广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3350号
上诉人（原审被告）：黄向，住广州市。
委托代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:朱伟东，住广州市。
委托代理人：叶欣，住址同上。
委托代理人：安娜，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人黄向因与被上诉人朱伟东物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月9日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司广东省分公司）以广州源华房地产开发有限公司（以下简称源华公司）、阮奕华为被告向广州市中级人民法院起诉（2009）穗中法民二初字第89号借款合同纠纷一案，要求源华公司向其公司清偿本金52500000元及利息，确认其公司对源华公司与华夏银行广州分行签订的五份《最高额抵押合同》项下抵押物享有优先受偿权等。广州市中级人民法院于2012年7月27日作出（2009）穗中法民二初字第89号民事判决，查明：2006年12月6日，源华公司与华夏银行广州分行签订编号为GZ09（借款）20060070《借款合同》，约定由华夏银行广州分行向某公司提供贷款71400000元……2004年6月22日，源华公司与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定源华公司自愿提供位于广州市东某“华某景某”负一层全层、华某景某北塔3A、3D等建筑面积3308.7524平方米，评估价值35976791.23元房产作为抵押物，作为对源华公司自2003年3月1日起至2007年7月30日止，在华夏银行广州分行处办理的最高余额不超过19150000元贷款业务的担保……2006年10月27日，广州市国土资源和房屋管理局出具粤房地他证字第××号《房地产他项权证》，确认华夏银行广州分行对源华公司所有的粤房地证字第C9234号《权属证明书》项下的越秀区东泰路28号地下一层1950.9866平方米房产享有抵押权，权利价值为35210000元……2009年6月11日，华夏银行广州分行与信达资产公司广东省分公司签订《债权转让协议》，约定以2008年12月31日为基准日，由华夏银行广州分行将其所有的19户30笔本金合计484891900元、利息合计为201515300元的债权及其他相关权益转让给信达资产公司广东省分公司，其中包括GZ09（借款）20060070号《借款合同》等；判决：一、源华公司在该判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金52500000元及该款利息给信达资产公司广东省分公司；二、阮某对源华公司的上述债务承担连带清偿责任；三、该案被告不履行上述第一项债务的，信达资产公司广东省分公司有权以广州市越秀区东泰路28号地下一层（1950.9866平方米）、地下二层（2079.788平方米）、102房、202房、广州大道中东兴北路广州港口机械厂内“华逸景轩”（二期）1栋-2（层）-202的房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。
2013年7月18日，广东藤业房地产及土地评估有限公司向原审法院出具《报告书》，记载：评估对象广州市越秀区东泰路28号华逸景轩大厦负1层04号车位，建筑面积12.5平方米，交吉价404116元，不交吉评估参考市场价值347997元等。
据项目编号SA14BA010567、公告期数（2014）第509期《竞买须知》记载：拍卖标的广州市东泰路28号地下1层01-03、04-08、09-15、18-26、地下2层02-34、36-46号车位，拍卖方式按现状增价现场拍卖，拍卖时间2014年9月4日15时，标的物地下1层04号车位起拍价347997元；第十一条委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明，1、按现状拍卖，法院不负责清偿，2、买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接收上述标的物现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担等。
2014年9月4日，朱伟东与拍卖人广东粤钧拍卖行有限公司广州分公司、广东万丰拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定：拍卖成交标的广州市越秀区东泰路28号地下1层04号车位，成交价347997元；委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明，1、按现状拍卖，法院不负责清偿；2、买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担等。此后，朱伟东向原审法院支付了涉讼负一层04号车位拍卖成交款347997元。
