广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2789号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邱某，男，1971年1月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：闫某，男，1979年8月16日出生，汉族，住所地山东省巨野县。
委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：尹某，男，1965年6月15日出生，汉族，住所地湖南省洞口县。
委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
原审第三人：珠海市福安钢木制品有限公司，住所地广东省珠海市前山镇南溪村鹅寮。
法定代表人：陈秋平。
上诉人邱某因与被上诉人闫某、尹某及原审第三人珠海市福安钢木制品有限公司（以下简称福安公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初10285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人邱某上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判：一、闫某、尹某向邱某支付租金255000元、水电费3004.02元及利息（租金利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月1日计至闫某、尹某付清上述租金之日止；水电费利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月1日开始计至闫某、尹某付清上述水电费之日止）；二、闫某、尹某向邱某支付一个月租金3万元，且邱某无须向闫某、尹某退还押金6万元；三、邱某无需支付闫某、尹某合同无法履行被解除产生的经济损失371484.2元；四、本案诉讼费用由闫某、尹某承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致错误判决。1.邱某在缔约时不存在任何过错，一审判决认定本案合同合法有效，那么双方应依约履行义务，是否违约、是否存在过错，应以双方约定作为评判依据。2.关于导致合同无法履行或合同目的无法实现的过错。⑴邱某将土地出租给闫某、尹某使用，按约履行交付义务。闫某、尹某利用土地建设厂房分租进行收益，是其投资行为，所产生的风险其应自行承担。⑵根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，闫某、尹某有义务对其建设的厂房进行报建，且中山市城市管理行政执法局三乡分局对涉案三间厂房的行政处罚对象是闫某、尹某。邱某没有义务进行报建，双方也未约定由邱某进行报建。邱某虽未取得土地产权证，但合法拥有土地的使用收益权，有权出租土地。涉案土地性质本身就是工业用途，本案合同注明地块是工业用地证，但并未约定用于搭建厂房。邱某履行了告知义务，且告知闫某、尹某合法使用土地，闫某、尹某也确认签订合同时邱某出示了产权证复印件，其对土地的权属尚未属于邱某的情况是知情的。邱某并不存在欺骗或隐瞒行为，一审判决邱某承担50%的责任错误。3.关于双方的损失及责任分担，一审判决计算的依据错误，对邱某不公。⑴根据谁主张谁举证的原则，闫某、尹某主张其兴建厂房投资上百万元，但未提供一张单据，在一审法院多次释明告知风险且有委托代理律师的情况下，仍坚持不评估，放弃了该权利，应承担举证不能的不利后果。但一审判决在此情况下却适用合同约定的邱某提前收回土地情形的条款计算厂房投资的成本，该条款是邱某根本违约带有严重惩罚性的承担责任的依据，一审判决参考该标准计算明显错误。⑵一审判决在没有勘查现场，不了解涉案土地上厂房的用料、结构、面积的情况下按照每平方200元的价格进行认定，且没有向邱某释明可能适用该单价认定的法律风险，导致如今厂房拆除，邱某申请评估的权利被侵害。⑶一审判决只计算闫某、尹某支付给邱某约90万元的租金，却忽视了闫某、尹某分租厂房获得的利益。邱某按4元∕㎡的单价收取租金，而闫某、尹某按照厂房的市场单价租金均在10元∕㎡以上收取，忽略了兴建厂房进行分租必然存在收益。一审法院对涉案三间厂房的投入成本的计算依据错误，判决由邱某承担50%责任的经济损失无事实和法律依据。