四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0302民初1273号
原告：自贡市盐业历史博物馆，住所地四川省自贡市自流井区。
法定代表人：宋青山，馆长。
委托诉讼代理人：王海，四川品冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宗明，四川品冠律师事务所律师。
被告：杨彬，男，1958年5月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：刘琴，四川希正律师事务所律师。
原告自贡市盐业历史博物馆（简称“盐业博物馆”）与被告杨彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法由审判员罗耀雄适用简易程序于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告盐业博物馆的委托诉讼代理人王海、廖宗明与被告杨彬及其委托诉讼代理人刘琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盐业博物馆向本院提出诉讼请求：1.被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告；2.被告立即支付拖欠的租金305,176.54元，并按银行同期贷款利息支付迟延支付租金的违约损失27,720.98元（均暂计至2017年4月30日，实计至被告返还全部租赁物之日）；3.被告承担因延期交房造成的原告建设工程延误增加的工程费用、违约金等全部损失。事实和理由：2008年3月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于自流井区解放路××原西秦茶坊和五色土迪斯科舞厅租赁给被告经营使用，租期自2008年3月1日至2013年2月28日；租赁期间前三年每年租金为43,200.00元，从第四年起逐年上浮10%，被告应在每月的5日前缴清，拖欠租金累计达25天，本合同自动终止，并赔偿违约金。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，根据合同约定，被告在2008年3月1日至2013年2月28日期间应向原告支付租金229,392.00元，截止2014年12月26日，被告合计交纳租金197,600.00元，尚欠租金31,792.00元。合同到期后，双方继续按照该合同约定履行不定期租赁合同，但被告并未按照合同约定足额交纳租金，截止2017年4月30日，尚欠租金281,819.92元。故被告共欠租金312,676.54元，扣除被告交纳的保证金7,500.00元，尚欠305,176.54元。
根据自贡市人民政府文件精神，原告将对整个西秦公所进行整体修缮和风貌整治，原告于2016年5月18日向被告送达了《搬迁通知书》，又于同年7月5日以公证送达的方式向被告送达了《函告》，明确告知自本函送达之日起15日后解除不定期租赁合同关系，并要求被告15日后立即将租赁物全部归还原告。但被告至今仍拒不归还。且被告未经原告同意擅自以个人名义在租赁物内安装水电气表户头等，根据双方合同约定，被告应当立即将租赁物恢复原状后返还原告。由于原告已将西秦公所整体修缮合同风貌整治工程发包给第三方施工建设，被告拒不返还租赁物，导致整个建设工程停滞、无法继续施工，并由此造成的工程费用不断增加，即将面临延误工期的巨额违约金损失，应由被告承担。原告为维护其合法权益，诉至本院，提出上述诉讼请求。
被告杨彬辩称：1.因原告不按约定提供水电气的使用权，交付符合使用条件的租赁物，经双方协商由被告垫付8万余元安装动力电、天然气等，以原告的名义开具户头，解除租赁合同时结算。2014年11月原告要求被告搬迁，被告多次要求原告解决垫付费用，原告均置之不理。故因原告不按约履行义务导致被告不予返还租赁物。2.由于城市街道变化，租金标准按市场水平下调，双方于2009年4月协商同意月租金减按2,000.00元收取。2011年6月、2013年10月，经双方协商，被告将租赁房屋内的一百多平方米返还给原告作通道、食堂和洗澡堂使用，被告实际未使用面积约占总面积的四分之一，原告承诺有补偿，租金要减少最终结算。根据双方合同约定，若国家改造和市政建设需要有装修损失补偿费，装修损失费归被告，现在原告以扩建为由要求被告搬离，属于应赔付装修损失补偿费的情况，原告拒绝补偿导致被告拒付租金且拒交租赁物，过错责任在于原告违反合同约定。3.因原告违约，被告自2014年12月起未再支付租金，根据法律规定，延付或拒交租金的诉讼时效为一年，原告只能起诉近一年的租金损失，之前的租金损失已过诉讼时效。4.因原告的过错导致被告延期交房，故该部分损失应由原告自行承担。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年3月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告提供自流井区解放路169号、171号（原门牌号为××）原西秦茶坊和五色土迪斯科舞厅租赁给被告用于经营茶坊；租赁期间自2008年3月1日至2013年2月28日止；租赁期间前三年每年的租金为43,200.00元，从第四年起逐年上浮10%，租金应在每月的5日前缴清，拖欠租金累计达25天，本合同自动终止，并赔偿违约金；被告在合同签字前须向原告缴纳保证金7,500.00元；若国家的改造和市政建设需要时有装修损失补偿费，装修补偿损失归被告；合同期满或因被告违约，本合同自动终止后，原告不存在对被告的任何补偿，被告将原告提供的经营场所无条件地完整地交还原告（包括不可移动的装修）。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告经营茶坊命名为五色土茶坊。合同履行过程中，自2009年4月起，被告按每月2,000.00元的标准支付租金。
