湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄梅民初��01172号
原告蒋晓兰。
原告祝席文，系蒋晓兰的丈夫。
委托代理人宛锦松，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为代为调查取证，提起诉讼，举证，参加庭审，辩论，签收法律文书。
被告喻建汶。
被告吴爱荣。
第三人湖北黄梅农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省黄冈市黄梅县黄梅镇黄梅大道498号。
法定代表人杨凌，该行董事长。
委托代理人余金水，该行职员。代理权限为特别授权，即代为起诉、应诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
委托代理人刘胜华，该行职员。代理权限为一般代理。
原告蒋晓兰、祝席文与被告喻建汶、吴爱荣、第三人湖北黄梅农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋晓兰、祝席文及委托代理人宛锦松，第三��农商行委托代理人余金水、刘胜华到庭参加诉讼，被告喻建汶、吴爱荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋晓兰、祝席文诉称，2014年初，原告经人介绍认识被告，被告欲将其自建的尚未办理权属登记的新房卖给原告，经协商约定房价为638000元。后原告为确保交易安全，经咨询与被告协商购买被告位于黄梅镇黄梅大道六巷16号的旧房屋，房价仍为638000元，并于2014年2月15日付定金40000元。2014年3月10日原、被告签订房屋买卖协议，同日原告向被告支付360000元，并约定余款在2014年12月1日付清，同时被告将相关证件交给原告办理过户手续。后约定期限已过，原告多次与被告协商交房交证并付余款，被告拖延不办。现起诉要求判决确认房屋买卖合同有效，责令被告继续履行合同义务协助办理房产过户手续，由被告承担相应的违约责任。
被告喻建汶、吴爱荣未到庭答辩。
第三人农商行述称，2014年3月26日，被告喻建汶与吴爱荣在我行以其共有的位于黄梅镇黄梅大道六巷两间三层的房屋抵押贷款300000元用于豆制品加工（已于2013年5月23日在房产部门办理他项权证）。同日双方签订借款合同、抵押合同、借款人及家属共同还款承诺书，约定2014年9月26日还款50000元，下余贷款到期日为2015年3月26日，年利率10.296﹪，截止2015年4月17日被告尚欠贷款本金300000元，利息13170元，共计313170元。因原、被告之间纠纷涉及该抵押物，我行请求作为第三人参加诉讼，要求优先受偿贷款本息。
原告蒋晓兰、祝席文为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
一、原、被告双方的身份证明复印件。拟证明双方当事人的具体情况。
二、房屋买卖协议、两张收款收条及两张利息清单复印件。拟证明双方签订的买卖合同真实性，原告购买该房屋情况属实。
三、申请人民法院向房地产管理部门调查收集的证据材料。拟证明该房屋权属登记情况。
四、原告委托代理人向证人戢某、洪某作的调查笔录及证人戢某出庭作证的证言。拟证明原、被告商谈的房屋价格是638000元，且戢某曾建议原告购买被告有证件的旧房屋。
被告喻建汶、吴爱荣未提供任何证据材料。
第三人农商行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
一、被告喻建汶、吴爱荣的身份证明和结婚证明复印件。拟证明被告的身份及婚姻状况。
二、个人借款合同及借款凭证复印件。拟证明被告喻建汶在农商行贷款300000元。
三、最高额抵押合同、被告喻建汶与吴爱荣同意抵押承诺书、房地产估价报告、抵押物的土地使用证、房权证及他项权证复印件。拟证明被告喻建汶与吴爱荣将房屋抵押给农商行并办理抵押登记。
