＼n深圳市罗湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）深罗法民三初字第939号＼n原告深圳市长盛骏融担保有限公司（以下简称长盛公司）。＼n法定代表人陶长生，该公司执行董事。＼n委托代理人张骏，该公司职员。＼n委托代理人杜剑虹，广东普罗米修律师事务所律师。＼n被告王陆滨，男，汉族，1980年8月20日出生。＼n被告周华烨，女，汉族，1984年7月30日出生。＼n两被告共同委托代理人谭薇、周诗燕，北京市大成（深圳）律师事务所律师、律师助理。＼n上列原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。原告委托代理人张骏与杜剑虹、被告周华烨及两被告共同委托代理人谭薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告起诉称，原告于2009年11月19日与被告王陆滨与被告周华烨签订了《阳光明居房屋买卖认购合同》购买了位于深圳市罗湖区阳光明居某房屋，购房总价款1，190，520元；原告是通过竞拍取得的“阳光明居”某房屋所有权的，由于开发商的原因无法办理房产证。双方约定被告王陆滨与被告周华烨交付总购房款的30%即357，156元首期款后先入住，剩余房款833，364元被告王陆滨与被告周华烨向银行住房抵押借款后付清。双方还约定九个月原告未取得房产证，被告王陆滨与被告周华烨可以退房，如果不退房原告要求被告王陆滨与被告周华烨支付剩余房款才能继续使用，但是被告王陆滨与被告周华烨不付款继续使用。2011年8月18日原告取得房产证，原告按照与被告王陆滨与被告周华烨签订合同约定发《办证通知函》通知被告王陆滨与被告周华烨在3日内到深圳建设银行新洲支行办理按揭贷款手续，并预交房屋过户税费给原告，但是被告王陆滨与被告周华烨拒不按照合同执行。原告多次通知并请求罗湖司法所协调，被告王陆滨与被告周华烨均不愿意支付剩余购房款，也不愿意到银行办理按揭贷款手续，更不愿意承担房屋过户税费。原告在8月27日最后发出《履约通知函》要求被告王陆滨与被告周华烨于2011年8月31日前付清剩余房款，逾期解除双方签订的购房合同。被告王陆滨与被告周华烨在此拒绝支付。9月2日原告通过特快专递发出《解除合同通知》告知解除合同。被告王陆滨与被告周华烨向深圳罗湖区人民法院起诉要求履行合同。本案经过罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1446号判决，同意原告要求解除与被告王陆滨与被告周华烨在2009年签订的买卖合同，要求被告王陆滨与被告周华烨在30天搬离上述房屋。被告王陆滨与被告周华烨上诉到深圳市中级人民法院审理。最后深圳市中级人民法院作出案号（2012）深中法房终字第1590号判决。深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号民事判决书生效判决时间是2012年12月，判决内容第三条：“王陆滨、周华烨应在判决生效3日内办理银行按揭贷款手续，支付购房款833364元；另支付房屋过户税费大约13万元到深圳市长盛担保公司缴纳过户税费。”原告按照市中院判决多次为被告王陆滨与被告周华烨找银行办理按揭贷款手续，其中原告联系建设银行新洲支行，建设银行中心区支行，平安银行华富支行等多家银行，由于被告王陆滨银行信用不好，均不同意为被告王陆滨与被告周华烨办理银行按揭手续，被告王陆滨与被告周华烨以此为理由拒不支付购房款时间长达7个月，期间没有支付一份钱房款和应缴税费13万。