湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民再终字第26号
上诉人（原审被告、反诉原告）庞莉（又名庞丽），中国农业银行股份有限公司娄底分行职工。
委托代理人周勇，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行。
负责人钟海汹，该行行长。
委托代理人粟彩娟，该行职员。
委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行（以下简称农行娄底分行）与被告（反诉原告）庞莉租赁合同纠纷一案，农行娄底分行于2009年5月5日诉至娄底市娄星区人民法院，该院于2010年3月23日作出（2009）娄星民一初字第345号民事判决，已发生法律效力。庞莉不服，向本院申诉，本院以（2011）娄中民申字第1号民事裁定决定提审本案并于2011年8月1日作出（2011）娄中民再终字第19号民事判决，驳回庞莉的申诉请求，维持原判。庞莉仍不服且向湖南省高级人民法院申诉。湖南省高级人民法院于2012年1月17日作出（2011）湘高法民监字第0176号民事裁定，提审本案并于2012年11月26日作出（2012）湘高法民再终字第256号民事裁定，以原审判决存在事实不清为由裁定撤销上述娄底市娄星区人民法院及本院民事判决，将本案发回娄底市娄星区人民法院重审。在重审过程中，原告增加诉讼请求，被告庞莉提起反诉。娄底市娄星区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，并作出（2013）娄星民一初字第497号民事判决，宣判后，原审被告庞莉不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月21日公开开庭进行了审理，上诉人庞莉及其委托代理人周勇、被上诉人农行娄底分行的委托代理人粟彩娟、曾星球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告农行娄底分行的诉讼请求：请求人民法院判决终止租赁协议，判令庞莉向原告支付2008年8月15日至2013年8月14日的资产占用费262万元及2013年8月15日至被告返还占用资产之日止的资产占用费（按同地段租金标准计算），同时支付至2013年8月30日止欠缴原告水电费13.79万元，并缴纳相应水电费至搬出之日止。原审被告庞莉的反诉请求：判令农行娄底分行支付庞莉宾馆改造资金3695744元、装修附着物及现有动产折价受让款140万元（按农行同期贷款利率自2004年8月15日计算至实际支付之日止）；判令农行娄底分行返还多收承包款321094元、租金35万元、未付消费款8万元、风险抵押金20万元，共计951094元，并按银行同期贷款利率支付利息。
原审法院经审理查明：被告（反诉原告）庞莉系原告（反诉被告）农行娄底分行职工，2003年8月14日，庞莉与该行下设的原湖南省娄底市金穗实业公司签订了《小龙园宾馆承包经营合同书》。合同约定：由庞莉承包原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的门面及院内围墙内停车场和大楼底层房间；承包期限为2003年8月15日至2006年8月14日，承包金为每年642188元；承包范围内所有财产设施按现状移交，庞莉自行维修、更新和改造时其费用自行承担等。随后，庞莉依合同向金穗公司交纳了风险抵押金642188元和小龙园宾馆库存低值日用耗品及餐饮物资折价受让款198720元，双方办理了资产清点及实物交接手续，由庞莉对小龙园宾馆承包经营。2005年因政策原因，金穗公司被撤销，其权利义务由主管单位农行娄底分行接管，在此期间仍由庞莉承包经营。2005年8月20日，农行娄底分行（甲方）与庞莉（乙方）签订了《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，约定：将原承包经营变更为租赁经营，期限延至2008年8月14日止，租金减为每年28万元，风险抵押金减至30万元，由甲方专户以定期存入银行，协议到期后在履行合同义务、办理好财产移交手续后退还，期间的存款利息归乙方所有；租赁期间无论盈亏状态如何，乙方必须按季缴纳租金；承租范围内的所有财产设备甲方不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在协议终止时向甲方提出任何补偿要求，新添置的单独动产在协议终止时可以自行带走，甲方无责任作价受让。该协议还约定：原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物；原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价作价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价作价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理等。协议签订后，农行娄底分行将庞莉原交的风险抵押金642188元及孳息退还，庞莉以该款中30万元作为租赁期的风险抵押金打入该行账户。2005年9月10日，庞莉按约定的价款交纳了宾馆及洗涤中心部分物资受让款356140元。2006年5月庞莉就成立娄底市小龙园宾馆有限公司向娄底市工商行政管理局申请注册登记并提交了包括上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在内的申请材料，将原小龙园宾馆的工商执照注销，重新注册成立了娄底市小龙园宾馆有限公司，继续承租经营。在原承包经营和后来租赁经营期间，庞莉自筹资金对宾馆进行了改造和装修并添置了部分动产，也因此经该行同意从上述所交30万元押金中借出10万元。庞莉也按照上述协议约定分别以现金支付或转账等方式向该行缴纳了承租期内租金。2008年8月因租赁期限临近，农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆，在当时通知不到庞莉本人的情况下，于8月14日在《娄底日报》登报明确表示该行对该宾馆不再出租并要求庞莉来该行办理承包资产交接手续，此后又多次通知庞莉停止对宾馆的装修改造和经营，并限期交还租赁物，但庞莉仍占用该宾馆经营至今，以未达到其诉求为由拒绝将租赁物退还农行娄底分行。
