重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终316号
上诉人（原审原告）：重庆市德感建筑安装工程有限公司,住所地重庆市江津区德感正街339号。
法定代表人：陈德祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田刚，重庆和茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市南川区三丰物资有限公司,住所地重庆市南川区东城办事处东环路170号。
法定代表人：皮麒麟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗莉，重庆渝峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱丹，重庆渝峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆怡然房地产开发（集团）有限公司,住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特16号。
法定代表人：刘玉英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊晓晖，重庆博志律师事务所律师。
上诉人重庆市德感建筑安装工程有限公司（以下简称德感建筑公司）因与被上诉人重庆市南川区三丰物资有限公司（以下简称三丰物资公司）、重庆怡然房地产开发（集团）有限公司（以下简称怡然房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民初字第01381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进���了审理。德感建筑公司的委托诉讼代理人田刚，三丰物资公司委托诉讼代理人罗莉，怡然房地产公司的委托诉讼代理人樊晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德感建筑公司上诉请求：撤销重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民初字第01381号民事判决，发回重审或查明事实后改判。主要事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案被执行房屋的土地使用权、房屋所有权，甚至项目开发过程中土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等均登记在怡然房地产公司的名下。因此，应认定怡然房地产公司是权利��。即使三丰物资公司与怡然房地产公司有联建关系，也仅是债权，不能否定相关登记的效力。2.本案争议裙楼部分系三丰物资公司从中国银行南川支行受让取得，另有部分系德感建筑公司修建完成。这些均非由三丰物资公司建造取得物权。3.本案争议的被查封房产登记在怡然房地产公司名下，系三丰物资公司和怡然房地产公司的联营财产，而德感建筑公司申请执行的债务是三丰物资公司和怡然房地产公司的联营债务，因此三丰物资公司应当以联营财产偿还联营债务，三丰物资公司对联营财产的权利不足以对抗德感建筑公司的工程款债权。
三丰物资公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，三丰物资公司对被查封房产享有物权，足以对抗德感建筑公司的执行申请。
怡然房地产公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，本案争议裙楼由三��物资公司投资建设，相关权利义务与怡然房地产公司无关；2.竣工验收时德感建筑公司也承诺三丰物资公司从中国银行南川支行取得的裙楼不在德感建筑公司竣工范围内；3.物权法虽然规定物权效力以登记为准，但也规定法律另有规定的除外，而相关生效判决均已确认三丰物资公司享有本案争议裙楼的物权。
德感建筑公司起诉请求：撤销重庆市第五中级人民法院（以下简称五中院）作出的（2015）渝五中法执异字第00744号执行裁定，立即对怡然房地产公司所有的位于重庆市南川区东城办事处南大街95号怡然迷你公馆名义层一、二层房屋予以执行。
一审审理查明，德感建筑公司与怡然房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，五中院于2012年8月20日作出（2012）渝五中法民初字第00443号民事裁定书和协助执行通知书，查封、冻结了怡然房地产公司位于重庆���南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆名义层一、二层房屋（房屋面积共计4286.47平方米）。上述房屋属于该项目裙楼部分。
2014年5月20日，五中院作出（2012）渝五中法民初字第00443号民事判决：一、由怡然房地产公司于本判决生效后15日内向德感建筑公司支付工程款11271345元；二、驳回德感建筑公司的其他诉讼请求；三、驳回怡然房地产公司的反诉请求。因怡然房地产公司未履行上述生效判决所确定的义务，德感建筑公司向五中院申请强制执行。五中院在执行该案中，案外人三丰物资公司对执行标的提出书面异议，五中院受理并经听证审查后于2015年10月28日作出（2015）渝五中法执异字第00744号执行裁定书，裁定“中止对位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号怡然迷你公馆名义层一、二层房屋（房屋面积共计4286.47平方米）的执行。”
