浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊执异初字第1号
原告：嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司（以下简称泰鑫公司，住所地：嵊州市剡湖街道嵊州大道437、439、441、445、447、449号。
法定代表人：钱达军，董事长。
委托代理人（特别授权）：宋建明，浙江三惟律师事务所律师。
被告：台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司（以下简称台信公司，住所地：嵊州市领带园四路11号。
负责人：黄江，经理。
委托代理人（特别授权）：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：李宏伟，浙江全力律师事务所律师。
被告：嵊州保罗大酒店有限公司（以下简称嵊州保罗公司），住所地：嵊州市三江街道官河南路68号。
法定代表人：鲍军，董事长。
委托代理人（特别授权）：孙莉，浙江京衡律师事务所律师。
被告：鲍军。
被告：汪贤能。
被告：蒋木林。
被告：西格玛集团有限公司，住所地：浙江省三门县沿赤（三门沿海工业城）。
法定代表人：汪贤能，董事长。
被告：浙江保罗大酒店有限公司（以下简称浙江保罗公司，住所地：浙江省三门县海游镇滨海大道18号。
法定代表人：鲍军，董事长。
原告泰鑫公司不服（2014）绍嵊执异字第12号中止对嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房屋（以下简称案涉房屋）查封的执行裁定提起诉讼。本院于2014年12月25日立案后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭审理了本案。原告泰鑫公司、被告台信公司、嵊州保罗公司到庭参加诉讼，被告鲍军、汪贤能、蒋木林、西格玛集团有限公司、浙江保罗公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告泰鑫公司诉称：本案所查封房屋属嵊州保罗公司所有，并非被告台信公司财产，原查封被执行人嵊州保罗公司财产的措施并无不当。
1、嵊州保罗公司已按照合同约定付清了全部房屋转让款，财产已属嵊州保罗公司所有。
根据2010年5月18日，台信公司与嵊州保罗公司签订的《嵊州*世贸广场酒店房屋买卖合同》第四条第1项、3项约定，酒店主楼作价5430.9518万元，大型超市楼上第五层酒店附属用房（即嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房屋）作价1296.4363万元，第5项约定的利率起算时间显示，第五层酒店附属房从2009年6月11日起算利息，主楼从2009年11月1日起算利息，故第五层酒店附属用房的房款支付时间早于主楼房款支付时间半年。
根据合同法若干问题的解释（二）第二十条，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务……负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充，到期相同的，按比例抵充。”显然，嵊州保罗公司若支付给台信公司房款不足清偿全部债务的情况下，应优先支付第五层酒店附属用房的房款。
根据庭审中台信公司自述，其已先后收到嵊州保罗公司合计7000万元房款，按第五层房屋的房款仅有1296.4363万元比例计算，嵊州保罗公司已足额付清了全部房款，故第五层房屋已是嵊州保罗公司之财产。法院查封被执行人保罗大酒店财产的措施并无不当。
2、台信公司已构逾期办证的违约，而不是未支付房款有权解除合同。
根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，出卖人应办理房屋所有权证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
而本案中，双方签订的《嵊州*世贸广场酒店房屋买卖合同》第九条约定，土地使用权证、房屋产权证由出卖人和受让人双方共同办理，而没有约定具体办证时间，故应适用90天的法律期限。
同时《嵊州*世贸广场酒店房屋买卖合同》第11条已明确出卖人应于2009年4月10日将酒店主楼和裙房的房屋，大型超市楼上第五层的酒店附属用房，经主体中间验收合同后，交付给买受人，故在2010年5月18日具备办证条件的情况下，出卖人已负有办证义务，出卖人逾期不办证，已构成违约。从上可知台信公司负有不可推卸的办证义务，而不是享有解除合同的权利。
3、案涉房屋已有大量添附，台信公司无权占为己有。
