江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第2000号
上诉人（原审被告）苏州高新区某某有限公司。
委托代理人袁敏，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州某某经济开发区资产经营总公司。
委托代理人孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。
上诉人苏州高新区某某有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人苏州某某经济开发区资产经营总公司（以下简称浒关公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2012）虎民初字第0016号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年3月1日，原吴县市化工二厂成建制划归苏州市虎丘区人民政府属地管理。2001年6月1日，原吴县市化工二厂经原审法院（2001）虎经破字第2号民事裁定书裁定宣告破产还债。2003年12月15日，某某镇人民政府经拍卖取得了原吴县化工二厂的房产。2009年4月30日，原吴县化工二厂的房产由某某镇人民政府划归为某某经济开发区管理委员会管理、使用，并移交了包括某某公司在内的所有入驻原吴县化工二厂区域内企业的租赁合同。2009年8月9日，某某经济开发区管理委员会将原吴县化工二厂的房产及与某某公司的租赁合同划交本案浒关公司管理。
某某镇人民政府经拍卖取得原吴县化工二厂的房产后，将该不动产交于下属部门“私营经济投资区”管理、经营。某某公司自“私营经济投资区”长期租用了原吴县化工二厂房产中的车队车库及场地用于生产、经营。2006年4月17日，某某公司向某某镇人民政府村镇建设办公室申请在原租用厂房空地上建造钢架结构生产车间及产品玻璃堆放车间。2006年5月15日，某某镇人民政府村镇建设办公室在申请上盖章。后某某公司在租用厂房空地上建造了彩钢板房、砖混结构房、彩钢板棚等合计2254.33平方米，上述扩建房屋经原审法院委托，苏州华星工程造价咨询有限公司按新建工程进行鉴定造价为349125.45元。2009年1月1日，“私营经济投资区”与某某公司再次续签租房合同，约定将原吴县化工二厂的原车队车库及场地出租给某某公司管理，年租金38000元，租赁期限一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止。某某公司已支付了2009年度租金9500元，尚余租金28500元未支付。
浒关公司在取得了原吴县化工二厂房产的管理权后，于2009年12月23日通知某某公司在2009年12月31日合同到期后不再续签合同。2009年12月30日，浒关公司再次通知某某公司，告知不再续租，并要求某某公司于2010年3月31日自行搬离。2011年4月14日，孙晓峰律师受浒关公司委托致函某某公司，告知某某公司因约定的租期一年已满，限期某某公司于2011年4月30日搬离。2011年5月23日，原审法院受理了（2011）虎民初字第0855号浒关公司诉某某公司房屋租赁合同纠纷。该案于2011年6月14日公开开庭时，浒关公司提供了2009年1月1日双方签订的租房合同，该合同载明房屋租赁的期限至2009年12月31日止，某某公司对该证据没有异议。浒关公司后于2011年11月21日申请撤回起诉，原审法院裁定予以准许。2011年12月21日，浒关公司将本案再次诉至原审法院。
原审原告浒关公司诉称：浒关公司于2009年12月23日向被告送达了不再续签租赁合同，要求到期办理的《通知》。2009年12月30日，浒关公司针对某某公司没有任何搬离行动的情况，再次给某某公司送达了《限期搬离通知》，要求某某公司于2010年3月31日前自行搬离。但某某公司对此置之不理，至今拒绝搬出。请求判令某某公司：1、立即将超期使用的原吴县二化厂车队车库及场地退还浒关公司；2、将租赁车库周边场地上私自搭建，约1900平方米简易房屋予以拆除，并恢复空置原状；3、支付2009年度拖欠的租金18500元；4、支付2010年度超期使用房屋的使用费38000元，并自2011年1月1日起，按每天104.1元计算超期使用费至全部退还浒关公司之日止；5、承担本案诉讼费用。
