北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12718号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋铁强，男，1968年8月18日出生。
委托代理人邹道明，北京市方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）万正和，男，1963年5月18日出生。
委托代理人王辉，北京安博（上海）律师事务所律师。
委托代理人李安然，北京安博（上海）律师事务所实习律师。
上诉人宋铁强因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第4072号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年1月，万正和诉至原审法院称：2009年3月30日，我与宋铁强签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落在通州区的以下建筑物：厂房约1300平方米，商务房东至西九间约300平方米，门面房大门北7间约370平方米，包括以上出租单元内的水、电等设施出租给乙方使用。注：（包括院内场地）。租金每年12万，每年1月29日付下一年租金，我按时足额支付租金。2010年底，宋铁强在南边商务楼上加盖了一层彩钢结构楼房，在南面两头各建了一道钢架楼梯，该二层楼房出租给他人有偿使用，但是不与院内相通。整个院子还归我独立使用。2011年上半年，宋铁强不顾我的反对，强行在租赁给我使用的院内南半边建了一幢砖楼板结构的仓库。现在该仓库出租给北京明通集团共达起重工程技术有限公司有偿使用。该公司的大货车停放在院内，严重影响了我的正常生产经营。2014年10月宋铁强对我采取断水断电，强行将我的厨房及员工休息室的门用木板钉住不准我的员工进出。宋铁强强行将我的门卫室撬开霸占，将门卫室的床、被子、家具等日用品扔在院内地上。宋铁强的违约行为给我造成了巨大的损失，故起诉至法院，请求法院判决：1.宋铁强将位于北京市通州区的厂房水、电接通；2.宋铁强将强占的门卫室、消防室返还给我使用；3.宋铁强将院内场地恢复原状；4.宋铁强赔偿经济损失15万元；5.宋铁强承担案件诉讼费用。
宋铁强辩称：不同意万正和的诉讼请求，涉诉厂房水电一直是通着的，没有断过。门卫室和消防室不在租赁范围内，也并没有要求我保管。院子一直是原状，谈不上恢复，万正和也没有经济损失一事，不同意该项诉求。
宋铁强反诉称：2009年3月30日，我方和万正和签订租赁合同，我方将位于通州区的厂房、商务房、门面房等房屋租赁给万正和，年租金12万元，每年1月29日前支付当年租金。2014年1月29日万正和拒绝支付当年租金，我方以多种方式多次催促，万正和才于2014年10月交纳了租金，逾期长达9个月。万正和未经我方同意，擅自改建房屋，变动房屋的建筑主体和承重结构，导致严重的安全隐患，我方多次要求万正和恢复原状，遭到拒绝。万正和还擅自在院内挖鱼塘，破坏了上下水。万正和还长期、多年拖欠水费、电费、卫生费，我方多次催促，万正和一直拒绝交纳。万正和将承租房屋转租转借给其亲属赵金胜，也违反了租赁合同的约定。鉴于万正和的以上违约行为，我方提出反诉，要求：1.确认双方签订的《租赁合同》解除；2.万正和立即将房屋及院子恢复原状交还给我方；3.万正和立即支付逾期交纳房屋租金的违约金91440元；4.万正和立即支付拖欠的电费5000元；5.万正和立即支付拖欠的水费50000元；6.万正和立即支付拖欠的卫生费20000元；7.全部诉讼费用由万正和承担。
万正和就反诉辩称：我方不同意解除合同，我方在2015年1月29日之前一直到下一年的租金已经支付。宋铁强要求将房屋及院子恢复原状并返还，因为院子和房屋都在租赁期内，由于宋铁强将房屋及院落毁坏，我方在起诉中已经要求对方恢复。其要求逾期的违约金是不存在的，对方是违约方，在2014年1月29日到期之前，我方给宋铁强发过很多短信并打电话，要求其将卡号发给我方，但是宋铁强一直不发，故宋铁强是违约方。对于其说的欠电费5000元和水费50000元不属实，因为宋铁强将水、电停了，费用欠的很少。对卫生费，一直是村里收取，双方在合同中并未约定由宋铁强收取卫生费。对于宋铁强所称我方将房屋转租转借的问题，双方在签订合同的时候，赵金胜就和双方都见过面，当时宋铁强同意赵金胜将汽车配件放在租赁房屋内。综上，请求法院驳回宋铁强的反诉请求。
