广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深中法房终字第2392号
上诉人（原审原告）：刘友，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：林永欢，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗剑平，男，汉族，住所地：广东省兴宁市。
委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：林波涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。
上诉人刘友、林永欢因与被上诉人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼过程中，因本案需以另案行政诉讼案件审理结果为依据，本院依法裁定中止诉讼，另案审结后，本案恢复诉讼现已审理终结。
刘友、林永欢上诉请求：1、撤销一审判决；2、解除刘友、林永欢与罗剑平、福达恒业公司之间的商铺买卖合同关系；3、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢返还购房款52万元(含5万元定金）；4、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢返还其他预付费用23，661元；5、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢承担双倍返还定金责任，即罗剑平、福达恒业公司再返还5万元；6、本案一、二审诉讼费用由罗剑平、福达恒业公司承担。事实与理由：
（一）罗剑平、福达恒业公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，刘友、林永欢有权解除合同，该解除权为法定解除合同的权利，无论合同是否能够继续履行，也无论刘友、林永欢的权利是否受损，刘友、林永欢均有权解除合同，一审法院适用法律错误。刘友、林永欢与罗剑平、福达恒业公司所签订的《商铺买卖合同》第十一条明确约定了缴清全额房价款之后方才办理过户手续，同时按照房屋买卖的一般流程，也都是先办理申请按揭贷款手续然后才办理过户手续。根据刘友、林永欢与罗剑平、福达恒业公司所签订的《商铺买卖合同》第四条的约定，刘友、林永欢以委托贷款的方式支付剩余房价款，应当在接到罗剑平、福达恒业公司通知后办理贷款手续；而且委托贷款不同于一般贷款，其必须由罗剑平、福达恒业公司作为委托人提供资金，由银行作为受托人发放贷款，在没有接到罗剑平、福达恒业公司的通知时，刘友、林永欢甚至完全无法知晓该向什么银行申请委托贷款。因而，通知刘友、林永欢办理贷款是罗剑平、福达恒业公司依合同必须履行的主要义务。
刘友、林永欢与罗剑平、福达恒业公司于2014午9月10日签订《商铺买卖合同》后，到2015年1月，罗剑平、福达恒业公司仍未通知刘友、林永欢办理贷款，因而刘友、林永欢于2015年1月21日发函催告罗剑平、福达恒业公司，可罗剑平、福达恒业公司不予理会。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因而刘友、林永欢依据法定解除权于2015年2月2日发函解除了双方的《商铺买卖合同》。
合同法第九十四条所规定的是法定解除合同之情形，只要一方迟延履行主要债务，经对方催告在合理期限内仍未履行的，对方当事人便可行使法定解除权，该解除权的行使并不需要附加其它任何条件，解除通知一经送达，便发生解除之效果。一审法院以合同能否继续履行并是否导致对方权利受损来判断刘友、林永欢是否享有解除权，没有认识到法定解除权的法定性和不附其它法外条件的性质，属适用法律错误。
（二）罗剑平、福达恒业公司于商铺买卖过程中，在售楼处、报刊杂志等多处刊登了大量内容与事实不符的广告，该虚假宣传导致罗剑平、福达恒业公司及涉案商铺市场商誉严重受损，一审法院认定事实错误。刘友、林永欢与罗剑平、福达恒业公司签订《商铺买卖合同》后不久，由于罗剑平、福达恒业公司前期宣传太过夸张，商场门口即开始出现出现业主维权，网络上和媒体上也开始出现罗剑平、福达恒业公司和其出售商铺的负面新闻，如果罗剑平、福达恒业公司及时出面澄清，出示与各大品牌磋商的证据，市场传闻即可化解，但罗剑平、福达恒业公司并未采取任何有益公关措施。由于罗剑平、福达恒业公司的不作为，市场负面传闻越来越多，最终导致涉案商铺的市场商誉受损，价值大大缩水。
虽然深圳市公安局罗湖分局撤销了福达恒业公司涉嫌虚假广告犯罪一案，但刑事案件并不等同于民事案件，其构成犯罪的标准要远高于民事案件中的虚假宣传，不构成刑法上的虚假广告罪并不意味着不构成民事案件中的虚假宣传。根据刘友、林永欢提交的证据，罗剑平、福达恒业公司在商铺买卖过程中，进行了大量与事实不符的虚假宣传；深圳市市场监督管理局罗湖分局在2015年4月9日出具的《市场监督管理局罗湖分局对贺捷等反映深圳福达恒业企业管理有限公司涉嫌虚假宣传的答复书》中，也明确认定了罗剑平、福达恒业公司发布的广告内容与事实不符，为虚假广告。
正是由于罗剑平、福达恒业公司的虚假宣传，业主维权、负面新闻等接踵而至，罗剑平、福达恒业公司在此过程中仍拒绝采取相应措施，最终导致其所售商铺价值大幅缩水，商业信誉丧失。罗剑平、福达恒业公司所售商铺价值大幅缩水的原因并非是市场风险，而是罗剑平、福达恒业公司的过错。一审法院仅依据公安局撤销案件而未进一步追查，便认定罗剑平、福达恒业公司未构成虚假宣传，属于认定事实错误。
