浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0782民初3432号
原告：许春艳，男，1981年4月18日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托代理人：陈从荣，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
委托代理人：周禹翔，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被告：金保敏，男，1972年2月15日出生，汉族，住义乌市。
委托代理人：龚辉祖，浙江思聪律师事务所律师。
被告：黄笃英，女，1977年6月9日出生，汉族，住义乌市，现于浙江省第二女子监狱服刑。
原告许春艳与被告金保敏、黄笃英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法由审判员朱明独任审判，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告许春艳及其委托代理人周禹翔、被告金保敏的委托代理人龚辉祖、被告黄笃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许春艳诉称：二被告拖欠原告许春艳货款140万元，为偿还该笔债务，原告与二被告于2015年1月20日签订了《房屋租赁合同》一份，约定二被告将自己位于义乌市江东街道下朱村B区32幢2单元的四间四层半房屋一幢出租给原告使用，为给被告方留足腾空时间，双方约定租赁期限从2015年8月26日至2035年8月25日止。租金按租赁期限一次性结算价格为140万元。二被告应于合同生效之日起15日内将该房屋交付给原告。如逾期交付房屋，每逾期一日，则须按日租金的5%向原告支付违约金，延期交付1个月以上的，二被告应按合同总租金的50%向原告支付违约金。双方还约定在房屋租赁期间货款还清，则本协议自动作废。现该房屋交付期限已到，原告多次与被告方交涉，但二被告至今未交付租赁房屋，经原告了解，发现该处房屋已被被告全部出租给他人使用，租期各不相同。为维护原告的合法权益，以及便于本案得到妥善解决，原告要求被告将原已存续的租赁合同关系及租赁权移交给原告，由原告继续行使租赁收益权。现原告诉请要求判令：1、原告与两被告于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、被告支付违约金（从2015年9月10日起每日按照总租金140万元的0.1%计算至房屋租赁权实际交付之日止）；3、被告将义乌市江东街道下朱村B区32幢5单元的房屋原存续的租赁合同关系和以后的租赁权移交给原告，由原告继续享有该房屋的租金收益权。
被告金保敏答辩称：二被告欠原告140万元属实的，在2015年5月20日确实与原告签订过房屋租赁合同，但是当时签订租赁合同是为了偿还140万元履约担保而已，金保敏认为租赁合同是无效的，理由如下：1、涉案房屋没有经过有关部门审批，也没有领取建筑工程规划许可证，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二条，本案合同应属无效合同；2、涉案房屋的地基144平方米是根据二被告所在村委会根据旧改细则所安排并建造，地基的来源是两被告及儿子一户三人名义享受126平方米，转让给同村人18平方米，从父母亲划入36平方米，最终为144平方米，所以从土地来源看，涉案房屋属于两被告、儿子及金保敏的父母五人所有，涉案房屋现在确实大部分出租，但是租金收入同时作为儿子的学习生活费用，包括父母亲的生活费用，二被告在法院还有其他诉讼案件及执行案件，该房屋是两被告权有财产，所以两被告无权将整栋房屋的租金与原告签订房屋租赁合同，这个行为也损害了其他的债权人，应认定无效。综上，请求法院依法查明事实驳回原告诉讼请求。
被告黄笃英答辩称：1、欠原告的货款140万元属实，金保敏不欠原告货款，因为金保敏是不参与我的生意，我与金保敏早已不是夫妻，在2012年10月份就已经离婚。我与原告从2013年8、9月份开始做的生意，2014年4月份之前的货款都已结清，欠款是从2014年4月份开始，货款大概有300万元左右，后支付了部分，尚欠140万元未付。欠条和租赁合同中金保敏的名字是原告让我叫金保敏签的，签订租赁合同是为了督促我支付货款，是一种担保行为；2、房屋租赁合同是无效的；3、违约金由法院依法判决；4、驳回原告的第三项诉讼请求。
原告许春艳为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、欠条一份，证明二被告拖欠原告货款140万元的事实；2、房屋租赁合同一份，证明二被告将自己位于江东街道下朱村B区32幢2单元四间四层半的房屋租赁权给原告，租赁期限从2015年8月26日至2035年8月25日止，至货款付清租赁协议作废。上述证据原件存于2016浙07**民初84号案件中；3、户籍证明二份，证明两被告的身份情况。
被告金保敏质证认为：1、证据一、二中第一被告的签名属实的，是事后签名的；2、对证据三无异议。
被告黄笃英质证认为：1、对证据一无异议；2、对证据二，双方没有真实交易，只是一个保证而已；3、对证据三无异议。
被告金保敏为证明自己的主张，向本院提供村委会证明一份，证明涉案房屋的住宅用地没有经过有关部门审批，是由两被告及其儿子、父母共同所有。说明一点：证明当中的王淑君是村委会主任。
原告许春艳质证认为：三性均有异议，其中书写的内容与事实不符，涉案房屋有相应的审批手续，也取得了规划许可证，登记人员只有两被告及其儿子，说明该证据与事实不符。
被告黄笃英对被告金保敏提供的证据无异议。
原告许春艳针对被告金保敏的质证意见，补充提供审批表一份，证明涉案房屋归二被告及其儿子，没有其他的共有人。
被告金保敏上述证据无异议，但是审批表中只有126个平方。
被告黄笃英对上述证据无异议。
本院对原、被告提供的证据的真实性均予以认可。
经审理，本院认定事实如下：
被告黄笃英欠原告货款140万元，被告黄笃英于2015年1月20日向原告出具欠条一份，载明黄笃英欠原告140万元，并注明以前140万元欠条作废，被告金保敏也在欠款人处签字摁印。同日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于义乌市B区32幢2单元4间4层半加地下室的房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年8月26日至2035年8月25日，租金为140万元整，租金按租赁年限一次性结算，乙方以现金方式付给甲方，甲方于本合同生效之日起15日内将房屋交付给乙方，如逾期交付房屋，每逾期一日，则须按日租金的5%向乙方支付违约金，延期交付一个月以上的，甲方应按合同总租金的50%向乙方支付违约金，给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任。合同最后备注了本协议在房屋期间货款还清，本协议自动作废。
另查明，二被告曾系夫妻关系，于1998年10月23日登记结婚，于2012年11月6日登记离婚。二被告及其儿子金昊天于2007年获批了位于义乌市的农村村民建房用地126平方米。该土地由二被告在2009年建成144平方米的房屋，包括地下一层，地上四间四层半房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证及不动产权证，该房屋即本案房屋租赁合同中所涉的房屋。
本院认为：原、被告于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》的事实清楚，争议焦点在于该合同是否为有效合同？对此，本院认为，本案所涉的房屋为四间四层半，占地144平方米，除二被告审批的面积外，还包含了被告父母子女的土地使用权，属家庭共有财产，至今尚未取得不动产权证，另一方面本案的房屋租赁合同的签订原因是因为二被告欠原告140万元货款无法偿还，双方协商以租代抵的方式来还款，名为租赁，实为欠款担保。合同中房屋至今未交付，本案房屋租赁合同未实际实施，故本院认为双方并无租赁房屋的真实意思表示。且二被告对外债务较多，除该房屋外，无明显的其他财产，二被告以该方式偿还原告债务则会明显损害其他债权人的利益。综上，本院认为本案《房屋租赁合同》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故对于原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告许春艳的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5666元，由原告许春艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 朱 明
二〇一七年五月十五日
代书记员 朱向丽