＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）深中法房终字第133号＼n上诉人（原审原告）：深圳万吉精细化工有限公司。＼n法定代表人：阮崇德，董事长。＼n委托代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。＼n委托代理人：张少祥，北京市中银（深圳）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区新兴隆贸易有限公司。＼n法定代表人：吴建龙。＼n被上诉人（原审被告）：北京季布诺投资管理有限公司。＼n法定代表人：胡瑞军。＼n被上诉人（原审被告）：千诚电子（泰州）有限公司。＼n法定代表人：林国良。＼n被上诉人（原审被告）：深圳市本涛科技发展有限公司。＼n法定代表人：方培熊。＼n原审第三人：中国青少年发展基金会。＼n法定代表人：贺军科，理事长。＼n上诉人深圳万吉精细化工有限公司（下称万吉公司）因损害赔偿纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：＼n万吉公司与原深圳宝安县宝劳综合企业公司于1992年11月11日签订《合同书》，约定深圳市龙岗区新兴隆贸易有限公司（下称新兴隆公司）在位于深圳市龙岗区某某街道下水径大排的一块3000平方米的综合用地上建设了标准厂房一栋六层（建筑面积4956平方米）和单身公寓一栋（六层，每层9套，建筑面积2194平方米），现新兴隆公司将上述厂房和单身公寓合计7150平方米以每平方米1100元的租金标准租给万吉公司，租赁期限从1993年3月1日至2043年2月29日止，为50年；新兴隆公司在协议签订后应将房产证交给万吉公司，万吉公司在租赁期内有权转租或与第三方合作、或作产权抵押等，新兴隆公司应协助办理；50年使用期满后，原建筑物归新兴隆公司所有，如万吉公司需要续约，可协商签订续约合同；合同签字公证生效后，万吉公司同意将租用期内的租金总款7865000元在一年内分三期向新兴隆公司付清，第一期于1993年1月10日之前付总款的55%，第二期于1993年6月30日之前付总款的25%，第三期于1993年12月30日之前付总款的20%。1992年11月16日，万吉公司与新兴隆公司签订《补充协议书》，约定上述合同约定的第一期租金55%计4325750元应含保证金200000元，即第一期实付款为4125750元，新兴隆公司应在收到第一期租金的五天内办好房产证交给万吉公司。1994年8月5日，万吉公司与中国青少年发展基金会（下称青基会）签订《协议书》，约定双方共同合作经营深圳市龙岗区某某街道下水径大排的上述厂房和宿舍各一栋，名为欧密大厦（总面积7150平方米，占地3000平方米，使用期50年），青基会投资8200000元，占总投资的65.6%，万吉公司投资4299156.4元，占总投资的34.4%，青基会代万吉公司归还8200000元银行贷款的方式投入，万吉公司支付所余房地产费用和支付过去已发生的贷款利息方式投入；自协议签订之日起，青基会将占有上述房地产产权、使用权的65.6%，万吉公司占有上述房地产产权、使用权的34.4%，万吉公司不得单独处置该房地产的权益。1998年9月28日，万吉公司与青基会签订《欧密大厦协议书》，约定，双方共同投资的欧密大厦的房产证虽然办理在新兴隆公司名下，但实际产权属于万吉公司与青基会，万吉公司的资金没有如数到位；根据万吉公司与新兴隆公司的协议，尚欠新兴隆公司部分构建款，还清新兴隆公司房款后，将房产证过户到青基会名下，万吉公司负责办理房产证的交付事宜。1999年10月29日，万吉公司、新兴隆公司与青基会签订三方《协议书》，三方共同确认万吉公司与青基会在深圳市某某街道下水径大排共同投资的欧密大厦房产证虽办理在新兴隆公司名下，但实际产权属于万吉公司与青基会；三方确认万吉公司和青基会尚欠新兴隆公司租金1895802.14元，万吉公司及青基会在有条件的情况下直接偿还或者用欧密大厦的租赁收入偿还，按年利率1.2%向新兴隆公司支付利息；万吉公司与新兴隆公司于1996年6月10日签订借款协议，协议借款金额为40万元，实际借款金额为231701.97元，该借款本金及其利息已全部偿还；万吉公司及新兴隆公司同意将1992年11月11日的《合同书》及以后双方签订的协议中万吉公司应享有的权利转移至青基会名下；协议签订后，青基会取代万吉公司对欧密大厦执行管理、收取房租；在还清新兴隆公司欠款后，根据万吉公司与青基会于1998年9月28日签订的《欧密大厦协议书》及万吉公司与新兴隆公司于1992年11月11日签订的《合同书》和1992年11月16日签订的《补充协议书》，万吉公司、青基会取得欧密大厦的产权在合同期内即2043年2月29日前，万吉公司与青基会必须每年向新兴隆公司上交厂房管理费72000元，每年分两期缴纳，如政府新增其他费用，均由万吉公司和青基会负责上交；合同期内，万吉公司、青基会有权转租或与第三方合作，或作产权抵押；合同到期后即2043年2月29日后，原建筑物归新兴隆公司所有，如青基会需要续约，可协商签订续约合同。