上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第7402号
原告潘美英。原告王龙民。原告王婷。上列原告共同的委托代理人陆兵，上海陆兵律师事务所律师。上列原告共同的委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。被告上海优幸投资管理有限公司。法定代表人王志红。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。第三人上海市浦东新区大团镇人民政府。法定代表人温映瑞。委托代理人张清，上海君澜律师事务所律师。委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。原告潘美英、王龙民、王婷与被告上海优幸投资管理有限公司(以下简称优幸公司)、第三人上海市浦东新区大团镇人民政府(以下简称大团镇政府)商品房预售合同纠纷一案，本院本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月3日、2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆兵、被告委托代理人陈太贵及第三人委托代理人张清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘美英、王龙民、王婷诉称，原、被告于2010年6月20日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买坐落于上海市浦东新区大团镇永爱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)264,381.50元。被告于当日将房屋交给了原告。但因被告未取得住宅交付使用许可证和房屋大产权证，导致原告无法办理小产证。原告曾诉至法院要求被告支付逾期办证违约金，经二审终审，法院判决被告支付原告至2013年4月24日止的逾期办理小产证违约金。现被告至今未能办理小产证，故原告再次诉至法院，要求判令被告支付原告逾期办理小产证违约金(以总房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2013年4月25日起计算至办出小产证之日止)，诉讼费由被告承担。被告优幸公司辩称，系争房屋系大团镇政府向被告购买后提供给动拆迁安置对象的配套商品房，被告受大团镇政府委托和原告签订《预售合同》，与原告发生房屋买卖关系的相对方系第三人大团镇政府，应由大团镇政府承担相应合同责任。系争房屋已于2014年3月取得大产证，被告在取得大产证后即于2014年3月6日张贴公告，通知原告办证。被告在小区物业公司设有办公地点，但原告并未去办理小产证。故违约金的截止日期应以被告张贴公告日止。违约金的计算标准不论是基准利率上浮30%或50%均属偏高，不同意原告诉请的违约金金额。第三人大团镇政府述称，原、被告系《预售合同》的双方当事人，因被告未按时缴纳相应钱款致使系争房屋大产证延期办出，系被告责任，应由被告向原告承担违约责任。合同中明确约定被告负有协助原告办理小产证的义务，而第三人并非合同主体，如约定第三人负有办证义务，该约定应属无效。在被告办出大产证后第三人也发函通知了被告，要求其尽快通知原告，故第三人在本案中不承担任何责任。经审理查明，2010年6月20日，原告(乙方)与上海爱家投资管理有限公司(甲方、以下简称爱家公司)签订《预售合同》，约定：“乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为264,381.50元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2010年7月18日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”《预售合同》第二十七条约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。”《预售合同》补充条款约定：房屋交易过户手续、申领房屋所有权证(小产证)及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助；乙方应承担所有该房屋买卖及办理有关手续的费用，包括产证办理等；……乙方通讯地址为大团镇龙树村XXX号。乙方提供的上述通讯地址、联系电话等应准确、详尽、真实有效，如变更通讯地址、联系电话必须采用书面形式(挂号邮寄或直接送达的方式)通知甲方……。因爱家公司未办理系争房屋大产证，原告曾诉至法院要求爱家公司支付逾期办理小产证违约金。本院经审理后，判决爱家公司支付原告至2013年4月24日止的逾期办理小产证违约金。爱家公司不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月4日，系争房屋大产证被核准登记在爱家公司名下。2014年3月6日，爱家公司在系争房屋所在小区内张贴《告知函》，内容为：“在我司的积极努力下，爱家新城小区3#、15#地块的初始登记(大产证)工作我司已完成，望您及时办理小产证。特此告知！”2014年4月3日，爱家公司通过EMS邮政特快专递向原告前案判决书载明的原告住址发出《告知函》，内容同张贴的《告知函》，该函件被退回。2014年6月4日，经上海市工商行政管理局核准，上海爱家投资管理有限公司名称变更为上海优幸投资管理有限公司。现系争房屋小产证尚未办理，原告诉至法院，诉请如前。以上事实，有《预售合同》、一、二审判决书、EMS邮政特快专递单及查询单及原、被告、第三人庭审陈述在案佐证。本院认为，原告与爱家公司签订的《预售合同》，确立了双方就系争房屋的商品房买卖合同关系，双方均应按约履行。因爱家公司名称变更，由变更后的公司即本案被告承担相应的合同责任。合同签订后，原告履行了付款义务，被告亦应在约定的期限内促成原告能够办理房屋小产证的条件。原告曾诉至本院要求被告支付逾期办理小产证违约金，基于当时原告未能办理小产证系因被告未取得大产证导致，故本院判决被告承担逾期办理小产证违约金至判决日止。现原告再次诉至本院，并主张判决日后次日起至小产证办出日止的逾期办证违约金，被告对违约金起算日期无异议，但主张大产证已办出且已通知原告，其履行了协助义务，要求违约金截止至张贴公告函之日。对此争议，本院认为，根据双方《预售合同》补充条款第六条约定，系争房屋小产证由原告负责办理，被告仅负有协助义务。本案需审查被告是否已按约履行了协助义务。首先审查被告是否于大产证办出后及时通知原告：其一、被告于大产证办出后于2014年3月6日在小区内张贴了《告知函》，虽本案原告对此节事实否认，但根据本院同期同类其他案件部分小业主的陈述，对被告张贴《告知函》的事实予以认可；其二、被告另行通过EMS向原告前案判决书载明的原告住址邮寄了《告知函》，虽《告知函》遭退回，但法院的民事判决书具有公示效力，现《预售合同》载明的通讯地址无法送达且原告亦未告知被告新送达地址的情况下，被告通过民事判决书确定的原告住址向原告发送函件，已按《预售合同》第二十七条约定采取了合理的送达方式，应视为其已履行了通知义务。故本院认定被告已于合理时间通知了原告大产证已办出、可办理小产证之事实。其次审查被告的办证通知是否内容明确、具有可操作性。根据被告张贴及邮寄的《告知函》，仅载明大产证已办出，可办理小产证，但并未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等内容，原告并不能根据《告知函》的指示直接办理小产证，本院认为被告的通知内容存在瑕疵。最后，审查小产证至今未办理的责任承担。本院认为，虽被告向原告送达了存在瑕疵的办证通知，但此瑕疵不足以导致被告承担原告至今未办理小产证的全部过错；在本院认定被告已送达了《告知函》的情形下，原告亦对此负有减损义务，即使其联系被告未果，亦可通过其他方式包括起诉的方式及时主张其权利；更何况按照常理，在被告已因大产证原因向小区业主承担了高额违约金的情形下，若原告及时主张，被告拒绝协助办证的可能性亦不大。故造成原告至今未办理小产证的原因并非被告单方之责，原告主张违约金截止至办出小产证之日，于法无据。至于被告承担逾期办证责任的合理期限，由本院综合考虑双方的合同约定、履行情况、通知时间、未履行原因、已付及应付违约金占总房款的比例等各项因素，根据公平及诚实信用原则，认定被告应承担截止至2014年6月30日之前的逾期办理小产证违约责任，至于之后原告未办理小产证，不可归责于被告一方，本院不予支持。至于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。被告提出违约金过高要求的辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海优幸投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘美英、王龙民、王婷逾期办理房地产权证(小产证)违约金(以房款264,381.50元为基数，自2013年4月25日起计算至2014年6月30日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费847元，减半收取计423.5元，由被告上海优幸投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一五年三月二十四日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
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附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条?由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。