＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗中法民五终字第3437号＼n上诉人（原审被告）林其添，男，1971年9月26日出生，汉族。＼n委托代理人岑文毅，广东天高律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）沈菊，女，1978年8月16日出生，汉族。＼n委托代理人苏宝，北京市大成（广州）律师事务所律师。＼n原审第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行。＼n负责人叶祝华，行长。＼n委托代理人梁曙芳、黄楚莹，均为广东金联律师事务所律师。＼n上诉人林其添因共有物分割纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n沈菊一审诉称，广州市越秀区广州大道中明月一路15号202房由我方、林其添共有，是我方、林其添于2005年4月22日向广州凯旋房地产发展有限公司购买所得。为更好实现涉讼房屋的价值，我方多次要求林其添分割该房屋，但林其添均不予配合。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我方起诉要求，1、确认我方、林其添各占越秀区广州大道中明月一路15号202房的1／2产权份额；2、对该202房予以分割，房屋归我方所有，我方按照该房屋评估价格的一半扣除未付房屋贷款的一半后折价款项支付给林其添。＼n林其添一审辩称，对沈菊要求确认涉讼房屋由沈菊、我方双方各占1／2产权份额没有异议。因涉讼房屋抵押给中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称海珠中行），我方已经明确向海珠中行表示，不同意提前还贷，我方会继续按照贷款合同约定履行还贷义务，如果沈菊同意将该房屋租金收益用以偿还房屋贷款，则同意析产。＼n海珠中行一审述称，房屋贷款合同由沈菊、林其添共同签订，供款账户是林其添帐号，从2005年5月至2013年4月10日已还贷款本金1279999.68元，利息117166.78元，本金剩余1120000.3元未还。只要沈菊、林其添同意还清贷款本息，第三人同意与沈菊、林其添办理产权分割手续。＼n原审法院经审理查明，2005年4月22日，沈菊与林其添（买受人）与广州凯旋房地产发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由沈菊、林其添以总价3428572元购买广州大道中明月一路凯旋会花园君悦阁B栋202房，建筑面积292平方米等。同年3月10日，沈菊、林其添（乙方、借款人）与海珠中行（甲方、贷款人）签订《房屋抵押贷款合同》，约定贷款金额2400000元，贷款期限15年，本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.425‰，供款计划为等额本金还款法，即按月平均归还借款本金，借款利率逐月结算还清，计算公式如下：每月供款额＝贷款金额／供款总期数＋（贷款金额－已还本金）×月利率，公款总期数为180期，房产地址广州大道中明月一路9号以西凯旋会花园B栋君悦阁202房等。该合同办理了赋予强制执行效力的（2005）穗证内经字第20195号公证手续。广州市国土资源和房屋管理局于2008年1月7日颁发粤房地证字第C61××82号《房地产权证》，记载沈菊与林其添是广州大道中明月一路15号202房权属人，占有房屋份额为共有，房屋用途居住用房，建筑面积297.7385平方米，他项权情况记载权利人海珠中行，权利种类抵押，权利范围全部等。据海珠中行提供的还贷记录记载，至2013年4月8日，已还拖欠本金1279999.68元，已还应收利息117166.28元，本金余额1120000.32元等。涉讼房屋现由沈菊出租，因沈菊、林其添未就涉讼房屋的分割协商一致，沈菊于2012年12月28日向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。＼n本案一审审理期间，沈菊、林其添表示愿意以竞价方式购买对方产权份额，但双方对竞价底价协商未果，沈菊遂向原审法院申请对涉讼房屋的市场价格进行评估。经原审法院依法委托，深圳市国咨土地房地产评估有限公司于2013年6月19日作出《房地产估价报告》，结论为涉讼房屋完全产权交吉价值11016325元，不交吉价值8813060元。沈菊认为该评估结论的交吉价值评估过高，其愿意以不交吉价格购买林其添产权份额。林其添对该评估结论没有异议，其愿意以不交吉价格购买沈菊产权份额，但要扣除租金、装修费等费用，沈菊对此表示不同意。海珠中行对该评估结论没有异议。因双方未能就竞价协商一致，沈菊要求由原审法院拍卖涉讼房屋，所得价款由沈菊、林其添各得一半。