广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7683号
上诉人（原审原告）：梁炳基，男，1954年11月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟一，广东江盈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中国对外贸易广州物业开发公司，住所地广州市海珠区凤浦中路679号1501室。
法定代表人：谢应群，职务：总经理。
委托诉讼代理人：吴冷冬，男，1986年3月22日出生，住广州市天河区，系该司职员。
委托诉讼代理人：石冈，男，1983年12月7日出生，住广州市天河区，系该司职员。
上诉人梁炳基因与被上诉人中国对外贸易广州物业开发公司（以下简称外贸物业开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
梁炳基上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁炳基一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.梁炳基购买案涉房屋是在1997年，早于限购政策10余年，根据“法不溯及既往”的原则，梁炳基的购房行为及要求开发商办证的请求不应受到限购政策的约束。2.住房限购政策的宗旨是限制买卖交易，而不是限制过户，梁炳基要求外贸物业开发公司办理房产证的请求应当受到法律保护。根据广州市住房和城乡建设委员会发布的解读《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》公告可知，在2017年3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2017年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。因此，梁炳基在1997年购买的案涉房屋即使执行现有的限购政策规定，仍然有权办理房屋登记手续。3.案涉房屋的实质购买人是谭海展，一审判决不支持梁炳基办理过户手续，影响到实质购买人谭海展的权利。谭海展现居住在案涉房屋，并无其他房屋可居住。综上，请求二审法院依法支持梁炳基的上诉请求。
外贸物业开发公司二审辩称，一审法院以梁炳基不具有购房资格判决驳回其诉讼请求，认定事实准确，适用法律正确，应驳回梁炳基的上诉，维持原判。具体理由如下：1.梁炳基购买案涉房屋的确远早于限购政策的实施，但其在外贸物业开发公司多次催促的情况下仍怠于提交办证资料，主观上故意拖延，最终受制于限购政策无法办理过户手续，梁炳基应自行承担相应的法律后果，包括但不限于无法办证、给外贸物业开发公司增加的办证费用损失等。2.梁炳基与外贸物业开发公司虽然于1997年签订了《房地产预售契约》和《认购书》，但双方均未签署正式的房地产买卖合同，也未在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记，更未进行网签。因此，案涉房屋应适用2011年的广州限购政策，即广州市户籍居民已有2套及以上住房不得再购买住房，2017年的广州限购政策也并未改变2011年限购政策中的该规定。3.房屋产权的转让以登记为要件，未经登记的转让行为不发生法律效力。国家的限购政策显然是通过限制登记环节将限购政策执行到位。因此，梁炳基所称的限购仅限买卖而非限制过户，显属其个人的错误理解。综上，请求二审法院依法驳回梁炳基的上诉请求。
因本案纠纷，梁炳基于2017年10月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.外贸物业开发公司为梁炳基办理位于海珠区××街××（××房）的房屋转让登记手续，取得上述房屋的所有权证；2.本案诉讼费由外贸物业开发公司承担。
一审法院认定事实：梁炳基（乙方、买方）与外贸物业开发公司（甲方、卖方）曾签订《房地产预售契约》，约定甲方将海珠区xx街1号xx花园富丽阁第xx层A座的房地产（房屋建筑面积97.81平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为534288元；除特殊情况外，甲方还应于1997年2月29日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；房屋面积最后由广州市测绘所测量为准，所付房款多退少补；等。该契约注明的日期为1996年12月18日。
外贸物业开发公司还曾出具三份收据，收据中注明的时间与内容分别为：1997年1月1日，梁炳基先生xx八楼C座订金10000元；1997年1月22日，梁炳基交好景花园xx八楼A座房款262000元；1997年1月28日，梁炳基交好景花园xx八楼A座房款262288元。
外贸物业开发公司还持有以梁炳基名义开户的银行存折，该存折显示：1999年6月11日、1999年10月30日，共存入21914元。
