江苏省连云港市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2017)苏07行终100号
上诉人（原审原告）仲崇信，男，1972年8月22日生，汉族，农民，住连云港市赣榆区。
委托代理人柏利娟（系仲崇信妻子），女，1970年2月21日生，汉族，农民，住连云港市赣榆区。
被上诉人（原审被告）连云港市赣榆区不动产登记局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。
法定代表人李入洋，该局局长。
副职负责人陈会改，该局不动产登记中心主任。
委托代理人孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。
原审第三人汪建光，男，1972年3月24日生，汉族，住连云港市赣榆区。
原审第三人周萍（系汪建光妻子），1975年3月20日生，汉族，住连云港市赣榆区。
两原审第三人共同委托代理人闫华伦，江苏公善民律师事务所律师。
上诉人仲崇信因与被上诉人连云港市赣榆区不动产登记局（以下简称赣榆不动产登记局）、原审第三人汪建光、周萍行政登记及行政赔偿一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703行初136号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年8月23日公开开庭进行了审理，上诉人仲崇信的委托代理人柏利娟，被上诉人赣榆不动产登记局的副职负责人陈会改、委托代理人孟庆阳，原审第三人汪建光、周萍的委托代理人闫华伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，仲崇信房屋与汪建光、周萍夫妻房屋南、北相邻，庭院相连。1998年5月18日，赣榆区政府为汪建光颁发了汪建光房权证。2001年8月17日，汪建光向赣马建管所申请房屋所有权登记，并提交了申请书、原房来源说明书等材料，赣马建管所进行了现场查勘并制作了房地产分户平面图。之后，汪建光从赣马建管所领取了村镇房屋所有权证。2003年9月25日，赣榆区政府为仲崇信颁发了仲崇信房权证。2015年4月28日，赣榆法院受理了汪建光、周萍诉仲崇信、柏利娟（夫妻关系）排除妨害纠纷案，该案中汪建光、周萍认为仲崇信、柏利娟于2015年3月28日开挖地基建楼，后墙紧靠其家南墙，影响其通风、采光和日常生活，请求停止侵害、排除妨碍。同年8月20日，赣榆法院作出（2015）赣民初字第02682号民事裁定书，以该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，裁定驳回了汪建光、周萍的起诉。2015年5月11日，赣榆法院受理了仲崇信、柏利娟诉汪建光、周萍排除妨害纠纷案，该案中仲崇信、柏利娟认为其于2015年3月发现汪建光、周萍所建南院墙在其宅基内，请求法院判令汪建光、周萍让出宅基地13.15平方米，并清除土地上的围墙。同年11月2日，赣榆法院作出（2015）赣民初字第02873号民事裁定书，以该案当事人应向人民政府申请解决，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，裁定驳回了仲崇信、柏利娟的起诉。仲崇信、柏利娟不服，提起上诉。2016年4月26日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终1039号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。仲崇信遂向法院提起行政诉讼。
另认定，2015年9月24日，赣榆区政府发文成立赣榆不动产登记局。2016年5月10日，赣榆区政府根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定决定：自2016年5月16日起，在赣榆区实施不动产统一登记，赣榆不动产登记局的登记范围为建设用地使用权、房屋等建筑物及构筑物所有权等。仲崇信与汪建光、周萍均未办理涉案房屋的土地使用权登记。
原审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，因赣榆区行政区域内的建设用地使用权、房屋等建筑物所有权的登记，由赣榆不动产登记局继续行使，赣榆不动产登记局是本案适格被告。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条:“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为之日起最长不得超过二年。”的规定，仲崇信未被告知诉权或者起诉期限，其知道或者应当知道具体行政行为之日应为赣榆法院作出（2015）赣民初字第02682号民事裁定书之日即2015年8月20日，计算至2016年5月18日，未超过二年，故仲崇信起诉未超过起诉期限。
