湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂10民终175号
上诉人（原审被告）：沙市区鑫佳和通讯经营部，住所地：沙市区江汉北路41号。
经营者：彭月英，女，汉族，1957年2月19日出生，住荆州市沙市区。
委托代理人：刘翊，男，汉族，1978年12月26日出生，住沙市区，系该经营部店长。
被上诉人（原审原告）:石波，男，汉族，1969年4月19日出生，住荆州市沙市区。
诉讼代理人：居卫锋，湖北楚韵律师事务所律师。
诉讼代理人：周静，系石波妻子。
原审被告：彭月英，女，汉族，1957年2月19日出生，住荆州市沙市区。
委托代理人：刘翊，男，汉族，1978年12月26日出生，住沙市区，系被告彭月英的女婿。
原审被告：刘翊，男，汉族，1978年12月26日出生，住沙市区。
上诉人沙市区鑫佳和通讯经营部（以下简称鑫佳和通讯）因与被上诉人石波、原审被告彭月英、原审被告刘翊房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2018年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人鑫佳和通讯的委托代理人刘翊，被上诉人石波及其委托诉讼代理人周静，原审被告彭月英的委托代理人刘翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫佳和通讯上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清，我方在庭后提交的证据涉及到案件的基本事实，该证据能够证实上诉人的上诉请求是合法的，原审错误的适用法律，认可了石波与荆州市长渔后勤服务中心原负责人恶意串通签订的合同；二、原审违反法定程序，不尊重当事人要求追加武汉长江水产研究所或者荆州市长渔后勤服务中心为第三人的请求。
石波二审辩称：一、我方没有违反与荆州市长渔后勤服务中心的合同约定，转租的行为是得到了荆州市长渔后勤服务中心认可的；二、鑫佳和通讯提交的证据不是新证据，应当驳回；三、上诉人要求二审追加当事人不符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告彭月英未发表答辩意见。
原审被告刘翊未发表答辩意见。
石波一审诉讼请求：1、判令原被告间的房屋租赁合同到期终止、被告立即搬出原告急用的沙市区江汉北路41号一楼1间门店房；2、判令三被告按每月一万元赔偿原告租金损失（从2016年6月8日起至被告搬出门店时止），偿还原告已垫付水电费10074元。3、诉讼费由被告承担。
一审认定，原告从2005年起就承租荆州市长渔后勤服务中心拥有使用权的位于沙市区××楼的门面。2006年底，原告将租赁房屋转租给被告彭月英，用于经营沙市区鑫佳和通讯经营部。
2016年9月28日，案外人荆州市长渔后勤服务中心与原告续签了房屋租赁协议一份，约定将沙市区××楼一间门店出租给原告使用，租赁期限为2016年6月5日至2017年6月4日。并约定，未经荆州市长渔后勤服务中心书面同意，原告不得转租门面。2017年6月5日，案外人荆州市长渔后勤服务中心与原告再次续签了房屋租赁协议一份，租赁期限续约为2017年6月5日至2018年6月4日。
2015年6月9日，原告与沙市区鑫佳和通讯经营部续签了房屋租赁合同，约定每年租金120000元，租赁期限从2015年6月8日至2016年6月7日。后彭月英支付了保证金5000元。合同期内租金，被告已经缴纳。合同期满后，沙市区鑫佳和通讯经营部一直未腾退房屋，也未缴纳租金。
另查明：租赁房屋由中国水产科学研究院长江水产研究所所有，案外人荆州市长渔后勤服务中心拥有出租、使用、收益等权利。租赁房屋总建筑面积3031.27平方米，房屋统一登记坐落为沙市区江汉北，租赁房屋具体坐落为：长江水产研究所大门南侧第四间，门面北面是中国移动天骏手机专卖店，南面是VIVO智能手机专卖店。
还查明：原告向荆州市长渔后勤服务中心缴纳了2016年6月5日至2017年6月4日的门前三包费500元；2015年9月23日至2015年12月23日、2016年3月23日至2016年9月23日的电费6210元；2017年6月5日至2018年6月4日门前三包费500元；2016年9月23日至2016年12月20日及2016年12月20日至2017年3月26日水电费3864元。被告对在2017年6月5日之前的门前三包及租金水电费等票据无异议。
一审认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条的规定，本案适格被告为沙市区鑫佳和通讯经营部。
