江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终672号
上诉人（原审被告）：涟水东鼎置业有限公司。
法定代表人：胡志宏，该公司董事长。
委托代理人：张兵，江苏捍华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮安珠港物业服务有限公司。
法定代表人：贾子昂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖井燕，该公司员工。
委托诉讼代理人：郑其会，该公司法务部工作人员。
上诉人涟水东鼎置业有限公司因与被上诉人淮安珠港物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服涟水县人民法院于2017年11月20日作出的（2017）苏0826民初3625号民事判决，向���院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人涟水东鼎置业有限公司提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判上诉人不承担给付156242元物管费的义务。事实和理由：一审法院认定事实不清，所作判决错误。1、上诉人在涉案小区一共建设了53000平方米的房屋，其中30000平方米房屋用于政府安置。一审中，上诉人已经向法庭出示了与政府的协议和涟水县发改委的证明，但是一审法院没有采纳；2、原审判决书第3页第二段“另查明，…”空置房的信息，是依据被上诉人制作的一份清单，在没有任何证据印证下直接认定上述房屋是空置房并且属于上诉人所有是错误的，应予以纠正。
被上诉人淮安珠港物业服务有限公司答辩称：上诉人的诉称不是事实，拆迁安置房实际交付至业主手中才算是交付��根据双方签订的物业服务合同的约定，在交付业主之前，空置房的物业服务费由物业公司向开发商全额收取。一审判决正确，应予维持。
淮安珠港物业服务有限公司提起一审诉讼，请求：判令被告履行合同支付拖欠原告物业服务费78947元，前期物业托管费79111元，合计158058元；2、被告承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：原告为具备营业资质的物业服务企业，被告为东鼎商城（包括东鼎佳园住宅小区）开发商。2010年12月27日，原告与被告签订一份涟水东鼎商城前期物业管理服务合同，合同载明了物业的基本情况、委托事项，并就委托期限、物业管理服务费用、违约责任等事项作了约定。物业位置：涟水县莲花小区东侧，龙源小区南侧，涟南羊路北侧，盐阜路西侧。建筑面积：99597.25平方米。小区总户数：约2003户。委托管理期限：自2010年12月27日至首届业主大会正式签订物业管理服务合同时止。应支付的托管费总额为大写人民币壹拾柒万玖仟壹佰壹拾壹元整（￥：179111.00元）。物业管理服务费实行包干制：多层住宅0.35元/㎡/月；公共水电费按200元/户/年收取；公共设施设备维护费按50元/户/年收取。空置房屋的物业管理服务费，由乙方按淮安市物价有关规定向开发商全额收取。后原告进驻并接收合同约定的物业项目，对物业进行管理。被告支付了前期物业托管费100000元后，余款79111元一直没有支付。
另查明，被告开发的东鼎佳园1号楼507室、2号楼102室、3号楼302室、401室、402室、405室、504室、5号楼304室、401室、402室、11号楼303室、501室、502室、14号楼501室、502室、601室、15号楼504室、505室、506室、601室、602室、603室、604室、605室、606室、16号楼306室计25套房屋已竣工，没有办理向业主交付手续，被告也���向原告交纳物业服务费用。另有9号楼102室由被告使用，尚未交纳2012年9月20日至2014年9月19日期间的物业费。上述费用包括前期物业托管费79111元和空置房物业服务费77131元，总计156242元。原告于2017年5月18日向被告发出催缴通知书，被告仍未交付。原告遂诉至法院。
一审法院认为，物业服务企业为物业服务合同相对人提供物业服务，有权主张物业服务等费用。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，原告淮安珠港物业服务有限公司为被告涟水东鼎置业有限公司提供物业服务，即有权主张物业服务费等费用。被告抗辩部分房屋为政府安置房，并已经交付给政府。但没有就此提供证据，应当承担对己不利的后果。现原告依合同约定主张前期托管费79111元，空置房物业服务费77131元，合计156242元，应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告涟水东鼎置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告淮安珠港物业服务有限公司前期物业托管费79111元及物业服务费77131元，合计156242元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3462元，由被告涟水东鼎置业有限公司有限公司负担。
二审中，上诉人围绕其上诉请求提交了下列证据：1、“江苏安东控股集团有限公司在2016年5月18日给上诉人公司的复函”一份，该复函中涉及3万平方米安置房已经交付的相关内容，证明上诉人在房屋建成后已将30000平方米安置房交付给政府。2、“涟水县发展和改革委员会证明”一份，证明上诉人新建住宅面积为53330平方米，含拆迁安置房30000平方米。被上诉人淮安珠港物业服务有限公司对上诉人提供的证据质证称：对证据一的真实性、合法性和关联性都不认可，不是政府的行政行为，不能作为证据使用，并且该复函上也未明确30000平方米安置房交付至安置户手中，从该复函中也可以看出该30000平方米安置房还在开发商手中，它仅表示拆迁安置房由政府回购，并不能表示已经被政府回购。对证据二的三性不表异议，对拆迁安置房的面积不表异议，这份证据不能证明上诉人将房屋已交付给政府安置，因为在开发商向安置户交付房屋之前，也就是产权证办理之前，该安置房产权还在开放商名下。