四、借款人及家属共同还款承诺书复印件。拟证明被告承诺还款。
五、被告喻建汶还款交易明细复印件。拟证明被告喻建汶还款情况。
第三人农商行对原告蒋晓兰、祝席文提供的证据材料没有异议，但认为与农商行无关，原、被告买卖在后，被告与农商行抵押在先。原告对第三人提供的证据材料没有异议。
本院对原告蒋晓兰、祝席文及第三人农商行提供的证据材料分析认定如下：
第三人对原告提供的证据材料一、二及三没有异议，且二被告放弃质证的权利，本院认为该三组证据材料真实合法，予以确认；证人戢某的证言，结合第三人提供的房地产估价报告，本院认为该证人的证言真实可信，予以确认；证人洪某无正当理由未出庭作证，对其证言不予采信。
原告对第三人提供的一至五组证据材料没有异议，且二被告放弃质证的权利，本院认为该五组证据材料真实合法，予以确认。
本案在审理中，本院依职权调查收集了原告蒋晓兰支付被告喻建汶360000元购房款的银行交易情况及二被告在婚姻登记管理部门的婚姻登记证明。原告及第三人对调查收集的证据无异议。
经审理查明，2014年初，原告蒋晓兰、祝席文欲购买被告喻建汶的房屋，原告祝席文于2014年2月15日向被告喻建汶交付了40000元现金，被告喻建汶出具了书面收据。经协商，2014年3月10日原告蒋晓兰与被告喻建汶签订房屋买卖协议，约定被告喻建汶将位于黄梅镇竹林社区五组（16号）的两间三层房屋出售给原告蒋晓兰，蒋晓兰在2014年12月1日前付清房款，同时喻建汶将规划证、国有土地证及房产证等相关证件交给蒋晓兰，所有过户费用由蒋晓兰承担；如一方违约，由违约方承担一切经济责任和法律责任；协议自签字之日起生效。双方口头约定房屋价款为638000元，但未在协议上载明。同���，原告蒋晓兰向被告喻建汶交付了购房款360000元，被告喻建汶亦出具了书面收据。后被告喻建汶未交付房屋亦未交付相关证件，下余房款原告也未交付。原告遂向本院提起诉讼，要求判决确认房屋买卖合同有效，责令被告继续履行合同义务协助办理房产过户手续，由被告承担相应的违约责任。本案在审理中，农商行以被告已将该房屋抵押借款为由，申请作为第三人参加诉讼，要求优先受偿银行贷款本金300000元及利息。
另查明，被告喻建汶为在第三人农商行贷款，于2013年5月2日委托黄梅县腾飞房地产价格评估特殊普通合伙事务所评估其位于黄梅镇黄梅大道六巷16号的房屋（房权证号12××33，土地证号0107014**，即原告蒋晓兰与被告喻建汶签订房屋买卖协议的房屋），该所作出梅腾房估（2013）（抵）字第421号房地产估价报告，评定、估算出该房屋在估价时点的抵押价值取整为600000元，未设立法定优先受偿权利下的市场价值为655354元，法定优先受偿款为54988元。2013年5月15日，被告喻建汶与第三人农商行签订最高额抵押合同，约定喻建汶以黄梅镇黄梅大道六巷16号的房屋抵押贷款300000元，担保主债权自2013年5月15日至2016年5月15日，未经农商行同意，不得将抵押物再设立任何形式的抵押，也不得将抵押物出租、转让及馈赠给任何第三人，……。同日，二被告签订了书面同意抵押承诺书与借款人及家属共同还款承诺书。2013年5月23日，第三人农商行与被告喻建汶办理了抵押登记，黄梅县房权证黄梅镇字第××号他项权证上载明抵押期限为3年。2013年5月29日，被告喻建汶与第三人农商行签订一份借字第B2013035号个人借款合同，约定借款金额为300000元；用于生产经营周转；借款期限为12个月；借款首次执行的月利率为8.58‰，借款发放后，如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率，本合同利率按年进行调整，自基准利率调整后的次年1月1日开始调整；按月结息；2013年11月24日还借款本金50000元，2014年5月24日还本金250000元；本借款可循环使用；以喻建汶位于黄梅镇黄梅大道六巷16号的房屋作担保。第二天，被告喻建汶立据借款300000元。借款到期后，被告仅支付利息至2015年2月21日，借款本金300000元分文未还。本案在审理中，原告蒋晓兰、祝席文同意代为清偿被告喻建汶所欠第三人农商行的贷款本息，第三人表示同意。
