四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江阳民初字第1388号
原告万伟涛，男，汉族，1962年8月12日生，住泸州市江阳区。
委托代理人邓万清，男，汉族，1958年3月17日生，住泸州市江阳区。
委托代理人彭晓静，四川五月花律师事务所律师。
被告曾贤林，男，汉族，1964年10月5日生，住叙永县。
委托代理人郑海英，叙永县女子法律服务所法律工作者。
第三人叙永县农村信用合作联社，住所地：叙永县叙永镇环城大道水洞子，机构代码：205000307-X。
法定代表人靳学。
委托代理人杨开林，男，汉族，1970年4月20日生，住叙永县。
委托代理人傅光叙，男，汉族，1966年1月13日生，住叙永县。
本院于2012年6月14日立案受理原告万伟涛诉被告曾贤林房屋买卖合同纠纷一案后，依法追加叙永县农村信用合作联社（以下简称叙永信用社）作为本案的第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万伟涛的委托代理人邓万清、彭晓静，被告曾贤林，第三人叙永信用社的委托代理人杨开林、傅光叙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万伟涛诉称：2011年6月27日，原、被告签订《房地产产权转让协议》，被告将其与案外人何绪泽共有的房地产，位于泸州市江阳区华阳乡的楼房1至6幢中51%的份额转让与原告，其中被告的份额为11%，第三人何绪泽的份额为40%，同时约定被告在收到原告定金40万元之日起两个月内办理完毕取得全产权的工作，如一方违约，付守约方按总额的20%支付违约金。51%的份额共作价204万元转让与原告，原告在2011年6月28日和2011年7月6日共支付定金40万元。
2011年12月26日，原、被告签订《转让协议》，由被告将其名下的上述房地产剩余的49%转让与原告，作价205.8万元。协议签订后，2011年12月27日原告按约支付了100万元给被告。期间，原告获知被告一直未取得第三人何绪泽40%的份额，即2011年6月27日《房地产转让协议》中何绪泽名下40%份额的受让不能完成，致使被告不能完成100%产权过户与原告手续，原告的余款按约定“在该房地产过户到原告名下后结算支付与被告”。
综上所述，原告根据上述两份转让协议已经履行了付款义务，被告应当按照协议的约定及时将该房屋变更到原告名下，原告才具备向被告结清余款的约定条件。但被告在2011年6月28日和2011年7月6日收取原告支付的40万元定金后，至今一直未能取得该房屋的全部产权，其行为已违约，应当承担违约责任。同时基于原告已履行付款义务，原告有权要求被告履行产权变更登记手续，待变更登记手续完成后，原告再将购房余款支付给被告。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告履行《房地产产权转让协议》及《转让协议》，将位于泸州市江阳区华阳乡桑树湾社1至6幢房屋产权100%份额变更登记至原告名下；2、被告支付违约金453000.00元。
被告曾贤林辩称：一、被告曾贤林依法于2011年7月22日取得了位于泸州市江阳区华阳乡XX村的房屋及土地的全部物权，符合合同约定，无违约行为。泸州市江阳区华阳乡XX村的房屋及土地原系被告曾贤林与案外人何绪泽按份共有，被告曾贤林占有60%的份额，何绪泽占有40%的份额。原、被告于2011年6月27日签订《房地产产权转让协议》，约定将该房地产51%的份额转让给原告万伟涛，协议第五条第（一）项约定被告在收到原告40万元之日起，两个月内办理取得全部产权工作。2011年7月22日，经泸州市中级人民法院调解，被告取得了泸州市江阳区华阳乡XX村XX社的房屋及土地的全部物权，泸州市中级人民法院以（2011）泸民终字第274号民事调解书对该内容予以确认。依照《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，答辩人在约定期限内取得了转让房地产的全部物权，无违约行为。