山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0212民初2168号
原告：郭岐进。
被告：青岛兆基置业有限公司，住所地青岛市崂山区。
法定代表人：施维德，总经理。
被告：郭锐。
委托诉讼代理人：牛红岩，山东齐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁冰峰，山东齐海律师事务所律师。
第三人：中启胶建集团有限公司，住所地青岛市。
法定代表人：徐奎学，总经理。
委托诉讼代理人：杜孝会。
原告郭岐进诉被告青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）、郭锐，第三人中启胶建集团有限公司（以下简称胶建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告郭岐进，被告郭锐委托诉讼代理人牛红岩、袁冰峰，被告兆基公司委托诉讼代理人路娜，第三人胶建公司委托诉讼代理人杜孝会到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告郭岐进，被告郭锐及其委托诉讼代理人牛红岩、袁冰峰，第三人胶建公司委托诉讼代理人杜孝会到庭参加了诉讼，被告兆基公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭岐进向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告兆基公司于2006年12月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认原告与被告兆基公司于2006年12月11日签订的《恒基*新天地车库所有权转让协议》有效；3、确认被告兆基公司与被告郭锐于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效；4、被告立即办理“恒基*新天地”房屋商品房买卖合同备案撤销手续及预告登记备案撤销手续；5、被告立即将“恒基*新天地房屋的产权过户登记至原告名下；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2006年12月11日与被告兆基公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告兆基公司开发的青岛市崂山区香港东路以北、规划13号路以西的“恒基*新天地”房屋（以下简称“涉案房屋”），合同约定购房款为2575400元，被告兆基公司于2011年1月16日将涉案房屋交付原告使用。原告接收房屋后，对房屋装修入住，并按期缴纳物业费。另外，原告于2006年12月11日与被告兆基公司签订《恒基*新天地车库所有权转让协议》，购买“恒基*新天地”地下车库，合同约定车库款为360000元。按照合同约定，被告兆基公司应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房产证，然而由于被告兆基公司迟迟未办理竣工验收，导致房产登记手续不能办理。因涉案房屋在房管部门备案并预告登记的权利人为被告郭锐，而被告兆基公司与被告郭锐之间系借款关系，二者于2009年12月15日签订《商品房买卖合同》系对双方借款关系的担保形式，双方之间并非真正房屋买卖关系，因此合同无效。为维护自身的合法权益，特具状起诉，望判如所请。
被告兆基公司辩称，认同房屋归属原告所有，是真正的购房者，与被告郭锐签订的协议属于民间借贷，不是真实购房合同。
被告郭锐辩称，一、本案系商品房预售合同纠纷，郭锐与原告不存在合同关系，郭锐并非本案适格被告。本案涉及违约与侵权两种完全不同的法律关系，不应在一案中共同进行审理；二、原告与兆基公司签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。2006年时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，且二者《商品房买卖合同》存在恶意串通、日期倒签的可能；三、郭锐与兆基公司于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效不应在本案中进行审理，该问题已经法院另案查明、认定，本案中不宜再重复进行审理。2009年12月15日的《商品房买卖合同》并不存在无效的情形，否则与青岛中院生效判决相矛盾；四、因兆基公司销售时存在违规行为以及相关重要材料的缺失，导致涉案房屋客观上无法办理产权过户登记手续；五、兆基公司存在利用本案所涉房产进行诈骗的行为，涉嫌构成合同诈骗罪，应当中止审理并移交公安机关立案侦查。综上，被告郭锐认为其并非本案适格被告，且原告提出的诉讼请求不应在一案中予以审理，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人胶建公司述称，涉案房屋系第三人通过与兆基公司抵顶工程款的形式合法取得后，又用该房屋抵顶给原告，第三人向兆基公司开具收款收据，兆基公司与原告签订《商品房买卖合同》并开具相应的收款收据，法院在（2015）崂民一初字第XXX号案件中已经查明兆基公司与郭锐之间系民间借贷，双方以签订买卖合同形式作为借款担保属于恶意串通损害第三人利益，应认定为无效，故原告应为涉案房屋所有权人。对于郭锐提出的司法鉴定申请第三人不同意，在上一案件中法院依据原告提交的除商品房买卖合同外的物业收据、验房记录、交钥匙证明等相关证据形成完整证据链条认定了原告的购房事实，故郭锐的申请无事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：
