四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0502民初1号
原告：泸州老窖实业投资管理有限公司（原泸州酒业集中发展区有限公司），住所地：泸州市江阳区黄舣镇泸州酒业集中发展区聚源大道F006号。
法定代表人：潘丽娜，公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，男，公司员工
委托诉讼代理人：熊鹰，男，公司员工。
被告：江苏蓝和泰印务有限公司，住所地：丹阳市开发区晓墟村丹桂路31号。
法定代表人：蔡亭照，公司负责人。
被告：四川恒华印务有限公司，住所地：泸州市江阳区黄舣镇泸州酒业集中发展南区。
法定代表人：蔡亭照，公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋萍，江苏英特东华律师事务所律师。
原告泸州老窖实业投资管理有限公司（以下简称老窖投资公司）与被告江苏蓝和泰印务有限公司（以下简称蓝和泰公司）、四川恒华印务有限公司（以下简称恒华印务公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告老窖投资公司的委托诉讼代理人张杰、熊鹰、被告恒华印务公司的委托诉讼代理人蒋萍到庭参加诉讼，被告蓝和泰公司经本院合法传唤限期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老窖投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告蓝和泰公司签订的《合作协议》、《补偿协议》、《补偿协议二》；2.判令被告的已建工程由原告依法处置且不予退还被告100万元履约保证金；3.判令两被告按合同约定支付原告从2012年6月29日起的土地租金、物业管理费及逾期支付违约金（暂计到2016年9月30日，共计3368651.59元）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告蓝和泰公司分别于2011年9月15日、2011年12月29日、2012年5月30日签订了《合作协议》、《补偿协议》、《补偿协议二》。协议主要约定：1.由被告蓝和泰公司承租原告位于泸州酒业集中发展区的规划包材区B5-1-1上半部分约50亩土地，用于建设包装印刷制品生产项目，入场动工建设时间为2012年6月30日前。被告首期租赁的土地期限为原告向其移交项目用地时起20年，其中自交地时起10年（含本数）的期间内，土地的租金价格为18元/平方米••年、物业管理费价格为800元/亩••年，物业管理费总额最高不超过5万元/年。自交地时起10年期间届满，双方根据市场情况，另行确定土地租金价格和物业管理费价格。2.为保证被告义务的履行，被告同意在协议签订后5个工作日内向原告交纳履约保证金壹佰万元（不计息），并承诺在项目动工后不超过300日内竣工并投入使用，竣工时间延迟120日，视为严重违约，原告有权收回出租土地并无条件处置被告已建工程，且不退还被告履约保证金；3.由被告蓝和泰公司成立新公司运作该项目，其在该协议项下的权利义务将全部由新公司承继，并相互承担连带责任。协议签订后，被告蓝和泰公司于2011年9月27日支付原告履约保证金壹佰万元。被告蓝和泰公司于2012年1月10日注册成立了恒华印务公司，由恒华印务公司参与该项目的实际运作，两公司对前述合同义务承担连带责任。原告依约移交土地，而被告恒华印务公司因资金问题，工程处于停滞状态。原告于2013年7月19日函告被告恒华印务公司提交工期承诺书督促被告履行合同义务，被告恒华印务公司回复函中承诺进程动工时间预计在2013年8月5日，竣工时间预计2014年1月31日。截止目前，被告未按照合同的约定支付原告土地租金、物业管理费，亦未依约完成项目竣工。两被告的违约行为，严重损害原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告蓝和泰公司未作答辩。
被告恒华印务公司辩称，恒华印务公司不是本案适格被告，被告未与原告签订任何协议，原告要求恒华印务支付租金和物管费没有法律依据；根据原告提交的协议，本案诉争土地有3年的优惠期，因此从土地交付之日起3年内不应计算租金和物管费；在原告起诉前，从未向被告主张过租金及物管费，原告主张的2014年10月24日前的租金和物管已经超过了诉讼时效，不应得到支持。原告主张要求不予退还履约保证金和支付逾期付款违约金两项诉讼主张，违反了合同法有关违约金和实际损失只能选择其一主张的规定，原告应当选择其一进行主张。
