苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)相民初字第0981号
原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司，住所地苏州市相城区黄桥街道新街8号。
法定代表人胡玉庆，主任。
委托代理人刘文健、张伟，江苏同益大地律师事务所律师。
被告苏州来啊超市发展有限公司，住所地苏州市相城区黄桥街道苏埭路。
法定代表人徐军。
委托代理人叶梦娟。
委托代理人阙华，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。
原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司（以下简称原告黄桥资产经营公司）诉被告苏州来啊超市发展有限公司（以下简称被告来啊超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月2日立案受理。审理中，本院依据原告的申请对被告的财产予以查封。本案由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2012年7月25日和11月12日两次公开开庭进行了审理。被告第一次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告黄桥资产经营公司的委托代理人张伟、被告的委托代理人叶梦娟（第二次庭审到庭）到庭参加诉讼。其后，因案情复杂，本案依法组成由审判员乔宁宁担任审判长并主审、代理审判员唐丽宁、人民陪审员邱玉芳（后变更为孔海林）参加评议的合议庭，于2014年3月19日第三次公开开庭审理了本案。原告黄桥资产经营公司的委托代理人张伟、被告来啊超市公司的委托代理人阙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄桥资产经营公司诉称，原、被告于2010年1月1日签订了《租赁协议》，由被告向原告承租位于黄桥街道苏埭路老菜场新建的整栋建筑物，租赁期限12年，从2010年1月1日起至2021年12月31日止，房租从2010年1月1日起算，合同约定租金的支付方式为每三年一付，先付后用。如被告逾期支付租金，原告有权终止租赁协议，一切损失由被告承担。合同签订后，原告依约向被告提供了适租房屋，然而被告在仅向原告支付100万元后，再未向原告支付租金，原告多次向被告催讨，但被告均拒绝支付，后原告按合同约定于2012年5月5日解除了双方签订的《租赁协议》。被告长期拖欠租金的行为给原告造成了经济损失，原告无奈现向法院起诉，请求判令：1、被告来啊超市支付原告房屋租金3341531元（2010年1月1日计算至2012年5月5日，租金以1854126元/年，主张两年四个月零五天，已扣除了被告已经支付的100万元）以及逾期付款利息（从2010年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告实际支付之日）。2、请求确认原被告之间的租赁协议于2012年5月5日解除，并判令被告立即迁出房屋办理交接手续，并支付房屋使用费442930元（从2012年5月6日按日租金5150.35元/天，最终计算至2012年8月20日止）。3、被告承担本案诉讼费用。本案在第三次庭审中，原告黄桥资产经营公司自愿撤回要求被告立即迁出房屋办理交接手续的诉讼请求。
被告来啊超市辩称，1、认可现在确实拖欠原告2010年1月1日至2012年5月5日租金3352045.75元。2012年5月5日后的租金我方也未付。但我方延期支付租金的原因与原告有关系。双方有过应急电源的约定，但是该电源一直没有配备，双方协商一致，所以引起了租金迟延交付。如果对方为我方配置应急电源，我方愿意支付租金。2、对方在今年7月阻挠我方去收取应收的租金。如果对方不再阻挠我方收取应收租金，我方愿意与对方协商租金。
被告来啊超市又辩称，原告的三项诉请都没有相应的事实和法律依据，依法请求法院予以驳回。具体理由为：1、事实上，原、被告之间有过两份租赁协议，一份是2009年签订的，另一份是2010年1月1日签订的，虽然签订两份租赁协议，但是该协议的效力属于待定状态，不能作为原告此次各项主张的依据；2、原告提供出租的房屋有重大瑕疵，未取得相关建设工程规划许可，不经主管部门批准建设，未经消防验收致使原告没有按照合同约定交付该房屋，故无权要求被告支付租金和利息损失。3、由于原告的过错造成被告无法合法的接受房屋并用于合同约定的商业目的，造成重大经济损失；4、事实上，原告于2012年开始就强行占有房屋，占有被告对于该房屋的各项投入及设施、各种装饰装修，并用于自身的商业谋利，这种行为严重损害了被告的利益，故对被告的损失应该由原告来赔偿。
