广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终5628号
上诉人（原审原告）：深圳市源基电子科技有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：周欣云。
委托诉讼代理人：吴龙，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市科路迪机械设备有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：任卫焕，经理。
委托诉讼代理人：傅龙华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审原告：深圳市沙井民主股份合作公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：郭灿明。
上诉人深圳市源基电子科技有限公司（以下简称：源基公司）因与被上诉人深圳市科路迪机械设备有限公司（以下简称：科路迪公司）、原审原告深圳市沙井民主股份合作公司（以下简称：民主公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
源基公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判并支持源基公司的一审诉讼请求，即：1、判令科路迪公司立即支付源基公司2013年6月至2015年5月的厂房租金本金816000元和利息及后续厂房租金和利息（即从2015年6月起至科路迪公司实际交付源基公司厂房时为止）；2、判令立即解除源基公司与科路迪公司双方的厂房租赁的《协议书》，科路迪公司立即返还厂房给源基公司；三、本案全部诉讼费用由科路迪公司承担。事实和理由：
一、一审法院判决在认定事实上存在严重错误。
（一）一审法院驳回源基公司诉讼请求的理由及事实认定竟然是依据一份《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》复印件，且该复印件源基公司不认可。以该复印件“具有一定合理性”为由支持涉案厂房已转让，该事实认定让人难以置信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第68条规定，书证应该提供原件。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干规定的意见》第78条规定：证据材料为复印件，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不能作为认定事实的依据。
第一、本案中科路迪公司提供的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》复印件不能作为认定案件事实的依据，理由如下：1、科路迪公司在整个诉讼过程中，都没有向法庭提供《源基电子新建厂房使用权转让协议书》的原件，也没有向法院提供原件线索，经法院查实确有其原件。2、科路迪公司没有其他证明材料可以印证《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》复印件的真实性。如果2005年双方签订了《源基电子新建厂房使用权转让协议书》，为何在2006年11月源基公司、民主公司和科路迪公司三方还要签订房屋租赁《协议书》和《补充协议书》。3、源基公司没有承认《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》复印件的真实性。
第二、事实上，涉案厂房属于历史遗留问题房屋，科路迪公司霸占该厂房期间，源基公司于2012年10月22日向深圳市宝安区财政局（国土两规）缴纳300968元罚款金额、产权登记费和贴花税。如果该厂房已经转让给科路迪公司，那么，缴纳上述费用的应该是科路迪公司而不是源基公司。对该证据一审法院视而不见。
第三、一审法院认定了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》的复印件是真实的，并作为了定案的依据，源基公司搞不清楚一审法官对民事诉讼法及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于证据的规定是如何理解及应用的。
第四、根据一审法院的逻辑，退一步而言，假设《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》在2005年已存在，首先从该协议的效力来讲，该转让协议也是无效的，系因为涉案厂房到现在都还没有合法的产权证，依法是不能转让的；其次，从该协议的履行情况来看，该协议也没有履行，科路迪公司没有提供任何真实有效的证据证明已经支付该协议约定的转让款，也说明该协议没有实际履行；最后，2006年11月源基公司、科路迪公司及民主公司签订的《协议书》及《补充协议》进一步证明《源基电子厂新建厂房使用权转让协议书》没有实际履行。
