湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民重字第02781号
原告湖南省轻工盐业集团有限公司。
法定代表人王新松。
委托代理人谭宇。
委托代理人杜汉章。
被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司。
法定代表人舒海亮。
委托代理人蒋建华。
委托代理人尹婵。
被告宋鹏。
第三人长沙顺泰酒店管理有限公司。
法定代表人宋鹏。
原告湖南省轻工盐业集团有限责任公司（以下简称省盐业集团）诉被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限责任公司（以下简称湘麓汇公司）、宋鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，于2014年6月12日作出一审判决，原告省盐业集团及被告湘麓汇公司不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院二审审理后，以原审判决认定基本事实不清，遗漏诉讼当事人为由，裁定撤销本院一审判决，发回本院重审。重审过程中，经原告省盐业集团申请，本院依法追加了长沙顺泰酒店管理有限公司（以下简称顺泰酒店）作为本案第三人参加诉讼，原告也就其诉讼请求及事实理由进行了相应的变更。本院依法另行由审判员刘群担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、黄上材组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原告省盐业集团诉称：2013年1月29日，原告与被告湘麓汇公司签署《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），与湘麓汇公司、第三人顺泰酒店签署《补充协议》，约定由湘麓汇公司租赁原告所有的岳麓区枫林三路98号原湖南晶鑫大酒店大楼及相关资产，用于开办“湘麓汇酒店”。因湘麓汇公司当时正在办理工商注册登记手续，合同由其股东、发起人被告宋鹏签署，合同约定，待湘麓汇公司核发营业执照后对此合同进行追认。合同及补充协议签订后，原告按照约定向湘麓汇公司交付了租赁标的。湘麓汇公司在股东会决议中正式追认了宋鹏签署的合同及补充协议，且湘麓汇公司根据合同及补充协议的约定，拆除了约定部分房屋、新建了附楼、重新对租赁标的进行了装修、支付了50万元合同款给原告。根据合同，原告给予湘麓汇公司的免租金装修期至2013年9月底止，从2013年10月1日起，湘麓汇公司应每月支付20万元租金给原告，但湘麓汇公司从始至今未支付任何一期房租给原告。根据《补充协议》，湘麓汇公司应向原告支付其他合同款210万元（《补充协议》第二条约定的160万元、第三条约定的50万元，合计210万元），但湘麓汇公司至今未支付。据合同的约定，湘麓汇公司拖欠租金超过一个月，原告可以解除合同，并有权要求湘麓汇公司从拖欠之日起按拖欠金额千分之三每天向原告支付违约金；且如果因湘麓汇公司单方原因，原告解除合同的，湘麓汇公司应按照剩余期间租金总额的20%向原告支付违约金。合同还对其他违约情形、违约金的计算做出了约定。时至今日，湘麓汇公司的违约金已经高达数百万元，原告根据客观情况，暂时主张300万元违约金。根据合同约定，如湘麓汇公司违约、原告解除合同，对于湘麓汇公司在租赁房屋的一切添附均收归原告所有，原告不对湘麓汇公司做出任何形式的补偿。综上所述，根据合同约定，湘麓汇公司的违约行为已经达到了合同约定的解除要件，现原告依法请求：1、依法判令解除原告与湘麓汇公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、依法判令湘麓汇公司立即从原告房屋中清退、对于被告在租赁房屋的一切添附均归原告所有、原告不对湘麓汇公司做任何形式的补偿；3、依法判令湘麓汇公司支付从2013年10月至清退之日房租（每月20万元）；4、依法判令湘麓汇公司支付合同约定款项210万元、违约金300万元；5、依法判令被告宋鹏对湘麓汇公司的以上违约行为承担连带责任；6、依法判令被告承担全部诉讼费用。
