＼n四川省成都市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）成民终字第2429号＼n上诉人（原审被告）成都阳烁市场管理服务有限公司。住所地：成都市成华区龙潭乡同仁村六组。＼n法定代表人蔡孙烁。＼n委托代理人徐代林，四川川蓉律师事务所律师。＼n委托代理人袁冬青。＼n被上诉人（原审原告）林阿中。＼n委托代理人钟莉，四川法佑律师事务所律师。＼n原审第三人林剑。＼n委托代理人何平，四川法佑律师事务所律师。＼n原审第三人成都欧玲珑商贸有限公司。住所地：成都市武侯区武青南路6号5栋-1层。＼n法定代表人曾建勇。＼n上诉人成都阳烁市场管理服务有限公司（以下简称阳烁公司）因与被上诉人林阿中，原审第三人林剑、成都欧玲珑商贸有限公司（以下简称欧玲珑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第2396号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人阳烁公司委托代理人徐代林、袁冬青，被上诉人林阿中的委托代理人钟莉，原审第三人林剑的委托代理人何平均到庭参加诉讼，欧玲珑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理，本案现已审理终结。＼n原审查明，2010年6月9日，阳烁公司、林阿中签订《租房协议》，约定林阿中将位于成都市武侯区武青南路6号5栋1号负一楼、一楼共计3616平方米的房屋出租给阳烁公司作为农贸市场使用。租期六年，从2010年6月10日至2016年6月9日止。第一年租金78万元，2010年6月10日支付39万元，2010年11月10日支付39万元。第二年租金78万元（林阿中承诺赠送4个月的租期），2011年9月10日支付39万元，2012年3月10日支付39万元。第三年的租金100万元，2012年8月10日支付50万元，2013年2月10日支付50万元。第四年租金100万元，2013年8月10日支付50万元，2014年2月8日支付50万元……租金提前30天支付，如不支付，协议自动解除，林阿中有权收回房屋。林阿中、阳烁公司任何一方违约，按合同总金额15%作为违约金赔偿给另一方。阳烁公司不能改变其用途，否则属于违约。林阿中有权解除协议并收回房屋。电、水及其它设施由阳烁公司使用，产生的费用由阳烁公司按时、足额缴纳。关于退租、转让双方约定，协议期内，阳烁公司如果出现以下任何情况，退租、转让、及由于阳烁公司违约原因造成林阿中提前收回房屋的任一情况下，阳烁公司须按协议缴清所有应付款项。林阿中原则上不同意转让，但阳烁公司经营确有困难时，应提前向林阿中书面申请，经林阿中授权同意，阳烁公司才可实施转让事宜，但转让风险自担。＼n合同签订当日，阳烁公司支付林阿中租金20万元，由林阿中出具收条。2010年7月13日，阳烁公司向林剑之妻夏海飞转账支付租金19万元。2011年1月27日，阳烁公司转账支付林阿中租金10.8万元。阳烁公司分别于2011年5月6日、9日、23日转账支付给林阿中15万、5万、9万，共计29万。2012年1月19日、3月14日、3月15日，阳烁公司员工袁冬青分别转账支付林剑9万元、15万元、8万元，共计32万元。2012年11月1日，阳烁公司法定代表人转账支付林剑10万元。＼n2011年12月13日，在江涛出具的收到星公馆二期欧玲珑购物中心防水维修费用肆万元整的《收条》中，林剑注明“其中2万租金，到时结算。”＼n2012年10月24日，袁冬青与林剑签订了《委托书》载明“成都阳烁市场管理服务有限公司承租武侯区武青南路6号负一楼、一楼林阿中的商业用房，截止2012年8月31日的租金尾款为人民币叁拾壹万元整；欧玲珑超市交给阳烁公司的保证金人民币捌万元整转给林阿中，以后由林阿中退保证金给欧玲珑超市。以上两项金额合计人民币叁拾玖万元整。公司承诺本月底支付人民币贰拾万元给林阿中，剩余壹拾玖万元与2012年12月31日前付清。如若尾款壹拾玖万没有按时到位，按两分利息计算。现阳烁公司法人蔡孙烁（身份证号：）委托公司工作人员袁冬青（身份证号：）办理此事。