东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0502民初26号
原告：彭烨，男，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：陈鹏，山东正义之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屈慧，山东正义之光律师事务所律师。
被告：东营市通懋置业有限公司，住所地：东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。
委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地：东营市曹州路129号。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
原告彭烨与被告东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭烨及其委托诉讼代理人陈鹏、屈慧与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼。被告嘉棣公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭烨向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）61409元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金3831元，以上共计65240元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月21日，原告与嘉棣公司签订商品房买卖合同，房屋总价款为401975元。此前，2006年10月14日，原告与嘉棣公司签订房产认购书、委托经营合同，约定原告将所购海翔数码港1层1B-039号商铺委托被告出租经营，租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日，并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为96474元。合同签订后，原告支付现金房款286616元，但被告未按约定为原告办理产权登记。且两被告一直占有原告商铺至今。被告通懋公司并于2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在被告通懋公司名下。两被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益，依法应向原告支付商铺占用、租赁费并承担违约责任。
被告通懋公司辩称，一、原告诉请被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的商铺租金、占用费已经超过诉讼时效期间，应予驳回。原告与被告之间的商铺租赁合同期间届满后，双方未再签订新的租赁合同，依据《合同法》第二百三十六条之规定原租赁合同继续有效，仅租赁期限变为不定期。在此情形下，原租赁合同约定的租金标准及租金支付时间继续有效，即：租金每半年结算一次，被告须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付给原告。原告的该诉请己超过诉讼时效期间，应予驳回。二、原告诉请被告支付2015年4月20日之后的商铺租金、占用费没有事实依据，应予以驳回。被告与案外人东营市百货大楼公司于2015年4月20日协议解除了双方之间的房屋租赁合同，百货大楼将包括涉案商铺在内的一层西侧1800平方米商铺退还给了被告。被告多次通知原告协商后续处理事宜，但原告一直未明确表态，导致涉案商铺闲置至今，并没有租金收益。三、原告主张按总房款的年8%计算商铺租金、占用费没有事实依据，应依据双方之间的商铺租赁合同第三条约定，即总房款的年4.8%为计算标准。原、被告之间的商铺租赁合同第三条约定了租金的计算标准及支付时间，在该租赁合同继续有效的情况下，原告主张租金按年8%计算没有事实依据。四、原告主张的逾期办理产权登记违约金明显偏高，应依据双方之间的商品房买卖合同第十五条第2项约定，以原告已付房价款的1%为标准支付。
被告嘉棣公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、委托经营合同、房产认购书、收据、民事判决书打印件、案涉大楼门口照片的真实性均无异议，原告对被告提交的商铺租赁合同、东营市商业银行结果查询清单的真实性亦无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告提交的解除商品房租赁合同补充协议书，证据形式完备，对其真实性本院予以认可，但不能证明涉案房屋自2015年4月20日之后的状态。
根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
东营市商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年10月14日，原告彭烨与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港一层1B-039号房产一套，建筑面积暂计为22.97平方米，总价为401975元，优惠后成交价为377126.25元，并特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签定后此认购书自动失效。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同，原告同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即90510元，三年内，被告不再向原告支付任何费用。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月21日，原告与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港一层1B-039号房产，建筑面积22.97平方米，房屋价款为286616元，原告应于2006年10月21日前付清全部房款，被告应于2007年1月31日前交付房房屋，并在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月24日支付购房款100000元，于2006年10月21日支付购房款186616元，共计286616元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。2009年11月5日，被告通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的5%，计14331元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的6%，计17197元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告依约向原告支付了2010年1月1日至2014年12月31日的返租款。上述房屋租赁合同约定期限届满后，被告通懋公司仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。
本院认为，原告彭烨与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即90510元，原告另向嘉棣公司支付购房款286616元，因此原告已支付的上述房屋价款共计应为377126元。按照上述商品房买卖合同关于产权登记的有关约定，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金3771.3元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应由被告通懋公司与嘉棣公司共同承担。原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，被告通懋公司实际管理涉案房屋并于2009年11月5日，委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告通懋公司继续实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。被告通懋公司实际管理涉案房屋处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，本院不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金为17197元的标准计算，共计32839.2元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，本院不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。被告嘉棣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
被告东营市通懋置业有限公司、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告彭烨支付逾期办理产权登记的违约金3771.3元；
被告东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭烨支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金32839.2元；
三、驳回原告彭烨其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1431元，减半收取计716元，由原告彭烨负担200元，被告东营市通懋置业有限公司、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担516元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 李素红
二〇一七年三月三十日
书记员 孙瑞瑞