广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1954号
上诉人（原审被告）：广州市康和房地产开发有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村第七经济合作社。
法定代表人：李伯林。
委托诉讼代理人：胡国利，广东中泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑忠理，广东和志满律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州康正酒店有限公司，住所地广州市白云区大源北路27号3-6楼。
法定代表人：胡玉婵，总经理。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李捷云，广东启源律师事务所律师。
原审被告：广州涉外经济职业技术学院，住所地广州市沙太中路大源金龙路**号。
法定代表人：匡增忠，董事长。
委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。
原审第三人：肖仰清，男，1963年11月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李捷云，广东启源律师事务所律师。
上诉人广州市康和房地产开发有限公司（以下简称康和公司）因与被上诉人广州康正酒店有限公司（以下简称康正酒店）及原审被告广州涉外经济职业技术学院（以下简称涉外学院）、原审第三人肖仰清租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
康和公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，驳回康正酒店全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由康正酒店承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，仅城乡规划主管部门有权对违法建筑进行认定。认定某一建筑是否属于违建、加建，必须由房屋所在地的城乡规划行政主管部门出具证明。公安部门没有资质和职权认定某一建筑是否属于违建、加建。因此《关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见》文件中认定涉案的27、29号楼存在违法加建行为没有法律依据。二、涉案物业不存在加建行为。根据《关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见》以及竣工图和XX村委会书面证明，涉案物业天面上的一层钢筋混泥土结构（设备用房）早已存在，且符合消防安全要求。2014年1月17日，广州市公安局白云区分局审核建设工程消防设计时出具的《关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见》，认定涉案物业存在加建行为，但2016年10月20日涉案物业在没有任何改建的行为下进行了二次消防检查。由此可知，《关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见》是错误的认定，天面一层的钢筋混泥土结构（设备用房）早已存在且符合消防安全要求。三、关于康正酒店向康和公司主张的赔偿酒店装修款2700000元及酒店设施、设备款659348元，属于主张对象错误，不符合法律规定。2012年10月11日，康和公司和涉外学院双方到现场就物业消防现状进行了确认，并以现状交付使用，并且双方签订了消防移交清单。康正酒店与康和公司的租赁合同期限是2015年1月21日至2024年8月30日止，即2014年9月1日起，双方产生权利义务关系。在2014年9月1日之后，康正酒店没有进行装修和增进设备。在未经康和公司同意的情况下，涉外学院在2012年将27号楼转租给肖仰清，肖仰清投入几百万元的装修款和增置设备，故应由肖仰清向涉外学院主张赔偿。四、康正酒店在明知涉案物业存在消防瑕疵、存在制约二次消防验收通过的不利因素情况下，仍自愿与康和公司承租物业，理应自行承担风险。另康正酒店的消防审核只是初审，完全可以通过重新消防设计完善通过。五、康正酒店与康和公司签订《租赁合同》后，从未向康和公司交纳押金、租金和水电费等，至今欠款累积高达580万元。六、2012年9月10日涉外学院违约将涉案物业转租给肖仰清，转租时间是12年，原来租赁用途是内部教学培训，不是酒店，后来肖仰清租赁之后就改变了用途，变成对外开放的酒店，重新申报消防。康和公司发现涉外学院违约转租给肖仰清时，康和公司是明确不同意的，且与涉外学院及肖仰清重新协商，原来签订的合同是20年，后来协商变更为1年，1年的期限是给对方处理内部转租关系的期限，康和公司并不接受物业转租的行为。涉外学院无权出租，属于无权处分的行为。康正酒店占用涉案物业的性质是非法占用。七、康和公司无违约行为，无须对康正酒店承担任何责任。1.康正酒店与康和公司的损失没有关联性，涉外学院与康正酒店签订的合同是2015年1月21日，康正酒店注册时间是2014年1月22日，消防验收发生时间是康正酒店和康和公司签订合同之前的2014年1月17日。2.康和公司和康正酒店的合同未生效，合同的生效必须符合附加条件才能生效。3.康正酒店多次承诺，肖仰清提供保证，对出租人免于责任，经营纠纷与康和公司无关。康正酒店对消防验收不合格承担全部责任，消防行政处罚决定发下来时，申辩时间是3个月，该期间并没有告知康和公司，也没有进行申辩，没有进行整改及沟通，继续违法使用，直到2014年5月时被公安部门治安处罚非法经营。4.康正酒店长期拖欠费用，没有缴纳租金及押金，在这种情况下康和公司没有任何义务为其提供服务，对方长期拖欠租金及押金已经失去诚信，康和公司完全有权拒绝提供服务。5.肖仰清对康正酒店的经营损失有严重过错，因其擅自改变用途且违法经营。
