广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1478号
上诉人（原审被告）：何华（曾用名：何大华），男，汉族，住广州市花都区。
上诉人（原审被告）：李凤，女，汉族，住广州市花都区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈温容，女，汉族，住高州市。
委托诉讼代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。
上诉人何华、李凤因与被上诉人陈温容房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4649号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何华、李凤上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并未违约，上诉人自始至终都同意配合办理产权转移登记手续。上诉人无论在诉前还是诉讼中均同意过户，只是要求被上诉人不计算违约金。尤其在2017年8月初，上诉人向被上诉人表达了马上过户，只是过户时间超过了不到一个月，被上诉人坚决要求上诉人支付两万元违约金，甚至发出律师函表示要在房款中扣除，导致诉争。诉讼过程中，上诉人仍然同意过户，被上诉人先是同意直接过户，只要上诉人支付诉讼费用，之后又表示要五万元违约金，只是无法协商一致。二、合同约定的违约金过高，一审法院调整后的违约金还是过高，违反了公平原则。根据法律规定，调整违约金应当以实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、当事人的过错等因素。本案中，被上诉人没有提供损失的依据，实际上被上诉人没有任何损失，但是通过一审判决，被上诉人可以获得十几万元的利益。一审判决适用民间借贷司法解释明显有违公平原则，上诉人认为按照逾期贷款利息调整违约金更符合公平原则。三、被上诉人要求上诉人赔偿中介费20400元没有事实和法律依据。首先，一审判决继续履行合同，被上诉人通过中介购买房屋的目的实现了，由其承担中介费天经地义。被上诉人签订合同的目的是获得房屋产权，既然已经获得了产权，何来损失，所以上诉人请求赔偿中介费没有事实依据。其次，合同虽然约定一方违约由其承担中介费，但该条款的适用是在守约方请求解除合同的情况下发生的。最后，被上诉人的损失已经通过违约金得到了补偿。四、从微信聊天记录可以证明，被上诉人要求上诉人办理过户手续时，上诉人没有拒绝，而是要求被上诉人付清首期款才办理过户。上诉人的要求符合习惯做法，并不是无理要求。被上诉人没有本着诚信态度进行协商，导致上诉人对交易安全产生怀疑，在被上诉人没有支付首期款证明自己的诚意和履行能力的情况下，上诉人可以行使不安抗辩权，拒绝履行合同。五、上诉人一直按照合同约定履行义务，包括赎证，没有违约。六、根据合同约定，无论哪一方违约，应当承担的违约责任是双倍返还定金或者支付总房款百分之二十的违约金。在此情况下，被上诉人请求继续履行合同，则不应当支持违约金。一审判决对上诉人不公平，具体表现在：1、房价飞涨，属于法律规定的情势变更，根据公平原则可对交易价格适当调整。一审判决没有解除合同，反而支持继续履行合同的请求，被上诉人获得了房价上涨的巨大利益；2、上诉人在损失了价格飞涨带来的经济利益后，还要承担高额的不符合事实的违约金；3、被上诉人仅支付了10万元购房定金，在没有证据证明其损失的情况下，以总房款为基数计算违约金不合理，超出了上诉人在订立合同时可以预见的责任范围。
陈温容答辩称：本案是由于上诉人单方违约导致不能正常完成交易手续，上诉人的违约事实清楚，一审判决是正确的。上诉人违反合同约定，按照约定应当承担更重的违约责任，但一审法院已经酌情调低了违约金的计算标准，并且缩短了违约期间，上诉人至今仍拒不办理过户手续，藐视合同约定及法律规定，应当驳回其请求。
陈温容向一审法院起诉请求：1、判令何华、李凤将位于清远市××号万科华府××号楼××号房过户到陈温容名下，并办理房屋交付手续，何华、李凤从2017年7月6日起计至办妥过户手续之日止每日按总房款的千分之二的标准向陈温容支付违约金：2、判令何华、李凤向陈温容赔偿中介费20400元；3、判令何华、李凤承担本案所有的诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月15日，何华签订《委托书》，委托何荣华出售清远市银泉南路15号万科华府××号楼××号房屋及办理出售该房屋的相关事宜。同年1月17日，陈温容为买方、何华为卖方、广州市朴邻房产经纪有限公司为经纪方签订的《房地产买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市银泉南路15号万科华府××号楼××号，建筑面积为104.36㎡，成交价格680000元；签订合同当天支付100000元作为定金，首期款（不含定金）130000元在房管局过户当天支付给卖方，余款450000元，买方须在合同签订后60天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，卖方必须提供资料与协助，在办妥过户及抵押登记后，由贷款银行直接划给卖方银行账户；最终贷款金额以银行审批结果为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在递件成功后与首期款一并支付给卖方，买方不能如期支付则属违约，守约方有权根据约定追究违约责任和解除合同；若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款未获银行批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，卖方可以解除合同，各自返回定金及已支付的楼款，但买卖双方必须按合同约定向经纪方支付房地产咨询及中介服务费；卖方应在签订合同后5天