**海口市秀英区人民法院稿纸**
**签发：**
**合议庭附署：**
**校对：**
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**拟稿人：**
**事由：
民事判决书**
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**附件： 打印份**
**** **海南省海口市秀英区人民法院**
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**民事判决书**
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（ 2017）琼0105民初1865号
原告（反诉被告）：孙玲君，女，1987年6月24日出生，汉族，住海口市美兰区世纪大道3号世纪海岸4号楼纳海阁A单元1001房。
委托诉讼代理人：孙灵灵，海南宝岛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海南万家合物业服务有限公司，住所地：海口市海秀大道160号西秀名郡809房。
法定代表人：夏勇，董事长。
委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红伟，海南瑞来律师事务所律师。
原告孙玲君诉被告海南万家合物业服务有限公司（以下简称“万家合公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告万家合公司于2017年5月9日提出反诉，本院依法合并审理，并于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙灵灵，被告（反诉原告）法定代表人夏勇及其委托诉讼代理人张红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙玲君向本院提出诉讼请求：1、判决万家合公司向其支付经济补偿金436100元；2、由万家合公司承担本案诉讼费。事实和理由：孙玲君2012年12月10日购买位于海口市世纪大道3号世纪海岸4号楼纳海阁A单元1001房。入住后，万家合公司一直负责该小区的物业管理服务，由其为小区提供日常管理。2014年7月18日因台风“威马逊”登陆，万家合公司没有做好相关防台措施，导致孙玲君停放在地下车库的车辆（黑E06J28奥迪车、琼ALJ818捷豹车）被水浸泡长达五天，导致车辆内置配件等直接报废，捷豹车维修至今才全部修理好。事发之后，孙玲君得知自己缴纳的停车费用高于其他业主，万家合公司自知理亏，加上孙玲君在台风中受损严重，因此万家合公司于2014年10月27日主动提出双方签订《经济补偿协议》，约定孙玲君的物业费、水费、电费、电梯使用费自2014年7月起免交十年，停车费、游泳费、温泉费终身免费使用，双方依约履行至2016年12月9日，万家合公司从小区撤离，由大祥物业服务有限公司全面接手。万家合公司退场前，孙玲君多次找到万家合公司要求其就《经济补偿协议》给个明确说法，但其均借故闪烁其词，不愿承担补偿责任。孙玲君认为，《经济补偿协议》是双方真实意思表示，虽因客观原因无法继续履行，但万家合公司应采取其他补救措施用以弥补孙玲君的损失。现万家合公司不管不问的行为导致该协议难以解决，严重损害了孙玲君的合法权益，为此，孙玲君向人民法院提起诉讼，以维护孙玲君的合法权益。
万家合公司答辩称，一、孙玲君请求赔偿的损失不存在，其主张没有事实依据。无论是在协议签订时、还是在诉讼时，孙玲君均没有提供证据证明其所主张的损失存在、以及损失的准确数额，在没有实际损失的情况下其利用业主的强势地位迫使万家合公司签订补偿协议，现又要求赔偿巨额损失，缺乏事实依据。二、《经济补偿协议》为非等价有偿协议，为无责补偿协议，万家合公司忠实履行了物业服务企业的义务，在《经济补偿协议》签订后，也一直按协议为孙玲君提供免费物业服务，后因业主委员会解除了物业服务合同关系，失去了提供这种免费服务的基础。三、《经济补偿协议》以既定的物业服务关系存续为基础，其权利义务具有不可替代性，万家合公司不再担任小区物业服务企业后已无法实际履行，故该协议应当依法解除，终止协议约定的权利义务关系。
