湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0104民初4034号
原告（反诉被告）：湖北省体育局崇仁体育培训中心。住所地：武汉市崇仁路***号。
负责人：周慧超，该中心主任。
委托诉讼代理人：赵禹，湖北今天律师事务所律师（特别授权）
委托诉讼代理人：曾芳钰，湖北今天律师事务所实习律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉海龙实业集团有限公司。住所地：武汉市硚口区解放大道***号。
法定代表人：傅玉娥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：俞素梅、谭锐锋，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。
原告（反诉被告）湖北省体育局崇仁体育培训中心（以下简称体育培训中心）与被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司（以下简称海龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日受理后,于2017年1月18日适用简易程序开庭进行审理，湖北维力律师事务所律师张刚良、李霖作为被告的委托诉讼代理人参与庭审。庭审后因被告需要更换诉讼代理人，申请延期三个月更换代理人及进行庭外调解，原告同意，故该期限不计入审理期限。2017年4月19日被告终止委托诉讼代理人张刚良、李霖的授权，更换为湖北山河律师事务所律师谭锐锋、俞素梅作为其委托诉讼代理人。因双方未能达成一致调解意见，且被告补充提交新的证据并变更了反诉请求，本院依法转为普通程序，组成由审判员余敏担任审判长，人民陪审员徐涛、何红武的合议庭，于2017年5月10日再次进行开庭审理。原告的委托诉讼代理人赵禹、曾芳钰、被告的委托诉讼代理人俞素梅、谭锐锋均到庭参加诉讼。庭审后，双方再次申请给予三个月调解期限，调解期限不计入审理期限。因本案案情复杂，争议较大，申请本院延长审理期限六个月，2017年8月22日经本院院长审批同意延长审理期限六个月。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）体育培训中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金及赞助费共计1127.6907万元，其中租金1047.6907万元，赞助费80万元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金共计983.1075万元（暂计算至2016年10月20日，直至被告清偿之日止）；3、判令被告立即腾退《租赁合同书》项下所租赁的场地及房屋，并将场地和房屋交还于原告；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1996年7月，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告承租原告场地投资兴建长虹国际保龄球俱乐部，租赁期限共计20年（1996年10月1日至2016年9月30日），合同期满后，原告有权收回场地和建筑物。《租赁合同书》对租金、支付方式、违约等做了相关约定，并约定被告在八运会前自愿向原告一次性资助人民币20万元，今后每逢全运会期间，被告视情况按民间赞助体育方式提供不低于20万元资助，以支持体育事业发展。2001年10月16日，双方签订《补充协议书》，协议约定因土地使用权问题等多方面原因，原告同意免收被告22个月租金。上述两协议签订至今，原告依约履行合同，将出租场地交付被告使用、经营，但被告并未按照协议的约定按期、足额缴纳租金及全运会赞助费。期间，原告自2006年8月10日起至2016年5月3日止，共计向被告送达11份催款函，被告均已签收。截止2016年9月30日，被告已向原告支付租金552.8万元，尚欠历年租金1047.6907万元和赞助费80万元，共计1127.6907万元。被告拖欠原告租金及赞助费的行为严重违反了合同约定，现提出如上请求。对于被告提出的反诉请求，原告认为合同有效，且被告没有任何损失，原告不应承担任何赔偿责任，要求驳回被告的全部反诉请求。
被告（反诉原告）海龙公司向本院提出反诉请求：1、确认体育培训中心与海龙公司之间签订的《租赁合同书》无效；2、判令海龙公司向体育培训中心支付房屋新建费用暂定2800万元（该费用待实际评估价值后确定）；3、判令体育培训中心承担本诉及反诉的全部诉讼费用。后第2项反诉请求变更为海龙公司向体育培训中心支付经济补偿暂定2800万元（包括但不限于涉案房屋的价值及勘察设计、监理、水电增容及设施、装修、设备采购及安装、空调工程、电梯工程等全部投资费用和损失，具体补偿金额待评估鉴定后确定）。事实及理由：原告未经土地主管部门批准，擅自将国有划拨土地使用权出租给被告的行为违反了法律、法规的强制性规定，其《租赁合同书》是无效的。被告在原告出租的土地上自筹数千万元资金投资建设了约6000平方米的房屋，并进行装饰装修、设备采购及实施运营管理，但由于原告一直未能为被告提供办理土地规划证、建设许可证等申报手续，致使被告投资建设的建筑被处罚，且未能办理权属证明，严重影响其经营活动及租金收益，故因原告的过错，给被告造成严重经济损失，应补偿其新建房屋的价值及投资费用。对于原告的诉讼请求，被告辩称，原告未对2006年8月9日以前的租金未进行催收，超过诉讼时效。赞助费系赠与合同性质，在赠与财产的权利转移之前可以随时撤销赠与，现被告自身经济严重受损，没有能力支付该赞助费用，撤销该赠与。
