广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤14民终746号
上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦***号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许远辉，男，汉族，1977年4月25日出生，住所地：梅州市。
被上诉人（原审原告）：钟小梅，女，汉族，1976年8月16日出生，住所地：梅州市。
委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。
上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人许远辉、钟小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人曾韵冰、赵秀娟，被上诉人许远辉、钟小梅的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照‘通常理解’原则和‘不利于提供格式条款方’原则”为由，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证的违约责任，进而判决上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为该判决事实认定不清，从而导致法律适用错误，依法应予以改判。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同并非格式合同，不应适用我国《中华人民共和国合同法》关于格式合同的相关法律规定。格式条款（合同），根据我国《中华人民共和国合同法》第39条第2款的规定，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（合同）。而示范合同，根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时参考的文本格式。示范合同的主要作用在于提供一个参考模式，其对双方当事人无法律拘束力，当事人可参照，也可不参照，可修改、增减示范合同的条款。而格式合同的对方当事人则无选择的余地，要使得合同成立，只能接受合同的条款，即要么接受，要么走开。涉案《广东省商品房买卖合同》文本系由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，而非上诉人单方提供的合同版本；在合同文本“商品房买卖合同说明”第1条中已明确说明“本合同文本为示范文本”；并且“商品房买卖合同说明”第3条中也明确“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定”，由此也可以判断涉案上诉人与被上诉人之间的《广东省商品房买卖合同》系示范合同而非格式合同，不能适用我国《中华人民共和国合同法》关于格式合同的规定。二、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定。双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：……。而对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打x，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房时承担违约责任为“0”。因此双方签订的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款的规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任承担，但当事人亦可有特殊约定，而双方《广东省商品房买卖合同》第15条正是属于该条款规定的除外情形。如上所述，其已明确约定了出卖人无需承担逾期办证的违约责任。因此，法院理应根据《解释》第十八条第一款判决上诉人无需承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《解释》第十八条第二款的规定，属于适用法律错误。《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。四、被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反双方2015年8月6日签订《协议书》的约定，违背了诚实信用原则，依法不应支持其诉请。一审法院的判决理由也明显超越了当事人的意思自治，依法应予改判。2015年8月6日上诉人与被上诉人签订的《协议书》是双方在平等自愿的基础上，经充分协商后达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，《协议书》合法有效，双方均应遵守。从《协议书》第二条的内容来看，该条款不仅是双方对延期交楼问题的协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人作为完全民事行为能力人，其对自己所作出的民事行为理应有清楚的认识，也应该预测到合同履行过程中可能会产生的其他纠纷，但在本协议书签订时，其已明确对此作出处置，而该处置与双方《广东省商品房买卖合同》第15条出卖人无需承担逾期办理产权登记违约责任的约定又是一致的。因此，上诉人认为即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。因此，一审法院否认双方《协议书》的约定而支持被上诉人现在提出的无理诉请明显违背了双方合同的约定及我国《中华人民共和国合同法》第四条规定的意思自治原则，依法应予改判。五、与本案相同的另外36宗案件上诉人已于2018年3月向广东省高级人民法院申请再审，目前正在立案审理当中。综上，上诉人认为，在双方的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定逾期办理产权登记的上诉人无需承担违约责任，并且被上诉人在双方的《协议书》中也明确放弃了就购房合同纠纷再向上诉人主张任何权利或赔偿的权利。而一审判决事实认定不清，导致法律适用错误，恳请在查明事实的基础上依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
许远辉、钟小梅辩称：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人打印提供的格式合同，上诉人提出其提出的合同是示范合同而不是格式合同，该观点误导了两种合同的使用概念，买卖合同本是政府提出的示范合同，平等协商填写合同内容，但卖方提供合同时为了重复使用而预先拟定合同中主要内容，并在订立合同时未与对方协商的，便已构成格式合同。二、上诉人与被上诉人签订的合同从法条和法律规定都视为没有约定违约责任，涉案合同第一页商品房买卖合同说明第五项规定了：商品房打×的部分是对实际情况未发生时或买卖方不作规定时所使用的。所以该合同里面第五条打×部分应认定为双方没有约定违约责任。
