湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0626民初168号
原告（反诉被告）：保康楚城荣华置业有限公司（下称，保康楚城荣华公司），住所地：保康县马桥镇张湾村1组。统一社会信用代码9142062605004532XM。
法定代表人：李明德，保康楚城荣华公司经理，
委托诉讼代理人：马修家，湖北马奔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓龙华，男，1979年8月8日出生，汉族，住保康县。
被告（反诉原告）：付彩艳，女，1989年7月23日出生，汉族，住址同上，系被告邓龙华之妻。
委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
原告保康楚城荣华公司与被告邓龙华、付彩艳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，于同年3月13日公开开庭进行了审理，在审理过程中，被告邓龙华、付彩艳向本院提出反诉，本院决定合并审理，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告保康楚城荣华公司的委托诉讼代理人马修家，被告邓龙华、付彩艳及其委托诉讼代理人李彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保康楚城荣华公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付购房款（首付款）209037.44元及逾期付款利息（利息从2015年10月26日起按同期贷款利率6%计算至实际履行之日止），并承担违约金17142元，违约金按合同约定的日万分之一比例计算至实际履行之日止；2、承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定的买卖房屋位于马桥镇物流园，房号为4-111，面积为244.12平方米，单价为每平方米2787元，房屋总款680362.44元，首付款为340362.44元，并同时约定了按揭贷款及交付房屋的相关内容。合同签订后，被告按揭贷款340000元，支付了131325元首付款，下欠209037.44元首付款至今未付。
被告邓龙华、付彩艳辩称，原告起诉欠款金额不属实，被告已付原告购房首付款161700元，按揭贷款支付340000元，下欠原告购房款为178300元。同时，原告出售给被告的房屋至今没有房屋质量合格证书，也没有工程竣工验收证明文件，房屋质量存在重大担忧；原告采取诱导、欺骗的方式让被告交钱，对其承诺的内容更是无一兑现，被告所购房屋的安全得不到保障，消防形同虚设，根本无法使用；同时，原告也没有按照合同约定时间给被告办理房屋所有权证，原法人也已更换，找原告解决相关问题，他们却以各种理由推托不予处理，由于原告违约，致使被告不敢付清下欠的购房款，必须留一部分购房款，作为督促原告履行责任的手段，以维护被告的合法权益。如果原告将上述问题予以妥善处理，并给被告办理房产证，被告立即付清下欠的购房款，由于原告违约在先，不同意支付违约金。
2018年3月19日被告邓龙华、付彩艳提出反诉，要求原告保康楚城荣华公司：1、为其开具不动产发票；2、为其提供所购房屋的网签备案合同；3、为其办理房屋产权证书；4、承担从2016年3月30日至反诉之日（2018年3月19日）的违约金48918元，并以房屋总价款为基数按照日万分之一标准承担反诉之日之后至约定义务全部实际履行完毕之日的违约金；5、承担本案的所有费用。被告认为：反诉原告交纳了340000元按揭贷款及161700元首付款，剩余款双方口头约定待房产证办理完毕支付。2015年底应反诉被告要求，反诉原告入住所购房屋，但不久发现反诉被告根本没有继续履行合同的诚意，没有给反诉原告提供正规的网签合同，没有出具不动产发票，没有按照约定提供物业服务，没有完成房屋综合验收手续，实际上所购房屋根本不具备约定交房条件，截止到目前，也不具备办理房屋产权证条件。
原告保康楚城荣华公司针对被告提出反诉辩称，1、开具不动产发票，只能是在反诉原告交清房款后，办理房产证时才能出具总的不动产发票；2、要求提供购房网签合同，对此反诉被告已经履行了这个义务，办理按揭贷款必须是在办理网签备案手续后，才可以办理按揭贷款，被告按揭贷款正在履行中，所以网签备案合同已经完成；3、关于办理房屋产权证书，双方在合同中约定，在该商品房交付之日起90日内为其办理房产证书，但同时在该合同附件4中明确约定，逾期付款的，按合同第八条承担违约责任，截止目前反诉原告未按约定交清房款，因此，反诉被告有权将交房日期顺延至房款全部交清之日，反诉原告要求办理房屋产权证的条件尚不成立；4、违约责任问题，因反诉原告未按合同约定交清全部房款，反诉被告就不存在任何违约情形，因此其主张的违约金无事实根据。
本院经审理认定事实如下：
1、原告保康楚城荣华公司开发的“襄阳跃峰物流公司”位于保康县马桥镇张湾村1组，该项目在2014年6月30日、10月8日、12月15日分别取得了土地使用证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证（上述证据加盖了原告单位印章，并注明了证据的出处）。2014年12月24日，被告预交购房定金43325元。2016年10月31日，保康县房产管理局给原告颁发鄂保房售证预字（2016）0001号《湖北省商品房预售许可证书》，原告保康楚城荣华公司“襄阳跃峰物流公司”项目取得商品房预售许可。
2、2015年10月26日，原告保康楚城荣华公司与被告邓龙华、付彩艳签订《商品房买卖合同》（预售）。该合同约定：邓龙华、付彩艳（买受方）购买保康楚城荣华公司（卖受方）位于保康县马桥镇张湾村1组“襄阳跃峰物流公司”5号楼111、211、311号房屋，房屋面积共244.12平方米，单价为每平方米人民币2787元，房屋总价款为人民币680362.44元；双方约定贷款支付340000元，下欠首付款340362.44元，被告承诺于2015年12月30日前支付。商品房交付日期为2015年12月30日前；商品房的交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；商品房相关设施设备交付条件为：1、给水管道敷设进户、供电线路敷设进户、电话通信线管敷设进户、有线电视线管敷设进户、宽带网络线管敷设进户等，并对违约责任及处理方式进行了约定。