广东省深圳市福田区人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)深福法执外异字第57、58号
57号案案外人深圳市金家工贸服务公司，住所地深圳市罗湖区中兴路193号。
法定代表人章鹰龙，经理。
58号案案外人深圳市怡乐实业公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2019号东乐大厦五楼508号。
法定代表人丁小娟，经理。
申请执行人深圳市壮众达汽车贸易有限公司，住所地深圳市福田区福田街道彩田路东方新天地广场D座1909。
法定代表人刘璠烨，总经理。
被执行人深圳市华乐实业股份有限公司，住所地深圳市福田区中航路华乐楼4层。
法定代表人夏重英，董事长。
上列申请执行人深圳市壮众达汽车贸易有限公司（以下简称壮众达公司）与被执行人深圳市华乐实业股份有限公司（以下简称华乐公司）借款合同纠纷一案，本院（2002）深福法经初字第1920号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效民事调解书确定的义务，本院以（2003)深福法执字第839号案件强制执行，并将华乐公司名下位于深圳市车公庙工业区B107-11号土地使用权过户至壮众达公司名下。因上述生效调解书被撤销，涉案土地被执行回转至华乐公司名下。2013年4月11日，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法审监民提字第6号民事判决，又维持了上述民事调解书。壮众达公司遂于2013年6月27日向本院申请执行回转，请求将涉案土地执行回转至申请执行人名下，本院予以受理，案号为（2013）深福法执字第5639号。执行过程中，本院作出裁定，解除对涉案土地使用权的查封，将该土地使用权过户回转至壮众达公司名下。两案外人深圳市金家工贸服务公司（以下简称金家公司）、深圳市怡乐实业公司（以下简称怡乐公司）对此提出执行异议。本院依法由审判员朱珠、审判员谢文超、审判员李涛组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
两案外人称，有充分的事实和依据证明，福田法院执行行为侵犯了申请人的合法权益,请求撤销（2013）深福法执字第5639号执行裁定书。一、涉案土地使用权由两案外人、华深开关厂与被执行人（原深圳市家用工业公司）于1989年5月6日从深圳市工业区开发公司（代表政府）购买。根据当时的政策，只能由被执行人作为一级企业单独与深圳市工业区开发公司签约，然后再由下属企业与被执行人签约。1989年7月27日，两案外人与被执行人签订了《用地协议》，各受让其中25%的土地使用权。案外人有用地协议、发票和收款收据以及通知为证，证明在本院查封之前，案外人已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，该合同已经在国土部门备案，已合法占有该不动产，且已支付了全部价款，没有登记的原因只是当时已国家用地政策的规定。在政策允许二级企业办理过户登记时，又由于被执行人擅自用土地办理抵押贷款导致未办理过户登记，并非案外人的原因未办理过户登记。两案外人已经从被执行人手中获得了涉案土地各25%的份额，案外人的权利受法律保护，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条应当排除执行。二、申请执行人与被执行人不存在借款纠纷，而是恶意串通进行虚假诉讼，利用法院的强制力达到非法过户的目的。以虚假诉讼所作出的《民事调解书》贵院应依法予以撤销，不仅不能执行，而且应当追究双方刑事责任。三、即使被执行人欠申请执行人“借款”4474411元，被执行人确需以地抵债，其自身所占有土地的50%份额用以抵债，根本不应将案外人另外50%份额用于抵偿所谓的债务，华乐公司将已卖给他人的土地恶意用来抵债，这完全属于诈骗行为。壮众达公司在明知土地有金家公司份额却与华乐公司搞假调解，系恶意串通损害了案外人的利益，因此法院不应执行该民事调解书，至少不应执行申请人所拥有其中的土地份额。综上，请求法院判如所请。
