江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)熟海民初字第00275号
原告常熟市盈达水泥制品厂，住所地常熟市虞山镇谢桥翻身村。
执行事务合伙人黄建新，厂长。
委托代理人姜保良，公司员工。
委托代理人顾惠良，公司员工。
被告江苏钻神建设工程有限公司，住所地南通市海门经济技术开发区广州路999号。
法定代表人杨益飞，执行董事。
委托代理人赵香，公司员工。
委托代理人宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
原告常熟市盈达水泥制品厂诉被告江苏钻神建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理。本案由代理审判员苏志鑫适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告常熟市盈达水泥制品厂的委托代理人姜保良、被告江苏钻神建设工程有限公司的委托代理人陈建清、赵香到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭进行审理。审理过程中，被告解除了与代理人陈建清的委托代理关系，被告另行委托宋狄彦作为委托代理人参与诉讼。本案于2015年9月1日、11月9日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人顾惠良，被告的委托代理人宋狄彦、赵香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市盈达水泥制品厂诉称：1、判令原、被告解除租赁合同；2、判令被告支付租金48000元，支付水电费4356.85元；3、判令被告支付从2015年1月1日起至被告搬离日止按租金每年5.5万元计算的使用费；4、判令被告腾空场地；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令原、被告解除租赁合同；2、判令被告支付2014年10月至12月三个月的租金10294.75元（按照每年41179元标准）；3、判令被告支付从2015年1月1日起至被告腾让日止按租金每年41179元计算的租金及占有使用费；4、判令被告腾空场地；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告江苏钻神建设工程有限公司辩称：双方于2010年10月28日签订的租赁协议无效，该地块性质属集体所有，即使原告认为是建设用地，原告未经村委会书面同意擅自转租，应当认定租赁合同无效。翻身村村委会于2013年3月14日与被告订立了协议书（即订立了与森辉公司调换的土地及地面上附属物的协议书），就否认了原告擅自转租土地的行为。如法院认为原、被告订立的合同有效，被告付清了租金，并提前搬离了场所，该协议已自动终止。双方已不存在租赁关系，目前被告租赁的地块及相关地上建筑系翻身村村委会出租被告的，主张租金的权利主体是该村村委会。综上，请法院驳回对原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月8日，出租方虞山镇翻身村村民委员会（甲方）与承租方常熟市创艺包装印刷有限公司（乙方）签订土地租用合同一份，双方约定：“……第一条租用土地及相关配套设施乙方租用甲方翻身村望虞河沿线段地块（望虞河以西、虞丰路东），乙方对甲方的出租土地做了充分了解，自愿承租，对所租地块现状确认并无异议全面接受。第二条租用期限及土地租用费（一）自2010年1月1日起至2016年12月31日止（共计7年）。如政府政策不变（不征用等）、和不可抗拒的因素，甲方续租乙方优先。（二）乙方土地租用以实际丈量数结算，经实际丈量乙方土地11.60亩，计每年每亩租金8000元，年租金计92800元，按该款乙方必须先付后用。租赁期限届满前2个月由乙方提出续租，经甲方同意后，根据土地流转金额的变动而变动。……第四条违约责任（一）甲方无故提前终止本合同即为违约行为，乙方有权要求甲方赔偿违约金及相关损失。（二）乙方违反本合同规定或未能履行本合同项下义务即为违约，乙方应在甲方指出违约后七日内纠正该违约。