北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终6146号
上诉人（原审被告）：北京酒闻天下酒业有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路23号院7号楼1层7-3。
法定代表人：姜洪涛，执行董事。
委托诉讼代理人：韩鹏，北京市实现者律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：齐萍，女，1947年3月8日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：杨冰清，北京市诺恒律师事务所律师。
原审第三人：北京咥美餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路23号院7号楼1层7-2。
法定代表人：娄晨戈，执行董事。
上诉人北京酒闻天下酒业有限公司（以下简称酒闻公司）与被上诉人齐萍、第三人北京咥美餐饮有限公司（以下简称咥美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
酒闻公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四、五项，改判一审判决第一项为2017年11月28日收房日合同解除，同意原审判决第二项，驳回被上诉人其他一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果不当，应予纠正。（一）本案缺失诉讼主体，娄晨戈应作为第三人参与诉讼，涉案房屋系由上诉人与第三人娄晨戈签订联营协议共同经营，并非转租。（二）一审判决认定上诉人违约证据不足，涉案房屋交由娄晨戈经营经过被上诉人同意。二、一审判决认定违约金过高，应酬定减少。补充一点：我们已经在一审审理期间把物业费和电费交了。
齐萍辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。第一，本案并不存在主体缺失的情况。第二，本案房屋对外转租应该经过被上诉人同意，但是没有经过被上诉人同意，被上诉人对第三人工商登记的事宜毫不知情，不能推定被上诉人已经知晓该事实。第三，一审判决所认定的逾期腾房违约金，有双方约定，最后判决也作出了降低调整。从2017年3月之后上诉人也没有支付租金，按合同约定还有逾期支付租金的违约，因此法院酌定的违约金10万元并不高。第四，律师费属于合理范围，根据合同约定应该由上诉人承担，一审判决正确。我们认为上诉人在上诉状中提到的北京房价飞涨，与本案房屋租赁没有关系，被上诉人认为双方签了合同就应该按照合同约定履行，上诉人的违约行为应该受到法律的制裁。
咥美公司述称，同意一审判决。
齐萍向一审法院起诉请求：确认我方与酒闻公司租赁关系已于2016年10月8日解除；酒闻公司立即腾退位于北京市朝阳区×房屋并交还给我方；酒闻公司支付自2017年3月1日至房屋实际腾退之日止的房屋租金及使用费（按每日767.75元计算）；酒闻公司支付自2017年1月1日至房屋实际腾退之日的物业管理费（按每月每平米9.8元计算）；酒闻公司支付逾期归还房屋的违约金（自2016年10月19日起，按每日1151.625元，计算至实际归还房屋之日止）；酒闻公司支付逾期变更注册地址的违约金（自2016年11月8日起，按每日1535.50元，计算至完成变更注册地址之日止）；赔偿我方律师费损失20000元；咥美公司对腾退房屋承担连带责任，并对拒不履行腾退义务期间产生的房屋使用费、物业管理费承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年11月5日，齐萍与中化公司签订编号为XF520168的《北京市商品房现房买卖合同》，齐萍购买北京市朝阳区广渠路×号房屋（以下简称×号房屋），该房屋建筑面积61.42平方米。
2014年11月5日，中化公司（甲方）、程澎（乙方）与齐萍（丙方）签订《广渠金茂街商业带租约出售补充协议》，约定：×号房屋原租约权利义务转移日（以下简称转移日）为丙方向甲方付清全款、丙方根据买卖合同已办理完毕收房手续，并由甲丙双方签署租金交接确认单之日；自转移日之次日起，原租约出租方变更为本补充协议的丙方，原租约项下出租方所享有的全部权利及所负担的全部义务一并转让至本补充协议的丙方，乙方同意继续承担原租约项下承租方所享有的全部权利及所负担的全部义务。
2014年12月30日，中化公司（甲方）与程澎（乙方）签订编号为FXBJGQ0031的《金茂街商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于北京市朝阳区广渠路×号商铺出租给乙方使用；该商铺的租赁建筑面积233.34平方米，所有根据面积计算的金额，例如租金、物业管理费和其他费用应按照上述建筑面积确定；该商铺只供乙方经营亿百葩鲜品牌（类别便利店）之用途，经确定的品牌，有任何的品牌增减必须经过甲方书面同意；乙方将该商铺用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续；租赁期限为8年，2015年3月1日至2023年2月28日；租金递增方式为每2年递增8%；乙方承租该租赁房屋应向甲方支付租金，日租金标准为12.5元/天/平米，月租金为第一年88717.81元、第二年88717.81元、第三年95815.24元、第四年95815.24元、第五年103480.46元、第六年103480.46元、第七年111758.89元、第八年111758.89元；租金支付方式为每6个月作为一个支付周期，首期租金签订正式《租赁合同》后5个工作日内支付，每期租金于前一期租金到期前10日内支付；租赁保证金为首年度平均三个月的租金合计88717.81元，由乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