二、被告负有办理产权变更登记给原告的义务，但在被告履行该义务之前，万伟涛负有先偿还以该房地产向叙永农村信用社抵押贷款160万元的合同义务，而原告万伟涛未先履行该还贷义务。原、被告于2011年6月27日签订的《房地产产权转让协议》第三条约定：“曾贤林取得全产权时，万伟涛再支付80万元（用于曾贤林归还叙永信用社的贷款）定金给曾贤林；万伟涛应付80万元和曾贤林同时归还等额贷款80万元，共计160万元归还信用社贷款后，将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人后，已付定金转为转让费，万伟涛在三日内支付84万元给曾贤林”第五条第（一）项约定：“曾贤林在收到万伟涛定金40万元之日起。两个月内办理完毕取得全产权工作。在双方归还贷款，取出房地产权属证书后10日内办理房屋共有人和土地共同使用权人的登记工作”；双方于2011年12月26日签订的《转让协议》第四条约定：“签订本协议时，万伟涛支付曾贤林100万元转让费，曾贤林贷款160万元转由万伟涛承担，万伟涛应在2012年2月底前归还此款。余款在该房地产过户到万伟涛名下后结算支付给曾贤林”，第五条约定：“万伟涛未按时付款给曾贤林，每逾期一日，按应付总价款金额的千分之一向曾贤林支付违约金，曾贤林在万伟涛归还贷款160万元后，在2012年4月15日前未将转让的房屋产权证和土地使用权证登记为万伟涛，每逾期一日，按万伟涛付款金额的千分之一向万伟涛支付违约金”。两份协议均明确约定，在曾贤林履行产权过户登记之前，万伟涛得先行偿还曾贤林在叙永信用社的贷款160万元。由于万伟涛未履行该先合同义务，且曾贤林履行办理产权过户登记义务的前提条件也是需由万伟涛偿还贷款，故万伟涛违约在先，导致无法办理产权过户登记。故万伟涛再未履行先行合同义务前，要求曾贤林履行后合同义务，其诉求与法相悖，应予驳回。曾贤林保留反诉或另行起诉要求其承担违约责任的权利。
第三人叙永信用社述称：诉争房屋是2010年6月28日抵押给叙永信用社，为期三年，并在管理部门依法登记；抵押在先，原、被告处置诉争房屋在后，叙永信用社要求其债权依法得到保障。
经审理查明：2009年，被告曾贤林与案外人何绪泽共同出资129万元拍得泸州市江阳区华阳街道XX村XX社土地，何绪泽占40%的份额，曾贤林占60%的份额。2011年6月27日，原告万伟涛与被告曾贤林签订《房地产产权转让协议》一份，约定：曾贤林与何绪泽共有的1至6幢房地产，坐落于泸州市江阳区华阳街道XX村XX社，产权证号为泸市房权证江阳区字第2005841、2005842、2005843、2005844、2005845、20058**号，建筑面积分别为995.60㎡、227.40㎡、925.75㎡、559.93㎡、59.89㎡、118.08㎡，合计2886.65㎡，土地使用权证号为江阳区华阳国用（2010）第001号，面积5551㎡；何绪泽占40%的份额，曾贤林占60%的份额；确定曾贤林取得全部产权时，曾贤林自愿将该房地产的51%，即房屋产权的51%，土地使用权的51%转让给万伟涛（曾贤林将何绪泽40%的份额和曾贤林11%的份额一次性转让给万伟涛）；曾贤林转让的51%的份额作价为204万元，万伟涛在该协议生效时于2011年6月28日支付20万元，2011年7月5日支付20万元（用于收购何绪泽的股权）的定金给曾贤林；曾贤林取得全产权时，万伟涛再支付80万元（用于归还叙永信用社的贷款）定金给曾贤林；万伟涛应付80万元和曾贤林同时归还等额贷款80万元，共计160万元归还叙永信用社贷款后，将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人后，已付定金转为转让费，万伟涛在三日内支付84万元给曾贤林；曾贤林从何绪泽处取得40%的房产权和土地使用权份额以及将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人时产