广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1769号
上诉人（原审原告）：吴子峰，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：尹军，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市地业房地产有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：邵家荣。
委托代理人：潘向宁，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。
委托代理人：卢永瑜，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司员工。
上诉人（原审第三人）：深圳华丽装修家私企业公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：罗荣光。
委托代理人：朱强，广东德城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口后海实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：陈淦明。
上诉人吴子峰、上诉人深圳市地业房地产有限公司（以下简称地业公司）、上诉人深圳华丽装修家私企业公司（以下简称华丽公司）因与被上诉人深圳市蛇口后海实业股份有限公司（以下简称后海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民重字第14号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年11月2日，吴子峰作为买方，地业公司与后海公司共同作为卖方，双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方向卖方购买位于深圳市南山区XXXXXXXXXXXXXXXXXX房产，建筑面积130.14平方米，总价款为3520062元；卖方应于2008年12月31日前将涉案房屋交付买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的涉案房屋的钥匙出具收条，该收条视为涉案房屋实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为卖方交付该房产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，该房产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该房产；如买方未收到《入伙通知书》的，则买方应于合同约定的交付日期之日起10日内（即2009年1月10日前）办理验收手续，买方逾期不办理验收手续，视为卖方已将上述房产交付给买方；买方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；卖方按相关法律规定及合同约定将具备竣工验收合格证明文件的房产交付给买方，买方除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付，已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由买方承担；合同约定的验收是指买方检查核实所购房产坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全；验收过程中买方所提出的房屋质量异议及卖方对异议的处理属于卖方履行保修责任的范畴，不构成买方拒绝收楼的理由；卖方逾期交房不超过90日，每延期1日，卖方按已向买方收取款项的万分之三向买方支付违约金，合同继续履行；卖方逾期交房超过90天，买方不解除合同的，违约金按日万分之三计至房地产实际交付买方之日止；涉案房屋因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿；交付的房地产的装修部分达不到合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修；因重新装修而推迟交付使用日期的，按合同约定的迟延交房责任处理；合同附件三约定的装置、装修、装饰标准为，外墙：主体为干挂优质天然石材，局部为优质外墙涂料和瓷砖；内墙：砂浆面层抹平；天花：水泥腻子抹平；地面：砂浆面层抹平；门窗：进户门为优质木质防火防盗进户门并配高级电子智能防盗门锁、优质粉末喷涂彩色铝合金窗、阳台门，全部玻璃为中空双层玻璃、阳台栏杆为彩色铝合金配安全玻璃；厨房：地面911防水涂层、砂浆面层抹平；卫生间：地面911防水涂层，砂浆面层抹平；阳台地面为优质瓷砖；电梯：上海三菱LEHY；电话、电视、网络线接到客厅，低层市政供水管直接到户、中高层加压到户，设供电开关插座及漏电保护开关，管道燃气，小区中央闭路电视与红外线报警系统，户内设彩色可视对讲系统。售楼过程中，地业公司、后海公司曾在涉案房屋所在建筑物外表悬挂广告，上载：“精装品质、现楼发售，100平方米三房／130平方米四房，全成品精装现楼，更多惊喜请关注深圳电视财经、都市、电视剧、公共频道。”