目前国商购物城五层房屋已有大量添附，价值已超过房价本身，在没有支付任何补偿款的情况下若解除房屋买卖等于将添附价值无偿被台信公司取得。现嵊州保罗公司背负巨额债务，这种赠予严重损害了其他债权人的合法权益。
4、台信公司和嵊州保罗公司负有提供收付款凭证的义务，若拒绝提供应作出对其不利的判决。
在本案中，十分重要的证据，即收付款凭证掌握在上述两公司手中，虽台信公司在听证中承认已收到房款7000万元，但没有提供该组收款证据，原告认为，仅凭单方自述不足以作为证据认定，然在原告及法庭要求台信公司和嵊州保罗公司提供资金往来证据的情况下，到目前仍未提供，故足以使人认为两公司有意隐瞒重要事实，有恶意串通之嫌。为此，若两公司仍拒绝提供的情况下，应作出对其不利的推定，认定已付清了全部房款。综上，原告认为，法院查封的房产系嵊州保罗公司所有的合法财产，查封理由正当、程序合法，请依法纠正错误裁定，依法判决准许对官河南路158号国商购物城五层房屋的查封。
被告台信公司辩称：答辩人为案涉房屋的所有权人，根据物权法第9条的规定，不动产以登记为准。在2013年1月30日取得产权证，之后没有进行过任何变更登记，答辩人为所有权人。因嵊州保罗公司未支付案涉房屋的房款，已经解除了买卖协议，2010年5月18日台信公司确实与嵊州保罗公司签订过房屋买卖合同，但在2014年6月16日由于嵊州保罗公司未能支付案涉房屋的房款，因此解除了第五层的房屋买卖合同，所以嵊州保罗公司并没有案涉房屋的任何权利。因为案涉房屋的买卖合同已经解除，所以答辩人无须履行办证义务，更不构成逾期办证违约。对于案涉房屋添附问题，本案为执行异议之诉，原裁定涉及的是本案案涉的第五层房屋而没有涉及添附物，所以不在本案审理范围。答辩人主张的嵊州保罗公司未支付过房屋的房款，7000万元系主楼的房款，与本案没有关系，如果原告认为已经支付，根据谁主张谁举证的原则由原告举证证明，举证责任并不在被告。
被告嵊州保罗公司辩称：
一、答辩人已就国商购物城第五层房屋与台信公司解除买卖合同。2010年5月18日，答辩人与台信公司签订《嵊州*世贸广场酒店房屋买卖合同》，购买了嵊州*世贸广场酒店主楼和裙房包括26层酒店主楼（其中第6层为设备技术层）、5层酒店裙房、地下一层配套用房。2012年7月3日，双方对房屋价款及费用签订的结算协议，答辩人承诺于2013年1月底之前还清主楼和裙房的房屋价款7000万元，余下的3441.5642万元在国商购物城第五层房屋的房产证和土地证办到台信公司名下后6个月内还清，逾期超过一年的，台信公司有权将国商购物城第五层房屋的房产另行销售。之后，答辩人与台信公司签订了6份《商品房买卖合同》，并支付了7000万元的购房款。因答辩人现无力支付剩余房款，双方又于2014年6月16日签订了解除购买大型超市楼上第五层部分商品房的协议书。
二、答辩人并未支付过案涉房屋的房款。
答辩人支付的7000万元房款是台信公司签订的6份《商品房买卖合同》项下的房屋价款，并非为国商购物城第五层房屋的房款，原告陈述不属实。
三、案涉房屋现由台信公司出租给嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司使用。
案涉房屋已由台信公司出租给尊爵公司使用并签署《房屋租赁合同》，并非由答辩人占有使用。
综上，答辩人已与台信公司解除案涉房屋的买卖合同，且答辩人就该案涉房屋未支付过房款，所以案涉房屋的所有权理应归属于台信公司。法院不应将案涉房屋作为答辩人的财产执行，（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定书并无不当，应予以维持。
被告鲍军、汪贤能、蒋木林、西格玛集团有限公司、浙江保罗公司均未答辩。
为证明各自的主张，原告泰鑫公司与被告台信公司分别向本院提交了相关证据并对对方的证据进行了质证，现将双方的举证、质证及本院的认证意见阐述如下：
原告泰鑫公司的证据有：
证据1、台信公司与嵊州保罗公司关于嵊州世贸广场酒店买卖合同一份，证明台信公司将酒店附楼、裙房以及国商购物城第五层房屋转让给嵊州保罗公司的事实，总房款为8377.3881万元（主楼含裙房价款5430.9518万元，国商购物城第五层房屋价款1296.4363万元，垫付款1650万元），以这个价格将上述资产转让给了嵊州保罗公司的事实。
证据2、交易凭证七份，已经支付款项6000万元，已付定金1000万元，合计支付7000万元。据原告了解，款项已全部付清并不存在欠款。为此原告向法庭提交要求调取嵊州保罗公司与台信公司往来账目的申请。
证据3、现场照片一组，申请法庭出示在执行案件中由嵊州保罗公司提供的房屋租赁合同和转让合同各一份（在执行案卷P53-P60页），执行标的为2000万元。
