广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民二终字第304号
上诉人（一审被告）：欧迎辉，男，1962年7月19日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
委托代理人：杨世欧，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
上诉人（一审被告）：何伟孙，男，1969年11月12日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人：杨柏，广西金大地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：于倩，女，1965年12月11日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人：覃培元，广西金益律师事务所律师。
一审被告：南宁机械厂劳动服务公司。住所地：南宁市中尧路**号。
法定代表人：唐俊，该公司经理。
一审被告：广西壮族自治区南宁机械厂。住所地：南宁市中尧路**号。
法定代表人：陈建南，该厂厂长。
上诉人欧迎辉、何伟孙因与被上诉人于倩、一审被告南宁机械厂劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）、广西壮族自治区南宁机械厂（以下简称南宁机械厂）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民二初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行审理。上诉人欧迎辉的委托代理人赵善红、杨世欧，上诉人何伟孙及其委托代理人杨柏，被上诉人于倩及其委托代理人覃培元，一审被告劳动服务公司的法定代表人唐俊到庭参加了诉讼。一审被告南宁机械厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经批准依法延长审理期限。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁机械厂拥有南宁市西乡塘区大学东路120号宗地的土地使用权及南宁市大学路122号全部厂房的所有权。劳动服务公司系南宁机械厂开办的下属企业。2004年12月6日，经南宁机械厂授权，劳动服务公司作为出租方，何伟孙、欧迎辉两人作为承租方，签订了一份《场地租赁合同》，约定劳动服务公司将南宁市大学路122号东边闲置厂房及空地有偿租赁给何伟孙、欧迎辉使用，租赁期为8年，自2004年12月6日至2013年2月5日止。2005年2月3日，劳动服务公司与何伟孙、欧迎辉双方就上述场地租赁事宜又签订了一份《补充协议》。
何伟孙、欧迎辉承租上述厂房与场地后，将厂房和场地分割转租给于倩等多户次承租人使用。2007年8月29日，何伟孙、欧迎辉（甲方）与于倩（乙方）签订一份《场地租赁合同书》，主要约定：一、租赁场地的位置、租期、租金：1、甲方将大学路122号第1号楼（1号车间）租给乙方使用，合计面积1800平方米，租期从2007年8月29日起至2013年1月31日止，每月租金16666元；2、乙方在签订合同之日交场地租金100000元，押金16666元；3、年租金分两次交，每次交清六个月的租金；4、乙方租赁期间，不得提前退租，如须转租，转租前需以书面形式报告甲方。二、乙方责任：1、租赁期间，经甲方同意，乙方可进行装修，租赁期满，要按使用时的原状交回甲方；2、乙方使用的水电费由乙方自负；。三、甲方责任：租赁期间，如遇国家征用或政府行为需终止经营的，双方依法解除合同，退回剩余租金和押金；。四、其它约定：1、；2、电费收取需另签订《用电协议》；3、租赁期间，遇国家征用或政府行为需终止经营时，如获得国家或政府对征用或终止经营的行为而进行装修及加建部分和经营部分补偿时，乙方加建部分补偿费归乙方所得。合同签订后，何伟孙、欧迎辉即将约定的场地交给于倩使用，双方签署了一份实物清点清单，包括厨房实木门12扇、铝合金门窗、铁窗、排气扇及一、二楼灯具、实木门、洗手盆、铝合金窗、铁窗等物品。何伟孙、欧迎辉于2008年8月30日收取了于倩场地租金100000元、场地押金16666元。此前，欧迎辉与于倩于2008年7月16日签订了一份《用电协议书》，并收取了于倩用电押金10000元。
