上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第84号
原告杜峰。原告杜建国。委托代理人刘礼峰，上海刘礼峰律师事务所律师。委托代理人金文明，上海刘礼峰律师事务所律师。被告陈宏福。原告杜峰、杜建国诉被告陈宏福其他所有权纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2015年2月9日第一次公开开庭进行了审理，原告杜峰、杜建国及其委托代理人刘礼峰、被告陈宏福到庭参加诉讼。2015年3月30日本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年7月2日第二次公开开庭进行了审理，原告杜峰、杜建国及其委托代理人金文明、被告陈宏福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜峰、杜建国诉称：原告方系青浦区徐泾镇某村村民，2003年经上级部门批准在徐泾镇某村177号造房。因家寒筹款，原告方将177号杜峰户部分宅基地卖给了本村外居民即被告陈宏福。当初虽知道转让系非法的，但因无钱造房不得已而为之。被告陈宏福造好房屋后对外出租获利，原告方多次欲收回未果。2014年因国家会展中心建设需要，某村需要拆迁，被告陈宏福撇开原告方直接与徐泾镇动迁办私下操作签订动迁安置补偿协议，包括土地、房屋、安置、奖励等各项补偿金额达一千一百万之巨均由被告陈宏福领取。原告方认为涉案动迁是以原告户为安置补偿对象，所有权益应归原告方享受。被告独享此利于法不容，故诉至本院请求：对青浦区徐泾镇某村177号房屋动迁补偿款人民币11,158,658元进行分割，其中5,000,000元归原告方所有。被告陈宏福辩称：不同意原告方之诉请。1）2003年被告陈宏福以高于市场价的价格250,000元向原告方购买了地基；为购此地基，被告陈宏福将他处三套门面房退订。若被告陈宏福当初不买系争地基而买了他处的门面房，早就增值不少。2）被告陈宏福也不清楚原告方主张的5,000,000元的出处，按照安置补偿协议全部房屋土地的补偿款也仅有四百多万元，何况被告陈宏福为购买宅基、建造房屋也已支付了约270,000元。被告陈宏福与徐泾镇动迁部门签订动迁安置补偿协议之事从未隐瞒过原告方；因为被告方家人在国家机关工作，不及时签订动迁安置协议将会影响家人工作，故无奈之下才与动迁部门签订动迁安置补偿协议的；原告方在3月份第一次协商时提出要求40万元的协商价补偿，可要到政府部门签字时又不同意、又提出了要求125万元的补偿，这个金额被告方无法接受。3）2004年3月被告方开始建房，花费了约近120万元进行了装修和建造，2005年8月建造装修好后被告家庭实际居住，因两次被盗后他处购房，才搬离系争房屋空关或出租给朋友居住。2013年5月因朋友居住时管理不善造成火灾烧毁了房屋装修，为此被告重新花费了60万元进行装修，2014年房屋遭遇动迁被拆除。经开庭审理查明：原告原系青浦区徐泾镇某村杜家塘队村民，2001年7月时因原有宅基地房屋动迁需异地安置取得了一处宅基地，《青浦区农村居民建房用地申请批复单》上载明：户主原告杜建国，家庭户口人数：本人杜建国、妻子盛维娟、儿子杜峰、母亲杜美芳；建房理由：动迁户村规划中心区；审核意见：原有房屋全部拆除，批建住房2层、建筑占地90平方米、建筑面积180平方米、场地90平方米，总用地180平方米。原告方取得上述宅基地后未实际进行建房，后该宅基地房位确定为系争的青浦区徐泾镇罗家新区177号房屋所对应的房位。原告亦因本次征地动迁户口性质于2002年4月自农民转为非农。2003年12月23日，两原告（甲方）与被告陈宏福（乙方）签订《关于杜建国宅基地使用权转让的协议书》，约定：甲方经上级批准获得徐泾镇罗家小区内宅基地一块（门牌号为177号），经双方协商由甲方将宅基地使用权一次性有偿转让给乙方所有：一、宅基地使用权一次性永久转让价25万元整；三、甲方将已获得上级政府部门的建房相关手续一并转让给乙方，其费用由乙方支付给甲方（包括建房保证金、押金、罚款、保险费、门牌号等在内）共计19,600元；五、今后该宅基地如遇到有关部门进行动拆迁时，宅基地使用权及地上物的所有权归乙方所有。