广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1972民初12454号
原告：东莞市锦厦迎商实业有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦经贸大厦*楼。统一社会信用代码：9144190070784766XW。
法定代表人：李海通，该公司总经理。
委托代理人：李娟娟，广东启明律师事务所律师。
委托代理人：廖金辉，广东启明律师事务所律师。
被告：东莞市联凯商业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦S358省道***号。统一社会信用代码：91441900079545563U.
法定代表人：斯志钢。
委托代理人：陈炜，浙江博凡律师事务所律师。
被告：东莞市明洲商贸有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦一龙路*号*楼之二。统一社会信用代码为：91441900564577446T。
法定代表人：黄文青
委托代理人：林文寮，该公司员工。
原告东莞市锦厦迎商实业有限公司（以下简称“迎商公司”）诉被告东莞市联凯商业投资有限公司（以下简称“联凯公司”）无因管理纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，根据被告联凯公司的申请，依法追加东莞市明洲商贸有限公司（以下简称“明洲公司”）作为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员陈波适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长施文峰、审判员陈波、人民陪审员李秋月组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行审理。原告迎商公司的委托代理李娟娟、廖金辉，被告联凯公司的委托代理人陈炜，被告明洲公司的委托代理人林文寮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告迎商公司诉称：案外人东莞市长安镇锦厦社区居民委员会（以下简称“锦厦居委会”）与明洲公司于2010年12月22日签订《租赁合同书》。锦厦居委会依约将位于长安镇锦厦一龙路的锦厦商业大厦出租给明洲公司经营商场及批发市场，后明洲公司将该大厦转租给联凯公司经营义乌小商品城，而联凯公司又将该大厦分割成若干商铺分租给100多位商户。2016年5月19日，被告联凯公司在收取100多位商户总计达数百万元保证金后突然停止经营，被告联凯公司的法定代理人不知所踪，其后被公安机关抓获。承租的100多位商户得知保证金无法退回后集体上访至广东省××东莞市两级政府。为维护社会稳定，应广东省、东莞市、长安镇三级政府的指示，由原告暂时管理义乌小商品城，以维持该商场的正常经营。此后，原告履行无因管理时先后为被告垫付了以下费用：聘请保安公司的费用49900元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止，5个月共计249500元；聘请清洁公司的费用25900元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止，5个月共计129500元；商场中央空调维修费26300元；八条电梯的维修费及保养费78240元；两个卷闸门的维修费4700元；被告三位员工的工资共15800元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止，5个月共计79000元。为维护自己的合法权益，根据《民法通则》第九十三条以及其他法律法规，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告联凯公司向原告支付聘请保安公司的费用249500元（49900元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止共5个月，顺延至原告终结无因管理行为之日止）；2.被告联凯公司向原告支付聘请清洁公司的费用129500元（25900元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止共5个月，顺延至原告终结无因管理行为之日止）；3.被告联凯公司向原告支付中央空调维修费26300元；4.被告联凯公司向原告支付电梯的维修费及保养费78240元；5.被告联凯公司向原告支付卷闸门的维修费4700元；6.被告联凯公司向原告支付员工的工资共79000元（15800元/月，从2016年5月21日起暂计至2016年10月20日止共5个月，顺延至原告终结无因管理行为之日止）。原告于庭审中明确，如认定两被告之间的租赁合同关系已经解除，则亦要求被告明洲公司在本案中承担无因管理责任。
