海南省高级人民法院
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（2017）琼行终420号
海南省高级人民法院
行政判决书
（2017）琼行终420号
上诉人（原审被告）海口市琼山区人民政府，住所地海口市琼山区建国路1号。
法定代表人陈昊旻，该区区长。
委托代理人吴海滨，海口市琼山区人民政府法制办公室科员。
委托代理人张鑫彤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭政义，男，1971年10月28日出生，汉族，住儋州市那大镇那恁村委会那恁路那恁小区**号。
委托代理人郭刻盛，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人王燕，海南瑞来律师事务所实习律师。
原审第三人符光，男，1985年11月5日出生，汉族，住文昌市潭牛镇大庙村委会龙典村。
委托代理人韩玮，海南法立信律师事务所律师。
上诉人海口市琼山区人民政府（以下简称琼山区政府）因被上诉人郭政义诉其及原审第三人符光拆迁行政补偿一案，不服海南省海口市中级人民法院（2016）琼01行初317号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人琼山区政府的委托代理人吴海滨、张鑫彤，被上诉人郭政义的委托代理人郭刻盛、王燕，原审第三人符光及其委托代理人韩玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为：2016年7月26日，海口市琼山区重点项目推进管理委员会与符光签订《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，约定征收海口市琼山区国兴街道办米铺社区（现场编号：B21-206）房屋及附属物，拆迁补偿总额为710184元，并已向符光支付协议约定款项。郭政义以其是上述房屋的所有权人为由，诉请琼山区政府向其支付拆迁补偿款710184元。
原审查明：一、涉案房屋位于海口市琼山区国兴街道米铺村旭华楼206号（以下简称206号房）。2014年6月30日，海口市琼山区人民法院（以下简称琼山法院）就符光起诉案外人韩旭、阮赵华房屋买卖合同纠纷一案，作出（2014）琼山民一初字第51号民事判决（以下简称第51号民事判决），认定：2010年1月18日，韩旭与张贤能、张贤富、张尚清、张泽森签订《宅基地转让书》，约定由张贤能、张贤富、张尚清、张泽森将自己的住宅用地出让给韩旭，土地出让款合计96万元，韩旭所购买的上述土地使用权系国有划拨用地。2010年2月3日，韩旭与阮赵华签订《”旭华”综合楼项目合作合同》，约定由韩旭提供土地，阮赵华负责全部建设资金直至工程完成，共同建设米铺新村”���华楼”，共九层。项目建成后，韩旭分得二、五、八楼，一楼占147平方米（含二楼减少100平方米）；阮赵华分得三、四、六、七、九楼，一楼占272平方米，二楼增加100平方米。2012年3月1日，阮赵华与韩旭签订《债权转让协议书》，就琼海市人民法院（2011）琼海民二初字第161号民事调解书所确认的属于其二人的1238010元共同债权，约定韩旭将共同债权中属于其的部分一次性打包转让给阮赵华，转让金为30万元。阮赵华以206号房抵押给韩旭，作为支付转让金30万元的担保。该判决同时还认定：2012年6月20日，符光与韩旭签订《房产转让合同》，约定韩旭将206号房转让给符光，总价款405000元。并约定以2010年10月25日双方签订的位于海口市文明东路197号综合楼的支付款30万元和3万元违约金抵交首期购房款，剩余房款75000元于8月30日前交房时付清。合同签订后，符光��2012年8月16日支付购房款75000元（判决同时认定符光于2010年10月27日向韩旭支付购买文明东路综合厂306房购房款20万元，于2011年4月26日支付购房款5万元）。阮赵华在该合同第二页底部手写”同意韩旭处理206房”并签名。第51号民事判决确认符光与韩旭于2012年6月20日签订的《房产转让合同》合法有效。
