河北省辛集市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）辛民初字第00079号
原告（反诉被告）石燕，女，1980年9月5日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人杨彦桥，河北海洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊德富，男，1981年10月5日出生，汉族，经商。
被告（反诉原告）勾海龙，男，1992年4月17日出生，汉族，经商。
二被告委托代理人田舒建，河北新雨律师事务所律师。
二被告委托代理人武赞，男，1982年2月13日出生，汉族。
原告（反诉被告）石燕与被告（反诉原告）樊德富、勾海龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石燕的委托代理人杨彦桥、被告（反诉原告）樊德富、勾海龙及二被告的委托代理人田舒建、武赞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）石燕诉称，原告石燕是时代商厦的业主，自商厦开业以来，经营一直顺利红火。该商场经营模式一直采用租赁柜台式经营，商场布局为：一楼经营服装床上用品及品牌商品；二楼主营鞋；三楼经营服装。几年来，各层商户基本稳定，每一个年度续订一次租赁合同，经营很连续，生意一年比一年好。2011年9月1日至2012年8月31日，在三楼经营的商户就达30多家。整个商场一派生机活泼，欣欣向荣的热闹景象。
2012年5月25日樊德富找到原告要求租赁时代商厦三楼（柜台租赁）经营服装。原告考虑到租赁期长，租赁面积大，经协商双方签订了为期6年的租赁合同。租赁合同约定：“租赁位置、经营期限及付款方式：第一条：乙方租赁甲方位于时代商厦三楼减去儿童乐园450平方米，剩余面积归乙方使用；第二条：乙方租赁期限为6年，自2012年9月1日始至2018年9月30日止；第三条：甲方同意乙方经营百货服装，鞋帽针织箱包各类品牌商品；第四条：应交租金缴纳方式：租金递增，第一年至第二年租金为55万元，自2012年9月1日始至2014年9月30日止；第六条：付款方式：每年一付款，每年提前90天汇20万元，每年9月30日前付清剩余租金。第七条：缴纳方式：银行汇款，中国农业银行姓名：石旭，账号：×××2619”。合同责任约定：“任何一方违约造成合同无法履行，违约方向对方支付80万元违约金”。同时合同还对装修、维护等事项进行了约定。
在签订合同时，樊德富就缴纳了20万元租赁费。樊要求2012年9月1日前付20万元，剩余15万元宽限到2013年1月1日前。2012年8月31日樊和勾海龙一块来时代商厦找到原告，在租赁合同上增加了租赁方勾海龙，勾海龙当即付了20万元（转账）。现2013年1月1日期限已超过，剩余15万元被告方仍没有支付。
原告与被告签订合同后，原告方辞去了三楼经营的老商户。自9月份以来原告一直督促被告方装修开业，进行经营活动。但被告方百般推诿，始终不开业，2012年11月28日，原告委派张某送达《通知》要求被告7日内开业，但被告仍不予理睬，2012年12月26日原告到工商局消费者申诉中心进行申诉，要求追究被告方违约责任。解除合同。经调解未能达成一致意见，调解未成。
原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，双方应认真履行，被告方不按照约定期限开业经营，已长达四个多月，同时还不按约定给付租金。其行为已明确表明不履行合同，严重违反了合同约定，违反了诚实信用的原则，违背了柜台租赁合同商品经营的根本目的，致使合同经营目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担违约的法律责任。诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的租赁合同。2、判令被告给付原告违约金80万元。诉讼费由被告负担。
