广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23793号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵立业，女，1973年6月11日出生，汉族，住址广州市番禺区，现住深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：左美球，广东佳思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李天颐，女，1978年7月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人赵立业因与被上诉人李天颐定金合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
赵立业上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵立业有权没收李天颐定金100万元；2.本案一、二审的受理费全部由李天颐承担。事实和理由：一审判决认定的事实不全面，导致作出对赵立业不公平的错误判决。1.赵立业与李天颐签订《定金合同》时，口头约定了支付房款的时间和金额，也约定了交易的时间，并通过微信进行了确认。涉案房屋的买卖合同是成立的，李天颐没有履行合同义务，应当向赵立业承担违约责任。双方的微信对话完全反映了口头约定的时间和金额。首先对定金后的第一笔房款是约定支付250万元，而该笔款的支付时间是李天颐收取出售自有房屋的房款日，赵立业收取该笔房款后，立即用于偿还涉案房屋的贷款。其次是李天颐向银行贷款约180万元，该笔款直接由贷款银行放给赵立业。赵立业在2017年5月5日通过微信向李天颐确认了口头约定。李天颐也是在确认后于2017年5月16日向赵立业支付余下的定金90万元。办理网签的时间是在李天颐收取出售自房屋房款后即共同签订网签合同，签订网签合同的同时支付第一笔房款250万元。李天颐的同贷申请书批下来后，即签订买卖合同并办理过户，银行的贷款作为余款支付给赵立业。以上口头约定均在微信中有确认，而一些开始就采取口头约定是因为李天颐的自住房屋正在出售，导致支付房款和交易的时间无法明确具体日期，但明确是按李天颐出售自住房屋所得房款的时间及同贷书批下来的时间，这些时间点也是非常明确，符合合同法规定的房屋买卖“有具体房屋地址、交易金额、交易时间、交易方式”的要求。由此，双方应当按照约定履行相应的义务，李天颐不履行合同义务应当对赵立业承担违约责任，赵立业有权按照《定金合同》的约定没收李天颐所交的定金。2.一审法院没有认定李天颐给赵立业的重大损失。赵立业卖房的目的是到深圳投资生意，需要大量的资金，在签订定金合同不久后就已在深圳承租了住房和档铺，并请了大量工人(生意主要是做连锁饭店)。赵立业需用出售房屋所得的款项用于生意周转，在交易过程中均是赵立业积极主动与李天颐联系。李天颐在得知赵立业的生意在深圳全面展开后，就开始找各种理由否定之前的约定。李天颐在2017年7月份前就已经取得出售房屋所得房款，但并没有履行约定向赵立业支付，而是故意找理由折腾赵立业，联系了一家又一家的垫资公司。李天颐的目的最终是要求降价(李天颐口头向赵立业要求降房价，赵立业不同意)。李天颐在看到赵立业完全没有降价的意向后，竟然无理向赵立业提出“在买卖合同中必须保证按揭银行在两个星期内将按揭贷款还清并办理好涂销手续，否则，就不再继续履行合同。”赵立业不可能可以掌控银行的流程，无法答应李天颐的要求，李天颐竟然以此为由毁约。李天颐的毁约行为不但让赵立业因为资金周转困难造成铺面租金、员工工资等生意上的损失，同时，还有赵立业为了资金周转不得已向小额贷款公司高息贷款造成的高息损失。一审法院对这些损失没有进行合法的认定，对赵立业有失公允。
李天颐二审答辩称，一、李天颐与赵立业之间签订的定金合同只是预约合同。首先，一审判决书已经正确认定了李天颐与赵立业之间的定金合同只是预约合同。因为双方未在该预约合同中约定何时签订商品房买卖合同、第二笔购房款的数额及其余购房款的付款期限、付款方式，且房屋交付使用及网签、办理过户手续等均未约定，即合同的主要条款未在预约合同中约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，定金合同的条款并不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，只能认定为预约合同。其次，合同格式文本是由赵立业提供，李天颐在合同中即明确写明是“预购方”。通观合同主要格式文本：第一条为李天颐“预订”……；第二条也是李天颐“预订”……；第三条则明确规定了李天颐交付的定金之性质是立约定金。