福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第1047号
上诉人（原审被告）林永斌，男，汉族，1950年12月25日出生，住南平市。
被上诉人（原审原告）南平投资集团有限公司，住所地南平市解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人周安有，董事长。
委托代理人郑其宝，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人张上海，福建武夷律师事务所律师。
上诉人林永斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林永斌，被上诉人南平投资集团有限公司（以下简称南平投资公司）的委托代理人张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南平投资公司原审诉求：1、林永斌立即返还南平市八一路89号3号店房；2、林永斌支付自2014年7月至2015年3月止拖欠的租金合计62，007元，并支付该款自2014年7月1日起至2015年3月31日止按日千分之五计算的违约金37，485.11元；3、林永斌支付自2015年4月1日起至返还租赁房屋之日止按原租金计算的房屋占用使用费7，716元（暂计至2015年4月30日）；4、解除林永斌与南平投资公司的房屋租赁合同。
原审法院查明，2009年11月26日，南平市非生产性公有资产经营有限公司（简称南平市非经公司）与林永斌签订一份《公司房屋租赁合同》，主要约定：南平市非经公司将位于南平市延平区八一路89号3号店房，面积30平方米，出租给林永斌作为餐饮业用房使用；租赁期限三年（从2010年1月1日起至2012年12月30日止），租金分段计算，其中2010年1月1日至2010年12月30日的租金为每月5，917元，2011年1月1日至2011年12月30日的租金为每月6，213元，2012年1月1日至2012年12月30日的租金为每月6，524元；租金按月结算，林永斌应于每月15日前支付当月租金；林永斌向南平市非经公司交纳35，500元作为履约保证金。合同第十三条约定，林永斌拖欠租金达60天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，南平市非经公司有权解除合同并不退还履约保证金。合同第十二条第4款约定，林永斌未按约按时足额交纳租金，每逾期一日，应向南平市非经公司支付拖欠租金千分之五违约金。合同签订后，南平市非经公司依约将租赁房屋交付林永斌经营，林永斌向南平市非经公司支付了35，500元履约保证金。2013年1月1日合同到期后，双方未续签合同，林永斌按每月7，716元的标准向南平市非经公司缴交租金。林永斌缴纳租金至2014年7月31日止，其中7月份租金尚欠2，528元。此后，林永斌未再支付租金，南平投资公司遂诉至本院。
另查明，南平市非生产性公有资产经营有限公司于2012年11月6日变更为南平投资集团有限公司。
原审法院认为，南平投资公司（原南平市非经公司）与林永斌签订的《公司房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。南平投资公司已依约将租赁物交付林永斌使用，双方合同到期后，林永斌继续向南平投资公司支付租金，南平投资公司未提异议，双方形成不定期租赁合同关系。林永斌支付房屋租金至2014年7月，此后未依约交纳租金，《公司房屋租赁合同》中约定，拖欠租金达60天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，南平投资公司有权解除合同，故双方约定的解除合同的条件已成就，南平投资公司请求解除房屋租赁合同的诉请，符合合同约定和法律规定，予以支持。合同解除后，林永斌应当将租赁房屋返还南平投资公司。林永斌应按每月7，176元的标准向南平投资公司支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止租金（应加上2014年7月林永斌尚欠的租金2，528元），并按照每月7，176元的租金标准支付南平投资公司本判决生效之次日起自至实际退出租赁房屋之日止的房屋占用费。
关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据双方合同约定，林永斌未按约定按时足额缴纳租金，每逾期一日，应向南平投资公司交付所拖欠租金千分之五的违约金。林永斌从2014年7月起未履行交纳租金的义务，应当支付违约金。林永斌提出南平投资公司每日按拖欠租金的5‰收取违约金过高。原审院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方在合同中约定林永斌逾期支付租金的，林永斌应当每日按拖欠租金的5‰计付逾期违约金，暂计至2015年3月31日违约金金额达37，485.11元，与实际租金损失数额相比，该计算违约金的标准过高。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%；”目前中国人民银行一至五年期贷款基准年利率为5.4%，上浮50%后为8.1%，故原审法院酌定违约金的计算标准调整为每日按拖欠租金的0.0225%（8.1%÷12个月÷30日）计算。林永斌应支付南平投资公司违约金1，573.63元（按照应缴租金数额×0.0225%×天数的方式计算，详见下表）。
