广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终15450号
上诉人（原审被告）:龙孟强，住广西柳州市柳南区。
上诉人（原审被告）:龙梦琼，住广西柳州市柳北区。
上诉人（原审被告）:龙梦梅，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）:龙梦权，住广州市海珠区。
上述四上诉人共同委托代理人：黄平，广西佳卓律师事���所律师。
被上诉人（原审原告）:龙梦君，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）:黄丽芬，住广州市海珠区。
上述两被上诉人共同委托代理人：林振金，广东格林律师事务所律师。
原审被告：农慧龙，住广西柳州市鱼峰区。
原审被告：农敏园，住广西柳州市鱼峰区。
原审第三人：韦国锋，住广西柳州市鱼峰区。
上诉人龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权因与被上诉人龙梦君、黄丽芬、原审被告农慧龙、农敏园、原审第三人韦国峰赠与合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回龙梦君、黄丽芬的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由龙梦君、黄丽芬承担。事实和理由：（一）在（2015）穗海法民一初字第1130号案件中，龙梦君、黄丽芬的儿子龙某向一审法院提交了周某的《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件作为证据，同时，其提交的证据材料目录载明该证据原件存于黄丽芬手里，现龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权以上述使用证作为本案证据提交，但一审法院要求其提交该证据的原件以证明其真实性，按照举证责任，该证据原件应由黄丽芬负责提供，如黄丽芬不提供，应认定该证据真实存在。因此，一审法院对龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提交的使用证真实性不��认定，明显错误。（二）龙梦君、黄丽芬已将涉案房屋赠与周某，并与周某办理了原宅基地使用人黄丽芬变更为周某的更名手续，周某已是涉案房屋的使用权人，一审判决认定黄丽芬仍是宅基地使用权人错误。对龙梦君、黄丽芬将涉案房屋赠与周某并办理见证的事实有《见证书》、《声明》予以证实，双方当事人均无异议，周某取得的《农村（墟镇）宅基地使用证》真实存在，原件由黄丽芬持有，相关登记机关还保管有同意更名为周某的《见证书》，上述事实充分证明龙梦君、黄丽芬确实将涉案房屋赠与给了周某，并到登记机关办理了涉案房屋宅基地使用人的更名手续，出现宅基地使用证的存根登记使用人仍为黄丽芬，与宅基地使用证记载的使用人周某不一致的情况，完全是登记机关工作人员的过失所造成。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，在不动产权属证书记载的事项与不动产簿不一致时，以不动产登记簿为准是有条件的，即无证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，是以不动产登记簿为准，但如果有证据证明不动产登记簿确有错误的，则应以不动产权属证书为准。因此，一审判决认为在这一问题上龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权无充分证据证明，完全忽视了本案客观事实的存在。（三）广州市海珠区新滘镇法律服务所为龙梦君、黄丽芬和周太兰办理的滘新法（96）年第1127号赠与房屋《见证书》合法有效。将涉案房屋赠与周某并办理赠与房屋《见证书》是龙梦君、黄丽芬的真实意思表示；周某已获得宅基地使用证，说明龙梦君、黄丽芬将房屋赠与周某是经登记机关审查同意；受赠房屋后，周某一直使用和居住涉案房屋，直至离世；《农村（墟镇）宅基地使用证》中载明如有变更使用人，必须凭有关证���及时办理更名手续，说明宅基地使用权是允许变更使用人的，而根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定，周某已获得上述使用证；周某生前已将户口迁移至涉案房屋，说明周某生前已是涉案房屋宅基地所在的村集体成员，依法可以受让宅基地的使用权。因此，涉案《见证书》应为合法有效，一审判决确认无效错误。
龙梦君、黄丽芬辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，不动产以登记簿为准，登记簿是政府主管部门具有最高法律效力的公示。本案中，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》是复印件，其记录内容与存于房地产档案馆资料记载的不一样，而房地产档案馆记载的使用权人是黄��芬，故应以房地产档案记载的为准。（二）涉案房屋根本未发生转移情形，众所周知，当房屋发生变更登记时，一定会经过繁琐的手续办理和缴费，如填写申请表、缴交房屋过户手续费和税金，提供宅基地所在村委会的证明等等，但本案涉讼房屋未发生上述情况，同样，具有所有权的房屋，也不是放一份买卖或赠与合同之卷宗就算完成转移过户的。因为这个过程中，政府主管部门还要审查转名过户合法性的问题，社会公共利益和其他人利益是否被侵害的问题。（三）农村集体土地禁止任何形式的转让。