＼n北京市怀柔区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）怀民初字第00166号＼n原告北京鸿路泽物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄南里1号。＼n法定代表人韩国瑞，董事长。＼n委托代理人田秀芸，女，1981年10月26日出生，北京鸿路泽物业管理有限公司职员。＼n被告韩丽芳，女，1977年7月17日出生。＼n原告北京鸿路泽物业管理有限公司（以下简称鸿路泽物业公司）与被告韩丽芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告鸿路泽物业公司委托代理人田秀芸与被告韩丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告鸿路泽物业公司诉称，2010年7月31日，原告与被告签订《物业管理服务协议》。双方约定，被告应在每年的7月21日前向原告交纳下一年度物业管理服务费等费用。被告每年应交纳物业费2077.81元、公共区域照明电费30元，二项费用合计2107.81元。如逾期交纳，被告应以每日2‰的标准向原告交纳上述费用的滞纳金。现被告未依约交纳上述费用，并已无故累计拖欠2011年7月31日至2012年7月30日、2012年7月31日至2013年7月30日、2013年7月31日至2014年7月30日共计三年的物业费、公共区域照明电费，总计金额6323.43元。根据约定，被告除应如数补交所欠物业费之外还应支付滞纳金3208.09元。故起诉，要求被告向原告交纳物业服务费6233.43元、代收代缴公共区域照明电费90元、滞纳金3208.09元，以上共计9531.52元。＼n被告韩丽芳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有按照协议认真履行物业管理义务，违约在先。（1）楼道卫生脏乱差。2013年1月之前，×号楼×单元只有×室一户业主居住，物业公司不及时对楼道卫生进行清扫，没有能够为业主提供本应当享有的卫生权利；（2）×号楼×单元的门禁系统从2010年8月至今一直存在故障，多次出现门禁无法打开的情况，被告多次致电原告但一直维修未果；（3）业主所在的×室室内暖气温度低、自来水水质较差、水压较低、门厅灯自2010年8月份以来一直不亮，此外还存在窗户渗水、无法落锁等问题。根据双方签订的物业服务合同，业主有权利对管理服务质量未达标的项目要求物业公司限期改正，但很多管理和服务质量问题业主多次要求未果，故原告违约在先。＼n由于原告不认真履行物业管理义务，造成业主身体和财产受到严重损害，业主本应享有的权利受到侵害。（1）2013年12月底，×号楼×单元×室业主装修过程中，物业公司在未事先通知的情况下，擅自对×室停暖，造成业主身体及财物损失。（2）双方在合同中约定“业主有权参加业主大会或业主代表大会“、“监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议“，原告未能认真履行协议规定的条款。综上，正是因为原告对小区管理不善才导致被告拒绝交纳物业费，原告在履行相关义务的基础上被告才同意交纳物业费。至于滞纳金，因延迟交纳物业费责任不在被告，因此不同意交纳。＼n经审理查明，2010年7月31日，鸿路泽物业公司顶秀美泉家园物业管理处（甲方，以下简称顶秀美泉家园物业管理处）与韩丽芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，韩丽芳将其居住的×家园×号楼×单元×室（房屋面积为128.26平方米）委托顶秀美泉家园物业管理处提供前期物业服务，服务期限为自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在先的为准）起，至该物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时自动终止。双方在合同中明确了物业管理的范畴为小区规划红线范围之内涉及共用财产和公共事务的管理，并约定了物业服务项目、物业服务质量、双方权利义务等内容。关于物业服务收费，双方约定的收费标准为：住宅每月每建筑平方米1.35元，同时代收公共区域照明费每年每户30元。物业管理费采用预付的方式，按年度支付。乙方交纳费用的时间为：首年自入住通知单规定之日起计算并缴交一年的物业管理费，以后每年以上一年度物业管理费截止日前10日为预付下一年度物业管理费的最后期限。为保证小区的正常管理，双方亦约定滞纳金条款，即乙方应按期交纳物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起甲方每天按照应交费用的千分之二标准加收滞纳金。合同签订后，顶秀美泉家园物业管理处为顶秀美泉家园提供了物业服务。＼n由于韩丽芳没有按时交纳2011年7月31日-2012年7月30日、2012年7月31日至2013年7月30日、2013年7月31日-2014年7月30日期间的物业服务费，原告鸿路泽物业公司起诉至本院，要求被告韩丽芳给付此期间的物业服务费、公共区域照明费共计6323.43元，并给付滞纳金3208.09元。案件审理过程中，鸿路泽物业公司变更其诉讼请求，要求韩丽芳给付2011年7月31日-2012年7月30日、2012年7月31日至2013年7月30日期间的物业服务费、公共区域照明电费共计4215.62元，并给付滞纳金3208.09元。＼n案件审理过程中，被告提供视频及部分照片证明顶秀美泉家园物业管理处提供的服务存在瑕疵，原告对此不予认可。＼n另查明，顶秀美泉家园物业管理处系鸿路泽物业公司分支机构。＼n上述事实，有原被告当庭陈述、《前期物业管理服务协议》等相关证据在案佐证。＼n本院认为，韩丽芳与顶秀美泉家园物业管理处签订《前期物业管理服务协议》，该协议系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。顶秀美泉家园物业管理处在向顶秀美泉家园提供前期物业服务后，韩丽芳作为小区业主应按约定的收费标准向其交纳物业服务费用。被告辩称，顶秀美泉家园物业管理处提供的物业服务在保洁、公共设施维修等方面存在服务瑕疵，并提供视频及照片证明其主张，原告对此不予认可。综合被告提交的证据，本院认为，顶秀美泉家园物业管理处提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但与合同约定的服务标准之间并不存在明显差距，不能以此认定其存在违约行为。被告以室内出现的暖气、供水等问题主张物业服务存在瑕疵，对此本院认为，暖气、供水等问题不属于物业服务的范畴，被告可向相关责任部门主张权利。被告以顶秀美泉家园物业管理处私自关闭自家暖气导致其人身、财产受到损失为由进行抗辩，因物业服务具备公共性的特点，被告可就权利受到侵犯的情况另行主张权利，不能以此认定物业服务存在瑕疵。因顶秀美泉家园物业管理处系鸿路泽物业公司分支机构，故鸿路泽物业公司以自己名义提起诉讼符合法律规定，本院对此不持异议。原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求理由正当，应当予以支持。至于原告要求的滞纳金主张，因逾期交费的责任并不完全在于被告，故对于该项诉讼请求本院不予支持。同时应当指出，物业服务的提供方应加强与业主的沟通，逐步提高物业服务质量，与业主一道共同建设好物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：＼n一、被告韩丽芳于本判决生效后七日内给付原告北京鸿路泽物业管理有限公司二Ｏ一一年七月三十一日至二Ｏ一二年七月三十日、二Ｏ一二年七月三十一日至二Ｏ一三年七月三十日期间的物业服务费及公共区域照明电费共计四千二百一十五元六角。＼n二、驳回原告北京鸿路泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费二十五元，由被告韩丽芳负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判员李晓霞＼n二〇一四年三月十九日＼n书记员刘婷婷