山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2241号
上诉人（原审被告）：宫振军，男，1970年8月23日出生，汉族，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：宁喜民，山东博旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨景刚，山东博旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台昌���商贸有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街13号1601号。
法定代表人：高曾珺，董事长。
委托诉讼代理人：刘小萍，女，该公司副总经理。
原审被告：王传君（王传军），男，1962年4月25日出生，汉族，住烟台市牟平区。
原审被告：山东顺正集团公司，住所地：烟台市牟平区通海路518号。
法定代表人：王涛，董事长。
委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。
上诉人宫振军因与被上诉人烟台昌耀商贸有限公司（以下简称昌耀公司）、原审被告王传君、原审被告山东顺正集团公司（以下简称顺正公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2013）烟民一初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宫振军��其委托诉讼代理人宁喜民、被上诉人昌耀公司的委托诉讼代理人刘小萍、原审被告顺正公司的委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼，原审被告王传君经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宫振军上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。宫振军与王传君（烟台市牟平区顺正商城业主）签订了5年期房屋租赁合同，自2010年3月1日至2015年3月1日止，年租金46万元，该租赁合同未被依法撤销，宫振军一直按照合同约定履行义务，共向王传君支付房屋租赁费176.72万元，与约定的5年总租金尚差53.28万元，是因为宫振军于2014年8月30日提前搬离了租赁房屋，剩余期间的租金无需支付。根据“买卖不破租赁”的规定，宫振军与王传君签订的房屋租赁合同在没有被确认无效之前，不应当认定宫振军违法��用房屋。一审判决在计算占用费时，认为宫振军占用房屋面积为3779.7平方米，实际上，宫振军只是租赁了其中的大部分，一审判决将不属于宫振军租赁的面积计入赔偿范围，判决有误。2、一审判决不应当以评估的房屋占用费（租金损失）强迫宫振军增加租金。宫振军与王传君签订的房屋租赁合同约定年租金46万元，评估确定年租金74.03万元，74.03万元的租金不论2010年还是现在都不可能有人承租。3、宫振军的合法财产也应受到保护。宫振军承租涉案房屋时是毛坯房，宫振军对房屋进行了装修，投资安装了水、电、消防等设施，2014年12月10日宫振军委托烟台金正房地产评估有限公司，对涉案房屋的装修和增加的设施进行评估，折旧后的价值为132.2578万元。这些由宫振军投资附着在涉案房屋上的装修及设施，昌耀公司不应当无偿取得。在没有对宫振军附着在涉案房屋上的��产作出相应的处理之前，宫振军在房屋内护守自己的财产不构成侵权。一审判决拒绝宫振军的财产请求不合法。4、一审判决宫振军重复支付房屋租金不当。在宫振军向王传君交付了176.72万元的租金之后，一审判决宫振军再次向昌耀公司交付267.98万元的租金是错判，法院应当审理宫振军交付的租金归属问题。5、昌耀公司于2011年1月取得涉案房屋，当时宫振军已经占有使用涉案房屋，如按昌耀公司主张宫振军是侵权，昌耀公司于2013年10月起诉主张房屋占用费已超过诉讼时效。