如七日内没有纠正，甲方有权要求乙方赔偿违约金，并有权单方提前解除合同，土地租用费不予退还。第五条续租租用期满乙方能守法经营且无违约行为，享有下一期在同等条件下对土地的优先租用权。同意续租的，双方应重新签订租用合同。第六条其他事项……（四）如中途退租，甲方不退未到期的租金。（五）乙方如土地转租第三方需经甲方书面同意。该地块为临时用地，承租人不得在该土地上建永久性建筑物等。（六）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回土地并不退还未到期的已付租金。1、乙方擅自转租让或转借的；2、乙方利用承租土地进行非法活动的；3、乙方拖欠租金累计达三个月的”。
2010年8月28日，出租方常熟市创艺包装印刷有限公司（甲方）与承租方常熟市盈达水泥制品厂（乙方）签订租赁合同一份，双方约定：“经双方友好协商，常熟市创艺包装印刷有限公司承租的一块地块转租给常熟市盈达水泥制品厂，基本明细如下：第一条.租用土地及相关配套设施乙方租用甲方翻身村望虞河沿线地段（望虞河以西，虞丰路东），土地现状为总面积3.8亩。独门独户，四周围墙已做好，大门已装好，门卫1间。门卫房12平方，房屋2间126平方。简易房200平方，其余场地均已硬化。乙方对地块上的现状无异议。第二条.租用期限及租金租期从2010年8月30日起到2016年8月29日止，计5年租期，2011年8月30日到2012年8月29日为壹年肆万捌仟元正。以后租金根据村的租金变动而变动……”。
2010年10月28日，出租方常熟市盈达水泥制品厂（甲方）与承租方杨益飞（乙方）签订租赁协议一份，该协议载明：“……一.租赁、场地、房屋，甲方将盈达厂内的一块场地租给乙方使用，位置在厂的对面，独门独院，面积约为3.8亩，房屋两间，门卫一间，其余约200平方简易房。其余均为场地，供乙方使用。二.由于该场地原则上不允许建永久性的房屋、乙方租用后，建造的简易房子只能一点一点地造，不能步子过大，如有人举报后，建管所干涉，只能停下不建，过段时间再建，建好的简易房，今后不能拆除，只能翻建扩建，租赁期结束后，不得拆除，甲方也不作赔偿。三.甲方承诺的三间房子，如造不成，甲方可以在盈达厂内让三间给乙方，直到房子造好，不收租金，水、电按实结算。四.租赁及租期，租金为每年肆万捌仟元整，在今后村租金不增加的情况下，租金不变，租期，在盈达厂租赁期内，乙方继续承租。如政府需拆迁，乙方无条件的服从，有关事项均由甲方处理。租金一年一付，先付后用，逾期则认为退租，租期为三年，满后再续租。五.乙方在租赁期间，订立年限之内，不得退租和转租，不得对甲方房屋私自改建，对房屋进行的装修，在租赁结束后，不得拆除（除可以移动的除外），甲方对乙方不作任何补偿。六.水电费用。在租赁期间，乙方发生的水电费等一切费用均由乙方承担。如村收卫生费，应由乙方承担，如村不单独收取卫生费则由盈达厂承担，由于水电费为先付后用，乙方交贰仟元整给甲方，在用完后，甲方再收取。七.乙方在承租期间，应对其租赁的房屋、场地、围墙等进行保护、维修，围墙边不能堆积过多的物品，在租赁期间，如房屋、围墙等损坏，均由乙方进行修复。八.以上协议内容，甲、乙双方均需认真执行，甲方发现乙方有违反本协议内容并已影响到甲方利益的，可视乙方违约。本协议内容，甲、乙双方签字之日起生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。九.租期从2010年12月1日起租。合同签订时，被告支付原告订金5000元。之后，被告已支付租金至2013年11月底。
2013年3月21日，甲方常熟市盈达水泥制品厂与乙方常熟市森辉建材有限公司签订《协议书》一份，协议载明：“1.甲方同意出让该地块（3.68亩，2428.58平方米），供乙方发展企业之用。2.乙方应在2013年农历年底前，在紧靠甲方厂边上让还给甲方相同面积的一块土地，并按原来的建筑面积200平方米，按要求建还甲方，屋顶改为洋瓦。3.甲方（移动通信）搬迁后，乙方在年底之前建好房屋，打好围墙。乙方应确保房屋能及时完成并顺利建造。该地块在搬迁完成之前不付租金。4.甲方回迁地点：在原乙方企业内，紧靠原甲方边上。5.原有办公室、宿舍、食堂、自来水、电线、空调及一切装饰和费用由移动通信另行商定，不在该协议内。6.在移动通信的宿舍的后墙向外移出1米，建一条围墙，高3米，两面粉刷，并在围墙中间挖一条下水管，通到河边，确保场内出水。7.该协议书一式叁份，完成房屋交接之前有效……”。常熟市虞山镇翻身村村民委员会作为鉴证单位亦在该协议上盖章。