二、一审判决未支持邱某主张的利息及违约责任，违反了双方意思自治原则。本案合同合法有效，对双方具有约束力。本案合同第四条明确约定，若闫某、尹某违约，应当承担被没收押金及支付一个月的租金的责任。闫某、尹某拖欠邱某租金，违反约定使用土地，应当承担违约责任。三、一审判决认定合同无法继续履行错误，涉案合同合法有效。1.涉案土地依然具备使用的条件，本案合同可以继续履行。导致合同解除的主要原因，是闫某、尹某未支付邱某相应的租金的根本违约行为，邱某有权解除合同；2.闫某、尹某未按合同第二条约定合法使用土地，按约，邱某有权解除合同、收回土地。四、一审判决认定邱某存在履约过错错误，但在合同履行过程中，邱某均按约将交付土地，并不存在违约或违法行为，也不存在过错。闫某、尹某构筑建筑物是其单方行为，与邱某无关，且其该违法行为为国土执法部门和城管执法部门确认，违法对象明确。
被上诉人闫某、尹某答辩称：一、闫某、尹某对导致合同无法继续履行或合同目的的无法实现并不存在过错。1.虽然闫某、尹某未能提供证据证明邱某承诺涉案土地不需报建即可建设厂房，但从《协议书》第三条约定的“要求重建报建”、第四条“投入建筑面积”等字眼和邱某在出租前已建厂房，以及后期与闫某、尹某一同搭建厂房等行为，均可证明邱某不认为“搭建厂房”属于《协议书》第二条约定的“从事违法违规的行为”。涉案土地在邱某与闫某、尹某签订协议之前就一直处于被查封状态，邱某还就此申请过执行异议，因此其对涉案土地不能报建厂房的情况是了如指掌的。正因为邱某清楚涉案土地存在上述“缺陷”与“瑕疵”,才会有《协议书》第三、四条约定。因此，闫某、尹某无违反协议约定的行为，不应当承担50%的过错责任，邱某才应承担本案的全部过错责任。2.一审判决认定“且两人（闫某、尹某）在庭审中承认，在承租该土地前看过涉案土地的国有土地使用证，知道土地使用证上所载的权利人为福安厂”错误，闫某、尹某在承租该土地前只看过以邱某名义设计的图纸和土地使用权人为邱某的《国有土地使用证》，且该《国有土地使用证》是伪造的，故邱某在履行合同过程中存在欺骗行为。二、关于双方的损失及责任承担问题。1.本案属违建责令拆除而非重建报建，但闫某、尹某认为“要求重建报建”应包含未报建而拆除的情形。协议中邱某赔偿给闫某、尹某的赔偿条款仅有第四条有所体现，其指向性非常明确，一审法院应当按照《协议书》约定的“240∕㎡”标准认定闫某、尹某的损失并判决赔偿，而非“200∕㎡”。2.政府相关部门为阻止闫某、尹某的厂房继续经营，在2017年4月份就对厂房采取停水停电措施，此时整个厂区均已停止营业，租赁标的已缺乏基本租用条件，一审法院仍判决从2017年5月份起按往常的收租标准计收闫某、尹某的租金，存在不合理现象。3.闫某、尹某在本案中没有违约行为，所缴的押金不应当被没收，应予返还。
原审第三人福安公司未陈述意见。
闫某、尹某向一审法院起诉请求：一、解除闫某、尹某与邱某于2014年7月8日签订的《协议书》；二、邱某赔偿闫某、尹某经济损失979000元；三、邱某退还闫某、尹某押金6万元。
邱某向一审法院反诉请求：一、解除邱某与闫某、尹某于2014年7月8日签订的《协议书》，闫某、尹某立即将租赁物交还邱某；二、闫某、尹某共同向邱某支付租金12万元、水费1644元（诉讼中变更为3037.2元）、电费1625元（后变更为1490.22元），电表维修费（诉讼中增加）2500元，合计127027.42元（租金每月3万元，从2017年3月1日暂计6月30日，实际计算至闫某、尹某交还租赁土地之日止；自2016年12月暂计至2017年5月1日，水费、电费暂计，实际计至交还租赁土地之日止）；三、闫某、尹某支付逾期交纳租金、水电费的利息（租金利息自2017年3月1日起算，水、电费利息自2017年6月6日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率，计至闫某、尹某付清上述全部款项之日止，）；四、闫某、尹某承担违约责任，即闫某、尹某需向邱某支付一个月的租金3万元，且邱某无需退还闫某、尹某押金6万元。
