湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016）鄂0192民初2245号
原告（反诉被告）：谭荣霞，女，1975年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人：杨凌，湖北天下律师事务所律师。
委托代理人：潘晓晨，湖北天下律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丁义彪，男，1985年9月16日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被告（反诉原告）：定倩，女，1988年3月20日出生，回族，住武汉市洪山区。
第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地：武汉市汉口建设大道709号。
代表人：林顺辉，该行行长。
委托代理人：郭威，中国建设银行钢城支行职工。
委托代理人：李博，湖北山河律师事务所律师。
第三人：余龙浩，男，1965年3月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告谭荣霞诉被告丁义彪、定倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜进行了审理。被告丁义彪、定倩于2016年8月22日向本院提出反诉，并于2016年12月29日对其反诉请求进行了明确。本院追加中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称：建行湖北省分行）、余龙浩为案件第三人，于2016年12月30日公开开庭，对本案本诉、反诉进行了审理。原告（反诉被告）谭荣霞及其委托代理人杨凌，被告（反诉原告）丁义彪、定倩，第三人建行湖北省分行的委托代理人郭威、李博，第三人余龙浩，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭荣霞本诉诉讼请求：1、被告丁义彪、定倩履行双方就武汉东湖新技术开发区卓刀泉路××号花香假日（保利·华都）*栋*单元*层*号房签订的房屋（以下简称：保利华都**号房）买卖合同条款，依约办理产权过户登记手续；2、被告丁义彪、定倩承担逾期违约责任（以已付房款600000元为基数，按每月2%标准，从2014年9月30日起计算至过户登记完成之日止）；3、本案诉讼费用由丁义彪、定倩负担。事实和理由：2014年9月14日谭荣霞与丁义彪、定倩对保利华都**号房达成买卖意向协议，并随后支付首付款600000元，2014年9月17日签订房屋交易买卖合同，约定首付款用于结清银行贷款，不得用作他途，2014年9月30日前办理产权过户登记手续，谭荣霞在得到其名下的房产证收件单时一次性支付尾款。丁义彪、定倩收到首付款后，违约未用于还贷，在约定过户日时，也找借口拖延至今，致使谭荣霞无法取得房屋产权。故诉至人民法院，请求判如所请。
被告丁义彪辩称：双方签约后，丁义彪于2014年9月23日将保利华都**号房交谭荣霞居住，后双方协商达成补充协议：双方共同委托谭荣霞指定的第三人余龙浩办理银行房贷还款（谭荣霞将剩余房款650000元交给余龙浩，余龙浩使用此款结清银行房贷，剩余款项再支付给丁义彪）、房屋产权过户、余款支付等事项，并在2014年10月29日就上述事项进行了公证。丁义彪将房屋过户事项的主动权和处分权交给了谭荣霞及其前夫余龙浩，事实上履行了房屋产权过户义务。因谭荣霞未筹齐尾款，导致房贷一直未结清，其未及时交付房款以结清银行房贷的行为已违背双方约定，构成严重违约，造成丁义彪一直承担贷款本金和利息。为此，丁义彪已书面通知，解除双方房屋买卖合同。丁义彪已经按约交付房屋，不承担合同第九条约定的逾期交房违约金。谭荣霞占用房屋后，因其过错未能及时办理过户手续，谭荣霞无任何损失，反而丁义彪每月仍承担银行贷款及利息，谭荣霞主张的违约金与实际损失不符。综上，请人民法院驳回谭荣霞的全部诉讼请求。
