湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民一终字第545号
上诉人（原审被告、反诉原告）张跃娥。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邵阳市中宏房地产开发有限公司。
法定代表人焦雄恩，该公司董事长。
委托代理人马维敏。
委托代理人王永红，湖南森力律师事务所律师。
上诉人张跃娥因与被上诉人邵阳市中宏房地产开发有限公司（以下简称中宏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院于二○一五年四月十日作出的（2014）阳民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人张跃娥，被上诉人中宏公司的委托代理人马维敏、王永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，中宏公司是中宏商业步行街的开发商，投资开发了中宏商业步行街，2010年年底前，中宏公司已将商业步行街门面出售。为打造中宏商业步行街商业圈，便于经营管理，2012年6月，中宏公司将商业步行街门面整体返租，取得本案争议门面的使用、出租等权利。2012年7月27日，中宏公司与张跃娥签订了《中宏商业步行街门面租赁合同》，合同第一条约定，中宏公司将中宏商业步行街某某门面租赁给张跃娥；第二条约定租赁期限为5年，自2012年10月1日到2017年9月30日止，租金自2013年10月1日起开始计算，此前为免租期间；……第四条约定以后每年的租金应在当年6月1日前缴纳，如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日千分之五的违约金，超过15日仍不支付的，视为违约，出租方有权解除租赁合同，不退还保证金，并追究相关费用和损失；每一间门面的保证金为10000元，在签订合同时交纳，合同期满后在结清所有费用后退还，如租赁期未满自行退出，保证金不予退还；第五条约定了租赁期内无论承租方的使用是否盈利，甲方均有权按照约定的时间和标准向出租方收取租金；第六条约定了合同期内，合同双方如有一方违反本合同条款，则视为违约，违约方应承担因违约给守约方所带来的一切损失，并支付违约金，违约金为当年租金的二倍；……。合同签订后，张跃娥向中宏公司交纳了20000元合同保证金，取得了中宏商业步行街所租门面的经营权并装修入场经营。免租期过后，张跃娥认为中宏公司没有按照步行街招商时的广告信息和承诺履行自己的义务，中宏商业步行街并没有达到广告宣传时的经营环境和条件，导致张跃娥经营不善而没有交纳第二年度的租金，双方酿成纠纷。2013年7月2日，部分租赁户（共9户，表明系商户代表）要求退还门面，在邵阳县人民政府有关部门的主持下，部分要求退还门面的租赁户与中宏公司的法定代表人焦雄恩草拟了一份“退还门面户的义务”，内容为：1、要求退还门面户的门面凡属固定装修结构、线路、灯光、固定衣柜、外装修及招牌、卷闸门、玻璃门、固定衣架不可拆迁；2、退还户必须交清所有水、电等相关费用；3、废止与公司签订的相关协议；4、退还户与第三方的债权债务一律与公司无关；5、退还户签字后，经公司验收后，必须交还钥匙，在五个工作日退还保证金和装修费。该“退还门面户的义务”签订后，中宏公司与租赁户既没有遵照该“义务”履行，也未要求与中宏公司就退还所租门面签订具体合同。2013年8月24日，中宏公司出台了“中宏步行街门面房租调整方案”，内容如下：一、临街门面，免租30%，限2013年8月30日前交清；二、主步行街门面租金按下列两种方案由商户任选一种执行……，但必须于2013年8月30日前交清或交保证金3000元；三、第二步行街（副街）门面租金按下列两种方案由商户任选一种执行……，但必须在2013年8月30日前交保证金3000元。调整方案出台后，张跃娥没有就中宏公司的该方案做出反应，也没有在方案限定的期限内交纳租金或保证金。2013年11月6日，中宏公司指派工作人员向张跃娥送达催交租金通知书，但张跃娥仍未缴纳租金。中宏公司遂于2014年5月向法院提起诉讼，要求解除合同并要求张跃娥缴纳租赁期间的租金50744元及支付当年租金两倍的违约金79928元。随后，张跃娥以中宏公司违约造成其损失为由，提起反诉，要求中宏公司赔偿其装修损失及经营损失以及支付当年租金两倍的违约金，并申请对其门面装修及经营损失进行鉴定，2014年12月2日，经邵阳县价格认证中心鉴定，张跃娥承租的某某门面在价格鉴定基准日的装修值为88800元，经营损失因未提供具体清单而未进行鉴定。本案经调解未果。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：一、张跃娥不按合同约定交纳租金是否是行使不安抗辩权，是否构成违约；二、“退还门面户的义务”与“中宏步行街门面房租调整方案”是否系对租赁合同的变更，对双方是否具有约束力；三、中宏公司是否构成违约，是否应当赔偿张跃娥的装修损失。
