上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第947号
原告上海北芳储运集团有限公司，住所上海市。法定代表人浦林祥，总经理。委托代理人王永康，上海明伦律师事务所律师。委托代理人侯嘉华。被告上海易饰嘉网络科技有限公司，住所上海市长逸路XXX号中区。法定代表人郑良贤，董事长。委托代理人沈成良，上海市康正律师事务所律师。委托代理人沈潜，上海市康正律师事务所律师。原告上海北芳储运集团有限公司与被告上海易饰嘉网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海北芳储运集团有限公司的委托代理人王永康、侯嘉华，被告上海易饰嘉网络科技有限公司的委托代理人沈成良、沈潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海北芳储运集团有限公司诉称，原告于2011年9月15日取得上海市金迎路XXX号(面积为25947平方米)仓库租赁权(包括转租权)，期限至2022年1月14日止。同年9月27日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述仓库转租给被告，租赁期限自2011年9月16日起至2021年9月15日止，双方同时对租赁价格、租金、支付方式及滞纳金等内容进行约定。合同订立后，被告开始尚能履约，自2012年2月起开始发生付款逾期的不正常情况，即便支付也要经过多次催讨，导致原告无法正常向房屋权利人支付租金，且有随时被解除合同的风险。原告于2013年9月18日按合同约定向被告发出告知函，包括要求整改、十日内支付拖欠款项及支付滞纳金三方面内容，并于2014年1月起诉被告要求解除租赁合同、支付租金及滞纳金等。案件审理中，双方于2014年4月1日达成补充协议，对房屋租赁面积、期限、价格等事项进行了调整，并对执行合同中产生的滞纳金。设备维护等事项进行了补充约定，原告向法院撤回了起诉。之后，被告于2014年10月前尚能按约履行，但自2014年10月26日起不再支付11月的租金，原告多次以函件方式向被告催要欠款，并书面告知原告将于2015年1月12日行使提前解除合同的权利，被告对此均不予理睬，原告于同年12月22日向被告送达了中止履行合同函，通知被告原告将于2014年12月22日直接管控仓库，对货架等设备行使留置权，如被告未能在24小时内提供担保，原告将提前至2014年12月24日解除合同。之后，在被告未提供任何担保的情况下，被告的现场主管、律师与原告进行了协商，被告仅对留置物品的交接、清点等事项进行了沟通。租赁合同提前解除后，原告于2015年2月2日、12日两次函告被告，要求被告派员移库腾房，在被告回复不同意拆架移库的情况下，原告为减少损失，将拆架移库外包给第三方，并于同年3月16日将三号仓库内货架移至四号仓库内，3月26日，又将四号仓库内货架全部归整到四号仓库西半间仓库内暂存，但至今被告既未向原告办理仓库交接手续，也未向原告支付所欠费用，现要求1、被告返还4号仓库及部分办公用房；2、被告支付所欠租金人民币XXXXXXX.88元(以下币种均为人民币)；3、被告支付2015年1月13日起至实际搬离之日止的使用费；4、被告支付水电费100972.64元；5、被告支付货架残值转让费288000元；6、被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金；7、被告支付设备拆除搬离费171897元。被告上海易饰嘉网络科技有限公司辩称，同意支付货架残值转让费288000元。系争仓库于2012年9月开始漏水，原告从未派员维修，虽被告自行找人维修，但因屋顶老化，踩到哪里哪里破，已无法维修。2014年9月一次台风后严重漏水，原告仍未维修，导致被告未支付2013年11月及之后租金，同时，因被告经营网站生意，为防止库存物品渗水，被告确实转移了一些物品，而原告认为被告在恶意转移财产，双方的矛盾由此产生。根据原告于2014年12月22日发出的函件及原告于当日强行管控系争仓库的行为，被告认为涉案租赁合同已于2014年12月22日解除，因之后被告失去了对系争仓库的掌控，故仅同意按租赁合同约定标准支付2014年11月至同年12月22日期间的租金，不同意支付之后的使用费及水、电费，且双方合同约定的滞纳金标准过高，被告同意最高按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，而设备拆除搬离费是原告擅自行使留置权而产生的扩大损失，被告从未委托原告进行拆除、移库事宜，根据法律规定，行使留置权是以债权人对债务人的财产合法占有为基础，原告对被告合法占有的物品没有占有的权利，也未通过合法途径占有，原告无权行使留置权，故该款与被告无关。