罗剑平、福达恒业公司辩称，涉案房产办理过户与是否付清全款之间没有先后顺序，且无必然联系，即使无法办理委托贷款，买受人也可选择其他付款方式继续履行。《商铺买卖合同》并未限定出卖人不能提前履行合同义务，并已约定了在房款未付清前办理过户手续情形的处理。能否通过委托贷款方式付款并不影响卖方履行交付房产的义务，且未导致刘友、林永欢的权利受损，其不能行使法定解除权。刘友、林永欢以罗剑平、福达恒业公司丧失商业信誉且拒绝提供担保为由解除合同，缺乏依据，涉案商铺未被查封或限制转让即证明合同可以继续履行，罗剑平、福达恒业公司是否丧失商业信誉不影响对交付房产义务的履行。
刘友、林永欢向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的商铺买卖合同关系；2、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢返还购房款52万元（含5万元定金）；3、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢返还其他预付费用23，661元；4、罗剑平、福达恒业公司向刘友、林永欢承担双倍返还定金的责任，即罗剑平、福达恒业公司再返还5万元；5、本案诉讼费用由罗剑平、福达恒业公司承担。
一审法院认定事实：（一）2013年1月23日，罗剑平取得位于深圳市罗湖区嘉宾路X号XX大厦201、202的《房地产证》，建筑面积分别为1952.27平方米、1720.97平方米，用途为商业。2013年4月19日，罗剑平委托福达恒业公司办理爵士大厦201、202等房产的销售手续，该委托书经广东省广州市南方公证处公证。2014年2月27日，罗剑平取得位于深圳市罗湖区嘉宾路X号XX大厦2114的《房地产证》，建筑面积分别为15.62平方米，用途为商业。
（二）2014年9月5日，刘友、林永欢与罗剑平的委托代理人福达恒业公司签订《商铺认购书》。认购书约定：刘友、林永欢向罗剑平购买深圳市罗湖区嘉宾路X号XX大厦二层114号物业，该商铺建筑面积15.62平方米，套内建筑面积为7.56平方米，用途为商业，于2014年10月1日前交付使用；商铺总价为1，822，284元，特惠认购价为86万元，合同签订当日支付定金5万元，2014年9月10日前支付首期价款208，000元（已扣除定金）即总价款的30%，2014年9月25日前支付第二期价款262，000元即总价款的30%，同时签署《商铺买卖合同》；委托贷款的，余款34万元即总价款的40%，由认购方在接到出售方通知3个工作日内申办委托贷款手续，签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费，由出售方代收代缴，交纳律师费及其他相关费用2500元；出售方已向认购方出示授权委托书、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议；合同还约定了双方的其他权利义务。
认购书签订当日，刘友、林永欢向福达恒业公司交纳定金17，500元。2014年9月6日，刘友、林永欢向福达恒业公司交纳定金32，500元。
2014年9月10日，刘友、林永欢向福达恒业公司交纳首期款208，000元，并与罗剑平的委托代理人福达恒业公司签订《商铺买卖合同》。合同约定：刘友、林永欢向罗剑平购买位于深圳市嘉宾路X号XX大厦2114号商铺；建筑面积为15.62平方米，套内建筑面积7.56平方米，房价款总金额为86万元；2014年9月10日前支付全部房价款的30%（包含定金），计258，000元，2014年9月25日前支付全部房价款的30%，计262，000元，余下价款34万元，由买受人向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；买受人接到出卖人或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款所需资料，并完整地按经办银行、委托贷款单位的要求提交申请委托贷款手续；如买受人提出委托贷款申请后，因经办银行或委托贷款单位不批准买受人贷款申请（包括但不限于：委托贷款单位根据自身经营需要不批准，经办银行暂停、终止或取消委托贷款业务，国家政策调整因素不批准）或买受人原因导致无法办理委托贷款手续的，买受人须在收到出卖人、经办银行、委托贷款单位通知后5个工作日内一次性向出卖人付清全部房价款；出卖人应当于2014年10月1日前以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合的义务，不得以商铺的装修或间隔问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；合同还约定了双方的其他权利义务。
2014年9月21日，刘友、林永欢向福达恒业公司交纳第二期款262，000元、按揭抵押手续费550元、契税等交易税费20，611元。2014年9月21日，刘友、林永欢向广东东方衡泰律师事务所交纳抵押登记服务费300元、律师服务费1700元、委托过户公证费、网签合同下载打印费500元。
2014年9月21日，刘友、林永欢与福达恒业公司签订《商铺交付确认书》，刘友、林永欢与案外人深圳市天玓商场管理有限公司作为接收方签署《交铺确认书》，分别确认于2014年9月21日完成接收该商铺。刘友、林永欢与案外人深圳市天玓商场管理有限公司之间的租赁期限于2016年9月30日届满。
（三）2013年6月18日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向罗剑平发出《责令停止违法行为通知书》，认为其分割销售的爵士大厦商铺尚未取得《房地产证》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条等有关规定，责令立即停止相关销售行为，如已收取相关款项应立即退还交款人。2013年11月22日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向福达恒业公司发出《责令限期整改通知书》，认为其违反了《深圳市房地产市场监管办法》第14条的规定，责令其于2013年11月25日前改正。