被告湘麓汇公司辩称：1、租赁合同和补充协议对湘麓汇公司均不具备法律效力。2、湘麓汇公司与省盐业集团只存在事实上的租赁合同关系。3、湘麓汇公司被引进时没有告知被告法律后果。4、造成湘麓汇公司与省盐业集团没有签订书面合同是省盐业集团没有按照合同要求履行，也没有解决好与第三人的纠纷。5、湘麓汇公司已经投入三千万资金，酒店尚未开业，如果原告要求解除合同，被告要求返还湘麓汇公司投入的所有资金。综上，原告的诉讼请求无事实法律依据，应当驳回。
被告宋鹏并作为第三人顺泰酒店法定代表人代表第三人顺泰酒店一并辩称：原告所说的顺泰酒店的补充协议和合同都是在当时宋鹏请湘麓汇公司投资，湘麓汇公司要求宋鹏把前面的事情谈好，想尽快与原告谈好并签订合同。现在酒店的投入是湘麓汇公司，宋鹏和顺泰酒店认可湘麓汇公司对租赁合同的实际履行。顺泰酒店在和原告谈合同过程中，与之前的承租方发生了矛盾，导致湘麓汇公司、宋鹏、顺泰酒店无法再合作下去，对于该矛盾的发生，原告应当负责。
原告省盐业集团为证明其主张，向本院递交如下证据：
证据一、原告的企业法人营业执照；
证据二、原告的企业注册登记资料；
证据一、二用以证明原告的主体资格。
证据三、湖南省编制委员会湘编直（1986）27号文件；
证据四、湖南省轻工业厅（85）湘轻人字第098号文件；
证据三、四用以证明湖南省盐务管理局与省盐业集团是两块牌子一套人马，就是一个机构。
证据五、被告湘麓汇公司的企业注册登记资料，用以证明被告湘麓汇公司的主体资格。
证据六、被告宋鹏的公民身份信息资料，用以证明被告宋鹏的主体资格。
证据七、房屋租赁合同，用以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。
证据八、补充协议，用以证明合同主体变化及相关权利义务的转换。
证据九、（2012）岳民初字第01102号民事调解书，用以证明涉案房屋在2006年前租给了湘浙市场，2009年租给了顺泰酒店，合同到期后，双方因交房问题起诉至法院，达成了调解，在后期的履行过程中，因湘麓汇公司尚未成立，宋鹏以湘麓汇公司名义与原告签订协议。2013年湘麓汇公司注册成立后，未在合同上加盖公章，但房屋一直由湘麓汇公司在装修。
证据十、房屋所有权证，用以证明房屋产权归原告所有，只是以盐务管理局的名义办理。
证据十一、湘麓汇公司的企业档案资料，用以证明湘麓汇公司以本案的租赁合同申请注册，故可认为湘麓汇公司认可该租赁合同。
证据十二、消防备案资料，用以证明湘麓汇公司认可本案合同，并一直在履行合同。
重审补充证据一、票据2张，用以证明补充协议已实际履行，被告湘麓汇公司按照补充协议第四条第1款的约定，已经支付了50万元给原告；原告根据补充协议的约定，向一楼餐饮经营户卢宁安支付了解除合同的补偿金121.5万元。
重审补充证据二、照片7张，用以证明本案争议标的房屋的现状，以及湘麓汇公司已经按照本案租赁合同和补充协议约定对房屋进行了装修等，并拆除旧的附楼、新建附楼。
重审补充证据三、湘麓汇公司2013年8月至2014年8月的用水统计表，用以证明湘麓汇公司履行了本案合同。
被告湘麓汇公司就原告省省盐业集团提交的证据发表如下质证意见：对于原告提交的证据，如果与湘麓汇公司有文字往来，湘麓汇公司就认可，否则与湘麓汇公司无关，湘麓汇公司不予认可。原告提交的证据十一、十二与本案无关。对于原告重审补充证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议。2012年11月28日的汇款50万元是湘麓汇公司法定代表人舒海亮代表公司付给原告的合同履约保证金，不是赔偿款；2013年2月5日的是案外人卢宁安与原告之间的纠纷，与湘麓汇公司没有任何关联。对原告重审补充证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议。湘麓汇公司是对酒店整体装修，但是三楼并不是9月份开始装修的，三楼因案外人与原告之间的赔偿纠纷至今没有解决，所以三楼实际至今未完成交付。原告重审补充证据三不符合证据的形式要件，湘麓汇公司交水费的事实是存在的，但是对该证据本身不予认可。
