湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂10民终1551号
上诉人：（原审原告、反诉被告）：刘惠明，女，汉族，1962年4月13日出生，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：史国俊，湖北恒祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诚，沙市区法律援助中心法律援助律师。
上诉人：（原审被告、反诉原告）：朱欲飞，男，汉族，1981年12月24日出生，住荆州市荆州区，现住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：段庭纬，湖北天典律师事务所律师。
上诉人刘惠明、上诉人朱欲飞因租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2017)鄂1003民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘惠明的委托诉讼代理人刘诚，上诉人朱欲飞及委托诉讼代理人段庭纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘惠明上诉请求:撤销一审判决，依法改判。理由是双方所签合同应该是在2017年8月4日解除，朱欲飞应当支付2016年2月21日起至2017年8月4日止的租金。
朱欲飞上诉请求：依法改判驳回刘惠明的诉讼请求，并判令上诉人刘惠明补偿装修损失40000元、附属物及构筑物损失7000元、设施设备移装补助3000元。事实和理由：上诉人在租赁期间的投入提升了租赁物拆迁的补偿价值，因不可归责于上诉人的事由而解除合同的，上诉人享有案涉房屋装修残值损失补偿的权利。
刘惠明向一审提出诉讼请求：1.解除原被告于2012年2月20日签订的房屋租赁合同，并由被告返还所承租的荆州区景明观路63-3门面;2.由被告支付拖欠原告的2016.2.21-2017.4.20租金14000元和水电费159.5元，从2017.4.21起至搬离之日止的租金;3.本案诉讼费用由被告全部承担。
朱欲飞向一审提出反诉请求：1.判令被反诉人返还押金400元；2.判令被反诉人赔偿装修损失40000元、附属物及构筑物7000元、设施设备移装补助3000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审时将第二项诉讼请求中赔偿改为补偿。
一审认定：2012年2月20日，原告刘惠明（甲方）与被告朱欲飞（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于荆州区景明观路63-3号一楼出租给乙方作玻璃装饰使用，租赁期为12个月，从2012年2月20日起至2013年2月20日止，租金600元/月；甲方收乙方押金400元，乙方退房时，结清水、电等相关费用，交还钥匙后由甲方退还乙方押金。同时约定乙方有拖欠房屋租金的情形的,甲方可以终止合同；因市政建设需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。协议签订后，被告朱欲飞交了押金400元及租金，原告刘惠明按约将一楼门面房屋出租给被告朱欲飞使用，并将二楼的一间房屋同时交付被告朱欲飞使用。租赁合同到期后，双方当事人没有续签租赁合同，但被告朱欲飞继续交付下一年度租金，继续使用该门面。2015年2月21日，该房屋租金由600元/月调整为1000元/月。2016年2月21日房屋租期再次到期后被告朱欲飞未再继续交付下一年的租金，2月23日租赁房屋所在的荆州区景明观路及其周边因城市道路改造以及房屋征收拆迁开始封闭施工，涉案房屋所在景明观路自2016年2月23日荆州市市政公司全程封闭施工，租赁房屋无法达到租赁合同所约定的用途，也未继续交纳下一年度的租金。2016年10月31日，荆州区房屋征收与补偿办公室与刘惠明签订房屋征收与补偿协议，出租房屋被征收。2017年3月，刘惠明向水务集团、电力公司申请注销前述租赁房屋的水电户，其补缴了拖欠的电费349元、水费13.5元。另外，原告刘惠明位于荆州区景明观路63号的房屋一共有三间门面在对外出租，其中一间出租给被告朱欲飞，其他两个出租给其他两个住户，水电并未分户使用。其后，双方当事人就房屋租赁合同是否解除、是否拖欠租金及水电费、是否应给予装修补偿等发生争议，酿成此诉。
