广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再272号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：韶关市博联投资管理有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区。
法定代表人：龙德生，经理。
委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区。
法定代表人：赖董永，执行董事。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市泰昊投资咨询有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：赖董永，执行董事。
上述两被申请人的共同委托诉讼代理人：胥洲道、李锐，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习律师。
再审申请人韶关市博联投资管理有限公司（以下简称博联公司）因与被申请人韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司（以下简称祺顺公司）、广州市泰昊投资咨询有限公司（以下简称泰昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第370号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年10月27日作出（2016）粤民申2737号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人博联公司的委托诉讼代理人孙发林律师、被申请人泰昊公司和祺顺公司的委托诉讼代理人胥洲道律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博联公司申请再审称：二审判决认定事实错误，适用法律及程序不当，理应改判。理由是：
一、毋庸置疑，祺顺公司的行为己构成违约，理应承担合同约定的违约责任。
(一)祺顺公司违约行为表现在：
l、作为长达九年的租赁合同，博联公司给予祺顺公司五个月的免租期，而祺顺公司在免租期内就开始对外分租并收取租金，在免租期过后却仅仅向博联公司缴纳一个月的租金，就开始拖欠；
2、祺顺公司的重要租户符志雄，即租赁主楼二层1412平方米商铺用于经营“一盅两件”酒楼的租户，发生死亡事故，出现工人闹事时、劳动部门介入要求协助时，也躲避不予处理，既不缴纳租金，也未处理房租纠纷，导致粤通大酒店大楼的租赁陷入停顿；
3、祺顺公司在未履行上述合同义务，且放任损害后果扩大。祺顺公司在其分租的租赁物存在纠纷、未与博联公司办理有交租赁物移交手续的前提下，擅自撤离现场，至今未办理场地移交手续，导致博联公司无法接收场地，特别是“一蛊两件”的租户发生死亡事故，且工人工资问题尚未解决，该场地封存至今，更无法接管。
（二）祺顺公司应承担违约责任
祺顺公司应当按约定向博联公司承担500万元的违约金。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，除不可抗力的客观原因及因祺顺公司不能按时交纳租金这种违约行为原因，博联公司不得以任何内容中途终止或不履行合同，否则，应支付祺顺公司500万元人民币违约赔偿金。该约定不应调整。理由是：
1、祺顺公司是商业物业租赁市场的分包专业户。博联公司之所以引进祺顺公司，是基于祺顺公司在物业租赁方面具有丰富的经验。祺顺公司作为房屋租赁合同的专业方，在合同地位上占据强势地位，其对违约的后果也充分清楚且知晓，故祺顺公司应当按照合同的约定履行，否则有违诚实信用的原则。
2、违约责任的约定是双方的意思自治，是基于双方对市场的合理判断得出的数据，而且该约定双方是平等的。
3、按法律或目前的司法实践，根据本案的情况，计算博联公司的损失，也已超出500万元。
（1）首先，必须明确的是，祺顺公司为实施其租赁计划拆除的博联公司投入108万元的装修，也属博联公司的损失之一。即使法庭不单项支持该项损失，也应作为博联公司的损失之一纳入违约金的考量范畴。博联公司的装修是在祺顺公司进来之前刚刚完成，由于对祺顺公司履行九年合同的预期，且信赖祺顺公司的专业的专业性，所以博联公司是在附条件的前提下同意祺顺公司拆除该装修的，而祺顺公司仅仅缴纳一个月的租金就严重违约，且祺顺公司放任该违约后果的发生，并其在发生后不设法减少损失，祺顺公司的违约行为非常恶劣，若仅以博联公司同意拆除二不结合作为诚实信用一方的博联公司对祺顺公司履行合同预期、九年的合同祺顺公司拟仅仅支付一个月租金等客观因素，不将装修费纳入博联公司的损失范围，则对博联公司不公平。
（2）如前所述，租金的计算标准应按市场价计算，而违约金的计算标准更应按市场价计算。自2013年8月起，暂截至20014年11月，博联公司的租金损失为16个月×555409元＝8886544元。加上装修费的损害，即使不按规定的130%计算，也已远远超出500万元的违约金约定。
二审法院却无视合同约定及以上事实，擅自改变一审的认定，仅支持三个月的租金作为违约金，明显畸形。
二、个别租户因担心祺顺公司的履行能力而主动向博联公司交租属偶发行为，不能证明祺顺公司已将场地移交给博联公司。二审判决仅凭祺顺公司提交的一两份证据，就主观推定博联公司已接收场地并存在该接收证据，并要求博联公司须举出该“证据”，否则就得承担举证不能的法律责任，二审法院此举明显属举证责任分配不公，适用法律不当。
1、民诉法确定的举证责任最基本的原则是“谁主张，谁举证”，被申请人主张申请人已自2014年4月起接收场地及收租，则应由其承担相应的举证责任。既然本案不属于举证责任倒置的情形，二审法院就不存在的所谓事实，要求申请人举证的法律依据何在?
