上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1961号
原告上海四季生态科技有限公司。法定代表人顾勇，董事长。委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。委托代理人陆叶，上海理帅律师事务所律师。被告上海浦易商贸有限公司。法定代表人李定榜，总经理。委托代理人赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。原告上海四季生态科技有限公司（以下简称“四季公司”）与被告上海浦易商贸有限公司（以下简称“浦易公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐洁、被告的委托代理人顾帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场的房屋业主。2011年9月，原、被告签订《租赁合同》，被告向原告承租四季休闲广场2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22号房屋号房屋用于经营，租期自2011年10月1日至2020年3月31日止（前6个月免租金及物业管理费）。2012年3月，原、被告又签订《租赁合同》，被告向原告增加承租四季休闲广场4-1号房屋，租期自2012年4月1日至2019年3月31日止（前7个月免租金及物业管理费）。两份合同对租金、租金支付方式、逾期付款违约金、提前终止合同违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，但被告仅支付首期租金人民币402,508元（币种下同）后，即长期拖欠租金、物业管理费及能耗费。计算到2015年3月31日，未付租金7,402,438.82元，未付物业管理费1,737,222.76元，未付能耗费762,159.31元。经原告长期一再催讨，被告仍未支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、立即解除原、被告于2011年9月6日、2012年3月签订的《租赁合同》；2、被告立即归还原告租赁房屋即：奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22、4-1号房屋；3、被告立即支付原告租金7,402,438.82元（暂计算到2015年3月31日）、物业管理费1,737,222.76元（暂计算到2015年3月31日）、能耗费762,159.31元（暂计算到2015年2月），实际数额请求至被告实际搬离日止；4、判令被告偿付给原告租金逾期付款违约金3,800,700.20元（暂计算到2015年3月31日，请求计算到判决生效日止）；5、判令被告偿付原告因被告违约被解除合同的违约金673，738.92元；（上述3-5项合计：14,376,260.01元）。6、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求中能耗费的请求。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证一份，旨在证明原告为系争房屋产权人的事实；2、2011年9月6日《租赁合同》一份，旨在证明原、被告双方的租赁合同关系，及相关权利义务约定的事实；3、2012年3月《租赁合同》一份，旨在证明原、被告双方签订合同，增加租赁面积的事实；4、律师函一份，旨在证明原告向被告催款，被告至今未付的事实。在诉讼过程中，原告补充证据5证明一份、物业服务委托合同四份，旨在证明原告为四季休闲广场聘请物业公司进行物业管理的事实。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求，要求继续履行租赁合同，并要求调整物业费及租金。第一、四季休闲广场系原告整体招租，并承诺将打造高端休闲广场，原告未履行承诺，导致被告损失巨大，原告构成违约。第二，诉讼中，被告才得知原告与其他承租人达成协议，五折收取租金，这对被告不公，所以本案也应相应调整租金。第三，原告并未提供相应高端的物业管理服务，不同意支付原告所称的物业费。第四，诉讼后，原告多次强行停电，给被告造成较大损失。第五，原告单方解除合同，被告不应当承担违约金，且违约金过高。第六，合同约定租赁房屋5800多平方，但被告仅使用3000多平方，被告要求退还，原告也表示同意，所以退还的面积不应当支付租金。第七、签订合同时，被告支付两个月租金、两个月履约保证金等，但由于原告未履行承诺，导致被告拒付租金。第八、原告从未向被告催讨租金，2014年5月之前的租金已超过诉讼时效，被告不应当支付。被告针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、视频光盘一份，旨在证明四季休闲广场萧条现状，原告并未履行承诺，招商失败的事实；2、《关于承租四季休闲广场的律师函》及快递封面及查询单各一份，旨在证明被告就相关招商承诺与原告协商，并要求变更租金；3、上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司的租赁合同及备忘录各一份，旨在证明系争合同是格式条款，原告与案外人约定五折收租的事实；4、关于停电事宜的紧急联系函、关于停电事宜的紧急反映函及快递封面及查询单各一份，旨在证明原告采取停电措施，违约在先；5、告示一份，旨在证明原告告示后，于2015年6月23日停电，经报警后才通过协商通电的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议；但对证据2、3认为，合同是格式合同，原告要求支付租金的标准是当时招租的标准，明显不公平；对证据4认为，合同约定的五千多平方，但被告只拿到三千多平方；对证据5的真实性无法确认，并认为，原告是否实际聘请物业公司、有无支付物业服务费用未能进一步举证，且按照合同，原告聘请物业公司，由被告和物业公司单独签订物业服务合同。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为被告有选择性拍摄，以偏概全；证据2是在诉讼后，被告单方要求；对证据3真实性无异议，无法证明被告的证明对象，不属于情势变更的范围；对证据4的真实性无异议，原告未采取过停电措施；对证据5的真实性、证明对象提出异议，认为原告是收到检修通知才通知停电的。本院认为，原告提供的证据5，被告未能提供相反证据予以否认，本院采信该证据的真实性；被告提供的证据5，从原告的质证意见看，实为对真实性无异议，本院亦采信该证据的真实性；故本院对原、被告提供的证据均予采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：原告系奉贤区航南公路XXX号房屋的所有权人。2011年9月6日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定，被告向原告承租奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场【2-3】层【2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22】号商铺（建筑面积为5089.66平方米）用于经营，租期自2011年10月1日至2020年3月31日止（前6个月免租金及物业管理费）。房屋租金为：第1-2年（2012年4月1日起至2014年3月31日止）每月201,254元，第3-5年（2014年4月1日起至2017年3月31日止）每月207,292元，第6-8年（2017年4月1日起至2020年3月31日止）每月213,510元；支付方式为先付后用，逐月支付。首二年物业管理费为每平方米每月7.5元，第三年起的物业管理费为每平方米每月10.5元，随租金一并支付。