申请执行人辩称，一、两案外人提供“用地协议”、“发票与收款收据”、“关于使用车公庙工业用地有关规定的通知”，并不能证明其就是涉案土地当然共有权人。已生效的（2012）粤高法审监民提字第6号《民事判决书》，在判决认定部分的第一段即阐明：自1992年4月华乐公司取得涉案土地使用证书至2002年11月华乐公司与我司达成以地抵债调解协议，土地部门登记权利人仅系华乐公司一人，两案外人从未向土地部门提出异议；“用地协议”、“关于使用车公庙工业用地有关规定的通知”并不能证明两案外人就是涉案土地的当然共有权人，并不能推翻华乐公司作为涉案土地使用权唯一权属人的法律认定。两案外人再次增加提供“发票与收款收据”，同理并不能证明两案外人是涉案土地当然共有权人。二、两案外人根据《用地协议》等，对涉案土地享有的权益仅系债权，而非物权。不因《用地协议》签订于《物权法》施行前而有所不同，与两案外人所称“当时的政策”无关。已生效的(2011)深中法民五终字第1434、1435号《民事判决书》，在法院认为部分的第一段已经阐明。三、我司于2001年11月代华乐公司付款4474411元土地使用费、土地开发基金事实清楚，不存在两案外人所称“恶意串通、虚假诉讼”情况，“作账凭证”真实性存疑，可人为调整、不能证明真实情况。华乐公司并非两案外人所称“国有企业”，不存在侵占国有资产行为。对于我司2001年12月14日、12月17日代华乐公司支付753483元、3720928元共计4474411元土地使用费、土地开发基金的事实，真实存在，不论是（2012）粤高法审监民提字第6号《民事判决书》还是其它判决多次审查、确认，毋庸赘述。对于是否存在恶意串通损害第三人问题，（2012）粤高法审监民提字第6号《民事判决书》，在判决认为部分的第二段阐明：华乐公司与我司之间确实存在债权债务关系，华乐公司作为涉案土地唯一土地使用权人有权处分其名下财产；根据物权公示、公信原则，我司有理由相信华乐公司是涉案土地唯一土地使用权人，双方达成以地抵债协议消灭双方之间债权债务关系，不存在双方恶意串通损害第三人(两案外人)利益问题。华乐公司原系集体类型，两案外人作为华乐公司下属企业，对华乐公司企业类型、性质比任何人都清楚，故意颠倒黑白、指鹿为马，将真实存在的代付款事实说成是虚构国有企业欠私人企业4474411元系侵占国有资产行为，是典型的诽谤。“作账凭证”作为华乐公司内部资料，系企业内部单方形成、容易人为调整，无法证明真实的债权债务关系。四、以地抵债协议合法有效，不存在利用法院规避市政府土地交易必须公开进行的第100号令情形，更不存在虚假诉讼、触犯刑事犯罪情况。（2012）粤高法审监民提字第6号《民事判决书》，在判决认为部分的第三段阐明：根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，该调解协议的内容并未违反法律、行政法规规定，因此本案争议的以地抵债协议应当确认为合法有效的调解协议，在达成调解协议前，涉案土地价格已经深圳市房地产估价中心依法评估，涉案土地使用权被转让后亦经土地管理部门审核，依法过户到我司名下，并由我司使用。因此，不存在利用法院规避深圳市政府土地交易必须公开进行的第100号令情形，更不存在虚假诉讼、触犯刑事犯罪情况。五、金家公司、怡乐公司从未被确认为涉案土地50%份额共有权人，我司从不知悉两案外人所谓“土地有两案外人份额”事宜，不存在与华乐公司搞假调解、恶意损害其他人的合法权益情形。我司法人代表现早已不是陈斯毅，其妻是否金家公司办公室主任无法得知，另即使陈妻系金家公司办公室主任，其自身是否知道涉案土地情况未知，陈妻即使知悉，也不能代表陈斯毅知悉，更不能代表我司知悉并恶意串通。六、两案外人申请执行异议缺乏法律依据。两案外人提起执行异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，系为提起本次异议而强行生搬硬套该条规定，缺乏法律依据。本案中，我司并非要求华乐公司履行支付金钱义务，而是根据生效法律文书向贵院申请执行特定标的物（土地），本案属性并非属于金钱债权执行。且异议人情况并不属于权利能够排除执行情形。异议人对涉案被执行土地的权属情况，已经多级法院多次生效判决否定。七、两案外人无权提出执行异议，主体不适格，依法不应受理。两案外人作为上述已生效第6号判决和已生效（2011）深中法民五终字第1434、1435号民事判决的当事人，不管是作为有独立请求权第三人还是单独作为原告，其对涉案被执行土地的权属诉求，已经多级法院审查其证据、认定相关事实，并多次终审判决其对涉案被执行土地不享有任何权利。因此，该异议人在实体权利已被多次生效判决否定后，再提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第7条的规定，依法不应受理。综上，两案外人提起执行异议缺乏事实和法律依据。因此，请求法院立刻驳回两案外人的执行异议。
