贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终2722号
上诉人（原审被告）:曾勇，男，1977年12月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：刘玉华，女，1955年2月6日出生，汉族，系曾勇之母，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：贵阳千禧苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。
法定代表人：严立，该公司董事。
委托诉讼代理人：胡全，男，系该公司员工。
上诉人曾勇因与被上诉人贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称千禧苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2017)黔0103民初7768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾勇上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7768号民事判决，改判驳回被上诉人上涨物业费的诉请；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、曦阳山庄于2007年成立首届业主委员会，作为执行业主大会决定的常设委员会，并于2011年进行换届选举，2015年7月25日，在前期合同到期未召开业主大会经由业主共同决定是否继续选聘千禧苑物业公司管理的情况下，业主委员会擅自与千禧苑物业公司续签合同，并擅自修改原有经广大业主认可的合同中物业管理服务费用约定，将电梯住宅按产权面积每月每平方米1元改为每平1.43元。业主委员会系为执行业主大会决定而设，在关系到每个业主切身利益的重大事项决定时，业主委员会需组织召开业主大会，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人作为曦阳山庄的业主，既没有收到召开业主大会的通知，也没有收到有关物业合同续签的征求意见书，因此，业主委员会擅自与千禧苑物业公司签订续约合同是无效的。2、一审判决后，曦阳山庄有约三分之一以上的业主拒绝交物管费，因此，一审判决以续签合同作为判定依据，缺乏事实依据，上诉人愿意按照之前双方均认可的价格，即每平方米1元补交物管费。如千禧苑物业公司确有涨价需求，建议与业主委员会协商，由后者按照法定程序组织召开业主大会，由业主大会作出决定。综上，此诉请合理合法，应得到法院支持，请求依法改判。
千禧苑物业公司辩称，2015年7月25日曦阳山庄业主委员会与被上诉人签订了《物业管理服务协议》，合同期限约定三年，每年一签，每年合同到期，可根据市场物价行情涨幅，以及政策性工资、社保等因素，根据国家政策，双方协商后对小区物管费作适当调整。从2015年8月1日至2017年7月31日止的两年时间物业费标准为多层住宅每月0.9元每平方米，电梯住宅每平方米为1.43元，上述物业费有《物业管理服务协议》为凭。曦阳山庄业主委员会是经业主选举产生且履行备案手续，其代表业主与答辩人签订的《物业管理服务协议》合法有效。上诉人提出物业服务质量不达标，服务存在瑕疵，但不能以此拒交物管费，出现服务质量与收费价格不符的问题可以通过业主委员会与物业公司进行交涉，甚至可以改聘其他物管公司来管理小区。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
千禧苑物业公司向一审法院起诉请求：1、判令曾勇支付未缴纳的物业费人民币共计4075元、滞纳金611元，二项合计4886元；2、判令曾勇承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：千禧苑物业公司是位于贵阳市云岩区××路××号曦阳山庄小区物业服务企业，曾勇是该小区F栋4单元502号房（建筑面积118.76平方米）业主。2011年10月18日，贵阳市住房和城乡建设局向曦阳山庄业主委员会下发《关于同意“曦阳山庄”业主委员会改选备案的通知》的文件，该文件载明“贵阳市曦阳山庄业主委员会：你们报来重新改选曦阳山庄业主委员会资料已于2011年9月8日收悉。曦阳山庄成立首届业主委员会资料于2007年5月29日已到我局备案，该业主委员会在贵阳市××镇人民政府和黔灵镇茶店村民委员会的指导监督下，按照业主委员会的相关规定进行重新改选，且报送的资料符合要求，同意备案”。2015年7月25日曦阳山庄业主委员会（甲方）与千禧苑物业公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，该协议第三条合同期限约定“合同期限为叁年，每年一签。第一期合同2015年8月1日起至2016年7月31日止。每年合同到期，可根据市场物价行情涨幅，以及政策性工资社保等因素，以年度为单位，根据国家政策，双方商议后对小区物管费作适当调整。”；第七条物业管理服务费用约定“缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日交纳”、“电梯住宅按产权面积每月每平方米1.43元”；第十四条违约责任约定“物业使用人违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有义务协助乙方催缴，并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒交费用的，物业服务企业将采取催促措施，直至向人民法院提起诉讼。”；该协议第五条物业管理服务内容、第六条物业管理服务质量对千禧苑物业公司提供的物业管理服务范围及相关标准进行了相应的约定。