江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0923民初1098号
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城镇北门街3号。
负责人崔建晖，该支行行长。
委托代理人黄德庆，该支行客户经理。
被告曹周，市民。
被告李凤云，市民。
被告江苏强达房地产开发有限公司，住所地阜宁县沟墩镇育才路8号。
法定代表人顾利生，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称阜宁农行）与被告曹周、李凤云、江苏强达房地产开发有限公司（以下简称强达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告阜宁农行的委托代理人黄德庆、被告曹周到庭参加诉讼，被告李凤云、被告强达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告阜宁农行诉称，2015年3月11日，被告曹周、李凤云夫妇签约购买位于阜宁县××北居委会沟墩学府商住城28A幢504室房屋向原告申请房屋按揭贷款150000元，并以其所购房屋为该笔贷款提供了抵押担保。被告强达公司为上述贷款提供了连带责任保证。原告于2015年3月31日依约向被告曹周、李凤云发放贷款150000元。被告曹周、李凤云按时归还借款本息至2015年5月份，此后即停止还款。原告为维护合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告曹周、李凤云偿还原告房屋按揭贷款本金148154.92元及利息（截止2016年6月18日利息为8328.58元，自2016年6月19日起至实际还款之日止，按合同约定计算）；2、被告强达公司承担连带清偿责任；3、原告对被告曹周、李凤云抵押的房屋依法拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。
被告曹周辩称，没有能力还款，请求法院依法处理。
被告李凤云未作答辩。
被告强达公司书面辩称，我公司提供担保是事实，预抵押不能行使优先受偿权，具体贷款本息数额以银行电脑生成的为准。
经审理查明，被告曹周、李凤云系夫妻关系。2015年3月19日，被告曹周、李凤云、强达公司与原告阜宁农行签订了《个人购房担保借款合同》一份，被告曹周为借款人和抵押人，被告李凤云为抵押人，被告强达公司为保证人。合同约定：借款金额为150000元，用于购买位于阜宁县××北居委会沟墩学府商住城28A幢504室房屋；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；贷款利率执行浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后次年１月１日起按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定当期利率。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告强达公司账户(农行账号10×××45),还款方式为等额本息还款法。本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押，由被告强达公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息等以及贷款人为实现债权的所有费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。被告曹周、李凤云以其共有的位于阜宁县××北居委会沟墩学府商住城28A幢504室房屋为该笔借款提供预抵押担保，且于2015年3月19日办理了预抵押登记手续。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等。合同签订后，被告曹周于2015年3月31日立据向原告阜宁农行借款150000元，借据上载明：借款用途为购买住房，执行年利率5.9%，逾期年利率8.85%，还款方式为等额本息还款法，每月31日还款，借款到期日期为2025年3月30日。借款后，被告曹周、李凤云未能按期还款，原告于2015年6月29日从被告强达公司的保证金账户上扣款两期，扣去借款本金计1845.08元，借款利息计1505.94元，本息合计3351.02元。后未有还款，被告强达公司亦未履行保证责任，现原告诉至本院要求处理。
上述事实，有原告向本院提供的商品房买卖合同复印件、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋预抵押登记书、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、担保人履行职责通知书、当事人身份证复印件、被告曹周和李凤云的户籍登记手续复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告阜宁农行依约履行了发放借款义务，而被告曹周发生未按约定按期足额偿还借款的违约情形，原告依据合同的约定，主张借款提前到期，依约有据，应予支持。被告李凤云与曹周是夫妻关系，该笔借款发生在其婚姻关系存续期间，依法应按夫妻共同债务处理，故被告李凤云应与曹周共同承担还款义务。被告强达公司作为阶段性保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。对原告提出对被告曹周、李凤云提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，由于原告阜宁农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曹周、李凤云偿还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金148154.92元及利息（利息计算方法：结算至2016年6月18日的利息为8328.58元，从2016年6月19日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算），限于本判决生效后10日内履行完毕。
二、被告江苏强达房地产开发有限公司对上述第一项被告曹周、李凤云的还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费3366元，保全费1286元，合计4652元，由原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行负担1286元，由被告曹周、李凤云负担3366元（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 潘春如
代理审判员 彭 艳
代理审判员 张 莉
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王文将
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实际上现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。