湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一初字第22号
原告（反诉被告）重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司，住所地怀化市鹤城区人民路凯邦万象城3栋1623号。
负责人ＸＸ。
委托代理人杨杰。
被告（反诉原告）芷江万和���地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市芷江侗族自治县芷江镇和平路阳光小区1-3号门面。
法定代表人赵东峰，该公司总经理。
委托代理人吴泽刚（特别授权）。
原告（反诉被告）重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司（以下简称黑骏怀化分公司）诉被告（反诉原告）芷江万和房地产开发有限公司（以下简称芷江万和公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成了由审判员杨荣担任审判长、审判员王文利、人民陪审员尧翠云组成的合议庭进行审理，代理书记员唐一超担任本案的记录。在审理过程中，原告变更了部分诉讼请求。被告对原告亦提起了反诉，本院均已依法进行了处理。为了提高审判效率，减少当事人诉累，本院决定本诉与反诉合并审理。本院遂于2015年7月9日公开开庭对本案进���了审理。黑骏怀化分公司的负责人ＸＸ及其委托代理人杨杰和芷江万和公司的法定代表人赵东峰及其委托代理人吴泽刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黑骏怀化分公司诉称：2013年11月18日，原告与被告签订《芷江﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》。合同对保证金交纳、销售代理费计算与支付、费用的分担及其他双方权利义务及违约和损害赔偿等内容做了约定。2013年11月22日，原告依约向被告交付营销保证金300万元。2014年4月15日，原告与被告签订《商品房销售代理合同》，合同对销售佣金计算与支付、营销团队及费用承担、双方权利义务及违约责任与解除做了约定。合同签订后，原告严格按照合同组织人力、物力、财力，积极履行合同义务。但在履行合同的过程中，被告不守诚信，于2014年12月30日向原告发出《关于解除万和玉泉湾��品房销售代理合同通知》，单方解除2014年4月15日双方签订的《商品房销售代理合同》。通知发出后，被告并没有按照合同约定退还原告保证金、结清代理佣金及利息等费用。被告于2015年1月8日纠集他人将原告及有关工作人员强行赶出经营场地。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告单方向原告发出解除合同的通知，被告应按合同约定的解除及结算、清理条款履行相关义务，被告违反合同代理期限的约定，无故解除合同，系违约，应向原告承担相应的违约责任，并按照合同约定履行支付保证金、代理佣金、合同违约金及其他费用及利息。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求判决：1、确认原、被告于2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》约定的权利义务因被告单方解除而终止；2、判令被告向原告支付违约金63万元及自2015年1月29日至2015年3月31日止逾���付款违约金38.43万元；自2015年4月1日起，每天以63万元为期数按1%支付逾期违约金（即每天0.63万元）；3、判令被告向原告支付占用保证金的利息50.715万元；自应当付款日至2015年3月31日止迟延支付该利息的违约金169.89万元；自2015年4月1日起，每天以50.715万元为基数按1%支付逾期违约金（即每天0.50715万元）；4、判令被告向原告赔偿工资损失、房租及办公费用损失共计37.1729万元；自2015年1月29日起至2015年3月31日止迟延交付该利息的违约金为22.675466万元；自2015年4月1日起，每天以37.1729万元为基数按1%支付逾期违约金（即每天0.371729万元）；5、判令被告按2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》约定，在条件成就时向原告支付销售代理佣金；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）芷江万和公司答辩并反诉称：一、原告在履行合同过程中存在严重违约行为，被告无需承担违约责任。具体表现在以下几个方面：1、原告严重违反合同第七条1款的规定“乙方应尽职尽责的工作，保证该项目销售工作正常有序进行，随时与甲方保持沟通，定期向甲方提供销售情况分析报告，每周进行一次销售工作会议”。在合同履行期间，原告从未向被告提供过销售情况分析报告，未召开营销工作会议。双方在履行合同过程中产生激烈的矛盾冲突，后面原告竟然提出营销工作沟通必须要书面预约，否则拒绝参加。双方完全失去了合作的基础，营销工作无法正常开展。2、原告严重违反合同第七条2款的规定“乙方根据市场行情及时制定有效的项目营销执行方案细则，提供广告宣传推广计划方案，利用各种形式开展多渠道营销活动”。在解除合同之前，原告未向被告提供过营销执行方案及广告宣传推广计划，对承接20余万平方米的���盘销售一直没有系统的广告策划方案。3、原告严重违反合同第五条营销团队及费用承担的约定。