被上诉人昌耀公司辩称，1、关于侵权，宫振军的侵权事实问题经过了三级法院的审理，有生效的裁判文书已经确认，宫振军就其主张亦未提出新的证据。2、关于计算占用费所依据的房屋面积，在侵权纠纷案件以及本案一审期间，宫振军提交了租赁合同，上面明确记载了房屋的面积，在此之前的诉讼过程中宫振军对面积均未提出过异议。3、关于涉案房屋的装修和设施，且不说投资或装修存不存在，即使存在，在他人所有的房屋上装修也可能是侵权。一审法院询问宫振军是否提出反诉，宫振军没有提出反诉，因此该事项不属于本案的审理范围。4、关于诉讼时效，因为宫振军的侵权行为是持续的，不存在超过诉讼时效的问题。
原审被告顺正公司述称，同意宫振军的上诉意见，一审判决认定事实不清，适用法律不当，二审应发回重审。
原审被告王传君未提交书面意见。
昌耀公司向一审法院起诉请求：判令宫振军、王传君、顺正公司连带向昌耀公司支付2011年1月18日至2014年8月31日期间的房屋占用费5896800元。
一审法院认定事实：昌耀公司原名称为烟台嘉信投资咨询有限公司。2001年6月26日，烟台银行股份有限公司（��下简称烟台银行）与顺正公司签订《抵押借款合同》，顺正公司以其所有的位于烟台市牟平区南关大街顺正不夜城2282.98平米的房产（房产证号：烟房权证牟字第××号）作为抵押，向烟台银行借款900万元。2001年8月9日，烟台银行再次与顺正公司签订另一份《抵押借款合同》，顺正公司以其所有的位于烟台市牟平区通海路5956平米的房产（房产证号：烟房牟公字第××号）作为抵押，又向烟台银行借款500万元。因上述两笔借款未按期偿还，烟台银行于2009年6月9日向一审法院提起诉讼。一审法院经审理后于2009年9月18日分别作出（2009）烟商初字第65号、（2009）烟商初字第66号民事判决书，分别判决：顺正公司向烟台银行偿还借款本金500万元、本金897.50万元及相应利息；烟台银行对抵押的房产享有优先受偿权。上述两份判决生效后，烟台银行向一审法院申请强制执行。一审法���在执行该两份判决过程中，查封了位于烟台市牟平区通海路东、南关大街北“烟房权证牟字第××号”房产证项下2282.98平方米和“烟房牟公字第××号”房产证项下5956平方米房产及上述房产所占用的3097.59平方米土地使用权。后经拍卖，昌耀公司以1818万元的价格取得了上述两处房产的所有权。一审法院于2011年1月10日作出（2009）烟执字第268-4、269-4号执行裁定书，裁定：“一、烟台市牟平区通海路东、南关大街北烟房权证牟字第××号房产证项下2282.98平方米房产所有权和烟房牟公字第××号房产证项下5956平方米房产所有权以及上述房产所占用的3097.59平方米出让土地使用权及相应的其他权利归买受人烟台昌耀商贸有限公司（原烟台嘉信投资咨询有限公司）所有。该房产、土地的财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人烟台昌耀商贸有限公司（原烟台嘉信投资咨询有限公司）可持本裁定书到财产管理机构办理相关财产过户登记手续。三、解除对上述房产、土地的查封。”上述执行裁定书于2011年1月11日送达昌耀公司。依据上述裁定，昌耀公司于2011年6月前将上述房产办理了过户登记，取得了新的编号为“烟房权证牟字第××号”和“烟房权证牟字第××号”两份房屋产权证。
2012年，昌耀公司以宫振军为被告，以王传君、顺正公司为第三人，诉至烟台市牟平区人民法院称，因烟台市牟平区南关大街顺正不夜城1号、南关大街636号附1-9号的全部房产由宫振军占用经营建材、家具等，昌耀公司曾多次要求宫振军迁出或与昌耀公司签订租赁合同，但宫振军拒不迁出，也不与昌耀公司签订租赁合同。要求判令宫振军返还被占的房屋（“烟房权证牟字第××号”房产全部和“烟房权证牟字第××号”房产的一层）。该案诉讼中，顺正��司称涉案房屋于1997年出租给王传君，租期是25年，现在仍在租期内，对此未提供相应证据。宫振军主张其占用房屋是依据与王传君于2010年签订的为期五年的租赁合同，并提供了一份《房屋租赁合同》。王传君对该《房屋租赁合同》未作出是否认可的意思表示。烟台市牟平区人民法院于2013年2月25日作出（2012）烟牟民一初字第233号民事判决书，判决认为，根据昌耀公司所提供的执行裁定书及两份房产证，足以认定涉案房屋为昌耀公司所有。宫振军所提供的《房屋租赁合同》及两个第三人的陈述不足以证明宫振军占用上述房屋的合法性，昌耀公司要求宫振军腾出并返还房屋，理由正当，予以支持。判决：宫振军于判决生效后十五日内将“烟房权证牟字第××号”房产的全部及“烟房权证牟字第××号”房产的一层（南关大街636号附1-9号）房产腾出并返还给昌耀公司。宫振���不服，上诉至烟台市中级人民法院，烟台市中级人民法院于2013年6月24日作出（2013）烟民四终字第835号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，昌耀公司申请执行。案件执行过程中，昌耀公司以诉称理由提起本案诉讼。诉讼中，宫振军对（2013）烟民四终字第835号判决申请再审，山东省高级人民法院于2014年10月11日作出裁定：驳回宫振军的再审申请。
