重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2645号
上诉人（原审被告）邓立。
被上诉人（原审原告）赵治莲。
委托代理人李超豪，重庆诚捍律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）邓仲立。
上诉人邓立与被上诉人赵治莲、邓仲立因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第07496号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：赵治莲与邓元安于1949年10月结婚，二人婚后生育子女六人，分别为大女儿邓旦立、二女儿邓茂林、三儿子邓仲立、四女儿邓茂立、五儿子邓立、六女儿邓春萍。1985年，赵治莲与配偶邓元安全额出资购买了位于重庆市巴南区李家沱正街的讼争房屋，但将该房登记在邓旦立名下。邓元安于1996年死亡。2004年6月，赵治莲与邓立达成房屋买卖口头协议，并成立由大女儿邓旦立、六女儿邓春萍及其他4个亲戚证人见证并签字的《协议》：赵治莲将讼争房屋以2.16万元的价格售于邓立，赵治莲在涉案房屋居住至百年之后，其力所能及之事自己做，不能做的事由邓立做，水、电、气由邓立负担，如赵治莲生病长期卧床由子女六人承担所有费用。嗣后，邓立支付了2.16万元房款，赵治莲交付了讼争房屋，赵治莲、邓立及其家人搬入讼争房屋居住。2005年6月至2014年6月7日，赵治莲在广安市广安区协兴镇新和街343号居住；期间邓立曾将涉案房屋出租他人。2011年5月13日，双方因邓立将涉案房屋出租他人及赡养事宜在重庆市巴南区人民法院达成调解，由邓立每季度给付赵治莲生活费、房屋租金1000元，邓立支付该费用至其停租涉案房屋。同年9月11日，双方达成关于由邓立为赵治莲租住房屋并每月支付100元生活费的协议书。2014年6月7日后，邓立将赵治莲从广安接回涉案房屋居住。2014年1月至2015年12月每月支付100元生活费，支付部分医药费。邓立支付涉案房屋的水、电、气费。赵治莲于2014年4月28日以邓立将房屋出租他人并未实际赡养赵治莲为由向邓立邮寄解除协议通知书。赵治莲诉至法院要求判决涉案房屋买卖协议已经解除及邓立搬离涉案房屋。本案审理过程中，赵治莲追加第三人邓仲立，第三人邓仲立作为涉案房屋继承人之一提出对涉案房屋的权属主张，不同意赵治莲将涉案房屋售于邓立，导致赵治莲与邓立签订的房屋买卖协议履行不能，故变更诉请为判决涉案房屋买卖协议已经解除，如果经法院审查涉案房屋买卖协议尚未解除则请求判决解除涉案房屋买卖协议，并判令邓立搬离涉案房屋。
另查明：讼争房屋现只办理有国有土地使用证，未办理房屋所有权证，国有土地使用证上登记的土地使用权人为邓旦立，现该房属征地拆迁范围。赵治莲于2014年5月7日向重庆市巴南区人民法院诉请涉案房屋的土地使用权与房屋所有权归其所有，一、二审法院认为涉案房屋的土地使用权与房屋所有权应属原告赵治莲于邓元安的继承人共有，均判决驳回赵治莲的诉讼请求。
原审原告赵治莲诉称：赵治莲与配偶邓元安于1985年出资购买位于重庆市××××正街的城镇房屋一套，因购房时国家政策规定农村居民不能购买城镇房屋，遂将该房登记在女儿邓旦立名下，办理了土地使用权证，未办理房产证。赵治莲系邓立母亲。2004年6月9日，赵治莲与邓立达成口头协议，约定由赵治莲将涉案房屋售于邓立，并在所有近亲属作证下达成《协议》，该协议约定赵治莲出售房屋于邓立后，邓立应尽义务为赵治莲居住于涉案房屋至百年之后，赵治莲力所能及的事自己做，不能做的事由邓立做，水电气由邓立负担。嗣后，邓立不仅将涉案房屋租于他人，还不承担赡养赵治莲的义务，赵治莲遂于2014年4月28日向邓立邮寄解除协议通知书，因此解除了与邓立之间的房屋买卖协议。同时，第三人邓仲立提出对涉案房屋的权属主张，且涉案房屋已被划入征地范围系被拆迁对象，均导致《协议》履行不能，赵治莲诉请判决涉案房屋买卖协议已经解除，如果经法院审查涉案房屋买卖协议尚未解除则请求判决解除涉案房屋买卖协议，并判令邓立搬离涉案房屋。
原审被告邓立辩称：2004年6月9日，赵治莲与邓立达成涉案房屋口头买卖协议属实，赵治莲同时将涉案房屋及土地权证、水电气卡交付于邓立，但一直未将涉案房屋过户邓立。邓立依据房屋买卖协议，履行赡养赵治莲的义务，并向其支付生活费，××，缴纳涉案房屋水电气费等。在2010年9月20日至2012年9月20日期间，赵治莲未居住于重庆市××南区，邓立曾将涉案房屋出租他人，但在此期间每季度向赵治莲支付生活费及房租费1000元。另涉案房屋系1997年邓旦立、邓茂林、邓茂立、邓春萍放弃继承权的情况下，由邓立和第三人邓仲立抓阄决定购买，最后邓立抓到即由其购买涉案房屋，第三人即放弃涉案房屋继承权，第三人邓仲立与涉案房屋无关。故赵治莲单方解除双方房屋买卖协议，该协议依然有效，邓立有权居住涉案房屋，请求法院驳回赵治莲诉请。
原审第三人邓仲立述称：邓仲立系赵治莲与邓元安三儿子，对父亲邓元安去世后留下的遗产涉案房屋享有遗产继承权，未放弃继承权，其作为涉案房屋共有权人之一不同意赵治莲将涉案房屋售于邓立、不同意将涉案房屋过户邓立。
