北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初12063号
原告张妍，女，1980年10月28日出生。
委托代理人王艳平，女，1971年3月17日出生。
被告张士新，男，1988年1月10日出生。
委托代理人陈晨，北京港融律师事务所律师。
委托代理人马超，北京港融律师事务所实习律师。
被告池艳文，女，1969年9月17日出生。
被告兼被告池艳文之委托代理人王志彬（池艳文之夫），1971年6月4日出生。
原告张妍诉被告张士新、池艳文、王志彬排除妨碍纠纷一案，本院受理后，由审判员涂长江担任审判长，会同人民陪审员李芳、王淑蚕依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张妍及其委托代理人王艳平、被告张士新及其委托代理人陈晨与马超、被告兼被告池艳文之委托代理人王志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张妍诉称：
2015年11月17日，经北京金色时光房地产经纪有限公司〔以下简称金色时光经纪公司〕居间，原告张妍与被告池艳文签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告张妍购买位于北京市顺义区x1号房屋〔以下简称涉诉房屋〕，成交总价360万元，原告张妍按照合同约定支付被告池艳文房款后，双方办理完过户手续。依据合同约定，被告池艳文应于2016年1月30日将涉诉房屋交付原告张妍。原告张妍多次要求被告池艳文腾退涉诉房屋，但被告池艳文至今未腾退。被告张士新与被告池艳文之间就涉诉房屋事实上不存在真实合法有效的房屋租赁合同关系，实际上是被告王志彬从被告张士新处借款15万元，被告王志彬配合被告张士新签署伪造虚假的房屋租赁合同，被告池艳文作为涉诉房屋的所有权人对被告王志彬与被告张士新签署房屋租赁合同并不知情，被告池艳文、王志彬在原告张妍购置涉诉房屋过程中从未告知原告张妍涉诉房屋存在对外出租的情况，并且，被告池艳文在与原告张妍签订的房屋买卖合同中明确承诺涉诉房屋并无出租，被告张士新持虚假的房屋租赁合同以房屋承租人身份实际占有涉诉房屋拒绝腾退。原告张妍在办理完涉诉房屋登记过户手续后，仍然不能入住涉诉房屋，全家无家可归，在外租房屋居住。为此，特诉至法院，请求判令：1、被告池艳文、被告张士新腾退位于北京市顺义区x1号房屋，并将该房屋交付给原告张妍；2、被告池艳文支付原告张妍违约金20万元；3、案件受理费由被告方负担。
被告张士新辩称：
被告张士新不同意原告张妍的诉讼请求和事实理由。被告张士新和被告王志彬在2014年8月30日就涉诉房屋签订了房屋租赁合同，期限为10年，到2024年8月29日到期。原告张妍和被告池艳文签订买卖合同的时间是2015年11月17日，晚于被告张士新与被告王志彬就涉诉房屋签订房屋租赁合同的时间，被告张士新作为承租人，享有的优先购买权也没有享受到。被告张士新在房屋租赁期间没有看到有人来涉诉房屋内看房，如果有买受人要买房，应该到家里看房才符合常理，但是从来没有过人来看房。综上所述，被告张士新认为原告张妍与被告池艳文就涉诉房屋签订房屋买卖合同是恶意串通的行为，是为了不再履行与被告张士新签订的租赁合同，是以合法形式掩盖其非法目的。按照交易惯例，买房是大事，买房人应该去涉诉房屋进行实地勘验，但是实际并没有人来看房，交易不符合惯例。根据买卖不破租赁的原则，也应该在房屋租赁合同约定的租赁期限满以后再卖房，故不同意原告张妍的诉讼请求。本案是排除妨害纠纷，原告张妍的第二项诉讼请求与本案相互冲突，不应该和本案一并审理。
被告池艳文与被告王志彬共同辩称：
涉诉房屋确实出售给了原告张妍，同意原告张妍关于腾退涉诉房屋的诉讼请求。被告池艳文与原告张妍就涉诉房屋签订房屋买卖合同之后，尚有购房尾款10万元原告张妍未予支付，其余款项均已付清，不同意原告张妍要求支付违约金的诉讼请求。
经审理查明：
被告王志彬、池艳文系夫妻关系，双方于2009年4月17日在北京市顺义区民政局登记结婚。
2009年8月12日，被告池艳文与北京市大龙房地产开发有限公司就涉诉房屋签订编号为xxx953的《商品房现房买卖合同》，约定被告池艳文以总价1495901元的价格购置涉诉房屋，前述《商品房现房买卖合同》第二十一条载明，涉诉房屋所在小区在前期物业管理期间，除一层外物业服务收费价格为1.78元/月·平方米（建筑面积），地上停车管理费120元/月，地下停车管理费300元/月。
涉诉房屋产权于2011年4月26日登记至被告池艳文名下，《房屋所有权证》编号为X京房权证顺字第x号。
