＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第12074号＼n上诉人（原审原告）路×3，女，1996年9月25日出生。＼n法定代理人邵萍（路×3之母），1962年11月26日出生。＼n委托代理人严爱斌，江苏锐智律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）北京星泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号501室。＼n法定代表人唐军，董事长。＼n委托代理人余国飞，北京市中淇律师事务所律师。＼n委托代理人张永平，男，1979年6月4日出生，北京星泰房地产开发有限公司职员。＼n上诉人路×3、北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n2013年5月，路×3起诉至原审法院称：2009年7月22日，我与星泰公司签订《商品房预售合同》，购买星泰公司开发建设的位于北京市朝阳区×楼1单元2301号房屋。星泰公司交付的房屋带有精装修。《商品房预售合同》约定该公司应当按照国家及北京市有关工程质量的规范和标准对销售的房屋承担保修责任，还应当承担修复费用及给买受人造成的损失。＼n2012年1月，我将房屋出租，租期2年，月租金2.8万元。租户入住后发现厨房热水地埋管漏水，使用热水时厨房地面积水，橱柜也有不同程度损害。2012年3月15日向物业公司报修，但物业公司未进行维修，而是关闭2301室的热水开关，导致家里没有热水，租户要求解约。2012年4月，我与租户解约，并向租户赔偿违约金。＼n2012年，相邻业主因主卧卫生间漏水起诉我和星泰公司，因诉讼鉴定需要而开拆我家主卧和卫生间地面以寻找漏水原因。开拆过程中将暖气地埋管线凿破一个洞。2013年5月修好厨房漏水地埋管。但因为鉴定没有完成，开拆的地面、凿破的暖气地埋管线均没有修复。2013年7月12日鉴定结束，为减少损失，我自行寻找第三方修复了开拆部位，7月26日完成维修工作。从发现漏水直至完全修复期间，我的房屋无法对外出租，造成我的巨大损失。因此，我请求法院判令星泰公司赔偿我维修费7280元以及租金损失485935元。＼n星泰公司辩称：路×3诉请的租金损失并不存在。在本案之前，涉案房屋主卫生间漏水，由于路×3长时间拒不配合维修导致楼下三家业主分别起诉。在该三案中，法院委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定。鉴定意见出来后的庭审中，路×3的法定代理人邵萍称涉案房屋自交房后无人居住。既然无人居住，何来出租事实？审理中，法官询问是否认识租户张×，路×3代理人明确表示不认识，但我方提交的×公司2012年度报告证明邵萍及其丈夫路×是该上市公司的实际控制人，张×是该公司的董事兼董事会秘书，他们之间不可能不认识。张×称由于没有生活热水故邵萍提出解除合同，但是协议书上写明是张×提出解除合同。张×对房屋结构、公共楼道内设施、户门颜色等细节均称记不清，但对邵萍交付电池的细节却能记得清楚，说明证人自×。张×称2012年度从×公司取得年薪报酬百万元左右，而该公司年报记载其年薪仅为10.28万元。我方查到深圳证券交易所因张×违反诚信而对其处分的决定，因此我方不认可张×的证言。我方提交的证据足以证明所谓出租期间实际是邵萍的大女儿路×1及其丈夫郑×居住在涉案房屋。所谓出租纯属捏造，因此我方不认可租金损失。＼n关于卫生间维修费，开拆卫生间地面是为了其他案子鉴定需要，不是我公司过错导致。虽然我公司愿意帮助路×3维修，但是双方未能就维修方案达成一致意见，我公司并未拒绝维修或在合理期限内拖延修复，在此情况下路×3擅自维修，违反双方达成的协议，我公司不同意支付修复费用。《商品房预售合同》约定路×3在保修期内负有配合维修的义务，同时约定如路×3不配合维修应承担的责任和后果，包括但不限于其自身遭受的损失，给我方及相邻权利人造成的损失。