浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第3941号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨竹品，男，1959年12月24日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人：陶松生，浙江万申佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪立新，男，1968年11月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：徐广圣，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：汪岳林，系汪立新父亲。
上诉人杨竹品因与被上诉人汪立新房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富民初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、坐落于富阳市东洲街道东洲工业功能区三号路7号第2幢房产系富阳泰德尔自控设备有限公司（以下简称泰德尔公司）所有，总层数四层，建筑面积1841.44平方米。2014年3月12日，杨竹品与泰德尔公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：泰德尔公司将坐落于富阳市东洲工业功能区3号路7号二间门面共计105平方米出租给杨竹品，租期自2014年3月12日起至2017年3月12日止，年租金15000元，付款方式半年一付，下半年租金提前一个月支付。如泰德尔公司违约，应赔偿杨竹品经济损失250000元，双方就其他权利义务等均作了约定。
二、2014年7月28日，泰德尔公司股东汪立新以泰德尔公司的名义与杨竹品再次签订《房屋租赁合同》1份，将原房屋租赁合同内容变更为：泰德尔公司将坐落于富阳市东洲工业功能区3号路7号2幢地面一层划定区块共计220平方米出租给杨竹品，租期自2014年8月10日起至2017年8月10日止，年租金26400元，每年递增5%，租金于每年8月10日前付清，杨竹品应支付保证金6000元直至租赁期终止后归还，泰德尔公司应于2014年8月10日交付租赁物。2014年8月14日，杨竹品通过银行转账支付泰德尔公司租金26400元。
三、2014年7月28日，杨竹品与汪立新签订《房屋租赁合同》1份，约定：汪立新将坐落于富阳市东洲工业功能区3号路7号2幢地面一层划定区块共计220平方米出租给杨竹品，租期自2014年8月10日起至2017年8月10日止，年租金70000元，每年递增5%，租金于每年8月10日前付清，杨竹品应支付保证金6000元直至租赁期终止后归还，汪立新应于2014年8月10日交付租赁物。双方就其他权利义务等均作了约定。后杨竹品与汪立新在履行合同过程中产生争议，杨竹品要求退房。2014年8月27日，汪立新退回杨竹品租金40000元，杨竹品同时出具收据1份，承诺“即日起10天内，清理好厂房退出，恢复原状，余款叁万厂房交换完付清。”
四、2014年11月6日，杨竹品将汪立新诉至原审法院，要求判令：一、确认杨竹品与汪立新于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、汪立新返还杨竹品租金36000元，并支付自起诉之日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。在该案庭审中，杨竹品认为，其与汪立新所签租赁合同租赁标的物没有交付；汪立新则认为，租赁标的物已经交付。2014年12月26日，原审法院作出（2014）杭富民初字第2214号民事判决，判决驳回杨竹品的诉讼请求。该判决已生效。
