浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)绍越民初字第3292号
原告绍兴市机关事务管理局，住所地绍兴市曲屯路286号。
机关法人房紧，局长。
委托代理人（特别授权代理）顾群英，浙江大公律师事务所律师。
被告金彩亚。
委托代理人（特别授权代理）张立民。
原告绍兴市机关事务管理局诉被告金彩亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾群英、被告委托代理人张立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市机关事务管理局起诉称：根据《绍兴市人民政府专题会议纪要【2013】37号》文件规定，绍兴市中兴南路94号房屋产权（包含被告承租的84#-88#在内）划转给绍兴市城市建设投资集团有限公司，本案原告对该房屋享有使用权限和管理权限。2011年9月14日，经公开招租由被告竞得该房屋的承租权，原、被告双方签订《房屋��赁合同》一份，约定由被告承租该房屋，租期自2011年9月15日至2014年10月4日止（其中9月15日至10月4日为装修期，共20天，期间原告不收取租金，但水、电等相关费用由乙方承担）；第一年租金为人民币49万元整。第二年起租金逐年递增3%，即第二年租金为504700元整，第三年租金为人民币519841元整。第一年租金于合同签订之前由被告汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年和第三年租金由被告在上一年度租期届满前30天内支付至原告指定的账户；被告不得无故提前终止合同，否则被告已缴租金、履约保证金不予返还，还应向原告支付当年租金20%的违约金等内容。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付该房屋，而被告在支付第一、二年度租金后，第三年度的租金未按约支付。原告曾多次催缴、并委托律师事务所签发公函催促，但被告仍拖欠租金未付，且被告于2014���4月通过快递向原告寄回该承租房屋钥匙，单方无故提前终止合同。原告诉至本院，请求判令被告向原告支付自2013年10月5日起至2014年4月30日止的租金计人民币296238元（第三年度租期自2013年10月5日起算，被告于2014年4月30日单方终止合同，承租天数为208天，承租期间租金为：519841÷365×208=296238）；被告向原告支付违约金计人民币103968元；被告无权向原告退还履约保证金20000元；本案诉讼费由被告承担。
被告金彩亚答辩称：原、被告双方存在租赁关系属实，其他请依法判决。
经审理查明：2011年9月14日，绍兴市市级机关事务管理局（甲方）与被告金彩亚（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租位于中兴南路84#-88#（双号），建筑面积约为215.9平方米的房屋。租赁期限共三年，自2011年9月15日至2014年10月4日止（其中9月15日至10月4日为装修期，共20天，期间甲方不收��租金，但水、电等相关费用由乙方承担）。第一年（2011年10月5日至2012年10月4日止）租金为49万元整。第二年起租金逐年递增3%。即第二年（2012年10月5日至2013年10月4日止）租金为504700元，第三年（2013年10月5日至2014年10月4日止）租金为519841元。第一年租金于合同签订之前由乙方汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，第二年租金由乙方在上一年度租期届满前30日内即于2012年10月5日前支付至甲方指定账户并在交款后通知甲方，以此类推。同时合同还约定，被告须在本合同签订后2个工作日内向甲方交纳履约保证金20000元。乙方不得无故提前终止合同，否则乙方已缴纳的租金、履约保证金不予返还，还应向甲方支付当年租金20%的违约金。后绍兴市市级机关事务管理局更名为绍兴市机关事务管理局，即本案原告。被告在支付第一、二年度租金后，第三年度租金未按约支付。��告曾向被告发函催缴租金，但被告至今仍未缴纳租金，并于2014年4月向原告返还房屋钥匙，单方提前终止合同。现涉诉租赁房屋产权已划转至绍兴市城市建设投资集团有限公司名下，根据绍兴市人民政府[2013]37号专题会议纪要精神，涉诉房屋的使用权限和管理权限等均保持不变。故原告诉至本院，请求解决。
上述事实由原告提供的绍兴市人民政府专题会议纪要[2013]37号文件1份、中兴南路94#房屋所有权证3份、绍兴市老年大学沿街营业房门牌设置表1份、房屋租赁合同1份、房租催缴通知（一）存根1份、浙江大公律师事务所公函1份、EMS国内邮政特快专递详单2份及相应的网上投递查询单各1份及原、被告的庭审陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。虽然涉诉房屋登记在绍兴市城市建设投资集团有限公司名下，但根据绍兴市人民政府（2013）37号专题会议纪要精神，该房产的使用权限和管理权限等均保持不变，故本院认为原告为本案的适格主体，有权向法院起诉主张该房屋的相关权利。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告应于2013年10月5日前支付第三年度的租金519841元，但被告未按约支付，并无故提前终止了合同。现原告向本院主张要求被告支付自2013年10月5日起至2014年4月30日止的房屋租金共计296238元，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，乙方不得无故提前终止合同，否则乙方已缴纳的租金、履约保证金不予返还，还应向甲方支付当年租金20%的违约金。故原告主张被告向原告支付违约金103968元并主张被告无权向原告退还履约保证金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法���第八条、第七十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告金彩亚应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市机关事务管理局2013年10月5日起至2014年4月30日止的房屋租金296238元；
二、被告金彩亚应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市机关事务管理局违约金103968元；
三、被告金彩亚无权要求原告绍兴市机关事务管理局退还履约保证金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7604元，由被告金彩亚负担，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
本案案件公告费260元，由被告金彩亚负担，于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市机关事务管理局。
如不服本判决���可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 赵珠艳
人民陪审员 万春霞
二〇一五年四月三日
书 记 员 黄美娟
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。