北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终25号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军某部队，住所地北京市海淀区。
负责人：李XX，部队长。
委托诉讼代理人：宋泉午，北京市营建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：闫银付，男，1969年9月28日出生。
被上诉人（原审被告）：李冰，男，1967年12月5日出生。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：杜伟，北京京云律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军某部队（以下简称某部队）因与被上诉人闫银付、李冰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某部队上诉请求：撤销一审判决并发回重审，或在一审判决基础上增加判令闫银付、李冰支付2010年欠付的租金87241元及违约金95529元。事实和理由：一、一审判决中对2010年租金计算有误，一审认定每年5月至次年4月为一个租金收缴年度，与事实不符。合同约定每年的1月10日和7月10日按自然年交纳租金，2008年签订合同后承租人交纳了该年度半年的租金15万元，故2008年租金已足额交纳，从2009年起按自然年的全年分两次交纳，2010年也应交纳全年租金232241元，但实际仅交纳10万元租金，并未足额交纳。二、一审认定诉讼时效已过与事实不符，因李冰在2009年退出经营后，实际经营人是闫银付，由其交纳租金，我方对闫银付的催收行为应视为对闫银付和李冰共同的催收，因此我方诉讼请求未过诉讼时效，应支持我方主张的租金、违约金。
闫银付辩称，根据租赁合同应按照自然年每半年交纳租金，李冰签订合同后2008年的租金从起租日交纳到年底，2010年某部队与闫银付签订合同后租金重新起算，因下雨房屋漏水导致我货物损失，部队的领导口头承诺可以少交和延交租金，2013年某部队集中清理欠租的时候也未对我方进行清理，故我方租金不存在欠付。之前合同如有欠付应向李冰主张，闫银付不能代表李冰，故向闫银付催缴不能等同于向李冰催缴。
李冰辩称，我与某部队在2008年签订合同，后未经我同意某部队又与闫银付签订合同，之后多年以来未向我催缴过租金，我已经足额交纳。
某部队向一审法院起诉请求：1、闫银付、李冰支付拖欠1号房屋2010年租金87241元、2011年租金24000元及2012年租金45000元；2、闫银付、李冰按日千分之三支付2010年欠付租金1年的违约金95529元；3、诉讼费由闫银付、李冰承担。
一审法院认定事实：北京万通鸿祥商贸中心（以下简称万通商贸中心）自2011年4月19日开始经营，至2011年11月9日注销，经营者为李冰，组成形式为个体经营。万通商贸中心早期由李冰、闫银付共同经营至2010年，后因二人对经营产生分歧，李冰退出，该中心由闫银付实际经营。
在李冰、闫银付共同经营期间，李冰以万通商贸中心的名义与某部队于2008年5月16日签订《军队房地产租赁合同》（以下简称《合同》1），双方约定，某部队将海淀区1号、73.27平方米房屋（以下简称1号房）出租给万通商贸中心使用，租赁期限自2008年5月15日至2013年12月30日，年租金为213928元，租金按半年结算，承租方每半年的前10日内交付现金。同时双方还约定逾期交付租金及相关费用，每逾期一日按滞交经费总额千分之三加收违约金。同时双方约定，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。《合同》1除加盖有某部队和万通商贸中心公章外，还加盖有中国人民解放军总装备部房地产管理局的租赁合同审核专用章。
合同履行期间，某部队于2010年9月30日与万通商贸中心签订《XX东侧门面房租赁合同终止协议》（以下简称《终止协议》），该协议由闫银付签字并加盖公章，内容为双方一致同意解除《合同》1。同日，某部队又与以闫银付为代表的万通商贸中心签订《XX东侧门面房租赁合同》（以下简称《合同》2），将1号房（因进行改造，建筑面积为63平方米）出租给闫银付实际经营烟酒专卖，租赁期限自2010年10月10日至2013年12月30日，年租金183942元，每年1月10日和7月10日前各交付租金91971元。《合同》2到期后，双方未签订新的租赁合同，租赁合同履行至2015年。庭审中，某部队认为闫银付实际经营至2015年9月，9月交付钥匙，但其经营的商品在2015年底搬出，货架未搬走；闫银付称其经营至2015年7月搬离，钥匙已交还。双方对各自陈述均未提供证据。某部队于2016年5月4日提起诉讼，因其将两个租赁关系合并在一个案件提出，经一审法院释明撤诉，并于同年8月11日分别对1号房及另一租赁房屋租金提起诉讼。
