海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)龙民一初字第1469号
原告董书峰，男，1989年5月22日出生，汉族，住海口市。
委托代理人袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人唐治，海南大兴天泰律师事务所实习律师。
被告韦正堂，男，1973年5月16日出生，壮族，住海口市。
被告李庆香，女，1975年12月3日出生，汉族，住广西全州。
委托代理人田国建，海南外经律师事务所律师。
被告黄建国，男，1959年8月22日出生，汉族，住海口市。
委托代理人田国建，海南外经律师事务所律师。
第三人海南高职院后勤实业有限公司，住所地海口市龙华区金牛路海职院内。
法定代表人张小林。
原告董书峰与被告韦正堂、李庆香、黄建国及第三人海南高职院后勤实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁自强、被告韦正堂、被告李庆香及黄建国的共同委托代理人田国建到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月14日，被告韦正堂与李庆香签订《铺面租赁合同》，承租了李庆香所有的海南××院铺面，租期为2014年10月15日至2015年10月15日。因韦正堂有意转让该承租的铺面，原告亦有意接手，故在2015年1月10日，被告告韦正堂邀请原告、李庆香在一起协定：”房东李庆香将海南××院铺面转让给原告使用，并保证原告同等享有被告韦正堂在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。在同等转让租期满后，租期按原租赁协议顺延，并由李庆香与原告按原合同条款重新签订合同，不重新签订租赁合同，不影响租期自动顺延......”。当日，由被告韦正堂起草了《店铺转让协议书》，原告及韦正堂先行签了字，但房东李庆香至今没有在《店铺转让协议书》上签字认可。被告韦正堂曾多次向原告表示，李庆香签字这事由他负责办理。原告于2015年1月10日向被告韦正堂支付转让费3万元。2015年1月13日和4月1日，被告韦正堂二次向原告收取了涉案铺面租金33000元，并由被告李庆香出具租金收条。原告自2015年1月11日接手涉案铺面后，投入51000元对铺面进行了装修。因房东李庆香拒不在《店铺转让协议书》上签字认可，导致《店铺转让协议书》对其没有生效，导致原告与韦正堂签订的转让协议的目的无法实现，并存在李庆香随时解除合同的风险。原告经多次与韦正堂协商未果，向法院提起诉讼，请判令：1、确认原告与被告韦正堂签订的《店铺转让协议书》无效；2、被告韦正堂向原告返还转让费3万元；3、被告韦正堂、李庆香共同向原告返还租金3.3万元；4、被告韦正堂赔偿原告损失5.1万元；5、本案诉讼费由被告韦正堂、李庆香承担。
被告韦正堂辩称，原告于2014年12月5日与韦正堂协商，有意以75000元接手韦正堂承租的涉案铺面，并交了10000元作为定金，韦正堂给他写了定金条。收到定金条后，仍有多人想接手，但韦正堂收了原告的定金，就拒绝了他人，多次打电话给原告，原告都答应一定接手，经过一个月双方才签订了《转让协议书》。签约当天，原告要求韦正堂叫李庆香（房东）亲自与原告签订合同，韦正堂表示可以征求一下李庆香的意见。2015年1月10日，原告、李庆香、韦正堂及其合伙人杨雁飞经过协商，房东不同意另起合同，但答应合同期满，再与原告签订合同，其不参与原告与韦正堂签订的转让协议。原说好转让费为75000元，因房东没另起合同，原告就将转让费降至40000元。原告担心房东不遵守承诺，扣押韦正堂10000元作为风险金，待到原合同期满后再退还。房东如期如数收到原告两个季度的租金，并出具了收据，只要原告没有违反合同，李庆香就没有随意收回铺面的权利。综上，请驳回原告的诉讼请求。
被告李庆香及黄建国辩称，1.原告与李庆香之间没有直接合同关系，李庆香只是收取了韦正堂的租金；2.原告作为租赁方，已经实际产生租金，根本不应当返还租金；3.原告因自己经营不善，应自行承担相应的风险及后果；4.原告称存在随时解除合同的风险，并非已经实际产生和发生的损失，原告是以主观臆测为依据起诉讼，应予驳回；5.押金不是我们收取的，押金与李庆香及黄建国无关。关于合同的效力问题，我们认为合同有效，起诉之前，合同一直在履行，并没有人阻止合同的履行，原告要求韦正堂赔偿5.1万元没有事实和法律依据。
