广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤0306民初7872号
原告深圳市凤凰股份合作公司，地址深圳市宝安区福永街道。
法定代表人文建锋。
委托代理人杨飞，广东晟典律师事务所律师。
被告叶荣钦，男，台湾居民，身份证地址台湾省苗栗县，
委托代理人林志强，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人李妍，广东宝城律师事务所律师。
原告深圳市凤凰股份合作公司诉被告叶荣钦确认合同无效纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市凤凰股份合作公司的委托代理人杨飞，被告叶荣钦的委托代理人林志强、李妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1998年12月18日，原告分别与被告叶荣钦签订《土地转让使用权合同书》，并根据被告叶荣钦控股的台湾惠元艺术陶瓷股份有限公司签订《合作投资兴建工业厂房合同书》。上述《土地转让使用权合同书》约定，原告将位于福永镇凤凰村第二工业区，占地面积19.085平方米的土地使用权转让给被告；使用期限为1998年12月18日至2048年12月18日，原告收取开发费和青苗补偿费共计2290200元，土地使用期间，按占地面积计算，被告每月缴交0.8元/平方米村民生活补贴费。同时《合作投资兴建工业厂房合同书》还约定，被告有权在上述土地范围内兴建1-6层工业厂房、宿舍。上述合同签订后，被告在案涉土地上兴建了面积约为30000平方米的工业厂房与宿舍（另建有面积不详的办公楼房等，实际建筑面积以法院查证面积为准），且均未办理合法报建手续。根据申请人与被申请人签订的《土地转让使用权合同书》和《合作投资兴建工业厂房合同书》约定，合同履行方式系按月付款，且约定了每月支付金额按阶段上浮的条件与比例，从其内容及履行方式看，该合同于土地使用权转让合同不符，符合租赁合同要件，应当认定为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。案涉《土地转让使用权合同书》和《合作投资兴建工业厂房合同书》约定的合同前期限系1999年12月18日至2049年12月18日，共计五十年，超过二十年的部分（即2019年12月17日至2049年12月18日）依法应当认定无效。为此，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《土地转让使用权合同书》和《合作投资兴建工业厂房合同书》系租赁合同，超过二十年的租赁期限约定无效；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称本案不是租赁合同关系，而是土地使用权转让及合作开发关系，因此不存在二十年租赁期限的问题，原告的诉讼请求缺乏事实依据。被告与深圳市宝安区福永镇凤凰经济发展公司合作时，约定的合作方式是被告向凤凰经发公司购买土地使用权，一次性支付220多万元的地价款，双方从来没有谈过租赁的方式，凤凰经发公司亦从未向被告收取过租金。双方签署的合同约定的行为为土地转让，而非租赁。合同第一、二条约定原告将涉案土地使用权转让给被告使用，使用期限为五十年。合同约定的对价为一次性转让费，而非按期限支付租金。虽然合同书第四条01lydyh01双方义务01lydyh01项下，原告方面的第4项有约定01lydyh01该土地使用期内，被告按占地面积计算，每平米每月缴交原告村民生活补贴费人民币捌角整，第拾二年起每十年递增10%，以此类推，直至合同期满结束。01lydyh01该款项虽为每月计算，但亦不是租金。该款项的名称不是租金，而是村民生活补贴费，原告在出具给被告的收据中又称之为管理费，该款项的金额非常小，尤其是与2290200元的土地转让费相比较更小，所以不可能是租金。从合同书的书写上看，双方把2290200元的土地转让费放在第三大条，并注明为01lydyh01付款条件01lydyh01，而把每月每平方米八角的村民生活补贴放在第四大条01lydyh01双方义务01lydyh01项下甲方的第4小项，可见本合同的交易对价主要是2290200元的土地转让费，支付村民生活补贴费或者管理费只是被告的附属义务。合同还约定双方合作兴建厂房，此举不符合租赁的特征。被告与凤凰经发公司除了前述《土地转让使用权合同书》外，还同时签署了《合作投资兴建工业厂房合同书》，约定凤凰经发公司提供案涉土地给答辩人兴建厂房，答辩人负责建设，且一次性给凤凰经发公司总利润2290200元，凤凰经发公司只收该固定利润，不参与经营，不担风险，合作期限为五十年。可见双方的关系实质为凤凰经发公司出让土地供被告兴建厂房，而不是原告所称的出租行为。如果是出租土地，凤凰经发公司则不可能与被告合作兴建厂房。因为日常出租土地的形式特征是出租人只提出空地，供承租人共同进行土地建筑开发。对此，在《合同法》第二百一十二条对租赁合同的概念描述中也可以看出，01lydyh01租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。01lydyh01本案应由行政机关处理，不应由法院受理，故应驳回起诉。