＼n内蒙古自治区包头市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）包民二终字第80号＼n上诉人（原审原告）毛军，男，1972年3月29日出生，汉族，麦克斯汽车服务有限公司总经理，现住内蒙古包头市。＼n委托代理人王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）边玲，女，1981年11月4日出生，满族，无固定职业，现住内蒙古包头市。＼n被上诉人（原审被告）丁伟，边玲丈夫，1984年7月3日出生，汉族，无固定职业。＼n被上诉人（原审被告）苏鑫，男，1981年10月3日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古包头市。＼n三被上诉人共同的委托代理人任彦斌，内蒙古瑞安律师事务所律师。＼n原审第三人内蒙古自治区包头市天信公证处，住所地：内蒙古包头市昆区少先路16号街坊司法大楼。＼n法定代表人庞霄鹏，该公证处主任。＼n委托代理人鲁海源、武小民，该公证处职员。＼n上诉人毛军因合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人毛军及其委托代理人王洪涛，被上诉人边玲、丁伟、苏鑫共同的委托代理人任彦斌，原审第三人内蒙古自治区包头市天信公证处（以下简称天信公证处）的委托代理人鲁海源、武小民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院经审理认定：原告与被告边玲于2013年3月6日签订转让协议，约定：被告边玲将自己经营的位于﻿包头市昆都仑区包头市第六中学东墙108-112号底店的尼米兹汽车生活馆现有洗车设备、办公设备、库存材料商品以及现有装修整体转让给原告，转让总价款为50万元，其中包括2013年租期内的房租，尼米兹汽车生活馆现有会员由原告继续履行服务。该底店所有权人为天信公证处。＼n合同签订当日，原告向被告边玲支付了30万元转让费。在原告签约付款后的第七天，天信公证处通知原告该房屋将于2013年7月底如期收房。2013年7月26日，天信公证处分别以张贴、上门、传真、邮寄等方式向原告、被告边玲送达停止侵害、限期交房函，到期后天信公证处与包头市昆区价格认证中心工作人员对房屋内物品进行了盘点、封存。原告称被告曾承诺可以让其继续使用涉案房屋。＼n原告以被告在与其签订转让协议时隐瞒了影响继续签约与否的重要事实，欺骗原告，构成欺诈，致使合同无法履行，导致原告在经营场所剩余租期仅存四个月的情况下投资接手该汽车生活馆进行经营，给原告造成巨大的经济损失为由诉至法院，要求依法撤销原告与被告边玲的转让协议，同时要求被告返还转让款30万元、支付违约金20万元，并承担本案的诉讼费。＼n原告为证明自己的主张，向一审法院提供了如下证据：＼n1、转让协议一份，予以证明双方签订转让协议的内﻿容及该协议现未履行完毕。三被告对该份证据的真实性均无异议，但认为该协议已经履行完毕，协议不具备可撤销理由，且被告丁伟、苏鑫不是协议主体，不应承担责任；第三人对该份证据的真实性及证明目的均无异议。＼n2、房屋租赁合同一份，予以证明被告向原告提供的被告与第三人之间的租赁合同，年租金是28万元，租期自2010年7月30日至2014年7月30日，租赁期间可以转让房屋，对装修物，租赁期满需恢复装修。被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可，只认可年租金为28万元，但与被告提供的被告与第三人的房屋租赁合同内容不一致，不能说明是被告边玲向原告提供的，且该份证据为复印件，不能作为本案证据；第三人对该份证据的真实性及证明目的均不认可，称与边玲签订的租赁合同租期为两年，即从2011年7月30日起至2013年7月30日止。＼n3、2013年3月13日第三人向洗车行发出通知一份，内容为2013年7月30日第三人将收回该房屋，予以证明被告在签约时隐瞒了租期为2013年7月30日的重要事实，导致合同无法履行。