江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣民初3号
原告：中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行，住所地：江西省南昌市西湖区北京西路188号。
法定代表人：屈坚，该支行行长。
委托诉讼代理人：罗昆，男，1976年5月28日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该单位员工。
委托诉讼代理人：万建雄，江西华邦律师事务所律师。
被告：江西省高新钢材市场经营管理有限公司，住所地：江西省南昌市高新区艾溪湖南路艾溪村委会办公楼（2、3层）。
法定代表人：肖传发，该公司总经理。
被告：江西省传奇置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪村村委会办公楼202室。
法定代表人：肖传发，该公司总经理。
被告：江西省正刚贸易有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪村工业园145号。
法定代表人:翁豪，该公司总经理。
被告：江西省商强贸易有限公司，住所地：江西省南昌市高新区艾溪村村委会办公楼102号（艾溪湖南路）。
法定代表人：林良宝，该公司总经理。
被告：肖传发，男，1981年1月7日生，汉族，住福建省周宁县。
被告：曹小燕，女，1981年5月25日生，汉族，住福建省光泽县。
被告：郑传孙，男，1981年3月27日生，汉族，住福建省周宁县。
被告：周美玲，女，1985年3月14日生，汉族，住福建省周宁县。
被告：杨长青，男，1983年11月13日生，汉族，住福建省周宁县。
被告：李招荣，女，1983年7月16日生，汉族，住福建省周宁县。
原告中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行（以下简称工行北西支行）与被告江西省高新钢材市场经营管理有限公司（以下简称高新钢材公司）、江西省传奇置业有限公司（以下简称传奇公司）、江西省正刚贸易有限公司（以下简称正刚公司）、江西省商强贸易有限公司（以下简称商强公司）、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。工行北西支行的委托诉讼代理人罗昆、万建雄，高新钢材公司、传奇公司的共同法定代表人肖传发代表公司及其本人到庭参加诉讼，正刚公司、商强公司、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行北西支行向本院提出诉讼请求：一、判决高新钢材公司立即向其偿付债务本金人民币6，000万元及截止到2017年10月18日的利息人民币26，783，672.4元，并自2017年10月19日起至全部债务本息清偿之日止，以未付金额为基数依信托贷款合同约定向其支付利息、罚息、复利等。二、判决高新钢材公司承担其因本案实现债权发生的公告、评估、律师代理、拍卖等费用。三、判决其对传奇公司为高新钢材公司清偿本案债务提供抵押担保的位于南昌市高新技术开发区昌东大道以东、规划用地以北国有土地使用权（土地他项权利证明书:洪国土资高他项（2012）第50号）及该土地上自土地抵押之后建设的全部建筑物变现价款享有优先受偿权。四、判决其对商强公司为高新钢材公司清偿本案债务提供抵押担保的位于南昌市高新技术开发区“传奇国际广场”1＃办公楼32套商品房变现价款享有优先受偿权。五、判决其对正刚公司为高新钢材公司清偿本案债务提供抵押担保的位于南昌市高新技术开发区“传奇国际广场”2＃办公楼31套商品房、4＃办公楼9套商品房变现价款享有优先受偿权。六、判决正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣为高新钢材公司向其清偿案涉债务承担连带保证责任。七、本案诉讼费由高新钢材公司、正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣承担。事实和理由如下：2012年12月13日，中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称光大银行杭州分行）与中江国际信托股份有限公司（以下简称中江国际）订立《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托合同》，设立信托。同日，中江国际依信托合同与高新钢材公司订立《信托贷款合同》，向高新钢材公司发放信托贷款一年期2，000万元，二年期6，000万元，贷款利率：一年期年利率6.55%，两年期年利率6.7%，按季付息。其受让信托受益权后，为保障实现债权，与传奇公司订立最高额抵押合同，约定传奇公司以位于南昌市高新技术开发区昌东大道以东、规划用地以北国有土地使用权及该土地上自土地使用权抵押之后建设的全部建筑物为高新钢材公司清偿债务提供抵押担保，依法办理了洪国土资高他项（2012）第50号土地他项权利证明书。同时，分别与商强公司、正刚公司订立最高额抵押合同，商强公司、正刚公司分别以各自所有的位于南昌市高新技术开发区“传奇国际广场”1＃办公楼32套商品房及2＃办公楼31套商品房、4＃办公楼9套商品房为高新钢材公司清偿案涉债务提供抵押担保。其另与正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣等人订立保证合同，约定正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣等人为高新钢材公司清偿案涉债务承担连带保证责任。信托贷款到期后，中江国际经清算，高新钢材公司仍有6，000万元本金及截止到2017年10月18日的利息26，783，672.4元未予清偿。其与中江国际向高新钢材公司催收并要求传奇公司、商强公司、正刚公司及肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣等担保人履行担保责任，至今未果，为此提起本案诉讼。关于借款利息的计算，工行北西支行说明如下：93.8万元是2014年9月21日至2014年12月14日借期内最后一季度以6，000万元本金为基数按照年利率6.7%计算的利息，逾期借款利息、罚息、复利分别按照年利率6.7%自2014年12月14日计算至2017年10月18日，借款期限内利息、逾期利息、罚息及复利共计26，783，672.4元。
