广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初63号
原告（反诉被告）：区明初，男，汉族，1962年9月21日出生，住广东省江门市蓬江区。
原告（反诉被告）：周海燕，女，汉族，1963年11月25日出生，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：甘媛玲、甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市信天和商业投资有限公司，住所地广东省中山市横栏镇茂辉工业区乐丰四路1号A栋二楼。
法定代表人：廖永威。
委托代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。
关于原告区明初、周海燕诉被告中山市信天和商业投资有限公司（下称信天和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，被告信天和公司于2016年2月22日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序进行审理，于2016年2月22日、2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告区明初、周海燕的委托代理人甘媛玲、甘明达，被告信天和公司的委托代理人吴海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、确认两原告与被告签订的《租赁意向书》、《租赁合同》已于2015年12月22日解除；2、被告向原告支付2015年11月1日至12月21日的租金486451.60元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告增加三项诉讼请求：1、被告向两原告支付因未办理清场而占用两原告租赁物所产生的场地使用费290000元（以每月290000元的标准从2015年12月22日计至2016年1月20日）；2、被告向两原告赔偿拆除租赁物中加建物、违建物及恢复原状的损失3724358元；3、被告向两原告赔偿因违建物导致原告租赁物无法正常出租而产生的租金损失1750000元（按照每月租金290000元计算6个月）。
事实与理由：2014年6月16日，原告区明初与被告签订《租赁意向书》，约定原告区明初将位于江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第壹、贰、叁、伍号厂房出租供被告使用。同年12月11日，两原告与被告签订《租赁合同》，对租赁物装修、使用、租期、租金等内容进行约定。被告在履行《租赁合同》期间，在未经原告同意、设计院确认、建设行政主管部门等有关部门批准的情况下，擅自在租赁物之间的空地上加建数千平方米的建筑物，为此，原告于2015年12月11日书面通知被告限期拆除违法建筑物，但被告并未如期拆除。
同时，被告在履行《租赁合同》期间，存在多种违约情形，如：（1）对租赁物的装修、改造、变更原租赁物的用途等，未征得原告批准及备案；（2）被告将租赁物转租给第三方后，亦未能按《租赁合同》约定，将转租合同、分租合同交由原告备案；（3）被告除支付了2015年10月租金290000元以外，剩余的应付租金一直未付。
因被告的上述行为已经严重违反双方所签订《租赁合同》第一条第四款、第三条第二款、第四条第一款、第五条的约定及相关法律规定。为此，两原告于2015年12月22日书面通知被告，解除双方签订的《租赁意向书》、《租赁合同》。因《租赁合同》解除的过错方为被告，被告应当对其所造成原告的全部经济损失承担赔偿责任，具体包括：第一，租金损失486451.60元。被告只支付了2015年10月的租金29万，而11月1日至12月21日即《租赁合同》解除之前的租金486451.60元（290000÷31×52=486451.60元）至今仍未支付。第二，场地占用费290000元。被告至今仍未将租赁物返还，其占用租赁物所产生的场地使用费，两原告暂从2015年12月21日计至2016年1月20日，占用费按原双方约定的月租金29万为标准支付。第三，赔偿原告拆除被告在租赁物中的加建物及恢复原状的损失金额3724358.00元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁合同解释》）第七条、《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百一十九条、第二百二十三条的规定，广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司根据法院委托，作出编号为20160912001号的工程造价鉴定意见书，评估结论为拆除及恢复工程的数额共3724358.00元。第四，被告应赔偿原告因加建违建物而导致租赁物无法正常出租而产生的租金损失175万元（该数额为暂计算6个月）。因日后对被告加建的建筑物进行拆除及对原租赁物进行加固，必然影响租赁物的出租。为此，原告根据日后必然实际发生的损失，酌情要求被告承担租赁物因拆除、修复、恢复原状的费用，按拆除、修复、恢复原状的期限为6个月，按每个月租金29万元计算，该期间的损失为175万元。基于上述情形，两原告恳请法院查明事实，作出公正判决。
两原告在举证期限内就本诉向本院提供的证据有：1、企业工商机读查询资料；2、国有土地使用证、房产证；3、《租赁意向书》、《租赁合同》；4、视频资料、委托书、《关于要求中山市信天和物业投资管理有限公司限期拆除违法建筑的函告》、EMS快递详情单；5、公证书（两份）；6、证据保全公证书；7、《关于解除合同的通知》、快递详情单；8、建设工程竣工验收消防备案表、受理凭证、个人备案信息；9、规划图纸；10、相关租户的营业执照、租赁合同、收据；11、建设工程规划条件核实通知书；12、江房鉴字（2016）第341号房屋安全鉴定报告。
