广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终5948号
上诉人（原审原告）：卢嘉明，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：王际军，广东蕴德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东江南坊商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：马泽槟。
委托诉讼代理人：刘逊明、陈杰英，均系该公司职员。
上诉人卢嘉明因与被上诉人广东江南坊商业经营管理有限公司（以下简称江南坊公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人卢嘉明及其代理人王际军，江南坊公司的代理人刘逊明、陈杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢嘉明上诉请求:1、维持一审判决第一、第三项；2、撤销一审判决第二项，改判继续履行49.7218平方米部分的租赁合同，并要求江南坊公司保证该处商铺能够正常合法使用；3、江南坊公司退还卢嘉明首月租金18356元、首月管理费7342元；4、江南坊公司因合同违约赔偿卢嘉明装修费定金10万元和8位老师两个月待岗工资94000元，共计194000元；5、本案一审、二审诉讼费均由江南坊公司承担。6、请求二审法院将广州(海运)集团有限公司列为被告，负有相关的连带责任。7、卢嘉明作为国家公民，请求法院关注江南坊公司出租的商铺、特别是涉案商铺上下方的商铺（同一个房产证，都占用了院地上空），以及该商场在昌岗路段的沿街商铺，因其存在较大的违章违建行为。事实和理由：一、一审诉讼中，江南坊公司无法证明其租赁给卢嘉明的标的物的合法性，而一审法官到现场实地考察，也证明情况如卢嘉明所述。卢嘉明所租赁的场地本来应该是院地的上空，卢嘉明认为其对涉案商铺合法部分可以继续租赁。在本案的租赁过程中，江南坊公司作为这个物业的出租方，应当十分清楚出租物业权属情况，江南坊公司以不合法的标的物获取了卢嘉明的经济利益，属于商业欺诈行为。二、一审法院已经确认涉案商铺中只有房地产权证载明的二楼49.7218平方米是合法的，一审判决已对其他产权不明确的面积租赁行为予以解除，卢嘉明认为该判决是客观公平的。但现对剩余合法的49.7818平方米面积如何处理存在问题。在一审诉讼期间，卢嘉明从未向一审法院提出要求解除双方于2016年5月23日签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同，卢嘉明仅要求确认超出49.7218平方米部分的合同无效。故请求二审法院改判继续履行49.7218平方米部分的租赁合同。三、一审判决卢嘉明支付一个月的租金及管理费不合理。卢嘉明的出发点是租赁合法商铺，进行商业经营活动。虽卢嘉明在签订涉案租赁合同时，因疏忽大意没有核实涉案商铺的证明文件，但卢嘉明在即将收铺届满之日前发现承租的标的物存在违章行为，并对租赁物的合法性提出质疑，要求江南坊公司出示相关证明文件，江南坊公司拒绝出示。卢嘉明因害怕江南坊公司以不平等的案涉租赁合同的第六十条第一款为由解除合同，并没收8万元的押金，逼于无奈才签署了《收购记录表》，《收购记录表》的原件一直在江南坊公司手中。卢嘉明认为其在整个租赁过程中处于弱势地位，主动权在江南坊公司手上。一审判决认定卢嘉明在签订合同时应当尽到审慎义务，这是错误的，涉案房屋没有合法的证明，不能出租，责任在于江南坊公司而不是卢嘉明，因此一审判决要求卢嘉明承担一个月的租金及管理费是错误的。综上，涉案商铺在法律上是不合法存在的，江南坊公司没有收益权，所以其无权收取卢嘉明一个月的租金。四、卢嘉明向一审法院起诉请求江南坊公司向其支付商铺装修定金10万元、设计费4400元、老师待岗工资94000元三项损失，一审法院以依据不足为由不予支持不合理。以上三项损失都是因江南坊公司租赁给卢嘉明的商铺是违法建筑，导致卢嘉明无法正常进行经营而造成的损失。整个一审期间卢嘉明并没有实际到场，接收场地。卢嘉明不清楚对方的证照情况，江南坊公司是故意隐瞒了事实。卢嘉明要求补偿装修费及误工费。
