广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终24246号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓意敏，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：唐俊，北京观韬（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林浩明，北京观韬（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州潮顺餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路371-375号北楼2302房，统一社会信用代码91440101078439099A。
法定代表人：李健平，总经理。
被上诉人（原审被告）：蔡慈顺，男，汉族，住广东省汕头市澄海区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄声连、黄颖智，广东君直律师事务所律师。
上诉人邓意敏因与被上诉人广州潮顺餐饮管理有限公司（以下简称潮顺公司）、蔡慈顺租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓意敏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判潮顺公司向邓意敏返还租赁保证金105000元、场地改造费60000元、租金35000元，蔡慈顺承担连带返还责任；三、改判潮顺公司向邓意敏赔偿经济损失294349.85元，蔡慈顺承担连带赔偿责任；四、驳回潮顺公司的反诉请求；五、本案一、二审诉讼费由潮顺公司、蔡慈顺承担。事实与理由：一、一审法院没有行使释明权，违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当依法行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求。在一审过程中，邓意敏请求撤销邓意敏与潮顺公司之间签订的《为食街租赁协议》（下称《租赁协议》），认为协议为可撤销，但一审经过审查认为《租赁协议》为有效，与邓意敏主张的协议效力不一致，但一审法院并未在庭审过程中履行释明义务，告知邓意敏可以变更诉讼请求，属于违反法定程序，损害了邓意敏的合法权益。二、合同未能继续履行是潮顺公司原因造成的，一审法院对因何原因造成合同未能继续履行认定有误。（一）潮顺公司未按照合同约定时间向邓意敏交付涉案商铺。根据《租赁协议》6.1条约定，潮顺公司的交铺时间应为2016年11月1日，但因邓意敏租的xxx单位直到交铺日仍为通铺，没有左右隔断为xxx单位，而且前任租户的物品尚未搬离，根据邓意敏二审中提交的证据即邓意敏与潮顺公司蔡慈顺的2016年11月24日的微信聊天记录显示，潮顺公司直至2016年11月24日才将涉案商铺交给邓意敏，一审判决认定2016年11月1日交铺是不正确的。（二）潮顺公司迟迟未能办理租赁合同备案登记，导致邓意敏未能办理营业执照和卫生许可证，潮顺公司一直未能开门营业。邓意敏与潮顺公司于2016年10月20日签订《租赁协议》，但租赁协议的备案手续是在签订合同之后的近三个月后，即2017年1月12日才办理并于1月13日领取的。在这三个月中，邓意敏一直催促潮顺公司办理租赁协议的备案手续，但因为潮顺公司的原因，备案手续迟迟未能办理，导致邓意敏一直未能办理营业执照和卫生许可证，但因邓意敏租赁涉案商铺是为了经营餐饮行业，没有卫生许可证开门经营将导致食药监局高额罚款，邓意敏试营业了几日，因食药监部门经常检查而作罢。在邓意敏已装修完毕，已聘请工人和购买原材料的情况下，迟迟未能开门营业给邓意敏造成了巨大损失。（三）潮顺公司收费混乱并强行向邓意敏收取远高于双方约定的租金金额和收费项目。1.邓意敏在潮顺公司进场后强行要求邓意敏支付月租金加管理费44822元，远高于双方约定的月租金加管理费35000元，并加收合同未约定的项目金额。（1）邓意敏与潮顺公司签订的《租赁协议》约定月租金（含管理费）35000元，但是在邓意敏进场装修后，潮顺公司在无任何理由的情况下却要求邓意敏支付37960元租金，并以租赁物业面积增加为由再加收2962元的面积调整租金，另外还需支付3900元的管理费，合计44822元，远高于双方约定的35000元租金，增幅高达28%。而在邓意敏对因面积增加加收租金产生异议并委托第三方于2017年1月6日测量后发现，邓意敏的承租面积并没有增加，反而减少了，潮顺公司收取高额租金不合理。（2）潮顺公司还在邓意敏进场后强行向邓意敏收取非合同约定的装修期间水电费分摊、围蔽工程材料人工费、围蔽广告费等不合理费用，共计4840元。2.因潮顺公司未能按时办理租赁协议的备案手续导致邓意敏未能开门营业，经双方磋商后，潮顺公司于2017年1月12日给邓意敏的回函表示同意在未办理营业执照及卫生许可证前给予月租金减半的优惠政策，即17500元，但潮顺公司随后在1月19日又要求邓意敏支付37960元的租金和3900元的管理费。3.潮顺公司因延期办理备案登记手续，于2017年1月24日给邓意敏出具《关于商铺合同约定的函》，同意起租日延期至2017年1月7日，加上邓意敏在签订租赁协议时已足额预支了一个月租金，邓意敏理应是不欠租的，但潮顺公司在2017年2月10日、2月17日、2月23日给邓意敏发催款函显示邓意敏欠租两个月，特别是2月17日催款函显示欠费共计39842.08元，2月23日律师函显示截至2月17日欠费39542.08元，截至相同日期的租金金额却不同，潮顺公司收取租金混乱，邓意敏与潮顺公司反复磋商未果。（四）潮顺公司违反合同约定单方面解除合同。如前所述，潮顺公司利用其出租方的强势地位，在邓意敏已投入巨额资金后擅自收取远超合同约定和双方后期协商的费用，双方对租金费用一直未能达成一致，在此情况下潮顺公司采取强制手段强行收铺，单方面解除合同，违反合同约定。