经审理查明，1、案外人上海盈富置业有限公司系上海市金迎路XXX号(建筑面积25947平方米)仓库权利人。2011年12月5日，该案外人出具授权经营管理书，同意上海西北物流园区集团有限公司将上述不动产以该公司名义对外招租、转租，招商引资。同年9月15日，上海西北物流园区集团有限公司(甲方)与上海北芳国际货运代理有限公司(乙方)签订仓库租赁合同，该案外人将上海市金迎路XXX号物流基地区域内所有建筑物、上下给排水、消防及安保设备设施、电力能源、绿化、道路、场地、照明、通讯及所有相关设施、设备等整体出租给上海北芳国际货运代理有限公司经营和管理。2012年5月7日，上海西北物流园区集团有限公司、上海北芳国际货运代理有限公司以及原告签订仓库租赁合同补充协议，三方一致同意上述租赁合同内乙方的对外招商转租等事项由上海北芳国际货运代理有限公司和原告对外行使，并认可原告对外订立的合同。租赁合同和补充协议有效期均执行至2022年1月14日止。2、2011年9月27日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市金迎路XXX号内普通仓库、办公室及相关辅助用房出租给被告，仓库计费面积24651平方米，租金为每天每平方米1.10元，办公室计费面积762平方米，其他辅助用房计费面积534平方米，租金为每天每平方米0.55元。原告负责出租房屋自然损坏的维修，确保被告正常使用租赁物(不可抗力和政府原因除外)，被告负责承担租赁区域内所有电源、水源、通讯、照明及所有设施、设备在租赁期内所产生的使用、维护、保养、修理和更新等各项费用。同时，原被告在合同中约定若本合同正常或提前终止时，被告应付款项若未能按期付清给原告，被告在最后一批库存货物提取前，原告有权留存被告合计欠款金额一倍的储存货物，待被告将所有应付款项全部付清给原告后，方可实施正常提货，如因被告未付清应付费用而造成的损失与责任及由此引起的违约责任与损失，均由被告自行负责和承担。实际履行中，原告按约交房，被告按约支付押金834867元。2014年3月，原告因被告拖欠租金而向其提起房屋租赁合同纠纷之诉讼，要求解除租赁合同、被告支付各项费用[案号为本院(2014)普民四(民)初字第359号]。该案审理中，原被告于2014年4月1日签订《补充协议(二)》，就租赁物的租赁面积、单价、租赁期限；提前终止仓库移交、货架转让、费用支付及相关事项进行约定，被告承诺在本补充协议内，严格按照原合同内约定的付款时间向原告支付调整后各项租赁物的租金及各项费用，否则，原告有权单方提前十个工作日书面通知被告提前终止原合同及本补充协议等。同日，原被告又签订关于上海易饰嘉网络科技有限公司所产生滞纳金的补充协议，约定截止至2013年12月31日止，被告在原合同内因延期支付仓储费所产生滞纳金共计XXXXXXX.05元，经双方协议一致，上述滞纳金按XXXXXXX.93元的金额由被告在2014年4月16日至2016年4月15日期间的租赁物租金内实施分摊支付给原告。当日，原告向本院申请撤回起诉，获准许。原被告之间按上述补充协议约定继续维持租赁关系。3、因被告未履行支付2014年11月及之后租金的义务，同年12月9日，原告向被告发出书面催款函，要求被告支付2014年11月、12月的租金及相关水、电费。同年12月17日，原告向被告发出告知函，要求于2014年12月31日前付清欠款，否则原告将于2015年1月12日提前终止合同及补充协议(二)。12月22日，原告向被告发出中止履行合同函，表示被告在拖欠租金的同时大量安排非正常出库，转移财产致原告无法正常行使留置权(现仅存部分货架)，原告将于当日直接管控仓库，对仅有的货架等设备行使留置权，并提前于2014年12月24日解除合同。12月24日，原告书面通知被告，被告目前尚留存在租赁仓库内的货架、铲车、包装生产线等设施设备和部分货物，双方同意不再转移，鉴于仓库由被告罢工员工和被告加锁封仓，原告无法接管，所以被告租赁仓库的接管交接双方搁置，双方一致同意被告在付清拖欠款后方可提走现被告储存在租赁仓库内的设施、设备、货物等，期待被告积极处理。12月25日，原告书面通知被告，同意其将仓库内的货物全部提走，但目前留在仓库内的货架、铲车、包装生产线、托盘等固定资产及设施设备待双方协商一致后另行处理。2015年1月7日，被告书面表示原告扣留的大部分资产，如铲车、复印设备等均是被告向其他公司承租的，要求原告妥善保管，并配合被告对扣留的资产进行统计。2月2日，原告书面要求被告于2015年2月5日派员将加附于仓库门上的锁打开，并将留置货物尽快搬离以便返还仓库。