上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一(民)初字第2408号
原告上海良源特种食品有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人方文治，总经理。委托代理人曹鸣，上海市黄河律师事务所律师。被告曹彬，男，汉族，1957年12月10日出生，住上海市静安区。被告万明，男，汉族，1982年2月15日出生，户籍在江西省。原告上海良源特种食品有限公司诉被告曹彬、万明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，适用简易程序，依法由审判员刘志宏独任审理，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹鸣、被告曹彬、万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海良源特种食品有限公司诉称，2009年5月30日，原告与被告曹彬签订了《房屋租赁合同书》，约定，原告将坐落于上海市康定路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告曹彬，租赁期限自2009年6月1日至2010年5月31日止，年租金为人民币27,600元(以下币种均为人民币)。2014年4月，原告准备将房屋收回自用，被告曹彬方告知原告，系争房屋已经转租给被告万明，而被告万明拒绝搬迁，原告为此诉至法院，要求判令：1、被告万明立即将上海市康定路XXX号的房屋返还原告；2、被告万明按月租金2,300元的标准支付原告自2014年5月1日起至实际搬离为止的房屋使用费，暂计算至2015年8月31日为36,800元；3、被告曹彬对被告万明应付款项承担连带支付责任。被告曹彬辩称，同意原告的诉讼请求，与原告的租赁合同于2014年7月15日解除。被告万明辩称，并非系万明不支付租金，而是原告不来收取租金；原告员工沈国良口头一直同意系争房屋可以租赁至动迁为止，现在系争房屋尚未动迁，故不同意原告的诉讼请求。如原告要求被告提前搬出，应给予被告赔偿。经审理查明，系争房屋坐落于上海��康定路XXX号，房地产权利人为上海静安粮油食品有限公司。2008年12月28日，上海静安粮油食品有限公司出具了一份《场地使用证明》，证明，上海静安粮油食品有限公司将上海市康定路1327、1329、1331号房屋授予原告无偿使用及出租，使用及出租期限自2009年1月1日至2019年12月31日。2005年3月25日，原告与被告曹彬签订了一份《房屋租赁合同书》，约定，原告将系争房屋出租给被告曹彬，租赁期限自2005年4月1日至2006年3月31日止；租金为每年27,600元，每一个月为一个支付期，即每期付租金2,300元，采取先付后租的方式，被告曹彬应在每一个支付期前五天把下期租金交于原告；押金为4,600元，被告曹彬于签约同时将押金交于原告，原告应于租赁期满，被告曹彬迁空交还房屋及迁移或注销工商执照、扣除被告曹彬未付清款项后将余额返还被告曹彬，以上押金款项不计息；被告曹��在承租期届满时，把房屋交给原告，如需继续承租，应提前三个月与原告协商，双方另行商议后续约。合同签订后，原告依约向被告曹彬交付了房屋，被告曹彬也支付了租金押金4,600元。合同期满后，原告与被告曹彬又先后签订了《续约协议》、《房屋租赁合同书》，双方同意租赁期限延长至2010年5月31日。2006年2月27日，两被告签订了《合同书》，约定，被告曹彬将系争房屋出租给被告万明，租赁期限自2006年3月1日至2007年2月28日止；每年租金为37,200元，租赁押金为3,100元；被告万明在承租期届满时，把房屋还给被告曹彬，如需续承租前述经营场所，应提前一个月与被告曹彬协商，双方另行签约，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。自2014年5月1日起，原告未再收取租金。2014年6月27日，被告曹彬出具了一份《���诺书》，内容为曹彬承诺于2014年7月15日前将系争房屋清理完毕，准时将房屋归还原告。因原告届时未能如期收回房屋，遂诉至法院，请求法院判如诉请。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、场地使用证明、《房屋租赁合同书》、承诺书以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告曹彬签订的《房屋租赁合同书》、《续约协议》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。合同期满后，被告曹彬仍继续使用原告提供的房屋，原告对被告曹彬继续租赁房屋也无异议，故双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告曹彬承诺于2014年7月15日前将系争房屋返还原告，租赁合同因原告与被告曹彬的合意于2014年7月15日解除。合同解除后��被告曹彬应当及时搬离租赁房屋，并将房屋交还给原告。虽然被告曹彬并非房屋的实际使用人，但是，根据合同相对性原则的要求，被告曹彬作为承租人仍负有将房屋腾空交还给原告的义务。原告与被告曹彬之间的租赁合同解除后，被告万明占有使用系争房屋的前提条件已不复存在，转租合同处于履行不能的状态，故其亦负有向原告腾退房屋的义务。由于被告曹彬继续占用系争房屋，造成原告经济损失，故被告曹彬应当向原告支付占用期间的租金或房屋使用费，具体标准参照原租金为宜，被告曹彬已支付租金至2014年4月31日，原告要求被告曹彬自2014年5月1日起支付租金或房屋使用费，合法有据，本院予以支持。根据合同相对性原则，原告要求被告万明支付租金或房屋使用费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告万明辩称原告承诺系争房屋可以一直租赁使用至��迁止，对此未能提供相应的证据，本院不予采信。原告收取的房屋租赁押金4,600元应于合同届满后返还被告曹彬，该款与被告曹彬应支付原告的欠款相抵。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十六条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海良源特种食品有限公司与被告曹彬于2009年5月30日签订的《房屋租赁合同书》于2014年7月15日解除；二、被告曹彬、万明应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市康定路XXX号房屋，将该房屋返还原告上海良源特种食品有限公司；三、被告曹彬应于本判决生效之日起十日内按月租金2,300元的标准支付原告上海良源特种食品有限公司2014年5月1日至实际搬离之日的租金或房屋使用费；四、原告上海良源特种食品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告曹彬租赁押金4,600元(该款与被告曹彬应付款相抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半后为360元，由被告曹彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年十一月四日
书记员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有��，但租赁期限为不定期。