一审诉讼中，梁炳基表示：梁炳基也一直要求办证，是因为外贸物业开发公司原因无法办理房地产登记；案涉房屋现由谭海展居住及使用；梁炳基不具有购买案涉房屋的购房资格，但：案涉房屋是在1997年购买，那时候不存在限购政策，现在限购政策对当年梁炳基购买的房屋不适用。梁炳基、外贸物业开发公司及谭海展本人均表示：本案不需要追加谭海展为第三人。
2018年1月19日，外贸物业开发公司将存折返还给了梁炳基。梁炳基撤回了要求外贸物业开发公司返还案涉房屋面积差价款21914元的诉讼请求。
外贸物业开发公司为证明其主张，还提交了以下证据：
1.外贸物业开发公司分别于2006年9月18日、2006年11月30日、2007年11月7日向梁炳基发出的函，内容为要求梁炳基提供办证资料等。
2.广东省广州市南方公证处于2007年9月13日出具的《公证书》：对外贸物业开发公司于2007年9月10日向梁炳基邮寄《函》的行为进行公证。《函》的内容为：要求梁炳基提交办证资料等。
3.EMS收件拒收证明。
梁炳基表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性无法确认，没有收到过。
一审另查，谭海展曾因案涉房屋与本案梁炳基、外贸物业开发公司发生纠纷向一审法院提起诉讼，案号（2017）粤0105民初3554号。该案中，经向房管部门查询，xx花园（A,B栋xx层；C幢xx层）项目的预售证号：950062；申报单位：外贸物业开发公司。
一审法院认为：梁炳基申请撤回要求外贸物业开发公司返还案涉房屋面积差价款21914元的诉讼请求，并无不当，予以准许。本案处理的仅是梁炳基的第1项诉讼请求。
梁炳基、外贸物业开发公司通过签订《房地产预售契约》就案涉房屋建立起买卖关系，则双方均应按约定履行各自的义务。
根据外贸物业开发公司的陈述及出具的收据，梁炳基已支付案涉房屋房款，且至梁炳基起诉时已过合同约定的办证期限。虽然本案中外贸物业开发公司提交的证据显示其已尽通知义务，但其确未为梁炳基办理产权过户手续，故基于上述外贸物业开发公司确认的收齐款项之事实，根据公平原则，外贸物业开发公司仍应为梁炳基办理房产过户手续。因上述未办证的状态一直持续，故外贸物业开发公司关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。但，由于案涉房屋在限购区域内，而梁炳基表示自己不具备购房资格，即办理案涉房屋过户手续存在障碍，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，对梁炳基要求外贸物业开发公司办理房屋转让登记手续、取得上述房屋的所有权证的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，于2018年1月23日作出判决如下：驳回梁炳基的诉讼请求。本案受理费100元，由外贸物业开发公司负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，梁炳基确认其在广州市暂不具备购房资格。梁炳基于2018年5月21日向本院申请撤回本案上诉和起诉，外贸物业开发公司表示不同意梁炳基撤回起诉，梁炳基遂于2018年5月26日向本院撤回原撤诉申请。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。”。梁炳基在二审过程中向本院申请撤回上诉和撤回起诉，但外贸物业开发公司明确表示不同意梁炳基撤回起诉，梁炳基遂向本院撤回原撤诉申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，梁炳基撤回撤诉申请系处分自身诉讼权利的行为，本院予以准许。
本案的争议焦点是梁炳基要求办理案涉房屋过户登记手续的上诉请求是否能得到支持。案涉房屋处于广州市限购区域内，梁炳基自认其暂不具备购房资格，故案涉房屋办理过户登记手续存在障碍。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；。”，驳回梁炳基要求外贸物业开发公司办理房屋转让登记手续、取得案涉房屋所有权证的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。梁炳基上诉认为根据广州市住房和城乡建设委员会发布的对限购政策的解读，其有权办理案涉房屋的过户登记手续。但梁炳基并未提供证据证明其与外贸物业开发公司签订的《房地产预售契约》和《认购书》有在房地产交易登记部门办理备案登记，并出具完税凭证，也未能提供房管部门出具的案涉房屋可以办理过户登记的证明材料，故本院对其上诉主张不予采信。对梁炳基的上诉请求，本院不予支持。
依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，一审案件受理费应由梁炳基负担，一审法院处理不当。但外贸物业开发公司未对此提起上诉，本院不予处理。
综上所述，梁炳基的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁炳基负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年六月五日
书记员 眭 翘
李倩妤