2、个别租户支付租金给博联公司系其个人行为，与博联公司和祺顺公司交接可以说是风马牛不相及。如前所述，由于“一盅两件”事故，出现工人闹事时、劳动部门介入要求协助时，祺顺公司躲避不予处理，导致粤通大酒店的整体经营受到很大影响，在此情形下华莱士租户陈斌对祺顺公司已无信心，单方主动要求博联公司收取其四月份的租金，而博联公司为安抚人心，妥善处理纠纷，不可能不接受陈斌的要求，但这也仅仅代表陈斌个人的行为，如何可以推而广之认为是所有的租户都如此?
3、事实上，至今祺顺公司未与博联公司办理任何场地移交手续，更是未将十几个租户的押金移交给博联公司，其与租户之间的租赁关系尚未清结，又何来场地移交?
4、从面积上进行对比，陈斌所租赁的面积也仅仅是126平方米，而祺顺租赁博联的总面积为9800平方米，如何能以126平方米的面积来作为9800平方米的移交证据?
5、祺顺公司一向是审慎从事的，双方移交场地时是签订了移交书的。假设其于2014年3月份就将场地移交给申请人，为何不签订相关移交书才移交?
二审法院的草率认定和强行推理，除了令人怀疑是办人情案外，没有任何可以以理服人的依据。
三、祺顺公司应承担的租金、管理费支付责任
l、租金、管理费的计算期间：鉴于祺顺公司至今未办理场地移交手续，导致博联公司无法接收场地，客观上“一盅两件”的事件尚未解决，该场地封存至今，博联公司更是无法接管；另外，作为长达九年的租赁合同，博联公司在此预期下才给予祺顺公司五个月的免租期，而祺顺公司却仅仅向博联公司缴纳一个月的租金，就拒不履行合同，因此租金及管理费应从免租期的次月(扣除一个月)即2013年8月起算，至法院判决合同解除的判决书生效、场地交付给博联公司之日止。
2、租金的计算标准。按合同约定，祺顺公司每月应付租金为176400元及分成。但鉴于
本案的客观情况，拖欠的租金应按市场价计算：
(1)祺顺公司是从事物业分租的专业户，其租赁博联公司的物业是再行分租，赚取中间差价，博联公司给予祺顺公司的优惠政策是在祺顺公司履行九年合同的前提下发生的，故在其不履行合同后，博联公司的租金损失应按市场价计算；
(2)本案存在租期较长(九年)、上述祺顺公司严重违约(仅履行一个月)、擅自擅场、拒不移交等比较特殊的行为，所拖欠租金应按市场价对博联公司较为公平合理。
(3)祺顺公司应向博联公司支付的租金收入不仅是固定租金，还包括达到一定数额后的分成，故仅支持按合同规定的固定租金支付，对博联公司不公平。
(4)特别是，如假设在博联公司违约的前提下，祺顺公司计算的违约损失必定是按其与租户签订的市场价格作为计算依据，而非按约定的固定租金计算，所以以市场价计算租金的损失对博联公司方显公平。
根据博联公司的举证，租金市场价已达到每月555409元。由于二审法院认定场地交接的事实错误及轻估被申请人的违约后果，导致仅仅支持两个月的租金，显失公平。
四、二审法院在被申请人没有反诉申请人要求退还押金的请求时直接以押金扣减租金，违反“不诉不理”的原则。有关退还押金以及是否应该退还被申请人并未提出诉请，应另案处理，二审法院在未经申请人同意的前提下予以抵扣，属程序不当。
综上所述，二审法院判决认定事实错误，适用法律及程序不当，应予撤销并改判，请求：1、依法撤销二审法院(2015)韶中法民一终字第370号民事判决书；2、维持韶关市浈江区人民法院(2014)韶浈法民一初字第606号民事判决第一、四项；3、判令两被申请人支付未缴付的租金、管理费及滞纳金，支付至法院判决解除《房屋租赁合同》的判决书生效之日止，暂截至2014年3月为1421637元；3、判令两被申请人赔偿申请人装修损失费108万元；4、判令两被申请人向申请人支付违约金500万元；5、判令两被申请人向申请人支付水、电费33419．3元；6、本案一、二审诉讼费用由两被申请人承担。
祺顺公司、泰昊公司口头答辩称：二审判决事实清楚、法律适用正确，请求维持二审判决，驳回申请人的再审申请。
关于申请人的申请诉求第二项第一款，实际上二审判决中对于一审第一、第四项是维持的，不存在改判情况。对于申请人第二项第二款，租金和违约金认定，我方认为合同版本是双方协商签订的，并非被申请人提供的格式合同，且“一盅两件”事件，被申请人一直积极处理，闹事是因为“一盅两件”本身经营不善，不能按时支付工人工资，而酒店经营风险并不是被申请人责任，至于申请人所说人员死亡事故，并非发生在被申请人管理期间而是场地移交之后。关于场地移交时间，被申请人已经在2014年3月实际撤出涉案场地，被申请人撤场后已交租租户直接向申请人支付租金，全部场地也是在申请人实际控制下，因此，二审法院认定场地交还时间并无不当，我方一直要求与申请人办理书面交接手续，申请人口头表示同意，但不肯办理书面手续。关于租金计算依据，申请人要求按市场价格计算不合理，合同明确约定双方租金价格，且事实上在被申请人转租该物业前是申请人自行招租，但招租情况一两年均不理想，申请人所称租金分成比例是在租金达到120万元每年以上时才能产生，并非固定收取或能预料到的，申请人意图将不可预料的商业风险给被申请人承担显然不合理。在被申请人欠租3个月后，所有已承租的商户均已向申请人支付租金，二审判决申请人损失为三个月租金是合情合理的。关于申请人请求第二项第三款，装修损失费情况不符合事实，被申请人租赁1、2、3楼，拆除二楼一部分装修，且在没有拆除前，申请人自行出租时，二楼该部分并没有出租出去，被申请人改装修后才重新招租成功，因此被申请人改掉装修是有利于申请人，双方有函件往来，被申请人拆除该部分装修已经经过申请人同意。关于请求第二点第四项，刚才已陈述所有已交租的商户均已向申请人支付租金，所以申请人损失低于违约金500万元，二审判决合法合理。关于请求第二项第五点，申请人没有提供证据证明确实产生前述数额水电费，不应支持申请人请求。关于押金能否抵扣问题，被申请人一审中提出希望抵付押金，一审判决没有体现，二审中一并处理是合法合理的。
