中华人民共和国海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民终三字第45号
上诉人（原审原告）泰国韩氏祖祠。
法定代表人韩基定，副理事长。
委托代理人韩波，中国海南省海南宝岛律师事务所律师。
委托代理人何文龙，中国海南省海南宝岛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）韩杨光，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩建平，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩俊畴，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩财畴，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩健，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩山，男，汉族。
上诉人（原审第三人）韩礼光，男，汉族。
上述第三人的共同委托代理人许文刚，中国海南省海南法立信律师事务所律师。
原审被告李曼，女，汉族。
原审第三人韩璘光，男，汉族。
上诉人泰国韩氏祖祠与上诉人韩杨光、韩建平、韩俊畴、韩财畴、韩健、韩山、韩礼光，原审被告李曼，原审第三人韩璘光物权保护纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称原审法院）于2014年5月23作出的（2014）海南一中民初字第6号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理本案后，依法组成由审判员李戈担任审判长，审判员赵英华，代理审判员王好参加评议的合议庭，于同年8月22日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案。上诉人泰国韩氏祖祠的委托代理人何文龙，上诉人韩杨光、韩建平、韩俊畴、韩财畴、韩健、韩山、韩礼光的委托代理人许文刚及韩杨光本人到庭参加了诉讼。原审被告李曼、原审第三人韩璘光经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。经依法调解未果，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：座落于中国海南省文昌市锦山镇中山街第39号、第40号、第42号、第44号、第46号的房产是韩氏宗亲捐款重建韩氏宗祠时，用多余的材料和拆除韩氏宗祠的旧材料兴建的砖瓦结构平房，占地面积364.11㎡，建筑面积364.11㎡。新中国成立后，上述房产由原文昌县人民政府接管使用。1993年房产部门将该房屋拆除改建成四间二层钢筋水泥结构楼房和一间砖木结构平房。2005年，韩氏后人以泰国韩氏祖祠的名义向文昌市人民政府申请，文昌市人民政府于2005年7月20日作出文府（2005）198号《关于对锦山镇中山街39、40、42、44、46号房屋的处理决定》，将上述房产归还业主，并于2005年9月9日以泰国韩氏祖祠的名义办理《房屋所有权证》，但上述房产一直由海南韩氏后人管理使用。文昌市人民政府落实政策归还房屋后，韩氏后人已将文昌市锦山镇中山街第39号、第40号房产转让给他人，现存有文昌市锦山镇中山街第42号、第44号、第46号三间二层楼房产。韩杨光等八人以海南韩氏大宗祠理事会的名义将文昌市锦山镇中山街42号房产，面积105.62㎡出租给李曼，用于经营旺旺电器商行，每月租金人民币1200元。
2013年4月20日，泰国韩氏祖祠认为上述房产属于泰国韩氏祖祠所有，承租人与非产权人签订租赁合同无效，向文昌市锦山镇租户发出《解除租赁合同通知书》，要求承租方解除原租赁合同，在15日内搬出租赁房屋，若逾期不搬，将追究其法律责任；如承租方需继续租赁房屋，应于2013年5月15日前与泰国韩氏祖祠协商签订租赁合同。泰国韩氏祖祠于2013年5月9日在《海南特区报》上刊登《解除租赁合同通知书》的公告，但承租方不予理睬。
泰国韩氏祖祠认为李曼的租赁行为侵犯了其财产权益，遂向原审法院提起诉讼，请求：1、确认李曼与非产权人订立的租赁关系无效；2、判令李曼停止侵占和使用其房屋，恢复房屋原状，在判决书生效之日起10天内腾出并交还房屋；3、判令李曼按当地市场租金标准（每月1200元）支付自2013年5月20日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；4、判令李曼支付本案全部诉讼费用。
李曼辩称：海南韩氏大宗祠和泰国韩氏祖祠是血脉相连的，我已向海南韩氏大宗祠理事会租赁涉案房屋七、八年了，不了解产权人是谁，泰国韩氏祖祠回国过清明节时从未提出异议，因此涉案租赁合同合法有效。
