辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽14民终606号
上诉人（原审被告）国立文，男，1980年2月24日生，汉族，农民。
上诉人（原审被告）张旭，女，1983年8月24日生，汉族，农民，系国立文之妻。
上诉人（原审被告）国宪臣，男，1947年2月5日生，汉族，农民。
上诉人（原审被告）吴议琴，女，1952年10月5日生，汉族，农民，系国宪臣之妻。
四位上诉人共同委托诉讼代理人刘铁，系辽宁明澈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）国立学，男，1978年7月30日生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）王静，女，1975年12月17日生，汉族，农民。
二位被上诉人共同委托诉讼代理人梁凤山，系辽宁明澈律师事务所律师。
上诉人国立文、张旭、国宪臣、吴议琴因与被上诉人国立学、王静合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2016）辽1422民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国立文、国宪臣、吴议琴及四位上诉人共同委托诉讼代理人刘铁，被上诉人国立学、王静及其委托诉讼代理人梁凤山到庭参加了诉讼。上诉人张旭经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人国立文、张旭、国宪臣、吴议琴上诉请求：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院改判。事实和理由：一、本案争议房屋是上诉人国宪臣和吴议琴夫妇于1966年新建的（属夫妻共同财产）。二上诉人完全有权利处分自己的财产。二、二被上诉人虽然是上诉人国宪臣和吴议琴夫妇的长子。但二被上诉人结婚时国宪臣和吴议琴夫妇并没有承诺此房必须由二被上诉人永远居住，更没有答应过叫二被上诉人在老人家的房子永久无偿使用。老人将房子卖给次子是有原因的。原审完全可以认定合同有效，给被上诉人预留出准备时间。这样处理才合情、合法、合理。综上请二审法院依法改判。
被上诉人国立学、王静辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二审法院应依法驳回上诉人的无理上诉请求。理由有如下几点：一、首先被上诉人的居住使用权一审已查清，从2002年开始至2016年10月份，被上诉人国立学、王静在此居住已有15年时间未有任何争议。国立学在部队服役时地方政府发放的优抚金和退伍费均投入到房屋建设中。从上诉人国宪臣、吴议琴1997年的建房申请书上记载答辩人国立学作为家庭共有成员，申请建房时有居住使用权，此房建成后，国立学从部队退伍后也一直在此房居住。其次、一审中证人佟振海已出庭作证，证实了上诉人国宪臣、吴议琴夫妇二人已口头承诺将四间平房赠送给答辩人夫妇二人，而且上诉人国立文、张旭二人于2001年从此房搬出后另建房居住，2002年答辩人夫妇二人将四间平房作为婚房并在其后做防水，吊棚、建猪圈，从这一系列行为来看，上诉人四人对答辩人的居住使用权是一直认可的，没有任何争议。再次、上诉人国宪臣与案外人牛彬纠纷一案的赔偿款实际上并不是上诉人国立文所出，是从众亲友处所借，在事后国宪臣到国立文处打工以及国宪臣在其他处打工的收入已全部交给国立文以偿还从亲友处所借的打架赔偿款，故而上诉人国宪臣在一审中所说的卖房原因并不是实际情况。二、一审法院适用法律正确，因上诉人国立文、张旭排除妨害纠纷一案已发生法律效力，故而其确认的事实应依法予以认定，综上，请支持答辩人的答辩意见。
国立学、王静向一审法院起诉请求：原告国立学、王静系夫妻关系，被告国立文、张旭系夫妻关系，被告国宪臣、吴议琴系夫妻关系。被告国宪臣系原告国立学父亲，被告国立文系原告国立学兄弟。原告国立学与王静订婚时，约媒人佟振海与被告国宪臣、吴议琴口头约定，将位于牤牛营子乡章京营子村三组111号建筑面积116.8平方米的房屋所有权归二原告所有，而后，二原告将此房为婚房一直居住至今，而且在此期间原告曾对此房进行维修，盖猪圈、添加其它设施，花去3万多元，但让人意想不到的是，2016年10月14日，被告国立文、张旭起诉原告排除妨害，并有2013年5月10日签订的房屋买卖协议。原告认为四被告的行为侵犯了原告的合法权益，故依法起诉请求：1、请求法院判令四被告于2013年5月10日签订的买卖协议为无效合同。