吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）白洮重审初字第37号
原告：张文荣，现住白城市.
委托代理人：胡亚非，系吉林亚非律师事务所律师。
被告：李长海，白城市建筑工程公司项目经理，现住白城市。
委托代理人：王春雷，系吉林百石律师事务所律师。
第三人：李长江，现住白城市。
委托代理人：刘冰，吉林飞达律师事务所律师。
原告张文荣诉被告李长海确认合同效力纠纷一案，本院于2012年12月4日作出（2011）白洮市民初字第244号民事判决后，原告张文荣不服，向白城市中级人民法院提出上诉。白城市中级人民法院于2013年8月5日作出（2013）白民三终字第13号民事裁定：一、撤销洮北区人民法院（2011）白洮市民初字第244号民事判决。二、发回洮北区人民法院重审。重审中，原告张文荣向本院提出申请要某某追加李长江为本案的另一被告，本院依法通知李长江为本案的第三人参加诉讼。本院依法另行组成由审判员李国兴担任审判长，审判员张洪宽、人民陪审员刘建磊参加的合议庭，对本案进行了公开审理。原告张文荣及其委托代理人胡亚非，被告李长海的委托代理人王春雷、第三人李长江的委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年5月，原告爱人王士江（现已病故）与被告协商，被告将位于开发区保胜路98号楼出卖给王士江，双方约定房款总价为95万元。由于当时原告家没有太多房款，钱只能用于所购房的装修，于是协商用楼房贷款后偿还被告购房款，在办理贷款时双方因其它原因发生争议，一直在洮北区人民法院诉讼当中，现双方的诉讼已经终结。在协商购房时原告交购房定金1万元，被告将楼房交付给原告使用。事后原告又多次交购房款8.9万元。原告为被告办理其它房屋产权花费用45671元，为被告偿还他人欠款10万元。原告已经实际给付被告房款244671元。原告尚欠被告房款705329元，此款应当按双方约定，由原告贷款后偿还。由于被告一直未能将此房相关产权证交付原告，导致原告一直未能办理贷款，所欠被告房款也一直未能付清。双方对此事一直协商未果。故原告现诉至法院，要某某法院确认双方的楼房买卖合同有效，被告将争议的楼房产权证交付给原告，并协助原告办理过户手续。
被告辩称，1、因为原告在该买卖合同中严重违约，应确认合同无效。2、要某某原告返还被告房屋。3、费用由原告承担。
第三人述称，李长江只知道买卖房子这件事，不清楚具体约定。
本庭根据原告的陈述和被告的答辩，本庭归纳本案争议的焦点是：
原被告就开发区保胜路96、98号楼（现已打通变成98号楼）的口头房屋买卖协议是否合法有效。
原告向法庭出示如下证据：
1.李子元、杨乃刚、谢有林证人证言，证明1、在当时王士江和李长海有口头协议，房屋作价95万。2、王士江履行给付房款有一个过程，是先办理李长江房屋产权登记，后用李长江房屋贷款，赎回李长海的房屋产权证，之后再用李长海房照抵押贷款，贷款钱由李长海拿走，由王士江还贷。
被告质证：有异议。证人未到庭不符合民诉法要某某，不能证明原告要证明事项。
第三质证：不能算证人证言，未到庭。这三个证人都不是签订合同在场人，都是听王士江说的，不符合证人要某某。他们都是朋友关系，还有到他家吃饭听说的，不能证明王士江说的这个事情是真的。
2.证人周某某到庭作证：我和李子元是朋友，李子元和王士江是朋友，我到王士江饭店吃过几次饭，后来王士江要扩大经营买李长海的房子，不能给付那些资金，要在银行贷款，他俩商量想要李长海房本做抵押，但是李长海房本已经在银行抵押出去了，李长海征得他弟弟同意，用李长海弟弟房本抵押贷款。没贷成因为王士江没有稳定收入，没有纳税凭证，不够贷款条件，就没有贷成。我就知道这些。
原告质证：无异议。
被告质证：有异议。（1）不能证明谁买房的事情，具体过程他不某某。（2）不能证明这笔贷款是什么用途。
第三人质证：证人所某某的都是王士江和证人说的，和前三个证人一某某的，只是听说这个事情，不能证明有这个事。是用自己想法连接起来的，是不是用李长江房本贷款证人不某某，没有可联系的证据。
3.由李长海签名购房款票据5张复印件（原卷宗19—21页），证明给付房款情况，2004年6月14日有2.3万元，原判决没有认定无道理，这是实实在在签收的购房款。
被告质证：对标明购房款的我们认可，没有标明购房款的不认可。
第三人质证：有四张标明是购房款，一张没写，如果是还购房款应该标明，不能排除是其他经济往来。