海珠中行同意该方案，要求在拍卖取得价款中就所剩房屋贷款优先受偿。林其添不同意该方案。＼n原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，沈菊、林其添是涉讼房屋的共有人，双方没有对共有形式进行约定，也没有家庭关系，沈菊现要求确认涉讼房屋由沈菊、林其添各占1／2产权份额，林其添对此没有异议，故涉讼房屋由沈菊、林其添按份共有各占1／2产权份额符合上述规定，原审法院予以支持。＼n根据《中华人民共和国物权法》关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，沈菊、林其添双方未对实物分割方式进行过协商，涉讼房屋作为商品房，实物分割有损其使用价值及管理。因双方亦未就竞价购买对方产权份额的分割方案达成一致意见，在此情况下，沈菊提出将房屋拍卖、变卖，价款原、林其添各得一半的方案，鉴于沈菊、林其添现均有房屋居住，涉讼房屋价值较高，如对房屋进行拍卖、变卖，所得价款亦足以保障双方当事人的正常居住生活，且作为抵押权人的海珠中行亦同意将房屋拍卖、变卖后以优先受偿房屋所剩贷款，故以该分割方案处理本案纠纷符合公平合理、等价有偿的民事原则，原审法院予以采纳。＼n综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款、第一百零三条及第一百七十九条第一款之规定，原审法院作出判决：一、确认广州市广州大道中明月一路15号202房由原告沈菊、被告林其添各占1／2产权份额。二、在本判决发生法律效力之日起30日内，原告沈菊及被告林其添拍卖或变卖广州市广州大道中明月一路15号202房，第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行予以协助。三、第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行在拍卖或变卖广州大道中明月一路15号202房所得款项之日起5日内就该款项优先受偿涉讼房屋贷款；贷款清偿完毕后所剩房屋价款，由原告沈菊与被告林其添各占50％。本案受理费34228元，评估费用29024元，合计共63252元，由原告沈菊负担21084元，被告林其添负担42168元。＼n判后，上诉人林其添不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果违法，严重损害了上诉人的合同权利和合法权益。2005年4月22日，被上诉人和上诉人作为买方，与广州凯旋房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，按揭购买广州市越秀区广州大道中明月一路15号202房屋（建筑面积297．7385平方米），房价款人民币3428572元，首期款1028572元，由双方支付给广州凯旋房地产发展有限公司。余款2400000元在中国银行广州海珠支行办理15年购房抵押贷款，从2005年5月8日起至2020年4月8日止。从2005年5月8日起至2013年4月10日止期间，每月按揭贷款本息均由上诉人单方偿还，合计2069807．23元（一审判决中所写已经偿还贷款本金1279999.68元，利息117166.78元是与实际情况不符的）。对于上诉人和被上诉人共同作为房屋购买方，以借款人名义与中国银行广州海珠支行签订《房屋抵押贷款合同》，办理15年购房抵押贷款，借款2400000元，至2013年4月10日止尚欠贷款本金1120000.30元的事实，三方诉讼当事人均予以确认，并无异议。上诉人认为，《房屋抵押贷款合同》是三方当事人的真实意思表示，是合法、有效的民事合同，对各方当事人都具有法律约束力，未经三方协商一致，合同不能作出修改，更加不能提前解除或者终止，而只能按照合同约定继续履行。对于共有房屋的权属和利益，只有在《房屋抵押贷款合同》履行完毕之后方可进行。第一，当初被上诉人是自愿与上诉人一起，作为共同购房人向广州凯旋房地产发展有限公司购买广州市越秀区广州大道中明月一路15号202房屋的，没有人强迫或者勉强其与上诉人一起购房；第二，被上诉人与上诉人一起，决定以向中国银行广州海珠支行办理15年购房抵押贷款，借款2400000元的方式购买上述房屋，也是被上诉人自愿的。当时，双方不论出于任何目的或者考虑，其作出抵押贷款，分期供楼这个决定，就是希望能够分期付款，减轻一次性付款购房的经济压力，避免打乱各自的经济活动安排。这是双方办理抵押贷款手续的初衷。第三，双方办理抵押贷款手续的初衷，在与中国银行广州海珠支行签订《房屋抵押贷款合同》后，就依法转变为具有法律效力和约束力的合同。既然是三方自愿签订的合同，各方自然必须按照约定予以履行，未经其他当事人协商一致，任何一方均无权单方要求修改、解除或者提前终止。