被告定倩辩称：双方经公证变更合同履行方式为，谭荣霞将余款650000元用于还银行贷款并由其前夫余龙浩全权办理，因谭荣霞原因迟迟未办理还贷手续导致丁义彪、定倩严重损失，代谭荣霞偿还了三年的贷款及利息。丁义彪、定倩已交付房屋，履行了全部合同义务，现提出解除合同。
第三人建行湖北省分行述称：建行湖北省分行与被告丁义彪、定倩已在武汉市江汉区人民法院达成民事调解协议，两被告偿还逾期银行贷款本息，建行湖北省分行就案涉房屋享有优先受偿权。
第三人余龙浩述称：对原告谭荣霞的起诉没有异议。
反诉原告丁义彪、定倩反诉请求：1、解除谭荣霞与丁义彪、定倩就保利华都**号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、双方后续达成并经公证的补充协议；2、谭荣霞按合同约定承担违约责任（按合同第十条约定，以房款1250000元为基数计算1%，该约定过低，请人民法院依法调高）；3、谭荣霞负担自2014年9月23日入住房屋以来的使用费（参照租赁价格以3500元/月计算）；4、谭荣霞承担全部反诉费用；5、谭荣霞归还丁义彪、定倩的身份证原件、结婚证原件、户口本原件（含两人女儿的户口本）、房屋所有权证及国有土地使用权证原件、银行贷款合同原件等证件，并出具情况说明；6、由人民法院向检察机关或纪委移送谭荣霞夫妇在购房过程中暴露的以离婚掩护可能存在的贪污腐败或巨额财产来源不明的线索材料。事实和理由：双方签约后，谭荣霞已在2014年10月1日前入住。双方协商达成补充协议，共同委托余龙浩办理房贷还款（谭荣霞将剩余房款650000元交付余龙浩用于还款，剩余款项由余龙浩支付给丁义彪、定倩）和房产过户等事项并办理了公证。因谭荣霞未筹齐尾款，致使一直未能办理过户，在此期间谭荣霞一直占住房屋。丁义彪、定倩多次要求按补充协议约定结清银行贷款，均被拒绝，近期，丁义彪、定倩已书面通知谭荣霞解除双方房屋买卖合同。谭荣霞逾期交付房款违反双方约定，造成反诉人损失。故提出反诉，请求判如所请。
反诉被告谭荣霞辩称：谭荣霞依约支付了首付款并合法入住房屋，丁义彪、定倩在收款后未用于偿还房贷。谭荣霞在反诉人不履行合同时，委托余龙浩办理后续事宜，但丁义彪、定倩隐瞒了欠款事实。请求驳回全部反诉请求。
经审理查明：丁义彪、定倩原系夫妻关系，两人于2013年11月6日登记结婚。丁义彪在两人婚前以个人名义购买了案涉保利华都**号房，并于2013年10月25日办理了房屋产权登记（武房权证湖字第××号），于2013年10月28日取得国有土地使用权证（武新国用商2013第**号）。该房屋现由第三人建行湖北省分行享有一般抵押权（权利价值640000元，抵押期限从2013年12月31日至2038年12月31日，设定时间为2014年3月19日）。
2014年9月17日，丁义彪、定倩（卖方，合同甲方）与谭荣霞（买方，合同乙方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，房屋坐落于卓刀泉路××号花香假日（保利华都）*栋*单元**号，建筑面积102.70平方米；第二条，经双方协商一致，交易价1250000元；第三条，付款方式约定：1、乙方于2014年9月14日向甲方支付购房定金20000元；2、双方约定，双方在本合同签订之日至2014年9月18日向甲方支付首付款580000元，作为甲方结清该房屋的银行贷款且甲方不得用于其他用途（注：甲方结清银行贷款按银行规定结清还款的时间办理还款手续，且甲方结清该房屋银行贷款不足部分由甲方自行解决）；3、双方约定，待甲方的银行结清证明和他项权证原件出来后，双方约定在2014年9月30日之前办理该房屋的过户手续，且在房产局过户当天乙方看到属于乙方名下的房产证收件单时一次性向甲方支付尾款650000元整（注：如因节假日或者不可抗力的因素则过户时间顺延）；第四条，房屋交易税费用承担方式：甲方承担无，乙方承担与该房屋转让产生的一切交易相关税费；第九条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金……；第十条，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的1%向甲方支付违约金；等内容。