我方提供的证据充分证明路×3方对于物业公司和我方多次要求其配合维修的请求毫不理会，拒不配合。因此即便路×3有租金损失，也应当由其自行承担。＼n综上，路×3的诉讼请求全部不能成立，依法应予驳回。＼n原审法院经审理查明：2009年7月22日，路×3的法定代理人邵萍代表路×3（作为买受人）与星泰公司（作为出卖人）签订《商品房预售合同》（下称《预售合同》）。双方约定，路×3购买星泰公司开发建设的位于北京市朝阳区×楼20层1单元2301号房屋（下称2301室）。《预售合同》第十七条“住宅保修责任”约定，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任，商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。附件十《补充协议》第八条约定，房屋在保修期内需要维修的，买受人应当配合维修；因买受人不予配合导致无法维修的，出卖人不承担因此产生的责任和后果，由买受人承担全部责任和后果（责任和后果包括但不限于买受人自身遭受的损失、给出卖人造成的损失、给房屋相邻权利人造成的损失等）。星泰公司将2301室交付给了路×3。＼n关于主卧卫生间漏水，2011年10月，2301室下层邻居2201室业主李×向管理该小区的物业公司第一太平洋×物业顾问（北京）有限公司阳光上东×花园管理处（下称×花园管理处）报修，称主卧卫生间天花板渗漏。2012年，同单元2101室和2001室业主分别向×花园管理处报修，称主卧卫生间天花板漏水。＼n2012年底，2001室、2101室和2201室的业主因主卧卫生间漏水而分别起诉路×3、星泰公司。三原告均诉称发现漏水后物业公司多次联系路×3，要求其配合星泰公司维修，但路×3始终拒绝配合。该三案件审理中，因路×3不认可是2301室主卧卫生间地埋管漏水，故三原告申请对漏水原因进行鉴定。法院依法委托国家工业建构筑物质量安全监督检验中心对上述三套房屋渗漏水原因进行司法鉴定。鉴定过程中发现2301室主卧卫生间距离门边约50cm处发现热水管道渗漏点，鉴定机构遂对2201、2101、2001三间房的渗漏原因进行关联检测。检验结果为：对2201室和2101室主卧卫生间进行闭水实验，实验结果表明2201室和2101室主卧卫生间防水良好；对2201室和2101室冷、热水管进行打压实验，实验结果表明2201室和2101室冷、热水管现状良好，未发现渗漏现象；对2301主卧卫生间的渗漏点进行防水实验，能明显观察到2201主卧卫生间顶板渗漏现象，因实验与原渗漏状态存在一定差异，时间及水量关系，尚未观察到2101及2001主卧卫生间及其他地方有明显渗漏迹象。2013年3月29日至7月6日为鉴定日期。＼n2013年7月1日，邵萍代路×3与星泰公司签订《协议书》，确认2013年3月29日因鉴定需要开拆2301室主卧卫生间地面过程中星泰公司将暖气地埋管线凿破一孔洞，路×3对于星泰公司提出的卫生间暖气地埋管线的维修方案以及星泰公司更换卫生间、厨房的热水管线接头给予的保修期无法达成共识，双方约定先进行鉴定，但在鉴定过程中星泰公司应采取措施将凿破的卫生间暖气地埋管线的孔洞堵上，以防水及杂质进入，双方继续协商卫生间暖气地埋管线的维修方案以及更换的热水管线接头的保修期。＼n2013年7月15日，邵萍与案外人袁×签订《卫生间维修协议》，委托袁×对2301室主卫地埋热水管、地埋暖气管损坏部位进行维修后恢复卫生间装修。路×3支付维修费7280元。路×3称完成维修的时间为7月26日。本案审理中，邵萍提交其委托的律师给星泰公司代理人于7月11日发出的电子邮件及星泰公司代理人的回信，证明鉴定结束后其曾要求星泰公司进场维修，并告知如不维修将自行维修；提交《卫生间维修协议》、《送货单》及维修费发票证明其支出的修理费。星泰公司不认可上述证据。＼n关于厨房漏水，2012年3月15日，路×3因厨房右侧柜子下面渗水而向×花园管理处报修。