根据2006年10月28日南宁市人民政府（2006）133号《工作会议纪要》，南宁机械厂位于大学路120号的30亩工业用地变性为商住用地，进入市土地储备中心通过“招、拍、挂”方式出让，劳动服务公司出租给何伟孙、欧迎辉的上述场地亦属收储土地范围。2010年2月，上述土地需进行收储，劳动服务公司于2010年2月22日向何伟孙、欧迎辉发出了解除租赁合同的通知。2010年9月28日，劳动服务公司与何伟孙、欧迎辉签订了《租赁合同解除协议书》，协议约定双方于2004年12月6日签订的《场地租赁合同》及2005年2月3日签订的《补充协议》于2010年10月1日解除；劳动服务公司向何伟孙、欧迎辉支付租赁合同解除经济补偿金380万元；何伟孙、欧迎辉须于2010年11月30日前将全部房屋及土地退回劳动服务公司，如不按时退回，每逾期一日，应按所收取的经济补偿金总额万分之四向劳动服务公司支付违约金；因何伟孙、欧迎辉转租所产生的任何纠纷和损失均由其自行处理和承担，如因何伟孙、欧迎辉未能按约定期限退还房产，给劳动服务公司造成实际损失，何伟孙、欧迎辉应承担赔偿责任。《租赁合同解除协议书》签订后，劳动服务公司依协议约定支付了何伟孙、欧迎辉经济补偿金380万元。
何伟孙、欧迎辉于2010年10月1日向于倩发出“解除《场地租赁合同书》通知书”，因于倩与何伟孙、欧迎辉之间未能就解除租赁合同达成一致，于倩未将场地交回何伟孙、欧迎辉，何伟孙、欧迎辉未能按《租赁合同解除协议书》的约定将场地交回劳动服务公司。劳动服务公司为此于2011年4月22日向南宁市西乡塘区人民法院起诉，要求何伟孙、欧迎辉及于倩将租赁场地腾空并退还，支付逾期腾房占有使用费。该院以（2011）西民二初字第387号案件对该案立案审理，并于2012年4月16日判决何伟孙、欧迎辉及于倩将租赁场地腾空并退还劳动服务公司，并支付劳动服务公司2010年12月1日至2011年3月31日的逾期腾房占有使用费66664元、自2011年4月1日起至铺面及场地退还之日止的逾期腾房占有使用费（按每月16666元计算）。该案二审于2012年11月5日经南宁市中级人民法院调解，各方当事人达成调解协议：一、劳动服务公司放弃追究于倩及何伟孙、欧迎辉逾期腾房的各项费用；二、于倩于2012年11月30日前将租赁场地腾空并退还劳动服务公司，如到期不腾空，劳动服务公司有权要求按一审判决执行；。
于倩向法院起诉后，向法院提出对其在租赁场地加建及装修资产进行评估，法院委托广西桂鑫诚资产评估有限公司（下简称桂鑫诚公司）对于倩申请的事项进行评估，并于2012年11月27日与鉴定机构以及各方当事人到于倩租赁场地进行现场勘查，桂鑫诚公司于2014年10月20日作出桂鑫诚评字（2014）第080号《资产评估报告书》，认定于倩租赁场地内的加建建筑物及场地内的建筑物装修市场价值在评估基准日2012年11月27日时的市场价值为252735元，其中包含于倩与何伟孙、欧迎辉有权属争议的部分，包括：一、加建部分：1、钢架棚；2、娱乐室；3、休息区侧室；4、职工宿舍（展示厅）；5、二楼加建厨房卫生间；6、钢筋混凝土柱；7、洗车室地面瓷砖防滑砖；二、装修部分：印刷厂铁艺防盗网。
另查明：在审理（2011）西民二初字第387号案件中，劳动服务公司在庭审中陈述其支付给何伟孙、欧迎辉的补偿金380万元里有对转租户补偿款的构成，考虑过何伟孙、欧迎辉要补偿次承租人，但没有定具体金额。于倩租赁的场地已在法院组织评估现场勘测后交还了劳动服务公司。
一审法院经审理认为：于倩与何伟孙、欧迎辉签订的《场地租赁合同书》是双方在协商一致的基础上签订，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该《场地租赁合同书》合法有效。本案各方当事人在南宁市中级人民法院达成的调解协议中约定于倩于2012年11月30日前将租赁场地腾空并退还劳动服务公司，且在2012年11月27日本院组织现场勘测后该租赁场地已实际退还劳动服务公司，因此，于倩与何伟孙、欧迎辉签订的《场地租赁合同书》已实际解除。因该合同已实际解除，故对于倩要求解除场地租赁合同的诉讼请求，不再处理。根据《场地租赁合同书》的约定，在解除合同后，何伟孙、欧迎辉应退回于倩所交的押金，何伟孙、欧迎辉同意退回于倩场地押金16666元，予以确认。