生的税费，由曾贤林承担；在未将万伟涛登记为房屋共有人和土地共同使用权人前，曾贤林的贷款利息由曾贤林自行承担；曾贤林在收到万伟涛定金40万元之日起，两个月内办理完毕取得全产权工作；在曾贤林和万伟涛归还贷款，取得房地产权属证书后10日内办理房屋共有人和土地共同使用权人的登记工作；曾贤林在约定的期限内不能完成取得全产权的工作，以及在归还贷款，取出房地产权属证书后不按时办理产权过户手续，视为违约，从约定的期限届满之日起，按万伟涛已付定金额，双倍返还万伟涛的定金，退还定金逾期的，每逾期一日，按应付金额的千分之一向万伟涛支付违约金；曾贤林、万伟涛如一方违约付守约方总额的20%违约金；该协议在曾贤林、万伟涛签字捺印生效。2011年6月28日，原告万伟涛支付被告曾贤林购房款20万元。2011年7月6日，原告万伟涛支付被告曾贤林购房款20万元。2011年7月22日，泸州市中级人民法院出具（2011）泸民终字第274号民事调解书，确认了曾贤林与何绪泽共有的位于华阳街道长丰村桑树湾土地、厂房归曾贤林一人所有。
2011年12月26日，原告万伟涛与曾贤林签订《转让协议》一份，约定：曾贤林与万伟涛于2011年6月27日签订《房地产产权转让协议》，曾贤林将《房地产产权转让协议》中列明的房地产51%份额转让给了万伟涛，曾贤林占49%的份额，现曾贤林自愿将其49%的份额转让给万伟涛；该房地产的转让价格为420万元，曾贤林占49%份额的转让价格为205.8万元；办理房地产产权过户到万伟涛过程中的所有税费由曾贤林承担；该协议签订时，万伟涛支付曾贤林100万元的转让费，曾贤林的贷款160万元由万伟涛承担，万伟涛应于2012年2月底前归还此款，余款在该房地产过户到万伟涛名下后结算支付给曾贤林；万伟涛未按时付款给曾贤林，每逾期一日，按应付总价款金额的千分之一向曾贤林支付违约金；曾贤林在万伟涛归还曾贤林贷款160万元后，在2012年4月15日前未将转让的房屋产权证和土地使用权登记为万伟涛，每逾期一日，按万伟涛付款金额的千分之一向万伟涛支付违约金；未将房屋产权和土地使用权登记为万伟涛前，曾贤林贷款的利息由曾贤林自行承担……。2011年12月27日，原告万伟涛按被告曾贤林的要求将购房款100万元支付给曾双。
同时查明：曾贤林于2010年6月29日向叙永信用社借款160万元，借款期限3年，用登记在曾贤林、何绪泽名下的位于泸州市江阳区华阳街道长丰村桑树湾的土地使用权作抵押担保，该宗地上的建筑物同时抵押，并在泸州市国土资源局办理抵押登记。
原告万伟涛认为其支付被告曾贤林定金40万元后，曾贤林至万伟涛起诉之日仍未取得诉争房屋的全部产权，已构成违约，曾贤林应履行诉争房屋过户登记手续并承担违约金45.3万元即：合同总金额420万元×51%×20%=40.8万元，再加上原告万伟涛已付款总额从2012年4月15日按每日千分之一计算至起诉之日的利息。诉讼中，原告提供被告曾贤林于2012年2月26日与泸州市嘉诚拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》一份，该合同载明了曾贤林委托泸州市嘉诚拍卖有限公司对诉争房屋进行拍卖，被告曾贤林提出该拍卖行为系原告委托。此外，原告万伟涛提出如果被告将诉争房屋过户至原告名下，原告在支付给被告的房屋价款中，优先偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息。第三人叙永信用社提出只要抵押债权得到清偿，第三人即消灭抵押权。
以上法律事实，有当事人陈述、《房地产产权转让协议》、《转让协议》等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告约定由原告代为偿还被告就诉争房屋在第三人叙永信用社出的抵押贷款160万元系原告向被告支付房屋转让对价的一种履行方式，诉讼中，原告提出其在支付给被告的房屋价款中，优先偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、诉争合同是否合法有效；二、关于被告曾贤林是否应将诉争房屋过户至原告名下的问题；三、被告曾贤林是否应承担违约金453000.00元。
