南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第5094号
原告熊友志，男，1970年3月10日出生，汉族，农民。
委托代理人韦日斌，江苏方胜律师事务所律师。
委托代理人汤白兰，女，汉族，农民。
被告翟冬梅，女，1966年4月5日出生，汉族，无业。
被告溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心，住所地南京市溧水区永阳镇珍珠北路*号。
负责人陶春艳。
被告溧水县年青房地产经纪有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇珍珠北路2号。
法定代表人陈国英，该公司总经理。
第三人陈鸿飞，男，1969年12月19日出生，汉族，职员。
第三人章丽娟,女,1972年4月9日出生，汉族，无业。
第三人缪桂兴，女，1955年10月21日出生，汉族。
第三人杨国宁,男,1953年10月27日出生，汉族。
委托代理人杨慧，女，1988年9月27日出生，汉族。
原告熊友志与被告翟冬梅、溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心（以下简称舒雅房产）、溧水县年青房地产经纪有限公司（年青公司）及第三人陈鸿飞、章丽娟、缪桂兴、杨国宁房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告熊友志的委托代理人韦日斌、汤白兰，被告翟冬梅、被告舒雅房产负责人陶春燕、被告年青公司法定代表人陈国英，第三人缪桂兴、杨国宁的委托代理人杨慧到庭参加诉讼。第三人陈鸿飞、章丽娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告熊友志诉称，原告与被告翟冬梅于2011年2月28日通过房产中介介绍签订了一份房屋买卖协议，被告将位于溧水区秦淮花苑28幢3单元X室的一套面积为92.3平米的住房及面积为33.8平米的储藏室以总价42万元出售给原告，被告舒雅房产、年青公司自愿担保如该房屋没有房产证，不能过户所有损失由其承担。合同特别约定任何一方违约应承担违约金10万元，合同还对其他事项进行了约定。原告按协议约定按期支付了房款，被告翟冬梅也按约定将房屋腾空交付给原告。原告已取得该房屋居住五年之久，在此期间一直要求被告办理过户手续，被告告知原告涉案房屋是其购于第三人缪桂兴、杨国宁夫妇。而缪桂兴、杨国宁是购于第三人陈鸿飞、章丽娟夫妻，陈鸿飞、章丽娟至今未将房屋过户给缪桂兴、杨国宁，被告自己名下无涉案房屋的产权证及土地使用证。因此也无法将房屋过户给原告，导致原告至今未取得买受房的合法产权证件，属于严重违约，依法应承担违约责任。故诉至法院要求：1、判令被告立即与原告办理秦淮花苑28幢3单元X室房产证、土地使用权证书的过户手续，第三人承担协助义务；2、判令被告支付违约金10万元；3、本案案件受理费由被告承担。
被告翟冬梅辩称，2011年我将涉案房屋卖给了原告，我当时买的缪桂兴的房子，我不知道她是买的人家的房子，我以为是她自己的房子。我与缪桂兴也是签订了购房合同的。我的行为不存在欺诈。我都是通过中介买的房子，我与缪桂兴之间，原告之间都是有购房合同的。我不存在违约行为，故不应承担违约责任。我当初买房时，缪桂兴就存在欺诈行为，房子不是她的，但她说是她的，而且拿房子时都是缪桂兴的名字，我才相信房子是她的。我希望缪桂兴能出庭参加诉讼，将事情弄清楚。
被告舒雅房产辩称，卖房时不存在欺诈行为，我方带原告及家人去看了房子，也未隐瞒情况，在合同上也注明了由第一手卖家协助过户。过户时由中介协助其过户，我方不存在隐瞒事实不构成违约，当时合同约定中介费4000元，但到目前只收到2000元，这笔钱是原告看到我方做的事主动给我们的，为了让原告房屋能过户我方做了大量工作，如果说我方该承担的责任我方已经做到。综上，我方不应承担违约金。到目前我方还在积极配合原告方处理此事。
被告年青公司辩称，卖房时我方是坚信房子是有两证的，翟冬梅与缪桂兴之间的买卖事宜我方也是事后才知晓，且他们之间的合同我方并没有见过。合同约定涉案房屋过户时我方予以配合，但现在未到房屋可以过户的时间。如果房屋一直不能过户，我方会承担责任的。
