四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0129民初248号
原告中国工商银行股份有限公司大邑支行。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东街。
负责人张琨，行长。
委托代理人王健发（一般代理），四川信与和律师事务所律师。
委托代理人王宇（一般代理），男，系该公司职工。
被告王祖敏，男，汉族，住四川省大邑县。
被告胡红，女，汉族，住四川省大邑县。
被告成都天邑惠昌房地产开发有限责任公司。住所地：成都市大邑县晋原镇大邑大道。
法定代表人李世宏，总经理。
委托代理人李俊芳（一般代理），女，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司大邑支行（以下简称“工行大邑支行”）与被告王祖敏、胡红、成都天邑惠昌房地产开发有限责任公司（以下简称“天邑公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理，依法由代理审判员李莉适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告工行大邑支行的委托代理人王宇、王健发，被告胡红，被告天邑公司的委托代理人李俊芳到庭参加了诉讼，被告王祖敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行大邑支行诉称，2014年8月11日，原告与被告王祖敏、胡红签订了《个人借款/担保合同》，大邑支行向被告王祖敏、胡红发放10年期个人住房按揭贷款，贷款金额为260,000.00元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档贷款利率上浮15%，罚息利率和复利按约定利率加收50%。贷款担保方式为抵押和在办妥正式抵押登记手续前由被告成都天邑惠昌房地产开发有限责任公司提供阶段性担保。目前贷款抵押物已办理预抵押登记，尚未办理正式抵押登记。贷款发放后，借款人未按合同约定如期履行还款义务，截止2016年1月13日，该借款人已连续违约5期，累计违约10期，现拖欠我行贷款本息248,747.59元。现起诉请求判令：1、原告与被告王祖敏、胡红于2014年8月11日签订的《个人借款/担保合同》提前到期；2、被告王祖敏、胡红向原告归还借款本金241,616.86元，欠利息7,130.73元，截止2016年1月31日的贷款本息合计248,747.59元；3、被告王祖敏、胡红向原告支付自2016年1月31日至付清全部款项之日，以248,747.59元为基数按日以基准利率加收50%的罚息，以7,130.73元为基数按日以基准利率加收50%的复利；4、被告王祖敏、胡红承担原告实现债权而支付的律师费1.85万元，以及原告为催收借款本息所支出的其他费用包括但不限于评估费、拍卖费等，同时承担本案的诉讼费；5、原告对被告王祖敏、胡红所有的位于大邑县房屋享有优先受偿权；6、被告天邑公司为上述全部债务承担连带保证责任。
被告王祖敏未到庭亦未作答辩。
被告胡红辩称，欠款是事实，但其与王祖敏已经离婚，离婚时财产都给了王祖敏，而娃娃随我生活，我无能力偿还借款，将房子拍卖的钱归还银行。
被告天邑公司辩称，我公司为被告王祖敏和胡红的按揭贷款提供担保，原告在2015年12月30日扣划了我公司两笔款项，分别是4,763.46元和4,711.07元，我公司希望两被告将这两笔代扣的款项结清。
经审理查明，2014年8月5日,原告与被告王祖敏、胡红、天邑公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【住房】字【营业部】行【大邑】支行【XXXX】年【XXX】号），约定：被告王祖敏、胡红向原告借款260,000.00元，用于购买位于大邑县房屋；担保方式为抵押和保证；贷款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但按合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人自愿以其所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以就抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所的价款优先受偿等内容。2014年8月11日，原告向被告王祖敏、胡红发放了上述贷款，并办理了该房屋的预购商品房抵押预告登记。后被告王祖敏、胡红未按约还款，被告天邑公司代被告王祖敏、胡红还款9,474.53元。截止2016年5月11日，被告王祖敏、胡红尚欠原告借款本金241,616.86元，利息11,983.61元。庭审中，原告工行大邑支行将诉讼请求明确为：要求宣布被告王祖敏、胡红的贷款于2016年5月11日到期。
另查明，2016年1月20日，被告天邑公司向原告出具《承诺书》一份，载明“我成都天邑惠昌房地产开发有限责任公司在大邑开发'天邑春江花苑'项目，于2012年6月与大邑工行开展按揭合作，根据与工行、借款人签订的按揭合作协议和个人购房借款/担保合同的约定，本公司承诺为'天邑春江花苑'项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止。”
上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提供的《个人购房借款/担保合同》、房屋预告登记证、借款发放凭证、还款历史明细列表、《承诺书》，被告天邑公司提供的《付款业务回单》等证据材料予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依照约定履行了向被告王祖敏、胡红发放贷款的义务，被告王祖敏、胡红即应按合同约定履行按月还本付息的义务。被告未按约定还本付息，原告按照借款合同中约定宣布贷款提前到期并要求借款人立即清偿全部贷款，以及产生的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告王祖敏、胡红以其共有的房屋为贷款提供抵押担保，且已办理了预购商品房抵押预告登记，符合法律规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本案中，抵押房屋虽仅办理了房屋抵押登记，但该房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。原告主张对上述抵押财产享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告天邑公司按照《承诺书》的约定，对被告王祖敏、胡红的全部债务承担连带清偿责任，被告天邑公司于2016年1月20日向原告出具了《承诺书》，承诺为“天邑春江花苑”项目按揭借款人在中国工商银行股份有限公司大邑支行的个人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期从借款合同签订之日起到办妥房屋他项权证交贷款银行收执之日止，该承诺书是在三方签订《个人购房借款/担保合同》后向原告出具的，且承诺的范围为“天邑春江花苑”项目按揭借款人，而本案的被告王祖敏、胡红即为该项目的按揭借款人，按揭购买的也是该项目的房屋，被告天邑公司的承诺是对原合同的变更，对借款人王祖敏、胡红的权利并无损害，仅是对自身担保期限的变更，根据被告天邑公司的承诺，被告天邑公司的担保期限应到办理完毕房屋他项权证交原告收执之日止，而至今被告王祖敏、胡红的房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，故被告天邑公司应对被告王祖敏、胡红的债务承担连带责任。原告主张的律师费、评估费、拍卖费并未实际产生，原告可待实际产生后另行主张，故对原告要求被告承担因实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告王祖敏、胡红与原告中国工商银行股份有限公司大邑支行签订的《个人购房借款/担保合同》的贷款于2016年5月11日到期；
二、被告王祖敏、胡红在本判决生效之日起三十日内归还原告中国工商银行股份有限公司大邑支行借款本金241,616.86元及截止2016年5月11日止的利息11,983.61元，并支付从2016年5月12日起至本判决确定的还款之日止，以241,616.86元为基数，按合同约定计算的利息、罚息及复利；
三、如被告王祖敏、胡红未按照上述第二项履行还款义务，则原告中国工商银行股份有限公司大邑支行对被告王祖敏、胡红共有的位于大邑县房屋享有优先受偿权；
四、如被告王祖敏、胡红未按照上述第二项履行还款义务，则被告成都天邑惠昌房地产开发有限责任公司对上述第二项给付内容承担连带责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司大邑支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2,655.00元，由被告王祖敏、胡红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 李莉
二〇一六年五月十三日
书 记 员 王卓