针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作以下评述：
一、关于诉争合同是否合法有效的问题。
（一）《房地产产权转让协议》中被告曾贤林的处分行为涉及案外人何绪泽的财产份额，但泸州市中级人民法院于2011年7月22日就何绪泽、曾红艳诉曾贤林、赵培林民间借贷纠纷一案作出的（2011）泸民终字第274号民事调解书后，曾贤林取得了诉争房屋全部产权，曾贤林有权处分诉争房屋。
（二）虽被告曾贤林在第三人叙永信用社抵押权存续期间将设定抵押的诉争房屋转让给原告万伟涛，但房屋的抵押是一种物的担保，只要房屋的担保功能不受到妨碍，房屋的转让不应受到抵押权的限制。本案中，第三人叙永信用社作为诉争房屋的抵押权人未对诉争合同的效力提出异议，且原告自愿在支付被告曾贤林的房屋价款中代为被告曾贤林偿还诉争房屋在叙永信用社的抵押贷款本金及利息，故第三人叙永信用社的抵押债权并未受到侵害。
（三）诉争合同系原、被告真实意思表示，未违法法律、行政法规效力性规定，合法有效，原、被告应按合同的约定恪守履行。
二、关于被告曾贤林是否应将诉争房屋过户至原告名下的问题。
被告曾贤林作为诉争房屋的出卖人，被告应承担办理过户登记的义务。按原、被告的约定，被告已将诉争房屋的全部产权份额转让与原告，原告万伟涛于2012年2月底前代为偿还被告曾贤林在叙永信用社的贷款160万元后，被告于2012年4月15日前将诉争房屋过户至原告名下，过户税费由被告承担。本案中，原告要求被告将诉争房屋过户至原告名下的诉请实质系原告要求被告继续履行诉争合同，原告代为被告偿还叙永信用社的贷款本金及利息亦是原、被告约定的诉争房屋转让对价的一种支付方式，故在原告代为被告偿还该款项后，原、被告约定的过户条件成就，叙永信用社的抵押权消灭，诉争房屋过户登记无法律上或者事实上不能办理的情形，被告应将诉争房屋过户至原告名下，过户过程中产生的税费由被告承担。
三、关于被告曾贤林是否应承担违约金453000.00元的问题。
原告万伟涛认为被告曾贤林在收取定金40万元后至万伟涛起诉之日，仍未取得诉争房屋的全部产权，已构成违约，曾贤林应承担违约金453000.00元，但按照泸州市中级人民法院于2011年7月22日作出的（2011）泸民终字第274号民事调解书已确认了曾贤林与何绪泽共有的位于华阳街道XX村XX社土地、厂房归曾贤林一人所有，故原告的该主张，无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告万伟涛于本判决生效之日起三十日内代为清偿被告曾贤林就泸州市江阳区华阳乡XX村XX社房屋（土地使用权证为：泸江区国用（2010）第XX1号）向第三人叙永县农村信用合作联社的抵押贷款本金160万元及相应的利息；
二、被告曾贤林于原告万伟涛履行前述还款义务后三十日内将其位于泸州市江阳区华阳乡XX村XX社房屋（土地使用权证为：泸江区国用（2010）第XXX号；房屋所有权证为：产权证号为泸市房权证江阳区字第2005XX1、2005XX2、2005XX3、2005XX4、2005XX5、2005X**号）过户至原告万伟涛名下，过户过程中产生的税费由被告曾贤林承担；
三、驳回原告万伟涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4048.00元，诉讼保全费5000.00元，共计9048.00元，原告万伟涛承担4524.00元，被告曾贤林承担4524.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
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审 判 长 范升山
代理审判员 张朝亮
人民陪审员 周守金
二〇一三年一月二十一日
书 记 员 何 洁