安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)淮民一终字第00333号
上诉人（原审被告）：郑孝坤，住淮南市田家庵区,。
上诉人（原审被告）：曹祖红，住淮南市田家庵区。
上诉人（原审被告）：吴洪光，住淮南市潘集区。
上诉人（原审被告）：陈洪贵，住淮南市田家庵区。
上述三上诉人共同委托代理人：杨爱民，安徽八公律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：朱明，安徽八公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚保君，住淮南市田家庵区。
委托代理人：曹寅，安徽冯卫平律师事务所律师。
上诉人郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人郑孝坤、曹祖红，吴洪光，陈洪贵及曹祖红、吴洪光、陈洪贵共同的委托代理人杨爱民、朱明，被上诉人姚保君的委托代理人曹寅到庭参加诉讼，被上诉人姚保君经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚保君原审诉称：2009年11月16日，原淮南市景玉商场的投资人郑明尚（甲方）与张奎斌（乙方）签订有关“商场资产整体转让合同”，该合同第三条约定：本合同的有偿转让不仅包括商场的建筑物、附属物而且淮南市景玉商场名下的土地使用权一并转让。第五条约定：甲方承诺交付给乙方的该宗土地、建筑物、附着物无任何权属及经济纠纷，该宗土地无他项权和法院查封等情况。2011年1月25日，姚保君与张奎斌签订合作开发协议。2011年10月9日，双方又签订合作开发协议的补充协议，该补充协议第一条约定：双方提前终止合作开发协议。第三条约定：姚保君补偿张奎斌5500万元到账之日起三日内，张奎斌将淮南市景玉商场（含约7.77亩土地使用权和地上建筑物、构筑物等）无偿移交过户给姚保君。2012年4月24日，淮南市景玉商场依法变更登记姚保君为投资人。2012年5月，淮南市政府批准淮南市田家庵区上郑东组地块为棚户区改造项目，并随即下达了该地块上建筑物（房屋）的拆迁通知，姚保君投资的淮南市景玉商场地块位于上郑东组棚户区改造项目地块范围内，为响应政府号召，尽快完成拆迁任务。姚保君主动拆除了商场范围内的绝大部分房屋，剩余部分房屋移交政府拆迁办使用。但淮南市景玉商场北地块由南向北、东西朝向的14间平房（不含南头二间，具体位置见附图）已由郑孝坤非法转让给曹祖红、吴洪光、陈洪贵三人违法占有（四至范围：东至南北小路，南至南北小路南段，西至中铁四局电气化公司淮南基地，北至上湖社区民房）。由于房屋拆迁涉及安置补偿，经姚保君与曹祖红、吴洪光、陈洪贵共同协商无果诉至法院。姚保君请求法院以事实为依据，以法律为准绳，判决郑孝坤和曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的房屋产权转让协议无效，诉讼费用由郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵承担。
郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵原审共同辩称：
一、郑孝坤从郑明尚处购买淮南市田家庵区洞山东路北侧老铁四局大院面向东十四间平房（包括房屋所占用的土地使用权）是合法有效的，应该得到法院的支持。第一、郑孝坤与郑明尚都是上湖社区的集体经济组织成员，郑明尚将自己的房屋卖给本集体经济组织成员符合法律规定。第二、郑明尚与郑孝坤的房屋买卖协议是在2007年12月3日，而本案姚保君诉称“2009年11月16日张奎斌从郑明尚手里购买淮南市景玉商场整体资产，包括商场的土地使用权一并转让，2011年元月25日，姚保君以5500万元的价格从张奎斌手里将商场的整体资产（包括土地使用权）以合作开发的名义购买过来。2012年4月24日，该淮南市景玉商场的投资人变更为姚保君”。根据姚保君的陈述，郑明尚早在2007年12月3日就把老铁四局大院面向东十四间平房转让给本经济组织的成员，可姚保君在2011年1月25日才从张奎斌手里以合作开发的名义买过来，显然姚保君的买卖次后4年时间。