江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终2317号
上诉人（原审原告）：董江卫，女，汉族，1967年1月10日生，住溧阳市。
被上诉人（原审被告）：武爱香，女，汉族，1962年8月29日生，住溧阳市。
被上诉人（原审被告）：开选民，男，汉族，1960年3月12日生，住溧阳市。
原审第三人：江苏天目湖集团公司，住所地溧阳市天目湖旅游度假区。
法定代表人：把志卫，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王俊，江苏常明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭杰，江苏常明律师事务所律师。
上诉人董江卫因与被上诉人武爱香、开选民，原审第三人江苏天目湖集团公司（以下简称天目湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第00575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董江卫上诉请求：撤销原判，改判武爱香、开选民交付涉案车库给董江卫。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。董江卫与武爱香签订了协议，已经支付了对价，取得了车库的使用权和所有权，且当时武爱香出卖房屋是××，开选民对此也是知情的。因此开选民将车库赠予儿子开凯的行为也是无效的。2、现在涉案车库依然由武爱香占有使用，其声称将车库赠予儿子是为了逃避交付的义务。
武爱香辩称，1、房屋协议无效，因为2008年6月16日签订房屋协议，该房屋是集体所有权，根据相关规定，该协议是无效的。2008年签订协议时，我与开选民两地分居，开选民对买卖房屋并不知情。到了2012年董江卫找我，我和她说，她要房子，房子可以给她，但是车库是开选民的，开选民不同意，所以不能给她。2、我和开选民没有恶意串通。车库是开选民的财产，他有权处分。车库没有收到董江卫的钱，不同意赔偿。
开选民辩称，我当时对情况不清楚，过了很久才知道的。如果买卖房屋时候需要我签字，我是绝对不会同意的。至今为止，我从未见过买卖双方的合同。
天目湖公司述称，请求二审法院在查明事实的基础上，依法裁判。
董江卫向一审法院起诉请求：1、判令武爱香、开选民交付涉案车库。2、武爱香、开选民承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年12月12日，武爱香作为被拆迁人与管委会签订《房屋拆迁补偿协议书》，双方就其所有房屋及地上附属物的拆迁和补偿达成一致约定。2007年1月5日，武爱香作为户主选定拆迁安置房为天目湖中心村20幢3号门201室以及301室两套房屋（总计面积245.38平方米），并选择了6号储藏室（面积13.13平方米）和7号车库（面积21.85平方米）。其中天目湖中心村20幢3号门301室房屋现为溧阳市天目湖新村二区20幢3-301室。
2008年6月16日，董江卫与武爱香签订《房屋协议》，约定甲方即武爱香将天目湖中心村20幢3号门301室房屋一套（122.69平方米）及汽车车库20幢07号（21.85平方米）卖给乙方即董江卫。转让价格为人民币贰拾叁万捌仟元整，于房屋交时一次性付清。付清房款后，该房屋所有权归乙方所有。甲方保证乙方该房屋在本协议生效时拥有所有权，本协议生效后，如出现第三者主张权利，其后果由甲方负责。甲方必须配合乙方办理房屋产权过户手续，水电开通手续，费用有（由）乙方承担。该协议上加盖有溧阳市天目湖镇（区)天目湖村村民委员会以及溧阳市天目湖镇（区）司法所的印章，并注明有“证明天目湖（村）中心村20幢3号门301室属武爱香拆迁安置房，特此证明证明人武爱斌2008年6月16日”。同日，董江卫将上述房款238000元交付给武爱香。武爱香将案涉房屋交付给董江卫。
2012年4月28日，江苏省人民政府批复同意将案涉房屋、车库所在的天目湖新村小区占用土地从集体建设用地征收为国有。2012年11月20日，经溧阳市人民政府批准，将上述征用的土地以国有划拨的方式，划拨给管委会使用。
武爱香、开选民于1987年6月3日登记结婚。2013年1月20日，武爱香与开选民以及开凯签订《家庭安置房屋、财产分割协议》，约定将案涉房屋分割给武爱香，将案涉车库分割给开选民。武爱香与开选民于2013年1月21日办理离婚登记手续。
庭审中，武爱香称：等案涉房屋房产证办下来，会协助董江卫办理过户手续的。但车库一直没有交付给董江卫，因为开选民不同意。我在2012年也把情况告诉董江卫，说车库不给董江卫，因为车库没有收董江卫的钱。如果董江卫不要房子，房子可以退给我。董江卫不作声，时间过了这么多年，董江卫现在才起诉我，我认为董江卫默认了。董江卫称：我买房是因为武爱香有车库才买她的房屋，否则我不买的。2012年武爱香没有找过我，2012年我城里居住的房子要拆迁了，我准备到天目湖来居住，于是我去找武爱香。武爱香说车库不给我，没有说到开选民不同意的事情，我还找过大队书记和司法所的人，请他们帮忙调解，但一直没有下文，所以我才起诉的。
庭审中，关于案涉房屋买卖协议的效力，董江卫认为有效；武爱香认为不完全合法，理由是签合同的时候不是国有土地，是集体所有制，如果要买卖房屋，要重新签订合同。
关于案涉车库的性质，董江卫主张是房屋的附属设施，武爱香辩称是商业性质，并非配套设施。对此，第三人天目湖公司称：只有拥有两套拆迁房屋的被拆迁人可以购买车库和储藏室。
