浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)绍越商初字���5936号
原告（反诉被告）：绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市越城区稽山路2、4、6、8、10号二层。
法定代表人：谢中富。
委托代理人（特别授权）：孙丽琴，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：绍兴远声房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇浔阳路1号。
法定代表人：宣鲁侠。
委托代理人（特别授权）：魏立业，绍兴市越州法律服务所法律工作者。
原告(反诉被告)绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司（以下简称越信公司）诉被告（反诉原告）绍兴远声房地产开发有限公司（以下简称远声公司）小额借款合同纠纷一案，于2015年12月29日向本院起诉，本院于同日受理后依法由代理审判员张锴独任审判。本院立案受理后于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙丽琴，被告委托代理人魏立业到庭参加诉讼。被告远声公司于2016年1月29日向本院提起反诉，本院于2016年3月28日作出驳回被告（反诉原告）反诉起诉的民事裁定，被告不服本院作出的裁定，上诉于绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院作出（2016）浙06民终1273号民事裁定，撤销本院作出的（2015）绍越商初字第5936号民事裁定，并指令本院继续审理。本院又于2016年8月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人孙丽琴，被告（反诉原告）委托代理人魏立业到庭参加诉讼。本案庭外和解期间一个月且经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告远声公司于2014年10月9日签订《最高额抵押合同》一份，约定被告自愿将其名下位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府12幢202室房产作为��告向原告借款180万元的抵押，并办理了抵押登记手续，担保债权的最高额为220万元，期限为2014年10月9日至2016年10月9日。2014年10月20日，原告与被告签订《借款合同》一份，约定：被告向原告借款180万元，借款期限自2014年10月20日至2014年10月22日，借款利率为月利率1.86%；同日，原告向被告发放贷款180万元，并由被告出具借据一份。原告履行发放借款的义务后，被告一直未归还借款本金，同时拒绝配合原告办理上述抵押房屋的过户手续，使原告无法实现其债权，故诉至法院，请求判令：一、被告远声公司向原告归还借款180万元，支付律师费6万元，合计186万元；二、确认原告对编号为绍房他证绍市字第K0000957**号的不动产抵押登记书上的抵押房产享有优先受偿权；三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，原告提供的抵押合同的日期是2014年10月9日，但从2014年10月8日原告向被告出具承诺书，上述抵押合同、房屋的他项权证、借款合同，当日新借180万元的汇入、汇出以及原告在起诉状中所称关于被告不肯配合过户的自认事实看，案涉借贷关系的债务履行方式已由金钱债务变更为房产，即是案涉位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府12幢202室房产将直接抵偿给原告，一切费用包括过户时候应缴纳的税款将全部由原告承担。该承诺书内容的实质是以房抵债，该行为是符合《合同法》第一百条规定，法院应当驳回原告关于金钱给付的两项诉讼请求，其中律师代理费的项目包括在承诺书中“不再支付利息和其他费用”，且原告亦没有提供发票以及汇付依据，支出律师费的真实性不能确定。
反诉原告远声公司诉称，2013年12月16日，反诉原告向反诉被告借款220万元，该借款由案外人鉴湖建设集团有限公司、杭州华旅箱包制造有限���司、宣宝根、孔美凤、宣鲁侠、黄敏、施建平、宣巧莉提供连带责任保证。至2014年10月8日，反诉原告已归还借款40万元及支付部分利息，尚有借款180万元未归还。同日，争讼双方就剩余的180万元借款达成协议：反诉原告将其位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府12幢202室房屋抵押给反诉被告，并另借180万元，反诉原告将新借的180万元用于偿还前述借款本息；反诉被告承诺不再追究前述借款中借款人及担保人之责，同时向反诉原告承诺在抵押房屋拍卖过程中反诉原告不再承担任何费用，反诉被告同意拍卖所得清偿全部借款本金180万元，新借的180万元借款也无须再支付利息和其它费用。反诉被告在本诉中所称的事实是依据协议内容所执行的，但抵押房屋过户时需产生费用，反诉被告隐瞒这一事实，故提起反诉，请求依法判令：一、确认反诉被告于2014年10月8日出具的承诺书有��，在反诉原告不再承担任何费用的前提下，将抵押房屋过户给反诉被告；二、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告答辩称，承诺书确系反诉被告出具，但承诺书仅对抵押物的处置方式作出承诺，当时真实的意思表示应是案涉房屋如有其它第三人购买就由第三人购买，没有第三人购买，就由原告自己购买，所以并不能以此否认反诉被告对反诉原告享有的金钱债权。
