浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终3577号
上诉人（原审被告）：胡国军，男，1970年8月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人：周卫平,北京大成（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁世君，男，1964年8月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人：钱春燕，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。
上诉人胡国军因与被上诉人鲁世君房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年4月23日，双方签订房屋租赁合同1份，约定：鲁世君将其所有的座落于萧山区宁围街道生兴路东×单元×号房屋租赁给胡国军，租赁期限自2013年6月1日起至2018年6月2日止，第一年租金为10万元，自第二年起年租金按往年递增8%增收，在每年5月1日前付清。合同期内，出租人对房屋及其设施应负责修缮，以保障承租人安全使用，承租人应妥善维护房屋设施，不得擅自改变其结构。出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋等情形的，承租人有权解除合同（合同第七条第二项）；承租人存在不交付或不按约定交付租金达1个月以上等情形的，出租人有权解除合同（合同第七条第一项）。出租人应承担由于怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的相关费用或折抵租金，但承租人应提供有效凭证等违约责任。承租人违约责任（即合同第九条）：1.租赁期间，承租人有本合同第七条第一项所列行为的，应按合同年租金的10%向出租人支付违约金；2.租赁期间，承租人中途擅自退租的，应按照合同年租金的10%向出租人支付违约金；3.承租人如逾期支付租金的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际支付应付租金之日止，按日向出租人支付逾期应付租金万分之一的违约金等内容。上述合同生效后，鲁世君按约向胡国军交付了租赁房屋，胡国军也按约向鲁世君交付了2013年6月1日起至2015年5月31日止的租金，但胡国军至今未按约向鲁世君支付2015年6月1日起至2016年5月31日止的租金116640元。2015年9月28日，鲁世君起诉至原审法院，请求：胡国军支付租金116640元，及按上述租金的10%计算的违约金11664元和上述租金116640元自2015年5月2日起至实际履行日止按日万分之一计算的违约金。
原审法院另查明，胡国军于2014年6月12日与陈某、李某签订转让协议1份，将其租赁的案涉房屋转租给陈某、李某。2015年6月25日，胡国军曾以支付违约金的方式4次向鲁世君汇款1万元，但均被鲁世君退回。
原审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，现胡国军未按约支付2015年6月1日起至2016年5月31日期间的租金，理应承担逾期付款的民事责任。胡国军辩称其与鲁世君之间已解除房屋租赁合同关系，并已将租赁房屋及钥匙退还给鲁世君，又辩称其根据双方签订的房屋租赁合同第九条第2项（即承租人中途擅自退租）的规定，于2015年6月25日将违约金1万元汇给鲁世君（注，鲁世君随即将收到的款项退给胡国军，来回4次），对此，鲁世君否认胡国军曾向其提出解除房屋租赁合同关系，也未收到胡国军退还的租赁房屋钥匙及违约金1万元。该院认为，胡国军在未提供其他证据予以印证的情况下，仅凭其于2015年6月25日汇款给鲁世君1万元的事实尚不能充分证实其已向鲁世君提出解除房屋租赁合同关系，又即便胡国军及次承租人已经搬离了租赁房屋（即使租赁房屋处于闲置状态），也不能由此推断胡国军已向鲁世君提出解除房屋租赁合同关系，另胡国军也未提供充分的证据证实其已将承租房屋（包括钥匙）移交给鲁世君，故该院对胡国军的上述辩称不予采信。另，胡国军辩称其与陈某、李某之间的转租合法有效，由此胡国军不应承担支付租金的民事责任。对此，该院认为，即便胡国军将其所承租的房屋转租给次承租人陈某、李某的行为合法有效，但并不能替代原、胡国军之间的房屋租赁合同关系，双方之间仍应按双方之间签订的房屋租赁合同履行各自的义务，故该院对胡国军上述辩称不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决:胡国军在判决生效后十日内支付鲁世君租金116640元，及按上述租金的10%计算的违约金11664元和上述租金116640元自2015年5月2日起至实际履行日止按日万分之一计算的违约金。如胡国军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2902元，由胡国军负担。
宣判后，胡国军不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定主体有误。胡国军不应成为本案的适格被告。胡国军与案外人在2014年6月12日所签订的是转让协议而非转租协议，该法律行为应为有效。该转让行为系经过鲁世君同意的，故2014年6月12日之后的实际承租人系案外人，非胡国军，胡国军不是适格被告。二、一审判决适用法律不当。案外人应该列为第三人查清事实；胡国军在转让后已经搬离，不应承担搬离之后的租金。综上，请求改判胡国军不应承担支付年租金116640元以及违约金11664元；案件诉讼费用由鲁世君承担。
针对胡国军的上诉，鲁世君认为，一、原审判决认定主体适格。租赁合同系本案双方当事人签订，案外人陈某、李某不是租赁合同相对人，胡国军与案外人陈某、李某签订的转租协议，鲁世君不知情，不能约束鲁世君。另外，胡国军称其与陈某、李某签订的是转让协议是错误的，实际上系房屋的转租。即使鲁世君知道转租事实，但胡国军仍负有支付租金的义务。二、因支付租金是胡国军作为承租人的法定义务，法院没有必要将次承租人列为第三人。三、胡国军将房屋转租给他人后，他人与其的承租合同解除，在另一地申领营业执照并经营，与鲁世君无关。四、胡国军在承租房屋后就应按合同约定支付租金，其是否实际使用房屋与鲁世君无关。综上，请求法院维持原判，驳回上诉。
二审中，在本院指定的举证期限内，胡国军向本院提交：1、陈某的证言一份，拟证明本案所涉租房受让人陈某、李某在承租一年后与鲁世君商谈下一年度不涨租金的事实，鲁世君是知道涉案租房已转让的事实。在本院指定的举证期限届满后，胡国军向本院提交：2、工商变更登记材料，拟证明鲁世君知悉租房转让并同意的事实。鲁世君未向本院提交新的证据。
针对胡国军提交的证据，鲁世君认为，证据1不属于二审新证据，不同意质证。在保留该意见前提下发表如下意见：对三性均有异议。证据2已经超过举证期限，故不同意质证，在保留上述意见的前提下认为工商地址变更与鲁世君无关。本院认为，证据1证人未出庭作证，证据2无法达到胡国军的证明目的，故本院均不予采纳。
本院经审理查明，2015年6月25日，胡国军曾四次向鲁世君汇款1万元，但均被退回。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。现鲁世君依照合同约定要求胡国军支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金，而胡国军亦承认其未支付该时段的租金，故原审法院据此判令胡国军支付该时段租金116640元并无不当。至于胡国军主张鲁世君知晓转让事实，其并非本案适格主体的上诉意见，因胡国军提供的证据尚不足以证明鲁世君知晓或同意其转租或转让，故本院对于胡国军的该意见不予采信。关于胡国军主张其已经搬离案涉房屋，故无需支付租金的上诉意见，因胡国军并未提供充分证据证明其已经搬离案涉房屋并办理了交接手续，故本院对于该意见亦不予采信。关于违约金，原审法院依据案涉合同约定判令胡国军支付违约金的数额尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2866元，由胡国军负担。（胡国军已经缴纳二审案件受理费2902元，应退回36元，于本判决生效后十日内来本院办理退费手续。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 袁其伟