（二）一审法院认定了民主公司出具的《证明》的真实性，也认定了《协议书》和《补充协议书》是仅为了办理营业执照所签订。而源基公司提供的深（宝）XXXXXX《房地产租赁合同》已能反证民主公司出具的《证明》是不真实的，一审法院对该事实的认定也是错误的，理由如下：
第一，源基公司在一审开庭前，已向法院提交了在深圳市市场监督管理局复印的：科路迪公司为了办理营业执照于2006年12月5日与民主公司签订的深（宝）XXXXXX《房地产租赁合同》。该《房地产租赁合同》与源基公司和科路迪公司、民主公司三方签订的房屋租赁《协议书》和《补充协议书》完全不一致，已能反证民主公司出具的《证明》是不真实的。
第二，如果源基公司和科路迪公司、民主公司三方2006年11月签订的房屋租赁《协议书》和《补充协议书》仅仅是办理营业执照，那么，只需科路迪公司和民主公司签订就可以了（就像在工商局备案的《房地产租赁台同》，只有科路迪公司和民主公司签订），源基公司和科路迪公司、民主公司三方无需再签订《补充协议书》。事实上，因为涉案厂房是源基公司建造，使用权属于源基公司，民主公司无权将该房屋单方租赁给科路迪公司，所以才产生三方同时签订的《补充协议书》。三方签订该《补充协议书》后，民主公司和科路迪公司于2006年12月份才签订了为了办理营业执照使用的《房地产租赁合同》。
第三，三方签订的《协议书》和《补充协议书》是2006年11月签订，民主公司在时隔九年后即2015年10月才出具《证明》。首先，该《证明》没有其他证据证明其陈述的准确性。其次，与工商部门备案的《房地产租赁合同》已经能全部否定该《证明》所述内容不属实。再次，该《证明》没有推翻三方签订的《补充协议书》里的任何一条条款。
第四、该《证明》的合法性存在问题，一是该《证明》并没有民主公司法定代表人或其授权的人的签字；二是该《证明》系科路迪公司作为证据向法院提交，而非法院取证，但该《证明》的抬头却写的是“宝安区人民法院”而不是科路迪公司，故该证据的形式不合法。
（三）一审法院在判决书中认定，工商局备案的《房地产租赁合同》是科路迪公司提供的（判决书第4页第四段）。事实上，该份证据是源基公司提交的，科路迪公司为了隐藏事实真相，在向法院提供工商局备案相关资料时，故意剔除该份《房地产租赁合同》。由此说明，一审法官在写判决书时，对本案的基本事实都没有搞清楚。
（四）一审法院驳回源基公司诉讼请求的另外理由：一是民主公司在诉讼过程中出具了一份《证明》，“证实源基公司、民主公司与科路迪公司签订的上述《协议书》及《补充协议》仅为科路迪公司申请办理营业执照使用”。二是源基公司“过去八年多均未收租金和保证金，源基公司、民主公司直到现在才主张权利，并不符合常理”，如前所述，该判决理由显然没有任何道理及证据的支持。
源基公司认为一审法院这样的判决理由及认定才不符合常理，源基公司作为涉案厂房的实际控制人和权利人，拥有占有、使用、收益的权利，源基公司在自己权利及利益范围内前几年未收取到科路迪公司的租金，只没有及时向法院起诉主张权利，难道就违反了法律的强制性规定，难道就不符合常理了？在科路迪公司拒不支付租金的情况下，要求其支付租金及收回厂房，反而就变得不符合常理了？
事实上，源基公司在厂房租赁交付后的前几年，都有收取科路迪公司的租金，该租金是用源基公司此前欠科路迪公司设备款抵扣，在2009年前已经全部抵扣完毕。科路迪公司的证据中，也提及源基公司此前有欠科路迪公司的设备款的事实（因科路迪公司未能提供双方确认的金额，源基公司在一审质证时，对其金额没有确认），只是科路迪公司辩称所欠设备款作为了厂房转让款的一部分（事实上是用作抵扣了前几年的租金）。综上所述，一审法院在认定事实上存在严重错误。
二、一审法院在适用法律也存在严重错误。
（一）根据一审法院的判决，一审法院认为涉案厂房已转让给了科路迪公司；根据不动产转让的相关法律，不动产转让有严格的手续，首先须有转让合同，然后须有支付对价，最后还须有房屋登记部门的登记，但科路迪公司都没有这些证据，源基公司不知一审法院是依据哪部法律的规定及什么证据而得出涉案厂房己转让给了科路迪公司结论的。其实，涉案厂房（XXX工业A区C栋一、二层）的权属在2005年时，权属还属于民主公司，源基公司无权转让涉案厂房；源基公司从2006年5月1日租赁涉案厂房再租给科路迪公司（有源基公司与民主公司于2006年1月15日签订的《补充协议书》为证），涉案厂房权属归源基公司的时间是在2007年12月11日（有源基公司与民主公司于2007年12月11日签订的《补充及变更协议》为证）。
