上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第28647号
原告：上海中锐广告有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陈立新，董事长。
委托代理人：廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。
委托代理人：高兴发，上海达晨律师事务所律师。
被告：陈荣梁，男，1960年12月18日生，汉族，住上海市虹口区。
被告：陈佩华，女，1969年2月4日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：陈梅芳，女，1958年11月24日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
被告：柏家亮，男，1959年7月6日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
被告：上海市英才进修学院，住所地上海市杨浦区。
负责人不详。
被告：上海梯方教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：王敏，职务不详。
原告上海中锐广告有限公司(以下至判决主文前简称中锐公司)与被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、上海市英才进修学院(以下至判决主文前简称英才学院)、上海梯方教育科技有限公司(以下至判决主文前简称梯方公司，原名为上海小彭教育科技有限公司)所有权纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告中锐公司的委托代理人廖滔滔、被告陈荣梁、陈佩华到庭参加诉讼，被告陈梅芳、柏家亮、英才学院经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。后本院依据原告中锐公司的申请，追加梯方公司作为被告参加诉讼，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告中锐公司的委托代理人廖滔滔、被告陈荣梁、陈佩华到庭参加诉讼，被告陈梅芳、柏家亮、英才学院、梯方公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告中锐公司向本院提出诉讼请求：1、判令六被告将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)返还原告；2、判令六被告共同赔偿原告系争房屋占用损失(按每日每平方米人民币3元为标准，按系争房屋总面积121.76平方米，自2014年7月3日起计算至六被告实际向原告交还系争房屋之日止)。事实和理由：系争房屋原产权人为上海美明资产管理股份有限公司(以下至判决主文前简称美明公司)。美明公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称中国银行)并办理了抵押登记。中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)审理并作出了(2013)松民二(商)初字第1121号民事调解书，因美明公司未履行该调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司(以下简称青莲阁公司)拍卖了系争房屋。2014年6月30日，原告依法参加竞买并获得上述房屋。松江法院于2014年7月3日作出了(2013)松执字第4271号执行裁定书，于2014年7月7日作出(2013)松执字第4271号协助执行通知书。原告于2014年9月持上述裁定书、协助执行通知书办理并取得了系争房屋的房地产权证。之后，原告多次催告被告方交还系争房屋，但被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮称其与美明公司签订了租赁合同，被告英才学院称其与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮签订转租合同并占有上述房屋，均拒绝向原告交还房屋。后原告了解到，系争房屋2015年12月的电费由上海小彭教育科技有限公司即梯方公司缴纳。故原告认为上述房屋已自2015年12月起由梯方公司使用，但不清楚梯方公司使用系争房屋的具体期间及目前是否仍由梯方公司使用系争房屋。原告认为，虽然系争房屋的《拍卖公告》和《拍卖特别规定》均指出房屋存在带租约现状，但并未明确带租约拍卖对原告的影响。包括系争房屋在内的上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX室房屋的房地产估价报告未将系争房屋租赁情况考虑在内，即未对系争房屋的租赁负担进行评估，报告中也未附有被告陈荣梁、陈佩华主张的租赁合同，故被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与美明公司之间的租赁合同以及被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与英才学院之间的租赁合同的真实性均无法确认。根据法律规定，先抵押后租赁，如原承租人已经向原产权人支付租金或违约金，相关损失应由承租人向原产权人主张，而非由现产权人承担。上述被告未经原告同意占有、使用系争房屋，为无权占有。原告于2014年7月3日取得系争房屋产权后，曾多次要求与被告方沟通解决本案纠纷但均遭拒绝，原告的损失自该日起一直在扩大，故六被告应赔偿原告自2014年7月3日起的房屋占用损失。即使被告方主张的房屋租赁合同及转租合同系真实合同，因其租赁、转租行为发生于上述房屋抵押登记之后，对原告不具有法律上的约束力，不应适用“买卖不破租赁”原则。且承租人可通过查询房屋信息等方式获知系争房屋抵押情况，因承租人未查询房屋信息导致租赁合同无法履行的后果应由承租人自行承担。
