＼n福建省厦门市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）厦民终字338号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）安桂林，女，1965年6月22日出生，汉族。＼n委托代理人包陈华、杨震宇，北京中银（厦门）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门立德置业管理有限公司，住所地厦门市思明区瑞景商业广场1号楼13层1-1505单元。＼n法定代表人薛有吉，董事长。＼n委托代理人王发坡、李露，公司员工。＼n上诉人安桂林因与被上诉人厦门立德置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第9508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n2013年7月29日，厦门立德置业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认厦门立德置业管理有限公司与安桂林签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2013年6月30日解除。2、安桂林向厦门立德置业管理有限公司支付拖欠的租金21188元、综合管理费1832.2元、电费1496元、公摊水电费783.6元、冷气费1682.3元、消杀费66.8元，违约金6044.3元（暂计至2013年7月29日，实际计算至付清为止），以上暂计33093.2元。3、厦门立德置业管理有限公司不返还安桂林押金21187元。4、支付2013年7月1日至9月2日房屋占用费21894元（其中7、8月份租金21188元，9月份租金706元）。＼n安桂林提起反诉，请求判令：1、确认厦门立德置业管理有限公司与安桂林签订的《商铺租赁合同》于2013年5月31日解除。2、厦门立德置业管理有限公司依据《商铺租赁合同》第十三条违约责任的约定，支付安桂林违约金12712.8元。3、厦门立德置业管理有限公司返还安桂林押金21187元。4、厦门立德置业管理有限公司返还安桂林2013年3月30日至5月31日租金21188元及物业管理费416.4元，2012年4月份租金9994元及物业管理费416.4元，2013年1月29日至2月28日租金10594元及物业管理费416.4元。上述各项费用合计76925元。＼n原审判决查明，2011年3月16日，厦门立德置业管理有限公司与朱悦田签订一份《委托经营管理合同》，朱悦田委托厦门立德置业管理有限公司经营管理厦门莲前东路瑞景商业广场地下一层A区B1-A05号的商铺，权限包括租赁、收益在内；委托期限从2012年5月1日至2017年4月30日。2011年11月25日，厦门立德置业管理有限公司与安桂林签订一份《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》，约定安桂林承租厦门立德置业管理有限公司前述商铺用于经营服饰，建筑面积83.28平方米，租赁期自2011年12月1日至2013年11月30日止，2011年12月1日至2011年12月10日免租金，2011年12月11日至2011年12月31日租金为6770元，2012年1月1日至2012年11月30日租金为9994元／月，2012年12月1日至2013年11月30日租金为每月10594元，安桂林应于每月25日前支付下个月租金及各项费用；能源费用按月结算，厦门立德置业管理有限公司于次月15日之前将费用明细提供给安桂林，安桂林在收到通知后10日内将上月费用缴交给厦门立德置业管理有限公司，安桂林逾期支付租金、管理费及其他费用的，厦门立德置业管理有限公司有权按每日千分之三加收逾期违约金。合同第十条约定了维修养护责任：租赁期间，厦门立德置业管理有限公司定期进行检查维护，保证瑞景商业广场的公共设施设备处于正常的可使用状态；安桂林在承租期间，发现该租赁物内或周边的公共设施设备出现故障时，应及时通知厦门立德置业管理有限公司，否则，因此给安桂林带来经济损失或不便由安桂林自行承担。合同第十一条约定厦门立德置业管理有限公司有权单方解除合同并没收押金的情形：安桂林未经厦门立德置业管理有限公司书面同意，擅自撤离商场；拖欠租金或相关费用的。