四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终375号
上诉人（原审被告）：四川自贡川南旅游投资开发有限公司，住所地：四川省自贡市自流井区釜溪步行街2楼尾段。
法定代表人：牟有明，董事长。
委托诉讼代理人：王红兵，四川希正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王庆生，四川希正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴云秀，女，1967年11月29日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：刘焘焘，四川融创律师事务所律师。
原审被告：母光琼，女，1967年10月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
原审被告：四川自贡川南商厦有限公司，住所地：四川省自贡市自流井区滨江路滨河南岸。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
上诉人四川自贡川南旅游投资开发有限公司（以下简称川南旅游公司）因与被上诉人吴云秀，原审被告母光琼、四川自贡川南商厦有限公司（以下简称川南商厦公司）债权转让合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初11402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
川南旅游公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人吴云秀的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，《以房抵债协议》第二条本身就约定的是八间房屋；2.一审判决过户所需费用由双方承担违反了母光琼签署的《拍卖成交确认书》及母光琼与吴云秀签订的《债务抵偿合同》的约定；3.一审判决适用法律错误，川南旅游公司与工行自贡分行签订《以房抵债协议》后原先的债权应当已经消灭，之后的债权转让和抵偿均应属于房屋买卖合同法律关系，川南旅游公司不是债权转让合同纠纷案件的适格被告；4.一审判决跨过两次独立的房产交易直接将房屋产权登记过户到吴云秀名下违反程序；5.母光琼、吴云秀均已在受让债权时承诺对产权过户中存在的法律风险和不利后果自行承担责任，均已丧失起诉权；6.吴云秀的主张应当适用债权请求权的诉讼时效，已经超过两年，丧失胜诉权等。
吴云秀答辩称：川南旅游公司与工行自贡分行以物抵债协议是对原来债务的更改，成立交付房屋的新债务，工行自贡分行享有要求川南旅游公司交付房屋的权利，川南旅游公司至今未履行该义务，应当向目前的权利人吴云秀交付，是适格被告；本案中房屋产权一直在川南旅游公司名下，川南旅游公司主张债权转让协议实际是房屋买卖的意见错误，一审判决将房屋直接过户至吴云秀名下并不违反相关程序；相关合同中关于风险条款由受让人自行承担的约定并不排除受让人的诉权，川南旅游公司至今既未归还贷款也没有过户房屋，相关约定不能成为其不履行债务的借口；本案并未超过诉讼时效等。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告母光琼、川南商厦公司未向本院提交意见。
吴云秀在本案一审中起诉请求：确认与母光琼签订的债权转移协议有效，确认位于自贡市自流井区房屋归吴云秀所有，川南旅游公司、川南商厦公司、母光琼协助将房屋所有权办理至吴云秀名下。
一审法院经审理认定如下事实：1997年10月31日，川南旅游公司向工商银行自贡分行贷款100万元，约定贷款期限从1997年10月31日至1998年10月30日，川南旅游公司以其位于四川省自贡市房屋作为抵押担保。双方为此签订了抵押合同，并就抵押房屋在自贡市房地产管理局办理了“国他字第1226号”抵押登记。
1998年8月20日，川南商厦公司向工商银行自贡分行贷款100万元，约定贷款期限从1998年8月20日至1999年8月19日。川南商厦公司以其位于四川省自贡市精品世界大厦底楼B块在建工程作为抵押担保。双方为此签订了抵押合同。
1999年1月5日，川南旅游公司向工商银行自贡分行贷款60万元约定贷款期限从1999年1月5日至1999年8月6日，川南商厦公司为该笔贷款提供保证。双方为此签订保证合同。
1999年1月5日，工商银行自贡分行与川南旅游公司签订《以房抵偿债务协议》，载明工商银行自贡分行共计向川南旅游公司贷款260万元，因川南旅游公司无力偿还贷款本息，经川南旅游公司申请，双方决定由川南旅游公司将其位于自贡市房屋作价260万元抵偿给工商银行自贡分行，并将有关抵偿房屋的建筑资料移交工商银行自贡分行以办理房产证。
