＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2010）杭西民初字第2145号＼n原告：朱汉治。＼n原告：叶林娟。＼n两原告共同委托代理人：郑礼辉。＼n两原告共同委托代理人：童晓明。＼n被告：赵挺。＼n原告朱汉治、叶林娟为与被告赵挺房屋买卖合同纠纷一案，于2010年10月12日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员高瑛独任审判，因赵挺在提交答辩状期间提起反诉，本院依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。后赵挺未在本院规定的交费期间交纳反诉诉讼费用，本院裁定其反诉按自动撤回处理。本院于2010年11月25日、2011年12月30日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人郑礼辉、被告赵挺到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。＼n两原告诉称：2008年1月30日，两原告与杭州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称易居公司）就西湖区天河西苑8幢1单元101室房屋买卖签订《房屋买卖居间协议》，被告作为出卖方出具了《出售方确认书》。当日，两原告与被告协商一致，签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告将该房屋以总价1598000元的价格转让给两原告，房款以委托银行监管支付的方式支付。与此同时，被告与两原告还签订了《关于税费、服务费承担的补充协议》、《关于房屋装修、电器家具及设施的补充协议》及《补充协议》约定了房屋转让中的税费承担、装修等的处理问题，并且约定：被告应在《杭州市房屋转让合同》签订后3日内向银行提出还款申请，并于收到两原告支付的房款后5个工作日内至银行结清剩余贷款，并依贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销材料。《杭州市房屋转让合同》签订后，两原告于2008年2月1日将第一笔房款98万元按约支付给被告，被告将房屋交付给两原告。之后两原告将全部房款总计1598000元支付给被告，两原告开始装修。在装修的过程中，被告提出原告装修也需要大量资金，为了解决两原告资金困难，提出到2010年再行办理过户手续的要求，可以暂时不用支付过户手续费用，两原告当时确因支付大笔房款资金困难，因此同意被告提出的建议。双方另行签订了《补充协议》，约定：该物业于2010年5月17日后再行办理过户相关手续，在此期间如有一方违约，则赔付对方人民币70万元。《补充协议》签订后，两原告继续装修，并于装修完毕后入住该房屋。在此期间两原告多次与被告确认是否已将其在该房屋上设置的按揭贷款清偿完毕，被告均告知已清偿完毕。2010年5月17日后《补充协议》约定办理过户手续日期已到，两原告与被告联系要求办理过户手续，经多次联络均无法与被告联系上，后两原告去房产管理部门了解相关情况，发现被告曾就案涉房屋进行房屋产权证报失。因房管部门审查才未给其重新办理产权证。后被告于2010年7月及2010年9月2日欲用伪造的房屋产权证将该房屋过户到其他人的名下，因房管部门认真审查，已将伪造的房屋产权证扣留，并对被告的行为进行行政处罚。后两原告查询该房屋产权情况时发现被告并未按照约定将银行的按揭贷款还清。故诉至法院，请求判令：1、确认西湖区天河西苑8幢1单元101室房屋归两原告所有。2、被告立即清偿银行抵押贷款，并将西湖区天河西苑8幢1单元101室房屋过户到两原告名下。3、被告承担违约金人民币700000元（第二次庭审时增加至1050000元）。4、被告承担本案所有的诉讼费用。＼n被告赵挺辩称：对双方于2008年1月30日签订合同没有异议，但双方于2008年4月24日签订过补充协议，约定办理过户手续的时间是2010年5月17日以后，双方对于过户事宜于2010年5月17日以后还要再行协商，并非指在5月17日办理过户手续，原告对此理解错误，因此被告没有违约。另协议约定两原告于2008年2月28日将房款付清，到目前为止房款还没有付清，原告逾期支付房款，构成违约，合同应当终止，被告不需要再继续履行合同义务，房屋未过户，房屋不可能归两原告所有。故两原告的诉讼请求没有依据，要求驳回其诉讼请求。＼n两原告为证明其主张的事实提供以下证据材料：＼n1、房屋买卖居间协议。证明两原告与易居公司就西湖区天河西苑8幢1单元101室房屋买卖签订居间协议，被告出具出售方确认书的事实。＼n2、杭州市房屋转让合同。