被告宋鹏并作为第三人顺泰酒店法定代表人代表第三人顺泰酒店就原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一至证据六和证据十无异议。对证据七、八的证据三性均有异议，宋鹏的行为没有经过湘麓汇公司股东的同意，是宋鹏的个人行为，只代表了顺泰酒店的意思表示。对证据九的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议，只能证明原告与顺泰酒店之间的关系，不能扩展到湘麓汇公司和宋鹏。对证据十一的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。宋鹏只是挂名股东，未实际出资，重大事项未经股东会同意，股东会也未追认，故只能代表其个人，在法律上对湘麓汇公司不具有效力，原告与宋鹏签订的协议仅仅只代表顺泰酒店和原告之间的合同关系。对证据十二的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，只能证明湘麓汇公司获得消防大队的认可，不能认为其应该作为合同主体承担责任，法律责任的承担应该以双方的合同为基础。对于原告重审证据一、二、三，同意湘麓汇公司的质证意见。
被告湘麓汇公司为证明其主张，在重审过程中向本院提交如下证据：
证据一、（2013）岳民初字第01194号、第01195号民事判决书，案外人纪军强的《事实说明》，用以证明由于原告与纪军强等就赔偿事宜一直协商未果，是原告与湘麓汇公司的合同不能签订的原因。
证据二、原告《关于楼房装修改造的请示》，用以证明湘麓汇公司是原告后期招商引资进来的，原告前期与顺泰酒店的纠纷以及以前的合同与湘麓汇公司无关。
原告就被告湘麓汇公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一中的两份判决书的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。判决书与双方书面合同条款有冲突，所以才会有后面的补充协议。关于纪军强的《事实说明》，原告的晶鑫大酒店一直是租赁出去的，存在的争议与原告无关，同时根据租赁合同第七条的约定，合同签订之日即视为房屋已经交付。对证据二的真实性无异议，在湘麓汇公司进来之前的事确实与湘麓汇公司无关，但不能否认合同对矛盾解决的约定。
被告宋鹏并作为第三人顺泰酒店法定代表人代表第三人顺泰酒店对被告湘麓汇公司提交的证据无异议。
被告宋鹏及第三人顺泰酒店未向本院递交证据。
综合原、被告及第三人举证质证意见，本院对各方当事人提交的证据作如下认证：
对于原告在原审过程中提交的证据一至证据十二以及在重审过程中提交的证据一、二，被告及第三人对其真实性和来源的合法性均不持异议，仅对部分证明目的持有异议。经审查，上述证据与本案事实认定具有一定的关联性，本院予以采信。被告及第三人对于原告在重审过程中提交的证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，经审查，该证据系打印表格，无制表人等信息显示，其来源不明，真实性无法确认，本院不予采信。
对于被告湘麓汇公司提交的证据，原告及被告宋鹏、第三人顺泰酒店对证据一中的判决书及证据二的真实性及来源的合法性均不持异议，仅对其部分证明目的持有异议。经审查，湘麓汇公司提交的证据一中的判决书及证据二所反映的内容与本案的事实认定有一定的关联性，本院予以采信。原告认为湘麓汇公司提交证据一中的案外人纪军强的《情况说明》的关联性提出异议，经审查，该份证据应属证人证言，但证人未到庭接受质证，无法确认是否其真实意思表示，本院不予采信。
根据上述确认证据并结合当事人陈述，本院确认如下事实：