经审查查明，两案外人曾起诉华乐公司物权保护纠纷，请求华乐公司将两案外人共有的涉案土地使用权各25%分别登记至两案外人名下，并赔偿两案外人的经济损失，本院（2009）深福法民三初字第1867、1868号民事判决书判决：一、华乐公司应于判决生效之日起十五日内将深圳市福田区车公庙工业区B107-11号土地使用权的各25％的份额分别转移登记至两案外人名下；二、驳回两案外人的其他诉讼请求。两案外人及华乐公司均不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，两案外人上诉请求为撤销原审判决第二项，改判华乐公司赔偿损失3933798元、4030299元。金家公司在上诉事实和理由陈述“早在2002年金家公司就多次通知华乐公司，要将所属汽车维修厂迁往涉案土地，但华乐公司造成金家公司无法使用涉案土地、受到重大损失。而壮众达公司在这期间出租涉案土地每月租金20万元，10年就高达2400万元。金家公司仅按该收益的25%计算就达3933798元”等内容。怡乐公司则依据壮众达公司出租涉案土地的合同，在上诉中继续请求华乐公司以19元/平方米的标准赔偿2001年11月至2009年5月的损失共4030299元。华乐公司上诉请求为：1、撤销原审判决第一项；2、驳回两案外人的全部诉讼请求。
2013年9月29日，深圳市中级人民法院经二审作出的（2011）年深中法民五终字第1434、1435号民事判决书，该生效判决经审理查明了如下事实：
案外人金家公司前身是深圳市宝安县二轻局塑料厂，后改名为深圳市五金家具综合厂。在该公司向工商部门提交的《工业企业开业申请登记表》中注明，该公司经济性质为集体，企业主管部门为深圳市家用工业公司、法定代表人为郭国尚。1987年11月8日，深圳市家用工业公司作出一份《关于郭国尚通知任职的通知》，任命郭国尚为“金家工贸公司的经理，任期以签经济承包合同期限为准。”1988年9月，由深圳市家用工业公司申请，经市政府办公厅批准，深圳市五金家具综合厂改名为金家公司，后在工商局登记注册。
案外人怡乐公司的前身系深圳市胶制品厂。1991年7月5日，深圳市人民政府办公厅向深圳市家用工业公司出具一份《关于成立深圳市怡乐实业公司的批复》，同意将深圳市家用工业公司下属的“深圳家具厂”与“深圳市家用贸易行”、“深圳市胶制品厂”三家合并，成立“深圳市怡乐实业公司”。该公司为深圳市家用工业公司的下属集体所有制企业。随后该公司领取了营业执照。
被执行人的前身系深圳市二轻局设立的深圳市五金家具公司。1982年深圳市撤销二轻局而设立深圳市五金家具工业公司和深圳市服装工艺工业公司，并将原二轻局系统的全部资产和所属企业一分为二，分由上述两家公司占有和管理。1983年8月21日，深圳市人民政府办公厅作出（1983）795号《关于同意“深圳市五金家具工业公司”改为“深圳市家用工业公司”的批复》，同意将“深圳市五金家具工业公司”的名称变更为“深圳市家用工业公司”。
1990年10月19日，深圳市家用工业公司作出《关于进行股份制改造的决议》，决定对公司进行股份制改造，并成立股份制改造筹备委员会，负责改造的领导工作。1991年5月8日，深圳市家用工业公司股份制改造委员会第四次扩大会议上，深圳市家用工业公司与包括两案案外人在内的8家企业确认股份制改革完成后产权关系改变这一事实，即家用工业公司总部与下属8家企业的全部资产为新成立的家乐实业股份公司所有，家用公司总部与下属的8家企业成为家乐实业股份有限公司的股东，拥有公司章程中规定的各种权利和义务。1991年12月3日，深圳市人民政府办公厅出具深府办复[1991]977号《关于深圳市家用工业公司改组为深圳市华乐实业股份有限公司的批复》，该批复载明“同意公司改组，……股权结构为：金家工贸公司职工集体股为246．6659万股，占总股份的1．54％；深圳市胶制品厂(后更名为：怡乐公司)职工集体股68．9394万股，占总股份的0.43％”。在1993年11月制定的《深圳市华乐实业股份有限公司章程》中，确认“深圳市华乐工贸发展公司（原公司总部）、家乐家私有限公司、东乐家电公司、华胜实业公司、怡乐实业公司、金家工贸服务公司、美芝电子工程公司的资产净值1322782.128元，折股132272.128股，另外向内部职工和定向法定募集2772.7872万股，股权结构如下：……深圳市怡乐实业公司职工集体股为988189股，占股份总额的0.61％；深圳市金家工贸服务公司的职工集体股为2466659股，占股份总额的1.54％。”