被告陈荣梁、陈佩华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋原先由案外人马某承租使用，2013年5月20日之前马某将系争房屋返还给房屋原产权人美明公司。2013年4月，被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮就系争房屋与美明公司签订租赁合同，松江法院的《拍卖公告》也注明了两被告拥有系争房屋的租赁权，《拍卖公告》明确系争房屋为带租约拍卖，原告也签订过承诺书知晓系争房屋是有租赁负担。房屋估价报告中考虑了系争房屋的租赁问题，故估值较低。系争房屋第一次司法拍卖时因为存在租赁负担等问题流拍了，第二次司法拍卖时进行了降价，原告以低价竞得系争房屋。松江法院执行法官就系争房屋进行现场执行时，也明确系争房屋有租约，以拍卖公告为准，法官当时还现场打电话给拍卖行要求将《拍卖公告》寄送到法院，两被告的房租也从没交给过松江法院。因美明公司曾向被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮借款人民币330万元(以下币种同)，故双方约定以该借款抵充部分租金。被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮已将系争房屋转租给英才学院，约定的租赁期限为2014年2月1日至2016年2月1日、租金为2.80元/平方米/天，但实际被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮是按照每月1万元的标准向英才学院收取租金。英才学院实际使用系争房屋至2015年12月并向被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮支付了其使用期间的房租。2016年2月起，系争房屋由梯方公司使用，但陈荣梁、陈佩华并未与梯方公司签订租赁合同，同时因为系争房屋涉诉，无法确定房屋归属，故被告陈荣梁、陈佩华未向梯方公司收取房租，但梯方公司代为支付了系争房屋拖欠的2015年12月的电费和2016年1月的物业管理费。现梯方公司已不再使用系争房屋。原告提起本案诉讼后，被告陈荣梁、陈佩华在2016年4月17日发函给原告的法定代表人陈立新，表示同意将系争房屋返还给原告，并同意按照3元/天/平方米的标准支付自2014年7月3日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费损失，原告在2016年4月21日签收了上述函件。现被告陈荣梁、陈佩华同意将系争房屋返还给原告，并同意按照原先被告英才学院交付租金的标准即1万元/月向原告支付自原告取得房屋产证之日起至2016年4月21日原告首次签收告知函之日止的房屋占用费损失。
被告陈梅芳、柏家亮、英才学院、梯方公司未到庭应诉，亦未提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院认定的事实如下：
2012年3月，案外人美明公司取得系争房屋的所有权，房屋建筑面积合计为121.76平方米。2012年5月22日、8月14日，美明公司将包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-
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XXX室房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记。后在中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案中，经松江法院调解，双方当事人达成调解协议，松江法院为此作出(2013)松民二(商)初字第1121号民事调解书。因美明公司未履行上述民事调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托青莲阁公司拍卖包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋。2013年9月23日，松江法院执行人员分别与张杨路XXX号XXX-
XXX室承租方徐丹燕及上海仙草美容有限公司等进行谈话，询问房屋租赁情况，并告知房屋评估事宜。2013年11月，上海百盛房地产估价有限责任公司受松江法院委托，对张杨路XXX号XXX-