经审理查明，2010年1月1日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的被告来啊超市（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方出租给乙方位于黄桥街道苏埭路老菜场新建的整幢建筑物共租赁面积9270.63㎡（其中，一层面积2704.79㎡，二层3252㎡，三层3313.84㎡）。主出入口及地下车库归乙方使用，地下车库面积不计价。二、因乙方承租方属临时性建筑，双方约定租赁期限十二年，从2010年1月1日始至2021年12月31日止。如租赁期内因规划、建设需终止协议的双方应平等友好协商解决，租赁协议即自然终止。租赁期满，在同等租赁价格情况下，乙方有优先续租的权利。三、房屋租赁费双方约定从2010年1月1日始，第一年至第三年年租金按每平方米200元计算，第四年起每三年按上年度租金价格的基础递增20%计算，即第四至第六年年租金按每平方米240元计算，第七至第九年按每平方米288元计算，第十至第十二年按每平方米346元计算。开业后，租金每三年一付，先付后用，如乙方逾期支付租金，甲方有权终止租赁协议，一切损失由乙方承担。四、甲方提供电源（包括应急电源），应收取变压器折旧费，前三年免收，三年后按0.05元/度标准收费。五、甲方移交给乙方的相关配套设施、设备应负责日常的管理和维护，如有毁损由乙方承担相应的经济损失（以财产移交清单为准），室外停车场无偿提供给乙方使用（超市西北一块及商品房后面一块）。六、乙方承诺苏州来啊超市发展有限公司总部必须设立在黄桥街道，并应合法经营、依法纳税。如乙方违约，甲方有权终止租赁协议。七、乙方拥有租赁建筑物的统一支配权和管理权。八、本协议未尽事宜双方另行协商，以前所签订的租赁协议如与本协议相悖时，均以本协议为准。当年1月6日，原告向被告交付建设工程消防验收意见书，并于当月16日向被告移交了出租的建筑物一幢及配套的变电所（1000千瓦+160千瓦）、消防报警系统、消防设施、电梯系统、给排水系统、应急照明系统等。
2010年2月12日，原告黄桥资产经营公司向被告来啊超市出具书面承诺称，2010年春节过后，争取三个月内按照两路电源的要求完善好超市的用电配量（由现有的160千瓦增至315千瓦），以解决照明及局部动力问题，具体按城发设计院的设计方案实施。
在原、被告《租赁协议》签订的前后，被告来啊超市已陆续将该承租建筑物分别转租给安踏鞋服、德尔惠鞋服等小租户。另外，被告将其从案外人郑征林处承租的位于本案标的建筑物一楼南234.78㎡与其租赁的原告建筑物的一部分，两者相加合计450㎡一并转租给苏州吉祥紫日网吧投资管理有限公司。
2012年1月5日，原告黄桥资产经营公司委托律师向被告来啊超市发函（通过挂号信）称，合同签订后，原告依约向被告提供了适租房屋，然而被告在支付了100万元租金后，再未按合同约定支付租金。要求被告来啊超市在收到律师函之日起五日内立即支付所拖欠租金，否则追究违约责任。2012年4月23日，原告再次通过邮政专递向被告发函，认为被告长期拖欠租金，多次催讨无果，给原告造成了经济损失，被告的行为已属于违约，故于2012年5月5日解除双方于2010年1月1日签订的《租赁协议》，并要求被告立即支付所欠租金并在2012年5月5日前腾退房屋并办理房屋交接手续。原告认为经查询，被告在2012年4月24日签收。被告来啊超市庭审中称签收没有异议，但可能是我方营业员签收，我方法定代表人或者相关管理人员没有收到，该两份函均未收到。
2012年8月20日，原告黄桥资产经营公司与苏州金之桥经济发展有限公司（股东为黄桥街道的九个村民委员会）签订《资产转让协议书》一份，将包括本案标的建筑物等资产转让给苏州金之桥经济发展有限公司。2012年9月1日，苏州金之桥经济发展有限公司与钟国其（欧德福购物中心）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定苏州金之桥经济发展有限公司将涉案标的建筑物9270.63㎡出租给钟国其开设超市。2012年11月5日，苏州市相城区黄桥欧德福超市店经核准成立，性质为钟国其个人经营的个体工商户。
另查明，原告黄桥资产经营公司出租给被告来啊超市的位于黄桥街道苏埭路老菜场新建的建筑物（除郑征林所有234.78平方米以外）系原告黄桥资产经营公司经相城区发改局核准，对朝阳河以北、兴业路以南路段及所属范围内的破旧建筑进行拆除，并投资建造的，房屋所有权归原告黄桥资产经营公司所有，该建筑于2009年12月28日经消防验收合格。被告来啊超市的开业核准日期为2009年9月18日。
