山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁13民终3360号
上诉人（原审原告）：王朴，男，1965年1月15日出生，汉族，居民，住郯城县。
委托诉讼代理人：王锐民，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李元昌，男，1978年2月9日出生，汉族，居民，住。
原审第三人：陈传辉，男，1971年2月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市，现住郯城县。
委托诉讼代理人：王锐民，山东元鼎律师事务所律师。
原审第三人：倪一荧，女，1970年3月2日出生，汉族，现住郯城县。
原审第三人：侯锋，男，1974年2月2日出生，汉族，郯城县，居民，
委托诉讼代理人：冯雷，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人王朴因与被上诉人李元昌、原审第三人陈传辉、倪一荧、侯峰案外人执行异议纠纷一案，不服郯城县人民法院（2016）鲁1322民初6130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王朴上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、请求依法停止对（2016）鲁1322执1471号裁定查封的上诉人位于郯城县郯城街道办事处后东庄三村180号房屋的强制执行，并解除查封；3、确认房屋为上诉人所有；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与第三人陈传辉父子签订的《房屋买卖、土地转让合同》为无效合同，缺乏法律依据。1、上诉人与第三人陈传辉父子签订的《房屋买卖、土地转让合同》属于双方当事人之间的真实意思表示，该合同合法有效。因该合同签订后，上诉人与第三人已按照双方的约定完全履行了合同义务，系双方真实意思表示，应当受到法律的保护。2、该合同的内容未违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，应合法有效。《土地管理法》等相关法律与行政法规并没有规定农村集体土地使用权转让合同无效，仅在国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》中有所提及。而该《通知》并非法律和行政法规，不能作为认定合同无效的依据。3、上诉人已经支付了购房款，并对该房屋进行了占有、居住，该房屋已完成交付。二、人民法院应停止对（2016）鲁1322执1471号裁定查封的上诉人位于郯城县郯城街道办事处后东庄三村180号房屋的强制执行，并解除查封。涉案房屋系上诉人的合法财产，该房产不属于法院执行的财产范围。在一审中，一审法院认定涉案合同违反法律规定而无效，那么也应该同样依据法律规定首先审查该房屋的合法性问题，否则，不可武断采取相关执行措施。根据上诉人提供的相关证据可以证明，涉案房屋土地的使用性质为集体林业用地，而非建设用地。因此首先必须在确认该房屋的合法性的前提下，才可以对该房屋采取查封措施，否则系越权行为，应依法终止执行程序。未取到合法批建手续的房屋，法院不可进行确权。未取到合法批建手续的房屋的所有权和使用权不属于法院的管辖范围。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
李元昌辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的代理人在同一个案件中代理第三人不合法。
陈传辉辩称：同意上诉人的上诉意见。
侯峰辩称：1、王朴不是执行异议的适格主体。理由：1、上诉人和被上诉人均认可涉案房屋是小产权房，按照法律规定小产权房是不可以进行交易，除非是买方和卖方是同一社区居民方可交易，但事实是上诉人王朴是公务员，其户口不在郯城街道办事处后东庄村居委，因此无论上诉人与第三人房屋买卖是否属实均是违背法律规定，因此该买卖行为是不合法的，那么所签订的合同也是无效的，在上述的前提之下就能够看出不是涉案房屋的利害关系人，因此，其本人就无权提出涉案房屋在执行过程中异议之诉；2、从上诉人与第三人达成的房屋买卖合同的时间及交易时间，合同形成的时间是2016年7月15日，付款的时间是2016年7月19日下午16时47分，而涉案房屋被一审法院查封公示的时间是2016年7月19日上午10时18分，那么根据物权法第九条的规定及房地产管理法第五条的规定涉案不动产在查封期间是禁止财产所有人转移、隐藏等明确规定的，另外结合一审法院在执行时于2016年7月18日询问第三人陈传辉笔录来看，陈传辉明确表示其对涉案房屋享有合法的产权，同时也明确表示涉案房屋没有转移、没有转让，因此第三人与上诉人所达成的房屋买卖协议是违背法律明确禁止性规定的，从这可以看出上诉人与第三人所达成的房屋买卖合同是无效的，也是没有法律效力，同样上诉人没有房屋产权的；3、涉案房屋在一审执行阶段经评估机构评估其实际价值是近200万元，那么上诉人与第三人交易的价格是60万元，当初第三人陈传辉负债累累，其不可能把200万元的财产以60万元的价格卖出，如果以这种方式转让应当能看出第三人明显是想故意转移被法院查封的财产，或者说上诉人与第三人明知涉案房屋的价值是近200元却以60万元交易，显然是违背了市场公平交易的原则，或者说是显失公平；4、从上诉人提供的打款记录来看，其打款的收款人是陈士生，陈士生与房屋没有关联性，陈士生不是房屋的所有人也不是共有人，其只是陈传辉的儿子。所以刚刚成年的年轻人其名下不可能有近200万元的财产，因为陈传辉当时负债累累，陈传辉是陈士生的父亲。因此综上即便上诉人与第三人有所谓的房屋买卖合同，但是该合同有诸多的瑕疵，上诉人不是本案适格主体，一审法院执行、查封没有瑕疵，一审法院对于执行异议的裁决事实是清楚的，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼主张，维持一审裁决。
王朴向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对（2016）鲁1322执1471号【即（2016）鲁1322执异字第26号】裁定查封的原告位于郯城县郯城街道办事处后东庄三村180号房屋的强制执行，并解除查封；2.请求确认该房屋为原告所有。
