广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终4740号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市招商置业顾问有限公司。
法定代表人：何飞，董事长。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东中安律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈施廷，女，汉族，1980年2月20日出生。
委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。
上诉人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称：招商置业公司）、陈施廷因居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
招商置业公司上诉请求：1、维持一审判决第三项；2、撤销一审判决第一、二项，改判：支持招商置业公司的全部一审诉讼请求：陈施廷立即向招商置业公司支付6.8万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年3月22日起计至判决书确定付款之日止的利息；3、陈施廷承担本案一、二审全部案件受理费。事实和理由：
一、根据招商置业公司一审提供的证据一《房地产买卖居间合同》可见，招商置业公司已提供了完整的居间服务、促成了陈施廷与买方王X凯之间房地产买卖合同的成立。所以，依照《合同法》第四百二十四条、四百二十六条规定，陈施廷应向招商置业公司支付全额居间报酬6.8万元，该报酬不应作任何调低。一审判决第6页第三段倒数第2-3行认定：“考虑到本案房屋买卖合同已经解除，本院酌情适当减少部分违约金，本院认为将违约金调整为5万元较为适宜”，该认定是错误的，理由如下：关于居间报酬支付条件的法律规定和审判指导文件规定。《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。据此可见，居间人的义务仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，其居间责任在促成合同成立后即告终止，居间人促成合同成立的，即可依法收取金额的居间报酬。至于合同此后是否履行、如何履行、是否提前解除，均不能影响居间人收取居间报酬权利的实现。本案情形完全符合上述规定，所以，陈施廷应向招商置业公司支付全额居间报酬6.8万元，该报酬不应作任何调低。本案中，招商置业公司一审提供的证据一即三方《房地产买卖合同》的主要约定如下：买卖双方确认：买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立第三条所指房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）；鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）6.8万元；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额。根据上述事实可见，陈施廷已确认招商置业公司已促成其与买方王X凯之间买卖合同的成立，确认了“鉴于招商置业公司签署本合同前已提供之服务，招商置业公司应得居间报酬为6.8万元；若自己违约，则须支付前述款项”的事实。所以，本案情形完全符合上述法律和审判指导文件规定，没有侵害陈施廷合法权益和社会公共利益，陈施廷应当依法依约向招商置业公司支付全额居间报酬6.8万元，该报酬不应作任何调低。（三）招商置业公司提供的一系列深圳市中级人民法院参考判例进一步印证了目前司法机关对此类案件的裁判标准是“判令违约方支付全额居间报酬，不作任何调低”。本案一审时，招商置业公司向一审法院提供了深圳市中级人民法院对此类案件作出的一系列生效判决书供参考，一审法院却未借鉴，应予纠正。
二、招商置业公司起诉主张的6.8万元仅仅相等于招商置业公司所受的实际损失，根本没有“过分高于实际损失”、也没有“超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失”，所以，不应作任何调低。如前所述，一审判决第6页第三段倒数第2-3行以“考虑到本案房屋买卖合同已经解除”为由将违约金酌情减少为5万元，该认定和处理违背了合同严守原则和诚实信用原则，不能成立，招商置业公司主张的6.8万元不应作任何调低，理由如下：（一）《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，根据上述法律规定可见，只有“约定的违约金超过损失的30%（即大于损失的1.3倍）”才视为“过分高于造成的损失”。本案中，三方签署的涉讼合同第九条第4款明确约定招商置业公司可收取的居间报酬是6.8万元，这是买卖双方都清楚并接受的约定。由此可见，招商置业公司起诉主张的6.8万元仅仅是相等于招商置业公司遭受的实际损失而已，它既没有“过分高于实际损失”、也没有“超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失”，所以，不应作任何调低。（二）招商置业公司提交的深圳市中级人民法院参考判例进一步印证了目前司法机关对此类案件的裁判标准是“判令违约方支付全额居间报酬，不作任何调低”。
