北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初15303号
原告：北京麦当劳食品有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号1号楼11层1101-1119号。
法定代表人:张家茵，董事长。
委托诉讼代理人：阎国强，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟红丽，北京市汉鼎联合律师事务所实习律师。
被告：北京国泰平安百货有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇南平街南侧（天竺苗圃办公楼1-2层）。
法定代表人：董瑞金，董事长。
委托诉讼代理人：刘晓雪，女，北京国泰平安百货有限公司法务主管，住该单位宿舍。
委托诉讼代理人：张春玉，北京市融正律师事务所律师。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：王昌林，男，北京实地房地产开发有限责任公司员工，住北京市通州区紫运西里2号楼×号。
委托诉讼代理人：张文焕，女，北京实地房地产开发有限责任公司员工，住北京市崇文区沙子口中街×号。
原告北京麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司）与被告北京国泰平安百货有限公司（以下简称国泰公司）、北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。麦当劳公司的委托诉讼代理人阎国强、牟红丽，国泰公司的委托诉讼代理人张春玉、刘晓雪及其法定代表人董瑞金，实地公司的委托诉讼代理人王昌林、张文焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦当劳公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认麦当劳公司与国泰公司于2014年9月18日签订的租赁合同于2015年9月24日解除；2.要求国泰公司支付麦当劳公司装修投入、附属设施及设备损失1880007.8元；3.要求国泰公司支付麦当劳公司设计费损失133333.2元；4.要求国泰公司支付麦当劳公司律师费70000元；5.要求国泰公司支付麦当劳公司公证费损失5000元；6.要求国泰公司支付麦当劳公司资本化管理费用及利息损失496000元；7.要求国泰公司支付麦当劳公司IT服务服务费、SSP服务费损失18125.8元；8.要求国泰公司支付麦当劳公司一次性开办费用损失265367.77元；9.国泰公司返还麦当劳公司已交纳的租金22916.7元；10.要求国泰公司支付麦当劳公司合同终止前的营业损失324934元；11.其他损失1222693元；12.要求国泰公司支付麦当劳公司印花税9697.78元；13.要求国泰公司支付麦当劳公司搬迁费79175元；14.本案诉讼费用由国泰公司承担。事实和理由：2014年9月18日，麦当劳公司与国泰公司就位于北京市通州区中山大街59号北京宏鑫花园二期B1层×号的商铺及下沉广场部分面积签署了《租赁合同》，用于开设麦当劳餐厅，该租赁合同约定了免租期、起租日、租期、租金的数额及支付方式、双方权利义务、公用事业、违约责任等内容。麦当劳公司于2014年12月31日完成开业，该租赁合同的租期最终确定为2014年12月31日至2026年12月30日，共计12年。2015年6月2日，麦当劳公司接到业主实地公司的通知，称因国泰公司单方违约，未按约定支付给实地公司租赁费用及其他费用，故将于6月20日对国泰公司承租区域（包括麦当劳公司的承租区域）停止水电等一切能源供应。麦当劳公司就此事宜与国泰公司多次进行紧急沟通，但国泰公司始终没有给予积极回应。2015年6月18日、6月20日，麦当劳公司餐厅先后两次被断水断电，被迫停业。之后，麦当劳公司多次与国泰公司沟通以期妥善解决餐厅经营问题，但是国泰公司始终未能提供解决方案。鉴于麦当劳餐厅无法继续正常经营，麦当劳公司无奈之下于2015年9月22日，只得解除与被告间的租赁合同，并通过快递方式送达解除合同的书面函件。后麦当劳公司多次就解约后赔偿事宜与国泰公司进行沟通，但是国泰公司均未给予任何实质性回答。故诉至法院。
国泰公司辩称，不同意麦当劳公司的诉讼请求。理由如下：1.国泰公司不存在违约行为，不应承担违约责任。2015年6月18日至20日期间的两次停水系实地公司所为，国泰公司亦是受害者。2.麦当劳公司主张的违约损失实际是其投入的经营成本，麦当劳公司为避免和转嫁经营风险不愿继续承租房屋。3.如果停水停电发生后，麦当劳公司行使“附件八”约定的代位权，其仍可以继续租赁该房屋，继续经营。且在停水停电前，实地公司已经专门致函麦当劳公司，告知其将要停水停电，要求其行使代位权，与实地公司单独签订租赁合同。停水停电事件发生后，国泰公司亦多次催促其行使代位权，以避免损失扩大。麦当劳公司有条件有机会行使代位权以保证持续租赁房屋、持续经营，但是其怠于行使权利，放任损失，应自负其责。4.麦当劳公司、国泰公司、实地公司签订《附件八》均加盖公章，对三方均具有约束力。该协议的核心目的在于保障麦当劳公司持续12年承租房屋的权利，一旦出现影响其承租权利的事由，麦当劳公司有权行使代位权，同时麦当劳公司有义务及时提示、通知、行使权利，否则自负损失。5.麦当劳公司于2015年9月24日向国泰公司发出的解除函，因有一年异议期，所以并未生效。国泰公司与实地公司于2015年12月15日形成书面解除协议，麦当劳公司亦未按照附件八约定行使代位权。
