广州铁路运输第一法院
民 事 判 决 书
(2018)粤7101民初9号
原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳福康华投资有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道科技园北区科技中二路39号万基综合楼6层。
法定代表人：陈万德，董事长。
委托代理人：何力新，陈小茗，广东金桥百信律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：中国铁路广州局集团有限公司，住所地：广东省广州市越秀区中山一路151号。
法定代表人：武勇，董事长。
委托代理人：黎奋腾，广东财富东方（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吴潮聪，广东财富东方律师事务所实习律师。
原告深圳福康华投资有限公司（以下简称福康华公司）与被告中国铁路广州局集团有限公司（以下简称广铁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，被告广铁公司于同年4月11日提起反诉，本院依法合并审理，于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告福康华公司委托代理人何力新、陈小茗，被告广铁公司委托代理人黎奋腾，吴潮聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福康华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《临时租借铁路用地协议书》，被告应协助原告办理三通一平临时建筑报建相关手续，以使原告获得开工申请的审批而使用租赁土地；2、判令延长续租赁期限，原告按原租赁价格7元/㎡每年及支付周期（五年分五期缴纳，每年递增5%）继续租赁涉案土地，租赁期限自被告同意动工建设之日起向后顺延计算五年（顺延五年的租金暂计为14956115元）;3、被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2013年3月18日,原、被告签订《临时租借铁路用地协议书》，约定原告作为承租方向被告租赁深圳铁路集装箱中心站预留的部分用地（约580亩）作为物流园、物资和产品展销基地，租赁价格每平方米7元、租赁期限五年。合同还对双方的权利、义务等其他内容进行了约定。
租赁协议签订后，被告及其关联方与涉案土地原租赁方存在多宗未解决诉讼、执行纠纷。被告承诺原告依租赁协议约定期限先行支付租金，在原告实际获得土地使用权后，再相应延续租赁期限。原告向被告支付三年租金，积极协助被告及其关联方参与对原租赁方的执行程序，与原租赁方协商解决赔偿方案，就各和解协议支付高额赔偿费用超过人民币1500万元。同时，原告向涉案土地所在地的街道办事处、城市管理部门、住建局、发改局等部门申报项目建设，进行了多方协调准备工作，取得了《深圳市社会投资项目备案证》，拟对涉案土地建设物流园仓库、宿舍、办公场所、商务酒店及商铺。由于被告未向原告出具三通一平临时建筑相关手续，致使原告至今无法对涉案土地进行使用、建设。
2016年10月26日，被告向原告发函，表示因被告与深圳市政府欲合作建设深圳平湖南铁路货场，拟无偿收回涉案土地，要求原告腾空并交还涉案土地。原告于11月8日复函明确表示不予同意。
原告认为，原、被告双方签订的涉案合同，合法有效。被告消极对待合同义务且提出无偿收回土地的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告广铁公司辩称，一、原、被告签订的涉案租赁协议是由双方协商确定，协议对涉案土地的状况及被告可提前收回土地的情形有明确约定，双方应该遵守协议约定；二、被告已按合同约定将涉案土地交付原告，并根据合同约定向原告出具批准使用书，履行了合同义务。原告未能办理临时建筑许可证系因其违反合同及相关法律的规定，改变土地用途所致，与被告无关；三、被告与深圳市政府签订的《合作框架协议》是基于铁路建设的需要，被告要求收回涉案土地符合协议的约定，请求法院驳回原告的全部诉请。