证据4、由原告方网上收集的执行情况清单，经查询嵊州保罗公司到目前为止总共有12个案件正在执行阶段，应付款为377788336.60元。以证明嵊州保罗公司背负巨额债务，与台信公司的协议是为逃避债务。
证据5、执行裁定书一份，证明原告起诉的依据。
证据6、起诉嵊州保罗公司的受理通知书和调解书各一份，证明在双方解除协议前原告已经起诉嵊州保罗公司并达成协议。
被告台信公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但该协议只是一个框架协议，具体以之后的商品房买卖合同为准，而且对价款、房屋付款作了重新的协议。2014年对第五层房屋已经解除协议，嵊州保罗公司不是该房屋的买受人，不享受任何权益。对证据2真实性没有异议，确实收到过交易的6000万元。对证据3照片真实性没有异议，对协议有异议，因为本案查封的是房屋并不包括添附物，而且也看不出是嵊州保罗公司出资添附的，不属于房屋上的添附，与本案没有关联性，与被告无关。对证据4、证据6这是嵊州保罗公司的债务，与本案无关。对证据5三性没有异议，该裁定合法有效应予以认定。
被告嵊州保罗公司质证认为：对证据1、2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，2011年的合同只是框架合同，协议签订后在2012年7月3日另行签订了案涉房屋之外的六份房屋买卖合同，价款为7000万元，保罗已经付清，但案涉房屋的价款嵊州保罗公司并没有支付，所以双方才在2014年签订了协议书，解除了案涉房屋的买卖协议。对证据3、4、6三性均有异议，即使该证据属实也与本案没有关联性，本案审理的是案涉房屋是否属于台信公司还是嵊州保罗公司，这些证据与本案审理无关。对证据5三性没有异议。
本院的认证意见为：对原告出示的证据1、2，经被告台信公司、嵊州保罗公司质证，对其真实性均无异议，故本院对上述三份证据的真实性予以认定。被告台信公司对证据1的关联性不予认可，经本院审查，被告台信公司事后与被告嵊州保罗公司另行签订了《商品房买卖合同》，双方最后成交的价格与证据1有所变化，对于双方买卖相应商品房所形成的权利和义务应以最后《商品房买卖合同》确定的权利和义务为准，双方前后不一致，视为变更。被告台信公司的质证意见，本院予以采纳。对于证据2，三方对真实性、合法性、关联性均无异议，结合庭审中二位被告的陈述，对其证明力本院予以认定。对于证据3，被告台信公司对其真实性无异议，被告嵊州保罗公司对其三性均持异议，本院认为，该证据系本院执行过程中收集在案的证据，且其真实性已得到台信公司确认，故本院对该证据的真实性予以认定。同时，该证据与本案讼争的关于国商购物城第五层权属及租赁添置物等存在关联，对其关联性本院予以认定。且被告嵊州保罗公司在接收买卖标的物后将商品房出租给案外人经营使用，并不违反法律的禁止性规定，故本院对合法性予以认定。对于证据4，对于被告嵊州保罗公司因经营不善，欠有巨款债务，已由本院多份生效法律文书所确认，但对于原告主张的具体数额在本案中不作认定。对于证据5，系本案的先置程序，对于被告主张的其存在合法性的观点，因该裁定书尚未生效，故本院不予评价，对其真实性和关联性，本院予以认定。对于证据6中的受理通知书，属本院作出的诉讼文书，对其真实性、合法性、关联性本院予以认定。对于调解书系生效法律文书，对本案具有既判力。同时，对于原告主张的在调解时，台信公司与嵊州保罗公司尚未解除商品房买卖合同的事实本院予以认定。
被告台信公司提供的证据有：证据1、房屋产权证和土地使用证各一份，证明被告台信公司对该房屋享有所有权的事实。
证据2、六份商品房买卖合同和六份销售统一发票，证明嵊州保罗公司向台信公司支付的购房款是为购买该六份合同项下的房屋，并没有包括国商购物城第五层的房屋。
证据3、2014年的解除合同协议书一份，证明嵊州保罗公司未支付房屋价款所以解除该房屋的买卖协议。
证据4、2012年7月3日的价款结算协议一份（当庭提供），对于2011年的房屋买卖合同做了价款结算，7000万元是用于购买主楼和裙房的房屋价款。
证据5、补充证据三组，一是建筑业统一发票、银行结算申请书业务委托书，证明台信公司已为嵊州保罗公司垫付幕墙款1650万元的事实。二是借条、指定付款函银行账单电汇凭证、结算业务申请、收据，以证明嵊州保罗公司尚欠其借款800万元的事实。三是完税凭证、结算业务申请书，以证明台信公司为嵊州保罗公司垫付办证税款213.503万元的事实。
