广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终5723号
上诉人（原审原告）：广州工商学院，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：邵宝华。
委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨俊，男，黎族，1963年11月9日出生，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人：梁健开。
委托诉讼代理人：杜圣操，广东浩淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁伟亮，男，汉族，1988年11月3日出生，住广东省佛山市南海区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：梁健开，男，1963年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：杜圣操，广东浩淼律师事务所律师。
上诉人广州工商学院与被上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）、梁健开合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
广州工商学院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法认定合同有效，并改判:(1)年丰公司继续履行将标号A-11地块使用权登记到广州工商学院名下的合同义务，在未完成登记之前，保证广州工商学院至2057年3月31日对A-11地块具无偿使用权；并判决若年丰公司不能履行合同义务，广州工商学院可自行代为办理标号A-11地块使用权的申请、出让登记，出让金每亩超出180000元以上的部分由年丰公司承担；（2）年丰公司双倍返还定金人民币12000000元；（3）梁健开对年丰公司的债务负担连带清偿责任。2.本案的一、二审诉讼费用全部由年丰公司、梁健开负担。事实和理由：一、一审判决认定双方意思为土地出让关系及合同主体错误。2009年12月，广州工商学院与年丰公司签订《广州工商职业技术学院三水校区的合作办学框架协议》，2010年1月签订《合作办学框架协议补充协议》。之后广州工商学院依约全面履行合同，迄今对三水校区投资已达8亿多元，学校拥有教职员工1300余人，在校学生21000余人。《补充协议》“C.余下的已规划给学院使用的地块，标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让丙方，丙方须支付600万元作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。”依上述协议，年丰公司将拥有使用权的该宗土地交付广州工商学院使用，广州工商学院交付定金600万元。该宗的土地现状是，年丰公司通过租赁方式取得50年的土地开发使用权，土地所有权的性质是集体用地，建设规划是教育用地。A-11地块的约定涉及用地的申请、征用、出让合同签订、出让金支付等事项，这些事项和申办程序年丰公司作为开发区建设单位和投资人，广州工商学院作为用地单位都是清楚的。根据当时的土地使用现状及合作进程，合同双方认为广州工商学院完全可以合法取得用地登记，故而，双方约定由广州工商学院作为用地主体，年丰公司代为办理用地申请等登记手续，判断的佐证理由有二：（一）根据“丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩）”的约定可知，办理A-11地块用地的申请、缴纳出让金、签署出让合同、使用权出让登记等手续，明确表示了是以广州工商学院的名义进行，广州工商学院是用地主体。其中的（约7万元/亩）标注，指的是当时土地出让市场的交易价格，也就是说，双方约定的是由广州工商学院与政府土地管理部门签署土地出让合同，土地受让的主体是广州工商学院，年丰公司仅是处于土地使用权出让合同代办人地位的履约辅助人，而非合同当事人。至于“各方同意丙方以每亩18万元的价格计算”的约定，系由年丰公司以180000元/亩包干的价格为广州工商学院办理国有土地使用权出让登记，扣除（约7万元/亩）的出让金的余额由年丰公司用于集体土地征用的补偿等开支，盈亏风险由年丰公司自行负担。以上分析可以看出，该条款包含两个意思，一是代为办证的约定，二是费用支付、结算的约定，但多个意思并不导致合同性质的变化。（二）年丰公司提交的起诉书：“A-11号土地实际面积358.75亩，未办理由土地使用权证，被告又不提供学院项目资料办理A-11号土地使用权证，……”。由需要“提交学校的资料”的表述也可以看出，双方均知道必需使用广州工商学院的教学资格才能符合土地规划的主体要求，才能向政府土地部门提出用地的申请。通过对本条款的真实意思分析可以知道，虽然条款字面书写的是年丰公司将土地使用权转让给广州工商学院，但是双方的本意是由年丰公司受托代为办理用地申请、出让登记等手续，广州工商学院负担所需费用。合同约定的出让土地使用权的主体是政府土地管理部门和广州工商学院，而不是一审判决认定的由年丰公司将A-11地块的使用权出让给广州工商学院。本款的约定并不存在违法和无效的情形，是应予以鼓励、保护的合法交易，一审判决没有探及合同双方的真实意思，系合同解释方法错误。二、合同条款有效，双方应继续履行。