淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0829民初1935号
原告:中国建设银行股份有限公司洪泽支行，住所地江苏省淮安市洪泽区东风路85号。
法定代表人李俊，该行行长。
委托诉讼代理人：于湖滨，该行工作人员。
委托诉讼代理人：桂宝锐，该行工作人员。
被告：植启飞，男，1993年3月15日生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
被告：梁丹，女，1992年2月15日生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行（以下至判决主文前简称建行洪泽支行）诉被告植启飞、梁丹金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，先依法适用简易程序进行了审理，后依法转为普通程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告中行洪泽支行委托诉讼代理人于湖滨、桂宝锐到庭参加诉讼，被告植启飞、梁丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行洪泽支行向本院提出诉讼请求：1、被告偿还贷款本息325603.49元（其中本金311640元，利息13963.49元，以后利息、罚息顺延至实际付款日）；2、原告对被告抵押的房屋享有优先受偿权（他项权证号：洪房他证高良涧镇字第H15014**号）；3、被告承担诉讼、评估费用。事实和理由：被告植启飞、梁丹于2015年4月1日与原告签订编号为20150877948个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同），向原告借个人住房贷款318000元。被告植启飞、梁丹取得贷款后，前期能够按照合同约定归还贷款，后期不再履行还款义务。截止2016年8月，被告植启飞、梁丹已连续10期未偿还贷款本息，累计拖欠贷款本金9540元，利息13963.49元。根据合同第十七条之约定，原告宣布被告植启飞、梁丹所借贷款从2016年12月1日立即到期，要求被告植启飞、梁丹立即归还借款本息及相关费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。
被告植启飞、梁丹未向本院提交答辩意见。
经审理查明：2015年4月1日，原告建行洪泽支行与被告植启飞、梁丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》,合同编号为20150877948号，被告植启飞、梁丹为借款人，原告建行洪泽支行为贷款人，被告植启飞、梁丹为抵押人。约定：借款人借款本金为318000元，借款期限为300个月（即2015年4月1日至2040年4月1日），利率为浮动利率，即在基准利率(中国人民银行同期同档次贷款利率)水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下浮幅度，于每年的1月1日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同用款计划为贷款人将款项一次性划入洪泽银舜房地产开发有限公司（账号：32×××92）。约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方法为等额本金还款法。本合同项下担保方式为抵押担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。抵押财产为位于江苏省淮安市洪泽区东十三道北侧、东一街东侧水木清华21号楼303室的房屋。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利、罚息）……贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费……评估费……等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2015年4月7日，原告与被告植启飞、梁丹办理了房屋抵押登记手续，房屋他项权证号为洪房他证高良涧镇字第H15014**号。
2015年4月13日，原告依约向被告指定的账户发放贷款318000元，借款期限为300月，借款利率为年利率5.605%，被告植启飞、梁丹在个人贷款支付凭证上签字确认该笔贷款。由于2015年中国人民银行基准利率调整，该笔贷款利率依约于2016年1月1日调整为4.655%。被告在贷款期内陆续偿还了部分借款本金及利息，截止2016年8月31日，被告尚欠原告本金311640元，利息13963.49元。因被告未按照约定偿还到期本息，原告主张从2016年12月1日起《个人住房（商业用房）借款合同》项下的所有借款本息全部到期，此时被告尚欠原告贷款本金311638.67元（2016年9月21日至2016年11月21日陆续偿还本金1.33元），利息16715.78元，本金罚息541.09元，利息罚息681.82元。此后，被告再未履行偿还本息义务，致使原告诉至本院。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款支付凭证、房屋他项权证、还款清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告与被告植启飞、梁丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，本院确认有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告植启飞、梁丹应依约履行偿还贷款本金及合同约定费用的义务,被告植启飞、梁丹未按合同约定按时足额偿还借款本息，原告依据合同约定有权提前收回贷款，原告主张从2016年12月1日收回贷款，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告植启飞、梁丹没有按照合同约定履行还款义务，以其共有房屋为其借款提供抵押担保,故原告要求对被告抵押的房屋（他项权证：洪房他证高良涧镇字第H15014**号）享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
关于借款的本金问题，原告的诉讼请求中本金为311640元，但由于被告陆续偿还了部分本金，因此借款的本金应调整为311638.67元。
关于借款利率的问题，双方约定对借款利率采用浮动利率计算，被告在借款后利率于2016年1月1日调整为4.655%，因此罚息利率应为4.655%上浮50%。按照《中国人民银行人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》相关规定，罚息的计算基数为逾期贷款本金，复利的计算基数为不能按期支付的利息。由于原、被告之间的合同对于复利并未进行约定，故对于原告要求被告支付利息罚息的请求，本院不予支持。
关于原告主张的评估费，原告未提供证据证明该项费用已经实际发生及发生的数额，故本院不予支持，原告可另行主张。
被告植启飞、梁丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，应承担对其不利的法律后果。
综上所述，故原告要求被告植启飞、梁丹还本付息并对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告植启飞、梁丹于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行借款本金311638.67元，利息、罚息（截止2016年12月1日利息共计16715.78元，罚息共计541.09元，另罚息从2016年12月2日起至实际付款日以本金311638.67元为基数按年利率4.655%上浮50%计算）；
二、原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行对被告植启飞、梁丹抵押的房屋（他项权证：洪房他证高良涧镇字第H15014**号）享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6184元，由被告植启飞、梁丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邓文文
人民陪审员 沙永祥
人民陪审员 许 萍
二〇一六年十二月五日
书 记 员 李晓鸥
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。