湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中���三终字第02706号
上诉人（原审原告）华润置地（湖南）有限公司，住所地长沙经开区星沙大道188号。
法定代表人原强，总经理。
委托代理人李芳，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）戴从良。
上诉人华润置地（湖南）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人戴从良商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第996号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月22日，华润公司、戴从良签订《长沙县商品房买卖合同》，由戴从良购买华润公司开发的华润凤凰城三期3号栋1804号房屋。合同对房屋价格、付款方式、违约责任等进行了约定。同时，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第十六条约定，“乙方��严格履行其与贷款机构签订的借款合同，并按时还本付息。如果乙方在甲方承担担保责任期限内违反了其与贷款机构签订的借款合同，并产生贷款机构要求甲方承担担保责任的后果，则甲方有权按下列原则处理：……3、如乙方累计逾期付款超过3个月的，甲方有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及补充协议，并要求乙方向甲方支付相当于总房价款10%的违约金。2012年4月17日，戴从良与中国农业银行股份有限公司长沙县支行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为244000元，双方对借款利率、还款方式、违约责任进行了约定。华润公司为上述贷款提供阶段性担保。戴从良首付款275609元、农业银行贷款244000元均已实际支付至华润公司。2013年9月1日，华润公司向戴从良送达入住通知书。因戴从良未履行农业银行还款义务，农业银行要求华���公司履行保证义务。2014年2月24日，华润公司代为偿还戴从良在农业银行的借款本息。之后，华润公司向原审法院起诉，请求判决：1、解除华润公司、戴从良签订的商品房买卖合同；2、由戴从良在解除商品房买卖合同10日内办理好房屋备案登记注解手续并承担因此而产生的税、费29948元；3、戴从良在解除合同之日起20日内迁出所购房屋，并按1元／平方米的标准承担自接收商品房之日起至迁出该房屋之日止的房屋占用费；4、由戴从良支付违约金53960.9元；5、戴从良支付华润公司已向银行代为偿还的房屋贷款利息、罚息共6581.74元；6、由戴从良承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：华润公司、戴从良签订的商品房买卖合同，戴从良的义务为按约交付购房款，华润公司的义务为按约交付房屋并保证房屋质量。戴从良已支付首付购房款275609元，并从银行贷款244000元支付华润公司，已足额支付了购房款。因此，戴从良已实际履行合同义务。华润公司、戴从良签订的《商品房买卖合同补充协议》为格式合同，对戴从良不履行对银行的还款义务作出约定的条款，明显加重对方的责任、排除对方主要权利，该条款应为无效条款。综上，戴从良已履行购房合同全部义务，华润公司要求解除购房合同，于法无据，原审法院不予支持。华润公司代戴从良履行银行的还款责任，可以依照担保法相关规定行使追偿权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回华润置地（湖南）有限公司诉讼请求。本案诉讼费2581元，财产保全费3218元，合计5799元，由华润置地（湖南）有限公司承担。
华润公司不服原审判决，向本院提起上诉称：戴从良未及时履行《商品房买卖合同》约定的义务，其拖欠���行贷款导致华润公司承担保证责任，符合双方合同约定的解除合同的条件，华润公司有权解除合同。《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成，并非格式合同，也并无任何构成合同无效的理由，原审判决认定合同无效是完全错误的。综上，请求撤销原判，依法改判支持华润公司的诉讼请求。
戴从良未予答辩。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明：2012年3月22日，戴从良签署一份《声明》，该《声明》载明：……双方已就相关条款进行过协商。……本人是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款，特别是标注“☆”符号且加黑字体条款的前提下才自愿签订买卖合同，当然，本人也认可买卖合同条款所确定的权利义务内容。本院还查明：戴从良至今未到华润公司办理收房手续。
本院认为：���润公司与戴从良签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案现有证据分析，《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人进行协商后自愿签订，原审判决认定《商品房买卖合同补充协议》为格式合同的证据不足，且该补充协议中对戴从良不履行对银行的还款义务作出约定的条款并未明显加重对方的责任、排除对方主要权利，故原审判决认定该条款为无效条款是错误的。现戴从良逾期归还银行贷款超过3个月，导致华润公司向贷款机构承担了担保责任，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，华润公司有权解除与戴从良签订的《商品房买卖合同》，有权要求戴从良支付总房价款10%的违约金。至于华润公司要求戴从良配合办理房屋预售备案登记注销手续，因华润公司未举证证明双方当事人已经办理房屋预售备案登记手续，故华润公司该项诉讼请求本院不予支持。至于华润公司要求戴从良承担办理预售备案登记注销手续产生的全部税费29948元，因未实际发生，金额不能确定，本院在本案中不予支持。至于华润公司要求戴从良支付华润公司向银行代为偿还的贷款利息、罚息6581.74元，因合同解除后，华润公司应返还戴从良已支付的房款，按《商品房买卖合同补充协议》约定，华润公司可以在应退房款中予以抵扣，本院在本案中亦不予支持。至于华润公司要求戴从良迁出房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，因戴从良至今并未收房，华润公司该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，判处不当，依法应予改判。华润公司的上诉理由成立，本院予以采信。��照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第996号民事判决；
二、解除华润置地（湖南）有限公司与戴从良签订的《长沙县商品房买卖合同》；
三、限戴从良在本判决生效之日起10内支付华润置地（湖南）有限公司违约金53960.9元；
四、驳回华润置地（湖南）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2581元，财产保全费3218元，二审受理费2581元，合计8380元���由华润置地（湖南）有限公司负担1671，戴从良负担6704元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月二十日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失���违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七���条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。