湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0722民初447号
原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部，住所地湖南省汉寿县龙阳镇南郊社区振兴路（银水湖公园对面）。
代表人戴军华，湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部经理。
委托代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
委托代理人曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。
被告汉寿县鼎雅红酒商务会所，住所地湖南省汉县龙阳镇新街社区振兴路（银谷国际商业区3栋3楼）。
经营者熊才化，男。
被告汉寿县麒峰平价海鲜城，住所地湖南省汉寿县龙阳镇南效社区振兴路（银谷国际商业区*栋*楼）。
经营者熊乾兵，男。
原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部（以下简称“银谷项目部”）与被告汉寿县鼎雅红酒商务会所（以下简称“鼎雅商务会所”）、汉寿县麒峰平价海鲜城（以下简称“麒峰海鲜城”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银谷项目部的委托代理人黄少华、曾建喜以及被告麒峰海鲜城的经营者熊乾兵到庭参加诉讼，被告鼎雅商务会所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告银谷项目部诉称，2013年2月28日，银谷项目部与鼎雅商务会所的经营者熊才化签订《租赁合同》，租赁银谷项目部位于汉寿县振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋3层，编号为303至314号，面积为1512.29平方米的铺位，用于经营鼎雅商务会所。2013年11月8日交付房屋。按合同约定，自交付房屋之日起，给予熊才化9个月的免租金期，熊才化应于2014年8月9日开始计付租金。但该会所自计算租金之日起至2015年10月19日分文未交。因此，银谷项目部于2015年10月19日向熊才化发出了《解除租赁合同通知书》，熊才化对此不服，便向汉寿县人民法院起诉要求确认解除《租赁合同》行为无效。法院经审理后驳回了熊才化的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。但熊才化在租赁关系已解除的情况下，将涉诉商铺违法转租给麒峰海鲜城的经营者熊乾兵经营餐饮。至今熊乾兵亦未向银谷项目部支付租金，商铺仍被两被告非法占用。故银谷项目部要求鼎雅商务会所、麒峰海鲜城搬出所占用的银谷项目部位于银谷国际街区的商铺；被告鼎雅商务会所支付所欠租金412797元及相应的滞纳金119854.86元；鼎雅商务会所、麒峰海鲜城连带支付商铺费占用137415元。
银谷项目部为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《房屋交付验收表》1份，证明2013年11月8日，银谷项目部将涉诉商铺交付给鼎雅商务会所的经营者熊才化。
2、《麒峰海鲜城承诺书》1份，证明2015年10月23日，麒峰海鲜城的经营者熊乾兵承诺：①如在经营过程中楼板漏水，则愿意停业整改，并立即赔偿因漏水给其他经营者造成的损失，银谷项目部可以通过停水、停电进行监督；②鱼缸承重部分如发生危险，愿意及时排除危险并自愿承担全部责任；③2014年3月11日至2015年10月31日的未付租金愿意通过法院解决，自收到银谷项目部的解除通知之日起15天内向法院起诉，否则，银谷项目部可通过停水、停电予以监督；④2015年11月1日，麒峰海鲜城按《租赁合同》预付半年租金即2015年11月1日至2016年4月30日的租金190546元，并保证以后按《租赁合同》按期交纳租金，否则银谷项目部可以通过停水、停电来监督。
