安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖12民终1413号
上诉人（原审被告）:阜阳市演艺有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区民主路顺昌商城18#楼，统一社会信用代码9134120057175309XX。
法定代表人：李奎升，该公司经理。
委托诉讼代理人：漆德君，该公司员工。
委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戎平，女，1956年2月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：王魏，安徽仲天律师事务所律师。
原审被告：安徽省阜阳市亿源建筑安装工程有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区临泉路210号3户，统一社会信用代码913412007050849374。
法定代表人：白翠明，该公司总经理。
原审被告：张峰，男，1975年2月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，现羁押于安徽省青山监狱。
委托诉讼代理人：母金锋，安徽颍州律师事务所律师。
上诉人阜阳市演艺有限公司（以下简称演艺公司）因与被上诉人戎平，原审被告张峰、安徽亿源建筑安装工程有限公司（以下简称亿源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
演艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判其公司不承担责任。事实与理由：1、其公司与亿源公司签订合作协议是对危房进行改造，不是进行开发房地产，该协议合法有效；2、其公司虽与亿源公司达成合作协议，但亿源公司是真正的拆迁人，张峰是项目经理，亿源公司与张峰是补偿安置义务人，一审判决其公司对于戎平的损失承担连带赔偿责任显属错误；3、其公司虽与戎平共同委托对涉案房屋周边住宅价格进行评估，但不代表其公司同意按评估价格赔偿，一审判决以评估价计算戎平的损失显系不当。
戎平辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，依法应予维持。
张峰辩称：演艺公司应当承担赔偿责任。
戎平向一审法院起诉请求：1、判令演艺公司、亿源公司、张峰支付还原房屋赔偿款733432元；2、判令演艺公司、亿源公司、张峰支付临时安置补助费110442元（暂计至2016年4月28日，直至还原房屋赔偿金支付完毕之日止）。
一审法院查明事实：戎平系演艺公司职工，居住在阜阳市话剧团院内。1999年12月，阜阳市话剧团取得阜泉国用（99）字第A1200630号国有土地使用权证，载明土地用途为住宅、办公，使用类型为划拨，使用面积3632.56平方米。2005年9月29日，经市房屋安全鉴定办公室410号房屋安全鉴定报告鉴定，戎平居住的楼房为D级危楼，需立即整体拆除。2005年10月10日，由阜阳市文化局报经阜阳市市政府批准，对职工住宅楼进行危房改造。2006年初，阜阳市话剧团（甲方）与阜阳市建筑安装工程总公司（乙方，后更名为亿源公司）约定，合作建设话剧团办公、住宅（危房改造）楼，话剧团职工住宅按照房产证书登记面积1:1还原，还原房屋超出拆迁面积部分，按照市场价格优惠4%支付购房款；乙方帮助甲方办理银行按揭手续；帮助办理房屋产权证书，甲方只承担工本费，其他一切费用由乙方承担，房屋产权证书在建筑备案书办理完毕后的90日内办理完毕。双方成立了两单位的项目部，项目部名称为阜阳市第五建筑公司市话剧团危房改造工程项目部（阜阳市话剧团市建筑安装公司工程项目部）。2006年3月9日，张峰以该项目部的名义与戎平签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定，拆迁房屋的位置为阜阳市民主东路话剧团家属院、结构为砖混结构、面积合计94.85㎡，补偿方式为产权置换1:1还原，月安置补助费474元，过度期限9个月，争议解决方式为向仲裁委员会仲裁。违约责任为按照《安徽省城市房屋拆迁管理办法》及《阜阳市城市房屋拆迁管理条例》。2007年3月26日，双方签订《还原协议》一份，协议约定：出售房屋名称为话剧团住宅楼1号楼3层304室，房屋面积约98平方米，补差3.15㎡，出售房屋单价2300元/㎡，优惠5%，出售房屋6800元；面积以房产局登记为准；房屋交付日期：2007年交房，逾期不能交付甲方应承担责任，按正式合同条款约定给予合理赔偿。甲方：张峰签名、加盖阜阳市话剧团市建筑安装公司工程项目部合同专用章，乙方：戎平签名。当日，戎平按照约定支付了定金50000元。
