江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012���苏中民终字第1596号
上诉人（原审原告）某某五金卫材（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市蓬朗镇蓬溪中路3号，组织机构代码71867480-5。
法定代表人某某，该公司董事长。
委托代理人严青，上海市凌云永然律师事务所律师。
上诉人（原审被告）某某，女，1964年3月14日生，居民身份证号码5106021964********，汉族，住江苏省昆山市玉山镇西街****号。
委托代理人胡泓，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
上诉人某某五金卫材（昆山）有限公司（以下简称某某公司）、上诉人某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆民初字第245号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年被告成为昆山市玉山镇柏庐路265号房屋的所有权人。2007年3月17日，被告与上海永琪���饮娱乐管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将昆山市玉山镇柏庐路265号房屋出租给上海永琪餐饮娱乐管理有限公司使用。2010年7月被告又与原告签订《力霸房屋商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于昆山市玉山镇柏庐路265号商铺出租给原告经营使用，开业前免租装修期2010年7月28日起至2010年9月12日，租赁期限2010年9月13日至2015年9月12日，第一至四年租金均为220000元每年，第五年租金为250000元，租房押金20000元；原告对该房屋进行装修时必须向被告递交施工图纸，在获得被告同意后方可施工；租赁期间，原告发现被告提供的房屋及其附属设施有损坏或故障时应及时通知被告，由被告通知所属物业公司进行维修；被告交付的用房不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，或者交付用房存在缺陷，危及安全的，可书面通知被告解除合同。合同签订后，原告支付给被告第一年租金220000元，押金20000元。2010年9月3日，原告与昆山市名勋装饰工程有限公司签订《室内外装饰工程承包合同》，对租赁的房屋进行装修，工期为2010年9月5日至2010年10月15日，花去装修费150000元。2011年5月底，租赁房屋屋顶出现漏水，2011年6月，被告派人对屋面进行维修，但漏水情况未能解决，屋顶漏水严重，导致租赁的房屋无法使用。2011年7月25日，原告申请昆山市国信公证处对租赁房屋内一、二楼漏水后的现状、物品摆放现状进行了现场勘验并进行摄像。2011年7月28日，原告搬离了租赁的房屋，并在7月31日左右将房屋钥匙交给被告。2011年10月被告与案外人施剑虹签订租赁合同，将上述房屋租赁给施剑虹使用。
以上事实，由原告提供的《力霸房屋商铺租赁合同》、银行卡存款回单、《室内外装饰工程承包合同》、发票、（2011）苏昆国信证民内字第4150、4151号公证书及光盘，被告提供的《房屋租赁合同》等以及当事人陈述为证。
原审原告某某公司的诉讼请求为：1、确认原、被告签订《力霸房屋商铺租赁合同》解除；2、被告赔偿原告房屋装修费损失120000元；3、被告返还原告租金29333元；4、被告退还房屋押金20000元；5、被告赔偿原告保全证据公证费损失3040元；6、本案诉讼费用由被告负担。
原审法院认为：原、被告间的《力霸房屋商铺租赁合同》依法成立，且合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案的争议焦点为：1、原、被告之间的《力霸房屋商铺租赁合同》是否已经解除；2、被告是否应该承担违约责任如何承担违约责任问题。
关于争议焦点一原、被告间的《力霸房屋商铺租赁合同》是否已经解除的问题。被告作为出租人在租赁期间应保持租赁的房屋符合约定的用途，履行租赁物的维修义务，租赁房屋在2011年5月���现屋顶漏水，被告在2011年6月进行维修，但未能解决漏水问题，屋顶漏水严重，导致租赁的房屋无法使用、严重影响经营，不能实现原告签订租赁合同的目的，根据双方租赁合同的约定，原告有权解除合同。2011年7月28日，原告搬离租赁的房屋，并在7月31日左右将房屋钥匙交给被告，可以认定原告已经通知被告解除合同，故应确认双方的《力霸房屋商铺租赁合同》于2011年7月31日解除。
关于争议焦点二被告是否应该承担违约责任及如何承担违约责任问题。被告作为出租人无论法律规定还是双方的合同约定，对租赁的房屋均有维修义务，被告对租赁房屋出现的屋顶漏水问题虽然派人员进行维修，但未能解决存在的问题，致使原告无法使用租赁的店面，对此被告应承担相应的违约责任。关于被告辩称屋顶漏水是原告装修行为造成的，原告无权要求解除合同也无权要求被��赔偿损失的问题，从实际使用情况看，原告装修后的近7个月时间内并未发生漏水现象，且该房屋在出租给原告之前，上一承租人上海永琪餐饮娱乐管理有限公司也进行了经营使用，原告搬离之后，被告将房屋另行出租给施剑虹使用，故究竟屋顶漏水是否是装修造成，如果是装修造成，那么是哪一承租人的装修行为造成，已经无法查实，被告亦未能提供其他证据证实装修造成了屋面漏水，故对被告的辩解，不予采信。因原、被告的租赁合同解除时间为2011年7月底，被告应该退还原告预交的2011年8月至2011年9月12日期间的租金，故原审法院对原告要求被告返还原告租金25315元、退还房屋押金20000元的诉讼请求予以支持。
