新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿中民二初字第117号
原告（反诉被告）阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司。住所地：阿克苏市栏杆区温州路步行街*******室。
法定代表人朱朝荣，该公司董事长。
委托代理人黄艺，新疆胜天律师事务所律师。
委托代理人杨新社，该公司办公室主任。
被告（反诉原告）阿克苏地区金泰煤业有限责任公司。住所地：阿克苏市塔南路*****号。
法定代表人周和义，该公司董事长。
委托代理人张盛春，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司（以下简称万佳和房地产公司）诉被告阿克苏地区金泰煤业有限责任公司（以下简称金泰煤业公司）土地转让合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月21日、2月15日、4月18日、5月6日公开开庭进行了审理。原告万佳和房地产公司的委托代理人黄艺、杨新社，被告金泰煤业公司的委托代理人张盛春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万佳和房地产公司诉称：2010年12月31日，原告万佳和房地产公司与被告金泰煤业公司签订《土地转让协议》，被告金泰煤业公司将位于阿克苏市塔南路53.6亩土地以4288万元价款转让原告万佳和房地产公司用于房地产开发。合同第四条第二款约定“金泰煤业公司所有土地上的建筑物必须在2011年8月之前搬迁结束，不得影响开发，必须保障万佳和房地产公司施工前三通一平”、第四款约定“万佳和房地产公司负责该宗土地周边约30亩家属区、加10亩公共用地共计40亩及紧邻塔南路周和义名下的约860平方米土地，保障按约定处理方式过户到万佳和房地产公司名下，以利于万佳和房地产公司项目整体开发实施”以及“金泰煤业公司负责拆迁安置、立项审批等手续”等内容。合同签订后，原告万佳和房地产公司支付了200万元定金并陆续支付了750万元转让款。但被告金泰煤业公司在办理部分土地过户手续后，一直未交付该宗土地，导致原告万佳和房地产公司至今未能开发建设，其行为已严重违约，造成原告万佳和房地产公司巨大经济损失。故起诉请求：1、判令被告金泰煤业公司立即交付土地。2、判令被告金泰煤业公司支付违约金12864000元（4288万元×30%）。
被告（反诉原告）金泰煤业公司辩称：双方订立合同后，被告金泰煤业公司积极履行合同约定义务并未违约，原告万佳和房地产公司未履行支付土地转让费的义务，拒绝承担按约应由其承担的税费，构成违约。理由如下：1、土地交付和土地过户手续的办理是两个概念，被告金泰煤业公司在实际履行中已完成了53.6亩土地的交付，原告万佳和房地产公司第一项诉讼请求不成立。2、双方在合同中未约定土地过户完成的时间及办理土地过户中各方承担的具体义务，而且土地过户需要完成行政审批登记过程，非双方当事人意志能左右。因此不能判定被告金泰煤业公司在履行土地过户中存在过错。同时原告万佳和房地产公司不依约履行付款义务，被告金泰煤业公司有权拒绝或迟延履行剩余土地过户协助义务。3、双方在合同中约定，允许金泰煤业公司原有占地10亩的库房在不影响万佳和房地产公司整体开发建设的情况下迟延拆除。原告万佳和房地产公司没有将其开发计划和拆迁期限告知被告金泰煤业公司，不能因该库房占地判定金泰煤业公司未保障施工前的“三通一平”构成违约。4、合同第四条第四款虽有“万佳和房地产公司负责该宗土地周边约30亩家属区、10亩公共用地共计40亩及紧邻塔南路周和义名下的约860平方米土地，保障按约定处理方式过户到万佳和房地产公司名下，以利于万佳和房地产公司项目整体开发实施”以及“金泰煤业公司负责拆迁安置、立项审批等手续”的约定，但原告万佳和房地产公司明知该约定涉及的土地权利是第三方的，双方合同约定的转让标的不包括这些土地。该条款中约定的“金泰煤业公司负责”实际是帮助、协调，协调结果不可能对被告金泰煤业公司具有合同约束力，故不应作为违约的依据。综上，请求驳回原告万佳和房地产公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）金泰煤业公司反诉称：2010年12月31日双方订立《土地转让协议》约定：金泰煤业公司将53.6亩土地转让给万佳和房地产公司，价款4288万元，万佳和房地产公司必须在2011年10月1日至2014年10月1日三年内按30%、30%、40%的比例支付给金泰煤业公司，逾期支付应按土地转让价款总额30%支付滞纳金。合同第三条约定，在土地转让过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和房地产公司承担。