五、2014年11月6日，杨竹品将泰德尔公司诉至原审法院，要求判令：一、解除2014年3月12日和2014年7月28日双方签订的《房屋租赁合同》；二、泰德尔公司返还杨竹品租金26400元，并返还杨竹品在租房内的全部货架（价值55430元）；三、泰德尔公司支付杨竹品违约金100000元；四、泰德尔公司赔偿杨竹品直接经济损失34490元（装修费26861.6元、货物25428.3元折损30%计7628.4元）。庭审中，杨竹品将第二项诉讼请求变更为：判令泰德尔公司返还杨竹品租金26400元，并返还杨竹品在租房内的全部货架，如不能返还货架，则要求泰德尔公司赔偿损失55430元，具体货架如下：单架51个、双架44个、头架9个、加板141片、横杆100支、挂钩300个。2015年2月4日，原审法院作出（2014）杭富民初字第2215号民事判决，判令：一、解除杨竹品与泰德尔公司于2014年3月12日、2014年7月28日签订的两份《房屋租赁合同》；二、泰德尔公司返还杨竹品租金26400元，并支付自2014年8月14日起至款项付清日止按日万分之六计算的违约金，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回杨竹品的其他诉讼请求。泰德尔公司不服原审法院（2014）杭富民初字第2215号民事判决，向本院提起上诉。2015年6月2日，本院作出（2015）浙杭民终字第957号民事判决，判决驳回泰德尔公司的上诉，维持原判。
六、在（2014）杭富民初字第2214号案件及（2014）杭富民初字第2215号案件庭审中，杨竹品、泰德尔公司以及汪立新均确认杨竹品事实上只占有一处租赁标的物。（2014）杭富民初字第2215号案件中认定，杨竹品与泰德尔公司签订的租赁合同约定的租赁物未交付，杨竹品与汪立新签订的租赁合同中约定的租赁物已交付。
七、庭审中杨竹品及汪立新均确认，双方协商解除合同后，杨竹品搬离了租赁房屋内的货物，尚有货架未搬离，广告牌未拆除，装修的底板及隔墙未拆除。
2015年2月12日，杨竹品起诉至原审法院，请求判令：1、解除杨竹品与汪立新于2014年7月28日订立的《房屋租赁合同》；2、汪立新立即退还杨竹品房租及保证金36000元及支付利息（自起诉日起至款项付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费由汪立新承担。审理中，杨竹品增加两项诉讼请求为：4、汪立新返还杨竹品货架，如不能返还则赔偿货架损失55430元；5、汪立新赔偿杨竹品装修费26861.6元。汪立新在诉讼过程中反诉请求判令：1、杨竹品立即腾退杭州市富阳区东洲工业功能区3号路7号2幢地面一层220平方米划定区域；2、杨竹品支付汪立新租金暂计人民币7919元（自2014年9月6日起至判决确定的腾退房屋之日止，暂计至2015年3月20日）；3、杨竹品赔偿汪立新违约金35000元；4、反诉诉讼费由杨竹品承担。诉讼中，汪立新将诉讼请求变更为：1、杨竹品支付汪立新房屋租赁合同约定的第一年租金余款26400元；2、杨竹品立即腾退杭州市富阳区东洲工业功能区3号路7号2幢地面一层220平方米划定区域，并恢复房屋原状（包括拆除广告牌、地板及隔墙）；3、杨竹品赔偿汪立新房屋占有使用费损失暂计37917元（自2014年9月6日起至判决确定房屋腾退之日止，暂计至2015年3月20日止）；4、杨竹品支付汪立新违约金35000元；5、本案反诉诉讼费由杨竹品承担。
原审法院认为：根据杨竹品与汪立新的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、杨竹品实际交付给汪立新及泰德尔公司的租金是70000元还是96400元；二、2014年8月27日杨竹品同时出具收据后，汪立新有无阻止杨竹品腾退租赁的房屋。
