广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12469号
上诉人（原审被告）：广州市正大方圆集团有限公司（原广州市正大方圆有限公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：方少瑜，董事长兼经理。
委托诉讼代理人：饶婵、黄健，广东华科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市奥威隆皮革股份有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：蔡荣暹。
委托诉讼代理人：张俊彦、陈德君，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市正大方圆集团有限公司（以下简称正大方圆公司）因与被上诉人广州市奥威隆皮革股份有限公司（以下简称奥威隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正大方圆公司上诉请求改判驳回奥威隆公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、奥威隆公司重复起诉，原审判决错误。二、奥威隆公司一直积极推动正大方圆公司对涉案物业进行改造，也清楚知道正大方圆公司对涉案物业的改造以及行政处罚情况。诉讼时效期间早已届满，奥威隆公司已丧失胜诉权。三、正大方圆公司根本不存在违约。1.双方自始至终都有改造涉案物业的合意。首先，奥威隆公司出租涉案物业的初始目的是为避免搬迁。奥威隆公司为避免涉案仓库搬迁，主动联系正大方圆公司将涉案场地出租给正大方圆公司，并同意正大方圆公司自行依法开展经营。其次，《租赁皮革仓库意向书》及《房屋租赁合同》中约定了要将仓库改造成临时性经营会所。根据双方签订的合同本意即是将涉案物业改造成临时性经营会所并交付正大方圆公司使用。2.奥威隆公司知道并积极推动正大方圆公司对租赁物业进行装修改造。涉案物业的装修和改造均发生在2004年以前，相关的报批手续由双方共同完成，合同期内奥威隆公司也是每月按期上门收取租金的，其对涉案物业的装修改造情况早已清楚，而且皮革公司还曾在2012年单方申请房地产权属登记，并取得房地产权证书。上述事实足以证明奥威隆公司知道涉案物业的装修和改造情况。四、奥威隆公司构成违约，其诉讼主张不应获得支持。在履约过程中，奥威隆公司实施种种有违诚信的行为，例如试图单方增加租金，故意制造纠纷，要求正大方圆公司履行合同外义务，通过规划部门施压的方式达到解除合同的目的，上述行为已严重妨碍正大方圆公司的正常经营活动。
奥威隆公司辩称：不同意正大方圆公司的上诉请求，原审判决公正、合法、合理，请求予以维持。一、2007年2238号案是关于租金的计算方式存在争议而进行的诉讼，本案诉讼事由是应否解除合同，两案事由不同。二、本案系合同之诉，正大方圆公司的违约行为一直持续，且正大方圆公司隐瞒了规划局不同意规划验收的函件。我方在2014年11月办理其他规划审批业务时，被规划局告知因为上述函件，我方被列入黑名单，此时才知道正大方圆公司的违约行为。时至今日，正大方圆公司的违约行为是持续的，没有纠正违建行为，所以本案并未超过诉讼时效。三、正大方圆公司的违约情况构成根本违约。从规划局的函和行政处罚决定书可以看出正大方圆公司施工时存在违法建设行为，且没有办理规划验收，正大方圆公司并未更改，且未办理规划验收即投入使用，存在未经审批擅自扩建加建的情况。因此，正大方圆公司已违反1999年5月19日合同第5条，也违反了1999年9月30日场地使用安全协议书第2条以及第3条。四、正大方圆公司在仲裁时提交的答辩状称涉案场地是由其投资和办理相关手续，我方负责协助。我方不涉及对涉案物业的改造，因此违建行为的责任在对方。
