海南省定安县人民法院
民 事 判 决 书
(2016）琼9021民初193号
原告林正焕。
原告徐进兴。
两原告共同委托代理人陈建红，海南信达律师事务所律师。
被告定安润达物业有限公司。
法定代表人林尤智，公司经理。
第三人海南鼎和拍卖有限公司。
法定代表人何鑫浩，公司董事长。
原告林正焕、徐进兴与被告定安润达物业有限公司、第三人海南鼎和拍卖有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，原告于2016年3月24日向本院提起诉讼，本院于同日决定受理本案后，依法组成合议庭，于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告林正焕、徐进兴及其委托代理人陈建红、被告定安润达物业有限公
司法定代表人林尤智到庭参加诉讼，第三人海南鼎和拍卖有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月15日，被告与第三人鼎和拍卖有限公司签订《协议书》，约定：被告委托第三人公开拍卖或协议转让方式将定国用（1998）字第378号国有土地使用证项下、位于海南省定安县见龙大道东南侧、定安县农业发展银行西侧的约5亩的土地使用权对外招商，促使成交；转让价格为人民币200万元整；甲方（即被告，下同）授权第三人直接与买方签署成交手续，甲方协助办理过户手续至过户完毕；若买方要求甲方直接签署土地使用权转让协议，甲方予以配合。2009年4月16日，就本案争议土地使用权的受让事宜，两原告与第三人签订《竞买协议书》，并于2009年4月19日交付了20万元保证金。后原、被告经过多次协商，达成协议，本案争议土地使用权由第三人居间协调采取协议方式转让，被告不再以委托拍卖方式予以转让。为此，两原告先后于2009年5月1日、5月22日分别向被告支付了160万元和35万元。于此同时，经过原、被告和第三人三方协商，原告于2009年4月17日支付给第三人的20万元保证金扣除15万元中介费，余款5万元由第三人直接支付给被告，作为土地使用权转让价款。至此，两原告依约向被告付清全部土地使用权转让借款200万元。由此定安县城规划调整，本案争议土地使用权一直未能办理分割及过户手续，两原告也一直为此进行多方协调。但是因为土地价格上涨，在原告要求被告出具相关文件时，被告见利忘义，拒绝按照双方之间的约定配合两原告办理过户手续，致使两原告依法受让的土地使用权至今未能过户。综上所述，被告背信弃义，拒绝配合办理本案争议土地使用权的过户手续，违背了诚实信用原则，侵犯了两原告的合法利益。为了维护自身的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》第一百零八条之规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法判令：1、确认原、被告之间的建设用地使用权转让合法有效；2、确认定安国用（2013）第057号国有土地使用证项下、位于海南省定安县见龙大道东南侧、定安县农业发展银行西侧的2565平方米的土地使用权归原告所有；3、被告将定安国用（2013）第057号国有土地使用证项下位于海南省定安县见龙大道东南侧（定安县农业发展银行西侧）的2565平方米的土地使用权办理过户至原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、事实的经过。我公司一直坚持委托拍卖公司拍卖的方式转让公司的土地使用权。于2007年12月18日与海南鼎和拍卖有限公司签订《委托拍卖协议书》，至2008年2月25日续签，2009年3月30日再次续签。但是，委托“标的”一直没有拍卖成交。2009年4月15日，拍卖公司柳诗存经理叫我到他的办公室面谈，他说，我与你签一份委托“协议书”直到把你的土地拍卖为止，不要艰苦你反复续签委托。我答应了他并与他当日签订了《协议书》。过后他电话通知我说，你委托的“标的”已拍卖成交，成交价是委托的最低价位200万元人民币。接着拍卖公司支付人民币5万元，原告支付195万元，共合计人民币200
