上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第25739号
原告(反诉被告)：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地上海市张江高科技园区。
法定代表人：葛培健，执行董事。
委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司，住所地上海市张江高科技园区。
法定代表人：童国雄，董事长。
委托诉讼代理人：蔡旋，江西带湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡庆发，江西带湖律师事务所律师。
第三人：上海张江数字出版文化创意产业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区祖冲之路XXX号XXX幢XXX-XXX室。
法定代表人：韩露，总经理。
委托诉讼代理人：于永华，女。
原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称张江公司)诉被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司(以下简称观山月公司)及第三人上海张江数字出版文化创意产业发展有限公司(以下简称数字公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张江公司的委托诉讼代理人王妍，被告(反诉原告)观山月公司的委托诉讼代理人蔡旋，第三人数字公司委托诉讼代理人于永华经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张江公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的租赁关系，并要求被告返还租赁房屋，即上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋；2、判令被告支付原告欠付的租金及使用费(其中，2012年1月20日至2015年9月30日共计欠付的租金及使用费5,864,808.81元；2015年10月1日起计算至实际返还房屋之日的房屋使用费，以每天5,267.56元计算)；3、判令被告支付原告违约金2,444,251.78元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区盛夏路XXX号903-904，907-909室房屋出租给被告，合同约定租期为2011年9月15日至2016年9月14日，后因租赁关系调整，该合同提前解除。2012年12月20日，原、被告又签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋出租给被告，约定租期为2012年7月1日至2017年6月30日，租金每三个月支付一次。合同约定违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金数额等于日租金数额，违约天数等于违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回物业并不退还履约保证金，同时乙方应承担相应违约责任。合同签订后，原告按约交付房屋，但是被告自2014年1月起未支付租金。
被告观山月公司辩称，被告拒绝支付租金的原因是原告及第三人数字公司违背了在招商过程中的优惠条件的承诺，违约在先。数字公司代表政府招商的背景下签订的租赁合同，被告是基于对政府的信任决定租赁的。被告租赁是因为有优惠政策，否则租金不可能有约定的这么高。现原告提前要求解除合同，缺乏依据。即便认为被告违约，原告主张的违约金标准过高，要求调低。另外，2012年1月20日至2012年6月30日期间，上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905室房屋(以下简称901-902，905室房屋)没有交付被告，相应期间的租金应当扣除。
反诉原告观山月公司向本院提出诉讼请求：1、要求张江公司支付装修赔偿款1,507,995.30元；2.诉讼费用由张江公司承担。事实和理由：签订租赁合同时，数字公司接受张江公司委托，作了入驻优惠政策的承诺，其中包括500万元的资金补贴奖励，两年期限的租金减免资助，十套廉价人才公寓及广告墙面的免费使用。但是，观山月公司入驻后，无一优惠政策兑现，给观山月公司造成了巨大的损失。观山月公司装修超过400万元，要求张江公司赔偿1,507,995.30元。
反诉被告张江公司辩称，观山月公司违反合同约定拒绝支付租金，张江公司行使合同解除权，不应当赔偿观山月公司任何损失。
第三人数字公司在庭前述称，数字公司没有对观山月公司作出任何承诺。政府的优惠政策是有标准和要求的，观山月公司不符合政策扶持标准。数字公司只是协助观山月公司申请优惠政策，不会承诺观山月能够申请到优惠。其他的事项，与数字公司无关。
本院经审理认定事实如下：2011年9月13日，张江公司(甲方)、观山月公司(乙方)、数字公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定张江公司将上海市浦东新区盛夏路XXX号903-904，907-909室房屋出租给观山月公司，合同约定租期2011年9月15日至2016年9月14日。
2011年，张江公司(甲方)、观山月公司(乙方)、数字公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定张江公司将上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902、905室房屋出租给观山月公司，租期为2011年12月20日至2016年9月14日。甲方给予乙方一个月免租期。
2012年6月30日，张江公司(甲方)、观山月公司(乙方)、数字公司(丙方)签订《提前退租协议》，提前终止前述的两份《房屋租赁协议》。
2012年5月11日，观山月公司出具《付款情况说明》，提及应支付901-902，905室房屋首期租金534,623元，实际支付501,639.22元，其中押金250,819.61元，支付租金2012年1月20日至2012年4月30日，少支付的部分在2012年6月30日前付清。
