广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3931号
上诉人（原审被告）：杨英，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：ＸＸ茂，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市御东商业广场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石槎路自编3号。
法定代表人：刘震东,该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎金钰，广东中大圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春伶，广东中大圣律师事务所实习人员。
上诉人杨英因与被上诉人广州市御东商业广场经营管理有限公司(以下简称御东公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨英上诉请求：1.改判一审判决第三项，驳回御东公司该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由御东公司承担。事实和理由：御东公司是涉案商场的管理者而非建设方（所有权人），根据一审期间御东公司提供的规划许可证，报建单位是“广州市白云区石井街张村村经济联合社”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条所指的“房屋占用使用费”是基于公平原则而对房屋的所有权人作出的补偿，因此，御东公司并非该商场的所有权人，其无权主张该房屋占用使用费。（二）一审判决第三项将场地使用费、管理费、分摊费合并处理系错误的，不同性质的费用产生不同的法律关系，应分别处理。场地使用费不应包括物业管理在内的费用。（三）关于御东公司收取杨英的保证金，可用于抵扣水电费和管理费，但不能抵扣其他费用，抵扣后有剩余应返还杨英。（四）关于杨英一审期间提出的对装修附合物现存价值进行评估的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，评估装修剩余价值是在认定合同无效后应有的处置方式，一审法院以杨英没有提起反诉为由决定不予处理，显属不当。综上，御东公司在签订合同时已经知道该商场违建的事实，其隐瞒事实，以合法方式掩盖非法目的，牟取非法利益，对此应承担合同无效的全部责任，所得的非法利益应当收缴。
御东公司二审答辩称，（一）杨英认为御东公司并非涉案商场所有权人，所以无权要求该房屋占有使用费，显属错误。本案为租赁合同纠纷，涉案合同及协议的签订主体是御东公司与杨英，根据合同相对性原则，御东公司作为出租人，是本案适格被告。且杨英自2011年11月28日起即占有使用涉案商铺并向御东公司缴纳相关费用，亦从未对御东公司出租权提出过异议。杨英已根据涉案合同及协议的约定占有使用了涉案场地并享受了相关服务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。因此，御东公司要求杨英参照双方约定支付房屋占有使用费理应得到支持。（二）杨英认为一审判决第三项将各项费用合并处理错误，实属认知错误，一审判决正确。杨英在一审时确认自2016年9月开始未向御东公司缴纳费用且未交回场地，场地使用费、管理费、分摊费等均是杨英使用涉案商铺的对价，杨英在一审中对该费用予以确认，故其应向御东公司缴纳该些费用。（三）杨英认为保证金不能抵扣除水电费和管理费之外的费用，属于故意拖延时间。一审中双方达成一致意见，同意用保证金冲抵杨英应支付的费用，应当支付的费用除包括水电费和管理费外，也包括房屋占有使用费、推广费、分摊费等等。（四）杨英认为一审未处理评估属于程序错误，其实属认知错误。御东公司同意返还杨英的财产，御东公司对该部分财产并不主张权利，杨英可以随时拆走。且从本案一审立案以来，很长时间里杨英未主张进行评估，也未向一审法院提起反诉，显然是其在本案中自动放弃了权利，一审法院认定若其主张损失，可另案中主张，属程序正当。
御东公司向一审法院起诉请求：1.解除御东公司与杨英签订的《石井城市广场商铺租赁合同》和《石井城市广场管理服务协议》；2.杨英立即将承租商铺（编号B102、B401、临B402）返还给御东公司；3.杨英向御东公司支付从2016年9月起拖欠御东公司的商铺使用费、管理费、分摊费、水电费至承租商铺交还时止（暂计至2017年6月份，商铺使用费700042元、管理费24672元、水费7464元、电费37500元、分摊费3000元，减去2017年1月份给付的60000元合计712678元）及合同违约金20657元；4.诉讼费由杨英承担。一审庭审中，御东公司自愿撤回上述第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：御东公司原为广州市御东物业管理有限公司，后经工商行政管理部门变更为广州市御东商业广场经营管理有限公司。