康正酒店辩称：一、不同意康和公司的上诉请求。二、康和公司目前占有康正酒店投入的财产，应作出赔偿。三、康和公司对于白云区公安局认定加建的意见有异议，应向白云区公安局提出，而不应向康正酒店提出。四、本案属于租赁物不合格的租赁，承担责任的是出租人，消防是否合法是开办酒店的关键，康和公司是违约方。
涉外学院称：一、不同意康和公司的上诉意见，其在一审当庭表示确认转租行为，上诉中又出尔反尔，否认转租事实。二、涉外学院一直与肖仰清协商排除加建建筑物的行为，多次提出要求康和公司尽快排除，但康和公司仍然置之不理，并且多次欺骗涉外学院，谎称不存在任何加建，还出示所谓报建图给涉外学院。由于涉外学院对是否存在加建，没有到现场看过，存在加建行为是肖仰清向我方陈述，是否存在加建我方根本不清楚。三、根据司法解释，公安消防部门对是否存在导致消防通过不能办理的事由具有权威性认定。至今康和公司都没有提出相反证据，所以在证据效力认定上我方更倾向于公安机关认定，而且在整个过程中康和公司不顾肖仰清多次诉求，一意孤行把肖仰清清除出场，对此我方多次警告康和公司，因其行为必定会导致诉讼，所以康和公司应当承担所有责任。
肖仰清称：本案属于租赁物不合格的租赁，承担责任的是出租人，消防是否合法是办酒店关键，对方违约。
康正酒店于2017年9月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除康正酒店与康和公司于2015年1月21日签订的《租赁合同》；二、康和公司、涉外学院连带支付我司酒店装修费用3380640元及利息100000元（以3380640元为本金，自2013年1月1日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息，暂计100000元）；三、康和公司、涉外学院连带支付我司酒店设备及家具费用506240元（其中：电脑及相关设备104440元，酒店客房家具230400元，酒店办公用品及家具171400元）及暂计利息50000元（以506240元为本金，自2013年1月21日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息）；四、康和公司、涉外学院连带支付我司已付员工工资略计为100000元及暂计利息2000元（以100000元为本金，自2013年1月21日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息）；五、康和公司、涉外学院连带赔偿我司预期经营损失1886976元（48个房间×180元／日×30日×70%入住率×20%利润率×52个月=1886976元，时间段为2012年10月10日至2017年2月10日）；六、康和公司、涉外学院承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月10日，肖仰清（乙方、承租方）与涉外学院（甲方、出租方）签订《协议书》，约定：甲方同意将位于白云区XX路27、29号内房屋租赁给乙方作商业使用；租赁范围为27号六层康复综合楼，建筑面积3291.3㎡；乙方使用甲方上述房屋建筑物用于乙方设立经济实体申办酒店及配套项目经营；未经甲方同意，禁止乙方将房屋另作他用或整体转让、整体转租，或名为与他人合股经营实则变相转让、转租，包括但不限于交由第三方承包经营等方式变相转租、转让，否则属于违约，甲方有权终止本合同，乙方不可撤销的同意甲方在乙方违约时行使上述权利，由此造成损失与甲方无关；但乙方可根据经营需要分租1、2楼给第三方作饮食或其他项目；甲方同意乙方在本协议项下地点以甲方名义申办独立的经济实体，领取营业执照，经济实体名称暂定为广州涉外经济学院商务酒店，法定代表人由甲方指定人选担任，由乙方独立经营管理，甲方不得加以干涉经营管理；本合同项下经营的经济实体全部投资由乙方独立承担，自负盈亏，乙方自行负责所需的物资采购，装修工程，营销管理等建设经营管理，乙方所需人员的招聘及管理，所聘人员的工资、薪酬、福利等费用由乙方承担；签订合同30天内，甲方配合乙方办理商业租赁备案，提供该物业的一次消防证；甲方在学院免费提供相应车位给乙方使用；租赁期自2012年9月10日起至2024年8月30日，租期12年，免租装修期至2012年12月30日，从2013年1月1日起计租，乙方申办的经济实体的营业执照期限应与租赁期相一致；从起租之日起，双方同意第一年租金为25元/月/㎡，在此基础上每年递增5%；乙方在签订合同之日起须预付两个月押金和一个月租金；租金按月度结算，即每月15日前缴清租金；乙方经营所涉及相关费用由乙方自行负责，包括但不限于本协议描述的装修工程、物资采购、物业管理、企业经营、职工工资福利、卫生、水电、煤气、有线电视、电话、网络等一切费用；乙方如对经营房屋进行装修需报甲方备案，如涉及设备、房屋结构变动时，先征得甲方的书面同意方可改造，要保证施工安全，工程完工后应通知甲方配合检证；乙方如发生以下行为之一时，甲方可通知乙方解除本合同，如对甲方造成损失的，乙方应当赔偿相应的经济损失：（1）上缴合作经营费用及其他债务超过半个月以上未付的，……（3）违反本合同的有关规定的，……（5）本人死亡或被宣告失踪等情况发生的，（6）有明显失信或欺诈行为事实的；甲方出现前述第3、5、6、7项行为的，乙方有权通知甲方解除本合同，如对乙方造成损害的，甲方应赔偿乙方总投入的损失；合同终止时，乙方应将经营场所内属于乙方所有的一切物品全部撤除，包括室内装修可搬出的设备、材料、物品，所需费用由乙方承担并将经营场所恢复结构原状，甲方检查认可后收回经营建筑物。
