山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)鲁01执异276号
异议人（案外人）吕雄辉，男，1975年7月5日出生，汉族，住淄博市。
委托代理人张军利，山东小又小律师事务所律师。
申请执行人山东高速集团有限公司工会，住所地济南市。
法定代表人李萍，工会主席。
被执行人济南清大华创置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人高琴，董事长。
被执行人高琴，女，1964年3月12日出生，住济南市。
被执行人山东鼎达房地产开发有限公司，住所地淄博市。
法定代表人高琴，董事长。
本院在执行申请执行人山东高速集团有限公司工会（以下简称山东高速）与被执行人济南清大华创置业有限公司（以下简称清大华创公司）、高琴、山东鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达公司）商品房预约合同纠纷一案中，案外人吕雄辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人吕雄辉称，2011年8月26日，异议人与鼎达公司签订《商品房买卖合同》，购买位于淄博市商品房一套，并付清了全部购房款，已经于2011年9月入住。2011年8月25日，鼎达公司向异议人开具购房发票，异议人于2016年1月28日向税务部门缴纳购房契税6991.18元。因鼎达公司未按合同约定为异议人办理房屋所有权证、土地使用权证，异议人诉至淄博市张店区人民法院，经淄博市张店区人民法院调解，作出（2015）张民初第2657号民事调解书，由鼎达公司为异议人办理房屋所有权证和土地使用权证。案经淄博市张店区人民法院执行，已经办理了房屋所有权证。但在办理土地使用权证时，发现济南市中级人民法院于2015年2月16日作出（2015）济民一初字第16-1号民事裁定书、协助执行通知书，查封了鼎达公司名下的位于淄博市张店区世纪花园土地使用权【土地证号：淄国用（2012）第********号】。因异议人已经取得房屋所有权，所占用的土地使用权亦属于异议人。请求解除对鼎达公司名下的上述土地的查封。
异议人吕雄辉为证明其主张，提交了《商品房买卖合同》、税收完税证明、淄博市房权证张店区字第01-*******号房屋所有权证、山东宜居物业管理有限公司收费单、淄博市张店区人民法院（2015）张民初第2657号民事调解书予以证实。
本院查明，2005年12月8日，淄博市引黄供水有限公司（乙方）代表单位职工向鼎达公司（甲方）团购房屋，双方签订《房屋买卖协议》，协议主要内容为：1、项目的基本情况。甲方提供淄博世纪花园二期项目K2组团和I2组团部分住宅楼K09、K10、K11、K12、I11、I13、I16号楼，共7栋，作为乙方单位职工住房，团购总面积24692平方米。2、开发建设方式。甲方负责项目建设，乙方代表住户按约定分期付款。3、开发建设的基本原则。房屋均价每平方米2359元，甲方取得预售许可证后与住户签订个人商品房买卖合同。4、工期及竣工时间。工期为15个月，2007年3月28日竣工交付。
2010年12月28日，鼎达公司与勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位及监理单位对房屋建设工程进行竣工验收。竣工验收意见为同意竣工验收。
2011年8月26日，吕雄辉（买受人）与鼎达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于张店区世纪花园内的I11组团的地块的土地使用权，划拨土地所有权转让批准文件号为*********，规划用途为住宅，建设工程规划许可证号为***********，施工许可证号为************。……第四条、计价方式与计款。每平方米2308.69元，总价款233039.17元。第八条、交付时间。出卖人应当于2007年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人。
2016年1月28日，吕雄辉向税务部门缴纳购房契税6991.18元。
因鼎达公司未按合同约定办理房屋所有权证和土地使用权证，吕雄辉诉至淄博市张店区人民法院。案经淄博市张店区人民法院调，于2015年9月1日作出（2015）张民初字第2657号民事调解书，由鼎达公司于调解书生效之日起十日内为吕雄辉办理房屋所有权证和土地使用权证等。淄博市张店区人民法院认定，合同签订后，吕雄辉按约定履行相关付款义务，涉案房产经相关部门竣工验收合格，并向吕雄辉交付使用，吕雄辉已将物业维修基金、测绘费、登记费、交易手续费等办理房产证、土地使用权证的费用全部交给了鼎达公司。
2016年1月29日，淄博市房产管理局为吕雄辉办理房屋所有权证，房屋所有权证号为淄博市房权证张店区第01-*******号。
本院在执行异议审查过程中，淄博市引黄供水有限公司于2016年6月23日向本院出具书面证明2份，内容为：“2005年12月8日，为解决单位职工住房问题，我公司与山东鼎达房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》一份，团购了7栋住宅楼，面积24692平方米，共计二百余户，并由淄博世纪花园工程建设指挥部（淄博市建委派驻）监督合同实施。合同签订后，公司职工按约定支付了全部房款，7栋住宅楼2010年12月先后竣工并经验收合格，交付各住户陆续搬入居住。”“2015年12月8日，为解决单位职工的住房问题，淄博市引黄供水有限公司与山东鼎达房地产开发有限公司签署《商品房买卖协议》一份，团购共7栋住宅楼，面积24692平方米，共计二百余户。合同签订后，淄博市引黄供水有限公司购房职工（包括本次提出执行异议的侯苗苗、刘臻、蒋德波、魏成利、李丽红、李毅、张慧、苏蔚、赵晓华、徐桂荣、张翠萍、赵薇、吕雄辉、国金萍、韩璐、邹艾军、丁焰力、李秀英、耿玉峰、曹庆美、范建伟、王黎明、郭家杞等23人）按约定支付了全部购房款项及办理房产证、土地证所需费用，因山东鼎达房地产开发有限公司及法定代表人高琴涉嫌犯罪正在羁押当中，公司停止经营，财务账目被公安机关调取，无法查找原始凭证并开具购房发票。”
另，原告山东高速与被告清大华创公司、高琴、鼎达公司商品房预约合同纠纷一案，经本院审理，于2015年6月9日作出（2015）济民一初字第16号民事判决书，主要内容为：山东高速与清大华创公司签订的《商品房团购协议书》于本判决生效之日起解除，被告清大华创公司于本判决生效之日起10日内返还山东高速购房款本金3961.1万元及利息，被告高琴、鼎达公司承担连带清偿责任。案件审理期间，本院于2015年2月6日作出（2015）济民一初字第16-1号民事裁定书，冻结被告清大华创公司、高琴、鼎达公司银行存款5300万元或查封、扣押其相应价值的财产。于2015年2月16日作出（2015）济民一初字第16-1号协助执行通知书，查封了鼎达公司名下的部分土地使用权，其中包括位于淄博市张店区世纪花园土地使用权【土地证号：淄国用（2012）第********号】。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押、转让。本案中，综合分析现有证据，应当认定在本院查封吕雄辉所购买房产占用范围内的土地前，异议人吕雄辉已经与鼎达公司签订有合法有效的房屋买卖合同，交付全部购房款，占有所购买的房产，实际取得了淄博市商品房所有权及所占用范围内的土地使用权。据此，异议人吕雄辉向本院提出执行异议，要求排除对涉案土地使用权的执行，具有事实和法律依据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对淄博市商品房占用范围内的土地的执行【土地证号：淄国用（2012）第********号】。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。申请执行人自本裁定送达之日起十五日内未提起诉讼，将解除已经采取的执行措施。
审 判 长 戴伍建
代理审判员 刘忠东
代理审判员 王齐亮
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 马 彬