合同规定原告指派的现场销售人员不少于5人，其中营销经理1人，营销代表4人，另指派业务主管和策划师各1名。在合同履行的过程中，原告均未按上述约定指派营销人员，自开展营销工作以来，营销人员对楼盘了解不足，无法向客户阐述它的卖点、亮点和潜力点，没有积极开展有效的营销工作。原告没有积极对营销人员进行营销培训，相反被告对原告的营销人员作了相应的培训。同时原告未按照《湖南省房地产经纪管理办法实施细则》在芷江县建设（房地产）主管部门办理备案登记，聘用的员工也未在人力资源与社会保障部门完成房地产经纪人和房地产经纪人协理培训并取得《职业资格证书》。管理上混乱，存在私自收取费用的行为。营销人员业务能力差，主动性不强。截止2014年12月底共计退房数达90余套，销售不增反减。面对严重退房问题被告曾多次要求原告改进营销策略，原告未采取有效的应对措施。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告可以解除合同，无需向原告承担违约责任。二、原告要求被告支付保证金利息、违约金及赔偿损失的诉请不能成立。1、关于保证金的利息问题。原告于2013年11月22日向被告交纳300万元履约保证金，根据双方的约定，被告分别于2014年4月15日退50万元，5月21日退200万元，2015年2月12日退50万元。根据双方签订《商品房销售代理合同》第二条第4款的规定：乙方所交纳的履约保证金一律不计算利息。据此，本案不存在保证金计算利息的情形，故原告要求被告给付保证金利息于法无据，不应予以支持。2、关于退还保证金应承担违约金的问题。被告分三次退还原告保证金，退第一次、第二次都是根据合同约定的期限退还，不存在延期退还的情形，第三次退还也是原告交出客户资料后及时退还的。被告不存在违反约定无故占用保证金的事实，既然不存在退还保证金的违约行为，就不存在支付违约金的问题。3、由于原告工作开展不力，被告是依法解除合同，故被告不应对工资、房租及办公费承担赔偿责任。三、关于反诉部分的请求及理由。1、被告与原告2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》明确规定了原告的合同义务。在合同履行过程中，原告严重违背合同约定，以致营销工作无法开展下去，依法应向被告承担违约责任，支付63万元的违约金。同时退卡造成被告支付利息35.22万元，该损失因原告营销决策失误而造成，故应由原告承担。2、原告在合同履行期间先后从被告处借支人民币20万元，该费用应由原告归还。综上所述，请求：1、判��原告向被告支付违约金63万元；2、判令原告退还向被告借支的款项20万元；3、判令被告赔偿退卡利息损失35.22万元，合计金额118.22万元。
原告（反诉被告）黑骏怀化分公司反诉答辩称：一、被告要求原告支付违约金63万元，没有合同与法律依据，应当予以驳回。二、被告要求原告返还借支20万元的诉讼请求与合同约定内容相悖。按照双方合同第四条第6项的约定，该款扣回期限未到且借支扣回的方式是与佣金相抵销，因双方未结算佣金故被告的此反诉请求不能支持。三、被告要求原告赔偿退卡利息损失35.22万元没有依据。在未取得商品房预售许可证的条件下进行销售，违反法律禁止性规定，售卡利益属于非法利益，不受法律保护。对该项请求应当驳回。综上所述，被告的反诉请求均不能成立，请求法院依法驳回。
原告（反诉被告）为支持其诉讼及��诉答辩主张，向本院提交了以下证据：
第一组证据
1、原告黑骏怀化分公司的营业执照、组织机构代码证、资质证书、负责人身份证及重庆黑骏房地产营销策划有限公司营业执照、机构代码证复印件；拟证明：①重庆黑骏房地产营销策划有限公司是依法设立的有限责任公司法人，黑骏怀化分公司是有限责任公司分公司，黑骏怀化分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，符合民诉法第四十八条与民诉法解释第五十二条规定的其他组织，具有诉讼主体资格；②黑骏怀化分公司负责人为ＸＸ。
2、被告芷江万和公司的企业注册登记资料，拟证明被告芷江万和公司的主体身份情况。
第二组证据
3、2013年11月18日，甲方芷江万和公司与黑骏怀化分公司签订的《芷江﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》；
4、2014��4月15日芷江万和公司（甲方）与黑骏怀化分公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》；
第二组证据拟证明：2013年11月18日，双方签订芷江《﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》并约定，一期工程甲方应在2014年1月31日正式开工建设并开盘销售，如超过以上时间仍未正式开工和开盘，乙方所交保证金甲方按3.5%每月计算利息每季度支付一次给乙方或甲方将保证金全额退还乙方；销售过程中的招待费和办公耗材、电话费用、所有营销人员的管理费用和办公费用及日常开支由乙方负担；甲方延期向乙方支付相关款项超过30天，应向乙方支付应付费用日1%的违约金；2014年4月15日《商品房销售代理合同》约定如下：甲乙双方于2013年11月18日签订的“《﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》”自本合同签订之日（即2014年4月15日）起予以废止，结合《﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》第十一条第1项约定：《﹤玉泉湾﹥项目销售代理合同》生效期间为自2013年11月18日至2014年4月15日；代理期限自本合同签订之日起至全部完成整体项目的销售并协助甲方办理好交房手续及房产证、土地使用证时止；销售佣金支付周期与比例；现场销售人员不少于5人、业务主管和策划师各1名，所有营销人员的管理费用、办公费用及日常开支均由乙方负担；张陈为乙方指派驻芷江负责人，负责签收相关文书；在销售过程中的招待费用、办公耗材、宽带及电话费用由乙方承担；甲方（被告）无故解除合同，应向乙方（原告）支付63万元的违约金；退还余下的保证金，结清佣金；甲方延期向乙方支付相关款项在30天以上，每逾期一日，甲方向乙方支付应付费款项1%的违约金，本合同期满或解除时，合同项目任何未了债权债务不受影响。