一审法院认定事实：2014年7月8日，闫某、尹某（乙方）与邱某（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将位于中山市三乡镇古鹤村松毛埔（面积约为7500平方米）的地块出租给乙方使用10年，自2014年9月1日至2024年8月30日止；甲方租给乙方的地块是工业用地，乙方必须遵守相关规范而使用所租用之地，不得从事违法违规的行为，否则甲方有权收回地块，所有产生后果与甲方无关。第三条约定，若使用后，由于自然灾害因素令乙方不能继续使用该地，即租约自动解除，甲方应退回乙方押金款。而乙方必须无条件在2个月内自行搬离，更无条件向甲方追讨任何损失费用等。若遇到政府征收赔偿或要求重建报建的，赔偿款依合约赔给乙方。第四条约定，如果甲方在租约期未满收回该地块，应按乙方投入建筑面积240元/平方米的资金分摊在10年计算补偿给乙方作损失；若乙方违约，则押金及一个月租金补偿给甲方。关于租金款约定：租金为每月3万元，签合同当日乙方交付甲方押金6万元，同时支付第一个月租金3万元，以后每月5号之前支付租金等内容。
合同签订后，闫某、尹某向邱某缴交了押金6万元及租金，邱某依约将租赁地块交付给了闫某、尹某。2014年9月至2015年3月，闫某、尹某在租赁地块上建造了3栋单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房并陆续分租给案外人，但该厂房均未办理报建手续。2016年8月（日期模糊看不清），中山市城市管理行政执法局（以下简称市城管局）对邱某作出《行政处罚告知书》（编号：中城执告字[2016]第21-54号），载明：经查，于2013年9月至2014年3月期间，在中山市三乡镇古鹤村“松毛埔”珠海福安钢木制品厂用地，进行未领取《建设工程规划许可证》而建设了五间工业厂房，建筑面积共7621.37平方米，其中四间为单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，建筑面积分别为764.17平方米、1353.73平方米、2936.22平方米、2221.63平方米；一间为单层简易棚房，建筑面积345.62平方米。该机关拟对其作出自收到行政处罚决定书之日起十五日内自行拆除中山市三乡镇古鹤村“松毛埔”珠海福安钢木制品厂用地的单层砖墙锌铁棚顶结构工业厂房四间（建筑面积共7275.75平方米）单层简易棚房一间（建筑面积345.62平方米）的行政处罚。2017年5月18日，市城管局对闫某作出《行政处罚决定书》（编号：中城执罚字[2017]第21-83号），载明：经调查查明，闫某未领取《建设工程规划许可证》，于2014年9月至12月期间，在中山市三乡镇古鹤村“松毛埔”珠海福安钢木制品厂用地建设了三间工业厂房，建筑面积共5503.47平方米，一间是单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，面积为2936.22平方米，一间是单层砖墙锌铁棚结构的工业厂房，面积为2221.63平方米；一间是简易棚房，面积为345.62平方米。规划部门的界定意见为该厂房不符合规划管理要求，无法采取改正措施消除对规划实施的影响，责令限期拆除。该局对此作出如下行政处罚：闫某应当自接到本行政处罚决定之日起十五日内，自行拆除上述三间工业厂房，逾期不拆除的，将依法强制拆除。闫某收到该决定书后未在法定期限内提出行政复议，至提起本案诉讼时尚未按上述决定书要求就违法建筑予以拆除，也未提出行政诉讼。闫某、尹某提出邱某明知涉案土地无报建手续，仍向其承诺该地块能搭建厂房并可不办理报建手续，因其承诺搭建厂房后被认定为违法建筑需拆除，由此产生了巨大的经济损失，故提起本案诉讼。
一审中，为避免损失进一步扩大，一审法院依法向双方释明，尽快按处罚决定书要求拆除涉案违法建筑并将涉案土地予以交还。2017年11月15日，闫某、尹某自主拆除涉案土地上的违法建筑，并将土地交还给邱某。双方签订了交接确认协议。
一审另查：闫某、尹某自2016年11月开始拖欠水电费，截至2017年5月1日尚欠缴水费1513.8元、电费1490.22元（闫某、尹某当庭对未变更之前的该两部分费用予以确认，变更后增加的部分不予以确认）。自2017年3月1日始未再缴交租金及前述水电费。
一审又查：涉案地块坐落于中山市三乡镇古鹤村“松毛埔”，用地总面积为10273平方米，产权登记上的土地用途为厂房，使用期限为1992年5月12日至2042年5月11日，登记权利人为珠海市福安钢木制品厂（以下简称福安厂）。
2013年8月28日，福安厂与邱某签订《售让合同》，约定邱某以710万元向福安厂购买涉案地块，约定签订合同时当天支付定金65万元，办理过户手续当天支付400万元，出证后一周内支付80万元，余款165万元在出证后两个月内支付。邱某在一审庭审中称，由于办理过户手续时发现国有土地使用证上所载面积比实际土地面积多，相关部门需补足相应面积才能出具新的土地使用证，目前仍未出证，尚在办理中。福安厂经通知未到庭参加诉讼，亦未就与邱某之间的上述交易的真实性及进展情况发表书面陈述或抗辩意见。