奥威隆公司于2016年8月8日向原审法院起诉请求：一、确认奥威隆公司与正大方圆公司于1999年5月19日签署的《房屋租赁合同》于2014年12月17日解除，奥威隆公司、正大方圆公司之间的租赁合同关系终止。二、判令正大方圆公司按照广州市城市规划局穗规函[2002]第2021号《违法建设行政处罚决定书》、穗规函[2003]3142号《关于变更违法建设行政处罚决定的通知》、穗规函[2011]6765号《关于不同意仓库改造为临时休闲会所体育公园用房工程规划验收的函》的规定立即拆除位于广州市越秀区麓湖路300号承租物业内的违法建设。三、判令复建位于广州市越秀区麓湖路300号承租物业未经批准而擅自拆除的房屋（原移交接收附现场平面图标示的#2仓、#3仓）。四、判令正大方圆公司立即将位于广州市越秀区麓湖路300号（占地10426平方米）场地及其地上建筑物按照《房屋租赁合同》规定交还状况腾空交付给奥威隆公司。五、判令正大方圆公司支付租赁合同解除后的场地占用费（自2014年12月18日起计算至正大方圆公司实际交还广州市越秀区麓湖路300号场地之日止，占用场地面积10426平方米，每月场地占用费以评估金额为准，暂按每月113332元计算）。六、判令正大方圆公司缴纳的租赁保证金22.5万元归奥威隆公司所有，奥威隆公司不需返还。
一审诉讼过程中，奥威隆公司于2015年3月31日庭审中当庭申请撤回其第二项诉讼请求。原审法院当庭准予奥威隆公司撤回其第二项诉讼请求。2015年4月21日，一审第二次庭审过程中，奥威隆公司在庭前明确其坚持其第一次庭审提出的第二项诉讼请求内容。经原审法院告知其已经在第一庭审中撤回该项诉请后，奥威隆公司表示其仍然坚持该项诉讼请求。此外，奥威隆公司于是次庭审中变更其第三项诉讼请求内容为：判令正大方圆公司赔偿复建麓湖路300号原#2仓、#3仓重置费用300万元。
原审法院认定事实：1971年，皮革公司经批准登峰北路第九人民医院北面山岗建仓库，核准用地面积共8872平方米。
1999年5月10日，皮革公司出具《委托书》，写明：广州市皮革工业公司是广州市麓湖路皮革仓的权属人，现广州市皮革工业公司全权委托广州市奥威隆皮革股份有限公司对该场地进行经营管理。
1999年5月19日，奥威隆公司（甲方、出租方）与正大方圆公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有座落在广州市麓湖路的皮革仓及所属范围征地红线占地总面积8872平方米、建筑面积5694平方米、空地4242平方米出租给乙方；二、租赁期贰拾年，从双方签署本租赁合同之日起计，从1999年5月19日起至2019年5月18日止；甲、乙双方议定租赁期内第一年至第四年月租金为7.5万元，从第五年起每年环比递增3.5%，起租日期从甲、乙双方交接场地之日起计；每月的租金，乙方需在每月的15日前，足额支付给甲方，每逾期一天支付，则按拖欠租金额的3%计罚滞纳金，如超过30天仍未缴付，甲方有权停水、停电，收回场地，并终止本房屋租赁合同；甲、乙双方经协商，乙方同意在签署本合同五天内支付租赁保证金22.50万元给甲方，原乙方付给甲方的20万元订金，转为租赁保证金一部分，不足部分，乙方一次性补齐交付给甲方，租赁期满10天内甲方无息一次性退还给乙方，若乙方违约，则甲方不予退还租赁保证金给乙方；在租赁期间，乙方在装修报建期间，甲方有义务为乙方的装修报建提供协助；乙方在承租甲方物业期间，要自行领取营业执照进行合法经营，所发生的经济责任和法律责任与甲方无关，由乙方负责，乙方租赁甲方场地后，必须取得有关部门批准才能进行改造场地施工，否则，所引起的一切后果由乙方负全责；任何一方未能履行本合同条款，另一方有权提出解除本合同，本合同双方签署后，如任何一方没有违反前述有权解除合同的情况下，另一方单方解除本合同，则视为违约，需承担违约责任，如遇不可抗力因素或政府征用，双方互免责任，互不计索赔偿；乙方在租赁期满或解除本合同五天之内，将承租的物业完好交还给甲方，入墙入地的固定装修不得拆除，甲方无需补偿装修费给乙方，如出现人为的结构性损坏，则在乙方付给甲方的租赁保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿等。合同签订后，奥威隆公司于1999年9月30日将场地移交给正大方圆公司，正大方圆公司从1999年9月1日起支付租金。正大方圆公司于1999年10月21日向奥威隆公司支付了租赁保证金22.50万元。
1999年6月21日，广州市城市规划局向皮革公司发出《关于申请将仓库用地改为休闲会所式体育公园用地的复函》，该函主要内容：你单位申请将位于麓湖东侧的空置仓库改为休闲会所式体育公园的函收悉；经审议函复如下：为解决你单位“解困转制”问题，以及结合整治美化白某风景区的实际情况，我局同意你单位将上述空置仓库（用地面积8872平方米）改为休闲会所式体育公园用地。
1999年8月19日，广州市城市规划局向皮革公司发出《关于同意广州市皮革工业公司改建临时休闲会所式体育公园用地的复文》，同意将原广州市皮革工业公司仓库改造为休闲会所体育公园。