第三人陈鸿飞、章丽娟未向本院提供陈述意见。
第三人缪桂兴、杨国宁述称，被告在没有拿到房产证的情况下，为何要将涉案房屋卖给原告？当时涉案房屋并不具备办理房产证的条件，被告并未通过我方就将房屋卖给了原告。
经审理查明,第三人陈鸿飞、章丽娟系夫妻关系，缪桂兴、杨国宁亦系夫妻关系。2011年2月28日，原告、翟冬梅及舒雅房产签订了房地产买卖中介合同一份，合同内容为：第一条，被告将位于溧水区秦淮花园28幢3单元X室房屋一套及储藏室一间，总价款42万元出售给原告；第三条，1、出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。2、协助原告办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。5、该房屋所产生的营业税由原告支付、个人所得税由原告支付；第四条，1、按照房地产买卖契约中的房款支付方式及期限支付定金和房款。3、根据委托事项，原告应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予舒雅房产，同是将其代缴的（①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币/元交予舒雅房产中介。舒雅房产中介与原告按实结算，多退少补；第六条，1、原、被告双方在签订合同时，原告于2011年2月28日向被告支付定金人民币贰万元，原告于2011年3月10日前支付人民币叁拾万元给被告，在原告及翟冬梅双方完成交易过户签字把余款付清给翟冬梅，翟冬梅须将该房屋交付前所产生的水、电、气、有线电视、物管费等全部结清。另注明，2011年6月30日之前再付人民币伍万元整。2、原告及翟冬梅双方在签订合同时，原告于2011年9月30日之前再付肆万元整，余款人民币壹万元整待此房产可过户时付清；第七条，1、翟冬梅应在原告于2011年3月30日前腾空房屋，并书面通知原告、舒雅房产中介办理交付的具体时间。原告按合同约定支付41万元房款后，翟冬梅于2011年2月将案涉房屋交付给原告。协议第八条约定违约责任：“一、三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其它过失影响甲、乙方交易的。二、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的在承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法无法完成委托事项的行为；6、以上条例违约方造成丙方不能履行合同，应按双方2%的中介费支付陆仟元。四、三方商定，上述违约行为方，选择下列第1或2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为：拾万元；2、按标的额的/%，计人民币拾万元。”协议签订，除原告支付给舒雅房产2000元及未办理房产过户外，合同中的当事人都履行了各自的义务。
另查明，2010年4月19日，第三人缪桂兴（协议甲方）与翟冬梅及陈萍（协议乙方）就案涉房屋签订了房产买卖协议一份，协议内容为：第一条，甲方自愿将坐落于溧水县经济开发区秦淮花苑28幢3单元X室（92.5㎡）。随房配套的储藏室（33.5㎡）的住房出售给乙方。此房为政府拆迁安置住房；第二条，该房成交价为：贰拾伍万零捌佰元整（￥250800元）；第三条，该房在成交时及有房产证、土地证。经双方友好协商，同意在政府统一安排办证时，由甲方首先办理自己名下的房产证、土地证。然后再按正常二手房流程过户给乙方。所有过户费用、包括税费概有乙方承担，期间，甲方无条件配合乙方办理两证，且不得以任何理由拒绝乙方不予办理。第五条，乙方于2010年4月19日交给甲方购房定金：贰万元整（￥20000元，此定金最终冲抵购房款），且定于2010年4月25日乙方支付给甲方购房首付：捌万零捌佰元整。余款经双方再次协商，乙方于2011年元月份支付给甲方：壹拾肆万元整。最后，待甲乙双方办理过户结束后，乙方支付给甲方壹万元整。此房产买卖合同终止。另外，乙方若在2011年元月份前将购房款壹拾肆万元整支付给甲方，则甲方应提前办理交房、交钥匙给乙方。（特此注明：签订协议之日后，若有任何一方违约配合同，乙方若违约，所交定金归甲方所有不予退还，甲方若违约则双倍赔偿乙方所交定金）。2010年七、八月份，缪桂兴将房屋交付给翟冬梅。
