苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第317号
原告苏州明月湾旅游景观开发有限公司，住所地苏州市吴中区金庭镇镇夏村二组55号。
法定代表人刘龙，该公司总经理。
委托代理人黄诗忠，江苏盛乾律师事务所律师。
被告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司，住所地苏州市吴中区金庭镇东河新区。
法定代表人金剑良，该公司经理。
委托代理人王炜，江苏拙正律师事务所律师。
原告苏州明月湾旅游景观开发有限公司（以下简称明月湾公司）诉被告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司（以下简称金庭镇资产公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘龙及其委托代理人黄诗忠，被告委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明月湾公司诉称，其公司前身吴江市金杨园艺有限公司（以下简称吴江金杨公司）应吴中区金庭镇人民政府之邀，于2006年与被告金庭镇资产公司签署土地租赁合同一份，约定由原告承租合同范围内的土地即金铎岭废矿区进行生态园项目开发经营。并且双方商定于该合同签署后，由原告承接土地租赁合同的所有权利和义务。在上述合同中明确约定，被告须负责办理有关生态园项目开发经营的各项规划申报审批手续，并要求原告对生态园进行大规模建设，其他相关手续由被告负责完善。原告在取得初步的立项、专家顾问报告后即应被告的要求进行开发建设。其时，金铎岭废矿区开发基础条件贫乏，水、电、通信等设施全无，原告公司先后投入大量资金，将废矿区改造成生态果园，将金铎岭滑坡区固土整治并恢复金铎岭松篁古迹，保护一亿三千万年前的地质遗迹，并修复开发十二生肖景点。恢复废矿区生态环境，利用生态生物污水处理综水回用技术修复湿地。采用生物生态链管理模式保护生态平衡，完善生态园内部光缆、水、电等地下设施的建设。生态园一期项目于2010年3月建成。至今，原告已累计在生态园内投入资金2980万元人民币（具体见所附项目投资清单汇总表）。但被告并未按合同约定以及承诺为生态园的开发建设完善好相关手续，经营用电、消防、卫生许可等问题一直无法解决，导致生态园至今无法经营。废矿区整治复绿申请的扶持资金到当地镇财政所后亦没有发放给原告。为此当地镇政府委派项目对接领导，与原告协商，告知项目未完善的相关手续正在办理中，复绿申请的扶持基金计划从金龙矿调给原告，但至今原告仍分文未得。被告存在如下违约行为：一、被告怠于履行《土地租贷合同》的不作为造成山体崩塌。自从2009年2月地质专家发现局部岩石异常后，原告多次向被告提出削坡减负申请，但直到22个月后的2010年12月16日生态园发生了山体崩塌，造成生态园垂钓区严重经济损失后，当地相关部门才启动地质灾害整治。为顺利开展整治工程，原告公司及公司负责人刘龙不惜借用朋友房产抵押贷款，支付个人工资，并全力配合政府工作。在2011年6月至2012年4月期间，因山体综合整治将宕口山坡复绿区域和生态防护景观区域，以及景点综合服务区的配套设施直接掩埋，造成生态园一期已建项目三分之一彻底被毁。二、理赔遇到推诿，重点项目被变成违规项目。地质灾害整治时，镇政府和区国土部门多次现场协调，并承诺待整治结束后按实际损失评估后理赔。整治红线外由施工损坏的设施由施工方修复，若不修复可从工程款中扣除。后因领导调整，生态园项目衔接工作就此终止。山体整治结束后，其与被告及当地镇政府协商关于自然灾害和整治造成经济损失的理赔，以及废矿区整治复绿扶持资金等事项，但对方拒绝理赔，并于2012年8月将金铎生态园扣上了违章项目的帽子，正在恢复自救施工的生态园，被勒令全部停工。