广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终13476号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘菊梅，女，汉族，1984年4月17日出生。
委托诉讼代理人：李自强，广东深明德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武香凝，广东深明德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黎淑婷，女，汉族，1993年7月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈敏，女，汉族，1969年9月8日出生。
被上诉人共同委托诉讼代理人：于智亮，广东卓建律师事务所律师。
上诉人刘菊梅因与被上诉人黎淑婷、陈敏房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘菊梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持刘菊梅的一审诉讼请求，即解除刘菊梅与黎淑婷、陈敏签订的《商铺租赁合同》，黎淑婷、陈敏返还房屋租赁押金（保证金）36，000元；3、黎淑婷、陈敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：
一审法院认定刘菊梅于2015年11月11日向黎淑婷、陈敏出具《收据》，继而认定该《收据》载明的内容表明刘菊梅与黎淑婷、陈敏之间达成协议解除租赁合同、对租赁合同的费用已经进行结算。一审法院对此事实的认定并不正确。刘菊梅租赁该房屋时按照双方签订的《商铺租赁合约》交纳租房押金36，000元。刘菊梅于2015年11月11日向黎淑婷、陈敏出具了一份《收据》，该《收据》载明的内容包括两个部分：一是刘菊梅收到陈X平退还的押金15，000元，二是刘菊梅与陈X平之间的所有合同都解除。通过该《收据》只能证明陈X平退还刘菊梅15，000元押金以及刘菊梅与陈X平之间所有的合同都解除，但是对于剩余的押金如何处理，《收据》中未有任何提及。由此，这份《收据》并不能证明刘菊梅与黎淑婷、陈敏之间的租赁合同押金已经结算完毕，这份《收据》并不是双方的结算凭证。刘菊梅请求退还剩余的19，000元押金，合情合理。
黎淑婷、陈敏辩称，已经退还刘菊梅15，000元押金，双方解除了租赁合同。刘菊梅已于2015年5月搬离商铺，未经黎淑婷、陈敏同意提前终止合同，按合同约定本因承担违约责任，双方签订《收据》即扣除部分押金为免除黎淑婷、陈敏违约责任的结果。《收据》内容明确表示双方协商一致解除合同，是双方对租赁费用的最终结果，双方不应当再有任何纠纷。
刘菊梅向一审法院起诉请求：1、解除刘菊梅与黎淑婷、陈敏签订的《商铺租赁合约》；2、黎淑婷、陈敏返还房屋租赁押金36，000元；3、黎淑婷、陈敏承担本案诉讼费用。
陈敏向一审法院反诉请求：1、刘菊梅清偿拖欠的商铺租金27，000元；2、刘菊梅承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：（一）2013年3月15日，案外人陈X平向陈敏出具《委托函》，委托其办理与深圳市XX服装有限公司的租赁事宜以及商铺转租事宜等。2013年4月30日，陈X平（乙方）与深圳市XX服装有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限从2013年5月1日至2014年4月30日止，及其它内容。一审庭审中，黎淑婷、陈敏陈述与深圳市XX服装有限公司的合约到期后，其仍在继续使用涉案商铺，XX电器（深圳）制造有限公司进驻后，黎淑婷、陈敏一直使用涉案商铺。
（二）2014年，刘菊梅（乙方）与黎淑婷（甲方）签订《商铺租赁合约》，约定：甲方将深圳市南山区南油第一工业区XX栋X座XX号商铺出租给乙方，租期从2014年12月11日起至2015年12月11日止；租金为每月18，000元，乙方于签约时向甲方一次性支付押金36，000元，租金18，000元，租赁协议期满，若乙方完全履行协议相关条款，甲方在乙方归还商铺3天内将保证金无息退还乙方；乙方拖欠租金、市场综合管理费等任何费用，甲方有权从履约保证金中扣除，如拖欠时间超过15天，视为乙方违约；因乙方单方违约或提出终止协议，甲方按协议收回商铺并有权收取乙方全部履约保证金作为赔偿，及其它内容。
合约签订后，刘菊梅向陈敏支付了押金36，000元，双方均认可刘菊梅实际向陈敏支付租金。一审庭审中，刘菊梅提交了中国银行交易明细清单拟证明已支付租金至2015年5月11日，黎淑婷、陈敏认可已收取租金至2015年8月。
（三）2015年10月20日，XX电器（深圳）制造有限公司向各商户发出《通知》称：各商户与该公司签订合同上的租金起租日为2015年10月16日，考虑到商户进场装修等多种原因，现将商场统一营业时间推迟到2015年11月1日。
双方均提交了XX电器（深圳）制造有限公司（甲方）与商户（乙方）签订的《104栋、105栋一楼主体内商户安置协议》作为证据，该协议载明：甲方同意乙方与深圳市XX服装有限公司签订的租赁合同的位置继续给乙方使用，期限为两年，2015年5月1日起至2017年4月30日止，甲方收取占用费，收取占用费第1年期间，为配合甲方整体改造计划，乙方需搬离现有位置3个月（估算时间）等待装修完成，装修完工后，乙方重新进场经营，第1年乙方须向甲方一次性缴纳9个月的占用费、管理费，及其它内容。
