盘锦市大洼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽1121民初573号
原告：盘锦红海滩建设投资开发有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代表人：徐庆伟，该公司董事长。
委托代理人：王方皓，辽宁辽河律师事务所律师。
被告：盘锦华博会展服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：李月东，该公司董事长。
委托代理人：冯忠平，男，1971年8月1日出生，汉族，该公司总经理，住辽宁省盘锦市兴隆台区河畔花园福区。
委托代理人：严立敏，该公司法律顾问。
原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司与被告盘锦华博会展服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，本院依法组成合议庭，由审判员廉志宏担任审判长，代理审判员宋扬主审、人民陪审员信德恒参加评议，于2016年4月28日和2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司的委托代理人王方皓，被告盘锦华博会展服务有限公司的委托代理人严丽敏、冯忠平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司诉称2014年原、被告签订《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》，约定合同期从2014年6月1日至2018年12月31日，被告应于2014年8月31日交清第一年租期的全部租金及押金费用。但是截止2014年9月19日，被告仅支付了250,000.00元，尚欠300,000.00元租金及押金始终未付。根据双方合同第七条第一款“乙方如有未按约定及时缴纳相关费用，甲方有权单方终止本合同，并收回商铺、摊位，乙方已支付的租金、押金不予退回”之约定，原告于2014年9月向被告发出解除合同的通知，被告方也认可双方的合同关系解除，但却始终拒不腾退所租用的场地。故原告诉至法院，请求法院确认原、被告之间签订的租赁合同关系已经解除；判令被告腾退其占用的原告停车场商铺、摊位等场地；判令被告支付其所欠付的租金300,000.00元并承担违约责任；判令被告支付原告为其改造水电线路所发生费用82,700.00元。
被告盘锦华博会展服务有限公司辩称：一、原告和被告之间的租赁合同没有解除；二、原告无法履行租赁合同约定的义务，构成违约，原告应依据合同约定和法律规定给付被告可预见效益的损失；三、原告要求被告腾退停车场商铺、摊位、场地的请求，于法无据，被告不予腾退；四、被告确实拖欠原告租金300,000.00元，但被告是留置该部分租金，被告不同意支付原告违约金；五、被告不同意给付原告改造水电项目费用82,700.00元。原告诉讼请求不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年6月1日，被告租赁原告红海滩停车场所有商铺（除餐厅、仓库、监控室和河蟹展馆用房）、道路及停车位（附图）。2014年7月29日，被告给付原告租金人民币200,000.00元，押金人民币50,000.00元，原告给被告出具收款收据两张。2014年7月31日，被告与孙勇签订红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书，将租赁的一商铺转租给孙勇经营。2014年8月7日，原、被告签订红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书，双方在租赁物现状交接明细表上签字确认，原告与被告签订授权委托书同意被告进行招商经营。