甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)甘0102民初2515号
原告（反诉被告）：中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所。
负责人：高锦锋，该所所长。
委托诉讼代理人：郭龙，甘肃同人行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：兰州紫韵轩餐饮管理有限公司。
法定代表人：窦岩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王华，甘肃得舍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章澜，甘肃优加律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所（以下简称：第二干部休养所）与被告（反诉原告）兰州紫韵轩餐饮管理有限公司（以下简称：紫韵轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，被告提起反诉，本院合并审理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭龙、被告的委托诉讼代理人王华、章澜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告第二干部休养所向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退租赁房屋，归还租赁物。2、判令被告按照双方租赁合同约定的租金标准支付截止2018年5月15日的房屋占用费382440元。2018年5月15日以后至实际归还期间的费用仍按租赁合同约定的标准支付。3、判令被告支付截止2018年3月底的水电暖费用共计123222元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月11日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定由原告将位于兰州市城关区排洪南路1000号3号楼2层、建筑面积1430平方米的房屋出租给被告使用。租赁期限自2015年1月15日至2017年1月14日止，年租金514800元，租金按半年支付，双方还约定了其他权利义务。2017年合同履行期届满后，由于军队政策要求全面停止有偿服务，原告遂明确告知被告不再续约，并要求被告尽快腾退租赁房屋，归还租赁物，但被告以各种理由拒绝腾退租赁房屋。为此，原告诉至法院。
被告紫韵轩公司辩称，一、原、被告于2015年1月15日签订的军队房地产租赁合同第十五条附加条款明确约定，考虑到被告投资金额大，资金回笼慢，在合同期满后，如被告继续承租，优先租赁给被告，租赁期限前期两年，后期六年，总期限不超过八年。2017年1月，被告按照双方此前缴纳租金的方式分四次按季度向原告缴纳2017年1月至2018年1月的房屋租金，充分说明双方均严格按照合同第十五条约定履行租赁期八年的义务，故双方租赁期限并非原告所述的两年，租赁期限尚未到期，原告要求被告腾退房屋毫无根据。二、原告要求被告支付房屋租金及水电暖的诉请，在原告继续履行租赁合同的前提下，被告同意缴纳租金并继续使用房屋。被告未能向原告缴纳2018年1月之后租金的原因是原告试图单方面终止合同，进而拒绝收取租金，而非被告不予缴纳。三、原告在租赁期限未到期的情况下要求被告腾退房屋，其行为已构成违约，应当依法向被告承担违约责任并对被告剩余租赁期内装饰装修残值损失进行赔偿。四、被告承租房屋后经原告同意将租赁的部分房屋转租给其他商户，现房屋实际由其他商户进行经营使用，原告要求被告腾退房屋的要求不客观、不现实，被告实际无法腾退房屋。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。
被告紫韵轩公司向本院提出反诉请求：1、判令原告补偿被告损失289.2万元；2、判令原告承担鉴定费、评估费等费用；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2014年7月，被告参与原告兰州市城关区排洪南路1000号3号楼1、2层门面房对外招租项目，并于2014年8月中标。2015年1月15日，原、被告签订军队房地产租赁合同，对租赁房屋面积、租赁期限、租金数额及缴纳方式进行了明确约定。合同第十五条附加条款明确约定，考虑到被告投资金额大，资金回笼慢，在合同期满后，如被告继续承租，优先租赁给被告，租赁期限前期两年，后期六年，总期限不超过八年，该条款还对后期租赁价格适当增加的问题进行了明确约定。2017年1月，被告按照合同附加条款约定，按季度分四次向原告缴纳2017年的房屋租金，原告收取租金并允许被告继续使用房屋，双方之间的租赁关系完全依据租赁合同附加条款的约定履行，原告称合同期限已经届满与事实不符，与合同内容相悖。被告承租原告房屋后经原告同意将部分房屋转租给其他商户，部分房屋被告投资成立顺兴茶楼，被告及承租户经营的项目前期装修投资巨大，资金回笼主要依靠后期持续经营所得，双方附加条款将租赁期限延展八年也是基于投资项目的特殊性，被告承租原告房屋进行整体装修，也是基于双方协议约定八年租期。租赁合同第十五条附加条款的约定，充分说明双方均严格按照合同第十五条约定履行租赁期八年的义务，故双方租赁期限并非原告所述的两年，租赁期限尚未到期，原告要求被告腾退房屋给被告造成严重的损失。为此，被告特提出反诉。
原告针对被告的反诉请求辩称，1、涉案的《军队房地产租赁合同》的租赁期限已经届满，合同已经终止，被告认为原告单方违约终止合同，理由明显欠妥；2、原、被告签订租赁合同时，原告的房屋除取暖设施等尚未安装外，具备正常使用的基本条件。考虑到被告安装取暖设施的事实，原告向被告补偿了取暖设施安装费用192000元，但是对于被告主张的装修损失，因无法律依据，原告不同意承担。综上，请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年12月11日，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾离职干部休养所（甲方）与被告紫韵轩公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，双方约定：甲方自愿将位于兰州市城关区排洪南路1000号3号楼2层、建筑面积为1430平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为商用；租赁期限自2015年1月15日起至2017年1月14日止；月租金42900元，年租金总额为514800元，租金按半年结算，乙方于每半年初的前十日内交付甲方，付款方式为通过银行付款；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用由乙方承担；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金150000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。