云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
刑 事 判 决 书
（2015）楚中刑初字第71号
公诉机关楚雄彝族自治州人民检察院。
被告人华兴卫，男，1988年8月5日生，汉族，云南省楚雄市人，高中文化，个体经营者。因本案于2014年8月22日被楚雄市公安局刑事拘留，同年9月26日被逮捕。现押于楚雄市看守所。
辩护人聂宗林，云南聂宗林律师事务所律师。
楚雄州人民检察院以楚州检公诉刑诉（2015）58号起诉书指控被告人华兴卫犯合同诈骗罪，于2015年6月23日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，楚雄州人民检察院指派检察员张绍宏出庭支持公诉，被告人华兴卫及其辩护人聂宗林到庭参加诉讼。现已审理终结。
公诉机关指控，被告人华兴卫2011年成立欣悦房产信息部，2012年3月29日注册成立自然人独资有限责任公司----
楚雄市亿龙房地产经纪有限公司，并于2014年8月6日成立楚雄市亿龙房地产经纪有限公司第一、第二、第三、第四分公司，从事房地产经纪、房地产中介、房产买卖信息咨询服务，公司由被告人华兴卫负责，财务往来、资金等绝大多数都是被告人华兴卫个人经手或直接转入其个人在楚雄市的多个银行账户。长期以来，亿龙房地产经纪有限公司经营没有实际盈利，公司的经营是靠被告人华兴卫四处筹钱运转。
2011年至2014年间，被告人华兴卫利用自己负责欣悦房产信息部、楚雄市亿龙房地产经纪有限公司从事房产中介的便利，冒充楚雄“星宿家园”、“康和家园”、“香樟湾”、“香山美居”、“彝韵阳光”、“阳光雅苑”、“锦龙花园”、“中坤国际”小区房主，编造虚假房地产销售项目，采用群发数十万条短信，召开联谊会，做虚假宣传，设置购房限定名额引诱，出钱请员工拉客户，出钱让老客户拉新客户，带客户到虚构的地点实地查看或者用明显低于市场价格的欺骗手段，骗取他人信任，先后与何某均、赖某某、李某建等受害人签订“诚意金合约”或“定金确认书”等形式的合同，骗取174户受害人购房诚意金、购房款、定金等款项，共计金额1425.2万元。由于亿龙公司一直没有盈利，长期处于亏损状态，为了弥补亏损，被告人华兴卫采用拆东墙补西墙的方法，在明知债务越来越多，无力偿还的情况下，2013年至2014年期间，以高额回报为诱饵，编造公司新接手楼盘资金紧张、需要买土地、需要短期担保、需要发工资、需要调头资金等虚假理由，骗取他人信任，让他人与自己签订协议借出房产证进行抵押，通过他人借贷取得资金提供给自己使用，先后骗取王某明、凤某、叶某珍等共22户受害人785万元，除代他人归还银行贷款赎回房产证用于抵扣支出部分款项，从22户受害人处骗取人民币669.6702万元。被告人华兴卫通过签订合同诈骗所得累计2094.8702万元，这些款项被告人华兴卫用于自己购买房产、买车、归还高利贷和公司开支，至案发时，楚雄市亿龙房地产经纪有限公司和被告人华兴卫银行账户余额已不足2000元。2014年8月22日被告人华兴卫在上海市被公安民警抓获。公安机关依法查封位于楚雄金沙泊岸小区10幢2单元401室、昆明水岸艺城小区28幢3单元901室、楚雄西辰壹品小区B幢2503室、楚雄太阳城小区A幢1607室房屋各一套，扣押北京现代牌汽车、长安牌汽车共7辆，扣押人民币310.1184万元。
上述事实包括下列具体事项：
1、2011年3月至2012年5月，被告人华兴卫冒充楚雄“星宿家园”、“康和家园”、“香樟湾”小区房主，以收取定金、首付款的方式，骗取李某美、邓某富、杨某甲、李某云22.5万元之后主动退还，让更多的人上当，之后骗取张某存11.8万元、尹某雄10万元。
2、2013年2-4月，被告人华兴卫虚构楚雄市雁塔路“香山美居”小区虚假房源，先后骗取李某美、王某凤、罗某才、王某富、周某荣五被害人的购房诚意金25万元。
3、2013年5月，被告人华兴卫虚构楚雄“彝韵阳光”小区虚假房源骗取被害人张某存购房款人民币13万元。
4、2013年6月至2014年7月，被告人华兴卫虚构楚雄市东瓜镇华竹路“阳光雅苑”小区，利用该小区虚假房源先后骗取黄某洪、赖某某、何某均等82户被害人的购房诚意金共计人民币580万元。具体是：白某某24万元；林某龙16万元、张某各16万元；李某金12万元；赖某某、何某均、曹某祥、李A、丁某琼、周某萍、何某张、梁某金、金某旺、刘某全、张某发、沙某珍、李某翠、张某芳、李某伟、董某刚、娄某文、凤某保、刘某芳、沈某、高某才、田某平、陈某雷23人各8万元；黄某洪、杜某某、刘某华、曹某华、曹某旺、金某许、李B、李某付、高某有、王某达、李某芬、李某德、张某、徐某梅、罗某芬、张某明、谢某、李某顺、葛某丽、陈某、何某保、孟某国、蔡某凤、陆某飞、黄某芬、付某芝、付某芳、郭某庆、段某兵、生某彦、李某江、吴某昌、黄某翠、丁某彦、郭某纯、杨某林、杨某辉、尹某旺、杨某有、杨某、郭某清、周某绍、代某芝、普某文、李B、杨某庆、罗某、施某兴、朱某明、何某、张某琼、郑某玉、王某明、张某存共54人各6万元；杨某付4万元。
