山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0781民初2730号
原告（反诉被告）周国英。
委托代理人谢保武，山东闻法律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，山东闻法律师事务所实习律师。
被告韩炳义。
委托代理人李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人张磊，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司。
法定代表人韩炳义，董事长。
委托代理人李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人张磊，北京市炜衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）周国英与被告韩炳义、被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司（以下至判决主文前简称鑫力源公司）返还原物纠纷一案，原告（反诉被告）周国英于2016年5月3日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）鑫力源公司于同年7月7日向本院提起反诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）周国英及其委托代理人谢保武、ＸＸ，被告韩炳义，被告韩炳义及被告（反诉原告）鑫力源公司的委托代理人李兰明、张磊到庭参加诉讼。第二、三次开庭时，原告（反诉被告）周国英及其委托代理人谢保武、ＸＸ，被告韩炳义、被告韩炳义及被告（反诉原告）鑫力源公司的委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2016年1月28日，原告通过竞拍的方式以2344333元的价格购买位于青州市何官镇代楼工业园内山东联丰肥料有限公司（以下至判决主文前简称联丰公司）所属的全部房屋及地面附属物，并于当天签订《拍卖成交确认合同》，为此原告另支付拍卖佣金110000元，临朐县人民法院于2016年2月3日下达（2015）临执字1465-2号执行裁定书，原告据此取得上述财产的所有权。
2016年2月20日，原告在联丰公司门口张贴公告，并邮寄送达被告，通知非法占用上述财产的二被告限期三日搬离，但二被告均拒绝搬离。
二被告的违法行为，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令二被告立即停止侵权，排除对原告位于青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物使用的妨碍，立即腾房，返还财产，赔偿原告经济损失200000元，诉讼费用由二被告负担。
被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司辩称，1、根据合同法第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。正如原告提交的证据材料中也提供了被告合理合法使用本案财产的租赁合同，因此，被告使用涉案财产有合理合法依据，不存在被告非法侵犯原告财产的行为，因此，原告的请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告之前曾多次组织多人采取暴力方式阻止被告使用涉案财产，构成违法行为，为此，我方提起反诉。2、韩炳义并非本案适格被告，涉案财产租赁方是鑫力源公司，韩炳义作为公司的法定代表人，其维护自己所诉财产合法使用的行为为职务行为，请求法院驳回原告对韩炳义的诉讼请求。
被告（反诉原告）鑫力源公司反诉称，反诉人于2012年8月6日与联丰公司签订租赁合同，由反诉人承租青州市何官镇代楼工业园内的厂房。2016年年初被反诉人购买租赁物后，被反诉人违反租赁合同的约定，多次到反诉人处骚挠，严重影响反诉人的正常生产经营活动，造成反诉人停工停产，给反诉人造成巨大损失。根据合同法第一百零七条、第一百一十三条之规定，现反诉人提起反诉，请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人损失300000元，反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称，反诉原告的反诉请求及所依据的事实和理由均不成立。1、反诉被告在取得涉案财产时并不知晓该涉案财产已被租赁。2、反诉原告与案外人联丰公司所签订的租赁合同系无效合同，依法不应受到法律保护。3、反诉被告在取得涉案财产所有权后，依法对涉案财产进行维护、改造，是实现物权的手段，并没有故意阻止反诉原告进行生产经营，相反，反诉原告对反诉被告依法行使物权所有权的行为实施阻挠，已经构成违法，应当依法判令反诉原告停止侵权，返还财产。4、反诉原告所提赔偿请求300000元缺乏事实和法律依据，依法不能成立。综上，请求依法驳回反诉人的反诉请求，维护反诉被告的合法权益。
