山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁17民终1670号
上诉人（原审被告）：孔军，男，1982年12月16日出生，汉族，住曹县。
上诉人（原审被告）：岳彩霞，女，1975年2月26日出生，汉族，住曹县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：胡文博，山东晟韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张跃伟，男，1968年8月15日出生，回族，住曹县。
委托诉讼代理人：刘士安，山东都君律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：马林华，男，1967年2月17日出生，回族，住曹县。
被上诉人（原审被告）：张翠花，女，1969年4月23日出生，回族，住曹县。
上诉人孔军、岳彩霞因与被上诉人张跃伟、马林华、张翠花确认合同无效纠纷一案，不服曹县人民法院(2O17)鲁1721民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孔军、岳彩霞及其共同委托诉讼代理人胡文博、被上诉人张跃伟及其委托诉讼代理人刘士安、被上诉人张翠花到庭参加诉讼。被上诉人马林华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孔军、岳彩霞不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由是：一、被上诉人张跃伟对于上诉人房屋买卖事宜始终知情，在合理的时间内没有提出房屋优先购买权，不得再享有出租人优先购买权，一审法院认定事实有误。二、一审判决对于上诉人提交的“张翠花等人的谈话录音”不予确认存在严重的错误，以至于影响本案的事实认定。三、一审判决前后自相矛盾，既然确认上诉人与被上诉人马林华、张翠花的《房屋买卖合同》是有效的，就应当驳回被上诉人张跃伟的主张房屋租赁优先权的诉讼请求，而不是应当予以支持。一审判决适用法律错误。综上，一审判决存在事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。补充意见称：1、被上诉人张跃伟不具备本案原告主体资格。2、一审判决违背法律程序，原判决结果严重超越当事人诉讼请求的范围。3、一审判决适用法律错误。
被上诉人张跃伟辩称，一是原审判决认定事实清楚，请求维持一审判决，二是上诉人所称不是事实，其诉请无事实根据和法律依据，请求依法驳回上诉。
被上诉人张翠花辩称，一审判决正确，卖房时确实没有告知承租人，同意原审判决。
被上诉人马林华未答辩。
张跃伟向一审法院起诉请求：请求确认四被告之间签订的房屋买卖合同无效、原告对涉案房屋享有优先购买权。
一审法院认定事实：被告马林华、张翠花之间，被告孔军、岳彩霞之间系夫妻关系。被告马林华、张翠花夫妇在曹县城建局南鑫龙小区有商住楼2间3层，登记在被告马林华名下，房产证号为曹房权证曹城字第××号。2013年2月1日原告与被告马林华签订房屋租赁合同，合同约定：马林华将涉案房屋出租给张跃伟使用，租期5年，租金每年5万元，一年一交。原告租用房屋后在涉案房屋内经营神农茶庄，2014年5月2日以原告女婿沙元贺之名办理个体工商户营业执照。2016年10月开始，被告孔军与被告张翠花协商房屋出售事宜，被告孔军等人多次到案涉房屋内看房。2017年1月13日被告马林华与被告孔军签订房屋买卖协议，协议约定：孔军于2017年1月1日购买马林华位于曹县城建局南侧鑫龙小区门面房2间（上下3层），房产证号31××53号，价款120万元。四被告到曹县公证处以马林华、张翠花为卖方，孔军、岳彩霞为买方重新签订了房屋买卖合同，并办理了房屋买卖合同公证。后被告孔军、岳彩霞陆续将购房款付清，但双方未办理房屋产权过户手续。2017年2月19日被告孔军给原告女婿沙元贺打电话，通知其交房租，沙元贺称已将房租交给了被告马林华。双方当事人有争议的事实为：1、被告马林华、张翠花出售房屋时是否通知了原告。原告和被告马林华、张翠花均称，出售房屋时被告马林华、张翠花未通知原告，2017年2月10日在曹州大饭店被告马林华才将买卖房屋之事告诉原告，原告即表示优先购买房屋；被告孔军、岳彩霞辩称，签订房屋买卖合同前其多次看房，原告及家人应当知道出售房屋的事实，被告马林华、张翠花也表示由他们通知原告；2017年春节前被告孔军、岳彩霞还与被告马林华、原告张跃伟一起商议房屋租赁期限、租金数额事宜。