＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第424号＼n上诉人（原审原告）胡一平，男，1962年10月27日出生，汉族。＼n委托代理人李小林，广东诺臣律师事务所律师。＼n委托代理人陈润民，广东诺臣律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司。＼n负责人卢智明，该公司经理。＼n被上诉人（原审被告）广东省第一建筑工程有限公司。＼n法定代表人马天洲，该公司董事长。＼n两被上诉人共同委托代理人黄丽碧，广东启源律师事务所律师。＼n两被上诉人共同委托代理人肖锦添，广东省第一建筑工程有限公司工作人员。＼n上诉人胡一平因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡一平的委托代理人李小林，被上诉人广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（下简称省一建分公司）、广东省第一建筑工程有限公司（下简称省一建）的共同委托代理人黄丽碧、肖锦添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：省一建分公司是省一建属下的独立核算的非法人企业机构。1994年省一建分公司经有关部门批准取得《商品房预售许可证》和《广州市商品房外销许可证》，开发建设广州市体育东路羊城国际商贸中心（原称南方国际新闻大厦）。1994年6月13日甲方（省一建分公司）与乙方（胡一平）签订《房屋预售合同》由胡一平认购省一建分公司开发的羊城国际商贸中心N东塔16楼03号房地产（下简称涉案房屋），建筑面积71.41平方米。一、成交价港币1166200元，乙方应分五期将所有房款交付给甲方：签约首期（含订金）房款港币233240元，1994年8月13日支付房款港币116620元，1994年10月13日支付房款港币116620元，1994年12月13日支付房款港币116620元，1996年6月30日支付房款港币583100元。二、上述所规定每届付款期限，乙方应按合同规定之时间内如期将款项交与甲方，倘若乙方逾期而未缴款，并经甲方书面催告后十天内仍未付款时，视为违约。三、甲方应于1996年6月30日前将房屋交付给乙方使用。九、该房屋领取产权证时，有关产权证领取之各项费用、律师费用及政府税项均由乙方负责。1995年4月21日，胡一平与省一建分公司签订市管契字第94002067号《房地产预售契约》，该《房地产预售契约》关于购买的房屋位置、成交价款、交付时间、交楼时间等的约定与上述《房屋买卖合同》的约定一致。第五条、违约责任：乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金。上述《房地产预售契约》已于1995年6月28日在广州市房地产交易所办理了交易监证手续。＼n2001年胡一平向原审法院起诉省一建分公司、省一建，要求省一建分公司支付逾期交房违约金1166200元，尽快交房；省一建对省一建分公司应付违约金负连带责任。2001年4月25日原审法院作出（2001）天法民初字第758号民事判决书，判决：一、省一建分公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向胡一平支付逾期交楼的违约金（时间自1999年3月21日起至2001年3月21日止，每逾期一日，按已付房款港币583100元的千分之一计付，违约金总额不得超过胡一平已付房款港币583100元）；省一建对省一建分公司承担上述债务的不足部分负补充清偿责任。二、省一建分公司在取得广州市体育东路羊城国际商贸中心整栋验收合格之日起十日内将N东塔16楼03号房屋交付给胡一平使用。三、驳回胡一平的其他诉讼请求。上述判决书已发生法律效力。＼n2009年12月9日省一建分公司、省一建已将涉案房屋交付胡一平使用。＼n合同签订后，省一建分公司共收取胡一平购房款港币583100元，余下50%房款港币583100元，胡一平至今未向省一建分公司支付。胡一平主张其所欠50%房款港币583100元应用（2001）天法民初字第758号民事判决书省一建分公司、省一建公司应付胡一平违约金抵扣房款，省一建分公司、省一建表示不同意以违约金抵扣房款，在胡一平不付清所欠50%房款港币583100元的情况下，不同意协助胡一平办理房屋产权过户手续。