海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终891号
上诉人（原审被告、反诉原告)：彭永强，男，1957年5月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：吴昊，海南琼亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚荣兴科技实业有限公司，住所地海南省三亚市金鸡岭路体育中心对面。
法定代表人：范荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于江涛，海南三和元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。
原审第三人：三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所，住所地海南省三亚荔枝沟综合批发市场F、G栋。
主要负责人：彭永强，该会所经营者。
原审第三人：三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城。
主要负责人：彭永强，该歌城经营者。
原审第三人：三亚万盛隆投资发展有限公司，住所地海南省三亚荔枝沟综合批发市场F栋三楼。
法定代表人：彭永强，该公司董事长。
原审第三人：三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店，住所地海南省三亚吉阳区荔枝沟综合批发市场*栋*楼。
负责人：罗某，该店经营者。
上诉人彭永强因与被上诉人三亚荣兴科技实业有限公司（以下简称荣兴公司）、原审第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭永强的委托诉讼代理人吴昊、范照亮，被上诉人荣兴公司的委托诉讼代理人于江涛、耿兆楠到庭参加诉讼。原审第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
彭永强上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3914号民事判决，并改判：1.确认荣兴公司与彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》已于2016年6月13日解除；2.判决荣兴公司赔偿彭永强16518427元；3.判决驳回荣兴公司的全部诉讼请求；4.一审案件受理费及鉴定费、二审案件受理费由荣兴公司承担。
事实和理由：一、彭永强及原审第三人没有违约，荣兴公司存在严重违法违约行为。
(一）一审认定荣兴公司签订合同后向彭永强交付的租赁房屋具备交付条件，与事实不符。
荣兴公司从未提交过有关建设工程规划临时许可证的材料，也未提供勘察、设计、施工、监理、建设单位确认竣工的材料。一审法院在未经核实原件也未到相关单位调查取证的前提下，片面地以荣兴公司发给彭永强《通知》判定荣兴公司在通知彭永强入场装修时，涉案房屋已取得规划临时许可和竣工验收，违背客观事实。
(二）一审法院认定荣兴公司在租赁房屋交付时不存在欺骗，与事实不符。
根据现有证据，荣兴公司与彭永强在签订合同时，其未具备出租人的合法条件，同时也向彭永强隐瞒了涉案房屋的真实状态，在签订合同时以欺诈手段签订合同，在租赁房屋交付时采用假证件来欺骗彭永强入场装修，并开始缴纳租金。
(三）一审认定租赁房屋功能已从农产品批发市场改变为建材市场，且该功能改变对彭永强并无影响，与事实不符，属错误认定。
荣兴公司没有证据证明租赁房屋功能已被相关部门依法批准改变。彭永强开设的各个经营实体依托农产品市场这一功能，是租赁合同的基础，彭永强为此投入巨资进行装修和经营投入，租赁房屋功能改变给彭永强造成了巨大损失。
(四）一审法院在证据和事实认定部分，提到规划局关于海南省了荣兴公司提交了三亚市场二期工程的审批意见（三规工审字（2006)78号），并将其作为证据采纳，从而作出彭永强违约的认定，但彭永强从未收到过上述资料。一审开庭三次，荣兴公司亦从未在法庭上举证该材料，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。
因此，事实和证据表明彭永强没有违约，而是荣兴公司违约而引起诉讼，责任在荣兴公司。
二、一审判决还存在其它不符合事实和证据的认定，导致错误判决。
(一）一审判决认定荣兴公司在2006年6月14日已获三亚市规划局审批取得建设工程规划临时许可，后将规划临时许可换发正式规划许可证的事实，没有任何证据证明。荣兴公司从未向法庭出示过该份材料。
(二）一审判决根据荣兴公司2016年竣工验收备案来推算涉案工程F、G栋于2011年12月19日获勘察、设计、施工、监理、建设单位确认竣工验收，从而认定租赁房屋在交付时就取得了竣工验收，可以交付。荣兴公司仅提交一张竣工验收证，并未提交有竣工验收备案表。
(三）一审判决认定彭永强仍实际占用涉案房屋与事实不符，属认定错误。
关于租赁房屋的交接问题，彭永强不存在任何过错，未能交接成功，责任在于荣兴公司。