1、原告提交2006年12月11日《商品房买卖合同》、《恒基*新天地车库所有权转让协议》、房款《收据》、车库款《收据》；2011年1月16日《业主入住房屋验收表》、《业主留存钥匙证明》；2011年1月16日物业费《收据》、2012年7月18日物业费《收据》、2013年3月27日物业费《收据》，欲证明：原告与被告兆基公司于2006年12月11日签订合同，房款已经结清，系顶账顶的，并未实际支付；涉案房屋自2011年1月16日交付给原告，原告自此开始缴纳物业费。经质证，兆基公司称：真实性及证明事项均无异议。郭锐称：对《商品房买卖合同》的真实性有异议，该合同文本非常新，从常理判断不像十年前形成的纸张及签字，另外合同第二页第二条写明商品房预售许可证号为青崂房注字第502号，当时涉案房屋尚未竣工，是否有这个证号需要原告和兆基公司举证证明。另外从价款上看，郭锐在2009年的购房价是220万元整，原告在所谓的2006年购房价却为257万余元，2006年至2009年房屋价格大幅上涨，涨幅不低于百分之三十，而原告提交的合同在先，价格却更高，比郭锐购买价高出百分之十五，由此可见原告与兆基公司的合同显然系伪造，我方判断可能为双方联合为了对付郭锐所制造的虚假合同，因此我们提出对该合同文本的司法鉴定申请，我们也恳请法院综合全部事实，查明到底是哪两位在合谋诈骗，我们也提醒原告如果您向法庭提交伪造的证据您将承担涉嫌伪证罪的刑事责任，因此请原告认真考虑；对《恒基*新天地车库所有权转让协议》的真实性有异议，形式上看文本非常新，合同第一页第五条约定兆基公司应当于2007年8月交付车库，而当时该房屋未成形，车库也不存在，因兆基公司直到2011年才开始向业主交付房屋和车库，因此该协议真实性严重存疑；对房款《收据》和车库款《收据》的真实性有异议，收据不具备证明兆基公司已收到房款的法律效力，原告还需要要求第三人提交其与兆基公司之间的抵账合同等证据；对于2011年1月16日《业主入住房屋验收表》和《业主留存钥匙证明》，其真实性无法确认，也无法证明原告入住了涉案房屋；对物业费《收据》真实性有异议，不能证明原告缴纳了物业费。第三人称：对2006年12月11日《商品房买卖合同》、《恒基*新天地车库所有权转让协议》、房款《收据》和车库款《收据》的真实性无异议，该组购房手续的办理时间与第三人与兆基公司办理以房抵工程款的时间是同一日期；其余证据系由物业公司出具，真实性无法确认。
首先，被告郭锐于庭后申请“对郭岐进提交的其与兆基公司于2006年12月11日签署的《商品房买卖合同》文本及签字、印章形成的日期进行司法鉴定”，原告与郭锐均提交了自己持有的合同原件，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心[T2017XXXX]号《不予受理说明书》载“待鉴定的《商品房买卖合同》标称时间为2006年，用于比对的样本材料标称时间为2009年12月15日。两者时间距今分别为11年和8年，均已超出本中心目前采用的文书形成时间理化检验方法的适用范围”。即，被告郭锐并不能提交证据证明原告所持《商品房买卖合同》系后补伪造。其次，原告2006年《商品房买卖合同》与被告2009年《商品房买卖合同》比较，两者显著不同为：“2006年版”法定代表人为章岚、委托代理人为金立昆、商品房预售许可证号为青崂房注字第XXX号、出卖人处加盖青岛兆基置业有限公司合同专用章和金某昆印章；“2009年版”法定代表人为施某德、委托代理人无内容、商品房预售许可证号处无内容、出卖人处加盖青岛兆基置业有限公司合同专用章和施维德印章。经查崂山法院相关电子卷宗，（2011）崂民一初字第XXX号、（2013）崂民一初字第XXX号、（2014）崂民一初字第XXX号、（2015）崂民一初字第XXX号、（2015）崂民一初字第XXX号案件中所留存的当事人与兆基置业《商品房买卖合同》打印件，签约时间均为2006年，与原告所提交版本一致；再次，本案被告郭锐为要求兆基公司向其交付涉案房屋曾诉至本院[（2015）崂民一初字第XXX号]，可见兆基公司虽与郭锐签订了《商品房买卖合同》但并未履行，兆基公司主张郭岐进为实际购房人，而郭岐进所提交的《业主入住房屋验收表》、《业主留存钥匙证明》、物业费《收据》与本院（2014）崂民一初字第XXX号、（2015）崂民一初字第XXXX号、（2015）崂民一初字第XXXX号、（2016）鲁0212民初XXXX号电子卷宗中所留存的相关《业主入住房屋验收表》、《业主留存钥匙证明》、物业费《收据》在形式上相一致，而涉案房屋目前确由郭岐进控制支配。综上，本院对原告所提交的该组证据予以认定。
