济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0112民初2487号
原告（反诉被告）：孙玉芹，女，1961年4月4日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：宋克成，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚云龙，山东博睿律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：王振强，男，1962年8月12日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。
第三人：王洁，女，1984年10月9日出生，汉族，设计师，住杭州市。
委托诉讼代理人：徐笃翠、吴晓蓓，山东瑞文律师事务所律师。
原告孙玉芹与被告王振强、第三人张洁返还原物纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告孙玉芹的委托诉讼代理人宋克成，被告王振强及其委托诉讼代理人张继，第三人王洁的委托诉讼代理人徐笃翠、吴晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙玉芹向本院提出诉讼请求：王振强搬出历城区山大路85号10号楼3-503室房屋。事实和理由：孙玉芹和王振强于1982年12月6日登记结婚，后于2008年12月15日离婚。双方离婚时共有三套房屋，约定：历城区山大路85号8号楼3-301室归王振强所有，历城区山大路85号6号楼1-101室归孙玉芹所有，并将历城区山大路85号10号楼3-503室（涉案房屋）赠与女儿王洁，并办理了公证手续。离婚后，孙玉芹卖掉了唯一住房历城区山大路85号6号楼1-101室，为王洁垫付学费和成立工作室的费用，并由王洁出具了借条。后因王洁感觉亏欠孙玉芹，故将涉案房屋已抵债的方式卖给了孙玉芹，并办理了相关的过户手续，现涉案房屋的产权人为孙玉芹。但该房屋一直由王振强占有使用，并拒绝搬出涉案房屋，故提起诉讼。
王振强辩称，孙玉芹所诉与事实不符，其要求王振强搬出房屋没有依据。孙玉芹于2015年11月将离婚时分割给其所有的房屋出售，所得价款120万元，此时王洁早已毕业多年，不存在为王洁垫付学费的问题。涉案房屋是王振强、孙玉芹于2012年10月31日共同赠与女儿王洁，并进行了赠与公证，赠与房屋时设定的赠与条件之一是王振强享有生前居住权，受赠人同意并接受该条件，现赠与房屋已经过户给受赠人，赠与行为已经完成。孙玉芹作为共同赠与人应知晓并且认可该条件，现孙玉芹主张王振强返还涉案房屋没有事实和法律依据。
王洁述称，王洁与孙玉芹之间的房屋买卖合同合法有效，孙玉芹已经依法取得了该房屋的所有权，故对孙玉芹所诉内容没有异议。王振强所述其出售自有房产的目的并非为了王洁垫付学费，事实是因为王洁毕业后需要创办个人工作室以及购买野风山小镇房产，均是由母亲孙玉芹垫资。
王振强向本院提出反诉请求：确认孙玉芹与王洁之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：王振强和孙玉芹系夫妻关系，双方于2008年离婚时同意将涉案房屋赠与女儿王洁。2009年4月11日，三方签订协议书，约定王振强将涉案房屋过户给王洁，王洁必须赡养王振强，同时约定该房产未经王振强同意不得转卖。2016年3月11日，王洁将涉案房屋转卖给孙玉芹，违反了协议的约定，故提起反诉。
孙玉芹针对反诉辩称，王洁将涉案房屋卖给孙玉芹时，已经按照法律规定取得了涉案房屋的所有权，其有权利对外出售。孙玉芹取得涉案房屋是善意取得，是与张洁通过协商在支付对价的基础上取得的，故对王振强的反诉请求应予驳回。
王洁针对反诉述称，王洁与孙玉芹之间的房屋买卖行为合法有效，孙玉芹已经取得了完全的房屋所有权，有权要求王振强搬离。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：
1.王振强、孙玉芹原系夫妻关系，王洁系二人之女，二人于2008年离婚。2009年4月11日，王振强（甲方）、孙玉芹（乙方）、王洁（丙方）三方签订协议书1份，约定：乙方和丙方出资4万元交给甲方，由甲方将利农花园6号楼1单元101室的房产办理在乙方的名下、10号楼3单元503室（涉案房屋）的房产办理在丙方的名下；甲方将10号楼3单元503室的房产给丙方，丙方必须赡养甲方，该房产不经过甲方同意，丙方不得转卖，除此之外，该房产的一切事宜均由丙方处理解决，甲方不得以任何借口给予干预。该协议达成后，双方并没有办理所有权变更登记手续。
