江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏07民终2475号
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏力拓桩业有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳工业园。
法定代表人李虎，该公司总经理。
委托代理人李明，江苏港人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）连云港济瑞新型建材有限公司,住所地连云港经济技术开发区朝阳工业园紫晶路。
法定代表人胡明生，该公司总经理。
委托代理人高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
上诉人江苏力拓桩业有限公司（以下简称力拓公司）因与连云港济瑞新型建材有限公司（以下简称济瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第00504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭审理了本案，上诉人力拓公司的委托代理人李明，被上诉人济瑞公司的委托代理人高永荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济瑞公司一审诉称：济瑞公司、力拓公司于2011年10月15日签订了《厂房机械设备租赁合同》1份，约定济瑞公司将位于连云港经济技术开发区朝阳工业园自建的厂房和自有机械设备租赁给力拓公司使用，期限为8年，年租金为400万元。合同签订后，济瑞公司按约定将厂房、机械设备交付给力拓公司使用，力拓公司却没有按时足额向济瑞公司交付租金。济瑞公司因多次催要无果向法院提起诉讼后，力拓公司于2014年11月5日致函济瑞公司，单方面决定解除两公司之间的《厂房机械设备租赁合同》。济瑞公司对力拓公司单方面解除合同并无异议，并多次按照力拓公司来函的地址回函或致函给力拓公司，就返还租赁财产问题进行交涉，但力拓公司屡屡拒收，至今未撤出自有设备和人员。力拓公司在决定解除租赁合同后，拒不返还租赁财产，已严重损害济瑞公司的合法权益。济瑞公司为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令力拓公司向济瑞公司返还租赁的厂房和设备；判令力拓公司自2014年11月6日起至实际返还租赁的厂房和设备之日止，按每年400万元的标准向济瑞公司支付厂房设备占用费（计算至起诉日，共占用186天，占用费应为2038356元），并判决力拓公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼期间，济瑞公司申请撤回要求判令力拓公司向其返还租赁的厂房和设备的诉讼请求。
力拓公司一审辩称：根据连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第0051号民事判决书，判决双方签订的租赁合同是无效合同且力拓公司交还设备和厂房，因该案件济瑞公司正在上诉，所以没有办理交接手续。如果本案法院再判决返还厂房及设备，必然与上述判决相冲突，而且是济瑞公司没有履行判决书的义务，所以没有交接的所谓的损失也应当由其自行承担。答辩人在2014年11月5日已经发函通知济瑞公司在接函后10日内办理交接手续，济瑞公司没有前来办理，之后答辩人又于2014年12月28日、2015年1月10日、2015年1月16日、2015年2月3日连续发函给济瑞公司，该公司至今也没有将交接手续办理完毕。济瑞公司已经同意解除合同，而且答辩人也已经于2014年11月上旬全面停产，所有人员及所有办公设备都已经搬出。济瑞公司也已于2014年12月将厂区停电，答辩人占用济瑞公司厂房设备已经无任何需要，答辩人也清楚如果因答辩人过错造成迟延交接厂房设备的后果，所以多次发函要求济瑞公司前来办理交接手续。因为济瑞公司迟迟没有前来办理交接手续，所以没有交接成功，没有交接的责任不能由答辩人承担。答辩人绝大部分生产设备已经搬出，还有很少一部分剩余设备没有搬出，但没有搬出的设备根本不影响济瑞公司的接收和生产，也因为双方没有办理交接手续，所以在双方没有清点完毕的情况下，答辩人没有擅自将剩余的设备搬走。双方在商谈过程中，济瑞公司也同意答辩人有的设备可以临时存放，答辩人只留了2人作为门卫来看护厂房及设备，这个就是济瑞公司所说的人员没有全部退出。由于济瑞公司一直不能前来办理交接手续，所以答辩人不得不安排2个人看护厂房及设备，产生了一定的看护费用，济瑞公司应当给付。
