辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终6197号
上诉人（原审被告）：韩二中，男，1927年10月25日出生，汉族，住址：北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：白云峰，男，1961年12月6日出生，回族，住址：沈阳市和平区。
上诉人韩二中与被上诉人白云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初988号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
白云峰诉称：白云峰系东北大学职工，2004年1月20日与韩二中签订房屋产权转让协议，房屋地址：沈阳市和平区望湖北路7巷5-2栋042号，建筑面积95.28平方米，同月25日给付韩二中定金二万元，同年5月9日将剩余二十一万五千元（共计：二十三万五千元）交给韩二中，同时韩二中将钥匙及房改手续交给白云峰，因在当时东北大学没有下发房屋产权证，暂时不能办理产权过户手续，故在协议第五条中写明，在东北大学下发房屋产权证后，甲方配合乙方办理产权过户，但在2011年东北大学下发房屋产权证后，韩二中以身体不好为由，不配合白云峰办理房屋产权过户手续直至今日，故请求贵院依法判决韩二中配合白云峰办理房屋产权过户。诉讼请求：1、判令韩二中协助白云峰办理房屋产权过户；2、案件费韩二中负责。
韩二中未到庭应诉，在答辩期内提交书面答辩意见如下：一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同无效。2004年1月20日，答辩人与被答辩人之间签订了房屋买卖合同，答辩人拟将涉讼房屋卖与被答辩人，但在合同签订时，答辩人尚未依法登记取得涉讼房屋的房产证书，即答辩人尚未取得涉讼房屋法律意义上的所有权，答辩人无权处分该栋房产。对此，我国《城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的：……。《城市房地产管理法实施条例》第38条、《城市房地产转让管理规定》第6条也均作出了同样的规定。可见，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同违反了上述强制性规定，属于无效合同。根据我《民法通则》第58条的规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，答辩人无义务协助被答辩人办理房屋过户手续。二、被答辩人通过欺诈的手段骗取了本应属于答辩人的房产证。被答辩人在(2015)沈和民一初字第01945号案中，明确承认了自己通过伪造答辩人身份证及委托书，欺骗东北大学冒领了答辩人的房屋所有权证和土地所有权证，因此，被答辩人取得答辩人的房产的手段属于非法手段。根据《民法通则》第58条规定，欺诈行为属于无效民事行为，不产生民事法律效果。三、被答辩人从未请求答辩人协助办理房产过户手续。本案涉讼房屋系国家房改过程中，东北大学卖与答辩人，后答辩人又拟卖与被答辩人。由于国家政策原因，房产证办理历时很长，直至2011年方办理完毕。作为东北大学的在职职工。在得知房产证已经办妥。应当第一时间通知长期居住北京的答辩人领取，并通知答辩人协助其办理过户手续。然而，被答辩人不但没有通知答辩人，反而采取伪造答辩人身份证和委托书的手段，欺骗东北大学，获取了房产证和土地证。一般人认为，被答辩人之所以采取上述手段获取房产证肯定是由于答辩人不配合所致。其实不然，首先，被答辩人是因心虚胆怯，不敢通知答辩人并要求答辩人办理过户，因为自从合同签订至今，被答辩人从未向答辩人支付过约定的采暖费（答辩人屡次请求未果；其次，被答辩人自认为只要自己占有了房产证，就拥有了房屋的所有权（暂且推定为被答辩人欠缺法律知识所致），因此，自2011年骗取了房产证起至2015年6月答辩人因（2015）沈和民一初字第01945号案起诉被答辩人归还房产证时止，被答辩人从未要求过答辩人配合其办理房屋过户。也正是被答辩人第一时间通知发放房产证一事。蒙蔽了东北大学，才导致东北大学没有向答辩人通知发放房产证一事。答辩人是因2014年初询问东北大学房产证何时下发时才得知已被被答辩人冒领一事。答辩人在本案民事起诉状所称“被告以身体不好为由，不配合原告办理房屋产权过户手续”纯属谎言。四、假设房屋买卖合同有效，答辩人仍享有后履行抗辩权。虽然（2015）沈和民一初字第01945号案和（2015）沈终民二终字第02605号案枉法裁判，没有支持答辩人要求被答辩人返还房产证的请求，但仍不影响答辩人后履行抗辩权的行使。《合同法》第67条明确规定：“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”这是法律赋予后履行义务人的救济手段。本案中，《房屋产权转让协议书》第6条约定：“鉴于目前还有些费用是从韩二中工资里扣除的，如水费、采暖费和物业费等。这些费用按工资通知单扣除的数额由乙方交给甲方。”可见，被答辩人有义务及时向答辩人偿还从答辩人“工资里扣除的，如水费、采暖费和物业费等”，被答辩人的上述义务先于答辩人“协助办理过户”义务，当其不履行上述义务时，答辩人有权拒绝协助办理过户。事实上长期以来，被答辩人从未向答辩人偿还过采暖费，答辩人就采暖费支付事宜与被答辩人进行过多次沟通，均被被答辩人拒绝。根据合同法的规定。答辩人有权拒绝办理过户，以对抗被答辩人的违约行为。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2004年1月20日，白云峰、韩二中签订《房屋产权转让“协议书”》一份，其上载明：“（一）房产情况及转让理由。