万家合公司向本院提出反诉请求：1、解除万家合公司与孙玲君签订的《经济补偿协议》；2、由孙玲君承担本案的诉讼费用。事实和理由：万家合公司系海口市世纪海岸小区物业服务企业，孙玲君系小区业主。2014年10月27日，双方签订《经济补偿协议》，约定由万家合公司对孙玲君进行补偿，补偿的形式为“在甲方应缴纳的一切物业管理费（含水电、电梯、停车费、游泳费、温泉费）中扣除，扣除时间从2014年7月开始计算，期限为十年（自2014年7月-2024年6月之间全部免费）；补偿期满后，乙方给予甲方停车费、游泳费、温泉费终生免除”。协议签订后，万家合公司依约履行了义务。但是，2016年12月8日，世纪海岸小区业主委员会召开会议，解除了万家合公司的物业服务合同，2016年12月12日，万家合公司正式撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。这一重大变化，导致万家合公司已经无法履行《经济补偿协议》中的上述义务。此外，双方签订的《经济补偿协议》目的为弥补孙玲君“因超强台风威马逊袭击，甲方停放在小区地下车库的两部小汽车均遭海水淹70公分，受到损害”，但一方面，无论是在协议签订时、还是在诉讼时，孙玲君均没有提供证据证明其所主张的损失存在，以及损失的准确数额，另一方面，作为物业服务企业，万家合公司已根据政府有关部门的通知和物业服务合同的约定，忠实、勤勉地履行了物业服务企业的义务，即便是孙玲君确实存在损失，也与万家合公司没有因果关系。在孙玲君没有损失（损失不明确）且万家合公司没有过错的情况下，《经济补偿协议》约定万家合公司免除孙玲君一切物业费等，这样的“补偿”缺乏公平，尤其是在万家合公司不再担任物业服务企业的情况下，让万家合公司通过金钱补偿的方式继续承担《经济补偿协议》的义务将进一步加重万家合公司的义务，结果将严重不公平。综上，为体现公平正义，应当依法解除《经济补偿协议》，且从2016年12月12日起万家合公司无需再向孙玲君承担任何形式的补偿义务。
孙玲君针对反诉答辩称：一、该纠纷系无名合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，虽双方签订的协议当中涉及有关物业服务条款，但二者订立合同目的、合同性质以及双方合同权利义务完全不同，本案所涉《经济补偿协议》明确约定补偿形式即履行方式为物业管理费用折抵补偿金。二、被告行使解除权不符合《合同法》规定的行使解除权的法定程序，故应当驳回其解除《经济补偿协议》的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、双方均提交的《经济补偿协议》，孙玲君拟证明：补偿方式为免除物业水电电梯费用十年、停车费游泳费温泉费终身，孙玲君委托王杰代为签订该协议；万家合公司拟证明：双方签订该协议的事实以及关于补偿的约定。经当庭质证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，该份协议为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
2、孙玲君提交的《物业服务收费标准》、《关于世纪海岸泳池温泉管理方案的通知》，拟证明世纪海岸小区现物业服务收费标准以及其主张赔偿436100元的依据。万家合公司对其三性均不予认可，认为物业管理费实行政府基准价以及双方协商价相结合的方式确定，孙玲君提交的两份证据并不能显示该收费标准由双方协商确定，也不能证明为本案所涉小区的物业服务收费标准。本院对上述两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，上述两份证据能够体现涉案小区物业服务费用收费标准。
3、孙玲君提交的录音，拟证明双方签订补偿协议的事实、万家合公司不继续履行的事实。万家合公司质证对其真实性、合法性不予认可。本院对录音的真实性、证明效力予以确认。
4、孙玲君提交的《缴费通知单》（2016月12月9日至2017年2月期间），拟证明现物业服务企业向其催收物业费、孙玲君因万家合公司不履行协议义务遭受损失、孙玲君主张货币补偿的依据。万家合公司质证认为，该缴费通知单无物业公司盖章，对其真实性不予认可，亦不能证明未发生的物业费用数额，对于无法确定的数额，不能作为货币补偿的依据。经当庭询问孙玲君《缴费通知单》为何没有物业服务企业盖章，其称因目前未缴纳相关物业服务费用，物业服务企业仅能打印缴费单，不能在缴费单上盖公章。本院认可其真实性，该份证据可以证明孙玲君2016月12月9日至2017年2月期间实际产生的物业服务费用为870.36元。
5、孙玲君提交的《车辆照片》及《机动车行驶证》，拟证明其向万家合公司主张停车费用的依据。经万家合公司质证，其对上述证据的真实性无异议，但照片不能证明捷豹车系孙玲君所有，也不能证明两辆车停放在涉案小区，不能确定是否真实产生停车费用。本院对其真实性予以确认，对其证明效力不予认可。
