广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17827号
上诉人（原审被告）：冯智新，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。
委托代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢一惠，女，1987年8月20日出生，汉族，住广东省和平县，
委托代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。
委托代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。
上诉人冯智新因与被上诉人卢一惠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人冯智新上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回卢一惠的该两项诉讼请求，冯智新无须返还卢一惠购房款221875元及利息；2、一审、二审受理费由卢一惠承担。事实和理由：一、卢一惠没有向冯智新支付购房款221875元，故本案冯智新无须向卢一惠返还购房款及利息。本案的实际情况如下：2011年初，毕焯伟、毕某与冯智新协商，就涉案工程荔虹公寓A、B、C栋的铝合窗装修问题进行协商，并达成口头协议，将荔虹公寓A、B、C栋，每栋共1l层的房屋交由毕焯伟、毕某进行装修。在装饰工程协商中，毕焯伟提出要解决其女朋友卢一曼(即卢一惠的姐姐)的住房问题，冯智新基于对毕焯伟、毕某的信任，在2011年6月6日提供了一份《协议书》给毕焯伟，双方口头承诺在工程款中抵扣购房款，在提供协议的当天，由冯智新出具了收齐C1栋802房购房款的收据，冯智新按照毕焯伟的要求在收据上写了卢一曼妹妹卢一惠的名字。《协议书》和收据是冯智新直接给毕焯伟的，卢一惠当时并不在场。2011年9月13日，冯智新与毕焯伟、毕某正式签订《铝合金工程施工合同》，其中第六条：工程支付第2点约定：“甲方按乙方进度付款：注：一、C1栋802房房款用工程余款抵扣，多除少补。二、乙方为了方便水电和天然气的报装要求甲方预先出具协议书和收据(房款未结算)。”因此，冯智新出具的收据实际上是冯智新基于对毕某、毕焯伟的信任，以房款抵扣装修款才出具的，冯智新并没有实际上收到卢一惠的购房款。后荔虹公寓铝合窗工程完成后，因毕焯伟、毕某认为冯智新的预付款已达到工程结算款项，拒绝结算，最终导致Cl栋802房房款没有实际支付。如卢一惠支付了购房款，冯智新也不会多次要求对涉案房屋停水停电，并强行收回涉案房屋等措施。一审法院单纯以冯智新出具的收据，就认定卢一惠支付了购房款，而没有考虑本案购房款抵扣装修款的事实，属于认定事实错误。二、冯智新出具收据的时间明显早于卢一惠签订协议书时间，该收据并不能反映卢一惠的实际付款情况。从卢一惠一审提交的《协议书》和收据的时间来看，《协议书》中冯智新的签名时间是2011年6月6日，收据的时间也是2011年6月6日，但是《协议书》中卢一惠的签名时间是2012年5月12日。由此可见，冯智新出具收据的时间明显早于卢一惠签订协议书的时间，如果卢一惠的主张成立，那卢一惠在签订协议前即在2011年6月6日全部购房款就已付清，这明显与常理不符。且卢一惠在一审时也明确，其在开具收据当天是没有给清款项的。因此，该收据并不能反映卢一惠的付款情况，实际上，冯智新给卢一惠出具的收据并没有实际收到款项。三、卢一惠无法提供相应的银行付款凭证，其主张分三期付清购房款，从收据的时间来看，卢一惠的主张明显与常理不符。收据出具的时间是2011年6月6日，也就是在卢一惠签订购房协议即2012年5月12日前，卢一惠不可能一次性付清了款项。卢一惠在一审庭审中，也明确表示，其在2011年6月6日没有付清购房款，其主张是在2011年6月支付第一笔房款5万元，2011年12月支付第二笔10万元，在2012年5月12日支付最后一笔7万多元。冯智新没有收到卢一惠分期支付的购房款。但从卢一惠的主张来看，假如卢一惠是分三期支付购房款的，为何收据的时间是2011年6月6日，这明显与常理不符，是卢一惠没有付款的狡辩。因此，该份收据并不能反映卢一惠付款的证明，且卢一惠也无法提供银行流水的证明，无法显示卢一惠付款的事实。
被上诉人卢一惠答辩称：不同意冯智新的上诉请求以及其所依据的事实及理由，请求驳回上诉请求，维持原判。
