湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0704民初2919号
原告肖乃红，男，1973年7月7日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
委托代理人王水华，鄂州市西山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告肖金水，男，1967年7月22日出生，汉族，住湖北省鄂州市，
委托代理人周敏，鄂州市西山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
第三人王汉元，男，1966年2月10日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
第三人鄂州市金旺房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市武昌大道东段金海靓居1号楼自北向南第一间。
法定代表人杨金开，该公司经理。
原告肖乃红与被告肖金水、第三人王汉元、鄂州市金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖乃红的委托代理人王水华，被告肖金水及其委托代理人周敏，第三人金旺公司的法定代表人杨金开到庭参加诉讼，第三人王汉元经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖乃红向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人金旺公司签订的购房合同合法有效，将位于鄂州市百子畈村邱家咀中天大厦B栋2801号房屋确认为原告所有；2、依法撤销鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02330-1号民事裁定书中对鄂州市百子畈村邱家咀中天大厦B栋2801号房屋的查封手续，停止对该房屋的执行；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人金旺公司于2013年5月22日向原告借款250,000.00元（月息2分，借款期限一年），到期后无法偿还,经原告多次催讨，第三人于2014年8月13日与原告签订协议书，协议约定第三人自愿将其开发的鄂州市百子畈村邱家咀中天大厦B栋2801室房屋以472,178.00元出售给原告，扣除250,000.00元借款本金及22,178.00元利息（其他利息原告自愿放弃），再由原告补足200,000.00元，第三人即在三日内与原告签订商品房买卖合同。协议签订后，原告按约定一次性转账200,000.00元至第三人指定账户。第三人金旺公司于2015年8月15日与原告签订商品房买卖合同，并出具472,178.00元购房款收据一份，将该房屋交付给原告。因肖金水与王汉元、金旺公司民间借贷纠纷一案审理过程中，鄂州市鄂城区人民法院根据肖金水于2015年11月3日提出诉讼保全申请，作出（2015）鄂鄂城民初字第02330-1号民事裁定书，将原告购买的正在备案中的鄂州市百子畈村邱家咀中天大厦B栋2801室房屋予以查封。原告认为鄂州市鄂城区人民法院查封该房屋违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及相关法律规定，向鄂州市鄂城区人民法院提出案外人执行异议，鄂州市鄂城区人民法院作出（2016）鄂0704执异47号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告不服上述裁定，为了维护自身的合法权益，特向法院提出案外人执行异议之诉，请求判如所请。
被告肖金水辩称：本案依法不能成立，原告与金旺公司之间是民间借贷关系，不是商品房买卖关系。涉案房屋被依法查封，且已进入执行阶段，原告提出的撤销不能成立。原告起诉的事实不清，证据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人金旺公司述称：对原告起诉的事实没有异议，金旺公司已于2014年将房屋出售给原告，房屋在备案中，金旺公司也收到了全额购房款。
第三人王汉元未向本院提交述称意见。
原告肖乃红为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、肖乃红居民身份证复印件1份。拟证明肖乃红身份情况及诉讼主体资格。
证据二、《商品房买卖合同》1份。拟证明2014年8月15日，原告与金旺公司签订买卖合同，以472,178.00元的价格购买中天大厦B幢2801号房屋一套。
证据三、2014年8月13日《协议书》1份。拟证明金旺公司向原告借款250,000.00元到期未还，2014年8月13日金旺公司与原告达成协议，同意将中天大厦B幢2801号房屋以472,178.00元价格出售给原告，原告以250,000.00元借款本息共计抵款272,178.00元，同日补足余款200,000.00元。
证据四、2013年5月22日的汇款凭证、收据各1份。拟证明原告借款250,000.00元给金旺公司的转账时间，该笔借款期限一年，月息2分。
证据五、2014年8月13日的汇款凭证、收据各1份。拟证明原告于2014年8月13日已将余款200,000.00元转入金旺公司指定账户，金旺公司已出具收据。
证据六、（2016）鄂0704执异47号民事裁定书1份。拟证明原告购买中天大厦B栋2801号房屋，被法院查封后，原告已提出执行异议，被裁定驳回，故形成本案之诉。
