广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3053号
上诉人（原审原告、执行案外人）：崔秋葵，女，1974年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：广东高明农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道中山路333号，统一社会信用代码：91440600682482843G。
法定代表人：彭洪辉。
原审第三人（被执行人）：佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地：广东省佛山市高明区杨和镇高明大道167号二座，统一社会信用代码：91440608576451955X。
法定代表人：林志超。
原审第三人（被执行人）：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居A座首层车库104号，统一社会信用代码：91440608193882758Q。
法定代表人：林建华。
原审第三人（被执行人）：林志超，男，1959年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
原审第三人：林玉珍，女，1961年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
原审第三人（被执行人）：刘以勤，男，1948年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
上诉人崔秋葵不服广东省佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）（2017）粤0608民初3541号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。经过阅卷、法庭调查，决定不开庭审理。本院于2018年5月9日公开进行了法庭调查。上诉人崔秋葵的委托诉讼代理人李杏颜到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
高明区法院查明，原告崔秋葵及其丈夫何东明经朋友介绍到林志超开发的位于高明区荷城街道××3号“聚贤居”楼盘挑选车库，选定109号车库后林玉珍经其丈夫林志超同意以11500元/平方米单价出售给崔秋葵。2013年8月24日，崔秋葵通过何东明账户转账付购房款25万元到林志超账户。2013年8月26日，林玉珍作为经办人（乙方代表）与原告崔秋葵签订了一份事先打印好的《购房协议》，该协议的甲方为崔秋葵，乙方为林志超，双方约定，甲方向乙方购买位于高明区荷城街道××3号聚贤居首层109号车库，建筑面积共34.04平方米，单价为11500元/平方米，总房款391460元，维修基金款1702元，合计393162元；首期支付房款30万元，乙方则当即交付车库锁匙，剩余房款93162元，乙方必须在11月30日前到行政服务中心办理房产过户手续，并办好房产证、土地证后甲方才支付剩余房款；办理房产过户手续费用甲、乙双方各付一半，办证前预付办证费用1万元，多除少补；若到期不能付清欠款，则按欠款总额每月加收利息千分之十五；该车库未过户前，若乙方原因不能如期过户或造成甲方损失时，甲方有权要求乙方全额退款，并向甲方支付总房款5%的违约金。原告崔秋葵在甲方一栏签名，林玉珍在“经办人（乙方代表）”一栏签名。协议签订当日，原告的丈夫何东明通过其账户再次转账支付了5万元到林志超账户，佛山市高明区荣业房地产开发有限公司（以下简称：荣业公司，系林志超一人公司，高明区法院另案已确认该公司与林志超存在财产混同）向原告出具收据两份，确认收到原告崔秋葵的购房款25万元和5万元。2013年12月25日，在涉案房屋上开立了用水新用户，户名是林志超；2014年1月，原告崔秋葵为涉案车库交纳了第一笔水费。
另查明，涉案车库的产权人是第三人林志超，产权登记时间为2012年2月21日，房地产权证号为粤房地权证佛字第050××181号。第三人林志超于2013年9月5日将涉案车库抵押给了申请执行人广东高明农村商业银行股份有限公司（以下简称：高明农商行）（被执行人林志超之前也曾将涉案车库抵押给了案外人，后又注销了抵押权登记），并办理了抵押登记。原告崔秋葵承认林志超抵押后不久已告知原告抵押事实，但原告相信其有能力解押后办理过户而未采取解除合同等措施进行救济。高明区法院以（2015）佛明法民二初字第226-14号民事裁定书于2015年10月20日查封了涉案车库。