3、《租赁合同》1份，证明2013年2月28日，熊才化租赁银谷项目部位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋3层，编号为303至314建筑面积约为1512.29平方米的商业铺位用于足浴、洗浴中心和台球俱乐部经营活动。租赁期限为8年，即从2013年6月1日起至2021年5月31日止。2013年6月1日办理场地交接，自交接之日起，银谷项目部给熊才化270天的免租期供其装修、设备调试和试营业，租金从2014年3月1日开始计算。其中第一年（2014年3月1日至2014年12月31日）和第二年（2015年1月1日至2015年12月31日）每月租金28733元，第三年（2016年1月1日至2016年12月31日）每月租金33270元，每半年为一个租金支付周期，熊才化须在每个付费周期的起始日前15天支付。熊才化进场装修前30天须向银谷项目部支付首期租金172398元。如熊才化在交付场地前未支付上述款项，则银谷项目部有权解除合同，将房屋另行出租，且熊才化所交押金亦不予退还。如熊才化逾期支付租金或合同项下的费用，则每日加收1%滞纳金，逾期支付租金达15日，银谷项目部有权解除租赁合同，但须提前7天书面通知熊才化，熊才化应在5日内结清租金，迁离房屋，所交押金亦不予退还；如熊才化逾期迁离房屋，不仅应按当期租金的2倍支付房屋占用费，还应承担相应的违约责任。签订本合同前，熊才化向银谷项目部交付押金57000元，租赁期满，银谷项目部在熊才化结清所有费用并办理移交手续之日起7日内一次性全额无息退还给熊才化。如熊才化不缴纳租赁费、水电费或其他应付费用，银谷项目部有权采取停电、停水、收回房屋并留置熊才化在房屋内的财物等措施。熊才化装修设计方案及预算必须经银谷项目部审核通过后才可施工，装修完毕后由银谷项目部验收合格方可开业。
4、（2015）汉民初字第1585号民事判决书，证明2015年11月3日，鼎雅商务会所的经营者熊才化与银谷项目部因发生房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求确认银谷项目部解除《租赁合同》行为无效。本院经审理后确认银谷项目部解除租赁合同行为符合法律的规定和当事人的约定，并于2016年1月18日作出一审判决，驳回熊才化的诉讼请求。
被告麒峰海鲜城辩称，银谷项目部未与麒峰海鲜城签订房屋《租赁合同》，在双方曾经的接触过程中，银谷项目部亦未提出过签订《租赁合同》。因此，银谷项目部没有理由要求麒峰海鲜城支付房屋租金。此外，麒峰海鲜城已向熊才化支付了3个月的租金。
麒峰海鲜城未向本院提交证据。
被告鼎雅商务会所未予答辩，亦未向本院提交证据。
经审查，银谷项目部所举证据均系与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。
综上，并结合银谷项目部、麒峰海鲜城的当庭陈述，本院确认如下案件事实;
2013年2月28日，鼎雅商务会所的经营者熊才化与银谷项目部签订《租赁合同》，租赁银谷项目部将位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋3层，编号为303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号商铺，用于经营足浴、洗浴中心和台球俱乐部。租赁期限为8年，即自2013年6月1日起至2021年5月31日止。2013年6月1日前办理场地交接，房屋交接后银谷项目部给予熊才化270天的免租期供其装修、设备安装调试和试营业。免租期期满后开始计算租金，即从2014年3月1日开始计算。其中第一年（2014年3月1日至2014年12月31日）和第二年（2015年1月1日至2015年12月31日）每月租金28733元，第三年（2016年1月1日至2016年12月31日）每月租金33270元。租金支付方式为每半年为一个租金支付周期，熊才化应于每个周期的起始日前15天支付租金。逾期未支付，每日加收1%的滞纳金。如熊才化逾期交纳租金达15日，则银谷项目部有权单方面解除本合同，熊才化还得另行承担相应的违约责任。逾期不缴纳租金、水电费或其他费用，银谷项目部有权对熊才化采取停电、停水或收回房屋并留置熊才化的设施等来追缴其所欠的费用和违约金。签订合同时，熊才化应交付押金57000元，进场装修前30天交付首期租金172398元。如熊才化在交付场地前未支付上述款项，则银谷项目部有权解除合同，将房屋另行出租，且熊才化所交押金亦不予退还。如熊才化逾期支付租金或合同项下的费用，则每日加收1%滞纳金，逾期支付租金达15日，银谷项目部有权解除租赁合同，但须提前7天书面通知熊才化，熊才化应在5日内结清租金并迁离房屋，所交押金亦不予退还；
