天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初3849号
原告:王晓红,女,1983年1月5日出生,汉族,天津市仙鹤大药房职工,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:肖月恩,天津天仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杜辉(原告之夫),1982年4月28日出生,汉族,无职业,住。
被告:张家茹,女,1952年10月20日出生,汉族,无职业,住。
委托诉讼代理人:刘金山(被告之子),1981年1月18日生,汉族,天津滨海新区泽安泰消防技术有限公司职员,住。
被告:刘树田,男,1954年5月16日出生,汉族,无职业,住。
委托诉讼代理人:刘金山(被告之子),1981年1月18日出生,汉族,天津滨海新区泽安泰消防技术有限公司职员,住同被告。
被告:天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人:赖国强,董事长。
委托诉讼代理人孙国亮,该公司职员。
委托诉讼代理人卢志鹏,该公司职员。
原告王晓红与被告张家茹、被告刘树田、被告天津中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月13日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓红向本院提出诉讼请求:1、要求解除原、被告签订的房产交易合同,被告立即返还原告定金10000元,赔偿原告中介损失15225元,并支付违约金58500元,共计83725元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由:被告张家茹、刘树田系夫妻,原、被告为房屋买卖关系,原告购买被告张家茹名下坐落于天津市河东区直沽街金昌里5-2-506-509号房屋一套,建筑面积47.14平方米,2016年3月3日原告通过天津中原物业顾问有限公司与被告张家茹签订《房产交易合同》。被告将上述房屋以585000元的价格出售给原告,双方约定2016年3月28日到房管局办理过户手续。合同签订后,原告交给被告定金10000元,并支付中介费15225元。2016年3月20日被告突然通知原告房屋不卖了,理由是房屋涨价。由于被告违约导致双方签订房产交易合同无法继续履行,故原告要求被告返还定金,并承担违约金及中介费损失,双方协商未果。故原告来院起诉。
张家茹辩称:不同意原告诉讼请求。同意解除双方签订的房产交易合同,同意返还定金,但不同意给付中介费,且违约金数额过高,如需支付违约金仅认可按照定金的利息损失计算。张家茹系房屋产权人,与刘树田系夫妻关系,但刘树田签订房屋买卖合同时张家茹并不在场,原告及中介公司均明知刘树田并非产权人,依然让刘树田签字。张家茹认为该合同系无效合同,造成合同无效三方均有过错,故不同意赔偿原告损失。
刘树田辩称:其与张家茹系夫妻,其认可该合同系刘树田与原告签订,并于当日收取了定金,刘树田并非涉诉房屋产权人,签订合同时张家茹并不在场,张家茹亦未出具委托书,故认为该合同为无效合同。同意返还原告定金,但不同意给付中介费,且违约金数额过高,如需支付违约金仅认可按照定金的利息损失计算。
中原公司辩称:原告的定金及违约金的诉讼请求是针对张家茹及刘树田的,对于中介费用我方不同意返还,但是对于尚未发生的贷款代办费用及房屋评估费我公司同意退还。
本院经审理认定事实如下:张家茹与刘树田系夫妻关系。2016年2月24日张家茹(甲方)与中原公司(乙方)签订了《优质房源独家委托协议》委托中原公司出售涉诉房屋,该协议中约定涉诉房地产出售价格不低于人民币58万元。张家茹在该协议中签字,中原公司盖章。
2016年3月3日原告与被告张家茹,通过被告中原公司签订《房产交易合同》,原告购买坐落天津市河东区直沽街金昌里5-2-506-509号房屋,双方约定房屋总价款为585000元,该合同注明出售方:张家茹买受方:王晓红。同时该合同第六条第5项约定:“在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”后该合同由刘树田在甲方落款处签署了“刘树田张家茹”二人的名字,原告在乙方落款处签字。当日原告支付定金1万元,刘树田收取该款,并在定金收条中签字。
原告于2016年3月3日向被告中原公司缴纳中介服务费11700元、贷款代办费600元、房屋评估费2959元。
2016年3月4日原告至相关房管部门领取预约号,并通知被告刘树田、张家茹于2016年3月28日至相关房管部门办理产权登记变更手续。2016年3月20日二被告通知原告涉诉房屋不再出售。
同时庭审中经询原、被告及中原公司均认可在签订《房产交易合同》当日刘树田曾给张家茹打电话确认房屋售价。且现涉诉房屋未进行评估,原告亦未办理贷款申请手续。对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
本院认为,被告张家茹已在被告中原公司签订独家售房协议,表明其在中原公司处有出售涉诉房屋的意思表示,且已约定出售价格不低于58万元。同时庭审中经询被告刘树田、张家茹及中原公司均认可,刘树田在签订合同前曾致电张家茹确认出售价格后,才签署了房产交易合同的事实。同时鉴于张家茹与刘树田的夫妻关系原告有理由相信其刘树田有代理张家茹签订房产交易合同的权限,且张家茹对于该房产交易已明知,刘树田的行为符合表见代理的构成要件,该代理行为有效。故二被告主张该合同因无权代理而无效的抗辩理由本院不予支持。现该房产交易合同系双方在平等自愿的基础上签订,且不违反法律规定,双方应按合同约定履行各自义务。
根据原告所提供录音证据及庭审调查显示被告刘树田及张家茹均已明确表示由于购买其他房屋出现问题,所以涉诉房屋不再出售,被告张家茹及刘树田的上述行为已构成根本违约,且二被告明确表示不再出售涉诉房屋,该房产交易合同亦不具备继续履行条件。经询原告亦主张解除该合同,故按照该合同第六条第5项之规定该房产交易合同应当予以解除。二被告作为夫妻应当连带向原告支付该房地产成交价10%即58500元作为违约金。关于二被告主张违约金约定过高一节,对比现本市房价的涨幅情况,合同所约定的违约金数额并未超出原告再行购房的实际损失数额,故本院不再调整。同时双方房产交易合同解除,被告张家茹及刘树田所收取的定金1万元应当返还原告。
对于原告主张被告张家茹、刘树田支付中介损失15225元,庭审中经询由于贷款尚未办理,且房屋未进行评估,故贷款代办费600元、房屋评估费2925元应当由被告中原公司予以返还,中原公司亦同意返还。对于中介费11700元,由于房屋交易并未完成,且中原公司在明知房屋产权人为张家茹的情况下未与产权人再次确认房产交易合同并签字,故其中介服务尚未完成且存在一定瑕疵,本院酌定由中原公司收取20%的中介服务费为宜。故由中原公司返还原告中介服务费的80%,即9360元,剩余2340元的中介服务费损失应由违约方被告张家茹、被告刘树田承担。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条规定,判决如下:
一、解除原告王晓红与被告张家茹、被告天津中原物业顾问有限公司2016年2月24日签订的《房产交易合同》;
二、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带返还原告王晓红定金10000元;
三、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带支付原告王晓红违约金58500元;
四、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带支付原告王晓红中介损失费2340元;
五、本判决生效之日起十日内,被告天津中原物业顾问有限公司返还原告王晓红贷款代办费600元、房屋评估费2925元、中介服务费9360元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1893元,减半收取计946.5元,由被告张家茹、被告刘树田共同负担800元,被告天津中原物业顾问有限公司负担146.5元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 郭宏敏
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张 蕊