5、2014年1-8月，被告人华兴卫利用楚雄市万家坝“锦龙花园”小区房源，以明显低于市场价格的手段引诱，以“一房多卖”的形式，先后骗取刘昆、杨红梅、皋卫勋等80户被害人的购房款共计人民币762.4万元。具体是：刘某、杨某梅、李某海、刘某福、普某明、吴某萍、代某元、丁某书、鲁某秀9人各20万元；余某华16.143万元；李C、汪某德各14.3785万元；陈某玲13万元；杨某生、高某萍、赵某美、李某荣、杨某平、李某富、张某华、张某萍、杨某亮、李某萍、刘某A、关某、张某宏、马某英、罗某伍���罗某勤、龚某珍、马某、陈某艳、冷某兰、冯某富、李某兰、张某慧、陈某芝、钟某林、段某东、胡某洪、王某兴、彭某峰、栗某、王某、杨某、吴某祥、蒋某美、谢某珍、张某、李某伟、王某成、郭某发、蔡某凤40人各10万元、李某震、尹某各8万元；皋某某7万元；赵某6万元；何某丽、杨某星、高某、谢某琼、胡某红、李某芳、山某平、李某财、阿某琼、高某伟、吴某平、田某平、刘某春、吴某春、施某仙、李某梅、张某富18人各5万元；郭某勋、付某元、李某昌、王某4人各2万元、许某涛0.5万元。
6、2014年4月，被告人华兴卫在未取得“中坤国际”小区销售代理权的情况下，利用该小区虚假房源先后骗取余某珍、董某双、李某顺、杨某明4户被害人的购房诚意金共计人民币23万元。
7、2013年至2014年期间，华兴卫以高额回报为诱饵，先后骗取王某明、凤某、叶某珍等共22户受害人的房屋所有权证和国有土地使用证，抵押给典当行或个人借贷累计784.0602万元，除代他人归还银行贷款赎回房产证用于抵扣支出114.39万元，从22户受害人处骗取人民币669.6702万元。具体是：骗取王某明、凤某、叶某珍125万元；尹某、董某斌、吴某明、李某波200万元；侯某慧、李某将、陈某琼、叶某华、王某119.0602万元；杨甲、杨乙、杨某平、张某松100万元；者某某、张某60万元；吴某顺80万元；徐某40万元；自某某60万元。
控称上述事实有诚意合约及收据等相关书证、被害人陈述、证人证言、查封扣押手续、银行流水账目、被告人供述等证据在案证实。公诉机关认为被告人华兴卫以非法占有为目的，虚构事实隐瞒目前真相，在没有实际履行能��的情况下，诱骗受害人与其签订合同，骗取195户受害人人民币2094.8702万元的行为，数额特别巨大，情节极其严重，造成了极端恶劣的社会影响，其行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任，并建议处无期徒刑。
被告人华兴卫对公诉机关指控未作辩解。其辩护人提出被告人归案后如实供述犯罪事实，积极配合公安机关查封自己的财产，请求对被告人从轻处罚，建议处有期徒刑十五年。
经审理查明，被告人华兴卫于2011年成立欣悦房产信息部，2012年3月29日注册成立自然人独资有限责任公司----
楚雄市亿龙房地产经纪有限公司（以下简称亿龙公司），法定代表人为华兴卫，公司经营范围包括房地产经纪、房地产中介、房产买卖信息咨询服务，并于2014年8月6日成立楚雄市亿龙房地产经纪有限公司第一、第二、第三、第四分公司，一分公司代表人杨学义，二分公司代表人李某美，三分公司代表人杨立双，四分公司代表人卢正学。长期以来，亿龙公司的业务收入、费用支出、雇用员工开支均由华兴卫个人控制。
合同诈骗
2011年至2014年间，被告人华兴卫利用欣悦房产信息部和亿龙公司开展房产中介经营活动，找人冒充楚雄城区的“星宿家园”、“康和家园”、“香樟湾”小区房主中介销售房屋，在收取购房人购房款或定金后，因不能交房又主动以超出购房人付款金额、双倍甚至更高返还购房人，提高信用。随后，华兴卫虚构“香山美居”、“彝韵阳光”、“阳光雅苑”、“锦龙花园”、“中坤国际”小区房源，编造虚假房地产销售项目，采用群发短信、散发虚假宣传单、召开联谊会、虚构购房团购名额、让员工拉客户、老客户拉新客户、交纳诚意金即有各种优惠、带客户到虚假的地点实地查看、明显低于市场价格推销等手段，与白某某、赖某某、杜某某等172名被害人签订“诚意金合约”、“定金确认书”或“房屋买卖认购合同”，骗取购房诚意金、购房款、定金共计人民币1420.2万元。
期间，华兴卫还以开发新楼盘资金紧张、借款发工资等名义，采用给被害���高额借证费、好处费、帮还贷款的手段，诱骗被害人徐某、自某某、者某某、张某四人用房产为华兴卫借款作担保后，华兴卫借款144.2万元，以及隐瞒无力还款真相，诱骗凤某将林某向凤某借款35万元转换成华兴卫向凤某借款35万元，合计179.2万元，扣除付给被害人的高额借证费、好处费以及帮赔贷款后，造成上述五被害人实际损失140.649145万元，其中，徐某22.929145万元、自某某45.6万元、者某某19.7万元，张某34万元，凤某18.42万元。
以上共计骗取人民币1560.849145万元。
上述事实分述如下：
