广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤02民终1222号
上诉人（原审原告）：邹雪兰，女，1956年5月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：王剑涛，广东韶关律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖进流，广东韶关律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡大雄，男，1963年7月9日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人（原审被告）：饶世清，女，1965年2月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人邹雪兰、蔡大雄、饶世清因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人邹雪兰及其委托诉讼代理人王剑涛、廖进流、上诉人蔡大雄、饶世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹雪兰上诉请求：一、维持一审判决第一、二项。二、撤销一审判决第三项，改判支持违约金3万元。三、判决蔡大雄、饶世清赔偿房屋评估费2000元。四、蔡大雄、饶世清承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为不构成违约是错误的。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。蔡大雄、饶世清已违反合同义务。2016年6月29日，邹雪兰与蔡大雄、饶世清签订了《房屋买卖合同》，邹雪兰支付了定金3万元。根据《房屋买卖合同》第四、第五条的约定，蔡大雄、饶世清应于2016年7月1目前到曲江区房管所办理房屋过户手续，2016年7月15日将房屋交付邹雪兰。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的转移应当依照法律规定登记。”不动产的交付就是以登记为准，那么未经过户登记，该房屋的物权仍归蔡大雄、饶世清所有。时至今日，蔡大雄、饶世清都没有办理过户登记手续，现房屋所有权及使用权都属于蔡大雄、饶世清，未交付给邹雪兰，已经构成违约，应按合同约定退还定金3万元并支付同等数额违约金即3万元，共6万元。二、关于赔偿损失的问题。根据《房屋买卖合同》第六条，房屋存在权利限制，因超建暂时不能过户的权利限制给邹雪兰造成了经济损失，要求赔偿。韶关市曲江区国土资源信息中心于2017年4月20日回函曲江区人民法院：“601房所在幢楼用地红线面积为288平方米，实际幢基底面积为368.33平方米，超出用地红线面积80.33米，在未完善超红线用地手续问题前，不予办理对这类房屋的产权转移登记。”说明了601房就是超建(超建是违建的情形之一)。其实蔡大雄、饶世清最迟于2016年底就应当知道自己的房屋是违建这一事实，因此受政策调控不能办理过户。如果不是存在违建这个事实就不会受这一政策的调控。因此该房屋是有瑕疵的，以后还可能存在许多不稳定因素，这些都不符合邹雪兰买房要求，而且合同目的迟迟无法实现，当然要解除合同。邹雪兰积极履行合同义务，直到2017年2月，邹雪兰不想再无限期等下去，多次要求解除合同，退回定金都遭到蔡大雄、饶世清的拒绝。合同约定房屋要在2016年7月l5日交付给邹雪兰，时至今日，邹雪兰已经等了9个月的时间，女儿因需房结婚也等了9个月，因为超建无法过户、无法入住，合同目的无法实现，本来可以及时得到的利益受到损失。因此恳求法院在解除合同时，判决蔡大雄、饶世清赔偿损失。
蔡大雄、饶世清口头答辩称，其不存在违约问题，其房产是可以办理过户的。关于违建问题，其有房产证、土地使用证，皆是政府发的，不属于违建。其的两个证可以证明其的房产合法有效。要其承担评估费2000元没有道理。
