江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣执异23号
异议人（被执行人）：上海旗绩置业有限公司。住所地：上海市浦东新区祝桥镇金闻路**号*幢*层***室。组织机构代码：06086732-7。
法定代表人：曾婵婵，执行董事。
申请执行人：九江银行股份有限公司南昌县支行。住所地：江西省南昌县向阳路***号。组织机构代码：57361572-3。
负责人：邹寒鸥，行长。
被执行人：上海严确钢材有限公司。住所地：上海市松江区泗泾镇泗砖路***号。组织机构代码：55004923-9。
法定代表人：周华伟，总经理。
被执行人：湖北盛唐乾园商贸有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区中一路*号中一花园*栋*单元*层*室。组织机构代码：05915639-2。
法定代表人：马晓飞，总经理。
被执行人：周华伟，男，汉族，1983年1月30日出生，住上海市浦东新区。
被执行人：周贵娇，女，汉族，1958年9月18日出生，住上海市浦东新区。
被执行人：周伦滔，男，汉族，1959年2月2日出生，住上海市浦东新区。
被执行人：林李红，女，汉族，1983年2月1日出生，住上海市浦东新区。
本院在执行九江银行股份有限公司南昌县支行（以下称九江银行南昌县支行）与上海严确钢材有限公司、上海旗绩置业有限公司（以下称上海旗绩公司）、湖北盛唐乾园商贸有限公司、周华伟、周贵娇、周伦滔、林李红金融借款合同纠纷一案中，被执行人上海旗绩置业有限公司因不服本院委托南昌开元房地产土地评估咨询有限公司对位于上海市浦东新区机场镇103街坊65/1丘48687平方米商业用地土地使用权市场价格作出的赣开元（2017）(估)地字第0941号评估报告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人上海旗绩公司称，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司的评估行为严重违反法定程序，影响涉案资产的评估结果，理由：一是评估师与申请执行人九江银行南昌县支行刘华荣私下见面一起勘查涉案资产现场，异议人有合理理由怀疑其和评估师之间存在不正当关系；二是估价对象相关照片等证明材料，均不足以证明估价师全程已参与评估过程且在实际操作中，也未发现有评估人员实际到场进行评估活动；三是估价方法适用标准错误，本案评估应适用2015年出台的新国家标准。南昌开元房地产土地评估咨询有限公司对位于上海市××新区机场镇××街坊65／1丘48687平方米商业用地土地使用权市场价格的评估总价为20881.85万元，上海财瑞房地产土地评估有限公司对该土地使用权的评估总价为29700万元，评估价值相差8815.15万元，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司评估的价格明显较低，不符合市场规律。另外，异议人对本案资产评估报告提出异议后本院交由评估公司回复该公司违反法律规定，应当由本院进行听证和审查，请求对本案执行标的物重新评估，保护异议人合法权益。
本院查明：申请执行人九江银行南昌县支行与被执行人上海严确钢材有限公司、上海旗绩公司、湖北盛唐乾园商贸有限公司、周华伟、周贵娇、周伦滔、林李红金融借款合同纠纷一案，执行依据为最高人民法院作出的（2016）最高法民终150号生效民事判决，执行标的为12117.703万元（其中本金7954.2737万元），主债务人为上海严确钢材有限公司，其他被执行人为连带责任担保人，本院执行案号为（2016）赣执35号。对于本案的执行，本院于2013年11月22日依据本院作出的（2013）赣民二初字第22-1号民事裁定，查封了被执行人上海旗绩公司名下位于上海市××新区机场镇××街坊65／1丘48687平方米商业用地土地使用权，土地证号为沪房地产浦字（2003）第0598**号。2015年11月9日，本院作出（2013）赣民初字第22-2号协助执行通知书，责令上海市浦东新区土地登记中心对上述土地使用权进行续封，期限自查封当日至2018年11月8日止。2017年7月27日，本院作出（2016）赣执35号之二执行裁定，评估、拍卖登记在被执行人上海旗绩公司名下位于上海市××新区机场镇××街坊65／1丘的商业用地土地使用权（土地证号为沪房地产浦字（2003）第0598**号，面积48687平方米）。
2017年8月3日，本院电话通知被执行人上海旗绩公司的联系人孙军来本院抽选评估机构，孙以其在澳大利亚出差为由及拒接电话等方式未答应前往，本院遂通过司法政务平台123**短信通知“8月21日上午10点在本院执行局抽选评估机构，请准时派员参加”。8月21日上午10点，上海旗绩公司未派人到场，申请执行人九江银行南昌县支行代理人林娜到场，本院组织经抽签选定南昌开元房地产土地评估咨询有限公司[赣建房评字176号/A201536009]承接本案评估机构，全程录音录像。8月24日，本院向该评估机构送达（2016）赣执35号价格评估委托书，同时通过12368短信平台告知被执行人上海旗绩公司抽选评估机构的结果。
