海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终2813号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周辉，女，1965年12月26日出生，汉族，住海南省海口市，现住海口市。
委托诉讼代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙海强，海南东方国信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南金友谊投资有限公司，住所地海南省海口市大同路2号。
法定代表人：陈佩蓉，总经理。
委托诉讼代理人：杨文狄，海南方圆律师事务所律师。
上诉人周辉因与被上诉人海南金友谊投资有限公司（以下简称金友谊公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初9217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人周辉及其委托诉讼代理人李君、蒙海强，被上诉人金友谊公司委托诉讼代理人杨文狄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周辉上诉请求：1.依法撤销（2016）琼0106民初9217号民事判决第一项，改判继续履行周辉和金友谊公司2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》，并支持周辉的反诉请求和驳回金友谊公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由金友谊公司承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审判决关于”海口市规划局、海口市城建局、海口市房产局对该项目审批的建筑面积在各审批环节均不一致，金友谊公司在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实以办理房产证，被该局退档”的陈述完全是有意混淆焦点。在该陈述中，一审判决认为金友谊公司向海口市规划局申请规划核实以办理房产证被该局退档的原因是因为政府职能部门对涉案项目审批的建筑面积不一致所致，但根据周辉在一审诉讼中提交的海规龙函（2016）74号复函可以看出，被退档的根本原因是金友谊公司提交的送审材料不全，并非一审法院认定的是因职能部门原因导致金友谊公司申请规划核实验收时被退档，同时，该复函还指出金友谊公司在原批建六层的涉案项目上擅自加建第七、八层，海口龙华区城管部门对此下发了两份《处罚决定书》，责令其拆除改正，待整改到位后，方可办理规划核实手续。（二）一审判决认为”由于政府规划、城建、房产等职能部门的原因无法办理房产证，致使不能实现《商品房买卖合同》的合同目的”明显违背客观事实。根据周辉在一审诉讼过程中提交的海规龙函（2016）69号复函、海规龙函（2016）74号复函、海住建信（2016）105号答复意见书等证据材料显示，涉案房产至今未能办理产权证的根本原因在于涉案项目”海南友谊商业广场”原批六层，金友谊公司擅自加建第七、八层，导致涉案项目至今未通过规划核实验收手续，相关职能部门就此多次责令金友谊公司自行拆除擅自加建的第七、八层，待整改到位后方可规划核实验收手续，但金友谊公司均置之不理。因此，一审判决认为涉案房屋未能办理房产证是由于职能部门的原因是错误的。（三）一审诉讼过程中，周辉提交了多份各政府职能部门出具的复函和答复，均显示待金友谊公司对涉案项目违建加建的部分整改到位，并完善相关手续后，可办理产权证。但一审判决却认定”即使在2016年政府规划、城建、房产等职能部门的相关答复中，也未明确涉案的友谊商业广场具备办理房产证的具体时限”显然是曲解复函和答复中的原意，更是置客观事实于不顾。（四）一审时，周辉提交了海住建信（2016）105号答复意见书，该答复指出，海口住建局已通知金友谊公司准备相关资料，向海口市遗留办申请，待整改到位并完善相关手续后，可办理产权证。但金友谊公司对海口住建局的通知置之不理，拒不配合提供相关材料，才导致涉案房屋至今未能办理产权证。一审判决对该事实未进行实质审查，实属认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。一审判决在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”做出错误判决，一审判决以各职能部门对涉案项目审批的建筑面积不一致导致涉案房屋至今未能办理产权证为由判决解除涉案合同，但根据金友谊公司在一审提供的材料可以看出：首先，各职能部门对涉案项目建筑面积的审批均在周辉和金友谊公司签订《商品房买卖合同》之前，也就是说在签订合同时，涉案项目审批的建筑面积不一致的情形就已经存在，而一审判决依据的法律适用条件明确为”合同成立以后”，且是当事人”无法预见”的客观情况。