广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13901号
上诉人（原审被告）：梁金容，住广州市番禺区。
委托代理人：陈少媚，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍丽银，住广州市番禺区。
委托代理人：罗时金，广东弼信律师事务所律师。
上诉人梁金容因与被上诉人伍丽银房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梁金容向本院提起上诉称：一、一审法院根据《行政处罚法》第四十四条、第五十一条规定，认为被上诉人未实际全部履行《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》的处罚决定不影响本案审理，属于适用法律错误。根据己生效的(2012)穗番法民三初字第1354号民事裁定书，被上诉人应当待行政主管部门对涉案房屋的第三层结构完全处理完毕才能起诉。故，人民法院是否受理本案，应当根据行政主管部门是否完全处理完毕来作出决定。现行政主管部门虽然已对涉案房屋作出《行政处罚决定书》，但是据被上诉人提交的材料反映，《行政处罚决定书》中的内容并未有执行，可见行政主管部门对涉案房屋的第三层结构尚未完全处理完毕。且《行政处罚法》第四十四条、第五十一条仅规定行政处罚相对人应当履行行政处罚决定及逾期履行的法律后果，无法据此得出“被上诉人是否实际全部履行《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》的处罚决定，不影响本案审理”的结论，由此可见，一审法院认定本案属于人民法院受理范围，缺乏法律依据，本案仍然不属于人民法院受理民事诉讼的范围。二、一审法院对于《交易合同书》的效力认定错误，继而要求上诉人将涉案房屋返还给被上诉人的判决亦是有误，理应撤销。(一)上诉人与被上诉人买卖涉案房屋的行为并没有违反《土地管理法》第六十三条。《土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定的立法目的并不是限制农民集体所有的土地的使用权的出让、转让或者出租，而是限制农用地转为建设用地。本案中，涉案房屋附着的土地性质为集体所有建设用地，并不属于农用地，并不适用《土地管理法》第六十三条。更为重要的是，上诉人与被上诉人合同所涉土地使用权的转让并非集体所有农用地的初次流转，而是集体所有建设用地使用权的再次流转，被上诉人受让涉案房屋时亦非涉案房屋所在番禺区市桥街沙头村集体经济组织的成员，既然被上诉人已取得涉案房屋的登记权属人，该涉案房屋就不应被认定为宅基地，而是可流转的集体所有建设用地。那么上诉人与被上诉人买卖涉案房屋的行为没有违反《土地管理法》第六十三条规定。(二)《交易合同书》是双方真实意思表示，虽然办理涉案房屋产权转移登记手续的条件未成就，但《交易合同书》仍应认定为有效合同。第一，《交易合同书》是上诉人与被上诉人双方在平等、自愿的情况下签订的，上诉人早已支付购房款，被上诉人也实际交付涉案房屋，可见《交易合同书》是双方真实意思表示。第二，根据《交易合同书》约定，伍丽银及其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续。该约定明确了在能够办理涉案房屋产权转移登记的情况下，伍丽银及其亲属须履行的义务，属附条件生效的约定。现虽然该条件未成就，但并不影响《交易合同书》的效力。综上，《交易合同书》为上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方约定权属转移的条件并未成就，但不应据此认定为无效；一审法院不应就此判决上诉人将涉案房屋返还至被上诉人。三、退一步讲，即便《交易合同书》中有关涉案房屋所有权的转让的约定存在效力问题，但上诉人仍然享有涉案房屋使用权。《交易合同书》除约定了涉案房屋所有权的转让外，还约定“成交后一切使用权利及义务均由新业主(即上诉人)负责”，亦即被上诉人对于涉案房屋的使用权亦作出了处分，双方约定了自成交之日起，被上诉人应将涉案房屋交付至上诉人使用，上诉人享有该房屋使用的权利及履行相应的使用义务。换而言之，即便涉案房屋所有权的转让约定是无效的，那也只是该相关条款无效，《交易合同书》其余条款应仍然有效，上诉人仍然享有涉案房屋使用权，不应将涉案房屋返还给被上诉人。四、再退一步讲，即便《交易合同书》被确认为无效的，被上诉人亦应就此承担与之相对的过错责任。一审判决中亦明确了被上诉人是明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，十三年后又在房价大幅度上升时起诉上诉人要求返还房屋，以获得更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任。尽管合同无效的结果是双方因该合同而取得的财产，应各自予以返还，但一审法院判决上诉人将涉案房屋返还给被上诉人无疑是对被上诉人取得违法利益的变相支持，与其自身的认定是相违背的。