2017年8月31日，本院为确保本案评估程序公正、及时处置现场勘查期间突发的阻挠等情况发生，临时指派法官助理朱沛和法警支队长刘经华二人于9月6日与南昌开元房地产土地评估咨询有限公司的评估人员和九江银行南昌县支行的工作人员一起前往上海市浦东新区机场镇，就本案已查封并拟评估拍卖的上海市××新区机场镇××街坊65／1丘土地进行现场勘查，以上事实有勘查现场照片、车票、现场勘查填写的表格等予以证实。9月22日，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司作出赣开元（2017）(估)地字第0941号评估报告，该评估报告显示：估价日期为2017年8月22日，设定土地使用权年限35.84年，土地面积48687平方米，单位地价4289元/平方米，总地价为20881.85万元；估价方法为剩余法和市场比较法。9月27日，本院将该评估报告邮寄送达给异议人上海旗绩公司。10月9日，本院收到异议人上海旗绩公司资产评估报告执行异议申请书后，当即交由南昌开元房地产土地评估咨询有限公司复议，该公司于10月12日对异议出具了书面回复，并于次日邮寄送达给异议人上海旗绩公司。
本案异议审查期间，异议人上海旗绩公司提交了上海财瑞房地产土地评估有限公司于2017年9月27日作出的沪财瑞房预（2017）3113号预估报告。该报告显示，预估对象位于上海市××新区机场镇××街坊65／1丘土地使用权（权证编号：沪房地产浦字（2003）第059848号，面积48687平方米），在满足全部限制调价于价值时点2017年9月27日的抵押价值为人民币29700万元，折合楼面单价6100元/平方米；估价方法为市场比较法和假设开发法。
本院认为，本案争议的焦点在于异议人对本案评估报告的异议理由是否成立。一是关于本案评估程序是否严重违法的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院只需对评估报告进行形式审查即可，即评估机构及其评估人员的评估资质、评估范围、评估程序等进行审查，经审查对当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。至于评估结论、评估方法等实体问题，由于人民法院不是评估的专门机构，不应也无法对评估报告作出全面专业的审查。本案中，异议人对本案选定的评估机构南昌开元房地产土地评估咨询有限公司及其评估人员的相应评估资质没有异议，只对本案评估程序提出异议。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干意见》第12条的规定，本案申请执行人九江银行南昌县支行工作人员刘华荣到达勘查现场符合法律规定，不属于私下见面。虽然本案评估机构现场勘查时本院执行人员没有通知被执行人上海严确钢材公司、上海旗绩公司以及其他被执行人到场存在程序瑕疵不当，但是未通知的原因在于本院在本案评估拍卖阶段一直无法与被执行人取得有效联系，且本院在评估人员现场勘查时已派员到场，不影响勘验的进行，也没用证据证明该次勘查对评估结果的公正具有直接影响，异议人以此为由推定本案申请执行人九江银行南昌县支行工作人员与评估机构南昌开元房地产土地评估咨询有限公司及其评估人员之间存在不正当关系，严重违反法定程序，缺乏事实依据。二是关于本案评估报告的价格明显过低的问题。评估机构之间没有隶属关系，其中一个评估机构的评估结论不能当然否定另一个评估机构的结论。实践中，由于房地产的估价行为受估价目的、估价的时间节点、市场行情变化、评估对象的用途以及评估方法等诸多因素的影响和制约，不同评估机构对同一执行标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大差异。本案中，估价对象系未开发土地使用权，本案评估机构适用《城镇土地估价规定》确定的标准，而不是异议人提出的《房地产估价规范》确定的标准进行评估具有事实和法律依据，同时本案评估的目的在于为司法拍卖提供价格参考，而不是为使用权人了解房地产市场价值以供企业经营决策提供参考依据，本案评估机构采用剩余法和比较法，而不是假设开发法进行评估符合本院委托评估的要求。因此，本案评估机构南昌开元房地产土地评估咨询有限公司出具的评估意见与上海财瑞房地产土地评估有限公司作出的预估报告不一致，不能证明本案评估机构作出的评估结论存在错误，况且执行程序中为了拍卖目的而对拍卖财产进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段之一，评估价格并不是最终的交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定，异议人上海旗绩公司以上海财瑞房地产土地评估有限公司出具的价格评估意见，否定本案评估机构南昌开元房地产土地评估咨询有限公司出具的价格评估意见缺乏事实和法律依据。三是关于本案评估机构的估价师全程参与和实际到场进行评估的问题。根据本院查明的事实，本案评估机构南昌开元房地产土地评估咨询有限公司接受本院委托后，派遣土地估价师明确估价基本事项、草拟估价作业方案、收集估价所需资料，并于2017年9月6日进行了实地勘查等，证实其已全程参与和实际到场进行评估。综上所述，被执行人上海旗绩公司的异议理由和请求重新评估的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上海旗绩置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向中华人民共和国最高人民法院申请复议。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一七年十一月二十一日
代书记员 尹 伟