一审庭审中，黎淑婷、陈敏认可按照上述协议约定实际向XX电器（深圳）制造有限公司按照9个月支付了第1年租金。刘菊梅陈述，XX电器（深圳）制造有限公司从2015年6月开始装修至今，刘菊梅于2015年5月中旬搬离。黎淑婷、陈敏表示不清楚XX电器（深圳）制造有限公司装修的时间，也不清楚刘菊梅搬离的时间。
（四）2015年11月11日，刘菊梅出具《收据》，载明“收到陈X平退还压金15000元。本人和陈X平所有合同作废”。一审庭审中，刘菊梅表示因陈敏殴打了刘菊梅，15，000元为陈敏对刘菊梅的赔偿，陈敏因殴打刘菊梅尚在取保候审期间。
黎淑婷、陈敏否认其曾殴打刘菊梅，并认为退还15，000元的原因是受业主安置的影响，双方协商解除租赁合同，合同也约定拖欠的费用可以在押金中扣除，故双方协商退还15，000元押金。
一审法院认为，刘菊梅与黎淑婷签订的《商铺租赁合约》为当事人的真实意思表示，应为有效合同，刘菊梅与黎淑婷应遵循上述合同确定各方的权利义务。
因涉案商铺系陈X平从深圳市XX服装有限公司处承租，陈敏受陈X平委托实际处理涉案商铺的转租事宜，并从刘菊梅处收取涉案商铺的租金。2015年11月11日，刘菊梅出具《收据》显示“收到陈X平退还压金15000元。本人和陈X平所有合同作废”。刘菊梅虽主张该款项系因陈敏殴打了刘菊梅，15，000元为陈敏对刘菊梅的赔偿，但刘菊梅该主张与刘菊梅出具的《收据》内容不符，黎淑婷、陈敏对此也不予认可。黎淑婷、陈敏认为退还15，000元的原因是受业主安置的影响，双方协商解除租赁合同，合同也约定拖欠的费用可以在押金中扣除，故双方协商退还15，000元押金。对此，一审法院认为，刘菊梅并未举证证明与陈X平存在涉案商铺租赁以外的其它合同关系，刘菊梅出具的《收据》也表明双方已协商解除涉案合同，故对于刘菊梅要求解除合同的诉讼请求，因涉案合同已解除，故一审法院不予支持。
关于刘菊梅要求退还租赁押金36，000元的诉讼请求，刘菊梅虽主张已于2015年5月搬离涉案商铺，黎淑婷、陈敏对此并未确认，刘菊梅也未举证证明已与黎淑婷、陈敏办理交接手续及支付后续的租金。因刘菊梅于2015年11月11日出具的《收据》表明双方已协商解除涉案合同，刘菊梅收取了陈X平退还的押金15，000元亦表明双方对租赁合同的费用进行了结算，故对于刘菊梅要求退还押金36，000元的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对于,陈敏要求刘菊梅支付拖欠的租金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
据此，一审法院判决：一、驳回刘菊梅的全部诉讼请求；二、驳回陈敏的全部诉讼请求。本诉案件受理费350元，由刘菊梅负担；反诉案件受理费118.75元，由陈敏负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，陈敏受案外人陈X平委托与深圳市XX服装有限公司签订的《商铺租赁合同书》中租期为2013年5月1日至2014年4月30日，而黎淑婷、陈敏将涉案房屋向刘菊梅转租的期限则为2014年12月11日起至2015年12月11日，该转租期限超出原租赁期限，虽然本案双方当事人均提供了XX电器（深圳）制造有限公司与其他商户签订的《104栋、105栋一楼主体内商户安置协议》，但本案中并无证据显示深圳市XX服装有限公司或XX电器（深圳）制造有限公司已与本案当事人达成继续租赁涉案房屋的合意，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于转租期限超过剩余租赁期限的约定无效的规定，涉案《商铺租赁合同》为无效转租合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于当事人应返还因无效合同所取得财产的规定，黎淑婷、陈敏应将已收取的押金36，000元返还刘菊梅。虽然刘菊梅出具的收到陈X平15，000元押金的收据中记载“本人合陈X平所有合同作废”，黎淑婷、陈敏亦据此主张双方已协商清结，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款解释合同条款的规定，在当事人对书面意思表示内容存在不同理解时，应当首先根据词句内容作出认定，因该收据中除前述终止双方合同关系的表示外，并无不再退还剩余押金或其他结算的内容，故一审法院关于该收据表明双方已经进行结算的认定，超出了收据中词句内容的文义范围，在无其他证据予以佐证的情况下，一审法院该认定的依据不足，本院对此予以纠正。同时鉴于黎淑婷、陈敏在一审法院驳回其支付拖欠租金的反诉请求后亦未提出上诉，故其尚应向刘菊梅返还剩余押金21，000元。
综上所述，刘菊梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初2556号民事判决第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1737号民事判决第一项；
三、黎淑婷、陈敏于本判决生效之日起十日内向刘菊梅返还剩余押金21，000元；
四、驳回刘菊梅的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费350元，由黎淑婷、陈敏负担202元，由刘菊梅负担147元；一审反诉案件受理费118.75元，由黎淑婷、陈敏负担；二审案件受理费700元，由黎淑婷、陈敏负担406元，由刘菊梅负担294元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十一月四日
书记员（兼） 李开宇
附本判决所适用法律、司法解释：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。