6、万家合公司提交的《温馨提示》、《通知记录单》、《防风抗风照片》，拟证明在威马逊台风来临前其已采取了必要的预防措施，在台风后也进行了全力抢险，已履行作为物业服务企业的义务。孙玲君质证对《温馨提示》、《通知记录单》的真实性无法认可，对照片的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关。因《温馨提示》无原件核实，本院对其真实性不予确认，对其他两份证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万家合公司系位于海口市世纪大道3号世纪海岸小区的原物业服务企业，孙玲君系世纪海岸小区4号楼纳海阁A单元1001房业主。双方就孙玲君停在小区地下车库的车辆在2014年7月18日“威马逊”台风登陆时遭受损失一事，于2014年10月27日协商达成一致意见，并由孙玲君的母亲王杰代其与万家合公司签订《经济补偿协议》一份，该协议约定，补偿形式为：在孙玲君应缴纳的一切物业管理费（含水电、电梯、停车费、游泳费、温泉费等）中扣除，扣除时间从2014年7月开始计算，期限为十年（2014年7月-2024年6月之间全部免费），并约定补偿期满后万家合公司仍给予孙玲君停车费、游泳费、温泉费终身全免。该协议签订后，万家合公司按协议约定，对孙玲君2014年7月至2016年12月8日期间的一切物业管理费（含水电、电梯、停车费、游泳费、温泉费等）予以免除。2016年12月9日，万家合公司撤离世纪海岸小区，由案外人海南大祥物业服务有限公司对该小区提供物业管理服务工作。后因双方未能就如何继续履行《经济补偿协议》达成一致意见，孙玲君提起本诉，后万家合公司提起反诉，要求解除双方签订的《经济补偿协议》。
另查明，法庭辩论终结前，孙玲君提交的其所有的世纪海岸4号楼纳海阁A单元1001房2016年12月9日至12月31日期间应缴物业管理费用为220.89元，2017年1月份应缴物业管理费用为340元，2017年2月应缴物业管理费用为309.47元，合计870.36元。
本院认为，双方于2014年10月27日签订的《经济补偿协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按照实现合同目的的方式，全面、诚信履行。本案的争议焦点为《经济补偿协议》是否符合法定解除的情形，如不符合法定解除的情形，应当如何继续履行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”虽在协议履行过程中，万家合公司已经撤离海口市世纪海岸小区，不再是该小区的物业服务企业，但物业服务企业变更在物业服务合同履行过程中较为常见，并非当事人在订立合同时无法预见之情形，故被告以情势变更主张解除合同，无事实和法律依据，本院予以驳回，双方应当继续履行《经济补偿协议》。《经济补偿协议》关于万家合公司补偿孙玲君因威马逊台风遭受之损失的意思表示明确，不因万家合公司撤离其所在小区而改变，万家合公司应该根据《经济补偿协议》的约定，对孙玲君所有的世纪海岸4号楼纳海阁A单元1001房在2014年7月至2024年6月期间应缴纳的一切物业管理费（含水电、电梯、停车费、游泳费、温泉费等）、2024年6月后支付的停车费、温泉费、游泳费予以补偿。因至2017年6月9日本案开庭审理时，孙玲君已实际产生的2016年12月9日至2017年2月期间物业服务费用为870.36元，该部分费用本院予以支持，孙玲君主张超出部分，因未实际产生，本案中不予审理。至于2017年3月份之后的物业服务费用，可待实际产生之后，另案向万家合公司主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限海南万家合物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向孙玲君赔偿2016年12月9日至2017年2月份期间物业服务费用870.36元；
二、驳回孙玲君的其他诉讼请求；
三、驳回海南万家合物业服务有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7842元，反诉费3921元，合计11763元，由孙玲君负担7700元，由海南万家合物业服务有限公司负担4063元。海南万家合物业服务有限公司多缴纳的3921元反诉费予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审判长杨明
人民陪审员王春华
人民陪审员吴爱凌
二〇一七年六月九日
法官助理汤璇
书记员荣子玲
审核：杨明撰稿：杨明校对：荣子玲
印刷：李彬彬
海南省海口市秀英区人民法院
2017年6月9日印制
（共印8份）
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