阮赵华不服该判决向琼山法院申请再审称，因韩旭在另案中否认转让共同债权的事实，阮赵华深觉受到欺骗，拒绝将206号房交给韩旭和符光，将该房转让给郭政义，郭政义已全额付款并装修居住，认为上述判决遗漏韩旭无权处置、欺诈阮赵华及郭政义已实际取得房产的事实等。琼山法院于2015年8月13日作出（2015）琼山民申字第2号民事裁定，查明：2013年10月13日，阮赵华作为甲方与郭政义作为乙方签订《合作建房合同》，第二条约定”乙方参与合作兴建的房屋位于海口东站米铺村，项目名为旭华楼，乙方出资人民币375000元，房屋建好后乙方分得206房”；第三条约定”本合同签订之日向甲方全额支付375000元”。同日，郭政义向阮赵华支付375000元投资款。现该房由郭政义居住。裁定还将（2014）琼山民一初字第51号民事判决书关于”按照两被告（即韩旭与阮赵华）合作建房协议约定该206房应属于被告韩旭一方”的认定，纠正为”按照韩旭与阮赵华合作建房协议约定，该206房应属于阮赵华”。裁定认为（2014）琼山民一初字第51号民事判决书存在的认定事实错误并未影响判决结果，属笔误，裁定驳回阮赵华的再审申请。
二、郭政义因与案外人李东、阮赵华民间借贷纠纷案，向澄迈县人民法院提起民事诉讼，该院于2015年9月10日作出（2015）澄民初字第891号民事调解书（以下简称第891号民事调解书），调解协议第二项为”被告阮赵华抵押给原告郭政义的两套位于海口市米铺村旭华楼206号（面积约120平方米）和1006号（面积约120平方米）房屋抵债给原告郭政义，其产权归郭政义所有，在条件成熟时协助原告郭政义办理过户��续”。庭审中，郭政义及符光均确认206号房在被征收前由郭政义占有使用。
三、2015年12月2日，琼山区政府作出琼山府〔2015〕15号《关于海口市琼山区红城湖片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》，对道客社区、北官社区、米铺社区和塔光农工贸区域范围内的国有土地上房屋实施征收。2016年5月11日，琼山法院就其受理的符光诉阮赵华、郭政义确认《合作建房合同》无效及房屋侵权纠纷一案，向海口市琼山区红城湖片区棚户区（城中村）改造项目指挥部发出《关于妥善处理海口市米铺新村295号（旭华楼）206号房屋��迁补偿事宜的函》，函请该部在上述案件审理终结前，谨慎处理涉案房屋的征收补偿协议，并暂停向任何主张权属当事人支付拆迁补偿款。2016年7月26日，琼山区政府下属海口市琼山区重点项目推进管理委员会与符光签订《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（协议落款处符光的签字日期为2016年2月1日），约定征收206号房及附属物，拆迁补偿总额为710184元。琼山区政府在庭审中确认协议约定的拆迁补偿款已经向符光支付完毕。
原审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”符光与案外人韩旭就206号房签订的《房产转让合同》经生效的第51号民事判决确认合法有效，而案外人阮赵华将涉案房屋抵偿给郭政义的抵债行为亦经生效的第891号民事调解书予以确认。上述两次房屋转让关系中，相关当事人均未就涉案房屋办理过户登记，但涉案房屋已经由郭政义实际占有使用，而郭政义依据生效的民事调解书所确认的抵债行为，对涉案房屋进行占有使用并未违反法律规定，目前琼山区政府及符光所提交的证据也不足以证明郭政义对涉案房屋的占有使用已被依法确认违法，故对琼山区政府及符光关于郭政义违法占有涉案房屋的主张不予支持。鉴于郭政义与符光均未对涉案房屋取得权属证书，而郭政义已经实际占有使用涉案房屋，且目前没有证据否定郭政义对涉案房屋权益的合法性，在此情况下，琼山区政府应向郭政义支付涉案房屋的征收补偿款。琼山区政府与符光签订的征收安置协议中约定涉案房屋补偿款总额为710184元，对于该补偿款总额各方当事人均无异议，原审法院对此予以确认。郭政义以此主张涉案房屋的征收补偿款数额，予以支持。琼山区政府在琼山法院明确函告其暂停向任何主张涉案房屋权属当事人支付拆迁补偿款的情况下，仍然向符光全额支付了涉案房屋的拆迁补偿款，其行为不当。此外，郭政义、符光与案外人阮赵华、韩旭等人之间的债权债务纠纷应通过民事等其他途径解决，本案不予审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，判决责令琼山区政府于原审判决生效之日起15日内向郭政义支付206号房的征收安置补偿款人民币710184元。案件受理��50元，由琼山区政府负担。
