广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1003号
原告广州市润航物业管理有限公司，住所：广州市番禺区市桥街东平路51号东侧，组织机构代码：74599619－9。
法定代表人杨明清，总经理。
委托代理人刘禄华，系该公司员工。
被告王凤娇，女，1963年11月27日出生，汉族，住广州市番禺区，
委托代理人张锡南，男，1962年4月13日出生，身份证住址：广州市南沙区，系被告的丈夫。
原告广州市润航物业管理有限公司诉被告王凤娇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员胡剑敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市润航物业管理有限公司的委托代理人刘禄华，被告王凤娇的委托代理人张锡南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市润航物业管理有限公司诉称，原告是具有物业管理资质的物业管理企业，广州市番禺区市桥街捷进中路北城白云花园的业主委员会通过合法手续选聘原告为该小区的物业管理企业，双方于2009年9月9日签订一份《物业管理委托合同》，并于2012年9月29日续签了上述合同。《物业管理委托合同》约定由原告为该小区提供物业管理服务，并根据政府规定的相关标准及合同约定的价格收取物业管理费。合同另约定，如业主或物业使用人逾期3个月不交纳物业管理费的，物业公司有权按每月应交管理费的1%/日计收滞纳金。合同生效之后，原告一直恪尽职守为该小区内的全体业主及物业使用人提供优质的物业管理服务。被告是广州市番禺区市桥街捷进中路北城白云花园大北阁302房的业主，被告一直接受原告提供的物业管理服务，对原告的物业管理服务质量并没有提出任何异议，但被告自2012年1月1日起至2013年8月31日期间一直未向原告交纳物业管理费，至今尚欠物业管理费3813.6元，经原告多次催缴，未果。原告认为，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，原告与被告据此形成物业管理服务合同关系，原告向被告提供了符合标准的物业管理服务，被告应依法向原告支付相应的物业管理服务费，被告拒交管理费的行为已构成违约。另根据《广州市物业管理办法》第五十六条“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付，逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定”之规定，原告有权向被告追缴从逾期三个月起按每月应交管理费的1%/日加收滞纳金。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告王凤娇立即向原告支付自2012年1月1日起至2013年8月31日止所拖欠的物业管理费人民币3813.6元，及从2012年4月1日起按每月应交管理费的1%/日交纳滞纳金计至起诉之日以不超过本金为限为3813.6元，总计7627.2元；2、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告撤回了上述滞纳金的诉讼请求。
被告王凤娇辩称，我并非是不交物业管理费，而是原告并未尽职尽责地做好物业服务工作，并未提供相应质量的物业服务给我。2003年4月，我购买了涉讼房屋居住至今，虽然其间都有从楼上乱抛垃圾至涉讼房屋和303房之间的平台的事情发生，但是我仍坚持按时交纳物业管理费。但是2011年下半年，我曾三次向原告的工作人员反映上述情况，且原告亦派了工作人员去现场查看核实了，但是平台处丢弃的纸巾、胶袋、饮料罐、包装盒、香蕉皮等垃圾的现状没有得到任何的改善。后来我提出建议，要原告规定其员工每五天打扫一次，挂一本登记本做好登记，我帮忙监督，但是原告扫了一个多月就没有按上述要求做了。目前这个平台的清洁情况是看原告员工的心情而定，喜欢扫就扫一下，不喜欢就不扫了，原告又不监管，下雨时地面的垃圾水浸发酵，乌烟瘴气。后，我准备将涉讼房屋出售，但是由于平台处的垃圾以及原告的物业服务质量，物业严重贬值。去年至今为止，我每次去原告处交纳水费时，都与原告协商要求其酌情收取管理费，未果。综上，我认为买卖按质论价，服务同样也要按质论价，我方并不是不交费，原告如要足额收费，就需要提供相应质量的服务。
经审理查明，原告广州市润航物业管理有限公司是一家具有三级物业管理资质的企业法人。被告王凤娇是位于广州市番禺区捷进中路北城白云花园大北阁302房（以下简称“涉讼房屋”）的权属人，该房建筑面积为136.2平方米,性质为高层住宅。
2004年12月15日，广州市番禺区物价局出具《公文办理情况通知》〔2004〕56号文件，载明原告承接的物业管理小区市桥北城白云花园的物业管理费按备案形式报广州市番禺区物价局，并要求原告按规定实行收费及服务内容公示，并定期公布物业管理收支情况。
2009年9月9日，原告（乙方）与广州市番禺区市桥北城白云花园业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街捷进中路4、6、8、10、12号的广州市番禺区市桥北城白云花园小区（以下简称“涉讼小区”）委托给乙方进行物业管理。合同委托管理期限为叁年，从2009年10月1日起至2012年9月30日止。乙方负责涉讼小区的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和年审；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动、配合政府对小区居民的行政管理等管理项目。物业的管理服务收费由业主按其拥有物业的类型向原告交纳，其中高层住宅的物业管理费应按1.2元/月·平方米收取，由各业主或物业使用人于每月15号前向乙方支付当月物业管理费，各业主或物业使用人逾期3个月不交纳管理费的，即按每月应交管理费的1%/日滞纳金计算支付给乙方。
