沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)沈高开民初字第00003号
原告：李世发，男，1965年1月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王亚庆，男，1964年7月28日出生，回族，系东北国际航空服务有限公司法律顾问，住址沈阳市沈河区。
被告:王军，男，1969年6月30日出生，汉族，个体工商户，住址沈阳市和平区。
原告李世发与被告王军民间借贷纠纷一案,本院于2014年2月18日受理后，依法组成由审判员梁艳担任审判长、审判员李卫国、王玉坤参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世发到庭参加了诉讼。被告王军经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李世发诉称，2012年4月11日原告与被告签订的借款人民币1,500,000元的《借款抵押合同》一份；借款期限为六个月，自2012年4月11日至2012年10月11日，被告王军在收到上述借款款项后，于当日给原告李世发出具收条一份；并以房产一处作为“抵押”；2012年7月24日，被告再次向原告借款，原、被告遂又签订了借款人民币1,000,000元的借款合同一份；借款期限为五个月，自2012年7月24日至2012年12月24日，被告王军在收到上述借款款项后，于当日给原告李世发出具了收到上述借款的收条一份；并以房产一处作为“抵押”；借款到期后，被告未能全面履行给付义务，不但借款本金未能按期偿还，而且借款利息亦未及时给付。原告曾多次向被告索要，但被告均以种种理由拒不还款。因在原告与被告签订的借款合同中约定，如发生争议，向沈阳高新技术产业开发区法院提起诉讼，故诉至法院，请求判令被告王军偿还借款本金人民币2500,000元；并偿付原告上述借款利息人民币300,000元；并承担本案诉讼费用。
被告王军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明,2012年4月11日原告与被告签订的借款人民币1,500,000元的借款合同一份；合同约定：借款期限为五个月，即自2012年4月11日至2012年10月11日，利息为月息4分，并约定乙方按合同约定到期一次性偿付原告本金，利息收取方式为：上打租（利息），到期收取；合同还约定，被告王军以其购买的，位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-117-2作为向原告借款的“抵押物”。合同另约定“在贷款到期前，乙方（债务人）如按约定归还所借款项本息，甲方（债权人）有责任配合乙方（债务人）到房地产部门办理房屋登记备案撤销手续”。但，合同并未约定，在债务履行期届满前，债务人不履行到期债务时，本案涉案抵押财产归债权人所有。合同签订当日，被告王军将自己购买的位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-117-2，备案登记在原告李世发名下，沈阳市房产局（房地产大厦）出具的房屋备案表载明：备案编号为：1207024939。同日，原告李世发通过个人账户电话转账和网银转账，向被告王军实际转出人民币1440,000元（先行扣除了人民币60,000元作为利息，即月息4分）；被告王军在收到上述借款款项后，于当日给原告李世发出具了收条一份，该收条载明：“今收到李世发通过招商银行转入王军招商银行人民币大写一百五十万元整”，落款“王军，2012年4月11日”；在履行上述借款合同中，在6个月内，被告王军共向原告支付利息总计人民币300,000元。
2012年7月24日，被告再次向原告借款，原告与被告遂又签订了借款人民币1,000,000元的借款合同一份；合同约定：借款期限为五个月，即自2012年7月24日至2012年12月24日，利息为月息3分，并约定乙方按合同约定到期一次性偿付原告本金，利息收取方式为：上打租（利息），到期收取；合同还约定，被告王军以其购买的，位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-115-1作为向原告借款的“抵押物”。合同另约定“在贷款到期前，乙方（债务人）如按约定归还所借款项本息，甲方（债权人）有责任配合乙方（债务人）到房地产部门办理房屋登记备案撤销手续”。但，合同并未约定，在债务履行期届满前，债务人不履行到期债务时，本案涉案抵押财产归债权人所有。合同签订当日，被告王军将自己购买的位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-115-1，备案登记在原告李世发名下，沈阳市房产局（房地产大厦）出具的房屋备案表载明：备案编号为：1207068022。同日，原告李世发通过个人账户电话转账和网银转账，向被告王军实际转出人民币970,000元（先行扣除了人民币30,000元作为利息，即月息3分）；被告王军在收到上述借款款项后，于当日给原告李世发出具了收条一份，该收条载明：“今收到李世发招商银行转账壹佰万元整”，落款“收款人：王军，2012年7月24日”；在履行上述借款合同中，在3个月内，被告王军共向原告支付利息总计人民币100,000元。
后被告王军未向原告支付借款本金和利息，原告遂诉至本院。请求判令被告王军偿还上述两份借款合同约定的借款本金人民币2,500,000元,偿付原告上述借款利息人民币300,000元；并承担本案诉讼费用。
上述事实，有当事人李世发陈述、原告李世发与被告王军签订的《借款抵押合同》两份、收条、银行转款交易历史记录等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原、被告之间通过签订《借款抵押合同》所形成的借贷关系系当事人真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，该借贷关系应认定为合法有效。现原告李世发通过《借款抵押合同》、银行转款交易历史记录及被告王军出具的收条能够证明已向被告王军交付借款，已履行了出借人的出借义务;但被告王军却未按约定全面履行还款义务，被告王军的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。被告王军经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为是对自己合法权益的处分和放弃。
