广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3343号
原告：阳江市华实物业服务有限公司，住所地：阳江市江城区环城东路130号东门雅筑C幢903房。
法定代表人：刘小利。
委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：柯海碧，广东赢信律师事务所实习律师。
被告：阳江市永升实业有限公司，住所地：阳江市江城区石湾北路东A-3。
法定代表人：张雄斌。
委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
委托代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。
原告阳江市华实物业服务有限公司（以下简称华实物业公司）诉被告阳江市永升实业有限公司（以下简称永升实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周文靖及被告永升实业公司的委托代理人黄志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华实物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付金河湾小区2017年1月至8月的物业管理费共77233.06元；2、判令被告支付物业管理费的违约金（物业管理费的违约金以当月所欠物业管理费为基数，从欠费当月11日起算，每天按照欠费总额的千分之一计算，直至付清物业管理费日止，暂计算至起诉日违约金为2000元）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：坐落于阳江市××××北路的金河湾小区是被告开发建设的小区，被告是原告在金河湾小区物业管理服务期间尚未交付物业的业主。原告与金河湾小区的小区业主委员会于2016年12月25日签订了服务期限为2017年1月1日至2021年12月31日的《物业服务合同》，根据《物业管理条例》等相关规定，上述合同对小区所有业主具有法律约束力。上述合同约定：高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方1.2元收取。逾期缴纳物业服务费的，每天按照欠费总额的千分之一标准支付违约金。原告在2017年1月1日进驻小区提供物业服务至今，原告每月催告被告交付尚未交付业主的房屋的物业管理费,但被告以各种理由拒绝支付。截至2017年8月31日止，被告尚未交付的房屋应交物业管理费为77233.06元。被告连续逾期交付物业管理费长达8个月，对原告的正常经营造成了不良的影响，且被告经原告催告后仍未支付物业管理费,被告构成严重违约，应支付违约金。为维护原告自身合法利益，原告遂起诉到法院，请求判如所请。
被告永升实业公司辩称：一、被告认为原告并没有按照合同约定对该小区进行服务，对于一些空置房屋准许其他业主养鸡，排水管多次造成阻塞，致使车库及电梯受浸。其服务质量非常差，遭到数名业主投诉；2、被告确实欠费，但原告请求的金额不属实，案涉部分房屋已经出租、出售，该部分房屋的物业费不应由被告承担；3、原告提供了较差的服务质量，应属原告违约在先。因原告的服务质量将直接影响被告对外的售楼经营业务，被告作为楼盘的开发商采取欠费的措施促使原告提供好的服务质量。
经审理查明：原告华实物业公司是从事物业管理服务、经销建材的有限责任公司。被告永升实业公司的经营范围是：房地产开发、经营；物业管理；销售五金制品、建筑材料。案涉金河湾商住小区及地下室项目由永升实业公司开发建设，并于2015年3月5日办理了竣工验收备案手续。2016年12月25日，原告华实物业公司（乙方）与阳江市金河湾小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，由原告华实物业公司管理阳江市金河湾小区的相关物业，该合同主要约定：项目名称为阳江市金河湾，类型为物业管理服务，坐落位置是阳江市；乙方提供的物业服务包括以下主要内容：（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理。（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。（三）公共绿化的养护和管理等；物业服务收费标准：（1）高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯电费）。（2）商铺:1.2元/月/平方米；业主按月缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月10日；服务期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费；业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一的标准向乙方支付违约金；合同在履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房屋主管部门，行业协会、区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商不成的，可以向阳江市江城区人民法院提起诉讼；等等。阳江市金河湾小区业主委员会及其委托代理人肖蕊冰、华实物业公司及其委托代理人刘小利均在合同上签名盖章确认。签订合同后，被告永升实业公司对尚未销售的房产物业没有按合同约定缴交物业服务费给原告，原告多次向被告催收物业管理费无果，遂诉至本院，请求如诉称。
庭审中，原告向法庭提交了《空置费欠费明细》、《已收楼业主明细》、《收楼确认书》，主张被告免交物业管理费的期限应当是业主签署收楼文件的日期。被告向法庭提交了《不动产权证书》34份，主张被告免交物业管理费的期限应当是案涉房屋《不动产权证书》的登记日期。
另查明，据原告提交的《收楼确认书》及被告提供的《不动产权证书》显示，涉案房屋的《不动产权证书》的登记日期及业主签收《收楼确认书》的日期如下：1幢1单元1402房的办证日期为2016年12月8日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年6月23日；1幢1单元1501房的办证日期为2017年8月31日，业主未签收《收楼确认书》；1幢1单元1502房的办证日期为2017年9月6日，业主未签收《收楼确认书》；1幢1单元1503房的办证日期为2017年4月1日，业主未签收《收楼确认书》；1幢1单元1504房的办证日期为2017年9月15日，业主未签收《收楼确认书》；1幢2单元1505房的办证日期为2017年9月18日，业主未签收《收楼确认书》；1幢2单元1506房的办证日期为2017年8月16日，业主未签收《收楼确认书》；1幢2单元1508房的办证日期为2017年6月6日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元401房的办证日期为2017年7月3日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元901房的办证日期为2017年