这是基本的法律常识。在此前提下，一审判决无视《房屋抵押贷款合同》的客观存在和法律效力，完全漠视上诉人的合同权利和合法权益，在上诉人强烈反对解除或者提前终止《房屋抵押贷款合同》的情况下；在合同尚未期满时，在上诉人并无任何违约行为，且明确表示愿意继续按照《房屋抵押贷款合同》的约定条件和金额，按期偿还贷款本息，直至合同期满的情况下，强行要求各方解除或者提前终止《房屋抵押贷款合同》，这是没有任何法律依据的，是完全违法的。这是对上诉人严格遵守合同义务的守法行为的否定，和对被上诉人违反法律和合同，提出解除或者提前终止《房屋抵押贷款合同》的无理要求的毫无原则的支持。同时，一审判决完全违背双方贷款的初衷，必将打乱上诉人的资金使用计划，甚至造成房屋在不适当时机出售，房价被大幅压低带来的巨大经济损失，其结果就是严重侵害上诉人的合同权利和合法权益。故此上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。＼n被上诉人沈菊答辩称，一，我方同意一审判决。二，我方不同意上诉人的上诉请求，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，我方一审诉讼请求是请求分割涉案房屋，而不是上诉人所称的房屋抵押贷款合同，房屋抵押贷款合同是开发商、银行与业主三者之间的合同，与本案是不同的法律关系，是另外的法律关系，在本案中第三人中行海珠支行也同意拍卖涉案房屋的分割方案，另外，上诉人在上诉状中所称涉案房屋首期款是1028572元及每月贷款由其单方偿还等均不是事实，实际上涉案房屋首期款是60万元，在一审已经查明，每月贷款是由我方与上诉人共同偿还。三，由于上诉人与我方无法就涉案房屋分割方式达成一致意见，在对涉案房屋无法实物分割的情况下，对涉案房屋拍卖或变卖的价款与分割，这是对上诉人或者我方而言都是最公平的，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。＼n原审第三人海珠中行表示与一审意见一致。＼n经审理查明，林其添、沈菊、海珠中行对原审法院查明事实无异议，本院予以确认。林其添、沈菊双方均称在一审中双方均确认涉案房屋总房款3428572元，但实际付款是300万元。在二审中，林其添表示如果要拍卖涉案房屋，就要把其投入的装修费、供楼款、沈菊收取的租金一并处理。沈菊表示应按一审判决处理。＼n在二审庭审中，林其添、沈菊均确认涉案房屋租客已搬走，现为空置。本院告知林其添、沈菊，涉案房屋维持现状，不允许双方各自使用或出租、出借给他人，林其添、沈菊均表示同意。＼n林其添、沈菊均表示，如果法院判决涉案房屋要分割，其不持有房屋，如果拍卖、变卖涉案房屋，均同意以交吉的方式拍卖、变卖涉案房屋。＼n本院认为，关于涉案房屋由沈菊、林其添各占的产权份额，原审依据《中华人民共和国物权法》关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，认定涉案房屋由沈菊、林其添各占1／2产权份额，林其添并无对此提起上诉，本院对原审法院的上述认定予以确认。＼n关于沈菊请求分割涉案房屋应否支持的问题，林其添在一审的答辩时不同意分割，之后在一审审理过程中，沈菊、林其添双方表示愿意以竞价方式购买对方的产权份额，只是未能就竞价价格协商一致，在此情况下，沈菊提出拍卖涉案房屋，所得价款双方各得一半，林其添表示不同意拍卖房屋。综合双方的意见以及本案的实际情况，根据《中华人民共和国物权法》关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，在海珠中行表示沈菊和林其添同意还清贷款本息，同意分割涉案房屋，并在所得价款中优先受偿的情况下，原审法院采取拍卖、变卖的方式对涉案房屋进行分割，理由阐述充分，且合法合理，本院予以确认。林其添上诉主张不同意分割涉案房屋，理由不成立，本院不予支持。在二审中林其添、沈菊均表示，如果拍卖、变卖涉案房屋，均同意以交吉的方式拍卖、变卖涉案房屋，因此，原审判决第三项对涉案房屋的拍卖或变卖，应以交吉方式进行。林其添在二审中表示把其投入的装修费、供楼款、沈菊收取的租金一并处理，因在一审中双方均无提及，故在二审中不宜直接处理，双方可就涉案房屋共有产权期间共同或各自支出的费用以及收取的租金等另行协商或诉讼解决。＼n综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人林其添上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费34228元，由上诉人林其添负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员姚伟华＼n代理审判员李民＼n二〇一四年××月××日＼n书记员李焕＼n颜玉婵