三、多方压力迫使原告面临倒闭。因原告无能力及时归还小贷公司423万元贷款和其他应付款，债权人通过法院将原告公司开发的生态园全部查封，值班人员无条件退出。生态园开业准备的所有设施设备及用品，以及吴江金杨公司在生态园的所有施工机械设备、合作社与林科院的实验设施及用品、原告公司所有的资料都被查封于生态园内。生态园查封导致原告与省林科院、世界自然基金会及其他单位合作的项目全部停止，生态园彻底瘫痪，原告公司面临倒闭。原告认为，原告公司之所以出现上述所述状况，皆因被告未及时为原告办理各项规划报批手续的违约行为所造成。被告的违约行为造成原告公司的巨大经济损失。故请求判令被告继续履行双方于2006年4月13日签订的《土地租赁合同》，为原告办理好各项规划审批手续至合法经营为止，并赔偿原告停工停业至今的经济损失1600万元（具体以法院委托评估为准）；如被告不能办理各项规划审批手续至合法经营为止，则双方解除合同，赔偿原告所有的投资损失2980万元（具体以法院委托评估为准）。
被告金庭镇资产公司辩称，原告主体不适格，2006年4月13日其与吴江金杨公司签订《土地租赁协议》及《租赁合同补充合约》，甲方为被告，乙方为吴江金杨公司，该合同约定：“乙方应在西山注册休闲农庄新公司，待公司成立后，一切权益责任移交新公司接管，并与新公司重新签订协议”，其并不知道新公司是否成立，但被告并未与原告重新签订任何协议，本案中原告以其名义起诉属于诉讼主体资格不适格。原告已无权要求被告继续履行合同，亦无权主张被告办理各项审批手续。根据《土地租赁协议》约定，原告应在合同签订后的每年1月31日前支付当年的土地租赁费用，现原告已连续结欠被告土地租赁费53.22万元。既然承租人不支付租金，也无权要求被告继续履行租赁合同。《土地租赁协议》第十条约定由吴江金杨公司承租土地使用，其申报手续可由被告协助办理，办理过程中所发生的费用由乙方负责，显然办理各项手续的主体只能是吴江金杨公司，被告只是有义务协助办理或在办理过程中提供必要的方便等事宜。原告主张的所谓要求被告办理各项规划审批手续缺乏事实和法律依据。原告诉请由被告赔偿所谓的投资损失缺乏依据。根据合同约定，合同主体双方是土地出租与承租的法律关系，出租者的义务是按时将土地交付给承租人使用，承租人的义务是按时足额支付租赁费用，被告只要将土地交付给租赁人即履行了合同义务，至于承租人如何进行经营活动出租者在所不问，承租人自主经营、自负盈亏，承租人的投资损失不应由其承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月13日，吴江金杨公司（乙方）与被告前身苏州市吴中区西山镇集体资产公司（甲方）签订土地租赁协议，乙方在西山镇庭山村红苗嘴原石矿处建办休闲农庄项目，租赁使用甲方土地一事签订协议，协议主要内容为：乙方所租赁建办休闲农庄的土地位于苏州市吴中区西山镇金铎村红苗嘴原石矿区，包括临湖延边坡地码头，土地面积约为45亩（具体以实际测量面积为准，附面积清单）。土地租赁建办休闲农庄的使用时间自2006年4月1日至2026年3月31日共计二十年。土地租赁价格第一年至第三年为1000元/亩，以后每三年按第一年1000元/亩的基础上上升10%（即上升100元/亩/年），租赁期满，若西山整体规划不变，本合同可延长10年租期，租赁价格另行商定。土地租赁使用费交付时间为：签订租赁协议时即付定金10000元，其余租赁费在乙方进场动工前一次性付清。以后每年的土地租赁费交付时间在当年的一月三十一日之前（土地使用费计算时间从2006年4月1日起计算）。在租赁使用该块土地时，甲方允许乙方在其所租赁的范围内建造必需的生产经营用房及辅房（其性质属临时建筑），但必须按照西山旅游发展的整体规划进行建设，实行先规划后实施。乙方进场动工前，甲方负责协调联系相关部门将生产生活用电、用水、通讯、道路等通至乙方所租赁土地的外边线，费用由乙方按实支付。