经审理查明，联丰公司成立于2002年7月22日，营业期限至2022年7月22日，注册资本10000000元，住所地济青高速潍坊段10号路口东代楼工业园，经营范围为生产销售复混肥料（申领许可证后方可生产经营），货物进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），股东为李志秋与韩炳福，法定代表人为韩炳福。被告（反诉原告）鑫力源公司成立于2012年4月6日，营业期限至2042年4月6日，注册资本10000000元，住所地青州市何官镇南口埠工业园，经营范围为石英坩埚生产项目筹建（筹建期1年，不得生产经营）；风光互补系统配制、小型风力发电机、风光互补路灯、LED照明灯、光伏太阳能电站、风光互补电站的研发和安装（不含特种设备），光伏太阳能组件的销售，货物进出口（法律法规禁止的除外，需经许可经营的，须凭许可证经营），（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），股东为被告韩炳义与李志会，法定代表人为被告韩炳义。韩炳福与被告韩炳义系兄弟关系，李志秋与李志会系姐妹关系，韩炳福与李志会系夫妻关系，韩炳福为被告（反诉原告）鑫力源公司董事之一。
2012年3月6日，联丰公司作为出租人与被告（反诉原告）鑫力源公司作为承租人签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋坐落在青州市何官镇南口埠村，间数为办公楼20间、宿舍楼40间、车间2个，建筑面积6000平方米，租赁期限从2012年3月6日至2029年3月5日，年租金20000元，每五年支付一次，每个第五年的二月底前支付上五年租金，租赁房屋的用途为经营办公，租赁房屋的维修由出租人负责。双方还对其他事项进行了约定。
联丰公司所有的房屋建筑物、构筑物及地上附属物评估结果清单载明的资产有：1、办公楼（二层），369.2平方米；2、平房（北）48.1平方米；3、传达室，27.72平方米；4、彩钢瓦棚，192.5平方米；5、厕所，26.8平方米；6、配电室，64.2平方米；7、伙房，62.5平方米；8、宿舍（三层），926.19平方米；9、钢构车间，2899.2平方米；10、钢构车间，995.5平方米；11、车间，1728平方米；12、玻璃钢瓦棚，308.75平方米；13、厂区地面硬化，5173.67平方米；14、砖院墙，长195.1米；15、电动门一个，长11.5米；16、假山一座；17、旗杆3根；18、路灯4根；19、龙爪槐7棵，胸径15厘米；20、石榴8墩；21、杏树1棵；22、梧桐树1棵，胸径42厘米；23、国槐1棵，胸径17厘米。被告韩炳义称上述资产除第11项1728平方米车间外，其余资产都属房屋租赁合同的租赁物。
2016年1月28日，原告（反诉被告）在山东精诚拍卖有限公司举行的拍买会上以2344333元的价格买受青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物，并签订拍卖成交确认书及拍卖成交确认合同，原告（反诉被告）支付价款2344333元及佣金110000元。同年2月3日，临朐县人民法院作出（2015）临执字第1465-2号执行裁定书，裁定将联丰公司所有的位于青州市何官镇代楼工业园内的厂房及地面附属物交付原告（反诉被告），该房产及地面附属物所有权自该裁定送达原告（反诉被告）时起转移，原告（反诉被告）可持该裁定到有关机构办理产权过户登记手续。
2016年2月4日，原告（反诉被告）等人携（2015）临执字第1465-2号执行裁定书到被告（反诉原告）鑫力源公司传达室，找到被告韩炳义及其妻子，要求被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司搬离联丰公司厂区，被告韩炳义及其妻子认可联丰公司厂房及地面附属物归原告（反诉被告）所有，但同时认为联丰公司与被告（反诉原告）鑫力源公司签订了房屋租赁合同，被告（反诉原告）鑫力源公司对联丰公司的厂区有使用权。同年2月20日，原告（反诉被告）通过EMS向被告韩炳义邮寄通知书，要求被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司搬离联丰公司厂区。同年2月22日，原告（反诉被告）等人到被告（反诉原告）鑫力源公司，用挖掘机将其使用的电动门撞倒。同年3月22日，原告（反诉被告）在联丰公司张贴通知，要求被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司限期搬离。联丰公司的厂房及地面附属物至今仍由被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司占有。
2016年4月18日，临朐县人民法院执行局出具证明一份，载明：“被执行人联丰公司所有的厂房及地面附属物，已经我院委托拍卖，我院（2015）临执字第1465-2号执行裁定书已将上述财产所有权交付买受人周国英，该财产在本院处置前已经青州市人民法院查封，其它第三人不得占用、处分该财产，如第三人占用和处分的，买受人周国英可通过诉讼解决。特此证明”。
