海口市琼山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初4863号
原告（反诉被告）：刘文蔚，男，1997年9月20日出生，汉族，住海口��。
委托诉讼代理人：李喆智，北京市科瀚律师事务所律师，
委托诉讼代理人：李爽（系原告刘文蔚的母亲），女，1970年7月16日出生，汉族，住海口市。
被告（反诉原告）:海南南国置业有限公司，住所地：海口市琼山区云龙镇云定路88号南国威尼斯城大公馆。
法定代表人：张少侠，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李九明，男，1988年7月22日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县中村乡中村街380号，系该公司审计法务部副经理。
原告（反诉被告）刘文蔚诉被告（反诉原告）海南南国置业有限公司（以下简称南国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）南国公司于2017年8月9日向本院提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）刘文蔚的委托诉讼代理人李喆智、李爽，被告（反诉原告）南国公司的委托诉讼代理人李九明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘文蔚向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2016年1月28日签订的《海口商品房买卖合同》；2、被告立即将原告（反诉被告）购买的南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房交付给原告（反诉被告）；3、被告向原告（反诉被告）支付逾期交房违约金（计算方法：以130000元为基数，从2016年3月16日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算，暂计算至2017年7月16日为31525元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2015年12月4日，原告（反诉被告）与被告签订了一份《南国威尼斯城认购书》，认购了被告开发的南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房。2016年1月28日，双方签订了《海口商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。合同第三条约定：原告（反诉被告）购买的商品房为南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房，该商品房合同约定建筑面积为65.53㎡，其中，套内建筑面积52.21㎡，公摊面积13.32㎡。第四条规定：该商品房按建筑面积计价，每平方米6256.67元，总金额410000元。第五条规定的付款方式为：此房首付款130000元，占总房款的30%，余款280000元申请银行按揭贷款。第八条约定：被告应当在2016年3月15日前，将竣工验收合格的房屋交付给原告（反诉被告）。第十一条约定：被告逾期交房，应按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金。第二十六条约定：本合同涉及重大权益事项应当采取书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。如通过邮寄，买卖双方应通过特快专递邮寄书面通知。上述合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告支付了首期购房款130000元，被告于2016年2月2日向原告（反诉被告）出具了销售不动产专用发票。同时，原告（反诉被告）依据合同约定，按银行要求向被告指定银行提交了全面、真实、有效的资信材料，填写了相关表格。但是，被告却未依约于2016年3月15日前将房屋交付给原告。2017年6月26日，原告（反诉被告）突然接到被告寄送的《通知书》，称其要行使单方解除权通过诉讼方式没收定金、解除合同及撤销网签备案。原告（反诉被告）认为，被告的行为已违反了双方所签合同约定，已构成违约，并损害了原告（反诉被告）的合��权益。鉴此，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请依法明断。
被告（反诉原告）南国公司辩称：一、原告（反诉被告）贷款因不符合贷款条件而无法获批通过，双方按合同约定协商一次性付款方式未达成一致，原告（反诉被告）逾期付款达一年多，已构成根本违约。2015年12月4日，原告（反诉被告）向被告方购买南国威尼斯城米兰园17B1202房，建筑面积65.53平米、总价410000元整，并于当日签订《南国威尼斯城认购书》（编号：NGWNS0003315）支付10000元定金，且约定签订认购书后7日内补足定金50000元、2015年12��31日前支付首付余款80000元、余款280000元申请银行按揭支付。2016年1月28日，双方就前述内容约定签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）（网签备案编号：L00206889）及完成网签备案事宜。