万元整。整个过程都是运行在委托拍卖“标的”的过程，并没有涉及“协议书”成交内容程序。二、反驳。（一）原告举证的证据，都反映了履行《竞买协议书》过程，执行“拍卖”方式程序。从三方履行的时间、内容方式上来看，很清楚是按“拍卖”的方式进行的。2009年4月15日我方与第三方签订委托《协议书》，2009年4月16日原告与第三方签订《竞买协议书》，2009年4月17日第三方收到原告支付的人民币20万元参加竞拍的保证金。《竞买协议书》中第5条：“如果甲方竞买成功，须于成交之日起15日内付清成交价款和拍卖佣金。”，我方在10日内最后一个成交工作日（2009年5月1日）收到原告支付竟拍土地成交款人民币150万元；当日第三方柳经理还打电话给我说，余款过几天才支付。我说“那是背约了竞拍成交支付条款”。当日（5月1日），原告和我方都在认定“拍卖成交”的事实下，双方签订一份《承诺书》。即原告承诺付完竞买款人民币200万余款，我方承诺把土地交给原告，第三方见证人也签了名。整个完成过程都是按照《竟买协议书》的内容、条款、时间来进行的，与原告所举证的证据是相符合的。双方履行的事实说明，该土地的转让是在“拍卖”方式中完成的。但是没有“拍卖成交书”做为有效的法律保证，上面的一切行为都是错误的法律不给予支持的；（二）第三方提交的《成交证明书》是不符合事实的。第三方2012年11月25日写的《成交证明书》否定了“拍卖方式”的事实，证明了是以“协议转让方式”进行的，这不是自己打了自己的嘴吗？自己做的事又何必自已否定呢？只要你们把《协议书》、《竞买协议书》和《成交证明书》放在一起看它们的条款、内容、履行的方式，就一目了然，太清楚不过了。《协议书》开头部分：“委托乙方公司公开拍卖或协议书转让方式对外招商，促使成交”，第三条，“甲方委托乙方招商，授权乙方与买方直接签署成交手续。《成交证明书》中说“经过我公司对外招商，林正焕，徐进兴于2009年4月16日，与我公司签订《竞买协议书》参加前述土地使用的竞拍，并交纳了20万元保证金”。有三处提及的“对外招商”直指第三方履行了《协议书》，“对外招商”，招商对象是“林正焕、徐进兴”，并说明了招商的目的和行为是签订《竞买协议书》参加土地使用权的竞拍。这段话第三方证明了，与原告签订的《竞买协议书》的目的，是原告参加该土地使用权的竞拍活动。也符合参加竟拍活动前签订的协议意向书。但是《成交证明书》中下一段话“后由于定安润达物业有限公司与林正焕、徐进兴经过协商达成一致，定安润达物业管理有限公司决定停止公开拍卖，采用协议方式将前述土地使用权直接转让给林正焕、徐进兴，转让价格为200万元。”而在原告诉状也认定“后原被告经过多次协商，达成协议，本案争议土地使用权由第三人居间协调采取协议方式转让，被告不再以委托拍卖方式争以转让。”这两段话同出于一个内容就是否定“拍卖方式”采取“协议转让方式”。但试问：第一，《竞买协议书》的履行是“拍卖方式”还是“协议方式”？双方协议转让内容何在，与第三方商定的协议转让内容何在？所有条款中没有一字谈及协议转让内容；第二，我方与原告经过协商达成一致的“双方协议书”在那里？（请求原告与第三方提供证据）；第三，我公司决定停止公开拍卖的文字证据在那里（请原告与第三方举证证据），如果无法举证证据，说明“双方协议转让方式”的说法是虚构的，是假造的，是不符合事实的。如果原告与第三方认定《竞买协议书》是履行“双方协议转让方式”行为，这不是天下的大笑话吗？《竞买协议书》，是原告参加竞买“标的”的竞标协议书，凡参加“标的”竞拍的自然人或组织机构，在每次竞拍活动中，都要签订的《竟买协议书》，是参加竞拍活动的意向性协议书，它不能办理“土地使用权证”过户手续。所以说明《竞买协议书》没有合法把委托的财产转移到别人名下，也说明第三方没有取得他人财产处分权。《竞买协议书》认定为“双方协议转让书”是谎谬的；（三）《竟买协议书》不能视为“双方协议转让书”。如果原告认定《竞买协议书》即是“双方协议转让书”，请看《协议书》的条款内容，“委托乙方拍卖或协议转让方式对外招商，促使成交”；“第三条甲方委托乙方招商，授权乙方与买方直接签署成交手续”。这里关系到“合同性质”与“合同授权”问题。根据国家《合同法》第五十一条：无处分权人订立的合同“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第一，第三方没有我方授权委托书的权限内容及范围；第三方与原告签订的《竞买协议书》是第三方举行竞拍活动的意向性协议书，而不是我公司授权委托签订的协议书，它不具备“转让协议书”的性质、格式、内容条款。如果把当作第三方签订的“协议转让书”已经过8年时间，原告与第三方都没有要求过我公司出具追认合法手续，原告也没有要求向税务部门申请交纳转让成交后过户应交的税款追认合法手续。