一审庭审中，涉外学院确认其已于2012年9月11日收取了肖仰清支付的押金164550元，并承认该押金尚未退还给肖仰清。
座落于广州市白云区XX路27、29号的房地产登记的权属人为康和公司，首层至六层登记时为康复综合楼，登记时间为2014年6月23日。
2013年12月11日，涉外学院（乙方、承租方）与康和公司（甲方、出租方）签署《协议书》，约定：甲乙双方于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》，乙方将原合同项下位于XX路27号六层康复综合楼转租给第三人，并向甲方发出《关于免移交涉外酒店的沟通函》；鉴于乙方未经甲方书面同意将原合同项下部分物业转租给第三人，已构成违约行为；但甲方考虑到双方长期的合作关系，同意与乙方进行协商并达成本协议书；甲方同意变更原合同，自2013年11月1日起计算，原合同项下的17号别墅按原合同价格租赁给乙方一年，即至2014年8月30日止，所有条件与原合同一致；位于27号六层康复综合楼自2013年10月1日起计算，至2014年8月30日止，按原合同价格租赁给乙方，双方愿意续约的，应当于本上述时间届满前三十日另行协议并签订租赁合同书，乙方必须在租赁期限届满前完成搬迁，期限届满之后未搬之物将被视为放弃所有权，逾期不搬的，按本协议租金加倍收取违约金；等等。
2012年，广州市公安消防局出具了穗公消验[2012]第XX号“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”，载明：该局对康和公司在广州市白云区XX村的康复综合楼建设工程进行了消防验收；该建筑为1栋6层，设地下室1层，建筑高度为23米，建筑面积10671.8平方米；其中首层为商铺、大堂，二至六层轴1至5交轴A至D部位为养老院疗养康复用房，二至六层9至15交轴A至D部位为办公用房；本次验收内容为整体土建工程；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格。同时，广州市公安消防局在该意见中提出如下要求：1、应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效，要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；2、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；3、建筑内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防审计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。
2014年1月17日，广州市公安局白云区分局作出穗公云消审字[2014]第XX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”，称：该局对广州市康正酒店有限公司报送的酒店建设工程消防设计（受理凭证号“穗公云消审[2013]凭字第XX号”）进行了审核，该工程位于广州市白云区太和镇XX路27号首层、三至六层；所在建筑6层，首层为商铺、二至三层9-15轴交A-
D轴为KTV场所，其余部分为办公场所，该商业楼楼高23米，属多层民用建筑，耐火等级不低于二级，已通过广州市消防局穗公消验[2012]第XX号文验收；装修面积为2100平方米，装修后作旅业客房使用；顶棚装修材料为硅酸钙板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，地面装修材料为阻燃地毯等燃烧性能等级为B1级以上的材料进行装饰，墙面装修材料为水泥砂浆等燃烧性能等级为A级以上的材料进行装饰；设置有室内外消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等消防设施；经审核，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计。广州市公安局白云区分局在该意见中明确指出主要存在的问题如下：经核查，项目所在商业楼原为六层钢筋混凝土结构建筑，现天面擅自加建一层钢筋混凝土结构作办公场所，改变了原有建筑的防火功能，不符合消防安全要求；你单位应待所在建筑重新完善消防手续后，再向公安消防机构申报内部装修审核，未经审核合格，不得施工、投入使用。肖仰清称其承租涉案物业时，其所承租的27号楼并无加建，存在加建的是29号楼；而康和公司则否认29号楼存在加建行为。
一审诉讼中，肖仰清称其承租涉案物业的目的是为了经营酒店，酒店名称最终定为康正酒店，并因此而成立了广州康正酒店有限公司。
康正酒店于2014年1月22日成立，登记的股东为胡某、胡玉婵两人，胡玉婵与肖仰清为夫妻关系。肖仰清称因其个人不能申领营业执照，故才以其配偶胡玉婵的名义设立该酒店公司，但康正酒店一直由其与配偶胡玉婵经营。
