广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
(2016)粤1402民初1285号
原告：魏某1，男，汉族，1949年3月8日出生，现住梅江区。
委托诉讼代理人：魏伟业，男，汉族，1987年2月14日出生，现住梅江区，系被告魏某1之子。
委托诉讼代理人：刘美娇，女，汉族，1953年4月10日出生，现住梅江区，系被告魏某1之妻。
被告魏某2强，男，汉族，1954年10月8日出生,现梅江区一。
被告魏某3强，男，汉族，1962年12月29日出生，现梅江区号。
上述两被告委托诉讼代理人：李法军，系广东义致律师事务所律师。
原魏某1强、魏金英诉被魏某2强魏某3强遗嘱继承纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原魏某1强的委托代理人魏伟业、刘美娇，被魏某2强魏某3强及其委托代理人李法军律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原魏某1强诉称，原、被告系兄弟关系梅江区黄塘东六巷13号的房地产的土地使用者是原、被告父亲魏福浪的，父亲魏福浪于1992年6月30日留有处置房产的遗嘱，其中立约书中的第三点写明：“上厅地面和左右俩伸手间之中的地方，大门楼连阁楼和大门外的全部空地，均为钜强、文强、豪强三家协商解决”和第六点写明：“入门左侧的下廊连两间横屋，暂不作处置，待我夫妇俩百岁归天后，所有权归钜强、文强、豪强三兄弟。须分别作出处置时，由三兄弟协商解决”。父亲魏福浪和母亲陈桂招分别于1998年、2004年去世，上述房地产由原、被告三人共同继承，所有权形式为共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。原告认为三方对上述房产继续保持共有关系已经不存在。理由是：1.2016年4月28日，被魏某2强魏某3强到梅江区人民法院起诉特向法院起魏某1强，请求分割坐落梅州市××××号号入门左侧的下廊连两间横屋、厨房及通道（即立约书第六点的土地）的房产共约50平方米；2.被魏某2强自作主张，伙魏某3强在未告魏某1强的情况下私自迁移魏福浪夫妇的墓地，且未魏某1强家立碑刻字，对上述房地产全面进行分割可以避免以后发生矛盾和纠纷，因此，原告请求法院对上述房产进行分割。父亲魏福浪立约书第二点写明：“具体分给钜强入门右上角正间和入门右边右侧伸手间。分给文强入门左上角正间和入门左边伸手间。分给豪强左右靠上厅的正间和入门右边左侧伸手间”的土地，对剩下的房产进行确权分割，原告考虑到黄塘东六巷13号正厅的二楼现由被魏某3强使用，分割时可以留有必要的三方共同通道，供三方共同使用，通道不得堆物和堵塞，不得影响三方彼此的生活。现原告诉至法院，请求:依法分割坐落梅州市梅江区××（××））上厅地面和左右俩伸手间之中的地方，大门楼连阁楼和大门外的全部空地的房地产（东魏某2强，西至兽医药厂，南至村道，北魏某1强）。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1.依法分割坐落于梅州市××××号（地号：240006060097）的房地产。2.依法判令上述房地产归原告魏某1所有，由原告魏某1向两被告支付房地产分割款。
被告魏某3辩称，答辩人已经实际使用争议的共有部分，且在共有部分的上厅在取得的许可的情况下加建了房屋，请求法院判决现今共有部分且未分割部分归答辩人所有，答辩人愿意经评估后的价格补偿给原告和魏某2。理由：1.在1989年已分家析产，答辩人依据“分家清单”分得厅房的左右两间，经答辩人于1990年申请取得批准后，在厅及左右两间的位置进行二层建设，由答辩人取得完整的使用权。2.答辩人实际占用和使用厅至今已超过20年，且原告之前一直未提出异议，因此，厅虽然在1992年的“立约书”中约定为共有部分，该厅应是答辩人所有。3.原告所诉的共有部分，虽然依据“立约书”中的约定“上厅地面和……共有”，但现实的情况，自分家析产至今均为答辩人独立使用。4.原告依据“分家清单”可知，原告现今居住与原告所讼争的共有部分存在明显的物理阻隔，已基本无需在共有的部分进行通行和实际使用。5.鉴于原告对亲兄弟间的恶劣行径，对共有部分恶意放置污物、排泄物等人为制造严重影响他人正常生活的行为，避免不断出现严重影响和谐的情形或出现恶性事件。6.现今诉争的共有部分面积如原告所述仅为30-40平方米，面积有限，假若进行分割使用，必须预留必要的通道等，则基本丧失利用的价值，反而徒增各方当事人的摩擦，不利于生活和生产。综上，依据《继承法》第二十九条和《物权法》第一百条的规定，本案的争议的共有部分建议法院通过评估的方式确定价格，由答辩人按价补偿原告和魏某2。
被告魏某2表示同意被告魏某3的答辩意见，并同意将其名下的份额折价给被告魏某3。
