重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0241民初653号
原告冯青云，男，汉族，1981年10月5日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。
委托代理人杨斌，重庆市秀山土家族苗族自治县城镇法律服务所法律工作者。
被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山县中和街道建设路54号，组织机构代码：70900816-9。
法定代表人李秀莲，系该公司经理。
委托代理人简天国、周明生，系该公司职工。
原告冯青云诉被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由本院代理审判员程晓茹适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告冯青云及其委托代理人杨斌、被告新动力房地产公司委托代理人简天国、周明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯青云诉称：2007年1月，原、被告签订《商品房屋合同》，约定购买F幢X楼X号房屋，建筑面积为107.52平方米，房屋单价为1300元/米，房屋总价为139776元。合同约定为按揭付款，首付为39285元（分两次付清），该房屋为步梯房。2010年1月20日，经双方协商一致，将步梯房变更为电梯房，且《商品房屋买卖合同》内容作了部分变更，楼层x楼更换成了xx楼约定了交房时间及逾期交房的违约责任等。2016年3月，被告才通知原告办理交房且告知原告不能办理房屋按揭手续。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法、有效。被告未按照合同约定按时交付房屋已构成违约，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。因被告的原因不能办理房屋按揭付款，致使原告向他人借款并支付利息（借期1年，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算），给原告造成了严重损失。根据法律规定，被告应减少房屋价款或赔偿损失。此事经双方多次协商，未达成共识。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房的违约金24750元（从2012年1月30日起计算至2016年3月16日止，共计49个月零15天，每月按500元计算）；2、被告因未能办理按揭房屋贷款的损失21600元（以10万元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，计算期限为1年）；3、被告承担本案诉讼费用。
本案在审理过程中原告将诉讼请求一逾期交房违约金的计算时间变更为从2012年1月31日起计算至2016年1月31日止。
被告新动力房地产公司辩称：第一，针对原告要求支付逾期交房违约金的请求，因规划调整步梯房改为电梯房，无形中建筑成本增大，导致F栋房屋未能在合同约定的时间交房，后经县政府协调成立工作组，完成了F栋房屋的后续工程。由工作组联合下发通知，购买F栋房产必须交清所欠购房款方可领取钥匙。而被告于2015年12月至2016年3月期间多次催促原告交清房款，原告置之不理，根据双方合同约定第七条第一款约定逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款的应付期限之第二天起至实际应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；原告所欠被告购房款10万元，时间从2015年11月30日至2016年5月18日，共计1568天，按万分之五支付违约金，应支付787400元。但对原告应支付被告剩余购房款及违约金的主张被告将另案起诉。第二，原告所述的未能办理按揭贷款，合同第四条第一款约定，原告所购买的F栋商品房总面积13541.25㎡，达不到银行规定3000㎡，不能办理按揭。原告本为10万元的按揭款没有办理，没有产生和支付利息，因此没有产生损失。综上，原告恶意拖欠购房款，导致F栋无法完善后续工程，给被告带来了重大损失，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月，原、被告双方达成协议，约定原告冯清云购买被告新动力房地产公司开发的F栋x楼x号房屋。2007年1月26日，原告向被告支付房屋首付款20000元，2007年1月30日，原告向被告支付房款19285元。后2010年1月20日，经双方协商，将步梯房改为电梯房，原告冯青云（乙方）与被告新动力房地产开发公司（甲方，）当日重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方所开发的温州商业城（一期）F栋xx楼x号房屋，房屋总价款为139776元。第四条关于付款方式及期限约定为：按揭付款：乙方办理按揭付款，应符合银行和住房公积金管理机构规定的条件，如乙方不能办理按揭付款，则由乙方一次性付清合同价款。2007年1月26日付20000元，2007年1月30日付19285元（多层房房款转为电梯房首付款），按揭时补足首付款。合同第五条关于交房期限及交付条件的约定为：甲方应在2012年1月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方可据实予以延期。合同第八条关于甲方逾期交房的违约责任约定为甲方按照逾期每月500元作为违约金交付给业主（换房户按此项）。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第五条关于交房期限及交付条件的约定为：甲方应在2012年1月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方可据实予以延期。现被告未在2012年1月30日前将房屋交付给原告，亦未提交证据证明有合同约定的延期交房的情形存在，其行为已构成违约，即应按照合同约定承担相应的违约责任。虽被告辩称已于2015年12月至2016年3月期间多次通知原告接房，但未提供证据予以证明，原告自认被告于2016年2月、3月通知其接房，本院对此予以采信。现原告主张逾期交房的违约金从逾期之日即2012年1月31日起计算至被告通知其接房前即2016年1月31日，共计48个月，本院依法予以支持。双方约定的房屋总价款为139776元。原告已于2007年1月26日支付了房款20000元，2007年1月30日支付了房款19285元，共计39285元。故逾期交房违约金的计算方式为：48个月×500元/月×（39285元/139776元）＝6745元。原告的其他诉讼请求无事实法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告冯青云逾期交房的违约金6745元；
二、驳回原告冯青云的其他诉讼请求。
案件受理费958元，减半收取479元，由原告冯青云承担279元，被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司承担200元。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 程晓茹
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 龙 东