2006年7月14日，阜阳市话剧团与阜阳市建筑安装有限公司签订了协议书，约定双方联合实施阜阳市话剧团危房改造，并且特别约定在还原被拆迁户和办公用房后的剩余房屋委托亿源公司全权处理。张峰在该协议书中作为亿源公司的委托代理人签字，并在该协议书订立的基础上，对建设项目进行了出资和实际管理，戎平按照协议约定交付了拆迁的房屋，履行了自己的义务，涉案房屋也已竣工。后戎平按照《房屋拆迁安置补偿协议》中仲裁条款约定向阜阳仲裁委员会申请仲裁。阜阳仲裁委员会于2013年11月3日做出（2012）阜仲裁重字第58号裁决：一、张峰将双方合同约定的还原房交付给戎平；二、张峰向戎平支付临时安置补助费。三、亿源公司、演艺公司与张峰承担连带责任。张峰、亿源公司、演艺公司自仲裁裁决作出后均未向阜阳市中级人民法院提请撤销该仲裁裁决或申请不予执行该仲裁裁决。2014年1月19日，戎平阜阳市中级人民法院申请执行生效的仲裁裁决。2014年6月27日，阜阳市中级人民法院审查后作出（2014）阜执字第00109号执行裁定，以亿源公司、张峰等与演艺公司签约以“危楼改建”名义在原阜阳市话剧团地址上承建房屋，并对原住户戎平、韩奎等房屋进行了拆迁，该土地属于国有划拨用地，亿源公司、演艺公司、张峰均无房地产开发经营资质，且未经有批准权的人民政府批准，即以划拨土地使用权开发经营，违反了法律禁止性规定为由，认为该裁决违反公共利益，裁决不予执行该仲裁裁决。
2010年7月23日，安徽省阜阳市话剧团与戎平签订一份协议，协议载明：“因阜阳市话剧团现在房屋拆迁还原工作至今还没有完成，话剧团职工戎平同志的房屋目前还无法还原，致使其现在一直在外租房，因戎平同志家庭困难，全家只靠他一人收入支付生活支出，经戎平同志申请，本着团结和谐的精神，团党支部研究一致同意对其予以租房补贴，特签订协议如下：甲方安徽省阜阳市话剧团，乙方戎平，甲方每月支付乙方二百元租房补贴，直至文化体制改革完成、阜阳市话剧团单位核销为止。如到时房屋仍无法还原，则其租房补贴的延续工作由改革完成后新成立的演艺集团负责。乙方在拿到租房补贴后，不得作出损坏阜阳话剧团国有资产的行为。租房补贴自2010年8月份开始以现金形式按月发放。”该款一直未能兑现。
2010年依据《阜阳市文化体制改革工作方案》，阜阳市话剧团改制成立演艺公司。2015年11月23日，阜阳市文化广电新闻出版局向阜阳市人民政府作出请示建议对戎平、韩奎等三户应还原房屋进行客观评估，市政府根据评估金额给予戎平、韩奎等三户一次性现金补偿；二是再由市演艺公司和三户还原户联合对亿源公司进行起诉，依法追索应还原给戎平、韩奎等三户的房屋金额，交还市政府以及应还原给演艺公司的30平方米办公用房。
2016年3月14日，演艺公司、戎平与安徽名居房地产评估咨询有限公司签订一份《房地产评估委托合同》，由安徽名居房地产评估咨询有限公司2016年3月24日出具估（价）字【2016】第（314）号《房地产估价报告》，确定阜阳市大戏院周边地区新建普通住宅房地产在2016年3月14日的平均市场单价为7484元/平方米。
一审法院认为，2006年7月14日演艺公司和亿源公司签订了协议书，约定双方联合实施话剧团危房改造，并且特别约定在还原被拆迁户和办公用房后的剩余房屋委托亿源公司全权处理。张峰在该协议书中作为亿源公司的委托代理人签字，并在该协议订立的基础上对建设项目进行了出资和实际管理。演艺公司、亿源公司无房地产开发经营资质，且在未经有批准权的人民政府批准，即以划拨土地使用权进行房地产开发经营，违反了法律的禁止性规定，所签订的协议属无效合同。当事人在签订合同中违反了法律的禁止性规定，造成合同无效，应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。张峰既为话剧团、亿源公司的代理人，也是涉案房屋建设项目的出资人、实际管理人，在不具备法定条件的情况下与戎平签订房屋拆迁补偿安置协议，并将戎平的房屋拆除，对协议无效承担过错责任，因此，张峰应当对戎平的损失承担赔偿责任。演艺公司与亿源公司违法实施房地产开发经营行为，并且知道并委托张峰用其名义实施违法民事行为，故应与张峰对戎平返还财产、赔偿损失互负连带责任。本案中的返还财产、赔偿损失是指返还戎平的房屋，戎平的房屋已经实际交付，返还房屋、恢复原状已经不能实现，可以参照房屋拆迁还原协议以现金的方式予以折价补偿。关于戎平的房屋价值，在2016年3月24日已经对房屋进行了评估，评估价格为7484元/平方米，根据双方的协议，还原戎平98平方米，因此对戎平房屋的赔偿金额为733432元。