2002年5月20日，万吉公司和青基会签订《欧密大厦补充协议书》约定，双方确认青基会向欧密大厦投资8200000元及代万吉公司支付贷款利息746000元，截至2002年，青基会在欧密大厦的权益应为8946000元本金及利息；双方一致同意在可能的情况下出让欧密大厦的使用权，变现欧密大厦的投资，变现所得首先清偿新兴隆公司租金及管理费，其次偿还前款明确的青基会投资本金和万吉公司投资本金中的650000元，剩余部分由双方依据投资比例分配。2003年8月29日，万吉公司、新兴隆公司签订《协议书》，约定新兴隆公司同意以欧密大厦产权为万吉公司贷款提供抵押担保。2005年12月26日，青基会与北京季布诺投资管理有限公司（下称北京季布诺公司）签订《资产和权益转让合同》，约定，因北京季布诺公司经拍卖程序中标，青基会将其拥有的位于深圳市龙岗区某某街道吉华路228号建筑面积7165平方米的欧密大厦的使用权转让给北京季布诺公司，转让价4600000元（不包括尚欠产权人的租金，对于尚欠产权人的租金，800000元以内由北京季布诺公司负责另行向青基会支付，超过800000元部分由青基会负责。2006年5月10日，青基会与北京季布诺公司签订《欧密大厦权益转让协议》，约定青基会将其在欧密大厦的权益和义务转让给北京季布诺公司指定的公司，北京季布诺公司向青基会支付4600000元。2006年6月26日，北京季布诺公司出具《确认函》，确认由千诚电子（泰州）有限公司（下称千诚公司）受让青基会转让的欧密大厦之所有权益。2006年7月7日，新兴隆公司、千诚公司、青基会签订了《欧密大厦管理权转让协议》，约定，北京季布诺公司已向青基会支付4630000元；青基会基于原来的租赁协议而应于2006年7月1日之前向租户收取的欧密大厦的尚余租金30700元由新兴隆公司向租户收取；千诚公司已代青基会向新兴隆公司支付了2006年5月10日《欧密大厦权益转让协议》第四条涉及的租金中的800000元，其余的183158.88元扣除本协议新兴隆公司应收租金后，在欧密大厦交接日由青基会付给新兴隆公司，青基会与新兴隆公司从此不再存在任何债权债务关系；2006年7月1日之后的租金收入归千诚公司。2006年7月10日，青基会将欧密大厦的管理权移交给千诚公司。＼n2006年6月21日，新兴隆公司将其位于深圳市龙岗区某某街道下水径大排的厂房7栋（房产证号60××89）、宿舍6栋（房产证号60××86）转让给深圳市本涛科技发展有限公司（下称本涛公司）。＼n万吉公司在一审庭审中称不能提供其已向新兴隆公司支付了合同约定的租金的证据，但称双方签署的相关协议中有以向次承租人收取租金的方式来冲抵应付租金的约定。＼n另查，宝安县宝劳综合企业公司布吉兴隆贸易部于1993年5月20日变更为深圳市龙岗区劳动服务公司布吉兴隆贸易部，于1993年12月29日变更为深圳市龙岗区新兴隆贸易公司，于1999年5月21日变更为深圳市龙岗区新兴隆贸易有限公司。＼n万吉公司在一审庭审中对其诉讼请求予以明确：因万吉公司对涉案房地产享有34.4%份额的所有权，新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司及青基会对涉案房产的转让行为构成无权处分，应按照房地产评估价值的34.4%份额赔偿万吉公司的损失。经原审法院告知后，万吉公司仍坚持申请评估。经评估，涉案前述两项房地产在评估基准日2012年5月22日的34.4%份额价值为9321632元。万吉公司预缴了评估费33545元。＼n万吉公司诉讼请求：1、新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司赔偿万吉公司经济损失（暂计为10081677元，以最终评估报告为准）；2、新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司承担本案全部诉讼费。