江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)门四民初字第00821号
原告徐锦芳。
委托代理人李育忠，江苏联佑律师事务所律师。
被告施江杰。
委托代理人施士忠。
原告徐锦芳与被告施江杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由代理审判员彭文甫适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告徐锦芳及其委托代理人李育忠、被告施江杰的委托代理人施士忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐锦芳诉称，2013年9月20日，原、被告订立���房屋租赁协议，原告将东灶港市场102、103门面房（实际是102房及旁边的小房间）出租给被告。租期自2013年9月20日至2015年9月30日，其中102号房屋年租金13000元，小房间年租金3000元。订立合同后，原告向被告交付了房屋，但被告仅支付了第一年租金，尚欠第二年租金16000元至今未付。故原告诉至法院，要求被告给付房屋租金16000元，并按照合同约定支付违约金1万元。
被告施江杰辩称：1、对双方签订租赁合同及其已交纳租金16000元无异议；2、2014年6、7月，其已告知原告不再租用房屋，并于9月20日前将房屋腾空后迁走；3、租赁期间，被告曾要求原告交付合同载明的103号门面房给被告使用，但其至今未交付，原告违约在先，故其无理由要求被告给付租金，被告亦不同意支付违约金。
经审理查明，原告徐锦芳与被告施江杰于2013年9月20日订立了租房契约一份，载明原告“将座落在东灶市场102-103号房屋”出租给被告使用，被告对原告“所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产”。租赁期限自2013年9月20日至2015年9月30日，租金为16000元，租金按年一次付清。合同还约定违约方需承担违约金1万元。合同订立后，原告将位于海门市东灶港镇南黄海综合市场东楼102号房屋及其北侧小房间1间交付给被告使用，被告于合同订立当日给付原告第一年租金16000元，后于2014年9月20日前搬离案涉租赁房屋。原告与被告就未结租金协商未果，故诉至本院，并提出如上诉请。
另查明，2012年5月5日，原告与案外人陆惠新订立租房协议一份，约定案外人陆惠新将东灶市场102-104号房屋出租给原告，年租金39000元，租期自2012年9月1日至2015年8月30日止。海门市东灶港镇南黄海综合市场东楼102号、103号、104号房屋的房屋登记所有权人分别系案外��陆春颖、徐颖、仇国芳，其中102号房屋为2层，建筑面积为94.54平方米。
上述事实，有原告提供的租房契约、租房协议、房屋所有权证复印件及到庭当事人当庭陈述等证据为证。
庭审中，本案争议焦点为：案涉具体租赁房屋。
原告徐锦芳陈述：1、其与被告订立的租房协议中载明租赁的是102、103房屋，其系笔误，实为102号房及其北侧的小房间（3-5平方米、作仓库用、无房产证）；2、双方先看房屋后订合同，被告清楚103号房屋当时已出租给他人使用；如被告租赁102、103号房屋，租金则应为26000元；3、原告于订立协议当日即将102号房屋及北侧小房间交付给其使用；4、2014年9月，原告向被告催要第二年租金时，其表示不做了并将东西搬走，拒付租金及违约金，但其在1年实际使用期间，从未提出过103号房屋事情；5、其将102-104号房屋转租已取得原出租人陆惠新及所有权人���同意。
被告施江杰陈述：1、租赁协议载明将102、103号房屋出租给被告，当时103、104号房屋均由他人使用。双方订立协议时约定，102号房屋北侧的小房间给被告作仓库，待103号房屋搬走后再交付给被告，后被告一直使用102号房及小房间；2、该小房间无房产证，具体面积不清楚；3、2014年6月底、7月初，被告已告知原告要搬走、不租，并于9月20日之前将房屋内的所有东西搬走；4、其于租赁期间曾要求原告交付103号房屋，原告至今未交付，违约在先，故被告不同意支付其余租金及违约金。
本院认为：1、关于原、被告实际租赁的标的物。被告认为其在租赁期间内曾向原告要求交付103号房屋，且于2014年6、7月已告知原告不再承租，但均未提供任何证据予以证实，原告亦予以否认，故对于被告相应陈述，本院难以采纳。双方在协商房屋租赁事宜时，被告对案涉租赁房屋的��际情况已了解，且知晓103号房屋为他人承租使用中；虽租房协议载明租赁物为102-103号房屋，但原告实际交付的、被告实际长期使用的均为102号房屋及其北侧的小房间；102号、103号房屋位置相邻，与102号房屋北侧小房间的面积、权属情况差异较大，根据一般社会经济经验，其租金必然存有差异；如按被告所述，其租赁的系103号房屋，双方约定待103号房屋使用人搬走后再交付给被告，而在此之前由其暂使用小房间，但其在长达一年的实际租赁使用期间内，未要求减少租金或要求原告交付103号房屋，与常理相悖；相反，102号、103号房屋位置相邻、面积相近、结构相似，原告陈述103号房屋系笔误较为合理，故本院认定原、被告租赁房屋系102号房屋及其北侧小房间。
综上所述，本院认为，依法成立的租赁合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间系转租，并已经原出租人同意，故其租赁合同合法有效；但原、被告租赁期限至2015年9月30日，超过了原租赁期限2015年8月20日，超出部分应为无效。
原、被告租赁协议虽载明租赁标的为102-103号房屋，但实系102号房屋及其北侧小房屋，该小房屋无产权证，原告亦未能提供其他建设规划依据，故双方租赁协议中关于该小房屋的约定部分无效，但被告已实际占有使用该房屋，并已按照约定给付实际使用期间的费用，符合法律规定；原告要求被告给付次年小房屋的租金3000元，因被告尚未实际使用，故原告该主张无事实与法律依据，本院难以支持。
双方虽约定租赁期限为2013年9月20日至2015年9月30日，但被告在第一年租赁期限届满前已明确告知原告不再承租并搬离案涉租赁房屋，且拒付次年租金及违约金，其以行为明确表示不再继续履行租赁合同，系单方解除合同。现双方已不能按照原约定继续履行合同，原告要求被告给付102号房屋的次年租金13000元，无事实依据，本院不予支持；但被告解除合同之行为，并不符合双方关于合同解除的相关约定，其不再租用房屋及拒付租金的行为违反了双方约定，对原告造成了一定损失，原告为此要求被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约责任的承担，违约方的损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，但不应超过可预见的因违反合同可能造成的损失。原、被告约定由违约方承担违约金1万元，该约定已过分高于造成的损失，现被告认为其并未违约，故本院对违约金予以调整。本院以原告的实际损失程度为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期可得利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告承担违约金40800元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告施江杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐锦芳违约金人民币40800元。
二、驳回原告徐锦芳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元（已减半收取），由被告施江杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日���，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币450元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）。
代理审判员 彭文甫
二〇一五年一月六日
书 记 员 许仲玉