成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0115民初1270号
原告：周世良，男，1969年4月5日出生，汉族，住四川省隆昌县。
委托诉讼代理人：刘静茹，四川西同律师事务所律师，一般授权。
委托诉讼代理人：杨倩，四川西同律师事务所律师，一般授权。
被告：浙江民泰商业银行股份有限公司成都温江支行，住所地：成都市温江区南浦路西段378、380、382号。
法定代表人：邹祥。
委托诉讼代理人：刘爱国，男，汉族，1981年8月24日出生，住四川省中江县。该银行员工，一般代理。
委托诉讼代理人：吴佳凤，女，汉族，1988年7月15日出生，住四川省江油市。该银行员工，一般代理。
被告：郭朝贞，女，汉族，1977年11月27日出生，住四川省郫筒县。
原告周世良诉被告浙江民泰商业银行股份有限公司成都温江支行（以下简称民泰银行）、郭朝贞执行异议之诉一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周世良的委托诉讼代理人刘静茹、杨倩、被告民泰银行的委托诉讼代理人刘爱国、吴佳凤到庭参加诉讼，被告郭朝贞经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告周世良向本院提出诉讼请求：1、解封位于成都市金牛区车位；2、确认成都市金牛区车位属原告所有；3、被告郭朝贞立即将成都市金牛区车位过户至原告名下；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年10月27日，原告周世良与被告郭朝贞签订《房屋买卖合同》，合同约定郭朝贞将其所有的位于成都市金牛区万元出卖给原告。原告于合同签订当日支付被告郭朝贞定金1万元，并于2015年10月28日支付剩余10万元。郭朝贞于10月27日、10月28日分别出具收条一张。支付完毕后，被告郭朝贞将车位交付周世良。同年11月24日，周世良将上述车位出租给案外人林建女使用，并于当日签订书面《房屋租赁合同》，合同约定每月租金300元，按年度支付，支付时间为2015年11月24日。后林建女又于2016年10月23日、2017年11月23日分别以微信转账方式向周世良支付该车位续租租金，周世良已合法占有该车位至今。2017年5月14日，原告及被告郭朝贞向成都市房管局递交过户材料时发现该车位因被告浙江民泰商业银行股份有限公司成都温江支行申请保全予以查封，无法过户。2018年3月5日，原告向贵院提出异议，递交了《保全异议申请书》，贵院直接以原告未合法占有车位为由于2018年3月7日做出（2018）川0115执异12号执行裁定书，裁定驳回周世良的异议，明显与事实不符。综上所述，周世良与郭朝贞在人民法院查封之前早已签订了书面买卖合同，付清了全部价款并在法院查封之前已合法占有、使用该车位，对未办理过户登记一事，周世良也无过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周世良对金牛区新泉路33号2栋-1层1107号车位拥有所有权，能够排除执行，故提起案外人执行异议之诉，请求如上所判。
被告民泰银行辩称，请求继续对保全标的予以执行；第二、三项诉请与本案无关，应该另案起诉。
被告郭朝贞未到庭，也未提交书面答辩状。
本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，周世良与郭朝贞签订《房屋买卖合同》，约定郭朝贞将其所有的��于成都市金牛区车位出售给周世良，成交价为110000元。同日，周世良向郭朝贞支付了10000元购房定金款。2015年10月28日，周世良向郭朝贞转账支付100000元，郭朝贞向周世良出具《收条》对上述收款予以确认。后郭朝贞将案涉车位交付给周世良。2015年11月24日，周世良与林建女签订了《房屋租赁合同》，周世良将案涉车位出租给林建女使用，租赁期限共12个月，自2015年11月25日至2016年11月24日止。租金为300元/月，按年度支付。周世良于2015年11月24日将案涉车位交付给林建女使用。
2009年9月2日，郭朝贞与成都兴元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，郭朝贞购买了成都兴元房地产开发有限公司开发的案涉车位，购房总价为75000元。2016年4月25日，成都兴元房地产开发有限公司为郭朝贞开具了不动产发票。郭朝贞于2017年2月27日取得��涉车位的不动产权证。后周世良在办理涉案车位过户登记过程中因涉案车位被人民法院查封而未能办理过户登记手续。
因民泰银行与郭朝贞等金融借款合同纠纷一案，申请保全人民泰银行于2017年5月8日向本院提出财产保全申请，本院作出（2017）川0115执保144号执行裁定书，于2017年5月16日查封了郭朝贞所有的成都市金牛区车位。周世良向本院提出执行异议，本院于2018年3月7日作出（2018）川0115执异12号执行裁定驳回周世良的执行异议。周世良向本院提起执行异议之诉。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、原、被告身份信息、《房屋买卖合同》、收条二份、银行转账记录、《房屋租赁合同》、物业证明、《商品房买卖合同》及不动产发票、不动产权证复印件、（2017）川0115民初530号民事判决书、（2017）川0115民初530号民事裁定书、（2018）川0115执异12号执行裁定书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，周世良对案涉的成都市金牛区车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，只要不动产买受人享有的物权期待权同时符合上述规定的四项条件，就能够排除人民法院的强制执行。本案中，周世良与郭朝贞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。人民法院于2017年5月16日查封了案涉车位，周世良在人民法院查封之前（2015年10月27日）已与郭朝贞签订合法有效书面买卖合同，符合上述规定的第一项条件。郭朝贞将案涉车位交付给周世良后周世良于2015年11月24日将案涉车位出租给林建女使用，周世良通过租赁收益的方式对案涉车位进行管理和支配应当认定是对该不动产进行了合法占有，符合上述规定的第二项条件。周世良已按照合同约定支付了全部价款，符合上述规定的第三项条件。至于案涉车位未办理过户登记手续导致其被人民法院查封的问题，郭朝贞购买了成都兴元房地产开发有限公司开发的案涉车位后于2017年2月27日才取得了���涉车位的不动产权证。周世良在办理案涉车位过户登记过程中因案涉车位已被人民法院查封而未能办理过户登记手续，系不可归责于周世良的自身原因，符合上述规定的第四项条件。综上，周世良对案涉的成都市金牛区车位享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，周世良主张对案涉房屋排除强制执行的请求，本院予以支持。
关于周世良要求确认案涉车位所有权的诉讼请求。本院认为，买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记薄上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，案涉车位登记在郭朝贞名下，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，周世良尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，因此，其主张确认对案涉车位享有所有权之诉求，本院依法不能支持。
关于周世良要求郭朝贞协助办理过户手续的诉请，本院认为，周世良在执行异议之诉中要���郭朝贞履行买卖合同的义务，超出了执行异议之诉的审理范围，其应当另行主张。
对周世良主张解除查封措施的诉讼请求，属于基于实体权利提出的执行行为异议，不属于本案审查范围，周世良可依据此判决申请执行法院变更执行行为。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、不得执行位于成都市金牛区车位；
二、驳回原告周世良���其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告浙江民泰商业银行股份有限公司成都温江支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 薛晓娟
人民陪审员 向 实
人民陪审员 姜培林
二〇一八年五月十日
书 记 员 王 越