蔡大雄、饶世清上诉请求：一、撤销(2017)粤0205民初393号民事判决；二、判决邹雪兰履行合同；三、由邹雪兰承担一、二审的诉讼费及相关费用。事实和理由：一、一审查明事实错误。1、一审判决查明邹雪兰于2017年2月12日通知蔡大雄、饶世清双方解除合同的时间是错误的，“通知”也根本不存在的事实。首先，邹雪兰没有提供任何材料证明给了蔡大雄、饶世清“通知”，一审法院只也是凭直觉、凭空认定事实。其次，双方当事人约定联系的方式是手提电话，蔡大雄、饶世清打印2017年2月12日的通话记录，显示没有通话记录，2017年2月12日至今也没有收到邹雪兰要求解除合同的书面“通知”。2、一审判决中“关于焦点二，虽然不动产登记中心2017年5月27日回复可以办理产权转移登记，但从韶关市曲江区国土资源信息中心的回复可知，邹雪兰在2017年2月12日通知蔡大雄、饶世清解除合同、返还定金时，涉案房屋是仍然不能办理房屋产权转移登记的，即邹雪兰无法实现将房屋的产权登记在自己名下的目的……”的论述简单地将“暂时不能办理转移登记”理解为“不能办理房屋产权转移登记”错误。2017年4月20日韶关市曲江区国土资源信息中心《关于(2017)粤0205民初393号函的回复》中写明“韶关市曲江区马坝镇大道中路31号第七幢601房(证号：粤房地证字第××号)，暂时不能办理转移登记的”；2017年5月27日韶关市曲江区不动产登记中心《关于申请办理房产转移的回复》中，明确说明了“(……粤房地证字第l831233号)转移登记申请我单位已收悉，现可以办理转移登记”。两个“回复”是相互呼应的。事实证明蔡大雄、饶世清的房产是可以实现合同目的的。二、一审适用法律错误。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定错误。因为双方签订《房屋买卖合同》时没有约定合同的解除，履行合同的过程中又没有另外订立解除合同的条款，故不可能有解除合同的条件成就。2、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定错误。根据韶关市曲江区国土资源信息中心《关于(2017)粤0205民初393号函的回复》和韶关市曲江区不动产登记中心《关于申请办理房产转移登记的回复》中的函复，相关机构只是暂时不能办证，而不是不能办证。只有不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同。3、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定错误。因为邹雪兰主张解除合同时，没有书面通知对方。4、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定错误。因为邹雪兰的诉请不涉及该条文的内容，法院不应支持。
邹雪兰口头答辩称，蔡大雄、饶世清存在严重违约行为，导致涉案合同的目的无法实现。无法办理过户原因是涉案房屋超越了国土证的红线，不管有否两证，超越了国土证的红线范围部分属于违建。而且，国土局的答复也明确了未完善超红线问题时不得办理过户。故蔡大雄、饶世清应承担违约责任。因蔡大雄、饶世清既迟延交楼、又迟延办理过户登记，依照相关法律规定，邹雪兰可以单方面提出解除合同。
一审法院认定事实：蔡大雄、饶世清是夫妻，蔡大雄是曲江区公路局的干部。1999年，曲江区公路局在大院内自建了一幢楼房，一共10层；一楼为活动中心，建筑面积366平方米；另有25套房屋为干部住房，蔡大雄等25位干部职工于1999年12月17日共同取得曲府国用99总字0006927号字第00423号《国有土地使用证》，使用权面积为288平方米，使用权类型为出让；蔡大雄是601房的户主，其于2000年1月11日领取粤房地证字第××号《房地产权证》，证上登记房屋座落地址为韶关市曲江区马坝镇××大道中××房。2016年6月29日，邹雪兰（乙方）与蔡大雄、饶世清（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、蔡大雄、饶世清将601房以396000元的价格卖给邹雪兰；2、签订协议时邹雪兰交定金30000元给蔡大雄、饶世清；3、2016年7月1日前双方约定到曲江区房管所办理房屋过户手续，同时邹雪兰支付第一期房款116000元给蔡大雄、饶世清，待办好房产证后，再到银行办理好按揭手续，由银行一次性划清余款250000元给蔡大雄、饶世清；4、双方同意蔡大雄、饶世清于2016年7月15日将房屋交付给邹雪兰。签订合同后，双方又在合同下方备注：双方约定以银行按揭批文为准再进行办理过户手续。合同签订后，邹雪兰即依约支付了30000元定金给蔡大雄、饶世清。双方约定由家缘房屋中介代为办理过户、按揭等相关的手续，蔡大雄、饶世清于2016年6月29日预付了10000元办理房屋产权、水电过户的费用给家缘房屋中介；邹雪兰于2016年7月14日交付了评估费2000元给家缘房屋中介。家缘房屋中介根据过户的程序将过户的申请递交给了韶关市曲江区不动产登记中心（以下简称不动登记中心），并为邹雪兰向中国工商银行申请了二手房按揭贷款。2016年8月1日，中国工商银行审批同意发放二手房按揭贷款270000元。但不动产登记中心收到材料后，一直没有办理邹雪兰、蔡大雄、饶世清的产权转移登记，只于2016年9月21日以韶关市国土资源信息中心的名义出具了《回执》给蔡大雄、饶世清，证实已经收到蔡大雄、饶世清的《房地产权证》、《国有土地使用证》、身份证的复印件。