四川省井研县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1124民初172号
原告：乐山市意龙影业有限公司，住所地四川省井研县研城镇迎宾大道20号。统一社会信用代码91511124MA6280K513。
法定代表人：孔嘉良，总经理。
委托诉讼代理人：谢方田，四川武阳律师事务所律师。
原告：四川德顺房地产开发有限公司，住所地乐山市市中区银杏路166号1幢2单元16楼4号，现办公地址井研县研城镇迎宾大道20号新客运中心站旁。统一社会信用代码915111025775683542。
法定代表人：王德明，执行董事。
委托诉讼代理人：尹晏军，四川武阳律师事务所律师。
原告乐山市意龙影业有限公司与被告四川德顺房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐山市意龙影业有限公司法定代表人孔嘉良和委托诉讼代理人谢方田、被告四川德顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尹晏军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乐山市意龙影业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2015年元月8日签订的《物业租赁协议》无效；2.请求依法判令被告赔偿原告装饰出租房屋造成的损失共计2935189.00元；3.请求依法判令被告赔偿原告投资造成的利息损失，按560万元总投资，以银行同期贷款标准（月息6厘）从2016年1月1日计算至判决生效止的利息损失，现计算到2017年1月1日，为40.32万元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在井研县研城镇迎宾大道开发修建井研县客运中心车站房地产，已修建完毕，并对外招租和出售房屋。原、被告于2015年元月8日签订《物业租赁协议》，被告法定代表人王德明代表被告方签订了房屋装修协议，并现场监督施工，花费装饰费用、弱电安装、消防费用共计2935189.00元。装修和投资影院设备共计560余万元。原告刚装修完毕试营业几天后，在2015年12月29日，被告通知原告停止营业。2016年1月4日，井研县住建局向被告出具了《井住建限拆【2016】第1号责令限期拆除违法建设决定书》，原告这才知道被告出租给原告的房屋是非法建筑，被告自行将非法建筑的出租房屋和原告所有的装饰全部拆除，造成原告停业，无法继续履行《物业租赁协议》。被告作为房地产开发公司应知道非法建筑不能出租。故诉请法院，请求依法判决。
被告四川德顺房地产开发有限公司辩称，1、我方对事实有异议，原告称被告将房屋装修后才租赁给原告，不属实，实际情况是2015年1月8日，被告将井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站A区3楼建筑面积为1135.66平方米的物业租赁给原告，原告代表人关洋签订的协议，协议约定了物业面积、位置、租金、装饰装修、租赁期限等事项，装修是原告自行装修。2、由于原告擅自将该物业相应的平台装修为影院，被井研县住建局认定为违法建设，并限期拆除，原告有关装饰装修的费用是因其违约、侵权行为造成的，原告对其费用的支出行为，不具备向被告请求赔偿的依据，应当由原告自行承担装饰装修费用。3、原告的诉讼请求无事实和证据，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年，被告四川德顺房地产开发有限公司在井研县研城镇迎宾大道20号开发修建的井研县客运中心车站房地产已修建完毕，并对外招租和出售房屋。同年7、8月，被告四川德顺房地产开发有限公司招商部经理王超邀约乐山太平洋影业有限公司总经理陈华玲、四川家世界装饰工程有限公司副总经理吴维刚等人到井研县研城镇迎宾大道20号（井研客运中心车站a区）3楼，查看场地是否适合开办电影院，通过现场查看，陈华玲指出：房屋层高不够，开办电影院至少层高要达够五米，影院大厅才能装修出效果。事后，被告四川德顺房地产开发有限公司将井研县研城镇迎宾大道20号（井研客运中心车站a区）3楼屋面（平台，面积约600平方米）修建成了房屋，拟作开办影院使用。2015年元月8日，被告四川德顺房地产开发有限公司与乐山市意龙影业有限公司签订《物业租赁协议》，协议约定：“第一条：租赁物业，乙方（乐山市意龙影业有限公司）愿意承租，甲方（四川德顺房地产开发有限公司）同意出租位于井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站a区3楼之物业；该物业仅限于用作开办影城∕办公使用。第二条：租赁面积，该物业的租用面积（建筑面积）约为1135.66平方米；该物业的平面图（附件一）只作方便鉴别之用。第三条：交付使用状况，1、甲方将为乙方承租的该物业提供与公共走道相通的大门、合格的消防设施，以及影院大厅屋面封装和安装一台供影院使用的电梯，乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该物业，对该物业及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意……。第四条：租赁期，本合同承租期限自2015年1月1日至2027年12月31日止；租期为13年。第五条：免租期及∕或装修期，1、免租期共36个月，从2015年1月1日至2017年12月31日，在免租期间内，乙方无需向甲方支付租金。2、乙方自行负责所有的装饰装修，安装合格的消防设备和设施并自行办理政府相关手续。……第七条：租金，从2018年1月1日起，该物业首个计租年度的租金为人民币260000.00元，（大写：贰拾陆万元整）。