三、招商置业公司起诉主张的6.8万元仅相等于合同成交价的1%，根本没有超过国家房地产经纪服务指导价标准，相反还远远低于前述标准。在此情形下，更不应作任何调低。国家计委、建设部计价格[1995]第971号文件《关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋买卖经纪收费不高于成交价的3%;第七条规定，经济特区收费标准可适当高一些，最高不超过30%，即最高可到成交价的3.9%。本案涉讼合同约定的成交价为680万元，约定的居间报酬为6.8万元，仅相等于成交价的1%，所以不仅没有超过前述国家规定的指导标准，相反还远远低于前述标准，在此情形下，更不应作调低处理。
四、应当强调，依照《合同法》第四百二十六条规定，居间人只要促成合同成立即可收取居间报酬；“协助合同履行”并非居间人的法律规定义务或合同约定义务，亦非交易习惯要求。所以，居间人在促成合同成立后是否提供了“协助合同履行”的服务，不影响居间人收取全额居间报酬权利的实现。一审判决以“考虑到本案房屋买卖合同已经解除”为由将违约金酌情减少为5万元，该认定其实暗含着这样的认定：认为招商置业公司没有再提供后续的赎楼、贷款、过户、抵押等协助服务，所以招商置业公司获取的报酬应当减少，此认定完全是根据主观臆想和推测作出的，没有合同、事实依据和法律依据，应予切实纠正，详述如下：（一）协助合同履行并非居间人的法律规定义务。如本上诉状第一点所述，居间人的义务限于促成合同成立，促成合同成立后即可收取居间报酬。所以，依照法律规定，合同成立后如何继续履行与居间人无关，居间人亦不负有协助、督促之责。（二）协助合同履行并非居间人的合同约定义务。综观本案涉讼合同的十二条内容，没有任何条款约定招商置业公司须向陈施廷与买方提供“协助买卖合同履行服务”“为买卖双方办理赎楼、贷款、过户、抵押等过程提供服务”，一审判决的上述认定纯属杜撰。1、根据合同第三条第2款第(3)项第1-2行约定的内容表明：卖方要办理赎楼、过户手续的，须另行与担保公司签署担保合同并出具全权公证委托书，并因此须另行支付赎楼服务费，合同根本没有约定“招商置业公司须为买卖双方提供赎楼、贷款、过户、抵押等服务”。2、根据合同第九条第4款第一段的约定可见，陈施廷、王X凯承诺支付居间报酬的基础是“居间方在签署本合同之前已提供之服务”、而不是所谓的“居间方后续协助买卖合同履行的服务”，陈施廷、王X凯更没有声明“招商置业公司要提供后续协助合同履行的服务后才支付居间报酬”。3、根据合同第九条第4款第二段的约定表明：招商置业公司收取的6.8万元纯属于居间报酬（佣金）性质，如果买卖双方需要招商置业公司协助办理前述手续，则需另行支付代办服务费1200元，两项报酬完全是两个不同的概念，互不包含、折抵，亦互不影响。（三）二手房交易实践中，亦无居间人须协助合同履行的交易习惯。在二手房交易实践中，买卖合同签订后，买方和卖方要各自独立履行合同义务，并与其他主体发生法律关系，包括：1、卖方的履行义务主要包括：(1)若卖方房产处于抵押状态、则卖方要履行赎楼义务（即提前还清按揭贷款、赎出《房地产证》原件），为此，卖方要与专业担保公司签订《赎楼担保服务合同》、向担保公司另行支付赎楼担保服务费、向担保公司及其指定员工出具全权公证《委托书》，并向银行支付短期赎楼贷款利息；(2)过户时，担保公司为保障自己权益，会指派员工持全权公证《委托书》代理卖方签署过户所需的《深圳市二手房买卖合同》等合同文件并收取售房款（所以，过户手续实际上是由担保公司员工和买方共同办理的，而不是由居间人即房地产中介公司办理的。2、买方的履行义务主要包括：(1)若买方系一次性付款，则买方需与银行、卖方共同签署《资金监管协议》，将购房款监管在银行，待过户成功后再由银行将购房款转至卖方名下；(2)若买方系按揭付款，则买方需向银行提交按揭贷款申请资料，银行审核通过后出具《贷款承诺书》，待过户成功后再由银行将按揭贷款发放至卖方指定的帐户上。由上可见，买卖双方为履行合同，要与专业担保公司、银行、国土部门发生担保合同关系、资金监管合同关系及按揭贷款合同关系、行政审批关系，这些关系与居间合同关系均无关，居间人即便是主观上愿意帮助，也无法介入。（四）退一步而言，即使买卖双方愿意委托居间人代为办理某些程序手续，由此发生的也是“委托合同关系”、买卖双方应据此另行向居间人另行支付“代理报酬”，与“居间合同关系”及“居间报酬”无关。