四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民终2760号
上诉人（原审被告）：钟伟，男，汉族，生于1964年3月25日，住四川省成都市。
委托诉讼代理人：蒋盛华，男，汉族，生于1969年9月3日，住四川省成都市成华区，系由钟伟所在社区推荐。
被上诉人（原审原告）：绵阳新时代物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市科创园区。
法定代表人：赵毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何兰英，四川道融民舟律师事务所律师。
上诉人钟伟因与被上诉人绵阳新时代物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2015)涪民初字第5347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟伟的委托诉讼代理人蒋盛华、被上诉人绵阳新时代物业服务有限公司的委托诉讼代理人何兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人钟伟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、关于合同的效力问题。上诉人只承认被上诉人与绵阳倍特建设开发有限公司（以下简称绵阳倍特公司）于2005年8月10日签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。对于其后分别于2010年和2011年签订的合同，由于合同的主体不合格而无效，除非被上诉人能够提供开发商能就���一项目与同一家物业公司签订三次前期物业服务合同的法律依据，上诉人才会承认其效力。二、一审判决认定“被告作为该小区业主，理应及时支付相应的物业服务费”错误，根据被上诉人于2005年8月10日签订的《前期物业管理委托合同》的约定，上诉人的房屋不在被上诉人的管理和服务范围内，双方之间不存在权利义务关系，上诉人不存在拖欠被上诉人物业服务费的问题，更不存在承担违约责任的问题。三、假若被上诉人提供的后两次合同是有效的也不能剥夺上诉人对物业服务享有的知情权和监督权利，但被上诉人三次与开发商签订前期物业服务合同，均未通知上诉人，上诉人对此一无所知，既剥夺了上诉人的知情权，也违背了合同法关于权利义务的相关规定，被上诉人应向上诉人承担违约责任。四、被上诉人没有合法的物业服务合同，也没有业主委员会督促上诉人缴费，更不具有上诉人在经督促之后没有缴费的情形，所以被上诉人不具备起诉的前提条件。五、假若被上诉人有权向上诉人收取物业服务费，被上诉人就应当根据权利义务对等原则承担因管理服务不到位而给上诉人造成的土地被侵占、玻璃损坏的损失以及上诉人的交通食宿费等损失。六、被上诉人缺乏基本的服务态度与服务意识，不仅不应当收钱，还应赔偿上诉人造成的各项损失。
被上诉人绵阳新时代物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。公司的主体合格，没有任何法律规定前期物业服务合同只能签订一次，三次的物业服务合同均是有效的；本案涉及的小区是分几期分批建设的，前面就不包括后期建设的部分；至于侵占、乱搭建问题，上诉人已就此向法院起诉并被驳回。
原审原告绵阳新时代物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付所欠物业服务费109468.66元（2007.2.1-2015.9.30）；2.被告向原告支付违约金32840.60元；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求由以下部分组成：1.住宅419.07平方米（地上面积276.64平方米，地下面积142.43平方米）自2007年2月1日至2015年9月30日期间的物业服务费24506.49元；2.1号商铺769.44平方米自2007年2月1日至2015年9月30日的物业服务费73558.48元；2号商铺829.57平方米自2007年2月1日至2008年5月31日止的物业服务费10618.50元。3.2号商铺中的2-1号商铺31.39平方米2014年1月1日起至2015年9月30日止的物业服务费659.19元，垃圾清运费126元，合计1403.69元。
一审审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当���人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。一审法院据此认定事实：2005年8月10日，原告与绵阳倍特公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定由原告为绵阳倍特公司开发的某会所住宅小区提供前期物业服务。合同期限自2005年8月10日起至2010年8月9日止。物业费标准为独立住宅0.8元/月/平方米，独立住宅地下室0.25元/月/平方米。由业主在某会所住宅小区峻工正式移交给原告管理之日开始交纳物业服务费用。业主在入住时应交清入住当月之前的物业服务费。此后，业主应于次月10日前交清上月物业服务费用。