浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0825民初2540号
原���：吴金香，女,1961年7月7日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。
委托代理人（特别授权代理）：陈荣伟，浙江游龙律师事务所律师。
被告：浙江龙游乾兴机械设备有限公司，住所地：浙江省龙游县湖镇镇沙湖路158号。（组织机构代码：59175440—1）
法定代表人：钱凤良。
原告吴金香为与被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司债务转移合同纠纷一案，于2016年9月3日向本院起诉。本院同日立案受理后，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告吴金香的委托代理人陈荣伟到庭参加诉讼；被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金香起诉称：2015年6月14日,原告的丈夫方素华、女儿方元禾与被告的法定代表人钱凤良签订了《房屋买卖合同》一份��约定将坐落于龙游县龙洲街道荣昌路以北世纪花园C4幢的房屋一套转让给钱凤良所有，房屋价款为245万元，并口头约定由被告为该笔房款的支付承担连带责任保证担保。办理完房产过户手续之后钱凤良仅向出卖人支付了房屋价款125万元，余款120万元未按合同约定履行付款义务。2016年1月16日，钱凤良将合同的付款义务转移给被告，由被告与出卖人方素华的配偶、方元禾的母亲即本案原告吴金香重新签订了一份《借款合同》，约定将钱凤良所应支付的剩余房款120万元及产生的违约金105万元共计225万元转化为被告公司的借款，并以被告公司的机器设备进行抵押登记作为借款的担保。2016年1月18日，经协商一致被告再向原告借款10万元，故被告重新向原告出具了借条一份，载明向原告借款数额为235万元，按年利率10%计付利息，期限为一年。随后原告已经履行了另外10万元��出借义务。2016年2月1日，原、被告在龙游县工商行政管理局办理了机器设备的动产抵押登记。现因被告经营不善导致公司陷入重大财务危机，故原告向本院起诉，要求：1、被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司支付房屋转让款120万元及归还借款10万元，并承担其中120万元自2015年7月1日起至款付清之日止按月利率20‰计付的违约金；2、被告承担为实现债权所支付代理费用61000元；3、原告对被告所有的抵押物在拍卖、变卖后所得的价款在上述债权数额范围内享有优先受偿权；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原告吴金香为证明其主张向本院提供了如下证据：1、户口簿一份，证明原告吴金香与方素华系夫妻关系、与方元禾系母女关系的事实；2、房屋买卖合同一份，证明出卖人方素华、方元禾与买受人钱凤良于2015年6月14日签订了房屋买卖合同，双方就坐落于龙游县龙洲街道荣昌路以北世纪花园C4幢的房屋买卖约定了价格、付款方式、付款期限及违约责任的承担等内容的事实；3、借款合同一份，证明原、被告就被告的法定代表人钱凤良所欠的房屋价款及相应的违约金的支付重新达成协议，约定将房屋剩余价款120万元及相应的违约金105万元合计225万元转移给被告承受，并向原告吴金香履行，被告同意用公司的生产设备在抵押数额235万元范围内进行动产抵押登记；4、借条一份，证明被告重新向原告出具借条确认房屋转让余款120万元、违约金105万元以及另向原告借款10万元，总计借款为235万元，并对借款期限、利息支付进行约定的事实；5、分户明细对账单、浙江省农村信用社业务凭证各一份，证明2016年1月28日原告向被告交付借款5万元的事实；6、股东会决议、动产抵押登记书、抵押资产清单各一份，证明经被告公司股东会决议，被告用公司的生产设备为案涉借款进行抵押并办理了抵押登记手续的事实；7、法律服务合同、浙江增值税普通发票各一份，证明原告为实现债权委托律师进行诉讼所花费代理费61000元的事实。
被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
本院认证认为，原告吴金香提供的上述证据来源合法、内容客观、与本案具有关联性，被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利。本院对原告所举证据的真实性予以认定，其关联性可以结合待证事实予以认定。