江南坊公司二审答辩称：一、卢嘉明要求继续履行部分租赁合同的上诉请求没有事实和法律依据。一审法院判决合同无效和解除合同都是基于卢嘉明的诉讼请求。且由于涉案商铺整体属于同一建筑且具有不可分割性，一审判决解除《租赁合同》合理合法，卢嘉明的诉求没有事实和法律依据。二、卢嘉明请求退还首月租金和管理费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，卢嘉明自2016年6月12日开始占用商铺实际超过6个月，一审法院判令其支付首月租金及管理费合理合法。三、卢嘉明主张的损失费没有合法依据。四、卢嘉明的第六、七项上诉请求不符合法律规定，请求二审法院予以驳回。卢嘉明在上诉请求中增加独立的诉讼请求不符合法律规定。综上所述，江南坊公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
卢嘉明向一审法院起诉请求：1、确认2016年5月23日卢嘉明与江南坊公司签订的《江南坊商铺租赁合同》中关于除自编9号产权证载明的二楼49.7218平方米以外的部分无效，解除2016年5月23日卢嘉明与江南坊公司签订的《江南坊商铺租赁合同》中关于自编9号二楼49.7218平方米的租赁关系；2、江南坊公司退还卢嘉明已交的租赁保证金36712元、物业管理保证金及水电保证金21659元、首月租金18356元、首月管理费7342元，以上共计84069元；同时江南坊公司支付上述费用占用期间即2016年5月31日至退还之日止的利息；3、江南坊公司赔偿因合同违约造成卢嘉明的经济损失194000元，包括装修费的定金10万元和卢嘉明聘请的8位老师两个月待岗工资94000元；4、本案受理费由江南坊公司承担。
一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：海珠区昌岗东路252号自编9号（以下简称“自编9号”）的房地产权属人为广州海X（集团）有限公司，用地为3076.9058㎡，建基为78.8506㎡，总建筑面积为128.57㎡；等。粤房地证字第××号《房地产权证》载明：海珠区昌岗东路252号自编8号201（以下简称“自编8号201”）的权属人为广州海X（集团）有限公司；等。自编8号201与自编9号之间在房地产平面附图中显示为院地。
2015年10月22日，广州海X（集团）有限公司出具《委托证明书》，载明：本公司广州海X（集团）有限公司委托下属公司广州海X（集团）有限公司房地产租赁分公司，对位于广州市海珠区昌岗东路252号房产进行出租。
2015年11月19日，广州海X（集团）有限公司房地产租赁分公司出具《证明》，载明：兹有我司原为广州航x电子设备厂物业因产业升级改造于2014年6月23日与广东白X文化企业有限公司签订物业租赁合同，该物业位于广州市海珠区昌岗东路252号，租赁期限为20年，从2014年10月1日至2034年9月30日止；在租赁期间，广东白X文化企业有限公司负责把上述地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商；我司同意广东白X文化企业有限公司成立全资子公司人广东江南坊商业经营管理有限公司进行运营。
2015年11月9日，广东白X文化企业有限公司出具《委托书》，载明：现将我公司位于广州市海珠区昌岗东路252号自编4号(101、102)、自编5号、自编6号、自编7号、自编8号(101、102、103、104,105,106,107,201,202,203,204,205,206,301,302,501、601)、自编9号……的物业全权委托江南坊公司管理（包括出租、转租、分租、行使物业管理责权）期限由2014年10月1日至2035年3月31日止。
2016年5月23日，卢嘉明（承租方、乙方）与江南坊公司（出租方、甲方）签订《<江南坊>商铺租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市海珠区昌岗东路252号“江南坊”内的列于本合同附表一第l部分的物业（“商铺”），商铺的平面图列于本合同附件一（见阴影标识部分，附图只作一般识别之用，并不显示该商铺面积大小）；乙方确认，本合同附表—第l部分所述的商铺所在的楼层及铺号实为甲方自行编排，如该自行编排的楼层或铺号与实际政府部门核准后的最终编号有所不同，乙方不得因此而向甲方提出解除本合同或向甲方提出任何其他形式的权利主张；甲方应于2016年6月12日前（暂定