上述证据经原告质证，对证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，房产证和土地使用证是为了房屋销售进行的初始登记，这是每处房屋出售的确权资格所需。这个恰恰能证明台信公司对国商购物城第五层的房屋享有销售的权利。根据2008年2月15日发布的建设部房屋登记办法第19条的规定，房屋销售前必须进行初始登记。对证据2真实性原告当时并没有参与也没有看到过这个买卖合同，所以无法确认，该六份合同和发票原告认为均是围绕2010年5月18日双方签订的总协议所派生的办证的合同，内容是围绕5月18日的合同，根据合同第六页第9条有关于产权登记的约定，约定以上所有房屋土地证、房产证由双方共同办理，所产生的各项费用由出卖人负担，也就是说本案所涉的销售合同和发票是基于第9条产生的而不是双方对原合同变更的合同。同时我们也从发票上的价格上可以看出，本案主楼的价格5430万元，而不是商品房买卖合同上所说的7000万元，即使如被告说的加上垫付的1650万元也不是7000万元，而是7000多万元，由此可见对商品房屋合同并不是双方就此变更的房屋买卖合同，而是办证的衍生合同。关于证据3真实性有异议，协议上说没有支付房款并多次承诺仍没有支付，这与事实不符。这份协议如果真实，形成时间为2014年6月16日，而此时，原告起诉嵊州保罗公司的案件已经达成协议（法院受理时间为5月23日，调解时间为6月4日），嵊州保罗公司此时已涉及债务危机，银行贷款均已逾期，在这种情况下台信公司与嵊州保罗公司达成协议已是逃避债务的行为。综上，原告方认为本案中所出现的协议书是不真实的，即使真实的也存在损害第三方债权的非法行为，是无效的行为。被告刚才陈述价款为8000万元，实际是8377万元，对于1650万元垫付款到目前为止台信公司并没有举证证明已支付垫付款，根据6月16日的协议只有履行支付垫付款后才能享有这个权益。据原告了解是嵊州保罗公司自己支付了这个垫付款，台信公司并没有履行支付垫付款的义务。对证据4的真实性有异议，该协议内容不真实。这个证据与5月18日签订的协议内容也是不一致的，被告提供的这份证据系逾期。对补充证据三组第一组证据，建筑业统一发票、银行结算申请书、业务委托书的质证意见是，原告对第一组证据的关联性提出异议，台信公司是否为嵊州保罗公司垫付1650万元幕墙款的重要依据为施工过程中形成的合同、协议、付款凭证。而被告仅仅提供付款凭证而不提供合同或协议导致无法反映真实面貌，故不能证明是否垫付。同时依据被告提供的2010年2月8日建筑业统一发票下方写有“请按合同约定给予付款310万元”的签发意见，被告自己的证据可以证明被告手中确有关于幕墙工程的施工合同或协议。台信公司存在支付浙江圣大建设集团有限公司幕墙款，并非必然是为嵊州保罗公司垫付幕墙款。根据嵊州保罗公司也有大量幕墙款支付的情况，浙江圣大建设集团有限公司在酒店施工过程中施工标的远远大于目前所知的工程量。台信公司存在断章取义，凑齐数字，冒充垫付的可能。基于上述情况，若台信公司拒绝提供合同协议的情况下，应作出对其不利的认定，其主张的已垫付1650万元不能成立。对第二组证据，借条、指定付款函，银行账单、电汇凭证、结算业务申请、收据的质证意见是：对该组证据的关联性有异议。证据显示借款发生于台信公司与浙江保罗公司之间，而不是与嵊州保罗公司之间，故该证据所涉主体不同，与本案无关。对补充证据第三组证据质证意见是：完税凭证、结算业务申请书（该申请书被告临时撕撤复印件）对该组证据证明目的有异议。完税凭证显示嵊州保罗公司是完税主体，故只能说明是嵊州保罗公司已经缴纳了税款213.503万元，而不能证明该缴税与台信公司存在任何关联。结算业务申请书，由于被告临时撕撤，无法对其质证。
被告嵊州保罗公司对被告台信公司提供的上述证据质证意见为，对证据的三性没有异议，上述证据证明案涉房屋所有人为台信公司，既然原告认为这个是初始登记，应由原告举证证明房屋所有权进行了变更，嵊州保罗公司对案涉房屋没有支付过一分钱当然不能享有所有权。原告指责嵊州保罗公司有转移资产的嫌疑，原告应对自己的言论负责。嵊州保罗公司对案涉房屋没有签订过任何商品房买卖合同也不涉及添附物。原告陈述支付的房款总价款为8377万元是不真实的，合同已经很清楚。被告刚才已经陈述过了之前的买卖合同为框架合同，实际上对第五层房屋双方后来达成了解除协议。对被告台信公司提供补充证据三组未提出质证意见。
本院的认证意见为：对被告台信公司提供的证据1，系讼争房屋的初始权属登记证书，因该证书系有关机关颁发给台信公司的，对其真实性合法性本院予以认定。但对于本案的关联性和证明目的，双方意见不一。本院认为，台信公司持有讼争商品房的房屋权属的证书属初始产权登记，该登记的目的在于顺利销售的需要，并不是作为自有房登记在台信公司名下，因此，台信公司具备了履行商品房买卖合同项下的协助过户义务的条件，故本院对原告的质证意见予以采纳。对于证据2，系六份商品房买卖合同及相应的发票，该合同及发票由房管委备案，故本院对其真实性、合法性和关联性予以认定。同时，对于台信公司主张的六份合同并不包括国商购物城第五层房屋的买卖之事实，本院予以认定。