重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终2339号
上诉人(原审第三人）:重庆市森基农业发展有限公司,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村5社，统一社会信用代码91500107588044169X。
法定代表人：王首全，总经理。
委托诉讼代理人:凌志宏,北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社。
负责人：张友弟，社长。
委托诉讼代理人:聂静,重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郝瀚,重庆江都律师事务所律师。
原审被告:重庆市广商投资有限公司,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村4社,统一社会信用代码91500105795896743E。
法定代表人：王首全，总经理。
原审第三人:重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村12社，组织机构代码30496085-2。
负责人：陈冬，主任。
上诉人重庆市森基农业发展有限公司(以下简称森基公司）因与被上诉人重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社（以下简称真武村2社）、原审被告重庆市广商投资有限公司（以下简称广商公司）、原审第三人重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会（以下简称真武村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初4022号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
森基公司上诉请求：撤销原判，改判第一项为森基公司与真武村2社的租赁关系已于2016年2月3日解除，改判第三项为森基公司向真武村2社支付2015年12月31日前欠付的社协调费、土地租金9013.02元，改判第四项为无需支付违约金，改判第五项为森基公司按照每亩1300斤黄谷的价格支付2016年1月1日至2016年2月3日的协调费、土地租金。事实和理由：真武村2社于2016年2月3日向广商公司发出《解除合同通知书》，此后森基公司已实际接受该合同解除的意思表示，因此应当认定双方租赁关系在2016年2月3日已解除，森基公司也不应支付该日以后的协调费和土地租金。2016年2月3日之前，因森基公司拖欠租金，该社村民已不准森基公司进场使用土地，2016年2月3日后森基公司也未实际占有使用土地，租赁土地已实际交还，不应再判决返还。真武村2社不具备要求承租人支付村协调费的主体资格，不应判决森基公司向真武村2社支付村协调费。一审判决第四项涉及的违约金无合同约定，不应当判决支付，即使要支付，也应按弥补实际损失为原则，以9013.02元为基数，按人民银行同期贷款利率计算。
真武村2社辩称，真武村2社未向森基公司发出过解除合同的通知且森基公司在本案诉讼前从未向真武村2社表达过解除合同或者同意解除合同的意思，应当按照一审判决内容确定合同解除的时间。森基公司至今未向真武村2社交还土地，应当继续支付土地占用费、协议费至交还土地时止。2012年2月真武村委会受真武村2社的委托与森基公司签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》中明确约定了森基公司应当支付村、社协调费，森基公司之前也按合同约定向真武村2社支付协调费而未提出异议，真武村2社具备向森基公司主张村协调费的主体资格。上述合同还约定有违约金500万元，鉴于该约定过高，真武村2社主动将违约金下调至月息2分，一审判决森基公司按月息2分支付违约金合理合法。一审判决正确，要求维持原判。
广商公司述称，同意森基公司的上诉意见。
真武村委会述称，同意真武村2社的答辩意见。
真武村2社向一审法院诉称：1.判令解除真武村2社与广商公司于2010年5月22日签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》；2、判令广商公司与第三人森基公司共同给付真武村2社自2011年起至2015年12月31日止尚欠的村协调费2026.39元、社协调费1855.74元、土地租金7157.28元，共计11039.41元及利息损失817.57元，并从2016年1月1日起至付清之日止，以11039.41元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清；3、判令广商公司与第三人森基公司共同按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向真武村2社给付从2016年1月1日至实际向真武村2社返还土地之日止的村协调费、社协调费及土地租金，逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清；4、判令广商公司与第三人森基公司共同给付真武村2社违约金50万元；5、本案诉讼费由广商公司与第三人森基公司共同承担。
