江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终2号
上诉人（原审原告）：王逸，女，汉族，1971年9月7日生，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：吴健（系王逸丈夫），男，汉族，1965年1月28日生，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：吴文彬，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通东方奥林特家具有限公司，住所地江苏省南通市钟秀东路19号。
法定代表人：殷中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯淑萍，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯薇雅，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人王逸因与被上诉人南通东方奥林特家具有限公司（以下简称奥林特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王逸的委托诉讼代理人吴健、吴文彬，被上诉人奥林特公司的委托诉讼代理人冯淑萍、冯薇雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王逸上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持王逸的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由奥林特公司承担。事实和理由：一、奥林特公司故意违约且已构成根本违约，原审法院未予认定，显属不当。1、王逸于2013年1月5日付清购房款，根据双方合同约定，奥林特公司应于王逸付款后交房，但奥林特公司至今未交付涉案厂房，而是将厂房继续交给与该公司签订合同的租赁户使用，且未将收取的租金移交给王逸，其行为属于故意违约。2、按照双方合同约定，奥林特公司办理涉案厂房过户的期限是2013年底前，过户条件是取得土地面积分摊表。2013年6月27日，奥林特公司取得新的土地面积分摊表即可办理涉案厂房及土地过户手续。但奥林特公司故意拖延，并于2013年8月9日将涉案房屋抵押给第三人借款，属于故意违约。奥林特公司在王逸申请诉前保全及一审诉讼期间亦未办理涉案厂房及土地过户手续，表明其并不打算将房屋过户给王逸，其已构成根本违约。3、奥林特公司在涉案合同签订后，两次扩建总平面规划，减少涉案厂房的土地分摊面积，降低了涉案厂房的价值，构成根本违约。4、涉案厂房火灾事故与本案无关，一审以涉案厂房发生损毁为由认定合同目的不能实现，奥林特公司构成违约且可以解除合同，缺乏依据。二、原审法院适用法律错误，判决结果不公。1、奥林特公司将涉案厂房出售给王逸后，又将厂房抵押给第三人，导致王逸的合同目的无法实现，至今未能取得涉案厂房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条的规定，王逸不仅可以主张奥林特公司返还已付购房款及利息、赔偿租金损失、还可以主张奥林特公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院未予支持不当。2、奥林特公司故意违约且一审中并未提出调整违约金，故应当判令其支付合同约定的已付房款等额的违约金。退一步讲，王逸已经举证证明了自己的实际损失，其提供的（苏通）金土地（2015）（房咨询）字第002号咨询报告可以证明厂房增值损失4834160元及租金损失，南通江海拍卖有限公司与倪鸿飞签订的6号厂房转让协议书可以证明与涉案厂房相同的厂房拍卖底价为1618万元，可以证明厂房增值损失418万元，一审法院也应支持其实际损失，但一审法院错误适用可预见规则，仅判令奥林特公司按照同期银行贷款基准利率的两倍计算王逸的利息损失及王逸返还租金，没有依据。奥林特公司可以收取租金并通过另行出售涉案厂房获得高额利润，其因违约行为反而获益，有违公平正义。