也没有要求到国土管理部门办理过户签订追认合法手续。也没有要求过我公司出具追认合法手续。所以，第三方与原告签订的《竞买协议书》不能认定为“转让协议书”；第二，第三方没有取得他人财产处分权。《竞买协议书》，没有“拍卖成交书”做为法律的有效支持，它不能申请办理过户手续，不能把财产转移到原告名下，所以第三方没有取得处分权。第三，《协议书》中第一条“乙方向买方收取拍卖佣金或应得收入。与《竟买协议书》明确规定第三方收取的拍卖佣金相一致，说明《竟买协议书》是“拍卖”行为，并不是“双方协议”行为。于是原告与第三方把《竟买协议书》认定是“双方协议转让书”是不受《合同法》、《委托合同法》支持的，是无效的。（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章，第十三条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华、住宅用地，有条件的必须采取拍卖，招标方式；没有条件，不能采取拍卖，招标方式的，可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。该条文所指的“双方协议的方式”是指土地出让方与受让方，双方共同签订的土地转让协议书，并不是指第三方（中间人）与受让方签订的“协议书”，也不是指第三方与出让方筌订的“协议书”。因为第三方没有拥有土地使用权与任何一方签订的土地转让“协议书”都是无效的。就算是土地出让方委托第三方，没有公司法人的正式委托书，没有盖上公司的公章，也是无效的。另外，双方的转让“协议书”所定的转让价低于当地政府的土地规定的最低定价也是属于无效“协议书”。定安县人民政府对于见龙大道、大众大道面临街道的土地最低定价为100万元／亩。我公司当时委托的最低竞拍价为人民币200万元，不能作为协议转让价。该土地约5亩（后确定4.2亩），总价才人民币200万元还不到人民币50万元／亩。国家是不允许的，就算是有出让方与受让正式签订的“协议书”，也是无效的。（五）第一（协议书）、《竟买协议书》都已超诉讼时效。根据《人民法院民事诉讼风险提示书》第四条超过诉讼时效：“当事人请求人民法院保护民事权利的期间一般为二年（特殊的为一年）。原告向人民法院起诉讼后，被告提出原告的起诉已超过法律保护期间的，如果原告没有对超过法律保护期间事实提供证据证明，其诉讼请求不会得到人民法院的支持”。而《协议书》于2009年4月15日我公司与第三方签订；《竞买协议书》于2009年4月16日原告与第三方签订。至今已经有7年时间之久。在2年有效时间内，我公司没有收到原告要求办理过户信函、信息、通知等有效文件，一直至今也没有收到过。说明原告一直放弃争取该土地的过户使用权。于是，原告在竟拍“标的”所履行的《协议书》、《竞买协议书》已严重超过了诉讼时效七年之久，其原告的诉讼请求不会得到法院的支持。至于原告于2012年11月24日曾向定安县人民法院送达民事起诉状，后又自己撤诉，不知何原因。但很清楚地说明一点，原告又一次放弃诉讼的权利和放弃土地使用权的过户的权利。就算依照原告认识到维护土地使用权益的法律作用开始（以2012年12月24日告上法院第1日）至今也有4年时间，也超过诉讼时效；第二、超过土地使用权利变更登记时间。根据中华人民共和国房地产管理方法《土地登记办法》第三章第二十六条规定，“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，按土地使用权合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记”。原告没有按照这个规定30天内去办理变更登记。（注：当时我公司还认为“拍卖成交”来支持、协助原告过户）。直至2012年2月20日，原告叫我公司出具《申请书》、《委托书》各一份他去办理土地使用权证分证，我公司也出具给他。从原告的表现来看他一直不想办理变更过户，原告是想借着法律判决书，免去超过30天以外办理过户的罚款，每超一天罚款总额的3‰以及七年来用地闲置费罚款，也借用我公司已开发了这块土地有利条件避免政府收回该土地（二年未开发新土地的使用权限，政府无偿收回，它要按照当时时间办理登记过户，该土地已收回好几回了）。无论原告怎么做，怎么想，都没有想真正地开发利用过这块好的土地，它的行为都超过了土地使用权利变更登记时间的那么长时间，是不受法律支持。