另查明，在娄星区人民法院原审中原、被告双方就租赁关系诉辩的事实依据唯有原告起诉时提交的上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，且庞莉对该协议亦予认可。在后来娄底市中级人民法院再审及娄星区人民法院重审中，庞莉却提交了一份签订日期为同一日的《小龙园宾馆承包经营变更协议》，该协议与农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》除在年租金、租赁期限、风险抵押金等方面约定基本一致外，对双方其他权利义务的约定却截然不同甚至相反。该协议约定：在协议终止时，乙方（庞莉）库存的日用耗品和餐饮物资同样以现行市价转让给甲方（农行娄底分行）；甲方同意减免乙方2004年因宾馆装修改造而停业半年期间的承包金321094元，此款在本协议签订后的应交房租中抵扣；在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时折价由甲方受让，新添置的单独动产在协议终止时可自行带走，也可与甲方协商作价由甲方受让等。娄底市中级人民法院在再审中委托广东明鉴文书司法鉴定所对庞莉所提交的该份协议进行鉴定，该所于2011年6月13日作出明鉴司法鉴定所[2011]文鉴字第116号《司法鉴定意见书》，认定该协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实。该协议因此从形式上看是真实的，但纵观全案事实和在案证据不难认定原、被告双方实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》而非庞莉所持的《小龙园宾馆承包经营变更协议》。
原审法院经审理认为：根据原告（反诉被告）农行娄底分行所举证据及诉求与被告（反诉原告）庞莉所举证据及诉求以及双方在庭审中的陈述和辩论，本案争议焦点主要是：在租赁关系存续期间，原、被告实际履行的是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》还是庞莉所持的《小龙园宾馆承包经营变更协议》及由此引发的有关涉案财物和庞莉在承租期内的资产投入该如何处理的问题，简言之就是该认定哪份协议的问题。经审查，本案原、被告双方实际履行的确是农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》而非庞莉所持的协议。其理由如下：一、从协议的来源看，农行娄底分行提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》是在对2003年庞莉与金穗公司所签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》内容进行变更补充所得出一份协议，体现了当时由承包经营转为租赁经营的实质，在内容上与该承包合同具有连贯性和承继性，而庞莉所提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》与上述承包合同在相关内容上相左，无承继性。同时，农行娄底分行提供的《变更补充协议》在签订之前经过了该行领导层和职代会的研究讨论且有相关会议记录及所形成的文字方案等原始档案材料在案佐证，足以证实该变更补充协议的合法真实来源；而庞莉提交的《变更协议》不仅无其他证据佐证，就连其本人也未能就如何取得该协议给出令人信服的解释或说法。二、庞莉在法院原审中对原审据以定案的《变更补充协议》明确予以认可，并未提出另外存在什么协议，只是提出要求农行娄底分行对其经营期间的投入予以补偿，判决后也未提出上诉。三、从协议的具体履行来看，若以庞莉提交的《变更协议》为依据，农行娄底分行应减免庞莉半年装修、改造期的租金321094元，而事实上该行并未予减免，庞莉已以现金支付、转账等方式足额交纳了承租期应交的租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，庞莉所称该款并非自愿缴纳而属该行强行扣缴的辩解不能成立。由此足以看出双方自始至终实际履行的是该行提交的《变更补充协议》。四、从庞莉就小龙园宾馆进行变更注册登记时向工商行政管理部门提供的资料中也只有上述《变更补充协议》，足以证明双方当事人对该协议的认可和履行，庞莉所称当时之所以这样是为了对外应付检查的辩解理由不能成立。综上，农行娄底分行提供的《变更补充协议》具备证据三性，符合本案事实，属双方真实意思表示，本院予以确认；庞莉提交的《变更协议》内容与本案事实不符，并未得到协议双方的认可和实际履行，不能作为认定案件事实和处理本案依据。原、被告双方均应按照《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》履行各自的义务，由于该协议已于2008年8月14日到期，农行娄底分行当时已明确告知庞莉不再出租，该租赁合同已实际终止，无须再行解除或终止协议。协议终止后，庞莉应当将租赁物返还并与该行依照协议的约定对协议终止后的相关事宜予以妥善处理。庞莉置协议终止于不顾，在未经该行许可情况下继续占用租赁物经营至今是违法的。庞莉应将租赁物予以返还并向该行支付合同期满后占用期间的资产占用费，以赔偿该行因其占用行为所遭受的损失，标准参照协议约定的年租金28万元为标准计算。庞莉已受让的物资属庞莉所有，不予返还。本案中，农行娄底分行管理混乱，相关人员缺乏工作责任心等也是导致本案诉讼发生的重要原因之一，在本案中负有一定的责任。农行娄底分行要求庞莉按同地段租金标准支付自2013年8月15日至返还资产之日止的占用费及支付所欠该行137900元水电费无确切的依据，法院不予支持。庞莉反诉要求农行娄底分行退还20万元风险抵押金，有上述协议相关规定的支持，法院应予支持。庞莉要求该行返还消费款8万元没有相应依据，法院不予支持。