关于如何承担违约责任问题，原告认为被告除了应退还租金、返还押金外，还应赔偿原告装修费损失，原审法院认为因被告违约导致合同解除，原告请求被告退还租金、返还押金、赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，应予支持，但原告要求被告按照装修费用赔偿损失于法无据。而装饰装修残值损失的确定问题，由于原告搬离时对其装饰装修残值损失并未经鉴定评估确定，现该房屋已经出租给他人，装饰装修残值损失无法查明，且如果该房屋装修时存在未形成附合的装饰装修物，原告可以拆除再行利用，综合上述分析及原告实际支付的装修费用，原审法院酌情认定装饰装修残值损失80000元。关于被告提出原告的装修未征得被告同意的问题，原审法院认为原告虽未能提供证据证明其已经征得被告的同意进行装修，但原、被告签订的租赁合同中明确约定了装修的免租期，原告也实际对房屋进行了装修，被告并未提出过异议，被告对原告的装修行为应是知情并认可的。关于原告主张的公证费损失，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告某某五金卫材（昆山）有限公司与被告某某签订的《力霸房屋商铺租赁合同》于2011年7月31日解除；二、被告某某退还原告某某五金卫材（昆山）有限公司租金25315元，押金20000元，并赔偿损失80000元，合计125315元，于判决生效后十日内履行完毕。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32201986436051515260）。三、驳回原告某某五金卫材（昆山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当���照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3748元，减半收取1874元，由原告负担500元，被告负担1374元，被告负担部分原告已预交，原审法院不再退还，由被告在判决生效后十日内支付给原告。
上诉人某某公司不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决部分认定事实不清。某某公司所签订的租赁合同租期5年，共花费装修费用15万元，现仅使用一年就因某某违约而导致解除合同，故原审判决酌定装修残值为80000元，系无证据支持的主观臆测，应判令其赔偿剩余租赁期间的装修残值损失120000元。二、原审判决适用法律不全。除了判决已经适用的法律外，还应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二���七条。综上，请求依法改判支持某某公司关于某某赔偿剩余租赁期间的装修残值损失120000元的原审诉讼请求。
某某答辩称：某某公司的上诉主张不能成立。
上诉人某某不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决遗漏重要证据。某某于一审中曾提供维修单位苏州新天地防水材料有限公司2011年6月9日维修费收据，证明该维修单位查明屋顶渗水原因系人为造成，且某某履行了房屋维修义务的事实。某某另于一审中提供了屋顶现场照片显示屋顶渗水系由屋顶被装修的膨胀螺丝打穿所致，以及物业公司经理左士成证言证实其在屋顶现场看到的屋顶渗水是由于膨胀螺丝打穿屋顶所致。对该几份重要证据，原审未查明并引证。二、原审判决以屋顶渗水不能实现合同目的为由确认某某公司单方解除合同的效力，缺乏足够的理由，属于适用法律错误。涉案房屋���前租赁给上海永琪餐饮娱乐管理有限公司使用，期间屋顶未发生渗水，而在交由某某公司装修并使用后则发生了屋顶渗水情况，根据高度盖然性原则，可以判断屋顶渗水原因系某某公司自身装修原因所致。二、原审判决适用法律错误。某某在接到某某公司通知后已经请人在2011年6月9日进行了维修，此后虽有渗水，但仍可以继续通过维修解决。屋顶现经维修可以正常使用，新的承租人使用期间并未发生屋顶渗水，直接证明前述渗水不属于重大问题，不应认定某某构成根本违约。三、某某公司在屋顶渗水完全可以通过修复解决的情况下，单方解除合同，已经构成违约，由此造成其租赁合同期间内剩余租金损失、房屋装修损失应自行承担，且依据双方合同约定，某某公司擅自退租，20000元租金不予返还。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。
某某公司答辩称：某某的上诉主张不能成立。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：本案中，某某公司以屋顶渗水事由于2011年7月退租后，某某于2011年10月已将涉案房屋另租与他人，双方间的租赁合同事实已经解除。因双方于合同解除后未就屋顶渗水的原因进行确定，即使确系装修时的膨胀螺丝打穿屋顶所致，因某某公司装修完成至屋顶渗水事实发生时亦经半年之久，故现已无法判断系由何次装修所为。因此，某某公司在某某已经进行一次维修但仍发生屋顶渗水的情况下解除合同，可认定构成合同法上合同根本目的不能实现的法定合同解除事由。原审判决判令某某承担退还某某公司已付未用期间租金及合同押金的处理，并无不当。同样，因双方于合同解除后未就某某公司装修部分的残值进行确定，且相关装修尚存与否（分为合同解除时和诉讼时两个时间点）、新承���人有无再次装修添附、新承租人愿否配合进行相关鉴定等问题均成为于本案中进行鉴定以确定合同解除时某某公司装修部分的残值金额的障碍。原审判决因某某同意某某公司进行装修为由对相关残值进行酌定，并无不当。某某公司以装修费用除以合同租期后计算剩余合同租期年份内装修残值的方法，于法无据。故原审判决在某某公司未能提供确定相关装修残值的证据的情况下，酌定相关装修残值为80000元，并判令某某予以赔偿，并无不妥。原审判决所援引的法律已涵及判决主文所涉，某某公司关于原审判决引用法律不全的相关上诉主张，不能成立。
综上，上诉人某某公司、上诉人某某的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6448元，由上诉人某某五金卫材（昆山）有限公司负担2700元，由上诉人某某负担3748元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张云峰
代理审判员 王君英
代理审判员 全 凌
二〇一二年十一月五日
书 记 员 沈军芳