被告对该份证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为其已明确告知原告该房屋是租赁房屋，且对到期时间进行了说明；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n4、解除转让合同通知书一份及公证书一份，予﻿以证明原告将第三人要求2013年7月30日腾房一事告知被告，被告承诺尽快办理续租，但迟迟不兑现，故原告书面通知被告要求解除转让协议，并将通知书在第三人工作人员的陪同下送达给被告的情形进行了公证。被告对通知书的真实性及证明目的均不认可，认为该通知书上没有通知人，只有被通知人，对公证书的真实性认可，但认为与通知书内容前后相矛盾；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n5、不同意解除转让协议函一份，予以证明被告边玲不同意解除转让协议。被告对该份证据的真实性认可，且能证明被告边玲没有隐瞒事实，原告在签订合同时知道房屋租赁期限截止到2013年7月30日，故被告不同意解除转让协议；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n6、关于限期交房的函一份，予以证明第三人于2013年7月26日要求原告交房的事实。被告对该份证据的证明目的不认可，认为该函不能说明被告边玲隐瞒房屋租赁期限的事实；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n7、限期向包头市天信公证处交还房屋的函一份，予以证明被告隐瞒重要事实，导致合同无法履行，存在欺诈行为。被告对该份证据的真实性认可，被告边玲确曾接到第三人的房屋到期通知，但在接到通知后与原告进行了联系，故不存在欺诈行为；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n8、照片20张，予以证明2013年6月4日原告对尼米﻿兹汽车生活馆进行封存，被告在签约时隐瞒重要事实，导致合同无法履行。被告对照片的真实性认可，但是对证明目的不认可，认为封条的内容看不清，且被告向原告交付的不仅是房屋，还有洗车设备及办公设备；第三人对该份证据的真实性无异议。＼n9、录音光盘两份及书面整理资料一份，予以证明签约时被告承诺原告可以续租至2014年7月30日，在第三人通知原告腾房后，被告仍然承诺原告可以继续租赁该房屋。被告对该份证据的证明目的不认可，认为录音中没有被告边玲本人的陈述，被告苏鑫只是边玲的聘用员工，无决策权，且录音整理材料不完整；第三人对该证据中涉及第三人单位庞主任的内容不认可。＼n被告边玲、丁伟、苏鑫为证明自己的主张，向一审法院提供了如下证据：＼n1、转让协议一份，予以证明该协议中明确了转让内容，转让的不止是房屋使用权，且协议中没有约定房屋可以租用到2014年7月30日。原告则认为转让协议证明了原告能够继续经营该汽车馆，但是现在合同目的已无法实现；第三人无异议。＼n2、房屋租赁合同一份，内容为第三人与边玲在2011年7月30日签订的房屋租赁合同，予以证明租赁期限从2011年7月30日至2013年7月30日止。原告认为该份证据的﻿真实性无法确认，原告没有看到过这份合同；第三人对该份证据的真实性无异议，合同为原件，且加盖了本单位公章。＼n3、库存交接明细，予以证明被告边玲向原告交付的洗车设备、办公设备总价值为327967.60元。原告对该份证据的真实性及证明目的均不认可；第三人无异议。＼n4、解除转让合同通知书，予以证明原告知道房屋租赁期限到2013年7月31日的事实，且被告丁伟、苏鑫没有欺诈行为。原告对该份证据的真实性无异议，对证明目的不认可；第三人无异议。＼n5、正一泰洗车行转让协议及补充协议，予以证明敖娜转给边玲的房租、洗车设备、办公设备及库存材料总价值160万元，房屋租期截止到2011年7月30日。原告认为其内容与本案无关；第三人无异议。＼n第三人为证明自己的主张，向一审法院提供了2013年8月11日第三人与价格认证中心进行物品盘点的光盘及照片。原告对该证据无异议；被告则认为这组照片不能证明照片中的物品就是被告边玲交付给原告的物品。＼n一审法院认为：原告称被告边玲在与其签订转让协议时隐瞒了影响签约与否的重要事实，欺骗原告，构成欺诈，致使合同无法履行，并导致原告在经营场所剩余租期仅存四个月的情况下投资接手该汽车生活馆进行经营，给原告造成巨大经济损失，故该协议符合《合同法》第五十四条第二款规定，人民法院应当予以撤销。