2013年1月29日，原告省盐业集团与被告宋鹏签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）一份。合同注明甲方（出租方）为省盐业集团，乙方（承租方）为湘麓汇公司。合同约定：双方就甲方所拥有的房屋及其附属物出租给乙方使用，订立本合同。合同第一条约定承租范围为位于长沙市岳麓区枫林三路98号的原“晶鑫大酒店”大楼及其相关资产。主楼共十层，面积约7000㎡（以房产证为准），另包括前后停车坪及其他配套用房（不含大楼副楼西南角三个门面及临重阳路2层楼、原锅炉房）。院内有一栋甲方职工宿舍，约400㎡附属空坪及道路，不在租赁范围内，由乙方协助提供物业管理；乙方已对甲方房产及其附属物所在的位置、现状和内容做了充分的了解并予以认同。合同第三条关于租赁期限约定为：1.租赁期为6年；甲方另给乙方8个月装修期，装修期内免收租金；实际租赁期从装修期满起算；……3.无论合同解除或租赁期满等原因，双方未能继续合作，乙方须在合同期满或合同解除之日起5日内搬离所租赁的房产。合同第四条关于租金、支付方式及履约保证金约定为：1.该房屋起始租金为每年人民币240万元（大写：贰佰肆拾万元），从装修期满之日计收；2.租金每年在上年基础上递增4%；3.租金按月结算，先付后用，由乙方在每月的5日前交付甲方；乙方在合同签订当天预付甲方一个月的房租；4、本合同履约保证金为人民币60万元，乙方在合同签订当天与第一次房租同时支付给甲方。合同第五条约定物业管理由乙方负责，费用由乙方承担；租赁范围内所发生的水、电单独计量，水电费计价及缴纳办法按相关政策执行，由乙方自行向水、电部门缴费。合同第七条关于租赁房屋的交接约定为：1、乙方在合同签订前，实际经营管理该租赁物业，对租赁房屋的现状完全了解，对各项设备设施的状态全部知悉。合同签订即视为甲方完成交房；2、合同解除或租赁期满，乙方在租赁房屋内的可移动办公经营设施、库存商品，应在合同期满或解除合同后5日内自行搬迁腾空退房，逾期一切设备、物品均无偿收归甲方所有，且因此产生的拆除、搬迁、保管等费用由乙方承担；……合同第十一条关于合同的变更、解除与终止的约定为：1、本合同生效后，任何一方不得因法定代表人的变动而解除合同；2、双方协商一致，可签订补充协议对本合同进行变更或解除；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，收回出租房屋：（1）不按时缴租金或其他费用超过一个月；（2）未经甲方书面同意，将房屋及其添附物擅自转租、分租、担保、转让、转借他人，以联营（合作）方式转让他人或以其它方式转让使用权的；（3）擅自拆改结构和改变房屋用途的；（4）损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的；（5）利用承租房屋存放危险物品或利用租赁房屋进行非法活动，被政府机关查封、取缔。4、如需提前解除合同，须提前2个月由法定代表人签名并加盖公章书面向对方提出，经双方协商一致后，解除合同。……合同第十二条中关于乙方违约责任约定为：1、未按时交付租金及其他应交费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之三支付甲方违约金；……2、租赁期间，乙方有本合同第十一条第3项行为之一的或未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回该房屋，已收取的租赁保证金不予退还，乙方并应按剩余期间租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应进行相应赔偿。同时，乙方租赁房屋的一切添附均收归甲方所有，甲方不对乙方作任何形式的补偿。……合同第十六条约定：本合同经双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章生效；由于乙方正在办理工商注册登记手续，待核发营业执照后在本协议上加盖公章，履行合同权利义务；如乙方违反该约定，甲方有权随时解除本合同，收回资产，乙方不要求任何补偿；造成甲方损失的，由宋鹏承担赔偿责任。合同尾部，甲方处有法定代表人（委托代理人）签名，且加盖有省盐业集团公章，乙方处只有宋鹏在法定代表人（委托代理人）处签名。