顺正公司称，其将涉案房屋租赁给王传君时有完整的产权，王传君以烟台市牟平区顺正商城的名称进行经营，涉案房屋被抵押拍卖，顺正公司未通知王传君和宫振军。顺正公司不能提供与王传君的租赁合同、收取租金等证据。
王传君系烟台市牟平区顺正商城的负责人。宫振军提交了其与烟台市牟平区顺正商城签订的《房屋租赁合同》复印件，载明：租赁期限从2010年3月1日至2015年3月1日，每年的租金是460000元。租金的支付方式与期限：2010年3月1日五年租金一次性付清。王传君、顺正公司对该合同无异议。昌耀公司对于合同的真实性有异议，认为该合同没有原件，不具有合法性，法院也对此作出了认定。王传君提交了宫振军与烟台市牟平区顺正商城签订的租赁合同原件，载明：租赁期限从2010年3月1日至2015年3月1日，每年的租金是460000元。租金的支付方式与期限：每年2月1日上交上半年租金，即230000元；下半年租金在8月1日交纳，即230000元（期限2天）。昌耀公司对该合同的真实性有异议，称宫振军和王传君提供的两份房屋租赁合同不一致，合同中租金的支付方式和期限不一致。合同的印章是烟台市牟平区顺正商城，不是王传君。顺正公司对该合同无异议。宫振军对该合同无异议，称宫振军提交的第一份合同签订后双方对付款方式做了一下变更，由���次性给付变为分期给付，房租已经交到2014年4月底。双方履行的是王传君提交的合同。宫振军提交了加盖有“烟台市牟平区顺正商城财务专章”的收据，以证明2010年3月1日至2015年3月1日期间已交纳租金2300000元。昌耀公司称其在烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第233号案件卷宗中见过收据，但不能证明宫振军支付了2300000元租金。
昌耀公司根据宫振军占用的房产面积3779.7平方米，并根据昌耀公司与烟台芝罘悦可橱柜经销处签订的房屋租赁合同载明的520元每平方米，计算出房屋占用费是3779.7平方米×520元×3年即诉讼请求的数额。宫振军、王传君、顺正公司对昌耀公司与烟台芝罘悦可橱柜经销处签订的合同均不予认可。昌耀公司不同意以宫振军与王传君提交的合同约定的租金标准计算损失。为确定商铺占用费的数额，昌耀公司申请法院委托评估2011年1月18日至2014年8月31日期间的房屋占用费（租金损失）。一审法院委托烟台嘉信房地产评估有限责任公司（以下简称嘉信公司）进行评估，嘉信公司作出烟嘉评鉴字[2014]040号估价报告，估价结果是：涉案房产2011年1月18日至2014年8月31日期间的房屋租赁价格为1769011.80元。相应的估价技术报告载明：“估价对象区域因素分析：……整体商业氛围较差，人流量较少。”宫振军、王传君、顺正公司对该估价报告未提异议。昌耀公司对估价报告提出异议，并提交了嘉信公司于2012年9月26日至9月28日对涉案房地产抵押价值作出的烟嘉房评字[2012]105号估价报告，载明：“估价对象区位状况：……商业聚集度很好，人口流动性较大，附近有建设银行、烟台商业银行、农业银行、农业发展银行、恒丰银行、振华商厦、牟平区建设局等。交通可及性和便捷性较好。估价对象实际用途为出租经营家具、装饰材料、厨房用品、餐桌、网吧等，室内进行了装修，水、电、暖等配套设施齐全。估价人员结合房地产具体情况和当前该区域同类物业市场状况认为其租金水平取960元/年/平方米作为估价时点的客观租金水平较为合理。”昌耀公司主张本案烟嘉评鉴字[2014]040号估价报告以仓库的价值评估房产的价值，与同一鉴定机构之前所作烟嘉房评字[2012]105号估价报告描述的出租经营家具、网吧等是矛盾的；烟嘉房评字[2012]105号估价报告认为租金水平取960元/平方米/年，而在本案烟嘉评鉴字[2014]040号估价报告评估的是80元/平方米/年，嘉信公司出具的评估报告自相矛盾，申请法院重新委托评估。一审法院重新委托山东中安土地房地产评估有限公司对涉案房产在2011年1月18日至2014年8月31日期间的房屋占用费（租金损失）进行评估。