第三组证据
5、2014年12月30日《关于解除万和玉泉湾商品房销售代理合同的通知》；
6、2015年3月24日，张某乙出具《证明》及芷江侗族自治县公安局城中派出所《受案回执》；
7、2015年1月9日怀化市沅州司法鉴定所司法鉴定意见书；
第三组证据拟证明：①2014年12月30日，被告单方通知原告解除2014年4月15日双方签订的万和玉泉湾商品房销售代理合同；②2015年1月8日，被告代表吴军组织人员强行将原告负责人及其他工作人员推打出售楼部；ＸＸ被殴打案于2015年1月8日，由芷江侗族自治县公安局城中派出所受案。2015年1月9日，原告负责人ＸＸ经沅州司法鉴定所鉴定为左眼部挫伤属轻微伤。
第四组证据
8、2013年11月22日，被告芷江万和公司出具的《收款收据》及《玉泉湾保证金交入和退出时间》说明；
第四组证据拟证明：①被��芷江万和公司于2013年11月22日收到原告营销保证金300万元；②2014年4月17日退出50万元，欠250万元；③2014年5月22日退出160万元，欠90万元；④2014年5月23日退出40万元，欠50万元；⑤2015年2月12日退出50万元，至此保证金全部退完。
第五组证据
9、《工资、费用计算表》，黑骏公司·万和玉泉湾工资表及付款凭证；
10、房屋出租协议及水电费用凭证；
第五组证据拟证明：①销售人员和策划人员的工资为359815元；②房屋及办公费用11914元。
原告向本院提交以下反诉证据：
1、2013年6月重庆黑骏房地产营销策划有限公司《员工培训手册》及部分培训记录，拟证明原告对员工培训情况；
2、2014年1月10日《玉泉湾前期销售方案》，拟证明：①原告已经制作前期销售方案；②选房时间为2014年5月1日（广场绿化成形），开盘时间为2014年10月1日（取得预售许可证）；
3、2014年2月10日《玉泉湾销售方案》，拟证明：①原告于2014年2月10日已经制作《玉泉湾销售方案》；②该方案包括前言、项目分析、营销推广、价格策略、营销策略、结语等10个部分；
4、2014年10月6日《玉泉VIP客户解决方案》，拟证明：①选房时间未定，给客户承诺的时间多次推迟；②市场出现低价盘，玉泉湾价格未定，客户怕开盘价格偏高；③工程进度过慢，大大降低客户对项目的信心；④近期怀化发生多起开发商资金断裂现象，对芷江房地产市场产生影响；
5、广告策划与推广资料，拟证明原告作出的广告宣传推广方案与活动。
被告（反诉原告）为支持其答辩与反诉主张，向本院提交了以下证据：
1、芷江玉泉湾项目销售代理合同，拟证明：原告与被告于2013年11月8日���订《芷江玉泉湾项目销售代理合同》，在合同履行过程中由于出现重大分歧，重新订立合同，该合同已终止履行；
2、商品房销售代理合同，拟证明：被告与原告于2014年4月15日重新签订《商品房销售代理合同》，合同约定了保证金退还期限及双方的权利、义务、违约责任等事项；
3、解除合同通知书，拟证明：因原告存在严重违约行为，被告于2014年12月书面通知原告解除2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》；
4、收款收据，拟证明：原告于2013年11月22日向被告交纳保证金300万元；
5、领据，拟证明：2014年4月15日原告领取被告退还的保证金50万元；2014年5月21日原告领取被告退还的保证金200万元；2015年2月12日原告领取保证金50万元；
6、借条，拟证明：原告分别于2014年5月31日、7月1日、8月1日、9月2日四次到万和公��各借款5万元，共计借款20万元；
7、房产局证明，拟证明：芷江县房产管理局证实，原告在芷江玉泉湾从事商品房销售代理未到该局办理过备案登记手续；
8、售卡及退房统计表，拟证明：原告自代理销售以来共销售排号卡273张，共退卡178张，总计退意向金525万元，红包利息款35.22万元（排号协议、收取和退还意向金的详细资料见附件共530页）；
9、证人李某、唐某的证言，拟证明：被告请孙雅宏、赵东峰等人2014年11月-12月对原告黑骏公司怀化分公司芷江玉泉湾楼盘的营人员进行礼仪、营销技巧及营销心理学等课程培训；
10、孙雅红的证明，拟证明：2014年11月21日-23日应被告的邀请对原告玉泉湾楼盘的营销人员进行礼仪培训；
11、收据，拟证明：原告玉泉湾楼盘营销人员杜梅私自收取客户张秀尧的排号意向金500元。