被告高新钢材公司、传奇公司、肖传发辩称，其对尚欠工行北西支行6，000万元本金及借款期限内的利息93.8万元无异议。工行北西支行主张逾期借款利息按照年利率6.7%计算并以此利率标准计收罚息和复利，对此持有异议。对工行北西支行的其他主张无异议。传奇公司在高新区开发了一个房地产项目，由于资金链断裂，该项目尚未完工。其正在与业主协商筹集资金重新启动项目建设。目前，其除本案贷款外，还有民间借贷的债务，无法清偿工行北西支行的贷款，待其将该项目开发完毕后再还款。
正刚公司、商强公司、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣未作答辩。
工行北西支行提交了以下证据：第一组：工行北西支行的营业执照、负责人身份证明，证明其具有本案原告主体资格。第二组：被告营业执照、居民身份证，证明被告具有本案主体资格。第三组：《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托合同》、《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托第1期业务确认函》、《信托贷款合同》、《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托信托受益权转让协议书（第1期）》、《最高额抵押合同》4份、《保证合同》4份、2013年8月28日商强公司及正刚公司的《股东会决议》各一份、正刚公司分别于2013年11月25日、2014年3月17日向工行北西支行出具的《申请书》各一份、商强公司及正刚公司分别于2014年9月17日、2014年10月16日共同向工行北西支行出具的《申请书》各一份、2013年11月19日商强公司向工行北西支行出具的《申请书》一份、2014年3月17日商强公司向工行北西支行出具的《同意补充投行融资抵押物的报告》，证明：原告与被告之间存在金融借款、抵押、连带保证责任担保合同关系，其主张实现债权的各项费用均应由被告承担。第四组：发放信托贷款支付凭证，证明高新钢材公司已收取信托贷款8，000万元。第五组：洪国土资高他项（2012）第50号土地他项权证及抵押房屋清单，证明其对土地使用权及其抵押之后所建工程与建筑物、房屋等变现价款享有优先受偿权。第六组：中江国际清算报告，证明截止2017年10月18日，高新钢材公司仍欠6，000万元本金及利息26，783，672.4元。第七组：催收通知书，证明其多次向被告主张债权。
高新钢材公司、传奇公司、肖传发质证如下：对工行北西支行提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证如下：对工行北西支行提供的七组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。第五组证据不能达到工行北西支行的部分证明目的，洪国土资高他项（2012）第50号土地他项权证虽能证明工行北西支行就诉争债务对传奇公司为案涉债务提供担保的抵押物洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权变现价款享有优先受偿权，但根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，故该证据不能证明工行北西支行对该三宗土地抵押之后的地上建筑物变现价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物及正在建设的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立，传奇公司以在建工程提供抵押，商强公司、正刚公司分别以其房屋提供抵押，但均未办理抵押登记，故传奇公司、商强公司、正刚公司提供的抵押物上的抵押权均未设立，工行北西支行就相应抵押物的变现价款不享有优先受偿权。第六组证据中截至2017年10月18日的利息26，783，672.4元包含了复利，对工行北西支行计算复利的主张不予支持。综上，对第五组证据、第六组证据予以部分采信，对第一组、第二组、第三组、第四组、第七组证据予以采信。
根据以上对证据分析认证及当事人的陈述，本院经审理查明以下事实：2012年12月13日，受托人中江国际与委托人光大银行杭州分行签订《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托合同》（编号：中江国际[2012信托471]第（1）），设立了“中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托”，约定本信托设立时为自益信托。同日，双方签订《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托第1期业务确认函》，约定2012年12月14日，委托人将第1期信托本金8，000万元划入信托专户。本期信托本金和信托贷款委托给工行北西支行进行后期管理，由受托人与贷款服务机构签署《信托贷款服务协议》。受托人将本期信托本金以信托贷款的方式管理运用，共两笔信托贷款，有关信托贷款的具体信息如下：借款人均为高新钢材公司，信托报酬率均为0.5%，保管费率均为0.05%。一年期贷款2，000万元，现行年利率6.55%，贷款期限自2012年12月14日至2013年12月14日。两年期贷款6，000万元，现行年利率6.7%，贷款期限自2012年12月14日至2014年12月14日。同日，光大银行杭州分行、中江国际与上海浦发银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行杭州分行）签订《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托信托受益权转让协议书（第1期）》，约定光大银行杭州分行将其信托受益权转让给浦发银行杭州分行。