如前所述，涉案房屋至今未能办理产权证的原因是因为金友谊公司在涉案项目上存在擅自加建违建的行为，且拒不改正，该情况也不符合”非不可抗力”的情形；其次，根据周辉在一审诉讼过程中提交的各职能部门出具的答复和复函，均明确指出待金友谊公司整改到位，并完善相关手续后，方可办理产权证，因此，涉案合同的目的并非不能实现；最后，涉案合同签订后，周辉按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，周辉在整个交易过程中都是积极和善意的，特别要强调的是，涉案房屋签订至今已10余年的时间，友谊商业广场地处海口市的核心位置，且客流量大，其增值空间有目共睹，时至今日，涉案房屋价格已经上涨了5至10倍，房屋的租金每平方米达到千元左右，且周辉拥有70年的经营权，涉案房屋的可期待利益是不可估量的，在此种情况下，周辉作为守约方，金友谊公司是违约方，一审判决却支持金友谊公司的请求，解除涉案合同显失公平。因此，本案的实际情况与上述法律规定大庭相径，一审判决将该条法律规定适用于本案中实属错误。三、一审程序违法。在一审诉讼过程中，周辉得知本案一审承办法官办理过金友谊公司与涉案项目其他业主与本案同类型纠纷的案件，且在审理过程中周辉明显感觉到承办法官有意偏袒金友谊公司，为此，周辉特向一审法院书面提出了要求承办法官回避的申请，但一审法院置之不理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：”人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次，”一审法院在周辉提出回避申请后，不对该申请加以审查并作出决定，直接剥夺了周辉的合法权益，实属程序违法。四、一审判决明显偏袒金友谊公司。在本案一审诉讼过程中，周辉注意到，金友谊公司的代理人也是同类型案件（案号:（2015）海中法民一终字第1342号）中买受人的代理人，显然不符合法律的相关规定，周辉完全有理由相信，相关案件系金友谊公司提前做好布局，通过一起人为制造的虚假诉讼，在得到解除合同的判决后，再以此拟解除与全体业主签订的商品房买卖合同。本案中，周辉在签订合同后积极履行了支付购房款的义务，并且金友谊公司已经将房屋交付于周辉使用，涉案合同基本已经履行完毕。现因金友谊公司自身的违规违建行为导致涉案房屋未能办理产权证，因此，周辉是守约的一方，金友谊公司是违约方。自签订合同至今已有十余年的时间，涉案房屋的价值与日俱增，金友谊公司正是看中涉案房屋巨大的增值空间，利益使然，金友谊公司主张解除合同，目的显而易见。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：”关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，对逾期办证问题，周辉和金友谊公司双方已经作出了明确的约定，即不得解除合同。但一审判决却无视当事人双方的该条约定，支持金友谊公司的主张，解除合同。特别要强调的是，本案中，金友谊公司作为违约方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，金友谊公司不享有合同解除权，而周辉作为守约方和买受人，在买受人强烈要求继续履行合同的情况下，一审判决仍然支持金友谊公司的请求，显然该判决不仅明显偏袒金友谊公司，更违背了合同意思自治原则和公平公正原则。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决，以维护周辉的合法权益。
金友谊公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。（一）根据一审法院查明的事实，涉案友谊商业广场项目属于停缓建工程项目，项目于1993年批建，经金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍获得项目续建权。金友谊公司在该项目建设过程中均获得了政府颁发的建设工程项目所需证件，金友谊公司将涉案房屋售予周辉合法有效。（二）金友谊公司并不是不想为周辉办理房产证，金友谊公司将房屋售予周辉后，积极地向相关政府部门递交办证所需的相关材料，由于海口市规划局对金友谊公司的办证行为作出了退档的处理，致使金友谊公司未能为周辉办理涉案房屋的产权证。而造成海口市规划局退档的原因是海口市建设局、海口市规划局对涉案工程的批建面积不一致，就同一单位海口市规划局对涉案的批建面积前后都不一样，造成金友谊公司办证不能，不属于金友谊公司的责任。（三）从金友谊公司第一次申请办理涉案工程产权证至今已有十余年时间，长期以来金友谊公司与周辉之间纠纷不断，但问题迟迟未能得到有效的解决，已对金友谊公司日常管理工作造成了非常不好的影响。