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XXX室房屋出具房地产估价报告，确定上述房屋评估值总计为3,571万元。房地产估价报告第三部分“估价的假设和限制条件”中载明：估价人员现场查看时，估价对象除701室外均已对外出租，但1003-1008室、1013-1014室未提供《租赁合同》，经向估价委托人确认，本报告估价结果中未考虑1003-1008室、1013-1014室租约对房地产价值的影响；依据相关当事人提供的租赁合同，估价对象701-705室、1010-1012室已签订租约，702室存在重复租赁情况，据相关当事人介绍，承租人马某原承租701-705室，后退租701、702室，实际承租703-705室，故本报告估价结果中已考虑上述房屋租约对房地产价值的影响。房地产估价报告第四部分“房地产估价结果报告”中关于“估价对象”一节中第4小节“房地产实物状况”中载明，“估价人员现场查看时，……估价对象701室总建筑面积121.76平方米，朝南，现空置，隔玻璃门可见：室内地面铺木地板，墙面刷涂料，天棚矿棉板吊顶，维护及保养情况一般”；房地产估价报告第五部分“附件”中附有美明公司与马某于2012年3月16日就701-705室签订的物业租赁合同(合同约定：租金为每日每平方米建筑面积3.20元，租金支付方式为每月一日前向出租方支付租金，美明公司于2012年3月16日前向马某交付房屋，房屋租赁期限自2012年5月6日起至2016年5月5日止)、美明公司与上海仙草美容有限公司于2012年4月1日就1010-1012室签订的物业租赁合同(租金为每日每平方米建筑面积3.10元，支付方式为先付后用、每三月支付租金)、美明公司与徐丹燕于2013年6月10日就702室签订的物业租赁合同(租金为每日每平方米建筑面积3元，租金支付方式每三月支付租金)，但该估价报告未附有系争房屋的租赁合同。
2014年2月25日，青莲阁公司发布《拍卖公告》称，将于2014年3月11日对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,571万元(带租约拍卖)。2014年6月16日，青莲阁公司再次发布《拍卖公告》称，将于2014年6月30日对张杨路XXX号XXX-
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XXX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,400万元(带租约拍卖)。2014年6月30日，青莲阁公司发布的《拍卖特别规定(2014年6月30日房地产、物资拍卖会)》(以下简称《拍卖特别规定》)中关于“标的说明与特别提示”一节指出：张杨路XXX号XXX-
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XXX室房屋状况为部分有租赁(详见租赁合同)，按现状拍卖，待过户完毕后，须有买受人自行办理房屋交接(包括房产内各类欠费的交接)，委托方及本公司均不负责办理。在该《拍卖特别规定》尾部“承诺书”一栏中载明：本人已充分了解标的现状，对标的可能存在的隐形瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵，阅读和了解贵公司的《拍卖规则》、《拍卖目录》和《拍卖特别规定》等拍卖文件的提示、要求和规定，同意签收前述拍卖文件，守法参加拍卖会，在规定的时间内支付拍卖价款和拍卖佣金，保证安全提取标的和支付本人应当承担的费用。上述内容下方的“承诺人”签名栏中有原告工作人员何永祥的签名，并注有“已收到该标的租赁合同复印件”。该《拍卖特别规定》后附的《拍卖标的“福兴大厦”租赁情况表一览》中则列明了张杨路XXX号XXX-
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XXX室房屋的建筑面积、租赁价格(合同日期)、租赁人及电话及备注内容，其中系争房屋一栏内载明租赁价格为每日每平方米2元，合同日期为2013年5月20日至2028年5月19日，租赁人为陈荣梁等人，备注内容为另租1003-1008室。
2014年6月30日，原告委派案外人何永祥参加竞买并以3,318万元获得了包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX室房屋的所有权。2014年7月3日，松江法院作出(2013)松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-
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XXX室房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。原告后于2014年9月取得了系争房屋的房地产权证。案外人上海百联物业管理有限公司(系争房屋所在大厦的物业服务企业)于2016年1月6日出具的缴费通知单显示，梯方公司缴纳了系争房屋2015年12月的电费206.70元以及2015年12月的物业管理费1,481.40元、能耗费1,481.40元。
本案审理中，被告陈荣梁、陈佩华提供了2013年5月20日美明公司(出租方、甲方)与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮(承租方、乙方)签订的《物业租赁合同》。该合同约定美明公司将张杨路XXX号XXX-
