天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初20335号
原告天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽解放路商业街,组织机构代码60071631-X。
法定代表人李华,董事长。
委托代理人胡良刚,天津天法律师事务所律师。
委托代理人石晓燕,女,天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司职员,住天津市河东区。
被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司,住所地天津市武清区大黄堡乡后蒲棒村综合大楼407-9(集中办公区),组织机构代码57514761-X。
法定代表人费东平,董事长。
委托代理人李晋豫,男,天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限��司法务,住天津市武清区。
委托代理人赵凯,男,天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司拓展部经理,住天津市武清区。
原告天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司(以下简称百货公司)与被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司(以下简称乐语公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月8日立案受理后,依法由审判员梁凯江独任审判,于2016年3月3日、2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡良刚,被告委托代理人李晋豫、赵凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原、被告系房屋租赁关系,双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定:原告将坐落在天津市塘沽区解放路xxx号一楼房屋出租给被告使用,租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止,年租金为1910000元整,其中包括被告每年支付甲方采暖费5万元整,租金每半年支付一次,即每年的6月和12月支付半年房租。2015年5月15日,被告通知单方解除了双方签订的《房屋租赁合同》,并于2015年6月15日将房屋腾空交付给原告,但拖欠原告2015年3月至6月15日期间的租金557081元及三个月电费共计40441.48元仍未支付。根据双方合同第七条第一款的约定:被告拖欠租金的,每拖欠一日按照日租金1%向原告交纳违约金,截止2015年12月28日,被告应当支付原告10451.90元的违约金,并造成了原告一个月未将房屋租赁出租,给原告造成了损失238749元。故起诉,请求依法判令:1、被告支付原告拖欠的2015年3月至6月15日期间的租金557081元、违约金10451.90元(自2015年6月15日至2015年12月28日止,共197天)及实际给付之日止;2、赔偿损失人民币238749元(2015年6月15日至2015年8月1日按租赁费用计算);3、被告支付原告拖欠的2015年3月至2015年5月期间的电费40441.48元;(其中3月份为18645.62元,4月份为11159.83元、5月��为10636.03元)4、本案诉讼费由被告承担。
原告针对其主张,向本院提交如下证据:
1、原、被告签订的房屋租赁合同,证明原、被告双方存在房屋租赁关系,合同约定了租金及违约的计算方法为日租金5305元的百分之一;
2、支付凭证,证明被告支付了2015年1月份、2月份的租金,每个月租金为159166元;
3、电力公司电费收据3张、银行支付凭证3张、增值税专用发票2张,证明内容2015年3月份产生电费18645.62元、4月份产生电费为11159.83元、5月份产生电费10636.03元,证明目的原告已经代被告向电力局交付了上述电费,依据合同约定此电费应由被告承担;
4、2015年6月15日,被告向原告出具的解除租赁合同通知函、2015年6月19日原告向被告出具的回复函、被告向原告出具的解除房屋租赁合同协议书,证明被告在房屋租赁期限未届满前单方解除双方签订的房屋租赁合同;
5、2015年8月1日,原告与案外人严发兴的签订的房屋租赁合同,证明从2015年6月15日至2015年8月1日房屋一直空置给原告造成损失;
6、证明一份,证明原告对解放路20号房屋有对外转租的权利;
7、关于蔬菜副食品公司转换企业经营机制批复、关于天津市塘沽区共发贸易总公司实施整体改制的批复、企业名称变更核准通知书2份,证明解放路xxx号房屋是通过改制由塘沽区蔬菜副食品公司改制后转换到天津市滨海新区塘沽共发贸易有限公司所有;
8、2015年3月4日,电力公司为原告出具的电费收据、原告向电力公司支付的电费凭证、2015年3月30日原告为被告开具的电费增值税发票,证明被告提供的证据交纳的是2月份的电费,被告并未交纳3月份电费。
被告乐语公司辩称,1、涉案房屋原告没有向被告提供合法的转租授权,该房屋是原告��业主承租的房屋,其没有获得业主的合法授权,因原告没有提供转租授权其没有资格履行房屋租赁合同,故被告有权拒绝支付房租及电费;2、原告向被告租赁该房屋,租金价格远远高于市场价格,被告就此与原告多次沟通未达成一致;3、被告已经向原告支付了2015年3月份的电费;被告承认拖欠租金的事实,对原告计算的租金数额没有异议,被告于2015年6月15日单方提出解除租赁合同。
被告针对其答辩,向本院提供如下证据:
1、天津市房产所有证,证明涉案房屋产权人为塘沽副食品公司,原告非该房屋的产权人,其没有合法的转租授权;
2、资产转让三方协议,该协议由原告、被告、案外人严发兴于2015年7月8日所签订,就该房屋的继续承租达成一致,证明被告未给原告造成损失;
3、业务回单、增值税发票,证明被告已交纳了2015年3月份的电费23416.73元。
