中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1113号
上诉人（原审被告）：陈德逊，男，1995年4月17日出生，汉族，住Room1017.746SwanstonStreet，CarltonVIC3053Australia。
委托代理人：廖章义，广东易春秋律师事务所律师。
委托代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李伟强，住广东省广州市荔湾区。
原审被告：孔丽贤，女，1956年11月13日出生，美国国籍，住1108HelenDr.MillbraceCA94030USA，美国护照号码：441653600。
原审被告：陈璐璐，女，1982年7月25日出生，美国国籍，住1108HelenDr.MillbraceCA94030USA，美国护照号码：427202433。
原审被告：陈颖，女，1991年1月29日出生，美国国籍，住1108HelenDr.MillbraceCA94030USA，美国护照号码：449036907。
三原审被告共同委托代理人：孔智伟，住广东省广州市荔湾区。
三原审被告共同委托代理人：孔丽婵，住广东省广州市越秀区。
上诉人陈德逊与被上诉人李伟强、原审被告孔丽贤、陈璐璐、陈颖因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈德逊上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回李伟强的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由李伟强承担。事实与理由如下：一、涉案房屋的所有权依法归属于陈德逊及孔丽贤、陈璐璐、陈颖（下简称陈德逊等四人）所有。李伟强因与陈某订立了《房屋买卖协议》取得了合同的债权。陈德逊等四人在2011年6月10日陈某死亡时即继承包括涉案房屋在内的遗产，依据(2015)穗中法民一终字第2375号民事判决书各自取得了涉案房屋所有权的对应份额。同一物上并存物权与债权时，物权优先于债权得以实现，据此，陈德逊取得涉案房屋1/4的产权是合法有据的，李伟强并不能以享有债权为由而取得涉案房屋所有权，无权要求陈德逊等四人办理房屋过户手续；二、原审法院认定事实不清，《房屋买卖协议》应认定为无效，陈德逊无义务继续履行合同。其一，2002年，广州市西关建设开发公司（下简称西关公司）按照与黎连康、陈格夫所签《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的约定，于2002年将涉案房屋交付给陈某回迁使用。2006年5月12日，陈某与李伟强签订了《房屋买卖协议》。2011年6月10日，陈某去世。2012年6月14日，涉案房屋的产权登记在陈某名下。由此可见，李伟强在明知陈某未取得回迁房的房产证的情况下仍与其签订了《房屋买卖协议》，依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的”，该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，依据《合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同。无效合同自始无效，其法律后果是合同双方相互返还，即李伟强应当返还涉案房屋，陈德逊等四人在继承陈某遗产范围限度内返还李伟强购房款。因此，陈德逊无义务继续履行《房屋买卖协议》。其二，退一步讲，假如法院认定《房屋买卖协议》有效，陈德逊亦无义务继续履行合同。陈德逊等四继承了涉案房屋、《房屋买卖协议》等遗产，对涉案房屋的继承是物权的继承。如前述，物权优先于债权，毋庸置疑，陈德逊等四人已经取得涉案房屋的所有权，对《房屋买卖协议》的继承是债权债务的继承。陈某与李伟强在签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋因未取得房产证而不具备出售交易条件，因此双方在协议中明确约定，“如违反本协议(含实在产权过不到乙方名下)，甲方(即陈某)则退回成交款项20万元(不计息)给乙方(即李伟强)。乙方则交回上述使用房屋给甲方(不计任何租金)”，该约定属于违约责任条款。事实上，陈某未取得房产证后于2011年6月10日去世，《房屋买卖协议》已不能继续履行，因此应当按照违约责任处理。依据《继承法》第三十三条第一款之规定，继承人在继承时，应对上述返还李伟强20万元成交款的债务以陈某遗产实际价值为限予以继承。陈德逊既然承担了违约责任，也就无义务继续履行合同；三、原审法院认定事实错误。李伟强主张的是债权，原审法院应适用《合同法》审理，但错误适用《物权法》。首先，李伟强与陈某订立《房屋买卖协议》的行为是债权行为，双方之间确定了债权债务关系。由此至终，李伟强并没有取得涉案房屋的所有权，仅取得合同的债权。其次，原审法院混淆了物权和债权之间的关系。物权变动必然产生债权，但是债权并不必然引起物权变动。本案属于后者关系，即债权并不必然引起物权变动。陈某与李伟强签订《房屋买卖协议》的行为属于债权行为，李伟强以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉，主张的也是合同债权，应适用《合同法》的有关规定。目前我国并不承认债权行为直接具有物权效力，反而更趋向于以《德国民法典》为典范的物权形式主义(即动产交付或不动产登记的法定形式)。而原审法院依据《物权法》之规定认为“已有四分之三的继承人同意协助过户，符合共有人对共有物处分的原则”支持李伟强的诉求，是属于事实认定错误；四、原审适用法律错误。被上诉人李伟强答辩称：李伟强与陈某之间的买卖关系是真实的。在2006年时，李伟强与陈某签订了买卖协议及委托书，孔丽贤、陈璐璐、陈颖三人的代理人孔智伟对此也是知情的，在另案的继承诉讼中，孔智伟有告知另案法官涉案房屋已经出售的事实。
