重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝03民终3195号
上诉人(原审原告）：彭家忠，男，1962年2月14日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
上诉人（原审被告）：李义明，男，1971年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审被告）：邓文强，男，1971年12月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人：李义明，男，1971年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县桂溪镇。
上诉人彭家忠因与上诉人李义明、原审被告邓文强房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市垫江县人民法院(2016)渝0231民初1447号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭家忠上诉请求撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，其主要理由为：一、2016年4月20日，李义明在法院组织查看现场时，仅交回了一个门的钥匙，另一个卷帘门无法打开，由于李义明、邓文强没有将租赁门市恢复原状，导致上诉人一直无法使用和出租。二、李义明、邓文强系合伙关系，二人在一审庭审时也是认可的，但一审法院对此却未予认定，也未判决二人共同承担责任。三、双方在租赁合同中已经约定了必须恢复原状，但一审时，鉴定机构并未到现场查勘，一审法院就做出无法鉴定的结论，显然是错误的。四、一审中，邓文强根本就没有对违约金过高提出抗辩，但一审法院却擅自对违约金酌情处理，不符合法律规定。
李义明辩称：2016年4月20日，在法院组织调解时，我就将钥匙交还了。其次，我租房时的设备，就是现在这个现状，因此，不存在恢复的问题。三、合同明确约定了到期时间，我到期后就交了房的，不存在超期的问题。请求驳回彭家忠上诉请求。
李义明上诉请求撤销原判，改判驳回彭家忠的全部诉讼请求。其主要理由为：一、租赁合同期满后，我就将钥匙交还给了左祥会位于租赁房屋楼下的门市，并电话告知了彭家忠我不再续租。2016年4月20日，查看房屋时，我也是在左祥会位于租赁房屋楼下的门市去拿的钥匙，也能印证我已于2016年4月20日之前就交还了租赁房屋。二、根据双方的约定，租赁期限于2015年9月30日届满，同时租金实行“先交后用”，由此，可以认为，如果要续租，则应在2015年9月30日前交纳租金，如未在2015年9月30日前交纳租金，则到期自然终止，一审判决在没有查清合同到期后，我是否仍在继续使用租赁房屋的情况下，即认定双方尚未解除租赁合同，从而认定租赁合同转变为不定期租赁合同关系，是没有法律根据的。
彭家忠针对李义明的上诉辩称：李义明并未将房屋钥匙交还给我们，也未将房屋恢复原状，导致房屋无法使用和出租，请求二审法院驳回其上诉。
彭家忠向一审法院起诉请求判决：一、判令李义明、邓文强归还租赁房屋，并支付彭家忠恢复房屋原状价值5000元；二、判令李义明、邓文强支付彭家忠超期租金3114元及违约金700元。
一审法院经审理查明，2012年9月23日，彭家忠与李义明签订了《门市出租合同》，约定：彭家忠将位于重庆市垫江县商业街7号门市上门市出租给李义明经营网吧；租赁期为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止；第一年租金为4200元，尔后每年租金按上年租金递增10%，每年租金提前一个月支付；房屋内的水、电、气设施，门市卷帘门上的灯箱以及电线设施，进门的玻璃滑窗铝合金门等必须保护好，如有损坏照价赔偿；若乙方（指李义明）期满不再租赁，须提前一个月通知甲方（指彭家忠），并恢复门市公共墙、厕所以及其它的结构原貌；乙方到期不租甲方门市，又未归还门市，须按门市一年租金的两倍按天折算支付给甲方。合同签订后，李义明已向彭家忠付清2015年10月1日前的租金。
2016年3月22日，彭家忠向法院提交申请，申请对邓文强、李义明租赁其房屋拆除及恢复的费用进行评估。2016年4月20日，李义明在法院对租赁房屋进行现场查看时，已经房屋钥匙交还给彭家忠。2016年8月22日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司向垫江县人民法院发出退件函，告知：估价对象不能明确，因此退件。
另查明，彭家忠将讼争房屋租赁给李义明前，是租赁给案外人用于经营餐饮。诉讼中，彭家忠未能提交有关案外人归还门市以及将房屋租赁给李义明时原状的证据。