二被告（反诉原告）辩称，原告诉称原告与被告樊德富于2012年5月25日签订租赁合同情况属实，签订合同后被告樊德富缴纳租金20万元，于2012年8月31日被告樊德富和被告勾海龙两人找到原告时代商厦在租赁合同上增加了勾海龙的名字，当天又缴纳租金20万元，以上情况属实。原告称将剩余租金15万元的交货期限宽长到2013年1月1日之前，以上是原被告签订合同和履行合同的过程，在被告缴纳大部分租金40万元后，被告为进场进行了准备，期间经原告允许打算将3楼整体出租转给他人经营，也曾经为自己经营准备货源，招募工人，作出了种种努力，双方租赁合同并没有约定，2012年9月1日开业，也没有约定必须在2012年12月31日之前开业，只是约定被告的剩余租金15万元可以在2012年12月31日之前交付，当2012年12月31日被告勾海龙找到原告的办公室，要求向时代商厦缴纳剩余的15万元租金时，原告表示拒绝接受剩余的15万元租金，而此时原告已经在时代商厦的3楼另行招募了其他的经营商户进场经营，而且在2013年1月1日打出了时代商厦3楼全面调整类似开业的广告，以上事实说明，被告并没有违约，而是被告向原告缴纳剩余租金，原告拒绝接受，而且在2013年1月1日之间，原告实际已经将被告已经租赁的3楼另行租赁给他人，以上事实，足以证明被告没有违约，而是原告违约在先，致使被告租赁合同无法进行，原告的所谓被告违约诉讼理由是不能成立的，被告要求原告承担违约责任，要么继续履行合同，要么退回已经交付的租金，承担违约责任，但原告拒不同意，被告打算向法院起诉原告违约，正赶上春节，当时没有起诉，而原告害怕被告起诉其违约，而抢先起诉被告，这是本案真正的原因，所以原告的起诉不能成立。
反诉原告勾海龙、樊德富反诉称，被反诉人拒不接收剩余租金的行为和将已租赁给反诉人的场地另行租给他人使用行为，表明被反诉人已违约，表明其不再履行与反诉人订立的租赁合同。其行为已导致双方租赁合同无法继续履行。被反诉人已构成根本违约。根据双方签订的《合同租赁书》第3小条“任何一方违约造成的合同无法履行，违约方向对方支付80万元违约金”的约定，被反诉人应对自己的违约行为承担给付反诉人80万元违约金的法律责任。反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同书；2、判令被反诉人退换反诉人多交付的租金、电费押金等24万元；3、判令被反诉人给付反诉人违约金80万元；4、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告石燕辩称，被告的反诉是不能成立的。本案的基本事实是反诉人违约，缴纳剩余15万元租金，宽限到2013年1月1日，前提是2012年9月1日进场经营开业。被告说原告同意转租的情况下怎么着，没有这事情。被告违约的基本点：1、不开业；2、不缴纳租金。租赁这个场地，是个商场，商场基本功能是进行经营、卖货，被告没有履行这个行为，商场是个整体，商场不开业，被告没有履行租赁的基本功能，3楼不开业等于这个商场三分之一没有开业。不同租赁一个住宅，商场不开业，整个费用负担、商场信誉都有影响。不交钱，合同上写着，有账号、收款人。所以说本案是被告违约，给原告造成了巨大的损失。我们一直在要求被告开业，一直在主张我们的权利，被告就是不开业。
经审理查明，原告石燕是辛集市时代商厦的业主，个体工商户。辛集市时代商厦位于辛集市兴华路16号，该商场经营模式采用租赁柜台式经营，商场一共三层。上述事实有原告提交的居民身份证、石燕的个体工商户营业执照、时代商厦2012年5月考勤表两份，予以证实。
2012年5月25日，被告樊德富找到原告要求租赁时代商厦三楼（柜台租赁）经营服装，经协商双方签订了为期6年的租赁合同，约定了租赁位置、经营期限、付款方式及违约责任等。在签订合同时，被告樊德富缴纳租赁费20万元。2012年8月31日，被告樊德富和被告勾海龙一块来到时代商厦找到原告，在租赁合同上增加了租赁方勾海龙，被告勾海龙当即付给原告租赁费20万元（转账）。上述事实，有原告给被告分别于2012年5月25日、2012年8月31日出具的收据两张，予以证实。
