天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5150号
上诉人(原审原告):天津雅盛物流有限公司,住所地天津自贸区(东疆保税港区)洛阳道601号(海丰物流园七号仓库6单元-07)。
法定代表人:牛海燕,执行董事。
委托诉讼代理人:朱旭,天津多为律师事物律师。
委托诉讼代理人:朱锡军,天津多为律师事务所律师。
上诉人(原审被告):天津海昌极地物业管理有限公司,住所地天津市滨海新区中心商务区海门大桥辅路海河南侧极地广场31号楼5门二层。
法定代表人:李开树,经理。
委托诉讼代理人:史普海,天津辰一律师事务所律师。
上诉人天津雅盛物流有限公司(以下简称雅盛物流公司)因与上诉人天津海昌极地物业管理有限公司(以下简称海昌物业公司)侵权责任纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初23422号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后,依法组成合议庭,于2016年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人雅盛物流公司的委托诉讼代理人朱锡军,上诉人海昌物业公司的委托诉讼代理人史普海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雅盛物流公司上诉请求:1、撤销原判决第二项,改判海昌物业公司赔偿上诉人装修费的60%即72510元;2、一、二审诉讼费用由海昌物业公司承担。事实和理由:一审判决支持上诉人60%的租金损失,但未支持上诉人的装修损失。一审判决理由存在严重事实认定错误和法律适用错误,依法应当改判1、上诉人提供的证据及证人陈述并不存在矛盾,完全可以认定上诉人装修房屋支出了120850元。首先、上诉人承租的房屋民机为303.16平方米,系毛坯房,对这样的房屋进行装修,120850元的装修费完全合理,也很节俭。其次,上诉人提供了装修费发票及材料清单,并由相关人员出庭进行质证。个别金额不一致并不足以否定上诉人进行装修并花费12万余元装修费的事实。2、上诉人与房屋出租方协商解除合同并不违反法律规定,而且上诉人与房屋出租方的谈判中处于弱势地位,房屋出租方表示,上诉人可以将房屋装修拆走恢复原状,但是房屋装修拆后不仅没有价值,而且还会产生拆除费用,无奈下,上诉人只得放弃从出租方获得装修补偿的要求。原审法院以此为由不支持上诉人的诉讼请求显然系适用法律明显错误。
海昌物业公司辩称,雅盛物流公司提供的证人证实雅盛物流公司并未与其提供的装修费发票及材料清单所记载的公司签订装修合同,而是由证人在多处以低价购置的材料进行了装修,费用不详,无法查清其具体花费了多少,而且也不能证明该采购与案涉的房屋有关,装修用了哪些地方说不清。其与出租方进行的租赁和最后的解约,雅盛物流公司确实处于一再妥协的状态,但是同时也意味着其放弃了追索的权利。
海昌物业公司上诉请求:1、依法维持一审判决第二项;2、依法撤销一审判决第一项;3、依法改判驳回雅盛物流公司关于房屋租金及保证金损失的诉讼请求;4、一、二审案件受理费由雅盛物流公司承担。事实和理由:1、雅盛物流公司并没有产生经济损失或即使产生了经济损失也已经自愿放弃了追索。雅盛物流公司在一审程序中提交的《解除房屋租赁合同协议书》,该协议明确记载:解除协议是2016年4月28日签署,雅盛公司在本协议生效之日起将房屋交付给李茂烽。在此之前雅盛物流公司一直实际使用房屋,双方是协商一致解除,并没有违约情况。并未产生实际的经济损失,即使产生损失,雅盛物流公司也通过自愿放弃的方式放弃追索。2、即使雅盛物流公司存在经济损失,也存在扩大经济损失的责任,对于扩大部分的经济损失,不应由海昌物业公司承担赔偿责任。一审程序中,雅盛物流公司自称2015年8月3日发现没电,2015年8月23日即搬离了租赁房屋,作出了相应的止损的行为,但却迟迟未将房屋交付给案外人,直至2016年4月28日,雅盛物流公司完全可以在搬离租赁房屋后,立即解除与案外人的房屋租赁关系,从而避免经济损失的扩大。