经审理查明，1996年7月13日湖北省体育运动委员会体工三大队（后更名为湖北省体育局崇仁路体育培训中心即原告）与武汉长虹实业发展总公司（后更名为武汉海龙实业集团有限公司即被告）签订《租赁合同书》并办理了公证手续，约定崇仁体育培训中心将位于武汉市硚口区崇仁路253号划拨文体用地原溜冰场场地出租给被告，由被告投资兴建长虹国际保龄球俱乐部，其具体承租范围为东至深水池前西侧；西至空军四站现缘中园餐馆；南至原溜冰场围墙；北至解放大道人行道边，占地面积约为1920平方米；租赁期限二十年，从1996年10月1日起至2016年9月30日止；从1996年10月1日至2001年9月30日每年租金为460000元整；2001年10月1日至2007年9月30日每年租金在前一年租金的基数上增加8%；2007年10月1日至2016年9月30日每年的租金在前一年租金的基数上增加10%。同时还约定，在八运会前乙方（即海龙公司）自愿向原告一次性资助人民币200000元，今后每逢全运会期间，乙方视情况按民间赞助体育方式提供不低于200000元（具体届时双方另议），以支持体育事实发展。另还约定，乙方在租赁场地上所兴建的一切建筑物（包括水电增容等设施），合同期内使用权归乙方；合同期满后产权（包括不可拆卸的水电设施等不动产）归甲方（即体育培训中心）所有。合同终止后，乙方投资购买的保龄球道、中央空调、音响、灯光等移动性设备由乙方自行处理。房屋建筑物（含地、面墙体、屋面）完好无损地交付甲方。乙方不得拖欠租金，否则按拖欠额每日万之四承担罚款。2001年10月16日双方签订《补充协议书》，约定甲方同意免收乙方22个月租金。合同签订后，原告将土地交付给被告使用，被告在该土地上投资兴建保龄球俱乐部等建筑设施约6000平方米。房屋建成后，经原告同意，被告将建成后的房屋对外出租经营，但建成后的房屋至今未办理房屋权属证明。海龙公司从1998年起未足额支付租金，截止2016年9月30日扣除冲抵租金的服装款后海龙公司共拖欠租金10476907元（其中2005.10.1-2006.9.30欠缴租金575891元，2006.10.1-2007.9.30欠缴租金379962元，2007.10.1-2008.9.30欠缴租金702958元，2008.10.1-2009.9.30欠缴租金433254元，2009.10.1-2010.9.30欠缴租金701579元，2010.10.1-2011.9.30欠缴租金608737元，2011.10.1-2012.9.30欠缴租金715611元，2012.10.1-2013.9.30欠缴租金833172元，2013.10.1-2014.9.30欠缴租金962489元，2014.10.1-2015.9.30欠缴租金1104738元，2015.10.1-2016.9.30欠缴租金1721212元）。在此期间还开展了四次全运会，被告也未支付任何赞助费用。原告从2006年8月起向被告发函催收拖欠租金及赞助费用，但被告至今未支付，现租赁合同期限届满，原告诉至本院，要求被告支付拖欠的租金及赞助费用，承担违约责任，并腾退归还场地及地上建筑物。被告认为原告将未经上级部门批准的划拨用地进行对外出租，所签订的租赁合同无效，且原告未对2006年8月9日以前的租金未进行催收，超过诉讼时效，之后的租金因合同无效而只能按其过错承担30%；另认为对全运会的赞助属于赠与，可以随时撤回，并要求因合同无效原告应向被告支付房屋建筑成本及相应设施的补偿2800万元，申请进行评估，以实际评估价格为准。双方在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同书、补充协议、国有土地使用权证、催收函及对帐单、房屋安全鉴定报告、同意转让经营权转让的函等证据予以证实。
关于原、被告签订的租赁合同书是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“划拨用地除特殊情况外，不得转让、出租、抵押”，该条文属于管理性强制性规定，并不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，不能因为体育培训中心与海龙公司租赁场地的合同未经批准，违反了相关行政法规规定而否定该合同效力，故原、被告签订的《租赁合同》合法有效。
