苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初11990号
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路860号。
负责人顾伯林，该行行长。
委托代理人韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛姝瑜，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
被告刘俊,男,1993年7月31日出生，汉族，住江苏省宝应县。
被告刘明祥,男,1969年4月29日出生，汉族，住江苏省宝应县。
被告徐广芳,女,1965年9月25日出生，汉族，住江苏省宝应县。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）与被告刘俊、刘明祥、徐广芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后依法由代理审判员洪善伦适用简易程序公开进行审理。原告建行吴江分行的委托代理人薛姝瑜、被告刘俊到庭参加诉讼，被告刘明祥、徐广芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行吴江分行诉称：原告于2012年9月19日与三被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定三被告向原告借款30万元，借款期限自2012年9月19日至2032年9月19日，贷款利率为浮动利率。被告刘俊以其所有的位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢-404的房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。合同签订后原告按约发放贷款，但三被告未依约按期归还本息，根据合同约定，该合同项下贷款已经全部到期，原告有权要求被告立即清偿借款本息及相关费用。故原告提起诉讼，请求：1、判令被告归还原告借款本金266766.56元及至实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2016年7月27日利息、罚息、复利为人民币3646.32元）；2、判令被告承担律师费人民币11212元；3、判令被告刘俊以其所有��位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢-404的抵押房产折价、拍卖或变卖所得的价款优先偿还上述第1、2项债务；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告刘俊辩称借款事实属实，同意提前归还借款。
被告刘明祥、徐广芳未作答辩，亦未提供证据。
本院经审理查明：2012年9月19日，中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称建行吴江支行）作为贷款人，刘俊、刘明祥、徐广芳作为借款人，同时刘俊作为抵押人，共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定刘俊、刘明祥、徐广芳共同向建行吴江支行借款300000元用以购买苏州市吴江区松陵镇迎春华府三区15幢1单元404的房屋；贷款期限自2012年9月19日至2032年9月19日止；借款利率采用浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档贷款基准利率为基础下调10%后确定，借款���间遇贷款基准利率调整的，自利率调整后的次年1月1日起调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率在执行利率水平上上浮50%；合同项下的担保方式为抵押保证；刘俊以上述房屋对上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息以及诉讼费和律师费等实现债权的费用；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人归还借款本息和相关费用，并有权行使担保权利；贷款人对借款人未按时还清的本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照逾期罚息利率计收罚息和复利；贷款人有权从借款人在中国建设银行股份有限公司系统开立的账户中划收款项。
2012年9月19日，建行吴江支行依约向刘俊、刘明祥、徐���芳发放贷款300000元，并将贷款汇入借款人指定的收款账户。2014年12月2日，中国建设银行股份有限公司吴江分行与被告刘俊就位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢-404的房屋在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理抵押登记，登记债权数额为300000元，房屋他项权证号为吴房他证字第××号。
借款期间，被告刘俊、刘明祥、徐广芳自2016年7月20日起未按约足额还款。截至2016年7月27日，借款人尚结欠借款本金266766.56元和利息（含罚息、复利）3646.32元。因被告未履行还款义务，故引起本案诉争。
另查明：2012年12月31日，建行吴江支行经中国银监会核准，其名称变更为中国建设银行股份有限公司吴江分行即本案原告。
再查明：建行吴江分行与江苏天豪（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定原告委托该所代为参加本案诉讼并同���向该所支付律师费11212元。
以上事实，有原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、委托代理协议、房屋他项权证、利息清单、对账单以及原告代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告刘俊、刘明祥、徐广芳签订的个人住房借款合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告按约发放贷款，而被告刘俊、刘明祥、徐广芳作为借款人未按约履行还款义务，已构成违约，原告有权按照借款合同的约定宣布贷款全部到期并要求借款人清偿全部贷款本息，故被告刘俊、刘明祥、徐广芳应向原告归还剩余借款本金及相应欠息。原告主张的利、罚息，双方在借款合同中作出明确约定，借款利率和罚息利率未违反法律法规强制性规定，本院予以认定。原告通过诉讼的方式要求借款人��前清偿全部贷款本息，诉状副本于2016年10月1日送达借款人，故本院认定本案借款提前到期之日为2016年10月1日，原告有权自2016年10月2日起就剩余本金按照罚息利率计收逾期利息。被告刘俊以其房屋为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记，原告依据个人住房（商业用房）借款合同享有的抵押权已依法设立并生效，因借款人未履行还款义务，原告有权就上述房屋经处分所得款项优先受偿。至于律师费，由于借贷双方在借款合同中已就律师费的承担作出明确约定，且原告计算的金额符合法律规定，本院予以支持。被告刘明祥、徐广芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，相应的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告刘俊、刘明祥、徐广芳于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司吴江分行归还借款本金266766.56元并支付相应利息、罚息及复利（截至2016年7月27日利息3552.01元、罚息47.94元、复利46.37元；自2016年7月28日起至2016年10月1日期间以本金266766.56元为基数，按借款期间的执行利率计息；自2016年10月2日起至实际给付之日止以本金266766.56元为基数，按合同执行利率基础上上浮50%计算罚息,并对借款期限内的应付未付利息按合同执行利率基础上上浮50%计收复利）；
被告刘俊、刘明祥、徐广芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失11212元；
如被告刘俊、刘明祥、徐广芳至期未履行上述第一、二项债务（含应负担的诉讼费用），原告有权就被告刘俊抵押的位于苏州市吴江区松陵镇迎春华府三区15幢1单元404室的房屋（他项权证号为吴房他证字第××号）折价或以拍卖、变卖所得款项在300000元债权数额范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2762元，保全费2020元，共计4782元，由被告刘俊、刘明祥、徐广芳共同负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。
代理审判员 洪善伦
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 顾颖颖