广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0404民初1760号
原告珠海市大友物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金海岸金岛路223号海景花园4单元1101房。
法定代表人李有珊，经理。
委托代理人赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
被告古汉于，男，1983年8月8日出生，汉族，户籍所在地和住址珠海市金湾区。
原告珠海市大友物业管理有限公司（以下简称大友公司）诉被告古汉于物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员曾剑独任审判，并于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告大友公司的法定代表人李有珊、委托代理人赖雪梅，被告古汉于到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买了珠海市三灶镇琴石路101号富都名苑1栋2单元302号房屋，2013年9月30日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告名下上述房屋的物业由原告提供物业服务。双方协议第四条4.1.3约定“物业服务费1.39元/平方米/月”，4.1.4约定“每月10日前交纳上期物业管理费”，4.4约定“生活垃圾处理费8元/户”，协议第八条8.4约定“乙方违反本协议不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及其它应缴费用的，甲方有权要求乙方即补交并从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付违约金”。原告依约提供物业服务，但被告至今却拒绝交纳2013年11月至2016年3月30日期间的物业管理费、卫生费、公摊水电费。被告的拖欠行为已严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了《前期物业服务协议》，已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，也侵害了广大缴费业主的利益。原告多次通过张贴告知、电话短信催收、上门催收、发律师函等方式要求被告交纳，但被告却拒绝交纳。原告故提起诉讼，请求判令被告支付2013年11月至2016年3月30日拖欠的下列费用：一、物业管理费3,998.6元(119.86平方米×1.39元/平方米/月×24个月)；二、垃圾清理费192元（8元×24个月）；三、公共水、电费分摊695.69元；四、违约金5,614.38元（每日按应缴费用的千分之三从2013年11月开始暂计至2016年3月30日，实际应计算至付清之日止）。以上共计10,500.67元。
原告为其诉称向本院提供的证据包括：1.《前期物业服务协议》、收楼确认书；2.《收费通知单》、律师函、快递单及签收记录；3.欠费单。
被告当庭答辩称，其之所以拒缴有关物业管理费，是因为：1.被告与该小区开发商的买卖合同出现纠纷，其已入住，原告就要求交物业费，但那时小区还没完善，原告收取物业费不合理。2.被告入住后，原告收取了4,600元装修押金，后返还了4,000元，剩下600元未返还，不合理，故被告拒付物业费。3.2013年11月之前原告已经从被告银行账户扣缴管理费用，但是被告并没有办理银行自动扣款手续，是原告方擅自代被告办理的银行自动划款手续。4.原告所起诉的所有费用当时均没有提供明细清单给被告，且分摊的电费过高，例如：地下停车场的灯光全天24小时开灯，浪费资源，被告没有买车位，不应分摊；小区大门原不在现在位置，原告改动了并收费，出现安全隐患。
经审理查明，被告古汉于系位于珠海市金湾区三灶镇琴石路101号富都名苑1栋2单元302房的业主，其于2013年9月30日向开发商确认收楼，并于同日与原告签订一份《前期物业服务协议》，约定：甲方（原告）物业管理服务费、公摊费用开始计算收取的时间是自开发商把商品房交付给乙方（被告）的实际时间之次月起；物业管理费按住宅1.39元/平方米/月收取，乙方应在每月10日前交纳上期物业管理费和公摊费用；生活垃圾费8元/户/月、可视对讲系统维护费5元/户/月；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反本协议不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及其它应缴费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金；等等。原告依此约定从2013年11月计收被告物业管理费和公摊费用等，但被告认为原告管理不善，小区大门被改动，存在安全隐患，及不应分摊地下停车场电费等，而未按时向原告交纳相关费用。
原告述称因被告办理的银行代收账户有存款，故已成功扣划2015年11月至2016年2月的费用，本案请求费用中已予扣除。在法庭审理过程中，原告对被告的答辩意见回应称装修押金600元是垃圾清理费用，当时明确告知过被告是不予退还的；是被告自己办理了银行托收手续，并非原告私自代为办理；原告每个月都在小区住宅一楼大堂公示各项费用明细清单及水电费计费起始明细，所分摊的电费仅限于电梯、走道、监控产生，地下车库电费是针对使用车库的业主进行分摊。被告当庭对原告从2013年11月计收没有异议，也对物业管理费、垃圾处理费、分摊公用水电费收取标准没有异议，但对违约金认为不应收取，因原告侵害了被告的权益。
经核查，被告每月物业管理费均为166.61元，2013年11月至2016年3月间，扣除2015年11月至2016年2月的4个月，欠费期间共计24个月，拖欠物业管理费为166.61元×24个月=3998.64元。分摊电费各月不同，因原告未提交2015年3月的收费单，已提供的收费单能证实的有504.32元。垃圾处理费每月8元，以上欠费期间24个月内为8元×24个月=192元。2016年5月24日，原告向被告发出律师函，向被告催收本案拖欠费用。但此后，被告一直未能缴纳，原告遂诉诸本院。