三、即使邓意敏需要向潮顺公司补缴租金，一审法院对租金金额及违约金计算认定有误。1.如前所述，邓意敏在2017年1月9日向潮顺公司提出减租申请，潮顺公司于2017年1月12日回函同意在营业执照和卫生许可证办理之前给予月租金减半的优惠，即按月租金17500元收取，并在2017年1月24日的回函中同意起租日为2017年1月7日。根据双方签订的租赁协议16.3.1条约定，潮顺公司给予主动回复视为双方对《租赁协议》关于月租金和起租日的变更，但一审判决从2016年12月18日起按月租金35000元计算租金，与双方约定不符。鉴于邓意敏在与潮顺公司签订租赁合同时已经支付35000元租金，一审法院依然判决邓意敏需承担截至2017年3月10日的租金61250元是不正确的。2.根据租赁协议5.2.1和5.2.2条约定，邓意敏向潮顺公司支付了105000元的租赁保证金。一审判决在支持了超出正常银行贷款利率30%基础上的违约金和潮顺公司未请求没收邓意敏租赁保证金的情况下，驳回了邓意敏返还租赁保证金的请求，等于邓意敏应承担的违约金不仅包括贷款利率上浮30%的标准计付的违约金，还包括105000元租赁保证金，已远远超过潮顺公司的实际损失，如果潮顺公司有损失的话，其损失也只能是相应的利息损失。四、邓意敏在签订租赁协议时将首月租金35000元、租赁保证金105000元、场地改造费60000元，共计20万元，应潮顺公司要求直接支付至蔡慈顺的账户，在当时潮顺公司是一人公司，股东为蔡慈顺一人，其在2017年4月7日才增加了一位股东，并且蔡慈顺占股99%，根据公司法相关规定，蔡慈顺应当承担连带清偿责任。
潮顺公司、蔡慈顺共同辩称：一、关于商铺租金问题，合同约定免租期结束或从营业的第一天开始提交租金，根据我方的反诉证据，涉案商铺应从2016年12月18日开始营业，并从12月18日开始起算租金。二、关于租赁合同登记的问题，我方收到对方函件后，在2017年1月7日重新签订了备案合同，在1月12日办理了备案，对方已知晓合同办理备案的情况。关于证照的办理我方是配合义务，不是强制性义务。三、关于收费混乱的问题，合同对租金和管理费有明确约定，并没有超出其所指的收费额度之外,对于面积，商场的公摊是非常大的，整个合同约定的是使用面积约为50%，并没有约定每平方米租金是多少，而是按铺位约定。四、租赁保证金是履约保证金，针对的是合同解除，违约金针对的是迟延履行付款的行为，是两个不同的违约行为，没有冲突。六、潮顺公司是两人公司，即使有一段时间是一人公司，根据我方一审提交的审计报告，也能证明股东财产独立于公司财产。而且潮顺公司成立时是两个股东，后来是一人，现在是两人公司。
邓意敏于2017年2月27日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销邓意敏与潮顺公司签订的租赁协议；二、潮顺公司、蔡慈顺返还邓意敏租赁保证金105000元、场地改造费60000元、租金35000元；三、潮顺公司、蔡慈顺向邓意敏赔偿经济损失294349.85元；四、潮顺公司、蔡慈顺承担本案诉讼费、财产保全费。
潮顺公司提起反诉，请求判令：一、邓意敏立即向潮顺公司支付拖欠的租金、管理费等费用合计65150元（包括2016年12月18日至2017年3月10日期间的租金61250元，2016年11月1日至2016年12月17日期间的管理费3900元）；二、邓意敏立即向潮顺公司支付逾期支付上述第一项款项的违约金（以当月所欠款项为本金，从当月第6日起按每日千分之三的标准计算至所欠费用付清之日）；三、邓意敏立即向潮顺公司赔偿因邓意敏根本违约行为而导致潮顺公司支出的律师费5000元；四、本案诉讼费、财产保全费及其他费用由邓意敏承担。
一审法院认定事实：2016年10月20日，潮顺公司（出租方/甲方）与邓意敏（承租方/乙方）签订《为食街租赁协议》（以下简称《协议》），约定：乙方向甲方租赁广州市天河区花城大道路xx号花城汇南区内xxxxx号商铺（以下简称“涉案商铺”）；租金及综合管理费：指甲方根据乙方租赁场地的套内面积加上公摊面积而确定的面积，作为甲乙双方用于计算租金、综合管理费及相关费用的面积，租赁场地的实用率约为50%；起租日：免租装修期结束之次日或乙方营业之日（两者取其早）；该商铺的承租建筑面积约为60平方米；租期：本协议的租期为3年，即2016年12月1日起至2019年11月30日止；乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规要求），甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担，乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动；除首月基本租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月5日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延；月租金（含管理费）、水电费及其他费用：租金35000元（不含税），第二年起递增8%，首月租金应于签订合同后3个工作日内向甲方缴纳；电费1.3元，水费4.86元，按广州海印汇商贸发展有限公司标准收取；场地改造费60000元（不作退还，签正式合同当天一次性缴纳）；其他费用包含排油烟分摊维护费、排油烟风机分摊电费、排污清理费等其他服务费，按广州海印汇商贸发展有限公司标准收取；乙方应向甲方交纳相当于叁个月基本租金及叁个月综合管理费的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本协议约定义务的保证；租赁保证金为105000元，由乙方于签署本协议之日当日向甲方交纳；合同期满或甲、乙双方协商一致提前终止本协议且甲方同意退还保