2012年12月13日，贷款人中江国际与借款人高新钢材公司签订《信托贷款合同》，约定：贷款人向借款人出借8，000万元借款，具体金额以借据所记载的金额为准；借款资金仅限用于公司经营周转，严禁该资金用于房地产开发；借款期限为1年期金额2，000万元，自2012年12月14日至2013年12月14日，借款期限为2年期金额6，000万元，自2012年12月14日至2014年12月14日。一次性放款的，放款日以借款借据、借款凭证所记载的实际发放日为准，如实际发放日迟于前款记载的借款发放日，则借款到期日相应顺延。一年期借款利率为6.55%，二年期借款利率为6.7%。本合同借款约定每季末月的20日为结息日，借款人应在结息日次日向贷款人支付当期借款利息，在借款到期日支付最后一期利息。如借款人未按本合同约定的用途使用借款，贷款人有权对被挪用的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮%，借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，即借款逾期的，贷款人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮%；对未按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率计收复利。借款利率采用固定利率的，则罚息利率也为固定利率。罚息和复利的计收方式按照本合同约定的借款利息偿还方式执行。借款人承担与本合同有关费用的支出，包括但不限于公证、鉴定、评估、登记等事项发生的费用、贷款人实现债权的费用。
2012年12月14日，中江国际向高新钢材公司发放了8，000万元贷款，高新钢材公司向中江国际分别出具了2，000万元、6，000万元的借据。
2012年12月14日，浦发银行杭州分行与工行北西支行签订了《信托受益权转让协议》，约定为便于信托债权资产的管理，浦发银行杭州分行将信托受益权转让给工行北西支行。
2012年12月14日，传奇公司作为抵押人与工行北西支行签订了《最高额抵押合同》，约定：传奇公司对工行北西支行在2012年12月14日至2014年12月14日期间对高新钢材公司享有的债权，在8，000万元的最高余额内提供抵押担保，本合同项下担保的债务责任范围包括第三方转让给工行北西支行的债权，第三方包括但不限于中江国际。最高额抵押担保的范围包括主债权及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在被担保主债权的最高余额内。抵押物为：洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号。2012年12月24日，双方为该抵押办理了抵押登记，工行北西支行取得了洪国土资高他项（2012）第050号他项权证。
2013年5月10日，传奇公司作为抵押人与工行北西支行签订了《最高额抵押合同》，约定：传奇公司对工行北西支行在2013年5月10日至2014年12月14日期间对高新钢材公司享有的债权，在8，000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物为：传奇国际广场1＃、2＃、3＃办公楼（在建工程）。该抵押未办理抵押登记。
2013年8月28日，正刚公司作为抵押人与工行北西支行签订了《最高额抵押合同》，约定：正刚公司对工行北西支行在2012年12月14日至2014年12月14日期间对高新钢材公司享有的债权，在8，000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物为：传奇国际广场2＃办公楼、1＃办公楼共计33套商品房：2＃办公楼101、103室，1＃办公楼304、305、307、308、309、310、404、405、406、407、408、409、410、2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209、2210、2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2310室。
2013年11月25日，正刚公司向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司已意向性售出传奇国际广场2＃楼1层、1＃楼3层两套写字楼，现申请将上述两套写字楼从抵押物中调出，同时增加1＃楼201、202、203、204、207、2308、2309七套写字楼作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
2014年3月17日，正刚公司向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司已意向性售出传奇国际广场1＃楼307、309、两套写字楼，现申请将上述两套写字楼从抵押物中调出，同时增加1＃楼2108、2105两套写字楼作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