原、被告签订的《租赁合同书》主要内容写明：“出租方（甲方）：辛集市时代商厦。承租方（乙方）：樊德富、勾海龙。一、租赁位置、经营期限及付款方式：第一条、乙方租赁甲方位于时代商厦三楼减去儿童乐园使用450平方米，剩余面积归乙方使用。第二条：乙方租赁期为6年，自2012年9月1日始至2018年9月30日止。第三条：甲方同意乙方经营百货服装鞋帽针织箱包品类品牌商品。第四条：应交租金交纳方式：1、租金递增：第一年至第二年年租金为55万元；自2012年9月1日始至2014年9月30日止。……第五条：租金含税（保障消防设施检验合格）。第六条：付款方式：壹年一付款，每年提前90天汇款20万，每年9月30日前付清剩余租金。甲方在7个工作日内开收据给乙方。如未按期支付租金，视为违约。第七条：交纳方式：银行汇款：中国农业银行。姓名：石旭。账号：×××2619。第八条：乙方向甲方缴纳电费押金15000元，乙方场内照明、空调电费自理，按表计收，（按国家当月电费标准，按上调下浮为准），乙方每月12日前缴纳上月电费。第九条：乙方向甲方缴纳其它费用，两部电梯每年年检费3750元，电梯维保费3000元，户外广告牌两块年检费4000元；员工健康证费用每人每年60元，保洁工资一人按实际发放工资为准。二、装修、维护：1、除房屋内已有装修及设施外，乙方要求重新装修或变更原有设施，应事先征得甲方的同意。2、由于乙方的行为不当或疏忽导致该房屋的损坏房屋内甲方的设施、设备损坏或故障，则乙方必须承担维修责任及其费用。3、如因不可抗拒的自然灾害原因，造成承租房屋及设备的损坏的，双方互不承担责任。三、合同责任：1、除非乙方有证据证明甲方存在故意或重大过错，否则，甲方不承担乙方如下损失：（1）因不可抗拒或因政策需要拆除、改造所致损失；（2）因抢劫、盗窃等犯罪行为所致损失；（3）因第三人原因所致损失；（4）非乙方原因各种设备故障所致损失；2、如因甲方产权转移或其它纠纷，甲方保证乙方履行本合同。3、任何一方违约造成的合同无法履行，违约方向对方支付80万元违约金，如造成其它损失的，由过错方负责承担补偿。但双方应提供己方违约时负责赔偿的保证条款。4、合同执行到期。又未续签合作协议时，乙方应及时清理出场，不能超过三天、5、承租期间，乙方商品保险等由乙方负责。四、1、合同到期后，乙方不得对其装修进行拆毁、运走、变卖，应无偿移交甲方、2、合同期内，乙方在甲方同意的前提下可以转让。3、双方在合同到期前2个月内决定是否续约，同等条件优先乙方。五、相关事宜：……”上述有原、被告提交的《租赁合同书》各一份予以证实，原、被告对此无异议。
签订合同后，被告樊德福与原告商定，剩余租金15万元宽限到2013年1月1日前，原告在给被告樊德富出具的收据上注明：“剩余15万2013年1月1日前付清”。剩余租金15万元，被告二人至今分文未付。
2012年10月17日，被告勾海龙向原告缴纳电费押金15000元；同日，被告勾海龙向原告缴纳电梯年检费3750元、电梯维保费3000元、广告牌两块年检4000元、保洁工资2月2000元，合计12750元。有反诉原告樊德富、勾海龙提交的收据两张，予以证实。
原、被告签订合同后，原告方辞去了三楼经营的老商户。自2012年9月以来原告一直督促被告方开业，进行经营活动。但被告方以各种理由始终不开业。2012年11月28日，原告方向被告方送达《通知》，要求被告7日内开业，但被告仍不予理睬。通知内容如下：“致：樊德富、勾海龙贵方于2012年5月25日承租本商厦三层近2000平方米商铺，依约至迟应予2012年9月1日开始营业。但至今贵方仍未履约，导致商厦三层大面积闲置，影响其他租户的正常经营，致使商场整体经营并实现盈利最大化的目的无法实现，给商厦和其他租户造成巨大损失。此外，贵方未按合同约定于2012年9月30日前付清全部年租金，已构成违约。鉴于此，特通知贵方应于收到本通知之日起7日内开始营业、缴清全部租金，否则我方将解除租赁合同，收回商铺，并保留追求贵方违约责任、追偿实际损失的权利。专此致函。辛集市时代商厦（公章）、2012年11月28日。”关于原告自2012年9月以来一直督促被告方开业，进行经营活动，原告提交的证据还有，通知一份、录音一份、原告方与被告二人的手机通话详单，予以证实。
原、被告签订合同后，自2012年9月以来原告一直督促被告方开业，被告就是不开业。为此原告于2012年12月1日向辛集市工商行政管理局进行投诉，经辛集市工商局调解无效。原告有辛集市工商行政管理局调解档案材料，予以证实。
原告的证人程某出庭作证证实：“二被告违约，合同约定应2012年9月1日前入住装修开业，8月中旬找被告打电话，被告不接，被告找理由不来，拖了好多天也不开业。没有人知道挂上了出租的牌子，我给被告打电话，被告过来，我和被告一起做的牌匾，过了几天，被告又不开业，又开始招商。打电话通知被告过来，被告不过来，我们就下了通知。因为被告不开业，1、2、3楼商户找我们闹，商户赔偿不少，给商场造成了重大损失。被告说整体出租，商场不同意，合同上说不允许出租，被告自己贴的转租。”
