福建省德化县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0526民特8号
申请人德化县农村信用合作联社，住所地德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。
法定代表人苏德胜，该单位理事长。
委托代理人陈建兴，该单位员工。
被申请人曾天禄，男，汉族，1960年8月17日出生，德化县人。
被申请人曾秀惠，女，汉族，1963年11月15日出生，德化县人。
申请人德化县农村信用合作联社（以下简称“德化信用联社”）于2016年7月19日向本院提出实现担保物权申请。本院受理后，于2016年7月25日向被申请人曾天禄、曾秀惠送达《异议权利告知书》、申请书副本及证据材料副本，并依法适用简易程序进行了审查。
申请人德化信用联社称，申请人与被申请人曾天禄、曾秀惠签订《最高额抵押借款合同》，约定自2013年1月23日起至2016年1月22日止，由申请人在最高贷款本金余额人民币20万元，对被申请人曾天禄一次或分期发放贷款。为担保上述合同项下形成的债权能够得到清偿，被申请人曾天禄、曾秀惠自愿提供位于德化县龙浔镇园丁新村17幢502室的房产［房屋所有权证号：房权证德房字第160**号，土地使用权证号：德国用（2008）第36222号］作抵押，与申请人签订了《最高额抵押借款合同》，并依法办理了抵押登记手续，权利人为申请人。申请人依据上述《最高额抵押借款合同》的约定和被申请人曾天禄的申请，于2015年2月27日向被申请人曾天禄发放贷款人民币20万元，用途为经商，期限为2015年2月27日至2016年1月22日，月利率为7.233333‰，按月结息，结息日为每月20日，而后被申请人曾天禄自2016年1月22日起未按期归还本金，已经构成违约。现请求：1、对被申请人所有的房产（座落于德化县龙浔镇园丁新村17幢502室）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、申请人对变现所得款项享有优先受偿权，包括主债权本金189114.19元（2016年6月21日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付）；3、本案的申请费由被申请人承担。
被申请人曾天禄承认其尚欠申请人德化信用联社贷款本金189114.19元，由其与被申请人曾秀惠共有的位于德化县龙浔镇园丁新村17幢的房产作抵押属实，被申请人曾天禄要求与申请人协商解决。
经审查查明：2013年1月23日，申请人德化信用联社与被申请人曾天禄签订了编号为：2013018（HT9071130130000386）的《最高额抵押借款合同》，主要约定：自2013年1月23日起至2016年1月22日止，由贷款人在最高贷款本金余额人民币20万元，对借款人一次或分期发放贷款；借款用途范围为进货；每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准；贷款逾期，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，即按合同利率加收50%计收利息，贷款展期后逾期，自逾期之日起按展期后的利率加收50%计收利息；借款人未按期付息，其欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；借款人、抵押人违约，贷款人有权要求违约人限期纠正，提前行使抵押权。为担保上述合同项下形成的债权能够得到清偿，被申请人曾天禄、曾秀惠自愿提供位于德化县龙浔镇园丁新村17幢502室的房产［房屋所有权证号：房权证德房字第160**号，土地使用权证号：德国用（2008）第36222号］作抵押，并依法办理了抵押登记手续。抵押担保的债权本金余额为人民币20万元整，抵押担保范围包括合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）等条款。
2015年2月27日，申请人发放给被申请人曾天禄贷款人民币20万元，借款月利率均为7.23333‰，借款期限自2015年2月27日起至2016年1月22日止，实行按月付息，到期还本。期满后，被申请人曾天禄未能按约定还款，至2016年6月21日，被申请人曾天禄尚欠贷款本金189114.19元。
另查明，被申请人曾天禄、曾秀惠于1985年登记结婚。
本院经审查认为，申请人德化信用联社与被申请人曾天禄、曾秀惠签订的《最高额抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同条款没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。被申请人曾天禄、曾秀惠自愿提供其所有的、位于德化县龙浔镇园丁新村17幢502室［房屋所有权证号：房权证德房字第160**号，土地使用权证号：德国用（2008）第36222号］作抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约定全面履行义务。被申请人曾天禄未能按约定还款，已构成违约，申请人有权依照合同约定要求被申请人曾天禄人履行还款责任。申请人和被申请人对实现担保物权没有争议，且实现担保物权的条件已成就，申请人请求实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十二条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人曾天禄、曾秀惠提供的，位于德化县龙浔镇园丁新村17幢502室的抵押房产［房屋所有权证号：房权证德房字第160**号，土地使用权证号：德国用（2008）第36222号］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人德化县农村信用合作联社有权就上述抵押房产变价后所得价款在借款本金人民币189114.19元及利息、罚息、复息（从2016年6月21日起至本息全部清偿之日止按《最高额抵押借款合同》约定的计算方式计付）的范围内优先受偿。
本案申请费1361元，由被申请人曾天禄、曾秀惠负担，限于本裁定生效后七日内向本院缴纳。
本裁定送达后立即生效。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院书面提出。
代理审判员 林雪辉
二〇一六年八月三日
书 记 员 潘静韵
附：
一、主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。