一审再查：一审庭审后，一审法院依职权至市城管局三乡分局，就涉案厂房责令限期拆除情况进行调查，该分局工作人员口头答复称：涉案土地上的五间工业厂房均是违法建设，应责令限期拆除。该局就违法建设行为均作出了行政处罚决定书，并已依法送达闫某、尹某，但邱某在该局邮寄送达时拒收，至调查时该决定书仍未有效送达。一审法院又至中山市城乡规划局三乡分局调查，该局出示了《中山市建设项目监督审查意见书》，载明：建设单位闫某、尹某在三乡镇古鹤村“松毛埔”珠海福安钢木制品厂用地违法建设。经核查，该建设项目不符合规划管理要求，现根据《广东省城乡规划条例》第六章第八十条中的“无法采取改正措施消除影响的，责令限期拆除”规定对其定性。后，再依职权至中山市国土局查询涉案土地的《不动产登记资料证明表》，该表载明权利人为福安厂，该土地于2013年7月12日被一审法院查封，于2013年9月5日解封；于2013年10月31日被珠海市中级人民法院查封，2015年10月31日续封，至今仍未解封。另从中山市土地房产产权档案馆内档资料显示：包括涉案面积在内的同地段共10273平方米的土地，系福安厂于1992年6月18日通过出让方式从中山市三乡镇古鹤村取得产权，土地用途为工业厂房。取得该土地后，产权人尚未在该地上依法报建厂房，直至土地被陆续查封。
一审还查：福安厂系中外合资经营企业，于1989年5月29日登记成立，法定代表人及董事长为郭添有，总经理为陈秋平。该企业目前的登记状态为“注销”。邱某提交的珠引外资管字【1994】047号“珠海市引进外资办公室文件”显示，原中外合资企业福安厂经合营中方股权转让后，合资企业改为外资企业，名称变更为福安公司，原企业所有债权、债务由外资企业承担。该外资企业于1994年12月30日正式成立，注册资本为900万港币，经营范围与原合资企业相同，董事长及法定代表人变更为陈秋平。该企业目前在工商部门显示状态为已被“吊销”。
在福安公司涉及与邱财加、中山市盈富房地产有限公司、陈秋平等的借款合同纠纷案件【案号为（2013）粤高法民四初字第7号】的执行【案号为（2013）珠中法执字第501号】中，因涉案土地被查封，邱某向珠海市中级人民法院提出执行异议，请求撤销珠海市中级人民法院（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书，并解除对位于中山市古鹤村“松毛埔”、土地证号为中府国用字（1999）第31004**号工业用地的查封。该裁定书查明：邱某与福安公司于2013年8月28日签订前述《售让合同》，当天福安公司将上述土地交付给邱某占用、使用。邱某于2013年9月初，在土地上建设了厂房，办理了用电手续。福安公司确认收到了邱某购上述土地使用权的定金65万元，双方在向中山市国土局办理过户手续过程中，珠海市中级人民法院于2013年10月31日以（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定，查封了上述土地。邱某不服，故而提起该执行异议。作为被执行人的福安公司对邱某的异议请求没有异议。珠海市中级人民法院于2015年7月29日作出（2014）珠中法执外异字第1号执行裁定书，裁定驳回邱某的异议请求。
一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而涉案租赁土地的使用权尚登记在案外人福安厂名下，而非出租人邱某名下，故本案的首个争议焦点即为涉案租赁《协议书》是否合法有效？协议在履行过程中，因涉及违章建筑被处罚导致合同无法继续履行及目的无法实现，系双方还是单方过错，责任分担比例？合同无法继续履行造成双方的损失？承租人应否向出租人支付占有期间的租金及相关费用？就以上争议焦点具体分析如下：关于焦点一，邱某虽非涉案土地的登记权属人，但其与原权属人福安公司（前身为福安厂）签订了《售让合同》，依约定支付了部分对价并因此占有使用该土地。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，基于合同关系等产生的占有，有关的使用、收益等按照合同约定或有关法律规定。即该占有合法有据，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，法律并未规定租赁合同的出租人必须是租赁物的所有权人，亦未禁止合法占有人依法出租所占有的动产或不动产。