＼n上海市宝山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）宝民三（民）初字第290号＼n原告上海斯旦特机械设备有限公司。＼n法定代表人计云超。＼n委托代理人黄雪松，江苏卢天明律师事务所律师。＼n被告浙江省东海建设有限公司。＼n法定代表人蒋培毅。＼n委托代理人王翔。＼n原告上海斯旦特机械设备有限公司诉被告浙江省东海建设有限公司土地租赁合同纠纷一案，原告上海斯旦特机械设备有限公司于2015年1月16日起诉来院，本院于2015年1月22日向被告浙江省东海建设有限公司送达起诉状副本等诉讼材料。经本院诉前调解，双方调解未成，本院于2015年2月12日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告上海斯旦特机械设备有限公司的委托代理人黄雪松，被告浙江省东海建设有限公司的委托代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告上海斯旦特机械设备有限公司诉称，2011年，原、被告签订《场地租赁合同》，由被告向原告承租上海市宝山区罗泾镇潘川路XXX号场地（以下简称系争场地）。合同签订后，被告自2015年1月1日起拖欠租金未付，故原告起诉要求解除双方间的场地租赁合同，被告搬离系争场地，并向原告支付违约金人民币48，000元。＼n被告浙江省东海建设有限公司辩称，租赁合同签订后，被告一直正常支付租金。虽然租赁合同约定租金应提前支付，但之前租金支付也会晚一点，租金都是现金支付或支票支付，从未银行转账支付。在应当支付2015年租金的时候，由于被告经办人工作中出现了偏差致使未按时支付租金，一是不知道原告的公司股权结构发生了变化，二是经办人去支付租金时，要求原告先出具收据后再付支票，但原告的工作人员表示要先付钱再出具收据，致使双方产生了争议，被告的经办人就说暂时不付了。此后，原告的法定代表人觉得事情搞僵了，就要求解除合同。现在被告仍愿意支付租金，不同意原告的诉讼请求；且原告主张的违约金标准过高，要求调低。＼n经审理查明，2011年，原告（出租方，甲方）与浙江省东海建设有限公司第八分公司（承租方，乙方）签订《场地租赁合同》，其中约定，甲方将位于上海市宝山区罗泾潘川路上海斯旦特机械设备有限公司内的一块空地，约5，500平方米出租给乙方作仓库使用。租赁期限五年，从2011年7月1日至2016年6月30日止。合同第三条约定，租金：年租金24万元，租金每半年支付一次，每次支付租金12万元，需提前七天，先付后用。保证金：租赁合同签订时，乙方应向甲方支付3万元保证金，租赁期满时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3、租金支付：现金支付，甲方出具收款收据。合同第六条约定，1、任何一方违约，将以本合同金额的20%作为违约的金额赔偿对方。2、若有下列情况之一的，双方都有权单方面解除合同。……（3）承租人不支付或不按时支付租金或拖欠各种费用。审理中，原、被告一致确认，浙江省东海建设有限公司第八分公司没有经过工商登记，没有主体资格，本案中应由被告承担租赁合同项下的权利义务。＼n2014年12月28日，原告向被告及浙江省东海建设有限公司第八分公司发律师函，主要内容是，被告拖欠租赁款12万元和违约金等至今未付，水电费经多次催要无果，且被告在租赁场地违规搭建很多活动板房，经政府航空拍摄被确定为违建，被告行为均违反了合同第六条的约定和合同法的规定，已构成严重违约，故函告立即解除租赁合同，要求被告收函后十天内作出处理，搬离现场，结清相关费用。＼n审理中，原告表示，本案中不要求对被告拖欠的租金和使用费进行处理，原告保留诉权。2014年12月24日，被告将拖欠的10月至12月的水电费支付给了原告，原告出具了相应的收据，但被告未按约支付租金。2014年12月底，原告多次与被告在现场的一个姓王的负责人沟通，主张拖欠的租金和水电费，同时要求王某提供被告负责人的电话和地址，但王某置若罔闻。2015年1月15日，原告的代理律师去了被告位于诸暨市的公司总部找被告，但接待人员又表示公司经营业务在上海，要求原告与位于上海的法务部工作人员郑某及办公室江主任联系。原告律师与郑某及江主任联系后，被告又拒绝配合，双方沟通无法进行。直至本案开庭前两个星期左右，被告的现场负责人王某找过原告的工作人员小王要求付款。但原告现在坚持要求解除合同。被告在系争场地上搭建了活动房，原告不同意利用，应由被告自行拆除。此外，因被告的违约，对原告造成了损失，致使原告无法对土地进行收益。＼n被告表示，被告此前支付租金都是与原告原厂长沈志祥联系，都是在每年的1月1日至10日，7月1日至10日期间支付租金。原告的确曾向被告的现场负责人王某索要过被告公司负责人的联系电话和联系地址，王某的确曾拒绝提供。被告于2014年12月底收到原告寄发的律师函后，找到沈志祥，获知原告的公司结构发生了变化，沈志祥已经不是厂长了。2015年1月6日，被告找原告支付租金，但双方对是先付租金还是先开具收据发生了争议，被告的工作人员王某就说暂时不付了。现被告愿意支付租金。被告在承租场地上搭建了一片活动房，被告同意在合同到期后搬离。＼n以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、场地租赁合同、律师函等，及原告与被告的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。＼n本院认为，原被告一致确认，浙江省东海建设有限公司第八分公司并未领取营业执照、且不具有法人资格，故其民事责任应当由被告承担。原告与被告就系争场地签订的场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应按约严格履行。租赁合同约定，租金每半年支付一次，需提前七天，先付后用。现被告拖欠2015年1月1日起的租金未付，已构成违约。被告主张系工作人员的工作偏差导致租金未付，并不构成对抗租金未付的合理抗辩。原告起诉前，曾多次向被告催讨租金，被告仍未支付，原告主张要求解除双方间的租赁合同、被告返还场地、并支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予准许。原告主张解除合同，应当通知被告，合同自通知到达对方时解除，故系争租赁合同应当于被告收到起诉状副本之日即2015年1月22日解除。关于违约金，原告按照合同约定主张合同总额的20%即48，000元作为违约金，违约金标准并未过高，被告要求调低，缺乏依据，不予准许。此外，鉴于原告在本案中未主张租金或使用费，本案中不作处理，当事人可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：＼n一、原告上海斯旦特机械设备有限公司与被告浙江省东海建设有限公司就上海市宝山区潘川路XXX号场地签订的《场地租赁合同》于2015年1月22日解除；＼n二、被告浙江省东海建设有限公司于本判决生效之日起十五日内，搬离上述场地；＼n三、被告浙江省东海建设有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告上海斯旦特机械设备有限公司支付违约金48，000元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。＼n本案受理费减半收取为500元，由被告浙江省东海建设有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员蒋梦娴＼n二〇一五年三月三十一日＼n书记员罗仁冰＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第九十三条……＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。＼n……＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n……＼n第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n二、《中华人民共和国公司法》＼n第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。＼n……