（四）2014年6月27日，福达恒业公司在南方都市报刊载的“天玓项目”广告中称“携手深服协”、“过1000意向客户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻”。2014年7月起，福达恒业公司在天玓商场售楼处发布的店堂广告中称“60大国际原创品牌鼎力支持”、“宝购携国际品牌进驻、品牌旗舰店全面装修”。
2015年4月9日，深圳市市场监督管理局罗湖分局对贺捷等举报人答复称：福达恒业公司的前述广告内容与事实不符，为虚假广告，已移交公安机关立案侦查。2015年6月26日，深圳市公安局罗湖分局作出深公罗撤案字（2015）00050号撤销案件决定书，载明：“我局办理的深圳福达恒业企业管理有限公司涉虚假广告案，因侦查过程中，发现不应对犯罪嫌疑人追究刑事责任，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十一条之规定，决定撤销此案。”
一审法院认为，刘友、林永欢与罗剑平于2014年9月5日、9月10日签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方签订的《商铺认购书》明确认购方“已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”；刘友、林永欢称罗剑平、福达恒业公司在涉案房产销售过程中存在虚假广告的不当行为，一审法院认为，刘友、林永欢向一审法院提交的宣传单属于商业广告，内容不符合要约规定，性质上属于要约邀请，不构成《商铺买卖合同》的合同条款，且该宣传单从内容看亦难以认定罗剑平、福达恒业公司虚假宣传。刘友、林永欢向一审法院提交的由深圳市市场监督管理局罗湖分局于2015年4月9日出具的《市市场监管局罗湖分局对贺捷等反映深圳福达恒业企业管理有限公司涉嫌虚假宣传的答复书》称，福达恒业公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“天玓项目”广告，以及从2014年7月起在天玓商场售楼处发布的店堂广告内容与事实不符，为虚假广告，已移交公安机关立案侦查，但深圳市公安局罗湖分局已于2015年6月26日作出《撤销案件决定书》将虚假宣传案件撤销。因此，刘友、林永欢关于罗剑平、福达恒业公司虚假宣传导致涉案商铺商誉受损，无法实现合同目的，要求解除双方签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》的诉讼主张，一审法院不予采纳。刘友、林永欢主张罗剑平、福达恒业公司出售商铺又返租的行为属合同诈骗，但刘友、林永欢未向一审法院提交公安机关或相关部门已将该行为定性为合同诈骗的证据，刘友、林永欢该诉讼主张证据不充分，一审法院不予采纳。
刘友、林永欢主张罗剑平、福达恒业公司未按合同约定办理委托贷款手续构成违约，要求解除合同，罗剑平、福达恒业公司辩称通知刘友、林永欢签署公证委托书办理涉案商铺过户手续时，刘友、林永欢拒绝。经查明，刘友、林永欢提交的律师函中载明“刘友、林永欢不同意提前签署公证委托书授权办理过户手续”，一审法院认为虽然罗剑平、福达恒业公司有义务通知刘友、林永欢办理委托贷款手续，罗剑平、福达恒业公司未履行该义务，但该行为并不影响刘友、林永欢依据合同办理涉案商铺的过户手续，即罗剑平、福达恒业公司的行为并未导致合同无法继续履行并导致刘友、林永欢的权利受损，且合同并未约定在罗剑平、福达恒业公司不履行通知办理委托贷款手续时，刘友、林永欢由权解除合同，故刘友、林永欢要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，刘友、林永欢作为认购方要求解除双方签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》的理由与事实不符，一审法院依法不予支持。刘友、林永欢交纳定金、房价款以及律师费、契税等的行为是履行合同约定的义务，因双方签订的合同不能解除，刘友、林永欢请求返还购房款和赔偿定金损失的诉讼请求的理由亦不能成立，一审法院依法予以驳回。福达恒业公司系罗剑平的委托代理人，从刘友、林永欢与福达恒业公司一系列的签约行为来看，福达恒业公司已向刘友、林永欢披露委托人罗剑平；同时，福达恒业公司虽然作为担保人在2014年9月10日签订的《商铺买卖合同》上签章，但因刘友、林永欢与罗剑平签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》未解除，故刘友、林永欢要求福达恒业公司对罗剑平所负给付义务承担共同责任的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。
据此，一审法院判决：一、驳回刘友、林永欢要求解除与罗剑平、福达恒业公司签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》的诉讼请求；二、驳回刘友、林永欢要求罗剑平、福达恒业公司返还购房款52万元的诉讼请求；三、驳回刘友、林永欢要求罗剑平、福达恒业公司返还其他预付费用23，661元的诉讼请求；四、驳回刘友、林永欢要求罗剑平、福达恒业公司支付定金损失5万元的诉讼请求。案件受理费9736元，保全受理费3470元，由刘友、林永欢负担。
本院经审理查明：（一）福达恒业公司诉深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局行政处罚一案中，本院二审作出的（2016）粤03行终484号行政判决书认定：福达恒业公司在南方都市报刊登的广告及在天玓商场售楼处发布的店堂广告存在虚假内容，其中“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G;），品牌旗舰店全面装修”等广告宣传内容均与事实不符。