按照协议约定，在协议终止时，庞莉库存的日用耗品和餐饮物资本可按届时市价在356140元的限额内由该行受让，因庞莉未能提供相关物品种类和价值的依据，故庞莉要求该行支付物品受让款140万元证据不足，法院不予支持。庞莉要求该行支付改造资金3695744元，返还承包款321094元及租金35万元等其他诉求均无事实和法律依据，法院不予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庞莉将小龙园宾馆房屋、场地（包括庞莉在承包、租赁经营期间自行建造的临时建筑物）返还给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行；二、被告（反诉原告）庞莉将2003年8月15日经双方盘点出具的《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》中的财产【低值日耗品和2005年9月10日《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》中所列物品除外】返还给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司娄底分行；三、由庞莉支付中国农业银行股份有限公司娄底分行资产占用费1400000元；四、中国农业银行股份有限公司娄底分行返还庞莉风险抵押金200000元；以上应返还、支付的财产、款项均于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回中国农业银行股份有限公司娄底分行的其他诉讼请求；六、驳回庞莉的其他诉讼请求。本诉案件受理费28000元，由中国农业银行股份有限公司娄底分行及庞莉各负担14000元；反诉案件受理费19400元，由中国农业银行股份有限公司娄底分行负担650元，庞莉负担18750元。
上诉人庞莉不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、双方实际履行的协议毫无疑问应是庞莉所持合同。主要理由：（1）庞莉所持合同已经司法鉴定证实为真合同；（2）双方所持合同对“原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品”的约定截然不同，庞莉所持合同第六条约定是“折价由乙方受让”，而农行所持合同则是“经清点造册后当面移交，在合同终止后如数交还”，农行2005年9月10日“今收到庞莉上交移交物品款（实物见附件）356140元，备注：抵2004至2005年度餐费单101张、住宿单共计356140元”的收据及《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》（上有农行工作人员移交人刘淑军签名）之证据表明，双方履行的确是庞莉所持合同，否则其根本无需花巨资购买上述物品，因为依农行所持合同约定上述物品是送给其免费白用的。上述事实与农行2005年11月16日出具的《关于注销娄底市小龙园宾馆的报告》第五条“原娄底市小龙园宾馆所有流动性资产由娄底市小龙园宾馆有限公司有偿受让”相互印证；3、庞莉所持合同第七条约定“2004年经农行同意将小龙园宾馆进行整体装修改造停业半年，经商议同意减免停业期间的承包金321094元，在应交房租中抵扣。”，此内容与庞莉“请求减免6个月承包金”而时任行长的曾祥洲签署“予以支持”的2004年2月17日《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》的证据内容相互印证。并且2004年5月至2004年11月改、扩建半年期间的承包金农行依约一直未再收取，直到汤红艳任行长后的2007年才被强行扣缴之事实证明，双方实际履行的是庞莉所持合同。2、在厘清了双方实际履行的是庞莉所持合同的基础上，农行依约应支付装修附着物、现有动产折价受让款及返还多扣收的半年承包金等反诉请求均应得到支持，并且因为合同第九条有“租赁经营后，小龙园宾馆的消防安全由农行负责”之约定，农行2007年5月切断了宾馆的消防报警系统，导致宾馆至今没有消防安全许可证而不具备经营条件，还禁止本单位到宾馆消费，致使宾馆事实上经营不能，所以租赁合同履行终止日应为2007年5月31日。3、庞莉2004年垫付的改造资金369万余元应由农行承担。（1）庞莉2004年2月17日的报告上列明了改造内容，并明确提出了“以上改造需停业4-6个月，特报告减免6个月承包金。改造资金先我们自己筹备，到期后固定改造部分作价给下一任承包人或抵上缴承包金。”之要求，在得到时任行长曾祥洲明确“予以支持”的承诺后，庞莉借款395万元进行了长达半年的改、扩建。从改、扩建开始的2004年5月至2007年元月近2年的时间内，农行未再扣收过承包金和租金这一客观事实证明了农行一直在履行其对改造资金承担的承诺即以“抵上缴承包金”的方式在事实上承担改造资金，只不过2006年12月新任行长汤红艳与庞莉发生矛盾后而农行开始毁约而已。（2）改、扩建发生在2003年8月15日至2006年8月15日3年承包期间的2004年5月至11月，如果农行未承诺改造资金由其承担，在只有1年多时间承包即到期的前提下，庞莉借395万元巨资进行改、扩建是绝不可能发生的。（3）从《中华人民共和国物权法》的角度讲，庞莉的改、扩建所形成的资产均属于农行即受益人是农行，农行在未支付对价的前提下无偿占有上述改、扩建所形成的资产于理不通，于法无据。4、在农行未支付庞莉垫付的改造资金之前，在农行未依约折价受让装修附着物及现有动产之前、在农行未退还多收的半年承包金之前，庞莉占有小龙园宾馆是占有自己的财产、保护自己合法权益的无奈之举，农行要求的占用费毫无道理，完全是其自身过错即不守约造成的。本案是经湖南省高级人民法院以“事实不清”为由发回重审的案件，而一审却无视事实与证据，仍作出与原来的判决同样错误的认定，实属枉法裁判，请求依法撤销（2013）娄星民一初字第497号民事判决，改判驳回被上诉人诉求并支持上诉人的反诉请求。