合同还约定，乙方应在西山注册休闲农庄新公司（待新公司成立后，一切权益责任移交新公司接管，并与新公司重新签订协议），其申报手续可由甲方即被告协助办理，但乙方必须积极配合甲方；在办理过程中所发生的费用（指有关部门规定必须交纳国家的）由乙方负责。签订本合同后，岸线管理等事项和遗留问题由甲方负责处理。同时，在租赁地块红线范围内若需要办理规划报批手续的，则由甲方负责处理。此后，吴江金杨公司（乙方）与被告金庭镇资产公司（甲方）又签订租赁合同补充合约一份，主要内容为鉴于甲方、乙方签订了土地租赁合同，又鉴于上述土地租赁合同租赁期仅限于二十年，而乙方休闲农庄项目用地期限要求达到三十年，故各方签署本备忘录对有关问题做出安排。一、甲方承诺《土地租赁合同》到期后，全面与全力协调周边各相关部门关系，力求使乙方可以按照《土地租赁合同》约定条件延续十年给乙方租赁使用相关租赁物，但租赁价格结合当时的物价增长因素另行协商确定。二、在延续期内，如遇相关政府部门规划建设等强制性因素，乙方使用《土地租赁合同》项下租赁物未能按照上述条件达到十年，乙方必须无条件服从。但甲方应提前通知乙方，并让乙方在适当的时间内进行迁移；如果由于西山的整体规划调整迫使乙方必须迁移，由此而导致乙方产生额外费用，甲方双方应友好协商，按其实际所发生的费用适当给予补偿。该份补充合约将签订时间打印为2005年4月13日。
2006年9月15日，苏州太湖国家旅游度假区经济发展局向西山镇政府下发“关于同意西山镇人民政府金石岭休闲农庄项目开展前期工作的通知”，明确《关于金石岭休闲农庄项目的核准申请》收悉，经研究，认为该项目符合相关的产业政策。为便于相关职能部门进行专业审查，现同意该项目开展项目选址、环保、土地等前期工作。2006年11月23日，苏州市吴中区环境保护局对该金石岭休闲农庄同意立项。
2006年起，原告对承租的废矿区进行了综合整治，先后对区域内20亩滑坡区进行了加固，恢复了金铎松篁和十二生肖石遗迹，并将30亩宕口改建成观光果园，废矿区回复绿化，建设生态园的配套设施。
2009年，金石岭矿区宕口发生塌方等地质灾害。同年6月10日，被告金庭镇资产公司向苏州市国土资源局、金庭中心所提交申请，主要内容为：金庭镇东河社区金铎岭红庙咀废弃宕口于2003年关闭，2005年复垦整治，并于2006年开始复绿，现地貌环境已有很大改善。该宕口与十二生肖石相连，属西山地质公园地质遗迹重点保护点。当时宕口采用凹陷式开采，留下高度30-45米、长度为250米的山体断面，且坡度达到75-80度。由于该山体岩层属地震断裂部位，为地质灾害易发地，时常发生山石滚落现象，对宕口周边的人民群众及十二生肖石景点造成极大的安全隐患，为此要求国土等相关部门前来现场实地勘察，尽快制订预防方案。2010年苏州市国土资源局吴中分局发出崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害防灾避险明白卡，载明灾害类型为崩塌、滑坡，灾害位于金石岭休闲农庄东侧，紧邻农庄内建筑物，灾害诱发因素为降雨、震动、坡脚开挖、坡顶加载；并划定危险区，危险区内禁止任何人员进入，定期观察，降雨期间需加强监测频率。原告法定代表人刘龙于同年8月31日签收了该份明白卡。期间，金庭镇政府就金石岭农庄地质灾害防灾工作多次现场办公以及召开会议组织协调，制定防灾措施。2010年11月11日，金庭镇政府向苏州市国土资源局吴中分局提交“关于对金庭镇金铎岭地质灾害削坡整治的申请”，主要内容包括：2006年原告对整个矿区进行了综合整治，先后对区域内20亩滑坡区进行了加固，恢复了金铎松篁和十二生肖石遗迹，并将30亩宕口改建成观光果园…2009年部分山体已滑坡…对金铎岭滑坡、崩塌等地质灾害区的整治已迫在眉睫。一期（生肖石沿坡）整治已完成，总投资284万元，初步预测二期金铎松篁沿坡削坡整治资金约需345万元…恳请国土部门支持。