而且，闫某、尹某与邱某于2014年7月8日签订的有关土地租赁《协议书》，是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方庭审中均同意解除合同，系其对自身民事权益的自主处分，且双方亦无法继续履行《协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，闫某、尹某要求解除《协议书》，予以支持。关于焦点二，导致合同无法继续履行或合同目的无法实现的双方过错。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，《协议书》约定由邱某将涉案土地出租给闫某、尹某，该租赁合同标的为土地并非厂房。闫某、尹某在租用土地上加盖厂房，其作为建设个人应按照前述规定向有关部门申请办理建设工程规划许可证。邱某作为涉案土地的出租方，应协助承租方办理相关手续。而庭审中，闫某、尹某称因邱某承诺该土地不需报建即可建厂房，故未向有关部门报建，但其未提交证据予以证明，故不予采信。即使邱某作出该承诺，亦不能因此免除作为建筑方和使用人的该报建义务。同时，闫某、尹某在庭审中承认，在承租该土地前看过涉案土地的国有土地使用证，知道国有土地使用证上所载的权利人为福安厂。闫某、尹某作为完全民事行为能力人，在明知涉案土地的权属证上所载权利人并非邱某，仍然租用且未了解相应法律法规，在该土地上加建厂房使用再转租，说明其已知悉并接受该权利瑕疵所带来的风险。故对导致该地上建筑物因涉嫌违章建筑被处罚拆除，且合同无法继续履行，合同目的无法实现，存在过错。邱某虽有权出租涉案土地，但在出租前明知自身尚未取得土地属权，且涉案土地因原权属人涉及债务已被多家法院查封，无法办理权属变更手续及无法办理地上建筑物报建手续；明知该土地性质为工业用途，但无地上建筑物，显然无法作工业用途，但在出租时仍约定为工业用途。在承租人使用过程中，明知未经申报违章搭建工业厂房，仍予默许。即明知涉案土地存在诸多权利瑕疵，仍将该土地出租及默许承租人搭建厂房，故其对合同无法继续履行不得不解除亦存在过错。参照《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）〉》第二十七条、第二十九条规定，结合租赁合同履行的情况及已查明的事实，租赁土地客观存在的权利瑕疵，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，认定双方对涉案租赁协议无法继续履行及导致相应损失均存在同等过错，故酌定各按50%的比例分担责任。关于焦点三，双方的损失及责任分担。如上所述，双方对合同无法继续履行应予解除导致对方的损失各应承担50%的责任。闫某、尹某即承租方要求按《协议书》第三、四条约定的方式计算经济损失，但该第三条约定是由于自然灾害因素致不能继续使用租赁地，租约自动解除，出租方退回承租人押金。承租人在2个月内搬离，不向对方追讨任何损失费用；若遇到政府征收赔偿或要求重建报建的，赔偿款依合约赔给乙方。同时，该第四条约定是出租方即邱某在租期未满收回该地块，应按投入建筑面积240元/平方米的资金分摊10年计算补偿给承租方即闫某、尹某作损失。具体到本案中，导致租赁合同无法继续履行的原因并非邱某提前收回地块，而是因涉及违章建筑被拆除。而第三条所约定的“若遇到政府征收赔偿或要求重建报建的，赔偿款依合约赔给乙方”，该设定条件“政府征收或要求重建报建”亦不符合本案情形。本案属违建责令拆除而非重建报建，且“赔偿款依合约赔给乙方”指向不明。故闫某、尹某主张按该两条约定核定其建筑物被拆除的损失，不予支持。但是，根据双方确认及已查明的事实，闫某、尹某在承租了涉案土地后确在该土地上加建了单层砖墙锌铁棚顶结构和简易工业厂房，确实支出了建筑成本，现被拆除必然产生直接经济损失。在诉讼过程中，建筑物未拆除前，一审法院明确告知闫某、尹某相应条款并不适用其主张的情形，并依法向闫某、尹某释明，是否申请中介机构对所涉违法建筑厂房拆除时残存价值进行评估，闫某、尹某坚持不委托评估且坚持按《协议书》第四条约定主张相应损失，并自愿承担相应诉讼风险和后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案中，闫某、尹某在提起本案诉讼时及涉案建筑物未拆除前，有条件收集相关证据（或委托中介机构对实物进行评估），证明建筑物厂房拆除损失，但其经多次释明仍坚持己见，且其未提交相关建筑物建造时的合同、图纸、购置原材料单据及工程款支出等相关凭据，亦未提交建筑物拆除前的内外结构照片或有关建筑面积图纸等相关证据，故无法对所涉违章建筑物拆除时的残存价值依法进行损失核定，因此导致的诉讼风险和后果应由闫某、尹某自行承担。