长春汽车经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)长汽开民初字第817号
原告（反诉被告）张桂英，，现住长春汽车经济技术开发区。
被告（反诉原告）吕涛，现住长春汽车经济技术开发区。
委托代理人陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘丹丹，住址同被告吕涛，与吕涛系配偶关系。
原告张桂英（反诉被告）诉被告刘丹丹（反诉原告）合同纠纷一案，本院受理后，原告以吕涛系被告刘丹丹丈夫请求将其追加为本案被告。追加吕涛为被告后，二被告在答辩期内提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本诉及反诉。原告（反诉被告）张桂英、被告吕涛（反诉原告）及其委托代理人陈晓慧到庭参加了诉讼。被告刘丹丹（反诉原告）经本院依法传唤无正当理由未到庭，故对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年3月20日其与被告刘丹丹签订租房合同一份，合同期限至2014年3月20日止。2013年9月11日晚，刘丹丹及其母王秀春找原告提出退房。原告看房子时，发现房屋内部整体全部破坏，原告要求被告将房子重新维修，恢复原样。刘丹丹及其母同意负责维修恢复原样，还写下保证书，保证在2013年9月20日前将房屋修好，否则造成原告的一切经济损失均由刘丹丹照价赔偿，维修超期几天按天计算房租。2013年9月12日早上刘丹丹和吕涛开始维修买地砖，原告一看是7-8元/块的地砖，而原告2008年最初装修时铺的地砖是标价55元经讲价后约35-38元/每块的防滑地砖，就没同意二被告铺装该地砖。后来二被告又买的玻化砖，又亮又滑，是10-15元/每块的，原告又没同意，要求被告买和原始铺装同等质量的地砖。此后，二被告即锁门离去，钥匙也被带走。9月22日，原告找社区帮忙，社区主任和两名工作人员将牌匾和门面照相后，原告找开锁人员将8把门锁打开，发现屋子里破烂，只剩下二被告买的地砖和沙子水泥。9月24日，原告将二被告买的地砖雇人雇车送至刘丹丹开设的微笑天使早教中心，花费运费、搬运费220元，校长金亚敏说刘丹丹是学校法人，并接收清点了地砖、写了收条。2013年9月29日，原告因装修劳累将房屋维修工程包了出去，至起诉时争议房屋的维修只铺了地砖和安厕所门。原告为维护自身合法权益，起诉至我院，请求判令：被告支付房屋维修费52000元、房租费（按合同约定价格每月3300元从2014年9月20开始计算至房屋重新维修完毕）、拖欠的物业费（计算至房屋重新维修完毕）、电费160元、水费238元；开锁费540元及买锁费65元合计605元；人工费7200元及瓷砖款10658元，并判令被告承担诉讼费。诉讼中原告还增加请求二被告支付因原告退还瓷砖的搬运费和运费共计220元，并放弃水、电费的诉讼请求，并确定物业费和房租费的计算时点截止2015年12月31日。
被告答辩称：1、关于原告所主张的各项请求不应支持，2013年9月11日晚，原告殴打了刘丹丹强迫刘丹丹写下了房屋维修的保证书；二被告购买了一些装饰材料并开始给原告进行维修施工，第一次买的地砖是10多元的，原告不同意；后来被告根据原告原来的样品到市场上购买瓷砖，但买不到，我们便根据原告提供的价格购买了瓷砖。买回来之后原告仍拒绝让我们使用该地砖施工。原告的阻挠导致被告无法完成房屋的修复，被告就撤了，把钥匙留到物业公司，没有通知原告。2、被告并没有将房屋的设施损坏，也没有破坏房屋的格局，所以不存在赔偿损失。原告的房屋只有80平米，双方在签订合同时，房屋只有洗手盆和拖布池合同上有约定，后来被告改造房屋时给拿掉了。洗手盆和拖布池被告同意一共赔付300元，因为被告租赁的时候它们也不是全新的。3、被告在维修过程中，原告阻挠施工导致被告损失，被告现已就该损失提出反诉。4、本案维修鉴定已完毕，被告同意将2015年12月31日确定为原告本案争议损失的时间截点。