关于被拆迁房屋的权属情况以及拆迁政策，武爱香称：被拆迁的房屋是我所有的，位于天目××××庙村。老房子按照三百到四百元每平方米的价格卖给了开发公司，包括过渡费、搬家费等在内的各项费用，我应该获得64929.44元。我们家庭三人一共享受240平方米优惠购买政策，我们选定两套房，合计面积是245.38平方米，价格为95698.2元。车库按照1000元/平方米，储藏室按照500元/平方米，从开发公司购买。户头费每个家庭5000元，人头费1000元。这样换算，我支付给开发公司53183.76元。
一审审理中，为全面查明案件事实，一审法院至溧阳市天目湖镇国土所作调查取证。该所负责人称涉及到国有划拨土地上房屋的买卖，按照本市的惯例，允许出卖人与买受人进行土地使用权变更登记，变更时仍保留土地使用权的性质为国有划拨。
一审法院认为，案涉房屋买卖协议明确约定了买卖标的物包含车库在内，故在本案中，协议所反映的买卖双方的真实意思表示应包含对案涉车库的买卖。对于国有划拨土地上房屋的买卖问题，因本市同意买卖双方进行土地使用权的变更登记，应视为政府同意该土地使用权的转让。故案涉房屋买卖协议在土地使用权方面不存在效力障碍。根据武爱香提供的天目湖村石狮庙房屋安置套型及结算协议、选房单、收据，结合武爱香及天目湖公司的陈述，可以确认案涉车库系武爱香以每平方米1000元的价格购买，且购买行为发生在武爱香、开选民夫妻关系存续期间，根据婚姻法的相关规定，案涉车库应为该二人的夫妻共同财产。案涉房屋买卖协议签订时，因未得到开选民的同意，故武爱香出卖车库的行为是无权处分行为。根据相关司法解释的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我国法律已经将签订买卖合同这一负担行为与物权变动这一处分行为作了区分，出卖人即使无权处分，其所签订的买卖合同也是有效的。综上，案涉房屋买卖协议有效。武爱香、开选民离婚时，已将案涉车库分割给开选民，且开选民不同意出卖房屋，且表示将案涉车库赠送他人。故在本案中，武爱香不能取得案涉车库的所有权或者处分权，其无法交付案涉车库于董江卫。董江卫与开选民之间亦无关于车库买卖的约定，故董江卫无权要求开选民交付车库，但董江卫有权要求武爱香承担违约责任或者主张损害赔偿。开选民经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回董江卫要求武爱香、开选民交付案涉07号车库的诉讼请求。案件受理费80元，由董江卫负担。
二审中，董江卫提交了潘志芳出具的《证明》1份，主要内容为“当初武爱香因儿子有病，急需用钱，托我帮她介绍房屋卖主，后通过介绍由董江卫与武爱香双方协商，达成购房协议，购房范围为天目湖中心村20幢3号门301室及汽车车库20幢07号”，用于证明武爱香因儿子生病急需用钱将房屋和汽车车库卖给董江卫的事实。对此，武爱香质证称不认识潘志芳，只知道芳头（音），是通过芳头（音）认识董江卫。天目湖公司对该证据的真实性没有异议。
二审中，董江卫陈述，武爱香、开选民离婚时填写的《离婚登记审查处理表》中没有对涉案房屋和车库的分割内容，证明武爱香、开选民离婚时房屋和车库已经出售给董江卫。武爱香、开选民则称离婚时很多财产并未在该表上进行处理，同时开选民称车库钥匙一直在其身上，到一审时交给武爱香，送给儿子。
二审中，武爱香陈述，其卖房和车库前未和开选民商量，事后几个月才告诉开选民，××。开选民陈述其于2009年知道房屋和车库被卖给董江卫，知道后就把车库钥匙拿到自己身上，并未找董江卫。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案主要涉及开选民在武爱香与董江卫签订《房屋协议》时，未在该《房屋协议》上签订，是否影响《房屋协议》效力的认定问题。首先，按照武爱香及开选民陈述，开选民在武爱香卖房后几个月即知道该事情，在知道共有房屋及车库被武爱香出卖后，直至开选民与武爱香离婚，在长达五六年的时间内，开选民未向董江卫作任何表示亦未向任何部门主张自己的权利。结合当时出卖房屋、车库所得款项用于武爱香、开选民儿子开凯看病，应当认定，开选民对武爱香出卖房屋及车库给董江卫的事实，在与武爱香离婚之前已经知晓并对武爱香处分行为予以认可。其次，涉案房屋及车库来源于武爱香房产拆迁安置所得，双方签订的《房屋协议》经天目湖村委、天目湖镇司法所盖章见证，董江卫在房屋及车库买卖交易过程中，已经尽到了合理审慎义务，系善意取得。再者，根据一审依职权向当地土管部门所作的调查，涉案房屋项下的土地使用权性质不属于国家禁止交易范围，可以转让过户。综上，涉案《房屋协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按《房屋协议》约定全面履行义务。武爱香、开选民在明知涉案房屋及车库已经出售于董江卫后，仍然签订《家庭安置房屋财产分割协议》，将涉案车库分配给开选民并进行赠予，其行为具有明显逃避履行交付车库义务的恶意，该《家庭安置房屋财产分割协议》中涉及车库分配的内容，应属无效。武爱香、开选民应当按照《房屋协议》内容，继续履行向董江卫交付车库的义务。
综上所述，董江卫上诉请求成立，应予以支持。原审查明事实清楚，对于《房屋协议》应包含涉案车库的认定正确，但认定董江卫无权要求开选民交付车库不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第00575号民事判决；
二、武爱香、开选民于本判决生效之日起15日内，将涉案07号车库交付给董江卫。
一审案件受理费80元，由武爱香、开选民负担。二审案件受理费80元，由武爱香、开选民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李银芬
审 判 员 吴立春
代理审判员 王 浩
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 石 琳