湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0921民初748号
原告（反诉被告）：张爱青，男，1964年1月28日出生，汉族，居民，住南县。
原告（反诉被告）：喻赛希，女，1967年7月17日出生，汉���，居民，住南县。
委托诉讼代理人：钟剑，男，南县正大法律服务所法律工作者。代理权限为：代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书，代为提起强制执行申请，代领执行标的物等特别授权。
被告（反诉原告）：湖南兴盛水利水电工程建设有限公司。
统一社会信用代码：91430100740625719F。
现住址：南县南洲镇兴盛大道。
法定代表人：肖松林，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙月明，男，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为：代为起诉、变更，申请执行，承认放弃、变更诉讼（执行）请求，进行和解、上诉等特别授权。
被告：朱建平，男，1969年11月16日出生，居民，现住南县。
委托诉讼代理人：李清，男，南县法律援助中心律师。代理权限为：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉，代收法律文书等特别授权。
被告：南县水务投资开发有限公司，统一社会信用代码：91430921072621367L。
地址：南县南洲镇南洲中路。
法定代表人：孟祥胜，男，该公司经理。
原告（反诉被告）张爱青、喻赛希与被告（反诉原告）湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（以下简称兴盛公司）、本诉被告朱建平、被告南县水务投资有限公司（以下简称水务投公司）��屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，在审理过程中，本院根据原告方所诉标的物的转移至水务投公司，依法追加其为本案被告一并参与诉讼。在诉讼过程中，本诉被告兴盛公司提起反诉，经审查，本诉被告兴盛公司就同一法律事实引起，反诉的主体存在本诉同一原告和反诉方之中，符合法律规定，故应依法合并审理。2017年10月30日中止审理，2018年1月17日恢复审理。本诉原告（反诉被告）张爱青、喻赛希、本诉被告（反诉原告）兴盛公司、被告朱建平未到庭参加诉讼，但本诉原告的委托诉讼代理人钟剑，本诉被告（反诉原告）兴盛公司的委托诉讼代理人孙月明，被告朱建平的委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼，被告水务投公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张爱青、喻赛希向本院提出诉讼请求：1、立即履行与俩原告签订的“商业门面买卖合同”义务，为俩原告所购的商业门面办理所有权证予以交付，并立即交付所购商业门面，如被告不能履行致合同无效，则由被告兴盛公司立即返还俩原告所支付的购房款人民币陆拾玖万柒仟零捌元整（697008元）并承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、判令被告兴盛公司承担使用俩原告已付购房款期间的利息以及该商业门面的溢价部分损失；4、由被告兴盛公司、朱建平承担本案诉讼费及俩原告为维权的全部花费。事由与理由：2005年元月，被告兴盛公司通过出让的方式取得位于南县南洲镇兴盛大道与南洲中路交叉口处面积为16333平方米的土地使用权，2007年被告兴盛公司在该宗土地上兴建宾馆（包括门面）。2008年9月被告兴盛公司取得所建房的��品房预售许可证。2010年5月28日俩原告（夫妻关系）与被告兴盛公司签订商业门面买卖合同，并购买了门面2间，共计人民币壹佰壹拾陆万壹仟陆佰捌拾元整（1161680元），合同签订之日俩原告已按合同约定向被告兴盛公司的全权委托代理人朱建平支付了总购房款的60%即人民币陆拾玖万柒仟零捌元整（697008元），合同约定被告兴盛公司应在2010年8月10日前将门面交付俩原告使用，并由兴盛公司负责办理房屋所有权证和土地使用权证，但时至今日，被告兴盛公司没有履行合同义务向原告交付门面和办理相关证件。事后，经俩原告多次催告，督促被告兴盛公司履行合同义务无果，而酿成纠纷。