2016年5月31日，卢一惠向一审法院起诉请求：1、判令卢一惠与冯智新于2011年6月6日签订的《协议书》无效，冯智新向卢一惠返还购房款221875元并支付利息，利息自2011年6月6日，以221875元为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算至冯智新清偿之日止；2、判令冯智新赔偿卢一惠装修损失暂计80000元（具体以有评估资质的机构评估的装修损失为准）；3、本案诉讼费由冯智新承担。一审诉讼中，卢一惠变更诉讼请求为：1、判令卢一惠与冯智新于2011年6月6日签订的《协议书》无效，冯智新向卢一惠返还购房款221875元并支付利息，利息自2012年5月12日，以221875元为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算至冯智新清偿之日止；2、判令冯智新赔偿卢一惠装修损失50204.43元；3、本案诉讼费由冯智新承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区荔虹公寓小区的C1栋802单元。涉案土地的使用权人是广州市花都区新华镇九潭村敦仁经济合作社，土地性质为建设用地。卢一惠户籍所在地为广东省和平县阳明镇均联村委会新屋村32号。
卢一惠称，卢一惠（乙方）与九潭村敦仁经济社（甲方）签订《协议书》，约定由乙方向甲方购买荔虹公寓小区C1栋802房，建筑面积为88.75平方米，价格为每平方米2500元，总价221875元。合同第三条约定，乙方按以下方式向甲方支付相应款项：分期付款，报名付伍万元正定金，大楼封顶付剩余款项的50%，通知交楼五天内付清余款和维修基金款。第十一条：本协议所约定使用的套房是在村集体用地基础上所建，并非商品房，故使用者不能取得房地产权属证明，在交付房屋之日起由甲方发给“使用荔虹公寓小区住宅证明”，并且收回本协议。（如政策许可办理房地产权证，费用按套房面积分摊由乙方支付。）落款处甲方印章为花都区荔虹公寓小区，冯智新在代表人处签名，落款时间为2011年6月6日。乙方由卢一惠签名，落款时间为2012年5月12日。冯智新在2011年6月6日出具收据，收据内容为：“今收到卢一惠交来荔虹公寓小区C1栋802单元全部房款，金额221875元”，冯智新在该收据上签名。卢一惠为此提交了《协议书》及收据拟证实其主张。冯智新对于卢一惠提供的《协议书》及收据的真实性没有异议，冯智新认为该份《协议书》是作为毕某及案外人毕焯伟铝合金门窗装修工程的附属，至于收据，冯智新并未收到卢一惠支付的购房款，实际上是冯智新商量以该房房款抵扣装修款才出具的，卢一惠不具备经济能力一次性支付房款，协议书及收据的开具是为了方便卢一惠开通天然气及水电。冯智新为此提供了冯智新与毕焯伟、毕某签订的《铝合金工程施工合同》及调查笔录三份拟证实其主张。卢一惠对于冯智新提供的上述证据不予认可，认为上述证据无法证实冯智新的主张。
卢一惠称，卢一惠于2012年5月12日在涉案合同上签字，合同原冯智新各一份，没有进行变更或补充。卢一惠以现金方式向冯智新支付购房款。卢一惠在2011年6月支付第一笔房款5万元，冯智新随即开具收据，卢一惠在2011年11或12月支付第二笔房款10万元，冯智新将第一笔房款的收据收回并开具第二笔房款的收据，卢一惠在2012年5月12日支付最后一笔房款7万多元，冯智新将第二笔房款收据收回并开具第三笔房款收据。2012年6月份冯智新将涉案房屋交付给卢一惠，卢一惠在2012年8月份开始装修，在2012年12月底装修完毕。卢一惠为此提交了结算单、对账单、板材交货单及装修款结算单拟证实其主张，卢一惠称上述单据为其装修费用的部分凭证，上述单据的装修费用为7058元。冯智新对于卢一惠提供的上述证据没有异议，愿意退还卢一惠该笔装修费用7058元。
冯智新称，除卢一惠完成的上述衣柜、橱柜及厨房的不锈钢装修外，冯智新完成了涉案房屋的土建装修，包括地砖、墙、天花、水电及门等装修。冯智新为此提供了两张送货单及一张收据，拟证实涉案房屋的装修费用并非全部由卢一惠支付。卢一惠对于上述证据不予认可，认为该证据无法证明涉案房屋是由毕某装修。
卢一惠称，其在2013年4月入住涉案房屋，在2012年10月左右，卢一惠装修涉案房屋，卢一惠此时开始缴交涉案房屋的电费至2015年。在缴交电费时，在供电部门留有卢一惠的电话，故卢一惠至今一直收到供电部门催交电费的短信。卢一惠为此提供了短信截图拟证实其主张。冯智新对于上述证据提出异议，认为与本案无关，该短信仅是供电部门给卢一惠发送的电费情况及催收信息，因为涉案房屋当初是以卢一惠的名义向供电部门开户的，后卢一惠冯智新发送购房款纠纷，卢一惠尚未申请注销其账户。因冯智新于2015年6月后强行停掉涉案房屋的水电，且阻止卢一惠继续入住涉案房屋，卢一惠于2016年5月11日报警。卢一惠为此提供供电系统信息、天然气用户信息及报警回执拟证实其主张。冯智新对于上述证据没有异议，确认卢一惠在2013年已经入住涉案房屋，因为卢一惠一直没有支付房款，冯智新通知物管自2013年8月开始多次对涉案房屋进行停水停电，后于2016年年初收回涉案房屋。
