四川省内江市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)川10行终71号
上诉人（原审第三人）刘艳，女，1969年5月23日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
委托代理人李明，四川融众律师事务所律师。
委托代理人李毅，四川融众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内江市市中区房地产管理局，住所地，四川省内江市市中区人民路65号。
法定代表人吴定友，局长。
委托代理人黄洪斌，该局工作人员。
委托代理人徐浩洋，四川朴治律师事务所律师。
被上诉人柳敏，女，1958年3月14日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
委托代理人何敏，内江市市中区白马法律服务所法律工作者。
上诉人刘艳因与被上诉人内江市市中区房地产管理局（简称中区房管局）、被上诉人柳敏房屋行政登记一案，不服四川省内江市市中区人民法院2016年8月30日作出的（2016）川1002行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘艳及其委托代理人李明、被上诉人中区房管局的委托代理人黄洪斌和徐浩洋、被上诉人柳敏及其委托代理人何敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决根据原审被告的举证并经庭审质证后认定，原告于1987年在内江市市中区永安镇徐家湾村三社（原内江市东兴区永安镇徐家湾村三社）修建房屋。2003年11月4日，被告中区房管局颁发村镇房屋所有权证，编号为06-02-03字第208号，地号为030203092，所有权人为柳敏，该房屋为砖混建筑，三层，八间，建筑面积157.17平方米。
2009年2月13日，第三人刘艳对上述房屋申报登记并提交《村镇房屋产权申报登记表》，该表记载取得方式“购买”。同年3月11日，被告中区房管局审批“同意确权，准予发证”，并于次日向第三人刘艳颁发村镇房屋所有权证，编号为06-02-03字第307号。
庭审中，原告柳敏认为被告对第三人刘艳办理的房屋变更登记未经当事人双方共同申请，系程序违法；被告未审查第三人刘艳的户口簿原件，未审查出第三人并非诉争房屋所在地的农村集体组织成员，未尽合理审查职责；被告没有证据证明本案诉争房屋的所有权发生转移，为第三人进行变更登记并颁证系证据不足；原告的起诉并未超过诉讼时效。因内江市市中区住房和城乡建设局已将内江市市中区房屋登记和颁证的行政权力移交给被告中区房管局，原告遂以中区房管局为被告提起诉讼，请求判令撤销被告给第三人刘艳颁发的内江市市中区永安镇徐家湾村三社的编号为06-02-03-307的村镇房屋所有权证；本案诉讼费由被告承担。
另查明，原内江市市中区建设局现已更名为内江市市中区住房和城乡建设局。第三人刘艳系内江市市中区永安镇大堰村3社的村民。2009年2月20日，内江市人民政府内府国土占函个[2009]0132号文件同意第三人刘艳占用市中区永安镇徐家湾村三社集体土地52.26平方米作为修建住宅用地。同年2月28日，第三人刘艳依据内府国土占函个[2009]0132号文件和土地证（编号为03-02-03-92）申请土地变更登记。同年3月9日，内江市市中区人民政府在《土地登记审批表》上审批“准予登记发证”。2011年3月17日，中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室向中区房管局下发区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》，该通知同意成立市中区农村房屋产权管理中心，该中心为归口区房管局管理的、财政核定收支、定额补助事业单位。主要职责：负责全区集体土地范围内的房屋登记等工作。
原审法院认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、《房屋登记办法》第四条以及中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》，被告中区房管局具有房屋登记的执法主体资格，应对原内江市市中区建设局作出的行政行为负责。
