审批人
拟稿人
广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1202民初2934号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市前进南路鼎湖新村二区三幢二卡。
法定代表人：文贵江。
委托诉讼代理人：杨梅嫦，该公司员工。
被告：陶利，男，19XX年X月XX日出生，汉族，身份证址湖南省醴陵市青山东街新合小区1号，现住广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）与被告陶利物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月10日立案后,依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告中港物业公司委托诉讼代理人杨梅嫦到庭参加了诉讼，被告陶利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中港物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊、智能维护费1364元及滞纳金300元（欠费27个月，2014年1月至2016年3月）共1664元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年9月5日起肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区E308房业主签订前期物业服务协议。2008年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业委托合同。按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费40.52元(按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面90.05平方米)、公共水电分摊5元、智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2014年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所求。
陶利提交书面答辩状称，一、中港物业公司与陶利不存在合同关系；二、中港物业公司与陶利不存在事实上的物业服务关系；三、中港物业公司并没有与陶利有书面协议约定延迟缴费可以收取滞纳金，其主张没有依据；四、中港物业公司主张2014年11月14日之前的物业服务费已过诉讼时效，不应受法律保护。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中港物业公司于2007年8月31日依法成立，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑2号楼E308房权属人为陶利，该房屋建筑面积为89.99㎡，该房屋所在的肇庆市端州区西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。
2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于同日与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费按建筑面积0.45元/月/平方米、公共水电费分摊5元/月/户、智能系统维护5元/月/户；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日，并约定肇庆市粤中物业管理有限公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
2009年9月21日,肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给中港物业公司，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托中港物业公司代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向中港物业公司支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方于2010年11月26日再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至江南苑业主委员会与中港物业公司或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。中港物业公司从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括陶利在内的端州区江南苑小区业主提供了物业服务。中港公司为江南苑小区提供物业管理服务至2016年3月31日。由于陶利一直拒绝缴交物业管理费用，中港物业公司向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求陶利交纳自2014年1月至2016年3月期间的物业服务费等费用。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。陶利经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。
（一）关于中港物业公司作为本案原告是否适格问题。中港物业公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。陶利案涉房屋所在的端州区江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区的物业管理服务发包给中港物业公司。之后，中港物业公司进驻江南苑小区，为包括陶利在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。中港物业公司与陶利虽无签订正式的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，中港物业公司作为本案的原告，主体适格。
（二）关于陶利应否向中港物业公司支付物业服务费、公共水电分摊和智能维护费的问题。如上所述，中港物业公司进驻江南苑小区后，为包括陶利在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，陶利作为端州区江南苑小区的业主接受了中港物业公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，陶利虽无与中港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即陶利应向中港物业公司支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，中港物业公司请求参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订合同时的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费，合理合法，本院予以采纳。
（三）关于中港物业公司主张是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，诉讼时效期间应从债务履行期限届满之日起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》，每月物业管理费的交费期限为当月1日至10日。因此，陶利应当逐月依约向中港物业支付物业管理费用。陶利抗辩2014年11月14日之前的物业管理费已过诉讼时效，中港物业公司虽称其有向陶利催收款项，但没有提供充分的证据予以证实，参照上述标准，结合中港物业公司起诉的时间（2016年10月9日）及陶利的抗辩意见，本院确定陶利应向中港物业公司支付2014年10月9日至2016年3月31日的物业管理服务费717.16元（89.99平方米×0.45元/平方米×17个月22天、公共水电分摊费88.74元（5元/月×17个月22天）、智能系统维护费88.74元（5元/月×17个月22天），合计894.64元。中港物业公司诉请的物业服务费及相关费用，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。陶利抗辩其与中港物业公司不存在事实物业服务关系的主张，理据不足，本院不予采信。
（四）关于陶利应否支付中港物业公司物业服务费的滞纳金300元问题。中港物业公司要求陶利从欠费之日起计收滞纳金，因双方之间没有书面合同约定迟延缴费需支付滞纳金，故对中港物业公司要求陶利支付滞纳金300元的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定，缺席判决如下：
一、被告陶利应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2014年10月9日至2016年3月31日的物业服务费717.16元、公共水电分摊88.74元、智能维护费88.74元，合计894.64元；
二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交25元），由原告承担15元，被告负担10元。
本判决为终审判决。
审判员 葛雪媚
二〇一六年十二月××日
书记员 陈宗华