中宏公司与张跃娥签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》是双方在平等自愿的基础上，通过充分协商达成的协议，协议内容是双方真实意思的表示，该合同合法有效，合同双方应当按合同的约定全面履行自己的义务。中宏公司按照合同约定向张跃娥交付了门面，张跃娥应按照合同约定在免租期过后，向中宏公司缴纳租金。张跃娥未按照合同约定履行自己缴纳租金的主要义务，也未与中宏公司协商退还租赁门面，已经构成违约，并导致双方之间签订的《门面租赁合同》无法继续履行，中宏公司起诉要求解除与张跃娥签订的租赁合同及要求张跃娥按合同约定支付其租赁期间的租金的请求，符合法律规定，应予以支持。张跃娥辩称未按约定交纳租金是行使不安抗辩权，中宏公司没有按照步行街招商时的广告信息和承诺履行自己的义务，中宏商业步行街并没有达到广告宣传时的经营环境和条件，导致张跃娥经营不善而拒绝交纳租金。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：一、经营状况严重恶化；二、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；三、丧失商业信誉；四、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，张跃娥仅提供了中宏公司宣传时的商业广告，且广告中没有实质性要约内容，就认为中宏公司构成商业欺诈，丧失商业信誉，故而拒绝交纳租金，显然证据不足，应承担违约责任。因合同中约定了违约责任，即违约金是当年租金两倍，该违约金的约定已经超过合同标的的30%，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。显然，违约金过高或过低的调整，应当基于当事人的请求，本案中双方均认可违约金的计算方法，未请求对违约金进行调整，故法院对该违约金的约定不可主动调整，对中宏公司要求张跃娥按合同约定的当年租金的两倍支付违约金的请求，予以支持。
张跃娥辩称中宏公司的法定代表人与部分租赁户在“退还门面户的义务”上签了字，且有“中宏步行街门面房租调整方案”相印证，双方已经对租赁合同做出变更，中宏公司按租赁合同起诉没有法律依据。合同变更需双方达成合意且内容明确具体，而“退还门面户的义务”上虽然有9户租赁户代表与中宏公司法定代表人的签字，但每户因经营性质及门面间数不同，导致保证金与装修费均存在差异，没有可履行性，此后双方也未再另行磋商明确相关权利义务，且双方均未按“义务”履行，才有此后的“方案”，张跃娥等租赁户对中宏公司出台的“方案”也未做出回应，而该“方案”属合同一方单方面的意思表示，故该“义务”与“方案”不构成对租赁合同的变更，对双方当事人没有约束力，双方仍应按签订的租赁合同履行，张跃娥的该辩驳理由不能成立。
张跃娥辩称中宏公司单方面解除合同，没有书面通知张跃娥，已经构成违约，故反诉要求中宏公司赔偿其装修损失及按照合同约定支付违约金。合同的解除权，是指合同一方有符合《合同法》第九十四条规定的情形之一的，合同的另一方可以书面通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中中宏公司并未行使单方面解除合同的权利，而是依法请求法院解除双方签订的租赁合同，故张跃娥认为中宏公司单方面解除合同构成违约，没有事实依据，该辩驳理由不能成立。张跃娥反诉中宏公司赔偿装修损失并按合同约定的当年租金的两倍支付违约金，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，该租赁合同在履行过程中，张跃娥未按合同约定交纳租金，已构成违约，故对其反诉要求中宏公司赔偿门面装修现值88800元的反诉请求，不予支持。因张跃娥没有提供证据证明中宏公司构成违约，对其反诉要求中宏公司按照合同约定赔偿当年租金两倍的违约金79928元的反诉请求，亦不予支持。张跃娥反诉要求中宏公司退还保证金20000元，因张跃娥构成违约，根据租赁合同的约定，张跃娥不能要求中宏公司退还保证金，故张跃娥反诉中宏公司退还保证金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，经审判委员会讨论决定，判决：（一）解除邵阳市中宏房地产开发有限公司与张跃娥签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》；（二）张跃娥支付邵阳市中宏房地产开发有限公司2013年10月1日至2014年12月31日止的门面租金50744元（租金暂计算至2014年12月31日，以后的租金依合同约定的标准顺延计算）；（三）张跃娥支付邵阳市中宏房地产开发有限公司违约金79928元；（四）驳回张跃娥的全部反诉请求。上述款项限判决生效后20日内付清。
张跃娥上诉称，张跃娥与中宏公司签订租赁合同后，因中宏公司没有按照招商时的承诺履行义务导致双方产生矛盾，后在政府有关部门的主持下双方达成了新的协议，废止了双方之前签订的租赁合同，并由中宏公司退还保证金及装修款。该协议合法有效，对双方均有约束力，中宏公司应按该协议履行。张跃娥在本案中不存在违约行为，相反是中宏公司违约。原审法院偏袒中宏公司，错误的认定事实及适用法律，损害了张跃娥的合法权益，请求二审法院在维持原判第（一）项的基础上改判驳回中宏公司的其他诉讼请求，支持张跃娥的反诉请求。
中宏公司答辩请求维持原审判决。
本院经审理查明，《中宏商业步行街门面租赁合同》对张跃娥应支付租金进行了约定，其中第一年为免租金期，第二年（2013年10月1日至2014年9月30日）租金为39964元，第三年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金为43118元，第四年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金为46274元，第五年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金为50481元。截止2015年8月31日，张跃娥拖欠中宏公司的租金为79489元。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点是中宏公司与张跃娥是否存在违约行为、部分租赁户与中宏公司签订的“退还门面户的义务”效力如何认定以及原判对保证金、违约金的处理是否恰当。结合双方当事人的诉辩请求和理由以及庭审查明的事实，本院对此分别评判如下：