上述协议签订后，千禧苑物业公司开始提供物业服务，曾勇从2015年10月1日起未向千禧苑物业公司交纳物业服务费至今，千禧苑物业公司现诉请曾勇支付自2015年10月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费用。另查明，在千禧苑物业公司为曦阳山庄小区提供物业服务期间，在公共秩序维护、环境卫生管理、电梯设备维护等方面存在瑕疵。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”的规定，本案中，曦阳山庄业主委员会系经业主选举产生且履行了备案手续，其代表业主与千禧苑物业公司签订的《物业管理服务协议》合法有效，对全体业主具有约束力，对于被告辩称曦阳山庄本届业主委员会任期届满，无权与千禧苑物业公司签订相关物业服务协议的主张，因业主委员会系经业主选举产生且履行备案手续，在未经法定程序撤销的情况下，作为业主自治组织，其实体一直存在，故对于被告的该主张不予采纳。在千禧苑物业公司与曦阳山庄业主委员会签订《物业管理服务协议》后，千禧苑物业公司对曾勇所在的小区进行了物业管理工作，曾勇已实际获得了千禧苑物业公司提供的物业服务，曾勇理应向千禧苑物业公司缴纳物业管理服务费，千禧苑物业公司现起诉要求曾勇支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，应予以支持。曾勇从2015年10月1日起至2017年9月30日期间应缴纳的物业服务费为1.43元/月/㎡×118.76㎡×24个月=4075元。对于千禧苑物业公司要求曾勇支付滞纳金的诉请，鉴于千禧苑物业公司提供的物业服务在公共秩序维护、环境卫生管理、电梯设备维护等方面存在瑕疵，仍需不断提高改进，对于该诉请，不予支持。关于曾勇在答辩状中提出千禧苑物业公司诉请中已过2年诉讼有效期的部分，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案中，千禧苑物业公司对曾勇提出诉讼请求，并未超出诉讼时效，故对于曾勇的该辩称，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告曾勇于本判决生效之日起十日内向原告贵阳千禧苑物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费4075元；二、驳回原告贵阳千禧苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾勇负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对曦阳山庄业主委员会任期及与千禧苑物业公司签订《物业管理服务协议》的问题，本院对曦阳山庄业主委员会进行了调查，曦阳山庄业主委员会述称，该届业主委员会是2011年改选成立的，任期3年，2014年10月应该到期改选新一届业主委员会，当时在小区张贴了换届改选的公示，在换届之前依然由现任业主委员会为小区服务，业主对张贴的公示并没有提出意见。物业服务费涨价是与千禧苑物业公司协商过的，2015年6月18日在小区张贴了关于物业费上调的公示，7月25日才与千禧苑物业公司签订了《物业管理服务协议》。新的物业服务费标准大部分业主都是执行交费了的。曾勇及在另案中与千禧苑物业公司发生物业服务费纠纷的罗韬、李斌、史光耀对曦阳山庄业主委员会的上述陈述均不予认可。曾勇称对于涨价没有召开业主大会，业主委员会改选其不清楚，也没有提意见。史光耀称曦阳山庄业主委员会任期到期其是知晓的，情况其也反映过，业主委员会主任谢鸿平对于小区现状也找其谈过，对于没有改选继续管理小区的公示其没有见过，对于反馈意见，其不知情。罗韬称其是看见公示的，但认为没有反馈不代表认可涨价行为，对于期满业主委员会继续管理小区，大家没有讲，其也没有提出。李斌认为曦阳山庄业主委员会已经到期，应当改选，签订《物业管理服务协议》必须召开全体业主大会，征求意见，故对曦阳山庄业主委员会2015年至2017年签订的《物业管理服务协议》不予认可，没有见过曦阳山庄业主委员会张贴的公示，只同意按1元/㎡的标准缴纳物业服务费。千禧苑物业公司对曦阳山庄业主委员会的陈述均无异议，称业主委员会张贴的公示其在一审中均已提交。二审经审理查明，千禧苑物业公司在一审庭审中提交了：1、曦阳山庄业主委员会2014年9月29日作出的《关于小区物业事宜的通告》，主要内容为2014年7月，《物业管理服务协议》已到期，要再续签合同，千禧苑物业公司提出要上调物业费。现将重签合同和物管费调整事宜向业主公示，征求大家的意见，再根据大家的意见确定。本届业主委员会是2011年6月选出，任期3年，目前已到期，应该换届，希望关心小区，有能力、有精力，不仅愿意提供意见，而且身体力行，无偿为小区服务的业主站出来为小区服务。在换届之前，本届业主委员会仍然为小区服务。公示期满，业主委员会会收集业主的反馈，并进行再反馈。2、曦阳山庄业主委员会2015年1月11日作出的《关于小区物业维修的通告》，其中第五条载明小区物业管理合同已于2014年7月到期，业主委员会征求了不少业主的意见，认为千禧苑物业公司与本小区合作多年，虽然后期因为价格低等多种原因，物业服务水平有待提高，但总体来说，还是基本胜任的，所以愿意继续聘请该公司为小区服务，基于目前的物价和业主对服务质量的要求，以及贵阳市新的物业收费标准，双方要对合同进行深入的商谈，根据贵阳市关于物业收费的规定和服务标准，尽快签订新的合同，关于签订合同的相关资料，物管和业主委员会会尽快公示。3、曦阳山庄业主委员会2015年9月26日作出的《关于本小区物业管理费调整情况的说明》，主要内容为2013年7月曦阳山庄与千禧苑物业公司的《物业管理服务协议》到期，后口头协议延聘了一年的物业服务，2014年9月30日，贵阳市出台了《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》，曦阳山庄业主委员会于2014年9月29日书面公示了《关于小区物业管理事宜的通告》，于2015年1月11日书面公示了《关于小区物业维修的通告》，对物管提出的收费调整要求和根据作了说明，并公开征求业主的意见。