云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）云01民终2762号
上诉人（原审被告）拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司。
住所：太仓经济开发区广州东路***号。
法定代表人：白彩平，系公司总经理。
委托诉讼代理人：高宏阳，男，满族，1988年8月28日出生，住成都市青羊区，系被告公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南悦汇商业管理有限公司
住所：云南省昆明市盘龙区北京路***号同德广场购物中心*楼。
法定代理人：刘某,系公司董事长。
委托诉讼代理人：曹桓、彭祥青，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司因与被上诉人云南悦汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7344号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审中，蒋毕提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的商铺租金￥1139612.90元（大写人民币壹佰壹拾叁万玖仟陆佰壹拾贰圆玖角）及商铺恢复费用￥48840.00元。以上共计￥1188452.9元；2、被告支付逾期支付租金违约金292838.40元；3、原告主张权利所产生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师费等）判由被告全部承担。
原审法院经审理确认以下事实：2016年6月1日，案外第三人云南城投同德房地产开发有限公司与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司签订《同德广场商铺租赁合同》及其补充协议，根据合同及其补充协议约定，被告拉夏贝尔公司承租同德公司坐落于昆明市盘龙区北京路928号同德广场购物中心A6-F3楼01号商铺经营服装、服饰。该商铺套内建筑面积640平方米，租期三年，自2016年4月15日起至2019年4月14日止，从商铺交付之日开始，满十二个日历月为一个租赁年度，2016年4月15日至2016年6月14日为装修免租期。被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司应于2016年6月15日正式开门营业。租赁期限内，各租赁年度租金为2016年6月15日至2017年4月14日，每月租金为人民币96000元；2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金为人民币96000元；2018年4月15日至2019年4月14日，每月租金为人民币96000元。租金不包括被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司需另行向第三方支付之运营管理费、物业管理费以及被告经营活动产生的政府税费及其他费用（如水、电费等）。除首月租金于签订本合同之日起七日内支付外，每月租金须于每月第十日前支付。被告应向同德公司交纳保证金人民币320000元，该保证金不是预付的租金、运营管理费，仅是被告履行合同约定义务的保证，租赁期间，如果被告有违反或不履行本合同的行为，给同德公司造成损失或损害的并在其发出书面整改通知后7天内拒不纠正并赔偿损失的，同德公司有权抵扣保证金补偿损失，在保证金不足以弥补损失时，其可以解除合同并将保证金作为违约金扣除不予返还，被告造成损失的还应承担损失的赔偿。同德公司有权要求被告按商铺交付时的状况交还商铺，恢复商铺原状的费用由被告承担。如果商铺交还时不符合原状，同德公司有权自行恢复，产生的费用由被告承担，同德公司有权从保证金中扣除。在租赁期限内，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付日违约金。被告延迟支付租金超过五次，同德公司有权解除合同，并将保证金作为违约金扣除不予退还。同德公司因向被告催付租金产生的所有费用和开支（包括律师费）均由被告承担。合同签订后，被告支付了部分租金，并于2016年6月30日向同德公司支付合同保证金人民币320000元，2016年6月17日支付装修保证金人民币10000元。自2016年9月1日起，被告开始拖欠租金。自2017年5月12日起，被告通过发送联络函件的形式向同德公司申请降租并要求提前于2017年5月31日撤柜，2017年6月1日同德公司回函同意被告提前撤柜，但前提是被告按五折于收到函件的7日内支付自2016年9月1日起至2017年5月23日的租金。被告不同意，双方未达成一致，被告一直未撤柜。2017年8月27日，同德公司自行付费恢复商铺原状。2017年8月1日，同德公司与原告签订《债权转让协议》，约定将截止债权转让协议签署日前，拉夏贝尔公司拖欠其租赁昆明市盘龙区北京路928号同德广场购物中心A6-F3楼01号商铺租金1139612.9元、逾期支付租金违约金及商铺恢复费用48840元转让给原告。该债权转让已经通知被告。
一审法院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案外第三人同德公司与被告签订的租赁合同及其补充协议是否真实、合法、有效？租赁关系何时解除？二、被告在履行租赁合同过程中是否存在违约，是否需要向案外第三人同德公司承担违约责任？三、2017年8月1日，同德公司与原告签订债权转让协议是否真实、合法、有效，以及该债权转让协议的债权范围。关于争议焦点一。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同……第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案外第三人同德公司与被告拉夏贝尔公司于2016年6月1日签订的《同德广场商铺租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对双方具有法律约束力。