海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)琼01民终3830号
上诉人（原审原告）：闫淑萍，女，1966年2月11日出生，汉族，住海口市。
上诉人（原审原告）：王栓成，男，1948年10月29日出生，汉族，住天津市河西区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：田野，海南上哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南润德房地产开发有限公司，住所地海口市滨海东路56号海怡豪园4-13C。
法定代表人：王强，该司总经理。
委托诉讼代理人：王海祥，海南万理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡振，海南万理律师事务所律师。
上诉人闫淑萍、王栓成因与被上诉人海南润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫淑萍、王栓成上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1821号民事判决；二、依法改判并支持闫淑萍、王栓成原审诉讼请求，即：（一）请求依法解除双方签订的《润德塞维阳光地下停车场永久使用权合同》；（二）判决润德公司返还闫淑萍、王栓成支付的305.5263万元价款；（三）判令润德公司依法承担延期履约违约金96.648152万元，并按法院判决生效之日止计算增加违约金数额；三、本案的诉讼费由润德公司承担。事实与理由：闫淑萍、王栓成认为，海口市美兰区（2017）琼0108民初1821号民事判决书，认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。本案基本事实：2010年12月至2011年4月期间，闫淑萍、王栓成向润德公司缴纳了540万元，购买塞维阳光15号楼左、右全部地下车库，润德公司出具540万元的不动产发票并经原审法院予以认定，自合同签订后，闫淑萍、王栓成在收到同一小区其他房产交房通知时，找到润德公司要求同时交接车库事宜，但润德公司至今六年没有办理交付车库手续及证件，并且没有履行合同约定。闫淑萍、王栓成多次找到润德公司要求办理手续时发现，润德公司非法占用该车库（提供照片证据已经原审法院予以认定），其行为明显违约。
一、原审判决关于”在闫淑萍、王栓成履行付款义务后，润德公司确实应当及时向闫淑萍、王栓成交付车库。......鉴于车库有别于一般房屋，具有开放的特征，即便润德公司没有明确交付意思表示，也不影响闫淑萍、王栓成正常的管理使用。而且物业公司对车库进行管理收取的费用未归润德公司所有，从某种意义上理解，可以认为润德公司已经认可使用权发生转移”的认定，明显是不顾本案事实，无证据证明的说辞。开发商交付商品是有程序和相关文件的。双方交易的地下人防工程的使用权，根据国家相关法律规定，应由出让人在人防部门办理人防工程使用权手续，但润德公司至今没有办理，如何证明已经交付？原审法院在”本院经审理认定事实”中如此判定：”2012年1月1日，润德公司将润德塞维阳光花园项目小区内全部公共设施移交物业公司进行管理。......该公司知悉人防及地下车库已转让给相关业主，亦对车库进行管理收费。”故，原审法院认定”可以认为润德公司已经认可使用权发生转移。”闫淑萍、王栓成支付540万元巨款购买的资产，润德公司也出具不动产发票（已经原审法院证据认定），可证明闫淑萍、王栓成购买的是独立永久使用权的资产并不是”小区公共设施”，如此巨额资产出卖人不向购买人移交，而向案外人移交，闫淑萍、王栓成不可理解，如果认定该车库是公共设施就是全体业主所有，润德公司更是无权出售。
二、润德公司签订合同六年没有办证交付，又将该资产交付他人，合同的效力何在？润德公司至今没有向闫淑萍、王栓成移交人防地下停车场，延迟履行债务多达六年之久致使不能实现双方签订合同的目的，我国《合同法》第九十四条第四款的规定：”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”闫淑萍、王栓成请求依据该法条申请解除双方签订的合同，于法有据。
三、本案润德公司提供的证据没有移交车库的证据，因此，依法应当退还房款并承担违约责任，闫淑萍、王栓成关于主张润德公司依法承担违约金的诉讼请求有事实根据亦有法律依据，请求二审法院予以支持，并予以改判。
四、诉讼费应由违约方交纳。因此，案件受理费52297元由违约方即本案润德公司承担。一方是房地产界的精英，强势者的代表，一方是购买物产的消费者，双方签订了《地下停车场永久使用权合同》至今没有履行，并被非法占用，孰之过大，应该是不言而喻。综上所述，闫淑萍、王栓成认为，一审法院判决认定事实不清，有意偏袒润德公司，导致错误的判决条文，现闫淑萍、王栓成依法提起上诉，请求二审人民法院依法撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1821号民事判决；并依法改判，请求解除双方签订的《润德塞维阳光地下停车场永久使用权合同》；判决润德公司返还闫淑萍、王栓成支付的305.5263万元价款；判令润德公司依法承担延期履约违约金96.648152万元，并按法院判决生效之日止计算增加违约金数额；本案的诉讼费由润德公司即润德公司承担，以保护闫淑萍、王栓成的合法权利。