同日，吴子峰签署了一份《XXX花园（XX公馆）赠送室内装修的相关事宜确认书》，上载：1、独立于《深圳市房地产买卖合同（预售）》之外，卖方按此确认书所附的《精装修明细表》所列项目赠送室内装修（按卖方提供给装修施工单位的施工图实施），房产购买人对赠送内容有充分的选择权，但不得因选择减少项目或选择不接受赠送内容而要求减少房产总售价或折付现金；2、售楼现场的“品质生活展示间”与此确认书所附《精装修明细表》所列项目不一致的，以此确认书所附的《精装修明细表》所列项目为准；3、卖方提供有装修资质的施工单位给房产购买人，由房产购买人与该施工单位协商具体的装修细节事项，并应在所购置房产依据合同约定入伙／交付其使用之日一年内与该装修施工单位签署装修协议；逾期签署装修协议视为房产购买人放弃卖方所赠送的室内装修；房产购买人在《精装修明细表》所列项目范围内按卖方提供给装修施工单位的施工图纸进行装修的，装修费用由卖方承担，与《精装修明细表》所列项目或卖方提供给装修施工单位的施工图纸不符的装修由房产购买人自行与施工单位商议，概与卖方无关；4、依买卖双方之前签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》之附表三约定，所购置房产入伙／交付其使用时，为毛坯房标准，此确认书项下的室内装修的验收／交付不影响或／阻碍买卖双方的房产交易，装修工作不影响及阻碍其对所交付房产本身的验收。地业公司在该附表上盖章。
2008年9月22日，XXX花园完成竣工验收，确认工程质量合格。2008年10月18日，吴子峰办理了收楼和入伙手续。同日，吴子峰在验房记录表上记载：入户门外把手回不到位，次卧靠卫生间墙面裂纹，入户花园地面有裂纹，公卫窗扇关时很紧，其他内容未验。2008年10月28日，吴子峰的母亲叶XX代吴子峰确认复查合格，吴子峰予以确认。2009年2月23日，吴子峰取得涉案房屋的《房地产证》，其上记载的涉案房屋的建筑面积为130.08平方米。
根据地业公司、后海公司的指定，吴子峰（甲方）与华丽公司（乙方）签订了《家居装饰装修工程施工合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行居室装潢，开工日期为2008年10月18日，竣工日期为2009年2月18日；工程质量及验收标准按国家装饰工程验收规范执行；施工中，甲方如有特殊工程项目或特殊质量要求，在不违背《房屋使用说明书》的前提下，经双方确认，增加的费用，应另签订补充合同；在工程全部结束后，由乙方组织甲方进行竣工验收，双方办理工程移交手续，甲方认可物业公司对施工过程中相关工序检查和签认的结果；乙方在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收合格之日算起，为24个月；设备、电器的厂家承担相应的保修责任不属于乙方的保修责任范围，甲方按设备、电器保修书规定处理；由于甲方非正常使用造成的损坏，乙方不承担保修责任，但提供有偿维修；装修期间产生的水电费，由乙方负责；该工程实际施工期若超过三个月，第四个月起至乙方通知甲方进行竣工验收之日止的物业管理费由乙方负责。合同附件中包括装修明细表、地板、橱柜颜色确认表、装饰施工图、工程质量保修书。2008年12月22日，华丽公司出具《工程预（结）算表》，对XX公馆-
XXXX、XXXX号房室内装饰增加工程造价进行统计，总价为14610.08元，并同意按8折结算，即11688元。地业公司、后海公司称，吴XX的X栋XXXX号房与吴子峰所有的X栋XXXX号房是打通的。2009年2月24日，吴子峰确认合格后接收了华丽公司装修竣工的涉案房屋。
2009年2月28日，吴子峰与华丽公司签署《工程质量保修书》，载明：竣工验收日期为2009年2月24日，保修期限自2009年2月24日至2011年2月24日止，保修期内由于华丽公司施工不当造成质量问题，华丽公司无条件地进行维修；保修期内如属吴子峰使用不当造成装饰面损坏，或不能正常使用，华丽公司酌情收费。2009年5月2日，叶XX代表业主与华丽公司在映月湾装饰工程项目部签订协议，约定“兹有XX公馆-
XXXX、XXXX，在装修过程中，因客观原因损坏衣柜或其他物品，经双方友好协商，原装修增加费用免收，收据退还业主”。2009年5月22日，吴子峰签署了涉案房屋《电器、配件、装修项目移交列表》，确认收到电视、燃气炉具、抽油烟机等电器以及木地板、橱柜、洗菜盆、厨房水龙头、开关插座、餐厅吊灯、墙纸等其他装修。
2009年7月21日，吴子峰向深圳市建设局递交了《关于南山区XXXXXXXXX公馆X栋XXXX和XXXX室房屋质量问题的投诉函》，该函件显示：吴子峰于2009年3月20日发现涉案房产出现墙体起泡、发黑、墙纸发霉等质量问题，之后华丽公司派装修人员进行了维修。2009年8月3日，吴子峰向深圳市公证处申请办理保全证据公证，公证员到现场进行了拍照，并形成照片12张。吴子峰称支付公证费1000元，但未向原审法院提交证据证明。2009年9月4日，深圳市建设局向吴子峰作出《关于XX公馆房屋质量投诉的复函》［深建质复（2009）135号］；2009年9月14日，深圳市住房和建设局向吴子峰作出《关于XX公馆房屋质量投诉的复函》［深建质复（2009）135号］，两函均称：该局派行政执法人员于2009年9月1日会同涉案项目的建设单位、施工单位、物业管理单位和南山区XX街道办代表以及吴子峰等，对投诉问题进行了调查，并答复如下：1、该局行政执法人员检查X栋XXXX、XXXX、XXXX，X栋XXXX、XXXX房屋，发现的质量问题主要有：墙纸墙面发霉脱落、木地板踢脚线发霉翘曲变形、个别门框发霉以及个别墙面平整度偏差过大等，以上问题施工单位进行过保修处理未达到投诉人要求；另外现场有业主提出存在甲醛超标和卫生间渗漏问题；2、该局已责令建设单位高度重视工程质量投诉，成立专项小组负责处理工程质量投诉；组织有关单位对所有投诉业主的房屋质量进行检查，对检查发现的问题在投诉人与建设单位商定的期限内落实处理；3、建设单位同意对投诉人的投诉事项及赔偿要求组织施工单位与投诉人进行协商解决，协商无果投诉人可寻求司法途径解决。
