浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0881民初3366号
原告：尹飞，男，1973年6月7日出生，汉族，衢州市柯城区人，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：徐敏慧，浙江中桥律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：宁华，浙江中桥律师事务所律师，特别授权代理。
被告：衢州市振辉实业有限公司，住所地浙江省江山市鹿溪北路215号，统一社会信用代码913308817572363068。
法定代表人：王明军，系公司董事长。
委托诉讼代理人：李艳红，浙江博方律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王君，浙江博方律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：长安责任保险股份有限公司苏州市中心支公司，住所地江苏省苏州市工业园区苏州大道东381号商旅大厦6幢301室，社会统一信用代码91320594682172829J。
诉讼代表人：陆建国，系公司总经理。
委托诉讼代理人：梅娜，女，系公司工作人员，特别授权代理。
第三人：浙江鑫安投资管理有限公司，注册地浙江省仙居县福应街道永安休闲街33号，办公地址浙江省杭州市拱墅区余杭塘路515号矩阵国际6号楼8层，统一社会信用代码91331024589047740P。
法定代表人：杨熬，系公司董事长。
委托诉讼代理人：戴育江，男，系公司工作人员，特别授权代理。
第三人：浙江省省直拍卖行，住所地浙江省杭州市西湖区省府路9号，统一社会信用代码91330000470024912N。
法定代表人：刘吉玉，系公司董事长。
委托诉讼代理人：张钰，北京中银（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。
原告尹飞与被告衢州市振辉实业有限公司（以下简称振辉公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日以简易程序立案受理。被告振辉公司在法定期限内提出管辖权异议。2016年8月31日本院裁定驳回振辉公司对本案管辖权提出的异议。振辉公司不服上诉，浙江省衢州市中级人民法院（以下简称衢州中院）于2016年9月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年9月29日，本院裁定本案转为普通程序审理。同日，本院通知长安责任保险股份有限公司苏州市中心支公司（以下简称长安保险苏州公司）作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，通知浙江鑫安投资管理有限公司（以下简称鑫安投资）、浙江省省直拍卖行（以下简称省直拍卖行）作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。本案分别于2016年10月31日和11月16日公开开庭进行了审理，原告尹飞的委托诉讼代理人徐敏慧、被告振辉公司的委托诉讼代理人王君、第三人长安保险苏州公司的委托诉讼代理人梅娜、第三人鑫安投资的委托诉讼代理人戴育江、第三人省直拍卖行的委托诉讼代理人张钰到庭参加诉讼，被告振辉公司的委托诉讼代理人李艳红到庭参加2016年11月16日的庭审。本案现已审理终结。
原告尹飞向本院提出诉讼请求：责令被告振辉公司开具商品房销售不动产发票等协助原告办理产权过户登记的手续。庭审中，原告将其诉讼请求明确为：1、依法确认原告拍卖所得的位于浙江省江山市双塔街道鹿溪北路228幢12-16层共107套房产享有所有权；2、要求被告振辉公司开具商品房销售不动产发票等协助原告办理产权过户登记的手续。事实及理由：2016年6月29日，省直拍卖行发布拍卖公告，称其受托公开拍卖振辉公司所有的位于浙江省江山市双塔街道鹿溪北路228幢12-18层、24-26层、28-29层共计268套面积16512.49平方米的房产，上述房产分三个标段进行拍卖。原告知悉后报名参加2016年7月6日的拍卖会，并以1262.5万元的价格竞得第一标段即江山市双塔街道鹿溪北路228幢12-16层共107套面积6405.52平方米的房产。拍卖当日，省直拍卖行与原告签署了拍卖成交确认书。2016年7月25日，原告交付了拍卖款项。之后，为办理房产转移过户手续，原告要求被告开具商品房销售不动产发票，但振辉公司不予开具，使得原告房产过户登记手续无法办理。原告认为其通过竞拍方式依法取得拍卖标的的所有权，振辉公司应协助原告办理包括开具商品房销售不动产发票在内的产权过户登记手续，故提起诉讼。
