常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏0482执异21号
异议人李忠平，男，1971年10月9日生，汉族，住常州市金坛区。
申请执行人汤铭东，男，1969年4月17日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人王金锁，男，1951年9月16日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人许来英，女，1953年4月6日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人陈越，男，1973年1月1日生，汉族，住常州市金坛区。
被执行人王宇玫，女，1976年6月2日生，汉族，住常州市金坛区。
本院在执行汤铭东申请执行王金锁、许来英、陈越、王宇玫民间借贷纠纷一案中，异议人李忠平于2017年6月13日向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人李忠平称，王金锁、许来英所有的坐落于常州市金坛区司马坊商业步行街X号房屋早在2010年7月5日就出租给本人用于经营。2015年5月23日双方又续订房屋租赁合同，是对原合同进行的变更、完善，实际租赁期为2010年7月16日至2019年7月15日，本人已经付清了所有租金。2015年5月23日签订的房屋租赁合同，发生在王金锁、许来英向汤铭东借款之前。金坛区人民法院(2016)苏0482执1980号之三执行裁定书认为“承租人李忠平实际使用租赁物的时间应当认定在2016年7月16日，该时间在抵押登记和首轮查封之后”是错误的。本人租用房屋经营系善意的，对合同变更双方也是善意的，本人也按约给付了租金，履行了合同。根据合同法第229条买卖不破租赁的原则，本人有权履行完剩余的合同期限。请求法院依法撤销(2016)苏0482执1980号之三执行裁定书，待本人租赁期满后，将所租赁房屋交付法院或买受人。
为证明其主张，异议人李忠平向本院提交有关证据材料如下：一、李忠平与王金锁于2010年7月5日签订的房屋出租协议1份（以下简称第一份租赁合同），其内容为：李忠平租赁王金锁所有的马坊商业步行街X号房屋，租赁期限自2010年7月16日起至2016年7月15日止，年租金15万元，租金一年一付，租赁到期，如需要续租，应当提取2个月书面通知王金锁，在同等条件下，李忠平享有优先承租权等；二、李忠平与王金锁（王宇玫代）于2015年5月23日签订的房屋租赁合同1份（以下简称第二份租赁合同），其内容为：李忠平租赁王金锁所有的马坊商业步行街X号房屋，年租金18万元，租赁期限自2016年7月16日起至2019年7月15日止，租赁期满后，本合同即终止，如需要续租，应当提前2个月书面提出，王金锁在合同期满前2个月向李忠平书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同等。在该合同最后一页补充协议载明：今已付房租450000元，如10日内不还清，王金锁以该款作为3年的房租。三、收条7份，分别为：1、王宇玫于2010年7月5日出具的收取李忠平转让费13万元；2、王宇玫于2010年7月5日出具的收取李忠平房租（2010-2011）15万元；3、王金锁于2011年2月28日出具的收取李忠平2011年7月16日至2012年7月15日房租15万元；4、王金锁于2012年4月27日出具的收取李忠平2012年7月15日至2013年7月15日房租15万元；5、王金锁于2013年5月19日出具的收取李忠平2013年7月16日至2014年7月15日房租15万元；6、王金锁于2014年4月28日出具的收取李忠平房租15万元；7、王金锁于2015年5月4日出具的收取李忠平房租15万元；8、王宇玫于2015年5月23日出具的收取李忠平现金45万元。上述证据材料为复印件，经核对与李忠平持有的原件相同。
被执行人王金锁、许来英、王宇玫称，因经营资金紧缺，王金锁委托王宇玫提前与马坊商业步行街X号房屋的承租人李忠平签订了房屋继租合同。李忠平必须一次性支付3年租金45万元。当时考虑要涨租金，准备10日内还款。如果10日内不还，以此抵3年租金。合同签订当日李忠平已支付王宇玫现金45万元。到目前为止，王金锁未能向李忠平还款，房屋继租合同已生效。
本院查明，汤铭东与王金锁、许来英、陈越、王宇玫民间借贷纠纷一案,本院于2016年3月9日作出的（2015）坛民初字第03562号民事判决书已发生法律效力，该判决书判决：一、王金锁、许来英、陈越、王宇玫于本判决生效之日起15日内向汤铭东返还借款本金人民币2000000元和支付律师费人民币80000元，并以2000000元为基数按年利率24%承担自2015年7月11日起至还清之日止计算的利息。二、如王金锁、许来英、陈越、王宇玫不按上述第一项履行，汤铭东有权就抵押财产即常州市金坛区司马坊商业步行街X号房屋（含土地使用权）以拍卖、变卖所得价款优先受偿。诉讼费人民币23440元由王金锁、许来英、陈越、王宇玫负担。逾期王金锁、许来英、陈越、王宇玫未履行义务，根据汤铭东的执行申请，本院于2016年8月31日立案执行。
另查明，坐落于常州市金坛区司马坊商业步行街X号房屋系王金锁、许来英所有。该不动产于2015年7月10日登记抵押给汤铭东【他项权证号：金坛市房他证字第XXX**号】。辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院于2015年7月14日以（2015）营鲅执字第00822号执行裁定书首轮对该房屋进行了查封，该院已将上述财产处分权移送本院处理。本院于2016年9月12日轮候查封了上述不动产。根据汤铭东的申请，本院依法裁定对上述抵押的不动产进行评估拍卖变卖。2017年6月5日，本院依法作出(2016)苏0482执1980号之三执行裁定书，裁定除去案外人李忠平与王金锁、许来英于2015年5月23日确立的租赁关系。案外人李忠平不服该裁定，在裁定书规定的期限内向本院提出了上述执行异议。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，被执行人王金锁、许来英将其所有的坐落于常州市金坛区司马坊商业步行街X号不动产于2015年7月10日登记抵押给了申请执行人汤铭东。第一份租赁合同的签订、使用租赁物的时间在抵押之前，但该合同约定租赁期限自2010年7月16日起至2016年7月15日止，故第一份租赁合同租赁关系到2016年7月15日已终止。第二份租赁合同系新形成的法律关系，虽然第二份租赁合同的签订时间发生在租赁物的抵押登记和首轮查封之前，但依据第二份租赁合同的约定，异议人李忠平占有使用租赁物的时间为2016年7月16日，发生在抵押登记和首轮查封之后。为此，异议人李忠平对该房屋租赁关系不得对抗已登记的该房屋抵押权的行使和首轮查封效力以及人民法院执行拍卖程序，执行法院可以除去异议人李忠平的租赁权。因实施首轮查封的辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院已将司马坊商业步行街X号不动产处分权移送本院处理。故本院作出的(2016)苏0482执1980号之三执行裁定书，裁定除去异议人李忠平与被执行人王金锁、许来英于2015年5月23日确立的租赁关系，符合上述法律及司法解释的规定。综上所述，异议人李忠平执行异议理由不能成立，应当依法裁定驳回其执行异议请求。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，裁定如下：
驳回异议人李忠平的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李瑞华
审 判 员 张卫明
人民陪审员 张福明
二〇一七年七月十二日
书 记 员 祁云秀