广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)佛顺法良民初字第2820号
原告广发银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人吴斌，职务行长。
委托代理人吴东梅、黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。
被告谈俊生，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××6819。
被告何方真，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××6827。
被告佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘文生，职务董事长。
委托代理人邓旻，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，该公司法务。
委托代理人栗鑫昕，女，××年××月××日出生，满族，住广东省深圳市福田区，该公司法务。
原告广发银行股份有限公司顺德分行（以下简称广发银行）诉被告谈俊生、何方真、佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）因金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告广发银行委托代理人吴冬梅，被告保利公司委托代理人栗鑫昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行起诉认为，2011年4月10日，原告与被告保利公司签订《房屋按揭贷款合作协议》,约定：原告对被告保利公司的保利外滩花园的购房者提供相关的抵押贷款业务，被告保利公司同意无条件为上述楼盘房屋购买者在原告的按揭贷款提供连带保证担保，保证范围为购买者与原告之间的《按揭贷款合同》项下全部债务，保证期限自借款合同生效之日至办妥房地产权证并完善抵押登记手续之日止。2012年3月21日，原告与被告谈俊生签订《个人购房贷款合同》（合同编号：104120016667），约定，被告谈俊生向原告借款900000元，用于购买位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园3座802号房产，借款期限为20年，自2012年3月27日至2032年3月27日，还款方式为等额本息，借款利率为浮动利率，按照放款日公布的人民银行相应档次基准利率计息，如遇利率调整从自下一还款日予以调整；被告未按约定期限还款的，就逾期部分按合同约定的借款利率加收50％计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，如发生合同第十五条规定的情形，原告有权宣布合同项下借款全部到期并由被告承担原告为实现债权所涉及的律师费等费用；被告谈俊生同意购买的房产为上述债务提供抵押担保。同年4月20日，原告与被告谈俊生发放了贷款900000元。被告谈俊生于2015年6月20日开始逾期，截至2015年10月13日，已连续5期未按时还款，共拖欠逾期本金357134.05元、利息7665.12元、罚息164.38元。经原告多次催讨,被告仍不履行还款义务。另被告谈俊生与被告何方真在2008年5月13日登记结婚，本案借款是在两被告夫妻关系存续期间发生，属夫妻共同债务。据此，原告请求判令：1、两被告向原告偿还贷款本金357134.05元,利息7665.12元、罚息164.38元(利息、罚息暂计至2015年10月13日,以后按合同约定计算至实际清偿之日止)；2、两被告向原告清偿律师费25200元。3、原告对被告位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园3座802号房屋享有优先受偿权。4、被告保利公司对被告谈俊生、何方真上述债务承担连带责任。5、被告方承担本案诉讼费。
被告保利公司辨称，根据原告与被告保利公司签订的房屋按揭贷款合作协议，被告保利公司就案涉按揭贷款为被告谈俊生、何方真提供连带保证担保，同时案涉物业已就案涉按揭贷款向原告抵押，即案涉按揭贷款既有原告自己提供的物的担保，又有被告保利公司提供的保证担保，根据物权法规定，原告应当先以案涉物业折价或者拍卖变卖的价款实现债权，因此请法院依法判决，维护被告保利公司合法权益。
本院依法向被告谈俊生、何方真送达起诉状副本和开庭传票，但两被告既无到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。
综合当事人的诉辩，本院确认双方争议焦点在于以下几个方面：
1、原告请求被告谈俊生、何方真返还全部贷款的理由及依据？
2、被告谈俊生、何方真实际欠原告贷款本息金额多少？
3、原告对抵押物是否享有优先受偿权？
4、原告请求律师费有何依据？计算是否合理？
针对上述焦点，原告提供证据及被告保利公司质证意见如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、被告谈俊生、何方真身份证、被告保利公司企业信息复印件各一份，组织机构代码证，证明双方主体资格。
2、被告谈俊生、何方真结婚证复印件一份，结婚登记证明原件一份，证明债务发生在两被告婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。
3、个人购房贷款合同复印件一份，证明原告与被告谈俊生存在借款合同关系，借款金额90万元，被告谈俊生以佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会外环路二号保利外滩花园三座802号房产作为抵押，原告对该房产享有优先受偿权。
4、房屋按揭贷款合作协议复印件一份，证明原告对被告保利公司对保利外滩花园的项目购房者提供抵押贷款业务，被告保利公司同意无条件对上述楼盘购房者在原告按揭贷款提供连带保证担保，保证范围包括按揭贷款合同项下的全部债务，保证期限从借款合同生效之日起至办妥房地产权证，并完善抵押登记手续之日止。
5、借款借据复印件一份，证明原告已按合同约定向被告谈俊生发放贷款90万元。
6、不良贷款起诉对账单基本信息原件两份，证明截止2016年5月23日，被告谈俊生拖欠借款本金为357134.05元，利息18185.74元，罚息796.21元未还。