奥林特公司辩称：一、奥林特公司不存在故意违约的行为。1、王逸支付购房款后，奥林特公司与王逸就未到期的租赁房屋租金进行了结算，且王逸已经对外出租660平方米，表明奥林特公司已经将涉案房产交付王逸实际控制。奥林特公司未将租金移交王逸是因为王逸尚欠200万元购房款，故可以抵销，王逸从未向奥林特公司主张租金也说明其认可抵销的方式。2、双方合同中约定涉案厂房过户手续在奥林特公司二期工程2013年内竣工后统一办理，而不是在具备土地分割条件后办理。因此，无论在2013年内是否具备土地分割条件，只要二期工程未竣工就未达到过户条件。奥林特公司办理的抵押并未影响王逸对厂房的使用、收益，且只要及时注销就不影响涉案厂房的过户。双方未能办理过户的实际原因是涉案厂房发生火灾，导致标的物毁损，合同无法履行，而非抵押原因。3、双方约定待二期工程竣工后过户即表明王逸最终可取得的分摊面积就是二期工程竣工后分摊的面积，而非合同签订时一期工程的分摊面积。4、奥林特公司已将涉案厂房交付王逸控制、管理，厂房发生火灾所导致的后果应由王逸自行承担，双方应当继续履行合同，奥林特公司愿意协助王逸办理涉案厂房过户手续。二、关于法律适用问题。1、《商品房买卖合同司法解释》调整的是开发商的售房行为，本案并不适用。奥林特公司也不存在故意违约，王逸要求奥林特公司承担违约金的上诉请求于法无据。2、王逸主张的厂房升值和租金损失均不能成立。6号厂房与涉案厂房的基础、装修、设施等状况均不一致，两个厂房没有可比性，且6号厂房出售价格1618万元中房屋成交价格为1000万元，另外618万元是厂区道路场地费用及购买人应当承担的过户税费、佣金等所有费用，王逸单方委托的评估报告对奥林特公司也没有约束力，且奥林特公司并未将涉案厂房再次出售，王逸主张的厂房升值损失没有依据。涉案厂房是部分对外出租，且2013年的租金价格也不能证明2014、2015年的租金价格。3、奥林特公司多次通知王逸通过一审法院返还扣押在法院的购房款，但王逸怠于领取，故即使计算利息只能计算至奥林特公司向王逸发出通知后的一周。综上，奥林特公司对于一审认定其存在违约行为存在异议，但为减少讼累，愿意尊重一审判决，故请求二审法院驳回王逸的上诉请求，维持原判。
王逸向一审法院起诉请求：1、判令解除其与奥林特公司2012年12月23日签订的房屋买卖合同并立即返还王逸所付购房款人民币9754040元及利息损失（以中国人民银行同期同类贷款的基准利率标准，自2013年1月6日计算至生效判决确定给付之日）；2、奥林特公司承担违约金损失人民币9754040元；3、案件受理费、保全费由奥林特公司负担。
一审法院认定事实：2010年3月13日，南通市东方家具有限公司（以下简称东方公司）与张建辉签订租赁协议一份，张建辉租用东方公司仓储用房，建筑面积457平方米，租赁期为三年，从2010年3月15日开始至2013年3月14日结束，前两年年租金为60324元，第三年年租金为65800元。
2012年11月15日，东方公司与毛锦平签订租赁协议一份，毛锦平租用东方公司仓储用房一间，租赁期为一年，从2013年1月10日开始至2014年1月9日结束，年租金为97000元。协议后，毛锦平向东方公司支付了合同约定的租金97000元。
2012年11月23日，奥林特公司就其建造的钟秀东路19号1幢的厂房领取了房屋所有权证（南通房权证字第××号），房屋所有权人为奥林特公司，规划用途为生产厂房，建筑面积5877.02平方米。2012年11月24日，奥林特公司还领取了包括案涉房屋土地在内的国有土地使用权证（苏通国用（2012）0101014号），土地坐落崇川区钟秀东路19号，权利人为奥林特公司，用途为工业用地，使用面积41115.37平方米。
2012年11月28日，东方公司与南通华丰厨具有限公司（以下简称华丰公司）签订租赁协议一份，华丰公司租赁东方公司仓储用房一间，租赁期为一年，从2013年1月10日开始至2014年1月9日，年租金6万元。华丰公司按约定向东方公司支付了合同约定的租金6万元。
2012年12月10日，东方公司与南通向阳标准件有限公司（以下简称向阳公司）签订租赁协议一份，约定向阳公司向东方公司租赁仓储用房一间，租赁期为两年，从2012年12月10日开始至2014年12月9日，两年租金为470400元，一次性支付。向阳公司于合同当日向东方公司支付了租金470400元。