彭永强早已停止营业，并做好了随时进行租赁房屋交接的准备。2016年4月、6月等时间内彭永强多次通知荣兴公司，而荣兴公司仍拒绝来进行房屋交接情况下，还向一审法院提出租赁房屋交接申请，一审法院先后于2017年1月17日、25日两次到现场主持交接，因荣兴公司提出的拖沓目的之理由，未能交接成功，责任在荣兴公司。
三、一审法院适用法律错误。
(一）关于彭永强与荣兴公司签订的合同，属于无效合同。荣兴公司与彭永强签订租赁合同前、签订租赁合同时、合同履行期间，均存在严重的违法、违约行为，应承担合同无效、违约、违法的法律责任。一审法院认定有效，属适用法律错误。
(二）退一万步说，即便双方租赁合同为有效合同，彭永强
亦不存在违约情形，相反违约的是荣兴公司。
1.《房屋租赁合同书》中明确约定，在荣兴公司办理完F、G栋验收手续，彭永强才缴纳租金。彭永强之所以会出现停缴租金，是因为荣兴公司并未完成验收手续，存在违约行为。因此，彭永强行使不安抗辩权，要求荣兴公司提交验收手续后才继续缴纳租金。在荣兴公司违反法律规定、租赁房屋未获得规划许可、无不动产权证的情况下，在租赁合同还处于无效的情况下，作为出租人的荣公司未尽先行履行义务。因此，彭永强有理由行使不安抗辩权。待荣兴公司违法、违约情形得到纠正后，再行交租义务。
2.即使因荣兴公司在一审中取得《建设工程规划许可证》，视为合同有效，彭永强也应当在验收手续齐全后再过6个月开始缴纳租金，即2016年10月之后开始缴纳租金。
（三）本案荣兴公司存在违约情形，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一项规定，根据该条规定荣兴公司应赔偿16518427元，请求二审法院作出公正判决。
被上诉人荣兴公司辩称：一、荣兴公司出租房屋具有合法手续，租赁合同有效，彭永强拖欠支付租金、乱搭乱建、违法转租显属违约，是导致双方解除合同的根本原因。
1、租赁合同合法有效，彭永强一审本诉、反诉及二审思路混乱，主张错乱，在主张合同有效解除或合同无效间左右徘徊，举棋不定，既主张合同无效，又主张荣兴公司违约，其观点冲突，缺乏根本的法律思维。荣兴公司出租给彭永强的荔枝沟农产品综合批发市场内的F、G栋二、三楼和G栋四楼，上述租赁房屋已取得建设和规划合法审批手续，双方的租赁合同是合法有效的，彭永强遵守合同依法依约定支付房屋租金是其法定义务。荣兴公司于2011年6月17日取得出租房屋的《建设工程施工许可证》(证号【2011】083-3/1),根据该证记载信息表明”D、E、F、G栋房屋的合同开工日期为2006年11月1日，合同竣工日期为2008年6月30日，该项目已完工，现补办手续”，该证照证实租赁房屋在出租给彭永强前已具备合法项目施工审批许可手续，是合法建筑。荣兴公司于2016年3月9日取得三亚市荔枝沟农产品综合批发市场D、E、F、G栋的《建设工程规划许可证》（证号为460200201600214号），此前，荣兴公司已就前述工程的建设取得三规工审字【2016】78号、三规工审字【2013】94号、三规村审字【2016】7号文件，三亚市规划局认定上述工程符合城乡规划要求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条”在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此，本案所涉双方间的租赁合同和补充合同均为有效合同。
2、彭永强违反合同约定拖欠缴纳巨额租金已构成违约，是双方解除合同的根本原因,彭永强应当承担违约责任。再者，彭永强强占非租赁区域的G栋楼顶，未经荣兴公司同意和办理行政审批乱搭乱建违法建筑和违法设施，堵塞G栋消防通道、占用F栋消防楼梯间已构成消防安全隐患，也违反了双方合同约定的”不得在门前及周边堆放任何杂物，守法经营”的约定。
二、荣兴公司已按证据规则如期、合法举证，所有一审认定的证据均经过举证、质证程序，符合民诉法相关规定。
荣兴公司在一审中依法提交了《建设工程许可证》（建字第460200201600214号）、三亚市规划局关于海南省三亚市场二期工程的审批意见（三规工审字【2006】78号）、建筑工程施工许可证（编号【2011】083号-3/1)建筑工程竣工验收备案证、竣工验收备案表、不动登记证等重要证据，证明涉案房屋为荣兴公司合法所有，行政审批手续齐全，特别是竣工验收备案表载明了2011年12月19日涉案房屋获得勘察、设计、施工、监理建设单位确认竣工验收的事实。在获得确认竣工验收后，于2011年12月27日，通知彭永强进行装修，完全具备了合法的交付条件。
荣兴公司全部证据均经合法举证及质证，彭永强所称的规划局关于海南省上述证据中三亚市场二期工程的审批意见（三规工审字【2006】78号）未当庭出示和质证不符合事实。事实上，该审批意见在第一次开庭笔录有记载，荣兴公司已当庭出示，审判长也要求荣兴公司予以质证，但彭永强放弃其对该证据的质证权利。上诉状中称该证据未经出示和质证，其实是因彭永强变更原审代理律师导致的案件后续代理律师未能与原代理律师衔接工作、且未尽后续代理律师之职责查阅原庭审笔录造成的想当然的认知错误。
三、彭永强与荣兴公司之间是房屋租赁关系，并非合作经营或担保关系，彭永强的自主经营行为及经营盈亏与荣兴公司没有关联性，彭永强对租赁房屋经营不善导致的经营损失应自行承担。
