湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0103民初10029号
原告：陈锦凡，男，1975年12月23日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。
被告：洪新发，男，1983年7月31日出生，汉族，住福建省南安市，
委托诉讼代理人：童春林，湖北郎勤律师事务所律师。
第三人：李丽芳，女，1978年2月18日出生，回族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：李竹青，湖北观筑律师事务所律师。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，经理。
委托诉讼代理人：刘容，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司工作人员。
第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。
负责人：林顺辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈倩，湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。
原告陈锦凡与被告洪新发、第三人李丽芳、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈锦凡及其委托诉讼代理人谈旭、被告洪新发及其委托诉讼代理人童春林、第三人李丽芳及其委托诉讼代理人李竹青、第三人链家公司委托诉讼代理人刘容和ＸＸ、第三人建行湖北省分行委托诉讼代理人陈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锦凡向本院提出诉讼请求：1.被告洪新发继续履行原告陈锦凡与被告洪新发签订的关于武汉市江汉区青年378号万国花园5栋7层10室房屋的《武汉市存量房买卖合同》，被告洪新发协助原告陈锦凡办理该房屋产权过户手续并交付该房屋；2.被告洪新发赔偿原告损失174752.5元（以房屋总价款123.5万元为基数，按日万分之五的标准，从2016年11月29日起算至2017年9月8日，实际算至被告洪新发将上述房屋过户并交付给原告陈锦凡之日止）；3.被告洪新发赔偿原告陈锦凡佣金损失30875元；4.被告洪新发承担本案诉讼费用；5.第三人建行湖北省分行协助原告陈锦凡办理涉案房屋抵押注销手续。事实和理由：2016年7月30日，原告陈锦凡、被告洪新发与第三人链家公司签订一份《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定：被告洪新发出售坐落于武汉市江汉区青年路378号万国花园5栋7层10室房屋，建筑面积88.45㎡，总价款1235000元。合同签订后，原告陈锦凡依约向被告洪新发支付了购房款545000元，向第三人链家公司支付了佣金。被告洪新发收到上述款项后，表示不愿意出售上述房屋，拒不办理房屋所有权过户登记手续。原告陈锦凡认为，被告洪新发拒不履行合同约定义务，构成违约，故提出上述诉讼请求。
被告洪新发辩称：1.2016年7月30日签订的涉案房屋买卖合同和居间服务合同系被告洪新发与第三人李丽芳及链家公司签订，并非与原告陈锦凡签订。被告洪新发与原告陈锦凡于2016年10月24日签订房屋买卖合同的目的是为了协助第三人李丽芳购买房屋办理银行贷款，被告洪新发以为原告陈锦凡与第三人李丽芳是夫妻关系，原告陈锦凡是代第三人李丽芳签字。当日被告洪新发在合同上签字后因有事先行离开，完全不知该合同上只有原告陈锦凡一人签字，该合同的相对人也应当认定为第三人李丽芳，而非原告陈锦凡。综上所述，原告陈锦凡不是涉案房屋的购买人，其作为本案原告主体不适格。2.原告陈锦凡与第三人李丽芳及第三人链家公司恶意串通，在被告洪新发识破三方恶意低价购房后，将违约责任强加给被告洪新发，故请求驳回原告陈锦凡的全部诉讼请求。
第三人李丽芳述称：1.2016年7月30日，签订涉案房屋买卖合同和居间服务合同时，原告陈锦凡忘记带身份证，经与被告洪新发和第三人链家公司协商，原告陈锦凡以第三人李丽芳名义签订上述涉案合同。被告洪新发、第三人链家公司均知晓第三人李丽芳是代理原告陈锦凡签订合同，且当时第三人李丽芳与原告陈锦凡处于离婚状态。2.原告陈锦凡与被告洪新发于2016年10月24日签订房屋买卖合同并办理房屋贷款手续时，第三人李丽芳并未在场，具体情况不清楚。第三人李丽芳同意原告陈锦凡的诉讼请求。
第三人链家公司述称：1.2016年7月30日签订合同时，因原告陈锦凡未能提供身份证无法监管资金，故原、被告及第三人李丽芳约定，由第三人李丽芳代原告陈锦凡签订合同；2.原告陈锦凡与被告洪新发于2016年10月24日签订了房屋买卖合同，原告陈锦凡依约履行了合同义务，被告洪新发在合同履行期间无故向原告陈锦凡及被告洪新发提出解约事宜，拒不配合办理房屋注销抵押及过户手续，明显构成违约；3.第三人链家公司为原被告双方提供房屋买卖居间服务，尽职尽责地协助涉案合同履行；4.第三人链家公司同意原告陈锦凡的诉讼请求。
第三人建行湖北省分行述称：被告洪新发于2016年11月14日将第三人建行湖北省分行的涉案房屋贷款已全部还清，并于2016年11月25日向第三人建行湖北省分行领取了结清证明、注销申请单、不动产权利证书，用于办理房屋解押手续。被告洪新发与第三人建行湖北省分行的借贷关系已经解除，本案与第三人建行湖北省分行无关，请求依法裁判。
