海口市琼山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初4442号
原告（反诉被告）：郝仲光，男，1978年3月6日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：李大兴、王赫威，海南新概念律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海南台达旅业开发有限公司，住所地：海南省海口市琼山区云龙镇海榆东线22公里处海南台达高尔夫俱乐部。
法定代表人：杨晓东，总经理。
委托诉讼代理人：陈挺、李羚，海南瑞来律师事务所律师。
原告（反诉被告）郝仲光与被告（反诉原告）海南台达旅业开发有限公司（以下简称台达公司）商品房销售合同纠纷一案，郝仲光于2017年7月4日向本院提起诉讼，同年8月21日，台达公司向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序对本诉和反诉进行合并审理，并于2017年9月26日公开开庭审理。原告郝仲光及其委托代理人李大兴、王赫威、被告台达公司的委托代理人陈挺、李羚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝仲光向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的编号为A3a-502的《商品房买卖合同》（合同标的额511000元）；2、判决被告返还购房款136000元、装修款75000元，赔偿利息8615.83元（211000×4.9%÷12×10）、租房租金19000元（1900元/月×10）、购房差价145704元（67.64×8600-67.64×6445.89）、契税4360元、物业专项维修基金4058.4元、燃气开通费3000元、电视初装费350元、代收办理房产证费用146.53元等损失。以上共计396234.8元。
事实与理由：2016年5月26日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》。合同约定被告将证号为HK448836的商品房出售给原告。该商品房建筑面积为67.64平方米，套内建筑面积为55.15平方米。房价按套内55.15平方米计价，每平方7905.72元。另外，房屋为精装修，装修款为75000元。以上款项，原告须在规定期限内支付211000元，余款300000元为按揭贷款。被告必须在2016年8月30日前将符合国家规定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告如约履行了义务，并缴纳了契税4360元、代收办理房产证费用146.53元。
2016年8月20日，被告向原告发出房屋交付的《通知函》，原告签收确认。但是，被告在交房通知发出后，违反合同约定提出：原告需要将剩余的300000元的购房款一次性付清才能交房，否则就不能交房。原告多次与被告沟通，但是被告仍拒不交房。现在距离合同约定的交房日期已经过去了将近10个月。在此期间，原告只得在外租房居住，租金开销为19000元，且房价大幅上涨，同一小区的房价已由6445.89元每平米上涨到8600元每平米。
鉴于被告严重违约的事实，为维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉至贵院，请求判如所请。
被告台达公司辩称，1、被告就涉案房产已经取得了预售许可证，双方签订了买卖合同是真实有效合同。根据合同约定，截至目前，原告任然没有付清剩余的房款，所以被告同意原告的第一项诉讼请求，但被告认为违约的原因是原告没有变更付款方式，没有付清剩余房款。2、被告认为在原告没有付清房款的情况下被告不产生交房的义务。对于原告所主张的租房租金损失及装修款，被告不是合同相对人，不应由被告支付。3、本案当中原告缴纳的契税，由住建局收取，代收办证费，在合同解除后，应当是由相应主体退还。4、购房价差既不是合同里所约定的违约方式也没有相应的证据证实，且该损失都不属于合同可以预见的范围，故购房价差的请求没有事实和法律依据。
反诉原告台达公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告限期协助反诉原告办理中信·台达国际一期工程A地块3a号楼05层502房的商品房买卖合同备案解除手续；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付房款的违约金8.72万元（按合同总价款的20％计算）。
事实和理由：反诉原告和反诉被告就位于中信·台达国际一期工程A地块3a号楼05层502房签订了《海口市商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为43.6万元，反诉被告应于2016年5月20日前支付首期房款13.6万元，剩余的30万元房款反诉被告以按揭贷款方式支付。同时约定，受买人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。