方交付；甲方须在本合同结束（不论基于什么原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更注册地址）清理完毕后1个月内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；租赁期内（包括装修期和免租期），乙方应交纳的物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米9.8元；物业管理费缴费时间按金茂街的物业管理公司要求缴纳；该商铺的交付日期为2015年1月1日之前，甲方应当与该日期前交付该商铺，而乙方应当于该日期前接受交付；乙方有2个月的装修期即2015年1月1日至2015年2月28日；如乙方对该商铺做出任何装修，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可以要求乙方在合同终止交还该商铺时，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的一切费用；乙方不允许转租，如乙方经营不善导致闭店，应提前3-6个月书面通知甲方，否则甲方有权收回商铺，并不返还剩余租金及租赁保证金；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过（7个工作日）内交还该商铺；合同结束（不论基于任何原因），甲方有权选择并要求乙方按下述方法之一交还商铺：1、乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当补偿甲方由此导致的损失；2、乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；乙方逾期交还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺；乙方应于租赁期终止或提前终止日次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需之全部合法文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续，如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日保底租金的两倍向甲方支付违约金；在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或物业管理费，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；租赁期内未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用，以及拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30天（无论是否正式追索），甲方均有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方依据本合同17.4条单方面终止合同的，应当书面通知乙方7工作日内迁离并交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方依照本合同规定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，乙方：北京朝阳区高碑店西店×号龙源文化创意园A座×；任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将视作已送达，邮政局出具的挂号投送证据，将作为有效证明；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或见一切具体要求在收到函件后指定期限内（不得少于5个工作日）回函的，则另一方有责任于指定期限内回函，否则，视同同意函件内的有关内容和要求。后双方签订《补充协议》，约定将租赁合同中承租方变更为北京贝塔优商贸有限公司。北京贝塔优商贸有限公司于2016年9月26日名称变更为酒闻公司。
上述合同签订后，酒闻公司交纳租赁×号房屋的押金23352.33元，并对×号房屋进行了装修。后酒闻公司使用该房屋经营亿百葩鲜品便利店。2015年3月20日，齐萍与中化公司签订租金交接确认单。
2015年8月18日，酒闻公司与咥美公司的法定代表人娄晨戈签订《联营协议》，约定酒闻公司将×号房屋提供给娄晨戈经营咥美快餐，娄晨戈按每月31760元标准向酒闻公司交纳收益金，无论盈亏，均应按期支付。协议签订后，酒闻公司将×号房屋交咥美公司经营餐饮。
审理中，齐萍主张其于2016年8月到×号房屋后，方得知酒闻公司将租赁房屋转租。酒闻公司主张其已于2015年8月将与咥美公司联营以及变更经营项目为餐饮一事告知齐萍，变更营业执照需产权人提供住所证明，齐萍提供了该证明。酒闻公司就其主张未向法院举证。
2016年9月7日、10月7日，齐萍以邮政快递方式分别向酒闻公司在租赁合同约定的通讯地址及酒闻公司的住所地发出租金交接确认单、解除租赁通知书，以“未经同意擅自将商铺转租、转让、转借，以及擅自变更合同规定的租赁用途”为由，通知酒闻公司解除双方租赁合同，并要求7个工作日内迁离并交还商铺。上述邮件分别于2016年9月8日、2016年10月8日投递并签收。2016年11月1日，齐萍再次向酒闻公司发出要求解除合同、返还租赁商铺、支付租金、物业管理费、运营管理费等费用通知书。
另查，咥美公司于2016年2月23日成立，在工商部门注册登记的住所为×号房屋。截至一审庭审结束，咥美公司未将其住所从×号房屋内迁出。
一审审理中，齐萍与酒闻公司于2017年11月28日签订协议书，约定酒闻公司于2017年11月28日将×号房屋腾退交还给齐萍。后酒闻公司于当日将×号房屋交还齐萍。