2014年3月6日，肖仰清出具一份《保证暨授权委托书》，称：承租方肖仰清向出租方涉外学院承租位于广州市白云区XX路29号用作酒店经营用途；现承租方肖仰清向出租方涉外学院保证，对所欠的2014年1月2月房租分别在2014年3月21日前交付2014年1月房租，在2014年3月31日前交付2014年2月的房租；如逾期或拒不交付房租，视为承租方肖仰清以行动违约，承租方肖仰清授权出租方涉外学院采取包括但不限于停电、停水、锁大门、收回租赁物、追究违约责任、解除合同等措施；对出租方涉外学院采取措施后承租方产生的损失，承租人确认自行承担，免除出租方责任。同日，肖仰清出具“承租方肖仰清欠广州涉外经济技术学院款项”，确认：2013年11月违约金5924元、2013年12月违约金4334元，2014年1月租金86397元、违约金3686元，2014年2月租金86397元、违约金2477元，欠费合计租金172794元、违约金16421元，共计欠费189215元；所欠的2014年1月2月房租分别在2014年3月21日前交付2014年1月房租86397元，在2014年3月31日前交付2014年2月的房租86397元和违约金16421元。
2014年4月28日，肖仰清出具《保证暨授权委托书》，称：肖仰清向涉外学院保证，对所欠的2014年3月4月房租连同利息最迟在2014年6月1日前交付完毕；出租方给予承租方5月和6月办理消防事宜宽限期限，宽限期间房租免除5月6月房租违约利息，但是承租方必须在2014年7月1日完成酒店消防批准文件；无论消防是否通过，承租方必须在2014年7月1日前缴纳2014年5月份的房租，2014年6月房租在2014年8月1日前缴清；双方一致认为，承租方任何一期逾期或拒不交付房租，视为承租方肖仰清以行动违约，承租方肖仰清授权出租方涉外学院采取包括但不限于停电、停水、锁大门、收回租赁物、追究违约责任、解除合同等措施；对出租方涉外学院采取措施后承租方产生包括不能通过消防的损失，承租人确认自行承担，免除出租方责任；出租方同意协助承租方办理消防工作，协助范围限于为业主与承租方之间收集、传递文件和资料，不参与具体申办消防工作。
2014年5月5日，肖仰清、涉外学院及康正酒店共同向康和公司发出“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”，称：肖仰清于2012年10月向涉外学院承租广州市白云区XX路27-29号1-6楼物业，其中3-6楼用作康正酒店经营旅业；酒店投资350多万元于2013年10月全部装修完工；其他证照都办理好了，可是二次消防报审一直批复不了；经过很长时间的沟通协调，到2014年1月份白云区公安分局明确回复康正酒店的二次消防审核不合格；其原因酒店是一幢单独的6层楼，与相隔15米的另一幢6层半的楼车库相连，康和公司提供的一次消防合格证是两幢楼连体办理的，主体6层，酒店二次消防审核时发现隔邻的6层楼加盖了违章建筑，致使康正酒店二次消防审核不合格，导致康正酒店至今都不能正常营业，损失重大；现肖仰清、康正酒店，涉外学院郑重请求康和公司协助政府相关部门办理好二次消防验收合格证，以减少不必要的损失。
2014年11月25日，涉外学院向肖仰清发出“通知函”，称：“关于我方广州涉外经济职业技术学院出租给你的XX路27号六层康复综合楼（现已更名为‘康正酒店’）。现通知如下：由于你长期拖欠租金，故自2014年9月1日起，我方将租赁物移交给原业主广州市康和房地产开发有限公司，由该公司承接，请你将租金直接交予广州市康和房地产开发有限公司。特此通知！”胡玉婵于2014年11月27日签收了该通知函。
2015年1月14日，康和公司物业部向“广州康正酒店肖仰清先生”发出催告函，称：根据我公司与广州涉外学院所签署的合同书，你公司所租赁的XX路27号综合楼需于2014年9月1日起与我司另行签订租赁合同书；现广州涉外学院已通知贵公司，我公司已向你提供与广州涉外学院于2012年4月28日新签订的协议书，现限你于2015年1月19日前与我公司签署新的租赁合同并交清所欠费用；否则我公司将收回场地，并依法追收你们所欠费用，由此引起的责任由你们承担。另，康和公司提交了多份催告函，拟证实其向康正酒店、肖仰清催缴租金、水电费等，但康正酒店、肖仰清否认收到催款通知。
2015年1月21日，康正酒店（乙方、承租人）与康和公司（甲方、出租人）签订《租赁合同书》，约定：出租人系一家在广州市工商行政管理局注册并且持续经营的有限责任公司，出租人开发并且拥有广州市白云区XX路27号的项目，项目位于广州市白云区XX路，并拥有该项目项下土地的使用权和所有上盖建筑物的所有权；出租人拟广州市白云区XX路27号的项目建筑物出租用于开设康正酒店；承租人系在广州市工商行政管理局白云分局注册成立并且持续经营的有限责任公司，法定代表人胡玉婵，经营范围为酒店住宿（旅业）、棋牌服务；鉴于该建筑物原由出租人出租给广州市涉外学院，广州市涉外学院已与出租人签订相关文件确认其违约事实，故自本合同签订日前，之一切权利义务及债权债务均由承租人与广州市涉外学院自行处理；鉴于承租人已经装修并且拟开始经营，为降低承租人之损失，出租人同意在解除与广州市涉外学院上述租赁物合同之同时将租赁物出租给承租人作为酒店继续经营；鉴于承租人与出租人系补签租赁合同，出租人同意承租人至签订协议日止已欠六个月租金及押金给予承租人一共十天的宽限期，自本协议签订之日起计算；租赁物位于广州市白云区XX