XXX室及系争房屋租赁给陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮，租赁房屋建筑面积合计492.50平方米，租赁期限为2013年5月20日至2028年5月19日，租金为每日每平方米2元，付款方式为乙方预先支付甲方五年房屋租金(自2013年5月20日至2018年5月19日，之后房租乙方按月支付)，自第六年起租金按每三年5%递增;甲方同意乙方在承租期内可以自行转租该房屋。同日，美明公司(出租方、甲方)与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮(承租方、乙方)签订《房屋租赁补充协议(一)》，约定：乙方可自行转租房屋；乙方承担的租金费用及转租收入作为甲方偿还乙方债务(本金)之用，乙方每月需付费用2,500元给甲方；乙方可抵扣的欠款需以乙方所持欠款欠条盖有甲方公章和唐文超签字为据，一旦欠款偿还完毕，剩余租金归甲方所有。甲方的欠款在本协议订立之日起停止计息，前面已发生的利息按(届时与唐文超平等协商)偿还；乙方需提供甲方其转租的租赁合同复印件，作为甲方计算租金抵扣钱款的凭证；物业管理费由乙方承担。被告陈荣梁、陈佩华还提供了两份借条和一份借据。第一份借条内容为：“现因王群、唐文超向陈梅芳借款人民币叁拾万元整(300,000)借款期2012年11月30日至2012年12月11日止。借款利息按月息3%计算，逾期归还按照月息3%计算。另由美明物业管理公司对陈梅芳的借款承担无限连带保证责任。借款人：王群。2012年11月30日”。该借条尾部“担保人”一栏加盖有美明公司印章，并有“唐文超”签字。第二份借条内容为：“兹今天向柏家亮借款人民币壹佰万元整，至2012年9月15日还清。特立此据。利息月息3%。借款人：上海美明资产管理股份有限公司。2012年8月31日。”该借条尾部“借款人”一栏中加盖有美明公司印章，并有“王群2012.8.31”签字。被告陈荣梁、陈佩华称王群系美明公司股东。借据内容为：“兹上海美明资产管理股份有限公司因经营需要，2012年11月20日向陈佩华借入人民币贰佰万元整，月利率百分之三，按实际用款天数计算。该款于30天后归还。上海美明资产管理股份有限公司。2012年11月20日”，该借据落款处有“王群”签字。2012年11月30日，陈梅芳向唐文超(系美明公司法定代表人)转账30万元；2012年8月31日，陈荣梁向唐文杰(被告陈荣梁、陈佩华称唐文杰系美明公司财务人员、唐文超之弟)转账100万元，转账凭条“用途”栏填写为“借款”；2012年10月20日，陈佩华向唐文杰转账200万元，转账凭证用途栏注填写为“划款”。
另查明，2013年12月19日，陈荣梁签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方(陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮)将系争房屋的出租给乙方(英才学院)作为培训、办公使用，装修免租期至2014年2月1日，租赁期自2014年2月1日起至2016年2月1日止，每日每平方米建筑面积租金为2.80元/平方米，该房屋月租金为10,000元(按365天/12个月计算，租金不含物业管理费)，乙方预先支付甲方三个月房屋租金及一个月租金的保证金，合同签订当日乙方应支付首期租金30,000元及保证金10,000元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金;租金五年递增5%;2014年1月起物业费由乙方支付。陈荣梁作为甲方代表在上述合同上签名，案外人唐一端作为乙方法定代表人/负责人在上述合同上签名。
2016年4月17日，被告陈荣梁寄送邮政快递一份，该快递收件地址注明为上海市松江区虬泾路XXX号A、收件人注明为中锐公司负责人、收件人电话注明为XXXX****，被告陈荣梁还在该快递件封面备注如下内容：“注：张杨路XXX号XXX、XXX-
XXX室归还该房的告知函”。该快递件送达情况查询单显示，2016年4月21日该邮件妥投。2016年4月27日，被告陈荣梁寄送邮政快递一份，该快递收件地址注明为上海市嘉定区棋盘路XXX号、收件人注明为陈立新(中锐公司)、收件人电话注明为XXXXX****XX，被告陈荣梁还在该快递件封面备注如下内容：“注：归还张杨路XXX号XXX、XXX-
XXX室告知函”。该快递件送达情况查询单显示，2016年5月4日该邮件妥投。原告在本案庭审中表示，虬泾路XXX号A系原告的关联公司三盛宏业集团的办公地址，上述两份邮件均由三盛宏业公司前台收取，但未拆封，也未转送给原告，XXXXXXXXXXX系原告代理人电话，快递人员在投递过程中曾联系原告代理人，原告代理人要求快递人员将快递件退回。