最后，定金合同签订后，李天颐和赵立业双方通过微信、面谈、通话等方式都无法就商品房买卖合同的主要条款达成一致，正式的商品房买卖合同根本无法签订，进一步证实定金合同仅仅是预约合同的性质。二、赵立业对预约合同被解除具有重大过错，须向李天颐承担赔偿责任。首先，定金合同签订后，李天颐按预约合同的约定向赵立业按期支付了100万元的定金，完全按合同规定履行义务。其次，赵立业故意隐瞒诉争房屋被广州市花都区人民法院查封(查封期间：2016.03.22-2019.03.21)，违背诚实信用原则，是导致预约合同被解除的根本原因。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定和《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条的规定，被查封的房屋转让无效。因此，李天颐在2017年6月12日得知诉争房屋是被查封的房屋后，认为赵立业可能是诈骗，并向广州市公安局荔湾区分局报警（报警回执：J4401031500002017060000003)，民警亦认为可能是诈骗，并让李天颐佯装与赵立业继续交易，以便取证。由于赵立业对因其过错造成的损害不做任何补偿协商，李天颐无奈只能根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定撤销预约合同。最后，赵立业的故意隐瞒行为是导致预约合同被撤销的根本原因，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定和广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，赵立业最少应当按照100万元为基数，从李天颐分期实际支付定金之日起，按照年利率6％的标准，向李天颐支付至实际返还100万元定金之日止的利息。另若参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，赵立业则应当向李天颐承担定金罚则的责任，向李天颐支付200万元。三、赵立业的上诉理由毫无事实依据和法律基础。赵立业辩称双方在签订《定金合同》时口头约定了支付房款的时间和金额，而从双方的微信记录可以看出，双方对定金之后的第二笔款什么时候交，交多少一直都在协商当中，一切只能以当时实际情况为准，赵立业坚称的苛刻交易条件李天颐从来没有答应过。赵立业辩称李天颐给赵立业造成了重大损失，这是毫无依据的，赵立业做生意需要资金这是其个人的事情，与李天颐无关。赵立业要求李天颐在交付100万定金后，在房子还没有完成涂销时就给赵立业首付款，而且要求银行放款时间不得超过一个月。赵立业卖不成房子也是因为赵立业缺乏诚信，隐瞒查封重大事实并提出苛刻交易条件造成的。李天颐的损失是显而易见的,赵立业耽误了其的最佳买房时机，而且查封过的房子在交易时风险很大，李天颐找垫资公司实属无奈的选择。
李天颐向一审法院起诉，请求：1.解除李天颐与赵立业签订的《定金合同》；2.赵立业即时向李天颐双倍赔付定金，即赵立业应向李天颐返还人民币200万元；3.本案诉讼费用包括案件受理费、财产保全费等由赵立业承担。
赵立业反诉请求：1.判令解除赵立业与李天颐签订的《定金合同》，赵立业有权没收李天颐交付的全部定金100万元；2.本案受理费全部由李天颐承担。
一审法院查明事实：广州市荔湾区陈岗路富力君湖华庭xx号之二Tx栋1x层1xxx室（房产证登记地址：荔湾区陈岗路xx号之二1xxx房）的产权人是赵立业，该房屋的建筑面积96.91平方米。2017年5月4日，甲方（卖方）赵立业与乙方（预购方）李天颐签订《定金合同》，约定：乙方预订荔湾区陈岗路富力君湖华庭xx号之二Tx栋1x层1xxx室；该房屋总房价为人民币525万元，乙方同意签订本合同时，支付定金总金额（人民币）100万元，乙方先支付（人民币）30万元，余额部分于2017年5月19日前付清定金总额，如在2017年5月19日前未付清定金总额，上述定金不予退还，作为甲、乙方双方当事人订立该房出售合同的担保，签订该房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款等。李天颐、赵立业双方在该《定金合同》下方签订补充协议：（1）乙方于2017年5月4号先支付10万元，于2017年5月5号支付20万元整；（2）如果甲方违约应按定金一倍（壹倍）赔偿。既100万定金，赔付金额共给乙方200万元（包含乙方100万元定金）。上述《定金合同》及补充协议签订后，李天颐向赵立业共支付了定金100万元。