2014年9月29日，原审法院作出（2012）穗越法执字第7294-9号执行裁定书，记载：申请执行人广州市俊利实业发展有限公司与被执行人源华公司、阮某借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2012年7月27日作出的（2009）穗中法民二初字第89号民事判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，2013年12月30日，原审法院依法委托广东粤钧拍卖行有限公司广州分公司、广东万丰拍卖行有限公司联合拍卖被执行人源华公司名下广州市越秀区东泰路28号地下1层01-15号等车位以清偿债务；裁定：一、源华公司名下65个已拍卖成交车位的所有权及相应的其他权利归各车位相应买受人所有（详见附表）；二、各买受人可持本裁定书到广州市国土资源和房屋管理局办理相关产权过户登记手续等。附表记载广州市东泰路28号地下1层04车位买受人为朱伟东。
2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局向朱伟东核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，记载越秀区东泰路28号地下一层04车位的权属人为朱伟东，建筑面积12.5平方米，规划用途车位。
原审另查明，2009年3月29日，黄向（乙方）与源华公司（甲方）签订《车位租赁合同》，约定甲方将广州市东泰路28-32号华逸景轩（一期）地下负一层04号车位出租给乙方使用，租赁期限20年，自2009年4月1日起至2029年3月31日止，租金从2009年4月-2012年12月每月300元，从2013年1月-2016年12月每年3780元等。黄向于2009年3月29日向某公司支付从2009年4月-2012年12月的租金13500元，于2012年12月18日向某公司支付从2013年1月-2016年12月的租金15120元等。合同签订后，源华公司将涉讼东泰路28号地下1层04车位交付黄向使用至今，黄向在该车位上设置有车位锁。
朱伟东于2014年12月18日以顺丰快递向黄向发出《关于限期迁出东泰路28号地下1层04号车位并支付占用费的函》主张权利，未果，遂于2015年1月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、黄向立即拆除广州市东泰路28号地下1层04车位车位锁，将该车位交付朱伟东使用；2、黄向向朱伟东支付从2014年12月10日至其实际交付上述车位之日止的使用费（每月参照同地段车位租金1200元计算）。
原审庭审中，朱伟东为证明涉讼车位租金标准，提交其在网上查询涉讼车位附近共和村车位、富力东堤湾负二层车位的出租信息记录，租金标准为1000元/月-1600元/月等，其表示竞拍时不知道黄向已承租了涉讼车位，只知道是不交吉拍卖。黄向对该证据不予确认，认为与本案无关。
原审法院认为：本案的争议焦点是朱伟东以不交吉价格拍得涉讼车位后，是否受黄向租赁合同约束。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉讼车位抵押权先于黄向租赁合同而设立，在实现抵押权时，从竞买须知及拍卖成交确认书来看，不交吉拍卖是在执行拍卖过程中对房屋现状的风险性说明，并非是对黄向租赁合同效力的法律认定,朱伟东以不交吉价格拍得涉讼车位，表明其接受该车位现状，自行承担拍卖该车位后发生的风险，不等同于其对黄向租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵押权实现后，黄向的租赁合同对作为受让人的朱伟东不具有约束力。朱伟东在取得涉讼车位产权证后，对涉讼车位享有占有、使用、收益等权利，其要求黄向拆除涉讼车位车位锁，返还车位并支付使用费的请求合法，原审法院予以支持，至于使用费标准，应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，以不超过朱伟东主张的每月1200元为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、黄向在本判决发生法律效力之日起30日内，拆除广州市越秀区东泰路28号地下一层04车位车位锁，将该车位返还朱伟东使用；二、黄向在本判决发生法律效力之日起10日内，向朱伟东支付从2014年12月10日至本判决发生法律效力之日止的使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算）；此后的使用费，由黄向按照上述标准逐月向朱伟东支付至实际返还东泰路28号地下一层04车位之日止；使用费标准以不超过每月1200元为限；三、驳回朱伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由黄向负担。