被告联凯公司辩称：第一，本案的原被告主体不适格，原告在诉状中是受三级政府的委托进行管理，其管理是有因的，不符合法律规定的无约定或无规定；第二，被告联凯公司与被告明洲公司解除了相应的场地租赁合同，房屋的收益人是被告明洲公司，且被告明洲公司通过非法手段于2016年5月17日占有和控制了涉案房产，故原告诉请要求被告联凯公司承担无因管理之责没有事实和法律依据。
被告明洲公司辩称：被告联凯公司没有与被告明洲办理交接手续，被告联凯公司的老板就跑路了，所以之后造成的所有损失均应由被告联凯公司承担。
经审理查明：2010年6月1日，东莞市长安镇锦厦经济联合社（以下简称“锦厦经联社”）作为合同甲方，与东莞市万洲商贸有限公司、东莞市万洲商贸有限公司锦厦百货商场作为合同乙方，签署了一份《合同书》，约定由锦厦经联社将位于东莞市长安镇锦厦一龙路的一幢高四层的大厦出租给明洲公司，租赁期间从2010年6月1日至2030年5月31日止，每层面积约4050平方米。2010年12月22日，长安镇锦厦社区居民委员会（以下简称“锦厦居委会”）作为合同甲方，与明洲公司作为合同乙方签订了一份《租赁合同书》，约定由甲方将位于东莞市长安镇锦厦一龙路边的一幢五层的商业大厦出租给乙方，该商业大厦高五层，每层面积约7500平方米，五层总建筑面积共37676平方米，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日。2013年11月30日，明洲公司与联凯公司签订了一份《场地租赁合同》，约定：明洲公司将其自锦厦居委会处承租的房屋的一、二楼部分及三楼整层建筑面积为19354平方米转租给联凯公司用于经营小商品，租期从2013年9月1日至2030年12月31日止；租金采取“先付后租”的方式按月支付，租金标准从2013年12月1日起至2014年5月31日每平方米每月33元，2014年6月1日其按每3年10%的比例在上年租金标准的基础上递增；在合同签订的3个工作日内，联凯公司向明洲公司支付首期租金638682元及押金1277364元；联凯公司在租赁区域内自行单独安装水表、电表，水电费联凯公司按该水表实际计量数据及同期供电部门规定的商业用途的收费标准缴纳；物业管理费用及中央空调使用费，其中苏宁电器向明洲公司租赁的物业管理和空调等费用由联凯公司代管，按建筑面积每平方米8元计算在联凯公司的租金扣除（租赁范围和面积按明洲公司与苏宁签署的合同一、二楼面积共4500平方米，合计36000元）；联凯公司负责中央空调、消防系统、电梯、高低压配电及备用电源等大厦配套设施的维修与保养，且租赁区域内的供水、供电、卫生等设施，联凯公司需负自费保养责任，保持良好及清洁状态。被告联凯公司签署该《场地租赁合同》后，在该租赁场所经营义乌小商品城，并将上述房屋分别出租给一百多名小商户使用。2014年1月22日，锦厦居委会向明洲公司发出《给东莞市明洲商贸有限公司的函》，表示同意明洲公司将案涉迎商大厦一至三层部分场地转租给联凯公司经营义乌小商品城，但要求明洲公司限制联凯公司转租给第三方商户的期限最长为5年，且收取第三方商铺的押金不得超过3个月的租金金额。
2016年5月12日，联凯公司向明洲公司发出《解除<场地租赁合同>通知》，其认为明洲公司存在未按合同约定供给合同租赁面积（少2550多平方米）、向商户散布“浙江老板跑了”等负面信息及于2016年4月20日派人锁案涉租赁物的大门、向商户公开双方的合同商业秘密导致商户上访等违约行为，故决定解除案涉《场地租赁合同》，并将现有经营商户移交给明洲公司。次日，明洲公司复函称：接受联凯公司提出单方解除合同，但先决条件为必须先解除所有商户合同、还清联凯公司的债权债务、结清所有员工工资等所有费用并遣散，之后再由联凯公司派人与明洲公司办理退场相关手续及交接资料。另，在联凯公司提交的落款时间为2016年5月18日的《强烈恳求长安镇政府立即阻止明洲公司黑社会势力恶意侵吞长安义乌小商品城投资的报告》中，其主张场地租赁面积少了4400多平方米。联凯公司主张其于2016年5月14日发出通告函告知小商户，因明洲公司存在违约行为，故联凯公司要求解除合同及赔偿损失，而小商户与联凯公司之间的租赁合同将根据联凯公司与明洲公司的租赁合同处理结果再另行处理。对于上述发出通告函的行为，联凯公司未能提供证据予以佐证。