＼n原审法院认为：新兴隆公司系由宝安县宝劳综合企业公司布吉兴隆贸易部变更而来，该变更之前的名称虽与1992年11月11日签订合同的当事人名称有所区别，但之后各方当事人签订的一系列协议进一步确认了新兴隆公司的主体身份，因此原审法院对新兴隆公司的诉讼主体资格予以确认。万吉公司和新兴隆公司于1992年11月11日签订的《合同书》虽约定了50年的使用期及租金相对集中的支付方式，但双方约定了在50年使用期满后，该建筑物归新兴隆公司所有，且双方事实上采用了向次承租人收取租金后折抵万吉公司应缴租金的方式，即分期缴纳租金的方式，因此万吉公司与新兴隆公司之间的租赁合同关系成立。万吉公司、新兴隆公司及青基会此后在一系列协议中有关“产权”的约定内容均应为对万吉公司和青基会有关涉案房屋用益物权的描述。万吉公司、青基会为合作经营关系，万吉公司、新兴隆公司及青基会在1999年10月29日签订的《协议书》中约定了万吉公司和新兴隆公司同意将1992年11月11日签订的《合同书》及以后签订的协议中万吉公司应享权利转移至青基会名下，并约定了协议签订后由青基会取代万吉公司对欧密大厦执行管理。之后双方通过2002年5月20日签订的《欧密大厦补充协议书》确认出让“欧密大厦”的使用权，变现“欧密大厦”的投资并对变现所得进行处理。青基会依据双方的上述约定将“欧密大厦”的使用权出让（包括前述一系列协议项下的权利义务），征得了相关权利人的同意，且经过了拍卖程序，其行为符合法律规定和合同约定。在受让方北京季布诺公司向青基会支付了转让款4630000元，各方当事人通过向新兴隆公司支付租金800000元、由新兴隆公司收取2006年7月1日之前的应收租金30700元、青基会向新兴隆公司支付其余的183158.88元后，万吉公司、青基会已清结了与新兴隆公司之间的债权债务关系。万吉公司已只享有根据与青基会的约定要求处理双方合作经营期间债权债务的权利。另新兴隆公司为涉案房产的权利人，其处分房产的行为对万吉公司的租赁权并不构成必然的损害。综上所述，万吉公司依据其应对涉案房地产享有34.4%份额的产权而要求新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司、青基会共同赔偿其损失，缺乏法律依据和事实依据，原审法院予以驳回。至于万吉公司与青基会之间处理合作经营关系的问题，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：驳回万吉公司的全部诉讼请求。案件受理费82290元、评估费33545元（万吉公司已预交），由万吉公司负担。＼n万吉公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司赔偿万吉公司经济损失9321632元；3新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院判决认定的事实错误，适用法律错误。1、虽然万吉公司与新兴隆公司1992年11月11日签订的《合同书》是租赁关系，但万吉公司认为，一审法院忽略了1999年10月29日万吉公司、新兴隆公司、青基会签订的《协议书》，该协议书明确确认了涉案房产的产权为万吉公司与青基会所有，新兴隆公司仅作为涉案房产办理房产证的挂名，不是该房产的实际所有权人。根据该协议的约定和青基会1994年8月与万吉公司签订的《协议书》可以明确说明万吉公司拥有涉案房产产权的34.4％份额；至于2043年2月29日后，原建筑物归新兴隆公司所有，则是万吉公司与青基会对自己权利的自由处分，并不违反法律法规，更不能说明涉案房产产权在转让时属于新兴隆公司所有。2、2002年5月20日签订的《欧密大厦补充协议书》第二款的约定是“双方一致同意在可能的情况下将出让欧密大厦的使用权，变现欧密大厦的投资……”，合同明确约定了是必须“双方一致同意”才可以出让欧密大厦，故一审法院认定已经取得相关权利人的同意没有事实依据。另外，在青基会与北京季布诺公司签订的《资产和权益转让合同》中，第八条对于1994年8月5日签订的《协议书》已经做了明确提示，所以北京季布诺公司是明确知道青基会仅占有该涉案房产65.6％的份额，其余34.4％份额为万吉公司所有，故该房产即使通过拍卖程序，也仅是青基会转让其拥有的65.6％份额，并没有涉及万吉公司34.4％的份额，故北京季布诺公司将涉案房产的全部份额指定给千诚公司所有严重侵犯了万吉公司的合法权益。