实践中，即使买卖双方愿意委托居间人代为办理某些程序手续，那么据此发生的也是“委托合同关系”，应受《合同法》第二十一章“委托合同”的调整，并应依照《合同法》第四百零五条规定向居间人另行支付“代理报酬”（如“按揭服务费”“代办服务费”）；正是基于此做法，本案所涉的《房地产买卖居间合同》第九条第4款第二段才会作出前述约定，即买方需另行支付“代办服务费”1200元。应当指出，本案中，陈施廷并未另行委托招商置业公司代办某些程序手续，因此，陈施廷与招商置业公司之间发生的仅仅是“居间合同关系”，应受《合同法》第二十三章“居间合同”的调整，并应依照《合同法》第四百二十六条规定向居间人支付“居间报酬”。也就是说，“委托关系”与“居间关系”其实是两种完全不同的法律关系，不能等同或混淆，更不能将某些须由买卖双方另行委托、并须另外支付代理报酬的工作强加给居间人招商置业公司，并据此认为“招商置业公司没有完成某些代理工作，就应扣减相应的居间报酬”。（五）国家部委《房地产经纪管理办法》第十七条明确规定了“房地产经纪机构提供代办贷款、代办产权登记等其他服务的，应另行签订合同”，这就进一步表明：“基于代办某些程序手续”发生的是另外的“委托合同关系”及“代理报酬”，与“居间合同关系”及“居间报酬”是两个完全不同的法律关系。2011年4月1日起施行的住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部三部委《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。可见，法律已经再清楚不过地明确界定了“代办贷款、代办房地产地登记等其他服务”是与“居间合同”完全不同的另一层法律关系，并规定房地产经纪机构如需提供前述服务，必须另行与委托人签订合同、收取委托报酬。司法实践中，人民法院作为司法机关，应当严格遵守前述法律规定的精神，不能混淆两种不同的法律关系，凭主观臆想去认定案件事实。综上所述，招商置业公司关于支付全额居间报酬的诉讼请求有充分的事实和法律依据，应予全部支持；一审判决仅部分支持、调低居间报酬金额没有合同事实依据和法律依据，损害了合同严肃性，应予纠正。恳请二审法院支持招商置业公司的全部上诉请求。
陈施廷辩称：一、本案招商置业公司称其已经提供了完整的居间服务与事实不符。本案中，招商置业公司仅仅为买卖双方提供了简单的劳务，如带买方看房、看房次日组织买卖双方签署涉案合同，对定金进行收放款等，而未促成买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》。本案中，涉案合同的性质等同于《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》，而签署《深圳市二手房买卖合同》才是招商置业公司居间成功的标志。招商置业公司试图用涉案合同约定其居间成功的标志是签署预约合同，显然是在用格式条款来免除其主要义务，招商置业公司的逻辑若成立，那么中介公司只需要安排买卖双方签订一纸合同就可以收取几万至几十万的佣金，明显权利义务不对等，也与交易习惯不符，该条款应认定为无效。因此，招商置业公司的该项上诉理由不能成立。二、招商置业公司主张的违约金仅仅向与其所受的实际损失从而不应被调低，没有依据。在本次居间过程中招商置业公司的损失仅仅是其工作人员一天或者半天的工作消耗，根据目前房地产中介职员的工资情况每人每月不超过5000元，一天不超过200元，即便其职员为本次居间服务一周，其支出不过1000元。如依招商置业公司提供的格式合同第10条第3款的约定，认定本次的违约金为6.8万元，该金额已经达到实际损失的68倍。况且，涉案的买卖交易并未实际的成交，招商置业公司提供的居间服务与促成交易正常状态的居间服务工作量存在较大的差异，其请求的违约金明显过分高于实际的损失。此外，国家计委、建设部1995年第971号文件关于房地产中介收费的通知已经于2016年1月1日被国家发改委废止，招商置业公司以此项规定为依据主张违约金不应调低理由不能成立。三、招商置业公司认为协助合同履行并非居间人提供居间服务的内容，应认定为基于委托合同关系下另项服务与事实不符。招商置业公司作为房地产的经纪机构，其提供的居间中介服务并非简单的信息服务，而是需要通过协调担保公司、按揭银行、帮助买卖双方达到交易条件后签署深圳市二手房买卖合同，完成过户和交楼。这是其核心的义务，也是其收取佣金的基础，而并非招商置业公司所称仅是协助合同履行义务，涉案合同虽未约定招商置业公司是否有此义务，但根据合同法第61条第62条的规定，并按照行业的标准履行。而根据深圳市房地产经纪行业服务规范指引第四章，二手房买卖居间服务程序指引规定，房产中介提供的居间服务包括下列步骤：第一项卖方放盘。第二项买方询盘，第三项带买方实地看楼，第四项达成交易意向，第五项签署深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同，卖方支付定金，第六项银行监管买方购房余款，第七项签署深圳市的二手房买卖合同，并按约定支付佣金。第八项办理房地产证过户手续。第九项剩余楼款结算。第十项交楼。该指引招商置业公司应该遵守。