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还租赁保证金；乙方有叁拾天的免租装修期，自该商铺交付之当日起起算；免租装修期内，乙方无需交付基本租金；免租装修期内，乙方除免交基本租金外，本协议及附件规定的其它义务均不免除；协议终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施或设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施或设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；如乙方确需拆除其加装的设备、设施，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态；甲方保证确实合法拥有该商铺的所有权、土地使用权及出租权，有充分、合法的权限、资质和能力将该商铺按租赁合同之约定出租给乙方及履行租赁合同中甲方的各项义务；租赁期限内，如因该商铺所有权、出租权、房产合法性问题导致乙方无法正常营业或导致乙方不能按租赁合同约定承租该房产的，乙方有权单方解除租赁合同并要求甲方赔偿直接损失；租赁期限内，乙方逾期交付租金和或管理费和水、电、燃气、空调及其它费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本协议规定的情况，中途擅自退租的，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期限内，乙方拖欠支付租金其它费用达到15日，甲方有权单方面终止本协议，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据上述协议终止协议的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，乙方还应向甲方赔偿相当于协议未完租期租金10%的违约金，若上述赔偿不足赔偿甲方损失的乙方还应负责赔偿；甲方依照本协议规定向乙方发出的解除协议通知，表明甲方行使本协议赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；（19.7条）甲方因向乙方催付租金或其它费用而引起的损失，及甲方因行使本协议项下其它任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；甲方送达地址为广州市越秀区环市东路371号世贸大厦北塔2302，乙方送达地址为广州市越秀区友爱路四巷1号702房等条款
2016年10月7日，邓意敏向潮顺公司支付涉案商铺首月租金35000元,、场地改造费60000元及租赁保证金105000元，潮顺公司出具相应收据
2017年1月7日，潮顺公司（出租人/甲方）与邓意敏（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，2016年12月1日至2017年11月30日月租金额为25433元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金额为27467元，2018年12月1日至2019年11月30日月租金额为29665元等。2017年1月12日，广州市天河区住房和建设水务局对该《广州市房屋租赁合同》进行了登记备案
2017年2月10日，潮顺公司向邓意敏发出《欠费及逾期付款违约催款单》，显示邓意敏欠付管理费3900元等。
2017年2月17日，潮顺公司向邓意敏发出《关于欠费提前解除租赁合作协议的通知》，要求其于收到函件后三个工作日内清缴所有欠款，否则将视作自动放弃承租商铺等。
2017年3月6日，潮顺公司发出《终止租赁协议及收回商铺的通知》，称邓意敏拖欠租金、管理费、水电费等租赁费用逾2个月，经多次催收均未予支付，且一直未予正常营业，构成根本违约，该司决定提前终止【广州市房屋租赁合同】及【为食街租赁协议】并收回该商铺，现根据双方签署的【广州市房屋租赁合同】及【为食街租赁协议】约定，限期在2017年3月10日前将该商铺交还潮顺公司，否则将自行收回该商铺。
邓意敏确认其已收到上述三份函件。
本案审理过程中，邓意敏为证明其诉讼主张，向一审法院提交如下证据：1、案外人广州经纬测绘有限公司于2017年1月6日出具的《广州市天河区花城大道路xx号花城汇南区内xxxx号房屋测绘报告》（显示涉案商铺室内面积为27.84平方米，建基面积为30.07平方米）及由上述公司出具的发票（载明购买方为邓意敏，测量费价税合计2500元），该证据拟证明邓意敏委托测绘公司对商铺面积进行测绘；2、广东省广州市南方公证处于2017年3月6日出具的《公证书》（内容为公证处工作人员及申请人邓意敏于2017年2月22日来到广州市天河区花城大道花城××层，在商铺招牌名为“悦爱鲜果汁?沙拉”商铺的现场，由公证员对其现状进行现场拍照），该证据拟证明涉案商铺现状；3、邓意敏与案外人徐和平于2016年11月1日签订的《店面装修合同》（载明装修施工地点为涉案商铺，协议装饰预算金额为251000元等）、案外人化州市远东建筑工程公司出具的化州市远东建筑工程公司报价表（末尾处显示邓意敏及徐和平签字）、化州市远东建筑工程公司出具的工程装修确认完工验收清单（末尾处显示邓意敏及徐和平签字）及由化州市远东建筑工程公司出具的收据数份；4、案外人广州沃华晓芳工程有限公司于2016年12月2日出具的收款收据（内容为收到涉案商铺整改消防工程款8610元）；5、案外人广州锋睿网络科技有限公司于2016年12月6日出具的收据（内容为收到涉案商铺网络布线费1500元）；6、案外人广州市越秀区隆星电脑制图服务部于2017年3月7日出具的收据（金额154元）；7、微信聊天记录及交易记录；8、中国工商银行股份有限公司广州黄埔大道西支行出具的邓意敏名下的借记卡账户历史明细清单；9、中国工商银行股份有限公司广州黄埔大道西支行出具的转账汇款凭证[付款人为邓意敏，收款人为广州海印汇商贸发展有限公司（以下简称海印汇公司），金额11000元]；10、中国工商银行股份有限公司广州荔湾广场支行出具的转账汇款凭证（付款人为邓意敏，收款人为蔡慈顺，金额为4774元）；11、案外人安联财产保险（中国）有限公司广东分公司于2016年11月17日出具的发票（载明购买方为邓意敏，建筑工程一切险价税合计500元）；12、案外人广东金桥百信律师事务所于2017年2月20日出具的发票（载明购买方为邓意敏，法律服务价税合计20000元）；13、案外人中国平安财产保险股份有限公司广东分公司于2017年2月21日出具的发票（载明购买方为邓意敏，保费-