双方补充约定，在乙方支付首付款580000元后，在2014年9月23日前将钥匙交由乙方，且甲方交房时结清该房屋的水、电、煤气、物业等相关费用；如遇房地产市场不管房价涨与跌，该房屋的总价不变，且不影响该房屋的交易过户；如因甲、乙双方任何一方违约导致交易不成，由违约方向守约方支付违约金，且按本合同的第九条和第十条执行；交易过程中如因增加国家规定的费用则由乙方承担，且不影响该房屋的交易过户。签约前，谭荣霞已向丁义彪支付定金20000元；签约次日，谭荣霞向丁义彪支付首期款580000元。随后，丁义彪在2014年10月1日前将房屋钥匙交谭荣霞，由谭荣霞居住使用至今。
丁义彪因对外欠款受人催债，其将收到的款项用于还债，未用于解除案涉房屋上的银行抵押权。
2014年10月29日，丁义彪、定倩向第三人余龙浩（系谭荣霞前夫，购房时已离婚）出具委托书，内容：“我们委托人系夫妻关系，于2013年11月6日登记结婚，丁义彪婚前购买了保利华都6栋2单元14层04号一套房屋。我们决定出售上述房产，由于我们无法前去办理相关手续，特委托余龙浩为我们的代理人，办理以下事宜：1、代为偿还银行贷款，并代领他项权证及结清证明，办理抵押注销手续；2、完成前1项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、配合买方办理银行贷款面签手续；5、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限：一年……”。以上委托书内容，由湖北省武汉市洪兴公证处进行了公证。
2014年11月6日，湖北省武汉市武昌区人民法院应案外人武汉大唐国际旅行社有限责任公司、陕西中旅新世纪国际旅行社有限公司等七家单位申请，对案涉保利华都**号房进行了查封，期限2年。2014年11月27日，丁义彪与案外人武汉大唐国际旅行社有限责任公司、陕西中旅新世纪国际旅行社有限公司等七家单位合作协议纠纷案，在湖北省武汉市武昌区人民法院分别达成七份民事调解书，确认丁义彪就该七家单位对武汉中部国际旅行社有限公司享有的债权承担连带清偿责任。调解书生效后，因武汉中部国际旅行社有限公司、丁义彪未清偿债务，该七家单位申请强制执行，湖北省武汉市武昌区人民法院在执行过程中于2016年5月16日裁定继续查封房屋。谭荣霞于2016年9月5日向湖北省武汉市武昌区人民法院提出执行异议，该院受理后于2016年11月8日作出（2016）鄂0106执异40号执行裁定书，解除对案涉保利华都**号房屋的查封。2016年12月8日，湖北省武汉市武昌区人民法院实际解除了上述查封。
本院在审理本案中，应谭荣霞申请，于2016年8月25日作出（2016）鄂0192民初2245号《民事裁定书》，对案涉保利华都**号房屋进行查封，实际于2016年8月29日办理查封登记，期限3年（2016年8月29日起至2019年8月28日止，系轮候查封，前一顺位查封即上述湖北省武汉市武昌区人民法院的司法查封）。在本案审理期间，本院因另案，以（2016）鄂0192民初2472号民事裁定书对案涉保利华都**号房屋进行了查封，期限3年（从2016年9月7日起至2019年9月6日止）。
另查明：建行湖北省分行因金融借款合同纠纷一案起诉丁义彪、定倩，双方于2016年8月31日在湖北省武汉市江汉区人民法院达成（2016）鄂0103民初3391号民事调解书，协议内容：“一、被告丁义彪、定倩于2016年11月30日前向建行湖北省分行清偿全部逾期借款本息（具体金额按照合同约定标准，以建行湖北省分行支付系统确定的数额为准）；二、若丁义彪、定倩按期履行上述第一项确定的还款义务，则建行湖北省分行同意丁义彪、定倩自还清全部逾期借款之日起继续按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》履行；三、若丁义彪、定倩出现有任一未按上述第一、二项确定的还款义务履行的情形，则建行湖北省分行有权宣布借款立即到期，丁义彪、定倩应于逾期之日起十日内向建行湖北省分行清偿下欠全部借款本息（具体数额按照合同约定标准，以建行湖北省分行支付系统确定的数额为准）；四、如丁义彪、定倩未履行上述第三项确定的还款义务，则建行湖北省分行对丁义彪提供抵押的保利华都**号房实现抵押权所得价款享有优先受偿权；五、建行湖北省分行放弃其他诉讼请求……”。事后，丁义彪、定倩未按上述调解书执行。