一、2011年3月至2012年5月，被告人华兴卫找人冒充楚雄“星宿家园”、“康和家园”、“香樟湾”小区房主，虚构房源，以亿龙公司名义收取定金、首付款。在收取杨某甲荣定金1万元、李某美（亿龙公司二分公司代表人）房款20万元、邓某富定金2万元、杨某房款11万元后，杨某荣、李某美等付款人发现与其签合同的人不是房主，华兴卫主动作了赔偿。2012年12月，被告人华兴卫在楚雄“香樟湾”小区房源已由中介销售完后谎称还有房源，引诱张某存、尹某雄付款购买，共骗取21.8万元，其中，张某存被骗取10万元定金、1.8万元配套费，尹某雄被骗取定金10万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、证人李某美的陈述、报案书、定金确认书、收据证实，2011年3月份，经华兴卫介绍，李某美与谢某芝谈“星宿家园”房子转让，商量以8.5万转让房屋一套，李某美当天给了谢某芝4.5万现金，华兴卫写了一张收条和一份转让合同。过了两天，李某美去银行转了4万元给谢某芝。华兴卫因为“星宿家园”没有房子还骗我们，对我们进行了赔偿。“香樟湾”华兴卫说卖重了，按照合同规定作了赔偿。李某美还介绍李某玲和段仙美三家向华兴卫购买“星宿家园”房屋，支付首付款后，始终拿不到相关手续才发现被骗，后华兴卫进行了赔付。2012年12月的一天，李某美的表哥尹某雄找到李某美说想在楚雄城里买套房子，李某美就联系华兴卫，华兴卫带着李某美和尹某雄去“香樟湾”小区看房，看上之后尹某雄先后交了10万给华兴卫，华兴卫开了一张10万元的购房定金收据给我们。直到2014年8月21日，华兴卫跑了，我们才知道被骗了。
2、尹某雄的定金确认书、收据证实：尹某雄同意以人民币42.5万元购买由楚雄亿龙房产提供的楚雄“香樟湾”6-4-201的房屋，并对付款方式、违约责任进行了约定。楚雄亿龙房地产公司收到尹某雄购房定金10万元。
3、被害人张某存（徐某之妻）的陈述、定金确认书及收据证实，2012年11月经华兴卫介绍张某存家购买“香樟湾”的房子，交了10万元定金、1.8万元的配套费，没有得到赔偿。
定金确认书证实：徐某同意以人民币31万元购买由楚雄亿龙房产提供的楚雄“香樟湾”2幢1单元302的房屋，并对付款方式、违约责任进行了约定。
收据证实：楚雄亿龙房地产公司收到���某购房定金10万元，配套设施费、税费1.8万元。
4、证人邓某富的陈述及房屋转让协议和存款凭条证实，2011年5月份左右，华兴卫介绍说谢某芝是康和园小区7幢1单元201室的房主，要转让房子，就与谢某芝签订了房屋转让协议，交了2万元定金，后发现房主不是谢某芝，就找华兴卫和谢某芝，华兴卫作了赔偿。
5、证人杨某的陈述证实，2012年5月份，经李某美介绍认识华兴卫，华兴卫、李某美和华兴卫公司的一个女员工领着我到“香樟湾”小区，指着其中一幢房子的3楼301号房，告诉我这就是要转让的房子，我支付了9万元，华兴卫开了收据，后经查询得知那套房子房主不是我，我找华兴卫，他承认房子已卖给他人，我说要报警，华兴卫叫我不要报警，后华兴卫作了赔偿。
6、证人李某云证实，我与华兴卫是同学，2011年我介绍杨某甲荣向华兴卫购买“星宿家园”的房子，交了1万元定金后发觉被骗，后华兴卫主动退还了定金。
7、证人谢某芝证实，2011年至2012年期间，华兴卫几次叫我冒充“星宿家园”小区，“香樟湾”小区房主，与杨某甲、李某美等人签订转让协议，华兴卫拿了一些钱给我，我跟华兴卫也要过几次钱，华兴卫拿钱给我是因为我帮他冒充过房主，他怕我把事情说出去。
8、被告人华兴卫供述，2011年初，我让谢某芝冒充房主把“星宿家园”一套房子的购房名额转让给杨某荣，收取了杨某荣1万元，给了谢某芝4000元。2011年5月份，我让谢某芝冒充房主把“康和园”的一套房子转卖给邓某富，收取了邓某富2万元，这次分了谢某芝多少钱我记不得了。2011年6、7月份，我让谢某芝冒充房主把“星宿家园”一套房子转让给李某美，收取了李某美3万还是3万5的转让费和5万元的定金，这次没有分钱给谢某芝。2012年7月份左右，华兴卫让谢某芝冒充房主把“香樟湾”一套房子转让给杨某，收取了杨某11万元。2011年7月华兴卫向李某美虚构“星宿家园”小区一期3个房屋转让名额，李某美又介绍李某玲、段某美两家人来购买名额，我从她们三家人骗取了每家20万元的购房款，后来于2013年6月份至2013年底分别对他们作了退赔。2012年6月至2013年初，我以个人名义向李某美推销“香樟湾”小区住房，房子已经卖掉了，我虚构成房子还没有卖。于是李某美又介绍代立云等几家客户，我向他们几家收取了10万元至15万元不等的定金，后来有几家发现房源虚假，来退款，退了几家，张某存家10万元购房定金、18000元配套设施费没有退。
二、2013年2-4月，被告人华兴卫谎称有楚雄市雁塔路“香山美居”小区内部优惠名额，每平米2800元，李某美介绍王某凤、罗某才、王某富、周某荣四人购买，四人与亿龙公司签订了认购协议或定金确认书，分别交了购房定金5万元。华兴卫共骗取20万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、证人李某美的陈述证实，2013年2月份，华兴卫说“香山美居”已经委托他代理了，他手里���有8个内部优惠名额，我介绍李德信、王某富、王家英、周某荣交款购买。