结合全案，闫某、尹某自租赁土地在土地上加建违章厂房后至被职能部门处罚、通知限期拆除，已近两年，且依合同约定缴交租金至2017年2月，累计缴交租金（2年6个月）共30个月已达90万元，闫某、尹某声称未保留建筑物建造及拆除前的有关结构、材料购置单据、工程款支付凭证等相关证据，而今建筑实物已被拆除，日后闫某、尹某亦无法再取得相关证据就涉案建筑厂房拆除损失进行评估，故其另案主张亦无可能。为避免当事人诉累及案结事了，综合考虑本案事实及双方的过错，本着客观公正、高效地解决双方纠纷，可参照双方在《协议书》第四条的约定，酌情核定闫某、尹某违章厂房建筑拆除损失。但该条约定是基于出租方提前收回租赁土地，所约定的“投入建筑面积按240元/平方米资金分摊10年计算补偿”含有因出租方违约或过错对另一方补偿的性质，故在闫某、尹某没有提交任何证据证明其建筑投入成本高于该约定，且因其自身原因未举证的情况下，酌定按200元/平方米作为投入建筑面积资金，分摊10年计算建筑厂房拆除前时残存价值。该核定方法可能存在不准确或过低的情形，但如前所述，属闫某、尹某举证不能所致，故由其自行承担该不利风险和后果。关于建筑面积，邱某虽不予确认，但根据市城管局《行政处罚告知书》（编号：中城执告字[2016]第21-54号）及《行政处罚决定书》（编号：中城执罚字[2017]第21-83号）记载的内容，闫某、尹某承租后在涉案土地上共建三间工业厂房，建筑面积共5503.47平方米，一间是单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，面积为2936.22平方米，一间是单层砖墙锌铁棚结构的工业厂房，面积为2221.63平方米；一间是简易棚房，面积为345.62平方米。由于双方的租赁协议中亦未对建筑物结构进行区分，故酌情按总建筑面积予以核定。即总投入资金为1100694元（5503.47平方米×200元/平方米），至建筑厂房于2017年11月15日被拆除时，已使用3年3个月（因闫某、尹某未提交该厂房具体建造时间，故以租赁期开始之日即2014年9月1日起计算，为方便计算，超过半月不足1月按一个月计算），经分摊租赁期限十年，计算应补偿的金额为1100694元÷10年×（10年-3.25年）＝742968.45元。结合前述分析，该损失是因合同无法继续履行而解除产生，故由双方按同等责任比例分担，即邱某应承担该损失的50%为371484.2元（742968.45元×50%）。关于邱某的反诉，闫某、尹某确认自2016年11月开始拖欠水电费，至2017年5月1日欠缴水费1513.8元、电费1490.22元，应予确认。关于第二次庭审中水费变更为3037.2元，并增加电表维修费2500元，就增加部分均不确认。邱某主张该增加部分为2017年5月1日后至拆除厂房交还土地时新产生的费用，但其提交的水费收据，无法显示为闫某、尹某在使用厂房期间发生，且抄表数没有完整衔接，闫某、尹某陈述称自2017年5月后无再正常使用厂房，而同名地块上邱某自建有厂房并使用亦会产生相关费用，故其无法举证新增费用即为闫某、尹某租赁期间产生。关于电表维修费2500元，非双方合同约定，也无其他证据予以佐证，亦应承担举证不能的责任和后果，故均不予支持。关于所欠水电费利息，邱某主张自2016年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日，但就该起算日期及标准均未提交相应理据，且合同无明确约定，费用发生于2016年12月至2017年4月，其所提交的缴费单据亦未能反映全部费用于2016年12月1日前已代缴。故该诉求理据不足，不予支持。关于拖欠的租金。双方所签订的租赁协议合法有效，虽因无法继续履行而同意解除，但闫某、尹某在占有和使用租赁土地期间，应按合同约定支付租金。双方在第一次庭审中均同意解除，但闫某、尹某至2017年11月15日才自行拆除违章建筑的厂房，正式将租赁土地交还给邱某，且确认自2017年3月1日始拖欠租金，故按约定每月租金3万元，计至2017年11月15日，尚欠租金为255000元（3万元/月×8.5个月＝255000元）。