），按本合同附件二约定条件向乙方交付该物业，（最终以甲方发出《进场装修通知书》内规定时间为准；付款时间：(1)首月租金及管理费应由乙方签订本合同时向甲方及甲方指定的物业管理公司缴纳；(2)其余各月租金及管理费乙方须于每月25日前向甲方及甲方指定的物业管理公司财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；由于商铺水电均为先使用后收费方式，故根据双方签订的《“江南坊”物业管理服务协议》的约定缴纳水电保证金，该款项将在商户退铺时无息全额返还；于签署本合同时，乙方须向甲方支付本合同附件表二第3部分中所述的保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切规定；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用（含违规违约金）且无违约行为，甲方验收出租铺位完好无损后，乙方在完成所有退场手续之日起十个工作日内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；乙方对该租赁商铺的所有装修设计以政府部门和甲方批复为准，方可进行装修营业；自甲方交付商铺之日起，乙方需进场装修，且装修设计方案必须报甲方，并经甲方书面批准后方可施工；附表一：商铺：中国广州市海珠区昌岗东路252号江南坊第二层21-1铺（其位置参见本租赁补充合同附件l的平面图中以红色标识部分）；预测租赁面积：江南坊商铺的建筑面积约为183.56平方米，如实际测量面积与建筑面积存在±5%以内的误差，双方均同意按此面积计租；如实际测量面积与建筑面积超过±5%的误差，双方同意按实际面积计租；租赁用途：商铺仅限于由乙方用于商业经营用途，仅限于经营优培品牌，业务范围为教育培训；租赁期：5年，2016年6月12日至2021年6月11日；装修免租期：1.5个月，即2016年6月12日至2016年7月26日；开张营业日：2016年8月27日前；附表二：2016年6月12日至2017年6月11日的月租金为18356元；管理费每月每平方米40元，合计每月7342元；租赁保证金36712元，物业管理保证金及水电保证金21659元；附表二中所有金额根据预算面积计算，如实际测量面积与建筑面积超过±5%的误差，双方同意按实际面积计算相关费用及保证金；等。
2016年5月31日，江南坊公司收取了卢嘉明交来江南坊第二层21-1铺物业管理保证金及水电保证金21659元、租赁保证金36712元、首月租金18356元、首月管理费7342元。
2016年3月25日，海珠区“退二进三”项目产业导向审核工作领导小组办公室出具《海珠区“退二进三”项目产业导向审核确认书》[编号：ES20160321（03）]，载明：经审核，江南坊众创空间（项目经营单位：江南坊公司；项目地址：广州市海珠区昌岗东路252号）项目整体建设内容符合我区现代产业体系发展方向，同意该项目在“三不变”（建筑主体框架不改动、原址土地性质不改变、建筑面积不增加）情况下进行改造；经营建设单位自行承担因政府规划调整，建设拆迁等因素带来的各种风险；请有关部门按照职责，对该项目予以受理，并按照相关标准进行审核，办理审批、备案、证明、登记等有关手续。
2016年6月7日，海珠区“退二进三”项目产业导向审核工作领导小组办公室出具《海珠区“退二进三”项目产业导向审核确认书》[编号：ES20160607（20）]，载明：经审核，优培教育（卢嘉明）（项目地址：广州市海珠区昌岗东路252号自编9号自编B-221-1号铺）项目系江南坊众创空间园区配套项目，符合我区现代产业体系发展方向，同意该项目在“三不变”（建筑主体框架不改动、原址土地性质不改变、建筑面积不增加）情况下进行合法经营；经营单位自行承担因政府规划调整，建设拆迁等因素带来的各种风险；请有关部门按照职责，对该项目予以受理，并按照相关标准进行审核，办理有关手续。
2016年6月17日，江南坊公司向卢嘉明发出《商铺面积确认书》，表示商铺的实际测量面积与建筑面积有超过5%的误差，经测量，商铺的实际建筑面积应为210.1平方米，故要求卢嘉明确认该商铺的租金按上述实际建筑面积210.1平方米计算。