根据《房屋登记办法》第七十四条：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”《中华人民共和国土地管理法》第十六条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”的规定，仲崇信认为汪建光持有的汪建光房权证中，房地产分户平面图记载的土地使用四至中将属于仲崇信的南面部分土地使用权登记在其名下，仲崇信应向赣榆不动产登记局申请变更登记。仲崇信对其与汪建光相邻的部分土地的使用权有争议，未向其所在镇、区人民政府申请处理，迳行请求法院撤销赣榆不动产登记局为汪建光颁发的汪建光房权证无依据，其理由不成立，不应得到支持。关于仲崇信要求赔偿直接经济损失13900元的诉讼请求，因无事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款的规定，判决：
驳回仲崇信的诉讼请求。案件受理费50元，由仲崇信承担（已预交）。
上诉人仲崇信不服原审判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审，案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。被上诉人提交的2001年8月17日原审第三人办证时的相关材料是滞后于颁证时间的，原审第三人持有的村镇房屋所有权证是伪造的。二、原审法院在第一次庭审中又给予被上诉人一次补充证据的期限，该审理程序违法。三、原审法院适用法律错误。原审判决将上诉人与原审第三人之间关于房屋所有权证的争议变更成土地所有权、使用权的争议是错误的。不应适用《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定。
被上诉人赣榆不动产登记局辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人诉求撤销原审第三人汪建光持有的赣官河字第909001号村镇房屋所有权证，其理由是原审第三人的村镇房屋所有权证中房地产分户平面图记载的土地四至中将属于上诉人的南面部分土地使用权登记在原审第三人名下，根据《房屋登记办法》第七十四条规定，上诉人认为房屋登记簿记载的事项确有错误的，应当提交相关材料申请更正登记，上诉人与原审第三人实际争议的是两家相邻的部分土地使用权，根据《土地管理法》第十六条的规定，其应当向所在镇、区人民政府申请处理，其迳行起诉要求撤销原审第三人的村镇房屋所有权证没有事实和法律依据，不应得到支持。
原审第三人汪建光、周萍述称，1997年5月，原审第三人从原赣榆县食品公司购买了一宗土地，并于同年在该地块上建造了一栋楼房。1998年5月，房屋登记机构经依法测量，为原审第三人颁发了房屋所有权证并确认了土地使用权的范围，原审第三人目前的房屋四至正好在该范围内。房屋登记机构为原审第三人颁证的行为证据充分，程序合法，原审第三人购买宅基地在先，建造房屋在先，取得的权属登记依然在先，上诉人在原审第三人之后取得的房产权属不能对抗原审第三人已合法取得的房地产，且原审第三人并未占有上诉人的土地。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审审理期间，原审被告赣榆不动产登记局向原审法院提交了证明被诉行政行为合法的以下证据：
证据1.连云港市赣榆县私有房屋所有权登记申请书（汪建光）。用以证明汪建光申请私有房屋所有权登记。
证据2.村镇房屋所有权证存根（汪建光）。用以证明汪建光已领取房屋所有权证。
证据3.连云港市赣榆县房屋四至墙界申报表（汪建光）。用以证明汪建光申报四至墙界，经审核墙界四至清楚，无争议。
证据4.原房屋来源说明书（汪建光）。用以证明汪建光的房屋是自筹资金改建。
证据5.具结书、证明书。用以证明汪建光对申请材料的真实性负责。
证据6.赣榆县房地产分户平面图（地号为016029号）。用以证明对汪建光房屋的坐落位置、四至以及房屋建筑面积予以确定。
证据7.房屋产权登记现场查勘表（丘号为016029）。用以证明工作人员对汪建光房屋现状的调查勘测。
证据8.连云港市赣榆县私有房屋所有权登记申请书（仲崇信）。用以证明仲崇信申请私有房屋所有权登记。
证据9.连云港市赣榆县房屋四至墙界申报表（仲崇信）。用以证明仲崇信申报四至墙界，经审核墙界四至清楚，无争议。
证据10.原房屋来源说明书（仲崇信）。用以证明仲崇信的房屋是自筹资金建成。
证据11.具结书、证明书。用以证明仲崇信对其申请材料的真实性负责。
证据12.村镇房屋所有权证存根（仲崇信）。用以证明仲崇信已经领取了编号939961房屋所有权证。
证据13.仲崇信身份证复印件。用以证明仲崇信按照规定申请登记提交了身份证明。
证据14.房屋产权登记现场勘察表。用以证明工作人员对仲崇信的房屋现场进行调查勘测。