同时查明，被告韩炳义在2015年临朐县人民法院拍卖联丰公司所属的房屋及地面附属物时提交的房屋租赁合同复印件载明的签订时间及租赁期限开始时间均为“2012年3月6日”，庭审中，被告（反诉原告）鑫力源公司提交的房屋租赁合同载明的签订时间及租赁期限开始时间均为“2012年8月6日”，被告韩炳义称房屋租赁合同的签订日期及租赁期限的开始时间实际均为2012年3月6日，被告（反诉原告）鑫力源公司核发营业执照后，其与韩炳福认为房屋租赁合同不妥，协商后将签订时间及租赁期限开始时间均更改为“2012年8月6日”。
2012年9月13日，韩炳福因交通事故去世。之后，联丰公司在很多案件中作为被告或被执行人。被告（反诉原告）鑫力源公司成立后一直未从事经营范围内的业务。
2013年10月12日，被告（反诉原告）鑫力源公司与河北景塔干燥设备有限公司签订销售合同一份，约定被告（反诉原告）鑫力源公司从河北景塔干燥设备有限公司购买化肥造粒机三台，同年10月20日到货二台，2014年2月10日到货一台，货到付款。
再查明，诉讼中，依原告（反诉被告）申请，本院依法委托山东三元资产评估有限公司对联丰公司所属的房屋及地面附属物月租金数额进行了评估。评估结果为于评估基准日2016年3月5日，评估月租金数额为35700元。
上述事实，有原告（反诉被告）提交的工商登记信息，房屋租赁合同复印件，房屋建筑物、构筑物及地上附属物评估结果清单，拍卖成交确认书，拍卖成交确认合同，资金往来结算票据，执行裁定书，录像光盘，EMS回执，照片，临朐县人民法院执行局证明，民事判决书，被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司提交房屋租赁合同，录像光盘，照片，本院个案查询表，本院依法委托山东三元资产评估有限公司出具的资产评估报告书及当事人陈述等在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，原告（反诉被告）在山东精诚拍卖有限公司举行的拍买会上以2344333元的价格买受青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物，并签订拍卖成交确认书及拍卖成交确认合同，支付价款2344333元及佣金110000元，临朐县人民法院（2015）临执字第1465-2号执行裁定书裁定将上述房屋及地面附属物交付原告（反诉被告），所有权自该裁定送达原告（反诉被告）时起转移。原告（反诉被告）因此而取得上述房屋及地面附属物所有权。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
本案争议的焦点是被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司占有原告（反诉被告）所有的青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物是否是无权占有，亦即联丰公司与被告（反诉原告）鑫力源公司签订的房屋租赁合同是否有效。首先，《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条规定：“公司经公司登记机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格。自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关登记的，不得以公司名义从事经营活动”，该条例第二十五条规定：“依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业法人营业执照》。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司凭公司登记机关核发的《企业法人营业执照》刻制印章，开立银行账户，申请纳税登记”。被告（反诉原告）鑫力源公司成立于2012年4月6日，却于2012年3月6日与联丰公司签订房屋租赁合同，违反上述规定。庭审中，被告（反诉原告）鑫力源公司提交的房屋租赁合同已将“2012年3月6日”更改为“2012年8月6日”，被告韩炳义称实际时间为2012年3月6日，被告（反诉原告）鑫力源公司核发营业执照后，其与韩炳福认为房屋租赁合同不妥，协商后更改为“2012年8月6日”。被告韩炳义在2015年临朐县人民法院拍卖联丰公司所属的房屋及地面附属物时提交的房屋租赁合同复印件载明时间为“2012年3月6日”，庭审时提交的房屋租赁合同载明时间为“2012年8月6日”，由此可以推断，房屋租赁合同载明的上述时间更改于2015年临朐县人民法院拍卖联丰公司所属的房屋及地面附属物时至本案庭审前，而韩炳福于2012年9月13日去世，故被告韩炳义关于改动上述时间原因的陈述与事实不符。其次，房屋租赁合同约定年租金仅20000元，被告（反诉原告）鑫力源公司在第一次开庭时解释为当时联丰公司主营化肥，为转产需要，被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司租赁了联丰公司的场地，双方系关联企业，因而租赁合同的租金较低。