1988年12月29日，深圳市人民政府就B107—11号地块使用权(面积为1154954平方米)与深圳市工业区开发公司签订深地合字(88)119号《土地使用合同书》，地价款为人民币4000万元。
1989年5月6日、7月3日，深圳市工业区开发公司就涉案B107—11号地块(面积为9325.47平方米)使用权与深圳市家用工业公司（以下简称家用公司）分别签订《合同书》、《补充合同书》，约定地价款为人民币2098230元、港币490918元；
1989年7月27日，深圳市家用工业公司(后更名为：华乐公司)就涉案B107—11号地块使用权，分别与金家工贸公司、深圳市胶制品厂(后更名为：怡乐公司)、深圳市华深开关厂签订《用地协议》，在协议中约定，家用公司负责与开发公司办理一切购地有关手续，并根据金家工贸公司、怡乐公司的实际情况和使用功能要求联系设计单位做好小区规划上报工作并负责整个小区的协调工作，协助金家工贸公司、怡乐公司做好设计、施工准备施工质量检查工作。其中金家工贸公司、怡乐公司占涉案B107—11号地块总面积9325.47平方米的比例是25％，两公司应付地价均为人民币524557.50元、港币122729.50元，深圳市华深开关厂占12.5％；1989年8月16日，华乐股份公司分别向金家工贸公司、怡乐公司发出《关于使用车公庙工业用地有关规定的通知》，确认两公司均已向其交付地价人民币524557.50元、港币122729.50元，通知金家工贸公司、怡乐公司“各用地单位应共同负责按比例分摊的小区规划设计费用和其他合理费用”；
1992年4月20日，深圳市家用工业公司取得涉案B107-11号地块使用产权证书，编号为深房地字第××号，“权利人性质：集体，所有权性质：国有，权属来源：购买，用途：工业”；
1996年7月17日，华乐股份公司取得涉案B107—11号地块《房地产证》变更登记，编号为深房地字第××号，“权利人性质：股份制”，所有权性质、权属来源及用途同上；
2003年11月19日，深圳市规划与国土资源局福田分局深规土函第FT0304689号《承办文件》载明：“深房地字第××号《房地产证》登记的B107—0011宗地的性质有误，该地应为商品房性质的工业用地”。
2002年7月22日，华乐公司与壮众达公司发生借款纠纷，诉至本院。2002年11月22日，本院作出（2002）深福法经初字第1920号民事调解书，确认双方达成如下和解协议：一、华乐公司、壮众达公司确认壮众达公司于2001年12月14以及12月17日分别替华乐公司垫付土地费以及土地开发基金共计4474411元。华乐公司以其拥有的位于深圳市福田区车公庙工业区B107-11号地块（面积为9324.47平方米）的土地使用权折抵还款（该房地产证编号为深房地字第××号）；二、华乐公司、壮众达公司共同确认B107-11号地的土地使用权作价人民币1140410元（深圳市房地产估价中心估价），该地除抵偿华乐公司所欠壮众达公司的4474411元后，壮众达公司应向华乐公司返还6929689元；三、华乐公司应保证抵偿给壮众达公司的土地使用权不存在转让瑕疵，双方在本调解生效后十五天内申请办理完毕上述抵债土地的过户手续。因过户登记所发生的税费按土地登记管理部门的规定负担。其余费用由壮众达公司负担；四、在办理完毕土地过户登记手续之后三天内，壮众达公司将6929689元付清给华乐公司，作价11404100元抵偿上述欠款。五、调解生效后十五日内办理土地过户手续，办理完毕过户手续后三天内壮众达公司向华乐公司付清差额款696289元。该调解书生效后，两案案外人以（2002）深中法经初字第1920号民事调解书违反了法律强制性规定、侵犯了两案案外人对涉案土地使用权的共有权合法权益为由，向本院申请再审。2004年11月25日，本院作出（2004）深福法民二再字第8-1号民事裁定，以原审调解书认定事实可能有错为由提起再审。再审过程中，追加深圳市华乐工贸发展公司、广州广保丰田汽车销售服务有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为案件第三人参加诉讼；于2005年12月30日作出（2004）深福法民二再字第8号民事判决书，判令维持原审调解。