重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终4353号
上诉人（原审第三人）：兴业银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市江北区红旗河沟红黄路1号1幢兴业大厦（4至9层、16、17和19层），组织机构代码70938674-8。
负责人：张旻，该行行长。
委托诉讼代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:万先书，女。
被上诉人（原审被告）：重庆港城房地产（集团）有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石坪桥正街25号港城静园B-3-3，组织机构代码20311068-0。
法定代表人：余治发，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：重庆工业设备安装集团有限公司。住所地���重庆市渝中区中山二路99号，组织机构代码20280096-2。
法定代表人：张卫华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴春红，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：周之敏，该公司工作人员。
上诉人第三人兴业银行股份有限公司重庆分行（以下简称兴业银行重庆分行）因与被上诉人万先书、被上诉人重庆港城房地产（集团）有限公司（以下简称港城公司）、被上诉人重庆工业设备安装集团有限公司（以下简称安装公司）合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第00367号民事判决，向一审法院提起上诉，一审法院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
兴业银行重庆分行上诉请求：撤销原判，依法改判重庆市九龙坡区石坪桥正街25号3幢9-2号房屋所抵押担保的重庆乾泷建材有限公司前兴业银行重庆分行的债务清偿完毕且依法解除抵押后，被上诉人港城公司为万先书办理该房屋的房地产权过户登记手续。事实和理由：涉案房屋已经依法抵押给上诉人，上诉人的抵押权受法律保护。三被上诉人之间签订的有关协议效力仅限于各签约方之间，与上诉人无关。在抵押担保的债务清偿前，被上诉人港城公司不得违反法律规定将上述房屋过户给任何人。
万先书答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
港城公司没有出庭答辩也未提交书面答辩状。
安装公司答辩认为应当依法判决。
万先书向一审法院请求：1.港城公司和安装公司为其办理房屋产权证；（二）本案诉讼费由对方承担。
一审法院认定事实：万先书系安装公司职工。涉案房屋位于重庆市九龙坡区石���桥正街25号3幢9楼2号，系经港城公司通过旧城危房改造重建而来，所在地原有房屋系安装公司公有住房，万先书以公房租赁形式居住使用。
2000年1月30日，重庆普利物业发展有限公司（甲方）与胡永停（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及附件载明：经政府部门批准，由甲方拆迁石坪桥五一新村2-8栋住宅楼，兴建商住楼；乙方原房屋位于石坪桥五一新村2栋47号，产权为二安（现被告安装公司）所有，自然间壹间，居住面积16.8平方米，常住人口4人；根据乙方原居住面积和增间增面积要求，甲方安置给乙方的新房为壹室壹厅户型，居住面积约20平方米，具体楼层、位置待房屋竣工后乙方按搬迁顺序号29号选定；实际安置房居住面积比原拆迁房居住面积增加3.2平方米，由乙方向甲方支付超居住面积安置费400元/平方米，共支付超居住面积安置费1280元，超居���面积的产权属产权人所有；根据乙方要求，实际安置房比原拆迁房超自然间壹间，超自然间建筑面积25平方米，由乙方向甲方支付超自然间建筑面积安置费1300元/平方米，共支付超自然间建筑面积安置费32500元，超自然间的产权属乙方所有；新房竣工交付使用后，办理《房屋所有权证》时，原房屋建筑面积费税由甲方承担，超居面和超自然间建筑面积的税费双方按政策规定各自承担。审理中，安装公司称上述协议及附件签订后，拆迁人变更为港城公司，应由港城公司履行拆迁协议约定的义务。
2004年8月31日，万先书（被拆迁人）与港城公司（拆迁人）签订《五一新村一期拆迁还房安置户选房户型确认书》载明：根据原拆迁协议和还建安置房实际设计修建户型，经被拆迁人万先书同意还房安置在港城静园C栋71.54平方米户型内。其后，万先书付清全部购房款。