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条的规定，农民集体的土地归农民集体所有，由农民集体经济组织或村民委员会经营管理，当地凤和村民委员会并未同意转让给费本村村民的周某，上述法律第六十三条规定，农民集体所有的土地不得转让、出让。这钟转让、出让，就是房屋连同土地一并转移，这为法律明文所禁止，故赠与合同由法律规定当然无效。（四）黄丽芬未见过宅基地证原件，也没有义务提交宅基地证原件，本案不属举证倒置规则调整。而龙某的起诉所述并未为法院生效判决所认定，其也不是本案任何一方的证人，与本案没有关联性。如宅基地原件由黄丽芬持有，更加证明房屋未赠与给周某。（五）宅基地使用证允许变更是指本村集体经济组织内部成员之间的转让变更，周某不是宅基地所在村集体经济组织成员，当然不允许宅基地转让变更。（六）龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权声称周某户籍迁入和居住在凤和村所在地至去世，就属于所在村集体组织成员错误。农村集体组织成员是可以享受所在村多种权利的，诸如股份固化、分红、医疗等等，周某没有这些权利，根本不是凤和村集体经济���织成员。
原审被告农慧龙、农敏园未到庭答辩。
原审第三人韦国锋没有到庭陈述意见。
龙梦君、黄丽芬向一审法院起诉请求：1.确认坐落在广州市海珠区康乐中约南新街14巷2号的房屋【穗郊新字第213604《农村（墟镇）宅基地使用证》】赠与《见证书》【海新法(96)年第127号】无效；2.本案诉讼费由龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙、农敏园负担。
一审法院认定事实：龙梦君、黄丽芬之间是夫妻关系。周某（于2013年5月10日死亡）与龙俊奇（已死亡）夫妻育有子女龙梦君、龙孟强、龙梦玲（已去世）、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、龙梦云（已去世）。农慧龙、农敏园是龙梦玲与农某的婚生子女，龙梦玲与农某于1994年12月27日经法院调解自愿离婚。韦国锋是龙梦云的儿子。周太兰非海珠区凤和村集体经济组织成员。
据广州市房地产档案资料记载，1、1985年12月28日广州市郊区新滘区公所核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》存根（穗郊新字第213604号），使用人姓名：黄丽芬，宅基地坐落：凤和乡康乐中约新区五巷l号，宅基地四至：面积37.7平方米，建筑种类结构：混合，层数：弍，建筑面积：75.4平方米。2、1996年9月10日龙梦君、黄丽芬与周某签订《见证书》【海新法（96）年第1127号】，内容是“凤和村当事人龙梦君、周太兰于1996年9月10日到司法办要求办理房屋宅基地证更名事宜。经查，坐落在本镇凤和乡康乐中约新区五巷l号弍层楼房1间，占地面积37.7平方米，建筑面积75.4平方米，混合结构，宅基地证（建房许可证）编号：新字第213604号。此屋产权实属龙梦君、黄丽芬夫妻共同所有，宅基地证使用人姓名是写黄丽芬名字。现因为方便房屋管理事宜经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋1间的产权全部转给家婆周某（所有）。并在法律工作者目前表示绝不反悔。当事人上述的行为是履行了申请、审批等手续，并附有身份证及户口簿，宅基地证等复印资料。符合《民法通则》第55条的规定。”见证单位：广州市海珠区新滘镇法律服务所。
龙梦君、黄丽芬于2015年12月18日向一审法院提起本案诉讼。庭审中,龙梦君、黄丽芬与龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙均确认1996年9月10日《见证书》具有赠与合同性质。
诉讼中，龙梦君、黄丽芬还提交一份（穗郊新字第213604号）《农村（墟镇）宅基地使用证���复印件，载明“使用人姓名：黄丽芬，宅基地坐落：凤和乡康乐中约新区五巷l号，宅基地四至：面积37.7平方米，建筑种类结构：混合，层数：弍，建筑面积：75.4平方米”。
对此，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙认为该宅基地证是更名之前的，是已经不存在的宅基地证，现涉案房屋的宅基地证已更名至周某名下，并由有关部门在旧证上更名后盖章确认，该更名后的宅基地证由龙梦君、黄丽芬持有。
龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权为证明其抗辩事实，提交证据如下：l、(2015)穗海法民一初字第1130号《民事诉状》复印件；2、(2015)穗海法民一初字第1130号《证据材料目录》（复印件），其中《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件载明：在龙梦君、黄丽芬提供的使用人为黄丽芬的《农村（墟镇）宅基地使用证》上使用人姓名一栏手写改为“周某”，层数一栏手写改为“肆”，建筑面积一栏手写改为“150.8平方米”；改动处有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”及“广州市郊区新滘区公所专用章”。该证据证明上述案件当时龙梦君、黄丽芬、龙某提起诉讼后即撤诉，龙某提交证据反映涉案房屋已经变更为周某名下，并办理宅基地证更名手续，且龙梦君、黄丽芬作出《声明》涉案房屋属于周某个人所有，同时龙某接受遗赠。