力拓公司一审反诉称：力拓公司租赁被反诉人厂房设备，力拓公司于2014年11月通知济瑞公司前来办理相关交接手续，但济瑞公司迟迟不与力拓公司办理交接，致使力拓公司支付看护费用共计7.2万元。为了维护力拓公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判决济瑞公司承担看护费用7.2万元（暂计算至2015年11月），并判决济瑞公司承担本案的反诉诉讼费用。
济瑞公司一审辩称：我们不同意力拓公司的反诉请求，原因是我们多次要和力拓公司办理交接，但力拓公司拒绝与济瑞公司办理交接，因此，力拓公司应当自行承担。
原审法院经审理查明：2011年10月15日，济瑞公司（甲方）与力拓公司（乙方）签订《厂房机械设备租赁合同》，合同约定：一、出租厂房机械设备情况，甲方将位于连云港开发区朝阳工业园内虎山路南、紫晶路西厂房机械设备及办公生活用房租赁给乙方使用，租赁房屋面积约为13000平方米（不含办公楼二楼西一间约80平方米），乙方对上述房屋、设备有了充分了解，在租赁期限内租赁物由承租方自行管理，上述租赁物采用包租的方式。二、租赁期限：1、租赁期限为八年，从2011年11月15日起至2019年11月15日止。……3、在本租赁合同生效之日起15日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按甲方设施现状承租。交付时双方对基础设施、设备的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片。三、租金及设备保证金的支付方式：1、双方约定该厂房机械设备及办公生活用房年租金为400万元/年，租金以现金方式支付。2、合同签订之日，乙方即向甲方支付设备保证金50万元，租赁期满后无息退还乙方。3、合同签字之日，乙方即向甲方支付一年的租金。乙方应在每一年度租期届满前30日前支付下一年度的租金，以此类推，直到合同期满。……六、租赁期间其他有关约定：……4、厂房租赁期间，若因政府规定或建筑行业相关法规变动，造成管桩的生产和使用受到限制或取缔的，乙方可提前退租，双方互不承担责任，租金按实计算。……七、其他条款：1、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方半年的租金。租赁期间，如因乙方违约或提前退租，应赔偿甲方半年的租金。……八、违约责任：……2、乙方逾期交付房租，每逾期一日，每日甲方按月租金的千分之五加收违约金；逾期30日，甲方有权停水、停电，造成损失与甲方无关；逾期达60日，甲方有权解除租赁合同并要求乙方承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。双方租赁合同履行至2014年11月5日，力拓公司向济瑞公司发出了《办理交接手续通知函》，载明：因济瑞公司已起诉力拓公司，且查封了力拓公司的账户，租赁合同属无效合同等原因，请济瑞公司于接函之日起10日内与力拓公司联系，办理相关交接手续，逾期产生的一切后果由贵司承担。2014年12月28日，力拓公司再次向济瑞公司发函，内容大致为：因为济瑞公司的原因未能办理交接责任应当由济瑞公司自行承担。2015年1月8日，济瑞公司向力拓公司回函，主张双方合同为有效合同、同意力拓公司提前退租，但要求力拓公司赔偿半年租金、该公司已经前往租赁厂房准备接受租赁厂房，但力拓公司生产机械、产品未清理退场、无法交接，希望力拓公司完成生产机械、产品清理退场后，及时通知济瑞公司，济瑞公司将在接到通知书后两日内办理交接手续。后双方又多次就交接问题互发函件，但是济瑞公司在前往租赁厂区进行交接的时候，力拓公司未积极协助，至今仍然有部分生产机械在租赁场地。
力拓公司曾起诉济瑞公司请求确认涉案《厂房机械设备租赁合同》无效，该案经原审法院审理作出（2015）港商初字第0051号判决支持了力拓公司的诉讼请求，济瑞公司不服该判决提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2015）连民终字第01958号判决认为涉案租赁合同有效，改判驳回了力拓公司的诉讼请求。