合同到期后，被告继续使用租赁房屋，并仍按每月2,000.00元的标准支付租金至2014年12月。2014年底，原告通知被告搬离并返还租赁房屋，但被告未搬离并占用租赁房屋。因盐业博物馆西秦会所进行整体修缮和风貌整治，2016年5月18日，原告向被告送达《搬迁通知书》，被告拒绝签收，原告的工作人员遂采取在租赁房屋门上张贴《搬迁通知书》的方式送达给被告，通知被告于6月20日前搬迁完毕。2016年7月5日，原告在四川省自贡市国泰公证处的监督下将《函告》交与被告聘请的店员李培琴，函告被告自该函送达之日起15日后解除双方的不定期租赁合同关系，要求被告在该函送达之日起15日内立即将租赁物全部归还给原告，并结清拖欠的租金201,676.00元。被告收到上述《搬迁通知书》及函告后，至今未将租赁房屋返还给原告，且自2014年12月以后未再支付过租金。
上述事实，有《租赁合同》、租金缴纳明细（五色土补文款）、《搬迁通知书》、现场照片、《函告》、《公证书》、《自贡市人民政府办公室关于市盐业历史博物馆西秦公所开发利用有关问题的会议纪要》、《四川省文物局关于〈自贡西秦公所修缮于风貌整治方案〉的批复》及当事人的当庭陈述等附卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定租赁期限截止2013年2月28日，租赁期限届满后，未签订新的租赁合同，被告按月交纳租金，并一直使用该房屋用于经营活动，原告没有提出异议，应视为不定期租赁。故原告有权随时解除合同，原告于2016年5月向被告送达的《搬迁通知书》及《函告》通知被告解除租赁合同关系、归还租赁房屋并结清租金，已明确主张解除租赁合同，该租赁合同自此解除。合同解除后，被告应在合理期限内归还租赁房屋，但被告至今拒绝搬离，原告要求被告将租赁房屋恢复原状并返还的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告以原告未交付符合条件的租赁房屋，未支付其动力电、水电气安装费垫付的8万余元费用为由拒绝归还租赁物，但未提供证据证明该损失的真实存在以及双方约定该费用应由原告承担，故其抗辩理由不成立，本院不予采纳。
双方在履行合同中，被告自2009年4月起至2014年12月止，均按每月2,000.00元的标准支付租金，在长达5年多的时间内原告均未提出过异议，且原告在开具租金收据时亦未将被告支付的租金抵扣之前未按合同足额支付的租金。双方在履行合同过程中，以实际行为对租金进行了调减，被告抗辩主张双方就租金达成协议调减为2,000.00元/月的理由成立，本院予以认定。故对原告要求被告支付拖欠的租金，本院确定为自2015年1月1日起按2,000.00元/月计算至被告实际归还租赁房屋之日止。对原告主张的延期支付租金的违约金的诉讼请求。本院认为，《租赁合同》约定拖欠租金累计达25天，本合同自动终止，并赔偿违约金，但未具体约定违约金金额或计算方式，本院确定自原告主张租金之日即2016年7月5日起，以实际拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。被告抗辩已过诉讼时效，只能主张近一年的房屋租金。本院认为，被告自2015年1月起拖欠租金至今，该违约行为持续发生，且原告在2016年在向原告送达《函告》时明确主张了拖欠的租金，故对被告抗辩已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。被告另辩称原告承诺因收回部分租赁房屋会降低租金，但未提供证据证实，对该抗辩主张，本院不予采纳。
原告主张被告承担因延期交房造成的建设工程延误增加的工程费用、违约金等全部损失，但未明确提出具体金额，亦未提供证据证明该损失客观存在，故对此诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨彬于本判决生效之日起十日内将坐落于自贡市自流井区解放路169号、171号号五色土茶坊所涉房屋恢复原状并交还给原告自贡市盐业历史博物馆；
二、被告杨彬于本判决生效之日起十日内向原告自贡市盐业历史博物馆支付自2015年1月1日起按2,000.00元/月计算至实际归还租赁房屋之日止的租金，并支付自2016年7月5日起以实际拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的违约金；
三、驳回原告自贡市盐业历史博物馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,147.00元，由被告杨彬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 罗耀雄
二〇一七年六月十八日
书记员 黄 敏