雅盛物流公司辩称,不同意海昌物业公司的上诉请求,雅盛物流公司和案外人签订的房屋租赁合同,在合同履行过程中,海昌物业公司的断电行为导致该租赁合同无法继续履行,因此,雅盛物流公司不得不与案外人解除租赁合同。由此造成的已经支付的租金损失以及已经交纳的保证金,出租方不予退还,也是按照租赁合同的条款来进行的,因此损失应由海昌公司承担。关于装修费损失一审法院没有判决,上诉人已经上诉主张并陈述理由。
雅盛物流公司向一审法院起诉请求:1、赔偿原告房屋租金70000元及保证金损失10000元;2、赔偿原告租赁房屋装修损失120850元;3、赔偿原告自行发电损失13500元;4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实:被告海昌物业公司系本区极地广场物业服务企业,原告雅盛物流公司系极地广场的租户。2014年12月1日原告与极地广场32-8号房屋业主李茂烽、刘莹签订《房屋租赁合同》约定“一、乙方租用甲方坐落于天津市塘沽区极地广场32-8,建筑面积为303.16平方米。租用期三年,自本合同生效之日开始计算。二、租用期限内房屋租金为人民币,每年租金140000元(大写:壹拾肆万元整)。租金每年一付,乙方于租用期限内每年1月1日前付清一年租金。……九、违约责任1.本合同生效后,如乙方违约,乙方已缴房屋租金不退,并一次性支付违约金10000元人民币(自违约之日起三十天内付清)……”。2014年12月1日、2015年7月16日,业主李茂烽分别为原告书写了收条,证实已收到原告向其支付的2015年全年租金140000元及保证金10000元。2016年4月28日,原告(乙方)与业主李茂烽(甲方)签署解除房屋租赁合同协议书,约定:“一、自本合同协义生效之日起,以上房屋租赁合同解除。合同解除后甲乙双方互不追究违约责任。二、乙方应于本协议生效之日起将房屋移交给甲方。三、关于该房屋的装修费和租金保证金以及乙方所欠物业费等,甲方不需要在向乙方主张,乙方也不再向甲方主张。本协议生效后甲乙双方就该部分费用互不相欠。四、如乙方按照约定履行本协议的全部义务,甲方免除乙方所欠的合同解除前的租赁费。五、本协议自双方签字盖章日起生效。……”。另查,被告与天津极地旅游公司曾签署《前期物业服务合同》,约定被告为天津海昌极地海洋世界商业街的前期物业服务企业。2012年7月11日极地广场32号楼8单元业主李茂烽、刘莹办理入住手续。根据原、被告双方申请,一审法院到滨海新区公安局塘沽分局中心商务区派出所调取2015年8月18日上午出警记录两份,同时派出所出具情况说明一份,该说明记载如下“2015年8月18日9时46分许,我所接分局110指挥中心派警:报警人称在滨海新区塘沽海昌商业街物业32-8底商,有人私自接电。接报后我所立即派警赶往现场。经了解,系当事方海昌物业因业主天津雅盛物流公司拖欠物业费,不卖给雅盛一方商业用电,雅盛一方因无法正常办公,故当日自行接电。经民警调解,雅盛一方表示愿拿出2000元作为用电押金,让海昌物业一方先行卖电,之后在进一步协商交物业费一事,海昌物业一方表示不接受押金,必须要雅盛交物业费,否则不卖电,后民警告知其到法院起诉解决。”。在庭审中,原、被告均确认2015年8月22日原告从极地海昌32-8号房屋搬出。
一审法院认为,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。原告与被告所服务的小区业主签订房屋租赁合同并交纳了2015年全年的租赁费140000元及保证金10000元,被告因原告不缴纳物业费而拒绝为原告售电,造成原告解除租赁合同而搬迁,对原告为此产生的合理损失,根据法律规定,被告理应予以赔偿。但根据公安机关的证明,证实被告不向原告售电也事出有因,原告作为租赁房屋的使用者应根据业主与物业公司达成的协议及时履行交纳物业服务费用的义务,不应私自接电,故原告对其解除租赁合同而造成的损失也负有一定的责任。