实地公司辩称，不同意麦当劳公司的诉讼请求。理由如下：1.实地公司并非麦当劳公司与国泰公司签订租赁合同的当事人，不应作为本案的被告参加诉讼。2.麦当劳公司与国泰公司的租赁合同于2015年9月22日解除，国泰公司与实地公司的租赁合同于2015年12月15日解除，故实地公司丧失了使用代位方式取代国泰公司租赁合同内地位的前提。3.实地公司已尽到维护麦当劳公司作为承租人的合法权益的提醒义务，于2015年5月30日向麦当劳公司发函提醒其将对承租房屋停止能源供应，其目的在于保障麦当劳公司商业形象及正常经营不受影响，希望通过友好协商与麦当劳公司建立新的租赁关系，但麦当劳公司放弃了与实地公司建立租赁关系，由此造成损失应由其自行承担。4.实地公司至今未收到麦当劳公司承租房屋的钥匙，房屋保持其撤离时的状态。现实地公司正在进行招商，愿意同其建立新的租赁关系。
本院经审理认定事实如下：2014年9月18日，麦当劳公司与国泰公司签订《租赁合同》。合同约定主要内容为：1.1甲方（国泰公司）愿意出租，乙方（麦当劳公司）愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地，场地位于北京市通州区中山大街59号北京宏鑫花园二期的建筑物的一部分，具体为B1层×号商铺，并提供位于下沉广场麦当劳餐厅室外的部分（面积10平米）供乙方作为室外就餐区；2.1甲方同意给予乙方自场地按本合同约定的交付之日起60天的免租装修期；2.2.1乙方从起租日按以下方式缴付租金，即保底租金与提成租金取其高者，（1）保底租金每三年递增率为5%，即第一年至第三年保底租金人民币750000元/年……，（2）提成租金为如乙方餐厅每年销售额1000万元以下（含本数），提成租金为8%计算，如每年销售额超过1000万元，则提成租金为按当年销售额的10%计算（销售额定义详见附件四），保底租金乙方按季度交纳，乙方应于每季度首月的10日前向甲方交付下季度保底租金，甲方在收到乙方租金后十个工作日内向乙方开具该季度保底租金发票；双方于每年第1个月内根据乙方提供的上一年销售额报表对上一年的提成租金进行结算，如上一年的提成租金高于保底租金的，甲方在收到乙方差额部分付款后十个工作日内，应就差额部分向乙方开具发票；2.2.2从起租日起每满365天（闰年为366天）为一个租赁年度；2.4无论本合同是否约定需支付物业服务费，如甲方影响物业服务公司支付物业服务费而未按时足额支付，由此应向乙方经营的，乙方有权直接向物业服务公司代为支付该费用并可在应付租金及其他应付费用中扣除；5.4如非乙方原因造成公用事业中断，并不能在二十四小时内加以修复，乙方有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用，在公用事业中断之日至到恢复供应前甲方同意免除乙方的租金及其他应付费用。如因任何原因中断七天甲方仍未修复的，乙方可以终止本合同，并向甲方索赔所有损失（国家或地方政府原因除外）。5.5乙方餐厅开业后，甲乙双方无论因任何原因产生意见或纠纷，甲方均不得直接或者间接（例如通过物业或物业服务公司）借用停水停电（正常的政府限水限电除外）或其他任何方式扰乱乙方餐厅正常生产、经营秩序，而应通过正常途径加以解决，否则在公用事业中断之日到恢复供应前或扰乱行为排除前甲方同意免除乙方的租金及其他应付费用，同时，在恢复供应前或扰乱行为排除前，甲方每天应向乙方支付相当于公用事业中断或扰乱行为发生前一个月餐厅日平均销售额的违约金（乙方可从恢复供应后或排除扰乱后支付给甲方的租金及其他应付费用中直接扣除），或乙方可选择终止本合同，甲方除了按照上述标准支付自公用事业中断或扰乱行为发生之日起至乙方终止本合同的通知到达甲方之日止的违约金以外，还应赔偿乙方因合同终止所导致的损失；9.2.2双方确认，乙方在整个租期（含续租期）内可能每5年至7年对餐厅做一次重新装修，乙方在重新装修十五天前书面通知甲方，甲方同意在乙方重新装修期间，正常缴纳租金及相关费用，并公用事业费仍按实结算；9.2.5在本合同期满而双方未续约、合同解除或提前终止后的十五天内，乙方可搬迁出租物业内乙方的物件，将租赁场地以正常使用后清洁良好的状态交给甲方，如乙方逾期不搬，作为弃权论处，合同期满或提前终止后，乙方负责将出租物业恢复毛坯房状态；13违约责任，13.1甲乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应条款规定向守约方承担违约责任。13.3除本合同另有约定外，如果甲方违反本合同项下规定的义务，乙方有权书面通知甲方，甲方应在收到该通知后的十五个工作日内或在乙方书面通知中所规定的其认为适当的其他期间内采取补救措施。如甲方超过三十天而未能纠正，乙方有权解除本合同，甲方应就其违约行为向乙方赔偿损失。13.4除本合同另有约定外，甲方应向乙方赔偿的损失范围包括但不限于：装修投入、附属设施及设备损失（按照乙方购置、投入的装修、附属设施及设备原值×剩余租赁期限/合同租赁期限）、合同终止前乙方餐厅经营受影响期间（如有）的利润损失（按照餐厅经营受影响前一年的日平均销售额×30%×餐厅受影响的天数）、其他损失（按照餐厅经营受影响前一年的日平均销售额×30%×365天）、员工安置遣散损失、搬迁费、设计费、合同登记费、印花税以及合理的律师费等；13.8在租期内如甲方向乙方发出解除本合同的通知，则乙方享有一年的异议期，在该异议期内，双方可通过协商解决纠纷，协商期间，本合同继续履行。