博联公司向一审法院起诉请求：1、解除博联公司与祺顺公司、泰昊公司签订的《房屋租赁合同》；2、祺顺公司、泰昊公司支付未缴付的租金、管理费及滞纳金，支付至法院判决解除《房屋租赁合同》的判决书生效之日止，即截止2014年3月为1421637元；3、判令祺顺公司、泰昊公司赔偿博联公司装修损失费1080039.3元；4、判令祺顺公司、泰昊公司向博联公司支付违约金500万元；5、判令祺顺公司、泰昊公司向博联公司支付水、电费33419.3元；6、本案诉讼费用由祺顺公司、泰昊公司负担。
一审法院审理查明事实：2012年7月，广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（甲方）、广州羊城铁路劳动服务公司（乙方）、广州铁路房产建筑工程有限公司(丙方)、韶关市锦通投资管理有限公司（丁方）签订《粤通酒店租赁合同》，约定：韶关市锦通投资管理有限公司向广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司、广州羊城铁路劳动服务公司、广州铁路房产建筑工程有限公司租赁粤通酒店1、2号楼物业（面积17713.4平方米，另有停车场1784平方米供使用）。2012年3月18日，韶关市锦通投资管理有限公司书面委托博联公司经营上述粤通酒店1、2号楼部分物业，委托范围包括除主楼（1号楼）7楼至10楼及副楼1006-1008外的其他物业及广场。2013年7月4日，博联公司与泰昊公司签订《房屋租赁合同》，约定泰昊公司向博联公司租赁粤通酒店主楼第1（不含七天大堂及西南外墙小笼包客户）、2、3、4、5、6、13层共七层，副楼6、7、8、9、10共5层楼（含一楼184平方米）面积9800平方米的房屋。同日，博联公司将上述租赁房屋交付给泰昊公司。2013年7月11日，泰昊公司向博联公司递交书面申请，申请对所租赁的一层、二层、三层进行改造；同年7月19日，博联公司书面答复：1、原一、三层在客户交纳保证金后或公司递交主体规划方案可以拆除原构筑物；2、原二层考虑到商铺经营模式已装修完毕，且与贵司合约有4个月的过渡期，故过渡期内拆除条件建议修改为：签约客户总面积达到50%或以上后可以拆除，签约客户“条款”须经博联公司认可。7月30日，博联公司再次书面回复泰昊公司：1、原一、三层在客户交纳保证金后或公司递交主体规划方案可以拆除原构筑物；2、原二层考虑到商铺经营模式已装修完毕；且与贵司合约有4个月的过渡期，故过渡期内拆除条件建议修改为：若贵公司拆除主楼二楼全部或部分原构筑物且在4个月过渡期解约，则视为贵公司违约，违约责任按双方合同第六条履行；3、符合上述条款即我公司同意拆除原一、二、三层构筑物。至此，泰昊公司认为博联公司已同意其装修方案，遂对租赁房屋的二层重新进行了装修。博联公司则认为泰昊公司并没有满足其提出的条件，是擅自进行装修。2013年8月6日，上述合同的项目公司祺顺公司经工商部门核准成立。2013年8月26日，泰昊公司向博联公司出具《告知函》，告知博联公司，其与博联公司签订的租赁合同作废，由祺顺公司重新签订租赁合同，
另查明：2013年8月26日，博联公司（甲方，下同）与祺顺公司（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供出租主楼第1（不含七天大堂及西南外墙小笼包客户）、2、3、4、5、6、13层共七层，副楼6、7、8、9、10共5层楼（含一楼184平方米）面积9800平方米，给乙方作商业、办公使用，另提供2楼和3楼之间夹层一半给乙方无偿使用，租赁期限从2013年6月1日至2022年5月31日共9年，其中免租期4个月，免租期以交场地日起计，期间，若乙方出租率未达50%，则免租期再顺延一个月，首年及第二年租金为每平方米18元，自第三年起每年按3%递增，租金应于每月10日前支付；押金为2个月的租金，其中签约时付一个月的押金，60天之内再付一个月的押金，甲方应在签约及乙方支付第一个月的押金后两天内向乙方交付场地，逾期按每日千分之一计赔偿金；乙方应向甲方支付每月每平方米1.5元的管理费；乙方用电、用水以总表计算；租赁期内，除不可抗拒的客观原因及因乙方由于不能按时缴纳租金这种违约行为的原因，甲方不得以任何理由中途终止或不履行本合同，否则，甲方必须向乙方支付500万元的违约赔偿金，若乙方无理由中途终止或不履行本合同，乙方也必须支付500万元的赔偿金；甲方应向乙方提供不少于35个的停车位，其中5个免费月保车位给乙方使用，另外30个车位收费，每个车位五年之内每月月保收费按不高于300元标准，五年之后按市场价格，上述车位合同期内收费权归甲方等内容。