湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终81号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉欣政物资有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区古田一路**号新工厂工业设计产业园*栋*层。
法定代表人：周文博，该公司总经理。
委托代理人：李涛、柳晓军，湖北维力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉现代证卡商标制造有限责任公司。住所地：湖北省武汉市硚口区古田二路古田产业新区现代工业园内。
法定代表人：袁俊，该公司董事长。
委托代理人：刘一薇，湖北华徽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵庆，男，汉族，1964年4月17日出生，住湖北省武汉市武昌区。
委托代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人武汉欣政物资有限公司（以下简称欣政物资公司）与上诉人武汉现代证卡商标制造有限责任公司（以下简称现代证卡公司）因与被上诉人赵庆房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00765号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人欣政物资公司的委托代理人李涛、柳晓军，上诉人现代证卡公司的法定代表人袁俊及委托代理人刘一薇，被上诉人赵庆的委托代理人叶海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欣政物资公司一审请求判令：1、解除欣政物资公司与现代证卡公司、赵庆于2012年5月22日签订的《房屋转让合同》；2、现代证卡公司退还欣政物资公司已经支付的购房款864万元；3、现代证卡公司赔偿欣政物资公司的经济损失10746555元；4、现代证卡公司向欣政物资公司支付延迟交房的赔偿金18869760元。[已付房款864万元×3‰×728天（2012年8月31日-2014年8月28日起诉主张解除合同之日，共计728天）]；5、赵庆对第2、3、4项请求承担连带保证责任；6、本案诉讼费用由现代证卡公司、赵庆共同承担。
现代证卡公司反诉请求判令：欣政物资公司向现代证卡公司支付自2012年6月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（截至2014年11月4日，逾期付款违约金合计3179520元），本案反诉费用由欣政物资公司承担。
一审法院认定，2012年5月22日，欣政物资公司（受让方、甲方）、现代证卡公司（转让方、乙方）、赵庆（担保方、丙方）三方签订了一份《房屋转让合同》，约定：（一）买卖标的。乙方将其所有的位于湖北省武汉市硚口区古田二路长升路古田产业新区现代工业园内的“现代证卡综合楼”第一、二层（全框架结构，一层建筑面积1300平方米、二层建筑面积1300平方米）转让给甲方；甲方自愿受让该房产。（二）房屋价款及支付方式。1、乙方向甲方转让上述房屋的总价款为人民币1440万元，支付方式为：（1）本合同签订之日起10日内，甲方向乙方支付100万元作为履约定金；（2）本合同签订之日起30日内，甲方向乙方支付房款总额的60%（包括甲方已付定金），即甲方除已向乙方支付的100万元定金之外还需支付房款764万元；（3）自乙方交房之日起3日内，甲方向乙方支付房款总额的10%，即144万元；（4）自甲方取得上述买卖房屋权属证书之日起3日内，甲方向乙方一次性付清余下房款432万元。2、上述房屋价款不包括办理房屋权属登记所需缴纳的各项税费。该税费承担的方式为：由甲方承担本次交易房产的契税，其他交易税费由乙方负担。（三）房屋交付时间及条件。1、乙方于2012年8月30日前将转让房屋交付给甲方。2、乙方转让给甲方的房屋必须符合如下条件：（1）建筑主管部门的竣工验收；（2）出具消防验收报告；（3）通水通电，有符合设计要求的给排水设施。（四）甲乙双方的权利义务。1、甲方的权利义务。