被上诉人农行娄底分行答辩称：1、上诉人庞莉的上诉理由不成立，请求驳回其诉讼请求，维持原判。2005年9月10日的收据和附件不真实，娄底市金穗实业公司在9月10日前已被注销，其印章不可能再使用，如果印章是真实的，也可能是金穗公司留下来未使用的空白纸张，应当有原件可以核对，不能依据存在瑕疵的收据和附件认定双方所履行的协议是庞莉所提供的《小龙园宾馆承包经营变更协议》；2、关于注销小龙园宾馆的报告只有复印件，没有原件，不能达到庞莉的证明目的；3、该报告中的小龙园宾馆与庞莉后来成立的小龙园宾馆有限公司系不同的主体，名称也不同，当时出具的报告是为了到工商局办理注销小龙园宾馆并对有关的债权债务进行清算；4、《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》不能达到庞莉的证明目的，农行娄底分行的批示明显是附条件的批示，不能断章取义，原行长的批示写得很清楚，按照报告实施。根据庞莉与农行签订的合同约定，庞莉应自行承担改造费用，不得在合同终止前向农行提出补偿要求。综上所述，实践中双方均履行的是农行提供的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，上诉人提出要求农行按照合同补偿没有法律依据，请求法院依法支持农行的诉讼请求。
二审期间，本院为查明本案事实，依职权对农行娄底分行原办公室主任李邵军、原行长曾祥洲、主管副行长封铁石进行调查，并形成调查记录，调取了小龙园宾馆的房产登记资料；李邵军还主动向本院提交了1份《我与小龙园宾馆庞丽签订租赁合同的情况说明》。李邵军的证言及说明主要证实农行娄底分行与庞莉签订两份合同及租金缴纳的情况，曾祥洲、封铁石的证言主要证实农行娄底分行与庞丽签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》及批文审签的情况，小龙园宾馆的房产登记资料主要证实农行娄底分行对小龙园宾馆的房产办理房产登记的情况。上诉人庞莉对上述证据经过质证后认为，对李邵军的调查记录及李邵军出具的情况说明没有异议，对曾祥洲、封铁石的调查记录的真实性、合法性均有异议，曾祥洲、封铁石所反映的情况与事实不符，对房产登记资料的真实性、合法性没有异议，根据这些资料，1988年小龙园宾馆所在的房产登记的面积只有2600多平方米，2004年经庞莉改造扩建后，在2007年重新登记时面积增至了3644多平方米，说明庞莉改建的面积登记在房产证里面。被上诉人农行娄底分行对上述证据经过质证后认为，对李邵军在调查记录和说明中所反映的情况的真实性存疑，如果确实存在两份均签了字的合同，那也是庞莉使用欺诈手段获取的，其提供的合同不能作为依据，对曾祥洲、封铁石的调查记录没有异议，对房产登记资料的真实性没有异议，房产部门的确权以规划部门的规划文件为依据，庞莉擅自改造的部分未经规划部门的批准，属于违章建筑，不可能办理到房产证范围里，2001年农行娄底分行申请改造扩建1000平方米，在实际施工过程中也可能超过1000平方米，因此根据现有的房产登记资料不能证明庞莉在装修期间所改造的房屋的面积包含在房产权证登记的面积里。
经审查，有关小龙园宾馆的房产登记资料客观真实、合法，且双方当事人对此均无异议，本院予以采信，对李邵军的调查记录及李邵军所出具的说明，因农行娄底分行对其真实性提出质疑，对曾祥洲、封铁石的调查记录，因庞莉提出异议，本院结合本案其他证据对这些证据的证明效力予以综合认定。
经审理查明，小龙园宾馆所在的房地产5层由原娄底地区农业银行于1982年3月修建，建筑面积2629.53平方米，座落于娄底市××东街，原为农行娄底分行的机关办公楼，2001年1月经娄底市规划局审批，农行娄底分行对该综合楼进行扩建1000平方米。2007年6月20日娄底市房产局对此房地产重新进行登记发证，相关房产证的信息显示：房屋幢号0007、结构混合、总屋数5层、建筑面积3644.47平方米。庞莉系农行娄底分行职工，2003年8月14日，庞莉（乙方）与该行下设的原湖南省娄底市金穗实业公司（甲方）经协商签订《小龙园宾馆承包经营合同书》。合同约定：“承包范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆进内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层房间；不包括甲方上述承包范围以外已出租的其他房产，也不包括原小龙园宾馆在上述承包范围以外使用过的其他房产和设施。承包期限为叁年，从签订合同之日起至叁年期满后的同月同日止；即2003年8月15日至2006年8月14日，乙方在承包经营期限内不得将经营权转包或变相转包给任何第三方。乙方在承包经营期间，无论盈亏状况如何，均按季向甲方缴纳包括甲方固定资产折旧、递延资产摊销和财务管理费用在内的承包金，每年承包金总额为陆拾肆万贰仟壹佰捌拾捌元（642188元）……；“五、财产物品1、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物。2、原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价作价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。在合同终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价作价转让给下任承包人，但总价款必须限制在本合同签订的受让价款总额以内，多余部分如下任承包人不同意受让时，则由乙方自行处理。……4、承包范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在承包合同终止时向甲方或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，甲方和下任承包人无责任作价受让。……”随后，庞莉依合同向金穗公司交纳了风险抵押金642188元和小龙园宾馆库存低值日用耗品及餐饮物资折价受让款198720元，双方办理了资产清点及实物交接手续，由庞莉对小龙园宾馆承包经营。