被告（反诉原告）兴盛公司辩称：一、本诉中，原告方起诉事实存在错误，原告方所指门面至今都没有预售，原告方所说已支付购房款是不存在的；二、关于本诉中涉及法律性质：1、合同印章真实，但不代表法律关系真实，真实的印章也可以制造虚假的法律关系；2、本案是公司曾经的代理人朱建平与原告方串通，用被代理人兴盛公司的财产来清偿本案朱建平与原告个人之间债权债务的行为，从法理上讲，本诉原告方与被告朱建平的行为已构成了对兴盛公司的共同侵权。三、本诉中原告方已过诉讼时效，按合同中交房时间的约定应是2010年8月10日前；明知自己的权益被侵害在证据的调查笔录中也体现在2011年6月20日。无论原告方采用哪时间，都超过了诉讼时效。故原告方与朱建平形式上的盖章合同不对兴盛公司产生任何法律效力，请求法院驳回本诉中原告方的诉讼请求。
反诉原告兴盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张爱青、喻赛希与反诉原告兴盛公司签订的《商��门面买卖合同》无效；2、判令反诉被告张爱青、喻赛希给反诉原告造成的损失4万元；3、判令反诉被告张爱青、喻赛希承担本案诉讼费。事由和理由：反诉被告张爱青、喻赛希与朱建平串通，利用朱建平作为反诉原告代理人的身份，用反诉原告的财产清偿了反诉被告张爱青、喻赛希之间的个人债权债务，依法属于我国《民法通则》第六十六条第三款，《民法总则》第一百六十四条第二款之代理人与相对人串通，损害被代理人利益的行为，该串通行为亦符合我国《合同法》第五十二条第（二）项之规定，依法无效。为了应对反诉被告“张、喻”二人的诉讼，反诉原告遭受了4万元损失，根据我国《民法通则》第六十六条第三款，《民法总则》第一百六十四条第二款之规定，依法应当对反诉原告承担赔偿责任。
被告朱建平辩称：在本诉中，我是被告兴盛公司与本诉二原告商业门面买卖的合法委托人，在被告兴盛公司的答辩和反诉中，称朱建平是与本诉二原告（反诉被告）恶意串通与事实不符，是否有相关证据提供，证明朱建平与反诉被告张爱青、喻赛希恶意串通侵害反诉原告的利益，根据相关证据应依法认定。
本诉被告水务投公司未到庭，未向本庭提交答辩意见。
本诉原告（反诉被告）张爱青、喻赛希对反诉原告（本诉被告）兴盛公司的反诉状答辩如下：1、本诉被告提出的反诉不符合法律的规定，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见（1992年7月14日）》颁布第156条的规定，反诉或增加诉讼请求应在案件受理后法庭辩论结束前提出，而根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日）》实行第34条第三款规定：“当事人增加变更诉讼请求的或者提起反诉的应当在举证期届满前提出”。因这两种规定是合理的，依照法规取舍，应适用新法优于旧法的原则，故只能适用证据规则的规定和民事诉讼证据若干规定第82条，其条款已明确规定：“本院过去的司法解释与本规定不一致的以本规定为准”，故本诉的被告兴盛公司提出反诉不符法律规定，请求依法裁定不予受理，告知其另行起诉。
本诉被告朱建平对反诉原告兴盛公司的反诉答辩如下：反诉与本人无关。
本诉被告水务投公司对反诉原告兴盛公司的反诉因缺席未发表意见。
当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对本诉二原告（反诉被告）所提交的十组证据已在卷，旨在证明：1、本诉并没有超过诉讼时效。2、原、被告之间所签《商业门面买卖合同》合法有效，是当事人之间真实意思的表示，要求按合同履行给付门面的义务。3、如不能，依法进行赔偿：（1）退还购房本金，（2）并承担已付购房款一倍的损失，（3）已付购房款期间的利息，（4）商业门面的溢价损失。