2.2012年10月25日，王振强、孙玉芹将两人共有的房屋赠与王洁，三方签订赠与合同1份，合同载明：赠与人为王振强、孙玉芹，受赠人为王洁，受赠人王洁是赠与人王振强、孙玉芹的女儿；赠与人王振强、孙玉芹自愿将位于济南市的房产赠与给受赠人王洁个人所有，他人不得干涉，赠与人王振强保留上述房产的生前居住权；受赠人王洁愿意接受赠与人王振强、孙玉芹所赠与的上述房产，并同意赠与人王振强保留上述房产的生前居住权；本合同项下房产自房管部门记载于不动产登记簿时，所有权发生转移。该赠与合同在山东省济南市历城公证处进行了公证，并于2012年10月31日出具了公证书。
3.2012年11月1日，王振强签署保证书1份，载明：利农花园小区10号楼3单元503室的房产权属于王洁所有，父亲王振强一次性收取王洁该房三年房屋租金共计6万元，从2013年1月7日开始，房租金由王洁本人收取，父亲王振强不再干涉。2012年11月6日，涉案房屋变更登记为王洁所有。变更登记后，涉案房屋仍对外出租，后于2015年由王振强居住至今。
4.孙玉芹、王洁述称，王洁因创建工作室、购买房屋等事由向孙玉芹借款，并出具借条和借款协议。其中，借条和借款协议分别载明：王洁于2013年4月11日借孙玉芹20万元用于创建工作室，购买材料、设备、房租金等；王洁于2015年11月3日借孙玉芹65万元，用于购买野风山小镇房产，并将涉案房屋抵押给孙玉芹，孙玉芹有权出租、出售。2016年3月11日，涉案房屋以买卖为由变更登记为孙玉芹所有。
本院认为，王振强、孙玉芹作为赠与人与王洁作为受赠人签订的赠与合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。经三方协商，赠与合同中赠与人王振强对赠与的涉案房屋保留了生前居住权，王洁作为赠与合同的受赠人取得房屋，应当按照约定履行义务，保障王振强的生前居住权。根据诚实信用原则，王洁对外出售涉案房屋，应当将出售情况告知王振强，并如实告知买受人涉案房屋因赠与取得而约定的赠与附义务，现王洁否认王振强对涉案房屋享有生前居住权，同意孙玉芹要求王振强搬出涉案房屋的主张，违反了赠与合同的约定。孙玉芹作为赠与合同的另一方赠与人对赠与附义务的情况是明知且同意的，亦应按赠与合同的约定履行合同义务，其在取得涉案房屋的所有权后，不能以此排除王振强对涉案房屋享有的生前居住权。故对孙玉芹要求王振强搬出涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于孙玉芹、王洁主张王振强已通过签署保证书的方式放弃了涉案房屋生前居住权的问题，本院认为从保证书的内容上看，该保证书是王振强对涉案房屋租金收益权作出的单方承诺，不能以此认为王振强放弃了对涉案房屋保留的生前居住权，故对孙玉芹、王洁的该项主张，本院不予采信。关于反诉部分，王振强主张2009年三方签订的协议书中约定涉案房产不经其同意，王洁不得转卖，故要求确认孙玉芹与王洁签订的房屋买卖合同无效，对此，本院认为该份协议书形成于2009年，协议形成后，王振强没有按照协议约定履行涉案房屋的所有权转移义务，因此三方又在2012年签订了赠与合同，该赠与合同中约定的赠与附义务，应当认定为对2009年三方签订的协议书约定的赠与附义务的变更，故赠与附义务应为王振强享有涉案房屋的生前居住权。王振强合法享有涉案房屋的生前居住权，但王洁和孙玉芹签订的房屋买卖合同不具备合同无效的法律要件，故对王振强主张确认该房屋买卖合同无效的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告孙玉芹的诉讼请求；
二、驳回反诉原告王振强的反诉请求。
案件受理费9300元，由原告孙玉芹负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告王振强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘克峰
人民陪审员 吕爱群
人民陪审员 苏德华
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 刘亚楠