2014年12月24日，济瑞公司还诉至连云港市中级人民法院，要求力拓公司支付其2014年12月6日之前的租金、违约金以及其他费用共计501.25万元；力拓公司将租赁物恢复原状后限期交给济瑞公司，后济瑞公司在该案中申请撤回要求力拓公司将租赁物恢复原状的诉讼请求。济瑞公司、力拓公司在该案的庭审中均确认双方的租赁合同在2014年11月14日解除；双方还确认2014年7月10日，力拓公司出具的对账单载明欠租金100万元计算至2014年11月15日。该案经该院审理，在2016年2月16日作出了（2015）连民初字第00003号民事判决，判决内容如下：一、力拓公司于判决生效后十日内给付济瑞公司租金100万元及逾期支付租金违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，分别以本金400万元从2012年10月15日计算至2012年11月29日；以本金300万元从2012年11月30日计算至2012年12月19日；以本金250万元从2012年12月20日计算至2012年12月27日；以本金200万元从2012年12月28日计算至2013年2月6日；以本金150万元从2013年2月7日计算至2013年3月26日；以本金110万元从2013年3月27日计算至2013年4月18日；以本金50万元从2013年4月19日计算至2013年5月6日；以本金20万元从2013年5月7日计算至2013年5月19日；以本金400万元从2013年10月15日计算至2013年11月7日；以本金250万元从2013年11月8日计算至2014年1月7日；以本金150万元从2014年1月8日计算至2014年4月7日；以本金120万元从2014年4月8日计算至2014年6月8日；以本金100万元从2014年6月9日计算至2014年12月21日）；二、力拓公司于判决生效后十日内给付济瑞公司提前解除合同违约金100万元；三、力拓公司于判决生效后十日内给付济瑞公司管桩款121.48万元；四、力拓公司于判决生效后十五日内将位于连云港开发区朝阳工业园内虎山路南、紫晶路西厂房、机械设备及办公生活用房（除办公楼以外）交付给济瑞公司；五、驳回济瑞公司的其他诉讼请求。
在本案审理期间，力拓公司还在一审答辩期内向原审法院提出了管辖权异议申请，要求将本案移送至连云港市海州区人民法院审理，原审法院作出（2015）港商初字第00504号民事裁定书，裁定驳回力拓公司的异议申请。力拓公司不服该裁定，上诉至连云港市中级人民法院，该院作出（2015）连民终辖字第00093号民事裁定书，裁定驳回力拓公司的上诉，维持原审法院裁定。在本案审理期间，济瑞公司、力拓公司双方在2015年9月14日办理了办公楼的移交手续，双方还签订了《办公楼移交设备清单》，但是双方对其他物品的移交产生争议，至今力拓公司没有将济瑞公司的租赁场地全部返还给济瑞公司。
原审法院认为：房屋租赁合同期限届满、解除、被确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。济瑞公司、力拓公司双方于2011年10月15日签订的《厂房机械设备租赁合同》已经经双方协商一致在2014年11月14日解除，力拓公司应当向济瑞公司返还租赁物，但是其至今只向济瑞公司移交了办公楼，造成济瑞公司无法完全使用该租赁物，给济瑞公司造成了损失，故其应当赔偿济瑞公司的损失。具体损失的数额应当参照双方租赁合同所约定的租金标准并根据双方交接的具体情况和过错责任予以确定。关于造成至今未完全交接的过错责任，原审法院认为，济瑞公司、力拓公司双方签订的租赁合同的效力已经生效判决认定为有效合同，力拓公司在租赁期限内提出提前解除合同，济瑞公司也发函表示同意解除，力拓公司就应当积极主动的向济瑞公司交还全部租赁物，但是力拓公司虽然发函要求济瑞公司前去办理交接手续，但是根据济瑞公司提供的公证书和往来函件能够认定济瑞公司在前往力拓公司处办理交接手续时，力拓公司却不予积极配合，故造成双方未能进行交接的过错责任在力拓公司，济瑞公司没有过错。2015年9月14日双方办理了办公楼设施移交手续，故在2015年9月14日之前给济瑞公司造成的损失力拓公司应当参照双方签订的租赁合同中关于年租金400万元的标准全额给付济瑞公司。关于2014年9月14日之后的损失，原审法院考虑到双方虽办理了办公楼设施的移交手续，向济瑞公司返还了部分租赁物，但是因力拓公司尚在占用的租赁物以及机械设备等与已经交接的办公楼在一个院内，故对济瑞公司另行使用已经交还的租赁物会有所限制等因素，酌定力拓公司自2014年9月15日开始至实际交付之日止参照租赁合同约定的年400万元租金标准的60%赔偿济瑞公司的损失。