福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异20号
异议人(案外人)：余林海，男，汉族，1976年1月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：高利萍，男，汉族，1967年4月10日出生，住址福州市鼓楼区。
委托代理人：陈华、张弘，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被执行人：何宗灿，男，汉族，1980年2月21日出生，福州市鼓楼区。
被执行人：福建盛世经典餐饮管理有限公司，住所地福州市闽侯县竹岐乡白龙村、春风村。
法定代表人何宗灿，董事长。
被执行人：赵榕，女，汉族，1977年1月15日出生，住福建省福州市晋安区。
本院在执行申请执行人高利萍与被执行人何宗灿、福建盛世经典餐饮管理有限公司、赵榕民间借贷纠纷一案【案号为（2015）鼓执字第2821号】，异议人余林海对本院拟拍卖位于位于闽侯县平方米的土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人余林海的异议请求：1、请求停止对被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司名下位于闽侯县××××、春风村26666.67平方米的土地执行（土地证号：侯国用2015第2307**号）；2、请求裁定确认异议人对位于上述土地享有承租权（租期自2015年10月7日至2035年10月6日止），对上述土地进行带租拍卖。
事实与理由:2015年10月7日，被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司（下称“盛世经典公司”)作为出租方、异议人作为承租方签订《土地租赁合同》，合同约定：盛世经典公司将闽侯县××××、春风村所属土地216666.67㎡(土地使用证号：侯国用（2015)第230758号）出租给异议人使用；租赁期限为20年，从2015年10月7日至2035年10月6日；年租金为20万元，20年合计租金为400万元；租赁押金为100万元，合同期满或解除，乙方结清所有费用后二日内，甲方无息返还该押；乙方或乙方委托第三方将100万元押金及400万租金一次性打入甲方指定账户；甲方应在收到乙方支付的租金和押金五日内将乙方租用的土地以现状交付给乙方。
2015年10月9日，异议人委托福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司向盛世经典公司支付500万元，当日盛世经典公司向异议人出具收据一张，确认收到异议人支付的押金100万和20年租金400万元。上述土地交付异议人后，异议人对上述土地进行平整，并搭盖建议房子。
综上，异议人已支付上述土地押金及租金合计500万元，并对上述土地进行平整与搭盖房子，故上述土地已由异议人合法承租。根据我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，请求人民法院依法保护异议人的合法承租权，支持异议人的请求。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：一、本案异议人余林海提交的其作为承租人与被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》的真实性存疑。
1、本案异议人提交的《租赁合同》期限长达20年，且双方约定一次性支付400万房租租金及100万元押金的支付方式明显与常理不符。众所周知市场上租金经常浮动，需要一次性约定租期20年不合常规，更何况是一次性支付20年的巨额租金。并且，《租赁合同》涉及土地性质为工业用地，租赁土地用于种植苗圃、青苗、花卉等农业产品，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第6条规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地可以免缴土地使用税。本案异议人放弃该类优惠，选择承租被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司的工业用地，且一次性支付20年的巨额租金和押金，亦不合常规。
2、异议人余林海提供的500万转账凭证，其中转账人是福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司，并不是余林海本人，本案中福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司也没有出具任何说明或者出庭作证该笔500万元是受余林海委托支付的租金。
3、福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司（该公司名称于2017年9月7日变更为福州市晋安区鑫万旺小额贷款股份有限公司），公司经营范围是“办理各项小额贷款；银行业机构委托贷款；其他经省经贸委批准的业务。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得主管部门的许可后方可经营）”。因此，该公司属于准金融机构性质，无余林海所称的代付租金业务。而且，异议人提交的所谓“500万元租金支付凭证”，实为福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司的“放款”凭证，该凭据中“用途”与“附言”项也均注明该500万元款项系“放款”。
二、余林海与福建盛世经典餐饮管理有限公司于2015年10月7日签订的《土地租赁合同》的违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，据此提出执行异议没有法律依据。
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案异议人提交《租赁合同》的真实性存疑，且异议人余林海提交的证据亦不足以证明其已于鼓楼区人民法院查封前占有使用涉案土地，故对利害关系人余林海的执行异议申请依法不能得到支持。
2、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，该《租赁合同》未经备案登记，不得对抗善意第三人。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定:“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案执行人高利萍有合理理由认为该笔500万转账是福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司与盛世经典的借贷经济往来，而不是余林海支付的20万租金，在本案中余林海与盛世经典恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案土地，伪造交付租金证据，对余林海提出的异议请求，请求法院依法驳回。
异议人余林海为了证明其主张，向本院提交如下证据：
证据A1、《土地租赁合同》，说明土地租赁的关系；
证据A2、《侯国用2015第230758号的土地证》；
证据A3、闽侯县××××、春风村26666.67平方米的土地的《现场照片》七张；
证据A4、《转账凭证》；
证据A5、《收据》。
申请执行人质证如下：对证据A1真实性、证明对象有异议。盛世经典有多枚公章，而对于重要资产的处置需要经过股东会、董事会，盛世经典的档案没有这份租赁合同存在，真实性存疑。对证据A2真实性没有异议，证明对象有异议，该土地在承租前已经抵押给银行贷款，在租赁前已被法院查封。对证据A3真实性不予确认。对证据A4异议人没有原件，真实性有异议，且与本案无关。对证据A5真实性有异议，盛世经典没有出具过收据。
本院查明：申请执行人高利萍与被执行人何宗灿、福建盛世经典餐饮管理有限公司、赵榕民间借贷纠纷执行异议一案，本院于2015年10月28日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第6205号《民事调解书》，调解内容如下：“一、截止2015年8月31日，被告何宗灿及被告福建盛世经典餐饮管理有限公司确认尚欠原告借款本金人民币2200万元及利息528万元，月利息为2%……”
因被执行人未按照生效调解书履行还款义务，2015年11月12日本院作出（2015）鼓执字第2821-2号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司所有的位于闽侯县××××、春风村的土地（土地使用证号：侯国用（2015）第230758号）。
异议人提交的《租赁协议》载明：被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司自愿将名下位于闽侯县××××、春风村的土地（土地使用证号：侯国用（2015）第230758号）
出租给异议人使用，租赁期限自2015年10月7日至2035年10月6日，年租金20万元，20年合计租金为400万元，租金押金为100万元，承租方一次性支付500万元。租赁土地的用途为种植苗圃、青苗、花卉及其他农业产品。
异议人提交的《转账凭证》载明，2015年10月9日，福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司向被执行人福建盛世经典餐饮管理有限公司转账人民币500万元。
本院认为，虽然案外人提交的《租赁合同》载明合同签订时间在土地查封之前，但是租赁合同中约定20年的租金400万元一次性支付并交纳100万元押金的条款，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。异议人提交的《转账凭证》中载明的转账500万元系放款，没有写明用途是租金，虽然异议人称其系通过福州市晋安区盛丰小额贷款股份有限公司来支付租金，但异议人未提交转账凭证的原件及其他证据予以佐证，综合异议人提交的证据，不能排除双方串通倒签租赁合同妨碍执行的可能。除此之外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定：“土地使用权和地上建筑物、其他物出租，出租人应当依照规定办理登记。”异议人未向本院提交其向相关部门办理涉案土地使用权出租的证明，其提交的现场照片七张亦不足以证明涉案土地已被其真实占有、使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人余林海提出的异议请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人余林海提出的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年二月九日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。