＼n胡一平于2012年8月20日诉至原审法院，请求判令：1、省一建分公司、省一建立即为胡一平办理广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心N东塔16楼03房的房地产产权证；2、省一建分公司、省一建公司承担本案的全部诉讼费用。＼n原审法院审理过程中，原审法院经询问胡一平是否同意在本案中支付所欠50%房款港币583100元，胡一平表示不同意支付，坚持要求以（2001）天法民初字第758号民事判决书逾期交房违约金抵扣所欠房款。＼n原审法院认为：胡一平、省一建分公司签订的《房屋预售合同》、《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。省一建分公司与胡一平的签约目的是出售涉案房屋获取购房款，其主要义务是交付房屋，胡一平的签约目的是获取房屋，其主要合同义务则是支付购房款。从双方合同的履行情况来看，2009年12月9日省一建分公司已将涉案房屋交付胡一平使用，支付全部购房款是胡一平获取房屋所有权应付的对价，但胡一平并未履行其主要义务支付全部购房款，胡一平尚欠50%的房款港币583100元未付。胡一平拒绝支付所欠购房款，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，显属违约。在胡一平未付清购房款的情况，省一建分公司、省一建有权拒绝为胡一平办理房产证。故胡一平要求省一建分公司、省一建为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，依法不予支持。胡一平主张的违约金系普通债权，而购房款为物权。（2001）天法民初字第758号民事判决书确认省一建分公司、省一建应付给胡一平违约金是普通债权，在省一建分公司、省一建不同意以违约金抵扣房款的情况下，胡一平应向省一建分公司、省一建付清房款，故胡一平要求以违约金抵扣所欠房款的主张，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年12月5日作出判决：驳回胡一平的诉讼请求。案件受理费100元，由胡一平负担。＼n判后，上诉人胡一平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定购房款为物权没有任何法律依据，进而认定违约金不能抵扣购房款，显属适用法律严重错误。省一建分公司、省一建对胡一平负有的逾期交楼违约金债务已经过生效法律文书确认，胡一平对省一建分公司、省一建享有合法的债权，而胡一平对省一建分公司、省一建负有的购房款，亦同属普通债权。原审判决认定购房款为物权，没有任何法律依据，且显然与我国物权法的立法精神相违背。二、原审判决未查明胡一平已向省一建分公司、省一建发出《关于债务抵销的通知》，双方债务已事实上抵销的重要事实。胡一平已于2010年4月1日在（2001）天法民初字第758号案的执行程序中向省一建分公司、省一建公司发出了《关于债务抵销的通知》，通知省一建分公司、省一建公司以违约金抵销购房款。省一建分公司、省一建公司亦确认收到该通知，但原审法院对此未予查明。根据我国《合同法》第九十九条的规定，胡一平的购房款债务与省一建分公司、省一建的违约金债务，因胡一平发出的《关于债务抵销的通知》而事实上抵销了，原审判决以省一建分公司、省一建当庭不同意抵扣为由，驳回胡一平的诉讼请求，没有事实和法律依据。请求：1、撤销原审判决，改判省一建分公司、省一建立即为胡一平办理广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心N东塔16楼03房的房地产产权证；2、本案的全部诉讼费用由省一建分公司、省一建公司承担。＼n被上诉人省一建分公司、省一建共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，省一建分公司、省一建同意一审判决，请求二审予以维持。二、胡一平上诉的事实与理由不成立。1、向省一建分公司、省一建支付余款50%购房款是胡一平的法定义务，在胡一平拒付购房款已构成违约的情况下，其无权要求省一建分公司、省一建为其办理涉案房屋房地产权证。2、胡一平向省一建分公司、省一建支付合同约定的购房款是其请求涉案房屋所有权转移的前提，也是其请求省一建分公司、省一建为其办理房地产权证的对价。根据合同约定以及有关司法解释，即使标的物已经交付，在胡一平未支付价款时，省一建分公司、省一建也有权主张取回标的物。