同日，以省盐业集团为甲方、顺泰酒店为乙方、湘麓汇公司为丙方订立《补充协议》一份，约定：鉴于：1.甲乙双方经岳麓区人民法院调解，法院作出《民事调解书》（（2012）岳民初字第01102号）。2.经乙方及丙方请求，甲方同意转由丙方承租晶鑫大酒店资产，丙方自愿承担岳麓区法院《民事调解书》关于乙方的所有义务。……为落实岳麓区法院《民事调解书》，进一步明确各方关系，经双方友好协商，特签订如下补充协议，共同遵照执行：一、租赁范围：1、丙方实际承租范围、租金及递增，按照双方《租赁合同》约定执行；2、裙楼现有三个门面，在《租赁合同》租赁范围之外，甲方同意租给丙方，在根据岳麓区法院《民事调解书》的精神收回房屋后，交给丙方统一租赁经营，该部分租金为20万元／年，从实际交房时算起。按《租赁合同》约定的方式交纳租金；3、后门临重阳路门面及附属建筑，由丙方负责与现承租人协商收回，甲方同意在收回房屋后，交给丙方承租，租期从收回房屋之日起计算，租金另行协商。二、根据岳麓区法院《民事调解书》的规定，乙方应向甲方补交2012年1月1日起至双方《租赁合同》签订时（2012年12月31日）的全部租金（20万元／月），则乙方共应补交12个月计240万元租金，鉴于处理原租赁中标人关系及乙方转租纠纷等实际情况，经双方协商，甲方为减轻承租方负担，同意将该部分租金减少为160万元付给甲方，本协议签订后三日内，丙方支付60万元，余款分5个月付清，每月支付20万元。三、根据岳麓区人民法院《民事调解书》的规定，乙方应承担原资产租赁中标单位长沙星城丽景酒店管理公司相关经济补偿，根据实际情况，经协商一致，部分损失由乙、丙方承担50万元，丙方在本协议签订后3个工作日内付至甲方账户，与原中标单位关系由甲方另行统一处理。四、关于酒店大楼一、二、三楼转租问题，根据岳麓区法院《民事调解书》的规定，及目前相关问题处理的实际情况，约定如下：1、原一楼餐饮经营户的场地清退及所有纠纷处理，由乙、丙双方负责，目前乙、丙方已为此支付50万元至甲方账户，乙、丙方同意，甲方有权随时将该款转付给原一楼餐饮承租户；2、原二楼卡拉OK经营户，实际控制人与丙方一致，由丙方自行处理，与甲方无关。同时，《补充协议》还就酒店新建附楼等事项进行了约定。《补充协议》尾部，甲方处有省盐业集团加盖公章，乙方处有蔡祈兵签名，丙方处有宋鹏签名。
查，本案涉案租赁房屋（长沙市岳麓区枫林三路98号）于2005年9月29日取得房屋所有权登记，权证号为长房权证岳麓字第××号，所有权登记基本信息如下：所有权人为湖南省盐务管理局，房屋坐落为“望城坡枫林三路98号”，总层数11层，建筑面积8933.84㎡。经查，湖南省盐务管理局系经湖南省编制委员会批准将牌子加挂于省盐业集团的机构，与省盐业集团系一套人马合署办公，加挂后的领导关系、机构级别、企业性质、任务职责等均不发生改变。
又查，湘麓汇公司成立于2013年3月12日，法定代表人为舒海亮（职务：执行董事兼经理）。公司股东（发起人）为舒海亮、宋鹏，舒海亮和宋鹏出资额均为100万元，持股比例为各50%。公司住所地为长沙市岳麓区枫林三路98号。湘麓汇公司工商登记内档资料中存有2013年3月11日湘麓汇公司股东会决议一份，其中第三项决定为：同意委托宋鹏签订的房租合同，并认可位于长沙市岳麓区枫林三路98号的房屋作为公司住所。同时附有长沙市岳麓区枫林三路98号的房屋所有权证；出租方（甲方）为湖南省盐务管理局，承租方（乙方）为湘麓汇公司的《租赁合同》（内容与本案《房屋租赁合同》内容一致，甲方除有与本案《房屋租赁合同》一致的法定代表人（委托代理人）签字外，加盖了湖南省盐务管理局的公章；乙方为宋鹏在法定代表人（委托代理人）处签名，落款时间为2013年1月30日。）
再查，2012年11月28日，舒海亮（湘麓汇公司成立后的法定代表人）通过银行向省盐业集团转账支付人民币50万元，诉讼过程中，舒海亮代表湘麓汇公司认可该50万元为与省盐业集团之间的履约保证金；省盐业集团则称该50万元系湘麓汇公司为实际履行《补充协议》而支付。2013年2月5日，省盐业集团通过银行向本案诉争租赁房屋的原一楼承租户卢宁安转账支付补偿金121.5万元。2013年4月25日，省盐业集团在给长沙市规划局岳麓分局的《关于楼房装修改造的请示》中称其所属位于长沙市岳麓区枫林三路98号大楼，一直作为宾馆使用。已于2012年11月招商引进湘麓汇公司对长沙市岳麓区枫林三路98号大楼进行整修和经营。经湘麓汇公司申报，长沙市岳麓区公安消防大队于2013年6月4日就本案诉争租赁房屋出具了《建设工程消防设计审核意见书》，确认该工程消防设计审核合格。诉讼过程中，经法庭询问，湘麓汇公司认可本案诉争租赁房屋已由其进行整体装修，并已基本装修完毕；宋鹏及顺泰酒店则认可湘麓汇公司对本案《房屋租赁合同》的实际履行行为，同时认可至原晶鑫大酒店承包经营合同期满（即2011年10月31日）后，原晶鑫大酒店和顺泰酒店均未再营业。据湘麓汇公司提交证据并经本院核实，原晶鑫大酒店部分房屋的转承租户马国全、王秀丰已经诉讼解除了租赁合同并腾退承租房屋。本案诉争租赁房屋上现已挂有湘麓汇国际大酒店标牌。
