西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0113民初3692号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市雁塔区高新区高新二路*号。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托诉讼代理人：鱼冬，陕西瑞森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：车越，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：党某，女，汉族。
委托诉讼代理人：边社平，陕西金镂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李桂娟，陕西金镂律师事务所律师。
被告：贺某，女，汉族。
被告：西安振业房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区广安路800号振业泊墅东会所四层。
法定代表人：张东，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘巧云，陕西恒达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称：招行西安分行）与被告党某、贺某、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鱼冬，被告党某委托诉讼代理人边社平，被告西安振业房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘巧云、屠明飞到庭参加诉讼，被告贺某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告招行西安分行诉称：2011年12月27日，原告与被告党某、西安振业房地产开发有限公司签订《个人购房及借款担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定原告向被告党某贷款人民币384万元，用于购买西安市××区某项目第25幢3单元1层30101号房产，贷款期限为360个月（从2011年12月27日至2041年12月27日），同时约定将上述房产抵押给原告，用以担保借款债务的履行。并且，被告西安振业房地产开发有限公司自愿对被告党某上述债务承担连带保证责任。原告已于2011年12月27日向被告发放了384万元贷款。另被告贺某于2011年12月27日向原告出具了《个人贷款不可撤销担保书》，承诺对被告党某的上述借款承担连带保证责任，保证责任的范围包括但不限于银行贷款本金、利息以及实现债权的费用等。2012年3月12日，原告与被告党某办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字201203801482号、合同登记号Y11100827），故原告有权对上述房产行使抵押权，并就所得价款优先受偿。原告认为：被告党某已多次未能按期偿还贷款，已违反了原告与被告签订的上述借款担保及抵押合同的约定，原告有权依据上述合同的约定要求被告偿还已发放贷款的本息并要求其支付相关费用，有权就抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。并且，原告有权要求保证人西安振业房地产开发有限公司、保证人贺某对被告党某上述债务承担连带清偿责任。为了回收借款，保护银行的利益和银行信贷资金不受损失，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律有关规定及相关的合同约定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告党某偿还原告贷款本金人民币3731796.92元，利息138274.54元，罚息492.31元，复息4559.53元（合计3875123.3元）及2015年3月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、原告对被告党某所有的西安市××区某项目第25幢3单元1层30101号抵押房产所得价款享有优先受偿权；3、被告西安振业房地产开发有限公司对被告党某上述债务承担连带清偿责任；4、被告贺某对被告党某上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告党某辩称：借款属实，借款金额是384万元认可，关于借款利息、复息、罚息的计算，被告庭后再寻找依据，希望法院在法律规定的范围内判处。
被告西安振业房地产开发有限公司辩称：首先，原告同被告党某签订的《个人购房借款担保合同》合法有效，原告未行使解除权，该合同应继续履行；其次，被告公司仅对被告党某已经到期的、实际发生的债务承担保证责任，原告要求被告公司偿还所有借款本息的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，依法不成立；最后，被告公司为被告党某提供的是阶段性担保，在被告公司提供阶段性担保期间，如果发生实现担保物权的情形，原告应当对被告党某提供的抵押担保的房产优先受偿，不足部分才能由被告公司承担保证责任，被告公司在承担保证责任后有权向被告党某追偿。
经审理查明：2011年12月27日，被告党某（借款人、抵押人）与原告招行西安分行（贷款人、抵押权人）、被告西安振业房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》并约定：借款人或抵押人从西安振业房地产开发有限公司处购买位于西安市××区某项目第25幢3单元1层30101号房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款；贷款金额为人民币叁佰捌拾肆万元整，贷款期限为360个月，从2011年12月27日至2041年12月27日止；贷款利率为年利率7.755%，还款方式为等额还款；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；抵押人愿意以其购买的上述房产的全部权益抵押给贷款人作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权额费用；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权额费用。同日，原告招行西安分行（乙方）与被告党某（甲方）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定：甲方以其所购买的位于西安市××区某项目第25幢3单元1层30101号房屋作为抵押担保上述借款，在甲方未能按期归还借款时乙方有权提前处分抵押物实现抵押权。同日被告贺某作为保证人向原告招行西安分行出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺由其为被告党某在《个人购房借款及担保合同》项下所欠原告所有债务承担连带保证责任，担保范围为借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息及贷款人实现债权的费用等，保证期间为自担保书签订之日起至借款合同履行期届满后另加两年，对借款人拖欠贵行的款项，保证人保证在收到口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，保证人授权银行直接从保证人在银行开立的账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠的贷款本息和其他费用。随后原告招行西安分行与被告党某于2012年3月12日在西安市房屋管理局办理了登记号为市房抵字201203801482号的《预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明》。另查。原告招行西安分行（甲方）与被告西安振业房地产开发公司（乙方）签订《住房按揭贷款合作协议》约定：乙方承担保证责任的期间自甲方与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由甲方取得房屋他项权利证书之日止；乙方同意在担保有效期限内，一旦购房人未能按借款合同约定偿还借款本息、罚息及相关费用，或借款人有任何违约行为时，只要甲方书面通知乙方履行连带保证责任，乙方在甲方发出此等通知之日起三十日内代购房人偿还所欠甲方全部贷款本息及相关费用；乙方同时授权甲方可从乙方账户中自动扣收上述款项。
上述合同签订后，原告于2011年12月27日将借款384万发放给被告党某。贷款到期后，被告并未按约向原告偿还借款，截止2015年3月15日被告尚欠原告本金人民币3731796.92元，利息138274.54元，罚息492.31元，复息4559.53元，合计3875123.3元。另查，原告招行西安分行与被告西安振业房地产开发有限公司签订有《住房按揭贷款合作协议书》约定：西安振业房地产开发有限公司承担保证的期间为自原告与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由原告取得房屋他项权利证书之日止。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》、《住房按揭贷款合作协议书》、招商银行个人贷款借款借据，逾期账单等佐证，并经当庭核对质证，可以作为定案依据。
本院认为：上述签订的合同及协议均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。《个人购房借款及担保合同》签订后原告已向被告党某发放借款384万元，履行了合同义务，被告党某理应按照合同约定向原告按期足额的偿还借款本金及利息，逾期偿还应当承担罚息、复息，故原告诉请被告党某偿还借款本金并支付利息、罚息、复息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据西安市房地产抵押合同》、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》，被告党某以位于西安市××区某项目第25幢3单元1层30101号房屋提供抵押，双方已经办理抵押备案登记并约定在甲方未能按期归还借款时乙方有权提前处分抵押物实现抵押权，故原告要求以抵押房产实现抵押权的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。另根据《个人贷款不可撤销担保书》、《住房按揭贷款合作协议书》约定，被告西安振业房地产开发公司、贺某应当对上述债务承连带保证责任，借款人逾期还款后原告有权要求西安振业房地产开发公司、贺某立即支付购房人应付未付的贷款本息，违约金等款项，故原告要求西安振业房地产开发公司、贺某对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告党某应当于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司西安分行本金人民币3731796.92元，利息138274.54元，罚息492.31元，复息4559.53元，合计3875123.3元，并按合同约定支付自2015年3月15日至实际给付之日止的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告党某不履行还款义务，原告有权以抵押物即位于西安市灞桥区某项目第25幢3单元1层30101号拍卖后所得价款优先受偿。
三、被告西安振业房地产开发有限公司、贺某对被告党某的上述债务承担连带责任，被告西安振业房地产开发有限公司、贺某承担责任后有权向被告党某追偿。
本案案件受理费37801元，公告费300元，由三被告承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 毛建斌
人民陪审员 任平汉
二〇一六年十二月五日
书 记 员 邵立伟