对此被告孔军虽提供了被告马林华起草的收到条和其与沙元贺的通话录音，但该证据所证事实均发生在被告签订房屋买卖合同之后，不能证明被告马林华、张翠花出售房屋时通知了原告。应认定被告马林华、张翠花出售房屋时未通知原告。2、原告与被告马林华、孔军、岳彩霞是否在曹州大饭店商议涉案房屋租赁事宜。被告孔军称2017年1月28日（被告岳彩霞称2月1日）其与原告、被告马林华在曹县曹州大饭店商议将涉案房屋出租给原告的租金、租期问题；被告马林华辩称，2017年2月10日在曹州大饭店其起草了被告孔军收房租的收据，其为证明人，但将房屋已出售的情况告诉原告后，原告即表示反对并要求优先购买房屋；原告张跃伟亦辩称，2017年2月10日在曹州大饭店其没有与被告孔军、岳彩霞协商房屋租金问题，在被告马林华告知其租赁的房屋已出售时，其当即表示要优先购买，对被告马林华起草的被告孔军收房租手续并不知情。因此，被告孔军、岳彩霞主张在曹州大饭店与原告商议了租金事宜，无证据支持，本院不予采信。诉讼中被告孔军还提供了其与被告张翠花等人的谈话的录音，但其未按本院指定的时间提供相应的文字材料，对上述证据材料的效力本院不予确认。本院于2017年2月23日作出（2017）鲁1721民初1212号民事裁定，查封了涉案的房屋。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。2013年1月30日被告马林华与原告签订房屋租赁合同和2017年1月13日被告马林华、张翠花与被告孔军、岳彩霞所签订的房屋买卖合同均属双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。原告请求确认四被告之间签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院依法不予支持。所谓的优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的，于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。被告马林华、张翠花出卖房屋时，未通知原告在同等条件下是否购买，侵害了原告作为房屋承租人的优先购买权。被告马林华、张翠花虽与被告孔军、岳彩霞签订房屋买卖合同，并已交付房款，但并未办理房屋过户手续，交易并未履行完毕，房屋所有权未发生转移。原告要求行使优先购买权，基于原告对涉案房屋享有优先购买权的事实，应优先保护原告履行合同，取得买卖合同的房屋。被告马林华、张翠花应将房屋在同等条件下出售给原告，原告应交付给被告马林华、张翠花房屋价款120万元；被告马林华应将已收房款退还给被告孔军、岳彩霞。被告孔军、岳彩霞辩称在买卖房屋时原告已知其购买房屋的事实，原告对此提出异议；即使被告孔军、岳彩霞在购房前看房时，原告知晓被告马林华、张翠花欲出售房屋，但之后四被告就房屋买卖的价款、交付方式等主要交易事项达成共识后，除非原告明确表示无购买意愿，被告马林华、张翠花亦应当就同等条件下征询原告是否购买，否则即侵害了原告作为房屋承租人的优先购买权。被告孔军、岳彩霞辩称，原告应当知道房屋出售，不享有优先购买权的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告张跃伟对曹县曹城街道办事处鑫龙小区曹房权证曹城字第××号房屋享有优先购买权；二、被告马林华、张翠花在判决生效后5日内将涉案房屋交付给原告张跃伟，退给被告孔军、岳彩霞房款120万元；原告张跃伟在判决书生效后5日内付给被告马林华、张翠花房款120万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人孔军、岳彩霞提交：一组共八项证据，1、神农茶庄个体工商登记信息，2、2016年11月28日，上诉人与被上诉人张翠花的录音，3、2016年11月28日，上诉人与被上诉人张翠花的录音，4、上诉人持有的微信记录，5、上诉人与张跃伟的录音，6、2017年1月份租金收到条，7、2017年1月12日的征用公示及2017年2月26日房屋征收物价报告，8、上诉人申请法院调取的房屋公证处公正文书笔录一份，上述证据拟证明涉案门市字号为神农茶庄，经营人、使用人为沙元贺，与本案张跃伟没有关联性，印证张跃伟没有作为原告的主体资格，同时被上诉人张翠花不只一次告诉上诉人没有与承租人签订租赁合同，并且明确被上诉人马林华已经告知房屋实际使用人房屋买卖事宜，被上诉人马林华、张翠花明确认可所出售的房屋没有任何瑕疵，以及2017年1月12日的