2016年6月24日，江南坊公司向卢嘉明发出《商铺进场装修及租赁面积确认催告函》，载明：涉案商铺已经到了约定的装修进场期限，江南坊公司已于2016年6月12号向卢嘉明发出“进场装修通知书”要求卢嘉明于收到通知书7天内办理接收商铺和装修手续；另，江南坊公司于2016年6月21日向卢嘉明送达《商铺面积确认书》要求卢嘉明就商铺实际租赁面积进行确认，请尽快完成确认；等。
2016年6月23日，卢嘉明委托律师向江南坊公司发出《律师函》，要求江南坊公司缴付合同约定的商铺，并按权属证明记载的建筑面积128.5724平方米重新计算租金；等。对此，江南坊公司于2016年6月27日回函表示对卢嘉明的上述主张不予认可。
卢嘉明于2016年7月1日提起本案诉讼。
一审诉讼中，卢嘉明与江南坊公司均确认涉案商铺位于二楼，经实际测量后与自编9号产权证附图的对比，可以确定涉案商铺是由自编9号二楼49.7218平方米以及自编8号201和自编9号之间的空地构成的，与自编8号201无关。此外，卢嘉明表示在承租时曾进入过实地查看，但当时没有看到江南坊公司出示过任何合法的出租手续，但基于对整个大场地以及江南坊公司的信任，就签订了合同；根据江南坊公司提供的产权证附图显示，自编9号建筑与自编8号201建筑之间应有楼宇间的空地，江南坊公司将楼宇间的空地搭建作为涉案商铺的一部分，是违法的；因为卢嘉明与江南坊公司签订了合同后卢嘉明就开始了招聘老师的工作，卢嘉明已经与8位老师签订了劳动合同，该8位老师从原单位辞职，按与卢嘉明签订的于2016年8月15日进入涉案商铺开始教学工作，但因为江南坊公司的原因造成卢嘉明无法如期用工，该8位老师要求卢嘉明赔偿不少于两个月的待岗工资，其中一个店长10000元/月、一个营销经理8000元/月、一个教学主管7000元/月、两个专职老师5000元/月、一个教学助理4000元/月、一个销售专员4500元/月、一个前台文员3500元/月。江南坊公司则认为，自编9号与自编8号201的产权证附图显示确有楼宇间的院地，但是江南坊公司承租时，海珠区昌岗东路252号已经是一个整体的建筑，原产权证上载明了自编9号和自编8号201及院地已经自底部一楼到五楼均紧密相连，江南坊公司没有加盖和违建，江南坊公司只是实施了将楼宇打通后安装间隔并加建电梯的内部改造行为；而且自编9号和自编8号201之间的院地应属昌岗东路252号的全部产权人共有，江南坊公司在征得昌岗东路252号全体产权人同意出租及转租的情况下有权使用该院地进行出租。
卢嘉明为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、《教育培训施工合同》，其中签订日期为2016年6月6日，发包方（甲方）处有卢嘉明的签名，承包方（乙方）处仅为个人签名,该合同载明：装修施工地点为广州市海珠区昌岗东路252号江南坊2楼21-1号铺；本工程工期计划45天，开工日期以大厦实际批复施工许可证为准；工程预算款300000元（含税），签订合同3日内支付工程含税总价款的33.33%（本费用为本合同的定金），100000元；若因甲方原因导致本合同无法继续履行，乙方所收定金不予退还；等。2、广州市和X装饰设计工程有限公司于2016年6月8日出具的《付款委托书》，载明：根据双方于2016年6月6日签订的《教育培训施工合同》的付款约定，卢嘉明须在合同签订三天内支付装修工程预付款100000元，现我司委托本工程项目总监严某先生收取该笔工程预付款，等。3、广州市和X装饰设计工程有限公司于2016年6月16日出具的100000元《收据》和银行转账凭证，证明1-3证明江南坊公司给卢嘉明造成的损失，卢嘉明已支付工程预付款100000元。4、微信记录，证明因涉案商铺无法如期开业，卢嘉明需赔偿员工的待岗工资。5、江南坊商铺租赁通话记录情况及U盘，通话记录的通话人是卢嘉明与江南坊公司的工作人员，证明江南坊公司的工作人员称不按210平方米去承租，江南坊公司不给卢嘉明进场装修。江南坊公司的质证意见如下：对证据1-3的真实性、合法性、关联性不予确认，证据1没有公章，而由个人签订，所以真实性不予确认，也与本案无关，不能证明造成江南坊公司任何的损失，而且合同方为公司，收款方为个人，也不合法；证据3只能证明两位自然人间有账目往来，不能证明与本案有关，而且按照预付款开具的收据也应该针对该款项开具增值税发票，所以卢嘉明提供的该证据不具有合法性，应予以排除，而且也无法证明与本案有关联；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5的真实性、合法性不予认可，卢嘉明已经收铺，包括办理了装修进场的审批手续，江南坊公司无法确认录音中的人是哪个部门的人，仅凭声音无法去判断，如不是江南坊公司的工作人员，其说的话也不能代表江南坊公司的意见，且卢嘉明已办理了收铺手续，关联性江南坊公司也不予认可。
