务。现原告在协议签订当天已依约向被告支付了全额3,740,054元购房款，履行了协议约定购房人的主要义务，但至今仍无法使用讼争房产；被告作为出卖人，应将符合合同约定的合格房产按期交付原告使用，否则应承担违约责任。
本案双方争议的焦点是原告所购买的汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房的房产是否符合交付条件。
《房屋认购协议》约定被告应当在2009年12月15日将已通过验收合格的商品房交付给原告使用，被告虽提供其在此期限前将讼争房产所在楼房的部分其他房间交付购房人的《房屋验收交接表》，以证明本案房屋在合同约定期限内可以交付使用，但该房产所在的××幢首期项目是在2010年11月12日才由被告组织有关单位通过工程竣工验收，《中华人民共和国建筑法》规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故应认定在合同约定的交房期限届满时，讼争房产不具备交房条件。被告作为商品房的出卖人，其销售的商品房应符合《房屋认购协议》的约定以及法律法规和建筑规范的规定，《房屋认购协议》中的附图，是《房屋认购协议》的组成部分，在该图已标明在一层商铺的北端建混凝土结构的步级及厕所墙高2.4m，但直至2015年6月1日本院组织双方办理交房手续时，该位置并没有图纸标示的建筑物。被告称已与原告约定房产是按现状交房，楼梯由购房人自行增设，但原告已予以否认。对合同条款的变更，必须是双方协商一致的结果，被告不能举证证明原告同意变更合同条款，依照《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故双方仍应按合同的约定执行。原告购买的是一层商铺××号房连××号房，砼步级是××号房通往××号房所必需的建筑物，厕所是使用××号房必须配套的设施，故应认定被告拟交付原告使用的房产与合同约定不符。被告以该楼房已通过竣工验收，且其他商铺在交房时没有建造砼步级和厕所为由，认为该房产符合设计要求。本院认为，讼争房产所在楼房虽由被告组织有关单位通过了工程竣工验收，但整座楼房工程质量合格并不等同于各单元的房间符合合同约定，即使有其他商户同意自建楼梯，也不能推定原告也同意自建楼梯，现讼争房产的××号房没有可供通行的步级，其室内情况无法察看，更遑论正常使用，而厕所、天然气管道则是房屋使用必须配套的基本设施，因此，应认定汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房的房产至2015年6月1日仍不符合交房条件。
《房屋认购协议》约定“但如遇不可抗力，施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件，甲方（本案被告）可据实予以延期。”但被告没有建造砼步级及厕所、天然气管道，不属于约定可以延期交房的情况，被告虽在2012年10月17日汕头仲裁委员会仲裁庭第二次开庭时向原告发出交房的通知，但此时的房屋尚不具备交房的条件，原告有权拒绝与被告办理交房手续，在该房产完善按合同约定应具备的配套设施至符合交房条件之前，被告应承担逾期交房的违约责任，即依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按10,900元/月计，从2009年12月16日至交房之日向原告支付逾期交房违约金。原告提出的判令被告支付逾期交房违约金的请求，依法可予支持。
原告向被告购买的是商铺，但在汕头市××路××号××幢××号商铺前的人行道上紧挨着尚未拆除的汕头市××路××号房屋，××号铺面的正面被挡住，失去作为临街商铺的使用功能；该房产的现状不符合原告签订合同时所期待得到的合同目的，作为开发商的被告，在合同约定所销售的房产为商铺，并收取原告全额购房款，在获取该房产作为临街商铺销售的利益后，必须将符合合同约定的临街商铺交付原告，如果交付的房产不具备临街商铺的功能，则应在房产具备临街商铺功能之前承担违约责任，即对该房产不具备临街商铺功能这段时间给原告造成的损失承担赔偿责任。原告在2009年11月4日是以支付3,740,054元购房款的对价向被告购买汕头市××路××号东侧××幢一层商铺××号房连××号房的房产，但经本院委托的评估机构评估，在该房产前面有建筑物和没有建筑物的房价差价为2,286,100元，租金差价为7,800元/月。由此可见现有房产价值与原告购买房产时的预期价值存在重大差距，因阻挡××号铺面的汕头市××路××号房屋属应拆除的建筑物，故不宜以房产的房价差价赔偿原告的损失，应按该房产实际使用价值的损失（即租金差价）进行赔偿。原告提出的判令被告按租金差价赔偿损失的请求可予支持，因以后的市场租金标准是否都是逐年增长属不确定的情况，故原告提出的租金差价应按每年递增10%的请求缺乏事实依据，不予支持，如此后的租金标准出现重大变化，双方可通过合法途径解决。讼争房产的外窗已安装了不锈钢防护罩，原告提出判令被告安装不锈钢防护罩的请求已没有必要。
依照《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。现讼争房产尚未办理交房手续，且物业服务费用应由物业服务企业收取，被告是××路××号“××”楼房的建设单位，已竣工尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由被告交纳，被告提出原告向被告支付自2009年12月16日起至本案涉讼房屋实际交接之日止的物业管理费的反诉请求，没有依据，依法应予驳回。被告在本案审理期间申请追加汕头市××路××号的被拆迁人何建成为第三人参加诉讼，由第三人承担相应法律责任。因本案审理的是商品房买卖合同纠纷，而被告与被申请人何建成之间是房屋拆迁安置补偿纠纷，与本案的法律关系不同，与本案审理所适用的程序不相同，且原告也不同意追加何建成作为第三人参加诉讼，被申请人不符合作为本案第三人的条件，因此，被告提出的追加第三人申请依法不予准许，本院已裁定驳回其申请。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告广东金田建设有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内在汕头市××路××号“××”××幢一层商铺××号房连××号房的室内，按与原告林婵如签订的《房屋认购协议》的约定，建造符合建筑规范的从××号房通往××号房砼步级，并在该房产建造厕所及合同约定的天然气管道等其他配套设施，将配套设施完善的汕头市××路××号“××”××幢一层商铺××号房连××号房交付原告林婵如使用，办理交房手续。
二、被告广东金田建设有限公司在与原告林婵如办理汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房交房手续时，按10,900元/月计，向原告林婵如支付自2009年12月16日起计至交房之日止的逾期交房违约金。
三、被告广东金田建设有限公司在与原告林婵如办理汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房连××号房交房的次月起，至阻挡汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房的人行道上的建筑物拆除之日止，在每月的10日前，按7,800元/月计向原告林婵如支付汕头市××路××号东侧“××”××幢一层商铺××号房不具有临街商铺功能的经济损失。
四、驳回原告林婵如的其他诉讼请求。
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