北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初29356号
原告：蔡琦，女，1983年12月14日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：隋清杰，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬梅，北京市京师律师事务所律师。
被告：吴其林，男，1970年9月13日生，北京安兴房地产开发有限公司法定代表人，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。
第三人：中国民生银行股份有限公���北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：刘强，北京市中银律师事务所律师。
原告蔡琦（以下简称原告）与被告吴其林（以下简称被告）、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人隋清杰、刘冬梅，被告及其委托诉讼代理人王和平，第三人的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人配合原告解除北京市朝阳区某房屋的抵押登记手续；2.判令被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋所有权转移登记手续并交付房屋；3.判令被告依据《补充协议》第二条第五款和第四条第一款的约���，支付自2016年2月12日起至判决生效之日止，按660万元为基数，以每日万分之五计算的违约金；4.判令被告依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条第一款、第七条第一款的约定，支付自2016年3月30日起至实际交付房屋之日止，以660万元为基数，按每日万分之五计算的违约金；5.判令被告依据《补充协议》第二条第二款和第四条第一款的约定，支付自2016年2月15日起至实际解除抵押登记之日止，以660万元为基数，按每日万分之五计算的违约金。事实和理由：2015年12月8日，我与被告在北京链家房地产经纪有限公司居间下签订买卖定金协议书，并于12月20日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）及其《补充协议》，约定被告将其名下位于北京市朝阳区某房屋（以下简称401房屋）出售给我，房屋总价款660万元。《房屋��卖合同》及《补充协议》签订后，我依约履行了支付购房款的义务，但被告未能按约定时间办理解除401房屋抵押登记手续。
被告辩称，1.不同意第一项诉讼请求，未经第三人同意的情况下我无法办理涉案房屋的解押手续，并非我故意不办理解押手续。2.不同意第二项诉讼请求，401房屋存在抵押，在抵押解除之前无法办理所有权转移登记手续。3.不同意第三项诉讼请求，原告主张合同依据主要是网签违约金，即双方有一方违背网签约定而承担的违约金，而401房屋目前状态是存在抵押，抵押解除之前不存在网签问题。4.不同意第四项诉讼请求，原告主张依据是逾期交付违约金。目前401房屋存在抵押没有解除，也没有网签，不存在房屋交付事宜。同时，根据双方签订的买卖合同和补充协议，原告应当支付450万首付款，我才交付房屋。目前原告只交付了9万定金，没���交付首付款。5.不同意第五项诉讼请求，原告主张依据是解押违约金，原告是明知401房屋存在抵押，现在不能办理解押手续，我对此不存在过错。原告该项诉讼请求没有法律依据。
第三人述称，2015年2月6日，我行与被告担任法定代表人的北京安兴房地产开发有限公司（以下简称安兴公司）签订公借贷字第1500000010121号《固定资产贷款借款合同》（以下简称《借款合同》），约定安兴公司向我行借款6000万元，借款期限自2015年2月6日自2023年2月6日，年利率7.38%，按日计息，按季度结息还本。《借款合同》第七章约定担保方式包括保证、抵押和应收账款质押。同日，安兴公司与我行签订公担抵字第1500000010121号《抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定安兴公司以其自有的西城区某房屋作为《借款合同》项下6000万元债务的担保；同日，被告与我行签订个��保字第1500000010121号《担保合同》（以下简称《担保合同》），约定被告作为担保人，对安兴公司在《借款合同》项下的6000万元借款提供担保，担保方式包括被告的个人连带责任保证，以及被告以401房屋和北京市朝阳区外交部南街某房屋提供的抵押，上述抵押均已进行了登记；此外安兴公司和被告还向我行提供了应收账款质押及其他案外公司的连带责任保证担保。目前，《借款合同》项下的借款余额约为5000万元。针对原告的诉讼请求，我行主张如安兴公司能提前偿还贷款，我行则同意对安兴公司及被告提供的抵押物整体解除抵押手续，不同意单独解除401房屋的抵押。
本院经审理认定的事实如下：各方当事人对《房屋买卖合同》及其《补充协议》的履行情况、《房屋买卖合同》及其《补充协议》签订时原告知晓401房屋存在抵押登记的事实没有争议，本院予���确认。就401房屋是否具备办理解除房屋抵押登记条件一节，第三人提交《借款合同》、《抵押合同》、《担保合同》、借款还款明细等证据证明其为401房屋的合法抵押权人，且该抵押权担保的主债务尚余5000余万元，尚未全部清偿，故不同意单独解除对401房屋的抵押权；被告对第三人的上述证据不持异议，并提交落款日期为2016年9月20日的《关于申请部分抵押物解押的函》（以下简称《函》），主张其为履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，曾向第三人书面申请解除401房屋的抵押，被告另称其曾于2015年12月向第三人口头申请单独对401房屋办理解押手续，第三人未予准许，第三人对被告的上述主张不予认可，表示其未曾在其主张的时间收到被告关于单独解除401房屋抵押的申请；原告对第三人提交的证据不持异议，但主张根据《借款合同》、《抵押合同》、《担保合同》，401房屋评估价值为594.27万元，即其抵押权的价值为594.27万元，根据安兴公司的还款情况，第三人完全可以协助配合原告及被告办理解除抵押权手续；就被告提交的《函》，原告主张该《函》的落款日期足以说明被告怠于履行《房屋买卖合同》及其《补充协议》中有关解除房屋抵押的合同义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，被告主张《补充协议》“其他约定”部分第三条约定，“当被告未能在合同约定期限内办理完毕房屋解押手续，双方协商时间顺延，具体时间另行商议”，根据上述合同条款，原告主张的违约责任不应得到支持。
另，诉讼期间，原告向本院提出诉讼财产保全申请，申请冻结401号房屋的产权过户手续并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全保单保函作为担保。本院于2016年8月23日作出（2016）京0105民初29356号民事裁定书，裁定冻结被告名下位于北京市朝阳区某房屋的产权过户手续。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》虽未经第三人同意，但不影响《房屋买卖合同》及其《补充协议》的效力，双方应当依约全面履行各自合同义务。但本案中第三人对401房屋的抵押权已经登记，系合法有效的担保物权，具有排他性，其担保范围包括主债权的全部及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。现第三人在诉讼中明确表示不同意在安兴公司未提前清偿全部主债务的情况下单独放弃对401房屋享有的抵押权，故《房屋买卖合同》及其《补充协议》在事实上已无法继续履行。经本院释明，原告仍坚持要求继续履行《房屋买卖合同》及其《补充协议》，并在继续履行合同的基础上要求被告承担违约责任，故原告的诉讼��求应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，判决如下：
驳回原告蔡琦的全部诉讼请求。
诉讼保全费5000元，由原告蔡琦负担（已交纳）。
案件受理费70元，由原告蔡琦负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝 卓
人民陪审员 郭秀华
人民陪审员 席久义
二〇一七年五月二十日
书 记 员 韩 迪