综合以上答辩的内容事实，原告所举证的两份“协议书”都是不受于《合同法》、《委托合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》给予支持的，是两份无效“协议书”。（六）2012年我公司才知道我方委托第三方拍卖土地使用权，没有成交。我公司与原告都没有收到第三方送达的“拍卖成交书”。我公司依据《物权法》于2013年4月1日向定安县国土资源管理局申办新的《国有土地使用权证》，并领取了该证书，是为了保护我公司不动产的合法权益，一直到今天原告也没有提出异议（如需要才举证）。按照《合同法》第42条，隐瞒我公司说拍卖已经成功，使得我公司出具承诺书，造成我公司损失。按照《合同法》第54条，合同应该是无效的；三、反诉后的法律请求。1、保护公司土地使用权的合法权益，驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费应由原告负担。
第三人海南鼎和拍卖有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。
原告在举证期限内向本院提交证据有：1、委托拍卖协议书，拟证明被告于2007年12月18日委托第三人拍卖定城镇见龙大道临街三层楼房（五层基础），建筑面积468.17平方米及定城镇见龙大道约5亩临街土地使用权，有效期延续到2009年3月30日止，后由于无人报名参加竞买而流拍的事实；2、协议书，拟证明被告委托第三人以公开拍卖或者协议方式转让定国用(1998)字第378号国有土地使用证项下、位于海南省定安县见龙大道东南侧、定安县农业发展银行西侧的约5亩的土地使用权，转让价格为200万元，同时对双方之间其他权利义务约定的事实；3、定国用(1998)字第378号《国有土地使用证》，拟证明位于海南省定安县见龙大道东南侧、定安县农业发展银行西侧的约5亩的土地使用权登记在被告名下、被告有权委托第三人将上述土地使用权予以转让及被告将定国用(1998)字第378号国有土地使用证原件交付给原告的事实；4、竞买协议书，拟证明原告参与涉案土地竞买并交纳20万元保证金的事实；5、第三人的往来凭证、中国工商银行个人业务凭证，拟共同证明原告于2009年4月17日向第三人交纳20万元竞买保证金的事实；6、承诺书、中国工商银行个人业务凭证，拟共同证明原告于2009年5月1日在第三人工作人员黎少明的见证下向被告支付土地使用权转让价款160万元的事实；7、收据、证明书各一份，拟共同证明原告支付给第三人的保证金20万元，扣除15万元中介费，余款5万元由第三人直接支付给被告作为土地使用权转让价款的事实；8、收据一份，拟证明原告于2009年5月22日向被告支付了最后一笔土地转让价款35万元，涉案土地使用权转让价款200万元已经全部付清及该收据注明土地款已经缴清，被告已经将土地使用权转让给两原告的事实；9、《成交证明书》，拟证明被告之间的土地使用权转让合同成立，原告履行了全部合同义务，被告接受了原告的履行行为，同时，被告亦履行了部分义务的事实；10、办理商住地规划许可证的申请、委托书各一份，拟共同证明原、被告于2010年10月29日经协商一致，被告同意原告受让的本案争议土地仍以被告的名义申请规划报建，以便于办理过户登记手续的事实；11、申请书、委托书各一份，拟共同证明被告于2012年2月21日委托原告办理定国用(1998)字第378号国有土地使用证的分证登记手续，并将本案争议土地使用权过户至原告名下的事实；12、被告名下宗地图，拟证明本案争议土地使用权的具体位置、面积以及土地四至的事实；13、土地出租协议书，拟证明被告将争议土地交付原告后，原告实际占有使用并将该土地暂时租赁给曽繁川作临时停车场与收购废品使用的事实；14、照片七张，拟证明原告将争议土地租赁给他人作停车场及收废品使用的事实；15、王辉的银行汇款、凭证、土地出租协议书、营业执照，拟共同证明原告将涉案土地出租给王辉、曾繁川，王辉通过银行转给原告土地租金的事实；16、定安县国土局出具的测绘收费凭证和发票，拟证明原告于2012年为了办理土地分割及过户手续，已经委托定安县国土局办理测绘的事实。
原告申请证人黎少明出庭作证，拟证明原、被告在第三人办公室协商协议转让土地，原告向被告支付购地款及被告交付土地使用证及土地的事实。
