上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2305号
原告上海住安物业管理有限公司。
法定代表人张美康。
委托代理人金声涛。
被告上海诚颐实业有限公司。
法定代表人印志洪。
原告上海住安物业管理有限公司诉被告上海诚颐实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海住安物业管理有限公司的委托代理人金声涛到庭参加诉讼。被告上海诚颐实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海住安物业管理有限公司诉称：被告向原告承租上海市汶水东路XXX弄XXX号大柏树商办楼501－509、512－513室房屋（以下简称系争房屋）作为办公场地。因被告拖欠租金、物业管理费、水费、电费及煤气费，原告曾起诉法院。经审理，法院作出判决。判决生效后，被告仍然无动于衷，拒不缴纳欠款。现原告起诉来院，要求判令：一、原、被告签订的《房屋租赁协议》解除；二、被告支付房屋租金、物业管理费、水费、电费、煤气费及滞纳金（自2013年4月1日计算至实际搬离之日止），并搬离系争房屋。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：一、原、被告签订的《房屋租赁协议》于2013年12月31日解除；二、被告支付拖欠的房屋租金95，913元、物业管理费39，087元、水费1，350元、电费2，658元、煤气费111元（上述费用均自2013年4月1日计算至2013年12月31日）；三、被告支付滞纳金1，000元。同时原告表示如果原、被告之间的《房屋租赁协议》解除，被告支付的保证金3万元应抵扣被告应支付的费用，电费亦愿意按照每度1.2元计算。
被告上海诚颐实业有限公司未作答辩。
经审理查明：上海市汶水东路141弄24、26号全幢的权利人为上海市住安建设发展股份有限公司。2008年1月，上海市住安建设发展股份有限公司出具《委托书》，上海市住安建设发展股份有限公司全权委托原告管理上海市大柏树办公楼（上海市汶水东路XXX弄XXX号，建筑面积5774㎡），代为收取租金、管理费，代为处理解决租赁诉讼等有关事宜。
2011年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议（一）》，约定：“甲方将吴家湾路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX室建筑面积482.58平方米的房屋（现为系争房屋）租给乙方使用；租赁期限从2011年9月1日起，至2014年8月31日止；月租金为10，657元，房屋管理费为4，343元，合计15，000元；按月缴付，先付后用，在使用前十天内解入给甲方；乙方租赁房屋发生的水、电等代收代付费用，必须及时足额按规定交纳，做到月月清；经双方约定，乙方按下列款项交纳代收代付费，并根据调价情况随行就市（即电费经供电局计量计价后与各用户支付电费总和的不足部分由各用户按用电量情况分摊，水费按计划用水办公室核定的计划水量与各用户实耗总和的超计划部分，由各用户按实物量分摊）；水费每月按总用水量的实际租赁面积分摊，电费每度1.2元加10%（贴大表耗电额），煤气费单价2.40元；保证金为二个月的房屋租金及管理费30，000元；协议期满，则协议即时终止，甲方将代收代付款项但应有乙方承担的各项费用结清后，退还保证金；协议期满，不动产部分保持原样，甲方不作任何补偿，可动产部分乙方搬迁；乙方应按时缴纳租金、管理费，乙方如逾期付款，则应向甲方支付滞纳金（每天按款项的千分之三计算），逾期一个月则终止协议，造成的损失均由乙方自行负责；代收代付费如逾期未交，必须按规定支付滞纳金（每天按应交额的千分之三计算）；协议终止后，限期一周内乙方必须无条件腾清房屋交还甲方，逾期则甲方有权处理房内遗留物品，收回房屋，由此造成的损失由乙方自负。”协议签订后，双方按约履行，被告支付了2011年9月到12月的租金、管理费和水电煤费用（其中水费每月均按150元缴纳，电费、煤气费按合同约定的单价乘以用量），从2012年1月起，被告未再支付租金、管理费和水电煤费用，原告曾向法院起诉，法院判决被告支付自2012年1月1日至2013年3月31日止的租金、管理费、滞纳金、水费、电费及煤气费。判决生效后，被告不仅未履行判决书确定的义务，亦未支付2013年4月起的租金、管理费、水费、电费及煤气费。2013年10月22日，原告向被告发出《解除房屋租赁协议函》，要求被告支付积欠的租金、管理费、水费、电费及煤气费，并要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，但被告仍未履行支付义务。现原告只得再次起诉法院。
2013年12月31日，原告将系争房屋腾空，收回自用。
审理中，经原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋的装修现值进行评估。经评估，系争房屋内的装修现值为95，862元。
上述事实，经庭审质证，有原告的陈述、系争房屋的《上海市房地产权证》、上海市住安建设发展股份有限公司的《委托书》、原告与被告签订的《房屋租赁协议（一）》、原告向被告发出的《解除房屋租赁协议函》、（2013）虹民三（民）初字第955号民事判决书、万隆建设工程咨询集团有限公司出具的《司法鉴定意见书》等证据佐证，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议（一）》合法有效，双方应当按约履行。被告在法院判决应支付租金、管理费、滞纳金、水费、电费及煤气费后，不仅不履行生效的判决，而且自2013年4月起仍然未按双方合同的约定支付租金、管理费、水费、电费及煤气费，构成违约，原告要求按照合同的约定解除双方签订的《房屋租赁协议（一）》，理由正当依法予以支持。至于合同的解除日，虽然原告向被告发出过解除函，但是没有证据证明被告收到过该函，鉴于原告已经在2013年12月31日收回了系争房屋，故原告要求合同的解除日为2013年12月31日，与法不悖，予以准许。由于被告自2013年4月起未按约定支付租金、管理费、水费、电费及煤气费，故原告有权要求被告支付2013年4月至2013年12月的租金、管理费、水费、电费及煤气费。同时被告应按照合同的约定承担滞纳金，现原告要求被告支付滞纳金1，000元，对被告而言已优于协议约定，于法不悖，本院予以照准。至于水费、电费及煤气费的计算，租赁协议约定水费按面积分摊，但双方在履行中实际按每月150元固定支付，应认为双方已就此达成新的合意，故水费应按每月150元计算；租赁协议约定煤气费单价为2.4元，但同时约定公用事业费应随行就市，现煤气费市场单价已两次变化，则被告支付煤气费的单价也应相应变化；租赁协议约定电费单价为1.2元加算10％补贴，现原告主张电费均按1.2元单价计算，于法不悖，本院予以照准。而对于原告收取的保证金返还一节，现原告愿意在扣除被告应支付的相关费用后予以返还的意见，亦予以照准。对于系争房屋内的装修问题，由于合同的解除系被告的违约行为所造成，且合同中约定如果协议期满，不动产归原告所有，故该项损失由被告自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海住安物业管理有限公司与被告上海诚颐实业有限公司2011年9月1日签订的《房屋租赁协议（一）》于2013年12月31日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海诚颐实业有限公司应支付原告上海住安物业管理有限公司自2013年4月1日起至2013年12月31日止的租金95，913元、物业管理费39，087元、水费1，350元、电费2，416.80元、煤气费111元；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海诚颐实业有限公司应支付原告上海住安物业管理有限公司滞纳金1，000元；
四、在被告上海诚颐实业有限公司履行完上述二、三、四条后，原告上海住安物业管理有限公司返还被告上海诚颐实业有限公司保证金30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，300元，鉴定费3，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 王国华
人民陪审员 沙海风
二〇一四年三月十二日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。