合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付购房款13.6万元，经反诉原告多次通过电话、短信等方式催告反诉被告就剩余的30万房款办理银行按揭，截至目前反诉被告仍拒不办理，且根据反诉原告向反诉被告送达的《关于中信台达国际项目房屋支付的通知函》第一条关于”如已按照合同约定付清房款，请在2016年8月30日前办理入伙手续，如因未能付清房款或商业按揭未放款，入伙时间根据合同相应顺延”的规定以及在合同附件七《合同补充协议》第三条”买受人应于签订合同之日到银行办理申请按揭贷款手续，逾期不办理的，出卖人每日可按按揭金额的万分之一计收受买人的违约金，逾期15日仍未办理的出卖人有权解除合同，并收回房屋另行处理，定金不予退回”的约定，反诉被告的行为已构成合同根本违约，原商品房买卖合同的合同目的已经无法实现。
综上，根据我国合同法第九十四条关于”（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的法律规定，反诉原告行使合同法定解除权的条件已经成就且同意解除该商品房买卖合同，故反诉原告有权主张要求反诉被告配合办理商品房买卖合同的解除备案，并要求反诉被告承担合同约定的逾期付款违约金。
反诉被告郝仲光辩称，1、反诉原告是违约方，无合同解除权。反诉被告已经在本诉中提出了解除合同的诉讼请求，如果获得法院的支持，关于解除合同、退还款项和赔偿损失后的的付随义务，无需反诉原告提出反诉。2、反诉原告要求反诉被告支付逾期支付房款的违约金8.72万元的请求无法律依据，也不符合事实，应当予以驳回。
郝仲光为支持其本诉及反诉主张，向本院提交了以下证据材料:
证据1、《海口市商品房买卖合同》、《中信台达楼宇认购书》、《中信台达国际（一期）公寓室内精装修合同》，证明原、被告所签订的房屋买卖合同合法有效，约定的付款方式为按揭贷款。
证据2、发票、完税证明，证明原告已经付款并交了契税，履行了自己的合同义务。
证据3、《关于中信台达国际项目房屋交付的通知函》、原告与被告销售人员的微信聊天记录，证明被告在发出交房的《通知函》后又提出要求交纳全款才能交房，严重违约。
证据4、原告的房屋租赁合同、网络查询的被告今年的房屋价格、物业专项维修基金收据、燃气开通费收据、电视初装费收据、代收办理房产证费收据，证明被告拒不交房的行为给原告造成的损失：1、原告租房的租金；2、由于房屋涨价，给原告造成的购房差价的损失；3、原告已经交纳的与入户相关的费用等损失。
证据5、流水明细单，证明原告在2016年7月22日分两次向被告支付了共计12400多元。
台达公司质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）没有异议，但是对证明内容有异议，根据合同附件7第三条的约定，买受人向银行申请按揭贷款未获批准的，不管何种原因都应变更付款方式，采取一次性付款或者分期付款。银行未获批准，不是合同解除的根本原因。同时，合同附件7第七条明确约定，买受人未按合同约定付清全部房款，出卖人的交房时间可以顺延，在买受人未付清款项前出卖人没有交房义务，所以原告主张的各项费用没有依据。据此，原告主张的租房租金和购房价差不应由被告承担。
对证据2的三性没有异议，对证明内容有异议，房屋总价款是43.6万元，原告仅支付了13.6万元，不能证明原告已经履行了自己的付款义务。同时，完税证明只能证明原告已经向税务部门缴纳了税费。
对证据3的三性没有异议，对证明内容有异议，根据双方签订的买卖合同的约定，不构成出卖人逾期交房的违约情况。
对证据4的租房合同的真实性有异议，没有原件且承租方不是原告本人。对物业维修资金收据、燃气开通收据、电视安装费收据、代收房产证费收据没有异议。
对证据5的的三性没有异议，对证明内容有异议，被告与公司财务证实后，如存在多收钱被告会如数退还。
台达公司在举证期限内未提交证据材料。
根据原告的申请，本院依法从中国建设银行海南省分行调取了一份《贷款业务调查申报审批表》。经质证，原告对审批表没有异议，认为审批表充分证明原告的贷款已经获准通过，贷款办不下来的过错在于被告不在于原告。台达公司对审批表的三性没有异议，但认为由于海口实行不动产权证统一办理抵押登记，原告的贷款并没有获准银行审批，原告没有和被告协商30万贷款如何变更付款，所以仍然属于没有付款。
本院对本案的证据材料认定如下：原告提交的房屋租赁合同没有原件且租房合同的当事人并非原告，本院对该证据的真实性不予确认。对于原告提交的其他证据，被告对其三性均没有异议，且原告提供了相应原件予以证实，本院对其三性均予以确认。本院依法调取的审批表，原、被告双方对其三性均无异议，本院依法予以确认。
本院根据上述证据的分析认定，并结合庭审中原、被告的陈述，查明以下事实：
原告（反诉被告）郝仲光与被告（反诉原告）台达公司于2016年5月26日签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称”合同”），约定原告郝仲光购买被告台达公司开发的中信·台达国际一期工程A地块3a号楼05层502号房，该商品房建筑面积为67.64平方米，套内建筑面积为55.15平方米。房价按套内55.15平方米计价，每平方7905.72元，房屋总价款为436000元。合同第五条约定：”出卖人同意买受人采取按揭贷款方式付款：（1）其中应在2016年5月20日前支付首期款136000元；（2）剩余部分300000元以按揭方式支付，按揭贷款相关要求详见附件七。”合同第八条约定：”出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。”合同第十一条约定：”出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1、逾期在180天之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同附件七《商品房合同补充协议书》（以下简称”补充协议”）第七条约定：”买受人未按合同约定付清全部房款（含买受人银行按揭贷款部分）及其他应缴费用（含契税、测量费、抵押登记费，物业专项维修资金等）的，出卖人可将交房时间顺延至相关款项付清后五日。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期款136000元，剩余房款30万元原告向建设银行申请按揭贷款。
