上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2447号
原告上海三角地超市公司，住所地上海市。法定代表人吴斌，总经理。委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被告胡建新，男，1967年1月19日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。委托代理人程英，上海众华律师事务所律师。原告上海三角地超市公司(以下简称三角地超市)与被告胡建新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈皓、被告的委托代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三角地超市诉称，上海市新港路XXX号至319号三楼西侧房屋(以下简称系争房屋)系上海三角地总公司名下房产，上海三角地总公司授权原告对外出租。2013年3月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给被告使用，租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止，该合同并对房屋租金及支付方式作了约定。被告在第一个租赁年度仅支付了租金3万元，共欠付租金29万元，原告为此提起诉讼，法院判决被告支付2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金145,000元。之后，被告仍拖欠租金。现要求判令被告支付2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金67万元。被告胡建新辩称，不同意原告的诉讼请求。原告交付的系争房屋不符合要求，存在瑕疵，导致被告装修未能通过消防验收，该事实在前案判决中已经查明，法院为此调整了租金。现被告将系争房屋转租给案外人佐钱公司经营KTV，被告希望原告能解决消防验收问题，但原告一直未处理解决，导致案外人无法开展经营而拖欠被告租金，被告无法实现租赁目的，遭受了巨大的经济损失，故被告有理由拒付原告租金。经审理查明，原告因被告欠付2013年4月1日至2014年3月31日期间的房屋租金，于2014年3月10日诉至本院，要求被告支付租金29万元【(2014)虹民三(民)初字第582号案，以下简称582号案】，本院判决被告支付租金145,000元。该案查明如下事实：“上海市新港路XXX号至319号底层中的859.23平方米、2层中的946.12平方米、3层中的1707.93平方米房屋产权属上海三角地总公司。上海三角地总公司授权原告对外出租上述房屋。2013年3月12日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将上海市新港路XXX号至319号三楼西侧、建筑面积约为758平方米(以现场为准)的房屋出租给被告；被告向原告承诺租赁该房屋为开设上海振河娱乐总汇使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期自2013年4月1日起至2018年3月31日止，期限为5年；双方约定该房屋租金为第一年32万元，第二年租金33万元，第三年租金34万元，第四年租金35万元，第五年租金37万元；租金采用先付后用，每6个月为一个支付期，被告在每一个支付期10日前向原告支付此后6个月的租金；被告在每年的3月22日前支付当年4月1日至9月30日的租金，在每年的9月23日前支付当年10月1日至次年3月31日的租金，作为例外，被告在2013年6月1日支付2013年4月1日至2013年9月30日的房屋租金；被告应在起租日前10天支付首期租金同时支付押金8万元，押金由原告保管，原告收取押金向被告开具收款凭证，不计利息，待租期期满，被告按合同完全履约，原告验收后返还被告押金。合同签订后次日，被告向原告支付押金8万元。之后，被告对租赁房屋进行装修。上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口消防支队)于2013年4月24日出具一份《关于不同意上海振河娱乐有限公司KTV内装修建设工程消防设计的审核意见》(沪虹公消审[2013]第0063号)称，1、该工程消防设计文件不符合规范要求，无机械排烟系统图；2、轴B与轴22相交处的包房存在袋形走道，不符合《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第4.1.5A条；3、场所内轴K与轴29相交处的疏散楼梯未能在裙房第一至四层形成完整的封闭楼梯间。之后，被告修改消防设计后另行送审。虹口消防支队于2013年6月5日出具《关于同意上海振河娱乐有限公司KTV内装修建设工程消防设计的审核意见》(沪虹公消审[2013]第0085号)。系争房屋装修工程竣工后，被告向虹口消防支队申请消防验收。虹口消防支队于2013年9月18日出具一份《关于振河娱乐KTV内装修建设工程消防验收不合格的意见》(沪虹公消验[2013]第0119号)，称该建设工程不符合国家消防规范要求，消防验收不合格，具体情况如下：1、乙级防火门与提供的检验报告不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》(GA588-2005)的规定；2、包房部分墙面采用易燃材料装饰，不符合《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)第3.3.1条；3、封闭楼梯间在首层接紧要出口时与其它区域未分隔，不符合《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第6.2.2.3条。之后，被告对上述验收意见书中所列第1、2项不合格情形进行了整改，第3项不合格情形未予整改，因系争房屋消防验收不合格，被告在租赁房屋内断断续续经营。期间，被告于2013年7月23日支付原告租金3万元，之后被告未再支付租金。”该案另查明如下事实：“上海市新港路XXX号至319号底层中859.23平方米以外的房屋产权属案外人所有，该部分房屋由所属产权人对外出租，目前经营游戏机房。