为查明案件事实，原审法院依吴子峰申请向深圳市南山区XX街道办事处调取了三份会议签到表，该证据显示：2009年7月23日XX街道办事处组织“XX公馆2604、XXXX房屋装修问题协调会”，地业公司、后海公司及华丽公司均未签到；2009年8月24日，XX街道办事处在XX公馆管理处组织XX公馆协调会，吴子峰、地业公司代表、华丽公司代表到场；2009年9月23日在XX街道办事处，南山区质监站、蛇口派出所、东角头工作站、XX街道办事处、蛇口综治办、物业管理公司、地业公司代表、华丽公司代表召开“XXXX公馆工作组第一次会议”。吴子峰以此证明地业公司、后海公司没有诚意解决问题。地业公司及华丽公司称，在会议中已经明确承诺对需要承担的维修责任不会推卸。
深圳市中科华南环境测试有限公司受吴子峰委托于2009年8月3日出具的《检测报告》，上载：2009年7月29日对涉案房屋的客房2采样检测发现，甲醛（检测值0.33，参考值≦0.1）浓度超出参考标准值，苯、甲苯、二甲苯、TVOC、菌落总数符合参考标准。吴子峰并提交了检测费收据复印件。地业公司、后海公司及华丽公司认为，该证据为吴子峰单方委托，且其依据的标准系国家参考标准而非强制性标准，检测结果只针对客房2，不具有完整性，故地业公司、后海公司、华丽公司对于上述证据的真实性、合法性均不予认可。
吴子峰于2009年8月13日申请原审法院对涉案房屋的建设工程质量、装修质量及维修费用进行鉴定和评估，在原审法院委托深圳市质量技术监督评鉴事务所对涉案房屋的装修工程是否合格进行鉴定后，吴子峰于2009年11月24日撤回了鉴定和评估的申请。2010年3月24日，吴子峰再次申请原审法院进行评估、鉴定。深圳市XX道路交通事故车物损失评估有限公司接受原审法院委托进行了评估、鉴定。2010年8月20日，深圳市XX价格鉴证财产评估有限公司向原审法院提交《价格鉴证报告》。评估鉴定结论显示涉案房屋内的装修工程存在质量问题，按附表《精装修明细表》所列项目重新装修涉案房屋使其达到正常使用所需的工期为180天、含税工程总造价为241394元。
地业公司、后海公司及华丽公司就深圳市XX价格鉴证财产评估有限公司的鉴定资质提出了异议，针对该问题，原审法院于2010年12月8日向该公司发出通知，要求该公司于收到通知书之日起5日内向原审法院提交其具备工程质量鉴定资质的证明文件，该公司未予提交。地业公司、华丽公司于2010年12月15日向原审法院就装修工程质量问题形成的原因申请重新鉴定。原审法院将此申请通知吴子峰，吴子峰多次表示不同意重新鉴定。
原审法院于2011年3月18日作出（2009）深南法民三初字第673号民事判决。吴子峰不服，提起上诉。深圳市中级人民法院于2011年12月19日作出（2009）深中法民五终字第1484号民事裁定，认为原审法院在确认评估机构无资质接受质量鉴定委托的情况下，没有依法就重新鉴定作出决定，却以吴子峰不同意重新鉴定为由驳回地业公司、华丽公司的诉讼请求，在程序上违反法律规定，并导致对案件主要事实认定不清，直接影响案件的正确判决，裁定撤销原判，发回重审。该案重审后，原审法院决定就吴子峰提出的鉴定申请重新委托鉴定机构进行鉴定，吴子峰对此表示同意，并于2013年7月12日明确其鉴定的请求为：1、对梁柱粉刷平整度、墙面爬丝（裂缝）；2、门窗质量（框架用料、玻璃品质明显不符合约定）是否符合合同约定要求、尤其门窗木质部门是否存在虫蛀、扭曲等现象予以检测；3、对装修工程各部分（墙面、天花部分从腻子到墙纸的产品品质和加工质量，地板、地脚线品质和加工质量）是否符合合同约定要求，是否存在发霉、扭曲变形等现象予以检测；4、对厨、卫、窗台、入户等室内有关部分的渗水情况予以检测。原审法院依法委托深圳市建设工程质量检测中心对吴子峰申请的事项进行鉴定。2014年9月15日，深圳市建设工程质量检测中心出具《建设工程质量鉴定报告》，该报告记载的鉴定情况及结论如下：1、XXX花园2号楼XXXX房室内墙面平整度不符合相关规范要求，该房屋墙面存在腻子层开裂、粘接层粉化墙脱落等现象，不符合相关规范要求，该房屋吊顶存在开裂等情况，不符合相关规范要求。由于相关规范要求没有对餐厅提出防水要求，本报告对餐厅吊顶的渗漏水情况不作评价；2、楼面平整度偏差满足规范要求，该房屋楼面面层所使用的材料为实木复合地板，不符合约定；3、厨房及卫生间的防水设置不符合相关设计及规范要求；4、阳台铝合金推拉门门扇型材厚度不满足设计要求，该推拉门位置室内外地面高差满足设计要求。本次鉴定对涉案阳台推拉门进行了一次低压力、小水量的非正规临时淋水测试，测试结果未见异常。因条件所限，未对推拉门进行相应的三性实验，本报告对水密性不作评价；5、I／6-9轴外窗玻璃具有LOW-E（低辐射）性能，所抽检外窗的中空玻璃露点温度不符合规范要求，该房屋多扇外窗玻璃存在色泽不一致、观感不通透的情况与此有关；6、存在外窗翘曲变形、窗扇与窗框闭合不严的情况，不符合相关规范要求；7、客厅5／C-G墙插座部位尚处于施工状态，目前所设的插座高度离地面距离140mm，插座底盒附近以软线管穿线接驳导线，不符合设计要求。此次鉴定支出鉴定费10000元。