再查明，联凯公司主张明洲公司于2016年5月17日派人抢占了案涉租赁物并驱逐其工作人员，故明洲公司已于当日实际取回案涉租赁物。明洲公司对上述主张不予确认。根据本院前往东莞市公安局长安分局调取的询问笔录、讯问笔录、到案经过、辨认笔录等材料共同显示：1.多名小商户向公安局报案称其被诈骗，诈骗的原因是联凯公司与很多小商户签了租期长达十多年或三年左右的租赁合同，且联凯公司一次性预收了租金，但联凯公司单方解除其与二手房东明洲公司的租赁合同并撤走全部人员，导致小商户无法继续正常使用商铺。2.公安机关在2016年10月18日出具的《到案经过》显示，义乌小商品城经营期间用的是充值缴费系统，由联凯公司管理使用，因联凯公司于2016年5月19日单方撤离，导致义乌小商品城全面瘫痪，锦厦社区为该商城用电、冷气、电梯、保洁和安保问题垫付了60多万元。其中，小商户闵艳斌在2016年10月14日的询问笔录中称“联凯公司跑路后，因为用电系统锁住密码后，造成我店铺有几天没有电用，然后整个义务小商品城内没有空调，后来商场的电梯是因为没有年检而不能使用，整个有几天是没有保洁人员，开始是没有保安的，后来社区接管后才派驻保安的”。3.联凯公司的法定代表人斯志刚在讯问笔录中称自2016年4月开始未缴纳租金，并称明洲公司于2016年5月17日派了30多人将联凯公司的工作人员从义乌小商品城赶出，并停水停电；联凯公司的董事长俞永林则称2016年3月份起没有交租，后明洲公司于2016年5月17日派人将联凯公司的工作人员赶走并关停义乌小商品城。4.明洲公司的实际经营者林文寮称联凯公司自2016年3月起即未支付租金，并于2016年5月19日撤离义乌小商品城，撤离时联凯公司并未退还其收取长租的小商户的预收租金。庭审中，联凯公司承认其未退还预收租金，并同意庭后3个工作日之内核实其向明洲公司交租的情况，但逾期未复。
另查明，原告主张被告联凯公司在2016年5月19日突然停止经营不知所踪，而其法定代表人在逃匿后被公安机关抓获，原告为了社会稳定，暂时管理义务小商品城，为此垫付了保安费、清洁费、中央空调维护费、电梯维修费及保养费、卷闸门维修费以及工人工资，并提交了相应的合同予以证明，其中：1.原告与东莞市东顺保安服务有限公司长安分公司签订了保安服务合同书及续签协议，约定从2016年5月21日开始派驻保安13名，每月安保服务费49900元；2.原告与东莞市洁辉物业清洁有限公司签订保洁服务合同，约定从2016年5月21日起为案涉义务小商品城提供保洁服务，每月25900元；3.原告与深圳市昕野机电制冷设备有限公司签订报价单，原告支出了中央空调维修费26300元；4.电梯整改协议、报销汇总单、电梯维护保养合同、电梯维修费收据、电梯保养费收据，原告聘请东莞市凯鑫电梯有限公司对案涉义务小商品城电梯予以整改和保养，花费78240元；5.报销汇总单、卷闸门维修费收据，原告支出了案涉义务小商品城卷闸门维修费4700元；6.事实证明、员工通讯录、员工入职表、排班表、工作证，原告从2016年5月21日开始向被告联凯工公司员工詹清水、史磊、谢艳每月支付工资7300元、4350元、4150元。联凯公司对上述证据均不予确认，并抗辩称上述费用不合理，对于该抗辩意见，联凯公司提交了保安服务（劳务）合同、保洁服务合同、东劳人仲院长安庭案字[2016]1945-1952号仲裁裁决书予以佐证。其中：1.保安服务（劳务）合同显示，联凯公司自2015年4月1日起向深圳市宝安区保安服务公司购买保安服务，费用为每月31240元；2.保洁服务合同显示，联凯公司自2014年12月1日起向东莞市洁辉物业清洁有限公司购买保洁服务，费用为每月12500元；3.仲裁裁决书显示，劳动争议仲裁庭确认詹清水、史磊与联凯公司的劳动关系于2016年5月17日因联凯公司倒闭而自然终止。联凯公司主张其不服该仲裁裁决结果，已向法院提起诉讼。