另查，就本案涉及的租赁房屋的前期租赁关系问题，原告省盐业集团曾于2012年4月25日以本案第三人顺泰酒店及案外人蔡祈兵为被告本院，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、省盐业集团同意顺泰酒店继续承租省盐业集团所有的“晶鑫大酒店”主楼及其相关资产。主楼共十层，面积约7000㎡（以房产证为准），另包括前后停车坪、临重阳路门面及其附属建筑（与顺泰酒店之前承租额范围相同）；二、顺泰酒店参照省盐业集团招标确定的租金及其递增等条件续租“晶鑫大酒店”相关资产。同时，鉴于顺泰纠纷实际承包范围大于省盐业集团资产租赁招标的范围，双方经协商，按如下租金条件执行：租金为每年贰佰柒拾伍万元，每年递增4%；三、顺泰酒店承诺在续租期间一次性投入不少于1200万元，按准四星标准装修、完善承租房屋、场地及消防、水电等配套设施。省盐业集团另聘监理公司监督核实顺泰酒店的装修改造投入；四、省盐业集团与顺泰酒店按照以上主要条件及省盐业集团资产租赁招标要求，另行签订《租赁合同》，如因其他合同条件协商不成，省盐业集团没有义务一定将上述资产租赁给顺泰酒店；五、顺泰酒店承诺，甲乙双方一旦就《租赁合同》达成一致，顺泰酒店应在合同签订前，按20万元／月的标准，补交2012年1月1日至新《租赁合同》签订时的全部租金；六、省盐业集团资产出租招标所确定的中标单位，由省盐业集团处理相关关系，由此将形成省盐业集团违约的事实，因此给省盐业集团造成的经济损失，如在50万元以内，由顺泰酒店承担，如超过50万元，超出部分双方另行协商分担；七、顺泰酒店在之前承租期间，将酒店一、二、三楼及裙楼、后门门面转租，由此产生的一切纠纷由顺泰酒店负责处理，因此发生的费用及造成的损失，亦由顺泰酒店承担；八、省盐业集团自愿放弃诉讼请求，双方再无任何争议。本院出具（2012）岳民初字第01102号《民事调解书》对上述协议进行了确认。
本院认为：本案各方当事人对《房屋租赁合同》及《补充协议》的真实性均不持异议，且经审查，上述合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认其合法有效。
本案各方当事人的争议焦点为：（一）本案的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力溯及范围问题。（二）本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除条件是否成就及归责认定问题。
（一）关于本案的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力及溯及范围问题，应从以下几个方面进行综合认定：
1、从合同签订情况看，《房屋租赁合同》及《补充协议》是以甲方省盐业集团、乙方湘麓汇公司名义签订，虽然乙方处只有宋鹏签名，但从湘麓汇公司的工商登记资料可以看出，首先，宋鹏系湘麓汇公司发起股东之一，其所占股份比例与另一股东即公司法定代表人舒海亮相同，且本案《房屋租赁合同》及《补充协议》同时签订于湘麓汇公司成立之前的筹备阶段（《房屋租赁合同》及《补充协议》内容中均有体现），省盐业集团有理由相信宋鹏可以代表湘麓汇公司对外签订合同。其次，湘麓汇公司于2013年3月11日作出的股东会决议包含有同意委托宋鹏签订的房租合同，并认可位于长沙市岳麓区枫林三路98号的房屋作为公司住所的内容，最终也将公司住所地备案登记为涉案租赁房屋所在地。再次、虽然工商登记备案的房屋《租赁合同》的甲、乙双方为湖南省盐务管理局和湘麓汇公司，但该房屋《租赁合同》内容与本案《房屋租赁合同》一致，且经审理查明，湖南省盐务管理局与省盐业集团实际为两块牌子一套人马合署办公，故可以认定湘麓汇公司提交工商登记备案的房屋《租赁合同》与本案《房屋租赁合同》实际为同一份合同，故可以认定湘麓汇公司实际提交了涉案《租赁合同》作为工商登记的住所使用地证明。且本案的《房屋租赁合同》与《补充协议》签订于同一天，内容上密切相关。据此，足以认定宋鹏签订本案《房屋租赁合同》及《补充协议》系代表湘麓汇公司所为。
