江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终3500号
上诉人（原审被告）：淮安中南锦城房地产有限公司，住所地淮安市生态新城枚皋中路8号中南世纪城会所。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨翠英，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘中华，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：张冲，男，1990年7月3日出生，汉族，住淮安市洪泽区。
被上诉人（原审原告）：费婷婷，女，1992年12月18日出生，汉族，住淮安市洪泽区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张友智，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。
原审第三人：江苏中南建筑产业集团有限责任公司，住所地江苏省海门市常乐镇上海路889号。
法定代表人：胡红卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨红静，该公司职员。
原审第三人：马鞍山市恒伟贸易有限公司，住所地马鞍山市慈湖高新区银杏大道339号4幢办公楼201室。
法定代表人：张明华，该公司执行董事兼总经理。
上诉人淮安中南锦城房地产有限公司（以下简称中南锦城）因与被上诉人张冲、费婷婷、原审第三人江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南建筑）、马鞍山市恒伟贸易有限公司（以下简称恒伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2017)苏0891民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中南锦城上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、原告主体不适格，原审法院认定事实错误。上诉人与第三人中南建筑、恒伟公司签订的《以房抵款协议》，抵款人和购买人均为第三人恒伟公司，并不是被上诉人。该协议只能说明第三人恒伟公司与被上诉人存在案涉房屋买卖的合意，不能证明上诉人与被上诉人之间达成过房屋买卖的合意。所以被上诉人与本案无直接利害关系，原告主体不适格。2、《以房抵款协议》是上诉人、第三人中南建筑、恒伟公司之间就575741元债务达成的以物抵债性质的合意，该协议属于实践性合同，三方签字盖章仅证明其协议成立，但并未生效。现第三人中南建筑明确表示不再履行该《以房抵款协议》，故被上诉人的诉求不应得到支持。3、上诉人与被上诉人之间仅存在车位使用权转让合同关系，无其他法律关系，被上诉人与第三人恒伟公司之间存在房屋转让合同关系，其向第三人恒伟公司支付购房款的行为与《以房抵款协议》约定无关，因此被上诉人不具备与上诉人签订《商品房买卖合同》的条件。
被上诉人张冲、费婷婷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人中南建筑述称，上诉人上诉请求应该得到支持，因为其并不欠第三人恒伟公司的工程款，故《以房抵款协议》不应再继续履行。
原审第三人恒伟公司未发表意见。
原告张冲、费婷婷向一审法院起诉请求：判令被告按协议约定签订购房合同、交付房屋并办理房屋产权证登记。审理中，原告将其诉请变更为：被告在判决生效后10日内与原告签订商品房买卖合同，判决生效后一个月内交付由被告开发的中南锦城12#805室房屋及车库（A650号）。被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：被告（甲方）与中南建筑（乙方）及恒伟公司（丙方）签订《以房抵款协议》，约定三方同意丙方购买中南锦城12号楼805室商品房，建筑面积124.35平方，总价575741元；丙方同意以下列工程款冲抵上述购房款：其中甲方欠丙方0元，乙方欠丙方工程款575741元，甲方、乙方同意丙方可以指定其他单位、个人购买上述房屋，丙方指定的购买人为费婷婷、张冲，三方有关购房款支付、工程款抵付事宜仍执行本协议约定；甲方、乙方同意丙方以上述工程款冲抵房款，三方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具发票；三方同意在本协议签订之日起3日内，丙方或丙方指定的购买人与甲方签订上述房屋，合同一经签订，即视为丙方已支付了相应的购房款，也视为甲方向乙方支付了等额的工程款，乙方向丙方支付了等额的工程款；本协议签订后，若因甲方原因不能签订《商品房买卖合同》，甲方、乙方仍将向丙方支付应付而未付工程款575741元。上述所订协议的时间栏为空白。