根据原告、第三人的陈述可以证实第三人刘艳向被告申请房屋登记时，原告柳敏并未一同申请。证人朱益芝虽出庭作证证明原告柳敏电话委托其去办理的登记手续，但未能提供证据予以证明，不符合《房屋登记办法》第十二条第一款、第十五条第二款的规定。被告也未能出示证据证明朱益芝在办理该房屋登记手续时，依法提交了代理人应当提交的授权委托书和身份证明。被告在法定举证期限内也未能提供原告柳敏委托朱益芝的授权委托书和身份证明，应承担举证不能的法律后果。在此情况下，中区房管局将涉案房屋产权登记给刘艳的登记程序违法。原告关于被告未经当事人双方共同申请，为第三人办理房屋登记程序违法的主张成立，予以支持。被告辩称其为第三人进行房屋登记和颁证程序合法的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。第三人关于原告柳敏委托证人朱益芝办理房屋转移登记手续，委托关系成立的意见缺乏事实依据，不予支持。
根据《房屋登记办法》第十一条第二款、第十八条第一款、第八十七条的规定，被告提供的第三人的户口簿复印件和身份证复印件上记载的户籍住址不一致，被告依法应当审查复印件是否与原件核对一致，并确定第三人是否属于本案诉争房屋所在地农村集体经济组织成员，但被告并未提供证据证明其审查的情况，被告在第三人的户籍住址未确定的情况下进行的房屋登记系事实不清，证据不足。第三人也未在规定期限内向本院提供其向被告申请登记时，所提交的户口簿复印件的原件，应承担举证不能的法律后果。原告关于被告未审查第三人提交的材料系未履行合理审查职责的意见成立，予以支持。被告辩称其在形式上审查第三人提交的材料后，为第三人办理房屋登记并颁证符合法律规定的理由缺乏事实和法律依据，不予支持。
根据《房屋登记办法》第八十六条第一款、第三款的规定，结合庭审调查及本案现有证据可以证实，被告没有证据证明本案诉争房屋所有权发生转移，也没有证据证明本案诉争房屋所有权转移登记是经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意。在此情况下，被告为第三人办理房屋转移登记并颁证的行为系主要证据不足。原告关于被告为第三人办理房屋登记并颁证系证据不足的意见成立，予以支持。被告认为根据相关“先地后房”的规定，第三人取得了土地使用证就视为房屋所有权已经发生转移以及个人在宅基地上修建房屋不需要《房屋登记办法》第八十六条第三款规定的证明材料的意见，于法无据，不予支持。
根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，综合本案现有证据以及原告的陈述，原告是2016年4月向内江市市中区住房和城乡建设局调取相关房屋档案后才知道其房屋已经被转移登记给第三人刘艳，其在2016年5月25日向法院提起诉讼，未超过2年的法定起诉期限。原告认为其未超过起诉期限的主张成立，予以支持。被告和第三人认为原告于2015年12月8日知道权利被侵害，其起诉超过6个月起诉期限的意见缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决：撤销被告颁发的06-02-03字第307号村镇房屋所有权证。
原审被告中区房管局向原审法院提交的证据材料有：
1.事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《中华人民共和国物权法》《房屋登记办法》；
2.第三人向被告提交的土地登记申请书；
3.地籍调查表；
4.内江市人民政府的土地登记审批表；
5.地籍调查法人代表身份证明书；
6.第三人刘艳的户口登记簿；
7.内江市人民政府内府国土占（2009）0132号函；
8.第三人居民身份证复印件；
9.土地登记卡；
10.06-02-03-307号村镇房屋产权申报登记表；
11.土地使用权转让协议；
12.06-02-03-208号村镇房屋产权申报登记表；
13.集体土地建设用地使用证；
14.界址调查表、宗地图、土地登记审批表；
15.原告提交的“柳敏房屋私有权移主纠纷陈述”。
原审原告柳敏向原审法院提交的证据材料有：
1.原告身份证复印件，证明原告身份情况及诉讼主体资格。
2.第三人刘艳的户籍证明，证明第三人身份情况及诉讼主体资格，第三人的户籍所在地在内江市市中区永安镇大堰村三社，不属于诉争房屋所在地农村集体经济组织成员。
3.06-02-03-208号村镇房屋产权申报登记表，证明诉争房屋系原告1987年自建，建筑结构为砖混，三层，八间，建筑面积157.17平方米；被告于2003年10月23日登记，并于2003年11月4日向原告颁发06-02-03-208号村镇房屋所有权证书。
4.06-02-03-307号村镇房屋产权申报登记表，证明被告于2009年2月13日受理第三人村镇房屋产权变更登记，以购原告房屋的方式将诉争房屋登记在第三人刘艳名下，并向第三人颁发06-02-03-307号村镇房屋所有权证书的事实；第三人未向被告提供证明房屋所有权发生转移的材料。