在诉讼中：1、经本院向谭荣霞释明，案涉房屋尚存建行湖北省分行抵押权成为权属过户障碍，是否考虑变更诉讼请求，谭荣霞表示愿意用购房余款代为清偿该银行抵押权项下的债务，包括借款本金、利息和罚息（依丁义彪、定倩借款合同约定标准，以实际清偿时建行湖北省分行支付系统确定的数额为准），如该数额超出余款650000元，也愿意先代为垫款清偿，以消灭房屋权属变更登记的障碍，坚持要求继续履行合同。2017年1月16日，谭荣霞向本院账户打款650000元，用作后续履行担保款项。2、丁义彪以定倩名义向本院提出，其与定倩自愿离婚，财产及债务归丁义彪，要求将定倩从被告名单移除；就此本院已当庭告知因可能涉及夫妻关系存续期间的共同财产和债务事项待查，对该申请不予准许。3、丁义彪提出，谭荣霞、余龙浩2014年9月18日系假离婚，其后余龙浩经常驾车出入保利华都小区，丁义彪将房产出售等相关权利委托给余龙浩，实质上是将房屋过户事项的主动权和控制权交给了谭荣霞，申请法院调取余龙浩2014年9月18日后出入保利华都**号房电梯口的监控录像；丁义彪提出，2014年10月22日前后，丁义彪的供应商围堵其单位和居住场所，人身安全受到严重威胁，只好用首付款偿还债务，系不可抗力，申请法院调取相关出警记录。4、经本院询问，谭荣霞陈述现持有丁义彪名下保利华都**号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证原件、银行贷款合同原件，无丁义彪名下其他证件。
以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、转款记录、收条、房屋产权登记信息查询单、房屋抵押记载信息、武汉市武昌区人民法院民事调解书、武汉市江汉区人民法院民事调解书等在卷佐证。
本院认为：谭荣霞与丁义彪、定倩签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。谭荣霞已支付定金并依约定支付首期款580000元，履行了买方主要义务。依合同，丁义彪负有以此款结清该房屋的银行贷款且不得用于他途的合同义务。丁义彪因自身原因，将此款用于偿还自身其他债务，未能另行筹款以完成解除银行抵押权，已构成对原合同义务的违反。丁义彪提出，与谭荣霞达成补充协议，将剩余房款交余龙浩办理银行解押并由余龙浩办理过户登记，虽已提供经公证的委托余龙浩办理收款、解押、过户手续的委托书，但该委托内容不足显示双方已另行达成使用尾款650000元结清银行贷款的补充协议，且在该委托事项后不久，案涉房屋即因丁义彪欠款原因被湖北省武汉市武昌区人民法院查封，造成了进行房屋过户的法律障碍；在丁义彪对外欠多笔债款且房屋已被查封的情形下，谭荣霞也有理由对丁义彪的后续履约能力产生怀疑。故，本院认为案涉房屋长期未能过户的原因系丁义彪一方所致。丁义彪提出的调查取证事项，关于谭荣霞与余龙浩是否虚假离婚、余龙浩出入保利华都小区的情况，以及丁义彪是否因被人逼债被迫使用房款还债的报警记录与本案合同权利义务关系无直接关联，对该申请不予准许。
