广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终11779号
上诉人（原审原告）：田新年，住河南省平顶山市卫东区。
委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州道勤投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：何英汉，总经理。
委托代理人：罗建中，广东君之杰律师事务所律师。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海惠展实业公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人：张群烈。
被上诉人（原审被告）：广州市贵盛经济发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈仲健。
被上诉人（原审被告）：广州市穗福房产发展公司，住所地广州市。
诉讼代表人：秦月明，广州市穗福房产发展公司清算组组长。
委托代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人田新年、广州道勤投资有限公司（以下简称道勤公司）因与被上诉人佛山市南海惠展实业公司（以下简称惠展公司）、广州市贵盛经济发展有限公司（以下简称贵盛公司）、广州市穗福房产发展公司（以下简称穗福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
田新年上诉请求：1、撤销原审民事判决；2、道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司在法定期限内为田新年办妥涉案商铺的产权证。事实与理由：一审法院驳回田新年的理由是涉案商铺未具备办妥初始登记的条件，主要是因为涉案工程尚未通过规划验收。但一审法院遗漏了案件基本事实，即涉案商铺事实上已具备办证条件，涉案商铺所在建筑工程尚未通过规划验收，是由于道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司有意拖延拒不履行申办手续所致，并不存在其他不受道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司控制的客观原因。因此，一审判决应责令道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司在法定期限内履行合同义务。首先，根据田新年在一审的举证及一审法院已查明的事实，对比广州市国土资源和房屋管理局对申办建筑工程的初始登记的条件及材料要求，道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司现己备齐了除“建筑工程规划验收”以外的申请材料。具体包括：完整、合法的土地使用权来源证明(包括合法的用地规划、用地批准书，并已由道勤公司缴清此前拖欠的土地出让金等税费)；除“建设工程规划验收合格证明文件”以外的全部房屋建设、规划文件(包括工程规划许可证，竣工图纸等)：其他可由道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司自行填写、申办的申请书、身份证明、门牌证明、测绘成果报告等。此外，再根据广州市国土资源和规划委员会关于建筑工程规划验收的规定，涉案工程已办理了规划许可、并已经填报了《规划验收测量记录册》，其他的申办材料均是属于道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司自行提供的资料。可见，道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司现已可以申办规划验收。道勤公司在接手项目后数年时间却迟迟拖延不办初始登记手续，其用意在道勤公司提起的合同无效诉讼案件中已昭然若揭，其怠于办理相关确权手续的原因，是企图以此主张小业主的购房合同无效。
道勤公司上诉请求：1、应认定田新年与贵盛公司所签订的关于买卖涉案商铺的《房地产订购书》，属无效合同和无权处分合同；2、应适用《物权法》关于物权保护的规定，以“真实权利人要求追回被无处分权人转让的案涉商品房，致使房屋所有权不能转移”的理由，驳回田新年的诉讼请求；4、田新年承担二审案件诉讼费。事实与理由：1、贵盛公司未取得房地产开发经营的营业执照而擅自销售商品房的行为，是违法行为，其实施违法行为而与田新年签订的《房地产订购书》，是违反法律、行政法规强制性规定的无效合同。2、该《房地产订购书》事后并未得到原真实权利人穗福公司的追认，也未得到现在的权利人道勤公司的追认，故该合同是侵害真实权利人合法权益的无权处分合同。3、惠展公司并非真实权利人，其在与穗福公司保持合作合同关系期间，无权“追认”贵盛公司为销售商品房而签订的合同；在与穗福公司解除合作合同关系后的2010年8月，更无权“追认”。4、在真实权利人道勤公司要求追回被无处分权人转让的案涉商品房，致使涉案商铺的所有权不能转移的情况下，一审判决以“涉案商铺未办理所有权初始登记、不具备办理所有权转移登记条件”为由，驳回田新年诉讼请求，系适用法律不当。