关于争议焦点一，该院认为，杨竹品实际交付给汪立新及泰德尔公司的租金是70000元。理由是：（一）、根据杨竹品与泰德尔公司及汪立新签订《房屋租赁合同》的真实意思表示，应认定杨竹品实际交付给汪立新及泰德尔公司的租金是70000元。杨竹品虽然先后与泰德尔公司签订过2份《房屋租赁合同》，与汪立新签订过1份《房屋租赁合同》，但本质上3份《房屋租赁合同》均指向一个租赁标的物。在（2014）杭富民初字第2214号案件及（2014）杭富民初字第2215号案件庭审中，杨竹品、泰德尔公司以及汪立新均确认杨竹品事实上只占有一处租赁标的物。在杨竹品实际上只占用一处租赁标的物的前提下，其在占用租赁标的物经营超市的过程中因有关纠纷向政府相关部门进行信访时，其称其开办超市所租赁的房屋系从泰德尔公司租用。在（2014）杭富民初字第2215号案件，杨竹品要求泰德尔公司赔偿装修费用及返还货架，本案中，杨竹品依据其与汪立新签订的《房屋租赁合同》，杨竹品同样要求汪立新赔偿装修费用及返还货架。在2014年8月27日杨竹品同时出具给汪立新的收据中，其向汪立新承诺10天内清理好厂房退出，恢复原状。因此，可以认定，基于汪立新系泰德尔公司股东的身份，杨竹品与泰德尔公司签订的《房屋租赁合同》及其与汪立新签订《房屋租赁合同》，双方的真实意思表示系指向同一个租赁标的物。在杨竹品与泰德尔公司签订的《房屋租赁合同》及其与汪立新签订《房屋租赁合同》指向同一个租赁标的物的前提下，杨竹品交付给泰德尔公司的租金及交付给汪立新的租金显然系支付该租赁标的物的租金。汪立新出具给杨竹品的收据载明其收到杨竹品交付的租金70000元，应包含杨竹品交付给泰德尔公司的26400元租金。（二）、杨竹品关于租金支付的陈述有违常理。2014年7月28日，杨竹品与泰德尔公司及汪立新同时签订《房屋租赁合同》，两份合同的基本内容一致，仅租金数额不同。杨竹品与泰德尔公司签订《房屋租赁合同》的房屋年租金为26400元，与汪立新签订的《房屋租赁合同》的年租金为70000元。庭审中杨竹品陈述，其在2014年8月14日，汇给泰德尔公司26400元，以现金的方式交付给汪立新父亲26400元，因汪立新怕有假钱，所以让杨竹品将70000元租金中剩余的43600元汇给汪立新父亲。如果杨竹品所述属实，汪立新怕有假钱，完全可以让杨竹品将70000元汇给其父亲来规避风险，而不会接受26400元现金后再让杨竹品将剩余的43600元汇给其父亲。另外，杨竹品交付给汪立新父亲的26400元现金，与其与泰德尔公司签订的《房屋租赁合同》的房屋年租金为26400元刚好一致，如此高度巧合，杨竹品的陈述有违常理，应认定汪立新出具给杨竹品的70000元收据载明的租金包含杨竹品支付给泰德尔公司的26400元及支付给汪立新的43600元。
二、关于争议焦点二，该院认为，杨竹品所举的证据不足以证明汪立新阻止其腾退租赁的房屋。本案中，杨竹品用以证明汪立新阻止其腾退租赁房屋的证据系其与杭州市富阳区公安局有关民警的通话录音，但该录音中仅有其单方陈述汪立新将其从租赁房屋里赶出来且阻止其搬离财产，对于杨竹品的陈述，汪立新不予认可，在无其他证据的情况下，不能认定汪立新阻止杨竹品搬离货架。
在杨竹品与汪立新在履行双方于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》过程中产生争议，杨竹品要求退房。2014年8月27日，汪立新退回杨竹品租金40000元，杨竹品同时出具收据1份，承诺“即日起10天内，清理好厂房退出，恢复原状，余款叁万厂房交换完付清。”杨竹品出具收据，汪立新予以认可，应视为双方已经协商一致解除合同。双方应根据收据载明的内容处理合同解除后的相关事宜。
杨竹品与汪立新之间的《房屋租赁合同》已协商一致予以解除，故杨竹品要求解除于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院不予支持。依据收据载明的内容，杨竹品要求汪立新赔偿装修损失的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。同时，依据收据载明的内容，汪立新尚应退还杨竹品租金30000元。合同解除后，汪立新应退还杨竹品保证金6000元。汪立新应退还杨竹品租金及保证金共计36000元。因在（2014）杭富民初字第2215号民事判决中该院已经判令泰德尔公司退还杨竹品租金26400元，故汪立新应退还杨竹品租金及保证金9600元。因杨竹品未及时腾退案涉租赁房屋违约在先，汪立新在杨竹品未腾退房屋前依法可拒绝退还杨竹品剩余的房租及保证金，故杨竹品要求汪立新支付其逾期退还房租及保证金利息的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于杨竹品要求汪立新返还货架的诉讼请求，依据双方解除合同时签订的收据，搬离货架本身就是杨竹品腾退房屋时应履行的合同义务，故汪立新无返还义务，应由杨竹品自行搬离货架。但货架现存放于汪立新控制的房屋中，汪立新应予以配合。