原审法院认为：某某公司承租的原吴县化工二厂的房产经多次划拨，最终由本案浒关公司管理、经营，参照“买卖不破租赁”原则，原审法院认为原、某某公司间存在租赁合同关系，浒关公司有权主张权利。租赁合同于2009年12月31日到期后，某某公司应将承租房产及时返还，并结清租金。关于浒关公司主张的某某公司欠缴的租金，在浒关公司诉讼请求的范围内予以支持。某某公司逾期返还房屋的，还应赔付逾期占用期间的实际使用费。某某镇人民政府在得知本案诉讼后，未对浒关公司主张的权利提出任何异议，故在浒关公司以起诉的方式通知某某公司后，某某公司应向浒关公司清偿债务、返还房产。
关于某某公司扩建的房屋，利用承租不动产进行扩建的，不仅应取得出租方同意，也应办理合法的建设手续。虽然某某公司扩建的行为发生在浒关公司取得出租房产的管理权之前，但扩建的房屋具有一定的使用价值，浒关公司自接收本案出租房产后不仅从未对某某公司的扩建提出过异议，而且也愿意与某某公司按过错分担损失，故扩建的房屋某某公司可向浒关公司返还，但双方应各半负担扩建房屋造价费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，判决如下：一、被告苏州高新区某某有限公司于判决生效之日起十日内将承租的原吴县化工二厂房产及扩建的房屋腾空并返还原告苏州某某经济开发区资产经营总公司。二、被告于判决生效之日起十日内给付原告截至2010年12月31日的租金18500元、使用费38000元，并继续支付延期占用的使用费（自2011年1月1日起，按104.1元每天，继续计算至本判决第一项义务履行完毕之日止）。三、原告��判决生效之日起十日内给付被告扩建房屋造价费用174562.73元。四、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元、减半收取587元，鉴定费10000元，合计10587元，分别由原告负担5000元、被告负担5587元。
上诉人某某公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、租房合同的文本应以某某公司在一审中提供的为准，根据该合同文本第三条租赁期限为5年，从2009年1月1日至2013年12月31日。2、租房合同是浒关公司提供的格式文本，其第三条关于租期的约定是手写的，而第七条“本协议暂订一年”的内容是打印的，两者存在矛盾，手写条款优先。3、一审判决以浒关公司曾经通知某某公司搬迁而后者未提出异议来否认某某公司提交的合同文本，于法无据。4、某某公司提供的5年期租房合同是在工商局登记备案的，具有公示效力，其效力高于浒关公司提供的1年期租赁合同。5、某某公司经浒关公司同意并由某某镇政府村镇建设办公室批准扩建厂房，符合法律规定的建设手续。根据相关司法解释，浒关公司应当全额承担扩建费用。6、根据租房合同第四条的约定，租金应当在合同签订时一次性缴纳。合同签订是在2009年1月1日，而浒关公司直到2011年11月才向原审法院起诉，超过诉讼时效，其请求不应被支持。7、本案存在程序违法，在一审庭审中某某公司对评估报告提出了异议，而一审法院既未要求评估单位出庭答疑，也未要求评估单位作出书面答复。8、本案名为房屋租赁合同纠纷实为厂房拆迁补偿纠纷，原审法院未查明事实，不考虑拆迁而作出判决，适用法律错误。据此，请求撤销原审判决，改判支持某某公司原审诉讼请求。
被上诉人浒关公司答辩称：1、双方租房合同的期限应为1年，从2009年1月1日至2009年12月31日，某某公司在本案一审庭审中对此曾先予以认可，后又不认可。某某公司一审提交的5年期租赁合同是从工商档案中复印的，是为办理工商变更登记所需而办理的，并非双方实际履行的合同。2、某某公司在租房合同签订的当日还签署了承诺书，承诺如遇动迁即终止租赁关系、搬离并不要求补偿。3、2009年12月23日浒关公司发出不再续签租赁合同的通知，某某公司法人代表签收后，并未提出异议。4、某某公司扩建厂房的《申请报告》上确有某某镇村镇建设办公室的盖章，但是建设办并未签署意见，某某公司也未按规定取得《工程建设许可证》。5、某某公司在一审期间并未对租金提出时效抗辩，二审中提出法院不应予以支持。6、评估报告是根��双方现场签字确认的材料作出的。7、本案是房屋租赁纠纷，一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，某某公司提供：1、鉴定机构对位于苏州某某经济开发区的案外人苏州麦奇新型材料有限公司（以下简称麦奇公司）厂房造价鉴定报告，其中有对地坪浇筑场地填道渣、仓库填道渣及场地浇混凝土的造价评估，而原审法院委托鉴定机构对某某公司厂房的造价鉴定中并无上述项目，欲证明原审鉴定报告有漏项；2、苏州高新区动迁办《关于下达二00九第十五期动迁任务的通知》及《苏州某某开发区（上塘片）老镇改造房屋拆迁实施暂行办法》，欲证明拆迁规划区域中包含某某公司承租的厂房，且承租期在拆迁实施期限内，因此应按照相关规定对某某公司进行安置补偿。