原告就本诉向本院提交了五组证据，被告对原告提交的第一组、第二组、第三组证据中的5号证据、第四组证据没有异议，本院予以采信。被告对原告第三组证据中的6号证据、7号证据和第五组证据中的9、10号证据的真实性、关联性存有异议。本院认为原告第三组证据中的6号证据是证人张某甲、张某乙的证人证言及芷江侗族自治县公安局城中派出所的《受案回执》，因证人张某甲、张某乙已出庭接受法庭质询，《受案回执》是国家公安机关出具，因此本院对该证人证言和《受案回执》予以采信。7号证据是怀化市沅州司法鉴定所出具的一份ＸＸ的伤情鉴定书，因与公安机关的《受案回执》相印证，本院予以采信。第五组证据中的9、10号证据是有关营销人员工资、费用及房屋租赁、水电方面的证据，因这方面的开支客观存在，被告没有相反的证据来反驳，因此本院对此予以采信。原告在开庭时当庭申请证人刘某出庭作证，虽然原告违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条的规定，未在举证期限界满十日前向法院申请证人出庭作证，但为了全面查清本案的相关事实，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定准许原告申请的证人刘某出庭作证，同时对原告逾期申请的行为当庭予以了训诫。因证人刘某的证人证言与其某甲《万和·玉泉湾房屋排号协议》内容相一致且原、被告对此均无异议，证人刘某的证人证言和其某乙《万和·玉泉湾房屋排号协议》在一定程度上与本案有关联，因此本院对此予以采信。
原告对被告提交本诉与反诉证据中的1、2、3、4、5、6、7、9、10、11号证据的真实性、合法性没有异议，仅对关联性有异议。因这些证据与本案存���一定的关联性，故本院对这些证据予以采信。原告对被告提交的第8号证据的真实性、合法性、关联性均存有异议。本院认为第8号证据是关于售卡和退房的统计数据，原告尽管不认可，但也未能举出相反的证据来推翻，结合原告申请的证人刘某作为购卡户的证人证言，本院对被告提交的第8号证据予以采信。
原告就被告的反诉提交了五组反诉证据，被告对原告提交的反诉证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为这五组证据均与本案存有一定的牵连关系，因此本院对此予以采信。
因被告未提交商品房预售许可证，为了核实被告当庭陈述该事实的真实性，本院责令被告提交相关的书证。被告在庭后提交了5、6、7、9、12栋的《芷江侗族自治县商品房预售许可证》，经原告书面质证，原告对其真实性与合法性均无异议，仅对关联性存有异议���本院认为因原告对其真实性与合法性无异议，且该证据与双方在庭审中的陈述相一致，故本院对此组证据予以采信。
根据所采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：原告黑骏怀化分公司是一家成立于2009年11月16日的法人分支机构，经济性质为有限公司，注册资金为伍拾万元整，负责人为ＸＸ。原告的经营范围为：房地产营销策划、房地产交易信息咨询、房屋销售代理、代办二手房买卖手续、企业营销策划、装饰设计和广告设计。被告芷江万和公司是一家成立于2011年8月10日的有限责任公司。该公司的经营范围为：房地产开发经营、物业管理、建筑机械设备租赁服务等。该公司注册资本为3000万元，法定代表人过去为王桂华，自2015年3月20日后变更为赵东锋。2013年11月18日原告与被告经协商一致签订了《芷江“玉泉湾”项目销售代理合同》，双��约定了被告委托原告独家代理销售由被告开发并位于芷江东门口的“玉泉湾”项目的具体事宜。2013年11月21日原告按照合同约定向被告以汇款转账的方式交纳了300万元的营销保证金，2013年11月22日被告出具了一张号码为NO：0004905的收款收据给原告。2014年4月15日原告（乙方）与被告（甲方）针对“万和·玉泉湾”项目销售问题，经协商重新签订了一份《商品房销售代理合同》。该合同第十条第1点约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效。”；第2点约定：“甲乙双方于2013年11月18日签订的“玉泉湾”项目销售代理合同自本合同签订之日起予以废止，不再履行”。双方在2014年4月15日《商品房销售代理合同》约定：甲方委托乙方独家销售代理甲方开发的“万和·玉泉湾”规划总建筑面积约18万平方米（含一、二期）的楼盘。乙方的销售代理工作包括营销策划和房屋销售工作（销售团队的组建、培训与管理、销售合同的签订、购房款的回收，协助办理银行按揭、房产证、土地使用证）。该合同第二条第4点约定：“……乙方所交纳的履约保证金一律不计利息。”该合同第四条第6点约定：“从2014年6月1日起至开盘签订正式销售合同时止，乙方每月向甲方借支5万元，此款从甲方应付乙方的佣金中扣扣回。”该合同第五条第1点约定：“乙方保证本项目的现场销售人员不少于5人，其中营销经理1人、营销代表4人。另指派业务主管和策划师各1名，负责该项目的全程策划和跟踪（营销经理从事房地产营销经历在5年以上，熟手3人，营销经历在3年以上）。所有营销人员的管理费用和办公费用及日常开支均由乙方负担。”第五条第3点约定：“甲方提供装修并具备办公条件的售楼部给乙方使用，包括：沙盘模型、办公所需的桌椅、宽带设备等设施并���担售楼部的水电费。”第五条第4点约定：“所有营销的大型广告、户外广告的费用由乙方提出方案交甲方审核后，费用由甲方承担。在销售过程中的招待费用和办公耗材、宽带及电话费用由乙方承担。”第六条第1点约定：“甲方负责向乙方提供该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、立项批复等相关证照资料的复印件。甲方负责向乙方提供项目规划基本要求、营销期望目标等相关资料；提供项目总规划方案及项目建设图纸等用于销售工作。”