以房抵债协议签订后，川南旅游公司将位于自贡市房屋（以下简称讼争房屋）交付工商银行自贡分行占有使用。工商银行自贡分行又将讼争房屋交付川南旅游公司的关联公司出租，并由关联公司在扣除手续费后将剩余租金支付给工商银行。
2003年10月20日，川南旅游公司向工商银行自贡分行发出《承诺书》，载明因公司改制，公司权证办理需一定时间，故承诺于当年底前将抵偿债务的房屋产权证、国土证办理至工商银行自贡分行名下。
2004年11月30日，工商银行自贡分行向川南旅游公司发出《关于四川自贡川南旅游投资开发有限公司以物抵债有关遗留问题的函》，要求川南旅游公司在当年底前将相关房屋的产权证、国土证过户给工商银行自贡分行。
2005年8月5日，工商银行四川分行将川南旅游公司、川南商厦公司所欠贷款转让给中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城资产公司）。长城资产公司于2005年8月13日在四川日报上公告刊登了债权的转让。
2009年，母光琼通过竞拍方式获得了长城资产公司对川南旅游公司、川南商厦公司的债权。同年11月17日，母光琼与长城资产公司签订《债权转让协议》，载明截止至2009年7月30日，债权本息合计5679500元。协议专门对资产的瑕疵和风险进行了提示，即债权存在或可能存在不能回收、数额不符、已过时效、不能办理权属变更手续等。此后，工商银行自贡分行将讼争房屋交付母光琼占有使用。
2012年3月1日，工商银行自贡分行向自贡市房地产管理局发出《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》，申请就本案讼争房屋解除抵押登记并办理相关登记手续至母光琼名下。
2016年3月17日，母光琼与吴云秀签订《债务抵偿合同》，约定母光琼将其从长城资产处拍卖所得的债权转给吴云秀，以抵偿所欠吴云秀的330万元债务，讼争房屋交付吴云秀占有使用，由吴云秀自行要求川南旅游公司、川南商厦公司办理房屋过户手续，所需费用由吴云秀自行负担。
2016年3月28日，母光琼、吴云秀将债权转让事宜告知川南旅游公司、川南商厦公司，并将讼争房屋交付吴云秀占有使用。
此后，吴云秀要求川南旅游公司、川南商厦公司协助办理房屋过户手续，川南旅游公司派员前往房管局查询房屋信息，但未办理过户手续。吴云秀遂提起本案诉讼。
一审法院认定上述事实所依据的证据有：川南旅游公司、川南商厦公司与工商银行自贡支行签订的借款合同、保证合同、抵押合同、抵押权证，川南旅游公司与工商银行自贡分行签订的《以房抵偿债务协议》，川南旅游公司向工商银行自贡分行发出的《承诺书》，工商银行自贡分行向川南旅游公司发出的《关于四川自贡川南旅游投资开发有限公司以物抵债有关遗留问题的函》，工商银行四川分行将川南旅游公司、川南商厦公司所欠贷款转让给长城资产公司的协议。母光琼参与债权竞拍的资料及其与长城资产公司签订的《债权转让协议》，工商银行自贡分行向自贡市房地产管理局发出的《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》，母光琼与吴云秀签订的《债务抵偿合同》，母光琼、吴云秀将债权转让事宜告知川南旅游公司、川南商厦公司的函件及讼争房屋物管公司的证明，当事人的陈述等。
一审法院认为，川南旅游公司、川南商厦公司因未能偿还工商银行自贡分行贷款本息，遂与工商银行自贡分行签订以房抵债协议，将其开发建设的讼争房屋交付工商银行自贡分行以抵偿其所欠贷款，并在协议签订后的1999年1月将讼争房屋交付工商银行自贡分行占有使用。对双方以房抵债行为的效力，一审法院认为，第一，工商银行自贡分行自1999年1月起长期、公开、和平占有讼争房屋并获取收益，川南旅游公司、川南商厦公司从未对此提出异议；第二，双方对贷款本息及讼争房屋进行折价抵债，符合《中华人民共和国担保法》第三十三条即债权人有权以抵押财产折价的规定，与《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定并不冲突。即便在《中华人民共和国物权法》颁布实施后，该法第一百九十五条也有“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价”的规定。综上，双方所签订的《以房抵偿债务协议》有效，讼争房屋的所有权应移转登记至工商银行自贡分行名下。