一审诉讼中，冯智新向一审法院申请证人毕某出庭作证，拟证实其与毕焯伟是堂兄弟关系，共同承包涉案房屋的铝合窗工程，涉案房屋本来是给其的，因其资金不足无法购买，就将涉案房屋转给了毕焯伟，但是毕焯伟现在也没有支付房款，其与冯智新是表兄弟关系。卢一惠对于证人毕某的证言不予认可，理由如下：第一，证人与冯智新是亲属关系、合同交易关系，证人与冯智新存在利益关系；第二，证人对于合同签订及履行情况不清楚；第三，关于装修情况，证人证言前后矛盾，证人对于其装修支出款项的情况也不清楚，证人对于装修问题陈述不明确；第四，证人陈述其与毕焯伟及冯智新铝合窗工程款用于抵扣涉案房屋房款的情况不清楚，至于本案关键事实，证人并没有陈述。用证人证言反驳卢一惠书面材料，是不足够的，请求法院不予以采信证人证言。冯智新对于证人毕某的证言没有异议，认为第一，涉案房屋不是通过买卖交易而得，是通过装修工程抵扣房款；第二，装修并不是由卢一惠进行，是由他人出资进行装修；第三，毕焯伟与冯智新的工程款现在还没有进行结算，现在还没有确定支付款项；第四，证人陈述铝合窗工程是由其与毕焯伟共同承接施工，证明涉案房屋与该工程是由其联系的。
一审诉讼中，卢一惠向一审法院申请对涉案房屋的装修价值进行评估。一审法院经摇珠选定广东建伟工程咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估。经评估，广东建伟工程咨询有限公司于2017年3月3日出具《工程造价鉴定意见书》，评定（一）按签订购房《协议书》2011年6月6日到卢一惠起诉日（2016.05.31）计算：1、装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为29181.22元。2、客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的重置价值为5030.26元。根据重置价值计算的装修现值为1893.24元。3、衣柜、橱柜及厨房的不锈钢的重置价值为7058元。根据重置价值计算的装修现值为2656.42元。（二）按卢一惠主张的（2013.03.01）到卢一惠起诉日（2016.05.31）计算：1、装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为46015.55元。2、客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的重置价值为5030.26元。根据重置价值计算的装修现值为2985.43元。3、衣柜、橱柜及厨房的不锈钢的重置价值为7058元。根据重置价值计算的装修现值为4188.88元。卢一惠对于该意见书没有异议，认为冯智新应向其赔偿50204.43元（根据46015.55元与4188.88元相加）。冯智新对于该意见书的真实性没有异议，但冯智新认为该意见书中的“装修重置价值（不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢；不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子）为77533.33元。根据重置价值计算的装修现值为46015.55元。”部分为冯智新装修，冯智新愿意赔偿卢一惠4188.88元。卢一惠为此支付评估费4800元。
冯智新称，涉案小区于2011年5月已完成主体建设，2011年9月13日冯智新与毕某、毕焯伟签订《铝合金工程施工合同》，合同签订后毕某、毕焯伟就进场施工，在2012年5月竣工并交付，2012年6月毕某、毕焯伟开始对涉案房屋进行装修，2012年12月装修完毕。2012年年底冯智新与毕某、毕焯伟进行结算，施工过程中冯智新分期陆续向毕某、毕焯伟支付工程款80万元，因预付款比实际工程款多，毕某向冯智新出具借条一份。施工前双方口头约定用涉案楼房的房屋抵扣工程款，80万元属于预付工程款，施工前冯智新以为涉案工程的工程造价是100多万元，所以就抵扣了一套房屋给毕某、毕焯伟，后来2012年年底结算时发现预付款已经超出了实际的工程款，故不能用房屋抵扣。
