福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)闽08民终1030号
上诉人（原审被告）：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园4栋206室，统一社会信用代码91350822674020614U。
法定代表人：闵庆华，总经理。
委托诉讼代理人：姬晨宇，男，系东方恒基公司员工。
被上诉人（原审原告）：张定成，男，1981年9月27日出生，汉族，住福建省永定区。
被上诉人（原审原告）：徐秀珍，女，1983年7月11日出生，汉族，住福建省永定区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑小林，福建乐康律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈倩云，福建乐康律师事务所律师。
上诉人福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称东方恒基公司）因与被上诉人张定成、徐秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2017）闽0803民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方恒基公司上诉请求：1.撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初362号民事判决，改判驳回张定成、徐秀珍对东方恒基公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.判令张定成、徐秀珍承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，审理中对珑府小区项目的容积率、补交土地出让金等事项未查明清楚，导致本案事实认定错误，从而判决错误。东方恒基公司于2014年10月21日已为张定成、徐秀珍办妥《房屋所有权证》，根据附件六《补充协议》第八条约定，东方恒基公司仅须完成项目资料整理及备案工作即履行合同约定的办证义务。一审法院认定东方恒基公司须为张定成、徐秀珍办妥《国有土地使用权证》，为此，东方恒基公司曾在一审中提出本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，同时因小区业主办理《房屋所有权证》时间有个别差异致亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间的理由，但一审法院未对该项事实与理由进行查明，导致东方恒基公司提出的抗辩理由不能成立，明显有失公平，错误裁判。二、一审法院认定《商品房买卖合同》中约定“产权登记”，系包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，系事实认定错误。不论是《商品房买卖合同》还是附件六《合同补充协议》，约定东方恒基公司配合张定成、徐秀珍办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证；且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，故二审法院应当依法予以重新认定，并改判。三、一审法院认为附件六《合同补充协议》第八条关于变更约定的办理房屋产权证书的时间，因其中各项资料整理完毕时间系由东方恒基公司掌控，该约定属于减轻或免除东方恒基公司的条款，故认定该条款无效，从而不认可双方约定的办理房屋产权证书的时间已变更。东方恒基公司认为，一审法院认定错误，该条款并未免除东方恒基公司应尽的办证义务，不应认定为为无效条款。四、即便认定东方恒基公司违约，一审法院判决东方恒基公司承担的违约金计算标准及违约金支付的截止时间也不能成立，二审法院应当重新认定并依法改判。
张定成、徐秀珍辩称，一、东方恒基公司的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。首先，张定成、徐秀珍与东方恒基公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，依法应受保护，双方应当约履行，张定成、徐秀珍已依合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用的义务，但东方恒基公司未按合同约定期限给张定成、徐秀珍办理不动产权属证登记，已构成违约。其次，张定成、徐秀珍未能按照合同约定取得房屋权属证书，系因东方恒基公司自身存在过错原因所致。根据一审张定成、徐秀珍向法庭提交的由永定区国土资源局、永定区不动产登记中心出具的《证明》完全可以看出，截止至2017年5月2日，东方恒基公司仍未向永定区国土资源局提交永定区名仕公馆土地证分割的申请材料，这充分说明东方恒基公司并未按《商品房买卖合同》附件六《<商品房买卖合同>补充协议》第八条的规定，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，也充分说明此时东方恒基公司作为出卖人尚未将办理土地使用权证所需的其他资料报送永定区国土资源局。同时，东方恒基公司未能履行前述义务系因其在建设名仕公馆时存在擅自修改设计规划、超容积率建设的问题，这问题从张定成、徐秀珍一审提交的《2017年12月21日龙凤花园-
名仕公馆（珑府小区）项目调整容积率补收土地出让金合同》可以看出，导致其相关工作无法获得相关部门的验收、审批，进而影响到整个项目的办证进程，东方恒基公司存在严重的过错行为，东方恒基公司逾期办证并不存在法定或约定的免责事由。二、《商品房买卖合同》第十四条约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”同时，《城市房屋权属登记管理办法》第六条、三十四条规定，房屋权属登记应当遵循所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体相一致原则。以及福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第17条中，明确答复《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。以上规定足以说明房屋权属证包括房产证和土地使用权证，故《商品房买卖合同》第十四条的房屋权属证书包括二证即房屋所有权证书、土地使用权证书。
张定成、徐秀珍向一审法院起诉请求：1.东方恒基公司向张定成、徐秀珍支付从2014年4月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款788833元的0.01%计算的逾期办证违约金（其中暂计算至起诉之日的违约金为108858元）。2.本案诉讼费用由东方恒基公司承担。
一审法院认定事实：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地下车库二期以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过。
