上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第336号
原告陈道义。
被告上海瑞国房地产经纪事务所。
投资人人刘瑞斌。
委托代理人牛小雷。
原告陈道义与被告上海瑞国房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈道义，被告上海瑞国房地产经纪事务所的委托代理人牛小雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈道义诉称，2013年8月22日，经被告居间介绍，原告、被告与案外人凌某某签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定原告将名下的上海市北宝兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称北宝兴路房屋）出售给凌某某，房屋总价款为189万元。同日，原告与凌某某签订了《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），约定189万元房价款为原告的净到手价，即原告不承担房屋买卖产生的一切税费和中介费。2013年9月2日，原告与凌某某的亲属冯某某签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该合同附件三《付款协议》第一条约定合同签订当日，冯某某支付原告首期房价款57万元，该首期房价款中包含尾款2万元，原告同意该尾款由被告暂为保管；第四条约定待贷款银行将第二期房价款支付至指定帐户且上海市虹口区房产交易中心出具以冯某某为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的其他权证后七日内，买卖双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，被告代为转付给原告尾款2万元。当日，冯某某按约支付给原告第一期房款，并向被告全额支付了中介费3万元。原告将尾款2万元交给被告保管，被告出具了收据。之后冯某某依约支付了第二期房款，北宝兴路房屋过户到其名下。2013年11月27日，原告与冯某某对房屋验看、清点无误后进行了交接，原告遂数次要求被告按约返还其代为保管的2万元尾款，但均遭被告拒绝。故原告起诉至法院要求被告返还原告尾款2万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2013年11月27日起至实际支付之日止的利息。
被告上海瑞国房地产经纪事务所辩称，不同意原告诉请。被告未返还尾款系因原告未按《居间协议》的约定支付佣金，即房价款的1%佣金即金告为此同意该房价包含房价）出售给案外人18，900元。根据约定，原告同意被告可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金，故尾款2万元应扣除原告应承担的佣金后返还。《买卖协议》中关于189万元为原告尽到手价的约定，仅针对买卖双方在交易过程中产生的税费，并不含佣金。原告虽与案外人冯某某签订了《情况说明》，被告未签字盖章，不予认可。
经审理查明，2013年8月22日，经被告居间（丙方），原告作为出卖方（甲方），案外人凌某某作为买售方（乙方），三方就北宝兴路房屋买卖事宜签订《居间协议》，约定：房屋总价款为189万元，甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按协议约定的总房价款的1％各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。同日，原告与凌某某签订《居间协议》的附件《买卖协议》，约定：总房价款为189万元；乙方于签订买卖合同当日支付首期房价款57万元，包含已支付的定金，含尾款2万元，尾款由丙方代为保管；双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款计2万元；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担；甲乙双方约定此房价为甲方净到手价。2013年9月2日，原告（甲方）与房屋实际买售人冯某某（乙方）签订《买卖合同》，约定买卖双方在2013年10月20日办理转让过户手续，合同附件三约定：乙方应在甲、乙双方签订本合同当日内，通过被告转付给甲方部分首期房价款55万元，被告并将代为保管的定金2万元整转付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款57万元，甲方同意该房价款中包含的尾款2万元由被告暂为保管；待贷款银行将第二期房价款支付至指定帐户且上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方，同时乙方应自行支付或被告代为转付给甲方房价尾款2万元。当日，冯某某向原告支付首付款共计57万元，向被告支付佣金3万元，原告将2万元尾款交给被告暂为保管，被告分别就佣金和尾款出具了收款收据。2013年10月20日，原告及冯某某重新签订了一份《买卖合同》，将办理转让过户手续的时间延长至2013年12月15日。嗣后，北宝兴路房屋完成交易过户，2013年11月27日，原告与冯某某对房屋进行了交接。2013年12月30日，原告（甲方）与冯某某（乙方）签订《情况说明》约定：甲、乙双方就北宝兴路房屋出售一事达成一致，甲方将此房出售与乙方，该房屋甲方房价合约189万元为净到手价，不承担其他任何费用，乙方愿意承担甲方中介费用及交易中所产生的一切费用。
审理中，原告陈道义申请证人凌某某到庭作证称，凌某某受冯某某委托代为签订《居间协议》及《买卖协议》，实际买售人为冯某某。2013年9月2日签订《买卖合同》时，凌某某向被告工作人员提出《居间协议》中约定的买卖双方各支付房价款1％的中介费过高，经原、被告及买售方三方协商确定买卖双方共支付佣金为3万元，当日冯某某支付了3万元佣金并由被告出具了收据，后又向被告工作人员周银平支付了2，000元佣金，但未提供收据。189万元为原告的净到手价，原告不承担中介费、税费。
上述事实有原告提供的《居间协议》、《买卖协议》、《情况说明》、《买卖合同》、收款收据、房屋钥匙交接收据、证人证言，以及双方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，根据《居间协议》约定，被告居间成功的，原告及房屋买受方应分别按照总房价款的1%支付佣金，现被告已促成买卖合同成立，房屋交易已经完成，故被告有权收取全额佣金。原告认为居间方及买卖双方曾约定房价189万元为原告的净到手价，原告不承担任何费用，但《买卖协议》仅约定根据相关规定产生的交易税费全部由房屋买受方承担，并未涉及居间费用的承担问题，买卖双方关于净到手价的约定也不能证明被告认可佣金由买受方承担；尽管在《情况说明》中，买受方表示愿意承担原告的中介费，但该协议系买卖双方签订，并不能以此对抗被告根据《居间协议》的约定向原告收取佣金。故在原告未提供其他证据证明被告认可原告不承担佣金的情况下，被告有权根据《居间协议》的约定在其保管的2万元尾款中扣除原告应承担的佣金，原告在承担应支付的佣金后可依约向房屋买受方提出相应主张。根据《情况说明》的约定，冯某某愿意承担原告的佣金，现冯某某已支付佣金3万元，该数额已超过冯某某按约应承担的佣金，被告未能说明其超额收取佣金的正当理由，故冯某某超额支付的佣金11，100元，本院认定为系冯某某代原告支付，因原告方亦未能证明，被告承诺买卖双方承担的佣金总金额为3万元，故原告尚应承担佣金7，800元，被告应在扣除该部分佣金后，将其代为保管的剩余尾款12，200元返还原告。根据相关约定，被告应于2013年11月27日向原告支付该款，现被告未按约返还该款，本院认定原告可主张的损失为按照银行同期存款利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之约定判决如下：
一、被告上海瑞国房地产经纪事务所应于本判决生效之日起7日内向原告陈道义返还房屋尾款12，200元；
二、被告上海瑞国房地产经纪事务所应于本判决生效之日起7日内向原告陈道义支付以12，200元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算的自2013年11月27日起至被告上海瑞国房地产经纪事务所向原告陈道义实际返还房屋尾款12，200元之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，减半收取150元，由原告陈道义与被告上海瑞国房地产经纪事务所各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年三月十七日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。