河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2589号
上诉人（原审原告）：符炜（曾用名符伟），男，汉族。
上诉人（原审原告）：赵霞，女，汉族。系符炜之妻。
上述两上诉人的共同委托代理人（特别授权）：王干益，河南开物律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱金平，男，汉族。
委托代理人：杜红强，河南尚中律师事务所律师。
上诉人符炜、赵霞因与上诉人朱金平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民一初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。各方当事人及其委托代理人均到参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月21日，案外人孙宪文以符炜的名义与朱金平签订协议书一份，该协议书主要约定：“一、甲方（符炜）自愿将坐落在洛阳市西工区洛北乡五女冢村西区九排24号的房屋转让给乙方（朱金平），甲方宅基地面积宽10米，长10米，共计面积100平方米，总建筑面积240平方米。二、乙方自愿以壹拾捌万元整的价格买下使用权和所有权，债务与乙方无关。三、甲方负责提供有关宅基地的证明和材料，费用由乙方负责。四、在没有办理过户手续前，如政府或村里统一拆迁，一切赔偿补偿费用归乙方所有，如需甲方负责领取，甲方应如数归还乙方。五、本协议生效后，乙方一次性付给甲方人民币壹拾捌万元整”。该协议签订后，朱金平于当日将180000元的购房款转入户名为符炜的帐户（该存折当时由孙宪文保管）。之后由孙宪文以符炜的名义给朱金平出具收条一张，上载明：“今收到朱金平买房款壹拾捌万元整。符炜，7月21号”。符炜称2009年11月从外地回到洛阳后发现房屋被占进而知道房屋已被卖与朱金平，遂要求朱金平返还房屋，并于2011年将朱金平起诉至原审法院要求返还宅基地和房屋。原审法院于2013年1月16日向符炜和朱金平送达（2011）西民初字第812号民事判决书，以涉案房屋已被拆迁，符炜诉求不能实现为由驳回了符炜的诉讼请求。2010年10月16日朱金平以符炜的名义与西工区洛北乡五女冢村民委员会签订编号为五女冢拆补（2010）223号《五女冢村拆迁补偿安置协议书》一份，符炜（乙方）与五女冢村委会（甲方）、洛阳市西工区人民政府（丙方）、西工区洛北乡人民政府（丁方）。协议书中约定项目建设需要拆除房屋建筑面积253.66㎡，其中一、二层按照1：1安置200平方米，三层按照2：1安置7.42平方米，同时五女冢村委会一次性补偿朱金平65311元。另查明，孙宪文在以符炜的名义与朱金平签订协议书时持有宅基地的宅基证和房屋钥匙，并在协议签订履行后将该证及钥匙交给朱金平保管。但朱金平并未出示符炜的委托书。朱金平占有房屋后并未对房屋进行改造重建，仅作了装修。《五女冢村拆迁补偿安置协议书》上第五页“符炜”二字是由朱金平所签。
原审法院认为：符炜与朱金平于2007年7月21日所签房屋买卖协议违反国家强制性规定，应为无效合同。根据有关法律规定因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。导致合同无效的过错方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，符炜与朱金平所签房屋买卖协议无效的原因系违反了法律、法规的相关规定。但协议内容系双方当事人真实意思表示，且双方在协议签订后，已按协议内容各自履行了相应的义务。符炜称是案外人将其房屋出卖，其本身并不知情的理由，现虽已证明“协议书”及“收条”均为案外人书写并签字，但是案外人同时掌握符炜的宅基证、房屋钥匙及以符炜名义所开立的收款帐户，那么朱金平依据上述的材料完全有理由相信出卖房屋是符炜的真实意思。符炜未妥善保管相关房屋凭证所造成的后果不应由朱金平承担。并且依据买卖协议内容，符炜作为出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地可能会发生国家征用并因此得到赔付权益，但在上述合同履行之后又主张合同无效，符炜应对合同无效承担主要责任。