2、被害人王某凤（李某信的妻子）的陈述及报案书、收据证实，2013年2月26日，我经丈夫的姐姐李某美介绍，交了5万元购房定金给华兴卫，订购“香山美居”住房一套，签了定购协议书，华兴卫开了收据。后李某美告知，我们才知道被骗。定购协议书证实，房屋价格为2800元一平米，交纳定金5万元，并对违约责任作了约定。
3、被害人罗某才的陈述及报案书、收据证实，2013年2月，经朋友介绍，交了5万元定金，向华兴卫订购“香山美居”住房一套，签了定金确认书，华兴卫开了收据。2014年8月21日才知道被骗。定金确认书证实，房屋价格为2800元一平米，交纳定金5万元，并对违约责任作了约定。
4、被害人王某富的陈述及报案书、收据证实，2013年2月25日，王某富接到哥哥的电话说，他的朋友有一个购房的内部指标，27日，王某富交了5万元定金，签了定金确认书，华兴卫开了收据。2014年8月才知道被骗。定金确认书证实，房屋价格为2800元一平米，交纳定金5万元，并对违约责任作了约定。
5、被害人周某荣的陈述及报案书、收据证实，2013年4月12日，周某荣经李某美介绍，向华兴卫订购“香山美居”住房一套，交了5万元定金，签了认购协议书，华兴卫开了收据。2014年8月20日才知道被骗。认购协议书证实，房屋价格为2800元一平米，交纳定金5万元，并对违约责任作了约定。
6、证人王某英证实，2013年3月，王某英经李某美介绍，交了5万元定金，向华兴卫订购“香山美居”住房一套，直到2014年4月份，“香山美居”的房子一直没有建设，王某英问李某美原因，李某美说可能是资金少建不起来，王某英找华兴卫退钱，华兴卫按合同规定退款，转了10万元到王某英的卡上。
7、证人刘某金的证言及相关书证证实，刘某金所在公司开发的“学府壹号”小区楼盘曾于2012年10月至12月取名“香山美居”，2013年1月更名为“学府壹号”，未曾以“香山美居”名义做过房屋预售。
8、被告人华兴卫供述，2013年3月份左右，我向李某美虚构了“香山美居”有8个购房名额，李某美���介绍了7家人，连李某美家一共8家人向华兴卫交了40万元，每家5万元，收取钱后于2013年下半年退了三家人的钱。华兴卫认可收了王某凤、罗某才、王某富、周某荣每人5万元后没有退。
三、2013年5月，被告人华兴卫谎称有楚雄“彝韵阳光”小区的代理权，可以以最优惠的价格卖给张某存房子，以亿龙公司名义与张某存的丈夫徐某签订了认筹诚意合约，骗取张某存购房诚意金13万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、被害人张某存（徐某的妻子）的陈述证实，2013年5月初的一天，华兴卫打电话给我和我丈夫徐某，说他现在代理楚雄滇巢房地产开发有限公司的彝韵阳光小区，给我们最优惠的价格，2013年5月29日，我们打了10��元给华兴卫账户上。打钱之后，我们拿着打款凭单找到华兴卫，华兴卫开了一张购房诚意金收据给我们。2013年6月3日华兴卫打电话给我们，说还要交3万元的诚意金。我们又打了3万元给华兴卫，华兴卫又开了一张3万元的收据后，和我家签了彝韵阳光认筹诚意合约，我家一共交了13万元诚意金。
彝韵阳光认筹诚意合约、收据证实，徐某与楚雄滇巢房地产开发有限公司签订合约，认筹一套彝韵阳光小区住房，预交购房诚意金13万元，约定徐某在开盘当日拥有优先选房权及享受相关优惠，成功选房后，可享受价格为1980元一平米，如选房不成功，开盘后15个工作日全额退款，选房成功后，认筹诚意金自动转为购房款。
2、证人苏某辉的证言及情况说明证实，2014年8月26日早上，有一个女人手持一份彝韵阳光认筹诚意合约和两张收据到我公司了解情况，问她交钱预定彝韵阳光住房的13万元钱，有没有交到我们公司，因彝韵阳光项目我们公司开发还处于前期准备阶段，根本就不可能对外预售，而这个女人说钱是交给楚雄市亿龙房地产经纪有限公司的华兴卫，华兴卫还同她签订了彝韵阳光认筹诚意合约，收了她13万元钱后还开具了两张收据给她。彝韵阳光认筹诚意合约和两张收据上还盖有我们公司的公章，我们通过辨别发现公章不是我们公司的，我们公司并未对外预售过彝韵阳光该项目住房。我们就知道这个女人可能是被骗了。
3、被告人华兴卫的供述，2013年5月份，我虚构“彝韵阳光”项目，以购房诚意金的名义收取徐某13万元。
