北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初46098号
原告（反诉被告）：北京德盛康大药房有限公司，住所地北京市通州区东营前街6号楼-1-2-3。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：陈斌，总经理。
委托诉讼代理人：郭平军，河南宇萃律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘清海，男，1974年10月21日出生，住北京市通州区。
被告：刘兰香，女，1979年11月20日出生，住北京市通州区。
上述二被告共同委托诉讼代理人：向娟，北京市东友律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京德盛康大药房有限公司（以下简称德盛康公司）与被告（反诉原告）刘清海、被告刘兰香（以下合称二被告，分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。德盛康公司的法定代表人陈斌及委托诉讼代理人郭平军，刘兰香及二被告的共同委托诉讼代理人向娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德盛康公司向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿德盛康公司损失42233元；2、二被告退还房屋租赁保证金5000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年4月1日，刘清海（刘兰香代签）与段利梅签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），段丽梅承租位于北京市通州区运河东大街×号房屋（以下简称涉案房屋），用于北京益草堂医药有限公司一分店（以下简称益草堂公司）开办药店，租赁面积105平方米，租期自2014年5月1日起至2017年5月1日止，租金每年7万元，北京金恒宾馆（以下简称金恒宾馆）收取房屋租赁保证金5000元。2014年8月8日，益草堂公司与德盛康公司签订《药店转让协议书》（以下简称转让协议），将涉案房屋及设施物品转让给德盛康公司。2014年8月13日，德盛康公司的法定代表人陈斌代表德盛康公司与刘兰香签订《北京市房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定双方继续履行租赁合同。后德盛康公司正常交纳房屋租金给刘兰香到2016年10月31日。此后，德盛康公司因经营效益不好，欲提前退租。2016年10月1日，德盛康公司通知二被告要求退租并解除租赁合同。2016年10月17日，德盛康公司整理打包后欲搬走，二被告拒绝，并要求德盛康公司赔偿2个月房租作为提前退租的经济损失，二被告还强行扣押42233元的药品，该等药品对储存条件有严格要求，二被告扣押药品后直接堆放在地面上，已经造成药品损坏无法销售。德盛康公司就此事与二被告沟通无果，为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
刘清海辩称，不同意德盛康公司的诉讼请求。刘清海认可刘兰香代自己与德盛康公司签订了租赁合同和补充协议，也认可收到了德盛康公司的5000元房屋租赁保证金和截止到2016年10月31日止的租金。双方关于合同终止有明确约定，德盛康公司须提前退租的，应当提前30日通知出租方，但是德盛康公司未经双方协商一致就单方擅自解除合同，并且未按照合同约定支付自2016年11月1日至今的房屋租金，且未及时搬走其所拥有的物品，致使房屋无法正常使用。刘清海请求法院判决解除租赁合同，并由德盛康公司赔偿我方损失。
刘兰香辩称，不同意德盛康公司的诉讼请求。本案与刘兰香没有任何关系，刘兰香只是接受刘清海的委托代为签订合同，刘兰香与德盛康公司之间不存在房屋租赁权利义务关系，也没有扣押德盛康公司的任何东西。德盛康公司搬走时并未与刘兰香协商，且拒绝支付房租，是德盛康公司把其物品扔在涉案房屋内的。
刘清海向本院提出反诉请求：1、请求判决解除双方签订的租赁合同及补充协议，合同解除日期以法院判决为准；2、德盛康公司按照年租金70000元的标准向刘清海支付自2016年11月1日至2017年1月9日的房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费，占有使用费按照房租进行计算；3、德盛康公司按照合同约定向刘清海支付解除合同的违约金10500元；4、德盛康公司向刘清海支付涉案房屋自2016年9月1日至2016年12月31日的水电费740元，以及2016-2017年度（即2016年11月15日至2017年3月15日）的供暖费3780元（按照每平方米36元供暖费的标准计算）；5、本案诉讼费用由德盛康公司负担。事实和理由：2014年4月1日，刘清海与段利梅签订租赁合同，由德盛康公司承租涉案房屋，租期自2014年5月1日起至2017年5月1日止，租金标准每年7万元，租金支付方式为德盛康公司签约当日支付第一年度房租，以后每年度应在上一年度租赁期限届满前以现金或现金支票方式支付下一年度房租。2014年8月13日，刘清海（刘兰香代签）与德盛康公司签订补充协议，约定提前一月交房租，由德盛康公司承继段丽梅的权利义务。合同履行期间，德盛康公司未按照合同履行付款义务，拖欠房租、水电费、供暖费等相关费用。未维护自身合法权益，刘清海特向贵院提出反诉，望判如所请。
