上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1118号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海和雅房地产开发有限公司。法定代表人钟慎强。委托代理人蔡志龙，上海市申达律师事务所律师。委托代理人裔沁玮，上海市申达律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)范馨元。上诉人上海和雅房地产开发有限公司(以下简称“和雅公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月20日，范馨元与和雅公司签订编号为XXXXXXXXXXXX《上海市商品房预售合同》约定，范馨元向和雅公司购买和雅公司投资建造的上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX-
XXX层的房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋规划用途为居住，建筑面积189.50平方米，总价为人民币(以下币种均为人民币)5,500,000元；乙方(范馨元)若未按本合同约定的时间付款，应向甲方(和雅公司)支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算。合同附件一(付款方式和付款期限)：1、首期房款：乙方须于2013年10月20日前支付1,100,000元(即房价20%)，乙方已付定金150,000元可冲抵部分房款；2、二期房款：乙方须于2013年12月31日前付清550,000元(即房价10%)；3、房款余额：乙方须于2014年6月30日付清3,850,000元(即房价70%)。合同补充条款一：一、承诺与保证：1、乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合法律法规及政策对于购买主体资格的要求。乙方确认清楚并理解国家及上海市出具的有关房屋的限购政策，包括但不限于《关于本市贯彻的实施意见》……乙方承诺申报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》所述之内容或出示的纳税或保险证明均是真实完整的，不存在遗漏或误导甲方的情形。如因乙方不符合购房政策，或因乙方原因导致合同不能备案、登记、过户的，一切风险和责任由乙方承担，与甲方无涉，乙方不得以前述理由要求解除合同。同时甲方有权解除合同，乙方向甲方支付房款的20%作为违约金。如违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应继续赔偿甲方损失。……4、该条黑体字载明：乙方已清楚本市对预售商品房的管理规定及按揭贷款政策和规定，乙方自认完全购房、贷款的条件和要求。同日，范馨元签署《确认函》确认：1、预售合同及补充条款的签署均为买受人的真实意思表示。2、买受人已充分了解预售合同及补充条款中有关对买受人责任和义务的约定，合同及补充条款无不合理地减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同签订后，范馨元分别于2013年10月21日支付房款1,100,000元，2014年2月27日支付房款550,000元。2014年7月2日，范馨元向和雅公司书面提交解除购房合同申请，称因银行房贷政策调整，无法从银行获得按揭贷款，故无法继续履行与贵司的购房合同，特致函解除合同。2014年7月6日，和雅公司向范馨元发出书面《催款通知》称范馨元尚欠购房款3,850,000元，以及逾期付款违约金1,155元，应自收到本函之日起7日内支付给和雅公司，否则和雅公司将解除双方的买卖合同，由范馨元承担房价款20%的违约金。2014年7月，范馨元起诉至原审法院，称合同签订后，范馨元按约向和雅公司支付了165万元的购房款，并积极办理银行贷款，但因银行贷款政策收紧，导致范馨元无法获得剩余的3,850,000元的银行贷款，致使合同无法继续履行。另外，范馨元系黑龙江省户籍，签订合同时范馨元尚未结婚，且2006年范馨元父母在上海市已经取得一处住房，范馨元将其购房主体资格情况如实告知了和雅公司，但和雅公司放弃了审核责任，并向范馨元推荐了多家银行以解决按揭贷款问题，经范馨元向有关部门咨询得知本合同即使付清全额房款，最终范馨元也无法取得房地产权证。范馨元认为其属于本市限购对象，其与和雅公司签订的合同违反了本市限购政策等行政法规，范馨元合同目的无法实现，而和雅公司对此存在过错，依据《合同法》第94条第四款的规定合同目的无法实现时当事人可以请求解除合同，故请求判令：1、解除双方当事人于2013年10月20日签订的关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》；2、和雅公司向范馨元返还已支付的购房款1,650,000元；3、和雅公司返还范馨元已收违约金9,570元；4、和雅公司向范馨元支付已收购房款1,650,000元的利息(按年利率7.2%计算自收取之日起至判决生效之日止，暂计算至2014年8月10日止，暂计77,680元)。和雅公司辩称，一、同意解除和雅公司与范馨元签订的《上海市商品房预售合同》，因范馨元逾期支付房款超过3个月，和雅公司亦主张解除合同，并要求范馨元支付违约金1,100,000元，同意在扣除违约金后将剩余房款返还范馨元。二、不同意范馨元的其他诉讼请求。签订预售合同时和雅公司多次询问范馨元是否是限购对象，范馨元并未告知和雅公司其户籍在黑龙江省，而称其系上海市户籍，并出示了上海市身份证，使得和雅公司相信其系本地户籍具备购房资格，双方才签订预售合同，故和雅公司对此并无过错。