绥中县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽1421民初514号
原告：李秋云，个体。
委托诉讼代理人：王晓绥，系辽宁群声律师事务所律师。
被告：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，地址辽宁省绥中县西山街。
法定代表人：张小梅，系该公司经理。
委托诉讼代理人：彭召林，系北京市博颢律师事务所律师。
原告李秋云诉被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋云及其委托诉讼代理人王晓绥、被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭召林等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋云向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认借款合同有效；2、依据借款合同的违约责任约定，确认预订协议有效；3、依据合同约定被告交付购买的楼房。事实和理由：2016年4月8日，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，签订了《金鼎嘉苑房屋预订协议书》四份，包括1、金鼎嘉苑小区二期工程D区2栋1单元1601室，建筑面积93.8㎡，预订单价3500/㎡，价款391125.00元；2、金鼎嘉苑小区二期工程D区2栋1单元1602室，建筑面积111.25㎡，预订单价3500/㎡，价款391125.00元；3、金鼎嘉苑小区二期工程D区2栋1单元1701室，建筑面积93.8㎡，预订单价4000/㎡，价款375200.00元；4、金鼎嘉苑小区二期工程D区2栋1单元1702室，建筑面积111.75㎡，预订单价4000.00/㎡，价款447000.00元。按照合同约定，原告已足额支付了房款，被告分四笔向原告出具了房款收据，并约定2016年12月31日所签订的预定房交工。合同签订后被告未按约定签订《商品房买卖合同》，与被告协商未果，为此诉至人民法院，要求判令原、被告签订的商品房预约合同有效，被告承担诉讼费等费用。
被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的预定合同是对于90万元的借款进行担保，所以上面的款项实际并没有交付。借款协议中也提到了是抵押，从收款收据上可以看到，虽然没有金额，但会计主管没有签字，所以金额实际并没有交付。只是借款的担保。我们只能以借贷来审理，有关协议都是预定协议，在不能还款时实现房屋的产权和所有权的约定是无效的。
诉讼当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：2016年4月28日，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向原告李秋云借款900000.00元，月息按5分计算，其中855000.00元经辽宁省农村信用社汇入绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司张清贵账号内，余款45000.00元以现金方式交给被告公司。当日，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向原告李秋云出具了借款凭证，经手人王海安。2016年4月28日，原、被告又签订了借款协议，内容载明如下：“甲方（绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司）向乙方（李秋云）借款人民币玖拾万元整（900000元），借款期限为五个月（2016年4月28日-2016年9月28日）。甲方以在建工程金鼎嘉苑二期四套住宅作为抵押，具体编号为：1、D区2号楼1单元1601室（93.8㎡）。2、D区2号楼1单元1602室（111.75㎡）。3、D区2号楼1单元1701室（93.8㎡）。4、D区2号楼1单元1702室（111.75㎡）。如甲方不能按双方约定时间还清借款，则甲方抵押给乙方的以上四套住宅产权归全部归乙方所有，甲方无偿配合乙方办理更名过户手续。”经手人王海安。被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司盖章。2016年4月28日，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方，原告李秋云为乙方分别签订了四份《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，价款分别为1、金鼎嘉苑D区2栋1单元1601室，面积93.8㎡，价款328300.00元。2、金鼎嘉苑D区2栋1单元1602室，面积111.75㎡，价款391125.00元。3、金鼎嘉苑D区2栋1单元1701室，面积93.8㎡，价款375200.00元。4、金鼎嘉苑D区2栋1单元1702室，面积111.75㎡，价款447000.00元。上列协议签订后，被告既未履行还款义务，又未签订商品房买卖合同。原告于2017年2月15日诉至本院。
本院认为：原告李秋云于2016年4月28日向被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司出借人民币900000.00元同日又分别签订了借款抵押合同及商品房预约合同。如何确认三份合同效力？是本案的争议焦点。
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。而商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就达成的双方将来一定期限内签订商品房买卖合同。预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同中的决定作用，所承担的属缔约过失责任。所以上列协议中的借款合同是双方当事人的真实意思表示。除约定利率过高外，不违反国家法律强制性规定，应为有效。被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司应按借款合同约定返还借款及利息，利率应以年利率24%为限。
关于原、被告签订的抵押合同效力，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或正建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”第五十六条二项规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”为此，原、被告签订的抵押合同无效。当然抵押内容中约定：“如甲方不能按双方约定时间还清借款，则甲方抵押给乙方的以上四套住宅产权归乙方所有”当然无效。但被告在抵物范围内应承担赔偿责任。因原告与被告签订商品房预约合同时，未实际交付现金，该合同无效。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、第五十六条二款、第五十七条之规定，判决如下：
一、原告李秋云与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订的《借款合同》有效，但利率以年利率24%为限，被告于判决生效后十五日内向原告返还借款900000.00元及利息，利息从2016年4月28日开始计算至给付之日止，利率按年利率24%计算。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告李秋云与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订的《抵押合同》无效，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司在金鼎嘉苑二期D区2号楼1单元1601室，面积93.8㎡，D区2号楼1单元1602室111.75㎡，D区2号楼1单元1701室93.8㎡，D区2号楼1单元1702室111.75㎡财产范围内承担赔偿责任。
三、原告李秋云与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订的《商品房预约合同》无效。
案件受理费12800.00元，邮寄费80.00元，财产保全费5000.00元，由被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 刘延顺
审 判 员 张岐民
人民陪审员 郭艳艳
二〇一七年六月七日
书 记 员 刘 兵
援引相关法条
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或正建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
第五十六条二款法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。