同时，合同中双方承认的附加条款如下：考虑到乙方投资金额大，资金回笼慢的实际，在本合同期满后，如果乙方继续承租，甲方将根据市场房租价格，优先租赁乙方，租赁期限前期二年，后期六年，总期限不超过八年；后期租赁价格在前期租赁价格的基础上，根据市场行情适当增加房屋租价，增加的数量不超过现租价格的15%。双方还约定了其他事宜。合同签订后，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾离职干部休养所将涉案房屋交付被告使用。被告接收涉案房屋后筹资在原房屋基础上扩建建筑面积110平方米的钢结构房屋，整体装修成宾馆和茶楼使用，其中宾馆转租给他人经营。期间，被告依约向中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾离职干部休养所交纳了房屋租金及相关费用，包括房地产租赁保证金150000元。2017年1月14日合同到期后，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾离职干部休养所根据2016年中国共产党中央军事委员会（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件，凡已到期的有偿服务合同不得再续签的精神，通知被告涉案房屋不再续签租赁合同，要求被告腾交房屋，但被告以双方合同约定到期后续租八年为由，认为合同尚未到期，要求对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行赔偿，双方酿成纠纷，被告实际占用涉案房屋至今。2018年3月20日，中国人民解放军甘肃省军区政治工作局做出《关于干休所调整组建情况的说明》，撤销甘肃省军区兰州焦家湾离职干部休养所，组建”中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所”，即本案原告。原告提起本案诉讼后，被告向原告缴纳了涉案房屋2017年度占用费，但对2018年度实际占用涉案房屋产生的实际占用费及水、电、暖费未予缴纳，截止2018年5月15日，被告拖欠原告房屋占用费253740元，水、电、暖费123222元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年12月11日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。虽然该合同约定在合同期满后，如果被告继续承租，原告将根据市场房租价格，优先租赁给被告，租赁期限前期二年，后期六年，总期限不超过八年，但这只是双方对优先承租权的约定，而且在合同约定的租赁期限于2017年1月14日届满后，双方因政策原因并未达成新的租赁协议，因此，涉案租赁合同约定的两年租赁期限早已届满，被告应将其占用的涉案房屋腾交给原告，故对于原告要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付实际占用涉案房屋期间产生的房屋占用费及水、电、暖费的诉讼请求，根据本案实际情况及相关规定，被告理应承担支付责任，但因双方未续签租赁合同是军队对出租房地产租赁期限的限制性要求，并非原、被告意愿，被告基于双方合同有到期后被告优先承租八年的约定，遂投入较大资金对涉案承租房屋进行了装修，在双方不能续签租赁合同的情况下，被告要求原告对其装修损失予以适当补偿并无不当，在双方不能达成一致意见的情况下被告实际占用涉案承租房屋未予腾交情有可原，从公平原则考虑，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。同时，合同租赁期限届满后，原告应依约将其收取的房屋租赁保证金退还给被告，故被告应支付原告的实际占用涉案房屋期间产生的房屋占用费及水、电、暖费应扣除该房屋租赁保证金。
对于被告反诉要求原告赔偿其经济损失的反诉请求。双方签订的租赁合同约定租赁合同期满后，被告投入的所有固定设施应完整无偿移交给出租方，故被告要求原告赔偿其经济损失缺乏合同依据，同时，被告对其主张的经济损失亦未提供有效证据证明损失额，故被告主张的经济损失证据不足。但是，被告承租房屋的目的系用于经营，其基于长期经营目的才投入较大资金对房屋进行了装修，现双方因军队对出租房地产租赁期限的限制性要求未续签租赁合同，给被告造成了一定的经济损失，本院从公平原则考虑，酌情判令原告补偿被告经济损失30万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：
一、被告兰州紫韵轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所腾交位于兰州市城关区排洪南路1000号3号楼2层、建筑面积1430平方米的房屋；
二、被告兰州紫韵轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内在扣除房屋租赁保证金150000元后向原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所支付截止2018年5月15日实际占用涉案房屋期间产生的房屋占用费及水、电、暖费（253740元＋123222元）376962元的80%计301570元，扣除房屋租赁保证金150000元后实际支付151570元。2018年5月15日至实际腾交涉案房屋期间产生的房屋占用费及水、电、暖费按合同约定的租金标准及实际产生的费用数额支付。
三、原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所于本判决生效后十日内向被告兰州紫韵轩餐饮管理有限公司补偿经济损失500000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4428元（已减半），原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所负担328元，被告兰州紫韵轩餐饮管理有限公司负担4000元。反诉费14968元，原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所负担4968元，被告兰州紫韵轩餐饮管理有限公司负担10000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 毛世祥
二〇一八年六月十三日
书记员 王淑娟
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