2010年11月22日，金庭镇人民政府向度假区管委会作出“关于对金庭镇金铎岭地质灾害削坡整治的请示”，主要内容为：金铎岭在八十年代经历了开山采石，地形、地貌遭到严重破坏，为保护生态环境，镇政府在九十年代停止了开山采石。2006年投资284万元对矿区进行了综合整治，先后对区域内20亩滑坡区进行了加固，将30亩宕口改建成观光果园，恢复了金铎松篁和十二生肖石遗迹。虽然金铎岭宕口面貌已大为改观，但开山形成的75度斜坡在雨雪的冲刷下，岩石风化严重，山体出现多处裂缝，已列为省重点地质灾害隐患点，2009年至今出现了多次山体滑坡现象……为避免地质灾害的发生，彻底消除安全隐患，其提出对金铎岭地质灾害进行削坡整治的申请，预计总投资为345万元。恳请上级支持。2010年12月16日山体发生崩塌，金庭镇人民政府安全生产委员会于当天发出紧急通知：因山体塌方，存在严重安全隐患，所有人员严禁进入危险区域。2011年7月4日，苏州市吴中区发展和改革局作出“关于苏州市国土资源局吴中分局金铎岭崩塌滑坡地质灾害治理项目的批复”，项目概况为在金铎岭崩塌滑坡实施地质灾害治理，治理复绿山体坡面22000平方米，总投资800万元。苏州市国土资源局吴中分局组织进行了金铎岭地质灾害治理和山体坡面复绿工作。2009年9月8日，苏州市规划监察所向原告发出通知单，该通知单载明原告单位所建休闲农庄未见建设工程规划许可证，要求立即停止施工，携带有关证照及图纸资料至该所。同年9月25日，苏州市规划监察所向原告发出违法建设处理通知，并要求提供景区管理部门审批意见。
审理中，原告认为，吴江金杨公司的法定代表人也是刘龙，2005年刘龙应西山镇政府邀请参与招商引资，2005年底其将规划方案提交西山镇政府，2006年4月13日以吴江金杨公司名义与镇政府委托的集体资产公司签订土地租赁合同，用途是经营休闲农庄，包括餐饮、住宿、观光、垂钓、采摘及农产品研发加工，当时就是废矿区，没有任何建筑物及植物，山坡未整治过，双方也未办理交接手续。西山镇政府要求其成立一家新公司，由新公司承接土地租赁合同权利义务。其就按照租赁协议第十条要求成立了原告明月湾公司，之后所有的报批手续均是以明月湾公司名义办理。明月湾公司就是为该项目成立，之后合同履行中也是明月湾公司与被告进行处理。在政府的批文中也反映是明月湾公司报批的。租赁范围就是租赁协议第一条约定的范围，现名称为金铎岭生态园，当时平地面积45亩，整治后包括平地和山坡面积是76亩，合同约定了租期20年及租金金额、支付方式。租赁合同中明确承租用途是建设经营金石岭休闲农庄，当时向其交付的是废矿区，西山政府允许其在租赁范围内建设房屋及辅房。合同第12条约定在红线范围内需要办理规划报批手续的由甲方即被告负责办理。在签订协议之后，考虑到是废矿区，整治成休闲农庄周期长、投入大，所以需要更长租赁期，而法律规定只能是20年，所以同一天还签订了补充协议，增加了10年租赁期限，协议上时间写成2005年是笔误。涉案项目是金庭镇政府招商的重点扶植项目。2009年苏州市规划监察所认为项目违章，金庭镇政府还在项目外树立了重点推进项目的牌子，认定该项目是合法项目。2009年9月8日及9月25日苏州市规划监察所要求提供景区管理部门的审批意见，其向政府汇报后，政府派人到监察所说明情况，并向其承诺继续办理后续手续，要求其加快投资进度。2009年5月8日，金庭镇人民政府出具房屋产权证明，证明其在农场建设的房屋是经金庭镇政府认可的，是合法建筑。2009年2月份，其请地质专家勘探，发现存在地质灾害风险，所以申请削坡整治，后被告向国土部门申请削坡整治，但国土部门不同意。后来发生了山体崩塌后，政府征用了37亩地进行削坡处理，防止再次发生地质灾害。2010年12月16日在垂钓区发生自然崩塌，垂钓区被掩埋，包括房屋、建筑、桥梁、亭子均被毁。西山镇政府答应整治完毕后再赔偿给原告，当时核定损失是184万元。