该租赁合同约定：租赁物为停车场所有商铺（除餐厅、仓库、监控室和河蟹展馆用房）、道路及停车位（附图），该租赁物属于原告，得到授权进行转租，可进行转租的租赁物；原告将租赁物现状交付给被告，交付时由双方到现场清点确认，办理交付手续；租赁期为5年，从2014年6月1日起至2018年12月31日止；被告需在合同签订当天，支付原告250,000.00元，当年余款于8月31日前付清全部租金及押金费用，自第二年起每年的租赁费用于4月1日前先期支付原告租金100,000.00元，余款每年6月1日前付清；租金费用为前三年每年人民币500,000.00元，第四年租金费用为人民币550,000.00元，第五年租金费用为人民币600,000.00元，5年期满后，同等条件下，被告有优先承包权；为保证被告在租赁期间正常履行合同约定的各项义务，被告在合同签订当日向原告支付押金人民币50,000.00元；合同期限内，水电设施主体由原告负责，入户由被告负责，使用中产生相关费用由被告承担；被告在办理相应手续时，若因原告原因导致不能正常办理，因此影响了被告的正常经营，原告负有全部责任；被告应按合同约定的时间向原告支付租金及押金；被告如有未按约定及时缴纳相关费用，原告有权单方终止合同，并收回商铺、摊位，被告已支付的租金、押金不予退回。2014年8月10日，原告与盘锦天实建筑工程有限公司签订监控系统及电缆安装合同，在租赁场地进行监控系统及电缆安装。2014年8月18日，被告申请成立盘锦红草家园旅游服务有限公司，大洼县工商行政管理局下发企业名称预先核准通知书。2014年8月26日和9月19日，大洼县公安局赵圈河派出所以被告“私拉电线、无消防设施、各摊位液化气罐摆放使用不合格等”两次给被告下达整改通知书。2014年8月29日，被告向原告发出违约告知函，告知“因原告不能提供场地及用房的产权手续，构成根本违约，导致被告不能办理相关经营手续，使被告蒙受巨大损失，所以函告原告解除合同，并赔偿被告损失”。2014年9月18日，被告向原告交纳2014年8月31日前的电费人民币1000元。2014年9月19日，原告向被告发出通知函，告知“被告应于2014年8月31日交清当年的全部租金及押金费用，但被告截止2014年9月19日，仅支付了250,000.00元，尚欠300,000.00元租金及押金始终未付，根据租赁合同第七条第一款约定，如被告接到本函件三日内仍未交清本年全部租金，原告将单方解除合同，并收回商铺、摊位，被告已支付的租金、押金不予退回，同时被告要支付原告水电线路改造费用82,700.00元”。2014年12月4日和2015年3月12日，原告两次向被告发出通知函，通知函内容与9月19日通知函内容基本一致。2015年3月17日，原告向被告发出通知函，告知“鉴于双方都有解除合同的想法，双方就解除合同的后续事宜也进行多次沟通和谈判，但没有达成一致，为了更好地解决双方之间合同的纠纷事宜，原告要求被告在接到本通知函两日内提供被告转租商铺的所有合同复印件，逾期不能提供相关合同复印件的，视为无商铺转租，由此产生的一切后果由被告负责承担”。2015年3月26日，盘锦市辽河保护区管理局向原告下达责令拆除违法建筑通知书，认定原告在自然保护区试验（国际重要湿地）内未经批准擅自修建停车场设施，该行为已严重破坏野生动物栖息环境和野生植物生长环境，责令原告接到此通知书后立即停止使用并在2015年5月1日前拆除恢复湿地原貌。原告接到通知书后，在商铺和停车场进出口立牌查封。2015年4月1日，原告张贴公告，内容为“因被告未按合同约定缴付2014年所有租金，原告有权解除合同，并已经向被告发出解除合同通知。基于双方的合同已经解除，原告对被告对外所实施的盘锦红海滩生态停车场的所有商业行为及租赁合同均不予认可，因此造成的一切法律后果由被告承担”。2015年4月8日，被告提出异议，并将异议送达原告。2015年4月15日，被告向原告发出告知函，以原告在被告租赁物大门前施工妨碍被告经营为由，要求“原告停止施工，恢复原样；赔礼道歉，协商损失赔偿；作出保证，严格履行租赁合同”。
另查明：原告出租给被告的租赁物的一部分为原告所有，一部分为案外人刘继成建设。2014年7月1日，原告与案外人刘继成就涉案租赁物签订商业商网房租赁合同，租赁合同期限自2014年7月1日至2019年6月30日止且案外人刘继成允许原告转租。2015年5月28日，大洼县环境保护局对案外人刘继成做询问笔录，在询问笔录中案外人刘继成承认涉案租赁物坐落于辽宁双台河口国家级自然保护区实验区，该涉案租赁物没有环评审批手续，没有国家相关部门批件，没有工商执照及组织机构代码证，案外人刘继成在该询问笔录上签字、确认。同日，大洼县环境保护局向案外人刘继成下达环境保护行政处罚事先告知书，认定案外人刘继成所建设的商业街属于未批先建，对其作出如下行政处罚：1、立即停止使用。2、限2015年7月28日前补办相关环保手续。3、处罚人民币190,000.00元。2015年6月1日，大洼县环境保护局会同县公安局、县市场监督管理局、赵圈河镇政府、红海滩管委会等相关部门，对案外人刘继成的建设项目进行了查封。2015年6月9日，大洼县环境保护局向案外人刘继成下达环境保护行政处罚决定书，对其处罚人民币190,000.00元。2015年7月23日，被告向大洼县环境保护局提交行政复议申请书，请求“大洼县环境保护局解除对红海滩停车场、商业网点的查封并承担赔偿责任”。2015年8月31日，大洼县环境保护局作出驳回被告行政复议申请决定。2015年9月17日，原告张贴公告，告知原告未予任何单位达成商网租赁协议，也未同意以其他任何单位或个人名义进行商网招租等。