林阿中（身份证号：）委托林剑（身份证号：）办理此事。另附阳烁公司营业执照复印件。此委托书具法律效应。”该委托书由袁冬青与林剑签字确认。＼n另查明，林阿中系位于武侯区武青南路6号5栋负一层的业主。林阿中庭审中出具了一份与四川华都置业有限公司签订的《农贸市场租赁协议》，时间从2011年1月1日至2016年12月31日，地址是武侯区武青南路6号5栋一层。＼n林阿中与林剑系兄弟关系。＼n2010年6月19日，林剑向阳烁公司法定代表人出具一张《收条》，载明“今收到蔡孙烁租金壹拾玖万元（190000.00）收款人：林阿中，代收人：林剑。2010年6月19日。”＼n林阿中与欧玲珑公司均确认，陈辉向林剑转账支付了51.5万元。＼n原审认定上述事实主要采信以下证据：房产证、租房协议、委托书、付款凭证、收条3张及当事人的庭审陈述笔录。＼n原审认为，林阿中、阳烁公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于合同状态、已付金额。＼n关于合同状态。阳烁公司认为双方于2010年6月9日签订《租房协议》已经解除，对此原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。阳烁公司应对其辩称合同已经解除的事实承担举证责任。阳烁公司举示了一份《委托书》及陈辉向林剑转账付款的证据证明双方合同关系解除。原审认为，阳烁公司所举示的证据不能证明双方合同关系解除，理由如下：其一，从《委托书》的形式看，名为委托书，无委托人即林阿中和阳烁公司的签章，事后亦未得到林阿中的追认；其二，从内容看，该《委托书》没有明确表示2010年6月9日签订《租房协议》解除，仅载明“截止2012年8月31日的租金尾款为31万元”，对于未付租金尾款的确认不能证明合同解除的事实；其三，陈辉向林剑转账支付共计51.5万元的银行转账凭据，不能证明欧玲珑公司与林阿中建立了房屋租赁合同关系，且阳烁公司亦未提交其它证据证明欧玲珑公司与林阿中建立了房屋租赁合同关系。故阳烁公司辩称双方于2010年6月9日签订《租房协议》已经解除的理由不成立，原审不予支持。＼n关于已付租金金额。阳烁公司认为已经向林阿中支付141.8万元，林阿中认为阳烁公司支付的部分仅有122.8万元，陈辉代付了51.5万元。双方主要争议的在于2010年6月19日林剑出具的《收条》，该《收条》载明“今收到蔡孙烁租金壹拾玖万元，收款人：林阿中，代收人：林剑，2010年6月19日。”林阿中认为该收条说明的款项系阳烁公司与2010年7月13日向夏海飞转账支付的19万元。原审认为，《收条》载明的19万元不应重复计算，与向夏海飞转账支付的19万元系同一笔款，理由如下：其一，合同约定半年的租金是39万元，在2010年11月10日支付第二次租金前，阳烁公司已向林阿中支付39万元（包括2010年6月9日的20万及向夏海飞转账支付的19万元），《收条》上载明的租金是19万，如果计算在内，阳烁公司在支付第一期半年租金就向林阿中支付了总计58万元，不符合常理；其二，2012年10月24日林剑与袁冬青对账，确认截止2012年8月31日欠租金31万元。当时，阳烁公司总计向林阿中支付112.8万元（不加《收条》的19万元），如果计算收条载明的19万元，双方确认的未付租金就少于31万元，与双方确认的金额亦不符。故阳烁公司主张已支付141.8万元的理由不成立，原审不予支持。阳烁公司仅支付122.8万元，陈辉代付51.5万元，共计174.3万元。根据合同约定，截止2013年2月10日，阳烁公司应总共向原告支付256万元，现仅支付了174.3万元，尚欠81.7万元未支付。阳烁公司迄今未向林阿中支付租金的行为已经违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。故林阿中要求阳烁公司支付租金81.7万元及违约金的理由成立原审予以支持。合同约定的违约金按照合同总金额的15%计算，过分高于阳烁公司未付租金给原告造成的资金利息损失，结合合同履行的情况、当事人的过错程度等因素，原审酌定该违约金调整为20万元，故林阿中要求的违约金在20万元的范围内予以支持，对林阿中主张的超出部分不予支持。