对于证据3，系台信公司与嵊州保罗公司签订的解除国商购物城第五层房屋买卖协议书，关于该解除协议是否有效，应结合台信公司、嵊州保罗公司在庭审中陈述的已实际支付商品房买卖款项8000万元的客观事实，以及讼争房屋已由嵊州保罗公司长期出租给案外人，且案外人已精装修的客观事实，综合判断台信公司与嵊州保罗公司解除协议又未涉及补偿问题，严重损害了承租人及嵊州保罗公司债权人的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定为无效合同，该解除协议自始不具有法律效力，故本院对其合法性不予认定。对于证据4，对于主楼和裙房的买卖，已付7000万元房款本院予以认定。对于证据5，对于台信公司主张已为嵊州保罗公司垫付1650万元幕墙工程款，但其未得到承包人圣大公司的认可，且台信公司自身也有幕墙工程，因此，台信公司所主张的证明目的不能实现。台信公司主张为嵊州保罗公司垫付税款的事实，可据实另行主张，与本案待证事实无关联性。
庭审过程中，本院根据原告泰鑫公司的申请，依法调取了案涉房屋权属登记情况及嵊州保罗公司与台信公司银行对账单一组，房屋登记表显示该房屋为初始登记，所有权人为台信公司；银行对账单显示嵊州保罗公司支付台信公司7000万元，并支付给圣大公司2500万元的工程款。
原告泰鑫公司对法院调取证据真实性、合法性、关联性均没有异议，认为房屋权属登记表时间为2013年1月9日，为初始登记，申请人为台信公司，所以并不是如台信公司所说的原告猜测为初始登记，确实系初始登记。对银行流水对账单中2013年1月15日的汇款为八笔，金额为7000万元，加上1000万元定金，总计8000万元。支付为合同签订前一次，合同签订后一次。在第2页和第3页中嵊州保罗公司向圣大公司支付了2000万元的幕墙工程款，说明这并不是由台信公司垫付而是由嵊州保罗公司直接支付。2011年1月27日嵊州保罗公司分两次向圣大公司支付了500万元。
被告台信公司对法院调取的登记表真实性没有异议，如果变更登记的话要将房产证收回的，所以恰恰证明了案涉房屋的所有权人为台信公司。对编号01130003006等六份证据，根据2012年7月3日签订的房屋买卖协议系所领取的证件。对对账单系嵊州保罗公司的，其无法进行核对。
被告嵊州保罗公司意见为：对法院调取证据均没有异议，这些证据恰恰证明案涉房屋的所有权人为台信公司，即便为初始登记，只要后来没有进行过变更登记该登记也是合法有效的，房款支付了8000万元为事实。对房屋出租给他方使用与嵊州保罗公司无关，对对账单现在无法当庭核对。
本院认证意见，对于泰鑫公司申请本院调取的银行对账单，经双方辨认和质证，均对基本事实无异议，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定。同时，结合嵊州保罗公司的质证意见，对其实际支付的购房款8000万元之事实予以认定。同时，对案涉房屋初始登记在台信公司名下的事实，本院予以认定。对于台信公司主张的垫付款，与本案缺乏关联性，台信公司可另行主张权利。
被告嵊州保罗公司未向本院提交证据。
根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：台信公司系房地产开发企业，其开发建设了嵊州*世贸广场（酒店）等商品房屋，该房屋经嵊州市建设局2010年1月20日颁发的售许字（2010）第003号商品房预售证批准可以公开预售。该公司于2010年5月18日与被告嵊州保罗公司订立一份《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》，将26层酒店主楼（其中第6层为设备技术层）和5层酒店裙房、大型超市楼上第五层的附属用房（即本案所涉的嵊州市官河南路158号国商购物城第五层）和相关配套设施出卖给嵊州保罗公司。双方在合同中约定：酒店主楼和裙房项目结顶后，出卖人交付给买受人时房屋总价款为5430.9518万元，由买受人支付；大型超市楼上第五层酒店附属用房的房屋按建筑面积计算，单价为每平方米1836元，总价款1296.4363万元，由买受人支付，二项合计房屋总价款为6727.3881万元；双方还就分期付款及利息的支付进行了约定；双方在该合同中明确，出卖人已于2009年4月10日将大酒店主楼和裙房房屋、大型超市楼上第五层的酒店附属用房经验收合格后交付给买受人；合同第七条第一项规定，买受人付给出卖人定金1000万元在本合同签订后转作预付款。2012年7月3日，台信公司与嵊州保罗公司又签订了六份《浙江省商品房买卖合同》，总价款计7000万元，并开具了对应的六份发票。对于酒店主楼裙房部分双方最后成交的价格与《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》中约定的54309518元有所变化，对于合同价款已视为变更。即最终酒店主楼和裙房产房屋总价款为7000万元；大型超市楼上第五层酒店附属用房的房屋总价款1296.4363万元，二项合计房屋总价款为8296.4363万元。
