＼n广东省增城市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗增法民三初字第447号＼n原告：广州中升丰田汽车销售服务有限公司，住所地广东省增城市。＼n法定代表人：黄毅，该公司执行董事。＼n委托代理人：黄媛，该公司职员，住广东省增城市。＼n委托代理人：刘旋，该公司职员，住广东省增城市。＼n被告：朱小英，原住广东省增城市，现住广东省增城市。＼n委托代理人：卢广新，住广东省增城市。＼n第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州华兴分店，住所地广东省增城市。＼n负责人：陈玉贞，该店经理。＼n委托代理人：黄晓文，是满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的职员，住广东省广州市东山区。＼n原告广州中升丰田汽车销售服务有限公司（以下简称中升公司）诉被告朱小英、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州华兴分店（以下简称满堂红华兴分店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄媛，被告及其委托代理人卢广新，第三人的委托代理人黄晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告中升公司诉称：2013年6月22日，经第三人居间中介，原告与被告签订一份《租赁合同》。合同约定，被告将其享有所有权的现时位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑四街1号703房的房屋出租给原告，每月租金2700元，租赁期限从2013年6月24日起至次年6月24日止。原告应在同年6月24日前向被告支付8100元。其中5400元为押金，2700元为首月租金。合同签订后，原告向被告支付了上述押金和租金，被告将房屋交给原告使用。同年7月22日，被告在未通知原告的情况下，擅自更换房屋大门的门锁，在阳台外悬挂对外招租的信息。原告的工作人员因无法进入房屋，于是致电被告询问情况，被告声称原告未支付租金，如要进入使用，需要支付租金。原告马上联系第三人的业务员邹小姐到现场，在凤妍苑当值保安在场的情况下证实用原告持有的原装钥匙无法开启房屋大门的锁。同日，原告向增城市公安局永新派出所报警处理。事后被告的丈夫赶到涉案房屋，用其持有的钥匙打开大门，双方进入房屋，第三人的业务员邹小姐清点了屋内物品，确认无短缺损坏，与移交房屋时所列《房屋家私清单》记载的物品一致。次日，原告的业务员黄媛到增城市公安局永新派出所反映情况，该所民警向黄媛询问事情的经过，并制作了《询问笔录》。同日，原告将一份《告知书》交第三人转交被告，要求被告在收到本通知书之日起三日内与原告协商处理租赁事宜，但被告至今未与原告协商解决。为此向法院提起民事诉讼，请求判令，一、解除原告与被告于2013年6月22日签订的《租赁合同》；二、被告返还押金5400元；三、被告赔偿违约金5400元。＼n被告朱小英辩称：2013年6月22日，经第三人的职员周小姐居间中介，由王丰庆、李艳夫妇承租被告享有所有权的现时位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑四街1号703房的房屋，因原告仅支付员工的一部分租金，其余租金由使用人自付，于是由刘旋代签合同。合同约定，涉案房屋的使用人为王某夫妇。未经被告同意，不得对承租的房屋进行扩建、加建、改建，或者转租、分租，或者与他人互换房屋使用，原告保证不改变房屋的用途。如与他人合作使用房屋，或者利用房屋进行联营、经营的，应事前征得被告的同意，由双方议定新的租金。因签订合同时是周六，刘旋称没有钱支付押金和租金，要求在同年7月1日支付，合同在当日生效。被告表示，如今日未签订合同及支付押金、租金的，即取消合同。刘旋表示同意签约。同日，刘旋向周小姐借款1000元支付押金，并立下《借条》交周小姐收执。