红线区的山坡所有的绿化和景观区不做理赔，金额为193万元，整治完成后包括后来征用的37亩地无偿给原告使用，抵消绿化范围内被削坡挖掉的损失。整治红线范围内平地上被填埋的按评估数字理赔，金额为147.2万元。整治施工时超过红线外的损失由施工方修复或者理赔。施工期间造成损失74万元，当时国土部门协调政府赔偿，但最后没有赔偿。其并未超红线范围租赁，超出部分是政府答应无偿给其使用的。被毁后江苏省地质调查研究院对于综合整治前的情况做了全方位的测绘。削坡整治后其将红线范围内的房屋、场地、绿化环境、防护栏、污水处理系统、停车场进行了修复，已基本建设完毕。其承租之后对矿区尽到了保护义务，发现问题之后也向被告和政府相关部门申请削坡，但是一直没有批下来，最后发生塌方造成其巨大损失。其与被告签订的合作协议约定，所有各项规划审批手续由被告负责办理，其租赁的土地原来是废矿地，属于四荒地，按照国家政策复绿之后，政府应该为其办理林权证和土地使用权证，但被告没有为其办理。在旅游景点开发中，还应该给其5.8%建筑用地土地指标，允许其建设房屋。现在其建造房屋，被告应该帮其办理产证。并且由于被告未能办理消防和卫生许可手续，导致其无法经营。被告不仅未按合同约定完成上述报批手续，反而在发生二次塌方之后，更换后的镇政府领导认为该项目是违章项目。
被告认为，根据当时情况，涉案地块可用于开发休闲农庄，但建造建筑物必须按照法律规定履行相关审批手续。合同目的是从事农业生产、旅游观光等，承租人是否超出合同约定的经营项目，超出部分是否受法律保护与被告无关。吴江金杨公司与明月湾公司是两家独立的法人，根据合同约定原告应与其重新签订租赁协议，其也不能确定原告是否就是按照约定的成立用来承接租赁协议的公司。合同第12条不能直接理解为由其负责办理，并且其也不是办理主体。被告义务只是办理规划报批手续，对于之外的其他手续，其没有义务办理规划报批手续之外的手续。规划报批手续就是办理土地规划手续。被告曾经报批过手续，但是按照当时政策没有办下来。金庭镇出具房屋产权证明只是为了配合原告开办合作社，并非证明建设房屋合法。出现地质灾害后，金庭镇有关政府部门一直在履行职责，但镇政府无权对削坡事项作出决定，所以及时上报了有关部门，对于地质灾害造成原告损失，被告不应承担责任。原告主张的赔偿金额没有证据证明。如果造成了原告损失的金额可以确定，损失中哪些是被告的过错造成的，需要证明损失与我方过错之间的因果关系。原告提供的证据证明苏州市规划监察所于2009年9月就要求其停工，故对于损失扩大部分，应由原告自行承担。
另，原、被告均确认租赁土地无权属证书，签订租赁合同未履行审批手续。原告未向被告缴纳租金，但原告称被告给其前3年免除租金2年减半的优惠条件，对此被告不予认可。原告还称，生态园被法院查封后，其不再管控承租地块及内部设施。
审理中，原告申请司法鉴定，要求对其在废矿区中建设的果园区、金铎松篁景点、农产品研发区、十二生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区、被毁工程量（包括山坡环境整治、绿化及配套的场地房屋等设施）、山体整治后重建工程量等造价及生态园开展之前的配套物品（包括厨房不锈钢家具、书法、牌匾、石头桌椅、家具、绿化施工管理机械工具、生态农业合作社实验办公设备等）价格进行评估。
本院委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对生态园开展之前的配套的厨房不锈钢家具、书法、牌匾、石头桌椅、家具等、绿化施工管理机械工具、生态农业合作社的实验办公设备（具体以现场清点为准）进行评估，该评估公司经现场勘察，涉案设备由法院查封，现存放在西山金铎岭休闲农庄内，暂时全部闲置停止使用，部分设备已被拆卸。2015年11月26日，该评估公司作出评估报告，认定涉案实物资产评估价值为10.44万元。