2010年6月8日，双方再次签订《前期物业服务合同》一份，仍载明由原告为该小区提供物业服务，服务期限自2010年8月10日起至2011年8月9日止。物业服务费标准为别墅住宅每平方米0.8元/月，独立住宅地下室每平方米0.25元/月，商铺每平���米1元/月。业主在收房之日，应一次性交纳6个月的物业管理服务费。正常入住后，按季交纳物业服务费。2011年8月6日，双方再次签订《前期物业管理服务合同》一份，载明原告仍对该小区提供物业服务。服务期限自2011年8月10日起至业主委员会成立，业主委员会代表业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。物业服务费标准和交纳时间同2010年6月8日合同。关于违约责任，该合同载明“物业管理服务费、车辆场地占用费、房屋装饰装修管理、建筑垃圾清运费、生活垃圾清运费逾期交付，业主按逾期日期3‰/天向乙方（原告）交付逾期滞纳金”。前述合同签订后，原告持续为某会所小区提供了物业服务。
被告钟伟系绵阳市某区某路79号倍特.某会所的1号商铺769.44平方米，2号商铺829.57平方米（其中2-1号商铺的建筑面积为31.39平方米）、住宅419.07平方米（地上面积276.64平方米，地下面积142.43平方米，于2011年9月29日出售给案外人）的业主。本案中，被告未明确其于何时收取或入住案涉商铺和房屋，但从房屋登记信息可知，其最迟于2010年9月6日取得了案涉房屋和商铺的房屋产权证书。对此，原告向法院出具《情况说明》一份，称被告实际上是从开发商绵阳倍特建设有限公司购买了土地，并自行修建案涉房屋和商铺，并于2006年12月竣工。绵阳倍特公司委托原告自2007年1月31日始收取物业管理费。
被告认可购买了某会所商铺1599.01平方米，并且下欠原告所主张的物业费的事实。
另查明，因被告下欠原告物业费未付清，原告于2012年8月1日向四川省绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，主张被��支付2007年2月1日起至2012年4月30日期间的物业服务费。后原告撤诉，四川省绵阳市涪城区人民法院于2012年11月12日作出了民事裁定书，准予原告撤诉。关于该民事裁定书的送达时间，原告未提供证据予以证明，且其当庭表示放弃提供该项证据权利，故应当由其自行承担举证不力的法律后果。
原告为主张其持续向被告钟伟主张权利，提交了照片为凭，照片内容由其出具的缴费通知单，通知被告缴纳相应的物业服务费。被告对该照片的真实性提出异议。鉴于原告未能提交前述照片的形成时间，故对照片的真实性不予认可，不采信为本案的定案依据。
原告还提交了2014年12月24日其向蒋盛华发出挂号信回执一份、2015年1月7日蒋盛华通过中通快递向原告的员工余超《关于物业服务费用的函》一份，其中载明���“贵司什么时候恢复我的私家绿地，我就从什么时候起支付物管费。在贵公司未按照法律规定和合同约定，纠正贵公司的违法行为以前，本人有权不支付贵公司物管费”等内容，在该函件尾部加盖了钟伟的印鉴。原告称前述证据证明其向被告催收案涉物业服务费。被告质证认为该挂号信回执因欠缺相关信函内容，而与本案无关联性，并认为《关于物业服务费用的函》为打印件，因此，否认其与被告有关。此外，原告提交了四川省绵阳市涪城区人民法院作出的（2016）川0703民初211号民事判决书一份，上面载明被告钟伟主张由原告对某会所业主侵占公共绿地及违法搭建行为予以制止、处理，并赔偿其损失960元，但判决驳回了其诉讼请求。综上，四川省绵阳市涪城区人民法院认为，前述证据载明的内容相互印证，形成证据锁链，足以证明被告钟��因对原告的物业服务不满意，在原告来函向其催收物业费的情况下，复函表示待其权益得到维护前拒缴该款的事实。据此，认定原告至少于2014年12月24日向被告钟伟进行了催收的事实。
一审法院认为，原告与被告绵阳倍特公司签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。此后，原告按约对某会所住宅小区进行了物业服务和管理。被告作为该小区业主，理应及时支付相应的物业服务费。现被告拖欠不付，应当承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付其下欠物业服务费的主张，与事实相符，于法有据，予以支持。但依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民��权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”，原告应当在诉讼时效期间内向被告主张权利。本案中，原告自认其自2007年1月31日开始即可向被告收取物业服务费。按照约定，截止2010年8月9日止每月产生的物业服务费均应由被告于次月10日前支付。自2010年8月10日之后的物业服务费则应由被告按季交纳。因此，原告最迟应于2009年3月10日前向被告主张2007年2月1日的物业服务费，以此类推，原告应于2012年8月10日前向被告主张2010年7月的物业服务费。故2012年8月1日，原告以提起诉讼的方式首次向被告主张权利，其所产生的诉讼时效中断效力仅及于2010年7月。在此之前的物业服务费，已超过诉讼时效期间，对此予以确认。