被告对本诉答辩称：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按约定交付符合约定用途的房屋既是其合同义务，也是其收取租金的前提。（一）涉案合同约定的租赁物用途是商业用途，但两原告实际交付给被告的租赁物是工业用途，因此两原告构成根本违约，导致被告签订合同的目的无法实现。《合同法》第六十七条、第二百一十六条，两原告在未履行交付符合合同约定用途房屋的情况下，被告有权就后到期的租金支付义务予以拒绝，并且被告有权要求解除合同、赔偿损失。
（二）原告以我方在签订合同前知道租赁物是工业用途的抗辩理由是不成立的：在签订租赁意向书时，原告向我方称其项目是三旧改造项目，已获得政府部门批准改为商业用途。原告当时并没有出示其土地使用证、规划图纸。我方基于信赖利益相信其陈述，与原告签订租赁物为商业用途的租赁意向书。
（三）双方签订《租赁意向书》时，租赁物现状是空地，并没有明确的租赁物地址。租赁物的用途双方已经明确约定为“商业用途”。
（四）我方规划筹建的商场装修工程消防设计未能通过江门市公安消防局审核的最主要原因在于原告不能提供商业用途的建设工程规划许可证明文件，仓库、室外楼梯的门也是由原告提供的，未采用乙级防火门的责任完全是原告过错。对此，原告也早已知道这一点。从我方提供的本诉证据6《短信、短信清单》、证据7江门市滨江新区开发建设管理委员会出具的《证明》可以证实，原告明确表示会加强和政府部门的沟通，要求政府部门出具其建筑物是商业用途的相关证明。因此，我方无法通过修改消防设计来消除该问题，责任在于原告。从租赁合同可知，原告租给我方的租赁物建筑面积为13394.90平方米，而我方报送消防审核的商场面积为11479.51平方米，占用了租赁面积的绝大部分，因商场装修设计未通过消防审核，无法经营，导致我方签订的合同目的无法实现。
二、两原告同意被告进行扩建，未办理合法建设手续的过错在于原告，两原告应赔偿被告的扩建造价费用损失。1、《租赁意向书》、《租赁合同》中均明确约定，两原告同意被告进行扩建，并介绍广东蓬江建筑设计院有限公司的黄崇孟院长给被告认识，叫被告找广东蓬江建筑设计院有限公司设计扩建施工图纸。施工图纸设计好后，两原告也明确同意按施工图纸进行施工。在商场的消防设计审核遇到问题时，原告要求政府部门出具相关证明（我方提供的证据7），该证明明确将我方扩建的建筑面积（租赁合同约定的租赁物建筑面积为13394.90平方米，而该《证明》证明租赁物的建筑面积为17475.59平方米，多出了4000平方米）已经计算在内，证明原告知道并认可我方的扩建。2、原告作为房屋所有权人，是法定的相关建设手续办理人，被告无法办理上述建设手续。被告曾要求原告进行报建，但原告说“没必要，棠下这边都这样，如果报建的话，我在一开始起房子的时候就一起报了，没必要现在才报”，因此，未办理合法建设手续的过错在于原告，原告仍可通过补办建设手续使其合法。《租赁合同解释》第十四条规定，因为未办理合法建设手续的过错在于原告，所以原告应赔偿被告的扩建费用损失。3、实际上，原告打的如意算盘是既可以保留扩建物，又不用赔偿我方扩建造价费用，还想通过鉴定得到拆除扩建物并恢复原状的工程造价赔偿。因此，原告申请法院委托第三方对扩建物进行拆除并恢复原状的工程造价进行司法鉴定毫无依据，即使进行了评估鉴定，法院也不应该支持原告的该项诉求。4、原告没有任何证据可以证明因扩建物导致租赁物无法正常出租，该项损失没有发生，即使发生了，如上所述，也应该由原告自行承担，且原告的第三项与第五项诉讼请求中，既主张场地使用费，又主张租金损失，两项是重复主张，自相矛盾。
三、原告同意被告进行装修。（一）原告是在建筑物建好后即租给被告，从来没有经过任何装修，根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，明显可知被告必然要进行装修才能达到租赁目的。（二）在双方签订的租赁意向书和租赁合同中，约定原告给予被告10个月的免租装修期。（三）从《租赁合同》第十条附件3的租赁平面图明确可以看出，双方均明确同意进行扩建和装修，以使被告承租后可以经营商业广场。（四）以下装修项目根据合同约定被告自行施工，双方并没有约定需要经原告同意：1、《租赁合同》第一条第3点：“第五栋综合楼的梯间，由乙方负责装修及加装不锈钢护栏”。2、《租赁合同》第六条第1小点明确约定：“乙方因经营需要可自行在租赁物内进行水、电的铺设及拉线”。3、《租赁合同》第六条第2小点明确约定：“乙方因经营需要应当自行增设其他相关消防设施”。（五）根据我方提供本诉证据5，个体户机读档案登记资料可以证实，原告在租赁物所在地有企业在经营，经常来租赁物所在地，对我方的扩建、装修完全知情、同意。因此，原告应赔偿被告装饰装修残值损失。
四、被告不存在不按规定将转租合同、分租合同交给原告备案的情形。1、被告承租原告的租赁物，是计划建设信天和商业广场（棠下店），并整体转租给蓬江区信天和物业租赁服务部，租赁服务部自己经营或再将租赁物转租或分租给具体的商户，并与商户签订租赁合同。2、截止至双方解除租赁合同，被告与租赁服务部仍未签订书面的租赁合同，自然就没有需要交给原告备案的转租合同或分租合同。3、据了解，租赁服务部实际上已经将其与第三方签订的租赁合同全部已经交给了原告备案，原告只是现在知道自己违约在先，想推卸其违约责任，所以对该事实予以否认而已。4、原告与被告签订的合同中明确约定，如果原告依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知被告，但直到被告通知原告解除合同时为止，原告均没有以上述理由主张被告违约。假设被告违反这一约定，原告也应该是先催告被告予以纠正，在被告不纠正的情形下，原告才能行使进一步的权利。
五、原告自2015年12月22日起就已收回、实际控制租赁物，原告无权要求被告支付场地使用费。
