江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终2008号
上诉人（原审被告）：泗洪永杰实木家具有限公司，住所地泗洪县孙园镇青临路（工业集中区）。
法定代表人：魏敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许卫永，该公司员工。
委托诉讼代理人：李保华，江苏可行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泗洪县孙园镇人民政府，住所地泗洪县孙园镇孙园大街97号。
负责人：蔡艺锋，系该镇党委书记。
委托诉讼代理人：刘晓军，江苏拓荒者律师事务所律师。
原审被告：武国祥，男，1968年12月19日出生，住泗洪县。
上诉人泗洪永杰实木家具有限公司（以下简称永杰公司）因与被上诉人泗洪县孙园镇人民政府（以下简称孙园镇政府）、原审被告武国祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初8203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永杰公司的委托诉讼代理人许卫永、李保华，被上诉人孙园镇政府的委托诉讼代理人刘晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永杰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：第一，涉案厂房位于工业集中区，那么应该有规划许可，应该由相关部门出具手续证明该问题。一审直接认定合同无效过于草率。第二，一审认定涉案租赁合同无效，那么永杰公司不应再支付占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不适用于本案。本案租赁标的物是厂房，并非普通房屋。第三，孙园镇政府违反诚信原则，故意把厂房卖给第三人，给永杰公司造成巨大损失，不应再支持其关于占用费的请求。第四，永杰公司对涉案厂房有优先购买权。虽然涉案厂房没有合法手续，但厂房已经被永杰公司租赁、使用，先行占有即具有优先购买权。第五，涉案厂房已经被孙园镇政府卖给胡兵、武兵，应追加二人参加诉讼。第六，一审代理人孟军是普通授权，许卫永是特别授权。一审法官询问是否提出反诉时，永杰公司代理人表示，关于损失部分保留诉权。如果是孟军的表态，因其不是特别授权，孟军的表态无效。请二审查清事实后决定是否发回重审。
孙园镇政府二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、本案是双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷，不涉及到其他人的利益，不应追加胡兵、武兵为本案第三人。2、一审中，永杰公司有两位委托诉讼代理人。孟军一审中当庭明确表示不提出反诉，仅作为抗辩理由，保留诉权。另一位委托诉讼代理人许卫永未当庭提出异议，闭庭后审核庭审笔录时永杰公司两位委托诉讼代理人也未提出异议。3、关于合同效力问题，涉案房屋的建设没有审批手续，泗洪县发改委也无法查到审批手续。如果永杰公司到发改委查到涉案房屋有审批手续，孙园镇政府愿意承担相应的法律后果。4、永杰公司长期占用孙园镇政府房屋，合同被确认为无效，故一审认定按照合同约定的标准计算占用费符合司法解释的规定。
孙园镇政府向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的房屋租赁合同无效；2、永杰公司返还厂房并从2015年10月17日起至实际返还厂房时止，参照每年90000元租金标准支付占用期间的房屋使用费；3.诉讼费用由永杰公司承担。
一审法院认定事实：永杰公司系生产、批发、销售家具的有限责任公司（自然人独资），于2014年11月11日成立。2014年4月，永杰公司在成立之前，通过其员工许卫永委托武国祥租赁孙园镇政府位于泗洪县孙园镇青临路（工业集中区）厂房一幢进行使用。永杰公司于2014年4月17日交纳了租金90000元。涉案厂房建设时未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。
一审法院认为：孙园镇政府与永杰公司之间虽未订立书面的厂房租赁合同，但双方之间形成事实上的租赁合同关系，且应视为不定期租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，孙园镇政府出租给永杰公司使用的厂房在一审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，双方之间的租赁合同应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，合同无效的，自始无法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。故永杰公司应当将其租用的厂房返还孙园镇政府。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，永杰公司应按约定的租金标准支付房屋占有使用费用。孙园镇政府虽主张所收取的90000元应为一年的租金，对此并未能提供证据证明其主张，但永杰公司自认一年租金为60000元，故应以此标准确定租金数额，永杰公司所支付的90000元租金应是2014年4月17日至2015年10月16日期间共计一年半时间的租金，其抗辩称租金应自2014年6月17日起算，未能提供证据证实，依法不予采信。故永杰公司尚应自2015年10月17日起至实际返还租赁的厂房时止，按每年60000元标准支付厂房占有使用费。