原审法院经审理查明：2009年3月30日，宋铁强（甲方）与万正和（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“一、甲方同意将座落在通州区的以下建筑物：厂房约1300平方米，商务房东至西九间约300平方米，门面房大门北7间约370平方米，包括以上出租单元内的水、电等设施出租给乙方使用。注：包括院内场地；二、承租期为10年，租期自2009年3月30日至2019年3月29日止；三、乙方每年应向甲方缴纳税后租金人民币12万元整，年租金签订之日一次付清，以后每年度付款日期为1月29日前；……五、甲方提供承租地内照明、生活用水。乙方实际用电量用水量（装电表、水表）按当地供水、供电管理部门规定之价格按时向甲方缴纳水、电费（二项、三项电每度1元，用水每吨3.7元，如遇当地管理部门调整水电价格本合同也随之调整）。六、租赁期内乙方进行房屋装修及改扩建，须事先征得甲方同意，且改扩建不得损害甲方房屋的结构，造成损坏的，乙方予以赔偿。……七、甲方保证承租期内乙方可以平静地占有和使用所承租房屋，不会受到甲方或甲方代理人的干扰，但前提是乙方支付了本合同租金，并遵守和履行了本合同规定的应由乙方遵守的履行的条款；八、乙方如有违反中华人民共和国法律、法规，利用承租房屋进行不法经营活动，未按合同的有关条款交纳租金，未征得甲方同意，擅自将所承租房屋或部分房屋交于、转租、转借给第三方共同使用以及设定抵押时，甲方有权单方解除合同，收取违约金。……十二、乙方若迟延向甲方缴纳租金，乙方应支付甲方每日千分之三年租金的违约金，并支付迟延履行期间的租金。超过一个月，甲方可解除合同。……“此外，该合同还约定了其他内容。
2014年3月，宋铁强以万正和未交纳2014年租金为由，起诉至原审法院要求解除租赁合同，万正和提出反诉要求继续履行合同，并以宋铁强将涉租场地内房屋进行加盖并出租给其他人为由要求将场地恢复原状，同时将院内被毁损的路面恢复，后宋铁强撤诉，原审法院对万正和提出的反诉作出（2014）通民初字第6559号民事判决书，判决该租赁合同继续履行，驳回万正和其他诉讼请求。后北京市第三中级人民法院于2014年10月27日判决维持了原审法院的一审判决。
经查，万正和于2014年10月11日向宋铁强交纳了2014年的租金。后万正和又向宋铁强交纳了2015年度的租金。
2015年4月22日，原审法院前往涉租场地进行现场勘验，经勘验，涉租场地的路面并不平整，万正和所承租的厂房内的水电均是接通的状态。对于门面房，经原审法院测量，包含门卫室、消防室在内的门面房长约37.05米，宽约10.3米，其中，警卫室长4.6米，宽2.2米，消防室长4.6米，宽2.6米。目前警卫室和消防室由宋铁强占用。
在原审法院审理过程中，万正和称宋铁强于2014年12月份将涉租仓库大门进行封锁，造成其制造的藤椅无法出售，给其造成15万元的损失，宋铁强对此并不认可，其表示仓库是万正和自己锁的，且万正和制造的藤椅已经在仓库里存放了数年，并未销售。
宋铁强称万正和逾期交纳2014年租金，并于2011年左右擅自改变房屋结构，将涉租房屋转租转借，基于以上理由，要求解除与万正和之间的租赁合同。万正和不同意解除合同，其表示自2014年1月29之前，其通过电话、短信形式向宋铁强要银行卡号，欲交纳当年租金，但宋铁强并未理睬，之后，双方进行诉讼，其在二审诉讼中向宋铁强交纳了当年租金。为证明其说法，万正和提交了手机短信截图及移动通信详单，根据该份证据，万正和分别于2014年1月20日、2014年1月26日、2014年1月30日、2014年2月18日、2014年3月8日、2014年3月15日向宋铁强发送短信，要求宋铁强提供银行卡号以便其交纳租金。宋铁强对短信截图的真实性认可，但其称万正和发短信并不是为了要账号，而是想晚交租金，其并未对万正和的短信进行回复。关于房屋结构，万正和表示其于2010年8月份向宋铁强提交了改造门面房的申请，之后对门面房进行了装修改造，在装修改造的过程中，宋铁强并未阻止，宋铁强称其收到了万正和改造门面房的申请，并提出拒绝，但其并未提供证据加以证明。另外，万正和表示并未将房屋转租，而是其侄子赵金胜使用了一部分用于存放汽车配件，且征得了宋铁强同意，宋铁强认可其两年多前就已知道赵金胜将汽车配件存放于涉租房屋内，其表示当时考虑只要万正和交房租，可以不追究。
关于万正和欠缴的水电费和卫生费，双方签订的合同中只约定了水、电费由万正和根据实际使用量进行交纳，关于具体的交纳方式及卫生费的负担并未约定。原审法院于2015年5月21日前往北京市通州区×营村委会进行调查，村委会工作人员表示，村委会只向宋铁强收取水、电和卫生费，不直接针对万正和。在原审法院庭审中，宋铁强表示并未向村委会交纳过上述费用。
原审法院认为：依法成立的合同对缔约方具有法律拘束力。根据案件查明的事实，宋铁强与万正和签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。
关于万正和要求宋铁强将涉租厂房的水、电接通的诉讼请求，经法院现场勘验，水、电均处于接通的状态，其该项诉求无事实依据，法院不予支持；关于万正和要求宋铁强返还门卫室、消防室的诉讼请求，经法院现场勘验，根据涉租门面房的面积测量结果可以认定，双方签订的《租赁合同》中所约定由万正和承租的约370平方米门面房包含门卫室、消防室，万正和主张合法有据，法院予以支持，宋铁强应将门卫室、消防室腾退交付给万正和；关于万正和要求宋铁强将院内场地恢复原状，即恢复毁损路面、填平水井的诉讼请求，（2014）三中民终字第12954号民事判决书已经做出了认定，即双方签订的合同中并未约定万正和对其所承租的场地享有唯一使用权，且案件中万正和并未提供证据证明路面不平整及场地内水井对其生产经营产生不利影响，法院不予支持；关于万正和要求宋铁强赔偿经济损失15万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