针对上述《建设工程质量鉴定报告》，吴子峰、地业公司及华丽公司均提出书面异议。对于吴子峰的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、XXXX房卫生间、厨房墙面为饰面砖面墙，除5／C-G轴面墙处于施工中未粘墙纸外，其他大部内墙墙面均为墙纸；2、鉴定报告表4.1.1中列举了墙面存在霉变、粘贴物质粉化、墙纸脱落、渗水痕迹等损伤。鉴定报告的结论部分为检测鉴定综合分析的汇总，同类问题的描述可在报告中查询；3、建筑工程质量检测鉴定中对木地板材料的属性确认，仅能依据相关规范判别楼面面层所用材料属于实木地板还是实木复合地板，至于木地板原材料所属的树木品种，该项鉴定超出了建筑工程质量检测鉴定的范畴；4、鉴定报告中“餐厅吊顶”和“餐厅楼板”为同一部位，即指餐厅顶板位置，餐厅顶板存在修补痕迹和渗水痕迹；5、经核对原始文字记录及摄影记录，未发现次卧存在渗水的记录；6、本检测机构及相关人员的资质证书均已在深圳市中级人民法院备案；7、鉴定报告第6页表4.1.1第12栏中记述了“I-1／G|9墙部位墙纸脱落，有渗水发霉痕迹”。报告第17页鉴定结论中有关于“腻子层开裂、粘结层粉化、墙纸脱落等现象，不符合相关规范要求”的描述，该描述涵盖了表4.1.1第12栏的相关内容，对于相关标准中没有要求进行防水设防的部位所发生的渗漏水情况（如餐厅、客厅、卧室等），不做评价。
对于地业公司的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、本报告中推拉门型材截面厚度测量位置为《中南地区建筑标准设计建筑图集图集号98ZJ641》90推拉门中代号L090705型材截面图中型材厚度标注位置（根据设计说明，此处型材设计厚度调整为2.0mm；2、鉴定报告中的露点温度是指所抽检中空玻璃样品当前状况下的露点温度，露点温度反映了中空玻璃密封性能，密封材料受老化等因素影响，其性能逐渐变差，具有时效性；3、《民用建筑设计通则》第6.10.2条规定了门窗与墙体应满足抗风压、水密性、气密性的要求，XXX建筑设计（深圳）有限公司出具的《协助调查函回复》表明，该阳台需进行水密性、气密性、抗风压实验。部分涉案外窗翘曲变形、闭合不严是一种现实存在，不符合相关规范要求。对于华丽公司的异议，深圳市建设工程质量检测中心回复：1、本次监测鉴定结果反映的是检测时墙体的状态，至于裂缝时间，本单位没有技术手段确定；2、使用何种材料做楼面面层属于合同约定问题，相应检测鉴定报告中已经判明了涉案楼面面层是属于实木地板还是实木复合地板；3、（1）我中心是根据广东省标准《建筑防水工程技术规程》第4.4.3条、第4.4.8条规定以及设计图纸的设计要求对厨房防水设置进行鉴定，不是按长期蒸汽环境的厨房间进行鉴定的，鉴定结果表明厨房防水存在墙面、地面未见防水层及防水层厚度不符合设计要求等情况。（2）卫生间虽然设有防水层，但防水设置存在卫生间墙面上部未见柔性防水层、墙面防水层厚度不符合设计要求、地面水管穿越防水层未作防水加强、防水体系不完整等情况，不符合规范和设计要求。门槛石以下地面未见防水设置，存在渗漏水隐患。（3）厨房、卫生间的防水设置问题，下一步是需要维修还是重做，不是本次鉴定的内容；4、中空玻璃的露点温度未达到规范要求，是否需要更换不属于本次鉴定内容。
2014年11月11日，吴子峰申请对《建设工程质量鉴定报告》中所显示的房屋质量问题修复所需费用等予以评估。原审法院依法委托XXX建设工程管理顾问有限公司（以下简称XXX公司）进行评估。该中心于2015年5月7日出具了《工程造价评估鉴定意见书》，该报告记载：工程数量依据检测报告鉴定结论内容、2015年3月12日现场查勘记录、精装修明细表内容结合住宅装饰修复的一般情况，涉案工程按市场价价款为161426.02元，包含：1、修复墙面开裂、修复和重装地板、推拉门修复、玻璃修复、厨卫防水修复等实体项目费用合计137505.47元；2、拆除垃圾外运费、成品保护费、白蚁防治费、室内检测费、措施费、清洁费、修复方案设计费等其他费用合计18491.31元；3、税金5428.71元。本次评估，支出评估费5000元。
针对上述价格评估报告，地业公司、华丽公司均提出了异议。针对华丽公司的异议，XXX公司作出回复：1、2014年7月出具的质量检测报告结论有载明裂缝质量问题，该质量问题应修复至合格；2、本案XXXX房面层不符合约定，木地板存在质量问题，需拆除重修至合格；3、质量检测报告均记载厨卫防水不符合设计及规范要求，应重修至合格，要彻底修至合格就需要把面砖等予以拆除重装；4、LOW-
E玻璃不符合规范，应修复至合格。针对地业公司的异议，XXX公司作出回复：1、检测方依据的质量检测报告及现场勘查计算有关修复工程量和费用，检测方认为无异议，并没有扩大或缩小质量问题范围，其他费用也是基于需修复、整改、拆装而延伸的费用不在争议范围；2、XXXX房的地柜5000元，是按照市场价1462元／米，长度3.83米，取整为5000元／个；3、检测报告表明露点温度不符合规范要求，房屋出现的外窗玻璃色泽不一致、观感不通透等情况与此有关，要达到合格正常状态需要修复、更换玻璃至合格；4、房屋二次装修尤其是有质量问题的装修费需整改到合格、符合规范、正常使用状态，相应的白蚁防治、室内检测、成品保护、措施费、清洁费以及修复方案专业设计监理费按市场情况及规范需要发生，有关措施费（如在进屋施工之前在大门口公共走道边为保护公共走道墙壁免受损害，需贴临时保护板、墙壁粉刷搭架子、做临时架、玻璃及门拆装的安全措施保护）、全屋装修完毕予以清洁、专业的二次装修予以聘请设计监理工程师事前把控、材料把关、事中监督及验收、拆改时把原有好的装修物予以成品保护等事项费用，也属于一般生活常识需要发生的。
