广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3807号
上诉人（原审被告）：邓方清，男，汉族，1960年10月4日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：陈凯伟，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州商贸旅游高级职业技术学校，地址：惠州市惠城区三栋镇福长岭村。
法定代表人：邓庆宁。
委托诉讼代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。
上诉人邓方清与惠州商贸旅游高级职业技术学校排除妨害纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初6035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州商贸旅游高级职业技术学校诉称，2011年12月27日，原被告签订了《门店租赁合同》。合同约定原告将位于惠州市××××号门面房25平方米出租给被告用于经营，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日，每月门面每平方米租金为70元，月租金共计人民币1750元。2014年1月26日，原告收到惠州市纪委监察局及惠州市财政局下发的《关于进一步加强市直行政单位经营性国有资产管理的通知》（惠财资[2014]2号文件），该通知指出：“行政单位不得将占有、使用的国有资产自行擅自对外出租、出借，已经出租、出借的到期应予收回。租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租；行政事业单位对外投资、出租等经营性行为，经批准后一律通过市公共资源交易中心进行公开招标。”因此，2014年12月4日，合同即将到期前，原告向被告发出“告知书”，告知被告按上级要求，租赁合同到期后原告将收回门店，要求被告在2015年1月10日前将门店恢复原装交还原告，如门店要出租，将通过公开招标的形式进行，被告可自愿参加门店出租的招投标工作。但被告收到该告知书后，拒绝交还门店，原告多次与被告沟通协调均不能达成一致。2015年5月6日，原告又向被告发出《通知书》，要求被告在2015年5月16日前清理好门店并交回原告，交纳占用门面期间的使用费，配合原告办理相关手续。但被告收到该《通知书》后仍拒绝交还门店。原告认为，双方签订的《门店租赁合同》到期后，被告应按照合同约定交还门店，被告拒不交还门店的行为已经侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、依法判决被告立即将位于惠州市××××号的房产恢复原状并交还给原告；二、依法判决被告向原告支付上述房产的占用费（自2015年1月1日起按照1750元/月计算至被告将上述房产恢复原状并交还房产之日止，暂计至起诉之日占用费约为50750元）；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告邓方清辩称，应依法驳回原告的诉请，理由：一、对原告向我方发出的《告知书》中里援引的惠州市财政局文件（惠财资[2014]2号）中提及的“合同到期后不再续租，应通过公开招投标的方式”持有异议，根据物权法第54条的规定是不合法的；根据《事业单位国有资产管理暂行办法》规定，学校出租物业只需要通过报批手续，不需要再进行招投标；原告发出告知书是错误的。二、原告出租房屋应有产权证明，但其提交的证据中没有能证明其拥有该权利的证据，原告未按规定办理产权变更登记手续，不能确定其享有出租涉案房屋的权利，原告主体存在问题。三、不管根据原被告之前签订的合同，还是根据《广东省城镇房屋租赁条例》的相应规定，被告在合同期满后，仍然享有优先承租权，作为强制缔约请求权的一种，在原告既没有表明租金标准，也未向第三方发出要约或要约邀请的情况下，使双方合同关系存在顺延期间，不能据此要求被告腾房并缴纳房屋占用费用。四、双方现在的合同是处于顺延的状态，在原告发出告知书后，又向被告提出合同可以顺延三个月，之后就没有下文，直到原告起诉后我方才知道.综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
经审理查明，2011年12月27日，原告与被告签订《门店租赁合同》，合同约定原告将位于惠州市××××号共25平方米门面房出租给被告用于经营，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日，每月门面每平方米租金为70元，月租金共计人民币1750元。庭审时，原被告确认现今惠州市××××号门面房仍由被告在使用。2014年12月4日，原告向被告发出《告知书》载明：按上级要求，租赁合同到期后原告将收回门店，要求被告在2015年1月10日前将涉案房产交还给原告。2015年5月6日，原告又一次向被告发出《通知书》，要求被告在2015年5月16日前清理好门店并交回原告，交纳占用门面期间的使用费，配合原告办理相关手续。
