浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0104民初9371号
原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司，住所地杭州市江干区凤起东路358号五福天星龙大厦B座802室。
法定代表人胡建明,总经理。
委托代理人占礼松、周劲矛，浙江明策律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）被告杭州虾萌餐饮管理有限公司，杭州市江干区凤起路358号五福天星龙大厦B幢裙房1层109号、110号、111号、112号。
法定代表人兰晓飞,总经理。
委托代理人翁迪凯、徐未,浙江泽大律师事务律师，特别授权。
原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司（以下简称潼豪公司）诉被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司（以下简称虾萌公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月20日向本院提起诉讼，在本案审理过程中，被告虾萌公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告潼豪公司的委托代理人周劲矛、被告虾萌公司的委托代理人翁迪凯、徐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潼豪公司诉称：2015年8月13日原被告关于杭州市江干区凤起东路358号天星龙大厦B座裙楼项目西区地块新塘路与凤起东路交叉口第一层456平方米的店面签订房屋租赁合同，合同约定了租期五年，起租日为2015年9月7日，每三个月支付一次房租，被告提前三十日支付租金，迟延支付租金的，经原告催告合理期间内仍不支付的，原告可以解除合同并要求被告承担80万元违约金。2016年11月26日，被告关门暂停营业，且经原告催告不履行交租义务，故原告诉至法院，请求判令：1、判令被告支付房屋腾空费用；2、被告支付迟延租金465860.256元（以日租金4078.464元计算，从2016年9月7日暂计至2016年12月20日共104天，实际支付至实际转租之日）；3、被告承担物业费21888元（从2016年3月1日暂计至2016年10月1日，实际支付至实际转租之日）；4、被告承担水电费、能耗费13194.6元（从2016年9月13日暂计至2016年12月15日，实际付至实际转租之日）；5、被告承担违约金80万元。以上共计1300942.86元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告虾萌公司辩称：房屋租赁合同已于2016年12月15日解除，被告已于2016年12月28日将房屋腾空，并多次发函给原告要求办理房屋交接手续。房屋自2015年12月28日开始计租，被告已全额支付2015年12月28日至2016年12月28日之间的租金，被告已支付2016年3月1日至2016年10月1日之间的物业费，水电费支付至2016年9月13日。被告不构成违约，不需承担违约金，原告请求违约金过高，被告并未造成原告实际损失。合同已实际解除，原告应返还被告房屋押金48万元。原告提起解除合同，给被告造成装修损失，该部分认可评估金额。原告应向被告开具房屋租金发票。
反诉原告虾萌公司诉称：反诉原告承租房屋后发现房屋没有得到环保、消防部门的合格审批，烟道设计、天然气设置等不符合开具餐厅条件，反诉原告经营受到重大影响，鉴于已装修等考虑，与反诉被告达成补充协议，但不意味反诉被告不违约。租赁期间，反诉被告未兑现提供460个免费停车位的承诺，且始终没有没有提供房租发票。2016年11月，店铺正门水管漏水，反诉原告多次要求反诉被告维修，但一直没有明确回复也未予妥善解决。2016年12月13日，反诉被告向反诉原告送达解除合同函件，反诉原告虽然不情愿，但衡量继续合作可能后，于2016年12月28日从该房屋腾退。此后反诉原告多次要求反诉被告办理房屋交接并退回房屋押金，反诉被告迟迟没有履行。反诉被告在合同履行中已构成违约，单方面解除合同构成根本违约。现反诉被告提起解除合同给反诉原告造成装修损失，存在明显过错，应就装修残余价值补偿反诉原告。故请求法院判令：1、反诉被告退还反诉原告房屋押金人民币480000元；2、反诉被告支付反诉原告装修损失533300元，认可评估公司装修残值的评估结果；3、反诉被告原告开具房屋租金每期357846，共四期，1431384元的发票；4、反诉诉讼费由本诉原告承担。
反诉被告潼豪公司辩称：不同意退回押金及装修损失，是反诉原告违反合同约定导致，反诉被告不应当承担责任，租金付清后可以开具发票，开发票不属于民事诉讼请求。租金支付是提前一个月支付的，因此反诉被告的会计与反诉原告的法人在微信上联系，催促尽快支付租金，合同也约定，双方就租金计租时间进行了变更，是2015年12月28日计租，那么被告至少要在2016年11月28日前支付租金，而反诉被告的会计2016年12月29日还在跟反诉原告的法人微信租金打款事宜，所以反诉被告才会有催款函，有权单方解除合同，反诉原告说就走好了，没有跟我们协商自己把东西搬了，反诉被告不可能在租金未结清的情况下腾空房屋。如果反诉原告说不需要补偿，直接交接也可以，但没有，所以起诉。