2004年2月17日，庞莉以娄底市小龙园宾馆的名义向农行出具《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》，该报告主要内容有：“由于宾馆规模小，档次低，承包标的额相对较高，从这半年的经营情况来看，要完成任务还存在很大的困难。我们经过反复研究分析，认为唯一出路是在提高房间使用效率。基于此，我们拟对部分房间进行改造利用。……经过改造后，有优点如下：一、小龙园宾馆的客房可以从现有的49间增加到68间，可容纳会议住宿从现有的92人增加到150人以上，能大大提高小龙园宾馆的资产使用效率。二、能优化客房环境，提高宾馆档次，增加收益。三、将一楼门面用做餐饮包厢，可以根据市场需求重新装修，提升餐饮竞争能力。四、建立专门的员工通道，减少员工上下楼梯对顾客的影响。建立专门的员工食堂，方便员工就餐。以上改造需停业4-6个月，特报告减免6个月承包金。改造资金先我们自己筹备，到期后固定改造部分作价给下一任承包人或抵上缴承包金。”当时的农行娄底分行行长曾祥洲在该报告上签署：“已阅。请工会、保卫部、后勤中心对照合同规定提出意见，如既能保证安全，又能提高宾馆效益，就予以支持。”2004年5月至11月，庞莉投资对小龙园宾馆进行改造，将客房从49间增加到68间（包括5楼原为员工宿舍的房屋改造成客房），1楼门面全部改为包厢，餐厅装修，对5楼1个会议室进行改造、在5楼修建简易员工宿舍7间、洗漱间2间、卫生间2间、消防水池1个，员工通道（从5楼到4楼）1条，另外还建了食物储存间1间、锅炉房1间等。2005年因政策原因，金穗公司被撤销，其权利义务由主管单位农行娄底分行接管，在此期间仍由庞莉承包经营。2005年8月20日，农行娄底分行（甲方）与庞莉（乙方）经协商签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，约定：“甲方依上级规定，需撤销所属经济实体娄底金穗实业公司（以下称金穗公司）以及金穗公司所属原小龙园宾馆的独立民事主体资格，原金穗公司与乙方所签订的小龙园宾馆承包经营合同依法由甲方承继，但‘小龙园宾馆’主体资格已丧失，不宜再以承包方式经营，同时，考虑到乙方自2004年8月以来的实际经营困境，双方经商定签订本变更补充协议如下：一、原承包经营合同甲方主体由原娄底金穗实业公司变更为中国农业银行娄底市分行。二、原将小龙园宾馆给乙方承包经营的方式变更为甲方将原小龙园宾馆的房屋及其他财产租赁给乙方经营的方式。三、租赁范围租赁范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆进内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层空间，不包括甲方上述租赁范围以外已出租的其他房产，也不包括原小龙园宾馆在上述租赁范围以外使用过的其他房产和设施。四、租赁期限原承包期限为叁年，从签订承包合同之日起至叁年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00六年八月十四日。现变更为租赁期限为五年，从原承包合同之日起至五年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00八年八月十四日。本协议期满后甲方如再出租，同等条件下乙方有优先续租权。乙方在承包经营期限内，经甲方同意，可以将租赁物转租赁，但不得超过本协议租赁期限，转租赁协议必须经甲方审查批准方能与之签订，签订后需交甲方一份存查。五、租金乙方应交的承包金变更为向甲方交纳租金，每年承包金总共六十四万二千一百八十八元整（￥642188元整），变更为每期租金总额二十八万元整（￥280000元整），该标准从二00四年八月十五日起计算。自本协议签订日起三日内，乙方需与甲方按本协议变更金额标准，结清至二00五年八月十五日止的以前应交租金，以后的租赁经营期间，无论盈亏状况如何，乙方均必须按季向甲方缴纳租金，从本协议签订之日起每满壹个季度后上缴前壹个季度的承包金，每个季度上缴的承包金总额为七万元（￥70000元）整。六、风险抵押乙方在签订本合同前一次性向甲方交纳风险抵押金由原来的标准变更为三十万元整，由甲方专户以定期存入银行，本协议到期后在履行合同义务、办理好财产移交手续后退还。期间的存款利息归乙方所有。七、财产物品1、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点造册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物。2、原小龙园宾馆和洗涤中心库存的日用耗品和餐饮物资以现行市价由乙方受让，在移交时向甲方一次性支付价款。在本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理。3、承租范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新和改造时，其费用自行承担，且不得在本协议终止时向甲方提出任何补偿要求，新添置的单独动产在本协议终止时可以自行带走，甲方无责任作价受让。4、乙方在租赁经营期间对原有设施进行改造时不得对房屋的主体结构造成破坏，在需要进行房屋结构改变前，必须经甲方同意，甲方有权拒绝乙方的不合理要求。八、物业管理1、乙方在租赁经营期间必须保持所接管财产和用品的完善在合同终止时如数交还，人为损坏或短少部分照价赔偿。2、乙方在租赁经营期间的用水用电单独装表计量，按水电费部门的收费标准计费，按月向负责收费的单位或部门缴纳款。3、乙方在租赁经营期间，其经营所应缴纳的排污费、卫生管理费以及消防安全、暂住人员管理等一切由此所发生的费用和手续，均由乙方自行承担与协商处理，甲方不负责出资与协调。4、乙方在租赁经营期间，所经营的项目，不得从事卡拉OK等噪音大的经营项目，废气废水排放量必须符合有关标准，为此所发生的收费、受处罚或矛盾纠纷均由乙方自行负责，甲方不负责出资与协调。5、乙方在租赁经营期间，内院只能作为停车和堆放少量不造成环境污染的杂品之用，不得在空坪上搭建任何临时或永久性建筑屋棚，否则甲方有权强令拆除。九、经营管理1、原小龙园宾馆在租赁经营前的一切债权债务关系均由甲方处理，乙方不负连带责任。