镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1112民初3096号
原告（反诉被告）：颜四国,男，1974年2月27日出生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：汤立芳、汤亚颖，江苏陈志伟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：镇江盟友五金工具有限公司,住所地镇江市丹徒区辛丰镇辛丰村工业园区。
法定代表人：赵建亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岳志军，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）颜四国与被告（反诉原告）镇江盟友五金工具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜四国委托代理人汤立芳、被告法定代表人赵建亮及其委托诉讼代理人岳志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的房屋租赁协议无效；2、判令被告退还原告租房保证金10万元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年7月1日，原、被告签订租房协议，约定由被告在3个月内自建一栋10间500平方米的车间租赁给原告，年租金为10万元，租赁期限为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日止。协议签订后，原告于2014年7月10日向被告交付了10万元的租房保证金及2014年10月至2017年9月的房租合计30万元并缴清了租赁期的所有水电费及门卫工资。因被告房屋已不能满足原告的实际生产经营的需要，原告于2017年8月2日向被告发出解除房屋租赁协议通知书并已实际搬离了被告的厂房。后原告一直向被告催要租房保证金，但被告未予归还，原告遂诉至法院。
被告辩称，原、被告2014年7月1日签订了租房协议，原告要求被告在三个月内自建一栋十间约500平方米的车间给原告使用，被告自筹资金按照原告的要求在三个月内建成并交付给原告使用，直至2017年9月原告以单方面认为承租的房屋已不能满足原告的生产经营需要，要求解除租赁合同，被告认为该租赁合同系附条件的租赁协议，即原告要求被告新建房屋为前提，租期约定为5年，所以才有了原告缴纳10万元的租房保证金的行为，所以被告不同意解除原、被告之间签订的租赁协议，不同意退还保证金，要等到租期满后才能退还保证金。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求原告赔偿被告损失104000元（其中被告房屋建设先行投资60万元，扣除原告已付租金30万元，剩余30万元，按年利率6%计算3年利息损失为54000元；原告2017年7月1日至2018年1月5日，租金的损失5万元。）事实和理由：原、被告于2014年7月1日签订厂房租赁协议，约定被告先行投资建设一栋10间约500平方米的车间，并在3个月内建成。后被告按照原告的要求建成车间并交付给原告使用。现原告以被告的车间不能满足其生产经营需求为由要求解除租赁协议，无法律依据。
原告（反诉被告）就反诉辩称，原告不同意继续履行租赁协议，因为该租赁协议为无效租赁协议，被告未取得建设工程许可证，而建造了一幢十间约500平米的厂房，该厂房为违章建筑物，不具备房屋租赁的条件。原告在第三年承租期满两个月前向被告以书面信函通知的方式向被告发出解除租房协议的函件，被告对该函件予以拒收，之后原告又以短信方式再次向被告发送解除租房协议的通知书，被告仍未答复，之后原告搬离了被告所出租的房屋，为此原告已按租赁合同履行了告知义务。现原告向被告诉讼要求解除原、被告签订的租赁协议及要求被告返还租房保证金10万元符合法律规定，请求法庭综合考虑依法驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）针对其主张，向本院提交以下证据：
1、2014年7月1日原、被告签订的租房协议1份、收款收据5张，证明原、被告签订了租房协议，原告按照租房协议缴纳了三年的租金30万元及在租赁期间支付的水电费用，同时协议签订后原告支付了10万元保证金；
2、解除租房协议通知书的信函1份（包括信函内容）、短信通知截屏打印件1份、电信记录打印件1份，证明原告在2017年8月2日向被告邮寄函件要求解除房屋租赁协议，被告收到信函后拒收，信函的封面上明确了该信函的内容为解除租房协议通知书，2017年8月5日以短信方式向被告发送解除租房协议通知书，对方收到信息后没有回复；
3、照片打印件16张，证明原告向被告发送解除租房协议通知书及短信后被告没有任何答复的情况下，原告搬离了被告出租的房屋，在搬离房屋时对该房屋没有任何损坏。
被告（反诉原告）未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，原、被告签订租房协议书一份，约定由被告在3个月内自建一栋10间500平方米的车间租赁给原告经营使用，另将办公楼一楼的西半边作为原告的办公场地，食堂共同使用；年租金暂定为10万元，先交后租，以后租金的增减随着市场行情的变化，双方作为协商；租赁期限为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日止。协议签订后，原告于2014年7月10日向被告交付了10万元的租房保证金，被告将房屋建设好并按约将协议约定的房屋交付给原告使用。原告分三次向被告支付了2014年10月至2017年9月的房租合计30万元，2017年8月8日，原告向被告支付了2017年7月份水电费和门卫工资共计17321.43元。2017年8月初原告向被告发出通知，原告以涉案房屋已不能满足实际生产经营的需要为由通知被告解除租房协议，并实际搬离了涉案房屋。
另查明，被告所建造的涉案厂房未取得建设工程规划许可证。
原告起诉时诉讼请求为要求解除原、被告签订的租赁协议并由被告归还原告租房保证金10万元。本案审理过程中，经本院释明，原告变更了诉讼请求。被告反诉时请求为要求原告继续履行租房协议并由原告支付2017年10月至2018年9月的租金10万元。经本院释明，庭审中被告变更了反诉请求。
本院认为，根据规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中涉案厂房原告在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，原、被告所签订的租房协议无效。故原告要求确认租房协议无效以及要求被告返还租房保证金10万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告反诉主张的经济损失，其中建房费用的利息损失，因被告所建厂房已由被告实际占有使用和收益，被告主张该损失没有事实依据，本院不予支持。对被告主张的剩余一年租期中的半年租金损失，因租房协议无效，被告的该项主张没有法律依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告颜四国（反诉被告）与被告（反诉原告）镇江盟友五金工具有限公司于2014年7月1日签订的租赁协议无效；
二、被告（反诉原告）镇江盟友五金工具有限公司于本判决生效后十日内返还原告颜四国（反诉被告）保证金100000元；
三、驳回被告（反诉原告）镇江盟友五金工具有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，反诉案件受理费2380元，合计6680元，由被告（反诉原告）镇江盟友五金工具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时向该院预交相应的上诉案件受理费。
审 判 长 罗晓文
人民陪审员 孔国瑞
人民陪审员 殷玉青
二〇一八年四月十六日
书 记 员 陶 红