天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5323号
上诉人(原审原告):天津一机机械有限公司,住所地天津市东丽区新立街卧河村。
法定代表人:赵清亮,总经理。
委托诉讼代理人:颜景照,天津鼎名律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张松茂,天津鼎名律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):天津市东丽区新立街道卧河村村民委员会,住所地天津市东丽区新立街卧河村。
主要负责人:褚宝龙,主任。
委托诉讼代理人:王传奇,天津越然律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘通,天津越然律师事务所律师。
上诉人天津一机机械有限公司(以下简称天一机械公司)因与被上诉人天津市东丽区新立街道卧河村村民委员会(以下简称卧河村村委会)确认合同效力纠纷一案,不服天津市东丽区人民法院(2016)津0110民初2315号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭,于2016年11月4日公开开庭进行审理。上诉人天一机械公司之委托诉讼代理人颜景照、张松茂,被上诉人卧河村村委会之委托诉讼代理人王传奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天一机械公司上诉请求:撤销一审判决,改判确认卧河村村委会于2016年1月22日向天一机械公司发出的解除《租赁合同》通知书不具有法律效力,一、二审诉讼费由卧河村村委会负担。事实和理由:天一机械公司发出的解除租赁合同通知书违反了法律规定,不具有法律效力;依照租赁合同第三条第4项和第四条第2项的约定,卧河村村委会时任村主任王金喜已同意天一机械公司延期给付租金至企业扭亏,故其无权单方要求解除合同;租赁合同签订前,天一机械公司曾为卧河村村委会垫付2150000元用于建设厂房,双方约定分摊到2009年7月1日至2018年6月30日期间的租金中,即天一机械公司的租金已预付至2018年,不构成根本违约;此外,天一机械公司共计投入3460000元用于帮助卧河村村委会完成工厂后期的项目建设与整体完善,即天一机械公司对该3460000元资金所建成的各项固定资产享有使用权,此也系租赁房屋的一部分,一审认定事实不清,适用法律不当,请求依法改判。
卧河村村委会辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
天一机械公司向一审法院起诉请求:1、确认卧河村村委会于2016年1月22日向天一机械公司发出的解除《租赁合同》通知书不具法律效力;2、一审案件诉讼费用由卧河村村委会承担。
一审法院认定事实:双方当事人于2008年7月1日签订《租赁合同》,合同约定:卧河村村委会将39600平方米的房屋出租给天一机械公司用于金属制品加工、生产及办公、员工宿舍等使用;租赁期限自2008年7月1日起至2028年7月1日止;租赁期届满时,卧河村村委会有权收回房屋,天一机械公司应按期返还;天一机械公司需继续承租时,应提前三个月与卧河村村委会协商;房屋租赁期未满,卧河村村委会不得无故收回房屋;年租金1600000元,按季交付租金。租赁期为20年,10年为一个阶段,共两个阶段;第一年租金1600000元已于2008年提前支付,在厂房建设过程中,天一机械公司陆续又付卧河村村委会2150000元以帮助完成工程的建设,此款作为预付租金;第一阶段后9年(2009年7月1日至2018年7月1日)每年租金按以下计算结果进行支付:(每年1600000元×10年-1600000元-2150000元)÷9年=每年136.1万元;第二阶段(2018年7月1日至2028年7月1日)按每年1600000元进行租金的支付。合同第4-2条约定:天一机械公司应按上述条款及时进行租金的支付,如因企业经济效益原因不能支付的,双方当事人及时进行沟通、协商支付事宜。此外,合同还约定了提前解除合同双方各自应承担的违约金及免责条件、其他条款。在其他条款中8-2条约定了:本合同未尽事宜,双方另行订立补充条款(见附件一)。天一机械公司庭审中提供的附件一显示内容为:厂房进行建设时,天一机械公司克服困难筹措大量资金帮助卧河村村委会完成了工厂后期的项目建设与整体的完善…,共计投入资金3460000元,根据实际情况,天一机械公司同意将上述各项作为卧河村村委会方的固定资产,在租赁期满,如果双方不再续约,上述各项天一机械公司均无偿交付卧河村村委会。协议签订后,天一机械公司一次性支付了第一年的租金160,0000元。