该院已认定杨竹品交付给泰德尔公司的26400元租金包含在汪立新出具给杨竹品的收据载明的70000元租金中，故汪立新要求杨竹品另行支付租金26400元的诉讼请求，该院不予支持。依据双方解除合同时的约定，汪立新要求杨竹品支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，该院亦不予支持。
根据杨竹品与汪立新协商解除合同时的约定，杨竹品应在2014年9月6日前清理好厂房退出，恢复原状。杨竹品未依双方的约定及时搬离货架，应承担违约责任，支付汪立新相应的占有使用费。但是，在杨竹品已将货物搬离，仅剩货架未搬离，且房屋由汪立新控制的情况下，依据法律规定，当事人一方违约后，对方应采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，案涉租赁房屋在汪立新的控制下，其可在合理的时间内暂时搬离货架以对案涉租赁房屋进行合理使用。因此，该院根据本案的实际情况，参照双方对租金的约定，酌情认定杨竹品赔偿汪立新一个月的占有使用费5833元。关于汪立新要求杨竹品拆除地板、广告牌及隔墙的诉讼请求。该院认为，杨竹品在对案涉租赁房屋进行装修而铺设的底板及垒砌的隔墙，系与案涉租赁房屋已经形成附合的装修物，杨竹品进行装修时汪立新未提出异议，且根据本案的实际情况，拆除地板及隔墙的费用过高，且可能对案涉租赁房屋造成损害，亦容易引发双方新的纠纷，故该院不予支持。但广告牌系与案涉租赁房屋未形成附合的装饰装修物，杨竹品应予以拆除。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、汪立新退还杨竹品租金及保证金9600元，于判决生效之日起十日内付清；二、杨竹品赔偿汪立新占有使用费5833元，于判决生效之日起十日内付清；二、杨竹品于判决生效之日起十日内从其租赁的杭州市富阳区东洲工业功能区3号路7号2幢地面一层220平方米划定区域房屋内搬离货架（单架51个、双架44个、头架9个、加板141片、横杆100支、挂钩300个），拆除广告牌，汪立新予以配合。三、驳回杨竹品的其他诉讼请求；四、驳回汪立新的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2666元，由杨竹品负担2616元，汪立新负担50元；反诉案件受理费2283元，保全费344.51元，合计2627.51元，由汪立新负担2577.51元，杨竹品负担50元。
宣判后，杨竹品不服，向本院提起上诉称：一审中杨竹品解除合同的请求，双方对于合同事实上已经解除，故不再请求解除。杨竹品要求退还租金及保证金的请求，根据汪立新出具给杨竹品的收据及保证金收条，汪立新还应退还杨竹品房租及保证金36000元。关于装修费请求，因为从汪立新处承租的房屋没有装修过，所以放弃该项请求。对于杨竹品一审中要求支付占有使用费的请求，因为房屋所有权人是泰德尔公司，汪立新无权请求支付占有使用费。综上，请求:1、撤销一审判决第一项，改判汪立新退还杨竹品房租及保证金36000元及利息；2、撤销一审判决第二项，驳回汪立新该项请求；3、改判汪立新返还货架；4、汪立新承担本案诉讼费。
