河南省濮阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）豫09执异15号
异议人（案外人）：盛哲，男，汉族.
委托代理人：薛峰，河南心力律师事务所律师。
委托代理人：高保全，河南心力律师事务所律师。
异议人（案外人）：盛安民，男，汉族。
委托代理人：薛峰，河南心力律师事务所律师。
委托代理人：高保全，河南心力律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行（以下简称农行大庆路支行）。
负责人：田磊，该支行行长。
委托代理人：赵祥波，该行职工。
被执行人：齐文峰，男，汉族。
委托代理人：李磊，河南优诚律师事务所律师。
利害关系人(买受人)：楚玉亮，男，汉族。
委托代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。
本院在执行中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行申请执行齐文峰借款合同纠纷一案中，异议人盛哲、盛安民于2015年12月15日提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查。经审查，作出了（2015）濮中法执异字第00120号执行裁定。裁定：一、驳回异议人（案外人）盛哲、盛安民的异议请求；二、解除异议人（案外人）盛哲、盛安民对濮房权市证字2009-109**号房产的占有。
异议人盛哲、盛安民不服本院（2015）濮中法执异字第00120号执行裁定，向河南省高级人民法院申请复议。经河南省高级人民法院复议审查，于2016年3月7日作出（2016）豫法执复字第37号执行裁定。裁定：一、撤销河南省濮阳市中级人民法院（2015）濮中法执异字第00120号执行裁定；二、本案发回河南省濮阳市中级人民法院重新审查。
本院另行组成合议庭对本案进行了重新审查，现已审查终结。
异议人盛哲、盛安民称，一、请求撤销濮阳市中级法院(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定。二、请求对齐文峰名下的房产（产权证号：2009-10977；濮国用2009第0080号土地使用权）中止执行。三、请求在2024年8月31日前阻止向受让人移交所占用的房产。其理由：第一、法院在查封、拍卖该房产时，对异议人租赁房屋情况未记录在案，拍卖预告中未载明对拟拍卖标的物享有租赁权等权益人的申报期限，及未申报的法律后果。(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定违法，应当撤销。第二、异议人与被执行人齐文峰签订的房屋租赁合同早于法院查封、拍卖时间，异议人已交清了5年的房租，并对房屋进行了投资，现已占有、经营。双方签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，符合法律规定，合法有效。第三、法院拍卖的标的物中有异议人的财产，异议人对房屋进行了装修、添置了设施，你院一并予以拍卖，严重侵犯了异议人的合法权益。第四、(2015)濮中法执字第0003-2号执行裁裁定拍卖的内容不包括土地使用权，只是房产，而(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定将房屋及土地一并归买受人所有，拍卖标的与实际交付标的不符。
农行大庆路支行辩称，请求依法驳回异议人的异议请求；请求依法执行(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定，尽快将拍卖款交付申请执行人。其理由，第一、我行对齐文峰名下房地产享有抵押权，并办理了抵押登记。法院依据已生效的法律文书查封、拍卖抵押物，合法有效，拍卖价款应及时交付申请执行人。第二、申请执行人抵押在先，异议人租赁在后，抵押登记已依法公示，按照公示原则，异议人明知抵押情况下签订租赁合同并装修添附，说明异议人愿意承担相应后果。根据相关法律规定，抵押设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院拍卖的财产不包括异议人的财产。第三、法院执行裁定已生效，如撤销裁定，有损司法尊严，同时将给买受人造成巨大损失。
被执行人齐文峰辩称，一、被执行人与异议人签订的《房屋租赁协议》真实有效。异议人已交清了房租，并占有使用。二、(2015)濮中法执字第0003-2号执行裁裁定拍卖的内容不包括土地使用权，只是房产，而(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定将房屋及土地一并归买受人所有，拍卖标的与实际交付标的不符，违反相关法律规定。