2016年11月2日，原告向第三人恒伟公司支付了上述所购房款575741元，该公司在三方所订上述协议的空白处书写了收条，并将协议及所附收条交给原告。2016年11月5日，原告费婷婷向被告交纳了购买A650号车位全款57000元，被告向原告出具了收款凭据。因原告未能与被告签订《商品房买卖合同》，遂于2017年6月29日诉至法院并提出上列诉请。
关于上述协议的签订时间，原告表示签订协议的时间是2016年11月2日，恒伟公司对此认可。中南建筑称时间无法核实。
审理中，被告称，涉案房屋由其开发建设，已依法取得商品房预售许可证，具备销售的条件，目前该房屋尚没有销售。原告称，2016年11月2日协议签订后，按协议约定3日内签订合同，但被告要求必须增加购买车位才能签订合同，原告缴纳车位款后被告仍一直拖延，借口是过几天再签订合同，一直到目前为止还没有签订。
一审法院认为，被告与中南建筑及恒伟公司签订的《以房抵款协议》，是各方当事人的真实意思表示，所订协议的约定不违反法律规定，当事人应依诚实信用原则，按协议的约定行使权利并履行相关义务。协议确认中南建筑欠付恒伟公司工程款575741元，被告及中南建筑均同意恒伟公司指定原告为涉案房屋的购买人，原告与案涉协议存在关联，具有本案适格的诉讼主体资格，故对此予以认定。
关于以房抵款协议的签订时间，根据原告及第三人恒伟公司的陈述，结合恒伟公司在协议上书写收条的时间，可以认定涉案协议签订于2016年11月2日。由于原告已向恒伟公司全额支付购房款，且原告按被告要求向被告购买了车位，原告完全具备与被告签订《商品房买卖合同》的条件。依被告陈述，涉案房屋取得商品房销售许可证，具备销售的条件，且案涉房屋尚未销售，被告应当依约履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务。原告诉请与被告签订《商品房买卖合同》，依法予以支持。被告及中南建筑公司对于原告诉求所提出的抗辩理由，于法无据，不能成立，应不予采纳。对于原告要求被告在判决生效后一个月内交付所购房屋及车位，因所涉房屋交付时间为《商品房买卖合同》中约定的相关条款，应由当事人确定，故原告的该项主张无事实依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安中南锦城房地产有限公司于本判决生效后十日内，与原告张冲、费婷婷签订“淮安中南锦城12号楼805室”《商品房买卖合同》；二、驳回原告张冲、费婷婷其他诉讼请求。案件受理费10128元，减半收取5064元，由被告淮安中南锦城房地产有限公司负担。
二审中，双方当事人未提供新证据。
本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人中南锦城、第三人中南建筑、恒伟公司签订的《以房抵款协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，故该协议应认定有效协议。
《以房抵款协议》明确约定，案涉房屋价值575741元，而中南建筑欠付恒伟公司工程款575741元，故上诉人中南锦城及中南建筑同意以案涉房屋抵充给恒伟公司，即恒伟公司用该工程款冲抵案涉房屋的购房款，同时上诉人中南锦城及中南建筑同意恒伟公司可以指定其他单位或者个人的名义购买案涉房屋，而且协议明确恒伟公司指定的购买人即为被上诉人张冲、费婷婷，故张冲、费婷婷购买案涉房屋，视为第三人恒伟公司购买房屋，因此张冲、费婷婷作为本案原告，其主体适格。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张冲、费婷婷已向恒伟公司支付了575741元，恒伟公司也认可张冲、费婷婷的购买人身份，对其诉讼请求也不持异议。同时，张冲、费婷婷根据上诉人的指示要求在涉案房屋所在小区对应位置购买了车库，充分证明该《以房抵款协议》已实际履行，用于抵款的房屋位置明确，价格清楚，完全具备签订《商品房买卖合同》的基本条件，故中南锦城应该按照协议约定与张冲、费婷婷签订《商品房买卖合同》。
综上，中南锦城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10128元，由上诉人淮安中南锦城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
代理审判员 朱 云
二〇一八年二月八日
法官 助理 黄春丽
书 记 员 潘春节