北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京03民终12764号
上诉人（原审原告）：孙国付，男，1968年7月19日出生。
委托诉讼代理人：杜海龙，北京义晨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨祖志，男，1973年4月28日出生。
委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
上诉人孙国付因与被上诉人杨祖志租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙国付之委托诉讼代理人杜海龙、被上诉人杨祖志之委托诉讼代理人唐明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙国付上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨祖志履行2015年5月13日签订的《赔偿协议》，完成厂房的重建工作，恢复电力供应；2.改判杨祖志赔偿孙国付自2015年6月20日起至孙国付恢复生产之日止的停产损失（按照每月37500元的标准，暂计算至起诉之日为337500元）；3.本案一、二审诉讼费由杨祖志承担。事实和理由：1.杨祖志未按约定完成涉案场地内的库房重建工作，导致孙国付至今无法经营。一审判决认定重建厂房的范围不包括2013年坍塌库房，不能成立；2.一审法院认定，重建厂棚的完工时间是2015年6月，在杨祖志已经依约完成厂房重建并履行了通知义务的情况下，孙国付既未对杨祖志所告知已完成重建之事实提出任何异议，也不返回涉案场地继续开展经营，是错误的；3.孙国付将打包站内的机器设备与材料抵押、变卖，并不影响孙国付生产经营，一审法院以此推定孙国付无继续在涉案场地内继续经营的打算，过于片面，不能成立；4.在与承租土地所在地的南彩镇政府行政诉讼期间，孙国付发现杨祖志为孙国付重建的房屋属于违建，已经被责令限期拆除，标的物不合法，杨祖志未能依法履行双方签订的《赔偿协议》的义务；5.本案二审期间，杨祖志以孙国付拖欠租金为由，将孙国付诉至顺义法院，期间杨祖志对孙国付租用的设备进行了保全，对设备切割、毁坏，堆放在院内，现院内还有其他人在经营。
杨祖志辩称，同意一审判决，不同意孙国付的上诉请求和理由，认为：1.双方的租赁合同前几年合法履行，2015年签订了《赔偿协议》后，杨祖志一致积极履行，孙国付却不断将机器设备向外出售抵押，不经营不生产，2016年4、5月举报自己租赁的地方是违法建筑，根本无心经营，只想转嫁损失；2.杨祖志为孙国付2015年2月坍塌重建的房屋并不在违章建筑范围内；3.建筑合法与否，是杨祖志与行政部门之间需要解决的事情，目前建筑没被拆除，不影响孙国付继续经营；4.即便被认定为违章建筑，杨祖志也可以通过补办手续、交纳罚款等方式使之合法化，这与双方之间的租赁合同履行没有关系，如果房屋被拆除给对方造成损失，孙国付可以另行主张。
孙国付向一审法院起诉请求：1.杨祖志履行双方于2015年5月13日签订的《赔偿协议》，完成厂房的重建工作，恢复厂房、设备的生产状态；2.杨祖志赔偿孙国付自2015年6月20日起至孙国付恢复生产之日止的停产损失（暂计算至起诉之日为
337
500元）；3.本案诉讼费用由杨祖志承担。
一审法院认定事实：2012年6月1日，杨祖志与孙国付签订了《场地房屋租赁合同》，约定杨祖志将其承租的位于北京市顺义区南彩镇旧货市场内的北京盈万鑫再生资源回收中心院落（即原南彩粮库）之内西南角约5000平方米房屋及场地转租给孙国付，用于纸类打包，租赁期限10年，第一年的租金20万元，以后每年增加2万元，五年后租金款达到30万元，第六年开始租金为35万元，第七年在35万元基础上每年增加2万元，一直到10年合同终止；租金从2012年6月1日开始计算，按照每半年缴纳租金，于每一年合同年底前，上交上半年租金。合同签订后，孙国付在涉案场地内开办了打包站，开始经营纸类打包业务。