德盛康公司针对反诉辩称，不同意刘清海的反诉请求。第一，租赁合同上约定了原被告双方不能找代理人签订合同，而本案中的租赁合同是刘兰香代签的，刘兰香没有刘清海的授权，是无权代理，租赁合同应属无效，不存在解除的问题，所以刘清海的第一项诉讼请求德盛康公司不认可；第二，对于反诉的第二项诉请，德盛康公司不同意支付房屋租金，因为德盛康公司自2016年10月份起就不再使用涉案房屋了，没有理由继续支付租金；第三，对于反诉的第三项诉请，因为刘清海是基于租赁合同提出的该项诉请，但德盛康公司认为租赁合同无效，故不同意支付，且即便是按照租赁合同第15条第2款（2）项之约定按照总租金计算违约金，也应当以一年租金即7万元作为计算基数，刘清海主张以21万元作为违约金的计算基数没有依据；第四，对于反诉的第四项诉请，水电费如果刘清海有充分证据证明，则德盛康公司愿意支付，但是德盛康公司不同意支付供暖费，因为供暖季到来的时候，德盛康公司已经不在涉案房屋内了；第五，不同意承担反诉费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，刘清海授权刘兰香代其与案外人段利梅签订了租赁合同，该合同约定，段丽梅承租涉案房屋用于益草堂公司开办药店，租赁面积105平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2017年5月1日止；租金标准为每年7万元，租赁期限内租金总计21万元，段丽梅应当在租赁合同签订的当日向刘清海支付第一年度房屋租金，以后每一年度的房屋租金段丽梅应在上一年度租赁期限届满前以现金或现金支票方式支付；合同签订当日，段丽梅应当向刘清海支付房屋租赁保证金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由段丽梅承担的费用、租金以及段丽梅应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还段丽梅；租赁期内，段丽梅承担涉案房屋的水费、电费、供暖费；租赁期内，段丽梅需提前退租的，应提前30日通知刘清海，其所交纳的租金和房屋租赁保证金不退，且租赁合同终止，双方互不承担违约责任；段丽梅不支付或者不按照约定支付租金达30日的，刘清海可以解除合同并要求段丽梅按照总租金的5%支付违约金并赔偿损失。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，刘清海收取了房屋租赁保证金5000元。2014年8月8日，益草堂公司与德盛康公司签订了转让协议，双方约定将涉案房屋的店铺及其现有的装修、装饰、设备、货物一并转让给德盛康公司，转让费45万元，涉案房屋已经签订租赁合同，店铺转让后，德盛康公司须与房东从新签订租赁协议，履行原租赁合同中所规定的条款。此外，该协议还约定了其他内容。2014年8月13日，德盛康公司的法定代表人陈斌与刘兰香签订了补充协议，约定原有段利梅承租的涉案房屋移交给德盛康公司承租，药店的一切财物归德盛康公司所有，原有合同继续执行，里面的内容不变，原有的房屋押金归于德盛康公司，出租方同意以上协议，在原有的合同上承租方德盛康公司签字，前面所交房租继续生效，日期到2014年10月30日，在此以后的房租由德盛康公司交付。庭审中，德盛康公司认可该补充协议系陈斌代表德盛康公司签订，刘清海认可该补充协议系刘兰香代自己签订，相关房屋租金刘清海也已收至2016年10月31日。
庭审过程中，德盛康公司称2016年10月份由于二被告阻止德盛康公司搬离涉案房屋并扣押了德盛康公司的药品，德盛康公司的田艳花报了警，公安机关的卷宗材料显示田艳花于2016年10月20日报警，其2016年10月25日的接待笔录载明：“……当事人陈述：2014年的5月份，我租了刘兰香的门脸房，合同是3年，月租金6000元，可从今年9月份起，生意下滑，10月份就和刘兰香打了招呼，11月1日起就不租了，让她另找租房户，就不视为违约，我也同意给他违约金5000元，但她非要2个月的租金费用，即12000元，我不同意。调解请求：同意付给5000元的经济补偿。”对刘兰香于2016年10月25日的接待笔录载明：“……当事人陈述：我把门脸房（100多平米）租给了田艳花，合同定为3年，可到今年11月1日刚两年半，她就不租了，我要求她赔偿违约损失，否则她存放我房的药品是不能搬走的。调解请求：要求赔偿1万元的损失，并在11月1日前注销她的营业执照。”刘清海对上述证据的真实性认可，但对证明目的不认可，因为接待笔录上的当事人签名是刘兰香，而租赁合同签订主体是刘清海，刘兰香仅作为代签合同，且德盛康公司没有按照租赁合同约定提前解约并及时通知刘清海，刘清海依法向德盛康公司主张相应违约责任是有法律依据的。刘兰香对上述证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称其接到警方电话才知道德盛康公司报警了要退租，且该记录只是刘兰香的单方陈述，双方存在争议，但德盛康自报警之后没有向出租人刘清海协商此事及要求及时搬走药品。