认定上述事实的证据有：
1、原、被告提供的红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书各一份、租赁物现状交接明细表各一份，原告提供的授权委托书一份、被告与孙勇签订的摊位租赁合同一份，被告提供的盘锦红海滩停车场租赁物平面图一份、租赁费收据一张、押金收据一张及原、被告当庭陈述，证明2014年6月1日，被告租赁原告红海滩停车场所有商铺（除餐厅、仓库、监控室和河蟹展馆用房）、道路及停车位（附图）。2014年7月29日，被告给付原告租金人民币200,000.00元，押金人民币50,000.00元，原告给被告出具收款收据两张。2014年7月31日，被告与孙勇签订红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书，将租赁的一商铺转租给孙勇经营。2014年8月7日，原、被告签订红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书，双方在租赁物现状交接明细表上签字确认，原告与被告签订授权委托书同意被告进行招商经营等相关事实。
2、原告提供的监控系统及电缆安装合同一份、工程结算表一份及原、被告当庭陈述，证明2014年8月10日，原告与盘锦天实建筑工程有限公司签订监控系统及电缆安装合同，在租赁场地进行监控系统及电缆安装的事实。
3、被告提供的企业名称预先核准通知书一份及原、被告当庭陈述，证明2014年8月18日，被告申请成立盘锦红草家园旅游服务有限公司，大洼县工商行政管理局下发企业名称预先核准通知书的事实。
4、被告提供的大洼县公安局赵圈河派出所责令整改通知书两份及原、被告当庭陈述，证明2014年8月26日和9月19日，大洼县公安局赵圈河派出所以被告“私拉电线、无消防设施、各摊位液化气罐摆放使用不合格等”两次给被告下达整改通知书的事实。
5、被告提供的违约告知函一份及原、被告当庭陈述，证明2014年8月29日，被告向原告发出违约告知函，告知“因原告不能提供场地及用房的产权手续，构成根本违约，导致被告不能办理相关经营手续，使被告蒙受巨大损失，所以函告原告解除合同，并赔偿被告损失”的事实。
6、被告提供的电费收据一张及原、被告当庭陈述，证明2014年9月18日，被告向原告交纳2014年8月31日前的电费人民币1000元的事实。
7、原、被告提供的2014年9月19日通知函各一份、原告提供的2014年12月4日通知函一份，被告提供的2015年3月12日通知函一份及原、被告当庭陈述，证明原告向被告发出三份通知函，告知被告应交清当年的全部租金及押金费用，否则原告将单方解除合同，并收回商铺、摊位，被告已支付的租金、押金不予退回，同时被告要支付原告水电线路改造费用82,700.00元的事实。
8、被告提供的2015年3月17日原告发出的通知函一份及原、被告当庭陈述，证明原告向被告就解除合同后续事宜未达成一致意见的事实。
9、被告提供的盘锦市辽河保护区管理局责令拆除违法建筑通知书一份、原告张贴的公告两份、被告异议一份、告知函一份、照片四张、大洼县环境保护局环境保护行政处罚事先告知书一份、大洼县环境保护局环境保护行政处罚决定书一份、行政复议申请书一份、驳回被告行政复议申请决定两份、赵圈河镇人民政府答复一份、及原、被告当庭陈述，证明2015年3月26日，盘锦市辽河保护区管理局向原告下达责令拆除违法建筑通知书，责令原告接到此通知书后立即停止使用并在2015年5月1日前拆除恢复湿地原貌。原告接到通知书后，在商铺和停车场进出口立牌查封。2015年4月1日，原告张贴公告。2015年4月8日，被告提出异议，并将异议送达原告。2015年4月15日，被告向原告发出告知函。原告出租给被告的租赁物一部分为原告建设，一部分为案外人刘继成建设的。2014年7月1日，原告与案外人刘继成就涉案租赁物签订商业商网房租赁合同，租赁合同期限自2014年7月1日至2019年6月30日止且案外人刘继成允许原告转租。2015年5月28日，大洼县环境保护局向刘继成下达环境保护行政处罚事先告知书，认定案外人刘继成所建设的商业街属于未批先建，并对其进行行政处罚。2015年6月1日，大洼县环境保护局会同县公安局、县市场监督管理局、赵圈河镇政府、红海滩管委会等相关部门，对案外人刘继成的建设项目进行了查封。2015年6月9日，大洼县环境保护局向案外人刘继成下达环境保护行政处罚决定书，对其处罚人民币190,000.00元。2015年7月23日，被告向大洼县环境保护局提交行政复议申请书。2015年8月31日，大洼县环境保护局作出驳回被告行政复议申请决定。2015年9月17日，原告张贴公告等相关事实。