以上事实，有保安服务合同书及续签协议、保洁服务合同报销汇总单、电梯整改协议、报销汇总单、电梯保养合同、电梯维修费收据、电梯保养费收据、卷闸门维修费收据、事实证明、员工通讯录、员工入职表、排班表、工作证、解除<场地租赁合同>通知、关于解除<场地租赁合同>通知的复函、证明、保安服务（劳务）合同、解除合同协议书、授权委托书、保洁服务合同、仲裁裁决书、场地租赁合同、合同书以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为无因管理纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，无因管理是指“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告之行为是否构成无因管理，若构成，其受益人如何认定及无因管理的费用如何确定。对该争议焦点，本院分析如下：
（一）关于是否构成无因管理问题
其一，在“法定及约定的义务”方面。原告并非案涉租赁物的权属人，且未与案涉租赁物的所有权人、出租人或承租人就该租赁物建立租赁合同关系，亦无证据显示其因为合同关系而对该租赁物承担其他约定义务，应当推定其对案涉物业并无法定或约定的管理或维护职责。其二，在“进行管理和服务”方面。综合各方陈述之内容及本案之证据，可以认定原告事实上为案涉义乌小商品城的正常经营进行了必要的管理和维护，并垫付了费用。其三，在“避免他人利益受损失”方面。在案涉小商品城因联凯公司与明洲公司发生纠纷且联凯公司迅速撤场的情况下，明洲公司又未能完全接管小商品城，小商品城陷入瘫痪状态，小商户因缺乏水电及后勤保障而无法正常经营，并由此引发群体性上访事件。若此事件进一步发展，可以预见必将造成更严重的社会后果，对原本应当承担小商品城的管理维护义务的主体而言，则意味着不断扩大的损失。在此背景下，原告主动介入提供管理和服务，促使小商品城回归到正常经营状态，事实上也是帮助承担责任的主体减少损失，符合无因管理中的“避免他人利益受损失”的情形。综上，本院认为原告构成无因管理。
二、关于受益人如何认定问题
其一，联凯公司与明洲公司签署的《场地租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容与形式均符合法律规定，本院对其效力予以确认，故双方均应遵守该合同约定，真实全面地履行合同义务。根据该《场地租赁合同》约定可知，租期开始后，应由联凯公司承担水电费及物业管理费、负责租赁物内的配套设施的维护和保养，亦即由联凯公司承担该租赁物的管理和服务义务，事实上，在联凯公司撤场之前，其也事实上履行了上述义务。基于合同约定及实际履行情况，应初步推定联凯公司为原告之无因管理行为的直接受益人。其二，联凯公司主张其与明洲公司的租赁合同关系于2016年5月17日解除，但根据查明事实可知，明洲公司虽表示可以解除租赁合同关系，但附带了必须先解除所有商户合同、还清联凯公司的债权债务、结清所有员工工资等所有费用并遣散等解除条件，而联凯公司并未解除其与小商户的合同及结清债务，即明洲公司提出的解除合同条件未成就，故双方未能协商一致解除租赁关系。其三，对于联凯公司提出的明洲公司存在提供的租赁面积与合同约定面积不符的违约行为的主张，应由联凯公司承担相应的举证证明责任，但本案中，联凯公司始终未能提供该租赁场所的真实测量面积的数据，而且其在《解除<场地租赁合同>通知》、《强烈恳求长安镇政府立即阻止明洲公司黑社会势力恶意侵吞长安义乌小商品城投资的报告》的文件中所主张的面积差并不一致，可见联凯公司本身并不能确定该租赁场所的面积与约定面积之间存在差额及差额大小，故本院对联凯公司的上述主张不予采信。在此情况下，联凯公司以明洲公司存在严重违约行为为由单方解除租赁合同关系，缺乏事实依据，虽然明洲公司未在收到该《解除<场地租赁合同>通知》之后提起异议之诉，但合同解除仍应以行使解除权一方的理由成立为前提，根据前述分析可知，联凯公司并未能举证证明其据以解除合同的违约行为存在，理应承担相应的不利后果，故本院认定该单方行为并未发生解除案涉《场地租赁合同》的效力。