另查，位于惠州市××××号综合楼新建于1991年，权属人为惠州市供销学校，房屋所有权性质是全民所有制。2000年4月27日，广东省人民政府办公厅出具《关于同意惠州市供销学校更名为惠州市旅游学校的复函》载明：省人民政府同意惠州市供销学校更名为惠州市旅游学校。更名后该校的管理体制和经费渠道不变。2010年12月22日，广东省教育厅出具《关于设置惠州商贸旅游高级置业技术学校的复函》载明：广东省教育厅同意整合惠州商业学校、惠州外贸学校、惠州旅游学校三校优质中等职业教育资源，整合后更名为“惠州商贸旅游高级职业技术学校”。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系排除妨害纠纷，本案争议焦点是：原告是否享有将涉案房产出租的权利，也即原告是否为本案适格原告。
关于原告是否享有将涉案房产出租的权利的问题。经庭审查明，涉案商铺所在的整栋房产所有权性质是全民所有制，虽然权属人为惠州市供销学校，但经上级政府部门批准，惠州市供销学校经更名及资源整合后更名为“惠州商贸旅游高级职业技术学校”，且该学校属于事业法人，位于惠州市惠城区××综合楼××由××旅游××职业技术学校使用管理，故原告享有出租涉案商铺的权利。
原告与被告原系租赁合同关系，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。原告与被告约定租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日，租赁期已经届满，原告多次向被告发《通知书》要求被告搬离涉案商铺，被告在租赁期届满后继续占用涉案商铺，已经失去了合法依据，对原告亦造成相应损失。庭审时，被告辩称被告享有优先承租权以及原告的通过招标方式出租涉案商铺影响了其优先承租权，故拒绝搬离涉案商铺。因被告享有的优先承租权必须满足原告有意继续出租，在原告并未明示要出租的情况下，被告的优先承租权没有存在的前提条件，即使原告通过招标方式出租涉案商铺，但是该方式并未限定被告不可以参与招标，故原告诉请被告将位于惠州市××××号的房产恢复原状并交还给原告以及诉请被告自2015年1月1日起按1750元/月支付占用费至被告搬离涉案商铺之日止，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓方清应于本判决生效后三十日内搬离位于惠州市××××号的房产。二、被告邓方清应于本判决生效后三十日内向原告惠州商贸旅游高级职业技术学校支付惠州市××××号的房产的占用费（自2015年1月1日起按1750元/月计算至被告邓方清将上述房产恢复原状并交还房产之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元（原告已预交），由被告邓方清负担。
当事人二审的意见
上诉人邓方清不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销(2017)粤1302民初6035号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由：一、严重违反法定程序。诉讼过程中，若存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”情形时，法院方有释明义务，而释明之后是否变更案件案由则应由当事人处分，而在本案中并不存在前述不一致之处，且我方并未同意变更。依据《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》第三条的相关规定，本案原被告之间实际诉争的法律关系，存在请求权竞合的情形，法院应尊重当事人的自主选择权。既然原审原告已选择起诉房屋租赁合同法律关系，并且也未增加或变更诉讼请求进而改变该法律关系的性质，那么就应当按照房屋租赁合同纠纷的案由进行民事诉讼。
二、事实认定错误。在本案中存在多处事实认定错误或认定不清、主要证据不足，其中最严重的莫过于将原被告之间合法有效的、处于顺延期间的租赁合同关系错误地认定为无合法依据的占用，进而将本案改为排除妨碍纠纷，现有证据可证明合同双方对于顺延的合同是否可以通过招投标来确保承租人的优先承租权上产生争议。判决中说被上诉人处于“并未明示要出租”的状态，与事实不符，倘若不出租为何要招标呢?另外需要强调的是“可以参与招标”并不能维护上诉人的优先承租权，倘若中标人不是上诉人，而上诉人愿以同样条件来签署合同，那么这个合同应与谁签订算合法呢？显然，这只能与中标人签约，而这恰好就是本案中被上诉人将要出现根本违约行为的证据。其次是认定被上诉人为适格出租人的主要证据不足，从原审原告提交的证据看并不能证明其有权出租涉案商铺，更不用提排除妨碍了。
三、适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同中存在优先承租权条款的情况下，原审原告不能通过招投标方式来故意规避该条款。退一步讲，若按原审法院释明来主张排除妨碍，则应按《物权法》而非《合同法》进行审理，在《物权法》第二百四十一条中规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，也就是说仍然应以双方合同约定为准，而不应将合同内容排除在外。综上，原判决严重违反法定程序、认定事实错误及适用法律错误，上诉人恳请贵院维护上诉人合法权益，判如所请。
