贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔23民初54号
原告：中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地贵州省兴义市瑞金大道中段富康国际广场一楼，统一社会信用代码：9152230070964661××J。
法定代表人：李明聪，系该行行长。
委托诉讼代理人邓雅一，系中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行副行长。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人金成涛，系中国农业银行股份有限公司黔西南分行内控与法律合规部副总经理。代理权限：特别授权。
被告：何宗祥，男，1962年4月16日生，汉族，住贵州省兴义市，
被告：李华惠，女，1965年12月8日生，汉族，住贵州省兴义市，
被告：何鑫，男，1991年8月2日生，汉族，住贵州省兴义市，
被告：何琳，女，1987年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，
共同委托诉讼代理人胡梅，贵州天翊律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：贵州心意商贸有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处双龙路14号，统一社会信用代码915223010856504744。
法定代表人：李涛。职务：系该公司经理。
被告：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地：兴义市坪东街道办事处双龙路14号，统一社会信用代码：91522301795257028E。
法定代表人：李涛。职务：系该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行南盘江支行）与被告贵州心意商贸有限责任公司（以下简称心意商贸公司）、兴义市心意房地产开发有限责任公司（以下简称心意房开公司）、何宗祥、李华惠、何鑫、何琳金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行南盘江支行的委托诉讼代理人邓雅一、金成涛，被告何宗祥、李华惠、何琳、何鑫的委托诉讼代理人胡梅到庭参加诉讼。心意商贸公司、心意房开公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。
农行南盘江支行向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告心意商贸公司归还原告借款本金95213979.25元，以及根据《固定资产借款合同》（合同编号：52010420140000061)的约定计算的截止至2017年3月22日止的利息2575909.67元，复利44240.87元，罚息89926.42元；同时支付原告自2017年3月23日起至借款本息清偿完毕之日止的利息、复利及罚息。二、请求法院依法判决确认原告与被告何宗祥、李华惠、何鑫、何琳签订的《保证合同》（合同编号：52100120140010682)有效；并判决被告何宗祥、李华惠、何鑫、何琳对上述借款本金、利息、复利及罚息承担连带清偿责任。三、请求法院依法判决确认原告与被告心意房开公司签订的《抵押合同》及抵押登记有效；并判决原告对被告心意房开公司所有位于兴义市××道用于抵押的土地及房屋享有优先受偿权。四、请求法院将我行申请的诉前财产保全（黔西南州人民法院(2017)黔23财保3号民事裁定书）转为诉讼财产保全。五、本案的诉讼费、保全费及原告为实现债权所支付的其他费用由被告方承担。事实及理由：2014年，被告心意商贸公司因“心意商业广场综合体”装修项目建设需要，向原告申请借款。经合意达成一致，双方于2014年4月1××日签订了《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（合同编号：52010420140000061)，合同约定被告心意商贸公司向原告借款人民币10000万元，用于“心意商业广场综合体”装修项目，借款期限为6年；借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮35%，浮动利率调整以12个月为一个周期；借款按月结息，结息日为每月的20日；合同还约定借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，按《固定资产借款合同》3.2.3.1的约定按逾期期限分段计收罚息；借款人未按期支付利息的，按《固定资产借款合同》3.2.4的约定计收复利；借款人与我行签订了分期还款协议，《固定资产借款合同》还对双方其他的权利义务进行了明确。为保证《固定资产借款合同》项下借款本息等的履行，被告何宗祥、李华惠、何鑫、何琳自愿为被告心意商贸公司借款提供连带责任保证担保，何宗祥、李华惠、何鑫、何琳与原告签订了《保证合同》，明确了原告与各担保人之间的权利义务。另，被告（抵押人）心意房开公司自愿用其位于兴义市××道的房屋及所占土地为被告心意商贸公司的借款提供抵押担保，用于抵押的房屋所有权证号分别为：市房权证兴义字第××、20××81、20××82、20××83、20××84、20××85、20××86、20××87、20××88、20××89、20××90、20××91、20××92、20××93、20××94、20××95、20××96、20××97共1××宗，房屋规划用途为商业用房，建筑面积共计411××4.99㎡;用于抵押的土地使用权证号分别为：兴市国用（2014)第0062-9至0062-26共1××宗，地类用途为商业，使用权类型为出让，使用权面积共计4613.83㎡。抵押人与抵押权人（原告）签订了《抵押合同》（合同编号：52100220140011212)，明确了双方的权利及义务；对于抵押人心意房开公司用于抵押担保的房屋及土地，双方己到兴义市住房和城乡建设局、国土资源局进行了抵押登记，抵押房屋他项证号为：市房他证兴字第××号，抵押土地他项权证号:兴市他项（籍)第20140105号。上述合同签订后，农行南盘江支行按照约定，发放了10000万元的贷款给心意商贸公司。贷款发放后，心意商贸公司到2016年6月29日，共偿还原告借款本金4786020.75元，后因其自身经营管理不善，心意商贸公司从2016年6月20日起不能按约付息，2016年11月25日、2016年12月20日未按分期还本计划表的约定偿还原告借款本金。截止2017年3月22日止，心意商贸公司尚欠原告借款本金95213979.25元，利息2575909.67元，复利44240.87元，罚息89926.42元。经原告多次催收，被告未履行还本付息的义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。
心意商贸公司、心意房开公司未答辩，也未到庭参与诉讼。
