北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初19610号
原告：唐安蓉（反诉被告），女，1976年9月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人李希，男，北京晋熙律师事务所律师。
委托代理人杨征，男，北京晋熙律师事务所实习律师，住北京市东城区。
被告：徐旭生（反诉原告），男，1959年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人徐心磊，男，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人张运，女，北京市国联律师事务所实习律师，住北京市昌平区回龙观镇。
原告唐安蓉与被告徐旭生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐安蓉委托代理人李希、杨征与被告徐旭生及其委托代理人徐心磊、张运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐安蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令徐旭生退还剩余租期的租金35616元、押金10000元；2、请求判令徐旭生赔偿停业损失111632.5元；3、判令徐旭生赔偿装修损失150000元；4、徐旭生承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月7日，我与徐旭升签订底商租赁合同，约定徐旭升将位于海淀区西北旺镇x号底商出租给我，租期一年（自2016年11月1日起至2017年10月31日止），租金按每半年缴纳一次，房屋用途为开美容院使用。2016年3月10日诉争房屋因私自外接房屋被北京市马连洼城管执法监察队责令整改，并对屋内进行砌墙，导致我无法经营，给我造成严重损失，双方对赔偿问题协商多次不能达成一致，根据中华人民共和国民事诉讼法第119条，诉至法院，望判如所请。
徐旭生辩称，唐安蓉要求退还剩余租金35616元请求不成立，第一，2016年10月7日签订的底商租赁合同约定的地址位于北京市海淀区西北旺镇x号，面积总计108.11平方米的底商范围内，即唐安蓉所承租房屋不包括外接房屋，该部分房屋被整改拆除，根据合同第六条约定，我方提供的租赁房屋为正规合法的底商，唐安蓉不存在解除合同的情况，不得单方解除合同，其私自解除合同已构成违约，应承担违约责任。第二，唐安蓉未向我支付押金，唐安蓉未按照合同3.1的规定，向我缴纳过押金。第三，唐安蓉并未提交计算营业损失数额的计算方法，其第三项主张无实施和法律依据。第四，唐安蓉所承租房屋的装修在承租前就已存在，其从未对房屋进行过装修，其在起诉时提交了报价单和相关现场照片，并未提交装修费用凭证和单据。第五，按照合同5.2规定，唐安蓉的行为已经构成违约在先，应承担违约责任。第六，唐安蓉在2017年3月8日已经与北京市海淀区西北旺镇的房屋的所有权人签订了房屋租赁合同，是因为该处房租更为便宜，因此要求解除合同，其起诉只是借口，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因此我提出反诉，反诉请求：1、请求判令唐安蓉向我支付房屋押金人民币10000元；2、请求判令唐安蓉向我支付违约金人民币25000元；3、由唐安蓉承担本案的全部诉讼费用。
唐安蓉针对徐旭生的反诉辩称，第一，双方所签订的底商租赁合同是对徐旭生与周某某之前所签合同的受让，其押金也是由周某某支付，既然是权利义务的转让，对于请求返还押金的权利应当概括转移给我，因此不存在徐旭生所称的支付押金10000元的事实。第二，导致涉案房屋无法租赁的原因是有关部门出具的整改通知书，在上次庭审中，徐旭升称外接房屋的行为是其所为，我不存在提前退租的行为，我方无过错。因此，不同意徐旭升的反诉请求，请求依法驳回其反诉请求。
本院经审理认定事实如下：周某某自2013年起承租徐旭生位于海淀区西北旺镇x号底商（面积108.11平方米），徐旭生未经审批将x号底商由原108.11平方米私自接出约9平方米房屋，2015年11月1日，徐旭生（甲方）与周某某（乙方）续签底商租赁合同，合同约定乙方租赁甲方位于海淀区西北旺镇x号底商（以下简称x号底商），面积108.11平方米，作为美容保健使用，租期一年，自2015年11月1日起至2016年10月31日止，押金10000元，年租金150000元，租金半年付，合同签订生效之日支付半年租金，2016年5月1日前支付下半年租金，在征得甲方同意后乙方可按经营需要对租赁房屋进行装修，合同期满时，乙方保持装修完好，未经甲方同意不得擅自拆除，合同期满后，乙方应将房屋及原有配套设施完好交还甲方，经甲方验收合格后退还乙方押金10000元，装修归甲方所有。