应缴
租金月
拖欠租金
（元）
时间起止
拖欠
天数
产生违约金（元）
2014.7
2014.7.16
-2014.8.15
17.6328
2014.8
2014.8.16
-2014.9.15
67.6854
2014.9
2014.9.16
-2014.10.15
113.94
2014.10
2014.10.16
-2014.11.15
167.7906
2014.11
2014.11.16
-2014.12.15
210.816
2014.12
2014.12.16
-2014.12.30
129.627
2015.1
2015.1.16
_2015.2.15
317.9784
2015.2
2015.2.16
-2015.3.15
332.388
2015.3
2015.3.16
-2015.3.31
215.7696
合计
1573.63
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告南平投资集团有限公司与被告林永斌之间的《房屋租赁合同》；二、被告林永斌于本判决生效之日起十日内将位于南平市八一路89号3号店面（共计面积30㎡）的租赁房屋自行腾空，并返还给原告南平投资集团有限公司；三、被告林永斌于本判决生效之日起十日内按每月7，176元的标准向原告南平投资集团有限公司支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止的租金（应加上2014年7月被告尚欠的租金2，528元），并按照每月7，176元的标准向原告南平投资集团有限公司支付自本判决生效之次日起自至实际退出租赁房屋之日止的房屋占用费；四、被告林永斌于本判决生效之日起十日内支付原告南平投资集团有限公司逾期支付租金的违约金1，573.63元；五、驳回原告南平投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1，222元，由原告南平投资集团有限公司负担315元，由被告林永斌负担907元。
上诉人林永斌上诉称，原判林永斌按每月7，176元标准，承担2014年7月起至房屋腾空期间的租金（使用费），属认定事实不清，适用法律不当，应予纠正，理由：1、店面因供排水管道渗漏、管道堵塞等问题未彻底解决，被暴雨汇集形成地面水流淹浸，无法正常营业，须重新装修才得以营业，因未订立书面合同，面临店面随时被收回的风险，不敢进行重新装修，为此林永斌多次要求和南平投资公司订立书面合同以确定租赁期限，均未果，店面处于半闲置状态，林永斌遂于2014年7月11日提出报告要求将店面退回南平投资公司，但南平投资公司未派员接收，因此林永斌无须承担从2014年7月11日之后的租金（使用费）；2、双方订立的《补充协议》约定：从2011年1月1日起，林永斌承租的店面，南平投资公司每年一次性减免2，071元租金作为维护费，承租期间，由林永斌负责对供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等问题的维护、维修；林永斌确实无法经营可以申请提前退出。根据该约定，每年应减少租金2，017元。此外，林永斌不存在违约不应承担违约金，而南平投资公司在店面租赁招投标过程中违规操作的问题。故上诉请求：撤销原判，并改判驳回南平投资公司的诉讼请求。
被上诉人南平投资集团有限公司答辩称，1、原判令林永斌按每月7，176元标准支付租金，有法律依据；2、管道维修等问题，补充协议中有约定，南平投资公司每年减免2，071元作为充抵维修费，原判已将该笔费用从应支付的租金中扣除；3、林永斌所称的退租报告，南平投资公司并未收到，林永斌也没有证据证明南平投资公司有收到其退租报告；4、林永斌提出的店面租赁招投标问题与本案无关，且林永斌亦未提供任何证据以证明其主张。为此，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审庭审中，双方当事人对原判认定的事实，除林永斌提出双方于2012年11月2日签订有一份2013年的租赁合同及2013年1月起月租金为7，176元外，其余事实均无异议。对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