甲方须按本合同约定按时、足额支付房款，承担约定的税费。2、乙方的权利义务。乙方至迟于2012年8月30日向甲方送达房屋验收交接通知书。（六）赔偿责任。3、甲方延迟支付房款的，每逾期一天，按应付款总额的3‰向乙方支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除本合同并要求甲方按逾期天数支付违约金，且已收取的房款不予退还。4、乙方迟延交房的，每逾期一天，按甲方已付房款的3‰向甲方支付赔偿金；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同并要求乙方按逾期天数支付违约金，退还已付房款。5、自乙方交房之日起100个工作日内，因乙方原因导致不能办理房屋权属变更登记手续的，乙方退还甲方全部已付房款，并按照甲方已付款金额的20%承担赔偿责任。赔偿金额不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担补充赔偿责任，甲方的损失包括但不限于：已付房款的银行同期贷款利息、维权所支出的诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、差旅费、调查费等。（七）担保责任。丙方对第六条中乙方的赔偿责任承担连带保证责任。（九）其他。本合同一式五分，甲乙双方各执二份，丙方执一份；自甲方一月支付100万元定金之日起生效。
上述合同签订后，欣政物资公司向现代证卡公司付款情况为：2012年5月25日支付30万元；2012年6月5日支付70万元；2012年7月5日支付300万元；2012年7月13日支付464万元。2013年2月4日，本案所涉房屋取得编号为03-13-0001（硚）的工程竣工验收备案证明书，于2013年4月19日取得房屋所有权证书（第一层证号：硚2013003985，第二层证号：硚2013003986），并于2013年11月12日办理了抵押登记手续。2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合发出《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发[2013]146号），载明：（一）本通知所涉及的房地产开发项目是指原规划设计用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。（六）本通知发布之日前已通过出让方式取得国有土地使用权的该类项目申请分割销售的，经征得项目所在区（开发区）政府（管委会）同意，由发改、国土规划、房管部门组织召开联席会共同审定。经审定同意进行分割转让的，由区（开发区）政府（管委会）有关部门做好房屋后续使用的管理工作。现代证卡公司未根据该文件规定报批。
2013年10月10日，欣政物资公司（甲方）、现代证卡公司（乙方）、赵庆（丙方）签订《协议书》，约定：甲、乙、丙三方于2012年5月22日签订了一份《房屋转让合同》，约定：乙方将其开发的“现代证卡综合楼”第一、二层以1440万元的价格出让给甲方，丙方对乙方的违约赔偿责任承担连带担保责任。甲、乙、丙三方依据《房屋转让合同》达成如下协议：（一）甲方同意：乙方以其自己的名义将“现代证卡综合楼”第一、二层对外出租，租期为十年、租金标准如下：前三年，一层48元/㎡，二层28元/㎡；从第四年开始，租金每年上调3%，租金每半年一付。具体起租时间，甲乙双方以确定函的形式共同认定。要求时间在2013年10月15日前确定。（二）“现代证卡综合楼”第一、二层出租的房屋租金由乙方统一收取后三天内转给甲方。（三）若甲、乙、丙三方由于其他原因解除《房屋转让合同》，自解除之日起，“现代证卡综合楼”第一、二层房屋租金归于该资产的实际所有人，甲方不再享有该房屋租金。（四）若乙方不能在确认函所约定的时间内交纳租金，本协议自动解除。2014年2月27日，欣政物资公司法定代表人周博文出具收条，载明：今收到现代证卡支票一张，金额为588166.8元，系付2014年1-6月的办公楼租赁费，详见租赁合同。
一审法院认为，本案《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定。该合同约定“自甲方依约支付100万元定金之日起生效”。作为合同甲方的欣政物资公司虽未依合同约定的时间交付定金，但其足额交纳后，作为合同乙方的现代证卡公司不仅未提出异议，且与欣政物资公司均认定《房屋转让合同》已生效，并继续履行了该合同，故《房屋转让合同》有效。
