上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3090号
原告（反诉被告）上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司。
法定代表人杨定海，总经理。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海锦帝汽车销售服务有限公司。
法定代表人陶余胜，总经理。
委托代理人丁存东，上海君澜律师事务所律师。
第三人上海轩侠实业有限公司。
法定代表人郑海侠，财务。
委托代理人陈龙恩，男，在上海轩侠实业有限公司工作。
委托代理人张彪，男，在上海轩侠实业有限公司工作。
原告上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司诉被告上海锦帝汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案后，依法适用简易程序。因案件审理需要，本院依法通知上海轩侠实业有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2015年9月15日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人杨定海及其委托代理人蔡新，被告委托代理人丁存东，第三人委托代理人陈龙恩到庭参加诉讼。因案件复杂，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法组成了合议庭。本案于2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人杨定海及其委托代理人蔡新，被告法定代表人陶余胜及其委托代理人丁存东，第三人委托代理人张彪到庭参加诉讼。被告提出反诉后，本院于2016年1月29日予以受理。本案于2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告法定代表人杨定海及其委托代理人蔡新，被告法定代表人陶余胜及其委托代理人丁存东，第三人委托代理人陈龙恩到庭参加诉讼。原、被告提出鉴定申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该单位出具司法鉴定意见书及补充报告。本案于2016年8月22日公开开庭进行了审理，原告法定代表人杨定海及其委托代理人蔡新、蒋海芳，被告法定代表人陶余胜及其委托代理人丁存东，第三人委托代理人陈龙恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退上海市青浦区赵巷镇沪青平公路X号房屋。事实和理由如下：2013年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告为出租方，被告为承租方，原告将位于本区赵巷镇沪青平公路X号房屋出租给被告用于汽车4S店使用，建筑面积为5,800平方米，租期自2013年7月15日到2021年7月14日，其中6月1日到7月15日为装修免租期；租金每年人民币（以下币种均为人民币）115万元，每三年后递增6%，先付后用，合同生效日起付清2013年7月15日到2014年1月14日租金57.5万元，并支付租赁费押金9万元，采取押一付六原则，租金在每个租期前5天付清，被告逾期支付10天以上的，每逾期一天，被告按月租金的10%支付滞纳金给原告，被告在承租期内擅自转租转让的，责任由被告承担。由于被告未按期支付租金，原告曾于2014年12月24日发催款函给被告，被告置之不理，原告随即于2015年4月7日提起诉讼，要求被告支付租金1,325,000元。经法院调解，被告应于2015年6月15日前支付租金，但被告到时仍不履行承诺，原告于2015年6月18日申请执行。且据原告了解，被告存在转租行为。原告认为合同一旦依法成立即具有约束力，被告长期拖欠原告租金且有转租行为，已构成违约，而且原告在被告对土地减量化是明知且同意的情况下与案外人签署了土地减量化补偿协议并因此与产权人解除了租赁合同，原告依法有权解除合同。故原告起诉到法院，希望判如所请。审理中，原告增加解除合同理由即其因与案外人签订土地减量化补偿协议而与上家解除租赁合同关系故要求解除原、被告间的租赁合同。
