上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一(民)初字第2211号
原告(反诉被告)周静，女，1961年5月8日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)马海艳，女，1979年7月9日出生，汉族，户籍地河南省焦作市，现住上海市。委托代理人张国富(系马海艳配偶)，男，1978年4月29日出生，汉族，住上海市。原告周静诉被告马海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。被告马海艳于2015年8月10日提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)周静、被告(反诉原告，以下简称“被告”)马海艳及其委托代理人张国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订租赁合同，将上海市余姚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告居住使用，租期自2012年7月1日至2015年6月30日。但被告未在租期届满后归还系争房屋，双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判令：1、双方所签租赁合同于2015年6月30日解除；2、被告将系争房屋恢复原状后交还原告；3、被告按照每月人民币(以下币种均为人民币)4,500元的标准向原告支付房屋使用费至实际交还房屋之日为止。被告辩称，双方所签租赁合同已到期终止，无需另行解除合同。被告使用系争房屋期间，并未对房屋进行分割、破坏，如果有正常损耗也是在合理范围内，故被告无需对系争房屋恢复原状。双方曾约定于2015年7月1日交接房屋，但在交房时发生了纠纷，原告不同意接受钥匙致无法交接，此后被告已搬离系争房屋，房屋空关与被告无关，因此不同意支付房屋使用费。此外，被告认为原告拒不退还押金已侵犯其合法权益，故提起反诉，要求法院判令原告返还被告押金3,100元。原告针对反诉辩称，被告尚欠水电煤及有线电视等公共事业费未结清，在结清上述费用后同意将押金退还给被告。经审理查明，2012年6月，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告居住使用，租期自2012年7月1日至2015年6月30日；每月租金3,100元，每六个月为一期，被告应提前7天支付下期租金；被告应另付押金3,100元,租期届满后，被告搬离并交还系争房屋后，付清所有应付费用，经原告确认后将押金无息退还。合同签订后，被告向原告支付了押金3,100元，双方开始履行租赁合同。租期届满前，双方约定于2015年7月1日办理房屋交接手续，但双方当日发生冲突，致当日未能交接。后双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。经本院组织，被告庭审时将系争房屋钥匙交还原告，原告于当日自行收回系争房屋。原告在收回房屋并确认状况后，向法院申请撤回其第1、2项诉请。对于被告的反诉诉请，原告认为被告尚欠电费47.72元未付清，押金在扣除欠付电费后，应用于抵扣被告应付的房屋使用费。被告除同意承担未付电费47.72元外，其余则坚持其答辩及反诉意见。上述事实，有原、被告提供的《租赁合同》，原告提供的钥匙收据、欠费停电通知书，被告提供的押金收款收据，以及双方当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方对于未按约办理房屋交接手续的责任各执一词。原告认为其曾要求被告于2015年6月30日搬离，但被告提出7月1日中午交房。7月1日中午原告前去收房，发现被告仍在搬东西，被告又说下午交房，故双方发生冲突，导致当天未办理交接。因此原告要求被告按照市场租金标准(每月4,500元)承担2015年7月1日之后的房屋使用费。被告则表示，对7月1日双方发生冲突导致未能办理交接的事实无异议。此后被告通过中介公司业务员通知原告交接房屋，但原告提出要通过诉讼方式解决。被告又于7月15日通过手机短信方式通知原告可在当月16、17日两天交房，且该两天都在系争房屋内等候原告来收房，但原告却没有来。因此被告认为未交接房屋的责任在于原告，不同意承担原告所主张的房屋使用费；如果法院认定被告应承担责任，其认为原告所主张每月4,500元的市场租金标准过高，仅认可每月4,000元的标准。被告为证明其说法，提供了以下证据：1、6月29日被告手机(号码XXXXXXXXXXX，下同)联系原告手机(号码XXXXXXXXXXX，下同)的通话记录照片，证明被告曾和原告商谈7月1日交房事宜；2、7月15日被告发给原告手机短信内容照片及被告发给其丈夫微信内容照片，证明被告于7月15日21时36分发短信通知原告办理房屋交接手续，但原告没有来。原告对被告提供的证据1无异议，对证据2则不予认可，认为手机号码确归其所有，但其并未收到过原告所称的短信。由于双方对于是否存在7月15日短信通讯的事实说法不一，故本院要求其提供各自的手机通讯记录，双方均向其手机运营商中国移动调取了相关记录。据被告手机7月的短彩信详单显示，其于7月15日21时35分54秒至21时35分57秒期间，有向原告手机发送短信的三条记录，并均已扣款成功；但原告手机2015年7月的短彩信详单显示，7月15日当天没有接收短信记录。原、被告对于对方调取的通讯记录真实性均不持异议。本院就该问题向中国移动了解情况，据其答复：中国移动手机号之间的点对点短信，发出短信一方因需收费，故通讯详单中会有短信出发记录，若扣款成功则表明短信发送成功；接收短信一方无需收费，数据库不一定会做相应记录，故通讯详单记录不能作为是否收到短信的依据。本院认为，原、被告所签的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租期届满后，承租人应及时将系争房屋交还给出租人，出租人亦应配合办理房屋交接手续。本案租赁合同期满终止后，双方商定于7月1日办理房屋交接手续，理应相互配合以顺利交接，但当日由于双方起冲突而导致未办妥，并引发产生房屋空关损失的后果，双方对此均负有责任。然而从证据分析，被告举证证明其于7月15日通过手机短信的方式通知原告交接房屋，虽然原告声称未收到过相关短信，并提供其手机通讯记录作为证据，但本院参考手机运营商的解释，认为被告的证据足以证明其已于当日通知原告要求交接房屋，而原告的证据却无法确定证明其未收到过相关短信通知，因此，本院按照民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，认为被告证据的证明力大于原告证据，认定被告已于7月15日通知原告交接房屋的事实，故对于7月15日以后房屋空关的损失，被告无须再承担责任。对于7月1日至15日的房屋空关损失，原告虽主张按照每月4,500元的市场租金计算，却未提供相应的证据证明该租金标准符合客观事实，鉴于原合同约定的租金标准为每月3,100元，而被告认可市场租金标准为每月4,000元，故本院认为可按照被告认可的租金标准进行计算，该期间房屋空关的租金损失1,972.60元，应由原、被告各半承担。至于7月15日以后直至原告收回系争房屋期间的租金损失，应由原告自行承担。对于被告要求原告返还押金的反诉诉请，除双方一致同意押金应扣除未付电费47.72元外，押金应与被告应承担的租金损失进行结算，结余部分由原告退还给被告。原告在审理中申请撤回第1、2项诉请，系其对民事诉讼权利的正当处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告马海艳应支付原告周静租金损失986.30元；二、反诉被告周静应返还反诉原告马海艳押金3,052.28元(该费用与第一项费用进行结算后，周静应于本判决生效之日起十日内返还马海艳2,065.98元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告周静承担30元，被告马海艳承担10元；反诉案件受理费25元，由反诉原告马海艳承担15元，反诉被告周静承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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