被告肖金水为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、肖金水居民身份证复印件1份。拟证明肖金水个人身份情况。
证据二、（2015）鄂鄂城民初字第02330号民事判决书、（2015）鄂鄂城民初字第02330-1号民事裁定书、（2016）鄂0704执异47号执行裁定书、（2015）鄂鄂城执保字第00353号查封、扣押、冻结结果通知书各1份。拟证明肖金水申请查封中天大厦B栋2801号房屋合法。
证据三、中天大厦置业计划单1份。拟证明肖金水申请查封中天大厦B栋2801号房屋时该房屋未出售他人的事实。
证据四、鄂州市房屋产籍档案查询证明单1份。拟证明原告肖乃红已拥有鄂州市花园小区房屋一套。
证据五、证人周某证言。拟证明中天大厦B栋2801号房屋在查封之前未出售他人。
第三人金旺公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
《商品房买卖合同》1份、收据2份。拟证明涉案房屋已经出售。
第三人王汉元未向本院提交证据。
经庭审质证，被告肖金水对原告肖乃红提交的证据一、六无异议；对证据二有异议，认为原告是金旺公司售楼部的经理，与金旺公司有利害关系，该合同是虚假合同，金旺公司是为了逃避职务，该合同无效，该房屋被法院查封，该合同形式上是在备案中，但没有备案成功，原告没有支付购房款，金旺公司也没有出具正规的购房发票；对证据三有异议，认为该协议是民间借贷关系，是否履行不能确定，本案是商品房买卖关系，与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据四中的汇款凭证的真实性无异议，但认为只能证明原告转账给金旺公司，不能证明是购房款，对收据有异议，认为是两个不同的法律关系，与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据五的真实性无异议，但认为收据的汇款是汇给了他人的账号，该账号既不是金旺公司账号，也不是监管账号，不能达到原告的证明目的。第三人金旺公司对原告肖乃红提交的证据均无异议。
原告肖乃红对被告肖金水提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为查封不合法；对证据三有异议，认为与本案无关；对证据四真实性无异议，但认为与本案无关；对证据五有异议，认为证人周某与金旺公司有利害关系，周某是另案的债权人，该证人证言不属实，涉案房屋已经出售给了原告。
第三人金旺公司对被告肖金水提交的证据一无异议；对证据二、三均有异议；对证据四的真实性无异议，认为与本案无关；对证据五有异议，认为查封是在买卖之后，涉案房屋已经出售给了原告，因手续不完全所以在备案中。
原告肖乃红对第三人金旺公司提交的证据无异议。被告肖金水对第三人金旺公司提交的证据有异议，认为该合同是虚假的，收据的款项不是汇到监管账户。
本院对本案证据审核认定如下：原告肖乃红提交的证据一，被告及第三人金旺公司均无异议，依法予以采信；证据二、三系原告与金旺公司之间的《商品房买卖合同》和《协议书》，金旺公司对此无异议，该合同、协议书的内容也未违反法律、行政法规强制性规定，故对证据二、三依法予以采信；证据四是原告与金旺公司之间的借款凭证，金旺公司对此无异议，与证据三能够相互印证，与本案具有关联性，故对该证据依法予以采信；证据五，购房款虽未汇入金旺公司账户，但金旺公司出具的收据显示，该账户为金旺公司指定的账户，故对该证据依法予以采信；证据六系生效法律文书，依法予以采信。被告肖金水提交的证据一，原告及第三人均无异议，依法予以采信；证据二系生效法律文书，依法予以采信；证据三，内容不详，与本案无关联性，依法不予采信；证据四客观、真实，与本案具有关联性，依法予以采信；证据五是证人周某的证言，不能证实涉案房屋被查封时是否出售，不能达到被告的证明目的，依法不予采信。第三人金旺公司提交的证据与原告提交的证据内容及证明目的一致，依法予以采信。被告王汉元未到庭进行质证，依法应承担由此引起的不利的法律后果。
综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：
2013年5月22日，第三人金旺公司向原告肖乃红借款人民币250,000.00元，并于同日向原告出具金额为人民币250,000.00元的收据一份，收款方式为转账，收据收款事由栏载明：邱家咀工程借款（月息两分）汇入ＸＸ尾号8570账号（借款期限为一年，至2014年5月21日止）。借款到期后，金旺公司未偿还原告借款。2014年8月13日，原告肖乃红与第三人金旺公司签订《协议书》一份，约定：金旺公司原于2013年5月22日向肖乃红借款本金人民币250,000.00元，借款期限为一年，利息为月息两分，逾期未还款，经协商达成如下协议：金旺公司愿意将其开发的位于中天大厦B幢1单元2801号商品房（面积125.18平方米），按每平方米3772.00元的价格出售肖乃红，房款共计为人民币472,178.00元；金旺公司于2013年5月22日向肖乃红所借本金为250,000.00元，肖乃红自愿放弃部分利息，至2014年8月13日，金旺公司仅偿还本金250,000.00元，利息按22,178.00元予以结算，本息共计272,178.00元，该款用于抵付上述购房款，购房款不足部分的200,000.00元由肖乃红在签订本协议之日补足（以潘小萍工行尾号2862账户转入指定财会人员方君工行尾号7666账户）；金旺公司在收到肖乃红支付200,000.00元购房款后，向肖乃红出具收款收据一份，三日内与肖乃红签订商品房买卖合同，并出具472,178.00元的购房收据，同时将商品房交付给肖乃红使用；二年内与肖乃红办理商品房过户或备案手续，手续办好后，金旺公司于2013年5月22日出具的250,000.00元的借款收据及2014年8月13日出具的200,000.00元的收据自动作废等。