路27号的项目，但该项目地下室除外；租赁物共六层，自1楼起至6楼建筑面积共3864平方米；租赁物的性质为商业用途，用途为商业，但甲方同意，乙方在与涉外学院承租期间已转租或分租的部分，在本协议书附件列明后视为甲方同意转租，但租赁期满后应得到甲方书面同意方可转租或分租，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁物整体转让或整体转租，否则属违约；租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年8月30日止；本合同书项下租赁物没有免租期；租赁物首年每月每平方米租金25元，此且每年租金在上一年基础上递增5%，其中2014年9月1日起至2015年8月30日期间，每年租金为1159200元，每月租金为96600元；鉴于该建筑物原由出租人出租给广州市涉外学院，广州市涉外学院在未得到出租人同意之情况下转租给承租人，广州市涉外学院已与出租人签订相关文件确认其违约事实，故自本合同签订日前，承租人已对租赁物所做之装修出租人予以认可；租赁期限届满后不再续租的，除表面可以拆除的设备、添附物或者附着物外，不得进行破坏性拆除，否则属违约行为；合同终止后，装修物不作任何补偿；如果乙方为法人单位，则必须指派一名固定的联系人，该联系人将作为乙方的全权代表，全权代表乙方签收文件、与甲方协商等工作；乙方指派的联系人为胡玉婵；租赁物在移交给广州市涉外学院时，租赁物已经通过消防验收，由于广州市涉外学院非法转租给承租人后，承租人在装修过程中必须自行向有关消防管理部门申报二次装修消防验收，一切申报及验收工作均由承租人自行承担；鉴于租赁物作为酒店使用，承租人必须自行向有关公安机关等酒店管理部门申报办理有关法律手续，乙方必须在手续齐全的情况下方可开业。胡玉婵作为广州康正酒店有限公司的法定代表人，在该合同落款处签名。
一审诉讼中，康和公司出具《关于解除租赁合同书的通知函》，拟证实其于2015年4月20日向康正酒店发出了该通知函，告知康正酒店因其拖欠租金及水电费，故康和公司解除与康正酒店于2015年1月21日签订的《租赁合同书》。对该通知函，肖仰清及康正酒店称，康和公司并未将该函件发给肖仰清及康正酒店，而是将通知张贴在了酒店的门上，对此康和公司确认系通过张贴方式送达的通知函。
一审另查，2015年5月11日，康和公司与康正酒店召开协调会，李丽、曾长保、胡玉婵等人参加了会议，并协调如下：1、康和公司同意康正酒店从5月11日下午开始营业，水电表重新抄好，双方记录好；2、营业款由康和公司开收据代收，每天早上8:10分康和公司财务与康正酒店指定人员做账目交接；3、在2015年5月30日12:00前，康正胡玉婵必须先缴30万元，康和公司将康正酒店经营权交给胡玉婵经营，从2015年6月1日开始每月按时缴纳租金，以前欠款按月分期支付，每月不得低于5万元，否则康和公司无条件收回康正酒店的所有权及经营权；4、康正酒店一切外欠款与康和无关，任何人不得影响宾馆的正常经营；5、康正一、二楼客户租金，从5月份开始由康和公司收取租金，开具收据，冲抵康正酒店应承担的租金。但康和公司称该会议纪要康正酒店并未实际履行，故其在2015年6月收回了涉案物业。
肖仰清、康正酒店对该会议纪要的真实性予以确认，但表示因其在康正酒店内投入巨大，为了想继续经营而被迫与康和公司进行协商，内容并不是其真实意思表示。对于不缴纳租金，肖仰清及康正酒店称是因康和公司、涉外学院的原因导致其无法办理消防验收开展经营所致。
一审庭审中，涉外学院称其在2014年9月就将涉案物业交还给了康和公司。肖仰清、康正酒店称涉案物业于2015年4月被第三方企业“林安物流公司”收回；而康和公司则称其于2015年6月从“康正酒店”处收回了出租的物业。同时，康和公司确认其在收回涉案物业后，将其重新租给了广州XX酒店有限公司作为经营酒店所用。而涉外学院、康和公司为了证实加建行为不是导致肖仰清承租物业消防无法办妥的原因，提交了广州XX酒店有限公司的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，该合格证于2016年10月28日颁发，场所地址为广州市白云区太和镇XX路27号；康和公司另提交了广州市白云区太和乐王娱乐中心的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，拟证实XX路29号商业楼也通过了二次消防验收，该合格证系于2013年6月28日颁发。肖仰清、康正酒店对上述合格证的真实性并无异议，但认为其无法领得消防合格证正是康和公司的阻扰所致。
同时，康和公司提交了广州市白云区XX村第六经济合作社、广州市白云区XX村民委员会于2017年3月13日出具的证明，拟证实XX路29号建筑于2011年7月开始建设、2011年12月已建成，建成后无加建的情况；对于该证明，肖仰清及康正酒店并不予认可。
一审庭审中，康和公司确认广州XX酒店有限公司承租涉案物业后已经进行了重新装修，但确认客房数量与康正酒店相比前后并无变更，均为48间客房；同时康和公司还称康正酒店的物品其找了专门的房间进行保管，但未提交证据证实。
一审庭审中，肖仰清称康和公司、涉外学院系以合法形式掩盖非法目的的方式，虚构事实、隐瞒真相诱使康正酒店与涉外学院签订涉案的《协议书》，具体情节表现为：合同所约定的经济主体暂定为涉外学院商务酒店，这是虚假承诺，后来变成了康正酒店；对于合同约定的车位，实际上也没有提供；对于涉案物业的产权人，原告也是后来才知道；在协议的履行过程中，康和公司与涉外学院亦多次故意阻挠原告取得消防合格证。肖仰清、康正酒店还主张，康正酒店与康和公司重新签订的《租赁合同书》是康和公司通过欺诈、胁迫的手段签署的，签署的目的是康和公司为了通过合法的手段转移风险承担。