证据15.赣榆县房地产分户平面图（地号为158013）。用以证明对仲崇信的房屋坐落位置、四至和建筑面积予以确定。
原审原告仲崇信向原审法院提交了以下证据：
证据1.仲崇信房权证。用以证明其原告主体资格。
证据2.汪建光房权证。用以证明汪建光与其房屋的土地使用面积相互冲突。
证据3.仲伟杰持有的村镇房屋所有权证中分户平面图。用以证明与汪建光同一排的仲伟杰房屋南北宽13.5米，与汪建光房宽相同。
证据4.连云港市赣榆区人民法院（以下简称赣榆法院）（2015）赣民初字第02682号民事裁定书。证据5.赣榆法院（2015）赣民初字第02873号民事裁定书。证据6.连云港市中级人民法院（2016）苏07民终1039号民事裁定书。该三份证据用以证明其知道汪建光持有的村镇房屋所有权证不具有合法性的过程，最后知道时间是2016年4月26日。
原审第三人汪建光、周萍向原审法院提交了其所持有的房屋所有权证。用以证明其房屋是经合法程序取得权属登记，同时证明房产坐落范围内的土地使用权也是依法取得的，并且与仲崇信相比，其房产证取得在先。
仲崇信提起上诉后，原审法院已将上述证据和依据随卷移送本院。二审期间，经本院进一步审查，原审第三人汪建光、周萍认为被上诉人赣榆不动产登记局在一审中提供的证据1、证据3至证据7所证事实与本案无关联性，被上诉人赣榆不动产登记局亦自认上述证据及所证事实与本案无关联性。据此，本院就原审法院对被上诉人赣榆不动产登记局所提供的证据1、证据3至证据7的认证意见予以纠正，对上述证据不予采信。原审法院依据上述证据所认定的部分事实即“2001年8月17日，汪建光向赣马建管所申请房屋所有权登记，并提交了申请书、原房来源说明书等材料，赣马建管所进行了现场查勘并制作了房地产分户平面图。之后，汪建光从赣马建管所领取了村镇房屋所有权证”，本院不予确认。对原审法院的其他证据及认定的其他事实予以确认，除不予确认的事实以外，本院查明的事实与原审法院一致。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，行政机关作出行政行为时仅能考量行为作出之时业已存在的因素，不可能考虑未来尚未发生的事件。如果允许之后形成的法律关系向先期形成的行政法律关系提出挑战，行政法律关系将永远处于不安定的状态，有违法的安定性。因此，上诉人仲崇信就被上诉人赣榆不动产登记局为原审第三人汪建光、周萍夫妇颁发的赣官河字第909001号村镇房屋所有权证的行政行为是否具有原告主体资格应当成为本案审查的焦点。
连云港市中级人民法院（2016）苏07民终1039号生效民事裁定书已查明以下事实：1997年5月13日，原审第三人汪建光从案外人原赣榆县食品公司处购买一宗宅基地，其后在该地块上建造了两层房屋。1998年5月，原赣榆县房屋所有权登记发证领导小组办公室向汪建光颁发了村镇房屋所有权证，该证载明两层六间建筑面积201.4平方米，地籍号129001，使用土地面积未注明。2003年9月25日，原赣榆县赣马镇建设管理所向仲崇信颁发了村镇房屋所有权证，载明两层六间建筑面积156.45平方米，地籍号158013，使用土地面积613.7米。仲崇信与汪建光均未取得相关土地权属证书。鉴于以上事实，赣榆不动产登记局为汪建光、周萍夫妇颁发村镇房屋所有权证的行政行为在先，仲崇信的利益在后，仲崇信以后来的利益否定在先的行政行为，不符合客观实际情况，也没有法律依据，故仲崇信不具有本案行政诉讼的原告主体资格，本案不符合受理条件，本应不予受理，已经受理的应驳回起诉。原审法院对本案进行实体审查系法律适用错误，本院依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销连云港市连云区人民法院（2016）苏0703行初136号行政判决；
二、驳回仲崇信的起诉。
二审案件受理费50元，退还上诉人仲崇信。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢善娟
审 判 员 宋建霞
代理审判员 李 季
二〇一七年九月十八日
书 记 员 徐 瑞
法律条文附录
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
……
二、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第七十九条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院受理、不予受理或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理：
（一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当受理的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以发回重审，也可以迳行驳回起诉；
……