嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸
案号：（2014）嘉南民初第344号案件缓急：拟稿部门：民一庭拟稿人：标题：民事判决书
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初第344号
原告（反诉被告）：吴某。
委托代理人：沈某。
被告（反诉原告）：李某。
委托代理人：邵某甲。
被告（反诉原告）：邵某甲。
原告吴某与被告李某、邵某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，被告李某、邵某甲于2014年3月3日提起反诉，本院亦予受理并决定与本诉合并审理，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，原告委托代理人沈云、被告邵某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某起诉称，原告于2005年8月19日购买嘉兴市××小区×幢×室单身公寓××套，建筑面积41.82平方米，三证齐全，公寓系精装修房，原告在房屋内又购置了家具和电器等，用于出租。2013年3月20日原告将房屋出租给被告李某和其男友邵某甲居住，租期自2013年3月20日至2014年3月19日，租金每月1200元，室内带装修及家电。2013年3月20日至2013年9月19日的租金已由被告××支付。2013年7月7日9时，该房屋发生火灾，火灾烧毁部分电器设备、家具。南湖区消防大队出具火灾事故认定书，认为起火原因排除外来火源及电器线路故障引发火灾的可能，无法排除人为放火、遗留火种引发火灾的可能。由于被告管理不善，引发火灾，将原告房屋的家具、电器及房屋的装饰部分毁损，给原告造成了严重的损失。根据原、被告双方在《房屋租赁协议》中的约定，被告方负有对房屋及内部设施保养、维护责任，由于被告方原因造成房屋损坏须承担赔偿及修复责任。现两被告的行为已经违反了协议的约定，故原告要求两被告赔偿损失。由于两被告未及时处理火灾后事宜，××走了之，现房屋仍保留火灾现场，处于空置状态，造成了原告房租损失。根据《合同法》第××百零七条和《民事诉讼法》的相关规定，诉求法院判令：××、判令两被告赔偿原告财产损失20029元及房租损失7200元（暂自2013年9月20日计算至2014年3月19日）；二、评估费、诉讼费由两被告承担。
被告李某、邵某甲共同答辩称，房子起火原因是房子存在安全隐患造成的，被告的电脑、生活用品和衣服也被烧光了。不同意承担原告主张的损失、评估费及诉讼费。
反诉原告李某、邵某甲反诉称，反诉被告的房子存在安全隐患引起火灾，反诉被告存在过错，诉请判令：××、反诉被告返还反诉原告房租800元；二、反诉被告承担全部诉讼费、评估费。
反诉被告吴某答辩称，根据消防大队出具的事故认定书，反诉原告陈述与事实不符，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
针对自己的本诉主张及反诉抗辩，原告吴某提交了下列证据：
1．房产证××份3页，证明原告合法拥有该出租房屋的产权。
2．房屋租赁合同××份1页，证明原、被告就房屋租赁的相关约定，系真实意思表示，被告未履行约定义务致财产损坏的，应当赔偿。
3．嘉兴市南湖区消防大队出具的《火灾事故认定书》××份1页，证明该次火灾事故的基本情况和起火原因，不排除人为放火、遗留火种的可能。排除外来火源、电器故障引起火源。
4．资产评估报告××份23页，证明该次火灾事故给原告造成家电及装修损失共计20029元。
5．评估费发票××份，证明评估费用为1500元。
两被告对原告提供的证据1、2、4、5无异议。对证据3的真实性予以认可，但对认定书有异议，要求消防大队重新认定。
针对反诉主张和本诉抗辩，反诉原告李某、邵某甲提供了原、被告间房屋租赁合同××份，证明反诉原告和反诉被告间有租赁关系，反诉原告支付租金到2013年9月份。
反诉被告吴某质证认为，该证据与反诉原告的主张没有关联性。
本院认证如下：原告提供的证据1、4、5，两被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据2两被告无异议，本院予以认定，虽该房屋租赁协议上注明的承租人为被告李某，但原和两被告××致认可涉案房屋由两被告共同租赁并居住使用，故本院认定本案房屋租赁关系发生在原告和两被告之间的。原告提供的证据3系嘉兴市公安消防支队南湖区大队依法出具的火灾事故认定书，对于火灾事故的认定系公安消防部门的法定职责，故本院予以认定，两被告提出重新认定火灾事故的要求无具体的依据和理由，本院不予采纳。
