＼n四川省高级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2013）川民申字第1439号＼n再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：乐山启城房地产营销策划有限公司。住所地：四川省乐山市中心城区南安路41号。＼n法定代表人：李虹，该公司经理。＼n委托代理人：杨大福，北京市惠城（成都）律师事务所律师。＼n委托代理人：郭金福，北京市惠城（成都）律师事务所律师。＼n被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：四川置地房产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区滨江路若水苑小区。＼n法定代表人：税学儒，该公司总经理。＼n委托代理人：唐丹，四川华楚律师事务所律师。＼n委托代理人：谢蓉，该公司员工。＼n再审申请人乐山启城房地产营销策划有限公司（以下简称启城营销公司）因与被申请人四川置地房产开发有限公司（以下简称置地房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院于2011年6月2日作出的（2010）乐民终字第673号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。＼n启城营销公司申请再审称：（一）双方从未约定将四川省乐山市扬名房产测绘有限公司于2005年10月15日作出的《房屋面积预测报告》作为双方签订的《若水苑二期营销策划代理合同》的附件和计算代理佣金、溢价款的依据。对于多层的销售，是以2005年《房屋面积预测报告》作为销售的参考依据；对于高层的销售，是以2006年《房屋面积预测报告》作为销售的参考依据，二审判决均以2005年的《房屋面积预测报告》作为销售的参考依据错误。（二）对于采取分期付款方式代理销售的成功标准，双方从未进行约定；但其作为房屋营销代理公司，其职责是促成交易成功，即只要将置地房产公司的房屋代理销售出去即可。二审法院将林玉荣采取分期付款购买12套住宅的购房款707万元和陈卉的购房款63200元不计入销售总额及溢价款（14987640元）错误。（三）根据2008年10月20日《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，配套费是开发商开发商品房所要承担的成本之一，应当在商品房价款内收取，不能再向购房者另行收费。因此，对于置地房产公司收取的67万元配套费应当计入其销售总额，故二审法院未将该金额计入其销售总额以及未将补差款1068950计入总额错误（致使其多层和高层溢价款分别减少247116.80元、30万元）。（四）双方签订的《营销代理合同》第五条第5款约定“甲方保留10套住宅不计入销售范围”。从字面理解，应当是“留”而不是“扣”，即置地房产公司应当从未销售的51套住宅中留10套，而不是从已经销售的住宅中留10套。故二审法院支持置地房产公司扣除10套住宅错误。（五）从本案的事实来看，文艺、汪军与置地房产公司签订商品房之后，置地房产公司即将代理佣金支付给启城营销公司，故置地房产公司已经实际认可其代理销售成功。故二审法院未将文艺、汪军、高嵩、陈卉、林玉荣、华安财产保险股份有限公司四川省分公司的按揭款、购房款、补偿金计入销售总额错误。（六）双方在代理期限内所进行的仅是初步结算，在代理期限终止后还要进行最终结算。事实上，其为置地房产公司代理销售的多层79套、高层113套、车库27套、门市6套、若水苑一期门市2套，总价款为103377672元。故其应得到代理佣金1550665元，而不是在代理期限内所领取的910278元，即使扣除各种抵扣费后，置地房产公司还应向其支付佣金464006元。（七）二审法院将高层备案销售的建筑面积更改为2005年《房屋面积预测报告》所载的面积，导致其高层销售均价未能达到2500元，从而未获得高层溢价款错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定的基本事实缺乏证据证明的，人民法院应当再审”和第十三项“审判人员审理该案件时有受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的”之规定，请求：1.撤销四川省乐山市中级人民法院（2010）乐民终字第673号民事判决，依法进行再审；2.依法改判置地房产公司给付其房屋销售代理佣金459465元；3.依法改判置地房产公司给付其房屋销售溢价款2034325元；4.由置地房产公司承担本案全部诉讼费用。＼n置地房产公司提交意见称：（一）本案双方当事人在2005年签订合同时，《房屋销售面积预测报告》（阳台按实际面积计算）系双方计算均价及项目销售均价的唯一依据。之后，双方另行签订《补充协议》只是对合同约定的期限进行顺延，对双方结算报酬的面积并未进行更改。该公司在房产管理部门对高层的备案（预测）面积，在2006年9月新政出台后，只是让利于消费者，不是对申请人计算溢价款面积的变更。（二）《营销代理合同》约定：“一次性付款的以代理的客户在代理期限内签订商品房买卖合同并一次性付款的应交款项；以按揭方式购房的，在客户前期款入甲方账户后，并提供银行认可的按揭手续后视为销售实现。”