招商置业公司提供的房地产买卖居间合同第九条第四款约定，买卖双方需居间方协助办理房产、水电、煤气、电视、网络过户手续及银行按揭贷款手续则买方应在签署深圳市二手房买卖合同之前向居间方另行支付代办服务费。该约定是招商置业公司试图用格式条款或者本应在居间报酬的其他不合理费用。在买方按揭贷款及卖方赎楼的过程中，居间方仅仅是帮助双方协调按揭银行及担保公司，并非为买方提供代办的服务，不符合住建部、国家发改委，人力资源与社会保障部第8号令房地产经纪管理办法第18条，房地产经纪机构提供代办贷款，代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容，收费标准等情况，经委托人同意后另行签订合同的情形。买卖双方不因此与居间方另行建立关系，因此，招商置业公司的该项上诉理由也不成立。综上所述，请求二审法院驳回招商置业公司的上诉。
陈施廷上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判招商置业公司向陈施廷赔偿损失人民币40万元并驳回招商置业公司的全部诉讼请求；3、判令陈施廷承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：
本案争点主要有两个：1、居间合同关系中，陈施廷是否对招商置业公司违约、招商置业公司是否对陈施廷违约；2、如果陈施廷违约，约定的违约金是否过高。
一、关于第一个争点，哪方在居间合同关系中违约的问题。1、一审判决认定“陈施廷作为房产所有权人应当了解产权是否存在查封”，但却认为“查档非招商置业公司的合同义务也非其法律上的强制义务，而《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》中有关查档的规定仅具有倡议性对招商置业公司没有约束力”进而认定招商置业公司居间合同未违约，该认定适用法律错误。涉案合同并未约定招商置业公司是否有此义务，这属于双方对服务质量没有约定或约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，应按照行业标准履行。而根据《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》第四章“二手房买卖居间服务程序指引”规定，卖方放盘服务程序指引第(5)项，房地产中介应询问物业产权状态：“于深圳市房地产信息系统上查看物业状态（如查明是否抵押、查封等），是否存在共有产权关系，与业主核实物业是否存在租赁关系等。”该指引作为行业标准，招商置业公司亦参与制定，其应当遵守。由于招商置业公司居间服务的第一步就不符合行业标准，没有履行查档义务，致使陈施廷一签约即违约，赔偿案外人王X凯（买方）40万元。招商置业公司违约在先为本次交易无法继续履行埋下隐患，过错明显。2、一审判决认定“陈施廷后来知道房产被查封，有义务积极采取措施，解除涉案房产的被查封状态，但陈施廷未采取相应措施，违反居间合同的约定，应承担违约责任”进而判令陈施廷向招商置业公司支付违约金，该认定事实不清。本案中，案外人王X凯（买方）发现涉案物业被查封后即向陈施廷发出解除合同的通知，陈施廷不得不同意解除，故不存在一审法院所称陈施廷可以解除涉案房产的被查封状态，继续履行涉案合同的情形。真实情况是，涉案物业于2015年1月29日即被另案查封，如陈施廷（卖方）与案外人王X凯（买方）有任何一方知晓涉案物业已被查封均不可能签署涉案合同。鉴于招商置业公司未履行居间义务，于卖方放盘阶段核查房屋产权信息，故其应按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，赔偿陈施廷人民币40万元损失。
二、关于第二个争点，如认定陈施廷违约，约定的违约金是否过高的问题。一审判决认定违约金过高是正确的，但调整后的违约金仍过高，应予以调低。招商置业公司在本次居间服务中，只完成了居间服务指引中的第五步，并且自第一步起已犯下严重错误没有查档，并没有完成所有居间服务内容，不得主张与佣金相等的违约金。涉案合同约定的违约金过高，按《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，招商置业公司未促进合同成立，其实际损失只是上述劳务费用，一审判决对此认定过高。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法查明案件事实，维护陈施廷的合法权益，保障法律的正确实施。