2013年8月28日，商强公司作为抵押人与工行北西支行签订了《最高额抵押合同》，约定：商强公司对工行北西支行在2012年12月14日至2014年12月14日期间对高新钢材公司享有的债权，在8，000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物为：传奇国际广场1＃办公楼共计36套房屋：604、703、1002、1003、1004、1103、1104、1202、1203、1204、1302、1303、1304、1402、1403、1404、2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110室。
2013年11月19日，商强公司向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司已意向性售出传奇国际广场1＃楼703、1004、1304、1404四套写字楼，现申请将上述四套写字楼从抵押物中调出，同时增加1＃楼1803、1704、1804、1904四套写字楼作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
2014年3月17日，商强公司向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司同意增加1＃楼2108、2105两套写字楼补充作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
2014年9月17日，正刚公司、商强公司共同向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司已意向性售出传奇国际广场1＃楼2004、2010两套写字楼，现申请将上述两套写字楼从抵押物中调出，同时增加1＃楼2103、2110、2001、2005四套写字楼作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
2014年10月16日，正刚公司、商强公司共同向工行北西支行出具《申请书》，内容如下：我公司已意向性售出传奇国际广场1＃楼1804、1803两套写字楼，现申请将上述两套写字楼从抵押物中调出，同时增加4＃楼1409、414、514、714、814、1214、1914、1915、1104九套写字楼作为贵行2014年到期6，000万元投行融资抵押物。
正刚公司、商强公司为诉争债务提供抵押担保的上述房屋均未办理抵押登记。
2012年12月13日，肖传发、郑传孙、杨长青、曹小燕、李招荣、周美玲与工行北西支行签订《保证合同》，约定肖传发、郑传孙、杨长青、曹小燕、李招荣、周美玲为高新钢材公司对工行北西支行的诉争债务提供连带责任保证。2013年8月28日，传奇公司、商强公司、正刚公司分别与工行北西支行签订《保证合同》，约定传奇公司、商强公司、正刚公司为高新钢材公司对工行北西支行的诉争债务提供连带责任保证。上述保证合同约定保证担保的范围均包括主债权及实现债权的费用。
高新钢材公司于2016年11月17日签收了中江国际制作的两份《中江国际提示付款通知书》。编号为银鹰93号高新钢材提字（10）号的通知书制作于2016年2月18日，主要内容如下：根据我公司与贵公司签订的《信托贷款合同》的约定，我公司向贵公司发放的信托贷款8，000万元，其中：一年期信托贷款2，000万元已到期结清，二年期信托贷款6，000万元，按日计息，于2014年12月14日到期，利随本清。贵公司2014年12月14日未归还本金6，000万元及贷款利息93.8万元，按合同约定逾期后罚息计算方式为：（未还本金6，000万元+贷款到期利息93.8万元）×贷款日利率0.05%×逾期天数462天。自2014年12月14日起至2016年3月20日止（462天），所借信托贷款6，000万元及利息93.8万元的应付罚息为：14，076，678元，应付贷款合计75，014，678元。请抓紧筹措资金，并于3月20日汇入本信托项目的信托资金账户。编号为银鹰93号高新钢材提字（11）号的通知书与前述通知书内容不同的是罚息计算截止时间和天数，其他内容相同。该通知将罚息自2014年12月14日起计算至2016年9月20日止（646天），经其计算该期间应付罚息为：19，682，974元，应付贷款本息合计80，620，974元。
2016年9月20日，工行北西支行以其依约履行诉争信托贷款项目贷后管理职责为由向高新钢材公司发出催收贷款本息通知书，向传奇公司、正刚公司、商强公司发送了履行抵押担保责任通知书和保证责任通知书，向肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣发送了履行保证责任通知书，对截止2016年9月20日尚欠贷款本金6，000万元及利息19682974元进行了催收，并在通知中载明了债务人或担保人的送达地址和联系电话，要求其确认为履行合同或解决争议时接收商业文件或诉讼文书的真实有效联系方式，如有变更，及时书面通知，否则按本通知书载明的地址进行送达仍然有效，如依上述地址送达不能的后果由其自行承担。高新钢材公司、传奇公司、正刚公司、商强公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣均签收了通知。
2017年10月18日，中江国际向工行北西支行出具《中江国际·银鹰93号指定贷款单一资金信托到期的清算报告》，主要内容如下：该项目一年期2，000万元贷款已于2013年12月14日归还了本金和利息。二年期6，000万元贷款到期日为2014年12月14日，但借款人至今未归还到期本金6，000万元及2014年9月21日起至还款日的利息、罚息和违约金。信托存续期间，其共收到该信托项目项下的贷款本息28541861.1元，借款人尚欠贷款本金6，000万元及2014年9月21日至2017年10月18日的利息、罚息、复利26，783，672.4元。此前按信托文件约定，在支付信托报酬后，已向受益人支付信托财产人民币27，838，166.67元，剩余6，000万元债权资产及至2017年10月18日的利息、罚息、复利26，783，672.4元，以及此后依信托贷款合同对应的利息、罚息、复利以原状形式转让移交给工行北西支行，双方签署交付协议后本信托终止。