由于政府原因，致使今后为周辉办理产权证的时间无法确定，合同的目的已无法实现，因此，一审法院判决解除双方签订的合同合情合法。（四）根据海口市中级人民法院作出的（2015）海中法民一终字第1342号判决显示，同一项目工程，同一类型的房屋买卖合同纠纷案件，因合同目的最终未能实现，最终海口市中级人民法院作出了解除合同的终审判决，因此，金友谊公司认为二审法院应秉承公平公正和维护法律权威性的原则。二、一审判决程序合法有效。根据相关法律规定，对于审理案件的法官，并未有不能审理同一类型纠纷案件需回避的规定，一审判决的主审法官与本案没有利害关系，不属于法律规定的需回避的情形，因此，一审判决程序合法有效，应予以维持。综上，请求依法维持一审判决，驳回周辉的上诉请求。
金友谊公司向一审法院起诉请求：1.解除金友谊公司、周辉双方于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由周辉承担。
周辉向一审法院提出反诉请求：1.判令金友谊公司继续履行2005年12月10日与周辉签订的《商品房买卖合同》；2.判令金友谊公司在办理不动产权证书成就时15日内协助、配合将位于海口市××路号房屋的不动产权证书办理至周辉名下，并承担逾期办理不动产权证书的违约金5000元（因合同约定的逾期办证违约金过低且违约时间过长，周辉酌情主张5000元）；3.本案全部诉讼费由金友谊公司承担。
一审法院经审理查明，2005年12月10日，金友谊公司（出卖人）与周辉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号JYY2005-0288），该合同约定：第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为海口市房产管理局，商品房预售许可证号为[2005]海房预字（0110）号。买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第壹幢贰层2147房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4.2M，建筑层数地上6层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共15.66平方米，其中，套内建筑面积9.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.57平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30665.35元，总金额278748元整。第八条交付期限，出卖人应当在2006年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。金友谊公司在合同出卖人处加盖公章和法定代表人”陈丽容印”，周辉在买受人处签字捺印。合同签订后，周辉依约分期支付了全部房款。金友谊公司收到上述款后未为周辉办理产权过户手续。后周辉与案外人海南友谊商业管理公司同日签订铺面反租协议，涉案商铺返租给案外人海南友谊商业管理公司经营。另查，海口市大同路2号”友谊商业广场”是金友谊公司开发项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第008589号、海口市国用（2005）第00848号，系金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目。对于该项目，2004年7月14日海口市规划局给金友谊公司颁发的建设用地规划许可证及副本（编号004239），规划允许建设面积16157.49平方米。2005年1月31日海口市建设局给金友谊公司颁发了建设工程施工许可证（编号460100200501310101），建设规模20093.32平方米。2005年3月15日海口市规划局又在金友谊公司所取得的海口市大同路2号”友谊商业广场”开发项目的原海口市建设工程规划临时许可证上重新批注规划允许建筑面积22608.6平方米，并加盖该局印章。2005年9月23日海口市房产管理局颁发的海口市房产预售许可证[〔2005〕海房预字（0110）号]，房屋建筑面积为25763.15平方米。海口市规划局龙华分局于2012年6月18日作出市规龙函[2012]019号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，载明贵单位申报的金友谊商业广场项目规划核实材料（办理编号2012106744）已收悉。经审查，项目送审材料存在以下问题：1.无竣工图、无项目竣工验收工程测量图、无项目验收手续、无园林、环保验收手续；2.