（二）一审法院认定“双方签订的《协议书》及其《补充协议》、《房地产租赁合同》均非双方真实意思表示，且未实际履行，源基公司、民主公司据此向科路迪公司主张租赁合同权利，缺乏事实和法律依据”。事实上，从工商备案资料和科路迪公司陈述，已经确认科路迪公司从2006年12月开始使用该厂房，由此证明三方签订房屋租赁《协议书》及其《补充协议》后，源基公司已履行交付厂房义务，没有履行合同义务的仅仅是科路迪公司。一审法院是依据什么法律的条款判定双方没有实际履行合同义务呢？
（三）在一审庭审中，法官也曾提醒双方，如果因厂房没有合法产权证，租赁可能不成立，源基公司在法庭上当庭也表示，如果不成立，就请一审法院按厂房使用费计算。
三、原审原告民主公司不上诉的原因：如前所述，涉案厂房系上诉人所建设，拥有占有、使用、收益的权利，但所有权属于民主公司，故才会有2006年11月源基公司、民主公司签订房屋租赁《协议书》后，源基公司、民主公司和科路迪公司三方还要签订《补充协议书》，该《补充协议》中约定由科路迪公司交租金时，由民主公司代收，然后由民主公司扣除相关税金等费用后转入源基公司的银行账户。从《补充协议》的约定可知，租金的实际受益人系源基公司，民主公司仅仅是代收人，其并没有享受租金收益，其对本案的诉讼结果没有利益关系，故其明确表明本案二审时不作为上诉人。
综上所述，一审法院凭一张无法查证、双方无任何履行行为、日期都看不清的2005年X月9日厂房转让协议书复印件，没有支付对价证据，就认定涉案厂房已经转让，系在认定事实上存在严重错误。根据事实和证据：双方于2006年11月30日签订的协议书和补充协议，无任何违背和伤害双方利益的不平等的主观意志，是双方真实意思表示。在协议书和补充协议中并无“仅作为科路迪公司登记工商执照之使用”的内容及佐证。根据工商局备案的《房地产租赁合同》之证据，一审法院认定的协议书和补充协议仅作为科路迪公司工商登记之使用与事实完全不相符，对该事实的认定也严重错误。源基公司根据双方签订的协议书和补充协议要求科路迪公司支付租金及返还厂房的请求合法合理。
综上，请求二审法院以事实为根据、以法律为准绳、重证据审理此案，请支持源基公司的上诉请求。
科路迪公司辩称：一、三方签署的厂房租赁协议，经原审原告民主公司确认仅用于科路迪公司办理工商登记使用，并非各方真实意思表示，且签订后的十余年里各方均未按租赁协议履行。
第一、《证明》是合法有效的证据材料。科路迪公司提供的证据2.1为深圳市沙井民主股份合作公司在一审时出具的《证明》，无论从形式上还是从内容上，能证明三方之间厂房租赁关系至始至终不存在。从形式上来分析，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证；第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。根据上述法律规定，诉讼自认构成条件有：一是必须在诉讼中向本案的法官或相关人员做出承认；二是必须承认对方当事人所主张的事实为真实；三是必须做出承认的表示或默示。据此，深圳市沙井民主股份合作公司出具的《证明》从形式上并不违反法律规定，应当予以采纳。从内容上来分析，深圳市沙井民主股份合作公司出具的《证明》，明确确认双方于2006年11月30日签订的关于涉案厂房租赁的协议书及三方于同日签署的补充协议，仅为科路迪公司为申请办理新的营业执政使用。该份协议并不是各方租赁厂房的真实意思表示，该协议及补充协议签署后，协议各方应并没有实际履行。
第二，该租赁协议并非真实意思表示，始终未实际履行。2006年底，科路迪公司基于经营管理需要，且在源基公司和科路迪公司已经签署涉案厂房转让协议的前提下，将营业地址从龙岗区搬迁至现址。为办理营业地址变更的工商登记，科路迪公司和深圳市沙井民主股份合作公司签订了关于厂房租赁的协议书。基于该份协议书的签署，双方使用深圳市房屋租赁管理办公室印制的《深圳市房地产租赁合同书》，成功办理了营业地址的工商变更登记。至此后的十余年里，租赁协议除了用于科路迪公司工商登记备案后，各方并没有实际履行该份协议，源基公司也从来没有要求科路迪公司履行该份协议。协议各方并没有建立房屋租赁法律关系的真实意思，且事实上也并没有履行。
第三，源基公司应承担举证不能的法律后果。在源基公司主张的“租赁法律关系”中，纵观本案全部证据，源基公司并没有提供证据证明三方签署租赁协议是真实意思表示，也没有证据显示协议各方按照租赁协议履行的行为。相反，科路迪公司提供了强有力的证据，以证明三方之间的租赁关系不存在。首先，深圳市沙井民主股份合作公司确认三方的租赁协议仅为办理工商变更登记，三方对租赁协议的权益义务均没有实际履行。其次，源基公司在民事上诉状中称“三方签订房屋租赁《协议书》及其《补充协议》后，源基公司已履行了交付厂房的义务”。事实是，涉案厂房早在2005年10月基于使用权转让协议已经交付给科路迪公司，且是一次性交付3241平方米的涉案厂房，并不是像源基公司在起诉状中所称的在2007年又增加了第二层面积。在科路迪公司一审时提供的证据2.2地址工商变更中第11页有一份《深圳市科路迪机械设备有限公司股东会议》，其落款日期为2006年10月18日，明显早于2006年11月30日三方签订的《协议书》，可知涉案厂房已早于租赁协议签订而交付给科路迪公司了。在科路迪公司提供的证据4.3《厂方设施建设相关证明文件》中，科路迪公司在2006年10月份前就已经对涉案厂房进行了改造，说明涉案厂房根本不是基于2006年11月30日签订的租赁协议而交付，这些都充分说明了房屋租赁协议仅作为工商变更登记使用。相反，科路迪公司提供了深圳市沙井民主股份合作公司出具的《证明》，证实租赁协议非真实意思表示；提供了涉案厂房使用权转让协议，证实双方非租赁关系；提供了证人及土地管理费等证据，证明科路迪公司基于使用权转让而使用涉案厂房。