依《房屋转让合同》约定，现代证卡公司应于2012年8月30日之前将符合约定条件的房屋交付给欣政物资公司，然而此时案涉房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，即现代证卡公司未能依约定的条件及时间交付案涉房屋，已构成违约。现代证卡公司认为其于2013年2月5日履行了交房义务，但欣政物资公司与现代证卡公司之间并无交房手续。现代证卡公司认为双方签订协议书以现代证卡公司的名义进行出租说明房屋已经交付。一审法院认为，交付是一种转移直接控制权的行为，或者当事人之间有明确约定的，应从其约定。欣政物资公司、现代证卡公司、赵庆签订的《协议书》中并无房屋已经交付或者视同交付的约定；约定以现代证卡公司名义对外出租房屋，而非欣政物资公司名义；租金由现代证卡公司向承租方收取之后再转交欣政物资公司，而非由欣政物资公司直接向承租方收取；案涉房屋由现代证卡公司交给承租方，而非由欣政物资公司交给承租方。在《房屋转让合同》中约定，现代证卡公司至迟于2012年8月30日向欣政物资公司送达房屋验收交接通知书。然而，不论是在上述约定时间，还是在2013年10月10日各方签订《协议书》之时，现代证卡公司均未履行送达房屋验收交接通知书的义务，且在《协议书》中也未对交付房屋作出约定，故在双方并无明确约定房屋已经交付欣政物资公司的情形下，不能认为签订《协议书》的行为视同交付。现代证卡公司未按《房屋转让合同》的约定交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任。
本案所涉房屋于2013年11月12日办理了抵押登记手续。欣政物资公司认为现代证卡公司擅自将案涉房屋进行抵押，导致无法过户；现代证卡公司则认为欣政物资公司知晓并同意其办理抵押，其理由是欣政物资公司向其提供欣政物资公司法定代表人周文博配偶唐莉莉的银行流水作为其向银行申请贷款的必要资料。一审法院认为，现代证卡公司虽然提供唐莉莉的银行流水作为证据，但是未提交欣政物资公司知晓并同意其办理抵押的证据，而只是从其获得唐莉莉银行流水这一事实进行推断，从而得出欣政物资公司应当知道并同意抵押的结论。欣政物资公司当庭陈述其向现代证卡公司提供银行流水的目的在于证实其有支付房屋尾款的能力，而现代证卡公司无法合理排除上述可能性。另外，现代证卡公司向银行申请贷款需要与其无关的自然人唐莉莉的银行流水也无相关证据予以证实。现代证卡公司贷款已经逾期。因此，在无其他证据予以佐证的情形下，现代证卡公司认为欣政物资公司知晓并同意其办理抵押的观点不成立。现代证卡公司还认为其为办理案涉房屋过户手续多次前往房地部门办理手续，无法办理过户是因为政府文件（武房发[2013]146号）原因。但现代证卡公司未提交其前往房地部门办理手续的证据，且根据上述文件中关于“征得项目所在地（开发区）政府（管委会）同意，由发改、国土规划、房管部门组织召开联席会共同审定”的规定，现代证卡公司却从未向房屋所在地政府申报审批。2014年2月18日，欣政物资公司向现代证卡公司发出《律师函》，要求现代证卡公司履行交房以及办证义务。而现代证卡公司一直未履行相应义务，并于2014年7月1日向欣政物资公司发出《律师函》，认为不能办证的原因在于武房发[2013]146号文件的规定，却未按照文件要求进行申报审批。故导致房屋无法办理过户的原因在于现代证卡公司。因现代证卡公司违约，且现代证卡公司在庭审中也明确表示同意解除《房屋转让合同》，故欣政物资公司关于解除《房屋转让合同》的请求应予支持。关于欣政物资公司诉请经济损失的主张，以及欣政物资公司主张按照《房屋转让合同》约定的每日3‰的标准（折算成年利率为109.5%）计算违约金，现代证卡公司认为违约金过高，应当调减的抗辩。一审法院综合考虑欣政物资公司的诉讼请求及实际损失情况，酌定将上述违约金标准调整为按照人民银行同期贷款利率四倍计算至实际支付之日。依《房屋转让合同》的约定，赵庆就现代证卡公司的债务应当承担连带保证责任。