其四，需要指出的是，联凯公司不顾其与小商户之间的租赁关系，以未确定的租赁面积存在差额为由，突然提出解除与明洲公司的租赁合同关系并直接撤场，又未退还小商户预交的长达十余年的租金，导致多名商户以被诈骗为由报警及上访，该行为显然侵害了社会公共利益及一大批小商户的集体利益，违背了市场交易中诚实信用的基本原则，即使其主张的违约情形存在，其行使单方解除合同的权利亦应采取合理的方式。其五，退一步说，即使联凯公司与明洲公司的租赁合同关系确于2016年5月17日解除，但因联凯公司并未与小商户解除租赁合同关系且案涉租赁场所仍由小商户继续使用，应视为联凯公司始终未向明洲公司返还案涉租赁物，故该租赁物的管理和服务义务应由联凯公司承担至其返还租赁物之日止。而且由于联凯公司未返还租赁物，且其与小商户之间的租赁合同关系仍然存续，联凯公司基于其与小商户之间的合同关系，亦应当继续承担案涉租赁物的管理职责，并不因为其与明洲公司的合同关系解除而得以免除。基于上述理由，本院认定案涉无因管理行为的直接受益人应为联凯公司，其应依法支付原告在无因管理中支付的必要费用。
三、关于无因管理各项费用的核算
结合本案诉请及各方举证质证情况，本院对各项费用核算如下：
1．聘请保安公司、清洁公司的费用。对于聘请保安公司及清洁公司的费用自2016年5月21日起分别按49900元/月及25900元/月支付至同年10月20日止的事实，原告提交了协议、合同及支出凭证予以佐证，本院予以采信。虽然联凯公司主张上述费用过高，并提交了此前其与保安公司及清洁公司签订的合同予以佐证，但考虑到劳务市场的价格本身处于变动中，根据之前的价格水平来衡量无因管理发生时的价格是否过高并不客观，而且劳务费用受服务人数、服务范围、服务期限等多种因素的影响，故原告支出的费用是否过高，应以市场一般价格水平来判断。结合案涉合同内容及费用支出情况，本院认为原告支出的上述费用并不存在显著高于市场价格的情形，仍属于合理的、必要的支出范围。因此，联凯公司应支付原告2016年5月21日起至同年10月20日止聘请保安公司的费用249500元及聘请清洁公司的费用129500元。对于2016年10月20日之后的费用情况，因原告并未举证证明其已实际发生，故本院不予支持，原告可待实际发生后再另行提起诉讼处理。
2.中央空调维修费、电梯维修保养费、卷闸门维修费。上述费用均属于商城正常运营过程中发生的费用，且原告亦提交了相应的单据及合同予以佐证，故本院予以采信原告的主张，确认联凯公司应支付原告中央空调维修费为26300元、电梯维修及保养费78240元、卷闸门维修费4700元。
3.员工工资费用。对于原告分别按每月7300元、4350元及4150元的标准支付詹清水、史磊、谢艳三人工资的事实，原告提交了员工入职表、排班表及詹清水等三人出具的事实证明予以佐证，本院依法予以采信。虽然联凯公司提交仲裁裁决书以证明詹清水、史磊已和联凯公司解除劳动关系，但由于联凯公司已就该仲裁裁决提起诉讼，故该仲裁裁决结果并未发生法律效力，不能据此认定劳动关系的存续情况。而且，原告支付前述三人的工资是维护商城正常经营所需，且三人事实上亦提供了劳动，勿论该三名员工是否仍与联凯公司继续存在劳动关系，均不影响上述费用属原告因无因管理而垫付的费用之性质，联凯公司理应支付给原告。对于2016年5月21日起至2016年10月20日止的工资共79000元，属已经实际支出的费用，本院予以支持。对于2016年10月20日之后的费用情况，因原告并未举证证明其已实际发生，故本院不予支持，原告可待实际发生后再另行提起诉讼处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市联凯商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市锦厦迎商实业有限公司支付聘请保安公司的费用249500元、聘请清洁公司的费用129500元、中央空调维修费26300元、电梯维修及保养费78240元、卷闸门维修费4700元、工人工资79000元。
二、驳回原告东莞市锦厦迎商实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9472元，由被告东莞市联凯商业投资有限公司承担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
审 判 员 陈 波
人民陪审员 李秋月
二〇一七年五月十九日
书 记 员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。