诉讼财产保全责任保险价税合计3000元）；14、广东省广州市南方公证处于2017年3月6日出具的发票（载明付款方为邓意敏，公证费550元）；15、案外人中国电信股份有限公司广州分公司出具的发票（购买方为邓意敏）；上述证据3-15拟证明邓意敏因潮顺公司欺诈而产生的相关损失；16、广州市公安局天河区分局出具的报警回执，证据16拟证明涉案商铺被被告强行收回，商铺内物品遭到损坏。经质证，潮顺公司及蔡慈顺对证据1、3-7、11、15的真实性不予确认；对证据2、8-10、12-14、16的真实性予以确认。
潮顺公司为证明其有权出租涉案商铺，向一审法院提交如下证据：1、案外人广州新中轴建设有限公司于2013年10月1日出具的《证明》[内容为：我司地下商城花城汇项目（含广州市珠江新城核心区市政交通项目、珠江新城核心区金穗路北区市政交通项目），已经建设工程规划验收合格，并投入运营。根据经营需要，委托广州市城市建设投资集团有限公司、广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司经营管理，上述三间公司有权以出租人的名义对花城汇商铺进行出租、分租，并签订相关合同]；2、案外人广州市城市建设投资集团有限公司于2016年12月5日出具的《同意再分租证明》（内容为：广州市城市建设投资集团有限公司、海印汇公司双方于2011年10月9日签订了《花城汇三区租赁合同》，由海印汇公司承租广州市天河区珠江新城花城广场花城汇三区负一层商铺，租赁期限自2011年8月15日起至2021年8月14日止。广州市城市建设投资集团有限公司同意海印汇公司有权将其承租面积中部分场地分租，在海印汇公司同意的情况下，潮顺公司有权将其承租面积中部分场地再分租，但海印汇公司应确保区域内商铺的实际用户遵守租赁合同和相关文件等）；3、案外人海印汇公司于2016年10月24日出具的《证明》（内容为：出租方海印汇公司、承租方潮顺公司双方于2016年10月26日签订了《物业租赁合同》，由承租人承租广州市天河区珠江新城花城大道xx号花城××层xxx号商铺，租赁期限自2016年10月1日至2021年7月31日止，承租人在符合租赁合同约定的条件下有权将承租面积中部分场地分租、转租，但承租人在租赁合同项下的义务和责任并不因此减少或转移。同时，如果承租人将租赁场地分租、转租的，承租人应确保分租区域内商铺的实际用户遵守租赁合同和相关文件）；4、案外人广州新中轴建设有限公司于2014年11月19日出具的《同意分租证明》[内容为：广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司、广州市城市建设投资集团有限公司、海印汇公司于2011年10月9日签订了《花城汇三区租赁合同》，由海印汇公司承租广州市天河区珠江新城花城广场花城汇x区负x层商铺（地址花城大道89号），租赁期限自2011年8月15日起至2021年8月14日止。广州新中轴建设有限公司同意海印汇公司有权将其承租面积分租，分租租期应与《花城汇三区租赁合同》租赁期一致，租赁合同到期，分租合同即行终止。同时海印汇公司应确保区域内商铺的实际用户遵守租赁合同和相关文件]；5、海印汇公司（出租方）与潮顺公司（承租方）签订的《物业租赁合同》（内容为：租赁物业位于广州市天河区花城大道路xx号花城汇南区内xxx号，建筑面积为192平方米；物业租赁期限自2016年10月1日至2021年7月31日止；综合服务费：为确保承租方能使用其承租物业正常经营，出租方提供综合性商场管理服务，2016年10月1日至2017年9月30日的月综合服务费为23040元）。经质证，邓意敏对上述证据1-5的真实性不予确认。另，潮顺公司为证明邓意敏还需向其支付其他费用，向一审法院提交如下证据：1、海印汇公司于2016年12月5日向潮顺公司发出的《缴费通知》（内容为要求其支付海印都荟城B06餐饮的排污清理费65.3元、商铺水费281.9元及商铺电费9776元）；2、案外人广州市棕源装饰有限公司出具的《棕源装饰装修工程预算》（工程名称为为食街商铺围蔽，工程地址花城汇南区为食街，总额11917.1元）、《请款单》（载明收款人名称为广州市棕源装饰有限公司，摘要为为食街花城汇店围蔽、施工、材料、人工费用，金额10000元）及中国工商银行电子银行回单（显示收款人为广州市棕源装饰有限公司，付款人为案外人谢吉龙，金额10000元，附言为花城为食街店围蔽/施工等费用）；3、案外人中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司出具的《保险单明细表》[载明被保险人为潮顺公司，被申请人名称为邓意敏，保全法院为一审法院，立案号为本案及（2017）粤0106民初6335号，保险费为1000元]及由该司出具的发票（载明购买方名称为潮顺公司，货物或应税劳务、服务名称为诉讼财产保全责任保险，价税合计1000元）；4、案外人广东君直律师事务所出具的发票（载明购买方名称为潮顺公司，货物或应税劳务、服务名称为律师费，价税合计10000元）及中国工商银行电子银行回单（显示收款人为广东君直律师事务所，付款人为谢吉龙，金额10000元，附言为花城汇南区民事诉讼律师前期办案费）。经质证，邓意敏认为证据1与本案无关，其未收到该通知；对证据2的真实性不予确认，认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但认为不应由其承担；对证据4的真实性有异议，该费用由案外人支付，并非潮顺公司支出，与本案无关。