签订合同之日，熊才化交付押金57000元。后因洗谷中心的设计超过了房屋承载能力，熊才化洗谷中心的设计改为鼎雅商务会所的设计。2013年11月8日，熊才化进场装修直至经营鼎雅商务会所，至今未支付租金。此后，熊才化就改设计方案和变更经营项目而增加费用问题，与银谷项目部交涉未果，以此继续拒付租金。2015年9月29日，银谷项目部给熊才化发出《逾期未付租金通知和停止重新装修通知书》。2015年10月19日，银谷项目部给熊才化发出《租赁合同解除通知书》。熊才化因此与银谷项目部产生房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求确认银谷项目部解除《租赁合同》行为无效。本院于2016年1月18日作出一审判决，确认熊才化的租金起算时间应当从2014年8月9日开始计算，由于熊才化未按约定支付租金，因此认定银谷项目部解除租赁合同行为有效,并驳回熊才化的诉讼请求。该判决现已生效。但熊才化仍未支付所欠租金，亦未交还房屋给银谷项目部，除有部分设施存放于该商铺外，另于2015年10月将其经营的鼎雅商务会所提供给麒峰海鲜城从事餐饮经营活动。麒峰海鲜城于2015年10月13日办理工商注册登记。2015年10月23日，麒峰海鲜城向银谷项目部承诺：2014年3月1日至2015年10月31日的未付租金愿意通过法院解决，自收到银谷项目部的解除通知之日起15天内向法院起诉；麒峰海鲜城将按《租赁合同》预付半年租金，即2015年11月1日至2016年4月30日的租金190546元，并保证以后按《租赁合同》交纳租金。
本院认为，双方当事人争议的焦点在于：（一）鼎雅商务会所应当支付的租金及滞纳金数额？（二）麒峰海鲜城是否应支付租金？（三）鼎雅商务会所、麒峰海鲜城是否应当返还商铺给银谷项目部？
关于争议焦点（一），鼎雅商务会所与银谷项目部租赁关系解除前的租金数额问题。本院认为，由于银谷项目部实际交付商铺给鼎雅商务会所的时间为2013年11月8日，迟于《租赁合同》约定的交付时间。故在扣除免租金期间后，其收取租金的时间及对应价格亦应当在《租赁合同》约定的基础上作相应的调整。第一年即2014年8月9日至2015年8月8日的租金标准为每月28733元，第二年即2015年8月9日至2016年8月8日的租赁标准亦为每月28733元，第三年即2016年8月9日至2017年8月8日每月的租金标准为33270元。因双方约定的每半年为一个租金支付期，则第一期和第二期租金即第一年的租金为344796元（28733元/月×12个月）。由于银谷项目部与鼎雅商务会所租赁关系于2015年10月19日已解除，故鼎雅商务会所应当承担的第三期的部分租金，即自2015年8月9日计算至解除合同之日（2015年10月19日）止的租金为67043.6元（28733元/月×2个月+28733元/月÷30天×10天）。综上，鼎雅商务会所尚欠自2014年8月9日至解除合同之日止的租金总额为411839.6元（344796元+67043.6元）。对银谷项目部超出该数额的租金诉求，本院不予支持。
关于鼎雅商务会所应当承担滞纳金的问题。本院认为，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。银谷项目部与鼎雅商务会所约定鼎雅商务会所迟延交付租金可加收日1%的滞纳金，属于违约责任的约定。但双方当事人的这一约定明显属于“过分高于造成的损失”。考虑鼎雅商务会所经营状况不佳的因素，并综合逾期支付租金给银谷项目部带来利息损失等情况，本院确定按银行同期贷款年利率6%给银谷项目部计算滞纳金。由于双方约定每期租金应当于该期租金起算前支付，故鼎雅商务会所解除前的租金拖欠至2016年2月8日止的滞纳金分别为：第一期2014年8月9日至2015年2月8日的租金拖欠至2016年2月8日止滞纳金为15515.82元（28733元/月×6个月×6%÷12×18个月）；第二期（2015年2月9日至2015年8月8日的租金拖欠至2016年2月8日止的滞纳金为10343.88元（28733元/月×6个月×6%÷12×12个月）；第三期内2015年8月9日至2015年10月19日的租金拖欠至2016年2月8日止的滞纳金为2011.31元[（28733元/月×2个月+28733元/月÷30天×10天）×6%÷12月×6个月]。故鼎雅商务会所应当缴纳的滞纳金共计27871元（15515.82元+10343.88元+2011.31元）。对银谷项目部超出该数额的滞纳金诉求，本院不予支持。
