杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1208号
原告：刘道新。
委托代理人：罗龙江。
委托代理人：周金广。
被告：高荣海。
委托代理人：陈莉萍。
原告刘道新为与被告高荣海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月20日受理后，依法由审判员阮颖独任审判，分别于2012年9月13日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告刘道新及其委托代理人周金广、被告高荣海的委托代理人陈莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘道新起诉称：原告为杭州市下城区农都市场的个体经营业主，自2005年开始从被告处转租浙江省农业科学院（以下简称省农科院）修建于农都市场旁的仓库。2010年，原告被中铁十四局告知，要求搬出所租用的房屋，但不给予任何赔偿。后因赔偿事宜一直没有结果，且中铁十四局在通知原告后不久，在原告未将存放货物搬出的情况下就将涉案房屋用围墙封闭，并派专人看守，以防原告自由进出。原告多次要求被告、中铁十四局及农科院出面协商，但均未果。后经省农科院证实，原告所承租的房屋在2009年即被列入拆迁范围。2009年被告与省农科院房屋租赁合同到期后，即不再享有转租资格。而被告一直隐瞒情况，继续向原告收取房租共119200元。原告于2010年9月起就无法使用涉案房屋，且该房屋是被拆迁征用的，原告作为实际承租人依法应当享有的拆迁安置补偿费用一直由被告占有。原告认为被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、被告退还原告租金119200元（自2009年4月至2011年2月）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告高荣海答辩称：被告与原告没有租赁关系，被告也从未收到过原告的租金。被告和省农科院之间的房屋租赁合同是从2009年4月15日至2011年4月14日，在这之前是由其他人承租的。
为支持其主张，原告向本院提供下列证据：
1、收款收据十一份，拟证明被告的房屋被拆迁征收，作为转租人早已不存在转租资格的情况下向原告收取房屋租金的事实。
2、民事裁定书一份，拟证明原告就涉案房屋租金及损失事宜向杭州拱墅区人民法院起诉杭州荣昌制冷设备有限公司（以下简称荣昌制冷），但杭州市拱墅区人民法院以被告主体不适格为由驳回起诉的事实。
3、谈话录音二份，拟证明被告拒不支付赔偿款及返还租金的事实。
4、照片、拆除通知、紧急通知一组，拟证明涉案房屋周边情况及房屋被拆迁的事实。
5、谈话录音一份，拟证明被告向原告出租房屋的事实，以及双方就搬迁补偿进行谈判的事实。
6、根据原告的申请，本院准许证人张彩某庭作证。证人张某陈述称，其自2009年其起，和原告一起向荣昌制冷租赁位于浙江农都市场西侧靠北侧的房子，双方没有书面租赁合同，房租都是交给案外人陈国明的。原告欲证明其向被告承租房屋以及自2010年10月起涉案房屋因拆迁而不能正常使用的事实。
7、根据原告的申请，本院向省农科院综合服务中心原主任制作了询问笔录一份，并复印了协议书一份。原告欲证明其向被告承租的房屋系由省农科院出租给被告的；租赁房屋没有产权证；在2009年4月前承租人为荣昌制冷，之后承租人为被告；被告与省农科院之间的租赁合同于2010年10月解除。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无法确认，认为被告没有收到过这些款项；对证据2、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3、5的真实性表示无法确认；对证据4中照片、紧急通知的真实性无法确认，对省农科院发给被告的通知无异议；对证据7的真实性无法确认，被告并未向证人张彩某租房屋。
为支持其主张，被告向本院提供下列证据：协议书一份，拟证明被告与省农科院之间的租赁关系。
经质证，原告对被告提供的证据的真实性有异议，且省农科院与被告之间的租赁合同在2010年4月就终止了。
经当庭举证、质证，结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
关于原告提供的证据：被告对证据1、3、4、5、7的真实性均表示无法确认，但未提供证据予以反驳，对录音证据亦明确表示不要求鉴定，因此，本院对上述证据的真实性予以确认，对待证事实将综合全案予以认定；被告对证据2、6无异议，本院予以认定。