何宗祥、李华惠、何琳、何鑫共同辩称：请求对复利及罚息进行调减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对原告农行南盘江支行所提供的下列证据：一、农行南盘江支行营业执照、负责人身份证复印件、单位负责人身份证明书；二、心意商贸公司、心意房开公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、何宗祥、李华惠、何鑫、何琳身份证复印件；三、《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（合同编号：52010420140000061）和借款凭证15份；四、《保证合同》2份；五、《抵押合同》、抵押物权证明细表、他项权利证书2份（证号：市房他证兴字第××号、兴市他项（籍）第20140105号）、国有土地使用权证（证号：兴市国用（籍）第2001700047-1号）、国有土地使用权证1××份（权证号：兴市国用（2014）第0062-9至0062-26号（共1××宗））、房屋产权证1××份（权证号：市房权证兴义字第××号共1××宗）、抵押承诺书；六、中国农业银行股份有限公司对公贷款还本计划附表15份（对应每个借款凭证）、欠款本息查询清单15份、贷款到期通知书3份、债务逾期催收通知书10份。上述符合证据的三性，即真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：农行南盘江支行与心意商贸公司于2014年4月1××日签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，合同约定:“借款用途,心意所有的商业广场综合体装修项目；借款金额壹亿元；总借款期限六年；借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%。浮动利率调整以12个月为一个周期，自人民银行人民币贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款利率，贷款人可不再另行告知借款人。无对应日的，该月最后一日视为借款对应日。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计算复利；借款到期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。借款人发生信用状况下降、贷款资金使用出现异常、不按合同约定支付借款、项目进度落后于资金使用进度、以化整为零方式规避贷款人受托支付等情形的，贷款人可与借款人协商补充借款发放和支付条件，或停止借款发放和支付。借款人的下列行为，均构成违约：…明确表示或者以行为表示不愿意清偿其已到期或未到期债务；…。有下列情形的，贷款人可以解除本合同以及双方签订的其他合同：1、借款人或者保证人违约；2、借款人或者保证人还款能力可能发生重大不利变化；…。贷款人解除合同的，借款人的异议期间为七日，自贷款人以书面、口头或其他形式通知借款人之日起计算。借款人应按期足额支付利息，分期归还借款本金，具体还款计划按照分期还款协议履行”；同日，农行南盘江支行与心意房开公司签订《抵押合同》，合同约定：心意房开公司用其位于兴义市××道兴意商业广场的商业用房（市房权证兴义字第××号-市房权证兴义字第××号共1××间商业用房，面积共411××4.99平米、兴市国用（2014）第0062-9号至兴市国用（2014）第0062-26号）为本案借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及实现债权的费用提供抵押，并办理了抵押登记，农行南盘江支行取得了市房他证兴字第××号、兴市他项（籍）第20140105号他项权证；同日，被告李华惠、何琳、何鑫与何宗祥分别与农行南盘江支行签订《保证合同》，合同约定：李华惠、何琳、何鑫、何宗祥为本案借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及实现债权的费用提供连带责任保证担保；保证期间：本债务履行期限届满之日起二年。上述合同签订后，农行南盘江支行于2014年4月1××日借款2000万元，2014年4月25日借款2600万元，2014年4月30日借款1770（分4次，1次420，3次均为450）万元，2014年5月23日借款2000（分4次，每次400万元）万元，2014年6月4日借款1630（分4次，3次均为400，1次430万元）万元共计10000万元给心意商贸公司，执行年利率为8.8425%，农行南盘江支行按照约定，足额履行发放贷款的义务。后心意商贸公司到2016年6月29日，共偿还农行南盘江支行借款本金4786020.75元，利息支付至2016年6月20日止，后未支付本息。截止2017年3月22日止，心意商贸公司尚欠农行南盘江支行借款本金95213979.25元，利息2575909.67元，复利44240.87元，罚息89926.42元。农行南盘江支行于2017年4月14日向本院提起诉讼。
本院认为，农行南盘江支行与心意商贸公司于2014年4月1××日签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，农行南盘江支行与心意房开公司签订《抵押合同》，李华惠、何琳、何鑫、何宗祥与农行南盘江支行签订《保证合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。农行南盘江支行依照借款合同约定，向被告心意商贸公司发放了借款，已履行放款义务。2016年6月20日后，被告心意商贸公司未按合同约定，归还借款本息，被告心意商贸公司已构成违约。根据农行南盘江支行与心意商贸公司签订的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》约定，借款人违约的，贷款人可以解除本合同，原告农行南盘江支行请求被告心意商贸公司偿还借款本金95213979.25元，具有合同及事实依据，本院予以支持。
综合本案各方诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、原告农行南盘江支行诉请的利息、罚息、复利如何确定，罚息、复利是否应一并支持；二、被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥是否对本案借款本息承担连带保证责任；农行南盘江支行对心意房开公司提供的抵押物是否享有优先受偿权；