被告逾期提交的证据有：1、通知书，拟证明被告以定安昌鑫废旧金属回收站违法使用其土地为由通知该站搬迁的事实；2、证明书，拟证明原告于2012年2月21拿走被告定国用(1998)字第378号国有土地使用证的事实；3、申请书、4、委托书，拟共同证明原告在被告2012年2月21日向定安县国土局申请办理分证时拿走土地使用证的事实；5、定国用(1998)字第378号国有土地使用证复印件，拟证明原告于2012年2月21日拿走该证原件后将复印件给被告的事实。
第三人海南鼎和拍卖有限公司未向本院提交证据材料。
本院依职权调查定安县国土资源局复函及定安国用（2013）第057号、第058号国有土地使用证及被告名下宗地图。
本院对双方当事人提供的证据及本院依职权调查的证据审查认证如下：一、原告的16组证据。经庭审质证，被告对其均无异议，经审查，上述证据与原件核对无异，来源真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认；证人黎少明的证言，与上述证据证明的事实相吻合，且其与原告无利害关系，可以作为认定原、被告在第三人办公室商量协议转让后，原告向被告支付购地款、被告向原告交付土地使用证及土地的依据。二、被告的5组证据。经质证，原告有异议，认为证据1与本案无关联性，且未向任何人送达，属于伪造证据；证据2是被告自行出具；证据3-5是原告提交且已经在庭审完成举证的证据，被告法定代表人在原告的证据右下角书写内容并加盖公章只是被告的自述意见，不是真实的证据；且被告在庭审中已明确表示无证据提交，且无逾期提交的正当理由，不应作为定案的依据。经审查，上述5组证据均逾期提交，且被告提出因不熟悉诉讼规则而逾期提交的理由不成立，证据1是被告作出的通知书，但未有本案当事人或利害关系人的签收，不具有证明效力，对其不予确认；证据2是被告单方作出的证明书，内容为对涉案土地使用证交付情况的说明，属于被告的陈述意见，不具有证明效力，对其不予确认；证据3-5是原告在庭审中举证并经被告质证的证据，被告单方加盖公章进行说明后作为己方证据提供不符合证据的形式要件，属于被告的陈述意见，不具有证明效力，对其不予确认。三、本院依职权调查定安县国土资源局复函及定安国用（2013）第057号、第058号国有土地使用证及被告名下宗地图。经质证，原、被告均无异议，经审查，上述证据为定安县国土资源局出具，来源真实，但该复函中关于定国用（1998）字第378号《国用土地使用证》不慎遗失的内容与事实不符，对其不予确认，其他内容及其他证据与该证被注销前及补发两本新证登记的内容相符，本院予以确认。
原、被告的诉辩意见及本院所采信的证据，本院查明以下事实：
1998年8月，定安县人民政府向被告颁发定国用(1998)字第378号《国有土地使用证》。2007年12月18日，被告与第三人签订《委托拍卖协议书》，委托第三人将位于定城镇见龙大道临街三层楼房(五层基础)，建筑面积468.17平方米以及上述《国用土地使用证》项下约5亩土地使用权进行公开拍卖，拍卖资产底价为330万元整，土地底价200万元整，拍卖时间约定至2008年3月18日止。之后，双方分别三次约定拍卖时间续至2009年3月30日止。期间，无人参加竞买而流拍。2009年4月15日，被告(甲方)与第三人（乙方）签订协议书，委托第三人对定国用（1998）字第378号《国有土地使用证》项下土地中位于定安县农业发展银行西侧约5亩土地使用权采取公开拍卖或协议转让的方式对外招商，促使成交。协议约定：一、标的转让价格：人民币贰佰万元整（200万元整）,甲方不支付乙方拍卖佣金或其他费用,乙方可以向买方收取拍卖佣金或应得收入;二、此标的物依现状，净价转让。土地面积最终以当地土地主管部门核定为准，不影响成交价款，不多退不少补。土地过户所涉及的任何税、费均由买方承担；三、甲方委托乙方招商，授权乙方与买方直接签署成交手续，成交后甲方协助办理过户手续，直至土地过户完毕为止；四、甲方负责清场。在乙方收到买方竞买保证金或订金后，甲方同意在一个月内派人到现场清场，将土地上临时建筑物拆除。若与其发生任何纠纷，由甲方出面协商解决并承担相关赔偿费用；五、甲方要求乙方在转让成交后，立即通知甲方，并确认买方付款情况，买方将全部土地价款到账时通知甲方，并土地过户受理确认时当日乙方一次性将土地价款转入甲方指定账户；六、为了方便土地过户，若买方要求与甲方直接签署土地转让协议，甲方应予配合；七、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后立即生效。