原告（反诉被告）为证明其主张的事实成立，向本院提交以下证据：
证据1、最高额抵押合同、他项权证、土地证、房产证各一份，拟证明被告将其名下位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府12幢202室房产作为其向原告借款180万元的担保抵押物，且办理了抵押登记的事实。经被告质证，对其真实性无异议。
证据2、借款合同、借据和电子交易凭证各一份，拟证明原告于2014年10月20日向被告发放贷款180万元，约定月利率1.86%，借款到期日为2014年10月22日的事实。经被告质证，对其真实性无异议，证据1、2是根据2014年10月8日承诺书承诺以房抵债而采取的一系列措施，尤其是借款合同中的借款期限有改动且期间非常短，在借款2天后就要归还，但实际上被告在借款当天即2014年10月20日就已归还。
证据3、委托代理合同和律师费发票各一份，拟证明原告为实现债权而支出的律师费6万元。经被告质证，认为律师费不应由其承担。
被告（反诉原告）在举证期限内向本院提供以下证据：
证据1、银行业务结算单一份，拟证明在2014年10月20日，反诉原告收到反诉被告180万元借款后，当即将该180万元返还反诉被告的事实。经反诉被告质证，不认可银行结算业务单上的180万元是案涉180万元，因为双方还存在其它借款，这180万元是其它合同项下反诉原告归还的借款，且在反诉原告归还该180万元以后，反诉被告又向反诉原告发放了案涉的180万元借款。
证据2、承诺书一份，拟证明反诉被告同意反诉原告以房抵债并同意承担房屋过户过程中所产生一切费用的事实。经反诉被告质证，对其真实性无异议，但并不能证明反诉被告已就180万元实现债权，且承诺书要解决的是案涉房屋在评估拍卖期间的费用由谁承担的问题，且承诺书未涉及律师费等其它费用。
本院对上述证据分析认证认为：原告提供的证据1、2，经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。原告提供的证据3，因系原件，本院对其真实性予以认定。反诉原告提供的证据1可认定2014年10月20日，反诉原告向反诉被告还借款180万元；提供的证据2因系原件，且反诉被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
经审理，本院查明以下事实：2014年10月8日，原告向被告远声公司及案外人鉴湖建设集团有限公司、杭州华旅箱包制造有限公司、宣宝根、孔美凤、宣鲁侠、黄敏、施建平、宣巧莉出具承诺书一份，载明：2013年12月16日，被告远声公司向原告借款220万元，借款合同编号为越信借字（2013）第08177号-08187号和08189号，该借款由案外人鉴湖建设集团有限公司、杭州华旅箱包制造有限公司、宣宝根、孔美凤、宣鲁侠、黄敏、施建平、宣巧莉提供连带责任保证担保。至2014年10月8日，被告已归还借款本金40万元及支付部分利息，尚有180万元借款未归还，经协商，原告同意被告以其名下位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府房屋作为抵押物向原告另借180万元，再用新借的180万元归还越信借字（2013）第08177号-08187号和08189号项下被告尚欠原告的180万元借款及利息。为此，原告向被告��出承诺：在借款人远声公司将位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府房屋作为抵押物向原告抵押贷款180万元后当天归还尚欠原告的借款180万元，并办理好相关抵押登记手续后，原告将不再追究被告远声公司作为借款人及其它担保人对合同编号为越信借字（2013）第08177号-08187号和08189号合同项下的借款及利息责任；同时被告在抵押房屋拍卖过户时不再承担任何费用，拍卖房屋所得价款用于清偿全部借款本金180万元；同时承诺，被告远声公司新借的180万元借款将不再支付利息和其它费用。2014年10月9日，原告与被告签订《最高额抵押合同》一份，约定被告自愿将其名下位于绍兴市越城区陶堰镇名爵府12幢202室房产为其与原告之间自2014年10月9日至2016年10月9日期间发生的债务提供最高额抵押担保，被担保的债权最高余额为220万元；随后双方并办理了抵押登记手续，他项权证记载的��权数额为180万元。2014年10月20日，原告与被告签订合同编号为越信借字第（2014）第3099号借款合同一份，约定：被告向原告借款180万元，借款期限自2014年10月20日起至2014年10月22日止，借款利率为月利率1.85%，实行按月结息，到期还本。随后，原告按借款合同约定发放贷款180万元。同日，被告远声公司按照其与原告之间的协议，将180万元款项汇入原告账户，用于归还越信借字（2013）第08177号-08187号和08189号项下被告尚欠原告的180万元借款。