原告的证人张某出庭作证证实：“二被告在时代商厦签约，他们违约，签订合同应该是9月1日入场，装修开业，二被告迟迟没有入住，11月28日我们通知，通知他们开业，12月份就去工商局进行调解，说开业交房租，调解没有成功。二被告在其期间在商场贴户外广告，出租、招商都没有经过没有同意，挂上之后我们才知道，不开业造成了损失，尤其是3楼商户开始闹事，把办公室门砸了，我们赔商户钱，给商场造成了很大的损失。被告挂整体出租谁也没有同意，合同上也这么写的，不允许转租、招商。被告一直没有入住，被告招的工都去供销了。整体出租、招商的牌子一开始就挂了一块，挂了一个月左右，后来挂了第二块，招商牌子起码挂了10天以上。”
原告的证人李树玲出庭作证证实：“我在时代三楼有商铺，是儿童乐园。还没有开业的时候，我们商铺很受影响，2012年9月份-2012年12月份，没有人去，去了人一看就走了。在2012年8月份3楼还行，9月份就我自己一家了。时代说10月1日开业，然后又说12月份开业，就因为不正常营业，还要交电费，赔偿金我们不知道，是我们经理和时代经理的事。我从2008年开始经营。商户2012年8月底走的，2013年1月1日头一天营业的。3楼在元旦两、三天之前准备开张的。营业了人多了还好些。”
原告的证人高某出庭作证证实：“我是时代2楼的商户，去年10月份本来是正常营业的，我是2楼卖鞋子的，10月份不正常营业了，我们找时代管理人，顾客一看黑灯就不来了，我们在那有服务员，电费，去年10月份营业额一天比一天少，对我们造成了一定的损失。”
反诉原告樊德富、勾海龙为证明自己的主张在举证期限内提交的证据有：证据1、租赁合同书。证据2、2012年5月25日交租金收据1张。证据3、2012年8月31日交租金收据1张。证据4、2012年10月17日交电梯费等、电费押金收据2张。证据5、时代商厦2012年9月3日安装广告、广告牌内容为“三楼鑫州服饰批发城二店”。证据7、时代商厦2012年10月30日安装广告，广告牌内容“三楼整体招商”。证据8、时代商厦2012年12月31日照片12张（复印件三页）。证据9、勾海龙与时代商厦负责人谈话录音整理（及录音载体）。
反诉被告对反诉原告提交的上述证据质证意见为：证据1-8，说明反诉人违约，而不是证明被反诉人违约，反诉人没有入住，是违约，没有按约定交钱也是违约，这些证据说明反诉人不干了，租给他人。被反诉人拒绝接收钱，没有这回事。反诉人的证据说明是反诉人违约。
反诉被告的证人付某、张某对反诉人当庭播放的录音当庭对质，付某出庭称：“录音不完整，前面还有内容，被告去了说交租金，我说你去打了帐户去，被告说去车里拿钱，然后上来就拿着个手机叫我看，是合同的一个内容。我没说不要钱了，我是说找我交什么钱，交钱你就去财务上交去。我说你光干供销商城，不管这，这段录音也没有。以前交钱手机按的转的帐，给被告的姨夫打个电话。财务没有收到15万元。”张某出庭称：“交租金，你还空着，你交1000万元租金空着，我们也不租给你，被告说干超市，卖土豆什么的，我说合同上写的是干服装，我们商场也不干超市，就这么个情况。”
根据原告的申请本院到时代商厦门脸现场勘验，勘验内容：“在辛集市时代商厦大楼前脸贴有喷绘广告两块：一、内容为：‘三楼整体招商、电话：180××××2345。’二、内容为：‘三楼整体出租、180××××2345。’三楼整体出租贴的早，在下层。三楼整体招商贴的晚，在外层。”有现场勘验笔录，予以证实。
根据反诉原告勾海龙的申请本院到辛集市广播电视局调取了时代商厦在该局播出的商品低价处理广告，播出次数：8天。起止时间：2013年1月1日-1月8日。内容为：“时代商厦一楼、三楼布局调整，元月1日起百万商品低价处理，紧急清空！棉服39元、休闲裤29元、鞋29元、童装、童鞋29元、床品29元……时代商厦。”
对于造成的经济损失问题，本院组织原、被告进行了举证、质证。
原告称，对于被告给原告造成的经济损失问题，由于被告违约不开业，不进行经营，给原告造成了巨大的经济损失，损失分为可以计算出的数额400多万元，另一个商业信誉上的损失，造成商户流失。有形的损失，是租金上的损失。共提交九组证据证实：
第一组证据是租金上的损失，2012年9月1日到12月租金损失是55万元，夏天商场卖货还不够电费。