利害关系人楚玉亮辩称，请求法院依法驳回异议人的执行异议，执行(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定，尽快为我办理房产过户手续，以维护法律的尊严。其理由，一、法院在依法对执行标的物进行拍卖预告后，经网络司法拍卖平台公开进行拍卖，买受人经过竞拍拍得标的物，程序合法有效。法院的执行裁定没有违反法律规定。二、异议人的请求不符合撤销拍卖的法定事由，异议人不能阻碍我财产转移登记的权利。三、法院拍卖的财产中没有异议人的财产，法院三次拍卖，多次公告，期间异议人均未提出异议。四、异议人与被执行人签订的《房屋租赁协议》不真实。
本院查明，本院于2015年3月30日作出（2015）濮中法执字第00030-1号执行裁定，裁定：一、查封被执行人齐文峰的房产。二、查封被执行人齐文峰的国有土地使用权。三、查封期限三年。四、查封期间内，被执行人不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2015年4月27日作出（2015）濮中法执字第00030-2号执行裁定，裁定：拍卖被执行人齐文峰所有的房产（濮房权证市字第2009-109**，建筑面积1675.12平方米）。
2015年6月4日委托河南宇达房地产评估有限公司对该宗房地产（濮房权市证字2009-10977，濮国用2009第0080号）进行评估。河南宇达房地产评估有限公司于2015年6月12日作出豫濮宇达评字第（2015）03060021号房地产估价报告，确定估价对象房地产于价值时点的市场价为人民币993.72万元。
本院对被执行人齐文峰所有的房地产通过网络司法拍卖平台公开进行拍卖，第一、二次均流拍。2015年10月27日第三次拍卖，楚玉亮以716万元竞拍成交。买受人于2015年10月9日、11月9日向本院交拍卖款666万元，另买受人于2015年10月26日所交保证金50万元已转为拍卖价款，至此买受人已交清全部拍卖款。本院于2015年11月15日作出（2015）濮中法执字第00030-3号执行裁定书，裁定被执行人齐文峰的房产所有权与国有土地使用权归买受人楚玉亮所有。买受人楚玉亮于2016年5月25日在濮阳市房地产管理局办理了过户手续（房产证号：濮房权证市字第2016-116**）。
另查明，2013年8月23日，被执行人齐文峰与申请执行人农行大庆路支行签订《最高额抵押合同》，合同主要约定：齐文峰同意以其所有的房产（濮房权市证字2009-10977）向农行大庆路支行设定抵押，被担保主债务金额为人民币750万元。并于2013年8月28日在濮阳市房地产管理局办理了抵押登记。后形成纠纷诉至本院，本院于2015年1月13日作出（2014）濮中法民一金初字第00002号民事调解书，该民事调解书第三条约定，确认农行大庆路支行对《最高额抵押合同》约定的濮房权市证字2009-10977号抵押房产享有优先受偿权。
再查明，2014年1月10日，异议人盛哲、盛安民与被执行人齐文峰签订《房屋租赁协议》，协议主要约定：盛哲、盛安民整体租赁齐文峰所有的濮房权市证字2009-109**号房产，租期10年，自2014年8月31日起至2024年8月31日止，每年租金40万元，一次性付清前五年租金200万元。以后每年，按约定年租金每年交付。该房屋租赁协议未办理租赁登记备案手续。盛哲、盛安民提供已交清五年的租金200万元，现已占有、经营。
本院认为，异议人盛哲、盛安民与被执行人齐文峰于2014年1月10日签订的《房屋租赁协议》未办理租赁登记备案手续，该协议的签订虽然是在法院查封之前，但晚于抵押登记时间。“买卖不破租赁”是法律规定的一个基本原则，但“买卖不破租赁”原则的适用不是无条件的，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据本案证据看，是抵押在先，租赁在后，而且租赁关系也未依法登记备案。故本案的租赁不能对抗抵押权的实现，亦不能对抗买受人行使对买受物的使用和管理权。异议人盛哲、盛安民提出的撤销本院(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定和在租赁期满前停止向买受人交付的理由不能成立；因其租赁关系未依法登记备案，亦不能对抗第三人，故其主张的优先购买权没有法律依据。异议人盛哲、盛安民的上述请求均应予以驳回。
异议人盛哲、盛安民主张的因与齐文峰之间的租赁关系所造成的损失不属于本案异议审查的范围，当事人可通过其他法律途径予以解决。异议人盛哲、盛安民主张的(2015)濮中法执字第0003-2号执行裁裁定拍卖的内容不包括土地使用权，只是房产，而(2015)濮中法执字第0003-3号执行裁定将房屋及土地一并归买受人所有，拍卖标的与实际交付标的不符。因该房产、土地原均为被执行人齐文峰所有，其权属与异议人没有利害关系，故不属于异议人盛哲、盛安民有权提出异议的范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
一、驳回异议人盛哲、盛安民的异议请求。
二、解除异议人盛哲、盛安民对濮房权证市字第2016-116**号（原濮房权证市字第2009-109**号）房产的占有。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 王相锋
代理审判员 张志启
代理审判员 谢利粉
二〇一六年七月十三日
书 记 员 赵 令