违约金本身具有损失赔偿和违约惩罚双重作用，一审法院酌定的违约金标准已考虑到欣政物资公司的各项损失情况，故欣政物资公司在已主张违约金的情况下，另行主张按未支付的房产的现值赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于现代证卡公司提出逾期付款违约金的反诉请求，欣政物资公司认可第一期和第二期付款逾期，但已过诉讼时效，第三笔付款因现代证卡公司没有交房，故不构成逾期。一审法院认为，《房屋转让合同》约定了支付第一、二期房款的时间分别为2012年6月1日之前及2012年6月21日之前，现代证卡公司于上述约定日期之次日就应当知晓欣政物资公司未按约定付款，其主张逾期付款违约金的诉讼时效应当分别自2012年6月2日、2012年6月22日起算，至其提出反诉之日已逾两年。欣政物资公司主张此两期款项的逾期付款违约金的请求已过诉讼时效。由于现代证卡公司并无证据证明其向欣政物资公司主张此权利，也无证据证实存在其他诉讼时效或者中断的事由，故欣政物资公司的抗辩成立。《房屋转让合同》约定第三期的房款应于交房之日起3日内支付，但因现代证卡公司并未交房，合同约定的付款条件尚未成就。故对现代证卡公司反诉主张逾期付款违约金的请求，不予支持。
依照《中华民共和国合同法》第九十四条、九十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、解除欣政物资公司与现代证卡公司、赵庆于2012年5月22日签订的《房屋转让合同》；2、现代证卡公司于判决生效之日起十日内向欣政物资公司退还房款864万元。3、现代证卡公司于判决生效之日起十日内向欣政物资公司支付违约金（以已付房款864万元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍，自2012年8月31日起计算至实际支付之日止）；4、赵庆就第二、三项判决内容向欣政物资公司承担连带保证责任。5、驳回欣政物资公司其他诉讼请求；6、驳回现代证卡公司反诉请求。赵庆承担保证责任后，可以向现代证卡公司追偿。案件受理费233081元，保全费5000元，反诉案件受理费16118元，均由现代证卡公司承担。
一审判决宣判后，欣政物资公司与现代证卡公司均不服，向本院提起上诉。
欣政物资公司上诉称：1、一审判决现代证卡公司按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍的标准向欣政物资公司支付违约金不当。《房屋转让合同》中约定现代证卡公司违约应按每日0.3%标准支付违约金，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且意思表示真实，该合同并非借款合同，一审法院判决按中国人民银行同期贷款利率的四倍确定违约金缺乏法律依据；2、欣政物资公司关于经济损失的请求应予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人订立商品房买卖合同时导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因现代证卡公司违约行为导致欣政物资公司无法实现合同目的，尽管诉争标的为工业厂房，仍应参照该解释，在支持违约金的基础上，按房屋现有价值支持欣政物资公司关于经济损失的请求。请求二审法院：撤销一审判决第三项，改判现代证卡公司按合同约定的标准支付违约金和可得利益损失。
现代证卡公司上诉称：1、一审法院认为现代证卡公司没有交房、擅自抵押案涉房屋、没有主动申报过户审批，进而判令现代证卡公司支付违约金错误。现代证卡公司至迟已于2013年10月10日向欣政物资公司交付了案涉房屋。根据《房屋转让合同》第二条第一款第（三）、（四）项、第三条第一款、第六条第五款之规定，现代证卡公司向欣政物资公司交付房屋分为两个阶段，第一阶段为转移占有，交付使用权；第二阶段为产权变更登记。两个阶段之间有明显间隔，且《房屋转让合同》第三条、第四条、第六条第四、五款对两阶段赋予了明确的合同术语：“交房”和“办理权属变更登记”，还专门分别规定了违约责任。欣政物资公司认为现代证卡公司没有按时向其交房，没有转移对案涉房屋的占有，没有交付使用权，要求现代证卡公司应当依约承担迟延交房赔偿金。