现双方存在争议的关键在于1号房承租期间是否存在拖欠租金及数额问题。
针对此，某部队提交闫银付交纳1号房各年租金的收据及发票。其中：
1、2010年1月11日的进账单及2010年6月1日的收据显示，交纳门面房房租10万元；
2、2010年12月28日的发票显示，交纳2011年上半年房租91971元；
2011年7月13日的发票显示，交纳2011年下半年门面房房租67971元；
3、2011年12月31日的发票显示，交纳2012年上半年门面房房租91971元；
2012年7月5日的发票显示，交纳2012年下半年门面房房租91971元；
4、2013年2月26日的发票显示，交纳2013年上半年1号门面房房租51%，金额为46971元；
2013年3月8日的发票显示，交纳2013年上半年1号门面房房租45000元；
2013年7月10日的发票显示，交纳1号门面房13年下半年房租91971元。
另，某部队自行提交的租金收交情况表显示，2008年、2009年租金均已按应交房租足额交纳。
上述第1组发票为李冰签约期间的租金交纳情况，
第2、3、4组发票为闫银付签约期间的租金交纳情况，其中第2组在第一租赁年度欠付租金24000元，第3、4组在第二和第三租赁年度均已足额交纳。
李冰、闫银付对上述证据真实性均无异议，但认为第1组发票存在签约人与实际交款人不一致的情形，不能证明闫银付欠租；且《合同》1在终止时并未对欠租进行说明和结算，故李冰也不欠房租。第2至4组发票存在1号房与其他租赁房屋的交租重叠，但1号房不存在欠租，且某部队已对2013年前的房租予以默认。某部队对此不予认可，李冰、闫银付亦未对此提供证据。
某部队就其各年进行催缴一节向一审法院提交2010年至2013年收费登记表、2013年7月29日的催交通知及2014年和2015年由闫银付向某部队发出的申请报告，其中收费登记表显示收取费用的名目均为电费；催交通知显示某部队曾于2013年7月29日向闫银付发出于2013年8月10日前支付欠租252241元；申请报告则是闫银付就2011年漏水造成损失和对招租期间租金不再负担的陈述。李冰、闫银付对收费登记表的真实性及关联性均不予认可；对催交通知真实性无异议，但不认可证明目的，并表示在2013年7月29日后未有某部队的催交材料；对申请报告真实性认可，但不认可证明目的。
上述事实，有双方当事人陈述及发票、收据、收费登记表、申请报告、工商登记信息等佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。1号房在对外出租期间，先后存在两个租赁合同，而这两个租赁合同签署时，万通商贸中心并未核准注册，且两份租赁合同最终履行方均为个人，根据合同相对性原则，该两份合同的承租人应分别为李冰和闫银付。
本案双方争议的焦点在于李冰、闫银付在各自租赁合同履行期间是否欠付租金及所欠租金是否已超过诉讼时效。首先，某部队与李冰签署的《合同》1系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。但《合同》1在2010年9月30日经合意终止，故《合同》1的实际履行起止时间应为2008年5月15日至2010年9月30日，累计时间应为两年四个月零十五天。而从某部队提交的租金收交情况表显示，《合同》1在前两个履行期间均已足额交纳，不存在欠租；剩余的四个月零十五天经计算，累计应交租金为80882元，而《合同》1在该年度已交纳了10万元，故《合同》1在2010年终止履行前，并不存在拖欠租金情形。根据民法通则相关诉讼时效规定，延付或者拒付租金的，权利人可在一年诉讼时效期内提请民事诉讼。《合同》1约定为分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。而《合同》1在2010年9月30日终止履行，某部队应在2011年10月1日前向李冰主张权利，但某部队提交的各项证据材料均无显示曾就《合同》1在该期间主张过权利，且亦无李冰自认欠付租金的证据，更不存在诉讼时效中断之情形，故某部队就《合同》1在2010年存在欠付租金及违约金之诉请，一审法院均不予支持。
某部队与闫银付就1号房签订的《合同》2亦系双方真实意思表示，亦属有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。现某部队主张的是2011年欠付24000元，2012年欠付45000元。从某部队提交的收取租金的发票看，闫银付确欠付2011年租金24000元，但2012年租金均已足额交纳。闫银付虽称其均已交纳，但对此未提供证据，一审法院不予采信。《合同》2到期后，双方未签订新的租赁合同，但租赁关系仍事实存在，应为不定期租赁。即便如闫银付所述，其于2015年7月搬离承租房屋，某部队曾于次年5月4日提起诉讼，应认定为诉讼时效中断。如一审法院之前就诉讼时效的论述，某部队向闫银付主张《合同》2欠付租金之诉请，并未超过诉讼时效，一审法院对闫银付诉讼时效的抗辩意见不予采信。综上，某部队就《合同》2中欠付2011年24000元的请求，于法有据，一审法院支持；但其主张2012年欠付45000元租金，缺乏事实根据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条之规定，判决：一、闫银付于本判决生效后七日内给付中国人民解放军某部队2011年欠付租金24000元；二、驳回中国人民解放军某部队对闫银付其他诉讼请求；三、驳回中国人民解放军某部队对李冰的全部诉讼请求。