第三人建行湖北省分行对案涉房屋享有经登记的抵押权，并经人民法院生效民事调解书确认，就保利华都**号房实现抵押权所得价款可享有优先受偿权，该权利优先于本案中谭荣霞据双方房屋买卖享有的合同权利。但诉讼中，谭荣霞表示愿意以剩余房款代为清偿债务以涤除抵押权，对此抵押权人不持异议，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋产权变更登记的履行障碍，考虑造成合同未能履行的原因，对该意见本院予以准许。代为偿还债务所需款项，以谭荣霞实际清偿时建行湖北省分行支付系统确定的数额为准，如所需资金超过本案剩余房款650000元的，超出部分由谭荣霞先行垫付。如所需资金少于本案剩余房款650000元的，则余下部分谭荣霞应支付给丁义彪、定倩。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因丁义彪原因未完成案涉房屋的过户登记，谭荣霞有权要求继续履行。在谭荣霞代为涤除银行抵押权的前提下，对其要求继续履行合同、办理房屋产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。对丁义彪、定倩提出解除合同，谭荣霞承担违约责任的反诉请求，不予支持。
关于谭荣霞提出要求丁义彪、定倩承担违约金的诉讼请求，双方合同约定如出现违约参照合同第九条逾期交房的条款执行，本院综合谭荣霞已实际入住使用房屋两年以上的情况、未办理过户的原因、案涉房屋市场价值已有明显增加等情况，酌情对该违约金的诉讼请求不予支持。
关于丁义彪、定倩提出谭荣霞承担房屋使用费的反诉请求，因双方系按原约定交付使用房屋，系丁义彪一方原因造成未办理完成过户手续，该反诉请求无依据，本院不予支持。
关于丁义彪、定倩提出返还证件的反诉请求，谭荣霞向本院陈述持有保利华都**号房的房屋所有权证、国有土地使用权证原件、银行贷款合同原件，该三份文件可由谭荣霞继续持有用于办理履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》所需的注销抵押权、变更登记手续；丁义彪、定倩提出的其他证件，现无证据显示由谭荣霞持有，对该反诉请求不予支持。
关于丁义彪、定倩提出要求人民法院向检察院、纪委移送贪污腐败或巨额财产来源不明线索材料的要求，不属于民事案件的诉讼请求范围，且从双方举证，未发现明显的涉嫌犯罪线索。
综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谭荣霞与被告（反诉原告）丁义彪、定倩于2014年9月17日就武汉东湖新技术开发区卓刀泉路299号花香假日（保利华都）16栋2单元**号房屋（武房权证湖字第××号）签订的《存量房居间（买卖）合同》继续履行；
二、原告（反诉被告）谭荣霞于本判决生效之日起十日内代丁义彪、定倩向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款（包括据湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初3391号民事调解书协议内容确定的借款本息，具体数额以清偿当日中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付系统确定的数额为准）；中国建设银行股份有限公司湖北省分行在收到该借款本息后出具结清证明并协助办理抵押权注销手续；
三、被告（反诉原告）丁义彪、定倩在原告（反诉被告）谭荣霞取得中国建设银行股份有限公司湖北省分行结清证明后十五日内配合办理抵押权注销手续，并协助将武汉东湖新技术开发区卓刀泉路299号花香假日（保利华都）16栋2单元**号房屋（武房权证湖字第××号）变更登记至原告（反诉被告）谭荣霞名下；
四、驳回原告（反诉被告）谭荣霞的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）丁义彪、定倩的反诉请求。
本案案件受理费8025元（已减半收取），保全费5000元，反诉受理费1220元，由谭荣霞负担4000元，丁义彪、定倩负担10245元（此款谭荣霞已预交13025元，丁义彪、定倩已预交1220元，由丁义彪、定倩于本判决生效之日起十五日内直接向谭荣霞支付9025元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一七年一月十六日
书记员 颜晓霞