另查明，2003年11月21日，中国银行南川支行与三丰物资公司签订《中国银行南川支行南大街综合楼产权转让意向性协议》，约定由中国银行南川支行将位于原南川市东城街道办事处南大街95号的中国银行南川支行综合楼（已建成部分6453.82平方米）及土地使用权整体出售给三丰物资公司，三丰物资公司付款380万元，正式协议待中国银行南川支行的上级银行批准后签订。2004年8月10日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《联合开发建设“南川中银大厦”（暂名）项目协议书》（以下简称《联建协议》），约定“南川中银大厦”原系中国银行南川支行综合楼，双方拟将该项目联合改建为商住楼，其中三丰物资公司独立负责该项目裙楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资裙楼的全部收益，怡然房地产公司独立负责该项目塔楼的投资、开发、建设、销售，并享有投资塔楼的全部收益。同日，双方又签订了《补充协议》，约定由怡然房地产公司给付三丰物资公司200万元相关费用，仅获得现有裙楼现状土地使用权面积，其余土地使用权为三丰物资公司所有；怡然房地产公司对该项目二期建设有优先联建权。2004年8月29日，中国银行南川支行与三丰物资公司正式签订《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》，约定中国银行南川支行将位于原南川市东城街道办事处南大街95号的中国银行南川支行综合楼在建工程项目，含划拨土地1702.76平方米、出让土地2066.71平方米、地上建筑物6413.58平方米和在建所属物整体转让给三丰物资公司，转让价格380万元。
2005年2月4日，原南川市规划局颁发重规地证南川字[2005]15号建设用地规划许可证，该证载明：用地单位为怡然房地产公司和三丰物资公司，用地项目名称为怡然三鑫大厦，用地位置为原南川市东城街道办事处南大街95号，用地面积为9914平方米。同年2月5日和3月11日，三丰物资公司先后支付了契税15825元和土地出让金395633元。5月18日，原南川市国土资源和房屋管理局向三丰物资公司颁发了南川市国用（2005）第1469号和1470号国有土地使用权证，将中国银行南川支行转让的上述土地3769.47平方米的使用权登记在三丰物资公司名下。嗣后，怡然房地产公司因土地使用权属纠纷对三丰物资公司提起诉讼，重庆市第三中级人民法院（以下简称三中院）于2006年7月18日作出（2006）渝三中民初字第31号民事判决，判令三丰物资公司与怡然房地产公司按房地产开发的规范程序，共同到政府相关部门办理双方联合开发建设项目涉及的3769.47平方米的土地使用权共同使用的相关手续。
2007年12月16日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《联合开发建��怡然三鑫大厦的补充协议》，约定该项目裙楼部分的全部建筑面积（包括房屋现状未拆除部分、拆除还建部分和新增建筑面积三部分组成）属于三丰物资公司所有。同年12月27日，重庆市南川区规划局颁发了南川区东城街道办事处南大街95号怡然三鑫大厦建设工程（用地面积3769平方米）的建设用地规划许可证，该证载明用地单位为三丰物资公司和怡然房地产公司。2008年2月27日，重庆市南川区建设委员会批复同意怡然房地产公司、三丰物资公司联合开发怡然三鑫项目。同年7月4日，重庆市南川区规划局向怡然房地产公司颁发了建字第建500384200300171号建设工程规划许可证。
2010年5月18日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《关于办理“怡然•MINI公馆”预售许可证的授权委托书》，三丰物资公司委托怡然房地产公司代为办理其分得的“怡然迷你公馆”（原名“���然三鑫大厦”）项目负一层、裙楼一至四层商业用房、塔楼部分楼层住宅的预售许可证。同年6月8日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向怡然房地产公司颁发了包括一至四层商业用房在内的“怡然迷你公馆”部分房屋的预售许可证。
2010年6月10日，三丰物资公司与怡然房地产公司签订《土地使用权转让协议书》，约定：根据国家的相关政策，办理房地产权登记相关证件的企业必须取得本项目的土地使用权，因三丰物资公司不具有房地产开发资质，故三丰物资公司根据《联建协议》约定，将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让至怡然房地产公司；签订该转让协议后，根据双方的《联建协议》，怡然房地产公司获得该项目塔楼22131平方米建筑面积，三丰物资公司分得4811平方米塔楼建筑面积，另裙楼9327.6平方米建筑面积全部为三丰物资公司所有（以上面积均为测绘初测面积，最终面积以实际测绘为准）。次日，怡然房地产公司向重庆市国土资源与房屋管理局提交了《变更土地使用权申请书》。同年7月13日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局（出让方）、三丰物资公司（转让方）和怡然房地产公司（受让方）签订《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，约定：第一条，出让方同意将位于东城街道办事处仙龙塘小区、面积为3769.47平方米的国有土地使用权由三丰物资公司转让给受让方，作为商住综合建设用地。第二条，该地块土地使用权转让后原出让合同和登记文件所载明的权利、义务及土地上建筑物、其他附着物所有权随之转移。2010年7月16日，怡然房地产公司向三丰物资公司出具《承诺书》，表示上述转让变更合同中第二条内容仍按双方于2007年12月16日签订的《联合开发建设怡然三鑫大厦的补充协议》中的相关条款执行。
