上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民四(商)初字第4043号
原告上海福晋材料科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人夏传洲，经理。委托代理人阮洪架。被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行，住所地上海市。负责人张大林，行长。委托代理人王雯珏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人张亮，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告张汶贤，男，汉族，1974年9月11日出生，住福建省。被告周素芳，女，汉族，1977年10月20日出生，住福建省。被告张汶贤、周素芳共同委托代理人覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。原告上海福晋材料科技有限公司诉被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行、被告张汶贤、被告周素芳案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理，依法组成合议庭，于2015年12月16日、2016年1月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人阮洪架、被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行委托代理人王雯珏、张亮到庭参加诉讼，被告张汶贤、周素芳共同委托代理人覃铁龙到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月15日，原告与被告张汶贤、周素芳签订租赁合同，约定原告承租两被告位于本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋，租期2011年1月15日起至2021年1月14日。原告已履行合同全部义务。之后，被告张汶贤将房屋出租给原告。2011年8月，被告张汶贤将该房向被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行抵押贷款。因未按约还款，将拍卖所涉物业，损害原告合法权益，故起诉来院，请求判令：一、确认原告合法占有使用本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋，占有期间从2011年1月15日起至2021年1月14日止；二、确认2011年1月15日原告与被告张汶贤、周素芳签订的租赁合同合法有效。审理中，原告变更诉讼请求，要求保护其租赁权，确认原告对被告张汶贤、被告周素芳位于本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋有合法租赁权，并此权益优先于被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行的抵押权。原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、收款收据4张、资金划转说明、协议确认书，证明原告对被告张汶贤、被告周素芳有507万元债权，双方签订租赁合同以租金抵扣前述债务；2、租赁合同、确认书，证明2011年1月15日原告与被告张汶贤签订物业租赁合同，约定出租本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋10年、月租金4,500元，以租抵债；3、收条及签购单各两张、转账凭证两张、支票存根联一张，证明原告按约打款给被告张汶贤；4、(2013)静民二(商)初字第725号民事判决书、(2014)沪二中民六(商)终字第37号民事裁定书、(2015)静执异字第10号执行裁定书，证明各方法律关系；5、物业费收据两张，证明原告支付部分物业费。被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行辩称，原告的请求权基础是租赁合同，银行是不适格被告，不同意诉讼请求。被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行提供如下证据：1、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书(同原告提供)；2、上海市房地产登记证明、登记簿信息，证明原告取得抵押权；3、房屋交接书、水电费物业证明，证明2011年8月房屋交付及使用情况。被告张汶贤、被告周素芳对原告的诉讼请求无异议，并提供收条，证明于2011年4月将房屋钥匙交给原告。原告对被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行证据和被告张汶贤、被告周素芳的证据均无异议，开发商的交房手续是后补的。被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行对原告证据表示：证据1-3、5均不认可，因原告与被告张汶贤以租抵债的内部约定不清楚并且开发商交房在租赁之后，不认可原告主张的租赁，证据4无异议；对被告张汶贤、被告周素芳的证据亦不认可。被告张汶贤、被告周素芳对原告证据1-4无异议，证据5不清楚；对被告大华银行(中国)有限公司上海静安支行证据1-2无异议，证据3中的房屋交接书是开发商后补的，证据3中的水电费物业证明不清楚。经质证，原告证据1-3中付款人、收款人、借款用途及金额难以证明以租抵债的事实，不予采纳；被告张汶贤、周素芳提供的收条与开发商房屋交接书内容不符，鉴于开发商的独立地位，应采纳房屋交接书；双方其他证据真实合法、与本案有关联，均予采纳。经审理查明：(一)大华银行(中国)有限公司上海静安支行以金融借款合同纠纷起诉张汶贤、周素芳。本院(2013)静民二(商)初字第725号民事判决两人归还贷款并以抵押房屋本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室承担抵押担保责任，该民事判决已生效。大华银行(中国)有限公司上海静安支行依该生效判决申请执行，本院已受理执行。原告对执行提出异议，请求暂缓拍卖抵押房产，要求保护租赁权、优先购买权。本院(2015)静执异字第10号执行裁定书认定，原告与产权人(即被告张汶贤)签订租赁合同时开发商尚未交付抵押房屋、有悖常理，且原告证据不能证明原告已支付租金或以债务冲抵租金，裁定驳回异议请求。原告不服，遂起诉来院。(二)本院(2013)静民二(商)初字第725号案件查明：2011年1月9日，张汶贤与开发商签订房屋买卖合同，购买本市杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋，购买价7,211,552元；同年6月9日，张汶贤、周素芳(共有人)与大华银行(中国)有限公司上海静安支行签订抵押贷款协议，借款468万元用于购买该房屋、借款336个月，两人并将所购房屋作抵押担保；6月14日，双方办理抵押登记，抵押人张汶贤、第一顺位抵押权人原告。(三)2010年8月23日、9月2日，开发商向包括被告张汶贤等多名案外人出具两张收条，确认收到包括前述房屋等房产的购房款共计29万元。2011年8月11日张汶贤与开发商办理房屋交接手续。以上事实，有双方提供的相应证据及当事人当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：一、原告主张的以租抵债的事实和租赁权问题。首先，根据原告提供的证据材料1-3，2011年1月16日被告张汶贤确认“收到款项175万元、200万元、8万元、XXXXXXX元由于本款已经支付给橡树湾开发商用于购买81号1402室房产(即系争房屋)”。前述四笔款项(合计507万余元)的收条载明用于购买系争房屋。开发商出具的收条只有29万元，用于被告张汶贤等多名案外人的多处房款。而按2011年6月抵押贷款协议，被告张汶贤从银行处贷款468万元用以购买系争房屋。系争房屋的买卖合同约定，房屋价款为721万余元。显然，被告张汶贤两处借款均用于购买系争房屋与原告提供的证据材料金额不符，原告主张以租抵债，证据不足，不予采信。其次，签订租赁合同时，被告张汶贤尚未取得房屋产权且开发商尚未交付房屋。被告张汶贤在庭审中表示开发商交付房屋前已自行向原告作交付，有悖常理，且与开发商的交付矛盾。因此，原告主张的租赁合同关系成立于抵押之前，缺乏事实依据，不予采信。二、租赁权与抵押权的关系。租赁权是基于合同取得的债权。合同法规定，承租人享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利。抵押权是物权。物权法规定，抵押权人有权就抵押财产优先受偿权；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据前述法律规定，两者的法定优先内容不同。原告主张租赁权优先于抵押权，与前述法律规定不符。综上，原告就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海福晋材料科技有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆晓峰
审 判 员 严亚璐
人民陪审员 洪可容
二〇一六年五月十八日
书 记 员 李 彦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《中华人民共和国物权法》第一百一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。……第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……