原告派人上门催收房款，被告王陆滨与被告周华烨拒不支付房款，还殴打原告员工，报警后，警察让被告王陆滨与被告周华烨和原告一起到中级法院去协商解决房款支付事宜，被告王陆滨与被告周华烨拒绝前往中级法院去协商解决房款支付问题。为了履行合同的付款义务，原告向罗湖区人民法院申请强制执行，但被告王陆滨与被告周华烨还是拒绝支付房款。最后法院因执行人无可供执行财产，最后裁定终结本案执行程序（2013）深罗法执二字第1309-1号。鉴于被告王陆滨与被告周华烨上述种种拒不履行深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号民事判决书行为，属于根本不想履行购买房屋付款义务和纳税义务，只想占有原告房屋强行使用，严重损害原告合法权益。所以，原告与被告王陆滨与被告周华烨2009年签订的合同根本无法履行，合同目的根本无法实现。故原告依法解除与被告王陆滨与被告周华烨2009年签订的深圳市罗湖区布心阳光明居某房屋买卖合同，并通知被告王陆滨与被告周华烨24小时搬离该房，并发函通知。为维护原告的合法权利，特向法院起诉，请求判令：1、被告王陆滨与被告周华烨搬离深圳市罗湖区布心阳光明居某房，排除原告在该房行使权利的妨碍；2、被告承担本案诉讼费。＼n两被告共同答辩称：一、原、被告的纠纷已经深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号案判决，根据民事诉讼“一事不再审”的原则，原告无权对已生效判决确认的事实再次进行起诉。根据判决确认，两被告的房屋买卖合同有效，两被告应该于判决后三个工作日内申请按揭手续，原告应当予以配合按揭手续的办理，根据这些判决事项规定，判决事项是否能够得以顺利履行，应当由法院执行予以解决。原告无权对该房产权利再次提起诉讼。二、判决后我方已经按照判决的内容履行了办理按揭的申请手续，由于原告拒绝配合托管首期款导致我方无法顺利地办理按揭，系原告违反了判决的义务，现我方已经向罗湖法院提起了强制执行申请，要求原告方配合我方办理按揭手续，执行案号为（2013）深罗法执二字第1815号。综上所述，一直以来违反合同约定及不履行判决义务的是原告方，请求驳回原告的起诉。＼n原告向本院提交如下证据：1、医院诊断书；2、（2011）深罗法民三初字第1446号民事判决书；3、（2012）深中法房终字第1590号民事判决书；4、解除合同并搬离通知函；5、阳光明居房屋买卖合同认购合同；6、邮政回单；7、房地产证复印件；8、（2013）深罗法执二字第1309-1号执行裁定书；9、深圳市地方税收纳税综合申报表；10、土地增值税纳税申报表；11、录像。两被告对原告提交的证据4、6、9、10、11真实性均不予确认。＼n两被告向本院提交如下证据：1、首期款托管通知函、EMS快递单、EMS查询单、改退批条；2、情况说明。原告对两被告提交的证据1真实性不予确认，对证据2的真实性予以确认。＼n经审查，原告与两被告提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性予以采信。＼n本院经审理查明：（一）2009年11月19日，长盛公司通过竞拍，竞得位于深圳市罗湖区阳光明居20套房地产（整体拍卖），本案涉案房产是上述房产中的其中一套。