润德公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。闫淑萍、王栓成的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。一、原审法院认定事实清楚。多年来闫淑萍、王栓成享有的人防车库使用权并无行使障碍，合同已经依法依约实际履行。首先，闫淑萍、王栓成所称”闫淑萍、王栓成多次要求润德公司及时交付地下人防车库，但润德公司一再推脱，六年之久，没有通知闫淑萍、王栓成办理结交手续，致使车库至今没有交付”的说法不能成立。一方面，闫淑萍、王栓成不能提供其所谓”多次要求润德公司及时交付地下人防车库”的证据，另一方面，润德公司已经提供证据证明，闫淑萍、王栓成在小区内既拥有住房，也拥有铺面，并居住使用至今，而王栓成之女即为润德公司高管。因此，闫淑萍、王栓成不存在不知晓该小区已经交付使用，车库已具备使用条件的可能性。况且，如果其认为润德公司不能交付上述车库，侵犯了其合法权益，不可能在几年后才提起诉讼。
其次，人防停车库目前由物业公司进行管理，并未影响闫淑萍、王栓成实现占有、使用、收益的权利。《物权法》第七十四条规定”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《物业管理条例》第四十九条规定”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。从以上规定和本案相关的《地下停车场使用权转让合同》的规定用途可见，闫淑萍、王栓成所受让使用权的人防地下车库是小区内的规划用于停放汽车的车位，其使用性质属于小区内的满足业主需求的公共设施。但闫淑萍、王栓成作为使用权人可以收取租金。因此，作为开发商的润德公司不可能像交付闫淑萍、王栓成所购买的房屋和铺面那样，将地下车库直接交付给闫淑萍、王栓成，由其封闭使用。而是依法将其作为小区的停车设施交由物业公司管理。对此，物业管理公司也提供了该公司知悉上述人防车库和产权车库已经转让的证据。物业公司多年来也一直将闫淑萍、王栓成作为车库的使用权人，向其主张物业管理费。因此，闫淑萍、王栓成所谓的润德公司未将地下停车场向其交付的说法，不符合实际和法律规定，不能成立。
至于说所谓的法律法规规定的移交手续问题，目前闫淑萍、王栓成没有任何证据能够证明，由于润德公司未能持有相关部门批准的移交手续而导致闫淑萍、王栓成不能行使对上述人防地下车库的使用权。所以，闫淑萍、王栓成的理由不能成立。
需要着重指出的是，闫淑萍、王栓成虽声称润德公司没有交付车库。但即便是从其所提供的公证材料所示，其所购车库是开放的空间。无论是润德公司，还是物业管理单位，均没有对闫淑萍、王栓成占有、使用该人防车库设置任何障碍。是否使用及如何使用该车库，是闫淑萍、王栓成的权利和自由。闫淑萍、王栓成在合同中载明其购买车库使用权是为了停放车辆。那么几年来，没有润德公司或物业公司或相关职能部门阻挠、禁止闫淑萍、王栓成或闫淑萍、王栓成准许的他人使用车库，停放车辆的事情发生。目前，包括润德公司在内的各小区业主如使用该地下车库停放车辆，均向物业公司缴纳停车费，而该物业公司承认闫淑萍、王栓成为车库的合法使用权人（多年来一直向闫淑萍、王栓成主张物管费），闫淑萍、王栓成可以与该物业公司联系，向该公司就支付拖欠物业管理费等问题进行协商，以实现自己的权利。我们认为，闫淑萍、王栓成怠于行使权利的后果，不应由他人承担。
二、本案不具备合同解除的条件，相关合同完全可以继续履行。我国《合同法》第94条规定的合同一方主张解除合同的法定条件是”(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。而如前所述，闫淑萍、王栓成签订本合同的目的就是停放车辆，而合同签订后直至目前，并不存在导致闫淑萍、王栓成不能停放自己车辆或其所指定的其他车辆的任何障碍，其合同目的完全可以实现。故本案依法不具备合同解除的条件，闫淑萍、王栓成的诉讼请求应予驳回。此外，润德公司注意到，闫淑萍、王栓成将本案所涉《合同》类比于《商品房买卖合同》，但即便参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，闫淑萍、王栓成主张解除合同的请求，也超过了一年的除斥期间，而无法获得支持。
三、闫淑萍、王栓成主张违约金无合同和法律依据。如前所述，既然上述《合同》不符合解除条件，可以继续履行。闫淑萍、王栓成也没有证明其就此受到任何损失。故闫淑萍、王栓成关于润德公司在解除合同后应支付违约金的请求，当然不能获得支持。综上，润德公司认为，闫淑萍、王栓成的上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院依法驳回其上诉请求。
闫淑萍、王栓成向一审法院起诉请求：一、请求解除双方所签的《润德塞维阳光地下停车场永久使用权合同》效力；二、判决润德公司返还闫淑萍、王栓成支付的305.5263万元价款；三、判令润德公司向闫淑萍、王栓成支付违约金计96.648152万元（按照已付的305.5263元万为本金按照中国人民银行贷款利率一年期基准利率计算，从最后一次缴款2011年4月7日起算直至2017年5月7日）；四、本案的诉讼费用由润德公司承担。