2012年，张江公司(甲方)、观山月公司(乙方)、数字公司(丙方)又签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋出租给乙方，约定租期为2012年7月1日至2017年6月30日，租金每三个月支付一次。丙方负责为乙方提供文化创意、数字出版产业的相关产业服务，对于符合丙方孵化器标准的客户，乙丙双方应另行签订《孵化服务协议》，丙方提供的孵化服务包括但不限于：(1)指导或协助乙方办理企业工商注册、税务登记等有关手续；(2)及时传达有关科技政策信息，并提供政策、管理、财务、市场、营销、法律、人力资源等方面的咨询；(3)协助乙方申请适用有关政府优惠政策，推荐符合条件的企业申报孵化企业认定、双软认定、高新技术企业、小巨人等资格认定，协助符合条件的企业申报国家创新基金、上海市技术创新资金、浦东科技发展基金等各种政府资助；(4)其他乙方需要而丙方有能力提供的服务。丙方为乙方提供有偿服务的，应另行签订服务协议。甲方聘请丙方作为经营管理公司，双方应另行签订委托协议，授予丙方如下权利：(1)负责引荐并协调乙方入驻、协助办理装修手续；(2)根据甲方授权催缴租金，保证乙方及时、足额缴纳租金；(3)负责乙方的客户服务及配合物业公司进行房屋维修管理工作；(4)其他为保证经营安全、高效而授予的权利。乙方有义务听从丙方管理安排，配合丙方工作。违约方应向另一方支付违约金，违约金的计算方法为：(1)日违约金额等于日租金数额；(2)违约天数等于违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；(3)违约金金额等于日违约金×违约天数。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回物业并不退还履约保证金，同时乙方应承担相应的违约责任。如违约方违约造成另一方遭受的经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。因乙方违约(包括但不限于延付租金等)导致合同提前解除，乙方自负其对承租房屋的装修等损失。
上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋现由观山月公司占用。
审理中，经过双方对账，双方确认，在不考虑901-902，905室房屋交付问题以及数字公司所做承诺的情况下，截至2015年9月30日，观山月公司的应付租金是7,183,542.01元，实际已付租金为1,318,733.20元；观山月公司另外还支付了履约保证金(押金)554,964.59元；2015年10月1日开始的租金标准为每日5,267.56元。
关于租赁关系终止后履约保证金的处理，张江公司主张没收，不予退还；观山月公司主张抵扣租金。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、付款凭证、《提前退租协议》、《付款情况说明》等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》由三方签订。从合同约定的内容看，张江公司与观山月公司之间系租赁合同关系；数字公司分别为张江公司和观山月公司提供服务，但并非租赁合同关系的主体。观山月公司以数字公司未履行其承诺为由拒付租金，缺乏依据，本院不予采纳。若观山月认为数字公司存在违反承诺的行为，可以另行向数字公司主张。关于901-902，905室房屋交付问题。2012年5月11日，观山月公司出具《付款情况说明》，观山月公司认可交付了901-902，905室房屋，主张支付了租金和押金若干，承诺及时缴清少付的租金。因此，观山月辩称2012年1月20日至2012年6月30日期间，没有交付901-902，905室房屋，相应期间的租金应当扣除的意见，缺乏依据，本院不予采纳。截至2015年9月30日，观山月公司的应付租金是7,183,542.01元，实际已付租金为1,318,733.20元，因此本院认为，截至2015年9月30日观山月公司欠付的租金总额为5,864,808.81元。观山月公司长期拖欠租金，构成违约，张江公司要求解除合同，返还租赁房屋，本院予以支持。张江公司要求观山月公司支付欠付的租金以及房屋返还之日的止的房屋使用费(参照租金标准)，并无不当，本院予以支持。观山月公司违约导致合同解除，按照约定张江公司有权不予退还履约保证金。张江公司主张不予退还履约保证金的意见，本院予以支持。按照合同约定，因观山月延迟支付租金导致合同解除，装修损失由观山月公司自负。因此，观山月公司要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。张江公司虽已调低了违约金，本院认为违约金仍然过高，违约金由本院依法参照违约给张江公司造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为50万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条之规定判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司与被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋建立的租赁合同关系；
二、被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区盛夏路XXX号901-902，905-909室房屋返还给原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司；
三、被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司欠付的截至2015年9月30日的租金5,864,808.81元；
四、被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司租金及使用费(按每日5267.56元的标准，从2015年10月1日计算至实际返还房屋之日止)；
五、被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海张江集成电路产业区开发有限公司违约金50万元；
六、驳回被告(反诉原告)观山月(上海)投资控股有限公司的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费71,137元，财产保全费5,000元，共计76,137元，由原告上海张江集成电路产业区开发有限公司负担14,820元，被告观山月(上海)投资控股有限公司负担61,353元；反诉案件受理费9,186元，由反诉原告观山月(上海)投资控股有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨立转
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。