重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终250号
上诉人（原审被告）：李昕欣，男，1985年9月23日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王江，男，1966年5月4日出生，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。
原审被告：重庆同洲控股（集团）有限公司,住所地重庆市渝北区双龙山街道余松路450号同舟佳居1栋1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。
法定代表人：陈佳舜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王汉塘，男，该公司员工。
上诉人李昕欣因与被上诉人王江、原审被告重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲控股公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月7日、2017年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人李昕欣的委托诉讼代理人付国政，被上诉人王江及其委托诉讼代理人周元亮，原审被告同洲控股公司的委托诉讼代理人王汉塘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昕欣上诉请求：1.撤销一审判决第一项。2.驳回王江的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定案涉房屋未过户登记到王江名下，系不可归责于买受人王江的自身原因错误。依据王江与同洲控股公司之间的约定，交易的商品房属于现房买卖，自合同签订之日起30日内，双方应向房管部门申请办理房屋产权登记手续，办理房屋产权证书，否则构成违约。如逾期超过90日，购房人可以解除合同。但从王江与同洲控股公司双方签订案涉房屋买卖合同至案涉房屋被人民法院查封近六年的期间内，王江从未向房管部门提交办理产权登记手续的申请，王江也从未追究过同洲控股公司的违约责任，任凭同洲控股公司多次对案涉房屋设置抵押。本案审理过程中，王江亦没有举示任何证据证明其在案涉房屋被抵押之前提出了要求办理房屋产权证的事实，王江对案涉房屋没有办理过户登记存在明显过错；2.一审已经查明并认定了李昕欣对案涉房屋享有合法有效的抵押权，即使王江与同洲控股公司之间的房屋买卖合同有效，王江也仅仅是享有请求同洲控股公司就案涉房屋办理过户登记的权利，是一种物权请求权，而物权请求权实质上也是债权，王江对执行标的享有的债权不能对抗抵押权。3.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，依照该条规定，王江提出的排除执行的理由亦不能成立。
王江辩称，因同洲控股公司未办理商品房预售许可手续，案涉房屋初始登记前不能办理网签和预告登记手续，初始登记后案涉房屋即办理了抵押登记，故案涉房屋至今未过户登记到王江名下系不可归责于王江的自身原因，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王江对于案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。
同洲控股公司述称，案涉房屋买卖合同真实有效，王江已支付全部房款，二审法院应依法维护王江作为房屋买受人的合法权利，驳回李昕欣的上诉请求。
王江向一审法院起诉请求：1.请求依法确认王江对执行标的（重庆市渝北区腾芳大道245号门市）购买的权利合法有效；2.请求依法判决对执行标的（产权证号为201房地证2012字第010538号）停止执行，并解除查封扣押；
一审法院认定事实：重庆同舟实业（集团）有限公司更名为重庆同舟控股（集团）有限公司，后于2009年4月2日更名为同洲控股公司。
2014年7月14日，李昕欣与同洲控股公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司（以下简称龙马公司）、任和斌、王伟签订《借款担保合同》，主要约定：李昕欣向同洲控股公司出借人民币800万元，借款期限为2014年7月15日至2014年9月14日……。同洲控股公司以其自有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋设定抵押，并办理了抵押登记。李昕欣与同洲控股公司、龙马公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2015年1月26日作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决：一、同洲控股公司向李昕欣偿还借款本金800万元；二、同洲控股公司向李昕欣支付迟延履行违约金（以800万元为基数，从2014年9月15日起至付清之日止，按每日万分之六的标准计算）；三、同洲控股公司向李昕欣支付律师费30万元；四、龙马公司、任和斌、王伟对同洲控股公司应支付的上述一、二、三项裁决款项向李昕欣承担连带清偿责任；五、同洲控股公司、龙马公司、任和斌、王伟不履行上述一、二、三项裁决时，李昕欣可对同洲控股公司所有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二、三项裁决范围内优先受偿；六、驳回李昕欣的其他仲裁请求。
重庆仲裁委员会（2014）渝仲字第1036号裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）申请强制执行。市一中法院执行过程中，查封了同洲控股公司名下的“新都花园”2幢[房地产权证为201房地证2012字第010538号，实地查勘地址为腾芳大道209-255号（单号）]、同舟•佳居1幢1-4号（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）等房屋。2015年3月13日，市一中法院在执行（2015）渝一中法公执字第00219号案（被执行人为同洲控股公司），首轮查封了案涉房屋。
2016年1月7日，重庆嘉信拍卖有限公司受市一中法院委托刊登公告：拟对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟•佳居1幢1-4商服用房（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）及渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园2幢第1层1至24号商服用房[房地产权证号为201房地证2012字第0105**号，腾芳大道209-255号（单号）]进行拍卖。
王江以拟拍卖的房屋中“重庆市渝北区腾芳大道245号门市”系其于2009年购买为由，向市一中法院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。市一中法院于2016年9月12日作出（2016）渝01执异1079号执行异议裁定书，裁定驳回王江的异议。王江对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明，2009年8月27日，王江与同洲控股公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：王江购买同洲控股公司位于重庆市渝北区腾芳大道“同舟•新都花园”腾芳大道245号建筑面积为27.01平方米的门面房，房屋总价款为117494元；签订合同时付款95%，办理产权证时付款5%。王江于2007年10月15日、2009年8月27日先后向同洲控股公司支付了购房款95604.30元、16015元，共计111619.30元，占合同约定购房款的95%，同洲控股公司分别出具了收据。同洲控股公司于2009年12月将该房屋交付给王江使用至今。
王江在购房后多次与其他购房者一起要求同洲控股公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲控股公司向王江等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园临街商业门市产权证。