另查明，林永斌主张双方当事人于2012年11月2日签有一份2013年的租赁合同及2013年1月起月租金为7，176元，并于原审诉讼中提供2012年11月2日其与南平市非经公司签订的《公司房屋租赁合同》为证。原审质证中，南平投资公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，双方当事人对该证据无争议，应予采纳。该《公司房屋租赁合同》载明：租期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为7，176元。该合同同时载明“乙方（承租方）若要提前退租，应提前二个月向甲方（出租方）提出书面申请，并经甲方同意后，双方解除合同”等其他与2009年11月26日双方签订的《公司房屋租赁合同》条款相同的内容。
还查明，林永斌在原审中主张双方当事人于2011年3月10日签有一份《补充协议》，并于原审诉讼提供双方签订的《补充协议》为证。经庭审质证，南平投资公司对该证据认可。本院认为，双方当事人该证据无争议，应予采纳。该《补充协议》载明：甲乙双方同意原合同第八条修改为：从2011年1月1日起，乙方（承租方）租赁的店面，甲方（出租方）每年一次性减免2，071元租金作为维护维修补偿，在承租期间出现的供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等维护维修均由乙方自行自费处理，今后公共排水、主体结构再出现供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等问题，甲方不再承担其维修保养费用及责任，同时也不再以任何形式给予承租户任何其他补偿；乙方确实无法经营可以申请提前退出。
综上，本案基本事实归纳如下：2009年11月26日，南平市非生产性公有资产经营有限公司（简称南平市非经公司，于2012年11月6日变更为南平投资集团有限公司）与林永斌签订一份《公司房屋租赁合同》，将位于南平市延平区八一路89号3号店房（面积30平方米），出租给林永斌作为餐饮业用房使用，约定租赁期限三年（从2010年1月1日起至2012年12月30日止）。合同履行期间，双方于2011年3月10日签订一份《补充协议》，约定原合同第八条变更为：从2011年1月1日起，乙方（承租方）租赁的店面，甲方（出租方）每年一次性减免2，071元租金作为维护维修补偿，在承租期间出现的供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等维护维修均由乙方自行自费处理，今后公共排水、主体结构再出现供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等问题，甲方不再承担其维修保养费用及责任，同时也不再以任何形式给予承租户任何其他补偿；乙方确实无法经营可以申请提前退出。2012年11月2日，林永斌以林永斌、林强名义就上述房屋2013年租赁事项再次与南平市非经公司签订一份《公司房屋租赁合同》，约定租赁一年（自2013年1月1日至2013年12月31日），月租金7，176元，同时约定了其他与原合同条款相同的内容，即：履约保证金35，500元，租金按月结算，应于每月15日前支付当月租金；林永斌拖欠租金达60天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，南平市非经公司有权解除合同并不退还履约保证金；林永斌未按约按时足额交纳租金，每逾期一日，应向南平市非经公司支付拖欠租金千分之五违约金；林永斌若要提前退租，应提前二个月向南平市非经公司提出书面申请，并经南平市非经公司同意后，双方解除合同等。合同签订后，南平市非经公司依约将租赁房屋交付林永斌经营，林永斌向南平市非经公司支付了35，500元履约保证金。2013年12月31日合同期间届满后，双方未续签合同，林永斌仍按每月7，176元的标准向南平市非经公司缴交租金。林永斌缴纳租金至2014年7月31日止，其中7月份租金尚欠2，528元。此后，林永斌未再支付租金，至此引发本案双方当事人解除合同、支付拖欠租金、房屋占用费及违约金纠纷，南平投资公司遂诉至原审法院，请求林永斌解除合同、支付拖欠的租金、房屋占用费及违约金。
本院认为，关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案双方当事人租赁合同于2013年12月31日届满后未续签合同，林永斌继续使用租赁物并按原合同约定的租金标准支付租金，南平投资公司未提出异议，依法应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，双方当事人依法可以随时解除合同。双方当事人虽均主张已通知对方解除合同，但均未提供证据证明已将解除合同通知送达对方当事人，故本案不足以认定双方的租赁合同已于诉讼前解除。现南平投资集团提起诉讼，请求解除双方的租赁合同并返还租赁房屋，符合法律规定和合同约定，应予支持。原判解除双方当事人的租赁合同及返还租赁物正确，应予维持。
