天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初20617号
原告张淑芳,女,1969年12月20日出生,汉族,天津市滨海新区公交集团公司帐务员,户籍住址天津市滨海新区,现住天津市滨海新区。
被告天津市滨海新区塘沽红光实业发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽田庄子泵站。
法定代表人张云宝,总经理。
委托代理人孙希文,天津滨新律师事务所律师。
原告张淑芳与被告天津市滨海新区塘沽红光实业发展有限公司(以下简称红光公司)返还纠纷一案,本院于2016年1月18日受理后,先适用简易程序,后依法组成合议庭,于2016年3月29日、2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告张淑芳、被告红光公司委托代理人孙希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑芳诉称,2008年5月31日,原、被告签订《红光家园集资建房协议书》,约定由原告向被告认购集资建房为红光家园xxx号房屋,建筑面积105.9平方米,后被告按每平米780元,向原告收取土地出让金共计82602元,并承诺尽快办理土地产权证。但是被告并未给原告办理土地产权证。此后,经原告与被告多次协商未果,故起诉。请求依法判令:1、被告返还原告交纳的土地出让金82602元以及同期银行贷款利息(自2011年8月1日至2016年1月18日);2、本案诉讼费由被告承担。庭审中,原告变更第一项诉讼请求为:被告返还原告缴纳的土地出让金82602元以及同期银行贷款利息(2011年8月1日至2016年3月29日)。
原告针对其主张,提供如下证据:
1、集资建房协议书,证明原告与被告之间存在合同关系;
2、被告给原告出具的收条,证明原告交纳了土地出让金82602元。
被告红光公司辩称,1、《红光家园集资建房协议》第6条写明:“红光家园集资建房项目是征用集体性质的宅基地,现属小产权。双方均知涉诉房屋所占用的土地为农村集体所有,而原告并非该集体经济组织成员,故双方因涉诉房屋买卖引起的纠纷,不属于法院受案范围,本案应驳回原告起诉;2、涉诉房屋已被天津滨海新塘滨荣置业有限公司收购,依据协议原告按每平米780元,多退少补交纳的土地出让金即房屋差价款,包含在收购款中,房屋的物权已发生转移,已在滨荣公司名下,滨荣公司现正完善手续,并由滨荣公司与原告方办理后续的产权变更;3、现原告只主张返还土地出让金,意味着退房,基于涉诉房屋已被收购,其退房应另行主张,并由滨荣公司解决;4、就产权证问题,被告方积极督促滨荣公司尽早给原告方办理产权证。综上,应驳回原告的起诉。
被告针对其答辩,提供如下证据:
1、收购协议、关于红光家园项目《收购协议》合同权利义务概括转让的协议,证明1、涉案小产权房被天津滨海新塘滨荣置业有限公司收购;2、依据《收购协议》第5条、第6.2.1条约定,被告为了凑整收取原告每平米780元,多退少补;3、原告选择继续购买房屋的,需等待收购公司的收购程序;
2、《关于胡家园街胡北村红光家园和胡北小镇已销售房屋的处置方案》,形成时间是2009年6月23日,该方案处置办法:一种是可以退房,按同期银行贷款利率计算利息;二种是,对塘沽区非农村城市化人员(城市居民)购房人,不符合购买保障性住房条件的,按规定补交土地出让金等购房差价,房屋销售价相当于本项目周边地区同类商品房价格;证明涉诉房屋属于后一种处置方案即非农村城市化人员,继续选择要房屋需要缴纳土地出让金及购房差价;
3、《关于解决“红光家园、胡北小镇历史遗留问题处置过程中的突出问题的意见》,证明农村城市化建设指挥部认可回购协议,并由财政局先期垫付回购款项,涉案《收购协议》在其指导下签订;
4、报纸公告,证明天津滨海新塘滨荣置业有限公司取得红光家园1-28号楼商品房销售许可证,涉案房屋权利义务由该公司享有;
5、收购结算说明,证明被告收取的涉案房屋大产权款即土地出让金在滨荣公司给被告的收购款中扣减,原告的土地出让金实际已交给了滨荣公司;
6、房屋所有权证,此证据来源于滨荣公司,原件在该公司保存,该证2014年5月28日下发,证明本案原告所涉诉的房屋所对应的房产证的权利人为天津滨海新塘滨荣置业有限公司。被告红光公司按照与滨荣公司所签订的收购协议我们已经全部履行,在全部履行的前提下,滨荣公司已经取得了塘沽新胡路红光家园房屋的所有权证。原告要求返还交纳的土地出让金我们认为,已经作为土地收购协议中涉及到款项支付给了滨荣公司,因此原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告的房屋正在由小产权变更为大产权的过程中,正在办理相关手续,土地出让金是收购协议中的一部分,如果不交纳土地出让金,开发商就取得不了房产证。现在房子已经转为大产权了,已经到了天津滨海新塘滨荣置业有限公司名下,只是没有从天津滨海新塘滨荣置业有限公司名下变更到原告名下而已,仅差一个环节。
