北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终4777号
上诉人（原审被告、反诉原告）:北京八达岭野生动物世界有限公司，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村水泉沟。
法定代表人：李晓明，董事长。
委托诉讼代理人：郭增平，男，北京八达岭野生动物世界有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘维世，男，北京八达岭野生动物世界有限公司办公室主任。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军某部队，住所地北京市昌平区。
法定代表人：庄某，部队长。
委托诉讼代理人：蔚东，北京谦君律师事务所律师。
上诉人北京八达岭野生动物世界有限公司（以下简称动物世界公司）因与被上诉人中国人民解放军某部队（以下简称某部队）租赁合同一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
动物世界公司上诉请求：撤销原判，驳回对方诉讼请求，双方继续履行《房屋租赁协议书》，对方给付我方对营房、管院改造等投资252万元。事实和理由：双方在协议书中约定，如租赁合同未满，房主终止合同，将付给承租方营房改造的全部投资。某部队要求解除合同没有合同及法律依据，不应予以支持，应当赔偿我方全部投资。一审法院剥夺了我方申请鉴定的权利。
某部队辩称，同意原审法院判决。
某部队向一审法院起诉请求：1．要求确认某部队与动物世界公司签订的《房屋租赁协议书》于2017年9月19日解除；2．要求动物世界公司腾退《房屋租赁协议书》项下房屋土地并恢复原状；3．要求动物世界公司支付自2017年4月1日至2017年9月19日的租金28000元，2017年9月20日至2017年10月20日房屋场地占有使用费5000元，以上共计33000元。
动物世界公司反诉请求：某部队给付动物世界公司对营房、管院改造等投资252万元。
一审法院认定事实：中国人民解放军某部队（防化团）与动物世界公司于1999年4月1日签订《房屋租赁协议书》，双方约定：一、动物世界公司承租该部队在北京市延庆区八达岭镇东沟村的所有营房及管院,面积为24959．19平方米；二、租赁期限20年，自1999年4月1日至2019年4月1日止；三、所有营房及管院每年租金60000元，每年3月31日前付清全年租金；四、在租赁期间，承租方对营房进行改造上下水、电、供暖、锅炉、门窗、防水、地面等项目。如在租赁合同未满，房主终止合同，将付给承租方营房改造的全部投资。承租方在营房进行改造的过程中，如有大的改造项目、新建项目，必须经过房主同意方可施工。否则，房主有权制止，至致终止合同。承租方不能按时交纳房租，超过一个季度，加收房租10%的滞纳金，超过半年不交纳房租，房主有权终止合同。承租方在租赁合同期未满单方终止合同，房主将不付给承租方改造营房所需物品资金。后中国人民解放军某部队因体制编制改革，先更改番号为原中国人民解放军某部队，后于2017年改编为某部队，原中国人民解放军某部队及某部队的权利义务由某部队承接。2016年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。动物世界公司将2017年3月31日前租金已全部付清，2017年11月14日通过转账形式支付了某部队2017年4月1日至2018年3月31日期间的租赁场地费用60000元。