反诉原告提供的证据经本院审查与本诉原告提交的证据2××致，故本院亦予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2013年3月20日，原告吴某将其名下的××小区×幢×室（以下简称涉案房屋）租赁给被告李某、邵某甲共同居住。双方约定租期××年从2013年3月20日起至2014年3月19日止，租金1200元／月，三个月付××次。合同第四条约定房屋内配有空调、淋浴器、彩电、冰箱、洗衣机、灶、床、家具、桌子、沙发，以上财产在使用中如有损坏，不能修复的，按实价赔偿，自然老化由甲方修复。乙方交付第××次房租时预付甲方押金1200元，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还给乙方。合同第五条约定，租赁期间，乙方负有对房屋及内部设施保养、维护责任，不能擅自改变房屋原有结构及附属设施，需要装修，须征得甲方同意，费用由乙方承担，由于乙方原因造成房屋损坏乙方须承担赔偿及修复责任，由于自然灾害造成的房屋损坏，甲方承担房屋修理责任，但不赔偿乙方及其他损失。乙方使用水、电、煤气、家电等注意安全，发生事故的所有后果都由乙方承担。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也依合同履行支付了1200元押金及截止至2013年9月份的租金。2013年7月7日上午9时，涉案房屋发生火灾，火灾发生当时，被告李某并不在家，被告邵某甲在家并报了119，南湖区消防大队接到报警后对火灾现场进行了勘验，并于2013年8月28日出具火灾事故认定书，认定如下内容：涉案房屋过火面积12平方米，火灾烧毁部分电器设备、家具，未造成人员伤亡。起火部位系李某承租房内北侧房间床头中间部位，起火点系北侧房间床头中部（距离北侧墙面40厘米至75厘米，距离床西侧45厘米至100厘米，距离床的东侧30厘米至110厘米）××定范围内；起火原因排除外来火源及电气线路故障引发火灾的可能，无法排除人为放火、遗留火种引发火灾的可能。
2013年11月22日原告就其与两被告房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院予以诉前登记。根据原告的申请本院委托嘉兴市中明资产评估有限公司对涉案房屋因火灾造成家电及装修损失进行评估，该评估公司于2014年1月21日出具资产评估报告，评估结论：涉案房屋因火灾造成家电及装修损失的评估价值为20029元。评估费1500已由原告全额预缴。
本院认为，被告李某、邵某甲租赁原告吴某的房屋居住使用，两被告作为承租人负有在租赁期间妥善保管租赁物义务，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。现承租房屋及内部设施在两被告承租期间因火灾发生损毁，依据消防大队出具的火灾事故认定书，起火点为床头中部，起火原因也排除了外来火源和电气线路故障，但无法排除人为放火、遗留火种引发火灾的可能。两被告抗辩称火灾原因是天气炎热和房屋存在安全隐患，本院认为天气炎热与火灾发生并不存在必然联系，火灾事故认定书排除了电气线路故障，两被告亦未举证证明涉案房屋内存在其他与火灾发生具有关联性的安全隐患。故本院对两被告的抗辩意见不予采纳。本院认为两被告作为租赁房屋及其内部设施的实际使用人疏于注意，床头起火亦不自觉且未及时采取措施，本院认为两被告已经违反了善良管理人妥善保管租赁物的注意义务，具有过错，理应承担赔偿责任。原告根据评估报告主张财产损失20029元，依据充分。另，涉案房屋因火灾损毁丧失的租金收益亦属原告实际发生的客观损失。本院综合考虑本案的诉讼后定损的时间及涉案房屋整理和修复时间，原告主张的6个月租金损失计7200元为合理要求。故本院对上述两项本诉请求予以支持。
关于评估费、本诉原告和两反诉原告均提出了主张，本院认为评估费为对财产损失进行评定的必然费用，应当由负赔偿损失责任的××方承担。
本院庭审中查明涉案房屋火灾后无法居住，原告吴某也认可火灾后两被告亦未再居住其中，故本院确认原、被告间租赁合同于火灾发生当天即2013年7月7日已经实际解除。而被告李某、邵某甲实际缴纳了截止至2013年9月份的房租，本院认为，合同解除后，被告李某、邵某甲就已经支付但却未实际使用涉案房屋期间的多付租金可以要求返还。现反诉原告李某、邵某甲要求反诉被告吴某返还租金800元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第××百零七条、第××百××十三条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李某、邵某甲于本判决生效后十日内赔偿原告吴某财产损失、租金损失共计27229元；
二、被告李某、邵某甲于本判决生效后十日内赔偿原告吴某评估费1500元；
三、反诉被告吴某于本判决生效后十日内返还反诉原告李某、邵某甲租金800元。
四、驳回反诉原告李某、邵某甲其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费240元，由本诉被告李某、邵某甲负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告吴某负担；于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一四年五月八日
书 记 员 张春琴