一审另查明，卢一惠称，其在起诉之后要求冯智新退回房款，支付利息。冯智新称，涉案房屋现无人使用。
一审法院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地为建设用地，使用权人为广州市花都区新华镇九潭村敦仁经济合作社。而卢一惠户籍所在地为广东省和平县阳明镇均联村委会新屋村32号，并非九潭村敦仁经济合作社的成员。卢一惠与冯智新签订《协议书》购买涉案房屋，违反了法律的强制性规定，该份《协议书》应无效。对于卢一惠要求判令《协议书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”卢一惠与冯智新签订的《协议书》无效，卢一惠应向冯智新返还涉案房屋，冯智新向卢一惠返还卢一惠支付的购房款221875元。至于冯智新提出其并未收到卢一惠支付购房款的抗辩意见，因冯智新已向卢一惠开具收据，且该份收据上的内容为“今收到卢一惠交来荔虹公寓小区C1栋802单元全部房款，金额221875元”，卢一惠称其以现金方式向冯智新支付房款，未违反常理。现冯智新提供的证据及抗辩理由不足以推翻卢一惠提交的收据，对于卢一惠已向冯智新支付购房款221875元的陈述，一审法院予以采信。对于冯智新提交的3份调查笔录及证人毕某关于卢一惠未支付购房款的证言，一审法院不予采信。对于卢一惠的该项诉讼请求，一审法院予以支持。至于利息，卢一惠称，其在起诉后要求冯智新退回购房款，故利息应从起诉之日即2016年5月31日起算，对于超出部分，一审法院不予支持。
关于装修款，卢一惠冯智新对于涉案房屋的衣柜、橱柜及厨房的不锈钢装修由卢一惠完成没有异议，该部分的装修现值经评估为4188.88元，冯智新亦同意赔偿卢一惠4188.88元。卢一惠要求冯智新赔偿4188.88元，一审法院予以支持。至于不包含衣柜、橱柜及厨房的不锈钢，不含客厅沙发和茶几、客厅餐桌椅子的装修现值46015.55元，卢一惠提供的单据证实卢一惠只是在涉案房屋装修了衣柜、橱柜及厨房不锈钢，卢一惠并未提供证据证实涉案房屋的其他部分装修由其完成，且冯智新亦否认其他部分装修由卢一惠完成。卢一惠对此应承担举证不能的法律后果。对于卢一惠要求冯智新赔偿其装修损失46015.55元的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年6月14日作出判决:一、确认卢一惠与冯智新签订的《协议书》无效；二、冯智新于判决发生法律效力之日起十日内向卢一惠返还221875元；三、冯智新于判决发生法律效力之日起十日内向卢一惠赔偿装修费用4188.88元；
四、冯智新于判决发生法律效力之日起十日内向卢一惠支付利息（利息以221875元为基数，从2016年5月31日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；五、驳回卢一惠的其他诉讼请求。案件受理费5828元，评估费4800元，共计10628元，由卢一惠负担5505元，由冯智新负担5123元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，冯智新一审期间提交其与案外人毕焯伟、毕某签订的《铝合金工程施工合同》，其中第六条第2款约定C1栋802房房款用工程余款抵扣，多除少补。卢一惠质证称对该证据的真实性无法确认，对关联性不予确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，本院围绕冯智新的上诉主张进行审理。冯智新上诉认为购房款没有在工程款中进行抵扣，因此其没有收到卢一惠的购房款。对此本院分析如下：冯智新陈述其与案外人毕焯伟、毕某涉案购房款用于抵扣工程款，并提供了其与毕焯伟、毕某签订的《铝合金工程施工合同》，冯智新的该陈述与证据系对其不利的陈述及证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，故本院对该陈述及证据予以确认。冯智新开具收据的行为表明抵扣已经完成，现冯智新以其与案外人的工程款未结算、未抵扣为由提出上诉缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，冯智新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5028元，由上诉人冯智新负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年十一月二十二日
书记员 张 利
彭诗敏