本案在审理过程中，本院组织双方当事人于2017年1月9日办理完毕房屋交接手续，双方当事人就涉案房屋内存放的药品名称和数量进行了盘点并列出清单，双方对该清单均表示认可，随后，德盛康公司将涉案房屋中存放的药品全部搬走，且其认可搬走时药品尚在有效期内。涉案房屋现已腾清并交付给刘清海。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，德盛康公司对段丽梅在租赁合同中的权利义务进行了概括承受，系各方真实意思表示，德盛康公司与刘清海之间形成了租赁合同关系，双方理应依照租赁合同的约定履行各自的义务。对于德盛康公司要求刘清海赔偿药品损失的诉讼请求，因其当庭认可药品尚在有效期内，且并未提供证据证明相关药品受到损坏，故该项诉讼请求缺乏相关依据，本院不予支持；对于德盛康公司要求刘清海退还房屋租赁保证金的诉讼请求，租赁合同中对于房屋租赁保证金的退还已有约定，即租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租人承担的费用、租金以及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还承租人，鉴于刘清海在本案中提出了反诉，要求德盛康公司支付欠付租金及违约金，涉及到房屋租赁保证金的抵扣问题，故对于德盛康公司的该项诉请，本院将综合刘清海相关的反诉请求在反诉中予以确定。对德盛康公司要求刘兰香赔偿的相关诉求，因刘兰香并非租赁合同的相对方，故本院对上述诉求不予支持。
对刘清海反诉要求解除租赁合同及补充协议的反诉请求，根据已查明的事实，德盛康公司在租赁合同未到期的情况下自行搬出涉案房屋，并因此与二被告发生纠纷继而报警，且德盛康公司交纳的租金所对应的租期截止到2016年10月31日，此后再未交纳租金，可以认定德盛康公司以其行为明确表示拒绝继续履行租赁合同中的主要债务，应属违约，故对于该项反诉请求，本院予以支持，本院综合案情认定租赁合同及补充协议的解除时间为2016年11月1日；对刘清海反诉要求德盛康公司支付自2016年11月1日至2017年1月9日的房屋租金及合同解除后的占有使用费的诉讼请求，虽租赁合同的解除确系德盛康公司违约行为所致，且其未能提供证据证明其有按照合同约定提前通知出租人，存在一定过错，但本院综合案情及刘兰香与刘清海在本次租赁合同中的关系，认定二被告存在阻碍德盛康公司搬离的行为，亦存在一定过错，故本院酌情认定2016年11月1日至2017年1月9日的房屋占有使用费按照租金标准计算，由双方各自承担50%的责任，同时依照租赁合同约定，应从中扣除德盛康公司已交纳的房屋租赁保证金5000元，故对本诉中德盛康公司要求退还房屋租赁保证金的诉求，本院不予支持；对刘清海反诉要求德盛康公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，但其诉请的违约金过高，本院对此予以酌情调整至一个月租金标准；对刘清海反诉要求德盛康公司支付水电费的诉讼请求，理由正当，证据充分，且德盛康公司表示同意支付，本院对此不持异议，具体数额以涉案房屋的物业公司出具的证明为准；对刘清海反诉要求德盛康公司支付供暖费的诉讼请求，考虑到双方对涉案房屋未能及时腾清均存在一定过错，故德盛康公司理应承担2016年11月15日至2017年1月9日期间的供暖费用的50%，具体数额以租赁合同载明的面积乘以每平方米36元供暖费标准并结合承担比例予以计算。
对德盛康公司就反诉提出的租赁合同无效的答辩意见，根据已查明的事实，本案中德盛康公司系对段丽梅在租赁合同中权利义务的概括承受，德盛康公司亦实际履行了租赁合同约定的交纳租金等相关义务，该等行为应当视为德盛康公司对租赁合同效力的认可，故对该辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对德盛康公司主张的其已经提前30日通知二被告解除租赁合同，因其并未提供证据予以证明，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京德盛康大药房有限公司与刘清海签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同补充协议》于二〇一六年十一月一日解除；
二、北京德盛康大药房有限公司给付刘清海二〇一六年十一月一日至二〇一七年一月九日的房屋占有使用费1712元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、北京德盛康大药房有限公司给付刘清海违约金5833元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、北京德盛康大药房有限公司给付刘清海水费160元、电费580元及供暖费866元，共计1606元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回北京德盛康大药房有限公司的诉讼请求；
六、驳回刘清海的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费980元，由北京德盛康大药房有限公司自行负担（已交纳）。
反诉费4450元，由北京德盛康大药房有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 光
人民陪审员 邓敏霞
人民陪审员 郑淑琴
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 李亚欣