辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终4736号
上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
负责人：李佩岐，职务：行长。
委托代理人：陆凯，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳荣富置业有限公司。
法定代表人：符文章，公司董事长。
原审被告：王海艳。
上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建设银行）与被上诉人沈阳荣富置业有限公司（以下简称荣富公司）、原审被告王海艳借款合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第01521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陆凯到庭参加诉讼，被上诉人荣富公司、原审被告王海艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审建设银行诉称：2013年1月15日，原告与被告签订《个人住房借款合同》一份，合同约定：原告向被告提供借款190000元，借款期限自2013年1月15日至2028年1月15日，还款方式为等额本息还款法，并以位于沈阳经济技术开发区沈新西路368-2号3-4-3的房地产作抵押。同时，合同对违约责任、利息、复利、罚息的收取作了明确的约定。原告放款后，被告未按约偿还借款本息。另外，被告沈阳荣富置业有限公司与原告于2012年12月5日签订了《个人住房借款最高额保证合同》，对上述债权提供连带责任保证。现诉到法院，请法院依法判决：1、解除原告与被告王海艳双方签订的《个人住房借款合同》；2、被告王海艳偿还原告借款本金、利息、罚息、违约金等（自被告未还款之日起暂计至2015年7月6日，以后利息和罚息按合同约定另行记付至实际款清日止）共计187635.41元；3、被告王海艳赔偿原告为实现债权所支出的律师费5859.42元；4、原告对被告王海艳自愿设定抵押的抵押物享有优先受偿权；5、被告沈阳荣富置业有限公司对上述债务承担连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用。
一审荣富公司辩称：一、我们与原告签订的保证合同，我们公司没有原件，原告没给我们原件，具体内容也不太清楚。二、商品房买卖合同已经进行了备案，也进行了预告登记，抵押登记也办理了，房屋也交给了业主。当时办的抵押手续已经生效，所以我公司的担保责任已免除，原告可以对房屋直接进行优先受偿。三、业主的借款有房屋抵押，根据担保法的规定，我们只对物的担保以外的部分承担责任。四、原告主张的债权数额有异议，业主是按揭分期贷款，如果我们承担责任，也是对到期的债务承担责任。五、原告主张的律师费有异议，我们只对到期的债务有责任，所以只对这一部分产生的律师费承担责任，现对原告主张的律师费已超过这一部分，所以不同意承担这个数额。
一审王海艳未到庭答辩，亦未提供任何证据。
一审查明，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王海艳于2013年1月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号：210410098-011-2012002492。被告王海艳向原告借款人民币19万元，借款期限为180个月，自2013年1月15日至2028年1月15日止，采用等额本息还款法，每月归还本息金额1660.33元，委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。借款人逾期偿还借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告王海艳借款用途用于购置位于沈阳经济技术开发区沈新西路368-2号3-4-3，面积66.52平方米的房屋，并将该处房产作为借款抵押，于2013年2月17日办理个人贷款购房抵押权预告备案登记，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行为预告登记权利人。2012年12月5日，被告荣富公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对包括被告王海艳告在内的因购置其开发座落于沈阳经济技术开发区沈新西路项目所属之住房/商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供担保，保证期限自2012年12月5日至2017年12月5日；保证形式为连带责任保证；范围包括本合同第二条所列的相关内容。借款合同签订后，原告于2013年2月20日向被告王海艳支付贷款19万元，被告王海艳从2014年7月开始拖欠贷款本息。截止至2015年7月6日，被告王海艳尚欠贷款本金177558.19元、利息8689.56元、罚息532.17元、违约金855.49元，共计拖欠187635.41元。
上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、身份证、户口薄、婚姻登记记录证明、房屋抵押预告登记证、个人贷款支付证明、贷款账户基本信息、中国建设银行个人贷款对账单、律师工作任务书、委托催收清单、委托催收确认单个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；被告荣富公司提供的备案合同、入住文件及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
一审认为，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王海艳签订《个人住房（商业用房）借款合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。借款合同约定，借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告王海艳未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，已违反合同约定，原告要求其立即清偿借款本息及罚息，本院准予。因被告王海艳已将位于沈阳经济技术开发区沈新西路368-2号3-4-3，面积66.52平方米的房产做抵押预告备案登记，原告是该房屋的抵押权人，故应优先受偿。被告荣富公司作为被告王海艳《个人住房（商业用房）借款合同》的保证人，应当按照合同约定承担连带责任保证。我国《担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案被告王海艳已提供房屋作为物的担保，因此，被告荣富公司应对被告王海艳提供物的担保不足部分承担连带担保责任。关于原告主张律师费一节，因该费用属于间接损失，故本院不予支持。
一审判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王海艳于2013年1月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告王海艳于本判决发生法律效力后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金177558.19元、利息8689.56元、罚息532.17元、违约金855.49元，本息及违约金共计187635.41元（利息计算截止至2015年7月6日）；三、被告王海艳于本判决发生法律效力后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2015年7月7日起按合同约定另行计付至付清为止）；四、如被告王海艳不能按上述第二、三、四项偿还借款本金、利息、罚息及违约金，则以被告王海艳抵押登记的房产（沈阳经济技术开发区沈新西路368-2号3-4-3，面积66.52平方米）折价或者以拍卖、变价抵押物所得的价款优先受偿给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行；五、被告沈阳荣富置业有限公司对上述抵押房产优先受偿不足的差额部分承担连带保证责任；六、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费4170元，减半收取2085元，由被告王海艳承担。
宣判后，建设银行不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决第五项或发回重审，支持上诉人在一审中的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。理由：原判荣富公司在王海艳所提供的抵押房产优先受偿不足的差额承担连带保证责任适用法律不当，依据《物权法》及上诉人与被上诉人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，荣富公司应对王海艳的全部债务承担连带保证责任。
被上诉人荣富公司未答辩。
原审被告王海艳未答辩。
本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明，建设银行与荣富公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第三条保证方式为连带责任保证。第四条保证期限约定：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。第五条保证责任中约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人按照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、当事人陈述等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。建设银行已按约定履行了义务，王海艳应按合同约定支付利息和偿还借款本金。因王海艳未按期偿还，建设银行根据合同约定主张提前解除双方的借款合同关系，符合法律规定和双方约定，合同各方均无异议，本院予以确认。合同解除后，王海艳应当按照约定偿还借款本金、利息及建设银行为实现债权和担保权利而发生的相关费用等。
关于荣富公司承担保证责任的范围，《物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”。本案中，当事人在合同中明确约定，不论其他担保是否有效、是否为借款人自己所提供，保证人的保证责任均不因此减免，故本案中虽然存在债务人自己提供的物的担保，但荣富公司并不能因此减免保证责任，荣富公司仍应对王海艳的全部债务承担连带清偿责任。另，本案当事人约定的保证期间为阶段性保证，故应当按照约定确定保证期间。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第01521号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第01521号民事判决第六项；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民三初字第01521号民事判决第五项为：沈阳荣富置业有限公司对王海艳承担的全部债务承担连带保证责任至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行核对无误、收执之日止，沈阳荣富置业有限公司承担保证责任后，有权向王海艳追偿；
五、驳回当事人的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费承担不变，二审案件受理费4170元，由被上诉人沈阳荣富置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙玉明
审判员 庄 俐
审判员 葛 钧
二〇一六年五月十七日
书记员 董 月
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；