由于房地产权登记一直无法过户，邹雪兰多次催促蔡大雄、饶世清解决，并于2017年2月12日通知蔡大雄、饶世清，称买房是因为女儿结婚需要，现在过不了户，要求蔡大雄、饶世清退回定金30000元，双方解除合同；蔡大雄、饶世清不同意，称过户问题是国家政策导致的，与自己无关。双方协商未果，邹雪兰遂于2017年3月22日诉至原审法院，要求支持其诉请。原审法院于2017年4月17日去函韶关市曲江区国土资源信息中心，了解不能办理过户的原因，该中心于2017年4月20日回函称：601房所在幢楼用地红线面积为288平方米，实际幢基底面积为368.33平方米，超出用地红线面积80.33平方米，在未完善超红线用地手续问题前，不予办理，对这类房屋的产权转移登记，需等相关文件出台后才能给予办理。蔡大雄、饶世清收到该回复后，到不动产登记中心协调，不动产登记中心于2017年5月27日回复蔡大雄称，关于蔡大雄要求办理位于韶关市曲江区公路局大院内的不动产（国有土地使用证号：曲府国用（99）第00423号、房产证号：粤房地证字第××号）转移登记申请我单位已收悉，现可以办理转移登记。
一审法院判决：一、邹雪兰与蔡大雄、饶世清在2016年6月29日签订的《房屋买卖合同》于2017年2月12日起解除。二、蔡大雄、饶世清应于本判决生效之日起十日内返还定金30000元给邹雪兰。三、驳回邹雪兰的其他诉讼请求。
二审中，邹雪兰围绕上诉请求提交了证据：微信聊天记录、153××××7048通话清单和记录、视听资料、187××××7220电话通话清单、银行按揭贷款的情况说明、《商品房买卖合同（预售）》。拟证明：1、饶世清在签订合同前的2016年5月27日知道邹雪兰购房目的是给小孩结婚用房；邹雪兰按揭手续办完后，一直催促蔡大雄、饶世清办理房屋过户手续，而蔡大雄、饶世清一直以各种理由推诿的事实；2、合同解除后，邹雪兰于2017年2月28日通过微信要求饶世清退回定金事实；3、邹彩虹的贷款手续已经审批通过的事实；4、邹雪兰明确得知涉案房屋确实不能过户的情形下让女儿另行购买房屋的事实。蔡大雄、饶世清认为视听资料、通话录音、微信截图不能保证真实性，应当不予采用。
蔡大雄、饶世清围绕上诉请求提交了如下证据：1、138××××5068手机通话清单；2、案涉房屋楼下501房；3、首层房屋的《房地产权证》。证明：1、其在2017年2月12日没有与邹雪兰通电话；2、案涉房屋报建手续清楚，是可以过户的。邹雪兰认可双方在2017年2月12日没有通电话，通电话时间是在2017年2月17日。因案涉房屋不能过户，无奈之下才于2017年2月17日通过电话向蔡大雄、饶世清提出解除合同。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于邹雪兰提出解除合同的时间问题，一审认定邹雪兰“于2017年2月12日通知蔡大雄、饶世清，称买房是因为女儿结婚需要，现在过不了户，要求蔡大雄、饶世清退回定金30000元，双方解除合同”，邹雪兰在二审期间明确该时间有误，应为“2017年2月17日”。对此本院予以确认。一审判决认定是“2017年2月12日”有误。关于邹雪兰提供的2017年3月1日电话录音，蔡大雄、饶世清申请司法鉴定一事，本院认为，由于该录音是发生在邹雪兰2017年2月17日提出解除合同之后的，且录音内容涉及邹雪兰再次要求蔡大雄、饶世清返还3万元定金及陈述案涉房屋从签订合同至今未能过户的事等内容，在其他证据中已经有反映，无论该证据的真伪均不能改变邹雪兰在2017年2月17日提出解除合同的事实，故没有鉴定必要，本院对蔡大雄、饶世清的鉴定申请不予同意。
本院二审查明，韶关市曲江区国土资源信息中心于2017年4月20日给原审法院的回函全文是：“韶关市曲江区人民法院：我中心于2017年4月17日接贵院函后，经查韶关市曲江区马坝镇××大道中××房（证号：粤房地证字第××号），该幢楼根据地籍档案显示本宗地用地红线面积为288平方米，而经实地查勘该楼的实际幢基底面积为368.33平方米，超出用地红线面积80.33平方米，在未完善超红线用地手续问题前，我中心不予办理。根据韶关市曲江区不动产登记操作规范，房屋买卖在办理转让登记过程中，对超出部分没有完善土地手续前暂停办理。因此，这类房屋的产权转移登记，需等相关文件出台后才能给予办理。以上是我中心关于韶关市曲江区马坝镇××大道中××房（证号：粤房地证字第××号），暂时不能办理转移登记的回复。”