另外，原、被告在庭审中共同确认，签订《租赁协议》之后，被告来啊超市共向原告交付了租金1000000元和押金300000元。
以上事实，由原告举证的工商查询材料、黄桥街道办事处证明、发改局项目核准决定书、建设工程消防验收意见书、《租赁协议》及《移交清单》、律师函及邮寄凭证、资产转让协议书、《房屋租赁经营合同》、个体工商户营业执照，被告举证的承诺书、租赁协议、商铺租赁合同及当事人陈述附卷佐证。
庭审中，被告来啊超市为反驳原告的诉讼请求，另行举证：1、2009年租赁协议复印件一份、2010年租赁协议复印件一份，证明原被告间租赁协议的约定，其中有一些不同：租赁的标的是整栋建筑物，其中1楼店面房包括郑征林的租赁面积和其他的小店，前三年由甲方协调以后归乙方使用，方式就是直接和来啊超市签订协议，这一份合同的租期是18年；另外第四条约定，甲方要提供1至2亩空地供乙方建设仓储用地，第7条约定甲方应按照工程施工图施工验收合格后交乙方使用，这里还约定了乙方有6个月免租期；第11条约定按照黄桥的计划实施，这两份协议组合在一起确定了双方的权利义务。2、租赁房屋后进行装饰、装修的合同，包括装饰工程合同1份、消防施工合同1份，外墙广告施工合同1份、货架结算单1份、合同价格表1份、销售合同1份、货架单分析表1份、到货清单3份、产品订货合同1份、收款机购销合同1份、电子寄包柜合同1份、冷柜订购合同1份、LED设计制造安装合同1份、建设工程施工合同1份。这些合同价值1511万，都由原告占有。3、大众鞋服租赁合同1份、德尔惠运动鞋服租赁合同1份、休闲小吃租赁合同1份、安踏运动鞋服租赁合同1份、汤国清经营的苏客隆超市租赁合同1份、吉祥紫日网吧租赁合同1份、李宁鞋服运动租赁合同1份、特步鞋服租赁合同1份、珍爱电瓶车租赁合同1份、手机维修店租赁合同1份、黄金珠宝店租赁合同1份、烟草店租赁合同1份，证明我方将承租的房屋部分转租给其他商户，按照其他商户的合同，我们的总租金从2012年1月1日算至2014年1月1日总计是877万元，这些租金都由原告擅自向各租户收取，原告首先要求租户不交付租金给我方，然后又要求租户将租金交付给原告，这是一种严重的侵权行为，损失应由原告赔偿被告。
经质证，原告黄桥资产经营公司认为，1、对于2009年的租赁协议真实性无法核实，而且被告也没有提供原件，对于2010年的租赁协议予以认可，而且根据2010年租赁协议第八条的约定未尽事宜由双方协商解决，都以2010年的协议为准。2、因为被告提供都是复印件，真实性无法核实，这组证据和本案没有任何关联性，被告应另案主张，另外被告提供的订购合同、销售合同、安装合同等应提供购销发票和付款凭证予以佐证。3、对这些合同的真实性无法核实，而且与本案没有关联性。原告从来没有向所谓的次承租人收取过任何租金。
本案争议焦点：
一、关于被告所提反诉是否应在本案中合并审理。
被告来啊超市在本案第三次庭审中提出反诉称，2009年和2010年1月1日，被告来啊超市与原告黄桥资产经营公司分别签订了商业用房租赁协议，嗣后，由于原告黄桥资产经营公司一直没有提供建设行政主管部门审核批准的手续，无法对房屋进行消防验收，也无法合法的交付原告使用，也一直无法按照合同约定履行提供应急电源的义务，致使被告来啊超市无法按照合同进行商业经营，无法实现合同目的并遭受了巨大经济损失。并且原告黄桥资产经营公司强行占有租赁物，强行占有反诉原告的各项超市物品，拒绝返还，应当承担赔偿责任。故提出反诉，要求判决：1、确认双方于2009年和2010年签订的两份租赁协议无效；2、黄桥资产经营公司返还各类超市物品或赔偿损失1511万元；3、黄桥资产经营公司赔偿来啊超市因合同无效而遭受损失284万元；4、诉讼费用由黄桥资产经营公司承担。
原告黄桥资产经营公司认为，被告提出反诉超出法定的期限，应该另案起诉。另外，被告的一些经营用品如推车、货架等现存放于诉争房屋的地下车库，因为当时解除合同以后，原告要求被告迁出，但是被告一直没有迁出，原告为了避免损失的扩大，在将房屋出租给欧德福购物中心的时候就将设施存放于地下车库。
本院认为，被告来啊超市反诉称其所有的物品包括硬件设施、软件等为原告黄桥资产经营公司占有，而原告黄桥资产经营公司予以否认，现根据上述查明的事实，自2012年8月20日起，原告黄桥资产经营公司已将包括本案标的建筑物等资产转让给苏州金之桥经济发展有限公司，而其后苏州金之桥经济发展有限公司将涉案标的建筑物出租给他人开设欧德福超市，因此被告来啊超市反诉的请求有可能涉及到除了本案原告黄桥资产经营公司之外的其他主体，故该反诉不宜在本诉中一并审理，被告来啊超市有权另行起诉主张权利。
二、本案租赁协议的效力、是否解除等。