合同订立后，金泰煤业公司积极履行协助万佳和房地产公司完成了39.979亩土地过户手续，余13.621亩土地万佳和房地产公司也于2015年取得使用权。但万佳和房地产公司没有按合同约定期限足额支付转让费，并表示拒绝承担转让过程中产生的税费，至今仅支付土地转让费8375924.49元，余款34504075.51元未付。经金泰煤业公司起诉，阿克苏地区中级人民法院作出（2014）阿中民一初字第11号民事判决，判令万佳和房地产公司支付已经过户的39.979亩土地转让费23607275.51元。但剩余13.621亩土地转让费10896800元至今未付，万佳和房地产公司的行为已构成违约。故反诉要求：1、判令反诉被告万佳和房地产公司支付剩余土地转让费10896800元并承担13.621亩土地转让的相关税费。2、判令反诉被告万佳和房地产公司支付违约金10351222.65元【按未支付的土地转让费（42880000元—8375924.49元）34504075.51元×30%计算】。
原告（反诉被告）万佳和房地产公司针对反诉辩称：金泰煤业公司反诉所述交付了全部53.6亩土地并办理土地使用证不属实，其反诉请求不成立。双方合同约定的付款条件是取得土地使用证后三年内按照30%、30%、40%比例支付转让款。但实际履行中，金泰煤业公司没有将土地使用证办至万佳和房地产公司名下，无权要求支付土地转让款。由于土地转让款没有达到支付条件，万佳和房地产公司不存在违约事实，金泰煤业公司反诉要求支付违约金没有事实依据。万佳和房地产公司已支付的土地转让款是950万元，而不是8375924.49元，金泰煤业公司将其余部分作为税费扣除后计算违约金也是错误的。因此请求驳回金泰煤业公司的反诉请求。
原告（反诉被告）万佳和房地产公司在本案诉讼中，为证明其诉讼主张，提交以下证据：
1、2010年12月31日，万佳和房地产公司与金泰煤业公司签订的《土地转让协议》及2011年1月24日订立的《补充协议》。用以证明：双方约定转让土地面积53.6亩用于开发房地产，每亩单价80万元，总价款4288万元以及金泰煤业公司交付土地和负有保障万佳和房地产公司土地开发，保障施工前“三通一平”义务。
经质证，被告金泰煤业公司对上述证据的真实性无异议。但认为原告万佳和房地产公司的证明目的不成立，协议中没有约定办理土地证的时间，万佳和公司对土地证的取得存在误解。协议中明确约定万佳和公司承担一切政府行政费用，包括税金，万佳和公司理解有误。协议中约定占地10亩库房拆除是依万佳和公司的开发为依据。合同第三条第四项约定的土地权属不是金泰煤业公司的，是额外约定。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成完整证据链及全案事实综合评定采纳。
2、阿克苏市公证处2014年12月30日编号为“（2014）新阿证字第4367号”公证书一份。用以证明：转让的土地到2014年12月30日库房、工房、锅炉还存在，金泰煤业公司没有搬迁，没有完成“三通一平”的义务，构成违约。
经质证，被告金泰煤业公司提出异议称，2014年12月双方当事人因合同履行发生两起诉讼，原告万佳和公司均未提交此证据，公证时也没有通知金泰煤业公司，公证书中照片没有反映出地上建筑物是库房以外还未拆迁的建筑，而对库房的拆除双方的合同是有特别约定的，对证据不予认可。
上述证据来源合法，证据客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对上述证据的证明效力予以确认。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据及全案事实综合评定采纳。
3、阿克苏地区中级人民法院（2014）阿中民一初字第11号案件、自治区高级人民法院（2015）新民一终字第199号案件的开庭笔录。用以证明：在上述案件开庭审理中，金泰煤业公司陈述没有交付13.6亩土地也没有办理土地证，同时陈述无法办证，存在违约事实。
经质证，被告金泰煤业公司对上述证据的真实性予以确认，但提出异议称：因金泰煤业公司职工上访等问题，金泰煤业公司的土地证暂时被收回，但仍拥有土地使用权，金泰煤业公司可以转让土地使用权，对原告万佳和房地产公司的证明观点不认可。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，但双方当事人对证据提出不同证明观点，故对上述证据的证明效力结合其他证据予以认定。
4、2006年3月31日阿克苏地区国土资源局在《阿克苏报》刊登公告一份。用以证明：被告金泰煤业公司转让的三宗土地使用权被阿克苏地区国土局收回，被告金泰煤业公司根本没有转让的权利，而被告金泰煤业公司在订立土地转让合同时隐瞒上述情况，原告万佳和房地产公司订立合同时不知情，在阿克苏地区中级人民法院2014年审理（2014）阿中民一初字第11号案件时才收集到该证据，才知道13.6亩土地不能过户的真正原因。