其委托启城营销公司预售房屋的目的，不仅仅只是签订合同，而是确保在短期内资金进行回笼，故双方应按上述约定计算销售额。（三）关于二审法院未将文艺、汪军、高嵩、陈卉、林玉荣、华安财产保险股份有限公司四川省分公司的按揭款、购房款、补偿金计入销售总额的问题。由于《销售代理合同》约定：签订《商品房买卖合同》并支付全部完毕款项或者首付款入置地房产公司账户且办理完毕银行按揭手续，代理销售即为成功，系提取佣金或者溢价款的前提，且林玉荣根本没有与其签订房屋买卖合同。另外，在与购房者签订的《订购书》及《商品房买卖合同》中约定“水电气配套费不应计入房价，由购房人另行支付，出卖人统一代办”，故对此申请人不应计提佣金和溢价款。（四）根据预售商品房的交易惯例，按成本投入、产出系其基本原则，即修建5.5万平方米的商品房必须要投入和回收成本1.2亿元，故该项目高层（3万平方米）、多层（14000平方米）的销售均价须分别达到2500元／平方米、1900元／平方米。否则该项目将不能按期建成，购房者的利益也无法得到保障，故二审法院对本案均价的确定正确。关于本案的溢价款，销售基价实际上是销售高层、多层、门市应回收的最低销售价（额）。由于启城营销公司未完成销售目标，且多次违约，尤其在5.12地震之后，启城营销公司只成功销售7200万元，还有2.3万平方米（约40%的房屋）未予销售，致使其严重亏损，给其造成了巨大的经济损失。（五）启城营销公司于2012年5月16日向四川省乐山市人民检察院提起申诉，请求该院提起抗诉，经该院审查后于2012年11月8日以《乐检民行不提抗字（2012）45号》作出驳回启城营销公司的申诉。（六）启城营销公司未能举出该案的审判人员有受贿、徇私舞弊、枉法裁判的证据，故其主张依法不能成立。综上，启城营销公司申请再审的理由均不能成立，请求依法驳回启城营销公司的再审申请。＼n本院审查查明的事实与一审、二审一致。另查明，启城营销公司对四川省乐山市中级人民法院（2010）乐民终字第673号民事判决不服，向四川省乐山市人民检察院提请抗诉。2012年11月8日，四川省乐山市人民检察院作出乐检民行不提抗字（2012）45号不提请抗诉通知载明：“四川置地房产开发有限公司：乐山启城房地产营销策划有限公司因商品房营销代理销售合同纠纷一案，不服乐山市中级人民法院（2010）乐民终字第673民事判决书，向乐山市人民检察院申诉。我院经研究决定不予提请抗诉。”＼n本院认为：本案中启城营销公司申请再审的理由可以概括为三个方面，即关于代理佣金的问题、溢价款的问题以及本案二审审判人员是否存在贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判的问题。＼n（一）关于代理佣金的问题。由于商品房的买卖需要在房屋行政主管部门进行“预告登记”，本案二审法院以四川省乐山市房地产管理局的备案登记为依据，结合双方当事人以每月为结算周期，以次月5日进行结算的实际情况，认定本案启城营销公司的代理佣金人民币910278元（截止2008年6月30日），较为客观、公正。启城营销公司称对文艺、汪军等买卖合同金额结算有误等问题，证据不足。另外，启城营销公司亦未提出其他证据证明置地房产公司还应向其支付房屋销售代理佣金人民币459465万元。故启城营销公司该申请再审的理由不能成立。＼n（二）关于溢价款的问题。根据双方当事人签订的《﹤若水苑二期﹥营销策划代理合同》第四条“该项目销售基价由甲方与乙方根据市场情况共同确定，其多层平均市价为1900元／平方米，高层平均市价为2500元／平方米，门市单价为临江4000元／平方米，临小街4800元／平方米”的约定，双方当事人在合同中已明确约定了多层、高层、门市（临江和临小街）的平均市价。本案二审法院认定本案的溢价款为“多层为45136.71元［（1912.36-1900.00）元×12172.79平方米×30％］；门市为58136.74元［（7574.10-6500）元×180.42平方米×30％］，共计103273.45元。高层的销售均价由于未达到双方约定的平均市价，故不产生溢价款”，上述溢价款，是以双方约定的平均市价为基础，以实际售房款和售房面积计算出实际房屋销售单价，再按照双方约定的售房溢价款分配方案作出的认定，客观、公正，并无不当。另外，启城营销公司也未提出其他证据证明置地房产公司还应向其支付房屋销售溢价款人民币2034325元。故启城营销公司该申请再审的理由不能成立。＼n（三）关于二审法院审判人员是否存在贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判的问题。由于启城营销公司并未举证证明本案二审的审判人员在办理本案过程中有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判的证据，故启城营销公司该申请再审的理由亦不能成立。＼n综上，启城营销公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：＼n驳回乐山启城房地产营销策划有限公司的再审申请。＼n审判长汪澜＼n代理审判员戴洪斌＼n代理审判员黄丹＼n二〇一三年九月二十二日＼n书记员李洁