浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)绍越袍商初字第817号
原告浙江康为电子技术有限公司，住所地绍兴市袍江工业区群贤东路20号。
法定代表人金阳。
诉讼��表人刘旭海，系浙江康为电子技术有限公司管理人温州中源立德会计师事务所法定代表人。
诉讼代表人周光，系浙江康为电子技术有限公司管理人浙江光正大律师事务所负责人。
委托代理人（特别授权代理）朱滨、余辛，男，系浙江康为电子技术有限公司管理人工作人员。
被告浙江喜临门酒店家具有限公司，住所地绍兴市越城区灵芝镇二环北路1号1号楼1-3楼。
法定代表人陈方剑。
委托代理人（特别授权代理）王水江，男，1986年6月20日出生，汉族，住绍兴市越城区，系该公司员工。
原告浙江康为电子技术有限公司诉被告浙江喜临门酒店家具有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理，依法由代理审判员潘佳明适用简易程序独任审判，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，后依法组成合��庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱滨、余辛，被告委托代理人王水江到庭参加第一次庭审，原告委托代理人朱滨，被告委托代理人王水江到庭参加第二次庭审。经原、被告申请，本案庭外和解5个月。本案经本院院长审批，延长审限3个月。本案现已审理终结。
原告浙江康为电子技术有限公司诉称：2013年12月12日，原告与被告签订合同编号为BLSXLM-20131212《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其坐落于群贤东路20号的组装车间一面积21178.46平米、组装车间二面积21178.46平米、整理车间一底楼面积890.2平米、配件组装车间二面积4850.19平米及组装车将三面积18858.6平米出租给被告作为厂房使用，租金为95元/平米/年，采用先付后租的形式每年支付一次，第一年租金2014年1月15日前付清，此后每年的租金应于上一年度租期结束前一个月内一次性付��。后原告母公司浙江明辉控股集团有限公司因债务危机申请重整，在斗门镇政府的支持下，经协商，被告提前支付2015年租金440万元用于支付员工工资。2014年9月24日，绍兴市越城区人民法院作出（2014）绍越袍商破（预）字第6-1号民事裁定书，裁定受理原告破产清算申请，同日指定浙江光正大律师事务所、温州中源立德会计师事务所为原告的管理人，根据破产法规定，对于未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因此双方2013年12月12日签订的厂房租赁合同于2014年11月23日解除。合同解除后，被告继续使用原告厂房应当支付合理对价，原告有权参照合同的约定向被告主张使用费。故原告起诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年11月23日解除；二、被告参照厂房租赁合同的约定向原告支付实际腾空之日止的厂房使用费900676.21元（暂计至2015年10月31日）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判决确认原告浙江康为电子技术有限公司与被告浙江进喜临门酒店家具有限公司之间的《厂房租赁合同》于2014年11月23日解除，并判令被告立即腾空并返还租赁厂房；二、判令被告向原告支付从2015年1月1日起至被告返还所租赁厂房之日止的使用费（扣除已支付的440万元）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告浙江喜临门酒店家具有限公司辩称，第一、原告管理人恶意行使解除权，继续履行租赁合同才是实现债权人利益的最大化。1、原、被告在2013年10月12日签订的厂房租赁合同书一份，约定原告所有的组装车间一、二、三、整理车间一及配件组装车间二租赁给被告，租期六���，即从2014年1月1日起至2019年12月31日。后双方于2014年签订补充协议一份，将原六年租期延长至十一年，即至2024年12月31日终止。2、现原告管理人要求解除租赁合同，被告认为管理人是恶意行使解除权。破产法第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产和申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。破产法并未赋予管理人有绝对的合同解除权，而是可以选择解除或继续履行，且该权力不可能恣意行使，它受到“禁止权力滥用”的根本原则及破产法中忠实勤勉义务的制约。