除安桂林违约情形之外，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后方可解除。合同终止或解除时，安桂林遗留现场的物品视为安桂林废弃物，厦门立德置业管理有限公司有权自行清除。安桂林逾期交付租金、管理费及其它相关费用的，每逾期一日，厦门立德置业管理有限公司有权按到期应付费用总额的千分之三加收违约金。约定的违约金数额及比例，双方均同意放弃要求法院调整的权利。同时在作为前述合同附件的《瑞景商业广场收费项目及标准》中，约定收费项目及标准分别为：综合管理服务费5元／㎡／月、公共维修金1元／㎡／月、公共水电费、冷气费按租赁合同面积×月固定费计算（其中商场从每月2元至10元不等）。＼n2011年12月31日，厦门远大能源管理有限公司向厦门立德置业管理有限公司发出联络确认单，告知其根据物价部门调整电价的有关文件，自2011年12月1日起调高案涉经营场所的空调能源费。2013年1月19日，案涉商铺出现空调漏水，当日厦门立德置业管理有限公司维修处理完毕。2013年3月，厦门立德置业管理有限公司就前述漏水减收安桂林物业费300元。2013年3月30日，案涉商铺再次发生污水泄露。2013年4月1日，安桂林就该次漏水的赔偿及敦促履行维修义务等事宜发给厦门立德置业管理有限公司一份《报告》。此后安桂林又发出多份类似内容的函件。2013年5月28日，厦门立德置业管理有限公司、安桂林与咏蛙田鸡火锅店签订《忆江南赔偿协议》，载明前述2013年3月30日案涉商铺污水渗漏是由于咏蛙田鸡火锅店所使用的下水井堵塞造成污水回流，导致安桂林的商铺店内23件衣物、部分店内装修受污染；约定由该火锅店赔偿安桂林7000元，之后，对于该渗漏水事故再无其他争议，安桂林不再因此向任何相关方主张任何赔偿、补偿。2013年5月31日，安桂林向厦门立德置业管理有限公司发出一份函件，称承租案涉商铺一年多来，分别于2012年4月、2013年1月28日及2013年3月30日遭遇三次漏水，厦门立德置业管理有限公司未能尽到维护责任；因此要求撤场。2013年5月31日，安桂林搬走案涉商铺内大部分物品。厦门立德置业管理有限公司于2013年6月3日收到该函件。2013年6月9日，厦门立德置业管理有限公司向安桂林发出一份函件，要求安桂林于2013年6月30日之前来办理撤场手续并清空商铺。2013年7月29日，厦门立德置业管理有限公司诉至法院。＼n庭审中，双方确认安桂林租金及管理费支付至2013年4月份。安桂林确认收到过厦门立德置业管理有限公司发出的2012年2月、4月、5月、6月《缴费通知书》明细单（其中载明冷气费、消杀费等项目的具体单价）。厦门立德置业管理有限公司提交的安桂林2013年3月8日起应缴各项费用的《缴费通知单》显示制作时间为2013年7月11日，其中2013年3月份各项费用共为968.7元、4月份各项费用共为1006.5元、5月份各项费用共为1152.2元、6月份各项费用共为901.3元；2013年8月7日，前述通知作为厦门立德置业管理有限公司的证据由安桂林签收。安桂林表示对案涉漏水是否导致安全隐患不申请鉴定。＼n原审判决查明以上事实，有厦门立德置业管理有限公司提供的《委托经营管理合同》、《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》、联络确认单、《缴费通知单》，安桂林提供的《忆江南赔偿协议》、厦门立德置业管理有限公司的回复函、《缴费通知单》，及当事人在庭审中的陈述为证。＼n原审判决认定本案的争议焦点为哪一方存在足以使对方有权解除合同的违约情形？＼n原审判决认为，一、厦门立德置业管理有限公司与安桂林签订的《商铺租赁合同》合法有效，安桂林主张厦门立德置业管理有限公司未提供符合使用目的的商铺给安桂林，属于根本性违约，并以此为由拒付2013年4月起的租金、管理费。从安桂林提供的证据看，安桂林所主张的根本违约的事由为厦门立德置业管理有限公司提供的商铺出现三次漏水现象，因安桂林未就是否导致安全隐患申请鉴定，故单就安桂林主张的漏水现象而言，从时间跨度、原因、后果及安桂林签订相关漏水赔偿协议等因素衡量，应认为并未达到导致安桂林租赁经营该商铺目的实现的程度。因此，安桂林要求据此解除合同理由不充分。厦门立德置业管理有限公司提高对安桂林收取的冷气费，系由于执行新的收费标准，且安桂林在收到载明调整后标准的缴费通知后，亦连续足额缴纳，该行为表明安桂林已接受相关收费标准的变更，故不应成为厦门立德置业管理有限公司违约及安桂林解约的事由。