本院经审理认定事实如下：2011年9月15日，泸州酒业集中发展区有限公司与蓝和泰公司签订《合作协议》,约定：“乙方（蓝和泰公司）自愿投资入驻泸州酒业集中发展区（以下简称园区），鉴于乙方拟在园区注册成立新公司运作本项目，经双方平等协商，特签订本协议，确定以下条款将成为乙方新公司与甲方（泸州酒业集中发展区有限公司）的合作内容，乙方在本协议项下的权利义务将全部由乙方新公司承继，并相互承担连带责任；运作本项目的乙方新公司应由乙方向甲方正式书面指定。……乙方承诺甲方南区的规划包材区B5-6上半部分地块，约50亩土地，用于建设包装印刷制品生产项目，并保证整个项目总投资不低于7500万元人民币……甲乙双方的合作期限为主体建筑物的有效寿命，最长不超过甲方土地权益的存续期；乙方首期租赁甲方的土地期限为甲方向乙方移交项目用地时起20年，其中自交地时起10年的期间内，经甲乙双方约定土地的租金价格为18元/㎡•年；自交地时起10年（含本数）的期间内，物业管理费价格为800元/亩•年，物业管理费总额不超过5万元/年；土地年租金和物业管理费交纳方式为当年1月31日前足额缴纳……乙方应在2011年10月30日前，项目工程正式开工建设，并承诺在动工后不超过300日内工程项目竣工并投入使用；乙方为保证本协议项下义务的履行，同意在本协议签订后5个工作日内，向甲方交纳履约保证金壹佰万元人民币；乙方按协议规定投资，项目竣工并投入使用后10个工作日内，甲方退还乙方履约保证金捌拾万元，剩余贰拾万元履约保证金将自动转为乙方在园区经营期间遵守发展区公约和运作规则的经营保证金……违约责任和赔偿：1.……4.除甲方原因或不可抗力外，乙方工程开工时间每延迟60日，乙方向甲方支付违约金伍万元；超过180日仍未开工的，甲方有权解除本协议，乙方的履约保证金不予退还；5.乙方工程未按期竣工，竣工时间迟延120日，视为乙方严重违约，甲方有权解除本协议，收回出租土地，并无条件处置乙方已建工程，且不退还乙方履约保证金……”2011年12月29日，泸州酒业集中发展区有限公司与蓝和泰公司签订《补充协议》，将乙方（蓝和泰公司）租赁甲方（泸州酒业集中发展区有限公司）南区地块B5-6上半部分调整至B6-1-1，面积从约50亩调整到72亩；乙方入场动工建设时间调整为2012年3月31日前。2012年5月30日，泸州酒业集中发展区有限公司与蓝和泰公司再次签订《补充协议（二）》，约定将乙方（蓝和泰公司）租赁甲方（泸州酒业集中发展区有限公司）南区地块B6-1-1上半部分调整至B5-1-1上半部分，面积从约72亩调整到约50亩，乙方入场动工建设时间调整为2012年6月30日前。
2011年9月27日，蓝和泰公司依约缴纳了保证金100万元。2012年1月10日，被告蓝和泰公司作为唯一股东，投资成立了四川恒华印务有限公司，住所地位于泸州市江阳区黄舣泸州酒业集中发展区。2012年6月29日，泸州酒业集中发展区有限公司向恒华印务公司移交了土地，双方签订了《项目用地块交接表》，约定“交接地时间作为土地租金、物管费计租起始时间”，该土地经泸州华恩测绘有限公司测定，土地宗地面积为33846.36平方米。土地移交后，由被告恒华印务公司投资建厂。2013年7月19日，泸州酒业集中发展区有限公司向被告恒华印务公司发函，要求被告向其提交工期承诺函，被告恒华印务公司回函“……从5月中旬开始工程暂时停滞，原因是工程的资金遇到了问题，现仍在解决；进场动工时间预计在8月5日，竣工时间预计2014年1月31日，设备进场时间2014年2月，投产时间预计2014年3月。”但工程至今未竣工验收，被告蓝和泰公司和恒华印务公司也未向原告支付过租金及管理费。
2016年1月29日，泸州酒业集中发展区有限公司更名为泸州老窖实业投资管理有限公司。
另查明，泸州酒业集中发展区有限公司于2010年3月25日发布招商优惠政策“根据园区招商节奏入园建设，且在约定时间完成建设并经营的，自交地之日起至2013年3月31日止免土地租金和物管费；其中以3个月为单位，每推迟3个月进场建设或者推迟3个月投入生产的，优惠期缩短6个月。”该优惠政策作为附件纳入泸州酒业集中发展区有限公司与蓝和泰公司签订的《合作协议》。
上述法律事实，有原被告双方的陈述、泸州市工商行政管理局准予变更登记通知书、营业执照、税务登记证、工商公示信息、《泸州酒业集中发展区招商项目准入评审表》、《合作协议》及投资意向书、土地租金物管费费用标准及优惠政策、泸州酒业集中发展区企业联合会章程、《补充协议》、《补充协议二》、地块图、土地使用证、《土地勘测定界技术报告书》、《项目用地块交接表》、保证金支付凭证、函、四川恒华印务公司关于发展区公司催请明确各项开工及投产时间的回复函、照片等证据在案佐证，经审查属实，本院予以采信。
本院认为，原告与被告蓝和泰公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。