5.06-02-03-208号村镇房屋所有权证，证明被告于2003年11月4日颁发村镇房屋所有权证给原告。
6.原告代理人何敏于2016年4月18日到内江市市中区住房和城乡建设局查询和复制内江市市中区永安镇徐家湾村三社06-02-03字第208号房屋档案的介绍信，证明原告于2016年4月18日才知道自己的房屋被过户给了第三人。
原审第三人刘艳向原审法院提交的证据材料有：
1.朱益芝出庭作证的证人证言；
2.柳桂仙出庭作证的证人证言；
3.第三人刘艳与柳梅、柳勇、第三人刘艳与原告柳敏之间的通话录音材料及光盘。
上述证据证明原告与第三人之间的买卖关系成立以及原告与朱益芝的委托关系成立。
上述证据均已随案移送本院。
上诉人刘艳上诉称，首先，本案诉争的房屋系以真实合法有效的房屋买卖合同为基础作的产权变更，在原审中上诉人提交了证据材料表明其诉争房屋申报登记取得的方式是购买，即上诉人之所以将房屋产权登记在上诉人名下，是基于上诉人与被上诉人刘艳之间合法有效的房屋买卖合同，而非所谓的“租赁”，且被上诉人并未提交任何证据证明该租赁关系的真实性。其次，根据《房屋登记办法》的规定，申请人应当对其提交材料的真实性负责，被上诉人中区房管局只对申请人提交的材料进行形式审查，材料真实性由双方申请人负责。当上诉人与被上诉人刘艳的合法代理人共同申请产权变更时，中区房管局尽到了形式审查义务便不存在程序违法的事由，故原审判决认定中区房管局程序违法，并据此撤销其颁发给上诉人的房屋所有权证，于法无据。第三，本案涉及到民事法律关系，应先进行民事诉讼，再进行行政诉讼。第四，《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉期限是6个月，而原审法院适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼〉若干问题的解释》关于两年起诉期限规定，认定被上诉人未超过起诉期限，属于适用法律错误。综上，原审判决认定的基本事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销原判，并改判驳回被上诉人刘艳的原审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人柳敏负担。
被上诉人中区房管局辩称，上诉人刘艳和被上诉人柳敏所诉争的焦点是属房屋买卖合同关系还是房屋租赁法律关系，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，被上诉人柳敏提起本案诉讼的基础是以柳敏和刘艳之间的买卖合同无效或撤销为理由，故原审法院应告知当事人先行解决民事争议或已经受理行政诉讼后，裁定中止诉讼。
被上诉人柳敏辩称，被上诉人中区房管局根据上诉人的单方申请，在无房屋所有权转移的证据和房屋所有权转移经过村民委员会或由村民会议授权经村民代表会议同意的证据、申报房屋登记的户口薄和身份证不一致、上诉人的申请材料不能证明自己是所诉房屋的集体经济组织成员的情况下，为上诉人办理房屋过户登记手续并颁发房屋所有权证的行为违法，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审判决对证据的认证正确，本院予以确认。
本院经审理查明，被上诉人柳敏于1987年在内江市市中区永安镇徐家湾村三社（原内江市东兴区永安镇徐家湾村三社）修建房屋。2003年11月4日，原内江市市中区建设局根据被上诉人柳敏申请，向被上诉人柳敏颁发编号为06-02-03字第208号村镇房屋所有权证，地号为030203092，该房屋为砖混建筑，三层，八间，建筑面积157.17平方米。2009年2月13日，上诉人刘艳向原内江市市中区建设局申请，对上述房屋申报登记并提交《村镇房屋产权申报登记表》，该表记载取得方式“购买”，但并未向原内江市市中区建设局提交房屋买卖合同或其他买卖房屋凭证。被上诉人柳敏并未与上诉人刘艳同时到原内江市市中区建设局办理房屋产权变更登记手续，是由朱益芝与上诉人刘艳到原内江市市中区建设局办理的房屋产权变更登记手续，上诉人及朱益芝并未向原内江市市中区建设局提交朱益芝受被上诉人柳敏委托办理房屋产权变更登记的委托授权材料。同年3月11日，内江市市中区建设局作出审批“同意确权，准予发证”，次日向上诉人刘艳颁发编号为06-02-03字第307号村镇房屋所有权证。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《房屋登记办法》第四条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，原内江市市中区建设局履行房屋登记的职责已变更为由被上诉人中区房管局履行，被上诉人中区房管局具有本案房屋登记执法主体资格。