2、从合同履行情况看，首先，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》订立后，湘麓汇公司即对本案《房屋租赁合同》及《补充协议》约定承租范围内所有房屋进行了整体装修装饰并对附楼部分进行了拆除和新建，且在该涉案房屋上悬挂“湘麓汇国际大酒店”的标牌，同时将涉案房屋装修工程以“湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司”的名义向长沙市岳麓区公安消防大队进行了相关报备。其次，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》签订之前，现湘麓汇公司法定代表人舒海亮通过银行向省盐业集团转账支付人民币50万元，之后，省盐业集团通过银行向本案诉争租赁房屋的原一楼承租户卢宁安转账支付补偿金121.5万元，上述款项的支付与《补充协议》的相关约定相符。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条规定，发起人以设立中公司的名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权限、超越代理权或者代理权中止后的行为，经过被代理人追认的，被代理人应当承担责任。
综上所述，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》效力应当及于湘麓汇公司，湘麓汇公司应当承担合同的责任，宋鹏系代表湘麓汇公司签订合同，其个人无需承担合同责任。
另，根据相关案件查明事实以及当事人的自认，可以认定，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》签订时，第三人顺泰酒店与省盐业集团之间的房屋租赁法律关系已因合同到期而终止，顺泰酒店实际亦未再继续经营。故第三人顺泰酒店已不在本案审理的房屋租赁法律关系内，顺泰酒店亦无需承担本案所涉及合同的责任。
（二）本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除条件是否成就及归责认定问题。
1、本案《房屋租赁合同》及补充协议签订后，原告省盐业集团作为出租方依约履行了交付房屋的义务，被告湘麓汇公司作为承租方也对房屋进行了整体装修和部分改建，但自合同约定的免租期限届满即2013年10月起至今湘麓汇公司从未向省盐业集团支付过租金。根据《房屋租赁合同》第十一条第3项的约定，房屋租赁期间，乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方（出租方）有权解除合同，没收履约保证金，收回出租房屋：（1）不按时缴租金或其他费用超过一个月……。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故省盐业集团据此主张解除本案《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有据。
2、本案纠纷产生的主要原因是被告湘麓汇公司在不认可本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的同时，却实际接收了原告省盐业集团交付的租赁物--
房屋，并为实现其合同目的而进行了装修和改建，在其合同目的已基本实现的情况下拒不按照合同约定支付对价--
房屋租金，构成了违约，是导致本案合同解除的根本原因，应当承担相应的法律责任。关于湘麓汇公司提出的省盐业集团没有按照合同履行解决好第三人纠纷等抗辩主张，其未提交充分证据予以佐证，应当不予采纳。