现代证卡公司虽然没有书面证据可以证实其实际上已于2013年2月5日交付了案涉房屋，但是双方于2013年10月10日签订关于委托现代证卡公司以其名义出租案涉房屋的《协议书》证明，现代证卡公司已至迟于该协议书签订之日向欣政物资公司履行了交房义务。理由是：（1）欣政物资公司委托现代证卡公司以其名义出租案涉房屋的行为属于委托占有，其是以欣政物资公司对案涉房屋的实际占有，享有使用收益的权利为前提的。双方通过房屋转让合同约定，将交房与办证区分开来。欣政物资公司起诉的理由就是现代证卡公司没有交房。但从《协议书》的内容分析，当中虽然没有案涉房屋已经交付的直接表述，但有关委托出租的内容却可以清晰地反映现代证卡公司认为其已经将房屋交付给欣政物资公司，才会与其协商征求出租房屋的意见。而欣政物资公司自认已经取得、占有案涉房屋，才会签署该协议同意并委托现代证卡公司代为出租房屋。欣政物资公司委托出租的行为，正是其委托占有的表现形式。双方对交房的事实已达成共识，才会形成该协议书。若欣政物资公司认为其没有交房，不会签订《协议书》，其也无权委托出租。故一审判决认为没有以欣政物资公司名义对外出租房屋，现代证卡公司没有交房错误。（2）欣政物资公司委托现代证卡公司以其名义出租房屋，现代证卡公司收取租金是受托出租的应有之义，且《协议书》也约定由现代证卡公司代为出租、收租。不能单纯以收取租金的主体判定案涉房屋是否已经交付的状态。（3）现代证卡公司系受欣政物资公司委托代为出租房屋，其以自己的名义向承租人交付案涉房屋亦基于欣政物资公司的授权，双方间的委托关系并不能否定案涉房屋已经交付的基本事实。（4）欣政物资公司收取案涉房屋租金的事实更进一步证明，欣政物资公司已经认可了现代证卡公司交房的事实，并开始行使案涉房屋所有人拥有的用益物权。2、现代证卡公司将案涉房屋用于抵押贷款是获得了欣政物资公司的同意和支持的，并非现代证卡公司的单方、私下行为。一审法院没有对现代证卡公司提出的调查证据申请依法予以调查，导致事实不清。向银行申请贷款，需要按照银行要求提供申请人下属相关人员（如财务人员）的银行账户流水明细，以证明申请人有资信和偿付贷款能力。现代证卡公司于一审举证期限内向法院提交了向案涉贷款银行调查本次贷款时，现代证卡公司提交的资料以及银行对提交个人银行账户流水明细要求的调查证据申请，但一审法院并未调查。现代证卡公司虽然没有书面证据证实本次贷款系欣政物资公司知晓并同意的，但现代证卡公司利用唐莉莉的个人银行账户流水明细申请贷款的事实也足以证明本次贷款抵押的是得到欣政物资公司同意和支持的。唐莉莉作为欣政物资公司法定代表人的配偶，其个人银行账户流水明细如非其本人自愿配合，现代证卡公司是无法取得的。唐莉莉的个人银行账户流水明细单上显示的对账日期是2012年8月8日至2013年8月8日，时间正好与贷款时间相符。一审判决采信欣政物资公司向现代证卡公司提交的唐莉莉个人银行账户流水明细单系证实其有支付余下144万元房屋尾款能力的抗辩错误。现代证卡公司从未要求欣政物资公司提供诸如证明其有支付购房尾款能力的材料。欣政物资公司若要证明其有支付购房尾款的能力，应当提供欣政物资公司自己的银行账户存款证明；其提供的唐莉莉个人银行账户流水明细单所显示的截止时间（2013年8月8日）与其2014年2月18日发函的时间相隔大半年，不合逻辑。欣政物资公司2014年2月18日向现代证卡公司所发《律师函》的内容仅仅要求现代证卡公司交房、办证，并未提及类似于其有支付购房款和契税能力以及随函附上唐莉莉个人银行账户流水明细单的内容。即使欣政物资公司要以该明细单证明其有支付能力，从唐莉莉个人银行账户流水明细单看，最后一笔交易记录显示，截至2013年8月7日，唐莉莉个人银行账户余额为215990.4元。不能证明欣政物资公司有支付余下144万元购房款的能力。并非现代证卡公司不履行房屋过户义务，而是欣政物资公司因资金问题而搁置办证，且通过欣政物资公司出租、抵押案涉房屋的行为可以推断出其自愿保持房屋权属现状。现代证卡公司办理了“现代证卡综合楼”各层房屋的权属证书后，案涉房屋就具备了办理过户手续的条件。现代证卡公司和欣政物资公司均无证据证明曾向对方主张过房屋过户手续。2013年8月，武汉市相关行政主管部门出台规范性文件，导致房屋无法过户后，欣政物资公司于2013年10月委托现代证卡公司将房屋出租，于2013年11月将房屋抵押（抵押期限为2013年11月12日至2016年11月11日）。可见，未及时办理房屋过户手续是欣政物资公司自身原因所致。