穗福公司辩称，由于贵盛公司非法销售违建房屋引发的不稳定问题，广州市维稳办将该问题列入排查表集中解决，道勤公司附条件进入天景新村运作D、E两栋违建房屋，必须解决D、E栋小业主历史遗留问题，维稳项目有别于其他房地产正常转让项目，因此道勤公司的事实理由和法律依据不完全恰当。当年市维稳办协调期间，道勤公司曾作出承诺，道勤公司应当遵守承诺。田新年提交的穗福公司委托惠展公司代售房屋的委托书不适用本案的D、E栋，而是C栋，穗福公司从来没有委托惠展公司销售D、E栋违章建筑。就目前而言，办证条件尚未成就，原审法院认定道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司无法配合田新年办证的客观事实依然存在。即使办证条件成就，不能无条件办理房产证，当时田新年在购买房屋时清楚知道当时房屋没有产权证，法院查明田新年荣是当年真实购买房屋的小业主，也应承担道勤公司承担房款等合理费用后才为其办理房产证，当时不能办证的事实田新年清楚知悉。
惠展公司无答辩。
贵盛公司无答辩。
田新年向一审法院起诉请求：1、道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司协助其办妥涉案商铺的产权证。2、本案诉讼费由道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司承担。
一审法院认定事实：1992年7月23日和同年8月19日，广州市城市规划局和广州市国土局分别核发（92）穗城规地35号《建设用地规划许可证》和作出穗国土【1992】征（拨）通字第45号征地通知书，同意广州市白云区同和镇京溪村民委员会（以下简称“京溪村委会”）征用广州市沙太路以西京溪村口的6357平方米的土地作建设商店、综合楼、托儿所项目用地。1993年2月12日，广州市国土局向该村核发建征（拨）（93）字第60号《建设用地批准书》。后京溪村委会将上述土地提供给惠展公司用于房地产开发。
1993年10月8日，惠展公司（乙方）与穗福公司（甲方）签订《合作开发房地产合同书》，约定：一、合作项目地点。广州市白云区同和镇沙太路以西京溪村口地段，市规划局（92）穗规字35号穗国土（92）第45号。二、合作建设规模。征用土地面积6357平方米，拟建多幢九层商品房20000平方米。三、合作条件。1、甲方负责办理整个开发建设项目的从征地、报建、立项、商品房出售和办理产权契证的全部手续。2、乙方负责提供该项目的全部资金投入。四、双方责任。甲方：1、负责办理乙方提供该项目地块的征地批文须增加甲方名称的手续。2、负责办理合作开发地块的征询、地籍测绘、征地公告和领取土地使用证。3、申请合作开发项目的投资计划、立项、委托规划、设计报建等手续。乙方：2、负责筹集合作项目的全部投资，并按工程进度直接拨付给承包方。7、负责按项目工程乙方实际得到的建筑面积以每平方米65元的管理费交给甲方……五，利润分成。合作开放项目工程完工后，预售、代售商品房的全部收入扣除工程的总投资额、税费费用外，其余款项全部归乙方所有，甲方只收乙方实得的建筑面积每平方米65元的管理费。
同日，穗福公司（委托方，甲方）与惠展公司（被委托方，乙方）又签订《天景新村代售委托书》，双方约定：合作开发的天景新村，由穗福公司委托惠展公司代售，并代签预收定金及购房合同；乙方可自行确定价格及付款方式，交楼前最后一批付款时由甲方签定购房合同，并负责办理客户产权证等广州市规定的购房手续。
1993年10月10日，穗福公司（甲方）与惠展公司（乙方）签订《合作开发房地产合同书补充协议》，甲乙双方就于1993年10月8日所签的开发广州市京溪村商住楼的《合作开发房地产合同书》第五条作出补充，即乙方为投资方，商住楼的所有投资由乙方投资，借甲方名义进行开发，甲方为项目公司，工程竣工后以建筑面积向乙方收取每平方米65元的管理费（含一切费用）；甲方预售的全部或部分销售房款的收入应在30日内交付给乙方。否则，承担法定的违约金并赔偿相应损失；因其他原因，造成甲方未销售全部或者部分上述房屋，则该房屋产权全部归乙方所有等等。
上述合同签订后，惠展公司向穗福公司支付了首期管理费65万元，并通过广州市东山区东起房地产信息开发公司（以下简称“东起公司”）以穗福公司的名义向京溪村委会缴付土地补偿款。之后，穗福公司就上述地块的房地产开发问题向有关部门办理用地加名、报建等手续，惠展公司则对该项目进行投资建设。