诉讼中，吴子峰明确本案案由为房屋买卖合同纠纷。吴子峰认为，地业公司、后海公司虽未将“全成品、精装修”的内容列入《房地产买卖合同》，但从地业公司、后海公司的售楼广告、《赠送室内装修的相关事宜确认书》和《精装修明细表》可以看出本案的买卖标的为“全成品、精装修”商品房；本案的《装修施工合同》是《房地产买卖合同》的组成部分，因为《装修施工合同》施工方由地业公司、后海公司指定，而非吴子峰自主选择，装修工程的具体项目也是地业公司、后海公司在《精装修明细表》中列明的工程量，且《装修施工合同》中没有工程价款这一条款，工程款亦由地业公司、后海公司直接向华丽公司支付；本案责任主体为地业公司、后海公司，地业公司、后海公司将其精装修义务，以“赠送”名义指定由华丽公司代为履行，此举并不能免除其对装修工程应承担的民事责任。
诉讼中，吴子峰称自2009年6月至今，该房一直处于装修状态中，吴子峰没有居住。
吴子峰原审诉讼请求：1、后海公司、地业公司承担本案公证费1000元、检测费1800元及评估费；2、后海公司、地业公司赔偿吴子峰管理费（暂计算至2012年10月26日，再加180天维修工期，为27316元，实际应计算至判决之日止）；3、后海公司、地业公司赔偿吴子峰损失费（按深圳市房屋租赁指导租金暂计算至2012年10月26日，再加180天维修工期，为227640元，实际应计算至判决之日止）；4、后海公司、地业公司赔偿吴子峰损坏物品费16180元；5、后海公司、地业公司赔偿吴子峰拆除和重装费241394元；6、后海公司、地业公司赔偿吴子峰违约金（按万分之三每日暂计算至2012年10月26日，再加180天维修工期，为1610428元，实际应计算至判决之日止）；7、后海公司、地业公司承担本案诉讼费用；8、华丽公司应就第5项诉讼请求即“拆除和重装费241394元”与后海公司、地业公司承担连带责任。
原审法院认为：吴子峰与地业公司、后海公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》以及吴子峰与华丽公司签订的《家居装饰装修工程施工合同》均系各方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案房屋是否存在质量问题。关于涉案房屋是否存在质量问题。深圳市建设工程质量检测中心出具的《建设工程质量鉴定报告》显示，涉案房屋存在质量问题。上述鉴定报告鉴定程序合法，各方当事人对鉴定报告的异议，深圳市建设工程质量检测中心也予以了回复，原审法院对该鉴定报告予以确认。根据该鉴定报告，涉案房产装修确实存在墙面平整度、地板材料、厨房及卫生间的防水设置等不符合相关设计及规范要求等质量问题，需要重新维修或更换。
关于因上述质量问题导致吴子峰的损失由谁承担的问题。地业公司、后海公司辩称，吴子峰提交的《家居装饰装修工程施工合同》表明了吴子峰自行委托华丽公司进行室内装修，本案的装修质量责任应当由华丽公司承担，吴子峰的损失不应当由其承担。对此，原审法院认为，地业公司在售楼过程对涉案房产所作的广告为“精装品质、现楼发售”、“全成品精装现楼”；吴子峰签署的《XXX花园（XX公馆）赠送室内装修的相关事宜确认书》上也明确，卖方按此确认书所附的《精装修明细表》所列项目赠送室内装修（按卖方提供给装修施工单位的施工图实施）；涉案房产的装修费用除吴子峰自行添加的部分之外，均为地业公司、后海公司承担。综上，可以看出地业公司、后海公司作为开发商，销售涉案房产系采取“购房送精装修”的模式，华丽公司由地业公司和后海公司为吴子峰选定，吴子峰没有自主选择权。地业公司、后海公司赠送的精装修，客观上增加了涉案房产的价值，也是吴子峰决定是否购买涉案房产的重要因素。吴子峰签订的《赠送室内装修的相关事宜确认书》虽约定装修合同独立于《深圳市房地产买卖合同（现售）》之外，赠送的装修不在买卖合同范畴内，但事实上，地业公司、后海公司赠送精装修的前提是吴子峰购买涉案房产，地业公司、后海公司赠送的精装修的价值虽未列明在购房价款的组成中，该装修的价值也客观包含在其出售的涉案房产的购房总价中，故在这种“购房送精装修”的销售模式中，涉案房产的精装修并非一种单纯的赠与关系，本质上仍属于吴子峰与地业公司、后海公司之间形成的房屋买卖关系范畴。地业公司、后海公司仍应保证其赠与的精装修的质量、性能，在精装修质量出现问题时，仍应承担相应的法律责任。故地业公司、后海公司辩称本案的装修质量责任应当由华丽公司承担，其不承担吴子峰的损失，原审法院不予采纳。因本案为房屋买卖合同纠纷，华丽公司并非房屋买卖合同的主体，故本案吴子峰的损失应当由地业公司、后海公司承担，吴子峰主张华丽公司就拆除和重装费与地业公司、后海公司承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。地业公司、后海公司承担责任后，可根据其与华丽公司的约定，对华丽公司应承担的责任进行追偿。
关于吴子峰损失的确定问题。原审法院依法委托XXX公司对涉案房屋质量问题修复费用进行评估。该中心于2015年5月7日出具了《工程造价评估鉴定意见书》，认为涉案工程修复、重装费用按市场价价款为161426.02元，该造价报告评估程序合法，原审法院对该造价报告予以确认，认定因装修质量问题，吴子峰需要进行修复、重装导致的损失为161426.02元。至于吴子峰主张的空气检测费、公证费，该检测、公证系吴子峰自行委托，应由吴子峰自行承担。吴子峰主张的物业管理费，因涉案房产属于吴子峰所有，不论吴子峰是否居住在该处，吴子峰均应向物业管理公司支付物业管理费，该费用不属于吴子峰的损失，应由吴子峰自行承担。