被上诉人中区房管局向上诉人刘艳颁发本案被诉村镇房屋所有权证的主要证据不足。根据《房屋登记办法》第八十六条第一款“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料”和第二款“申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”的规定，被上诉人中区房管局在缺乏本案诉争房屋所有权因购买发生转移的买卖合同或其他证明买卖事实存在的文书，以及房屋所在地村社同意转移证明材料的情况下，为上诉人办理房屋权属转移登记并颁发本案被诉的村镇房屋所有权证的证据不足。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材”和第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”的规定，被上诉人中区房管局在收到上诉人刘艳提交的办理登记的户口簿复印件和身份证复印件记载的户籍住址不一致情况下，应当对刘艳提交的原件进行核实，但被上诉人未提交其进一步核实证据，且根据查明事实，上诉人刘艳的户口薄和身份证的住址事实上均是内江市市中区永安镇大堰村3社，印证了被上诉人未履行相应的审查义务，以致在缺乏确认上诉人刘艳的户籍住址在房屋所在的集体经济组织内的证据的情况下，向刘艳颁发了本案被诉村镇房屋所有权证。
被上诉人中区房管局向上诉人刘艳颁发本案被诉村镇房屋所有权证的程序违法。根据《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”和第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请，房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”的规定，被上诉人柳敏并未与上诉人刘艳一同提出申请而是由朱益芝与上诉人刘艳一同办理的房屋所有权变更登记申请，虽朱益芝在原审中出庭作证证明被上诉人柳敏电话委托其办理的登记手续，但被上诉人中区房管局登记颁证时，在未收到被上诉人柳敏委托朱益芝的授权委托书和相关身份证明的情况下，颁发本案被诉的房屋所有权证的程序违法。上诉人认为被上诉人中区房管局尽到了形式审查义务，不存在程序违法的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
本案审查的是被上诉人中区房管局颁发本案村镇房屋所有权证的合法性，而不是诉争的房屋属于买卖还是租赁的基础法律关系，涉及诉争房屋的基础法律关系不是本案审查范围，原审判决未查明该部分事实并无不当。被上诉人柳敏原审中提起诉讼的理由是被上诉人中区房管局颁发本案被诉村镇房屋所有权证事实不清，证据不足，程序违法，并非仅以与上诉人刘艳之间就房屋产生的基础法律关系有异议而提起的诉讼，故原审判决未适用最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定应中止本案审理并无不当。上诉人刘艳及被上诉人中区房管局认为应中止本案诉讼等待双方当事人先行解决民事争议的理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人柳敏在2016年4月知晓本案房屋所有权证，但不知晓诉权和起诉期限，原审判决适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，认定被上诉人柳敏提起本案诉讼未超过起诉期限并无不当，上诉人刘艳认为原审判决认定被上诉人柳敏未超过起诉期限适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。
被上诉人中区房管局颁发本案被诉村镇房屋所有权证主要证据不足，程序违法。上诉人刘艳的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被上诉人中区房管局的辩称理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人柳敏的主要辩称理由符合证据证明的事实和法律规定，本院予以采纳。原审法院认定的主要事实基本清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人刘艳负担。
本判决为终审判决。
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审判长 胡 春
审判员 蒋卫东
审判员 王 晶
二〇一六年十一月十四日
书记员 廖丛卉