同月16日，原告与第三人签订《竞买协议书》。同月17日，原告向第三人缴交竞买保证金20万元。同日，原、被告在第三人办公室进行协商。同年5月1日，在第三人海南鼎和拍卖有限公司拍卖师黎少明的见证下，原告向被告支付购地款人民币160万元，被告承诺负责清理上述土地内的建筑物及附属物，清理费用由被告负担。同月5日，第三人代原告向被告支付购地款5万元。同月22日，被告将定国用(1998)字第378号《国用土地使用证》交给原告，原告向被告支付最后一笔购地款35万元，并向第三人出具证明书，承诺竞买保证金20万元不再退还，其中5万元作为第三人代付给被告的购地款，另外15万元作为第三人的中介费。同月23日，在第三人海南鼎和拍卖有限公司拍卖师黎少明的见证下，被告将涉案土地交付给原告。2010年10月29日，被告向定安县住建局提出关于办理商住地规划许可证的申请，并委托原告徐进兴办理报建手续。2012年2月21日，被告向原定安县国土环境资源局（现更名为定安县国土资源局）提出对上述《国用土地使用证》进行分证登记的申请，并委托原告徐进兴办理分证事宜。同年3月19日，原告向定安县国土信息与测绘服务中心缴交5000元，委托其对涉案土地进行测绘。同年4月22日，原告与曾繁川、王辉签订《土地出租协议书》，将涉案土地以每月3000元出租给曾繁川、王辉经营临时停车场及收购废品至今。2013年3月5日，被告在报刊上公告上述土地使用证遗失。同年4月1日，原定安县国土环境资源局向被告补发新证定安国用（2013）第057号、第058号国有土地使用证，用途为城镇住宅用地。其中，定安国用（2013）第057号《国有土地使用证》项下的土地位于定安县农业发展银行西侧，面积为2565平方米；定安国用（2013）第058号《国有土地使用证》项下的土地位于定安县农业发展银行东侧，面积为491.74平方米。2016年3月24日，原告以被告拒绝协助办理土地过户为由诉至本院请求判令如前述。
本院认为，本案是建设用地使用权转让引起的纠纷。争议焦
点是：1、原、被告之间是否存在土地使用权转让合同关系；2、原告的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于原、被告之间是否存在土地使用权转让合同关系的问题。被告与第三人签订的《协议书》，委托第三人对涉案土地使用权采取公开拍卖或协议转让的方式对外招商，促使成交。原告参加竞拍后，与被告协商转让并向被告支付购地款200万元（含第三人代原告从竞买保证金中支付的5万元），被告自愿接受并向原告交付土地使用证及其项下涉案土地，承诺负责清理上述土地内的建筑物及附属物，先后委托原告徐进兴办理报建手续及《土地使用证》分证登记手续。自2012年4月起至今，涉案土地一直由原告占有使用。本案中，原、被告未按照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条的有关规定签订书面转让合同，但双方在第三人的居间协调下进行土地转让的事实有受被告委托对涉案土地进行处置的第三人见证，被告自愿接受原告支付的购地款与其委托第三人拍卖或协议转让的土地价款数额一致，足以证明原、被告已经就涉案土地转让达成合意，且双方已经履行土地转让的主要事项，不存在除土地转让之外其他解释的可能性。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，应认定原、被告之间的土地转让合同成立。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告提出其与原告之间不存在土地转让的抗辩意见缺乏事实根据，本院不予采纳。对于被告提出的误解涉案土地拍卖成交才接受原告的购地款及第三人无权处分其财产的抗辩，《中华人民共和国拍卖法》第四十四条规定，委托拍卖合同应当载明以下事项：（一）委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；（二）拍卖标的的名称、规格、是数量、质量；（三）委托人提出的保留价；（四）拍卖的时间、地点；（五）拍卖标的的交付或者转移的时间、方式；（六）佣金及其支付的方式、期限；（七）价款的支付方式、期限；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。