四川省绵阳市涪城区人民法院于2012年11月12日作出（2016）川0703民初211号民事裁定书，准予原告撤回对��告的起诉。从此时起，原告又应当在两年的诉讼时效期间内向被告钟伟主张权利，但其却于2014年12月24日才向被告去函，要求被告支付物业费。故2012年9月底之前的物业服务费又已超过诉讼时效期间，其该部分主张仍不能成立，依法予以驳回。
此后，原告在诉讼时效期间内于2015年10月20日提起本案诉讼。因此，其诉讼请求中自2012年10月1日至2015年9月30日期间的部分应得到支持，对此予以确认。据此计算，被告应当支付某会所1号商铺的物业费27699.84元（769.44平方米×1元/平方米/月×36个月）；2号商铺中建筑面积为31.39平方米的2-1商铺2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业费659.19元（31.39平方米×1元/平方米/月×21个月）、垃圾清运费126元（6元/月×21个月）。关于住宅，因被告已于2011年9月29日出售，在此之后产生的物业费不应当由被告承担，故对原告的该部分诉讼请求，依法予以驳回。
案涉合同上约定违约金以逾期款项为基数“按逾期日期3‰/天”计算，该标准过高，且被告主张予以降低。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告应当向原告支付违约金16800元。原告超过该部分的诉讼请求，不予支持。
为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第��十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告钟伟于本判决生效后立即向原告绵阳新时代物业服务有限公司支付1号商铺自2012年10月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费27699.84元以及2-1号商铺自2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费659.19元、垃圾清运费126元，并承担违约金16800元，共计45285.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳新时代物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2840元，由原告绵阳新时代物业服务有限公司负担1700元，被告钟伟负担1140元。
本案在二审审理中，上诉人钟伟向本院提交了十份新证据，第一份倍特某会所的总平面布置图，欲证明上诉人的房屋系会所，不是住宅，会所有被侵占的事实；第二份《前期物业管理委托合同》，欲证明上诉人的房屋不在被上诉人的服务范围之内；第三份房屋产权证，欲证明上诉人的房屋是会所商业，不是住宅，也不是独立住宅；第四份国土使用证，欲证明上诉人有合法的土地使用权，土地面积不够，有被侵占的事实；第五份违规修建房屋照片，欲证明被上诉人没有制止侵占上诉人的土地；第六份维修玻璃照片，欲证明有维修玻璃的事实；第七份酒店入住单和玻璃维修收据，欲证明维修玻璃产生了费用以及住宿费；第八份临时费用表，欲证明上诉人维修围墙产生了费用；第九份维修围墙照片，欲证明有围墙倒塌及维修事实；第十份证人证言，欲证明被上诉人没有向上诉人提供相应的物业服务。对此，被上诉人绵阳���时代物业服务有限公司质证认为，第一、二份证据不属于新证据；第三份证据的真实性合法性关联性无异议；第四份证据的真实性无异议，但无法达到证明目的；第五、六份证据与本案无光，侵权的事实已被法院驳回；第七、八、九、十份证据与本案无关。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，在本案所涉某会所住宅小区未通过业主大会或成立业主委员会选聘物业服务企业的情况下，依照国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，作为建设单位的绵阳倍特公司可选聘物业服务企业提供前期物业管理服务。绵阳倍特公司与绵阳新时代���业服务有限公司分别于2005年8月10日、2010年6月8日、2011年8月6日签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。根据上述合同，绵阳新时代物业服务有限公司从2005年8月10日起成为某会所住宅住小区的合法物业服务企业，具备对小区进行物业管理的资格。钟伟作为某会所住宅住小区1号商铺、2号商铺的业主，应受上述合同的约束，绵阳新时代物业服务有限公司与钟伟之间成立物业服务合同关系，钟伟应按上述合同的约定按时向绵阳新时代物业服务有限公司缴纳物业服务费。对于钟伟所持绵阳新时代物业服务有限公司不具备起诉的前提条件的主张，与本案事实不符，且没有法律依据，不予支持。对于钟伟所持绵阳新时代物业服务有限公���剥夺了其知情权、监督权以及存在服务不到位应承担违约责任及赔偿损失的主张，此不属于本案二审审理的范围，不作审理。
综上，上诉人钟伟的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2840元，由上诉人钟伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 汤 显
二〇一七年十一月十五日
书记员 谭雅丹