北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终9160号
上诉人（原审被告）：穆秀芹，女，1962年12月9日出生。
委托诉讼代理人：王坤，北京市君永律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙征南，男，1984年10月8日出生。
上诉人（原审被告）：陈亚楠，女，1985年4月13日出生。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王笛，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：程志勇，男，1966年8月29日出生。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。
上诉人穆秀芹、孙征南、陈亚楠因与被上诉人程志勇、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案���，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
穆秀芹上诉请求：改判驳回要求我方赔偿中介费用和房屋差价的请求。孙征南、陈亚楠上诉请求：发回重审，驳回要求我二人承担责任的请求。事实和理由：1、涉案房屋是穆秀芹所有，与孙征南、陈亚楠无关，二人不应当承担违约责任。2、一审确定的违约金和赔偿损失数额过高。
程志勇辩称，同意原审法院判决。
链家公司称，同意原审法院判决。
程志勇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年2月26日就位于北京市昌平区8号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》、《补充协议》二；2.判令穆秀芹、孙征楠、陈亚楠返还已付购房款15万元并赔偿利息损失；3.判令穆秀芹、孙征楠、陈亚楠违约金47万元；4.判令穆秀芹、孙征楠、陈亚楠赔偿房屋差价损失145万元；5.判令穆秀芹、孙征楠、陈亚楠赔偿已付购房款一倍的损失155万元；6.判令穆秀芹、孙征楠、陈亚楠赔偿居间代理费、保障服务费、评估费共计59350元；7.本案诉讼费用由穆秀芹、孙征楠、陈亚楠承担。
一审法院认定事实：1.穆秀芹为陈亚楠之母，陈亚楠与孙征南系夫妻关系，诉争房屋原所有权人为穆秀芹和陈亚楠共同共有。
2.2016年2月27日，经链家公司居间介绍,陈亚楠、穆秀芹（甲方、出卖人）与程志勇（乙方、买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，合同约定陈亚楠、穆秀芹将其共同共有的位于北京市昌平区8号的房屋出售给程志勇，房屋建筑面积100.88平方米，成交总价235万元。陈亚楠之夫孙征南亦签署了《配偶（共有权人）同意出售声明》。《补充协议》第二条约定，乙方于签合同当日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月30日之前将第二笔定金40万元以自行支付的方式支付甲方。诉争房屋上设定有抵押，甲方应于2016年10月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方应于过户前3日内将首付款109万元通过理房通托管的方式支付给甲方。甲乙双方应于网签后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应于2016年11月15日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第三条约定，甲方确认交易房屋情况为所有权证满五年的甲方家庭名下唯一住房。交易涉及的税费全部由乙方承担。如交易房屋状况不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费，则由甲方承担。《补充协议》第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，��方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》第五条约定，如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。陈亚楠、穆秀芹与程志勇、链家公司还签订了《居间服务合同》，程志勇向链家公司支付居间服务费51700元。陈亚楠、穆秀芹与程志勇、北京中融信担保有限公司还签订了《房屋交易保障服务合同》，程志勇向北京中融信担保有限公司支付保障服务费和代收评估费7650元。
3.2016年3月6日，陈亚楠、穆秀芹与程志勇签订《补充协议二》，约定��乙方承诺于自己名下的房屋收到全部首付款后5个工作日内支付甲方定金40万元，此定金以定金监管的方式支付给甲方。乙方承诺收到自己名下的房屋全部房款后5个工作日内将此房款中110万元充当乙方的首付款支付给甲方，此房款以理房通监管的方式支付给甲方，甲乙双方配合以融信垫资的方式偿还于甲方向链家公司的借款。甲方于2016年5月15日前通过链家公司办理个人借款150万元，费用由链家公司承担。甲方承诺本房的银行尾款自己于2016年4月30日之前偿还银行8万元，于2016年9月25日之前全款偿还银行并办理完此房的解押手续同时将房本地址变更完新地址。此协议与补充协议一发生冲突时以补充协议二为准。
4.合同签订后，程志勇向出卖人共支付购房款155万元，因诉争房屋到2016年11月方满足所有权证满五年的条件，故诉争房屋买卖交易未办理网签、贷款面签等后续手续。
5.在交易过程中，穆秀芹和陈亚楠分别持有的两本房屋所有权证的原件均保存在第三人链家公司处。后2016年9月14日，穆秀芹、陈亚楠以房本遗失为由到房屋登记部门办理了产权证补办手续。2016年10月12日，陈亚楠、穆秀芹签署赠与合同，将诉争房屋陈亚楠的份额赠与穆秀芹所有，同时办理了产权转移登记手续，诉争房屋转移登记为穆秀芹一人所有。
6.2016年10月24日，穆秀芹与案外人王昆签订网签合同，将诉争房屋出售给王昆，并于2016年11月4日办理过户手续，房屋网签交易价格364万元。穆秀芹称该网签价格即为实际成交价。