本院对当事人在二审中争议的事实认定如下：关于1号房在2010年的房租是否存在拖欠，本院经审理查明，《合同》1、《合同》2在履行中均按自然年为一个履行期间，每半年结算租金。其中《合同》1在2008年应交的半年租金、2009年应交的全年租金均已结清，自2010年1月1日起至2010年9月30日签订《终止协议》止应交租金160446元，实交10万元。2010年9月30日闫银付与某部队签订《合同》2后，自2010年10月10日至2010年12月31日租赁期间的租金并未交纳，自2011年起亦按照自然年为履行期间交纳租金。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《合同》1、《合同》2签署时，万通商贸中心并未核准注册，不具备民事行为主体资格，故两份租赁合同的承租人应分别认定为李冰、闫银付。虽针对《合同》1的《终止协议》上李冰未签字，但一审中李冰在书面质证意见中表示“原告于2010年9月30日签订了东侧门面房租赁合同终止协议，与李冰的合同已经终止，终止时没有房屋欠款的说明，说明双方已经进行了结算……”，故本院认定李冰对《合同》1已经解除的事实予以认可，《合同》1在2010年9月30日已经解除。因《合同》1、《合同》2系两份独立的合同，承租人亦为不同的自然人，本院对某部队上诉提出的李冰、闫银付应共同承担2010年全年欠付租金的主张不予支持，而应对李冰所签《合同》1涉及的2010年1月份至9月份、闫银付所签《合同》2涉及的2010年10月10日至2010年12月31日的租金分别作出处理。
根据合同约定及履行情况，《合同》1以每自然年作为一个履行期间，1号房在2010年1月份至9月份应交租金160446元，实交10万元，故实际欠付租金60446元，一审法院对《合同》1在终止履行前不欠付租金的认定有误，本院予以纠正。延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。某部队虽持2010年至2013年电费收费登记表主张其持续催缴房租，但其向闫银付收取电费的行为不能等同于催缴《合同》1的房租，某部队未能举证证明在合同解除后一年的诉讼时效期间内存在时效中止、中断的事由，故该诉讼时效已过，一审法院对某部队就《合同》1在2010年存在欠付租金及违约金之诉请不予支持的处理结果正确。
因《合同》2在履行中亦以每自然年作为一个履行期间，闫银付从2011年开始交纳该合同项下租金，其并未举证证明交纳了2010年10月10日至2010年12月31日的租金，根据《合同》2租金标准计算该期间应交租金41535元，闫银付存在欠付。一审法院关于某部队向闫银付主张《合同》2欠付租金之诉请未超过诉讼时效的认定正确，但未支持某部队向闫银付主张的2010年欠付的租金，本院予以纠正。因某部队与闫银付所签《合同》2中并未约定延付租金的违约金，本院对某部队主张的违约金不予支持。另外，因本案中某部队的诉讼请求不包括2014年、2015年的租金，本案中不作认定处理。
综上所述，某部队的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29319号民事判决第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29319号民事判决第二项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初29319号民事判决第一项为闫银付于本判决生效后七日内给付中国人民解放军某部队2010年10月10日至2010年12月31日欠付租金41535元、2011年欠付租金24000元，合计65535元；
四、驳回中国人民解放军某部队对闫银付的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2538元，由中国人民解放军某部队负担1872元（已交纳）；由闫银付负担666元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3956元，由中国人民解放军某部队负担3057元（已交纳）；由闫银付负担899元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张磊
审 判 员 徐冰
代理审判员 王梦
二〇一七年一月十八日
书 记 员 张超