二、涉案厂房的使用权已经由源基公司于2006年转让给科路迪公司。双方履行了使用权转让协议约定的权利义务，源基公司交付了厂房，科路迪公司支付的转让款。
第一，双方签署了转让协议。2005年10月29日，源基公司就涉案厂房与科路迪公司签订《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，约定将XX街道XXX工业城A区C栋厂房共计3241.6平方米的使用权，以每平方米1050元的价格转让给科路迪公司。合同总价款为340.368万元，双方协商以分期付款的方式支付。使用权限为40年，从2006年1月1日至2046年1月1日止。根据协议约定，科路迪公司拥有涉案厂房的使用权和管理权，在协议期内源基公司不得以任何理由收回房屋使用权。协议签署后，双方确认转让款从科路迪公司的货款中扣除，此外，科路迪公司的法定代表人支付了部分转让款给源基公司的原法定代表人。据此，科路迪公司合法拥有涉案厂房40年的使用权和管理权。
第二、双方实际履行了转让协议。转让协议签订后，科路迪公司严格遵守协议约定，以源基公司拖欠科路迪公司的设备款进行了抵扣，支付了转让款项。源基公司在民事上诉状中亦承认，“源基公司此前欠科路迪公司设备款抵扣”。深圳市沙井民主股份合作公司也根据转让协议的约定，向科路迪公司收取了每月土地管理费，表明深圳市沙井民主股份合作公司亦认可源基公司和科路迪公司之前签订的转让协议。
第三，转让协议真实存在。由于转让协议原件被盗，科路迪公司申请了第三人作证及提供了报警回执，以证明转让协议的真实存在。首先，科路迪公司提供了原件线索。放置于办公室保险箱中包括转让协议、营业执照原件等资料于2012年5月被盗，为此，科路迪公司向警方报案。在科路迪公司提供的证据5.1和5.2的报警回执和遗失声明中，已确认了转让协议原件被盗的事实。其次，科路迪公司申请了证人作证。证人深圳长宝覆铜板科技有限公司提供了其股东佛山市南海长石电子材料有限公司和源基公司签署的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》之原件，该协议和科路迪公司提供的转让协议高度一致。上述证明充分证明了科路迪公司提供的转让协议真实存在。
综上所述，一审法院查明的事实清楚，证据确凿，结论正确。源基公司背弃协议，恶意兴讼，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
原审原告民主公司未参加本案二审调查，亦未提交书面陈述意见。
源基公司向一审法院起诉请求：1、解除源基公司、科路迪公司签订的《协议书》，科路迪公司返还涉案厂房给原告；2、科路迪公司支付源基公司自2013年6月至2015年5月止的厂房租金816000元及后续厂房租金（即自2015年6月起计，至科路迪公司实际交付厂房时止）；3、科路迪公司支付源基公司2013年6月至2015年5月的厂房租金本金816000元的利息50000元及后续厂房租金利息（即自2015年6月起计，至科路迪公司实际交付厂房时止）；4、本案诉讼费用由科路迪公司负担。
一审法院认定事实：2006年11月28日，原告民主公司（作为甲方）与科路迪公司（作为乙方）签订了《协议书》，约定甲方将位于XX街道XXX工业城A区C栋1楼厂房部门面积供乙方使用，甲方收取乙方租金按每月10元每平方米计算，面积1500平方米，从2006年12月1日起计算；乙方在签订本协议后十天内向甲方支付两个月租金作为履行的保证金；本协议有效期10年由2006年12月1日起至2016年11月11月30日止。同日，原告源基公司（作为甲方）、科路迪公司（作为乙方）及原告民主公司（作为丙方）三方签订了《补充协议》，约定XX街道XXX工业城A区C栋1楼厂房权属归丙方所有，乙方租用该厂房，经三方协商，租金由丙方代收，丙方收到租金扣除税金和协议产生的相关费用后转入甲方指定银行账号。科路迪公司与原告民主公司据此又于2006年12月5日签订了向房屋租赁管理机关备案的《房地产租赁合同》，约定科路迪公司向原告民主公司租赁涉案一楼厂房（面积1000平方米）月租金9000元，租期自2006年11月1日起至2016年10月30日止）。科路迪公司以此作为变更住所工商登记的依据。2007年1月26日，科路迪公司住所变更为现址。