经质证，被告金泰煤业公司对该证据的真实性认可，但认为公告是为了平息金泰煤业公司的职工上访才发出的，金泰煤业公司也是在阿克苏地区法院（2014）阿中民一初字第11号案件诉讼中知晓。金泰煤业公司没有收到阿克苏地区国土局的通知，阿克苏地区国土局也没有采取任何行政措施收回土地。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，但双方当事人对证据提出不同证明观点，对上述证据的证明效力结合其他证据予以认定。
5、2006年4月1日被告金泰煤业公司股东向阿克苏国资局出具的《请求恢复公司正常经营及偿还国资方案的报告》。用以证明：被告金泰煤业公司知道其两宗土地证被阿克苏地区国土局扣押。土地证无法办理过户的事实。
经质证，被告金泰煤业公司提出异议称：该证据的真实性无法确认，该证据的内容不能显示阿克苏地区国土局收回土地使用权。
上述证据系复印件，无法与原件核对，被告对证据的真实性提出异议。但该证据与本案争议的事实具有关联性，证据内容系被告出具，由第三方保管，原告客观上不能自行收集，故对上述证据的证明效力结合其他证据予以认定。
6、阿克苏地区中级人民法院2015年12月3日作出的（2015）阿中民一终字第690号民事判决书。用以证明：被告金泰煤业公司已经办理土地使用权过户的39.979亩土地中的10亩地在转让前租赁给张桂英使用至2015年12月租赁双方还在诉讼，不能交付开发，金泰煤业公司违约。
经质证，被告金泰煤业公司对该证据的真实性认可，但提出异议称：原被告的《土地转让协议》中特别约定的可以临时使用10亩地待万佳和房地产公司开发时拆除的土地就是该案诉讼的土地。现原告万佳和房地产公司没有开发，要求交付10亩地的条件不成就；如万佳和房地产公司要开发，被告金泰煤业公司可以保证拆除。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
被告（反诉原告）金泰煤业公司为证明其诉讼主张，提交以下证据：
1、2010年12月31日，万佳和房地产公司与金泰煤业公司签订的《土地转让协议》及2011年1月24日订立的《补充协议》。用以证明：按照合同约定，原告万佳和房地产公司应在合同签订后支付定金200万元，土地使用权过户支付800万元，计1000万元。而万佳和房地产公司实际支付837万元（万佳和房地产公司称950万元，差额为税款）不足1000万元，构成违约。
经质证，原告万佳和房地产公司提出异议称：双方合同约定合同签订后支付定金200万元，土地过户之日支付800万元。万佳和房地产公司按约支付定金200万元，在土地没有过户不具备付款条件的情况下支付了950万元，不存在违约。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
2、土地权属证复印件四份。用以证明：转让的土地都属金泰煤业公司拥有合法拥有土地使用权，其中39.979亩土地以及周和义名下的856.9平方米土地使用权证已经办到万佳和房地产公司名下，剩余13.621亩土地也已交付，只是尚未将土地使用权证办至万佳和房地产公司名下。
经质证，原告万佳和房地产公司对证据的真实性无异议。但认为金泰煤业公司转让的土地使用权证只有3个，周和义的土地是置换而得，不在双方转让土地的范围中，双方只完成了39.979亩土地过户，剩余13.621亩土地无法办证、交付。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
3、2013年10月新疆公廉章程律师事务所张盛春向万佳和房地产公司发出的《关于催收土地转让费通知》。用以证明：金泰煤业公司向万佳和房地产公司催收转让款的事实。
经质证，原告万佳和房地产公司对证据的真实性认可，但认为通知与双方之间的诉讼不具有关联性。
上述证据内容客观真实，对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
4、2013年12月金泰煤业公司发出的《关于解除土地转让协议的通知》。用以证明：金泰煤业公司在2013年12月时就认为万佳和房地产公司违约，通知要求解除合同的事实。
经质证，原告万佳和房地产公司对证据的真实性认可。但认为通知与双方之间的诉讼不具有关联性，而且双方的合同至今未解除，故不具有效力。
上述证据内容客观真实，对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
5、阿克苏地区中级人民法院（2014）阿中民一初字第11号民事判决书、新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一终字第199号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字第3417号民事裁定书各一份。用以证明：双方之间的土地转让协议履行的事实已经生效法律文书确认，应作为本案的事实。
