广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧立民终字第76号
上诉人（原审被告、反诉原告）何立新，男，1959年6月2日出生，汉族，藤县人，居民，住广西藤县。
委托代理人陈木元，男，1968年5月20日出生，住广东省揭西县。
委托代理人陈亮，广西顺景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)藤县百货公司，住所地广西藤县藤州镇西江路21号。
法定代表人唐世健，该公司副经理。
委托代理人梁德，广西益远律师事务所律师。
上诉人何立新因与被上诉人藤县百货公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2014）藤民初字第728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人何立新及其委托代理人陈木元、陈亮，被上诉人藤县百货公司的法定代表人唐世健及其委托代理人梁德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告于2011年4月11日作出《场地出租招标公告》及《藤县百货公司濛江批发部场地公开竟价招租须知》，对藤县百货公司下属濛江批发部大楼二层楼（含二楼）以下占地面积约2100㎡所有场地公开招租。2011年5月6日原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将其位于藤县濛江镇河东濛江批发部大楼二层楼（包括二楼）以下的占地面积约2100㎡的场地租赁给被告作为经营商场和市场使用，租赁期限为10年，从2011年8月10日起至2021年8月9日止。自2011年8月10日起至2016年8月9日的租赁费用为壹拾万元／年（￥100000.00），自2016年8月10日起至2021年8月9日的租赁费用为壹拾贰万元／年（￥120000.00）。被告必须在每个年度前的一个月内一次性缴交次年度的租赁费用，即2011年8月10日前缴交第一年度的租赁费用，2012年8月10日前缴交第二年度的租赁费用，依此类推。原告有权要求被告按时支付租赁费用，若被告不及时支付，除客观原因经原告同意外，原告可要求被告每逾期1日按100元／日的标准支付违约金；逾期两个月未交租赁费用的，原告有权终止合同。被告于第一年度内缴交了50000元租赁费用，该50000元租赁费用是原告将被告在招标时所缴交的80000元押金中的50000元转数所得，余下30000元作为合同履行的押金。被告于第二年度缴交了70000元租金，被告合计交租赁费用120000元。被告于第三年度没有缴交租金。为此，原告2013年9月10日书面通知被告，要求被告于2013年9月13日前交清所欠租金。被告于2013年9月12日作出《答复书》，以原告未履行《租赁合同》约定的水电安装、完善消防排污设施及每年维护、年审，搭建市场手续，更新百货大楼的所有门窗等费用进行抗辩，并要求与原告协商解决。原告于2013年9月16日又书面通知被告，要求被告缴交第一、二年度所欠租金80000元，第三年度租金100000元，共计180000元。2013年11月8日原告作出《终止租赁合同通知书》，通知被告终止《租赁合同》。被告于2013年11月14日作出《关于藤县百货公司提出终止租赁合同有关问题的答复》，对原告作出的《终止租赁合同通知书》提出抗辩。2013年12月10日原告在藤县百货公司濛江批发部张贴《公告》，告知租赁在藤县百货公司濛江批发部的各经营户，被告已连续3个月未缴交租金，原告已向被告寄发了《终止租赁合同通知书》，要求各承租户做好撤出场地的工作。原告将继续追收被告所欠的租金，同时在必要的情况下将通过法律途径解决或通过法院采取封存被告的财产（或物品）。2014年5月4日，原告以被告在租赁期内未按期支付租金的行为已构成根本性违约为由，向该院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、由被告支付租金121600元，违约金15000元，合计共136600元给原告（暂计至2014年1月31日止，此后另计）；2、解除原告与被告于2011年5月6日签订的《租赁合同》；3、由被告返还租赁场地；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
另查明，本案在审理过程中，被告针对原告的起诉，以原告尚拖欠被告场地装修、维护、消防排污设施、证照办理手续费等共计1050000多元为由，于2014年5月10日向该院提起反诉，请求人民法院依法判决：1、由原告支付被告拖欠的场地装修、维护、消防排污设施、证照办理手续等共1050000多元及利息（具体金额以司法鉴定部门的鉴定为准）；2、判决原告停止诋毁被告商业信誉的行为，并登报公开赔礼道歉；3、反诉诉讼费用由原告承担。在庭审中，被告（反诉原告）何立新补充提出反诉请求：判决原告赔偿被告因被原告诋毁商业信誉所造成的经济损失520000元，以及3年的消防年审费60000元，共计580000元。
