中山市第一人民法院
（民事判决书）稿
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拟稿：谭敏2013-1126-
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发文：（2013）中一法坦民一初字第262号年月日封发
原告：夏春艳，女，1970年4月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告：中山市豪逸半岛房地产发展有限公司，住所广东省中山市坦洲镇界狮南路6号，组织机构代码78648429-6。
法定代表人：冯志春，该公司董事长。
委托代理人：吴柏昌、黄奕，广东千里行律师事务所律师、实习律师。
原告夏春艳诉被告中山市豪逸半岛房地产发展有限公司（以下简称豪逸半岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告夏春艳，被告委托代理人吴柏昌、黄奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏春艳诉称：2010年4月10日，夏春艳与豪逸半岛公司签订商品房买卖合同，约定由夏春艳购买豪逸半岛公司开发的位于中山市坦洲镇界狮南路63号中澳豪逸半岛52幢1001房的商品房一套，房屋建筑面积80.79平方米，总房款为457627元。合同约定豪逸半岛公司应当于2011年10月31日前,依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付夏春艳使用。但涉案房屋一直未经验收合格，豪逸半岛公司未能按合同约定如期依法交付涉案房屋。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，豪逸半岛公司应当承担逾期交房的违约责任并按约定向夏春艳支付违约金。双方协商未果，故夏春艳诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金104220元（按已付全额房款457627元为基数，按每日万分之四标准，暂计579日）；2.被告向原告支付因延期交楼产生的房租费用39600元（2200元×18个月）；3.被告支付原告因本案产生的复印费、交通费800元以及误工费1000元；4.被告承担本案的诉讼费用。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内提供有如下证据：1.商品房买卖合同；2.购房收据、发票；3.租房收据；4.补充协议。
被告豪逸半岛公司辩称：被告已按照商品房买卖合同约定按期将商品房验收合格，原告主张被告延期交楼不属实，原告的诉求不应得到支持。
被告就其辩称在举证期限内提供有如下证据：1.竣工验收备案表；2.工程竣工验收报告；3.单位（子单位）工程竣工验收记录。
经审理查明：2010年4月10日，原告夏春艳（买受人）与被告豪逸半岛公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：由买受人购买出卖人开发的位于中山市坦洲镇界狮南路63号中澳豪逸半岛52幢1001房，房产建筑面积为80.79平方米，套内建筑面积63.56平方米，总房价款为457627元。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于坦洲××村低围的地块土地使用权。……该地块……土地用途为商住，土地使用年限至2074年12月28日止。合同第八条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如逾期交房：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，夏春艳依约支付了全部房款。2011年11月30日及2012年11月30日，豪逸半岛公司分别以信函及手机短信的方式通知夏春艳收楼。但夏春艳收到的通知后认为豪逸半岛公司未提供涉案房屋验收合格资料而未收楼。2013年6月2日，夏春艳办理了收楼手续。2013年5月31日，夏春艳以豪逸半岛公司超过约定的交楼时间，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任为由向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2010年4月22日，夏春艳与豪逸半岛公司签订补充协议，该协议对双方于2010年4月10日签订的商品房买卖合同中关于付款方式及期限的约定进行修改，由原按揭付款方式变更为分期付款方式，约定夏春艳于2011年10月31日向豪逸半岛公司支付最后一笔房款91000元。2011年11月9日，夏春艳向豪逸半岛公司支付最后一笔房款91000元。
又查：2011年10月20日，豪逸半岛公司支组织施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位对中澳半岛（27-29、36、52-22幢及商场）商住小区进行竣工验收。竣工验收备案表及工程竣工验收报告的竣工验收日期均为2012年3月21日，工程验收结论为该工程质量合格，同意交付使用。上述参与验收的单位均在工程竣工验收报告上签章确认。2013年5月20日，中山市住房和城乡建设局向豪逸半岛公司就涉案小区工程核发中山市建设工程竣工验收备案登记证。
