江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1690号
原告常州绿城置业有限公司（反诉被告），住所地江苏省常州市武进区延政中路16号世贸中心A座1808室。
法定代表人黄书平，该公司董事长。
委托代理人卢立太，该公司员工。
被告陈丹丹（反诉原告）。
委托代理人臧勇平，江苏金正平律师事务所律师。
原告常州绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）诉被告陈丹丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，陈丹丹提起反诉，本院依法合并受理。本院适用简易程序于2015年11月5日、11月12日两次公开开庭对本案进行了审理，绿城公司的委托代理人卢立太、陈丹丹的委托代理人臧勇平均参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告绿城公司诉称，绿城公司与陈丹丹于2014年5月22日就绿城公司开发的绿城玉兰广场B3幢甲单元2202号房屋签订了《商品房买卖合同》一份，约定：房屋预测建筑面积为116.36㎡，房屋总价款820000元；陈丹丹应于合同签订当日支付246000元，剩余购房款574000元由陈丹丹向银行贷款。截止2015年6月2日，陈丹丹仅支付了246000元购房款，剩余574000元购房款一直未支付。绿城公司多次通过电话、寄信等方式催告陈丹丹支付上述房款，陈丹丹总是以各种理由推脱。为此，绿城公司起诉至法院，要求法院判决：1、陈丹丹立即支付购房款574000元；2、陈丹丹每日按照未付购房款千分之一的标准承担逾期付款的违约金197456元（自2014年6月23日起计算至2015年6月2日止），并要求计算至陈丹丹付清全部款项之日；3、本案的诉讼费用由陈丹丹承担。
被告陈丹丹辩称，1、绿城公司没有按约定为陈丹丹办理银行贷款；2、绿城公司使用的外墙材料违反国家相关规定，并威胁陈丹丹的人身安全。综上，要求法院驳回绿城公司的诉讼请求。
反诉原告陈丹丹反诉称，2014年5月22日，陈丹丹就常州市武进区湖塘镇武宜路西侧绿城公司开发的绿城玉兰广场B3幢甲单元2202号商品房与绿城公司签订了《商品房买卖合同》，后陈丹丹按约支付了246000元购房款，但绿城公司没有按照合同约定为陈丹丹办理银行贷款。另，陈丹丹了解到，绿城公司建设的诉争房屋外墙粘贴的是易燃外墙建筑材料，不仅违反了国家的相关规定，还严重威胁陈丹丹等的人身安全。为维护自身合法权益，陈丹丹提起反诉，要求法院依法判决：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、绿城公司返还已付购房款246000元，并支付该款自2014年5月22日起至返还之日止按照年利率6%计算的利息；3、诉讼费用由绿城公司承担。
反诉被告绿城公司辩称，1、绿城公司按照合同办理银行贷款手续，但因为陈丹丹没有按照约定提供相应的材料导致无法办理贷款；2、陈丹丹认为绿城公司的建筑材料不符合相关规定没有依据；3、陈丹丹要求解除商品房买卖合同没有相关的合同和法律依据。
经审理查明：2014年5月22日，绿城公司作为出卖人、陈丹丹作为买受人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人陈丹丹的联系地址为丹阳市陵口镇郑店村前孔12号，联系手机号码为158××××9312；陈丹丹购买绿城公司开发的暂定名为绿城玉兰广场施工编号为B3幢甲单元2202号的房屋；该商品房总金额820000元，买受人以贷款方式按期付款；首付款246000元应自本预售合同签订之日起1日内支付，剩余房款574000元应于合同网上备案之日起1日内（2014年5月23日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；出卖人代理买受人办理贷款手续的，买受人在签订合同并支付首付款后1日内，应将申请银行贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人；因买受人原因，买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在7日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任，因出卖人过错导致买受人未能获得贷款少于申请贷款金额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；出卖人应当在2015年12月31日将符合交付条件的商品房交付买受人使用。《合同补充协议》约定：买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、电话号码或E-
mail地址为准，如有变更，变更方应在变更后三天内书面通知对方，否则，由此导致的不能送达或通知的不利后果由变更方承担；除一次性付款或分期付款外，买受人最迟应在商品房买卖合同签署后30日内付清购房款；买受人逾期付款的，每逾期一日，应向出卖人支付未付购房款千分之一的违约金，逾期超过30日的，则出卖人有权选择解除合同或要求买受人继续履行合同，若出卖人解除合同的，则买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，且出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除，若买受人已付房款不足以支付违约金的，则出卖人有权继续向买受人追索；若出卖人要求买受人继续履行合同的，则买受人每日应向出卖人支付未付购房款千分之一的违约金直至买受人实际支付之日止。合同签订之后，陈丹丹向绿城公司支付了首付款246000元，双方口头约定由绿城公司代理陈丹丹办理贷款手续，但因贷款未能办成，其余购房款574000元陈丹丹至今未能支付。2014年10月15日，绿城公司按照《商品房买卖合同》注明的陈丹丹的联系方式通过顺丰快递邮寄《催办银行贷款通知函》给陈丹丹，该邮件于2014年10月17日被签收。绿城公司在该函中告知陈丹丹：根据双方签订的《商品房买卖合同》，陈丹丹应于签订该合同当日办妥贷款手续，截止发函之日，陈丹丹的贷款手续仍未办理完毕，陈丹丹应于2014年10月18日办理完毕贷款手续，否则，绿城公司将按照合同约定追究陈丹丹的违约责任。