彭永强与荣兴公司签订的租赁合同及补充合同对租赁房屋用途并未约定，荣兴公司仅依据合同约定提供出租房屋给彭永强经营使用，对彭永强经营使用的盈亏并无约定须承担利益保证。荣兴公司将出租房屋交付彭永强后，该房屋的租赁使用权即为彭永强享有，彭永强经营何种行业和项目均由彭永强依据自身判断力和经营能力做选择和进行经营。彭永强在上诉状称因荣兴公司改变项目性质，将三亚市荔枝沟农产品批发综合市场改变为建材市场，影响其正常经营，使其常年亏损无法实现合同目的与事实相悖，理由如下：
1、合同并未约定荣兴公司有义务保证彭永强经营租赁房屋必须盈利，本案所涉租赁合同的目的是荣兴公司出租房屋，彭永强承租房屋并支付对价租金，除此之外，无任何其他合同目的。因此，彭永强所称无法实现合同目的，而诉求解除合同既没有合同依据，也不是事实。彭永强二审所称因租赁房屋功能改变造成其损失也属荒谬，租赁房屋功能始终未改变，为出租的不动产，由彭永强根据合同约定租赁后自行经营使用。该房屋所在的大环境”农产品市场”更名，不影响彭永强荣兴公司将租赁房屋实质性的做酒店及娱乐业经营的使用目的。
2、双方签订租赁合同前，早在2011年1月7日，荔枝沟农产品批发综合市场即经三亚市政府批准改变项目功能为建材市场，市场内经营建材的门市已比比皆是，因此此种功能转变对彭永强并无实际影响，也不构成解除合同的理由。
3、根据彭永强向法庭提交的反诉证据中彭永强自行制作的财务报表显示，其在租赁房屋内经营的盛堡隆休闲会所2015年8月、12月、2016年1、2、3月均有净利润，歌迪量贩式歌城在2015年6月及2015年7月-2016年5月均有净利润，个别月份的净利润在9万余元以上，因此彭永强诉称的因转变市场功能影响其经营、常年亏损等理由显然不是事实。
四、原审法院认定荣兴公司在交付涉案房屋时不存在欺骗，符合客现事实。
2011年4月30日，彭永强与荣兴公司签订的《房屋租赁合同书》中第二条约定：”本合同生效后，彭永强即可对所租房屋进行策划、设计，待荣兴公司办理完F、G栋验收手续，通知彭永强时即可进行装修，并从此时起计算免租期，免租期后开始计收租金”。荣兴公司按照合同约定，在2011年12月19日，获得竣工验收后，于2011年12月27日通知彭永强可以装修，完全符合法律法规和合同的约定，不存在欺骗彭永强的行为。
五、一审法院认定彭永强仍实际占用涉案房屋符合事实。
在一审期间，彭永强申请一审法院两次到现场主持交接，但彭永强对搬走物品与留下的物品与提供的清单不符，且室内存在大量未移走的可移动物品，包括全套不锈钢厨房设备、床架、沙发等拒不搬迁，也未明示放弃。在荣兴公司要求彭永强对涉案房屋装修装饰物可拆除的部分进行拆除时，彭永强拒不拆除；对不可拆除已形成附合的装饰装修物部分，荣兴公司不同意利用，而彭永强仍要求荣兴公司赔偿，导致不能达成租赁场地的交接完成。
造成涉案租赁房屋未能在原审交付给荣兴公司的责任全部在于彭永强，至目前为止，仍未完成房屋交接，双方签订的租赁合同仍在履行状态，彭永强还实际占用着涉案房屋。因此，彭永强应当承担租金及欠缴租金利息的支付责任。
六、彭永强要求荣兴公司赔偿装修损失没有事实和法律依据。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：...（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。
本案系彭永强违约不缴纳房屋租金导致合同解除，且双方在租赁合同中对装饰装修物的处理没有约定，而且彭永强诉求16518427元的装修损失没有有效证据支撑，且形成附合的装饰装修附着物，荣兴公司除以书面表示接受的消防工程及电梯外，不同意利用他物。因此，彭永强诉求荣兴公司赔偿16518427元损失与司法解释相悖，二审法庭应不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
荣兴公司向一审法院起诉请求：一、解除荣兴公司与彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》，彭永强及第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店在解除之日后三日内腾退三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼房屋和场地；二、彭永强立即支付拖欠荣兴公司租金2426432元及赔偿利息损失54413.9元（按照中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息，从2015年９月1日暂计至2016年4月27日，其后利息计至租金付清日止)。
彭永强向一审法院提起反诉请求：一、解除荣兴公司与彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》；二、荣兴公司赔偿彭永强16518427元，包含装饰装修损失13758222.02元、消防工程570510元、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失2189694.86元。