坐落在东北大学院内，望湖北路7巷5-2栋042号（四室一厅）住房，建筑面积95.28平方米，使用面积68.12平方米，系1996年9月东北大学以标准价、又于1997年7月补足成本价，将产权卖给本院职工韩二中的住房，有购房协议及购房交款收据。（东北大学至今没发房产证）……（二）协议内容。甲方：房屋产权持有人韩二中，乙方：产权转让方姓名白云峰。第一条：甲方将自有房屋的产权及使用权有偿转让给乙方。双方经协商一致同意喜欢让价款为：贰拾叁万伍仟元。……第五条：东北大学下发房产证时，由甲方交给乙方。为便于乙方办理产权变更手续。甲方应积极给予协助，提供所需的相关材料。包括：身份证及户籍证明或其他有效证件：以及原产权共有人即继承人同意转让的书面意见等材料。同时在乙方办理产权过户时，甲方提供给授权乙方代办房产过户手续的委托书，过户费用由乙方承担。……”落款处白云峰及其妻子在甲方处签章，韩二中在乙方处签名。协议签订后，白云峰收到了韩二中支付的购房款235,000元，韩二中收到了出售公有住房协议书及购房收据。2010年，韩二中伪造了委托书及身份证领取了涉案房屋所有权证书及国有土地使用证。
另查明，2015年6月8日，韩二中诉请白云峰返还房屋所有权证及国有土地使用权证，并承担相关费用。该院作出（2015）沈和民一初字第1945号民事判决，驳回了韩二中的诉讼请求。韩二中不服该判决，提出了上诉，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民二终字第2605号民事判决，驳回了韩二中的上诉，维持了原判。
上述事实，有白云峰提供的房产转让协议书、出售公有住房协议书、收据、收条、[2015]沈和民一初字第1945号民事判决书、[2015]沈中民二终字第2605号民事判决书、该院依法调取的房产档案信息及白云峰当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，该院予以确认。
原审法院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。白云峰、韩二中签订的《房屋产权转让“协议书”》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。白云峰已经履行了向韩二中支付购房款的合同义务，韩二中亦应按照合同约定在涉案房屋已经办理了产权证的情况下，协助白云峰办理涉案房屋的产权过户手续。关于韩二中辩称白云峰系以欺诈手段取得房产证及土地证的问题，沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二终字第2605号民事判决书已经认定，白云峰虽采取不正当手段取得了房产证，但其作为房屋的实际所有人，有权控制房屋的不动产权属证书。且白云峰的这一行为与韩二中所具有的协助其办理产权过户手续的合同义务并无关联，韩二中不能以此作为拒绝履行其该项合同义务的合理抗辩事由。关于韩二中辩称因白云峰未向其偿还物业费、水费、采暖费等，故其享有先履行抗辩权的问题，因在双方签订的房屋买卖协议中，韩二中协助白云峰办理产权过户手续属于主合同义务，而韩二中所称白云峰欠付其相关费用，属于附随的合同义务，韩二中拒绝协履行协助白云峰办理房屋产权过户手续的主合同义务，并不符合先履行抗辩权的法律规定，故对韩二中该项抗辩理由，本院不予采信。基于以上，故对白云峰主张韩二中协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，该院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》九十三条之规定，判决如下：本判决生效之日起三十日内，韩二中协助白云峰将位于沈阳市和平区望湖北路7巷5-2栋042号（建筑面积95.28平方米）房屋的产权更名过户至白云峰名下。案件受理费100元（白云峰已预交），减半收取50元，由韩二中负担。
宣判后，韩二中不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审法院认定法律关系错误。被上诉人偿还采暖费属于从合同义务，并非附随合同义务；协助办理产权过户属于附随合同义务，并非主合同义务；原审法院否定上诉人的先履行抗辩权于法无据。
被上诉人白云峰辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：原审关于白云峰、韩二中签订的《房屋产权转让“协议书”》合法有效，双方均应依约履行的认定正确。因白云峰已经履行了向韩二中支付购房款的合同义务，韩二中亦应按照合同约定在涉案房屋已经办理了产权证的情况下，协助白云峰办理涉案房屋的产权过户手续。关于韩二中辩称白云峰系以欺诈手段取得房产证及土地证的问题，因经生效判决已认定，白云峰虽采取不正当手段取得了房产证，但其作为房屋的实际所有人，有权控制房屋的不动产权属证书。且白云峰的这一行为与韩二中应负的协助办理产权过户手续的合同义务并无关联，韩二中不能以此作为拒绝履行其该项合同义务的抗辩事由。关于韩二中辩称因白云峰未向其偿还物业费、水费、采暖费等，故其享有先履行抗辩权的问题，因在双方签订的房屋买卖协议中，韩二中协助白云峰办理产权过户手续属于主合同义务，而韩二中所称白云峰欠付其相关费用，属于附随合同义务，韩二中拒绝协履行协助白云峰办理房屋产权过户手续的主合同义务，不符合先履行抗辩权的法律规定，故对韩二中该项抗辩理由，本院不予采信。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩二中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。