2月11日，原被告对被告承租仓库内的设施、设备清点并制作清单。在要求被告于2015年2月16日前移库未果的情况下，原告委托案外人上海新杨建设工程有限公司进行拆除、移库。2015年5月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、2015年7月9日，原告书面通知被告于7月15日前将承租仓库、办公室内的现存物品、设施设备等全部搬离。截止至2015年7月29日，被告将承租仓库、办公室内的全部物品、设施设备搬离，原被告已办理完毕所有交接手续。2、原告调整诉请，要求(1)、原被告之间签订的租赁合同及补充协议(二)于2015年1月12日解除；(2)、被告支付2014年11月1日至2015年1月12日期间租金XXXXXXX.88元[按补充协议(二)约定的标准]；(3)、被告支付2015年1月13日至同年7月29日期间使用费XXXXXXX.45元；(4)、被告支付2014年8月至2015年1月期间水费3473.70元、电费97498.94元；(5)、被告支付货架残值转让费288000元；(6)、被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金(包括2013年12月31日前所欠租金的滞纳金959974.28元和诉请2，即租金XXXXXXX.88元的滞纳金，均按日5‰的标准，自每月应付款26日起计算至被告实际支付之日止)；(7)、被告支付设备拆除搬离费171897元。3、被告针对原告调整的诉请表示坚持抗辩意见外，要求(1)、在其承租的办公室和辅助用房面积中扣除返租给原告的20平方米的租金；(2)、被告要求将2015年3月支付给原告的75000元抵扣欠费。对此原告表示，(1)、从被告处返租的20平方米办公室由原告使用，且确未支付租金，原因在于被告从未开具过发票，且双方约定的租金标准并不相同，既然被告要求抵扣，原告也同意该处租金9000元在诉请2中予以抵扣；(2)、原告确收到被告支付的75000元，但被告未明确付款事由，现原告同意该款在被告所欠水、电费中予以抵扣，将要求被告支付的水、电费变更为共计25972.64元。被告对办公室的20平方米共计9000元租金抵扣不表异议，虽同意75000元在所欠的水、电费中抵扣，但仍不同意支付2014年12月22日之后的水、电费。4、对于被告提出的仓库漏水情况，原告表示在收到被告要求维修的函件后，已委托案外人上海绿杨建筑装饰有限公司进行维修，并由原被告共同与维修方签订维修施工协议，故租赁物漏水问题已解决。但被告称根据维修施工协议约定，施工结束需三方现场验收，签订确认书，现被告从未签过确认书，证明漏水问题未解决。原告提供2014年1月10日发给被告的书面回函，证明原告于2013年12月25日即通知被告办理确认手续，被告多次拒绝确认。被告确认原告对漏水现象进行维修的事实，但表示未签字确认的原因在于维修后漏水现象仍然存在。原告称虽因被告未签字确认存在手续上的欠缺，但被告一直在实际使用，直至2014年1月原告第一次提起诉讼，双方在案件审理过程中达成补充协议(二)中未再涉及漏水事宜之事实可以表明漏水现象已不存在，而台风属于不可抗力，被告不能以此为由拖欠租金。另，原告从未在被告承租的仓库门上加锁，只是在2014年12月发生被告员工罢工及物品非正常出库的情况下，为防止被告在拖欠租金的前提下恶意转移财产，原告于12月22日对园区大门的出入进行管理。本院认为，原被告签订的关于系争仓库、办公室及相关辅助用房之租赁合同及补充协议(二)系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。原被告通过2014年4月1日补充协议约定被告迟延支付2013年12月31日前租金的滞纳金，被告应按约支付欠付金额。审理中，原被告对租赁物面积、被告自2014年11月起未支付租金、及双方往来函件均无异议，本院予以确认。现原告依据租赁合同及补充协议，在被告未按约支付租金的情况下行使合同解除权，并以书面形式通知被告，符合约定。被告虽对合同解除原因及时间表达了不同意见，但未能提供其于2014年12月22日对租赁物失去掌控的有效证据，虽原告书面通知被告，在其未于24小时内提供担保的情况下将于12月24日提前解除合同，但与补充协议中关于原告需提前十个工作日书面通知被告提前终止原合同及本补充协议的约定不符，且原被告在之后两天经协商一致，原告同意被告继续使用仓库，而被告实际亦在使用，故本院采纳原告关于租赁合同及补充协议(二)于2015年1月12日解除的观点。虽然被告未在仓库漏水维修施工结束后签名确认，但原被告对原告的维修行为均未表异议，被告也一直在正常使用系争仓库，即便原告在要求被告签名确认的手续上存有瑕疵，但被告以此为由拒付租金，与约定不符。