四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终734号
上诉人（原审原告）：内江市新上城商场经营管理有限责任公司，住所地四川省内江市中区玉溪路453号。
法定代表人：黄新明，公司经理。
委托诉讼代理人：刘俐，四川平新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军，四川平新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内江市万丰商贸有限公司，住所地四川省内江市市中区玉溪路435号附334号。
法定代表人：张秀华，经理。
委托诉讼代理人：谭彪，四川斗城律师事务所律师。
上诉人内江市新上城商场经营管理有限责任公司（以下简称新上城管理公司）因与被上诉人内江市万丰商贸有限公司（以下简称万丰商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2017)川1002民初699号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人新上城管理公司的委托诉讼代理人张军，被上诉人万丰商贸公司的委托诉讼代理人谭彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新上城管理公司上诉请求：1、判决撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初699号民事判决并发回重审；2、依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人是诉争房屋的所有者，应是物业合同适格的主体。本案合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，虽然上诉人在2015年才取得物业管理资格，但不影响物业管理的合同效力，取得物业管理资格仅仅是管理性的法律规范，并非效力性禁止规范。客观事实是上诉人一直在提供物业管理服务，上诉人与案外人诚信公司签订的物业管理协议合法有效。被上诉人通过竞买方式取得诉争房屋，上诉人与诚信公司签订的物业管理协议对被上诉人具有法律约束力和溯及力。一审判决以“原告向被告收取物业管理费不符合常理”为由，判决不支持上诉人的诉讼请求，于法无据。上诉人认为房屋租金与支付物业管理费是两个不同的法律关系，上诉人为被上诉人提供了物业服务，被上诉人享受了物业服务就应承担相应的义务，不能以收取租金少为由，就不支付物业管理费。
被上诉人万丰商贸公司辩称，被上诉人通过竞买取得案涉房屋的所有权，从来不知道有《物业管理协议》，签订《物业管理协议》的双方当事人的老总是同一自然人，因此《物业管理协议》是不真实的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
新上城管理公司向一审法院起诉请求：1、判决万丰商贸公司向新上城管理公司支付物业管理费1,281,658.95元（按每月5元/㎡计算至2016年2月16日）；2、本案诉讼费用由新上城管理公司承担。
一审法院认定事实：2005年11月16日，新上城管理公司与内江市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）签订了《房屋租赁协议》，约定由诚信公司将其所有的位于内江市市中区玉溪路435新上城商业广场-2楼至6楼共计26,002.41㎡租给新上城管理公司，租赁时间从2005年11月16日起至2025年11月16日止，自新上城管理公司正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元，同年12月5日，双方签订了《<房屋租赁协议>补充协议》，约定新上城管理公司可以转租经营。2010年5月，新上城管理公司所开设的商场正式营业。2011年1月17日，新上城管理公司与诚信公司又签订了《物业管理协议》，约定从2011年2月1日起，新上城管理公司方按每月5元/㎡收取诚信公司的管理费至新上城管理公司租赁期限结束之日止。但该《物业管理协议》在万能丰商贸公司竞买上例房屋的时候，新上城管理公司并未向拍卖机构提交，也未向竞买人即万丰商贸公司予以说明。2012年7月19日，新上城管理公司将其租赁的新上城购物广场第二层转租给了樊静，除收取租金外，仍按每月5元/㎡收取对方的管理费。2015年7月1日，新上城管理公司的经营项目范围变更增加了“物业管理”。2013年4月，万丰商贸公司通过竞买方式取得了坐落于内江市市中区××路××、××、××号、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××7767.63㎡的房屋产权。万丰商贸公司取得产权后，上例房屋仍然由新上城管理公司在租赁、使用、收益至今。现新上城管理公司认为万丰商贸公司取得该房屋的产权就承接了诚信公司的权利义务，就应按照新上城管理公司与诚信公司签订的《物业管理协议》向新上城管理公司按每月5元/㎡支付管理费，故新上城管理公司诉至一审法院。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，首先1、万丰商贸公司是否是物业服务合同适格的主体？万丰商贸公司在取得讼争房屋的产权后，按照买卖不破租赁的原则，房屋仍然由新上城管理公司在租赁、使用、收益至今，对房屋的物业管理应由新上城管理公司自行负责，而万丰商贸公司对房屋并未实际占有和使用，因此，万丰商贸公司不是物业服务合同适格的主体；2、新上城管理公司认为万丰商贸公司取得该房屋的产权就承接了诚信公司的权利义务，就应按照新上城管理公司与诚信公司签订的《物业管理协议》向新上城管理公司支付管理费，那么新上城管理公司与诚信公司签订的《物业管理协议》是否是有效协议、是否对万丰商贸公司有约束力？