江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5329号
上诉人（原审被告）项宗平，女，1965年6月26日出生，汉族，自由职业，
被上诉人（原审原告）南京市社会儿童福利院，组织机构代码××，住南京市玄武区后宰门东村80号。
法定代表人朱洪，该院院长。
委托代理人许勇，江苏永孚律师事务所律师。
委托代理人方善雪，江苏永孚律师事务所实习律师。
上诉人项宗平因与被上诉人南京市社会儿童福利院（以下简称福利院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
福利院原审诉称，福利院、项宗平于2006年4月12日就位于本市后宰门东村80号千禧酒家（现更名为千禧酒楼）房屋签订了租期为五年的承租合同，约定年租金为6.5万元。2011年合同到期后双方又顺延了三年租期，租金按照2006年4月所签合同的约定以6.5万元逐年递增5%收取。2014年4月17日租赁合同到期后，双方未能就续签租赁合同达成一致，但被告仍占用千禧酒楼至今不愿搬出，故请求法院判决项宗平支付2011年4月至2014年4月欠交的房租及水电费共计20157元；判令项宗平支付2014年7月至今的占用使用费用每月按6270元计算；判令项宗平立即腾空并迁出承租房屋；本案诉讼费由项宗平承担。
项宗平原审辩称，从2006年4月至2014年7月期间，其都是按照合同约定支付福利院的房租及水电费用，2014年4月合同到期后，项宗平口头与福利院的院长约定再经营一年，房租还是按照6.5万元每年支付。2014年7月项宗平将房租及水电费交给福利院，福利院拒收，福利院没有理由要求其搬离。福利院让其搬离的原因就是承租的房屋将要拆迁，故福利院需要补偿其一定的费用；对于福利院要求其支付2014今年7月至今的占用使用费，其愿意承担；但是不同意搬离承租房屋；其一直都在履行合同，其交房租是福利院不收，所以不同意承担本案的诉讼费。
原审法院经审理查明，福利院与项宗平于2006年4月12日订立合同，约定：1、甲方（福利院）同意将后宰门东村80号千禧酒家房屋由乙方（项宗平）承租。内部现有设施、物资由乙方使用；2、承租期为5年。自2006年4月18日起至2011年4月17日止。每年租金为6.5万元，每季度提前预付一次。承租期间乙方不得将其转让给他人经营；3、承租期间，甲方向乙方提供水、电源保障，所产生的水、电费由乙方按季度支付。房屋出现自然损坏时，甲方负责维修（仅限屋面和墙体）。甲方应忠实履行上述义务，若因人为因素给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿；4、乙方可根据经营需要，在不影响房屋结构的前提下，征得甲方同意后对承租房屋进行安全改造和装修；5、承租期间，乙方不得从事违法经营，一经发现以单方面终止合同论处；6、乙方应重视做好安全工作，杜绝事故和案件发生；7、乙方应按时向甲方支付房租和水、电费。若逾期不付，视为单方面终止合同；8、乙方向甲方交付2万元诚信保证金。承租关系解除后甲方退还给乙方。9、本合同期满后，若乙方具有良好的诚信，租期向后顺延3年。年租金每年以6.5万元为基数逐年提高5%；10、本合同由甲乙双方共同执行，一方擅自终止合同履行，应给守约方5万元违约金；11、本合同期满或因乙方原因提前终止，乙方所投入的房屋装修应自行保护好，无偿转为甲方所有。如合同期满，在同等条件下乙方享有优先承租权；12、本合同一式4份，甲乙双方各执2份。双方签字之日起生效。合同订立后，项宗平于2006年4月13日交付20000元诚信保证金，双方正常履行合同。2014年4月合同到期后，双方未再续签租赁合同。项宗平实际支付房屋租金、水电费等费用至2014年7月7日，此后未再缴费。福利院于2014年11月19日书面通知项宗平解除租赁关系，要求项宗平迁出经营场地并结清所有费用，双方产生争议，福利院遂以诉请理由诉至原审法院。
原审审理中，项宗平坚持继续履行合同，表示同意按照合同约定支付相关费用；如果搬离经营场地要求福利院补偿其相关损失，包括装修费用、经营转让费等。
为证明自己的主张，福利院向法庭提交了2006年4月12日双方签订的承租合同一份、解除承租合同通知书及EMS快递单等证据，项宗平对上述证据的真实性均不持异议。项宗平向法庭提交了2014年3月18日交房租的发票、福利院财务2015年3月3日出具的证明，证实房屋租金已缴至2014年7月7日。提交2014年12月22日福利院发出的告知书一份、2015年1月14日方应玉承诺函一份、2006年4月告知福利院进行装修并由福利院相关部门及人员签署意见的证据，主张继续履行合同。福利院对证明项宗平房屋租金交至2014年7月7日不持异议；对项宗平提交的其他证据福利院经过核实，对真实性亦无异议。福利院认为双方签订的租赁合同合法有效，合同对租赁期限做了明确的约定，至2014年4月17日终止。但合同终止后项宗平拒不迁出承租地。虽然项宗平缴纳了2014年4月至7月的使用费用，但不能视为双方续签租赁合同。项宗平在占用承租房屋的情况下，有责任和义务支付相应的费用。项宗平提交2006年3月30日交付转让费88000元收条一份，证实自已除交纳房租外还交纳了转让费88000元，福利院认为对该证据的真实性无法确认，但能够证明福利院未收取项宗平的转让费，故该费用与福利院无关。
