安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0104民初81号
原告：合肥嘉信物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区岸上玫瑰花园NA3幢、5幢商业103室，统一社会信用代码91340100MA2MY3K95M。
法定代表人：朱毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程静，安徽信拓律师事务所实习律师。
被告：张根友。
原告合肥嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）与被告张根友物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉信公司委托诉讼代理人陆铭、程静、被告张根友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付拖欠的逾期物业服务费4305元；2、判令被告向原告立即支付物业费逾期支付滞纳金7066元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是位于合肥市蜀山区产业主，该房屋面积153.74平方米。原告与被告之间存在合法的《岸上玫瑰物业服务合同》，对双方的权利义务均有明确的约定，原告已实际全面履行其物业管理义务。原告于2013年10月1日进入该小区开展物业服务工作，经核对被告自2014年2月28日起至今欠缴原告服务期间的物业费用4305元，物业费逾期支付滞纳金7066元，后经原告多次催要未果。原告认为，被告无故违约拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益及小区的正常物业服务工作，特诉至贵院，请判如所请。
被告张根友辩称：1、被告对物业服务合同的合法性和有效性有质疑，该合同未充分听取业主意见亦未公示，是少数人的个人行为，程序不合法，内容显示公平；2、被告所在单元楼房屋楼顶漏水、被告房屋外墙渗水，致装修多次返修、财物受损，被告向物业公司反映后，物业公司口头承诺负责全部维修，后又未尽到维修义务；3、2015年7月被告车辆在小区内被恶意划坏，因小区监控设施损坏及夜间无保安巡逻，造成2000元经济损失，物业公司安保服务质量低下；4、原告2015年的物业费缴费单未送达到被告本人；5、物业公司对被告小区在公共设施、设备维护、绿化、公共秩序维护、保洁、安保、消防等方面均存在不作为或服务不到位问题，物业费收取及保洁、安保人员配置均存在违反规定情况，物业公司亦曾拉横幅向广大业主公开承认服务不到位；6、物业服务收费核准面积不当，被告房产证面积为96.78平方米，阁楼57.32平方米是附属面积，上述面积不应同等对待核交物业费；7、物业公司未履行或没有完全履行《物业服务合同》约定的义务，未能提供符合行业标准或与其专业资质相符的物业服务，违约在先，被告有先履行抗辩权，无需支付物业费；8、物业公司应当公示以上问题的整改、维修方案、公开广告收支情况、按交房时标准恢复小区绿化、提供符合资质的物业服务及公示物业服务合同，其未入户调查业主未缴纳物业费原因，考虑解决业主困难，却采取催债公司电话催费、起诉等方式催缴物业费，导致双方矛盾激化。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定事实如下：嘉信物业公司系从事物业管理的企业，物业服务企业资质等级为叁级。2013年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会（甲方）与嘉信物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于合肥市蜀山区笔架山街道龙图路与笔架山路交口岸上玫瑰小区提供物业服务；合同期限为期叁年，自2013年10月1日起至2016年9月30日；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，多层住宅每月每平方米0.7元，小高层每月每平方米1.2元，高层每月每平方米1.3元，商业物业每月每平方米1.8元；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；物业服务费实行包干制按半年预缴形式交纳，业主应在每年1月31前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之叁收取滞纳金；合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2013年10月1日，嘉信物业公司进驻岸上玫瑰小区提供物业管理服务。2016年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会与嘉信物业公司再次续签了《物业服务合同》，约定合同期限为叁年，自2016年10月1日至2019年9月30日，其余合同内容同前一合同。2013年12月3日，合肥市蜀山区物价局核准岸上玫瑰小区自2013年11月至2016年9月无电梯物业综合服务费按每月每平方米0.7元收取。
张根友系岸上玫瑰小区NA1幢601室房产业主，该房屋系多层住宅，其房屋建筑面积为153.8平方米（含阁楼面积53.72平方米）。因对物业公司服务质量存在异议，张根友从2014年2月28日至今未交纳物业费。
另查，嘉信物业公司在提供物业服务期间，曾挂横幅向业主表示“诚恳接受业主批评，认真整改，还业主一个整洁明亮的小区”。
以上事实有当事人陈述、原告提供的营业执照、资质证书、服务价格登记证、《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、收房手续、律师函及快递邮寄单，被告提交的一组照片、视频光盘、回复函等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，嘉信物业公司与笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，该合同的效力及于小区全体业主，被告张根友系岸上玫瑰小区业主应当履行合同义务。现嘉信物业公司已为案涉小区提供了物业管理服务，被告张根友应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
被告张根友提出物业服务合同不合法，未提供证据证明，对其辩称意见，本院不予采纳。
被告张根友提出所在单元楼房屋楼顶漏水、被告房屋外墙渗水、车辆被损坏等问题均与本案不属于同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决，属于物业公司服务范围的，可加强与物业公司的沟通，促进其工作改进。
被告张根友提出原告在公共设施、设备维护、绿化、公共秩序维护、保洁、安保、电梯维护、消防等方面存在不作为及服务不到位，其有权拒交物业管理费的辩解意见，根据其提供的证据，原告在绿化、保洁、安保、公共设施维护等方面存在瑕疵，但尚不能充分证明物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告张根友如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。同时，原告嘉信物业公司作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
被告张根友提出物业公司物业费收取及安保、保洁人员配置违反规定及物业公司应当公示相关公共事项及提供符合资质的物业服务的抗辩意见，被告张根友可采取与嘉信物业公司沟通，或向相关部门反映、投诉等方式解决，而不能以长期拖欠物业费的方式进行抗衡。
被告张根友提出其房屋阁楼面积不应同等对待核交物业费的辩解意见，根据合同约定物业费的收取是按建筑面积以多层、小高层、高层等区分计算，被告所称阁楼并未约定区分计算，被告的上述抗辩意见，本院不予采信。
考虑到原告的物业服务存在瑕疵，被告张根友未缴纳物业管理费与其房屋渗水、车辆被损及对物业公司服务质量存在异议有关，而非恶意拖欠物业管理费，故对原告嘉信物业公司主张的物业费酌情核减并对利息损失、逾期支付滞纳金不予支持。综上，被告张根友应当向嘉信物业公司缴纳2014年3月1日至2017年6月30日的物业费4091元【（153.8㎡×0.7元/㎡/月×40个月）×95%】。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张根友于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥嘉信物业管理有限公司2014年3月1日至2017年6月30日的物业管理费4091元；
二、驳回原告合肥嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84元，减半收取42元，原告负担17元，被告秦芬负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 司明秀
二〇一八年五月七日
书记员 杨晓燕
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。