2014年9月25日，实地公司（甲方）、国泰公司（乙方）与麦当劳公司（丙方）签订附件八《业主同意书》，约定甲方在此同意乙丙双方在2014年9月18日签订的房屋租赁合同各条款，丙方租期12年。甲方确认乙方有权根据租赁合同将物业转租给丙方。甲方确认丙方有权根据租赁合同使用物业。甲方不向丙方收取任何费用。如乙方与甲方的租赁合同与丙方租赁物业经营麦当劳餐厅有冲突的，则该约定不适用于丙方。如在租赁合同期内及任何延期内，乙方与甲方之租赁合同因任何事由终止，各方在此约定不损害丙方对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由甲方到时取得乙方于租赁合同内的地位，继承乙方在租赁合同中的权利义务，以保证丙方租赁合同继续履行；或由丙方可以选择在此情形发生时终止租赁合同，与甲方另签一个新的房屋租赁合同。在租赁合同期内及任何延期内，乙方与甲方变更租赁合同，如此会影响丙方对物业的使用的，乙方与甲方应在变更合同前事先取得丙方的书面同意，否则变更无效。
2014年12月31日，麦当劳公司中山大街店正式开业。2015年1月4日，麦当劳公司与国泰公司签订麦当劳中山大街店起租日确认函，确认合同生效期为2014年9月18日，开业日期及租金始算日为2014年12月31日，合同租期为2014年12月31日至2026年12月30日。
2015年6月2日，实地公司致函麦当劳公司称，因国泰公司未按约定支付租赁费用及其他费用造成单方面违约，实地公司将于2015年6月20日停止对国泰公司区域内的水电及能源供应。为了避免因国泰公司的违约行为给贵司带来影响，导致贵司的商业形象受损。我司秉持长期合作共同发展的原则，请贵司负责人于2015年6月20日前至实地公司商洽后续事宜，如未在6月20日之前进行商洽，则视为自动放弃，届时我司将停止对国泰公司区域内的水电及能源供应。
2015年6月15日，麦当劳公司回函实地公司称，其于2015年6月2日接到贵司将对国泰公司区域内进行停水、停电事宜的函件。并于2015年6月10日与实地公司领导见面进行了沟通。经与贵司了解，国泰公司通州星悦百货门店自2015年3月进行业态调整至今仍未营业，且商场各商户已全部撤场。目前只有麦当劳、达美乐两家餐饮继续经营。在此期间，国泰公司未向贵司支付租金、水电费等应付费用。现贵司提出为了确保麦当劳公司的正常经营，希望我司将租金及水电费直接支付给贵司。因我司是与国泰公司签订租赁合同，且租金、水电费都是按期支付给该公司，所以针对贵司提出的要求，我司会尽快与国泰公司就此事进行沟通。如国泰公司同意我司将租金、水电费直接支付给贵司，我们可以签署三方协议变更收款单位。同时，请贵司不要因与国泰公司的任何事宜影响我司正常经营，以避免我司和贵司造成不必要的损失。同日，麦当劳公司还致函国泰公司称要求国泰公司妥善处理与实地公司未尽事宜，并保证其正常经营。如国泰公司未能妥善解决与实地公司之间的事宜，导致其所在的物业停水停电不能正常经营，将要求国泰公司进行赔偿。同时还要求自下一个付款周期开始减免50%租金直至国泰公司恢复正常经营。
2015年6月18日至20日期间，18日半天、20日半天停水停电。
2015年6月23日，麦当劳公司再次致函国泰公司要求妥善处理与大业主之间的纠纷，督促大业主对物业恢复供电，确保我餐厅能够正常经营。如贵司与大业主租赁关系解除，贵司须尽早致函于我司。由于我餐厅现处于被迫停业状态，即日起我司将按照租赁合同5.4条、5.5条的约定，将停止向贵司支付租金、水电费；并且贵司应每天支付我司本餐厅停电前一个月的日平均销售额的违约金，经我司初步计算，该违约金为每日9354.8元人民币。同时我司保留主张因停电给我司餐厅造成损失进行赔偿并采取其他合法措施的权利。
2015年7月6日，国泰公司致函麦当劳公司《关于解除星月百货麦当劳店铺合同的函》主要内容：因房屋产权人实地公司不履行与我公司签订的《房屋租赁合同》，严重违反合同约定，导致我公司无法继续经营，我公司已向实地公司发送解除合同的函件，实地公司收走了我公司租赁场地所有钥匙，并于2015年6月20日对整个租赁房产（含贵公司承租部分）断水断电。鉴于贵公司无法继续正常经营，双方签署的《租赁合同》已无法正常履行，为避免双方更大损失，我公司特此告知贵公司，自贵公司收到此函之日起解除双方签订的《租赁合同》。
2015年7月24日，麦当劳公司致函国泰公司要求就租赁合同相关事宜进行沟通。
2015年8月27日，麦当劳公司向国泰公司送达律师函。告知国泰公司已经构成违约，应赔偿麦当劳公司全部损失，应于收到律师函5日内就违约赔偿事宜与麦当劳公司进行协商。
2015年9月17日，麦当劳公司致函国泰公司主要内容：1.基于贵司严重和持续的违约行为，且租赁场地客观上已不符合我司在合同项下经营麦当劳餐厅的目的，我司正式告知贵司自贵司自收到该函之日起立即解除双方合同；2.为避免因贵司违约行为导致我司的损失进一步扩大，我司餐厅将立即启动从租赁场地搬迁和撤场工作。前述工作将在2015年9月底前完成，请贵司于2015年9月30日接受租赁场地并与我司签署书面交接文件。如贵司未按期与我司进行租赁场地交接，则视为我司已于2015年9月30日对租赁场地完成了退还；3.对于贵司严重和持续违反合同相关约定给我司造成重大损失的行为，我司保留采取诉讼等一切合法手段，依据合同和法律相关规定，追究贵司所有相关责任的权利。经查，国泰公司于2015年9月24日签收该函。
2015年9月19日，麦当劳公司搬离租赁场地，但该租赁场地钥匙至今由麦当劳公司员工保管。
