北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)昌民初字第10722号
原告杨某，男，1980年8月12日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人杨晓飞，北京市富华邦律师事务所律师。
被告吴某，男，1970年8月3日出生，汉族，湖北省阳新县木港镇。
委托代理人彭希，北京市中银律师事务所律师。
原告杨某与被告吴某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王辉担任审判长，与人民陪审员周庆华、张蕊芬共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及委托代理人杨晓飞，被告吴某的委托代理人彭希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：2013年7月13日，被告将位于北京市昌平区沙河镇2600平方米房屋（简称：租赁房屋）出租给原告，用于原告��营宾馆和幼儿园，并且双方签署了《租赁合同》。租赁合同约定，租期自2013年7月13日至2018年9月30日止（含2.5个月免租期），租金标准为每月19500元，租金每一年支付一次（提前一个月一次性支付下一年的租金）。被告向原告保证租赁房屋可以用于经营宾馆和幼儿园，并且向原告承诺协助办理经营宾馆所需的消防验收手续和营业执照等相关手续。租赁合同签署当日，原告即将首年租金234000元支付给被告，被告也将房屋交付给原告。此后，原告为经营宾馆对租赁房屋进行了装修，为此共计支出各项费用达2329319元。然而，原告装修完毕后，在办理经营宾馆的营业执照过程中，原告才知晓租赁房屋没有办理建筑规划许可等相关建造、备案手续，为违法建筑，不能通过消防验收，原告无法取得经营宾馆的营业执照，原告多次与被告协商未果。2014年5月21日，北京市工商局还以无照经营为由梁显贞作出了《实施行政强制措施决定书》，并扣押了原告在租赁房屋内的设备及物品。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与被告签订的租赁合同应当归于无效。而且由于被告向原告隐瞒事实真相，并向原告作出虚假承诺而诱使原告与其签署租赁合同，不仅致使原告租赁房屋的目的不能实现，而且还造成原告被工商行政管理机关处罚。因此，导致合同无效的责任均在被告。同时，根据合同法第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受���的损失。根据此条法律规定，被告应当返还租金和赔偿原告因租赁合同无效而遭受的损失。综上所述，请求判令：1、原告与被告于2013年7月13日签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告已经支付的租金230000元、水、电费82160元；3、被告赔偿原告的损失包含装修费1628271.03元；4、鉴定费30000元由被告负担；5、被告赔偿原告交纳的卫生费30000元；6、被告承担原告被工程部门罚没物品损失费33000元；7、被告承担本案的诉讼费。
被告吴某辩称：不同意原告的诉讼请求，首先，原、被告之间签订的租赁合同是合法有效的，双方是平等主体，并且自签署之日到现在原告一直在使用房屋，租赁合同中约定，该房屋的使用方式为农副产品市场，原告擅自改造房屋使用用途，其应当承担相应的法律后果。如法院认定本合同无效，原告因装修所给自己造成的损失被告也没有���任，对其损失原告应自行负担。
经审理查明：2013年7月13日，原、被告签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》约定，原告承租被告享有使用权的位于北京市昌平区沙河镇约2600平方米（共二层）场地，租金为每月19500元，租金每一年支付一次（提前一个月一次性支付下一年的租金），租赁期限自2013年7月13日至2018年9月30日止，其中免租期为2.5个月，经营范围仅限定用于出租人图纸规定经营，厅内不能有生杀制品，承租方所租赁市场经营的所有摊位必须达到北京市商务局的对“北京市菜篮子工程”验收标准。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳了当年租金共计230000元，被告将涉案场地交付原告使用，原告在使用期间以经营幼儿园和宾馆为用途将涉案场地进行了装修改造。2014年5月21日，原告在经营宾馆期间，因无照经营被北京市工商行政管理局昌平分局进行了处罚。现原告以被告在双方签订租赁合同中隐瞒涉案房屋没有规划审批手续，导致合同无效为由诉至本院。在本案审理过程中，因对原告装修改造所发生的费用双方不能协商一致，原告申请本院对涉案场地内的装修改造的造价进行司法鉴定，经摇号，本院选取北京华银科技集团有限公司作为本案鉴定机构，对涉案场地装修工程的造价进行了司法鉴定，鉴定分项费用为：公寓装饰装修工程造价为891066.58元；公寓安装工程造价为415307.07元；幼儿园装修工程造价为259112.48元；幼儿园安装工程造价为62784.9元；估算垂直运输费用，涉及费用为10040.73元。鉴定机构确定本工程的工程造价为1628271.03元。对上述鉴定结论，原告表示认可；被告认为双方在合同中明确约定了涉案场地的用途，原告自行变更用途所产生的损失应当自行负担。