根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”之规定，新上城管理公司在2005年与诚信公司签订《物业管理协议》时，新上城管理公司并不具备物业管理资质，而诚信公司也并不是由其业主委员会与新上城管理公司签订的协议，双方均不具备签订《物业管理协议》的主体要件，因此，该协议不具备法律效力，既然该协议无效，也就对万丰商贸公司不具有约束力，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，买卖只是不破租赁，万丰商贸公司取得讼争房屋后，承接了诚信公司的权利义务，但该权利义务仅指新上城管理公司与万丰商贸公司之间的租赁关系不变，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业受买人明示，并予以说明。”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，万丰商贸公司在竞买上例房屋的时候，作为建设单位的诚信公司和新上城管理公司均未向拍卖机构提交双方的《物业管理协议》，也未向竞买人即万丰商贸公司予以说明，综上，该《物业管理协议》对万丰商贸公司不产生约束力；3、新上城管理公司向万丰商贸公司收取物业管理费不符合常理：新上城管理公司所开设的商场于2010年5月正式营业，按照新上城管理公司与诚信公司签订的《房屋租赁协议》的约定，租金从其正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元，那么新上城管理公司要从2014年才开始交租金，而新上城管理公司所租赁的诚信公司的房屋面积为26,002.41㎡，也就是说诚信公司每平方米每月仅按0.33元向新上城管理公司收取租金，即使按约定的以后每两年递增1元/㎡，那么新上城管理公司从2014年开始缴纳租金，到2016年递增1元/㎡后，也才1.33元/㎡，而新上城管理公司与诚信公司于2011年1月签订的物业管理协议就约定作为租赁方的诚信公司要按每月5元/㎡向新上城管理公司支付物业管理费，诚信公司将自己所有的面积为26,002.41㎡的房屋租赁出去，不但收不到租金，还要倒支付高额的物业管理费，同理，万丰商贸公司取得的房屋所有权面积为7,767.63㎡，按3元/㎡向新上城管理公司收取租金，却还要按5元/㎡向新上城管理公司支付物业管理费，这都显然与常理相悖，且新上城管理公司作为承租人将房屋转租，又向次承租人收取了租金和物业管理费，其即作为承租人要向出租人收取物业管理费，又作为出租人仍然还要向次承租人收取物业管理费，其重复收取管理费的行为，均不符合法律规定。
综上所述，新上城管理公司要求万丰商贸公司按每月5元/㎡支付物业管理费1,281,658.95元至2016年2月16日的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；万丰商贸公司对此的辩称理由成立，予以采信，但万丰商贸公司认为新上城管理公司伪造证据，涉嫌虚假诉讼，要求法院对其处罚的辩称理由，不属于本案审理范畴，万丰商贸公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：
驳回新上城管理公司的诉讼请求。本案受理费16,334元，减半收取8,167元，由新上城管理公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。二审本院要求新上城管理公司提交万丰商贸公司承接前，新上城管理公司向其他承租人或诚信公司收取物业费的依据，新上城管理公司未提交。
二审补充查明：诚信公司与新上城管理公司签订的《房屋租赁协议》约定：租金自新上城管理公司正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元/月，在每月的20号之前支付当月租金，以后每两年递增1元/㎡/月。新上城管理公司所开设的商场于2010年5月正式营业。一审认定“诚信公司每平方米每月仅按0.33元向新上城管理公司收取租金……到2016年递增1元/㎡后，也才1.33/㎡”系错误认定，应为“诚信公司每平方米每月仅按3元向新上城管理公司收取租金……到2016年递增1元/㎡后，也才4元/㎡”，二审依法予以纠正。其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、万丰商贸公司是否是物业合同的适格主体；二、案涉《物业管理协议》是否有效，对万丰商贸公司是否具有约束力；三、万丰商贸公司应否向新上城管理公司支付物业费。
万丰商贸公司在取得案涉房屋的所有权后，按照买卖不破租赁的原则，房屋仍然由新上城管理公司在租赁、使用，对房屋的物业管理由新上城管理公司负责，万丰商贸公司是物业服务合同适格的主体；新上城管理公司与诚信公司签订的《物业管理协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。万丰商贸公司在取得案涉房屋的产权后就承接了诚信公司的权利义务，《物业管理协议》对万丰商贸公司具有约束力，万丰商贸公司应按照新上城管理公司与诚信公司签订的《物业管理协议》履行义务。
根据本案查明的事实，万丰商贸公司取得的房屋所有权面积为7,767.63㎡，按3元/㎡向新上城管理公司收取租金，却还要按5元/㎡向新上城管理公司支付物业管理费，不符合常理。新上城管理公司作为物业服务企业，已向次承租人樊静收取了物管费，新上城管理公司未举证证明其是否向其他次承租人或诚信公司收取了物业管理费，应承担举证不能的责任。本院依法推定新上城管理公司已向其他次承租人收取了物业管理费，现又要求万丰商贸公司支付物业管理费，系重复收取物业管理费，其主张不应支持。万丰商贸公司认为《物业管理协议》不真实，但未提交证据，应承担举证不能的责任。
综上所述，上诉人新上城管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律部分错误，但判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,334元，由内江市新上城商场经营管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李锋
审判员 吴敏
审判员 王侯
二〇一七年九月十三日
书记员 周雪