关于拖欠租金、房屋占用费及违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，将租赁物交付给承租人使用、收益并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的合同主要义务，支付租金则是承租人的合同主要义务。本案南平投资公司已将租赁物交付给林永斌使用，已尽其合同主要义务，且林永斌并未提供证据证明在租赁期间租赁物不符合约定的用途或者租赁物存在权利瑕疵、毁损等问题，林永斌依法承担支付租金的义务。2014年7月欠缴租金2，528元，2014年8月起林永斌未再支付租金，构成违约。对拖欠的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，南平投资公司有权要求支付，并有权依合同约定主张违约金。现南平投资公司请求林永斌支付拖欠的租金及违约金，应予支持。合同解除后，致租赁房屋返还南平投资公司期间，林永斌如继续占有租赁房屋，必然对南平投资公司造成租赁收益损失，故南平投资公司请求林永斌按7，176元月租金标准支付合同解除之日起至租赁房屋返还之日止房屋占用费，亦应予支持。
林永斌提出供排水渗漏、管道堵塞等问题未彻底解决致其无法正常营业，并因未能签订书面合同于2014年7月11日已提出书面报告要求退回租赁物，主张不承担2014年7月11日之后的租金。关于供排水渗漏、管道堵塞等问题。供排水渗漏、管道堵塞等本属出租人的维修义务，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，本案双方当事人在《补充协议》中约定“甲方（出租方）每年一次性减免2，071元租金作为维护维修补偿，在承租期间出现的供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等维护维修均由乙方自行自费处理，今后公共排水、主体结构再出现供水供电、供排水渗漏、管道堵塞等问题，甲方不再承担其维修保养费用及责任，同时也不再以任何形式给予承租户任何其他补偿”，属另有约定情形，据该协议，林永斌应自行承担供排水渗漏、管道堵塞等维护维修义务，并为此得以主张每年减免2，071元租金的权利，而不得主张不支付租金的权利。关于林永斌是否应承担2014年7月11日之后的租金问题。林永斌提出其于2014年7月11日向南平投资公司提出退还租赁房屋的报告，但未提供证据证明已将其报告送达南平投资公司，且林永斌在原审庭审答辩中明确陈述不同意解除租赁合同，足见其并无解除合同的真实意思表示。因此，林永斌提出不承担2014年7月11日之后租金的主张，缺乏事实根据和法律根据，不能成立。
综上，原判解除双方当事人的租赁合同及返还租赁物并无不当，但未认定双方当事人2011年3月10日签订补充协议及2012年11月2日签订的租赁合同，属认定基本事实不清，应予依法查明并认定；原判解除合同的表述不准确，应予更正；原判令林永斌应按每月7，176元支付拖欠的租金、占用费并支付违约金1，573.63元，未按双方合同约定扣减租金2，071元不当，亦应予更正。林永斌关于驳回南平投资公司诉讼请求的上诉请求不能成立，不予支持。但林永斌要求按约定减免租金2，071元的理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2689号民事判决第二、四、五项；
二、变更南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2689号民事判决第一项为：解除被上诉人南平投资集团有限公司与上诉人林永斌之间的房屋租赁合同；
三、变更南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2689号民事判决第三项为：上诉人林永斌应于本判决生效之日起十日内按每月7，176元的标准向被上诉人南平投资集团有限公司支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止的租金（应加上2014年7月林永斌尚欠的租金2，528元，同时扣减每年应减免租金2，071元），并按照每月7，176元的标准向被上诉人南平投资集团有限公司支付自本判决生效之次日起自至实际退出租赁房屋之日止的房屋占用费；
四、驳回上诉人林永斌其他上诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1，222元，由上诉人林永斌负担907元，由被上诉人南平投资集团有限公司负担315元；二审案件受理费1，222元，由上诉人林永斌负担1，172元，由被上诉人南平投资集团有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 张聪荣
代理审判员 余观贵
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。