在我国司法审判中，违法利益是不应受到法律保护，现一审法院变相支持被上诉人的违法利益，己严重有违司法的基本公理。其次，上诉人已实际占有使用涉案房屋长达13年，对房屋的维护建设已投入高额的资金，现一审法院判决要求上诉人返还房屋给被上诉人是对上诉人的严重不公。为此，上诉人认为即便《交易合同书》被确认为无效的，上诉人亦应取得涉案房屋的使用权。五、一审期间，上诉人曾向一审法院提交过《情况说明》，希望法院要求被上诉人配合上诉人办理过户转名手续，相关情况也已记入笔录。上诉人认为，合同双方都并非沙头村村民，而上诉人早于2003年已足额支付购房款100000元。在上诉人居住期间，为修葺涉案房屋前后已花费约200000元。上诉人在维护涉案房屋上已投入大量精力、时间、金钱，无力再另行购置房屋。因此，上诉人再次向贵院提出请求，希望贵法院要求被上诉人配合上诉人办理过户转名手续。综上所述，请求二审法院：1、撤销(2015)穗番法民三初字第638号民事判决书第一项、第二项、第三项判决；2、改判被上诉人与上诉人于2003年10月30日签订的《交易合同书》有效；3、改判上诉人无需将位于广州市是番禺区沙头街沙头村积南西街三排xx号的房屋返还给被上诉人；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人伍丽银答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
伍丽银于2015年6月10日向原审法院起诉请求：一、伍丽银与梁金容于2003年10月30日签订的《交易合同书》无效；二、梁金容将位于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排xx号的房屋归还给伍丽银；三、梁金容承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：伍丽银为位于原番禺县沙头镇沙头村积南西3排13号（现地址为广州市番禺区市桥街沙头村积南直街九巷6号，以下简称涉讼房屋）的所有权人，《房屋所有权证》证号：粤房字第××号，该房为1988年新建，建筑结构及层数为混合二层，基底面积为58.6平方米，建筑面积为85.18平方米。根据涉讼房屋产权证后附图显示涉讼房屋首层为两房一厅一厨一卫，二层有一厅。涉讼房屋所在土地的使用者亦为伍丽银，土地性质为集体所有的土地，《集体土地建设用地使用证》编号为番府建总字第0xxxx28号/字[1991]第0xxxxx24号。
2003年10月30日，梁金容（买方）和伍丽银（卖方）签订《交易合同书》，约定伍丽银将涉讼房屋转卖给梁金容，房屋成交额为100000元。目前由于该房屋的房产证暂时不能转名，卖方伍丽银包括其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续等。今后，转户的一切手续费用伍丽银不用付款。由2003年10月30日起成交，成交前的一切责任由前业主方负责，成交后一切使用权利及义务均由新业主负责。伍丽银的丈夫谢某甲、女儿谢某乙、儿子谢某丙均于该交易合同书上签名确认。
2012年6月28日，伍丽银以《交易合同书》无效为由诉至原审法院，要求确认《交易合同书》无效，梁金容向其返还涉讼房屋。2013年4月8日，原审法院以涉讼房屋的第三层结构既不具备合法的产权证明，亦没有《建设工程规划许可证》等报建证明，其合法性未经相关行政主管部门认定，其价值亦无法进行评估，伍丽银的主张应先由行政主管部门就涉讼房屋的第三层结构作出处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，驳回了伍丽银的起诉。
2015年5月11日，广州市城市管理综合执法局番禺分局向伍丽银出具《广州市城市管理综合执法告知书》（穗综番告字[2013]E084号），载明涉讼房屋现为一幢三层住宅，基底面积为58.4平方米，总建筑面积为188.1平方米。其中于1988年9月兴建的原一层半房屋已取得《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》，合法房产面积为85.18平方米；1989年9月在原一层半房屋的第二层进行加建，另在二层上加建一个梯间；并于2000年加建第三层。第二层加建部分和第三层加建工程无规划报建资料，已构成违法建设，加建建筑面积共102.92平方米。在加建工程中，第二层南侧飘出阳台（建设面积2.7平方米）以及第三层超出首层建筑红线范围实体飘出部门（建筑面积10.2平方米）属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，建筑面积共12.9平方米，其余加建部分属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，建筑面积为90.02平方米，建设工程单方造价为每平方米1769元，建设工程造价为159245.38元。该局对伍丽银作出以下行政处罚：1、责令伍丽银限期拆除房屋第二层南侧飘出阳台以及第三层超出首层建筑红线范围实体飘出部分；2、其余尚可采取改正措施消除对规划实施影响的加建部分，对当事人作出罚款12739.63元的行政处罚。