2011年1月16日，三丰物资公司与重庆市涪陵展鸿建筑有限责任公司（以下简称展鸿建筑公司）签订《重庆市南川区三丰裙楼工程承包合同》，将怡然三鑫大厦三丰裙楼工程发包给展鸿建筑公司。同年2月21日，三丰物资公司、怡然房地产公司与展鸿建筑公司签订《关于签订施工合同的补充协议》，约定南川“怡然迷你公馆”项目裙楼部分工程由三丰物资公司自行投资，自行分包，相关施工管理、结算、付款等事宜由三丰物资公司承担全面责任，因履行施工合同及补充协议过程中发生纠纷，展鸿建筑公司只能直接向三丰物资公司追索或主张权利，不得以任何理由要求怡然房地产公司承担合同义务。
2012年10月，三丰物资公司股东皮麒麟、乔俊峰、何大可与重庆市富贝酒店管理有限公司（以下简称富贝酒店公司）签订《房屋租赁协议》，将��于重庆市南川区南大街95号平街层3、4、5、12号门面出租给富贝酒店公司。就三丰物资公司与富贝酒店公司房屋租赁合同纠纷，三中院于2014年10月11日作出的（2014）渝三中法民终字第00690号民事判决，认定该案诉争的租赁房屋属于南川中银大厦的裙楼部分，系三丰物资公司所有。
一审法院认为，各方当事人的主要争议焦点是三丰物资公司是否享有足以排除德感建筑公司对涉案房屋申请执行的权利。对此具体评析如下：
本案中，《中国银行南川支行南大街综合楼在建工程整体转让协议书》、《联建协议》、《补充协议》、《联合开发建设怡然三鑫大厦的补充协议》、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、南川区建委批复、办理预售许可证的授权委托书等证据能够证明，在五中院查封前，三丰物资公司即从中国银行南川支行处受让位于原南川市��城街道办事处南大街95号的中国银行南川支行综合楼在建工程（即“怡然迷你公馆”前身），又与怡然房地产公司协议联合开发该项目，并约定该项目裙楼部分由其投资、开发，其对该部分房屋享有所有权，同时其亦是该联建项目的土地使用权人以及经南川区建委确认的联合开发建设主体。虽然嗣后三丰物资公司将该项目的土地使用权及项目开发权转让至怡然房地产公司名下，并办理了相关变更手续，但该转让系因三丰物资公司不具有房地产开发资质而为了符合国家相关政策所做的变通之举，并且双方也未就转让费用作出约定并实际支付，故不应作土地交易之理解。此外，该项目裙楼部分由三丰物资公司自行投资，自行分包，并承担全面责任，相关权利义务之履行均与怡然房地产公司无关。综上，三丰物资公司是包括名义层一、二层房屋在内的怡然迷你公馆裙楼部分的开发、建设主体，其对上述房屋所主张的权利，足以对抗德感建筑公司对上述房屋申请执行，故五中院依据以上事实作出的（2015）渝五中法执异字第00744号执行裁定书并无不当。德感建筑公司的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项，判决：驳回德感建筑公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由德感建筑公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
三中院（2016）渝03民初字11号民事判决确认，位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号的怡然迷你公馆裙楼属于三���物资公司所有。该判决已生效。
南国土房管（2010）预字第（14）号南川市商品房预售（预租）许可证载明，重庆市南川区东城街道办事处南大街95号负一层、一至四层房屋合计面积9327.6平方米，与2010年6月10日三丰物资公司和怡然房地产公司通过签订《土地使用权转让协议书》确认三丰物资公司分得的裙楼面积一致。即三丰物资公司通过联建取得的裙楼包含重庆市南川区东城街道办事处南大街95号负一层、一至四层房屋。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，本案争议的焦点问题是：三丰物资公司对位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号的怡然迷你公馆名义��一、二层房屋享有的权利是否能排除执行。对此评判如下：涉案房屋虽然登记在怡然房地产公司名下，但一审已查明涉案房屋系三丰物资公司与怡然房地产公司合作开发。法律法规并未规定合作开发房地产的联建各方均应实际修建房屋才能取得物权。三丰物资公司与怡然房地产公司于2010年5月18日签订的《关于办理“怡然•MINI公馆”预售许可证的授权委托书》和2010年6月10日签订的《土地使用权转让协议书》表明，三丰物资公司将土地使用权等转至怡然房地产公司，是因为三丰物资公司不具有房地产开发资质，需委托怡然房地产公司办理房屋的预售许可等，但并未改变双方的联建关系及三丰物资公司对合作开发房地产的权利。已生效的三中院（2016）渝03民初字11号民事判决确认，位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号的怡然迷你公馆裙楼属于三丰物资公司所有��本案争议的重庆市南川区东城街道办事处南大街95号一、二层房屋属于生效判决确定归三丰物资公司所有的裙楼范围。因此，三丰物资公司对位于重庆市南川区东城街道办事处南大街95号的怡然迷你公馆名义层一、二层房屋享有的权利足以排除执行。
德感建筑公司上诉提出，三丰物资公司应以联营财产承担联营债务的问题，实质是指三丰物资公司是否应对《建设工程施工合同》产生的债务承担责任。这与本案应审理的三丰物资公司对涉案标的享有的权利是否足以排除执行，属于不同的法律关系，本案不应处理。
综上，德感建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市德感建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 黄 巍
代理审判员 周 倩
二〇一六年十二月八日
书 记 员 文婷婷