六、对于本案鉴定部门出具的《结算报告》，应该叫《工程造价鉴定意见书》，鉴定人还应当在工程造价鉴定意见书上签名。报告应附评估公司营业执照、鉴定资质证书、鉴定人资质证书复印件。对加建部分拆除费用和恢复原状费用鉴定部分：（一）原告的鉴定申请是对加建的部分进行拆除并恢复原状的工程造价进行司法鉴定，并没有申请对拆除装修装饰的费用进行鉴定，因此，评估机构对拆除装修装饰的费用进行鉴定超出了委托范围。（二）首层中的洗手间、地面铺的抛光砖、防滑砖、红麻石大理石砖、LED显示屏、消防水池是属于装修装饰，根本就不属于加建，评估报告将其归入加建部分拆除毫无依据。（三）关于恢复原状部分，评估机构根本没有提供任何依据证明原状是什么样子的，无法理解评估公司是如何评估出来的。（四）原建筑恢复加固价格暂估价格56万元根本毫无依据，评估公司只是工程造价评估公司，根本就没有鉴定工程是否需要加固的资质。如果需要加固，是什么原因造成需要加固？加固的范围多大，方案如何，在这些均没有确定的情况下，评估公司根本无法进行评估。（五）评估的拆除费用畸高，根本不符常理。比如拆除消防水池，竟然要52981.97元，而当时我方的造价也才60000元左右，评估报告也不论是否有必要分项拆除，一概以分项拆除计算，且用最贵的人工单项拆除来计算，而我方聘请的专业人士认为，水池是在地下的，如果真要恢复原状，只需将水池用土填平，地面只需用水泥找平，何需拆除埋在地下、根本无关紧要的垫层、水池剪力墙，要拆除也是用机械拆除最省成本，但评估报告却闭门造车，根本不从实际和最省成本的方法去考虑。纵观整个拆除工程造价和恢复工程造价，我方扩建的费用才230万元，但评估公司评估的结果是拆除工程造价却高达193.80万元，我方装修的费用才250多万元，但评估的恢复工程价却高达178.50万元，明显不符常理，而我方聘请的专业人士评估，即使需要拆除和恢复的话，因为扩建的工程为框架结构，扩建工程和装修装饰工程完全可以用机械化施工，两者的拆除价合共只需50万元左右，如果拆除后的废料让其处理，则只需20-30万元。（六）在同一案件中，采用双重评估标准。对拆除工程造价和恢复工程造价，罗列明目繁多的措施项目费、安全文明施工费、其他项目费、预算包干费、增值税销项税额，抬高工程造价，而对我方申请的项目，却不计算上述各项费用。（7）对《单位工程竣工结算汇总表》，工程根本就没有施工，根本不存在竣工问题，因此，不应该叫《单位工程竣工结算汇总表》。
对我方申请的评估鉴定部分：（一）我方申请对两个项目进行鉴定：1、扩建造价费用进行评估鉴定。2、装饰装修残值进行评估鉴定。报告应明确鉴定结论，上述两个项目的鉴定结果是多少？（二）我方提供了证据证明：1、扩建造价费用是230万元（即装修工程款审核表中第二项，项目名称“珠海市金丰建筑工程有限公司（王小良）工程款”，其余均为装饰装修工程款。）2、装饰装修工程款是2500468元。评估报告应对两项费用分类计算，但报告的《项目汇总表》中，扩建工程造价为4128042元，装修工程造价为672426元，应进行调整。（三）我方申请评估鉴定的第1项是申请对扩建造价费用进行评估鉴定，并不是申请对扩建工程的残值进行鉴定，因此对扩建造价费用不应该进行折旧。（四）关于折旧率：1、在《房产装修折旧计算》中，计算公式其中一个计算因子是“t-建筑物已使用年限”，报告中按15来计算，即按建筑物已使用年限15年来计算，但原被告双方于2014年12月11日签订《租赁合同》，自12月开始施工，至我们要求的装修残值评估基准日2015年12月，建筑物才使用一年时间。2、在计算公式栏，写明“经测算结合实地勘察，认为评估建筑物维修保养状况良好，综合成新率确定为86%，”，这里的综合成新率的计算依据是什么？为什么确定综合成新率为86%的情况下，在具体计算时，又按综合成新率70%来计算？我方认为对装饰装修残值，应按已使用一年时间来进行折旧计算。（五）在《装修工程审核表》中，第五项审核后已付金额应该是131000元，少算了5000元的一张收据。
七、对于原告提供的江房鉴字（2016）第341号房屋安全鉴定报告，意见如下：（一）原告单方委托鉴定机构进行鉴定缺乏法律基础。（二）当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。但原告在举证期限内，并没有提出鉴定申请。（三）鉴定意见必须具备中立性、公正性。（四）消防设计通道是否符合《建筑设计防火规范》不属于房屋安全鉴定范围，鉴定单位无权作出此方面的鉴定。（六）根据《危险房屋鉴定标准》，综合评定应按三层次进行，但报告没有第一、第二层次，直接得出第三层次的结论，非常的武断和草率。（七）鉴定报告没有鉴定单位的资质证书和鉴定人员的资质证书。（八）无论鉴定报告结果如何，都与原告的诉求没有关联性，原告没有证据证明其损失已经发生或必然发生，更没有证据证明其损失与我方有关，原告要求我方赔偿损失的基础根本不存在。故我方对该房屋鉴定报告不予确认。
被告在举证期限内就本诉向本院提供的证据有：1、《租赁意向书》及《租赁合同》；2、施工图纸；3、光盘、电话谈话录音记录、广东蓬江建筑设计院有限公司工商登记资料；4、信天和商业广场（棠下店）效果图及首层、二层、三层平面图；5、个体户机读档案登记资料；6、短信、短信清单；7、证明；8、《江门市公安消防局建设工程消防设计审核申请受理凭证》及《江门市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》；9、2015年10月20日被告寄给原告《函件》及寄件单；10、2015年10月21日被告寄给原告《函件》及寄件单；11、（2015）香山律函字第592号《律师函》、寄单、交寄邮件收据及改退批条；12、《关于解除合同的通知》及寄件单、送达记录；13、租赁服务部罗家惠（138××××4926）与租户黄钰彬（132××××6833）的通话录音；14、租赁服务部罗家惠（138××××4926）与租户张继雨（186××××5022）的通话录音；15、租赁服务部罗家惠（138××××4926）与租户焦东星（158××××3154）的通话录音；16、租赁服务部罗家惠（138××××4926）与租户周桥胜（134××××9253）的通话录音。