被告上海锦帝汽车销售服务有限公司辩称：不同意原告请求。民事调解书确定的租金虽应在2015年6月15日前支付，但系由土地减量化及原告提起本案诉讼导致被告无法获得银行贷款所致，其中2015年5月、6月与7月外的租金确因资金困难无力支付。被告投入较大，经与原告法定代表人协商后将暂不使用的1,000平方米转租第三人，此前双方协商动迁补偿事宜以及诉讼时原告均未提出异议，本案中提出异议实为试图占有动迁款。合同中约定的解除条件并不包括转租。虽然被告提供了估价清单、签收估价材料，但土地减量化工作并非国家动迁，不具有强制力，原告和上家解除租赁合同的行为是单方行为，与被告是否提供清单等行为无关，不认可原告和案外人签订的土地减量化补偿协议，对涉及的同信评估报告系原告单方委托故而对程序和结果均不予认可。基于原告单方面解除合同导致双方合同提前解除被迫搬迁，故被告提出反诉请求：1、原告赔偿被告的投入4,209,826元；2、可移动设备、家电、家具以及装饰品以及室外附属工程，其中室外附属工程未2,696,352元，可移动设备等申请评估；3、停产停业损失费用，金额申请评估。
原告对被告的反诉辩称：被告在土地减量化书面告知书上签字、提供估价清单及签收估价明细等一系列行为表明被告是同意搬迁的，故原告与上家解除合同。被告提出的室外附属设施并非都是被告的，仅有43,800元属于被告；可移动设备、家电、家具及装饰品虽然未写入司法审价报告，但原告认为其中有部分已经包括在报告中；被告提供相关明细，同信评估由政府委托，该报告包括可移动设备的搬迁费。
第三人上海轩侠实业有限公司述称，2014年10月第三人和被告签订合同，签订合同后开始使用至今，第三人装修的时候原告来过多次。租赁面积1000平米，签订合同的时候并未查看产证，三分之一有产证，三分之二没有产证。返还无证部分不影响有证部分的实际使用。第三人的补偿事宜由被告出面，被告谈好后再由被告和第三人内部协商。原告提供的评估报告中涉及第三人的多处均不对，故对报告不予认可。
本院经审理认定事实如下：原告与上海赵巷资产经营管理有限公司签订协议，约定原告承租本区沪青平公路X号厂房，建筑面积为2,670平方米，租期从2007年1月1日到2022年12月31日。2013年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租本区赵巷镇沪青平公路X号房屋，承租面积为5800平方米，包括门卫监控设备1套、消防灭火器15套、门卫伸缩门1套及电动卷闸门4套，房屋用于汽车4S店使用；租期从2013年7月15日到2021年7月14日（6月1日到7月15日为装修免租期），租金每年115万元及每6个月57.5万元，每三年递增6%，先付后用，押1付6，押金9万元，租金在每个租期前5天付清，逾期付款10天以上每逾期一天被告按月租金10%支付滞纳金；解除合同条件约定包括1、合同执行过程中遇国家建设、征用和不可抗力等因素；2、对任何不可抗力（如战争、动乱、空中飞行物坠落或非甲方双方责任造成的爆炸以及自然灾害）双方不负任何责任；被告在租赁期间未经原告同意，擅自将房屋转租、转让的，一切责任由被告负责；如遇国家动迁，原告设备设施房屋归原告，被告装修装潢由原告出面，赔偿款原告得50%、被告得50%。同日，双方签订的《房屋租赁合同付款清单》中确定了租金金额以及原告同意被告进行装修。2013年6月16日，原、被告签订《房屋交接单》，确认原告交付被告门卫监控设备1套、门卫伸缩大门包括钥匙1套，整体屋面及彩钢屋面、下水道、自来水、地坪、室外场地均是新反修等。被告承租房屋后把部分房屋转租给第三人等。至今涉案房屋由被告和第三人实际使用。
原告于2015年4月起诉被告，要求被告支付2015年7月14日前租金1,325,000元，经本院调解，双方达成一致意见，确认被告应在2015年6月15日前支付原告截止至2015年7月14日的租金118万元，逾期支付该笔租金，原告可以1,325,000元的金额申请强制执行。被告未按期付款，原告申请强制执行，要求被告支付1,325,000元，至今未结案。
原告认为被告逾期支付租金、存在转租行为故而提起本案诉讼。审理中，原、被告对涉案房屋内有证无证部分的装修投入申请评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司受托出具司法鉴定意见书及补充报告，原告为此支付鉴定费54,780元，被告为此支付鉴定费99,600元。
本区赵巷镇土地减量化办公室向原告出具《告知书》，确认涉案房屋因全区开展2015年度集建区现状建设用地减量化工作而被纳入土地减量化范围，要求原告积极配合。被告于2015年2月签收该份材料。被告在同年3月份递交了“物品清查明细表”（金额6,678,900元）并于5月签收“沪青平公路X号减量化估价签收单”，但被告同时注明“2015年5月12日来不及对”，其中被告的房子估价为483,652元、装修为2,162,989元、附属为226,400元、搬迁为91,460元，“李兵”的装修为64,434元、搬迁为37,250元，“来尚家具”搬迁为12,300元，第三人的装修为288,534元、搬迁为74,400元。
