台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)台椒商初字第1920号
原告：华夏银行股份有限公司台州分行。
代表人：蒋国华。
委托代理人：王淑燕。
委托代理人：梁杰。
被告：王根华，现羁押于台州市戒毒所。
被告：阮丽萍。
被告：浙江椒江建设房地产开发有限公司。
法定代表人：王俊达。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
委托代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司台州分行为与被告王根华、阮丽萍、浙江椒江建设房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年6月5日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理，依法由审判员丁民适用简易程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司台州分行的委托代理人王淑燕、梁杰，被告王根华、阮丽萍，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司的委托代理人孙翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏银行股份有限公司台州分行起诉称：2011年11月15日，原告与三被告签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定原告向被告王根华、阮丽萍提供贷款240000元，用于两被告购买座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室房屋；贷款期限均为20年，自2011年11月15日起至2031年11月15日；贷款采用等额本息还款法，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；年利率8.46%，利息自贷款发放之日起计算，合同期内利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日开始适用。合同还约定被告王根华、阮丽萍自愿以台州市铂金国际花园19幢3单元1503室房屋向原告提供抵押担保，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司对合同约定的被告王根华、阮丽萍应偿还本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。2011年12月19日，原告与被告王根华、阮丽萍在房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年3月12日，原告依约发放贷款240000元，贷款起息日为2012年3月12日，到期日为2032年3月12日。
2011年11月15日，原告与被告王根华、阮丽萍、浙江椒江建设房地产开发有限公司签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：原告向被告王根华、阮丽萍提供贷款720000元，用于两被告购买座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1504室房屋；贷款期限均为20年，自2011年11月15日起至2031年11月15日，实际贷款期限以借款凭证为准；贷款采用等额本息还款法，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；年利率7.755%，利息自贷款发放之日计算，合同期内利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日开始适用。合同另约定，被告王根华、阮丽萍自愿以台州市铂金国际花园19幢3单元1504室房屋向原告提供抵押担保，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司对合同约定的被告王根华、阮丽萍应偿还本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。2011年12月19日，抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年2月29日，原告依约发放贷款720000元，贷款起息日为2012年2月29日，到期日为2032年2月29日。
上述借款后，自2015年3月起，被告王根华、阮丽萍未依约归还当期贷款本息。根据双方签署的《个人房屋抵押借款合同》第55条第1项的约定，债务人未按合同约定还本付息的，原告有权宣布已发放的贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。现请求判令：一、被告王根华、阮丽萍立即返还给原告贷款本金890714.88元及利息10443元（利息暂算至2015年4月24日，此后至实际清偿之日的利息按《个人房屋抵押借款合同》约定计算）；二、原告对被告王根华、阮丽萍所有的座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503、1504室房屋享有优先受偿权；三、被告浙江椒江建设房地产开发有限公司对被告王根华、阮丽萍所负上述债务承担共同责任。在审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为：被告浙江椒江建设房地产开发有限公司对被告王根华、阮丽萍所负上述债务承担连带责任。
被告王根华、阮丽萍承认原告起诉陈述的事实。
被告浙江椒江建设房地产开发有限公司答辩称：按贷款合同约定，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司作为担保人，提供的是阶段性担保。所购房产交付后，应当由买受人自行办理房屋手续，预告登记的抵押权人应当在交房后三个月内办理正式抵押登记，抵押登记办理后，被告不承担担保责任。被告王根华已于2013年8月13日接受房屋后，已领取房屋产权证和土地分割凭证，被告王根华完全可以到房产登记部门办理产权登记手续及房屋抵押登记手续。因预告登记的抵押权人未在三个月内办理正式抵押登记手续，为此，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司根据贷款合同约定免除担保责任。