被告广铁公司向本院提出反诉请求：1、判令提前解除原、被告于2013年3月18日签署的《临时租借铁路用地协议书》，协议解除日为2016年10月26日（即被告向原告送达收回协议土地通知函之日）；2、判令原告向被告返还上述协议载明的位于深圳市龙岗区平湖街道，面积约580亩，土地位置为深圳市龙岗区平湖镇东南面、平湖南编组站以东、广深四线以西、机荷高速公路以南的土地；3、判令原告向被告支付自2016年9月18日起至实际返还之日止的占有使用费，暂计至2018年4月17日为5052483.5元（自2018年4月18日起按每月274165.5元的标准，增额计算至原告返还协议土地之日止）；4、判令原告从2016年9月18日起至实际返还之日止支付欠付的占有使用费利息，暂计至2018年4月17日为288832.7元[按人民银行同期同类贷款利率标准计算，其中2016年9月18日至2017年9月17日以本金3133320元计算、2017年9月18日至2018年4月17日以本金5052483.5元计算、2018年4月18日起以本金5052483.5元+（274165.5元/月×拖欠月数）]计算；5、原告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2013年3月18日，原、被告经协商一致签署《临时租借铁路用地协议书》，明确约定了租金、用途、租期等条款。鉴于该宗土地系铁路运输专门预留的用地，故协议书第五条甲方权利义务中明确约定“因国家和铁路需要，甲方提前90日通知乙方，有权无偿收回乙方所租借的土地，对地面设施及乙方各项投资不给予补偿”以及“租借期满或合同终止时，无偿收回铁路使用权的权利，对地面设施及乙方各项投资不给予补偿”。
2013年4月26日，在被告土地房产公寓处见证下，协议土地代管人广深铁路实业发展总公司平湖林场将协议土地交付原告，并签署了《深圳集装箱中心站预留地交接书》。原告按协议约定占有、清理和使用了协议土地并获取了收益。
2016年9月，按照全国铁路货运布局规划和中国铁路总公司的要求，被告与深圳市政府合作，拟就包括涉案土地在内的铁路用地建设深圳平湖南铁路货场，并与深圳市政府签署了《合作框架协议》。10月26日，被告按协议书约定向原告送达了通知函，要求提前解除协议书收回协议土地，但原告一直持续占有使用涉案土地至今，且未向被告支付2016年9月18日起至今的应付费用。被告认为，原告上述拒不履行合同义务、返还土地的行为，严重侵害被告的权益，故提起反诉，请求法院支持被告的全部反诉请求。
原告福康华公司针对反诉辩称，一、原告与被告签订涉案合同的目的至今未能实现，原因和过错均在被告，被告应承担违约责任；二、原、被告签订的涉案租赁合同合法有效，受法律保护，被告提出的合同解除理由不成立，涉案合同不应解除；三、涉案协议关于因国家和铁路需要无偿收回土地的约定是霸王条款，不具有法律效力；四、原告就涉案土地已依约支付了前三期的租金，后由于被告提出提前解除合同、无偿收回土地，原告暂停支付租金是行使不安抗辩权，无须支付土地使用费利息，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
本院经审理查明，2013年3月18日,被告广铁公司作为甲方与原告福康华公司作为乙方签订《临时租借铁路用地协议书》，约定：一、乙方租借甲方位于深圳市龙岗区平湖镇东南面、平湖南编组站以东、广深四线以西、机荷高速公路以南的深圳铁路集装箱中心站部分预留用地，土地面积约700亩，其中580亩的权属人为广铁公司，由乙方租借该地作物流园、物资和产品展销基地用途，具体面积以双方书面确认的实际使用面积为准。另120亩为旧广深线路基地块，由乙方可参照本协议，另行与广深铁路股份有限公司签订相关用地协议；二、租借期限:乙方租借深圳铁路集装箱中心站预留的部分用地，其中580亩与甲方办理租借手续，租借期限五年，自2013年9月18日至2018年9月17日止；三、租借费用和保证金：土地使用费按每平方米7元计算，每年递增5%，即2013年9月18日至2014年9月17日，土地使用费为2706680元；2014年9月18日至2015年9月17日，土地使用费为2842014元；2015年9月18日至2016年9月17日，土地使用费为2984115元；2016年9月18日至2017年9月17日，土地使用费为3133320元；2017年9月18日至2018年9月17日，土地使用费为3289986元；乙方在合同签订之日起十日内交纳保证金1000000元；四、费用支付方式：乙方分五期支付租借土地使用费，在租借期开始后15日内缴交第一期费用，以后四期分别在前一期满后15日内支付本期土地使用费；五、甲方的权利与义务：租借期满或合同终止时，无偿收回铁路土地使用权的权利，对地面设施及乙方各项投资不给予补偿；因国家和铁路需要时，甲方提前90日通知乙方，有权无偿收回乙方所租借的土地，对地面设施及乙方各项投资不给予补偿，并退还乙方已缴付的剩余期限的土地使用费；甲方负责终止地块上原租借协议，同时协助乙方将原有承租户清退离场，对原有承租户的各项补偿费用由乙方负责；六、乙方的权利与义务：乙方对其租借范围内的铁路土地在租借期间享有合同约定使用权。合同期内，任何时候因不可抗力或政府和铁路需要征收、收回该用地，乙方无条件无偿拆除腾空地上建（构）筑物，按甲方规定时间交还土地，甲方对地面设施及乙方各项投资不给予补偿。等等。