证明两原告与被告签订房屋转让合同，约定被告将西湖区天河西苑8幢1单元101室的房屋以总价人民币159.8万元出售给两原告，付款方式为委托银行监管支付的事实。＼n3、补充协议。证明被告与两原告约定被告应于合同签订后3日向银行提出还款申请，并在原告支付房款后5个工作日内至贷款银行结清贷款的事实。＼n4、关于税费、服务费承担的补充协议。证明被告与两原告约定关于房产转让税费、服务费承担的情况。＼n5、关于房屋装修、电器家具及设施的补充协议。证明被告与两原告约定关于房屋装修、电器家具及设施处理的情况。＼n6、置换收款单、销售不动产统一发票。证明原告已于2008年2月13日支付全额房款的事实。＼n7、补充协议。证明被告与两原告约定于2010年5月17日后办理房产过户手续，并约定违约需承担人民币70万元整违约金的事实。＼n8、房屋所有权存根、他项权证存根。证明目前案涉房屋权属登记情况及他项权登记情况的事实。＼n9、房屋产权证。证明本案所涉房屋的产权证原件由两原告持有的事实。＼n10、承诺。证明被告承诺归还银行贷款，并办理注销抵押手续、房屋过户手续。＼n11、申请法院调取的杭州市房产管理局行政处罚决定书（杭房罚字（2010）38号）。证明被告曾于2010年有两次持假证欲将本案交易的房产过户给案外第三人的事实，其伪造房产证的行为被房管部门查实并处罚。＼n12、中国人民银行支付系统专用凭证两份，金额分别为980000元及618000元。证明原告支付给中介机构易居公司款项的时间。＼n13、中国工商银行进帐单两份。证明赵挺向中介机构提取房款的时间和金额。＼n14、中国工商银行现金缴款回单。证明原告交纳税款的数额及时间。＼n经质证，被告认为，证据1、2、4、5、8、13没有异议。证据3中其本人名字看上去是其本人所签，但是记不清了。证据6真实性没有异议，但是不能证明房款已全额支付给被告的事实，只是预开的发票。证据7的证明对象有异议，双方约定是5月17日再行协商相关事项，不是5月17日就要过户。证据9形式真实性无异议，但该产权证并非两原告持有，是被告交给第三方中介公司代管的。证据10没有异议，但当时被告不知道原告已经起诉，而且当时房屋已经被冻结，承诺书根本无法履行，是无效的。证据11真实性没有异议，行政处罚是有的，被告确实做了假证，但目的是为了防止原告去过户。证据12真实性无法确认，是原告和中介公司之间的事。证据14被告不知情。＼n被告为证明其张的事实，提供以下证据材料：＼n1、帐户对应卡号清单。证明两原告支付房款是在2008年4月25日。＼n2、房屋买卖居间协议。证明双方约定的房款支付日期。＼n3、杭州市房屋转让合同。证明双方约定逾期支付房款需承担319600元违约金及终止合同。＼n4、补充协议。证明双方约定于2010年5月17日后再行办理房产过户手续，并约定违约需承担人民币70万元违约金的事实。＼n5、关于房屋装修、电器、家具及设施的补偿协议。证明原告与被告相关设施有偿转让金额的事实。＼n6、关于税费、服务费承担的补偿协议。证明该房屋转让的税费、服务费等由两原告承担的事实。＼n经质证，两原告认为，证据1真实性无异议，但证明对象有异议，付款是通过中介公司支付，实际被告得到款项的时间并非是原告支付的时间。证据2、3、4、5、6没有异议。＼n本院对证据审查认为，两原告提供的证据被告对证据1、2、4、5、8、13无异议，证据6、7、9、10、11的真实性无异议，本院予以确认。原告提供的证据3有被告的签名，本院对其真实性予以确认。证据12、14均系两原告支付凭证，本院对真实性予以确认。被告提供的证据两原告对真实性均无异议，本院予以确认。＼n根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下：＼n2008年1月30日，两原告作为委托人（买受方）与易居公司作为居间方签订《房屋买卖居间协议》一份，约定两原告拟购买居间方推荐的被告所有的位于西湖区天河西苑8幢1单元101室房屋。协议约定买受方愿意依下列购买条件委托居间人居间购买该物业：物业类别为住宅，建筑面积159.7平方米，房屋有抵押，抵押银行为民生银行杭州分行，尚未还清款项约900000元，该房屋总价为1598000元，房款支付方式为一次性付款，买受方在2008年1月31日前支付980000元，2008年2月28日前支付618000元；交房时间为2008年2月4日，于房东领取首付款情况下交房。买受方与居间方所介绍之出售方签订房屋转让合同当天，买受方应向居间方付清居间费2500元。被告在易居公司提供的格式化的出售方确认书上签名。该确认书载明载明“出售方同意在资料齐全，验证完毕、首付款进入保证金账号情况下，领取房款980000元整；在产证完毕、物业腾空情况下，领取618000元整。”