2012年12月21日，王逸向奥林特公司汇“购房款”200万元，并向南通市中级人民法院汇款200万元，其备注内容为“东方奥林特家具1＃厂房房款”。
2012年12月23日，奥林特公司（甲方）作为出卖方，王逸（乙方）作为买受方签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：第一条甲方自愿将其完全拥有的坐落于南通市钟秀东路19号内的标准厂房集中区一期的1＃楼厂房（共二层）出卖给乙方。厂房具体情况如下：1、1号厂房建筑面积5877.02平方米，该建筑面积是规划局竣工验收时甲方委托市测绘院测绘数据所得，成交数据均以房屋所有权登记证记载面积为准。2、房屋所有权证号：1号厂房120057363，土地使用权证号0101014，房屋设计用途：厂房、仓储，国有土地取得方式：出让。乙方所购房屋的土地使用权分割及办证等，需在甲方二期工程于2013年内竣工后统一办理，目前乙方享有其所购房屋实际占地面积并为其专属使用，厂区道路及道路至房屋四周绿化面积为公摊面积，为各业主共同使用。第三条甲方、乙方双方议定本合同项下的标准厂房（含土地）成交价为每平方米2000元，总合同价款（人民币以下同）￥11754040元。以上房屋买卖过户过程中所涉及到的一切税费由甲、乙双方按国家规定各自承担。本次交易，因土地未分割，故乙方在合同总额中暂扣200万元暂不予支付，待甲方办理完土地分割过户手续、乙方拿到分割过户受理单后再支付200万元。第四条房屋付款方式和期限：经双方协商一致，合同签订后乙方即付购房款人民币400万元，其中贰佰万元汇至奥林特公司，另外贰佰万元按甲方要求直接汇入甲方指定的南通市中级人民法院所指定的执行局专用账户。余款5754040元于2013年1月5日前全部支付到南通市中级人民法院执行局专用账户。以上款项到账后，中级人民法院将1号厂房的房屋予以解除查封，乙方即可办理房屋过户登记手续。第五条房屋交付期限：付款手续完成后即交房，自交房之日起1号厂房的租赁户所交租金归乙方所有，由乙方收取。第六条违约责任：1、甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与该房有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责按乙方所交数额双倍赔偿。2、若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日，则由违约一方按日向对方支付1‰违约金。3、甲乙双方签订合同后，任何一方毁约，应书面通知对方。若甲方毁约，应在三日内将乙方已付款返还给乙方，同时支付等额的违约金给乙方；若乙方毁约，甲方已收乙方的款项作为乙方向甲方支付的违约金。双方还对其他事项进行了约定。
2013年1月5日，王逸向南通市中级人民法院汇款5754040元，其备注为“奥林特公司一号厂房购房款”。2013年1月8日，奥林特公司向王逸出具收条一份，其内容为：“今收到王逸购房款共计人民币玖佰柒拾伍万肆仟零肆拾元整（转帐）。其中：2012年12月21日贰佰万元整转至东方奥林特家具公司，2012年12月21日贰佰万元整转至南通市中级人民法院，2013年1月5日伍佰柒拾伍万肆仟零肆拾元整转至南通市中级人民法院。”奥林特公司还就案涉房屋出租情况进行了整理，并计算了其已收取但自2013年1月6日后即应归王逸所有的租金合计629111元，但其未向王逸支付该部分租金。
2013年3月10日，卜均代表王逸（甲方）与农机公司签订房屋租赁协议一份，约定农机公司租用王逸的1号厂房一层南侧房屋一间，建筑面积约203平方米，租赁期限为一年，自2013年3月10日始至2014年3月9日止，年租金36540元。王逸收取了农机公司租金36540元。
2013年3月10日，卜均代表王逸（甲方）与张建辉签订房屋租赁协议一份，约定张建辉租用王逸的1号厂房一层南侧房屋两间，建筑面积约457平方米，租赁期限为两年，自2013年3月15日始至2015年3月14日止，年租金82260元。王逸收取了张建辉租金82260元。
2013年8月9日，奥林特公司与南通汇源典当有限公司（以下简称汇源公司）办理了抵押登记手续，将案涉的1号厂房抵押给汇源公司（他项权证号130013693），约定期限为2013年8月9日至2014年8月8日。2014年9月30日，奥林特公司办理了抵押注销手续。
