北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终7627号
上诉人（原审被告）：北京华瑞圣美物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中一路1号办公A12B05。
法定代表人：任吉芹，经理。
委托诉讼代理人：周军，北京市金栋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京美童教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园区孵化器23656号）。
法定代表人：戴亚楠，董事长。
委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪福龙，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京华瑞圣美物业管理有限公司（以下简称华瑞圣美公司）因与被上诉人北京美童教育科技有限公司（以下简称美童公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华瑞圣美公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案缺乏必要的诉讼参与人。一审事实的认定多次涉及金隅京体（北京）体育文化有限公司、北京朝日晖投资管理有限责任公司、北京金隅集团有限责任公司，涉诉合同是否有效，与上述案外人存在必然联系，然上述主体均未参与一审审理，导致一审法院没有全面了解案情。因为美童公司与金隅京体公司沟通幼儿园设立手续问题出现了纠纷，才导致本案发生，如果美童公司严格依照租赁合同经营，完全可以实现其目的。
美童公司辩称，同意一审判决，不同意华瑞圣美公司的上诉请求。
美童公司向一审法院起诉请求：1.判令确认美童公司、华瑞圣美公司签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；2.判令华瑞圣美公司返还2017年5月6日至2017年11月6日房屋租金2223945元；3.判令华瑞圣美公司双倍返还租赁保证金1482630元；4.判令华瑞圣美公司返还半年场地费租金5万元，房屋外面有一个院子，院子租赁费是单独计算的，场地费属于合同第5条的相关费用；5.判令华瑞圣美公司返还物业费91395元；6.判令华瑞圣美公司赔偿美童公司房屋设计改造装修损失831148.04元；7.判令华瑞圣美公司赔偿美童公司人员招聘的人员工资228701.67元；8.判令华瑞圣美公司赔偿美童公司宣传经营前期投入成本损失71550元；9.判令华瑞圣美公司赔偿房屋租金、保证金、场地费租金及物业费自2017年1月6日至判决生效履行之日的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
一审法院认定事实：北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼登记房屋所有权人为案外人北京金隅集团有限责任公司，规划用途为仓储服务及其他用房，健身房，乒乓球厅，设备用房，网球馆，游客服务中心，游泳池。自然建筑面积13199平方米，包括登记薄中记载且颁发所有权证部分建筑面积11137.51平方米，以及登记薄记载不颁发所有权证部分建筑面积2061.49平方米（-1层人防1987.74平方米及01层人防73.75平方米）。产权登记的11137.51平方米中包括-1层及地上三层，其中，地上三层规划用途均为游客服务中心，01层101号建筑面积2307.26平方米，02层201号建筑面积940.15平方米，03层301建筑面积933.35平方米，附属158.27平方米。
2016年11月23日，美童公司、华瑞圣美公司签订《意向协议》，约定：华瑞圣美公司向美童公司出租朝阳区阜通西大街20号院1号楼主题酒店1-2层（附带建筑房屋北侧400-450平米的停车场地），物业位置朝阳区阜通西大街20号院1号楼主题酒店，建筑面积约2031平方米等。
2017年1月6日，美童公司、华瑞圣美公司签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：华瑞圣美公司将北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）出租给美童公司，包括出租房屋面积约2031平方米，以及楼北侧场地约420平方米，具体以双方实际测量面积为准。租期自2017年2月6日至2022年2月5日，装修免租期3个月，自2017年2月6日至2017年5月5日，装修免租期免租金，但应支付相应物业管理费。美童公司的租赁用途为办公、教育培训。前三年租金每年4447890元，场地费租金每年100000元，每六个月支付一次。美童公司交纳租赁保证金741315元，租赁期间内，如美童公司未按约定交纳租金或其他费用，违约造成华瑞圣美公司损失的，华瑞圣美公司有权冲抵或扣留。如美童公司不履行合同或其他违约行为致使合同提前终止的，华瑞圣美公司有权不予退还保证金。华瑞圣美公司应按照法律法规、规章等的规定为美童公司按本合同约定用途办理营业执照提供有关证明材料，全力配合美童公司办理相应执照。华瑞圣美公司应保证租赁标的取得了产权人的合法授权，保证美童公司能够正常使用租赁标的，并协助和配合美童公司办理将租赁标的用于商业用途（包括但不限于注册公司）所需要的一切手续，并提供必要的文件。华瑞圣美公司违反合同约定，经催告30日内仍未纠正，或者实质性违反合同项下义务给美童公司造成损害，美童公司有权要求华瑞圣美公司双倍返还保证金，并承担损害赔偿责任。