合同签订后，周某某交纳押金10000元，双方按合同履行，周某某进行了装修，合同期满后，徐旭生未将押金10000元退还周某某。2015年11月7日，周某某（甲方）与唐安蓉（乙方）签订美容院转让合同，甲方将x号底商转让给乙方经营，转让费24万元（装修费用15万元，设备、产品费用9万元），房屋押金10000元，合同签订后，双方按合同履行，唐安蓉向周某某支付转让费24万元及房屋押金10000元。2016年10月7日，徐旭生（甲方）与唐安蓉（乙方）签订底商租赁合同，约定乙方租赁x号底商，面积108.11平方米，作为美容保健使用，租期一年（自2016年11月1日起至2017年10月31日止），押金10000元，年租金250000元，租金半年付，合同签订生效之日支付半年租金，2017年5月1日前支付下半年租金，双方任何一方违反本合同，违约方应付对方年租金10%的违约金。合同签订后，徐旭生未向唐安蓉收取押金10000元，唐安蓉交纳半年租金，双方按合同履行，唐安蓉未进行过装修。2017年3月10日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局马连洼城管执法监察队对租赁房发出整改通知书，内容为：经查，此房屋涉嫌私自外接房屋，形成违法建设和私自破墙开门，存在安全隐患，影响市容环境卫生，请此房屋的建设单位、所有人、管理人自查自纠，存在上述违法行为请自行整改完毕，否则我单位将3月12日依法查处。之后，私自接出约9平方米房屋被拆除，对唐安蓉的经营造成影响。2017年4月6日，唐安蓉通过短信向徐旭生发出解除底商租赁合同通知书，要求解除合同、返还租金及押金。徐旭生收到短信后要求唐安蓉将营业执照从租赁房屋迁出后协商返还租金及押金问题。2017年5月4日，唐安蓉将营业执照住所地从租赁房屋迁出。双方的底商租赁合同已实际解除，徐旭生将租赁房屋租赁他人。庭审中，唐安蓉就其停业损失未向本院提交合法有效的证据。
本院认为，徐旭生与唐安蓉签订的底商租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。徐旭生出租私自外接的房屋被拆除，对唐安蓉的经营造成影响，对合同的解除负有责任，私自接出约9平方米房屋的拆除，虽然对唐安蓉的经营造成影响，因合同约定的租赁面积还在，该影响不足以阻碍实现合同目的，不构成唐安蓉的单方解除权，双方可就损失及租金问题进行协商，故唐安蓉对合同的解除也负有责任。关于本诉中的退还租金问题，因双方的底商租赁合同已实际解除，徐旭生应将剩余租金退还唐安蓉，故唐安蓉要求徐旭生退还剩余租期租金35616元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于本诉中的押金问题，首先，徐旭生未向唐安蓉收取押金10000元，其次，徐旭生与周某某的合同期满后，徐旭生未将押金10000元退还周某某，唐安蓉已向周某某支付押金10000元，基于上述原因，为减少诉累，徐旭生应将押金10000元退还唐安蓉，故唐安蓉要求徐旭生退还押金10000元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于本诉中的赔偿停业损失问题，因唐安蓉就其停业损失未向本院提交合法有效的证据，故本院不予支持。关于本诉中的赔偿装修损失问题，唐安蓉支付了装修费用，未使用满一年租期，存在一定损失，应得到赔偿，但唐安蓉要求赔偿数额过高，本院根据15万元装修费用一年的使用余期及双方均有责任的实际情况，酌定为3万元。关于反诉中徐旭生要求唐安蓉支付押金问题，因双方合同已实际解除，尚未终止履行，故本院不予支持。关于反诉中徐旭生要求唐安蓉支付违约金问题，因双方对合同的解除均有责任，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、徐旭生于本判决生效后七日内日退还唐安蓉租金人民币三万五千六百一十六元、押金一万元；
二、徐旭生于本判决生效后七日内日赔偿唐安蓉装修损失人民币三万元；
三、驳回唐安蓉其他诉讼请求；
四、驳回徐旭生全部反诉请求。
如果徐旭生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百五十四元，唐安蓉已预交，由唐安蓉负担二千一百零九元，由徐旭生负担八百四十五元，于本判决生效后七日内日支付给唐安蓉。
反诉费三百三十八元，徐旭生已预交，由徐旭生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 沙月亮
二〇一七年九月二十九日
书记员 刘 云