2015年11月16日，国泰公司致函麦当劳公司《关于麦当劳北京O**店铺事宜的函》，主要内容为贵公司与我公司签订该项目合同中约定北京实地房地产开发有限责任公司为代位方，我公司与代位方因任何事由终止合同，由代位方取代我公司在租赁合同中的地位，继承我公司在租赁合同中的权利义务，所以贵公司现在必须按约定行使代位程序。我公司与贵公司在沟通协商中，贵公司表示不愿行使代位约定，希望与我公司协商解决此事。我公司认为，在此项目中，我公司与贵公司都为受害方。我公司无任何违约行为，实地公司的停水停电行为导致贵我双方无法经营，实地公司是贵我双方损失的过错方和责任方。贵公司应与实地公司执行代位协议，贵公司不愿执行，问题出在贵公司，我公司不应赔偿贵公司的损失。况且，我公司在北京one项目中因实地公司原因，对我公司造成了非常巨大的经济损失和公司上下员工巨大的精神损失和压力，我公司已无力承担更多的负担。但我公司与贵公司初次合作，不想因此项目影响今后项目的合作和发展。如果贵公司愿和我公司协商快速友好解决该项目问题，我公司愿尽最大努力，以最高补偿不超过100万元解决此事，望贵公司理解。
2015年12月15日，实地公司与国泰公司达成书面解除《房屋租赁合同》协议书达成如下协议：一、自本协议生效之日起，解除双方签署的上述租房系列合同及其相关的一切书面或口头协议（包括但不限于一切合同、协议、约定、承诺、往来邮件、传输数据或其他任何包含协商事项的文件）。二、双方确认，对上述租房系列合同不存在任何未决事项和未处理的争议，租房系列合同解除后双方债权、债务全部终结，互不存在履行赔偿、补偿或其他任何形式责任的事项。三、乙方在本协议生效后叁拾（30）个工作日内将该租赁房屋内的全部商户（包括麦当劳、呷哺呷哺等）清退完毕，并将房屋交予甲方，不影响甲方于期限届满时使用房屋。与被清退商户的协商、协调工作均由乙方承担，清退所产生的费用由乙方全部负担。四、双方协商确定，在租房系列合同项下与麦当劳餐厅相关的善后和清退工作由乙方负责处理，无论所涉事项是否与甲方有关，全部债权债务均由乙方全权处理，清退所需费用由乙方全部承担。六、双方一致确认，乙方向甲方支付的房屋租金，能源费等相关款项共计2473.95万元，其中水费电费及市政供暖费用共计600万元，由北京汇天物业管理有限公司在2015年12月31日前给乙方开具合法正式发票；由甲方于2016年3月31日前一次性给乙方开具1873.95万元房屋租金发票，如甲方及物业公司未在本条约约定的日期内向乙方提供相关发票，则甲方按未开票金额的25%赔偿乙方损失。双方就全部支付款项及开具发票事宜均不再有任何争议。
庭审中，各方的争议焦点主要集中在麦当劳公司、国泰公司在履行《租赁合同》的过程中是否有违约行为、该《租赁合同》是否解除、何时解除的问题以及麦当劳公司的损失如何认定。
一、关于麦当劳公司、国泰公司在履行《租赁合同》的过程中是否有违约行为的问题。
麦当劳公司主张国泰公司因与实地公司存在纠纷，导致租赁场所停水、停电，无法正常经营，故国泰公司存在违约行为，麦当劳公司提交了《租赁合同》、2015年6月2日、6月15日、6月23日、7月6日、7月24日、8月17日、9月18日、11月16日三方往来函件予以证明。国泰公司、实地公司均认可上述证据的真实性，及实地公司对国泰公司租赁场地停水、停电的事实。国泰公司辩称实地公司停水停电时《业主同意书》约定的合同终止事由成立，麦当劳公司应按照附件八《业主同意书》的约定行使代位程序，其在实地公司提前告知将停水停电的情况下自动放弃，未要求实地公司履行代位义务，亦未另与实地公司签订新的合同，才导致其自身损失，为此国泰公司提交了《业主同意书》以证明三方进行代位约定；提交了公证书、2015年6月24日函以证明国泰公司向实地公司提出解除双方签订的租赁合同时间早于麦当劳公司与国泰公司租赁合同解除的时间；提交了6月15日函以证明实地公司已经向麦当劳公司表示履行代位协议，且麦当劳公司也同意履行三方代位协议；提交了2015年7月6日函以证明麦当劳公司已明知国泰公司已经不可能继续履行合同，对场地没有控制权了。麦当劳公司认可《业主同意书》的真实性，但其主张业主同意书认定的代位合同未生效，对公证书、6月24日函的真实性不予认可，对6月15日函及7月6日函的真实性予以认可，证明目的不予认可。实地公司对麦当劳公司提交的双方往来函的真实性予以认可，对国泰公司提交的公证书及6月24日函的真实性不予认可，对附件八《业主同意书》的真实性予以认可，并辩称其已经对麦当劳公司尽到了预先提醒义务，并向麦当劳公司表示愿与其建立新的租赁关系，但麦当劳公司称其与实地公司不存在租赁关系，会与国泰公司进行沟通，直至其搬离承租场地，也未再与实地公司沟通，故麦当劳公司放弃了与实地公司建立新的租赁关系，由此造成损失应由其自行承担。麦当劳公司与国泰公司之间租赁合同解除时间早于其与国泰公司之间租赁合同解除的时间，故实地公司丧失了使用代位方式取代国泰公司于租赁合同内地位的前提，并为此提交了《解除协议》予以证明。麦当劳公司、国泰公司对《解除协议》的真实性予以认可。
二、麦当劳公司与国泰公司签订的《租赁合同》是否解除、何时解除。
庭审中，麦当劳公司主张国泰公司存在违约行为，其有权单方解除合同，解除时间为2015年9月24日即国泰公司收到解除通知之日，为此麦当劳公司提交了9月18日函件予以证明。国泰公司认可函件的真实性，认可于2015年9月24日签收该函件，但其辩称麦当劳公司无权行使单方解除权，故双方租赁合同并未解除。实地公司主张麦当劳公司与国泰公司之间租赁合同解除时间早于其与国泰公司租赁合同的解除时间。