涉案土地已经被依法批准为建设用地，且被告已经在案涉土地上建筑了26000多平方米的永久性结构厂房，该厂房的建设未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《土地管理法》第十六条规定：01lydyh01土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。01lydyh01由于本案属于农村集体土地出让用于非农业建设纠纷，案涉土地已经在起诉前被依法批准为建设用地以及转为国有土地，但原被告双方未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此本案的纠纷应先由政府主管部门对建筑物进行处理，不应由法院受理，法院应驳回原告的起诉。出租集体建设用地用于工业用途的最长期限是50年。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：01lydyh01集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。01lydyh01可见，集体建设用地使用权出租的最高年限与出让的年限一致，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让工业用地的最高年限为五十年，因此，集体建设用地使用权出租的最高年限为五十年。所以，即使本案是出租集体建设用地使用权的情形，其出租期限也符合法律规定，不存在超过二十年无效的问题。本案的用地行为符合法律规定。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条规定：01lydyh01下列建设项目可以使用集体建设用地：1、兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业、01lydyh01三来一补01lydyh01企业，股份制企业，联营企业等。01lydyh01第十二条规定：01lydyh01集体建设用地使用权让与土地使用者，有土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。01lydyh01本案正是外资投资企业使用集体建设用地的情形，且本案的土地也已经与其他地块一起合计97479.83平方米被划定为被告的费用建设用地。因此，本案的土地为非农建设用地，用地行为为兴办工商企业，建设厂房，完全符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，依法有据。原告的行为违反合同约定，违反诚实信用原则。涉案土地上的建筑物未能取得合法的报建手续，以及被告未能取得房产证，责任在于原告。被告按照原告的要求通过原告缴纳了市政配置费38万元，但原告并未按规划审批程序报批，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，导致目前涉案土地上的建筑物未取得房地产证。《合作投资兴建工业厂房合同书》第八条第2款约定：01lydyh01在合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权01lydyh01。而原告现却以超过二十年租赁期限为借口企图收回土地使用权，违反了合同约定。原告的行为违反诚实信用原则。综上所述，被告向凤凰经发公司购买土地使用权依法有据，应当得到法律的保护。原告的诉请因为涉及地上建筑物的合法化处理问题，应当由行政机关处理，故其起诉应予以驳回。原告主张双方为租赁关系明显与事实不符，其要求确认超过二十年租赁期限无效以收回土地的要求，缺乏事实依据，违反广东省法规规定，且违反诚实信用原则，应不予支持。
经审理查明，1998年12月18日，原告的前身深圳市宝安区福永镇凤凰经济发展公司（甲方）与被告叶荣钦（乙方）签订《土地转让使用权合同书》，约定甲方同意将本村工业区，位于广深公路东侧内土地使用权转让给乙方使用，乙方有权在该范围内兴建厂房，宿舍办理独资企业，一切资金由乙方负责；土地面积一万九千零八十五平方米（长173.5米，宽110米）；位置福永凤凰第二工业区土名桂塘；地址宝安区福永镇凤凰村第二工业区；土地使用期限，根据宝国土字《1987》82号第四项条文精神，土地使用期自合同签订生效起计五十年，自从1998年12月18日至2048年12月18日止，乙方付清款后可使用；该土地总面积一万九千零八十五平方米，每平方米收取开发费及青苗补偿费定价人民币壹佰贰拾元整，甲方《负责三通一平》总共人民币贰佰贰拾玖万零贰佰元整，合同签字之日付款人民币壹拾万元整，余款三个月内付清；甲方在签订合同后20天内将所有建筑物、杂物及电线杆清理清楚，负责将水、电通到红线范围外，红线范围内安装由乙方自理；甲方负责代乙方申请审批、报建等手续，一切费用由乙方负责；该土地使用期内，乙方按占地面积计算，每平方米每月缴交甲方村民生活补贴费人民币捌角整，基建期一年免收村民生活补贴费，第二年至十一年每月每平方米交人民币捌角整，第十二年起每十年递增10%，以此类推，直至合同期满结束；乙方有权在该土地范围内兴建一至六层高厂房、宿舍，有权进行投资设厂，出租或转让给第三者，甲方需协助办理有关手续，但不得违背本合约之有关规定及条款；乙方不得在厂房范围外损坏工业区其他设施，如有损坏按价赔偿及修理；该土地使用期内，厂内一切废料由乙方自理；该土地签订合同后超过一年因基建延误或国家政策有变，一切后果由乙方负责，与甲方无关；合同期满后，该土地的一切固定不动产无偿归甲方所有，如乙方需继续使用，乙方有优先权，但需双方协商，签订新合同；本合同签订生效后，如双方法定代表更换，本合同继续生效。