琼山区政府上诉称：一、原审认定206号房的合法所有权人是郭政义，属认定事实错误。根据符光与韩旭于2012年6月20日签订的《房产转让合同》（该房屋的所有权人阮赵华在合同上签字确认”同意韩旭处理206号房”），及琼山法院作出的第51号民事判决、（2015）琼山民申字第2号民事裁定等生效法律文书的认定，符光自2012年8月16日支付全部购房款并收到该房时，已合法取得涉案房屋的所有权。自此，未经符光同意对该房屋的任何处分行为，依法应为无效行为。阮赵华于2013年10月对206号房���行的换锁、打墙、装修并占为己有均系对符光合法权益的侵犯（符光曾立即向海口市琼山区司法局国兴司法所反映情况并要求维权），属违法行为，其不能据此取得该房屋的所有权。由于阮赵华不是206号房的所有权人，所以其在2015年通过第891号民事调解书将该房屋抵债给郭政义的行为属无权处分。而且，第891号民事调解书是对当事人自愿达成协议内容的确认，在阮赵华故意隐瞒其无权处分206号房及其在2012年6月20日将房屋作出处分的情况下，澄迈县人民法院并未对该房屋的权属进行查明和确认，故该民事调解书不具有法律效力，不能对抗第51号民事判决、（2015）琼山民申字第2号民事裁定，也不具有执行的可能性。另外，在征收调查过程中，206号房的所有权人是符光的事实也得到街道办、居民委员会和居民小组的签章确认，且在该调查结果公示期间，亦无人对此提��异议。因此，206号房的合法被征收人是符光而不是郭政义。原审认定该房屋的合法被征收人是郭政义，并判决琼山区政府向其支付房屋补偿款，属认定事实错误，依法应予撤销。二、琼山区政府与符光签订征收安置协议并向其支付征收补偿款，程序合法。在征收过程中，符光提交了购房合同、付款凭证、交房凭证、生效裁判文书等权属证明文件，亦出具了其对该房屋拥有产权并愿对此承担法律责任的《承诺书》。征收单位对符光提交的证明材料予以了审核，并到现地和居民小组、居委会、街道办进行调查核实，在确认符光是206号房的所有权人后，才签订征收安置协议并支付补偿款，整个征收程序正当、合法。三、关于对琼山法院《关于妥善处理海口市米铺村295号（旭华楼）206号房屋拆迁补偿事宜的函》的说明。生效的第51号民事判决、（2015）琼山民申字第2号民事��定均认定符光与韩旭签订的《房产转让合同》合法有效，确认符光为房屋的所有权人，在此情况下，琼山法院出具的函件违背事实。另外，该函也仅是”建议”，不是琼山区政府与符光签订征收安置协议的依据。涉案征收工作时间紧、任务重，不能因为与涉案房屋不相关的理由而停止征收拆迁工作，琼山区政府在谨慎参考函件内容的基础上，结合征收拆迁工作实际依法征收，并向符光支付补偿款，并无不当。综上所述，原审判决认定事实不清且错误，适用法律亦错误，依法应予撤销。请求撤销原审判决，并判决驳回郭政义的诉讼请求。
郭政义辩称，一、原审判决认定事实准确。（一）206号房是由阮赵华抵债给郭政义的。旭华楼系阮赵华与韩旭等人合作兴建，该楼206号房归阮赵华分得。2013年，阮赵华因欠款而将该房屋抵押给郭政义，后因阮赵华未如约还款，也未办理房屋过户手续，郭政义遂向澄迈县人民法院起诉。该院于2015年9月10日作出第891号民事调解书，确认阮赵华将旭华楼206号和1006号房屋抵债给郭政义，其产权归郭政义所有。虽然第51号民事判决确认符光与韩旭签订的《房产转让合同》合法有效，但也只能说明206号房的转让行为存在两个并行有效的债权，在房屋权属未登记的情况下，评价房屋所有权应审查房屋占有的具体情形。（二）郭政义合法占有206号房是事实，不存在阮赵华或郭政义强行将该房屋换锁装修的问题。（2015）琼山民申字第2号民事裁定确认涉案房屋归阮赵华分得且由郭政义居住使用，符光在琼山法院（2016）琼0107民初15号案的庭审笔录中也认可郭政义居住使用的事实，郭政义提交的装修合同和将房屋出租给阮赵乐亦证实郭政义长期占有使用的事实。而符光提交的《房屋交接手续》《国兴司法所关于调解符光与阮赵华房屋纠纷争议的情况说明》并不客观充分：第一，206号房归阮赵华所有，房屋钥匙不可能存放韩旭处，当时阮赵华交付房屋之前，由物业管理处进行管理，但交接手续并无物业管理处的见证；第二，该房屋由阮赵华交付给郭政义装修使用，郭政义并非强行占有使用；第三，司法所于2015年出具说明对2013年的事实进行证明，但未提供当时的报案记录、调解记录、出警记录等原始资料，该说明亦无出警人陈长波的签字确认，且当时只有陈长波一人出警处理，也不符合司法行政机关出警调处民事争议的规范���二、原审判决琼山区政府向郭政义支付206号房补偿款，认定事实和适用法律正确。符光与韩旭签订的《房产转让合同》、郭政义与阮赵华签订的《合作建房合同》均被司法文书确认合法有效，符光与郭政义均就206号房取得了合法且平等的债权，此涉及到债权与物权的保护顺位问题。最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要关于一房数卖的合同履行问题，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记