天一机械公司于2013年3月前共计支付卧河村村委会租金6045600.99元,之后,天一机械公司未再支付租金。卧河村村委会于2016年1月13日委托天津越然律师事务所向天一机械公司发出《律师函》,内容为:天一机械公司拖欠租金的行为严重侵犯了卧河村村委会的合法权益,要求天一机械公司在接到本函后的十个工作日,支付拖欠租金,并按同期银行贷款利率支付利息,否则卧河村村委会将采取一切必要的法律手段维护自身合法权益。天一机械公司于发函当天收到了该《律师函》。卧河村村委会又于同年1月22日向天一机械公司发出“解除《租赁合同》通知书”,内容为:…我村委会委托天津越然律师事务所于2016年1月13日向贵司发送律师函,要求贵司支付拖欠的租金并支付利息,贵司明确表示不支付欠付的租金和利息。…通知贵司如下:一、贵司与我村委会之间的《租赁合同》于本通知送达之日解除;二、请于收到本通知之日起三日内完好交还租赁房屋和土地;三、支付欠付的租金6133300元,利息678241.31元(如有计算错误,以核对准确的金额为准)…。天一机械公司于发出的当天收到该通知。
一审法院认为,双方当事人之间的《租赁合同》是双方在达成租赁合意的基础上自愿签订,其内容未违反法律、法规强制性规定,该合同系有效合同,应受法律保护。在合同履行中,卧河村村委会以天一机械公司未履行给付租金主要合同义务,已经够成根本性违约为由通知天一机械公司解除合同。庭审中,天一机械公司对2013年3月份后就未再给付过卧河村村委会租金(因本案审议焦点不是租金欠付问题,就欠付租金的实际数额可于另案解决)的事实无异议,天一机械公司的行为已然构成根本性违约,导致卧河村村委会收取租金的合同目的无法实现。卧河村村委会作为守约方,依法行使权利,向天一机械公司发出的解除《租赁合同》通知书的行为符合法律规定,应当是合法有效的。且在卧河村村委会向天一机械公司发出《律师函》及解除《租赁合同》通知书后,天一机械公司至今未有明确的缴纳租赁费的意向。
就天一机械公司主张合同中约定合同租赁期未满,卧河村村委会不得无故收回房屋;天一机械公司如因企业经济效益原因不能及时支付时,双方及时进行沟通、协商支付的问题。现天一机械公司2013年3月份后就未再给付过卧河村村委会租金,即使天一机械公司出现经济效益不好时,也应筹措资金及时给付,而非拖欠不给付,且双方也未就租赁费后续给付事宜达成一致,在卧河村村委会收取租金的合同目的无法实现的情况下,卧河村村委会要求解除合同并非“无故”,故对天一机械公司的该项主张,不予支持。就天一机械公司主张曾找过卧河村村委会原村委会主任王金喜要求延付租金,且不论原主任王金喜个人口头同意不符合相关法律规定,但自原村委会主任于2015年初不再担任该职至2016年年初,天一机械公司亦未提供证据证明卧河村村委会现村委会领导班子同意天一机械公司延期缴纳租金,故对天一机械公司的该项主张,不予支持。综上,判决:“驳回原告天津一机机械有限公司诉讼请求。”
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
结合诉辩双方意见,本院归纳本案争议焦点是对于卧河村村委会于2016年1月22日向天一机械公司发出解除《租赁合同》通知书效力的认定。
本院认为,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。另依照本法第二百二十七条之规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,双方当事人签订租赁合同,约定卧河村村委会将房屋出租与天一机械公司使用,双方对于租金的支付方式及数额均作出明确约定。然,天一机械公司自2013年3月至今未再支付租金。对此,租赁合同虽约定如因天一机械公司经济效益原因不能及时支付时,双方可以进行沟通协商支付问题,但从现有证据分析,双方对于租金是否延付并未协商一致,而天一机械公司也未提供充分证据证明卧河村村委会前任村主任王金喜有权同意其延付租金。现天一机械公司未支付租金已逾三年,符合法律规定的解除合同的情形,卧河村村委会有权解除合同,其依法向天一机械公司发出的解除《租赁合同》通知书,合法有效。对于天一机械公司主张垫付的2150000元以及后期投入的3460000元,非本案审查范围,天一机械公司如主张返还相应费用,双方应另行解决。
综上所述,上诉人天一机械公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人天津一机机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔军
审 判 员 王珊
代理审判员 孙静
二〇一六年十一月四日
书 记 员 穆艺