2、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告补充事实及请求理由如下：建房时国立学在部队，国立学于1997年退伍，退伍时该房主体刚刚完成，里边没有装修，没抹灰，国立学退伍后，将其复原费3500元投入该房屋的室内建设，即给付人工费及抹灰装修等。国立学当兵期间由民政给的每年的800元优抚金也都投入到房屋建设。建房后，国立学在没结婚之前即在该房屋西两间居住。2002年国立学与王静经媒人佟振海介绍订婚，订婚前及订婚时，在王静的要求下，经媒人佟振海向国宪臣、吴议琴询问房屋归属问题，国宪臣、吴议琴口头答复：没有罗乱，老二已成家搬出另过，房子肯定归国立学。2002年11月份，国立学将该房西二间用石膏板吊棚做婚房，共花费4500元。之后二原告结婚。从二原告结婚当日开始，二原告即在此四间北京平房的西二间居住并对相应院落进行使用至今。此间，国宪臣、吴议琴居住该房的东二间。2003年因四间北京平房防水损坏，由国立学、王静出资对该四间房屋做过一次防水，2015年6月份国立学、王静又出资给四间房屋做过一次防水，花费6594元。2005年左右，国立学、王静在该宅院内修建猪圈8个（新建5个，维修3个），供二原告和国宪臣、吴议琴养猪使用。2016年二原告又将西两间吊棚等。原告认为，国宪臣、吴议琴为了给国立学定婚，同意将房子给王静，王静才同意婚事。媒人的证言能证明房屋赠与成立。虽没签订协议，但已履行了全部义务，二原告对房屋先行居住并使用，并允许国立学对房屋进行修缮，这是允许二原告行使房屋所有权的行为，由此，二原告对该房屋具有所有权。即便赠与房屋不成立，因原告国立学对房屋建设有投资，并由二原告对房屋进行投资修缮，原告对该房屋也具有共有权，国宪臣、吴议琴不能自己出卖房屋。被告承认在卖房子时，没通知原告，由此，在原告不知情的情况下，买卖房屋不合法，侵犯二原告的合法权益，该房屋买卖协议，应属无效合同。另国立文还有一处房子居住，国立文属于欺诈行为。
一审法院认定事实：二原告国立学、王静，二被告国立文、张旭，二被告国宪臣、吴议琴分别为夫妻关系，二被告国宪臣、吴议琴系国立学、国立文的父母，国立学系国立文之兄。案件争议的房屋系由国宪臣、吴议琴夫妇于1997年左右申请建造，该房的住宅建筑申请书记载：“申请人为国宪臣，申请建房情况为3间、1层、建筑面积63㎡、宅基面积300㎡。与家同住人口自然状况为妻子吴文琴（农民）、长子国立学（军人）、次子国立文（学生）。审批意见为村委会、乡政府、建设局同意并加盖公章。”该房的村房字第3号房屋所有权证存根记载：“所有权人为国宪臣、吴文琴，所有权性质为私产，房屋坐落为宫山咀乡章京营子村，间数4间，建筑面积116.8㎡，……”1997年原告国立学从部队退伍后，与国宪臣、吴议琴、国立文在该房内共同居住，2001年国立文与张旭结婚后，国立文、张旭搬出此房到别处居住，2002年国立学与王静结婚即在该四间房的西两间居住一直持续至今，结婚时及婚后二原告曾对该两间房屋进行了装修，并于2003年至2015年期间，对四间平房做过防水修缮，还在该房宅院内修建猪圈。二被告国宪臣、吴议琴在该四间平房建成后至今一直在该四间房的东两间居住。2013年5月10日，在二原告不知情的情况下，四被告签订一份卖房协议，该协议书载明：“甲方国宪臣、吴议琴，乙方国立文、张旭，经甲乙双方共同商议：1、因与邻居牛斌打架，须赔偿牛斌医药费用，甲方没有经济条件，现将房屋及院落卖给乙方做价5万元。2、乙方自立字据起，款项一次性付清，甲方同时将房照交给乙方。3、此协议自立据起生效，双方永不反悔。……”庭审中，被告国宪臣、国立文一致承认签订卖房协议时，国立文、张旭并未实际交付给国宪臣、吴议琴买房款5万元，是后来以支付给牛斌的赔偿款4.7万元及其它费用折抵给付该买卖房屋价款。2013年5月22日国立文与牛斌签订一份协议书，该协议书载明：“甲方牛斌，乙方国宪臣、吴议琴，甲乙双方因乙方故意伤害甲方一事，根据法律规定，经双方协商达成一致和解协议如下：乙方一次性向甲方赔偿医疗费等各项损失合计4.7万元，乙方收到此款后，不再追究国宪臣刑事和民事责任……”该协议书上乙方由国立文签名，并在该协议签订当日由国立文代付上述赔偿款4.7万元（该协议书上没有国宪臣、吴议琴签名或按指纹）。2014年4月15日四被告对上述买卖房屋办理了产权过户登记并由国立文、张旭领取了房权证，该房权证载明：“房权证，建昌字第4681G号，房屋所有权人国立文、张旭。共有情况为共同共有，房屋坐落建昌县牤牛营子乡章京营子村三组111号，登记时间2014年4月15日11：20，建筑面积116.8㎡，产权来源交易……”2016年10月14日国立文、张旭以国立学、王静及其子女国镇涛、国雨晗为被告，以要求国立文、王静及其子女停止对房屋侵占、排除妨害和赔偿自2014年4月15日至现在的经济损失7500元为诉讼请求，提起（2016）辽1422民初2537号排除妨害案的民事诉讼，之后，二原告于2016年11月11日提起诉讼，请求法院判令上述房屋买卖合同无效，一审法院将两案予以合并审理后，对排除妨害案另行处理。