征用公示和2017年2月26日房屋征收物价报告，相互印证一审中被上诉人提交的租赁合同是为了诉讼制造的，被上诉人知道涉案房屋被政府征用之后因补偿标准高于买卖成交价，双方故意编造不知道房屋出售的事实，并在2017年2月23日提起诉讼，目的是损害上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人张翠花协商房屋买卖合同事宜时间为2016年10月份，谈妥买卖房屋事宜后在2016年11月30日向被上诉人张翠花支付房款，被上诉人张跃伟及营业执照经营人沙元贺明确知道涉案房屋出售的事实，并未在法定期限内主张优先购买权，视为放弃，后上诉人与被上诉人张跃伟谈及房租，经协商被上诉人张跃伟答应房租的数额定为4.5万元，并由被上诉人张翠花出具收到条，孔军在协议上签上了自己的名字。综上，以上证据能够证明张跃伟明确知道房屋出售的事实，并没有行使优先购买权。同时申请对证据6的收到条进行笔迹鉴定。
被上诉人张跃伟质证称：1、对工商登记真实性没有异议，沙元贺是张跃伟的女婿，张跃伟以沙元贺的名义做的工商登记成立的茶社，张跃伟与本案被上诉人签订了房屋租赁合同，一审已经提交，也能证明张跃伟是本案适格主体。对证据2、3不能作为新证据，孔军与张翠花通话录音一审放过一半，不是很清楚，一审法院让提供文字版，如果不提交不能作为证据，该录音内容不能证明上诉人的证明目的。证据4与上诉人证明目的没有关联性，内容显示不是该内容。证据5不知道通话人是谁，张跃伟不知情，同时能证明张跃伟不知道合同的事实。证据6租金收到条，是复印件，其真实性、关联性有异议，即使是真实的也与本案没有关联性，也不能证明上诉人的证明目的，张跃伟对此事不知情。证据7，没有盖章不是原件，该房产不纳入征收范围内，不属于棚户区改造范围，签订合同日期是2017年1月13日，在公示之后，提供证据的公示日期2017年1月12日，签订合同是在公示之后，如果像上诉人所述，公示后被上诉人也不会签订合同，即使证据真实也不能证明其证明目的。综合以上，上诉人重新提供的所有证据都不能证明张跃伟明确表示不行使优先购买权，根据合同法第二十三条规定，承租人未表示放弃都应当视为没有放弃优先购买权。证据8，对公证告知书真实性没有异议，其中第三条涉及出售前应当通知承租人，但是所有证据均可以证明上诉人没有履行通知义务。对询问笔录是否当事人真实意思表示我们不知情，对其真实性不发表意见，但是询问内容没有涉及涉案房产租赁的相关内容，是造成错误公正的主要因素，该公证书存在一定的瑕疵。询问笔录中显示要办理房产变更登记手续才能作为产权转移，公正不能代表产权转移，事实情况是承租人一直使用涉案房屋，并交付了2017-2018年的房租，所有要求行使优先购买权的行为均符合法律规定，具有可实现性。
被上诉人张翠花发表综合质证意见，表示对证据有异议，上诉人说我多次找他们卖房子不是事实，上诉人开了卫生室，在门诊聊天的时候说到买卖房子，我从来没见过租房子的这个人，房租也从来没有交给过我。出卖人出租房屋时候没有通知承租方，上诉人也没有提醒。
上诉人还申请陈××、王××、洪××、宋×涛、宋×冬5名证人出庭作证，拟证明张跃伟知道房子以120万元的价格卖给了上诉人，张跃伟并没有行使优先购买权，视为对其优先购买权的放弃。
被上诉人张跃伟质证称，证人证言不实，陈述与事实不符，这5位证人在一审的时候没有作证，并且参加庭审，不能作证，也不属于新证据。被上诉人张翠花质证称，证人宋×涛表述不实，只是朋友一起吃饭，并没有提到房子，也没有给承租人打电话。其他证人证言张翠花不在场不发表意见。
庭后，上诉人提交了证据7的原件及孔军与苑金杯父子关系的证明。本院组织各方当事人进行了质证。被上诉人张跃伟称涉案房产被纳入过拆迁范围，但现在因不属于棚户区，该项目已经取消了。公安局出具的证明没有异议。被上诉人马林华称，同意张跃伟所述，另外评估报告是错误的，我是产权人，即使评估也应该找我,现在房产证还是我的名，没有过户，我是所有人，并对外出租。