被告向本院提出的反诉请求：1、确认两原告与被告于2014年12月11日签订的《租赁合同》于2015年12月22日已解除；2、两原告退还被告保证金100万元及利息（利息从起诉之日至还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；3、两原告退还被告租金29万元；4、两原告赔偿被告招商费用损失297070元；5、两原告赔偿被告广告宣传费用损失51988元；6、两原告赔偿被告装修费用损失4800468元；7、两原告赔偿被告预期利益损失4838784元；8、两原告承担本案所有的诉讼费用。
事实和理由：两原告与被告于2014年6月16日签订《租赁意向书》。合同签订后，被告依约履行合同，向两原告交纳了100万元租赁保证金，准备建设集商场、饮食、娱乐、休闲于一体的信天和商业广场（棠下店），投入巨资按商业用途对建筑物进行装修，并进行招商引资。
2015年9月10日，被告对信天和商业广场（棠下店）内需要进行消防设计审核的2#商场装修工程向江门市公安消防局报送了消防设计材料，消防局经审核后，告知被告涉案租赁物及土地均为工业用途，并非商业用途，因此不予批准商场的消防设计，不得进行商场的施工，要求提供商业用途的建设工程规划许可证明文件，重新审核合格后，才能对商场进行施工。
有意向被告承租的租户及部分已经与被告签约的租户，得知建筑物用途是工业而非商业用途后，均不敢租赁或进场装修，部分已经进场的租户，也纷纷要求减租或退租，导致被告无法进行后续的经营工作。
被告多次通知两原告，告知其提供的建筑物用途与合同约定不符，要求两原告采取措施予以补救，并于2015年11月19日委托律师向两原告发出《律师函》，要求两原告在15天内提供建筑物用途为商业的建筑消防验收合格证或建设工程规划许可证明文件，但两原告一直无法提供上述证件或文件，无法消除建筑物的重大瑕疵，两原告已构成根本违约，我方有权解除合同，要求两原告赔偿损失。
2015年12月22日，被告向两原告发出通知，解除双方签订《租赁合同》并要求两原告退回保证金、租金和赔偿损失。但时至今日，两原告仍置之不理。
如果两原告没有违约，合同顺利履行的话，被告预计完成整个项目需投资700万元，信天和商业广场（棠下店）全部开业后，每月租金收入49.0620万元（按最低收入预算，不含递增），扣除每月运营费用4万元及交给两原告的每月租金29万元后，被告每月可获得利润收入为：49.062万元-4万元-29万元=16.062万元，每年利润收入为16.062万元／月×12个月=192.7440万元，《租赁合同》签订的租期为13年，被告按12年计算可获得利润为192.7440万元／年×12年=2312.9280万元，扣除被告投资700万元后，被告可获得利润为：2312.928万-700万=1612.928万，现被告酌情要求两原告按可获得利润的30%赔偿，即1612.920万×30%=483.8784万。
被告在举证期限内向本院提供的反诉证据有：1、核准变更登记通知书；2、《收据》；3、中国工商银行电子银行单（4张）；4、代理招商引资合作协议、招商提成明细表、收据3份；5、广告宣传费用明细表；6、装修工程款总表；7、已付工程款明细表（1）、支付设计费用单据3份；8、建筑工程施工承包合同、工程结算分析表、已付工程明细表（2）、支付珠海市金丰建筑工程有限公司工程款单据；9、工程承包合同、已付工程款明细表（3）、支付中山市世天和装饰设计有限公司工程款单据；10、LED电子显示屏采购合同、已付工程款明细表（4）、支付LED显示屏工程款单据5份；11、工程承包合同（外挂消防楼梯）、消防梯验收明细单、已付工程表明细款（5）、支付消防梯工程款单据11份；12、已付工程款明细表（6）、支付消防工程款单据5份；13、已付工程款明细表（7）、支付空调款单据3份；14、临控设备报价单、已付工程款明细表（8）、支付监控设备款单据3份；15、工程承包合同、结算单、已付工程款明细表（8）、支付卷闸门工程款单据4份；16、送货单2份、付款凭证1份；17、工程款明细表（9）、支付工程款单据；18、信天和商业广场（棠下店）商铺租金预算表、被告与租户签订的租赁合同（共16份）。
原告就反诉的答辩称：一、根据本案原、被告双方提供的证据证实，原告与被告签订的《租赁合同》已于2015年12月22日解除，对此原、被告双方均不持异议。
二、被告的违约及违法加建行为，是导致原告提出解除合同的根本原因。被告在未取得设计院正式设计图纸及未经行政主管部门批准，擅自施工建设，原告对此并不知情，被告也未取得原告的书面同意。对于被告的违建行为，原告已于2015年12月11日书面通知被告限期拆除违法建筑物，但被告未如期拆除违法加建的建筑物。
（二）经江门市房屋安全鉴定中心有限公司对被告扩建部分的现场鉴定，被告增建部分的厂房为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，给租赁物的日常使用也带来严重的安全隐患。
三、被告本诉答辩意见及反诉状请求与事实不符，恳请法院依法驳回被告反诉状2-8项反诉请求，具体理由如下：
第一，原告在签订《租赁意向书》、《租赁合同》不存在隐瞒被告租赁物性质的行为。
根据《租赁合同》的约定，被告可将原告提供的租赁物用于商业用途。根据本案证据显示，被告自2014年12月接收租赁物至2015年12月21日解除《租赁合同》之前，已经有多家商家如：中国建设银行等多间商家，领取营业执照后，进驻租赁物对外经营。上述店铺位于租赁物的1#楼的首层和二楼部分、2#楼的一楼，该部分的租户所使用的租赁物未涉及被告违法加建的范围，目前上述商家自2014年年底进场至今一直正常经营，并不存在被告所谓的租赁物的性质导致其不能用于商业的用途，同时也不存在因消防问题而导致其无法进场进行经营的事实。由此可证实，涉案租赁物的性质，并不影响被告用于商业方面的用途。
第二，被告因未按法定程序报批、未经设计院出具有效设计图纸及行政主管部门许可的情况下，擅自加建建筑物数千平方米的违章建筑，是导致其拟开办的商场未能通过消防设计的根本原因。
第三、被告对因其自身过错而导致《租赁合同》解除而产生的一切损失，应由其自行承担。
第四，原告是基于被告违法加建行为提出解除合同，因此被告要求返还保证金100万、退还已支付29万租金没有事实依据。