2010年11月20日，被告王志彬、池艳文向闫仲华〔身份证号码xxx〕借款140万元，并出具借条一张。借条载明：“借条，今欠闫仲华现金壹佰肆拾万元整（1400000），还款日期为2013年11月20日，欠款人：王志彬、池艳文”。
因被告王志彬、池艳文未能按期偿还前述欠款，闫仲华将被告王志彬、池艳文诉至本院，该案案号为（2014）顺民初字第8274号。对于该案涉及的纠纷，本院经审理后于2014年10月27日作出（2014）顺民初字第8274号民事判决，判决结果如下：被告池艳文、王志彬偿还借原告闫仲华款一百四十万元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告池艳文、王志彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千七百元，由被告池艳文、王志彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
双方均未对前述民事判决提起上诉，（2014）顺民初字第8274号民事判决已于2014年11月13日生效，判决生效后，被告王志彬、池艳文未能自动履行，闫仲华遂于2014年12月21日持前述民事判决向本院申请强制执行，该执行案件的案号为（2015）顺执字第709号。
在办理（2015）顺执字第709号执行案件过程中，本院于2014年12月30日在不动产登记管理部门对登记在被告池艳文名下的涉诉房屋和坐落于北京市顺义区x2室房屋采取查封措施，查封期限为2014年12月30日至2016年12月30日。本院查封涉诉房屋时，涉诉房屋上尚有招商银行股份有限公司北京分行设定的抵押权，被担保主债权数额为300万元。此外，本院曾于2015年3月对被执行人池艳文采取司法拘留措施。
在办理（2015）顺执字第709号执行案件过程中，本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司以2015年4月24日作为评估基准日对涉诉房屋进行了市场价值评估鉴定，北京宝孚房地产评估事务所有限公司的注册房地产估价师对涉诉房屋进行了现场勘验。北京宝孚房地产评估事务所有限公司经评估确认涉诉房屋的市场总价值为342.49万元，前述评估报告完成之日为2015年5月12日，根据有关规定，估价结果有效期到2016年5月11日。
前述评估报告作出后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上依法对涉诉房屋采取了两次网络司法拍卖措施，在第一次以前述评估价格342.49万元作为起拍价流拍后，以340万作为起拍价第二次进行公开拍卖，第二次拍卖的起止时间为2015年8月11日10时起至2015年8月12日10时止，因无人参与竞拍，涉诉房屋的网络司法拍卖再次流拍。
涉诉房屋经评估确认的市场价值为342.49万元，加之涉诉房屋在本院司法查封之前已经存在招商银行股份有限公司北京分行设定的抵押权且被担保主债权数额为300万元。涉诉房屋经网络司法拍卖流拍后，2015年8月25日，（2015）顺执字第709号执行案件的执行申请人闫仲华与被执行人王志彬遂共同向本院承办前述执行案件的法官明确表示双方自愿达成如下执行和解协议：（1）被执行人王志彬、池艳文于2015年9月15日之前给付申请执行人闫仲华案款40万元，但申请执行人闫仲华需要同意在其交付案款40万元之后由法院解除对涉诉房屋以及坐落于北京市顺义区x2室房屋的司法查封措施；（2）被执行人王志彬、池艳文于2016年3月底之前支付40万元，余款于2016年12月底之前付清。
在2015年8月25日询问确认双方执行和解意见过程中，因申请执行人闫仲华明确同意在未收到全部执行案款的情况下提前解除对涉诉房屋和坐落于北京市顺义区x2室房屋的司法查封措施，本院执行法官就由此存在的执行风险对申请执行人闫仲华进行了明确告知，申请执行人闫仲华明确表示知晓。
在涉诉房屋网络司法拍卖流拍，并在与申请执行人闫仲华自行达成前述执行和解协议之后，被告池艳文将涉诉房屋在金色时光经纪公司以总价365万元挂牌出售。
经金色时光经纪公司居间，原告张妍在金色时光经纪公司工作人员的陪同下至涉诉房屋内现场看房。2015年11月17日，在金色时光经纪公司位于顺义区龙府花园附近的门店，原告张妍与被告池艳文经洽商后确定以总价360万元成交涉诉房屋。被告池艳文作为出卖人、原告张妍作为买受人、金色时光经纪公司作为居间人，就涉诉房屋签订编号为xxx759、总成交价为360万元的《北京市存量房屋买卖合同》。