综上，本院对于麦当劳公司提交的《租赁合同》、2015年6月2日、6月15日、6月23日、7月6日、7月24日、9月18日、11月16日三方往来函件、8月17日律师函及国泰公司提交的附件八《业主同意书》真实性予以确认；对国泰公司提交的公证书、6月24日函的真实性不予确认；对实地公司提交的《解除协议》的真实性予以确认。
3.麦当劳公司的实际损失的认定。
庭审中，麦当劳公司主张依据合同13.4条约定，国泰公司赔偿其各项损失，为此麦当劳公司提交了餐厅记账DOS系统打印单、北京地区餐厅2015年1月至6月纳税凭证、北京地区各餐厅纳税明细以证明其合同终止前营业损失及其他损失的计算情况；提交了拆店工程施工合同、音响监控电视机设备拆除服务采购单、设备拆除费用服务采购单、拆店回库设备运费服务采购单及相应请款通知及发票以证明其搬迁费用的金额；提交了印花税纳税凭证、2014年9月印花税上交情况表以证明印花税费用为9697.78元；提交了麦当劳餐厅工程设计合同及发票、设计费用财务记账凭证以证明该中山大街餐厅装修设计投入情况；提交了新店工程量清单编制委托书及发票、建筑合同及发票、北京广美标识制作销售有限公司订购单及发票、冷库库板供货合同及发票、冷库机组购销合同及发票、消防改造合同及发票、消防系统改造合同及发票、消防系统改造调试合同及发票、厨房设备安装合同及发票、产品购销合同及发票、音响监控设备购销合同及发票、装机费用服务采购单及发票、家具购销合同及发票、上海大生实业有限公司购销订单及发票、技术服务合同书及发票二份、餐厅配件报价协议及发票二份、旧设备维修服务采购单及发票、厨房设备采购合同及发票二份、SI工程项目及IT设备采购合同、保险经纪与代理服务合同及发票以证明其装修投入、附属设施及设备损失费金额；提交了律师聘用函、北京市律师服务收费管理办法、国家发改委《关于开放部分服务价格意见的通知》、律师服务费发票以证明其已支付的律师服务费金额；提交了公证书及发票以证明公证费以及原告的装修、附属设施设备损失情况；提交了FA跨越一次性开办费用清单以证明其资本化管理费用及利息损失、一次性开办费用损失；提交了servicesagreement以证明其IT服务费及SSP服务费损失。国泰公司对麦当劳公司的主张不予认可，同时辩称麦当劳公司主张的各项损失实际系其经营投入及成本不应由国泰公司负担。实地公司辩称对麦当劳公司提交各项证据的真实性无法核实，公证书所证明的只是某个时间节点的现状。庭审中，麦当劳公司主张不要求实地公司承担赔偿责任，仅向国泰公司主张相关损失。
对于麦当劳公司提交的上述证据本院认定如下：
（1）证据十三餐厅记账DOS系统打印单、证据十五北京地区各餐厅纳税明细均系麦当劳公司单方制作，并非正式的财务报表（如审计报告），且记账系统打印单显示的时间与本案事实严重不符，故对于其客观真实性，本院难以认定。证据十四北京地区餐厅2015年1月至6月纳税凭证虽为客观真实证据，但是其内容与待证事实之间不具有关联性。
（2）证据十六拆店工程施工合同及请款通知及发票。合同签订时间为2015年10月28日，约定工程期为2015年10月9日至10月11日，开具发票时间为2015年10月28日，付款通知书记载时间2015年10月30日下午，合同中拆店报价单的记载时间为2015年10月11日。从证据的形成时间及约定工期来看，其与待证事实明显不符，不具有关联性。
证据十七音响监控电视机设备拆除服务采购单、请款通知及发票，证据十九拆店回库设备运费服务采购单、请款通知及发票虽其签订时间均晚于实际施工时间，但是其采购单、报价单显示有实际施工的时间，故本院对上述证据的真实性予以认可。
证据十八设备拆除费用服务采购单、请款通知及发票，签订及付款时间均晚于麦当劳公司实际搬迁的时间，麦当劳公司未进一步提交有效证据予以佐证的情况下，本院对该证据的真实性不予确认。
（3）证据二十印花税缴纳凭证、证据二十一印花税上交情况表的真实性，本院予以确认。
（4）证据二十二工程设计合同及发票，合同签订时间为2014年12月25日，工程设计合同应于工程开工前签订并完成交付，该证据与麦当劳公司已于2014年12月31日完成装修并开业的事实相互矛盾，本院不予认定。
证据五十三设计费用财务记账凭证系麦当劳公司单方制作，未加盖任何单位公章，本院不予认定。
（5）证据二十三新店工程量清单编制委托书及发票，该委托书未加盖任何单位公章，不符合书证的形式要件与来源合法性，故本院对其不予确认。在麦当劳公司未能进一步提交有效证据进行佐证的情况下，对该组证据中发票，本院亦不予认定。
证据二十四建筑合同及发票的真实性予以确认，但麦当劳公司对建筑合同包含的工程预算书中显示的部分主材是否形成附属、能否拆除以及是否已经拆除均未能提交确实有效证据进行佐证。
证据二十五北京广美标识制作销售有限公司订购单及发票、证据二十七冷库机组购销合同书及发票、证据二十八消防改造合同及发票、证据二十九消防系统改造合同及发票、证据三十消防系统改造调试合同及发票、证据三十一厨房设备安装合同及发票、证据三十四装机费用服务采购单及发票证据、证据三十六上海大生实业有限公司购销订单及发票、三十七技术服务合同书及发票二份的真实性予以确认。
证据二十六冷库库板供货合同及发票。麦当劳公司提交的设备拆除分项报价表显示冷库已经拆除，该证据未能显示其剩余部分的情况，麦当劳公司按照其冷库板供货合同的原值主张其损失与待证事实之间缺乏关联性，本院不予认定。
证据三十二产品购销合同及发票。中央空调可以进行移机，该证据与其待证损失之间不具有关联性。证据三十三音响监控设备购销合同及发票，合同内容及发票与待证事实缺乏关联性，本院不予认定。