事后范馨元系因资金困难向和雅公司提出解除合同，并未提出是因限购。和雅公司并提起反诉，请求判令：1、解除双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》，范馨元支付和雅公司违约金1,100,000元；2、范馨元配合和雅公司办理系争房屋预售合同的备案登记注销手续。原审另查明，1、缔约时，范馨元曾向和雅公司出示过一张住址为上海市嘉定区嘉定镇城中路XXX号的居民身份证件，并填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》载明购房人为范馨元、配偶为案外人贺某，范馨元承诺所购房屋符合限售规定。2、2013年4月17日，范馨元户籍自上海市嘉定区城中路XXX号迁往黑龙江省海林市第四派出所幸福路20-1-36。2014年2月14日，范馨元与贺某登记结婚。另，2014年9月，黑龙江省海林市公安局出具户籍证明显示范馨元户籍仍在黑龙江省海林市。3、原审开庭前，范馨元已向和雅公司支付逾期付款违约金9,570元。原审法院经审理后认为，合同可经双方当事人协商一致解除，也可在解除条件成就时由一方当事人主张解除。本案中，范馨元在签订《上海市商品房预售合同》时属外省市户籍且未婚，按照上海市相关购房政策，范馨元并不具备购房主体资格，即使订立合同，所购房屋亦无法过户至范馨元名下，现范馨元以其合同目的无法实现为由主张解除其与和雅公司间签订的预售合同，而和雅公司也同意解除，则解除合同符合双方合意也符合法律之规定，原审法院予以照准。合同解除后，和雅公司应将已付款1,650,000元返还范馨元，范馨元则应协助和雅公司办理预售合同备案登记注销手续。对于和雅公司主张违约金的反诉请求，法院认为，缔约时相关限购政策已经出台，双方当事人理应知晓政策内容，范馨元在明知其户籍已迁至黑龙江省且其属限购对象的情况下，并未提交真实的户籍信息，而是向和雅公司出具了上海市身份证，并填写配偶信息，承诺其符合购房条件，存在过错；而和雅公司已按本市居民家庭购房标准审核了范馨元的购房资格，要求范馨元填写家庭成员及名下住房情况申报表，尽到了审核义务。范馨元诉称其已经如实告知自身限购情况，因和雅公司对此不予认可，且该诉称与范馨元提交的证据存在矛盾，原审法院不予采信。现和雅公司主张范馨元支付违约金可予准许，但其主张的金额1,100,000元明显过高，结合本案实际情况，以及和雅公司的实际损失，原审法院酌定违约金为200,000元。对于合同解除前，范馨元已经支付的逾期付款违约金以及范馨元主张的已付款利息，因缺乏法律及合同依据，故不予支持。原审法院据此作出判决：一、解除范馨元、和雅公司于2013年10月20日签订的关于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋《上海市商品房预售合同》；二、范馨元应于判决生效之日起十日内协助上海和雅房地产开发有限公司办理上述合同备案登记注销手续；三、范馨元应于判决生效之日起十日内支付上海和雅房地产开发有限公司违约金200,000元；四、上海和雅房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还范馨元已支付的购房款1,650,000元；五、驳回范馨元的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人和雅公司不服，向本院提起上诉称：双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》解除的原因系范馨元逾期付款所致，双方并未就合同解除达成一致意见，范馨元应对合同的解除承担全部责任。预售合同关于一方违约解除合同应承担房价总额20%的违约责任的条款，系双方真实意思表示，任何一方违约均应按此承担违约责任。原审诉讼过程中，范馨元自始致终未向法院提出违约金过高的意见，原审法院自行酌定予以降低，违约了当事人意思自治的原则。且原审法院判定的违约金金额过低，无法弥补和雅公司的经济损失。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第三项，支持和雅公司要求范馨元承担110万元违约金的原审反诉请求。被上诉人范馨元则请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审审理中，范馨元向原审法院书面表示若法院判决解除合同并判决范馨元支付和雅公司违约金，则范馨元认为和雅公司主张的违约金过高，请求法院考虑和雅公司并无太大损失及其付款能力之实际情况，对违约金金额予以调整。本院认为，范馨元与和雅公司2013年10月20日签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，双方本应恪守履行。鉴于确因范馨元的违约导致该预售合同解除，范馨元应依据合同约定承担相应的违约责任。根据合同法意思自治原则，人民法院对违约金数额一般不予主动调整，但上述情形并非绝对。范馨元在原审中主张如其应承担违约责任，则和雅公司主张的违约金过高，要求法院依法予以调整，原审法院结合和雅公司因范馨元违约造成的损失等实际情况，酌情调整违约金，金额尚属合理，本院予以维持。和雅公司上诉称原审判定的违约金金额无法弥补其经济损失，但和雅公司未能提供确凿证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原审法院依据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,800元，由上诉人上海和雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年九月七日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……