北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初19806号
原告（反诉被告）：李春梅，女，1968年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：徐君，女，1973年4月29日出生，藏族，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）李春梅与被告（反诉原告）徐君租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春梅与被告徐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李春梅向本院提出诉讼请求：1、徐君支付合同违约金9000元。2、徐君支付从2017年4月6日起至2017年6月20日的租金违约金22500元。3本案诉讼费由徐君负担。事实与理由：我与徐君于2016年7月5日签订《北京市房屋租赁合同》，合同第四条约定2017年4月6日之前徐君应支付我租金13500元，而徐君并没有履约。我于2017年4月8日书面通知徐君，要求其履行合同，否则我要解除合同，并要求徐君立即腾退房屋。徐君视之不理，至2017年6月20日才腾退涉案房屋。现起诉到法院。
徐君辩称，对李春梅起诉书所述的租赁关系与腾退时间无异议，但我不同意李春梅的诉讼请求，我没有违约。李春梅在2017年1月8日告诉我2017年2月8日之前要搬出去，但因为当时临近春节，我没有办法搬出去。李春梅多次打电话责令我配合其看房，干扰我的生活。后来，经双方沟通，李春梅同意给我赔偿金。后来我得知李春梅在2017年2月11日已将房屋出售，但其一直也没有给我赔偿金，我就没有交还钥匙。我现在要提起反诉，要求李春梅退还我押金4500元，赔偿我违约金9000元和多次看房子给我带来的损失2000元。
李春梅对徐君反诉辩称，不需要答辩期，可以当庭答辩。我从未要求徐君搬离房屋，只是曾与徐君协商在其方便的时候让人看一下房子。在合同履行期间，2017年3月左右，徐君突然提出不住了，但她也不搬，也不给我房租，所以系其违约，我并没有违约。还有，徐君所有的家具、家电都在房屋里，在我们2017年6月20日交接的时候，东西还都有，有些东西是徐君不要，被收废品的拉走。综上，我不同意徐君的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月5日，李春梅(出租人、甲方)与徐君（承租人、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）（以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），合同约定：“房屋坐落于北京市海淀区永定路西里×号楼×门851，房屋所有权证书编号：京房权证海私移字第XX**号；房屋租赁期自2016年7月6日至2017年7月5日，共计12个月。甲方应于2016年7月6日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式：4500元/月，租金总计54000元。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2016年7月6日，2016年10月6日，2017年1月6日，2017年4月6日。押金：4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达600元的…；违约责任（一）…乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金”。2016年7月5日，李春梅将上述合同约定的房屋交付徐君。经法庭询问，双方确认徐君向李春梅交纳了2016年7月6日至2017年4月5日的房屋租金及押金4500元。
庭审中，李春梅提交编号为京房权证海私移字第XX**号房屋所有权证复印件，表示涉诉房屋即位于北京市海淀区永定路西里×号楼×门851号房屋（以下简称851号房屋）原登记于其名下，现已出售。徐君对上述情况表示认可。
2017年4月8日，李春梅在851号房屋房门上粘贴《告知书》，记载：“徐君：根据你我签定（订）的《北京市房屋租赁合同》第四条及第九条第四款，你应于2017年4月11日前支付我第四季度租金。否则，解除合同，立即搬出，并按本合同第十条处理。后果自负。出租人李春梅”。徐君对上述《告知书》真实性无异议，称曾看到上述告知书。
2017年6月20日，李春梅与徐君办理了851号房屋交接手续，并签订房屋交接单。