上诉人提交的第1项及申请法院调取的第8项证据，各方对其真实性均无异议，被上诉人张跃伟仅对其证明目的有异议，本院对其证据效力予以认定。上诉人提交的第4项证据，本院审查认为该证据仅是上诉人孔军向被上诉人张翠花转账的记录，不能证明被上诉人张跃伟知情，鉴于张翠华已认可收到全部价款，无须上诉人举证证明，本院不予认定。上诉人提交的第6项证据仅有复印件，被上诉人张跃伟对其真实性、关联性提出异议，上诉人不能提供原件，并提出笔迹鉴定的申请，本院审查认为该证据并没有上诉人张跃伟的签名，鉴定结果对本案没有意义，本院对该鉴定申请不予准许，对其证据效力不予认定。上诉人提交的第7项证据，被上诉人张跃伟、马林华均认可涉案房产原来确实纳入过棚户区改造，但目前不再拆迁，本院审查认为上诉人提交的《关于<曹县闽江路建设项目房屋征收补偿方案>征求意见的公示》是由曹县人民政府官方网站公布的，以及曹县清源房地产估价师事务所盖章的房屋征收估价报告，曹县公安局邵庄派出所出具的户籍证明，来源合法，本院对以上证据效力予以认定。上诉人提交的第2、3项证据在一审时已经提交，不是新证据，一审时经过开庭程序由各方当事人进行质证，一审法院仅以没有在指定时间提供相应文字材料不予认定错误，但该二项证据的效力不能否定张跃伟与马林华之间的书面租赁合同，本院不予认定。上诉人提交的第5项证据，被上诉人方均表示不清楚通话人是谁且通话时间在张跃伟起诉后，本院对其效力不予认定。上诉人申请的5名出庭作证的证人，因其都与上诉人有一定亲近关系，对其证言的效力，本院综合全案证据、事实酌情考虑。
本院审理查明，2017年1月12日，曹县人民政府对外公布《关于<曹县闽江路建设项目房屋征收补偿方案>征求意见的公示》，涉案房屋在此征收范围内。2017年2月16日，曹县住房和城乡建设局委托曹县清源房地产估价师事务所作出的《龙亭湖曹清评估字第2-89号房屋征收估价报告》中载明涉案房产的权属人为：孔军、苑金杯，苑金杯系孔军之父。涉案房屋未拆迁，实际使用人仍为承租人张跃伟的女婿沙元贺。
本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案中，被上诉人马林华与被上诉人张跃伟签订了《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，《租赁合同》合法有效，且租赁未到期，张跃伟是涉案房产的承租人，是本案的适格当事人。本案的焦点问题:一是被上诉人张跃伟是否已明确放弃承租人优先购买权；二是如果张跃伟的优先购买权受到侵害，其能否主张以同等条件优先购买涉案房产。
关于问题一。上诉人孔军、岳彩霞提交的一系列证据仅能证明被上诉人马林华、张翠花要出卖涉案房产并与其协商，上诉人及其亲友多次到被上诉人张跃伟处实地看房的事实，不足以证明承租人张跃伟在合理期限内已经知晓房屋达成买卖并明确放弃优先权的事实，结合被上诉人马林华、张翠花均称没有提前告知承租人张跃伟，曹县人民法院于2月23日根据张跃伟的起诉就涉案纠纷立案的情况，能够说明被上诉人张跃伟在采取积极行为行使其权利，综合在案证据不足以证明被上诉人张跃伟已明确放弃承租人的优先购买权，被上诉人马林华、张翠花侵犯了被上诉人张跃伟的承租人优先购买权。
关于问题二。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”2017年1月12日，曹县人民政府对外公布《关于<曹县闽江路建设项目房屋征收补偿方案>征求意见的公示》,涉案房产列入政府征收范围内。之后，上诉人孔军、岳彩霞与被上诉人马林华、张翠花仍然就涉案房产的买卖事宜去到曹县公证处签订了《房屋买卖合同》并就该份合同进行了公证。上诉人孔军、岳彩霞已经付清了房屋全部价款。上诉人孔军及其父亲苑金杯参与了涉案房产后续的丈量、评估，并就面积、房屋示意图等有关情况在被征收人栏签字认可。被上诉人马林华，即房产证上的所有权人，也是涉案房产的出卖人、出租人，没有参与上述事项，可以证明涉案房产早已交付，在买卖双方之间没有争议。为保障自身权益，上诉人孔军、岳彩霞已经不断作出积极地努力和行为，虽然没有进行物权登记，但该结果不应归责于上诉人孔军、岳彩霞。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权，依法不能产生请求物权变动以获取救济的效力。综上，张跃伟诉求马林华、张翠花将涉案房产以同等条件出售给其的诉讼请求不应支持。根据前述法律规定，张跃伟的优先购买权受到侵害的情况下，可以选择向出租人马林华、张翠花提起侵权或违约损害赔偿之诉，以实现对自身权利的救济。
综上所述，孔军、岳彩霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销曹县人民法院（2017）鲁1721民初1212号民事判决；
二、驳回张跃伟的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由张跃伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁亚涛
审判员 侯圣春
审判员 秦 迅
二〇一七年十一月十七日
书记员 王 森