广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终16395号
上诉人（原审原告）：惠群工艺（深圳）有限公司，住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：贺丹萍，该公司董事。
委托诉讼代理人：陈立恒，广东永惠忠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖荣忠，广东永惠忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宝安区XX镇XX村第一经济合作社，住所地：深圳市宝安区。
代表人：麦胜佳，该社组长。
委托诉讼代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。
上诉人惠群工艺（深圳）有限公司（以下简称惠群公司）因与被上诉人宝安区XX镇XX村第一经济合作社（以下简称田寮第一合作社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
惠群公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判田寮第一合作社全面履行《国有土地使用权转让协议》约定的义务，协同惠群公司共同办理涉案土地使用权过户变更登记手续；2、田寮第一合作社承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：
（一）一审判决认定涉案地块并非独立宗地也非宗地登记单元不符合土地登记相关条件，属认定案件基本事实不清。惠群公司1993年征用的土地已被分为“已建和未建用地进行分宗定界”：已建宗地号为A6X5-2；未建部分即涉案地块等待另行编号。此后该涉案地块9805.38平方米上先后建有水塔、泵房、配电房及与该水塔相配套的设施。另一涉案地块A605-XXXX本身因为已固有明确的宗地号，故两涉案地块重叠部分依法转让为统一完整的地块后便可形成独立登记单元，完全符合土地登记相关条件。
（二）一审判决片面适用法律。涉案地块依法转让为统一完整地块之后，便符合土地登记相关条件，这不仅与《深圳经济特区房地产登记条例》有关“以权属界线组成的封闭地块为一宗土地单位进行登记”的规定并无抵触，而且根据《深圳市综合整治类旧工业升级改造操作指引(试行)》有关规定，涉案地块在补办相关手续后仍可以办理产权登记。一审法院并未正确适用法律，而是依赖土地行政主管部门的解释，实属不当。
（三）一审判决缺乏事实根据。一审判决认定惠群公司的诉请在客观上不具备继续履行的条件，判决依据是深圳市规划和国土资源委员会光明管理局的复函和深圳市不动产登记中心《关于A605-XXXX宗地产权登记相关事宜的复函》，然而光明管理局的复函并未说明涉案地块“不符合土地登记相关条件”；深圳市不动产登记中心的复函未知是否涉及涉案地块是否符合土地登记相关条件问题，即使有涉及该问题但因未经双方当事人法庭质证而不能作本案的证据使用。故一审判决缺乏事实根据。
田寮第一合作社辩称，2011年1月18日双方签署《国有土地使用权转让协议》，田寮第一合作社作为受让方已经支付了相应的价款，并且实际占用和使用了土地。《国有土地使用权转让协议》约定惠群公司为办理土地使用权过户手续的主要义务方，田寮第一合作社为协助义务方并承担过户费用，因惠群公司不清楚过户手续的操作过程，导致至今未完成过户，也造成了田寮第一合作社用地及建设手续不完善的局面。惠群公司要求过户，也是田寮第一合作社的意愿。一审法院向国土部门进行调查，但国土部门的复函并未明确涉案土地是否能够完成过户登记及完成过户登记需要补充何种手续，一审法院简单以国土部门的复函为依据认定涉案土地使用权不能过户，不符合客观情况和法律规定，请求二审法院详细调查。
惠群公司向一审法院起诉请求：1、田寮第一合作社全面履行《国有土地使用权转让协议》约定的义务，协同惠群公司共同办理涉案土地使用权过户变更登记手续；2、田寮第一合作社承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：（一）1993年12月30日，深圳市宝安区建设局出具《关于征地并向香港惠群有限公司出让土地使用权的批复》称：经11月17日宝安区人民政府第八次用地联审会议讨论通过，同意征用XX镇XX村洋田地段水田29，855平方米，并出让其土地使用权给香港惠群有限公司作工业用地，土地使用年期为50年，即从1993年12月31日至2043年12月31日止，有关征地和土地使用事项，按深宝地合字[1993]XXX号征地补偿安置协议书及深宝地合字[1993]XXX号土地使用权出让合同书执行，该两项合同自本文发出之日起生效；减免被征耕地所负担的公粮任务1122.5公斤，有关农业税问题，按规定办理；香港惠群有限公司必须按深宝地合字[1993]XXX号合同规定期限付清地价款后30天内，凭本文和付清地价款凭证办理土地使用权登记手续，申领土地使用权证；逾期不办理，按土地登记发证有关规定处理；请接本文后，按规定办理施工报建等手续，并严格按照批准面积和用途使用土地；今后如需改变土地使用权或改变土地用途，须经国土管理部门批准。