就合同履行，徐君表示李春梅存在违约，李春梅曾于2017年1月8日要求其搬出，解除租赁合同。后又要求2017年2月8日搬出。在租赁期，李春梅要求配合看房，影响其生活。徐君称看到李春梅粘贴的《告知书》后，于2017年4月10日搬离851号房屋，但未办理房屋交接手续。对此，李春梅表示系徐君存在违约，徐君未按约定支付房屋租金，其从未要求徐君提前搬离851号房屋。就看房事宜李春梅表示曾与徐君协商，但并未干扰徐君生活。徐君曾提出要提前解除合同，后又表示继续租赁。
经法庭询问，李春梅与徐君均表示认为双方签订的房屋租赁合同已于2017年4月11日解除。李春梅表示2017年4月12日曾微信联系徐君要求办理房屋交接手续。徐君表示收到上述微信，但因未就押金退还事宜达成一致，故一致未将房屋钥匙交还李春梅。
经法庭询问，徐君表示其诉讼请求主张的损失系因李春梅要求其提前搬离，其仓促搬家，造成净化器、床等家具损失600元，花费搬运费500元、请保姆照看其母亲400元。
庭审中，李春梅表示其诉讼请求要求徐君支付违约金9000元是依据合同第九条徐君逾期支付租金；诉讼请求要求徐君支付从2017年4月6日起至2017年6月20日的租金违约金22500元，是依据合同约定第十条第四款，上述期间的房屋使用费不主张。
经法庭询问，李春梅主张徐君已支付的押金应折抵违约金，对此，徐君持异议，要求退还押金。
本院认为，李春梅与徐君于2016年7月5日签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。合同当事人均应按约定履行各自的义务。我爱我家公司虽作为丙方、居间人亦于上述《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）签字，但根据合同约定其为提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用，而本案纠纷系出租人与承租人之间就合同履行发生纠纷，故未涉及房地产中介机构即我爱我家公司。现李春梅与徐君均主张2016年7月5日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）已于2017年4月11日解除，对此，本院不持异议。
关于李春梅主张徐君给付逾期付款违约金9000元一节，根据双方合同约定，徐君应于2017年4月6日给付2017年4月6日至2017年7月5日租金，但经李春梅2017年4月8日粘贴告知书催要，直至2017年4月11日仍未给付，徐君违反合同约定，应按合同约定支付违约金，对于李春梅该项诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同中对押金之约定及李春梅主张押金应折抵违约金，为便于双方履行，本院认为，上述逾期付款违约金9000元，其中4500元以徐君已向李春梅交付的押金折抵，上述押金不予退还，故徐君还应给付李春梅逾期付款违约金4500元。
关于李春梅要求徐君支付从2017年4月6日起至2017年6月20日的租金违约金22500元一节，庭审中，徐君认可2017年4月10日已搬离851号房屋且认为租赁合同已于2017年4月11日解除，故其应将851号房屋及时交还李春梅。徐君在李春梅向其要求交还房屋时，仍未交还，直至2017年6月20日，徐君方才将房屋钥匙交还李春梅，徐君违反合同约定，应承担违约责任。关于违约金数额，庭审中，李春梅表示其损失主要为房屋存在损坏，需要维修费5000余元。鉴于双方《房屋交接单》并未记载房屋存在损坏，综合考虑双方履行及损失，本院将违约金酌减为11250元。
关于徐君反诉要求李春梅支付违约金9000元一节，徐君未就其主张李春梅存在提前解除合同违约行为之证据，对徐君该项反诉请求，本院不予支持。
关于徐君反诉要求李春梅支付其损失2000元一节，在双方签订的《房屋交接单》中未记载其存在物品损失，鉴于徐君未就其该项主张提交证据，本院不予支持。
关于徐君反诉要求李春梅退还押金4500元一节，鉴于徐君存在违约行为且应给付李春梅违约金，对徐君该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、徐君于本判决生效后七日内给付李春梅逾期付款违约金四千五百元；
二、徐君于本判决生效后七日内给付李春梅违约金一万一千二百五十元；
三、驳回李春梅的其他诉讼请求。
四、驳回徐君全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百八十八元（李春梅已预交二十五元）,由徐君负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九十四元，由徐君负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 刘松庆
人民陪审员 李立敏
二〇一七年十月十一日
书 记 员 魏明玮