1999年12月16日，广州市城市规划局作出《建设工程报建审核书》，其中写明：同意按地形图红线位置、建筑间距和有关要求报建如下工程，原单层皮革仓库工程叁幢、原三层皮革仓库壹幢改造为临时休闲会所式体育公园用房，其中自编（1）-（4）号楼内部使用功能分别为：（1）号楼：柔道、健身馆及配套西餐厨房（仅作少量的西餐供应用房，不得扩大规模及经营中餐）；（2）号楼：体育健身舞馆、非机动车库、公厕；（3）号楼：首层：乒乓球室、棋艺室，二层：茶艺室、棋艺室，三层：会员休息室；（4）号楼：室内泳池及附属用房。本临时工程是在原皮革仓库进行重新装修改造为休闲会所式体育公园用房使用，不得拆除原有建筑外墙，重新装修后的建筑形式和外墙色调与白某自然景观相协调，原则上不得砍伐树木。临时休闲会所式体育公园用房为群众性体育设施，你单位在使用过程上不得擅自更改内部使用功能，否则，我局将按有关城市规划管理规定严肃处理等。
2000年2月21日，奥威隆公司（甲方）与正大方圆公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》两份，其中一份合同约定：乙方因业务发展需要，要求在甲方出租给乙方使用的麓湖路皮革仓向供电部门申请新增自备变压器专户等；另一份合同约定：双方同意从2000年4月1日起至2000年12月31日止将原月租金7.5万元调整为月租金4万元；甲、乙双方在1999年5月19日签署的《房屋租赁合同》与本补充合同经双方签署后一并执行具有同等法律效力，经双方协商都不能解决问题，应提交当地人民法院通过法律途径解决等。此后，双方在2001年再陆续签订《房屋租赁合同补充合同》，合同的主要内容是对自2001年1月1日至2001年12月31日期间的月租金标准作出调整。
同年5月29日，正大方圆公司向奥威隆公司发出书面具结意见，称：因需将承租的仓库改为临时休闲会所式体育公园，商请奥威隆公司到广州市城市规划局办理具结保证书；保证书中“将原单位皮革仓库伍幢、三层皮革仓库壹幢改造为临时休闲会所工体育公园，（其中两幢单层拆除）”，“其中两幢单层拆除”是我司承租后拆除的，并保证如政府拆迁时，在拆迁通知的日期一个月内，负责按重置价格结合成新进行结算赔偿给皮革公司。
2000年6月9日，广州市城市规划局核发编号为穗规建字（1999）第844号的《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为皮革公司，建设项目名称为原四幢仓库改造为临时休闲会所式体育公园用房，建设规模为单层叁幢、三层壹幢：4329平方米。同月21日，广州市建设委员会核发编号为440101200006210501号的《建筑工程施工许可证》，载明：建设单位为皮革公司，工程名称为原四栋仓库改造为临时休闲会所，建设规模4329平方米，开工日期为2000年6月21日，合同竣工日期为2000年12月30日等。
2001年10月23日，广州市公安消防局对前述改造工程作出《关于对麓湖路体育休闲会所的消防验收意见》。
2002年7月5日，广州市城市规划局作出编号为穗规函[2002]2021号《违法建设行政处罚决定书》，写明：经查，广州市皮革工业公司和广州市正大方圆有限公司在麓湖路300号地段，经广州市城市规划局报建批准，将上述地段原有的旧仓库改建为临时休闲会所式体育公园用房，共3栋1层和1栋3层，分别为自编（1）-（4）号楼，该工程于2001年3月未办理竣工规划验收便投入使用，在使用过程中未按报建审批要求办理，改变经审批的建筑物的使用功能。作出的行政处罚决定：一、对正大方圆休闲会所自编1号楼的西餐厨房，限15日内恢复到原来报建审批的原状，执行完本处罚后，同意在原审批项目的基础上增加乒乓球室项目；二、对正大方圆休闲会所自编2、3号楼经营的餐厅，限15日内恢复到原来报建审批的原状，执行完本处罚后，同意在原审批项目的基础上增加保健理疗项目，具体项目以政府有关主管部门的批准文件为准；三、擅自占用的1号楼侧的74.2平方米绿化用地，限15日内恢复绿化用地的使用功能；四、擅自兴建的小型四面佛像（连某、座），限15日内无条件自行拆除；五、擅自兴建的铁架连廊、铁鸟笼、螺旋型铁梯……处罚后的违法建筑物同意临时保留使用，当城市规划建设或管理需要时必须无条件自行拆除等。
2002年7月24日，正大方圆公司向规划部门支付了罚款25000元。