一审认为，原、被告虽仅在房屋租赁合同中约定租赁一楼门面，但在实际履行时原告将一楼门面与二楼房间一并交付被告使用，其二楼房间也应一并视为租赁标的物。原、被告的房屋租赁合同约定的租赁期限为12个月，租赁期间届满后，被告继续交纳租金使用租赁房屋，原告继续收取租金出租租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告的原租赁合同继续有效，但租赁期限在2013年2月20日后已经为不定期。不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告均得于2013年2月20日后随时解除合同。庭审时，原、被告就被告是否已经交还租赁房屋的钥匙发生争议，被告承认其已经于2016年9月搬离租赁房屋并交还钥匙，而原告否认，但原、被告均未举证。结合租赁房屋所在的道路及周边在2016年2月进行城市道路及环境改造升级，被告实际已经无法在使用租赁房屋进行营业，而且如果继续租赁房屋则租金应该在每年的2月继续交纳，被告在2016年2月未再继续交纳下一年度的租金，应当视为被告以行为表明其有解除合同的意思表示。但是，涉及被告是否在2016年9月搬完租赁房屋的经营设备及物品并返还房屋钥匙，被告并非承认对其不利的事实，其承认的事实实际上免除了被告返还租赁房屋的义务，系对其有利的事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理人等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，对被告承认的其于2016年9月交还租赁房屋钥匙的自认事实本院不予采纳。租赁合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当及时返还租赁房屋，被告虽未及时交还租赁房屋钥匙，但其也并未在实际使用该租赁房屋，而且考虑到租赁房屋因道路及周边城市改造升级实际已经无法使用或者再次出租，对原告要求支付其后的租金的主张不予支持。另外，租赁合同并未约定装饰装修费用负担，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，装饰装修等费用应该由被告负担。而且，租赁房屋因市政建设需要被征收并予以拆除，房屋租赁协议约定“因市政建设需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补”，因此对被告要求补偿装饰装修等损失的主张本院不予支持，对原告要求支付未实际使用租赁房屋的主张本院亦不予支持。被告在使用租赁房屋后未及时交清水电费，三个租户共拖欠水电费362.5元，分摊到每个租户就是120元，因此被告应向原告支付为其垫付的水电费120元。同时，原告收取的押金400元，应当返还给被告，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，两项金钱债务抵消，原告向被告返还280元即可。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告刘惠明与被告朱欲飞2012年2月20日签订的房屋租赁合同已经于2016年2月21日解除。二、被告朱欲飞在本判决生效后十日内向原告刘惠明返还位于荆州市××区××路63-3的租赁房屋（含一楼门面和二楼房间）。三、原告刘惠明在本判决生效后十日内向被告朱欲飞返还280元押金。四、驳回原告刘惠明的其他诉讼请求。五、驳回被告朱欲飞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付延迟履行金。本案本诉受理费77元、反诉受理费530元，由原告刘惠明负担57元，由被告朱欲飞负担550元。
二审中上诉人朱欲飞向法庭提交了一组图片，用于证明当时承租房屋时的地面状况，拆迁时评估的装饰装修是朱欲飞完成的。上诉人刘慧明质证意见是：图片上没有拍摄时间，也看不出地点，不能说明问题。即使承租人因为租赁该房屋进行了粉刷贴砖，因为道路改造和拆迁的这个损失也不能由刘慧明承担，因为合同有约定。合议庭认为，该证据不符合本案的证据特征，不能作为本案的证据使用。本院认可一审对本案事实的认定。
关于上诉人朱欲飞是否应当支付2016年2月21日起至2017年8月4日止的租金问题。本院认为，涉案房屋所在景明观路自2016年2月23日由荆州市市政公司全程封闭施工，租赁房屋因道路及周边城市改造升级实际已经无法使用或者再次出租，上诉人朱欲飞无法实现合同目的，上诉人刘惠明对此实际情况是知晓的。在此情况下，一审认定双方合同实际于2016年2月21日解除具有事实依据，对此，上诉人朱欲飞不应当向上诉人刘惠明支付2016年2月21日起至2017年8月4日止的租金。关于上诉人刘惠明是否应当向上诉人朱欲飞补偿装修损失40000元、附属物及构筑物损失7000元、设施设备移装补助3000元的问题。本院认为，双方当事人在《房屋租赁合同》的第九条约定：“因市政建设需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。”依照上述约定，上诉人朱欲飞要求上诉人刘惠明补偿装饰装修等损失的主张没有事实依据，其主张不能得到本院的支持。
综上，上诉人刘惠明、朱欲飞的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元、1050元，分别由上诉人刘惠明、朱欲飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 陶齐学
审判员 韩秀士
二〇一七年十二月十四日
书记员 程 瀛