前述编号为xxx759的《北京市存量房屋买卖合同》主要内容如下：……第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区x1室，建筑面积为179.58平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋情况说明：（一）该房屋所有权证号为X京房权证顺字第x号。……（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为招商银行方庄支行，抵押登记日期为2014年2月7日，出卖人应于2015年12月10日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3000000.00元（小写），叁佰万元整（大写）。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币400000.00元（小写），肆拾万元整（大写，不高于成交价格的20%）。（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计作价600000.00元（小写），陆拾万元（大写）。……第六条房屋的交付：出卖人应当在全款付清、过户后一个月内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。……第七条房屋权属转移：当事人双方同意，自本合同签订之日起银行批贷后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。……第八条逾期的处理方式：（一）逾期交房或过户的处理：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的，按照逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内的，自约定的交付、过户期限届满之次日起至实际交付、过户之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付、过户之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按照本合同第十一条处理；买受人不解除合同的，出卖人应当按照前款标准支付违约金，合同继续履行。……第十一条合同的解除及违约责任：出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……。
本案中，原告张妍、被告王志彬当庭一致确认在原告张妍、被告池艳文协商、签订前述房屋买卖合同时，被告王志彬、原告张妍之夫张金柱以及金色时光经纪公司的工作人员顾宝香等人均在场。
庭审中，原告张妍指认其在金色时光经纪公司的工作人员陪同下到涉诉房屋现场看房时被告王志彬在场，而被告池艳文不在场；被告王志彬认可原告张妍在与被告池艳文签订前述房屋买卖合同之前确实曾经去涉诉房屋现场看房，但被告王志彬辩称其与被告池艳文均不在场。被告张士新则辩称原告张妍未实际到涉诉房屋看房，在本院审理（2016）京0113民初13816号原告张妍诉被告池艳文、张士新排除妨碍纠纷一案过程中，原告张妍曾经申请居间方金色时光经纪公司的工作人员陈伟伟〔身份证号码xxx〕出庭作证，证明在其陪同之下，原告张妍在与被告池艳文签订前述房屋买卖合同之前曾经到涉诉房屋内现场看房。
2015年11月17日，原告张妍作为乙方、被告池艳文作为甲方、居间方金色时光经纪公司作为丙方签订《补充协议》，补充约定的主要合同条款如下：经甲乙丙三方友好协商，针对坐落于x1之房屋（以下简称该房屋）买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》等作出如下补充协议：第一条成交价格：1、甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币叁佰陆拾万元整（￥3600000.00元），此价格为甲方净得价，不含税。2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施一并包含在房屋总价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。第二条付款方式及房屋交付：1、乙方于2015年12月3日向甲方支付定金人民币肆拾万元整（￥400000.00元），该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、甲方应在签署本协议后30日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2015年12月10日前）将其原贷款一次性还清。乙方于资质审核通过后十日工作日内将首付款人民币叁佰伍拾万元整（￥3500000.00元）〔含前期支付全部定金人民币肆拾万元整（￥400000.00元）〕以自行支付的方式支付甲方。