对此，龙梦君、黄丽芬对证据1的真实性无异议，该案龙某撤诉处理。对证据2的《农村（墟镇）宅基地使用证》真实性有异议���该宅基地证原件不在龙梦君、黄丽芬处；《收款收据》真实性无异议；《见证书》的真实性无异议，但所附的宅基地证没有原件；《声明》律师见证书的真实性无异议；周某遗嘱的真实性无异议；龙某《声明》的真实性无异议，但因为宅基地房屋属于当地农村集体所有，龙梦君、黄丽芬没有权利进行转让，故不合法；龙某《出生证》的真实性无异议，但与本案无关。
农慧龙对龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提交的证据表示没有异议。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；��载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”规定，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式。不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。
据广州市房地产档案资料记载，涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》存根登记使用人是黄丽芬。龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙抗辩黄丽芬已将涉案房屋赠与给周某，并完成物权变更登记，为此龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提交《农村（墟镇）宅基地使用证》等证据予以证明，该宅基地证的使用人姓名、层数、建筑面积等处均有手写改动痕迹，使用人姓名一���是“周某”，改动处有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”及“广州市郊区新滘区公所专用章”。该宅基地证证据是复印件，龙梦君、黄丽芬对其真实性有异议，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权抗辩龙梦君、黄丽芬持有原件，但龙梦君、黄丽芬予以否认。因此，即使涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》真实存在，但不动产登记簿与不动产权属证书记载不一致，在没有充分事实证明登记错误的情况下，应以不动产登记簿为准，即涉案宅基地房屋的使用人是黄丽芬，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提交的证据不能作为其抗辩物权变更登记的依据，一审法院对此不予采纳。庭审中，龙梦君、黄丽芬与龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙对《见证书》具有赠��合同性质的事实不持异议，虽然该《见证书》在房管部门的涉案房屋档案中附案，但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。涉案房屋是农民集体所有的宅基地性质的住房，周某并非涉案宅基地所在村集体成员。综上，龙梦君、黄丽芬将涉案房屋赠与周某，实际上是将农民集体所有的土地使用权无偿转让给周某，其行为违反法律禁止性规定，龙梦君、黄丽芬与周某签订赠与涉案房屋的《见证书》应为无效。龙梦君、黄丽芬的诉请合法有据，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，于2016年8月19日作出如下判决：确认坐落在广州市海珠区凤和村康乐中约新区五巷l号的房屋赠与《见证书》【海新法(96)年第1127号】无效。一审案件受理费13800元，由龙梦君、黄丽芬与龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权、农慧龙、农敏园各负担一半。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权认为本案有证据证明《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊新字第213604号）的原件存于黄丽芬处，申请本院责令龙梦君、黄丽芬提交上述材料。龙梦君、黄丽芬则表示以前原件确实是在黄丽芬处，但现在找不到该原件。
二审审理过程中，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提供如下证据：1.广州市房地产档案馆于2016年8月30日出具的宅基地证复印档案资料申请表、2016年8月**日复制于该馆的黄丽芬的农村（墟镇）宅基地使用证存根以及相关见证书，拟证明涉案房地产已经办理过户登记，宅基地使用人已由黄丽芬更名为周某，周某已是涉案房地产的产权人；2.广州市海珠区凤阳街康乐西社区于2016年9月2日出具的证明、周某的居民户口簿（户别为居民户口家庭户），拟证明周某是涉案房地产的户主，涉案房地产的产权人是周某；3.广州市公安局海珠区分局于2012年4月28日出具的申请门牌批复通知书，拟证明周某以自己名义为涉案房地产办理了门牌，周某是涉案房地产的产权人；4.印制时间为2003年8月的广州市海珠区凤阳街个人出租屋纳税情况登记册以及广州市海珠区地方税务局出具的2004年度至2008年度部分税收通用完税证，拟证明周某以自己名义出租涉案房地产并缴纳税款，周某是涉案房地产的产权人；5.录音光盘（附：通话��录文字说明一份），该证据由龙梦权在与龙梦君等电话通话时录制，拟证明涉案房地产宅基地使用证的原件由黄丽芬持有；6.