本院认为，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告须于收房之次月（2013年11月）起交纳物业管理费，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方理应恪守协议，履行各自义务。原告按照约定已向被告提供物业管理服务，被告理应依约交纳相关费用。
（一）对于被告辩称因为原告的管理存在疏漏，故拒绝交纳费用的意见。经查，双方协议中已经约定：甲方（原告）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。由于被告抗辩意见并未有充分证据支持，如果原告确存在管理不善的问题，被告有权要求改正或循他径予以解决，不能以此拒绝交纳物业管理费等。故对被告的抗辩意见，本院不予支持，其理应履行交纳相关费用的义务。
（二）对于具体拖欠数额问题。虽然被告对所收取费用提出了异议，但在庭审过程中又对原告所起诉的费用予以认可，且双方在协议中已约定了收费标准，本院确认原告收费标准合法有据。但本院所核算的水电分摊费用实为504.32元，对超出部分不予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告已通过律师函等形式向被告催收，现予起诉，符合法律规定，应予支持。
（三）对于违约金问题。虽然原、被告在协议中约定原告有权向被告每日按应缴费用的千分之三收取违约金，但因原告所主张的违约金5,614.38元已高于应收缴的物业管理费等。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定：当事人约定的违约金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院认定原告可依照中国人民银行同期贷款利率要求计算违约金，超出部分不予支持。至于违约金计算日期，则按被告每月应当缴交的数额，在次月应缴纳管理费之次日即11日起计至实际缴清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告古汉于于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司支付物业管理费人民币三千九百九十八元六角（￥3998.6）；
二、被告古汉于于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司支付垃圾清理费人民币一百九十二元（￥192）元；
三、被告古汉于于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司支付分摊公共水、电费人民币五百零四元三角二分（￥504.32元）；
四、被告古汉于于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司支付违约金（以2013年11月起每月所拖欠的物业管理费、垃圾清理费、分摊水电费为基数，从下一个月11日起，参照中国人民银行同期贷款利率，计算至付清之日止，详见附表）；
五、驳回原告珠海市大友物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费人民币31元，原告珠海市大友物业管理有限公司负担人民币10元，被告古汉于负担人民币21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 曾 剑
二〇一六年十一月八日
书记员 吴丽敏
附：违约金计算起止时间表
月份
物业管理费
垃圾清理费
分摊水、电费
合计（元）
违约金计付起始时间
（元）
（元）
（元）
2013.11
166.61
8
18.8
193.41
2013.12.11
2013.12
166.61
8
18.8
193.41
2014.01.11
2014.01
166.61
8
18.8
193.41
2014.02.11
2014.02
166.61
8
18.8
193.41
2014.03.11
2014.03
166.61
8
18.8
193.41
2014.04.11
2014.04
166.61
8
18.8
193.41
2014.05.11
2014.05
166.61
8
18.8
193.41
2014.06.11
2014.06
166.61
8
18.8
193.41
2014.07.11
2014.07
166.61
8
18.8
193.41
2014.08.11
2014.08
166.61
8
18.8
193.41
2014.09.11
2014.09
166.61
8
18.8
193.41
2014.10.11
2014.10
166.61
8
18.59
193.2
2014.11.11
2014.11
166.61
8
30.47
205.08
2014.12.11
2014.12
166.61
8
17.11
191.72
2015.01.11
2015.01
166.61
8
32.2
206.81
2015.02.11
2015.02
166.61
8
13.5
188.11
2015.03.11
2015.03
166.61
8
0
174.61
2015.04.11
2015.04
166.61
8
15.72
190.33
2015.05.11
2015.05
166.61
8
31.15
205.76
2015.06.11
2015.06
166.61
8
19.17
193.78
2015.07.11
2015.07
166.61
8
31.5
206.11
2015.08.11
2015.08
166.61
8
16.84
191.45
2015.09.11
2015.09
166.61
8
29.54
204.15
2015.10.11
2015.10
166.61
8
12.54
187.15
2015.11.11
2016.03
166.61
8
29.19
203.8
2016.04.11