前述合同签订之后，原告（反诉被告）即开始向按揭合作的平安银行申请贷款，谁料原告（反诉被告）因其银行流水及收入证明均无法达到银行按揭要求，而需要通过追加其父母作为共同借款人开始申请按揭，在银行审批按揭过程中由于原告（反诉被告）的母亲李爽属于离异家庭而且名下已经有两套房贷正在按揭，所追加的共同借款人因不具备偿付能力等条件而无法按揭成功，平安银行股份有限公司海口分行也出具了相关证明。2016年6月，原告（反诉被告）的母亲李爽代表其在南国威尼斯城售楼处进行洽谈交涉，内容是此房无法按揭应该如何处理，当时是由被告方营销渠道负责人��凯、法务负责人李九明共同进行接待洽谈，并明确告知其根据合同约定，应该10天内一次性付清余款，但原告（反诉被告）的母亲李爽告知被告（反诉原告）称其因互联网理财被骗而无力偿还余额。其后，被告（反诉原告）营销工作人员多次短信及电话要求催款一次性支付，而原告（反诉被告）一直置之不理。原告（反诉被告）逾期付款期间，被告（反诉原告）根据合同有权利拒绝交付房屋并有权利解除合同。根据合同约定，原告（反诉被告）应于合同签订后30日内（即2016年2月27日前）将货款到达被告（反诉原告）指定银行账号。现原告（反诉被告）贷款因不符合贷款条件而无法获批通过，且被告要求催款一次性支付后原告（反诉被告）一直置之不理。原告（反诉被告）履行付款义务在前（2016年2月27日前付款），被告（反诉原告）履行房屋交付义务在后（2016年3月15日交房）。根据《合同法》有关规定，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。因此，在原告（反诉被告）未支付完剩余房款之前，被告（反诉原告）有权拒绝交付房屋。根据合同第六条约定：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），(1)逾期在7日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之5支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之5支付违约金”。根据合同约定，被告（反诉原告）有权利解除合同，且被告（反诉原告）于2017年6月16日发书面通知告知原告（反诉被告）解除事宜。综上所述，原告（反诉被告）无视合同契约精神，违背诚实信用原则以明知自身不符合按揭条件等欺诈手段炒房，眼看当下房产增值而无理力争要求被告在其未付清全款的条件下进行交房及赔付违约金，违背买卖常理关系，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担赔偿责任没有任何依据，请求法院依法驳回原告（反诉被告）全部诉讼请求，同时被告（反诉原告）将保持诉诸法律追究原告（反诉被告）违约责任的权利。
被告（反诉原告）南国公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订的《商品房买卖合同��，撤销网签备案与预告登记；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）67900元违约金（按2016年3月15日起应付280000元的每日万分之五标准计算）；3、原告（反诉被告）承担全部反诉诉讼费。
事实与理由：一、原告（反诉被告）贷款因不符合贷款条件而无法获批通过，双方按合同约定协商一次性付款方式未达成一致，原告（反诉被告）逾期付款达一年多，已构成根本违约。2015年12月4日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买南国威尼斯城米兰园17B1202房、建筑面积65.53平方、总价410000元整，并于当日签订《南国威尼斯城认购书》（��号：NGWNS0003315）支付10000元定金，且约定签订认购书后7日内补足定金50000元、2015年12月31日前支付首付余款80000元、余款280000元申请银行按揭支付。原告（反诉被告）于2016年1月25日通过现金方式补足首付款80000元后，双方于2016年1月28日就前述内容约定签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）（网签备案编号：L00206889）及完成网签备案事宜。前述合同签订之后，原告（反诉被告）缴纳首付余款80000元取得由被告（反诉原告）出具的《销售不动产统一发票》（发票号码：00159619，金额130000元）后即开始向按揭合作的平安银行申请贷款，谁料原告（反诉被告）因其银行流水及收入证明均无法达到银行按揭要求，而需要通过追加其父母作为共同借款人申请按揭，在银行审批按揭过程中由于原告（反诉被告）的母亲李爽属于离异家庭而且名下已经有两套房贷正在按揭，所追加���共同借款人因不具备偿付能力等条件而无法按揭成功。