2007年3月18日，年丰公司与广东省佛山市三水区××村委员会××村民小组（以下简称××村民小组）签订《土地租用合同》，××村民小组将A-11地块在内的共计约460余亩土地以50年期限出租给年丰公司，年丰公司在2057年3月31日前拥有完全的租赁开发使用权。也就是说，年丰公司对A-11地块的租赁使用权是有权作为交易对象交付广州工商学院使用的。根据国土规划批文，A-11地块的使用性质已经确定为教学用地，广州工商学院完全符合该地块的使用权受让资格，年丰公司具备继续履行为广州工商学院办理土地使用权登记的条件。况且，2010年初，A-11地块已被广州工商学院规划建设使用，早已形成学校教学设施整体不可分割的一部分。所以，该地块现实中也无法予以返还。本案并不是一个简单的合同交易，而是涉及到2万余名学生和地方高等教育资源配置的重大社会公益项目，虽然年丰公司存在严重逾期办理用地申请的违约行为，但合同双方均具备继续履行合同的能力，合同目的仍可以实现。所以，一审判决认定合同条款无效错误，年丰公司除了依约应承受定金处罚外，仍应履行合同。若年丰公司执意违约拒绝履行合同，那么，广州工商学院可以自行办理用地的申请和出让登记等手续，但年丰公司理应承担违约的损失赔偿责任，因此多支付的费用由年丰公司负担。三、一审判决法律适用错误。一审引用的《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》并不存在，引用的土地出让规定及判决的理由，与本案合同交易的法律适用也没有关系。四、一审判决遗漏判项。梁健开是年丰公司的股东和实际控制人，其利用本人私户对公司的资金进行收支，以致公司资产与其个人资产混同，其非法行为已经严重损害了公司债权人利益。根据我国公司法的规定，广州工商学院依法请求梁健开对年丰公司的债务承担连带清偿责任，但一审判决对此项诉讼请求并未审查和判决。
广州工商学院向一审法院提出诉讼请求：1.判决年丰公司继续履行将标号A-11地块使用权登记到广州工商学院名下的合同义务，在未完成登记之前，保证广州工商学院无偿对A-11地块使用至2057年3月31日；并判决若年丰公司不能履行合同义务，广州工商学院可代为办理标号A-11地块的使用权出让登记，出让金每亩超出180000元以上的部分由年丰公司承担。2.判决年丰公司双倍返还定金人民币12000000元。3.判决梁健开对年丰公司上述一、二项债务负担连带清偿责任。4.本案的诉讼费用由年丰公司、梁健开负担。
一审法院查明事实：2008年8月28日，广东省人民政府作出粤府函2008号137号《关于同意筹建佛山××职业技术学院的批复》，同意年丰公司筹建佛山××职业技术学院。2008年10月28日，佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发位于广东三水工业园区范湖开发区西区A-9，A-10，A-11、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东××职业技术学院。2009年6月1日，佛山市三水区发展和改革局向年丰公司下发《关于佛山市××职业技术学院首期一区工程项目核准意见的函》，同意年丰公司建设佛山××职业技术学院项目，项目建设地址为广东三水工业园范湖开发西区A-9，A-10，A-11、A-12号地，首期一区建设地址为A-9号地。2009年12月10日，年丰公司、梁健开与广州工商学院、案外人邵宝华签订《合作办学框架协议》，拟在佛山××职业技术学院项目用地的基础上，合作筹建广州工商职业技术学院三水校区。2010年1月12日，年丰公司、梁健开与广州工商学院、案外人邵宝华签订《合作办学框架协议补充协议》，双方约定：乙方（年丰公司）在土地转让过程中，由于受政策及土地他项权影响的原因，不能如期把500亩以上土地转让到甲方（广州工商学院）名下，经各方协商，达成如下一致意见：a.丙方按办理国有土地使用证进程的需要，支付合计不超过6100万元人民币给乙方，作为在金融机构取消土地他项权登记的费用，并根据办证需要，直接代乙方支付办证的各项税费。b.乙方和戊方有义务在2010年3月底前将乙方名下的A-9、A-10号土地转到甲方名下，另将二期及××地块由原来的工业用地用途改为教育用地用途，并于2010年4月底前过户到甲方名下。C.余下的已规划给学院使用的地块(详见××职业技术学院规划图)，标号为A-11(面积约350亩)，各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费(约7万元/亩)，余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。d.原丙方借给戊方人民币3000万元的条款取消。原戊方借甲方的人民币600万元转成A-11用地的定金。e.各方同意在乙方名下的A-9、A-10及二期土地，丙方以红线面积每亩人民币18万元的价格计算(超出红线面积的蓝线面积按人民币10万元/亩计算)、建筑物按每平方米人民币900元价格承让。总价格应为A-9：177.69亩×18万元/亩+14.01亩×10万元/亩=3338.52万元；A-10：149.86亩×18万元/亩+14.34亩×10万元/亩=2840.88万元；二期土地：97.4亩×18万元/亩+20.48亩×10万元/亩=1958万元；二期土地上的建筑物：21729m×0.09万元/m\'=1955.61万元；三项合计：人民币10093.01万元。