江苏省连云港市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏07执复86号
申请复议人（竞买人）：贾磊杰，男，1989年1月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。
申请执行人（原异议人）：连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司，住所地：连云港市连云区。
法定代表人：章飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金鑫，男，1982年8月10日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区，该公司信贷员。
委托诉讼代理人：董燕，女，1960年12月4日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区，该公司信贷员。
被执行人：徐欢，男，1987年6月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。
被执行人：尹万娇，女，1984年12月19日出生，居民身份证号码32072319841219462江苏省7，汉族，住灌云县。
被执行人：马林，男，1983年9月23日出生，汉族，住江苏省灌云县。
申请复议人贾磊杰不服连云港市连云区人民法院(2018)苏0703执异27号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月28日举行了听证，申请复议人贾磊杰，申请执行人连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司（以下简称金海洋公司）委托诉讼代理人金鑫、董燕，被执行人马林参加了听证，现已审查终结。
连云港市连云区人民法院查明，金海洋公司与徐欢、尹万娇借款合同纠纷案，该院于2013年11月18日作出（2013）港商初字第1049号民事判决：“一、被告徐欢、尹万娇于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司借款本金400000元及利息（利息自2012年11月21日起至2013年5月27日止按年利率20.16%计算，自2013年5月28日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率的四倍计算）。二、原告连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司有权从抵押的登记在被告徐欢、尹万娇名下的位于灌云县××中路西侧××水岸××楼××单元××室（××号××）房产的折价、拍卖或变卖价款在400000元的范围内享有优先受偿的权利。三、被告马林对上述款项承担连带偿还责任。案件受理费7300元，由三被告连带承担。”
另查明，因徐欢、尹万娇没有按照生效的（2013）港商初字第1049号民事判决履行还款义务，金海洋公司于2014年3月24日申请强制执行，执行案号为（2014）港执字第00611号。同年9月19日，该院作出（2014）港执字第00611号执行裁定，终结该案的执行程序。2016年9月20日，该院立案恢复执行，案号为（2016）苏0703执恢355号。同日，该院向连云港市价格认证中心出具“价格征询函”。2016年9月30日，连云港市价格认定局就涉案房屋出具连价证[2016]126号询价意见书，涉案房屋鉴证的价格为548500.00元。该院分别于2017年6月4日、2017年10月7日对该房屋在淘宝网上以383950.00元的起拍价进行司法拍卖，并于同年10月8日在淘宝司法拍卖成交，由竞买人贾磊杰竞得，成交价格为383950元。金海洋小贷公司称，在（2016）苏0703执恢355号执行一案中，被执行标的为灌云县××中路西侧××水岸××楼××单元××室，2017年10月8日在淘宝司法拍卖成交，成交价格为383950元。金海洋公司因成交价低于贷款本金提出异议，请求人民法院对涉案房产予以重新拍卖。
连云港市连云区人民法院认为，徐欢、尹万娇以位于灌云县××中路西侧××水岸××楼××单元××室（××号××）房产作抵押，向金海洋公司借款400000万元，金海洋公司对该抵押物享有优先债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，在对该房产进行拍卖时确定的保留价，应当大于该案的优先债权及强制执行费用的总额。而该院在拍卖灌云县××中路西侧××水岸××楼××单元××室（××号××）房产时，确定的保留价为383950元，不仅低于400000元的优先债权，也未考虑强制执行费用，明显违反上述规定，严重违反拍卖程序且损害异议人的利益，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。因此，该院分别于2017年6月4日、2017年10月7日对涉案标的在淘宝网上以383950.00元的起拍价进行司法拍卖错误，应予纠正。综上，金海洋公司提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定，其异议成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定：撤销该院分别于2017年6月4日、2017年10月7日在淘宝网上对涉案房产以383950.00元的起拍价进行的司法拍卖；对涉案房产依法重新拍卖。
申请复议人贾磊杰向本院申请复议称，一、请求依法撤销（2018）苏0703执异27号执行裁定书。二、一审法院2017年10月8日在淘宝网上司法拍卖被执行人房屋成交的行为合法。三、请求将涉案房屋裁定协助过户至复议申请人名下。事实与理由：一、2018年6月4日，一审法院将评估价值为548500元的被执行人房屋第一次在淘宝网络司法拍卖，起拍价为383950元，最终因房屋实际面积与拍卖公示面积不符而流拍。同年10月7日一审法院将房屋进行第二次网络司法拍卖，起拍价为383950元。2017年10月8日复议申请人通过网络竞拍，以383950元成交购得该套房屋。2017年10月16日复议申请人缴纳购房款，2017年11月1日取得拍卖成交确认书。但在复议申请人要求一审法院协助办理过户手续时，该院一直不予协助办理过户手续。2018年4月12日金海洋公司对该执行案件的拍卖行为提出书面异议。一审法院在网络司法拍卖程序合法，金海洋公司并未在法定期限内对该司法拍卖成交提出异议，是予以默认的。其是通过网络司法竞拍成交，购得的房产受法律保护。金海洋公司异议要求重新拍卖，损害了复议申请人即竞拍人的合法权益。连云区法院作出的（2018）苏0703执异27号执行裁定书程序违法，适用法律错误，侵害了复议申请人的合法权益。一审法院对金海洋公司执行异议的审理，涉及到复议申请人即竞拍人的合法权益，却没有通知竞拍人参加诉讼，剥夺了竞拍人的诉讼参与知情权。一审法院在网络拍卖的涉案房屋所设立的保留价383950元是按评估价548500元的百分之七十进行，并未违反法律规定。一审裁定书引用的条款是2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。而应以2017年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条规定为准，所以连云区法院引用过时的规定不适当。
金海洋公司辩称，2017年10月7日连云法院对我公司抵押房产进行司法拍卖，起拍价383950元，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第九条第一款规定，保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。至拍卖时，优先债权为40万元，代垫诉讼费、评估费、公告费等9700元，另有执行费用尚未支付，欠息数额已超过本金，本次拍卖成交价严重低于评估价和第一次成交价，低于贷款本金，故提出执行异议，于理于法有据。
本院经审查查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。本案中拍卖涉案房产确定的保留价为383950元，明显低于该优先债权400000元。关于复议申请人贾磊杰称应适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条规定，而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的规定，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条是对存在优先债权执行案件进行拍卖的特别规定，而《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条是对一般执行案件进行拍卖的规定，特别规定优先于一般规定，故对其该主张本院不予采信。
关于复议申请人贾磊杰称一审法院对该案执行异议的审理时未通知其参加，剥夺了其诉讼参与知情权的主张，本院认为，人民法院对执行异议和复议案件可以实行书面审，一审法院未通知其参加听证并不违反法律规定，程序合法。
综上所述，贾磊杰的复议申请理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回贾磊杰的复议申请，维持连云港市连云区人民法院(2018)苏0703执异27号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杜兴淼
审 判 员 胡海涛
审 判 员 李红梅
二〇一八年六月二十一日
法官助理 于学金
书 记 员 王 坤
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。