2016年5月19日，原告与海南省汇安兴水电安装工程有限公司（以下简称汇安公司）签订《中信台达国际（一期）公寓室内精装修合同》，约定原告将购买的上述房屋交由汇安公司装修，装修总费用为75000元。2016年5月20日，原告向台达公司支付装修款75000元，汇安公司向原告出具了收款收据。此后，原告又向台达公司先后支付了电视初装费350元、办理房产证费用146.53元、燃气开通费3000元，契税4360元、物业专项维修基金4058.4元。
2016年8月20日，被告向原告发出《关于中信台达国际项目房屋交付的通知函》，通知原告在2016年8月30日前来办理入伙手续。原告办理入伙手续时，被告认为原告需要将剩余的300000元的购房款一次性付清才能交房。双方就房屋交付问题多次协商未果，遂成讼。
另查明，根据原告的申请，本院依法从中国建设银行海南省分行调取了《个人贷款业务调查申报审批表》，根据该审批表内容记载，郝仲光因购买涉案商品房向银行贷款30万元已获批准。但因涉案房屋所在的土地无法办理分割抵押，银行至今未向原告发放贷款。
本院认为，原告郝仲光与被告台达公司签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议（附件七）未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同是否应当解除的问题。合同签订后在履行过程中，双方一致同意解除合同，系双方当事人的意思自治，未违反法律规定，故原告主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告已经支付的部分房款被告应予以返还。故原告主张被告返还购房款136000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告向被告支付的装修款75000元、契税4360元、物业专项维修基金4058.4元、燃气开通费3000元、电视初装费350元、代收办理房产证费用146.53元，以上费用共计86914.93元虽由被告代为收取，但已转化为房屋的增值部分，在合同解除后属于原告遭受的实际损失，被告应予以赔偿。此外，合同解除后原告作为买方有义务协助被告办理买卖合同备案解除手续，故被告主张原告协助办理解除备案手续符合法律规定，本院予以支持。
关于导致合同解除的原因及违约责任的承担问题。原、被告双方对导致合同解除的原因各执一词，原告归责于被告逾期未交付房屋，而被告归责于原告未按合同约定付清房款。按照合同第八条约定，被告应在2016年8月30日前将房屋交付原告使用。按照合同第十一条的约定，逾期交房超过180日后，买方有权单方面解除合同。本案被告直至原告起诉之日仍未将房屋交付给原告使用，逾期已超过180天，原告有权单方解除合同。至于被告认为原告逾期未办理银行按揭手续的辩解意见，根据本院依法调取的申请书载明的内容，原告申请的按揭贷款已获准银行批准，未发放贷款的原因并非原告的过错，故被告的上述辩解意见理由不成立，本院不予采纳。关于被告依据合同附件七的第七条主张原告在未付清全部房款前，被告有权拒绝交付房屋的意见，根据合同附件七的第七条约定：”买受人未按合同约定付清全部房款（含买受人银行按揭贷款部分）及其他应缴费用的，出卖人可将交房时间推迟至相关款项付清后的五日内”，该条款内容与主合同第八条关于交房时间的约定存在一定的矛盾。根据合同法第四十一条的规定：”对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”双方签订的主合同及合同附件（补充协议）文本内容均由被告事先拟定，属于格式条款，故对合同附件七第七条应作出不利于被告的解释。且原告已按主合同的约定向银行申请抵押按揭手续并获准银行批准，银行未发放贷款系因被告的土地无法办理分割及抵押。故被告主张先履行抗辩权理据不足，本院不予支持。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因合同就逾期交付房屋超过180日的违约情形未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于”逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，被告应按同地段同类房屋租金标准赔偿原告的损失，原告提供的租房合同系复印件，且原告并非租房合同当事人，租赁的房屋与本案涉讼的房屋并非处于同地段。故本院对原告主张的租房损失不予采信。鉴于双方均未提供同地段同类房屋租金标准，本院酌定被告按1500元/月的标准向原告赔偿10个月的租金损失共计15000元。关于原告主张的购房差价145704元，因房价受市场供求、政策等因素的影响难以预判，购房差价超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告的该部分主张本院不予支持。关于原告主张的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。另，被告作为违约方，其主张原告支付逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告郝仲光与被告海南台达旅业开发有限公司签订的编号为A3a-502的《海口市商品房买卖合同》；