一审法院查明事实：一、关于荣兴公司与彭永强之间的房屋租赁合同关系。荣兴公司和彭永强均向法院提交了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充合同书》，对此一审法院予以确认，该证据可以证明荣兴公司与彭永强于2011年4月30日签订《房屋租赁合同书》，由荣兴公司将”三亚荔枝沟农产品综合批发市场”内F、G栋二、三栋房屋交由彭永强承租，约定：租赁期限2011年4月30日至2019年12月31日止；租金收取标准为2011-2013年为25元/平方米/月，2014年-2015年为35元/平方米/月，2016-2017年为45元/平方米/月，2018-2019年为55元/平方米/月；商铺免收租金六个月，由彭永强一次性先支付六个月房租和押金20000元后合同生效，以后每半年支付一次房租，先交纳租金后使用，彭永强不得拖欠房屋租金，否则荣兴公司有权中止合同，彭永强无条件退出市场；合同生效后，彭永强对所租房屋进行策划、设计，待荣兴公司办理F、G栋验收手续，通知彭永强时即可进行装修，并起算免租期，免租期后开始计收租金;此外还就物业管理费和水电费计收、承租方使用要求和消防责任进行约定。
2012年10月22日，荣兴公司和彭永强签订《房屋租赁补充合同书》，荣兴公司再将G栋四楼房屋租给彭永强经营使用，租用期限自2012年10月10日至2019年12月31日止，房屋面积1637平方米，租金标准为2013-2014年18元/平方米/月，2015-2016年为28元/平方米/月，2017-2018年为38元/平方米/月，2019-2020年为48元/平方米/月，原G栋二、三楼签订的租赁合同约定的2012年8月计收房租，在该基础上再免收租金五个月，二、三、四楼于2013年1月1日起计收房租（同时预交20000元押金)，其余内容参照《房屋租赁合同书》约定。
二、关于涉案房屋的合法性问题。荣兴公司向法院提交《建设工程规划许可证》（建字第460200201600214号）、三亚市规划局关于三亚荔枝沟海南省农产品综合批发市场二期工程的审批意见（三规工审字（2006)78号）、建筑工程施工许可证（编号[2011]083号-3/1)建筑工程竣工验收备案证、竣工验收备案登记表、不动产登记证，以证明包括涉案房屋在内的三亚荔枝沟农产品综合批发市××栋、E栋、F栋、G栋房屋的合法性及所有人，彭永强和第三人认为双方签订合同时房屋未进行竣工验收，且荣兴公司2016年3月9日才取得规划许可，先前未向彭永强提供相关竣工验收、规划许可资料，涉案房屋出租时不具备合法性，对该组证据不予认可;一审法院对荣兴公司提供的该组证据真实性予以釆纳，可以证明荣兴公司就涉案”三亚蒸枝沟农产品综合批发市场”二期D栋、E栋、F栋、G栋于2011年6月17日取得建筑工程施工许可，2016年3月9日取得涉案正式建设工程规划许可，2016年4月29日办理建筑工程竣工验收备案、2016年11月办理不动产权登记的事实，三亚市规划局文件可以证明荣兴公司在取得正式规划许可前即2006年6月14日已获三亚市规划局审批取得建设工程规划临时许可，后将规划临时许可换发正式规划许可证的事实，同时竣工验收备案表亦载明涉案工程F、G栋于2011年12月19日获勘察、设计、施工、监理、建设单位确认竣工验收的事实，另结合彭永强提供的《通知》一份，可以证明涉案房屋竣工验收后荣兴公司通知彭永强入场装修并自2012年2月1日起计算免租期的事实，结合以上证据，可以证明荣兴公司通知彭永强入场时涉案房屋已取得规划临时许可和竣工验收，对彭永强认为承租房屋不具备合法性的意见不予釆纳。彭永强向一审法院提交荣兴公司曾向其提供的单位工程质量验收记录，以证明荣兴公司签订合同时未如实告知涉案房屋合法情况的问题，荣兴公司对该证据不予认可，一审法院认为该记录与上述竣工验收备案内容相矛盾，无法说明其来源，不予釆纳。
三、关于房屋所在区域”三亚荔枝沟农产品综合批发市场”功能改变的问题。彭永强向法院提交新华网南海频道、海南兴农网站信息、照片，以证明涉案房屋所在区域原定性为农产品批发市场，后荣兴公司擅自改变用途即改为”荣兴建材城”影响彭永强继续履行合同的事实，荣兴公司对网站信息和照片内容真实性予以认可，并向一审法院提交”关于改变'三亚荔枝沟农产品综合批发市场'功能请示报告”和”关于'三亚荣兴科技实业有限公司及其项目'经营情况调查报告”以证明涉案房屋租赁合同签订之前荣兴公司已向政府相关部门申请将农产品批发市场功能改为建材市场并更名为”三亚荣兴建材城”的事实，其变更市场功能有其合理理由且不影响彭永强继续承租，彭永强对荣兴公司提交的该组证据不予认可，一审法院认为，结合双方提供的两组证据，均能确认涉案房屋所在区荔枝沟农产品综合批发市场”已变更为”荣兴建材城”的事实，其市场功能已变更为建材市场。