关于被告提供的证据：因被告提交的协议书与本院前往省农科院调取的协议书有不一致之处，应以本院调取的为准，故对被告提供的该份证据不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2009年4月10日，被告（乙方）与省农科院综合服务中心（甲方）签订协议书一份，约定：甲方提供省农科院位于浙江农都市场西侧靠北侧三幢平房及中间场地，给乙方作公司仓库之用；乙方独立经营仓库应由的业务项目，不得擅自将场地和用房经营其他业务或转租；租赁时间为四年，从2009年4月15日起至2011年4月14日止；协议还就租金、违约责任等事项进行了约定。上述房屋由省农科院建造的未经批准的临时建筑，无产权证，在2009年4月之前由荣昌制冷（法定代表人为陈莉萍，即被告的妻子）承租。
原告自2008年4月21日至2010年4月19日共交纳租金142500元。在11张收款收据中，有4张收款收据的落款为“陈国明”，4张收款收据的落款为“荣昌制冷”，2张收款收据的落款为“荣昌制冷”和“陈国明”，1张收款收据没有落款。在各张收据中，均写明了房租金额以及对应的时间，部分还写明了“大仓库”、“小仓库”、“中仓库”、“压缩机库房”、“新建仓库”、“第2间小仓库”、“第4间小仓库”、“第6间小仓库”等。
另查明，被告在与原告妻子黄丽芬的谈话中，说到“我租仓库不是租你一个人”、“你早搬出，农科院还会给我安排仓库，就因为你还没搬走，农科院现在理都不理我”、“要拆迁我是告诉过你的”。原告的妻子黄丽芬曾要求省社科院对原、被告之间的租赁纠纷进行调解。
现，原告诉至法院，请求依法判处。
本院认为，本案中，双方争议的焦点问题在于：原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系。双方确未签订书面的房屋租赁合同，在原告提供的房租收款收据中，亦无被告的签名，庭审中，被告否认曾将其从省农科院综合服务中心承租的房屋转租给原告以及收取原告租金的事实。但是，首先，在被告与原告妻子黄丽芬的谈话录音中，双方就租仓库后的补偿事宜进行协商；其次，收款收据中虽然没有被告的签名，但有“荣昌制冷”或“陈国明”的落款，而在2009年4月之前，涉案房屋就是由荣昌制冷向省农科院承租的，被告的妻子陈莉萍即为荣昌制冷的法定代表人，再结合证人证言，实际租用仓库的经营户均向仓库管理人员陈国明交纳租金，并不清楚其究竟是向荣昌制冷还是向被告承租仓库；因此，根据证据的高度盖然性原则，本案中的证据能形成证据链，本院对原、被告之间存在口头房屋租赁合同关系予以认定。关于该口头房屋租赁合同的效力问题，因省农科院出租给被告的位于浙江农都市场西侧靠北侧的房屋系未经批准建造的临时建筑，故本案原、被告之间的房屋租赁合同无效，对原告相应的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告是否应当退还原告租金119200元的问题，虽然合同无效，但原告实际使用了承租房屋，应当按租赁的时间支付房屋使用费。庭审中，原告自认其于2010年10月28日腾退，被告称不清楚原告何时腾退，本院采纳原告的自认，确认原告于2010年10月28日从承租仓库中搬离。根据收款收据中列明的不同仓库的不同承租时间，有三处租金对应的租赁时间超出2010年10月28日，即第2间小仓库、新建仓库和第4兼小仓库，被告收取的原告腾退后的房屋使用费应当返还给原告，鉴于收据中并未写明每一间仓库租金的具体金额，本院酌情确定被告应当退还原告房屋使用费3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告刘道新与被告高荣海之间关于浙江农都市场西侧靠北侧的部分房屋的口头房屋租赁合同无效；
二、被告高荣海于本判决生效之日起十日内退还给原告刘道新房屋使用费3500元；
三、驳回原告刘道新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费2684元，实收1342元，由原告刘道新负担1200元，被告高荣海负担142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2684元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
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审判员 阮 颖
二〇一二年十一月二日
书记员 华鹏炜