四、2013年6月至2014年7月，被告人华兴卫虚构楚雄市东瓜镇华竹路“阳光雅苑”小区，通过群发短信、散发宣传单、召开联谊会、限定团购名额、客户相互介绍等方式，承诺交纳诚意金后可以优先选房、开盘后单价不会上涨、购房成功后还有折扣等优惠，以亿龙公司名义与多名订房人签订诚意金合约、团购申请书、收取购房诚意金，骗取黄某洪、赖某某、何某均等83名被害人交纳购房诚意金共计人民币586万元。具体包括：白某某24万元、林某龙16万元、张某各16万元、李某金12万元、赖某某8万元、何某均8万元、曹某祥8万元、李A8万元、丁某琼8万元、周某萍8万元、何某张8万元、梁某金8万元、金某旺8万元、刘某全8万元、张某发8万元、沙某珍8万元、李某翠8万元、张某芳8万元、李某伟8万元、董某刚8万元、娄某文8万元、凤某保8万元、刘某芳8万元、沈某8万元、高某才8万元、田某平8万元、陈某雷8万元、黄某洪6万元、杜某某6万元、刘某华6万元、曹某华6万元、曹某旺6万元、金某许6万元、李B6万元、李某付6万元、高某有6万元、王某达6万元、李某芬6万元、李某德6万元、张某6万元、徐某梅6万元、罗某芬6万元、张某明6万元、谢某6万元、李某顺6万元、葛某丽6万元、陈某6万元、何某保6万元、孟某国6万元、蔡某凤6万元、陆某飞6万元、黄某芬6万元、付某芝6万元、付某芳6万元、郭某庆6万元、段某兵6万元、生某彦6万元、李某江6万元、吴某昌6万元、黄某翠6万元、丁某彦6万元、郭某纯6万元、杨某林6万元、杨某辉6万元、尹某旺6万元、杨某有6万元、杨甲6万元、郭某清6万元、周某绍6万元、代某芝6万元、普某文6万元、李B6万元、杨某庆6万元、罗某6万元、施某兴6万元、朱某明6万元、何某6万元、张某琼6万元、郑某玉6万元、王某明6万元、张某存6万元、赵某6万元、杨某付4万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、被害人黄某洪、赖某某、何某均等83名被害人陈述及报案书、诚意金收据等证实，2013年8月底，看到亿龙房地产公司售房的宣传资料，销售人员说了团购房价格，拿出户型图，还带去东瓜镇看建房地点，并说诚意金交的越多，优惠越多，同年6月至次年7月间，83名被害人向楚雄市亿龙房地产经纪有限公司交纳了“阳光雅苑”购房诚意金，多数人签订了诚意金合约和团购申请书、承诺书，亿龙公司开具了诚意金收据给被害人，83名被害人在上述查明的事实中分别被骗的诚意意金数额，共计人民币586万，交款后迟迟未见“阳光雅苑”动工，2014年8月19日，接到电话说老板华兴卫跑了，才知道被骗。
诚意金合约证实，出售方（简称甲方）亿龙房地产公司，购买方（简称乙方即本案受害人），甲乙双方确认诚意金合约是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，有效并受法律保护；合约对甲乙双方的权利义务作了约定，乙方交纳诚意金后可享受各种优惠，选房不成功，甲方于开盘后20个工作日全额退款。
团购申请书、承诺书证实，亿龙房地产公司的“阳光雅苑”项目，特别向社会推出50套团购价房源，参加团购必须自愿交纳诚意金，开盘之前不得提前退款，确有特殊原因需要退款的，开盘后15个工作日之后办理。
2、被告人华兴卫供述，2013年5、6月份的时候，看到有些房地产公司买下某块地以后房子都还没有盖就开始卖房子，因为价格便宜��买的人比较多，钱来得快，也就是融资，刚好我那久资金周转不开，就想到东瓜镇政府旁有一块空着的地，请“米格视觉”设计公司加工了户型图，我告诉公司的员工，公司在东瓜镇政府旁边取得一个叫“阳光雅苑”房地产销售权的项目，在2013年6月至7月，我安排公司员工拉客户在永兴大酒店开了五至六场客户联谊会宣传“阳光雅苑”小区，就有客户来交款买房大体上2013年底结束。“阳光雅苑”小区名字、地点都是我自己想出来的。“阳光雅苑”项目的宣传，一是群发短信，总共发了60万条短信；二是召开客户联谊会；三是员工拉客户，每带一个客户发给150元；四是老客户拉新客户。以购房交“诚意金”的方式收取客户的钱，一共收取了七、八十户左右，收取标准一种是6万元，一种是8万元，并认可上述查明事实中83名被害人分别被骗的数额。
3、证人卢某学、李某昌、张某萍、华某、郎某妃证实，2013年5月，华兴卫向公司员工宣称，公司有一个新项目叫“阳光雅苑”，华兴卫当时还带领公司员工去看过项目地址（楚雄市东瓜镇华竹路中段），给了员工户型图和销售说辞：“阳光雅苑”是团购房，一楼2980元一平米；二楼、五楼2580元一平米；三楼、四楼2680元一平米；六跃七1980元一平米，叫公司员工带客户过来看，如果客户满意就向客户说明2013年年底动工，2014年4月份开盘，2014年年底交房，如果想买房就要交诚意金，诚意金分6万、8万两种档次，交6万诚意金有优先选房资格，没有优惠，交8万诚���金不仅可以优先选房，购房时还有三个点（3%）的优惠，员工每销售出一个名额，就有150元的奖金。后公司员工就开始宣传推荐“阳光雅苑”小区，2013年6月份至今公司员工都在卖“阳光雅苑”团购房名额，如果客户有意购买，就帮客户办理交纳诚意金手续（交给财务张某梅，财务不在交给卢某学或张某涛，如果是转账就直接转到华兴卫的账户上），后来就直接只是开张诚意金的收据给客户。客户所交的诚意金最后全部都是交给华兴卫。公司员工对“阳光雅苑”这个小区的真实性没有怀疑过，只是后来客户来问，员工就问华兴卫为什么还不动工，华兴卫叫员工说2014年以后会动工的。
