山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0281民初9769号
原告：华夏银行股份有限公司青岛胶州支行，住所地胶州市。
代表人：左孝龙，行长。
委托诉讼代理人：游珍珍，山东春泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕堃，山东春泽律师事务所律师。
被告：李保璁，男，汉族，住胶州市。
被告：青岛市少海地产有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：张智超，经理。
委托诉讼代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆珺，山东琴岛律师事务所实习律师。
原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行（以下简称“华夏银行胶州支行”）与被告李保璁、青岛市少海地产有限公司（以下简称“少海地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行胶州支行的委托诉讼代理人游珍珍、被告李保璁、被告少海地产公司的委托诉讼代理人潘剑、陆珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏银行胶州支行提出诉讼请求：1.判令被告李保璁偿还原告贷款本金3049063.45元，截止2017年8月15日的到期利息81631.04元、罚息1444.13元、复利1434.57元；2.被告李保璁依借款合同的约定向原告华夏银行胶州支行支付自逾期之日起至实际清偿之日止的借款利息、逾期利息、罚息、罚息复利；3.判令被告青岛市少海地产有限公司对上述1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.原告对被告李保璁设定抵押权的位于青岛胶州市少海南路1号111号楼全幢房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、案件受理费、保全费、律师费1.5万元等实现债权的费用由二被告承担。事实和理由：2011年4月22日，原告华夏银行胶州支行与被告李保璁、少海地产公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告李保璁为购买位于青岛胶州市少海南路1号111号楼全幢房屋，向原告借款人民币370万元，借款期限自2011年4月22日至2031年4月22日，借款年利率为6.8%，罚息利率上浮50%，对罚息利率计收复利。被告少海地产公司为被告李保璁的该笔借款提供连带责任保证，保证期间为两年。合同约定因被告违约，导致原告为实现债权的费用由违约方承担。
2011年4月22日，原告华夏银行胶州支行取得李保璁所购位于青岛胶州市少海南路1号111号楼全幢房屋的预购商品房抵押登记。同日，原告依约发放贷款人民币370万元，被告李保璁在还款过程中发生逾期还款。原告据此提起诉讼。
被告李保璁辩称，欠款事实无争议，数额无异议，现在暂无还款能力，我正处理库存，申请与原告进行调解。
被告少海地产公司辩称，第一，原告提交的个人房屋抵押借款合同关于承担连带保证责任的相关条款，为格式条款。根据合同法四十条规定，该条款无效。第二，根据该合同中的相关约定，被告一以涉案房产进行抵押的，原告应向抵押人主张行使抵押权，而不应向被告二进行主张。第三，原告应就其所主张的利息、罚息、欠息复利的计算方法予以举证说明。
原告围绕诉讼请求依法提交了个人房屋抵押借款合同一份、房地产预告登记证明一份、借款凭证一份、欠款清单一份、委托代理协议一份、律师费发票一份、转账凭证一份。被告李保璁对原告提交的上述证据无异议。被告少海地产公司对原告提交的个人房屋抵押借款合同的真实性无异议，但认为关于承担连带保证责任的相关条款为格式条款，根据合同法四十条的规定，该条款无效。借款人李保璁以涉案房产进行抵押，原告应向抵押人主张行使抵押权，而不应向少海地产公司进行主张。原告主张的律师代理费，本身不是个人房屋抵押借款合同中约定的担保范围。被告少海地产公司对原告提交的其他证据未提出异议。
经审查，本院对原告提交的上述证据真实性均予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月22日，原告华夏银行胶州支行与被告李保璁签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定：被告李保璁向原告贷款370万元，用于购买少海地产公司的位于胶州市少海南路1号楼111楼全幢房屋。贷款期限为20年，实际贷款期限以借款凭证为准；贷款年利率为6.8%，贷款发放后遇中国人民银行调整贷款基准利率时，自利率调整后的第一个付息日或还款日起开始适用。贷款还款方式为等额本息还款法按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。若未按合同约定的还款期限偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，以合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。被告李保璁以所购位于胶州市少海南路1号楼111楼全幢房屋向原告提供抵押，作为该笔贷款的担保。
