北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初63234号
原告：钟芝茵，女，1983年4月10日出生，汉族，拜耳医药保健有限公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：温泉，北京首阳律师事务所律师。
被告：严扬，男，1978年8月4日出生，汉族，北京北辰超市连锁有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张倩倩，北京赛尔律师事务所律师。
原告钟芝茵（下称原告）与被告严扬（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人温泉，被告及其委托诉讼代理人金勇、张倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金650000元、居间代理费71500元、保障服务费13000元、评估费12794元、定金80000元、担保费12198元；3、要求被告向原告支付房屋差价损失867552元。事实和理由：2016年8月8日，原告和被告经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告以325万元的价格购买被告位于北京市朝阳区道家园11号楼1401号房屋，如一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了合同定金，并积极为办理过户和贷款准备各种手续，但却被告知被告拒绝出售该房屋。为此，原告多次与被告进行协商，希望能够协商解决，但被告态度强硬，双方不能达成一致，故原告诉至法院。
被告辩称：同意解除双方之间的合同。原告单方行使解除合同的权利属于其自由处分，我方也同意。我方不承担任何损失及违约金，所有的费用均有原告方承担，理由是该房屋属于继承房屋，在双方约定时房屋并未登记在被告名下，经中介公司介绍双方共同合作过户到了被告名下，原告出了8万块钱的费用（就是8万元的定金）。原告明知是继承财产，当时中介公司称该继承财产不受其他家属的影响，当房屋过户到严扬名下后，出差回来的妻子高xx坚决反对，在此期间高xx对该房屋继承过户及买卖情况概不知情。高xx出差回来后就找到了中介公司和对方表达自己的意见，说是由于是全家的唯一住房不应该买卖，但是中介公司以有违约金为由一直坚持不让解除合同，要求严扬和严节配合，严扬从始至终一直在配合。妻子的不同意也不是严扬的处分范围，直到去办理网签合同时该房屋需要妻子签字才能过户，至此该房屋不能实现合同履行的目的，我方认为因此双方应当协议解除合同，互不承担违约责任。我们已经收取的8万元定金我方同意退。
本院经审理认定事实如下：位于北京市朝阳区道家园11号楼1XXX号房屋（以下简称涉案房屋）系案外人严树华生前通过房改房政策购买。被告称严树华去世后，涉案房屋由被告及其哥哥严节共同继承，但一直未申请办理产权变更登记手续。2016年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）、案外人严节（共有产权人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，被告与严节将涉案房屋出卖给原告，房屋总价款为325万。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有产权人均知晓并同意本次房屋交易，认可合同及其他相关文件的约定。如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺一方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。出卖人若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的构成根本违约，出卖人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向买受方支付违约金。出卖人应当于2016年9月30日前办理完毕继承手续，将房屋登记在严扬名下，由其继续履行房屋交易所涉及的手续。若出卖人因客观政策原因未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》（用于办理出售）则三方免责。出卖人退还买受人定金二万元，互不追究责任。若因出卖人主观原因导致未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》（用于办理出售），出卖人需要承担相应违约责任。三方同意物业地址、产权证号等房屋具体信息以出卖人取得的新房产证记载为准。同日，原告、被告、严节与中介公司共同签订《变更出售方协议书》，约定将上述合同中的出卖人变更为严扬。2016年8月25日，三方签订合同变更申请单，约定将定金由2万追加为8万元。
2016年9月8日，涉案房屋登记在被告名下，2016年9月22日涉案房屋取得《已购公有住房上市证明》，2016年9月30日被告取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。
就房款支付情况，双方均认可原告已支付定金8万元。
就合同未能履行的原因，双方均表示系被告配偶高xx表示不同意出售涉案房屋，被告拒绝配合网签。为此，被告申请高xx出庭作证，高xx表示对就涉案房屋的合同签订情况不知情，而且始终不同意卖房。原告不认可证人证言的真实性。原告称高xx曾同意出售涉案房屋，为此其提交《配偶同意出售证明》、电话录音并申请中介公司员工李艳英作为证人出庭作证。其中，证人到庭表示在合同洽商阶段，被告致电高xx，高xx当时表示对卖房事宜有分歧，后被告称回家与高xx商量，如果高xx同意就继续签订合同。后来被告称高xx已经同意卖房并签订了《配偶同意出售证明》，因此双方签订了合同。庭审中，被告表示《配偶同意出售证明》系其代签。
原告提交专用收据三张，欲证明其向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费71500元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费13000元、评估费1500元。原告提交发票一张，欲证明为诉讼保全向中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司支付了保全担保费12198元。
本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司对于涉诉房屋的市场价值进行评估。2018年1月25日，评估公司出具《不动产估价报告书》，载明评估结果为涉案房屋在价值时点2017年12月21日的市场价值为4117552元，原、被告均认可评估报告的真实性认可，亦认可评估结论。为此，原告花费评估费12794元。
经询，原告称其在2016年11月份又另行购买了其他房屋。
经查，高xx与被告系夫妻关系，双方于2011年7月22日登记结婚。
上述事实，有《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》、《变更出售方协议书》、《配偶同意出售证明》、《不动产估价报告书》当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据查明的事实，涉案房屋于被告与高xx婚姻关系存续期间登记在严扬名下，在无其他约定的情形下，该房屋应属于夫妻共同财产。根据现有法律规定，处分该房屋属非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要处理，不属于家事代理的范畴。现原告提交的证据无法认定高xx曾经表示同意将涉案房屋出售给原告，庭审中被告亦认可《配偶同意出售证明》系被告代签，故被告处分涉案房屋的行为属于无权处分。但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，但是能否发生所有权转移的物权变动效果取决于出卖人能否嗣后取得所有权或者处分权。具体到本案中，高xx不同意出售涉案房屋不影响原、被告之间所签订的合同的效力，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同应属合法有效。高xx到庭表示其不同意出售涉案房屋，故被告仍未取得涉案房屋涉及高xx部分的处分权。因被告原因导致本案合同处于无法继续履行状态属于被告违约，故现原告以被告违约导致合同无法继续履行要求解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告认可收取了原告8万元定金并同意退还，本院不持异议。因被告违约，原告要求被告按照合同约定支付违约金于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现原告要求被告同时支付违约金和各项实际损失于法无据，本院不予支持。根据原告提交的证据，原告实际遭受损失已经超过双方约定的违约金，而原告在2016年11月份另行购买房屋的行为系及时止损行为，故原告实际损失部分的金额本院将结合被告违约情形及原告受损失程度予以酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十一条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告钟芝茵与被告严扬于二〇一六年八月八日就位于北京市朝阳区道家园11号楼1xxx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告严扬于本判决生效后七日内返还原告钟芝茵定金八万元；
三、被告严扬于本判决生效后七日内支付原告钟芝茵违约金六十五万元；
四、被告严扬于本判决生效后七日内支付原告钟芝茵房屋差价损失十二万元、居间代理费七万一千五百元、保障服务费一万三千元、评估费一万二千七百九十四元、保全担保费一万二千一百九十八元；
五、驳回原告钟芝茵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费12794元，由被告严扬负担（原告钟芝茵已交纳，被告于本判决生效之日起七日内支付原告钟芝茵）。
案件受理费28880元，诉讼保全费5000元，均由被告严扬负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
审 判 员 石海朝
代理审判员 郭玉房
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 赵晓琳