2012年1月18日，嵊州保罗公司以自己及杭州保罗酒店管理集团股份有限公司的名义与案外人吴杰签订了一份房屋租赁合同，将案涉房屋出租给吴杰开办KTV。双方约定出租方应当在2012年2月8日前将房屋交付给承租人，至2012年7月1日期间免收租金；租赁期限为2012年7月1日至2022年6月30日止，期满可以续租；前五年租金为每年208万元，后五年租金为222.56万元；承租人应当在2012年6月30日一次性支付两年的租金，以后租金每年一付，分别于该租赁年度开始前三十天付清；房屋装修费由承租人自理，期满后承租人可以将可拆除的设备和物品搬走，不可拆除部分归出租人所有；双方还对消防和维修养护责任、房屋变更和设立他项权利、违约责任、不可抗力及例外、争议解决方式等事项作了约定。合同签订后，吴杰支付嵊州保罗公司1000万元租金。
2014年9月16日，台信公司向嵊州市人民法院提起诉讼，要求嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司支付租金208万元及房屋占有使用费、腾空房屋并交还原告，该案本院于2015年4月13日判决驳回台信公司的上述诉讼请求。案件受理费24168元，由台信公司负担。台信公司不服一审判决向浙江省绍兴市中级人民法院提出上诉。案经浙江省绍兴市中级人民法院审理后，台信公司申请撤回一审的诉讼请求，经被上诉人同意，浙江省绍兴市中级人民法院作出了（2015）浙绍民终字第828号民事裁定：准许上诉人台信公司撤回起诉；撤销浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊民初字第2109号民事判决。一审案件受理费24168元，二审案件受理费减半收取12084元，均由上诉人台信公司负担。由此可见，嵊州保罗公司将案涉房屋出租给案外人吴杰，吴杰在装修后经嵊州保罗公司同意将租赁权及房屋内的财产转让给嵊州市尊爵餐饮娱乐有限公司是相应的占有连续。本案所涉房产嵊州市官河南路158号国商购物城第五层已由嵊州保罗公司占有，并享有收益的权利。
此后，台信公司在未收到房屋全款的情况下，于2013年1月8日前，就保罗大酒店的主楼的1-2、3-5、7-11、12--
16、17-21、22-26层开具了六份发票合计7000万元，并办理了相应的产权过户手续。嵊州保罗公司于2013年1月14日向银行抵押贷款1.7亿元。于2013年1月15日，嵊州保罗公司按六份《浙江省商品房买卖合同》约定的购房总价款支付给台信公司7000万元，至此，嵊州保罗公司已经支付给台信公司购房款共计8000万元。但台信公司一直未将案涉房屋的产权过户登记至嵊州保罗公司的名下。2014年6月16日台信公司与嵊州保罗公司签订协议，解除了双方于2010年5月18日签订的就案涉房屋的买卖协议，该协议书载明：“甲方台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司；乙方嵊州保罗大酒店有限公司；2010年5月18日甲、乙双方签订了嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同，乙方分别向甲方购买位于嵊州市官河南路158号酒店主楼、裙房及大型超市楼上第五层的商品房购买意向协议。后甲乙就主楼和裙房达成了《浙江省商品房买卖合同》，甲方并履行了交房义务。因乙方资金紧张一直未签订大型超市楼上第五层的商品房买卖协议，也并未支付房款，为此乙方多次向甲方承诺，如不能付清房款，同意台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司有权转卖予他人。现双方通过协商，达成如下协议，双方共同遵守：一、双方同意解除2010年5月18日，双方签订的就乙方购买甲方大型超市楼上第五层部分商品房的买卖协议。二、本协议经双方签字或盖章后即生效。三、本协议一式两份，双方各执一份。”
另查明，2014年5月23日原告泰鑫公司因嵊州保罗公司未能按期还款提起诉讼，并在本院主持下，于2014年6月4日达成调解协议。之后，嵊州保罗公司未能按调解协议还款，原告泰鑫公司向本院申请执行，本院立案后，于2014年7月21日向嵊州保罗公司等被执行人发出执行通知，责令其在7日内履行法律文书确定的义务。因嵊州保罗公司等被执行人未履行法律文书确定的义务，本院于2014年11月4日作出（2014）绍嵊执民字第970-8号执行裁定，查封了嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房屋。案外人台信公司认为执行裁定有错误，向本院提出执行异议。本院听证后，于2014年12月12日作出了中止对嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房屋查封的（2014）绍嵊执异字第12号执行裁定的执行。原告泰鑫公司不服该执行裁定提起诉讼。