熊才化交纳的押金57000元，在鼎雅商务会所与麒峰海鲜城完好无损地退还涉诉商铺给银谷项目部以及鼎雅商务会所支付述应付租金和滞纳金的条件下，由银谷项目部退还给熊才化或在熊才化支付上述应付租金和滞纳金时从中扣减。
关于争议焦点（二），麒峰海鲜城自2015年10月进入涉鼎雅商务会所商铺从事经营活动，成为该商铺的实际使用人，其向银谷项目部承诺支付租金。该承诺虽然是为保证获得水电供应，但不能否认租赁关系的即成事实。且麒峰海鲜城承诺的租金标准亦与鼎雅商务会所的经营者熊才化和银谷项目部签订的《租赁合同》约定的租金标准相吻合。可见麒峰海鲜与银谷项目部实际形成了租赁关系，应当自鼎雅商务会所解除与银谷项目部的租赁关系时开始履行《租赁合同》项下的相关义务。故银谷项目部主张的占用费实为租金。麒峰海鲜作为新的承租人以承诺的方式向银谷项目部保证不仅支付至2016年4月30日止的租金，还继续支付以后的租金。因此，鼎雅商务会所没有义务支付解除《租赁合同》之后的租金。由于麒峰海鲜城未向本院提交证据证明其已给银谷项目部支付租金，即使其辩称已支付3个月的租金给鼎雅商务会所的经营者熊才化属实，但并不等同已向银谷项目部支付租金。此外，麒峰海鲜城辩称现已停止使用该商铺，但至今未向银谷项目部交还房屋。因此，银谷项目部要求麒峰海鲜城支付至2016年2月8日止的租金，本院予以支持。故麒峰海鲜自2015年10月20日起至2016年2月8日之日止的租金为104396.56元（28733元/月×3个月+28733元/月÷30天×18天）。
关于争议焦点（三），鼎雅商务会所虽然将涉诉商铺让给麒峰海鲜城经营使用，但鼎雅商务会所仍有部分设施存留在该商铺，给银谷项目部收回商铺造成了障碍，违反了《租赁合同》中关于解除合同后应当返还商铺给出租方之约定。同时，麒峰海鲜城未按约定支付租金，银谷项目部有权依《租赁照合同》约定收回自己的商铺。故对银谷项目部要求鼎雅商务会所和麒峰海鲜城交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告汉寿县鼎雅红酒商务会所支付原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部租金411839.6元、滞纳金27871元，共计439710.6元，款于本判决生效后10日内付清；
二、被告汉寿县麒峰平价海鲜城支付原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部租金104396.56元，款于本判决生效后10日内给付；
三、被告汉寿县鼎雅红酒商务会所与汉寿县麒峰平价海鲜城于本判决生效后10日内将汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区3号栋3层，编号为303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314号商铺腾空并返还给湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部；
四、驳回原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费16500元，原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部负担3103元，被告汉寿县鼎雅红酒商务会所负担10827元，被告汉寿县麒峰平价海鲜城负担2570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 胡雪桃
代理审判员 满美华
人民陪审员 刘少荣
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 刘胜男
附：本判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条《租赁合同》是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。