但从本案原被告举证质证情形分析来看，所有证据均无有关诉争房屋使用期限的约定，亦无被告承诺让原告将诉争房屋使用至2014年7月30日的相关内容，即原告不能向法院提供证据证明其对该诉争房屋使用期只有四个月的事实不知情。原被告所签订的转让协议不存在欺骗、欺诈等法律规定的可撤销的法定事由，故对于原告要求撤销该转让协议的诉讼请求，法院不予支持。该转让协议约定转让不仅包括房租、经营权，同时还包括洗车设备、办公设备及库存材料，故原告毛军要求被告返还转让款30万元的诉讼请求，法院不予支持。因被告在缔约合同时不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，法院亦不予支持。＼n一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告毛军的诉讼请求。案件受理费8800元（原告毛军已预交），由原告毛军负担。＼n宣判后，毛军不服，提起上诉，请求：依法撤销一审判决，改判撤销转让协议，由被上诉人返还转让款30万元并支付违约金20万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：一审法院对案件事实基本查清，但对于举证责任分配及证据采信有误，导致判决认定事实不清，损害上诉人合法权益。被上诉人称转租的就是2013年3月6日至7月30日间不足五个月的房屋使用期的说法是不能成立的。庭审中上诉人举证被上诉人之一苏鑫的录音资料，明确地表明在天信公证处下发要于7月30日前收回房屋的通知，上诉人找到一直负责洽谈转让事宜的苏鑫要求合理解释时，苏鑫仍然保证一定让上诉人使用到2014年7月，并承认如果当时就转租几个月房屋上诉人就不会受让洗车行。对此份视听证据被上诉人代理人的质证意见是录音内容真实，但苏鑫所做的承诺没经边玲同意，同时所作承诺是有前提的即在录音中没有提到苏鑫答应沟通房东让上诉人使用房屋到2014年7月的条件是提高房租，只有上诉人答应提高房租被上诉人才保证房﻿屋使用到2104年7月。对此质证意见，根据“谁主张谁举证的原则”既然被上诉人声称其承诺是有条件的，就应举证证明条件的真实存在，否则，就应视为举证不能。＼n由于被上诉人的有失诚信的行为导致转让协议无法履行，造成上诉人极大损失。协议所约定的违约金20万元符合洗车行业市场利润行情，根据所受让的洗车行的规模、地理位置以及服务对象均为高端车辆，如果受让成功预计其利润应十分可观，故本案中违约金20万元的约定有事实和法律依据。＼n边玲、丁伟、苏鑫共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适应法律正确。双方签订转让协议合法有效，法院应予以确认。二、转让协议是整体转让，包括租期四个月的转让和洗车行设施设备转让，现在该洗车行的设施设备整体转让给上诉人，且房屋在签约当日交付给上诉人，被上诉人不存在任何违约行为。三、本案丁伟和苏鑫没有参与转让协议签订工作，不是转让协议主体，丁伟和苏鑫在本案不应当承担法律责任。转让协议就是边玲和毛军的行为。＼n天信公证处陈述称：本案争议房屋是我单位在2009年购买的房屋，准备用于办公，我们跟装修公司签订装修合同，为了履行合同，我们在2013年8月对里面的设备进行了封存，恳请法院解决本案纠纷，对本案当事人给我们造成的损失保留起诉的权利。＼n二审经审理查明：2011年7月，天信公证处与边玲签订房屋租赁合同，约定边玲租赁天信公证处的房屋，该房屋位于包头市第六中学南校东墙108-112号底店，租期为2年，自2011年7月30日起至2013年7月30日止。边玲用该房屋经营昆区尼米兹汽车生活馆。＼n2013年3月6日，边玲与毛军签订转让协议，约定边玲将昆区尼米兹汽车生活馆转让给毛军，双方在协议中对转让内容及方式约定为：“1、处所情况：昆区尼米兹汽车生活馆位于包头市第六中学南校东墙108-112号底店，属于甲方（边玲）租用房屋；2、甲方将尼米兹汽车生活馆现有洗车设备、办公设备、库存材料商品以及现有装修整体转让给乙方（毛军），总价款人民币50万元，其中包括2013年租赁期内的房租，甲方现有会员由乙方继续履行服务。”