×花园管理处当日派员至2301室进行查看，检查结果为“未见异常、待观察”，路×3姐夫郑×在《工程维修单》上签字确认。2013年4月，邵萍代路×3与星泰公司以及2001室、2101室、2201室业主的委托代理人签订《协议书》，确认由于2301室厨房热水埋地管线破损导致热水渗漏，造成2001室和2101室厨房吊顶污损、2201室厨房吊顶及洗衣间吊顶污损，各方约定由星泰公司负责维修，路×3同意配合星泰公司开拆厨房地面、修复管线渗漏。星泰公司称5月份已将2301室厨房漏水的地埋管修好。路×3认可星泰公司已将厨房漏水部位修理完毕。＼n本案中，路×3提交邵萍与张×就2301室出租事宜签订的《北京市房屋租赁合同》以及2012年4月15日签订的《协议书》，证明2301室曾出租给张×，月租金2.8万元，因漏水无法继续履行租赁合同故张×提前解约，其向张×支付违约金5.6万元。邵萍为金谷源控股股份有限公司（下称×公司）的实际控制人，张×系×公司的董事、董事会秘书。张×出庭作证时称租赁期间其从未支付过水电费，因为费用不大，离开时没有结算，双方没有签署过房屋交接单，由于没有热水不能洗澡邵萍提出解除租赁合同，租赁合同没有备案，租金没有开过发票。被问及入户门颜色、电梯间布置、2301室主卫和厨房地面颜色等问题时，张×均表示不记得了。星泰公司对《北京市房屋租赁合同》、《协议书》以及张×的证言均不认可，其提出张×的证言与合同约定存在矛盾之处，并且张×对于所租赁的房屋并不熟悉。星泰公司还提交2012年3月17日郑×购买2301室中水费的收据以及郑×支付2301室停车位的收据，证明2301室的实际居住人为路×1和郑×，而非张×。＼n星泰公司提交×花园管理处出具的《情况说明》、×花园管理处分别于2011年11月24日、2012年3月19日致路×3《关于：敦促贵单元配合对户内热水地埋管线漏水维修事宜》的信函、在2301室入户门张贴前述信函的照片、EMS快递单以及星泰公司分别于2011年11月1日、2012年2月17日发出的《维修通知书》、中通速递详情单等，证明星泰公司在接到物业公司漏水报修后，多次采取多种方式要求路×3配合维修2301室户内的地埋热水管线，但路×3拒不配合维修，2301室的实际居住人为路×3之姐路×1夫妇而非张×。路×3不认可上述证据。在2001室、2101室和2201室的业主因主卧卫生间漏水而分别起诉路×3、星泰公司的案件中，路×3一方称，2011年10月22日其姐结婚，当日正式入住2301室，物业公司说漏水关掉热水和冷水，当日路×3家人与物业公司发生冲突；2011年10月25日，路×3一方曾找物业公司要求维修，物业公司称要找漏水原因；“我（邵萍）同意他们找漏水原因，但应当先对人员安置和赔偿问题协商好，物业不同意。我跟开发商谈过四次，但一直没有谈下来。我不信任星泰，星泰必须协商后进行维修”。＼n在2001室业主起诉的案件中，法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对2001室2012年10月至2013年12月期间的租金损失进行评估，评估结论为此期间的租金价值433044元，月平均租金为28869.6元。＼n原审法院经审理后认为：《预售合同》及补充协议是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。星泰公司应当按照约定履行保修义务，路×3有义务配合维修。关于主卧卫生间地面维修费用，2301室主卧卫生间在房屋保修期限内发生漏水，路×3自行修复，修复的费用应由星泰公司承担。关于租金损失，路×3虽然提交了与张×签订的租赁合同，但路×3在其他案件中称2301室系由其姐居住，星泰公司亦提供证据证明2012年路×3的姐夫购买中水的证据，庭审中张×对2301室及所在楼栋的设施及装修细节均表示记不清，加之张×与路×3的父母存在利害关系，因此法院对路×3关于将2301室出租的主张不予采纳。