2013年12月3日，因案涉1号厂房临近厂房改扩建施工导致意外，产生的火球击破1号厂房西侧一层玻璃窗，引燃存储的席梦思，火势迅速蔓延整个仓库，过火面积约2240平方米。
另查明，案涉1号厂房曾于2012年11月27日被一审法院裁定查封，2013年3月16日被裁定解除查封。2014年1月8日、1月20日又被一审法院裁定查封。奥林特公司钟秀东路19号41115.37平方米的土地使用权亦曾被一审法院于2012年11月23日裁定查封，2013年6月21日后查封的土地使用权为钟秀东路19号3幢厂房所对应的土地。奥林特公司已将钟秀东路19号内2幢、4幢、6幢厂房通过拍卖的方式分别出售给他人，买受人分别领取了土地使用权证。东方公司是奥林特公司的股东。
审理中，王逸及奥林特公司均陈述案涉房屋办理土地使用权分割后才能办理房屋过户手续，目前1号厂房范围内的土地尚未单独领有土地使用权证。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1、奥林特公司是否已经向王逸交付了案涉房屋？2、奥林特公司是否存在可致合同解除的违约行为？3、王逸的各项主张能否得到支持？
关于奥林特公司是否已经向王逸交付了案涉房屋的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订了钟秀东路19号奥林特公司1号厂房的买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，即王逸向奥林特公司支付购房款，奥林特公司向王逸交付案涉房屋。根据现有证据，王逸已向奥林特公司支付了购房款9754040元，奥林特公司称已向王逸交付了案涉1号厂房，则其应当提供相应的证据予以证实。本案中，双方的合同标的物1号厂房性质属于不动产，王逸支付相应款项后，奥林特公司应当及时向王逸转移对1号厂房的占有、使用和收益的权利，并按照合同约定及时办理权属变更手续。王逸虽在合同签订后以自己的名义与案外人就案涉房屋签订了租赁合同，并收取了部分房屋租金，但其所出租的房屋仅为660平方米，相对于1号厂房5877.02平方米而言，其仅利用案涉部分房屋进行了一定的收益。1号厂房其余租赁房屋为租赁户实际占有使用，奥林特公司在收取该部分租赁户的租金后，未按照约定向王逸移交该部分租赁费，王逸就该部分房屋既未能占有使用，也未能行使收益的权利，故不能认定奥林特公司就该部分房屋已经向王逸进行了交付。若案涉1号厂房确已经交付给王逸占有使用，奥林特公司使用该房屋时应当征得权利人王逸的同意。但奥林特公司2013年8月9日未经买受人王逸同意，将出售给王逸的房屋进行了抵押，此行为同样能够证明奥林特公司未将案涉房屋交付给王逸实际控制。奥林特公司称案涉房屋已由王逸实际控制、房屋已经交付的抗辩，没有事实依据，一审法院不予支持，应认定奥林特公司未向王逸履行交付房屋的合同义务。
关于奥林特公司是否存在可致合同解除的违约行为问题。根据合同性质及双方的约定，奥林特公司应当向王逸交付房屋，并办理产权过户登记。然而根据双方在合同中的约定及一审查明的事实，双方在签订案涉1号厂房买卖合同时，1号厂房及包括1号厂房在内的钟秀东路19号的国有土地使用权处于被法院裁定查封的状态。双方对案涉房屋及土地被查封的事实明知，并约定了法院解除查封后办理过户产权登记的内容，故能否及时办理产权过户除需依照约定外，还需要根据房屋及其占用范围内的土地使用权是否存在权利限制为前提，而非完全由合同当事人所能自行确定。双方在庭审中均确认，办理土地使用权分割后才能办理案涉房屋产权过户登记。而在双方的合同约定中，已明确王逸所购房屋的土地使用权分割及办证等事项，需要在奥林特公司二期工程2013年内竣工后统一办理，则说明案涉房屋范围内的土地使用权分割的办理附有期限，故并非王逸支付购房款后即应当且能够办理土地使用权分割进而办理房屋所有权过户登记。奥林特公司虽在2013年底前没有将案涉房屋过户登记到王逸名下，但并未违反双方在合同中有关产权过户登记的约定条件及客观状况，不能以此认定奥林特公司违约。至于奥林特公司在合同之后用案涉房屋进行了抵押贷款，亦未能将1号厂房全部交付王逸使用，未能履行合同的交付义务，但王逸同样没有证据证明其向奥林特公司主张过房屋交付而未果，故奥林特公司未按合同及时履行全部交付义务尚不能构成根本性违约。但在双方合同签订后，奥林特公司因其工程建设的原因，导致本案买卖标的物在2013年12月3日发生火灾严重受损，案涉房屋客观上已经发生重大变化，奥林特公司已不能向王逸交付合同约定的标的物，该事实直接导致王逸的合同目的已难以实现，故奥林特公司不能交付合同约定标的物的行为构成根本违约，王逸有权以此要求解除其与奥林特公司的合同。