1993年12月30日，深圳市宝安区国土局与香港惠群有限公司签订了《深圳市宝安区土地使用权出让合同书》和《协议书》。其中《深圳市宝安区��地使用权出让合同书》约定：本合同签订之日起30日内，区国土局将地块编号为XX村洋田土地约29，855平方米（见宗地图红线范围内土地）一次性出让给土地使用者，土地使用年期为,50年，从1993年12月31日至2043年12月31日止，土地用途为工业用地；《土地使用规则》为本合同书的组成部分，土地使用者愿意遵守《土地使用规则》，双方同意按《土地使用规则》中第2条的方式付款；土地使用者同意以人民币2，388，400元地价成交上述土地。《协议书》约定：为了促进特区基础设施的建设及完善，改善特区投资环境，土地使用者同意在交纳深宝地合字[1993]XXX号地块土地地价的同时，交纳土地开发费人民币895，650元，土地开发费于签订本协议书之日起60日内一次付清，有关双方的责任按双方签订的土地使用合同书的规定执行。前述出让合同与协议书均由深圳市宝安区国土局和���群公司盖章确认。
上述合同签订当日，深圳市宝安区建设局出具了收款通知，通知香港惠群有限公司交纳土地出让金2，388，400元和综合开发费895，650元。1994年1月21日，香港惠群有限公司缴纳了前述费用共计3，284，050元，深圳市建设国土局宝安分局开具了发票。
（二）2011年1月18日，惠群公司（甲方）与田寮第一合作社（乙方）签订《国有土地使用权转让协议》，约定：甲方拥有位于深圳市宝安区XX镇XX村惠群公司工业用地，宗地号为A605-XXXX，甲方转让国有土地使用权面积为9500平方米，具体以实际测量为准；原甲方已建成的水塔占用该地块部分面积，现双方约定维持现状，水塔由甲方暂时使用，若甲方拆除，则将使用权归还乙方；转让价格为204万元；乙方应在本协议签订后一次性支付转让款给甲方，甲方收款后应出具收款收据给乙方；甲方应在收到乙方款项后将本协议约定地块交付乙方使用；地块交付前涉及该地块的债权债务由甲方享有与承担，地块交付后涉及该地块的债权债务由乙方享有与承担；甲方收到乙方转让款后即与乙方一起共同办理该地块土地使用权变更登记手续，直至将本协议约定地块的土地使用权办至乙方名下为止；甲、乙双方按实际办理手续需要，提供相关资料并共同协助办好相关手续；因土地使用权变更登记所产生的一切费用均由乙方予以承担；任何一方违反本协议约定视为违约，应赔偿由此给对方造成的一切经济损失；甲、乙双方保证完善各自内部法定程序，以确保本协议的有效性；本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商完善，今后甲、乙双方就有关该地块国有土地使用权转让达成新协议，本协议凡与新协议不符的，应以新协议为���。
2011年1月20日，惠群公司出具声明书称：惠群公司由于各种原因长期未对位于XX社区XX路惠群厂区内北边宗地号为A605-XXXX地块（约8800平方米）进行开发使用，造成该部分土地一直闲置至今，现为了不妨碍田寮社区经济繁荣发展和建设的需要，该公司同意放弃前述地块使用权，惠群公司获得补偿价款后不再主张任何权利，今后有关该土地的一切权利义务均与惠群公司无关。
2011年2月28日，惠群公司出具收据称收到放弃宗地号A605-XXXX用地使用权的补偿款204万元。
（三）2015年9月28日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向一审法院作出复函称，对宗地号A605-XXXX地块及其相关宗地A605-XXXX（惠群公司工业用地）的征转（收）地、土地权属等情况进行了核查，具体情况如下：“A605-XXXX宗地面积15080.97平方米，其中12458.23平方米已签订土地补偿协议[深宝公土协字（2005）XXX-1号；深宝地合字（1993）XXX号征地补偿安置协议书]。A605-XXXX宗地与A605-XXXX重叠9805.38平方米。其中，宗地A605-XXXX具体情况如下：1、土地使用权出让合同书：深宝地合字（1993）129号；2、用地单位：惠群工艺（深圳）有限公司；3、土地用途：工业用地。相关的产权登记情况为：截至2015年9月14日，宗地A605-XXXX及地上建筑物“惠群工业区一栋至五栋”已办理房地产权初始登记及变更登记，共涉及24本《房地产证》。上述24本《房地产证》记载权利人均为惠群工艺（深圳）有限公司，均无有效抵押、查封、预告、异议、地役权登记记录。A605-XXXX宗地未与已发用地方案图用地、已批临时用地、已批非农建设用地范围重叠。”