至此，祺顺公司取代泰昊公司成为房屋租赁合同的承租人，同日，泰昊公司还向博联公司出具内容为“韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司与韶关市博联投资管理有限公司签订的房屋租赁合同及位于韶关市浈江区站道路22号，24号所经营的业务范围由广州市泰昊投资咨询管理有限公司提供连带担保责任”的《担保函》给博联公司收执。2013年8月29日，祺顺公司向博联公司交纳了押金176400元，连同7月5日交纳的176400元，祺顺公司共向博联公司交纳了押金352800元。按双方的约定，祺顺公司的免租期计至2013年11月到期，2013年12月10日，祺顺公司向博联公司交纳了当月租金176400元，没有交纳管理费。截止至2014年2月，共计有15个客户与祺顺公司签订《商铺租赁合同》。2014年1月19日，因祺顺公司未按约定在1月10日前交纳当月租金，博联公司向祺顺公司发出催缴租金和管理费的函，1月22日，祺顺公司书面函告博联公司，要求调整租赁房屋其中副楼6-10楼的租金（3100平方米）、缓交租赁房屋的整体租金；1月23日，博联公司书面答复祺顺公司，同意副楼6-10楼的租金缓交1年，但不同意缓交其余租赁房屋的租金；3月5日，祺顺公司再次向博联公司发函，要求与博联公司合作经营租赁房屋，如博联公司不同意合作，则由于经营环境及租金成本，已没有能力维持下去，计划在2014年3月10日前将租赁房屋移交还给博联公司。祺顺公司、泰昊公司认为，该函就已经表明其已向博联公司提出解除合同的请求。3月9日，博联公司发《函》祺顺公司和泰昊公司，内容为：“韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司、广州市泰昊投资咨询有限公司（担保方）：我司以极大的诚意积极配合贵司解决经营中遇到的问题，己最大限度的给予支持和让步，然贵司对双方已签订合同条款拒不执行外，还提出多项无理要求，对此我司绝不同意，现要求贵司按以下执行：1、贵司按合约规定应于2014年1月10日前缴纳1月份租金及一个月管理费共：191100元整，按合约规定应于2014年2月10日前缴纳2月份租金及一个月管理费共：191100元整，现贵司迟迟未交，已严重影响我司正常经营，因贵司未交租金己造成我司与‘业主方’的正常履约，按约定自2014年1月11日起，未交数额将收取滞纳金，按每日千分之一计算，若贵司仍不积极缴付，我司将采取法律手段追诉贵司不履行本合同，按合同约定必须支付违约赔偿金500万元。2、鉴于‘一盅两件’的停业事件已给整个新粤通大厦及我司带来恶劣影响，现要求贵司必须解决‘一盅两件’停业事件的后续问题，做好场地移交前的准备工作，否则由此而造成的一切损失将由贵司承担。”3月13日，博联公司再次发《函》给祺顺公司和泰昊公司，内容为：“韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司、广州市泰昊投资咨询有限公司（担保方）：韶关市博联投资管理有限公司（以下称甲方）于2013年7月4日将位于韶关市浈江区站道路22号、24号新粤通大厦部分物业（主楼第1-6层、第13层、副楼6-10层，总面积9800平方米）出租给韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司（以下称乙方）用作商业、办公使用，现因乙方3个月不能缴纳租金及管理费，已属单方面不履行本合同，导致甲方已不能正常经营，现甲方郑重声明：1、乙方必须将已签约商户、写字楼用户合同移交给甲方，同时将已签约商户、写字楼用户签约时所缴纳的押金共118110元转交给甲方。2、截止2014年3月10日乙方必须付清欠缴的3个月租金529200元、7个月管理费102900元、滞纳金25137元（按每天千分之一计），共657237元。3、乙方必须处理好主楼二楼商户‘一盅两件’的后续纠纷问题，其产生的一切后果必须由乙方承担。4、因乙方不履行合同造成违约，按合同约定须支付违约金500万元。以上限乙方15日内给出答复并征得甲方同意，否则甲方将把乙方清理出本物业，并追究乙方违约责任，诉之法院解除合同，由此引起的一切后果由乙方负责。”据此，博联公司不同意祺顺公司提出的条件，认为由于祺顺公司和泰昊公司的违约已严重影响博联公司的正常经营，要求两公司按合同的约定交纳租金和管理费，否则诉诸法律追究不履行合同的责任，清理祺顺公司和泰昊公司出租物业，解除合同，并要求祺顺公司和泰昊公司解决好相关事件所造成的影响，做好场地移交前的准备工作。祺顺公司、泰昊公司认为博联公司3月9日的函已表示同意了祺顺公司、泰昊公司提出解除合同的请求，并主张他们已于2014年3月10日撤出了租赁房屋并将客户资料移交给了博联公司；博联公司则认为3月9日的函并未同意祺顺公司、泰昊公司解除合同，祺顺公司、泰昊公司撤出了租赁房屋也没有通知他们，否认已于3月10日接收租赁房屋及客户资料，称他们只是在2014年6月才知道祺顺公司、泰昊公司撤出了租赁房屋。
