云南省禄丰县人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)云2331民特15号
申请人：云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）。
统一社会信用代码：91532331217642514H。
法定代表人：马新，系公司董事长。
住所：云南省楚雄州禄丰县金山镇龙城路**号。
被申请人：刘新平，男，汉族，1962年2月21日生，云南省禄丰县人，大专文化，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，
被申请人：李云晴，女，汉族，1961年7月3日生，云南省禄丰县人，大专文化，住址同上，系刘新平之妻，
申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）与被申请人刘新平、李云晴申请实现担保物权一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）称：2013年7月19日，被申请人刘新平、李云晴因房屋装修资金不足，向申请人申请借款。2013年8月13日，被申请人刘新平、李云晴与申请人签订《个人借款合同》，借款合同约定借款金额为人民币捌拾万元整，借款用途为房屋装修。借款期限为36个月，自2013年8月13日起至2016年8月13日止，实际放款日与到期日、利率、具体用途等以借款凭证记载的内容为准，借款凭证为借款合同不可分割的组成部分，与借款合同具有同等的法律效力，借款凭证记载与合同约定不一致的，以借款凭证为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮40%确定，确定月利率为7.175‰，合同期内不调整。违约责任约定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权限期清偿，同时对逾期借款自逾期之日起按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付的利息按合同利率加收50%的利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人及担保人应当承担贷款人为实现债权和相关从权利而产生的费用。为担保借款合同的履行，被申请人刘新平、李云晴将位于禄丰县××世纪大街北××翡翠××别墅公寓小区××单元××号房屋[房屋所有权证：禄房权证2011字第××号，建筑面积：231.77平方米]及土地[国有土地使用证：禄国用（2012）第013769号，使用面积89.10平方米]为该笔借款提供抵押担保。2013年8月13日，被申请人刘新平、李云晴与申请人签订《最高额抵押合同》，抵押合同约定，担保的主债权自2013年8月13日至2016年8月13日（包括该期间的起始日和终止日），在人民币捌拾万元整的最高余额内，申请人依据与刘新平（以下简称债务人）签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件（以下简称主合同）而享有的对债务人的债权，且不论该债权在主债权期间届满时是否到期。最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用，以及其他应付的费用。主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，债权人有权实现或提前实现抵押权。抵押合同签订之日，申请人依法办理了抵押登记手续。取得房屋他项权利证书。2013年8月13日，申请人向被申请人刘新平发放借款30万元；2013年8月21日，申请人向被申请人刘新平发放借款50万元；两份借款借据均载明，借款月利率为7.175‰，借款到期日为2016年8月13日。2016年8月8日，被申请人刘新平因无法归还剩余借款70万元，向申请人申请展期。2016年8月10日，被申请人刘新平、李云晴与申请人签订《借款展期协议》。展期协议约定，展期金额为人民币柒拾万元正，展期期限自2016年8月13日至2018年2月8日，展期月利率为5.61‰，还款方式为按月结息，展期到期一次性还本。借款人未按展期协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权对展期协议约定期限内不能按期支付的利息，按展期利率计收复利，对逾期贷款在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，罚息自贷款逾期之日起计收，并对未支付的利息按罚息利率计收复利。被申请人刘新平、李云晴作为抵押人，愿意按原抵押合同（合同编号：2013年禄抵字第49号）的约定继续对原借款合同和借款展期协议项下的全部债务提供抵押担保。展期协议签订之日，申请人依法办理了展期抵押登记手续，并取得不动产登记证明书。现展期期限已届满，被申请人刘新平、李云晴没有偿还借款本息，截止2018年2月21日止，欠借款本金70万元，利息45023.65元。综上，为维护申请人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第182条、第195条，《中华人民共和国民事诉讼法》第196条、第197条等法律的规定，特向人民法院申请拍卖、变卖被申请人刘新平、李云晴抵押给申请人的位于禄丰县××世纪大街北××翡翠××别墅公寓小区××单元××号房屋[房屋所有权证：禄房权证2011字第××号，建筑面积：231.77平方米]及土地[国有土地使用证：禄国用（2012）第013769号，使用面积：89.1平方米]，所得价款优先偿还申请人的债权[借款本金人民币70万元，计算至2018年2月21日止的利息、复利45023.65元，并承担自2018年2月22日起至借款本息还清之日止的逾期借款利息、复利（按《个人借款合同》约定的标准计算）]及实现债权的费用。
被申请人刘新平、李云晴称：差申请人本金和利息是事实的，房产抵押也是事实，但我方欠钱太多了，如果按申请人的申请进行拍卖、变卖我方的损失太大了，所以我方要求上述抵押的房屋由我方自己找人来买，卖掉后的钱我方优先还给申请人；如果申请人走拍卖、变卖的程序，还是需要一段时间，所以由我方自己来变卖可以节约时间，节省评估费、拍卖费等费用，也有利于我方偿还其他债务，我方可以更快的卖了房屋将欠申请人的本金及利息归还。
本院经审查认为，申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）与被申请人刘新平、李云晴分别于2013年8月13日签订的《个人借款合同》（合同编号:2013年禄农借字第49号）、于2016年8月10日签订的《借款展期协议》（展期协议编号:2016年禄展字第12号）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效协议，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应按协议约定全面履行各自义务。申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）按《个人借款合同》约定向被申请人刘新平、李云晴发放了贷款，贷款到期前，被申请人刘新平、李云晴向云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）申请展期至2018年2月8日，现《借款展期协议》已届满，被申请人刘新平、李云晴未按合同约定归还借款及利息，已构成违约，申请人有权依据合同约定，要求被申请人返还借款及支付相应的利息、罚息、复利。同时双方签订了《最高额抵押合同》（合同编号：2013年禄农抵字第49号），并办理了抵押登记，抵押合同合法有效，在双方2016年8月10日签订《借款展期协议》时，明确担保人同意就借款人借款展期继续按照双方签订的《最高额抵押合同》（合同编号：2013年禄农抵字第49号）的约定提供担保。现被申请人不能按约定履行还款义务，故抵押权人即申请人依法可以以抵押财产拍卖、变卖所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额。本院在审查过程中征询被申请人的意见，被申请人认为欠的钱太多了，如果按申请人的申请进行拍卖、变卖的损失太大为由提出辩解，本院认为被申请人辩解理由不构成实质性争议，辩解理由不成立，故申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人刘新平、李云晴共同共有的坐落于禄丰县金山镇世纪大街北延线翡翠湾别墅公寓小区14幢2单元2号房屋（房屋所有权证：禄房权证2011字第××号）及土地[国有土地使用权证：禄国用（2012）第013769号]，被申请人刘新平、李云晴欠申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）的借款本金700000元及利息、复利45023.65元（利息、复利计算至2018年2月21日止），合计745023.65元，以及借款本金700000元自2018年2月22日起至借款本息还清之日止的逾期借款利息、复利（按双方签订《个人借款合同》约定的标准计算）、实现债权的费用等由申请人云南禄丰农村商业银行股份有限公司（原禄丰县农村信用合作联社）对上述房屋及土地拍卖、变卖所得的价款在800000元范围内享有优先受偿权。
申请费100元（已交），由被申请人刘新平、李云晴负担（申请费因申请人已垫付，在拍卖、变卖抵押的价款中优先受偿）。
申请人及被申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 王丽丽
二〇一八年三月九日
书记员 余 亮