因此，姚保君诉请答辩人的房屋买卖无效，缺少事实依据和法律依据，应该予以驳回。第三、郑孝坤在从郑明尚手里买过来十四间平房后，紧接着将这十四间平房卖给曹祖红、吴洪光、陈洪贵居住使用，三人和郑明尚、郑孝坤一样都是上湖社区的集体经济组织成员，因为没有房屋居住，才从郑孝坤手里转买这争议的十四间平房。郑孝坤转卖这十四间房屋的行为是合法有效的，应该得到法院的支持。第四、曹祖红、吴洪光、陈洪贵在买过这十四间平房后，早在2008年1月8日就开始申请办理集体土地使用权证，该办证手续已经过三级政府签字同意办理，但是在即将发证过程中市政府下文将“上湖社区列为棚户区改造”，现在三人居住的十四间房屋已经得到了市政府拆迁办的认可，并依法丈量完毕（拆迁赔偿协议还没签订），足以说明三人购买房屋的行为是有效的。
二、根据姚保君举的几份证据看，姚保君无权起诉。另外，姚保君所谓的联合开发协议一律无效，理由如下：第一、根据姚保君举出的（2013）淮民一初字第00059号民事调解书第二条约定，姚保君无权起诉。第二，姚保君举出2009年11月16日郑明尚与张奎斌签订商场资产整体转让合同，根据合同约定：“郑明尚个人将淮南市景玉商场全部资产以1200万元的价格转让给张奎斌所有(包括商场的土地使用权)，郑明尚在本协议签订前（包括个人债务、债权）均由自己承担”。而这份商场资产整体转让合同是无效的。1、淮南市景玉商场全部资产属于集体所有，特别是土地使用权。虽然办理的是国有土地使用证，但是属于划拨土地，其土地性质仍然属于集体所有，不能进入市场土地开发。所以，该份名为商场资产整体转让合同，实际上是郑明尚土地与张奎斌进行联合开发房地产，属于无效合同。2、按照姚保君提供的该份合同的第六条约定：“答辩人在2007年12月3日从郑明尚手里购买的十四间平房属于他个人债权、债务与姚保君无关，”也就是说姚保君无权直接起诉四个答辩人。3、姚保君举出2011年1月25日张奎斌与姚保君签订的《合作开发协议》及2011年10月9日签订的《补充协议》来看，无论从内容上，还是从形式上看，均是名为合作开发协议，实为房地产开发协议，由于该块土地属于划拨土地，性质属于集体土地，没办理土地出让手续，是绝对不能进入房地产开发的，很明显属于无效协议。4、姚保君举出（2012）淮民二初字第00020号民事调解书，该份调解书从表面上只涉及到股权转让，但实际上该股权转让的内容属于土地买卖，由于划拨土地郑明尚无权买卖，导致张奎斌与郑明尚签订的商场资产转让转让协议关于土地部分无效。所以该份调解书不应该涉及到土地转让，或者也应该属于无效内容。5、姚保君举出淮国用（92）字第030338号《国有土地使用权证》，从该份土地使用证内容看，使用权者属于淮南市景玉商场，座落田区洞山小街上郑居委会，用途仓储，使用权类型系划拨，面积约7.78亩，日期为1992年12月24日。足以说明郑明尚无权处理该块土地，其他任何人无权将该块划拨土地违法搞房地产开发。
综上，请求驳回姚保君的无理诉求。
原审查明:2009年11月16日，郑明尚作为甲方与作为乙方的张奎斌签订商场资产整体转让合同，约定甲方将淮南市景玉商场全部资产整体转让给乙方（不包括商场内的现有瓷器等存货），该商场转让后由乙方负责出资经营、开发、利用，双方还约定了其他权利义务。2011年1月25日，姚保君作为甲方与作为乙方的张奎斌签订合作开发协议，约定甲乙双方在平等自愿、互惠互利和协商一致的原则基础上，就双方拟合作开发淮南市田家庵区舜耕镇上郑村地块的旧城改造开发项目，达成协议如下：一、1.1项目名称：“世金翰宫”（暂定名）。1.2项目位置：四至范围为，东至大通火车站广场西侧，西至洞山小街，南至洞山东路，北至火车轨道南界（详见附件一，规划红线图）。1.3占地面积：约172.83亩（含乙方个人独资“淮南市景玉商场”约7.77亩的土地使用权）…2.1甲、乙双方按淮南市工商行政部门注册登记的“淮南市智信置业有限公司”（以下简称智信公司）作为合作开发平台，全面履行“世金翰宫”旧城改造项目的投资开发计划。2.4“世金翰宫”旧城改造项目的前期融资，甲方原则上以现金的方式投入（如拆迁保证金等）；乙方以位于淮南市田区洞山小街的淮南市景玉商场约7.77亩（因政府道路规划等应当退红线时，该土地面积应当按实际丈量的面积计算）的划拨土地按128.70万元/亩（含地上建筑物、附着物）作价，并通过挂牌出让至智信公司名下作为投入。