关于吴子峰主张不能正常使用涉案房产的损失。本案中，吴子峰于2009年3月下旬开始发现房屋出现墙纸发霉、地板安装不牢固、墙面有裂缝等装修质量问题，之后联系华丽公司进行维修，于2010年1月搬离该房屋。上述质量问题必然影响房屋的居住功能，使吴子峰的生活质量下降，但并未达到导致房产根本无法居住的程度，也可通过协商维修加以解决，事实上，涉案小区部分房产也曾出现同类型装修质量问题，并通过业主与开发商、装修公司的协商，在业主并未搬离的情况下较快地解决了装修质量问题，吴子峰搬离涉案房产至今，属自行扩大损失范畴。综上，对于因房屋装修质量问题导致吴子峰不能正常居住和使用涉案房产所产生的损失，原审法院酌情按照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4来确定，从2009年4月开始计至原审法院庭审结束之日即2015年6月19日止，经计算，该金额为82991元（同地段同期深圳市政府租金指导价×建筑面积130.08㎡×1／4，其中，2010年度同地段政府指导租金为30元／月·㎡，2009、2011-2015年度同地段政府指导租金为35元／月·㎡）。吴子峰在装修维修和重做期间，涉案房产不宜居住。关于维修期间，原审法院参照吴子峰与华丽公司签订的《家居装饰装修工程施工合同》中约定的4个月装修工期，根据工程量酌情确定维修工期为60天，地业公司、后海公司应参照涉案房产同期政府指导租金价格向吴子峰支付上述装修期间不能居住涉案房产的损失即9106元（130.08㎡×35元／㎡／月×2个月）。综上，吴子峰应得损失赔偿金额合计为92097元。
关于吴子峰主张的违约金。依据吴子峰与地业公司、后海公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，吴子峰于2008年10月18日办理了收楼和入伙手续，即为收房，该交房日期并未违反合同约定。且吴子峰已经就其损失提起了上述请求，原审法院已予处理。故吴子峰依据上述合同约定主张违约金，没有法律依据，原审法院不予支持。
吴子峰主张的损坏物品费用系在重新装修过程中可能发生的损坏家具、电器的费用，因该费用尚未实际发生，且《工程造价评估鉴定意见书》列明了成品保护费、措施费，对重新维修时室内家具、电器采取保护措施所产生的费用进行了评估作价，原审法院已经支持了该费用，故原审法院对吴子峰主张的损坏物品费不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会决定，判决：一、深圳市地业房地产有限公司、深圳市蛇口后海实业股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向吴子峰支付拆除和重装费161426.02元；二、深圳市地业房地产有限公司、深圳市蛇口后海实业股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向吴子峰赔偿不能正常使用涉案房产的损失92097元；三、驳回吴子峰的其他诉讼请求。案件受理费24035.58元，由吴子峰承担21151.58元，由地业公司、后海公司承担2884元。案件鉴定、评估费合计15000元，由地业公司、后海公司承担。
上诉人吴子峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判支持吴子峰第一项诉讼请求，即由地业公司、后海公司承担吴子峰公证费1000元、空气检测费1800元和一审鉴定评估费11750元；2、改判支持吴子峰第二项诉讼请求，即由地业公司、后海公司赔偿吴子峰物业管理费27316元，（暂计算到2012年10月26日，应计算至判决生效之日止）；3、改判全部支持吴子峰第四项诉讼请求，即由地业公司、后海公司赔偿吴子峰损失费227640元，（暂计算到2012年10月26日，应计算至判决生效之日止）；4、改判支持吴子峰第七项诉讼请求，即由地业公司、后海公司支付吴子峰违约金1610428元，（暂计算到2012年10月26日，应计算至判决生效之日止）；5、深圳中院2011年裁定发回重审时未对吴子峰的上诉费作以处理，本次二审时一并作处理。
吴子峰上诉事实与理由：一、关于吴子峰的第一项诉讼请求（公证／检测／评估费）。1、公证费、检测费：吴子峰为提起诉讼，于2009年8月3日向深圳公证处申请，对吴子峰房屋质量现状作了证据保全公证；同时委托深圳市中科华南环境测试有限公司，对室内空气作以检测，为此支付公证费1000元、检测费1800元。以上《公证书》、《检测报告》和相关票据，吴子峰作为证据均提交给了一审法院。《检测报告》证实，吴子峰的房屋室内空气质量不合格；重审《工程质量鉴定报告》证实，吴子峰的房屋质量亦存在诸多质量问题。故，吴子峰支出的公证费、检测费理应由地业公司、后海公司承担。原审重审判决以“因检测、公证系吴子峰自行委托”为由，判决由吴子峰自行承担显然毫无道理，恳请二审法院改判由地业公司、后海公司承担。2、原审评估费：原审中，吴子峰向原审法院申请对涉案房屋的工程质量及维修费用进行鉴定、评估，原审法院委托深圳市华南道路交通事故车物损失评估有限公司（华南公司进行了评估、鉴定。吴子峰为此向该鉴定机构支付鉴定、评估费人民币11750元，相关票据原审和重审均作为证据提交给了南山法院。华南公司后向原审法院提交《价格鉴证报告》，显示吴子峰的房屋存在质量问题。地业公司、后海公司对华南公司的房屋质量鉴定资质提出异议，原审法院为此没有采信《价格鉴证报告》，重审中另行委托深圳市建设工程质量检测中心重新鉴定。重审《工程质量鉴定报告》证实，吴子峰的房屋同样存在诸多质量问题。在此情形下，吴子峰向华南公司支付的11750元评估费亦应由地业公司、后海公司承担，但南山法院重审判决对此未作处理，恳请二审法院改判地业公司、后海公司承担吴子峰已支付的评估费11750元。