一审庭审中，经一审法院释明后，肖仰清坚持主张涉案其与涉外学院签订的《协议书》为无效合同，并坚持主张其原诉讼请求不予变更。肖仰清就其与涉外学院之间的租赁合同纠纷向一审法院提起了诉讼，一审法院以（2017）粤0111民初4284号案立案受理，康正酒店在本案中的第二项至第五项诉讼请求与肖仰清在该案中的诉讼请求相同，而肖仰清在本案明确表示其在康正酒店的投入均由康正酒店一直在使用，故同意由康正酒店在本案中主张，其相应的诉讼请求予以撤回。肖仰清、康正酒店为证实康正酒店在本案的各项损失，举证如下：
1、装修款：肖仰清、康正酒店提交了胡玉婵与广州XX装饰工程有限公司于2013年1月1日签订的《建筑装饰工程施工合同》，拟证实广州康正酒店装饰装修工程已发包给该公司承接，约定合同价款为2900000元，并约定收款户名为陈某；同时，肖仰清、康正酒店提交了该公司于2015年3月27日开具的收款收据以及胡玉婵向陈某的转账明细，证实其已支付了装修款2320000元；肖仰清、康正酒店另提交了胡玉婵与陈某于2015年3月27日签订的《工程结款协议》，在该协议中双方确认康正酒店内部装修工程于2013年1月开始施工、2013年12月施工方撤出施工现场，尚欠工程款580000元，双方同意扣减200000元作为工程质量返修款，余额380000元应当付给施工方。而肖仰清、康正酒店确认工程余款380000元尚未向陈某支付。
2、家具购置费：肖仰清主张其因开设酒店而支付的家具购置费为401800元，并提交了收据两张及送货单两份予以佐证。其中收据均为订金收据，其中2013年9月1日为30000元、9月18日为50000元。订货单，其中订货时间为2013年9月1日的订货单载明的货款合计为230400元，但其备注的订金为30000元、余额为150400元；订货时间为2013年9月18日的订货单载明的货款合计为171400元，备注的订金为50000元、余额为121400元。
3、空调设备购置款：肖仰清、康正酒店主张该费用支出为136100元，并提交了胡玉婵代表“广州市康正酒店有限公司”与广州市白云区太和镇大新电器于2013年7月21日所签订的《空调销售合同》、2014年3月8日广州市白云区太和镇大新电器出具的收款收据予以证实。
4、电视购置款：肖仰清、康正酒店主张该费用支出为62400元，并提交了胡玉婵代表“广州市康正酒店有限公司”与广州市白云区太和镇大新电器于2013年7月12日所签订的《电视销售合同》、2014年3月8日广州市白云区太和镇大新电器出具的收款收据予以证实。
5、太阳能中央热水系统定作安装款：肖仰清、康正酒店主张该款项支出为50000元，并提交了胡玉婵代表“广州市康正酒店有限公司”与广州XX能源科技有限公司签订的《环普索光真空管式太阳能中央热水系统定作安装合同书》，该合同约定的总造价为50000元。肖仰清、康正酒店另提交了胡玉婵的银行交易明细，证实其于2013年9月29日向该公司支付了安装空气能预付款10000元。
6、酒店外墙装LED护栏及楼顶招牌制作款：肖仰清、康正酒店主张该费用为50000元，并提交了胡玉婵与黄某代表“广州市XX广告有限公司”于2013年7月23日签署的《合同书》，该合同约定的工程款为50000元，并约定了收款账户户名为黄某。肖仰清、康正酒店提交的胡玉婵银行交易明细，仅能证实胡玉婵于2013年8月6日转账支付了“酒店亮化工程预付款”5000元。
7、客房电脑购置款：肖仰清、康正酒店主张该费用为67200元，并提交了案外人于2014年3月5日出具的送货单予以佐证。该送货单记载“客房电脑”24台，单价7800元，合计67200元。
8、酒店LED灯款：肖仰清、康正酒店主张该费用为7700元，并提交了胡玉婵于2013年12月30日、2014年7月8日、2014年12月28日向案外人李某转账支付“康正酒店LED显示屏”5500元、“康正酒店电子屏幕款”1200元、“工程费”1000元的转账记录予以证实。
9、酒店指南等用品款项：肖仰清、康正酒店主张该费用为9832元，并提交了胡玉婵于2014年1月21日、2014年3月7日向案外人刘伟兴转账支付“贷款”3932元、“预付康正酒店指南本等费用”800元、“酒店指南等用品”5100元的转账记录予以佐证。但其中2014年1月21日的“贷款”3932元无法证实为购置上述物品的费用支出。
10、酒店有线电视款：肖仰清、康正酒店主张该费用为8000元，但仅能提交胡玉婵于2013年11月26日向案外人谢锦锋转账支付“预付电视安装费”4000元的转账记录。
11、酒店大堂装饰款：肖仰清、康正酒店主张其在酒店大堂装饰地图，并支出了1600元，为此其提交了胡玉婵于2014年1月29日向案外人梁某转账支付“酒店大堂装饰”1600元的转账记录予以证实。
12、消防器材款：肖仰清、康正酒店提交了胡玉婵于2013年10月11日向案外人伍某转账支付“购消防器材”7648元的转账记录，证实该款项金额为7648元。
13、消防办证费用：肖仰清、康正酒店为证实其该费用的支出，提交了胡玉婵于2013年1月17日、2013年4月17日分别向案外人转账支付“酒店消防费用预付”30000元、“预付酒店消防办证费用”20000元的转账记录。
