江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初205号
原告：魏金龙，男，汉族，1959年11月24日生，住江西省南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：周保国，江西阳中阳律师事务所律师。
被告：邓茶英，女，汉族，1976年10月5日生，住南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：徐建荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭利兵，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
原告魏金荣与被告邓茶英返还租金纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏金龙及其委托诉讼代理人周保国，被告邓茶英及其委托诉讼代理人徐建荣、郭利兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏金龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告邓茶英返还自2012年2月份以来至起诉之日收取南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会（以下简称桃花五村）房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币158433.16元；2、本案诉讼费由原告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告邓茶英返还收取的自2012年2月份以来至2017年8月份桃花五村房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币179668.40元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年8月16日，被告邓茶英将其位于南昌市桃花五村五华批发市场五区自建三层楼私房一栋出售给原告，双方签订了《房屋买卖协议书》并进行了公证。协议书中约定：被告自愿将上述私房以人民币340000元整的价格出售给原告，房屋一楼七间店铺由村集体对外出租，租金全部归原告收取，被告应及时协助原告与村联系将租金转交给原告。如遇房屋拆迁，房地产权归原告所有。上述协议签订后，原告向被告支付了340000元房款，被告向原告交付了房屋。2002年该房屋的产权证下发后，被告将该产权证交由原告保管。该房屋经原告装修后由桃花五村对外出租，被告将其名下的存折交由原告用以收取房租。直到2012年，被告在原告不知情的情况下，擅自将存折挂失并将租金占为己有，严重违背诚实信用原则。2012年至2016年期间，被告邓茶英共计收取七间商铺的租金为158433.16元，原告多次找到被告及桃花五村村委会协商，但被告均置之不理，桃花五村也无答复。现特向法院提起诉讼，请求判如所请。
原告提供证据如下：
证据一：原告身份证、被告常住人口简项详细，证明原、被告主体身份信息
证据二：房屋买卖协议公证书、收条、邓茶英房屋所有权证，证明1、原、被告双方于1998年8月16日自愿签订《房屋买卖协议》，且签订该协议时，原告为农业户口，被告邓茶英将五华市场五区私房一栋出售给原告（产权证号：郊房权证02·06字第××号），并向原告交付了房产证原件，该协议书经南昌市公证处公证；2、原告履行了支付全部房款的义务；3、根据协议约定，原告对该房屋享有完全支配权，一层房屋由村集体对外出租，底层租金归村收取，村收租期满或提前时，以后租金全部归原告收取，被告邓茶英应协助原告与村联系将租金转与原告。
证据三：邓茶英存折、桃花五村于2017年5月8日出具的发放租金证明，证明1、原告保管的被告邓茶英洪都农商银行存折于2012年2月7日后无法使用，该存折已被被告邓茶英挂失注销，原告无法通过该存折获取由村里发放的房屋一层租金。2、被告邓茶英通过更改账户的方式将村里支付的2012年2月份至2017年8月份的房屋租金占为己有，2012年2月份至2017年8月村集体向被告邓茶英发放租金共计人民币195654.40元。
证据四：魏金龙2016年8月1日写给桃花五村报告一份，证明原告要求村里暂不向邓茶英发放租金。
证据五：南昌市桃花五村2017年5月17日出具的《证明》一份，证明自2012年2月至2012年8月原告多次向桃花五村反映与邓茶英租金纠纷问题，村委会也多次进行调解，但至今未有结果。
被告邓茶英辩称：一、原、被告签订的农村房屋买卖合同属于无效合同，原告主张要求被告返还租金无法律依据。理由1、原、被告之间虽然签订了农村宅基地房屋买卖协议，但因原告属于城镇居民，不属于同村经济组织成员，因此双方所签买卖合同明显违反国家法律强制性规定，应属无效协议。2、原告明知买卖的是宅基地房无法交易，却与被告进行交易，原告存在重大过错，应承担主要过错责任。3、由于原、被告签订的农村宅基地房屋买卖协议无效，因此依据合同法等法律规定涉案房屋产权属于被告所有，被告基于对涉案房屋所有权项下的用益物权、抵押权、其他收益权等权益也当然由被告享有，故原告向被告主张返还租金于法无据。二、本案纠纷已超过诉讼时效。原告在其起诉状及庭审中均称被告2012年2月份就开始收取涉案房屋一楼的房屋租金，但原告直到2016年12月26日向被告提出返还租金，已超过2年法定诉讼时效。其诉请不应得到支持。