二、关于吴子峰的第二项诉讼请求（物业管理费）。吴子峰的涉案房屋在诉讼之前，正由华丽公司维修。因华丽公司数次维修仍存在质量问题，吴子峰无可奈何才提起本案诉讼。华丽公司在应诉后遂停止维修工作，由此导致吴子峰的房屋搁置至今无法使用，而且每月还要承担4.20元／平物业管理费这一直接损失。吴子峰与华丽公司在《装修合同》中约定：本工程实际施工期若超过三个月，第四个月起至竣工验收之日止的物业管理费由乙方（华丽公司）负责。吴子峰第二项诉讼请求主张的物业管理费，依此约定本应由华丽公司承担，但重审法院认定本案系房屋买卖合同纠纷，华丽公司并非房屋买卖合同的主体，吴子峰的损失应由地业公司、后海公司承担。根据这一责任分配原则，吴子峰的管理费损失应判决地业公司、后海公司承担。重审判决认为管理费不属于吴子峰的损失而不判赔有误，恳请二审法院改判支持。
三、关于吴子峰的第三项诉讼请求（损失费）。如上所述，吴子峰的涉案房屋在诉讼期间，始终处于原审深圳市华丽公司的维修状态，由此导致吴子峰的房屋搁置至今无法使用，吴子峰只好在外租房居住。吴子峰因此造成的损失，包括在外租房的支付租金，或吴子峰涉案房屋若不存在质量问题对外出租的租金，均远远高于同期政府指导租金。为了早日结束旷日持久的诉讼，吴子峰只要求地业公司、后海公司按同期政府指导租金赔偿吴子峰此项损失。南山法院重审仅按同期政府指导租金的1／4判赔，显然不足弥补吴子峰的相关损失。南山法院重审判赔1／4，称吴子峰的房屋虽存在质量问题，但尚未达到根本无法居住的程度，吴子峰搬出居住至今属自行扩大损失。吴子峰对此强烈不满：首先，起诉之初，深圳市建设局在2009年9月14日给吴子峰的135号复函中，明确认定涉案房屋存在诸多质量问题，“未达到正常使用要求”，无法居住使用。其次，为了避免损失的进一步扩大，吴子峰于2010年9月16日向南山法院申请对涉案房屋装修后入住；此后的原审、二审和发回重审期间，吴子峰一而再、再而三地提出相同申请，但地业公司、后海公司拒不同意吴子峰自行装修。由此可见，损失的扩大不是吴子峰造成的，而是地业公司、后海公司造成的。南山法院重审判赔1／4过少，恳请二审法院改判全赔。
四、关于吴子峰的第七项诉讼请求（违约金）。涉案房屋存在严重的质量问题，得到了评估鉴定机构的现场认定，且深圳市建设局第135号复函的明确认定涉案房屋“未达到正常使用要求”。由于地业公司、后海公司违反了双方签订的《房地产买卖合同》第十六条的质量条款导致地业公司、后海公司延期交付涉案房屋。双方《房地产买卖合同》第18条第1款规定，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第12条处理；《合同》第12条规定，卖方逾期交付奉房地产给买方的，按本合同附件五承担违约责任；《合同》附件五规定，卖方逾期交付本房地产的，按购房款的万分之三每日支付违金至房地产实际交付买方之日止。本案吴子峰与地业公司、后海公司之间的买卖标的是带精装修的成品房，地业公司、后海公司指定由华丽公司负责装修，故房屋的交付时间应以华丽公司交付给吴子峰的时间为准。而本案的房屋在诉讼之前、诉讼期间始终处于原审华丽公司的维修状态，至今未交付吴子峰使用，应按上述合同约定支付吴子峰违约金。原重审判决认定吴子峰已办理了收楼和入伙手续即为收房、地业公司、后海公司并未违反合同约定是错误的，请二审改判并支持吴子峰该项请求。
五、关于本案的二审案件受理费。南山区人民法院2011年作出一审判决后，吴子峰不服提出上诉，于2011年4月11日交纳上诉费人民币5689.60元。深圳市中级人民法院后于2011年12月19日裁定发回重审，但未对吴子峰交纳的5689.60元上诉费作以处理，请本次二审对此一并作以处理。
针对吴子峰的上诉，地业公司答辩称：1、关于业主第一项上诉请求是业主自行委托进行的，不应当由地业公司承担责任。2、华南公司没有质量鉴定的资格，本案在没有质量鉴定的情况下作出的鉴定程序违法，当时原审法院多次要求业主方申请鉴定，但业主们多次表示不同意，关于这个事实在一审判决书没有认定，所以评估费的损失费用由业主自行承担。3、关于物业管费，业主是物业费的缴纳人，是由法律法规规定的，而且业主方也实际使用涉案房屋，所以其有义务缴纳物业管理费。4、关于业主第3项诉讼请求，地业公司认为同一小区、同样的装修标准，由业主统一使用，本案业主自行选择搬离，与损害没有因果关系，而且业主使用了涉案房产，其提供的租赁合同不可信。5、关于业主第4项诉讼请求，地业公司认为其所列明的房地产买卖合同条款不适用本案，《房地产买卖合同》第18条第1项规定指的是不符合买卖合同附件三的装修标准，附件三标准就是毛坯房。在2008年10月18日物业方将房产交给业主方，2009年2月29日业主接收了装修的房屋，有移交房屋记录表证明，之后业主方一直有使用涉案房产。6、关于业主第5项诉讼请求，一审判决在业主方不同意对房屋进行鉴定的情况下作出的判决，业主方不同意作房屋质量鉴定，其应当自行承担相应的后果。