四、关于涉案房屋使用情况。彭永强收到荣兴公司《通知》后，于2012年2月1日入场三亚荔枝沟农产品综合批发市场F栋二至三楼、G栋二至四楼进行装修，先后用于经营三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所（经营者彭永强）、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城（经营者彭永强）、三亚万盛隆投资发展有限公司（法定代表人彭永强）、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店（与案外人罗某合作，有项目合作协议书佐证），彭永强提供财务报表以证明上述公司、个体户经营情况，荣兴公司不予认可，一审法院认为该报表与本案无关联性，不予釆纳。荣兴公司向法院提交《停止占用消防通道通知》、《堵塞F、G消防通道平面图、照片》、彭永强私自同意第三方搭建发射塔照片、自搭违章建筑物照片，以证明彭永强没有遵守租赁合同约定保障消防安全、私搭乱建的事实，彭永强对该组证据不予认可，认为荣兴公司所主张消防问题与事实不符，且搭建发射塔和建筑物经过荣兴公司同意，一审法院对该组证据真实性予以釆纳，但证明力不足以反映彭永强使用不当构成违约的事实。荣兴公司向法院提交《解除租赁合同通知书》及邮寄方式一份，以证明因彭永强欠付租金行为其于2016年4月27日向彭永强发出解除通知的事实，彭永强对收到通知的事实无异议，但认为其收到通知后已逐步停业经营。一审法院对该通知书真实性予以釆纳，但根据当事人陈述和实地勘察，截至法庭最后一次辩论前，荣兴公司与彭永强因租金和损失赔偿问题未完成房屋交接，彭永强一方仍实际占用涉案房屋。
五、关于涉案房屋租金缴纳情况。荣兴公司向一审法院提供租金缴纳明细和银行回单，彭永强于2012年2月1日进场后起算免租期，其中F栋二至三楼于六个月免租期满后2012年8月1日起算租金，G栋二至四楼在补充合同书基础上延长至十一个月免租期自2013年1月1日起算租金，双方对租赁面积F栋二至三楼4000平方米、G栋二至三楼3388平方米、四楼1637平方米及彭永强自2015年10月始未继续缴纳租金的事实无异议。双方对之后的房屋租金计算有异议，均提交了后续租金计算明细，荣兴公司主张按照合同约定的租金递增标准计算，彭永强认为荣兴公司曾口头答应按原租金标准延期一年不递增，不应继续按合同原有约定执行，一审法院认为彭永强未提供租金标准发生变更的相关依据，租金仍应按照租赁合同及补充合同书约定计算，对荣兴公司提供的2015年10月至2016年4月期间的租金计算明细予以釆纳。
六、关于涉案房屋现有装饰装修物、电梯、消防等工程以及硬件、软件、设备、设施等资产现有价值。荣兴公司和彭永强一致同意解除租赁关系，彭永强向一审法院提交《装修结算合同书》、工程项目清单及结算表、已搬走物品清单，以证明其对涉案房屋投入大量资金进行装修，合同解除后荣兴公司应赔偿其相应损失。荣兴公司对该组证据不予认可，认为彭永强违约在先具有过错，且不同意继续利用装饰装修物、电梯、消防工程、硬件、软件、设备、设施等。一审法院认为，仅有《装修结算合同书》不能作为彭永强装饰装修损失的计算依据，工程项目清单及结算表、已搬走物品清单均系彭永强单方制作，故委托鉴定机构海南方正资产评估事务所对涉案三亚市荔枝沟农产品批发市场F栋2、3楼，G栋2、3、4楼及F栋、G栋1楼大堂投入资金的所有装修、电梯、消防等工程以及硬件、软件、设备、设施等资产价值进行司法鉴定，鉴定机构于2017年2月6日作出《资产评估报告》（方正评报字[2017]第003号），评估结论为截至评估基准日2016年12月6日现有价值总计16518427元，其中分为三部分：1.装饰装修现有价值13758222.02元；2.消防工程现有价值570510.00元；3.电梯、软件、设备、设施等资产现有价值为2189694.86元。彭永强及第三人对鉴定意见予以认可，荣兴公司对鉴定意见不予认可，认为该鉴定申请系彭永强单方提出，双方并未对装修物价值进行约定，荣兴公司亦不同意继续利用上述装饰装修物、消防、电梯、硬件、软件、设备设施等，构成违约的彭永强无权要求荣兴公司就其经营投入承担责任。一审法院曾致函鉴定机构询问：1.评估价值的依据系按照现场勘查和市场价格还是按彭永强提供的装修结算合同书；2.消防工程是否属于不可拆除的装修物；3.电梯、硬件、软件、设备、设施等资产是否全部属于没有形成附合的资产；4.评估方法等。鉴定机构函复：1.由于装饰装修隐蔽工程较多，难以通过现场勘察评估，只能依据彭永强提供的装修结算单、合同书等依据进行测算，现场勘查情况与彭永强提供的装修结算单基本相符，并将单中可拆除部分予以扣减；2.消防工程作为公共营业场所必须配备的附属工程，不可分割、不可独立，属于不可拆除的装修物；3.电梯、硬件、软件、设备、设施等资产基本属于没有形成附合的动产，其中电梯虽然可以拆除，但拆除后会影响建筑物正常上下通行的使用功能，通常属于建筑物的附合物，如电梯须单独计价，可将两部电梯价值86173元和84272元合计170445元单列；4.评估方法系按照成本法评定重置价值后与确定的成新率乘积计算得出。根据鉴定意见和函复，一审法院认为该评估结论虽依据彭永强提供装修结算单作出，但基本符合现场情况，评估方法正确，程序合规，对鉴定意见应予以采纳。庭后，一审法院曾询问荣兴公司是否同意继续利用租赁房屋中的消防工程及电梯，荣兴公司提出同意继续利用该消防工程和电梯，但必须满足权属明确、审批手续齐全、交付时达到正常使用状态的条件，且对2部电梯可予彭永强以鉴定价格170445元补偿、消防工程仅同意在300000元范围内补偿。