被告（反诉原告）反诉称，反诉被告应承担反诉原告给争议房屋整修过程中已花费的人工费两次6000元（第一次进行部分大包费3000元，第二次人工费3000元）、运费700元、沙子水泥瓷砖款合计7820元，共计14520元。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称，1、反诉说胁迫签订的保证书，不是事实，保证书当时是在物业写的，不存在反诉被告胁迫一说。2、租房合同中已约定租赁期间的一切损失由被告承担。3、被告租的这四间房子合计101平方米。4、房屋墙体被螺栓损坏有多个直径2公分的洞，墙体因被告开游泳馆使用热水导致墙体全部受潮粉了。5、屋外的卷帘门都已经损坏，不锈钢门有掉扇和玻璃碎裂的情况。6、被告曾违约将房屋转租给红豆内衣和水站。7、被告买的瓷砖质量不合格原告才阻挠被告装修。8、被告方维修人工费的损失跟原告没有关系。9、本案维修鉴定已完毕，我们同意争议房屋装修房屋完毕的时间确定为2015年12月31日作为原告本案争议损失的时间截点。
庭审中，原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：
证据1：房屋租赁合同一份（原件）。证明：双方签订合同，年租金一年4万，不包括其他费用；合同上约定，对房屋损坏要按价赔偿。被告质证无异议。对此份证据本院当庭予以认定。
证据2：保证书一份（原件）。证明被告提出停租时签了保证书，保证将房屋恢复原样。被告质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据是在9月11号晚上原告打了刘丹丹一个嘴巴之后，原告自己书写了一份样本，让刘丹丹的母亲照着写的，让刘丹丹签的字。因被告承认该保证的真实性，所称被迫所写没有证据支持，故对该证据本院予以认定。
证据3：照片一组8张（原件）。证明：1、房屋墙壁损坏；2、用租赁房屋开设微笑天使婴幼儿游泳馆，使用热水并在墙壁打洞影响了整体安全，造成墙壁粉毁。被告质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，照片显示的事实并不完全是我们停租的样子，破损是我们想给原告装修的时候拆的（吊顶全部拆除、地面全部刨了），解除合同时没有造成这么严重的损害。门口的墙壁有粉的地方，是因为热气走门口，并不是全屋墙壁都粉了。因被告对照片的真实性没有异议，本院对该组证据予以认定。
证据4：开锁和买锁的收据2张（原件）。证明：买锁费65元和开锁费540元。被告质证对证据的真实性有异议，两个票据不是正规票据，只是两张白条子，无法核实价款真实性。二被告离开时将钥匙交给物业了(没有通知原告)，无需叫开锁公司开锁。对该证据，本院认为于我国社会实践中，开锁部门多非正规公司，行业习惯中收费多开具收据，基于该事实，且原告所述开锁事实及该费用额度看，属于合理费用范围，故本院对该证据予以认定。
证据5：搬运费收据1张（原件）。证明：原告将瓷砖送回被告所产生的搬运费220元。被告质证称对收据没有异议，这个恰恰证明被告为了给原告修复房屋已经购买了瓷砖，原告不同意我们进行修复，所以搬运费不应该由我们承担。因被告对该证据无异议，本院对该证据予以认定。
证据6：购买地砖票据2张（原件）。证明：原告方把地面已经铺了，这个费用应该由被告承担，共计10658元。被告质证对证据的真实性有异议，对证明的问题也有异议。当初原告讲她以前的地砖是20多块钱一块；而且原告在2008年就已经装修了，应该有折旧损失；原告现在买的地砖是38元一块，这个价格我们认为过高。这几个房间的使用面积应该是80平米，原告所买的地砖已经超过了80平米的面积，其中有一个屋地面没有破坏。因本院已就修复装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论涵盖本证据涉及的费用，故本院对该证据不予认定。
证据7：装修合同及收据一份（原件）。证明：原告已经自行将地面进行了装修，约定的装修合同价款是52000元，付了一部分装修费20800元。被告质证对证据的真实性有异议，1、只有两个人签字，无法核实合同的真假。2、合同中约定的工程价款明显不合理，房子在2008年的时候进行了装修，原告没有贵重的设施，整个地面和墙壁的装修，根据市场的价格普通装修是200元一平米就足够了。3、原告是在2008年装修，到2013年的时候已经有了5年的折旧，应该减掉折旧损失。因本院已就修复装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论涵盖本证据涉及费用，故对该证据不予认定。