1994年5月23日，广州市国土局与穗福公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定广州市国土局将上述地块6753平方米出让给穗福公司使用；出让地块的总体规划为建设商店、综合楼、托儿所项目；出让金总额为4743903元。当日，惠展公司通过东起公司，以穗福公司的名义向广州市土地开发中心缴纳了首期的土地出让金1423171元。1995年7月20日，广州市国土局对上述地块核发《建设用地批准书》，用地单位为京溪村委会、穗福公司（随文注销（93）建征拨字第60号《建设用地批准书》）。同年9月5日，广州市国土局房管局就上述开发的项目向穗福公司核发了《预售商品房许可证》，预售建筑面积为5090平方米，共72套（即天景新村C幢）。后惠展公司以穗福公司的名义对外进行预售。
1999年8月、2000年3月，惠展公司与贵盛公司两次签署合作协议。在2000年3月25日签订的《天景新村房地产项目合作合同书》中，双方约定：天景新村项目尚有两栋九层楼房未建，共约13000平方米，由合同签订之日起，其所有投资包括土建、水电、土地出让金及滞纳金、挂靠费等全部由贵盛公司负责投资；贵盛公司组织施工，惠展公司参与管理，协助贵盛公司办理有关施工、销售手续及理顺各有关方面的关系；所建设楼房由双方各得一半，按图纸垂直划分，惠展公司同意贵盛公司多得100平方米的面积用来美化小区，惠展公司所得面积由惠展公司自行偿还前期建设及税费等债务，贵盛公司所得面积由惠展公司、贵盛公司双方共同管理，待贵盛公司缴清各种应缴款项及建设费用后，其所得款项由贵盛公司自行支配，惠展公司不得干涉，贵盛公司必须自行投资建设，不得转让，以上条件如有违约，惠展公司将收回开发权；本项目前期已建设的部分基础与框架，由贵盛公司与施工方商定，赔偿方法自行解决，惠展公司不参与；本项目需在二年内完工，超时惠展公司将收回开发权，如确有特殊情况需由惠展公司决定是否收回及延期等。上述合同签订后，贵盛公司投资资金对项目进行了开发建设。天景新村D、E栋进行建设后，因穗福公司没有协助加盖公章及办理相关手续，也无法以穗福公司名义领取D、E栋的商品房预售许可证明。2000年12月，广州市建设委员会取消了穗福公司的房地产开发资质。
2002年11月4日，惠展公司就其与穗福公司的合作开发房地产纠纷向原审法院提起诉讼，要求解除《合作开发房地产合同书》，判令天景新村在建设项目归其所有，并由穗福公司返还管理费65万元。原审法院于2003年5月30日作出（2002）云法民初字第1928号民事判决（已生效），判决解除惠展公司与穗福公司签订的《合作开发房地产合同书》、由穗福公司返还惠展公司管理费319150元，并驳回惠展公司要求确认天景新村在建项目归其所有的请求。
2004年10月25日，惠展公司就其与贵盛公司合作开发房地产合同纠纷，向原审法院提起诉讼，要求解除上述《天景新村房地产项目合作合同书》。原审法院以（2004）云法民一初字第3937号案立案受理。惠展公司与贵盛公司在该案审理中确认如下事实：1、双方合作开发天景新村两栋九层楼房即天景新村D和E栋；2、双方合作项目前期工作中关于用地、规划等审批手续由惠展公司负责，两栋楼房建筑的上盖物由贵盛公司出资兴建；3、合作开发的两栋楼房土建工程基本完工；4、两公司不具备房地产开发资质。2004年12月23日，原审法院作出（2004）云法民一初字第3937号民事判决书，判决以双方均不具备房地产开发资质为由判令上述合作合同书无效，并以双方均表示无需在该案中对无效合同的财产进行处理为由，对无效合同的后果未予清结。该判决已发生法律效力。
原审另查：2001年3月31日，田新年（乙方）与贵盛公司（甲方）签订《房地产订购书》，甲乙双方约定：一、认购楼宇及金元：广州市同和沙太路以西京溪横路天景新村E座首层D1、E1单元，建筑面积为D1：79.39平方米、E1：112.18平方米，楼价13300元每平方米，总价2494681元。二、付款方式。签订认购书时，一次性缴纳2494000元。该合同末页有手写补充内容：一、交楼时间。2001年6月30日前如不按时交楼，每天罚款4‰给乙方……2002年6月30日前，公司负责协助办理房产证……。该合同骑缝处及末页加盖惠展公司公章，末页惠展公司公章处载有“本《房地产订购书》全额购房款已由广州市贵盛经济发展有限公司收齐，现报合作单位南海惠展实业公司备案并确认合同”手写文字。道勤公司、穗福公司于庭审中称田新年于（2010）穗云法民四初字第678号案（以下简称“678号案”）起诉中提交过该份合同，但当时并未有前述手写文字及惠展公司公章，对田新年本次提交的上述合同真实性不予认可。田新年称于678号案起诉后，从惠展公司处取得载有前述手写文字并加盖惠展公司公章的合同。该合同于2001年4月2日，由广州市白云区同和镇法律服务所出具见字（2001）第470号见证书见证。
