辽宁省大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0202民初2867号
原告:大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区。
法定代表人：于保和，系该中心主任。
委托诉讼代理人：王东，男，系该中心工作人员。
委托诉讼代理人：赵展，男，系该中心工作人员。
被告：赵冬，女，1983年6月17日出生，汉族，现羁押于辽宁省女子监狱。
被告:刘兰英(系被告赵冬母亲)，1953年10月12日出生，汉族，住大连市沙河口区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：赵旻光（系被告赵冬配偶），1981年5月22日出生，汉族，系中国船舶重工集团公司七六0研究所工程师，住大连市沙河口区。
被告：赵旻光，男，1981年5月22日出生，汉族，系中国船舶重工集团公司第七六0研究所工程师，住大连市沙河口区。
被告：大连锦绣房地产集团有限公司，住所地大连市沙河口区。
法定代表人：陈乐艺，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：贾秀芳，女，系该公司工作人员。
原告大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）诉被告赵冬、被告刘兰英、被告赵旻光、被告大连锦绣房地产集团有限公司（以下简称锦绣公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王东、赵展、被告赵冬、被告刘兰英的共同委托诉讼代理人即被告赵旻光、被告锦绣公司的委托诉讼代理人贾秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告赵冬及其配偶被告赵旻光一次性共同偿还原告全部借款本金367396.51元、利息34099.85元、罚息31333.91元（暂计算至2016年4月5日），共计432830.27元及至偿清日止的利息、罚息；2、被告锦绣公司对上述事项承担连带保证责任；3、原告对被告赵冬享有继承权、被告刘兰英享有继承权及部分所有权的坐落于大连市沙河口区锦绣燕居5-2-2-2号抵押房屋享有优先受偿权；4、四被告承担本案诉讼费及其他费用。
事实和理由：2012年6月12日，原告与被告赵冬、被告刘兰英、赵敦强（已故）签订了《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：02201200653，以下简称《借款合同》），约定由原告向被告赵冬发放住房公积金贷款400000元，购买位于大连市沙河口区锦绣燕居5-2-2-2号商品房，并以被告刘兰英及赵敦强（已故）共同所有的该商品房进行抵押担保。而后，该商品房在房地产登记管理机关办理了抵押登记。2012年8月31日，原告依照被告赵冬的委托，按《借款合同》的约定，将400000元借款作为购房款转入被告锦绣公司的帐户。被告赵冬自2012年11月28日至今，一直未按时偿还贷款本息。鉴于被告赵敦强系案涉抵押房屋的抵押人，现已死亡，赵敦强的法定继承人为被告刘兰英、被告赵冬及案外人赵丽（女儿）。赵丽已放弃继承权，故案涉抵押房屋应被告由刘兰英及被告赵冬二人继承。根据《借款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，请求被告赵冬及被告赵旻光立即偿还全部借款本金、利息及罚息；原告对被告赵冬享有继承权、被告刘兰英享有继承权及部分所有权的抵押房屋享有优先受偿权。2011年10月14日，原告与被告锦绣公司签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称《合作协议》，编号：2011030013），约定被告锦绣公司应为原告向被告赵冬、被告赵旻光发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。
被告赵冬、赵旻光、刘兰英称：同意原告的诉讼请求。
被告锦绣公司辩称：一、原告诉请被告锦绣公司对被告赵冬的借款承担连带保证责任缺乏法律依据。1、被告赵冬并非购房人，被告锦绣公司对借款人不承担保证责任。被告锦绣公司系锦绣燕居小区的开发建设单位，原告诉请被告锦绣公司对被告赵冬的欠款承担连带责任保证，依据的是原告与被告锦绣公司签订的《合作协议》第二条第2款约定，即被告锦绣公司有义务对原告向锦绣燕居的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证，被告锦绣公司无义务对借款人承担保证责任。2、原告应依法优先行使抵押权。被告赵冬向原告借款时提供了被告刘兰英及赵敦强的房产作为抵押担保并办理了抵押权预告登记，原告可通过行使抵押权而直接使债权得以实现，在保证担保和抵押担保并存的情况下优先行使抵押权，也符合《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条的规定和立法初衷。如果原告行使抵押权，被告锦绣公司将依法予以配合。二、即便被告锦绣公司应承担保证责任，保证期限也已届满。原告与被告锦绣公司签订的《合作协议》第二条第2款规定：“……保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部峻工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。”锦绣燕居项目在2013年5月28日取得竣工备案手续并办理初始登记，即具备办理产权证和抵押登记的条件，但赵敦强一直拖欠不办理房屋所有权证且原告亦不办理抵押登记，恶意阻止条件成就应视为条件已成就，因此，保证期限已经届满，原告无权要求被告锦绣公司承担保证责任。