双方约定戎平应支付的还原房屋价款6800元，在赔偿损失金额时，应予以扣除。戎平无房居住的其他损失，亦应当予以赔偿。根据合同约定双方房屋过渡期为6个月，参照《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第三款规定：拆迁人超过过渡期限未提供安置房屋的，应当自逾期之月按照原标准的2倍支付临时安置补助费。根据双方的约定2006年12月16日为过渡期终止时间。戎平起诉要求计算至2016年4月28日，合计逾期113个月，因此，应支付戎平临时安置补助费111390元（474元×9个月＋474元×2×113个月）。综上，戎平的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张峰于判决生效之日起十五日内赔偿戎平损失726632元。二、张峰于判决生效之日起十五日内支付戎平临时安置补助费111390元（该费用计算至2016年4月28日，此日之后按照每月948元的标准计算至赔偿款履行完毕之日）。上述判决款项由安徽省亿源建筑安装工程有限公司、阜阳市演艺有限公司承担连带责任。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12239元，由戎平负担39元，张峰、安徽省亿源建筑安装工程有限公司、阜阳市演艺有限公司负担12200元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条第二款、第十六条之规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。演艺公司与亿源公司于2006年7月14日签订的《协议书》虽未载明该协议为合作开发房地产合同，但从协议中关于演艺公司负责办理项目批文，提供土地证书，以及扣除被拆迁户和办公楼的剩余面积，委托亿源公司全权处理，演艺公司职工优先购买，亿源公司给予适当优惠等约定内容可见，该协议实际具备合作开发房地产合同的法律特征。而演艺公司、亿源公司均不具备房地产开发经营资质，且演艺公司以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产，至今亦未办理批准手续，故依照前述法律规定，一审判决认定该《协议书》无效正确。演艺公司称其公司与亿源公司签订合作协议是对危房进行改造，不是进行开发房地产，该协议合法有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于演艺公司违法与他人合作开发房地产，对于合同无效明显存在过错，且在房屋拆迁过程中，演艺公司亦同意张峰以其公司与亿源公司共同成立的项目部名义与戎平签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，故一审判决演艺公司对戎平的损失承担连带赔偿责任并无不当。演艺公司称其公司虽与亿源公司达成合作协议，但亿源公司是真正的拆迁人，张峰是项目经理，亿源公司与张峰是补偿安置义务人，一审判决其公司对于戎平的损失承担连带赔偿责任显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。合同无效，依法应予返还因合同取得财产，不能返还的，应当折价补偿。涉案房屋已被拆除，属不能返还的情形，故一审判决以涉案房屋周边住宅的评估价为标准计算赔偿数额亦无不妥。演艺公司称其公司虽与戎平共同委托对涉案房屋周边住宅价格进行评估，但不代表其公司同意按评估价格赔偿，一审判决以评估价计算戎平的损失显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
戎平的诉讼请求为判令演艺公司、亿源公司、张峰支付还原房屋赔偿款733432元、临时安置补助费110442元（暂计至2016年4月28日，直至还原房屋赔偿金支付完毕之日止），一审法院支持戎平部分诉讼请求的同时，未判决驳回戎平的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初1703号民事判决。
二、驳回戎平的其他诉讼请求。
二审案件受理费11561元，由阜阳市演艺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 马 林
审 判 员 刘 伟
二〇一八年六月二十六日
法官助理 李婉璐
书 记 员 刘雅馨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；