被告振辉公司辩称：1、被告未委托省直拍卖行或其他人拍卖被告名下房产，原告通过省直拍卖行拍得被告名下房产之事，被告完全不知情。被告认为本案拍卖违法无效甚至涉嫌犯罪。被告已另行向杭州市西湖区人民法院（以下简称西湖法院）起诉要求确认拍卖无效，西湖法院已经受理。被告认为因本案拍卖是否合法有效尚存在争议，且该争议尚在审理过程中，本案的审理需以西湖法院受理案件的审理结果为依据，故本案应中止审理。2、即使省直拍卖行有形式上授权委托，则从拍卖最终成交结果来看，省直拍卖行确定的保留底价不足市场价的三分之一，而原告以明显不合理的低价竞得房产，体现出本次拍卖是原告与相关第三人恶意串通的结果，且该结果严重损害了被告利益。从拍卖过程来看，省直拍卖行在拍卖前未向所有权人确认权属，甚至对拍卖房产已被法院查封的事实都未作审查，拍卖公告时间只有7天，拍卖三个标段均由同为衢州市柯城区人的徐建芳一人陪拍，且买受人均系经过一轮出价就拍得标段。综上，被告怀疑此次拍卖系买受人与第三人恶意串通侵害被告利益，故申请法院对参拍人包括陪拍人的参拍资金来源进行调查。3、案涉107套房产绝大部分被多家法院查封，查封涉及不同地区、层级的法院，原告现主张房屋所有权，依法应向相关查封法院提出执行异议或提起执行异议之诉解决，而非通过本案诉讼解决。假使本案判决支持原告的诉讼请求，客观上会造成不同法院法律文书执行上的冲突。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。也即法院查封房产解封的条件是原告付清全部价款、实际占有房屋及没有过错。本案中原告并未实际占有被拍卖的房屋，案涉房产也不具备交房条件，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。5、拍卖的268套房产中有51套已在2015年底及2016年年初出售，相关购房户的购房款已基本付清，尽管上述商品房销售合同因长安保险苏州公司的抵押权未注销而未能备案登记，但合同成立时间早于拍卖时间，成交价格每平方米4000-5000元均高于拍卖成交价，故本案在客观上存在“一房两卖”的情况下，依法应保护先缔约且以合理价格成交的购房户的利益。综上，被告认为原告的诉讼请求依法应予驳回。
第三人长安保险苏州公司辩称：1、2015年6月8日，振辉公司原法定代表人施辉与马国庆签订《借款合同》及补充协议，约定施辉个人向马国庆借款3045万元，由长安保险苏州公司承担保证保险责任。同日，振辉公司与长安保险苏州公司签订《反担保抵押合同》，约定将2016年7月6日拍卖的268套房产作反担保抵押并办理了抵押登记手续。上述协议签订后，施辉借得借款3045万元。借款期限届满后，因施辉未依约还款，2016年6月23日及6月24日，长安保险苏州公司根据保单约定履行保证保险赔付责任代借款人施辉偿还借款本金及利息32210943.78元，从而取得涉案房产的优先受偿权。2、对于鑫安投资委托省直拍卖行拍卖涉案抵押房产的情况，长安保险苏州公司在拍卖前事先知悉并出具了附条件的同意函，即要求省直拍卖行拍卖前要明确告知竞拍人，拍卖房产的抵押权人为长安保险苏州公司，拍卖款中长安保险苏州公司优先受偿部分要支付到指定帐户后公司才同意解除抵押登记。3、涉案房产拍卖成交后，省直拍卖行已将拍卖款汇至鑫安投资帐户内，但时至今日，长安保险苏州公司的优先受偿权并未实现，故不同意注销抵押权。4、长安保险苏州公司与振辉公司签订的反担保抵押合同约定，抵押房产需经得长安保险苏州公司书面同意才能对外销售，本案振辉公司将抵押房产中的51套对外销售的行为事先未征得长安保险苏州公司的同意，长安保险苏州公司事后也不予追认，故上述51套商品房销售合同无效。5、长安保险苏州公司认为本案所涉拍卖行为本身合法有效。
第三人鑫安投资辩称：2015年6月初，振辉公司原法定代表人施辉个人向招财宝平台借款。2015年6月8日，招财宝平台以马国庆的名义与借款人施辉、振辉公司、长安保险苏州公司签订35份借款合同，约定共计借款3045万元，借款由长安保险苏州公司提供保证保险。同日振辉公司以涉案的268套房产向长安保险苏州公司作反担保抵押。为保证借款期限届满时借款人能按时履行还款义务，同日振辉公司与鑫安投资签订35份委托售房协议，约定借款人在还款期限届满时不能及时偿还借款时，鑫安投资有权按委托协议销售上述抵押房产，委托售房协议中同时约定相关房产销售的最低价格，振辉公司就涉案268套房产逐套出具委托书并经江山市公证处公证。上述协议签订后，借款人施辉如约取得借款，但借款期限届满后，施辉并未按约还款。2016年6月25日，鑫安投资在授权权限范围内与省直拍卖行签订《房产委托拍卖合同》。2016年6月29日，省直拍卖行对外发布拍卖公告，将268套房产分为三个标段公开拍卖。2016年7月6日，原告尹飞拍得了第一标段共计107套房产。拍卖所得款项省直拍卖行已交付于鑫安投资。拍卖成交后，原告及鑫安投资多次要求振辉公司履行售房后续义务，但振辉公司均推诿履行，故原告提起本案诉讼。鑫安投资认为：1、根据振辉公司与鑫安投资签订的委托售房协议及经公证处公证的委托书的约定，鑫安投资依法享有代理销售涉案房产的权利。2、根据委托售房协议第二条第1项约定，借款合同约定的借款期限届满后，借款人未按约还款的，鑫安投资有权启动销售程序进行房屋销售，2016年6月25日鑫安投资代理销售房产的条件已经成就。3、振辉公司出具的委托书中特别约定，受托人可以根据实际需要将委托事项转委托第三人行使，即鑫安投资享有转委托权，故鑫安投资与省直拍卖行签订的房产委托拍卖合同合法有效。