忠实义务要求管理人尽职调查，权衡合同相对人、其他债权人与破产债务人的经济利益，减少因管理人决定继续履行合同或解除合同而给合同相对人带来的损害。本案中，原告管理人未综合权衡利益，滥用解除权。被告在租��合同期间，每年缴足租金，并愿意继续按合同约定履行，且被告从租期开始，尚未满两年，此时管理人要求从2014年11月23日起解除合同就难以被理解为善意，且解除租赁合同势必给债权人、原、被告造成以下损失：1、解除租赁合同无益于增加原告破产财产价值，租赁合同项下的权利是一项财产权利，它的存在不会导致原告财产的贬损；2、原告东面已有大批闲置厂房，若解除合同，原告闲置的厂房势必将进一步扩大，实质上对被告来讲是更大的经济负担；3、解除租赁合同不合理，管理人尚未尽职调查，并未了解解除合同将给被告造成巨额的损失。因被告处于正常生产经营状态，年产值一亿多，公司员工434人，若原告管理人解除租赁关系后，被告需重新建筑厂房，重新装修，设备搬迁、安装等，期限估计需半年以上，不仅使被告产生巨额的直接损失、间接损失、可得利益损失，也导致被告434名员工近半年的待业期，势必造成设备的闲置，人力、物力的极大浪费，阻碍被告生产的发展，造成社会秩序的不稳定，且将造成被告客户交货期的延迟，以致被告承担相应的违约金。反之，租赁合同继续履行可以给债权人、原、被告带来以下益处：1、被告有完全的继续按约履行租约的能力，而原告该部分租金收益（11年租金约7000万），客观上增加了破产财产的绝对价值，增加破产清偿率，更好的保护债权人利益；2、继续履行租赁合同可以使被告避免一切损失，使法律效应与社会效应相结合、相统一。综上，继续履行租赁合同不仅可以增加破产清偿率，实现债权人利益最大化，且保证了被告生产的正常运行，继续履行租赁合同带来的益处远远大于解除合同。原告管理人选择解除合同，不益于增加破产财产价值，实际上是违背了管理人忠实��勉义务，曲解了立法本意。
第二、原告管理人事实不清、证据不足，被告到期租金已支付完毕且原告无权收取租金。1、管理人有权收取到期租金，但被告关于2014年、2015年到期的租金实际已支付完毕。根据厂房租赁合同书第二条、第三条约定2014年租金为5192466.89元，被告已全额支付给原告。2015年租金为6360811.45元，在越城区斗门镇镇政府协调下，在2014年时提前支付2015年租金440万元，代原告支付2014年租金开票税金361328.62元，代付15年租金开票税金1119502.82元，代付水电费392160.04元，合计6272991.48元。且2014年度尚有100万元的押金，因此被告对租赁合同已到期的租金已超额给付，且被告按合同约定和三方协议对2016年的租金已支付给喜临门控股集团有限公司。反之，按照原告管理人主张解除租赁合同，则应返还被告2014年支付的100万元押金。2、原告无权收取未到期���金。2014年1月20日，原、被告及浙江贝力生科技有限公司签订一份三方协议，约定厂租金由被告直接划入浙江贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行开立的账户，用于归还浙江贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行的债务。2014年6月23日，恒丰银行杭州分行与喜临门控股集团有限公司签订债权转让协议书一份，约定恒丰银行杭州银行对浙江贝力生科技有限公司的408.105693万美元以1：1的比价，计人民币2600万元转让给喜临门控股集团有限公司，并通知了浙江贝力生科技有限公司及原告，同日，浙江贝力生科技有限公司与原告一并出具承诺函一份，载明其知晓债权转让事宜，并予以全力配合。2014年7月6日，喜临门控股集团有限公司与被告签订协议书一份，约定原浙江贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行开立的账户变更为喜临门控股集团有限公司在恒信银行杭州分��的账户，由被告应支付给原告的租金直接划入该账户。因此喜临门控股集团有限公司取代了该租金债权地位，被告也应向喜临门控股集团有限公司支付租金，而原告管理人无权要求答辩人支付租金。
第三、退一万步讲，原告解除租赁合同，被告要求原告承担全部损失。因被告公司规模较大，且对厂房改造投入了巨大费用，因此在破产受理前经原、被告协商后订立补充协议，将租期延长至十一年。现原告管理人要求解除租赁合同，应承担违约责任，支付赔偿金，赔偿金额相当于因原告管理人解除合同而给被告带来的损失，包括直接损失、间接损失、可得利益损失。直接损失即被告改造厂房、设备投入、整体搬迁所产生的费用，合计共18717171.2元。间接损失即因原告管理人要求解除租赁合同而造成被告交货期延迟对外产生的违约责任。因整体拆迁暂算停工六个月，在此期间被告需对外交货的合同共有3份，需对外承担2199125元的违约金。可得利益损失即因原告管理人要求解除租赁合同而造成被告在此期间损失的可得利益，因整体搬迁暂算停工六个月，比照去年当年度被告同期营业收入，即可得利益损失计1886560元。