2015年6月18日，业主委员会在《关于小区若干事宜的公示》中对物管收费调整的金额、依据，作了详细的说明，该通告的公示期超过一个月，期间没有收到反对意见。经业主委员会会议通过，业主委员会主任谢鸿平于2015年7月25日代表业主委员会与千禧苑物业公司签订了《物业管理服务协议》，物业服务费自2015年8月1日起，按合同进行调整，并进行了公示。本届业主委员会任期已于2014年10月满三年，按规定应当对业主委员会重选或改选，当时业主委员会已出公告说明，后来又多次公告，但至今没有业主回应，本届业主委员会不得不超期运行。4、曦阳山庄业主委员会2016年4月21日作出的《关于本小区物业的公告》，对自2011年以来与物管公司谈判物业费标准的历程、物业费上调的依据作出了说明，也载明本届业主委员会需要换届、补选，已多次公示。5、曦阳山庄业主委员会2016年12月18日作出的《关于小区物业费上调的再说明》，主要内容为说明2015年8月1日上调物业服务费的依据：⑴物管为本小区服务的基本情况及业主的意见；⑵2014年贵阳市出台的《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》；⑶2015年，贵阳市最低工资调整为1600元/月，而2012年的最低工资标准为930元；⑷物价上涨因素。诉讼中，双方当事人均认可曦阳山庄约有2/3的业主按照新的物业服务费标准缴纳了物业服务费用。除此之外，二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为曦阳山庄业主委员会2015年至2017年与千禧苑物业公司签订的《物业管理服务协议》是否合法有效、对全体业主具有约束力。曦阳山庄业主委员会于2011年经业主选举产生且履行了备案手续，曦阳山庄业主委员会成立后，自2011年起每年均与千禧苑物业公司签订了《物业管理服务协议》，曾勇对曦阳山庄业主委员会在2015年以前与千禧苑物业公司签订的《物业管理服务协议》亦不持异议。曦阳山庄业主委员会述称该届业主委员会任期为3年，业主委员会到期后根据相关规定，应当进行改选，对于业主委员会改选的事宜该届业主委员会亦在小区多次进行公示，但均未收到小区业主的回应，后业主委员会公告在换届之前，由该届业主委员会继续为小区服务，亦未收到小区业主提出的反对意见。2014年7月，曦阳山庄业主委员会与千禧苑物业公司签订的《物业管理服务协议》到期，自2014年9月起，曦阳山庄业主委员会多次在小区公示《物业管理服务协议》的续签事宜，但均未收到小区业主的反馈意见，曦阳山庄业主委员会于2015年7月代表业主与千禧苑物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定自2015年8月起，电梯住宅按产权面积每月每平方米1.43元的标准交纳物业费。此后曦阳山庄业主委员会对签订《物业管理服务协议》的事宜及物业费上调的依据多次在小区进行公示。2016年、2017年曦阳山庄业主委员会与千禧苑物业公司签订了内容相同的《物业管理服务协议》。新的物业服务费标准执行以来，曦阳山庄约有2/3的业主都已按照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。综合以上情况分析，可认定曦阳山庄业主委员会2015年以后仍然有权代表曦阳山庄业主与千禧苑物业公司签订《物业管理服务协议》，曦阳山庄业主委员会2015年至2017年与千禧苑物业公司签订的《物业管理服务协议》均合法有效、对全体业主具有约束力。千禧苑物业公司根据《物业管理服务协议》的约定，主张曾勇交纳2015年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费于法有据，一审判决认定曾勇应向千禧苑物业公司交纳物业服务费为1.43元/月/㎡×118.76㎡×24个月=4075元并无不当，本院予以维持。关于曾勇提出的选聘物业服务企业、调整物业费，业主委员会须组织召开业主大会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其作为曦阳山庄小区业主，既没有收到召开业主大会的通知，也没有收到有关物业合同续签的征求意见书，曦阳山庄业主委员会在未召开业主大会经由业主共同决定是否继续选聘千禧苑物业公司进行物业管理的情况下，与千禧苑物业公司续签合同，并擅自将物业服务费标准上调是无效的上诉理由，对于与千禧苑物业公司续签《物业管理服务协议》及调整物业服务费标准，曦阳山庄业主委员会已多次在小区内进行公示，履行了相关的告知义务，该小区业主罗韬也认可看见曦阳山庄业主委员会在小区张贴的公示。从新的物业服务费标准的执行情况来看，曦阳山庄约有2/3的业主都已按照新的物业服务费标准交纳了物业服务费，据此可认定千禧苑物业公司继续为曦阳山庄提供物业服务、上调曦阳山庄物业服务费收费标准的事项已取得该小区“双过半数”业主的同意，故曾勇的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于曾勇提出千禧苑物业公司提供的物业管理服务水准远远达不到合同要求的上诉理由，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，曾勇长期未交纳物业管理费的行为必然将影响小区公共秩序和千禧苑物业公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故曾勇以千禧苑物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，曾勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由曾勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 霞
审判员 谌致华
审判员 邓 艳
二〇一八年五月二十三日
书记员 陈 燕