原告提供的证据,经被告质证均无异议,但提出依据集资建房协议第6条约定涉诉房屋属小产权。结合被告的质证意见,原告提供的上述证据可以作为认定本案事实的依据。
被告提供的证据,经原告质证不予认可,提出被告提交的证据所证明的内容原告不清楚,但未提供相反证据予以反驳。鉴于被告提供的证据能够形成完整的证据链,能够证明案外人天津滨海新塘滨荣置业有限公司收购了涉诉房屋并依法取得涉诉房屋销售许可证且办理了产权证的事实,故对上述证据的证明效力予以认定。
依据原、被告当庭陈述和原、被告提供的证据及本院对证据的认定查明,2008年5月31日,原告(乙方)与被告红光公司(甲方)签订《红光家园集资建房协议书》,约定:乙方向甲方认购的集资建房为第xxx号楼x门xxx室,建筑面积为105.90平方米,总房款568238元;红光家园集资建房项目是征用集体性质的宅基地,现属小产权。红光家园住宅小区如果今后被政府确定为商品房,乙方同意按商品房购买该房屋,即土地变性所发生的一切费用均由乙方支付,该费用乙方一次性交清后,即可办理签订正式商品房合同及其他权利义务等内容。合同签订后,原告如约交纳了全部集资建房款。2011年8月1日,被告向原告交付涉诉房屋,由原告居住使用至今。2009年6月23日,原塘沽区政府就“红光家园和胡北小镇”违规集资建房项目作出《关于解决红光家园和胡北小镇建房项目遗留问题的意见》。该“意见”指出两个项目开发建设单位已按区政府要求停止了房屋的非法销售。对解决两处农村违规集资建房遗留问题,作出如下意见:1、征收土地。由案外人天津滨海新塘建设发展有限公司(以下简称案外人新塘公司)垫资,由地产中心将集体土地征收为国有土地。2、出让土地,补办手续,实行公开招拍挂,取得土地使用权,补办建筑各项手续。3、收购房屋,由案外人新塘公司与开发商签订收购协议。在该“意见”附件2处置方案中明确“对塘沽区非农村城市化人员(城市居民)购房人,按规定补交土地出让金等购房差价。不同意退房的外地购房人(未取得塘沽区户籍),按规定补交土地出让金等购房差价。2011年1月5日,天津市滨海新区塘沽农村城市化建设指挥部颁发农城指(2011)1号文件《关于解决“红光家园、胡北小镇”历史遗留问题处置过程中的突出问题的意见》,进一步强调了针对“两片”违法擅自开工建设的项目采取回购及加快推进项目现状招拍挂工作。2011年1月20日,案外人新塘公司(甲方)与被告红光公司(乙方)签订收购协议,该协议约定甲方收购乙方的建设项目,原购房人选择继续购房的,向乙方补交已付房款与最终核定商品房价款之间的差额,经双方确认补差价款为776.07元每平方米。原购房人补交房款后,凭乙方出具的相关证明材料与甲方签订《天津市商品房买卖合同》。原购房人的补款工作由乙方自行解决。2011年8月1日,被告依据《收购协议》的约定要求原告按每平方米780元交纳土地出让金82602元。后案外人新塘公司、天津滨海新塘滨荣置业有限公司(以下简称案外人滨荣公司)、被告红光公司签订转让协议,约定案外人新塘公司将《收购协议》中由其享有的全部权利、权益及所承担的全部义务与责任全部转移给滨荣公司。2013年8月14日,案外人取得了涉案房屋的销售许可证。2014年5月28日,案外人滨荣公司取得了涉案房屋的房地产权证,根据该证显示涉案房屋权利人为案外人滨荣公司。因被告未给原告办理土地产权证,故成讼。
本院认为,原告与被告红光公司签订的集资建房协议,明确了“红光家园”集资建房项目现属小产权。红光家园住宅小区如果今后被政府确定为商品房,原告同意按商品房购买该房屋,即土地变性所发生的一切费用均由原告支付。鉴于“红光家园”集资建房项目的历史背景,为更好的保护购房人的合法权益,案外人滨荣公司对该项目进行了收购,并将涉诉房屋性质变更为商品房。因此原告依据协议所交纳的相关费用再行要求返还,没有事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
驳回原告张淑芳的全部诉讼请求。
案件受理费1866元,由原告负担(已交付)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 赵志富
人民陪审员 陈 萍
二〇一六年七月十一日
书 记 员 李 姗