上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1530号
上诉人(原审被告)周贇。委托代理人朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人郑明礼，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)皆斯内(上海)物业管理服务有限公司。法定代表人ANDREASERMANN。委托代理人陈任重，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托代理人李飞，中豪律师集团(上海)事务所律师。上诉人周贇因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：周贇为上海市黄浦区南苏州路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人(房地产权证号：黄XXXXXXXXXX，建筑面积为89.38平方米)，该房屋所有权来源为“买卖”，房屋类型为“办公楼”。2010年9月1日，上海海怡大厦置业有限公司(甲方)与皆斯内(上海)物业管理服务有限公司(以下简称皆斯内公司，乙方)签订《海怡大厦前期物业管理合同》一份。合同第三条载明：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、室内清洁服务(收费)；2、代办服务(洗衣、订水、订出租车等)；3、境外人士登记服务。”合同第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第2种方式：2、酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……办公楼：人民币(以下币种均为人民币)8.8元/月·平方米；……电费基本费分摊系数：1.75元/月·平方米；……”合同第七条载明：“……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。”合同第三十一条载明：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费费用每日加收0.5%的滞纳金的标准向乙方支付违约金。”合同第三十五条载明：“本合同期限自2010年9月1日起至2012年8月31日止；……”合同第三十六条载明：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；……”合同第三十八条载明：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”2013年12月11日，上海海怡大厦置业有限公司(甲方)与皆斯内公司(乙方)签订《怡水豪庭(海怡大厦)物业服务撤场补充协议》，载明：“……双方签署本协议后，乙方申明继续提供相应的物业服务直至2014年1月15日。……”2014年6月13日，皆斯内公司通过EMS邮政特快专递的方式向周贇寄送《物业服务费用催缴函》一份，该邮件于2014年6月16日11时39分投递并被签收，投递结果显示“前台饶代收”。《物业服务费用催缴函》载明：“尊敬的怡水豪庭1207业主：贵户自2013年1月1日到2014年1月15日止尚欠我公司物业服务费用共计9,819.06元，公共事业费共计7,974.92元……”2014年10月16日，皆斯内公司诉至原审法院，要求判令周贇支付拖欠的2013年1月1日至2014年1月15日的物业服务费9,819.06元及其逾期付款滞纳金22,719.14元，并支付拖欠的公共事业费(包括套内电费和电费基本费)7,974.92元。原审法院另查明：2008年6月7日，上海海怡大厦置业有限公司与周贇签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”载明：“《海怡大厦》物业，在业主委员会成立之前，甲方暂时委托皆斯内物业有限公司进行管理，乙方需签署《海怡大厦管理公约》，按时缴纳规定的物业管理费。……物业管理费暂定为8.8元/平方米·月。……本人在签署本合同时对甲方上述告知情况已清楚无误。《海怡大厦》的前期物业管理公司为上海皆斯内物业管理有限公司。本人承诺接受管理，按时缴付物业管理费，自觉遵守《海怡大厦》物业管理公约。……”该合同附件五下方的承诺人一栏处有周贇的签名和印鉴。原审法院再查明：户名为周贇的中国工商银行信用卡(卡号XXXXXXXXXXXXXXXX)交易明细显示：周贇曾分别向皆斯内公司刷卡支付款项1,230元和3,932.70元，信用卡入账日期分别为2013年1月3日和2013年2月21日。上海协顺文化传播有限公司于2014年11月20日出具证明称：“兹有周贇于2012年底至2013年底期间为我司承制之电视节目担任制片人职务，特此证明。”2013年3月7日，皆斯内公司向案外人上海协顺文化传播有限公司开具《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》，该发票所载费用包括“公共事业费截止12.6”计1,150.53元、“服务费”计10,451.01元，共计11,601.54元。