关于田新年交付房款的问题：田新年为证明付款事实，向原审法院提交如下证据：加盖贵盛公司公章的收据一张，该NO.0004849收据载明：“2001年3月31日，今收到田新年交来购天景新村E栋D1，75.39平方米、E1，112.18平方米，合计187.57平方米，单价13300元每平方米，合计2444681元整。经手人：广州贵盛经济发展有限公司开票杨生。”
原审法院依田新年申请向广州市公安局、广州市白云区人民检察院调取了穗云检刑诉【2006】2162号案卷宗材料。据调取证据载明：1999年9月，陈某甲注册成立贵盛公司，股东为陈某甲、杨某，经营范围不包括房地产开发和销售。陈某甲的供述如下：2003年7月，其将个人股份转让给了陈仲健、陈某乙等人，并在工商局办理了变更，转让股份后，其不再参与贵盛公司的经营。其销售的贵盛公司的物业有于2001年3月31日出卖天景新村E栋首层D1、E1店铺给田新年，售价约250万元。2000年，其收到田新年250万元，由陈某甲与田新年一起存到陈某甲在广园路（沙河路口）中国银行的个人账户。收到购房款后写了收据，有的收据是杨某签名的。田新年支付的250万元，其中200万元支付给电白四建作为工程款，另外50万元支付给贵盛公司原股东黄伟作为退股款。另经生效的（2005）穗中法民四初字第4号民事判决书确认：贵盛公司已支付给茂名市电白建筑工程总公司（以下简称“电白公司”）涉案“天景新村”D、E栋工程款6841755元。尚欠工程款467666.68元。该案判决贵盛公司需向电白公司支付工程款467666.68元，穗福公司、惠展公司对上述欠款承担连带责任。
原审再查：2009年3月25日，惠展公司（甲方）、道勤公司（乙方）、孙某（丙方）签订《权益转让协议书》，甲乙丙三方约定：鉴于1993年10月8日，甲方与穗福公司签订了《合作开发房地产合同书》，合作开发天景新村，1993年10月10日，甲方与穗福公司签订了《合作开发房地产合同补充协议》，项目投资人为甲方，穗福公司收取管理费，因此，甲方在项目上存在实际的权益；甲乙丙三方经友好协商，确定在本协议所约定的条件下，由乙方及丙方对甲方在该项目上的权益进行收购；该权益的受让价为10000000元等，项目位于广州市白云区京溪路，项目名称为“天景新村”，总建筑面积19002平方米，分C、D、E三栋，九层框架结构，使用临水临电，未经综合验收；项目的房屋在权益转让成功后，乙方丙方在房屋上可获得、可进行处分并控制的面积不少于6800平方米，其中商铺面积不少于400平方米；若面积不足，则按1500元/平方米作相应扣除；多出面积归乙丙方。2010年5月14日，广州市穗华房产开发有限公司（甲方，以下简称“穗华公司”）、穗福公司（乙方）、惠展公司（丙方）、道勤公司（丁方）签订《解除合同及履行判决之补救措施的协议》，甲乙丙丁四方约定：因上述《合作开发房地产合同书》为挂靠合同，并依法认定有效，故《合作开发房地产合同书》之权利义务皆由丙方享有和承担，现丙方将其权利转让给丁方，丙方和丁方同意对丙方的义务承担连带责任；丙方和丁方在本协议签订之日起3天内，一次性补偿乙方1600000元；原挂靠开发的天景新村项目，乙方应尽快为丁方办理建设、规划和国土房管部门等所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将土地使用权和开发项目变更至丁方名下，所需费用全部由丙方和丁方负责。如办理变更手续，需甲方配合，甲方应予以配合等。2010年6月7日，广州仲裁委员会出具（2010）穗仲案字第592号裁决书，裁决：穗福公司于裁决后10天内将穗国地出合（94）072号所述位于沙太路以西京溪村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为道勤公司，并配合道勤公司办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将开发项目专至申请人名下；穗华公司及惠展公司承担配合义务。
2010年7月26日，广州市越秀区人民法院向广州市国土资源和房屋管理局出具（2010）越法委执字第274-1号《协助执行通知书》，载明将位于沙太路以西京溪村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为道勤公司变更为道勤公司，并单方面办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将天景新村项目转移到道勤公司名下。2013年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局与道勤公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将天景新村项目所涉土地的受让人变更为道勤公司，因该协议项下宗地已建设三栋建筑，存在部分房屋已出售的情况，涉及小业主办理产权证问题由道勤公司负责办理。