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同后，案外第三人同德公司按照合同及其补充协议的约定履行了交付商铺的义务，但被告自2016年9月1日开始拖欠租金，自2017年5月12日，被告申请降租、要求提前撤柜，双方以联络函的形式协商交涉，但一直未能达成一致。直至2017年8月27日，因被告长期拖欠租金的行为导致出租方收取租金的合同目的不能实现，出租方同德公司自行拆柜恢复商铺原状，双方合同解除。故被告欠付同德公司的租金自2016年9月1日计算至2017年8月26日为：96000元×12个月-（96000元÷30天×5天）＝1136000元。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告依据与案外第三人同德公司签订的《同德广场商铺租赁合同》及其补充协议向同德公司支付了32万元的履约保证金和1万元的装修保证金用于保证其按约定完全履行合同，且双方明确约定被告支付的32万元履约保证金在被告违约时，出租方同德公司可以解除合同并将履约保证金作为违约金扣除不再返还，如果商铺交还时不符合原状，同德公司有权自行恢复，产生的费用由被告承担，同德公司有权从保证金中扣除。该约定明确了保证金在被告违约时具有补偿同德公司和惩罚被告的双重属性，系双方自愿，并无不当，一审法院予以确认。现被告未按照合同约定履行支付租金的基本义务，且拒绝恢复商铺原状，构成违约，导致同德公司解除合同，同德公司有权将该履约保证金和装修保证金作为违约金扣除弥补因被告违约造成的包括但不限于商铺恢复费等损失，该履约保证金和装修保证金已足够弥补其损失，故对原告主张的违约金和商铺恢复费用一审法院不再支持。对被告提出履约保证金和装修保证金用于冲抵租金的答辩意见，一审法院也不予采信。关于争议焦点三。2017年8月1日，案外第三人云南城投同德房地产开发有限公司与原告签订《债权转让协议》系双方真实意思表示，且已经通知被告，该协议真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。该债权转让协议明确转让的债权范围为商铺租金、逾期支付租金的违约金、商铺恢复费用。故原告主张的律师费不在债权转让范围内，也不是必要产生的费用，一审法院不予支持。关于被告提出其与同德公司的商铺租赁合同于2017年5月23日解除的答辩意见，一审法院认为双方联络函件往来的内容并无达成解除合同的一致意见，且被告因拖欠租金存在违约，不具有单方解除合同的权利，故被告的该答辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于被告提出要将其支付的水电押金抵扣租金的答辩意见，一审法院认为水电费与本案分属不同法律关系，本案不予评判。关于被告认为其与同德公司约定的租金显失公平等答辩意见无证据证实，一审法院不予采信。综上，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司应向原告云南悦汇商业管理有限公司支付租金人民币1136000元。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南悦汇商业管理有限公司支付租金人民币1136000元；二、驳回原告云南悦汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。
原审判决宣判后，上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：撤销原判第一项，改判上诉人减半支付2016年9月1日起至2017年5月23日的租金419612.9元。事实理由是：一审法院事实认定错误。2017年5月12日上诉人发函表示自2017年5月23日解除租赁合同，并通过停止经营撤出货物的方式表示了不履行合同主债务，不属于是与同德房地产开发公司协商。上诉人多次发函要求撤柜，是同德公司恶意让损失扩大。上诉人是享有合同解除权的。被上诉人作为受让人应该对2017年5月23日后的租金承担责任。同德公司也在2017年6月1日和2017年6月21日发函表示让上诉人以50%欠缴租金，上诉人也表示同意。对这部分租金应按原价50%收取。
云南悦汇商业管理有限公司答辩称：我方认为一审判决适用法律正确，事实清楚，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
二审经审理查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：本案中拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司租金应如何给付？
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案中，上诉人所主张的其自2017年5月23日后的租金不应承担的问题。本院认为，首先，上诉人自2017年5月12日发函要求2017年5月23日撤柜，而根据上诉人与云南城投同德房地产开发公司签订的合同，上诉人解除合同应提前90日通知对方。上诉人该通知并不符合双方合同约定。其次，在双方数次协商的函件中，双方均未对撤柜事宜达成合意。故，一审判决支付租金至2017年8月26日趋于公平、并无不当，本院依法予以维持。对上诉人主张2016年9月1日至2017年5月23日租金应按50%收取的问题。本院认为，上诉人主张的由同德公司给其的两份发函上均明确表示，同意按50%收取的不仅是租金还有滞纳金且要求在7日内交清。且在2017年6月21日的函件中还载明，如逾期仍不交纳就要求全额支付。但上诉人并未按期进行缴纳。在同期间上诉人向同德公司的函件中上诉人对该租金系提出了不同（要求3折）的给付主张的。双方对该问题并未形成合意。故，一审判决确定按合同约定给付租金符合事实及法律依据，并无不当，本院依法予以维持。中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费21596元由拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 彭 韬
审判员 张 楚
审判员 杨 雪
二〇一八年六月二十六日
书记员 何政达