7、委托代理合同原件一份，证明被告违约，原告为实现债务委托律师，支出律师费25200元，应由被告承担。
被告保利公司对上述证据真实性均无异议。
针对上述焦点，被告保利公司提供证据及原告质证意见如下：
1、保利外滩花园3座802商品房买卖合同备案结果证明复印件一份，证明案涉物业已办理抵押登记手续，原告为抵押权人，享有对抵押物拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。
原告认为：真实性无异议。该证据不能免除被告三的保证责任。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：
原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，被告保利公司对真实性均无异议，本院对其真实性、关联性予以采信。
被告保利公司提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对其真实性、关联性予以采信。
案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实确认如下：
2012年3月21日，广发银行与谈俊生签订《个人购房贷款合同》（合同编号：104120016667），双方约定，谈俊生向广发银行借款900000元，用于购买位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园3座802号房产，借款期限为20年，自2012年3月27日至2032年3月27日，还款方式为等额本息，借款利率为浮动利率，按照放款日公布的人民银行相应档次基准利率计息，如遇利率调整从自下一还款日予以调整；借款人未按约定期限还款，就逾期部份从逾期之日起按照逾期贷款罚息即合同约定的贷款利率水平上加收50％。借款人未按约定期限归还本息属于违约情形，贷款人有权宣布合同项下借款全部到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，相关费用包括贷款人为实现债权所涉及的律师费等费用；合同项下所购房屋由谈俊生向广发银行提供抵押担保。同年4月18日，涉案房屋办理了他项权利人为广发银行的预售商品房抵押登记。同年4月20日，广发银行向谈俊生发放了贷款900000元。谈俊生于2015年6月20日开始逾期，截至2015年10月13日，共拖欠逾期本金4298.5元、利息7665.12元、罚息164.38元,另有未到期本金352835.58元。之后,谈俊生没有向广发银行还款。
另查明，2011年4月10日，广发银行股份有限公司佛山分行与保利公司签订《房屋按揭贷款合作协议》,约定：原告对被告保利公司的保利外滩花园的购房者提供相关的抵押贷款业务，被告保利公司同意无条件为上述楼盘房屋购买者在原告的按揭贷款提供连带保证担保保证范围为购买者与广发银行股份有限公司佛山分行之间的《按揭贷款合同》项下全部债务，保证期限自借款合同生效之日至办妥房地产权证并完善抵押登记手续之日止。
再查明，谈俊生与何方真在2008年5月13日登记结婚。广发银行与广东法岸律师事务所在2015年10月23日签订《委托代理合同》，但广发银行未向广东法岸律师事务所支付代理费用。
本院认为，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证的权利。原告与被告谈俊生签订的《个人购房贷款合同》合法有效，双方应按照约定履行义务。原告依约定支付借款，已经履行了合同的义务，被告谈俊生逾期还贷，已构成违约，符合双方约定宣布贷款提前到期的条件，由于原告未能举证证实宣布贷款提前到期的通知何时到达被告谈俊生，因此应以本院将起诉状副本送达给被告之日为宣布贷款提前到期通知到达之日，即2016年1月18日，原告以诉讼形式宣告借款提前到期，本息不再存在每期返还，而是全部到期属于逾期返还。因此,提前到期之前的利息,按照原告主张的利息计算，提前到期之后的利息,应按合同约定适用逾期罚息利率即在执行贷款利率基础上加收50%计算。原告请求被告谈俊生归还全部借款余额及利息，理由充分，本院予以支持。被告谈俊生购买的房产已办理预售商品房抵押登记，抵押具有法律效力，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，原告请求对抵押物有优先受偿权合法，本院予以支持。两被告是夫妻关系，被告谈俊生上述债务发生在与被告何方真夫妻关系存续期间，被告何方真应对上述债务承担共同清偿责任。原告请求被告保利公司承担连带责任，因《房屋按揭贷款合作协议》是被告保利公司与广发银行股份有限公司佛山分行签订，被告保利公司与原告并不存在合同关系，但被告保利公司对原告请求其承担连带责任没有异议，属于被告保利公司对连带责任的自愿承担，故本院对该请求予以支持。原告主张的律师费，属于原、被告双方约定合同争议解决发生的费用，但该费用损失未有实际发生，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谈俊生、何方真应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广发银行股份有限公司顺德分行归还借款本金357134.05元,利息7665.12元、罚息164.38元(利息、罚息按逾期本金从2015年10月14日起计算至2016年1月17日,从2016年1月18日起以全部本金按中国人民银行同期贷款利率上浮50％计算至实际清还之日止)；
二、原告广发银行股份有限公司顺德分行对位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会外环路2号保利外滩花园3座802号房产享有优先受偿权；
三、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任;
四、驳回原告广发银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7152.46元，保全费2470.81元,合共9623.27元,由原告负担621.55元,三被告负担9001.72元(该款原告已预交,由三被告直接退还原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 谭文斌
人民陪审员 林绮玲
人民陪审员 黎泽民
二〇一六年六月十五日
书 记 员 张 宇