重庆市梁平区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0155民初2477号
原告:重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司
法定代表人:周浪，系该公司总经理。
委托代诉讼理人：易中焰,男,系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：谢凤英,女,系该公司工作人员。
被告:蒋祖红，女，生于1973年9月12日，汉族，重庆市万州区人。
原告重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司与被告蒋祖红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易中焰、谢凤英、被告蒋祖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司（以下简称顺盛诚勋物管公司）向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付原告物业服务费3882.70元，并承担公摊水电费276.41元、滞纳金5369.00元，共计人民币9528.11元。事由和理由：原告诉称，原告顺盛诚勋物管公司与重庆市顺盛实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费、水电公摊费收费标准及违约责任等。合同签订后，原告依约履行了合同。被告按签订的房屋买卖合同约定，于2013年12月7日接房，被告自2014年8月1日起一直拖欠物业服务费、公摊水电费，截止2017年12月31日，被告拖欠原告物业服务费3882.70元、公摊水电费276.41元，滞纳金5369.00元，共计人民币9528.11元。原告多次催收，被告拒不支付，故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告蒋祖红辩称：不同意给付物业服务费，因为被告没有享受到该享受的服务，物业公司没有做到位，小区外面太吵闹，绿化是假花，露台清洁卫生没有做，电瓶车被人损坏无人管，对业主不能一视同人。
经审理查明：2011年12月17日，重庆市顺盛实业有限公司（作为顺盛˙依山郡小区的建设单位）与原告顺盛诚勋物管公司签订了一份《前期物业管理委托服务合同》，约定：由原告顺盛诚勋物管公司对顺盛˙依山郡小区进行前期物业管理，提供物业服务;合同期限为三年，即自2011年12月17日至2014年12月16日止。之后，原告顺盛诚勋物管公司入驻该小区，并对该小区全体业主提供了相关的物业服务。合同期满后，原告顺盛诚勋物管公司仍在该小区继续为全体业主提供物业服务至今；且多数业主仍然按照《前期物业管理委托服务合同》约定的标准向原告顺盛诚勋物管公司交纳物业服务费。
2012年3月18日，被告蒋祖红在该小区购买有住房一套（建筑面积为78.95平方米），并签署“承若书”同意履行、遵守“顺盛·依山郡业主临时管理规约”。2013年12月7日，被告办理了接房手续成为该房业主，自此被告与该小区其他业主共同接受了原告顺盛诚勋物管公司提供的物业服务至今。2014年8月1日之前，被告蒋祖红按照《前期物业管理委托服务合同》约定的标准向原告顺盛诚勋物管公司交纳了相关的物业服务费，之后至2017年12月31日止，被告尚欠原告顺盛诚勋物管公司的物业服务费3884.34元（即按其住房建筑面积78.95平方米×1.20元/平方米/月×拖欠的41个月计算为3884.34元）以及原告为其代付的48个月的公摊水电费276.41未给付，曾经原告书面催交无果。为此，现原告诉至本院，请求判令被告支付其拖欠的物业服务费3882.70元，公摊水电费276.41元，并要求被告按每日千分之三支付违约金5369.00元，共计9528.11元。
另查明，顺盛˙依山郡小区至今尚未成立业主委员会选聘新的物业服务企业或其他管理人入驻该小区进行物业服务。
原告为证明其主张的事实和理由举出了以下证据：
1.重庆市顺盛实业有限公司与原告顺盛诚勋物管公司签订的《前期物业管理委托服务合同》复印件1份；
2.顺盛˙依山郡临时管理规约复印件1份；
3.前期物业服务合同备案证明复印件1份；
4.欠费明细表1张；
5.滞纳金计算明细表1张；
6.重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司日常工作图片复制件11张；
7.有关顺盛˙依山郡小区工作联系函、遗留问题报告及会议纪要复制件7张13页；
8.与开发商、建委、社区沟通的相关图片复制件2张4页；
9.顺盛˙依山郡部分业主交费收据复制件9张18页；
10.催收物业服务费律师函1份；
11.个人住房信息查询证明一份；
12.向蒋祖红邮寄催费律师函的快递邮件拒收退回凭证1份。
上述证据，经被告质证没有发表质证意见。本院审查认为，原告方举示的欠费明细表和滞纳金计算明细表是其诉讼材料，不能作为证据采纳，其余证据来源合法、内容真实，且有原件能够相互印证，证明了本案的相关事实，应当作为认定本案事实的有效证据予以采纳。被告蒋祖红对其主张未举证。
本院认为，原告顺盛诚勋物管公司与顺盛˙依山郡小区的建设单位（即重庆市顺盛实业有限公司）签订的《前期物业管理委托服务合同》，符合相关法律规定，属有效合同。在三年合同期限内，双方均按照合同约定分别履行了相关义务。合同期满后，原告顺盛诚勋物管公司仍然在顺盛˙依山郡小区继续进行物业管理，提供物业服务至今，为该小区的全体业主提供了必要的保洁、保安、管理和维护等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，该小区的业主没有明确提出异议并接受了原告顺盛诚勋物管公司提供的物业服务；同时，被告没有举出证据证明顺盛˙依山郡小区通过选举成立了业主委员会选聘新的物业服务企业，也没有证据证明全体业主要求原告顺盛诚勋物管公司退出该小区或新的物业服务企业、其他管理人要求进场的事实。被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告方提供的物业服务，原、被告之间实际形成了事实上的物业服务合同关系，应当视为合同关系实际成立，且双方也应当按照《前期物业管理委托服务合同》所约定的内容确认彼此之间的权利义务关系。按照权利义务关系相统一的基本原则，被告享受了原告方提供的物业服务，即应当承担与其他业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准，亦应当按照《前期物业管理委托服务合同》约定的收费标准向原告支付相关物业服务费。按照被告蒋祖红住房的建筑面积及拖欠期间，被告应当向原告支付物业服务费3884.34元；但现原告请求被告交纳的物业服务费为3882.70元，系其对民事权利的自愿处分行为，亦不违反法律规定，应予准许。
原告主张的公摊水电费，按照《前期物业管理委托服务合同》的约定应当由该小区内的全体业主按户据实分摊，现原告已为被告代付其应均摊的公用水电费276.41元，被告又无异议，此款也应当由被告支付给原告。
由于被告拖欠物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任，故原告的上述请求有事实依据，也符合法律规定，本院应予支持；但原告主张的滞纳金实际是赔偿逾期付款损失的违约金，其以欠费金额为基数按每日千分之三计算的标准过高，应酌情认定。按照《合同法》第一百七十四条的规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。由于本案系物业服务合同纠纷，就有关逾期付款违约金的支付法律没有规定，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，按照被告每月拖欠原告物业费的金额，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算其拖欠费用期间所占用的资金利息，确定违约金为宜。即自2018年8月起，以被告每月拖欠的物业费94.74元为基数，分别依次按其拖欠的期限，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算，由于原告主张的滞纳金计算期限截止2017年6月30日止，故本案违约金应计算至2017年6月30日止。
被告蒋祖红辩称，原告物管公司服务不到位、未享受相关物业服务，但未举出相应的证据证实；且其拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、由被告蒋祖红向原告重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司支付自2014年8月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3882.70元、公摊水电费276.41元；并支付违约金（即自2018年8月起，以被告每月拖欠的物业费94.74元为基数，分别依次按其拖欠的期限，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算至2017年6月30日止），限本判决生效之日付清；
二、驳回原告重庆市顺盛诚勋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告蒋祖红负担。
本判决为终审判决。
审判员 高燎
二〇一八年六月二十八日
书记员 吴丹