还查明，2013年5月10日，案外人曹某与美明公司签订《物业租赁合同》，约定美明公司将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称1010-1012室房屋)出租给曹某，租赁期限自2014年4月20日起至2024年4月19日止，租金为每日每平方米2元，付款方式为曹某预先支付美明公司10年房屋租金1,455,121.80元，该款项由美明公司与曹某的债务中全额扣除，之后房租按月抵扣美明公司借款。2014年8月7日曹某与分享汇科技(北京)有限公司(以下简称分享汇公司)签订了租赁合同，约定曹某将1010-1012室出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米3元。分享汇公司已实际入住。之后中锐公司与分享汇公司签订了租赁合同，约定由中锐公司将1010-1012室出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每日每平方米3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每日每平方米3元的70%计取，共计54,156元。2015年2月13日，分享汇公司支付中锐公司127,314元(1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金)。2015年4月27日，中锐公司向本院提起(2015)浦民一(民)初字第15652号诉讼，诉请判令曹某赔偿2014年7月3日至2015年1月15日期间1010-1012室的占用损失63,736.74元。2015年10月19日，本院作出该案判决，认定1010-1012室抵押权设立于曹某与抵押人美明公司签订租赁合同日之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；中锐公司自2014年7月3日起已取得1010-1012室的所有权，可依法向曹某主张占有房屋的费用，曹某应按照租金标准向原告赔偿2014年7月3日至2014年9月7日(67天)的房屋使用费；但2014年9月8日至2015年1月16日期间，中锐公司与分享汇公司已成立租赁关系，并按每日每平方米3元的70%标准收取租金，因该30%的租金折让系中锐公司自愿与分享汇公司达成的约定，故中锐公司要求曹某赔偿该期间30%的租金损失缺乏依据，不予支持；至于曹某主张的其对美明公司的债权，以及引起的租赁关系及相关债权债务，曹某应另向美明公司主张。综上，本院判决曹某于该判决生效之日起十日内赔偿中锐公司40,286.43元。上述判决作出后，曹某不服，提起上诉。2015年10月12日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民一(民)终字第2382号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据本案原、被告的诉、辩称意见，本案争议焦点为被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与美明公司之间的租赁关系对原告中锐公司是否具有约束力。
原告主张，被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与美明公司之间的租赁合同真实性存疑，且即便该租赁合同属实，亦不能对抗原告基于司法拍卖取得的房屋所有权。对此，本院认为，被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮在本案中提出的用以证明其与美明公司之间存在租赁关系的租赁合同、租金交付凭证等证据确实存在一定疑点：一是从租赁合同的公示情况来看，陈荣梁等四被告与美明公司之间的租赁合同既未经过备案登记，亦未附在2013年11月作出的张杨路XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的房地产估价报告中；2013年9月23日松江法院执行人员在对张杨路XXX号XXX-XXX、XXX-
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XXX室房屋承租人进行拍卖前谈话时，亦未与陈荣梁等四被告进行谈话告知拍卖情况，本案中并无证据显示司法拍卖机构、法院执行人员等第三方在2013年11月之前已知晓陈荣梁等四被告与美明公司之间存在租赁合同关系；二是从租金标准来看，美明公司与陈荣梁等四被告之间的租赁合同约定的租金为每日每平方米2元，远低于房地产估价报告中所附的美明公司在同时期就701-705室、1010-1012室与承租人签订的租赁合同约定的租金标准；三是从租金支付方式来看，美明公司与陈荣梁等四被告之间的租赁合同约定的租金支付方式为承租人预先支付五年租金，该支付方式不仅与房地产估价报告中所附的701-705室、1010-1012室房屋租赁合同约定的租金支付方式不同，亦不合与通常情况下租赁市场的交易习惯；四是从租金支付情况来看，陈荣梁等四被告在本案中并未提供其直接向美明公司给付租金的支付凭证，即便如陈荣梁、陈佩华所述，其以美明公司未归还的借款本息抵充租金，但陈荣梁、陈佩华主张美明公司尚欠其借款本金330万元，该金额既与陈荣梁等四被告与美明公司之间租赁合同约定的全部租赁期租金总额不符，亦远远超出租赁合同约定的签约时应预先支付的五年租金总额；而上述五年租金与借款本息之间的钱款差额较大，陈荣梁等四被告亦未举证证明其曾与美明公司进行过结算或确认，显与常理不合。因被告陈荣梁、陈佩华并未对上述证据疑点给出合理解释及充分佐证，故本院认为，被告陈荣梁、陈佩华提交的上述证据尚不足以证明美明公司与陈荣梁等四被告之间租赁合同的真实性。