经质证，原告万佳和房地产公司对证据的真实性认可。但认为上述判决书变更了土地转让协议中约定的付款方式，不能证明万佳和房地产公司拖欠转让款，金泰煤业公司的证明观点不成立。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对上述证据的证明效力予以确认。
6、阿克苏市人民法院2014年10月20日作出的（2014）阿市民初字第1372号民事判决书、阿克苏地区中级人民法院2015年2月15日作出的（2015）阿中民二终字第50号民事判决。用以证明：在该案件一、二审诉讼中，金泰煤业公司要求解除与万佳和房地产公司的土地转让合同，万佳和房地产公司不同意解除合同，说明万佳和房地产公司当时认为土地转让合同可以履行，与在本案诉讼万佳和房地产公司提出的13.621亩土地无法交付的主张相矛盾。
经质证，原告万佳和房地产公司对上述证据的真实性认可，但提出异议称：被告金泰煤业公司要求解除合同意思是不真实的，因土地证被政府扣押，造成金泰煤业公司无法履行合同，故而要求解除合同，但原告万佳和房地产公司受让土地用于房产开发，不可能只履行一部分，故不同意解除合同。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
原被告双方当事人通过对上述证据质证，被告金泰煤业公司提出，原告万佳和房地产公司已经将双方争议的13.621亩土地过户至自己名下，申请对该土地的权属情况、土地“招拍挂”及过户原因予以调查。本院接受申请，到阿克苏市国土资源局调取了以下证据：
1、阿克苏市规划局2014年1月20日的《阿克苏市规划局设计条件通知书》及附图、2015年4月20日阿克苏市人民政府“阿市政字（2015）71号”《关于塔南路东侧部分国有土地进行挂牌出让的批复》、2015年5月20日万佳和房地产公司的《挂牌竞买申请表》、2015年5月25日阿克苏市国土资源局、万佳和房地产公司、阿克苏市公共资源交易中心订立的《挂牌成交确认书》。2、宗地号42-12-015土地权属档案两份、宗地号42-12-034土地权属档案一份。3、本院于2016年3月28日的调查笔录。
上述证据在再次开庭中出示，原告万佳和房地产公司质证认为，上述证据均属实，证明被告金泰煤业公司因土地证被阿克苏地区国土局扣押，无法向万佳和房地产公司交付土地，万佳和房地产公司按照阿克苏市规划要求，通过招拍挂方式竞买35721.6平方米（约53.58亩）土地使用权，现在万佳和房地产公司只是竞买成功，还未办理土地使用权证，招拍挂的原则是“公开拍卖、价高者得”，充分证明金泰煤业公司没有履行合同，其所称的万佳和房地产公司已经对争议的13.621亩土地办理土地使用权证没有依据。被告金泰煤业公司质证认为，上述证据属实，证明原告万佳和房地产公司通过“招拍挂”方式已经取得争议的02-12-08号土地使用权；对调查笔录中陈述“土地招拍挂与原被告土地转让合同没有任何关系”有异议，实际应是互不影响而不是没有关系，万佳和房地产公司支付1340万元的费用是土地改变性质的费用，而不是土地出让金。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
在本院再次开庭审理中，原告万佳和房地产公司提交了以下证据：
1、2015年4月25日阿克苏市国土资源局《阿克苏市国有建设用地使用权挂牌公告》、万佳和房地产公司2015年6月5日向阿克苏市国土资源局支付670万元土地出让金的专用收据及2015年6月16日缴款670万元的缴款书，共缴款1340万元。用以证明：原告万佳和房地产公司是按照阿克苏市政府公开拍卖的要求，交纳竞买定金，取得竞买人资格后通过公开拍卖竞买成功，而不是被告金泰煤业公司履行土地转让合同交付土地。
经质证，被告金泰煤业公司对上述证据的真实性无异议，但认为拍卖成交价为1340元，成交53.58亩土地，折合每亩25万元，明显低于阿克苏市土地市场转让价格，万佳和房地产公司参加“招拍挂”也不表明可以不履行双方之间的土地转让合同。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。
2、阿克苏市规划局于2015年5月15日作出的《阿克苏市规划局规划设计条件通知书》、《中国石化限售有限公司新疆阿克苏石油分公司加油加气站项目规划条件通知书附图》。用以证明：原告万佳和房地产公司参加“招拍挂”竞买成交的35721.6平方米（约53.58亩）包括四宗土地，除被告金泰煤业公司已交付的两宗土地外，还包括中国石化限售有限公司新疆阿克苏石油分公司一宗地约4.3亩，剩余土地是被阿克苏地区土地管理局收缴挂牌出让的已与金泰煤业公司无关的土地，因此，竞买成交的53.58亩土地不等同于双方约定转让的53.6亩土地，万佳和房地产公司至今未得到金泰煤业公司土地转让合同约定的土地。