经审理，本院认定事实如下：2012年6月12日，原告公积金中心与被告赵冬、刘兰英及赵敦强（已故）签订《借款合同》，约定被告赵冬向原告借款400000元用于购、建坐落于大连市沙区锦绣燕居5-2-2-2号的住房，借款期限为5年，自2012年6月28日至2017年6月27日。贷款利率为年利率4.62%。赵敦强以其所有的坐落于大连市沙区锦绣燕居5-2-2-2号房屋为被告赵冬的贷款向原告提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费等），抵押担保的期限为自本合同生效之日起直至本合同项下的贷款本息全部清偿为止。本合同履行期间，如被告赵冬未按合同约定按时偿还贷款本息，原告按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息。如被告赵冬连续四个月或累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期，要求被告赵冬立即偿还全部贷款本息或要求赵敦强承担抵押担保责任。2012年6月13日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为大连市住房公积金管理中心西岗办事处，预告登记义务人为赵敦强。2012年6月28日，原告将400000元汇入被告锦绣公司账户内。自2012年11月28日起至今，被告赵冬即未按照《借款合同》的约定向原告偿还借款本息。截止2016年4月5日，被告赵冬如提前全部还款，需承担本金、利息、罚息合计432830.27元。另查，被告刘兰英与赵敦强系夫妻关系。被告赵旻光与被告赵冬系夫妻关系。被告赵冬及案外人赵丽系赵敦强的女儿。赵敦强于2014年2月18日去世。赵丽向本院明确表示放弃对案涉房屋的继承权，不参加本案诉讼。另查，2011年10月，原告与被告锦绣公司签订《合作协议》，该协议约定为促进被告锦绣公司开发建设的锦绣燕居的销售，原告同意对符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房公积金贷款，作为购房人向被告锦绣公司支付的部分购房款。被告锦绣公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证范围为原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续办理完毕为止。
上述事实，有原告提交的《借款合同》一份、《还款明细》一份、预告登记证书一份、个人委托贷款划拨资金通知书一份、大连市住房公积金贷款划转凭证一份、提前全部还款试算表一份、结婚证两份、《合作协议》一份、被告锦绣公司提交的《商品房买卖合同》一份及几方当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原告与被告赵冬、被告刘兰英及逝者赵敦强签订的《借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，双方之间的抵押借款合同关系依法成立。被告赵冬向原告申请贷款，并同意接受与原告所签订的合同中条款的约束，其在使用原告提供的款项后，理应依约还款，否则需承担违约责任。被告赵旻光与被告赵冬系夫妻关系，理应对夫妻关系存续期间的共同债务承担共同清偿责任。截至2016年4月5日，二被告已拖欠原告逾期本金367396.51元，利息34099.85元、罚息31333.91元，已构成违约。被告赵冬、赵旻光对上述欠款本金、利息及罚息金额并无异议，故原告要求被告赵冬、赵旻光共同偿还借款本金367396.51元、并支付截至2016年4月5日的利息34099.85元及罚息31333.91元，共计432830.27元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告赵冬、赵旻光共同支付自2016年4月6日起至还清欠款之日止的借款利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求确认对案涉的抵押房屋享有优先受偿权一节，根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告请求被告锦绣公司承担连带保证责任一节，本院认为，《合作协议》系双方真实的意思表示，双方应依约而行。《合作协议》明确约定被告锦绣公司为原告向购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。案涉贷款的借款人是被告赵冬，而被告赵冬系购房人赵敦强的女儿，案涉贷款亦用于购买《合作协议》所限定的房屋，汇入了被告锦绣公司的账户，故不能因借款人与购房人不一致，而免除被告锦绣公司对案涉贷款承担连带保证责任。另外，现案涉房屋并未取得所有权证，亦未办理商品房抵押登记手续，而原告就此并无过错，故保证期限并未届满，故被告锦绣公司仍应承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、被告赵冬、被告赵旻光共同给付原告大连市住房公积金管理中心借款本金367396.51元、利息34099.85元、罚息31333.91元；
二、被告赵冬、被告赵旻光按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准，共同给付原告自2016年4月6日起至款项实际付清之日止的借款利息、罚息；
上述二被告给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告大连锦绣房地产集团有限公司对上述二项确定的被告赵冬、被告赵旻光应给付原告之款项承担连带保证责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费10470元（含保全费2680元），由被告赵冬、被告赵旻光、被告大连锦绣房地产集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 解 珺
审 判 员 张加兴
人民陪审员 李 俊
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈 蒙