2013年12月4日，广州市国土资源和房屋管理局作出《关于申请变更〈建设用地批准书〉建设用地单位名称的复函》，载明：该局曾以《建设用地批准书》（穗国土建用字【1994】第443号）同意同和镇京溪村委会、穗福公司使用沙太路以西京溪村口、面积为6357平方米的土地作商店、综合楼托儿所。根据上述《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合（94）072号的变更协议之一号）、《裁决书》（（2010）穗仲案字第592号）及《协助执行通知书》（（2010）越法委执字第274-1号），该地块的申请执行人、受让人为道勤公司。根据《广州市申请使用建设用地规则》（穗府【2009】39号），该项目已全部建成，不需再办理变更《建设用地批准书》建设用地单位名称手续。审理中，道勤公司表示，由于孙某尚未向惠展公司支付《合作开发房地产合同书》所涉转让款，道勤公司亦未有向孙某支付上述款项。
原审还查明：根据广州市白云区国土资源和规划局出具的穗云国规函【2015】252号《广州市白云区国土资源和规划局关于协助调查事项的回复意见》载明：关于涉案建设工程的规划审批情况。经核查，我局以（1993）穗城规（云）建字第217号《建设工程规划许可证》批准白云区同和镇京溪村村委在沙太路以西、京溪村口建设D幢住宅和E幢住宅商场综合楼，总建筑面积13912平方米，目前上述工程尚未通过规划验收。关于房屋产权登记情况。经查房屋档案系统，位于广州市同和沙太路西京溪横路天景新村D、E座楼盘尚未办理预售登记、初始登记和抵押登记等产权登记业务，未有相关的法院查封记录。
原审审理中，田新年表示《天景新村住宅商品房订购书》无效情形下，其亦坚持本案诉讼请求。
原审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得的土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第二款：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。”经原审法院向国土房管行政主管部门查询，涉案天景新村项目D、E幢建筑工程尚未通过规划验收，未有办理预售登记及初始登记，田新年基于合同要求办理涉案商铺权属的转移登记手续属需在涉案商铺具备办妥初始登记条件后再要求处理的问题。现涉案商铺所在工程尚未通过规划验收，田新年要求道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司配合办理涉案商铺的房地产权证事实上无法履行，田新年荣应待涉案商铺的办证条件具备后再行起诉主张权利。对于田新年在本案中提起的办理涉案商铺房产证的诉讼请求，原审法院予以驳回。
惠展公司、贵盛公司经原审法院公告诉讼诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月30日判决如下：驳回田新年的诉讼请求。本案受理费100元，由田新年负担。
经审理，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，道勤公司曾向一审法院提起诉讼，要求确认田新年与贵盛公司就涉案商铺所签订的《房地产订购书》无效等，一审法院以（2015）穗云法民四初字第1113号民事判决书判决驳回了道勤公司的诉讼请求。道勤公司不服该判决，向本院提起上诉，本院以（2016）粤01民终11772号民事判决判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，田新年在本案的诉讼请求为要求道勤公司、惠展公司、贵盛公司、穗福公司为其办妥涉案商铺的产权证，一审法院驳回田新年的主要理由为涉案商铺所在工程尚未通过规划验收，鉴于涉案商铺未通过规划部门综合验收，尚不具备办理房屋产权登记的条件，田新年要求办证的诉讼请求在现阶段存在履行上的障碍，故原审法院不予支持处理正确，本院予以维持。至于为何不能通过规划部门综合验收并非本案的调处范围，故田新年的上诉请求本院不予支持。
关于道勤公司的上诉请求，鉴于道勤公司在原审并无提起反诉，且道勤公司对其要求确认田新年与贵盛公司就涉案商铺所签订的《房地产订购书》无效的请求已由另案作出了处理，对其其他上诉请求本案不予调处，故对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，田新年、道勤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由田新年负担100元，广州道勤投资有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 余 盾
二〇一六年十二月二十日
书记员 胡 茜