另查明，2013年8月19日，绿城公司取得常州市住房保障和房产管理局颁发的案涉房屋的《商品房预售许可证》［常武（2013）房预售证第（73）号］。
还查明，《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发（2011）46号）及《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号令）均要求建设单位选用满足防火性能要求的建筑材料。经常州市武进区建设工程施工图设计审查中心审查通过的节能设计图纸显示，案涉房屋设计使用的主要保温材料的燃烧性能均为A级。2015年6月9日，常州市建筑材料研究所有限公司出具的关于常州绿城玉兰广场B地块一标段（含案涉房屋）建筑材料及其制品燃烧性的检测结果显示，样品经检测，所检参数符合GB8624-2012《建筑材料及制品燃烧性能分级》中规定A级中A2级的性能要求，附加分级符合sl、dl级。
以上事实，由《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、催告函、寄件证明、建筑节能设计图纸、检测报告及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本案争议焦点为：1、双方当事人是否有违约行为？是否有解除合同的权利？2、守约方的损失如何确定？
关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，绿城公司、陈丹丹签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。本案中，陈丹丹未能支付剩余574000元购房款的原因在于银行贷款未能办妥，至于银行贷款未能办成的理由，双方陈述不一。双方虽约定由绿城公司代理陈丹丹办理贷款手续，但贷款能否办理成功，还取决于陈丹丹是否满足贷款条件、贷款手续是否完备等。绿城公司于2014年10月15日通过顺丰快递向陈丹丹邮寄了《催办银行贷款通知函》，陈丹丹辩称其未收到上述材料，但绿城公司系按照合同注明的陈丹丹的联系方式向其邮寄了信件，快递公司提供的信件投递记录亦显示该邮件已于同年10月17日被“陈丹丹”签收，本案中，陈丹丹向本院邮寄反诉状亦从该地址寄出，故本院认为该地址是陈丹丹的有效联系方式，绿城公司邮寄的通知函应当视为于2014年10月17日送达。根据陈丹丹的当庭陈述，其在2014年10月之后，并未与绿城公司联系，故其有怠于履行合同义务之责。另，陈丹丹反诉称绿城公司使用了易燃外墙建筑材料，不仅违反了国家的相关规定，还严重威胁陈丹丹等的人身安全。但根据绿城公司提供的建筑节能设计图纸、检测报告，案涉房屋使用的外墙建筑材料符合国家相关规定。综上，本院认为陈丹丹主张因绿城公司的原因未能办成贷款及案涉房屋使用材料不合格依据不足，故对其据此要求解除合同的诉讼请求不予支持。因守约方绿城公司要求陈丹丹继续履行合同，故陈丹丹应当向绿城公司支付剩余购房款574000元。
关于第二个争议焦点。本院认为，人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案绿城公司的损失是因陈丹丹未能在收到《催办银行贷款通知函》后30日内支付剩余购房款所致的利息损失，从双方合同约定的违约金来看，违约金的约定明显过高。庭审中陈丹丹辩称违约金约定过高，且违约金条款系格式合同条款，加重了其责任，应当属于无效条款，包含了请求法院调整的意思，故本院依法予以调整。本院综合原告的损失情况，调整违约金为574000元自2014年11月17日起至陈丹丹实际支付之日止按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算的利息较为公平、合理。
本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈丹丹于本判决生效之日起二十日内向常州绿城置业有限公司支付购房款574000元。
二、陈丹丹于本判决生效之日起二十日内向常州绿城置业有限公司支付逾期付款违约金（自2014年11月17日起至陈丹丹实际支付之日止，以574000元为基准按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
三、驳回常州绿城置业有限公司的其余诉讼请求。
四、驳回陈丹丹的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5758元，由常州绿城置业有限公司负担1000元，由陈丹丹负担4758元，该费用常州绿城置业有限公司已预缴，陈丹丹应负担的诉讼费用于本判决生效之日起二十日内支付给常州绿城置业有限公司；反诉案件受理费减半收取2690元，由陈丹丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省常州市中级人民法院；帐号：80×××63；开户行：江苏银行常州分行营业部）
代理审判员 陈柳青
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 胡 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。