2016年6月，原告（反诉被告）的母亲李爽代表其在南国威尼斯城售楼处进行洽谈交涉，内容是此房无法成功按揭应该如何处理，当时是由被告（反诉原告）方营销渠道负责人洪凯、法务负责人李九明共同进行接待洽谈并明确告知其根据合同约定，应该10天内一次性付清余款，但原告（反诉被告）的母亲李爽告知被告（反诉原告）称其因互联网理财被骗而无力偿还余款。其后，被告（反诉原告）营销工作人员多次短信及电话要求催款一次性支付，而原告（反诉被告）一直置之不理。大半年过后，时至2017年3月，原告（反诉被告）的母亲李爽又找到被告（反诉原告）方营销工作人员洪凯、杜勇要求一次性支付余款，但根据合同约定，原告（反诉被告）已经超出合同约定时间一直未付清余款。被告（反诉原告）有权按照合同第六条的相关约定按照应付而未付房款加收万分之五/日的违约金，并依照附件七补充协议内容约定有权单方解除合同。故被告（反诉原告）方依据合同约定，于2017年5月15日接到平安银行书面证明原告（反诉被告）不符合按揭条件后，即于2017年6月16日发《通知书》告知原告（反诉被告）行使单方解除权。合同第六条约定：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），(1)逾期在7日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款���分的万分之5支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之5支付违约金”。截至目前，原告（反诉被告）已经逾期485天之久，而一直未向被告（反诉原告）履行付款和支付违约金义务，已经严重违反合同约定的内容要求，故恳请法院判令解除双方原签订的《商品房买卖合同》及撤销网签备案与顶告登记，并判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）相应违约金。综上所述，原告（反诉被告）无视合同契约精神，违背诚实信用原则以明知自身不符合按揭条件等欺诈手段炒房，眼看当下房产增值而无理力争要求原价购买，特请法院依法判决支持被告（反诉原告）的诉讼请求。
原告（反诉被告）辩称：原告（反诉被告）根本没有逾期付款，被告（反诉原告）的陈述纯属歪曲事实。如前所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年12月4日签订《南国威尼斯城认购书》，认购了被告开发的南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房。2016年1月28日，双方签订了《海口商品房买卖合同》，合同第五条约定的付款方式为：此房首付款130000元，占总房款的30%，余款280000元申请银行按揭贷款。在此之前，原告（反诉被告）已按合同约定履行了支付首付款的义务，根本没有逾期付款。对于按揭款280000元，原告（反诉被告）也按银行要求提交了全面、真实、有效的资信材料，如约到银���办理了相关贷款手续。时至今日，原告（反诉被告）从未收到银行或被告（反诉原告）的任何通知，没有任何人告知原告（反诉被告）不能办理按揭贷款。根据双方所签合同附件七第2条约定：”如因买受人原因，银行未批准其贷款申请，双方约定，买受人应当在出卖人发出通知之日起5日内到出卖人处协商其他付款方式，并另签协议。如买受人未在上述约定期限内到出卖人处协商其他付款方式或其他付款方式未协商一致的，买受人应自出卖人向买受人发出交款通知之日起10天内付清房款。”但客观事实是，时至今日，被告（反诉原告）从未向原告（反诉被告）发出协商其他付款方式的《通知》，更未向原告（反诉被告）发出《交款通知》。因此，原告（反诉被告）根本不存在任何逾期付款的情形。被告（反诉原告）称原告（反诉被告）的母亲与其售楼人员洽谈变更付款一事，纯属捏造。原告（反诉被告）从未授权原告（反诉被告）的母亲与任何人协商变更付款方式事宜。被告（反诉原告）解除合同毫无事实及法律依据。首先，原告（反诉被告）没有任何违约行为。如上所述，根据双方所签合同约定，如按揭贷款不被获批，被告（反诉原告）必须履行的程序是：1、通知协商变更付款方式。2、通知后，如原告（反诉被告）未在通知后5天内去协商或协商未达成一致，则被告（反诉原告）应发出付款通知。3、通知付款后，如原告（反诉被告）未在收到通知之日起10日内付款，才能行使解除权。本案中，贷款银行直至2017年5月15日才出具原告（反诉被告）不符合贷款条件的证明，而该证明也从未送达给原告（反诉被告）。无论是在该证明出具前，还是出具后，被告（反诉原告）从未履行通知义务。由此可知，原告（反诉被告）根本不知道要变更付款方式。其次，被告（反诉原告）解除合同不符合《合同法》第九十四条的规定。该条规定了5种可以解除合同的情形，但本案中没有任何一种可以解除合同的情形发生。综上所述，原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）解除合同毫无事实及法律依据，且有违商业道义和基本良知。鉴此，请法院驳回其反诉请求，以维护交易安全和公序良俗。
原告（反诉被告）围绕诉讼请求及反诉答辩依法提交了证据：
1、《南国威尼斯城认购书》、《海口商品房买卖合同及其补充协议》，共同证明：原、被告双方设立商品房买卖合同关系及原告（反诉被告）购买南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房的事实，以及双方约定的相关权利义务。
2、销售不动产专用发票，证明原告（反诉被告）已依约支付首付款130000元的事实。
3、被告（反诉原告）寄送的的《通知书》、快递单，共同证明被告（反诉原告）违反合同约定的事实。
被告（反诉原告）围绕答辩意见及反诉请求依法提交了证据：
1��被告（反诉原告）的企业营业执照，证明被告（反诉原告）主体适格。
2、被告（反诉原告）授权委托书、委托代理人身份证复印件、李九明的劳动合同、社保缴费凭证，证明委托代理人身份适格。
3、刷卡凭条，证明定金支付时间及认购发生时间。
4、收据，证明收付款支付时间与金额。