山东中安土地房地产评估有限公司���以下简称中安公司）作出鲁中安房估（2016）001号估价报告，确定涉案房产在2011年1月18日至2014年8月31日期间房屋占用费（租金损失）为2679800元。宫振军、王传君、顺正公司对该估价报告未提异议。昌耀公司对估价报告提出异议：1、要求评估公司提供交易案例的具体情况。交易案例二的出租人是本案当事人或利害关系人，该案例不应作为交易案例采信。2、中安公司按出租率的90%进行评估，与事实不符，且违反《房地产估价规范》的规定，应遵循最高最佳使用原则。3、评估报告漏掉了有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入。4、评估报告将房租收入扣除了管理费、税费、保险费、维修保养费无事实依据，宫振军、王传君、顺正公司根本没有上述支出，不应扣除。由于评估报告的评估价值明显低于实质价值，要求重新评估。中安公司出庭接受质询，并答复���1、选取的案例是通过市场宏观调查的，是真实存在的，在调查时调查了租金的市场交易情况。因涉及到商业机密和个人隐私，无法提供其纸质租约合同，也不可能告知承租人的具体情况。2、因评估的是客观市场租金，在实际市场上也是存在出租率的，客观上空置率是真实存在的，根据《房地产估价规范》，要求空置率是收益法运算过程中不可缺少的一项。本次评估遵循的最高最佳利用是按照商业房出租得到的最高最佳利用，并不是昌耀公司认为的出租率100%才是最高最佳利用。3、潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入。其他收入包括租赁保证金或押金、利息等收入。报告中的0.99元/天/平方米是潜在毛收入，在市场调查时已经充分考虑到其他收入，是包含在内的。4、房地产客观收益是排除了一些特别的偶然的因素后得到一般正常收益，根据《房地产估价规范》的要求，只有客观收益才可以作为估价依据，管理费、税费、保险费、维修保养费是必须要考虑的。假如没有该项费用就不能保证房地产持续长久的产生经济效益。并不因当事人没有交这些税费就不考虑，只有这样才能保证求取的净收益是客观真实的，才可以作为估价的依据。综上，中安公司作出的评估结果是客观、公正、准确的。
一审法院认为，案件争议的焦点问题是：一、宫振军应否支付昌耀公司房屋占用费；二、王传君和顺正公司应否支付昌耀公司房屋占用费；三、房屋占用费的数额是多少。
关于焦点问题一，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。昌耀公司依据（2009）烟执字第268-4、269-4号生效的执行裁定书，于2011年1月11日取得涉案房屋的所有权，并已办理了房屋所有权变更登记手续。之后，因宫振军一直占用涉案房屋，昌耀公司提起诉讼要求宫振军返还房屋。已生效的烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第233号民事判决书及该院（2013）烟民四终字第835号民事判决书判令宫振军腾出并返还涉案房屋。宫振军占用涉案房屋期间，给昌耀公司造成损失，昌耀公司要求宫振军赔偿2011年1月18日至2014年8月31日期间房屋占用费，于法有据，理由正当，应予支持。宫振军辩称装修等损失不属于该案件的审理范围，不予审理。
关于焦点问题二，虽然顺正公司称涉案房屋于1997年出租给王传君，且王传君和宫振军均认可双方签订的《房屋租赁合同》，主张涉案房屋存在租赁关系，但顺正公司未能提供相应证据，昌耀公司亦不认可宫振军与王传君的《房屋租赁合同》及收据，已生效的烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第233号民事判决及该院（2013）���民四终字第835号民事判决并未认定宫振军系合法占有涉案房屋。昌耀公司依据其诉讼中不予认可且上述判决并未采信的顺正公司和宫振军关于涉案房屋存在租赁关系的陈述，主张王传君和顺正公司共同侵占了昌耀公司的房产，以宫振军未腾迁而要求王传君和顺正公司承担责任，无法律依据，不予支持。