2003年8月1日，广州市城市规划局向皮革公司及正大方圆公司作出穗规函[2003]3142号的《关于变更违法建设行政处罚决定的通知》，写明：经查，我局于2002年7月5日曾以穗规函[2002]2021号《违法建设行政处罚决定书》，对你单位在麓湖路300号地段的违法建设行为作出了行政处罚。现你单位就该《违法建设行政处罚决定书》有关处罚决定的第一、二点内容提出变更的要求，即要求在休闲会所式体育公园用房内允许经营中餐项目。对此，经研究，原则同意你单位上述变更要求。同意将上述《违法建设行政处罚决定书》中有关处罚决定内容变更为：一、必须自行将休闲会所式体育公园的自编2号楼与3号楼的第2、3层恢复至原穗规建字[1999]第844号报建案所确定的功能（2号楼为体育健身舞馆，3号楼的第2层为茶艺、棋艺室，第3层为会员休息室）；二、就未经城市规划行政主管部门批准，擅自将自编3号楼的首层由原乒乓球及棋艺室更改为经营中餐用房的违法建设行为处以罚款，接受处罚并缴纳罚款后，该自编3号楼首层的700平方米用房同意临时作为经营中餐用房，涉及环境保护、卫生防疫及消防等问题必须符合有关部门的管理要求，并按其要求办理，当城市规划建设或管理需要时，你两单位必须无条件自行将该700平方米用房恢复原报建审批功能等。
同月22日，正大方圆公司向规划部门支付了罚款179280元。
2004年1月15日，奥威隆公司、正大方圆公司双方再次签订《房屋租赁合同补充合同》，约定：双方同意从2004年1月1日起至2004年12月31日止将原月租金7.5万元调整为月租金4.2万元；甲、乙双方在1999年5月19日签署的《房屋租赁合同》与本补充合同经双方签署后一并执行具有同等法律效力等。
2009年12月31日，奥威隆公司、正大方圆公司双方就涉案场地的用水情况签订《协议书》，约定：甲方同意将麓湖路300号皮革仓的甲方原用水户名及缴纳户名转至乙方名下等。
2011年9月20日，广州市规划局向皮革公司出具穗规函[2011]6765号《关于不同意仓库改造为临时休闲会所体育公园用房工程规划验收的函》，写明：你单位未在建筑物投入使用前，向我局申报规划验收，并存在以下问题：一、未按穗规函[2002]2021号《违法建设行政处罚决定书》和穗规函[2003]3142号《关于变更违法建设行政处罚决定的通知》的要求进行整改。目前，临时使用期已满，根据《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》，不得办理临时建筑使用期延期，故穗规建字[1999]第844号《建设工程规划许可证》已失效；二、擅自在用地范围内加、扩建多幢1层建筑物作餐饮使用。
2014年3月27日，原广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，记载：房地产权属人为皮革公司，房屋性质为仓库，房屋坐落为越秀区麓湖路300号自编自编1-2栋，建筑面积为1864.99平方米。该产权证附记中另记载有自编2栋另有西面57.2424平方米未申请权属登记；该产权证所附《房地产平面附图》显示测绘时间为2014年3月11日等。
2014年12月9日，奥威隆公司通过北京市中伦文德（广州）律师事务所以中国邮政特快专递的方式向正大方圆公司发出《关于限期协助进行现场勘察测量及拆除违法建设的律师函》，称其于2014年11月因在规划部门办理其他项目审批时获知涉案场地因正大方圆公司擅自加、扩建以及未按规定要求整改。为此，奥威隆公司曾于2014年11月10日陪同广州市越秀区规划局测量大队至涉案场地现场勘察测量遭到正大方圆公司的工作人员拒绝。11月17日，奥威隆公司再向正大方圆公司发出《通知函》，希望正大方圆公司予以配合测量，但未获正大方圆公司的回复。奥威隆公司特向正大方圆公司发出函件，要求正大方圆公司于2014年12月12日至16日期间，准许奥威隆公司及有关行政部门人员进入涉案现场进行勘察测量，并限定正大方圆公司于12月16日前对拆除违法建筑的事项作出明确的书面回复意见。若正大方圆公司逾期履行函告内容的，则奥威隆公司立即行使合同解除权，奥威隆公司、正大方圆公司双方于1999年5月19日签订的《租赁合同》在2014年12月17日解除，并不再另行发函通知等。该函件于同月11日由正大方圆公司签收。
同月15日，正大方圆公司向奥威隆公司发出《关于限期勘察测量现场及拆除建筑物的复函》，称其一直按时交租，没有违约行为。奥威隆公司2014年11月10日强行闯入涉案场地，扰乱了其正常经常活动。而且，双方的租赁合同尚未到期，至于其经营行为是否合法合规应由有权的职能部门管理等。