本案一审诉讼期间，民主公司向科路迪公司出具了《证明》，证明源基公司、民主公司与科路迪公司于2006年11月30日签订的上述《协议书》及《补充协议》仅为科路迪公司申请办理营业执照使用。
一审庭审中，源基公司、民主公司确认科路迪公司至今并未按《协议书》支付租金和保证金。科路迪公司辩称，科路迪公司与原告源基公司签订了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，科路迪公司取得涉案厂房使用权，并提供了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》（复印件）。
一审法院认为，源基公司、民主公司依据《协议书》及其《补充协议》，主张其与科路迪公司存在租赁合同关系，而科路迪公司辩称其与原告民主公司签订的《协议书》仅是用于工商登记《协议书》，双方并不存在真实租赁合同关系，其实际上基于与原告源基公司签订了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，取得涉案厂房使用权。一方面，原告民主公司出具的证明，证实源基公司、民主公司与科路迪公司签订的上述《协议书》及《补充协议》仅为科路迪公司申请办理营业执照使用。另一方面，从《协议书》履行情况来看，该《协议书》约定了租金从2006年12月1日开始计付租金及协议生效后10天内支付履行保证金，但科路迪公司过去八年多均未支付租金和保证金，源基公司、民主公司直到现在才主张权利，并不符合常理；科路迪公司辩称其基于与源基公司签订了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，取得涉案厂房使用权，并提供了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》（复印件），具有一定的合理性。综上所述，双方签订的《协议书》及其《补充协议》、《房地产租赁合同》均非双方真实意思表示，且未实际履行，源基公司、民主公司据此向科路迪公司主张租赁合同权利，缺乏事实和法律根据，一审法院予不予支持。
据此，一审法院判决：驳回深圳市源基电子科技有限公司、深圳市沙井民主股份合作公司的全部诉讼请求。案件受理费6230元,由深圳市源基电子科技有限公司、深圳市沙井民主股份合作公司共同承担。
本院经审理查明以下事实：
（一）涉案厂房未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权证明。民主公司于2010年4月19日出具《情况说明》一份，内容为：“深圳市源基电子科技有限公司（深圳市福源电子厂）于2004年5月在深圳市沙井XXX工业城扩建的二栋厂房A栋和C栋，申报编号分别为：XXX简称A栋厂房、XXXX简称C栋厂房。”
（二）一审庭审中，科路迪公司确认使用涉案房产的面积为3241平方米，但不确认双方系租用关系，而系使用权转让关系。
（三）科路迪公司一审时提交《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》复印件一份，主要内容：“源基公司向科路迪公司转让其新建厂房的使用权，使用期限40年，自2006年元月1日起至2046年元月1日止；厂房使用权范围：源基公司新建C栋厂房，首层厂房及二层厂房面积合计3241.6平方米；总价：340.368万，分期付款；双方的责任及义务：源基公司拥有对厂房安全的监督权和管理权，并向科路迪公司提供水电消防等基础设施接线口；科路迪公司拥有厂房的使用权及管理权，共计40年，协议期内源基公司不得以任何理由收回房屋使用权，除非双方协议认可；协议期内，科路迪公司有权将厂房转租他人使用，同等条件下优先优惠转租源基公司使用，但不得租给有污染的厂家；使用权的转让不影响源基公司申请房产证；科路迪公司使用过程中，需要的正常维修费用由科路迪公司承担，如因严重质量问题造成厂房不能正常使用，由此产生的后果由源基公司承担；因政府行为发生厂房拆迁等情形，所得补偿费用由双方合理共享；当地村委收取的土地管理费，由科路迪公司按实际使用面积分摊，并由源基公司代收。”落款时间为2005年10月9日，并加盖源基公司合同专用章及科路迪公司印章。
源基公司对该转让协议复印件的真实性不予确认。
（三）科路迪公司称上述转让协议原件放置于公司保险柜内，于2012年因盗遗失，故无原件提交。并于一审时提交了深圳市公安局南沙派出所于2012年5月20日出具的《报警回执》一份，报警人为万年红。科路迪公司于2015年10月29日出具《职务身份证明》显示万年红任其单位厂长职务，属正式员工。科路迪公司并提交报载《遗失声明》一份，内容为：深圳市科路迪机械设备有限公司遗失工商银行深圳沙井支行基本存款帐户开户许可证及国地税税务登记证正本。科路迪公司主张上述《报警回执》及《遗失声明》证明2012年5月20日，科路迪公司保险柜被盗，放置于其中的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》原件随上述证件一并遗失。