但在庭审质证中，本诉被告兴盛公司对二原告所提证据中第三组：《商业门面买卖合同》；第四组：收条（购商业门面）；第六组：“授权委托书”；第七组：兴盛公司已售商业门面的来源手续；第九组：银行贷款资料；第十组：南��人民法院（2011）南法民一初字第413号民事判决书一份，共七组证据，本诉被告兴盛公司质证认为：（1）本诉二原告与兴盛公司所签《商业门面买卖合同》是与本诉被告朱建平串通用被代理人的财产抵偿朱建平个人债务的行为，同时也达到本诉二原告利用兴盛公司的财产清偿与朱建平债权的目的，即共同损害兴盛公司的利益其行为应为无效。（2）本诉二原告购商业门面收条，兴盛公司没有这样的印章，收款人为朱建平，所盖印章为“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司乐通兴盛小区工程项目财务专用章”，这仅只说明本诉二原告与朱建平之间为了抵偿债权债务所出据的手续，把责任转嫁给兴盛公司，况且，无真实的收付款凭证。（3）兴盛公司现有门面、住房全权委托朱建平办理银行按揭，抵押贷款、出卖等事项的委托书，没有提交原件，���有其形而无其实。相反证明了形式上的非法目的。（4）对兴盛公司已售商业门面的来源手续，存异议，其一，就国有土地证而言，物权变动需要两个要件：法律事实行为和特别授权法律行为；其二，对于预售许可证没有原件核对，来源不明；其三，关于《兴盛宾馆建设工程在报建中建设单位名称混淆的说明》，没有原件核对，且签字鉴定为虚假，来源不明；其四，《南县乐通兴盛大楼建设工程施工承包合同》持异议，乐通公司并没有与郭汉光签过此份施工合同；其五，《关于乐通堤防工程建设有限公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程权属问题界定的协议）》没有原件，印章明显是虚假的，来源不明；其六，对于兴盛公司的两份文件：湘兴水发（200X）X、X号，持异议，没有原件核对，来源不明；（5）对公安机关所作的调查笔录“三性”无异议，但就证明的目的持异议，兴盛公司认为：张爱青、喻赛希的债务人是朱建平，朱建平在笔录中避重就轻，其他人的笔录恰恰可以证明朱建平所取得合同的方式是骗取的；（6）就银行贷款手续资料一组的证据持异议，因为郭汉光挂靠了茅草街城镇建设综合开发公司，朱建平与银行关系较好，故所提交的资料是虚假的；（7）对于法院判决书一份与本案没有关联性。
被告朱建平对本诉原告张爱青、喻赛希所提交的证据不持异议。
被告水务投公司因缺席未发表质证意见。
本诉被告兴盛公司为了自己的抗辩主张向本院提交了四组证据；在反诉中提交了二组证据。旨在证明：1、本诉二原告与朱建平串通，损害兴盛公司的利益。2、本诉二原告提供的预售��可证存根来源于朱建平是伪造的，朱建平把主楼的二间门面抵给了自己所欠二原告张爱青、喻赛希二人的债务是一种串通损害兴盛公司利益的行为，只有3层以上是住宅（郭汉光开发的）。3、南县乐通堤防工程建设有限公司（以下简称乐通公司）才是真实的土地权利人。规划证建设单位、项目的所有权人，最终房屋产权证是乐通公司；兴盛公司只是施工单位，无权出让建设单位的房屋。4、乐通公司的土地及门面变更至水务投公司名下，该行为是基于行政行为发生的物权变动，属于行政行为的范畴。5、反诉证据旨在证明：反诉原告为了抗辩本诉二原告与被告朱建平在房屋买卖合同纠纷中的恶意串通，损害兴盛公司的合法权益为请诉讼代理人而支出的费用。
本诉二原告对被告兴盛公司所举证据质证如下：1、对兴盛公司在公安机关对���诉原告喻赛希的调查笔录上所作的证明目的持异议，根本不存在二原告与朱建平恶意串通，是朱建平要喻赛希买门面；2、对第三组证据：（1）征地合同书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）国有土地使用权证书的证明目的同样持异议，它们不能够证实兴盛公司与乐通公司是两个独立的公司，名为二块牌子实为一套人马。3、对第四组证据：（1）南县人民政府办公室文件；（2）南县人民政府常务会议纪要；（3）南县水利局文件；（4）房屋所有权证；（5）国有土地使用权证的证明持异议，该组证据与本案无关。4、对在反诉中所举证据：（1）兴盛公司与湖南金顺律师事务所的委托代理合同；（2）兴盛公司交付代理费的付款凭证，增值税专用发票，均存异议：（1）本诉二原告对被告兴盛公司的反诉不认可，已超过诉讼时效；（2）兴盛公司���湖南金顺达律师事务所存在委托关系，有恶意串通的可能。本案是原告与兴盛公司的物权纠纷，对发票的真实性无异议，但与本案无关。