3、甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。甲乙双方在甲方办理完毕解抵押登记手续之后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。4、甲方同意在全款到账并过户后一个月内将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。在房屋交付前发生的费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费等）由甲方承担，交付以后发生的费用由乙方承担。5、剩余款项人民币壹拾万元整（￥100000.00元），乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。……第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方迟延履行本补充协议第二条约定义务的，迟延在30日内，每迟延一日违约方需向守约方支付贰佰元整的违约金。2、甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。……第六条其它……2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。
2015年12月8日，原告张妍作为付款人、被告池艳文作为收款人签署《收据》一份，载明如下内容：今收到张妍交来购买位于北京市顺义区x1号房屋前期购房款共计人民币：肆拾万元整（400000.00）。因出卖方名下上述房屋法院有查封，所以以上款项买受人经过出卖方的同意，直接代为转交给法院。
2015年12月8日，原告张妍将应当支付的购房款360万元中的40万元作为执行案款直接交至本院的案款专用账户。原告张妍与被告王志彬、池艳文在本案庭审中一致确认在（2015）顺执字第709号执行案件卷宗内缴款人显示为池艳文、缴款金额为40万元的款项实际是由原告张妍出资的。前述履行方式实际上是按照在前述执行案件中由执行申请人闫仲华与被执行人王志彬于2015年8月25日经协商达成的执行和解协议办理的，按照执行申请人闫仲华与被执行人王志彬达成的前述执行和解协议，本院执行法官在确认前述款项实际到账后遂于2015年12月8日13时50分至不动产登记管理部门解除对涉诉房屋的查封。
2015年12月10日，原告张妍作为乙方、被告池艳文作为甲方、居间方金色时光经纪公司作为丙方，就房屋交付、购房款支付等相关事宜签订《房屋买卖补充协议》，补充约定的合同条款如下：现甲乙丙三方经过友好协商，针对乙方购买甲方名下位于北京市顺义区x1号房屋，关于房款的支付做出如下补充事宜：条款1：上述房屋总成交价款为人民币：叁佰陆拾万元整（3600000.00）。其中乙方已经支付给甲方人民币：肆拾万元整（400000.00）作为定金，转交给法院，用于解除上述房屋在法院的查封。条款2：乙方代替甲方支付给招商银行人民币：贰佰捌拾伍万元整（2850000.00）用于替甲方还清其在招商银行的欠款。条款3：剩余房款共计人民币：叁拾伍万元整（350000.00），甲乙丙三方约定，上述房屋甲方配合丙方做完委托公证，并将上述房屋抵押至丙方指定的人员名下后，支付给甲方人民币壹拾万元整（100000.00）。在乙方向邮政储蓄银行申请的商业贷款批贷后，再支付给甲方人民币：壹拾伍万元整（150000.00）。最后，在上述房屋过户以后，甲乙双方做完物业交接，甲方结清上述房屋过户前的所有费用，将上述房屋交付给乙方后，再支付给甲方人民币：壹拾万元整（100000.00元）。条款4：如果乙方申请的邮政银行的按揭贷款未获准批贷，乙方需要向其他商业银行再次申请贷款，则剩余的房款共计人民币：贰拾伍万元整（250000.00），需要等到其他商业银行的贷款放款后再支付给甲方。本协议一式三份，经甲乙双方确认并签字后生效，具备同等的法律效力。
2015年12月10日，原告张妍经由金色时光经纪公司工作人员顾宝香名下的银行账户向招商银行股份有限公司北京分行的贷款还款账户转账2850000元。2015年12月24日，招商银行股份有限公司北京分行确认贷款结清后出具《注销抵押登记协议书》，同意注销其在涉诉房屋上设定的抵押权。
2015年12月10日，被告池艳文、王志彬在北京市方正公证处共同签署《委托书》，全权授权胡景萍〔身份证号码xxx〕代为办理涉诉房屋注销抵押登记、产权登记过户等事宜。
2015年12月30日，原告张妍向被告池艳文支付150000元，被告池艳文就此向原告张妍出具《收条》一张，载明如下内容：今收到张妍的购房款壹拾伍万元整（150000.00）（x1）。于一个月内交房（2016年1月30日）。