经质证，被告金泰煤业公司提出异议称，证据系复印件，对真实性不认可。
上述证据与本案争议事实具有关联性，但证据系复印件，未与原件核对，应结合其他证据综合认定上述证据的证明效力。
3、阿克苏市人民政府2015年5月7日“阿市政字（2015）84号”《关于中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司加油加气站项目用地选址的批复》的文件、中国石化新疆阿克苏石油分公司2014年7月30日“石化销售新阿发函（2014）1号”《关于对阿克苏市塔南路10号至12号区域内棚户区土地进行搬迁置换的函》、阿克苏市南城街道办事处2015年3月6日向阿克苏是土地局作的《关于申请办理土地使用权属转移手续的报告》、2015年2月5日万佳和房地产公司、中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司、阿克苏市南城街道旧城改造征迁安置办公室订立的《土地置换意向书》。用以证明：原告万佳和房地产公司通过土地置换取得原属中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司4.3亩土地，并参加“招拍挂”的事实。
经质证，被告金泰煤业公司提出异议称：证据系复印件，对真实性不认可，所涉及的土地与本案无关。
上述证据与本案争议事实具有关联性，但证据系复印件，未与原件核对，应结合其他证据综合认定上述证据的证明效力。
在本院再次开庭审理中，被告金泰煤业公司提交了以下证据：
1、阿克苏地区工商局2016年3月16日的《准予变更登记通知书》准予阿克苏地区金泰商贸有限责任公司企业名称变更为阿克苏地区金泰煤业有限责任公司、变更后的阿克苏地区金泰煤业有限责任公司营业执照正副本。用以证明：在诉讼中，被告企业名称变更为阿克苏地区金泰煤业有限责任公司。
经质证，原告万佳和房地产公司对上述证据无异议。
本院对上述证据的证明效力予以确认。
2、万佳和房地产公司2015年11月26日的再审申请书。用以证明：该申请书中第三页写明“万佳和房地产公司2015年5月25日以1340万元价格摘得该宗土地，阿克苏市国土资源局颁发了新的42-12-015号土地使用权证书。”可见，万佳和房地产公司已经取得土地使用权，而且新的土地使用权证就是原金泰煤业公司的两宗土地合并。
经质证，原告万佳和房地产公司对证据的真实性认可，但提出异议称：万佳和房地产公司已经拍卖成交的土地使用权应以阿克苏市国土资源局的文件为准，而不以申请书为准，其中涉及中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司的4.3亩土地与金泰煤业公司无关。
上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，应结合其他证据综合认定上述证据的证明效力。
为查明原告万佳和房地产公司挂牌竞买成交的35721.6平方米（约53.58亩）土地原使用权人情况及土地“招拍挂”与土地转让合同之间关系，本院再次到阿克苏市国土资源局调查了解到：万佳和房地产公司挂牌竞买成交的35721.6平方米（约53.58亩）土地原土地使用权人及地号包括：万佳和房地产公司宗地号42-12-015土地37.979亩、万佳和房地产公司宗地号42-12-034土地856.9平方米、中国石化限售有限公司新疆阿克苏石油分公司宗地号02-12-188土地2866.8平方米、地区商办工业公司宗地号02-12-08的部分土地。中国石化限售有限公司新疆阿克苏石油分公司的2866.8平方米土地是万佳和房地产公司通过置换取得，地区商办工业公司宗地号02-12-08的土地已被政府收回。政府对土地“招拍挂”与土地转让协议是相互独立，没有联系的。
经质证，原告万佳和房地产公司无异议；被告金泰煤业公司提出异议认为：被告金泰煤业公司是阿克苏地区商办工业公司变更后的企业，阿克苏地区商办工业公司的土地就是金泰煤业公司的土地，土地并没有被政府收回，还是金泰煤业公司的土地，进行“招拍挂”不能否认土地来自金泰煤业公司。
上述证据来源合法，内容客观真实，与本案争议的事实具有关联性，对本案具有证明效力。对双方当事人在证据质证中提出的不同证明观点应结合其他证据质证形成证据链及全案事实综合评定采纳。
本院通过对证据的质证、认证，查明一下事实：