2015年2月份，涉案场地内的厂棚发生坍塌，为解决此事，杨祖志在2015年5月13日与孙国付经协商签订了《赔偿协议》。该协议载明：鉴于2012年6月1日甲乙双方签订《租赁合同》，在租赁合同履行期间，2013年4月份，乙方承租的其中一间库房坍塌并砸伤一人。2015年2月20日，乙方承租的另一处用于生产的厂房坍塌，再次给乙方造成经济损失，现甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，达成以下协议：一、因生产厂房坍塌所损坏的机器设备，由甲方负责在2015年6月20日之前维修完毕，费用由甲方承担。1.1甲方承诺联系设备生产厂家用厂家的原件进行维修；1.2甲方承诺维修后的机器设备的保修期为一年，保修期内由甲方负责免费维修。二、甲方赔偿乙方自2015年2月20日起算至2015年6月20日期间因厂房坍塌造成的停产损失共计15万元。三、甲方负责在坍塌房屋的原址，进行房屋的新建工作，费用由甲方承担。3.1甲方承诺2015年6月20日前完成全部重建工作；3.2甲方承诺2015年6月20日前恢复新建后房屋的照明和用电设施的正常使用；3.3甲方承诺乙方在2015年6月20日可恢复正常生产;3.4甲方如未在双方约定日期恢复乙方生产经营，甲方将按天支付乙方经营损失。四、乙方在甲方支付损失费后，必须积极配合甲方修理机器和大棚修建工作，不能在此期间提出任何有碍修建工作的其他任何条件。如因乙方原因造成甲方工作不能进行，其损失将由乙方负责，甲方有权追究乙方责任及损失。在甲方向其他部门申请条件需要出示乙方有关证据时，乙方必须无条件配合甲方。五、本协议自乙方收到甲方依据本协议第2条约定的赔偿款之日起生效。协议签订后，杨祖志依约向孙国付支付了赔偿款15万元。
孙国付主张杨祖志未按照约定完成倒塌房屋的重建工作和设备维修工作，故要求赔偿自己自2015年6月20日起至恢复经营之日止的营业损失。孙国付称双方约定重建的房屋包括2013年坍塌的库房和2015年坍塌的厂房，但是杨祖志未完成库房、厂房的重建工作，因此违反了《赔偿协议》的约定。为此，孙国付提交了照片予以证实。照片显示了部分施工场面，显示的时间跨度约为2015年2月至9月。杨祖志对显示日期为2015年6月之前的照片的真实性予以认可，对6月之后的照片的真实性均不予认可，称照片不能看出施工的是哪个棚子，也无法分辨其位置及地点，也不是当时实际的状况。
杨祖志否认双方约定重建的房屋包括2013年坍塌的库房，称在2013年库房坍塌之后双方经过协商，约定由孙国付在租赁场地内另行建造钢结构库房自用以代替坍塌的库房，因为孙国付拖欠租金，双方之后又达成了实物抵租金协议，因此不存在再重建2013年坍塌的库房；而2015年坍塌的厂房实际为一大棚，该厂棚和相关的机器设备自己也在约定的时间内完成了重建和维修工作，是孙国付因自身原因陷入经营困难，无心再继续经营而意欲毁约，并非自己未按约恢复经营条件。为此，杨祖志提交了下列证据予以证实：
1.2014年12月1日杨祖志（甲方）与孙国付（乙方）签订的《实物抵租金协议》。在该协议中载明：根据甲乙双方自2012年5月签订的场地租赁协议，乙方自承租之日起至今应缴纳甲方租金六十万元，实际乙方仅缴纳甲方三十六万元，仍欠甲方租金三十万元，乙方已明确表示无力偿还下欠租金，现自愿将其在承租的场地内独资所建的钢构厂棚约1300平方米作价二十三万元给甲方，以抵消部分租金。另外，因厂棚转给甲方后，乙方所承租的场地面积相应减少，因此该厂棚所占场地的租金相应减少（2014年12月1日-2015年5月30日）三万元。综上所述，乙方以实物钢构厂棚作价及减少相应的租赁场地面积租金，合计抵消甲方租金二十六万元，下欠甲方租金四万元，乙方承诺所欠租金在2015年5月前必须清偿。本协议签字后，该厂棚所占场地全部归甲方所有，任何权利与乙方无关。因承租场地面积的变更在甲乙双方原有的租赁协议约定的租金中，2015年5月以后每年减少六万元。