一审法院经审理认定如下事实：2010年5月12日，真武村2社（甲方）与广商公司（乙方）签订《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》，合同约定：甲方将辖区内1.13亩土地租赁给乙方用于农业综合开发和生态旅游开发；租赁期限自2010年5月12日起至2028年8月31日止；租金为每亩每年1200斤黄谷，按当地政府黄谷指导价计付，每三年在原基础上每亩递增100斤黄谷，递增最多不超过每亩1800斤黄谷；协调费按100市斤黄谷提取，由乙方随租金一并向甲方支付；一次性工作经费按每亩100元标准提取，由乙方根据流转土地工作进度分期支付给甲方；乙方不按时缴纳租金或违规建设，甲方有权终止合同，并由乙方支付违约金500万元，并向甲方支付足所欠租金、复耕费等相关费用后，租赁地上属于乙方的附着物、建（构）筑物由乙方自行处理等。
2011年12月16日，财团法人海峡农业基金会出具授权委托书，载明：渝台农业综合开发示范区项目签约以来，受国家土地供应政策和重庆城市发展规划修编工作影响，至今没有突破政策瓶颈的限制举步维艰。鉴于项目业态定位和争取政策支持，从即日起委托森基公司，担任渝台农业综合开发示范区项目的实际代理人，全面负责渝台农业综合开发示范区项目的策划、定位、规划、设计、施工、营销、管理责任，同时暂停原对广商公司的授权委托。委托人变更中所涉及的具体委托内容及相关条件期待森基公司正式注册成立后签署具体协议本委托书始正式生效，而财务结算和职责转移由双方协商解决。
2011年12月22日，第三人森基公司正式注册成立。
2012年2月，第三人真武村委会（甲方）与第三人森基公司（乙方）签订《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》，主要约定有：根据重庆市九龙坡区人民政府专题会议纪要（2010）20号精神，甲方受占地农户和本村第五、六、七合作社的委托，同意将第五、六、七合作社的全部土地流转租赁给乙方经营，用于渝台农业综合开发示范区项目进行综合开发。流转租赁的土地为甲方辖区第三、五、六、七三个合作社，土地总面积1139.03亩，其中三社11.33亩，五社375.7亩、六社291.5亩，七社460.6亩。乙方将流转租赁土地用于农业综合开发和生态旅游开发。租赁期限从2010年5月至2028年8月31日止。租金为每亩每年1200斤黄谷，按当地政府黄谷指导价计付，每三年在原基础上每亩递增100斤黄谷，递增最多不超过每亩1800斤黄谷；村、社协调费各按每亩每年100市斤黄谷提取，由乙方随租金一并向甲方支付。一次性工作经费按150元/亩标准提取，其中甲方一次性工作经费按100元/亩享有，社（队）一次性工作经费按50元/亩享有。乙方不按时交纳租金或违规建设，甲方有权单方终止合同，并由乙方支付违约金500万元，租赁地上的附着物、建（构）筑物及相关设施由乙方自行处理，但乙方需先行向甲方支付租金以及复耕费。
从2012年5月起，租金的支付主体一直为第三人森基公司。实际上，第三人森基公司也一并支付了本案真武村2社3.441亩土地的租金。截止2015年底，拖欠的土地租金为7157.28元，村协调费2026.39元（2011年至2015年）、社协调费1855.74元（2012年至2015年）。
2012年5月18日，第三人森基公司就渝台农业综合开发示范核心区的设施农用地向相关部门进行申报，并取得了白市驿国土所、白市驿镇人民政府、九龙坡区农林水利局等部门的同意。
2016年2月3日，真武村2社向广商公司发出《解除合同通知书》，通知广商公司解除双方的租赁关系，并要求广商公司于2016年2月20日前交还土地及支付拖欠的土地租金、村社协调费和利息并支付违约金等。
一审法院认为：本案的争议焦点为涉案土地的租赁主体的认定。真武村2社与广商公司于2010年5月12日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。一审庭审中，广商公司及第三人森基公司均表示从2012年2月起，真武村2社与广商公司之间的租赁关系已经解除并由第三人森基公司承担了租赁合同的权利和义务。一审法院认为，第三人真武村委会与第三人森基公司之间于2012年2月签订的租赁合同，虽然该合同未明确载明真武村2社的名称，但实际上第三人森基公司一直按照原先合同的标准向真武村2社支付了土地租金，因此真武村2社与第三人森基公司之间形成了事实上的土地租赁关系，即租赁合同的权利义务应由真武村2社和第三人森基公司享有和承担。再根据2011年12月16日财团法人海峡农业基金会出具的授权委托书，可以佐证广商公司在本项目中的权利义务已经由新成立的第三人森基公司享有和承担，而2012年5月18日的渝台农业综合开发示范核心区的设施农用地申报表更加直接证明了租赁土地的使用人为第三人森基公司。因此，综合以上证据可以认定本案的租赁主体在事实上已经由真武村2社与广商公司变更为了真武村2社与第三人森基公司，而真武村2社与广商公司之间的土地租赁关系在第三人真武村委会与第三人森基公司签订合同时就已经自动终止。因此本案土地租赁合同的相关权利义务应当由真武村2社和第三人森基公司享有和承担。一审审理中，经一审法院释明后，真武村2社也表示认可其与第三人森基公司之间建立了土地租赁关系，且与广商公司之间的土地租赁关系已自动终止。