根据《预售合同》及补充协议的约定，路×3有义务配合星泰公司维修，现有证据证明路×3楼下业主因漏水报修后，星泰公司多方联系路×3，欲进入2301室查找漏水原因并进行维修，路×3方面在2011年10月22日就已知晓漏水情况，但路×3方面以“人员安置和赔偿”问题未能协商完为由拒绝物业公司检查漏水原因，也不配合维修，由此产生的损失，按照合同约定，应当由路×3自行承担。但考虑到对卫生间和厨房维修确会影响2301室使用，因此法院酌情确定2301室卫生间和厨房维修的合理维修期间为2个月，星泰公司应赔偿路×3在此期间不能使用2301室的损失。路×3主张的每月2.8万元计算标准并未高于同一地段合理租金价格，法院予以采纳。＼n据此，原审法院于2014年6月判决如下：一、星泰公司于判决生效后七日内赔偿路×3维修费七千二百八十元；二、星泰公司于判决生效后七日内赔偿路×3房屋使用费损失五万六千元；三、驳回路×3的其他诉讼请求。＼n判决后，路×3、星泰公司均不服原审判决向本院提起上诉。路×3称：原审法院在认定事实上存在错误，2301号房屋实际处于出租状态，且涉案房屋无法继续出租的原因是涉案房屋的厨房漏水无法使用造成的，而不是因卫生间地埋管线损坏无法出租，星泰公司开发的涉案房屋的设施设备损害，且其拒绝维修，不管我方是否将涉案的房屋出租，但涉案的房屋无法正常使用是不争的事实。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判我的诉请或发回重审。星泰公司称：对于路×3的维修费7280元，不应当由我公司赔偿；原审判决由我公司赔偿路×3房屋使用费损失5.6万元，没有事实和法律依据。故请求撤销原判第一、二项，并由对方承担诉讼费用。＼n本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。＼n上述事实，有当事人当庭陈述、《预售合同》及相关补充协议、《协议书》、《卫生间维修协议书》、录音、照片及上述证据等在案佐证。＼n本院认为，本案争议的焦点是：1.路×3对于涉案房屋主卧卫生间自行维修费用应否由星泰公司承担；2.路×3的房屋租金损失问题。＼n对于第一个争议焦点，本院认为在另一案件审理中，因需要对于路×3所购买的房屋的主卧卫生间是否存在渗漏点进行鉴定，致使开拆过程中星泰公司将主卧卫生间暖气地埋管线凿破，对此，星泰公司应承担维修责任。但鉴于双方对于维修方案始终并未达成一致，如不及时对涉案房屋进行维修，必然会影响到作为房屋所有权人对于涉案房屋的使用且会导致损失的进一步扩大，在此情况下路×3自行进行了修复，星泰公司应就修复的费用承担赔偿责任。＼n对于第二个争议焦点，本院认为就租金损失问题，根据双方所签订《商品房预售合同》中附件十补充协议的约定，路×3作为涉案房屋的买受人负有配合星泰公司对于涉案房屋的质量问题进行维修的义务。因买受人不予配合导致无法维修的，出卖人不承担因此产生的责任和后果，由买受人承担全部责任和后果。根据查明的事实，涉案房屋中确存在厨房渗水问题，但鉴于路×3以“人员安置和赔偿”问题未协商一致为由拒绝配合物业公司对于漏水原因检查及维修，以此给其造成的房屋无法出租损失，应根据双方所签订《商品房预售合同》中的约定由其自行承担。原审法院考虑到星泰公司的维修确会给其本人使用带来一定影响，酌情确定一定数额的房屋使用费并无不当，本院予以维持。＼n综上，路×3和星泰公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费8698元，由路×3负担7316元（已交纳2800元，余款于本判决生效后七日内交至原审法院），由北京星泰房地产开发有限公司负担1382元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费10080元，由路×3负担8698元（已交纳），由北京星泰房地产开发有限公司负担1382元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王黎代理审判员林存义代理审判员杨夏＼n二〇一四年九月十八日＼n书记员鲁燕萍