4.为李长海办理李长江名下的钱雨浴池产权手续7张票据（原卷宗22—24页），费用45601元。证明依约定原告办理手续的事实与费用支出，也属于房款。（1）追加李长江为被告的理由。（2）7张票据合计支出金额的应该视为购房款。这7张票据反应问题：（1）王士江为李长江所有钱雨浴池产权登记所进行的费用支出。（2）李长江与李长海是亲兄弟。（3）李长海对王士江为李长海办理产权登记费用支出没有异议。（4）王世江对其产权证办理费用支出涉及口头内容是由王士江为李长江钱雨浴池房屋初始登记支付费用，然后抵押贷款。
被告质证：票据真实性无异议，证明问题有异议。这些不能证明与本案有关联关系。
第三人质证：李长江说时间太长记不清了，钱大概是李长海给的。这个票据不是合同一方，不能说明他和买卖合同有任何关系，只能证明和李长江有债权债务关系，李长江不某某合同内容。
5.收款证明一份复印件（原卷宗26页），借据一份，洮北区法院庭审记录一份。证明原告为被告偿还欠款10万元，该款也属于房款。是李长海欠鲍伟的钱，他向李长江追讨欠款，李长海告诉王士江替他还这个钱。王士江从程筱东手借钱，代偿李长江欠款，原判决没有认定是给付房款是不对的。
被告质证：（1）原告提供都是复印件，真实性有异议。（2）原告所提供证据只能证明李长海、王士江和程晓春有经济往来，与本案购房没有关系。（3）这些证据体现借款人、还款人都是王士江，与李长海没有关系。而且另案处理完毕的事情。不能证明能与本案购房款联系在一起。
第三人质证：这就是借款，李长海为担保，没有体现钱是李长海用的，借款人的王士江，怎么能替李长海还钱呢。借条与房款没有关系。
被告向法庭出示如下证据：
1.（2008）白民一终字第642号民事判决书一份，证明现张文荣同意解除与李长海房屋买卖合同关系。
原告质证：没有法院判决解除双方合同。
第三人质证：这个是生效判决，证明原告有解除合同意向。
2.（2008）白民一终字第642号判决庭审笔录一份，证明（1）第三页中证明购房款为105万的事实。（2）第四页原告同意解除房屋买卖关系，但要赔偿损失。有意向解除房屋买卖关系。
原告质证：被告出示庭审笔录证明双方产生的纠纷没有得到解决。如果对方同意给付四五百万房屋装修款，同意解除合同，这个笔录证实不了这个问题。
第三人质证：没有意见。
3.白城中院2013年5月8日调查笔录一份，在第二页证明原告是在2004年当年向被告交付购房款的事实。
原告质证：王士江给付购房款有约定，这个约定就是用李长江房屋取得贷款，赎回李长海房屋，再用李长海房屋贷款。所以违约责任应该通盘看，证明不了原告违约。
第三人质证：不某某这个情况，没有意见。
第三人未向法庭提供证据。
经庭审调查，原、被告双方当事人举证、质证，本院综合评判认定如下事实：
原告张文荣与王士江（2008年6月10日病故）系夫妻。被告与第三人系同胞兄弟。2004年5月19日王士江和被告口头协商：王士江以购楼房款为95万元购买被告所有的位于白城市经济开发区保胜路96、98号楼房（现已打通变成98号楼），当时约定由王士江先给付部分购楼房款，余款在2004年当年用被告的房照办理贷款，用贷款给付购楼房款。王士江当日给付被告购房定金1万元，被告给出具了收购房定金1万元的收据。嗣后，被告将楼房交付给王士江使用。王士江分别于同年5月24日给付被告购房款4.6万元，5月27日给付16500元，6月14日给付2.3万元。原告诉称当时还约定由王士江给第三人经营的“钱雨浴池”办理房照，所花的费用顶付被告的购房款。再用第三人的该房照贷款，偿还被告欠银行的贷款后，把被告抵押给银行的房照拿回来，再拿去贷款。为给第三人办理房照支付各种费用共计45671元（注：原告提供的证据4即7张票据，最后时间记载是2004年8月3日），该费用应该顶付被告的购房款。但从已经生效的白城市中级人民法院（2008）白民一终字第642号民事判决书中认定的2004年8月9日王士江与被告签订的协议书第2条明确约定如王士江在此期间还不上借款10万元，王士江自愿将购买李长海位于开发区保胜路98号楼2层楼（面积470平方米）退还李长海所有，内外装修费用一并归李长海，另李长海已收王士江现金9.9万元不再退还王士江。王士江与被告签订该协议可以确定在2004年8月9日前李长海已收到王士江购房款现金9.9万元，如原告所诉为给第三人办理房照支付各种费用共计45671元顶付被告的购房款，从支付各种费用的时间上看，最后的时间是2004年8月3日，在2008年8月9日王士江与被告签订的协议书之前，双方理应将该费用45671元写入协议中，然而该协议没有记载，只能说明原告所诉的事实不成立。此外，从原告提供证据5欲证明原告为被告偿还欠款10万元，该款也属于房款。