证据8：物业公司出具的《证明》两份，证明争议发生后，争议房屋一直空闲没有出租经营。被告质证称《证明》上的王彤玥无法确定就是物业公司的王彤玥，经本院当庭经免提电话与王彤玥沟通，王彤玥确认该两《证明》所述内容真实的，被告质证对王彤玥当庭电话陈述没有异议。本院对该证据予以认定。
证据9：《力旺康景小区内街商铺30栋111、112、121、122室物业费欠费情况说明》一份，证明争议房屋至2015年末产生拖欠物业费3400元左右(不包含原告手填的一个月，总费用为3284.22元)。被告质证称对证据真实性没有异议，但原告手填的一个月物业费部分，被告不予认可。被告异议成立，本院对该证据予以认定，但其中手填部分不予认定。
证据10：《力旺康景小区30栋三间房屋内的物品损失工程造价鉴定意见书》及鉴定费收据（1000元）各一份。证明力旺康景小区30栋三间房屋内物品损失按定额标准鉴定工程造价37888元，并花费鉴定费1000元（原告垫付）。被告质证称地砖铺装等原告自己铺装的部分，是原告找的没有资质的施工人员施工，鉴定意见中按照国家定额标准收取的管理费、税金等费用不应包含在内；鉴定里面包含的卷帘门、不锈钢门、门玻璃损坏等部分，在第一次委托鉴定勘察现场时是完好的，房屋后来一直是在原告手中，门的损坏应该是原告的责任；暖气在使用过程中由于质量不好，腐烂是正常的。对鉴定费收据1000元，质证没有异议。本院对该两份证据予以认定，如何采信经评议后确定。
证据11：《建筑修缮工程预算书》一份，证明被告使用租赁房屋过程中给房屋墙壁造成的两个大空洞的修复造价353元，原、被告质证没有异议。对该证据予以认定。
庭审中，被告为支持自己的抗辩及反诉主张，提供如下证据：
证据1：收据一份（原件）。证明：买沙子、水泥及运费共计1300元，应从总价款里扣除。原告质证称我们用了沙子水泥，不用这些沙子水泥我们的发包的装修费就更高了。因原告对该证据未异议，故本院对该证据予以认定。
证据2：收据一份。证明：购买瓷砖花费了6720元。原告质证称对证据的真实性有异议，原告方提供的购砖票据还有销售商的名章，被告提供的收据没有销售商的名章。因该证据未体现销售商名章，有违常理，故本院对该证据不予认定。
证据3：收条两份（原件）。证明：支付6000元维修费。原告质证称对证据的真实性无异议，收条上只有签字没有手印。因原告对证据真实性无异议，本院对该两份证据予以认定，如何采信需经评议后确定。
证据4：刘文证人证言。证明证人装修被告的住房、早教中心而认识被告。被告找其装修争议房屋，先期的铺地砖人工费及垃圾清运费是3000元，后期的拆除地面瓷砖和垃圾清运费共计3000元。第一次装修的时候沙子水泥都进来了，原告说地砖和原来地砖不符，说我们买的地砖赶不上地上铺的20多元的砖，所以就停工了。后来进行第二次装修，地面整体拆除。之所以第二次买的瓷砖没有铺，说是有争议，具体争议我不清楚。原告质证对证人证言的真实性有异议，证人说整个都包下来了，证人跟我说被告第一次将地砖全刨了并且把垃圾运出去的费用是1000元。我没跟证人说过我家原来的瓷砖是20多元的。证人说的话不能信。因原告的异议并不能否定证人证言的效力，亦未提供证据证明证人证言不真实，对证人证言本院予以认定。
证据5：照片5张，证明被告从租赁房屋搬出之后，原告自己已经使用房屋，用于开班辅导班，厨房已使用。照片是诉讼期间鉴定机构到现场勘察时被告拍摄。原告质证对照片的真实性没有异议，房屋只是挂牌子没有经营，被告应提供我经营的证据。原告本想收拾房屋开学校，但由于有诉讼争议，所以原告没有开办。因学校没开成，已买的部分座椅就放到屋子里了。原告提供了物业的《证明》证明我的房屋一直空着没有营业。因原告提供了与该证据对抗的证据，且该证据不能直接证明被告的抗辩主张，故对该证据不予认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院经审理查明，二被告系夫妻关系。