二审中，经上诉人涟水东鼎置业有限公司申请，本院依职权向涟水县房屋征收服务中心和江苏安东控股集团有限公司进行了调查，其中，一、涟水县房屋征收服务中心安置科的负责人陈述：涟水东鼎置业有限公司于2012年6月28日向我方函告（提供当时涟水东鼎置业有限公司的一份申请报告），申请交付拆迁安置房屋，其中包含东鼎佳园项目当中1/2/3/5/8/11/14/15/16号楼所包含的拆迁安置房。我们对房屋相关基本情况进行了解后，认为符合交付的条件，所以在2012年7月15日已经将全部拆迁安置房交给拆迁户，拆迁过渡费用也结算到2012年7月15日，经过电脑网上查询，就本案所涉的25套安置房的交付情况，其中2号楼102室房屋不属于拆迁安置房范围内，对于3号楼302/401室、5号楼304/401室、11号楼303室、14号楼501/601室是在2017年11月3日由涟城镇拆迁办交付给拆迁户，剩余的房屋现在全部是空置的，也没有交给拆迁户，由城市投资中心（现江苏安东控股集团有限公司）处理，正在与涟水东鼎置业有限公司协商，是否退给涟水东鼎置业有限公司不清楚。二、江苏安东控股集团有限公司资产部负责人陈述：涟水东鼎置业有限公司在2012年6月28日打报告告知房屋征收服务中心用于安置的房屋可以交付，后房屋征收服务中心是在2012年7月15日将安置房屋实际交付给拆迁户，也就是说从2012年7月15日起用于拆迁安置的房屋确实由我公司和房屋征收服务中心控制用于拆迁安置，如果该安置房涉及物管费用，该费用应由我公司承担，但对于房屋在物管公司管理期间所发生的的损坏，物管公司应当予以维修。根据我公司与涟水东鼎置业有限公司土地出让合同的约定，剩余的安置房由我公司与涟水东鼎置业有限公司按比例分配，由于与涟水东鼎置业有限公司还有其他纠纷，相关账目至今还没有结清。
上诉人涟水东鼎置业有限公司对上述调查笔录质证称：对调查笔录的��据三性无异议，可以证明上诉人的上诉观点。江苏安东控股集团有限公司与涟水东鼎置业有限公司之间确实有关于空置房归谁所有的约定，但在2012年7月份涟水东鼎置业有限公司确实已经将安置房交付给江苏安东控股集团有限公司用于拆迁安置，交付之后的安置房物管费用应当由江苏安东控股集团有限公司承担。
被上诉人淮安珠港物业服务有限公司对上述调查笔录质证称：对调查笔录的证据三性无异议，虽然上诉人提供了2012年6月28日的申请报告，但其房屋并没有实际按照江苏安东控股集团有限公司所说的将房屋全部安置给拆迁户，我方主张是25套空置房屋的物业费用，其中2号楼102室事实上就是2号楼202室，其一楼是门面房。涟水县房屋征收服务中心所说的又安置的几套房屋，这是在我方起诉之后才交付给拆迁户的，而我方诉请的是起诉之前的物业费用。对江苏安东控股集团有限公司的陈述不予认可，如果涟水东鼎置业有限公司将房屋交付给江苏安东控股集团有限公司，应当在我们物业部门进行业主变更登记,而且涉案的25套房屋也没有移交给我们物管中心。我方与涟水东鼎置业有限公司签订了合同，应当按照合同履行，物业服务费应由涟水东鼎置业有限公司承担。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主；第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，上诉人涟水东鼎置业有限公司系涉案房屋所在东鼎佳园项目的建设方（即开发商），被上诉人淮安珠港物业服务有限公司系上诉人选聘的东鼎佳园项目的前期物业服务企业，根据双方签订的《涟水东鼎商城前期物业管理服务合同》中物业管理服务费用的有关约定，物业管理服务费由被上诉人按有关规定向业主或物业使用人收取，空置房屋的物业管理服务费，由被上诉人按淮安市物价有关规定向上诉人全额收取。经一、二审核查，被上诉人向上诉人主张的物业服务费所涉的相关房屋属应由上诉人提供给相关部门用于安置拆迁户的安置房，按照交付拆迁安置房的一般流程，在拆迁户领取安置房之前，该安置房的产权均临时登记在开发商名下，待拆迁户领取安置房后，由开发商协助拆迁户办理安置房的产权���记手续，故对于安置房在实际交付给拆迁户这一节点前，该安置房的业主还不确定，仍属于空置房，就物业公司而言还无法按照物业管理条例的规定，向确定的业主收取物业服务费用，也只能按照与上诉人签订的物业服务合同的约定，向上诉人收取相关的物业服务费用。上诉人主张其已将涉案的安置房交付给政府有关部门用于安置拆迁户，故相关物业费不应由其承担。经查，上诉人确实已根据约定将用于拆迁安置的房屋交于政府有关部门，有关部门确实也认可用于拆迁安置的房屋的物业服务费由其承担，但介于双方之间就空置房的产权最终归谁所有和安置房的房款等账目还没有结清，且就物业管理条例的相关规定，结合拆迁安置房屋交付的过程来看，政府负责安置工作的有关部门也只能算作是物业使用人，而上诉人应当属于空置房的临时业主，其对于物业使用人��承担的物业服务费理应承担连带责任，故一审判决上诉人承担涉案空置房的相关物业服务费并无不当，应予确认。上诉人承担责任后可另行与有关部门一并结算。
综上，一审所作判决正确。上诉人的上诉理由无法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3462元，由上诉人涟水东鼎置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一八年五月十四日
书记员 夏 冬