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付2014年11月1日至2015年1月12日期间的租金及截止至2015年7月29日的使用费(移库前后实际使用的房屋所产生的费用)，原告计算租金的金额有误，本院予以调整，现原被告均同意在被告所欠租金中扣除原告返租的20平方米办公室共计三个月租金9000元，本院予以确认。另，原被告均同意在被告所欠水电费中扣除被告于2015年3月31日支付的75000元，本院将该款项在电费中扣除。关于原告主张的设备拆除搬离费，基于原被告于合同中存在“原被告在合同中约定若本合同正常或提前终止时，被告应付款项若未能按期付清给原告，被告在最后一批库存货物提取前，原告有权留存被告合计欠款金额一倍的储存货物，待被告将所有应付款项全部付清给原告后，方可实施正常提货”之约定，原告将被告在租赁物内的货架、铲车等设施设备及部分物品留存的行为，符合约定。根据有约定从约定的法律规定，被告抗辩原告行使留置权不当，本院无法采纳。同时，原告以书面通知形式要求被告在付清欠款后全部提走上述物品，而被告仍未能支付欠款的情况下，委托案外人实施移库并支付的费用，应由被告承担。关于2014年11月起产生的滞纳金事宜，被告主张合同约定的标准过高请求予以适当减少，法院将结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调整。原被告通过2014年4月1日补充协议约定被告迟延支付2013年12月31日前租金的滞纳金，被告应按约支付欠付金额。为避免当事人讼累，押金事宜于本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海北芳储运集团有限公司与被告上海易饰嘉网络科技有限公司之间签订的关于上海市金迎路XXX号内普通仓库、办公室及相关辅助用房的《房屋租赁合同》及《补充协议(二)》于2015年1月12日解除；二、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司2014年11月1日至2015年1月12日期间租金人民币XXXXXXX.97元及迟延支付的滞纳金(其中2014年11月租金人民币508617.52元，滞纳金自2014年10月26日起算；2014年12月租金人民币530775.12元，滞纳金自2014年11月26日起算；2015年1月1日至同年1月12日租金人民币205461.34元，滞纳金自2014年12月26日起算，均按中国人民银行同期贷款利率两倍的标准计算至被告实际支付之日止，每期滞纳金均不超过相应的租金)；三、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司2015年1月13日至2015年7月29日期间使用费人民币XXXXXXX.45元；四、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司2014年8月至2015年1月12日期间水费人民币3473.70元、五、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司2014年8月至2015年1月12日期间电费人民币22498.94元；六、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司货架残值转让费人民币288000元；七、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司迟延支付2013年12月31日前所欠租金的滞纳金人民币959974.28元；八、被告上海易饰嘉网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北芳储运集团有限公司设备拆除搬离费人民币171897元；九、原告上海北芳储运集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海易饰嘉网络科技有限公司押金人民币834867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元(原告预付)，由被告负担。本案受理费人民币46122元(原告预付)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年十二月三日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。