14、营业执照等办证费用：肖仰清、康正酒店为证实该费用的支出，提交了胡玉婵代表“广州市康正酒店有限公司”与广州市白云区XX商务服务部于2013年4月18日所签订的《委托代办业务受理书》，约定的办理事项包括了《特许经营许可证》、《营业执照》、《卫生许可证》、《组织机构代码证》及《国地税证》，约定费用为60000元，订金30000元。肖仰清、康正酒店另提交了胡玉婵于2013年10月21日的转账记录，拟证实其向案外人黄某甲支付了“预付康正酒店办证费”20000元。
15、酒店客房软件费用：肖仰清、康正酒店主张该费用为2000元，并提交了胡玉婵代表“广州康正酒店有限公司”与广州XX信息科技有限公司签署的《技术开发合同书》，合同内容为委托该案外人公司开发“星级酒店管理系统”，约定价格为2000元。肖仰清称该费用已现金支付完毕，但未能提交收据等证实。
16、员工工资：肖仰清、康正酒店主张其已支付员工工资估算为100000元，但未能提交证据证实。
17、预期经营损失：肖仰清、康正酒店主张按48个客房，每日180元的房价，按70%的入住率及20%的利润率，计算2012年10月10日至2017年2月10日的经营损失，并主张金额为1886976元。对此，康和公司对上述房价、入住率均不予认可，并提交“退房结算表”，拟证实在2015年5月康正酒店在证照不齐全的情况下长期营业。庭审中，肖仰清、康正酒店确认康正酒店曾断断续续试营业了20多天，但因被人举报而罚款，因此后来没有再营业，对于“退房结算表”则表示系康和公司自行制作，故不予认可。
上述事实，有《协议书》、房地产权证、“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”、“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”、工商登记信息、结婚证、《保证暨授权委托书》、“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”、通知函、催告函、《租赁合同书》、银行交易明细、收据、送货单及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：本案系因租赁涉案广州市白云区XX路27号物业所引发的租赁合同纠纷，争议的焦点在于康正酒店与康和公司签订的租赁合同的解除问题，以及康和公司是否应当赔偿损失的问题。
一、关于康正酒店与康和公司所签订的《租赁合同书》的解除问题。
康正酒店主张其与康和公司所签订的《租赁合同书》，是康和公司以欺诈、胁迫的手段迫使康正酒店所签订，但对此未能提交证据证实，故一审法院不予采信。因此，一审法院认定该《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
虽康和公司与康正酒店在《租赁合同书》中约定，“租赁物在移交给广州市涉外学院时，租赁物已经通过消防验收，由于广州市涉外学院非法转租给承租人后，承租人在装修过程中必须自行向有关消防管理部门申报二次装修消防验收，一切申报及验收工作均由承租人自行承担”，但即使承租人康正酒店应当自行申报二次装修消防验收，作为出租人的康和公司仍需提供符合正常情况下的合同使用用途的物业。而肖仰清在与涉外学院履行前一份租赁合同的过程中，已发现广州市白云区XX路27、29号存在加建行为，该加建行为有穗公云消审字[2014]第XX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”证实，故一审法院对康和公司关于其建筑物不存在违法加建的抗辩主张不予采纳。肖仰清与涉外学院曾一并向康和公司发函，请求康和公司协助办理好二次消防验收合格证，以减少不必要的损失，但康和公司不但未能证实其积极配合纠正违法加建行为，更在庭审中否认加建事实的存在，其行为明显有违诚实信用原则，故一审法院认为其在将涉案物业继续出租给康正酒店时，应当承担消除上述加建行为的责任，否则应承担违约责任。但康和公司所提交的案外人的消防验收合格证书，并不能证明其在履行与康正酒店的合同期内消除了加建行为对二次消防验收的影响，因此一审法院对上述证据不予采信，并认定康和公司在履约当中存在违约行为。
康和公司于2015年4月20日以张贴的方式向康正酒店发出了《关于解除租赁合同书的通知函》，要求解除与康正酒店于2015年1月21日签订的《租赁合同书》。其后，康和公司与康正酒店于2015年5月11日召开协调会，协议康正酒店法定代表人胡玉婵于2015年5月30日12：00前交纳300000元，康和公司则将康正酒店交给胡玉婵经营，从2015年6月1日起每月需按时交纳租金，之前拖欠款项按月分期支付，否则康和公司可收回康正酒店的所有权及经营权。康正酒店对该会议纪要的真实性予以确认，但表示因其在康正酒店内投入巨大，为了想继续经营而被迫与康和公司进行协商，内容并不是其真实意思表示，对此其未能提交证据证实，故一审法院不予采纳，并对该会议纪要内容予以确认。康和公司称由于康正酒店未能按上述会议纪要内容履行并拒付租金，故其于2015年6月收回了涉案物业，但康正酒店在康和公司未能拆除违法加建部分并消除二次消防申报影响的前提下拒付租金，并无不当。因此，康和公司于2015年4月20日以康正酒店拖欠租金及水电费为由张贴解除合同的通知，该通知并不发生合同解除的效力。而根据康正酒店与康和公司召开协调会并达成会议纪要的事实，可以证实双方在康和公司发出解除合同的通知后曾就合同的继续履行进行了磋商，但其后双方并未就协商后达成的协议进行实际履行，故可视为康正酒店在收到康和公司的解除合同通知后，虽与康和公司进行了继续履行合同的协商，但最终仍以己方不履行会议纪要的方式表明接受康和公司的解除合同要求，因此一审法院认定双方之间的租赁合同于康正酒店未履行支付300000元的截止时间即2015年5月30日解除。而根据康正酒店与康和公司所达成的协调会议纪要，可以证实康正酒店在该协调会召开前已经收回了涉案物业，故才有由胡玉婵交纳300000元后康和公司再将康正酒店交给胡玉婵经营的约定，因此一审法院对康和公司所称的于2015年6月收回场地的主张不予采信，并对康正酒店所称的于2015年4月被收回场地的意见予以采纳。
