四川省邛崃市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0183民初1122号
原告（反诉被告）:常文英，女，汉族，1965年8月21日出生，住四川省邛崃市。
委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶煜，四川守良律师事务所律师。
被告：赵建军（反诉原告），男，汉族，1970年8月19日出生，住四川省邛崃市。
被告：梁建英（反诉原告），女，汉族，1969年4月12日出生，住四川省邛崃市。
被告：赵伟，男，汉族，1991年3月2日出生，住四川省邛崃市。
三被告委托诉讼代理人：夏照炯，四川光时律师事务所律师。
三被告委托诉讼代理人：王小川，四川光时律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，地址：四川省邛崃市临邛镇南街126号。
负责人：曾海洪，行长。
委托诉讼代理人：付国祥，男，汉族，1966年4月25日出生，住四川省邛崃市，公司员工。
原告（反诉被告）常文英与被告赵建军（反诉原告）、梁建英（反诉原告）、赵伟、第三人中国工商银行股份有限公司邛崃支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常文英及委托诉讼代理人陶守良，被告赵建军、梁建英、赵伟及委托诉讼代理人夏照炯、王小川，第三人中国工商银行股份有限公司邛崃支行的委托诉讼代理人付国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告常文英向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、被告向原告交付邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋和家具；3、第三人在原告清偿第三人的按揭贷款后注销房屋的抵押登记；4、被告在房屋注销抵押登记后协助原告将房屋的不动产证转移登记在原告名下；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月13日达成《房屋买卖合同》，约定被告将邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋售价530000元出售给原告，定金20000元，余下购房款于2017年3月25日过户当天一次性付清。原告支付了定金20000元，被告赵伟向原告出具了收条。该房屋在第三人处按揭，贷款未全部清偿。2017年3月15日，原告准备好购房余款510000元，要求被告收款、清偿第三人贷款并办理房屋过户手续，被告以各种理由拒不同意。
三被告辩称，原告违反约定，导致房屋不能过户，原告未偿还按揭贷款，被告现不同意将房屋出售给原告。涉案房屋在银行抵押登记，原告未到银行办理手续，银行不同意转让抵押房屋，原告未按约定履行付款义务。合同约定的家具只是标注有这些家具，并未约定要交付给原告，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告赵建军、梁建英向本院提出诉讼请求：1、解除与常文英于2017年1月13日签订的《房屋买卖合同》；2、不退还常文英交纳的20000元保证金；3、诉讼费用由常文英承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年1月13日签订了《房屋买卖合同》，约定反诉原告将邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋出售给常文英，合同总价530000元，购房款于2017年3月25日之前到房管局过户时一次性付清，若常文英未来过户并付购房款的，视为自动放弃，所收定金不退，合同还约定银行按揭贷款由常文英偿还。合同签订当日，常文英支付了20000元给反诉原告的儿子赵伟，此后，因银行按揭抵押需解除后才能办理房屋过户手续，反诉原告多次要求反诉被告偿还银行按揭贷款，反诉被告至今未办理。反诉被告根本违约的行为造成购房合同不能履行，根据合同约定，反诉被告放弃购买房屋，所收订金不退还。
反诉被告常文英辩称，双方签订买卖合同和该房屋是按揭购买属实，反诉被告在2017年3月15日已经准备好所有购房款510000元，要求反诉原告收款，但反诉原告以二人在离婚中尚未判决房屋归哪方所有为由拒不履行，反诉被告通过中介多次找反诉原告，反诉原告赵建军对反诉被告和中介表示该房屋不出售。按揭贷款是反诉原告的名字，未向第三人清偿按揭款，通知反诉被告清偿按揭款不是事实，请求驳回反诉请求。
第三人中国工商银行股份有限公司邛崃支行对本诉和反诉陈述意见为请法院判决。
本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，原告常文英和被告赵建军、梁建英、赵伟签订《房屋买卖合同》，赵建军、梁建英将二人共有的邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋出售给原告，售价530000元，已支付定金20000元，该房屋在第三人处办理了按揭贷款和抵押登记。上述事实有《房屋买卖合同》、《收条》当事人陈述等证据予以证实，原、被告亦无异议，本院予以确认。
本院认为，根据本反诉起诉以及本、反诉答辩，归纳本诉和反诉的争议焦点为：原告常文英与被告赵建军、梁建英未在约定的期限内完成付款和交房的行为，导致该行为发生的原因，原告主张合同继续履行的条件是否具备，被告主张解除合同的条件是否成立。对此，本院作如下评议：