一审判决认定因现代证卡公司的责任才导致未向相关政府部门申报审批房屋过户过于武断。现代证卡公司取得武汉市主管部门禁止工业厂房过户的文件后多次向相关部门咨询、协商，答复均为政策禁止。本案进入诉讼程序后，一审法院调查得知，如确实要转让，在不改变房屋用途的前提下，由各个相关部门联合会商后决定。一审法院调查时距离合同约定办证时间和政策发布时间已经间隔一年多，实际情况发生了变化，且基于一审法院调查，相关部门才给了一个模糊的答复。3、一审判决第三项要求现代证卡公司支付违约金超出了欣政物资公司的诉讼请求。欣政物资公司一审诉讼请求中迟延交房赔偿金的计算期限是从2012年8月31日起至2014年8月28日止，一审判决现代证卡公司支付迟延交房赔偿金至实际支付之日错误。4、一审法院以现代证卡公司提出反诉之日已逾2年为由驳回现代证卡公司的反诉请求错误。现代证卡公司和欣政物资公司签订的《房屋转让合同》还在履行中，现代证卡公司主张逾期付款违约金没有超过诉讼时效。《房屋转让合同》约定，欣政物资公司分期向现代证卡公司支付购房款。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的。诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，欣政物资公司应于2013年2月8日前支付144万元购房款，现代证卡公司于2014年10月提起反诉，没有超过2年的诉讼时效。此外，一审法院将分期债务分开计算诉讼时效属适用法律错误。一审判决部分支持了欣政物资公司的诉讼请求，但判令由现代证卡公司承担全部诉讼费用错误。请求二审法院：撤销一审判决第三、六项及诉讼费用负担部分，改判现代证卡公司于判决生效之日起十日内向欣政物资公司支付逾期交房违约金（以已付房款864万元为基数，按中国人民银行同期借款利率，自2012年8月31日起至2013年10月9日止）；改判欣政物资公司向现代证卡公司支付自2012年6月2日起至实际清偿之日止的的逾期付款违约金（截至2014年11月4日，逾期付款违约金合计3179520元）。
针对欣政物资公司的上诉，现代证卡公司二审答辩称，当事人在《房屋转让合同》中约定的违约金标准过高，一审法院将其适当调减正确。本案并非商品房买卖合同，故欣政物资公司上诉主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当。请求驳回欣政物资公司的上诉。
针对现代证卡公司的上诉，欣政物资公司二审答辩称，欣政物资公司并没有委托现代证卡公司出租，法律上也没有委托占有的规定，而且本案也不属于占有改定的情形。现代证卡公司未依约交房、办证，应承担相应的违约责任。虽然支付购房款是分期的，但逾期支付购房款的违约责任并不是分期债务，一审判决认定现代证卡公司反诉主张逾期付款违约金超过诉讼时效正确。请求驳回现代证卡公司的上诉。
赵庆二审答辩称，其同意现代证卡公司的上诉意见，同时认为欣政物资公司主张可得利益损失没有合同和法律依据。
二审中，欣政物资公司向本院提交了两份新证据：证据1、湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民二初字第448号民事判决书。证据2、湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口执字第00277号执行裁定书。以上证据拟证明武汉市有关政府文件不影响房屋的过户手续。
现代证卡公司对欣政物资公司的上述证据质证认为：对上述两份证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。该案判决是2014年11月19日作出的，武汉市有关政府文件是2013年8月23日出台的，在当时的情况下是不允许办理的，即使后来因为政策变化允许办理，也并不矛盾。
赵庆对欣政物资公司的上述证据发表质证意见认为：对该2份证据的真实性无异议，但不能证明欣政物资公司的证明内容和目的。办证首先是进行土地分割，因为相关部门拒绝进行土地分割，所以才没能办理过户手续，该案中法院是判令办理房屋过户手续，并非要求土地分割。欣政物资公司在一审中要求解除合同，并没有要求进行房屋权属过户，与该证据没有关联性。