王江与同洲控股公司签订合同约定的商品房暂定名为“同舟•新都花园”，该商品房对应的工程竣工验收后定名为“新都花园”。其房地产权证号由最初的商品房买卖合同约定的“100房地证2007字第155号”变更为“201房地证2012字第010538号”，王江所购房屋为该房地产权证号下的腾芳大道245号商服用房。
还查明，2016年8月1日，按照执行机构的要求，王江将案涉房屋购房款的尾款5874.70元缴纳至市一中法院交付执行。
一审法院认为，本案争议焦点为：王江对案涉的重庆市渝北区腾芳大道245号门市（产权证号为201房地证2012字第010538号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，一审法院对争议的焦点问题评判如下：
王江与同洲控股公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方应按照合同之约定履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王江在人民法院查封之前已与同洲控股公司签订合法有效书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且已按照合同约定支付了购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。至于案涉房屋未办理过户登记手续导致房屋被同洲控股公司抵押给李昕欣，继而被人民法院查封的问题，一审法院认为，王江与同洲控股公司签订《商品房买卖合同》后，同洲控股公司作为开发商，具有办理案涉房屋过户登记的主要义务，王江具有配合义务。本案中，李昕欣未举示证据证明王江未履行案涉房屋过户登记的配合义务，王江在购房后多次要求同洲控股公司办理产权证的行为足以表达其诉求，虽未向人民法院提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但王江仅系普通的购房人，不可以法律专业人士的要求苛求于他。故一审法院认定案涉房屋未过户登记到王江名下，系不可归责于买受人王江的自身原因。综上，王江对案涉的重庆市渝北区腾芳大道245号门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王江主张对案涉房屋排除强制执行的请求，应予支持。
至于王江诉请法院确认其对案涉房屋购买的权利合法有效的问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二款之规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。而王江的该项诉请并非民事诉讼法规定的执行异议之诉中确权的诉讼请求，一审法院对该诉讼请求不予支持。
至于王江请求对案涉房屋解除查封的问题，该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院不予支持。
综上所述，王江的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十三条第一款二项规定，判决：一、停止执行重庆市渝北区腾芳大道245号房屋；二、驳回王江的其他诉讼请求。一审案件受理费2650元，由李昕欣、同洲控股公司、龙马公司负担。
二审诉讼过程中，本院作出(2017)渝民终250号民事裁定，裁定驳回王江对龙马公司、任和斌和王伟的起诉。
二审审理中，就案涉房屋是否办理过商品房预售许可手续等问题本院依法向重庆市渝北不动产登记中心进行函询。2017年8月7日，重庆市渝北不动产登记中心出具《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》，该复函载明：1.新都花园2幢1层的商业门面未办理商品房预售许可证；2.前述房屋在竣工至2012年4月5日办理初始登记期间，不能办理网签和预告登记手续；3.经调查，新都花园项目住宅部分用于空港农转非人员的安置，该项目于2008年竣工并通过规划、建设等相关手续，由于开发企业欠土地出让金等问题，直到2012年同洲控股公司才申请办理房屋初始登记。本院组织当事人进行了质证，各方当事人对重庆市渝北不动产登记中心《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》均无异议，本院予以确认。
二审补充查明：2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲控股公司办理了201房地证2012字第010538号房地产权，案涉房屋为该证项下商服用房之一，2012年4月18日同洲控股公司为案外人在该证项下设立抵押权，2014年5月12日该抵押权被注销。2014年5月30日，同洲控股公司为其他案外人在该证项下设立抵押权，同年7月11日该抵押权被注销，2014年7月15日，同洲控股公司在该证项下为李昕欣设立抵押权至今。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：王江对案涉的重庆市渝北区腾芳大道245号门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王江与同洲控股公司在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋，二审诉讼中上诉人李昕欣对此事实并未提出异议，本院予以确认。其次，诉讼中王江举示的购房款收据证实其向同洲控股公司支付了购房款111619.30元，同洲控股公司对该事实予以认可，2016年7月28日王江将剩余价款5874.70元按照人民法院的要求交付执行，故李昕欣主张王江未实际支付购房款的上诉理由不能成立。最后，案涉房屋未办理过户登记手续并非基于王江自身原因。虽然同洲控股公司与王江于2009年8月即签订了《重庆市商品房买卖合同》，但因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态，案涉房屋处于办证不能的状态并非基于王江的原因。且重庆市渝北不动产登记中心《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》证实，同洲控股公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北不动产登记中心并无相关房屋的信息。初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，王江无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制同洲控股公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，同洲控股公司并未通知王江办理产权过户登记，且仅过十余天同洲控股公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是同洲控股公司并未就该情形通知王江，本案亦无证据证明王江知晓该事实，在此情形下，无充分证据证明案涉房屋未办理产权过户登记手续系基于王江的原因。此外，王江作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上王江曾多次向同洲控股公司提出过办理过户登记手续的要求，同洲控股公司亦向王江等相关业主承诺限期办理过户登记手续，应视为王江尽到了必要的注意义务，李昕欣主张案涉房屋未办理过户登记手续系王江自身原因的上诉理由不能成立。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王江对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。
关于李昕欣上诉提出本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，因此，第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。李昕欣的该项上诉理由不能成立。
综上，李昕欣的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2650元，由李昕欣和重庆同洲控股（集团）有限公司负担；二审案件受理费2650元，由李昕欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 贵
代理审判员 黄 巍
代理审判员 陈青青
二〇一七年八月三十日
书 记 员 ＸＸ平