被告朱建平在对本诉被告兴盛公司所举证据和反诉中所举证据发表质证意见如下：本诉中的追责与朱建平没有任何关系，本人是在履行受托人的事情；被告兴盛公司提起反诉，我方不是反诉被告。
本诉被告水务投公司因缺席，未发表质证意见。
被告朱建平在本诉中向本院提交了5组证据：一、南国用2005第DXXXX－X号土地使用权证；二、商品房预售许可证；三、关于乐通堤防工程建设有限公司的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）问题界定的协议；四、湘兴水发（200X）X号文件一份；五、委托书一份。旨在证明：本诉被告兴盛���司已获得出让土地使用权；在有使用土地16333平方米上所建房屋总建筑面积13478平方米，住宅面积为4128平方米，房屋28套，可预售。朱建平作为兴盛公司的委托代办人（办理银行按揭，抵押贷款、出卖相关门面及住房权限），又是乐通公司兴盛小区大楼该项目财务主管，并没有超越职权，更不存在与本诉二原告张爱青、喻赛希恶意串通，并且有兴盛公司、乐通公司、茅草街城镇建设开发公司对本案诉讼标的的相关权限约定，故本人不应承担本案任何责任。
本诉二原告张爱青、喻赛希对朱建平所举证据经质证不持异议。
本诉被告兴盛公司对朱建平所举证据质证如下：1、被告朱建平没有向本庭提交原件，应当承担举证不能的责任。2、在朱建平所举证据中其真实性兴盛公司不予认可。3、对朱建平所举三、四组证据与本案没有关联性，第三组证据还存在虚假，没有编码。4、兴盛公司出具给朱建平的委托书不能证明行为合法。5、在诉讼中不能自己证明自己，另外，登记名义人的变更不等于物权的变更，需要法律行为加登记。
本诉被告水务投公司因缺席，未对朱建平所举证据发表质证意见。
本院针对本诉与反诉到庭当事人的诉讼代理人在诉讼中所举的证据均进行了质证，对各自发表的质证意见，本院认证意见以审理查明部分确认的相关事实为准。
根据以上当事人在本诉与反诉中所举证据与质证意见并结合本诉原告（反诉被告）张爱青、喻赛希、被告朱建平、本诉被告（反诉原告）兴盛公司在案所述，本院查明认定事实如下：2002年9月29日，南县乐通堤防工���建设有限公司（现已被注销）通过国有土地出让的方式取得了位于兴盛大道宝塔湖段面积为16333平方米的国有土地使用权证，使用年限为四十年。2005年1月20日本诉被告兴盛公司取得了上述土地使用权，并办理了南国用（200X）第D200X-X号的土地使用权证。兴盛公司为了开发此块有使用权的土地，向有关建设部门申请，于2007年4月18日获准了该地上建设商业综合楼，命名为“兴盛宾馆”（有南县建设局颁发的南建规[200X]工程XXXXX号建设工程规划许可证）在卷佐证，建设单位为乐通公司。乐通公司系国有企事业单位，兴盛公司系经营性企业，二公司名为二块牌子，实为一套班子；在2007年元月7日乐通公司就与郭汉光签订了《南县乐通兴盛大楼建设施工承包合同》，明确指明乐通公司兴盛小区大楼门面和附楼工程承包给郭汉光承建。随后，兴盛公司向郭汉光发出了聘书，2007年元月8日，在湘兴水发（2007）5号、6号文件中：聘请郭汉光同志为湖南兴盛水利水电工程建设有限公司南县乐通公司兴盛小区大楼项目经理，朱建平为财务主管，对郭汉光的聘期为二年。2007年2月6日开工。2008年9月10日办理了商品房预售许可证南房预许字［200X］第X号，2008年10月1日竣工，2010年7月1日通过验收。此工程承包以郭汉光三合伙人为主，朱建平是合伙人之一，需带资入场。按工程进度分期由发包方付款给承包方，郭汉光又挂靠南县茅草街城镇建设综合开发公司开发。在施工中由于资金紧张，严重影响工程进度，被告朱建平四处融资，其中在2006年1月就涉及张爱青、喻赛希63万元（张、喻二人为夫妻关系），时至2010年1月18日，兴盛公司为了缓解建造工程上的缺口向朱建平出具委托书，载明：“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司现有门面、住房位于兴盛大道现南华路交叉口，全权委托朱建平办理银行按揭、抵押贷款、出卖等事项。并办好有关手续，特此委托”。