判后，黄向不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决在审理本案时适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，认为先于租赁合同成立的抵押权实现后，受让人不受租赁合同约束，属于适用法律错误。1、上述司法解释是为了保护抵押权人的利益而设定的，即拍卖时租赁权的存在是否影响抵押权的实现，这显然与竞买人的权利无关。在2007年最新颁布的《物权法》第一百九十条已经删除了关于受让人不受租赁合同约束的规定，仅规定租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即租赁关系中确定的租赁权在抵押权的对抗中处于后位，租赁权不能影响抵押权人对抵押物的收益与处分等权能，但在抵押物经拍卖，物上的抵押权因实现而灭失之后，该物上设立的是买受人新的所有权，而不是原抵押权的延续。因此，根据《物权法》第一百九十条的规定，租赁权仅是不能对抗原登记的抵押权，而《物权法》的法条及立法精神均没有规定在先设立的租赁权不能对抗买受人后成立的所有权。况且，上述司法解释的效力低于立法机关制定的法律《物权法》及《合同法》确定的“买卖不破租赁”的原则。故原审判决援引该司法解释认为租赁合同对其无约束力，理据不足。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，由于执行法院考虑到债务人的抵押财产已足以清偿债权人的所有债务，即我在拍卖财产上的租赁权并不影响抵押权的实现，故原审法院在执行时并未除去我原有的租赁权后进行拍卖，在此情况下，租赁权不因拍卖而消灭，租赁合同对朱伟东继续有效。二、我与原产权人源华公司签订的《车位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。三、朱伟东应当承受拍卖车位上所附着的租赁权。在执行案件中拍卖涉案车位时，原审法院以及拍卖公司均在公告中注明涉案车位为“不交吉”拍卖，朱伟东签字确认的《竞买须知》也明确说明了涉案车位存在租约，拍卖标的按现状拍卖，竞买人应在参加竞价前亲自详细查看拍卖标的，清楚拍卖标的现状，对拍卖标的作充分了解，以及竞买人充分了解拍卖标的在拍卖成交后所产生的实物移交等方面的风险等事项。即朱伟东在竞拍时已确知该车位存在权利负担，且以“不交吉”的起拍价取得该车位，该车位最终拍卖成交价格与其他无附着租赁权的车位差异巨大，实质上是对拍卖标的存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认，其应承担不交吉的法律后果。因此，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，存在于拍卖财产上的租赁关系的权利和义务应由朱伟东承受，该租赁合同对朱伟东有约束力，在租赁合同期限尚未届满的情况下，朱伟东主张我立即迁出该车位没有法律依据。四、我已按租赁合同约定支付至2016年12月份的租金，朱伟东的租金应从2017年1月份开始计收，且应按租赁合同约定的租金标准收取，原审判决确认的租金标准及起止时间均无依据。综上，我上诉请求：l、撤销原审判决；2、判决驳回朱伟东的一审所有诉讼请求。
被上诉人朱伟东答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应当予以维持。1、原审已查明涉讼车位拍卖前状况为“抵押在先，租赁在后”。2、原审判决适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款正确。二、黄向对《物权法》第一百九十条理解错误，不存在黄向在上诉状中所述“已经删除了关于受让人不受租赁合同约束的规定”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》现行有效。《物权法》第一百九十条规定承继了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，是对“抵押在先，租赁在后”的租赁合同效力否定的再次确认。三、黄向对《合同法》“买卖不破租赁”的理解错误而片面，不符合客观事实和合同法立法本意。黄向的租赁权只能向原业主主张，对我没有约束力。“买卖不破租赁”原则是附有条件的，即“保护合法租赁”。结合本案争议，应当理解为保护“租赁在先，抵押在后”而形成的租赁权；不保护“抵押在先，租赁在后”而形成的租赁权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。上述司法解释也足以证明黄向对合同法理解错误。四、虽然《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，但黄向认为原审法院没有除去原有的租赁权即表明租赁权继续有效的理解是错误的。1、是否应当“先除去再拍卖”是执行法院的权利，而不是设定的强制性义务。本案拍卖中的债权总额5250万元及利息，即使不交吉拍卖，抵押物的价值已完全可以实现债权。据此，法院有权直接对拍卖标的物进行不交吉拍卖。