宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初5379号
原告：宁夏银大物业服务有限公司，住所地贺兰县银大安鑫花园西区（荷兰印象）三期会所一层，统一社会信用代码×××。
法定代表人:刘峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳福，男，汉族，1985年8月6日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，系宁夏银大安鑫花园管理处主任，住宁夏回族自治区贺兰县安鑫花园********室。
被告：祁玉林，男，汉族，1980年11月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
原告宁夏银大物业服务有限公司（以下简称银大物业公司）与被告祁玉林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告银大物业公司的委托诉讼代理人柳福及被告祁玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2011年1月1日至2016年12月31日物业服务费3484元，违约金19258.95元，两项共计22742.95元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告于2007年5月入住××区，房屋面积93.66平方米。原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2011年1月1日起至今拖欠物业管理费3484元，原告多次以书面形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费用是业主的义务。现原告诉至法院，请求判如所请。
被告祁玉林辩称，欠费属实，欠费的理由是1、我的房屋出现了南阳台窗户从入住开始就开不开，也关不住，我找物业公司报修，物业公司修过三次，但是没有解决问题，自2011年以后原告物业公司就再也没来上门收物业费。2、我家房屋入户的防盗门质量不行，从入住时起不到防盗作用，我也找过物业公司，物业答复是开发商的问题，与物业公司无关。3、2011年我住的小区管理不当，小区业主有多辆车被砸，其中包括我开的单位的车辆，损失1300元。
原告为证明其诉讼主张提交了证据一、资质证一份，证据二、贺经改发（2012）298号文件一份，证据三、服务价格登记备案证一份，证据四、前期物业服务合同四份、前期物业服务合同备案登记表一份，证据五、贺兰县不动产房屋权属查询单一份，证据六、催费照片两张、催交物业费通知书两张。原告提交的上述证据真实、有效，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告祁玉林系贺兰县安鑫花园东区6-1-302室房屋的业主，该房屋建筑面积为93.66㎡。2009年12月29日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订”前期物业服务合同”，合同期限自2009年12月29日至2011年12月28日。2011年12月29日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订”前期物业服务合同”，合同期限自2011年12月29日至2013年12月28日。2013年12月29日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订”前期物业服务合同”，合同期限自2013年12月29日至2015年12月28日。2015年12月19日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订”前期物业服务合同”，合同期限自2015年12月29日至2017年12月28日,该合同在贺兰县物业管理中心备案，委托期限为2015年12月29日至2017年12月28日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在1-30日履行交纳义务，合同约定2011年1月1日至2012年12月31日多层住宅物业费的收费标准为0.45元/月/㎡。贺经改发（2012）298号文件规定银大安鑫花园东区物业服务收费标准为0.46元/月/㎡，上下可浮动20%，自2012年9月20日起执行，银大物业将此价格在贺兰县价格监督检查所备案，原告自2012年9月20日起以0.55元/月/㎡的标准收取物业费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额5‰支付违约金。原告银大物业公司的资质等级为叁级。2011年1月1日至2016年12月31日期间，被告一直未交纳物业费，为此原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原告银大物业公司与被告所属小区的开发商签订了”前期物业服务合同”且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告银大物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告祁玉林应当按照原告银大物业公司提供的服务期间支付相应的物业费。被告祁玉林辩称其房屋窗户、防盗门存在质量问题，物业公司不予维修，因小区业主的窗户、防盗门维修不在物业服务的范围内，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。被告祁玉林辩称物业公司对小区管理不当，导致其车辆被砸，损失1300元，但未提交相关证据予以证实，故本院对该项辩解意见不予采纳。原告提供的贺经改发（2012）298号文件、服务价格备案登记表及前期物业服务合同，能够证明其收取2011年1月1日至2012年12月31日物业费的标准为0.45元/月/㎡；2013年1月1日至2016年12月31日物业费的收费标准为0.46元/月/㎡，上下可浮动20%，原告以0.55元/月/㎡收取物业费在规定的范围内。自2011年1月1日起至2016年12月31日期间，被告应交物业费为3484元（2011年1月1日至2012年12月31日的物业费为93.66㎡×0.45元/月/㎡×24个月=1011元；2013年1月1日至2016年12月31日的物业费为93.66㎡×0.55元/月/㎡×12个月×4年=2473元；共计3484元），故对原告要求被告支付物业费3484元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金，”前期物业服务合同”约定了业主应当按月交纳物业费，业主违反合同约定每日按应交物业费金额的5‰支付物业费违约金，按此约定计算出的违约金明显过高，原告自愿降低违约金计算方式，按照欠费总额30%计算违约金在法律规定的范围之内，本院予以支持。故被告应当交纳的违约金为1045元（3484元×30%）。
因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告祁玉林向原告宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园东区6-1-302室房屋2011年1月1日至2016年12月31日的物业费3484元，违约金1045元，共计4529元，于判决生效之日起十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费370元，已减半收取185元，由原告宁夏银大物业服务有限公司负担148元，被告祁玉林负担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员尹晓静
二〇一七年十一月一日
书记员方卉