工行北西支行在庭审中陈述，其因本案实现债权已发生的费用为诉前财产保全费5，000元、案件受理费475，718.38元，律师代理费等其他费用尚未实际发生。
本案的争议焦点为：1.高新钢材公司尚欠工行北西支行借款利息为多少，如何计算。2.工行北西支行对传奇公司为案涉债务提供担保的抵押物洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权及该三宗土地抵押之后的地上建筑物变现价款是否享有优先受偿权。3.工行北西支行对商强公司为案涉债务提供担保的传奇国际广场1＃办公楼32套商品房变现价款是否享有优先受偿权。4.工行北西支行对正刚公司为案涉债务提供担保的传奇国际广场1＃办公楼31套商品房、4＃办公楼9套商品房变现价款是否享有优先受偿权。5.正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣为高新钢材公司尚欠工行北西支行的诉争债务应否承担连带保证责任。对此，本院分析如下：
一、关于尚欠借款利息金额及计算的问题。
工行北西支行主张高新钢材公司尚欠其借款本金6，000万元及2014年9月21日至今的利息、罚息、复利，借期内2014年9月21日至2014年12月14日的利息按照年利率6.7%计算为93.8万元，逾期借款利息按照年利率6.7%计算并分别按照该利率标准计收罚息和复利。高新钢材公司、传奇公司、肖传发对尚欠本金数额6，000万元及2014年9月21日至2014年12月14日的利息93.8万元无异议，对逾期借款罚息、复利的计算持有异议。本院认为，关于尚欠借款本金数额，高新钢材公司、传奇公司、肖传发均无异议，且债务人及担保人均未提供证据证明其还款的事实，本院确认高新钢材公司尚欠工行北西支行借款本金6，000万元。关于借款期限内尚欠的利息金额，高新钢材公司、传奇公司、肖传发对工行北西支行的主张无异议，且工行北西支行的计算标准符合法律规定，故本院确认借款期限内尚欠的利息金额为93.8万元。关于逾期借款利息的计算问题，工行北西支行与高新钢材公司在《信托贷款合同》中约定期限内利息、逾期罚息、复利计算标准均为年利率6.7%，逾期还款，计收罚息和复利。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条之规定，借款人应当按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。诉争6，000万元借款的期限为2012年12月14日至2014年12月14日。高新钢材公司至今未归还6，000万元借款本金，应承担逾期借款利息和罚息，对工行北西支行主张按照年利率6.7%的标准计算逾期借款利息并按照该标准计收罚息，予以支持，对其主张计收复利，不予支持。因此，本案逾期借款利息的计算方法为以6，000万元本金为基数按照年利率13.4%自2014年12月15日计算至实际清偿之日止。
二、关于工行北西支行对传奇公司为案涉债务提供担保的国有土地使用权及该三宗土地抵押之后的地上建筑物变现价款是否享有优先受偿权的问题。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”该法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，传奇公司以其享有的洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权为高新钢材公司尚欠工行北西支行的诉争债务在8，000万元的最高余额内提供了抵押担保，并于2012年12月24日办理了抵押登记，故工行北西支行对上述国有土地使用权享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”该法第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”该法第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”因债务人高新钢材公司至今未向工行北西支行归还6，000万元借款本金及2014年9月21日至今的利息，故抵押权人工行北西支行依法有权对传奇公司提供抵押的洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权在8，000万元最高债权额限度内优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，工行北西支行主张对上述国有土地使用权抵押后新增的地上建筑物变现价款享有优先受偿权，于法无据，不予支持。
2013年5月10日，传奇公司与工行北西支行签订《最高额抵押合同》，双方约定以传奇公司所有的传奇国际广场1＃、2＃、3＃办公楼在建工程为诉争债务提供抵押，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，工行北西支行对传奇国际广场1＃、2＃、3＃办公楼在建工程的抵押权未设立，其主张对该在建工程享有优先受偿权，于法无据，不予支持。
三、关于工行北西支行对商强公司、正刚公司为案涉债务提供抵押担保的传奇国际广场有关商品房变现价款是否享有优先受偿权的问题。