2012年6月18日，案外人北京金隅集团有限责任公司向案外人北京朝日晖投资管理有限责任公司出具书面材料，写明：北京金隅集团有限责任公司授权委托金隅京体（北京）体育文化有限公司对外签署位于望京阜通西大街20号院1号楼及非建筑物场地租赁事宜。
2016年10月10日，案外人金隅京体（北京）体育文化有限公司出具证明，写明：我公司与北京朝日晖投资管理有限责任公司签订的《房屋（场地）租赁合同》中涉及的主题酒店及场地所有权均属于我公司。我公司同意北京朝日晖投资管理有限责任公司对外出租该主题酒店及场地，期限为10年（自合同签订之日起生效）。
2016年11月6日，案外人北京朝日晖投资管理有限责任公司出具授权委托书，写明：其授权委托华瑞圣美公司，全权负责北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼（主题酒店）对外租赁（租赁期限10年）的一切事宜。委托期限自2016年11月6日至2026年11月5日。
美童公司提交（2017）豫03民终1097号民事判决书，认定事实如下：2013年7月5日，案外人北京朝日晖投资管理有限责任公司将北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼中自行加建的1680平方米房屋出租给案外人北京汇众赢家酒店管理有限公司进行酒店经营，因北京朝日晖投资管理有限责任公司出租的房屋没有建房手续等原因，致使酒店无法经营等。
一审庭审中，法院询问，登记薄中记载的01层101号建筑、02层201号建筑是否包括本案“主题酒店及场地”的2031平方米及420平方米，美童公司称，01层101号建筑为U型建筑，本案“主题酒店及场地”是在U型的空白区域里另行加建的。
为证明损失，美童公司提交证据主要有：1、2016年12月26日美童公司与案外人北京造物主义文化传媒有限公司签订的《VI设计服务合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园LOGO设计、VI基础设计及应用设计等。美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付设计费42400元；2、2017年1月4日美童公司与案外人陶磊（北京）建筑设计有限公司签订的《设计合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园室内设计等。美童公司提交银行转账记录及发票以证明其实际支付设计费237500元；3、2017年2月15日美童公司与案外人北京朝日晖投资管理有限责任公司签订的《拆除施工合同》，涉及拆除室内1、2层隔断墙及吊顶等，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付工程款6万元；4、2017年2月14日美童公司与案外人中国建筑科学研究院签订的《技术服务合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园抗震鉴定等。美童公司提交银行转账记录及发票以证明其实际支付鉴定费74250元；5、2017年3月2日美童公司与案外人商客通尚景科技（上海）股份有限公司签订的《企业通信与销售管理SaaS平台合同》，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付服务费3000元；6、2017年3月27日美童公司与案外人北京安固筑源建筑结构设计事务所有限公司签订的《设计合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园抗震加固工程等。美童公司提交银行转账记录及发票以证明其实际支付设计费4万元；7、2017年3月23日美童公司与案外人北京乐酷时代服装服饰有限公司签订的《园服采购合同》，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用41560元；8、2017年3月27日美童公司与案外人北京明策智远文化传媒有限公司签订的《宣传品设计服务合同》，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用1万元；9、2017年3月27日美童公司与案外人北京大鱼广告有限责任公司签订的《委托合同》，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用2万元；10、2017年3月30日美童公司与案外人北京凯利恒工程建设有限公司签订的《工程承包合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园抗震加固工程，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用197801.04元；11、美童公司与案外人山东陆和环境科技有限公司签订《空气净化系统购置及服务合同》。