综上所述，1、对于原告主张的解除本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，被告湘麓汇公司即无权再占有使用租赁房屋，故对原告省盐业集团诉请湘麓汇公司腾退房屋房屋的诉讼请求予以支持。在本案《房屋租赁合同》及《补充协议》均约定了租金标准为20万元／月，且据约定免租期限应至2013年9月底止，即2013年10月起，湘麓汇公司应当依约支付租金，故对省盐业集团主张由湘麓汇公司支付2013年10月起至实际腾退房屋之日止按20万元／月支付的诉讼请求应当予以支持。第三、根据本案《补充协议》的约定，湘麓汇公司应当至迟在2013年6月29日前偿付为签订本案合同所应承担的本案第三人顺泰酒店欠付租金160万元，及原资产租赁中标单位补偿金50万元，合计210万元，故对原告主张由湘麓汇公司支付合同约定款项210万元的诉讼请求，本院予以支持。第四、湘麓汇公司欠交租金已经一年有余，根据本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定计算，被告湘麓汇公司应当承担的违约金总额远远超过300万元，故对原告主张的300万元违约金诉请，本院予以支持。3、根据本案合同的相关约定，须提前解除合同的，当事人一方应履行提前通知的义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。基于本案被告湘麓汇公司的违约行为，虽已达到法定及约定解除条件，但原告省盐业集团并未依法依约行使通知解除之行为，本案合同将依法院判决解除。故在法院生效判决确定合同解除前，尚不满足本案合同约定的关于承租方一切设备、物品、添附无偿收归出租方所有且无需做任何补偿的条件，故从公平合理地维护双方当事人合法权益角度出发，本院对省盐业集团提出的湘麓汇公司腾退房屋后一切添附均归省盐业集团所有并不做任何形式的补偿的诉请不在本案中一并予以处理。4、如前所述，宋鹏作为湘麓汇公司的发起人股东，系代表湘麓汇公司签订本案《房屋租赁合同》及补充协议，故对原告主张其承担本案连带责任的诉讼请求不应予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九、第九十三条第二款、第九十四条规定、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条的规定，判决如下：
一、原告湖南省轻工盐业集团有限责任公司与被告湘麓汇国际酒店管理有限责任公司（签署人宋鹏）签订的《房屋租赁合同》及原告湖南省轻工盐业集团有限责任公司与被告湘麓汇国际酒店管理有限责任公司（签署人宋鹏）、第三人长沙顺泰酒店管理有限公司于2013年1月29日签订的《补充协议》于判决生效之日解除；
二、限被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内腾退位于长沙市岳麓区枫林三路98号的房屋交付给原告湖南省轻工盐业集团有限公司；
三、限被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内按20万元／月向原告湖南省轻工盐业集团有限公司支付自2013年10月起至实际腾退房屋之日止的租金；
四、限被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原告湖南省轻工盐业集团有限公司支付合同约定款项210万元；
五、限被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原告湖南省轻工盐业集团有限公司支付违约金300万元；
六、驳回原告湖南省轻工盐业集团有限公司的其他诉讼请求；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23600元，由被告湖南湘麓汇国际酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 群
人民陪审员 廖寓舒
人民陪审员 黄上材
二〇一五年七月十三日
书 记 员 刘 彬
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
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