山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁06民终758号
上诉人（原审被告）：王书斌，男，1971年4月24日出生，汉族，住烟台市牟平区。
被上诉人（原审原告）：烟台龙湖物业服务有限公司，住所地：烟台市牟平区系海街88号。
法定代表人：王建辉，总经理。
委托诉讼代理人：王少利、李绍伟，山东百灵律师事务所律师。
上诉人王书斌因与被上诉人烟台龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2342号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人王书斌上诉请求：1、原审判决认定上诉人应支付被上诉人物业费及违约金人民币10060.37元缺乏事实和法律依据，故请求撤销该判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定上诉人应支付被上诉人物业费及违约金人民币10060.37元，属认定事实不清，适用法律不当。1、该判决书中仅讲上诉人与烟台龙湖置业公司与2016年5月12日达成（2016）鲁0612民初942号民事调解书，通篇没有讲述上诉人在按照调解协议履行相关义务后，龙湖置业以不交物业费就拒绝交房并被牟平区人民法院于2016年6月17日对龙湖置业进行强制执行要求其交房，龙湖置业不交物业费就不交房行为是违法的，原审判决判定上诉人应支付被上诉人物业费及违约金是没有法律依据的。2、牟平区人民法院在强制执行收房过程中，烟台龙湖置业有限公司没向本人全部出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”，违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建筑工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条第一款的规定。强制收房时本人在《住宅质量保证书》商品住宅交付验收表中己有明确表述缺少《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》并明确注明实际收房日期为2016年6月17日，烟台龙湖置业有限公司一直没回应，属逾期交房。2016年6月前的物业费不属上诉人交纳。在庭审过程中上诉人对上述事实进行明确表述并出具了相关证据，但判决书对该事实也没有任何表述。故原审判决判定上诉人应支付被上诉人物业费及违约金是枉顾客观事实，没有依法判决。3、判决书中讲上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》，合同是由双方签字盖章才能生效，被上诉人提交的《前期物业服务合同》无任何上诉人与被上诉人签字盖章，这点在庭审中被上诉人自己也承认合同没签字盖章，属空白合同，根本对上诉人无任何约束力。该判决仍以该无任何双方签字盖章《前期物业服务合同》为依据进行判决，严重违反法律法规的规定。
被上诉人烟台龙湖物业服务有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告烟台龙湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付其拖欠的2014年11月1日至2016年6月30日的物业服务费8934.60元；2、判令被告立即支付2015年12月25日前因拖欠物业服务费产生的违约金1341.54元；3、判令被告自2015年12月26日起，以其拖欠的物业服务费8934.60元为基数，按每日万分之五的标准向原告计付违约金，至该部分物业服务费付清时止。
一审法院认定事实：2011年11月9日，被告王书斌与房产开发商龙湖置业公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定被告购买该公司开发的位于烟台市牟平区滨海东路601号的C-62-3-101号房产，该房建筑面积为91.17平米，属叠院式住宅。合同约定的交房时间为2014年10月31日前。该合同还附有五份附件：附件一为《商品房预销售补充协议》，附件二为《商品房预销售合同公共部位与房屋共摊面积补充协议构成说明》，附件三为《龙湖葡醍海湾小区临时管理规约》，附件四为《房屋平面图》，附件五为《共有人列表》。在被告与龙湖置业公司签订的《补充协议》中，第十八条第1项约定：“卖方依法选聘的物业服务企业为：烟台龙湖物业服务有限公司。买方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自房屋交付之日起，即应接受该物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”该条第3项约定：“本小区实行统一管理，《业主临时公约》、《前期物业服务合同》见本合同附件，买方已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。买方同意按照前述文件的约定交纳物业费及享有权利承担义务。……”同日，被告又在一份载有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和《其他约定》的材料上签字。关于前期物业的服务期限，该材料中《前期物业服务合同》第五条约定为：“自2013年10月31日起至业主大会作出选聘新物业服务企业的决议，并与新物业服务企业签订《物业服务合同》之日止。”关于物业费的收取标准和收取时间，第六条载明：“本物业区域物业服务收费选择包干制方式。”第七条载明：“包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[叠院住宅]：4.9元/平方米/月;[独院住宅]：4.9元/平方米/月；……”。第八条载明：“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年度交纳，具体时间为12月25日前缴纳下一年度的物业服务费。”关于物业服务费逾期交纳的违约责任，该《前期物业服务合同》第二十条第四款载明：“业主逾期未交纳物业服务费、停车服务费、特约服务费及各项代收费用的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。”