第五，被告要求原告赔偿其招商费用损失297070元没有事实和法律依据。
第六，被告要求原告赔偿其预期利益损失4838784元与事实不符，没有法律依据。被告擅自加建、搭建违法建筑物、盖铁棚、阳光棚，是原告要求解除《租赁合同》的根本原因，而被告所反映的未能通过消防验收也是其违法行为所导致的结果。被告应对《解除合同》所产生的一切法律后果自行承担责任，因此被告在解除合同后要求原告赔偿其预期利益损失没有法律依据。另一方面，被告称其每月租金49.0620万元没有事实依据。对于被告所提出的经营损失，被告亦未经向法院提请第三方司法鉴定，而是仅凭被告主观臆想的数据，据此要求原告支付4838784元没有事实依据。
原告就反诉在举证期限内提供的证据与本诉一致。
根据两原告、被告的申请，本院依法委托广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司对被告在租赁物上加建的部分进行拆除并恢复原状的工程造价、租赁物的扩建造价费用、装饰装修残值损失进行评估鉴定，并由该公司出具《结算报告》一份，《工程造价鉴定意见书》两份。
广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司相关鉴定人员依两原告、被告申请出庭接受质询，并对双方就《结算报告》、《工程造价鉴定意见书》的问题进行解答。
经审理查明：2014年6月16日，原告区明初与被告签订《租赁意向书》，主要约定：一、甲方（原告区明初）将江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第壹、贰、叁、伍号厂房出租给乙方（被告）作为经营商业之用，土地证号为国用出2001字第21027**号；二、租赁物现为空地，甲方按现有图纸的方式、方案、采用混凝土结构建好租赁物（面积按具备相应资质的测绘机构的实测数据为准），甲方同意建筑物之间的空地免租供乙方使用，乙方可自行搭建使用，必须经过设计院设计确认才可动工；三、租赁期限为13年，租期自甲方将租赁物建好，正式交付给乙方使用日起计（注：免租的装修期为10个月）；四、乙方支付甲方租赁的每月租金为人民币290000元整，每月5日前缴付当月租金给甲方，若遇到公众假期乙方必须提前足额支付，否则过期加收滞纳金，每天滞纳金按月租金总额的3%计算。拖欠时间超过15天的，甲方有权采取必要措施收回铺位终止合同，并追收其欠款及没收保证金，由此造成损失及费用由乙方承担。租金（除免租的10个月装修期外）首三年不变，之后每三年递增10%；五、甲、乙双方签订正式租赁合同时，乙方需交付甲方人民币1000000元整，作为合同保证金，在本意向书签订同时，乙方向甲方支付人民币30万元作为签订正式租赁合同的意向金，该意向金在签订正式租赁合同时转为合同保证金。若乙方提前单方终止合同则甲方有权没收该笔保证金，若甲方提前终止合同则乙方有权要求双倍返还该笔保证金并按市场价赔偿乙方装修损失。另外，合同期满或终止后，在乙方交清租金、水电费、税费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方应于10日内无息退还乙方保证金；六、乙方如需对所承租的厂房进行装饰装修，应事先将装修设计方案报知甲方，获甲方批准后方能施工。乙方迁出时必须通知甲方到场验收，厂房内所增设的一切嵌装在建筑物内的附属设施不得拆除，包括但不限于电梯、升降机等，甲方也不予补偿。未经甲方同意而进行装修或因此造成建筑物损坏的，甲方有权追加乙方责任，由此造成的损失及恢复费用由乙方承担；七、甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照；八、本意向书有关租赁房屋、租赁期限、租金等事项为双方正式签订租赁合同的基本事项，未尽事宜以双方正式签订的租赁合同为准。
上述《租赁意向书》签订后，被告于2014年6月23日向原告区明初支付租赁意向金300000元。两原告在棠下镇中心村委会丰盛围（土名）土地上自建房屋，房屋地址为江门市蓬江区棠下镇江盛路7号1、2、3、5幢，并于2015年2月17日分别取得粤房地权证江门字第××、01××98、0115138801、01××05号房地产权证，权属人为区明初、周海燕。
2014年12月11日，原告区明初、周海燕与被告签订《租赁合同》，主要约定：一、甲方（原告区明初、周海燕）将其所有的位于江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第1、2、3、5幢综合楼（土地证号：国用出2001字第21027**号）出租给乙方（被告）使用，租赁物的建筑面积为13394.90平方米，甲方同意乙方所租综合楼为商业用途，其范围以乙方营业执照为准；二、每幢租赁物的楼梯由甲、乙双方共同使用（壹号综合楼第A19号商铺及楼梯归甲方独自使用，租赁物的其他楼梯由甲、乙双方共同使用，1至4幢综合楼的梯间由甲方负责装饰梯级及加装不锈钢护栏，第五栋综合楼的梯间，由乙方负责装饰及加装不锈钢护栏）。甲方同意第1、2、3、5幢综合楼之间的空地免租供乙方使用，乙方在经设计院设计确认并经相关行政部门审批后可自行搭建使用。第1、2、3幢综合楼的天台部分由甲方自行使用，第5幢综合楼天台部分免租给乙方使用；三、租赁期为13年，自2014年12月1日起至2027年11月30日止，2014年12月1日起至2015年9月30日为免租装修期；四、租金2015年10月1日起至2018年9月30日为每月人民币290000元，乙方应于每月10日前付清当月租金，若遇到公众假期乙方必须提前足额支付，否则过期加收滞纳金，每天滞纳金按月租金总额的3%计算，拖欠时间超过15天的，甲方有权采取必要措施收回铺位终止合同，并追收其欠款及没收保证金，由此造成损失及费用由乙方承担；五、甲、乙双方签订本合同后5日内，乙方应当向甲方支付人民币1000000元作为本合同的保证金，其中，乙方在签订《租赁意向书》后向甲方支付的意向金人民币30万元，自动转化为上述保证金，若乙方提前单方终止合同则甲方有权没收该笔保证金，若甲方提前终止合同则乙方有权要求双倍返还该笔保证金并按市场价赔偿乙方装修损失。