关于原告主张的租金是否超过了诉讼时效的问题，本院认为，本案中双方对租金的支付方式及标准在合同中均有明确约定，租金是每年支付，故租金的诉讼时效是每年分开起算。体育培训中心主张被告支付从1998年10月1日至2016年9月30日期间拖欠的租金，但其直到2006年8月10日才发函向被告进行催收之前的租金。体育培训中心认为海龙公司拖欠租金是个连续的行为，其诉讼时效应从最后未支付的时间起算的辩解意见于法无据，不予支持。在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点。海龙公司认为双方的租赁合同关系于2016年的8月30日解除，其租金只应计算在该日期，但因体育培训中心并未违反合同约定，海龙公司不享有单方解除权，故其认为于2016年8月30日为解除合同的日期的辩解意见于法无据，本院不予支持，海龙公司应向体育培训中心支付从2005年10月1日至2016年9月30日拖欠的租金8739603元。
关于全运会赞助费80万元的性质问题，本院认为，合同中对赞助费的约定属于赠与合同条款性质，而赠与合同是实践性合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款的规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”海龙公司在约定的赞助费未实际支付之前，可以随时撤销赠与，现海龙公司不愿意支付赞助费视为其撤销赠与，该撤销行为符合法律规定，故体育培训中心要求海龙公司支付赞助费80万元的请求于法无据，本院不予支持。
综上，体育培训中心与海龙公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同约定海龙公司应按时向体育培训中心支付租金，但海龙公司从1998年10月1日至2016年9月30日共拖欠租金10476907元。因体育培训中心直至2006年8月10日才发函给海龙公司进行催收租金，2005年8月10日以前的租金请求已超过诉讼时效的规定，在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点，本院予以认可。体育培训中心要求海龙公司支付拖欠租金的请求于法有据，本院予以支持，超过诉讼时效的部分，本院不予支持，海龙公司应向体育培训中心支付租金8739603元。因海龙公司未按时支付租金，违反合同约定，应承担违约责任。体育培训中心主张按照合同约定的每日万分之四的标准支付逾期付款违约金，海龙公司认为其标准过高，本院酌情调整，每年逾期支付的租金按同期中国人民银行贷款利率的标准计算违约金。同时，根据合同约定，租赁期限届满，租赁场地上所兴建的一切建筑物产权（包括不可拆卸的水电设施等不动产）归体育培训中心，海龙公司应将房屋建筑物（含地、面墙体、屋面）完好无损地交付给体育培训中心，故体育培训中心要求海龙公司立即腾退并归还《租赁合同书》项下所租赁的场地及房屋的请求于法有据，本院予以支持。因租赁合同合法有效，海龙公司认为租赁合同无效的辩解意见，本院不予支持。租赁合同有效，海龙公司要求体育培训中心支付经济补偿2800万元的请求于法无据，本院不予支持。经审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）湖北省体育局崇仁体育培训中心支付租金8739603元；
二、被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）湖北省体育局崇仁体育培训中心支付逾期付款的违约金。（2005.10.1-2006.9.30欠缴租金575891元，2006.10.1-2007.9.30欠缴租金379962元，2007.10.1-2008.9.30欠缴租金702958元，2008.10.1-2009.9.30欠缴租金433254元，2009.10.1-2010.9.30欠缴租金701579元，2010.10.1-2011.9.30欠缴租金608737元，2011.10.1-2012.9.30欠缴租金715611元，2012.10.1-2013.9.30欠缴租金833172元，2013.10.1-2014.9.30欠缴租金962489元，2014.10.1-2015.9.30欠缴租金1104738元，2015.10.1-2016.9.30欠缴租金1721212元，每年以欠缴租金为本金按同期人民银行贷款利率标准计算）；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）湖北省体育局崇仁体育培训中心腾退归还租赁合同项下所租赁的场地及地上建筑物。
四、驳回原告（反诉被告）湖北省体育局崇仁体育培训中心的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司全部反诉请求。
本诉案件受理费148340元，反诉案件受理费90900元，均由由被告（反诉原告）武汉海龙实业集团有限公司负担（本诉案件受理费已由湖北省体育局崇仁体育培训中心垫付，武汉海龙实业集团有限公司在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 余 敏
人民陪审员 徐 涛
人民陪审员 何红武
二〇一八年四月十二日
书 记 员 王 玥