证据一、鉴定申请书：申请事项：“1、对9月1号至12月份四个月租金及占全年租金的比例进行鉴定。2、对9月1号至12月份四个月经营利润占全年利润的比例进行鉴定。”但原告至今未预交交纳鉴定费用。
证据二、原告提交2012年12月24日与赵某（为一方）签订的协议书一份，主要内容写明：“甲方：辛集市时代商厦。乙方：赵某。本着商场空置的原则，甲方同意乙方临时使用甲方的营业场地和配套设施。一、场地位置和使用时间：1、位置：时代商厦三楼整体（除儿童乐园位置）。一楼珠宝南侧（除劲霸男装位置）。2、暂定时间：2013年1月1号-2013年8月31号。二、费用：1、签订协议时交纳电费押金伍万元，乙方应承担经营位置的水电、空调、物业、电梯费用（协议到期后2个月内退清电费押金）。……”
证据三、证人赵某出庭作证证实：“证明我所占用的地方没有招聘，没有给场地费，我没有交租金，我签不了正式合同，因为原告与被告一方的合同有纠纷，1月份到8月份是商业淡季，9月份到10月份时商业旺季，让我马上入住到这，时间很紧，只要我把这个地方烘托出来，条件是只要和被告的合同纠纷解决后，就马上和我签订正式合同，我不交租金，只交水电费。2013年1月开业，协议是到2013年8月份。现在没签正式合同。”原告还提交赵某写的书面证明一份。
原告提交第二组证据：应得利益（可获得利益）。证据四、原被告签订的租赁合同书一份；证据五、鉴定申请书一份，申请事项：履行租赁合同后，原告应获得的收益。但原告在本院指定的期间未预交鉴定费用。
原告第三组证据：赔偿商户损失是17.58万元。原告称，因为被告不经营整个商场营业额减少，其他商户造成了巨大损失，商户们纷纷要求赔钱是17.58万元。
证据六、2009年8月16日，原告与李树玲签订的合作经营协议书一份，主要内容：“一、费用的收取和交纳：2、货位费用根据区域位置收取，乙方所占用的三楼，面积500平方米，协议签订时交纳110000元（一年租金）。……四、其他约定：6、本协议自2009年10月1日-2015年9月30日止，协议期满如需解约或续订提前80天办理。”
证据七、2013年1月8日，时代商厦为甲方，李树玲为乙方，签订赔偿协议一份，主要内容：“由于时代商厦三楼2012年9月1号至2012年12月31号大面积不营业，客流量锐减，使商场整体受损，致使乙方经营亏损严重，属于甲方管理不善造成。经双方协商将甲方淘气堡设施赔偿给乙方（三楼儿童乐园），淘气堡设施价值按乙方5个月租金额赔偿。此协议签订起淘气堡设施归乙方所有。”
证据八、李树玲出庭作证证实：“三楼从9月-12月被告没有经营，就我们自己，我要求被告赔偿我们儿童设施，按5个月赔偿，一直没有营业，让我们流失很多的客户，因为是被告造成的，让我们那没有客流了，三楼当时就我们一家。赔偿我们租金5个月的。在2012年9月1日之前，三楼商户占满着呢，没有空的地方，从9月份的时候，有一部分商户都走了，说商场不让干了。”
证据九、原告为甲方，高子旭为乙方于2012年5月25日签订的合作经营协议书一份，主要内容：“2、货位费用根据区域位置收取，乙方所占用的B区62号、63号，协议签订时交纳壹拾伍万元（年租金）。3、甲方按乙方销售额的3%提取管理费。……四、其他约定：6、本协议自2012年9月1日-2013年8月31日止，协议期满如需解约或续订提前80天办理。……”
证据十、赔偿协议一份，“甲方：时代商厦。乙方：高子旭。由于时代商厦三楼2012年9月1号至2012年12月31号大面积不营业，……致使乙方经营亏损严重，属于甲方管理不善造成。经双方协商退还乙方2012年部分租金伍万元作为赔偿。……”
证据十一、高子旭书面证言：“时代商厦从2012年9月到12月份三楼不营业，……出现亏损，后来我商场协商要求赔偿，经协商商场赔偿我几个月租金，最终赔偿给我5万元。高子旭、2013年7月11号。”
证据十二、原告与王同洲签订的《合作经营协议书》一份。
证据十三、赔偿协议：“甲方：时代商厦。乙方：王同洲。由于……。经双方协商退还乙方2012年部分租金伍万元作为赔偿。……”
证据十四、王同洲出庭作证证实：“我是二楼的商户，去年9月1号到去年12月30日商场没有正常开业，营业额太差，后来把租金降下了，租金少给了5万元。”
证据十五、原告与程博签订的合作经营协议书一份。
证据十六、赔偿协议：“甲方：时代商厦。乙方：程博。……。经双方协商退还乙方2012年部分租金叁万元作为赔偿。……。”