原审中，福利院自愿撤回第一项诉讼请求，即撤回判决项宗平支付2011年4月至2014年4月欠交的房租及水电费共计20157元的诉请，同意在解除合同时返还项宗平诚信保证金20000元。
原审法院认为，福利院、项宗平签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行，租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，福利院书面通知项宗平解除租赁关系，要求项宗平迁出经营场地，并结清所有费用，理由正当，应予支持。项宗平自2014年7月起未再缴纳房屋占用使用费，使用房屋至今，应当支付拖欠的房屋占用使用费，结清水电等费用。福利院自愿放弃2011年4月至2014年4月欠交的房租及水电费用20157元的诉请，并同意返还项宗平预缴的20000元诚信保证金，符合法律规定，原审法院准许。2011年4月合同到期后，双方按照约定达成合意，顺延三年经营期限，并已实际履行，但2014年4月合同到期后，双方未再约定租赁期限，项宗平继续使用租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同；但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，福利院于2014年11月19日已书面通知项宗平解除租赁合同，符合法律规定。项宗平主张合同到期后，福利院同意其继续经营一年，但无证据证实，故项宗平要求继续按照租赁合同经营并由福利院补偿其相关费用的主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。项宗平提交的2006年3月30日林云某收取转让费88000元的收条，不能证明该款系由福利院收取，故对项宗平要求福利院返还该款项的主张原审法院不予支持。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、项宗平于判决生效之日起十日内迁出位于南京市后宰门东村80号的经营场地；二、项宗平于判决生效之日起十日内，按照每年65000元的标准，支付福利院自2014年7月起至迁出南京市后宰门东村80号经营场地时止的房屋占用使用费；三、福利院于判决生效之日起十日内，返还项宗平诚信保证金20000元（该款可与项宗平应付的房屋占用使用费折抵）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费541元，由项宗平负担。
项宗平不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、双方于2006年4月12日所签订的房屋租赁合同在续展期满（2014年4月17日）后，被上诉人并未依约提前一个月书面告知上诉人终止该租赁合同，期间被上诉人一再承诺将续签合同，且被上诉人于2014年4月17日也向上诉人收取了下一个季度的房租和水电费用，因此，应视双方均同意依前合同的约定履行权利义务。2、被上诉人强行要求上诉人搬出涉租经营场地，属严重违约行为，极大地侵害了上诉人的合法权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人福利院答辩称，其在2014年4月17日之后已口头告知上诉人不再续租，并分别在2014年11月、12月向上诉人发出解除承租合同和要求搬迁的告知书，双方之间租赁关系已经终止。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
针对原审法院查明的事实，双方当事人不持异议，本院予以确认。
本院认为，根据我国合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方所签的租赁合同约定了三年的续展期，该续展期届满时间为2014年4月17日，但双方在续展期到期后并未重新签订合同，故此后双方之间形成不定期租赁合同关系。从被上诉人向上诉人出具的收费证明来看，被上诉人收取上诉人房租截止期间为2014年7月7日，上诉人原审也自述被上诉人拒收此后的房租，故应认定双方之间租赁关系于2014年7月7日终止，此后，上诉人占有诉争租赁物依无合法依据，故上诉人应自2014年7月8日起向被上诉人支付房屋占有使用费。被上诉人已于2014年12月向上诉人发出要求搬迁的告知书，已给予上诉人合理的搬迁时间，但上诉人拒不搬迁与法相悖，原审判决上诉人迁出并无不当，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费541元，由上诉人项宗平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月七日
书 记 员 汪海燕