（四）科路迪公司一审时提交收款单位为深圳市福源数码科技有限公司的收款收据三张，内容分别为收到科路迪公司2015年1-3月、4-6月、7-9月土地使用费各12150元，主张该款项系向源基公司支付的厂房转让费。民主公司与源基公司均表示没有收到。源基公司对该收据的真实性和关联性不予认可，并认为该收据注明为土地使用费，与厂房无关。
（五）科路迪公司一审时提交《2005年1月-2007年6月对帐单》打印件两页，页首注明“From:科路迪财务部，To源基电子，2007年7月5日打印”。该文件上无当事人签字，亦无印章，表格内容为收、售各种生产配件款项，合计金额1625630元。表格最后五项往来款发生日期分别为2007年8月28日、2008年7月3日、2008年7月31日。对帐单尾部注明：“请详细核对本表，核对无误后请FAX回此表，五天内未见回传以上账项均作实论。另备注2004-2005年期间，我司法人代表任卫焕先生从个人账户分别汇款20万和50万，共70万至陈国富个人账户，做为厂房使用权转让价款。”科路迪公司主张，该对账单内容证明科路迪公司已通过货款抵扣的方式和向源基公司前法定代表人陈国富个人帐户汇款的方式支付完毕《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》中约定的转让款。
源基公司对该打印对帐单所载内容的真实性不予确认。源基公司表示：当时确实欠有科路迪公司设备款，从2006年12月份开始，前几年科路迪公司应付的租金都用来抵扣了设备款，至2009年的时候所欠设备款已抵扣完毕，此后向科路迪要求支付租金，遭到拒绝。本次起诉主张的是2013年6月至2015年5月的厂房租金。
本院二审调查期间要求科路迪公司提交上述对帐单中所述其法定代表人任卫焕于2004-2005年期间从个人账户汇款70万至源基公司前法定代表人陈国富个人账户的银行转帐记录。其后科路迪公司向本院提交《情况说明》，称：该转帐行为发生于2006年之前，任卫焕用以前15位数字身份证办理的银行卡在2008年已更换，原卡号已注销，由于银行系统升级，原来身份证办理的银行卡信息查验不到。故未能提交相关转帐记录。
（六）科路迪公司一审时还提交了以下证据：
1、案外人深圳长宝XX有限公司（以下简称：长宝公司）出具的书面《证明》一份，主要内容为：“长宝公司与源基公司签订《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，双方已经按照该转让协议履行完毕，厂房的土地管理费根据协议按季向民主公司缴交；由于长宝公司与科路迪公司注册及主要营业地址同属A区C栋，长宝公司在西面，科路迪公司在东面，当年为了工商注册，与村委及源基公司签了一份用于注册用的租赁协议，特此证明此租赁协议不真实。”
2、源基公司与案外人佛山市XX电子材料有限公司（系长宝公司股东，以下简称：长石公司）签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，主要内容为：“厂房使用权范围为源基公司新建厂房C栋首层西侧，宿舍C栋12间东侧；使用期限40年（2006年元月1日至2046年元月1日）；销价为厂房1200元每平方米，宿舍1250元每平方米；总价值及支付方式为：1、长石公司一次性支付2923770元，拥有厂房C栋首层面积1902.1平方米及宿舍楼C栋12间面积为513平方米；2、分期支付，双方协商另行规定；源基公司拥有对厂房安全的监督和管理权，并向长石公司提供水电消防基础设施接线口，后续工程费用由长石公司自负；在合同履行年限中，如有一方要求退出房屋使用权（长石公司退出，源基公司收回房屋使用权），经对方协商同意可自由解除本协议，但要求对方一次性补偿对方50万元；长石公司在协议履行过程中有权转让给第三方。”
3、民主公司与长宝公司于2006年5月30日签订的《协议书》和一份源基公司、长宝公司与民主公司于同日签订的《补充协议》，该两份文件的内容与涉案各方于2006年11月30日签署的《协议书》及《补充协议》的内容基本一致。
4、源基公司于2006年10月29日出具的《承诺书》一份，内容为：“民主公司：现我公司委托贵公司与长宝公司签订厂房租赁协议书，代收租金并出具税票，我公司承诺做好承租方的消防、安全生产、劳资纠纷监督工作，并且承诺该租赁协议中发生的一切债权、债务、法律责任由本公司承担，一切与民主公司无关。”
5、收款单位为深圳市福源数码科技有限公司的收款收据两张，内容分别为收到长宝公司2015年4-6月、7-9月土地使用费各13554元。