招商置业公司辩称：一、根据招商置业公司一审证据七即涉讼房产《不动产查封（备案）表》可见，早在2015年1月29日，该房产就被南山区法院查封，从该查封时间到本案合同签订时间2015年3月22日已有将近2个月的时间，在如此长的时间里，根据日常经验法则，陈施廷早就应当知晓房产被查封的事实；此外，根据合同第十二条备注第2点“卖方有关该物业的除房贷外的类似企业贷款及担保部分的债务由卖方负担相关费用”的约定内容可见，陈施廷明显知道自己负有企业贷款或担保债务，故应当早已预见到随时可能被别人起诉查封。但是，陈施廷仍向招商置业公司及买方隐瞒前述查封事实，表明其具有恶意，应自行独立承担相应后果，不得将责任转嫁给招商置业公司承担。二、2011年住建部三部委规章《房地产经纪管理办法》第二十三条规定，委托人委托经纪机构出售出租房屋的，应当提供真实有效的房屋权属证书，说明产权状况。可见，如实陈述披露产权状况恰恰是委托人的法律义务。本案中，陈施廷未尽前述法律义务，却反过来声称“招商置业公司没有查档导致其违约”，显然是倒打一耙推卸责任，严重违反了诚信原则。三、“查封”并不是不可克服的不可抗力因素，而是可以克服的障碍，所以退一步而言，假使陈施廷后来才知道查封事实，那么也应积极去解除查封、继续履约。然而，陈施廷却一直没有采取前述措施。而且根据招商置业公司提供的二审证据二可见，招商置业公司业务员在2015年4月8日仍在积极催促陈施廷的丈夫卢先生解封，但其却置之不理。四、本案陈施廷违约的真实原因是去年“3.30”新政实施后我市房价一路上涨，陈施廷断然选择毁约，其没有根据合同第十二条“备注”第1点应于2015年3月25日前做全权公证委托书的约定，且超过了合同第十条第二款“卖方违约责任”第1项第1-4行约定的10日宽限期，已构成根本违约。根据招商置业公司提供的二审证据一可见，招商置业公司业务员在合同签订后一直催促陈施廷办理公证委托手续，但陈施廷一直置之不理。五、陈施廷提出的第二点上诉理由即调低违约金的请求不应支持，相反，本案违约金不应作任何调低，理由包括：1、详见招商置业公司上诉状。2、根据招商置业公司一审证据八即涉讼房产《不动产资料电脑查询结果表》可见，陈施廷于2015年11月9日将涉讼房产转让给案外人陈X花，众所周知，此时房价至少已经比本案涉讼合同约定的成交价上涨了40%即200多万元以上，陈施廷因为本案违约反而多获得了200多万元以上的利益，在此情形下，招商置业公司向陈施廷主张支付6.8万元根本不会损害其利益，亦不会违反公平原则。综上所述，陈施廷是根本违约方和过错方，招商置业公司不存在违约情形，所以，恳请二审法院驳回陈施廷的上诉，支持招商置业公司的上诉请求。
招商置业公司向一审法院起诉请求：1、陈施廷立即向招商置业公司支付68000元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年3月22日起计至判决书确定付款之日止的利息；2、陈施廷承担本案的全部诉讼费用。
陈施廷反诉请求：1、招商置业公司向陈施廷赔偿损失40万元；2、由招商置业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：陈施廷系深圳市南山区滨海之窗花园X栋XX房的所有权人。2015年3月22日，在招商置业公司的居间服务下，陈施廷（卖方）、案外人王X凯（买方）与招商置业公司（居间方）三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方确认：买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立该物业房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬；卖方通过居间方向买方出售该房产，成交价680万元，定金20万元；该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，须于2015年3月25日前出具全权公证委托书给担保公司及居间方；买方应于2015年4月30日前将首期款184万元存放于买方按揭银行监管，卖方须共同办理并签署监管相关协议；买方应在支付首期款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供所需的全部资料，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件如按揭款项存入帐户确认书等；鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意到国土局过户前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）68000元；如本合同签署后买卖双方需居间方协助办理房产、水电、煤气等过户手续及银行按揭贷款手续，则买方应向居间方另行支付代办服务费1200元；卖方隐瞒产权瑕疵导致本合同无法履行或房产在转移登记过程中被司法机关查封导致合同无法履行的，买方有权单方解除合同并追究卖方根本违约责任；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬总额；因本合同发生争议且协商不成的，交由该房产所在地法院诉讼解决；此外，合同还对税费承担、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，买方王X凯向陈施廷支付了定金20万元，陈施廷签署了《业主定金证明及托管协议》，对该定金予以签收并托管在原告处。后因房产在合同签订前就已被法院查封，导致房产无法过户。2015年4月11日，买方向陈施廷发出通知，载明：陈施廷隐瞒产权瑕疵且未在2015年3月25日前做全权公证委托书给担保公司及居间方，已构成根本违约，要求解除合同，陈施廷并须向买方双倍返还定金。2015年5月20日，陈施廷委托律师向买方发出《律师函》，载明：同意解除合同，并同意双倍返还定金。2015年6月12日，陈施廷以买方王X凯为被告诉至南山区法院，请求确认合同已解除，并确认向买方双倍返还定金共计40万元；买方王X凯提出反诉，请求陈施廷赔偿其损失200万元。后南山区法院对此案主持调解，做出【2015】深南法民三初字第644号民事调解书（于2015年8月21日生效），载明：陈施廷向王X凯返还定金20万元，并另行支付违约金40万元。