2015年7月2日，原告与赵巷镇新镇居委会签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定涉案房屋的地上物补偿为5,767,608元（其中集体资产3,244,146元）、附属物补偿款为2,696,352元（集体扣除）、装修3,159,378元，设备搬迁费340,620元，停产停业损失费619,799元，合计12,583,757元。但该协议未约定搬迁腾退时间。双方一致认可该补偿协议涉及的“附属物评估价格”，确认金额为2,696,352元，其中电动伸缩门为26,400元、钢结构加固88,500元。同日，原告与其上家签订《解除合同协议书》，约定因原告已经签订了土地减量化补偿协议，故双方协商一致解除租赁合同。2015年8月25日，区规划和土地管理局发文，批复同意赵巷镇沈泾塘、崧泽、新镇居委会、方夏、和睦村土地整理复垦项目（减）（编号201519501279654）申请立项。
但各方当事人仍存在诸多争议，本院随后将逐一阐述意见。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原被告签订的租赁合同中约定的租期在原告和上家的租期内，但出租标的部分有房产证、部分没有房产证或用地建房的批准手续，因此双方签订的上述合同为部分有效部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。庭审中被告和第三人均明确表示即使收回无证部分房屋亦不影响有证部分的使用，而双方合同中也未明确出租范围为整体且不可分割，因此，即使无证部分房屋因合同无效而需返还时亦不牵连有证部分需一并返还。原告作为房屋的出租方，对涉案房屋的权属问题相较被告更为清楚，仍出租该部分无证房屋，对合同无效部分显属有过错，而被告作为承租方，对涉案房屋缺乏必要谨慎的关注，对合同无效部分亦有过错。综合双方的合同履行情况等，本院酌情确定原告承担60%的过错，被告承担40%的过错。
原被告合同中约定了被告擅自转租、转让行为的责任由被告承担，但并未将该项内容作为解除条件在解除条款中进行约定，原告以被告擅自转租为由要求解除合同的依据不足，本院不予采纳。
收取租金是出租人出租房屋的最终目的，即使“解除合同条件”中未约定逾期多少天可以解除合同，但原告仍可以依照法律规定主张解除权。但原告应给出合理期限，限期被告支付租金，否则原告可以据此主张解除合同。合同约定租金应该提前支付，原告认为被告拖欠的租金分为两部分，第一部分是本院已经调解处理过的2015年7月15日前的租金，第二部分是2015年7月15日到2016年1月14日的租金。分析被告提出的未支付租金的理由，关于原告诉讼导致被告未能如期获得银行贷款的原因，显然第一部分租金的支付时间在2015年6月，而原告起诉的时间在2015年7月，晚于支付时间，被告本应在约定期限内支付款项且未提供原告允许被告迟延支付的依据，因此被告的上述理由，依据不足，本院不予采纳；关于土地减量化的原因，第二段租金对应的时间显然原告已经签署了补偿协议，被告认为土地减量化工作对其可能造成影响而未按期支付该段时间租金的意见，本院认为符合常理，原告据此为由解除合同的依据不足，本院不予采纳；第一部分租金双方在达成调解协议之前，被告已经参与土地减量化的工作，被告对该项工作的开展应为明知，在此基础上被告仍同意与原告协商付款时间，履行期限届满时原告并未签订补偿协议，此时被告再以土地减量化为由拒付租金，依据不足，本院不予采纳。民事调解书为双方协调后达成的一致意见，被告应按约支付款项，被告无正当理由拒不支付，原告得以解除租赁合同。土地减量化并未成为双方当事人协商一致或者合同约定的征用、国家建设或不可抗力的具体方式，被告对原告签订的补偿协议不予认可，而原告提供的政府立项文件形成于原告签订的补偿协议之后，不足以证明被告必须对土地减量化工作服从配合。被告参与了土地减量化中的评估等工作，但最终并未与原告就土地减量化达成一致意见，故而被告的上述行为不足以使得本院认为被告必然会与原告提前解除合同。因此，本院认为土地减量化不能成为原告要求提前解除合同的理由。但是原告以此为由与产权人解除租赁合同，致使被告不能继续使用涉案有证部分房屋，因此，原、被告的合同因客观履行不能亦应提前解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，不论是被告违约还是客观无法继续合同，原、被告间的合同应予以解除，以被告收到起诉状之日（2015年8月1日）为解除时间。