证据三十五家具购销合同及发票真实性予以认可，但麦当劳公司未针对家具是否形成附属进行举证。
证据三十八技术服务合同书及发票的真实性予以确认，但是麦当劳公司未针对该项支出所针对的油烟净化器的附属情况进行举证。
证据三十九至四十餐厅配件报价协议及发票二份。车费、人工费用没有依据，不予认定。
证据四十一旧设备维修服务采购单及发票。麦当劳公司为使其已有旧设备得以正常使用而支付费用，即使合同解除相应设备的使用价值也并未消灭，该证据与其待证事实之间缺乏关联性。
证据四十二、四十三及五十四汉康厨房设备采购合同及发票，并无正式合同文本，均为麦当劳公司单方制作，本院对该证据不予认定。发票缺乏交易事实基础支持，与待证事实缺乏关联性。
证据四十四SI工程项目及IT设备采购合同的签订日期与餐厅开业日期不符，不予认定。
证据五十七保险经纪与代理服务合同及发票。合同显示保险期间为2015年7月1日至2016年6月30日，付款日期为2015年9月30日。此期间涉诉餐厅已经停止经营，麦当劳公司支付该项费用明显已无必要性。同时，该证据与待证事实之间不具备关联性。
（6）证据四十九至五十公证书及发票。首先，麦当劳公司单方委托北京市燕京公证处对其原告的装修、附属设施设备损失情况进行公证，缺乏公信。其次，公证书内容仅针对其现场情况进行拍照描述，并未针对装修是否形成附属设施、能否拆除出具任何专业意见，且公证处并非装修、附属设施价值评估鉴定的专业机构。最后，诉争房屋至今保持原样，麦当劳公司掌握房屋钥匙的情况下，完全具备进行装修价值评估的条件，但是经本院多次询问及释明，麦当劳公司均坚持不申请进行装修价值的司法鉴定。综上，对公证书及发票，本院不予采信。
（7）证据四十五至四十八律师聘用函、北京市律师服务收费管理办法、国家发改委《关于开放部分服务价格意见的通知》、律师服务费发票真实性予以确认。
（8）证据五十一FA跨越一次性开办费用清单为麦当劳公司单方制作，不具有客观真实性。
（9）证据五十二servicesagreement为英文证据未附有中文翻译提示，且未加盖任何单位公章，不符合书证的形式要件及来源合法性。
另，麦当劳公司主张其自2015年6月18日起因停水停电未能正常经营，国泰公司应向其退还2015年6月18日至30日期间无法正常营业天数的租金。国泰公司认可麦当劳公司支付租金至2015年6月30日，认可实地公司停水停电的事实。
上述事实，有麦当劳公司提交的《租赁合同》、2015年6月2日、6月15日、6月23日、7月6日、7月24日、8月17日、9月18日、11月16日三方往来函件，音响监控电视机设备拆除服务采购单、请款通知及发票，拆店回库设备运费服务采购单、请款通知及发票、印花税纳税凭证、2014年9月印花税上交情况表、建筑合同及发票、北京广美标识制作销售有限公司订购单及发票、冷库机组购销合同及发票、消防改造合同及发票、消防系统改造合同及发票、消防系统改造调试合同及发票、厨房设备安装合同及发票、产品购销合同及发票、音响监控设备购销合同及发票、装机费用服务采购单及发票、家具购销合同及发票、上海大生实业有限公司购销订单及发票、技术服务合同书及发票、餐厅配件报价协议及发票二份、厨房设备采购合同及发票、律师聘用函、北京市律师服务收费管理办法、国家发改委《关于开放部分服务价格意见的通知》、律师服务费发票；国泰公司提交的附件八《业主同意书》、录像；实地公司提交的《解除协议》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
关于违约行为的认定及合同解除。麦当劳公司与国泰公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。根据租赁合同约定，国泰公司负有向麦当劳公司提供符合正常经营使用条件的租赁场地的义务。但根据查明的事实，麦当劳公司租赁场地出现停水停电致使其不能正常经营，虽此行为并非国泰公司直接实施，但确系因国泰公司与实地公司之间的纠纷所致。故对麦当劳公司关于国泰公司负有违约责任的主张，本院予以采信。国泰公司作为违约方于2015年7月6日致函麦当劳公司解除租赁合同，该解除行为不符合双方合同约定及法定解除条件，且麦当劳公司享有一年异议期，故该解除行为不发生合同解除效力。但是，国泰公司在该通知中对于其与实地公司之间租赁合同无法继续履行且已进行场地交付的事实对麦当劳公司进行了明确的告知。本院认为，该行为符合在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，同时，国泰公司的违约行为一定程度上导致麦当劳公司不能正常经营，无法实现合同目的，麦当劳公司可以据此享有法定解除的权利。该租赁合同自解除通知到达国泰公司时解除。故对麦当劳公司关于其与国泰公司签订的《租赁合同》于2015年9月24日解除的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对国泰公司关于双方租赁合同未解除的主张，本院不予采信。