第四、原告以原租赁合同约定的租金来计算租赁合同解除后厂房的使用费是不合理的。原告作为租赁合同出租方的主合同义务是交付厂房，从义务是开具相应金额的发票，租金的开发税点17.6%，2015年应缴税为1119502.82元，故出租方纯获得的租金应该是被告向原告支付的租金减去税金，因此原告若要主张2015年的租金又无法开具发票，使用费的参照标准应该是纯获租金部分，而并非原合同约定的租金，否则无疑是扩大了租金的金额，损害被告的利益，2015年的实际使用费应该按照524.13万元来计算。
第五、在原告破产前即2014年起开始至今，原告及其管理人所使用的水电费均由被告代付，并且在不断增加，显然原告及其管理人的该笔费用是其不当得利，被告有权随时向管理人主张清偿。因此，被告要求将该部分费用抵作使用费亦是可以实现的。截止2015年10月份，水电费已产生392160元；对于被告在租赁合同签订时向原告支付的100万元保证金，合同中有明确约定其中70万可作为2014年的租金使用，然被告对于14年的租金已支付完毕，即被告在14年时多付了70万元的租金，即构成不当得利，而该不当得利产生的原因是由于管理人行使解除权而导致的，即是在破产后产生的，基于此被告认为该70万元就是共益债权，被告有权随时主张返还，因此被告要求该70万元抵作使用费亦是可以实现的。被告在2014年提前支付440万元并已足额支付了2015年的使用费，且超出250860元，另在2015年底时支付2016年的租金500万元，而2016年的租金也应该参照原告纯获租金部分计算即每年524.13万元，加上2015年超额部分被告对2016年的租金也已超额支付。因此，被告不存在到期未付租金的情形。
综上，被告已支付完毕2014年、2015年度租金，并未存在到期租金未付的情况，原告亦无权要求被告支付厂房使用费。且被告不同意解除租赁合同，解除合同势必将降低原告债权人的债权清偿率，不益于原告的财产价值，严重影响被告生产运营次序，造成社会不稳定。若原告管理人执意要求解除租赁合同，则应赔偿被告因管理人恶意解除权而引起的所有赔偿责任及退还100万元的押金。据此，被告要求法庭驳回原告所有诉请，继续履行租赁合同。
为证明自己的主张，原告提供：
证据1、（2014）绍越袍商破（预）字第6-1号民事裁定书1份、（2014）绍越袍商破字第6-1号决定书复印件1份，拟证明法院已裁定受理原告破产清算申请，由浙江光正大律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任破产管理人的事实；
证据2、厂房租赁合同书1份、补充协议1份，拟证明原、被告双方签订厂房租赁合同书，并且延长对厂房的租赁时间的事实；
被告对原告提供的证据三性无异议，本院予以确认。
被告提供：证据1、闲置厂房照片1组，拟证明原告已有大量闲置厂房，解除合同将给原告造成闲置厂房规模扩大的事实。原告对该证据三性有异议，解除合同并不必然给原告造成损失，且解除合同是为了资产处置的便利及增值。
证据2、银行转账凭证4份，拟证明2014年厂房租金及押金已足额转账给原告的事实。原告对该证据无异议，本院予以确认。
证据3、代开发票税金、代付水电缴费等凭证1组，拟证明应由原告缴纳的税金及水电费等费用由被告代为支付的事实。原告对被告为其代付税金及水电费的事实没有异议，其中2014年3、4月份的水电费系在原告管理人接管之前产生的费用，可视作破产债权由被告向原告管理人申报；代缴税费这个事实是承认的，但税金的承担比例应当按双方租赁合同约定来承担，如被告代原告多缴部分可按合同约定的税费缴纳比例在租金里面予以抵扣。本院对该证据真实性予以认定。
证据4、补充协议1份，拟证明原、被告将租赁期限延长至2024年12月31日止的事实。原告对该证据三性无异议，本院予以确认。
证据5、三方协议1份，拟证明原告已同意将租金由被告直接划入浙江贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行开立的帐户，用于归还浙江贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行的债务的事实。原告对该证据的真实性以及合法性没有异议，但对于关联性有异议，该证据与本案无关，即使存在关联，在管理人未对该协议进行通知继续履行的情况下根据企业破产法第十八条的规定，该协议视为自动解除。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
证据6、债权转让协议书1份，拟证明恒丰银行杭州分行已将涉及原告的债权转让给喜临门控股集团有限公司，并由喜临门控股集团向恒丰银行支付转让费价2600万元的事实。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关系。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