原告陈锦凡围绕诉讼请求依法提交了武汉市不动产权证、房屋买卖业务签约文件合订本、转账凭证、收条、个人贷款还款凭证、房屋买卖合同终止通知函、履约催告函、房屋买卖合同履行通知函、EMS快递单和EMS签收记录、录音、离婚证和结婚证、购房资格核查单、二手住房购房资格核查结果查询、借款人家庭住房信息查询结果通知单、个人购房按揭贷款申请表、武汉市存量房买卖合同、个人二手房交易资金委托代保管协议书、个人二手房交易资金委托代付款委托书、承诺函、婚姻状况说明、洪新发家庭户口簿、不动产权证、银行贷款面签照片、中信银行个人购房借款合同、中信银行审批通过短信等证据。被告洪新发提交了武汉市存量房买卖合同、原告陈锦凡与第三人李丽芳婚姻状况材料等证据。第三人链家公司提交了履约催促函、EMS快递单、快递单回执、房地产经纪服务事项告知书、二手房交易流程等证据。第三人建行湖北省分行提交银行个人对账单、签收单等证据。第三人李丽芳未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月30日，原告陈锦凡与被告洪新发及第三人李丽芳及链家公司协商买卖涉案房屋事宜。因原告陈锦凡未持有身份证，不利于第三人链家公司进行资金监管，上述各方经协商确定，第三人李丽芳以自己的名义代理原告陈锦凡与被告洪新发签订一份《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定：房屋出售方为被告洪新发（卖方），购买方为第三人李丽芳（买方），涉案房屋坐落为武汉市江汉区青年路488号（现号码为378号）万国花园（万景国际）5栋7层10室，建筑面积88.38平方米（实际为88.45平方米），房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行（即第三人建行湖北省分行），卖方应在签订该合同后30日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户；涉案房屋总价款为1235000元，该笔交易定金55000元为第一部分房款，卖方留5000元在居间方作为交房保证金；118万元为第二部分房款，付款方式为商业贷款方式，买方须在拿收件单当日支付首期款48万元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；房产注销抵押登记后60个工作日内，买卖双方应到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；出卖人收到全部购房款（不含交房保证金）后3个工作日内将涉案房产交付给买受人；卖方逾期交房在15日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；卖方逾期交房超过15日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
同日，第三人李丽芳以自己的名义代理原告陈锦凡与被告洪新发及第三人链家公司签订一份《居间服务合同》，该合同约定第三人李丽芳与被告洪新发共同委托第三人链家公司作为交易居间方，第三人链家公司提供的居间服务包括促成交易双方签署合法有效的买卖合同，第三人李丽芳向第三人链家公司支付佣金30875元。
2016年7月30日，第三人李丽芳向被告洪新发支付购房定金55000元，被告洪新发向其出具定金收条。同日，第三人李丽芳向被告洪新发支付涉案房屋家具家电款1万元，被告洪新发亦向其出具收条。
2016年9月9日，被告洪新发办理了涉案房屋的不动产权证（权证号：鄂（20**）武汉市江汉不动产权第0004134号），该产权证记载：房屋坐落于武汉市江汉区青年路378号万国花园5栋7层10（室），房屋建筑面积88.45平方米，分摊土地面积3.08平方米。
2016年10月24日，原告陈锦凡与案外人中信银行武汉分行签订一份《中信银行个人购房借款合同》，原告陈锦凡向案外人中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称“中信银行武汉分行”）借款70万元用于购买涉案房屋。同日，原告陈锦凡、被告洪新发与中信银行武汉分行签订一份《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，原告陈锦凡据此向中信银行武汉分行出具《个人二手房交易资金代保管付款委托书》，委托该行将原告陈锦凡存入代保管账户内的交易款项70万元全部划入被告洪新发在该行开立的储蓄账户。
同日，为配合上述《个人二手房交易资金委托代保管协议书》和《中信银行个人购房借款合同》，原告陈锦凡与被告洪新发签订一份《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定，被告洪新发将涉案房屋出售给原告陈锦凡，房屋所有权证号为鄂（2016）武汉市江汉不动产权第0004134号，房屋买卖成交总价格为1008300元，双方当事人应在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。
2016年11月14日，原告陈锦凡的购房贷款申请初审通过。原告陈锦凡于当日向被告洪新发支付首付款48万元，被告洪新发于当日还清了涉案房屋的所有贷款。