另，法院于2017年10月12日向动物世界公司邮寄送达了本案起诉状副本等法律手续，动物世界公司于2017年10月13日签收，后法院分别于2018年2月12日、2018年4月3日组织双方就动物世界公司对租赁场地的改造、使用情况进行了现场勘验。第一次勘验结果为：动物世界公司提出在租赁场地修了水泥路，做了上下水，换了门窗，屋内进行了装修（铺地板、吊顶子），某部队认可动物世界公司做了上下水、屋内进行了装修的情况，但不清楚水泥路及门窗情况。另外，动物世界公司确实将部分营房用于养猪。第二次勘验结果为：动物世界公司提出租赁后当年铺设了室外的暖气管道，大概100米长，新买了锅炉，现在的锅炉是2015年更换的。2000年左右，动物世界公司对租赁场地的装修、改造情况如下：1．对租赁房屋进行了室内装修，包括安装暖气、粉刷墙壁等，安装暖气的房子有11排，平均每排8间房；2．铺了宽3米、长150米的水泥路；3．原来租赁场地不通电，拉了电线，接通了电。2003年，砌了100米长的围墙。2006年，花了10万元安装有线电视线路。2012年前，陆续建造了8个自来水井及三个污水井。2015-2016年，对租赁的房屋进行了吊顶子、铺地砖，共计20间，每间10平米左右。另外，对租赁的房屋墙壁是每年都粉刷一次。某部队表示室外暖气管道原来就有，也有动物世界公司换的暖气管，锅炉原来也有，但现在的锅炉确实是动物世界公司后来买的；室内的暖气设施原来就有，但确实有一些是动物世界公司后来更换的，现在无法分辨出来哪些是原有的，哪些是动物世界公司更换的，安装暖气的房子确实有11排，每排平均8间房；认可动物世界公司在2012年后对20间房屋进行了吊顶子、铺地砖的装修，每间10平米，但因是2012年后的改造，不予认可；对于水泥路、电线、围墙，在租赁之前已经存在，但现在的围墙是东沟村委会出资建造的；对于有线电视线路，虽然确实存在，但不予认可；对于水井及污水井，这些是原有的，他们在后期使用时确实有换井盖。在庭审及勘验现场过程中，某部队提出恢复原状具体是指要求动物世界公司将圈猪的栅栏拆走，恢复房子的使用功能。
经现场勘验，动物世界公司确实在租赁场地放置了六个活动房，用部分营房进行了养猪，并在营房外建造了栅栏。法院对某部队提交的小照片6张、彩打图片10张、大照片2张的真实性予以确认。法院认定，经现场勘验，动物世界公司不存在新建固定房屋情况。另，双方在租赁协议中并没有对租赁的营房及管院的使用用途进行约定，亦没有对改变房屋的使用用途的违约责任进行约定。
本案在审理过程中，动物世界公司申请对租赁场地投资改造的造价及现值进行鉴定，法院未予准许。
一审法院认为，对于双方合同解除问题，某部队主张动物世界公司超期支付租金，并存在违反合同约定进行增建、改建、新建及改变房屋使用用途问题，某部队可以解除租赁协议，但法院经审理认为动物世界公司曾向某部队提出交纳2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金，但某部队表示因上级有文件要求部队停止有偿服务不能收租金，动物世界公司超过合同约定的期限六个月交纳租金不能归责于动物世界公司，故某部队不能因动物世界公司超过合同约定期限交纳租金而解除合同。另外，动物世界公司不存在违反合同约定对租赁场地进行改建、新建行为，虽然动物世界公司确实改变了房屋的使用用途，增设了栅栏，行为欠妥，但不构成根本违约，某部队不能据此解除合同。2016年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，某部队要求解除合同，应予支持。某部队称曾于2017年9月19日向动物世界公司发过通知，要求解除租赁合同，所以请求确认双方的租赁协议书于2017年9月19日解除。对此主张，某部队并未提交证据予以证明，动物世界公司亦不认可收到过解除合同通知，故法院对某部队该项主张不予采纳。载有当事人解除合同意思表示的起诉书，可被理解为解除合同的通知，该起诉书通过法院送达，到达对方时发生解除合同的效力。动物世界公司于2017年10月13日签收法院给其送达的起诉状副本等法律手续，此时间应视为双方合同解除时间，故法院确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2017年10月13日解除；对于某部队要求动物世界公司腾退《房屋租赁协议书》项下房屋土地问题，因双方租赁协议已解除，动物世界公司应腾退租赁场地，包含六个活动房、饲养的动物、宿舍家具及员工个人物品等；对于某部队要求动物世界公司恢复《房屋租赁协议书》项下房屋土地原状问题，某部队明确表示恢复原状是指将圈猪的栅栏拆走，恢复房子的使用功能，因养猪的房子原是营房，动物世界公司改变营房的使用用途用于养猪，鉴于法院已确认双方的租赁协议于2017年10月13日解除，动物世界公司应将圈猪的栅栏拆走；对于某部队要求动物世界公司支付2017年4月1日至2017年9月19日的租金28000元及2017年9月20日至2017年10月20日期间的房屋场地占有使用费5000元问题，因动物世界公司已于2017年11月14日通过转账形式支付了某部队2017年4月1日至2018年3月31日期间的租赁场地费用60000元，此费用包含了2017年4月1日至2017年10月13日期间的租金及2017年10月14日至2018年3月31日期间的房屋场地占有使用费。