2013年5月10日，御东公司（甲方，出租方）与杨英（乙方，承租方）签订了《石井城市广场商铺租赁合同》，约定：甲方提供给乙方租赁使用的商铺位于广州市白云区石槎路自编3号“石井城市广场”内第B栋首、四层，商铺编号为B102、B401号铺（以下简称B102、B401号铺），建筑面积为2056平方米。商铺交铺日期为2011年12月8日，租赁期限由2011年12月8日起至2021年12月7日。商铺首年每月租金为18998元，租期内每3年为一个周期，每一个新周期在前一周期的租金基础上递增15%；乙方须于签约之日支付第一个月租金，以后每月五日前向甲方交纳当月租金。乙方同意在签订本合同时向甲方预付56994元作为保证金，合同期满保证金无息退还乙方。租赁期间乙方必须按商铺建筑面积及物业管理公司计费标准，每月十日前准时向商场管理处缴纳商铺综合管理费及其他费用；乙方同意在签订本协议时向商场管理处缴纳三个月管理费按金及商铺水电保证金；等等。
同日，御东公司（甲方）与杨英（乙方）签订《石井城市广场管理服务协议》，约定双方就承租涉案商铺，配套的设施及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序事宜达成协议，乙方于签订《石井城市广场商铺租赁合同》同时签订本协议。其中第四条：乙方应于合同签订时向甲方支付首月综合服务费及商场综合推广费；首月商场综合推广费、综合服务费、分摊费从2012年12月16日起计，乙方应于每月5日前向甲方支付上述费用。综合服务费每月为4112元（按建筑面积计算每月每平方米2元），本广场的水电公共损耗按实际情况由各商户分摊，每间商铺500元/月；商场综合推广费每月为44330元，租期内每3年为一个周期，每一个新周期在前一周期的租金基础上递增15%；乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月的水电分摊费、综合服务费及商场综合推广费146826元作为商铺保证金；商铺水电费用每月由甲方代为收取，乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付50000元作为商铺水电费保证金；等等。
2013年6月10日，御东公司（甲方）与杨英（乙方）签订《石井城市广场管理服务协议》，御东公司将位于广州市白云区石槎路自编3号“石井城市广场”内第B栋四层，商铺编号为临B402商铺租给杨英，该协议第四条约定：乙方应于合同签订时向甲方支付临时场地使用费；临时场地使用费从2013年7月10日起计，乙方应于每月5日前向甲方支付；乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月的临时场地使用费15000元作为商铺保证金；等等。
上述合同签订后，杨英向御东公司交付了B102、B401号铺保证金（押金）203820元、水电费保证金50000元以及临B402商铺保证金（押金）15000元共计268820元，本案一审庭审过程中杨英表示其同意用上述268820元进行抵扣。
2017年3月15日，御东公司向杨英邮寄《催收租金函》，主要内容为：双方签订的《石井城市广场商铺租赁合同》和《石井城市广场管理服务协议》约定月租金（含综合推广费）首年为63328元，以后每3年递增15%；月管理费每月4112元，分摊费每月500元，自2016年9月开始，B102、B401号铺欠的租金为451561元、管理费为12336元、电费为22485元、水费为4812元、分摊费1500元，临B402商铺自2017年1月-3月租金共欠15000元，以上加上违约金共欠507694元；若5日内不支付上述费用，我方有权收回商铺、解除合同、对西餐厅及KTV内的物品进行扣押变卖以进行抵偿拖欠的费用。2017年6月1日向杨英发出《解除商铺租赁合同函》，主要内容为：由于杨英拖欠租金等费用一直未缴纳，现函告杨英解除双方签订的商铺租赁合同，自通知之日起3日内结清所有费用立即撤场并将商铺会还御东公司。御东公司、杨英确认上述两份函件未能妥投，杨英未收到。
对于水电费的缴纳标准双方在《石井城市广场商铺租赁合同》和《石井城市广场管理服务协议》中并未明确约定，但约定了御东公司向杨英代收水电费。经双方确认，杨英使用电梯产生的电量为290度，B102、B401号铺、临B402商铺使用的电量为24480度，用水使用量为1244吨。御东公司主张按照双方之前执行的用电每度1.5元、用水（含排污费）每吨6元计算。杨英则认为御东公司向杨英代收水电费，其标准应当按照御东公司向供电公司以及供水公司实际缴纳的标准计算。根据御东公司提交的水电费发票显示，御东公司缴纳电费标准为每度0.8733元，水费（含排污费）标准为每吨4.86元（即3.46元+1.4元）。