--合法占有房屋以及合同履行情况--
买卖合同成立等先后确定权利保护顺位。本案中，涉案房屋在两个转让关系中均未办理变更登记，且韩旭在经阮赵华同意转让给符光之后，符光并未占有房屋，而郭政义在阮赵华抵债和交付房屋后，对房屋出资装修使用，并未违反法律规定。至于阮赵华违反约定两次处分房屋，其违约责任属另一法律关系，符光可以向其追偿，但根据上述会议纪要，郭政义实际占有涉案房屋的合法权利应优先保护。三、琼山区政府的上诉理由不成立。（一）琼山区政府关于阮赵华将206号房抵债给郭政义的行为系无效行为的观点错误。符光与韩旭签订《房产转让合同》虽经阮赵华同意，但阮赵华并未将房屋交付给符光，而是在抵债之后将其交付给了郭政义，且该抵债行为也被生效判决确认合法有效，而郭政义在此之前并不知晓阮赵华同意韩旭将房屋转让给符光，郭政义显然属善意取得。物权法规定了物权与债权相分离的原则，同一物权的多份处分合同可以有效并存，但合同履行的法律效果，应当从物权登记、占有时间、合同生效等先后顺序等方面来断定。具体至本案，阮赵华的违约行为，并不构成其将206号房抵债的行为无效的法律后果。（二）琼山区政府关于其与符光签订征收安置协议的程序合法的观点错误。���拆迁公告发布后，郭政义与拆迁指挥部签订了征收安置协议，办理了银行卡并登记了账号。而拆迁指挥部在协议未解除或撤销的情况下，既未履行听证程序，也未对郭政义进行任何调查或告知，就同一房屋的征收事项又与符光签订协议，属”一房两签”，严重违反法定程序，依法应当予以撤销。（三）琼山区政府在明知房屋存在权属争议并在争议未依法处理之前，执意付款给争议一方，其行为明显违法。本案中，涉案房屋因符光在琼山法院另案起诉郭政义侵权纠纷，为妥善处理该房屋的征收补偿事宜，琼山法院向指挥部致函，明确要求暂缓支付拆迁补偿款，而琼山区政府无视法院的司法文书，将应属于郭政义的拆迁补偿款违法支付给了符光，其行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定。（四）206号房被拆除的事实不构成琼山区政府向郭政义拒付拆迁补偿款的合法理由。判断征收补偿款应向何人支付的标准是房屋的权属。本案中，郭政义是206号房的真实权利人，琼山区政府就应当向其支付补偿款。至于其错误向他人付款的问题，应由政府理性处理，而不能将此责任由真实的权利人承担。综上所述，琼山区政府征收郭政义所有的房屋，应依法给予补偿。原审判决认定事实准确，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
符光当庭述称同意琼山区政府的上诉意见，并补充称：韩旭在2012年8月已把房屋钥匙给符光，房款也已支付，符光已取得206号���的所有权，而郭政义属非法占有。另外，海口市琼山区司法局国兴司法所出具的《关于调解符光与阮赵华房屋纠纷争议的情况说明》可以证明郭政义强制换锁装修和符光积极主张权利的事实，海口市公安局国兴派出所出具的《国兴司法所关于符光至国兴派出所报案的情况说明》可证明符光积极解决房屋被占有的争议，以上证据均证明郭政义属非法占有房屋。
二审庭审前，符光向本院提交了海口市公安局国兴派出所于2017年2月28日出具的《关于符光至国兴派出所报案的情况说明》，拟证明符光因郭政义强占206号房，其至派出所请求解决争议和未能解决的事实。本院认为，上述情况说明虽是原审审结后形成的证据材料，国兴派出所亦在该说明中除证实符光报案的事实，同时还证实”我所民警何运清找相关人员多次协议，但未成功，告知双方由法院最终执行”，但因无公安机关立案查处的证据，该证据材料不能证明206号房系被郭政义强占及符光对该房屋享有权属，故本院对该证据不予采信。
二审审理过程中，郭政义亦提交了原审法院于2017年4月25日作出的（2017）琼01民终782号民事判决书，拟证明其拥有206号房的所有权。本院认为，上述判决系人民法院于本案二审期间作出的生效判决，本院亦就该证据组织了质证，对该证据的关联性、合法性和真实性，本院予以确认。