该判决发生法律效力后，深圳市人民检察院于2006年11月28日作出深检民行抗（2006）10号民事抗诉书，以原调解协议虽未违反自愿原则，但其内容违反相关法律、损害国家、社会和公共利益，再审没有改判属适用法律不当为由，向深圳市中级人民法院提起抗诉。深圳市中级人民法院于2007年2月1日作出（2007）深中法民二再字第9号再审函，指令深圳市南山区人民法院对该案进行再审。深圳市南山区人民法院受理该案后，依法追加案外人金家公司、怡乐公司作为第三人参加诉讼。2007年9月29日，深圳市南山区人民法院作出（2009）深南法民二再字第2号民事判决书，判令：一、撤销（2002）深福法经初字第1920号民事调解书和（2004）深福法民二再字第8号民事判决书；二、华乐公司应于本判决生效之日起十五日内向壮众达公司返还4474411元。该判决作出后，案外人壮众达公司不服，提起上诉。2008年6月26日，深圳市中级人民法院作出（2007）深中法民二终字第1678号民事判决书，认为深圳市华乐实业股份有限公司的经济性质是股份制，主管单位是深圳市集体资产管理办公室(托管)，深圳市华乐实业股份有限公司是集体资产控股的企业，深圳市集体资产管理办公室托管公司集体财产。深圳市工商物价信息中心《工商登记资料》显示金家公司、怡乐公司的经济性质是集体。虽然在原一审诉讼期间，涉案B107-11号地块使用权在国土部门登记的权利人仅为深圳市华乐实业股份有限公司，但由于深圳市家用公司改组为深圳市华乐实业股份有限公司的工作并没有完成，深圳市华乐实业股份有限公司的集体资产产权界定工作也未完成。涉案B107-11号地块使用权仍应为集体所有性质。1989年7月27日，深圳市家用工业公司就涉案B107-11号地块使用权，曾经分别与金家公司、怡乐公司深圳市华深开关厂签订了《用地协议》，在协议中明确约定金家公司与怡乐公司各占涉案B107-11号地块总面积9325.47平方米的比例是25%，两公司应付地价均为人民币524557.5元、港币122729.5元，深圳市华深开关厂占12.5%；1989年8月16日，深圳市华乐实业股份有限公司分别向金家公司、怡乐公司发出《关于使用车公庙工业用地有关规定的通知》，确认两公司均已向其交付地价人民币524557.5元、港币122729.5元，上述证据证明，金家公司、怡乐公司对涉案土地享有部份权益。而2002年7月22日，壮众达公司与人民币524557.5元、港币122729.5元之间达成调解协议，以偿还借款为名将涉案B107-11号土地(面积为9325.47平方米)使用权折价抵偿给壮众达公司，由于该调解协议内容，没有经金家公司、怡乐公司的同意，现金家公司、怡乐公司对调解协议内容也不予认可，所以该调解协议的签订与履行，致使金家公司、怡乐公司与深圳市家用公司签订的《用地协议》的合同目的无法实现。根据民法通则第五十八条第一款第(四)、(七)项的规定，该调解协议内容属于壮众达公司与深圳市华乐实业股份有限公司之间恶意串通损害集体和第三人利益、以合法形式掩盖非法目的情形，该调解协议内容违反了法律规定，应属无效协议。故(2002)深福法经初字第1920号民事调解书应予以撤销。据此判决驳回上诉，维持深圳市南山区人民法院（2009）深南法民二再字第2号民事判决。
2009年5月6日，涉案土地从壮众达公司执行回转登记至华乐公司名下。
上述判决发生法律效力后，壮众达公司于2008年8月27日向广东省高级人民法院申请再审。经审查，广东省高级人民法院于2009年11月6日作出(2008)粤高法立民申字第3258号民事裁定书，裁定如下：一、该案指令深圳市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。
此后，深圳市中级人民法院依法组成合议庭对该案进行了审理，并于2010年5月31日作出(2010)深中法民二再字第4号民事判决书，判决维持深圳市中级人民法院(2007)深中法民二终字第1678号民事判决。
2012年11月22日，（2002）深福法经初字第1920号民事调解书生效后，涉案B107-11号土地使用权于2003年12月9日登记至壮众达公司名下。