何伟孙主张用电押金不属本案租赁合同的押金。因双方系在本案租赁合同中约定了电费的负担义务，只是对如何履行交付电费的义务另签订协议予以约束，因此于倩所交的用电押金仍属本案租赁合同约定的押金范围，故何伟孙、欧迎辉应退回于倩用电押金10000元。关于于倩主张的解除合同补偿金610000元，因于倩与何伟孙、欧迎辉签订的《场地租赁合同书》并没有约定解除合同需支付解除合同补偿金，故于倩的该项请求无事实及法律依据，不予支持。关于于倩主张的加建、装修部分补偿。根据于倩与何伟孙、欧迎辉签订的《场地租赁合同书》中关于“租赁期间，遇国家征用或政府行为需终止经营时，如获得国家或政府对征用或终止经营的行为而进行装修及加建部分和经营部分补偿时，乙方加建部分补偿费归乙方所得”的约定，劳动服务公司支付给何伟孙、欧迎辉的补偿金380万元中，已包含了给次承租人补偿款的构成，因此，何伟孙、欧迎辉应支付于倩加建、装修部分的补偿费用。对于倩加建、装修部分价值的认定，桂鑫诚公司作出《资产评估报告书》，是在经过现场勘查后依照法律规定及鉴定准则作出的，对其评估结论，予以采纳，于倩在租赁场地加建、装修部分的市场价值在评估基准日2012年11月27日时的市场价值为252735元，何伟孙、欧迎辉应予以补偿。何伟孙、欧迎辉虽对《资产评估报告书》提出异议，但未通过法定程序提出有效的反驳证据，其提交的实物清点清单也无法与《资产评估报告书》中的权属争议部分相匹对，故对何伟孙、欧迎辉提出的异议，不予采信。于倩主张劳动服务公司、南宁机械厂应对何伟孙、欧迎辉的义务承担连带赔偿责任，因劳动服务公司支付何伟孙、欧迎辉补偿金380万元系履行劳动服务公司与何伟孙、欧迎辉的场地租赁合同，劳动服务公司、南宁机械厂与于倩之间不存在合同关系，故于倩的主张没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、何伟孙、欧迎辉返还于倩场地押金16666元；二、何伟孙、欧迎辉返还于倩水电押金10000元；三、何伟孙、欧迎辉支付于倩加建、装修部分补偿费252735元；四、驳回于倩的其他诉讼请求。案件受理费22049元，由何伟孙、欧迎辉负担3975元，于倩负担18074元。鉴定费20000元，由何伟孙、欧迎辉负担。上诉人欧迎辉、何伟孙不服一审判决，上诉称：一、一审判决欧迎辉、何伟孙返还于倩水电押金l0000元没有事实和法律依据。对该项请求，于倩虽向法院提供了收据，但该证据没有收款人签字，显然与欧迎辉、何伟孙无关。二、一审判决欧迎辉、何伟孙支付于倩加建、装修部分补偿费252735元没有事实依据。1、于倩在其承租的场地中加建和装修部分，未经欧迎辉、何伟孙同意，也未经政府相关部门许可，该工程属违章建筑。对于违章建筑，根据法律规定，政府相关部门只有对其进行处罚和拆除，不存在给予违法行为人给予补偿的问题。且加建和扩建的工程于倩也没有向欧迎辉、何伟孙交纳租金。2、根据南宁市西乡塘区人民法院受理审理的（2014）西民一初字第445号案件中，该案原告黄达峰同样就于倩现主张加建和装修的工程，也因与于倩签订的场地租赁合同提前终止造成损失，而向于倩及欧迎辉、何伟孙等主张权利，该案已于2014年9月23日开庭，未作出判决。现于倩和黄达峰都主张加建和装修的工程所涉权利属于各自所有，该项工程权属存在争议。而本案于倩主张的加建、装修工程，显然无证据确认属于倩所为，在争议未决的情况下，一审判决将加建和装修工程直接认定属于倩所为既无事实根据，也无法律依据。3、欧迎辉、何伟孙与劳动服务公司达成的《租赁合同解除协议书》中，并没有任何涉及于倩的内容，也没有涉及所谓“次承租人装修”的内容，更没有具体到“补偿于倩加建、装修部分装修费252735元”的内容。欧迎辉、何伟孙与劳动服务公司签订的《租赁合同解除协议书》，仅是对合同相对人作出的约定，与次承租人无关。协议中约定的补偿是劳动服务公司在与欧迎辉、何伟孙之间提前终止租赁合同而给予欧迎辉、何伟孙的经济补偿，与于倩没有任何法律牵连，欧迎辉、何伟孙与于倩之间合同所产生的问题，应根据双方合同约定来解决。4、根据欧迎辉、何伟孙与于倩签订的《场地租赁合同》第四条第3点约定，“租赁期间，遇国家征用或政府行为需终止经营时，如获得国家或政府：对征用或终止经营的行为而进行装修及加建部分和经营部分补偿时，乙方加建部分补偿费归乙方所有”，欧迎辉、何伟孙与劳动服务公司签订的终止合同虽是政府行为而终止经营，但欧迎辉、何伟孙获得的补偿款380万元不是国家或政府给予的补偿，而是劳动服务公司给予的补偿。