美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用9万元；12、2017年4月15日美童公司与案外人北京市佳鸿建筑工程有限公司签订《工程施工合同》，涉及蝌蚪同学国际幼儿园电气管线、通风管道等工程，美童公司提交银行转账记录以证明其实际支付费用3万元；13、员工工资表、劳动合同等，以证明员工工资支出。对于美童公司主张的损失，华瑞圣美公司称，美童公司前期的支出并不是实际支付，就算支出了也属于正常的经营支出，不属于损失，这些支出也可以在其他地方继续使用，并不是实际损失。一审期间经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序审理。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据美童公司、华瑞圣美公司签订《房屋（场地）租赁合同》的约定内容，华瑞圣美公司出租给美童公司的房屋位于北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）、1-2层、建筑面积2031平方米及楼北侧场地（停车场）、420平方米，但是，根据北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼房屋所有权证书所登记的情况及前述“主题酒店及场地”的基本情况可知，坐落在北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼中的合法建筑物（-1层及地上三层）中并无前述“主题酒店及场地”，合法建筑物（-1层及地上三层）的规划用途、楼栋结构、建筑面积、具体坐落亦与“主题酒店及场地”不相符合，华瑞圣美公司并未举证证明“主题酒店及场地”与合法建筑物（-1层及地上三层）的同一性，亦未举证证明“主题酒店及场地”另行取得了合法规划许可手续，再结合华瑞圣美公司自认其出租的“主题酒店及场地”存在加建、（2017）豫03民终1097号民事判决书认定的违建事实等情况，足以认定华瑞圣美公司出租给美童公司的北京市朝阳区阜通西大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）及场地并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故美童公司主张返还2017年5月6日至2017年11月6日“主题酒店”租金2223945元、场地费5万元、物业费91395元、租赁保证金741315元具有事实及法律依据，法院予以支持。对于美童公司主张的房屋设计改造装修损失、人员招聘的人员工资损失、宣传经营前期投入成本损失，华瑞圣美公司抗辩称美童公司支出属于经营成本、部分可再利用，法院根据双方的过错程度、美童公司实际支出情况、各项损失的合理性、关联性及可预见性等情况，酌情判处华瑞圣美公司赔偿美童公司损失50万元。美童公司主张利息损失于法无据，法院不予支持。
一审判决：一、确认北京美童教育科技有限公司与北京华瑞圣美物业管理有限公司于2017年1月6日签订《房屋租赁合同》无效；二、北京华瑞圣美物业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京美童教育科技有限公司租金2223945元、场地费50000元、物业费91395元、租赁保证金741315元；三、北京华瑞圣美物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京美童教育科技有限公司500000元；四、驳回北京美童教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，从法律规范层面而言，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”
从本案事实层面而言，二审期间，本院再次询问华瑞圣美公司涉诉标的物是否具备建设工程规划许可手续，华瑞圣美公司称一审时没有，二审亦未提交证据证明存在，故结合一审查明的情况，可以认定涉诉标的物缺乏上述许可手续。
从合同效力判断层面而言，结合上述法律规范的大前提和本案的基本事实，可认定涉诉的租赁合同无效。合同无效之后，华瑞圣美公司取得的租金、场地费、物业、租赁保证金当依法返还给交纳人，至于美童公司支付的装修及其他成本损失，一审依据导致合同无效的过错程度，确定华瑞圣美公司赔偿的数额并无不当。
至于华瑞圣美公司所称追加案外人一节，因其涉及的是华瑞圣美公司与他人的合同法律关系，与本案所要解决的合同相对主体并非同一关系，故对其请求不予支持。
综上所述，北京华瑞圣美物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46634元，由北京华瑞圣美物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 咸海荣
审 判 员 张 帆
二〇一八年六月二十五日
法官助理 史智军
法官助理 邱 江
书 记 员 王秋岩