浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2452号
上诉人（原审被告）：陈晓莹，女，汉族，1966年2月7日出生，住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：龚铭，男，汉族，1969年6月19日出生，住上海市黄浦区，系陈晓莹丈夫。
委托代理人：蒋镇轩，男，1988年1月29日出生，汉族，住江苏省连云港市海州���，系陈晓莹外甥。
被上诉人（原审原告）：金华市人民防空办公室，住所地：浙江省金华市婺城区迎宾大道***号。
法定代表人：宋旭宝，主任。
委托代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。
上诉人陈晓莹为与被上诉人金华市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺北民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈晓莹上诉请求：1、撤销原判决，依法改判；2、金华市人民防空办公室支付因其违法行为造成陈晓莹的实际损失。事实与理由：一、金华市人民防空办公室的行为存在过错，不符合情势变更的要求，亦不享有单方解除权，解除权仅由非违约的我方单方享有。首先，金华市人民防空办公室严重违反征���流程，改造行为涉嫌违法。根据中国铁路总公司铁总办函[2013]242号批复中可知，铁路总公司并未对火车站南广场做具体规划。此外，金华市市政府有关部门并未对南广场改造项目做出征收行政文件，结合金华市人民防空办公室金人防函[2014]40号文件、金华市规划局2014年12月5日的复函可知，此次南广场改造范围及改建设计并非是由第三方决定，而是由金华市人民防空办公室做出。因而处于改造范围内的涉案租赁物的拆除，也完全是由金华市人民防空办公室自身行为导致。故金华市人民防空办公室对合同不能履行存在过错责任，不适用有关情势变更的规定。对违约方金华市人民防空办公室而言，其仅在出现不可抗力时具有单方解除权，但其引用政府原因不符合不可抗力的要求。因为此类拆迁行为，在其流程上需要公告收集意见，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济，金华市人民防空办公室违反流程的拆迁行为以及拆迁政策即《会议纪要》一旦被认定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由相关机关补偿或者赔偿，因而并非不可克服。此类行为不符合不能预见、不能避免、不能克服的客观情况的定义，故不属于不可抗力。其次，在一审庭审中，金华市人民防空办公室称我方转租未经其同意而要求解除合同与事实不符。在转租问题上金华市人民防空办公室一直是同意的，当时人防办主任的证人证言以及次承租人的水电费一直都是金华市人民防空办公室收取的事实可以印证。以上事实我方在一审时均已提及，但原审判决遗漏《会议纪要》、证人证言等重要证据，致使审理查明的事实不清。二、违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。由于金华市人民防空办公室的过错，致使租赁物已不复存在���合同无法继续履行。因此金华市人民防空办公室故意违约应按合同约定的方式赔偿我方的损失以取代其对合同义务的履行。我方的实际损失包括已交租金的直接损失以及转租他人获取收益的间接损失。此外，在双方就解除合同未达成一致的情况下，金华市人民防空办公室于2015年5月28日通过断水断电迫使我方离开，并于6月强行进场开始施工拆除。期间，金华市人民防空办公室与金华市安信电力工程有限公司签订《实物资产转让合同》，将我方财产转卖他人，分割我方合法权益理应赔偿。陈晓莹当庭补充陈述：一审认为我方转租给香港叶友鸿的合同与本案无关，而实际上这份合同与金华市人民防空办公室解除合同造成我方利益损失有着密切联系，而不是一审认为的该证据与本案无关。此外，涉案合同终止时间为2019年9月19日，而不是一审判决中的2019年1月31日，故一审���定事实不清。对于情势变更，除了金华市人民防空办公室存在过错不适用外，一审法院也不应当依职权直接进行认定，而应按照当事人请求适用情势变更制度进行确定。但本案金华市人民防空办公室在一审中所请求的依据是政府原因等所谓的不可抗力，故一审适用法律不当。
金华市人民防空办公室二审中答辩称，陈晓莹的上诉请求以及事实理由均不能成立，一审法院在审理本案时对本案的事实认定以及适用法律、程序上是完全正确的，陈晓莹错误理解了相应的事实，比如情势变更的情况以及赔偿损失，一审时陈晓莹并未就损失情况提起反诉。二审期间陈晓莹所主张的赔偿请求依法不能成立，需由其另案进行起诉。综上所述，请求驳回陈晓莹的上诉，维持原判。
金华市人民防空办公室一审中的诉讼请求：1、判令解除金华市人民防空办公室与陈晓莹之间的转让合同，并退还陈晓莹转让金114782.61元；2、判令陈晓莹立即腾退铁路金华站“931”人防工程东回廊（原称“人防地下商贸城东处下沉式广场负一层回廊”）及相应100平方米的配套用房；3、本案诉讼费用由陈晓莹承担。
一审法院认定事实：金华市地下商贸城建设指挥部、金华市站前广场人防工程建设指挥部均为金华市人民防空办公室为建设铁路金华西站站前广场人防工程而成立的临时性机构，由时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团任总指挥。1996年1月10日，缪军与金华市地下商贸城建设指挥部签订《金华地中海商贸城使用权转让合同》一份，约定由缪军受让地中海商贸城的东、西两处下沉式广场负一层回廊（现称铁路金华站“931”人防工程东、西回廊）及回廊附近100平方米的配套用房经营使用权，期限为23年，即从1996年2月1日至2019年1���31日止，转让金额共计120万元。1996年3月18日，缪军与陈晓莹签订《协议书》一份，约定双方共同出资以缪军名义与金华市人防办签订回廊使用权出让合同，各出资60万元。1996年10月22日，缪军与陈晓莹再次签订《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》一份，约定东回廊的使用权归陈晓莹独立经营，陈晓莹出资72万元；西回廊的使用权归缪军独立经营，缪军出资48万元；东西回廊的使用权出让金还有60万元未交付市人防办，今后在交纳这笔款项时，陈晓莹交付42万元，缪军交付18万元。