1、关于中宏公司与张跃娥是否存在违约行为。中宏公司与张跃娥签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己义务。中宏公司按照合同约定交付了租赁物，但张跃娥未按约定支付租金，构成违约。因张跃娥不履行合同主要义务致使中宏公司不能实现合同目的，根据双方的合同约定，中宏公司可以据此解除与张跃娥之间签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》。张跃娥提供的中宏公司招商时的广告拟证明中宏公司违约，但该广告仅系中宏公司对中宏商业步行街的宣传，并没有明确具体的说明和允诺，应视为中宏公司对承租户的要约邀请，张跃娥就此主张中宏公司违约并要求中宏公司赔偿装修费用损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2、租户代表与中宏公司签订的“退还门面户的义务”的效力问题。中宏公司与承租户签订《中宏商业步行街门面租赁合同》后，双方之间产生矛盾并在政府有关部门主持下达成“退还门面户的义务”，九名租户代表及中宏公司法定代表人在该“义务”上签字，约定符合条件的退还户腾空房屋、交付钥匙及退还保证金及装修款等内容。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因该“退还门面户的义务”没有明确具体的协议主体，且中宏公司与承租户亦没有按该“义务”的约定履行各自的权利和义务，张跃娥等承租户事实上继续占有、使用讼争商铺，合同双方当事人之间的租赁关系仍处于存续状态，该“退还门面户的义务”不能视为是双方对原租赁合同进行变更或终止的新协议，各方当事人应按原租赁合同的约定履行各自义务。张跃娥上诉称中宏公司应按“退还门面户的义务”的约定履行其义务的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
3、原判对违约金及保证金的处理是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2009年7月7日《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》的通知中关于依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题中对于违约金的性质、违约金的调整进行了专门的阐述。第5条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中张跃娥未主张违约金过高，仅主张未违约，从逻辑上分析，当事人主张未违约，必然包含了其不应当承担违约金的意思表示。张跃娥未按时支付租金，构成违约，应当向中宏公司支付违约金，但合同约定违约金按当年租金的2倍支付，过分高于中宏公司造成的租金损失，同时鉴于张跃娥在本案租赁合同履行期间确存在有对租赁物进行装修的实际，本院依法对违约金进行调整，酌定由张跃娥支付拖欠租金30%即23847元的违约金。本案讼争租赁合同约定的保证金是为合同履行所提供的一种金钱保证，从性质上讲系履约保证，中宏公司虽因张跃娥违约遭受租金等损失，但在张跃娥支付违约金后足以对其损失进行弥补，中宏公司不予返还20000元保证金会产生双重违约金，显属不公，故本案保证金应由中宏公司返还。
综上，原判对双方之间签订的《中宏商业步行街门面租赁合同》和“退还门面户的义务”的效力认定恰当，认定张跃娥构成违约并应承担违约责任正确。但对违约金和保证金的确定、处理欠妥，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持湖南省邵阳县人民法院（2014）阳民初字第658号民事判决第（一）项；
二、撤销湖南省邵阳县人民法院（2014）阳民初字第658号民事判决第（二）、（三）、（四）项；
三、由张跃娥支付邵阳市中宏房地产开发有限公司拖欠的租金79489元（租金计算至2015年8月31日，此后租金标准依合同约定顺延计算）；
四、由张跃娥支付邵阳市中宏房地产开发有限公司违约金23847元；
五、邵阳市中宏房地产开发有限公司返还张跃娥保证金20000元；
六、驳回邵阳市中宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求和张跃娥的其他反诉请求。
上述有给付内容的款项限收到本判决书后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费6587元，二审诉讼费5220元，共计11807元，由邵阳市中宏房地产开发有限公司负担3542元，张跃娥负担8265元。
本判决为终审判决。
审判长 朱红伟
审判员 毛海玲
审判员 罗 松
审判员 李 鹏
审判员 彭国强
二〇一五年九月二十二日
书记员 柳 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。