2、第三人提交2005年5月21日《建设工程施工合同》、2006年3月18日《补充协议书》、2006年12月11日《收款收据》、2006年12月11日《协议书》，欲证明：（1）2005年5月21日，第三人承建了被告兆基公司投资开发的位于青岛市崂山区香港东路以北、规划13路以西的恒基▪新天地小区工程，；（2）被告兆基公司于2006年3月18日将房折抵给第三人，购房款折抵部分工程款；第三人于2006年12月11日向被告兆基公司出具金额为柒佰零柒万捌仟肆佰元整（￥7078400.00）的工程款收款收据，其中包含房屋购房款贰佰伍拾柒万伍仟肆佰元(￥2,575,400.00)及地下车库车库款叁拾陆万元(￥360,000.00)，合计贰佰玖拾叁万伍仟肆佰元（￥2,935,400.00）；（3）第三人于2006年12月11日将崂山区香港东路以北、规划13路西的恒基*新天地小区地下车库抵顶给郭岐进，购房款抵顶欠付的部分款项。经质证，原告郭岐进称：以上证据均无异议。兆基公司称：真实性均无异议。郭锐称：（1）对于《建设工程施工合同》、《补充协议书》、《收款收据》的真实性无法确认，合同无手写的日期，保修书也无日期，盖章的公司也不是第三人公司名称，承包人也不是第三人的公司名称；（2）《协议书》真实性有异议，理由是《协议书》没有第三人公司的盖章，也没有证据证明签字的马某声系第三人的授权代表人，另外根据大公司的管理体制，这样一份价值257万余元的顶账协议应当装订在当年的完善的档案或财务凭证中，而单独存在这样一张《协议书》完全不符合第三人的管理制度；（3）关于《收款收据》，该收据印着“无本公司财务收款章无效”，而恰恰该收据无公章，还有几处铅笔签字的字迹，更不符合收据的书写规范，因此《收款收据》真实性不予认可。
经查，“青岛市胶州建设集团有限公司”经胶州市工商局核准，于2010年11月24日更名为“胶建集团有限公司”，于2011年4月2日更名为“中启胶建集团有限公司”。第三人与兆基公司作为《建设工程施工合同》与《补充协议书》的签订双方、第三人作为《收款收据》的出具方、第三人与郭岐进作为《协议书》的签订双方对相关证据的真实性均无异议，且该组证据可以与原告所提交证据形成证据链，佐证了2006年12月11日《商品房买卖合同》、《恒基*新天地车库所有权转让协议》的签订始末以及后续履行，本院对第三人所提交该组证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年5月21日，被告兆基公司与青岛市胶州建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由青岛市胶州建设集团有限公司承建被告兆基公司投资开发的恒基*新天地小区工程。2006年3月18日，被告兆基公司又与青岛市胶州建设集团有限公司签订《补充协议书》，约定兆基公司将房屋（即涉案房屋）折抵给青岛市胶州建设集团有限公司，购房款折抵部分工程款（建筑面积158m2，单价16300元，总房价2575400元），该房屋不得退换，该《补充协议书》另涉及其他多套涉案小区内房屋的“抵押贷款”、“以房抵款”、“担保”等事宜。2006年12月11日，“马某声”代表青岛市胶州建设集团有限公司与郭岐进签订《协议书》一份，约定由青岛市胶州建设集团有限公司将涉案房屋及地下车库作价共计2935400元抵顶其欠郭岐进的部分款项。同日，被告兆基公司与郭岐进就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《恒基*新天地车库所有权转让协议》，兆基公司向郭岐进出具了房款及车库款收据。2011年1月16日，郭岐进接收涉案房屋并自该日起缴纳物业费。
另查明，被告郭锐与被告兆基公司于2009年12月15日就涉案房屋亦签订了一份《商品房买卖合同》，并于2009年12月15日办理了预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人为被告郭锐。郭锐于2015年5月6日将兆基公司起诉至崂山区人民法院，请求兆基公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，将崂山区房屋（即涉案房屋）交付给郭锐。该案审理过程中发现实际控制支配该房屋的并非兆基置业，故将郭岐进、胶建公司追加为第三人，审理后于2015年12月2日做出（2015）崂民一初字第XXX号民事裁定书，认为“郭锐与兆基公司之间的基础法律关系应为民间借贷，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式”，并根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回了原告郭锐的起诉。后郭锐上诉，青岛市中级人民法院于2016年4月7日做出（2016）鲁02民终XXXX号民事裁定书，认为“应当认定兆基公司、郭锐之间签订《商品房买卖合同》的行为系对双方之间借款关系的担保形式，双方之间并非真正房屋买卖关系”，并裁定“驳回上诉，维持原裁定”。
