＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民一终字第1062号＼n上诉人（原审原告）闫立君，男，1985年1月7日出生，汉族，居民，住章丘市。＼n委托代理人党荣光，山东鲁明律师事务所律师。＼n委托代理人党君，山东鲁明律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会，住所地章丘市。＼n法定代表人白玉敏，主任。＼n上诉人闫立君因与被上诉人章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会（以下简称西省庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2013）章商初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定，西省庄村委会自主建设的西省社区＊号楼工程的实际施工人为刘某，因西省庄村委会需向实际施工人刘某支付工程款，双方协商以在建的部分楼房折抵工程款。2011年10月14日，刘某与闫立君共同来到西省庄村委会，经西省庄村委会和刘某一致同意，闫立君购买了西省庄村委会用于顶账给刘某作为工程款的楼房一处，由闫立君与西省庄村委会直接签订《购房合同》，合同总价款为223810元，西省庄村委会向闫立君出具了223800元的收款收据一份。2011年10月15日，刘某向西省庄村委会出具了223800元的借条一份，并注明“闫立君顶房款”。西省庄村委会未直接收取闫立君房款。＼n原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。闫立君主张其直接向西省庄村委会交款8万元并另书具143800元的欠条而购买涉案楼房，如8万元为首付款或部分付款，在合同已约定房款总价的情况下，西省庄村委会正常情况下不会要求也没有必要要求闫立君再另书具143800元的欠条，也不会毫无原因的直接出具223800元的收据，闫立君主张的事实不符合常理及交易习惯，且无其它证据予以佐证，原审法院对其主张的事实不予采信。根据我国目前的土地法律、政策，农村房屋只能由该村集体组织成员或他人因继承等法定情形合法取得。本案涉案楼房系西省庄村委会利用集体土地开发，闫立君不得购买，涉案楼房所涉及的买卖行为及合同关系均因违反法律强制性规定而无效，原审法院对闫立君主张合同无效的诉求予以确认。房屋买卖合同无效，依据合同取得的财产应予以返还，涉案房产尚未交付，在现有证据下，该财产仍属西省庄村委会集体所有，西省庄村委会依其与刘某之间的约定实际获得的债务抵销利益，系两者之间的另一法律关系，且可能还涉及其它案外人的利益，本案不予处理。如闫立君确已支付购房款8万元，则属其与收款的案外人即实际出卖人的另一法律关系，原审法院不予处理。本案中，闫立君不是直接向西省庄村委会购买楼房，西省庄村委会也未依据其与闫立君所签订的《购房合同》而实际取得闫立君的财产，闫立君要求西省庄村委会返还现金8万元及利息的诉求无事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告闫立君与被告章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会于2011年10月14日签订的购房合同无效。二、驳回原告闫立君要求被告章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会返还现金8万元及利息的诉讼请求。案件受理费1900元，由原告闫立君负担1850元，被告章丘市圣井街道办事处西省庄村民委员会负担50元。＼n上诉人闫立君不服原审判决上诉称，1、一审法院认定错误，理由是：涉案＊号楼工程实际施工人为刘某没有依据，没有书面合同，仅凭口头，不能认定；一审法院认定2011年10月14日闫立君与西省庄村委会签订合同时刘某在场，该事实没有依据；一审法院认定2011年10月15日刘某给西省庄村委会出具借条，是西省庄刘某给闫立君抵房款，也没有依据；西省庄村委会出具给闫立君收据在先，刘某出具借条在后，难道这也是正常情况；一审法院对证人刘某的逾期主观证言不应采信；西省庄村委会出具的收据被一审法院轻易否定错误，闫立君的收据是交现金8万元及欠条交易所得。2、本案中除双方陈述外只有三组证据，上诉人闫立君提交书面购房合同、收据及被上诉人西省庄村委会提供的证人证言。证人证言逾期且自相矛盾，不应采信。而一审法院采信该证人证言，推翻两份西省庄村委会没有异议的书证，显然判决结果没有依据。3、本案一审历经四次开庭，前两次开庭西省庄村委会缺席却没有缺席判决，最后开庭却出现了证人，而且上诉人闫立君对被上诉人西省庄村委会提供逾期证据不予质证的异议，一审法院置之不理。4、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判，支持闫立君的诉讼请求。＼n被上诉人西省庄村委会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。＼n经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。＼n另，本案一审第一次开庭时，闫立君的委托代理人党君系实习律师，依法不能独立出庭，一审法院决定另行排期开庭审理，并电话通知西省庄村委会开庭；第二次开庭西省庄村委会未到庭，一审法院遂向双方当事人送达了开庭传票并依法进行了开庭审理。上述事实有一审卷宗材料为证。＼n本院认为，涉案楼房系西省庄村委会利用集体土地开发的小产权房，根据我国目前的土地法律、政策，闫立君不得购买，涉案楼房所涉买卖行为因违反了法律及国家相关政策的规定而无效，依据合同取得的财产应予以返还。涉案房产尚未交付，双方当事人无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，闫立君要求西省庄村委会返还其直接向西省庄村委会缴纳8万元购房款，但闫立君提供的证据不足以证实其向西省庄村委会缴纳了8万元购房款，依据上述规定，对闫立君上述请求，本院不予支持。闫立君主张其直接向西省庄村委会交款8万元，并向西省庄村委会出具143800元的欠条，西省庄村委会则向闫立君出具223800元购房款的全额收据。本院认为，在合同已约定房款总价的情况下，闫立君向西省庄村委会交款8万元，正常情况下西省庄村委会应向闫立君出具收到8万元部分购房款的收据，而不会要求闫立君出具143800元的欠条，并直接出具全部购房款223800元的收据，因此，闫立君的主张不符合常理，且闫立君未能对其主张的事实作出合理的解释，故对闫立君主张的上述事实，本院难以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，原审结合证人证言、证人刘某向西省庄村委会出具的223800元借条，综合认定证人刘某为涉案楼盘实际施工人及刘某与闫立君共同来到西省庄村委会签订《购房合同》并无不当。西省庄村委会主张其与案外人刘某约定将涉案房屋进行债务抵销，闫立君对此不予认可，西省庄村委会此项主张与本案不是同一法律关系，且可能涉及其它案外人的利益，故原审法院不予处理正确。经审查，一审开庭审理程序并无不当之处，且西省庄村委会于2013年9月16日开庭前申请证人刘某作证亦符合法律规定。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1900元，由上诉人闫立君负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴松成＼n审判员黄力＼n代理审判员王立强＼n二〇一四年二月十日＼n书记员朱茜