事后，朱建平曾劝说鼓动张爱青、喻赛希夫妇购买兴盛公司所开发的商业门面房，并向其夫妇出示了相关手续（其中就有委托书）和他人购买合同，以及预售房许可证，足以使人相信此事可信。时至2010年5月28日张、喻夫妇才分别与兴盛公司签订了《商业门面买卖合同》。在与张爱青所签合同中约定：“门面位置为兴盛小区项目附楼第一层临兴盛路（商铺）西起第12间门面长度为22.38米，门面宽度为6米，建筑面积134.04平方米，该门面编号为12号；门面售价为每平方米4000元，总额伍拾叁万陆仟壹佰陆拾元整，签订本合同之日起付全部房款的60%，即：叁拾贰万壹仟陆佰玖拾陆元，余款由兴盛公司负责为张���青办理银行按揭贷款的方式给付，兴盛公司应当于2010年8月10日前交付门面，门面的房屋所有权证和国有土地使用证由兴盛公司办理，并承担办证费用。若兴盛公司逾期交房，即按总房款的千分之十五的月息向张爱青支付违约金；在与喻赛希所签的合同中门面号为13号门面宽度为7米，门面长度为22.38米，建筑面积156.38平方米，门面房总额陆拾贰万伍仟伍佰贰拾，签订合同之日起付房款叁拾柒万伍仟叁佰壹拾贰元，其它合同内容相同，另双方约定了其他事宜。上述两份合同均盖有兴盛公司的印章和法定代表肖松林的印章。合同签订后，朱建平于同日开出收条：“今收到张爱青交来门面购房首付款合计陆拾玖万柒仟零捌元整（697008元）并加盖有湖南兴盛水利水电工程建设有限公司乐通兴盛小区项目部印章予以确认，签订合同时，诉争门面已建成。直至本诉二原告提起诉讼，兴盛公司未向本诉二原告交付门面和办理房屋所有权证，国有土地使用权证。
2012年1月5日，兴盛公司将诉争门面登记在乐通公司名下。2013年7月2日，原南县水利局向南县人民政府报请，印发了南水报[201X]XX号文件，文件载明“……我局决定将所属二级单位（南县水利局挖泥船队、事业单位）南县乐通公司在兴盛大道经营的兴禹国际大酒店的房产、地产权证变更到南县水务投资开发有限公司名下，作为其注册资本，并同时将兴禹国际大酒店的房产、国土无偿划拨给南县水务投资开发有限公司……”。该文件经南县人民政府批准。
兴盛公司与乐通公司在兴盛小区建设过程中虽有名称混淆，后乐通公司已被���销，本案诉争门面转移至水务投资公司名下，故本院依法追加标的物接受人为本案被告。水务投公司登记的公司类型为有限责任公司（国有独资）股东及出资人为南县人民政府。2013年7月4日原登记在乐通公司名下的土地使用权、房屋产权已完成了法律程序和标的物转移。水务投公司获得了南国用（201X）第XXXX号土地使用权证就充分说明了这一事实，从而致使兴盛公司的代理人朱建平与张爱青、喻赛希所签订的《商业门面买卖合同》不可实现；此类购房合同中的买方为了维护自己的权益，曾采取各种形式、途径，力争最大限度的维权，找合同中甲方单位、找合同直接签订人、及有关部门反映，不泛张爱青、喻赛希之人。张爱青、喻赛希夫妇就是直接找合同签订人之一，况且，朱建平曾来法院应诉时对此不予否认。
然而，本诉原告张爱青、喻赛希坚持以已同兴盛公司签订了《商业门面买卖合同》，被告朱建平开出了收条，有兴盛公司给朱建平的授权，委托书为由，要求本案被告兴盛公司立即履行合同约定；若履行不能返还购房款697008元并承担和已付购房款一倍的赔偿责任。本诉被告兴盛公司基于原告张爱青、喻赛希的诉讼主张，在本案诉讼中提起反诉，以本诉二原告和被告朱建平恶意串通为由，自认代理人朱建平与张爱青、喻赛希所签订的《商业门面买卖合同》无效，兴盛公司不应承担本案任何责任；并对造成聘请诉讼代理人抗辩诉讼而支付了代理费损失40000元，要求予以赔偿。另外在开庭之日有关主要诉讼证据的原件核对，因持原件当事人出差在外，经多数当事人的诉讼代理人同意，庭后递交核对，事后本诉原告和被告朱建平均向本院提交原件，经审查无异，并有已确认的鉴定证明佐证。
本院认为：本诉与反诉当事人之间形成本案争议的焦点为：一、本诉原告张爱青、喻赛希与兴盛公司的委托代理人朱建平所签订的《商业门面买卖合同》是否有效；二、造成《商业门面买卖合同》不能实际履行的主体、归责；三、诉讼时效是否超过；四、本诉被告兴盛公司反诉请求是否应予支持形成对立。