由于符炜未提供证据证明朱金平所得的全部拆迁权益是对符炜原出售房屋的补偿，故对于符炜要求返还洛阳市西工区洛北乡五女冢村西区九排24号宅基地、房屋所属全部拆迁权益的诉求，不予支持。朱金平应返还的数额，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等因素予以确定。因此，原审法院酌定朱金平返还符炜30000元较为合理。至于符炜的其他诉求及朱金平的其他辩称，证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、限朱金平于本判决生效后十日内返还符炜、赵霞30000元。二、驳回符炜、赵霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，由朱金平与符炜、赵霞各半承担（朱金平应承担的诉讼费已由符炜、赵霞先行垫付，待执行时一并清结）。
符炜、赵霞不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定案外人孙宪文冒用符炜名义与朱金平签订的协议书是双方真实意思表示，属认定事实错误。原审法院仅凭案外人孙宪文保管符炜的宅基证、房屋钥匙以及以符炜名义所开立的账户就认定符炜具有出卖宅基地使用权的是荒谬的。由于符炜长期不在洛阳，就由他的生意合作伙伴――案外人孙宪文保管宅基证和房屋钥匙，便于将房屋对外出租；所谓的以符炜名义开立的账户，是作为符炜与案外人孙宪文共同办理的公司流动资金账户使用的，该账户的存折一直由案外人孙宪文保管，符炜从未使用过该账户。2、原审法院认定双方在签订协议后，已实际履行了各自的合同义务的观点不能成立：符炜从未见过朱金平，也不知道朱金平给符炜支付过18万元的所谓购房款，更未使用过该18万元，何来上诉人履行了合同义务所谓的履行合同义务，完全是朱金平和案外人孙宪文恶意串通，因为款项是打给案外人孙宪文保管的账户，收条也是孙宪文出具的。3、原审法院适用法律错误。原审法院认定双方案外人孙宪文冒用符炜名义与朱金平签订的协议书无效，理由在于“违反了法律、法规的强制性规定”，实则该合同并非符炜所签订，也非符炜愿望，是案外人孙宪文冒用符炜名义签订，该合同不是无效合同，而是根本就未成立。即使按照原审判决认定协议书无效的理由，一审法院应当按照《合同法》的规定处理本案，由朱金平赔偿上诉人的损失。请求撤销原审判决，依法改判朱金平将洛阳市西工区洛北乡五女冢村西区9排24号房产的全部拆迁收益归还符炜、赵霞；本案一二审诉讼费用由朱金平承担。
朱金平答辩称：1、一审判决认定事实正确，案外人孙宪文以符炜名义与朱金平签订的协议书是符炜真实意思表示，其理由如下：首先，虽然协议书上“符炜”签字系孙宪文代签，但孙宪文持有宅基证、房屋钥匙、符炜私章，朱金平完全有理由相信孙宪文具有代理权，事实上，在商谈出售事宜过程中，孙宪文也多次通过电话将相关协议事项告知了符炜。其次，符炜、赵霞的上诉状中称：“由于符炜长期不在洛阳，就由他的生意合作伙伴即案外人孙宪文保管宅基证和房屋钥匙，便于将房屋对外出租”的理由是十分荒谬的。第一，房屋出租是个人私事，而生意合作伙伴是两人共同事务，生意合作伙伴不可能保管符炜的个人宅基证；第二，符炜不在洛阳，但一审开庭时其妻子赵霞承认其一直在洛阳，赵霞完全可以办理房屋出租事宜，没有必要让生意合作伙伴孙宪文来管理。再次，原审判决认定“双方在签订协议后，已实际履行了各自的合同义务”完全正确。朱金平于2007年7月21日通过转帐将18万元付至符炜帐号后即履行了合同义务，也实际占有了该房屋。因此，一审认定各自履行了合同义务完全正确。2、原审判决适用法律不当，应当驳回符炜、赵霞的诉讼请求。协议书是双方的真实意思表不，且房屋早已经拆迁完毕，宅基地是政府赋予农民的特殊权利，但权利可以放弃，符炜在签订协议是已放弃了该权利，况且，符炜也不是五女冢村人，如严格按照法规，符炜也不具有宅基地的使用资格。另外，众所周知，五女冢村拆迁过程不是一天、二天的事，但房屋拆迁过程直至起诉，符炜从来没有向朱金平主张过权利，更可笑的是，赵霞称其于2O13年6月中旬才得知房屋出卖的相关事情。由此可见，符炜、赵霞的起诉，完全是见利忘义，背信弃义，原审判决判令朱金平向符炜、赵霞返还30000元，相当于支持这种严重失信行为，实属适用法律不当。综上，原审判决认定事实正确，适用法律不当，应当驳回符炜、赵霞的诉讼请求。