经审理查明，魏福浪（1998年去世）与陈桂招（2003年去世）生前生育有两子三女，分别是儿子魏某1、魏某3，女儿魏金英、魏银英（2015年去世）、魏杏英。魏福浪与刘菊娇生育有儿子魏某2，并另育有一子一女。魏银英、杨兴光夫妇（2006年去世）生前生育有儿子杨某1、杨某2。魏福浪去世后遗留下坐落于梅州市××区城北乡镇××村（××）××房屋××座，该房只有土地使用证，土地登记证面积为227平方米，未办理房产证。本案争议房屋属上厅首层正面和走廊，面积为34.99平方米，对应土地使用面积为34.23平方米，其中门坪占地面积26.73平方米，后厨房占地面积7.5平方米。魏福浪与陈桂招于1989年8月21日签订“分家清单”，该清单对魏福浪于1963年在黄留村自建房产共六间一厅堂（座西向东）进行了分割，分割内容为：“长子魏某1分得靠北面的贰间（已拆兴建）；二子魏某2分得靠南面的贰间；三子魏某3分得中间靠厅堂左右的各一间。厅堂公用。”魏福浪、陈桂招于1992年6月30日签订“立约书”处置房产事宜。其中“立约书”中的第三点写明：“上厅地面和左右俩伸手间之中的地方，大门楼连阁楼和大门外的全部空地，均为钜强、文强、豪强三家共有。随着年代的变化，须变动使用时，由钜强、文强、豪强三家协商解决。”因本案争议的房屋及土地使用权发生争议，原告将两被告遂诉至本院，提出上述诉讼请求，两被告则作出如上答辩。
原告魏某1为证明起诉请提供证据如下：1.原告魏某1身份证，证明原告身份。2.土地使用证，证明争议土地的权属情况。3.立约书，证明魏福浪的遗嘱。4.证明，证明双方的纠纷无法调解。5.证明，证明魏福浪生育情况。
两被告对上述证据1、2、3无异议，对证据4证明目的异议无异议。
两被告为证明其主张提供证据如下：1.分家清单，证明已分家析产的事实。2.准建证，证明被告已取得所有权的事实。3、照片，证明诉争土地房屋的事实。
原告对被告提交的证据质证如下：对证据1、2、3无异议。
本院当庭出示勘验笔录及现场照片，原告魏某1及被告魏某2、魏某3均无异议。
因双方对涉诉房产及土地的价值无法确定，2016年8月24日经原告魏某1申请，本院于委托梅州正德资产评估事务所对位于梅州市梅江黄塘东巷13号上厅首层正面和走廊的房产及部分共用土地进行了评估，梅州正德资产评估事务所于2016年10月27日作出梅正评报字［2016］070号资产评估报告，委估建筑物的评估值为人民币127,090元。本院当庭出示梅州正德资产评估事务所作出的评(B)1607102781号房地产估价报告，原告魏某1对评估报告的面积无异议，认为评估价格过低。被告魏某2、魏某3对评估报告无异议。
另查明，魏银英的儿子杨某1、杨某2，魏杏英经本院询问均表示对魏福浪的遗嘱无异议，不要求参加诉讼。魏福浪与刘菊娇另生育的一子一女后随刘菊娇改嫁，现下落不明。由于魏金英未表示放弃继承，本院依职权追加了魏金英作为原告参加诉讼，后通知其退出诉讼。
以上事实有当事人陈述、原、被告提供的证据及本案庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案争议房产属于梅州市××区城北乡镇××村（××）范围内，该房屋土地使用权权属人为魏福浪,继承开始后，魏福浪遗留的该处房产及土地的使用权应属魏福浪与陈桂招夫妻的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”因魏福浪夫妇去世前对该处土地及地上建筑物的处分遗留有“分家清单”和“立约书”，原、被告对“分家清单”及“立约书”书的真实性均无异议，“分家清单”及“立约书”对本案涉案财产的处分，应视为被继承人对遗产处分的真实意思表示，所立遗嘱符合法律规定，应认定为有效。根据“分家清单”内容与“立约书”第三点的约定：“上厅地面和左右俩伸手间之中的地方，大门楼连阁楼和大门外的全部空地，均为钜强、文强、豪强三家共有。随着年代的变化，须变动使用时，由钜强、文强、豪强三家协商解决。”故本案争议土地及房产的使用权应由原告魏某1、被告魏某2、魏某3继承。魏金英及魏银英、魏杏英等在“分家清单”及“立约书”中未有遗赠，也未提供有新的遗嘱，因此，魏金英及魏银英、魏杏英等对上述财产不享有继承权，不是本案适格的主体。根据《中华人民共和国继承法第二十九条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”现原告魏某1请求对上述遗产进行分割，符合法律规定，予以支持。原告魏某1坚持对争议遗产进行实物分割，被告魏某2、魏某3则提出应归被告魏某3使用，由被告魏某3按照评估价格折价给原告魏某1、被告魏某2。由于本案争议遗产的位置位于被告魏某3现使用的房屋下方，且长期由被告魏某3使用，从有利于通行、采光与物尽其用的原则，该争议遗产应归被告魏某3继续使用。梅州正德资产评估事务所具有价格评估资质，其作出的《房地产估价报告》程序合法，依据充分，对《房地产估价报告》本院予以采纳。原告认为评估价格过低，但未提供证据推翻，对其抗辩意见，本院不予采纳。所以，魏某3按照评估价格补偿给原告魏某142,363.33元（127090元×1／3）；补偿给被告魏某242,363.33元（127090元×1／3）。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、坐落在梅州市梅江区城北乡镇黄留村（地号240006060097）范围内，面积为34.23平方米的土地（门坪占地面积26.73平方米，后厨房占地面积7.5平方米）及地上建筑物（详见附图），归被告魏某3使用。
二、被告魏某3于本判决生效之日起十日内支付补偿款人民币42,363.33元给原告魏某1。
三、被告魏某3于本判决生效之日起十日内支付补偿款人民币42,363.33元给被告魏某2。
四、驳回原告其余诉讼请求。
案件受理费800元，评估费2000元，共2800元（均由原告预交），由原告魏某1负担933.33元，被告魏某2负担933.33元，被告魏某3负担933.34元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 范广文
审判员 滕 婷
审判员 余梅芬
二〇一七年二月二十八日
书记员 陈 悦