同日，被告作为卖方（甲方）与两原告作为买方（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定被告将该房屋以总价1598000元的价格转让给两原告。其中付款方式约定为委托银行监管支付，即双方同意委托工商银行对房产交易资金进行监管支付，具体按以下方式操作：乙方首笔房款980000元进入监管帐户，交易中心验证完毕，交易材料齐全后三个工作日内将房款980000元支付给甲方；乙方剩余房款进入监管帐户，产权证办理完毕，物业腾空后三个工作日内将房款618000元支付给甲方。交房方式约定为收到首付款当日物业腾空，内部费用结清。合同对违约责任约定为乙方逾期付款超过5天，甲方有权按以下方式追究乙方违约责任：乙方向甲方支付违约金159800元整，合同期限继续履行，若乙方在5天内仍未履行合同，乙方向甲方支付违约金共计159800元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。合同关于产权登记的约定为自本合同生效之日起，乙方在90天内向房地产登记机关申请办理房屋权属转移手续。甲方给予协助。双方另于同日仍分别作为甲、乙方签订补充协议一份，对于该房屋的解按揭事宜做出进一步明确：1、甲方应于签订转让合同后3日内向银行提出还款申请，并于收到乙方支付的还贷款项后5个工作日内，至贷款银行结清剩余贷款。甲方应依贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销资料，并于领取抵押注销资料后5个工作日内至交易中心办理抵押登记注销手续。若甲方未按上述约定及时办理手续，则每逾期一日，甲方应按转让合同约定总房款的万分之一向乙方支付违约金；逾期超过15日的，乙方有权单方面解除转让合同，同时甲方应按转让合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。若乙方未按期支付甲方还贷款项，每逾期一日，乙方应按转让合同约定总房款的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除转让合同，同时乙方应按转让合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。双方并签订了《关于税费、服务费承担的补充协议》，约定居间费用5000元由两原告支付，交易过户涉及所有税、费用由两原告支付。双方还签订了《关于房屋装修、电器家具及设施的补充协议》，约定房屋内装修和家电、家具等有偿转让给两原告，转让款为50000元，双方自行交割，在2008年1月30日自行支付给被告，其中20000元于2008年1月30日支付，30000元于产证完毕支付。庭审中被告自认两原告已支付该补充协议约定的50000元中的20000元。＼n合同签订后，两原告于同日支付易居公司代理费5000元。2008年1月31日两原告将第一笔房款98万元支付给易居公司。易居公司于2008年2月1日出具置换收款单一份。易居公司于2008年2月1日将该款汇给被告。被告于该日将房屋交付给两原告。两原告开始装修。2008年3月4日，两原告将618000元支付给易居公司。两原告在装修的过程中，双方曾对于税费等问题进行了协商。双方另于2008年4月22日签订《补充协议》一份，约定因双方的要求变更原签订的合同的有关条款，即该物业于2010年5月17日后再行办理过户相关手续，在此期间双方同意如有一方违约，则赔付对方70万元整。两原告同意将剩余房款618000元在2008年4月25日前支付给被告548000元，其余70000元在两证办理完毕后支付给被告。2008年4月25日易居公司将548000元汇给被告。两原告继续装修，并于装修完毕后入住该房屋。2010年5月17日后，两原告与被告联系要求办理房屋过户手续，经多次联络均无法联系上被告。两原告遂诉至本院，要求判如所请。在诉讼过程中，被告于2010年10月18日出具承诺书一份，承诺于2010年11月10日前归还物业在中国民生银行股份有限公司杭州分行（以下简称民生银行杭州分行）的所有贷款（约80万元），并完成银行解押手续。于2010年11月15日前配合两原告至杭州市房产交易中心办理物业的验证、过户手续。如未按以上承诺期限完成物业的解押手续，向两原告再行支付按双方签订的《杭州市房屋转让合同》约定的物业合同总价20%的违约金。但之后，被告未履行承诺书约定的义务。＼n本院另查明，被告与民生银行杭州分行于2006年12月11日签订《个人抵押借款合同》，向后者借款98.7万元，借款期限240个月，自2006年12月11日起至2026年12月11日止。被告以本案所涉房屋设定抵押。还款方式为每月11日等额本金还款法。