一审法院认为，本案争议焦点系彭永强是否应继续给付2015年10月1日之后的租金及荣兴公司赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失。荣兴公司和彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》系双
方真实意思表示，签订上述合同时荣兴公司并未故意告知彭永强虚假情况或隐瞒真实情况，且涉案房屋已取得建设工程规划临时许可和竣工验收，未违反法律法规强制性规定，属有效合同。荣兴公司后续取得建设工程规划许可证和向行政主管部门办理竣工验收备案不影响涉案房屋的合法性，荣兴公司出租行为也并未侵犯社会公共利益。由于彭永强未缴纳2015年10月1日之后的租金,荣兴公司于2016年4月27日向彭永强发出《解除租赁通知书》，彭永强收到通知后仍未给付租金或搬离涉案房屋，导致荣兴公司诉至一审法院，审理过程中彭永强亦提出反诉要求解除租赁合同，双方均同意解除合同，故《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》应予解除。对于合同解除的时间，彭永强主张按照其提出反诉之日视为合同解除。荣兴公司虽事先向彭永强提出解除合同，彭永强亦向法院提出反诉要求解除合同，但双方解除的理由和基础不同，在房屋交接上仍存在很大争议，以致庭审辩论结束前双方仍未完成房屋交接，《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》实际仍在继续履行状态，故合同解除的时间应以判决确定之日为准。合同解除后双方权利义务终止，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质予以认定，故《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》解除后，彭永强不再拥有继续使用房屋的权利，其和三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店应在合理期限内腾退房屋和场地，腾退时间酌定为十五天。关于涉案房屋所在区域的功能定位变更为”荣兴建材城”是否影响彭永强缴纳租金的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的过程，荣兴公司已按照合同约定将房屋交付彭永强使用，履行了合同主要义务，同时合同签订过程中”三亚荔枝沟农产品综合批发市场”系对涉案房屋坐落位置的描述，且荣兴公司后续取得的建设工程规划许可证和不动产登记证中均沿用了该名称，该市场名称并非合同成立的必要条件，双方也没有特别约定将”三亚荔枝沟农产品综合批发市场”名称作为合同继续履行的基础，市场功能更改不是租赁标的物的变更，也不是对土地用途的变更，没有对彭永强继续承租房屋和实现合同目的造成根本影响，原农产品综合批发市场变更为”荣兴建材城”系对整个区域内功能定位的调整，绝不仅仅针对某一处房屋，农产品市场变更建材城造成人流量、釆购成本、交通便利等影响实际上系彭永强个人对自身经营的商业考量，市场定位变更属于经营过程中可能预见到的商业风险，承租人不应完全归咎于租赁合同约定从而拒绝继续履行支付租金的义务，故彭永强拒绝支付2015年10月1日之后的租金，已构成违约，其应当承担继续给付租金和赔偿利息损失的违约责任，荣兴公司主张彭永强按照合同约定支付2015年10月1日至2016年4月30日租金合计2426432元及赔偿利息损失，有事实和法律依据，予以支持。关于利息的计算，双方已在租赁合同中约定租金半年支付一次，先支付租金后使用房屋，故利息部分按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，分为两段计算区间，第一阶段为2015年10月1日至2015年12月31日，以该阶段欠付总租金913248元为基数，第二阶段为2016年1月1日至债务履行完毕之日止，以2426432元为基数计付。关于荣兴公司应否赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：...(二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿...”彭永强拒绝交付租金在先，荣兴公司有权按照租赁合同约定行使解除权，荣兴公司同时不同意继续利用彭永强装饰装修物、消防工程、电梯、硬件、设备、设施等资产。