工行北西支行分别与商强公司、正刚公司签订了《最高额抵押合同》，约定商强公司、正刚公司分别以其所有的传奇国际广场相关房屋为案涉债务提供抵押担保，但未依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定办理抵押登记，故工行北西支行对商强公司、正刚公司用于抵押担保的房屋不享有抵押权，其主张就上述房屋的变现价款享有优先受偿权，于法无据，不予支持。
四、关于正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣应否为高新钢材公司尚欠工行北西支行的诉争债务承担连带保证责任的问题。
《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”该法第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条第一款规定，同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或物的担保人承担担保责任。本案中正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣为诉争债务提供了连带责任保证，约定保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。因此，正刚公司、商强公司、传奇公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣应为高新钢材公司尚欠工行北西支行的诉争借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”该法第五十七条规定：“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。”因此，传奇公司、正刚公司、商强公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣在承担保证责任或抵押担保责任后，有权在实际清偿的范围内向高新钢材公司追偿。
另外，工行北西支行主张因本案实现债权发生的公告、评估、律师代理、拍卖等各项费用由高新钢材公司承担，高新钢材公司、传奇公司、肖传发对此无异议。本院认为，2012年12月13日工行北西支行与高新钢材公司签订的《信托贷款合同》约定由借款人高新钢材公司承担与本合同有关费用的支出，包括但不限于公证、鉴定、评估、登记等事项发生的费用、贷款人实现债权的费用。但工行北西支行在庭审中陈述，其该项主张中实际发生的费用为本案诉前财产保全费5，000元和案件受理费475，718.38元，其他费用未实际发生。故对其主张诉前财产保全费5，000元、案件受理费475，718.38元由高新钢材公司承担，予以支持，因其他费用没有实际发生，对其主张其他费用由高新钢材公司承担，不予支持。此外，因传奇公司、正刚公司、商强公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣在与工行北西支行签订的保证合同中均约定保证担保的范围包括主债权及实现债权的费用，且对案涉债务承担连带清偿责任，故诉前财产保全费5，000元、案件受理费475，718.38元由高新钢材公司、传奇公司、正刚公司、商强公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣共同负担。
综上，工行北西支行的部分诉讼请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、第五十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、江西省高新钢材市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行支付借款本金6，000万元及利息（其中，截至2017年12月14日的利息为93.8万元，自2014年12月15日至实际清偿之日止的利息以本金6，000万元为基数按照年利率13.4%计算）；
二、对本判决第一项确定的债权，中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行对江西省传奇置业有限公司所有的洪土国用（登高2011）第Ｄ001号、洪土国用（登高2011）第Ｄ057号、洪土国用（登高2012）第Ｄ136号国有土地使用权折价或拍卖、变卖的价款在8，000万元最高债权额限度内享有优先受偿权；
三、江西省传奇置业有限公司、江西省正刚贸易有限公司、江西省商强贸易有限公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
四、江西省传奇置业有限公司、江西省正刚贸易有限公司、江西省商强贸易有限公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣在承担担保责任后，有权在实际清偿的范围内向江西省高新钢材市场经营管理有限公司追偿；
五、驳回中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475，718.38元、财产保全费5，000元，共计480，718.38元，由江西省高新钢材市场经营管理有限公司、江西省传奇置业有限公司、江西省正刚贸易有限公司、江西省商强贸易有限公司、肖传发、曹小燕、郑传孙、周美玲、杨长青、李招荣共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 汪少华
审判员 陶松兵
审判员 吴玉萍
二〇一八年四月十二日
书记员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就','2018-09-30
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