本院委托北京市建壮咨询有限公司（以下简称北京建壮咨询公司）对废矿区所建果园、金铎松篁景区、农产品研发区、十二生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区、被毁工程量、山体整治后重建工程量造价进行鉴定。该公司制作鉴定报告初稿后，本院组织北京建壮咨询公司与原、被告进行了核对，北京建壮咨询公司对于金铎岭生态园资产的造价鉴定作出说明，鉴定报告主要分为六个方面，1、现存资产，包括农产品研发区、金铎松篁景点、十二生肖、综合服务区、垂钓区、果园，其对现存的实物进行了现场清点，原、被告均派人到场确认。2、被毁工程，由于山体滑坡造成现场已经被破坏，其主要是根据原告提供的资料进行鉴定，由于原告提供资料不全面导致鉴定时间拖了很久，2015年10月底原告提供了现场的图片资料、影像资料，证明工程量确实存在，其还调取了百度地图、谷歌地图显示的照片前期规划资料，其根据上述资料作出了鉴定结论，由于争议和金额大，故对价格进行了调减。3、果园被毁工程，其鉴定方法与前述被毁工程基本相同，现场已经没有果园，由于被毁部分和现状有相似性，从被毁面积和原告申报数据进行推测得出结论。其要求原告提供了被毁工程量的证据，包括图纸、现场图片，评估时也参考江苏省地质调查研究院的测绘图，但测绘图只能显示区域内种植的树木和对财产的描述，但无法显示树木的高低和财产的具体细节。4、前期项目费用及项目管理费用，前期项目管理费用包括：现场地形测绘4万元左右，规划方案8万元，土壤改治方案8.7万元，临时设施等35万元，法律咨询费5万元，苏州园林局按照江苏省太湖旅游规划项目调整、规划设计两项费用12万元，以上根据原告申报金额并提供成果文件（设计图纸、规划图、方案等），其在以上成果文件基础上判断原告申报金额是否实际发生是否合理。项目管理费用，在资产评估中已经包含，故对项目管理费用进行了酌定。5、项目性质变化额外损失、项目性质变化额外损失财务费用，不在管理费范围内，故未进行评估。原告对鉴定报告初稿中的现存资产、被毁工程、果园被毁工程、前期项目费用及项目管理费用的评估结果均予以认可，并认为对于被毁工程，江苏省地质调查研究院在削坡整治时做了测绘，测绘图可反映被毁前的财产状况。滑坡造成了一定的损坏，但其投入的建筑物、树木、景观、桥梁、道路、生态污水处理系统均完好无损，后进行削坡整治时将上述财产填埋，当时镇政府答应整治后对红线范围内因山坡整治被毁坏的财产通过评估进行补偿，后未作补偿。项目性质变化额外损失、项目性质变化额外损失财务费用因无法鉴定，其另行提供证据，如无法认定其另案处理。被告认为，该项目未经过行政机关的批准手续，现有证据无法证明现存资产是原告投入，对现存资产的评估金额过高，被毁资产缺乏鉴定的基础材料，不能仅根据原告陈述、图纸及照片进行推测，其对被毁及果园被毁资产的评估结果存在异议。对前期项目费用及项目管理费用，必须要提供相关建筑物施工图及施工方案才能计算，该部分费用不必然发生，其对该项费用存在异议。项目性质变化额外损失、项目性质变化额外损失财务费用与本案无关联性，也未进入鉴定范围，其不予认可。此后，本院又组织北京建壮咨询公司与原、被告至实地进行了复核。
2016年6月28日，北京建壮咨询公司作出工程造价咨询报告书，鉴定内容包括：废矿区所建果园、金铎松篁景区、农产品研发区、12生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区、被毁工程量、山体整治后重建工程量。该咨询公司认为本次所需司法鉴定不动产，是在之前10多年期间陆续形成的，时间跨度很长，时间很难一一界定，故按委托鉴定时间2015年6月作为司法鉴定时点较为合理。