广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1840号
原告黄开敏，女，汉族，1984年5月26日出生，身份证住址广州市天河区。
委托代理人毛彩萍，广东广和律师事务所律师。
委托代理人肖盼盼，广东广和律师事务所实习律师。
被告姚松壮（曾用名姚壮松），男，汉族，1975年3月4日出生，身份证住址深圳市宝安区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区。
负责人吴军强。
原告黄开敏诉被告姚松壮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄开敏的委托代理人毛彩萍、肖盼盼，到庭参加了诉讼。被告姚松壮、第三人世华地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月9日，被告作为卖方与郭植坚作为买方签订了编号为8170679的《房地产买卖合同》。合同约定：被告将名下位于深圳市宝安区甲岸西路2号熙龙湾花园X栋X座XXXX号房产转让给买方。房产转让价款为750万元。第一部分房款及定金为人民币13万元，第二部分房款737万以银行按揭付款方式支付。买方应在合同签署之日起21个工作日内付清首期房款（房产转让价款扣除定金、银行贷款金额）。买卖双方应于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《房地产买卖合同》，并办理递件过户手续。因房产处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起七日内委托担保公司办理赎楼、过户等手续。合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月9日，被告作为卖方、郭植坚作为原买方、原告作为新买方签订了《买方主体变更确认书》。确认书约定原告继受履行买卖关系和居间关系中的全部权利、义务，包括但不限于房款支付、房产登记过户、房产交接、佣金支付等；确认书签署前，原买方已履行部分，原买方与原告自行完成交接。2015年4月9日至10日，原买方郭植坚向被告支付购房定金13万元。2015年4月9日、4月10日，第三人世华地产出具两份收据，确认已收到认购房产的物业保证金85000元、45000元，合计13万元。2015年5月4日，原告、被告与中国农业银行股份有限公司新安支行共同签署了《二手房交易结算资金托管协议》，约定托管资金为人民币137万元。原告于次日将托管资金137万元转入资金托管账户。2015年5月11日，原告、被告与中国农业银行股份有限公司公司新安支行再次共同签署《二手房交易结算资金托管协议》，约定托管资金人民币20万元，原告于当日将托管资金20万元转入资金托管账户。2015年5月22日，中国农业银行深圳宝安支行向原告出具编号为深农银（宝安）个函（2015）217157号《个人购房贷款承诺函》，承诺向原告贷款人民币580万元。2015年6月26日，深圳市房地产权登记中心受理了原告提交的办理上述房产转移登记的申请材料，并出具《业务受理通知书》。2015年6月29日，原告收到深圳市房地产权登记中心的通知，通知因被告的房产被银行查封，无法办理房产转移登记。原告与第三人于2015年7月3日向被告发送《催促办理解除查封通知函》，要求被告在2015年7月10日前办理房产解封手续，但被告至今未能办理房产解封手续。因被告的债务纠纷导致上述房产被查封，进而导致无法办理房产转移登记手续，根据《房地产买卖合同》第十六条约定，原告有权解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金。此外原告还为被告垫付了赎楼担保费及房产月供款，被告依法应当返还给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除编号为8170679的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金150万元；3、被告向原告返还赎楼担保费20万元；4、被告向原告返还垫付的房产月供款22818元；5、被告承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。
被告未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人世华地产未到庭，亦未提交书面陈述。
经审理查明，2015年4月9日，案外人郭植坚（买方）与被告姚松壮（卖方，曾用名姚壮松）经第三人世华地产居间服务签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区熙龙湾花园（N10区）X栋X座XXXX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价750万元；定金130000元于合同签订时支付；买方应于签署合同之日起贰拾壹工作日内付清首期房款总楼价减去银行贷款金额（不含已付定金）（首期款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须依银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日起之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未能贷出的款项）买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同双方此前在谈判中的声称、理解、口头承诺及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。
合同签订后，案外人郭植坚支付了定金130000元，第三人出具了收款收据。
