中华人民共和国上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第1753号
原告上海公寓(毛里求斯)有限公司，注册地毛里求斯。法定代表人吴旭晖，董事。委托代理人刘康。委托代理人包奕。被告奇克多餐饮(上海)有限公司，住所地中国上海市。法定代表人王翔骏。原告上海公寓(毛里求斯)有限公司诉被告奇克多餐饮(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海公寓(毛里求斯)有限公司的委托代理人包奕到庭参加诉讼，被告奇克多餐饮(上海)有限公司经本院传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海公寓(毛里求斯)有限公司诉称，原告与被告及案外人上海麒宁商务咨询有限公司(以下简称“麒宁商务”)2013年5月就中国上海市济南路XXX号XXX单元(以下称系争房屋，计租面积183平方米)的租赁签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁期限为5年(2013年6月20日至2018年6月19日)，用于开设餐饮项目，其中2013年6月20日为房屋交付日，2013年12月和2014年12月为免租期，租金支付至上海帕默斯顿物业管理有限公司济南路分公司账户，租金前四年为人民币(以下币种均为人民币)33元/平方米/天，第五年为34.65元/平方米/天等。2013年5月6日，麒宁商务与被告公司股东香港义面坊控股有限公司就系争房屋签订租赁合同。原告为履行合同于2013年6月21日交付房屋。2014年2月，被告与麒宁商务诉讼，被告银行账户被查封，而未能支付原告2月份租金，至同年7月累计欠租70余万元。为此，原告通知被告双方合同于2014年5月29日终止。2013年6月21日，原告与麒宁商务、被告三方签订协议，约定租赁合同项下的承租人为被告(被告成立于2013年9月)。由于被告未按约定支付租金，故原告诉至法院要求判令1、确认双方合同于2014年5月29日解除；2、被告支付合同约定违约金4，463，574元；3、被告支付免租期租金183，686元(2013年12月)；4、被告支付房屋占用费(以租金标准计算，从2014年5月30日计算到2014年8月31日)。被告奇克多餐饮(上海)有限公司未作辩称。经审理查明，系争房屋系原告名下的房产。2013年5月，原告(甲方)与麒宁商务(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号SHAMWT-102)，约定由乙方承租系争房屋，期限为2013年6月20日至2018年6月19日；保证金为3个月租金，乙方转租需经甲方书面同意等。该合同补充条款约定，单元面积为183平方米作为租金、管理费等收费依据；用途为乙方开设餐饮项目；甲方交房日期为2013年6月10日，具体以交接书为准；如本合同由于乙方擅自提前终止或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有免租期，免租期转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交该期限内的租金、管理费；甲方对乙方支付保证金为无息保管，并有权对未付租金、管理费由保证金扣减，合同约止或提前终止的双方办理结算后20个工作日内退还保证金余额；乙方在合同期内可提前20个工作日内书面通知并经甲方同意，将房屋部分或全部转租给乙方关联企业；如乙方将房屋转让、转租或以其他方法脱离对房屋占有的需提前20个工作日书面通知甲方；乙方未按约日期支付租金、管理费等30个工作日内或逾期支付费用累计超过三次的，甲方有权提前终止合同、收回房屋及乙方承担违约责任；乙方违约擅自提前终止合同或甲方根据乙方违约提前终止合同，乙方需支付实际使用房屋期间的一切费用、和相当于剩余租期内租金总额的50%或保证金(以两者较高者为准)，同时支付免租期所减免的租金，如违约金金额不足以弥补甲方损失的，甲方还可追索；合同终止或提前终止的，乙方未能按约向甲方返还房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权自逾期交还之日起每日向乙方收取占用使用费(每日按日租金三倍加收、及三倍管理费等。该合同附表一：交付日为2013年6月20日；免租赁期为2013年12月1日至同月31日、2014年12月1日至同月31日；合同期包括免租期及租期2013年6月20日至2018年6月19日；租期2013年6月1日至2017年5月31日，租金单价为每日每平方米33元，合计月租金为183，686元；2017年6月1日至2018年5月31日，租金单价为每日每平方米34.65元，合计月租金为192，871元；附表二：管理费，每月每平方米29元，合计月管理费为5，307元；保证金为566，979元等。合同成立之后，原告交付了房屋，并办理合同登记手续。麒宁商务于2013年6月3日支付租金保证金183，686元。2013年9月2日，被告公司设立，法定代表人为王翔骏，出资人为义面坊控股有限公司。另，麒宁商务设立于2013年4月28日，注销于2015年4月13日。2013年6月，由原告(甲方)、麒宁商务(乙方)、被告(丙方)三方签订《协议书》(协议未注日期,原告诉状确认日期为2014年6月21日，诉讼中原告更正为2013年6月，并出示其2014年1月7日向工商部门复制登记材料，其中包括该协议书)，约定甲、乙双方于2013年签署的《上海市房屋租赁合同》，乙方租赁甲方济南路XXX号XXX单元房屋，丙方于2013年注册成立。三方同意本协议签署之日起，合同项下承租人变更为丙方，丙方享有、承担合同的权利、义务。诉讼中，原告确认三方协议书成立之日，原告与麒宁商务结清费用；并出示系争房屋王翔骏【奇克多餐饮(上海)有限公司】付款台账，起付日(记账日)流水号69292，内容代办费，单据号XXXXXXX，备注：2014年2月服务费1，767.78元；流水号70580、70581，内容物业费、租金，备注：2014年2月份的租金、物业管理费……至2014年7月23日电费、空调费等。