宋铁强要求解除《租赁合同》的反诉请求不能成立，理由如下：第一，根据万正和提交的短信截图及移动通信详单，万正和从2014年1月20日起数次向宋铁强的手机发送短信，要求其提供银行卡号以便交纳租金，宋铁强均未回复，不提供收取租金的银行账号。可见万正和主观上并不存在迟延交付租金的故意。后宋铁强于2014年3月起诉万正和要求解除合同，万正和提起反诉，该反诉亦涉及到万正和要求变更租金数额问题，此次诉讼一直持续到2014年10月27日。万正和于2014年10月11日交纳了当年租金，并如期交纳了2015年度的租金。法院认为，双方诉讼期间，关于合同是否继续履行及租金问题均未确定，万正和未交纳租金并不构成迟延给付，故宋铁强以万正和逾期交纳2014年租金为由解除合同的理由不能成立；第二，关于宋铁强以万正和擅自改变房屋结构为由要求解除合同的主张，万正和于2010年8月向宋铁强提交了书面的申请，并对涉租场地的门面房进行了改造，宋铁强表示其当时并不同意，但并未书面回复万正和，且自万正和对房屋进行改造后，宋铁强并未提出异议，双方一直履行合同至今，故宋铁强的该项理由不能成立；第三，关于宋铁强以万正和擅自将房屋转租转借给他人使用为由要求解除合同的主张，万正和称赵金胜在涉案房屋存放汽车配件得到了宋铁强的同意，宋铁强认可其两年多前就已知道赵金胜将汽车配件存放于万正和承租的房屋内，且其表示当时考虑只要万正和交房租，可以不追究，可见，宋铁强对赵金胜在万正和承租房屋内存放汽车配件一事是同意的，故宋铁强的该项理由不能成立。
关于宋铁强要求万正和将场地院内鱼塘填平，将改造的门面房恢复原状的反诉请求，双方认可门面房改造及挖鱼塘均由万正和于2011年左右进行，宋铁强称其当时对万正和进行了制止，但并未提供任何证据加以证明，且双方一直履行合同至今，故法院对宋铁强的该种说法不予认可，对其该项反诉请求不予支持；关于宋铁强主张逾期交纳房屋租金违约金的反诉请求，如前所述，万正和未交纳租金并不构成迟延给付，宋铁强的该项主张依据不足，法院不予支持；关于宋铁强向万正和主张拖欠的水电费及卫生费的反诉请求，虽然双方签订的合同中只约定了水电费由万正和负担，并未约定卫生费，但法院认为卫生费亦应由实际承租人负担，因双方并未具体约定费用的交纳方式，且宋铁强并未向村委会交纳该笔费用，对于宋铁强而言，该费用尚未发生，其主张依据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年7月判决：一、宋铁强于判决生效之日起七日内将位于北京市通州区由万正和承租的门卫室、消防室腾退，并交付给万正和；二、驳回万正和的其他诉讼请求；三、驳回宋铁强的反诉请求。
判决后，宋铁强不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，要求解除涉案合同，不同意腾退门卫室、消防室。万正和同意原判。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、照片、短信截图、移动通信详单、现场勘验笔录、房屋平面图、谈话笔录、村委会证明、（2014）通民初字第6559号民事判决书、开庭笔录、（2014）三中民终字第12954号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依约履行。本案中，万正和、宋铁强签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依照履行。根据本案目前的证据，原审法院经过现场勘验测量，并结合合同约定，确定门卫室和消防室属于租赁物范围，宋铁强对该事实认定提出异议，但其理由不充分，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。关于宋铁强要求解除涉案合同的请求，依据不足，本院难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3300元，由万正和负担3230元（已交纳）由宋铁强负担70元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费3628元，由宋铁强负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由宋铁强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 周 易
二〇一五年十月十九日
书 记 员 衡珊珊