关于诉讼中，原告提出的房屋已赠与给二原告及二原告对房屋及院落具有所有权或共有权等事实和被告提出的二原告虐待父母等事实，因本案不是房屋赠与纠纷诉讼案，也不是房屋所有或共有权纠纷诉讼案，更不是虐待纠纷诉讼案，由此，对这些事实是否成立不属于案件认定处理范畴，不做相关认定及处理。一审法院认为，原告请求法院认定四被告签订的房屋买卖协议无效，因此，审查裁判的重点是对四被告房屋买卖协议是否合法有效进行审查和裁判。对此，一审法院审查认为，原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应当依法支持原告的诉讼请求，确认该房屋及院落买卖协议无效。具体理由为：从二原告与四被告之间系亲属关系和二原告对四间房屋及院落的买卖有着直接的利害关系来讲，四被告签订房屋买卖协议时，应当通知二原告并征求其相关意见，或将二原告列为第三人参加协议，如有争议应当首先解决相关争议。然而，四被告未能这样做，却在二原告不知情的情况下，签订了房屋及院落买卖协议，并办理了相关产权过户手续，直到国立文、张旭对二原告起诉排除妨害案时，二原告才知道四被告签订了房屋及院落买卖协议，之后，二原告提起诉讼，诉讼中二原告以“房屋已赠与给二原告，四间房屋的所有权应属于二原告；从原告对该房屋投资建设并修缮且在院内修建猪圈来讲，二原告对四间房屋及院落享有共有权；从二原告经父母准许在该四间房屋的西两间居住并对相应院落实际使用十多年来讲，二原告对房屋及院落具有合法居住、使用权”等为事实理由，主张四被告签订的房屋及院落买卖协议侵犯二原告的合法权益，请求法院确认该协议无效。对原告所主张的多项事实，能够查明认定的事实是，经二被告国宪臣、吴议琴同意，二原告自2002年结婚当日开始，即在此四间北京平房中的西两间房屋内居住并对相应院落进行使用，一直持续十余年无居住使用权争议，在四被告签订房屋及院落买卖协议以前及当时，原、被告之间未曾约定解除上述二原告的居住使用权，也未以其它合法途径解除上述二原告的居住使用权。对这部分事实，双方当事人一致认可，应当依法对该事实予以确认。依据该事实，应当依法认定，在二原告不知情的情况下，在对上述二原告的居住使用权未通过合法途径解除的前提下，四被告签订该房屋及院落买卖协议之行为，构成恶意串通侵害第三人（二原告）的合法权益（指上述二原告的居住使用权），该协议应属于无效协议，应当依法确认该协议无效。另从原告在本案中提出了“房屋已赠与给二原告和二原告对房屋及院落具有所有权或共有权”等争议看，虽然因相关争议不属于案件认定处理范畴，在此不做认定处理，但可根据案情认定房屋权属争议或纠纷已经发生或存在，由于四被告在二原告不知情的情况下签订房屋及院落买卖协议，致使二原告没能在房屋及院落买卖协议签订前提出相关争议或没有给二原告提供解决相关争议的机会，以致原告在诉讼中提出相关争议，这充分说明该房屋买卖协议的签订，存在程序瑕疵和留有后患，据此，也可认定该房屋及院落买卖协议，还可能损害原告的其它相关权益（指上述二原告的居住使用权以外的其它权益），由此，也可酌定该房屋及院落买卖协议无效。综上，应当以房屋及院落买卖协议，侵犯了二原告的相关权益为理由，高度盖然性地认定该房屋及院落买卖协议无效。故依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第一百一十七条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：确认四被告国宪臣、吴议琴、国立文、张旭签订的房屋及院落买卖协议无效。案件受理费1050元，由四被告负担。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，二被上诉人与案件所涉的房屋及院落存在直接的利害关系，四上诉人签订房屋买卖协议时，应当知会二上诉人并征求其相关意见，如有争议应当首先解决相关争议。然而，四上诉人在二被上诉人不知情的情况下，签订了房屋及院落买卖协议，并办理了相关产权过户手续，其行为侵害了二被上诉人的合法权益，一审法院确认房屋及院落买卖协议无效并无不妥，故上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由国宪臣、吴议琴、国立文、张旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 陈 超
审判员 李剑波
二〇一七年五月十八日
书记员 吕 彬
本判决书援引的相关法律条款:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；