合同第二十条房屋登记一项中双方约定：“（一）……，（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权解除合同。……，2、见附件十三第2条相关条款。合同附件十三第2条规定“合同继续履行。自该商品房交付之日起90日届满后次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30个工作日内由出卖人支付。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任，买受人应承担出卖人因此而遭受的直接损失和间接损失。”合同附件四中对付款期限的约定：“⑴、如因买受人原因，不能办理银行按揭贷款的，买受人应于交房前一次性补足购房款；逾期付款的，按合同第八条承担违约责任。出卖人的交房日期顺延至房款全部交清之日。……。”被告在签订合同前后共向原告交纳购房首付款131325元，银行按揭贷款340000元已打入原告账户，下欠原告购房款209037.44元。被告邓龙华、付彩艳在房屋未进行竣工验收的情况下，于签订合同当月入住所购房屋。
3、2015年10月21日，被告邓龙华给原告保康楚城荣华公司出具了付款承诺函。承诺“本人邓龙华，身份证号，于2014年12月24日在马桥物流园购买5栋111号商铺，面积244.12㎡，单价2787元∕㎡，总价680362.44元（大写陆拾捌万零叁佰陆拾贰元肆角肆分元整），截止2015年10月21日，已累计付款93325元（大写玖万叁仟叁佰贰拾伍元整），现由于资金周转问题，特向公司领导申请延缓支付余下247037元（大写贰拾肆万柒仟零叁拾柒元整）首付尾款，请公司领导批准。同时本人郑重承诺，将于2015年12月30日前付清以上首付款余款，届时若未付清欠款，公司将按照《马桥物流园订购书》相关条款执行，因此产生的一切后果均由本人承担。同时若未完成以上承诺，本人自动放弃该房源购买权，公司可另行销售。”
4、邓龙华、付彩艳购买保康楚城荣华置业有限公司出售的房屋系先租后买，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是后来补签的，且原告与被告签订的合同系统一模式，存在交款、交房时间在前，签订合同时间在后的现象。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）载明了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房销售方式、房屋价格、付款方式、交付日期等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受买受人部分房屋首付款，双方办理了银行按揭贷款，按揭贷款已打入原告账户，因此可以认定该预售合同即为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应受法律保护。原告要求被告支付下欠购房款的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应在2015年12月30日前向被告交付所购房屋，而被告却在与原告签订《商品房买卖合同》的当月即装修后入住，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。……。”的规定，被告入住所购房屋的行为，应视为被告已接受原告出售房屋的交付使用。原告要求被告按逾期应付款日万分之壹承担违约金，考虑到原、被告双方均有违约行为，其要求承担违约金的请求，本院不予支持。被告反诉要求原告因未按合同约定时间办理房屋所有权证应承担违约金，由于被告未按约定时间支付下欠原告购房款，导致原告未在约定时间内为被告办理房屋所有权证的责任在被告，被告要求原告承担违约金的请求，缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求开具不动产发票、办理房屋所有权证的请求符合法律规定，本院予以支持；被告反诉要求原告提供所购房屋网签备案合同，由于双方采用的是贷款付款方式，按揭贷款已打入原告账户，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）即为网签备案合同，被告反诉原告要求提供所购房屋网签备案合同的理由不能成立，本院不予支持。被告向本院提交的代金券、购物出库单及侯亚萍出具的收款白条，不能证明系交购房款，且未加盖原告公司印章，被告辩称应认定为已交购房款的理由，本院不予支持。被告称原告出售给被告的房屋至今没有工程竣工验收证明文件，房屋质量存在重大担忧等，因被告已入住所购房屋，视为房屋已交付使用。同时被告无证据证实该房屋主体结构质量经检验确属不合格的证据，对其辩称理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百四十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）邓龙华、付彩艳在本判决生效之日起30日内支付原告保康楚城荣华置业有限公司购房款209037.44元；
二、限原告（反诉被告）保康楚城荣华置业有限公司在被告邓龙华、付彩艳交清购房款后即为被告邓龙华、付彩艳开具正式购房发票；
三、限原告（反诉被告）保康楚城荣华置业有限公司在本判决生效之日起90日内负责将被告邓龙华、付彩艳房屋所有权证书办理完毕，并将该证书交于被告邓龙华、付彩艳；逾期不能履行上述义务，则由原告从逾期之日起至被告实际取得房屋所有权证书之日止，按双方签订合同约定的，由原告保康楚城荣华置业有限公司按被告邓龙华、付彩艳已付购房款的日万分之零点壹支付给被告违约金；
四、驳回原告保康楚城荣华置业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告邓龙华、付彩艳反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4694元，减半收取2347元，被告邓龙华、付彩艳负担1925元，原告保康楚城荣华公司负担422元；反诉费512元，由被告邓龙华、付彩艳负担，均限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费4694元，反诉费512，共计5206元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行帐号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 ＸＸ青
二〇一八年四月二十日
书记员 王 静