李天颐与赵立业签订上述《定金合同》及补充协议时，李天颐自己的房屋在出售中，李天颐需要出售自己的房屋才能有款支付第二笔购房款给赵立业，而赵立业出售给李天颐的房屋是有银行贷款抵押的，赵立业需要收到李天颐支付的购房款后才能付清欠银行的贷款并涂销抵押及过户。过户后李天颐又要以此房屋作抵押向银行贷款，并以所贷的款项支付剩余的购房款给赵立业。为此，赵立业收到李天颐支付的定金100万元后，双方一直通过微信协商剩余购房款的付款问题及向银行的贷款问题、网签问题。在协商过程中，李天颐于2017年6月12日查册发现赵立业出售给李天颐的房屋被广州市花都区人民法院查封了。李天颐遂于2017年6月12日报警，后赵立业向李天颐解释赵立业是为他人作银行贷款担保才被查封的，且被担保人已经还清了银行的贷款，只是解封手续未办妥。2017年6月30日，广州市花都区人民法院解除了对赵立业房屋的查封，查封解除后，李天颐、赵立业继续协商购房余款的付款问题、向银行贷款问题、网签问题，由于双方未能协商一致，后来李天颐对赵立业不再理睬，并于2017年8月10日向一审法院起诉，提起本案诉讼。本案诉讼过程中，经李天颐申请诉讼保全，一审法院查封了赵立业名下的荔湾区陈岗路xx号之二1xxx房38%的产权份额。
一审法院认为：甲方（卖方）赵立业与乙方（预购方）李天颐于2017年5月4日签订的《定金合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但该合同只是预约合同，双方未在该预约合同中约定何时签订商品房买卖合同、第二笔购房款的数额及其余购房款的付款期限、付款方式，且房屋交付使用及网签、办理过户手续等均未约定，即合同的主要条款未在预约合同中约定，而李天颐、赵立业又未能达成一致意见。对交易不成，属于不可归责于一方的事由。故李天颐诉请解除李天颐与赵立业签订的《定金合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。李天颐诉请赵立业返还定金100万元的诉讼请求，一审法院予以支持。李天颐诉请赵立业双倍赔付定金的另100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。赵立业反诉请求解除赵立业与李天颐签订的《定金合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。赵立业反诉请求赵立业有权没收李天颐交付的全部定金100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、判决发生法律效力之日，解除赵立业与李天颐于2017年5月4日签订的《定金合同》。二、自判决发生法律效力之日起七日内，赵立业返还定金人民币1000000元给李天颐。三、驳回李天颐的其他诉讼请求。四、驳回赵立业的其他反诉请求。一审案件本诉受理费11400元，由李天颐负担4500元，由赵立业负担6900元。一审案件反诉费6950元，由赵立业负担6900元，由李天颐负担50元。诉讼保全费5000元，由赵立业负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李天颐、赵立业共同确认：1.《定金合同》有约定争议定金的用途，该100万元定金是为了担保正式合同的订立。2.《定金合同》没有约定案涉房屋买卖正式合同签订的时间及内容。
本院认为，本案二审的争议焦点为案涉房屋买卖交易不成的责任归属。
本案中，《定金合同》签订目的是作为双方当事人订立房屋出售合同的担保，性质为预约合同。预约的目的在于订立本约，预约标的应当是在一定期限内签订本约。案涉《定金合同》就何时签订商品房买卖合同、第二笔购房款的数额及其余购房款的付款期限及付款方式、房屋交付使用及网签、办理过户手续等均未约定，即房屋买卖合同的主要条款未在《定金合同》中约定。经审查赵立业一审中提交的双方微信聊天记录，李天颐、赵立业就签订正式房屋买卖合同仍在进行磋商，未能就签订正式合同达成一致意见，因此案涉房屋买卖交易不成不能归责于一方当事人。赵立业上诉称涉案房屋的买卖合同已成立，双方口头约定了支付房款的时间、金额及交易时间并通过微信进行了确认，理据不足，本院不予采纳。一审法院依据双方诉请及合同履行情况判令解除案涉《定金合同》，判令赵立业向返还李天颐100万元定金，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，赵立业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人赵立业负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年三月十三日
书记员 袁蕾
游瑞娜