对于真武村2社的第一项诉讼请求。一审法院认为，根据合同约定，因逾期交纳租金真武村2社可解除双方的租赁合同，故对真武村2社要求解除真武村2社与第三人森基公司之间存在事实土地租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于真武村2社的第二项诉讼请求。一审法院认为，根据查明的事实，第三人森基公司差欠真武村2社2015年土地租金为7157.28元，村协调费2026.39元（2011年至2015年）、社协调费1855.74元（2012年至2015年），合计11039.41元，故对真武村2社该项诉讼请求，一审法院予以支持。虽然广商公司抗辩称村、社协调费系重复计算，但根据2012年2月的合同第五条第（三）项，双方明确约定的协调费为村和社，而真武村2社与第三人森基公司之间也应参照该合同约定处理，故对广商公司的抗辩理由，一审法院不予采信。
对于真武村2社的第三项诉讼请求。一审法院认为，因真武村2社与第三人森基公司之间的事实土地租赁关系在经一审法院判决前并未解除，故双方土地租赁关系解除前及解除后交还土地之日前还应当按照合同约定支付土地租金及土地占用使用费。至于支付的标准，应根据约定，即按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向真武村2社给付从2016年1月1日至实际向真武村2社返还土地之日止的土地租金及村协调费、社协调费；逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算从2016年1月1日起至付清之日止的利息损失，利随本清。
对于真武村2社的第四项诉讼请求。一审法院认为，真武村2社已经在第一项诉讼请求中请求支付利息损失817.57元，并从2016年1月1日起至付清之日止，以11039.41元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清。一审法院认为，真武村2社提出的第一项诉讼请求中的利息损失和第四项诉讼请求，都是因为第三人森基公司未能及时支付租金而产生的违约损失，但真武村2社并未提供充分证据证明其除了租金损失计利息损失外，还存在其他扩大损失，由于双方约定的违约金明显过高，一审审理中真武村2社自愿调整为按照月息2分计算。故一审法院将调整为以11039.41元为基数，从2016年1月1日起至付清之日止，按月息2分计算违约金。
至于广商公司提出的已支付了租金5万元。真武村2社认为该5万元已在拖欠的2014年的14社的租金中进行了抵扣，故不应在本案中重复抵扣。一审法院认为，因第三人森基公司在2014年还差欠14社的土地租金，且该租金已抵扣了14社的租金，故不应在本社再行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、自本判决生效之日起解除原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社与第三人重庆市森基农业发展有限公司之间的事实土地租赁关系；二、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的3.441亩土地交还给原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社；三、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社支付自2011年起至2015年12月31日止尚欠的村协调费、社协调费、土地租金共计11039.41元；四、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社支付违约金（以11039.41元为基数，从2016年1月1日起至付清之日止，按月息2分计算违约金）；五、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社给付从2016年1月1日起的土地租赁关系解除前及解除后交还土地之日前的土地租金及土地占用使用费及村协调费、社协调费；逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算从2016年1月1日起至付清之日止的利息损失，利随本清；五、驳回原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第2合作社的其他诉讼请求。本案受理费195元，由第三人重庆市森基农业发展有限公司负担。”
经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。
本院认为，森基公司在租赁真武村2社土地过程中逾期支付租金，真武村2社有权要求解除合同。森基公司称其已实际接受真武村2社向广商公司发出的解除合同通知，但未提供证据证明其向真武村2社作出了同意解除合同意思表示，也不能证明其已实际交还了租赁土地，一审判决解除合同及由森基公司交还租赁土地并无不当。真武村委会与森基公司签订的《农村土地租赁合同》中明确约定森基公司应当分别支付村、社协调费，而本案中真武村2社与森基公司的土地租赁实际上参照该合同执行，一审判决森基公司向真武村2社支付村、社协调费并无不当。双方合同约定逾期支付租金的违约金为500万元，真武村2社自愿将其调整为以欠费金额为基数，按月息2分计算，未超过法律许可的民间借贷利率水平，与被拖欠款项的可期待收益相当，符合客观实际，本院予以支持。
综上，森基公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195元由上诉人重庆市森基农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周舟
审 判 员 秦敏
代理审判员 宋扬
二〇一七年五月十一日
书 记 员 杨静