又查明：祺顺公司、泰昊公司认为其于2013年3月10日将涉诉场地交还给博联公司、并提供了博联公司于2014年4月12日、4月24日、6月5日出具的《收据》，证明博联公司自2014年4月12日起收取租金之事实，博联公司对此提出异议，认为祺顺公司、泰昊公司没有提交原件核对，不予认可，博联公司认为从2014年4月12日收取该商户的租金是因为发生“一盅两件”事件后该商户不相信祺顺公司、泰昊公司，博联公司收取该商户的租金并不能等同于博联公司与祺顺公司、泰昊公司办理了该商铺移交手续，且部分租户交租不等于祺顺公司、泰昊公司与博联公司就整个出租场地办理了移交手续，祺顺公司、泰昊公司至今未能提供上述证据原件核对，博联公司作为出具上述《收据》的单位，也未提交原件核对。
再查明：博联公司与祺顺公司、泰昊公司签订《房屋租赁合同》前，博联公司于2012年9月与广州大榕树装饰设计有限公司签订《商场装修合同》，约定由广州大榕树装饰设计有限公司对韶关市粤通大酒店主楼1、2、3楼进行室内装修。博联公司据此提交了《大榕树工程付款明细表》、《收据》以及《中国银行对公客户付款通知单》等证据证明其存在装修费损失共计193万元，祺顺公司、泰昊公司对博联公司提供的上述证据有异议，并认为大部分是虚假的。庭审时，祺顺公司、泰昊公司提出博联公司主张的违约金过高，请求调整。
一审法院审理认为：博联公司与泰昊公司2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》中约定，泰昊公司在合同签订后另行成立项目公司作为履行合同的主体，在祺顺公司成立后，博联公司依约与祺顺公司签订了《房屋租赁合同》，该合同的效力应溯及至2013年7月4日，泰昊公司在合同签订后履行合同的行为视为祺顺公司的行为。博联公司与祺顺公司签订的《房屋租赁合同》为合法有效，依法具有约束力。博联公司在合同生效后已按合同的约定全部履行作为出租方的义务，祺顺公司逾期交纳租金和管理费属违约，根据双方合同的约定，除不可抗拒的客观原因及因祺顺公司由于不能按时缴纳租金这种违约行为的原因，博联公司不得以任何理由中途终止或不履行本合同，也就是说，祺顺公司如果不能按时缴纳租金，博联公司就可以提前终止合同，且双方对解除合同并无异议，因此，博联公司依据双方的约定要求解除合同的主张，予以支持。关于如何确认合同解除时间的问题，祺顺公司、泰昊公司认为祺顺公司已于2014年3月5日发函是向博联公司发出解除的通知，博联公司3月9日的复函表明博联公司已同意解除。根据相关法律的规定，祺顺公司作为违约方是无权单方提出解除合同的主张的，而且博联公司3月9日的复函没有明确通知祺顺公司解除合同，因此，应以博联公司向法院起诉主张解除合同即2014年6月11日为合同解除之日。按合同约定及博联公司2013年7月30日给泰昊公司的复函，可以确认祺顺公司对租赁房屋享有五个月的免租期，即2013年12月1日开始计算租金，博联公司以祺顺公司违约为由要求不计算免租期的主张，不予采纳。祺顺公司自2014年1月开始拒付租金，而且自认已于2014年3月10日撤出租赁房屋并与祺顺公司办理了相关的移交手续，博联公司不予认可，祺顺公司、泰昊公司也不能提供证据证明该主张，博联公司自认在2014年6月知悉祺顺公司已撤出租赁房屋，博联公司为避免扩大损失，在合理期限内与祺顺公司协商办理好租赁房屋的移交手续，因此博联公司要求祺顺公司、泰昊公司支付拖欠租金、管理费的起止时间，一审法院确认为从2014年1月至2014年8月止为宜，其中租金为176400元×8个月=1411200元、管理费为9800平方米×1.5元×9个月=132300元，至于博联公司要求计算迟延支付租金滞纳金的问题，由于双方没有约定滞纳金，祺顺公司应从逾期之日即从2014年1月10日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付迟延支付租金和管理费的利息给博联公司；造成双方之间合同解除，是因为祺顺公司不按合同的约定交纳租金并擅自撤出租赁房屋，根据合同的约定，租赁期内，除不可抗拒的客观原因及因祺顺公司由于不能按时缴纳租金这种违约行为的原因，博联公司不得以任何理由中途终止或不履行本合同，否则，必须向祺顺公司支付500万元的违约赔偿金，若祺顺公司无理由中途终止或不履行本合同，祺顺公司也必须支付500万元的赔偿金，因此，博联公司要求祺顺公司支付违约金的请求，予以支持。关于祺顺公司主张的违约金过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上两款规定可以看出，在合同中，当事人所约定的违约金可以高于造成的损失，只是在违约金过分高于造成的损失时，可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。对于违约金过高的调整，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可见，判断违约金是否过高，实际损失是基础，除实际损失外，还要根据公平原则和诚实信用原则，从涉案合同的履行情况、博联公司与祺顺公司的过错程度和预期利益等因素综合确定。