2016年1月12日，申请执行人高明农商行与第三人林玉珍、林志超、荣业公司、佛山市高明区同宇商贸城有限公司（以下简称：同宇公司）达成调解协议，并由高明区法院以（2015）佛明法民二初字第226号民事调解书确认其调解内容，该调解书已于2016年1月20日生效。根据该调解书的第四项，包括涉案车库在内的17处抵押房产共同为申请执行人高明农商行的借款本金624万元及其利息等应支付款项作抵押担保，高明农商行对抵押房产享有优先受偿权。2016年3月30日，申请执行人高明农商行向高明区法院申请执行，高明区法院以（2016）粤0608执603号案立案受理，涉案车库的查封转为执行中的查封。高明区法院拟对涉案房产进行拍卖期间，案外人崔秋葵于2017年9月8日向高明区法院提出案外人异议，请求中止对涉案车库进行执行并解除对涉案车库的查封。2017年9月5日，被执行人林志超向原告出具《确认书》，其内容为“本人林志超对于2013年8月26日甲方崔秋葵与乙方林志超签订的《购房协议》，该协议最后由林玉珍签名一事，本人确认如下：林玉珍是本人的合法妻子，本人在当时授权林玉珍代理本人签订《购房协议》，本人对于该《购房协议》约定的房屋买卖行为予以确认，并且愿意按照合同的约定履行相关义务。”庭审时，原告再补交了一份林志超签名的时间为2017年11月20日的书面意见《出售109号车库情况说明》，内容如下：“关于高明区荷城街道××3号聚贤居首层109号车库，本人林志超于2013年8月26日与崔秋葵签订《购房协议》，将该车库出售给崔秋葵，对于出售该车库相关情况，本人说明如下：1、崔秋葵是朋友吴兆斌介绍过来的，当时她是第一个来选购车库。她选好后在售楼部协商价钱，本人当时外出没有在售楼部，本人妻子打电话让我定价，我确定价格为11500元/平方米。出售该车库本人是知情并且同意的，因本人当时外出，所以当时委托妻子林玉珍代理本人出售车库，并且签订《购房协议》。2、崔秋葵于2013年8月24日支付购房款25万元，于2013年8月26日支付购房款5万元，上述30万元购房款均由崔秋葵的丈夫何东明通过银行转账到本人林志超的银行账户。3、本人收齐首期购房款30万元后，于当天即2013年8月26日将车库交付给崔秋葵，并将车库钥匙交给崔秋葵。4、将车库出售给崔秋葵后，由于本人资金周转需要，在未经崔秋葵同意下，将车库抵押给高明农商行。崔秋葵多次催促本人按照协议的约定办理过户手续，但因贷款未还，抵押尚在，一直无法办理。”
高明区法院认为，本案争议的焦点在于案外人（原告）对涉案车库有无足以排除执行的实体权利及应否停止执行涉案车库。
关于原告崔秋葵与第三人荣业公司的《购房协议》的效力问题。据查明的事实，2013年8月26日，第三人林玉珍以经办人名义代理林志超与原告崔秋葵签订《购房协议》时并没有登记名义人林志超的书面授权，但由于涉案车库是登记在林志超名下的夫妻共同财产，林玉珍依法享有处分的权利。同时，依据婚姻法夫妻之间对重大财产的处分应协商一致之规定，再结合林志超的陈述及其日常交易多次委托林玉珍办理的交易习惯，高明区法院认定林玉珍订立合同时系有权代理。由于双方订立购房合同意思表示真实，未违反公序良俗，未损害他人的合法利益，合同不存在无效的情形，所以高明区法院依法确认《购房协议》合法有效。即使如被告所主张的未经登记权利人林志超同意转让，也只会导致物权不发生变动，买受人不能取得物权而已，并不能改变合同的有效性。在合同履行过程中，林志超于2013年9月5日违约将标的物作为抵押借款的抵押物而设定了抵押权，为高明农商行的贷款作担保。相对出卖人而言，买受人崔秋葵在此方面是没有过错的。
关于涉案车库的所有权归属问题。基于上述合法有效的书面合同，案外人崔秋葵享有涉案车库的物权期待权，但该权利因第三人林志超在标的物上设定了抵押权而受到限制。对于不动产的物权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”作为不动产的涉案车库的权属不是由事实上的占有状态决定，而是由法律程序确定，即根据不动产登记部门的登记来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：异议复议规定）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”涉案车库现行登记的权属人为“林志超”，未发生转移，即物权人为林志超。原告依据其占有事实和生效买卖合同的过户请求权主张涉案车库的所有权没有法律依据，高明区法院不予支持。
原告崔秋葵对涉案车库享有的物权期待权并不能排除申请执行人高明农商行的申请执行。
