江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0982民初1422号
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地盐城市大丰区人民南路90-1号。
负责人杨剑，该支行行长。
委托代理人赵锋（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。
被告陈瑶。
被告大丰市中凯置地有限公司，住所地盐城市大丰区永泰国际广场B1幢105、115室。
法定代表人赵兵，该公司总经理。
委托代理人袁园（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称大丰农商银行城中支行）与被告陈瑶、大丰市中凯置地有限公司（以下简称中凯公司）保证合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员朱列适用简易程序于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告大丰农商银行城中支行的委托代理人赵锋，被告陈瑶，被告中凯公司的委托代理人袁园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大丰农商银行城中支行诉称，2013年4月27日，原告与蔡凤娟（陈瑶的母亲，已故），以及被告陈瑶、中凯公司签订了《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》和《个人楼宇按揭保证担保合同》各一份，约定蔡凤娟向原告借款49万元，用于购买住宅房，同时对借款期限、利率、还款方式、违约责任、担保责任等均作了约定。合同签订后，原告依约向蔡凤娟发放贷款49万元，借款期限至2029年4月20日。2015年2月23日蔡凤娟病故，2015年3月至12月期间，被告陈瑶为母亲蔡凤娟代为偿还了期间应还的借款本息，但从2016年1月份未再履行还款义务，至2016年2月26日计结欠借款本金437592.53元、利息3703.74元。现要求两被告共同代为偿还原告借款本金437592.53元、利息3703.74元，并承付借款本金自2016年2月27日起至实际给付之日止按年利率8.8425%计算的利息，赔偿律师代理费6000元；诉讼费用由被告负担。
被告陈瑶辩称，我为该借款提供担保属实。我是一直积极还贷的，因我母亲在购房后就生病，为了治病花了很多钱，只能先处理房子，再还贷。但由于原告不配合，导致我无法办理房屋产权证，所以我无法偿还。如果原告要求将所欠本息一并偿还，只能处理房子。
被告中凯公司辩称，我公司对借款及担保事实无异议，但该债务既有物的担保，又有人的担保，且债务人自己提供了物的担保的，保证人对物以外的债务承担保证责任，债权人应当先就物的担保实现债权。因此我公司仅对抵押物不足以偿还原告债权的部分承担连带责任。
经审理查明，2013年4月27日，原告大丰农商银行城中支行与蔡凤娟、中凯公司签订了《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定：鉴于乙方（蔡凤娟）向丙方（中凯公司）购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方（大丰农商银行城中支行）申请个人楼宇按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2013年4月27日起至2029年4月20日止，向乙方发放额度为人民币肆拾玖万元整的个人楼宇按揭贷款；借款利率为年利率5.895%；借款期限在一年以内（含一年的）执行本合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第二十日，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定；还款方式为等额本息还款法；甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户（账号62×××76）内；甲方同时根据乙方预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户内；如乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿；并要求乙方承担与本合同及本合同项下担保有关的律师服务、评估等费用；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；抵押加阶段性保证是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式；保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止，保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证；保证范围为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应借款人缴付的一切费用和甲方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。同日，原告大丰农商银行城中支行（甲方）与借款人蔡凤娟（乙方）、保证人陈瑶（丙方）签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定丙方为乙方的上述借款提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为本合同项下借款本金、利息、逾期利息、罚息、律师费等实现债权的一切费用；如有两个或两个以上保证人的，保证人之间对债务人的债务承担连带责任；本贷款发生后，乙方连续三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息及相关费用，甲方即可按本合同有关条款处理，提前收回已发放尚未到期的贷款本息，丙方相应承担提前收回贷款的保证责任等。2015年5月3日，蔡凤娟为其购买的坐落于大丰区中凯银杏湖4幢804室住宅房一套办理了预告登记，到目前为止未办理他项权证。同日，原告大丰农商银行城中支行向借款人蔡凤娟发放贷款49万元，并由蔡凤娟在借款借据上签字认可。借款借据上载明到期日为2029年4月20日。蔡凤娟借款后，仅偿还了部分借款本息，后因病于2015年2月23日死亡。截止2016年2月26日，尚欠借款本金437592.53元，利息3703.74元。原告因追款无果，于2016年3月3日向本院提起诉讼。并为此支付代理费6000元。
另查，中国人民银行在银法（2003）251号中关于人民币贷款利率有关问题的通知中规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。
上列事实，有当事人陈述，《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》，《个人楼宇按揭保证担保借款合同》，借款借据，预告登记证，《公证书》，《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》，还款明细，通用凭证，身份证明等证据在卷证实。
本院认为，原、被告间签订的担保借款合同不违反相关法律法规强制性规定，应为合法有效。借款人蔡凤娟借款后，未能按约偿还借款本息，构成违约。按合同约定借款人连续三个月或累计六个月未能按约偿还借款本息，贷款人可以提前收回已发放借款，并提前行使担保权。按照合同约定以及中国人民银行的相关规定，借款人未按本合同借款期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应上调。故原告要求收回全部贷款本息，并承付逾期利息的诉讼请求依法应予支持。被告陈瑶作为连带责任担保人，且在担保期内，在借款人未能按约偿还借款本息的情况下，对借款人蔡凤娟的偿还义务依法应承担连带清偿责任。按照合同约定，被告中凯公司承担的是阶段性担保，担保期间在借款人办理他项权证之前。现因蔡凤娟所购买的房屋仅办理了预告登记，尚未办理抵押登记，抵押未生效，故原告要求被告中凯公司承担担保责任的诉讼请求依法应予支持。被告中凯公司辩称其仅对抵押物不足以偿还原告债权的部分承担连带责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。因原、被告双方在合同中对代理费的承担均作了约定，且原告主张代理费6000元符合相关收费标准，故原告要求被告赔偿律师代理费6000元的诉讼请求依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零三条的规定，判决如下：
一、被告陈瑶代为偿还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行借款本金437592.53元、利息3703.74元，并承付借款本金自2016年2月27日起至实际给付之日止按合同约定的利息及罚息；赔偿律师代理费6000元。
二、被告大丰市中凯置地有限公司在蔡凤娟所购房屋办理他项权证前与被告陈瑶共同承担上述还款义务。
上述（一）、（二）项于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7919元，减半收取3959.5元，由被告陈瑶、大丰市中凯置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费7919元（上诉法院开户行及账户，收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行江苏省盐城市农行中汇支行，账号40×××21，附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。
审判员 朱 列
二〇一六年五月十九日
书记员 单文（代）
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百零三条承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。