河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)张商终字第339号
上诉人（原审被告）陈华，男，1979年2月25日出生，汉族，现住张家口市宣化区。
委托代理人王晓明，张家口市顺德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赖宪民，男，1947年6月6日出生，汉族，现住张家口市宣化区。
上诉人陈华因与被上诉人赖宪民房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院(2015)宣区民初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王晓明、被上诉人赖宪民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖宪民在一审中起诉称：2014年5月1日，其与陈华本着自愿平等、诚信的原则，经共同协商签订了房屋租赁合同。合同约定，赖宪民将宣化大西街7号院4号楼3号复式楼租给陈华，租期3年，每年租金45000元，租赁形式为先付款后使用，收取租金以现金收据为凭。合同签订当日，陈华支付了25000元租金，分别出具8000元保证金和20000元租金共两张欠条作为保证，承诺在8月15日和8月底前付清。承诺付款期过后，赖宪民经多次催要未果，故诉请法院解除该房屋租赁合同，由陈华赔偿违约金10000元，并给付从2014年5月1日起至2015年2月1日止的租金8750元，本案的诉讼费用由被告承担。
陈华在一审中辩称：赖宪民交付的房屋漏水，违约在先，且本人并未严重侵害赖宪民的合法权益，请求法院驳回原告要求解除合同的诉讼请求，继续履行合同。
一审法院经审理查明：2014年5月1日，甲方（出租方）：赖宪民与乙方（承租方）陈华根据有关法律规定，经双方协商一致签订房屋租赁合同，达成如下协议：第一条、房屋基本情况。1.1甲方将所有的宣化区大西街七号院4号楼3号复式楼，建筑面积172.4平方米，位于宣化××××街××××小区××与乙方使用。……第三条、房屋租赁期限。本协议租赁期限为叁年自2014年5月1日起至2017年4月30日止，协议一式两份甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。第四条、房屋租赁及付款方式：4.1房租为先付款后使用的形式出租，每年租金人民币：大写：肆万伍仟元整。以后每年租金应在前一年租期期满前拾日一次性交清应付租金，甲方开现金收据为凭……5.4乙方应按合同约定每年按时足额交付租金，如到期未交或未交齐，为违约，甲方有权收回房屋另行安排，并不向乙方做任何赔偿……9.1合同双方的任何一方未执行合同的约定，给对方造成经济损失的，由责任方承担损失，并赔偿给对方造成的经济损失及违约金壹万元整……赖宪民、陈华均签字并捺印。该协议签订后，陈华付给赖宪民25000元房租，并于同日向赖宪民出具欠条两张，其中一张载明：“今欠到宣化区大西街七号院4号楼3号复式楼的租金贰万元：小写：20000.00元，保证在：2014年8月底付清。欠款人：陈华（签名并捺印）2014年5月1日”，另一张欠条载明：“今欠到宣化区大西街七号院4号楼3号复试楼的房屋保证金捌千元：小写：8000.00元，保证在：2014年8月15日付清。欠款人：陈华（签名并捺印）2014年5月1日”。陈华未在约定日期给付赖宪民剩余20000元房屋租金。
一审法院判决认定：赖宪民与陈华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。赖宪民与陈华签订房屋租赁合同后陈华支付了部分房屋租金，并承诺在2014年8月底将剩余房租20000元付清，但陈华并未按约履行，其行为违反了房屋租赁合同的约定，故赖宪民要求按约解除合同并要求陈华支付其拖欠的从2014年5月1日起至2015年2月1日止的房租8750元，合理合法，予以支持。赖宪民要求陈华赔偿其违约金10000元符合合同约定，不违反法律规定，依法予以支持。至于陈华辩称的其所租赁的房屋存在质量问题导致其不能正常使用，因陈华提供的证据不足，依法不予采信。陈华辩称的其已将所租赁的房屋转租他人，此辩解意见与本案无关联性，相关权利人的合法权益可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，判决如下：一、赖宪民与陈华签订的租赁合同于本判决生效之日解除；二、陈华于本判决生效之日起三十日内将所租赁赖宪民名下的位于张家口市宣化区大西街7号院4号楼03号复式楼腾清并交付赖宪民；三、陈华于本判决生效之日起十日内一次给付赖宪民房屋租金8750元并赔偿赖宪民违约金10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，减半收取135元，由陈华负担，赖宪民预交的案件受理费135元本院不予退还，由陈华于本判决生效之日起十日内直接给付赖宪民。