2015年5月5日，原告作为新买方、案外人郭植坚作为原买方、被告作为卖方签订了《买方主体变更确认书》，约定卖方与原买方通过第三人居间撮合成交熙龙湾花园（N10区）X栋X座XXXX物业签署了买卖合同及有关委托居间的承诺书或协议，现各方协商一致就买卖、居间关系变更为：一、新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；二、本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；三、因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。
2015年5月4日原被告签署了第一次资金托管协议，约定将首期款137万元托管于双方约定的资金托管账号，托管时间至2015年11月4日，原告于2015年5月5日存入托管资金137万元。2015年5月11日，原被告再次签订资金托管协议，约定托管20万元，托管期限至2015年11月10日，原告于签订协议当天存入了托管资金20万元。
2015年5月22日，原告获得了中国农业银行出具的个人购房贷款承诺函，承诺发放购房贷款580万元。
2015年6月26日，原被告向深圳市房地产权登记中心申请递件过户，并领取了递件回执。
2015年6月29日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院依据（2015）深罗法民一初字第2686号民事裁定书查封。
另查2015年6月19日，案外人郭植坚转账为被告支付了银行贷款22818元。
2015年7月28日，被告向案外人出具借条称：买方承担的宝安区熙龙湾（N10区）X栋X座XXXX物业的20万元赎楼费用经郭植坚账户汇给担保公司代理人钱海建。现由于卖方原因导致房产无法过户，需退回该赎楼款，经买卖双方协商，该费用转由卖方承担，需在2015年12月30日前归还买方。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、买方主体变更确认书、二手房交易结算资金托管协议两份、银行转账回单、银行业务凭证、个人购房贷款承诺函、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书、房产证、借条、个人结算业务申请书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。案外人郭植坚与被告姚松壮签订的《房地产买卖合同》以及原告、案外人郭植坚与被告姚松壮签订的《买方主体变更确认书》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，案外人郭植坚作为原买方依照合同的约定支付了定金13万元、并支付了赎楼费20万元，被告在合同约定的时间内办理了公证授权委托。原被告及案外人郭植坚签署了《买方主体变更确认书》后，原告继受了上述案外人已完成的支付义务。在合同约定的期限内，原被告完成了资金监管手续，共监管购房款157万元，原告获得了银行贷款承诺函，并在合同约定的期限内，原被告双方向深圳市房地产权登记中心提交了过户申请。在递件过户后的三日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，导致涉案合同无法继续履行。被告作为卖方，应当保证交易标的的所有权没有争议且可以处分，现涉案房产应涉诉被查封，被告构成根本违约。原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。
有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告的行为构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2016年1月7日解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，原告主张定金已经退回原告。
关于违约责任，被告没有尽到保证涉案房产所有权完整且没有抵押、查封等权利瑕疵的义务，导致涉案合同因标的房产被司法机关查封而不能继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的的双重性质，且被告没有到庭主张要求调低违约金，本着尊重当事人意思的原则，本院对涉案合同约定的违约金不予调整，对原告主张被告支付违约金150万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告提出的退回赎楼费用20万元及一个月按揭费用22818元的主张。本院认为，就原告提交的现有证据来看，涉案合同不能继续履行给原告造成的损失为原告已继受的原买家郭植坚支付的赎楼费用20万元和原买家郭植坚代被告支付的银行贷款22818元。鉴于合同约定的违约金已经远远高于原告因合同不能继续履行遭受的损失，考虑到违约金本身已经具备了对守约方所受损失的补偿性质，原告因合同不能履行所受的损失已经得到足够的补偿。对于原告提出的返还赎楼费用20万元及一个月按揭款22818元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认编号为8170679的《房地产买卖合同》于2016年1月7日解除；
二、被告姚松壮于本判决生效之日起三日内向原告黄开敏支付违约金150万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20305元，由原告黄开敏负担2640元，被告姚松壮负担17665元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 朱 纯 禄
人民陪审员 陈 远 霞
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 董 宏
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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