本案审理过程中，本院依职权发函向广东电网公司中山坦洲供电分局、中山坦洲自来水有限公司、中山港华燃气有限公司、中山市质量技术监督局、中山市公安消防支队坦洲大队就相关案情进行调查。广东电网公司中山坦洲供电分局复函称：“……坦洲××村豪逸半岛商住小区27-29、36、52-55幢及商铺，发展商为中山市豪逸半岛房地产有限公司，由1#电房供电，装变容量为2*1000kVA，在2011年10月28日验收通电。该小区由业主直接报装用电，直接抄表到户，电费按现行的电价政策收取……”中山坦洲自来水有限公司复函称：“坦洲××村低围中山市豪逸半岛房地产发展有限公司在我司共申请安装2个建筑表，从装表至今一直执行建筑水价……2011年4月前按建筑用水类别，水费价格1.9元/立方米和污水处理费0.7元/立方米收取；2011年4月开始按建筑用水类别，水费价格1.99元/立方米和污水处理费0.7元/立方米收取……”中山港华燃气有限公司复函称：“……中山市××村低围中澳豪逸半岛商住小区管道燃气业务不属我司经营范围，我司不便回复所咨询问题……”中山市质量技术监督局复函称：“中山市豪逸半岛房地产有限公司开发的位于坦洲××村低围中澳豪逸半岛27幢、28幢、29幢、36幢、52幢、53幢、55幢电梯共14台已由广东省特种设备检测研究院中山检测院监督检验合格……其中出厂编号为10G006355、10G006356、10G006357、10G006360、10G006359、10G006361、10G006362、10G006363、10G006364、10G006365、10G006366电梯的完成监督检验日期为2011年9月14日，检验结论均为合格；出厂编号为10G048993、10G048994电梯的完成监督检验日期为2011年10月25日，检验结论为合格；出厂编号为10G006358电梯于2011年9月14日监督检验不合格，2011年10月21日完成监督检验，检验结论为复检合格。”中山市公安消防支队坦洲大队复函称：“……中山市豪逸半岛房地产发展有限公司位于中山市××村低围的豪逸半岛（27-29、36、52-55幢及商铺）商住小区已于2012年1月18日办理完毕建筑工程竣工验收消防备案手续。”
本院认为:原告夏春艳与被告豪逸半岛公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行合同所约定的权利义务。
关于涉案房屋的验收标准。夏春艳认为豪逸半岛公司于2011年10月30日通知交付的商品房未经验收合格且不符合商品房交付使用的条件，商品房验收合格的标准应为综合验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此，无论是《中华人民共和国建筑法》还是《建设工程质量管理条例》都是将“竣工验收合格”作为建筑工程交付的必备法定条件，并非以“综合验收合格”为必备法定条件。而且，双方在商品房买卖合同中明确约定了以验收合格为交付条件，并注明验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告经验收合格。由于涉案房屋于2011年10月20日通过竣工验收，竣工验收报告显示该房屋所在楼房土建工程、水电设施的质量均为合格。此外，根据本院依职权调取的证据，涉案房屋供水、供电、电梯等设施亦于合同约定的交付期限前安装并检测完毕，故应视为涉案房屋在约定交付期限之前已经达到交付标准。所以，夏春艳的诉请理由不能成立，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，夏春艳已依约支付全部购房款，而但豪逸半岛公司却未在合同约定的交房期限前向夏春艳交付经验收合格的房屋，致使涉案房屋迟延交付，其行为已构成违约。由于夏春艳要求继续履行双方签订的商品房买卖合同，故豪逸半岛公司理应承担交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的违约责任。根据商品房买卖合同第九条的约定，豪逸半岛公司应当以购房款457627元为本金从合同约定的交房期限第二天即2011年11月1日起至实际交付之日止按每日万分之四的利率向夏春艳支付逾期交房违约金。关于豪逸半岛公司关于夏春艳赤炎交付房款的主张，于本案不属于同一法律关系，可另案主张。另，夏春艳关于的房租费用、复印费、交通费、误工费的诉讼请求，夏春艳与豪逸半岛公司对上述费用并无相关约定，该诉求没有法律依据，本院不予支持。
综上，夏春艳的部分诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市豪逸半岛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告夏春艳支付逾期交房的违约金（计算方法：以457627元为本金按每日万分之四的利率从2011年11月1日起计至本院指定的履行期限止）；
三、驳回原告457627其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1592元（原告已预交），由被告中山市豪逸半岛房地产开发有限公司负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 谭敏
代理审判员 陈睿
人民陪审员 余锋
二〇一三年十一月××日
书 记 员 陈燕