许远辉、钟小梅向一审法院起诉请求：1.判令梅州嘉应新天地有限公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到完成办理房产证义务之日即2017年6月19日止，违约金为68764.39元（违约金计算公式：购房款1464438元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%÷365天×394天）；2.由梅州嘉应新天地有限公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：双方当事人于2014年6月19日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定刘丽清向梅州嘉应新天地有限公司购买位于梅州市梅江区江南办XX东路、XX路交汇处的XX小区XX幢XX房预售商品房，建筑面积为171.93平方米，商品房价款为1464438元。合同第八条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在2015年3月28日前将商品房交付许远辉、钟小梅使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方签订合同后，许远辉、钟小梅已按约支付了购房款，梅州嘉应新天地有限公司于2015年5月27日将涉诉房屋交付给许远辉、钟小梅管理使用。2015年8月6日，许远辉、钟小梅与梅州嘉应新天地有限公司签订《协议书》一份，内容为：1.许远辉、钟小梅同意对购买的壹江南X幢XX房房屋进行收楼，并同意收取梅州嘉应新天地有限公司给予20300元的赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.许远辉、钟小梅在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向梅州嘉应新天地有限公司主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利。许远辉、钟小梅放弃就购房合同纠纷向梅州嘉应新天地有限公司起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。2015年5月31日，梅州嘉应新天地有限公司将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。产权登记机关于2017年6月19日办理了不动产权证书。因梅州嘉应新天地有限公司逾期办理产权登记，许远辉、钟小梅遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。案件争议焦点是：被告梅州嘉应新天地有限公司是否应承担逾期办证的违约责任。首先，被告是否迟延履行提交办证资料义务。双方确认涉案房产的实际交付使用时间为2015年5月27日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年5月21日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年5月31日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。其次，被告迟延履行是否应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，本案应认定属买卖双方不作约定情形。对“不作约定”内容含义的理解，被告认为应作“双方一致同意逾期办理产权登记时被告不承担违约责任”理解，而原告认为属于“没有约定”。涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告许远辉、钟小梅主张按年利率4.35%计算利息未超出法律规定，予以支持。第三，《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证违约责任。《协议书》是买卖双方对被告未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，并没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定。从协议书的内容及签订时间来看，其效力均无法及于迟延办理产权登记的情形，双方并未对产权登记的时间作出变更，仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此，《协议书》不能够减除或免除被告逾期办证的违约责任。第四，违约金计算。按合同约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年5月21日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应支付给原告的违约金应自2016年12月23日起，以购房总付款1464438元为基数，按年利率4.35%计算至被告将办证资料提交给产权登记机关的日期即2017年5月31日止，对原告超出部分的请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2016年5月21日起，以1464438元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月31日止的违约金给原告许远辉、钟小梅；二、驳回原告许远辉、钟小梅的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1519.1元，按规定减半收取计759.55元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是梅州嘉应新天地有限公司应否承担逾期办理房地产权属证书的责任。
首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而对“不作约定”内容含义的理解，梅州嘉应新天地有限公司认为应作“双方一致同意逾期办理产权登记时梅州嘉应新天地有限公司不承担违约责任”理解，而许远辉、钟小梅认为属于“没有约定”，应按照《解释》第十八条的规定，由出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是梅州嘉应新天地有限公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，梅州嘉应新天地有限公司违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定执行。梅州嘉应新天地有限公司主张《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容打“X”，证明双方已约定其不用承担逾期办证违约责任，理由不充分，不予支持。
其次，双方2015年8月6日签订的《协议书》是对梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以赠送物业管理费抵对券作为梅州嘉应新天地有限公司迟延交楼的补偿，《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，《协议书》并未免除迟延办证的违约责任，且签订协议时未到双方约定的产权登记时间，尚无法预料是否会出现迟延办证的情况。因此，《协议书》不能够减除或免除上诉人逾期办证的违约责任，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。梅州嘉应新天地有限公司主张《协议书》中的物业管理费等抵对券已包含了逾期办证的违约责任，依据不足，不予支持。
综上所述，梅州嘉应新天地有限公司主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任及根据《协议书》其不再承担逾期办证违约责任的上诉意见，均理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1519.1元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一八年八月七日
书 记 员 幸静容