二、关于康正酒店损失的认定问题。
虽就涉案租赁物业，前后存在肖仰清与涉外学院、康正酒店与康和公司签订的两份租赁合同，但肖仰清明确其在涉案租赁物业中的投入均由康正酒店主张，故一审法院根据肖仰清、康正酒店的举证对康正酒店所主张的各项损失认定如下：
1、装修款：康正酒店提交了胡玉婵与广州XX装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，可证实胡玉婵将康正酒店的装饰装修工程发包给该公司承接，约定合同价款为2900000元，并约定收款户名为陈某。而有证据证实的已支付装修款为2320000元，另根据胡玉婵与陈某签订的《工程结款协议》，双方同意扣减200000元作为工程质量返修款，尚余工程款应为380000元。因此，胡玉婵实际应当支付的工程款总额为2700000元，该工程款属于肖仰清、康正酒店为正常开展酒店经营而发生的合理成本投入，由于康和公司收回场地并重新租赁给案外人而导致了该投入无法取回，故一审法院对该部分损失予以确认。
2、家具购置费：康正酒店与肖仰清提交了收据及送货单各两份证实其家具购置费用，虽涉外学院、康和公司对此不予确认，但未提交反证予以推翻，而肖仰清为开展酒店经营购置家具合情合理，故一审法院予以采信。虽订货时间为2013年9月1日的订货单载明货款合计为230400元、2013年9月18日的订货单载明货款合计为171400元，但其上分别有备注订金30000元、余额150400元，订金50000元、余额121400元，故一审法院认定，该费用应以订金加上余额作为计算实际支付货款的依据，计得为351800元。
3、空调设备购置款：肖仰清、康正酒店提交了《空调销售合同》及收款收据予以证实，对此一审法院予以采信，并确认该款项为136100元。
4、电视购置款：肖仰清、康正酒店提交了《电视销售合同》、收款收据予以证实，对此一审法院予以采信，并确认该款项为62400元。
5、太阳能中央热水系统定作安装款：肖仰清、康正酒店主张该款项支出为50000元，并提交了《环普索光真空管式太阳能中央热水系统定作安装合同书》予以证实，对此一审法院予以采信。该合同约定的总造价为50000元，但肖仰清、康正酒店有证据可证实的付款仅为预付款10000元，因此一审法院认定该合同项下的实际费用为10000元。
6、酒店外墙装LED护栏及楼顶招牌制作款：肖仰清、康正酒店主张该费用为50000元，并提交了胡玉婵与黄某代表“广州市XX广告有限公司”签署的《合同书》予以佐证。虽该合同约定的工程款为50000元，但肖仰清、康正酒店仅能证实于2013年8月6日转账支付了“酒店亮化工程预付款”5000元，因此一审法院认定该费用为5000元。
7、客房电脑购置款：肖仰清、康正酒店主张该费用为67200元，并提交了送货单予以证实，对此一审法院予以确认。
8、酒店LED灯款：肖仰清、康正酒店主张该费用为7700元，并提交了胡玉婵于2013年12月30日、2014年7月8日、2014年12月28日向案外人李某转账支付“康正酒店LED显示屏”5500元、“康正酒店电子屏幕款”1200元、“工程费”1000元的转账记录予以证实，对此一审法院予以确认。
9、酒店指南等用品款项：肖仰清、康正酒店主张该费用为9832元，并提交了胡玉婵于2014年1月21日、2014年3月7日向案外人刘某转账支付“贷款”3932元、“预付康正酒店指南本等费用”800元、“酒店指南等用品”5100元的转账记录予以佐证。但其中2014年1月21日的“贷款”3932元无法证实为购置上述物品的费用支出，因此一审法院认定该费用为5900元。
10、酒店有线电视款：肖仰清、康正酒店主张该费用为8000元，但仅能提交4000元的“预付电视安装费”转账记录，因此一审法院认定该费用为4000元。
11、酒店大堂装饰款：肖仰清、康正酒店主张在酒店大堂装饰了地图，并提交了支付“酒店大堂装饰”1600元的转账记录予以证实，故一审法院对该费用予以确认。
12、消防器材款：肖仰清提交了胡玉婵于2013年10月11日向案外人伍某转账支付“购消防器材”7648元的转账记录，证实该款项金额为7648元。
13、消防办证费用：肖仰清、康正酒店为证实其该费用的支出，提交了胡玉婵向案外人转账支付“酒店消防费用预付”30000元、“预付酒店消防办证费用”20000元的转账记录。但该费用属于肖仰清、康正酒店为办理相关证照而应自行承担的成本，一审法院对该损失不予支持。
14、营业执照等办证费用：同上，该费用亦应属于肖仰清、康正酒店需自行承担的成本，一审法院不予支持。
15、酒店客房软件费用：肖仰清、康正酒店主张该费用为2000元，虽其提交了《技术开发合同书》，但未能提交收据等证实该费用的实际发生，因此一','2018-09-30
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