协议签订当日，原告肖乃红按约定通过潘小萍银行账户转账200,000.00元至金旺公司指定的方君账户。金旺公司也于同日为原告出具金额为人民币200,000.00元的收据一份。2014年8月15日，肖乃红与金旺公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：肖乃红购买金旺公司开发的中天大厦B栋1单元2801室房屋；面积125.18平方米，每平方米人民币3772.00元，总金额为人民币472,178.00元；付款方式为一次性付清房款；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由金旺公司向鄂州市房产管理局申请登记备案等。
肖金水因与王汉元、金旺公司民间借贷纠纷一案，于2015年诉至本院，案件在审理过程中，本院于2015年11月2日作出（2015）鄂鄂城民初字第02330-1号民事裁定：查封金旺公司所有的位于鄂州市××家××大厦楼盘××、××室房屋。本院在执行申请执行人肖金水与王汉元、金旺公司民间借贷纠纷一案过程中，肖乃红针对本案查封的位于鄂州市百子畈村邱家咀的中天大厦楼盘B栋2801室房产向本院提出书面异议。本院经审查认为肖乃红提供的证据不能排除执行，遂于2016年10月18日作出（2016）鄂0704执异47号执行裁定：驳回案外人肖乃红的异议。肖乃红不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，金旺公司开发的位于鄂州市百子畈村邱家咀中天大厦B栋2801室房屋产权现登记在金旺公司名下。原告肖乃红在鄂州市花园小区有住宅房屋一套，产权证号：0804121，建筑面积为138.36平方米。
本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告肖乃红与第三人金旺公司签订的合同是否合法有效？
首先，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律规定所禁止外，均应予以准许。本案中，肖乃红与金旺公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签订，合同签订的时间发生在借款到期之后，签订合同的目的也并非以买卖房屋作为手段为借款提供担保，而是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立房屋买卖合同关系，将借款本息转化为支付购房款并经对账清算的意思表示。因此，本案中肖乃红与金旺公司签订的商品房买卖合同合法有效。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，商品房买卖合同自双方签订后即成立，我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续后才生效，故商品房买卖合同自双方依法签订时即生效。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。”综上，本案中，被告肖金水辩称肖乃红与金旺公司之间是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，但未提交证据予以证实，故对其抗辩理由不予采信。该合同虽未登记备案，但系合同双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，故对原告请求确认商品房买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持。
二、关于涉案房屋所有权的归属问题。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，原告与金旺公司虽已签订了商品房买卖合同，但涉案房屋仍然登记在金旺公司名下，双方尚未办理转让登记手续，不动产物权尚未发生转移，故原告请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
三、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？
原告于2014年8月13日与金旺公司签订《协议书》后，按协议约定付清了购房款，后双方又于2014年8月15日就涉案房屋签订了书面的《商品房买卖合同》，本院是于2015年11月2日依据肖金水提出的财产保全申请，作出（2015）鄂鄂城民初字第02330-1号民事裁定查封涉案房屋。原告在本院查封之前已与金旺公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，且原告已按合同约定付清了全部购房款，故原告的权利能够排除执行。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告肖乃红与第三人金旺公司于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、停止对中天大厦B栋2801室房屋的执行；
三、驳回原告肖乃红的其他诉讼请求。
案件受理费8,382.00元，由被告肖金水负担；该费用已由原告肖乃红预交，由被告肖金水于本判决生效之日起十日内直接向原告肖乃红支付。
如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判长 ：姜昭威
审判员 ： 杨 惠
审判员 ： 张 琳
二〇一八年一月二十九日
书记员 ： 熊 杜