原审法院审理认为，原告对外张贴的《场地出租招标公告》及《公开竟价招租须知》中虽然明确规定由中标方对租赁场地进行装修。但原、被告于2011年5月6日签订的《租赁合同》第五条第一款第(三)项的合同约定：“租赁期间，甲方负责完善标的及其所需的水、电安装，完善消防设施及证件和每年维护、年审，搭建市场手续、更换百货大楼所有门窗，完善排污设施，产生费用由甲方负责”，原、被告双方约定的这条条款，违背了原告对外公开《场地出租招标公告》和《公开竟价招租须知》中的有关规定，因此租赁合同约定的该条条款无效，除合同约定的该条款无效外，合同其它条款仍然是合法、有效的。原、被告双方都应当履行《租赁合同》有效条款约定的权利、义务。但被告在履行租赁合同过程中不按照合同的约定期限按时交付租金，且经原告追索被告缴纳租金，被告也没有交付租金给原告。原告2013年11月8日作出《终止租赁合同通知书》，明确自2013年11月11日起解除与被告签订的《租赁合同》，并于当日将《终止租赁合同通知书》送达给被告。被告方也于2013年11月14日作出《关于藤县百货公司提出终止租赁合同有关问题的答复》，对原告作出的《终止租赁合同通知书》提出了书面抗辩。但被告自收到原告的《终止租赁合同通知书》之日起，没有在3个月的法定解除合同异议期限内，请求人民法院或者仲裁机构确认解除租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应认定原告与被告终止租赁合同理由成立。导致租赁合同的解除，原、被告双方均有过错，但主要责任在于被告。对于原告提出要求与被告解除租赁合同，本院予以支持。对于原告提出要求被告给付尚欠租金问题，原告起诉要求被告给付121600元，但按被告使用期限(计至2015年5月9日止)实际尚欠原告的租金255000元(扣除被告已交120000元外，以后另计)。被告以原告没有按照双方签订的租赁合同第五条第一款第(三)项的规定，支付其应支付的有关费用为由拒绝交纳租金，被告提出抗辩的理据不足，对于原告要求给付被告尚欠的租金，该院也予以支持。
对于原告要求支付逾期付款违约金问题，由于原、被告双方签订的租赁合同第五条第一款第(三)项条款无效，造成该合同条款无效，原、被告均有过错责任。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，该院不予以支持。被告已交押金30000元，由于双方签订的合同已经生效并实际履行，依法应由原告返还给被告或折抵被告的租金。至于被告提出其水电安装、门窗更换、消防设施、排污设施的费用由原告返还问题，由于原、被告签订的租赁合同第五条第一款第(三)项无效，该院认为导致该条款无效原、被告双方均有过错。对被告主张这部分款项提出反诉请求，要求原告给付问题，该款项已包括在被告投入租赁一、二楼房屋总装修总费用中，在处理剩余租赁年限的装修、装饰残值损失中一并予以处理。对剩余租赁年限的装修、装饰残值损失的计算，该院根据实际情况处理，将合同约定的租赁百货大楼的一、二楼总装修款378286.30元(即经评估鉴定机构评定确认一、二楼总装修费用)除以合同约定租赁期限120个月，扣除承租方实际使用期限45个月，剩余租赁期限的装修、装饰残值为236428.94元(即378286.30元-378286.3元÷10年÷12个月×45个月=236428.94元)。对上述剩余租赁年限的装修、装饰残值损失处理，根据最高人民法院《关于审理租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项的规定，结合原、被告双方在合同解除中的过错责任大小，该院认定由被告承担装修、装饰残值损失的70%，余下30%由原告自行承担。综上，原告应支付剩余租赁年限的装修、装饰残值损失236428.94元的30%(即70928.68元)给被告。另外，被告答辩中提出其支付3年消防年审费60000元也要求原告返还，因原告举不出证据予以证实，该院不予认定。此外，被告提出因原告诋毁其商业信誉所造成的损失520000元及要求原告公开登报赔礼道歉之反诉请求，因属于另一法律关系，应另案起诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十九条、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告藤县百货公司与被告何立新于2011年5月6日签订的《租赁合同》。被告应在本案判决生效的次日起一个月内将租赁的场地藤县百货公司濛江批发部大楼一、二层的使用权交还给原告；二、原告藤县百货公司应退还被告何立新交付的押金30000元；三、被告何立新应支付租金255000元（计至2015年5月9日止，以后另计）给原告藤县百货公司；四、原告藤县百货公司应支付剩余租赁年限期的装修、装饰残值损失70928.68元（计至2015年5月9日止）给被告何立新；五、驳回原告藤县百货公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)何立新的其他反讼请求。以上二、三、四项款项折抵冲销，被告何立新尚应支付154071.32元给原告。案件受理费3032元（原告已预交），反诉受理费13925元(被告已预交)，鉴定费6000元(被告已预交)，共计22957元，由原告负担6887.1元，由被告负担16069.9元。