3、一审法院对本案的定性存在错误，涉案房产34.4%份额为万吉公司所有毋庸置疑，万吉公司与青基会的合作关系是属于另一法律关系，与本案无关，即使是万吉公司与青基会之间存在合作纠纷，也并不代表有权转让万吉公司拥有涉案房产34.4％的份额，而且，《资产和权益转让合同》中已表示北京季布诺公司明确知道该房产34.4％份额为万吉公司所有，而后其将涉案房产全部指定给千诚公司已经侵犯了万吉公司的合法权益。4、万吉公司与新兴隆公司并非存在租赁关系，之前的1999年10月29日万吉公司、新兴隆公司、青基会签订的《协议书》已经明确说明新兴隆公司仅是挂名，涉案房产的真正产权人为万吉公司及青基会，故新兴隆公司无权处分该房产。综上，在本案中，新兴隆公司对涉案房产不享有所有权，仅仅是涉案房产登记在其名下而已，涉案房产所有权实际归万吉公司及青基会所有，其中万吉公司占涉案房产所有权的34.4％，青基会占65.6％；新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司及青基会均无权处分万吉公司拥有涉案房产的34.4％份额的产权，其行为共同损害万吉公司的合法权益，应承担相应的赔偿责任。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。＼n新兴隆公司、北京季布诺公司、千诚公司、本涛公司及青基会均未出庭应诉，亦未提供书面答辩意见。＼n本院经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为：本案为损害赔偿纠纷案件。根据万吉公司上诉的内容，本案的争议焦点为：1、本案的案由；2、万吉公司与新兴隆公司签订的合同性质和效力；3、青基会转让自己在涉案房产中权益的行为是否侵害万吉公司的权益；4、新兴隆公司转让涉案房产的行为是否侵害万吉公司的权益；5、万吉公司的权利救济。＼n关于第一个争议焦点，本院认为，本案万吉公司主张其为涉案房产的产权人，新兴隆公司的行为侵害了其作为产权人的权益，因此，根据万吉公司的主张，本案的案由为损害赔偿纠纷。＼n关于第二个争议焦点，本院认为，万吉公司与新兴隆公司签订的协议内容为租赁涉案房产，时间为50年，在租期届满后，涉案房产仍为新兴隆公司所有。由于协议内容没有改变涉案房产的权属，新兴隆公司出让的只是涉案房产50年的使用权，虽然之后万吉公司、新兴隆公司与青基会签订的协议中三方确认，万吉公司与青基会在深圳市某某街道下水径大排共同投资的欧密大厦房产证虽办理在新兴隆公司名下，但实际产权属于万吉公司与青基会，但在该协议的后面中又明确约定在租期届满后涉案房产归新兴隆公司所有，该协议的约定并没有改变涉案房产在租期届满后仍然归新兴隆公司所有的事实，因此，万吉公司与新兴隆公司签订的协议应为租赁合同，但双方约定的租期为50年，超过了合同法规定的最长20年租赁期限，因此，超出从合同法实施开始20年的部分无效，即从2019年10月1日开始无效，之前的部分有效。＼n关于第三个争议焦点，本院认为，青基会与万吉公司是合作关系，双方在2002年5月20日签订协议，明确约定在可能的情况下出让涉案房产的使用权。其后青基会将自己在涉案房产中的权益出让，该出让行为并没有侵害万吉公司在涉案房产中的权益。＼n关于第四个争议焦点，本院认为，新兴隆公司为涉案房产的所有人，可以自行处分自己的物业，但应遵守有关法律规定，保护承租人的优先购买权。万吉公司如果认为新兴隆公司的出卖涉案房产的行为侵害了自己的优先购买权，可另寻法律途径解决。＼n关于第五个争议焦点，本院认为，万吉公司与新兴隆公司之间为房屋租赁合同关系，根据买卖不破租赁的原则，新兴隆公司出让涉案房产的行为不影响万吉公司作为承租人对涉案房产的使用权。万吉公司如果认为本涛公司作为新的业主，有侵害自己合同权益的行为，可另寻法律途径解决。＼n综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。万吉公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费82290元，由万吉公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长许保疆＼n审判员陈明亮＼n审判员柯云宗＼n二〇一四年三月六日＼n书记员廖冉冉（兼）＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。