郭锐于2016年8月15日再次将兆基公司起诉至崂山区人民法院，请求兆基公司向郭锐归还借款人民币220万元，以及自2013年1月1日起开始按照24%年利率计算的利息（暂计算10万元，实际利息应当支付至兆基公司付款之日止）；郭锐对房屋（即涉案房屋）享有优先受偿权。本院于2017年3月27日做出（2016）鲁0212民初XXXX号民事判决书，认为“基于本院及青岛市中级人民法院业已生效的裁判文书，可以确认本案郭锐与兆基公司基于双方于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》形成的法律关系实际为民间借贷关系，双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式。现郭锐主张兆基公司应向其归还借款人民币220万元，兆基公司亦不持异议，本院对此予以确认”，并判决“一、被告青岛兆基置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告郭锐借款人民币2200000元，并支付利息（利息以220万元为基数按年利率24%自2013年1月1日起计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告郭锐的其他诉讼请求；三、第三人郭岐进在本案中不承担责任”。
本院认为，本案焦点问题为涉案两份《商品房买卖合同》以及《恒基*新天地车库所有权转让协议》的效力认定。
第一，关于郭岐进与兆基公司于2006年12月11日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一方面被告兆基公司作为涉案房屋的出卖人，认可其与郭岐进形成真实的房屋买卖关系，认可购房款抵顶其对第三人胶建公司的对应债务，并认可已实际将房屋交付给了郭岐进；另一方面第三人胶建公司也提交了相应证据，证明了兆基公司、胶建公司、郭岐进三方就涉案房屋进行抵债的过程，可以形成证据链；再一方面郭岐进依据双方《商品房买卖合同》接收涉案房屋并实际控制支配至今，双方除办理房屋产权证书之外的全部合同内容已经履行完毕。故本院认为郭岐进与被告兆基公司于2006年12月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告兆基公司应当继续履行合同义务，在涉案房屋具备办理房屋产权证条件时，协助原告郭岐进办理过户手续，但由于涉案房屋目前尚不具备过户条件，故对于原告要求被告立即将涉案房屋的产权过户登记至其名下的诉讼请求本院不予支持。
第二，关于被告郭锐与被告兆基公司于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。因业已生效的（2015）崂民一初字第XXX号民事裁定书、（2016）鲁02民终XXXX号民事裁定书、（2016）鲁0212民初XXXX号民事判决书均认定郭锐与被告兆基公司于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示并非房屋买卖而是民间借贷，《商品房买卖合同》及预告登记仅是一种借款担保形式。本院对此予以确认，不再赘述。本院认为，根据《民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一，被告郭锐与被告兆基公司签订房屋买卖合同这一民事行为因缺乏真实的购房意思表示，应当认定无效；此外，根据《物权法》第五条之规定，物权的种类和内容由法律规定。郭锐与兆基公司采取签订《商品房买卖合同》的方式来担保债权的实现，该担保方式并无相关法律规定，不符合物权法定的原则，亦应认定为无效。综上，被告郭锐与被告兆基公司于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效。因该合同是涉案房屋进行预告登记的债权基础，根据《物权法》第二十条的规定，该合同无效，即债权消灭，预告登记依法失效。故对于原告要求被告立即办理涉案房屋《商品房买卖合同》备案撤销手续及预告登记备案撤销手续的诉讼请求，本院不予支持。
第三，关于郭岐进与兆基公司于2006年12月11日签订的《恒基*新天地车库所有权转让协议》的效力问题。首先，各方当事人均未能提交证据证明涉案“恒基*新天地地下车库”目前的权属登记情况；其次，各方当事人均未能提交证据证明涉案“恒基*新天地地下车库”办理了所有权进行市场化流转的手续并具备了流转的条件；最后，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条之规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，而按照惯例城市商品房建筑的地下车库一般属于人防工程，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有，并不属于可以进行所有权流转的普通资产。综上，原告要求确认其与兆基公司之间《恒基*新天地车库所有权转让协议》有效缺乏足够证据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、确认原告郭岐进与被告青岛兆基置业有限公司于2006年12月11日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、确认被告郭锐与被告青岛兆基置业有限公司于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》无效；
三、驳回原告郭岐进的其他诉讼请求。
案件受理费30283元，由被告青岛兆基置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条规定，上诉人应于上诉期内预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 刘松艳
人民陪审员 陈玉芹
二〇一七年十一月十日
书 记 员 王莹莹