原告主张被告赔偿租赁费70000元及保证金10000元,根据原告与所租赁房屋业主达成的解除租赁协议、收条、转账凭证以及原告实际搬迁的时间,可以证实原告向被告实际交纳的房租到2015年12月31日,原告提前搬迁,经与出租方协商后,出租方免除了原告在2016年1月至同年4月28日房屋移交给出租方之日所欠交的部分租赁费,但出租方不退还原告在2015年8月22日搬迁以后所交纳的房租(房租实际损失为:2015年8月22日搬迁后至2015年12月31日实际交付房租的最后期限,共计四个月零9天,140000元÷12月*4月+140000元÷12月÷30天*9天)50166.67元及保证金10000元,该部分房租和保证金为原告的实际损失。一审法院根据双方责任的大小酌情确定被告的赔偿责任和数额。原告主张其损失为80000元,缺少事实依据,不能全额予以支持。被告表示仅同意赔偿一个月的房屋租赁费及保证金,根据实际情况,应以原告的实际损失为限进行赔偿,对被告主张不予支持。被告主张原告提供的上半年房租及保证金交纳收条与转账记录的时间不符,无法证实保证金已经转交给出租方,经法庭调查,确认虽含保证金的转账记录发生在收条记载的日期之后,但庭审中,原告已承认该收条系后补的,具体转款时间因忘记而写错,同时被告也认同原告及出租方无其他经济往来,故在2014年12月9日出租方所收到的80000元,应认定为原告向其交纳的上半年租赁费及保证金。一审对被告上述主张,不予支持。原告主张被告赔偿租赁房屋装修损失120850元,所提证据及证人陈述相互矛盾,且在解除租赁合同中,原告也放弃向出租方再行主张权利,故对原告上述主张,一审法院实难支持。原告主张被告赔偿自行发电损失13500元,举证不足,不予支持。综上,依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、被告天津海昌极地物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告天津雅盛物流有限公司房屋租赁费50166.67元及保证金10000元,共计60166.67元的60%,即36100元;二、驳回原告天津雅盛物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元,减半收取2258元,由原告天津雅盛物流有限公司负担1874元(已交纳),其余384元由被告天津海昌极地物业管理有限公司负担,于本判决生效后十日内给付原告。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,雅盛物流公司在租赁房屋期间,海昌物业公司为其提供物业服务,虽然雅盛物流公司欠缴物业服务费,但海昌物业公司采取拒绝售电的行为不当,导致雅盛物流公司不能正常使用租赁的房屋,雅盛物流公司与出租方解除租赁合同并搬出房屋。海昌物业公司对雅盛物流公司由此造成的合理损失应承担侵权责任。一审法院根据双方过错认定各自承担责任的比例,并无不当。雅盛物流公司与出租方解除租赁合同,雅盛物流公司已交纳2015年8月22日至2015年12月31日的租金及保证金,出租方不再退还,该部分应属于雅盛物流公司的实际损失。雅盛物流公司主张的装修损失,证据不足,且雅盛物流公司不再向出租方主张。据此,一审法院确认雅盛物流公司的损失范围并无不当。上诉人雅盛物流公司的上诉请求,证据不足,本院不予支持。上诉人海昌物业公司在一审庭审中确认雅盛物流公司于2015年8月22日搬出租赁房屋,其上诉主张雅盛物流公司一直实际使用租赁房屋,但未举证加以证明。雅盛物流公司已交纳2015年8月22日至2015年12月31日的租金及保证金为其实际损失,上诉人海昌物业公司主张雅盛物流公司没有产生经济损失、即使产生经济损失也已经放弃追索权利及雅盛物流公司存在扩大经济损失,其不应承担赔偿责任,缺乏事实根据,本院不予支持。
综上,二上诉人的上诉请求,均不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉人天津雅盛物流有限公司交纳的二审案件受理费710元,由上诉人天津雅盛物流有限公司承担。上诉人天津海昌极地物业管理有限公司交纳的二审案件受理费703元,由上诉人天津海昌极地物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李宝罡
代理审判员 曹 静
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 李珊珊