…2011年10月9日，姚保君（甲方）与张奎斌（乙方）签订补充协议，约定：双方在平等自愿和协商一致的原则基础上，就提前终止“合作开发协议”的各项条款签订补充协议如下：一、自甲、乙双方签订本补充协议生效之日起，双方同意提前终止“合作开发协议”的各项条款。有关提前终止“合作开发协议”的善后处理事宜，按本补充协议以下约定条款执行，双方不再另行承担其他债权债务和违约责任。二、自本补充协议签订之日起当日内、一周内、二周内，甲方分三次向乙方支付人民币500万、2000万、3000万，总计伍仟伍佰万元整（￥5500万元）。淮南市智信置业有限公司（以下简称公司）按现状无偿移交甲方。其中：包括但不限于乙方所持公司45%的股权、乙方个人独资“淮南市景玉商场”约7.77亩的土地使用权和地上建筑物、构筑物等，以及乙方已注入公司的500万元现金权益、其他财务权益和负债、合同权益与义务、诉讼权益与义务等。三、自甲方伍仟伍佰万元整（￥5500万元）人民币补偿款到达乙方指定账户之日起三日内，乙方将所持智信公司45%的股权，以及乙方个人独资“淮南市景玉商场”（含约7.77亩的土地使用权和地上建筑物、构筑物等）无偿移交过户给甲方或甲方指定的第三人持有。但有关变更公司股权等的工商登记及费用应当由甲方办理和承担。乙方应当予以移交资料、签章等配合甲方办理。…。
曹祖红、吴洪光、陈洪贵与郑孝坤签订房屋产权转让协议，内容为：经甲方（郑孝坤）、乙方（曹祖红、吴洪光、陈洪贵）双方协商，同意郑明尚委托郑孝坤将洞山菜市场东、洞山东路北侧老铁四局大院面向东十四间平房转让给乙方，房屋作价壹拾陆万伍仟元整（注：南头去两间，向北十四间）。如房屋产权有问题，四邻有争议，一切后果由郑孝坤全权负责经济赔偿，以老搬运站东自家房产（东为：程玲家，南为：郑传峰家，西为：郑传金家，北为：尹学海家）作为担保，以后如政府征用，一切补偿或还原房屋归乙方所得。乙方在增建房屋时，由甲方负责协调左邻右舍关系。甲方：郑孝坤，乙方：吴洪光、陈洪贵、曹祖红，担保人：赵志刚。该房屋产权转让协议落款时间为2007年12月3日。郑明尚（甲方）与郑孝坤（乙方）签订协议，内容为：经双方协商同意，甲方出售房屋一事达成协议，房屋位于铁四局大院面向东，南头留两间，向北十四间，房价为壹拾肆万元整，房款一次性付清。以后如家庭对房产有争议，由甲方承担经济责任。甲方：郑明尚，乙方：郑孝坤，证明人：赵志刚。该协议落款时间为2007年12月4日。郑明尚给郑孝坤出具《暂收》条，内容为：郑孝坤买房款壹拾肆万元整，俟复印后（今天下午）签字。该暂收条落款时间为2007年12月4日。
原审另查明：淮南市景玉商场现为个人投资类企业，投资人为姚保君。1992年12月24日，淮南市景玉商场办理国有土地使用证，使用权面积5184.8平方米（约7.78亩）。2013年9月13日，经淮南市中级人民法院（2013）淮民一初字第00059号民事调解书调解:一、根据双方签订的《合作开发协议》和《补充协议》的约定，张奎斌将“淮南市景玉商场北地块上南北长69.55米，南面东西宽4.7米，北面东西宽4.4米，层高3.1米的地上建筑物（四至范围：东至南北小路，南至南北小路南段，西至中铁四局电气化公司淮南基地，北至上湖社区民房）清空后，将该地块的土地使用权和地上建筑物移交给姚保君；二、移交期限…。
原审法院经审理认为：本案为合同纠纷，吴洪光、陈洪贵、曹祖红与郑孝坤签订房屋产权转让协议，落款2007年12月3日，郑明尚（甲方）与郑孝坤（乙方）签订买卖房屋的协议落款时间为2007年12月4日，从落款时间看两份协议存在矛盾，2007年12月3日郑孝坤还没有获得房屋的所有权或者郑明尚的授权，便出卖郑明尚的房屋，不符合法律规定。在诉讼过程中姚保君申请笔迹鉴定，经依法委托鉴定机构鉴定，鉴定意见显示2007年12月4日《协议》中郑明尚、郑孝坤的签字字迹形成时间晚于样本2007年12月10日手写字迹形成时间，2007年12月3日《房屋产权转让协议》中郑孝坤、陈洪贵、曹祖红签字字迹晚于样本2007年12月10日手写字迹形成时间，吴洪光签字字迹晚于样本2008年1月18日形成时间，郑孝坤和曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订房屋产权转让协议签署日期提前的行为不符合诚信合法原则。