评估报告为高院委托的鉴定单位依法出具，且出庭接收本院及当事人的询问并对各方提出的异议做出专业解释，本院对鉴定单位的意见及报告予以采信。双方庭审中对估价时间无异议，在计算损失时应予以扣除折旧。无争议部分中原告庭审中提出的空调问题，鉴定单位明确表示空调属于建筑行业项目而不属家电家具，本院对此意见予以采信。而原告提出的监控设备的异议，第三人的监控设备是独立一套，应作为损失计算，另外一套是被告在原告交付的设备基础上进行的变更，合同期满被告返还房屋时也应恢复原状，因此该部分不作为被告的投入损失。争议部分中争议1，被告主张接手房屋进行了该部分施工，原告不确认，被告对其主张提供的依据不足，本院不予采纳，该部分不作为被告投入。争议2系有证部分范围，由于该部分属隐蔽项目而无法获悉具体数量，鉴定单位的解释意见，本院认为较为可信，本院对此予以采纳，确认系被告投入。争议3，该项目为隐蔽工程，鉴定单位亦无法判断施工方，本院认为被告主张系其施工的依据不足，该部分不作为损失计算。争议4系有证部分范围，鉴定单位注意到雨水管上生产日期的差别，本院对此解释予以采纳，该部分本院确认为系被告投入。争议5，原告提出的与附属部分重复计算的意见，鉴定单位亦做出了不同解释，因此本院对鉴定单位给出的该部分数字予以认可，但应扣除“附属部分”中的量。其中无证部分为1.989吨（3号房）以及有证部分中现场实测部分及按照图纸施工部分本院均予以确认，但被告主张多施工部分没有充分依据且被告提出进行拆除后重新测量的方法不符合经济效益原则，因此该部分本院不予采纳。争议6属于双方已确认的附属物范围，而鉴定单位明确表示无法确定改造费用，但根据鉴定单位的解释，该处伸缩门的开门方向、电机、长度等均发生变化，该部分目前的价值显然包括了原、被告各自的投入，合同期满被告应该恢复原状，因此该部分本院不作被告损失计算。
因此，合同无效部分的损失包括无争议部分中涉及无效部分的1,749,065元以及争议5中涉及无效部分的钢结构加固的17,603元，扣除折旧后剩余金额为1,104,168元，按照过错比例，原告应赔偿被告662,501元。鉴定费部分，原告负担64,786元，被告负担89,594元。因被告违约，被告主张原告赔偿合同有效部分的损失的依据不足，结合实际内容判断是否对原告有再利用或增值的影响的基础上考虑是否适当补偿。由于土地减量化工作，客观上原告因该部分的补偿，并非对原告毫无益处。双方合同中约定的“50%”比例的条款约定针对的是国家动迁，并不适用本案情形。根据原告提供的补偿协议涉及的估价明细表，本院酌情确定原告补偿被告220万元。被告主张停产停业损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，合同部分无效部分有效，无效部分应合同无效而予以返还，原告对被告的损失承担60%的赔偿责任。有效部分因被告未按民事调解书约定支付租金，原告据此解除合同的诉求，本院予以支持。被告应在一个月内予以腾退，被告腾退时应第三人的承租范围一并予以腾退。被告和第三人间的权益处理应另行协商或另案处理。原告因土地减量化而获益部分，本院酌情要求原告补偿被告220万元。被告主张停产停业损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司与被告上海锦帝汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月1日解除；
二、被告上海锦帝汽车销售服务有限公司、第三人上海轩侠实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3389号房屋内腾退；
三、反诉被告上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海锦帝汽车销售服务有限公司2,862,501元；
四、反诉原告上海锦帝汽车销售服务有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由被告负担；反诉受理费30,071.62元，由原告负担14,850元，被告负担15,221.62元；鉴定费154,380元，由原告负担128,466元，被告负担25,914元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 陆晓聪
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。