昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初6979号
原告：江金娥，女，1982年6月28日出生，云南省凤庆县人。
被告：董云红，女，1970年9月29日出生，云南省临沧市人。
被告：王云山，男，1970年9月27日出生，云南省临沧市人。
原告江金娥与被告董云红、王云山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告江金娥，被告董云红到庭��加了诉讼。被告王云山经本院依法送达后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告江金娥起诉称：被告董云红与被告王云山系夫妻关系。2016年3月，原告江金娥与被告董云红、王云山经协商后约定，由原告江金娥出资2800000元，购买被告董云红、王云山坐落于昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及昆明市水岸艺城xxx号、xxx号车库。协议达成后，原告江金娥于2016年3月3日通过银行实际支付给被告董云红3000000元，超出部分视为借款。后被告董云红、王云山将上述房屋交付给原告江金娥使用至今，但至今未履行房屋变更登记手续，故原告江金娥诉至本院，请求判令：一、确认原告江金娥与被告董云红、王云山签订的房屋买卖合同有效，被告董云红、王云山履行买卖合同并协助办理过户；二、本案诉讼费由被告董云红、王云山承担���
被告董云红答辩称：原告江金娥与被告董云红之间确存在3000000元的借贷关系，后原告江金娥与被告董云红协商将上述借款转为房屋转让款，并签订了房屋买卖合同，用于购买本案诉争房屋。房屋买卖合同中“王云山”三字系被告董云红所签，合同签订时被告王云山并不知情，被告董云红于2016年8月27日将上述房屋买卖情况告知了被告王云山。
被告王云山未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告江金娥为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、借条一份、银行流水一份。欲证明，原、被告双方之间存在3000000元的借贷关系，原告江金娥向被告董云红交付了借款3000000元。
经质证，被告董云红对该组证据材料无异议。
二、房屋所有权证（复印件）一份、房屋买卖合同一份。欲证明，2016年5月2日，原告江金娥与被告董云红协商，将上述3000000元转为房屋买卖的价款，双方签订买卖合同。该房屋的所有权人为被告董云红。
经质证，被告董云红对该组证据材料无异议。
三、档案摘抄表一份。欲证明，本案诉争房屋的现状。
经质证，被告董云红对该组证据材料无异议，认为该房屋已于2016年被云南省寻甸县人民法院采取保全措施。
被告董云红、王云山未向本院提交证据材料。
本院在本案中审理中，向被告王云山制作的询问笔录一份。
经质证，原告江金娥、被告董云红对该组证据材料无异议。
通过以��当事人的举证、质证，本院认为，原告江金娥提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，本院制作的询问笔录，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院对该部分证据材料予以确认。
综上，结合原、被告双方举证、质证，以及庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
被告董云红与被告王云山系夫妻关系。坐落于昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋（房产证号2013023**）、昆明市水岸艺城xxx号车库（房产证号20xxxxxx**）、昆明市水岸艺城xxx号车库（房产证号20xxxx**）登记所有权人为被告董云红，该房屋及车库系被告董云红、王云山婚姻关系存续期间购买。
被告董云红于2016年3月3日向原告江金娥出具《借条》一份，其中记载董云红借到江金娥3000000元，于2016年6月3日前归还。原告江金娥于2016年3月3日通过中国工商银行向被告董云红转账3000000元。
2016年5月2日，原告江金娥（买方）与被告董云红（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定卖方转让坐落于昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及水岸艺城xxx号、xxx号车库给买方，成交价格为2800000元。该合同中卖方一栏“王云山”三字及相应捺印均系原告江金娥代签、代捺。
被告王云山于2016年10月20日向本院陈述：昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及昆明市水岸艺城xxx号、xxx号车库系董云红出资购买，如何处理由董云红决定，，用上述房屋及车库抵债也是董云红自己的事，与王云山无关。王云山放弃对该房屋及车库享有的权利。
昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及昆明市水岸��城xxx号、xxx号车库于2016年8月31日被告云南省寻甸县人民法院查封。原告江金娥在本案审理中表示，因本案诉争房屋及车库在立案前已被人民法院查封，其在本案中只要求确认房屋买卖合同的效力。
本院认为，被告董云红向原告江金娥出具金额为3000000元的借条，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，且原告江金娥向被告董云红履行了交付借款本金的义务，被告董云红与原告江金娥之间形成了3000000元的借贷关系，被告董云红应按约定向原告江金娥履行3000000元的还款义务。在借款关系约定的还款期限届满前，原告江金娥又与被告董云红签订了《房屋买卖合同》，将前述3000000元借款中的2800000元转为购房款，用于购买昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及xxx号、xxx号车库，此时对于上述借贷中的2800000元即不应再认定为借贷关系，而应认定为房屋买卖合同关系价款。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，在本案中，坐落于昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及xxx号、xxx号车库登记所有权人虽为被告董云红，但该房屋及车库系被告董云红、王云山婚姻关系存续期间购买，应为被告董云红、王云山共有财产。被告董云红2016年5月2日在未取得被告王云山同意的情形下，与原告江金娥签订了房屋合同，处分了被告王云山对该不动产享有的权利，但被告王云山在本案审理中对被告董云红的处分行为表示无异议，即追认了被告董云红对被告王云山享有上述不动产权利的处分行为，至此原告江金娥与被告董云红于2016年5月2日签订的房屋买卖合同合法有效。
关于未办理物权变更登记及查封行为是否影响合同效力部分，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，由该法律规定可知，如果合同具备法律规定的生效要件，应当认为合同关系已经生效，当事人应受到合同的约束；至于物权变动能否成就，并非合同生效的必要条件。在本案中，云南省寻甸县人民法院在本案立案前查封了坐落于昆明市水岸艺城xx幢x单元xxx号房屋及xxx号、xxx号车库，该查封行为导致了本案诉争房屋及车库无法办理物权变更登记手续，但原告江金娥与被告董云红之间签订房屋买卖合同的效力不受该查封行为的影响，原告江金娥有权要求确认与被告董云红签订的房屋买卖合同有效，故对于原告江金娥的该部分诉讼请求，本院予以支持。至于原告江金娥要求协助其办理过户手续部分，经本院释明后，原告江金娥表示仅要求确认合同效力，对于其余诉讼请求在本案中不再主张，系对自身权利的处分，不违反法律规定，也不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许。
综上所述，被告王云山经本院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告江金娥与被告董云红于2016年5月2日签订的《房屋��卖合同》有效；
二、驳回原告江金娥的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元（此款原告江金娥已预交），由被告董云红承担（此款于本判决书生效后十日内支付）。另，因原告江金娥在本案审理中减少诉讼请求，案件受理费差额15300元退还原告江金娥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 罗 玮
审判员 徐 静
审判员 杨国娟
二〇一六年十二月七日
书记员 董 娇