江南坊公司为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、卢嘉明于2016年6月12日签署的《收铺纪录表》，载明：卢嘉明为江南坊公司管辖的12-21-1单元的租户，已于2016年6月12日到江南坊项目服务中心办理收铺手续；等，拟证明商铺已经交付使用。2、海珠区昌岗东路252号自编4号101、自编5号、6号、7号、自编8号101、103、104、106、201、202、203、204、301、302、401、402、403、404、501、601的房产证；拟证明涉案商铺的全部面积江南坊公司均享有合法处置和使用的权利。3、（71）革城地字第325号《广州市革命委员会抓革命促生产组城建办公室建设征用土地核准通知书》及附图，拟证明江南坊作为统一的一个整体建筑，占地总面积在3676平方米红线范围以内。4、广东省建筑设计院存档的《建筑物总体设计图》，拟证明从建筑物原设计图可见，之前批准建设是“整个建筑物整体相连的”。5、《遗失报建原批文内容证明书》，拟证明根据（1971）年建416号文，市规划局已经批准该建筑物“厂房部分同意可如图先行施工”。6、江南坊公司于2016年6月28日向卢嘉明出具的《商铺进场装修审核意见》，证明卢嘉明的装修方案不符合商场整体要求。卢嘉明的质证意见如下：对于证据1，因为合同很苛刻，如果不收铺，卢嘉明就不能进场装修，所谓的收铺记录和已交付，根本是无中生有，卢嘉明根本无法实际控制商铺；虽然卢嘉明在收铺记录上签字，但在收铺的过程中，江南坊公司多次要求卢嘉明确认商铺面积为210平方米收铺，所以卢嘉明根本就没有收铺，但又由于卢嘉明不按约定时间签收铺记录表就导致违约，卢嘉明才在收铺记录表上签字，但商铺实际上没有交付给卢嘉明；当时江南坊公司的员工明确的说明，如果不确认商铺的面积就不能收铺；对于证据2的真实性没有异议，但从产权证可以看出，现在的江南坊整栋大楼是通过在几栋建筑物的空地加建后才连成现在可见的一整栋江南坊建筑，江南坊公司没有提交证明其对产权证载明的建筑间的院地上建立建筑物有合法的报建手续，故整栋大楼存在多处违建，卢嘉明所承租的商铺也存在违建部分；对于证据3真实性没有异议，但只能证明涉案商铺所在的地块是合法的，但不能证明建筑物是合法的；对于证据4，只能看出自编8号按设计建设，但没有显示自编9号的设计图，所以也与本案无关；对于证据5，从该证据也只能看出有报建，但当时是如何的报建图，涉案商铺所在楼宇有无报建，无法看出，所以与本案无关；对于证据6的真实性没有异议。
因案件审理的需要，一审法院组织双方当事人到涉案商铺现场进行勘查。双方当事人均确认，现场可见标注为江南坊的楼宇是一栋高五层半的整体性建筑，不存在内部有楼宇间的空隙；涉案商铺位于江南坊2楼的东南角，商铺大门向北朝商场内开启，商铺的东面和南面均为整个江南坊的外墙；其中商铺向商场内开启门口所在的墙长约4.8米，商铺进门西面是一堵长约4.23米的墙，商铺西面有8.4米长的门口与江南坊位于二楼的平台相通，西门口与西墙之间的墙长约6.13米，东面墙长约11.1米，南面墙长约11.36米。
一审法院认为：根据房地产平面附图显示自编8号201与自编9号之间应为院地，但现根据勘查发现，标注为江南坊的楼宇是一栋高五层半的整体性建筑，不存在内部有楼宇间的空隙，而且卢嘉明与江南坊公司也确认涉案商铺位于二楼是由自编9号二楼49.7218平方米以及自编8号201和自编9号之间的空地构成的。由此可见，江南坊公司将自编8号201和自编9号之间的空地上空所搭建的建筑物作为涉案商铺的一部分出租给卢嘉明，鉴于江南坊公司在诉讼中并没有提交自编8号201和自编9号之间的空地上空所搭建的建筑物有合法的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，卢嘉明要求确认其与江南坊公司签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于超过粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同无效，合法有理，一审法院予以支持。