原审法院认为：赵治莲与邓立之间关于涉案房屋的买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋现办理有土地使用权登记，登记在邓旦立名下，但未办理房屋所有权登记。虽然土地使用权登记在邓旦立名下，涉案房屋的实际出资购买人系赵治莲与邓元安，邓元安去世后，应属邓元安所有的房屋所有权以及土地使用权份额应由其继承人依法继承。现赵治莲并未举示证据证明邓元安的继承人已放弃了对邓元安遗产的继承，同时邓元安的遗产也未经分割，故现涉案房屋的房屋所有权与土地使用权应属赵治莲与邓元安的继承人共有，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”之规定，赵治莲不享有涉案房屋全部的房屋所有权与土地使用权，且第三人邓仲立即邓元安之三儿子作为涉案房屋共有权人之一提出对涉案房屋享有房屋所有权与土地使用权份额，不同意赵治莲将涉案房屋售于邓立、不同意过户于邓立，根据物权法第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，赵治莲未经全体共有人同意，无权处分涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条规定“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，赵治莲与邓立之间的房屋买卖协议事实上已不能履行，邓立因此而造成的损失可通过另案诉讼救济。故对赵治莲诉请解除与邓立间的房屋买卖协议予以支持。关于赵治莲诉请双方之间房屋买卖协议已经解除的理由系其于2015年4月28日以邓立将房屋出租他人并未实际赡养赵治莲为由向邓立邮寄解除协议通知书且邓立未提出异议，依据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，赵治莲2015年4月28日解除合同的理由不符合合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定，未达到解除合同的法律效果，故对赵治莲请求涉案房屋买卖协议已经解除不予支持。关于赵治莲要求邓立搬离涉案房屋的诉请，因赵治莲非涉案房屋的唯一所有权人，邓立亦为涉案房屋共有权人之一，赵治莲无权要求邓立搬离涉案房屋，对赵治莲该项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，遂判决：一、原告赵治莲与被告邓立之间的房屋买卖协议于本判决生效之日起解除；二、驳回原告赵治莲的其他诉讼请求。案件受理费340元，由原告赵治莲承担。
宣判后，邓立不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：涉案房屋于1997年在邓旦立、邓茂林、邓茂立、邓春萍放弃继承权的情况下，由上诉人邓立与第三人邓仲立抓阄决定购买，最终在大姐邓旦立、三姐邓茂林、小妹邓春萍及幺舅赵治谦见证下，上诉人邓立抓阄获得购买涉案房屋的权利。2004年6月，经过全部继承人共同商议并同意的情况下，上诉人邓立与被上诉人赵治莲达成协议，上诉人邓立出资2.16万元购得涉案房屋，同时上诉人邓立也按照协议约定履行了对被上诉人赵治莲的赡养义务，并缴纳了涉案房屋的水、电、气等相关费用。现被上诉人赵治莲以上诉人邓立不履行合同义务为由，要求解除双方签订的房屋买卖协议，缺乏事实依据。因此，上诉请求二审法院查明事实，驳回被上诉人赵治莲的诉讼请求。
被上诉人赵治莲答辩称：双方的买卖合同是基于赡养而订立的合同，合同订立后，上诉人邓立没有履行义务，上诉人邓立将涉案房屋出租给案外人，因此，被上诉人赵治莲才提起了诉讼。对于合同解除事宜，被上诉人赵治莲已经做出了解除的意思表示，并告知了上诉人邓立，上诉人邓立收到后，也未在三个月内提起诉讼，应视为合同已经解除。上诉人邓立的上诉理由与查明的客观事实不符。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人邓仲立答辩称：涉案房屋是父亲邓元安去世后遗留的财产，并未指定遗产继承人。母亲赵治莲也无权处置该涉案房屋。上诉人邓立购买涉案房屋后，没有尽到赡养义务。对于涉案房屋邓仲立享有继承的权利。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：2004年6月9日，上诉人邓立与被上诉人赵治莲就涉案房屋的买卖达成协议，该协议系双方在自愿基础上达成的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，上诉人邓立按照双方协议约定，支付了相应的购房款，被上诉人赵治莲也按约交付了讼争房屋。事后，因上诉人邓立将涉案房屋出租他人及赡养事宜，导致双方发生纷争，被上诉人赵治莲曾向重庆市巴南区人民法院提起诉讼，2011年5月13日，双方在法院主持下达成了调解协议。2011年9月11日，上诉人邓立与被上诉人赵治莲再次就每月给付生活费的具体数额及其他问题达成协议。嗣后，上诉人邓立按照法院调解文书确定的给付内容和双方达成的协议履行了相应义务。2014年6月至今被上诉人赵治莲一直居住于涉案房屋，且涉案房屋的水、电、气费均由上诉人邓立进行交纳。现被上诉人赵治莲以上诉人邓立违反协议约定不履行赡养义务为由，要求解除双方订立的房屋买卖协议，鉴于被上诉人赵治莲举示的证据尚不足以证明，上诉人邓立的行为存在符合双方协议约定的解除条件，因此，本院对被上诉人赵治莲要求解除双方房屋买卖协议的请求，不予支持。一审法院判决解除赵治莲与邓立之间的房屋买卖协议不当，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第07496号民事判决；
二、驳回赵治莲的诉讼请求。
一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费340元，由被上诉人赵治莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 渝
代理审判员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 汪晓敏