（二）按涉案《商铺买卖合同》记载，福达恒业公司系作为“委托代理人及保证人”。该合同第十四条约定：“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。”
（三）罗剑平于2015年3月9日签收一审法院向其送达的本案起诉材料。
（四）本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于刘友、林永欢是否有权解除合同。根据本院（2016）粤03行终484号行政判决书的认定，福达恒业公司在涉案合同签订前曾在南方都市报刊登及在售楼处发布存在多处虚假内容的售楼广告，鉴于其中“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G;），品牌旗舰店全面装修”等虚假广告宣传内容均具体明确，按常理将对商铺购买人决定是否签约购买及房屋价格的确定具有重大影响，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，罗剑平因未能实现前述广告宣传中的说明和允诺而构成违约。现行政主管部门已对虚假广告宣传行为作出处罚，该商场运营情况必然受到影响，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现，鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为刘友、林永欢关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，刘友、林永欢有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，鉴于罗剑平、福达恒业公司在本案起诉前未曾签收刘友、林永欢发出的解约函，故本院确认刘友、林永欢与罗剑平之间的涉案房屋买卖合同关系自罗剑平2015年3月9日签收一审法院向其送达的本案起诉材料时解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，刘友、林永欢有权主张罗剑平向其返还已付购房款项52万元（含已付的5万元定金）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，刘友、林永欢在合同因罗剑平违约而解除后有权主张对方双倍返还定金，故罗剑平应向刘友、林永欢共返还57万元（52万元＋5万元）。刘友、林永欢为履约所支付的按揭抵押手续费550元、交易税费20，611元、抵押登记服务费300元、律师服务费1700元、委托过户公证费及网签合同下载打印费500元共计23，661元，因并非罗剑平依约收取的买卖对价款，故不属于应返还财产的范围，而属刘友、林永欢为履约支付费用所产生的违约损失，在刘友、林永欢已诉请对方承担定金责任的情况下，鉴于其未能举证证明前述定金不足以弥补其本案所遭受的违约损失，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于并处定金责任与赔偿损失责任的规定，故本院对其前述费用赔偿请求不予支持。本案中，罗剑平未提出反诉，故就合同解除后的房屋返还等其他法律后果，当事人可自行协商或另循法律途径解决。
本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由福达恒业公司提供一般保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，福达恒业公司应就罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任。
综上所述，刘友、林永欢的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第464号民事判决；
二、确认刘友、林永欢与罗剑平之间就深圳市嘉宾路X号XX大厦2114号房屋的买卖合同关系于2015年3月9日解除；
三、罗剑平于本判决生效之日起七日内向刘友、林永欢返还57万元；
四、深圳福达恒业企业管理有限公司对罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任，即在对罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任。
五、驳回刘友、林永欢的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9736元，保全费3470元，由罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担12678元，由刘友、林永欢负担528元。二审案件受理费9736元，由罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担9347元，由刘友、林永欢负担389元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一七年三月二日
书记员 林晓翔（兼）
附本判决所适用法律、司法解释：
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》第十七条第二款：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十五条：一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。