长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0103民初1896号
原告董小彬，男，1971年1月22日出生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托代理人齐秀娟、张欣然，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被告长春兆丰房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区青年路7760号243室。
法定代表人张宝利，经理。
委托代理人李辉，女，1950年11月24日出生，汉族，该公司会计。
被告张连学，男，1979年9月28日出生，汉族，现住长春市南关区。
委托代理人徐毅岩，吉林毅岩律师事务所律师。
原告董小彬与被告长春兆丰房地产开发有限公司（下称兆丰公司）、被告张连学所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。董小彬及委托代理人齐秀娟、张欣然，兆丰公司委托代理人李辉，张连学委托代理人徐毅岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董小彬诉称，2012年7月31日，原告与被告签订《门市房抵工程款协议》，协议约定：兆丰公司用兆丰嘉座3＃楼114室200.62平方米，每平方米14100元，总房款2828741元，抵给原告作为工程款。协议签订后，兆丰公司将房屋交付给原告占有使用至今。由于抵账时涉案房屋不具备办理产权登记的条件，兆丰公司也一直未通知原告，故原告未与兆丰公司办理产权登记及备案手续。2018年上半年，原告得知涉案房屋被兆丰公司在2016年2月1日与张连学签订了《商品房买卖合同》，将抵给原告的兆丰嘉座3＃楼114室门市房以150万元卖给张连学，并为其办理了备案登记手续。二被告明知案涉房屋已抵给原告，却以明显低于市场价格订立商品房买卖合同，实为变相的抵押借款，属无效合同。诉请判令：1.确认原告与兆丰公司2012年7月31日签订的《门市房抵工程款协议》有效；2.确认张连学与兆丰公司2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》无效，撤销备案登记；3.兆丰公司与原告签订兆丰嘉座3＃楼114室门市房的《商品房买卖合同》并在产权部门办理备案手续及不动产权证书；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。
为证明自己的主张，董小彬提交了工程发包协议书、案外人长春市辰旭建设有限责任公司（下称辰旭公司）出具的证明、《门市房抵工程款协议》、门市房款收据、兆丰公司出具的证明、工程结算汇总表、手写付款汇总、商品房买卖合同确认单、入住流程通知单、入住通知单、入住费收据、物业公司出具的证明、物业费收据、缴纳电费通知单、《商品房买卖合同》、回购协议、张连学向兆丰公司汇款相应证明、兆丰公司出具的其与张连学抵押借款的情况说明、董小彬与张连学的电话及微信记录作为证据。
兆丰公司辩称，我公司与董小彬签订的《门市房抵工程款协议》是附条件的协议，明确约定决算后多退少补。在签订商品房买卖合同时双方没有决算，在2013年8月19日决算以后按照合同的约定，董小彬应返还多收取的工程款1932767.84元，加上自2013年抵房后其不应该获取的房屋租金75万元，共计应返还我公司2682767.84元。根据董小彬的经济情况，我公司主张返还房屋，对于剩余的工程款进行给付。虽然与张连学签订的是商品房买卖合同，但实质是我公司向张连学进行借款抵押而非房屋买卖，在借款后我公司对张连学利息部分进行了大量给付，所以买卖合同无效。我公司主张在付清张连学本息后，应无条件恢复争议房屋的登记，恢复到我公司名下。
为证明自己的主张，兆丰公司提交了工程发包协议书、工程结算汇总表、手写付款汇总、《门市房抵工程款协议》、回购协议及收据、《商品房买卖合同》、与张连学往来款明细、工程施工相关材料等作为证据。
张连学辩称，我不应做为本案的被告，因为我与原告没有法律关联。人民法院应确认原告与兆丰公司所签订的《门市房抵工程款协议》无效，因为原告与兆丰公司签订此协议时并没有进行决算，债权并没有确定。签订此协议时，并没有同时签订《商品房买卖合同》，没有做预告登记，因此协议应被确认为无效。兆丰公司与张连学所签《商品房买卖合同》依法有效，因为合同是双方真实意思表示且履行了法定的程序进行了预告登记。原告请求人民法院判令兆丰公司与原告签订商品房买卖合同没有法律依据，合同不能强制签订，应驳回原告的诉请。
为证明自己的主张，张连学提交了《商品房买卖合同》、汇款证明、回购协议、门市房租赁合同作为证据。