2015年5月15日，广州市城市管理综合执法局番禺分局向伍丽银出具了相应的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综番处字[2013]E084号）以及《广州市非税收入缴款通知书》，要求伍丽银于2015年5月29日前缴纳12739.63元的罚款。
2015年6月10日，伍丽银以《交易合同书》无效且涉讼房屋的违章建筑部分已经广州市城市管理综合执法局番禺分局行政处理为由诉至原审法院，要求确认《交易合同书》无效，梁金容向其返还涉讼房屋。
2015年10月14日，广州市城市管理综合执法局番禺分局再次向伍丽银出具了《广州市非税收入缴款通知书》，要求伍丽银于2015年10月28日前缴纳25479.26元的罚款。同日，伍丽银通过中国银行广州番禺西丽路支行缴纳了25479.26元的城管执法城乡规划管理罚款，该行向其出具了《广东省非税收入（电子）票据》。伍丽银陈述之所以罚款从12739.63元变更为25479.26元，是由于其未及时缴交而产生了滞纳金。
原审诉讼过程中，伍丽银和梁金容均确认双方均非广州市番禺区市桥街沙头村村民，伍丽银收取了梁金容支付的100000元；涉讼房屋第二层及第三层建筑面积共102.92平方米的建筑均是由伍丽银自行加建的，梁金容于2003年10月30日接收涉讼房屋后并未对涉讼房屋进行加建或扩建，只是进行过修缮。此外，在案件审理过程中及庭审过程中，原审法院多次向梁金容释明，《交易合同书》于2003年10月30日签订，双方已经实际履行近13年之久，期间涉讼房屋的市场价值存在较大的增值，如经原审法院审理，对于双方签订的《交易合同书》的效力的认定与其主张不一致时，涉讼房屋的市场价值直接关系到其能够获得赔偿的数额，但梁金容坚持不同意申请评估，单方认为涉讼房屋的目前的市场价值为1325898元。
伍丽银和梁金容对于以下问题存在较大争议：
一、伍丽银和梁金容于2003年10月30日签订的《交易合同书》的效力问题。伍丽银主张认为涉讼房屋属于农村宅基地房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，该土地是不可以买卖的，《交易合同书》违反了上述法律禁止性规定，应为无效合同。合同无效，双方在签订合同的过程中均存在过错，应当各自承担自已的责任，梁金容应当将涉讼房屋归还给伍丽银，伍丽银应当向梁金容返还100000元的购房款。梁金容对此则不予认可，其抗辩认为宅基地属于农村集体建设用地，而国家并未明文禁止农村集体建设用地使用权的流转。此外，原、伍丽银签订的《交易合同书》约定的涉讼房屋流转属于附条件生效的条款，条款未生效并不等于无效。尽管伍丽银、伍丽银双方约定该条款时，条件确未成就，但《交易合同书》约定的这一条件属于尚未发生的客观不确定的事实，可能实现也可能不实现，条件具有不确定性，而条件的不确定并不能直接影响《交易合同书》的有效性。因此，伍丽银和梁金容之间就涉讼房屋签订《交易合同书》为双方真实意思表示。
二、本案是否属于人民法院受理范围的问题。梁金容抗辩认为虽然广州市城市管理综合执法局番禺分局对于涉讼房屋作出了《行政处罚决定书》，但伍丽银并未提交任何有效的证据证实其已全部履行了该行政处罚书中的处罚内容，其提交的广州市城市管理综合执法局番禺分局于2015年10月14日出具的《广州市非税收入缴款通知书》载明的罚款数额为25479.26元，与2015年5月15日出具的《广州市非税收入缴款通知书》载明的罚款数额不一致，其认为与本案无关。此外，《行政处罚决定书》（穗综番处字[2013]E084号）载明的处罚内容并非只有罚款，需拆除部分尚未执行完毕，即涉讼房屋涉及的行政处罚尚未处理完毕，本案仍然不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应于驳回。伍丽银则反驳认为涉讼房屋的违法建设问题，已经广州市城市管理综合执法局番禺分局处理，其亦已缴纳了罚款25479.26元，该数额之所以大于广州市城市管理综合执法局番禺分局于2015年5月15日出具的《广州市非税收入缴款通知书》载明的12739.63元，是由于其逾期缴纳而产生的滞纳金所致。广州市城市管理综合执法局番禺分局已就涉讼房屋的违法建设问题作出《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综番处字[2013]E084号），该决定书一经作出即已生效，至于伍丽银是否缴纳罚款或拆除违法建设部分则属于行政处罚的范畴。
