辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终1918号
上诉人（原审被告）：张连虹。
委托诉讼代理人：王瑞莲。
被上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区新兴街道1-76。
法定代表人：崔亚男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王宝霞,该公司工作人员。
上诉人张连虹因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称东亚物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张连虹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回东亚物业诉讼请求；2、一、二审案件受理费由东亚物业承担。事实与理由：原审偏袒东亚物业，张连虹拖欠物业费不是恶意，而是基于东亚物业服务质量不高，没有履行应尽职责，不按物业合同公示物业费使用情况，违约在先。物业合同约定公共场所的广告费、商业促销等收入归业主所有，每半年公布一次，接受业主监督，东亚物业没有严格履行合同。东亚物业对园区内侵占绿地、违法建筑、违规养狗等行为，既不主动制止又不及时报告，没有尽到物业公司的服务管理职责。电梯费和物业费捆绑在一起，我无法缴纳物业费，也没有乘坐电梯，不应交纳电梯费。
东亚物业辩称，请求驳回上诉，维持原判。
东亚物业向一审法院起诉请求：1.请求张连虹给付拖欠2015年10月1日至2018年9月30日物业费4822.80元，电梯费1080元；2.请求张连虹支付逾期支付物业费的逾期支付违约金（按照应缴纳费用的日千分之三为标准支付违约金，自逾期之日起至张连虹实际向东亚物业缴纳上述所有费用之日止）；3.案件受理费由张连虹承担。
一审法院认定事实：2014年9月10日，张连虹与物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同第五章第七条约定：物业服务费由业主按其建筑面积以1.0元/月/平方米向物业公司交纳，业主应当按照全年交纳物业费，每次交费的具体时间为每年缴费期第一个月15日之前。合同第十章第二十四条约定：业主逾期未交纳物业服务费的，应交按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。电梯费按照30元/户/月由业主向物业公司交纳。
另查，张连虹在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，房屋面积133.97平方米。自2015年10月1日至2017年9月30日，拖欠物业公司物业费3215.30元，拖欠电梯费720元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。物业公司与张连虹签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，张连虹亦接受了物业服务，张连虹应当承担交纳物业服务费的义务。故对于物业公司要求张连虹给付物业费、电梯费的诉讼请求，该院予以支持。关于拖欠物业费、电梯费实际金额计算一节。物业公司主张的拖欠费用计算时间为2015年10月1日至2018年9月30日，因物业公司起诉之时2018年度物业费收费时间并未开始，故对于物业公司要求张连虹给付2017年10月1日至2018年9月30日的物业费，该院不予支持。拖欠物业费、电梯费的实际时间应为2015年10月1日至2017年9月30日，费用为物业费3215.30元，电梯费720元。关于张连虹提出上述抗辩理由拒绝交纳物业服务费，张连虹提出的上述抗辩理由，因其提交的证据未能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，故对于张连虹提出的抗辩理由，该院不予支持。
关于物业公司要求张连虹给付违约金一节。因《前期物业服务合同》约定如业主未交纳物业费应当给付物业公司违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，故对于物业公司的该项诉讼主张，该院予以支持。
关于物业公司要求张连虹给付违约金计算一节。因张连虹当庭对双方约定的违约金申请人民法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因物业公司未向该院提供证据证明其实际损失，故在张连虹给物业公司造成的损失无法确定的前提下，实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故违约金应为张连虹拖欠物业费3215.30元利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。自2015年10月1日起给付至判决确定给付之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、张连虹于判决生效之日起十日内给付东亚物业自2015年10月1日至2017年9月30日物业费3215.30元、电梯费720元；二、张连虹于判决生效之日起十日内给付东亚物业违约金（违约金的计算方式为：以3215.30元为本金，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为利率，从2015年10月1日起计算至判决确定给付之日止）；三、驳回东亚物业对张连虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张连虹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，东亚物业向张连虹居住的小区提供物业服务，张连虹作为业主理应缴纳相应的物业费用。关于张连虹上诉称东亚物业服务质量不高，没有按照《物业管理条例》和《物业合同》履行应尽职责，未按要求公示物业费的使用情况，违约在先，对小区内侵占绿地、违法建筑、违规养狗等行为未及时制止一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，东亚物业的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但东亚物业在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，对物业服务的收支情况进行了公示，对业主反应的问题也进行了针对性的管理，在公共区域进行提示，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，东亚物业对小区履行了物业服务义务，张连虹作为该小区的业主，如对东亚物业的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。张连虹拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故张连虹应当按照物业服务合同的约定向东亚物业交纳从2015年10月1日起至2017年9月30日止期间的物业服务费3215.30元及相应的滞纳金。对张连虹提出的此项上诉理由，本院不予支持。
关于张连虹上诉称未乘坐电梯，不应缴纳电梯费一节。二审中，东亚物业对于未按时交纳物业费的业主无法使用卡乘坐电梯的事实予以认可，张连虹在未向东亚物业缴纳物业费期间，并未享受电梯服务，故对张连虹提出不应缴纳电梯费的上诉请求，本院予以支持。
本案中，根据双方签订的《前期物业服务合同》第五章第九条“业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年缴费期第一个月15日之前”的规定，对东亚物业要求张连虹给付的滞纳金应分为2015年10月1日至2016年9月30日，2016年10月1日至2017年9月30日两段时间予以计算，一审判决以3215.30元为本金计算滞纳金不当，本院予以纠正。
综上所述，张连虹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初3469号民事判决；
二、张连虹于本判决生效之日起十日内给付北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司自2015年10月1日起至2017年9月30日止的物业费3215.30元及滞纳金（滞纳金的计算方式为：以1607.65元为本金，从2015年10月1日起计算至2016年9月30日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算；以3215.30元为本金，从2016年10月1日起计算至2017年9月30日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；
三、驳回北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由张连虹负担14元，由北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司负担11元；二审案件受理费50元，由张连虹负担27元，由北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司负担23元。
本判决为终审判决。
审判长 王延军
审判员 许爱军
审判员 顾书宇
二〇一八年八月七日
书记员 全名鼎