陈华不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：上诉人陈华迟延给付租金是轻微违约行为，非根本违约。所签两张欠条租金2万元和保证金8000元，是在履行租赁合同中形成的新的合同欠款，并未约定逾期给付欠款的后果是解除合同。赖宪民将漏水房屋交由陈华承租，违约在先。且赖宪民在诉前、诉中均拒收租金，是其先不履行合同义务。本案中的房屋租赁合同为期三年，上诉人陈华装修房屋后实际使用时间仅4个月，判决解除合同有失公平。一审法院判决解除合同与双方签订的《房屋租赁合同》中的“违约责任”约定不符，且在一审判决第二项“……腾房交付赖宪民”，超出被上诉人赖宪民的诉讼请求，该判项剥夺了陈华对房屋装修增值权益。综上，请求法院撤销一审判决，发回重审或改判给付租金继续履行合同。
赖宪民答辩称：其与陈华签订的房屋租赁合同明确约定应按期交租金，否则属违约，赖宪民有权收回房屋。陈华在合同签订当日签下两张欠条，确定第一年租金交付日期。合同签订后，陈华并未对房屋状况提出异议，直至当年9月份，因雨水导致房屋漏水，但其及时进行了修缮。陈华所签欠条到期后，赖宪民经多次向陈华催要租金，陈华拒不交付。对于陈华所称一审判决第二项超出赖宪民的诉讼请求，剥夺了陈华对装修增值权益，赖宪民辩驳称，合同解除当然要腾房，否则无法收回房屋。且该房屋并非陈华装修，是次承租人格力空调装修。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，赖宪民向本院提交以下证据：一、由格力空调宣化店负责人梁慧朝于2015年3月30日开具的证明，证明其所承租房屋承租时正常使用未漏水，2014年9月初，雨后发现漏水，经赖宪民修缮后，直至证明日期均无漏水发生。二、由格力空调宣化店负责人梁慧武于2015年3月30日开具的证明，证明其所承租的房屋由本人自筹资金进行装修。三、承租人与次承租人签订的房屋租赁合同及次承租人交付承租人租金的收条。四、格力空调门面房外观图一张。经质证，上诉人陈华对上述证据不予认可。
本案的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：陈华与赖宪民签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。合同履行中，陈华支付了部分租金后，迟延履行剩余部分租金及房屋保证金，其行为违反了房屋租赁合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故上诉人陈华未按约定支付租金已构成违约。上诉人陈华称赖宪民交付的房屋漏水，根据次承租人提供的证据及双方当事人陈述，房屋雨后发生过漏水但已及时修复，故本院对此上诉理由不予支持。陈华上诉称一审法院判决解除合同与双方签订的《房屋租赁合同》中的“违约责任”约定不符，且一审判决第二项，超出被上诉人赖宪民的诉讼请求。由于双方签订的《房屋租赁合同》约定，乙方应按合同约定每年按时足额交付租金，如到期未交或未交齐，为违约，甲方有权收回房屋另行安排，并不向乙方做任何赔偿。故赖宪民有权依据该约定，收回房屋。本案中腾清所承租的房屋是承租人的义务，故一审法院该判项并未超出诉讼请求。关于陈华上诉称赖宪民在诉前、诉中均拒收租金，是其先不履行合同义务，因赖宪民以陈华不履行支付租金义务在先不同意继续履行合同，对此上诉理由本院不予采纳。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费269元，由上诉人陈华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛鹏程
审 判 员 王 悦
代理审判员 姜建龙
二〇一五年六月十六日
书 记 员 梁秀峰