关于争议焦点一、本案借款利息如何认定？如前所述，被告心意药业公司未按约偿付原告本息，已构成违约。农行南盘江支行与心意商贸公司签订的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》已明确约定：借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限期所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮35%。浮动利率调整以12个月为一个周期，自人民银行人民币贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款利率，贷款人可不再另行告知借款人。无对应日的，该月最后一日视为借款对应日。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计算复利；借款到期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。”的约定，“逾期罚息”系对逾期偿还本金的违约惩罚，而“复利”系未按约定期限给付借款利息的违约惩罚，二者性质并不相同。同时，案涉《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》中关于“逾期罚息”和“复利”的约定并未超过法律和司法解释规定的上限，符合《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定。原告农行南盘江支行主张按合同约定计收罚息、复利，本院予以支持。故何宗祥、李华惠、何琳、何鑫代理人所提“请求对复利及罚息进行调减。”的抗辩理由不能成立，不予采纳。根据原告农行南盘江支行提供的利息计算表，截止2017年3月22日止，心意商贸公司尚欠农行南盘江支行借款本金95213979.25元，利息2575909.67元，复利44240.87元，罚息89926.42元。而对于2017年3月23日之后的逾期罚息，自2017年3月23日起按合同约定计算逾期罚息和复利，罚息以借款本金95213979.25元为基数，按合同约定的罚息利率即人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%再加收50%确定利率，计算至判决确定的履行届满之日止；复利从2017年3月23日起，以利息本金2575909.67元为基数，按合同约定的罚息利率即人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%再加收50%确定利率，计算至判决确定的履行届满之日止。对原告农行南盘江支行所提“请求法院将我行申请的诉前财产保全转为诉讼财产保全”的请求，根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十八条：“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或者仲裁中的保全措施”的规定，本案中，法院采取保全措施后，原告在三十日内提起诉讼，诉前财产保全措施自动转为诉讼中的保全措施，故该诉请无意义，本院不予支持。
关于争议焦点二、原告农行南盘江支行与被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥签订的《保证合同》，如前所述，该担保合同有效，担保合同约定李华惠、何琳、何鑫、何宗祥对心意商贸公司在本案中的借款提供连带责任保证担保；保证期间：本债务利息期限届满之日起二年，农行南盘江支行在保证期限起诉，要求判决李华惠、何琳、何鑫、何宗祥对心意商贸公司在本案中的借款承担连带保证责任，符合法律规定，保证范围为双方约定的“本案借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金及实现债权的费用”，故原告的该项诉请，本院予以支持，被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥承担保证责任后，可以向心意商贸公司追偿。农行南盘江支行与心意房开公司签订《抵押合同》，约定心意房开公司用土地（兴市国用（2014）第0062-9号-兴市国用（2014）第0062-26号）及房产（市房兴义字第××号0号-市房兴义字第××号71××18套房产）为本案借款提供抵押，并办理了抵押登记，农行南盘江支行取得了市房他字第××号1号、兴市他项（籍）第20140105号他项权证；如前所述，农行南盘江支行与心意房开公司签订的《抵押合同》有效。因此，农行南盘江支行对心意房开公司提供的抵押物有优先受偿权。农行南盘江支行在抵押权人实现抵押权后，心意房开公司有权向债务人心意商贸公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十七条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条、《人民币利率管理规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条的规定，判决如下：
一、由被告贵州心意商贸有限责任公司于判决生效后10日内偿付原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行借款本金95213979.25元及利息（截止2017年3月22日止，贵州心意商贸有限责任公司尚欠中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行利息2575909.67元，复利44240.87元，罚息89926.42元）；自2017年3月23日起按合同约定计算逾期罚息和复利，罚息以借款本金95213979.25元为基数，按合同约定的罚息利率即人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%再加收50%确定利率，计算至判决确定的履行届满之日止；复利从2017年3月23日起，以利息本金2575909.67元为基数，按合同约定的罚息利率即人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮35%再加收50%确定利率，计算至判决确定的履行届满之日止；
二、被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥与原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行签订的《担保合同》有效，被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥对本判决上述第一项债务承担连带清偿责任。被告李华惠、何琳、何鑫、何宗祥承担保证责任后，有权向债务人贵州心意商贸有限责任公司追偿；
三、被告兴义市心意房地产开发有限责任公司与原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行签订的《抵押合同》有效，原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行对被告兴义市心意房地产开发有限责任公司兴义市××道大道兴意商业广场的商业用房（他项权证权证编号：市房他字第××号1号、兴市他项（籍）第20140105号）享有优先受偿权，该房屋依法折价或者拍卖、变卖所得的价款，原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行在本判决上述第一项债务范围内，享有优先受偿权；在抵押权人实现抵押权后，兴义市心意房地产开发有限责任公司有权向债务人贵州心意商贸有限责任公司追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费531420.28元，诉讼保全费用5000元，合计536420.28元，由被告贵州心意商贸有限责任公司、兴义市心意房地产开发有限责任公司、李华惠、何琳、何鑫、何宗祥共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判长 刘金洲
二〇一七年十月二十八日
书记员 李 浩