根据鉴定意见书及庭审举证郑孝坤在签订房屋产权转让协议时不具有14间房屋的产权及产权人授权。淮南市景玉商场土地使用权证显示，该争议的14间平房所在土地位于景玉商场土地使用权范围内，对此庭审中双方未表示异议，现该地块涉及棚户区改造，进行城市建设。我国法律规定，建设用地转让，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，故郑孝坤和曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的房屋产权转让协议违反法律强制性规定，应属无效。郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵辩称协议合法有效，根据鉴定意见书及四人申请办证时得知土地系国有土地的事实，该辩称意见不予采信；郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵辩称姚保君与张奎斌签订的合作开发协议和补充协议，由于土地属于划拨土地，土地性质是集体土地，所以该两份（开发）协议无效的辩称意见，由于该辩称意见不属于本案审理范围，故该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，判决：被告郑孝坤与被告曹祖红、被告吴洪光、被告陈洪贵签订的房屋产权转让协议无效。案件受理费80元，由郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵负担。
宣判后郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵不服，上诉至本院。
郑孝坤上诉称：一、原审认定事实不清，郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵以及与郑明尚签订的合同和落款时间都是正确的。郑孝坤和郑明尚签订合同后，郑明尚即将14间房屋交付给了曹祖红、吴洪光、陈洪贵。而姚保君是2011年1月25日才与张奎斌签订《合作开发协议》，张奎斌于2009年11月13日才与郑明尚签订商场资产整体转让合同。明显迟于郑明尚和郑孝坤签订的合同。二、原审程序违法。因郑明尚是原房屋所有人，其一房两卖，张奎斌受让郑明尚房屋后又转让给姚保君，该两人与本案均有利害关系。原审申请追加该两人为第三人参加诉讼，原审法院既无口头答复也无书面裁定，程序违法。原审四被告书面提起反诉，要求确认姚保君与张奎斌之间的合作开发协议无效，原审法院既无口头答复，也无书面裁定，程序违法。
曹祖红、吴洪光、陈洪贵共同上诉称：
一、原判案由确定错误。原判以“合同纠纷”立案并审理本案，而根据合同相对性原则，曹祖红、吴洪光、陈洪贵与姚保君并不是合同相对主体，因此原判将本案定为确认合同无效纠纷明显不当，本案应认定为侵权纠纷或确认纠纷更为适宜。
二、原判认定事实不清。1、原判对曹祖红、吴洪光、陈洪贵购买的涉案十四间房屋在时间上认定不清。曹祖红、吴洪光、陈洪贵与郑孝坤签订房屋产权转让协议，落款时间为2007年12月3日。郑明尚与郑孝坤签订的房屋买卖协议落款时间为2007年12月4日，从落款时间上看，两份协议表面存在矛盾，但实际不然。事实上郑明尚欲将涉案的十四间房屋让与郑孝坤时，双方虽然已经协议好了价格(14万元)，但是郑孝坤并无资金购买，郑孝坤随即同曹祖红、吴洪光、陈洪贵于2007年12月3日达成涉案的十四间房屋转让协议，曹祖红、吴洪光、陈洪贵将购房款16.5万元交付郑孝坤，郑孝坤于次日即2007年12月4日用其中的14万元支付郑明尚，并与郑明尚签订房屋买卖协议。曹祖红、吴洪光、陈洪贵与郑孝坤之间，郑孝坤与郑明尚之间两份协议均是原始的、真实的、客观的。同时，郑孝坤于2007年12月4日即取得了处分权，且郑明尚、郑孝坤取得房屋的转让款后，又将房屋及时交付给了曹祖红、吴洪光、陈洪贵。2、原判以“2007年12月3日、4日两份房屋协议中曹祖红、吴洪光、陈洪贵及郑明尚、郑孝坤签名时间被鉴定晚于2007年12月10日”认定曹祖红、吴洪光、陈洪贵及郑孝坤不诚信，从而否认两份协议及14间房屋买卖行为的实际存在，该认定也是错误的。