故对于某部队此项主张，法院不予支持。
对于动物世界公司提出的鉴定申请，法院考虑动物世界公司未提交充足证据予以证明其对租赁场地的装修、改造投资，双方的租赁协议也将于2019年4月1日终止等因素，认为进行鉴定没有必要，故不予准许。对于动物世界公司主张的要求某部队赔偿其对营房、管院的装修、改造投资252万元的反诉请求，因合同解除属于不可归责于双方当事人的原因，双方均无过错，亦无违约行为，故不涉及赔偿问题，但对于动物世界公司投资的部分，双方应按照公平原则合理分担。第一，双方在签订租赁协议时没有交接清单，法院在现场勘验时，某部队也指出有些设施确实是动物世界公司租赁后更换的，但也无法分辨出来哪些是原有的，哪些是后来的。动物世界公司在庭审中只提交了自己单方制作的工程预算书、投入资金明细表等，证明其对租赁场地的装修、改造投入了资金，某部队对此不予认可。对于动物世界公司的反诉请求，其没有提供充足证据予以证明。对于部队认可的装修、改造部分，法院不持异议。第二，因双方的租赁合同于2019年4月1日到期，动物世界公司对于自己的投入必然会考虑合同期限，其自身对租赁场地的装修、改造也进行了相应使用，现在距离合同到期日不到一年的时间。第三，动物世界公司对租赁场地的投入是为了自身使用，而非盈利。综上，法院根据动物世界公司的举证情况、现场勘验情况、合同已履行期限及剩余期限、每年交纳的租金数额等因素综合考虑，酌定某部队对动物世界公司对租赁场地的装修、改造补偿180000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认中国人民解放军某部队与北京八达岭野生动物世界有限公司之间的《房屋租赁协议书》于2017年10月13日解除；二、北京八达岭野生动物世界有限公司于本判决生效后三十日内腾退《房屋租赁协议书》项下房屋及土地，包含六个活动房、饲养的动物、宿舍家具及员工个人物品等；三、北京八达岭野生动物世界有限公司于本判决生效后三十日内拆除其建造在北京市延庆区八达岭镇东沟村租赁场地内营房外的栅栏；四、中国人民解放军某部队于本判决生效后三十日内给付北京八达岭野生动物世界有限公司对租赁场地的装修、改造补偿款180000元；五、驳回中国人民解放军某部队的其他诉讼请求；六、驳回北京八达岭野生动物世界有限公司的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，现因军队停止有偿服务的原因导致合同无法继续履行，动物世界公司主张继续履行合同不具有现实可能性，一审法院判决解除合同，本院予以确认。因解除原因不可归责于合同双方，某部队不应承担合同约定的违约责任，但对于动物世界公司营房改造的投资应当予以合理补偿。动物世界公司投资改造的房屋已使用多年，且双方合同即将到期，不应按照评估价格计算补偿数额。一审法院根据动物世界公司的举证情况、现场勘验情况、合同已履行期限及剩余期限、每年交纳的租金数额等因素综合考虑，酌定某部队对动物世界公司对租赁场地的装修、改造补偿180000元，数额合理，本院予以确认。动物世界公司申请对投入工程造价及现价值鉴定没有必要，一审法院不予准许并无不当。
综上所述，动物世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27586元，由北京八达岭野生动物世界有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年六月四日
法官助理 叶康喜
法官助理 张进中
书 记 员 李昊婷