理由之一，本案被告高明农商行的抵押权是善意取得的。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。参照上述不动产所有权善意取得的规定，不动产抵押权善意取得的要件包括以下两个：第一，债权人是善意的（非明知或串通）；第二，已经进行不动产抵押权登记。本案涉案车库已转让原告并由原告合法占有，第三人林志超将其抵押属于无权处分。但被告高明农商行在接受抵押财产作为担保物时无证据证明其已知道标的物已转让或抵押人告知其已转让（原告也确认高明农商行并未到现场察看），也不可能从不动产登记中查询得知未办登记和备案的转让行为，因而其与林志超订立抵押合同时系善意的。另一方面，抵押权已办理了抵押登记，取得他项权证。所以，被告高明农商行的抵押权属于善意取得，不论涉案车库是否属于原告（执行案外人）所有，申请执行人对执行标的的抵押权，均可以对抗原告主张的所有权和过户请求权。同时，由于涉案车库的所有权和抵押权均在同一登记部门登记，原告作为受让人有条件知悉不动产上存在抵押权且事实上已知道抵押存在，因此对抵押人无处分权的处分行为是明知或者应知，不属于善意第三人，受让人不能获得善意取得制度的保护。另外，从查明的案情可知，本案执行依据是高明区法院生效的民事调解书，法律文书对涉案抵押权已进行了确认，是合法有效的。原告若对抵押权进行否定，需要另案提起再审。
理由之二，申请执行人高明农商行执行涉案车库有明确的法律依据。异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述规定并不区分买受人购买标的物发生的时间是否在抵押之前。本案被告高明农商行系执行案件的申请执行人，依据生效法律文书申请执行其享有优先受偿权的抵押物，而其他当事人未能提出案件存在不应当执行的例外情形，高明区法院认为被告申请执行涉案车库适用上述规定。
理由之三，本案不符合异议复议规定第二十八条规定的条件。本条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条文中的“被执行人”是指不动产买卖合同的相对出卖方。条文中隐含了买受人与被执行人“已签订合法有效的书面买卖合同”的意思，文中也有被执行人履行过户义务的内容。执行案外人只有同时满足了以下要件才能排除执行：买受人（原告）签订了合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有了标的物、已支付了部分价款且愿意将剩余价款按法院要求交付执行，同时必须对未办理过户没有过错。对于最后一个条件，原告并不具备。因为抵押登记系以公示的形式对所有人以外的人公开相关登记信息的，法律推定买受人是已知悉抵押事实的，更何况本案原告已明确承认其早在抵押之初即知悉了抵押事实，其在长达两年多（2013年9月5日至2015年10月20日查封前）时间内未能过户系其相信第三人林志超的承诺所致，原告崔秋葵确实对过户未尽到合理的注意义务，被告高明农商行主张原告对未办过户存有过错是成立的。故本案不适用《异议复议规定》第二十八条。
综上，原告崔秋葵基于买卖合同交付义务而产生的物权期待权不能对抗被告高明农商行善意取得的抵押权，不能排除对涉案车库的执行。其对涉案车库主张所有权于法无据。高明区法院应驳回其全部诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，缺席判决如下：驳回原告崔秋葵的诉讼请求。
上诉人崔秋葵不服该判决，向本院提出上诉，上诉请求：1.请求判令高明区法院不得执行佛山市高明区荷城街道××3号聚贤居首层109车库；2.请求依法确认佛山市高明区荷城街道××3号聚贤居首层109车库所有权归上诉人崔秋葵；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于高明区法院认为“崔秋葵对涉案车库未办过户未尽合理义务，存在过错，故不适用异议复议规定第二十八条”，上诉人认为高明区法院对此认定有误。第一，涉案车库未办过户的原因是林志超将涉案车库抵押给高明农商行，而且是在崔秋葵签订《购房协议》后十天内已经办理抵押登记。在林志超与高明农商行办理抵押登记期间，崔秋葵完全不知情，林志超和高明农商行办理抵押登记侵害了崔秋葵的合法权益，崔秋葵作为一个善意第三人，是完全没有过错的。第二，高明区法院认为“抵押登记以公示的形式对所有人以外的人公开”，上诉人认为崔秋葵在事后知道涉案车辆已经办理抵押登记后，已经无法办理过户。涉案车库不是单独办理抵押登记的，是与其他不动产合计1588.49m2的面积同时办理抵押登记的，为借款本金6240000元提供抵押担保，抵押担保期限为2013年9月5日到2016年9月。另涉案车库于2015年10月20日已经被高明区法院查封，后陆续被其他法院轮候查封，崔秋葵完全没有机会办理过户手续，高明区法院认定“崔秋葵确实对过户未尽到合理的注意义务”是不正确的。第三，异议复议规定第二十八条第（四）项中明确规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”与本案情形不符，本案中，涉案车库未办理过户，不是因为上诉人崔秋葵的自身原因，而是林志超和高明农商银行对涉案车库办理抵押登记。