2011年3月20日，原告和被告刘丹丹签订《房屋租赁合同》，约定原告将其购买的长春汽车经济技术开发区力旺康景小区30栋四内街商铺111室、112室、121室、122室（构成一体结构）出租给被告，租赁期间为2011年3月20日至2014年3月20日，年租金4万元。被告租赁该房屋后，将该房屋用于开设微笑天使婴幼儿游泳生活馆。2013年9月11日，被告找到原告商定提前解除房屋租赁合同，因租赁房屋造成损害，被告刘丹丹及其母亲（执笔人）给原告写下保证书，承诺“在退房之前将上述四房屋内我自行改动的房屋内原有的设施内部格局在2013年9月20日之前恢复原样，否则造成甲方的一切经济损失均有乙方刘丹丹按价赔偿。直至到恢复原样为准，包括房租费，按原合同执行继续付租金按天计算”。
签下该保证书后，被告开始维修该房屋。原告曾联系一装修工人，让被告吕涛与装修工人协商修复装修事宜，装修工方面提出要3万元装修费，被告吕涛认为价高未同意，遂自己筹办修复装修工作，在被告采取部分地砖损坏部分修复的维修方式被原告提出异议后，改为全部更换地砖的方式修复，购买了价格为10元左右的地砖，还购买了水泥砂石，沙石水泥包括运费共花费人民币1300元，并向施工人员支付3000元清理、施工费用。即将铺装时，原告认为被告购买的是廉价瓷砖，与自己最初铺装的高价全瓷的防滑瓷砖有很大差异。争议发生后，被告让装修工人拆除了已铺装的地砖部分。经被告和原告再次协商后确定被告按照30元/块左右的价位去市场购买瓷砖。被告再次购回瓷砖后，其二次购买的瓷砖票据只有价格和“现金收讫”章，没有销售厂家的名章。原告认为被告第二批购买的瓷砖是15元左右的玻化地砖，再次就瓷砖质量与被告发生争议。二被告遂放弃了修复装修，锁门离去。原告发现二被告消失无法联系后，便找来开锁人员将门锁打开，并购买了新锁，花费开锁费540元及锁费65元。原告将屋内被告留下的瓷砖送至被告刘丹丹担任法人的微笑天使早教中心，由该中心校长代为签收，支付搬运费及运费220元。后原告自己找来施工人员对争议房屋进行修复装修，在铺装地砖和重装了厕所门后，原告因与二被告就该房屋修复争议诉讼至我院，遂停止了对房屋的修复装修工作。
案件审理过程中，原告于2014年1月20日申请对争议房屋恢复原样的修复装修造价进行鉴定。此后本院向长春市中级人民法院技术部门申请进行委托鉴定，因该案鉴定难度大难以确定鉴定机构，最后中院鉴定委托机构称人民法院鉴定机构目录表上只一家可做该鉴定，因该鉴定机构业务繁忙须排队等候，至2014年8月份才成功委托吉林精诚价格评估有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2014年10月31日派人与本院办案法官及双方当事人一同勘察了鉴定现场。勘察确定的造价项目包括：1、墙面大白铲除及恢复（包括修复50个膨胀螺栓孔）；2、地面瓷砖铺装（不含沙子水泥）；增加两片修补，规格600mm×600mm；3、墙壁瓷砖修补8片规格300mm×450mm；4、上水管道安装PPR管（含PPR管），管径4分，管长4.8米；5、下水管道安装PPR管（含PPR管），管径2寸，长4.8米；6、吊式日光灯单管11套，规格40W；7、钢翅片散热器安装，规格长1.55m×6小组，共4大组（含散热器）；8、卫生间门及门套安装，规格宽0.88米×高2m，门套宽0.35m；9、卷帘门4扇拆除及安装（因该部分当事人双方争议较大，故明确单独评估）；10，其他隐蔽工程需继续提供图纸。勘察过程中，原告曾提出将争议房屋的不锈钢外门门扇损坏、一片门玻璃损坏也纳入鉴定范围，后经劝说原告同意自己承担维修费用，而未写入勘察记录。2014年11月11日，该鉴定机构以主要鉴定项目“地面瓷砖”所提供的瓷砖样片（一块残存碎片）看不出品牌及型号，申请人要求鉴定出同质量的瓷砖价格，市场调查难度大，瓷砖质量、品牌及型号鉴定已超出我评估公司的执业能力及执业范围，故无法确定该地面瓷砖的准确价值，决定将原委托退回本院。本院接到该退回函后，拿着该残存碎片及被告后来买的两种瓷砖各2片咨询《长春市产品质量监督检验院》鉴定瓷砖质量对比及价格，该机构表示必须各提供5块完好未使用过的样品砖，才能够做相应的质量检验，并且鉴定费用在2万元左右。