2016年1月19日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于A605-XXXX宗地产权登记相关事宜的复函》称：“A605-XXXX宗地及地上建筑物'惠群工业区一至五栋'已办理房地产初始登记，宗地面积为19269.9平方米。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第六条规定，房地产登记以一宗土地为单位经行登记。前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。现来函所述，涉案地块为A605-XXXX宗地的一部分，即涉案地块并非独立宗地，也非宗地登记单元，因此，根据上述规定及来函所述，涉案地块不符合土地登记的相关条件。”
一审法院认为，惠群公司与田寮第一合作社签订的《国有土地使用权转让协议》系当事人双方的真实意思表示，且没有违反国家的强制性法律规定，应当认定为有效。上述合同签订后，惠群公司交付了涉案地块，田寮第一合作社支付了转让款。涉案合同得到了部分履行。
关于惠群公司要求田寮第一合作社协同办理涉案土地使用权过户变更登记手续的诉讼请求，一审法院认为，涉案土地与A605-XXXX宗地重叠，且按照双方确认的涉案土地四至范围来看，涉案地块A605-XXXX并非独立宗地单元，依法不符合单独办理土地登记的相关条件，故惠群公司的上述诉讼请求客观上不具备继续履行的条件，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回惠群工艺（深圳）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23，120元，由惠群工艺（深圳）有限��司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查：1、经本院二审调查询问，双方当事人确认其签约转让的9500平方米土地使用权即A605-XXXX宗地与A605-XXXX宗地面积重叠部分。2、经本院二审调查询问，惠群公司称其曾向国土部门申请依涉案土地使用权转让合同办理过户登记，但国土部门仅口头答复称因涉及土地分宗而需等待解决。
本院认为，根据本案现有证据，涉案9500平方米地块为A605-XXXX宗地之一部，与已办理不动产权登记的A605-XXXX宗地之一部重合。按“一物一权”的物权法基本原理，除地役权外，在一块土地上不得存在两个以上性质和内容不相容的用益物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条关于建设用地使用权分层设立的规定，在A605-XXXX宗地地表上已登���存在建设用地使用权及相应建筑物所有权的情况下，不能就其中9500平方米土地地表再重复设立另一建设用地使用权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十五条关于建设用地使用权自登记时设立及建设用地使用权流转应办理变更登记的规定，建设用地使用权非属由法律直接确定归属或当事人可以通过事实行为初始取得的用益物权，根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于依法应办理登记的不动产物权自办理登记后发生物权变动效力的规定，受让人在经依法办理建设用地使用权转移登记后方能取得该用益物权。鉴于深圳市不动产权登记中心在对一审法院的复函中已明确涉案9500平方米地块既非独立宗地也非宗地登记单元，不符合土地登记的相关条件，本案当事人亦无法通过履行涉案转让协议而实现用益物权转移。
据此，一审法院驳回惠群公司的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项有关继续履行非金钱债务存在法律或事实上障碍之规定，本院予以确认。至于涉案9500平方米地块能否或应否从A605-XXXX、A605-XXXX宗地中分离并成为独立宗地的认定问题，则属行政机关有关土地利用规划的职权范围，在行政机关对此未予确认前，人民法院无权在民事诉讼程序中代为作出审查认定，在本案当事人对于继续履约实则并无争议的情况下，亦不应通过民事诉讼变相干预行政机关依法行使职权。
综上所述，惠群公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23，120元，由惠群工艺（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王 丹 妮
二〇一六年十二月八日
书 记 员 林晓翔（兼）