上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1475号
上诉人(原审原告)上海龙邸物业管理有限公司。法定代表人周雪春。委托代理人何国富。委托代理人邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海时代房产发展有限公司。法定代表人李经宇。委托代理人李天国，上海市龙光律师事务所律师。委托代理人刘瑄，上海市龙光律师事务所律师。上诉人上海龙邸物业管理有限公司(以下简称“龙邸公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市四平路XXX-
XXX号一至三层房屋(建筑面积5520.04平方米，以下简称“系争房屋”)系上海时代房产发展有限公司(以下简称“时代公司”)所有，用途为商业，时代公司取得该房屋日期为2006年5月。2012年4月24日，龙邸公司与上海市虹口区虹临花园嘉园业主大会签订物业服务合同约定：上海市虹口区虹临花园嘉园业主大会委托龙邸公司管理虹临花园嘉园，物业类型为住宅；座落位置虹口区四平路283弄；总建筑面积132674.2平方米，其中住宅116650.4平方米；收取物业费标准住宅高层人民币(以下币种均为人民币)1.68元/月.平方米，商业用房2.52元/月.平方米；物业管理期限自2012年4月1日至2013年3月31日止。该合同签订后，龙邸公司对该小区实施了物业管理，现虽管理期限届满，但龙邸公司仍对该小区进行物业管理。2012年8月31日，龙邸公司与时代公司签订虹临花园小区地下车库委托管理合同，约定：时代公司委托龙邸公司对上海市虹口区四平路XXX-
XXX号“虹临花园地下车库”的物业管理；期限自2012年7月1日至2012年12月31日；该地下车库45个车位，时代公司可自用10个，按每个车位100/月支付龙邸公司管理费；龙邸公司则对地下停车库管理，负责地下停车库的清洁卫生、相应的消防设施、排水泵、进出车道等管理职能，承担地下车库日常发生的水、电费等管理费。该合同签订后，龙邸公司对时代公司所有的车库进行管理并按约收取车库管理费。2014年4月16日，龙邸公司以时代公司自2012年4月至今未支付物业管理费为由，于2014年4月16日向时代公司发出物业管理费付款催告单，要求时代公司支付拖欠24个月物业管理费333,852元。现龙邸公司起诉至原审法院，要求判令时代公司交纳系争房屋2012年4月至2014年6月物业管理费375,583.50元，支付滞纳金15,524元。原审法院审理中，时代公司提供案外人上海百利达物业发展有限公司情况说明：称上海百利达物业发展有限公司自1993年至2010年期间管理虹临花园小区的三幢居民楼，四平路XXX-
XXX号商业楼由产权人(时代公司)自行管理。2010年后，位于宝安路上的“溧阳华府”居民楼竣工后与虹临花园合并为一个居民小区，成立业主委员会。公司物业管理范围由虹临花园的三幢居民楼增加至整个溧阳华府。四平路XXX-
XXX号商业楼仍由产权人(时代公司)自行管理。双方各执己见，无法调解。原审法院认为，龙邸公司系虹临花园嘉园的物业管理部门，时代公司所有的系争房屋虽包含在虹临花园嘉园内，根据现有证据，不能证明龙邸公司对该房屋实施物业管理活动，故龙邸公司要求时代公司按照物业管理规定及物业服务合同支付四平路XXX号-
XXX号2012年4月至2014年6月物业管理费375,583.50元，支付滞纳金15,524元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：上海龙邸物业管理有限公司要求上海时代房产发展有限公司按照物业管理规定及物业服务合同交纳四平路XXX号-
XXX号2012年4月至2014年6月物业管理费375,583.50元及支付滞纳金15,524元的诉讼请求不予支持。本案受理费6,933.75元，由上海龙邸物业管理有限公司负担。龙邸公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其作为物业公司对虹临花园嘉园小区共用部位、共用设施、共用设备进行了服务管理，时代公司的车辆是经过小区进出车库；小区业主大会代表全体小区业主与龙邸公司签订物业服务合同，对全体业主具有约束力，时代公司作为小区业主享受了物业服务，应履行相应的支付物业管理费的义务。原审法院所作判决错误，要求撤销原审判决，依法改判支持龙邸公司原审中的诉讼请求。被上诉人时代公司辩称，不同意龙邸公司的上诉意见，龙邸公司对时代公司的房屋没有进行管理，无权收取物业管理费，时代公司的房屋虽在小区内，但是由时代公司自己管理的，不是龙邸公司的服务范围，请求维持原审判决。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，龙邸公司提供：1、发票6张，证明2012年4月物业服务合同签订后，龙邸公司就对车库进行了管理，小区是统一管理的；2、感谢信和情况说明，证明小区共用部位等三共部位都是龙邸公司管理的，居委会的情况说明证明小区及周围商铺也都是由龙邸公司管理的；3、照片，证明龙邸公司对小区进行物业管理的实际情况，龙邸公司对系争房屋的排污、用电等设施都进行了维护，并对相应管道进行了疏通；4、工商登记信息，证明时代公司与上海百利达物业发展有限公司是关联企业。时代公司认为：1、对发票真实性认可，但不能证明龙邸公司的证明目的；2、对感谢信真实性不予认可，且与物业管理没有关系，不能证明龙邸公司的证明目的；对情况说明真实性予以认可，但不能证明龙邸公司的证明目的，居委会的情况说明不具有客观性和真实性；3、对照片不认可其真实性，不能证明龙邸公司的证明目的；4、对工商登记资料真实性认可，但没有关联性。本院另查明，物业服务合同第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在每季首月25日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期三个月仍未缴纳物业费的，乙方将按月收取物业服务费用的千分之三作为滞纳金。本院认为，龙邸公司作为虹临花园嘉园小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费，依法有据，时代公司所有的系争房屋在该小区内，时代公司作为小区业主负有支付物业管理费的义务。根据查明的事实分析，尚无法得出系争房屋不属于小区物业服务范围的结论。时代公司所称的龙邸公司未对系争房屋进行物业管理服务，不能成为其拒绝支付物业服务费的理由。由于时代公司未按时交纳物业服务费，按照合同约定，时代公司除应支付物业服务费外，还应承担相应的违约责任。龙邸公司上诉要求时代公司支付物业服务费及滞纳金的理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审法院所作判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第1309号民事判决；二、被上诉人上海时代房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海龙邸物业管理有限公司上海市四平路XXX号-
XXX号2012年4月至2014年6月物业服务费人民币375,583.50元；三、被上诉人上海时代房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海龙邸物业管理有限公司物业服务费滞纳金人民币15,524元。一审案件受理费人民币6,933.75元，由被上诉人上海时代房产发展有限公司负担；二审案件受理费人民币6,933.75元，由被上诉人上海时代房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年八月二十六日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。