四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终5962号
上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司成都冠城支行，住所地四川省成都市顺城大街308号一楼营业大厅。
负责人：李晓蓉，行长。
委托诉讼代理人：杜静，四川昊通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘贝贝，女，1986年12月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被上诉人（原审被告）：叶圣龙，男，1984年1月6日出生，汉族，住浙江省玉环县。
上诉人中国光大银行股份有限公司成都冠城支行（以下简称光大银行冠城支行）因与被上诉人潘贝贝、叶圣龙金融借款合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初9742号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光大银行冠城支行上诉请求：1.维持原判第一项、第二项判决内容；2.撤销原判第三项判决内容；3.改判光大银行冠城支行对潘贝贝、叶圣龙预抵押给光大银行冠城支行的位于成都市高新区吉泰五路88号“花样年香年广场”2栋37层1号、2号、13号、14号、15号、16号的商业房屋折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由潘贝贝、叶圣龙承担。事实和理由：1.本案的贷款性质为个人商用房按揭贷款，潘贝贝、叶圣龙是以其尚未取得产权证书的房屋向光大银行冠城支行设置贷款担保，这种模式在房地产交易中特别是按揭购房中普遍存在，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容有冲突的不动产物权的处分行为具有对抗效力；2.预抵押登记作为一种保障贷款银行将来实现房屋抵押担保物权的一种登记行为，根据《物权法》第二十条的规定，其法律效力应理解为办理预告登记后，未经贷款银行的同意，不管是购房人、开发商还是其他人处分该预售商品房的，都将不会发生相应的物权效力；因此预抵押登记是有排他性并具有物权效力的；3.按揭贷款预抵押登记完成后，光大银行冠城支行理应享有优先受偿权；4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条的规定，光大银行冠城支行有权处分潘贝贝、叶圣龙所按揭购买的房屋，亦应当对处分该房屋的款项享有优先受偿权。
潘贝贝、叶圣龙未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。
光大银行冠城支行向一审法院起诉请求：1.潘贝贝、叶圣龙立即归还借款本金3131754.92元及至债务履行完毕之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计算至2017年6月28日为126983.53元）；2.潘贝贝、叶圣龙支付光大银行冠城支行为实现债权而支出的律师费48900元；3.光大银行冠城支行对潘贝贝、叶圣龙所有的位于成都市高新区的房屋折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费由潘贝贝、叶圣龙承担。
一审法院认定事实：潘贝贝、叶圣龙系夫妻关系。2013年4月20日，光大银行冠城支行与潘贝贝、叶圣龙签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定光大银行冠城支行作为贷款人，潘贝贝、叶圣龙作为借款人，潘贝贝作为抵押人，由光大银行冠城支行向潘贝贝、叶圣龙提供贷款430万元，借款用途为购香年广场2幢37层1号、2号、13号、14号、15号、16号商用房，借款期限为120个月，即自2013年5月16日起至2023年5月16日止，年利率为7.205%，还款方式为等额还本付息。合同第三十五条约定借款人未按时足额还款构成违约。第三十六条约定出现违约时，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。附表第7项约定借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。第9项约定本合同项下全部贷款采用下列第（1）种担保方式。（1）抵押担保。抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为8725080元的房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押物具体情况见附件1：《抵押物品清单》。附件一《抵押物品清单》载明的抵押物为：位于成都市高新区房屋。上述合同签订后，合同双方为抵押房屋办理了预抵押登记手续。光大银行冠城支行依约于2013年5月16日向潘贝贝、叶圣龙发放了贷款434万元，但潘贝贝、叶圣龙未按约还款。光大银行冠城支行于2017年6月28日向潘贝贝、叶圣龙邮寄了《贷款提前到期通知书》及《逾期贷款催收函》，但潘贝贝、叶圣龙仍未履行还款义务。截止2017年6月28日，潘贝贝、叶圣龙尚欠光大银行冠城支行借款本金3131754.92元，利息、罚息、复利126983.53元。
2017年7月25日，中国光大银行股份有限公司成都分行与四川昊通律师事务所签订《民商事委托代理合同》，四川昊通律师事务所指派夏文铎、杜静、李艳律师担任光大银行冠城支行与潘贝贝、叶圣龙金融借款合同纠纷一案代理人。中国光大银行股份有限公司成都分行向四川昊通律师事务所支付律师费24450元。
以上事实有当事人身份信息、结婚证、个人贷款合同、房地产抵押清单、房屋他项权证、借款凭证、逾期清单、委托代理合同、律师费发票、庭审笔录及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为，（一）光大银行冠城支行与潘贝贝、叶圣龙签订的《个人贷款合同》真实有效。光大银行冠城支行依约履行了贷款义务，发放给潘贝贝、叶圣龙434万元贷款，但潘贝贝、叶圣龙未按期偿还借款本息，应当承担相应的违约责任。故光大银行冠城支行要求潘贝贝、叶圣龙偿还贷款本金3131754.92元及截止2017年6月28日的利息、罚息、复利126983.53元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。根据合同约定，潘贝贝、叶圣龙未按期还款还应当承担自2017年6月29日起至全部贷款本息还清之日止的利息、罚息、复利，计算方式按照《个人贷款合同》的约定计算。（二）律师费。根据合同约定，潘贝贝、叶圣龙应承担光大银行冠城支行为实现债权所产生的律师费。光大银行冠城支行请求潘贝贝、叶圣龙支付48900元律师费，但光大银行冠城支行提交的律师费发票面额仅为24450元，故对于超出部分，一审法院不予支持。（三）抵押物优先受偿权问题。潘贝贝以其所有的房屋作为向光大银行冠城支行借款的抵押担保，但双方仅办理了预抵押登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，故光大银行冠城支行要求就上述房屋享有优先受偿权，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、潘贝贝、叶圣龙于判决发生法律效力之日起十日内偿还光大银行冠城支行借款本金3131754.92元及截止2017年6月28日止的利息、罚息、复利126983.53元，并支付自2017年6月29日起至本息实际付清之日止的利息、罚息及复利（按双方签订的《个人贷款合同》的约定计算）；二、潘贝贝、叶圣龙于判决发生法律效力之日起十日内偿还光大银行冠城支行为实现债权产生的律师费24450元；三、驳回光大银行冠城支行的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为16631元，保全费5000元，共计21631元，由潘贝贝、叶圣龙负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为光大银行冠城支行对本案办理抵押预告登记的房屋折价、拍卖、变卖所得款项是否享有优先受偿权。对此本院认为，案涉房屋上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，其意义在于保全债权请求权，并非直接导致抵押权的设立。光大银行冠城支行作为案涉房屋抵押预告登记权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。故光大银行冠城支行上诉主张对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，光大银行冠城支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33066元，由中国光大银行股份有限公司成都冠城支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙小丽
审判员 魏云霞
审判员 马 雯
二〇一八年五月八日
书记员 徐嘉苓
速录员 杨 静