就案涉房屋能否办理不动产变更登记之事，本院于2017年10月16日致函韶关市曲江区不动产登记中心，该中心于2017年10月19日复函称：“关于邹雪兰与蔡大雄、饶世清房屋买卖合同纠纷一案，因所涉房屋的用地超红线问题，曲江区国土资源信息中心于2017年4月20日复函韶关市曲江区人民法院不能办理转移登记。之后，我中心为解决历史遗留问题，经内部商讨，同意给予办理，并于2017年5月27日回复蔡大雄可以办理转移登记，但蔡大雄接回复后未及时来办理此事。2017年7月1日省国土资源厅权籍监管系统实施以来，我中心对此现象的不动产登记暂停办理，等相关文件出台后才能给予办理。目前，根据曲江区2017年10月17日签发的《区政府常务会议纪要》(十五届9次)的相关内容，我中心已去函韶关市曲江公路局，就超出的80.33平方米告知对方，待公路局复函我中心同意将80.33平方米划给该幢业主使用后，我中心就可以办理邹雪兰与蔡大雄、饶世清房屋买卖的转移登记。”
对于原审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，邹雪兰上诉请求中“三、判决蔡大雄、饶世清赔偿房屋评估费2000元”属于增加诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，因调解不成，本院在本案中对邹雪兰提起的该部分上诉请求不作审理。邹雪兰可另行起诉。
本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对上诉人邹雪兰及上诉人蔡大雄、饶世清的上诉意见，本案二审争议焦点：一、蔡大雄、饶世清履行《房屋买卖合同》的行为是否构成违约。二、《房屋买卖合同》应否予以解除的问题。
一、关于蔡大雄、饶世清履行《房屋买卖合同》的行为是否构成违约的问题。蔡大雄、饶世清与邹雪兰签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋转让给邹雪兰是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋不是蔡大雄、饶世清自己兴建的，而是曲江区公路局建好后出售给蔡大雄的，且曲江区公路局与蔡大雄双方已经办理了案涉房屋的产权转移登记，依法受法律保护。案涉房屋所在的该幢楼是曲江区公路局建设，韶关市曲江区国土资源信息中心于2017年4月20日给原审法院的回函称该幢楼的地籍档案显示本宗地用地红线面积为288平方米，而经实地查勘该楼的实际幢基底面积为368.33平方米，超出用地红线面积80.33平方米这一事实是曲江区公路局所为，与蔡大雄、饶世清没有法律关系。蔡大雄、饶世清作为购房者依法不应对此承担任何法律责任。在蔡大雄持有的案涉房屋粤房地证字第××号《房地产权证》未被依法撤销之前，邹雪兰主张案涉房屋是违法建筑没有法律依据。双方在履行《房屋买卖合同》过程中出现案涉房屋至今不能办理转移登记的情况，不能归责于蔡大雄、饶世清。邹雪兰诉称蔡大雄、饶世清履行《房屋买卖合同》的行为构成违约没有法律依据，本院不予采信。对于邹雪兰的上诉请求，依法应予驳回。
二、关于《房屋买卖合同》应否予以解除的问题。邹雪兰向蔡大雄、饶世清购买案涉房屋，其目的是要取得案涉房屋的产权。根据韶关市曲江区不动产登记给本院的复函可以得出：案涉房屋所在幢楼因超出用地红线面积80.33平方米不动产登记不能办理，要待曲江区公路局复函该中心同意将80.33平方米划给该幢业主使用后，才可以办理邹雪兰与蔡大雄、饶世清房屋买卖的转移登记。即至目前为止，案涉房屋能否办理不动产变更登记仍存在不确定性。因此，在时至今日案涉房屋不能办理不动产登记，邹雪兰购买案涉房屋的目的迟迟不能实现的情况下，邹雪兰主张解除案涉合同的理由成立，原审判决双方解除案涉《房屋买卖合同》并无不当。本院对蔡大雄、饶世清请求双方继续履行案涉合同的主张不予支持。
综上所述，邹雪兰与蔡大雄、饶世清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。唯判决解除合同的日期有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初393号民事判决第二项、第三项。
二、变更广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初393号民事判决第一项为邹雪兰与蔡大雄、饶世清在2016年6月29日签订的《房屋买卖合同》于2017年2月17日起解除。
三、驳回邹雪兰与蔡大雄、饶世清的上诉请求。
二审案件受理费650元，由上诉人邹雪兰负担325元，由蔡大雄、饶世清负担325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
审 判 员 赖凯文
审 判 员 庄少山
二〇一七年十一月十五日
法官助理 赖政良
书 记 员 罗稀蕾