第二次开庭时则解释为联丰公司欠被告韩炳义借款1998000元未清偿，因而租赁合同的租金较低。原告（反诉被告）认为年租金20000元明显违背市场价值，当时联丰公司负债率非常高，既有大量银行贷款到期不能归还，又有包括原告（反诉被告）在内的其他债权人，为规避即将到期的债务，联丰公司以近乎无偿的价格将其所有财产出租给与其有密切关联性的被告（反诉原告）鑫力源公司近20年，双方串通的主观恶意非常明显，损害了第三人的利益。被告韩炳义认为，在韩炳福去世之后，联丰公司才有了大量诉讼案件，之前经营的很好，双方不存在恶意串通，损害第三人利益的情形。如被告韩炳义陈述属实，联丰公司在经营状况很好的情况下，将除一个车间外的所有厂房出租给被告（反诉原告）鑫力源公司使用，自己仅使用一个车间进行生产经营，不合常理。再次，被告（反诉原告）鑫力源公司成立后，一直未从事经营范围内的业务。被告韩炳义称公司成立后由韩炳福联系业务，韩炳福去世后，业务中断，之后由于原告（反诉被告）等人到公司阻碍，一直不能正常生产经营。自韩炳福于2012年9月13日去世至原告（反诉被告）等人2016年2月4日后多次到被告（反诉原告）鑫力源公司要求其搬离，时间长达近三年半，且根据被告韩炳义提交的其与河北景塔干燥设备有限公司于2013年10月12日签订的化肥造粒机销售合同，被告（反诉原告）鑫力源公司期间曾购买过三台化肥造粒机，被告（反诉原告）鑫力源公司仅仅因为作为董事之一的韩炳福去世在长达三年半的时间内不从事经营范围内的业务，而购买与其经营范围无关的化肥造粒机，被告韩炳义对被告（反诉原告）鑫力源公司成立后一直未从事经营范围内业务原因的陈述亦不合常理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，从被告（反诉原告）鑫力源公司成立的时间、其与联丰公司的股东组成及相互之间的关系、双方签订房屋租赁合同的时间、其提交的房屋租赁合同签订时间及租赁期限开始时间的更改情况、租金数额、其成立后一直未从事经营范围内的业务等情况来看，本院有充分理由相信其与联丰公司签订的房屋租赁合同存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定该合同无效，被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司占有原告所有青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物属无权占有，原告（反诉被告）要求其停止侵权，排除对上述房屋及地面附属物使用的妨碍，腾空房屋，返还财产的诉讼请求，本院予以支持。被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司无权占有原告（反诉被告）所有的联丰公司所属房屋及地面附属物，应赔偿原告（反诉被告）的经济损失，该经济损失可参照山东三元资产评估有限公司评估的租金数额计算，原告（反诉被告）主张200000元，对其余部分自愿放弃，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。
被告（反诉原告）鑫力源公司要求原告（反诉被告）赔偿其电动门窗及设备损失300000元，但未提交其系该电动门窗实际所有权人及设备受到损坏的充分证据，亦未提交经济损失数额的依据，本院不予支持，待有充分证据后，可另行主张。
被告韩炳义、被告（反诉原告）鑫力源公司辩称被告（反诉原告）使用青州市何官镇代楼工业园内联丰公司所属的房屋及地面附属物属有合法依据，该答辩意见与事实不符，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、被告韩炳义、被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司停止侵权，排除对原告（反诉被告）周国英所有的青州市何官镇代楼工业园内山东联丰肥料有限公司所属的房屋及地面附属物使用的妨碍，于本判决生效之日起十五日内将上述房屋腾空并将上述房屋及地面附属物返还原告（反诉被告）周国英；
二、被告韩炳义、被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）周国英经济损失200000元；
三、驳回被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，诉讼保全费1570元，均由被告韩炳义、被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司负担，反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告（反诉原告）山东鑫力源光电科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘希庆
人民陪审员 杨希伟
人民陪审员 牛英春
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王 敏