第三人未作陈述。
经审理查明，2014年9月14日，被告韦正堂与李庆香签订了一份《铺面租赁合同》，主要约定：李庆香将位于海口市××路铺面租给韦正堂，租赁期限为自2014年10月15日至2015年12月31日止；每月租金5500元，租金交纳方式为每季度交纳，即每季度交纳16500元整，于每月五日前交付；未经李庆香同意，不得转租等。尔后，原告有意承租前述铺面，经与被告韦正堂及李庆香协商，于2015年1月10日与被告韦正堂签订了一份《店铺转让协议书》，主要约定：原告于合同签订之日向韦正堂支付转让费40000元，韦正堂于同日向原告腾出铺面并交付钥匙，韦正堂押10000元在原告处，原告至租期满支付给韦正堂；原告享有原租赁合同中韦正堂所享有的权利义务，在原租赁期限届满后，租期按照原租赁合同顺延，并由李庆香与原告按原合同条款重新签订合同；韦正堂剩余租期到2015年12月31日止的租金（每月5500元），由原告支付给韦正堂。原告于协议签订的当日向被告韦正堂支付了转让费30000元，并于协议签订的次日入场对涉案铺面进行了装修以及行使相应使用权。涉案铺面自2015年1月15日至同年7月10日的租金33000元，由原告交给被告韦正堂，再由韦正堂转付给李庆香，后由李庆香出具了收条。2015年5月12日，原告以被告李庆香拒绝在《店铺转让协议书》上签字认可，协议存在随时解除的风险，致其签订协议的目的无法实现为由，向本院提起诉讼。原告原其中的一项诉讼请求为解除其与韦正堂签订的《店铺转让协议书》，后于诉讼中将该请求变更为确认该协议书无效。原告起诉后未及时腾退房屋，其为经营需要所购置的物品仍存放于涉案铺面内。2015年9月，被告李庆香对原告存放于涉案铺面的物品进行了清理后收回了涉案铺面。
另查明，涉案铺面由被告黄建国向第三人承租土地并出资兴建，其租赁期限为八年，即自2007年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期限届满、租赁关系解除或终止后，该地面建筑物归第三人所有。被告李庆香受被告黄建国的委托，对涉案铺面进行管理。
又查明，涉案铺面未作产权登记，亦无证据显示涉案铺面履行了相应的规划报建手续。
以上事实，有《店铺转让协议书》、《铺面租赁合同》、《收条》、《场地租赁合同》、《授权委托书》及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。......”据此，由于涉案铺面未办理房产证，亦无证据证明涉案铺面的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本案中无论是被告韦正堂与李庆香签订的《铺面租赁合同》，亦或是原告与被告韦正堂签订的《店铺转让协议书》均属无效合同。原告诉请确认其与被告韦正堂签订的《店铺转让协议书》无效有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。......”的规定，合同无效，双方当事人互负返还义务。现原告所租赁的涉案铺面已为被告李庆香收回，被告韦正堂亦应将据前述无效合同所取得的转让费30000元返还原告，故原告诉请被告韦正堂返还转让费30000元亦有事实和法律依据，本院予以支持。虽然合同无效，但原告仍有义务参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告诉请被告韦正堂、李庆香共同返回租金3.3万元无依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿其损失5.1万元，缺乏事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条之规定，判决如下：
一、确认原告董书峰与被告韦正堂于2015年1月10日签订的《店铺转让协议书》无效；
二、被告韦正堂于本判决生效之日起三日内向原告董书峰返还转让费3万元；
三、驳回原告董书峰的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2580元，由原告负担1880元，被告韦正堂负担700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何芬& # xB;
人民陪审员 何少锋
人民陪审员 唐 启 政
二〇一六年三月二十日
书 记 员 黄 静