有关邱某诉请的租金利息，理由与水电费利息相似，且逐月产生，因合同无法继续履行而发生，双方均存在过错，故不予支持。此外，关于闫某、尹某诉请返还押金、邱某诉请没收押金的问题。根据前述分析，双方对导致合同无法继续履行及解除均存在过错，因此，邱某依据闫某、尹某违约而要求没收该押金无合同和法律依据，不予支持。该押金为闫某、尹某所交，且合同因不可归结于一方的原因而解除，故应退还给闫某、尹某。故闫某、尹某诉求合理，予以支持，该款应予以抵扣闫某、尹某所欠租金。而邱某的该诉求于法无据，应予驳回。综上，对比，闫某、尹某仍需向邱某支付拖欠租金195000元（255000元-60000元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除闫某、尹某与邱某于2014年7月8日签订的《协议书》；二、闫某、尹某于本判决生效之日起五日内向邱某支付所欠租金195000元（已减扣邱某应退还的押金6万元）、代缴的水电费3004.02元；三、邱某于本判决生效之日起五日向闫某、尹某支付合同无法继续履行被解除产生的经济损失371484.2元；以上判项为双方互负同类债务，抵销后，邱某应于判决生效之日起五日内向闫某、尹某支付差额款173480.18元。四、驳回邱某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14152元，闫某、尹某承担7076元，邱某承担7076元；反诉案件受理费2275元，邱某承担1137.5元，闫某、尹某承担1137.5元。
本院二审期间，邱某与闫某、尹某围绕上诉请求均向本院提交了证据。其中，邱某向本院提交了《古鹤村水费催缴通知单》（2017年5-8月）一份、2017年4、5月份电费及电费违约金发票各一份、照片四张，证明涉案厂房没有停水、停电，一直在使用及闫某、尹某将涉案厂房分租给案外人使用的事实；闫某、尹某向本院提交了土地使用者为邱某的中府国用字（1992）第3100416号《国有土地使用证》《邱某用地图》复印件各一份、中山市城市管理行政执法局三乡分局《通知》一份，证明邱某在签订涉案合同时存在欺骗行为，以及涉案厂房于2017年4月24日被停水、停电的事实。
本院组织当事人进行了质证。对于邱某向本院提交的上述证据，闫某、尹某对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对于闫某、尹某向本院提交的上述证据，邱某对土地使用者为邱某的中府国用字（1992）第3100416号《国有土地使用证》《邱某用地图》的真实性、合法性、关联性均不予确认，对《通知》的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。
对于双方向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：对于邱某提交的《古鹤村水费催缴通知单》（2017年5-8月）、2017年4、5月份电费和电费违约金发票，以及闫某、尹某提交的中山市城市管理行政执法局三乡分局《通知》、因加盖有相关出具单位的印章，本院认定其真实性、合法性；对于邱某提交的照片四张，其真实性无法判断，以及闫某、尹某提交的土地使用者为邱某的中府国用字（1992）第3100416号《国有土地使用证》《邱某用地图》，因均属复印件，本院均不予认定。
本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查：2014年9月至2015年3月，闫某、尹某在租赁地块上建造了三栋工业厂房，其中有两栋为锌铁棚顶结构。
本院又查：二审中，双方均认可涉案土地的租金如计算至2017年11月15日，应为255000元。
本院再查：根据邱某向本院提交的《古鹤村水费催缴通知单》（2017年5-8月），中山市三乡镇古鹤村民委员会曾于2017年11月13日向邱某发出《古鹤村水费催缴通知单》，要求邱某在2017年11月16日前支付拖欠的2017年5-8月份水费1551元。
根据邱某向本院提交的2017年4、5月份电费和电费违约金发票，邱某曾分别于2017年5月4日、28日交纳2017年4月份电费2102.92元、2017年5月份电费、电费违约金合计2273.47元。
根据闫某、尹某向本院提交的中山市城市管理行政执法局三乡分局《通知》，中山市城市管理行政执法局三乡分局曾于2017年4月14日要求唐某某于2017年4月24日前自行清理物品及搬迁，并联同相关部门于2017年4月24日进行停水停电。