综上，上诉人认为涉案车库未能办理过户，上诉人没有过错。根据异议复议规定第二十八条的规定，应排除对涉案车库的执行。二、上诉人认为本案不应适用异议复议规定第二十七条的规定。上诉人认为，异议复议规定第二十七条但书部分明确规定“但法律、司法解释另有规定除外，且第二十八条明确规定了能够排除执行的四项条件，因此，上诉人认为应适用第二十八条的规定。三、请求确认涉案车库的所有权归上诉人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，按下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。上诉人认为其与林志超签订的《购房协议》，上诉人已经按照约定履行，现因涉案车库办理抵押登记和被法院查封导致不能过户，因此请求确认涉案车库所有权归上诉人。
上诉人崔秋葵在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人及原审第三人没有答辩也没有提交证据。
经审查，对高明区法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，根据上诉人在一审期间提供的《佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案车库登记所有权人为林志超，房产证号10××81，房屋来源为向荣业公司购买，房屋建筑面积34.04平方米。在抵押情况一栏中，涉案车库于2013年9月5日办理首次抵押登记，抵押权人为广东高明农村商业银行股份有限公司杨和支行（即原审判决中认定的案外人信用社），不动产登记证明号为佛他052×××845，债务履行期限至2016年9月，抵押面积或份额为面积1588.49平方米（即与其他房地产一并抵押）。2015年8月20日再次办理抵押登记，抵押权人仍为广东高明农村商业银行股份有限公司杨和支行（高明农商行由原来的佛山市高明区农村信用合作联社组建），不动产登记证明号为056×××391，债务履行期限为2023年9月，抵押面积或份额为1697.21平方米。（房屋买卖）预告登记一栏显示情况为无。
本院认为：首先，被上诉人高明农商行是善意取得的抵押权人，上诉人崔秋葵是否善意签订《购房协议》则难以确定。涉案车库登记在抵押人林志超名下，高明农商行于2013年9月5日办理涉案车库的抵押登记，相关的调查了解通常早于登记前已完成，不存在须于2013年8月26日去现场查看涉案车库使用现状的问题，在林志超未告知的情况下，更不可能知道上诉人于2013年8月26日签订《购房协议》并于当日交付使用一事。而上诉人称经朋友介绍购房，但《购房协议》的签订、款项的支付均非按正常程序进行，事后明知出卖人林志超已抵押该涉案车库给高明农商行，不可能按《购房协议》约定时间即11月30日（该时间无具体年份）前办理房产证、土地证，上诉人亦没有按正常情形行使权利救济，其向法院提出异议的时间更是在2017年8月30日法院张贴公告之后（高明区法院于2015年10月20日首查封）。上诉人的行为表现，与一个正常的购买者完全不同。
其次，上诉人签订《购房协议》后，怠于行使权利，应承担其因自身过错而造成的不利后果。在高明区法院一审庭审笔录中，上诉人承认在购买涉案车库后，“没有查询过（涉案房屋的登记情况），但知道有抵押给信用社，是在催林志超过户时林志超告诉的”。对法官提问“知道涉案车库抵押给了高明农商行，为何不采取进一步措施”时，上诉人承认是“因为林志超的公司经营状况恶化是在近一年，当时林志超的公司运作正常且其也承认会还贷，因此原告一直相信林志超是有能力还贷并为原告办理房屋过户的”。
再次，依照异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人（即申请执行人）高明农商行享有对执行标的的担保物权，并已经生效法律文书确认，足以对抗上诉人（案外人）提出的排除执行异议；上诉人（案外人）自身对未能办理房屋过户手续具有过错，其请求应不予支持。上诉人若对被上诉人高明农商行对涉案房产所享有的抵押权有异议，应通过其他法律途径解决。
综上，上诉人崔秋葵的上诉无理，依法应予驳回。高明区法院作出的（2017）粤0608民初3541号民事判决，认定事实基本清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7197元，由上诉人崔秋葵负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎健毅
审判员 陈秀武
审判员 李 慧
二〇一八年六月十二日
书记员 张宗馨