江苏省泰州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏12执复19号
申请复议人（申请执行人）中钢集团广东有限公司（以下简称中钢公司），住所地广东省广州市天河区体育西路103号维多利亚广场a塔47层。
法定代表人徐东强，总经理。
被执行人天下科技有限公司（以下简称科技公司），住所地香港干诺道中168-200号信德中心西座2907室。
法定代表人区坚成，总经理。
被执行人靖江市友谊广场发展有限公司（以下简称友谊公司），住所地江苏省靖江市人民中路1号。
法定代表人丁丽君，经理。
异议人（利害关系人）江阴市彰轲贸易有限公司（以下简称彰轲公司），住所地江苏省江阴市澄山路2号8幢4106室。
法定代表人沙仲贻，董事长。
申请复议人中钢公司不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
靖江法院认为：本案被拍卖的房产系被执行人友谊公司抵押给申请执行人的房产，且被生效法律文书确认申请执行人享有优先受偿权。本院依据申请执行人的申请，对其抵押的房产拍卖，符合法律和最高人民法院相关规定。因该房产在抵押权设立前，已经由友谊公司交付靖江艺海国际商务会馆有限公司（以下简称艺海公司）实际占有使用，双方虽无书面租赁合同，但结合本案证据，能够认定艺海公司与友谊公司存在事实租赁关系。艺海公司事实租赁权优先于抵押权设立，租赁关系不受抵押权的影响。艺海公司、友谊公司同意在双方约定的租赁期内将租赁房屋转租给彰轲公司，且本院在受理艺海公司破产申请后同意继续履行租赁合同和转租合同，彰轲公司承继了原承租人对租赁物的使用权，转租关系亦不受抵押权的影响。租赁期间，承租人为实现租赁目的对租赁房屋进行装潢投入，依法享有装潢的财产权益，申请执行人抵押权的效力不及于装潢。根据买卖不破租赁的原则，法院在处置房产时应将承租人添附的装潢及附属物的价值剔除。综上所述，异议人的异议理由成立。据此，靖江法院于2016年3月18日作出(2015)泰靖执异字第0032号执行裁定：本院在拍卖被执行人友谊公司位于靖江市人民中路1号友谊公司商铺第6层房屋时，将房屋上添附的装潢及附属物的价值不纳入拍卖的范围。
申请复议人中钢公司申请复议称：（1）友谊公司没有将该房产交付艺海公司使用，双方之间不存在事实租赁关系。（2）对于已经形成附合的装饰装修物，当然成为抵押财产的一部分，抵押权的效力及于该部分附合物，艺海公司与彰轲公司的租赁关系不能对抗申请复议人设立在先的且已登记的抵押权。（3）友谊公司、艺海公司与彰轲公司涉嫌恶意串通、虚构租赁法律关系规避执行，损害申请复议人的利益。请求撤销其执行裁定，并裁定房屋上添附的装潢及附属物作为靖江市人民中路1号友谊公司商铺第6层房产的附合物一并拍卖，拍卖所得由申请复议人优先受偿。
本院查明，中钢公司与科技公司、友谊公司合作协议纠纷一案，广州仲裁委员会于2014年5月9日作出（2013）穗仲案字第4688号裁决书，依该裁决书：（一）科技公司向中钢公司支付货款本金29996997.4元以及利息（以29996997.4元为本金，自2013年7月23日起计至货款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（二）科技公司向中钢公司支付违约金，以29996997.4元为本金，自2013年7月23日起计至款项付清之日止，每日按未付款项的千分之一的标准计算；（三）科技公司向中钢公司赔偿为本案支出的律师费70万元；（四）本案仲裁费244133元由科技公司承担，中钢公司已预交，由科技公司迳付中钢公司；（五）友谊公司对上述（一）、（二）、（三）、（四）项的金额承担连带清偿责任；（六）中钢公司就上述债权范围对友谊公司提供的抵押物（名称：靖城镇人民中路1号友谊公司商铺第6层，地址：靖城镇人民中路1号友谊公司商铺第6层，房屋他项权证号享有抵押权，并对该抵押物以拍卖、变卖、折价等方式处分所得价款具有优先受偿权。上述裁决确定科技公司、友谊公司应支付给中钢公司的款项，应自本裁决书送达之日起十日内一次性付清。该裁决书生效后，科技公司、友谊公司未履行，本院根据中钢公司的申请于2014年8月8日立案执行[执行案号：（2014）泰中执字第00287号]，同年9月25日本院裁定查封友谊公司名下位于靖江市人民中路1号广场商铺第6层房屋及土地使用权，同年12月8日本院指定靖江法院执行，同年12月17日靖江法院立案执行[执行案号：（2014）泰靖执字第2314号]。