2.调试机器设备的录像。录像显示在2015年6月3日杨祖志已对打包机维修完毕并进行试车，设备能够正常运行，在试车现场有杨祖志、孙国付及相关维修人员、粮食局代表许×等人。
3.工程施工协议书、工程款收据。施工协议书显示杨祖志将涉案场地内厂棚的钢结构安装工程发包给了葛×，价格为73500元，工期为2015年5月16日至2015年6月15日。工程款收据显示杨祖志向葛×支付了工程款73500元。
4.证人葛×的证言。葛×出庭作证称，杨祖志确实将建厂棚的活包给自己干了，厂棚为轻钢结构，顶是彩钢顶，墙是砖墙，部分不是封闭的，自己也依照约定在6月16日将厂棚修建完毕，费用杨祖志已经全部给付。在自己施工期间，孙国付来过施工现场三、四次，在完工时孙国付也来过现场。
5.证人许×的证言。许×出庭作证称，涉诉场地是自己从顺义区粮食局南彩粮库处租赁而来，后又将其租给了北京盈万鑫再生资源回收中心，回收中心将其又租给了杨祖志。2015年2月在涉案场地内的厂棚坍塌后，回收中心要求我们翻盖厂棚、维修机器。在跟顺义区粮食局研究后，我们同意翻盖厂棚、维修机器，并委派杨祖志具体负责，由顺义区粮食局出资，最后由自己和顺义区粮食局负责验收。在6月19日左右杨祖志通知我厂棚已经建好，我们是在6月20号左右去验收完的，在7月份左右付给杨祖志35万元的工程款，厂棚建好后是属于粮库的。
6.与孙国付138XXXX****手机的通话记录、短信记录。通话记录显示在2015年6月20日前后有多次杨祖志拨打孙国付手机的记录；短信记录显示在2015年6月29日杨祖志给孙国付发送了内容为“国付，由于打手机你没接特发信息通知你：厂棚已经建好、完工，现在可以经营了。请速回打包站场地来”的信息。
7.证人竹×、徐×、张×、李×的证言。上述四人出庭作证称，自己与孙国付租住在同一个大院内，厂棚坍塌后大概在2015年5、6月份翻建了，因为孙国付欠别人钱，机器设备都被人拉走了。孙国付要把一台大货车卖给竹×，但是其没要，最后把他的废铁全卖给了竹×了。
8.证人何×的证言。何×出庭作证称，自己是孙国付的供货商，因为孙国付欠自己货款，所以孙国付在2015年8、9月份的时候想把打包站转让给自己，但是后来双方未谈成，最后孙国付用他打包站内的三台机器抵押我的货款。为此何×提交了一份孙国付为其出具的证明，该证明载明：今欠何×货款130000元，以车做抵押，一台德州产30抓纸机，一台杭州产3吨抱车，一台日产20抓纸机。在押期间，2015年10月26日起6个月，如到期不收回机器，货款两清，双方不存在货款和机器质押关系，解除证明。落款日期为2015年10月26日。何×称抵押到期后孙国付未赎回机器，用上述机器折抵了自己的货款。
9.2014年11月12日、2015年8月10日拍摄的卫星照片两张。经过两张卫星照片的对比，可以发现在原坍塌厂棚处新厂棚已重新建好。
孙国付对证据1的真实性认可，但认为不能证明《赔偿协议》约定的重建范围不包括2013年坍塌的库房；对证据2的真实性认可，但认为该录像仅能证明杨祖志履行了相应的维修义务，不能证明其履行了符合约定的维修义务；对证据3、4、5、7、8、9的真实性、证明目的均不予认可；对证据6，认可138XXXX****系自己的手机号码，但对短信内容的真实性不认可，称其存在后期合成的可能。经法院释明后，孙国付未在指定的期间内申请对其真实性进行司法鉴定。
诉讼中，孙国付坚持认为杨祖志仍未完成《赔偿协议》约定的厂房重建工作，为此申请法院对现场进行勘查。法院对涉案现场依法进行了勘查，勘查发现，涉案现场位于南彩镇旧货市场内（A8号），在该场地西侧2015年坍塌的厂棚原址杨祖志已建好南北向新钢构大棚一座，在该大棚东侧为原2013年倒塌的库房旧址，该旧址上未再重建库房；在南侧有孙国付在库房坍塌后自建的东西向旧钢构大棚一座；北侧有简易平房一排；在场地空地中间正准备修建新的钢结构大棚，但仅架好部分钢梁，其余尚未完工，现场处于停工状态。此外，孙国付在现场还遗留有地磅一台、打包机一台、废旧报夹机一台。杨祖志称现场空地中间正在建设中的钢结构工程并不存在于当初双方租赁合同约定的场地内，与《赔偿协议》约定的重建厂房无任何关系，该钢结构工程是因为迟迟联系不上孙国付，自己为减少损失，在2016年3月份的时候根据自己的经营需要自行增建的，与孙国付无关，但因为手续欠缺被孙国付举报而半途停工。