此后，在续租期内的年度租金保持260000.00元不变，不随市场行情的变化而增加。第八条：首期租金的支付，1、签订合同后，乙方在2015年1月1日前向甲方支付消防设施费100000.00元（大写：壹拾万元整）。2、乙方承租该物业第一年的租金应在2017年12月20日前支付。……第十一条：装修与改建的申请，乙方若对该物业进行任何装修工程（包括但不限于乙方对该物业进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意。……第十五条：……如因产权的变动导致乙方权益受损，所导致的损失由甲方全额承担。……第十八条：违约责任，1、乙方未按约定支付租金的，对逾期支付款项按每日1%向甲方支付违约金；超过6个月仍未按约支付租金的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；2、未经甲方同意，乙方擅自改变房屋用途或转租、分租的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；3、乙方对租赁物业的装修或改建损害房屋主体结构或建筑安全的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；4、甲方无故终止合同收回物业，应向乙方承担违约责任；5、任何乙方因违约导致合同解除或合同无法继续履行的，应按未执行合同期限对应租金总额的5%向对方支付违约金。……第二十条：争议解决，本合同依据中华人民共和国法律制定，并按照中国法律进行解释。双方因履行本合同发生的争议应首先友好协商解决。如友好协商不能解决，可将争议提交仲裁委员会进行仲裁，也可向甲方所在地人民法院提起诉讼”。当日，原告乐山市意龙影业有限公司与四川家世界装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工承包合同》，将意龙国际电影城（即井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站a区3楼之物业）室内装修工程承包给四川家世界装饰工程有限公司装修，被告法定代表人王德明在该《建筑装饰工程施工承包合同》上签名确认。嗣后，被告法定代表人王德明在原告开办影城装饰所需的《弱电设备采购安装合同》、《中央空调、新排风工程销售安装合同》、《隐蔽验收报告》上签名确认。2015年12月29日，原告装修完毕试营业期间，被告通知原告停止营业。2016年6月21日，井研县住房和城乡规划建设局向被告四川德顺房地产开发有限公司发出井住建限拆〔2016〕第1号《责令限期拆除违法建设决定书》，责令被告于2016年7月10日前自行拆除违法建设。2016年6月23日，井研县房地产管理所向被告颁发井房权证监证字第00888**号房屋所有权证书。现被告已自行将非法建筑的出租房屋和原告所有的装饰全部拆除，造成原告停业，无法继续履行《物业租赁协议》。故原告诉请法院，请求依法判决。
以上事实，有原、被告各方当事人的陈述及庭审笔录、2015年元月8日，原、被告签订的《物业租赁协议》、原告与四川家世界装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工承包合同》、《弱电设备采购安装合同》、《中央空调、新排风工程销售安装合同》、《隐蔽验收报告》、井研县住房和城乡规划建设局于2016年6月21日向被告发出的井住建限拆〔2016〕第1号《责令限期拆除违法建设决定书》、井房权证监证字第00888**号房屋所有权证书以及本院和井研县住房和城乡规划建设局对被告法定代表人王德明的询问笔录、证人杨振勇的出庭证言、证人陈华玲、吴维刚的调查笔录、等证据材料所证实。
本案争议的焦点在于：被告租赁给原告用于开办影院的房屋，是否包含了井研县住房和城乡规划建设局于2016年6月21日责令被告限期拆除的违法建筑？
庭审中，原告主张被告租赁给原告的房屋包含了井研县住房和城乡规划建设局于2016年6月21日责令被告限期拆除的违法建筑。而被告四川德顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人对此予以否认，并提出井研县住房和城乡规划建设局责令被告限期拆除的违法建筑（即影院大厅）是原告在装修影院时自行修建的，不是被告租赁给原告开办影院的范围。从本案的证据来看，原、被告双方2015年元月8日签订的《物业租赁协议》第一条:“……该物业仅限于用作开办影城∕办公使用，说明双方在签订《物业租赁协议》时，被告是明知原告租赁用途为开办影城∕办公使用；第三条：交付使用状况，1、甲方将为乙方承租的该物业提供与公共走道相通的大门、合格的消防设施，以及影院大厅屋面封装……”，其中的“影院大厅屋面封装”为被告出租房屋时向原告提供，该“影院大厅”所处位置即为井研县住房和城乡规划建设局责令被告限期拆除的违法建筑。根据《建筑装饰工程施工承包合同》、《弱电设备采购安装合同》、《中央空调、新排风工程销售安装合同》、《隐蔽验收报告》上被告法定代表人王德明的签字，证明被告对原告装修、安装范围是明知并认可的。而证人杨振勇的出庭证言，乐山太平洋影业有限公司总经理陈华玲、四川家世界装饰工程有限公司副总经理吴维刚的调查笔录均反映出原告租赁、装修地点系被告方所指定。最后，在井研县住房和城乡规划建设局对被告法定代表人王德明的询问笔录中，当问及“井研县客运中心车站”在竣工后是否对原设计进行了改动？王德明回答：“在装饰装修中按照实际需要进行了部分变动，主要是：将原设计一层的屋面装修成了房屋，拟作为太平洋电影院使用，面积约600㎡，将部分房屋结构梁浇筑成了平层，面积约1800㎡，拟作商业使用”。问及对“井研县客运中心车站”房屋进行上述改造是什么公司（个人）的行为？王德明回答：“是我公司（四川德顺房地产开发有限公司）实施的，同时也是我公司的产业”。问及对已竣工验收的房屋进行上述改造是否办理了有关许可手续？王德明回答：“没有办理任何许可手续”。诉讼中，本院询问被告法定代表人王德明：平台上的影院大厅是否是你公司租赁给原告的？王德明回答：“按照租赁协议约定是我公司租赁给原告的”。问：你公司租赁给原告的场地具体有多少平方？王德明回答：“合同上约定的是1135平方，实际上我公司是租给他们共计1700多平方，包括影院所在的那个平台，因为平台没有证，所以没有向原告收取平台租赁的任何费用，当时平台没有产权证”。以上各项证据相互印证，形成证据锁链，充分证明被告四川德顺房地产开发有限公司租赁给原告用于开办影院的房屋中包含了井研县住房和城乡规划建设局于2016年6月21日责令被告限期拆除的违法建筑。