2009年11月25日，长盛公司与王陆滨、周华烨签订《阳光明居房屋买卖认购合同》，约定：长盛公司于2009年11月19日通过拍卖方式从上海浦发银行深圳分行合法取得深圳市“阳光明居某栋”20套的房屋所有权，由于开发商正在办理“阳光明居某栋”房屋规划验收手续及初始登记手续，目前无法办理长盛公司“阳光明居某栋”20套房屋的房地产证，鉴于上述情况，双方协商签订此合同；王陆滨、周华烨向长盛公司购买位于深圳市罗湖区阳光明居花园某房屋，购房总价款为1，190，520元；王陆滨、周华烨选择用银行按揭贷款方式付款，王陆滨、周华烨应在签署本认购合同后3日内即2009年11月30日，王陆滨、周华烨到长盛公司指定银行建设银行深圳新洲支行办理按揭贷款申请审批手续，银行审批通过后1日内交付总购房款的30%即357，156元作为首期款，剩余房款833，364元应由王陆滨、周华烨于3日内向该银行申请办理个人住房抵押贷款借款手续，签订抵押贷款合同，借据等全部银行手续（到开发商初始登记办理完，王陆滨、周华烨可以办理过户手续时，由其通过该银行贷款支付剩余房款给长盛公司）；双方必须在王陆滨、周华烨付清上述30%首期款2日内到深圳市公证处办理全权委托公证（内容为王陆滨、周华烨全权委托长盛公司指定人员张某为其办理上述房屋过户手续，领取长盛公司房地产证，代缴税费，办理王陆滨、周华烨房地产证抵押贷款手续，收取抵押贷款）；王陆滨、周华烨须于2009年12月15日前到深圳市建设银行新洲支行银行办理个人住房抵押贷款借款手续，签订抵押贷款合同，借据等全部银行手续，同时付清首期款或全部楼款项；如果银行书面通知双方，王陆滨、周华烨不符合申请贷款条件，长盛公司应在收到银行书面通知的2日内，退还王陆滨、周华烨支付的购房订金，双方自动终止该合同；如王陆滨、周华烨在上述期限内未前往上述银行办理前述手续，以及未办理全权委托公证手续（内容为王陆滨、周华烨全权委托长盛公司指定人员张某为其办理上述房屋过户手续，领取其房地产证，代缴税费，办理其房产证抵押贷款手续，收取抵押贷款），则视作王陆滨、周华烨自动放弃其所认购该物业之权利，其同意认购订金归长盛公司所有，同时长盛公司收回上述房屋使用权；如王陆滨、周华烨未按本合同规定的付款时间缴付上述房屋订金、首期款或全部房款，则视作王陆滨、周华烨自动放弃其所认购该物业之权利，其同意认购订金归长盛公司所有，同时长盛公司收回上述房屋使用权；有关购买该物业之项目契约之律师费、公证费、登记费及其它一切有关买方之费用及税项，概由买方支付；王陆滨、周华烨同意按长盛公司房产证价格过户，双方按约定过户价格缴税，其中由王陆滨、周华烨支付的税费有：印花税、产权登记费、契税、公证费、查证费、贴花税5元、交易费及其他、抵押登记费，且其须于签署房地产买卖认购合同时交付，同时王陆滨、周华烨还承诺：如果其办理过户手续时不按长盛公司房产证价格过户，由此产生的买卖双方税费全部由其承担；在王陆滨、周华烨收到房屋使用权开始起9个月内负责办理其房产证过户手续，如果9个月到期，由于开发商或长盛公司原因，不能办理王陆滨、周华烨房产证过户手续，王陆滨、周华烨可向长盛公司书面申请退房，长盛公司承诺在收到王陆滨、周华烨书面申请退房10日内退还其所付房款及办证税费，王陆滨、周华烨承诺其装修房屋费、公证费及使用后所交房屋管理费、水电费、煤气及有线电视开通费等费用由王陆滨、周华烨自行承担；如果开发商初始登记完成，长盛公司已经书面或电话通知王陆滨、周华烨3日内办理房产证过户及抵押手续，由于王陆滨、周华烨原因在规定时间3日内（节假日除外），不去办理王陆滨、周华烨名下房产证及抵押贷款手续，长盛公司到期有权收回上述房屋转让他人，王陆滨、周华烨所交房款归长盛公司所有，王陆滨、周华烨无条件搬出，其入伙装修房屋费、公证费及使用后所交房屋管理费、水电费、煤气及有线电视开通费等费用由王陆滨、周华烨自行承担，由此造成一切损失由王陆滨、周华烨承担。＼n（二）上述合同签订后，王陆滨、周华烨于2009年11月27日向长盛公司支付了购房30%的首期款和公证费、副本费360元。2009年12月28日，长盛公司将合同项下房屋交付王陆滨、周华烨使用。