2016年1月14日，胡景萍持前述经北京市方正公证处公证由被告池艳文、王志彬签署的《委托书》，作为被告池艳文的委托代理人，与原告张妍签署用于涉诉房屋产权登记过户的网签备案合同。
2016年1月15日，涉诉房屋产权登记过户至原告张妍名下，原告张妍持有的涉诉房屋不动产权证书编号为京（2016）顺义区不动产权第x号。涉诉房屋过户后，被告池艳文未能将涉诉房屋交付给原告张妍。
庭审中，原告张妍、被告兼被告池艳文之委托代理人王志彬一致确认：截止本案庭审之日，原告张妍尚有购房尾款100000元未实际支付给被告池艳文。
就前述购房尾款100000元未予支付的原因，原告张妍当庭解释称：根据原告张妍作为乙方、被告池艳文作为甲方、居间方金色时光经纪公司作为丙方于2015年12月10日就购房款支付相关事宜签订《房屋买卖补充协议》条款3中的明确约定，在涉诉房屋过户以后，原告张妍、被告池艳文双方做完物业交接，被告池艳文结清涉诉房屋过户前的所有费用，将涉诉房屋交付给原告张妍后，原告张妍再支付给被告池艳文100000元。因被告池艳文未能兑现其承诺，故此，前述款项未予支付。
涉诉房屋现由被告张士新实际控制，涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡由被告张士新实际持有，被告张士新主张其为涉诉房屋的承租人。
审理中，被告张士新提交落款日期显示为2014年8月30日、被告王志彬作为出租人（甲方）、被告张士新作为承租人（乙方）的《北京市房屋租赁合同》，前述合同约定的主要条款如下：……第一条、房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市顺义区x1室，建筑面积179.58平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证〔本院备注：在前述合同文本中，“房屋所有权证编号”、“房屋所有权人姓名”、“房屋是否已设定了抵押”等栏目均未填写，均为空白〕。……第二条、房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为6人，最多不超过10人。……第三条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年8月30日至2024年8月29日，共计10年。甲方应于2014年9月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：15000元/年，租金总计：人民币壹拾伍万元整（￥：150000.00元）。支付方式：现金，2014年8月30日一次性付清。〔备注：在合同文本中，前述合同条款之后有关于押金数额及其用途的制式条款，但押金数额一栏使用上划线“／”划去，未记载押金数额〕……第五条、其他相关费用的承担方式：租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、车位费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。……第七条、转租：除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条、合同解除：……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……8、租金为10年一次性付清，除不可抗力原因，本合同不可单方解除。……第九条、违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的400%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按10年租金的四倍标准支付违约金。……第十一条、其他约定事项：双方约定租期为10年，租金一次性付清，除遇不可抗力原因，不可单方解除合同，否则视为违约，续（需）支付对方违约金10年租金的四倍。本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式两份，其中甲方执一份，乙方执一份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
前述《北京市房屋租赁合同》约定租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、车位费、室内设施维修费由甲方即被告王志彬承担。庭审中，本院要求被告张志新、被告王志彬如实答复法庭涉诉房屋的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、车位费、室内设施维修费的缴费标准，被告张士新、被告王志彬对车位费以外的各项费用的缴费标准均表示不知情、不清楚，二人对车位费缴费标准的陈述则各执一词。
