福建省石狮市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0581民特30号之一
申请人中国农业发展银行石狮市支行，住所地福建省泉州市石狮市子芳路。
负责人周丽明，该支行行长。
委托代理人吴炳宣、陈美霞，泉州闽南法律服务所法律工作者。
被申请人石狮市周织制衣有限公司，住所地福建省石狮市蚶江镇。
法定代表人邱丽旋，该公司总经理。
委托代理人邱美良，该公司执行董事。
申请人中国农业发展银行石狮市支行（下称农发行石狮支行）于2016年7月5日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员戴剑萍、李小红、代理审判员蔡燕瑜组成合议庭进行了审查。
申请人称，2015年9月7日，申请人与被申请人石狮市周织制衣有限公司（下称周织公司）签订《流动资金借款合同》（编号为35058101-2015年（石狮）字5050号）及《最高额抵押合同》（编号为35058101-2015年石狮（抵）字5029号），约定周织公司向申请人借款人民币1.2亿元。借款期限壹拾贰个月，自2015年9月7日起至2016年9月6日止。合同项下的借款期限起始日与借贷双方办理的借款凭证不一致时，以第一次提款时借款凭证上记载的日期为准。合同项下借款凭证的借款期限到期日不得超过合同约定的借款到期日。借款利率为年利率，在中国人民银行公布的一年以内（含一年）贷款利率水平上上浮32%，利率为6.072%。遇中国人民银行贷款基准利率调整，贷款利率随之调整、分段计息。逾期借款的罚息利率，为合同约定的借款利率水平上加收50%。在合同约定的借款期限内，对借款人不能按期支付的利息，计收复利，计收复利的，按合同约定的借款利率执行。合同项下的借款按月结息、到期一次性还本，结息日为每月的20日。连续叁个月或累计叁个月未按合同约定支付借款利息，贷款人有权解除合同，有权要求借款人提前归还合同项下的借款本息，并赔偿因此给贷款人造成的全部损失。因合同履行中发生争议，可由借、贷双方协商解决，协商解决不成的，向贷款人所在地人民法院起诉。为确保合同约定的期间和最高债权余额内与抵押权人签订的多个业务合同项下债务人的义务得到切实履行，保障抵押权人债权的实现，双方签订《最高额抵押合同》，约定抵押人愿意向抵押权人提供抵押担保。抵押物分别为周织公司名下的位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅰ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03008号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅱ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03009号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅲ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03010号）。担保的主债权为自2015年9月7日起至2018年9月6日止，债务人在抵押权人处办理主合同项下约定业务形成的债权，最高债权余额为人民币1.2亿元。抵押担保范围包括主合同项下的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及其他应付费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等。抵押权人依照主合同约定或国家法律、法规规定解除主合同，或抵押权人依据主合同约定提前收回主债权时，抵押权人可与抵押人协商，依法拍卖、变卖抵押物，并从所得价款优先受偿，或与抵押人协商，将抵押物折价抵偿主合同项下的债务。双方未就抵押权实现方式达成一致的，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。当债务人未履行债务时，无论抵押权人对所担保的主合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押权人均有权直接要求抵押人在其担保范围内承担担保责任。双方于2015年9月9日办理讼争房产及土地的抵押登记手续，抵押登记号为201505089。合同签订后，申请人分别于2015年9月16日放款人民币3000万元，于2015年9月17日放款人民币3000万元，于2015年9月18日放款人民币2000万元，于2015年9月23日放款人民币4000万元，共计放款1.2亿元。借款后，被申请人周织公司未按约定还款付息，自2015年10月21日开始发生欠息，申请人于2015年11月23日向被申请人送达《催收欠息通知书》并取得回执，后因被申请人周织公司经营持续恶化无法清偿欠息，该笔贷款于2016年2月转为不良贷款。截至2016年7月5日，被申请人尚欠借款本金人民币119959150.19元，利息5024072.07元，复利94534.92元，合计款项125077757.18元。被申请人周织公司的行为已违反《流动资金借款合同》的约定，申请人有权行使抵押权利。据此，请求判令：一、依法拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅰ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03008号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅱ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03009号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅲ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03010号），所得价款由申请人在借款本息125077757.18元（其中本金119959150.19元，利息、复利5118606.99元）及自2016年7月6日起至实际还款之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复利等抵押债权范围内优先受偿；二、被申请人承担本案申请费用。
被申请人周织公司未提出异议。
诉讼过程中，申请人于2016年7月5日向本院提出财产保全申请，请求立即查封、冻结被申请人周织公司名下的位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅰ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03008号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅱ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03009号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅲ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03010号），上述保全财产的价值以125009411.52元为限，本院经审查后，依法作出裁定，查封、冻结被申请人周织公司名下的位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅰ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03008号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅱ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03009号），位于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅲ宗地）（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03010号），上述保全财产的价值以125009411.52元为限。期限三年。
本院经审查认为，申请人与被申请人周织公司签订的讼争《流动资金借款合同》及《最高额抵押合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应依法认定合法有效。双方当事人依法办理了讼争房屋的抵押登记，抵押登记合法有效。申请人农发行石狮支行已按照约定依法发放了贷款1.2亿元，该部分贷款金额也在《最高额抵押合同》所约定的抵押担保的最高本金限额内，而被申请人周织公司未依约按期偿还借款利息，截至2016年7月5日讼争贷款利息连续多期逾期，尚欠利息、复利共计5118606.99元，已构成违约，申请人有权按照《流动资金借款合同》约定宣布讼争贷款提前到期，并依据《最高额抵押合同》的约定行使抵押权利。因此，申请人请求拍卖、变卖被申请人周织公司所提供抵押的房产和土地，以所得的价款优先受偿的申请，符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条之规定，裁定如下：
拍卖、变卖被申请人石狮市周织制衣有限公司名下所抵押在申请人中国农业发展银行石狮市支行处的址于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅰ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03008号），址于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅱ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03009号），址于石狮市蚶江镇西裤基地园区（Ⅲ宗地）房产和土地（房产权证为狮建房权证蚶江字第0100**号，土地使用权证为狮地蚶国用（2009）第03010号），申请人中国农业发展银行石狮市支行对所得价款在被申请人石狮市周织制衣有限公司所欠借款本金119959150.19元及截至2016年7月5日产生的利息、复利共计5118606.99元，和按讼争的《流动资金借款合同》所约定的利息、罚息、复利标准计算的自2016年7月6日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利范围内优先受偿。
本案申请费222282元，保全费5000元，由被申请人石狮市周织制衣有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 戴剑萍
审 判 员 李小红
代理审判员 蔡燕瑜
二〇一六年七月十三日
书 记 员 赵龙毓
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。