一审法院认定事实：被告李元昌于2016年起诉第三人陈传辉、倪一荧、侯锋民间借贷纠纷一案，法院制作（2016）鲁1322民初第1252号民事调解书。后第三人未履行义务，被告申请执行。法院于2016年7月18日询问第三人陈传辉，陈传辉认可在郯城县郯城街道办事处后东庄村180号有自建房一套，位于郯城县××实验小学（郯××庄树华希望小学）对面，未提及房屋存在买卖的事实。一审法院于2016年7月19日作出（2016）鲁1322执1471号执行裁定书，并在当天上午10点18分在上述房屋张贴了查封公告。另查，原告王朴系郯城县财政局公职人员，其自认户籍所在地为郯城县××号，性质为城镇居民。第三人陈传辉籍贯为江苏省邳州市，于2010年7月1日迁往郯城县郯城街道办事处后东三村。第三人陈传辉与倪一荧（夫妻关系）在郯城县郯城街道办事处××村郯城县××实验小学（郯××庄树华希望小学）对面自建两层共计12间房屋一位，郯城县郯城街道办事处后东庄三村村委同意并认可陈传辉夫妻二人上述行为，但涉案房产至今未办理土地使用证和房产证。原告提供《房屋买卖、土地转让合同》一份，证明已购买涉案房产，该份合同显示2016年7月15日与第三人陈传辉、陈士生（父子关系）就涉案房产、土地作价60万元达成转让协议，被告李元昌、第三人侯锋均对合同的真实性、合法性提出异议，认为陈传辉、倪一荧未到庭无法认证合同的真实性，房产是陈传辉与倪一荧的还是陈士生的，原告均无法证明。另外，2016年7月19日16时46分原告王朴给陈士生汇款60万元。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是，原告王朴与第三人陈传辉签订的房产、土地转让合同是否有效。被告李元昌申请执行第三人陈传辉、倪一荧一案中，法院已委托山东同泰资产评估有限公司对涉案房产、附属物及土地使用权进行了评估，评估价值总计1749718元。而本案中，王朴汇给陈传辉之子陈士生的房款为60万元，价格过分偏低。且原告所汇款项时间在法院张贴查封公告之后，即在法院对涉案房产的明显位置采取执行查封措施之后，原告又将明显不具有合理对价的房款汇出，第三人陈传辉、倪一荧有明显的转移财产动机，损害债权人利益的可能性。第三人陈传辉在法院对其询问时，明确表示涉案房屋尚未买卖，这与原告王朴出具的一份落款日期在询问时间之前的房屋买卖、土地转让合同相悖。再者，原告王朴自述在汇款之后，第三人陈传辉即将房屋交付原告王朴占有、居住，并搬入私人物品，未提供证据证明。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第39号文件，第二条规定：“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……”国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》第28号文件，第（十）项规定：“……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”原告王朴出具的《房屋买卖、土地转让合同》，违反了上述两个文件的规定，损害了社会公共利益。且第三人陈传辉对自建房屋并未办理土地使用证及房产证。结合以上情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的相关规定，原告出具的《房屋买卖、土地转让合同》应为无效合同。综上所述，原告王朴对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，法院对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王朴的诉讼请求。案件受理费500元，由原告王朴负担。
二审中，上诉人提交两个视频，证明涉案房屋已经由第三人侯锋实际占有使用，并由执行机构予以默许事实，证明第三人严重侵犯上诉人合法权益，违反法律程序。被上诉人质证意见为视频与本案无关联性。原审第三人侯锋质证意见为：第一、本人不知情；第二、无论第三人知不知情均不能认同是第三人侵犯了涉案房屋；第三、视频中显示的没有第三人侯锋的图像，也不能认同是第三人实际扰乱了一审执行程序，因为第三人与涉案房屋没有关联性，第三人身份是陈传辉的担保人，房屋无论最终归属谁均与第三人没有关联性。原审第三人陈传辉质证意见：同上诉人意见，通过一审开庭情况能够证明第三人完全是站在李元昌立场上，虽为第三人但他的表达完全是为了李元昌。
二审审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为，本案的案由为案外人执行异议之诉，上诉人作为被上诉人李元昌与第三人陈传辉执行一案的案外人向法院提起诉讼，其应当对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，上诉人一审提供《房屋买卖、土地转让合同》一份，证明已购买涉案房产并已实际交付使用，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，当事人争议的焦点问题为上诉人王朴与原审第三人陈传辉签订的房产、土地转让合同是否有效问题。涉案合同涉及房产系原审第三人陈传辉夫妻二人自建房屋，该房产所在位置的村委会郯城县郯城街道办事处后东庄三村村委同意并认可陈传辉夫妻二人上述行为，但涉案房产至今未办理土地使用证和房产证。对于涉案合同的转让行为及是否违反相关法律规定，一审法院对此分析认定正确，并据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
上诉人二审时提供的证据无法证明在本案执行异议之诉审理期间，人民法院已经对执行标的进行处分，不能证明违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条规定，故本院不予采信。因本案系执行异议之诉，只是针对上诉人是否具有排除执行的权益予以审查，至于涉案房屋是否为非法建筑，是否属于法院能否查封的范围本院不予审查，上诉人的上诉理由本院不予采信。
对于李元昌二审时提出的同一家律师事务所律师不能同时代理同一案件原告、第三人问题，上诉人在上诉理由中并未提出，因上诉人为同一律师事务所代理的当事人之一，对此上诉人、被上诉人李元昌及陈传辉、倪一荧在一审时均未提出异议，且根据本院审查的事实，上诉人的代理人及原审第三人侯峰的代理人均未出现损害其被代理人的行为，故该意见本院不予采信。
综上所述，上诉人王朴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人王朴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴清林
审 判 员 赵凤金
审 判 员 申慧雁
二〇一七年十一月二十日
法官助理 朱 军
书 记 员 倪美丽