阳烁公司未按约定支付租金，且表明合同已经解除，以其行为表明了不愿意再履行合同，故林阿中要求解除双方签订的《租房协议》的理由成立，原审予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除林阿中与阳烁公司于2010年6月9日签订的《租房协议》；二、阳烁公司于本判决生效之日起十五日内支付林阿中租金81.7万元；三、阳烁公司于本判决生效之日起十五日内支付林阿中违约金20万元；四、驳回林阿中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20255元，由阳烁公司承担15000元，林阿中承担5255元。＼n宣判后，阳烁公司不服，向本院提起上诉，请求撤销（2013）武侯民初字第2396号民事判决，本案的全部诉讼费由林阿中承担。其上诉主要理由：1、因林剑与林阿中形成表见代理关系，林剑与袁冬青签订《委托书》具有法律效力，故阳烁公司与林阿中签订的房屋租赁合同已于2012年8月31日解除；2、2010年6月19日，阳烁公司向林剑支付19万元租金，后于2010年7月13日通过转账支付19万元租金，原审漏算一笔阳烁公司已支付的租金19万元。＼n林阿中辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。＼n林剑述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。＼n欧玲珑公司未到庭参加诉讼。＼n二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。＼n本院认为，本案争议焦点问题在于1、袁冬青与林剑签订《委托书》能否作为林阿中与阳烁公司解除《租房协议》的依据；2、2010年6月19日林剑出具《收条》上载明的租金19万元与阳烁公司于2010年7月13日通过转账支付租金19万元是否为阳烁公司向林阿中交纳的同一笔租金。＼n针对第1个争议焦点，本案中，阳烁公司主张与林阿中已解除租赁合同的理由即为袁冬青与林剑签订《委托书》，从《委托书》内容分析，首先，该《委托书》的签字双方为袁冬青与林剑，虽袁冬青签字行为经阳烁公司认可，但林剑的签字行为，阳烁公司并无证据证明经出租方林阿中授权或得到林阿中认可其有解除双方租赁合同的权利；其次，该《委托书》内容上无明确解除阳烁公司与林阿中租赁合同的意思表示；最后，《委托书》上虽约定欧玲珑公司交纳的保证金由阳烁公司转给林阿中，由林阿中退还保证金给欧玲珑公司，但《委托书》无欧玲珑公司的确认，该约定对欧玲珑公司不产生约束力，不能证明林阿中与欧玲珑公司建立新的租赁合同关系，也不能证实林阿中与阳烁公司协商一致解除租赁合同。至于欧玲珑公司向林阿中支付51.5万元租金的行为不能印证欧玲珑公司与林阿中建立租赁合同关系。综上，阳烁公司认为与林阿中签订的租赁合同早已解除的主张不能成立，本院不予支持。＼n关于第2个争议焦点，阳烁公司主张2010年6月19日林剑出具的收条以及于2010年7月13日通过转账支付的租金为2笔租金。对此，本院认为，其一，阳烁公司主张支付2笔19万元租金的时间均在袁冬青作为阳烁公司委托代理人与林剑对账的时间前，双方对账确认阳烁公司截止2012年8月31日已支付的租金中仅扣减1笔19万元租金，尚欠租金31万元，在阳烁公司已支付的租金中并未扣减2笔19万元租金；其二，从租赁合同约定来看，对租金支付期限有明确约定，阳烁公司已支付当期租金39万元的情况下，又在当期支付另1笔19万元租金不合常理。综上，阳烁公司于2010年6月19日、2010年7月13日支付租金系重复计算，阳烁公司仅向林阿中支付1笔19万元租金，原审对此认定正确，本院予以支持。＼n综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费13953元，由上诉人阳烁公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长廖方＼n审判员张卫东＼n代理审判员傅敏＼n二〇一四年六月四日＼n书记员聂彪峰