对于该装饰装修物、消防工程、电梯等各项资产的处理，应结合鉴定意见和利用情况具体分析，对于构成违约的彭永强要求荣兴公司第一部分装饰装修损失13758222.02元，于法无据，一审法院不予支持；第二部分消防工程，该消防工程系必须配备的附属工程，价值较大，属于与房屋不可分割、不可独立、难以拆除的部分，对于房屋安全而言意义重大，酌情判决消防工程部分应由荣兴公司继续利用，该部分如不予补偿也将显失公平，虽然荣兴公司仅同意在300000元范围内进行补偿，但荣兴公司该意见与鉴定意见中关于消防工程的价值差距较大，该消防工程有一定特殊性，鉴定意见作为补偿价格的参考依据对双方较为公平，酌定荣兴公司在利用价值范围内给彭永强适当补偿570510元；第三部分，电梯拆除后会影响建筑物正常上下通行，造成房屋毁损，对此电梯部分经询荣兴公司意见，荣兴公司同意利用，故电梯由荣兴公司继续利用，荣兴公司应在利用价值范围内给彭永强适当补偿170445元，除电梯外的其他硬件、软件、设备、设施均属于没有形成附合、可搬离的动产，彭永强可以在腾退房屋的同时拆除、搬离，彭永强关于赔偿除电梯外的其他硬件、软件、设备、设施等资产损失的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第十条、第十一条规定，判决：一、解除荣兴公司与彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》，彭永强及三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店在判决确定的解除之日起十五日内腾退三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼房屋和场地并交还三亚荣兴科技实业有限公司；二、彭永强应自判决生效之日起十日内支付荣兴公司2015年10月1日至2016年4月30日期间房屋租金合计2426432元及赔偿利息损失（按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，分为两段计算区间，第一阶段为2015年10月1日至2015年12月31日，以该阶段欠付总租金913248元为基数，第二阶段为2016年1月1日至债务履行完毕之日止，以2426432元为基数计付)；三、三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼消防工程和电梯部分由荣兴公司利用，由彭永强在判决生效之日十日内向荣兴公司办理移交手续，荣兴公司同时在利用价值范围内补偿彭永强合计740955元；四、驳回彭永强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26647元（荣兴公司已预交），由彭永强负担；反诉案件受理费60455元（彭永强已预交70900元），由彭永强负担60455元，佘下10445元退还彭永强。鉴定费100000元（彭永强已预缴），由彭永强负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实除认定租赁合同的解除时间不当外，其他事实清楚，本院予以确认。
二审另查明：三亚市城郊人民法院于2016年6月15日向荣兴公司送达了彭永强的反诉状。
本院认为，荣兴公司和彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》系双方真实意思表示，签订上述合同时荣兴公司没有提供虚假情况或隐瞒真实情况，且涉案房屋已取得建设工程规划临时许可和竣工验收，未违反法律法规强制性规定，属有效合同。
本案的争议焦点是：一、关于荣兴公司与彭永强解除《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》的时间问题；二、关于彭永强应否继续给付2015年10月1日之后的租金问题；三、关于荣兴公司应否赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失的问题。
一、关于荣兴公司与彭永强解除《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》的时间问题。
由于彭永强未缴纳2015年10月1日之后的租金，2016年4月27日，荣兴公司向彭永强发出《解除租赁通知书》。彭永强收到解除租赁通知后仍未给付租金或搬离涉案房屋，荣兴公司向法院提起诉讼要求解除合同。在诉讼中，2016年6月13日彭永强亦提出反诉要求解除租赁合同，双方就解除合同事宜形成合意，故《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》应予解除。对于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，以彭永强同意解除合同的意思表达到达荣兴公司之日即2016年6月15日一审法院向荣兴公司送达彭永强的反诉状之日为解除合同的时间。荣兴公司虽事先向彭永强提出解除合同，彭永强亦向法院提出反诉要求解除合同，但双方在租赁房屋的交接上仍存在很大争议，以致双方一直未能完成房屋交接。彭永强多次通知荣兴公司进行房屋交接，并向一审法院提出租赁房屋交接申请，一审法院先后于2017年1月17日、25日两次到现场主持交接，因荣兴公司提出要求才未能交接成功。一审法院认定房屋租赁合同实际仍在继续履行状态，合同解除的时间应以判决确定之日为准不当，本院予以纠正。
二、关于彭永强应否继续给付2015年10月1日之后的租金问题。