但从证据5可以认定的事实是王士江作为借款人向程晓东借款10万元，被告用其所有的400型凌志轿车提供抵押担保，后来王士江偿还了该欠款，但程晓东未返还被告的400型凌志轿车，因此，王士江作为原告提起诉讼，要某某程晓东返还被告的400型凌志轿车。收款证明既然说是被告欠鲍伟的，但还款时却没有债权人鲍伟和债务人被告的任何手续，不能让人信服，不予采信。加之，已经生效的白城市中级人民法院（2008）白民一终字第642号民事判决书中在原审和二审中看不出原告与王士江辩称是被告向鲍伟借款的事实，不仅如此，而且所认定的事实就是王士江作为借款人向程晓东借款10万元，被告用其所有的400型凌志轿车提供抵押担保，2006年9月28日王士江向程晓东偿还了该欠款。由此可以认定，该欠款10万元不是被告借款，也就不是房款。所以，到目前为止，原告仅给付被告楼房款9.9万元。关于用被告的房照贷款一事，由于王士江没有稳定收入，没有纳税凭证，不够贷款条件，而没有贷成。根本不是被告的责任造成的。此外，已经生效的白城市中级人民法院（2008）白民一终字第642号民事判决书中已经认定现张文荣同意解除与李长海间的楼房买卖关系，但因双方就装修价格等相关事宜无法达成一致意见，无法并案处理，李长海可就房屋买卖关系另案主张权利。庭审中，原告明确表示不要某某对房屋装修价值予以评估，另案再诉解决。
综上所述，本院认为：原告之夫王士江生前与被告自愿达成口头的房屋买卖协议王士江以95万元购买被告所有的楼房，当时约定由王士江先给付部分购楼房款，余款在2004年当年用被告的房照办理贷款，用贷款给付购楼房款。该协议具备合同的主要条款，已经依法成立，是有效的。但由于王士江没有稳定收入，没有纳税凭证，不够贷款条件，而没有贷成。责任不在被告，且与第三人也无关系。原告自认当时自家没有太多房款，按照约定贷款没有贷成，原告确实无能力购买被告的楼房，此时原告应该主动提出解除房屋买卖协议或者重新协商如何给付被告的楼房款。事实上，从已经生效的白城市中级人民法院（2008）白民一终字第642号民事判决书中已经认定现张文荣同意解除与李长海间的楼房买卖关系，但因双方就装修价格等相关事宜无法达成一致意见，无法并案处理，李长海可就房屋买卖关系另案主张权利上看，张文荣已经同意解除与李长海间的楼房买卖关系。庭审中，原告还明确表示不要某某对房屋装修价值予以评估，另案再诉解决。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原被告就位于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋未经依法登记过户，该房屋仍是被告的所有权。王士江仅于2004年8月9日前分期给付李长海购房款9.9万元。原告在长达9年多的时间里没有给付被告任何购房款，原告严重侵犯了被告依法享有的所有权即占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要某某买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要某某支付该标的物的使用费”和第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”被告在诉讼中，未主张要某某原告支付该标的物的使用费，现被告请求解除与原告的房屋买卖协议，符合上述法律规定，本院依法支持。本院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百六十七条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告的诉讼请求。
二、解除原告与被告间的就坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋买卖关系。
三、原告待本判决生效后，将坐落于白城市经济开发区保胜路96、98号的房屋交付给被告。
案件受理费6650元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉则本判决生效。双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。
申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 李国兴
审 判 员 张洪宽
人民陪审员 刘建磊
二〇一四年一月三日
书 记 员 王 勇