原告潼豪公司为证明诉称的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同，1份，6页，证明双方之间存在房屋租赁关系的事实，证明双方对房屋计租日、装修期、租金支付方式、违约金有约定的事实，证明双方对于水电费、物业费有约定的事实；2、中国农业银行银行卡交易明细清单，1份，7页，证明被告迟延支付租金、物业费、水电费的事实；证明被告已已足额支付押金的事实；3、计算清单，1份，1页，证明原告应向被告支付房租、物业费、水电费的事实；4、微信聊天截图，1份，9页，证明原告因被告迟延租金向其催告过的事实，证明被告承诺会支付迟延租金的事实；5、录音材料，1份，2页，证明被告承认支付足额押金的事实；6、物业费交款通知书，2份，2页，证明被告尚欠物业费21888的事实；7、水电费交款通知书，3份，3页，证明被告尚欠水电费13194.6元的事实。
上述证据，经庭审质证，被告虾萌公司认为：1、三性无异议，证明目的有异议，计租日期原合同约定2015年9月6日，后面双方变更计租日为2015年12月28日；2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，与真实情况不符，对应不一样；3、计算清单三性有异议，原告自己算的清单，方式、内容与事实不符；4、真实性无异议，证明被告始终没有按时支付租金，因为有漏水的问题，租金已经支付到2016年12月28日，证据4、5的证明目的有异议，原告提前解除合同，没有给被告合理的期间。证据6、7是向原告催款，不是向被告催，三性不予认可。
本院结合双方庭审中的陈述，对原告潼豪公司的证据认证如下：
对原告提供的所有证据，被告对其真实性均无异议，本院予以认定。对其所证目的，因在质证过程中，双方对于租金、水电费、物业费的支付日期、期限及金额均已达成一致，本院予以概括认定。
被告虾萌公司为证明诉称的事实，在举证期限内向本院提供了如下本诉证据和反诉证据：1、函，1份，1页，证明原告于2016年12月13日提前单方面向被告提出解除合同；2、关于解除房屋租赁合同的回函及送达记录，1份，4页，证明被告于2016年12月15日，向原告回函，表示同意解除合同，并要求就房屋租赁过程中原告的违约向被告赔偿相应损失；3、公证书，1份，2页，证明被告店铺已于2016年12月28日下午从租赁房屋腾空并上锁，桌子是固定在房屋内的，能搬走的已经全部腾空了；4、关于要求正式办理合同解除，房屋交接手续的函，1份，1页，证明被告书面告知原告，被告已从租赁房屋腾空，被告正式要求与原告办理房屋交接手续；5、回函，1份，1页，证明原告知晓被告已经将房屋腾空的事实，原告同意与被告办理房屋钥匙交接手续；6、申通快递单及物流信息，1份，2页，证明原告拒绝与被告办理钥匙交接手续，被告将房屋钥匙寄予原告，原告接收后发现钥匙及拒绝接收，退回给被告，被告再次寄予原告，原告拒绝接收；7、EMS快递单及物流信息，2份，2页，证明同6；8、缴款通知单，2份，2页，证明2016年5月，原告通知被告变更计租日期，自2015年12月28日起，每三个月28日为计租截止日；9、计算清单及款项说明，1份，3页，证明被告已经全额缴清自2015年12月28日至2016年12月28日整年房租及原告已告知的物业费、水电费；10、评估鉴定报告，1份，证明反诉原告实际装修费用、实际损失；11、微信聊天记录，1份，6页，证明2016年11月13日反诉原告催促反诉被告修理水管漏水。
对上述证据，经庭审质证，原告潼豪公司认为：1、真实的，因为被告欠付租金、水电费，根据合同约定要求被告支付；2、收到函，对解除原因有异议，是按照合同约定解除，不存在被告主张押金等事实；3、不认可腾空事实，根据造价申请，被告遗留相当多桌子等在里面；4、收到函，对款项是否存在违约，双方有差异也没有计算方式，只有钥匙邮寄情况但因为被告有很多物品在内，为避免遗失没有拿钥匙；5、被告没有将房屋腾空，同意被告搬离，不能说原告认可被告已腾空，实际上要求被告搬走后把剩下的东西弄好，后面鉴定时里面还有垃圾；6、7，因被告物品未清空，所以原告没有拿钥匙。被告没有说物品不要了，认为被告没有交接的意思；8，是真实的；9、租金支付到2016年12月28日，原告认为物业费交到2016年3月1日，水电费交到2016年9月13日，煤气分管费是9万多，可以去掉；10、报告未就装修折旧按五年折旧，应五年平均下来计算；11、并非原告行为造成，是相邻三楼空调外机漏水，跟原告没有关系，要找物业。
本院结合双方庭审中的陈述，对被告虾萌公司的本诉及反诉证据认证如下：
证据1、2、4、5、6，系双方协商解除合同的证据，从证据本身来看，双方已于2016年12月15日就解除达成合意，本院予以确认。
证据3，该公证书证据本身也证明了房屋装修部分并未拆除，且被告还就此作了价值评估并提出了赔偿的诉求，恰说明被告并未将房屋如期腾空，故对被告证明目的不予认定。
证据8、9，因属于对房租、水电费、物业费的计算，在质证过程中，双方均已达成一致，本院按对原告提供的该类证据同样予以认定。
根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院经审理查明事实如下：