2010年12月31日，原告万佳和房地产公司与被告金泰煤业公司签订《土地转让协议》约定，金泰煤业公司将其以出让方式取得的53.6亩土地转让给万佳和房地产公司用于房地产开发。合同第一条约定：土地性质为商业用地，每亩单价80万元，转让总价款为4288万元；第二条付款方式约定：本协议签订之日万佳和房地产公司支付定金200万元，土地过户之日万佳和房地产公司须一次性支付800万元，剩余土地款3288万元，万佳和房地产公司在取得土地证后于2011年10月1日起至2014年10月1日三年内每年按30%、30%、40%的比例支付给金泰煤业公司，逾期支付将赔偿金泰煤业公司土地总额30%滞纳金，万佳和房地产公司不得以房产作价折抵金泰煤业公司土地款；第三条过户及相关税费约定：双方派专人办理土地过户手续，若过户过程中，该块地须经招拍挂形式取得，金泰煤业公司须全力配合万佳和房地产公司以不高于双方协商价款取得该宗土地，上述过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和房地产公司承担；第四条双方的权利义务第2款约定：金泰煤业公司在本协议中所有的土地上现有建筑物必须在2011年8月之前搬迁结束，不得影响万佳和房地产公司开发，必须保障万佳和房地产公司施工前“三通一平”，开发前的受益还属金泰煤业公司。第3款约定：由于上述土地中金泰煤业公司现有一库房占地10亩，根据万佳和房地产公司整体规划开发实施进度，在不影响万佳和房地产公司开发建设的同时，金泰煤业公司可以临时使用，如万佳和房地产公司需要开发时必须无条件拆除，赔偿由金泰煤业公司负责。第4款约定：金泰煤业公司负责该宗土地周边约30亩家属区、加10亩公共用地共计40亩及紧邻塔南路周和义名下的约860平方米土地，保证按约定处理方式过户到万佳和房地产公司名下，以利于整体项目开发实施，待万佳和房地产公司开发建成后（原周和义名下的约860平方米土地置换）给金泰煤业公司提供临街高层三至五层1500平方米房屋，以及金泰煤业公司负责拆迁安置及立项审批手续、万佳和房地产公司负责拆迁安置费等内容；第五条违约责任第1款约定：万佳和房地产公司拟将原土地用途变更为商业居住，若在土地过户转让时因行政干扰或其他原因未能取得该地块及在土地使用权变更为商业居住时给万佳和房地产公司带来土地成本费用，导致开发成本增加无法实施该项目，金泰煤业公司须退回万佳和房地产公司所交费用，金泰煤业公司愿意返还定金，应在确认万佳和房地产公司不能取得该土地的使用权之日起7个工作日内支付此款。第2款约定：土地过户后万佳和房地产公司因种种原因不能如愿开发，仍须在2014年付清全部土地转让款，与金泰煤业公司无关。第3款约定：除本条第1款外，双方任何一方违约，必须承担总土地款30%的违约金；第六条金泰煤业公司声明及承诺第1款约定：金泰煤业公司是依法设立、合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。第3款约定：在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未做出任何足以对金泰煤业公司履行本协议产生不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。合同签订后，双方当事人又于2011年1月24日订立《补充协议》约定：该宗地的东面若政府征收为道路，所征用的土地面积万佳和房地产公司不支付给金泰煤业公司土地款，但该土地临街面万佳和房地产公司若盖网点房，双方各占50%的网点房，若政府规划无变动按原土地转让协议执行。
根据双方合同约定，金泰煤业公司拟转让的53.6亩土地共为三宗地，包括：宗地号42-12-015号26652.7平方米约39.979亩、宗地号02-12-74号1824.9平方米约2.73亩、宗地号02-12-08号6906.7平方米约10.36亩，上述土地面积合计约53.06亩。
《补充协议》达成次日，万佳和房地产公司支付了200万元定金，后又支付600万元、50万元、100万元土地转让款。金泰煤业公司与万佳和房地产公司共同履行办理土地使用证变更登记事宜。2011年2月22日，阿克苏市国土资源局核准将宗地号42-12-015号26652.7平方米约39.979亩土地使用权人由阿克苏金泰商贸公司变更登记为万佳和房地产公司，2011年3月16日颁发了该宗土地使用权人为万佳和房地产公司的土地使用权证。2011年3月10日万佳和房地产公司也取得双方《土地转让合同》约定的原周和义宗地号为42-12-034的856.9平方米土地使用权。
双方在办理其他转让土地使用权变更登记时，因阿克苏地区国土资源局于2006年3月31日在《阿克苏日报》发出公告收回金泰煤业公司三宗土地使用权（宗地编号：42-12-015、02-12-08、02-12-74），自公告之日起不准出租、抵押该三宗土地。并在实际执行中收回了宗地编号02-12-08、02-12-74两宗土地使用权证。金泰煤业公司并不实际持有02-12-08、02-12-74号土地使用权证，因此未能办理上述土地使用权证变更登记手续。
