＼n广东省中山市第一人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）中一法三民一初字第702号＼n原告：冯梅，女，1974年12月19日出生，汉族，住址湖南省安乡县。＼n委托代理人：谢兴平、谢小平，分别系广东谷都律师事务所、广东华勋律师事务所律师。＼n被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。＼n法定代表人：张其。＼n委托代理人：张嘉慧，系张其女儿。＼n第三人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住址广东省中山市石岐区。＼n第三人：罗坤伦，男，1948年8月21日出生，汉族，住址广东省中山市南头镇。＼n原告冯梅诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能与张洋、罗坤伦有法律上的利害关系，依法追加张洋、罗坤伦作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人谢小平到庭参加诉讼；被告吉雅公司委托代理人张嘉慧和第三人张洋、罗坤伦经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告冯梅诉称：原、被告双方于2006年3月13日签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告向被告购买位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产，原告随后缴纳了全额购房款101606元并收房装修入住至今。自购买该房屋后，原告至今未取得该房屋的产权证及土地使用证，为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产的房地产权属证书；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告冯梅变更诉讼请求为：1、确认第三人张洋、罗坤伦与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇吉雅花园的房地产的权属证书；3、被告吉雅公司承担本案诉讼费。＼n原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业机读档案资料；3.《白石吉雅花园认购书》一份；4.吉雅花园各项收费一览表；5.收款收据及存款凭证6张；6.吉雅花园物业交接书；7.吉雅花园业主装修协议；8.证明一份；9.前期物业管理协议；10.吉雅花园业主公约；11.物业管理费收据；12.中山市商品房销售合同登记证明表及查封证明表。＼n被告吉雅公司在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。＼n第三人张洋、罗坤伦在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。＼n经审理查明：2006年3月13日，原告与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，原告认购被告吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产，建筑面积81平方米，总价101606元，原告当即支付全额购房款101606元，随后被告将房屋交付给原告，双方办理了正式的交楼手续，原告装修后占有使用至今。居住期间原告多次向被告要求办理正式的商品房买卖手续并办理房屋产权证书，但被告均以各种理由拖延，直至涉嫌非法集资等刑事案件事发。原告方知道自己权益可能受损，认为其已依约向被告支付了约定的全额购房款，且房屋已实际交付使用多年，遂于2013年7月23日诉至本院，主张前述实体权利。＼n另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园的房地产买方姓名为第三人张洋、罗坤伦，建筑面积为81平方米，购房总价为72900元，签约日期为2006年11月6日，备案登记日期为2006年11月9日。＼n又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。＼n前述已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及本案原告冯梅，但涉及第三人罗坤伦、张洋，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、罗坤伦、张洋、宋洁琼、何森辉共同出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及本案争议房屋。＼n本案审理过程中，本院到涉案的中山市三乡镇吉雅花园的房地产核查使用人员并张贴通知，通知内容为告知该房业主或住户本院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后未有第三人向本院提出异议。经查该房屋目前由原告冯梅及家人居住使用。＼n本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告提交的《白石吉雅花园认购书》，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告吉雅公司已经按照约定收取了全部购房款，又将房屋交付给原告占有使用多年。故该认购书应当认定为商品房买卖合同，合法有效。现双方已实际履行合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付转移标的物所有权的义务。而房屋作为不动产，其权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，被告吉雅公司应及时履行协助原告办理该房屋产权登记手续的义务。＼n吉雅公司虽然与第三人罗坤伦、张洋签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，第三人罗坤伦、张洋及他人与吉雅公司之间存在13900000元的借贷关系，及该案卷宗中的《抵押借款合同》，足以认定：第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为罗坤伦、张洋实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。罗坤伦、张洋与吉雅公司签订《抵押借款合同》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，且吉雅公司出具《委托书》，委托第三人罗坤伦、张洋可办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，对房屋享有完全的所有权，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定。因此，本院综合认定其与吉雅公司签订案涉商品房买卖合同，目的不是为了买卖商品房，实质是被告非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效。＼n原告是真正的房屋买受人，其已按期支付了全部房款，被告吉雅公司应在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书。原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。＼n被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。第三人罗坤伦、张洋下落不明，经公告送达期满未出庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四之规定，判决如下：＼n一、确认第三人张洋、罗坤伦与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年11月6日签订的关于中山市三乡镇吉雅花园的房地产的《商品房买卖合同》无效；＼n二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告冯梅办理位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产的房地产权属证书。＼n案件受理费2332元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。＼n审判长伍青花＼n审判员吴立和＼n审判员罗晓冰＼n二〇一三年十二月十四日＼n书记员王莉森