经本院审理查明，长春市宽城区兆丰嘉座项目系由兆丰公司开发，辰旭公司承建，董小彬为部分工程的实际施工人。2009年7月8日，兆丰公司与董小彬签订工程发包协议书。2012年7月31日，兆丰公司（甲方）与董小彬（乙方）签订《门市房抵工程款协议》，约定：1.甲方用兆丰嘉座3＃楼114室200.62平方米，每平方米14100元，总房款2828742元，抵给乙方作为已拨工程款；2.由于工程没有最终结算，待工程结算后，此款多退少补。同日，兆丰公司出具收据，载明：今收到董小彬工程款抵门市房款3＃楼114＃200.62平方米，金额2828742元。兆丰公司还出具一份证明，载明：兆丰嘉座3＃楼114室门市房，以抵工程款形式抵给董小彬作为工程款，此门市房属董小彬所有，该人可出租、出售此房。之后，董小彬缴纳了入住费用，兆丰公司向董小彬交付了案涉114室门市房，董小彬占有使用房屋至今。
2016年2月1日，兆丰公司与张连学签订《商品房买卖合同》，兆丰公司将案涉114室门市房以150万元价款卖与张连学。同日，兆丰公司（甲方）与张连学（乙方）签订回购协议，约定：甲方将案涉114室门市房出售给乙方，甲方在5个月内每月支付6万元，至协议签订后第150天，甲方向乙方支付150万元。甲方付清全部房屋回购款后，乙方配合甲方办理退房手续。若甲方未按约支付，可延续30日支付，否则视为放弃回购，协议终止履行。同日，张连学向兆丰公司支付144万元，兆丰公司出具了150万元收据。庭审中，张连学提交了一份兆丰公司与董小彬之间的门市房租赁合同，其中载明兆丰公司将案涉114室门市房租给董小彬，租赁期至2016年8月，董小彬称合同系伪造。
兆丰公司抗辩其与张连学系借款关系，案涉114室门市房只是作为借款的抵押而非买卖，张连学应协助将房屋重新登记在兆丰公司名下。兆丰公司同时抗辩其与董小彬的《门市房抵工程款协议》是附条件的，应对工程先行结算，董小彬应退还房屋、给付房屋租金。兆丰公司还口头提出反诉请求，主张董小彬返还多付的工程款。
本院认为，首先，兆丰公司与董小彬签订的《门市房抵工程款协议》合法有效。该协议内容不违反相关法律法规的强制性规定，双方意思表示真实，均同意以工程款抵顶购房款，且兆丰公司已按约交付房屋。兆丰公司出具的购房款收据，加盖了公司财务专用章，载明了收款事项、金额等，认可了董小彬支付了房屋对价。兆丰公司出具的证明，更清晰表达了向董小彬转让房屋所有权的真实意思。另外，本案系所有权确认纠纷，而非审理兆丰公司与董小彬建设工程合同价款事宜。兆丰公司所认可的收到的董小彬房屋对价，可视为双方工程结算的一部分，兆丰公司就工程款其他争议内容另行提起诉讼本院不持异议，但其在本案中提出返还工程款的反诉请求于法相悖；其次，商品房买卖合同的备案登记，系对开发商预售行为合法性的审查，属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。兆丰公司与张连学之间的回购协议，具备让与担保特征，而非买卖合同。兆丰公司与张连学签订的《商品房买卖合同》，只是作为让与担保的表现形式。双方以明显不合理低价签订《商品房买卖合同》，出卖方伪造租赁合同，购买方未考察房屋实际使用情况，未要求接收房屋，故兆丰公司与张连学主观上均存在恶意，其行为损害了第三人即真实购房人董小彬的利益，根据我国合同法的相关规定，该合同应为无效。兆丰公司与张连学撤销所签订《商品房买卖合同》的备案登记，系合同无效后的必然要求，本院予以确认；最后，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。董小彬与兆丰公司签订门市房抵工程款协议，其目的在于支付对价后，最终取得包括房屋所有权等相应完整权利。因而，兆丰公司应继续履行合同义务，与董小彬签订正式《商品房买卖合同》，并在管理部门办理合同网签、备案手续。因办理产权登记手续的条件尚不具备，本院对董小彬此项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、董小彬与长春兆丰房地产开发有限公司于2012年7月31日签订的《门市房抵工程款协议》合法有效；
二、张连学与长春兆丰房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》无效，双方应在本判决发生法律效力后十五内，至管理部门撤销备案登记；
三、长春兆丰房地产开发有限公司继续履行合同义务，在本判决发生法律效力后三十日内，与董小彬签订长春市宽城区兆丰嘉座3＃楼114室门市房的《商品房买卖合同》，至管理部门办理相应备案登记手续；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费29430元、保全费5000元（董小彬已预先缴纳），由长春兆丰房地产开发有限公司、张连学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张尔航
人民陪审员 赵海英
人民陪审员 张国军
二〇一八年八月十四日
书 记 员 岳 威