证据十七、程博出庭作证证实：“我是二楼卖鞋的，三楼去年9月1日到去年12月30日商场没有正常开业，客流减少，营业额太差，后来商场少要了3万元的租金。”
第四组证据、商户撤场。商户以前在时代经营，由于三楼不开业，致使客流量降低，撤场的这几个人不再这干了，现在门脸还空着。
证据十八、2011年9月9日，原告与陈有松（乙方）签订的租赁合同书一份，主要内容：“一、租赁位置、经营期限及付款方式：第一条、乙方租赁甲方位于一楼南侧，总使用面积360平方米。第二条、乙方租赁期为六年，自2011年10月1日始至2017年9月30日止。第三条、甲方同意乙方经营男装品类劲霸品牌商品。……”
证据十九、现场勘验申请书一份。
证据二十、2012年8月3日，原告与付钊签订的合作经营协议书一份。B3、珂卡芙。
证据二十一、现场勘验申请书一份。
证据二十二、2011年7月17日，苏永围与原告签订的协议书一份。
证据二十三、现场勘验申请书一份。
证据二十四、原告与胡怀香签订的协议书一份，B16胡怀香。
证据二十五、现场勘验申请书一份，申请事项写明：“到时代商厦现场勘验商户撤场场地闲置情况。陈友松、付钊、苏永围、胡怀香、所租场地闲置。”
证据二十六、鉴定申请书一份，申请事项：“对原陈友松、付钊、苏永伟、胡怀香所占场地租金进行评估。”
证据二十七、证人马某出庭作证证实：“去年9月到去年12月份之间商场没有正常开业，没有商户了，营业额太差，好多2、3月份开始撤场了，有几家子，劲霸在一楼经营男装，七匹狼在一楼经营鞋，最终陆续撤场。三楼有一个比较大的商户租下来了，有的商户不愿意走，被迫走了。撤场的时间在2013年年后。这种局面我认为就说这个大的商户造成的。”并有书面证言一份。
王晓出庭作证证实：“2012年9月-12月商场三楼没有正常开业，营业额太差，有几个大客户都撤场了。”并有书面证言一份。
第五组证据：30号证据、电费证明：“时代商厦2012年09月-2012年12月共交来电费139314.64元。辛集市供电局辛集供电所（公章）。”原告称，这个商场是三个变压器，电费分不开，三楼没有电表，我要求被告负担三分之一。
第六组证据：保洁工资。证据三十一、保洁支工资收据。收据共4张，支款人均为王东生，金额共计：4000元。
第七组证据：电梯维保费。证据三十二、电梯维保费收据。收据共三张，金额合计：10570元。原告称，因一楼不用电梯，所以除二。
第八组证据：广告费。收费4000元。
第九组证据：证人出庭申请8人。证人张某出庭证实：“证明二被告给商场造成的损失，以前我们三楼有30个商户，二被告来租，把30个商户都清走了，赔偿三楼商户的损失。二楼商户金额比较大的有三个，客流没有了，二楼很多商户撤场了，2013年好多大的品牌，奥康、七匹狼、劲霸男装等都走了，现在还空着好多门户，2013年1月-8月因为被告没有去营业，我们临时找了其他人去卖，只收电费，没有收场地租赁费，被告方有恶意竞争的行为，在2012年5月份和我们签订了合同之后，又在供销商城签订了合同，开始装修供销商城。我们这边没有开业，使得商场客流越来越少。
经当庭质证，被告质证意见为：对第一组证据的质证意见：原告与赵某2012年12月24日所签订的协议书，恰恰证明原告在与被告签订的租赁合同期间私自将合同租赁标的物让别人占用，导致合同不能履行，属于原告违约。1、双方有合同，应按合同办事；2、租金是按年度计算的，不是按月计算；3、鉴定毫无必要；4、我们不同意鉴定。对第二组证据的质证意见：双方租赁合同书是真实有效的，没有异议，原告所要求鉴定收益很可笑。原告所主张的逾期利益就本案来讲就是房租，出了房租没有其他的。对第三组证据的质证意见：对原告提交的证据6是一种合作关系，对其真实性没有异议，但对赔偿协议书和证人证言我方认为不真实。原被告之间是租赁关系，你与别人的关系与我们无关。对李树玲的证言意见，被告所说的赔偿游乐园5万元设施的损失实际上没有这个损失。因为按规定被告这4个月交了房租。对9、10、11号证据意见，高子旭是在二楼经营跟三楼没有关系，双方合同并没有约定三楼与二楼的联系，其他质证意见与6、7、8的意见相同。对12、13、14号证据意见，与高子旭质证意见相同赔偿5万元是不真实的。
上述事实，还有反诉原告二人的居民身份证和庭审笔录，予以证实。
