湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘07民终2056号
上诉人（原审被告）：邱丽萍，女，1963年1月9日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：周建宁，湖南天思律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘传忠，男，1966年2月7日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：杨其炎，湖南宏声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗爱兵（曾用名：罗爱斌、罗艾彬），男，1972年2月3日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：熊炜，常德市振兴法律服务所法律工作者。
上诉人邱丽萍、刘传忠因与被上诉人罗爱兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2017）湘0703民初1701号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱丽萍的委托诉讼代理人周建宁、上诉人刘传忠的委托诉讼代理人杨其炎、被上诉人罗爱兵及其委托诉讼代理人熊炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱丽萍上诉请求：撤销一审判决，驳回罗爱兵的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决证据认定错误。四份录音资料复制件与一审法院依职权形成的两份《调查笔录》内容明显不一致，不能互相印证，应不予采信。2、一审判决认定罗爱兵已将6万元购房款全部付清的事实认定错误。3、一审法院适用法律错误。本案诉争房屋是邱丽萍与刘传忠的夫妻共同共有财产，刘传忠未参与房屋买卖协议的签订，事后也未进行追认，该协议对刘传忠不发生效力。4、本案已超过诉讼时效。
罗爱兵针对邱丽萍的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘传忠针对邱丽萍的上诉辩称，同意邱丽萍的上诉意见。
刘传忠上诉请求：1、撤销一审判决，驳回罗爱兵的诉讼请求；2、确认罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》无效。事实和理由：1、一审法院认定罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》合法有效与法律规定严重不符。刘传忠是本案诉争房屋的所有权人，邱丽萍作为刘传忠的妻子出卖该房屋时并未告知刘传忠，事后也没有得到刘传忠的追认，该协议严重侵害了刘传忠的合法权益，应认定为无效。2、罗爱兵没有取得本案诉争房屋的物权，也没有支付对价，仅支付了4万元的购房款。罗爱兵以低于成本价、市场价签订购房协议，且未办理产权登记手续，不属于善意取得。罗爱兵与邱丽萍恶意串通，损害刘传忠的合法权益，应确认无效。
罗爱兵针对刘传忠的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邱丽萍针对刘传忠的上诉辩称，同意刘传忠的上诉意见。
罗爱兵向一审法院起诉请求：1、确认位于鼎城区商贸城东8栋26号房屋为罗爱兵所有（国有土地使用证号：常鼎国用（96）字第00187号、房屋所有权证号：常鼎房权字第甲000102号）；2、判令邱丽萍协助罗爱兵办理权属转移登记。诉讼过程中，罗爱兵将第一项诉讼请求变更为确认罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》有效。
刘传忠向一审法院提出诉讼请求：确认罗爱兵与邱丽萍签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：（一）各方当事人无争议的事实。1、邱丽萍与刘传忠系夫妻关系，1989年1月8日登记结婚。罗爱兵与邱丽萍、刘传忠为姻亲。2、2003年5月23日，罗爱兵与邱丽萍签订了《私人住宅买卖协议书》，约定：罗爱兵购买邱丽萍名下位于常德市鼎城区武陵镇商贸城内东8栋26号的房屋，购买价格为60000元。协议签订当天，罗爱兵向邱丽萍支付了40000元购房款，邱丽萍将房屋交付给罗爱兵，但一直未办理过户登记。罗爱兵在该房屋中居住生活至今。3、诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证现由邱丽萍持有。（二）各方当事人有争议的事实。
1、购房款是否付清。罗爱兵认为其已于2004年5月将剩余购房款20000元支付给罗爱萍。罗爱兵提交了如下证据：1、证人刘绍先、邱大英出具的《证明》；2、罗爱兵与邱丽萍四次对话、通话录音。邱丽萍认为罗爱兵仅支付了40000元购房款，尚有20000元至今未付。邱丽萍未提交证据。一审法院依罗爱兵申请向证人刘绍先、邱大英进行调查核实，形成《调查笔录》2份。对罗爱兵提交的证据1，邱丽萍及刘传忠均认为证人与罗爱兵存在亲属关系且证人未出庭作证，对其真实性、合法性及证明力均提出异议；对证据2，邱丽萍及刘传忠对三性均有异议，认为该录音部分音质极差，无法辨认说话内容，可以辨认部分无人物、地点等的交代，存在剪辑的情况且取证方式不合法，系偷录形成，不能证实罗爱兵的主张。对两份《调查笔录》，邱丽萍及刘传忠对笔录内容的真实性有异议，认为并非证人亲眼所见，且不符合不出庭作证的条件，证人邱大英与邱丽萍有矛盾，证明力不强。一审法院认为，罗爱兵提交的录音资料与法院向证人核实时证人陈述内容一致，能够相互印证，虽系偷录，但并未侵犯当事人的隐私，对上述证据予以采信，故认定罗爱兵已向邱丽萍付清购房款。2、罗爱兵与邱丽萍是否存在恶意串通。刘传忠认为，其购买该房屋支出了超过120000元，在其不知情的情况下，邱丽萍仅以60000元的价格出售给罗爱兵，当时二人夫妻感情不和，罗爱萍与邱丽萍存在恶意串通。刘传忠向一审法院提交了购房款收据、发票共8份。