2015年8月13日，原被告关于杭州市江干区凤起东路358号天星龙大厦B座裙楼项目西区地块新塘路与凤起东路交叉口第一层456平方米的店面签订房屋租赁合同，合同约定租期五年，起租日为2015年9月7日（后变更为超付租金日2015年12月28日），每季度支付一次房租，提前一个月支付租金。2015年8月5日、29日，被告分两次向原告支付租房押金48万元。该房屋租金被告已支付至2016年12月28日，物业费已支付至2016年10月1日，水电费已支付到2016年9月13日。
2016年12月15日，原被告协商一致所签订的房屋租赁合同解除，但双方未能就租赁房屋腾空交接达成一致，2016年12月原告诉至本院。
2017年6月5日，本案案涉房屋已实际转租给案外人杭州清语田餐饮有限公司。
本院认为，原、被告签订的关于杭州市江干区凤起东路358号天星龙大厦B座裙楼项目西区地块新塘路与凤起东路交叉口第一层456平方米的店面签订房屋租赁合同真实、有效，原告交付房屋后，被告应按约履行交租义务。本案中，被告未按租赁合同第6.2条的约定提前30日（2016年11月28日前）支付房租，已构成违约，原告可依据租赁合同第19.1条的约定履行解除权，原、被告于2016年12月15日已达成租赁合同解除合意，本院予以确认。合同解除后，第一，关于被告反诉原告承担装修损失的请求，因本案系被告违约未支付租金导致租赁合同解除，故对该请求不予支持。第二，关于被告反诉原告退还租房押金48万元的请求，根据合同约定原告应予退还，本院予以支持。第三，关于原告诉请被告支付迟延租金的请求，在庭审中双方已确认租金支付至2016年12月28日，故对原告诉请被告支付2016年12月28日前租金的请求予以驳回，对于2016年12月28日至实际转租之日（2017年6月5日）的占用费用，因被告违约在先而致合同解除后，被告应立即腾退交还租赁房屋，但被告虽搬移了动产，并邮寄给了原告房屋钥匙，但是保存了装修部分，并进行了公证进而提起赔偿的反诉请求，主、客观上导致租赁房屋的延期交还；同时，原告在收到被告邮寄的钥匙后，在被告要求协商处理的情况下，只是消极的寄回钥匙，未能积极的进行协商等止损措施，虽然原告于2016年12月向本院提起诉讼，但诉讼并非是处理房屋租赁解除后避免损失扩大的商业途径，故原告对解除之日至实际转租之日的租金损失也负有一定责任，本院酌情原、被告分别承担40%、60%的责任；在被告支付租金后，原告应按实依据相关规定开具相关发票。第四，关于原告80万元违约金的诉请，现被告诉称过高，要求调整，符合有关规定，结合本案实际，按照实际损失的30%以下，本院予以酌情调整至18万元。第五，关于原告水电费、物业费的诉请，本院依据双方庭审所达成的一致交费期限，被告应支付物业费4560元（自2016年10月1日计算至2016年12月15日），水电费、能耗费13194.6元（自2016年9月13日计算至2016年12月15日）。第六，关于房屋腾空费用，因原告未提供相应证据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司2015年8月13日签订的关于杭州市江干区凤起东路358号天星龙大厦B座裙楼项目西区地块新塘路与凤起东路交叉口第一层456平方米的店面房屋租赁合同于2016年12月15日解除；
二、被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司房屋占用费用386641.8元（自2016年12月29日起至2017年6月5日止按每日4078.5元计算），物业费4560元（自2016年10月1日计算至2016年12月15日），水电费、能耗费13194.6元（自2016年9月13日计算至2016年12月15日），违约金180000元；
三、原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司退还被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司房屋押金480000元；
以上款项相抵，被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司应支付原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司104396.4元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16508元，原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司承担6864，被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司承担9644元；反诉案件受理费9541元，原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司承担4250元，被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司承担5291元。
原告（反诉被告）杭州潼豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州虾萌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 赵桂荣
人民陪审员 王玲燕
人民陪审员 洪子明
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 王 鹏