福建省泉州市鲤城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0502执异12号
案外人：李齐全，男，1987年1月8日出生，汉族，住福建省周宁县。
委托诉讼代理人：隋吉龙，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑梅琼，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。
申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号A幢001－003号，统一社会信用代码：91350502574706352W。
负责人：杜添明，该行行长。
被执行人：泉州市金绵钢材有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号C幢153室，统一社会信用代码：91350502555052445L。
法定代表人：蔡道江。
被执行人：蔡道江，男，1962年10月7日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：赖芹林，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：叶培玉，女，1963年3月9日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：福建金泉商城管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号，统一社会信用代码：91350502694398702P。
法定代表人：杨晨明。
被执行人：泉州三藕通信科技发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号，统一社会信用代码：913505027890480949。
法定代表人：杨晨明。
被执行人：杨晨明，男，1971年4月16日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人：肖方顺，男，1971年1月2日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人：杨春，男，1976年12月14日出生，汉族，住福建省周宁县。
在本院执行泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行（以下简称“农商银行”）与泉州市金绵钢材有限公司（以下简称“金绵公司”）、蔡道江、赖芹林、叶培玉、福建金泉商城管理有限公司（以下简称“金泉公司”）、泉州三藕通信科技发展有限公司（以下简称“三藕公司”）、杨晨明、肖方顺、杨春合同纠纷等案件过程中，要求在执行标的即址在泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块和该地块上的建筑物（以下简称“被执行房地产”）上的居住使用人腾空房屋，并交付农商银行。案外人李齐全提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李齐全称，请求终止对李齐全的执行。事实和理由：2012年8月15日，林佛雄与三藕公司就址在泉州市××城区××大街××号，即高新技术电子信息产业园区40亩土地及厂房X号楼（X幢）的场地和厂房签订《租赁合同》，约定上述房地产的租赁期自2012年8月15日起至2032年8月14日止，共计20年。林佛雄全权委托金泉公司代管其所承租的房地产。2014年9月20日，李齐全与金泉公司签订《场地租赁协议》，承租址在泉州市××城区××大街××市场××区内××7间店面，约定租赁期自2014年9月25日起至2021年9月25日止，月租金8000元。李齐全作为次承租人，拥有合法的承租权。在农商银行与三藕公司等因金融借款合同纠纷32个案件中，法院于2015年5月10日裁定将案涉场地抵偿三藕公司所欠农商银行的借款本息，并在执行过程中责令李齐全腾空场地和店面。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此李齐全的承租权理应受法律保护。法院无权要求李齐全腾空场地和店面。
本院查明，农商银行与金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春合同纠纷一案，本院于2013年11月14日作出（2013）鲤民初字第4690号民事判决，该判决发生法律效力后，农商银行于2014年12月22日向本院申请强制执行。本院发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书所确定的义务，但被执行人未履行完毕。2015年5月10日，本院作出（2015）鲤执字第1号执行裁定，将被执行房地产等作价118368200元交付农商银行抵偿三藕公司所应承担的相应借款本息。2015年6月15日，本院作出（2015）鲤执字第1-1号执行裁定，终结本院（2013）鲤民初字第4690号民事判决书本次执行程序。本院分别于2015年8月5日、2018年3月30日公告责令被执行房地产上的相关居住使用人腾空房屋，并将该房屋交付农商银行。
另查明，2011年5月10日，农商银行与三藕公司签订《最高额抵押合同》，约定以三藕公司名下的泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块的国有土地使用权作为担保。期限自2011年5月10日至2014年5月10日。2011年5月13日办理了抵押登记。2013年8月13日，泉州市中级人民法院作出（2013）泉民初字第466号民事判决，确认上述事实，并判决：在相关借款人不履行债务时，农商银行对三藕公司名下的被执行房地产享有优先受偿权。2012年9月，三藕公司又将被执行房地产抵押给农商银行，办理了抵押登记手续。农商银行在多笔债权中就被执行房地产享有优先受偿权。被执行房地产于2013年在另案中被人民法院依法冻结，本院于2014年8月28日查封被执行房地产。
上述事实，有（2013）鲤民初字第4690号民事判决书、（2014）泉民终字第3938号民事裁定书、（2013）泉民初字第466号民事判决书、法律文书生效证明、相关执行卷宗材料、建设工程规划许可证等证据为证。
本院认为，李齐全对本院要求其腾空相关房地产提出执行异议，依法应不予支持。理由如下：李齐全提供《租赁合同》1份，其上载明的内容包括：签约时间为2012年8月15日。出租方为三藕公司，承租方为林佛雄。承租房地产为鲤城区XX大街X号，即高新技术电子信息产业园区40亩土地及厂房X号楼（X）幢的场地和厂房。租赁期限自2012年8月15日起至2032年8月14日止。租金共计1千万元，用于充抵三藕公司以杨自初因公司经营需要以个人名义向林佛雄所借款项。林佛雄委托福建金泉钢贸城有限公司代管上述租赁物。李齐全还提供《场地租赁协议》1份，其中载明的内容包括：签订时间为2014年9月20日。出租方为金泉公司，承租方为李齐全。租赁期限自2014年9月20日至2021年9月20日，月租金8000元，押金20000元。租赁房地产为市场X区内的X号地及7间店面。李齐全主张上述2份租赁合同是其享有租赁权的合同依据。
对此本院认为，李齐全所主张的租赁关系不得对抗农商银行的抵押权。理由有三：一、林佛雄与三藕公司签订的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其实质是债权债务合同而非房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。另，根据合同相对性原则，该合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。农商银行对被执行房地产享有抵押权，具有排它性。因此，林佛雄可能享有的合同债权不得对抗农商银行的抵押权。
二、泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块于2011年5月13日就办理了抵押登记，该次抵押仅涉及土地使用权，但《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依房地同时抵押原则，被执行房地产所涉建筑物依法应认定在2011年5月已一并抵押给农商银行。（2013）泉民初字第466号民事判决亦已判决：在相关借款人不履行债务时，农商银行对三藕公司名下的被执行房地产享有优先受偿权。另，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，即使林佛雄与三藕公司于2012年签订的《租赁合同》是真实的，该租赁关系及由此衍生的次租赁关系仍不得对抗农商银行设立在先的抵押权。
三、李齐全与金泉公司签订《场地租赁协议》载明的签约时间为2014年9月20日，一是该合同签订在被执行房地产于2011年和2012年两次设立抵押权之后，不得对抗农商银行的抵押权。二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，承租人依法应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，才可能请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但人民法院已于2013年冻结被执行房地产，本院于2014年8月28日查封被执行房地产，而李齐全依据2014年9月20日签订的《场地租赁协议》请求阻止移交被执行的不动产，本院不予支持。
综上，李齐全以其享有承租权为由请求阻止向农商银行移交被执行房地产的异议请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第一款规定，裁定如下：
驳回案外人李齐全的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 吴志婷
审判员 辜伟隆
审判员 杨 扬
二〇一八年五月二十五日
书记员 王婉婷
本裁定所适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更
内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。