宗地号为42-12-015的约39.979亩土地变更登记后，在双方《土地转让协议》约定的2011年8月搬迁结束期限届满前，金泰煤业公司拆迁了该土地范围内部分建筑物，但对其中的10亩库房（该库房对外出租经营）、工房及锅炉房一直未搬迁。万佳和房地产公司一直要求交付土地未果。其中的10亩库房金泰煤业公司在2000年时以15年期限出租他人，2012年金泰煤业公司与该10亩库房承租人对履行租赁合同产生分歧，2013年进行诉讼。2014年12月30日万佳和房地产公司申请阿克苏市公证处对该土地上未搬迁建筑物现状予以公证。2015年12月3日阿克苏地区中级人民法院做出（2015）阿中民一终字第690号民事判决，解除了金泰煤业公司与承租人的租赁关系。
2013年10月19日，金泰煤业公司委托新疆公廉章程律师事务所向万佳和房地产公司发出《关于催收土地转让费的通知》，认为根据双方《土地转让协议》第二条付款方式第3款的约定，万佳和房地产公司应在2013年10月1日前支付剩余土地款3288万元两个年度累计60%比例的款项1972.8万元，通知万佳和房地产公司在接到通知之日起十日内付款，如不按期限付款，要求按协议约定支付违约金1286.4万元。万佳和房地产公司接到通知后认为对方履行合同不符合要求未付款。2013年12月21日金泰煤业公司发出《关于解除土地转让协议的通知》，认为万佳和房地产公司未按协议约定履行土地转让费支付义务，经催告后仍未支付，要求解除《土地转让协议》及《补充协议》。万佳和房地产公司收到《关于解除土地转让协议的通知》后，于2014年3月向阿克苏市人民法院起诉要求确认该解除合同的通知无效。该案经一、二审审理，阿克苏地区中级人民法院于2015年2月15日做出（2015）阿中民二终字第50号民事判决，确认《关于解除土地转让协议的通知》不发生解除合同的效力。
与此同时，金泰煤业公司于2014年6月24日向阿克苏地区中级人民法院起诉，要求万佳和房地产公司支付土地转让费2368.32万元。该案经一、二审审理，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年10月8日做出（2015）新民一终字第199号民事判决，维持一审法院判令万佳和房地产公司支付金泰煤业公司已办理土地使用权证变更登记的39.979亩土地的剩余转让费23607275.51元的判决。该判决已进入执行程序，双方达成执行协议。
在此过程中，阿克苏市规划局于2014年1月20日向阿克苏市国土资源局发出“阿规条书：（2014）005号”《阿克苏市规划局规划设计条件通知书》，同意对阿克苏市塔南路东侧金泰煤业公司片区地块改造按规划设计条件要求进行出让前期准备工作，整体征迁面积94471.21平方米（141.71亩）。
万佳和房地产公司为促成其开发建设项目并使其开发建设项目符合阿克苏市规划局整体规划要求，与在该规划区域范围内享有2866.8平方米土地使用权、宗地编号02-12-188的中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司协商，用万佳和房地产公司取得土地使用权的阿克苏市哈拉塔镇阿塔公路27公里处约15亩土地置换该2866.8平方米土地。双方最终于2015年2月5日达成《土地置换意向书》，并由中国石化销售有限公司新疆阿克苏石油分公司向阿克苏市人民政府、阿克苏市土地资源管理局等各部门具函申请办理土地使用权转移变更手续，万佳和房地产公司取得了宗地编号02-12-188的2866.8平方米土地使用权证。
2015年4月20日阿克苏市人民政府批准阿克苏市国土资源局对阿克苏市塔南路东侧部分国有土地使用权挂牌出让，规划面积68444.7平方米（约102.67亩），分两期开发，一期用地35721.6平方米（约53.58亩）、二期用地32723.1平方米。阿克苏市国土资源局于2015年4月25日在《阿克苏日报》发出《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，拟挂牌出让土地编号为2015-G-15的规划一期用地35721.6平方米（约53.58亩）。挂牌竞拍的原则是“公开竞拍、价高者得”。万佳和房地产公司通过公开挂牌竞买，于2015年5月25日竞买成功和阿克苏市国土资源局、阿克苏市公共资源交易中心订立《挂牌成交确认书》，以1340万元的价格竞得该35721.6平方米（约53.58亩）土地。
经本院向阿克苏市国土资源局核实，该挂牌出让的35721.6平方米（约53.58亩）土地包括：万佳和房地产公司取得使用权的宗地号42-12-015的26652.7平方米约39.979亩土地（原金泰煤业公司转让土地）、万佳和房地产公司取得使用权的宗地号42-12-034的856.9平方米土地约1.29亩（原周和义转让土地）、万佳和房地产公司置换取得宗地号02-12-188的2866.8平方米约4.3亩土地、原金泰煤业公司被阿克苏地区土地管理局公告收回的宗地号02-12-08号6906.7平方米约10.36亩中的部分土地。
另查明：金泰煤业公司于2013年8月9日经工商登记名称变更为“阿克苏地区金泰商贸有限责任公司”。2016年3月16日又经工商部门核准变更为“阿克苏地区金泰煤业有限责任公司”。