韩杨光等七人共同述称：泰国韩氏祖祠的主张不成立，请求驳回其诉讼请求。
原审法院认为：第一、关于管辖权及法律适用的问题。本案属涉外民事诉讼案件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”、第三十三条第一款第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，涉案的不动产房屋所在地位于中华人民共和国海南省文昌市锦山镇，故该院对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房产位于我国领域内，本案应适用我国法律。
第二、关于涉案房屋的权属和租赁合同的效力问题。涉案房产是海内外韩氏宗亲共同捐款修建韩氏宗祠时，用多余的材料和拆除韩氏宗祠的旧材料兴建而成。新中国成立时，该房产由原文昌县人民政府接管，政府落实侨房政策归还房屋产权后，泰国韩氏祖祠依法办理了《房屋所有权证》，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定，应认定该房产的所有权应归泰国韩氏祖祠所有。韩杨光等八人未经产权人同意就以海南韩氏大宗祠理事会的名义将该房屋出租给李曼，侵犯了产权人的财产权益，其签订的房屋租赁合同属无效合同。泰国韩氏祖祠主张涉案房屋的所有权属于泰国韩氏祖祠所有，海南韩氏大宗祠理事会为非产权人，李曼与非产权人海南韩氏大宗祠理事会签订房屋租赁合同，侵犯泰国韩氏祖祠的财产权益，所签订的租赁合同属无效合同，要求李曼腾出租赁房屋有事实和法律依据，应予以支持，但应给予承租方合理期限腾房。韩杨光等七人主张涉案房屋属于海南韩氏宗族共同共有，韩氏子孙均有权管理、出租、使用该房屋，海南韩氏大宗祠理事会与李曼签订房屋租赁合同有效，没有事实根据和法律依据，不予支持。李曼作为承租人已经根据合同约定支付租金，并不是占有使用房屋未交租金，泰国韩氏祖祠主张李曼按市场租金再支付占用房屋使用费，显失公平，其主张不予支持。经原审法院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项、第二百五十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条及《中华人民共和国最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判令：一、李曼与韩杨光等八人以海南韩氏大宗祠理事会的名义签订的房屋租赁《合同书》无效；二、限李曼在判决生效之日起3个月内腾出文昌市锦山镇中山街42号房屋，并将该房屋交还泰国韩氏祖祠；三、驳回泰国韩氏祖祠其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由李曼负担。
泰国韩氏祖祠上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判李曼按当地市场租金标准（每月1200元）支付自2013年5月20日起至实际腾房之日止的逾期腾房占用使用费；3、判令李曼支付全部诉讼费用。理由：1、原审判决认定李曼作为承租人已经根据合同约定支付租金，并不是占有使用房屋未交租金，并据此驳回我方要求占有使用费的诉请错误。该认定及作出的判决缺乏事实根据，违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”、第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”可见，租赁合同无效或者解除后，当事人要求承租人支付房屋占有使用费或逾期腾房使用费是其法律赋予的权利，依法应受到法律的保护。该法定权利并不因承租人已向非权利人支付了租金或者受到承租人享有合理期限腾房权利的影响而灭失。本案中的房屋租赁合同已被认定为无效合同，我方完全有权向李曼主张支付合同无效后的租赁物占有使用费。承租人在合同无效后依法享有腾房合理期限权利并不代表其该期限内有权免费占有使用租赁物。由于其实际使用了租赁物，参照原租赁合同租金标准向我方支付租赁物使用费用不违反法律的规定，也不违背公平原则。2、本案中我方仅主张通知腾房后占有使用租赁物的费用，而放弃向李曼主张实际侵占期间大部分使用费已是充分顾及其权益和感受。通知前我方多次与其沟通并给予充裕的腾房时间，一再要求其暂停向非产权人支付租金但未获理睬，其一意孤行才面临现在的风险。从公平原则角度看，李曼有意为之的行为导致的后果不应由我方承担。否则有背公允与公序良俗。综上，原审判决在认定合同无效后不予支持我方逾期腾房占有使用费的诉请缺乏法律依据，有失公平。