关于本案的争议焦点：一、关于恒华印务公司是否系本案适格被告。本院认为，虽然签订合作协议和补充协议的相对方系蓝和泰公司，但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告蓝和泰公司与原告签订合同系用于投资注册的新公司即本案被告恒华印务公司，合同签订后，恒华印务公司实际使用所租赁的土地，实际享有合同的权利；且根据协议的约定，协议条款为蓝和泰公司新公司与原告的合作内容，合同项下的权利义务全部由新公司继承，并相互承担连带责任，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，故被告蓝和泰公司与恒华印务公司均受该协议的约束，被告恒华印务公司系本案适格被告。
二、关于原被告签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》是否应予以解除。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原被告签订的协议系租赁合同，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的主要合同义务系支付租金，被告恒华印务公司和蓝和泰公司租赁土地后，一直未按照合同的约定支付租金；另外，泸州酒业集中发展区有限公司将土地出租被告的原因系基于酒业园区整体的规划和发展，被告方的工程至今未竣工验收，致使合同目的不能实现，双方在《合作协议》中约定了“被告方未按期竣工，竣工时间迟延120日，视为被告严重违约，原告有权解除协议，收回出租土地”，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，上述合同自二被告收到起诉状副本之日起解除，即2016年11月12日起解除，合同解除后，被告应当向原告退还已租赁的土地。
三、关于被告缴纳的100万元履约保证金是否应当予以退还以及已建工程的处理。本院认为，根据《合作协议》的约定“被告工程未按期竣工，竣工时间迟延120日，视为被告严重违约，原告有权解除本协议，收回出租土地，并无条件处置已建工程，且不退还履约保证金。”该约定不违反法律法规规定，合法有效，故原告主张被告缴纳的100万元履约保证金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。关于被告所租赁土地附着的已建工程，因涉及案外人的权益，故本案不予处理。
四、关于被告应当向原告支付的租金、物业管理费及违约金。原告将租赁物交付给了被告使用，被告应当按照约定交付租金。原被告签订协议时，约定了的优惠政策是“在约定时间完成建设并经营的，自交地之日起至2013年3月31日止免土地租金和物管费”，但是，被告并未按约定完成建设，也未进行经营，故被告不享有该优惠政策，故被告应当根据合同约定自交地时起算租金，即从2012年6月29日起，按合同约定的租金价格为18元/㎡•年计算至土地实际退还之日。被告恒华印务公司抗辩称2014年10月24日前的租金已经超过诉讼时效，本院认为，对同一债务约定分期履行的，诉讼时效期间应当从最后一期履行期间届满之日起计算，故原告主张2014年10月24日前的租金未过诉讼时效。关于原告主张的物业管理费，因原告未提供物业管理费代缴票据或其他证据予以证明被告应当向其缴纳物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金，本院认为，根据《中华人民共和合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告泸州老窖实业投资管理有限公司与被告江苏蓝和泰印务有限公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》于2016年11月12日起解除，被告江苏蓝和泰印务有限公司、四川恒华印务有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告泸州老窖实业投资管理有限公司所租赁的位于泸州市江阳区黄舣酒业集中发展区南区的土地；
二、被告江苏蓝和泰印务有限公司、四川恒华印务公司于本判决生效之日起十日内支付原告泸州老窖实业投资管理有限公司土地租金，租金从2012年6月29日起按18元/㎡•年（面积为33846.36㎡）计算至土地实际退还之日止；
三、驳回原告泸州老窖实业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取16874元，由原告泸州老窖实业投资管理有限公司承担5000元，被告江苏蓝和泰印务有限公司、四川恒华印务公司承担11874元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 陈 佳
二〇一七年十二月二十一日
书记员 李睿杰