＼n重庆市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）渝一中法民终字第04165号＼n上诉人（原审被告）吴炜。＼n委托代理人牟兵，重庆奥睿律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）重庆鸥鹏物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路45号6楼，组织机构代码62197366-5。＼n法定代表人王小军，总经理。＼n委托代理人聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。＼n委托代理人陆金勇，重庆派瑞律师事务所律师。＼n上诉人吴炜与被上诉人重庆鸥鹏物业管理有限公司（以下简称鸥鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2014年4月13日作出（2014）铜法民初字第00610号民事判决，上诉人吴炜对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年6月10日进行了询问，上诉人吴炜及其委托代理人牟兵、被上诉人鸥鹏物业公司的委托代理人陆金勇参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明：鸥鹏物业公司系1998年6月17日在重庆市工商行政管理局江北区分局依法设立的，从事物业服务的有限责任公司。2007年7月3日，鸥鹏物业公司与重庆鸥鹏科技股份有限公司（以下简称鸥鹏科技公司）签订《前期物业服务合同》，鸥鹏科技公司公司委托鸥鹏物业公司对其开发的铜梁县第一书香小区进行物业管理，委托期限为3年，2012年6月2日，鸥鹏科技公司与鸥鹏物业公司达成补充协议，将《前期物业服务合同》顺延至第一书香小区业主委员会成立之日。吴炜系铜梁县×××××××××××××××××××××××××××号房屋业主，房屋建筑面积110.16平方米。2009年11月19日，鸥鹏物业公司（甲方）与吴炜（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定“前期物业管理是指：房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。物业服务费的首次交纳时间为《商品房买卖合同》约定的交房时间，以后交纳时间为每月的1-10日。物业服务费的交费标准为住宅1.2元／月.平方米，物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，住宅按1元／月.平方米收取。物业服务的内容为：对房屋共用部位的维护和管理，对房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，对环境卫生管理，对秩序的维护。违约责任约定为：甲方未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正的，给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任；乙方违反协议，致使甲方未达到服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的民事责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天0.3%计收滞纳金”。鸥鹏物业公司自2008年12月30日首期交房至2013年5月31日止前一直按优惠价1元／平方米收取物业服务费，从2013年6月1日起按照1.2元／平方米收取物业服务费。吴炜2012年6月至2014年2月期间的物业服务费2511.64元（1元／平方米×110.16平方米×12个月＋1.2元／平方米×110.16平方米×9个月）未予交纳。鸥鹏物业公司2012年6月1日至2013年12月31日先后2次向吴炜发出催收通知，要求交纳欠付的物业服务费。2013年10月16日，鸥鹏物业公司委托重庆派瑞律师事务所向吴炜发出律师函，要求吴炜在接到律师函后5日内交纳拖欠的物业管理费及滞纳金，但吴炜仍拒绝交纳，为此，鸥鹏物业公司于2014年2月13日起诉至一审法院。＼n原告鸥鹏物业公司诉称，2007年7月3日，鸥鹏物业公司与重庆鸥鹏科技股份有限公司签订了《前期物业服务合同》约定，由鸥鹏物业公司对位于铜梁县巴川镇迎春街256号的第一书香小区提供物业服务。2009年11月19日，鸥鹏物业公司与吴炜签订第一书香前期物业管理服务协议，协议详细约定了鸥鹏物业公司向吴炜提供物业服务的相关事宜。协议签订后，鸥鹏物业公司积极主动完成本职工作，认真履行约定的义务，但吴炜却以各种借口拒交物管费，原告曾多次与被告沟通，并多次发放催款通知，但被告一直不予理会欠费至今。为保护原告的合法权益，故请求法院判决被告立即支付原告2012年6月至2014年2月止的物业管理费2512元及按日千分之三标准从欠费之日分段计算违约金至付清之日。＼n被告吴炜辩称，鸥鹏物业公司从2012年6月开始欠缴物业服务费至今属实，因为鸥鹏物业公司工作人员于2012年7月11日打伤了被告妻子，只出了道歉信，未进行补偿，鸥鹏物业公司还阻止被告成立业主委员会，被告房屋墙体掉沙，有质量问题。鸥鹏物业公司要求违约金按照日千分之三计付标准过高，是鸥鹏物业公司违约在先欺压业主，被告不应支付违约金。