同日，刘旋向被告出具一份《承诺书》，承诺在同年6月24日汇款7100元支付押金和租金给被告，如在同年6月24日17时30分前未支付押金和租金的，本合同自动取消，原告支付的押金1000元归被告所有。刘旋同时承诺在每月的24日后十日内没有支付租金的，本合同自动取消。稍后，王某夫妇提供了两人的居民身份证复印件给被告办理住户卡，以便于其两人出入使用。同年7月中旬，李某通知被告，称原告突然将其丈夫调往外地任职，大约过十日左右即不再租住，要求被告不要办理住户卡。李某表示其丈夫调往外地任职的事情事前不知道，若当初知道的就不会承租。同年7月19日上午，有人致电被告说不再承租房屋，要将行李搬走，值班保安不让其进入小区并没收了住户卡，要求被告带其进入小区。因被告当时没有时间过去，于是致电使用人询问是怎么回事，得知具体情况后，被告要求物业服务公司的值班保安放行，表示待一会儿过去处理。同时，被告要求值班保安帮忙查看现场，只允许搬走行李，不准搬走家电家私。值班保安可以作证使用人已将行李搬走，即是租客不再承租被告的房屋。之后，有人致电被告，表示不再承租房屋，要求被告退还押金。因使用人仅租住一个月，而合同约定在租赁期限届满时才退还押金，所以第一被告不同意退还。同年7月22日傍晚，有人致电被告，提出入住涉案房屋。被告以为来电人是刘旋，询问她不是已经不再租住涉案房屋吗？而且水电费都没有支付，询问是谁想租住？来电人告诉被告，王某被原告调往外地任职，现在调别人来暂代几日。被告表示要看一下是谁租住，是否要求被告亲自过去，但来电人没有说是谁租住即挂了电话。过了一会儿，第三人的职员周小姐致电被告，告诉被告有人要看被告的涉案房屋。被告询问周小姐是否要求被告亲自过去，不然值班保安是不让他们进入小区的。被告等了一会儿，他们都没有来电。被告觉得奇怪，于是叫丈夫到涉案房屋查看。被告的丈夫来到涉案房屋发现在大门外没有人，进入房屋查看时见到一个女人、周小姐和民警在场。被告的丈夫询问他们是谁？那个女人陈述她是签约的刘旋，被告的丈夫指出她不是签约的刘旋，那个女人坚持说她是签约的刘旋，当时周小姐亦陈述她不是签约的刘旋。被告的丈夫很生气，质问说你冒充签约人来这里干什么？不要来闹事。接着周小姐清点了房屋的物品，见沙发底部已被使用人损坏（后得知是使用人饲养的狗撕烂的）。民警询问有没有物品被盗？被告的丈夫确认没有物品被盗，那个女人签名后即离开。同年7月23日早上，刘旋带两位男同事用钥匙打开涉案房屋的大门，被告及丈夫、周小姐也一同进入房屋。被告询问刘旋是否继续租住房屋？刘旋表示不再承租。当时一位男同事要求被告退还押金，若被告不退还押金，原告将提起诉讼。被告指出使用人只承租一个月，按照合同约定未租满一年是不退还押金的，现沙发已损坏，水电费未付，如原告起诉，被告也要起诉。若原告继续承租的，损坏赔偿的事情不再追究。不租住满一年，押金不能退还。钥匙可以打开大门，谁想入住可以办理入户卡。同年7月26日12时5分，有人致电被告，双方协商约30分钟，被告表示继续租住满一年才退还押金，否则不予退还。在签约时，使用人要求被告在租赁期限为一年的前提下要配置空调、入户花园玻璃窗、天花板灯饰、开通闭路电视，被告答应了使用人的要求，并安装上述设施，已花费8000多元。但使用人仅租住一个月即不再承租，且没有支付水电费，其行为明显违约。＼n第三人述称：原告起诉主张的诉讼请求与第三人无关，请求人民法院依法处理。＼n经审理查明，2004年4月20日，原告经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，具备企业法人资格。2011年2月25日，第三人经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，不具备企业法人资格，是满堂红（中国）置业有限公司的下属分支机构。＼n现时位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑四街1号703房的房地产属于被告所有，该房屋建筑面积为99.34平方米，权利证书编号为粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。