本项目申请方原始投入申报金额为4733.80万元，司法鉴定金额为4043.10万元，其中现存资产3155.29万元，被毁资产691.56万元，果园被毁资产36.25万元，前期项目费用及项目建设单位管理费用160万元。司法鉴定说明中载明：1、本鉴定结果的依据法庭提供的相关资料；依据现场四方实测数据。2、现存资产工程量数据，主要通过现场四方实测、结合设计图纸等资料确定工程量，个别为现场估测，如金铎松篁景点中的黑松。3、被毁资产、果园被毁资产工程量数据，主要依据设计图纸、被毁前实物照片、被毁资产与现存资产对比测算、卫星图等等，进行资产核对复核。经复核并对被毁工程量进行了部分修正，认为报告中被毁资产工程量数据基本可信。4、报告中部分资产鉴定金额偏低，如黄石、太湖石材料单价；枇杷果树苗木单价等。出于多方考虑，上述金额没有调整。5、前期项目费用及项目企业管理费用，申报金额620.8万元，其中建设单位管理费用与施工企业管理费多数重叠，本鉴定“前期项目费用及项目建设单位管理费用”鉴定金额160万元。
2016年8月19日庭审中，原告表示对江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告和北京建壮咨询公司作出的工程造价咨询报告书均无异议，并认为被告构成违约，违反租赁合同第九条，未将生产生活用电用水通讯道路等通至红线边。违反租赁合同第十二条，未办理在租赁土地红线范围内需要办理的规划报批手续，导致合同无法履行，故要求解除合同，并由被告按照两份司法鉴定报告确定的损失金额进行赔偿。被告则认为两份鉴定报告与本案无关联性，其将土地交付给原告时也并不知道是否存在隐患，被告不存在违约行为，不应由被告进行赔偿或补偿。
上述事实，由原告提供的土地租赁协议、补充协议、工商登记材料、太湖度假区经济发展局文件、吴中区环保局建设项目环境影响申报（登记）表、苏州市规划监察所通知单及违法建设处理通知复印件、评估报告、工程造价咨询报告书及谈话笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，关于合同主体。本案租赁合同虽为吴江金杨公司与被告签订，但合同中约定承租方应在西山注册休闲农庄新公司，待新公司成立后，一切权益责任移交新公司接管，可见履行土地租赁合同的合同相对方并非吴江金杨公司；原告与吴江金杨公司法定代表人相同，原告称其即为按照合同约定接受土地租赁合同权利义务的，虽然原告与被告未再行签订书面合同，但在合同实际履行中均是以原告名义，被告及主管部门均予以认可，故本院采信原告意见，原、被告为履行本案土地租赁合同的主体。
关于合同效力。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。严格控制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十七条规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，被告通过与吴江金杨公司签订租赁合同的方式将涉案土地用于开办生态园，其性质属于商业开发而非农业建设，该项目建设至今未获得县级以上人民政府土地行政主管部门批准，违反了国家土地管理基本法律法规，原告在未取得建设工程规划许可证的情形下，在涉案土地上进行建筑物及其他工程建设，双方当事人订立合同的目的和合同内容均违反了国家土地法律的效力性强制性规定，应当认定本案所涉土地租赁协议和租赁合同补充合约均为无效。无效的合同，自始没有法律约束力，故原告以被告违约主张解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于双方过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的租赁合同关于土地租赁期限、土地用途等约定违反了效力性强制性规定，在未履行审批手续的情况下，对涉案土地进行了非农业商业开发建设。原、被告双方对于租赁涉案土地用于商业经营均为明知，但在未经有权机关审批的情况下签订租赁合同，自始至终未办理相关审批手续，双方对此均有过错，被告作为依法管理镇级集体资产、从事集体资产经营活动的企业法人，明知土地用途变更应当办理变更登记手续，仍与原告签订租赁合同，在合同履行中也积极向上级部门申请立项、协助报批，因此就合同无效方面，被告的过错大于原告。