本院认为，石燕与樊德富、勾海龙签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，本院予以认定。
现原告（反诉被告）起诉要求解除原、被告双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）樊德富、勾海龙反诉请求也要求解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同书，因被告（反诉原告）樊德富、勾海龙自2012年9月1日起至2013年1月1日一直不经营、不开业，原告（反诉被告）石燕经通知被告开始营业、经工商局调解无效后，已从2013年1月1日起将时代商厦三楼柜台另行租赁给了他人，因此原、被告双方再履行租赁合同已不可能，应依法解除原告（反诉被告）石燕与被告（反诉原告）樊德富、勾海龙签订的租赁合同。
第一、关于被告（反诉原告）樊德富、勾海龙租赁的原告（反诉被告）辛集市时代商厦三楼一直不经营、不开业，是否构成违约的问题：
租赁合同的种类可以分为一般租赁和特殊租赁，本案是特殊租赁合同的一种，被告租赁的是原告商场内的柜台，柜台是用来商品交易的平台，不同于一般的房屋租赁。原告石燕经营的辛集市时代商厦，经营模式采用租赁柜台式经营，经营目的是商场整体经营并实现盈利最大化。被告（反诉原告）二人租赁的时代商厦三楼（减去儿童乐园），是个商场，商场的基本功能是进行商品买卖，前提是必须经营，经营其基本含义就是必须开业。时代商厦是个整体，三楼不开业等于这个商场的三分之一没有开业。该商场三楼不开业，影响商场的客流量和信誉，影响一楼、二楼和三楼儿童乐园商户的利益，影响原告的经济利益和经营目的实现。《租赁合同书》明确写明：“一、租赁位置、经营期限及付款方式：乙方租赁期为6年，自2012年9月1日始至2018年9月30日止。甲方同意乙方经营百货服装鞋帽针织箱包品类品牌商品。”原、被告签订合同时间为：2012年5月25日，被告方至约定的经营期限2012年9月1日，有3个多月的时间，有充足的准备时间。被告没有按照合同的约定履行，本院依法认定被告（反诉原告）樊德富、勾海龙构成违约。
被告辩称，租赁合同未约定2012年9月1日开业，其辩称理由不能成立。
第二、关于被告（反诉原告）樊德富、勾海龙未按双方约定的宽限期限付清剩余租赁费15万元，是原告（反诉被告）违约，还是被告（反诉原告）违约的问题：
原、被告签订租赁合同的同时，在被告樊德富交租金的收据上注明：“2012年9月1日前再付20万元，剩余15万2013年1月1日前付清。”是对租赁合同有关内容的变更，具有法律效力。原、被告双方在签订的《租赁合同书》第七条明确约定：“交纳方式：银行汇款：中国农业银行。姓名：石旭。账号：×××2619。”被告（反诉原告）二人未按照约定的交纳方式付款，15万元至今未交纳。被告（反诉原告）二人已构成违约，应承担违约责任。
被告（反诉原告）二人反诉称，被反诉人商场负责人拒绝接收剩余租金。反诉被告虽有录音作为证据，但反诉被告的证人付某、张某已到庭进行了当庭对质，说明了情况。反诉原告提供的证据不足，对其该反诉理由，本院不予采信。对其反诉请求应当予以驳回。
第三、关于原告（反诉被告）于2012年11月28日，向被告（反诉原告）二人送达“通知”的法律效力问题：
原、被告约定的经营期限为：2012年9月1日-2018年9月30日。被告始终不经营、不开业。为此原告向被告送达了书面通知，该“通知”明确写明：“鉴于此，特通知贵方应于收到本通知之日起7日内开始营业、缴清全部租金，否则我方将解除租赁合同，收回商铺，并保留追求贵方违约责任、追偿实际损失的权利。”
合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。”由于被告（反诉原告）方未按照合同的约定始终不经营、不开业，致使原告（反诉被告）的经营目的不能实现，并且影响到该商场其他商户的利益，对此原告（反诉被告）通知被告开始营业，符合法律的规定，超过本通知限定的期限即自2012年11月28日起7日内，被告在不开业、不经营三楼商场，原告依法享有合同解除权，该书面“通知”具有法律效力。原告还经辛集市工商局进行调解，在调解无效的情况下，原告才于2013年1月1日将时代商厦三楼另行租赁给他人经营，不构成违约。
第四、关于原告（反诉被告）因被告（反诉原告）违约给原告造成的经济损失的认定及被告应给付原告违约金数额的确定问题：