证据7、协议书1份，拟证明喜临门控股集团有限公司取得租金债权人地位，并把原租金划入帐户变更为喜临门控股集团在恒丰银行杭州分行账户的事实。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关系。本院对该证据的真实性、���法性予以认定。
证据8、承诺函1份，拟证明浙江贝力生科技有限公司和原告均知晓债权转让事宜并承诺全力配合相关工作、承担相应义务的事实。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对于被告的证明内容有异议，本案的原告作为债务人，知悉该债权转让协议的情况并承诺债权人由恒丰银行变为喜临门控股集团，但对于债权的性质没有变化。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
证据9、被告厂房投入使用费用清单及合同1份，拟证明因租赁合同解除给被告造成直接损失的事实。
证据10、被告即将生产、交付的合同1份，拟证明因租赁合同解除给被告造成对外承担违约责任的间接损失的事实。
证据11、2014年度审计报告利润表1份，拟证明2014年度同期营业收入因拆迁将导致可得利益损失的事实。
证据12、付款��证1份，拟证明被告于2015年12月15日支付了2016年的租金500万元的事实。
原告对被告提供的证据9-11质证认为，损失应当为真实的已发生的损失，而被告提供的该三份证据均是未发生的，所以对该损失的具体情况无法确认；对证据12的真实性无异议，但该费用是支付给喜临门控股集团有限公司的，原告不认可被告证据5的“三方协议”，因此该支付租金的行为没有法律依据。本院对原告提供的证据9-12本身的真实性予以认定。
经审理查明，2013年12月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》1份，约定原告将座落于群贤东路20号厂区内组装车间一面积21178.46平米、组装车间二面积21178.46平米、整理车间一底楼面积890.2平米、配件组装车间二面积4850.19平米及组装车间三面积18858.6平米出租给被告作为厂房使用，租赁时间自214年1月1日起至2019年12月31日止；自合同签订的当日被告应向原告支付100万元作为房屋租赁押金，合同期满，在未出现合同约定的扣减押金情形时，被告交还租赁物给原告，并经双方验收合格且无任何该由被告支付而未付的款项后，原告将该租赁押金（不计息）退还给被告；租金标准为95元/平方米/年，原告收到被告交付的每期租金后5个工作日内，原告开具60%发票给被告，如被告要求开具超过60%的，超过部分产生的税费由被告承担；租金采用先付后用的形式每年支付一次，第一年租金应于2014年1月15日前付清，此后每年的租金应于上一年租期结束前一个月内向原告一次性付清，双方同意将被告交付的押金70%冲抵最后一年相应金额的租金。2014年1月20日，原、被告及案外人浙江贝力生科技有限公司签订三方协议一份，约定原告同意将上述厂房租赁合同书项下由被告支付的租金由被告直接划入案外人在恒丰银行股份有限公司杭州分行开立的账户，用于归还案外人在恒丰银行股份有限公司杭州分行的债务。2014年4月20日，双方签订补充协议一份，对原合同租赁期限的约定进行修改，将原租赁期六年修改为十一年，即从2014年1月1日至2024年12月31日。2014年6月23日，案外人恒丰银行杭州分行与案外人喜临门控股集团有限公司签订债权转让协议书一份，恒丰银行杭州分行将编号为2013恒银杭进代字第03-003号、03-002号、03-004号三份合同项下对案外人浙江贝力生科技有限公司享有的债权以人民币2600万元的对价转让给喜临门控股集团有限公司。原告及浙江贝力生科技有限公司承诺知晓上述债权转让的情况，充分了解相关的约定，并全力配合相关工作，承担相应的义务及法律责任。2014年7月6日，被告与喜临门控股集团有限公司签订协议书一份，约定喜临门控股集团有限公司偿还了浙���贝力生科技有限公司在恒丰银行杭州分行的债务共计25352749.97元，已成为新的债权人，由被告将应付原告的租金直接直接划入喜临门控股集团有限公司在恒丰银行杭州分行的账号，用于归还浙江贝力生科技有限公司的债务。后原告因不能清偿到期债务，向绍兴市中级人民法院申请破产清算，该院指令本院审查，本院于2014年9月24日作出（2014）绍越袍商破（预）字第6-1号民事裁定书，裁定受理原告破产清算的申请。
另查明，自2014年6月至今，原告厂房产生的水电费均由被告代缴；被告另代原告缴纳2014年税费361328.62元，已经以共益债权的形式向原告管理人申报并确认。双方2014年的租金已结清，被告已经支付2015年的租金440万元。