以上《金华地中海商贸城使用权转让合同》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》及《补充协议书》上均有时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团的签字确认。在合同履行中，陈晓莹将东回廊的使用权出让金余款42万元陆续���付给了金华市人民防空办公室。2001年，陈晓莹将东回廊转租给陈力军，用于其开设金华市婺城区城北兴方旅馆。2013年5月23日，中国铁路总公司作出《关于新建杭州至长沙铁路客运专线金华西等5座车站站房及站场客运设施修改初步设计的批复》，规划将金华火车站南广场改造为站前广场交通枢纽综合体。2014年12月2日，金华市人民防空办公室向金华市规划局报送了《关于明确杭长客专新金华站配套基础设施项目一期工程（南广场）改造范围的函》。市规划局经过审核，于2014年12月5日向金华市人民防空办公室复函（附改造范围图）。2014年12月12日，金华市人民防空办公室、金华市人防实业公司共同向承租户送达《致“931”人防工程各承租户的告知书》，告知“931”人防工程即将整体拆除改造、需进行解除合同，若承租户有诉求可及时反馈。2015年3月17日，金华市人民防空办公室、金华市人防实业公司召集全体承租户（包括陈晓莹）开协商会，告知“931”人防工程的租赁合同需限期解除，对解除合同的谈判时间、补偿标准及补偿金领取办法等作了说明，并现场向各承租户送达《致“931”人防工程各承租户的告知书》及《评估报告》。2015年8月7日，金华市人民防空办公室以公证形式通过特快专递向陈晓莹邮寄了《解除合同通知书》。2015年8月13日，金华市人民防空办公室以公证形式通过录音电话向陈晓莹告知解除合同事宜。另查明：2015年6月，铁路金华西站南广场改造工程已进入封闭施工阶段，相关租赁场地已无经营的可能性，且金华市人民防空办公室已于2015年8月份对涉案租赁房屋进行了拆除。
一审法院认为，金华市地下商贸城建设指挥部、金华市站前广场人防工程建设指挥部均系金华市人民防空办公室为建设铁路金华西站站前广场人防工程而成立的临时性机构，结合《金华地中海商贸城使用权转让合同》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》及《补充协议书》上均有时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团的签字确认和陈晓莹向金华市人民防空办公室交纳使用权出让金等事实，足以确认金华市人民防空办公室为合同相对人，具备本案的诉讼主体资格。双方签字确认的《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同的大部分义务已履行完毕，其性质为平等民事主体之间的房屋租赁合同关系，属于合同法的调整范围。现因中国铁路总公司（原铁道部）对铁路金华西站批复重建，规划将金华西站南广场改造成站前广场交通枢纽综合体，该建设工程系社会公益性建设项目，属于为社会公共利益之需要的政府行为。以上铁路金华西站南广场改造工程已启动，导致双方之间的房屋租赁合同无法履行，其系双方当事人在签约时无法预见，且均无过错。以上情形，依据合同法及其司法解释的相关规定，属于情势变更。目前铁路金华西站南广场改造工程已进入封闭施工阶段，相关租赁场地已无经营的可能性，且金华市人民防空办公室已于2015年8月份对涉案租赁房屋进行了拆除，导致合同已无法履行，故金华市人民防空办公室诉请解除合同，予以支持；其诉请腾退铁路金华站“931”人防工程东回廊及相应100平方米的配套用房，不予支持。因租赁房屋已拆除，导致合同无法履行，故金华市人民防空办公室诉请退还租金114782.61元，予以支持。另陈晓莹当庭提出赔偿其实际损失的要求，其可通过合法途径另行予以主张。据此，依照《最高人民法院关于��用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除金华市人民防空办公室与陈晓莹之间关于铁路金华站“931”人防工程东回廊及相应100平方米配套用房的转让合同，并退还陈晓莹未到期的转让金114782.61元；二、驳回金华市人民防空办公室的其他诉讼请求。本案受理费2596元由金华市人民防空办公室承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于陈晓莹提供的证据1施长团的证人证言，可以证实陈晓莹转租是经过金华市人民防空办公室同意的，其他证明内容无证据印证，本院不予确认。对于陈晓莹提供的证据2会议纪要、《通知》、报警记录及询问笔录、拆除照片，不���达到其“金华市人民防空办公室违约存在过错，不符合情势变更要求”的证明目的。对于陈晓莹提供的证据3施长团出具的《说明》、《实物资产转让合同》，因本案中陈晓莹并未对损失赔偿提起反诉，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
本案经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：金华市人民防空办公室是否有权解除其与陈晓莹之间签订的关于铁路金华站“931”人防工程东回廊及相应100平方米配套用房的转让合同。根据查明的事实，金华西站进行站前广场交通枢纽综合体规划系由中国铁路总公司（原铁道部）对铁路金华西站的批复文件确定，系出于社会公共利益考虑。且涉案租赁房屋已于2015年8月被拆除，合同已经实际无法履行，金华市人民防空办公室提出的解除合同诉请，应予支持。对于陈���莹提出的损失赔偿的请求，不属本案审理范围，其可另行主张。陈晓莹上诉认为涉案合同终止时间为2019年9月19日，与事实不符。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2596元，由上诉人陈晓莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一六年九月十八日
代书 记员 范夏青