庭审中，原告张妍提交北京市大龙绿港物业管理有限责任公司出具的书面证明一份，显示涉诉房屋的物业费收费标准为1.78元/㎡·月，按照涉诉房屋建筑面积179.58㎡核算，其每年物业费应缴数额为3836元。此外，原告张妍提交北京大龙供热中心收费表一份，显示涉诉房屋供暖费每供暖季的缴费数额应为2963.07元〔计算公式为16.5元/㎡/供暖季×179.58㎡〕。
作为前述《北京市房屋租赁合同》附件一的《房屋交割清单》中从上至下以表格方式列有如下内容：（1）《房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔》表格两列，从左至右分别列有“名称”、“品牌”、“单位”、“数量”、“单价”、“损赔额”，前述表格从上至下则为空白表格用于填写相关内容。（2）《其他相关费用》分别列有“水费”、“电费”、“电话费”、“收视费”、“供暖费”、“燃气费”、“物业费”、“卫生费”、“上网费”、“车位费”、“租赁税费”，前述表格需要填写的内容包括“单位”、“单价”、“起计时间”、“起计底数”。（3）《交房确认》表格，该表格第一栏使用打印字体载明“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。”这一格式条款，前述表格第二栏与第三栏列有“交房日期”、“甲方（出租人）签章”、“乙方（承租人）签章”等栏目需要填写。（4）《退房确认》表格，该表格第一栏使用打印字体载明“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还□无纠纷/□附以下说明：〔备注：合同文本中前述“：”之后有下划横线预留空白可填写内容，但在合同文本中下划横线之上未填写任何内容。〕这一格式条款，前述表格第二栏与第三栏列有“退房日期”、“甲方（出租人）签章”、“乙方（承租人）签章”。
在被告张士新提交的《北京市房屋租赁合同》附件一的《房屋交割清单》中的前述四项表格中，仅在《退房确认》表格第三栏“甲方（出租人）签章”、“乙方（承租人）签章”处分别有被告王志彬、被告张士新的签名〔备注：被告王志彬签名之上还捺有指纹印〕以外，其余的所有预留空格均为空白，未填写任何内容。
就为何前述《北京市房屋租赁合同》及其附件中没有被告池艳文签字一节，被告张士新的解释为其与被告王志彬签订合同时被告池艳文不在场，并且其不知道涉诉房屋登记在被告池艳文名下，因为其没有见过涉诉房屋的所有权证。
在2017年8月11日的质证过程中，经本院询问，被告王志彬明确答复其不持有前述《北京市房屋租赁合同》原件。
2014年8月30日，被告王志彬向被告张士新出具收条一张，载明如下内容：今收到张士新人民币（大写）拾伍万元整（小写）150000。
被告张士新主张被告王志彬在2014年10月13日曾经与其签订《补充协议》准许其转租涉诉房屋，被告张士新提交的《补充协议》载明内容如下：经甲乙双方协商一致，甲方允许乙方从甲方处租赁的房屋出租给他人，无需再经过甲方同意，甲方不追究乙方任何责任。（房屋位于：顺义区x1室。）。
在2017年7月28日的庭审中，本院就涉诉房屋是否已经转租一节，经本院询问，被告张士新确认涉诉房屋没有转租。本院当庭向被告张士新释明如下事项：鉴于涉诉房屋因房屋买卖、房屋租赁事宜已经发生纠纷，在生效判决确认被告张士新对涉诉房屋有合法租赁权之前，被告张士新不得将涉诉房屋再行转租。
就被告王志彬与被告张士新签订的《北京市房屋租赁合同》及其《补充协议》之内容，被告池艳文是否知情、是否同意一节，被告兼被告池艳文之委托代理人王志彬在2017年7月28日的庭审中相关陈述如下：（1）“当时池艳文不在涉诉小区，池艳文不在场，她不知道我把房子租给张士新这事儿，将涉诉房屋出售给张妍以后，我才跟池艳文说的，我跟池艳文说过之后池艳文不认可我把房子出租这事儿，因为当时我把15万元拿到家里之后我跟池艳文说的是跟别人借的15万元，池艳文知道我跟张士新的租赁关系后不认可这事儿，她没想到这15万元是租金，因我跟池艳文说这15万元是借的。”（2）“池艳文明确不认可我与张士新之间的租赁关系，为此我们老打架。”（3）“水卡、电卡、燃气卡原来在池艳文手里，我跟池艳文要的时候告诉池艳文是涉诉房屋免费借给别人使用、暂时居住，没有清点水卡、电卡、燃气卡剩余读数。在房屋出租之前，因为我投资矿投资失败，周围能够借钱的朋友开始疏远我，当时家里因为池艳文母亲、女儿一个生病一个上学，着急用钱，我就筹钱，我找张野借钱，张野建议我将涉诉房屋出租，当时我就跟张士新签订了租赁合同，因为着急用钱也没有清点涉诉房屋的水卡、电卡、燃气卡剩余读数。”