2014年4月30日王翔骏户名的中国工商银行网转支付上海帕默斯顿物业管理有限公司济南路分公司账户汇款5万元、以及下列支付款项为5月6日8万元、5月7日3万元、5月8日4万元、5月17日10万元、5月19日10万元、5月29日342，064元汇款(现金)记录，合计支付总额为742，064元。根据原告账单说明、缴纳项目明细说明，自2014年1月至2014年8月20日止，被告欠付款明细(包括租金、物业管理费、宣传费、公共事业费)849，617.12元；2014年1月至5月欠费849，581.12元，扣除被告已付742，064元,实际欠款为107，553.12元，该款与保证金相抵，保证金余额为76，132.88元。另查，2013年5月6日，麒宁商务与案外人上海义面坊控股有限公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，王翔骏代表香港义面坊控股有限公司签名。2013年5月21日，麒宁商务通知102室商铺支付租赁保证金(3个月租金及三个月物业费)583，678.80元。2013年9月9日，公安机关对被告核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年5月28日，原告向被告发出通知，指出被告曾于2014年5月1日书面承诺于2014年5月15日前支付50万元拖欠的租金，但至今未付。根据合同约定，原告通知被告双方合同于2014年5月29日解除，交还房屋、结清费用。诉讼中，原告自述2015年8月31日被告向上海帕默斯顿物业管理有限公司交付系争房屋钥匙并撤离。以上事实，由原告提供、出示的与上海麒宁商务咨询有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》、上海麒宁商务咨询有限公司与义面坊控股有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》、原、被告及上海麒宁商务咨询有限公司签订的《协议书》、公安机关核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、解除合同通知、付款凭证及说明、被告工商登记材料。以上证据及当事人的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，关于原告、被告及上海麒宁商务咨询有限公司三方签订协议日的确认，经查，协议中无签订日期的记载，但原告经认证的诉状中书写的日期为2014年6月21日，但诉讼中原告所出示的合同备案登记日为2013年6月21日。鉴于被告工商登记设立日期为2013年9月2日，期间包括工商对拟设企业名称审批，又根据公安机关对被告于2013年9月9日就系争房屋使用人即被告所核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。据此，本院确认原告陈述，三方协议成立于2013年6月21日。承租权转让合同系当事人真实意思表示，且原、被告已按原告与上海麒宁商务咨询有限公司内容履行，故被告实际承继合同权利义务，双方均应按约履行。现原告所提供的证据，可以证明被告存在拖欠租金的行为，已构成合同违约。据此，原告主张合同解除，本院予以采纳。关于合同解除日期，原告以其2014年5月28日解除通知发出的次日即2014年5月29日合同解除，本院予以采纳。关于原告主张合同违约金的诉请，由于被告行为导致合同提前解除，未履行期间的租金为原告的损失。合同虽对此已有约定，由被告承担剩余租金，但鉴于原告主张的违约金显属过高，故调整为剩余租金的30%为违约金。关于原告根据合同约定，要求被告承担免租期(2013年12月份)的租金，符合合同约定，本院予以支持。另原告要求被告按租金标准承担合同解除次日至实际搬离日止(2014年5年30日至2013年8月31日)的房屋使用费，符合合同约定，本院也予采纳。原告根据保证金处理的约定，主张被告未付租金与保证金抵扣折算，剩余保证金76，132.88元归原告所有，可予准许。被告经本院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海公寓(毛里求斯)有限公司与被告奇克多餐饮(上海)有限公司签订的房屋租赁合同于2014年5月29日解除；二、被告奇克多餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付原告上海公寓(毛里求斯)有限公司违约金(按租金标准，自2014年5月30日至2018年8月31日止租金总额的30%计算)；三、被告奇克多餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海公寓(毛里求斯)有限公司2013年12月份的免租期租金人民币183，686元；四、被告奇克多餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内按月租金人民币183，686元标准支付原告上海公寓(毛里求斯)有限公司自2014年5月30日至2014年8月31日止的房屋使用费；五、原告上海公寓(毛里求斯)有限公司退还被告奇克多餐饮(上海)有限公司剩余保证金人民币76，132.88元(该款可在以上被告应付费用中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52，278.14元，由被告奇克多餐饮(上海)有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 茅德成
审判员 霍 毅
审判员 张 宁
二〇一六年五月十八日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。