湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂02民终1798号
上诉人（一审原告）：纪柳东，男，1971年3月3日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
委托诉讼代理人：宋华荣，湖北鸣伸律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：傅雪琼，女，1967年9月3日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
被上诉人（一审被告）：洪开生（系傅雪琼之夫），男，1963年8月8日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
被上诉人（一审被告）：张建恒，男，1969年9月1日出生，汉族，住河北省河间市。
被上诉人（一审被告）：陈军，男，1970年8月30日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：何建兴，男，1970年9月3日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
被上诉人（一审被告）：马富霞，女，1967年12月1日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。
上诉人纪柳东因与被上诉人傅雪琼、洪开生、张建恒、陈军、何建兴、马富霞案外人执行异议之诉一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月21日受理后依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
纪柳东不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，2014年12月30日，何建兴、马富霞因欠其400万元无力偿还，提出将位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋向其出租20年，以抵偿400万元债务，双方于同日签订了《房屋租赁合同》，该合同系上诉人纪柳东与被上诉人马富霞的真实意思?表示，经双方签字生效。自2015年1月1日起，其依据与马富霞签订的《房屋租赁合同》享有对该房屋的占有使用权利，原租户随后与其建立了新的租赁关系，并向其直接支付租金至今。一审判决认为其与马富霞签订的《房屋租赁合同》不能实际履行有误。2.?从实际情况来看，其和现有的几任承租人切实履行了合同，现承租人均认可其是该房屋的出租人。因其作为新的出租人与现有承租人成立租赁关系，其和现有承租人持续履行合同和收取租金也是行使对涉案房屋享有占有权的一种表现。故一审判决仅以其不是本人经营而否定其享有涉案房屋租赁权错误。根据上述事实可知，其是涉案房屋的承租人，相对现有承租人而言也是出租人，正是因其对房屋享有占有和使用的权利才由其向他人收取租金。为此上诉人是涉案房屋的享有占有物权的权益人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的情形，人民法院应当支持其异议请求。
傅雪琼、洪开生、张建恒、陈军共同答辩称，纪柳东提供的证据不足以证明《房屋租赁合同》订立于法院查封之前。即使合同订立于法院查封之前，由于该合同在性质上不属于房屋租赁，而是以房屋使用权进行抵债的协议，本案也不适用买卖不破租赁原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条所保护的租赁权仅限于承租人直接占有状态下的租赁权，而纪柳东对房屋占有系间接占有，不符合第三十一条规定的占有使用该不动产的条件，仍然不受买卖不破租赁原则的保护。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
纪柳东向一审法院起诉请求：1.请求中止对位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋的执行;2.请求确认其享有位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋20年（自2015年1月1日至2034年12月31日止）的租赁权，且已付清租期内的全部租金。
一审判决认定：2011年9月23日，纪柳东、左灵芝就其名下位于杭州西路宝丰联通综合楼1、2层房屋、马富霞就其名下位于杭州西路××综合楼××、××房屋（××杭州××号宝丰联通综合楼1、2层附4、5号房屋，1层为隔层的上半层）共同与徐芳签订《房屋租赁合同》，约定由徐芳承租上述房屋，房屋面积共计约1430平方米，租赁期限自2012年2月18日至2021年2月17日。合同各方约定，徐芳将租金一并交给纪柳东后，由纪柳东向马富霞分配租金收益。徐芳以自己名义注册登记了开发区华府宾馆，并经营至今。
2011年11月8日，马富霞与周丹丹签订《房屋租赁合同》，约定由周丹丹承租马富霞名下位于杭州西路宝丰联通综合楼1层面积约319.08平方米的房屋（即杭州西路24号宝丰联通综合楼1层附4、5号房屋隔层下半层），租赁期限自2012年2月1日至2018年1月31日。每月租金由马富霞向周丹丹收取。周丹丹以自己名义在此注册登记了开发区百年香会所，该会所因经营问题，几经转手，目前实际经营人为潘东。
在执行申请执行人傅雪琼、洪开生、张建恒、陈军与被执行人何建兴、马富霞民间借贷纠纷系列案中，一审法院于2015年8月7日、8月20日，将登记在马富霞名下的黄石市经济技术开发区杭州西路24号宝丰联通综合楼1、2层附4、5号房屋依法予以查封，并于2016年4月20日作出（2015）鄂黄石港执字第00551号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人马富霞所有的位于宝丰××综合楼××、××（杭州××）以及××综合楼××、××（杭州××）的房屋。
