山西省忻州市忻府区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)晋0902民初302号
原告山西融臻典当有限公司，住所地，忻府区五台山北路欣秀苑小区68号底商1号。
法定代表人何生才，职务，经理。
委托代理人赵晓东，男,1987年10月27日生,汉族,山西省河曲县人,该公司职工。
被告忻州市房地产开发总公司，住所地，忻州忻府区气象北巷8号。
法定代表人张福堂，职务，经理。
委托代理人寇天明，山西九原律师事务所律师。
原告山西融臻典当有限公司与被告忻州市房地产开发总公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人何生才、委托代理人赵晓东、被告法定代表人张福堂、委托代理人寇天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月，案外人张成龙向原告借款38万元，用在被告处购买的房产一套作抵押（面积93.6平方米，坐落在忻州市紫竹苑小区6号楼中单元5层东户）。原告为保证抵押权的实现，专门在被告处作了核实，而且被告答应此房过户时通知原告。借款人张成龙借款到期后，无法归还借款。原告在处分张成龙抵押的房产时发现，被告已将此房产过户于他人，给原告造成损失。被告违反诚实信用原则，理应给原告追回此房产或者赔偿损失。为此请求判令被告将卖于他人的紫竹苑小区房产一套追回或者赔偿原告损失38万元及从2013年10月21日（执行之日）始至执行完毕的利息。
原告提交的证据有：
1、2012年5月10日，张成龙与原告签订的借款合同一份；
2、2010年5月7日，原告给被告出具的通知函一份；
3、张成龙妻子侯新华签订的房产抵押同意书一份；
4、张成龙出具的证明一份；
5、2004年9月10日，刘志文与被告签订的房屋买卖合同一份。
被告辩称，抵押人张成龙对所抵押的财产无产权，未依法登记，原告与张成龙之间的抵押行为无效；原、被告之间的合同为无效合同，被告对原告的损失无过错；原告的起诉已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告提交的证据有：
1、2013年8月7日，本院作出的（2013）忻商初字第83号民事调解书；
2、2013年10月21日，本院作出的（2013）忻府执字第261-1号执行裁定书；
3、张成龙出具的证明一份，内容同原告出具的证据4。
经审理查明，2010年5月,张成龙用其购买的位于忻州市忻府区紫竹苑小区6号楼2单元5层东的房屋作抵押担保，并以其所有的晋HC18**天籁轿车和其妻侯新花所有的晋HX24**起亚轿车为质押担保，向原告借款100万元。因该房屋没有办理房屋产权证，2010年5月7日，原告给该房屋的开发商即被告出具通知函，内容如下：房地产公司:今有张成龙在你公司紫竹苑小区购买6号楼2单元5层东户，面积93.4平方米，在我公司办理了抵押手续，请你公司在办理产权登记、过户、变更购房主时通知我公司何生才1345300****，取得书面同意后方可办理。否则造成损失由你公司承担。原告及被告在该通知函上加盖公章，张成龙在该通知函上签字。张成龙妻子侯新华给原告出具房产抵押同意书，内容为：我与张成龙系夫妻关系，本人同意将位于忻府区紫竹苑小区6号楼2单元5层东的共有商品房壹套，面积93.4平方米，抵押给山西融臻典当有限公司，贷款38万元整。如无力偿还贷款，本人无条件同意用该房产抵偿贷款。本同意书为本人真实意愿。侯新华作为财产共有人在该房产抵押同意书上签字。张成龙借款后还款28.5万元，剩余借款本息一直未归还原告。2013年8月5日，原告将张成龙诉讼本院，本院组织双方当事人调解，并于2013年8月7日作出（2013）忻商初字第83号民事调解书，内容如下：一、张成龙欠原告山西融臻典当有限公司借款本金71.5万元，费息、逾期复费息38.937万元（至2013年8月1日），2013年8月2日以后的费息和逾期复费息按借款合同约定计算；二、被告张成龙对上述欠原告山西融臻典当有限公司的借款本息，被告张成龙自愿用忻州神州养老服务中心、冯全有和张成龙三方订立的”房屋租赁合同”中2013年8月8日至2018年8月7日冯全有应交付张成龙的租金给付。张成龙应在2013年8月10日前给付30万元；2015年8月底前将剩余41.5万元本金及2013年8月1日前的费息、逾期复费息38.937万元，2013年8月2日之后的费息、逾期复费息全部归还。三、原、被告再无纠葛。四、案件受理费14739元，减半收取7370元由张成龙负担。2013年元月13日，张成龙给被告忻州市房地产开发总公司出具证明载明：兹证明本人在房地产开发公司建设路紫竹苑小区购商品房壹套（6号楼中单元5层东户，面积93.67平方米），房屋总价为壹拾万另贰仟壹佰肆拾元，已交房款肆万伍仟元（其中有贰万收据丢失），原开发公司欠本人饭费壹万另陆佰叁拾陆元正，合计收伍万伍仟陆佰叁拾陆元正，现因资金往来困难，本人同意将该房屋转给刘志文，今后房屋所有权归刘志文所有，剩余房款及一切手续全权委托王世星办理。据此，被告与刘志文于2013年秋天签订房屋买卖合同，将位于紫竹苑小区6号楼2单元5层东户的房屋以42万余元的价格转让给刘志文。据证人王世星证实，为了按当时的价款出售该房，故将该房屋买卖合同的落款时间写为2004年9月10日。之后，因张成龙未按调解书履行还款义务，原告向本院申请执行，本院于2013年10月21日作出（2013）忻府执字第261-1号执行裁定书，裁定查封张成龙与其妻共有的位于忻府区紫竹苑小区6号楼2单元5层东户商品房一套。至此,原告得知该房屋已转售刘志文，原告经与被告多次交涉未果，遂诉讼本院。
另查明，双方就抵押物未办理抵押物登记。
本院认为，关于诉讼时效问题：原告认为，从2013年10月份得知该房屋转售刘志文开始，原告便委托其单位法律顾问张金槐律师与被告多次沟通未果才诉讼本院，故本案未超过诉讼时效。被告则认为，从借款到期之日即2010年11月8日，就应该计算诉讼时效，但原告于2016年才提起诉讼，故本案已超过两年的诉讼时效。本院认为，原告于2013年本院执行过程中才得知该抵押房屋转售刘志文的事实，而庭审中，被告也承认原告律师张金槐曾与其公司多次协商的事实，故应认定本案未超过诉讼时效。
关于房产抵押借款合同的效力问题：原告认为，原告与张成龙签订的房产抵押借款合同合法有效。被告则认为，张成龙对该抵押房屋无产权且未办理抵押登记，应认定无效。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因该抵押房产未办理抵押物登记，故该房产抵押借款合同设定的房产抵押无效。
关于被告应否承担责任问题：原告认为，被告违反诚实信用原则，导致张成龙将该房屋转售他人，理应承担给原告追回此房产或者赔偿损失的责任。被告则认为，其公司是在得知原告与张成龙的案件经法院调解解决后，才给张成龙办理的房屋过户手续，故该公司不应承担责任。本院认为：原告与张成龙之间就该笔借款于2013年8月5日经本院调解用忻州神州养老服务中心、冯全有和张成龙三方订立的”房屋租赁合同”中的租金给付，该案已进入执行阶段，原告的实体权利已得到保障，故被告不应再对此笔借款承担责任。
综上，本院认为，原告提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告山西融臻典当有限公司的诉讼请求。
案件受理费7000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审判长赵庆华
审判员宁彦华
审判员彭秀梅
二0一七年九月十九日
书记员贾琳瑶