广州市房地产档案馆于2016年9月6日出具的宅基地证复印档案资料申请表以及同日从该馆复印的吴永华的农村（墟镇）宅基地使用证存根、相关见证书和农村（墟镇）宅基地使用证，拟证明在同一时期，广州市范围内所有宅基地使用人的变更手续是一样的，即在原宅基地使用证上直接将原使用人姓名划掉，写上新使用人姓名，并盖章确认，而宅基地使用证存根没有改动，仍保留原使用人姓名；7.广州市房地产档案馆于2016年8月31日出具的宅基地证复印档案资料申请表以及同日复制于该馆的李汉流的农村（墟镇）宅基地使用证存根和相关见证书、农村（墟镇）宅基地使用证，拟证明的内容同证据6一致；8.1998年12月1日以及2004年2月1日周某分别与案外人签订的租门面双方协议书，拟证明周某已是涉案房屋的产权人。同时，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权表示上述证据均形成于一审诉讼之前。龙梦君、黄丽芬对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据不是新证据，不应该在二审提供，不确认证据1的证明目的；证据2、3、4与本案没有关联性，因此不确认该真实性以及合法性；对证据5的真实性予以认可，但不认可合法性以及关联性；证据6、7与本案没有关联性，且不代表已经过户，对其中的宅基地存根的真实性认可，但对宅基地证的真实性不予认可，因为宅基地证没有原件；证据8与本案没有关联性，因此不确认该真实性以及合法性。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第��百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权的上诉请求和理由以及龙梦君、黄丽芬的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案房屋赠与《见证书》的效力认定问题。现评析如下：
其一，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权认为周某生前已将户口迁移至涉案房屋，说明周某生前已是涉案房屋宅基地所在村集体的成员，但对于周某为涉案房屋所在村集体组织的成员并无提供任何直接证据予以证实，仅凭户别为居民户口家庭户的居民户口簿，显然也不能证明周某生前就是涉案房屋所在村集体组织的成员，而周某的��籍在迁入涉案房屋所在地后实际居住时间与是否成为该房所在村集体组织成员没有直接联系，因此，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权上诉表示周某生前为涉案房屋所在村集体组织成员，缺乏事实依据，本院不予采纳。
其二，按照我国相关土地管理法的规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员。涉案房屋为宅基地房屋，本案中，并无证据证明周某为涉案房屋所在村集体组织成员，而龙梦君、黄丽芬通过签署《见证书》的形式将涉案房屋赠与给周某，实质上就是将农民集体所有的土地使用权无偿转让给周某，因此，一审法院认定龙梦君、黄丽芬与周某签订涉案房屋赠与《见证书》的行为违反法律禁止性规定，应为无效正确，本院予以确认。龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权认为涉案房屋赠与《见证书》是龙梦君、黄丽芬的真实意思表示，且涉案房屋已办理了变更登记到周某名下的手续，故应认定《见证书》合法有效，但认定合同无效应以合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定为依据，涉案房屋是否办理了更名手续，对赠与《见证书》的效力认定不发生实质上的影响，何况涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》存根登记使用人仍然是黄丽芬，因此，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权以上述理由，主张涉案房屋《见证书》合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。
其三，承上所述，涉案房屋是否过户至周某名下，均不影响对涉案房屋赠与《见证书》的效力认定，因此，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权申请龙梦君、黄丽芬出示涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》的原件已无���要，且涉案宅基地使用证真实与否，对本案处理没有实质性影响，故对其该申请本院不予采纳。龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权提出的其他上诉理由不足以证明涉案房屋赠与《见证书》为合法有效主张，本院均不予支持。至于龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权二审提供的证据，不属新证据，且不能支持其诉请，据此，龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权上诉主张撤销一审判决，驳回龙梦君、黄丽芬的诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。
综上所述，上诉人龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元，由上诉人龙孟强、龙梦琼、龙梦梅、龙梦权负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一七年三月九日
书记员 邓安达
游瑞娜