原审被告孔丽贤、陈璐璐、陈颖共同陈述称：出于尊重事实的考虑，陈某确实已经将房屋出卖给了李伟强，因此我方不同意陈德逊的上诉请求。
2015年11月17日，李伟强向原审法院起诉请求判令：一、孔丽贤、陈德逊、陈璐璐、陈颖为李伟强办理位于广州市荔湾区西华路芦荻街207号604房的产权登记手续(办理房产证等证件)；二、孔丽贤、陈德逊、陈璐璐、陈颖承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：原荔湾区西华路金兰一巷13号房屋是黎连康、陈格夫共有的房屋，黎某占三分之一产权，陈某占三分之二产权。后该房屋被征用拆迁。黎某、陈某与西关公司签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定：黎某、陈某将金某一巷13号房屋交给西关公司拆迁，西关公司在1996年12月30日前按拆迁房屋补偿协议书所定的房屋交付给黎某、陈某。后西关公司在2002年将原拆迁地块新建大楼自编西604房交付给陈某回迁使用。
2006年5月12日，李伟强与陈格夫签订《房屋买卖协议》约定：陈格夫将荔湾区西华路金兰一巷13号房屋（回迁门牌芦荻街205-207号西梯604房）以20万元出售给李伟强；回迁房尚未办理新产权证，李伟强同意办理该房屋新产权证的有关手续。付款方式：签订合同时支付5万元，陈某则交给李伟强房屋的房产证及拆迁协议书等原件；办理全权委托公证及赠与合同的签字后，付清余款15万元。如违反本协议（含实在无法将产权过户），陈某在退回成交款20万元（不计息），李伟强则交回房屋给陈某（不计算租金）。
上述协议签订后，李伟强于签订协议当日与陈格夫到广州市南方公证处办理了《委托书》，陈某委托李伟强办理房屋的接收回迁房屋、领取产权证、诉讼等事项。之后陈某将房屋交付给李伟强使用至今。李伟强在2006年5月12日向陈某支付5万元，于2006年10月4日向陈某支付15万元。
2011年6月10日，陈某去世。2012年6月14日，讼争房屋的产权登记在陈某名下。
2013年陈德逊起诉要求继承讼争房屋。2013年，原审法院作出（2013）穗荔法民一初字第1311号民事判决书。2015年6月8日，原审法院作出（2015）穗中法民一终字第2375号民事判决书，确定讼争房屋由孔丽贤、陈德逊、陈璐璐、陈颖各继承四分之一份额。
原审庭审中，为了证明房屋买卖行为的真实性，李伟强提供了《房屋买卖协议》、《支付凭证》作为证据，该证据上有陈某的签名。由于陈德逊对陈某的签名的真实性有异议，故申请对签名的真实性进行鉴定。原审法院通过摇珠方式确定由广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对陈格夫在《房屋买卖协议》、《支付凭证》的签名真实性进行鉴定，该所作出粤广绿司鉴所[2016]文鉴字第1060号鉴定报告，鉴定结论为：《房屋买卖协议》、《支付凭证》上陈某的签名是其真实签名。鉴定费为10360元。
原审法院认为：陈某生前将讼争房屋出售给李伟强，并收取房款和将房屋交付给李伟强使用至今，根据双方签订的房屋买卖协议，陈某有义务协助李伟强办理房屋的产权过户手续。由于在陈某去世后，讼争房屋才登记在其名下，故孔丽贤、陈德逊、陈璐璐、陈颖作为陈某遗产的继承人，在明知房屋已经出售和交付他人使用的情况下，根据诚实信用原则有义务继续履行陈某的合同义务，协助李伟强办理房屋的产权过户手续。现李伟强要求孔丽贤、陈德逊、陈璐璐、陈颖协助办理房屋产权证有法律依据，且有四分之三的继承人同意协助李伟强办理过户手续，符合共有人对共有物处分的原则，故对李伟强的请求予以支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2016年11月2日作出判决：自本判决发生法律效力之日起十五天内，孔丽贤、陈璐璐、陈颖、陈德逊协助李伟强办理广州市荔湾区西华路芦荻街207号604房的产权变更登记手续，将房屋登记在李伟强名下。本案受理费100元，由李伟强负担。本案笔迹鉴定费10360元，由陈德逊负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，李伟强与陈某就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效，陈某作为出卖人一方应当依约履行协助李伟强办理涉案房屋产权变更登记手续的义务。虽然《房屋买卖协议》签订当时陈某未取得涉案房屋的所有权登记，但该事实不影响合同的合法有效，陈德逊以陈格夫在未取得涉案房屋房产证的情况下将涉案房屋出卖给李伟强违反了《城市房地产管理法》第三十八条规定为由，上诉认为该《房屋买卖协议》无效，法律依据不足，本院不予采纳。
因陈某已死亡，而陈德逊等四人已通过继承取得涉案房屋的所有权，依据前述《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，陈某对李伟强所负《房屋买卖协议》项下的出卖人义务应由其继承人即陈德逊等四人承继。因此，原审判决陈德逊等四人协助李伟强办理涉案房屋的产权变更登记手续并无不当，应予维持。因陈德逊等四人承继前述义务的前提及基础系陈德逊等四人的继承行为，故其取得涉案房屋物权与其向李伟强履行《房屋买卖协议》项下的出卖人义务并不冲突，本案不存在物权优先于债权适用的情形。陈德逊以其通过继承取得的涉案房屋物权优先于李伟强基于买卖合同取得的债权为由，上诉认为《房屋买卖协议》无法继续履行，其无需履行协助过户义务，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人陈德逊的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费4300元，由李伟强负担。二审案件受理费4300元，由陈德逊负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年三月二十四日
书记员 杨娟娟