4、书证
（1）楚雄市国土资源局开发区分��出具的情况说明、函证实，在本案当中，华兴卫虚构的“阳光雅苑”位置属国有建设用地，至今未挂牌出让；亿龙房地产经纪有限公司或华兴卫本人未在楚雄市国土资源局办理过土地出让或转让手续。
（2）亿龙房地产经纪有限公司会计张某梅提供的“阳光雅苑”小区团购申请书、客户明细、银行业务凭证证实，2013年6月至2014年7月间，先后有95名客户向“楚雄亿龙房地产经纪有限公司”交纳购房诚意金，共计人民币715万元，并证实部分诚意金转给了林某232万元、李某忠40万元、胡某琼30.6万元、楚雄某某典当行20万元、何某江23.14万元。
五、2014年1-8月，被告人华兴卫曾向白绍忠付款预定的楚雄市万家坝“锦龙花园”小区23套房，其通过群发短信、散发宣传单、召开联谊会等形式承诺，交纳诚意金即有各种明显低于市场价格的优惠，以亿龙公司名义与刘某、杨某梅、皋某某等79名被害人签订诚意金合约、房屋买卖认购合同、骗取79名被害人购房款或诚意金共计人民币756.4万元。具体包括：刘某20万元、杨某梅20万元、李某海20万元、刘某福20万元、普某明20万元、吴某萍20万元、代某元20万元、丁某书20万元、鲁某秀20万元、余某华16.143万元、李C14.3785万元、汪某德14.3785万元、陈某玲13万元、杨某生10万元、高某萍10万元、赵某美10万元、李某荣10万元、杨某平10万元、李某富10万元、张某华10万元、张某萍10万元、杨某亮10万元、李某萍10万元、刘某10万元、关某10万元、张某宏10万元、马某英10万元、罗某伍10万元、罗某勤10万元、龚某珍10万元、马某10万元、陈某艳10万元、冷某兰10���元、冯某富10万元、李某兰10万元、张某慧10万元、陈某芝10万元、钟某林10万元、段某东10万元、胡某洪10万元、王某兴10万元、彭某峰10万元、栗某10万元、王某10万元、杨某10万元、吴某祥10万元、蒋某美10万元、谢某珍10万元、张某10万元、李某伟10万元、王某成10万元、郭某发10万元、蔡某凤10万元、李某震8万元、尹某8万元、皋某某7万元、何某丽5万元、杨某星5万元、高某5万元、谢某琼5万元、胡某红5万元、李某芳5万元、山某平5万元、李某财5万元、阿某琼5万元、高某伟5万元、吴某平5万元、田某平5万元、刘某春5万元、吴某春5万元、施某仙5万元、李某梅5万元、张某富5万元、刘某B2万元、郭某勋2万元、付某元2万元、李某昌2万元、王某2万元、许某涛0.5万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、被害人刘某、杨某梅、皋某某等79户被害人陈述、报案书、诚意金购房款收据证实，被害人通过接收短信的方式得知楚雄市亿龙房地产经纪有限公司对外宣传“锦龙花园”2980元/平米，开盘后就会高于4000元/平米，开盘前交纳诚意金1万元，一次性交款优惠2%按揭1%；交纳诚意金5万元，一次性交款优惠3%按揭2%；交纳诚意金10万元，一次性交款优惠4%按揭3%；交纳诚意金20万元，一次性交款优惠6%按揭5%。2014年1月至8月间，以上79名被害人向楚雄市亿龙房地产经纪有限公司交纳了“锦龙花园”购房诚意金或购房款，楚雄市亿龙房地产经纪有限公司当时开具了收据给被害人，79名被害人在上述查明的事实中分别被骗的诚意金或购房款数额，共计人民币762.4万，后得知被骗，并证实了各自被骗的具体经过、金额。其中李保荣、皋卫勋、栗英、蔡尹凤等多人听说办不了房产证要求退款，销售人员说要20个工作日，叫等着，后来听说老板找不到了。
锦龙花园小区诚意金合约证实，出售方（简称甲方）亿龙房地产公司，购买方（简称乙方，即本案受害人），甲乙双方确认诚意金合约是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，有效并受法律保护；合约对甲乙双方的权利义务作了约定，乙方交纳诚意金后可享受各种优惠，选房成功，诚意金自动转为购房款，选房不成功，甲方于开盘后20个工作日全额退，利息按3.33%计算。
锦龙花园优惠政策方案证实，为促进项目销售，提高老带新客户量，增加人气，亿龙房地产公司制定了优惠政策方案，交纳不同的诚意金，有不同的优惠。开盘��交纳诚意金1万元，一次性交款优惠2%按揭1%；交纳诚意金5万元，一次性交款优惠3%按揭2%；交纳诚意金10万元，一次性交款优惠4%按揭3%；交纳诚意金20万元，一次性交款优惠6%按揭5%。
房屋买卖认购合同证实，卖方（简称甲方）亿龙房地产公司与买方（简称乙方）即皋某某、李某萍、李某海、张某宏、李C、陈某艳、彭某峰、吴某萍、栗某、余某华、杨某甲、陈某玲、丁某书、李某震、汪某德、王某成、尹某、蔡某凤等18名受害人分别签订了房屋买卖认购合同。对购买房屋的情况、价款、付款方式、交付期限、违约责任等进行了约定。