＼n2013年6月22日，原告与被告、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订一份《租赁合同》。合同约定，被告将上述房地产出租给原告，租赁期限从同年6月24日起至次年6月24日止，每月租金为2700元；原告应在同年6月24日前向被告支付8100元，其中5400元为押金（保证金），2700元为首月租金；押金在租赁期限届满之日并在原告付清租赁房地产的一切费用后，由被告无息退还给原告，押金不得在租赁期限内抵付租金；原告应在每月的5日前（首月除外）支付当月的租金，租金以转账方式支付给被告；原告逾期支付的，每逾期一日，被告按月租金的2%计收违约金；逾期超过30日的，视为原告擅自解除本合同，被告有权收回房屋及没收押金；在租赁期间，涉案房地产的管理费、水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费等，均由原告负担；原告逾期支付上述费用的，按欠费总金额以每日1%向被告支付滞纳金；逾期超过三十日的，被告有权解除本合同；基于满堂红（中国）置业有限公司广州分公司为原告、被告提供中介代理服务，促成签订本合同，原告、被告同意在签订本合同当日分别向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付中介代理费1350元；逾期支付的，应当向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付违约金，违约金从签订本合同之日起按中介代理费的金额以每日5‰计至全部支付之日止；在租赁期间，原告承担下列义务，1、依约按期向被告支付租金、押金，2、因使用不当或者人为造成房屋及原配置设备损坏的，原告应负责赔偿或者修复，3、在租赁期限届满或者解除合同之日，原告应交还房屋及原配置的设备给被告，如原告继续承租的，应当提前十五日与被告协商，另行签订合同；在租赁期间，被告承担下列义务，1、在付清水费、电费、煤气费、管理费等应付费用后，依约将房屋及配置设备交付原告使用，同时保证附属设备、设施能够正常运行使用，2、在租赁期限届满时，被告要求收回房屋的，应在租赁期限届满日前三十日书面通知原告，被告继续出租房屋的，原告在同等条件下享有优先承租权，3、被告应在房屋的客厅安装空调，在入户花园安装玻璃窗；在租赁期间，原告、被告均有权要求提前解除本合同，但应提前三十日以书面方式通知对方；原告要求提前解除本合同的，被告有权没收押金；被告要求提前解除本合同的，应退还押金给原告，并支付等额押金的违约金给原告；租赁期限届满日或者解除合同之日，由双方共同检查交接房屋及设备，如发现人为损坏，在原告支付的押金中扣除，押金不足以赔偿的，由原告承担赔偿责任；任何一方违反本合同约定条款或者国家法律、法规的规定，守约方有权提前解除本合同，违约方以等额的押金金额向守约方支付违约金，如违约金不足弥补因此造成的损失的，违约方应继续承担赔偿责任，违约金、赔偿金在确定责任后的十日内支付，否则按逾期支付租金的合同条款计算。另外合同还作了其他约定。以上合同，由原告、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司盖章，刘旋作为原告的委托代理人签字，被告签字确认。＼n合同签订后，原告于同日支付押金1000元给被告，由被告立下一份《收款收据》交原告收执。同日，刘旋以原告的名义向被告出具一份《承诺书》，承诺在同年6月24日17时30分前向被告支付押金和租金合计8100元（实付7100元），如未支付的，本合同自动取消（解除），原告支付的押金1000元由被告没收。同年6月24日，原告支付押金和租金合计7100元给被告，该款项通过转账方式支付，划入被告在中国农业银行股份有限公司增城大敦支行处开设的银行存款账户中，账户号码为44×××30。同日，被告向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付中介代理费1350元，由该公司立下一份《收款收据》交被告收执。