2013年1月2日，皆斯内公司向上海协顺文化传播有限公司开具的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》记帐联显示：发票所载费用为“服务费”计1,230元，在“服务费”字样下方，注有手写添就的“保洁”字样。针对2013年3月7日包含“公共事业费截止12.6”计1,150.53元款项的发票，皆斯内公司认为系收据换发票而得，“截止12.6”依文义解释应为截止2012年6月，并提供了开具时间分别为2010年7月21日、2012年6月23日、2012年8月10日费用三张收据作为证据，周贇则因该三张收据系皆斯内公司单方出具而不予认可，经原审法院核对，皆斯内公司出具的三张收据数额与其提供的欠费明细表中的2010年6月、2012年5月、2012年6月三个时段的套内电费欠费相吻合，且数额相加与该发票上的1,150.53元一致。原审法院又查明：根据合同约定和系争房屋面积，周贇每月应向皆斯内公司交纳的物业服务费和电费基本费分别为786.54元和156.42元。皆斯内公司每月就上海市黄浦区南苏州路XXX号怡水豪庭小区向国家电网上海市电力公司定额交纳基本电费。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、周贇是否有向皆斯内公司支付物业服务费、公共事业费之义务；2、周贇应向皆斯内公司支付相关费用的具体数额。关于争议焦点一，周贇辩称小区前期物业服务合同早已于2012年8月31日到期，且非皆斯内公司与周贇所签，又辩称前期物业服务合同中关于电费基本费的约定因未在周贇和开发商签订的《商品房预售合同》中予以明确而对周贇不产生拘束力。对此法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括周贇在内的小区全体业主具有约束力，合同双方均应按约履行。周贇与开发商签订的《商品房预售合同》中虽未对电费基本费的收取明确作出约定，但周贇在购房时已承诺接受小区前期物业服务合同之约束，即便开发商于交房时未依规向周贇完整提示前期物业服务合同之内容，亦不能对抗作为善意第三人的皆斯内公司。皆斯内公司提供的电费发票证明怡水豪庭小区的电费基本费已由皆斯内公司向电力公司每月定额交纳，前期物业服务合同将该项收费纳入约定实属合理。根据已查明的事实，皆斯内公司自2010年9月1日起为周贇所在小区提供物业服务，虽物业服务合同约定的期限至2012年8月31日止，但皆斯内公司实际为小区提供物业服务至2014年1月15日止，法院据此认定2012年9月1日起至2014年1月15日期间皆斯内公司与小区全体业主之间存在事实上的物业服务合同关系。综上所述，皆斯内公司在2010年9月1日至2014年1月15日期间为怡水豪庭小区提供了物业服务，周贇理应按照前期物业服务合同之约定向皆斯内公司支付相应的物业服务费和公共事业费。关于争议焦点二，皆斯内公司起诉主张周贇未支付2013年1月1日至2014年1月15日期间的物业服务费，并在公共事业费明细表中主张周贇累计拖欠套内电费1,891.71元和2010年11月至2013年12月的电费基本费6,083.20元，对此，周贇主张其已支付2013年全年的物业服务费，并就皆斯内公司单方制作的收费明细表中所示的套内电费数额提出异议。(一)对于物业服务费，周贇就其主张提供了信用卡帐单信息和发票作为证据。针对帐单信息中的1,230元部分：皆斯内公司认为是周贇接受皆斯内公司额外保洁服务时支付，并提供发票记帐联作为证据，对此法院认为，虽发票上“服务费”下方的“保洁”字样为手写添就，但考虑到该发票收费名目并未明确为物业服务费，且1,230元并非单月物业服务费的整数倍数，而物业服务合同中第三条确有关于皆斯内公司提供包括室内清洁服务在内的其他收费服务的约定，故法院认定该1,230元费用并非周贇所交纳之物业服务费。针对帐单信息中的3,932.70元部分：皆斯内公司认为该费用对应的是2012年8月份至12月份的物业服务费，但并未提供相应证据证明其主张，周贇亦未就该款项对应期间提供发票等证据进一步佐证，由于该款项系单月物业服务费的整数倍数，法院对该笔款项属物业服务费的性质予以确认，并依社会一般人之操作惯习推断该款项对应的期间：因该笔交易入账时间为2013年2月21日，故法院认定该款项系对应2013年2月往前回溯五个月期间的物业服务费用，亦即2012年10月至2013年2月期间的物业服务费用。针对2013年3月7日《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》中的1,150.53元部分：因发票明确记载该款项性质为公共事业费，法院予以排除。