2010年9月10日，长盛公司向王陆滨、周华烨的住址深圳市罗湖区阳光明居花园某房送达了一份《通知函》，称长盛公司经过一年的努力，但国土局仍未给开发商办理某栋的规划验收和房产初始登记手续，请王陆滨、周华烨于2010年9月30日前与长盛公司办理解除合同手续，长盛公司在合同解除10日内，退还王陆滨、周华烨首期款，收回上述房屋；王陆滨、周华烨应付清房屋使用期间的管理费、水电费等一切费用，使用期间装修费自理。如果王陆滨、周华烨愿意承担房产证无法办理的风险，长盛公司要求王陆滨、周华烨必须在2010年9月30日前至长盛公司处签订补充合同，并告知王陆滨、周华烨：根据2010年9月银行的新规定，二手房买卖，第一套房购买者贷款首期款只需支付30%，银行贷款70%，已经支付30%房款款，须支付剩余的70%购房款，待付清购房款后可以继续使用上述房屋。如不能一次性付清购房款，长盛公司会请求建设银行审核王陆滨、周华烨的贷款资格，银行确认为第一套房合格贷款人，除已支付的30%房款外，其余房款长盛公司将按现行银行一套房贷利率年息5.945%借款给王陆滨、周华烨。第二套房购买者贷款首期款需支付50%，银行贷款50%，如王陆滨、周华烨经银行确认为第二套房合格贷款人，则须在2010年9月30日前补齐50%首期款。此后，王陆滨、周华烨与长盛公司未达成解除合同的一致意见，亦未重新签订补充协议。＼n（三）2011年7月16日，涉案房产开发商将深圳市罗湖区阳光明居某栋房屋初始登记办理好。2011年7月20日，长盛公司向王陆滨、周华烨通过特快专递发出《办证通知函》，王陆滨、周华烨已签收，称按照深圳市政府办理二手房买卖过户的最新规定，要求王陆滨、周华烨在收到通知3天内提供个人及家人身份证，户口本，结婚证（或单身证、离婚证），社保卡和社保清单，工资收入流水，纳税证明，收入证明，家庭房产查档证明，定金收据，首期款收据，认购合同给长盛公司，并且要求王陆滨、周华烨于接到本通知函后3日内与长盛公司签订《阳光明居房屋买卖补充协议》；根据深圳市政府有关限购的规定，若其无资格以自己的名义继续履行《认购合同》并签订《阳光明居房屋买卖合同》，即无法办理房产过户手续，应当于收到本通知函之日起3日内与长盛公司办理解除《认购合同》事宜，长盛公司将在签订《解除合同书》当日办理退款手续，同时王陆滨、周华烨需将房屋退还长盛公司。2011年8月18日，涉案房产登记在长盛公司名下。2011年8月27日，长盛公司发出《履约通知书》，通知涉案房产已具备办理过户转让条件，要求王陆滨、周华烨提供相关资料原件，并在接函后3日内付清剩余购房款，并支付到长盛公司账户（附具了开户人、账号和开户行）；要求王陆滨、周华烨于2011年8月31日前付清剩余房款，逾期解除双方签订的购房合同。2011年9月2日，长盛公司通过特快专递发出《解除合同通知》给王陆滨、周华烨，告知其于2011年9月1日正式解除双方间签订的上述认购合同，请其即刻搬离认购房屋，否则长盛公司有权没收其支付的购房款，并追究其房屋使用费、利息等责任。但王陆滨、周华烨未签收该特快专递，亦未付购房款，继续使用涉案房产。＼n（四）2011年，王陆滨、周华烨向本院提起（2011）深罗法民三初字第1446号民事诉讼，要求判令：1、确认双方签订的《阳光明居房屋买卖认购合同》合法有效；2、长盛公司继续履行合同并为王陆滨、周华烨办理阳光明居某房的房产证。长盛公司在该案提出反诉请求要求判令：1、解除双方签订的《阳光明居房屋买卖认购合同》；2、王陆滨、周华烨立即向长盛公司返还所占用的深圳市罗湖区阳光明居某房屋；3、王陆滨、周华烨支付长盛公司违约金238，104元。2012年2月21日，本院作出（2011）深罗法民三初字第1446号民事判决判令：一、解除王陆滨、周华烨与长盛公司签订的《阳光明居房屋买卖认购合同》。二、王陆滨、周华烨应于本判决生效之日起三十日内搬离深圳市罗湖区阳光明居花园某房。