关于济瑞公司主张的要求力拓公司支付2014年11月6日至2014年11月15日期间使用费的诉求，虽然济瑞公司在（2015）连民初字第00003号案件中要求力拓公司给付的是截止至2014年11月6日的租金，但是双方在庭审中认可经过对账确定截止至2014年11月15日力拓公司尚欠济瑞公司的租金为100万元，且连云港市中级人民法院亦判决力拓公司给付租金100万元，故对该期间的损失，原审法院不再予以支持。
综上，原审法院判决力拓公司赔偿济瑞公司自2014年11月16日起至2015年9月14日期间的损失3309587.80元（年租金400万元，日10958.90元，自2014年11月16日至2015年9月14日共302天，共计3309587.80元）；给付自2015年9月15日起至实际交还全部租赁物之日止按日6575.34元（10958.9的60%）的标准赔偿济瑞公司损失。
关于力拓公司反诉要求济瑞公司给付其支付员工看管费用72000元的反诉请求，首先，其提供的工资单不足以证明该费用的发生，其次，即使该费用确实发生，但是因为造成至今未能交接的责任在其自身，故其要求反诉力拓公司支付该笔费用缺乏依据，原审法院对此不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院判决：一、力拓公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿济瑞公司自2014年11月16日起至2015年9月14日期间的损失3309587.80元以及按日6575.34元的标准赔偿自2015年9月15日起至实际交还全部租赁物之日止的损失。二、驳回力拓公司要求济瑞公司支付其看管费72000元的反诉请求。如力拓公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23110元由力拓公司承担；反诉案件受理费800元由力拓公司承担。
上诉人力拓公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、没有办理交接手续不是力拓公司的过错。即使上诉人有过错也不应是完全过错。一审判决上诉人2014年9月14日前按年租金400万元计算损失、2014年9月14日后按租金60%计算损失完全错误。上诉人多次发函给被上诉人要求交接，被上诉人迟迟不予配合。没有交接的责任不应该由上诉人承担，即使承担也不应按照合同租金全额承担。况且现在房地产市场不景气，上诉人所租用的场地租金明显高于市场价，请求予以酌减。被上诉人厂区建好后一直没有通过环保部门“三同时”验收，将不合法的厂房交给上诉人使用，因此不存在损失的问题。2、被上诉人诉讼请求是给付占用费，一审判决赔偿损失错误。3、即使赔偿损失也不应该按照租金计算。上诉人租用的厂房租金明显高于其他地区，上诉人的设备、人员大部分已撤离了涉案场地，按照租金支付占用费明显过高。4、被上诉人不办理交接手续，上诉人不得不安排看护人员，因此发生的费用应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人济瑞公司答辩称：1、没有办理交接完全是上诉人的过错，这一事实在原审判决中有陈述，双方达成解除合同的共识后虽然上诉人给被上诉人发了交接的函件，但当上诉人到现场接收时被上诉人根本无人交接，该事实有被上诉人两次办理公证证实。2、原审判决2014年9月14人前按每年400万计算损失，2014年9月15日以后按照租金60%计算损失基本正确。双方合同经过连云港市中级人民法院审理认定合法有效，上诉人拒不交换租赁物对被上诉人造成损失理应可以按照原合同约定的租金计算。2014年9月14日虽然双方交接了办公楼，但本案租赁物的主要部分是生产设备和场地，2014年9月15日按照60%计算是偏少的，被上诉人考虑到本案实际情况对该判决没有提出上诉。关于按照原合同约定的租金计算使用费损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是有明确规定，在合同无效情况可以参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，在合同有效情况下更可以按照合同约定计算租金损失。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审期间，被上诉人济瑞公司向本院提供下列证据：1、2016年3月13日。被上诉人致上诉人的函件，在（2015）连民初字第00003号案件判决后上诉人不服上诉至江苏省高级人民法院，上诉请求就是立即要求返还租赁物，我方看到该上诉状以后立即致函给上诉人，要求上诉人确定交接日期后，我方一日内派人接收。