后因被告多次逾期还款，民生银行杭州分行于2011年3月2日宣布该笔贷款提前到期，并于2011年3月31日向杭州市上城区人民法院提起诉讼，要求被告归还尚欠贷款本金793129.16元，支付利息14158.7元、逾期利息278.13元（暂计至2011年3月11日，此后以793129.16元为基数，按年利率8.64%计算至判决确定的履行期限届满之日止）。3、民生银行杭州分行对被告提供的抵押物有优先受偿权。该案经杭州市上城区人民法院调解，作出（2011）杭上商初字第290号民事调解书，确定：一、被告于2011年5月11日前一次性归还民生银行杭州分行借款本金24091.66元，支付利息21629.15元及罚息，此后双方按照编号为个房贷字第107142006800034个人购房借款合同的约定继续履行。二、案件受理费被告承担10496元，于2011年5月11日前支付给民生银行杭州分行。三、如被告未按期履行上述两项付款义务，原被告之间所签订的编号为个房贷字第107142006800034个人购房借款合同即时解除，民生银行杭州分行有权按照诉请的标的额直接向人民法院申请强制执行被告所有未还款项，并有权对被告用于抵押的房屋优先受偿。之后，被告未及时履行该民事调解书确定之义务。＼n本院还查明，2010年7月7日、9月16日，案外人陈某及被告分别持本案诉争房屋的权利证书到杭州市房产管理局中心验证及办理房产转移登记，在受理业务中工作人员发现当事人所持房产权利证书为假证。为此，杭州房产管理局于2010年10月27日作出杭房罚字（2010）38号行政处罚决定书，对被告罚款5000元。＼n本院认为，两原告与被告间签订的《杭州市房屋转让合同》及后续的补充协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应确认有效，对双方均有约束力。两原告已依照合同约定的时间及时支付了980000元首付款，第二笔款也于2008年3月4日支付，时间上虽略迟于合同约定的2月28日，但在双方之后签订的补充协议中被告并未对此提出付款迟延的异议，故被告现抗辩两原告逾期付款构成违约，理由不能成立。双方虽在《杭州市房屋转让合同》中约定了房屋过户的时间，但双方之后于4月22日签订的补充协议对过户时间进行了变更，迟延至“2010年5月17日后”。协议中虽未明确约定为该5月17日，但依常理，被告在该日之前，应负有及时归还以该房屋设定抵押而向民生银行杭州分行的借款，并及时消灭抵押权，为该房屋的产权变更登记作好准备。但被告未在约定的时间归还相关银行借款，导致该房屋未能按期及时办理房屋产权变更登记手续，被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。由于该房屋在原被告买卖合同签订时即设定有抵押权，目前该房屋上设定的抵押权尚未消灭。故两原告基于房屋买卖合同对被告享有的仅是合同上的债权权利，并不享有对该房屋的物权。两原告的第一项诉讼请求即要求确认该房屋归其所有，并要求办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求缺乏事实及法律依据。两原告第二项诉讼请求即要求被告立即清偿银行抵押贷款之请求已由杭州市上城区人民法院（2011）杭上商初字第290号民事调解书作出了处理，该诉讼请求本院也不予以支持。两原告有权要求被告支付违约金。双方在2008年4月22日的补充协议及被告于2010年10月18日出具的承诺分别约定了违约金为700000元及“再行支付合同约定的物业合同总价的20%。”对于物业合同总价双方理解不一，本院认为应以合同约定的房价为准，即为1598000元的20%，为319600元。故双方约定的违约金共计1019600元。被告抗辩该约定的违约金过高。对此，本院认为，两原告未提供证据证实其损失的具体数额，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，酌情确定违约金为500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：＼n一、赵挺于判决生效之日起十日内支付朱汉治、叶林娟违约金500000元。＼n二、驳回朱汉治、叶林娟的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费25120元，财产保全申请费5000元，合计30120元，由朱汉治、叶林娟负担23566元（已预交），由赵挺负担6554元。赵挺负担部分于判决生效之间日起十日内支付本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长高瑛＼n助理审判员吴凯＼n人民陪审员王皓＼n二〇一二年一月十一日＼n书记员黄燕美