山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执异57号
案���人：刘军，男，1980年9月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：迟宗媛，山东嘉翔律师事务所律师。
申请执行人：烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行。住所地：烟台市福山区福海路**号。
负责人：初福川，行长。
委托诉讼代理人：段爱群，山东鑫士铭律师事务所律师。
被执行人：烟台西飞铝业有限公司。住所地：烟台市芝罘区楚毓路**号。
法定代表人:赵贤福，董事长。
被执行人：烟台凌泰置业顾问有限公司。住所地：烟台市莱山区宏福园小区**号楼。
法定代表人：孔宪刚，董事长。
委托诉讼代理人：陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。
在本院执行申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与被执行人烟台西飞铝业有限公司、���台凌泰置业顾问有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘军于2011年7月13日对执行位于烟台市莱山区港城东大街588号1号楼103号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘军称，请求撤销烟台市中级人民法院（2015)烟执字第549-2号执行裁定，依法保护刘军对涉案房产合法的承租权、使用权、经营权、优先购买权等相关权益。事实与理由：一、案外人刘军和被执行人烟台凌泰置业顾问有限公司是租赁关系，案外人刘军对莱山区港城东大街588号1号楼103号房产拥有合法的租赁权、使用权、经营权和优先购买权。案外人刘军和烟台凌泰置业顾问有限公司于2014年12月13日签订了一份房产租赁合同，租赁房产位于烟台市莱山区港城东大街588号1号楼101号、103号房，其中103号房就是涉案被拍卖处分的房产，合同期限自2014年12月31日至2025年3月31日止，年租金为20万元。案外人刘军分别于2014年11月18日、11月19日、11月20日分三次支付给烟台凌泰置业顾问有限公司租金70万元、70万元、60万元，合计200万元。合同期内的房租全部付清，该租赁的房产案外人刘军用于经营中。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。因此，根据合同法买卖不破租赁的原则，案外人刘军对涉案房产有合法的承租权和优先购买权。人民法院可以进行拍卖，但是应当考虑涉案房产作为承租方刘军的优先购买权，申请人刘军有优先购买的权利，但是贵院却剥夺了案外人刘军的优先购买权，没有在合理的期限内通知刘军优先购买，就进行了涉案房产的拍卖，导致刘军丧失了优先购买权。另外，即使通过拍卖将涉案房产抵顶本案所涉及的债务，但是仍然不能裁定交付给申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行所有，不能由烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行涉案房产的使用，该房产因案外人刘军的合法租赁，在租赁期内，任何人都不能对涉案房产进行使用和支配，只有在租赁合同到期后，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行才有权接管涉案房产，对涉案房产进行管理和使用。
申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行称，刘军的异议请求没有法律依据。
被执行人烟台凌泰置业顾问有限公司称，对刘军的异议请求没有异议。
本院查明，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与烟台���飞铝业有限公司、烟台凌泰置业顾问有限公司借款合同纠纷一案，本院作出（2015）烟商初字第86号民事判决，判决：一、被告烟台西飞铝业有限公司于判决生效后十日内返还原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行借款本金500万元、利息263220.38元（利息计算截止到2015年5月8日），并自2015年5月9日至判决生效之日按借款合同约定的利率支付所欠款项的利息；二、原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行有权对被告烟台凌泰置业顾问有限公司名下的坐落于莱山区港城东大街588号1号楼103号（房产证号：烟房权证莱字第××号）建筑面积460.37平方米的房产及107.75平方米（土地证号：烟国用2013第22**号）的土地使用权的拍卖、变卖或折价的价款，在700万元的范围内享有优先受偿权。
该判决生效后，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行申请执行，��院立案执行。2015年12月25日，申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行向本院提出申请，要求对涉案抵押物进行评估、拍卖。经三次拍卖均因无人竞买而流拍。2017年1月9日，本院依法对上述房产及土地使用权以第三次拍卖确定的保留价进行变卖，变卖期内亦无人应买。申请执行人于2017年3月25日向本院书面申请，请求以变卖价3031518.08元接受上述房地产。本院于2017年3月30日作出（2015）烟执字第549－2号执行裁定书，裁定：一、将被执行人烟台凌泰置业顾问有限公司名下位于烟台市莱山区港城东大街588号1号楼103号，房屋所有权证号为烟房权证莱字第××号项下建筑面积460.37平方米的房产及土地使用权证号为烟国用（2013）第2279号项下107.75平方米土地使用权共计作价3031518.08元，交付申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行所有抵偿本案相应数额的债务。二、申请执行人烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
另查明，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与烟台凌泰置业顾问有限公司于2013年12月21日签订一份《最高额抵押合同》，烟台凌泰置业顾问有限公司对烟台西飞铝业有限公司的借款提供最高额担保，抵押的财产为烟台凌泰置业顾问有限公司所有的位于莱山区港城东大街588号1号楼103号（房产证号：烟房权证莱字第××号）建筑面积460.37平方米房产及107.75平方米的（土地证号：烟国用2013第22**号）土地使用权。双方到烟台市国土资源局莱山分局和烟台市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，领取了烟莱他项（2013）第0213号土地他项权证书和编号为烟房他证莱字第L0090**号房屋他项权利证书。
案外人刘军向本院提起执行异议，主张2014年12月31日，其与被执行人烟台凌泰置业顾问有限公司签订一份房产租赁合同，约定被执行人烟台凌泰置业顾问有限公司将位于烟台市莱山区港城东大街588号1号楼101号、103号房，出租给刘军作经营用房使用，合同期限自2014年12月31日至2025年3月31日止，年租金为20万元。案外人刘军分别于2014年11月18日、11月19日、11月20日分三次支付给烟台凌泰置业顾问有限公司租金70万元、70万元、60万元，合计200万元。案外人刘军还主张其分别于2017年2月25日、2017年5月30日将涉案房产转租给李勇、王家俊。案外人刘军提交三份租赁协议、三份建设银行回单、三份收据予以证明。
再查明，烟台卫正房地产估价有限公司对涉案房地产进行评估时，于2016年1月27日对现场进行勘验，并对涉案房产情况进行了拍照，经评估人员现场进行勘查，位于烟台市莱山区港城东大街588号1号���103号，规划用途为办公用房，现状为空置，室内无装修。
本院认为，双方争议的焦点问题是案外人刘军对涉案房产是否享有优先购买权，刘军要求撤销本院作出的（2015）烟执字第549－2号执行裁定，应否支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物���，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。本案中，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与烟台凌泰置业顾问有限公司于2013年12月21日签订一份《最高额抵押合同》，烟台凌泰置业顾问有限公司将涉案房地产抵押给烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行，并到有关部门办理了抵押物登记手续，生效法律文书判决烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行对抵押物享有优先受偿权。即使案外人主张的租赁关系成立，也是在烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行抵押权设立以后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人，依法应当予以涤除。因此，案外人主张对抵押物享有优先购买权，要求撤销本院（2015）烟执字第549－2号执行裁定，于法无据，本院不予支���。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人刘军的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年七月二十六日
书记员 潘姝卉