浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)衢江民初字第1442号
原告周根美，女，1937年11月25日出生，汉族，农民，住江山市。
原告巫法兴，男，1967年8月24日出生，汉族，农民，住江山市。
二原告共同委托代理人（特别授权）徐史爱，江山市南方法律服务所法律工作者。
二原告共同委托代理人（特别授权）巫祖月，女，1973年3月14日出生，汉族，农民，住江山市，系原告周根美的女儿，原告巫法兴的妹妹。
被告黄妹花，女，1963年12月9日出生，汉族，农民，住江山市。
委托代理人（特别授权）姜辉，浙江刚诚律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）徐琦，浙江刚诚律师事务所律师。
原告周根美、巫法兴与被告黄妹花确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，依法由审判员王行云适用简易程序于2015年12月16日、2016年7月19日、2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐史爱、巫祖月、被告黄妹花及委托代理人姜辉到庭参加第一次诉讼，原告及其委托代理人徐史爱、巫祖月、被告黄妹花及委托代理人姜辉到庭参加第二次诉讼，原告周根美及其委托代理人徐史爱、巫祖月、被告黄妹花及委托代理人姜辉到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。
原告周根美、巫法兴诉称：巫善章系第一原告的丈夫、第二原告的父亲，2006年原告村有下山脱贫任务，因本户家庭经济困难，无能力建房，时任村支部书记的黄彤和，在江山市清湖镇清泉村（清湖二村）下山脱贫投标宅基地时，以巫善章的名义予以投标，并取得该村下山脱贫小区102号宅基地块，面积100多平方米，之后，黄彤和与巫善章协商，将该下山脱贫宅基地转让给其嫁在江山市清湖镇和睦村瓦窑地方的妹妹黄妹花建房，忠厚老实的巫善章迫于时任村书记的势力不敢反抗，在黄彤和的一手策划下，并亲笔写好转让协议和签好原告的姓名叫巫善章、巫法兴按手印，并口头答应房子盖好后会补偿一定数额的宅基地款。无奈之下，巫善章只好盖上指印与黄妹花于2006年12月成立了《协议书》（当时签订协议时原告完全不知道，第二原告系智障人），协议书约定1、甲方愿意将本户清湖镇清泉小区宅基地转让给乙方建房落户。2、乙方接受地基后，付给甲方市政府补助下山脱贫补助费50%（整村搬迁六千元零星搬迁三千元），另外50%乙方什么时候拿到什么时候再付给甲方…（详见协议书）。协议签订后，黄妹花着手建房，现房屋早已建好，被告黄妹花对宅基地补偿款一直没有支付给原告。2007年巫善章见黄妹花无意支付宅基地款，多次要求乡、村给予处理，自2007年起至2014年病逝前多次向村、乡要求处理，要求黄妹花支付宅基地款或归还宅基地。张村乡人民政府、龙头店村委曾多次组织双方调解，因被告黄妹花拒不履行支付义务，又不返还宅基地，调解不成功。2014年11月巫善章病故后，原告及其家人多次要求被告履行支付义务或归还建房宅基地，被告置之不理。2015年8月，原告再次向张村乡调解组织申请进行调解，未果。根据一户一宅的相关规定，原告已无资格再审批建房，现被告在原告的宅基地上建房，原告愿意补偿给被告地面建筑物相应价款（但必须经有资质的房产估价单位进行评估），该建房宅基地是原告唯一的合法土地使用权。原告认为，被告黄妹花并非江山市张村乡龙头店村村民，即非集体经济组织村民，无权享有该村下山脱贫至江山市清湖镇清泉村的建房宅基地，特别是该协议书显失公平，直接损害原告的合法财产权，巫善章、巫法兴与被告黄妹花签订的《宅基地转让协议》是非法转让行为，有明显的缔约过错，被告应承担合同无效的责任，现起诉要求：1、依法确认合同无效。2、被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告增加如下诉讼请求：1、返还下山脱贫宅基地100㎡或补偿宅基地价35万元；2、返还房屋，原告适当补偿房屋价款（原告认为房屋评估价格过高，要求依据市场价格判决。）
为此，原告向本院提供了以下证据材料证明其主张：
一、原告的身份证复印件2份，证明原告的真实身份。
被告表示无异议。
二、协议书及下山脱贫宅基建房协议各1份，证明巫善章户的宅基地已被黄妹花使用。
被告对真实性无异议，但认为两份协议书都是巫善章户的真实意思表示，并不是被告擅自使用土地建房。
三、集体土地建设用地使用证1份，证明下山脱贫的土地是巫善章户的唯一土地。
被告对真实性无异议，但认为巫善章户虽然只有这一户宅基地，如果通过分户还可以另行得到宅基地。
四、江山市张村乡人民调解委员会证明1份，证明本案经过多次调解但未成功。
被告表示无异议。
五、江山市张村乡龙头店村下山脱贫户名单1份，证明巫善章户有4个下山脱贫的名额。
被告对真实性无异议，但表示巫水仙在签订建房协议之前就去世。
六、资产评估报告书1份，证明涉案房屋的评估值为321190元，但认为评估价格过高。
被告对真实性无异议，但认为鉴定机构对评估价值过低，我方也提出过鉴定异议，鉴定机构对成新率计算公式不科学，鉴定结论有瑕疵。
七、回函1份，证明原告对资产评估报告书存在异议，原告认为涉案房屋的评估价值过高。