针对吴子峰的上诉，华丽公司答辩称：1、关于公证费和检测费的问题，因原审重审判决已经确认了是业主自行委托所作出的，从房屋的质量鉴定报告也不涉及公证费和检测费，所以这个费用应当由其自行承担。2、关于原审的评估费用的问题，原审的评估费用最早是由深圳市XX道交通事故损失评估有限公司作出的，因该公司不具有相应的资质，所以其作出的报告无效，所以发回重审后在重审一审中又重新作出了鉴定，既然华南公司没有资质，相应的费用应当由法院以及业主和评估公司进行交涉，华丽公司不存在过错，如果有费用也不应由华丽公司承担。3、关于物业管理费的问题，无论业主是否居住在涉案房产，都应当缴纳物业管理费，物业管理费是由物业公司收取的，物业公司并不是本案的当事人，与华丽公司也没有任何关联，所以物业管理费与本案无关。本案已经完成了整个的装修，并且业主们已经对装修后的房产已经了接收，当然接收后存在一定的质量问题，但质量问题不影响居住，所以不存在装修工程延期或者延迟交付的问题，实际上已经交付了。4、关于损失费的问题，一审判决认定涉案房产存在质量问题，但没有达到根本无法居住的程度，所以酌情判决地业公司、后海公司给予一定的赔偿。华丽公司认为从本案的整个小区的装修都是由华丽公司负责的，并且是按照统一标准装修的，大部分业主都在居住，只有小部分业主无法居住，从鉴定报告内容来看主要是墙体发霉，没有达到无法居住的情况，而是可以通过维修来改善。即使本次诉讼的业主中也有大部分业主在涉案房产居住至今。关于损失费用问题，在业主们没有充分的证据证明的情况下，原审对此判决的数额不准确。5、关于违约金的问题，涉案房产仅涉及毛坯房的交付，本案已经完成了毛坯房的交付，业主们提出的违约金条款针对的是毛坯房，涉及到精装修房是涉及到精装修房的合同，两者是完全独立的合同。关于精装修房的问题，装修后也办理了相应房产的交付手续，不存在延期交付的问题，而且涉案房产也能够居住。6、关于案件诉讼费用由法院依法认定。
针对吴子峰的上诉，被上诉人后海公司未发表二审答辩意见。
上诉人地业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求法院依法撤销（2012）深南法民重字第14号民事判决书第二项“深圳地业房地产有限公司、深圳市蛇口后海实业股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向吴子峰赔偿不能正常使用涉案房产的损失92097元”的判项；2、请求法院依法判令吴子峰承担本案全部诉讼费用。
地业公司的上诉事实与理由：一审判决认定事实错误。
1、一审判决认定地业公司及后海公司需向吴子峰支付不能正常使用涉案房产的损失无任何事实根据。一审判决也认定房产的质量问题并未达到导致房产根本无法居住的程度，但是却又酌情按照涉案房产同地段物业同期政府指导租金的1／4来确定不能正常使用涉案房产的损失，以上的认定及基于该认定的相关判决完全自相予盾。从本案鉴定所出现的质量问题以及相关房屋业主的实际使用情况看，涉案房产的使用居住是完全没有问题的，同一小区同一装修标准的房屋绝大部分业主完全在正常使用，从实际情况看和精装修的质量争议无任何逻辑上的因果关系，业主是否使用完全是业主自身的选择，所以并不存在所谓不能正常居住和使用涉案房产所产生的损失。
2、涉诉房屋是装修质量问题，但该等问题与房屋不能居住而需要另租房屋之间并没有必然的因果关系，相关的质量鉴定报告也未能认定涉案房屋处于不能居住使用状态。是否居住使用涉案房屋完全是吴子峰的自主选择，吴子峰把这种自主选择导致的损失归咎于地业公司完全没有事实及法律依据。如前所述，吴子峰没有证据证明涉案房屋不能居住使用，地业公司向法庭递交的XXX花园管理处出具的涉诉房屋水电费支付记录，足以证明吴子峰自2009年6月或7月装修交付后有使用房屋：2-XXXX（吴子峰）主张自2012年10月20日至2015年10月19日止的租金，且又再与吴XX作为共同承租人签署2013年10月15日至2014年10月14日的租赁合同，两不同租赁房屋租期交叉重叠，但都没有实际支付租金的证据。地业公司向法庭递交的XXX管理处出具的水电费记录证明：2-XXXX房屋自2009年6月起至今均有水电费发生，说明有人使用该房屋，也说明该房屋可以居住使用。
3、吴子峰向法庭递交的房屋租赁合同、租金支出的收款收据不可信。首先，吴子峰虽向法庭提交了三份房屋租赁合同，涉及租赁房屋分别为XXX花园X-
XXX、X-XXXX和XX花园X栋X-XX，但证明房租支出的收款收据仅有两张，均是XXX花园X-
XXX房屋的，一张金额8580元（2013年10月15日-2013年11月14日），另一张金额163020元（2013年10月15日-2015年6月14日）。第二张的租金已含盖了第一张的租金，即第一张为重复计算不应采信；第二张的租金为两年总支出，根本不合情理，正常的房屋租赁承租人通常是每月支付租金，出租人不可能在租赁期满时才一次性收取两年以来的租金，吴子峰没有每月支付证据，仅凭收据不能证实吴子峰向出租人实际支出了XXX花园X-
XXX房屋租金款项。吴子峰没有提供有关XXX花园X-
XXXX和海景花园5-2-6A租房实际支出的任何证据，吴子峰没有证据证明其实际履行了相关的租赁合同，因此房屋租赁合同、收款收据不可采信。其次，吴子峰提供的以张世成作为出租人（XXX花园X-
XXX）及以许秋香作为出租人（XXX花园X-
XXXX）的两份房屋的租赁合同第三条均明确约定是租金以银行转账方式支付到出租人指定账号，但吴子峰始终没有提供对应的银行转账凭证，这充分说明租赁合同的不真实性及租金的虚构性，吴子峰根本就没有向相关出租人实际支付租金。
4、租金支出属于扩大损失，不应支持。装修问题完全可以通过重做、修复解决，法院委托相关机构作出的价格评估鉴定报告证明，吴子峰家修复费用为16万余元，这当中还包括了其超出诉讼请求范围的修复费用，而吴子峰主张的租金损失分别高达35万元左右，远远高于重做、修复费用。吴子峰应采取积极手段防止损失进一步扩大，但本案中上述吴子峰未采取措施防止损失扩大。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，据此，吴子峰就扩大的损失向','2018-09-24
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