关于焦点问题三，宫振军、王传君、顺正公司对昌耀公司与烟台芝罘悦可橱柜经销处签订的租赁合同均不予认可，昌耀公司主张以其与烟台芝罘悦可橱柜经销处签订的合同载明的租金标准计算房屋占用费，缺乏依据，不予支持。昌耀公司对宫振军与王传君提交的《房屋租赁合同》不予认可，亦不同意以该合同约定的租金标准计算损失，并申请法院对涉案房屋在2011年1月18日至2014年8月31日期间的房屋占用费委托评估以确定房屋占用费的数额，理由正当，予以准���。因嘉信公司出具的（2014）第40号估价报告，与其之前对于涉案房产所做的估价报告对于同一对象在同一时间段内的客观描述不一致，所评估的租金数额差异较大，且嘉信公司对此不能作出合理解释，该估价报告符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款第（四）项经质证不能作为证据使用的情形，昌耀公司申请重新委托评估，理由正当，于法有据，予以准许。针对中安公司出具的鲁中安房估（2016）001号估价报告，宫振军、王传君及顺正公司认可。昌耀公司提出异议，主张估价报告存在采信交易案例错误、未遵循最高最佳使用原则、漏计了有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入以及不当扣除了管理费、税费、保险费、维修保养费等问题，对此，中安公司已出庭接受质询并一一作出合理解释。因此，昌耀公司对中安公司报告所提异议理由不成立，法院对中安公司的估价报告予以采信，认定2011年1月18日至2014年8月31日期间房屋占用费（租金损失）为2679800元。
综上，宫振军应向昌耀公司支付2011年1月18日到2014年8月31日的房屋占用费2679800元。昌耀公司主张的房屋占用费超出该数额的部分，证据不足，不予支持。昌耀公司要求王传君和顺正公司支付房屋占用费，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条第一款第（四）项之规定，判决：宫振军于该判决生效之日起十日内向昌耀公司支付2011年1月18日到2014年8月31日房屋占用费2679800元；驳回昌耀公司的其他诉讼请求。案件受理费53078元，由昌耀公司负担28957元，宫振军负担24121元；保全��5000元，鉴定费27000元，均由宫振军负担。
本院二审期间，宫振军为证明其上诉主张，提交了三份证据：证据一、2015年4月9日牟平区人民法院执行笔录1份；证据二、涉案房产现场照片1张，两证据用以证明：涉案房产的一层并不是由宫振军全部承租和占有使用的，包括盛世观邸、顺正家具城等都是房屋使用人直接从顺正公司处承租的，执行时也是由房屋使用人直接向昌耀公司交付，与宫振军无关，一审法院认定涉案房产全部由宫振军占用，并据此计算占用费是错误的。证据三、烟台金正房地产评估有限公司出具的《评估报告书》，用以证明涉案房产室内装修和增加的设施折旧后的价值为132.2578万元。昌耀公司的质证意见为，认可执行笔录的真实性，但不认可证明目的；《评估报告》与本案无关拒绝质证。顺正公司对宫振军提交的证据没有异议。本院认为，证据一、二显示涉案房产一楼并非全部由宫振军实际占有使用，但不能排除宫振军承租后转租的可能，因此该两份证据不能达到宫振军的证明目的。根据已经生效的（2012）烟牟民一初字第233号民事判决书记载，宫振军陈述：昌耀公司所称的房屋确为其占用，其中“烟房权证牟字第××号”房产的一层其已转租他人。证据一、二与宫振军的陈述相矛盾，对该两份证据本院不予采信。证据三鉴定结论不影响本案的审理结果，本院不予采信。
二审中，昌耀公司为证明其主张，提交了《通知书》复印件一份，证明昌耀公司于2011年11月23日书面催促涉案房产的承租业户，其起诉并未超过诉讼时效。宫振军、顺正公司均不认可该证据。本院认为，该证据系复印件，真实性无法确认，不予采信。