原审法院认为：涉讼房屋虽然存在违法建设的问题，但是广州市城市管理综合执法局番禺分局已于2015年5月15日就涉讼房屋的违建问题作出了相应的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综番处字[2013]E084号），对伍丽银作出以下行政处罚：1、责令伍丽银限期拆除房屋第二层南侧飘出阳台以及第三层超出首层建筑红线范围实体飘出部分；2、其余尚可采取改正措施消除对规划实施影响的加建部分，对当事人作出罚款12739.63元的行政处罚。虽然伍丽银仅于2015年10月14日缴纳了罚款部分，并未履行拆除涉讼房屋第二层南侧飘出阳台以及第三层超出首层建筑红线范围实体飘出部分的行政处罚决定，但是根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十四条规定：“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”第五十一条规定：“当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；（二）根据法律规定，将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款；（三）申请人民法院强制执行。”即伍丽银是否实际全部履行《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》的处罚决定，并不影响本案的处理，故对于梁金容提出本案仍然不属于人民法院受理民事诉讼的范围的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得出让、转让或者出租给集体经济组织以外的居民或村民使用。而根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案争议房屋位于广州市番禺区市桥街沙头村，伍丽银作为涉讼房屋的登记权属人，但梁金容非该村集体经济组织成员，因此伍丽银和梁金容买涉讼房屋的行为属于法律法规明确禁止的行为，应属无效。因此，伍丽银主张确认其与梁金容签订的《交易合同书》无效，于法有据，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《交易合同书》无效，伍丽银和梁金容因该合同取得的财产应当相互返还。伍丽银和梁金容均确认梁金容向伍丽银支付了100000元的购房款，涉讼房屋一直由梁金容居住使用，因此伍丽银应当向梁金容返还购房款100000元，梁金容应当将涉讼房屋交还伍丽银。伍丽银明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁金容明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担已方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失，伍丽银应按过错程度赔偿对梁金容造成的房价上升的损失。鉴于梁金容于本案中既未提出反诉，亦未申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，其损失的数额无法确定，故本案不宜就其损失问题一并进行处理，其可就赔偿问题另行主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国行政处罚法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年5月27日作出如下判决：一、确认伍丽银与梁金容于2003年10月30日签订的《交易合同书》无效；二、梁金容于本判决发生法律效力之日起六个月内将位于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排xx号的房屋归还给伍丽银；三、伍丽银于本判决发生法律效力之日起十五日内向梁金容返还100000元购房款。如伍丽银未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由梁金容负担。
二审审理期间，双方当事人均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，上诉人坚持认为，被上诉人未履行行政处罚，本案不属于法院受理范围。但经审核，在行政管理部门对于违章部分作出处罚的情况下，是否履行属于行政处罚执行问题，并不影响已经作出行政处理决定的事实，原审认为不影响民事诉讼审理，并无不当，本院予以维持。至于上诉人认为被上诉人有违诚信应当承责问题，原审已经向上诉人释明合同无效法律后果，并征询上诉人是否对损失进行评估，而上诉人坚持不评估，原审就当事人诉求径行判决，并且明确上诉人权益可另行法律途径解决，既未违反法定程序，亦为上诉人明确权益保护的途径，并无不当，本院亦予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人梁金容负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十二月十五日
书记员 冯冠豪