天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初6035号
原告:刘妍,女,1985年10月31日出生,汉族,天津元丰典当有限公司职员,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:王岩,天津唯岩律师事务所律师。
被告:李新奎,男,1975年6月29日出生,汉族,天津市通广集团宝康塑胶有限公司职员,住天津市河北区。
第三人:天津市鑫乐居房地产经纪有限公司,住所天津市河北区容彩里82-105-107号。
法定代表人:冯洪霞,该公司经理。
委托诉讼代理人:孟磊,男,该公司增产道店店长。
原告刘妍与被告李新奎、第三人天津市鑫乐居房地产经纪有限公司(以下简称:鑫乐居公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘妍的委托诉讼代理人王岩、被告李新奎、第三人鑫乐居公司的委托诉讼代理人孟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘妍向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告及第三人订立的《房产交易合同》;2、判令被告返还原告定金17000元;3、判令被告向原告支付违约金68700元;4、判令被告赔偿原告中介费13740元、代办过户费1200元、评估费3400元;5、诉讼费用由被告负担。事实和理由:2016年8月15日原、被告通过第三人公司签订《房产交易合同》,约定原告以687000元的价格购买被告名下坐落于天津市河北区××花园××-××-×××号房屋。原告当日向被告支付定金17000元,于2016年8月16日向第三人支付中介费13740元、代办过户费1200元、评估费3400元。2016年8月26日,被告因出售房屋市场价格上涨的原因,通过第三人告知原告其拒绝出售该房屋。原告与第三人多次找被告协商赔偿事宜,未果。被告的行为严重违反合同约定,并侵害了原告的合法权益,故诉至法院。
被告李新奎辩称,同意解除合同。被告不卖房屋的原因是该房产交易合同约定的不明确,对于付款方式约定不明确,付款时间无节点,该合同显失公平,该合同对原告没有任何约束,被告不知道什么时候能拿到房款,所以在8月26日被告通知原告合同不履行了,同意双倍返还定金弥补原告的损失。中介费、评估费如果已经产生,被告也愿意赔偿。但到8月26日时房屋没有涨价,原告也没有交首付款,还可以继续选购别的房屋。签订合同时,被告提出无论谁违约只付双倍定金,没有提到10%的违约金,中介和买方没有对此条款做详细说明,对此约定不认可,不同意赔偿违约金。
第三人鑫乐居公司述称,2016年8月15日原、被告通过第三人居间介绍,签订房地产交易合同,约定被告将诉争房屋出售给原告,成交价687000元,原告向被告支付定金17000元,向第三种人支付居间服务费13740元、代办贷款费600元、代办过户费600元。双方方应于2016年9月5日前到房产交易中心签订合同。2016年8月26日被告提出不卖房屋了,要求第三人约谈原告。当天三方进行协商,原告要求继续履行合同,协商没有成功。9月中旬三方再次就赔偿问题协商,也没有协商成功。此后第三人多次通过电话给双方做调解工作,均未成。在被告提出不卖房屋之前,双方已经对诉争房屋进行了价值评估,原告向评估公司支付3400元。因第三人已经开始为原告办理贷款,代办贷款费600元不同意退还原告。因尚未开始办理过户手续,第三人可以退还原告代办过户费600元。
本院经审理认定的事实如下:2016年8月15日原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)、第三人(居间方、丙方)签订《房产交易合同》,约定原告购买被告名下坐落于天津市河北区××花园××-××-×××号房屋,建筑面积46.66平方米,房屋成交价格687000元。双方须于2016年9月5日前亲自到该房屋所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款670000元整,被告同意原告采用以下方式支付:一次性付款、公积金贷款、按揭贷款、公积金按揭组合贷款、铁路公积金贷款、开发区公积金贷款。同时双方对费用承担、房屋过户及交付、违约责任等问题进行了约定。合同签订当日,原告向被告支付定金17000元。2016年8月16日,原告向第三人支付居间服务费13740元、代办过户费1200元。2016年8月26日,原告向中同华房地产土地评估有限公司支付评估费3400元。该合同第五条第2款约定:“因甲乙双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行,丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。”以上事实,双方均无异议,本院予以确认。合同签订后,被告李新奎于2016年8月26日通过第三人向原告表示不再出售房屋,原、被告及第三人就合同是否继续履行、如何赔偿原告损失等问题进行协商未果。关于合同约定的违约金问题,合同第六条第5款约定:“在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买该房屋,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”。对此条款,被告认为在签订合同时原告和第三人没有对此条款进行详细说明,不认可该条款。庭审中,本院依法向被告释明是否请求对违约金予以调整,被告李新奎要求法院将违约金下调至17000元。
本院认为,原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示,合同权利义务明确,且内容不违反法律规定,本院确认其合法有效。双方均应当本着诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。本案中,被告李新奎明确表示不再出售房屋,拒绝履行合同,已构成根本违约,应当承担违约责任。对于被告同意原告解除合同、返还定金17000元及赔偿中介服务费13740元、评估费3400元的诉讼请求,不违反法律规定,本院予以支持。关于原告要求被告按照《房产交易合同》第六条第5款的约定支付违约金的诉讼请求,应予支持,违约金的具体数额应按照合同约定的计算方式确定,应为房屋成交价格687000元的10%即68700元。被告认为原告和第三人没有对该条款进行详细说明,不认可该条款的意见,因被告系完全民事行为能力人,应当对自己签署合同的行为具有分辨能力,故该抗辩意见本院不予采信。关于被告要求适用《房产交易合同》第六条第1款约定双倍返还原告定金不赔偿违约金的意见,原、被告签订的合同中既有定金条款,又有违约金条款,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定,违约金和定金罚则不能并用,故被告只应该向原告承担违约金责任或定金责任。庭审中原告明确要求被告赔偿违约金,故本案不适用《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定的定金条款。因此被告只同意双倍返还定金的意见,本院不予采纳。关于被告认为违约金约定过高,要求法院调整至17000元的意见,因被告未举证证明原告主张的违约金过分高于原告的损失,该抗辩意见本院不予采信。关于代办过户费1200元,原告未举证证明合同约定的10%违约金不足以弥补原告的损失,且第三人表示可以部分退还原告,原告该项请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条规定,判决如下:
一、解除原告刘妍、被告李新奎、第三人天津市鑫乐居房地产经纪有限公司于2016年8月15日签订的《房产交易合同》;
二、本判决生效后十日内,被告李新奎返还原告刘妍购房定金17000元并赔偿原告刘妍违约金68700元、中介服务费13740元、评估费3400元,以上共计102840元;
三、驳回原告刘妍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3614元,减半收取计1807元,由被告李新奎负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 宋晓慧
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 赵国海
附:本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。