陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0116民初794号
原告西安市未央区二府庄地区社区服务中心。
法定代表人米志望，该中心主任。
委托代理人石浩，陕西硕博律师事务所律师。
被告秦嘉建设工程有限公司。
法定代表人吕申生，该公司总经理。
委托代理人赵永华，陕西长华律师事务所律师。
委托代理人童克全，该公司员工。
被告胡学武。
被告郭英。
被告秦顺。
被告李蔓。
被告同松涛。
被告熊诚。
被告韩辉。
被告魏平文。
被告杨海涛。
被告李愿。
被告张娟。
被告石红岭。
被告刘少军。
被告杜俊锋。
被告袁秀兵。
被告刘成。
被告邵炎。
被告刘卫辉。
被告施银銮。
被告侯功海。
被告罗仓峰。
被告李保辉。
被告张立伟。
被告余俊。
被告黄杰。
被告李金涛。
被告王和平。
共同诉讼代表人罗仓峰。
原告西安市未央区二府庄地区社区服务中心诉被告秦嘉建设工程有限公司（以下简称秦嘉公司）、胡学武、郭英、秦顺、李蔓、同松涛、熊诚、韩辉、魏平文、杨海涛、李愿、张娟、石红岭、刘少军、杜俊峰，袁秀兵、刘成、邵炎、刘卫辉、施银銮、侯功海、罗仓峰、李保辉、张立伟、余俊、黄杰、李金涛、王和平等（以下简称胡学武等27人）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告西安市未央区二府庄地区社区服务中心的委托代理人石浩、被告秦嘉公司法定代表人吕申生，委托代理人赵永华、童克全，被告胡学武等27人的诉讼代表人罗仓峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告开发建设综合楼住宅楼项目，施工单位为被告秦嘉建设工程有限公司，项目的建设用地许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证等手续均在原告名下。本涉案房屋建成后，因工程结算发生争议，原告受胁迫在2017年3月8日、2017年4月4日先后签订了《协议》和《变更协议》，按照该两份协议，原告以涉案综合楼一栋1单元的八套房屋，分别为：XX层X号，XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号抵顶秦嘉公司470万的工程款。2017年7月，该房屋办理了所有权初始登记，房屋登记在原告名下。2017年10月25日，西安市长安区人民法院在执行被告胡学武等27人与秦嘉公司欠款纠纷等27案中，以（2017）陕0116执2336号执行裁定书将原告合法所有的前八套房屋予以查封，原告随即向本院提出执行异议，长安区人民法院以（2017）陕0116执异126号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为，《协议》和《变更协议》既不能代表秦嘉公司为房屋的实际所有权人，更不能说明秦嘉公司对此享有物权的期待权，涉案八套房屋登记在原告名下，原告对此享有合法的所有权，足以排除强制执行。依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，原告特提出案外人执行异议之诉，希判令确认原告对位于西安市未央路中段东侧星河苑小区综合楼第1栋XX层X号，XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号房屋享有所有权，并解除对上述八套房屋的查封，有被告承担诉讼费用。
被告秦嘉公司辩称，2017年4月4日，原告与被告书面约定以工程款折抵购房款的方式，将涉案的八套房屋交付给秦嘉公司，因此原告称该房屋系自己的财产明显与客观事实不符。物权登记制度是行政管理的手段，并非认定物权转移的唯一标准，登记不具有认定事实物权的属性，他人通过事实行为取得物权并实际占有的房屋，即使未办理物权登记手续，也应当认定取得了物权。秦嘉公司通过事实行为取得涉案房屋原始物权，现也实际占有该房屋，且双方约定“待完成房屋初始登记后，给第三人办理房屋产权证书等手续”。法院在执行、协助执行中作出的执行措施，驳回被答辩人的执行异议申请，其目的是为了当事人判决权利顺利实现。现在原告虽然完成了初始登记，但是涉案房屋秦嘉公司已经交付给了答辩人，其提出的异议之诉没有法律依据。且双方签订的《协议》和《变更协议》是友好协商的基础，不存在胁迫。
被告等的诉讼代表人罗仓峰辩称，其27个人均是秦嘉公司的供货商和工人，秦嘉公司欠其工程款和劳务费，故请求法院要求秦嘉公司支付，执行的这些房屋经过其27人协商，由部分人享有所有权，并代秦嘉公司履行房屋价值的费用，原告和秦嘉公司有合同且进行了交付，故应当实际执行该8套房产。