本院认为，一、本诉部分。原告与被告之间的小额借款合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告远声公司发放贷款180万元，被告未按约还款，已构成违约，故对原告要求被告归还180万元借款的诉请，本院予以支持；被告关于依据承诺书内容，其债务履行方式已由金钱给付变更为以房抵债的抗辩意见，本院认为，根据承诺书所载明“借款人在抵押房屋拍卖过户时不再承担任何费用，拍卖所得作为清偿全部借款本金180万元”的内容，不能证明被告履行债务的方式为以房抵债，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告要求被告远声公司支付律师费6万元的诉请，根据原告出具的承诺书中承诺的“借款人新借的180万元借款不再支付利息和其它费用”内容，律师费属于“其它费用”，据此，被告远声公司无需再向原告支付律师代理费6万元，本院对被告的该项抗辩意见，予以采纳，对原告的该项诉请，本院不予支持。被告远声公司以其名下房屋自愿为案涉债务提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，应认定抵押权成立并生效，故对原告主张对抵押合同项下相应的抵押物享有优先受偿权的诉请，本院亦予��持。二、反诉部分。反诉被告向反诉原告出具的承诺书，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故对反诉原告要求确认该承诺书有效的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求将案涉抵押物直接过户给反诉被告，且在过户过程中不再承担任何费用的诉讼请求，本院做如下评析：反诉被告出具的承诺书内容只涉及房屋拍卖所得用于清偿180万元借款，反诉被告并未承诺将抵押房屋直接归其所有，且诉讼中，反诉被告否认其为房屋的唯一买受人，明确表示希望将案涉房屋通过拍卖途径进行处理，其对拍卖所得价款享有优先受偿权，从而实现其债权；同时，反诉原告主张以房抵债，亦违反了《中华人民共和国担保法》第四十条之规定；据此，对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条和《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告绍兴远声房地产开发有限公司归还原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款180万元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司对其享有的上述第一项债权，对绍房他证绍市字第K0000957**号他项权证项下抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额180万元范围内享有优先受偿权；
三、确认反诉被告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司于2014年10月8日出具的《承诺书》有效；
四、驳回原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回反诉原告绍兴远声房地产开发有限公司其它的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照��中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21540元，财产保全费5000元，合计26540元，由被告绍兴远声房地产开发有限公司负担25684元，由原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司负担856元；反诉案件受理费收取80元，由反诉被告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司负担；均于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费21620元（其中本诉部分21540元，反诉部分80元；具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 何敏敏
代理审��员张锴
人民陪审员 金宝夫
二０一六年十月十日
书 记 员 李 静
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。