至于本案中，原告主张的损失：1、装饰出租房屋造成的损失共计2935189.00元；2、投资造成的利息损失，按560万元总投资，以银行同期贷款标准（月息6厘）从2016年1月1日计算至判决生效止的利息损失，现计算到2017年1月1日，为40.32万元。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了装饰出租房屋损失、《建筑装饰工程施工承包合同》及预算报价清单、新增装修工程量签证核定单，合同价共计为193万元，新增装修工程量共计122145.00元；《弱电设备采购安装合同》及弱电工程预算清单、弱电工程决算表，合同总价共计为148789.00元；《消防安全系统工程承包合同书》两份，合同价共计为358000.00元；《中央空调、新排风工程销售安装合同》，合同价共计为39万元；《空调增项费用协议》，合同价8400.00元；合计2957334.00元。以及其它投资项——《户外广告牌制作合同》，合同价50000.00元；《制卡合同》两份，合同价12995.00元；《服饰订购合同》及附件，合同价15000.00元；《加工座椅及附属设备合同》，合同价268460.00元；《放映还音设备购销合同》，合同价2200000.00元；《空调出售、安装合同》，合同价22100.00元；《放映机抽风设备采购、安装合同》，合同价12000.00元；合计2580555.00元。以上装饰出租房屋损失以及其它投资项共计5537889.00元（不含4个影院大厅的电影放映设备、安装调试费、运杂管理费、税费等）。被告认为以上费用均为原告自身行为造成，与被告无关。
本院认为：房屋租赁合同，是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。本案中，虽然原、被告签订的《物业租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但被告出租给原告的部分房屋因未办理有关规划建设手续，被井研县住房和城乡规划建设局认定为违法建筑，根据我国住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租；（一）属于违法建筑的；故双方签订的《物业租赁协议》属部分无效。庭审中，本院向双方当事人释明后，原告要求终止《物业租赁协议》中的有效部分。被告坚持“没有租赁违法建筑给原告”，但未提供相关证据。本案中，被告四川德顺房地产开发有限公司在明知原告租赁目的是开办影城、在未取得房屋产权手续的情况下，将包括部分违法建筑的房屋租赁给原告使用，并同意原告进行装修，致使原告在试营业过程中，违法建筑（影院大厅）被井研县住房和城乡规划建设局限期撤除。因影院大厅被撤除，导致原告合同目的不能实现，给原告造成损失。原告诉请确认原、被告2015年元月8日签订的《物业租赁协议》中违法建筑部分无效，终止《物业租赁协议》中的有效部分，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿装饰出租房屋造成的损失2935189.00元、投资造成的利息损失，按560万元总投资，以银行同期贷款标准（月息6厘）从2016年1月1日计算至判决生效止的利息损失，计算到2017年1月1日，为40.32万元之诉求，经核实，原告装饰出租房屋造成的损失为2957334.00元；其余投资为2580555.00元,总投资为5537889.00元（不含4个影院大厅的电影放映设备、安装调试费、运杂管理费、税费等）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，故本案中，被告应对自己的过错，给原告造成的损失，承担赔偿责任。
综上所诉，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，判决如下：
一、原、被告2015年元月8日签订的《物业租赁协议》中涉及违法建筑部分协议无效；终止《物业租赁协议》中的有效部分协议；
二、由被告四川德顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告乐山市意龙影业有限公司装饰出租房屋造成的损失人民币2935189.00元，以及开办影城投资造成的利息损失（以5537889.00元总投资为基数，按月利率6‰从2016年1月1日计算至判决生效止）；
三、驳回原告乐山市意龙影业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16754.00元，由被告四川德顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈 兵
二〇一七年五月八日
书记员 雷婷婷
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
属于违法建筑的；
不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
违反规定改变房屋使用性质的；
法律、法规规定禁止出租的其他情形。