7.2016年11月19日，穆秀芹将收取程志勇的140万元首付款转账返还程志勇，其余15万元尚未返还。
8.知晓诉争房屋已转卖他人后，程志勇于2016年11月23日向本院提起本诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求穆秀芹、孙征楠、陈亚楠承担违约责任。2016年11月26日，在链家公司提供的居间服务下，程志勇的妻子陈捷与案外人于雪梅签订房屋买卖合同，购买了于雪梅位于昌平区东小口镇天通北苑二区的一套房屋，房屋建筑面积114.76平方米，成交总价420万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行合同义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，签订合同时，诉争房屋的登记所有权人是穆秀芹和陈亚楠二人共同共有，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信效力，程志勇基于此与穆秀芹和陈亚楠签订房屋买卖合同，穆秀芹、陈亚楠应当受合同约束。同时，签订合同时，孙征南作为陈亚楠的配偶，签署了《配偶（共有权人）同意出售声明》，依据我国婚姻法的规定，房屋买卖合同所确定的债权债务亦对其有拘束力。诉讼中，穆秀芹、孙征楠、陈亚楠关于诉争房屋应为穆秀芹所有，应由穆秀芹承担合同责任，孙征南、陈亚楠不承担合同责任的说法无事实和法律依据，故本院对穆秀芹、孙征楠、陈亚楠上述辩解不予采信，穆秀芹、孙征楠、陈亚楠均应承受合同义务，承担合同责任。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造��的损失。本案中，在合同履行过程中，穆秀芹将房屋转卖他人，导致合同目的不能实现，构成根本违约，程志勇有权解除合同，穆秀芹、陈亚楠、孙征南均应共同承担违约责任。穆秀芹、孙征楠、陈亚楠尚未返还的15万元购房款应当向程志勇返还。程志勇要求穆秀芹、孙征楠、陈亚楠支付违约金的诉讼请求，应以补充协议约定的房屋总价款20%的违约金为准，且不存在违约金过高的情形，故对该项诉讼请求法院予以支持。关于程志勇要求穆秀芹、孙征楠、陈亚楠赔偿居间代理费、保障服务费、评估费的诉讼请求，亦应以补充协议约定的为准，程志勇向链家公司支付的居间服务费应由穆秀芹、孙征楠、陈亚楠予以赔偿，但保障服务费和评估费是基于陈亚楠、穆秀芹与程志勇、北京中融信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》并由程志勇向北京中融信担保有限公司支付的费用，与本案不属同一法律关系，故对程志勇请求的保障服务费、评估费部分法院无法支持。关于程志勇要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本案中，程志勇在得知穆秀芹、孙征楠、陈亚楠将诉争房屋转卖他人后，一方面积极起诉，一方面在链家公司的居间下以其妻子的名义购买了其他房屋，已经采取了合理措施减少损失，对于仍无法弥补的可得利益损失，穆秀芹、孙征楠、陈亚楠应当予以赔偿。程志勇的妻子陈捷在2016年11月26日从他人处购买的天通北苑二区的房屋成交价为420万，虽然房屋面积稍大，小区位置稍有区别，但法院综合考虑穆秀芹、孙征楠、陈亚楠的违约情节和恶意、天通苑地区二手房价格总体情况、守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，酌情确定穆秀芹、孙征楠、陈亚楠应赔偿的房屋差价损失为100万元。关于程志勇要求穆秀芹、��征楠、陈亚楠赔偿已付购房款一倍的诉讼请求，因穆秀芹、孙征楠、陈亚楠将房屋另售他人产生的违约金已有补充协议作出约定，不应再以《北京市存量房屋买卖合同》的约定为依据，且程志勇主张的房屋差价损失法院亦酌情予以支持，故对于程志勇该项诉讼请求，法院不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除陈亚楠、穆秀芹与程志勇签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《补充协议二》；二、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇返还购房款15万元；三、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇支付违约金47万元；四、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇赔偿损失100万元；五、穆秀芹、陈亚楠、孙征南于本判决生效后15日内向程志勇赔偿居间代理费51700元；六、驳回程志勇的其他诉讼请求。
对一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，上诉人提交离婚协议书，证明陈亚楠、孙征南于2016年3月12日签订了离婚协议，约定涉案房产归陈亚楠所有，程志勇认为该证据与本案无关。本院审理中，程志勇主张涉案房屋上涨175万，穆秀芹认为应当按照其另行出售的价格是364万确定涨价幅度，陈亚楠、孙征南认为房屋涨价只有120万。
本院认为，陈亚楠是合同当事人，应当承担合同责任，孙征南签署了配偶（共有权人）同意出售声明，亦应当受到合同约束，一审法院判决二人与穆秀芹共同承担责任正确，本院予以确认。三人间如因借名买房、离婚等原因对财��归属、债务承担有争议，不属于本案审理范围，亦不得以此为由拒绝承担对程志勇的违约责任。
程志勇分别起诉要求支付违约金和赔偿损失，一审法院分别做出判决，两项数额合计147万元，参考双方另行买、卖其他房屋的情况及价格，该合计数额并未超过程志勇房屋差价损失的合理数额，判决结果并无不当。根据补充协议约定，穆秀芹、陈亚楠、孙征南应赔偿程志勇支付的居间服务费，对穆秀芹、陈亚楠、孙征南不同意赔偿程志勇支付的居间服务费的上诉请求本院不予支持。
综上所述，穆秀芹、孙征南、陈亚楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19845元，��穆秀芹、孙征南、陈亚楠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 叶康喜
书 记 员 杨梓薇