4、2012年6月份,原告、被告签订的房屋租赁合同及付款凭证,证明原、被告于2012年签订过租赁合同,年租金50万元,至2014年时被告员工未经被告同意擅自和原告签订年租金为191万元的合同,明显不合理显失公平。
原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8,经被告质证对其真实性均无异议,上述证据可以作为认定本案事实的依据;原告提供的证据7,经被告质证提出此证据系复印件,对其真实性不予认可。基于原告提供的此证据系从涉案房屋产权人天津市滨海新区塘沽共发贸易有限责任公司处取得,并加盖了产权人公章,故对此证据的证明效力予以认定。
被告提供的证据1,经原告质证提出该证据中坐落地点不明确,真实性无法核实;被告提供的证据2,经原告质证对其真实性没有异议,但提出达不到证明目的,该证据为资产转让的协议,不能证明原��与第三方签订的房屋租赁合同,原告与第三方签订合同的时间是从2015年8月1日开始;被告提供的证据3,经原告质证对其真实性没有异议,对证明目的提出异议,提出此证据是交纳的2015年2月份的电费并非2015年3月份的电费;被告提供的证据4,经原告质证提出该证据系复印件,对其真实性无法确认,且无法达到被告的证明目的。结合原告的质证意见,对被告提供的证据2的真实性予以确认,对被告提供的证据1、证据3、证据4因无法达到其证明目的,对上述证据的证明效力不予认定。
依据原、被告当庭陈述和原告、被告提供的证据以及本院对证据的认定查明,原告百货公司与被告乐语公司签订房屋租赁合同,约定:原告将坐落在天津市塘沽(区)解放路xxx号一楼房屋出租给被告经营,租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止,年租金1910000元,租金包括被告每年支付原告采暖费50000元整,租���交纳方式每半年支付一次,即每年12月份6月份支付半年房租,被告按照本合同约定交纳房租,不得拖欠。每拖欠一天按照日租金1%向原告交纳违约金,如提前退租,退租房需提前三个月通知另一方等内容。合同履行过程中,被告于2015年6月15日,向原告发出解除租赁合同通知函,写明被告单方提前解除该租赁合同,请原告办理房屋交接手续,收回房产及相关附属物品。原告当庭陈述,被告于2015年6月15日将承租房屋腾空后交付给原告。2015年6月19日,原告给被告发送回复函,写明因被告未执行租赁合同之约定,请被告收到本函后三日内派员与原告联系拖欠租金及违约解除租赁合同给原告造成的损失进行商谈等内容。2015年7月8日,原告、被告及案外人严发兴三方签订资产转让协议,约定案外人严发兴以现金出资方式购买被告乐语公司部分资产,交易金额为80000元,原告百货公司对双方的资产交��提供担保,保证乐语公司收到乙方所提供款项。被告单方解除合同后,拖欠原告2015年3月至2015年6月15日期间的租金557081元,根据合同约定产生违约金10451.90元。同时原告垫付了2015年3月至2015年5月的电费共计40441.48元。2015年8月1日,原告与案外人严发兴签订房屋租赁合同,租赁期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。因被告拖欠租金未付,故成讼。
本院认为,原告、被告签订的租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律强制性规定,应为合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。原告依据合同约定履行了向被告交付租赁物之义务,其要求被告给付拖欠租金557081元、支付违约金10451.90元(自2015年6月15日至2015年12月28日止,共197天,每天按照日租金1%计算)的主张,有事实和法律依据,但被告计算的上述违约金数额有误,应为10308元。且被告对拖欠租金数额予以认可,故对原告的此项主张予以支持,同时被告应向原告支付自2015年12月29日起至实际付款之日止的违约金,违约金的计算标准同上。原告主张被告支付原告代垫的电费40441.48元,被告对此不持异议,故对原告的此项主张予以支持。原告主张被告赔偿损失238749元,根据原告陈述系2015年6月15日至2015年8月1日停租期间的损失,根据合同约定年租金为1910000元,每月租金为159166元,停租一个半月的损失为238749元。被告辩称原告已将房屋租赁出租,并没有产生损失,不同意承担原告的此项损失。但被告未提供证据予以证实。根据原告提供的证据显示,涉案房屋确实于2015年6月15日至2015年8月1日处于停租期间。由于被告单方解除合同,构成违约,应对原告的此项损失承担赔偿义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定,判决如下:
一、被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司2015年3月至2015年6月15日期间的租金557081元、支付违约金10308元(自2015年6月15日至2015年12月28日止,共197天,按照日租金每日1%计算),自2015年12月29日至实际付款之日止,按日租金每日1%计付违约金;
二、被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司经济损失238749元;
三、被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市滨海新区塘沽百货大楼有限公司垫付2015年3月至2015年期间的电费40441.48元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息���
案件受理费12268元,减半收取6134元,由被告负担,于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应当在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审判员 梁凯江
二〇一六年三月十八日
书记员 李 姗