再查明，本案所涉房屋系第三人章丽娟拆迁安置房。庭审中，原告向本院提供陈鸿飞于2015年5月29日所写的书面证明一份，内容为：根据双方约定，办理过户领取房产证时，购买方将付清剩余拾万元房款。
2011年2月28日，舒雅房产负责人陶春燕、年青公司法定代表人陈国英向原告出具书面材料一份，内容为：“舒雅房产、年青房产确保此房一定有房产证，如果此房没有房产证，不能过户，所有损失由舒雅房产、年青房产承担。”本案所涉房屋于2014年12月8日登记的所有权人为章丽娟，所有权证号为溧转字节2089218号，取得方式为安置。2014年12月25日，由章丽娟设置了抵押（被担保主债权数额为20万元），目前该房仍属有抵押状态。庭审后，经本院释明，三被告均认为合同中所定违约金过高，要求调低。
以上事实，有双方当事人陈述、房产买卖合同、房地产买卖中介合同、证明、房屋登记簿等证据予以证实。
本院认为,陈鸿飞、章丽娟与缪桂兴、杨国宁之间，就本案所涉房屋，虽没有书面合同，但从陈鸿飞所写的证明，可认定上述双方有存在房屋买卖法律关系；缪桂兴、杨国宁与翟冬梅之间、原告与翟冬梅之间就本案所涉房屋，因均签有房屋买卖合同，均存在房屋买卖关系；原告与舒雅房产之间存在居间合同关系。上述合同均系当事人之间真实意思表示，且不违反法律规定，故上述房屋买卖协议为有效协议，当事人应按协议约定履行义务。至本案法庭辨论终结前，因涉案房屋被章丽娟设置了抵押，故无法过户至原告名下。现原告要求被告、第三人办理及协助办理过户手续的诉请，本院不予支持。翟冬梅在涉案房屋未过户至自己名下情形下，将房屋出卖给原告致原告无法将房屋过户至自己名下，违反原、被告之间的合同约定，应承担违约责任。舒雅房产在促成原告与翟冬梅涉案房屋买卖交易时，确存在过错，也应承担相应违约责任。关于原告要求被告连带承担违约金的诉请，本院认为，原告与翟冬梅之间系房屋买卖法律关系，原告与舒雅房产之间系居间法律关系，根据合同性原则，上述两被告连带承担违约金的法律依据不足，原告该请求，本院不予支持。年青公司与原告之间无合同关系，虽其法定代表人陈国英与陶春燕共同向原告出具了书面材料，但该书面材料的意思是造成原告损失，由舒雅房产、年青公司承担，而本案中，原告主张的系违约金而非损失，故原告要求年青公司承担违约金的诉请，本院不予支持。因被告均向本院要求降低违约金数额，考虑到翟冬梅及舒雅房产违约程度、房屋买卖价格、中介收费数额及涉案房屋被设置抵押情形，本院酌定，翟冬梅应承担7万元违约金，舒雅房产承担4000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第四百二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定的规定,判决如下:
一、被告翟冬梅应于本判决生效之日起十日内支付给原告熊友志违约金7万元；
二、被告溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心应于本判决生效之日起十日内支付给原告熊友志违约金4000元；
三、驳回原告熊友志其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2400元，由原告熊友志负担624元，由被告翟冬梅负担1675元，由被告溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心负担101元。（此款原告已预交被告在给付上述款项时将应负担的份额直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2400元，逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任天保
人民陪审员 桂祈琴
人民陪审员 张大权
二〇一六年五月十日
见习书记员 吕 娟