三、长盛公司应于本判决生效之日起三十日内将人民币357，156元返还给王陆滨、周华烨。王陆滨、周华烨不服该判决上诉至深圳市中级人民法院。2012年12月20日，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第1590号终审判决，判令：一、撤销深圳市罗湖区民法院（2011）深罗法民三初字第1446号民事判决；二、确认王陆滨、周华烨与长盛公司之前签订的《阳光明居房屋买卖认购合同》有效；三、王陆滨、周华烨在本判决生效之日起三个工作日内向长盛公司指定的建设银行深圳新洲支行办理剩余购房款833，365元抵押按揭贷款申请，长盛公司应当予以协助；若银行出具的贷款承诺函承诺的数额少于申请的数额，王陆滨、周华烨应在银行出具贷款承诺函之日起三个工作日内长盛公司补足首期款，并在银行出具贷款承诺函之日起三个工作日提交办理房产证所需的购房证明资料以及涉案房产的所有税款；长盛公司在王陆滨、周华烨履行上述义务之日起三个工作日内向房屋产权登记机关提交办证申请，王陆滨、周华烨应对此予以协助；涉案房产办理完过户手续之日起三个工作日内，王陆滨、周华烨与长盛公司结清涉案房款的税费，若王陆滨、周华烨多交税费，长盛公司应予以返还，若少交税费，应向长盛公司补交。四、驳回长盛公司的反诉请求。该判决于2012年12月27日生效。＼n（五）上述深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号终审判决生效后，原告与两被告随即向建设银行深圳新洲支行申请贷款，但建设银行深圳新洲支行的经办涉案贷款的客户经理经本院调查向本院表示，根据银行的政策要求，申请贷款时贷款申请方应当将购房首期款托管于贷款银行，首期款托管是贷款所必需之条件。由于王陆滨、周华烨已于2009年11月27日向长盛公司支付了购房30%的首期款人民币357，156元，长盛公司不愿再将首期款人民币357，156元拿出来用于托管，长盛公司与王陆滨、周华烨就首期款监管问题亦未能协商一致，贷款申请因此未获建设银行深圳新洲支行批准。此后，王陆滨、周华烨再向其他银行申请亦因同样原因未获批准。因此，长盛公司与王陆滨、周华烨分别向本院申请强制执行深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号终审判决。2013年6月26日，本院作出（2013）深罗法执二字第1309-1号执行裁定，裁定终结长盛公司的执行申请程序。＼n（六）2013年7月2日，长盛公司将涉案房产深圳市罗湖区布心金稻田路布心阳光明居某房产产权抵押于案外人董某某，抵押金额为人民币220万元。目前，涉案房产仍处于抵押状态。＼n（七）2013年7月18日，长盛公司通过由邮政快递方式向王陆滨、周华烨发出《解除合同并搬离通知函》称：“深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号民事判决书及生效判决时间2012年12月，判决内容第三条：王陆滨、周华烨应在判决生效3日内办理银行按揭贷款手续，支付购房款833，364元；另支付房屋过户税费大约13万元到长盛公司缴纳过户税费。我公司按照中院判决多次为王陆滨、周华烨找银行办理按揭贷款手续，其中我公司联系建设银行新洲支行，建设银行中心区支行，平安银行华富支行等多家银行，由于王陆滨银行信用不好，均不同意为王陆滨、周华烨办理银行按揭手续，王陆滨、周华烨以此为理由拒不支付购房款时间长达7个月，期间没有支付一分钱房款和应缴税费13万。我公司派人上门催收房款，王陆滨、周华烨拒不支付房款，还殴打我公司员工，报警后，警察让王陆滨、周华烨和我公司一起到中级法院去协商解决房屋款支付事宜，王陆滨、周华烨拒绝前往中级法院去协商解决房屋款支付问题。