因原告方最初装修的瓷砖地面已刨除，只剩庭审中曾提交我院的一片残存碎片，已不具备相应的鉴定基础。此后本院办案法官曾联系吉林精诚价格评估有限公司按照被告庭审出证记载的每块瓷砖30元的价格继续进行鉴定，但该机构表示已退出人民法院的鉴定机构目录，不再接受人民法院同类委托。后适逢长春市中级人民法院鉴定委托工作转轨由基层法院成立专门机构负责对外鉴定委托事宜，不再接纳新的鉴定委托。2015年4月我院成立了鉴定委托机构，重新组织双方当事人选定新的鉴定机构重新进行鉴定，双方当事人同意选定长春市价格认证中心对争议房屋修复造价进行鉴定。2015年6月10日，本院委托长春市价格认证中心进行鉴定，6月18日正式签订委托合同，6月23日，该见证中心以委托未能提供标的规格型号、品牌、数量、产地、购置时间为由，再次将该鉴定委托退回；2015年7月9日，原、被告双方再次通过本院鉴定委托部门进行再一次的鉴定委托程序，选定吉林瑞德工程项目管理有限公司对原告的鉴定申请进行鉴定。2015年8月18日，该公司派人和本院鉴定委托部门人员、本案办案法官及双方当事人再次对鉴定现场进行了勘察，此次勘察过程中，原告不再同意自行维修不锈钢门，将其纳入造价鉴定范围，并将本案双方价格争议不下的洗手盆、拖布池纳入造价鉴定范围。鉴定项目的其他部分以吉林精诚价格评估有限公司的勘察记录为准，原、被告双方在该勘察记录上签字。2015年11月9日，吉林瑞德工程项目管理有限公司做出《力旺康景小区30栋三间房屋内的物品损失工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：力旺康景小区30栋三间房屋内物品损失按定额标准工程造价37888元。其中原告已装修部分按2014年之前的定额标准鉴定造价，待修复部分，按照委托日的定额标准鉴定造价。具体结论包括：2014年之前定额标准修缮工程造价为16064元，鉴定日修缮工程造价为20055元，水暖修缮工程造价（鉴定日标准）825元，电器修缮工程造价（鉴定日标准）944元。另，被告租赁房屋过程中造成的对房屋的两处主梁钻洞损害，庭审中原、被告同意按吉林瑞德工程项目管理有限公司给出的参考造价353元确定修复造价。
本案审理过程中，原、被告双方为避免争议损失的进一步扩大，均同意推定原告可开始装修并装修完毕的时间暨再次出租或经营使用争议房屋的时间节点确定为2015年12月31日。
另查明，争议发生后，原告该争议房屋一直空闲未用于出租或商用；二被告租赁该房屋期间直至2015年12月31日，争议房屋共产生拖欠的物业费3284.22元。
根据上述本院查明及双方认可的事实，本院对本、反诉争议评判如下：
（一）原、被告在本诉纠纷中的责任确定。本诉中，被告在和原告解除房屋租赁合同后因开设婴幼儿游泳生活馆而给承租房屋屋内设施造成损害，向原告写下保证书，该保证书被原告所接受，因此该保证书系双方真实意思表示，被告吕涛和被告刘丹丹系夫妻关系，依法二被告应按照该承诺履行义务，二被告后来给原告房屋采取的装修行为也确认了该承诺的义务内容和效力，因此该保证书依法应予保护。原告依据该保证书提起本诉，本诉争议的关键在于：2013年9月11日原、被告解除房屋租赁合同后，被告承诺为原告将租赁房屋进行修复装修至恢复原样的过程中，因原、被告间对被告实际装修行为的质量和原告原始装修之间是否存在实质差异；从而，被告停止修复装修行动并离开租赁房屋，造成原告的修复装修损失和后续因诉讼、鉴定使得争议房屋不能用于租赁或经营造成的经济损失部分，双方对该损失的过错情况因而相应损失该如何负担问题。对此，本院认为，本诉最核心争议在于被告第二次购买的瓷砖是否和原告原始铺装瓷砖存在质量差异，是判断被告还是原告存在过错的根本依据。被告在开始修复装修时，已将原告2008年铺装的地砖全部刨除，诉讼过程中原告仅能提供一块原始铺装瓷砖的碎片，导致本案客观上无法做原始铺装瓷砖和被告第二次购买瓷砖间的质量暨价格对比鉴定，因此双方因装修质量发生的争议，需通过本案其他方面相关事实来认定双方的过错情况。首先，从被告购买瓷砖的事实看。