2013年4月11日，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法审监民提字第6号民事判决，认为华乐公司、壮众达公司达成的以地抵债调解协议自愿合法，不存在双方恶意串通损害第三人(两案外人）利益的问题，判决：一、撤销深圳中院（2010）深中法民二再字第4号、（2007）深中法民二终字第1678号和深圳市南山区法院（2007）深南法民再字第2号民事判决；二、维持福田区法院（2004）深福法民二再字第8号民事判决书和（2002）深福法经初字第1920号民事调解书。该判决于2013年4月29日生效。
以上系（2011）年深中法民五终字第1434、1435号生效民事判决书确认的事实，该判决认为两案外人与华乐公司签订的两份《用地协议》合法有效，但在涉案土地相应份额过户登记至两案外人名下之前，两案外人根据两份《用地协议》对于涉案土地享有的权益系债权，而非物权。壮众达公司依法取得涉案土地的使用权并曾办理过户登记的事实应在该两案中得到确认，两案外人在该两案中的诉讼请求现存在事实上的履行障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，不予支持，判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第1867、1868号民事判决；二、驳回金家公司、怡乐公司全部诉讼请求。
2013年6月27日，申请执行人向本院申请执行回转，执行请求为：1、将涉案土地执行回转至申请执行人名下；2、强制执行费用由被执行人承担。本院受理后立案执行，案号为（2013）深福法执字第5639号，并作出执行裁定书，裁定：一、解除对深圳市华乐实业股份有限公司名下位于深圳市福田区车公庙工业区B107-11号土地使用权的查封；二、将深圳市华乐实业股份有限公司名下位于深圳市福田区车公庙工业区B107-11号土地使用权过户回转至深圳市壮众达汽车贸易有限公司名下。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，两案外人根据《用地协议》对于涉案土地享有的权益仅系债权，而非物权或共有使用权，这已被广东省高级人民法院（2012）粤高法审监民提字第6号民事判决书及深圳市中级人民法院（2011）年深中法民五终字第1434、1435号民事判决书所认定。因此，本案的焦点问题在于两案外人对于涉案土地使用权是否享有足以排除执行的实体权利——物权期待权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，足以排除执行的物权期待权需至少需满足四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，这四个条件缺一不可。而根据本案查明的事实，两案外人未能举证证明其在法院查封之前已合法占有涉案土地。本案中，涉案土地从被执行人华乐公司名下过户至申请执行人壮众达公司系在2003年12月9日。两案外人提交的证据《关于使用车公庙工业用地有关规定的通知》，仅是被执行人华乐公司的单方意思表示行为，不能证明两案外人已实际占有涉案土地。相反，案外人在深圳市中级人民法院（2011）年深中法民五终字第1434、1435号案的上诉中陈述，“早在2002年金家公司就多次通知华乐公司，要将所属汽车维修厂迁往涉案土地，但华乐公司造成金家公司无法使用涉案土地、受到重大损失。而壮众达公司在这期间出租涉案土地每月租金20万元，10年就高达2400万元。金家公司仅按该收益的25%计算就达3933798元”等内容。怡乐公司则依据壮众达公司出租涉案土地的合同，在上诉中继续请求华乐公司以19元/平方米的标准赔偿2001年11月至2009年5月的损失共4030299元。这些事实表明，在法院过户之前，两案外人并没有合法占有涉案土地，因此，不符合法律规定的物权期待权的保护要件，两案外人根据《用地协议》对于涉案土地享有的权利无法排除执行。
两案外人关于法院不能执行虚假诉讼所作出的调解书及华乐公司无权将案外人另外50%份额用于抵偿债务主张，均系认为执行依据错误，应另循审判监督程序办理，不属于本案执行异议审查的范围。
综上，案外人的执行异议，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人深圳市金家工贸服务公司、深圳市怡乐实业公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱 珠
审判员 谢文超
审判员 李 涛
二〇一六年十一月九日
书记员 钟美玲