＼n福建省福州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）榕民终字第1184号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。＼n法定代表人徐步升，董事长。＼n委托代理人吴挺明、朱燕玲，国浩律师（福州）事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）朱本瑞，男，1952年3月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）陈秀贞，女，1958年3月26日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）朱在亮，男，1980年7月8日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。＼n委托代理人潘祥勇，北京中银（福州）律师事务所律师。＼n上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升公司）因与被上诉人朱本瑞、陈秀贞、朱在亮商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2012）台民初字2719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。上诉人群升公司的委托代理人朱燕玲，被上诉人朱本瑞、陈秀贞、朱在亮的委托代理人潘祥勇到庭参加诉讼。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2009年1月11日，原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮（买受人）与被告群升公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路“群升国际三期H地块”第HX#楼X层XXX单元房预售给原告；该商品房建筑面积为75.23平方米，总价款为566558元；被告应当在2010年12月31日前履行交房义务；原告已于签订本合同时付清首期购房款176558元，剩余购房款39万元由原告申请银行按揭贷款；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理，即原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01％向原告支付违约金；等等。另，该合同附件六《合同补充协议》第二条第2项约定“买受人同意于签订本协议后10日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。买受人逾期未完成办理的，视为买受人自动放弃购买权，出卖人有权对买受人选定的物业另行处理，并扣除人民币5万元违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。”上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记，原告向被告支付了全部购房款，被告亦按时履行了交房义务。＼n原审另查明，原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮因申请银行按揭贷款，与中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行（贷款人）、被告群升公司（保证人）订立了《个人购房借款合同》，该合同落款处载明的合同签署日期为“2009年3月20日”。同年3月30日，工商银行发放了贷款39万元。＼n原审又查明，2012年2月10日，福州市房地产交易登记中心向被告群升公司发出《初始登记通知书》，对群升国际H地块HX#楼、HX#楼、幼儿园及HX#、HX#楼地下室房屋产权准予初始登记。当月16日，被告向原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮开具了补交所购商品房面积差价款6401元的《销售不动产统一发票（自开）发票联》，原告收到了办理房屋所有权登记所需的全部资料。＼n原审法院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，依约履行交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年2月10日才完成群升国际H地块第HX#楼房屋产权的初始登记，并于当月16日向原告开具所购商品房面积差价款的结算发票，使原告不能在交房后90日内即2011年3月31日之前及时办理所购商品房的房屋所有权登记，被告的行为构成违约，依据合同的约定，被告应当按照原告已付购房款566558元的每日万分之一的标准，向原告支付自2011年4月1日起至2012年2月16日止的逾期办理房屋所有权证违约金18186.51元（即566558元×0.01％×321天）。诉讼中，被告对原告主张逾期办证违约金的诉讼请求提出了其已依约履行了交房义务，且原告是通过贷款方式购买商品房的，因此产权证办理事宜不影响原告实现商品房的居住、经营的现实功能，未给原告造成实际损失的答辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并结合本案的实际情况，原审法院酌情将被告应当支付的违约金降低至14549.21元（即18186.51元×80%）。被告提出本案《商品房买卖合同》中约定的原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，其应承担违约责任的条款不公平且因规划用地审批问题，造成其施工进度、验收、产权总登延误，因此不应承担2011年4月1日至2011年12月31日间的逾期办证违约责任的答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。