一审法院认定事实：2011年4月7日，闫淑萍和李秀琴（已故，系王栓成的母亲）与润德公司签订一份《润德塞维阳光地下停车场永久使用权合同》。合同约定：润德公司将全部地下车库产权依法出售给闫淑萍和李秀琴（人防工程为永久使用权）；价格3055263元，一次性付清全款；闫淑萍和李秀琴对已购买的塞维阳光花园15号楼（右）幢地下室（层）车库，建筑面积（以实测报告为准）：2196.92平方米，人防部分有永久使用权没有所有权；润德公司保证所出让的停车位具备上方约定的停放条件和设施等。在签订上述合同前，闫淑萍、王栓成于2010年12月24日向润德公司支付了200万元，签订合同当日，闫淑萍、王栓成又向润德公司支付340万元。其中包含闫淑萍、王栓成在该小区购买商品房的款项。2012年1月1日，润德公司将润德塞维阳光花园项目小区内全部公共设施移交物业公司进行管理。2013年5月3日，润德塞维阳光花园项目完成竣工验收备案，闫淑萍、王栓成在该小区购买的商品房亦已交付使用。海南富南物业有限公司从小区建成后，长期管理该小区物业。该公司知悉人防及地下车库已转让给相关业主，亦对车库进行管理收费。
另查，2015年9月11日，润德公司向海口市国土资源局申请办理润德塞维阳光花园项目房屋土地分割转让证明书，在该申请函中，润德公司称：润德塞维阳光花园项目土地证号为海口市国用（2007）第0042**号，使用权面积56823.48平方米，容积率为0.8,建筑总面积46941.61平方米，其中：地上建筑面积为42756.23平方米，地下面积为4185.38平方米，共有17栋住宅，地下车库1层（共计1个车位，不参与分割）。已办理房屋产权421户，面积46539.58平方米，综合楼物业管理用房面积163.43，不办理房屋产权证，不参与分摊土地。现向贵局申请按420户房屋产权面积44751.64平方米参与分摊全部土地。
再查，王栓成系李秀琴的儿子。
一审法院认为，本案的争议焦点在于润德公司是否违约，闫淑萍、王栓成主张解除合同是否有事实和法律依据。双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。在闫淑萍、王栓成履行付款义务后，润德公司确实应当及时向闫淑萍、王栓成交付车库。目前，合同所涉车库已具备使用和交付的条件，从维护市场交易稳定的角度考虑，本案所涉合同还是继续履行为宜。关于润德公司是否违约的问题，合同中并未就交付时间进行约定,且闫淑萍、王栓成在该小区不仅购买了车库，还购买了其他物业，并已经使用。由此可见，从合同的内容到闫淑萍、王栓成的付款情况以及小区的建成使用，闫淑萍、王栓成对所购买的车库情况是了解的。然而，闫淑萍、王栓成从小区2012年交付使用以来至起诉之日止，从未就车库是否交付的问题，向润德公司主张权利。双方对交付的问题各执一词，鉴于车库有别于一般房屋，具有开放的特性，即便润德公司没有明确的交付意思表示，也不影响闫淑萍、王栓成正常的管理使用。而且物业公司对车库进行管理收取的费用并未归润德公司所有，从某种意义上理解，可以认为润德公司已经认可使用权发生转移。故引发交付的争议应当由双方各负责任，对闫淑萍、王栓成主张润德公司违约的诉请，一审法院不予支持。关于闫淑萍、王栓成主张润德公司将车库分摊到小区业主名下的问题，小区业主目前是有偿使用车库，若存在润德公司将车库面积分摊到小区业主名下，小区业主可向润德公司主张权利。关于润德公司辩称闫淑萍、王栓成不具备主体资格的问题，相关证据已经证实王栓成系合同相对人的合法继承人。根据民事诉讼法的规定，其系适格的原告，故一审法院对润德公司的辩称观点不予采纳。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回闫淑萍、王栓成的诉讼请求。案件受理费52297元，由闫淑萍、王栓成共同负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一审法院认定涉案《润德塞维阳光地下停车场永久使用权合同》有效正确，本院予以维持。本案争议的焦点问题是润德公司是否已依约向闫淑萍、王栓成交付涉案车库。本案中，润德塞维阳光花园小区已完成竣工验收，闫淑萍、王栓成在该小区购买的商品房及商铺均已交付使用，作为人防工程的涉案地下车库亦应当已具备交付使用的条件。因地下车库具有开放性的特点，在双方当事人未约定地下车库的交付时间及形式的情况下，润德公司于2012年将涉案车库移交给物业公司管理的行为，可视为已向闫淑萍、王栓成转移了车库的占用使用权，且闫淑萍、王栓成未提交证据证明其行使涉案车库使用权存在客观上的障碍，故闫淑萍、王栓成以润德公司未依约交付地下车库为由主张解除合同并返还合同价款及支付违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，闫淑萍、王栓成的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38974元，由上诉人闫淑萍、王栓成共同负担。
本判决为终审判决。
审判长谢焕怡
审判员李玉民
审判员符玉梅
二〇一七年十二月二十二日
法官助理覃文
书记员韩青妮
速录员刘梦微
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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