吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉0402民初346号
辽源市中吉物业服务有限责任公司。
法定代表人肖士森，该公司经理。
委托代理人隋强，该公司职员。
被告彭滨，住所地辽源市。
原告辽源市中吉物业服务有限责任公司诉被告彭滨物业服务合同纠纷一案,本院受理后,由审判员刘鹏适用简易程序,公开开庭进行审理，原告辽源市中吉物业服务有限责任公司委托代理人隋强到庭参加诉讼，被告彭滨经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称,被告彭滨,晨风小区5号楼705室,建筑面积为118.74㎡，被告彭滨购买的晨风小区系辽源市辰峰房地产开发有限责任公司开发的,2008年12月28日辽源市辰峰房地产开发有限责任公司以甲方的身份与乙方中吉物业公司签订了前期物业服务合同,该合同约定了服务内容与质量,服务费用等有关内容。2009年9月10日彭滨入户时,中吉物业公司以辰峰上东名苑物业管理处(该小区名称)的名义与业主彭滨签订了物业管理服务协议,约定了双方的义务和权力及违约责任,原告己按合同规定给被告提供了相应的物业服务,对园区内房屋共用部位、共用设施及绿化管理及养护、公共区域环境卫生、照明等项目进行维护、修缮服务与管理,冬天清雪、日常清运生活垃圾,常年清淘下水井及楼道日常清扫保洁服务。原告履行了应尽的服务义务,可是被告自2013年9月至2017年8月期间无故逾期不缴纳物业费共计
6878.4元。中吉物业服务有限贵任公司的物业费收费标准为每平方米O.87元,每月118.74㎡×0.87元=103.3元/月,每年共计1239.6元,公共区域照明费共计480元/年,合计1719.6元。彭滨四年住宅物业费共欠6878.4元。对上述欠费经原告多次书面告知催缴未果,根据物业管理条例第六十七条《逾期不缴纳物业服务费的责任》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年5月15日法释【2009】8号文件第六条:“经书面催缴业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需要接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”综上,被告享受了服务,占用和使用了公共设施,而不缴纳服务费是一种违约行为,由于不缴纳物业费是对业主共同利益的侵犯,被告应承担违约责任,为维护原告的合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。
被告彭滨未到庭亦未向本庭提交书面答辩意见。
在当庭质证过程中,原告辽源市中吉物业服务有限责任公司向本院提交如下证据:
1、工商执照资质证书、营业执照各一份，证明原告是合法单位。2、前期物业合同、2014年签订的物业管理服务合同、2018年签订的协议各一份，证明原告具有合法合理资质。3、业主入住文件一份，证明业主的义务，应按时缴纳物业费，及逾期缴纳物业费的责任和晨风小区高层电梯使用费的标准。4、市垃圾清运收据和电费收据、电梯检测费各一组，证明收费及服务依据。5、收费许可证，证明晨风上东名苑物业管理处是辽源市中吉物业服务有限责任公司的下属办事处及收费许可。6、照片一组，证明物业服务。7、电梯电费说明、物业服务等级标准审核表各一份，证明小区高层使用电梯住户每户每平方米增加0.17元的电梯检测费，即高层物业费每平方米0.87元。
经审理查明：：原告辽源市中吉物业服务有限责任公司（乙方）与辽源市辰风开发有限责任公司（甲方）于2008年12月28日签订了《前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方晨风上东名苑住宅小区（坐落位置晨风院内）实施物业管理，委托期限二十年。协议约定了服务范围及业主的权利义务，收费标准：物业管理费0.7元/月平方米、电梯费20元户/月、公共照明每户每月10元及其他相关收费标准。2009年3月24日晨风上东名苑物业管理处（甲方）与被告张颖（乙方）签订了《物业管理服务协议》，双方约定了权利义务及违约责任。2014年5月1日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司（乙方）与辽源市晨风上东名苑业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，双方约定由甲方委托乙方对辽源市龙山区晨风上东名苑小区实施物业管理。委托期限三年，自2014年5月1日起至2017年5月1日止，约定了服务范围、服务质量、服务标准及业主的权利义务，同时约定了合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，约定了收费标准：多层住宅物业费0.7元/月平方米，高层0.87/月平方米，电梯运行费2-3层20元/月，4-5层25元/月，6-7层30元/月，8-9层35元/月，10-11层40元/月，公共区域电费10元/月户及其他相关收费标准。约定物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年物业费到期前10日内到物业交纳下一年物业服务费。还约定业主逾期交纳物业管理服务的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费3%加收滞纳金。2018年1月9日晨风上东名苑业主委员会与辽源市中吉物业服务有限责任公司签订《协议》一份，双方约定物业公司按照三级物业服务标准为晨风小区全体业主提供物业服务，物业服务试用期为2018年1月9日至2018年4月9日。如试用期内所提供的物业服务达到三级标准，试用期满时，业委会即与物业公司签订服务合同，协议还约定了双方的权利义务。另查明被告彭滨系辽源市龙山区晨风上东名苑小区5号楼705室业主，产权面积118.74平方米，并于2009年9月10日入住。原告接受辽源市中吉物业服务有限责任公司物业管理服务后，被告自2013年9月至2017年8月未缴纳物业费，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判决被告支付拖欠的物业服务费6,878.40元；判决被告承担逾期不缴纳物业费的违约金，滞纳金按合同约定每日交0.3%缴纳至交齐为止；判令被告承担本案诉讼费。
本院认为，2008年12月28日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司与辽源市辰风开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，2014年5月1日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司与辽源市晨风上东名苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》，2018年1月9日晨风上东名苑业主委员会与原告辽源市中吉物业服务有限责任公司签订的《协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，上述物业服务合同对全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同提供了相应的物业服务，被告并未按照协议约定按时缴纳物业服务费用。原告具有相关收费资质，收费并无不当。故原告要求被告交纳自2013年9月起至2017年8月止物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金诉请，因原告未能提供证据证明其在物业服务过程中不存在瑕疵，故原告的该项诉请，本院不予支持。原告于2014年5月1日前收费标准为每平方米0.7元/月，因此被告彭滨自2013年9月份起至2014年4月份（计8个月）止应交物业费为0.7元/×118.74平方米×8（月）=664.94元；(电梯费20.00元+公共照明10.00元)×8（月）=240.00元。被告自2013年9月份起至2014年4月份止应交纳物业服务费为664.94元+240.00元=904.94元。原告于2014年5月1日后收费标准为每平方米0.87元/月，电梯运行费30.00元/月，公共区域电费10.00元/月，因此被告自2014年5月起至2017年8月止共计37个月，应交纳物业费为0.87元×118.74平方米×37(月）=3,822.24元；（电梯运行费30.00元+公共区域电费10.00元）×37（月）=1,480.00元。因此被告彭滨应交纳自2013年9月起至2017年8月止物业服务费共计为904.94元+3,822.24元+1,480.00元=6,207.18元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告彭滨于本判决生效之日起五日内向原告辽源市中吉物业服务有限责任公司交纳自2013年9月起至2017年8月止的物业服务费用6,207.18元。
二、驳回原告辽源市中吉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费25,00元，由被告彭滨负担。
如果被告未能按判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判员 刘 鹏
二〇一八年四月十六日
书记员 张修玉