本院认为，本案涉及的位于相城区黄桥街道苏埭路老菜场新建的9270.63㎡租赁物系原告黄桥资产经营公司经相关部门核准建造而享有所有权的房屋，其有权对外出租。原告黄桥资产经营公司与被告来啊超市在2010年1月1日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的合同义务。对于被告来啊超市所辩解的之前存在另外一份租赁协议的说法，由于其仅向本院举证了复印件一份，原告对其真实性也不予认可，况且根据2010年1月1日双方达成的租赁协议中“均以本协议为准”的约定，本院对被告该辩解不予采信。原告现主张被告逾期支付租金，从而依据租赁协议约定自2012年5月5日起解除租赁协议；而被告辩解认为其一直未开业，不存在逾期支付租金问题，本院认为，根据查明的事实，被告已于2009年9月18日核准开业，并且被告在与原告签订租赁协议之前，已经先后与其他小业主签订了转租协议，况且双方均确认被告已经支付原告租金1000000元和押金300000元，故被告再辩解未开业而不应支付租金的说法缺乏依据，本院不予采纳。本院认为，根据租赁协议约定，租赁费从2010年1月1日起计算，但根据查明的事实，原告于2010年1月16日才向被告交付租赁物及其配套设施，故租金应当从2010年1月16日起计算。根据约定，租金应三年一付，先付后用，经本院核算，原告应支付自2010年1月16日至2012年5月5日的租金人民币4279940.85元【9270.63㎡×200元×2年+9270.63㎡×（200元/12个月）×3个月+9270.63㎡×（200元/360天）×21天】，而其现仅支付了1300000元，余款2979940.85元至今尚未支付，故原告现根据租赁协议主张解除租赁关系，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。故被告来啊超市尚应支付原告租金人民币2979940.85元。原告现主张该租金的逾期付款利息，合理有据，应予支持。本院认定该利息以2979940.85元为本金，从2010年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至被告实际支付之日。由于原告已于2012年4月23日发函通知被告来啊超市于2012年5月5日起解除租赁协议，该函已由被告方签收妥投，被告虽辩称法定代表人或管理人员未收到该通知，但并非原告方的原因，故本院认定原告黄桥资产经营公司与被告来啊超市在2010年1月1日签订的《租赁协议》于2012年5月5日起解除。由于被告来啊超市在租赁关系解除后直至2012年8月20日期间一直未交还租赁物，故被告来啊超市仍应按照每年每平方米200元向原告支付该期间的租赁物的占有使用费，经核算为人民币540786.75元【9270.63㎡×（200元/12个月）×3个月+9270.63㎡×（200元/360天）×15天】，原告现自愿主张按照442930元计算，系其对自己权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。庭审中，原告黄桥资产经营公司明确系在本案中不要求被告来啊超市返还租赁物，自愿撤回其该项请求，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：
一、原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司与被告苏州来啊超市发展有限公司于2010年1月1日签订的《租房协议》于2012年5月5日解除。
二、被告苏州来啊超市发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司租金余额人民币2979940.85元并支付该款的逾期付款利息（该利息以2979940.85元为本金，从2010年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至被告实际支付之日）。
三、被告苏州来啊超市发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司占有使用费人民币442930元。
上述第一、二、三项款项的支付，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币50295元、申请保全费5000元，合计55295元，由原告苏州市相城区黄桥集体资产经营公司负担5984元、被告苏州来啊超市发展有限公司负担49311元（此款原告已自愿垫付，不再退还，由被告苏州来啊超市发展有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 唐丽宁
人民陪审员 孔海林
二〇一五年五月十一日
书 记 员 宁 璐