协议另对其他内容进行了约定。上述《关于杜建国宅基地使用权转让的协议书》签订后，被告即付清了转让费250,000元及其他手续费用19,600元，并在受让房位后于2004年初出资在房位上建造了青浦区徐泾镇罗家新区177号房屋，经装修后家庭自住使用或出租他人使用。被告原系青浦区徐泾镇水产村村民，原有宅基地房屋于2008年6月动迁，享受了动迁安置房的安置，并亦因此次征地动迁户口性质于2003年12月自农民转为非农。另查明，2014年4月8日，被告（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《罗家小区居住房屋补偿安置协议》：因国家会展中心配套项目建设需要，本协议所涉及乙方房屋坐落的土地已被列入规划范围，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及《徐泾镇征收集体土地房屋补偿实施办法》的规定订立本协议：一、乙方房屋坐落在青浦区徐泾镇罗家小区177号；二、经评估土地房屋参考单价为21,839元/平方米，乙方合法有效面积200平方米，合计4,367,800元；去除合法有效面积的主体房屋建筑面积213.22平方米，房屋建安重置结合成新单价为1,459元/平方米，合计311,088元，土地及主题房屋货币补偿总计4,678,888元；三、乙方房屋主体内外装潢、围墙、场地、树木以及其他附属物等评估为398,770元；四、乙方建新不拆旧或违法建筑的面积为0平方米，旧材料收购费用0元；五、乙方房屋水电补偿费12,000元；六、甲方按规定支付给乙方搬家补助费4,000元；七、其他补偿费5,000元；八、乙方在规定期限内完成签约、交房、腾地的应得奖励费1,000,000元;九、本协议二至八项补偿及奖励费总计6,098,658元;十四、乙方选择第3种安置方式：全部货币安置，甲方给予乙方310平方米自行购房补贴单价为16,000元/平方米，则补贴总价为4,960,000元。协议另对其余内容进行了约定。上述协议签订后，被告方已经按约按期交出了房屋，房屋业已被征收拆除。协议所涉补偿、奖励总金额中除去1,500,000元因双方存有宅基地买卖纠纷之故暂留存于房屋土地征收补偿部门外，其余款项被告已经领取到位。因双方对于补偿款项纠纷无法达成一致协商意见，原告诉于2015年1月诉至本院作如上诉请。以上事实，由原、被告的陈述、青浦区农村居民建房用地申请批复单、宅基地使用权转让协议书、罗家小区居住房屋补偿安置协议、户口簿等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为法定无效合同。2003年12月23日原、被告签订《关于杜建国宅基地使用权转让的协议书》约定由原告方将宅基地出售给不符合另行批建宅基地条件的被告方，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《关于杜建国宅基地使用权转让的协议书》虽为无效，但原被告之间已就该份合同的内容履行完毕，且被告已经基于该份合同在买卖土地上出资建房。现被告出资建造的青浦区徐泾镇罗家小区177号已经被征收拆除，本院综合考虑被告出资建房的成本、被告重新购房的合理支出以及原被告内部关于涉及征收补偿的诚信约定等多方面因素，酌情确定被告方应向原告方支付补偿款900,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告杜峰、杜建国与被告陈宏福于2003年12月23日签订的《关于杜建国宅基地使用权转让的协议书》无效；二、被告陈宏福应于本判决生效之日起十日内支付原告杜峰、杜建国补偿款人民币900,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币46,800元，由原告方负担人民币34,000元，由被告方负担人民币12,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 陈为因
二〇一五年七月六日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。