签订合同后，原告方辞去了三楼经营的老商户。被告（反诉原告）二人未按照合同的约定履行，不经营、不开业，违反了诚实信用的原则，给原告经营的辛集市时代商厦造成了一定的经济损失。合同法第一百一十三条明确规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发（2009）40号规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在庭审中，本庭就本案约定的违约金80万元，是否过高，如违约是否要求调整进行释明，原告要求：可以适当调整。被告要求：无论谁违约，都可以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的‘过分高于造成的损失’。”本院认为本案违约金，应当以原、被告双方约定的第一年的租金55万元为依据，在不超过55万元的限额内进行确定。被告应给付原告22万元的违约金为宜。
按照合同的约定，被告（反诉原告）虽然自2012年9月1日起至2012年12月31日，始终未经营三楼商场，未开业，被告（反诉原告）应当给付原告（反诉被告）4个月的租赁费，即年租金550000元÷12个月=45833.33元／月，45833.33×4个月=183333.32元。
被告（反诉原告）樊德富、勾海龙分两次已付原告（反诉被告）石燕租金400000元，应从上述应付款项中扣减。
原、被告签订合同后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了电费押金、电梯年检费等费用。反诉原告要求：电费押金15000元全退，电梯费按4个月计算，租金按4个月计算，其他杂费也按4个月，广告牌两块年检全退，两个月保洁工资不退。”
反诉原告共预付反诉被告电梯年检费3750元，电梯维保费3000元，按4个月计算，即3750元＋3000元=6750元，6750元÷12个月=562.5元，562.5元／月×4个月=2250元，反诉原告应负担2250元，反诉被告还应退还4500元；广告牌两块年检4000元，因被告统一扣除4个月，折算后原告应退给被告2666.67元；保洁工资2月2000元，因已实际发生，不予退还。以上各项合计：电梯年检费、电梯维保费4500元＋广告牌两块年检费2666.67元共计为7166.67元，反诉被告应退还反诉原告7166.67元。
原告诉称的因被告违约造成的400多万元的经济损失，被告予以否认，原告证据不足，不予支持，原告称租金的损失为55万元，但原告未缴纳鉴定费用，无从认定。原告称履行合同可获得利益360万元，因本合同2013年1月1日解除，不能履行，数据无法计算，故不予采信。对原告的其他诉讼请求，对反诉原告的其他反诉请求，均应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）石燕与被告（反诉原告）樊德富、勾海龙签订的租赁合同予以解除。
二、被告（反诉原告）樊德富、勾海龙给付原告（反诉被告）石燕4个月的租金183333.32元，二被告承担连带偿还责任；
三、被告（反诉原告）樊德富、勾海龙给付原告（反诉被告）石燕违约金220000元，二被告承担连带偿还责任；
四、原告（反诉被告）石燕退还被告（反诉原告）樊德富、勾海龙多交付的电梯年检费、电梯维保费4500元、广告牌两块年检费
上述判决第二条、第三条、第四条合并执行，被告（反诉原告）樊德富、勾海龙已给付原告（反诉被告）石燕租金400000元，从中扣减，原告（反诉被告）石燕还应退还被告（反诉原告）樊德富、勾海龙现金3833.35元（于本判决生效之日起五日内付清）。
五、驳回原告（反诉被告）石燕的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）樊德富、勾海龙的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，反诉案件受理费7080元，由原告（反诉被告）石燕负担6000元，被告（反诉原告）樊德富、勾海龙负担12880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 张文学
审判员 魏春柱
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