测绘报告结果与商场现状不相符。要求金友谊公司办理退档手续。海口市龙华区城市管理行政执法局于2013年6月10日下达《行政处罚决定书》（海龙管法罚决字HL[2013]第3084号），因金友谊公司于2013年年初在友谊商业广场原六层的基础上违法加建第七层约1000平方米的钢结构建筑物，处予50万元罚款并责令金友谊公司自行改正。2015年金友谊公司又在第七层的基础上继续加建第八层钢架结构铁皮屋，建筑面积约1000平方米。该局执法队员于2015年10月12日下达《行政处罚决定书》（海龙管法罚决字HL[2015]第771号），处以8万元罚款并自行拆除。海口市规划局于2016年9月1日作出海规龙函〔2016〕69号关于金友谊商业广场项目违建问题的复函，载明金友谊公司开发建设的”金友谊商业广场”项目属停缓建工程，1993年批建，2005年变更为1幢地上6层、地下1层商业楼，建筑面积地上22608.6平方米、地下4231.98平方米。2012年6月，项目申报规划核实，因送审材料不全，我局退档处理。经2016年8月30日现场核查，该项目存在加建、扩建违法建设情形，我局已致函龙华区城管执法局处理。待整改到位后，我局方可办理规划核实手续。海口市住房和城乡建设局于2016年10月12日作出海住建信〔2016〕105号关于友谊商业广场房产办证等信访事项答复意见书，载明金友谊公司的建设单位于2013年年初在原批建6层加建第7层，2015年年初建设单位再次加建第8层。由于项目存在加建行为，未通过市规划部门的验收，因此，该项目目前不具备办理房产证的条件。海口市国土资源局于2016年9月30日作出的信访复字〔2016〕117号载明，截止至答复当日，未查询到金友谊公司位于海口市大同路2号的海南省友谊商业广场的不动产办证登记记录。再查，本案在审理过程中，一审法院针对涉案的《商品房买卖合同》有效是否应当解除的问题向周辉作出释明，周辉在回复中未变更反诉请求。
一审法院认为，金友谊公司、周辉签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。合同签订后，周辉依约支付了全部房款，金友谊公司在收到上述款项后却未为周辉办理产权过户手续，金友谊公司已构成违约，且时间长达十年之久，周辉反诉金友谊公司主张逾期办理不动产权证书的违约金并对数额进行适当调整为5000元，有事实和法律的依据，一审法院予以支持。本案的涉案房产所在项目楼盘原系”半拉子”工程，金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到该缓建工程后进行续建，工程完工后将涉案房产出售予周辉。海口市规划局、海口市城建局、海口市房产局对该项目审批的建筑面积在各审批环节均不一致，金友谊公司在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实以办理房产证，被该局退档。该项目在庭审结束前尚未取得《建设工程规划核实意见书》，导致周辉自2005年12月购买涉案房产至今金友谊公司仍未能为周辉办理好房产证，能否办理房产证尚无法预判。由于政府规划、城建、房产等职能部门的原因无法办理房产证，致使不能实现《商品房买卖合同》的合同目的，即周辉不能获得涉案房产的完全物权权利，周辉与金友谊公司就办理房产证事宜双方长期处于争议纠纷状态。即使在2016年政府规划、城建、房产等职能部门的相关答复中，也未明确涉案的友谊商业广场具备办理房产证的具体时限。因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，一审法院认为金友谊公司与周辉于2005年12月10日签订的商品房买卖合同应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。金友谊公司的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。周辉反诉请求继续履行合同，因金友谊公司作为开发商尚未办理原始产权登记，也不可能向周辉办理房屋产权过户登记，故周辉的反诉请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于在合同解除后的法律后果涉及周辉的相关权益问题，一审法院已向周辉作出释明，周辉在本案中未作出诉讼请求的变更，周辉可另案主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、解除金友谊公司与周辉于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》；二、限金友谊公司在本判决生效之日起三日内向周辉支付违约金5000元；三、驳回周辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2741元，周辉负担；反诉案件受理费1370.5元，由金友谊公司负担370.5元，由周辉负担1000元。