彭永强以荣兴公司没有办理租赁房屋合法的验收手续，为防止租赁房屋被政府拆迁造成其装修损失，行使不安抗辩权为由而拒缴2015年10月1日之后的租金。荣兴公司后续取得建设工程规划许可证和向行政主管部门办理竣工验收备案并不影响涉案房屋的合法性，荣兴公司的出租行为也并未侵犯社会公共利益，且彭永强也未举证证明因涉案房屋竣工验收备案问题而影响其经营的事实，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于涉案房屋所在区域的功能变更为”荣兴建材城”是否影响彭永强缴纳租金的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的合同，荣兴公司已按照合同约定将房屋交付彭永强使用，履行了合同主要义务，同时双方也没有特别约定将”三亚荔枝沟农产品综合批发市场”作为合同履行的基础，市场功能变更不是租赁标的物的更改，该市场功能并非合同成立的必要条件。原农产品综合批发市场变更为”荣兴建材城”系对整个区域内功能定位的调整，造成人流量、釆购成本、交通便利等影响，实际上系彭永强个人对自身经营的商业考虑，属于经营过程中可能预见到的商业风险，彭永强也没有举证证明对其继续承租房屋和实现合同目的造成了根本影响。承租人不能将商业经营的风险归咎于出租人，而违反租赁合同的约定拒绝履行支付租金的义务，故彭永强拒不支付2015年10月1日之后的租金，已构成违约，其应当承担继续给付和赔偿利息损失的违约责任，荣兴公司主张彭永强按照合同约定支付2015年10月1日至2016年4月30日租金合计2426432元及赔偿利息损失，有事实和法律依据，予以支持。关于利息的计算，双方已在租赁合同中约定租金半年支付一次，先支付租金后使用房屋，故利息部分按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，分为两段计算区间，第一阶段为2015年10月1日至2015年12月31日，以该阶段欠付总租金913248元为基数，第二阶段为2016年1月1日至债务履行完毕之日止，以2426432元为基数计付。
三、关于荣兴公司应否赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失的问题。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：”因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因彭永强拒绝交付租金，荣兴公司有权按照租赁合同约定行使解除权，荣兴公司同意继续利用彭永强装饰装修物、消防工程、电梯、硬件、设备、设施等资产。对于该装饰装修物、消防工程、电梯等各项资产的处理，应结合鉴定意见和利用情况具体分析。对于构成违约的彭永强要求荣兴公司赔偿装饰装修损失13758222.02元，荣兴公司不同意继续利用彭永强装饰装修物，故彭永强的诉求于法无据，本院不予支持；对于消防工程，该消防工程系必须配备的附属工程，与房屋不能分割、不可拆除的部分，一审法院判决消防工程部分应由荣兴公司继续利用，并酌定荣兴公司在利用价值范围内给彭永强适当补偿570510元。因电梯拆除后会影响建筑物正常上下通行，造成房屋毁损，对电梯部分经询荣兴公司意见，荣兴公司同意利用，故电梯由荣兴公司继续利用，一审判决荣兴公司在利用价值范围内给彭永强适当补偿170445元。判决后，荣兴公司并未提出上诉，故本院予以维持。除电梯、消防工程外的其他硬件、软件、设备、设施均属于没有形成附合、可搬离的动产，彭永强可以在腾退房屋的同时拆除、搬离，彭永强关于赔偿除电梯、消防工程外的其他硬件、软件、设备、设施等资产损失的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，彭永强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3914号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3914号民事判决第一项为三亚荣兴科技实业有限公司与彭永强于2016年6月15日解除双方所签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》，彭永强及三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店在本判决生效之日起十五日内腾退三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼房屋和场地并交还三亚荣兴科技实业有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费26647元（三亚荣兴科技实业有限公司已预交），由彭永强负担；反诉案件受理费60455元（彭永强已预交70900元），由彭永强负担60455元，余下10445元退还彭永强。鉴定费100000元（彭永强已预缴），由彭永强负担90000元，由三亚荣兴科技实业有限公司负担10000元；二审案件受理87102元（彭永强已预交），由彭永强负担87002元，由三亚荣兴科技实业有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长梁泽
审判员李柔翰
审判员王晓艳
二○一七年九月八日
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