上诉人何立新不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定《租赁合同》中的第五条第一款第（三）项的约定无效，显失公平。2、原审判决认为，导致租赁合同解除，上诉人与被上诉人双方均有过错，但主要责任在上诉人，上诉人应交纳租金并支付逾期违约金的认定，是不合理的。3、上诉人及合伙人与被上诉人的纠纷主要是因为租赁合同引起的，原审法院却将被上诉人与上诉人的合同租赁纠纷一案拆成两个案件的做法是错误的，应该是同一个法律关系、同一个民事纠纷，不应分案审理、分案判决。4、本案在程序上也明显偏袒被上诉人，黄国永作为被上诉人的法定代表人，是整个事件的主要参与者，却没有出庭参与诉讼；法院委托有关机构鉴定时，未经开庭对事实认定，如何就直接分为双方确认工程量的造价鉴定和存在争议部分的造价鉴定；公开竞价招租须知材料表述不明确。综上，请求：1、二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、将（2014）藤民初字第727号民事判决、（2014）藤民初字第728号民事判决两上诉案件合并审理；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人藤县百货公司辩称：1、原审判决认定《租赁合同》中的第五条第一款第（三）项的约定，违背了对外公开的《场地出租招标公告》和《公开竞价招租须知》中的有关规定，从而认定该条款无效，符合法律规定，依据充分，不存在显失公平问题。2、《公开竞价招租须知》规定是按照现状出租，租金是纯收益，而上诉人与被上诉人的原法定代表人恶意串通，擅自增加了《租赁合同》中的第五条第一款第（三）项，导致上诉人租金收入无望，严重损害了被上诉人单位全体职工的利益，影响了社会稳定。一审判决是公正的，没有显失公平。3被上诉人提出解除合同，完全是按照法律程序进行，上诉人不按时交纳租金，主要过错在上诉人，因此，原审判决上诉人支付逾期违约金也是正确的。4、原审法院将租赁合同纠纷与不当得利纠纷两个案件分别审理和判决是符合法律规定的，两者是不同的法律关系，上诉人请求合并审理，与法律规定不符。综上，一审判决认定事实清楚、判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审期间，上诉人申请证人张某出庭作证，拟证明《租赁合同》中的第五条第一款第（三）项，是经过双方协商而签订，是合法有效的。被上诉人质证认为，证人的证言不能证实上诉人的上诉主张，证人的行为损害了被上诉人的利益，招标须知与租赁合同第五条第一款第（三）项的内容是互相矛盾的，证人的证言无法自圆其说，因此，上诉人不予认可。
根据各方当事人的举证质证，本院结合其与本案的关联性进行取舍。
经审理查明，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年5月6日签订《租赁合同》，合同约定被上诉人将其位于藤县濛江镇河东濛江批发部大楼二层楼（包括二楼）以下的占地面积约2100㎡的场地租赁给上诉人作为经营商场和市场使用，租赁期限为10年等条款，是通过公开招标竞价而签订。该《租赁合同》中第五条第一款第(三)项约定：“租赁期间，甲方（即出租方）负责完善标的及其所需的水、电安装，完善消防设施及证件和每年维护、年审，搭建市场手续、更换百货大楼所有门窗，完善排污设施，产生费用由甲方负责”，而被上诉人对外公开《场地出租招标公告》和《公开竟价招租须知》中则规定该费用由承租方负责。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，上诉人与被上诉人约定的该条款，实质上改变了《场地出租招标公告》和《公开竟价招租须知》中的对该内容约定，同时，也损害了被上诉人及第三人（即其他参与竞标人）的利益，因此租赁合同的该条款无效。除合同约定的该条款无效外，不影响合同的其它条款合法、有效。对合同有效部分的条款，双方当事人都应该按约定履行。上诉人不按照合同约定按时交纳租金，违约在先，因此，被上诉人有权依照合同约定提出终止双方签订的《租赁合同》。故一审法院认定解除被上诉人藤县百货公司与上诉人何立新于2011年5月6日签订的《租赁合同》，并无不妥，本院予以维持。另外，上诉人提出在二审期间，将（2014）藤民初字第727号案和（2014）藤民初字第728号案合并审理的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，实体处理正确，程序合法，本院予以维持；上诉人的上诉请求因理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3032元(上诉人已预交)，由上诉人何立新负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄树东
审判员 潘志安
审判员 黄 俊
二〇一五年十一月二十日
书记员 黄金玉
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。