第六条第2点约定：“甲方有权随时了解乙方销售进展情况，并提出合理化建议；有权要求乙方提供实时的销售情况台账等资料；有权对乙方人员配备、营销策略及营销行为进行全程监管。”第七条第1点约定：“乙方应尽职尽责的工作，保证该项目销售���理工作正常有序进行，随时与甲方保持沟通，定期向甲方提供销售情况分析报告，每周举行一次销售工作会议。”第七条第3点约定：“乙方应妥善保管甲方所提供的相关资料，不得越权向客户作出任何承诺，不得隐瞒销售收入，涉及到该项目任何形式的销售合同或意向书均由甲方或授权代表签署生效。”第七条第5点约定：“乙方不得违背合同相关条款，擅自向客户收取房款或者相关购房费用，所有款项均由甲方指定人员收取。”第八条第1点约定：“乙方必须完成已竣工的所有住房的销售率达85%以上，否则甲方有权扣除已产生佣金及溢价分成总额的5%作为违约金。”第八条第2点约定：“在合同履行期间，如甲方无故解除合同，甲方向乙方支付63万元的违约金并退还余下的保证金、结清佣金；如乙方无故解除合同，其剩余的50万元保证金甲方不予退还。”第八条第3点约定：“甲方延期向乙方支付相关款项在30天以上，每逾期一日，甲方向乙方支付应付费款项1%的违约金。”第八条第5点约定：“如果乙方销售率停滞一个月达不到销售目标，甲方有权终止合同，另行选择销售代理公司。”原、被告双方在该《商品房销售代理合同》中还就其它所涉具体事宜及双方的权利义务进行了明确的约定。
签订合同后，原告即按照合同约定组织人员进场开展相关的营销工作。合作期间，由于双方在信任、沟通以及工作方式上中存在问题，加上双方互相又不能较好地包容并解决，导致双方在合作期间的矛盾越来越深。2014年12月30日被告正式向原告送达了《关于解除万和玉泉湾商品房销售代理合同通知》。被告正式书面通知原告解除2014年4月15日双方签订的《商品房销售代理合同》并告知原告在收到通知三日内到被告处处理解除合同的善后事宜。因原告对被告单方解除合同的做法不能接受以及善后事宜不能达成一致意见，双方发生了激烈的冲突，导致原告的负责人ＸＸ受轻微伤。芷江侗族自治县公安局城中派出所于2015年1月8日已受理ＸＸ被欧打案。之后，原告离开售楼部。双方因补偿数额问题一直未能协商一致，原告遂于2015年3月27日向本院提起了民事诉讼。
另查明：被告于2014年4月17日退50万元、2014年5月22日退160万元、2014年6月23日退40万元、2015年2月12日退50万元，共分四次将原告已交纳的300万元保证金全部退给了原告。
原告单方举证在合作期间内实际发生销售及策划人员工资359815元；房租、办公费用（含水电费）、招待费11914元，以上两项共计371729元。
原告于2014年5月31日、2014年7月1日、2014年8月1日、2014年9月2日分四次向被告借支销售佣金共计20万元。因被告法定代表人赵东峰曾为原告的营销人员进行了培训，原告用借支的佣金支付了赵东峰2.2万元的劳务费。原告借支的20万元佣金至今未向被告偿还。
被告单方举证证明原告在合作期间共办卡273户（排号280号、空号7个）；退卡总计：178户，退款534万元；不退不办卡：24户，金额：72万元。被告已累计支付红包利息款35.22万元。
还查明：被告于2015年4月2日取得了该项目第5、6号楼的商品房预售许可证；被告于2015年5月14日取得了该项目第7号楼的商品房预售许可证；被告于2015年6月19日取得了该项目第9号楼的商品房预售许可证；被告于2015年7月8日取得了该项目第12号楼的商品房预售许可证。
因被告在双方合作期间内尚未取得商品房预售许可证，故原、被告双方对外销售采取签订《万和·玉泉湾房屋排号协议》并预付3万元诚意金的形式进行。当签订��议并付款的客户选房时3万则抵4万元的购房款并可享受签订协议交诚意金之日起至选房认购之日止每月300元优惠（红包）；如果签订协议的客户不选房时，则在通知选房日之后的7日内办理退诚意金本金和一次性发放每月累计的优惠（红包）金额。
中国人民银行同期贷款年利率为：（1）2012年7月6日至2014年11月21日6个月以内为5.6%、6个月至1年为6%、1-3年为6.15%；（2）2014年11月22日至2015年3月1日6个月以内为5.6%、6个月至1年为5.6%、1-3年为6%。
本院认为：本案系一起因商品房委托代理销售引发的合同纠纷。原、被告双方于2013年11月18日、2014年4月15日经协商，对同一楼盘自愿签订的两份代理销售合同均系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，因此均合法有效，双方应当共同遵守。因2014年4月15日签订商品房销售合同时间���后，且双方在合同的第十条第2点对2013年11月18日所签订的合同约定自2014年4月15日新合同签订时予以废止，故本案根据意思自治的原则，将以2014年4月15日双方自愿签订的《商品房销售代理合同》中所约定的相关双方权利义务条文来处理双方之间的矛盾纠纷。本案的争议焦点主要有三个：一是2014年4月15日双方自愿签订的《商品房销售代理合同》是否已经解除，双方是否各自存有违约行为，是否应当承担相应的违约责任；二是《商品房销售代理合同》解除后被告是否应当赔偿原告的相应损失，损失包括哪些；三是销售佣金及退卡损失以及原告向被告借款20万元是否应当支持各自的诉讼请求。围绕争议焦点，本院评述如下：