2015年1月12日，奥威隆公司再次通过北京市中伦文德（广州）律师事务所以中国邮政特快专递的方式向正大方圆公司发出《关于<房屋租赁合同>解除后续事宜的通知函》，称正大方圆公司对于前述12月10日发送的《关于限期协助进行现场勘察及拆除违法建设的律师函》仅作简要回函，但并未解除如何拆除违建等实质问题，导致《房屋租赁合同》自2014年12月17日解除。为此，奥威隆公司为维护自身利益将双方的纠纷提交广州市仲裁委员会仲裁。奥威隆公司再于函件重申双方的《房屋租赁合同》已通知解除，正大方圆公司应在收到函件后立即拆除违建物并腾退物业等。随该函一并邮寄的材料中包括有广州仲裁委员会于2014年12月31日向奥威隆公司开具的《受理仲裁申请通知书》[案号为（2014）穗仲案字第5836号]。
前述仲裁案件由广州仲裁委员会受理后，正大方圆公司向该地提交了书面的《仲裁答辩状》，其中称涉案场地由正大方圆公司负责投资及协调办理手续，奥威隆公司则需要提供方便、协助，除此之外，奥威隆公司不干涉正大方圆公司对涉案物业的改造。而且奥威隆公司知道并积极失去正大方圆公司对涉案物业进行装修改造，改造案物业也不会导致奥威隆公司的合同目的落空等。
同年1月27日，奥威隆公司向广州仲裁委员会撤回仲裁申请，该会以（2014）穗仲案字第5836号决定书，同意奥威隆公司撤回仲裁申请。
同年1月30日，奥威隆公司再次向正大方圆公司发出《关于进一步明确麓湖路300号现场测量事项的通知函》，称为进一步明确涉案场地内的实际建筑情况，查明规划局认定的违法建筑事实是否存在，奥威隆公司拟对涉案场地进行实地测量，并要求正大方圆公司予以配合。
另查明：奥威隆公司曾于2007年以正大方圆公司欠付2005年1月1日至2007年6月30日期间的租金为由，向原审法院提起诉讼，诉请要求：1.解除奥威隆公司、正大方圆公司双方签订的《房屋租赁合同》以及四份《补充合同》、二份申请书；2.正大方圆公司立即腾空并交还上述《房屋租赁合同》第一条约定的承租物业；3.正大方圆公司支付奥威隆公司租金（租金自2005年1月1日起计至正大方圆公司将全部承租物业腾空交还奥威隆公司之日止，至2007年6月30日止欠租金为1453094.96元）及相应的滞纳金（从2005年1月16日起至正大方圆公司付清租金之日止，滞纳金以同期欠租金额为基数，按中国人民银行计收同期逾期贷款利息的标准计付，每月所欠租金的滞纳金均从3月16日起计）；4.奥威隆公司没收正大方圆公司所交租赁保证金225000元。案经原审法院审理，原审法院于2007年11月以（2007）越某三初字第2338号民事判决书，判决：一、正大方圆公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向奥威隆公司支付逾期付款滞纳金；二、正大方圆公司应从2007年10月起按奥威隆公司与正大方圆公司于1999年5月19日签订的《房屋租赁合同》的租金标准向奥威隆公司交纳租金；三、驳回奥威隆公司的其它诉讼请求。
本案诉讼过程中，就奥威隆公司诉请的重置广州市麓湖路300号原#2仓、#3仓所需的重置费用问题，经奥威隆公司向原审法院申请，原审法院经摇珠确定由广东高迪评估咨询有限公司作出价格鉴定。
2016年2月29日，该评估公司向原审法院作出编号为高迪评估[2015]037号的《价格评估结论书》，写明：由于双方当事人无法确定原场地状况，经协商对重建仓库地基平整土地费用按两种方案进行评估，基底面积为原#2仓、#3仓的地基面积和仓库的路面宽度计算，拆除高度取中间值50厘米。第一种方案为整个基底面积铲除50厘米的土方，将土方运走，并找平；第二种方案为将一半的基底面积铲除50厘米的土方，填到另一半的基底上，并找平。价格评估结论为：评估标的仓库在2015年2月9日和2015年6月8日的第一种重建方案的重建费用为786269元，第二种重建方案的重建费用为735242元。奥威隆公司预交了该次评估产生的费用18257元。
对于上述评估结论，奥威隆公司认为虽然受条件所限，评估结果未尽完善，但在第一种方案与第二种方案的对比之下，奥威隆公司同意采用第一种重建方案的评估重建费用为786269元。正大方圆公司则认为根据双方合同的约定，只有在政府拆迁时才按重置价格结合成新赔偿，现该条件不成就，故无需赔偿也无需评估；#2仓、#3仓的设计图、施工图缺失，仓库早已拆除，现有资料并不能显示工程的实际情况；双方一致同意#2仓、#3仓的拆除时间在1999年9月30日至2000年5月29日期间，所以即使要评估也应以该合同期间的日期为评估基准日，还需结合成新进行评估；奥威隆公司没有证据证明有土方外运，且原有场地不平整，因此场地平整的费用应剔除。