2016年11月25日，被告洪新发从第三人建行湖北省分行处领取贷款结清证明、注销申请单、不动产权利证书等用于办理房地产解押手续的材料。
2016年11月28日，被告洪新发以第三人李丽芳不具备购房资格，向第三人李丽芳发出房屋买卖合同终止通知函，终止双方签订的合同，要求第三人李丽芳收函三日内告知银行账户，办理退款事宜。
2016年12月27日，第三人链家公司向被告洪新发发出履约通知函，要求被告洪新发收函后3日内就办理房屋注销抵押及过户事宜并与链家公司及买方达成一致。2016年12月28日，第三人李丽芳向被告洪新发发出房屋买卖合同履约通知函，告知被告洪新发其在合同有效履行期间内具备购房资格，第三人链家公司已经通知被告洪新发其完全具备购房资格，但被告洪新发依旧不配合办理过户手续。希望被告洪新发收函后三日内就依约办理房屋注销抵押及过户事宜。但被告洪新发拒绝继续履行涉案房屋买卖合同，并拒绝办理涉案房屋注销抵押及过户手续，导致涉案《中信银行个人购房借款合同》未能继续履行，相关银行未将涉案房屋购房贷款发放原告陈锦凡，双方由此发生争议，故原告陈锦凡向本院起诉，请求判如所请。审理中，陈锦凡向本院提交了70万元的一年期银行存单，并出具承诺该款项用于支付涉案房产的余款的承诺书，如因支付房屋余款存在任何问题，愿意承担由此造成的一切法律责任。
另查明，第三人李丽芳与原告陈锦凡原系夫妻关系，于2003年10月13日结婚，2012年11月12日办理离婚登记，2016年12月7日复婚，后又于2016年12月19日办理离婚登记。李丽芳曾于2017年3月13日因涉案房屋买卖合同纠纷，以洪新发为被告向本院起诉，后于2017年9月撤诉。
本院认为：本案争议的焦点是：一、涉案房屋买卖合同是否是第三人李丽芳代理原告陈锦凡所签，原告陈锦凡是否是本案的适格原告；二、本案是原告陈锦凡构成违约还是被告洪新发构成违约；三、被告洪新发应否赔偿原告陈锦凡违约损失和中介费损失。
针对争议焦点一，第三人李丽芳以自己名义订立涉案房屋买卖合同后，原告陈锦凡与被告洪新发在办理购房贷款的相关手续时又签订一份《武汉市存量房买卖合同》，原告陈锦凡依约向被告洪新发支付了购房首期款48万元，可见被告洪新发在订立涉案房屋买卖合同时，是知道第三人李丽芳与原告陈锦凡之间的代理关系的，且予以认可。第三人李丽芳和链家公司也对第三人李丽芳的代理行为予以证实。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，本案的涉案房屋买卖合同相对方为原告陈锦凡与被告洪新发，原告陈锦凡是本案的适格原告。
针对争议焦点二，涉案的房屋买卖合同系原被告双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，应认定为有效，双方当事人应按照合同行使权利和履行义务。原告陈锦凡依约向被告洪新发支付了购房定金和首付款，被告洪新发还清涉案房屋贷款后并未依约对涉案房屋进行注销抵押登记，且已明确表示终止履行合同，故被告洪新发构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告陈锦凡具有向被告洪新发提出继续履行合同的请求权。原告陈锦凡具备继续履行合同能力，被告洪新发应履行合同义务，积极协助原告陈锦凡办理产权过户登记手续并依约将涉案房屋交付给原告陈锦凡。因此，原告陈锦凡要求被告洪新发继续履行涉案房屋买卖并交付涉案房屋的诉讼请求，且要求建行湖北省分行协助原告陈锦凡办理涉案房屋抵押注销手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
针对争议焦点三，根据原告陈锦凡委托代理人李丽芳、被告洪新发以及第三人链家公司签订的《居间服务合同》约定，涉案房产的居间服务费30875元由买方承担，原告陈锦凡提出的佣金损失30875元，没有合同和法律依据，本院不予支持。涉案房屋买卖合同约定，被告逾期交房要承担违约责任，但由于被告洪新发不配合原告陈锦凡办理解除抵押手续和过户手续导致被告交房的条件不具备，被告洪新发的违约行为是因其逾期办理房屋权属转移手续所造成的，涉案合同并未约定针对出卖人逾期办理房屋权属转移手续的违约金条款，原告陈锦凡向被告洪新发提出逾期办证违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告洪新发继续履行于2016年7月30日与原告陈锦凡以第三人李丽芳名义签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行于本判决生效之日起五日内协助原告陈锦凡办理坐落于武汉市江汉区青年378号万国花园5栋7层10室房屋的抵押登记注销手续；
三、被告洪新发于本判决生效之日起五日内协助原告陈锦凡办理落在武汉市江汉区青年378号万国花园5栋7层10室房屋的权属变更登记，将该房屋的《不动产权属证》登记在原告陈锦凡名下，并将该房屋交付原告陈锦凡；
四、驳回原告陈锦凡的其他诉讼请求。
案件受理费4384元，由原告陈锦凡负担2630元，被告洪新发负担1754元（此款原告陈锦凡已预付本院，被告洪新发应负担部分随同上述判决款项一并支付原告陈锦凡）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 付若林
人民陪审员 郭德文
人民陪审员 梅香兰
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 王蓝晴