一审法院认为，招商置业公司与陈施廷之间存在居间合同法律关系，双方的合法权益均受法律保护。合同约定：卖方隐瞒产权瑕疵导致本合同无法履行或房产在转移登记过程中被司法机关查封导致合同无法履行的，买方有权单方解除合同并追究卖方根本违约责任。本案中，陈施廷作为房产所有人，应当了解产权是否存在查封，即使后来知道被查封了，陈施廷也有义务积极采取措施，解除涉案房产的被查封状态，但陈施廷未采取相应措施，违反居间合同的上述约定，应承担相应的违约责任，即应向招商置业公司支付违约金。虽然招商置业公司、陈施廷曾约定违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬总额，但考虑到本案的房屋买卖合同已经解除，一审法院酌情适当减少部分违约金，一审法院认为将违约金调整为50000元较为适宜。招商置业公司诉请的利息没有合同约定，一审法院不予支持，予以驳回。
关于陈施廷的反诉请求，因查档并非招商置业公司的合同义务，也非招商置业公司法律上的强制义务。而陈施廷所称的招商置业公司违反了《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》中有关查档的规定，一审法院认为该指引的发布者深圳市房地产经纪行业协会系民间组织，其发布的上述有关文件仅具有倡议性，对招商置业公司没有法律上的约束力。因此陈施廷的反诉请求没有法律依据，一审法院对此不予支持，予以驳回。
据此，一审法院判决：一、陈施廷应于本判决生效之日起十日内支付招商置业公司违约金50000元；二、驳回招商置业公司的其他诉讼请求；三、驳回陈施廷的全部反诉请求。案件本诉受理费756.3元、反诉受理费1825元，由招商置业公司负担201.3元，陈施廷负担2380元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，招商置业公司与陈施廷、王X凯之间的居间合同关系合法有效，各方应全面适当的履行各自的合同义务。涉案居间合同约定，如居间方促成买卖双方签署房屋买卖合同，则居间方有权向买卖双方收取约定的居间报酬；如因买方或卖方其中一方的违约行为导致买卖合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬总额。由于陈施廷出售的房屋存在权利瑕疵导致合同无法正常履行，构成根本违约，故陈施廷应按照涉案居间合同之约定，向居间方支付数额等同于居间报酬的违约金。该违约金标准等同于合同履行后招商置业公司可以获得的利益，并未超出招商置业公司因卖方违约所遭受的损失，一审法院酌减不当，本院予以纠正。招商置业公司主张违约金的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。陈施廷作为买卖合同标的物的提供者，应当保证标的物权利无瑕疵。涉案房屋买卖合同未能履行，过错在于卖方而非居间方。故对于陈施廷的相关抗辩，本院不予采纳。
综上，上诉人招商置业公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。上诉人陈施廷的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，但违约金调减不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第1154号民事判决第三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第1154号民事判决第二项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第1154号民事判决第一项为：陈施廷应于本判决生效之日起十日内向深圳市招商置业顾问有限公司支付违约金人民币68000元；
四、驳回深圳市招商置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费756.3元，反诉受理费1825元，二审上诉费合计6676元，由陈施廷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年九月二十一日
书记员（兼） 周 颖
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。