针对2013年3月7日《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》中的10,451.01元部分：其对应名目为“服务费”，皆斯内公司、周贇均无法对该款项的构成作出说明，亦无充分证据证明该款项的性质及对应时间，对此法院认为：首先，该款项开具名目并非物业服务费，也并非单月物业服务费的整数倍数；其次，即便该款项性质为物业服务费，由于发票开具时间为2013年3月，在发票对相应内容未作明确记载的情况下依常理无法作出该款项系对应2013年全年物业服务费的判断，对此周贇亦未能进一步提供2011年、2012年相关的物业服务收费发票进行佐证；再次，该笔款项数额并非整数，而是精确至分位，依常理系通过转账支付，然而周贇并未提供该款项的支付凭证，考虑到该发票抬头系案外人上海协顺文化传播有限公司，该发票应认为系周贇作报销之用，对应其支付此前相应各类费用的凭证，皆斯内公司就同一张发票中另一笔1,150.53元的款项的举证及说明也印证了该可能性的存在。综合考量上述因素，对周贇称该款项系交纳物业服务费的辩称意见，法院难以采信。综合现有证据，法院认定周贇未交纳2013年3月1日起至2014年1月15日之物业服务费用。就2014年1月份收费时间不足月的情况，本院根据该月的总天数计算物业服务费的日均数额(即按月均数额/31天)，故周贇应向皆斯内公司支付2013年3月1日至2014年1月15日期间的物业服务费欠款共计8,245.98元。(二)对于套内电费，因皆斯内公司无法提供充分证据为其单方制作的欠费明细表提供佐证，故对皆斯内公司的该部分诉讼请求，法院难以支持。(三)对于电费基本费，皆斯内公司之主张有前期物业服务合同中的约定作为依据，而周贇自陈其对电费基本费的交纳有异议而未交纳费用，且未提供欠费期间已交纳费用之证据，故法院对皆斯内公司该项诉讼请求予以支持，但皆斯内公司提供的明细表中的电费基本费收费标准于2012年1月起在无合同依据的情况下被上调，对此，法院仍依合同约定的标准对电费基本费进行计算，更正后的电费基本费欠费数额应为5,943.77元。至于皆斯内公司向周贇追索物业服务费的逾期付款滞纳金，因周贇拖欠款项系因双方就费用支付情况存在争议所致，故对于皆斯内公司的该项诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后作出判决：一、周贇应于判决生效之日起十日内向皆斯内(上海)物业管理服务有限公司给付自2013年3月1日至2014年1月15日的物业服务费人民币8,245.98元；二、周贇应于判决生效之日起十日内向皆斯内(上海)物业管理服务有限公司给付2010年11月至2013年12月的公共事业费(电费基本费)人民币5,943.77元；三、驳回皆斯内(上海)物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。周贇不服原审法院判决，向本院提起上诉称：皆斯内公司提供的物业服务合同仅为复印件，不能作为定案依据。在周贇与开发商签订《上海市商品房预售合同》时，开发商承诺合同确定的物业服务费已经包含了除周贇所购房屋套内使用之水电费用外的所有费用，周贇无须承担任何其费用。皆斯内公司要求周贇支付基本电费缺乏依据。周贇提供的皆斯内公司于2013年3月开具的发票可证明，周贇已实际缴纳了2013年度的物业服务费，故原审法院判令周贇支付2013年3月1日至2014年1月15日的物业服务费，缺乏依据。请求二审法院依法改判，驳回皆斯内公司在原审中的诉讼请求。被上诉人皆斯内公司辩称：皆斯内公司在原审中已向法院提供了物业服务合同的原件，原审法院已就原件和复印件进行过核对，核对无误。根据皆斯内公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》，皆斯内公司有权向业主收取基本电费，实际上基本电费客观存在，皆斯内公司已向电力公司支付了基本电费。应周贇的要求，皆斯内公司于2013年3月开具了发票，该发票与周贇手中的收据交换，实际指向是2012年6月前的公共事业费，并不是2013年度的物业服务费。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：皆斯内公司依据与小区开发商签订的《前期物业管理合同》对海怡大厦提供了物业服务，周贇作为海怡大厦的业主应当支付物业服务费。周贇上诉称其已支付了2013年的物业服务费，并提供皆斯内公司于2013年3月7日出具的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》为证。周贇每月需交纳的物业服务费为786.54元，而该发票记载的服务费金额为10,451.01元，该金额与周贇所需支付的一年的物业服务费的金额不相同，也非月物业服务费的整倍数，且抬头系案外人上海协顺文化传播有限公司，故本院认为皆斯内公司关于该发票仅系周贇作报销之用的解释有其合理性，并不足以证明周贇已交纳了2013年的物业服务费。关于电费基本费，该费用实际发生，皆斯内公司已向电力公司交纳，且在皆斯内公司与小区开发商签订的《前期物业管理合同》中亦约定电费基本费为1.75元/月/平方米，故原审法院以此标准判令周贇向皆斯内公司支付欠付的电费基本费并无不当。综上，周贇的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币154.74元，由上诉人周贇负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……