山西省忻州市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2018)晋09民终46号
上诉人（一审原告)：李来恩，男，1963年8月10日生，山西省代县人，住代县。
被上诉人（一审被告）：张虎旺，男，1962年8月14日生，汉族，忻府区紫岩乡曹村人，住本村。
委托代理人：王建亮，山西云中律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张成变，女，1965年8月5日生，人，系张虎旺妻子。
上诉人李来恩因与被上诉人张虎旺、张成变房屋买卖合同一案，不服忻府区人民法院（2017）晋0902民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李来恩，被上诉人张虎旺的委托代理人王建亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人李来恩的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。
事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。首先，被告张成变未到庭，有关事实未查清。张成变答辩称”1999年自己支付8万元买得涉诉房屋，张虎旺承诺办理相关产权证件，但他至今未将房屋交付自己，也未交付相关产权证件”，但未提供任何缴款凭证、房屋买卖合同等买房证明。众所周知，该小区系张虎旺开发，张成变是张虎旺的妻子，妻子还需要向丈夫支付买房款？于理不通。而且，1999年11月26日该房屋办理了产权证，该房屋为二被告夫妻共同财产。2004年12月13日，张虎旺与原告签订《房屋转让协议》，将房屋转让给原告。张虎旺的行为应认为为表见代理，《房屋转让协议》应认定有效，以保护善意第三人利益。
其次，2009年4月3日忻府区人民法院作出的（2008）忻民初字第925号调解书应予撤销，2016年5月原告将本案诉至法院，在本案诉讼期间，2016年12月5日法院根据该调解书作出的强制过户行为也相应无效。
2009年法院作出调解书，”张虎旺愿以忻顿路永兴小区第二排从西第2户与第4户住宅楼清偿欠款28.5万元”。其一，调解书中的房屋到底是不是本案诉争的房屋，还有待查证，因为第二排是从南到北的第二排还是从北到南的第二排？一共是两排房，到目前为止，另一排的第二户也未有人居住。其二，2009年法院作出该调解书时，原告并不知情，本案诉讼过程中才得知此事，见到了该调解书，并第一次见到了登记在被告张成变名下的房产证。原告属于有独立请求权的第三人，但当时由于不知此事未加诉讼，该调解书侵犯了原告的合法权益。其三，2009年法院作出该调解书时，张虎旺妻子张成变也未到庭，为何当时法院认定张虎旺对处分夫妻共有房屋有代理权，而在本案中法院就认定张虎旺对处分夫妻共有房屋无代理权，明显自相矛盾。
再次，本案房屋不存在先抵押后买卖的情形，2000年抵押被注销，2004年张虎旺转让房屋。原告2004年购得房屋，2009年张虎旺将房屋抵顶给刘某，抵顶工程欠款，也一直未过户，直到2016年12月本案诉讼期间强制过户。应当保护权益在先的当事人的权益。
综上所述，张虎旺”一房多卖”，违反了诚实信用原则、公平原则，侵害了当事人的合法权益，扰乱了正常的交易秩序，应当予以惩戒。请二审法院查明事实，作出公正判决。
被上诉人张虎旺的代理人庭审时口头称，一审判决事实清楚，结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李来恩于2016年5月6日向一审法院提出诉讼请求：请求人民法院判令二被告协助原告办理房产过户登记手续。
一审法院经审理查明，1999年，被告张虎旺以忻府区恒义电器公司名义，在忻州市××路东侧开发建设了永兴住宅小区小二楼主体工程，1999年11月26日，被告张虎旺给小区房屋办理了土地使用证与房产证。2004年12月13日，原告李来恩经中见人陈建乐介绍与被告张虎旺签订了《房屋转让协议》。协议内容为”甲方张虎旺，乙方李来恩。甲方将位于忻顿公路东侧永兴住宅小区内第二排从西数第四户宅院以17万元的价格转让给乙方，双方签订房屋转让协议之日由乙方分别预付12万元，待甲方在2004年12月底前将房屋产权证、土地证交予乙方后，乙方再支付剩余5万元房款。违约责任：1、甲方在2004年12月底前如不能将房屋产权证、土地证交予乙方，或该房屋在使用期内出现质量问题，乙方有权按照法律规定向甲方退房，并追索购房款及相应的费用和损失；2、乙方未按协议交付甲方购房款，甲方有权收回房屋，乙方因此造成的损失与装修费用甲方不予赔偿。”当日原告支付了张虎旺房款12万元，张虎旺没有将房屋产权证、土地证交予乙方。2005年9月23日，原告支付了被告张虎旺剩余5万元购房款。原告5万元购房款于2005年9月托中见人陈建乐转交张虎旺。后来被告张虎旺将与涉诉宅院对应的土地证、房产证交付中见人陈建乐，但是被告张虎旺至今不曾如约办理过户手续。