被告提供证据如下：
桃花五村出具的《情况说明》一份，证明2016年7月13日邓茶英与魏金龙就房屋买卖产权纠纷问题，桃花五村提供村一楼会议室让双方自行协商，但村委会及工作人员没有直接参与。
本院经审理认定事实如下：原告魏金龙与被告邓茶英非同村村民。1998年8月16日，上列原、被告签订《房屋买卖协议书》一份并进行公证。协议书中约定被告将其坐落在桃花五村（现五华批发市场五区12号）自建三层楼房一栋，底层110平方米共计380平方米左右，以人民币340000元整的价格出售给原告，房地产权归原告所有。被告应将属于房地产权的有效证件交与原告，如暂时不能提供的待被告在条件允许的情况下，保证如数提供。被告全权委托原告办理房地产权和宅基地证过户手续。如因被告在办理房地产权过户时未能提供有效证件或因属于被告有关乡村影响不能办过户手续及不能转卖时，被告应按当时的市场房地产价补上应补差额部分，同时退还原告原付给的房款并按当时同期银行定期存款利息补齐息金，并赔偿原告的经济损失100000元整。现底层租金归村收取，二、三层归原告收取。底层村收租期满或提前时，以后租金全部归原告收取，被告应及时协助原告与村联系将租金转与原告。如遇房屋拆迁，房地产权仍归原告所有。本协议经原、被告双方签订后，都不得违约，违约者必须赔偿对方损失贰拾万元整……。签约后，原告魏金龙向被告邓茶英支付了购房款340000元，邓茶英于同年8月24日向原告出具收条，并向原告交付了房屋。2002年涉案房屋所有权证下发后，被告将房屋所有权证交给原告保管（房产证号郊房权证02·06字第××号，房屋所有权人邓茶英），被告邓茶英将收取村里支付租金的存折交给原告。自房屋买卖协议签订后至2012年1月，桃花五村支付的涉案房屋租金一直由原告收取。但自2012年2月被告将收取村里发放租金的存折挂失，致使原告自2012年2月始至今未收到房屋租金。原告诉至本院，请求判令被告返还自2012年2月份以来至起诉之日收取桃花五村房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币158433.16元。本案诉讼费由原告承担。审理中原告变更诉讼请求为判令被告邓茶英返还桃花五村支付的自2012年2月份以来至2017年8月份房产证号郊房权证02·06字第××号的租金共计人民币179668.40元。本案诉讼费由被告承担。
桃花五村于2017年5月8日出具证明一份，内容如下：“兹有村民邓茶英（身份证号），其自2012年1月至2017年8月的五华市场房屋（房产证号：02·06字第××号）一楼租金累计195654.40元（壹拾玖万伍仟陆佰伍拾肆元肆角整）。该款项已全部发放至邓茶英个人账户”。桃花五村于2017年5月17日出具证明一份，载明：“兹有我村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙，就五华批发市场房屋（房产证号：02·06字第××号）一楼租金问题，自2012年2月至2016年8月期间魏金龙多次找到我村反映该情况并提交报告，希望村委会冻结一楼租金不予发放，直至房屋纠纷解决为止。自2012年2月至2016年8月也进行了多次调解，至今未有结果”。
桃花五村于2017年5月31日出具《情况说明》一份，载明：“本村委会就2017年5月17日一份证明“关于我村村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙关于五华市场房屋（房产证号02·06字第××号）一楼租金问题”材料，就该份证明我村村委会经调查核实，其中部分事实与真实情况不相符，现就事实情况作以下情况说明;我村村民邓茶英与朝阳农场职工魏金龙就房屋买卖产权纠纷问题，魏金龙2016年7月13日到我村委会协助解决，我村委会为化解双方矛盾，特提供村一楼会议室场所让双方自行协商，但村委会及工作人员没有直接参与双方谈判，因此我村委会对双方谈判内容并不清楚”。
桃花五村于2017年6月13日向本院出具《邓茶英五华租金》一份，载明自2012年1月至2017年8月向邓茶英名下账户发放租金合计195654.40元的明细。其中2014年7月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下存折发放的租金为113624元，2014年7月至12月租金为15806元。原告称其在2012年2月7日从邓茶英名下租金账户取走15986元，被告则称原告2012年上半年取走的金额为16806元。
2017年6月12日本院向桃花五村负责人做的调查笔录一份，就桃花五村2017年5月17日出具的《证明》与2017年5月31日出具的《情况说明》存在矛盾要求作出说明。该负责人称由于写《证明》的人与写《情况说明》的人不是同一人。经村委会调查核实，明确以《情况说明》为准。同时该负责人称2016年7月13日原、被告之间就房屋买卖产权纠纷以及租金纠纷在村委会一楼会议室自行进行过协商，村委会未派员参加。
