成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0108民初73号
原告曾新，男，汉族，住四川省成都市。
委托诉讼代理人熊明娟，律师。
委托诉讼代理人徐方元，律师。
被告曾明清，男，汉族，住四川省成都市。
被告刘换苹，女，汉族，住四川省成都市。
二被告共同委托诉讼代理人王晋川，律师。
原告曾新诉被告曾明清、刘换苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告曾新及其委托诉讼代理人熊明娟、徐方元，被告曾明清、刘换苹的委托诉讼代理人王晋川及被告曾明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾新诉称，2006年2月20日，原、被告签订拆迁安置房转让合同，约定将被告拆迁安置的房屋转让给原告，转让价款为12万元。合同签订后，原告以现金的方式向被告支付购房款11万元，在房屋具备交付条件时，被告提出增加购房款5万元，2010年9月17日，被告将位于成都市房屋交付给了原告，同日原告以现金的方式向被告支付45000元。原告收房后对房屋进行了装修并居住至今。现案涉房屋已经具备办理分户产权的条件，被告一直未协助原告办理产权过户手续。请求依法判令被告继续履行合同，并协助原告办理案涉位于成都市房屋的产权变更登记手续。本案诉讼费由被告承担。
被告曾明清、刘换苹辩称，1.案涉房屋被告没有处分权，案涉拆迁安置房转让合同效力待定。案涉房屋系被告等人通过拆迁安置取得，安置对象为包括被告在内共计5人，房屋为5人共有，被告仅占五分之二的份额。共有人案外人林玉珍2007年12月16日去世，其名下房产份额应由其五个子女继承，现林玉珍的遗产迟迟没有办理继承手续，导致安置房无法进行分家析产，最终导致房产不能办理产权分户手续。原告的诉讼请求应在林玉珍的继承手续办理完毕，案涉房产共有人完成分家析产，或者共有人对转让行为追认后合同方才有效。请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2005年12月15日,成都市成华区土地统一征用开发办公室（甲方）与曾明清（乙方）签订《征地拆迁住房安置协议书》，约定：甲方征用成都市成华区九组全部集体土地，甲方对征地范围内的村民住宅实施拆迁，乙方应安置人数为五人，安置面积为175平方米，乙方自愿选择安置房套型及数量为套二房屋三套，建筑面积210平方米。曾明清在该协议上签名。
2006年2月20日，曾明清、刘换苹（甲方）与曾新（乙方）签订《拆迁安置房转让合同》，约定曾明清、刘换苹将拆迁安置的房屋转让给曾新，转让总价款12万元，乙方分三次付款，第一次付11万元，第二次付5000元，第三次办产权支付尾款5000元；协议签订之日起按拆迁安置工作部门交房才交房；购买房屋的实际面积大小与甲方无关。合同签订当日曾新向曾明清、刘换苹支付购房款11万元。2010年9月17日，曾明清、刘换苹将位于成都市房屋交付给了曾新。同日,曾新向曾明清、刘换苹支付房屋补偿款45000元。该款曾新、曾明清、刘换苹一致陈述，因房屋面积比原拆迁房屋的面积多十四平方左右，双方一致确认曾新向曾明清、刘换苹支付补偿款5万元。
庭审中，曾明清、刘换苹出示一份《征地拆迁住房安置协议书》，曾明清、刘换苹陈述，因被拆迁人之一曾明清的母亲林玉珍去世，继承人未办理继承公证，要求拆迁单位对被拆迁人的具体情况予以确认，成都市国土资源局成华分局征地事务中心在《征地拆迁住房安置协议书》被拆迁人栏处注明被拆迁人分别为：曾明清、曾素容、曾大强、林玉珍、刘换苹。曾新对该《征地拆迁住房安置协议书》载明的内容没有异议。
庭审中，曾明清、刘换苹当庭陈述，拆迁单位实际交付的拆迁安置的房屋分别为：成都市、面积84.19平方米，成都市404号、面积85.78平方米，成都市1603号、面积84.43平方米。除案涉房屋由曾新占有使用外，其余房屋由曾明清、刘换苹实际控制。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《拆迁安置房转让合同》、《征地拆迁住房安置协议书》两份、收条、当事人陈述等。
本院认为：案涉房屋系拆迁安置房，曾明清、刘换苹在转让案涉房屋时，向曾新出示了《征地拆迁住房安置协议书》，该协议书载明被拆迁人安置的对象为五人，拆迁安置的房屋应为五人共同共有，虽然案涉《拆迁安置房转让合同》转让人仅有部分共有人曾明清、刘换苹的签名，没有其他共有人的签名，没有证据显示曾明清、刘换苹在转让案涉房屋时征得其他共有人的同意，曾明清、刘换苹仅享有部分处分权，但曾明清、刘换苹是否享有全部或部分所有权、处分权，仅对物权变动的结果产生影响，《拆迁安置房转让合同》为物权变动的原因，其效力的评判应结合当事人的意思表示是否真实，是否违反法律、法规禁止性规定进行审查。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案曾明清是否取得其他共有人的同意或授权，其他共有人是否追认该房屋转让行为，均不影响对合同效力的认定。因此，曾明清、刘换苹关于案涉房产共有人没有完成分家析产，合同效力待定，共有人对转让行为若不予追认合同无效的抗辩主张于法无据，本院依法不予支持。《拆迁安置房转让合同》系各方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，应为合法有效。
案涉《拆迁安置房转让合同》签订后，曾新作为受让人，按照双方约定向曾明清、刘换苹支付了购房款，并且曾明清、刘换苹已于2010年将案涉房屋交付给了曾新，曾新实际占有使用房屋长达约八年时间，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，曾新基于对《征地拆迁住房安置协议书》载明的被拆迁人为曾明清的信赖，以合理的价格受让了案涉房屋，并占有使用案涉房屋多年，在此期间，其他共有人均为曾明清、刘换苹的近亲属，不可能不知晓曾明清、刘换苹转让房屋的事实，但其他共有人并没有提出异议。因此，应认定曾新为善意取得。综上，曾新作为善意第三人，以合理的对价受让案涉房屋，曾新对案涉房屋所享有的权利依法应受保护，曾明清、刘换苹应继续履行协助办理案涉房屋物权转移的登记手续。案涉房屋系拆迁安置房，拆迁单位交付的包括案涉房屋在内的三套安置房屋目前均未办理不动产产权登记手续，由于所有权变更登记的义务涉及到其他共有人，而且案涉房屋尚未办理不动产所有权，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定,曾明清、刘换苹协助曾新办理案涉房屋所有权转移登记的条件尚不具备，曾明清、刘换苹客观上不能履行协助办理案涉房屋所有权转移登记的义务，曾新要求曾明清、刘换苹履行协助办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求本院依法不予支持。待案涉房屋取得不动产权后，曾新可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决如下：
驳回原告曾新的诉讼请求。
本案按规定征收的案件受理费100元，由被告曾明清、刘换苹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一八年三月二十二日
书记员 徐麟