经审理，本院认定：原告吴金香与案外人方素华、方元禾分别系夫妻关系、母女关系。2015年6月14日，方素华、方元禾与被告的法定代表人钱凤良签订了《房屋买卖合同》一份，约定将坐落于龙游县龙洲街道荣昌路以北世纪花园C4幢的房屋一套转让给钱凤良所有，房屋价款为245万元。之后钱凤良仅向出卖人支付了房屋价款125万元，余款120万元未按合同约定履行付款义务。2016年1月16日，钱凤良将合同的付款义务转移给被告，由被告与出卖人方素华的配偶、方元禾的母亲即本案原告吴金香重新签订了一份《借款合同》，约定将钱凤良所应支付的剩余房款120万元及协商产生的违约金105万元共计225万元转化为被告公司的借款，并以被告公司的机器设备进行抵押登记在债权数额235万元及实现债权费用的范围内作为担保,若由此发生纠纷所产生的诉讼费用、律师费用由败诉方承担。2016年1月18日，被告经公司股东会决议同意对外抵押担保，并重新向原告出具了借条一份，载明向原告借款数额为235万元，按年利率10%计付利息，期限为一年。2016年1月28日，方素华向钱凤良的个人账户汇入5万元。2016年2月1日，原、被告在龙游县工商行政管理局办理了机器设备的动产抵押登记，其中明确了担保的范围包括主债权、利息、违约金和实现抵押权的费用。
本院认为，原告吴金香与案外人方素华、方元禾分别系夫妻关系、母女关系,本案所涉坐落于龙游县龙洲街道荣昌路以北世纪花园C4幢的房屋的登记所有人为案外人方素华、方元禾，结合本案事实、证据以及原告与案外人方素华、方元禾的身份关系，原告吴金香应为该房屋的共同所有人，《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；因此本案原告吴金香作为共同所有人之一主张共同债权，符合法律规定；本案案外人方素华、方���禾与被告的法定代表人钱凤良签订的《房屋买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且作为共同所有人的原告吴金香予以认可，该合同合法有效，对合同当事人具有约束力，钱凤良作为买受人依法应按照约定支付房屋价款；合同履行中，原、被告之间经协商达成协议，约定由被告代替钱凤良履行支付房屋价款义务，并依法经公司股东会决议为该价款的履行提供抵押担保，该约定合法有效，该行为在性质上属于免责的债务承担，即在债务合法转移后，原债务人即钱凤良的房屋价款给付义务免除。债务转移后，被告应按照约定的期限支付价款;《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案被告于2016年1月18日出具的借条约定期限为一年，约定的履行期限应为2017年1月18日届满，但被告目前处于歇业状态，其因其他债务未履行作为被告在本院被起诉的案件众多，且均未履行法律文书确定的义务，故可以认定被告以自己的行为表明不履行本案双方借款合同约定的按期支付购房款义务，构成预期违约，原告依法可以要求被告在约定的履行期限届满履行合同义务，故原告要求被告支付支付房屋转让款120万元，理由正当，本院予以支持；原、被告约定的违约金数额为105万元，被告于2016年1月18日出具的借条并约定继续按年利率10%计付利息，现原告要求被告就本案未支付的房屋转让款120万元自2015年7月1日起按月利率20‰支付违约金，其中2015年7月1日至2016年1月18日期间部分按照月利率20‰计算的数额大大低于双方约定的数额，属原告的合法处分，故本院予以采纳；但原告要求自2016年1月18日起继续按照月利率20‰支付违约金，高于原、被告约定的年利率10%，故本院采纳双方约定的年利率。原告要求被告归还借款10万元，但原告提供的证据不足以证明其主张的借款事实，故原告的该项请求，依据不足，本院不予支持；原、被告约定，被告承担的债务包括原告为实现债权支付的费用，现原告为本案诉讼支付律师代理费61000元，该费用数额在合理范围且与原告的诉讼标的额相适应，故原告要求被告按照约定负担该项费用，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司支付原告吴金香购房转让款120万元，并支付自2015年7月1日起至该款履行完毕之日止因违约产生的违约金（其中2015年7月1日至2016年1月18日期间按照月利率20‰计付，自2016年1月19日起按年利率10%计付）,款于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司支付原告吴金香为实现债权支付的律师代理费61000元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、原告吴金香有权就被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司所有的已办理抵押登记的生产设备（详见抵押资产清单）拍卖、变卖后所得的价款，在上述债权数额范围内享有优先受偿的权利；
四、驳回原��吴金香的其他诉讼请求。
案件受理费19308元，减半收取9654元，由原告吴金香负担1854元（已交纳），被告浙江龙游乾兴机械设备有限公司负担7800元，于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 王瑜群
二〇一六年十一月三日
书记员 张 勋