韩杨光等七人答辩称：1、原审法院认定涉案房产归泰国韩氏祖祠所有无事实与法律依据，该房屋属宗族财产，产权具有特殊性，应全面考虑相关材料而不能单纯从房产登记判断权属。涉案房产为韩氏宗亲所捐宗祠剩余材料建成，建成时泰国韩氏祖祠尚未成立，文昌市政府落实侨房政策文件中将其退还给韩氏宗亲，并非个人或组织单独所有。原审判决已查明该事实却未作为判决依据，将房权判归泰国韩氏祖祠所有与事实不符。2、房屋产权登记在泰国韩氏祖祠名下仅因当时系以落实侨房政策名义办证，而首届理事长由泰国韩氏宗亲担任。泰国的捐款并非来自泰国韩氏祖祠而是泰国韩氏宗亲个人，物权登记仅说明其代韩氏宗族持有，无权对房产作出处分。庭审中大量经质证的政府文件、捐款芳名录、调查笔录、证明材料、照片等都足以证明该房产是各地韩氏宗亲捐款兴建，韩氏宗亲对其享有共有产权。3、原审判决错误认定涉案房屋租赁合同书无效。泰国韩氏祖祠向来认可涉案房屋产权归宗族共有，原审判决也认定该房产一直由海南韩氏后人管理使用，其先后由韩显卿公祠理事会和宗亲推选产生的海南韩氏大宗祠理事会管理，韩杨光等八人是第三届海南韩氏大宗祠理事会的主要成员，收入均用于祖祠管理和祭祖开支。泰国韩氏祖祠清明节均回锦山祭祖，对此是清楚明知的，故涉案租赁合同合法有效。4、原审法院作出的（2014）海南一中民初字第7号民事判决书中以韩氏宗祠的房产由宗亲共同捐款修建，实际由海南韩氏大宗祠理事会管理使用，泰国韩氏祖祠从未提出异议为由认定该案租赁合同合法有效，本案应同理类推共有人有权管理使用，同一事实出现两种不同结果，属于自相矛盾。5、由于泰国韩氏祖祠系基于房屋权属证书主张物权保护，我方已依法提起撤销该证书的行政诉讼，该裁决结果将直接影响本案处理，因此本案应中止审理，待行政案件判决生效再恢复审理。原审法院对此只字未提，属于遗漏重要事实。韩杨光等七人上诉请求二审法院依法予以改判：1、撤销原审判决，改判驳回泰国韩氏祖祠的诉讼请求；2、诉讼费由泰国韩氏祖祠承担。上诉理由与答辩状一致。
泰国韩氏祖祠答辩称：1、韩杨光等七人的上诉理由不能成立，我国法律已规定物权以登记为准，在权属证书未被撤销前属泰国韩氏祖祠所有，韩杨光等人主张共有无事实与法律依据。韩杨光等人提供的证据大部分为宗亲捐赠修建祠堂、墓园等材料的情况，且时间均晚于泰国韩氏祖祠回购涉案房产的时间。捐赠并不表示捐赠人对捐赠财产享有所有权，涉案房产由我方出资回购并进行登记，共有的主张不符合事实和法律。2、韩杨光等人非基于对涉案房产的独立请求权参加诉讼，而未判决承担民事责任的无独立请求权第三人不享有当事人的上诉权，应驳回其上诉。3、韩杨光等人非产权人，与本案的诉讼标的不具有任何法律关系，亦无行政诉讼的主体资格，因此本案不以其提起的房屋行政登记之诉的审判结果作为依据，不存在应当中止审理的问题。且《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，可见对房屋登记行为所提起的行政案件还应以解决民事争议为前提，本案应继续审理，不应中止。
原审被告李曼及原审第三人韩璘光未陈述意见。
二审期间韩财畴去世，许文刚提交了文昌市公安局冯坡派出所的死亡证明及其妻儿同意许文刚继续代其出庭诉讼的文件，本院对许文刚在本案中对韩财畴的代理资格予以认可。韩杨光等七人提交了下列证据：1、《海南韩氏侨房管理办法》和《就海南韩氏房产管理问题致韩氏宗亲的公开信》，共同证明泰国韩氏祖祠认可涉案房产系共同共有；2、韩锐畴所购商铺的权属证书、房屋面积与测绘文件、税务收费收据、购房款收据、理事会售房决议，共同证明回购涉案房产的款项系出售两间铺面而来，泰国韩氏祖祠并未出资回购。3、《琼文社证字第81号社会团体法人登记证书》、《组织机构代码证》，用以证明韩杨光等人成立了“海南文昌市韩显卿文化研究会”，有权处分涉案房产。
泰国韩式祖祠质证称，证据1为复印件，对其真实性不予认可，财产系捐赠并不等于共有，所有权应以登记为准；对证据2、证据3的真实性没有异议，对其关联性、合法性及证明内容持异议。韩锐畴的回购时间晚于泰国韩氏祖祠取得房屋证书的时间，无法证明房产回购资金来自店铺出售所得价款，且售房决议上盖章的为泰国韩氏祖祠，更证明涉案房产归属泰国韩氏祖祠。“海南文昌市韩显卿文化研究会”成立时间远晚于房屋登记时间，系与本案无关的主体，不具关联性与证明力。
本院认证认为：韩杨光等七人提供的证据1为复印件，对其真实性不予认可；证据2、3均为原件，对其真实性予以认可，但证据2仅能证明韩锐畴经泰国韩氏祖祠理事会决议同意，以205000元购买了文昌市锦山镇中山街39号商铺，无法证明涉案房产的回购款系从该售楼款中支出，对其证明内容不予认可；证据3仅能证明“海南文昌市韩显卿文化研究会”于2011年8月16日登记成立，但该社团既非合同签订方，亦非本案当事人，该事实与本案并无关联性，不具有证明力。此外，泰国韩氏祖祠于2014年9月12日提交“海南省昼锦福利事业促进会”的登记材料，因超过举证时限，本院对该证据材料不予认可。