虽然原告与案外人荆州市长渔后勤服务中心签订的租赁合同约定，未经荆州市长渔后勤服务中心书面同意，原告不得转租门面。但荆州市长渔后勤服务中心于2017年4月13日已向本院陈述知晓原告的转租行为，在此情形下，荆州市长渔后勤服务中心依然与原告于2017年6月5日续签了租赁合同，应当视为其认可了原告的转租行为，故原被告签订的租赁合同合法有效。
原告与被告沙市区鑫佳和通讯经营部双方签订的租赁合同合法有效，原告依约交付了租赁房屋，现租赁期限届满，被告至今未腾退房屋，已经侵害了原告的合法权利，故原告要求被告停止侵害，排除妨害，腾退租赁房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
租赁期限届满后，被告沙市区鑫佳和通讯经营部实际占有使用租赁物的事实客观存在，2016年6月7日之前的租金被告沙市区鑫佳和通讯经营部已经全部缴纳，故被告沙市区鑫佳和通讯经营部应当从2016年6月8日起至实际腾退房屋之日止，按照每月10000元的标准向原告支付租金。
原告向案外人荆州市长渔后勤服务中心缴纳了水电费、门前三包等费用共计11074元，原告仅主张10074元是对自己权利的处分，本院予以认可。被告对2017年6月5日之前的门前三包及租金水电费等票据无异议，此阶段费用为10574元，原告实际缴纳的费用，已经超过原告的该项诉讼请求，故本院对原告要求被告支付原告垫付的水电费、门前三包费等共计10074元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决如下：一、被告沙市区鑫佳和通讯经营部于本判决生效之日起十日内将位于荆州市沙市区江汉北（经查实房屋具体坐落为：长江水产研究所大门南侧第四间，门面北面是中国移动天骏手机专卖店，南面是VIVO智能手机专卖店）的房屋腾退并交付给原告石波；二、被告沙市区鑫佳和通讯经营部从2016年6月8日起至实际腾退之日止，按每月10000元的标准向原告支付房屋的占有使用费；三、被告沙市区鑫佳和通讯经营部于本判决生效之日起十日内向原告石波支付代缴的10074元。四、驳回原告石波的其他诉讼请求。
二审中鑫佳和通讯向本院提交了以下证据：
证据1：《关于进一步加强门面房管理的通知》（2017.9.14）影印件。证明：涉讼房屋的产权人长渔服务中心与石波的合同解除。
证据2：《通知》（2017.9.20）影印件。证明：长渔服务中心与石波的合同解除。
证据3：《关于解除房屋租赁合同的通知》（2017.10.20）影印件。证明内容：荆州市长渔后勤服务中心多次张榜公告、书面通告、当面通知与被上诉人石波解约，被上诉人石波提交的合同已不再具备法律效力。
证据4：《意向协议书》复印件。
证据5：《房屋租赁协议》复印件。
证据6：付款凭证、收据影印件。
证据7：门前三包费复印件。
证据8：租赁保证金复印件。证明内容：1、荆州市长渔后勤服务中心已经与被上诉人石波解约。2、被上诉人提交的证据系无效合同，不具备法律效力。3、上诉人合法取得涉讼房屋期间的承租权，且履行合同义务。
证据9：电费复印件，证明内容上诉人在涉讼房屋一直持续地从事合法经营，并向荆州市长渔后勤服务中心缴纳电费。
石波的质证意见为：证据1-3对上述真实性有异议，因为没有我们签收的有效凭证。证据4-9是刘翊与第三人签订的合同，不是经营部，与本案没有关联性。
原审被告彭月英未发表质证意见。
原审被告刘翊未发表质证意见。
本院的认证意见为：证据的真实性予以认可。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，当事人双方的行为与合同的约定不一致时，应当认定双方用实际行为修改了原合同。本案中石波与荆州市长渔后勤服务中心签订的2017年以前租赁合同中，均约定了不得转租，否则荆州市长渔后勤服务中心有权单方中止合同，但石波将涉案房屋转租给鑫佳和通讯，荆州市长渔后勤服务中心并未按合同约定中止合同，而是于2017年6月5日与石波签订新的租赁合同中去掉了不得转租的条款，该行为可以认定荆州市长渔后勤服务中心知晓石波转租的事实，并以实际行为修改了原合同不得转租的条款，因此荆州市长渔后勤服务中心于2017年10月发出的解除合同的通知内容没有法律依据，鑫佳和通讯提交的该证据不能达到其证明目的，本院不予支持。
荆州市长渔后勤服务中心与石波于2017年6月5日签订的租赁合同期间为2017年6月5日至2018年6月4日，荆州市长渔后勤服务中心与刘翊于2017年10月16日签订的租赁合同期间为2016年6月5日至2018年6月4日，出现了“一房二租”的情形，因石波承租在先，且荆州市长渔后勤服务中心与刘翊的合同在时间上属于倒签合同，应当以荆州市长渔后勤服务中心与石波于2017年6月5日签订的租赁合同为准。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人沙市区鑫佳和通讯经营部负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一八年四月二十日
书记员 程 瀛