二审期间，周辉向本院提交如下证据：1.海住建房[2017]22号答复意见，证明涉案房屋未能办理房产证的根本原因不在于政府各部门审批的建筑面积不一致，而在于金友谊公司违反规划许可内容建设，导致涉案项目未能通过规划验收。2.海规龙函（2017）11号复函[（1）海规龙函（2016）69号复函、海规龙函82号函；（2）海口市龙华区城市管理行政执法局关于金友谊公司违法建设的回复报告；（3）海龙管法罚决字HL（2013）第3084号行政处罚决定书、海龙管法罚决字HL（2015）第771号行政处罚决定书]，证明涉案项目存在加建、扩建违法建设情形，龙华区城管执法局两次下达了《行政处罚决定书》，金友谊公司均置之不理，导致涉案项目未能通过规划验收。3.海遗留函（2016）359号答复意见，证明涉案房屋可通过海口市历史遗留办办理房产证，且海口市历史遗留办已经通知金友谊公司准备相关材料，向海口市历史遗留办申请，待整改完善相关手续后，可办理产权证，并非不能办理房产证。4.海口市人民政府12345热线反映情况基本信息（2016年8月18日、2016年12月20日、2017年1月16日），证明因金友谊公司开发建设的涉案项目存在加建、违建的情形，导致涉案项目未能办理规划验收手续，且在海口市历史遗留办通知其准备相关材料申请办理产权证时拒不配合。5.琼府办（2013）178号通知，证明海南省人民政府办公厅发文明确了加快办理与本案情形一致的商品房登记的问题。6.海南日报报道（2014年12粤23日A06版），证明涉案房屋根据合法建设与违法建设区别对待分布规划验收的方法是可以办证的，并非金友谊公司在一审中所称的无法办理产权证。7.海南日报报道（2015年1月9日A04版），证明涉案房屋是可通过海口历史遗留办解决产权证的问题，但金友谊公司拒不配合导致涉案房屋迟迟未能办理产权证。8.海住建房审（2013）8号会议纪要，9.联席办公会议纪要（第13期），证据8、9共同证明即使涉案项目不符合办证的条件，但为买受人的合法权益，可通过海口市历史遗留办解决办证问题。10.海遗留函（2017）77号通知，11.房屋产权等发证送审登记表；证据10、11共同证明海口市历史遗留办通知金友谊公司向其提交相关办证资料，且金友谊公司已于2017年3月13日签收了该通知，但金友谊公司拒不配合提出申请和提交相关材料，导致涉案房屋的产权证至今未能办理。12.2017年4月1日海口市政府12345热线基本信息，证明金友谊公司拒不履行因涉案项目存在加建、违建等情形被海口市龙华区城管局下发的行政处罚决定。13.2017年4月4日海口市政府12345热线基本信息，证明周辉就涉案房屋购买至今10年的时间未能办理产权证的问题向相关部门反映。14.海龙城执信复（2017）15号，证明海口市龙华区城管局向金友谊公司下达了《行政强制拆除公告》，但金友谊公司仍对该处罚置之不理。15.海龙城执执函（2017）74号，16.海龙城执执函（2017）101号，证据15、16共同证明金友谊公司未办理规划变更手续，擅自在原批建6层的基础上加建至8层。金友谊公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有无异议，关联性有异议，该证据不能证明该项目具体办证时间；对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，只是说明产权证是筑建部门，也没有明确办证的时间点；对证据3的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认可；对证据4～16的质证意见与证据1、证据2的质证意见一致。金友谊公司二审中无新证据提交。
经审查，本院认为，金友谊公司对证据1、证据2、证据4～16的真实性、合法性均无异议，但对这些证据的关联性有异议。由于证据1、2、4、证据10～16载明的内容均与涉案房产项目有关，故本院对证据1、证据2、证据4、证据10～16的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定；因证据5～9载明的内容不涉及本案房产项目，故本院对证据5～9的关联性不予认定。因证据3非原件，且金友谊公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认可，故本院该证据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认定。