经审理查明：两被告系夫妻关系，于2002年4月19日登记结婚。2011年11月15日，原告与被告王根华、阮丽萍、浙江椒江建设房地产开发有限公司分别签订两份《个人房屋抵押借款合同》。合同约定：原告分别向被告王根华、阮丽萍提供贷款240000元，720000元，用于两被告购买座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋；贷款期限均为20年，自2011年11月15日起至2031年11月15日止；贷款采用等额本息还款法，按月还本付息，还款日为每月20日；年利率分别为8.46%、7.755%。被告浙江椒江建设房地产开发有限公司为被告王根华、阮丽萍的上述借款提供连带责任保证担保；保证担保为阶段性担保，即保证人对合同约定的被告王根华、阮丽萍应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有应付款项承担连带保证责任。2011年12月19日，原告与被告王根华、阮丽萍在房产登记部门为抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2012年2月29日，3月12日，原告依约向被告王根华发放贷款720000元，240000元，履行了放款义务。2013年7月29日，温岭市人民法院对登记在被告王根华、阮丽萍名下座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋依法予以查封。2013年8月13日，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司向被告王根华交付台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋。被告王根华、阮丽萍借款后，未能按期还本付息，至今多期逾期还款。截止2015年4月24日，两被告尚欠原告本金890714.88元，利息10443元，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司尚未履行保证义务。
上述事实，有原告提供的个人房屋抵押借款合同、房屋预告登记证明、借款凭证、结婚证；被告浙江椒江建设房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同、交付流转单、业主物品交接单、房屋产权证领证签字、领车位产权签字表、房屋土地分割领证签字、领车位土地分割凭证签字表；本院依法调取的温岭市人民法院协助执行通知书、台州市权属登记信息查询表等证据及原、被告庭审陈述的事实为证。
本院认为：原告与被告王根华、阮丽萍、浙江椒江建设房地产开发有限公司分别签订的两份《个人房屋抵押借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。被告王根华、阮丽萍向原告借款后，至今已多次逾期支付借款本息，根据约定，原告有权主张合同项下借款本金提前到期，并要求被告王根华、阮丽萍返还尚欠的借款本息。被告浙江椒江建设房地产开发有限公司与原告订有保证条款，自愿为被告王根华、阮丽萍向原告的借款提供阶段性性连带责任保证担保，依法应承担连带责任。被告王根华、阮丽萍自愿以其名下两处房产为本案借款提供抵押担保，且抵押物已经办理了预购商品房抵押权预告登记手续，依法应当在抵押条款约定的范围内承担抵押责任。根据物权法的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。依据各被告与原告的合同约定，原告可以就物的担保和人的担保实现债权。被告浙江椒江建设房地产开发有限公司辩称，其提供系阶段性担保，已于2013年8月13日向被告王根华履行了交房手续；现因预告登记的抵押权人未在三个月内办理正式抵押登记手续，被告浙江椒江建设房地产开发有限公司根据合同约定免除保证责任。对此，本院经调查后确认，虽然被告浙江椒江建设房地产开发有限公司已于2013年8月13日向被告王根华履行了交房手续，但在此之前的2013年7月29日，温岭市人民法院已对登记在被告王根华、阮丽萍名下座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋采取了查封措施，查封期间不予办理产权转移及他项权利登记手续。因此，本案抵押房产未能及时办理正式的抵押登记手续，系客观原因造成，非因抵押权人故意或疏忽大意。在非可归责于抵押权人限制办理抵押权证的情形消失以前，因预告登记而设立的抵押权仍然继续有效，原告对登记在被告王根华、阮丽萍名下座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋的折价款或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。同时，根据原告与被告浙江椒江建设房地产开发有限公司签订的阶段性保证条款的约定，保证人仍应对被告王根华、阮丽萍在办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续之前产生的所有应付款项承担连带责任。因此，对于被告浙江椒江建设房地产开发有限公司的辩称，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告王根华、阮丽萍共同于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告贷款本金890714.88元，并支付利息（截止2015年4月24日止的利息为10443元，自2015年4月25日起至实际给付之日的利息按合同约定利率计算）；被告浙江椒江建设房地产开发有限公司在上述款项范围内承担连带责任；
二、原告对被告王根华、阮丽萍所有的座落于台州市铂金国际花园19幢3单元1503室、1504室房屋的折价款或拍卖、变卖后的价款优先受偿。
案件受理费12812元，减半收取6406元，由被告王根华、阮丽萍、浙江椒江建设房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费12812元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户行：台州市农行]。
如法律文书生效后，对于应由被告负担的诉讼费，原告应在法律文书生效后一个月内到本院办理退费手续。如逾期不办理退费手续的，视为原告同意垫付由被告负担的诉讼费，该诉讼费由本院向被告执行。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 丁民
二〇一五年八月三日
代书记员 金媚
附件：
本判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。