同日，原告的职员刘旋会同被告、第三人的职员邹某清点移交涉案房屋及家电、家具等物品，三方签订一份《房屋家私清单》，确认涉案房屋及家电、家具已交付原告使用。三方对涉案房屋的水表度数、电表度数、煤气表度数进行了登记确认。同年7月3日，原告向满堂红（中国）置业有限公司支付中介代理费1350元，由该公司出具一份《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》交原告收执。＼n原告承租涉案房屋后，将房屋交给其职员王某及其妻子李某居住使用。之后，王某要求被告为其两人办理住户卡，向被告递交了两人的身份证复印件、《居住证领取凭证》复印件。被告根据合同约定购置安装了空调机、入户花园玻璃窗。同年7月18日或者19日，王某、李某搬离涉案房屋，原告、王某或李某未与被告未办理房屋、家电、家具等物品的清点移交手续。原告、王某或李某亦未将涉案房屋的钥匙交回给被告。同年7月22日下午，原告的职员到涉案房屋大门外以大门锁无法开启为由向增城市公安局永新派出所报警。期间，第三人的职员邹某致电被告。被告的丈夫到达涉案房屋大门口时，原告的职员、第三人的职员邹某、民警、值班保安等人在大门口等候，被告的丈夫用其持有的钥匙开启大门，经清点屋内物品，被告丈夫确认没有被盗。当日，在涉案房屋的阳台上悬挂着招租的广告横幅。次日，原告出具《费用清单》和《告知书》，《费用清单》载明原告在2013年6月24日至同年7月22日承租期间应付的水费、电费、煤气费、管理费、公摊电费的金额合计为469.36元等内容，《告知书》载明被告于2013年7月22日之前在未以任何形式通知原告的情况下擅自更换门锁，并在阳台悬挂对外招租的信息，使得在合同期内承租人无法进入租赁物业，被告行为的已违反租赁合同的规定，属根本违约，要求被告在收到通知书之日起三日内与原告协商租赁事宜，否则追究被告的违约责任。上述《费用清单》和《告知书》已由第三人转交给被告。同日，原告发短信给被告，要求被告在三日内与原告协商租赁事宜，否则向法院提起民事诉讼。被告收到上述《告知书》后与原告的职员刘旋协商租赁事宜。同年7月30日，原告向本院提起民事诉讼，请求本院依法判准其诉讼请求。＼n在审理中，一、被告主张以下事实，被告没有更换涉案房屋的门锁，原告职员用钥匙无法开启涉案房屋的门锁时被告不在现场，原告职员开启涉案房屋门锁的钥匙不是被告交付原告使用的钥匙，招租广告的横幅是在本案租赁之前悬挂的。二、第三人陈述在2013年7月22日其在场职员邹某无法确认被告是否更换了涉案房屋的门锁。三、原告申请撤销对满堂红华兴分店的起诉。＼n本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》所涉的房屋租赁条款是双方当事人的共同真实意思表示，内容符合国家法律和行政法规的效力性强制性规定，双方当事人已依约履行。＼n本案是因房屋租赁履行过程中发生的民事争议，该民事争议未涉及居间合同法律关系，本案的民事争议与满堂红华兴分店无关，为此原告请求撤销对满堂红华兴分店的起诉，并无不当，本院予以准许，因满堂红华兴分店与本案的处理结果有利害关系，故本院依法将其列为第三人。＼n根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告是房屋租赁法律关系的当事人，《租赁合同》所涉的房屋租赁条款对原告、被告具有法律约束力，原告与被告应当按照约定享受权利和履行义务。本案争议焦点为被告在履约中是否存在违约行为。原告主张被告擅自更换涉案房屋的门锁及在履行期间再行发布招租信息，阻却原告合理使用涉案房屋。根据原告提供的证据《录音录像光盘》第一段（按时间为序）只是反映了原告的职员用钥匙无法开启涉案房屋的大门锁的事实。经被告和第三人辨认录音录像，被告表示不予确认开启大门锁的钥匙是被告交付王某使用的钥匙，第三人表示其在场的职员邹某亦无法确认被告更换了涉案房屋的大门锁。该《录音录像光盘》的第二段反映了在原告报警后被告丈夫到达涉案房屋的屋内的事实。