关于2014年4月15日双方自愿签订的《商品房销售代理合同》是否已经解除，双方是否各自存有违约行为，是否应当承担相应违约责任的问题。原、被告双方均具有签订商品房委托代理销售合同的主体资格。原、被告双方秉着诚实、信用的原则，为了达到互利共赢的目标而于2014年4月15日签订了《商品房销售代理合同》，形成委托代理法律关系。在该合同的履行过程中，由于双方在信任、沟通以及工作方式上存在问题，加上双方互相之间又不能较好地包容与解决，导致双方在合作期间的矛盾越来越深，已不利于最大限度地实现双方赢利的根本目的，被告遂于2014年12月30日正式向原告送达了《关于解除万和玉泉湾商品房销售代理合同通知》并告知原告在收到通知三日内到被告处处理解除合同的善后事宜。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”之规定，被告作为委托人享有随���解除委托合同的权利，但被告需对解除合同所给原告造成的相应损失予以赔偿。原、被告于2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》，自2014年12月30日被告的解除通知送达原告时而解除。原告认为被告单方无故解除合同的行为已构成违约，应当承担赔偿63万元违约金的违约责任，因不能向本院举出较为充分的证据证明，故本院对此不予支持。被告认为原告在合作期内对楼盘的前期推广、销售工作的不作为、慢作为的消极行为已构成了违约，也应当承担赔偿63万元违约金的违约责任，因在合作期内被告尚未取得商品房预售许可证，商品房不能面向市场销售，因此原、被告双方采取了变相的方式来销售商品房，依法属无效的民事行为（理由详见第三个焦点评述），故被告不能将销售业绩作为对原告的考核指标而认为原告违约。在合作期内，原告落实了一些前期宣传、���广工作，但因双方合同没有具体细化标准，且合同第七条第2点赋予原告根据市场行情及时制定营销执行方案细则，这种市场行情主要包括两方面：一是市场的需求状况；二是该楼盘的建设进度。原告享有一定的自主权利，被告不能就此认为原告违约。本院对被告关于原告违约的主张亦不予支持。本案中因双方均未违约，因此双方均无需向对方支付违约金。
二、关于《商品房销售代理合同》解除后被告是否应当赔偿原告的相应损失，损失包括哪些的问题。原、被告于2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，被告需对解除合同所给原告造成的相应实际损失予以赔偿。损失的范围应当限于直接损失，即原告的直接投入。主要包括1、履约保证金300万元的利息损失。被告认为按照合同第二条第3点��规定，300万元保证金应当一律不计利息，本院认为这是在合同未解除的前提下，现被告行使解除权，应当按照人民银行同期贷款利率以退款时间先后及保证金的余额分段计算300万元保证金的资金占用损失额较为公平。这部分损失共分为四个阶段计算：2013年11月22日至2014年4月16日共计145天，按照300万元的本金和银行同期贷款年利率5.6%来计算资金占用费为：300万元×5.6%÷365天×145天=66743.5元；2014年4月17日至2014年5月21日共计34天，按照250万元的本金和银行同期贷款年利率5.6%来计算资金占用费为：250万元×5.6%÷365天×34天=13042.4元；2014年5月22日至2014年6月22日共计31天，按照90万元的本金和银行同期贷款年利率5.6%来计算资金占用费为：90万元×5.6%÷365天×31天=4281.1元；2014年6月23日至2015年2月12日共计234天，按照50万元的本金和银行同期贷款年利率6%（截止2014年11月21日止共152天）和5.6%（从2014年11月22日起算至2015年2月12日共82天）来计算资金占用费为：50万元×6%÷365天×152天＋50万元×5.6%÷365天×82天=12494.4元＋6289.4元＝18783.8元。以上－项合计为：66743.5元＋13042.4元＋4281.1元＋18783.8元＝102850.8元。2、销售及策划人员工资359815元。被告认为按照合同第五条第1点的规定，营销人员管理费用和办公费用及日常开支均应当由原告负担，本院认为，此前提条件为合同未解除，现被告行使解除权，故该损失为原告的直接投入，应当计入直接损失。被告虽然认为原告在合作期间所投入的销售及策划人员工资未有这么多，但未举出相反的证据加以反驳，故本院对原告的此项主张予以支持。3、房租、办公费用（含水电费）、招待费11914元。原告举证在合作期间内发生房租、办公费用（含水电费）、招待费共计11914元，被告认为根据合同第五条第4点的约定，这部分费用应当由原告承担，本院认为，此前提条件为合同未解除，现被告行使解除权，故该损失为原告的直接投入，应当计入直接损失。被告未有相反的证据来反驳这部分开支的真实性，故本院对原告的此项主张予以采信。4、原告请赵东峰所支付的培训费2.2万元。该费用为原告的实际投入应当列入实际损失。以上1-4项共计：102850.8元＋359815元＋11914元＋22000＝496579.8元。