即便如被告陈荣梁、陈佩华主张，陈荣梁等四被告与美明公司之间的租赁关系属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，系争房屋原所有权人美明公司在2012年5月22日、2012年8月14日将系争房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记手续，而被告陈荣梁、陈佩华提供的其与美明公司之间的租赁合同签订日期为2013年5月20日，晚于上述抵押权设定日期。法律规定的实现抵押权的常见方式就是抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义应包括抵押权的实现，相应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利将无从保护。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。其次，系争房屋的《拍卖公告》、《拍卖特别规定》等证据的确表明在2014年6月30日第二次拍卖时系争房屋存在租约且原告中锐公司对此是知悉的，但并无证据证明原告明确表示自愿接受该租赁关系的约束并承继该租赁合同；且系争房屋房地产估价报告的“估价对象”一节中虽然载明系争房屋处于出租经营状态，但该报告的“估价的假设和限制条件”一节却明确表示因未提供系争房屋的《租赁合同》，估价结果中并未考虑系争房屋租约对房地产价值的影响，陈荣梁等四被告亦未举证证明2014年6月30日张杨路XXX号XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX室房屋第二次拍卖时的拍卖参考价考虑到了系争房屋租约的影响，故被告陈荣梁、陈佩华关于系争房屋拍卖评估价已考虑到美明公司与陈荣梁等四被告的租约情况、原告因该租约而低价竞得系争房屋等辩称显然缺乏依据，本院不予采信。
基于前述，即便陈荣梁等四被告与美明公司之间的租赁合同属实，陈荣梁等四被告对系争房屋的租赁关系亦不得对抗原告中锐公司通过司法拍卖取得的所有权，陈荣梁等四被告未征得所有权人同意占有系争房屋缺乏法律依据。由于抵押权具有登记公示性，陈荣梁等四被告在知道或应当知道系争房屋上存在抵押权的情况下，仍然与美明公司就系争房屋签订租赁合同，应视为其自愿接受和承担因抵押权实现而产生的返还房屋之风险。
综上，陈荣梁等四被告与美明公司之间的租赁关系即便属实，也无法对抗原告中锐公司基于系争房屋抵押权司法拍卖而取得的房屋所有权，故陈荣梁等四被告无权占有系争房屋。原告作为系争房屋的所有权人，其诉请被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮返还系争房屋，合法有据，本院予以准许。但被告英才学院目前已搬离系争房屋，梯方公司虽曾使用过系争房屋，但目前亦无证据证明梯方公司仍在继续使用系争房屋，故原告诉请判令英才学院、梯方公司返还系争房屋，缺乏事实依据，本院不予认可。因陈荣梁等四被告无权占有系争房屋，故原告请求陈荣梁等四被告赔偿其无权占有系争房屋期间的损失，依法应予支持。被告陈荣梁、陈佩华均确认被告英才学院已按约向陈荣梁等四被告足额交付了使用期间的系争房屋租金，本院依法认可。因原告并未举证证明其曾向英才学院、梯方公司要求返还系争房屋、催讨房屋占用费用以及梯方公司对系争房屋的具体占用期间，故对原告诉请被告英才学院、梯方公司赔偿系争房屋占用损失，本院难以支持。关于占用损失的计算时间，本院认为，根据松江法院作出的(2013)松执字第4271号执行裁定书，系争房屋的财产权自2014年7月3日该裁定送达买受人中锐公司时起转移，故原告诉请赔偿自2014年7月3日时起的房屋占用损失，合法有据，本院依法准许；关于上述占用损失的截止日期，被告陈荣梁、陈佩华虽举证证明其曾在2016年4月向原告发函，但其并未就系争房屋占用损失赔偿数额与原告达成一致，且被告陈荣梁、陈佩华亦未举证证明其就返还系争房屋与原告进行交接，故原告诉请房屋占用损失至实际返还房屋之日计算，并无不当。关于损失计算标准，从本院查明情况来看，与系争房屋租赁条件类似的张杨路XXX号XXX-
XXX室房屋租金均在每日每平方米3元至3.20元之间，原告请求按照每日每平方米3元标准赔偿房屋占用损失，并无不当，被告陈梅芳、柏家亮、英才学院、梯方公司经本院依法传唤未到庭应诉，视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中锐广告有限公司返还上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋；
二、被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮应于本判决生效之日起三十日内向原告上海中锐广告有限公司赔偿上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋的占用损失(按房屋建筑面积和每日每平方米3元标准，自2014年7月3日起计算至上述房屋实际返还之日止)；
三、驳回原告上海中锐广告有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7,339元，由被告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 尹志君
人民陪审员 王玛娜
人民陪审员 陆炳文
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 朱佳烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。