2013年4月26日，广深铁路实业发展总公司平湖林场（以下简称平湖林场）根据广铁公司的要求，与福康华公司签订《深圳集装箱中心站预留地交接书》，将广铁公司原委托广深铁路实业发展总公司代管的涉案土地（平湖林场16号地块，房产证登记面积321373㎡）移交给福康华公司管理使用，由福康华公司对涉案土地的原承租户进行清退工作，平湖林场进行配合。
2013年4月28日，福康华公司就涉案土地取得使用铁路用地批准书。
2016年9月14日，为加快深圳铁路建设，提升深圳铁路货运枢纽能力，完善城市物资配送系统，深圳市人民政府授权深圳市轨道交通建设指挥部办公室与广铁公司就包括涉案地块在内的土地规划建设平湖南铁路货场达成合作协议，签订《合作框架协议》。
2016年10月26日，广铁公司向福康华公司发出《广铁（集团）公司关于收回原深圳铁路集装箱中心站预留用地的函》，载明广铁公司与深圳市政府就包括涉案地块在内的铁路用地建设深圳平湖南铁路货场已达成合作协议，并签订了《合作框架协议》，现拟无偿收回福康华公司租借的上述地块。11月8日，福康华公司向广铁公司发出《关于广铁公司无偿收回租赁土地的复函》，表示不同意广铁公司无偿收回租赁土地。此后，广铁公司与福康华公司多次就终止双方合同、福康华公司撤离系争土地问题进行协商未果，遂酿成本案纠纷。
福康华公司在本案诉讼中提交了多份其与系争土地原租赁方的和解协议主张广铁公司向其移交涉案土地时，并不符合交付使用条件，其支付了巨额赔偿费用；其还提供了深圳市龙岗区发展和改革局于2015年7月15日向其出具的《深圳市社会投资项目备案证》，主张其拟在系争土地上投资20000万元建设物流园仓库、宿舍、办公场所、商务酒店及商铺等，由于广铁公司未能配合其就系争土地办理三通一平临时建筑的相关手续，致使其未能实际使用系争土地，实现订立涉案合同目的。广铁公司对于福康华公司的上述主张均不予认可，抗辩福康华公司在与其签订涉案土地租赁协议时，对于土地属于铁路预留地的性质充分了解，由福康华公司负责清退系争土地原承租户并负担相关费用亦是双方真实意思表示且在双方协议中有明确约定。广铁公司已依约向福康华公司交付土地并出具了使用铁路用地批准书，福康华公司未能办理临时建筑许可证系因其违反合同约定，拟在系争土地建设酒店、商铺等永久建筑所致，与广铁公司无关。
另查明，福康华公司为履行涉案合同，向广铁公司交纳了2013年9月18日至2016年9月17日的租金共计8532809元。
上述事实，有案涉《临时租借铁路用地协议书》、土地权属证明、使用铁路用地批准书、预留地交接书、合作框架协议、深圳市社会投资项目备案证、租金支付凭证、双方往来函件及当事人陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告福康华公司与被告广铁公司签订的《临时租借铁路用地协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面、正确地履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于：一、广铁公司履行涉案合同是否存在违约情形；二、涉案《临时租借铁路用地协议书》是否应当解除及其解除时间的确定。对此，本院综合分析如下：
一、关于广铁公司履行涉案合同是否存在违约情形。福康华公司主张广铁公司未依约为其办理涉案土地三通一平的相关手续，致使其未能取得临时建筑许可证，实现承租涉案土地的目的。广铁公司则辩称福康华公司违反合同约定，拟在涉案土地上建设永久性建筑，广铁公司有权依约不予办理。本院认为，各方当事人履行合同义务均应秉持诚实信用原则，恪守合同约定。本案中，福康华公司与广铁公司签订的涉案协议明确约定，福康华公司承租系争土地用作“物流园、物资和产品展销基地”。协议签订后，广铁公司依约向福康华公司移交了土地并提供了同意其将系争土地用作物流园、物资和产品展销的铁路用地使用批准书，履行了合同义务。而福康华公司提供的《深圳市社会投资项目备案证》载明其拟在系争土地上建设酒店、商铺等永久性建筑，显然有违双方的合同约定。广铁公司有权依约不予办理相关手续。故福康华公司的上述主张，理据不足，本院不予支持。