8月29日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元1501房的办证日期为2017年1月16日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元1601房的办证日期为2017年1月20日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年6月23日；2幢1单元1701房的办证日期为2017年6月28日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元1702房的办证日期为2017年6月28日，业主未签收《收楼确认书》；2幢1单元1703房的办证日期为2017年1月20日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年6月16日；2幢2单元404房的办证日期为2017年1月16日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年3月26日；2幢2单元504房的办证日期为2017年1月11日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年3月16日；2幢2单元604房的办证日期为2017年8月1日，业主未签收《收楼确认书》；2幢2单元704房的办证日期为2017年2月16日，业主未签收《收楼确认书》；2幢2单元804房的办证日期为2016年12月19日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年6月4日；2幢2单元1304房的办证日期为2017年8月29日，业主未签收《收楼确认书》；2幢2单元1404房的办证日期为2017年1月11日，业主未签收《收楼确认书》；2幢2单元1704房的办证日期为2017年2月9日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年4月18日；2幢2单元1704房的办证日期为2017年1月11日，业主未签收《收楼确认书》；3幢7层701房的办证日期为2017年8月2日，业主未签收《收楼确认书》；3幢8层801房的办证日期为2016年12月8日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年4月18日；3幢9层901房的办证日期为2016年12月19日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年4月1日；3幢10层1001房的办证日期为2017年7月31日，业主未签收《收楼确认书》；3幢12层1201房的办证日期为2017年7月20日，业主未签收《收楼确认书》；3幢13层1301房的办证日期为2017年6月26日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年6月10日；3幢14层1401房的办证日期为2017年7月31日，业主未签收《收楼确认书》；3幢16层1601房的办证日期为2017年9月20日，业主未签收《收楼确认书》；3幢16层1602房的办证日期为2017年5月2日，业主签收《收楼确认书》的日期为2017年7月12日；3幢16层1603房的办证日期为2017年5月2日，业主未签收《收楼确认书》。
以上事实有原告提供的原告的营业执照、被告的企业信用信息、住宅质量保证书、《物业服务合同》、《收楼确认书》、《已收楼业主明细》、《空置费欠费明细》、律师函、催费单、快递单、快递单查询，被告提供的《物业服务费汇总表》、照片等证据及庭审笔录为据。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷,原告为被告提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，合法有效，应受法律保护。被告永升实业公司作为阳江市金海湾小区的的建设单位，对于尚未销售的房产，其属于业主身份。被告享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告华实物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点是：一、应如何认定被告永升实业公司从何时开始免交物业管理费？二、违约金应如何计算？
关于应如何认定被告永升实业公司从何时开始免交物业管理费的问题。案涉金河湾商住小区于2015年3月5日办理了竣工验收备案手续，案涉房屋亦办理了不动产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，购房者自不动产权登记之日起对其购买的房屋已经享有了直接支配和排他的权利，购房者从房屋办理产权登记之日起应承担支付物业管理费的义务，被告永升实业公司作为开发商从房屋办理产权登记之日起对涉案房产的权利义务已经终止，相应的物业管理费不应再由其承担。本案中，购房者签收《收楼确认书》的时间均在办证日期后，原告请求被告永升实业公司支付物业管理费至购房者签收《收楼确认书》的日期止，理据不足，本院不予支持。综上，对于被告无法提供《不动产权证书》、《商品房买卖合同》的房屋，本院无法确认其是否已售，被告应承担举证不能的不利后果，本院推定该房屋未售，物业管理费仍由被告承担；对于既提供了《收楼确认书》和《不动产权证书》的房屋，被告从房屋办理产权登记之日起免交物业管理费；对于已售房屋《不动产权证书》的办证日期在2017年8月31日之后的，因原告仅请求被告支付物业管理费至2017年8月31日，故本院应计算至2017年8月31日止，该部分房屋在2017年8月31日至办证日期之间的物业管理费，原告可另行主张权利，本院在本案中不作处理。被告尚欠原告物业管理费如下：
欠费明细（均按1.2元/月/㎡计算）
序列
房号
办证日期
面积㎡
物业费元/月
欠费期间（计至2017.8.31）
物业费
1
1幢4号商铺
2017.4.1
58.17
69.8
2017．1.1至3.31
209.4元
2
1幢9号商铺
未售
58.62
70.3
2017．1.1至8.31
562.4元
3
1幢12号商铺
未售
81.31
97.6
2017．1.1至8.31
780.8元
4
1幢13号商铺
未售
93.81
112.6
2017．1.1至8.31
900.8元
5
1幢1单元1402
2016.12.8
138.65
166.4
无
0元
6
1幢1单元1501
2017.8.31
195.05
234.1
2017．1.1至8.31
1872.8元
7
1幢1单元1502
2017.9.6
230.67
276.8
2017．1.1至8.31
2214.4元
8
1幢1单元1503
2017.4.1
230.67
276.8
2017．1.1至3.31
830.4元
9
1幢1单元1504
2017.9.15
195.05
234.1
2017．1.1至8.31
1872.8元
10
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