御东公司提交B102、B401号铺2016年4-5月租金推广费收据、2016年7月-12月管理费、分摊费以及临B402商铺2016年7月-12月租金推广费管理费收据，拟证明B102、B401号铺杨英每月缴纳的租金推广费金额为72827元、管理费为4112元、分摊费为500元，临B402商铺杨英每月缴纳的推广费管理费为5000元。御东公司主张杨英自2016年9月起开始拖欠缴纳租金推广费、管理费、分摊费。杨英确认其自2016年9月起开始拖欠缴纳租金推广费、管理费、分摊费，也确认之前按照上述费用的标准缴纳，但认为现在才发现涉案商铺属于违法建筑，御东公司收取的费用过高，不应再支付商场综合推广费等费用。一审法庭辩论终结前，杨英未交还御东公司涉案B102、B401号铺、临B402商铺（以下简称涉案商铺）。
一审庭审中，御东公司自愿撤回解除御东公司、杨英签订的《石井城市广场商铺租赁合同》和《石井城市广场管理服务协议》的诉讼请求，一审法院予以准许。
一审法庭辩论终结后，杨英认为其对涉案商铺进行了装修，现在租赁合同无效，御东公司应当赔偿其损失，向一审法院提出要对装修附合物现存价值进行评估。
一审法院另查明，御东公司提交广州市城市规划局于2006年2月14日发出的建设工程规划许可证，显示涉案商铺所在的建筑建设单位为广州市白云区石井街张村村经济联合社，建设项目名称为临时商铺，2006年12月1日发出的广州市建设工程规划验收合格证显示本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满或使用期间城市规划、建设或管理需要时须无条件自行拆除。御东公司在一审庭审中确认涉案商铺在使用期2年到期后无再向有关部门申请续期，御东公司、杨英对双方签订的《石井城市广场商铺租赁合同》、《石井城市广场管理服务协议》无效无异议。
一审法院认为：涉案商铺所在的建筑属于临时建筑，使用期限为两年，自规划验收合格之日起两年即至2008年11月31日使用期限已经届满，此后未再办理续期手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，御东公司与杨英签订的《石井城市广场商铺租赁合同》、《石井城市广场管理服务协议》（两份）因涉案商铺超过临时建筑使用期限而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故御东公司主张杨英返还涉案商铺，一审法院予以支持，鉴于杨英有物品存放在涉案商铺需要搬离，一审法院酌定搬离期限为七天。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此御东公司现要求杨英参照双方约定支付房屋占有使用费，可予支持，杨英确认自2016年9月开始未再向御东公司缴纳费用且未交回场地，御东公司主张的场地使用费从2016年9月其计算至时间交还止，一审法院予以支持。根据御东公司提交的收据显示杨英承租B102、B401号铺后每月向御东公司交纳租金推广费金额72827元[包括租金21847.7元（即18998元递增15%）以及商场综合推广费50979.5元（即44330元递增15%）]、管理费4112元、分摊费500元，承租临B402商铺后每月缴纳的推广费管理费为5000元，上述租金、推广费、分摊费、管理费均为杨英使用涉案商铺的对价，故杨英仍应参照上述标准向御东公司支付未缴纳的场地使用费（租金推广费）、管理费和分摊费。根据御东公司的诉请，一审法院暂计算至截止2017年6月30日的场地使用费、管理费和分摊费为727714元[即14599元+72827元×9个月+（4112元+500元）×6个月+5000元×6个月]，减去杨英已缴纳的60000元，杨英还需向御东公司缴纳截止2017年6月30日的场地使用费、管理费和分摊费共计667714元。因涉案商铺在一审法庭辩论终结前尚未交还给御东公司，故杨英仍需按照每月82439元（72827+4112元+500元+5000元）的标准从2017年7月1日缴纳场地使用费、管理费和分摊费至实际搬离之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，双方租赁合同无效，御东公司因该合同取得的保证金（押金）共计268820元应当返还给杨英。本案一审庭审中，御东公司、杨英双方均同意用268820元保证金（押金）冲抵杨英应支付的费用，故冲抵后杨英仍需向御东公司支付截止2017年6月30日的场地使用费、管理费和分摊费共计398894元（667714元-268820元）。
对于水电费。因御东公司代收水电费，且杨英需按月支付水电分摊费，御东公司主张按照用电每度1.5元、用水（含排污费）每吨6元计算缺乏依据；杨英抗辩按照供电公司以及供水公司实际缴纳的标准计算合理，一审法院予以采纳。经计算电费为21631.64元（290度×0.8733元+24480度×0.8733元），水费（含排污费）为6045.84元（1244吨×4.86元），以上水电费共计27677.48元。