另查明：2006年10月8日，第三人与案外人重庆乾泷建材有限公司签订了《短期借款合同》并依约发放贷款800万元（借款期限：2006年10月8日至2007年10月7日）。同时，被告港城公司与第三人签订《抵押合同》约定由港城公司将位于九龙坡区石坪桥正街25号3幢房屋为案外人重庆乾泷建材有限公司提供抵押担保（担保期限：主债务清偿完毕后，抵押权才消灭）。2006年10月11日，重庆市九龙坡房地产交易所对上述抵押合同予以了登记。2006年10月12日，重庆市公证处为第三人、案外人重庆乾泷建材有限公司及港城公司出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2011年11月18日，抵押合同金额变更登记为700万元，抵押住宅数量变更110套。
经一审法院（2014）九法民初字第02333号生效民事判决查明，2004年10月底前，港城公司将拆迁安置房屋交付被拆迁人。2012年6月9日，港城公司曾向110户业主出具《关于港城静园C栋110户房办理产权证承诺书》一份，承诺：“……在2012年9月底前办理30套，2012年12月底前办理30套，在2013年4月份办理剩余的50套”。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。港城公司经一审法院依法公告送达起诉状副本和开庭传票后，无正当理由拒不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，一审法院可以依据庭审查明的事实依法缺席判决。
《房屋拆迁安置补偿协议书》及附件系万先书与重庆普利物业发展有限公司的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。该协议及附件约定的权利义务概括转移给港城公司后，其应按协议及其承诺约定实际履行拆迁安置与协助办证义务。港城公司为第三人设立的抵押权不是其怠于履行协助办证义务的合理事由，理由：一、万先书已按约足额缴清相关款项并自接房以来一直实际占有、使用涉案房屋，虽未取得房地产权证书，但不可凭此否认其系涉案房屋真正所有权人的客观事实。港城公司因提供抵押担保而为第三人设立抵押权的行为，其彰显的权利外观与客观事实明显不符，并且切实损害了万先书的基本权益；二、港城公司可以通过替案外人重庆乾泷建材有限公司向第三人清偿债务的方式及时消除抵押权，排除妨碍。
综上，涉案房屋原系公有住房，其房屋功能是保障公司员工的基本住房需求，而万先书也是以职工身份签订协议并获得房屋安置，不同于普通的商品房买卖。第三人的债权除行使抵押权外，还可直接向债务人追偿的方式得以实现。因此，一审法院认为，万先书关于涉案房屋的办证诉请直接关系其基本住房需求并影响日常生活，其利益应优先于第三人的债权��益受到法律保护。万先书要求港城公司为其办理位于重庆市九龙坡区石坪桥正街25号3幢9楼2号房屋的房地产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，并无不当，一审法院予以支持。判决：一、重庆港城房地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内为万先书办理重庆市九龙坡区石坪桥正街25号3幢9楼2号房屋的房地产权过户登记手续；二、驳回万先书的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告重庆港城房地产（集团）有限公司负担。（此款万先书已预交，被告港城公司在履行上述义务时一并支付万先书）
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实与一审查明的事实相同，一审法院予以确认。
一审法院认为，万先书与重庆普利物业发展有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及附件系双方的真实意思表示，不违反法律法��禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。该协议及附件约定的权利义务概括转移给港城公司后，港城公司应按协议及其承诺约定实际履行拆迁安置与协助办证义务。
涉案房屋在抵押给上诉人之前，被上诉人万先书已经付清房款并占有使用，而且涉案房屋系拆迁安置房。上诉人在与港城公司签订抵押担保合同时，应当对抵押担保物的实际状况进行审慎的审查，上诉人与港城公司签订的抵押担保合同已经损害了万先书的基本权益。同时，万先书是因职工身份签订协议并获得拆迁安置房屋，不同于普通的商品房买卖，其利益应优先于上诉人的债权利益受到法律保护。一审判决港城公司为万先书办理房地产权过户登记手续，符合法律规定，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应��维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人兴业银行股份有限公司重庆分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
审 判 员 肖琴
代理审判员 肖飞
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 雷梅