本案审理过程中，为查明案情，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发出《协助调查函》调查以下事项：广州市天河区花城大道路xx号花城××层（花城汇三区负一层）是否取得建设工程规划许可证或经过规划部门批准建设，是否经验收合格？产权情况如何？后该委作出《关于（2017）粤0106民初6335、6336号<协助调查函>的复函》，函称：花城汇三区负一层建设工程前经该委《建设工程规划许可证》（穗规建证[2017]1556号）批准建设，后经原天河区规划局《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2013]299号）办理三区商业部门规划验收，暂无相关土地、房屋的产权登记信息。根据该复函所附《广州市建设工程规划验收合格证》显示，涉案商铺的建设单位为广州新中轴建设有限公司。一审法院亦向广州市公安消防局发出《协助查询通知书》询问以下事项：广州市天河区花城大道路89号花城××层（花城汇三区负一层）办理消防验收情况如何？后该局作出《关于协助查询花城××层有关消防情况的答复》，称天河区花城大道路89号花城××层已通过土建消防验收和相应公共区域的装修消防验收。
本案审理过程中，双方当事人亦就相关问题发表如下意见。一、关于邓意敏使用涉案商铺的情况。双方当事人在庭审中均确认邓意敏于2016年11月1日接收涉案商铺；邓意敏称其无法确认交还涉案商铺的时间，因其发现涉案商铺存在产权问题后未再继续经营，也未向潮顺公司及蔡慈顺交还钥匙，潮顺公司及蔡慈顺则表示其系于2017年3月10日之后自行收回涉案商铺，具体时间无法核实。二、关于双方实际履行何份合同。双方当事人均确认双方实际履行的是《协议》。三、关于邓意敏缴纳租金等费用的情况。双方确认邓意敏交纳了首月租金35000元、租赁保证金105000元及场地改造费60000元，此外未支付其他费用。四、关于邓意敏诉请蔡慈顺承担连带责任的依据。邓意敏明确其依据为《公司法》第六十二条的规定。五、关于邓意敏诉请撤销合同的依据。邓意敏明确依据为签订合同时，潮顺公司自称拥有土地使用权及商铺所有权，明确其要创造“为食街”品牌，并在合同中作出承诺和保证，潮顺公司以“为食街”命名的项目，以“为食街”进行宣传，其是否拥有物业的产权，对于邓意敏承租商铺产生了实质性的影响，邓意敏是相信潮顺公司对涉案商铺有产权，才对商铺进行投资，租赁物的权属问题不清，潮顺公司有无转租权的授意，会影响邓意敏后续能否经营的问题。潮顺公司及及蔡慈顺称其提供的《为食街租赁协议》版本是参照海印汇公司的合同版本，所以相关条款不是很严谨，签订《为食街租赁协议》时，潮顺公司已取得海印汇公司的转租权。另在本案中，双方确认涉案商铺在花城××层，三区是花城汇自编，三区与南区是同一概念。六、关于《协议》是否对律师费、保全费等费用的承担作出约定。潮顺公司及蔡慈顺称《协议》19.7条有约定，邓意敏称上述条款没有明确律师费、保全费的承担问题。邓意敏另表示潮顺公司反诉请求的违约金计付标准过高，应予调整。潮顺公司明确扣除邓意敏已缴纳的首月租金后其在本案中诉请邓意敏向其支付2017年1月18日至3月10日期间的租金61250元，管理费为按其与海印汇公司签订的《物业租赁合同》约定的月综合服务费23040元，结合其承租总面积为192平方米及商铺实用率约为50%计算得出每平方米月综合服务费为60元，并要求邓意敏向其支付拖欠支付上述费用的逾期付款违约金，明确其第二项反诉请求中要求邓意敏支付逾期支付上述费用的违约金起算日期变更为统一自2017年3月6日起算，明确其第四项反诉请求所指的其他费用是指本案的财产保全保险费1000元。潮顺公司另明确撤回要求邓意敏支付水电费及水电分摊费的反诉请求，并表示因邓意敏逾期交租构成违约其按《协议》约定没收租赁保证金。
一审法院认为：根据广州市国土资源和规划委员会作出的复函，涉案商铺所在的广州市天河区花城大道路xx号花城汇x区负一层建设工程经该委批准建设，并已办理相应的商业部门规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，上述复函的附件显示涉案商铺的建设单位为广州新中轴建设有限公司。广州新中轴建设有限公司已出具《证明》证明委托广州市城市建设投资集团有限公司等经营管理花城汇项目，广州市城市建设投资集团有限公司有权以出租人的名义对花城汇商铺进行出租、分租，并签订相关合同。广州市城市建设投资集团有限公司已出具《同意再分租证明》证明海印汇公司从其处承租涉案商铺所在花城汇三区负一层商铺，租赁期限自2011年8月15日起至2021年8月14日，海印汇公司有权进行分租，在海印汇公司同意的情况下，潮顺公司有权进行再分租。海印汇公司已出具《证明》证明其与潮顺公司签订《物业租赁合同》，由潮顺公司承租涉案商铺所在花城××层xxx号商铺，租赁期限为2016年10月1日至2021年7月31日止，潮顺公司并享有分租、转租权。另，根据广州市公安消防局作出的复函，花城××层已通过土建消防验收和相应公共区域的装修消防验收。根据上述查明的事实，潮顺公司有权在其承租期限内对外出租涉案商铺。