第四十五条规定，拍卖人应当于拍卖七日前发布拍卖公告。第四十八条规定，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。从本案的案情来看，被告委托第三人采取公开拍卖或协议转让两种方式对涉案土地进行处置，但原告参加竞拍后，被告并未与第三人签订《委托拍卖合同》对上述法律规定的拍卖事项进行约定，或明确要求第三人对涉案土地进行拍卖，第三人实际也未履行法定的拍卖程序对涉案土地进行拍卖，且从之前被告与第三人签订《委托拍卖合同》委托第三人对涉案土地进行拍卖（后流拍）的行为来看，被告理应知晓委托拍卖的法定程序，故被告该抗辩意见缺乏事实根据，理由不足，本院不予采纳。对于被告提出与第三人签订的《协议书》约定的转让价低于当地政府规定所确定的最低价，属无效合同的抗辩，涉案土地用途为城镇住宅用地，被告已经通过出让方式取得该地的使用权，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”的规定，被告有权依法对外进行转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条第三款关于：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”的规定，所指的是建设用地使用权的出让，而非建设用地使用权的转让。因此，被告该抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。
二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，被告与第三人签订的《协议书》第三条约定，被告委托第三人招商，授权第三人与买方直接签署成交手续，成交后被告协助办理过户手续，直至土地过户完毕为止。第三人促使涉案土地转让成交后，原告已向被告支付全部土地转让款并实际占有使用该土地，双方之间未约定被告协助办理过户登记的期限，且原告对于被告协助办理土地过户登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，不受二年诉讼时效的限制。被告提出原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩无事实根据和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。
依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告作为涉案土地的转让方，自愿接受土地转让款并交付土地使用权证及土地后，负有协助原告办理土地使用权变更登记的义务。原告作为土地受让方，已经履行合同约定的全部义务，请求确认合同约定转让的土地使用权归其所有、被告协助办理土地过户登记的理由充分，有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：
一、原告林正焕、徐进兴与被告定安润达物业有限公司之间的建设用地使用权转让合同合法有效；
二、位于定安县农业发展银行西側（土地使用证号：定安国用（2013）第057号）面积为2565平方米的土地使用权归原告林正焕、徐进兴所有；
三、被告定安润达物业有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告林正焕、徐进兴将上述土地变更登记至其名下。
案件受理费22800元(原告已交)，由被告定安润达物业有限公司负担，限在本判决生效之日起十五日内向本院缴交；原告预交的22800元由本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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人民陪审员 ＸＸ信
人民陪审员 王 波
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案件唯一码二〇一六年六月二十日
书记员黄蕴蕊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
审核：王德飞撰稿：王德飞校对：黄蕴蕊印制：黄蕴蕊
海南省定安县人民法院2016年6月13日印制
（共印10份）