以上款项扣除了丙方代为支付的取消土地他项权登记的款项6100万元人民币，及戊方应付的首期投资款1100万元人民币，余款丙方应在2010年10月支付给乙方。f.××地块由乙方和戊方负责协助丙方向佛山市××汽配科技有限公司承让，价格为每亩17.5万元人民币，税费由丙方负责，以上费用由丙方直接向××支付。2010年1月5日，广东省教育厅向广州工商学院下发《关于广州工商职业技术学院征地建设新校区的复函》，同意广州工商学院在佛山市三水区征地950亩创建新校区。2010年8月31日，广东省教育厅下发粤教规函[2010]137号《关于广州工商职业技术学院启用三水校区请示的批复》，同意广州工商学院在各类校舍和配套设施完工并经验收合格的基础上，启用三水校区。2010年11月17日，佛山市三水区发展规划和统计局向广州工商学院作出《关于佛山市××职业技术学院工程项目投资主体变更核准意见的函》，同意佛山市××职业技术学院工程项目投资主体变更为广州工商职业技术学院。该项目变更后，原已立项的首期一区工程项目的建设地址、建设内容、建设规模、投资估算、招标核准等保持不变，具体按照原批文的要求执行。2010年11月2日，佛山市三水区国土城建和水务局、佛山市城乡规划局同意将编号为建字第××号、编号为建字第××号建设工程规划许可证的建设单位变更为广州工商职业技术学院。2014年5月27日，教育部下发教法行[2014]146号《关于同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院的函》，同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院，同时撤销广州工商职业技术学院的建制。2016年8月29日，佛山市三水区国土城建和水务局向年丰公司作出《关于广州工商学院三水校区土地问题的答复》，内容为：广州工商学院三水校区地块总用地面积816.83亩，根据《土地利用总体规划图》核查，已具备建设用地规模的有768.43亩，其中，在有建设规模的范围内仅有426.95亩已办理了国有土地使用证。截至复函时，该地块仍有48.4亩土地未落实建设用地规模。关于完善土地使用手续的问题佛山市三水区国土城建和水务局意见如下：第一，在土地已征收及兑现完所有征地补偿款和征地时对农民的承诺且农民无意见的条件下，佛山市三水区国土城建和水务局可按照相关政策程序，对有建设用地规模的地块分期、分批办理用地报批手续。第二，用地报批完成后，有批文的用地须按照相关政策程序要求，进行招拍挂流程，公开出让土地。广州工商学院可以参与拍卖。第三，关于来函中提到广州工商学院已交付了首期土地转让资金的情况。经查，政府目前并未收到任何广州工商学院交付的土地款，且无任何票据、账簿记录证明土地款的存在。广州工商学院经招拍挂手续后如成功竞得该地块使用权，必须按政策缴交出让价款和相关税费。且按现有土地管理政策，土地价款不能退还。
另查明，广州工商学院已经办理A-9、A-10号土地的国有土地使用权证，A-11号土地系年丰公司通过与广东省佛山市三水区××村委会××村民小组签订土地租用合同的形式取得处分权。目前尚未办理相关的征用手续，广州工商学院已在A-11号土地上建设了运动场、驾技教练场、餐厅等设施。
再查明，2009年11月30日，广州工商学院向梁健开支付借款600万元。根据《合作办学框架协议补充协议》的约定，该600万元己转成A-11号土地的定金。
一审法院认为，一、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》的签订背景：年丰公司在与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》之前已经广东省政府批复同意筹建佛山××职业技术学院，佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发位于广东三水工业园区范湖开发区西区A-9，A-10，A-11、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东××职业技术学院。此后，年丰公司未能按期筹办佛山××职业技术学院，在取得相关职能部门的同意后，与广州工商学院合作筹建广州工商职业技术学院三水校区，从而与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》。上述协议，除涉及A-11号土地转让条款外的其他内容，符合相关的法律规定，属于有效约定。二、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款的效力问题。由于年丰公司不具备土地征用、土地出让的权利资格且在与年丰公司签订《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》时，也未取得涉案土地的使用权，涉案土地仍属于集体土地性质。依照《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，所以年丰公司在与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》有关A-11号土地转让的相关条款无效；三、关于A-11号土地使用权出让登记手续办理问题。因目前A-11号土地权属仍为集体土地，尚未办理相应的土地征用手续，相关的土地征用出让程序均属于行政机关的职权，不属于本案的审理范围。因此对于广州工商学院诉请年丰公司继续履行将标号A-11地块使用权登记到广州工商学院名下的合同义务，在未完成登记之前，保证广州工商学院无偿对A-11地块使用至2057年3月31日，若年丰公司不能履行合同义务，广州工商学院可代为办理标号A-11地块的使用权出让登记，出让金每亩超出180000元以上的部分由年丰公司承担的请求，一审法院不予支持。四、关于定金问题。由于涉诉A-11号土地转让条款无效，相应的定金条款随之无效，广州工商学院诉请年丰公司双倍返还定金人民币12000000元，一审法院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定，判决：驳回广州工商学院的全部诉讼请求。案件受理费93800元，由广州工商学院负担。
