上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3876号
原告：张宝泉，男，1954年7月10日生，汉族，住福建省南平市。
被告：浙商银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区
负责人：黄明，行长。
委托诉讼代理人：邵璞，男。
委托诉讼代理人：张晓莉，女。
第三人：穆和培，男，1970年9月2日生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：程爱忠(系其配偶)，住福建省建瓯市。
第三人：穆彩珠，女，1977年4月16日生，汉族，住福建省建瓯市。
第三人：林发泉，男，1975年8月15日生，汉族，住福建省建瓯市。
第三人：程爱忠，女，1968年9月12日生，汉族，住福建省建瓯市。
原告张宝泉与被告浙商银行股份有限公司上海松江支行(以下简称浙商银行)以及第三人穆和培、穆彩珠、林发泉、程爱忠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告以及被告浙商银行的委托诉讼代理人邵璞到庭参加诉讼。第三人穆彩珠、林发泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人穆和培、程爱忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宝泉向本院提出诉讼请求：1、确认原告对坐落于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)享有租赁权；2、请求贵院依法判决停止对系争房屋不负担租赁权予以变现；3、请求判决许可原告继续占有、使用上述房屋。事实和理由：上海市松江区人民法院在执行(2015)松执字第1226号被告浙商银行申请执行第三人金融借款合同纠纷一案中，原告向本院提出异议被裁定驳回。原告在2013年4月20日与穆和培签订了租赁合同，一次性支付了20年的租金。本院于2014年在3月18日对系争房屋的查封发生于原告与穆和培租赁合同签订之后，故本院应停止对系争房屋不负担租赁权的变现。故原告向本院提起本次诉讼，望判如所请。
被告浙商银行辩称：原告主张的租赁合同真实性不予认可，且租赁合同发生在设立抵押权之后，即便原告有租赁权也不能对抗被告的抵押权。
第三人穆和培、穆彩珠、林发泉、程爱忠未作陈述。
经审理查明：系争房屋的登记所有权人为穆和培、穆彩珠。2011年6月13日，浙商银行股份有限公司上海分行与四第三人签订《个人循环借款(最高额担保)合同》一份，约定：贷款人向穆和培提供的借款额度为3,500,000元，额度使用期限自2011年6月13日起至2014年6月13日止，第三人穆彩珠、林发泉、程爱忠对上述借款提供连带责任担保；穆和培、穆彩珠以其所有的系争房屋作为借款的抵押，等。2011年6月16日，浙商银行股份有限公司上海分行登记为系争房屋上上述借款的抵押权人。债务到期后穆和培未还款，因浙商银行股份有限公司上海分行将债权转让给被告浙商银行，故被告浙商银行起诉四第三人至本院，在该案中，经被告浙商银行申请，本院于2014年3月18日正式查封了系争房屋，之后本院于2014年8月12日判决：穆和培偿还被告浙商银行借款本金3,400,000元以及自2013年9月21日起至借款本息实际清偿之日止的利息、罚息及复利；穆彩珠、林发泉、程爱忠对穆和培上述债务的履行在3,500,000元范围内承担连带清偿责任；如穆和培不能清偿上述债务时，被告浙商银行有权与穆和培、穆彩珠协商以其所有的系争房屋折价，或拍卖、变卖以后的价款在3,500,000元范围内优先受偿，超过部分归穆和培、穆彩珠所有，不足部分仍由穆和培继续清偿；等。判决后，原被告均未上诉，该判决已生效。因四第三人未能履行判决确认之义务，被告浙商银行提出执行申请，本院于2015年1月30日立案执行，案号为(2015)松执字第1226号。在执行过程中，本院于2015年7月22日前往系争房屋张贴公告，裁定拍卖系争房屋，原告遂提出执行异议，本院于2015年9月10日裁定驳回原告的异议。原告遂诉至本院，并提供了其作为乙方与第三人穆和培、穆彩珠作为甲方于2013年4月20日就系争房屋签订的《租赁合同》以及原告与穆和培、程爱忠就位于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号-
XXX号房屋以及原告与穆和培就位于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》，其中关于系争房屋的《租赁合同》约定：1.甲方将系争房屋全套店铺及场地内所有设施、设备出租给乙方使用；2.租赁期限为15年，自2013年4月20日至2028年4月19日；3.年租金为108,316元，乙方于2013年4月25日之前向甲方付清15年的全部资金计1,624,740元；4.乙方向甲方支付租金后十五日内，甲方配合乙方完成全部入场手续，并将租赁标的交付乙方使用等。原告为证明其向穆和培等支付了租赁合同项下的租金，提供了其在2013年4月17日向穆和培转账3,420,000元及580,000元、2013年4月23日向穆和培转账68,600元的银行转账记录，同时穆和培在2013年4月23日向原告出具收款收据表明收到系争房屋以及其他两套房屋15年一次性租金合计4,068,600元。
原告在审理中陈述其与穆和培在确立租赁合同关系前存有借贷关系，在其向穆和培支付租金后穆和培又向其返还了借款。原告同时陈述之所以部分租金时间支付时间早于合同签订之日是因为其与穆和培关系熟稔，这种做法符合他们一般的商业惯例。
以上事实，主要由民事判决书、民事裁定书、租赁合同、转账记录、上海市房地产登记簿信息以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。系争房屋早在2011年6月14日由被告浙商银行登记取得了抵押权，原告提出异议的执行行为亦系因被告浙商银行基于上述抵押权提出的执行申请，而原告主张的系争房屋租赁合同成立时间为2013年4月20日，因此原告以其成立在后的租赁合同主张其就系争房屋享有租赁权并可停止对系争房屋不负担租赁权予以变现的诉讼请求，于法相悖，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：
驳回原告张宝泉的全部诉讼请求。
案件受理费32,839元、公告费1,080元，合计诉讼费33,919元，由原告张宝泉负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 徐星华
二〇一七年五月十九日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。