浒关公司发表质证意见认为：1、麦奇公司评估报告是复印件，对真实性不认可��某某公司承租的范围包括了车库和水泥场地，所以新建厂房不涉及填道渣和浇筑场地是合理的。对《关于下达二00九第十五期动迁任务的通知》及《苏州某某开发区（上塘片）老镇改造房屋拆迁实施暂行办法》的真实性无异议。但本案某某公司承租的房屋实为清租清退性质，不能根据上述文件认定属于拆迁范围。高新区动迁办才是对该文件的有权解释主体，某某公司对政策文件的解读有误。
二审期间，浒关公司提供了《苏州某某经济开发区动迁政策汇编》，主张凡不属于该汇编内文件调整的事项均不属于拆迁的范畴，欲证明某某公司承租的房屋不属于拆迁范围，而属于清租清退的范畴。某某公司对此不予认可，主张某某公司作为厂房承租人获得拆迁安置补偿的权利是《苏州市房屋拆迁管理条例》等地方规章和政策文件赋予的正当民事权利。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：浒关公司在本案一审第一次公开开庭审理中提供了一份《租房合同》，其第三条载明的承租期限是2009年1月1日到2009年12月31日。某某公司在诉讼中提供了两份《租房合同》文本，其第三条均约定的租赁期限均为2009年1月1日至2013年12月31日。其中，一份合同系复印件，其第七条被用墨水笔划销，某某公司主张合同订立时该条已经删除，但划销部分并无双方签章确认；另一份合同系从苏州高新区（虎丘）工商局调取并盖有查档印章，该份合同的第七条并未被划销。二审法庭调查中，本院要求某某公司对《租房合同》第七条由何方在何时划销、划销是否经过浒关公司同意和追认作出说明，某某公司并未当庭说明，也未在庭后提交书面答复。故某某公司提供的两份《租房合同》在内容上互相矛盾，其关于《租房合同》第七条在合同订立���已被删除的主张，本院不予采信；其关于《租房合同》手写条款第三条的效力优于合同打印条款第七条的上诉主张，因第三条和第七条的主旨不一致，本案中于法无据，本院不予支持。《租房合同》第七条和某某公司法定代表人朱惠文于2009年1月1日作出的《承诺书》均明确说明如发生动迁即终止合同，某某公司搬迁并放弃向浒关公司要求补偿的权利，可见动迁的发生即为双方《租房合同》的解除条件。因此，无论租期是1年还是5年，在浒关公司发出通知后，房屋租赁合同已解除，某某公司应当即行返还承租房屋。
某某公司申请扩建厂房的《申请报告》上盖有苏州市高新区某某镇政府村镇建设办公室的印章，但是村镇建设办并未签署是否同意扩建的意见。某某公司也未按照《江苏省村镇规划管理条例》第十五条的规定取得乡、镇政府颁发的《村镇建设工程许可证》���考虑到某某公司扩建厂房手续不全，浒关公司对厂房扩建并未提出异议，双方各有过错。故根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款，扩建造价费用应当由双方根据各自的过错承担。原审判决某某公司向浒关公司返还扩建的房屋，双方各自承担50％的责任，并无不当。
原审法院委托的鉴定机构出具《工程造价咨询报告（初稿）》后，某某公司对《工程造价咨询报告》提出了异议，鉴定机构据此作出了书面答复，并于2013年4月1日制作了《工程造价咨询报告（修正稿）》。原审法院委托鉴定程序合法。鉴定是基于勘察记录、现场情况和双方当事人签字确认的现场测量记录作出，并无不当。
某某公司上诉提出了租金已罹时效的抗辩，其在一审中并未提出，其在二审中提供的证据也无法证明浒关公司的租金请求��已经超过时效。对此抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，本院不予支持。
本案是基于房屋租赁合同而产生的民事纠纷，双方争议的焦点是租赁期限到期后的房屋腾退、租金支付和扩建厂房的造价负担等民事权利义务关系。根据《租房合同》第七条和《承诺书》，某某公司已经明示放弃了在承租房屋发生动迁时向浒关公司主张经济补偿的权利。至于某某公司是否可以根据相关政策得到拆迁安置补偿，并非本案审理的范围。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1174元，由上诉人苏州高新区某某有限公司负担。
本判决为终审判���。
审 判 长 张云峰
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈军芳
二〇一三年九月十一日
书 记 员 陈 莉