朱金平不服原审判决，向本院提起上诉称：案外人孙宪文以符炜的名义与朱金平签订的《协议书》，是朱金平、符炜的真实意思表示，并且朱金平也将18万元转入符炜的银行帐户，双方的交易自愿、公平，一审判决朱金平向符炜、赵霞返还30OO0元，明显不当，应予改判。上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回符炜、赵霞的诉讼请求。
符炜、赵霞答辩称：朱金平和所谓的案外人孙宪文恶意串通将符炜、赵霞的宅基地和房屋出卖给朱金平，符炜从来没有见过18万元，一审已经查明了这个账户一直是孙宪文保管的，符炜从来没有收到过也没有使用过。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。另查明：符炜、赵霞向原审法院陈述，本案诉争房产系符炜、赵霞委托案外人孙宪文租赁的，双方是口头租赁协议，房租都是收取的现金。但并未提交相关证据予以证明，朱金平对此亦不予认可。
本院认为：从本案已经查明的事实可以看出，2007年7月21日，案外人孙宪文以符炜的名义与朱金平签订《协议书》，协议内容为：将符炜所有的位于洛阳市西工区洛北乡五女冢村西区九排24号宅基地、房屋出卖给朱金平。该《协议书》签订后，朱金平不仅实际占有处分《协议书》项下所涉及的房产，同时还持有房屋宅基证。2010年10月16日，朱金平以符炜的名义与西工区洛北乡五女冢村民委员会签订《五女冢村拆迁补偿安置协议书》，随后，西工区洛北乡五女冢村民委员会即对朱金平补偿到位。符炜虽向原审法院主张，其2009年11月从外地回到洛阳后发现房屋被占，才知道房屋已被卖与朱金平，遂要求朱金平返还房屋，但其陈述并无证据证明，朱金平对此不予认可。现有材料显示，符炜于2011年，即房屋拆迁补偿后，将朱金平起诉至原审法院要求返还宅基地和房屋。孙宪文以符炜的名义与朱金平签订的《协议书》，虽然没有符炜对孙宪文的书面委托书，但以上事实可以看出，符炜对此不仅是明知的，而且是经过其准许的，否则，孙宪文不可能持有符炜的房屋钥匙和宅基证，孙宪文也不可能以符炜名义开立收款帐户，更何况，从2007年7月到2011年符炜、赵霞因要求返还房屋引起诉讼之时，符炜、赵霞的房产一直被朱金平实际占有，长达近四年的时间，此外，2010年10月，本案诉争房产拆迁，同在一个城市的符炜、赵霞不可能对此不知晓。即便按照符炜、赵霞的说法，其“2009年11月从外地回到洛阳后发现房屋被占，才知道房屋已被卖与朱金平，”此时，西工区洛北乡五女冢村民委员会还没有拆迁补偿，如果符炜、赵霞主张相关权利，则朱金平不可能获取到拆迁补偿的相关收益。故虽然2007年7月21日案外人孙宪文以符炜的名义与朱金平签订《协议书》因违反法律强制性规定，应为无效，但该《协议书》被双方当事人实际履行完毕的事实应当予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院根据诚实信用原则、本案实际案情及协议实际履行情况，认为符炜作为房屋的产权人，应当对出卖其所有的诉争房产的房产性质、房屋管理、拆迁政策等具有更为有利的优势，对协议无效负有主要过错，应承担主要责任；而朱金平作为买房人，应当知道法律法规对宅基地禁止买卖转让，未尽到法律上规定的注意义务，亦应承担相应的次要责任，是正确的。原审法院根据各方当事人的过错程度，综合考虑因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等因素，酌定朱金平获得赔付利益，同时返还符炜30000元，并无不当，本院予以确认。综上，符炜、赵霞与朱金平的上诉请求缺乏均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人朱金平负担250元，上诉人符炜、赵霞负担4800元。
本判决为终审判决。
审判长 赵广云
审判员 王春峰
审判员 郏文慧
二〇一三年十二月十八日
书记员 任 君