被告第二次购买瓷砖时称按照原告要求的价格（被告提交的证据材料显示该价格为地砖每块30元）购买瓷砖，但被告庭审提交的购买瓷砖票据不能作为证据予以认定因而不能认定该批瓷砖价格是30元/块，同时购货凭证没有盖销售商名章属于不合理情形（不记载销售商显然将导致无法正常退货），可推定被告被告购买的该批瓷砖价格与原告协商的30元价位的瓷砖存在明显低价差异，进而推定被告购买瓷砖相比原告原始铺装瓷砖质量要差，被告在购买瓷砖装修事实中存在一定过错；其次，纵观本案事实，在被告2013年9月12日后开始修复装修时，原告曾帮被告联系一装修人员，被告认为其3万元的装修费价过高，庭审中被告亦曾表示过原告房屋的修复费用应该是80平米左右每平米也就200元的费用即合计16000元左右，但（1）本院委托的造价鉴定机构按照定额价做出的造价结论37888元；（2）争议房屋的修复装修属于小规模的个人装修，按照高于定额价的市场价装修其实更为合理。由此（1）（2）点分析，被告最初对原告房屋修复装修费用的心理预期明显不合理，由此也可推定原、被告在租赁合同解除时被告与原告因装修质量情况发生的争议中被告存在一定过错。根据以上两方面理由，本院认为，原告对被告当初的修复装修行为提出质量异议并要求按照原告原始铺装地砖的质量进行装修属于合理要求，因此原告无过错，从而可认定本诉争议中，被告存在过错，原告无过错，被告应对本诉原告请求的损失承担全部赔偿责任；
（二）原告的房屋修复装修损失的确定及承担。原告申请而经本院委托的对其房屋损害鉴定结论为修复造价37888元。原告诉讼请求中的装修费52000元、人工费7200元及地砖款10658元三项费用，均已为该修复造价鉴定结论所涵盖，原告相应的三项诉讼请求不予支持，以鉴定结论确定的费用为准。另外未纳入鉴定范围的2个在房屋主梁上造成的洞孔的修复造价双方均认可为353元，因此原告房屋因被告使用中造成损害的修复造价应为认定为38241元，至于被告对鉴定意见书质证时提出的原告已装修部分，是原告找的没有资质的施工人员施工，鉴定意见中按照国家定额标准收取的管理费、税金等费用不应包含在内的异议主张，没有法律依据不予支持；鉴定项目里面包含的卷帘门、不锈钢门、门玻璃损坏等部分，被告辩称在第一次委托鉴定勘察现场时是完好的，房屋后来一直是在原告手中，门的损坏应该是原告的责任的异议主张，亦没有事实依据，故对被告该主张不予支持。因此不锈钢门及门玻璃的损害，应认定为被告租赁房屋期间造成的损害；被告提出的屋内暖气在使用过程中由于质量不好腐烂是正常的异议主张，本院认为，一方面被告使用该房屋仅两年半的时间，而距原告2008年装修也只有6年左右的时间，暖气因质量不好腐烂的观点有违常理，且被告租赁房屋使用过程中，游泳池会产生大量热水汽，从自然的角度看易造成暖气片生锈腐蚀；故对被告的相应异议主张不予支持。至于被告在第一次勘察现场提出的外卷帘门损害不应由被告负担的观点，本院认为，一方面被告租赁房屋仅两年半时间，卷帘门短时间老化到不能使用的情形不合常理，另一方面，被告庭审中陈述门口的白灰墙会因走水汽而粉的严重，其他地方不会粉。这种陈述表明，被告使用过程中门是排热水水汽的主要渠道，而没有专门的排汽设施，卷帘门位于门口外，显然容易受到水汽腐蚀生锈损害，因此卷帘门损害和被告使用房屋有事实因果关系，因此本院认为修复卷帘门的费用，应该由被告承担。
（三）关于被告反诉请求的合理损失的确定。被告购买砂石及运费1300元，因原告庭审承认已将砂石使用，因此被告该项反诉该请求应予支持，应从原告诉请赔偿数额中予以扣减；原告反诉请求中涉及的其进行修复装修过程中支付的6000元装修费，因证人明确其中3000元是刨除之前的10元左右的地砖重新铺装及清理垃圾发生的费用，因重新铺装及清理是被告的第一次不当铺装地砖导致的额外费用，该费用与原告房屋修复装修费用没有直接关系，因此该费用不作为本案争议发生的合理损失费用予以确认。至于被告第一次支付的3000元费用，包括了铺装人工费和刨除地面的清理费，因其中的地面清理工作为原告后来的铺装地砖所受益，而被告第一次铺装的人工费系被告地砖质量和原告要求有差距且已被双方所认可，属于不当铺装发生费用，不应由反诉被告承担。本院认为这3000元其中的1500元认定为清除费用应原告承担较为合理，也应从原告诉请的数额中予以扣减；关于被告反诉主张的第二次购买瓷砖费用6720元，一方面因被告提供的相应证据材料不能作为证据认定，因此该费用数额无法确认；另一方面，该批瓷砖已被原告送还被告且庭审中被告也认可该收条证据，应认定被告方已接收该批瓷砖，不存在让原告负担该项损失的问题。至于因其收据原因导致无法退货而发生的损失，也应由被告自己承担；同理，原告诉请被告承担该批瓷砖返回被告发生的220元费用的主张，依法应予支持。