关于《协议》的效力问题。本案双方确认其实际履行的是《协议》。本案中，邓意敏以潮顺公司并非涉案商铺产权人，其承诺对涉案商铺享有所有权、土地使用权的行为属于欺诈行为，邓意敏受到潮顺公司误导及欺诈所签订的合同并非真实意思表示为由，要求撤销《协议》。一审法院认为：首先，《协议》约定：甲方保证确实合法拥有该商铺的所有权、土地使用权及出租权，有充分、合法的权限、资质和能力将该商铺按租赁合同之约定出租给乙方及履行租赁合同中甲方的各项义务。邓意敏作为承租人，其签订《协议》的目的应为取得涉案商铺的承租权，而并非取得涉案商铺的所有权。如上所述，虽潮顺公司非涉案商铺的权属人，但潮顺公司有权在其承租期限内向邓意敏出租涉案商铺，邓意敏与潮顺公司已实际就双方的租赁合同实际办理了租赁备案登记，且邓意敏亦未举证因潮顺公司并非涉案商铺产权人等原因致使其无法实现签订合同的目的。其次，邓意敏虽称涉案商铺的实际面积小于《协议》约定的面积。但《协议》并无约定涉案商铺每平方米的租金单价，仅约定租金总价。邓意敏亦未在接收涉案商铺内的合理期限内就涉案商铺的面积问题提出异议，而是照常对涉案商铺进行装修。综上，邓意敏以潮顺公司构成欺诈为由诉请撤销《协议》依据不足，一审法院不予支持。《协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，邓意敏与潮顺公司均应依约自觉履行。邓意敏基于撤销《协议》诉请退还相关款项及赔偿损失亦缺乏依据，一审法院不予支持。另，《协议》已明确约定涉案商铺的出租人为潮顺公司，邓意敏支付涉案商铺的租赁保证金、首月租金及场地改造费后，也是由潮顺公司开具相应收据，《协议》的合同相对人应为潮顺公司，且如上所述邓意敏诉请潮顺公司承担相关责任依据不足，因此邓意敏诉请蔡慈顺承担连带责任亦缺乏依据，一审法院对此不予支持。
关于潮顺公司要求邓意敏支付租金的反诉请求。双方当事人均确认邓意敏于2016年11月1日接收涉案商铺，邓意敏称其无法确认交还涉案商铺的时间，也未向潮顺公司及蔡慈顺交还钥匙。邓意敏作为承租人应就其交还涉案商铺的情况承担举证责任，邓意敏对此未予举证应承担举证不能的法律责任。潮顺公司及蔡慈顺则称其于2017年3月10日之后自行收回涉案商铺，应属对其不利事实的自认，一审法院予以采纳并酌情认定潮顺公司于2017年3月10日收回涉案商铺。《协议》约定：租金35000元；乙方有叁拾天的免租装修期，自该商铺交付之当日起起算。因此2016年11月1日至2016年11月30日期间应为免租期，因邓意敏已支付首月即2016年12月1日至2016年12月31日的租金，因此邓意敏仍需按《协议》约定向潮顺公司支付2017年1月1日至2017年3月10日期间的租金。在本案中，潮顺公司明确扣除邓意敏已支付的首月租金后其诉请邓意敏向其支付2017年1月18日至2017年3月10日期间的租金，属其自主处分权利，并无不当。因此，邓意敏应向潮顺公司支付2017年1月18日至2017年3月10日期间的租金62096.77元【15806.45元（35000元÷31天×14天）＋35000元＋11290.32元（35000元÷31天10天）】，潮顺公司现诉请邓意敏支付上述期间的租金61250元属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。
关于潮顺公司要求邓意敏支付管理费的反诉请求。《协议》约定：月租金（含管理费）为35000元；免租装修期内，乙方无需交付基本租金；免租装修期内，乙方除免交基本租金外，本协议及附件规定的其它义务均不免除。《协议》并未约定邓意敏除须支付基本租金外仍需支付管理费，结合《协议》中有关租金为含管理费的约定，应可认定免租装修期内邓意敏无需交付的租金为含管理费。且免租期届满后邓意敏需支付的租金亦为含管理费，据此，潮顺公司反诉要求邓意敏支付管理费依据不足，一审法院不予支持。
关于潮顺公司要求邓意敏支付逾期付款违约金的反诉请求。《协议》约定：除首月基本租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月5日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延；租赁期限内，乙方逾期缴付租金和或管理费和水、电、燃气、空调及其它费用，每逾期一日，应按逾期缴付金额的千分之三支付违约金。如上所述，邓意敏逾期支付潮顺公司在本案中主张的2017年1月18日至2017年3月10日期间的租金构成违约，潮顺公司诉请邓意敏按《协议》约定统一自2017年3月6日起向其支付逾期支付上述租金的违约金并无不当。邓意敏辩称潮顺公司主张的违约金计付标准过高，鉴于潮顺公司并未提交证据证明其实际损失，《协议》约定的违约金计付标准确有过高之嫌，故一审法院酌情将上述逾期交租违约金的计算标准调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从公平原则出发，上述违约金的总额应以不超过本金为限，即邓意敏应向潮顺公司支付迟延支付2017年1月18日至2017年3月10日期间的租金的违约金（以61250元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2017年3月6日起计至邓意敏付清之日止，违约金总额以不超过本金总额61250元为限）。如上所述，潮顺公司诉请邓意敏向其支付管理费缺乏依据，其要求邓意敏支付上述费用的逾期付款违约金亦缺乏依据，一审法院不予支持。
另，《协议》并无对律师费及诉讼保全的保险费用的承担作出明确约定，且上述费用亦非潮顺公司主张相关权利的必要支出，潮顺公司反诉要求邓意敏支付上述费用依据不足，一审法院不予支持。
潮顺公司撤回部分反诉请求，属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年10月26日作出判决：一、邓意敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州潮顺餐饮管理有限公司支付广州市天河区花城大道路xx号花城汇南区内xxxxx号商铺2017年1月18日至2017年3月10日期间的租金61250元；二、邓意敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州潮顺餐饮管理有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（以61250元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2017年3月6日起计至邓意敏付清之日止，违约金总额以不超过本金总额61250元为限）；三、驳回邓意敏的诉讼请求；四、驳回广州潮顺餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8815元及保全费2770元，均由邓意敏负担；反诉受理费1005元，由邓意敏负担721元，广州潮顺餐饮管理有限公司负担284元；反诉保全费905元，由邓意敏负担649元，广州潮顺餐饮管理有限公司负担256元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，邓意敏提交以下证据：一、2016年12月26日《交款及欠费催款通知书》，拟证明潮顺公司收取月租金超过合同约定金额及收取非合同约定的项目费用。