三、关于销售佣金及退卡损失以及原告向被告借款20万元是否应当支持各自诉求的问题。原、被告在合作期间内，因被告一直未取得该项目商品房预售许可证，被告直到2015年4月2日、2015年5月14日、2015年6月19日、2015年7月8日才取得该项目5、6、7、9、12号楼的商品房预售许可证，故在解除双方委托合同之前，原、被告双方的合作仅限于前期楼盘的宣传、策划、准备销售等工作。在合作期内原告对被告未取得商品房预售许可证这一事实不仅知情而且双方在对外销售商品房的问题上还共同采取了以签订《万和·玉泉湾房屋排号协议》并预付3万元诚意金抵扣4万购房款和支付优惠“红包”的形式进行。原、被告的这种销售形式依照《商品房销售管理办法》第六条：“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售许可条件及商品房预售许可证的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”第二十二条第一款：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”第二十七条第二款：“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”和《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”之规定，属于违反部门规章的行为。这种公开对外、较大面积的变相销售行为的本质是双方为了规避被告当时未取得商品房预售许可证，不能合法面向市场销售而采取的变相手段。这种行为不仅破坏了房地产市场的正常经济秩序，而且将房地产开发风险在一定程度上转移给了不知情的广大人民群众，容易引发社会不稳定，具有一定的社会危害性。相关行政职能部门应当对双方的这种违章行为及时依法进行制止和处罚。这种销售行为依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款：“下列民事行为无效：……（七）以合法形式掩盖非法目的的。”和该条第二款：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”之规定，属无效的民事行为且从行为开始起就没有法律约束力，不受法律保护。本案中，原告向被告主张按照合同约定提取销售佣金，被告则反诉原告赔偿因销售不利而导致退卡的利息损失35.22万元。本院认为，因原、被告所采取的排号协议意向性销售商品房行为无效，故在2014年12月30日双方销售代理合同解除前的销售佣金以及退卡利息损失均不受法律保护，本院对此不作具体处理。
原告向被告分四次预借20万元销售佣金的问题。原告向被告出具了借条，虽然双方在销售代理合同第四条第6点对此作了明确的约定，但是双方的销售代理合同在被告未取得商品房预售许可证，该楼盘未正式开盘销售前已解除，且原告的实际损失赔偿主张本院已支持，故其借款依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或���约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”之规定，应当向被告偿还。被告的此反诉请求有理，本院予以支持。
综上所述，原、被告双方的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《商品房销售管理办法》第六条、第二十二条第一款、第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司与芷江万和房地产开发有限公司于2014年4月15日签订的《商品房销售代理合同》已于2014年12月30日解除���
芷江万和房地产开发有限公司于本判决生效后15内一次性赔偿重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司因解除合同的各项实际损失496579.8元；
重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司于本判决生效后15内一次性偿还芷江万和房地产开发有限公司的借款20万元；
以上第二项与第三项抵扣后，芷江万和房地产开发有限公司于本判决生效后15内一次性支付重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司296579.8元；
驳回重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司的其它诉讼请求；
驳回芷江万和房地产开发有限公司其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38347���，反诉费15800元，共计54147元，由芷江万和房地产开发有限公司负担35800元，由重庆黑骏房地产营销策划有限公司怀化分公司负担18347元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 杨 荣
审 判 员 王文利
人民陪审员 尧翠云
二０一五年八月三十一日
代理书记员 唐一超
附相关法律条文
《中华人民共','2018-09-24
16:07:39',0,'web',NULL),(16719548,'e185dde2-b651-4832-8477-246b0f73392b','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：64次\")});$(function(){$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");$(\"#Content\").html(\"此篇文书不存在!\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"山西省临汾市中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"二审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2014-12-16\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"郭海泉,韦玉兰,靳桂林,靳杏林\" }],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});','2018-09-24