一、对《商业门面买卖合同》效力的认定。其（一）根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中朱建平持兴盛公司授权委托书和登记在兴盛公司名下的门面房相关资料，将诉争门面房屋西起12号、13号出卖给张爱青、喻赛希，并签订了《商业门面买卖合同》系朱建平在代理权限范围内所行使��，由此所导致的民事责任应当由委托人兴盛公司承担。其（二）本案商业门面买受人张爱青、喻赛希夫妇虽说从2006年起近一年的时间筹资给朱建平63万元，后拿走5万元尚余58万元是否挂靠朱建平入股投资还是借贷没有合法有效的直接证据在卷佐证。但现实中张爱青、喻赛希夫妇从兴盛公司代理人朱建平手中取得了购买商业门面的合法手续，即所签《商业门面买卖合同》应系双方当事人真实意思的表示，合法有效的。其（三）兴盛公司在本诉和反诉中一直强调：本诉中的原告张爱青夫妇与被告朱建平存在恶意串通严重损害了本公司的利益应予赔偿的问题，是自己主观意识的表示。其责任的承担主体应当是委托人兴盛公司，至于如何追责与张爱青夫妇无直接关系，而是另一个法律关系的问题。张爱青夫妇作为一般普通城镇居民，要谙知如此复杂的买卖法律关系，从中甄别代理权限的真假，是不现实的。故本诉被告兴盛公司的抗辩和反诉张爱青夫妇与朱建平恶意串通形式合法而实质不合法的《商业门面买卖合同》无效的理由不充分，法律事实证据不足本院不予支持。
二、关于《商业门面买卖合同》不能实际履行的诉讼主体和归责。1、诉讼主体，本诉的引起因购房《商业门面买卖合同》所致，出卖方为兴盛公司，买受方为张爱青、喻赛希，购房合同的出卖委托人的代理人朱建平，标的物的最终权属人为水务投公司故应成为本案的诉讼主体。至于其它相关单位没有直接参与购房合同的签订，而且乐通公司已被注销，故本院确定本诉中的诉讼主体参与人是符合法律规定和客观事实的。2、归责，本诉通过当事人的举证，相互质证并结合全案所查明的事实，已对本案购房合同予以确认有效，本诉张爱青��于2010年5月28日按合同约定向兴盛公司的代理人朱建平已交付所购商业门面12号、13号全部购房款的60%即697008元。有朱建平开出的收条为据，但兴盛公司未按合同约定期2010年8月10日前交付给张爱青、喻赛希和办理门面过户手续至今，已构成违约。本诉兴盛公司将诉争门面的所有权登记在乐通公司名下，而本案兴盛公司与乐通公司却是二块牌子一套班子，但《在乐通公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）权属问题界定的协议》中第二条第六项已明确说明：“甲方（兴盛公司）自愿承担该工程的建设，预、销售和抵押按揭等相关事项所引起的一切经济纠纷和法律责任丙方（南县茅草街城镇建设综合开发公司）概不负责”。2013年6月24日经南县人民政府批准成立水务投公司，2013年7月2日原南县水利局有关部门将原乐通公司名下的房屋��权划归给水务投公司，本案诉争门面的房屋产权也在其内。2013年7月4日水务投公司获得乐通公司名下的房屋产权和土地使用权，由此，致使张爱青、喻赛希要求兴盛公司交付门面并办理所有权证转移的登记请求客观上无法实现。本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的有关规定：“……导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”。本诉张爱青、喻赛希在诉求第（二）、（三）项中，已明确表明：如果因被告兴盛公司履行不能合同无效，则应立即返还俩原告所支付的697008元购房款。但本诉二原告在��张自己的权益过程中对买受房屋的状况、手续等相关事项未尽到合理的注意义务，在诉争门面房于2013年7月4日已划至水务投公司名下后，造成损失的扩大应承担一定的责任，承担已付购房款一倍损失的30%。而兴盛公司、朱建平未尽明确告知义务应承担主要责任，并承担已付购房款一倍的主要赔偿责任70%和返还购房款及资金占有利息的责任。为此，对张爱青、喻赛希合理的诉求应予支持。对本诉二原告要求判令本诉被告兴盛公司、朱建平承担商业门面的溢价部分损失和其他费用开支其证据不足，本院不予支持。涉及本诉被告兴盛公司违约责任，本诉二原告未在诉求中提出，人民法院采取不告不理原则处置。