原判以鉴定结论所确认的时间，即2007年12月10日为节点，曹祖红、吴洪光、陈洪贵的签字时间晚于2007年12月10日，从而用排除法的方式，就排除两份房屋买卖协议的真实性，是错误的。曹祖红、吴洪光、陈洪贵认为不能仅仅使用排除法，而应使用对比法。两份房屋买卖协议落款时间应对比郑明尚与张奎斌之间的2009年11月13日签订的商场资产整体转让合同、张奎斌与姚保君之间的2011年1月25日《合作开发协议》落款时间。3、原判对曹祖红、吴洪光、陈洪贵提交的请求办理土地使用证申请未予评价。曹祖红、吴洪光、陈洪贵在原审时提交了2007年12月10日书写的办理该涉案14间房屋的集体土地使用权证《申请》一份，上面详细记载了14间房屋所在社区居民小组、居民委员会、舜耕镇人民政府及负责人对申请的签批时间(审批时间2007年12月10日—2007年1月18日)。这份申请书上各组织的签章，曹祖红、吴洪光、陈洪贵是无法伪造的。申请书可以直接证明曹祖红、吴洪光、陈洪贵对涉案14间房屋买卖关系的存在，且买卖的时间确定为2007年12月10日之前。4、曹祖红、吴洪光、陈洪贵实际于2007年12月4日占有14间房屋，应保护曹祖红、吴洪光、陈洪贵的权利。两份房屋买卖协议达成后，郑明尚、郑孝坤取得房屋的转让款后，即将房屋及时交付给了曹祖红、吴洪光、陈洪贵，三人一直在实际管理、控制该14间房屋，且在14间房屋处又增建了部分房屋，这些客观事实，都充分说明了曹祖红、吴洪光、陈洪贵购买了涉案14间房屋的事实。如果认定曹祖红、吴洪光、陈洪贵的房屋买卖行为存在、姚保君房屋买卖行为也存在，且买卖行为均不违反法律的强制性、禁止性规定，依据曹祖红、吴洪光、陈洪贵、姚保君受让房屋行为过程中，均没有办理不动产产权变更(转移)登记，曹祖红、吴洪光、陈洪贵实际取得并使用或控制涉案房屋长达七、八年，而姚保君并没有实际取得涉案的14间房屋，依相关法律规定，结合本案，应保护实际取得房屋的当事人即曹祖红、吴洪光、陈洪贵的合法权利。5、原审中曹祖红、吴洪光、陈洪贵及郑孝坤均申请追加与本案有利害关系的郑明尚(原房屋所有人、一房两卖人)、张奎斌(受让郑明尚房屋及房屋转买给姚保君)为本案第三人参加诉讼，以查明本案一房两卖的事实，但是原审法院并没有追加，使本案基本事实无法查明。6、原判中对姚保君取得全部房屋行为效力没有评述。姚保君对曹祖红、吴洪光、陈洪贵行使诉权，必须有一个前提条件，即姚保君受让争议房屋行为是否有效、姚保君受让房屋行为与曹祖红、吴洪光、陈洪贵受让并实际取得房屋行为，如均不违反法律的强制性、禁止性规定情况下，应该如何保护，原审对此没有评述。
三、原审适用法律错误。错误的案由、错误的事实认定，必然导致适用法律的错误，尤其对曹祖红、吴洪光、陈洪贵的房屋买卖行为适用《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，更是错误。
四、原审程序违法。曹祖红、吴洪光、陈洪贵原审请求人民法院追加与本案有利害关系的郑明尚(原房屋所有人、一房两卖人)、张奎斌(受让郑明尚房屋及房屋转买给原审原告人)为本案第三人参加诉讼，原审既无口头答复，也无书面裁定，程序违法。曹祖红、吴洪光、陈洪贵以书面方式提起反诉，反诉原审原告姚保君与张奎斌之间的2011年1月25日《合作开发协议》无效，原审既无口头答复，也无书面裁定，程序违法。
综上，请求二审人民法院依法查明事实后改判或发回重审。
姚保君辩称：一、上诉人均主张要求追加张奎斌和郑明尚作为第三人参加诉讼。张奎斌目前在监狱服刑无法参加诉讼。郑明尚90多岁高龄，已意识不清。因此，二人均不能作为第三人参加诉讼。上诉人一审提出反诉，要求确认姚保君和张奎斌之间的合作开发协议无效，因上诉人均不是合同的相对人，不属于可以提起反诉的主体。二、原判认定事实清楚，案由定性正确，适用法律正确，审理程序合法。因此，请求驳回上诉，维持原判。
曹祖红、吴洪光、陈洪贵二审向本院提交以下证据：
一、供电公司发票一张、张绍泉出具的书面证明一份，证明：曹祖红、吴洪光、陈洪贵于2007年12月28日即以曹祖红亲戚张绍泉的名义开户用电，曹祖红、吴洪光、陈洪贵不仅实际购买了房屋，而且已经实际占用和使用。曹祖红、吴洪光、陈洪贵取得房屋的时间远早于姚保君和张奎斌2011年1月25日签定的合作开发协议。