被告人对真实性无异议，但认为鉴定部门对部分项目的评估缺乏专业性及公正性。
八、江山市龙头店村村民委员会于2016年7月18日作出的证明1份、救助证1本、存折1本，证明原告巫法兴系智障，因此才享受低保待遇。
被告对救助证及存折的真实性无异议，对证明有异议，认为农民基层组织无权对自然人的智力作出证明，应当由有鉴定资质的机构证明，该证明不能证明巫法兴系智障。
九、江山市龙头店村村民委员会于2015年8月4日作出的证明1份，证明被告没有兑现支付宅基地转让款及政策性补助款的承诺。
被告表示确实未支付宅基地转让款14500元，但政策性补助款已经支付给原告。
十、注销户口证明2份，证明巫善章、巫水仙已死亡的事实。
被告表示无异议。
被告黄妹花辩称，一、事实部分：原告当时知晓转让协议的相关内容，即使周根美对此并不知情，周根美和巫善章是夫妻关系，存在相互代理的性质，巫善章的行为效力能够及于原告，且巫善章是以个人名义投标取得宅基地，故巫善章可以个人名义与被告签订协议书。涉案房屋由被告全额出资建造，巫善章也收取过被告的相关费用，由于巫善章听说被告的房屋建成后要拆除其老屋且转让的宅基地地价上涨，原告和巫善章才后悔，并将钱款退还给被告。二、法律部分：1、《协议书》并不必然无效。首先，原告主张《协议书》违反法律和行政法规的强制性规定进而导致合同无效，但是《土地管理法》虽是全国人大常委会制定，不过该法第62条只规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的不予批准，对宅基地使用权是否可以转让没有作出强制性规定，该条款属于管理性规范，该法第62条也仅是禁止农村集体所有土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。本案所涉土地系下山脱贫总体规划用地，法律并未禁止在农村居民之间合理流转，也没有规定村民不能向集体组织以外的主体转让宅基地，况且被告曾经也与原告是同一集体经济组织的成员。根据法无禁止即可为的原则，双方签订的宅基地转让合同并不必然无效。其次，针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效的问题，法律还处于空白状态。2、法院对本案诉争合同正确处理方法是不予受理或驳回起诉。《土地管理法》和《物权法》对农村村民转让宅基地使用权的效力问题尚没有作出明确规定，而《土地管理法》第16条规定买卖或其他方式非法转让土地的，应当由县级以上人民政府的土地管理部门处理，意味着行政处理是提起诉讼的前置必经程序，未经行政处理程序，人民法院不予受理。同时义乌法院对相同法律关系的处理结果是裁定驳回起诉，根据司法稳定性，法院也应当驳回原告的起诉或诉讼请求。3、不管合同效力如何，原告均无权要求被告腾退或返还房屋。首先诉争宅基地上的建筑物是被告出资建设，且该建造行为没有损害其他人的利益，该地上建筑物的产权应当归被告所有。其次，原告没有出资建造建筑物也没有支付相应价款，因此原告主张不应支持。第三，即使合同无效，原告要承担被告订约时的费用和履行合同过程中的费用，还要赔偿该房屋现在的价值、其他损失包括地价溢价款，但这样处理对原告毫无意义。4、若法院认定合同无效，原告应支付被告建房及装修费用的损失65万元以及土地溢价款17万元，共计82万元。综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告向本院提供了以下证据材料证明其主张：
一、鉴定费发票及回函各1份，证明1、被告花费鉴定费4500元；2、鉴定机构认为水井应增加评估值1785元；3、涉案房屋的评估价值过低。
原告对鉴定费发票无异议，对回函的真实性无异议，对增加的评估值有异议，评估价值过高，鉴定结论偏向被告。
二、江山市龙头店村村民委员会于2015年12月10日作出的证明1份，证明被告已支付宅基地款30000元。
原告表示无异议。
本院依职权调取了江山市财政局、江山市扶贫办公室文件、江山市山区农民下山脱贫财政救助资金分户清册、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据。
原、被告表示无异议。
经庭审组织质证，本院对证据认定如下：对原告提供的证据一、四、十，被告表示无异议，本院对上述证据予以认定；对原告提供的证据二、三、五、六、七，被告对真实性表示无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，对证明对象予以综合认定；对原告提供的证据八，本院认为，××，××学鉴定或参照医院的诊断、鉴定确认，在不具备诊断、鉴定条件的情况下，也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定，但应以利害关系人没有异议为限，本案被告对原告巫法兴是否系智障存有异议而原告又未提供其他证据对该情况予以证明，故本院对该组证据的证明对象不予采纳,对原告主张巫法兴系智障的事实不予认定；对原告提供的证据九，本院认为，在庭审过程中，被告黄妹花自认未支付宅基地转让款14500元，且陈述巫善章将其之前支付的补助款等款项归还，故本院对该证据的证明对象予以认定。对被告提供的证据一，被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，对证明对象予以综合认定；对被告提供的证据二，原告表示无异议，本院予以认定。