在租赁经营后，由乙方自行申请办理经营所需要的有关证照，并自主选择符合规定的冠名名称，独立承担相应的民事责任，不与甲方存在任何关系，甲方也不承担其债权债务和矛盾纠纷等任何连带责任。2、乙方在租赁期间实行自主经营，所需雇员自行招聘与管理，按照有关法规制度进行独立核算，照章缴纳有关税费。3、乙方在租赁期间的一切经营活动必须在国家法律、有关政策规定和本合同允许的范围内进行，如因违规违法或超范围经营所引发的民事或刑事责任概由乙方承担，甲方不负任何责任。十、违约责任1、租赁经营期间，甲方不得在乙方完整履行了本协议约定义务的情况下单方面提出提前终止租赁合同，如因特殊情况必须强制提前终止本协议时，则按提前终止本协议的月数计算，每个月向乙方支付伍仟元整的装修补偿和违约赔偿，乙方不得在此之外再提出其他补、赔偿要求。2、在租赁经营期间，乙方不得拖延或拒绝向甲方上缴租金，如乙方未在每季到期后的五天内足额缴付，则由甲方从应缴之日起，每天按万分之四向乙方收到滞纳金；如逾期二个季度不足额缴付，则甲方有权强制终止租赁合同关系，并可采取停水停电等措施，强令停止经营，由此所发生的一切损失，概由乙方承担，乙方所缴纳的风险抵押金在扣除欠缴的租金以后，其剩余部分作为违约金无偿收归甲方，承包经营的财产短缺和损失价款另行收取，直到足额收到为止，在未交清价款前不予重新安排工作，直到解除劳动合同关系。3、乙方在租赁经营期间不得以任何理由提出提前终止租赁合同，如因不可抗拒的突发因素必须提前终止时，则按提前终止本协议的月数计算，每个月向甲方支付伍仟元整的违约赔偿，在应退还的风险抵押金里扣除。4、在租赁经营期间，甲方不与由乙方所引起的任何第三方发生涉及到合同事项的一切关系，乙方与任何第三方造成的矛盾纠纷和损失概由乙方承担，如因此而导致提前终止租赁合同，则按上述第2项的约定进行违约处理。十一、本协议未尽事宜及协议履行中发生分歧，双方协商解决。协商不成，双方均可通过诉讼解决。十二、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字及盖章之日起生效。”农行娄底分行在协议上加盖公章，其办公室主任李邵军作为该行代表在协议上签字，庞丽亦在该协议上签字。农行娄底分行将庞莉原交的风险抵押金642188元及孳息退还，庞莉以该款中30万元作为租赁期的风险抵押金打入该行账户。2005年9月10日，庞莉按约定的价款交纳了宾馆及洗涤中心部分物资（包括电视机、空调、发电机组、干洗机、烘干机、空气压缩机、功放机等）受让款356140元，农行娄底分行工作人员刘淑军（已故）在《小龙园宾馆有限公司有偿受让明细表》上作为移交人签字。2006年5月庞莉就成立娄底市小龙园宾馆有限公司向娄底市工商行政管理局申请注册登记并提交了包括上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》在内的申请材料，将原小龙园宾馆的工商执照注销，重新注册成立了娄底市小龙园宾馆有限公司，继续承租经营。在2005年8月以后的租赁经营期间，庞莉又自筹部分资金将宾馆房间内的地毯换成木地板，也因此经该行同意从上述所交30万元押金中借出10万元。在庞莉租赁经营期间，庞莉主要以农行娄底分行在宾馆的消费单抵缴租金的方式向该行缴纳承租期内的租金，且合同约定的租赁期间内的租金已缴清。2008年8月因租赁期限临近，农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆，在当时通知不到庞莉本人的情况下，于8月14日在《娄底日报》登报明确表示该行对该宾馆不再出租并要求庞莉来该行办理承包资产交接手续，并限期交还租赁物，但庞莉仍占用该宾馆经营至2010年元月，此后庞莉以未达到其诉求为由拒绝将相关租赁场地及物品退还给农行娄底分行。2014年年底，庞莉不顾农行娄底分行的反对和制止，将小龙园宾馆一楼的部分包厢改为门面非法转租给他人牟利。经双方核对，截止至2015年7月17日，庞莉尚应支付水费50000元。
另查明，在娄星区人民法院第一次庭审过程中双方就租赁关系诉辩的事实依据唯有农行娄底分行起诉时提交的上述《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，且庞莉及其代理人梁荣根（庞莉丈夫）对该协议亦予认可，在后来本院再审及娄星区人民法院重审中，庞莉提交了一份签订日期为同一日的《小龙园宾馆承包经营变更协议》。该协议的主要内容如下：“甲方依上级要求，小龙园宾馆承包经营合同需变更，经集体研究和双方协议，变更以下条款：一、原承包经营合同变更成租赁合同，二00三年八月，甲乙双方（金穗实业公司与庞丽）签订的小龙园宾馆承包经营合同，鉴于金穗实业公司已撤销，主体资格已不存在，甲方主体应变更为中国农业银行娄底市分行。二、合同变更后小龙园宾馆在经营期限内的营业场地和使用范围与原承包经营合同相同。租赁范围包括原小龙园宾馆的餐饮、住宿、洗涤中心和宾馆一楼的出租门面，使用范围还包括紧挨宾馆内院的通道和内院围墙内的停车坪和大楼底层空间。三、新的租赁经营期限暂定延长到二00八年八月十五日，合同到期后，双方再协议租赁期限。同等条件下乙方有优先续租权。乙方在租赁经营期限内可将租赁物转租，但不得超过本协议租赁期限。四、针对物价上涨，电费上调，部门收费增加，交通受阻等影响，小龙园宾馆的承包金调整到28万元（每年），新的租赁经营起始日期从二00四年八月十五日开始，新调整的标的亦从二00四年八月十五日开始执行。在本协议签订之日起每满壹个季度后上缴前壹个季度的承包金，每个季度上缴的承包金总额为染万元（￥70000元）整。五、乙方的风险抵押金调整为三十万元整。由甲方专户以定期存入银行，本协议到期后办理好财产交接手续后退还。期间的存款利息归乙方所有。六、原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点后当面移交，折价由乙方受让。原小龙园宾馆和洗涤中心的日用耗品和餐饮物资以现行市价由乙方受让。乙方在本协议签订时向甲方一次性支付受让价款。在协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以现行市价转让给甲方。