关于损失的认定。结合对麦当劳公司提交的证据的认定及查明的事实情况，本院认定麦当劳公司的实际损失如下：装修投入、附属设施及设备损失1333518.32元、搬迁费42800元、律师费54000元、印花税9345.39元。在损失认定的过程中，本院主要从以下几个方面进行考量。1.对于装修投入、附属设施及设备损失的认定。《租赁合同》13.4约定了装修、附属设施及设备损失的计算方式为按照麦当劳公司购置、投入的装修、附属设施及设备原值×剩余租赁期限/合同租赁期限，所以在认定该项损失时，本院主要从投入原值及折旧率两个因素进行考量。（1）购置、投入的装修、附属设施及设备原值。首先，根据查明的事实，麦当劳公司已于2015年9月19日对租赁场地内装修、附属设施及设备进行了拆除及搬迁，并于2015年9月28日委托北京市燕京公证处对其租赁场地内剩余装修、附属设施及设备进行公证。但是，公证书的文字内容描述过于简单、概括，不具有专业性，公证书中照片无法体现装修、附属设施及设备的材质及价值，无法证明麦当劳公司的装修、附属设施及设备的损失情况，与待证事实之间缺乏关联性。其次，麦当劳公司的拆除行为，具有选择性，且选择的标准并不明确，其拆除行为亦未与国泰公司进行协商及交接确认，在双方对此无协商、确认，亦无专业机构评估的情况下，哪些装修、附属设施及设备可以拆除，哪些无法拆除以及哪些确实已经拆除，哪些并未拆除，实际损耗情况均无定论，给剩余的装修、附属设施及设备原值认定造成一定困难。且经法庭多次释明，麦当劳公司均坚持不申请对其装修、附属设施及设备的损失进行评估鉴定。其应就未经确认的拆除搬迁行为以及不申请损失的评估鉴定的行为，承担相应的法律后果。再次，通过对证据形式和内容的考察，将不符合形式要件、来源合法性以及与待证事实之间缺乏关联性的证据予以排除。综上，对于麦当劳公司装修、附属设施及设备损失的原值，本院依法进行调整，予以酌定。（2）折旧率。《租赁合同》13.4约定折旧率计算方式应为剩余租赁期限/合同租赁期限。结合《租赁合同》第9.2.2的内容可见，麦当劳公司已经预见将可能每5至7年对餐厅做一次重新装修，故在其投入装修、附属设施及设备时理应将该因素考虑在内。故合同租赁期限应以装修更新的年限为准，本院依法酌定该年限为6年，实际剩余租赁期限为5.27年。2.印花税损失。根据13.4条的约定，违约赔偿损失包括印花税，但结合租赁合同履行及租金支付的情况，本院认为正常履行合同期间支付的租金金额应于扣除。3.律师费损失。根据13.4条的约定，违约赔偿损失包括合理的律师费，对具体金额及标准未进行约定，本院依法予以酌定。4.搬迁费损失。根据13.4条的约定，违约赔偿损失包括搬迁费，应以实际发生为准，结合证据认定情况对该项损失予以认定。5.合同终止前餐厅经营受影响期间（如有）的利润损失的认定。首先，证据应符合形式要件及来源的合法性，麦当劳公司提交餐厅DOS系统打印单、北京地区各餐厅的纳税明细系麦当劳公司单方出具，并非正式财务报表文件，记载时间与本案事实不符，其客观真实性本院难以确认。北京地区餐厅2015年1月至6月纳税凭证与待证事实缺乏关联性。故对麦当劳公司2015年1月至6月日平均销售额的主张，本院不予采信。其次，从13.4条对该项表述来看，该项损失的计算应以营业有利润为前提。麦当劳公司并未提交任何有效证据证明其此期间存在营业利润。综上，麦当劳公司未能提交正式财务报表，其主张营业损失缺乏计算基础，本院不予认定。对其要求国泰公司支付营业（利润）损失的诉请，证据不充分，本院不予支持。6.其他损失的认定。首先，如上所述，麦当劳公司提交的证据不足以证明其日均销售额的客观真实情况。其次，从《租赁合同》13.4约定内容来看，是按照合同终止前一年还是餐厅受影响前一年的日平均销售额作为计算标准，并无进一步明确约定。最后，其他损失的具体指向何种具体损失的约定不明，在专门约定了利润损失的基础上，再以合同终止或者餐厅受影响前一年的日平均销售额乘以30%乘以365天为标准约定违约赔偿将导致违约金明显过分高于违约行为造成的损失。综上，对麦当劳公司的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。7.设计损失、资本化管理费用及利息损失、一次性开办费用损失、IT服务费及SSP服务费的损失等诉请，依据不足，本院均不予支持。公证费系麦当劳公司为征取胜诉而支出的诉讼成本，麦当劳公司该项诉请，于法无据，本院不予支持。
关于损失的分担的问题。根据查明的事实，麦当劳公司、国泰公司与实地公司三方签订《业主同意书》并未对于何种情形下可以认为实地公司与国泰公司之间的租赁合同终止进行具体、详尽的约定，故对于代位的条件成就的时间节点，本院认为，应以2015年12月15日即国泰公司与实地公司签订解除协议之日为准。故对国泰公司关于其与实地公司之间租赁合同解除时间早于其与麦当劳公司之间租赁合同解除时间，麦当劳公司行使代位权利条件成就的主张，本院不予采信。国泰公司对承租商场的经营不善，并与实地公司存在租金、水电费用纠纷，固然是导致停水停电时间的导火索。但是根据查明的事实，实地公司在停水停电之前向麦当劳公司发送函件对即将停水停电及停水停电的原因进行告知，且双方于2015年6月10日就此进行磋商，实地公司要求麦当劳公司直接向其交纳租金及水电费用，即要求麦当劳公司行使代位清偿的权利，但双方并未就此达成一致意见。其次，从三方往来函件的内容可以看出，麦当劳公司对于国泰公司已无法继续履行租赁合同以及实地公司已经收回国泰公司租赁场地、商场商户均已撤场的事实是明确知晓的，且双方在合同中也约定了代位清偿的相关权利，此种情况下，麦当劳公司仍选择催促国泰公司解决问题，而怠于行使代位清偿权利，也是导致其最终不能正常经营的原因之一。本案中，国泰公司未能提供符合正常经营条件的租赁场地存在违约行为，其应就麦当劳公司的损失承担主要责任，麦当劳公司亦应就其损失承担次要责任，具体承担比例由本院予以酌定。综上，对于麦当劳公司要求国泰公司支付其装修、附属设施及设备损失、搬迁费、律师费、印花税损失等诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体数额以本院酌定为准。根据查明的事实，麦当劳公司交纳房租至2015年6月30日，但因停水停电造成其2015年6月18日至30日期间未能正常经营。国泰公司应向其退还该期间受影响时段的租金，故对麦当劳公司的该项诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体数额以本院核定为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）项及第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京麦当劳食品有限公司与','2018-09-28