以上证据材料，经当庭质证、认证及本院审查，本院确认为有效证据。
经质证，本院不予认定的证据材料有：
1、原告提供的光盘一张，该证据仅能证明2015年及2016年十一期间涉案租赁物为经营状态，但无法证明涉案租赁物在此期间由被告经营，故对该证据本院不予认定。
2、被告提供的原告出具的证明一份、红海滩管委会出具的证明两份，该组证据材料经本院审查，互相矛盾，故本院不予认定。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，讼争的租赁物坐落于辽宁双台河口国家级自然保护区实验区，讼争的租赁物中由原告建设的部分为未经批准擅自修建的，另由案外人刘继成建设的部分也未办理环评审批手续，未办理国家相关部门批件，未办理工商执照及组织机构代码证，且讼争租赁物的建设违反《中华人民共和国环境保护法》第十九条第二款“未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设”的规定，且原告及案外人刘继成在一审法庭辩论终结前仍未取得建设租赁物的相关手续及相关主管部门的批准建设，故讼争的租赁物的建设违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告就该租赁物签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》无效。虽租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。鉴于2015年6月1日，大洼县环境保护局会同县公安局、县市场监督管理局、赵圈河镇政府、红海滩管委会等相关部门，对案外人刘继成的建设项目进行了查封，被告已无法对租赁物进行使用，故被告理应向原告支付查封前其占用房屋期间的房屋使用费，具体数额本院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况酌定为250000.00元。对于原告主张被告腾退其占用的原告停车场商铺、摊位等场地的诉讼请求，因原、被告就该租赁物签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》无效，致使《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》无法继续履行，故被告应将其占用的租赁物腾退。对于原告主张被告给付其改造水电线路所发生的费用人民币82700.00元，因合同中未约定该笔费用应由被告负担，故原告该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于被告辩称因原告不能提供场地及用房产权手续，构成根本违约，导致被告不能办理相关经营许可，使被告蒙受巨大损失，故被告留置所欠原告的租金，因被告未能提供证据证明其一直没有经营及存在损失的事实，且被告就损失问题已另案提起诉讼，故该抗辩理由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司与被告盘锦华博会展服务有限公司于2014年8月7日签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》自始无效。
二、被告盘锦华博会展服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告房屋占有使用费人民币250000.00元。
三、被告盘锦华博会展服务有限公司于本判决生效后10日内返腾退租赁物。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7041元(原告已预交)，由原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司承担1991元，由被告盘锦华博会展服务有限公司承担5050元。
审 判 长 廉志宏
代理审判员 宋 扬
人民陪审员 信德恒
二〇一六年十月二十日
书 记 员 张晓霞