罗爱兵认为，该协议是双方当事人的真实意思表示，交易价格符合当时的市场行情，不存在恶意串通。邱丽萍认为该合同是真实的，无恶意串通。对刘传忠提交的证据，邱丽萍无异议。罗爱兵对合法性、关联性提出异议，认为支付购房款应有正式发票，收款收据不能作为支出购房款的合法凭证，8张收据、发票多处涂改，且备注的房屋为“东区106”，而不是诉争的东8栋26号。一审法院认为，房屋价格涨跌属市场价值规律，刘传忠仅以出售价低于购买价主张罗爱兵与邱丽萍存在恶意串通证据不足，故对其主张的恶意串通的事实不予认定。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、诉争房屋买卖协议是否合法有效；二、邱丽萍是否应配合罗爱兵办理房屋产权变更登记手续；三、罗爱兵主张权利是否超过了诉讼时效。关于焦点一，房屋买卖协议是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》对登记在邱丽萍名下的房产进行买卖交易，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。刘传忠主张罗爱兵与邱丽萍恶意串通的损害其利益，因无证据证实，不能成立。诉争房屋虽系邱丽萍与刘传忠的夫妻共同财产，但该协议对房屋的处分仅为负担行为，只在当事人之间形成债权产生、变动的法律效果，刘传忠是否同意或承认邱丽萍的上述处分，不影响合同的效力，故刘传忠主张因邱丽萍无权处分而导致合同无效的理由不能成立。关于焦点二，邱丽萍是否应当配合罗爱兵办理房屋产权变更登记手续的问题。依法成立的合同应当受到法律的保护，双方应按合同约定履行各自的义务。罗爱兵与邱丽萍签订房屋买卖协议后，罗爱兵向邱丽萍支付购房款，并在诉争房屋内居住生活长达14年之久，鉴于双方的亲属关系，刘传忠对罗爱兵长期居住的事实应当知情，但未提出异议，现在才主张一直不知道该房屋已出售，不合常理，不予认可。罗爱兵有理由相信该房屋买卖行为得到了刘传忠的认可或追认，故对其信赖利益法律应予保护。协议虽未约定过户义务，但依据房屋买卖的交易习惯，邱丽萍应负有协助罗爱兵将该房屋过户的义务，以实现双方房屋买卖的真实目的，故对于罗爱兵要求邱丽萍协助过户的诉讼请求，予以支持。关于焦点三，罗爱兵主张权利是否超过了诉讼时效的问题。一审法院认为，罗爱兵长期在诉争房屋中居住生活，是对其应享有房屋所有权的主张，故并未超过诉讼时效。综上，罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》合法有效，应受法律保护，罗爱兵已经履行了合同义务，邱丽萍应当履行协助其办理房屋产权变更登记的义务。刘传忠的主张合同无效没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》有效；二、邱丽萍在本判决生效之日起30日内协助罗爱兵办理房屋产权变更登记手续，将其名下坐落于常德市鼎城区商贸城东区8栋的房屋产权变更至罗爱兵的名下（房屋所有权证号：常鼎房权字第甲1-000102号，国有土地使用证号常鼎国用（96）字第00187号）；三、驳回第三人刘传忠的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元，由邱丽萍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年5月23日，罗爱兵与邱丽萍签订了《私人住宅买卖协议书》，约定：罗爱兵购买邱丽萍名下位于常德市鼎城区武陵镇商贸城内东8栋26号的房屋，购买价格为60000元。协议签订当天，罗爱兵向邱丽萍支付了40000元购房款，邱丽萍将房屋交付给罗爱兵。合同签订一年后，罗爱兵支付了剩余购房款20000元。以上事实有《私人住宅买卖协议书》、调查笔录两份、录音资料及当事人陈述予以证实。对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》是否有效？罗爱兵是否支付了60000元的购房款？2、本案是否超过诉讼时效？
关于争议焦点1、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”本案中，罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对于邱丽萍出卖本案诉争房屋的行为，从罗爱兵已居住14年之久的现状来看，刘传忠应当是知晓的。且本案罗爱兵支付了合理的价款，邱丽萍也将该房屋交付给罗爱兵居住，罗爱兵为善意的买受人，构成了善意取得。邱丽萍上诉认为买卖合同对刘传忠不发生效力，刘传忠上诉认为邱丽萍无权处分、罗爱兵与邱丽萍恶意串通、罗爱兵不构成善意取得无事实及法律依据，本院均不予支持。证人刘绍先、邱大英的证言与罗爱兵提交的录音资料符合证据的形式要件，且能相互印证，邱丽萍认为一审法院认定证据错误的上诉理由不能成立。证人刘绍先、邱大英的证言与罗爱兵提交的录音资料，均证实了罗爱兵已将购房款60000元全部支付给邱丽萍。邱丽萍、刘传忠上诉认为罗爱兵尚欠购房款20000元与本案查明的事实不符，本院不予支持。
关于争议焦点2、本案中，罗爱兵一审的诉讼请求是确认罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》有效，并判令邱丽萍协助罗爱兵办理权属转移登记。合同有效是合同的一种效力状态，不因当事人主张与否而改变，故确认合同的效力不受诉讼时效的限制。罗爱兵与邱丽萍签订的《私人住宅买卖协议书》成立并有效，邱丽萍负有交付不动产并协助办理房屋过户的义务，协助办理权属转移登记属物权行为，亦不受诉讼时效的限制。邱丽萍认为本案超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人邱丽萍、刘传忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由邱丽萍、刘传忠各负担650元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 杨 炎
二〇一八年一月九日
书记员 赵丹丹
附本案引用法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。