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[{法规名称:\'《中华人民共和国道路交通安全法（2011年）》\',Items:[{法条名称:\'第七十六条第一款\',法条内容:\' 第七十六条
机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任： [ly]
（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。[ly]
（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。[ly]
交通事故的损失是由非机动车��驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国侵权责任法》\',Items:[{法条名称:\'第六条第一款\',法条内容:\'
第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。[ly]
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。[ly]\'},{法条名称:\'第十六条\',法条内容:\' 第十六条
侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国保险法（2009年）》\',Items:[{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\'
第六十五条 保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害，��以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险金。[ly]
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的，根据被保险人的请求，保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的，第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。[ly]
责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人未向该第三者赔偿的，保险人不得向被保险人赔偿保险金。[ly]
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责任保险的被保险人因给第三者造成损害的保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，被保险人支付的仲裁或者诉讼费用以及其他必要的、合理的费用，除合同另有约定外，由保险人承担。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第六十四条第一款\',法条内容:\'
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。[ly]
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。[ly]
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第八条
在中华人民共和国境内（不含港、澳、台地区），被保险人在使用被保险机动车过程中发生交通事故，致使受害人遭受人身伤亡或者财产损失，依法应当由被保险人承担的损害赔偿责任，保险人按照交强险合同的约定对每次事故在下列赔偿限额内负责赔偿：[ly][ly]
（一）死亡伤残赔偿限额为110000元；[ly] （二）医疗费用赔偿限额为10000元；[ly] （三）财产损失赔偿限额为2000元；[ly]
（四）被保险人无责任时，无责任死亡伤残赔偿限额为11000元；无责任医疗费用赔偿限额为1000元；无责任财产损失赔偿限额为100元。死亡伤残赔偿限额和无责任死亡伤残赔偿限额项下负责赔偿丧葬费、死亡补偿费、受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费用、残疾赔偿金、残疾辅助器具费、护理费、康复费、交通费、被扶养人生活费、住宿费、误工费，被保险人依照法院判决或者调解承担的精神损害抚慰金。医疗费用赔偿限额和无责任医疗费用赔偿限额项下负责赔偿医药费、诊疗费、住院费、住院伙食补助费，必要的、合理的后续治疗费、整容费、营养费。[ly]\'}]}]};if
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