上述诸合同签订后，龙湖置业公司于2014年10月下旬通知被告收房。收房过程中，被告以房屋存在漏水等质量问题为由与龙湖置业公司发生争议。2016年4月11日，被告将龙湖置业公司诉至法院，要求判令龙湖置业公司限期办理房屋产权证、支付因逾期交房和逾期办理房产证导致的违约金并赔偿因延期交房造成的房租损失。该案[（2016）鲁0612民初942号]经法院主持调解，双方于2016年5月12日达成了下列协议：王书斌于2016年5月17日前将房屋面积差价款、公共维修基金补足；双方于上述款项补足后3日内办理房屋交接手续；房屋交接手续办理完毕后15日内龙湖置业公司协助王书斌办理产权登记。2016年6月24日，原告烟台龙湖物业服务有限公司向被告王书斌送达一份《缴费通知单》，通知其交纳2016年7月至12月间的物业服务费2680.38元。被告已如数交纳。涉案小区至今未另聘其它物业服务公司。
一审法院认为，原、被告双方争议的焦点在于被告的物业服务费应自何时开始计付？对此，法院认为虽然前期物业服务公司是开发商选聘的，但被告在与开发商签订购房合同时已承诺遵守相关约定，故被告成为物业服务合同的相对方，有义务按照合同约定交纳物业服务费。《前期物业服务合同》第八条约定：服务费应自开发商通知收房期限届满之日起计收，而龙湖置业公司已于2014年10月下旬通知被告收房，且购房合同约定的交房日期为当年10月31日前，故被告应自2014年11月1日起计付物业服务费。至于被告购买的房屋是否存在质量问题、是否符合交房的条件，系被告与开发商之间的房屋买卖合同纠纷。被告不能以开发商未尽合同义务为由，拒绝履行其对原告应尽的合同义务，即不能以此为由拒绝交纳物业服务费。况且，房屋是否真的存在足以导致被告有权拒收的质量问题，是否真的存在逾期交房的情形，以及逾期交房的责任在谁等争议，均无定论，本案也不宜一并审理。如被告能够证明房屋逾期交付的责任在于开发商，则其可以就已付的逾期交房期间的物业服务费，向开发商追偿。
基于上述理由，截至2016年6月30日，被告总共拖欠的物业服务费为8934.60元（即91.17平方米×4.9元/平方米/月×20个月）。虽然原告在2016年6月24日的《缴费通知单》中只要求被告交纳2016年下半年的物业服务费，但并不能据此推断原告放弃了之前的物业服务费。
根据逾期交纳物业服务费的违约责任约定，被告应于2014年10月31日前预缴之后一年的物业服务费5360.80元（即91.17平方米×4.9元/平方米/月×12个月），逾期不交，应按每日万分之五的标准计付违约金。经计算，该部分物业服务费截至2015年12月25日的违约金为1125.77元（即5360.80元×0.0005×420天）。关于2015年11月、12月两个月的物业服务费的交纳时间，双方约定不明，法院认为应当在交纳次年费用时补齐，即应当在2015年12月25日前（与2016年的物业服务费一起）付清。逾期不交，同样应当按上述约定计付违约金。原告要求被告自2015年12月26日起，以其拖欠的2016年6月30日前的物业服务费8934.60元为基数，按日万分之五的标准计付违约金，符合双方合同的约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，一审法院判决：一、被告王书斌自判决生效之日起十日内付清拖欠原告烟台龙湖物业服务有限公司2016年6月30日前的物业服务费8934.60元、2015年12月25日前的逾期交费违约金1125.77元，共计10060.37元；二、被告王书斌自2015年12月26日起，以8934.60元为基数，按日万分之五的标准向原告计付违约金，至该部分物业服务费付清时止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取31元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交2014年9月18日竣工验收备案表复印件，上面载明了该工程于2014年9月18日已经竣工验收备案，符合交房规定的条件。经质证，上诉人称，这只是交房条件中的三书一证一表中的竣工验收备案表，还缺最重要的房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，建筑工程质量认定书，建筑工程质量管理条例第49条有规定，城市房地产开发经营管理条例第17条规定。
上诉人提交2015年8月份拍的9张照片打印件，证明房屋存在质量问题，龙湖置业在维修过程中导致房屋无法正常交付，当时龙湖物业也在场。经质证，被上诉人称，对照片真实性有异议，照片无法反映拍摄地点，也无法证明就是上诉人的房屋。另外即使房屋存在质量问题，那么也是上诉人与开发商之间的关系，同时上诉人也需要提供证据证明是开发商的原因导致的质量问题，上诉人不能以此为由拒绝缴纳物业费。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《物业管理条例》第二十二条第二款规定：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
就本案而言，涉案房屋于2016年6月交付上诉人，上诉人2014年11月至2016年6月间并未接受被上诉人的物业服务，在案证据亦不能证明存在涉案房屋符合交付条件而上诉人不予受领的情形，故被上诉人作为物业服务企业要求上诉人缴纳2014年11月至2016年6月期间物业服务费，没有事实依据。关于被上诉人与龙湖置业公司所签订的《前期物业服务合同》第八条的约定“服务费应自开发商通知收房期限届满之日起计收”，因与《物业管理条例》第二十二条第二款、第四十二条第二款的强制性规定相违背，被上诉人亦没有证据证明采取合理的方式提请上诉人注意，并按照上诉人的要求对该条款予以说明，因此该约定对上诉人依法不产生法律效力。
综上，上诉人上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2342号民事判决；
二、驳回被上诉人烟台龙湖物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费31元、二审案件受理费62元，合计93元，由被上诉人烟台龙湖物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘 腾
二〇一七年五月二十二日
书记员 王 琪