广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终2478号
上诉人（一审被告）：叶其英，男，汉族。
被上诉人（一审原告）：陈树标，男，汉族。
委托诉讼代理人：黄晓锋，广东嘉骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所实习律师。
上诉人叶其英因与被上诉人陈树标房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2017）粤0402民初741号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶其英，被上诉人陈树标委托诉讼代理人黄晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶其英的上诉请求：1、撤销香洲区人民法院（2017）粤0402民初741号民事判决第一项；2、改判上诉人不需返还被上诉人定金100000元或发回重审；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、本案上诉人与被上诉人、珠海正顺房地产代理有限公司（下称“正顺公司”）签订《房地产买卖三方合同》，正顺公司是该合同一方当事人，在三方房屋买卖合同中，享有权利，也承担义务。原审法院没有依法追加正顺公司参与本案诉讼，属于遗漏了必要共同诉讼当事人，程序显然违法。
二、《房地产买卖三方合同》于2016年9月21日签订，珠海市限购政策于2016年10月6日发布实施，原审法院以此认定被上诉人的不履约行为是上述政策的原因，显属不当。上诉人与被上诉人等签订三方房屋买卖合同时，限购政策尚未发布，且该项政策并不会阻止《房地产买卖三方合同》的履行，显然在本案中不能作为被上诉人不履行三方房屋买卖合同的理��。
三、根据《房地产买卖三方合同》第4条4.2款、第4.2.3条款的约定，三方当事人显然意识到了，向银行申请按揭贷款，有可能由于各种原因，银行不会放款。因此，被上诉人保证“如未按银行正常流程及时间收到全部款项，被上诉人需现金支付按揭款给上诉人”的约定，因此，本案中，被上诉人未按合同约定支付房款的行为，属于违约行为，其交付的定金依法应不予退还。
综上所述，上诉人认为，原审判决适用法律错误。据此，请求法院依法予以改判。
被上诉人陈树标辩称，1.双方之间的房屋买卖合同纠纷没有任何法律规定作为中介方的代理公司必然参与本案的诉讼；2.双方合同约定的是买方需在2016年10月30日前办完按揭程序，首先该程序需要双方配合才能完成，最后的期限为10月30日的约定，作为珠海限贷政策的文件，是早于该期限��满前的10月6日发布实施的，并未存在被上诉人违约或其他不当行为，所以本案的纠纷显系由于珠海的限贷政策不能按合同约定的贷款方式继续履行合同；3.其上诉中陈述被上诉人保证“如未按银行正常流程收到全部款项，被上诉人需支付按揭款给上诉人”无论从该条款的意思表示还是从具体的按揭购房流程都是因先有买卖双方共同向银行申请贷款，银行核发同贷书后，银行同意且办理房产过户手续、房屋抵押登记后，银行才予发放贷款至卖方，故该条款的适用不应当理解为对双方对购房付款方式及按揭方式的补充说明，因为本案由于限贷政策的发布实施根本不存在银行有同意陈树标与贷款形式购房的适用前提。所以其该项上诉理由没有事实与法律依据。一审认定事实清楚，使用法律正确，望二审法院予以支持。
陈树标向一审法院起诉请求：1、判令叶其英���还购房定金人民币10万元给陈树标；2、判令叶其英支付定金利息人民币164元（以10万元为本金，按银行同期贷款利率计算利息，从2017年1月9日起计算至实际付清之日止，暂计算至2017年1月19日为100000*6%*10/365);3、判令叶其英承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2016年9月21日，陈树标（买方）、叶其英（卖方）、经纪方珠海正顺房地产代理有限公司（下称“正顺公司”）签订《房地产买卖三方合同》，约定：1、卖方将珠海市香洲胡椒园5栋501房及现状装修转让给买方，房产状况有抵押在平安银行，有租约且卖方保证承租方放弃购买权。2、成交总价137万元。3、签署合同时支付定金10万元。4、付款方式及交易流程：买方银行按揭付款，买方拟贷款70万元用于支付房款（金额以银行实际批准为准），流程如下：买方在2016年10月31日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方，按揭费用由买方负担，卖方须配合买方办理银行按揭手续。双方约定于2016年11月11日前日）办理房产过户手续，买方须交清首期款（总价减去贷款减去已付款）给卖方，卖方同时为买方办理过户手续并取得过户受理《回执单》，由卖方或经纪方保管。买方保证买方在办理房产过户后能够按银行正常流程及时间收到全部房款，否则买方须现金支付按揭款给卖方。…8、卖方在收到全部房款时将房屋按原状交付。ｌＯ、违约责任：卖方单方解除合同或逾期3个工作日未按月前来办理收款过户、未按时解除交易限制、未按合同约定执行导致合同解除，应退还全部款项并双倍返还定金。买方逾期3个月工作日未按时交付房款、未按约定办理相关手续造成违约或合同解除，买方无权要求返还定金。如果卖方已办理过户手续给买方，买方违约时，卖方的所有损失（律师费、诉讼等等费用）。合同还约定了其他相关内容。上述合同卖方由叶其英代理人钟新莲代为签订。合同
合同签订后，陈树标向叶其英支付定金10万元，叶其英代理人在合同中签字确认。
陈树标提交不动产登记查询证明及房产证显示至2016年10月26日，陈树标名下有香洲区乐园路21号3单元502房及香洲兴华路33号16栋702房两套房产，其中香洲兴华路33号16栋207房为2016年9月购置。
2016年10月6日，珠海市人民政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，即日起开始执行限购和差别化住房信贷政策，对于拥有两套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
因无法办理贷款，陈树标要求解除合同退还定金，并于2017年1月通过邮寄律师函，叶其英未签收邮件。之后，双方协商无果，形成本案诉讼。诉讼过程中，一审法院委托特邀调解员调解，双方未能达成一致意见。
一审法院认为，双方签订的《房地产买卖三方合同》中关于买卖合同的内容，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，因地方房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，合同原约定的付款方式及其他内容不能继续履行，陈树标请求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施等，叶其英应将收取的定金10万元退还陈树标。因房地产调控政策影响导致陈树标不能依约履行合同，并非归责于叶其英的原因，且叶其英为签订履行合同实际付出时间和精力，陈树标主张叶其英支付定金的利息，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华���民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十六条的规定，作出如下判决：一、叶其英于本判决发生法律效力之日起五日内向陈树标返还定金100000元。二、驳回陈树标的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1152元，陈树标负担2元，叶其英负担1150元。保全费1020元，由叶其英负担。
二审期间，双方均未向本院提交证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，陈树标、叶其英、正顺公司签订的《房地产买卖三方合同》中包括买卖合同和居间合同两部分，陈树标起诉叶其英返还定金，属买卖合同的内容。本案争议焦点是返还定金，相关诉求与中介方没有直接利害关系,原审没有追加中介方参与本案诉讼，不属于遗漏��要共同诉讼当事人。陈树标、叶其英、正顺公司签订的《房地产买卖三方合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方具有约束力。2016年10月6日，珠海市人民政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，即日起开始执行限购和差别化住房信贷政策，对于拥有两套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。而本案双方合同约定的是买方需在2016年10月30日前办完按揭程序，双方约定办完手续的时间是在限购令发布之后，双方当事人不能按合同约定的贷款方式继续履行合同，陈树标不存在违约行为。所以本案系因不可归责于双方当事人的事由导致合同原约定的付款方式及其他内容均不能继续履行，原审判决中要求叶其英将收取的定金10万元退还陈树标并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，��院予以维持。上诉人叶其英的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2300元，由上诉人叶其英负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年十一月二十八日
书记员 谭慧莹