＼n福建省邵武市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）邵民初字第3069号＼n原告陈振民，男，汉族，退休工人。＼n原告张秀茹，女，汉族，邵武市水北小学退休老师。＼n二原告共同委托代理人李子辉，男。＼n被告连美珠，女，汉族。＼n委托代理人王凯（系被告连美珠之子），男。＼n委托代理人黄工兵，邵武市“148”法律服务所法律工作者。＼n原告陈振民、张秀茹与被告连美珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈振民、张秀茹及共同委托的代理人李子辉，被告连美珠委托代理人王凯、黄工兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈振民、张秀茹诉称，二原告系夫妻关系。2011年4月8日，二原告在邵武市家家房产中介服务部的推荐下，看中了被告连美珠与共有权人王永泉所有的位于邵武市解放中路43号303房。双方商定房屋转让价款为425，000元。原告提出成交需要符合房产证、土地证两证齐全。被告声称土地证半年内便可办妥。双方约定7个月后交验二证并成交、过户。二原告于看房当日，向被告预付20，000元定金。2011年11月5日，双方约定房屋成交及过户的时间已到，但被告却仍无法提交该房屋的土地证。被告口头承诺土地证可在2-3个月内办妥，表示可以留35，000元作为保证金，并要求双方先签订购房合同。在房屋中介的劝说和促成下，二原告在房屋中介提供的房屋转让格式合同上签名并向被告支付了370，000元购房款。原告交款后，被告移交了房屋钥匙给原告。合同签订后，二原告要求被告交付土地证并办理过户手续，但被告无法提交土地证，原告遂向被告提出解除房屋转让合同，被告不同意。另外，共有权人王永泉于2013年5月去世，生前留下医嘱，将其所有的该房屋份额赠与被告。故该房屋的实际所有权人为被告连美珠。另外，该房原系被告购买单位的福利住房，土地系划拨地，已办房产证，因办理土地证需要补缴巨大费用导致土地证长期无法办理。被告的行为已经构成违约，符合合同法第94条第（三）、（四）项的规定，请求依法判令：1、依法解除原告与被告签订的房屋转让合同；2、被告返还原告购房款390，000元并利息，并赔偿原告住房装修损失费9，900元、中介损失费4，000元；本案诉讼费由被告承担。＼n被告连美珠辩称：1、原告没有证据证明答辩人在房屋买卖交易过程中存在可以解除合同的行为。原告购买房屋时，明确知道被告出售的房产只有房产证、没有土地证，并且知道被告的该房产土地证的办理已经进入诉讼程序。原告是在明知邵武市人民法院判决确认要求邵武市朝阳制衣实业有限公司立即为答辩人在内的住户办理相应国有土地证变更登记手续的情况下，才同意与答辩人签订房屋买卖合同，并支付相应购房款。2、双方签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据合同条款内容，双方并未对合同解除进行特别约定。答辩人作为卖方，也不存在原告所称的法定解除买卖合同的行为，即答辩人没有迟延履行主要债务的情形。答辩人已履行了交付标的物及诉争房屋的主要义务。办理房屋所有权证过户手续只是答辩人的附属义务，而且造成本案涉案房屋无法过户的原因是因为法院生效判决未予以执行，这不属于答辩人的过错。诉争房屋是可以办理相关产权变更登记，答辩人不存在根本违约。3、原告要求解除双方之间的房屋买卖合同时间已经超过了法定期限。请求驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，原告陈振民、张秀茹为证明自己的诉讼主张，向本院提供了证据6组。＼n证据1：《房屋转让合同》一份、收条二张以及房产证复印件一份，证明：1、原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告房屋只有房产证没有土地证的事实；2、被告有协助过户，不得无故拖延，否则承担由此产生损失责任明确条款；3、被告愿意原告留存35，000元购房款作为及时办理土地证的保证金。＼n证据2、家家房产中介服务部出具的房屋买卖经过证明、营业执照、收据各一份，证明1、双方房产买卖转让是由中介机构居住促成，双方买卖的整个过程由中介机构参与，房产买卖转让的合同也由其提供，中介机构了解和知晓交易的整个过程；2、原告购房该房产提出需二证齐全、二证同时过户这一重要事实得到被告连美珠和王永泉同意，中介机关对此予以见证；中介机构收受原告房产中介费4，000元。＼n证据3、装修合同、收据、材料进货单。证明：1、原告接受房产后，为适合居住，特意请人对该房进行装修，花费9，900元装修费。＼n证据4、结婚证。证明：二原告系夫妻关系。＼n证据5、人口信息。证明：王凯系被告连美珠儿子事实。＼n证据6、补充说明一、补充说明二；证明被告从始至终隐瞒原告土地证无法办理的事实；被告提交的录音，未经中介机构同意，中介不予认可；被告因家庭地址变更，无法送达退房通知，责任由被告承担。原告和房产中介机构均多次通知被告协商退房，但被告均不同意。＼n被告连美珠质证认为：对证1的真实性无异议，但对证明内容有异议，二原告在签订合同对被告出售房产的土地证正在办理是明知的。对证2情况说明的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据是证人证言，必须要证人出庭作证。对证3的真实性、关联性和合法性有异议。对证4、证5均无异议。对证6的真实性、合法性、关联性均有异议，从证据形式看，这两份证据均是证人证言，原告方没有申请证人出庭作证。