经原、被告一致确认，截至2016年12月份，被告尚欠原告租金（包括使用费）8321622.9元。经双方同意，以下由被告代原告支付���费用，原告同意在租金中予以抵扣：一、被告支付给原告的厂房租赁押金100万元；二、被告代原告支付的截至2016年10月份的水电费682375.58元；三、被告代原告垫付的2014年至2016年税费2316832.67元；四、双方合同约定应由原告承担的厂房维修费用2165880元。同时，经双方协商，被告在实际腾退涉案厂房前按照经咨询的市场价格75元/平方米/年的标准计算占有使用费。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方均无异议，本院予以确认。首先，根据破产法的规定，本院在受理原告破产清算申请后，对于原、被告未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告的，视为解除合同，故双方签订的厂房租赁合同书自2014年11月24日依法解除。其次，根据双方一致确认，截至2016年12月份，被告尚欠原告租金（包括使用费）8321622.9元。另，原告同意被告在签订厂房租赁合同时缴纳的押金在租金中抵扣，同时，已经由被告代原告先行垫付的水电费、税费、维修费，原告亦同意在租金中予以抵扣，故扣除上述费用后，被告尚欠原告截止2016年12月的租金（包括使用费）2156534.65元。此后被告仍代原告垫付的水电费及税金，因尚未实际产生，且双方亦无法明确计算的标准，故需待实际产生后再行处理。另，原、被告及案外人浙江贝力生科技有限公司签订了三方协议、恒丰银行杭州分行与案外人喜临门控股集团有限公司签订了债权转让协议书，被告将应付原告2016年的租金直接支付给案外人喜临门控股集团有限公司，用于归还浙江贝力生科技有限公司的债务。该两份协议虽签订于本院受理原告破产清算申请之前，但被告按照约定支付租金的行为发生在原告破产清算之后，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债��人的债务人应当向管理人清偿债务，被告将其对原告负有的债务向第三人清偿的行为，损害了原告其他债权人的利益，仍不免除其清偿债务的义务，其取得的恒丰银行杭州分行的上述债权应当以债权申报形式向原告管理人提出。最后，原告另主张被告立即腾空并返还租赁厂房，但考虑资产处置原因，无法继续与被告签订租赁协议，而被告提出鉴于其经营情况，希望能够继续有偿使用厂房三年，双方对被告此后应支付给原告管理人的占有使用费标准确认为75元/平方米/年，故本院酌情确定被告于涉案厂房拍卖成交结束或变卖成功后二年内依法腾退，并按照上述标准支付原告占有使用费。被告要求原告承担因其解除厂房租赁合同后产生的全部损失，因其并未提起反诉，在本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条、第四十条、��四十二条之规定，判决如下：
一、原告浙江康为电子技术有限公司与被告浙江喜临门酒店家具有限公司于2013年10月12日签订的《厂房租赁合同书》及于2014年4月20日签订的补充协议于2014年11月24日解除；
二、被告浙江喜临门酒店家具有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江康为电子技术有限公司截至2016年12月的租金（包括使用费）2156534.65元；
三、被告浙江喜临门酒店家具有限公司于上述合同约定的厂房拍卖成交结束或变卖成功后二年内腾退并返还给原告浙江康为电子技术有限公司上述合同租赁的厂房，并同时支付自2017年1月1日起至被告浙江喜临门酒店家具有限公司实际腾退之日止按75元/平方米/年标准计算的使用费；
四、驳回原告浙江康为电子技术有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间���行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12807元，由被告浙江喜临门酒店家具有限公司负担，于本判决生效之日起七日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 裘彬彬
代理审判员 潘佳明
人民陪审员 王汉章
二〇一六年十二月五日
书 记 员 杨金美
附相关法律条文：
《中华人民共和国企业破产法》
第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故���违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人���不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。
第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。