七、二00四年乙方经甲方同意将小龙园宾馆进行整体装修改造，停业半年。甲方秉着实事求是的原则，考虑到乙方的投资与回报，经甲方商议同意减免乙方停业期间的承包金321094元，此款在本协议签订后的应交房租中抵扣。租赁范围内的所有财产设施全都按现状移交。在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时折价由甲方受让。新添置的单独动产在本协议终止时可自行带走，也可与甲方协商作价由甲方受让。八、租赁经营后，由乙方自主经营。自行办理好经营所需的有关证照。乙方负责交纳经营所需缴纳的各种费用。九、租赁经营后，小龙园宾馆的消防安全由甲方负责。乙方在租赁期间的一切经营活动必须在国家法律、有关政策规定的范围内进行，如因违法违规或超范围经营所引发的民事或刑事责任概由乙方承担，甲方不负任何责任。十、在租赁经营期间，甲方保留乙方的工作和工资级别，享有有除基本工资外的所有福利。在租赁经营期间若遇到工资改革和调整，甲方需及时帮乙方上调。甲方负责缴纳乙方的各种保险和住房公积金。在合同变更后乙方的工作单位由营业部上调到分行人事科，由人事科负责管理。在本协议终止办理好财产交接手续后方可安排上岗。十一、违约责任。甲乙双方在租赁期间不得在双方完整履行约定的情况下单方面提出终止合同，如因特殊情况必须强制提前终止本协议，则由违约方向对方支付违约金。违约金按提前终止的月数计量，每个月支付伍仟元的违约赔偿。乙方在协议签订后应按时向甲方上交租金，不得以任何理由拖延或拒交租金，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方承担。十二、本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成，双方均可通过诉讼解决。十三、本协议一式二份，双方签字及盖章之日起生效。”本院在再审中委托广东明鉴文书司法鉴定所对庞莉所提交的该份协议进行鉴定，该所于2011年6月13日作出明鉴司法鉴定所[2011]文鉴字第116号《司法鉴定意见书》，认定该协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实。
本院认为，2005年因国家政策的原因，农行娄底分行所开办的娄底市金穗实业公司被撤销，该公司的权利义务由农行娄底分行接管，该分行将小龙园宾馆的经营方式由以前的承包经营改为租赁经营，因此经协商于2005年8月20日与庞莉签订《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》。由于该协议在签订之前经过了农行娄底分行领导层和职工代表会议的研究讨论，且有相关会议记录及所形成的方案等原始档案资料在案证实，因此该协议的来源真实合法；庞莉在诉讼过程中对此协议的真实性始终予以认可，并在协议签订后就小龙园宾馆进行变更注册登记时向有关工商行管理部门提供的资料中也只有《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，说明此协议确系双方当事人的真实意思表示。从协议的履行情况来看，庞莉以农行娄底分行应付的消费款抵其应付租金等付款方式足额缴纳了其租赁经营期内的租金，相关手续均有庞莉本人的签字或印章，农行娄底分行并未减免庞莉在诉讼过程中所提出的2004年下半年装修、改造期间的承包款321094元，且庞莉亦无证据证明其在诉讼前口头或书面向农行娄底分行提出过减免承包款321094元的要求，由此亦说明双方实际履行的协议应该是农行娄底分行所提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，至于庞莉所提出的有关租金的缴纳并非自愿缴纳而属农行娄底分行强行扣缴的主张因无证据支持而不能成立。而庞莉在本院再审时提交的《小龙园宾馆承包经营变更协议》，虽经有关鉴定机构鉴定协议落款处甲方加盖的公章及甲方代表“李邵军”的签名属实，但庞莉对此协议来源的合法性既不能提供相关证据予以证明，亦不能给出合理解释，且协议中的部分条款如“在租赁经营期间乙方自行维修、更新、改造、装饰的附着物在本协议终止时折价由甲方受让。”等与以前双方协商签订的《小龙园宾馆承包经营合同书》所规定的条款相比较有重大变更，还有协议中“十、在租赁经营期间，甲方保留乙方的工作和工资级别，享有除基本工资外的所有福利。……在合同变更后乙方的工作单位由营业部上调至分行人事科，由人事科负责管理。……”等约定均有违农行娄底分行当时因将承包经营改为租赁经营而签订补充协议的一般常理，因此，对该协议本院不予认可，本案应以农行娄底分行所提交的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》作为认定本案事实的依据。
根据2005年8月20日双方签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》第四条：“原承包期限为叁年，从签订承包合同之日起至叁年期满后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00六年八月十四日。现变更为租赁期限为五年，从原承包合同之日起至五年期后的同月同日止，即二00三年八月十四日至二00八年八月十四日。本协议期满后甲方如再出租，同等条件下乙方有优先续租权。……”之约定，该合同于2008年8月14日到期，因农行娄底分行无意继续出租小龙园宾馆，双方未再协商有关继续租赁的问题，因此双方所签订的租赁协议已终止履行，无须再行解除或终止该协议。对于农行娄底分行所提出的由庞莉支付有关资产占用费问题，依据协议约定“原小龙园宾馆和洗涤中心的固定资产和低值易耗品经清点注册后当面移交，在合同终止后如数交还，超过使用寿命期限的物品也必须交还原物。”庞莉在合同到期后应当将租赁物返还给农行娄底分行，而庞莉长期占用有关的租赁物至今，致使农行娄底分行不能收回该租赁物，亦不能使用该租赁物，其行为非法，故对农行娄底分行要求其支付一定的占用费的请求本院应予适当支持。