在本案审理过程中，依被告黄妹花的申请，本院依法委托衢州源正江浩资产评估有限公司对坐落于江山市清湖镇清泉村（清湖二村）下山脱贫小区102号宅基地房屋、地基、附属设施及装修的费用进行鉴定。衢州源正江浩资产评估有限公司于2016年4月7日作出衢浩资评（2016）044号资产评估报告书，经鉴定：涉案房屋建筑物的评估重置成本为428823元，评估值为321190元。
综上，本院认定事实如下：原告巫法兴、周根美系巫善章的儿子、妻子，巫水仙（已去世）系巫善章、周根美的女儿。2006年12月15日，巫善章户与江山市清湖镇清二村签订《下山脱贫宅基建房协议》，经抽签，巫善章户取得78号地块，面积为100平方米，单价为每平方米300元，总地价为叁万元整。2006年12月27日，巫善章与原告巫法兴作为甲方，被告黄妹花作为乙方，双方签订了《协议书》一份，约定内容大致如下：甲方愿意将本户清湖镇清泉小区宅基地转让给乙方建房落户；乙方接受地基后付给甲方市政府补助下山脱贫补助费50%（整村搬迁六千元零星搬迁三千），另外50%乙方什么时候拿到什么时候再付给甲方；甲方接受现金后，当场须交本户房产证及户口复印件给乙方以便乙方办理房产证手续，另外经甲方要求乙方另加赞助费1千元，当场付清。2006年12月28日，被告黄妹花以巫善章户的名义缴纳宅基地款30000元，同年12月31日，黄彤和（被告黄妹花哥哥）代为领取下山脱贫财政补助资金6000元（后黄彤和将给款项交付给黄妹花）。之后，被告黄妹花开始着手建造坐落于江山市清湖镇清泉村（清湖二村）下山脱贫小区102号的房屋，并在该房屋居住生活。
经查明，巫水仙和巫善章分别2004年6月18日、2014年11月22日去世。涉案房屋至今未办理相关证件。
关于《协议书》的法律效力问题。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，巫善章、巫法兴与黄妹花签订的宅基地转让协议约定将其所有的下山脱贫宅基地转让给被告所有，属于《中华人民共和国土地管理法》调整范围。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”，上述条款虽未明确指明不得出卖、出租宅基地使用权，但其立法本意是保护农村居民的宅基地的专有使用权，防止出现农民因丧失宅基地使用权而导致流离失所的情况。该规定的“出卖、出租”是在本集体经济组织内部有条件的出卖和出租农村住房和宅基地使用权，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为违反了法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力。现巫善章、巫法兴与黄妹花不属于同一集体经济组织成员，因此签订的宅基地转让协议书符合以上情形，应当认定为不具有法律效力。
关于双方应向对方返还的财产问题。本院认为，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院已认定巫善章、巫法兴与黄妹花签订的《协议书》无效，而涉案宅基地上的房屋亦已建成，故被告应当向原告返还宅基地上的房屋，原告要求被告补偿宅基地价款35万元的请求，于法无据，本院不予支持。被告领取的下山脱贫财政补助资金6000元应返还给原告；被告替原告方缴纳的宅基地地价款30000元，原告应当返还，被告要求原告支付的土地溢价款17万元，无事实和法律依据，本院不予支持；涉案宅基地房屋、附属设施及装修等，应整体折价返还，其评估值为321190元，被告虽称应增加水井的评估值1785元，但未提供证据证明水井存在3米风化石层且原告对此亦有异议，故本院对增加的评估值不予支持；原、被告虽然对评估价格存有异议，但未提供充分证据予以反驳，故原告应向被告返还涉案房屋的整体评估值321190元。
关于评估费的负担问题。本院认为，该评估费系双方当事人为解决本案纠纷实际支出费用，为体现公平原则，应由双方各半负担为宜，该费用已由被告支出，则应由原告直接支付被告评估费损失2250元。
综上，本院认为，原、被告合理的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认巫善章、巫法兴与黄妹花于2006年12月27日签订的《协议书》无效。
二、原告周根美、巫法兴返还被告黄妹花缴纳的宅基地价款30000元、房屋价款321190元、评估费损失2250元共计353440元。
三、被告黄妹花返还原告周根美、巫法兴下山脱贫财政补助资金6000元。
上述二、三项相抵，原告周根美、巫法兴尚应返还被告黄妹花347440元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
四、被告黄妹花在原告全部支付上述款项后三十日内向原告周根美、巫法兴返还坐落于江山市清湖镇清泉村（清湖二村）下山脱贫小区102号的房屋一幢及其附属设施（以衢州源正江浩价格评估有限公司出具的衢浩资评（2016）44号资产评估报告书载明的内容为准）。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告周根美、巫法兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 王行云
二〇一六年九月十九日
书记员 赵莉梅