另���，涉案房屋系被告从北京顺正和农副产品市场有限公司承租取得，双方约定的租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日。
再查，被告在涉案场地有办公场所一间。在本案审理过程中，被告陈述知道原告为开办幼儿园和宾馆改造涉案房屋的情况，认可并未予以制止。
上述事实，有《北京顺正和农副产品市场租赁合同》、交付收据、工程造价鉴定意见书及原、被告双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》所涉及的房屋在签署时没有规划审批手续，在本案辩论终结前仍未取得规划审批手续，故原、被���签订的《北京顺正和农副产品市场租赁合同》违反了法律的效力性的禁止性规定，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告作为出租方应当将涉案房屋的产权情况如实告知承租人，以便承租方能判断承租场地是否能够实现合同目的，根据本案原、被告双方出具的证据，均未能显示被告尽到了如实告知原告涉案房屋性质的法定义务，故对于导致租赁合同无效的后果，被告具有过错。原告作为具备完全行为能力的自然人在进行大额投资前应当充分了解所从事行业的相关法律、法规，特别是对准入标准有严格限制的行业。从庭审中原告所陈述的内容看，原告租赁房屋的目的为开办幼儿园和宾馆，上述两个行业均对准入标准有严格的限制，原告在与被告签订租赁合同前应当认真核查租赁标的物是否具备开办幼儿园和宾馆的事实条件和法律条件。从本院核实的具体情况看，原告显然忽视了对涉案租赁标的物合法性的必要审查。而且，原告在取得涉案房屋使用权后，如欲将涉案房屋用于宾馆经营，根据相关法律规定，应当先办理经营宾馆所需的营业执照等相关手续，如原告严格按照法律流程开办宾馆，在办理宾馆营业执照初期即能发现涉案房屋没有规划审批手续，不具备开办宾馆的条件，在此情况下，按照常理，一般人便不会投资大额资金对涉案房屋进行装修改造，故造成租赁合同无效，以及因合同无效所产生的原告投资的巨大损失，原告自身存在重大过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。结合本案的具体情况，本院酌情认定，原���承担自己投资损失80%的过错责任，被告承担原告损失的20%的责任。关于损失的具体数额，本院按照鉴定机构确定的全部装修改造造价及产生的相关费用予以确定。
关于被告辩解在双方签订的租赁合同中，对用途进行了明确约定，原告擅自改变约定用途所造成的损失应当自负的辩解一节。本院认为，根据双方提交的证据看，虽合同中约定了涉案房屋的用途，但被告对原告将涉案房屋实际用于经营幼儿园及宾馆的使用目的是知晓的，而且，从常理出发，如被告明知原告装修、改造涉案房屋违反了合同约定的用途，为了避免或减少不可预估的损失，被告应当及时告知、提示、禁止原告对涉案场地进行装修、改造，但本案中，并无证据显示被告履行了上述行为，从事实出发，被告对于原告装修改造的事实是认可并默许的，故对于被告反驳应由原告自行承��装修改造的全部损失的抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告退还已交纳的租金一节，虽原、被告双方所签订的租赁合同无效，但原告在双方约定期限内实际控制并占有涉案房屋，且使用涉案房屋取得了相应收益，故对于原告要求被告退还租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担水、电费的支出一节，同理，由于原告在涉案场地内营业使用，产生的水、电费理应由原告自负。关于原告要求被告承担其交纳的卫生费及被工商部门罚没物品的损失费一节，上述费用的产生系原告以经营为目的和因违法经营被处罚所产生，与涉案房屋租赁合同无效并无关联性，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨某与被告吴某于二〇一三年七月十三日签订的《北京顺正和农副产品市场租赁合同》无效。
二、被告吴某于本判决生效后七日内赔偿原告杨某对涉案房屋装饰装修损失费三十二万五千六百五十四元。
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千六百五十元，由原告杨某负担一万零九百二十元（已交纳）；由被告吴某负担二千七百三十元，于本判决生效后七日内交纳。
案件鉴定费三万元，由由原告杨某负担二万四千元（已交纳）；由被告吴某负担六千元，于本判决生效后七日内交纳���
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 周庆华
人民陪审员 张蕊芬
二〇一六年五月二十日
书 记 员 翟金萍