一审庭审中，奥威隆公司、正大方圆公司双方均确认前述合同中未明确约定租金的支付方式，双方形成的交易惯例是由奥威隆公司派员工温某上门收取租金，正大方圆公司称其已按约定支付了租金至2015年4月，奥威隆公司确认收取该款项，但其认为该款项为场地占用费，并非租金。目前，涉案场地尚未办理竣工验收手续，对此正大方圆公司称系因场地属临时性商业用地，不具备办理竣工验收的条件所致。奥威隆公司同意除#2仓、#3仓外按现状接收涉案场地。
原审法院认为，奥威隆公司、正大方圆公司自愿签订的《房屋租赁合同》及补充合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守合同约定、切实履行各自负担的义务。
一、正大方圆公司是否构成根本违约。根据《房屋租赁合同》的约定，正大方圆公司承租涉案场地后需进行改造施工，奥威隆公司应予协助。从合同的履行情况来看，奥威隆公司已协助正大方圆公司办理场地改造的申报手续，并取得规划、建设等行政主管部门的许可。但是，根据广州市城市规划局于2002年7月5日作出的穗规函[2002]2021号《违法建设行政处罚决定书》，正大方圆公司在涉案场地改造工程完工后，未经办理竣工规划验收即投入使用，在使用过程中亦未按报建审批要求办理改变经审批的建筑物的使用功能。亦即，正大方圆公司在实施场地改造施工过程中存在违法建设的问题且未按规划要求进行竣工验收的情况。虽然规划部门曾因皮革公司及正大方圆公司的申请就行政处罚内容作出变更，但是根据广州市规划局于2011年9月20日作出的穗规函[2011]6765号《关于不同意仓库改造为临时休闲会所体育公园用房工程规划验收的函》，正大方圆公司在规划部门2002年作出行政处罚决定后，并未按行政管理部门的要求作出整改，且涉案工程一直在未经竣工验收的情况下持续使用。该函件进一步指出正大方圆公司在涉案场地改造及使用过程中存在未经审批擅自加、扩建多幢1层建筑物作为餐饮使用。正大方圆公司仅以奥威隆公司同意其改造并曾提供协助为抗辩事由，主张其不构成违约，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。根据前述《房屋租赁合同》的约定“乙方租赁甲方场地后，必须取得有关部门批准才能进行改造场地施工”的约定，正大方圆公司虽经行政主管部门批准实施场地改造、装修工程，但正大方圆公司并未按规定办理竣工验收手续即擅自投入使用，且存在未经审批擅自加、扩建多幢违法建设的情况，正大方圆公司的行为显已违反了双方合同的约定，构成了根本违约。
二、合同解除的时间。根据前述关于正大方圆公司的行为已构成根本违约的认定。根据《房屋租赁合同》关于任何一方未能履行合同条款，另一方均有权提出解除合同的约定。奥威隆公司于2014年12月9日通过中国邮政向正大方圆公司发出的《律师函》，该函中明确表明要求正大方圆公司在2014年12月16日前就拆除违法建设作出明确的书面回复，否则，前述《房屋租赁合同》即自2014年12月17日起解除。该作出解除双方租赁合同的意思表示清楚、明确，即在正大方圆公司未按该《律师函》的指定的时间前就拆除违法建设作出书面回复的情况下，双方合同即予解除。正大方圆公司在收取上述函件后即未按要求作出明确答复，亦未在法定的时间内就奥威隆公司行使合同解除权提起诉讼或仲裁，故奥威隆公司、正大方圆公司之间的《房屋租赁合同》应自2014年12月17日起解除。奥威隆公司、正大方圆公司在合同履行过程中曾先后签订的补充合同，因主合同解除，该四份补充合同作为从合同亦应一并解除。因此，奥威隆公司诉请确认奥威隆公司、正大方圆公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充合同于2014年12月17日起解除，理据充分，原审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，因正大方圆公司违约导致合同解除的，正大方圆公司已支付的22.5万元的租赁保证金不予退还，故奥威隆公司诉请要求将正大方圆公司支付的租赁保证金判归其所有，符合合同约定，原审法院予以支持。前述合同解除后，正大方圆公司应将其承租的涉案场地交还给奥威隆公司管业，因正大方圆公司承租后曾对涉案场地进行改造，奥威隆公司于庭审中亦明确表示同意按涉案场地现状办理接收手续，对此，从遵照实际情况、便于纠纷解决以及诉讼经济的角度来看，均较按《房屋租赁合同》所附图纸的原状办理交接更为妥适，对此，原审法院予以准许。