本院审核认为，因各方当事人对于一审判决解除《房屋转让合同》均未提出上诉，该节不属于本案二审审理范围，有关证据与本案二审事实无关，对其证明目的本院不予确认。
现代证卡公司、赵庆未向本院提交新证据。
因各方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
二审中，各方当事人对于诉争房屋在2013年2月4日之前通过了消防验收、完成了通水通电的事实无异议。
本案二审的争议焦点为：1、现代证卡公司应承担的迟延交房违约责任如何认定的问题；2、欣政物资公司主张的可得利益应否支持；3、现代证卡公司主张欣政物资公司承担迟延支付购房款违约金的请求应否支持。结合案件事实及当事人的诉辩观点，本院评析如下：
（一）关于现代证卡公司应承担的迟延交房违约责任应如何认定的问题
本院认为，本案《房屋转让合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依照《房屋转让合同》的约定，现代证卡公司应于2012年8月30日之前将经建筑主管部门竣工验收、出具消防验收报告、通水通电，有符合设计要求的给排水设施的房屋交付给欣政物资公司，但现代证卡公司未能在约定时间内将符合条件的房屋交付欣政物资公司，其行为构成违约。1、关于现代证卡公司应承担违约责任的起止日期的问题。现代证卡公司未依约向欣政物资公司交房，应从2012年8月31日起承担违约责任。现代证卡公司于2013年2月4日完成了诉争房屋的验收备案、消防验收、通水通电，房屋符合了交付条件，但现代证卡公司并无证据证明其向欣政物资公司交付了诉争房屋，故现代证卡公司在2013年2月4日并未完成合同约定的交房义务，应继续承担迟延交房的违约责任。现代证卡公司认为其于2013年2月5日履行了交房义务的理由不能成立。现代证卡公司认为双方于2013年10月10日签订《协议书》，约定以现代证卡公司的名义对外出租涉案房屋即说明房屋已经交付。本院认为，交付即占有转移，分为直接占有转移和间接占有转移。现代证卡公司并无向欣政物资公司直接交付房屋的证据，不能认定现代证卡公司直接向欣政物资公司交付了涉案房屋。欣政物资公司、现代证卡公司、赵庆签订《协议书》中也无房屋已经交付或者视同交付的约定，不能证明当事人确认涉案房屋已交付。欣政物资公司与现代证卡公司签订该协议的行为也不能代表现代证卡公司已向欣政物资公司交付了涉案房屋。理由如下：该协议虽然约定欣政物资公司同意以现代证卡公司名义对外出租，但对外出租的主体系现代证卡公司，并非欣政物资公司；租金由现代证卡公司向承租方收取之后再转交欣政物资公司，并非由欣政物资公司直接向承租方收取；案涉房屋由现代证卡公司交给承租方，并非由欣政物资公司交给承租方。可见欣政物资公司未实际占有控制涉案房屋。而且现代证卡公司有关委托占有涉案房屋的主张并无法律依据。另外，在《房屋转让合同》中还约定，现代证卡公司至迟于2012年8月30日向欣政物资公司送达房屋验收交接通知书，而现代证卡公司未向欣政物资公司送达房屋验收交接通知书，因此应认定现代证卡公司一直未向欣政物资公司交付涉案房屋。考虑到现代证卡公司向欣政物资公司交付了涉案房屋2014年1-6月的租金，欣政物资公司此期间并无实际损失，本院酌情免除现代证卡公司2014年1月-6月应承担的迟延交房违约责任。因现代证卡公司未向欣政物资公司交付2014年7月以后的租金，现代证卡公司仍应承担2014年7月1日以后的违约责任。因欣政物资公司诉讼请求中仅要求现代证卡公司承担至2014年8月28日止的迟延交房违约责任，故现代证卡公司应承担从2012年8月31日至2013年12月31日止，以及从2014年7月1日至2014年8月28日止的迟延交房违约金。2、关于现代证卡公司应承担迟延交房违约金的计算标准问题。《房屋转让合同》约定“乙方迟延交房的，每逾期一天，按甲方已付房款的3‰向甲方支付赔偿金；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同并要求乙方按逾期天数支付违约金，退还已付房款”，因当事人约定的违约金标准过高，一审法院酌减为按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的4倍计算并无不当，欣政物资公司上诉主张按合同约定标准计算违约金的上诉理由不能成立。综上，本院认定现代证卡公司应向欣政物资公司承担以已付购房款864万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍，从2012年8月31日起计算至2013年12月31日止，以及从2014年7月1日起至2014年8月28日止的迟延交房违约金。
