重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0116民初8125号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号。
负责人：罗红文，行长。
委托诉讼代理人：廖绍光、李茂，系原告员工。
被告：袁毅，男，1980年6月20日出生，汉族，住重庆市开县。
被告：重庆市江津区港龙实业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭。
法定代表人：蹇泽丰，董事长。
委托诉讼代理人：程伟，重庆联佳律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告袁毅、重庆市江津区港龙实业有限公司（以下简称被告公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李茂，被告公司的委托诉讼代理人程伟到庭参加了诉讼。被告袁毅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1、被告袁毅偿还原告借款本金363784.87元，截止2016年3月8日的利息（包括正常息、罚息、复利）14644.09元，共计378428.96元；2、被告袁毅支付自2016年3月9日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算；复利以所欠正常息与罚息为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3、本案诉讼费由被告袁毅承担；4、被告重庆市江津区港龙实业有限公司对前述1-3项债务承担连带清偿责任；5、原告对被告袁毅位于重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号的房产享有优先受偿权。事实和理由：2013年7月29日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告袁毅发放贷款38万元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利；被告袁毅未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告袁毅以其购买的位于重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记；被告公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2013年11月6日向被告袁毅发放了贷款38万元。此后，被告袁毅未按约定履行还款义务，截止2016年3月8日，逾期未还贷款本金7954.75元、利息14644.09元。原告认为，被告袁毅逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。被告袁毅以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿；被告公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。原告遂诉讼来院，提出前述诉讼请求。
被告袁毅未作答辩。
被告重庆市江津区港龙实业有限公司辩称，原告主张的尚欠本金、利息、罚息、复利由法院确认，被告于2013年8月2日办理了房屋预告登记证明，证明抵押期限是从2013年7月29日到2033年7月28日，按揭合同约定的保证期限截止到借款人取得房地产证书，并办妥抵押登记手续为止。被告袁毅于2016年1月26日取得不动产权证书，因此被告公司从2016年1月27日起不承担保证责任，请求驳回对被告公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本案认定如下：2013年5月6日，被告袁毅因购房向原告提出个人信贷业务申请表。2013年7月29日，原告（贷款人、抵押权人）与被告袁毅（借款人、抵押人）、被告公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1、借款金额为人民币38万元；2、借款人购买的房产位于重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米；3、借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；5、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；6、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；8、抵押人同意以重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一起费用；9、贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权时的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；10、借款人未按约定按期足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；11、被告公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2013年8月2日，原告（甲方，抵押权人）、被告袁毅（乙方，抵押人）、被告公司（丙方，担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：乙方以重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米的房地产设定抵押作为袁毅向甲方履行债务的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。
2013年11月6日，原告向被告袁毅发放贷款38万元，其个人借款凭证记载：借款期限自2013年11月6日起至2033年11月5日，还款方式等额本息还款，每月6日为还款日，执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%。
2016年1月26日，抵押房产取得了不懂产权证书，并进行了房屋抵押权登记。
嗣后被告袁毅未能按约还款，连续拖欠原告借款本息，截至2016年3月8日，被告袁毅尚欠贷款本金363784.87元，利息（包括正常息、罚息、复利）14644.09元，共计378428.96元
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告袁毅发放了贷款，已履行其合同义务。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告袁毅作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利及其他费用的责任。
关于抵押房产优先受偿权的问题。被告袁毅以其所有的重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米的房屋为借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权依法设立。原告作为抵押权人，有权对该抵押物优先受偿。现被告袁毅未按合同约定归还借款本息，原告要求对被告袁毅提供的抵押物即位于重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米的房屋享有优先受偿权，本院予以支持。
关于被告公司的阶段性保证责任是否已免除的问题。根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，该约定系双方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对双方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，涉案房屋已取得房地产权利证书即不动产权证书，并办妥了以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，被告公司的保证责任已免除，因此原告请求被告公司承担连带清偿责任，本院不予支持。
被告袁毅经本院传票传唤无正当理由不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告袁毅在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金363784.87元，及截至2016年3月8日的利息（包括正常息、罚息、复利）14644.09元，共计378428.96元；
二、被告袁毅在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行从2016年3月9日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算；复利以所欠正常息与罚息为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；
三、原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行有权在上述款项范围内对被告袁毅提供抵押的位于重庆市江津区鼎山街道江州大道600号17幢1-9-4号，建筑面积108.54平方米的房屋进行折价或者对拍卖、变卖该财产所得的价款进行优先受偿。；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其余诉讼请求。
如果被告袁毅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6976元，减半收取为3488元，由被告袁毅负担。此款原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行已预交本院，经其同意，由被告袁毅在履行上述判决确定的义务时一并支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王 璐
二〇一六年十一月十日
书记员 聂宇杉民事判决