＼n另，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第2项的约定，反诉被告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮应于《商品房买卖合同》签订后10日内，携配偶及有关证件到反诉原告群升置业公司指定地点签署贷款文件，但反诉原告在诉讼中没有提供证据证明其于何时通知反诉被告到何处签署贷款文件，不能证明反诉被告的行为构成违约，且反诉原告在反诉被告未于《商品房买卖合同》订立后10日内签署贷款文件的情况下，并未要求与反诉被告解除合同，另行处理反诉被告选定的物业，而是收取了反诉被告申请的按揭贷款、向反诉被告交付了所购商品房并向出具给反诉被告办证所需的必要证明文件，与反诉被告继续履行了《商品房买卖合同》，在此情形下，反诉原告要求反诉被告按照《合同补充协议》第二条第2项的约定支付逾期缴纳购房款的违约金50000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮支付逾期办理“群升国际三期H地块”第HX#楼X层XXX单元房屋所有权证的违约金人民币14549.21元。二、驳回原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费人民币254元，由原告朱本瑞、陈秀贞、朱在亮负担51元，被告福建群升置业有限公司负担203元。原审反诉案件受理费人民币525元，由反诉原告福建群升置业有限公司负担。＼n上诉人群升公司上诉称：一、关于本诉：1、上诉人已于2012年2月10日获得初始登记通知书并通知被上诉人办理房屋产权登记，若被上诉人未在2012年4月11日前办好房屋产权证，可证明被上诉人并不积极办理房屋产权证，且被上诉人的行为已经违反了《商品房买卖合同》附件六第七条之约定，上诉人可主张其逾期办理产权证的违约责任。2、《商品房买卖合同》中关于90日办理产权登记的约定，对上诉人不客观、不公平。2007年11月至2009年3月间，福州市房地产交易市场规范化的商品房买卖合同要求开发商在90日内办理产权登记，但事实证明不可行，且2009年3月相关主管部门对合同范本中的办证时间改为了365日。3、上诉人开发的群升国际H地块，遇到不可抗力事件，造成施工困难，相关审批手续延后，办理产权登记困难。4、上诉人因遇不可抗力事件逾期完成讼争地块的初始登记，并未给被上诉人造成实际损失。二、关于反诉：1、上诉人认为根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第二项之10日的时间约定，应由被上诉人在签订《商品房买卖合同》10日内主动、自行签署贷款文件，完成被上诉人在合同中约定的义务。2、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第二项包含如下意思：首先，上诉人与被上诉人在签订合同时，已明示指出被上诉人应在10日内签署贷款文件；其次，关于“指定地点”是一个笼统的说法，仅起到推介作用，并不能本质上决定被上诉人到哪个银行签署贷款文件；最后，被上诉人与贷款银行是基于他们之间平等民事主体之间的民事法律关系而签署文件，这与指定地点毫无关联。3、《商房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第二项约定为被上诉人未能按期签署贷款文件的选择并列性违约条文，故上诉人有权选择违约结果，即针对被上诉人未能按期签署贷款文件的违约行为，上诉人仅要求被上诉人承担支付人民币5万元的违约责任。上诉人群升公司请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉诉讼请求。2、判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。＼n被上诉人朱本瑞、陈秀贞、朱在亮答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。＼n二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。＼n根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。＼n本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。讼争《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，合同明确约定了如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。现上诉人主张“90日办证时间不客观、不公平”依据不足，本院不予采纳。合同履行过程中，由于上诉人未按约定履行义务，致使被上诉人未能在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权登记，上诉人的行为已构成违约，应根据合同约定向被上诉人承担违约责任即支付违约金。现上诉人以逾期办证未给被上诉人造成实际损失为由主张其不应承担违约金，但订立合同违约条款的主要目的在于补偿守约方的损失和惩罚违约方的违约行为，故上诉人的该主张不能成立，本院不予采纳。另，上诉人主张其逾期办理所有权初始登记系政府原因造成的，属于不可抗力，但其提供的证据并不足以证明该主张，本院亦不予采信。＼n一审诉讼中，上诉人根据附件六《合同补充协议》第二条第2项的规定，提起反诉请求被上诉人支付逾期办理相关贷款文件的违约金50000元。由于上诉人未能举证证明其于何时通知被上诉人至何地签署贷款文件，一审法院根据案件实际情况认定上诉人提出被上诉人构成违约的主张不能成立并无不当。而且，《合同补充协议》第二条第2项约定的上诉人向被上诉人收取50000元违约金的前提条件为“房屋由上诉人另行处置，并向被上诉人退还购房款”，但从本案被上诉人已交付购房款、上诉人已交付房屋的合同履行情况来看，该前提条件亦不存在。因此，现上诉人要求被上诉人支付违约金50000元没有合同依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费779元，由上诉人群升公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长雷晓琴＼n代理审判员汪霞＼n代理审判员张佳佳＼n二〇一四年五月十二日＼n书记员李晶