本院另查明：就阮赵华与郭政义于2013年10月13日签订的《合作建房合同》，符光以阮赵华和郭政义为被告、以韩旭为第三人提起民事诉讼，请求确认该合同无效，而阮赵华提起反诉，请求确认《合作建房合同》有效并已经履行完毕。琼山法院于2016年9月30日作出（2016）琼0107民初15号民事判决，确认《合作建房合同》合法有效。在符光提起上诉后，原审法院于2017年4月25日作出（2017）琼01民终782号民事判决，驳回了符光的���诉。上述782号民事判决查明，2013年4月13日，郭政义通过银行向阮赵华汇两笔款项分别为300000元、500000元，2013年4月23日，郭政义通过银行向阮赵华再汇一笔款项700000元，共计1500000元。2013年8月25日，阮赵华给郭政义出具《欠条》，该欠条记载的主要内容：今欠郭政义博亚工地1500000元，用本人东站米铺村旭华楼206、1006两套房产作为担保，担保750000元，45天付清，若不能及时归还，郭政义有权处理房产，收回欠款，另外750000元李东所欠，二个星期内李东负责还回阮赵华付给郭政义。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，��院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是郭政义和符光于206号房被征收时，何人是该房屋的适格被征收人。根据本案查明的事实，阮赵华是206号房的原所有权人，且就该房屋，符光与案外人韩旭经阮赵华同意于2012年6月20日签订的《房产转让合同》被生效的第51号民事判决确认合法有效，而郭政义与案外人阮赵华为抵债而于2013年10月13日签订的《合作建房合同》也被生效的（2017)琼01民终782号民事判决确认合法有效，且该抵债行为亦经生效的第891号民事调解书予以确认。至此，基于206号房原所有权人阮赵华的处分行为，符光和郭政义分别依据《房产转让合同》《合作建房合同》取得了平等的债权。由于206号房两次转让行为均未办理权属变更登记，在现实情况下，亦不可能再办理相关权属登记，故只能依据相关合同的实际履行情况来确定涉案房屋权利人。本案中，符光尽管提交了其与韩旭签订的《房屋交接手续》，但是该交接手续并无206号房原所有权人阮赵华签字确认，亦无证据证明阮赵华实际将房屋交付给韩旭或符光，且符光事实上亦未占有使用过该房屋，也未在郭政义占有使用该房屋期间提出过侵权之诉，故符光与韩旭签订的《房产转让合同》并未得到实际履行，符光也就未据此取得涉案房屋的权属。而从郭政义方面来说，其与阮赵华签订的《合作建房合同》，名为合作建房，实为抵债而进行的房屋权属转让行为。在协议签订后，阮赵华将涉案房屋交付给郭政义，郭政义亦对房屋进行装修并���租给他人使用，郭政义已实际占有了该房屋，并行使了占有、收益等部分物权权能，故其与阮赵华签订的《合作建房合同》已实际得到履行，郭政义据此已取得涉案房屋的权属，是该房屋的被征收人，其有权得到该房屋的拆迁补偿款。原审判决琼山区政府向郭政义支付206号房拆迁补偿款，并无不当。至于符光与韩旭之间的债权债务关系，可另寻途径解决。
琼山区政府上诉认为在206号房被征收且拆除的前提下，原审法院判决其向郭政义支付拆迁补偿款于法无据。然而，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”根据上述规定，支付补偿款的对象应当是房屋的所有权人。因此，尽管琼山区政府已与符光就206号房签订征收安置协议并向其支付了房屋补偿款，但原审法院对郭政义的诉请予以审查并认定其是该房屋的被征收人后，判决琼山区政府向其支付拆迁补偿款，符合上述行政法规规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。琼山区政府的上诉请求及理由不能成立，本院不予支��。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海口市琼山区人民政府负担。
本判决为终审判决。
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审判长黄胜敏
审判员麻红丽
审判员郑怀全
书记员王婉
附：本判决适用的相关法律依据
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