三、已拆除场地复建费用补偿金额问题。因正大方圆公司承租涉案场地进行改造拆除了#2仓、#3仓，根据正大方圆公司在2000年5月29日发出的书面具结意见，正大方圆公司承诺如遇政府拆迁的，则在拆迁通知的日期一个月内，负责按重置价格结合成新进行结算赔偿。即正大方圆公司在为其承租使用的需要，对拆除的#2仓、#3仓发生拆迁时，由其按重置价结合成新作价补偿。虽然涉案场地现时并无拆迁的实际情况发生，但因前述《房屋租赁合同》解除，正大方圆公司已丧失了继续使用涉案场地的基础，正大方圆公司理应对#2仓、#3仓作出相应的价值补偿。根据广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书》，由于双方当事人无法确定原场地状况，经协商对重建仓库地基平整土地费用按两种方案进行评估，基底面积为原#2仓、#3仓的地基面积和仓库的路面宽度计算，拆除高度取中间值50厘米。评估标的仓库在2015年2月9日和2015年6月8日的的重置价格，按第一种重建方案为786269元，按第二种重建方案为735242元。考虑到该两栋仓库的建成于上世纪70年代，使用至2000年被拆除，相关的建设资料匮乏，且涉案场地现场经改造使用多年，原状难以作出具体描述。从平衡双方当事人利益，结合评估价格来看，虽然第二种评估方案未尽然符合实际需要，但评估结论中的价格相对低，原审法院酌定按该价格来计算两仓库的重置费用。因此，奥威隆公司诉请要求正大方圆公司补偿300万元的费用，标准过高，原审法院予以调整为735242元。
四、场地占用费的计付标准问题。奥威隆公司、正大方圆公司签订的《房屋租赁合同》解除后，正大方圆公司占用涉案场地的，理应向奥威隆公司支付相应的使用费用。但该占有使用费应以何标准计付，奥威隆公司主张按房管部门公布的同期同地段的商业用房的租金参考价计付。对此，原审法院持如下观点：首先，涉案场地原土地使用性质为皮革仓库，企业转制过程中，经规划部门审批同意调整涉案场地的使用性质为休闲会所式体育公园用地。虽然正大方圆公司在实际使用过程中，擅自将涉案场地用作商业经营，但根据规划部门2011年9月20日发出的《关于不同意仓库改造为临时休闲会所体育公园用房工程规划验收的函》，涉案场地的使用性质并未变更。奥威隆公司据此主张按房管部门公布的商业用房的租金参考价计付占用费用，显属不当。其次，根据奥威隆公司、正大方圆公司签订的《房屋租赁合同》的约定，涉案场地的租赁期限至2019年5月18日期满，合同中约定了租金递增幅度。即在合同正常履行的情况下，奥威隆公司基于合同约定收取相应的对价以实现其合同目的。考虑到该租金标准属双方当事人对涉案场地的特殊情况作出充分考量后协商达成的一致意见，而且正大方圆公司在承租涉案场地后对场地内的房屋进行改造。奥威隆公司、正大方圆公司在合同履行过程中也根据实际情况的变化，通过签订补充合同的方式变更了租金标准。因此，涉案场地的占有使用费的计付标准宜按原合同约定的租金标准计付。考虑到正大方圆公司已按原合同约定的租金标准支付占有使用费至2015年4月，因此，奥威隆公司主张的2014年12月18日起至2015年4月的房屋占有使用费已经收取，原审法院不再作出处理。自2015年5月起至正大方圆公司实际交还涉案场地之日止的房屋占有使用费按前述标准由正大方圆公司支付予奥威隆公司。
五、至于正大方圆公司辩称奥威隆公司曾某请法院解除《房屋租赁合同》及补充合同、腾空交还本案物业，法院已经作出过驳回奥威隆公司诉讼请求的判决，奥威隆公司再提起本案诉讼违反了一事不再理的原则。但在（2007）越某三初字第2238号案中，奥威隆公司以正大方圆公司迟延支付租金为由提起诉讼，与本案并非基于同一事实及理由。奥威隆公司有权提起本案诉讼，正大方圆公司该项辩解意见，缺乏法律依据，原审法院不予采信。至于奥威隆公司关于要求正大方圆公司按行政处罚决定拆除涉案场地内的违法建设的诉请内容，因奥威隆公司在原审法院2015年3月31日组织的庭审中已当庭申请撤回该项诉求，经合议庭评议，原审法院已当庭裁定准许奥威隆公司撤回该项诉请。奥威隆公司再于庭审结束后向原审法院提交的书面意见中表示不同意撤回该项诉求，显已违反了民事诉讼程序，本案中不再作出处理。