5、商品房买卖合同，证明买卖关系发生及原告（反诉被告）存在违约。
6、银行出具的证明，证明原告（反诉被告）按揭不符合条件及逾期违约区间。
7、销售变更申请单，证明双方协调一次性付款及违约金的协商过程。
8、通知书，证明已发函告知原告（反诉被告），被告（反诉原告）行使单方解除权。
证据9、快递单，证明书面函件已送达原告（反诉被告）。
本院组织当事人对上述证据进行了质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的销售变更申请单和通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，对其他证据没有异议；被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对双方当事人均没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）提交的销售变更申请单系其公司内部行为，且没有其他证据佐证，本院不予确认，原告（反诉被告）承认收到被告（反诉原告）寄送的通知书，本院对该通知书的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《南国威尼斯城认购书》，认购由被告（反诉原告）开发的南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房，该房建筑面积为65.53㎡（其中，套内建筑面积52.21㎡，公摊面积13.32㎡），每平方米6256.67元，房屋总价为410000元。2016年1月28日，双方签订了《海口商品房买卖合同���，并办理了备案登记手续。上述合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了首期购房款130000元，余款280000元申请银行按揭贷款。被告（反诉原告）于2016年2月2日向原告（反诉被告）出具了销售不动产专用发票。原告（反诉被告）依据合同约定向被告（反诉原告）指定的平安银行申请按揭贷款，并按银行的要求提交了全面、真实、有效的资信材料，填写了相关表格。2017年5月16日，平安银行股份有限公司海口分行向被告（反诉原告）出具《证明》：刘文蔚因购买涉案房屋于2016年1月28日向平安银行股份有限公司海口分行申请个人住房按揭贷款280000元，因其不符合贷款条件，贷款申请未审批通过。原告（反诉被告）称其从未收到银行及被告（反诉原告）的通知，其并不知晓按揭贷款申请未获通过。
双方签订的《海口商品房买卖合同》附件七第2条约定：”如因买受人原因，银行未批准其贷款申请，双方约定，买受人应当在出卖人发出通知之日起5日内到出卖人处协商其他付款方式，并另签协议。如买受人未在上述约定期限内到出卖人处协商其他付款方式或其他付款方式未协商一致的，买受人应自出卖人向买受人发出交款通知之日起10天内付清房款”。被告（反诉原告）未与原告（反诉被告）协商付款方式，且被告（反诉原告）未书面通知原告（反诉被告）相关事宜，而是与原告（反诉被告）的母亲李爽进行协商，但未达成一致。《海口商品房买卖合同》第八条约定被告（反诉原告）应当在2016年3月15日前，将竣工验收合格的房屋交付给原告（反诉被告）。第十一条第2点约定：”除本合同约定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金”。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）的按揭贷款未获银行审批通过的情况下，未通知其协商变更付款方式或通知其一次性付款，因此原告（反诉被告）不存在逾期付款的行为，被告（反诉原告）应按约定向原告（反诉被告）按时交付房屋并支付违约金。
2017年6月26日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）寄出《通知书》，告知原告（反诉被告）其要行使单方解除权通过诉讼方式没收定金、解除合同及撤销网签备案。被告（反诉原告）认为其虽然未与原告（反诉被告）协商，但原告（反诉被告）的母亲李爽为涉案房屋与被告（反诉原告）协商变更付款方式等事宜构成对原告（反诉被告）的表见代理。因原告（反诉被告）在申请银行贷款未获批准，且迟迟未支付剩余房款，被告（反诉原告）有权解除《海口商品房买卖合同》及撤销备案登记和预告登记，并要求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金。双方协商未果，遂成诉讼。
本院认为，双方当事人签订《海口商品房买卖合同》，系双方真实意思表示且没有违反法律、法规的规定，双方均应各自履行《海口商品房买卖合同》约定的义务。本案的争议焦点在于认定《海口商品房买卖合同》的违约方，进而确认其违约责任。