关于王逸各项诉讼请求是否应当得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，因案涉标的物发生损毁，奥林特公司已经不能向王逸交付合同约定的标的物，王逸的合同目的已经不能实现，奥林特公司的违约行为明显，故王逸要求解除其与奥林特公司买卖合同的主张具有事实和法律依据，应予支持。我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方的合同解除后，奥林特公司应当向王逸返还其所交付的购房款，并应向王逸承担相应的违约责任。奥林特公司虽不能按合同约定向王逸交付标的物而构成违约，但该结果并非其有意为之，尚不构成故意不履行合同的毁约情形，不适用双方合同中有关支付等额已付款作为违约金的约定，且该违约金的约定明显过高，亦应予调整，故王逸要求奥林特公司支付违约金9754040元的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但奥林特公司确实存在不能履行合同的违约行为，应当承担相应的违约责任。鉴于王逸未能提供其实际损失的证据，可得利益损失亦不得超过奥林特公司在签订合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院酌情奥林特公司按照同期银行贷款利率的2倍标准赔偿王逸至购房款实际返还之日止的利息损失。由于王逸已经利用案涉房屋收取了部分租金，故王逸应当在合同解除后向奥林特公司返还收取的租金118800元及相应的利息。
综上所述，王逸要求解除双方买卖合同的请求应予支持，奥林特公司应当向王逸退还购房款并赔偿相应的利息损失，王逸应当返还奥林特公司已收取的房屋租金及相应的利息。王逸要求奥林特公司赔偿其已付购房款一倍的损失9754040元没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王逸与奥林特公司于2012年12月23日签订的《房屋买卖合同》。二、奥林特公司返还王逸购房款9754040元并赔偿该款相应的利息损失（自2013年1月6日起至实际给付之日止按同期银行贷款基准利率2倍标准计算）。三、王逸返还奥林特公司房屋租金118800元及相应的利息（自2013年3月10日起至实际给付之日止按同期银行贷款基准利率标准计算）。四、驳回王逸的其他诉讼请求。上述履行义务于判决生效后十日内履行。如果上述债务人未按判决指定的期间履行偿付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138849元，财产保全费5000元，合计143849元，由王逸负担59599元，奥林特公司负担84250元。
本院另查明，2016年5月26日，奥林特公司已返还王逸已付购房款9754040元。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：一、涉案合同解除的原因应当如何认定。二、奥林特公司的违约责任应当如何承担。
一、关于涉案合同解除原因应当如何认定的问题。
本院认为，首先，奥林特公司在王逸支付购房款后未能将涉案厂房全部交付王逸使用，也未将属于王逸的租金交付王逸，违反了双方合同第五条的约定；且奥林特公司未能在2013年内的期限办理涉案厂房的过户手续，亦违反了双方合同第一条第二款约定的履行期限，上述行为均构成违约。但王逸未能举证证明其曾催告奥林特公司而奥林特公司在合理期限内仍未履行义务，故王逸不能以奥林特公司上述违约行为主张解除双方的合同关系。其次，王逸主张奥林特公司在签订合同后调整厂区规划，减少涉案厂房的土地分摊面积，构成根本违约。但双方合同仅约定了王逸享有涉案厂房实际占地面积并为其专属使用，并未约定王逸应当享有的土地使用权分摊面积。