＼n一审法院认为，鸥鹏物业公司与吴炜签订《前期物业管理服务协议》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。鸥鹏物业公司对铜梁县第一书香小区提供了物业管理服务，吴炜作为该小区×××××××的业主，应当依据协议约定向鸥鹏物业公司交纳物业服务费。吴炜对2012年6月至2014年2月的物业服务费2511.64元不按时足额交纳，尤其是在鸥鹏物业公司向其发出催收通知后，仍未交纳，应当承担违约责任。故鸥鹏物业公司请求吴炜按照前期物业管理服务协议的约定交纳该期间的物业服务费，予以支持。＼n关于鸥鹏物业公司要求吴炜支付违约金的诉讼请求。因《前期物业管理服务协议》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之三标准支付违约金，因吴炜拖欠鸥鹏物业公司2012年6月日起至2014年2月期间的物业管理费未予交纳，其在鸥鹏物业公司书面催收后，仍未交纳，吴炜的行为构成违约，应当承担违约责任，鸥鹏物业公司请求吴炜依照前期物业管理服务协议的约定，按每次应交纳的物业管理费为基数，从每次应当交纳的次日起至付清之日止，按日千分之三支付违约金的诉讼请求，因《前期物业管理服务协议》中约定按照应缴纳金额每日千分之三收取违约金明显过高，经一审法院依法向鸥鹏物业公司释明，鸥鹏物业公司同意吴炜依照前期物业管理服务协议的约定，按每次应交纳的物业服务费为基数，从每次应当交纳的次日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率2倍计算违约金，予以支持。＼n吴炜称鸥鹏物业公司工作人员于2012年7月11日打伤了其妻子，只出了道歉信，未进行补偿，原告还阻止被告成立业主委员会的抗辩事由没有法律依据且与本案无关联性，不予采纳。吴炜在庭审中称其向法院申请调取鸥鹏物业公司工作人员与其妻子发生纠纷的监控视频，因吴炜并未递交申请书且所申请调查的事项与本案无关，不予支持。吴炜称其房屋墙体掉沙，有质量问题，因鸥鹏物业公司作为一家从事物业服务的企业，对业主房屋并不具有保修义务，因此，吴炜的的该抗辩事由不能成立，不予采纳。＼n一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告吴炜于本判决生效之日起五日内给付原告重庆鸥鹏物业管理有限公司2012年6月1日至2014年2月28日期间的物业服务费2511.64元，并支付从每次应当交纳的物业服务费次日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的2倍计算的违约金。二、驳回原告重庆鸥鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半交纳25元，由被告吴炜负担。＼n宣判后，吴炜不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、我家房屋墙体掉沙，存在质量问题，鸥鹏物业公司一直未予修复，未尽到相应职责；2、鸥鹏物业公司阻挠业主成立业主委员会，指使工作人员和其他社会人员将我妻子打伤，未尽到相应安全防范义务；3、鸥鹏物业公司长期占用小区安全设施，业主车辆停放堵塞消防通道，其他人在小区里摆摊设点，鸥鹏物业公司不管不问，未尽到管理义务；4、一审判决违约金过高，不应承担违约金。请求：撤销一审判决，依法改判。＼n被上诉人鸥鹏物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，请求驳回上诉。＼n经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。＼n本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对建设单位、物业服务企业、业主均有约束力。小区开发商鸥鹏科技公司与鸥鹏物业公司签订《前期物业服务合同》及补充协议，鸥鹏物业公司亦与业主吴炜签订了《前期物业管理服务协议》，合同均合法有效，鸥鹏物业公司对小区进行了物业服务，业主吴炜应当按约支付物业服务费。吴炜未按约定时间支付，构成违约，应当承担违约责任，鸥鹏物业公司要求吴炜承担违约金，符合法律规定，一审判决将违约金标准由合同约定的应缴金额每日千分之三调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的2倍，处理正确。吴炜上诉称不应承担违约金和违约金过高，理由均不成立。吴炜上诉称其家房屋墙体掉沙、鸥鹏物业公司阻挠成立业主委员会、指使人员将其妻打伤等问题，与本案属不同法律关系，本案中不予审理，可另行依法主张权利。吴炜上诉称鸥鹏物业公司未尽到物业服务义务，其所举证据不能证明其所称待证事实，不予确认。＼n综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人吴炜的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人吴炜负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长罗登文＼n代理审判员刘静＼n代理审判员王兵＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员梁麟