姚保君质证意见：由于张绍泉属案外人，与本案无关联，该证据与本案无关联性。
二、水务公司情况说明，证明：曹祖红、吴洪光、陈洪贵三人购买房屋后，已于2009年11月开立自来水户，曹祖红、吴洪光、陈洪贵不仅购买了房屋，而且已经实际占用和使用。曹祖红、吴洪光、陈洪贵取得房屋的时间远早于姚保君和张奎斌2011年1月25日签定的合作开发协议。
姚保君质证意见：真实性无异议，但不能证明房屋的所有权属于曹祖红、吴洪光、陈洪贵。
三、陈洪全、陶红兵、陈洪永、郑传武、余保喜五位证人出具的书面证明五份，证明：2008年陈洪全、陶红兵、陈洪永于为曹祖红、吴洪光、陈洪贵在案涉房屋扩建的事实以及郑传武、余保喜为案涉房屋装修的事实。
姚保君质证意见：房屋装修确实存在，但不能表明房屋的产权属于曹祖红、吴洪光、陈洪贵三人。证人也没有出庭，即使出庭也没有实际意义。
四、相片一组，证明：曹祖红、吴洪光、陈洪贵实际管理和控制案涉房屋及对房屋进行了扩建的事实。
姚保君质证意见：无异议。
五、证人张绍泉出庭证言，主要内容为：曹祖红与其系亲戚关系，曹祖红、吴洪光、陈洪贵购买房屋后，因户口不在上郑社区，无法用电开户，所以用张绍泉的身份证开的户。
曹祖红、吴洪光、陈洪贵认为：证人证言属实，能证明曹祖红、吴洪光、陈洪贵购买房屋并且已经取得了所有权。
姚保君认为：证人与曹祖红系亲戚关系，证明目的和陈述内容含糊其词，前后矛盾，只能证明用电开户的事实存在，不能证明房屋是曹祖红、吴洪光、陈洪贵购买的。
本院认证意见：对于证据二，由于姚保君对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证明三上诉人开户用水的事实。对于证据三和证据四，由于证据三中各证人证言的主要内容为扩建房屋及对房屋进行装修的事实，而证据四是案涉房屋现状的照片，姚保君认可三上诉人占有和装修房屋的事实，因此该两组证据能够证明三上诉人已经实际占有房屋并对房屋进行了扩建和装修的事实。对于证据一中张绍泉的书面证明和证据五(张绍泉的出庭证言)基本一致，均是证明案涉房屋用张绍泉名义开户用电的事实，由于姚保君对上述事实予以认可，结合证据一中的供电公司的发票，本院对案涉房屋用张绍泉名义开户用电的事实予以认定。
姚保君二审未向本院提交证据。
除对一审查明的事实予以确认外，二审另查明：
曹祖红、吴洪光、陈洪贵与郑孝坤签订房屋产权转让协议后，已实际占有和使用案涉房屋，并于2007年年底以张绍泉名义开户用电，于2008年进行了扩建（包括在平房顶加盖二楼数间）和装修，于2009年以陈洪贵名义立户抄收水费。
2012年4月24日，淮南市景玉商场变更姚保君为投资人。2013年5月27日，姚保君向本院提起诉讼，要求张奎斌继续履行《合作开发协议》及补充协议约定的房屋腾空交付义务。诉讼请求中包括淮南市景玉商场北地块四至范围：东至南北小路；南至南北小路，西至中铁四局电气化公司淮南基地的地上建筑物。经本院主持调解，双方达成调解协议内容为：一、根据双方签订的《合作开发协议》和《补充协议》的约定，张奎斌将“淮南市景玉商场北地块上南北长69.55米，南面东西宽4.7米，北面东西宽4.4米，层高3.1米的地上建筑物（四至范围：东至南北小路，南至南北小路南段，西至中铁四局电气化公司淮南基地，北至上湖社区民房）清空后，将该地块的土地使用权和地上建筑物移交给姚保君；二、移交期限为：当拆迁工程进行到第一条中列明的移交范围内土地时，在淮南市田家庵区上郑东组地块改造项目建设指挥部书面拆迁通知送达张奎斌之日起七日内，张奎斌自行将移交范围内土地上的建筑物清空。逾期未清空，张奎斌自愿向姚保君支付违约金60万元。三、双方关于本案无其他纠纷。本院于2013年9月13日作出（2013）淮民一初字第00059号民事调解书对上述调解协议予以确认。姚保君本次起诉认为郑孝坤违法转让给曹祖红、吴洪光、陈洪贵的房屋占地具体四至与本院（2013）淮民一初字第00059号民事调解书第一项中的地块四至范围一致。
本院归纳本案的争议焦点为：一、原审审理程序是否违法；二、郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的房屋产权转让协议是否有效。