双方还约定：任何一方违约，须赔偿对方违约金人民币20万元；对付款方式约定为：合同签订当日，毛军支付30万元，待交接（包括昆区尼米兹汽车生活馆房屋租赁、所有证照变更）结束后2日内，毛军一次支付剩余20万元。合同签订当天，毛军付给边玲30万元。＼n对于在上述合同签订后，天信公证处向毛军、边玲发出书面收房通知并已封存房屋内物品的事实，一审法院认定清楚，双方当事人亦无异议。＼n本院认为：本案的争议焦点有以下几点，一是毛军与边玲签订的转让协议的性质；二是转让协议的效力；三是确定当事人各自应承担的民事责任。＼n一、关于毛军与边玲签订的转让协议的性质问题。根据该转让协议的内容，该协议包含两个合同关系，一个合同关系是房屋转租合同，这一点从双方约定50万元转让费中包括2013年租赁期内的房租可以确定；另一个合同关系是买卖合同关系，这一点从双方约定“边玲将尼米兹汽车生活馆现有洗车设备、办公设备、库存材料商品以及现有装修整体转让给毛军”可以确定。据此，该转让协议属于复合合同，一审法院对本案法律关系性质的确定正确。＼n二、关于转让协议的效力问题。首先，毛军主张在签订该协议时，边玲隐瞒了其与天信公证处的房屋租赁合同于2013年7月30日期限届满的事实，以欺诈的手段让毛军误以为租期是到2014年7月30日届满，所以请求法院撤销该协议。对此，毛军应承担举证责任，否则应依法承担举证不能的后果。毛军向一审法庭提交的证据2边玲与天信公证处的房屋租赁合同复印件不能证明其主张成立；其提交的证据9苏鑫与毛军的职员的电话录音，其中的对话内容能够证明边玲告诉毛军能与天信公证处续签房屋租赁合同，但是，因为毛军在签订转让协议时就明知该房屋是边玲承租他人的房屋，能否与房屋所有人签订租赁合同，决定权不在边玲，毛军相信边玲能够续签合同缺乏正常的理性判断，所以，毛军的该主张不能成立。＼n其次，边玲未经天信公证处同意，将房屋转租给毛军，既违反了其与天信公证处签订的《房屋租赁合同》中约定的不得擅自转租的合同义务，也违反了《合同法》第二百二十四条规定的承租人未经出租人同意不得转租的法定义务，因此，转让协议中关于房屋转租条款无效。＼n三、关于当事人应承担的民事责任问题。因转让协议中关于设备转让的约定是有效的，毛军要求边玲退还30万元的主张不能成立。但是因为转让协议中关于房屋转租的条款无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，毛军与边玲应相互返还房屋及租金，因天信公证处已收回房屋，所以，毛军无需将房屋返还边玲，但是边玲应将2013年3月7日—7月30日期间的租金返还毛军。边玲与天信公证处约定的租金是28万元／年，本院据此计算边玲应返还的租金为110977.17元。具体计算方式为：28万元÷12个月×4个月（2013年3月30日—7月30日）＋28万元÷365天×23天（2013年3月7日—3月29日）。＼n毛军提出的撤销转让协议的主张，与其要求边玲承担违约金20万元的主张相矛盾，且毛军未提供证据证明边玲在履行转让设备的约定条款时有违约行为，所以，本院对毛军要求边玲承担20万元违约金的上诉请求不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第2371号民事判决。＼n二、确认毛军与边玲于2013年3月6日签订的转让协议中关于房屋转租的合同内容无效。＼n三、边玲退还毛军2013年3月7日至7月30日的房租110977.17元，于本判决生效后30日内付清。＼n四、驳回毛军的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一、二审案件受理费17600元，由上诉人毛军负担11088元，被上诉人边玲负担6512元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长范丽宏＼n审判员蔚厉＼n代理审判员乔瑞全＼n二〇一四年六月十日＼n书记员贺颖＼n附法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。＼n第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；