从被告承租的系争房屋到达底层室外需通过案外人所有的底层房屋区域范围。2009年1月5日，上海三角地总公司铁马商场(以下简称铁马商场)与范德新签订一份《租赁合同》，约定，铁马商场将上海市虹口区新港路XXX号至319号三楼西侧、建筑面积为758平方米的房屋出租给范德新，租赁期限为5年，自2009年1月9日起至2014年1月8日止，年租金为28万元。2011年2月15日，铁马商场、范德新及原告签订《补充协议》，约定，从2011年1月1日起铁马商场与范德新原签协议中的铁马商场所有权利和义务由原告承担，原协议所有条款不变，直至原协议履行完毕。2011年3月10日，范德新以上海振河娱乐有限公司(甲方，以下简称振河公司)的名义与被告及案外人焦某某(乙方)签订《承包租赁合同》，约定，甲方将其经营的上海振河娱乐总汇业务(新港路XXX号至319号三楼、四楼)中的三楼西侧房屋(建筑面积为758平方米)交付给乙方承包经营；承包租赁期限自2011年3月起至2014年1月8日止；乙方每年向甲方支付承包租赁费42万元。合同签订后，被告及焦某某向范德新支付押金135,000元及2014年1月8日前的承包租赁费。2012年6月，原告诉至本院，要求解除与范德新签订的《上海市房屋租赁合同》，要求范德新、振河公司迁出并交还系争房屋，并要求范德新、振河公司支付拖欠的房屋租金、滞纳金及违约金[(2012)虹民三(民)初字第1624号案]。被告作为该案第三人参加诉讼。2013年3月20日，本院对该案作出一审判决：1、原告与范德新签订的《租赁合同》于2013年1月24日解除；2、自该判决生效之日起10日内，范德新、振河公司迁出本市新港路XXX号至319号三楼西侧房屋，范德新将该房屋交还原告；3、自该判决生效之日起10日内，范德新支付原告租金及使用费(按年租金28万元，自2012年1月9日起计算至实际迁出之日止)；4、自该判决生效之日起10日内，范德新支付原告滞纳金(按照日租金的1%，自2011年12月26日开始计算至付款之日止)；5、自该判决生效之日起10日内，范德新支付原告违约金5万元；6、自该判决生效之日起10日内，原告返还范德新押金5万元。该案判决后，当事人均未上诉。”582号案审理中，本院于2014年7月8日就租赁房屋内装修消防验收事宜向虹口消防支队调查，该支队工作人员称，虹口消防支队出具的《关于振河娱乐KTV内装修建设工程消防验收不合格的意见》中所列第1、2条不合格情形已经整改，第3条不合格情形尚未整改。该第3条是指系争房屋安全疏散通道设置不符合要求，从三楼到底层的疏散通道未在底层采取有效的分隔，而是通过了其他营业区域才能到达室外。按照消防规范要求，应当在底层拦隔出一条可以直接通室外的通道。2014年10月21日，本院对582号案作出一审判决：被告自判决生效之日起十日内支付原告2013年4月1日至2014年3月31日期间的房屋租金145,000元。原、被告双方均不服判决，提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为，原、被告在合同履行中，因房屋安全疏散通道设置不符合要求导致消防验收未审核通过，原告作为房屋出租方，应主动与案外人进行协商解决，被告作为承租方亦应予以配合。现原告在交付房屋实际存在瑕疵，且该问题未解决之前，要求按合同约定的标准收取租金，依据不足。而被告在原告交付系争房屋后，实际一直占用系争房屋并在房屋内经营，现以系争房屋消防验收不合格为由拒付租金，亦依据不足。原审法院综合考虑系争房屋的实际使用情况及原、被告的过错程度对系争房屋的租金酌情作出调整，并无不当。上海市第二中级人民法院于2015年8月5日作出驳回上诉、维持原判的终审判决【(2014)沪二中民二(民)终字第2476号案】。之后，系争房屋的安全疏散通道设置问题仍未解决，被告也未继续支付租金。本案审理中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告银行存款67万元，或查封、扣押其相等价值的财产。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、证明、房屋租赁合同、(2014)虹民三(民)初字第582号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第2476号民事判决书，被告提供的沪虹公消审[2013]第0063号《建设工程消防设计审核意见书》、沪虹公消审[2013]第0085号《建设工程消防设计审核意见书》、沪虹公消验[2013]第0119号《建设工程消防验收意见书》以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，582号案判决后，系争房屋的安全疏散通道设置问题至今仍未得到解决，现原告要求按合同约定的标准收取租金，缺乏依据。被告主张因安全疏散通道设置不符合要求导致消防验收不合格，实际使用人无法开展经营，但被告并未就此采取解除租赁合同或其他减损措施，而是继续占用系争房屋，故被告拒付租金，亦缺乏依据。本院综合考虑系争房屋的实际使用状况及原、被告双方的过错程度，对被告应付租金酌情作出调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告胡建新应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三角地超市公司2014年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金335,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,500元，由原告上海三角地超市公司、被告胡建新各半负担；财产保全费3,870元，由原告上海三角地超市公司、被告胡建新各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 郭 瑛
人民陪审员 毛济平
二〇一六年六月十六日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。无法律条文