2014年8月26日，原告与常熟市森辉建材有限公司签订协议书一份，协议载明：“1、森辉建材公司王总，根据2013年3月21日签订的协议，将紧靠在盈达厂边上的一块原森辉公司的厂区的地块，面积2200平方米，连同混凝土场地，及二幢原王总的住房以及该地块上的所有建筑物及全部设施在2015年5月30日底全部移交归还给盈达水泥制品厂姜保良。在归还移交之后，2013年3月21日签订的协议作废。无条件归还常熟市盈达水泥制品厂。2、由于归还移交协议牵涉到第三方移动通信公司杨益飞。森辉建材公司王总同意从2014年8月28日开始到2015年5月30日止，将原本应移交归还的地块及房屋和设施暂租给移动通信杨益飞，期间不收租金，补偿杨益飞已交盈达厂租金中的其中未使用部分。3、在2015年5月30日该地块及地块上的所有建筑物及全部设施移交归还给盈达厂（搬入后由杨益飞增添部分建筑及设施不在内，增加部分今后处理按原盈达厂同杨益飞出租协议执行）移交归还之后，一切事务均由盈达厂姜保良负责办理。4、在2014年8月28日
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2015年5月28日森辉建材公司王总同移动通信杨益飞签订的租赁合同的原件壹份提供给盈达厂姜保良，并在签订之前将内容告知姜保良。签订协议内容应同本协议内容符合，以利于今后归还移交。5、移动通信杨益飞搬迁到盈达厂边后，水、电由盈达厂提供，不论今后如何，村及森辉建材公司都不能提供水、电……”。常熟市虞山镇翻身村村民委员会作为鉴证单位亦在该协议上盖章。
2014年10月15日，原告与常熟市森辉建材有限公司签订协议书一份，协议书载明：经双方友好协商，常熟市森辉建材有限公司、常熟市盈达水泥制品厂及虞山镇翻身村村委会在2014年8月26日签订的常熟市森辉建材有限公司归还常熟市盈达水泥制品厂地块及房屋和设施。原定在2015年5月30日前归还，经协商后，常熟市森辉建材有限公司提前到2014年10月15日归还给常熟市盈达水泥制品厂。以前签订的归还内容不变……”。常熟市虞山镇翻身村村民委员会作为鉴证单位亦在该协议上盖章。协议签订当日，被告即搬进了常熟市森辉建材有限公司归还的地块及相关建筑物。
2014年10月30日，虞山镇谢桥管理区（参会人张建平、王雄伟、高正华）、虞山镇翻身村村民委员会（参会人虞栋才）、常熟市森辉建材有限公司（参会人王树森）、原告（参会人姜保良）、被告（参会人赵香）对森辉地块调整事宜召开协调会议并形成会议纪要，会议纪要内容如下：“王总：因土地性质原因，移建到建设用地上，因此涉及到姜总、杨总的租赁企业。现土地结束，围墙建好，把当初定好的土地和房屋返还给姜总，由杨总使用。水泥场地1400平方米也不结算。姜总：租赁给杨总5亩土地使用，租赁期限为本人向村里的租赁期。搬离前的水电费未结算。杨总：以前的水电费不再结算。现在使用的土地只有3亩多，比以前少了。当初搬迁时有协议，回迁时要求给5亩。俞书记：姜总和杨总默认租金和水电费不再结算。张书记：王总在完善自己企业时得到了姜总和杨总的支持。姜总马上恢复杨总的接电，发电机停止发电……不得拖欠工人工资，严格安全生产，不得再出现违章建筑。杨总仍和姜总发生租赁关系，租赁价格为村里的租赁价格”。参会人员均在会议纪要上签字。
2015年3月12日，常熟市董浜法律服务所接受原告委托向被告发出函告，函告中要求被告于2015年3月25日之前至原告处与原告签订新的租赁协议并交付二年租金，如逾期不予签订租赁协议及交付租金，则视为被告放弃续租的权利，原告将收回租赁土地及附属物，并要求被告支付拖欠的租金。