因当事人撤回起诉后，其诉权并未丧失，奥威隆公司该项诉求内容可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原审法院于2016年5月26日作出判决：一、确认原告广州市奥威隆皮革股份有限公司与被告广州市正大方圆有限公司于1999年5月19日签订的《房屋租赁合同》及其他补充合同于2014年12月17日解除。二、被告广州市正大方圆有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区麓湖路300号物业腾空并交还给原告广州市奥威隆皮革股份有限公司。三、被告广州市正大方圆有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市奥威隆皮革股份有限公司支付自2015年5月至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之日次日起至被告广州市正大方圆有限公司实际交还前项判决物业之日的占有使用费由被告广州市正大方圆有限公司逐月支付予原告广州市奥威隆皮革股份有限公司。前述占有使用费计付标准自2015年5月1日起以117298.62元/月的标准计付，每年以前一年费用为基数按3.5%的标准递增。四、被告广州市正大方圆有限公司已支付的租赁保证金225000元由原告广州市奥威隆皮革股份有限公司收取，不予退还。五、被告广州市正大方圆有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市奥威隆皮革股份有限公司赔偿复建#2仓、#3仓的费用735242元。六、驳回原告广州市奥威隆皮革股份有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费28057元（其中案件受理费9800元、评估费18257元），由原告广州市奥威隆皮革股份有限公司负担3610元，由被告广州市正大方圆有限公司负担24447元。
本院二审期间，正大方圆公司提交业务委托书及支票存根，证明已向奥威隆公司缴纳从2015年5月至2016年8月的租金。奥威隆公司确认正大方圆公司已按照原审判决第三项标准足额支付占用费至2016年8月。
本院另查明，正大方圆公司于2015年5月7日由广州市正大方圆有限公司变更工商登记名称为广州市正大方圆集团有限公司。
本院认为，根据正大方圆公司的上诉请求和理由，对于本案二审争议焦点评析如下：
正大方圆公司是否构成根本违约。根据广州市城市规划局穗规函[2002]2021号《违法建设行政处罚决定书》，正大方圆公司在涉案场地改造工程完工后，未经办理竣工规划验收即投入使用，在使用过程中亦未按报建审批要求办理改变经审批的建筑物的使用功能。根据广州市规划局穗规函[2011]6765号《关于不同意仓库改造为临时休闲会所体育公园用房工程规划验收的函》，正大方圆公司在规划部门2002年作出行政处罚决定后，并未按行政管理部门的要求作出整改，且涉案工程一直在未经竣工验收的情况下持续使用。正大方圆公司主张奥威隆公司同意其上述违法行为，理据不足。原审法院认定正大方圆公司的行为已构成根本违约，并认定双方合同已解除，判令正大方圆公司腾空交还涉案物业以及赔偿复建费用，并无不当，本院予以维持。
关于诉讼时效。正大方圆公司的违约行为属于持续性行为，故奥威隆公司的主张并未超过诉讼时效。
关于重复起诉。奥威隆公司在本案中主张解除合同的事由与（2007）越某三初字第2338号案并不相同，不构成重复起诉。
关于奥威隆公司是否违约。正大方圆公司并未在本案中对此提出反诉，不属本案审理范围。
关于房屋占有使用费的标准。奥威隆公司、正大方圆公司约定的租金标准系双方的真实意思表示，正大方圆公司亦已实际利用涉案房屋经营并达到其租赁目的，故原审法院认定合同解除后占有使用费按原合同约定租金标准计付，并无不当，本院予以维持。正大方圆公司已按照原审判决第三项标准向奥威隆公司支付至2016年8月的占有使用费应在判决执行中予以扣除。
综上所述，正大方圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15627元，由上诉人广州市正大方圆集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十一月九日
书记员 李宪琼
黄妙丽