本院认为，本案涉及的争议焦点主要有三个问题：一是台信公司与嵊州保罗公司在2010年5月18日订立的《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》及案涉房屋的买卖合同是否有效；二是台信公司提供的房屋产权证和土地使用证是否可以对抗嵊州保罗公司以及承租人、次承租人的有权占有行为；三是2014年6月16日的解除合同协议书是否真实有效。
一、关于台信公司与嵊州保罗公司在2010年5月18日订立的《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》及案涉房屋的买卖合同是否有效的问题。台信公司是一家房地产开发经营企业，其与嵊州保罗公司在2010年5月18日订立的《嵊州*世贸广场（酒店）商品房买卖合同》（案涉国商购物城第五层房屋包含其中）。该份合同载明了合同双方当事人的名称、项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、项目的计价方式与价款、项目交房条件、面积确认及面积误差处理、付款方式及期限、房屋交付期限、关于产权登记的约定、双方约定其它事项、纠纷解决及未尽事项等作了详尽规范，且出卖人取得了商品房预售许可证。合同约定，酒店主楼、裙房的房屋总价款合计5430.9518万元，大型超市楼上第五层酒店附属用房的房屋按建筑面积计算，合计1296.4363万元。从该合同形式、内容上看，系双方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律禁止性规定，该合同有效，对双方当事人具有法律拘束力。且根据《嵊州*世贸广场（酒店）商品房买卖合同》第八条规定，合同所涉房产出卖人已于2009年4月10日交付给买受人。台信公司辩称《嵊州*世贸广场（酒店）商品房买卖合同》是一份框架协议，但在未签订子合同的情况下，该框架合同确定的权利义务，对双方当事人仍具有法律约束力，框架协议并非预约合同。按该合同第七条的规定：“如买受人以本酒店项目进行融资或向银行作抵押贷款的，出卖人应与积极配合，所得资金应先用于支付买受人所欠出卖人的合同应付款。”2012年7月3日双方签订六份子合同，台信公司于2013年1月8日前，已经就保罗大酒店的主楼的1-2、3-5、7-11、12
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16、17-21、22-26层开具了六份总计7000万元的发票，并与嵊州保罗公司签订了六份按有关主管部门要求制定的固定格式的《浙江省商品房买卖合同》，该合同作为《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》子合同，对酒店主楼和裙房的房屋款项做出了变更，房屋总价款合计7000万元，对于大型超市楼上第五层酒店附属用房的价款仍以《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》为准，合计1296.4363万元，二项总计8296.4363万元。嵊州保罗公司于2013年1月14日向银行作了抵押贷款1.7亿元（该款2013年1月底前全部到账）。2013年1月15日，嵊州保罗公司按照合同约定支付台信公司购房款7000万元，至此，嵊州保罗公司已经支付给台信公司购房款共计8000万元。按当时嵊州保罗公司资金情况付清合同应付款是在情理之中的，也符合买受人以本酒店项目进行融资或向银行作抵押贷款的用途，出卖人应予积极配合，所得资金应先用于支付买受人所欠出卖人的国商第五层商品房的应付款。如未付清合同应付款，应视台信公司放弃优先偿付的权利，否则有违约定。除非双方当事人另有隐情。台信公司称垫付1650万元幕墙款的依据为施工过程中形成的合同、协议、付款凭证。而被告仅仅提供付款凭证而不提供合同导致无法反映真实面貌，故不能证明是否垫付的事实。同时依据被告提供的证据（2010年2月8日建筑业统一发票）下方写有“请按合同约定给予付款310万元”的签发意见，被告提供的证据可以证明被告持有关于幕墙工程的施工合同。台信公司存在支付圣大公司幕墙款，并非必然是为嵊州保罗公司垫付幕墙款。根据嵊州保罗公司也有大量幕墙款支付的情况，圣大公司在酒店施工过程中施工标的远远大于目前所知的工程量，故台信公司主张替嵊州保罗公司垫付1650万元幕墙款的证据不足，其主张不能成立。嵊州保罗公司已经按照上述合同分二次支付了绝大部分房屋价款合计8000万元，且房屋也已经交付给嵊州保罗公司，嵊州保罗公司将案涉房屋出租给案外人吴杰，吴杰在装修后经嵊州保罗公司同意将租赁权及房屋内的财产转让给他人，属于占有连续，均为有权占有。台信公司已履行交房义务，台信公司应当将案涉房屋的产权过户登记至嵊州保罗公司的名下。双方的交易均未违反法律规定，属合法有效。