对本诉被告兴盛公司请求在本诉中，不应承担对张爱青、喻赛希购买商业门面所造成的全部经济损失，因法律事实与证据不充分不予支持。本诉被告朱建平��依兴盛公司的受托，况且又是兴盛小区工程建设项目部财务主管，是依职权行为，不应在本案中承担责任，朱建平是否在行使代理权所签合同的事项中违背了委托人的真实意愿，造成委托人的重大经济损失是另一法律关系追责和发包与承包者之间的问题，故本院对兴盛公司要求追责朱建平并承担全部赔偿责任的请求不予支持。本院追加水务投公司为本诉被告参与诉讼，是基于诉争标的物商业门面落至该公司名下，经查明是一种政府行政行为所致，且与张爱青、喻赛希之间无直接商业门面房合同关系亦不应成为本案责任人，不承担对张爱青、喻赛希的赔偿责任。
三、本诉被告兴盛公司认为原告张爱青、喻赛希超诉讼时效，片面强调没有直接找兴盛公司行使自己的诉权，但二原告直接找兴盛公司的商业门面出卖代理人朱建平不断，仍是一种主张自己权利的方式，况且，朱建平在本院通知应诉和其诉讼代理人在庭审中对此不予否认，故本院对兴盛公司认为张爱青、喻赛希已过诉讼时效的观点不予支持；另外，对兴盛公司认为本诉二原告、被告朱建平在举证中没有提供原件，且证据有假，这与现实不符，本院亦不予支持。
四、对兴盛公司的反诉请求：基于上述本院对本诉当事人之间的焦点认定的观点，故对兴盛公司所提的反诉请求不予支持。反诉原告兴盛公司参与本诉是诉讼参与人的基本义务，而且反诉人没有理由证明与本诉无任何关系，从本诉原、被告之间所举证据证明，反诉原告理应是本诉主要的诉讼主体之一，是否聘请代理人参与诉讼这是反诉原告兴盛公司自己的主张，法律没有强制性规定。
综上所述，对本诉原告张爱青夫妇合理的诉求应予支持，不合理的诉求不予支持；本诉被告兴盛公司应退还张爱青、喻赛希购房本金697008元;赔偿二原告购门面房款按已支付697008元的70%计算；利息按已交付购房款数从2010年8月10日起按同期银行利率计算至本判决履行完毕止。对本诉被告（反诉原告）兴盛公司的抗辩请求和反诉诉求不予支持，本诉被告朱建平和水利投公司在本案中不承担责任；本诉原告张爱青、喻赛希与被告兴盛公司所签订的《商业门面买卖合同》应予解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条；《中华人民共和国民法通则》第六十三条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告张爱青、喻赛希与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司签订的《商业门面买卖合同》。
二、由本诉被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司返还原告张爱青、喻赛希已支付的购房款697008元。
三、资金占有利息以已付购房款697008元为基数从2010年8月10日起参照同期银行利率计算至本诉被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司履行判决之日止。
四、由本诉被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司赔偿原告张爱青、喻赛希购房损失487905.6元。
五、本诉被告朱建平、南县水务投资开发有限公司在本案中不承担责任。
六、由本诉原告张爱青、喻赛希夫妇承担购房款损失209102.4元；驳回本诉原告张爱青、喻赛希夫妇的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司的诉讼请求。
上述（二）、（三）、（四）项的款项限本诉被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司在本判决生效后三十日内付清。
如本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10770元，反诉费400元，合计11170元，由本诉被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 雄
审 判 员 金利纯
人民陪审员 刘小舜
二〇一八年一月二十四日
代理书记员 周 丽