根据庞莉的陈述，其承包经营小龙园宾馆一直到2010年元月份，此后宾馆停业，对于2008年8月15日至2010年元月的资产占用费，以赔偿农行娄底分行因庞莉的占用行为所遭受的损失为宜，具体标准参照协议约定的年租金28万元计算；对2010年元月份宾馆停业后至2015年6月份的资产占用费，考虑到双方正在诉讼过程中，庞莉也没有实际经营该宾馆，对其资产占用费本院酌情予以认定；合计认定庞莉应支付的资产占用费为50万元。对于农行娄底分行所提出的支付欠缴的水电费13.79万元（截止至2013年8月30日）的问题，原审判决以缺乏证据为由不予支持欠妥，本院应予纠正。依双方的陈述，庞莉的电费已经缴纳，经双方核对，庞莉签字认可至2015年7月17日止，尚应支付水费50000元，该费用应由庞莉予以承担。对于庞莉提出的应由农行娄底分行承担369万余元的装修、改造资金的问题，依据《小龙园宾馆承包经营合同书》第五条：“4、承包范围内的所有财产设施按现状移交，即使有问题，甲方也不负责维修、更新和改造，乙方自行维修、更新、改造时，其费用自行承担，且不得在承包合同终止时向甲方或下任承包人提出任何补偿要求，新添置的单独动产在承包合同终止时可以自行带走，甲方和下任承包人无责任作价受让。”的约定，庞莉自行维修、更新和改造的费用应由其自行承担；虽然2004年2月17日，庞莉因自身经营需要向农行娄底分行提交了《关于对小龙园宾馆部分房间进行改造利用的报告》，要求对部分房屋进行改造利用，当时的农行娄底分行行长曾祥洲在报告上签署“已阅，请工会、保卫部、后勤中心对照合同规定提出意见，如既能保证安全，又能提高宾馆效益，就予以支持”的意见，但农行娄底分行并没有承诺承担庞莉的投资改造资金。况且，庞莉在2004年5月至11月约半年的时间内投入了一定的资金对宾馆部分房间等进行改造利用后，未将有关资金的具体数额、使用情况制作财务报表向农行娄底分行报告，亦未要求农行娄底分行对此费用予以全部承担或部分承担。因此对于庞莉在诉讼过程中所提出的应由农行娄底分行承担其投资改造资金369万元余元的请求本院不予支持。同时根据双方所签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》，庞莉在维修、更新和改造时的费用应自行承担，故对庞莉所提出的2006年、2007年期间投入的改造费用80余万元应由农行娄底分行予以承担的诉讼请求亦不予支持。对于庞莉所提出的农行娄底分行应减免其承包期间的承包款321094元的问题，由于庞莉所提交的《小龙园承包经营变更协议》没有被采信，故其请求缺乏事实依据，本院对该请求不予采纳。对于庞莉所主张的退还多收的租金35万元（2007年5月至2008年8月）的问题，因2007年5月至2008年8月属于合同约定的租赁经营期，庞莉在这段时间也一直在实际经营，庞莉依约定应当缴纳租金，且该租金已实际缴纳，农行娄底分行没有多收其租金，故庞莉的此一主张亦不能成立。对于其提出的8万元消费款问题，因庞莉没有提供证据予以证实，该主张同样不能成立。由于庞莉在经营过程中购买、添置了一些动产如电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等资产，以及依据双方所签订的《小龙园宾馆承包经营变更补充协议》的约定：“在本协议终止时，乙方库存的日用耗品和餐饮物资同样以届时市价转让给甲方，但总价款必须限制在本合同签订时的受让价款总额以内，多余部分由乙方自行处理。”农行娄底分行应对这些相关的物品予以作价受让，根据双方协商的情形及本案的实际情况，本院酌情认定60万元，由农行娄底分行支付给庞莉，上述电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳以及其他一些日用耗品与餐饮物资等则均归农行娄底分行所有。综上，原审判决认定本案部分事实有误，对本案的处理不当，上诉人庞莉所提上诉理由部分成立，本院对原审判决应予适当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第497号民事判决第一、四项；
二、撤销娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民一初字第497号民事判决第二、三、五、六项及诉讼费负担部分；
三、由上诉人庞莉支付中国农业银行股份有限公司娄底分行资产占用费500000元（已算至2015年6月30日），水费50000元（已算至2015年7月17日）；
四、由被上诉人中国农业银行股份有限公司娄底分行补偿上诉人庞莉在经营期间所添置的动产包括电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等费用600000元；
五、2013年8月15日经双方盘点出具的《小龙园宾馆承包固定资产、低值易耗品交接总表》中除已消耗的低值易耗品外的财产及上诉人庞莉在经营期间所添置的所有动产包括电视机、空调、床铺、棉被、柜具、桌凳等均归中国农业银行股份有限公司娄底分行所有；
六、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司娄底分行的其他诉讼请求及上诉人庞莉的其他反诉请求。
上述应返还的房屋、场地等财务及应付款项限本判决生效后3日内履行。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费28000元，反诉费19400元，二审诉讼费42112元，经批准减免22112元，合计67400元，由上诉人庞莉负担40000元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司娄底分行负担27400元。
本判决为终审判决。
审判长 童赞辉
审判员 肖卫江
审判员 谢回力
二〇一五年十二月十八日
书记员 肖敏娜
附相关法律条文：
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"李安民信用卡诈骗一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-01\\\\\",\\\\\