本院二审查明：2017年2月3日，海口市住房和城乡建设局下发的《关于友谊商业广场办证问题的答复意见》（海住建房[2017]22号），给友谊商业广场周辉等业主的答复内容：（一）规划许可面积问题，海口市规划局对该项目最后一次审批的建筑面积是26840.48平方米（其中地上22608.50平方米、地下4231.98平方米），并非一审所述的22608.60平方米；（二）规划许可面积与施工许可面积不一致的问题，该项目于2005年1月31日取得原海口市建设局颁发的施工许可证后，海口市规划局于2005年3月15日进行规划许可变更，但建设单位未按规定申请施工许可变更，关于施工许可与规划许可面积不一致问题，原因在于建设单位未履行施工许可变更的法定义务；（三）规划许可面积与预售许可面积不一致问题，原海口市房产管理局于2005年9月23日颁发的预售许可证，记载的建筑面积为25763.15平方米，此建筑面积包括地上及地下部分，比规划许可证的建筑面积少，原因是该项目存在部分不可销售的公共部分。综上，该项目未能办理房产证的根本原因不在于政府各部门审批的建筑面积不一致，而在于建设单位违反规划许可内容建设，导致项目未能通过规划验收。
除本院查明的以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为,本案双方争议焦点：1.本案合同应否解除；2.金友谊公司应否为周辉办理房产过户登记手续。
一、关于本案合同应否解除的问题。本案金友谊公司、周辉签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，周辉依约支付了全部房款，履行全部合同义务，未存在违约行为。而金友谊公司在收到全部房款后已将涉案商铺交付周辉，但至今未为周辉办理产权过户手续，已构成违约。本案中，金友谊公司主张解除合同，周辉则主张继续履行合同。对此，本院认为，首先，在通常情况下，只有守约方享有解除权，违约一方不享有解除权，本案金友谊公司作为违约一方当事人，故其不享有解除权。其次，由于金友谊公司擅自在其项目上加建、扩建，且金友谊公司未按政府部门要求将其项目加建、扩建部分整改到位，导致不能办理该项目规划许可及涉案房屋产权证书。如金友谊公司能按政府部门要求整改到位，涉案合同并非不能继续履行。再次，金友谊公司作为出卖方的合同目的是通过出卖标的物获取合同价款，且其在本案中的合同目的已经实现，继续履行合同对于金友谊公司并无明显不公平，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故金友谊公司也不能依据该条规定行使解除权。本案双方签订的合同为有效合同，周辉诉请双方继续履行合同的理由，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。一审判决依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决解除双方签订的商品房买卖合同，属于认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于金友谊公司应否为周辉办理房产过户登记手续的问题。如前所述，涉案房产能否办证取决于金友谊公司对该项目上加建、扩建的违法建设部分整改到位，因金友谊公司没有对其加建、扩建的违法建设部分进行整改，且因涉案项目尚未办理原始产权登记，周辉主张金友谊公司在办理不动产权证书条件成就时协助、配合将位于海口市××路号房屋的不动产权证书办理至其名下的理由，因条件还未成就，故本院不予支持，周辉可待办证条件成就时另行主张权利。
综上所述，周辉上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持海南省海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初9217号民事判决第二、三项；
二、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初9217号民事判决第一项；
三、继续履行海南金友谊投资有限公司与周辉于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》；
四、驳回海南金友谊投资有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费2741元，由海南金友谊投资有限公司负担；反诉案件受理费1370.5元，由海南金友谊投资有限公司负担24.67元，周辉负担1345.83元。二审案件受理费5482元，由海南金友谊投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈杰林
审判员陈桂华
审判员韩芬
二〇一七年十一月十五日
法官助理汪伟
书记员叶苗芳
速录员刘梦微
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。
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