科路迪公司据上述证据主张，长宝公司的注册及经营地址与科路迪公司同在涉案厂房A区C栋，因此长宝公司完全了解科路迪公司和源基公司签订的相关协议。长宝公司与源基公司、民主公司签订的一系列类似文件可以从旁佐证科路迪公司与源基公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》真实存在，双方实为厂房使用权转让关系，而非租赁关系。租赁协议仅用于办理工商登记使用。
源基公司一审时对上述证据的质证意见为：不予认可，若证人能出示原件，我们核实该证据的真实性后再质证，关联性不予认可。民主公司对上述证据亦未予认可。
（七）一审庭审时，科路迪公司申请长宝公司总经理助理陆某出庭作证，欲证明签署租赁协议的目的是办理厂房的工商登记。对于源基公司与民主公司询问，陆某分别答复如下：“长宝公司与科路迪公司系邻居关系；本人系2012年3月24日到长宝公司工作；长宝公司签订相关协议时本人并不在场；科路迪公司签订相关协议时本人不在场；本人因为在科路迪公司隔壁所以知道一部分厂房租赁的情况；本人办理长宝公司的业务；本人没有办理过科路迪公司的业务；长宝公司于2006年6月6日办理注册，本人不知道当时使用的哪一份租赁协议。
源基公司质证意见：证人陆某对本案双方的租赁合同关系是不清楚的，其所出具的证言也是关于长宝公司相关业务，与本案双方的租赁合同关系没有关联性。
（八）一审庭审中，科路迪公司提交的声称由民主公司出具的《证明》全文内容如下：“宝安区人民法院：兹就贵院受理的深圳市源基电子科技有限公司、深圳市沙井民主股份合作公司诉深圳市科路迪机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2015）深宝法沙民初字第1301号】，提供如下证明内容：2006年11月30日我司与科路迪公司签订关于厂房租赁的《协议书》及上述三方于同日签订的补充协议仅为科路迪公司申请办理营业执照使用。”民主公司在庭审中未予认可。
原审认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案存在以下争议焦点，逐一加以论述：
一、民主公司出具的《证明》的真实性问题。
该《证明》为科路迪公司一审庭审时提交，内容为2006年11月30日民主公司与科路迪公司签订的《协议书》及三方签订的《补充协议》仅为科路迪公司申请办理营业执照使用。但民主公司在一审庭审时并未对该《证明》的真实性加以确认。此外，该文件存在以下可疑之处：1、该《证明》抬头称宝安区人民法院，可见是民主公司向法院提交的书面材料，但民主公司作为本案原告，亦已出庭，其出具的书面材料不直接由本人向法院提交，而由被告科路迪公司转交，与常理不符；2、若租赁协议仅为办理营业执照使用，则只需民主公司与科路迪公司签订《协议书》即可，无需由源基公司、民主公司和科路迪公司再另行签订《补充协议》，更无需在《补充协议》中约定“租金由民主公司代收，民主公司收到租金扣除税金和与协议产生的相关费用后转入源基公司指定的银行帐户”；3、民主公司在一审庭审的辩论和最后陈述中仍主张本案为租赁合同关系，科路迪公司没有按照合同和实际使用的面积支付租金及使用费，请求法院支持其诉讼请求。因此，本院对科路迪公司提交的据称为民主公司出具的《证明》的真实性不予确认。
况且，即使该《证明》系民主公司的真实意思表示，也不能否认有源基公司参与签订的《补充协议》的效力，民主公司不能代为处分源基公司的合同权利。
二、科路迪公司提交的其与源基公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》的真实性问题。
（一）科路迪公司提交的该份协议仅有复印件，源基公司对其真实性不予确认。为此，科路迪公司提交了《报警回执》和登报的《遗失声明》用以证明该转让协议原件因盗窃而遗失。但《报警回执》仅能证明科路迪公司员工于2012年5月20日向南沙派出所进行报案，不能证明报案的内容为何；登报的《遗失声明》亦未提及遗失的文件包括该份转让协议。故本院认为，《报警回执》和《遗失声明》不能证明该份源基电子厂新建厂房使用权转让协议》真实存在。
（二）此外，科路迪公司还提交了案外人长宝公司出具的书面《证明》、源基公司与案外人长石公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》、民主公司与长宝公司签订的《协议书》、源基公司、民主公司与长宝公司签订的《补充协议》、源基公司出具的《承诺书》、案外人深圳市福源数码科技有限公司出具的土地使用费收据，并申请长宝公司总经理助理陆某出庭作证，欲证明科路迪公司与民主公司签订的《协议书》、科路迪公司与源基公司、民主公司签订的《补充协议》并非各方真实意思表示，仅为办理工商登记使用，双方实际履行的是《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》。但源基公司、民主公司均未对上述证据予以确认。对此，本院认为，案外人长宝公司及长石公司并非本案争议的当事人，其仅以邻居身份并不能对科路迪公司与源基公司、民主公司之间的经济事务作出准确的证明。