2、拍卖并不会直接导致租赁关系解除，需要等待拍卖成交后，分两种情况处理，即如果买受人同意继续出租，原租赁合同可以继续履行；如果买受人不同意继续出租的，原租赁合同依法终止。我作为买受人不同意继续出租，则原租赁合同对我没有约束力。3、不交吉拍卖并不等于法院认可原租赁合同应当继续履行。《广东省广州市越秀区人民法院公告》告知的是：“以评估结果中的不交吉价作参考确定拍卖保留价，对地下1层4-8号车位予以拍卖”、“不交吉价仅为参考作用。”4、涉讼车位的拍卖和本案原审均是在原审法院的主持下进行的，原审判决结果充分体现了本次拍卖和拍卖文件的原本意思表示，即抵押权实现后，黄向的租赁合同对我不具有约束力，我有权向黄向主张拆除车位锁、返还涉讼车位并支付使用费。五、我参加竞买并不等于同意接受租赁合同。在《涉诉资产进场交易竞买须知》“如有未尽事宜按法律的有关规定处理”规定，也赋予了买受人通过法律合法获得标的物使用权的权利。《涉诉资产进场交易竞买须知》和《拍卖成交确认书》均记载“按现状拍卖。法院不负责清场；买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担”，上述条款表明：不交吉拍卖是在执行拍卖过程中对房屋现状的风险性说明，不是对黄向租赁合同效力的法律认定，我以不交吉价格拍得涉讼车位，表明我方愿意自行通过法律途径收回涉讼车位并承担相应费用，不等于对黄向租赁合同的认可与承受。黄向认为“参加拍卖即表明接受其继续承租”没有事实和法律依据，不符合原审法院和拍卖行制定《涉诉资产进场交易竞买须知》和《拍卖成交确认书》的原意，不符合我参加竞买的本意。本次拍卖公开公正，并已给予黄向优先购买权，黄向未参加拍卖视为放弃相应权利，也意味着其应当并且愿意承受相关风险和法律后果。六、原审判决体现了公平正义。黄向所签《租赁合同》并未办理租赁备案，月租金300元，租赁期限20年。而该地段的车位月租已超过1200元，我为涉案车位支付的拍卖成交款加上拍卖佣金、过户费用等实际已逾40万元。黄向在明知车位已抵押的情况下，签订明显低于市场价的超长期租赁合同，每四年支付一次租金，且放弃拍卖优先购买权等行为不合常理。不论黄向是否存在主观恶意，至少从本案双方各自支付的对价的对比中可知，这其中存在巨大的利益反差。原审判决最大限度地体现了社会公平、法律正义和物权的价值。故我不同意黄向的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，双方当事人均确认黄向已另行向原审法院提起（2015）穗越民三初字第846号案诉讼，要求确认拍卖行为及《拍卖成交确认书》无效，该案目前正在审理当中。黄向以本案必须依据该案的审理结果为由，向本院提交了《中止诉讼申请书》，申请中止本案诉讼，并为此提交了该案《民事起诉状》及《广州市越秀区人民法院受理案件通知书》等材料。朱伟东表示清楚黄向提交的上述材料，但认为黄向申请中止审理本案诉讼的理由不成立。
本院认为：根据现有证据及原审查明事实，涉讼车位的抵押权先于黄向的租赁合同而设立，双方当事人对此并不持异议，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；另外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外，现涉讼车位的抵押权先于黄向的租赁合同而设立，抵押权实现后，作为受让人的朱伟东不受租赁合同的限制，故原审判令支持了朱伟东要求黄向交还车位及支付使用费的诉讼请求合理有据，本院予以维持。黄向对此的上诉意见缺乏法律依据，本院不予支持。至于使用费的给付期间及标准，原审判决黄向按每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价（不超过朱伟东主张的每月1200元）的标准，支付从朱伟东取得房产证（2014年12月9日）的次日即2014年12月10日起至交还车位之日止的使用费并无不当，本院予以确认。由于黄向的租赁合同对朱伟东不具有约束力，故黄向要求按其租赁合同约定的租金标准计付租金的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。至于黄向已向某公司支付的租金，属另一法律关系，黄向可另循法律途径解决。
虽然黄向已另行向原审法院提起（2015）穗越民三初字第846号诉讼，要求确认拍卖行为及《拍卖成交确认书》无效，该案目前正在审理当中，但朱伟东依据原审法院作出的（2012）穗越法执字第7294-9号执行裁定书已经取得了涉案车位的房地产权属证书，在上述法律文书及房地产权证未经法定程序被依法撤销前，黄向以本案审理必须以该案审理结果为依据为由，申请中止本案审理的理据不充分，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人黄向的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄向负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年八月六日
书 记 员 党春婷