对于御东公司主张的违约金，鉴于双方签订的租赁无效，御东公司依据该合同约定主张违约金缺乏依据，一审法院不予支持。对于杨英在一审法庭辩论终结后提出的装修费损失，因杨英未在一审法庭辩论终结前提出反诉，一审法院不予处理，杨英可另案向御东公司主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、在本判决生效之日起七日内，杨英向广州市御东商业广场经营管理有限公司交还位于广州市白云区石槎路自编3号“石井城市广场”内第B栋首、四层，商铺编号为B102、B401号铺以及商铺编号为临B402的商铺；二、在本判决生效之日起七日内，杨英向广州市御东商业广场经营管理有限公司支付水电费27677.48元；三、在本判决生效之日起七日内，杨英向广州市御东商业广场经营管理有限公司支付截止至2017年6月30日的场地使用费、管理费、分摊费合计398894元（已抵扣保证金），并按照每月82439元的标准从2017年7月1日支付至实际搬离之日止的场地使用费、管理费、分摊费；四、驳回广州市御东商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8934元由杨英负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，一审期间，一审法院询问杨英：“你方交纳了押金或保证金，你方是否同意抵扣原告的租金或使用费等费用”，杨英答：“同意”。
二审期间，杨英确认涉案商铺系由御东公司交付给其使用，其向御东公司缴纳租金。杨英、御东公司均确认：《石井城市广场商铺租赁合同》约定的商铺综合管理费与其它费用均由御东公司收取；涉案商铺由御东公司提供物业管理服务；《石井城市广场管理服务协议》约定的综合服务费、商场综合推广费亦由御东公司收取；杨英需支付合同约定的所有费用才能承租涉案商铺。御东公司称《石井城市广场管理服务协议》约定的综合服务费、商场综合推广费与《石井城市广场商铺租赁合同》约定的商铺综合管理费、其它费用为相同的费用，杨英表示对此不清楚，基本上按御东公司要求的交。
杨英称涉案商铺现在没有使用，已被御东公司上锁，已被御东公司控制。御东公司否认收回涉案商铺，认为双方在一审期间明确要求双方共同加锁，后来杨英要转租，该公司就把锁拆掉了，杨英所有物品均在涉案商铺内没有搬走。杨英表示确认，其还有一些物品在涉案商铺没有搬走。
杨英称因建筑物性质问题，导致其一直办不了营业执照。杨英对其该主张未能提供证据予以证实。杨英确认在其使用涉案商铺期间没有因涉案商铺属于违法建筑造成停业，也没有因此受到过相关行政部门的行政处罚。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、杨英关于御东公司无权要求其支付房屋占用费的主张是否成立；二、御东公司要求杨英支付商场综合推广费、管理费、分摊费的主张是否成立以及上述费用能否与杨英缴纳的保证金扣抵。
关于争议焦点一。虽然涉案《石井城市广场商铺租赁合同》、《石井城市广场管理服务协议》因租赁期限超过临时建筑的使用期限而无效，但是涉案《石井城市广场商铺租赁合同》、《石井城市广场管理服务协议》系杨英与御东公司所签订，涉案商铺亦系御东公司交付给杨英使用，合同无效并不能改变御东公司系本案所涉房屋租赁合同相对方的主体地位，杨英以合同无效、御东公司并非涉案商铺的所有权人为由，主张御东公司无权收取房屋占有使用费，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。杨英、御东公司在同一天分别签订《石井城市广场商铺租赁合同》、《石井城市广场管理服务协议》，杨英在租赁期间需向御东公司支付场地使用费、综合推广费、管理费、分摊费等费用。根据上述两份合同约定的内容、合同履行情况来看，上述费用均系杨英占有、使用涉案商铺所需支出的对价，一审法院认定杨英仍应参照合同约定标准向御东公司支付未缴纳的场地使用费、商场综合推广费、管理费、分摊费并无不当，本院予以认可。杨英认为其不应承担商场综合推广费、管理费、分摊费的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审期间，杨英明确表示同意用押金、保证金抵扣御东公司的租金、使用费等费用，杨英二审期间认为保证金只能用于抵扣水电费、管理费，与其一审的意思表示不符，本院不予支持。
上诉人杨英一审法庭辩论终结前未就装修费损失提出反诉，一审法院已告知杨英可另案向御东公司主张，一审法院未接纳杨英对装修附合物现存价值进行鉴定的申请并无不当，本院予以认可。杨英关于一审法院未接纳其鉴定申请应属错误的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，杨英的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7283元,由上诉人杨英负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年五月二十八日
书记员 贾妍
游瑞娜