结合合同第一条第二款的约定，涉案厂房土地使用权分割及办证等，需在奥林特公司二期工程于2013年内竣工后统一办理，表明涉案厂房的土地使用权分摊面积尚需结合奥林特公司后期工程建设情况确定，故王逸以奥林特公司调整规划为由主张奥林特公司构成根本违约的主张，亦不能成立，其不能据此解除双方的合同关系。再次，虽然奥林特公司将涉案厂房出售给王逸后，于2013年8月9日将涉案厂房抵押给案外人，确属违约，但奥林特公司于2014年9月30日办理了抵押注销手续，并希望继续履行合同，王逸在一、二审中未举证证明该抵押行为确已导致其通过购买涉案厂房投资的合同目的不能实现。综上，奥林特公司关于合同解除的上诉理由不能成立，一审法院鉴于涉案厂房已于2013年12月3日因火灾事故严重损坏，故以奥林特公司已无法向王逸交付原合同标的物，导致王逸合同目的无法实现为由，认定王逸有权解除双方之间的合同，并无不当。
二、关于奥林特公司的违约责任应当如何承担的问题。
本院认为，首先，王逸主张奥林特公司将涉案厂房抵押故依据《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，其不仅有权主张奥林特公司返还已付购房款及利息，还有权主张赔偿租金损失及已付购房款一倍的赔偿责任。但该司法解释适用于房地产开发企业向社会销售房屋的情形，本案并不符合适用条件，且王逸也未能举证证明奥林特公司的抵押行为导致其合同目的不能实现，无法取得房屋，故王逸该上诉请求不能成立。
其次，王逸主张奥林特公司故意违约且一审中未主张调整违约金，故应当按照合同约定支付已付购房款等额的违约金。本院认为，奥林特公司明确表示愿意继续履行涉案合同，其违约行为亦不足以认定构成合同约定的毁约行为，王逸主张适用双方合同第六条第三款的违约责任条款由奥林特公司支付已付购房款等额的违约金，缺乏事实依据。
再次，王逸主张其已经提供证据证明涉案房产升值损失及租金损失，应予支持。本院认为，王逸已经要求解除双方之间的房屋买卖合同，并未要求继续履行，上述损失并不属于已经实际发生的直接损失。而涉案厂房实际已于2013年12月3日因火灾事故大面积损坏，合同约定的标的物现状已经发生显著变化，且系因火灾原因修复的房屋，其市场价值也难以衡量，与相邻之房屋的市场价值亦不具有可比性，一、二审中王逸亦不能充分证明如涉案合同实际履行则涉案厂房的升值、租金收益情况，故一审法院结合本案实际及考虑王逸购房投资之合同目的，判令奥林特公司返还已付购房款9754040元并按同期银行贷款基准利率2倍赔偿购房款利息损失，王逸返还已收取的租金及利息，并无不当。二审中，鉴于奥林特公司已于2016年5月26日返还王逸已付购房款9754040元，故本院结合新发生的事实，对一审法院判决主文予以相应调整。
综上，王逸的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。由于二审中出现了新的事实，本院依法对一审法院判决主文予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0095号民事判决第一项；
二、撤销江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0095号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、南通东方奥林特家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王逸已付购房款9754040元的利息损失（按同期银行贷款基准利率的2倍，自2013年1月6日计算至2016年5月26日止）；
四、王逸应于本判决发生法律效力之日起十日内返还南通东方奥林特家具有限公司房屋租金118800元及相应的利息（按同期银行贷款基准利率，自2013年3月10日计算至实际给付之日止）；
五、驳回王逸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费138849元，财产保全费5000元，合计143849元，由王逸负担59599元，南通东方奥林特家具有限公司负担84250元。二审案件受理费80078元，由王逸负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 洪
审判员 秦岸东
审判员 陈 丽
二〇一六年十二月二十九日
书记员 朱亚萍