永杰公司虽主张孙园镇政府无权变更诉请，但根据法律规定，当事人主张的合同效力与人民法院根据案件事实认定的合同效力不一致的，应当告知当事人变更诉讼请求。如前所述，本案中一审法庭辩论终结前涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，双方之间的租赁合同无效，故在孙园镇政府主张的合同效力与一审法院根据案件事实认定的合同效力不一致的情况下，经法院释明，孙园镇政府依法变更了诉讼请求，符合法律规定，对永杰公司的抗辩意见，不予采信。因孙园镇政府与永杰公司之间的租赁合同无效，故永杰公司主张优先购买权的辩解意见不能成立，对其该主张依法不予支持。对于永杰公司主张的孙园镇政府应返还收取的租金费用，其明确仅系提出抗辩，不进行反诉，且其主张返还租金费用并不符合法律规定，依法不予支持。另，永杰公司提出孙园镇政府应赔偿其损失，但其明确不提出反诉、保留诉权，也未提供证据证明其损失情况，故在本案中依法不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决：一、确认孙园镇政府与永杰公司之间的房屋租赁合同无效；二、永杰公司于判决生效后十日内将涉案租赁的厂房返还于孙园镇政府；三、永杰公司于判决生效后十日内按每年60000元标准支付孙园镇政府厂房占有使用费，从2015年10月17日起计算至实际返还租赁的厂房时止；四、驳回孙园镇政府的其他诉讼请求。案件受理费2850元，由孙园镇政府负担940元，永杰公司负担1910元。
二审中，除永杰公司对一审认定的涉案厂房没有取得建设工程规划许可证的事实有异议，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方无争议的事实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、本案是否应当追加案外人武兵、胡兵为当事人参加诉讼；2、永杰公司一审中对于反诉权的放弃是否有效；3、涉案厂房租赁合同效力应如何认定，永杰公司是否应支付租赁期间的占用费；4、永杰公司对涉案厂房是否有优先购买权。
永杰公司为证明其上诉主张，二审中提供如下证据：
证据1、永杰公司从泗洪县公安局调取的公安机关对胡兵、武兵的父亲武国荣、许卫永、魏敏、许尔明等人的询问笔录；
证据2、2016年5月31日孙园镇政府人大主任、副镇长至涉案厂房进行调解的录音一份；
证据3、公司监控视频光盘4张，视频截图照片19张；
证据2可以证明永杰公司租赁涉案厂房期间，孙园镇政府没有通知永杰公司参与购买涉案厂房。证据1、2、3旨在证明涉案厂房已于2016年2月以342000元的价格卖给了武兵和胡兵，武兵、胡兵应该列为本案第三人参加诉讼。孙园镇政府起诉的目的是将厂房收回交给胡兵、武兵。既然涉案厂房无建设工程规划许可证，孙园镇政府与胡兵、武兵的买卖合同也是无效的，孙园镇政府提起本案诉讼属于以合法的手段达到非法的目的。
证据4、泗洪县国土资源局文件一份，在相同的地块上，孙园镇政府挂牌出让；
证据5、泗洪县国土资源局2016年2月3日的收费通知书及所附平面图一份。
证据4、5旨在证明涉案土地应该有相关规划手续
针对上述证据，孙园镇政府质证称：
1、对证据1询问笔录的真实性无异议，但与本案无关联性，只能证明永杰公司和胡兵之间发生了肢体冲突。
2、对证据2录音的真实性无异议，但与本案无关联性。孙园镇政府承认就涉案厂房收取了胡兵、武兵部分款项，但不代表厂房已经卖给了胡兵、武兵，因为国有资产出卖需要相关部门按照法律程序进行。
3、对证据3视频和照片的真实性无异议，但与本案无关联性。
4、对证据4的真实性无法确认。涉案土地如果需要出让，也应当由国土资源部门报请县政府挂牌公开拍卖。
5、对证据5的真实性无法确认，证明目的不明确。
本院认为，关于第一争议焦点。本案为孙园镇政府与永杰公司之间的厂房租赁合同纠纷。孙园镇政府虽就涉案厂房的买卖事宜与胡兵、武兵进行了协商，但本案租赁合同效力如何认定、承租人永杰公司是否要支付租金或占用费、涉案房屋是否应当返还等与孙园镇政府诉讼请求相关的争议问题与胡兵、武兵无关。故本案不应追加胡兵、武兵为当事人参加诉讼。
关于第二争议焦点。一审庭审中，永杰公司的委托诉讼代理人明确表示对于孙园镇政府造成的损失暂不反诉，保留诉权。永杰公司最终也未向一审法院提出反诉，一审法院对其相关主张不予审理并无不当。
关于第三争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方当事人均未提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故应认定涉案房屋租赁合同无效。孙园镇政府关于永杰公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。
关于第四争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条规定的优先购买权的前提是租赁合同有效，本案中租赁合同无效，承租人永杰公司并不享有同等条件下的优先购买权。
综上，永杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由泗洪永杰实木家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年八月十四日
法官助理 钱 钥
书 记 员 汤媛媛