沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0111民再3号
原告：李闯，男。
委托代理人：孙永成，男、曾智慧，女。
被告：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司。
法定代表人：曲波，男。
委托代理人：刘航硕、陈明超，男。
第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行。
负责人：李野，男。
委托代理人：张荣旭，男。
委托代理人：李昂飞，男。
原告李闯与被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日作出（2015）苏民二初字第231号民事判决。宣判后，李闯不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）沈中民二终字第2107号民事判决，该判决发生法律效力后，原告向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2016年3月28日作出（2016）辽民申497号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。沈阳市中级人民法院于2016年7月16日作出[2016]辽01民再67号民事裁定书，裁定撤销沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第2107号民事判决及沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第231号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李闯及委托代理人孙永成、曾智慧与被告委托代理人刘航硕、陈明超，第三人委托代理人张荣旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-4号2-22-1房屋一套，房屋面积为65.27平方米，总价款为人民币358419元，原告向被告支付首付款108419元，并与第三人2013年12月29日签订抵押借款合同，向第三人借款25万元，原告一直依据贷款合同的约定向第三人履行还款义务。根据商品房买卖合同的约定，被告需于2014年12月31日之前交付所购房屋，逾期30日以上，原告有权解除合同。截止到一审起诉时，所购房屋仍然不符合交付条件。因此原告于2015年2月3日到被告售楼处递交书面退房申请，但未收到被告答复意见。原告认为，因被告未按照合同约定履行房屋交付义务，原告有权依据双方《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。同时，因被告的违约行为，导致原告遭受了较大经济损失，损失数额已经远远超出了合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，应当按照原告遭受的实际损失确定被告的赔偿责任，在解除合同时判令被告一并赔偿。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2013年12月30日签订的商品房买卖合同；2、被告返还首付款108419元及利息16467元（按照中国人民银行同期贷款利息计算）；3、被告返还银行贷款250000元及利息损失37638.42元（损失计算日期至2016年10月4日，以后损失按照第三人实际收取贷款利息计算至被告支付之日）；4、被告赔偿原告向第三人提前还贷款的违约金(按照被告返还贷款时原告剩余贷款本金数的5‰计算)；5、被告赔偿代办费1050元；6、被告赔偿购房优惠款3000元；7、被告赔偿房屋租金损失2250元；8、被告支付违约金3584.19元（合同约定的按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金）；9、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告并未逾期交房，被告在2014年12月25日即登报、电话通知全体业主并且同一楼的业主已在合同约定期限内入住，被告也已将房屋交付业主使用，原告未入住是因其自身原因，不愿办理入住手续，与被告无关；2、原告已办理了入住前的水、电相关手续，房屋具备居住及装修条件，买卖商品房的目的为居住，本案房屋已有水、电、暖等满足日常居住和装修条件，也符合合同的目的；3、根据商业习惯及房地产买卖习惯，在同一期同楼的业主均入住的情况下，开发商没有理由不通知原告办理入住，且该房屋符合合同的单体验收标准，综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：2013年12月29日，我行与原告李闯、被告保证人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订《个人住房（商业同房）借款合同》一份，合同约定：原告向被告提供借款25万元，借款期限自2013年12月29日至2043年12月29日，还款方式为等额本息还款法，并以被告位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-4号2-22-1的房地产作抵押（已办理抵押登记手续）。同时，保证人提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人如约发放贷款，原告按时履行还款义务。2015年4月，原、被告因房屋交付事项出现争议诉至法院，诉请解除《商品房买卖合同》。由于第三人发放的个人住房贷款的目的用于原告购买被告开发的商品房，因此如果原、被告商品房买卖合同关系解除，贷款合同的目的丧失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条以及第二十六条，我行作为贷款银行有权要求解除借款合同，并要求借款人及售房人偿还贷款本息。请求判令1、《商品房买卖合同》解除，同时解除《个人住房（商业用房）借款合同》；2、原、被告共同偿还第三人尚欠贷款本金及利息（具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准）；3、第三人对诉争房屋享有优先受偿权；4、原、被告承担本案第三人垫付的诉讼费用。
经审理查明：2013年12月30日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定原告购买被告位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-4号2-22-1房屋一套，建筑面积为65.27平方米，商品房单价为5491.33元/平方米，总金额为358419元。付款方式于2013年12月30日前交纳首期购房款108419元，余款25万元采用银行贷款方式支付，并于2014年1月30日前办理完毕。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第五种条件为单体验收合格、水暖电通。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，系本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年3月4日，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行向原告发放贷款25万元，原告以该房作为抵押。2014年12月25日，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司在报纸发出公告，通知原告办理入住。但当时涉案商品房仅有临时水电，暖气亦没有开栓。原告已经偿还第三人部分贷款及利息。
另查明：原告李闯购买所争房屋还支出代办费1050元，购房优惠款3000元。由于原告李闯首付款票据丢失，原告李闯表示首付款违约金可以从发票开具之日2014年1月5日起计算。
上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的商品房买卖合同、付款收据、首付款借款协议、个人住房借款合同、个人贷款对账单、还款计划表、个人贷款支付凭证、发票、回执、入会申请书及收据，被告提供的两份入住文件、新建住宅供电工程收费与建设协议与挂网合同、辽沈晚报办理入住的公告，第三人提供的银行对帐单等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：开发商按约交房系其基本合同义务。涉案商品房仅有临时水电，暖气亦没有开栓，不符合“水暖电通”的交付条件，李闯拒绝收房行使合同解除权，符合约定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，李闯有权要求解除与第三人签订的个人住房借款担保合同。解除商品房预售合同后，李闯等要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款本金及利息，并赔偿首付款利息等合理的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人要求被告给付尚欠贷款及利息的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李闯与被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订的商品房预售合同。
二、解除原告李闯与被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行签订的个人住房借款担保合同。
三、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决生效之日起3日内给付原告李闯房屋首付款本金108419元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月5日计算至本判决确定的给付之日至）。
四、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决生效之日起3日内给付原告李闯已向第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行归还的贷款本金及利息（以第三人个人贷款实际还款额为准）。
五、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决生效之日起3日内给付原告李闯损失的代办费1050元、购房优惠款3000元。
六、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司于判决生效之日起3日内给付第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行原告李闯尚未偿还的贷款本金及利息（以第三人个人贷款实际欠款额为准）。
逾期付款，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
七、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。
案件受理费10097.5元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 律启东审判员许广武
人民陪审员 邢 丽
二〇一七年六月三十日
书 记 员 陈 建
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