少海地产公司对该合同约定的李保璁应偿还的贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有李保璁应付款项承担连带保证责任。保证担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及保证人应付的其他款项。除保证人少海地产公司提供的保证担保外，如存在其他担保的，华夏银行胶州支行有权选择要求保证人首先承担保证责任，李保璁对华夏银行胶州支行承担的担保责任不受任何其他担保的影响。
该合同违约责任约定，如出现借款人或保证人违约致使华夏银行胶州支行采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。如借款人存在未按合同约定还本付息情况，华夏银行胶州支行有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息。
2011年4月22日，华夏银行胶州支行取得李保璁名下位于胶州市少海南路1号111号楼全幢房屋的预购商品房抵押预告登记证明，证号为：胶房地预市字第201130260号。同日，华夏银行胶州支行向李保璁发放贷款370万元，贷款期限自2011年4月22日至2031年4月22日止，年利率6.8%。后，在合同履行过程中，李保璁出现还款逾期。截至2017年8月15日，李保璁尚欠华夏银行胶州支行借款本金3049063.45元、到期利息81631.04元、罚息1444.13元、复利1434.57元。
2017年9月25日，原告华夏银行胶州支行与山东春泽律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所负责本案一审、二审、执行等诉讼活动。2017年11月15日，原告向山东春泽律师事务所支付本案代理费15000元，山东春泽律师事务所出具增值税普通发票。
审理中，李保璁称涉案抵押房屋尚未办理房产证，但已经具备办证条件，没有办理抵押登记手续。
本院认为，原、被告之间签订的《个人房屋抵押借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告李保璁发放了贷款370万元，李保璁应当依照合同约定偿还借款本息。现李保璁未按照合同约定及时还款，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，提前收回贷款本息。因此，原告主张欠付的本金、到期利息、罚息、复利请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。
被告李保璁自愿以其名下的位于胶州市少海南路1号111号楼全幢房产提供抵押担保，并办理了预告商品房抵押登记。现该抵押房屋已具备办证条件，借款人李保璁应及时办理房屋所有权证及抵押登记手续，开发商少海地产公司应督促其办理，本院确定购房人李保璁在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。如李保璁逾期仍未协助办理抵押登记的情况下，债权人华夏银行胶州支行对此并无过错，为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，应赋予其对预告抵押的不动产优先受偿权。
被告少海地产公司作为该笔借款的保证人，在涉案抵押房产并未办理房产证及抵押登记手续的情况下，三方《个人房屋抵押借款合同》约定了借款存在其他担保的，原告有权选择要求保证人首先承担保证责任。因此，本案中，保证人少海地产公司仍应承担连带保证责任，在其承担保证责任后，有权向被告李保璁追偿。
关于原告主张的代理费15000元，是在被告逾期还款违约的前提下，原告为实现债权而支出的必要费用，且已实际发生，依合同约定应由二被告承担，故关于原告该诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告李保璁于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行借款本金3049063.45元及2017年8月15日的到期利息81631.04元、罚息1444.13元、复利1434.57元；
二、被告李保璁于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行自2017年8月16日起按照合同约定计算至实际清偿之日止应付的借款利息、罚息、复利；
三、被告李保璁于本判决生效之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行代理费15000元；
四、被告李保璁于本判决生效起三十日内协助原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行办理胶州市少海南路1号111号楼全幢房产的抵押登记手续，被告青岛市少海地产有限公司协助配合办理；
五、上述房产抵押登记办妥后，或被告李保璁逾期仍未办理抵押登记的，原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至三项确定的债权优先受偿；
六、被告青岛市少海地产有限公司对本判决第一至三项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物胶州市少海南路1号111号楼全幢房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告李保璁追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31869元（原告已预交），减半收取15934.5元，由被告李保璁、青岛市少海地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 范少恒
二〇一八年一月三日
书记员 刘 洁