另外，合同期满或终止后，在乙方交清租金、水电费、税费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方应于10日内无息一次性退还乙方保证金；五、在本合同履行期间，乙方可将租赁物转租或分租给第三方使用，转租或分租租金由乙方收取。乙方应在与第三方签订转租或分租合同后10天内交一份至甲方备案；六、乙方在对租赁物进行装修或改造前，应事先将装修或改造设计方案报至甲方备案，获甲方书面批准后方能施工。乙方迁出时必须通知甲方到场验收，综合楼内所增设的一切嵌装在建筑物内的附属设施不得拆除，包括但不限于电梯、升降机、楼梯、搭建物等，甲方也不予补偿。未经甲方同意而进行装修或因此造成建筑物损坏的，甲方有权追加乙方责任，由此造成的损失及恢复费用由乙方承担；七、甲方交付租赁物时需向乙方提供租赁物的建筑消防验收合格证，乙方因经营需要应当自行增设其他相关消防设施并办理相关消防认证的，相关费用由乙方自理，甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照；八、乙方有以下情形之一，甲方有权解除合同并收回租赁物，乙方无权要求甲方退还保证金，由此造成甲方损失，乙方应向甲方赔偿：1、乙方拖欠租金或其他各项费用达30日；2、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁物用途或对租赁物进行装修；3、乙方与第三方签订转租或分租合同后10天内未交甲方备案。
上述《租赁合同》签订后，两原告将涉案租赁物交付给被告使用，被告依约向两原告支付合同保证金合共1000000元（包含被告2014年6月23日已支付的300000元意向保证金）。被告接收租赁物后对其进行装修及扩建，被告所提交的扩建方案设计图纸未有相关设计院的盖章确认。
2015年9月10日，蓬江区信天和物业租赁服务部向江门市公安消防局申请涉案租赁物2#商场装修工程消防设计审核。2015年10月13日，江门市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》，认为上述消防设计存在以下问题：1、拟建工程未提供工程规划许可证明文件，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款的规定；2、拟装修场所仓库未采用乙级防火门，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第6.2.3条第四项的规定；3、拟装修场所室外楼梯未采用乙级防火门，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第6.2.5条第4项的规定。
本院于2016年9月7日向江门市公安消防局发函调查江门市蓬江区棠下镇江盛路7号2幢房屋的规划为工业用途，对此是否为导致江公消审凭字（2015）第0303号消防设计申请审核不合格的原因。该局于2016年9月27日复函称：“2015年9月10日，蓬江区信天和物业租赁服务部向我局申报了位于江门市滨江新区棠下镇丰盛大道2#商场装修工程消防设计审核。经审查，该工程属工程使用性质变更，为改建工程。根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号令）第十五条第二款规定：依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件。2015年10月15日，我局不同意该工程消防设计，并出具了《建设工程消防设计审核意见书》（江公消审（2015）第0326号），提出了包括‘拟建工程未提供建设工程规划许可证明文件，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款的规定’在内的三个方面的问题。可以认为未提供与该改建工程相应的规划许可证明文件是该工程消防审核不合格的原因之一。”
江门市滨江新区开发建设管理委员会于2015年9月9日出具的《证明》：“兹证明位于江门市滨江新区棠下镇丰盛大道，区明初、周海燕综合楼三栋，一号楼三层，面积2946.08平方，高度12.5米；二号楼三层面积11479.51平方，高度12.5米；三号楼三层面积3050平方，高度12.5米；土地证号新府国出第21027**号，该房产于1998年前建成使用，用作商业用途，现是我镇三旧改造项目，从新改造，房产证办理中，请有关部门协助办理牌照手续。”
2015年10月21日，被告向两原告发出《函件》一份，内容为被告已投入巨资按商业用途将建筑物进行装修，但在向消防部门申请消防设备进场施工时，被告知建筑物及土地用途为工业用途，不予批准进行消防设备施工，导致签订合同目的暂无法实现，因而被告无法向被告缴纳租金，并请两原告加强与相关部门的沟通，配合被告向消防部门申请消防设备进场施工，以使签订合同顺利履行。邮政回单显示该邮件于2015年10月22日由他人签收。
2015年10月25日，被告向两原告发出《函件》一份，内容为2015年10月19日，被告收到江门市公安消防局出具的“建设工程消防设计审核意见书”，根据该意见第一条，不得进场施工，希望两原告尽快消除建筑物存在的瑕疵，使被告能够进场装修及经营。邮政回单显示原告区明初于2015年11月2日签收该《函件》。
2015年11月19日，被告委托广东香山律师事务所吴海雄律师向两原告寄出《律师函》，内容为因涉案租赁物用途为工业用途，不予批准被告的消防设计，不得施工，导致有意向租赁建筑物的商户及签约客户知悉后均不敢租赁或进场装修，部分已经进场的商户，也纷纷要求减租或退租，给被告造成巨大的损失，因两原告构成根本违约，被告有权解除合同，两原告无权要求被告支付租金，要求两原告在15天内提供建筑物用途为商业的建筑消防验收合格证或建设工程规划许可证明文件。该邮件邮政改退批条显示“收件人拒收，要求退回”。