16:07:39',0,'web',NULL),(16719549,'e1ff420c-fe7b-48b8-8a38-e88db2ed3c78','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：62次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"滨城区\",\"法院ID\":\"1621\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"文书全文类型\":null,\"案号\":\"（2014）滨民二初字第373号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"滨州市\",\"法院省份\":\"山东\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1446086568000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"文书ID\":\"e1ff420c-fe7b-48b8-8a38-e88db2ed3c78\",\"案件名称\":\"房恩荣与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"滨州市滨城区人民法院\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"东中部\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"诉讼记录段原文\":\"原告房恩荣与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告于2014年10月28日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房恩荣的委托代理人王赫、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"房恩荣与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"房恩荣与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
（2014）滨民二初字第373号\");$(\"#hidDocID\").val(\"e1ff420c-fe7b-48b8-8a38-e88db2ed3c78\");$(\"#hidCaseName\").val(\"房恩荣与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2014）滨民二初字第373号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"滨州市滨城区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1621\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"滨州市滨城区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"商品房销售合同纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2015-08-07\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"房恩荣,滨州市中博房地产有限公司\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第六十条第一款\',法条内容:\' 第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。[ly]
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。[ly]\'},{法条名称:\'第一百零七条\',法条内容:\'
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[ly]\'},{法条名称:\'第一百一十四条第一款\',法条内容:\'
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。[ly]
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。[ly]
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。[ly]\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"房恩荣与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-10-29\\\\\",\\\\\