本院委托一审法院调取了（2009）烟商初字第65、66号案卷中查封涉案房屋的材料，该材料记载：一审法院在审理（2009）烟商初字第65、66号两案期间，经烟台银行股份有限公司申请，对包括本案涉及房产在内的顺正公司的房产进行了查封，并向牟平区城市管理与房产局发出协助执行通知书，查封期限自2009年7月17日至2011年7月16日。宫振军、昌耀公司和顺正公司对本院调取的证据材料均无异议，本院对上述事实予以确认。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、宫振军是否应当向昌耀公司支付房屋占用费267.98万元；二、昌耀公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于第一个焦点问题。2011年1月，昌耀公司通过司法拍卖程序拍得涉案房产，依法取得了所有权，并办理了房屋所有权变更登记手续。宫振军认为，其占用使用涉案房屋是依据与王传君以烟台市牟平区顺���商城的名义签订的5年期租赁合同，其交纳了租赁费，有租赁合同及收据为证，依据房屋所有权转移不影响租赁关系的法律规定，其使用涉案房屋并不违法。王传君系烟台市牟平区顺正商城的负责人，王传君以烟台市牟平区顺正商城的名义对外实施经营活动。本院认为，第一，已生效的牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第233号民事判决及烟台市中级人民法院（2013）烟民四终字第835号民事判决并未认定宫振军系合法占有涉案房屋；第二，一审期间，宫振军提交了与王传君的租赁合同复印件、交纳租金收据；王传君提交了与宫振军签订的租赁合同的原件，并认可宫振军提交的证据。但已生效的（2012）烟牟民一初字第233号判决对宫振军提交的租赁合同和收据并未采信。而且，在没有支付凭证等其他证据相印证的情况下，仅依据宫振军提交的支付租金收据，不足以认定���振军已经向王传君支付了房屋租赁费；第三，根据本院二审查明的事实，一审法院于2009年7月17日查封了涉案房屋，宫振军所主张的与王传君租赁关系的起始时间是2010年3月1日，即在租赁合同开始履行前，法院已经对租赁物查封并向房产登记机关发出了协助执行通知书，该查封行为具有公示效力，宫振军与王传君就法院已经查封的房产签订租赁合同，该租赁合同不得对抗昌耀公司，因此，即使宫振军向王传君支付了租金，昌耀公司也有权向房屋的实际占有使用人宫振军主张占用费，宫振军以存在租赁合同关系并交纳了租金为由拒绝向昌耀公司支付占用费的主张不能成立。
关于估价报告中的租赁面积和租金问题，宫振军认为报告估价所依据的租赁面积并非全部由其使用，且租金过高。一审法院在将该估价报告送达各方当事人时，预留了七日的异议期，在异��期内，宫振军对该报告并未提出异议。在已经生效的（2012）烟牟民一初字第233号民事判决书中，宫振军自认涉案房屋确由其占用，并部分转租他人；在本案一、二审期间，宫振军也没有提交其他有效证据证明中安公司估价面积超出了宫振军使用的面积，因此宫振军的该项主张不能成立。一审鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，一审法院采信中安公司的估价报告并据此确定房屋占用费并无不当。
宫振军主张其对涉案房屋进行了装修，还投资安装了水、电、消防等设施，其合法财产权利也应受到保护。本院认为，宫振军在一审期间未就该问题提起反诉，该问题不属于本案的审理范围，本院对此不予审理。
综上，昌耀公司自2011年1月起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，宫振军占用涉案房屋，昌耀公司有权向宫振军主张其在占用期��的费用，根据中安公司的鉴定结论，宫振军应当向昌耀公司支付房屋占用费267.98万元。
关于第二个焦点问题。2011年1月，昌耀公司取得了涉案房屋所有权。同年6月，办理了房屋产权证。之后，通过诉讼方式请求返还涉案房屋，至2013年6月经两级法院审理获得支持，宫振军虽又提起再审申请，但被裁定驳回。2013年10月，昌耀公司向一审法院起诉请求涉案房屋占用费。昌耀公司虽没有提交有效证据证明其在起诉前向宫振军主张过房屋占用费，但直到本案一审诉讼开始以后，宫振军尚在占用涉案房屋，其行为持续侵犯了昌耀公司对涉案房屋的占有、使用、收益的权利，该侵权行为一直持续发生，因此，昌耀公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上所述，上诉人宫振军的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24121元，由上诉人宫振军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 兵
代理审判员 赵 斐
代理审判员 刘福贵
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李建伟