2006年春，原告对购买的房屋进行了部分装修，这时案外人刘某以相关宅院由被告张虎旺在2003年抵押还债为由进行阻拦，原告未能入住。2006年，刘某起诉张虎旺索要工程欠款57万元。2009年4月3日，忻府区人民法院作出（2008）忻民初字第925号民事调解书，主要内容为”1、张虎旺原以忻顿路永兴小区内第二排西数第二户、第四户住宅楼清偿欠款28.5万元，并在30日内办理过户；如不能过户，每户住宅楼按14.25万元给付刘某并支付利息，利率按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2003年4月28日至执行完毕。2、剩余28.5万元欠款，张虎旺在2009年6月底前给付14.25万元，10月底前给付14.25万元并支付利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，从2003年4月28日至执行完毕。”后因涉诉两户住宅楼未能办理过户手续，刘某申请执行。2016年12月5日，忻府区人民法院执行局作出（2010）忻府执字第64号协助执行通知书，根据双方当事人2016年4月30日达成的和解协议，要求忻州市房地产管理局将被执行人张虎旺所有的忻顿路永兴小区内第二排西数第二户（原登记名为张有良）、第四户住宅楼（原登记名为张成变）过户到申请人刘某指定的其兄刘党洋其弟刘党元名下。
一审法院另查明，庭审中原告才得知，涉诉宅院国有土地使用证载明土地使用者为张成变，对应的忻房权证字第XX**号房产证载明房屋所有权人也是张成变。从2004年12月至今，原告及中见人多次与张虎旺协商房产过户事宜均未果。2016年5月，原告提起诉讼。
一审审理中，原告主张《房屋转让协议》效力待定，理由是：张成变系被告妻子，只要被告张虎旺获得授权或事后追认，则其转让房屋的行为即合法有效。但是经本院调查，被告张成变明确表示：”张虎旺转让该房屋给原告未经自己授权，转让款17万元也不曾给自己，现在对张虎旺转让行为也不予追认。”休庭后，原告委托代理人聂丽芳提交原告署名压印的变更诉讼请求申请书，要求确认《房屋转让协议》无效，判令被告张虎旺返还原告购房款17万元及利息、赔偿原告损失80万元、承担已付购房款一倍的损失即17万元。一审通知原告按照变更后的诉讼请求一周内缴纳诉讼费，聂丽芳在最后一日以资金困难为由申请延期一周交费，一审法院予以准许。但是在延期一周届满之日，原告以聂丽芳变更诉讼请求未经原告同意为由要求撤回申请，坚持原诉讼请求不变并拒绝缴纳诉讼费。一审法院主持调解未果。
一审法院认为，被告张虎旺明知涉诉房屋的房地产所有人为被告张成变却以自己名义转让房屋，事前不曾获得授权事后没有获得追认，存在明显过错。其次，2004年12月13日原告李来恩在没有见到涉诉房屋权属证件情况下，便与被告张虎旺签订了《房屋转让协议》并分二次支付了购房款17万元，未尽到谨慎注意义务，也存在一定过错。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定”房地产权利人合法权益受法律保护，任何单位与个人不得侵犯”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，原告与被告张虎旺之间的房屋转让行为违反了前述法律强制性规定，应当认定无效。合同无效后，依法应当返还财产或折价补偿，鉴于双方都有过错，应当各自承担相应的责任。由于原告明确坚持原诉讼请求不变，不要求返还已付购房款及利息并赔偿损失，一审对此不作处理。故对二被告的辩解予以采信，对原告要求判令二被告协助办理房产过户登记手续的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决为：驳回原告李来恩的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原告李来恩负担。
二审审理期间，双方均未提交新证据。
本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为：张虎旺明知涉诉房屋的房地产所有人为张成变却以自己名义转让房屋，事前不曾获得授权事后没有获得追认，存在明显过错。李来恩在没有见到涉诉房屋权属证件情况下，便与张虎旺签订了《房屋转让协议》并分二次支付了购房款17万元，未尽到谨慎注意义务，也存在一定过错。一审认定双方签订的《房屋转让协议》为无效协议并无不妥。合同无效后，依法应当返还财产或折价补偿，鉴于双方都有过错，应当各自承担相应的责任。由于李来恩明确坚持原诉讼请求不变，不要求返还已付购房款及利息并赔偿损失。故一审判决驳回其诉讼请求并无不当。上诉人李来恩上诉请求不能成立，原审判决内容适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人李来恩负担。
本判决为终审判决。
审判长孙建新
审判员梁晓峰
审判员杨剑
二〇一八年二月二十七日
书记员冯君慧