根据上述争议焦点，本院评判如下：
一、关于原审审理程序是否违法问题。
关于郑孝坤、曹祖红、吴洪光、陈洪贵上诉提出原审中申请追加第三人以及提起反诉，原审法院未予准许问题。经审查，上诉人一审并未明确提出追加第三人的申请，只是在提交的反诉状中列明了第三人，故原审未予追加并无不妥。一审中，上诉人提起反诉，原审法院应当对反诉申请是否受理予以答复，原审未予答复不当。但经本院审查，上诉人一审中提起反诉的当事人范围明显超出了本案的当事人范围，不符合反诉的受理条件，原审未予受理并无不当，不影响本案实体判决。
二、关于郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的房屋产权转让协议是否有效问题。
原判援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，认为郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的转让协议违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。该条的立法本意为确立“土地使用权和建筑物所有权一体化的原则”，建设用地使用权转让时地上建筑物的所有权随之转移，即“房随地走”原则，因此上述法律规定并非禁止性规定，从本案查明的事实来看，无法得出郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵签订的转让协议违反上述法律规定，从而应属无效的结论。
姚保君一审起诉要求确认郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵之间的转让协议无效，理由为郑孝坤违法转让，曹祖红、吴洪光、陈洪贵非法占有。经二审要求姚保君明确，其认为该协议侵犯了姚保君的利益，所以应属无效。可见姚保君提起本次诉讼的法律依据基础为《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，即当事人恶意串通，损害第三人利益的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据二审查明的事实，曹祖红、吴洪光、陈洪贵在郑明尚与张奎斌签订商场资产整体转让协议之前，就已经实际占有了房屋并开户用电、用水以及进行了扩建，可以印证郑明尚与郑孝坤之间以及郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵买卖协议的真实性。从姚保君提交的现有证据来看，不足以证实郑明尚与郑孝坤之间，郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵之间的均存在恶意串通的行为。姚保君也未能提交证据证实，郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵之间的转让协议存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他情形。因此，姚保军起诉要求确认郑孝坤与曹祖红、吴洪光、陈洪贵之间的转让协议无效，依据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实不清，适用法律错误。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，判决如下：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01352号民事判决；
二、驳回姚保君的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由姚保君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 张 晨
代理审判员 刘凤玉
二〇一五年八月六日
书 记 员 李 乐
本案所涉及法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。