二审经审理查明：在文昌市房产管理中心与韩氏理事会所签回购涉案房产的《协议书》中代表韩氏后人一方所盖公章为“韩显卿公祠”，三位签字代理人之一为韩杨光。李曼系于2012年2月29日与海南韩氏大宗祠理事会及韩杨光等八人签订房屋租赁《合同书》，该合同第五条约定如房产权发生纠纷由海南韩氏大宗祠理事会负责解决。此外，原审法院行政庭已于2014年3月17日受理韩健等6人提起的房屋行政登记诉讼。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于本案的管辖权及法律适用问题，本案属涉外民事诉讼案件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”、第三十三条第一款第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，涉案不动产房屋位于中华人民共和国海南省文昌市锦山镇，故原审法院对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房产位于我国领域内，本案应适用我国法律。
本案争议焦点为：韩杨光等七人是否有权提起上诉；涉案房屋产权的归属问题；租赁合同是否有效，李曼应否停止使用房屋并按当地市场租金标准（每月1200元）支付自2013年5月20日起至实际腾房之日止的逾期腾房占用使用费。
第一、关于韩杨光等七人是否有权提起上诉的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。本案中韩杨光等八人系与李曼订立房屋租赁合同的相对人，原审法院判令该合同无效，其不仅无法基于原合同继续向李曼收取租金，且实际确认了其无权处分人的地位，并由此承担因合同无效而产生的民事责任，属于应承担民事责任的无独立请求权第三人，享有当事人的诉讼权利义务，故韩杨光等七人有权提起上诉。
第二、关于本案是否应当中止审理的问题。韩杨光等七人主张本案应待其就文昌市人民政府颁发的房屋权属证书提起的行政诉讼判决生效后恢复审理，向本院申请中止审理。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”由于本案民事争议应先于房屋登记行政诉讼解决，因此韩杨光等七人关于中止审理的主张于法无据，本院不予支持。
第三、关于本案的实体问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房产的《房屋所有权证》已于2005年9月9日办至泰国韩氏祖祠的名下，因此涉案房屋的所有权人应为泰国韩氏祖祠。其次，李曼系于2012年2月29与海南韩氏大宗祠理事会及韩杨光等八人签订房屋租赁《合同书》，其时该房产已登记在泰国韩氏祖祠名下，海南韩氏大宗祠理事会及韩杨光等八人未经权属所有人同意即对外签订租赁合同，系无权处分涉案房产。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。泰国韩氏祖祠于2013年4月20日向李曼发出《解除租赁合同通知书》，拒绝追认该合同，因此海南韩氏大宗祠理事会及韩杨光等八人与李曼签订的租赁合同应归于无效。最后，关于李曼应否支付占用使用费的问题。虽然涉案房产系以泰国韩氏祖祠的名义于2005年办理权属证书，但一直由海南韩氏后人管理使用。文昌市房产管理中心与韩氏理事会签订的回购涉案房产《协议书》中代表韩氏后人一方盖的是“韩显卿公祠”的印章，三位签字代理人之一亦为韩杨光。李曼系与韩杨光等韩氏后人签订租赁合同，该合同第五条约定如房产权发生纠纷由海南韩氏大宗祠理事会负责解决。综合以上情况，在法院对该合同效力作出认定前，作为承租人的李曼无从判断韩杨光等人是否系无权处分，其主观上并无过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于租赁合同无效后可请求占有使用费的主体系合同当事人及出租人，而非合同当事人以外的主体。现李曼已据合同约定支付租金，该房产的占有使用收益已交至收取租金的出租人，泰国韩氏祖祠可另案向收取该费用的出租人主张返还该笔费用。因此泰国韩氏祖祠请求李曼支付房屋占用使用费的主张于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费人民币50元，二审案件受理费100元，共计人民币150元，由韩杨光、韩建平、韩俊畴、韩财畴、韩健、韩山、韩礼光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 戈
审 判 员 赵英华
代理审判员 王 好
二〇一四年九月二十日
书 记 员 黄嘉琛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。