关于原、被告所签订的《借款抵押合同》中约定以房产让与作为主债务履行的担保方式的效力认定问题；原、被告签订的《借款抵押合同》约定以被告的房产登记过户让与给原告作为债务履行的担保方式，应认定系不动产让与担保的债的履行担保方式。这种担保方式通常由当事人基于意思自治达成不动产让与担保契约,债务人或第三人为担保债务人之债务，将不动产移转于担保权人；债务清偿后，标的物不动产应返还债务人或第三人；不动产让与担保设定人通过契约继续占有、使用担保不动产。其实现方式灵活，可节省抵押权与质权实施费用，降低交易成本;同时,设定人占有担保标的物，保留其用益权，有利于物尽其用；也更利于资金融通。但根据物权法定的原则，我国《物权法》并未规定不动产的让与担保这一担保物权形式，我国《担保法》规定的抵押为“债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”；《物权法》则规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。本案中，原、被告双方当事人在履行签订的《借款抵押合同》的同时，双方当事人以房屋买卖的形式将本案涉案房屋过户登记在原告名下，该行为应当视为当事人双方为保障债的履行而设定的一种非典型的物权担保方式，该担保方式以转移财产的占有为表征，并且债权人对债务人所欠债务，以备案登记的所谓“抵押财产”享有优先收偿权；但同时当事人并未约定在债务履行期届满前，债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有，即所谓“流抵”条款，故，此种担保方式并非典型的“抵押”的物权担保方式，根据上述分析及本案当事人对债务履行期届满前“抵押物”的处分来看，亦非“流抵”的范畴。基于本案的《借款抵押合同》的约定及双方当事人以房屋买卖的形式办理了本案涉案房屋的过户登记等情势，结合原、被告双方当事人对房产担保“抵押”条款的真实意思表示来分析，我国法律对债务人或者第三人不转移财产的占有的债权的担保方式法律明确规定为“抵押”，并受法律保护，那么，就本案而言，转移财产的占有的债权的担保方式更应受法律保护。所以，本案以房屋买卖备案登记的形式所办理的债的履行担保方式，亦应受到法律保护。故,在出现本案被告(债务人)不履行到期债务的情形时，本案原告(债权人)有权就该财产优先受偿。
关于本案中备案登记是否应当视为一种物权公示方法的问题,合同登记备案不仅仅是房地产交易中的管理手段,在客观上,合同登记备案会使合同项下的债权变为物权或物权化的债权，故，合同登记备案能够起到物权公示公信的法律效力;故,本案当事人约定的债的履行的担保方式系一种非典型的担保物权。本案原告对已经办理过户登记在其名下的涉案房屋享有优先受偿权；
关于原、被告所签订的《借款抵押合同》中约定的“在贷款到期前，乙方（债务人）如按约定归还所借款项本息，甲方（债权人）有责任配合乙方（债务人）到房地产部门办理房屋登记备案撤销手续”的效力认定问题；对于债务人或担保人而言，回赎赋予其最后保全担保财产的机会；对于担保权人而言，回赎则限制了其变价权的行使。回赎体现了效率价值，因为回赎避免了对担保财产进行变价的成本与周期。回赎虽以向债权人给付的方式行使，但此种给付是担保人或其他利害关系人的权利而非义务。由于我国法律没有规定针对担保物回赎规则的禁止性规定，司法实务中应充分尊重当事人的意思自治，认定上述约定有效；
关于原、被告借款的实际数额，根据我国《合同法》第二百条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息，故在认定借款数额及计算利息时应将先行扣除的利息从原、被告约定的“本金”中予以扣除，原告在2012年4月11日借给被告王军的本金数额为实际的转款数额人民币1,440,000元，原告李世发在2012年10月11日借给被告王军的本金数额为实际的转款数额人民币970,000元，被告应予偿还；关于利息问题，原告主张第一笔借款已经给付半年的利息，第二笔已经给付三个月的利息，故利息的起算时间分别为2012年10月11日和2012年10月24日。至于双方当事人约定的利息计算方式，故根据《最高人民法院<关于人民法院审理借贷案件的若干意见>》之规定，民间借贷的利率不得超过同期、同类银行贷款利率的四倍，按照上述期限和标准计算的利息金额远超出原告诉请数额，故，本院裁决应以原告诉请范围为限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百条、第二百零七条，《最高人民法院<关于人民法院审理借贷案件的若干意见>》第六条之规定，判决如下：
一、被告王军自本判决生效之日起三十日内偿还原告李世发借款人民币2,410,000元；
二、被告王军自本判决生效之日起三十日内向原告李世发支付利息人民币300,000元；
三、原告李世发对涉案房屋两处（一处位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-117-2，房屋备案编号为：1207024939；另一处位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的房产一处3-115-1，房屋备案编号为：1207068022）折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
四、如被告王军在涉案两处房屋拍卖前对原告李世发全部履行完上述金钱给付义务,原告李世发应在被告王军履行完结上述义务之日起十日内配合被告王军到房地产管理部门办理房屋登记备案撤销手续；
五、驳回原告李世发的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29,200元，由被告王军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币29,200元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 梁 艳
审判员 李卫国
审判员 王玉坤
二〇一四年十月二十五日
书记员 李琳琳
本判决所依据的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家的有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。