4、合同法第一百七十三条关于拍卖的规定系归属于买卖合同这一章节，即拍卖行为属于特殊的买卖行为。振辉公司与鑫安投资间的委托售房协议第四条第6项亦授权鑫安投资可以从事其他根据房屋销售需要开展的行为，故鑫安投资采用拍卖的方法对外销售并未超出振辉公司的授权范围。5、因振辉公司未能按约还款，委托条件成就后，鑫安投资为了振辉公司的利益最大化，特别挑选省内知名的国有拍卖行进行拍卖，以便公平、公正的销售房产。拍卖成交后，鑫安投资马上发快递告知振辉公司拍卖成交的情况。综上，鑫安投资认为其与振辉公司签订的委托售房协议合法有效，对各方均具有约束力。鑫安投资本着诚实信用、谨慎、忠实、及时告知委托事项的原则下，及时完成了振辉公司所委托的事项，振辉公司应本着诚信原则完成售房后续的协助义务。
第三人省直拍卖行辩称：省直拍卖行依法具有拍卖资质。《拍卖法》第三条规定拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，故拍卖也是买卖的方式之一。《拍卖法》第二十六条规定，委托人可以自行办理委托拍卖手续，也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。本案中鑫安投资向省直拍卖行提交了一系列经公证的振辉公司委托其销售房产的委托书，故省直拍卖行确信鑫安投资有权代理振辉公司办理委托拍卖手续。2016年6月25日，省直拍卖行发函于房产的抵押权人即长安保险苏州公司，申请同意此次拍卖。6月26日，长安保险苏州公司回函表示在向竞买人告知拍卖标的的抵押权人权利后同意拍卖。2016年6月29日，省直拍卖行在《浙江工人日报》发布拍卖公告，原告尹飞及徐建芳二人向拍卖行提交竞买人申请，省直拍卖行根据抵押权人的要求向竞买人告知此次拍卖房产设有抵押，拍卖款项中抵押权人享有的优先受偿部分支付至抵押权人帐户后抵押解除。2016年7月6日，原告尹飞拍得涉案107套房产，省直拍卖行与其签订了《拍卖成交确认书》，尹飞在约定期限内交付了拍卖标的价款及拍卖佣金，省直拍卖行亦向委托人即鑫安投资交付了拍卖标的的全部价款。省直拍卖行认为本次拍卖合法有效，买受人尹飞已通过拍卖取得107套房产的所有权。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告尹飞向本院提交下列证据材料：
证据1、省直拍卖行发布的拍卖公告复印件一份、房屋现状照片4张、拍卖物详单一份（11页），用以证明省直拍卖行拍卖涉案268套房产的坐落、面积、以及土地证号，其中房屋未完工的现状说明此次拍卖成交价格合理。
证据2、省直拍卖行出具的成交确认书1份、收据2份，用以证明原告以1262.5万元的价格拍得第一标段共107套计6405.52平方米的房产并按约交付了拍卖款项。
证据3、马国庆、施辉及长安保险苏州公司签订的借款合同35份（合同编号XA-ZHJT-001号至XA-
ZHJT-035号，每份均附杭州市湘湖公证处公证书），用以证明施辉向马国庆借款3045万元、长安保险苏州公司提供保证保险及借款期限约定的情况。
证据4、鑫安投资与原告签订的移交清单1份，用以证明鑫安投资已与原告就拍得的107套房产按现状进行交接。
对于原告所举证据1、2、3，被告及第三人均无异议，本院予以确认。对于原告所举证据4，本院认为被告主张所售房产未完全完工、实际仍由被告管理的异议符合客观事实，原告以其与有利害关系的鑫安投资间的移交清册不足以证明拍卖房产已实际交付的情况，故对原告所举证据4的证明对象本院不予认定。
被告振辉公司向本院提交下列证据材料：
证据1、被告以省直拍卖行、尹飞为被告，以鑫安投资、长安保险苏州公司为第三人的确认合同无效纠纷民事起诉状1份，2016年10月18日西湖法院出具的（2016）浙0106民初9321号案件受理通知书各一份，用以证明被告已向西湖法院另案提起诉讼，要求确认省直拍卖行与尹飞签订的《拍卖成交确认书》无效，西湖法院已经受理。
证据2、商品房买卖合同38份及收据67份，银行回单48份，刷卡记录76份，用以证明涉案268套房产中有51套房屋（其中尹飞拍得的有49套房产）在拍卖前已经以均价4000-5000元的价格出售，且购房人大部分已付清房款。
证据3、委托售房协议书复制件1份、光盘1张，用以证明原告2015年6月因急需资金被迫向协助融资的鑫安投资提交了只有振辉公司单方盖章的空白委托售房协议书，协议书中销售底价系空白的。
对被告所举证据1，原告及第三人对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告所举证据2，原告及第三人均有异议，本院认为被告所举证据2均系原件，且有相关缴款凭证相印证，故对被告依据上述证据所主张的涉案268套房产中51套房产被告在2015年10月至2016年3月期间对外销售并收取房款的事实予以确认。本案无证据证明上述51套房产的销售事先或事后得到了抵押权人长安保险苏州公司的认可，庭审中长安保险苏州公司对上述销售亦不予认可，故对上述商品房销售合同的效力在本案中不作认定。对被告所举证据3，原告及第三人均认为该证据从证据形式上系被告单方制作，不具备证明力。本院认为相关异议成立，即被告以此证据不足以否定第三人鑫安投资所举证据4即35份委托售房协议书的真实性。