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；卖方在原抵押贷款银行发出还贷通知之日起5天内将赎证资金存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请交易过户；一方或双方共同出资赎契后，因一方原因导致无法交易过户或交易无法继续进行的，属于该方违约，则违约方应返还守约方已付的楼款，并承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或向守约方支付等额于总楼款20%的违约金（由守约方选择）；交易税费按房地产交易中心规定由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为房管局过户当天;卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(包括但不限于银行贷款、欠税款、债务及水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；卖方保证对物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此造成买方及经纪方的全部损失；卖方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口、登记注册在该物业的公司或其他组织的营业执照等；因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过10天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款10%的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的余额）；逾期超过10天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之二每日的标准支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订合同当天或另行书面约定或承诺期限内向经纪方支付房地产咨询及中介服务费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及中介服务费20400元；本合同成立则经纪方的居间合同义务已经完成，且经纪方无义务担保买卖双方履行合同的行为，买卖双方提前终止买卖、任何一方全部或部分不履行合同等均不影响经纪方取得房地产咨询及中介服务费；一方违约的情况下，合同约定由另一方承担的房地产咨询及中介服务费将转由违约方承担，如守约方已部分或全部支付，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；在合同履行过程中，如因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖双方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及中介服务费；本合同经三方签字或盖章后生效；……”。合同备注条款第4点约定：“向银行贷款的金额为450000元，若申请获批准金额不足，则以现金或转账方式在房管局过户当天支付给卖方。此物业为代理人代理签约，双方已知悉，定金收款人为业主本人，以转账凭证为根据收到买方的楼款定金，同样有法律效应。”合同落款卖方有何荣华签字捺印，买方有陈温容签字捺印，经纪方有广州市朴邻房产经纪有限公司加盖印章。
合同签订当天，陈温容向何华转账支付了定金100000元，并由何华的委托代理人何荣华开具定金收据给陈温容收执。当天，陈温容向经纪方支付佣金20400元，并由广州市万科物业服务有限公司清远分公司开具收据给陈温容收执。何华、李凤对陈温容上述支付的定金及佣金予以确认。涉案房屋的产权证登记权属人为何华，在签订合同时，涉案房屋已办理抵押登记。另查明，何华与李凤是夫妻关系，涉案房屋属于其夫妻共同财产，李凤对出售涉案房屋无异议，何荣华是何华、李凤的儿子。2017年7月4日，国信信扬律师事务所受陈温容委托向何华邮寄送达律师函，敦促何华于2017年7月6日前将涉案房屋过户至陈温容名下及办理房屋交付手续，否则陈温容将依法提起诉讼，并由何华每日按总房款千分之二的标准支付违约金及支付中介费。签订合同后，陈温容与何华、李凤双方依约向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称邮政银行清远城区支行）办理二手房按揭贷款手续，邮政银行清远城区支行于2017年6月26日向陈温容出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，审批同意向陈温容贷款450000元，同贷有效期限为90日内办妥购房手续。陈温容为证明其能一次性支付本案购房款余款580000元，已将该款交到一审法院。
庭审中，何华、李凤确认于2017年7月12日完成赎证。陈温容与何华、李凤双方确认按照合同约定应于2017年7月5日前办理交易房屋过户手续，但何华、李凤抗辩认为双方在微信通信中已变更过户时间为2017年8月10日前，陈温容对此既未确认亦未否认，主张由法院认定。陈温容认为由于房价上涨，导致何华、李凤悔约不再履行合同，而何华、李凤则认为由于陈温容在律师函中表示在首期款中扣除按合同约定标准计算（每日按总房价款的千分之二）的违约金，双方因此发生争执导致未办理过户手续；此外，何华、李凤认为合同约定的违约金计算标准过高，要求调整为每日万分之一，计算时间应从起诉之日起计算至第一次开庭之日（2017年12月5日）止。陈温容对何华、李凤上述调整违约金的意见予以否认。根据陈温容提供与何荣华的微信通信记录显示，陈温容向何荣华提出于2017年7月27日至8月10日前办理交易房屋过户手续，何荣华回复“鉴于双方无法互相信任，我担心你方不会足额支付房款，你方发律师函行为表示要扣除房款，对我方完全没有信任感，我方对此也是非常担心；你方担心我方不配合办理涂销抵押，办理过户。以致于此，本次交易无法继续进行。要么就此解除合同，我方愿意双倍退还定金给你方”。