江南坊公司主张江南坊作为统一的一个整体建筑，占地总面积在3676平方米红线范围以内，并且在征得昌岗东路252号全体产权人同意出租及转租的情况下有权其使用该院地进行出租，无理，一审法院不予支持。《<江南坊>商铺租赁合同》的其它内容是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的关于效力的强制性规定，双方应按照合同约定切实履行。鉴于涉案商铺的不可分割性，卢嘉明据此要求解除卢嘉明与江南坊公司签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同，有理，一审法院予以支持。鉴此，卢嘉明要求江南坊公司退还物业管理保证金及水电保证金21659元、租赁保证金36712元，有理，一审法院予以支持。鉴于合同是由于涉案商铺部分面积无合法报建手续导致部分无效、部分解除，卢嘉明作为承租人，在签订租赁合同前也应对涉案商铺的情况尽到相应的审慎义务。故卢嘉明要求江南坊公司支付上述费用占用期间即2016年5月31日至退还之日止的利息，无理，一审法院不予支持。鉴于卢嘉明已于2016年6月12日签署了涉案商铺的《收铺纪录表》，故卢嘉明要求江南坊公司退还首月租金18356元、首月管理费7342元及利息，无理，一审法院不予支持。卢嘉明主张其无法实际控制商铺，但其所提交的证据不足以证明该主张，故一审法院不予采信。
关于装修费的定金10万元的问题。根据合同约定，江南坊公司应于2016年6月12日前向卢嘉明交付涉案商铺，而且卢嘉明需进场装修，且装修设计方案必须报江南坊公司，并经江南坊公司书面批准后方可施工。故卢嘉明在尚未接收商铺和装修设计方案尚未取得江南坊公司同意的情况下，就向广州市和X装饰设计工程有限公司指定的收款人支付了10万元，且其提供的《教育培训施工合同》也仅为个人签署，故卢嘉明要求江南坊公司赔偿装修费的定金10万元，依据不足，一审法院不予支持。同理，卢嘉明在尚未接收商铺和装修设计方案尚未取得江南坊公司同意的情况下就声称聘请了8位老师待岗两个月，而且也没有提交实际支付的凭证，故卢嘉明要求江南坊公司赔偿卢嘉明聘请的8位老师两个月待岗工资94000元，无理，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认原告卢嘉明与被告广东江南坊商业经营管理有限公司于2016年5月23日签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于超过粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同无效；二、解除原告与被告于2016年5月23日签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告返还物业管理保证金及水电保证金21659元、租赁保证金36712元；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16903元，由原告负担8451.5元，由被告负担8451.5元。
经庭询中，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，卢嘉明向本院提交城市管理局回复给卢嘉明的投诉举报复函一份，证明案件在审理过程中因为江南坊公司就涉案商铺的出租都是属于违规违章行为，政府部门已经立案进行查处。江南坊公司质证对于卢嘉明提交的证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该司认为证据与本案争议焦点无关。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对卢嘉明的上诉请求与江南公司的答辩意见，分析如下：