2015年6月10日，靖江法院作出（2014）泰靖执字第2314号执行裁定：拍卖被执行人友谊公司名下位于靖江市人民中路1号广场商铺第6层房产，以拍卖所得价款（扣除有关费用后）清偿被执行人所欠申请执行人之债务。2015年7月2日靖江法院委托泰州嘉和房地产估价有限公司（以下简称嘉和估价公司）对上述抵押的房地产（建筑面积2590.30平方米，土地使用权面积219.39平方米）进行评估，同年8月6日嘉和估价公司作出泰嘉房估字第[2015]228号《估价结果报告》，上述第6层房地产市场价值为人民币2804.79万元，其中室内装饰附属物评估值为180.67万元。上述估价结果报告送达双方当事人后，彰轲公司提出执行异议。靖江法院裁定彰轲公司提出的执行异议成立，中钢公司对此裁定不服，向本院申请复议。
另查明：2006年l2月28日，友谊公司与艺海公司签订《房屋租赁合同》，将其位于靖江市人民中路1号一楼北侧圆弧处及8-15层出租给艺海公司，建筑面积约计14035.04平方米，租赁期限自2007年1月1日至2025年12月31日，租赁费共计680万元，于2008年12月31日前全部付清等。2009年5月22日，艺海公司与深圳卓艺装饰设计工程有限公司签订《装饰装修施工合同》及《工程质量保证书》，对其承租的房屋以及7层员工办公区等约17000平方米进行了装修，2009年10月1日艺海公司使用并对外营业，2010年12月14日该工程通过竣工验收。
2010年8月3日，艺海公司与江苏省第一建筑安装有限公司（以下简称江苏一建）签订建筑装饰工程合同，艺海公司将靖江市人民中路1号、靖江艺海国际商务会馆6、7层的装饰装潢、安装工程发包给江苏一建，合同价款暂定为460万元（包工包料）等。艺海公司2011年1月装潢结束后，以靖江市艺海大酒店有限公司的名义对外经营，2011年11月该公司注销后转由艺海公司经营。
2013年1月28日友谊公司与中钢公司签订《不动产最高额抵押合同》，友谊公司将其位于靖城镇人民中路1号友谊公司商铺第6层抵押给中钢公司，抵押价值为人民币3000万元。2013年1月30日办理抵押登记，领取房屋他项权证。
2014年6月26日，艺海公司与彰轲公司签订房屋转租合同，双方约定：艺海公司将其承租的位于靖江市人民中路1号的房屋（具体范围：整幢楼的第6层至第15层全部；一楼大厅含专用电梯四部在内）转租给彰轲公司经营使用；租赁期限为艺海公司原承租合同项下剩余时间十一年零六个月，即自2014年7月1日起至2025年12月31日；总租金为550万元，由彰轲公司于2014年8月30日前分批向艺海公司付清；艺海公司原用于经营的自有的所有设备、设施包括装潢部分的剩余价值，全部出让给彰轲公司，出让价2200万元，由彰轲公司分期向艺海公司付清等。友谊公司在该合同下方加盖了印章。2014年8月彰轲公司向艺海公司支付租金550万元及设备、设施包括装潢部分的剩余价值转让款2200万元。
2015年4月30日，靖江法院受理艺海公司破产申请，同年6月25日，裁定宣告艺海公司破产。靖江法院根据艺海公司破产管理人提出的“关于继续履行债务人与友谊公司租赁合同和彰轲公司房屋转租合同的请示报告”，于2015年6月29日向艺海公司破产管理人发出（2015）泰靖商破字第0002-2号复函，其答复如下：“《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。由于解除上述两份合同不能增加破产财产收入，为减少破产费用的支出，切实维护职工和债权人的合法权益，破产管理人决定继续履行租赁合同、转租合同，符合法律规定，本院予以准许。”同日艺海公司破产管理人分别向友谊公司、彰轲公司发出“继续履行租赁合同的通知”。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案友谊公司在对该房产设立抵押前已将其出租给艺海公司，艺海公司对该房屋进行装修并实际占有使用，其租赁关系已经存在。友谊公司与艺海公司虽未签订书面租赁合同，但艺海公司与彰轲公司经友谊公司同意签订房屋转租合同，靖江法院对其转租行为认定符合法律规定，并同意继续履行租赁合同，故原租赁关系、转租关系均不受该抵押权的影响。申请复议人认为友谊公司没有将该房产交付艺海公司使用，双方之间不存在租赁关系经查与事实不符；申请复议人要求确认友谊公司、艺海公司与彰轲公司涉嫌恶意串通、虚构租赁法律关系因未向本院提供相关证据予以证明，故本院不予采纳。对于艺海公司将该房屋进行装修后转租给彰轲公司，根据“买卖不破租赁”的原则，其装修的财产不应作为友谊公司的财产，应当将其财产剔除后再行处置，申请复议人要求作为房产的附属物一并拍卖处置没有法律依据。综上，申请复议人的复议理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人中钢集团广东有限公司的复议申请，维持江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖执异字第0032号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 刘文亚
代理审判员 王露露
代理审判员 张 鹏
二〇一六年五月十八日
书 记 员 张 伟