被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校答辩称：一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应当依法维持一审判决，驳回被答辩人的所有上诉请求。1.关于本案的程序问题。本案属于排除妨害纠纷，答辩人无论是在一审法院立案时还是在开庭时都对本案的案由作出了选择。答辩人选择的案由是排除妨害，一审法院开庭时庭审笔录中已记录，一审法院按照排除妨害的案由对本案进行审理符合法律规定。因此，一审法院审理案件程序合法，不存在被答辩人所说的违反法定程序的情形。2.关于本案的事实部分。本案认定事实清楚，证据确实充分。答辩人与被答辩人的经营者于2011年l2月27日签订《门店租赁合同》，合同约定的租赁期限是2012年1月1曰起至2014年12月31日，合同到期后，被答辩人在未与答辩人续签合同的情况下，继续占有商铺的行为没有任何法律依据，答辩人有权要求被答辩人将商铺恢复原状并依法交还给答辩人，本案认定为排除妨害纠纷是正确的。其次，对于答辩人是否本案的适格出租人的问题，答辩人在一审时已经提交了房屋的产权证以及广东省人民政府办公厅出具《关于同意惠州市供销学校更名为惠州市旅游学校的复函》、广东省教育厅出具的《关于设置惠州商贸旅游高级职业技术学校的复函》等证据予以证明，以上证据足以证明答辩人是涉案商铺的权属人，有权出租商铺。
二、被答辩人认为答辩人在租赁期限到期后收回商铺，损害了被答辩人作为承租方的优先承租权，这明显缺乏事实及法律依据。1.我国的法律、法规并无优先承租权的相关规定，优先承租权仅是双方在《门店租赁合同》中约定的权利，并非法律规定的权利，且被答辩人享有优先承租权的条件是答辩人继续出租涉案商铺且需在同等条件下，但在本案当中被答辩人并无证据证明该两项条件成立。2、从狭义上来说，优先承租权属于合同双方在租赁合同中约定的权利。根据双方签订的《门店租赁合同》第七条“续租：租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租权，但必须在租赁期满前的2个月向甲方提出书面申请。”的规定，被答辩人享有的优先承租权必须满足两个条件:一是答辩人有意继续出租，二是被答辩人在期满前提前2个月提出书面申请。但被答辩人并未满足上述两个条件，被答辩人不享有优先承租权。3.从广义上来说，优先承租权属于概括性的约定，强调的是同等条件下，承租人享有的权利。答辩人作为房屋的所有权人即出租方，在租赁期限到期，原租赁合同履行完毕后，有权通过任何方式出租房屋包括通过公开招投标的方式，同等条件下，被答辩人也可以通过参与公开招投标的方式承租房屋，这并不损害被答辩人的合法权益。4.但本案的重点并非优先承租权问题，重点是双方的租赁合合同已到期，被答辩人在长达一年多的时间里对涉案商铺的占有属于无权占有，无论是根据双方签订的《门店租赁合同》的约定，还是根据《中华人民共和国合同法》的规定，被答辩人对于涉案商铺都负有返还的义务，因此，被答辩人主张的优先承租权不能成为本案的合法的抗辩理由，被答辩人应当按照答辩人的要求依法返还涉案商铺，并支付占用商铺期间的占用使用费。以上答辩意见，请合议庭予以采纳，并依法驳回被答辩人的上诉请求。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系排除妨害纠纷，本案争议的焦点是：1、原审法院变更案由是否正确；2、上诉人邓方清对涉案的房屋是否享有优先承租权。
关于原审法院变更案由是否正确问题，当事人主张的法律关系性质或民事行为效力与法院认定可能不一致的，法院应当释明，本案中一审法院根据案件事实要求原审原告明确本案案由，并未违反法定程序。原审法院审判程序合法。
关于上诉人邓方清对涉案的房屋是否享有优先承租权的问题，双方当事人于2011年12月27日签订了《门店租赁合同》，租赁期约定为自2012年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期限届满前，被上诉人明确表述要求收回涉案的租赁房屋，不再续租。上诉人主张的优先承租权的问题，依据惠州市财政局发出的惠财资[2014]2号文《关于进一步加强市直行政事业单位经营性国有资产管理的通知》中关于“行政单位不得将占有、使用的国有资产自行擅自对外出租、出借，己经出租、出借的到期应予收回，到期后不得续租”的规定。本案中，涉案的租赁房屋为上述文件规定的国有资产，被上诉人惠州商贸旅游高级职业技术学校不得对外出租，该租赁合同实际履行不能，不存在损害上诉人优先续租的权利。同时，被上诉人已经明确告知上诉人可依法参加涉案商铺的招投标进行租赁，该租赁方式并未剥夺上诉人的参与招投标的权利，上诉人仍有实现其继续租赁涉案商铺的可能。据此，原审法院不予支持上诉人对涉案的租赁房屋享有优先权，符合法律的规定，处理并无不妥，应予维持。
综上所述，上诉人邓方清的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1068元，由上诉人邓方清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月十六日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；