关于该案中博联公司的实际损失，虽然博联公司未能举证证明祺顺公司违约造成的实际损失，祺顺公司的违约确实影响博联公司的合同履行后可以获得的期待利益，但博联公司的实际损失难以量化，违约金500万元确实存在过高的情形。故一审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则对涉案违约金的数额予以调整。在整个合同的履行过程中，博联公司信守合同的约定按时交付租赁房屋、给予了5个月的免租期并允诺祺顺公司拆除租赁房屋的原构筑物进行装修改建，体现出博联公司积极履行合同的诚意，在此情况下，祺顺公司在免租期过后仅向博联公司交纳一个月租金的情况下就提出解除与博联公司的租赁合同，并在不告知博联公司的情况下，未办理相关移交手续的情况下就擅自撤出租赁房屋，严重违反诚实信用原则，由于祺顺公司的过错而导致了涉案合同的解除。综合考虑以上各项因素，且博联公司解除合同后确需一段时间寻找租赁合作方或重新调整经营方案，期间损失实际存在，一审法院酌情按6个月租金损失确定违约金为1058400元为宜。根据泰昊公司2013年8月26日出具给博联公司的担保函，泰昊公司应对博联公司的上述损失承担连带责任。至于博联公司要求祺顺公司赔偿装修费和水电费的问题，其中关于赔偿装修费的问题，博联公司2013年7月30日给泰昊公司的复函应视为已同意泰昊公司对租赁房屋进行装修改建，因此博联公司此项请求一审法院不予支持；由于博联公司未能提供祺顺公司拖欠水电费的证据，一审法院对博联公司的此项请求亦不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2014年12月4日作出（2014）韶浈法民一初字第606号民事判决：一、解除博联公司与祺顺公司签订的《房屋租赁合同》。二、祺顺公司于判决生效之日起十日内支付租金1411200元、管理费132300元，合计1543500元及利息（利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，其中租金的利息从2014年1月11日计算、管理费从2013年12月11日计算）给博联公司。三、祺顺公司于判决生效之日起十日内支付违约金1058400元给博联公司。四、泰昊公司对祺顺公司上述债务承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向祺顺公司追偿。五、驳回博联公司的其他诉讼请求。案件受理费64546元，由祺顺公司、泰昊公司负担34546元，博联公司负担30000元。
祺顺公司、泰昊公司不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判祺顺公司、泰昊公司向博联公司支付租金l29360及利息(利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，自2014年3月6日计算至2014年3月28日)、管理费40180元及利息(利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，自2014年1月6日计算至2014年3月28日)；2．撤销一审判决第三项，调低违约金数额；3．对案件受理费负担进行调整。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
二审期间，二审法院于2015年7月9日向博联公司发出《举证通知书》，因祺顺公司和泰昊公司提供的博联公司于2014年4月12日出具的《收据》显示该公司从2014年4月份开始收取部分承租户的租金，且该部分证据应该由博联公司持有和保管，而该部分证据对本案的处理有直接影响，为了查明案情和正确处理本案，根据证据规则的规定，二审法院要求博联公司收到该通知后三日内将收取其他承租户的租金收据等证据材料交给二审法院民一庭主审法官，若无正当理由不按期或者拒不提供该证据的，应承担相应的法律后果。二审法院限定的上述举证期限届满，博联公司未向二审法院提供上述证据，也没有向二审法院说明理由。
二审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对此认定正确，二审法院予以认同。一审法院认定博联公司与祺顺公司签订的《房屋租赁合同》合法有效并予以解除，双方对此均无异议，二审法院对此予以认同。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、一审法院判决认定祺顺公司于2014年6月交还承租场地给博联公司是否正确；二、一审法院判决没有将祺顺公司预交的押金抵扣租金是否妥当；三、一审法院判决认定的违约金是否过高。