2、2016年3月15日上诉人的复函，复函中说上诉没有生效，不能办理交接。
3、2016年3月17日被上诉人致上诉人的函，我方仍然要求上诉人将租赁物尽快交还我方，减少损失。
以上三份证据证明：在交接问题上我方一直很诚信办理交接手续，但是上诉人一直不予配合导致至今未办理交接。
上诉人力拓公司质证称：对三份证据真实性没有异议，但对其证明目的有异议。因为在我公司的复函中明确说明，判决没有生效，上诉人也多次发手续要求被上诉人前来办理相关交接手续，因为上诉人在2014年11月5日致函被上诉人，多次发函要求被上诉人前来办理交接手续，因为上诉人租赁厂房时与被上诉人之间有一本详细的明细单，所以我公司在办理交接时要求被上诉人对相关设备进行清点办理交接手续，而被上诉人拒绝办理，没有办理交接手续责任不应当由上诉人承担。即使我方承担责任，也不能由上诉人承担全部责任。
本院对被上诉人济瑞公司提供的三份证据的真实性予以确认。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案租赁物未办理交接手续的责任应如何认定；2、原审法院认定的占有使用费是否准确；3、上诉人主张的人员看护费用是否予以支持。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，从双方举证情况来看，本案中，力拓公司虽多次发函要求济瑞公司办理交接手续，但济瑞公司所提供的公证书和往来函件能够反映济瑞公司在前往力拓公司处办理交接手续时，力拓公司不予积极配合，故原审法院认定造成双方未能进行交接的过错责任在力拓公司并无不当。另外，从被上诉人济瑞公司二审提供的三份函件来看，济瑞公司在本院（2015）连民初字第00003号案件判决后，仍积极向力拓公司发函要求交接，但从力拓公司复函的内容来看，其对办理交接手续并未展现出足够的积极性，反而予以推脱。故结合上述两点，本院认为上诉人力拓公司主张涉案场地未能如期交接的责任不在上诉人的上诉理由不能成立，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，《厂房机械设备租赁合同》已经经涉案双方协商一致，在2014年11月14日解除。合同解除之后，力拓公司应将租赁物如数返还，而本案中力拓公司至今仍未与济瑞公司办理交接手续，故对于济瑞公司而言，涉案的厂房机械设备等租赁物不能再次对外出租或自行使用，已对济瑞公司造成了损失，原审法院将该部分利益定义为损失并无不当，与济瑞公司所称的占用费性质相同，上诉人力拓公司关于原审法院认定损失费用超过济瑞公司诉求的辩解不能成立，本院对该项上诉理由不予采信。对于涉案租赁物在解除合同后的占有使用费问题，济瑞公司请求按照双方签订的《厂房机械设备租赁合同》中的相关条款约定来确定并无不当。上诉人力拓公司虽抗辩其租赁的价格远高于周边同类租赁的价格，但未能提供证据予以证明，被上诉人济瑞公司亦不予认可，故本院对该项辩解不予采信。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，力拓公司上诉主张的人员看护费用成立的条件有两个：第一，因济瑞公司的原因或者因双方的原因造成涉案场地不能办理交接手续，由此力拓公司不得不派人员看护场地；第二，力拓公司支出的人员看护费用客观真实。本案中，造成涉案租赁物不能及时交接的责任，本院已认定是力拓公司的原因造成，济瑞公司并不承担相关责任。另外，力拓公司无证据能够证明其所主张的人员看护费用已实际支出。结合上述两点，本院认为上诉人力拓公司的该项上诉理由不能成立，原审法院据此认定并无不当，本院对上诉人力拓公司的该项上诉理由不予采信。
综上，上诉人力拓公司的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人江苏力拓桩业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。