2015年12月11日，两原告向被告发出《关于要求中山市信天和物业投资管理有限公司限期拆除违法建筑的函告》，内容为两原告发现被告未经其同意及设计院设计确认、行政主管部门批准的情况下，擅自在租赁物综合楼之间的空地上加建违法建筑约两千平方米，要求被告在2015年12月21日前拆除上述违法建筑。被告确认收到该通知。
2015年12月22日，两原告向被告发出《区明初、周海燕解除与中山市信天和物业投资管理有限公司所签订﹤租赁意向书﹥、﹤租赁合同﹥的通知》，内容为因被告未在2015年12月11日拆除违法建筑，两原告根据《租赁合同》约定及有关法律规定，自2015年12月22日起，解除与被告于2014年6月16日签订的《租赁意向书》及2014年12月11日签订的《租赁合同》，要求被告于2015年12月27日前完成清偿并办理租赁物的交接手续。该通知两原告以邮寄方式寄送被告，另外原告区明初于2015年12月22日到位于江门市蓬江区棠下镇江盛路的“信天和商业广场”的“招商办公室”，向其工作人员递交该通知，并在“信天和商业广场”两个门口各自张贴一份该通知。上述邮寄及现场送达行为由江门市江海公证处人员作出保全证据公证。
2015年12月22日，被告向两原告寄出《关于解除合同的通知》，内容为两原告提供的建筑物用途与合同约定不符，被告于2015年11月19日委托律师向两原告发出《律师函》，要求两原告在15天内提供建筑物用途为商业的建筑消防验收合格证或建设工程规划许可文件，但至今两原告仍无法提供，也无法消除建筑物的重大瑕疵，因此两原告构成根本违约，现要求：1、解除签订的《租赁意向书》、《租赁合同》；2、双倍退还被告保证金200万元；3、退还已缴租金、赔偿装修费等损失700万元；4、请在7天内与被告办理建筑物的交接手续。两原告已收到上述通知。
另查明，粤房地权证江门字第××号、01××98号、0115138801号、01××80号房地产产权证显示，坐落于江门市蓬江区棠下镇江盛路7号1、2、3、5幢的规划用途为“非住宅”。根据两原告提供的《建设工程竣工验收消防备案表》显示，工程地址为江门市棠下镇中心村丰盛围（土名）地段的使用性质是“厂房”，涉案租赁物已办理使用性质为“厂房”的工程竣工验收消防备案。
根据两原告向本院申请对被告在租赁物上加建部分进行拆除并恢复原状的工程造价进行司法鉴定，本院委托广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司进行评估。该所出具编号为20160912001、20160912002号《工程造价鉴定意见书》，评估结论为：信天和商业广场（棠下店）拆除工程造价合计1938539.41元，信天和商业广场（棠下店）恢复工程造价合计1785818.59元（恢复项目包括加固工程，由于加固工程没有具体方案，暂估580000元），以上合计3724358元。
根据被告向本院申请对租赁物的扩建造价费用、装饰装修残值损失进行司法鉴定，本院委托广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司进行评估。该所出具《结算报告》，评估结论为：除珠海市金丰建筑工程有限公司（王小良）工程款和户外高亮度全彩色多媒体LED显示屏工程款有合同外，其他均无合同，由于图纸不全，没有立面图纸和节点图纸，本项目按照提供发票进行结算，结算合同总金额为4800468元（其中扩建工程造价4128042元，装修工程造价672426元），按照折旧率70%计算，残值为3360327.60元。结算的项目名称包括：设计费用、珠海市金丰建筑工程有限公司（王小良）工程款、中山市世天和装饰设计有限公司（熊朝国）工程款、户外高亮度全彩色多媒体LED显示屏工程款、消防梯工程款（黄棣）、消防工程、空调款、监控设备款（欧乐华）、卷闸门工程、灯饰款（诸石勇）、其他装修工程款。
两原告自行委托江门市房屋安全鉴定中心有限公司对江门市棠下镇金岭村丰盛大道第一、二、三、五幢厂房的房屋安全性进行鉴定，并称将被告在本案中提供的证据施工图纸交给该公司作为鉴定鉴材。该公司作出《房屋安全鉴定报告》结论为：“根据委托方提供的图纸，我司现场勘查鉴定，发现现场未严格按照该图纸进行布置，其中包括增建部分的厂房的部分梁、柱数量不足、截面大小不符、柱间距不符；个别节点搭接传力不明确，初步判断受力不明无法判断；由于没有按照设计图纸布置二层柱子，现场增建的钢屋架其一端支承在2#厂房／3#厂房的拦河处，另一端支承在5#厂房的结构梁上，导致增加了2#厂房、3#厂房和5#厂房的原设计荷重，存在安全隐患；另外，现场增建的钢屋架，其做法及布置方向与该设计图纸要求不符；现场改建楼梯的消防设计通道不符合《建筑设计防火规范》要求。根据《危险房屋鉴定标准》的相关规定，综合评议增建部分的厂房为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。”处理意见为：“（仅供参考）建议经原设计单位审核，作维修加固或拆除重建处理。”
再查明，被告庭审中确认2014年12月1日至2015年12月22日期间，涉案租赁物已转租给以纯等共16户商铺，两原告承认于2016年2月接收以纯等14户商户，租金由其收取。
中山市信天和物业投资管理有限公司于2015年11月24日于工商登记变更企业名称为中山市信天和商业投资有限公司。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于合同效力问题，从涉案租赁物的房地产产权证、国有土地使用证可以看出，涉案租赁物的土地规划用途应为非商业用途，而涉案《租赁意向书》、《租赁合同》约定租赁物用于商业用途没有违反法律法规效力性强制性规定。涉案租赁物已取得房地产产权证，属于合法建筑，因此涉案的《租赁意向书》、《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方当事人应全面依照合同约定履行各自义务。两原告与被告对于涉案《租赁意向书》、《租赁合同》于2015年12月22日已解除均无异议，本院予以确认。