一、关于一审法院判决认定祺顺公司于2014年6月交还承租场地给博联公司是否正确的问题。根据二审法院查明的事实，祺顺公司、泰昊公司提交了博联公司于2014年4月12日出具的《收据》等证据，证明博联公司从2014年4月份开始收取了承租户的租金，由于这些证据是博联公司制作、保存并由该公司加盖了公章确认，虽然这些证据均是复印件，但由于博联公司在二审法院限定的时间内未提交原件核对，故此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，对祺顺公司、泰昊公司主张其自2014年4月份开始收取了承租户的租金的事实，二审法院予以认可。据此，虽然祺顺公司、泰昊公司与博联公司对合同解除的时间点存在争议，但由于博联公司自2014年4月份开始收取了承租户的租金的事实可以确认，故从该时起，博联公司实际上已经实际控制、管理着争议的商铺并同意解除合同。因此，从博联公司于2014年4月开始收取承租户租金时起作为解除双方签订的《房屋租赁合同》的时点，理据充分，二审法院予以确认。综上，一审法院认定博联公司向法院起诉主张解除合同之日即2014年6月11日为合同解除日不当，二审法院予以纠正。据此，由于祺顺公司、泰昊公司自2014年1月开始拖欠租金，至合同解除日2014年3月止，共拖欠租金为529200元（176400元∕月×3个月）、管理费为44100元（9800平方米×1.5元∕平方米×3个月），合计573300元。
二、关于一审法院判决没有将祺顺公司预交的押金抵扣租金是否妥当的问题。根据查明的事实，祺顺公司、泰昊公司分别于2013年7月5日、2013年8月29日向博联公司缴纳押金共计352800元。现博联公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，二审法院予以准许，故为减少当事人的诉累，祺顺公司、泰昊公司要求对其缴纳的押金予以冲抵其应交纳的租金，在本案中一并处理押金问题，二审法院予以准许。故一审法院对祺顺公司、泰昊公司交纳的押金不予处理不当，二审法院予以纠正。鉴于祺顺公司向博联公司交纳了押金352800元，该款折抵上述租金、管理费573300元后，祺顺公司还应向博联公司支付租金、管理费220500元。
三、关于一审法院判决认定的违约金是否过高的问题。由于祺顺公司无法继续履行合同，且拖欠租金，导致合同被解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，祺顺公司应根据博联公司与其签订的《房屋租赁合同》约定支付违约金，但由于该合同约定祺顺公司违约必须支付500万元的赔偿金，祺顺公司、泰昊公司在上述租赁合同签订免租期间于2013年11月届满后，即于2014年1月开始拖欠租金无法继续履行合同，其投入的成本尚未收回，更不用说是否存在利润，而对博联公司而言，其应从2013年12月开始收取租金，祺顺公司、泰昊公司在交纳了2013年12月的租金后即开始拖欠租金，双方由此产生纠纷，博联公司在本案中因无法履行合同的直接损失就是铺面的租金，而祺顺公司、泰昊公司从应开始交纳租金时的第二个月即2014年1月开始就无法履行合同拖欠租金，故博联公司因祺顺公司、泰昊公司无法履行合同导致的租金等损失刚产生，结合博联公司从2014年4月开始收取承租户的租金的事实判断，博联公司实际产生损失的时间只有3个月左右（从2014年1月开始拖欠租金至博联公司于2014年4月开始收取承租户的租金时止），而双方约定每个月的租金是176400元，三个月的租金是529200元，远远不及500万元，故双方约定的违约金500万元明显过高，且如前所述，一审法院酌定祺顺公司按6个月租金的数额支付违约金即1058400元也远超出博联公司的损失范围。鉴于前述理由，二审法院酌定按3个月的租金损失确定违约金即529200元比较合理。
综上所述，一审判决认定事实不清，导致实体处理部分不当，二审法院予以纠正。祺顺公司、泰昊公司的上诉主张部分有理，对有理部分，二审法院予以支持，对理由不成立部分，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第606号民事判决第一、四项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第606号民事判决第五项；三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第606号民事判决第二项为：“韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金、管理费合计220500元及利息（利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2014年1月11日计算至本判决确定的履行之日止）给韶关市博联投资管理有限公司”；四、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第606号民事判决第三项为：“韶关市浈江区祺顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金529200元给韶关市博联投资管理有限公司”；五、驳回博联公司的其他诉讼请求。一审案件受理费64546元，由博联公司负担60000元，由祺顺公司、泰昊公司负担4546元。一审案件受理费已由博联公司预交32273元，博联公司还应向一审法院交纳一审案件受理费27727元，祺顺公司、泰昊公司应向一审法院交纳一审案件受理费4546元。二审案件受理费27915元，由博联公司负担20000元，祺顺公司、泰昊公司负担7915元。二审案件受理费已由祺顺公司、泰昊公司预交，由二审法院清退20000元给祺顺公司、泰昊公司。博联公司应向二审法院交纳案件受理费20000元。