一审法院认为，彭家忠与李义明在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。租赁期限届满后，李义明未将房屋交还给彭家忠而继续使用租赁物，彭家忠没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限应视为不定期。诉讼中，李义明辩称已于租赁期届满时将房屋交还给彭家忠，但其未能举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2016年4月20日，李义明在法院对租赁房屋进行现场查看时，将房屋钥匙交还给彭家忠的行为，应视为李义明已将租赁房屋交还给彭家忠，彭家忠与李义明之间的租赁合同解除，故对彭家忠主张李义明返还门市的请求不予支持。
李义明在租赁期届满至2016年4月20日期间共计203天，未将房屋交还彭家忠，亦未支付租金的行为系违约行为，依法应当承担相应的法律责任。对该期间的租金按合同约定的租金标准计算为[4200×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）]÷360天×203天=3152.25元，彭家忠诉请金额为3114元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故李义明应向彭家忠支付租金3114元。对于彭家忠主张的违约金700元以及合同约定的违约金计算方式明显过高，一审法院根据其租金被占用的利息损失酌情支持200元。对于彭家忠要求李义明支付房屋恢复原状费用5000元，因彭家忠申请鉴定后，未能提供讼争房屋租赁给李义明时原状的材料，致使估价对象不能明确，鉴定机构予以退件。彭家忠主张的恢复费用无法具体确定，故对彭家忠要求李义明赔偿房屋恢复原状费用5000元的诉讼请求不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中合同的双方当事人是彭家忠与李义明，邓文强并非合同相对方，故彭家忠对邓文强主张的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、李义明于判决生效之日起十日内向彭家忠支付房屋租金3114元及违约金200元；二、驳回彭家忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李义明负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：关于还房时间。从审理查明的事实看，虽然李义明主张在2016年4月20日之前即将租赁房屋的钥匙交给了彭家忠，并电话告知了彭家忠，但其并未举示任何证据加以证明，因此，不能认定其在2016年4月20日之前即将房屋交还给了彭家忠，结合一审法院查勘现场的情况，只能认定其系2016年4月20日交还的租赁房屋，进而，可以认为，双方的租赁合同已于2016年4月20日解除。彭家忠上诉主张双方租赁合同尚未解除，邓文强应持续支付房屋占用费的理由与查明的事实不符，本院不予采纳。同样，李义明的上诉主张也不能成立，本院也不予采纳。
关于修复费用。双方在合同中约定，“期满不再租赁，须提前一个月通知甲方（彭家忠），并恢复门市公共墙、厕所以及其它的结构原貌”，因此，可以认为，李义明有恢复原状的义务，但双方未就修复内容、标准作出明确的约定，本院二审中，双方也未就修复内容、标准充分举证，无法通过鉴定来确定恢复费用，但从公平角度考虑，不赔偿显然有悖情理，同时考虑彭家忠也有疏忽，本院酌定由李义明赔偿彭家忠房屋修复费用3500元。一审判决对此未作处理，本院对此予以纠正。
关于违约金的调整。按照的合同法的规定，违约金的主要作用是为了弥补当事人因违约受到的损失，对于过分高于损失的违约金，明显偏移了法律的要义，出于社会公平的需要，人民法院有权予以调整，故，一审判决参照被占用期间的租金的利息损失酌情减少违约金，于法有据。彭家忠的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于邓文强应否承担责任。本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同的双方当事人是彭家忠与李义明，邓文强并非合同当事人，也没有证据证明李义明与邓文强存在合伙关系，故，彭家忠请求邓文强承担责任缺乏事实根据和法律依据，因此，本院对其请求不予支持。
综上，一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。彭家忠的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市垫江县人民法院(2016)渝0231民初1447号民事判决第一项，撤销第二项。
二、李义明在本判决发生法律效力后十日内赔偿彭家忠房屋修复费用3500元。
三、驳回彭家忠的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由李义明负担；二审案件受理费50元，亦由李义明负担。
本判决为终审判决。
审判长 余云中
审判员 简元华
审判员 张 艳
二〇一七年三月二十日
书记员 刘 欣