从上述录音录像资料记载的内容中均不能证明原告主张被告擅自更换了涉案房屋的门锁，以阻却原告合理使用涉案房屋的事实是客观真实的。原告使用录音录像设备进行取证，对证据的作用应有一定的认识，依据常理，如原告的主张属实，原告为何不在录音录像中当场质问被告为何更换门锁，质问被告为何再行发布招租信息，并要求被告继续履约。至于原告主张被告再行在涉案房屋的阳台上发布租赁信息的问题。根据原、被告签约的过程可知，被告是通过满堂红（中国）置业有限公司广州分公司提供的中介服务与原告签订了《租赁合同》，在履行过程中满堂红（中国）置业有限公司广州分公司和第三人均未接到被告主张因王某和李某搬离，租赁法律关系就此终止的说法。同时，被告依照约定购置安装了空调机、入户花园玻璃窗，被告恪守约定且及时进行资金投入，显然是希望能够如期履行。故本院采信被告主张招租横幅是在本案租赁前所悬挂，后忘记拆除的说法。退一步讲，即使涉案房屋的阳台上悬挂着招租的广告横幅，但也不能由此认定被告在王某和李某搬离后不再允许原告合理使用涉案房屋的事实。其次，虽然王某和李某并非是房屋租赁法律关系之当事人，但是原告承租涉案房屋后即提供给王某和李某使用，在王某因工作关系调动不能继续使用的情况下，原告必然对此是知晓的，如果原告意愿继续履行，更换他人居住，理应与被告进行沟通、协商。但原告却在2013年7月22日就其所主张不能进入涉案房屋的情况下，并没有先行与被告沟通，而是联系第三人，选择报警，并在被告不在场的情况下录音录像，原告此举意在有多人在场的情况下证明被告存在更换门锁的行为。同时，被告的丈夫到达现场打开房门进入涉案房屋后，原告录制的是涉案房屋阳台悬挂的招租横幅，用意为进一步印证被告存在违约行为。2013年7月23日原告通过第三人转交《费用清单》和《告知书》给被告，从上述送达文件的内容可知原告没有继续履行的意愿。原告上述的一系列行为，并未体现出其在王某和李某搬离后有继续履约之意愿，而只是旨在意图证明被告存在违约行为，继而作为主张解除房屋租赁法律关系的理由。综上所述，本院认定被告在履约中不存在违约行为。原告主张被告违约，而要求被告赔偿违约金5400元的请求，没有事实依据，本院不予支持。＼n《租赁合同》包括了原、被告之间的房屋租赁法律关系，以及原、被告分别与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司之间的居间合同法律关系。原告主张解除《租赁合同》，实为主张解除该合同中的房屋租赁法律关系。根据《租赁合同》的约定，在租赁期间，原、被告均有权要求提前解除合同，但应提前三十日以书面方式通知对方；原告要求提前解除本合同的，被告有权没收押金；被告要求提前解除本合同的，应退还押金给原告，并支付等额押金的违约金给原告。原告在履行期限未届满时主张解除房屋租赁法律关系，符合上述约定，本院予以准许。至于原告要求被告返还押金5400元的请求应否支持的问题。鉴于被告在履约中不存在违约行为，且被告不同意返还押金5400元，基于上述合同约定，原告要求被告返还押金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。＼n依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、解除原告广州中升丰田汽车销售服务有限公司与被告朱小英于2013年6月22日签订的《租赁合同》中的房屋租赁法律关系；＼n二、驳回原告广州中升丰田汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费150元，分别由原告广州中升丰田汽车销售服务有限公司负担100元和被告朱小英负担50元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长涂玉田＼n审判员胡雪芬＼n人民陪审员温丽丹＼n二〇一四年七月十六日＼n书记员周思珍＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。＼n第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。