本院再审查明的事实与一审及二审判决查明事实一致。
另查明，本院2017年9月26日庭审中，法庭询问：“泰昊公司、祺顺公司接收租赁物后，实际出租的商铺户数是多少？”泰昊公司、祺顺公司回答：“当时有书面合同的只有15户，大约只租出去四分之一”；法庭询问：“博联公司，自2014年4月份由你方收取租金的户数、金额等情况如何？”博联公司回答：“从四月开始有一户华莱士主动缴纳租金，并非我方主动收取，也没有交接押金等合同转移手续”：法庭询问：“祺顺公司，你方主张4月份移交除一、二审提交的华莱士租金收据外，还有无其他证据？”泰昊公司、祺顺公司回答：“我方认为当时全部租户已向申请人交纳租金，但我方能提供证据的只有华莱士一户，其他证据在申请人处保管，举证责任应由申请人承担，因此我方仅能提供的只有一户收据，没有其他证据”。
本院再审认为：本案《房屋租赁合同》提前解除系因祺顺公司逾期交纳租金和管理费的违约行为导致，一审法院因此认定祺顺公司作为违约方是无权单方提出解除合同的主张，并结合双方当事人在本案诉讼前并未就合同解除事宜达成一致，也未就承租场地正式办理移交手续的事实，一审法院认定应以博联公司向法院起诉主张解除合同即2014年6月11日为合同解除之日并无不当。根据祺顺公司在本院庭审中的陈述，祺顺公司在接收承租场地后，已订立书面合同十五份，将承租场地约四分之一的商铺出租给他人，而根据现有证据，2014年4月直接向博联公司交纳租金的商户仅有一家，因此二审法院仅依据博联公司自2014年4月份开始收取了一家承租户的租金的事实认定从该时起，博联公司实际上已经实际控制、管理着争议的商铺并同意解除合同，并据此认定2014年4月为解除涉案《房屋租赁合同》的时点，依据不足，本院予以纠正。如上所述，虽然涉案《房屋租赁合同》解除的时间为2014年6月11日，但涉案场地当时并未移交，一审法院因此认定双方应在合理的期限内办理好租赁房屋的移交手续，并据此酌情确定博联公司要求祺顺公司支付拖欠租金、管理费的起止时间为2014年1月至2014年8月亦无不当。据此，依照涉案《房屋租赁合同》约定的租金及管理费标准，祺顺公司拖欠的租金为176400元×8个月=1411200元、管理费为9800平方米×1.5元×9个月=132300元，合计1543500元。由于双方没有约定迟延支付租金的滞纳金，一、二审法院据此认定应从祺顺公司逾期之日起即2014年1月11日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付迟延支付租金和管理费的利息给博联公司并无不当，本院予以维持。但祺顺公司拖欠的租金、管理费从2014年1月至2014年8月，每月累计增加，因此计算迟延支付租金、管理费的利息应以每月实际产生的租金、管理费为计算基数。为减少当事人的诉累，二审法院准许了祺顺公司在本案中要求对其缴纳的押金予以冲抵其应交纳的租金的请求并无不当，本院亦予以维持，可从祺顺公司拖欠的租金1543500元及相应利息的总额中予以扣除。
由于祺顺公司无法继续履行合同，且拖欠租金，导致合同被解除，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，租赁期内，除不可抗拒的客观原因及因祺顺公司由于不能按时缴纳租金这种违约行为的原因，博联公司不得以任何理由中途终止或不履行本合同，否则，必须向祺顺公司支付500万元的违约赔偿金，若祺顺公司无理由中途终止或不履行本合同，祺顺公司也必须支付500万元的赔偿金，一、二审法院均支持了博联公司要求祺顺公司支付违约金的请求，符合合同约定，本院予以维持。由于涉案《房屋租赁合同》约定的500万元违约金过高，一、二审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，对涉案违约金的数额予以调整，符合法律规定，本院予以维持。由于祺顺公司在涉案租赁合同签订免租期间于2013年11月届满后，即于2014年1月开始拖欠租金无法继续履行合同，其投入的成本尚未收回，更不用说是否存在利润，而对博联公司而言，其应从2013年12月开始收取租金，祺顺公司在交纳了2013年12月的租金后即开始拖欠租金，故博联公司因祺顺公司无法履行合同导致的租金等损失刚产生，二审法院酌定按3个月的租金损失确定违约金即529200元并无明显失当，本院予以维持。
综上所述，博联公司的再审请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）','2018-09-28
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