2、被告人华兴卫供述，2013年10月，我看见万家坝店旁的世纪花园东侧正在盖着一幢房子，就去问其中的一个老板孙建新，孙某新说有11套要卖，我���和他签了代售合同，并在万家坝作宣传，陆续有客户交了定金要买，到了2013年12月，孙某新说不卖了，要收回自己住，将签订的合同也收走了，我只好在2014年3月底把钱全部退还给交过定金的客户，银行取了100万元，凑了三四十万元，由李某昌把所有交过诚意金的退清楚。2013年就已经终止代理销售，到2014年3月才退钱是因为当初开始卖房时，签了诚意金合约，要求客户在2014年5月交第二笔款，恰好彭某要我们代理销售的“锦龙花园”在孙某新要卖的房子旁边，我们就宣传世纪花园小区东侧的平层是“锦龙花园”一期，“锦龙花园”是二期，吸引原来交款购买孙某新房子的客户，接着去买彭某委托我们销售的“锦龙花园”的房子，带客户去看地点的时候，因为孙某新那幢已经盖起来了，可以看到现房，可以给客户心理上一种踏实的感觉。2014年1月，彭某找到我们公司，说在世纪花园东侧实验中学旁边有块地要开发，叫“锦龙花园”，土地是白某忠的，白某忠委托彭贵建盖房屋和销售，彭某没有合法销售手续，所以委托我们公司帮他代理销售，2014年2月，我和彭某签订了一份代销合同，彭某在开发区育才路出资租了一个铺面，提供了一个销售场所给我们，我们就在这个门店宣传、推广“锦龙花园”的房子，初期客户交的诚意金都是由彭贵直接收取，但是开我们公司的收据，到2014年4月，彭某与我商量叫我干脆把他们“锦龙花园”的房子全部买下，经过协商我答应先买下8套房子并签订了8套房（3000元/平米）的买卖合同，然后把之前的代销合同撕毁了，过了10多天我们又签订了剩下15套房（3200元/平米）的买卖合同，一共支付了230万元给彭贵，还差他40万元没付清。之后我把员工撤回到万家坝店大肆宣传和销售“锦龙花园”，发短信、宣传海报，还在桃源湖做活动，开了几次客户联谊会。这23套房子前后大概收取了七八十户5万到20万不等的诚意金，并认可上述查明的事实中79名被害人分别被骗的数额。
3、证人证言
证人白某忠的证言及联合建房合同、情况说明、国有土地使用权置换协议等证实：我的地位于楚雄市万家坝片区，地块东临809地质队住宿区，西临南北向24米城市道路，世纪花园小区鹿城苑10栋对面的空地现在用铁片围了起来的那块。用地面积2.654亩有1769平方米。地块是2013年11月9日通过国有土地使用权置换取得的。我计划盖商住楼一栋，地下一层，地上六层，地上1-2层是商场，3-6层是住宅共24套房子。规划图纸已经通过市建设局审批。我取得地块使用权后，于2013年12月和搞房地产的彭贵商谈开发那块地，2013年12月25日达成了联合建房协议并签订了合同。我的1769平方米土地按8000元每平方米作价1416万元，彭某出房屋建盖的钱。到房屋建盖好后彭某付给我1416万元人民币，土地使用权和地上的建筑物归彭某所有，由彭贵自由处置。我负责协助彭某办好相关手续。2013年12月25日，我与彭某在楚雄市云南志城拍卖有限公司签订了《联合建房合同》，云南志城拍卖有限公司作为第三方见证人。
证人彭某的证言及房屋买卖认购合同、授权委托书、收条等证实，我和白某忠合作开发的地块位于万家坝片区，东临809地质队住宿区，西临南北向24米大街就是世纪花园鹿城苑10栋��面的空地，我用铁片围起来的那块地是白某忠的，有1769平方米。我们计划建盖商住综合楼一幢，地下一层做车库，地上1-2层做商铺，3-6层做住宅，共24套房子。这个项目我们公司内部称为“锦龙购物中心”，项目性质是私人自建房。2014年3月，我卖给楚雄市亿龙房地产经纪有限公司的老板华兴卫23套住宿房屋，并和华兴卫签订了房屋买卖认购合同。甲方是白某忠，因为房屋的产权是他的，乙方是华兴卫，我是白某忠的代理人，因为白绍忠和我有过协议，房屋建设、买卖由我全权代理，白某忠给我出具了授权委托书，华兴卫和我买房子是他私人买，不是他们公司买。我们约定到2014年3月27日，华兴卫应按23套房屋每套12万元付给我276万元预付款，但他只付了230万，还差我46万元的预付款。后来我听说华兴卫的亿龙房产经纪公司搞宣传，对外预售我们的房子，房子卖得便宜，有客户来向我们打听，我提醒过客户注意亿龙公司房价的真实性。我施工资金紧，怕周转不过来。华兴卫的亿龙房产经纪公司门店开得多，资金多，公司有实力。他一次和我买23套房子，省了我一些卖房成本，他还同意预付我276万元的预付定金，我就把23套房子预定给他了。
证人杨某富的证言证实，彭某叫我接收华兴卫打来的钱，第一次50万元、第二次80万元，第三次100万元，共计230万元。
证人孙某新的证言及房屋营销代理合同证实，2013年10月12日，我与华兴卫签订房屋营销代理合同，委托华兴卫代理销售世纪花园东侧项目，后因华兴卫不诚实，我于2013年11月8日从华兴卫处拿回该合同，撕毁户型图，并口头解除双方的合约关系，华兴卫也认可。
证人张某的证言及拍卖成交确认书证实，被害人蔡某凤所认购的锦龙花园一单元401室房屋所有权人为张某，其并未对外销售或委托销售该住房。