需要说明的是，工商银行自贡分行与川南旅游公司所签订的以房抵债中所指明的房屋是位于四川省自贡市房屋，实际交付给工商银行自贡分行的房屋是滨河南釜溪步行街正二层A区21-28号房屋，故以房抵债实际上是本案讼争的八间房屋。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。”按照该条规定的原则，长城资产公司在受让工商银行的债权请求权时，一并取得基于债权而产生的物权请求权，不但包括抵押权，也包括诸如所有权请求权在内的其他物权请求权。依据该司法解释的精神，在长城资产公司拍卖债权时，相关物权应一并转移。即原由工商银行自贡分行所享有的抵押权和所有权变更登记请求权通过拍卖、转卖而分别转由母光琼、吴云秀享有。工商银行自贡分行在2012年3月1日向自贡市房地产管理局发出《房屋办证和抵押他项权利注销申请书》的行为，也认可了债权请求权、物权请求权的转移。因此，吴云秀基于其与母光琼之间的《债务抵偿合同》，最终获得了对川南旅游公司、川南商厦公司的债权请求权和物权请求权。
由于川南旅游公司在与工商银行自贡分行签订以房抵债协议时，双方已经明确约定以讼争房屋抵偿其所欠债务。至此，工商银行自贡分行仅享有对川南旅游的物权所有权，即讼争房屋应属工商银行自贡分行所有，川南旅游公司应协助办理讼争房屋的所有权至工商银行自贡分行名下。作为权利承受者的吴云秀，依然如此。故吴云秀请求确认其与母光琼之间所签订的《债务抵偿合同》有效，川南旅游公司应协助将讼争房屋所有权移转登记至吴云秀名下。
川南旅游公司、川南商厦公司辩称诉讼时效已过，因办理房屋移转登记的物权请求权系一种持续性权利，只要没有超过二十年的最长诉讼时效，权利人均可向义务人主张权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，判决：一、确认吴云秀与母光琼于2016年3月17日所签订的《债务抵偿合同》有效；二、四川自贡川南旅游投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理位于四川省自贡市自流井区房屋所有权移转登记所需材料提交房屋行政管理部门，配合将上述房屋所有权移转登记至吴云秀名下，所需费用按照国家规定由双方各自负担。案件受理费33200元，由四川自贡川南旅游投资开发有限公司负担。
双方当事人在二审中均未提交新证据，除一致确认1999年1月5日《以房抵偿债务协议》约定川南旅游公司以自贡市自流井区房屋抵偿债务外，对一审判决认定的其他事实无异议。据此，本院认定：1999年1月5日，工商银行自贡分行与川南旅游公司签订《以房抵偿债务协议》，载明工商银行自贡分行共计向川南旅游公司贷款260万元，因川南旅游公司无力偿还贷款本息，经川南旅游公司申请，双方决定由川南旅游公司将其位于自贡市房屋作价260万元抵偿给工商银行自贡分行，并将有关抵偿房屋的建筑资料移交工商银行自贡分行以办理房产证。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，根据川南旅游公司与工行自贡分行于1999年1月5日签订《以房抵偿债务协议》后，川南旅游公司实际将涉案8套房屋交给工行自贡分行，工行自贡分行已经实现了对案涉房屋的占有和使用，故工行自贡分行对川南旅游公司的债权已经因抵偿行为而消灭，其对川南旅游公司享有要求川南旅游公司办理房屋过户登记手续的物上请求权，工行自贡分行与长城资产公司、长城资产公司与母光琼、母光琼与吴云秀之间实际转让的均系要求川南旅游公司办理房屋过户登记的物上请求权，该权利的转让并不违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。因川南旅游公司至今未履行办理案涉房屋过户登记手续之义务，吴云秀经其与母光琼之间的债务抵偿合同获得了要求川南旅游公司办理房屋过户登记手续之请求权，其起诉要求川南旅游公司履行该义务符合法律规定。一审判决在查明案涉权利转让事实的基础上判令川南旅游公司配合将案涉房屋直接过户至吴云秀名下符合案涉房屋权利的最终归属事实，并不违反房屋所有权过户的相关程序规定。因吴云秀要求配合办理房屋所有权过户手续的请求权系基于其对案涉房屋享有之物权而产生，并非要求川南旅游公司给付金钱之债权请求权，故一审判决认定吴云秀的案涉诉请适用二十年最长诉讼时效并无不当。川南旅游公司主张吴云秀因在受让权利时承诺对产权过户中存在的法律风险和不利后果自行承担责任、故已丧失起诉权的主张没有法律依据。
综上所述，川南旅游公司的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费33200元由上诉人四川自贡川南旅游投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄寅
审判员 傅敏
审判员 莫雪
二〇一八年三月二十二日
书记员 李兰