而且，如果得到国家或政府补偿，根据上述约定，于倩也仅得到的是加建部分的补偿费（不包括装修部分的补偿款）。三、一审判决确认桂鑫诚公司作出（2014）第080号《资产评估报告书》作出的评估结论是错误的，该评估结论不起证据效力，不应予以采纳。最后，双方约定的租赁期限是到2013年1月31日止，欧迎辉、何伟孙发出解除合同的时间是2010年10月1日，本案评估勘验是2012年11月27日，另案裁定是2012年11月31日，实际上于倩退出是2013年1月，即合同基本上已经履行完毕。本案的鉴定是按50%或80%的折旧率计算，因为于倩在交付时合同已经到期，故其进行索赔是没有道理的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决第二、第三项，驳回于倩对该两项的诉讼请求。被上诉人于倩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回欧迎辉、何伟孙的上诉。
一审被告劳动服务公司陈述称：欧迎辉、何伟孙只是对一审判决主文第二项、第三项提出上诉，不涉及劳动服务公司的权利，劳动服务公司没有意见。
一审被告南宁机械厂未陈述意见。
各方当事人在二审中除陈述诉辩意见外，没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院直接予以确认。
本案当事人争议的焦点是：于倩请求欧迎辉、何伟孙返还水电押金10000元及支付加建、装修部分补偿费252735元是否依法有据。
本院认为：于倩与何伟孙、欧迎辉签订的《场地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
关于10000元水电押金应否退还的问题。欧迎辉与于倩于2008年7月16日签订《用电协议书》第1条约定于倩需预交10000元作为用电保证金，而于倩提交的10000元《收据》落款日期也为2008年7月16日，虽然《收据》上没有经手人签名，但加盖了手印。从证据的盖然性角度判断，本院采纳于倩的该项主张，何伟孙、欧迎辉收取的10000元水电押金，在《场地租赁合同书》解除后应予退还给于倩。
关于于倩主张的加建、装修部分补偿费问题。《场地租赁合同书》约定：“租用期间，经甲方（何伟孙、欧迎辉）同意，乙方（于倩）可进行装修；租赁期满，要按使用时的原状交回甲方。”现于倩未能举证证明其加建和装修租赁场地取得了何伟孙、欧迎辉的同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故于倩要求何伟孙、欧迎辉支付加建、装修部分补偿费于法无据，本院不予支持。虽然《场地租赁合同书》约定“租赁期间，遇国家征用或政府行为需终止经营时，如获得国家或政府对征用或终止经营的行为而进行装修及加建部分和经营部分补偿时，乙方加建部分补偿费归乙方所得”，然而，于倩未能举证证明政府因征收涉案租赁场地而对其加建部分进行补偿，故一审判决何伟孙、欧迎辉向于倩支付加建、装修部分补偿款错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决虽然认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民二初字第146号民事判决主文第一、二、四项；
二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民二初字第146号民事判决主文第三项。
一审案件受理费22049元，由上诉人何伟孙、欧迎辉负担661元，被上诉人于倩负担21388元。鉴定费20000元，由被上诉人于倩负担。二审案件受理费5241元（何伟孙、欧迎辉已预交），由上诉人何伟孙、欧迎辉负担210元，被上诉人于倩负担5031元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 蔚
审 判 员 陆 敏
代理审判员 蒋维维
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王志颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。