二、关于涉案《临时租借铁路用地协议书》能否解除及解除时间的确定问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，福康华公司与广深公司签订的《临时租借铁路用地协议书》明确约定“因国家和铁路需要，甲方提前90日通知乙方，有权无偿收回乙方所租借的土地，对地面设施及乙方各项投资不给予补偿，并退还乙方已缴付的剩余期限的土地使用费”。深圳市政府欲与广铁公司合作在系争土地上建设深圳平湖南铁路货场，提升深圳铁路货运枢纽能力、显然是为了铁路建设发展的需要，合同约定的解除条件成就，广铁公司可以行使合同解除权。广铁公司发函要求福康华公司腾空并交还系争土地，系其通知福康华公司解除合同的意思表示，符合双方合同及法律规定。故广铁公司关于确认涉案合同已提前解除的诉请，本院予以支持。福康华公司关于要求继续履行涉案协议并延长租赁期限的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案合同解除时间的确定问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“合同自通知到达对方时解除。”广铁公司于2016年10月26日向福康华公司作出《广铁（集团）公司关于收回原深圳铁路集装箱中心站预留用地的函》，但未提供证据证明向福康华公司送达上述函件的时间，故本院以福康华公司作出回函的时间即2016年11月8日认定福康华公司的签收时间，涉案《临时租借铁路用地协议书》自2016年11月8日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，广铁公司诉请福康华公司返还系争土地的诉请，合理有据，本院予以支持。
三、关于广铁公司要求福康华公司自2016年9月18日起至返还土地时止，按年租金标准支付使用费的诉请问题。广铁公司依约将案涉土地交予福康华公司占有、使用，福康华公司有义务按照合同约定支付相应的租赁费用。现双方已确认福康华公司支付涉案租金至2016年9月17日，依据涉案协议关于“第四期2016年9月18日至2017年9月17日，土地使用费为3133320元；第五期2017年9月18日至2018年9月17日，土地使用费为3289986元”的约定，福康华公司欠付的租金及占有使用费的数额暂计至2018年7月17日应为5874975元[3133320+（3289986÷12×10）]。福康华公司仍应按照每月274165.5元向广铁公司支付使用费至返还土地时止。广铁公司关于要求福康华公司按照银行同期同类贷款利率的标准，支付欠付费用利息的诉请，本院予以支持，但关于利息起算时间，依据涉案合同关于“乙方分五期支付租借土地使用费，在租借期开始后15日内缴交第一期费用，以后四期分别在前一期满后15日内支付本期土地使用费”的约定，应从2016年10月3日起算。福康华公司关于其未缴纳租金系行使不安履行抗辩权的辩解，理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳福康华投资有限公司与被告中国铁路广州局集团有限公司签订的《临时租借铁路用地协议书》自2016年11月8日解除；
二、原告深圳福康华投资有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁土地，将位于深圳市龙岗区平湖街道，面积约580亩，土地位置为深圳市龙岗区平湖镇东南面、平湖南编组站以东、广深四线以西、机荷高速公路以南的土地返还给被告中国铁路广州局集团有限公司；
三、原告深圳福康华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国铁路广州局集团有限公司支付从2016年9月18日起至返还全部土地时止的租金及使用费（欠付租金及使用费暂计至2018年7月17日为5874975元，自2018年7月18日起，按每月274165.5元支付至返还土地之日止）；
四、原告深圳福康华投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国铁路广州局集团有限公司支付拖欠的租金、使用费的利息（以实际拖欠的租金、使用费为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2016年10月3日起计至付清之日止，其中2016年10月3日至2017年9月17日以本金3133320元计算，自2017年9月18日起，按3133320+274165.5×拖欠月数，逐月分段累计计算）；
五、驳回原告深圳福康华投资有限公司的诉讼请求；
六、驳回被告中国铁路广州局集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费111537元，反诉费26462.4元，由原告深圳福康华投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。
审 判 长 江 洁
人民陪审员 何国梅
人民陪审员 冯金爱
二〇一八年八月十日
书 记 员 温颂灵
附：裁定引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人
民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
租金的合同。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。