二审期间，广州工商学院向本院提交下列新的证据：
关于佛山市三水区政协主席一行到学院考察、关于佛山市教育局局长到学院考察的网络打印件，拟证明广州工商学院一直与地方政府、教育主管部门协商土地登记手续的完善问题，案涉合同完全可以继续履行。经核查，本院认证如下，在广州工商学院未提供其他证据予以佐证的情况下，仅凭上述证据不能直接证明广州工商学院欲证明的待证事实，故本院不予采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点有：1.案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地的相关条款之效力认定；2.广州工商学院关于要求年丰公司继续履行将标号A-11地块使用权登记到广州工商学院名下之合同义务、以及在未完成登记之前保证广州工商学院至2057年3月31日对A-11地块具有无偿使用权的义务、承担该土地土地出让金中每亩超出180000元部分的诉请应否予以支持；3.年丰公司应否向广州工商学院双倍返还定金1200万元；4.梁健开应否对年丰公司的债务承担连带清偿责任。
第一，关于案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款之效力认定问题。根据一审法院查明的事实看，案涉A-11号土地系年丰公司向案外人佛山市三水区××村委会××村民小组以承租的形式取得相应的使用权益。就该土地的性质而言，属农村集体土地，且2008年10月28日佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发案涉A-11号地块的建设用地规划许可证。上述合同签订时，年丰公司未依法取得案涉A-11号地块的土地使用权，并不具备相应的转让土地使用权之资格，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，年丰公司未取得案涉土地使用权而签订的关于案涉土地转让之约定，并不影响双方当事人相关合同条款的效力，而只是涉及并影响该合同条款的实际履行问题。故案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款应为有效条款。在合同相关条款成立并有效的前提下，基于作为建设用地变更土地使用权登记主体还需要依法经过土地征收并通过招拍挂程序进行国有建设用地使用权转让流程之事实，合同当事人如何办理土地征收、用地报批手续、依法办理招拍挂手续，属于合同的具体履行过程。一审判决对此认定错误，本院迳予纠正。
第二，关于广州工商学院关于要求年丰公司继续履行将标号A-11地块使用权登记到广州工商学院名下之合同义务、以及在未完成登记之前保证广州工商学院至2057年3月31日对A-11地块具有无偿使用权的义务、承担该土地土地出让金中每亩超出180000元部分的诉请应否予以支持的问题。
对此，本院认为，如前所述，由于案涉A-11号地块的流转需要经过法定的征收、用地报批、招拍挂手续，年丰公司并不能直接将该地块通过变更登记过户到广州工商学院名下，而只是负有必要的协助合同履行之义务，双方当事人可就此项义务履行之具体方式及时间等细节问题另行协商，广州工商学院的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。至于广州工商学院上诉主张在未完成登记之前保证广州工商学院至2057年3月31日对A-11地块具有无偿使用权、以及若年丰公司不能履行合同义务，广州工商学院继续代为办理该地块使用权出让登记，出让金每亩超出180000元以上部分由年丰公司承担的上诉主张，由于双方当事人在相关合同和协议中并未对此明确约定，故其的该项主张缺乏依据，本院不予支持。
第三，关于年丰公司应否向广州工商学院双倍返还定金的问题。由于案涉合同事实上仍然处于履行过程中，且相关合同条款至今未能履行完毕系因客观条件尚不完全具备所导致，而双方当事人在协议和补充协议签订时对该情形均是明知的，故双方当事人对此均具有同等过错。广州工商学院的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于梁健开应否对年丰公司的债务承担连带清偿责任的问题。基于前述，广州工商学院所主张的前提事实即债务清偿尚不存在，故对于其的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，广州工商学院的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93800元，由上诉人广州工商学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年九月二十六日
书记员 陆灏珺
张晓航