据此，安桂林要求讼争合同因厦门立德置业管理有限公司根本违约于2013年5月31日解除等第1、2、4项反诉诉求，没有事实和法律依据。二、安桂林从2013年5月份便开始拖欠租金和管理费，厦门立德置业管理有限公司据此有权解除合同。安桂林于2013年5月31日搬离案涉商铺，并发出包含解约意思的撤场要求；厦门立德置业管理有限公司作为守约方，选择要求确认讼争合同于2013年6月30日解除合法，予以支持。在此情况下，安桂林无正当理由拖欠租金等相关费用，厦门立德置业管理有限公司诉求安桂林支付该费用合法。三、2013年6月3日，厦门立德置业管理有限公司收到安桂林的撤场解约函件，并知悉安桂林已于此前搬走案涉店铺大部分物品，说明厦门立德置业管理有限公司已明知安桂林擅自解约的行为，厦门立德置业管理有限公司作为守约方，有义务采取合理损失防止的不当扩大；结合双方关于“合同终止或解除时，安桂林遗留现场的物品视为安桂林废弃物，厦门立德置业管理有限公司有权自行清除”的约定，酌定2013年6月为厦门立德置业管理有限公司止损的合理期间；此后发生的费用应认为属未采取适当措施扩大的损失，于法不能获得支持。四、厦门立德置业管理有限公司主张安桂林拖欠的电费、公摊水电费、冷气费、消杀费及相应违约金，结合“安桂林在收到通知后10日内将上月费用缴交给厦门立德置业管理有限公司”的约定，从厦门立德置业管理有限公司提交的证据看，相关缴费通知厦门立德置业管理有限公司于2013年7月11日制作形成，且没有证据表明安桂林诉前有收到该通知，因此其收到时间应按安桂林签收厦门立德置业管理有限公司证据的时间即2013年8月7日为准，因此安桂林的逾期时间应从2013年8月18日起计。双方约定讼争合同中的违约金数额及比例，均同意放弃要求法院调整的权利，且安桂林未提出调整要求，故安桂林拖欠案涉费用的违约金标准，可按日千分之三计。五、双方约定在安桂林逾期缴纳相关费用的情况下，厦门立德置业管理有限公司可没收押金，故厦门立德置业管理有限公司主张没收该押金合法。安桂林要求厦门立德置业管理有限公司返还该押金的第3项诉求于法无据。综前，对厦门立德置业管理有限公司的诉求及安桂林的反诉诉求，在前述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门立德置业管理有限公司与安桂林签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2013年6月30日解除；二、安桂林于本判决生效之日起十日内支付给厦门立德置业管理有限公司拖欠的2013年5、6月份租金21188元及管理费1832.2元、2013年3月至6月拖欠的电费、公摊水电费、冷气费、消杀费共4028.7元及滞纳金（从2013年8月18日起、按日千分之三计至还款日止）；三、安桂林已付的押金21187元归厦门立德置业管理有限公司所有；四、驳回厦门立德置业管理有限公司的其他诉求；五、驳回安桂林的诉求。本案本诉案件受理费579元，由厦门立德置业管理有限公司负担64元，安桂林负担515元；反诉案件受理费862元，由安桂林负担625元。＼n宣判后，安桂林不服，向本院提起上诉。＼n上诉人安桂林上诉称，请求：撤销原审判决第一、二、三、五项判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要理由如下，1、原审判决认定事实错误，被上诉人无法提供适合经营的商铺已致使合同目的无法实现，并且商铺多次发生漏水事故已严重威胁到商铺内的工作人员及到店顾客的人身安全。依据合同法的规定租赁物质量不合格，承租人可以随时解除合同。退一步将，即使商铺的漏水不构成安全隐患，讼争合同目的也无法实现。漏水导致顾客的衣服污染，严重影响上诉人的正常经营。上诉人承租商铺目的是经营服装销售，被上诉人无法提供适合经营的商铺已构成违约，上诉人已具备解除合同的权利。上诉人已于2013年6月1日办理退场手续，双方的租赁关系于2013年5月31日解除。2、因被上诉人违约，应赔偿上诉人相应的违约金。基于前述的违约情形，被上诉人应当承担违约责任，且被上诉人未经同意擅自调高空调冷气费亦构成违约。3、由于被上诉人未能提供适合经营的商铺，应扣除相应的租金及管理费。因被上诉人一直未能解决房屋漏水问题，故上诉人要求要求免除2012年4月、2013年1月至2月、3月至5月的租金及管理费。4、上诉人提前解约系因被上诉人的违约所致，故应当返还押金。