由被告与原告或原告指定的物业管理公司另行签订物业管理合同。又约定，被告应于每月25日前支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日应承担应付租金5‰的违约金；还约定，被告逾期支付租金、物业管理费及其他应向原告支付的费用累计达到30日的，原告可书面通知被告解除合同；被告应向原告按月租金的三倍支付违约金。2012年3月，原、被告又签订《租赁合同》，合同约定，被告向原告承租奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场【四】层【4-1】号商铺（建筑面积为773.28平方米）用于经营，租期自2012年4月1日至2019年3月31日止（前7个月免租金及物业管理费）。房屋租金为：第1-2年（2012年11月1日起至2014年3月31日止）每月16,464.42元，第3-5年（2014年4月1日起至2017年3月31日止）每月17,287.64元，第6-8年（2017年4月1日起至2020年3月31日止）每月18,152.02元；支付方式为先付后用，逐月支付。首二年物业管理费为每平方米每月7.5元，第三年起的物业管理费为每平方米每月10.5元，随租金一并支付。又约定，被告应于每月25日前支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日应承担应付租金5‰的违约金；还约定，被告逾期支付租金、物业管理费及其他应向原告支付的费用累计达到30日的，原告可书面通知被告解除合同；被告应向原告按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告向原告支付二个月的租金402,508元，履约保证金402,508元。另查明，2013年11月8日，原告曾与四季广场承租人之一的上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司达成《备忘录》，减免了该承租户的一半租金和物业管理费。本案争议焦点一：原告主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。原告认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。被告认为，租金的诉讼时效为一年，2014年5月之前的租金和物业管理费已超过一年，不应支付。对于租金标准，高低差额巨大，且上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故被告的租金也应于调整。本院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，原告没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，本院采信被告的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。原告对于上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司减半收取租金，对于本案原、被告之间没有关联性，被告提出的调整租金标准的抗辩意见，本院不予认可。至于被告提出的实际租赁面积仅三千多平方，应按实际面积计算租金的意见。本院认为，首先，被告在庭审中说明不一，既陈述原告同意退还未用面积，又陈述部分房屋原告未交付，自相矛盾；其次，从两份使用签订时间来看，间隔六月之久，若原告未交付房屋，又何需增加租赁房屋，与常理不符，故本院对原告的意见不予采信，本院确认原告交付被告的房屋系两合同约定的租赁房屋，建筑面积共为5862.94平方米。争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。原告认为，物业管理费是双方合意，不应予以调整。被告认为，根据双方合同约定，物业管理费应当由被告和物业管理公司另行签订物业服务合同，且原告没有支付物业管理费的相关依据，原告无权收取物业管理费。本院认为，原、被告对于物业管理费用虽有约定，但根据双方合同，应当由承租人直接和物业公司签订合同支付物业管理费。原告收取的物业管理费应当是一种代收的行为。根据原告提供的与物业管理公司的物业服务合同，2014年起的物业管理费的收费标准每月每平方在3.17元，而原告向被告要代收的物业管理费达每月每平方10.5元，明显存在不合理。且系争广场的物业管理也存在严重问题。故本院对于物业管理费调整至每月每平方3.17元，即每月物业管理费为18,585.52元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告先后签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。对于被告提出的原告承诺将四季休闲广场打造成高端休闲广场，原告未履行承诺，致被告损失巨大，原告构成违约，故而被告拒付租金的意见，原告对此予以否认，被告也未举证证明此为双方约定的合同义务，本院难以采信被告意见。现被告未按约支付租金及其他款项，显已违约，原告要求按合同约定解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还租赁物，并支付自2014年4月22日起至搬离日止的租金损失和2013年4月22日起至搬离日止的物业管理费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告现主张的延期付款违约金和解除合同违约金，被告认为过高并重复计算，要求予以调整，本院认为原告主张的违约金存在过高情形，本院酌情将两项违约金合并调整为相当于四个月租金898,318.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告上海四季生态科技有限公司与被告上海浦易商贸有限公司于2011年9月6日、2012年3月签订的《租赁合同》；二、被告上海浦易商贸有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海四季生态科技有限公司位于上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场【2-3】层【2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22】、【四】层【4-1】号商铺；三、被告上海浦易商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司自2014年4月22日起至实际搬离日止的租金（租金的计算方式：其中2014年4月22日至2017年3月31日期间租金按每月人民币224,579.64元；2017年4月1日后租金按每月人民币231,662.02元计算）；四、被告上海浦易商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司自2013年4月22日至实际搬离日止的物业费（按每月人民币18,585.52元计算）；五、被告上海浦易商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海四季生态科技有限公司违约金人民币898,318.56元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币108,057元，由原告负担50,000元，被告负担58,057元。保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 张劲松
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。