第三人长安保险苏州公司向本院提交下列证据材料：
证据1、小额贷款保证保险保险单35份（附贷款履约保证保险条款〈2014版〉），用以证明借款人施辉向长安保险苏州公司投保保证保险的情况。
证据2、反担保抵押合同35份（每份均附有抵押物清单），用以证明振辉公司为长安保险苏州公司的保证保险提供涉案268套房产作为反担保抵押的情况。
证据3、涉案268套房产的他项权证复印件268份，用以证明涉案268套房产长安保险苏州公司享有抵押权。
证据4、中国工商银行转帐电子回单5份，用以证明2016年6月23日、6月24日，长安保险苏州公司已履行保证保险赔付义务，赔款金额为32210943.78元。
第三人长安保险苏州公司所举上述证据均系原件或与原件核对无异的复制件，原、被告及其他第三人均无异议，故本院对上述证据均予确认。
第三人鑫安投资向本院提交下列证据材料：
证据1、马国庆、施辉及长安保险苏州公司签订的借款合同1份（合同编号XA-
ZHJT-001号，附杭州市湘湖公证处公证书），结合原告所举证据3证明施辉向招财宝平台借款3045万元，长安保险苏州公司提供保证保险及借款于2016年6月7日到期的情况。
证据2、中信银行杭州钱江支行招财宝平台募集清算户汇款清单一份，用以证明招财宝平台根据借款合同的约定先后向借款人施辉汇款35笔共计3045万元的情况。
证据3、马国庆、施辉、长安保险苏州公司签订的补充协议一份，用以证明协议三方认可马国庆可以以网络借贷的方式实际提供资金的情况。
证据4、委托售房协议书35份（均附有售房清单），用以证明委托售房协议中明确鑫安投资有权代理销售涉案房产，有权将销售房款直接用于偿还给出借款的第三方，有权办理房屋交接手续。结合委托售房协议书中相关销售底价的约定，证明本案拍卖的保留价均高于委托售房协议中约定的销售底价。
证据5、涉案268套房产经公证处公证的委托书复印件268份（均含房屋所有权证、土地使用权证、委托书及公证书），用以证明振辉公司委托鑫安投资对外销售房屋，委托期限为委托生效之日起至委托事项办结止。委托书特别约定该委托为不可撤销的委托，根据委托事宜的办理需要，受托人鑫安投资可以根据实际需要转委托第三人行使的情况。
证据6、房产委托拍卖合同复印件一份，用以证明鑫安投资与省直拍卖行2016年6月25日签订的委托拍卖合同中约定的保留价高于振辉公司与鑫安投资签订的委托售房协议中约定的销售底价的情况。
证据7、省直拍卖行的拍卖经营批准证书正副本复印件各1份，拍卖师注册记录一份，用以证明省直拍卖行具有合法的拍卖资质。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国劳动合同法》\',Items:[{法条名称:\'第八十五条\',法条内容:\' 第八十五条
用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：
[ly] （一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；[ly] （二）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；[ly]
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用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同： [ly] （一）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；[ly]
（二）未及时足额支付劳动报酬的；[ly] （三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；[ly]
（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；[ly] （五）因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；[ly]
（六）法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。[ly]
用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。[ly]\'},{法条名称:\'第四十六条\',法条内容:\'
第四十六条 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿： [ly] （一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；[ly]
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