（四）原告诉讼请求的开锁买锁费用605元，因被告认可离去时将租赁房屋锁门后钥匙并没有给原告，因此原告该费用的发生不可避免，属于原、被告争议中发生的合理损失，被告应承担该项费用；
（五）对于原告诉请中主张的物业费损失和房租损失应由被告负担的主张。如前所述，被告在给争议房屋进行修复装修行为中存在过错，该过错导致原告因和被告争议而进行诉讼，且在损害造价结论确定前无法继续整修房屋，从而无法出租或商用该房屋，相应发生的物业费损失和房屋租金损失等后继损失部分，应由被告承担。庭审中为避免损失的进一步扩大，原、被告已达成一致将原告该损失的截止时间节点确定至2015年12月31日。因此原告方房屋发生的物业费用具体数额，原告主张3400元，但其提供的相应证据只能认定3284.22元，且原告主张由被告向物业公司缴纳，但因原告在本案中主张，本院认为以被告向原告赔偿为宜，由原告再向物业公司承担该义务为宜；关于原告的房租损失数额，原、被告间的房租合同约定年租金4万，至2015年12月31日，争议房屋因未修缮而不能出租的期间为2年3个月11天。原告诉讼中主张每月租金3300元，每日租金根据合同计算为每日109.59元。因此该期间发生的租金总额为91105.48元。至于庭审中被告指出并原告认可房屋中放了些桌椅，被告认为原告已实际使用该房屋的主张，对此本院认为，原告该房屋从商铺性质和出租给被告的事实看，该房屋主要功能在于出租或商用经营，不是做仓库，原告在争议房屋中放了些桌椅的行为不影响原告因和被告争议造成其商用房相关经济损失的发生及应得到相应补偿的权利，故对被告相应抗辩主张本院不予支持。
（六）鉴定费1000元，因被告对原告的房屋损害承担赔偿责任，该项费用亦应由被告负担。
综上原告起诉被告承担赔偿的请求部分依法应保护修复装修费用38241元及鉴定费1000元、搬运费220元、开锁买锁费用605元、拖欠的物业费3284.22元、房租损失91105.48元，合计134455.7元。被告反诉依法应予支持的请求部分为沙子水泥及搬运费1300元、装修清理费1500元，合计2800元，依法应从赔偿原告的134455.7元中予以抵扣。二被告因此应向原告赔偿修复装修费用、鉴定费、搬运费、开锁买锁费、物业费、房租费合计131655.7元。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条（二）（五）项、《中华人民共和国民商事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘丹丹、吕涛于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）张桂英支付人民币131655.7元；
二、驳回原告（反诉被告）张桂英的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吕涛、刘丹丹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3609元（按原告诉请的165408.48元计，原告已预交），由二被告负担2933元，由原告负担676元；反诉案件受理费165元（被告已预交），由原告负担32元，由二被告负担133元；保全费900元由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 高 强
人民陪审员 孙洪杰
人民陪审员 李万国
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 郑 蕾