本院认为，证1、证4、证5来源合法，与本案有关联性，可以证明本案事实，本院予以采信。证3可以证明被告对诉争房屋进行了装修。证2、证4由邵武市家家房产中介服务部出具，该证据属于证人证言，证人未出庭作证，上面也未有该业主签名，其次该中介服务部与本案有利害关系，故对该证据，本院不予采信。＼n被告连美珠向本院提交以下二份证据：＼n证据1、（2011）邵民初字第543号民事判决书，证明：1、诉争房屋的土地使用权证，已经由法院判决要求邵武市朝阳制衣实业有限公司予以办理，并且法院判决的时间系在原、被告签订书面房屋买卖合同之前，说明原告在与被告签订房屋买卖合同时对诉争房屋产权情况是明知的；2、被告出售给原告的房产相关过户手续是可以办理的，而不是不能办理，双方买卖合同目的可以实现。＼n证据2、2013年9月，被告连美珠的儿子王凯与家家房产中介负责人的谈话录音及内容摘要，证明：1、原告向法庭提供的《房屋买卖经过证明》全部的内容均是原告事先打印好的内容，然后叫房产中介所的负责人直接盖章，所以该内容根本不是中介所的真实意思表示，内容不属实；2、原告在购买被告房产并签订房屋买卖合同之前对被告房屋的土地证变更手续正在法院诉讼办理是明知的；3、在原、被告签订书面的房屋买卖合同当时，如果原告及时与被告至交易所办理变更手续，相应的房屋所有权过户手续是可以办理的。＼n原告陈振民、张秀茹质证认为，对证1真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，不能证明被告的证明内容；对证2的录音，不能证明被告的证明内容。本院认为，被告提供的证据1系生效法律文书，可以证明本案事实，予以采信。证据2录音的谈话对象不能确定，也无其他证据予以佐证，本院不予采信。＼n根据上述本院采信的证据及当事人的陈述可以确定以下事实：＼n2011年11月5日，原告陈振民、张秀茹作为乙方与作为甲方的被告连美珠及房屋共有权人王永泉（已故）签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定：甲方自愿将自有坐落于邵武市解放中路43号303房一套（建筑面积114.97平方米，房屋所有权证号：房权证水北字第××号）出售给乙方；双方议定房屋价款为人民币425，000元；乙方先付390，000元，余款35，000元在过户时一次性付清；甲方应在收到390，000元时将房屋交给乙方；在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，无论何时，甲方应予协助。如因甲方延误，导致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿责任；甲方保证其出卖乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷；乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。合同还约定了其他事项。合同签订当日，二原告支付了房款370，000元，加上2011年4月8日支付的定金20，000元，共支付了房款390，000元。被告及共有权人王永泉依约向原告交付了房屋，二原告对房屋进行了装修并住进该房屋。因诉争房屋尚未取得国有土地使用权证书，导致该房屋尚未办理过户登记，酿成本案诉讼。另查明，诉争房屋系被告及共有权人王永泉于2002年7月22日向邵武市朝阳制衣实业有限公司购买的，被告及共有权人王永泉于2002年8月25日取得了该房屋的所有权证。现该房屋的国有土地使用权登记为邵武市朝阳制衣实业有限公司，2011年8月15日，邵武市人民法院作出（2011）邵民初字第543号民事判决书，判决邵武市朝阳制衣实业有限公司协助共有权人王永泉等人办理诉争房屋的国有土地使用权变更登记手续，目前该判决书已进入执行程序。＼n本院认为：原告陈振民、张秀茹与被告连美珠及共有权人王永泉签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现二原告以被告连美珠未提供诉争房屋的土地使用权证为由请求解除该合同。本院认为，首先，双方在合同中未约定卖方不能提供土地使用权证，买方可以解除合同的内容。原告也未提供证据证明双方对此存在口头约定。其次，房屋买卖合同中，在无特别约定的情况下，卖方的主要义务为交付房屋，协助办理房屋产权过户为辅助义务。本案中，被告已完成了交付房屋的主要义务，也表示会协助原告办理房屋过户手续，故被告不存在迟延履行主要债务的行为。再次，本案房屋土地使用权证已由生效法律文书予以确认，是可以办理的，现办理不能的原因不在被告，被告没有过错，故被告不存在迟延履行债务导致原告合同目的不能实现的行为。综上，被告不符合合同法第94条第（三）、（四）项规定的解除合同的情形，二原告要求解除与被告签订的《房屋转让合同》无事实和法律依据，本院不予支持。二原告要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求也无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n驳回原告陈振民、张秀茹的诉讼请求。＼n案件受理费8，050元，由被告陈振民、张秀茹负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。＼n审判长刘军伟＼n代理审判员何为一＼n人民陪审员曾炳祥＼n二〇一四年二月十四日＼n书记员罗思珍＼n本案依据的主要法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。