《海口商品房买卖合同》约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首付款130000元后，剩余的280000元房款申请银行按揭贷款。《海口���品房买卖合同》签订后，根据平安银行股份有限公司海口分行出具的《证明》以及被告（反诉原告）的陈述可知，原告（反诉被告）于2016年1月28日向其申请了个人住房按揭贷款，履行了按揭贷款办理的相应义务，但未获审批通过。根据《海口商品房买卖合同》附件七第2条的约定，如果原告（反诉被告）未获银行批准贷款申请，原告（反诉被告）应当在被告（反诉原告）发出通知之日起5日内到被告（反诉原告）处协商其他付款方式并另签协议，但本案当事人提交的证据不能证明被告（反诉原告）书面通知原告（反诉被告）协商变更付款方式或另签协议，且被告（反诉原告）亦未将平安银行出具的《证明》送达给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）辩称其给原告（反诉被告）寄送了《通知书》，履行了通知义务，但该《通知书》仅告知原告（反诉被告）其要行使��方解除权通过诉讼方式没收定金、解除合同及撤销网签备案，不能证明其与原告（反诉被告）对付款方式进行了协商或通知其一次性付款。因此被告（反诉原告）应与原告（反诉被告）协商变更付款方式或通知原告（反诉被告）一次性支付购房款或另行签订协议后确定付款时间和付款方式。
被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《海口商品房买卖合同》后，在原告（反诉被告）未书面出具授权委托书给其母亲李爽的情况下，被告（反诉原告）未直接与原告（反诉被告）联系，而是与原告（反诉被告）的母亲李爽联系协商房屋买卖相关事宜。原告（反诉被告）系具有完全民事行为能力的成年人，系《海口商品房买卖合同》的签订主体，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）出具授权委托手续委托其母亲进行涉案房屋买卖相关事宜，被告（反诉原告）应与原告（反诉被告）协商涉案纠纷。原告（反诉被告）的母亲李爽与被告（反诉原告）进行协商涉案纠纷，不足以构成表见代理。综上，现有证据不能认定原告（反诉被告）逾期支付剩余购房款，本院对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。
关于被告（反诉原告）是否应按约交付房屋给原告（反诉被告）使用。根据双方签订的《海口商品房买卖合同》第八条的约定，在没有特殊原因的情况下，被告（反诉原告）应在2016年3月15日前将涉案房屋交付给原告（反诉被告）使用，但被告（反诉原告）没有按约定的时间交付房屋。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）应先按《海口商品房买卖合同》附件七第1点约定履行付款义务，即在《海口商品房买卖合同》签署后30日内支付280000元，其才能交付房屋，此条约定的前提应是银行同意发放贷款给原告（反诉被告）的情况下适用，本案的情况应适用《海口商品房买卖合同》附件七第2点的约定，即因买受人原因银行未批准贷款申请的情况下，买受人应在出卖人发出通知之日起5日内到出卖人处协商其他付款方式，并另行签订协议。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）逾期付清购房款为由拒不交付房屋且要求解除合同，如前所述，现���证据不能认定原告（反诉被告）逾期支付剩余购房款，且不能确认付款方式和付款时间，因此被告（反诉原告）应按《海口商品房买卖合同》约定的时间将涉案房屋交付给原告（反诉被告）使用。本案中，被告（反诉原告）逾期交付房屋已属违约，应按《海口商品房买卖合同》第十一条约定向原告（反诉被告）支付违约金。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按每日万分之五的标准按逾期日数计付违约金超出双方的约定标准，超过的部分本院不予支持。
综上所述，双方应继续履行《海口商品房买卖合同》约定的义务，违约的一方���向对方承担相应的违约责任，被告（反诉原告）应按《海口商品房买卖合同》第十一条约定向原告（反诉被告）支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）海南南国置业有限公司应继续履行与原告（反诉被告）刘文蔚于2016年1月28日签订的《海口商品房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）海南南国置业有限公司应在本判决生效后十日内将南国威尼斯城米兰园17#楼B单元1202房交付给原告（反诉被告）刘文蔚；
三、被告（反诉原告）海南南国置业有限公司应在本判��生效后十日内支付逾期交房违约金（以130000元为基数，从2016年3月16日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之0.1计算）给原告（反诉被告）刘文蔚；
四、驳回原告（反诉被告）刘文蔚的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）海南南国置业有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3961.44元，由被告（反诉原告）海南南国置业有限公司负担;反诉受理费748.75元，由被告（反诉原告）海南南国置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员黄文玲
二〇一七年十月三十一日
法官助理冯乃冠
书记员林小龙
书记员林小龙
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第七十九条\',法条内容:\' 第七十九条
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
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