（4）“当时出租给张士新时，池艳文的衣服、日用品等都在涉诉房屋，因我跟池艳文说的是涉诉房屋借住给别人，我们当时也有涉诉房屋的钥匙，也可以进出涉诉房屋。”（5）“2014年10月13日、分别有张士新、王志彬签名的补充协议是我本人签订的，签订补充协议是张士新找我签的，签订补充协议时我认为张士新是想把涉诉房屋内的房屋分开出租给别人，签订补充协议的时候池艳文也不知道，把涉诉房屋出售给张妍以后我才跟池艳文说的。我跟张士新签订租赁合同就是着急用钱，池艳文母亲看病、池艳文女儿上学都需要钱，当时因为家具家电都齐全，如果不是着急用钱，租金肯定比15万元要高，当时出租给张士新也是没有办法，因为张士新能给15万元的现金租金。”（6）“池艳文不清楚涉诉房屋出租给张士新这事儿。涉诉房屋出售给张妍多少钱与张士新无关，我仅仅是将涉诉房屋出租给张士新。我同意退还给张士新没有使用涉诉房屋期间的7年租金。”
2017年8月7日，被告张士新向本院提交落款日期为2017年8月6日的《证明》，前述《证明》落款处载明有“池艳文、王志彬”的签名，前述《证明》的文字内容如下：“当年王志彬把位于x1的房子出租给张士新的事，我是知道并且是同意的，因为我们家当时经济比较困难，我们的女儿需要交学费上学以及我母亲生病，急需要钱治病，王志彬又借不到钱，所以才想把涉诉房屋出租，正是因为张士新有经济能力一次性付清10年租金给我们以及中间人张野的担保，所以我们才同意把涉诉房屋出租给他的。证明人：池艳文、王志彬。2017.8.6”。
被告张士新解释称其提交前述《证明》的证明目的为证明被告池艳文对涉诉房屋出租给被告张士新知情并同意。被告王志彬对被告张士新提交的前述《证明》内容没有异议，就其在2017年7月28日庭审中陈述与该《证明》中所述存在明显冲突一节，被告王志彬的解释为“我不愿意这件事牵扯到池艳文。”
2017年8月7日，被告张士新提交案外人张野、被告张士新、被告王志彬之间的对话视频一份，被告张士新解释称其提交对话视频的证明目的与前述书面《证明》的证明目的相同。被告王志彬对视频的真实性没有异议，被告张士新、被告王志彬均确认案外人张野是二人签订《北京市房屋租赁合同》的中间人。在对话视频中，案外人张野指出当初被告王志彬向其借钱因其手里没有而未借钱给被告王志彬，张野因此介绍被告张士新将被告王志彬需要的钱筹齐，因被告王志彬在之前的法院开庭中就涉诉房屋出租给被告张士新一节否认被告池艳文知情并辩解被告池艳文不认可，造成其无法向被告张士新交代，张野认为被告王志彬在法院的庭审陈述与客观事实不符，因此明确提出要求被告王志彬告知被告池艳文出具书面材料承认当初对涉诉房屋出租给被告张士新一事知情并认可。
原告张妍不认可被告张士新提交的前述《证明》及视频资料之证明目的，反驳称前述《证明》内容与被告王志彬在2017年7月28日的庭审陈述明显冲突，并主张被告王志彬与被告张士新之间实际上是借贷关系，双方签署的租赁合同是虚假的，实际上是被告王志彬先跟案外人张野借钱，后通过张野跟被告张士新借钱，租赁关系是虚假的，实际上双方是借贷关系。原告张妍购买涉诉房屋时，被告王志彬、池艳文并未告知原告张妍涉诉房屋已经对外出租给被告张士新。被告王志彬陈述的前述不一，漏洞百出。
另查一：本院办理（2015）顺执字第709号执行案件过程中，在涉诉房屋网络司法拍卖流拍之前，被告池艳文、被告王志彬从未向本院承办前述执行案件的执行法官反映涉诉房屋存在出租的情形。
在涉诉房屋网络司法拍卖流拍之后，2015年8月24日，被告张士新持其与被告王志彬签订的《北京市房屋租赁合同》主张其为涉诉房屋的承租人。2015年8月24日，本院承办执行案件的法官在询问被告张士新过程中，明确释明被告王志彬在此之前从未向法院说明涉诉房屋存在出租的情形，并告知承租人在拍卖时享有优先购买权和买卖不破租赁等权利。
本案庭审中，被告张士新据此主张其优先购买权、买卖不破租赁的权利已经在前述执行案件中获得认可。
另查二：本院在办理（2015）顺执字第709号执行案件过程中，北京宝孚房地产评估事务所有限公司的注册房地产估价师对涉诉房屋进行了现场勘验，评估报告明确记载了涉诉房屋的装修情况，评估报告所附照片亦显示涉诉房屋当时已经装饰装修完毕并配备有家具家电等设施设备。
对于前述评估机构的工作人员现场勘验涉诉房屋时，在场人情况一节，在2017年8月11日质证过程中，经本院询问，被告王志彬作出如下陈述：“执行法官单立勋给我打电话联系说评估鉴定的人要进入涉诉房屋进行评估，我不在顺义，我给张野打电话说法院找评估的人要进涉诉房屋拍照，我不知道是谁开的涉诉房屋的门，池艳文应该在场，张士新是否在场我不知道。”
被告张士新在庭审中明确否认对北京宝孚房地产评估事务所有限公司的注册房地产估价师对涉诉房屋进行了现场勘验一节知情，否认其在场。此外，被告张士新明确表示其对涉诉房屋网络司法拍卖一事不知情。