被上诉人汪立新答辩称：关于占有使用费问题，本案双方当事人协商解除合同后，约定杨竹品腾空房屋后，汪立新退还租金，但是杨竹品迟迟不腾退房屋。杨竹品称腾空房屋受到汪立新阻拦，这与事实不符，因为当时杨竹品已经报警了，在警察协助下不可能有人阻碍其腾退房屋。杨竹品的货架在房屋内已经搁置了14个月，一审法院判决一个月的占有使用费是不能让汪立新满意的，但是基于杨竹品一直无理诉讼，汪立新未提出上诉。杨竹品称房屋使用权是泰德尔公司的，汪立新无权请求占有使用费，如果汪立新无权要求占有使用费，那么杨竹品就没有理由要求汪立新返还租金，既然杨竹品要求汪立新退还房租，说明货架杨竹品是交付给汪立新的，现在货架没有腾空，汪立新可以请求支付占用费。杨竹品陈述从汪立新处承租的房屋没有装修过属虚假陈述，其意思指的是两处标的物，和汪立新签的合同房屋没有装修，和泰德尔公司签的合同标的在220平方米处，杨竹品的陈述是自相矛盾的。本案的实质是：杨竹品利用双方交易瑕疵，首先为真实的合同标的物220平方米区块制造了虚假的合同相对方泰德尔公司，即2215号案被告；又为真实的合同相对方汪立新制造了虚假的合同标的物147平方米区块，即2214号案标的，进而，通过合同无效或合同解除，企图非法攫取一份租金即26400元。幸亏一审法院查明了事实，避免了当事人的损失，维护了公平正义。综上，一审法院在尊重其它既定判决的前提下，以事实为依据，以法律为准绳，从实体上维护了杨竹品的合法权益，判决并无不当，请求驳回杨竹品的上诉请求。
二审中，杨竹品向本院提交了以下证据：
证据1、两份银行业务凭证、一份银行业务对账单，证明杨竹品付款给两个合同当事人的情况以及资金来源，关于经过有书面说明。
证据2、泰德尔公司向富阳经济技术开发区提出的申请一份，证明与泰德尔公司的合同在2014年10月20日尚未解除，而与汪立新的合同在2014年8月27日已解除。
泰德尔公司对该两份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为无法达到其证明目的。本院经审查认为，证据1仅能证明杨竹品在2014年8月14日从其银行卡中两次分别支取了50000元和35000元的事实，并不能证明杨竹品于2014年8月14日在汪立新厂房厨房内现金支付给汪岳林26400元的事实，对该证据的证明力本院不予确认。证据2的真实性本院予以确认，但证据2的内容与本案的争议焦点缺乏关联，本院对该证据的证明力亦不予确认。杨竹品同时申请本院对其一审所提交的《通话录音》证据进行调查核实，本院经审查认为该证据其在一审中已经作为证据提交，一审法院已组织对该证据进行质证并对其真实性予以确认，故无调查核实的必要。
被上诉人汪立新未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。针对杨竹品的上诉主张，本院作如下评述：一、关于汪立新应退还杨竹品的房租及保证金数额问题。依据生效判决认定的事实，杨竹品分别与泰德尔公司和汪立新建立了租赁合同关系,且不论两份合同所指的租赁物是否为同一个，现杨竹品与泰德尔公司的租赁合同已经判决解除，生效判决已经判处泰德尔公司返还杨竹品租金26400元,杨竹品与汪立新的租赁合同已经协商解除，汪立新已经返还杨竹品租金40000元。杨竹品要求汪立新返还其租金和保证金36000元的主张若要成立，其需要举证证明实际向泰德尔公司和汪立新支付的租金总金额为96400元的事实。现杨竹品提供的支付凭证显示其实际支付的的租金总数为70000元，杨竹品主张其又向汪立新父亲汪岳林现金支付了26400元，依据不足，相关陈述也有违常理，本院不予采纳。故原审法院判决汪立新退还杨竹品租金及保证金9600元，并无不当。二、关于一审法院判决杨竹品向汪立新支付一个月的占有使用费，有无不当的问题。首先，案涉租赁物的所有权虽属于泰德尔公司，但是泰德尔公司对汪立新出租租赁物的行为并无异议。其次，杨竹品对案涉租赁物有占用的事实。再次，杨竹品主张汪立新阻止其从租赁物中搬离无证据证明。故杨竹品在与汪立新已经协议解除合同并承诺腾空的情况下仍无正当理由实际占有租赁物，原审法院从汪立新应该主动减少损失的角度，酌情确定杨竹品仅支付一个月的占有使用费，并未损害杨竹品的利益。综上，杨竹品的上诉理由不成立，原审法院认定事实基本清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由杨竹品负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年三月十四日
书 记 员 吴梦姣
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