综上，原审判决认定事实不清，请求依法改判。＼n被上诉人厦门立德置业管理有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。理由如下，1、被上诉人提供的商铺适合经营，漏水事故并未威胁到工作人员及顾客的人身安全，也未导致双方签订的合同目的无法实现。首先两次漏水发生的时间跨度较大，不存在连续性和关联性，是偶然事件。其次从漏水的原因看，第一次因空调管道老化破裂属于空调设备的正常损耗，第二次因永蛙田鸡火锅店的污水井堵塞导致，系第三人过错行为所致。两次漏水均不能归结于被上诉人出租的商铺。再次，从漏水造成的后果来看，对上诉人的经营也没有造成影响，并且两次漏水上诉人都取得了相应的补偿款。另外，在一审中，上诉人也明确表示拒绝对商铺申请鉴定。2、被上诉人提高空调冷气费标准并未构成违约。系因能源公司执行新的收费标准，上诉人也在接到通知后，连续足额缴纳费用，以其行为表示认可。3、上诉人也就两次漏水取得相应的补偿和赔偿，没有理由再要求减扣租金及管理费。4、被上诉人不存在违约行为，上诉人擅自提前解除合同已经构成违约，被上诉人有权没收押金。根据前述，两次漏水均不可归咎于被上诉人的原因，且上诉人已经得到相应的补偿和赔偿，这种情况下，上诉人擅自解除合同已构成根本性违约，被上诉人有权没收押金。综上，上诉人的上诉理由不成立，应不予采纳。＼n经审理查明，双方当事人均陈述对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。＼n另查明，《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》第十一条第2款约定，安桂林有下列违约情形之一的，厦门立德置业管理有限公司有权单方解除合同，立即停止物业服务，收回商铺并没收押金……（9）未经甲方书面同意，擅自撤离商场……。第十三条第2款约定，安桂林逾期交付租金、管理费及其他相关费用的，每逾期一日，厦门立德置业管理有限公司有权按到期应付费用总额的千分之三加收逾期违约金，且甲方有权解除本租赁合同收回商铺并没收押金。＼n本院认为，本案双方当事人的争议焦点是讼争商铺是否适租，上诉人是否有权单方解除合同。根据原审判决查明的事实，上诉人主张的两次漏水事故分别发生在2013年1月和3月底，上诉人均取得了相应的赔偿。其中第二次漏水事故发生后，上诉人、被上诉人及案外人永蛙田鸡火锅店签订《忆江南赔偿协议》，确认漏水原因系永蛙田鸡火锅店所致，并确认受损情况及赔偿处理办法，协议还约定就该漏水事故再无其他争议，上诉人不得因此向任何相关方主张赔偿。从协议载明的漏水原因、后果来看均未达到导致上诉人无法实现经营商铺目的的程度，即讼争商铺仍然属于适租状态。并且协议已就该漏水事故引起的纠纷处理完毕。故上诉人以此主张讼争商铺不适租，请求解除合同，缺乏事实和法律依据。同理，上诉人申请对讼争商铺进行鉴定以查明漏水的原因，鉴定申请已不具有必要性，对其申请不予准许。关于讼争租赁合同解除时间的认定，因讼争商铺不存在无法实现经营目的的情形，上诉人主张有权单方提前解除合同的理由不成立，其主张单方撤离商铺的时间为解除合同的时间缺乏事实和法律依据，原审判决认定以被上诉人回函要求上诉人办理撤场手续的截止时间为合同解除时间，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人提高空调冷气费的问题，根据原审判决查明的事实被上诉人根据能源公司的调价进行相应调整，自2011年12月提高空调冷气费后，上诉人也已按新标准缴纳并未提出异议，因此被上诉人的该行为并不构成违约。根据前述，双方当事人已就讼争商铺漏水事件协议处理完毕，上诉人亦没有证据证明被上诉人存在违约的情形，故其主张减扣租金及物业管理费，亦缺乏法律依据，其应支付拖欠的租金及物业管理费等至合同解除之日。因上诉人单方提前解除合同构成违约，根据合同约定，被上诉人有权没收定金。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费1157元，由安桂林负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长林巧玲＼n代理审判员胡林蓉＼n代理审判员许莹＼n二〇一四年二月二十六日＼n书记员朱燕萍＼n附：本案所适用法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。