本院认为，邱某与闫某、尹某于2014年7月8日签订的《协议书》，是其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应当认定为合法有效。一审法院根据双方的请求，判令解除双方签订的该《协议书》，符合相关法律规定，本院予以维持。同时，在一审法院判令闫某、尹某向邱某支付截止2017年11月15日租金共计255000元、水电费3004.2元后，虽然闫某、尹某抗辩主张租赁标的自2017年4月份因停水停电已缺乏基本租用条件，其不应再支付自2017年5月份起的租金，但闫某、尹某并未就此提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院对此不再审理。
根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是邱某是否应承担本案土地租赁合同解除后闫某、尹某因建房遭受的经济损失；二是邱某是否应返还闫某、尹某交纳的押金，以及闫某、尹某是否应向邱某另行支付一个月租金作为违约金。
关于争议焦点一，即邱某是否应承担本案土地租赁合同解除后闫某、尹某因建房遭受的经济损失的问题。本案中，根据双方签订的《协议书》，虽然双方没有明确约定闫某、尹某租赁涉案土地用于建设厂房，但该《协议书》第四条约定了“如果甲方（即邱某）在租约期未满收回该地块，应按乙方（即闫某、尹某）投入建筑面积240元/平方米的资金分摊在10年计算补偿给乙方作损失”的内容，即邱某对于闫某、尹某租赁涉案土地用于建设厂房是明知的。同时，邱某作为涉案土地的出租方，其在出租前明知涉案土地尚未办理变更登记手续，且涉案土地因原权属人即福安公司涉及债务已被广东省珠海市中级人民法院查封，已无法办理变更登记手续及无法办理地上建筑物报建手续的情况下，仍将该土地出租给闫某、尹某使用，并放任闫某、尹某未经申报违章搭建工业厂房以获取利益，故其对涉案土地因存在诸多权利瑕疵导致合同无法继续履行而解除存在过错。闫某、尹某在涉案土地上建设厂房，其作为建设方，应按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，向城乡规划部门申请办理建设工程规划许可证，但其并未依法办理涉案厂房的建设工程规划许可证。同时，闫某、尹某应当知道涉案土地的权属证上所载权利人并非邱某，仍然租用且未依法办理涉案厂房的建设工程规划许可证，即在涉案土地上建设厂房使用或转租，导致涉案土地上的建筑物因涉嫌违章建筑被处罚拆除，致使合同目的无法实现，涉案土地租赁合同无法继续履行，亦存在过错。在此情形下，一审法院结合涉案土地租赁合同履行的情况及已查明的事实，租赁土地客观存在的权利瑕疵，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，认定双方对涉案租赁协议无法继续履行及导致相应损失均存在同等过错，并酌定各按50%的比例分担责任，并无不当。虽然闫某、尹某在涉案违章建筑未拆除前，没有向一审法院申请对该违章建筑拆除时残存价值进行评估，但由于闫某、尹某在承租涉案土地后在该土地上确实建设了共计5503.47㎡单层砖墙锌铁棚顶结构和简易工业厂房，并实际支出了建筑成本，一审法院参照双方签订的《协议书》第四条的约定，结合涉案土地租赁合同履行的情况，并根据双方的过错和各自所负责任，判令邱某应承担闫某、尹某建房损失371484.2元，并无不妥，本院予以维持。
关于争议焦点二，即邱某是否应返还闫某、尹某交纳押金，以及闫某、尹某是否应向邱某另行支付一个月租金作为违约金的问题。如上所述，涉案土地租赁协议无法继续履行并最终解除是因双方过错造成的，并非是因闫某、尹某单方违约所导致。在此情形下，邱某要求没收闫某、尹某交纳的押金，并要求闫某、尹某向其另行支付一个月租金作为违约金，理据不足，本院不予认定。
至于邱某要求闫某、尹某向其支付因拖欠租金、水电费的利息问题，因双方签订的《协议书》并未对此明确予以约定，且双方在履行《协议书》的过程中均存在过错，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人邱某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8222元，由上诉人邱某负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年八月十日
书记员 勾华吴歌