关于赔偿损失。原告承租涉案土地后，对承租的废矿区进行了综合整治，先后对区域内20亩滑坡区进行了加固，恢复了金铎松篁和十二生肖石遗迹，并将30亩宕口改建成观光果园，废矿区回复绿化，建设生态园的配套设施，其出资投入的工程项目已附着于租赁土地，并且其施工建设的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设未办理建设工程规划许可证，属于违章建筑，因此原物返还从事实上和法律上均不能实现，原告据此要求被告赔偿相关损失，应予准许。对于损失数额，本院已委托评估部门进行评估，对于江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对实物资产作出的价格评估，系该评估公司对生态园内现有实物进行勘查后得出的鉴定结论，且该部分实物因闲置时间较长而基本丧失使用功能，故本院按照评估价值确实该部分现存实物损失为10.44万元。对于原告其他工程建设投入损失，根据北京建壮咨询公司作出的工程造价咨询报告书，其主要通过现场四方实测、结合设计图纸等资料，个别现场估测的方式，确定了包括农产品研发区、金铎松篁景点、十二生肖、综合服务区、垂钓区、果园内现存工程量数据，对上述区域内现存实物进行了现场清点，并进行了复核，故对于工程造价咨询报告书确定的现存工程资产3155.29万元予以认定。对于前期项目费用及项目管理费用，鉴定部门根据原告申报金额及成果文件酌定160万元，该部分费用已实际发生并在合理范围内，本院对该项评估结果予以采信。但对于被毁资产、果园被毁资产工程量，鉴定部门主要依据原告陈述及其提供的设计图纸、照片卫星图等进行核对，尚缺乏原始的基础性材料予以证明，虽然也参考削坡整治当时江苏省地质调查研究院所做的测绘图，但该测绘图也只能显示当时区域内概况，并不能反映被毁财产具体情况，因此对于咨询报告书中涉及的该部分被毁工程量，本院不予采纳，原告可待证据充分时另行主张。综上，本院认定原告损失金额为3325.73万元。因原、被告双方均有过错，同时结合原告在苏州市规划监察所通知其停工后仍进行建设的行为，依据前述认定双方的过错程度和过错大小，酌定由被告承担损失的60%，即为1995.44万元，其余损失由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告苏州明月湾旅游景观开发有限公司与被告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司于2006年4月13日签订的土地租赁协议及租赁合同补充合约无效。
二、被告苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司于本判决生效之日起一个月内赔偿原告苏州明月湾旅游景观开发有限公司人民币1995.44万元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币190800元，由原告负担48274元，被告负担142526元；实物资产评估费用2200元，工程造价评估费用303017元，两项评估费用合计305217元，由原告负担74417元，被告负担230800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
审 判 员 江 伟
人民陪审员 顾炳元
二〇一六年十月八日
书 记 员 朱 婷