即使源基公司与长宝公司之间确有签订《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》，也不能推定源基公司与科路迪公司之间必然也签订了《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》。况且，出庭证人陆某亦承认其本人于2012年方到长宝公司工作，并未参与2006年长宝公司相关协议的签署，更未参与科路迪公司相关协议的签署，也不知道长宝公司2006年注册时使用的哪一份租赁协议。因此，本院认定，案外人长宝公司出具的相关证据及证人证言并不足以证明科路迪公司提交的其与源基公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》的真实性。
综上，本院对科路迪公司提交的其与源基公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》的真实性不予确认。
三、双方就涉案厂房形成何种性质的合同关系。
科路迪公司主张其与源基公司之间为房屋使用权转让合同关系，依据即涉案《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》复印件。但本院对该证据的真实性并不确认。
且，即使该证据是真实的，我国合同法及相关理论中亦无房屋使用权转让合同这一分类。从“房屋使用权转让合同”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，正满足房屋租赁合同之构成要件。况且，从该转让协议中“使用期限40年”、“源基公司拥有对厂房安全的监督权和管理权”、“科路迪公司可以转租”、“使用权的转让不影响源基公司申请房产证”、“厂房拆迁所得补偿费用由双方合理共享”等表述可见，该份《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》的实质仍为房屋租赁合同，而非房屋买卖合同。同样的，科路迪公司提交作为旁证的源基公司与长宝公司签订的《源基电子厂新建厂房使用权转让协议》的内容亦符合租赁合同之要件。
而源基公司与民主公司则主张其与科路迪公司之间就2006年11月30日签订的《协议书》及《补充协议》形成房屋租赁合同关系。结合前述分析，本院认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案厂房系源基公司出租给科路迪公司使用，由民主公司出面签订租赁协议并代收租金后转交源基公司。
四、合同效力及占有使用费的计算问题。
本案三方当事人均确认涉案厂房没有合法产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，故涉案厂房为违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，三方当事人于2006年11月30日签订的《协议书》及《补充协议》均为无效合同，科路迪公司应当返还涉案厂房，并按照合同约定的租金标准（每平方米每月10元）向民主公司及源基公司支付房屋占有使用费，科路迪公司实际使用面积3241平方米，每月占有使用费为32410元。
源基公司、民主公司于2015年7月27日向一审法院起诉请求2013年6月至实际返还厂房之日的占有使用费，其中2013年6月和7月的占有使用费已超过两年，但科路迪公司一、二审期间均未提出诉讼时效抗辩，本院确认科路迪公司应支付2013年6月起至本院判令其搬离之日止的占有使用费。
科路迪公司主张其已就涉案厂房支付了使用权转让费，主要依据为其提交的《2005年1月-2007年6月对帐单》和深圳市福源数码科技有限公司出具的三张2015年1-9月的土地使用费收据。
关于《2005年1月-2007年6月对帐单》，本院认为，该对帐单为电脑打印件，并无任何一方当事人签字盖章，源基公司对其真实性亦不予确认，证明效力不足；况且，该两页对帐单页首均注明“2007年7月5日打印”，但其所记载的内容却包括发生于2007年8月28日、2008年7月3日和2008年7月31日的五项设备往来款，明显存在矛盾；此外，该对帐单尾部备注：2004-2005年期间，科路迪公司法定代表人任卫焕从个人帐户分别汇款20万和50万至源基公司前法定代表人陈国富的个人帐户，作为厂房使用权转让款。但科路迪公司并未按照本院要求提供相应的汇款凭证。因此，对于科路迪公司的该项主张，本院不予确认。
关于三张收据，本院认为，首先，该收据显示的收款单位为深圳市福源数码科技有限公司，并非本案当事人；其次，该收据显示的收款类目为土地使用费，而非厂房使用费。因此，本院认定该三张收据与本案争议无关。
科路迪公司不能证明其已实际支付2013年6月之后的厂房使用费，应当承担举证不能的后果。
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