二、2016年12月27日潮顺公司向邓意敏发函，拟证明潮顺公司与邓意敏就收费问题进行协商。三、2016年12月27日会议记录，拟证明邓意敏和B06档其他租户因潮顺公司的备案时间、收取不合理项目费用等问题与潮顺公司协商。四、2016年12月29日潮顺公司向邓意敏出具的《悦爱鲜果汁回函》，拟证明因潮顺公司一直未能提供转租证明，无法办理租赁合同的备案手续。五、2016年12月29日《交款及欠费催款通知书》，拟证明潮顺公司收取非合同约定的项目费用及乱收取管理费。六、2017年1月4日《交款及欠费催款通知书》，拟证明潮顺公司收取非合同约定的项目费用及乱收管理费。七、2017年1月9日邓意敏给潮顺公司的函件，八、2017年1月12日潮顺公司给邓意敏函件，拟证明潮顺公司一直未能办理租赁合同备案手续，且潮顺公司同意营业执照和卫生许可证未办理之前给予邓意敏月租金减半的优惠政策。九、2017年1月13日关于租赁合同备案印花税的税收款，拟证明2017年1月13日才完成租赁合同备案手续。十、2017年1月19日《交款及欠费催款通知书》，拟证明潮顺公司收取月租金超过合同约定金额及收取合同未约定的管理费。十一、2017年1月22日邓意敏给潮顺公司的函件，拟证明邓意敏因租赁面积不符导致了租金问题一直在与潮顺公司协商。十二、2017年1月24日潮顺公司给邓意敏的《关于：商铺合约的函》，拟证明2017年1月13日才领取租赁合同的备案函，距离双方签订《租赁协议》已过去三个月及潮顺公司推翻其于2017年1月12日与邓意敏达成的租金减半的合意，出尔反尔；邓意敏同意起租日期为2017年1月7日。十三、2017年2月8日《交款及欠费催款通知书》，拟证明潮顺公司收取月租金超过合同约定金额及收取合同未约定的管理费。十五、2017年2月17日潮顺公司《催告函》，十六、2017年2月23日潮顺公司委托律师向邓意敏出具的《律师函》，拟证明2月17日催款函显示欠费共计39824.08元，2月23日律师函显示截至2月17日欠费39542.08元，截至相同日期的租金金额却不同，潮顺公司收取租金混乱。十七、邓意敏与蔡慈顺微信聊天记录，拟证明租赁合同约定2016年11月1日交铺，当时到11月8日潮顺公司还在间隔隔断，且邓意敏是2016年11月24日入场。潮顺公司办理租赁备案延迟。邓意敏进场装修后水电问题还未解决。十八、邓意敏与潮顺公司工作人员欧小姐微信聊天记录，拟证明潮顺公司办理租赁备案延迟的原因，及因食药监局检查邓意敏无法正常营业。十九、邓意敏与潮顺公司工作人员范先生的微信聊天记录，拟证明潮顺公司在交铺后仍然无法保证商铺正常的用水用电。
潮顺公司、蔡慈顺发表意见称：所有证据属于举证期限届满后提供的证据，不应予以采纳。对于证据一至十，真实性予以认可，对证明内容不予认可，但可间接证明潮顺公司已履行其义务。对于证据十一，真实性、合法性和关联性均不予以认可。对于证据十二至十六，真实性予以认可，但对证明内容不予认可。对于证据十七至十九，真实性、合法性和关联性均不予以认可。
潮顺公司提交以下证据：一、《营业执照》，拟证明潮顺公司第五分公司于2017年1月5日已为包括涉案商铺在内的B06区域全部商铺办理了《营业执照》，B06区域全部租户可使用潮顺公司第五分公司的《营业执照》进行经营。二、《食品经营许可证》，拟证明潮顺公司第五分公司已于2017年1月11日为包括涉案商铺在内的B06区域全部商铺办理了《食品经营许可证》，B06区域全部租户可使用该证进行经营。三、潮顺公司于2017年1月14日收到广州市食药监局发出的关于领取食品经营许可证信息，拟证明广州市食药监局于2017年1月14日通知潮顺公司第五分公司食品经营许可证已出证。
邓意敏发表意见称：证据一、二、三属于举证期限届满后提供的证据，不应予以采纳；真实性予以确认，但与本案无关联性。《营业执照》和《食品经营许可证》的经营主体是“广州潮顺餐饮管理有限公司第五分公司”，并非邓意敏开设店铺的经营主体。根据《食品经营许可管理办法》第四条“食品经营许可实行一地一证原则”的规定，在潮顺公司已以自己名义办理《食品经营许可证》的情况下，邓意敏无法再办理《食品经营许可证》，无法经营。如果邓意敏使用潮顺公司的营业执照和食品经营许可证，会影响税务登记，并且无法在外卖平台登记开展外卖业务。潮顺公司的《食品经营许可证》的经营项目中未包括“泠热饮品制售”，邓意敏无法使用潮顺公司的许可证开展饮品业务。如果开设商铺的名称与实际使用的《食品经营许可证》经营者名称不一致的，会受到行政处罚。潮顺公司是在无法按时给邓意敏办理租赁合同备案登记手续，以致邓意敏无法办理证照开门营业的情况下，才以自己名义办理了相关证照，想蒙混过关，欲盖弥彰。
二审期间，双方一致确认以下事实：
2017年1月12日，潮顺公司致邓意敏《悦爱鲜果汁回函》载明：1.《协议》第四条4.3中提及甲方可根据实际情况提供必要的协助；基于现实情况，我司正配合办理相关事宜中。2.我司重审不同意免除租金及管理费用，经公司开会讨论决定（贵商铺如有营业行为的，按日租金计算）在未办理营业执照及卫生许可证前给予贵商铺月租金减半的优惠政策。
2017年1月5日，潮顺公司第五分公司办理营业场所为广州市天河区花城大道89号负一层3001号商铺（部位：B06a、B06b、B06c、B06d）的《营业执照》。