2015年3月14日，原告就置换的原森辉地块与虞山镇翻身村村民委员会签订《资产租赁合同》，合同载明：一、租赁期限：本合同期限为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。到期甲乙双方如需要续租的，须重新签订合同，交来租金不含税费。第二条租赁房屋（土地）面积、租金标准……2、租赁土地状况：土地位置望虞河沿线段、虞丰路以东、森辉划来，土地性质集体，占用面积2171.80平方米（3.26亩），使用费每年每平方米15元，合计人民币32577元，2015年新增面积4666.67平方米，全年收10000元。新增面积只优惠三年，到期后，按照正常租金收取。第三条租赁用途……土地用于生产经营。第四条租赁方式：租金按年、先付后用。第五条租金总额：42577元……。常熟市创艺包装印刷有限公司亦在该协议上盖章。原告确认“森辉划来”即被告现在租赁的土地面积，为3.26亩。
2015年9月5日，常熟市虞山镇翻身村村民委员会出具证明一份，证明载明：“由于当时常熟市森辉建材有限公司发展生产需要，常熟市虞山镇翻身村村民委员会、常熟市森辉建材有限公司、常熟市盈达水泥制品厂达成协议（2013年3月21日签订）。常熟市盈达水泥制品厂让出一块3.68亩土地。包括上面的建筑物，有房屋明细。协议约定2013年底在紧靠常熟市盈达水泥制品厂归还相同面积的土地及原来面积的建筑物。常熟市森辉建材有限公司已在2014年10月15日完成归还土地及相应的房屋设施。常熟市虞山镇翻身村村民委员会已在2015年2月5日同常熟市盈达水泥制品厂续签了土地租赁合同，并在2015年3月18日将该地块的租金已全额交付了常熟市虞山镇翻身村村民委员会”。
审理过程中，本院对翻身村村民委员会进行了调查，其村工作人员陈述：虞山镇翻身村村民委员会与常熟市创艺包装印刷有限公司签订土地租用合同后，常熟市创艺包装印刷有限公司又将土地转租给原告，原告再转租给被告，是经过我村同意的，我村不提异议。被告原租赁的盈达厂的地块是建设用地，现在租赁的与森辉置换的地块也是建设用地。经本院实地查勘，被告目前租赁的地块的四至位于常熟市虞山镇翻身村虞丰路以东、望虞河沿线以西、常熟市森辉建材有限公司南侧、常熟市盈达水泥制品厂北侧，面积3.26亩。
庭审过程中，原、被告一致确认被告于2013年3月底搬离原盈达厂内的地块至常熟市谢桥职业中学临时安置直至2014年10月15日搬回置换后的森辉地块，双方一致同意2013年4月至11月底的租金（未实际租赁的租金32000元）在本案一并抵扣结算。原告以水电费已结清为由撤回对水电费4356.85元的主张，并主张2014年10月15日起的租金及占有使用费均按照41179元/年（48000元/年÷3.8亩3.26亩）的标准进行计算。
庭审过程中，被告为证明目前被告租赁的地块及相关地上建筑系翻身村村委会出租被告，其提交了协议书一份。该协议于2013年3月14日由虞山镇翻身村村民委员会作为甲方与被告作为乙方签订。该协议书载明：一、乙方同意将现土地及地上建筑物交与甲方，甲方根据实际情况对乙方进行临时安置（安置点为谢桥职业中学）。二、经乙方同意后，甲方组织人员对乙方堆放的相关设施和设备进行两次搬移（从原驻点至安置点为第一次搬迁，从安置点至森辉建材驻点为第二次搬迁），乙方安排相关人员进行配合。三、甲方将森辉建材公司原有土地划5亩租给乙方使用，每亩土地的租金与虞山镇翻身村村民委员会租给森辉建材有限公司的每亩土地租金相同。详见附图1、2。四、根据乙方的要求，甲方建造乙方原有建筑面积的房屋给予乙方，房屋产权归乙方所有。总建筑面积不低于原有规模，房屋质量必须合格，如验收不符合原有标准，乙方有权拒绝搬入新址，并由此产生的费用及损失由甲方负责赔偿。乙方原有建筑面积详见附图3。五、屋内装饰及设备详见附件清单及电子照片。六、甲方负责水电到户及照明设施。七、乙方无法搬迁的设备，由甲方负责赔偿。八、在二次搬迁中涉及乙方光缆接入费由甲方负责。办公室设备、床铺、空调、厨房设备由乙方负责搬迁，两次搬迁所产生的费用约叁万元由甲方负责。九、临时安置的相关费用由甲方承担，乙方承担水电费。十、交付时间约定为森辉建材有限公司投产后（约6个月）。十一、本协议自双方签字后生效。
上述事实有土地租用合同、租赁合同、租赁协议、2013年3月21日协议书、2014年8月26日协议书、2014年10月15日协议书、会议纪要、函告、村委会证明、资产租赁合同、谈话笔录等及庭审笔录在案佐证。