一审法院在对涉案标的物进行执行拍卖时，案外人纪柳东于2016年7月18日向提出书面异议。一审法院于2017年2月22日作出（2017）鄂0202执异5号执行裁定书，裁定驳回纪柳东的异议请求。纪柳东不服，于2017年3月2日提起案外人执行异议之诉。纪柳东主张的基本事实有：2014年12月30日，马富霞（甲方）与纪柳东（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：因甲方欠乙方债务400万元，现甲方无力偿还，双方约定将甲方名下黄石市杭州西路宝丰联通综合楼幢1、2层附4、5号房屋（即徐芳、周丹丹承租的马富霞名下的房屋），出租给乙方使用，以房屋租金的形式偿还乙方债务，租期20年（自2015年1月1日起至2034年12月30日止）；租金每年20万元，租赁期间共计租金400万元，租赁期间，乙方不再向甲方支付任何费用。当日，马富霞向纪柳东出具一份收条，内容为：“今收到纪柳东租赁黄石杭州西路宝丰联通综合楼幢1、2层附4、5号房屋租金肆佰万元整（根据2014年12月30日双方签订的房屋租赁合同的约定，该租金从我们欠纪柳东债务中冲抵，租金从2015年1月1日收至2034年12月30日止），收款人：马富霞”。同日，纪柳东与开发区百年香会所经营者周丹丹，就以上开发区百年香会所租用的马富霞名下的门面签订房屋租赁合同，由其作为出租方将该门面租给开发区百年香会所使用。2016年12月5日，纪柳东又与开发区百年香会所实际经营人潘东签订房屋租赁合同，由其作为出租方将该房屋租给开发区百年香会所继续使用。纪柳东从开发区华府宾馆经营人徐芳处收取租金的最后时间为2017年3月15日；从开发区百年香会所实际经营人潘东处收取租金的最后时间为2017年5月6日。
一审判决认为，纪柳东虽主张其与马富霞在执行标的房屋被本院查封前就签订了房屋租赁合同，但因该房屋此前已由开发区华府宾馆及百年香会所租赁，且其二者并未因纪柳东与马富霞之间签订了房屋租赁合同，而终止对该房屋的租赁。房屋租赁合同的履行是由出租方将房屋交付承租方占有、使用和收益，出租人向承租人收取租金。而出租人马富霞在该房屋被现有的承租人占有、使用期间内，又另行与纪柳东签订房屋租赁合同，因该出租房屋不能再行交付新签订合同约定的承租人纪柳东占有和使用，故该房屋租赁合同是一份不能实际履行的合同。再结合该合同的内容及纪柳东提供的马富霞向其出具的400万元的租金收条内容，可以反映出纪柳东与马富霞签订房屋租赁合同的真实意思表示是房屋所有人马富霞以房屋的出租收益抵偿其所欠债务，纪柳东享有收取房屋租金的权利。基于此，纪柳东与马富霞签订房屋租赁合同后，并不向出租人马富霞主张将房屋交由其实际占有、使用，而是让开发区华府宾馆及百年香会所继续对执行标的房屋进行租赁，占有和使用，由其收取房屋租金，以租金抵偿其债权，该行为正是其真实意思的表现。故纪柳东与马富霞之间虽签订了房屋租赁合同，但执行标的房屋自2011年起至今一直由华府宾馆及百年香会所依据房屋租赁合同占有和使用，向出租人交纳租金，其二者才是执行标的房屋的实际承租人。纪柳东未实际占有、使用租赁房屋，不是房屋的直接承租人，尚未取得对租赁房屋实际占有这一物权权益。而只有物权权益才具有对世的效力，由此，纪柳东就执行标的房屋不享有对抗第三人的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持”之规定，纪柳东提出中止对位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋的执行的请求，理由不成立，不予支持。关于纪柳东提出的确认其享有对执行标的房屋的租赁权并已付清租期内的全部租金的请求，系其依合同对合同相对人主张的请求权，不属本案审理范围，不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回纪柳东的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为，本案争议的焦点为纪柳东提出中止对涉案房屋执行的请求应否支持。关于纪柳东提出执行异议的权利基础问题。本案中，纪柳东系因马富霞无力偿还400万元借款后，双方达成以涉案房屋租金抵偿该400万元借款债务的《房屋租赁合同》。彼时，涉案房屋已经马富霞出租给他人，尚处于合同履行期间。虽然纪柳东和马富霞签订了《房屋租赁合同》，但纪柳东随后与原承租人另行签订了租赁合同，取代马富霞出租人的地位，直接收取租金，实则是马富霞以该房屋的出租权抵偿所欠纪柳东的400万元债务，纪柳东并非涉案房屋实际承租人，自始至终并未实际占用涉案房屋。根据“买卖不破租赁”的司法原则，人民法院在执行程序中应对承租人的租赁权予以保护。但对买卖不破租赁规则的适用除需要有合法有效的书面租赁合同，还需占有使用不动产。意即，租赁合同成立后，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，应当以占有的方式对外公示。而事实表明，纪柳东系因享有对马富霞的普通债权后取得涉案房屋的出租权，该出租权不属买卖不破租赁规则的保护范畴，纪柳东基于其享有的出租权对涉案房屋执行过程中的拍卖行为提出异议，缺乏客观事实基础。关于纪柳东提出执行异议的法律依据问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。即便纪柳东系实际承租人且占有使用涉案房屋，其也仅能就执行过程中涉案房屋的移交占有所造成的租赁权损害主张权利，而并非对涉案房屋因拍卖行为可能引起房屋所有权发生变动的受让后果提出执行异议。故纪柳东请求中止对涉案房屋拍卖行为的执行异议，缺乏法律依据。
综上，纪柳东的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由纪柳东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 策
审 判 员 胡志刚
审 判 员 南又春
二〇一八年二月二十四日
法官助理 周 希
书 记 员 刘必成