同日，原告作为甲方，被告作为乙方又签订《合作投资兴建工业厂房合同书》，约定甲乙双方合作开发位于广深公路东侧的福永镇凤凰村第二工业区土名桂塘占地面积一万九千零八十五平方米的用地上，投资兴建标准工业厂房及宿舍，并于1998年12月18日领取宝安区建设项目报建表；甲方以位于上述地点一万九千零八十五平方米平整土地出资，乙方投资该工程总费用；乙方有权在该土地范围内兴建一至六层高厂房宿舍，上述地点所建的厂房及其设施在双方合作期内，由乙方管理使用，乙方在经营使用该楼宇间，可自行抵押、转租，经营使用期内，如要转让，乙方必须通知甲方，所签协议由甲方备案，甲方负责办理有关手续，乙方经营使用期内，所建的房产证和土地使用证由乙方保管；厂房建成后，由乙方自行经营管理，自负盈亏及承担风险，甲方在合作期内只收固定利润，不参加经营管理，不承担任何风险，不承担乙方经营期内债权、债务；合作期限五十年：即从1998年12月18日至2048年12月18日止；合同期满，建筑物无偿归甲方所有，该幅地的建筑期为二年，从双方签订合同之日两年内建成，逾期不建的土地，甲方有权收回，乙方已交给甲方的土地开发费和押金不得退回；甲方负责土地使用、工程立项、报建及设计方案报批等手续，负责将水、电路通至合作地边缘、搞好排水、污渠道，合作期内，如乙方因资金周转需要上述房产抵押贷款或转租时，由甲方协助办理有关手续，费用由乙方负责；甲方负责工程用电、用水的申请，楼房产权的报及登记手续，房产建成后，由甲方办理以乙方为法人代表的企业的注册申请登记手续，其一切费用由乙方负责，在合作期内，该土地的公粮征购，由甲方承担，乙方按占地面积计算，每平方米每月缴交甲方人民币捌角整，基建期一年免收村民生活补贴费，第二年至第十一年每月每平方米角人民币捌角整，第十二年起每十年递增10%，以此类推，至合同期满结束，该土地合作期内，厂内一切废料由乙方自理；乙方负责工程项目策划、投资、勘探、设计、招标和工程地盘管理，负责工程竣工验收、结算，乙方在建设和使用期间，不得造成环境污染；双方应积极配合，互相支持，遵守国家的法规进行生产和经营；合同生效后九十天内，乙方一次性付总利润人民币贰佰贰拾玖万零贰佰元整给甲方；房产建成后，乙方要续年向保险公司投保，保险赔偿数不动产作为修复厂房之用，动产则属乙方所有；本合同生效后，乙方在基建及经营期内所发生的一切债权、债务与甲方无关；在合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权，否则负责赔偿乙方因此而造成的一切损失；本合同条款不可抗力原因除外；合同期内若遇国家征用该地时，甲乙双方无条件执行，土地补偿费归甲方所有，建筑物补偿费归乙方所有。
上述合同签订当日，被告向原告支付了青苗补偿费100000元，原告出具了收款收据。
1999年3月18日，被告向原告支付合作办厂押金2190200元。原告出具了收款收据。
上述合同签订后被告在涉案土地上兴建了厂房、宿舍等房产。
2004年10月26日，深圳市宝安区福永镇凤凰经济发展公司经申请更名为深圳市凤凰股份合作公司。
以上事实，《土地转让使用权合同书》、《合作投资兴建工业厂房合同书》、收款收据、建设工程施工合同、竣工验收证明及结算单据等证据及庭审笔录、质证笔录在卷佐证。
本院认为，原被告同时签订了《土地转让使用权合同书》、《合作投资兴建工业厂房合同书》，结合两份合同书的内容看，双方实际履行的是《土地转让使用权合同书》。即便双方履行的系《合作投资兴建工业厂房合同书》，由于该合同约定原告仅以土地作为出资，收取固定收益且不承担经营风险，不符合合作投资建房合同的构成要件，该合同亦应当视为土地使用权转让合同。尽管在上述合同中原被告约定了每月按面积交纳一定费用及保留涉案土地被征收时原告享有土地补偿款的权利表面上符合房屋租赁的部分形式要件，但结合合同签订时的社会背景和当事双方签订合同后实际履行的情况，涉案合同应当认定为土地使用权转让合同。
基于上述合同性质，因争议土地上涉及的建筑物并没有获得合法的报建手续，亦没有取得房地产权证书,且原告已就其建设的厂房和宿舍向深圳市人民政府完成了历史遗留违法建筑普查申报，正在等待深圳市人民政府的处理结果。在深圳市政府对上述房产的合法性作出明确处理之前，人民法院不适宜对涉案土地作出实体处理。故原告的起诉应当予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告深圳市凤凰股份合作公司的起诉。
本案诉讼费人民币25122元，原告已预交，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年六月十九日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
……
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。