一审法院认为：本案争议焦点主要有：1、在履行合同过程中是否存在违约行为；2、合同约定的违约金计算标准是否予以调整，违约金计算时间如何确认；3、合同是否可以继续履行。
对于第1个争议焦点，陈温容已按合同约定向何华支付定金100000元，并向邮政银行清远城区支行申请办理按揭贷款，于2017年6月26日获得审批同贷，因此，陈温容已按合同约定履行了义务。何华、李凤已于2017年7月12日完成还贷赎证，按照合同约定双方应在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档后10天内（2017年7月22日前）办理交易过户，虽然陈温容在与何荣华微信通信中提出于2017年8月10日前办理过户手续，按照合同约定首期款在办理过户当天支付，但是何荣华因担心陈温容未能足额支付首期款，故单方面认为交易无法继续履行，导致双方未能办理交易房屋过户手续，因此，何华、李凤已构成违约，应承担相应的违约责任。
对于第2个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，虽然合同约定，逾期超过10天仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之二每日的标准支付违约金，但陈温容并未举证证明因何华、李凤逾期办理房屋过户造成其实际损失，显然，合同约定的违约金计算标准确实过高，应予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，一审法院酌情将何华、李凤逾期办理房屋过户手续的违约金调整为以房屋交易价款680000元为基数，自合同约定的履行期限逾期之日（2017年7月23日）起按照年利率24%计算，直至何华、李凤向产权登记机关递交资料办理房屋过户之日止。
对于第3个争议焦点，陈温容与何华及经纪方广州市朴邻房产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，陈温容与何华、李凤均应恪守履行。涉案房屋已办理不动产权证并已涂销抵押登记，不存在交易障碍，双方签订的《房地产买卖合同》完全可以继续履行，因此，对陈温容要求何华、李凤办理涉案房屋过户登记至其名下以及交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于陈温容的第2项诉讼请求，根据合同约定，一方违约的情况下，合同约定由另一方承担的房地产咨询及中介服务费将转由违约方承担，如守约方已部分或全部支付，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。本案中何华、李凤为违约方，并且陈温容已向经纪方支付中介费20400元，因此，对陈温容要求何华、李凤赔偿中介费20400元，依据充足，一审法院予以支持。判决：一、何华、李凤于判决生效之日起15日内协助陈温容办理清远市××号万科华府××号楼××号房屋的产权转移登记至陈温容名下的相关手续，并在办理产权转移登记当天将清远市××号万科华府××号楼××号房屋交付给陈温容；二、何华、李凤自2017年7月23日起以房价款680000元为基数，按年利率24%向陈温容支付违约金，直至何华、李凤向产权登记机关递交资料协助陈温容办理房屋产权转移登记之日止；三、何华、李凤于判决生效之日起15日向陈温容赔偿中介费20400元。案件受理费10600元，财产保全费3920元，合共14520元，由何华、李凤负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任。
涉案的《房地产买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，是一份合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案双方诉争的焦点集中在上诉人的过户义务，判断上诉人是否违约主要是看上诉人是否按照合同约定履行了该项义务。根据《房地产买卖合同》附件第二条第（二）款第9项的约定，买卖双方应当在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后十日内向房屋登记机关申请过户。涉案房屋在2017年7月12日涂销抵押登记，依照合同约定，买卖双方应当在同年7月22日前向房屋登记机关申请过户，上诉人在此期限前未履行该项义务，其行为已经构成违约。上诉人抗辩认为其未履行过户义务的原因是由于双方对于违约金及首期款的支付时间未协商一致，导致其对交易失去信任。关于上诉人的该节抗辩理由，本院认为，首先，合同明确约定首期款在过户当天支付，现上诉人擅自变更要求被上诉人先支付首期款再办理过户没有任何依据。其次，上诉人未在合同约定的期限内办理过户，被上诉人在律师函中要求上诉人承担违约责任是行使其合法权利，上诉人以此为由拒绝办理过户理由不成立。上诉人提出的抗辩理由不成立，不能改变其违约的事实。
如前所述，上诉人逾期办理过户手续的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。涉案合同对合同解除及继续履行合同情况下的违约责任分别作了约定，现被上诉人选择继续履行合同，根据合同第六条的约定，上诉人应当按日支付千分之二的违约金。上诉人以合同约定的违约金过高为由要求调低，一审判决酌情调整为每年24%并未违反法律规定，本院予以支持。对于中介费一节，由于合同已经做出明确约定，一审判决由上诉人承担并无不妥，本院不再赘述。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，由上诉人何华、李凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年八月七日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。