一审法院认为，孙国付以杨祖志未按照《赔偿协议》的约定完成相应的厂房的重建及机器设备的维修工作为由，要求其继续完成厂房重建及机器设备维修工作并赔偿自2015年6月20日起至恢复生产之日止的停产损失，根据双方所签订的《赔偿协议》，杨祖志确负有重建厂房、维修机器设备的义务，因此案件审理的关键在于杨祖志是否依照《赔偿协议》的约定完成了厂房重建、机器设备维修的义务。
一、杨祖志是否依约完成了机器设备的维修工作。
根据杨祖志提交的设备调试现场录像，涉案场地内的打包机已经能够正常运转，并且孙国付本人也在调试现场，但其并未提供证据证明其在调试现场或之后就机器设备的修复效果问题向杨祖志提出过任何异议，因此应视为其对维修效果已予以认可，并且在许×等多位证人的陈述中，也证实了现场内的打包机已经维修完毕能够投入使用，因此根据现场录像及相应的证人证言，可以证明现场的机器设备已经维修完毕，故法院确认杨祖志已依约完成了《赔偿协议》规定的机器设备维修义务。
二、杨祖志是否依约完成了涉案场地内的厂房重建工作。
在此问题上，双方争议的焦点主要有二：一是重建厂房的范围是否包括2013年坍塌的库房；二是重建的厂棚是否依约在2015年6月20日之前完工。
对于争议焦点一，首先，从《赔偿协议》的文字内容来理解，在该《赔偿协议》中双方虽提及了2013年4月库房发生过坍塌，但根据整个协议所载明的具体条文内容，双方约定的重建的房屋范围应是指用于生产的厂棚，并未明确还需重建2013年坍塌的库房，并且从协议的第四条孙国付的配合义务中，也指明其配合的是“维修机器和大棚修建工作”，也未涉及2013年坍塌的库房；其次，从双方签订《赔偿协议》的目的来看，应当是为了早日恢复打包站的生产经营条件。对于2013年坍塌的库房，经过双方协商，孙国付早已经在涉案场地内另行修建了钢构大棚自用，以代替原有的旧库房。并且，之后为解决租金拖欠问题，双方又在2014年12月1日签订了《实物抵租金协议》，就该钢构大棚达成了所有权折抵租金的新协议，并同时对租赁场地的面积、租金等重新进行了调整。从双方这系列协商过程不难看出，就坍塌的库房双方已经达成了替代协议，该库房早在孙国付另行修建钢构大棚自用时就不再属于其经营所实际需要的设施了，其生产基本都在自建的钢构大棚和2015年2月坍塌的厂棚中进行，因此在主要目的为恢复生产经营条件而签订的《赔偿协议》中所约定的重建房屋的范围，从逻辑及常理上讲也不可能还包括孙国付所主张的2013年坍塌的库房，其明显缺乏必要性。因此在孙国付未有证明足以证明《赔偿协议》约定的重建范围确实包括2013年坍塌的库房的情况下，法院认定《赔偿协议》约定的重建房屋是指重建2015年2月所坍塌的厂棚。
对于争议焦点二，孙国付称坍塌厂棚的重建工作至今未完工，因此要求继续履行《赔偿协议》约定的重建义务，其虽为此提交了照片等证据，但是上述照片难以反映现场施工的全貌，并且照片上显示的拍摄时间也不具备客观唯一性，因此仅凭其提交的照片等证据不能证明涉案的厂棚未按照约定修建完毕。根据法院现场勘查的结果，涉案现场2015年2月坍塌的厂棚原址上已经建好新的钢结构大棚，完全具备使用条件，而孙国付所指认的现场未完工的钢结构工程，根据卫星照片及相关的证人证言，可以证实其并非是原址翻建，双方租赁合同场地内的原房厂等设施并不包括该钢结构工程在内，因此该钢结构工程显然属于杨祖志后来新建，与履行《赔偿协议》约定的重建义务无关，故孙国付称杨祖志未按照《赔偿协议》的约定完成坍塌厂棚的重建工作显然不属实。至于该重建厂棚的完工时间，根据杨祖志提交的工程施工协议书、工程款收据、卫星照片、证人证言等证据，可以证明该工程的完成时间在2015年的6月，并且在杨祖志2015年6月29日发给的孙国付的短信中，也明确告知了孙国付厂棚已经完工，可以经营，并要求其回打包站处理相关事宜。尽管孙国付对上述证据均不予认可，但却未能提供证据加以反驳，或能给出合理解释，因此法院对其辩解意见难以采纳。