关于两原告对于涉案《租赁意向书》、《租赁合同》的解除是否存在过错的问题。综合各当事人的陈述及提供的证据，涉案合同解除的主要原因在于涉案租赁物的规划用途为工业用途，被告在申请租赁物用于商场的装修设计未能通过消防审核。被告主张两原告对此应承担责任的依据在于根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任。
首先，被告在庭审中承认在签订《租赁意向书》之前已经知道当时涉案土地的规划用途为工业用途，但原告方面告知其涉案租赁物为“三旧”改造工程，已经政府批准为商业用途。被告明知涉案租赁物用途为工业用途，仍然与两原告签订以商业用途使用租赁物的《租赁合同》，其称两原告在口头上承诺租赁物已经政府批准为商业用途的说法欠缺证据证明。其次，《租赁意向书》中约定“出租给乙方作为经营商业之用的事宜”、“甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照”、《租赁合同》中约定“甲方同意乙方所租综合楼作为商业用途”、“乙方因经营需要应当自行增设其他相关设施并办理相关消防认证，相关费用由乙方自理”、“甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照”，从上述约定未能看出两原告有对租赁物的用途有作特别保证。再次，对于被告称其商场消防设计审核未通过的责任在于两原告，从《租赁意向书》、《租赁合同》的约定来看，两原告对被告办理消防认证仅负协助义务，而两原告在被告提供的短信中也承诺会向政府部门沟通，并已提供相关部门出具的《证明》给被告以进行消防设计审核之用，已尽协助之义务。综上，涉案租赁物出租用于商业用途的确存在瑕疵，但两原告未有对被告隐瞒涉案租赁物的情况，也未有对租赁物的规划用途作出过特别保证，被告明知涉案租赁物存在上述瑕疵，也未能证明涉案租赁物符合《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的情况，因此两原告对涉案租赁物无需承担瑕疵担保','2018-10-09
10:40:56',0,'web',NULL),(18277450,'29537b17-e110-49a0-ab7d-a8540085ace6','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：106次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"103\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2017）冀0302民初7710号\",\"法院地市\":\"秦皇岛市\",\"法院省份\":\"河北\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"29537b17-e110-49a0-ab7d-a8540085ace6\",\"案件名称\":\"秦皇岛市启泰物业服务有限公司与许嘉物业服务合同纠纷一审民事裁定书\",\"法院名称\":\"秦皇岛市海港区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"海港区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"本院在审理原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司与被告许嘉物业服务合同纠纷一案中，原告于2017年12月18日向本院提出对被告许嘉的撤诉申请\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1514390400000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"秦皇岛市启泰物业服务有限公司与许嘉物业服务合同纠纷一审民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"秦皇岛市启泰物业服务有限公司与许嘉物业服务合同纠纷一审民事裁定书
（2017）冀0302民初7710号\");$(\"#hidDocID\").val(\"29537b17-e110-49a0-ab7d-a8540085ace6\");$(\"#hidCaseName\").val(\"秦皇岛市启泰物业服务有限公司与许嘉物业服务合同纠纷一审民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）冀0302民初7710号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"秦皇岛市海港区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"103\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"秦皇岛市海港区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"物业服务合同纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-12-18\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"秦皇岛市启泰物业服务有限公司,许嘉\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百四十五条\',法条内容:\'第一百四十五条
系统尚未收录或引用有误
\'},{法条名称:\'第一百五十四条\',法条内容:\'第一百五十四条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"秦皇岛市启泰物业服务有限公司与许嘉物业服务合同纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-28\\\\\",\\\\\