2017年1月11日，潮顺公司第五分公司办理经营场所为广州市天河区花城大道89号负一层3001号商铺（部位：B06a、B06b、B06c、B06d）《食品经营许可证》。
2017年1月24日，潮顺公司致邓意敏《关于：商铺合同约定的函》载明：一、由于广州市城市建设投资集团有限公司需出具《同意再分租证明》的文件给广州海印汇商贸发展有限公司才能办理租赁备案登记，在我司极力促使下取得上述证明。我司已配合各商铺于2017年1月9日上午共同前往猎德街道办证中心办理了租赁合同备案手续，并于1月13日领取了备案证明；体现了我司遵从合同约定，根据实际情况提供必要的协助。二、为了不影响各商铺的正常经营，我司于2017年1月6日出具商铺的有效营业执照，B06商铺所有商户在次日可正常开铺经营。三、根据《协议》第七条7.3中，免租装修期内，乙方除免交基本租金外，协议中规定的其他义务均不免除。根据《协议》第五条5.6中，乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理或不能及时提供服务等任何其在协议中应承担的义务，而减少或停止支付租金或其他根据本协议须支付的费用。在装修期间发生的实质费用（包括但不仅限于：装修围蔽分摊、分摊水电费等）。贵铺提供的由【广州经纬测绘有限公司】测绘的商铺面积为铺内使用面积（不包括墙体的一半）而非实用面积，况且商铺是在装修完毕后进行测量的，我司仅作参考依琚。五、我司坚持按所签订的《租赁协议》内的约定执行，鉴于办理证照因不可抗力因素阻碍，我司同意起租日延期至2017年1月7日。
邓意敏确认：一审只是对装修损失提出主张；其承租的商铺为B06-3，即B06c；潮顺公司函件中所称卫生许可证即食品经营许可证；其并未办理《营业执照》、《食品经营许可证》，因为与潮顺公司就租金标准存在争议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：
关于潮顺公司是否迟延办理租赁合同备案登记构成违约。《协议》约定，乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规要求），甲方可根据实际情况提供必要的协助。在双方就办理营业证照问题进行协商之后，潮顺公司同意延期至2017年1月7日起计算租金，双方于当日签署备案租赁合同并于1月12日办理登记备案，潮顺公司第五分公司于2017年1月5日、1月11日先后办理包括涉案商铺在内的《营业执照》、《食品经营许可证》，而邓意敏确认此后其并未实际办理《营业执照》、《食品经营许可证》，故邓意敏主张潮顺公司迟延办理租赁合同备案登记构成违约，不能成立。
关于邓意敏是否违约及违约责任。租赁合同关系中，出租人交付租赁标的物，承租人支付租金，是双方的合同主要义务。邓意敏主张潮顺公司同意未办理营业执照及卫生许可证之前给予租金减半的优惠，但潮顺公司第五分公司已在2017年1月5日、1月11日先后办理包括涉案商铺在内的《营业执照》、《食品经营许可证》，潮顺公司在2017年1月24日函件中称坚持按《租赁协议》内的约定执行，仅同意起租日延期至2017年1月7日。邓意敏在收到上述函件以及潮顺公司此后反复催缴租金的情况下，并无证据提出异议，亦未缴纳任何租金，更未积极办理营业执照和食品经营许可证，故邓意敏主张租金减半，理据不足。鉴于双方均确认起租日延期至2017年1月7日，而邓意敏已缴纳一个月租金，故邓意敏迟延支付自2017年2月7日起的租金，应向潮顺公司支付2017年2月7日至2017年3月10日止的租金39667元。《协议》约定，租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费和水、电、燃气、空调及其它费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金；乙方拖欠支付租金其它费用达到15日，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还。邓意敏迟延支付租金，超过15日，其主张返还保证金和已付租金，理据不足。一审法院鉴于邓意敏的抗辩，已酌情减少逾期交租违约金标准，并无不当。
关于场地改造费。《协议》已明确约定场地改造费不作退还，且邓意敏逾期交租已构成违约，故其请求返还场地改造费，不予支持。
关于经济损失。邓意敏明确其在本案中请求的经济损失为装修损失，由于其逾期交租的违约行为导致合同解除，故其主张赔偿装修损失，不予支持。
关于一审程序。邓意敏以《协议》可撤销为由提起诉讼并提出返还租赁保证金、场地改造费、已付租金及赔偿经济损失等诉讼请求，而潮顺公司则以邓意敏违约为由提起反诉，请求支付拖欠租金和违约金等，双方在一审中已围绕上述本诉和反诉请求进行举证并充分发表意见，一审法院已对此进行审查，二审期间邓意敏亦未提出其他诉讼请求，故邓意敏主张一审程序违法，损害其权益，理据不足。
综上所述，鉴于二审期间双方确认的事实，本院相应予以改判，其余予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6336号民事判决第三项；
二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6336号民事判决第四项；
三、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6336号民事判决第一项为，邓意敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州潮顺餐饮管理有限公司支付广州市天河区花城大道路89号花城汇南区内B06-3号商铺2017年2月7日至2017年3月10日期间的租金39667元；
四、','2018-10-09
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