本院认为，本案争议焦点一、原告的返还租金诉请是否必须在房屋买卖合同效力认定后才能根据认定结果对本案作出相应处理。被告辩称原告诉请能否得到支持与房屋买卖合同效力直接关联，并由房屋买卖合同效力决定。并认为由于原、被告不属于同一集体经济组织成员，被告将性质为农村宅基地上的自建房屋与原告签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，因属无效合同。根据法律对无效合同的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告只需将房屋买卖合同取得的财产340000元房款返还原告，原告将合同取得的房屋返还被告。由于被告系涉案房屋所有权人，故原告无权要求被告返还租金。本院认为，被告上述辩称理由不能成立。理由阐释如下：1、原告向本院主张的是由被告返还桃花五村支付的涉案房屋租金，原告并未就其与被告之间的房屋买卖合同效力或房屋权属提出诉请，故原、被告之间的房屋买卖合同效力不在本案审理范围，被告可另行起诉。2、本案被告认为其与原告签订的房屋买卖合同无效，并基于此通过挂失存折将租金占为己有，并认为原告无权要求其返还。本院认为，合同的效力只能由法院或仲裁机构作出认定，当事人无权自行对合同效力作出认定。被告在法院或仲裁机构并未对合同效力作出认定情况下，以房屋买卖合同无效为由通过挂失存折，将租金占为己有，显然构成对原告权利的侵犯，对此应承担过错责任。再退一步而言，即便房屋买卖合同无效，也并不意味着租金归被告所有。理由1)原、被告关于租金条款的约定，并不违反我国法律强制性的规定，故该约定应为有效。2）原告之所以占有、使用涉案房屋（包括收益）是以支付被告340000元房款为对价，根据权利义务相一致原则，原告亦有权收取涉案房屋租金。被告在取得原告340000元房款情况下再截留本应由原告收取的租金，亦违反公平和诚实信用原则。故被告上述抗辩理由，本院不予支持。争议焦点二、原告主张权利是否超过诉讼时效。庭审中原告称其2012年就被告截留租金一事向村委会写过报告。由此可知，原告在2012年已知其权利被侵犯，但其在2017年1月16日向本院起诉，此期间诉讼时效是否发生中断，关键在于对桃花五村2017年5月17日出具的《证明》及2017年5月31日出具的《情况说明》两份证据的认定。上述两份证据内容上相互矛盾，为此本院通知桃花五村负责人到法院作出说明，该负责人称《证明》及《情况说明》不是同一人所写，经村委会调查核实，明确以《情况说明》为准。但该负责人同时称2016年7月13日原、被告之间就房屋买卖产权及租金纠纷在桃花五村一楼会议室进行过协商，但村委会未派人参加。综合上述情况，可以确认原告于2016年7月13日就租金问题向被告主张了权利，诉讼时效因此发生中断。本案系返还不当利益纠纷，诉讼时效为两年，故自2014年7月13日始至2017年8月原告返还租金诉请受法律保护，超过诉讼时效部分不予保护。争议焦点三、关于返还租金的数额认定。原告提供桃花五村2017年5月8日的《证明》一份，载明自2012年1月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下发放租金累计195654.40元。桃花五村还提供了《邓茶英的租金》一份，具体记载了从2012年1月至2017年8月向邓茶英发放租金的明细，邓茶英对桃花五村出具的上述证据未提出异议，但认为原告2012年上半年取走现金16806元。庭审中本院指定被告在庭后五个工作日内提供其将存折挂失后收取的租金数额及相关证据，被告一直未向本院提供。鉴于被告掌握该证据却不向本院提供，同时对桃花五村有关租金证明未提出异议，故本院对桃花五村2017年5月8日出具的《证明》及《邓茶英的租金》证据予以确认。根据桃花五村出具的《邓茶英的租金》，显示2014年7月至2017年8月桃花五村向邓茶英名下存折发放的租金合计为113624元，其中2014年7月至12月租金为15806元，那么自2014年7月13日始至2017年8月邓茶英名下存折的租金应为112570元{113624-【15806÷（30天×6个月）×12天】}，该期间租金应由被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十四条第四项、第一百四十条之规定，判决如下：
被告邓茶英于本判决生效之日起十日内一次性返还原告魏金龙租金112570元。
驳回原告魏金龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告魏金龙预交的案件受理费3800元，财产保全费1310元，由原告魏金龙承担1810元，被告邓茶英承担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到江西省南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。
审 判 长 程 琳
人民陪审员 蔡靓靓
人民陪审员 史隆铃
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 万 鸣