二、限被告海南台达旅业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郝仲光返还购房款136000元；
三、限被告海南台达旅业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郝仲光赔偿损失共计15000元；
四、限被告海南台达旅业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郝仲光赔偿装修款75000元、契税4360元、物业专项维修基金4058.4元、燃气开通费3000元、电视初装费350元、代收办理房产证费用146.53元，以上共计86914.93元；
五、限反诉被告郝仲光于本判决生效后十日内协助反诉原告海南台达旅业开发有限公司办理商品房买卖合同（编号为A3a-502）备案解除手续；
四、驳回原告郝仲光的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告海南台达旅业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3621.76元，由郝仲光负担1447.76元，海南台达旅业开发有限公司负担2174元。反诉案件受理费990元，由郝仲光负担100元，海南台达旅业开发有限公司负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员曹文
二〇一七年十一月六日
法官助理冯乃冠
书记员梁瑜钧
速录员周安言
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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执行机关新疆生产建设兵团第二师乌鲁克监狱（以下简称第二师乌鲁克监狱）因罪犯李俊确有悔改表现，于2016年9月23日提出减刑意见书，报送本院审理。本院于2016年9月30日立案受理后对该案进行了公示，并依法组成合议庭于2016年10月18日在乌鲁克监狱二监区开庭审理，新疆生产建设兵团人民检察院第二师分院（以下简称第二师检察分院）指派检察员蒋光明出庭履行职务，执行机关乌鲁克监狱指派干警陈强、王磊出庭履行职务。现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1480521600000)\\\/\",\"案件类型\":\"1\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"李俊犯诈骗罪刑罚变更刑事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"李俊犯诈骗罪刑罚变更刑事裁定书
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：
（一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；
（二）判处无期徒刑的，不能少于十三年；
（三）人民法院依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。
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第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期，判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；判处无期徒刑的，不能少于十年。
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第七十九条
对于犯罪分子的减刑，由执行机关向中级以上人民法院提出减刑建议书。人民法院应当组成合议庭进行审理，对确有悔改或者立功事实的，裁定予以减刑。非经法定程序不得减刑。
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第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。
被判处管制、拘役、有期徒刑或者无期徒刑的罪犯，在执行期间确有悔改或者立功表现，应当依法予以减刑、假释的时候，由执行机关提出建议书，报请人民法院审核裁定，并将建议书副本抄送人民检察院。人民检察院可以向人民法院提出书面意见。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"李俊犯诈骗罪刑罚变更刑事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-12-01\\\\\",\\\\\