鉴于王陆滨、周华烨上述种种拒不履行深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号民事判决书行为，属于根本不想履行购买房屋付款义务和纳税义务，只想占有我公司房屋强制使用，严重损害我公司合法权益。所以，我公司与王陆滨、周华烨2009年签订的合同根本无法履行，合同目的根本无法实现。故我公司即日起解除与王陆滨、周华烨2009年签订的深圳市罗湖区布心阳光明居某房屋买卖合同，并通知王陆滨、周华烨24小时搬离我公司深圳市罗湖区布心阳光明居某房屋”。该《解除合同并搬离通知函》于2013年7月18日由王陆滨签订。＼n（八）本案诉讼调解期间，两被告表示其愿意以现金方式一次性向原告支付购房余款人民币833，365元及办证费用，但认为其没有过错不愿承担购房余款的利息，且调解的前提是原告将涉案房产的抵押解除；原告则表示，调解的前提是两被告向其支付购房余款人民币833，365元及四年的利息损失人民币67.2万元。双方经本院多次主持调解无法达成调解协议。＼n本院认为，深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第1590号民事判决属生效判决，该判决具有既判力和确定力。根据该判决，《阳光明居房屋买卖认购合同》属有效合同，王陆滨、周华烨与长盛公司应依据该判决确的时间、方式履行贷款申请及房产过户等义务。本案的争议焦点是，原告于2013年7月18日向两被告发出《解除合同并搬离通知函》后，《阳光明居房屋买卖认购合同》是否已解除。＼n就该争议焦点，本院认为，从查明的事实看，上述判决生效后，原告与两被告随即向建设银行深圳新洲支行申请贷款，但根据建设银行深圳新洲支行的要求，申请贷款时贷款申请方应当将购房首期款托管于贷款银行，首期款托管是贷款所必需之条件。由于王陆滨、周华烨已于2009年11月27日向长盛公司支付了购房30%的首期款人民币357，156元，长盛公司又不愿再将首期款人民币357，156元拿出来用于托管，长盛公司与王陆滨、周华烨就首期款监管问题亦未能协商一致，贷款申请因此未获建设银行深圳新洲支行批准。此后，王陆滨、周华烨再向其他银行申请亦因同样原因未获批准。可见，两被告未履行判决确定的贷款义务是长盛公司未将首期款用于托管造成的，两被告对无法获得贷款并无明显过错。原告称被告王陆滨银行信用不好导致无法办理贷款，但原告对此并未举证证明，该诉讼主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。在生效判决确定《阳光明居房屋买卖认购合同》有效及原告与两被告履行生效判决确定的义务的期间，原告于2013年7月2日将涉案房产产权抵押于案外人董某某，该行为直接导致生效判决难于履行。综上，两被告在2013年7月之前未向原告支付购房余款并无过错，原告无权于2013年7月18日单方面要求解除《阳光明居房屋买卖认购合同》，在原告向被告发出《解除合同并搬离通知函》后，《阳光明居房屋买卖认购合同》仍属有效合同。原告的诉讼请求是建立在《阳光明居房屋买卖认购合同》已于2013年7月18日解除的事实成立的基础之上的，因此，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n驳回原告深圳市长盛骏融担保有限公司的诉讼请求。＼n本案受理费人民币100元，由被告深圳市长盛骏融担保有限公司承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。＼n审判长何意＼n代理审判员邵鹏＼n人民陪审员袁尔平＼n二〇一三年十二月十三日＼n沈楠＼n书记员＼n李智