3、胡一平在原审期间并无举证证明其向省一建分公司、省一建发出《关于债务抵销的通知》，虽在庭审中提出以另案的违约金冲抵本案应付的购房款，但遭到省一建分公司、省一建否认与拒绝。4、胡一平主张购房款与省一建分公司、省一建的违约金债务已经因《关于债务抵销的通知》而事实上抵销了的意见是不能成立的。胡一平没有举证证明其向省一建分公司、省一建发出《关于债务抵销的通知》，省一建分公司、省一建对胡一平要求债务抵销的要求明确表示不予接受。另，因为标的物的种类和品质不相同，胡一平的债务抵销要求不符合《合同法》第九十九条规定。5、根据房管部门的办证要求，买受人没有付清房款也是不能办理房地产权证的。请求驳回上诉，维持原审判决。＼n经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。＼n本院另查明：原审期间，胡一平称其于2010年4月1日在（2001）天法民初字第758号案的执行程序中向省一建分公司、省一建公司发出了《关于债务抵销的通知》，通知省一建分公司、省一建公司以违约金抵销购房款。省一建分公司、省一建公司在原审庭审中确认胡一平向法院递交了抵销债权债务的函，省一建分公司、省一建已向执行法官回复不同意抵销。＼n胡一平、省一建分公司、省一建均确认：涉案房屋的购房余款应在省一建分公司、省一建发出交楼通知后支付；涉案房屋属于办公楼；涉案房屋已具备办理房地产权证的条件；（2001）天法民初字第758号案尚在执行过程中。＼n本院认为：胡一平、省一建分公司所签订的《房屋预售合同》、《房地产预售契约》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于胡一平要求省一建分公司、省一建为其办理涉案房屋的房地产权证的主张应否予以支持。＼n本案中，省一建分公司、省一建以胡一平未付清剩余购房款为由拒绝为胡一平办理涉案房屋的房地产权证。胡一平则认为其所欠省一建分公司、省一建的剩余购房款与省一建分公司、省一建拖欠胡一平的逾期交楼违约金已相互抵销。首先，胡一平应向省一建分公司、省一建支付的购房款，是胡一平取得物权的对价，而省一建分公司、省一建根据（2001）天法民初字第758号民事判决书应向胡一平支付的逾期交楼违约金属于普通债权，两者的性质并不完全一致，胡一平认为购房款与逾期交楼违约金属于同种性质债权的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，根据（2001）天法民初字第758号民事判决书，省一建分公司、省一建应按照已付房款港币583100元的千分之一计付自1999年3月21日起至2001年3月21日止逾期交楼的违约金，违约金总额不得超过胡一平已付房款港币583100元。根据上述生效判决确定的标准，省一建分公司、省一建应支付1999年3月21日至2001年3月21日止的逾期交楼违约金为365天／年×2年×1‰×583100元=425663元，上述逾期交楼违约金的数额尚未达到胡一平未付购房款的数额。省一建分公司、省一建对2001年3月21日之后的逾期交楼违约金应承担的具体数额尚未明确，在2001年3月21日之后的逾期交楼违约金的数额未确定之前，该部分逾期交楼违约金尚不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于抵销的规定，故胡一平认为省一建分公司、省一建应向其支付的逾期交楼违约金足以抵销其未付购房款依据不足，本院不予支持。再者，胡一平已经就（2001）天法民初字第758号案确定的逾期交楼违约金向法院申请执行，胡一平虽然在上述生效判决的执行程序中向省一建分公司、省一建公司发出了《关于债务抵销的通知》，但并无证据证明执行法院已接纳其与省一建分公司、省一建相互抵销债务的请求并据以终结执行，即胡一平对省一建分公司、省一建享有的逾期交楼违约金这部分债权仍属于法院强制执行的内容。据上，省一建分公司、省一建已将涉案房屋交付给胡一平使用，胡一平未依约付清涉案房屋的购房款，原审法院认定胡一平支付全部购房款是其取得房屋所有权应付的对价，在胡一平未履行全部付款义务情况下，省一建分公司、省一建有权拒绝为胡一平办理涉案房屋的房地产权证并无不当。＼n综上所述，上诉人胡一平以其拖欠省一建分公司、省一建的购房余款已经抵销为由，要求省一建分公司、省一建为其办理涉案房屋的房地产权证的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费100元，由上诉人胡一平。＼n本判决为终审判决。