西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0112民初1453号
原告张俊民，男，汉族。
委托代理人郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。
委托代理人牛霞，陕西轩举律师事务所实习律师。
被告段君瑞，男，汉族。
委托代理人李茹，陕西权诚律师事务所律师。
被告杨玉芳，女，汉族。
原告张俊民与被告段君瑞、杨玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊民及其委托代理人郭蒲林、牛霞，被告段君瑞及其委托代理人李茹，被告杨玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月21日，其与被告段君瑞签订西安市凤城三路香克林小镇1栋3单元30103号商铺租赁合同。随后被告段君瑞授权被告杨玉芳与其重新签订合同，该房屋为被告从原房主成小琴处租赁而来。合同约定了租期，��金，以及租金标准。2014年11月8日其经过被告同意将空出来的80平米出租给李龙强使用。由于被告多次拖欠原房主的房租，导致原房主多次要求其搬离，并以间歇性断水断电影响其正常营业，其提前终止合同，要求被告退换多交纳的押金和多支付的租金，并赔偿损失。现诉至法院，诉请：依法判决被告返还其交纳的房屋租赁押金1.5万元和房租32120元并赔偿其经营损失102400元，合计149520元；本案诉讼费由被告承担。
被告段君瑞辩称，其不是本案的适格当事人，原告与其合同于2013年10月11日终止，合同义务已经全部履行完毕，自2013年10月11日之后，所发生的一切情况与其无关。
被告杨玉芳辩称，2016年2月19日原告要求解除合同及退房，双方经过协商后原告搬离房屋，其口头承诺退还1.5万元押金，其不认��原告所主张其余诉讼请求。
经审理查明，2011年9月21日，原告（乙方）和被告段君瑞（甲方）签订租赁合同，合同约定甲方自愿将坐落在西安市凤城三路香克林小镇1栋3单元30103号商铺（建筑面积约定为146平方米）出租给乙方使用。租赁期限自2011年9月21日至2016年10月21日。双方议定2011年10月21日起至2013年10月21日租金为每月每平米90元，月租金为13140元，双方同意2011年10月21日至2012年10月21日按一年支付房屋租金为157680元，2012年10月21日至2013年10月21日租金为157680元，2013年10月21日至2014年10月21日租金为175200元，2014年10月21日至2015年10月21日租金为192720元，2015年10月21日至2016年10月21日租金为210240元。乙方应在首笔租金支付时交付房屋租赁押金1.5万元，若乙方在承租期内能履行本合同规定的条款，该押金在合同期满后返还给乙方。在承租期内乙方在得到甲方的书面许可后可以对本商铺进行转让或转租，当乙方将本商铺转让后，合同自行失效，当乙方将本商铺转租或分租后，合同继续有效。乙方终止合同需要提前一个月通知甲方，甲方对房屋检查完好后可给乙方返还押金。房产在租赁期内所需缴纳的物业费、水费、电费、垃圾清运费等小区物业、社区、政府部门要求缴纳的与房屋使用有关的费用由乙方交由甲方代缴或者乙方自行缴付。2011年9月27日，双方在西安市住房保障和房屋管理局进行房屋租赁登记备案。2013年10月11日，被告段君瑞向被告杨玉芳出具委托书，载明凤城三路香克林小镇商铺1栋3单元3013号原合同从2013年9月21日前作废无效，由其母杨玉芳重新签定。2013年10月15日，原告与被告杨玉芳签订租赁合同，将原租赁合同的租赁期间改为2011年9月21日至2016年9月20日，并将每年的租金计算截止日期调整��该年度的9月21日。原告经过被告段君瑞、杨玉芳同意，于2014年11月8日与李龙强签订租赁合同，原告分割80平方米租赁给李龙强使用并收取租金。合同签订后，原告按约缴纳租金至2016年3月20日。2016年2月19日，原告与被告杨玉芳签订协议书，约定原告归还涉案房屋，分租给李龙强的部分由被告杨玉芳与其重签合同。
另查明，涉案房屋为成小琴所有，成小琴于2011年5月31日委托宋界霖出租该房屋、签订合同以及收取租金。2016年1月19日，宋界霖与被告段君瑞签订租赁合同，将涉案房屋出租给被告段君瑞。
审理中，原被告就合同解除的原因不能达成一致。原告称因被告段君瑞、杨玉芳与宋界霖有经济纠纷，致使宋界霖指示物业不给房屋供电，导致其无法经营。被告段君瑞、杨玉芳称其与宋界霖的经济纠��已经解决，用电有过限制，但并未完全停电，原告搬走是因与物业争吵，其曾表示愿租用发电机以解决原告用电问题。经原告申请，本院于2016年8月31日向香克林小区物业负责人齐海龙调查，齐海龙称因被告段君瑞、杨玉芳未能向宋界霖结清房租、物业费，宋界霖向物业公司出具承诺书，要求物业公司关闭并停止销售涉案商铺水电，但物业公司并未彻底断水断电，原告可以多次零星购买满足经营需要。被告段君瑞、杨玉芳经本院依法传唤拒不参加调查结果的质证。
再查明，原告所主张的房租32120元为2016年1月26日至2016年3月20日的租金，原告所主张的经营损失102400元为其本应从李龙强收取的租金，因其与被告段君瑞、杨玉芳的合同无法履行而导致的租金损失。
以上事实，有租赁合同、收款收据、租���登记证明、商品房买卖合同、账目明细、原告与李龙强租赁合同、短信及微信记录、录音材料、调查取证笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立起生效。涉案房屋权属清晰，原告与被告段君瑞签订租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应全面履行义务。被告段君瑞在签订合同后授权杨玉芳与原告重新签订合同，并对合同进行了非实质性变更，被告杨玉芳系代理被告段君瑞出租房屋，后果仍应由被告段君瑞承担。被告段君瑞辩称租赁合同已解除与其无关，本院不予采信。经调查，被告段君瑞、杨玉芳与案外人纠纷导致物业限制原告用电，被告段君瑞已构成违约，应当承担责任。然而物业对原告用电限制的程度不必然导致原告无法经营，原告仍能通过零星买电继续经��。现原告请求退还交纳的房屋租赁押金1.5万元和房租32120元的诉请，有合同依据且不违反法律规定，应予支持。原告要求赔偿其经营损失102400元的诉请，系其经被告同意后转租的可期待利益，合同业已经双方合意解除，原告主张该部分利益为其损失，于法无据，但被告确因违约给原告造成损失，故本院酌情调整为被告以47120元（15000+32120）为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍向原告承担自2016年2月19日至判决给付之日的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告段君瑞于本判决生效后十日内向原告张俊民返还房屋租赁押金1.5万元和房租32120元，合计47120元。
二、被告段君瑞于本判决生效后十日内向原告张俊民支付违约金（以47120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍自2016年2月19日计算至判决给付之日）。
三、驳回原告张俊民其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3290元（原告已预交），由原告承担2080元，被告段君瑞承担1210元，被告段君瑞承担部分于上述付款时间一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 相 帆
代理审判员 张 泽
人民陪审员 樊魁元
二〇一六年十二月一日
书 记 员 林 怡