在杨祖志已经依约完成厂房重建并履行了通知义务的情况下，孙国付既未对杨祖志所告知已完成重建之事实提出任何异议，也不返回涉案场地继续开展经营。相反，从2015年6月之后，孙国付不断将打包站内的机器设备与材料抵押，变卖，此系列资产处置行为也佐证其并无在此继续经营的打算，因此孙国付所主张的2015年6月20日起停止经营所遭受的损失，原因、责任均不在杨祖志，故对孙国付所要求支付的停工损失，法院亦难以支持。判决：驳回孙国付的全部诉讼请求。案件受理费6362元，由孙国付负担（已交纳）。
本院二审期间，孙国付围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。孙国付提交证据1.北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局京顺城管限字[2016]180004号限期拆除决定书复印件一份；证据2.北京市顺义区人民法院（2016）京0113行初252号行政裁定书复印件1份。孙国付称上述决定书中载明“在北京市顺义区南彩镇顺平辅路南彩段南侧50米前薛各庄村北建设的钢结构房屋2处，总面积为4670.69平方米，未取得建设工程规划许可证”，限期拆除的2处违法建设位于孙国付承租的5000平方米院落内，其中1处为杨祖志为孙国重建的厂房。杨祖志对两份证据材料的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性：1.双方争议发生在2015年6月，在此期间杨祖志已经将所有厂房修好、通电，可以保证孙国付的正常生产经营，但孙国付将设备抵押出去无心经营；2.限期拆除决定书中所称的违章2处，1处在双方租赁场所空地内，因孙国付不再经营，杨祖志在此准备建钢结构大棚，因孙国付举报施工停止，另1处在双方租赁场所外，杨祖志与另一家玻璃厂签有租赁合同，玻璃厂不再经营，2016年3月杨祖志在此准备建钢结构大棚，此两处被行政部门认为是违建，要求拆除，跟双方协议中在2015年倒塌处所建大棚不是一个地方。本院对上述证据的真实性予以确认。杨祖志未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人的陈述、北京市顺义区城市管理综合行政执法监督局京顺城管限字[2016]180004号限期拆除决定书、北京市顺义区人民法院（2016）京0113行初252号行政裁定书、《场地房屋租赁合同》、《赔偿协议》、补充协议、《实物抵租金协议》、工程施工协议书、工程款收据、卫星照片、证人证言、通讯记录、现场勘查笔录及照片、庭审笔录等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的一系列协议合法有效，各方均应按照合同内容履行各自权利、义务。本案二审中，双方当事人争议焦点为杨祖志是否完成了重建厂房的义务。就此问题，孙国付主张对方重建范围应当包括2013年倒塌的库房，但综合《赔偿协议》之内容，考虑其中所涉及的均为机器与生产事项，再考虑倒塌时间及本案其他事实，一审法院认定杨祖志的重建义务不包含2013年倒塌的库房，认定并无不当，本院予以确认。就重建工作完成时间，综合施工协议书、卫星照片、短信等在案证据，一审法院认定完成时间为2015年6月，孙国付虽持异议，但不能与上述证据相对抗，故本院对其相关上诉主张不予采信。就重建之厂房的合法性问题，孙国付所提交之证据不足以证明其系违章建筑，亦非其停产停业之原因，故本院对其该项上述主张亦不予采信。
综上所述，孙国付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6362元，由孙国付负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
代理审判员
陈亢睿
代理审判员
吴强兵
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 潘园园