经审理查明，2017年3月8日原告同被告秦嘉公司签订《协议》，该协议载明，原告发包，秦嘉公司承建的星河苑项目工程经结算，原告欠被告秦嘉公司工程尾款670万元，并约定在合同签订后1星期内支付200万元，在2017年6月15日再支付200万，在2017年9月15日最后支付270万。2017年4月4日，原告在支付了第一期款项后同秦嘉公司签订《变更协议》，约定原告用星河苑综合住宅房屋中的第1栋XX层X号，XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号等8套房屋折抵470万元的欠款，秦嘉公司配合原告完成新河苑综合楼、住宅楼的验收备案手续。同时约定双方签订买卖合同，作为本协议的附件，买卖方式以欠款折抵购房款。协议签订的时候，双方现场看房并确认移交以上8套房屋。并约定，秦嘉公司将上述房屋转让给第三人的时候，由甲方按照该项目其他业主的同等收费标准收取第三人相关税费，待原告完成房屋初始登记后给第三人办理房屋产权证书等手续。随后，原告与被告秦嘉公司针对该8套房产签订了商品房买卖合同，并由原告写下收款收据。秦嘉公司后与韩辉、张娟、谢小会、魏浩东、张立伟、刘彩萍、杨海涛、刘卫辉等签订协议，将上述房屋分别抵偿给该8人，用于抵偿秦嘉公司与该8人之间的工程债务。2017年9月7日，被告罗仓峰等申请支付令，要求秦嘉公司向其偿还星河苑项目中其提供的建筑材料及人工费用，西安市长安区人民法院通过（2017）陕0116民督9、10、11、12、13、14、15、16、17、18号、19号、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、33、34、35、36等27份支付令，判令由秦嘉公司向被告罗仓峰等27人支付欠款，2017年10月13日，西安市长安区人民法院向秦嘉公司发放执行通知书（2017）陕0116号执2322、2324、2326、2328、2330、2332、2334、2336、2338、、2340、2342、2344、2348、2350、2354、2356、2360、2362、2364、2366、2368、2370、2372、2374、2376、2378、2380号执行通知书，要求秦嘉公司上报财产，2017年西安市长安区人民法院向西安市未央区二府庄地区社区服务中心发协助执行通知书，要求原告更名本案所涉八套房屋。原告遂提出执行异议，西安市长安区人民法院执行裁定书驳回了原告的执行异议。原告遂向西安市长安区人民法院提出案外人执行异议之诉。另查明，该八套房屋于2017年7月19日，由原告申请登记在原告的名下，原告认为与秦嘉公司的协议是秦嘉公司胁迫所签订，并不是真实意思的表达，因其为该8套房屋的合法物权所有者，故不应当进行执行。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当对案外人是否系权利人、该权利是否真实有效及该权利能否排除执行而进行审查。本案涉案房屋登记在原告名下，原告属于该房屋的物权所有人。原告主张与被告秦嘉公司的《协议》《变更协议》系胁迫所签订，但未能提交相关的证据证明，故对此意见不予支持，且在合同签订时，本案所涉房屋所抵账款基本与其价值相等，不存在显失公平的情况。原告与被告秦嘉公司签订协议后又签订了《商品房买卖合同》，并由被告写下收款凭证，该《买卖合同》虽名为买卖，实际并未发生现金转移，故应当认为是以物抵债协议。该以物抵债协议是双方真实意思的表示，应认定为有效合同。以物抵债协议在实际履行后，双方之间的债权债务关系消灭。在《协议》《变更协议》及《商品房买卖合同》签订后，原告将上述8套房屋的钥匙交付给了秦嘉公司，秦嘉公司配合原告办理了相关的工程验收手续，并抵消双方的工程款，对此，双方已经履行完合同的主要义务，原告应当依照合同约定在具备办理物权转移登记时，将房屋过户给被告。本案中，双方对债权债务的真实性均无异议，而争议的焦点在于原告对本案所涉8套房屋的物权权利能否排除秦嘉公司的执行。原告与秦嘉公司签订协议的时候，所涉房屋并未办理好相关的物权登记手续，故无法过户至被告秦嘉公司名下，但原告将房屋钥匙交给了被告，双方实际进行了交付，虽原告为房屋的名义上登记人，但不再具有完整的物权。秦嘉公司已经履行完毕全部合同义务，原告也履行了交付的主要合同义务，原告对秦嘉公司的工程负债消除，被告秦嘉公司因以物抵债的协议合法占有该房屋，享有物权期待权，民事活动应当遵循诚实守信的原则，原告对房屋的权益，不能排除秦嘉公司作为被执行人对本案涉案房屋的执行。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告西安市未央区二府庄地区社区服务中心的诉讼请求。
案件受理费100元，原告已预交，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李翌平
审 判 员 杨红雨
人民陪审员 贺应杰
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 王继婷