结合金色时光经纪公司工作人员的证人证言以及被告兼被告池艳文之委托代理人王志彬的庭审陈述，原告张妍确曾在与被告池艳文签订房屋买卖合同之前去涉诉房屋现场看房。但被告张士新亦明确否认其对原告张妍看房一事知情，否认其在场。
另查三：就涉诉房屋装饰装修设施设备配备情况一节，被告王志彬当庭陈述如下：“涉诉房屋内有家具，有红木家具，还有电器。包括：红木沙发（因为欠别人钱，已经被拉走抵账了）、红木床、红木餐桌、红木餐椅、三菱的48寸液晶电视、空调6台（2台柜式，4台挂式）、有嵌入墙体的定制柜子、厨房里的餐具都是齐全的，拎包入住就可以直接生活，当时购买涉诉房屋是准备让池艳文在这坐月子用，所以家具等都是齐全的，装修加上家具家电一共花费了一百万元。张士新入住涉诉房屋后，我才将上述红木沙发、红木木床、红木餐桌、红木餐椅全部拉走了抵账，电器没有拉走，我购买上述红木家具时花费了60万元。”
被告张士新认可王志彬上述内容，但表示对被告王志彬购买红木家具的价格不清楚，并称当时被告王志彬将红木家具从涉诉房屋里拉走时说是抵债用。
就涉诉房屋内存放的物品一节，被告王志彬当庭陈述如下：“当时出租给张士新时，池艳文的衣服、日用品等都在涉诉房屋，因我跟池艳文说的是涉诉房屋借住给别人，我们当时也有涉诉房屋的钥匙，也可以进出涉诉房屋。”
庭审中，被告张士新认可被告王志彬只给了其一把涉诉房屋的钥匙，并且，被告王志彬、池艳文也持有涉诉房屋的钥匙，被告张士新认可其入住涉诉房屋时，被告池艳文的衣物仍然存放在涉诉房屋的衣柜内，后来衣物何时取走的时间忘记了。
另查四：本案被告张士新以房屋租赁合同纠纷为由将王志彬、池艳文作为共同被告诉至本院，该案案号为（2017）京0113民初11173号，该案中，张士新以被告池艳文、王志彬侵害其作为涉诉房屋承租人在同等条件下享有优先购买权为由要求被告王志彬、池艳文赔偿其经济损失100万元。
在张士新向本院提起诉讼之时，其在立案庭签字确认的《诉讼费用交纳告知书》明确载明如下告知事项：本案我院暂按案件适用简易程序审理而减半预收了案件受理费，如本案在审理阶段审判庭决定转为普通程序审理，请按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定补足案件受理费。
2017年7月28日上午的庭审中，本院向该案原告张士新当庭释明如下内容：鉴于本案涉及关联案件，案情疑难复杂，所以适用普通程序审理，原告张士新在起诉立案时是按照简易程序减半交纳的案件受理费6900元，本案转为普通程序审理以后应当依法补缴另外一半的案件受理费6900元，当庭将案件受理费收费通知交给原告张士新，请原告张士新在七日内到中国农业银行办理交纳案件受理费的手续，并将中国农业银行开具的收据交至本院财务室换取诉讼费用专用发票，逾期未缴纳案件受理费的本案按撤诉处理。对于前述告知事项，该案原告张士新明确答复听清了，并当庭领走本院开具的诉讼费交款通知书。经本院询问，截至2017年8月11日，该案原告张士新仍然未能按照诉讼费交款通知书要求补缴案件受理费。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十九条之规定，适用简易程序审理的案件转为普通程序的，原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知之日起七日内补交案件受理费。原告无正当理由未按期足额补交的，按撤诉处理，已经收取的诉讼费用退还一半。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零六条之规定，人民法院决定减半收取案件受理费的，只能减半一次。本院依法作出（2017）京0113民初11173号民事裁定，裁定（2017）京0113民初11173号原告张士新诉被告池艳文、王志彬房屋租赁合同纠纷一案按原告张士新撤回起诉处理。案件受理费六千九百元，由原告张士新负担（已交纳）。
上述事实，有双方当事人陈述、（2015）顺执字第709号执行案件卷宗复印件、编号为xxx759的《北京市存量房屋买卖合同》、2015年11月17日《补充协议》、2015年12月10日《房屋买卖补充协议》、收据、转账记录、不动产权证书、涉诉房屋交易档案等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
本案的第一个争议焦点问题为原告张妍取得涉诉房屋产权的过程以及结果是否合法、有效。
现已查明，本院在办理（2015）顺执字','2018-10-01 00:23:01',0,'web',NULL),(33173168,'213debcc-
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