（二）关于欣政物资公司主张的可得利益应否支持的问题
本院认为，一审判决综合考虑本案中现代证卡公司与欣政物资公司双方的违约情形以及合同解除后欣政物资公司的实际损失情况，在酌情调减违约金时确定以中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍为计算标准，已充分保护欣政物资公司的权利，对其要求现代证卡公司赔偿其房屋价值损失的请求未予支持并无不当，欣政物资公司的该项上诉理由不能成立。
（三）关于现代证卡公司主张欣政物资公司承担迟延支付购房款违约金的请求应否支持的问题
本院认为，一审中现代证卡公司以欣政物资公司迟延支付购房款为由主张欣政物资公司赔偿相应的违约金，欣政物资公司抗辩现代证卡公司的请求已超过诉讼时效。经查，《房屋转让合同》中约定，乙方向甲方转让上述房屋的总价款为人民币1440万元，支付方式为：（1）本合同签订之日起10日内，甲方向乙方支付100万元作为履约定金；（2）本合同签订之日起30日内，甲方向乙方支付房款总额的60%（包括甲方已付定金），即甲方除已向乙方支付的100万元定金之外还需支付房款764万元；（3）自乙方交房之日起3日内，甲方向乙方支付房款总额的10%，即144万元；（4）自甲方取得上述买卖房屋权属证书之日起3日内，甲方向乙方一次性付清余下房款432万元。欣政物资公司于2012年5月25日支付30万元，2012年6月5日支付70万元，2012年7月5日支付300万元，2012年7月13日支付464万元，其行为与合同约定不符，构成违约。《房屋转让合同》约定的支付第一、二期房款的时间分别为2012年6月1日之前及2012年6月21日之前，现代证卡公司知道欣政物资公司未按约定付款，其主张逾期付款违约金的诉讼时效应当分别自2012年6月2日、2012年6月22日起算，至其提出反诉之日已超过两年的诉讼时效。现代证卡公司并无证据证明其向欣政物资公司主张过权利，也无证据证实存在其他诉讼时效或者中断的事由，且违约责任并不属于分期债务，不应适用有关分期付款的诉讼时效规定，故现代证卡公司的该项上诉理由不能成立。《房屋转让合同》约定第三期的房款应于交房之日起3日内支付，但因现代证卡公司并无证据证明其已向欣政物资公司交付了涉案房屋，合同约定的付款条件尚未成就。故对现代证卡公司反诉主张逾期付款违约金的请求，一审判决未予支持并无不当，对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00765号民事判决主文第一、二、四、五、六项；
二、变更湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00765号民事判决主文第三项为：武汉现代证卡商标制造有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉欣政物资有限公司支付违约金（以已付房款864万元为基数，自2012年8月31日起至2013年12月31日，自2014年7月1日起至2014年8月28日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的四倍计算）。
一审本诉案件受理费233081元，由武汉欣政物资有限公司负担133081元，由武汉现代证卡商标制造有限责任公司负担50000元，由赵庆负担50000元。保全费5000元，由武汉欣政物资有限公司负担2000元，由武汉现代证卡商标制造有限责任公司负担2000元，由赵庆负担1000元。一审反诉案件受理费16118元，由武汉现代证卡商标制造有限责任公司负担。二审案件受理费120000元，由武汉欣政物资有限公司负担90000元，由武汉现代证卡商标制造有限责任公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 严 浩
审判员 徐 艺
审判员 李治国
二〇一六年六月二十二日
书记员 胡锦明