4、辨认笔录证实，被害人蔡某凤于2014年8月20日，带领侦查人员依法对其认购的“锦龙花园”小区地址进行辨认，该地址位于楚雄市世纪花园小区东侧的五个单元五层平层楼房住房，并陈述交纳了10万元钱给亿龙房地产公司，认购了一单元401室。
六、2014年4月，被告人华兴卫在未取得“中坤国际”小区销售代理权的情况下，通过散发宣传单、召开联谊会、虚构团购名额等形式，承诺交纳诚意金参加团购就有各种优惠，以亿龙公司名义与余丕珍等四人签订诚意金合约预定团购名额，共计骗取23万元，其中骗取余某珍6万��、骗取董某双6万元、骗取李某顺5万元、骗取杨某甲明6万元。
认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据证实：
1、余某珍的陈述、报案书、收据证实，2014年4月7日，我朋友董某双打电话给我去永兴酒店，参加亿龙房地产公司的介绍会，华兴卫在会上介绍了“中坤国际”的情况，均价2980元一平米，有意购买的可以交纳诚意金参加团购，名额有限，交的越多，优惠越多。2014年4月12日，公司的置业顾问打电话给我们，去看建房位置，当天我决定支付诚意金，预定一个团购名额，我转了2万元到公司老板华兴卫的账户，他们公司开了一张2万元的收据给我，2014年4月15日，我又转了4万元到公司老板华兴卫的账户，后到售楼部，他们把2万元收据收回，重新开了一张6万元的收据��我，叫我回家等通知。直到2014年8月18日还没开盘，我问销售人员，他们说年底开盘，第二天接到销售人员电话，说华兴卫跑了，叫我报案。
2、董某双的陈述、报案书、收据证实，2014年4月，我收到亿龙房地产公司销售人员散发的宣传单，4月10日我去永兴酒店参加介绍会，华兴卫在会上介绍了“中坤国际”的情况，均价2980元一平米，要买房的必须交纳6万元至8万元的诚意金，才能获得买房名额，交的多还有优惠。2014年4月12日，公司的置业顾问打电话给我们，去看建房位置，我看后表示要支付诚意金，预定一个名额，我转了6万元到销售人员提供的账户，回到售楼部，他们开了一张6万元的诚意金收据给我，叫我回家等通知。直到2014年8月18日还没开盘，我问销售人员，他们说年底开盘，第二天接到销售人员电话，说华兴卫跑了，叫我报案。
3、李某顺的陈述、报案书、收据证实，2014年4月，我经亲友介绍到亿龙房地产公司售楼部咨询，销售人员介绍了“中坤国际”的情况，名额有限，要买房的要交纳5万元的诚意金，还带我去看建房位置，我看后觉得位置不错，表示愿意交诚意金，回到售楼部，我交了5万元给他们，他们开了一张5万元的诚意金收据给我。2014年8月20日，销售人员打电话给我，说华兴卫跑了，叫我报案。
4、李某灵（杨某明的妻子）的陈述、报案书、收据证实，2014年3月，我看到亿龙房地产公司的宣传广告，就去售楼部咨询，销售人员介绍“中坤国际”是团购房，2980元一平米，并邀请我参加亿龙房地产公司在永兴酒店的介绍会，华兴卫在会上介绍了“中坤国际”的情况，销售人员说先交6万元诚意金可以先选房，我就交了5000元，他们开了收据，2014年4月10日，我又到售楼部交了55000元，他们把5000元收据收回，开了一张6万元的收据给我，我要求签合同，他们说不用签，给了我一张团购卷，和我签了一份“中坤国际诚意金合约”。2014年8月22日，我接到朋友的电话，才知道华兴卫跑了。诚意金合约证实，出售方（简称甲方）亿龙房地产公司，购买方（简称乙方）杨某明，甲乙双方确认诚意金合约是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，有效并受法律保护；合约对甲乙双方的权利义务作了约定，乙方交纳诚意金6万元后，可优先选房和享受相关优惠，选房不成功，甲方于开盘后20个工作日全额退款。
5、证人盛某财的证言及情况��明、楚雄三桥房地产项目前期策划代理合同证实：2013年9月份，我公司拟开发“中坤国际”房地产项目，是一个综合性商住小区，现在属于规划阶段，还是一块空地，根本就不可能对外预售，也没有委托任何单位和个人预售“中坤国际”房地产项目商品住房。华兴卫曾来过我们公司谈过代理预售我们公司房地产商品房的事，我们公司没有答应他。这个房子主要是针对我们公司的内部职工购买的房子，我们公司也已经收取了我们内部职工交的预付款，对外销售的房子的预付款一家都还没有开始收取，也没有委托楚雄亿龙房地产公司或华兴卫收取“中坤国际”的购房诚意金，只是他来我们公司的时候，他向我们公司借走了一本关于“中坤国际”房子的户型资料图，本来这个图纸是给我们公司内部员工看的资料，他说他借去看看就给他了一份。我们公司法人是李某然。
6、被告人华兴卫供述，2014年3、4月份，三桥地产公司的法人代表李某然来到我们公司找到我，李某然说目前他们做的“中坤国际”项目报名人数还不够，叫我们公司帮他宣传一下，后来有客户来咨询','2018-09-29
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