本院认为：常熟市虞山镇翻身村村民委员会与常熟市创艺包装印刷有限公司签订的土地租用合同、常熟市创艺包装印刷有限公司与原告常熟市盈达水泥制品厂签订的租赁合同、原告与被告江苏钻神建设工程有限公司签订的租赁协议均为合法有效，对各方产生约束力。被告辩称未经过村委会同意擅自转租，原、被告合同应为无效，本院经向常熟市虞山镇翻身村村民委员会调查，该村村民委员会表示已同意其转租，且涉案土地为建设用地，故被告辩称的意见，本院不予认可。本案的争议焦点在于被告目前使用的3.26亩土地系向何人租赁。综合分析原告与常熟市森辉建材有限公司分别于2013年3月21日、2014年8月26日、10月15日签订的三份协议书、虞山镇谢桥管理区主持形成的会议纪要及翻身村村委会出具的证明，本院认定2014年10月15日至今被告使用的3.26亩土地及相关地上建筑系向原告租赁，双方继续发生租赁关系，仅是租赁合同的土地位置等相关内容发生变更。被告辩称根据其与村委会签订的2013年3月14日协议，该村承诺将常熟市森辉建材有限公司原有土地划5亩租给被告使用，但该租赁关系与原告和常熟市森辉建材有限公司之间的土地互换关系属于不同法律关系，本案中不予理涉。因涉案土地发生互换，原告曾发函要求被告重新签订租赁合同明确相关权利义务，被告予以拒绝且认为其并非向原告租赁，原告的合同目的无法实现，故原告要求解除双方之间的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。解除合同后，被告应向原告腾让所占有的场地和相关地上建筑物并结算租金。2013年4月至11月底，因被告未实际占有使用所承租的土地及建筑物，但被告已缴纳了租金，该部分租金32000元，原告表示愿意返还；2014年10月15日至今，被告又开始租赁原告的土地及相关建筑物，应据实结算租金，现原告主张被告按照41179元/年的标准向原告支付租金，本院认为，虽双方对2014年10月15日的租金未签订协议，所租赁土地面积由约3.8亩变为3.26亩，但本院认为，可以参照适用双方之前签订的租赁协议按土地面积的比例进行计算，即41179元/年。本院经核算，被告应向原告支付从2014年10月15日起至2014年年底的租金8799.90元及从2015年1月1日起至被告腾让日止按41179元/年计算的租金及占有使用费。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告常熟市盈达水泥制品厂与被告江苏钻神建设工程有限公司之间的租赁关系予以解除。
二、被告江苏钻神建设工程有限公司支付原告常熟市盈达水泥制品厂自2014年10月15日起至2014年12月31日止的租金8799.90元并支付从2015年1月1日起至被告腾让日止按41179元/年计算的租金及占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行；原告常熟市盈达水泥制品厂同时返还被告江苏钻神建设工程有限公司租金32000元（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，帐号：1079，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。
三、被告江苏钻神建设工程有限公司腾让其租赁的位于常熟市虞山镇翻身村虞丰路以东、望虞河沿线以西、常熟市森辉建材有限公司南侧、常熟市盈达水泥制品厂北侧，面积3.26亩的土地及相关地上建筑物，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告常熟市盈达水泥制品厂的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币1050元，由原告常熟市盈达水泥制品厂负担40元，由被告江苏钻神建设工程有限公司负担1010元（原告同意其预交的诉讼费的剩余部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号1076。
审 判 长 徐晓东
审 判 员 苏志鑫
人民陪审员 朱良保
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 周文洁