嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸
案号：（2015）嘉南民初2385号
案件缓急：
拟稿部门：简案庭
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标题：民事判决书
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2385号
原告：浙江旭辉置业有限公司，住所地：嘉兴市中山东路666号。
法定代表人：林峰，董事长。
委托代理人：何晓蓉、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。
被告：许铭月。
原告浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉公司）因与被告许铭月房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年11月11日受理后，依法由代理审判员范春郁独任审判，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人何晓蓉、吕玲到庭参加诉讼。被告许铭月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年2月1日，被告与嘉兴旭彩百货有限公司协商一致，签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租旭彩百货位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心三层的S2F-01、02号店铺，面积为264平方米，租期五年，自旭彩百货向被告交付场地之日起计算。租金第一、二年3.5元／平米／日，于合同签订后七天内被告支付相当于店铺首年租金三个月及首年物业服务费三个月的履约保证金114411元，以后在每一个月20日前支付下一个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之三的利息。合同签订后，旭彩百货于2013年5月4日向被告交付了争议场地。2014年2月20日原、被告与旭彩百货、上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司签订《补充协议一》，约定自2014年2月15日起，旭彩百货将租赁合同中享有的权利义务全部转让给原告，由原告继续履行。截至2015年10月28日，被告共欠付2015年7月1日至2015年10月31日租金103684元。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠的2015年7月1日至2015年10月31日的租金103684元，及逾期付款利息24436元（按每日千分之三暂计算至2015年10月28日，直至实际付清之日止），合计128120元；2.被告承担原告为实现债权支付的律师费9400元；3.本案诉讼费由被告承担。2015年11月27日，原告向被告寄送了解约通知书，被告于同年12月1日签收，故原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.被告支付拖欠的2015年7月1日至2015年11月31日的租金133395元，及逾期付款利息38446元（按每日千分之三暂计算至2015年11月30日，直至实际付清之日止），合计171841元；3.被告支付违约金114411元（按月均租金和物业费总和的3倍计算），被告已缴纳的履约保证金84315元可直接扣除；4.被告承担原告为实现债权支付的律师费9400元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告许铭月未答辩。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.租赁合同及其附件、补充协议一、店铺交接确认单，证明旭彩百货与被告之间存在合法有效的租赁关系，场地实际交付时间为2013年5月4日。2014年2月15日起，旭彩百货在租赁合同中作为出租方的权利、义务全部由原告承继。
2．委托代理协议及律师费发票，证明原告为了实现债权支付的律师费9400元。
3．催款函、邮寄凭证、快递查询单，证明被告拖欠租金，原告发送催款通知函，并于2015年11月27日发送了解约通知函，被告于2015年12月1日签收。
被告许铭月未质证，也未提供证据。
经审核，原告提供的证据均有原件，且与本案相关，真实性予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2013年2月1日，被告与嘉兴旭彩百货有限公司协商一致，签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租旭彩百货位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心三层的S2F-01、02号店铺，面积为264平方米，租期五年，自旭彩百货向被告交付场地之日起计算。租金第一、二年3.5元／平米／日，第三年3.7元／平米／日。合同签订后七天内被告支付相当于店铺首年租金三个月及首年物业服务费三个月的履约保证金114411元，租金按先付后用的原则支付，于每月20日前支付下一个月租金。被告未按本合同约定交纳本合同项下的任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及滞纳金（即：按所欠款项金额每天千分之三标准计算，包括到期日）。被告迟延支付相关费用超过十日的，原告有权解除合同。原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用、开支，均由被告承担。若因被告违约导致原告行使合同解除权的，在原告送达解除通知后七日内未收到被告的书面异议的，视为被告对解除合同无异议，合同于原告的解除通知确定日解除。合同签订后，旭彩百货于2013年5月4日向被告交付了争议场地。2014年2月20日原、被告与旭彩百货、上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司签订《补充协议一》，约定自2014年2月15日起，旭彩百货将租赁合同中享有的权利义务全部转让给原告，由原告继续履行。现原告陈述被告已经支付上述租金至2015年6月30日，对于其后的租金一直未能支付。原告于2015年11月27日向被告发送《解约通知函》，告知被告由于被告一方的严重违约，原告按照合同约定行使合同解除权，被告于2015年12月1日收到了该函件。被告收到上述函件后，未对原告解除合同的通知提出书面异议，亦未就合同继续履行事宜积极与原告协商，原告故诉。
另查明，被告于合同签订后，缴纳履约保证金84315元（月均租金的3倍）。原告因处理涉案事宜，曾委托律师向被告发函以及处理法院诉讼事宜，支出律师服务费共计9400元。
本院认为，原、被告之间签订场地租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告欠付原告租金，经原告多次催讨被告仍未能支付，故原告有权行使合同解除权。结合双方合同约定，本院确定本案双方的租赁合同于2015年11月30日解除。租赁合同解除后，对于被告尚欠的合同存续期间的租金，被告理应支付。原告自认被告支付租金至2015年6月底，故被告还需支付原告2015年7月1日至2015年11月30日的租金，结合双方合同约定，该段租金数额确定为133395元。由于被告未能按照合同约定及时支付租金，故对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的主张予以支持。双方约定了逾期付款利息损失的计算方法，但由于约定的利率过高，本院予以调整，并酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。双方关于由于被告违约导致合同解除约定了违约金，即为被告需承担的月均租金与月均物业费总和的三倍的违约金，本院认为被告在合同期内违约导致原告解除合同，被告应赔偿原告的损失相当于原告空置招租期内的租金损失，双方约定过高，本院酌情调整为按照合同解除前的租金计算二个月的违约金59422元较为合理。关于原告主张的律师费9400元，符合浙江省律师收费标准，有合同约定为依据，本院依法予以支持。被告已缴纳的履约保证金可直接抵扣被告拖欠的房租。被告许铭月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告浙江旭辉置业有限公司与被告许铭月之间的《租赁合同》已于2015年12月1日解除；
二、被告许铭月支付原告浙江旭辉置业有限公司租金133395元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至判决确定的履行之日止，其中以29711元，分别从2015年7月20日、2015年8月20日、2015年9月20日、2015年10月20日起分段计算，以14551元从2015年6月20日计算）；
三、被告许铭月支付原告浙江旭辉置业有限公司违约金59422元；
四、被告许铭月支付原告浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师服务费9400元；
上述二至四项费用先从被告已缴纳的履约保证金84315元中抵扣，不足部分于本判决生效后七日内履行完毕。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1525元，由被告许铭月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 范春郁
二〇一六年一月二十日
书 记 员 张春琴