同日，原告与涉讼小区业主委员会共同发布《业主大会决议》，主要内容为，2004年9月涉讼小区就物业管理面向社会公开招投标，最后中标企业为原告，后按招标文件及相关规定，业主委员会代表涉讼小区全体业主与原告签订了三年的《物业管理委托合同》，委托管理时间为2004年10月1日起至2007年9月30日止。2007年9月，因上述合同即将到期，业主委员会将是否继续委托原告为小区进行物业管理事宜征求小区业主意见，经涉讼小区三分之二以上业主赞成继续延请原告为涉讼小区进行物业管理服务。业主委员会遂通过业主大会决议代表本小区全体业主于2007年9月16日与原告续签上述《物业管理委托合同》。2009年9月，因上述合同又将到期，业主委员会将是否继续委托原告为小区进行物业管理事宜征求小区业主意见，经涉讼小区三分之二以上业主赞成继续延请原告为涉讼小区进行物业管理服务。业主委员会遂通过业主大会决议代表本小区全体业主于2009年9月9日与原告再次续签上述《物业管理委托合同》，委托管理时间为2009年10月1日起至2012年9月30日止。
2012年1月8日，涉讼小区业主委员会作出调整物业服务费标准的《公告》，主要内容为涉讼小区于2011年12月10日至2012年1月7日召开的北城白云花园业主大会书面会议进行业主意见表决，业主表决意见包括从2012年1月1日起，涉讼房屋所在的大北阁等单元服务费标准调整为1.4元/平方米。
2012年9月29日，原告与涉讼小区业主委员会续签了《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为壹年叁个月，自2012年10月1日起至2014年3月31日止。其中约定高层住宅的应交1.4元/月.平方米，其他约定事项与双方2009年9月9日签订的《物业管理委托合同》内容相一致。
2013年9月22日，原告以被告王凤娇没有交纳2012年1月1日起至2013年8月31日的物业管理费为由诉至本院，要求解决。
诉讼过程中，被告确认涉讼房屋每月应交的物业管理费标准为190.68元，及未交纳自2012年1月1日至2013年8月31日期间的物业管理费，但抗辩认为原告疏于派人打扫涉讼房屋与303号房屋之间的平台，经常是垃圾遍地，异味严重，严重影响其对涉讼房屋的居住使用，也影响了涉讼房屋的市场价值。因此主张原告提供的物业报务质量并不符合标准，无权要求其足额缴纳涉讼房屋的物业管理费，原告应酌情减少收取涉讼房屋的物业管理费用。为此，被告提供了照片打印件一组以证明涉讼房屋与303号房屋之间的平台有垃圾存在；并提供了一本其自制的清洁签到笔记本，证明其曾积极配合原告，监督并约束清洁员工的清洁工作。对于被告的上述抗辩主张，原告则不予认可，其对于被告提交的照片的真实性不予确认，认为无法看出照片所显示的是否是涉讼房屋与303房之间的平台，且即使是被告所述之平台，被告无法提供照片的拍摄的具体时间，且其亦无法保证涉讼小区全部时段都是干净的；对于被告提供的签到笔记本的真实性、合法性和关联性均不予认可。此外，原告认为其有派清洁人员打扫被告所述之平台，其亦已采取了一定的措施为被告处理其所述之情况，且已积极配合被告作出清洁，但是平台上的垃圾属于高空抛物的性质，而且该平台属于背角的位置，比较隐蔽，清洁人员很难进入进行清洁。
本院认为，广州市番禺区市桥北城白云花园业主委员会与原告广州市润航物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方于2009年9月9日签订的《物业管理委托合同》约定由原告自2009年10月1日起至2012年9月30日止为涉讼小区提供物业管理服务，后再次续签上述合同，委托管理期限延至2014年3月31日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对被告王凤娇具有约束力。原告作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主应为其享受该物业服务支付相应的对价，而被告作为涉讼小区的一名业主，其实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的物业管理费。对于被告以原告未定期清理涉讼房屋与303房之间的平台为由拒绝足额交纳相关物业管理费的抗辩主张，被告虽然提供了照片及清洁签到笔记本予以证明，但由于被告提供的照片及笔记本为被告单方制作，在无其它证据相佐证的情况下，照片内容的真实性及拍摄地点的同一性难以核实。即使被告提供的照片属实，由于平台所处的特殊位置以及高空抛物发生的不可控性，该照片因仅反映拍摄当时的情形，亦不足以证实原告未履行清洁义务。故，对于被告的上述抗辩，因其未提供确实、充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采纳。对于原告要求被告按《物业管理委托合同》约定190.68元/月的标准向其交纳涉讼房屋自2012年1月1日至2013年8月31日的物业管理费的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。被告应向原告交纳其拖欠的自2012年1月1日起至2013年8月31日止的物业管理费3813.6元（190.68元/月×20月）。对于原告自愿撤回滞纳金的诉讼请求，属于原告自行处分其民事权利行为，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《物业管理条例》第十五条、第四十二条的规定，判决如下：
被告王凤娇应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市润航物业管理有限公司支付自2012年1月1日起至2013年8月31日止的物业管理费3813.6元。
如被告王凤娇未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告王凤娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 胡剑敏
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 马敏婷