二、台信公司提供的房屋产权证和土地使用证是否可以对抗嵊州保罗公司以及承租人、次承租人的有权占有行为。房屋权属证书是不动产登记机构颁发给权利人作为其享有房屋权利的凭证，在法律上具有权利推定和排他的效力，即房屋权属证书上记载的登记人可以推定为所有权人，但这种不动产物权登记的推定应当属于法律上对权利状态的推定，而并非对事实的推定，也就是说法律上对登记推定力制度的设定并非使登记名义人终局性确定并享有真实权利。台信公司的权属登记属房地产商为了销售而向建设、国土管理行政部门所办理的初始登记，并非台信公司为了自用而作的权属登记。在买卖合同有效的前提下，作为出卖人便具备协助将权属过户至买受人名下的义务。本案所涉的房屋是嵊州保罗公司通过买卖行为从台信公司购置的房产，买受人支付了绝大部分合理对价，并实际占有、收益至今，买受人取得了占有、收益、使用的权利。因台信公司是一家房地产开发、经营企业，办理房屋初始登记是其预售商品房的前置条件之一。台信公司应将上述房屋办理初始登记后及时将房产过户给嵊州保罗公司，而并非是拿初始登记的的房产证主张权利，对抗嵊州保罗公司有权占有的行为，否则会对市场交易的安全性造成伤害。因此，人民法院依法查封买受人实际占有的房产并未损害出卖人的利益。
三、2014年6月16日台信公司与嵊州保罗公司签订的解除合同协议书是否真实有效的问题。嵊州保罗公司已付清了商品房买卖合同项下的绝大部分购房款，但该解除协议书却以未支付购房款为解除理由，违背客观事实，明显具有恶意串通，损害第三人利益的主观故意。其次，解除协议书不顾嵊州保罗公司将案涉房屋已经长期出租给案外人开设KTV歌厅的客观事实，在案外人的权益未能有效保护的情形下，贸然解除合同，案外人失去了抗辩等救济权利，明显损害了第三人的合法权益。同时，台信公司作为原告向承租人主张权利，被本院依法驳回，其不服本院判决，提出上诉，二审期间其撤回上诉，又撤回了一审诉讼请求。鉴于上述事实，台信公司与嵊州保罗公司签订的解除协议书，属恶意串通，损害第三人权益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应当认定为无效合同，该解除协议书对双方自始无约束力。
综上，本院认为，被告台信公司与被告嵊州保罗公司签订的《嵊州*世贸广场（酒店）商品房屋买卖合同》合法有效，该合同对案涉房屋的买卖关系所确定的权利义务对双方均具有法律约束力。被告台信公司与被告嵊州保罗公司恶意串通，损害第三人利益所作出的解除合同协议书，应当依法认定为无效合同，对双方当事人没有拘束力。案涉房屋所有权和国有土地使用权虽未过户至买受人名下，但买受人系在支付了大部分合同价款后合法占有该房产，具备了有权占有心素和体素二个要件。本案的关键在于依买卖合同有效为前提而有权占有不动产物权能否成为执行标的物。出卖人将不动产出让给买受人，并将不动产交付给买受人占有，出卖人的物权并未受到损害，买受人属有权占有，故出卖人不再享有物权请求权，而仅享有债权请求权。本案中，买受人已支付了绝大部分对价，出卖人可以对买受人余欠的转让款另行主张权利。因此，本院对案涉房产进行查封等执行措施，符合我国物权法的有关规定。原告相应的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
准许对讼争标的物嵊州市官河南路158号国商购物城第五层房屋的执行。
案件受理费73050元，由被告台信公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费73050元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0913
--9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 王亚芳
审 判 员 张志刚
人民陪审员 钱爱武
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 陈 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
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