一、关于卢嘉明诉讼请求问题。一审诉讼中，卢嘉明于2016年12月26日向一审法院所明确的第一项诉讼请求为：确认2016年5月23日卢嘉明与江南坊公司签订的《江南坊商铺租赁合同》中关于除自编9号产权证载明的二楼49.7218平方米以外的部分无效，解除2016年5月23日卢嘉明与江南坊公司签订的《江南坊商铺租赁合同》中关于自编9号二楼49.7218平方米的租赁关系。一审法院已支持其该项诉请，卢嘉明二审再请求改判继续履行49.7218平方米部分的租赁合同与其一审诉请要求解除租赁关系部分相悖，且于法无据，本院不予采纳。卢嘉明二审请求法院将广州(海运)集团有限公司列为被告，负有相关的连带责任，属其二审新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增中独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人的自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案双方未能达成和解，卢嘉明可另循合法途径解决。卢嘉明请求法院关注江南坊公司出租的商铺、特别是涉案商铺上下方的商铺（同一个房产证，都占用了院地上空），以及该商场在昌岗路段的沿街商铺，因其存在较大的违章违建行为并不是一项独立的诉讼请求，本案本院不予调处。
二、关于江南坊公司是否退还卢嘉明首月租金18356元、首月管理费7342元问题。因江南坊公司未能提交自编8号201和自编9号之间的空地上空所搭建的建筑物有合法的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，卢嘉明要求确认其与江南坊公司签订的《<江南坊>商铺租赁合同》中关于超过粤房地权证穗字第××号房地产权证载明的二楼49.7218平方米部分的合同无效，合法有理，一审法院予以确认并无不妥。租赁场地面积大部分无效，江南坊公司对此负有较大责任。虽然卢嘉明作为承租人，在租赁涉案商铺之前，应对涉案商铺的适租性进行充分考察，其对涉案商铺的情况亦应尽审慎义务，但本案卢嘉明责任相对于江南坊公司的责任来说较小。另从一审法院查明的事实来看，江南坊公司将涉案商铺交付卢嘉明时，双方对实际租赁商铺面积即起争议，而涉案商铺需进行装修才能使用，本案无证据显示卢嘉明已实际入场进行装修，且至卢嘉明于2016年7月1日提起本案诉讼时其仍处于装修免租期内，故卢嘉明要求江南坊公司退还首月租金18356元、首月管理费7342元合理合法，一审法院不予支持欠妥，本院予以纠正。
三、关于装修费定金10万元及待岗工资94000元，其194000元问题。根据合同约定，卢嘉明需进场装修，其装修设计方案必须报江南坊公司，并经江南坊公司书面批准后方可施工。根据一审法院查明事实，本案双方对于实际租赁商铺面积尚存在争议，且卢嘉明的装修设计方案尚未取得江南坊公司同意，在此情况下，其就向广州市和X装饰设计工程有限公司指定的收款人支付了10万元定金与日常生活法则不符。另，本案是卢嘉明提起诉讼要求解除合同，且就合同无效部分的处理，一审判决第一、三项已作出处理，故，卢嘉明要求江南坊公司因合同“违约”而赔偿其装修费定金10万元于法无据，一审法院不予支持并无不当。同理，卢嘉明上述情况下就声称聘请了8位老师待岗两个月，其又自认并未实际支付该待岗工资，故，卢嘉明要求江南坊公司赔偿卢嘉明聘请的8位老师两个月待岗工资94000元缺乏依据，一审法院不予支持并无不妥，本院均予维持。至于卢嘉明二审提出设计费4400元问题，因不属于其该项诉讼请求194000元所含金额，与上述增加的诉讼请求同理，本院本案不予调处。
综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，唯对卢嘉明诉请退回首月租金及首月管理费处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款、第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5212号民事判决第一、二、三、四项；
二、自本判决生效之日起10日内，广东江南坊商业经营管理有限公司返还卢嘉明首月租金18356元、首月管理费7342元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16903元，由广东江南坊商业经营管理有限公司负担9000元，由卢嘉明负担7903元；二审案件受理费4595元，由卢嘉明负担4152.55元，由广东江南坊商业经营管理有限公司负担442.45元。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 万力平
二〇一七年五月八日
书记员 杨仁义
王心怡