2002年金泰煤业公司在原国有企业阿克苏地区商办工业公司改制过程中，以出让方式取得了原阿克苏地区商办工业公司土地使用权（即本案转让的土地）。因存在国有资产未收回问题造成群众上访，2006年3月15日阿克苏地区信访联席会议作出“阿地信联发（2006）4号”文件，要求“阿克苏地区财政局国资管理中心代行署起草认定原阿克苏地区商办工业公司所属价值300万元的土地实物资产为国有资产，并由阿克苏地区国土资源部门依法收回的文件。责成阿克苏地区国土资源局将周和义侵占的341万元国有资产以土地资产抵顶，如金泰煤业公司拒不归还，申请法院强制执行。”该文件做出后，阿克苏地区国土资源局于2006年3月31日在《阿克苏日报》发出“收回金泰煤业公司三宗国有土地使用权（宗地编号为：42-12-015、02-12-08、02-12-74），该三宗土地自公告之日起不准出租、抵押”的公告。2006年4月1日金泰煤业公司股东写出《请求恢复公司正常经营及偿还国资方案的报告》，其中承诺“公司把三宗土地中的两宗约8700余平方米及地面房产和各位股东自愿把私房地产证押于国有土地资源局，剩余一块土地公司积极筹资，在限期内偿还清算后的国资，届时不还，进行拍卖。”
本院认为：双方当事人争议的焦点是双方订立的《土地转让协议》及《补充协议》效力、合同的履行状况及违约、违约金的确定。
一、关于合同的效力。本案双方当事人订立《土地转让协议》及《补充协议》主要内容为万佳和房地产公司向金泰煤业公司支付土地转让款，金泰煤业公司将其土地使用权转让于万佳和房地产公司。根据我国法律规定，转让土地使用权等不动产不仅需要转让双方达成合意，还需双方到登记机关办理权属变更登记，但未办理权属变更登记的，不影响合同的效力。同时，法律对土地使用权的转让做出限制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。…”
本案中，金泰煤业公司因拖欠原阿克苏地区商办工业公司改制中的国有资产款项，其土地使用权被阿克苏地区国土资源局以公告的形式收回并予以限制。依照上述《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）、（三）项的规定，金泰煤业公司不得转让其土地使用权。在此情形下金泰煤业公司转让土地使用权属于无权处分的行为，与万佳和房地产公司所订立《土地转让协议》及《补充协议》属于效力待定的合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”在实际履行中，金泰煤业公司通过变通的方式取得宗地号为42-12-015的土地使用权证，并与万佳和房地产公司完成了土地使用权变更登记；但宗地号为02-12-08、02-12-74的两宗土地使用权证始终押于土地管理部门，金泰煤业公司并未取得。而且至本案双方当事人进行诉讼时止，土地管理部门都未向金泰煤业公司交付土地使用权证，也未对其转让土地使用权的行为予以同意。据以上法律规定及事实，本院确认双方当事人订立的《土地转让协议》及《补充协议》涉及宗地号为42-12-015的部分合同内容有效，涉及宗地号为02-12-08、02-12-74的两宗土地部分的合同内容无效。
二、关于合同的履行及违约。在本案诉讼中，双方当事人均诉称对方当事人违约，要求对方按合同约定支付违约金。经审查本案事实，本院认为金泰煤业公司构成违约的事实成立。因为：1、在合同订立时，金泰煤业公司明知阿克苏地区国土局公告收回其土地使用权并限制权利的情况，不如实告知仍在《土地转让协议》中承诺“在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未做出任何足以对金泰煤业公司履行本协议产生不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。”明显违反民事行为应遵循的诚实信用原则及权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务，理应承担相应责任。2、在其后的履行中，金泰煤业公司的宗地号为02-12-08、02-12-74的土地始终不能交付给万佳和房地产公司，最终被土地管理部门按照整体规划要求以“招拍挂”方式将其中部分土地挂牌出让，金泰煤业公司客观上已不能交付该部分土地，系对合同约定的主要义务的违约。3、对于已交付的宗地号为42-12-015土地，根据合同约定，金泰煤业公司还负有在2011年8月之前搬迁结束，保障“三通一平”不得影响万佳和房地产公司开发的义务，但金泰煤业公司一直未按约搬迁，直至2015年12月金泰煤业公司才与库房承租人诉讼完毕，尚未进行拆迁，该行为亦构成违约应承担违约责任。金泰煤业公司以双','2018-10-09
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