一、关于双方未按约定履行付款和交房行为的原因。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第2条：“余下购房款双方于2017年3月25日前到房管局过户当天一次性付清”，第5条：“乙方（常文英）在付清购房款时，甲方（赵建军、梁建英）应将房屋交付给乙方”，备注：“由乙方为甲方还银行贷款280000元”，被告交付房屋和办理过户的前提是原告付清购房款。那么，原告可否独立完成向银行偿还按揭款，再向被告支付余下房款的义务呢？本案房屋系按揭购买，在第三人中国工商银行股份有限公司邛崃支行处设立了抵押登记，虽然原、被告约定由原告偿还在第三人处的剩余按揭贷款，但是按照银行的规定，原告向第三人偿还按揭贷款需要房屋借款人即被告赵建军、梁建英的配合，除借款人外，银行是不接受其他人的清偿行为的，而从本案庭审中原告提交的2017年3月22日赵建军与中介陈小丽的录音内容，以及证人车群花、陈小丽的证言，被告赵建军因与梁建英之间婚姻纠纷，对房屋所有权的最终归属尚未确定，对继续卖房与否也尚未确定，因此，被告赵建军不可能事实上也没有配合原告完成提前清偿银行按揭款的事情，在没有清偿银行按揭款的情况下，原告应当支付给被告的房款也无法确定，原告无法继续履行对被告余下房款的支付。为此，根据上述查明的事实，本院认为，导致合同未按约定履行的主要原因是被告赵建军、梁建英怠于配合原告常文英完成对银行按揭的清偿。
二、原告主张继续履行合同的条件是否具备。原、被告《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，虽然在履行合同过程中，双方没有按照约定的期限履行付款和过户，但该迟延履行并不至于导致付款、交房、过户等行为履行不能，虽然交易的房屋是按揭购买，但并不会因设定抵押影响买卖合同的效力，第三人也陈述，原告可以凭法院的判决到第三人处清偿按揭，再由第三人解除抵押登记，第三人解除抵押登记后，房屋过户的阻滞消除，原、被告交易的房屋办理过户登记不受法律限制，故，原告主张继续履行合同约定的注销抵押登记、交付房屋、办理房屋过户，具备履行的条件，本院予以支持。被告辩称合同约定的只是房屋买卖，不包括家具，但据证人车群花、陈小丽的证言，出售的除了房屋，还包括家具，虽然《房屋买卖合同》备注栏对买卖是否包含家具约定不明，但根据证人证言，能够查明买卖标的包含了备注栏内的家具，且被告也没有对备注栏列明家具作出合理解释，为此，对被告的该辩称意见，本院不予采信。原告要求被告赵伟承担交付房屋和过户等义务，由于赵伟并不是房屋共有人，虽然签字收取了原告的购房定金，但对房屋并无处分权，因此其不应当承担房屋所有人的义务，对原告要求被告赵伟交付房屋、协助过户的诉讼请求，本院不予支持。
三、被告主张解除合同的理由和条件是否成立。根据法律规定，合同解除分约定解除和法定解除两种情形，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”是关于约定解除的规定，被告反诉称原告未按时履行付款义务，应当按照合同第2条：“若乙方2017年3月25日未来过户并付清房款，视为自动放弃，所收定金不退”的约定，认定原告违约，该约定是否符合合同法九十三条的情形呢？根据前述分析，造成原告未按期付款的过错在于被告，如果将因被告未履行配合协助还款义务而导致的原告付款不能后果由原告承担，显然有悖事实和情理，为此，被告主张按合同第2条约定解除合同是对合同内容的片面理解，解除理由不成立。
那么本案被告要求解除，是否符合合同解除的法定情形呢？《中华人民共和国合同法》九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第（一）与第（五）的情形显然与本案不符。第（四）项的情形，根据前述分析，原、被告之间迟延履行合同，不会导致不能实现合同目的，合同仍然具备履行的条件，被告依据第（四）项解除合同的理由不成立。第（三）项的情形，被告反诉称多次要求原告偿还按揭贷款，原告置之不理，但被告未就催告原告偿还按揭的主张提交证据证明，应当承担举证不利的法律后果，被告以此解除合同，证据不充分，本院依法不予支持。第（二）项的情形，被告称其在2017年3月22日就向原告表明不再出售房屋，但据2017年3月22日的录音内容，被告赵建军当时并未向中介明确作出不卖房的意思表示，只是表明卖房与否要看法院离婚案件对财产的判决结果，而且，根据《中华人民共和国合同》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”之规定，如果被告解除合同，也需要履行通知原告的义务，本案被告赵建军和梁建英既没有在原告向法院起诉要求继续履行合同前向原告明确作出解除合同的意思表示，也没有向原告发出过解除合同的通知，主张以合同法九十三条第（二）项的情形提出解除合同，理由不成立，综上，对被告反诉要求解除合同的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求不退还反诉被告常文英交纳的20000元保证金，是基于常文英违约，反诉原告依法解除合同，如前所述，反诉原告解除合同的理由不成立，该项诉讼请求便无成立的基础，本院不予支持，在此不再赘述。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告常文英与被告赵建军、梁建英于2017年1月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、原告常文英于本判决生效之日起十日内代被告赵建军、梁建英清偿完邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋在第三人中国工商银行股份有限公司邛崃支行的贷款，原告清偿完贷款十日内，第三人注销上述房屋的抵押登记；
三、原告常文英清偿完在第三人处的贷款十日内，向被告赵建军、梁建英支付余下房款，被告在收到房款后十日内向原告交付邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋以及《房屋买卖合同》备注栏所列明的家具；
四、被告赵建军、梁建英在收到房款十五日内，协助原告常文英将邛崃市临邛镇XX路XX号X幢X单元X楼X号房屋的不动产证转移登记到原告名下；
五、驳回原告常文英的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告赵建军、梁建英的诉讼请求。
本诉案件受理费8900元，反诉案件受理费150元，共计9050元，由被告赵建军、梁建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 芳
人民陪审员 梁 平
人民陪审员 郑文武
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 刘力平
书 记 员 郑 燕