2013年1月6日，张定成、徐秀珍与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300014）一份，合同约定：张定成、徐秀珍以单价为每平方米建筑面积5050.15元，总购房款为788833元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第1幢10层1002号商品房，购房款首付318833元，余额470000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为156.20平方米，其中套内建筑面积117.4平方米，公共部位共有分摊建筑面积38.80平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张定成、徐秀珍使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300014）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”第八条约定：“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”。合同签订后，张定成、徐秀珍依约履行了支付总购房款788833元的义务。2013年12月31日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第1幢10层1002号商品房交付张定成、徐秀珍使用，交房时东方恒基公司向买受人提供了《办理交房入伙流程表》、《应缴费清单》，张定成、徐秀珍向东方恒基公司交纳了住宅专项维修资金、结构板浇捣费、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2014年10月21日，东方恒基公司为张定成、徐秀珍办好了房屋所有权证，证号：永房权证2014字第02055-××号和永房权证2014字第02055-××号。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案一审庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。
一审法院认为，张定成、徐秀珍与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。张定成、徐秀珍已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。东方恒基公司于2013年12月31日将商品房交付张定成、徐秀珍使用，按合同约定应于2014年3月31日前协助张定成、徐秀珍办妥房屋权属证书，但张定成、徐秀珍仅在2014年10月21日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向张定成、徐秀珍承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司提供的证据不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”履行。东方恒基公司东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过二年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分的诉讼时效抗辩一审法院予以支持；2015年10月1日之后的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时尚未届满，东方恒基公司的诉讼时效抗辩是在新法实施后提出的，基于新法实施及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，应按新法规定的三年诉讼时效，东方恒基公司对该部分违约金的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予支持；依据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，及交房时东方恒基公司向买受人提供的《办理交房入伙流程表》、《应缴费清单》均可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取张定成、徐秀珍相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，不存在任何过错，无需承担任何责任，与事实及合同约定不符，不予采纳。鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至办妥不动产权属证书之日止，对张定成、徐秀珍的诉请超出部分不予支持。
综上所述，东方恒基房公司应向张定成、徐秀珍支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款788833元的0.01%计算的逾期办证违约金。张定成、徐秀珍请求的其他逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决：一、福建省东方恒基房地产有限公司向张定成、徐秀珍支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款788833元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）；二、驳回张定成、徐秀珍的其他诉讼请求。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2477.20元，因适应简易程序减半收取1238.6元，由张定成、徐秀珍负担470.9元，福建省东方恒基房地产有限公司负担767.7元。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任。本院分析认定如下：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，东方恒基公司于2013年12月31日向张定成、徐秀珍交付商品房，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年10月21日，东方恒基公司为张定成、徐秀珍办理了房屋所有权证，但尚未办理国有土地使用权证。因此，一审法院判决东方恒基公司应向张定成、徐秀珍支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日的违约金，应予支持。关于东方恒基公司提出未能办理房屋产权证系因政府和政策变化所致、逾期办证没有过错的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于东方恒基公司主张逾期办理产权证系由于政府和政策变化所致，故其可就此向第三人寻求救济或主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且根据本案查明的事实，东方恒基公司对于上述情况应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，东方恒基公司提出的此抗辩意见，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”的约定履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。
综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2477.20元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 谢 勇
审 判 员 刘彬辉
二〇一八年六月二十七日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 陈其溢
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。