一审审理中，经齐萍与酒闻公司确认，酒闻公司支付×号房屋租金至2017年2月28日，支付物业费至2016年12月31日。酒闻公司认可月租金为23352.33元。
一审审理中，齐萍提供民事案件委托合同、律师费发票，证明其要求酒闻公司支付律师费20000元的主张。
一审法院认为，齐萍与酒闻公司之间形成租赁关系，该租赁关系系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行合同义务。因双方在合同中已明确约定了×号房屋不得转租、转借以及改变经营用途，而酒闻公司在未取得齐萍书面同意的情况下，将×号房屋转租给咥美公司，并改变了租赁用途，已构成根本违约，齐萍享有合同解除权。酒闻公司辩称其公司与咥美公司系联营以及齐萍对变更经营项目一事知情，缺乏证据，法院不予采纳。齐萍按照双方合同备案之通讯地址及酒闻公司的住所地向酒闻公司发出解除合同通知，双方之间租赁关系于通知到达酒闻公司即2016年9月8日解除。齐萍要求酒闻公司支付欠付的房屋租金、使用费及物业费，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，酒闻公司逾期交还租赁房屋，应向齐萍支付逾期交还房屋的违约金。但齐萍主张之逾期交还房屋违约金数额过高，对此法院酌定。根据查明的事实，酒闻公司将租赁房屋转租给咥美公司后，咥美公司将公司住所登记在租赁房屋内，现咥美公司尚未将公司住所迁出。因齐萍与酒闻公司就该行为的违约责任未进行约定，故齐萍要求酒闻公司支付逾期变更注册地址的违约金，法院不予支持。齐萍要求酒闻公司赔偿律师费损失，符合合同依据，法院予以支持。因齐萍已收回租赁房屋，故对齐萍要求酒闻公司、咥美公司腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。齐萍要求咥美公司承担其他连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。
判决：一、确认齐萍与北京酒闻天下酒业有限公司之间租赁关系于二零一六年九月八日解除；二、北京酒闻天下酒业有限公司于判决生效后七日内给付齐萍二Ｏ一七年三月一日至二Ｏ一七年十一月二十八日的租金及使用费共计二十万八千六百一十五元；三、酒闻天下酒业有限公司于判决生效后七日内给付齐萍二Ｏ一七年一月一日至二Ｏ一七年十一月二十八日的物业管理费六千五百八十一元；四、酒闻天下酒业有限公司于判决生效后七日内给付齐萍逾期交还房屋的违约金十万元；五、酒闻天下酒业有限公司于判决生效后七日内赔偿齐萍律师费损失二万元；六、驳回齐萍其他诉讼请求。
二审中，酒闻公司提交北京农商银行客户回单、付款授权委托书作为证据，以证明其于2017年11月24日已交纳涉案房屋2017年1月1日至2017年11月15日的物业费6320.11元，齐萍认可两份证据的真实性，但是不认可其证明目的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：齐萍与酒闻公司之间形成租赁关系，该租赁关系系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行合同义务。
双方在合同中已明确约定了×号房屋不得转租、转借以及改变经营用途，而酒闻公司在未取得齐萍书面同意的情况下，将×号房屋转租给咥美公司，并改变了租赁用途，已构成根本违约，齐萍享有合同解除权。酒闻公司虽主张其与娄晨戈系联营并非转租以及齐萍同意变更经营项目，故而齐萍不享有合同解除权，但根据在案证据材料以及各方当事人陈述，本院对其主张难以采纳。因齐萍享有合同解除权，故在齐萍按照双方合同备案之通讯地址及酒闻公司的住所地向酒闻公司发出解除合同通知之后，双方之间的租赁关系于通知到达酒闻公司之时即2016年9月8日既已解除，酒闻公司主张双方租赁关系于2017年11月28日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决确定的解除日期正确，本院予以维持。
齐萍要求酒闻公司支付欠付的房屋租金、使用费及物业费，具有事实和法律依据。一审法院判决确定酒闻公司应给付齐萍的租金及使用费，酒闻公司不持异议，本院予以维持。有关物业费，一审判决酒闻公司给付齐萍2017年1月1日至2017年11月28日的物业费共计6580元，因酒闻公司二审期间提交的证据可以证明其于2017年11月24日已交纳涉案房屋2017年1月1日至2017年11月15日的物业费6320.11元，故本院对此项作出相应扣减。合同解除后，酒闻公司逾期交还租赁房屋，应向齐萍支付逾期交还房屋的违约金，一审依据合同约定结合本案实际情况酌情确定的违约金数额并无不当之处，本院予以维持。因酒闻公司违约导致合同解除，齐萍要求酒闻公司赔偿律师费损失，有合同依据，一审法院予以支持处理恰当，本院予以维持。
综上所述，酒闻公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68918号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68918号民事判决第三项为：酒闻天下酒业有限公司于本判决生效后七日内给付齐萍二Ｏ一七年十一月十六日至二Ｏ一七年十一月二十八日的物业管理费二百六十元八角九分；
三、驳回酒闻天下酒业有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11800元，由齐萍负担5522元（已交纳），由北京酒闻天下酒业有限公司负担6278元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费11800元，由北京酒闻天下酒业有限公司负担11750元（已交纳），由齐萍负担50元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年五月三十一日
法官助理 杨俊逸
书 记 员 王 艳
书 记 员 卢园园