又查明，被告喻建汶与吴爱荣于2010年12月3日在婚姻登记机关进行结婚登记，2015年3月9日办理离婚登记。位于黄梅镇黄梅大道六巷16号的房屋于2012年8月1日在黄梅县房地产管理局登记为喻建汶与吴爱荣共同共有。
本院认为，关于被告喻建汶与第三人农商行签订的借款合同及���高额抵押合同的效力问题。该借款合同及最高额抵押合同系双方真实意思表示，依法成立，对合同的当事人具有法律约束力。合同签订后第三人依约提供了借款，被告喻建汶、吴爱荣应当根据合同、借款人及家属共同还款承诺书按期偿还借款本息。二被告所欠第三人借款本金300000元及相应利息属实，应当偿还。被告逾期未还，第三人有权就合同约定且已经办理抵押登记的房屋优先受偿。
关于案涉房屋买卖协议效力问题。原告蒋晓兰与被告喻建汶签订房屋买卖协议时案涉房屋设定有抵押权，房屋买卖未经抵押权人农商行同意。对此《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，该条款贯���了“物尽其用”之原则，又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。本案中原告蒋晓兰与被告喻建汶签订房屋买卖协议时案涉讼争房屋处于抵押状态，被告未经第三人同意转让抵押物，不影响该房屋买卖协议的效力。现二原告同意并能够代为清偿被告所欠第三人的贷款本息，第三人亦表示同意，不违背法律规定，本院予以支持。二原告代为清偿贷款本息后，抵押权消灭，二原告可持法院判决书到房地产管理部门办理房地产转让手续。故对二原告要求判决确认房屋买卖合同有效，责令被告继续履行合同义务协助办理房产过户手续的诉讼请求予以支持。原告蒋晓兰主张其与被告喻建汶签订房屋买卖协议，约定房屋价款638000元，但未在协议上明确价款，根据被告喻建汶本人委托房地产价格事务所作出的房地产估价报告的评定估算，该房屋未设立法定优先受偿权利下的市场价值为655354元，且与证人证言互相印证，同时被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼进行质证和提出抗辩，视为对自己诉讼权利的处分，综合以上理由，本院认定原告蒋晓兰与被告喻建汶案涉房屋约定价款为638000元。二原告实际支付购房款400000元，代为清偿贷款本息后超出其应当支付的所欠购房款部分，可以作为债权向二被告另行主张。
关于原告起诉主张要求被告吴爱荣承担民事责任问题。被告喻建汶与原告蒋晓兰签订房屋买卖协议转让案涉房产并收取原告蒋晓兰、祝席文交付的购房款发生于被告喻建汶、吴爱荣夫妻关系存续期间。被告吴爱荣在本案审理过程中与被告喻建汶办理了离婚登记手续，不影响其作为共同债务人承担民事责任。另，被告吴爱荣经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼或提出答辩，视为放弃对本案债务进行抗辩，故本院对原告要求��承担民事责任的诉讼请求依法予以支持。
关于二原告要求判令被告承担相应的违约责任问题。因房屋买卖协议关于此项双方约定不明确，但考虑到二原告实际损失及违约过错主要在被告，本院责令被告按二原告已付的购房款以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准承担相应的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四��及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第五十五条第一款之规定，缺席判决如下：
一、原告蒋晓兰与被告喻建汶签订的房屋买卖协议有效；
二、原告蒋晓兰、祝席文代为清偿被告喻建汶、吴爱荣所欠第三人农商行借款本金300000元及2015年2月21日后的利息，第三人协助二原告办理位于黄梅镇黄梅大道六巷16号的黄梅县房权证黄梅镇字第××号房屋抵押注销登记，二被告应当在抵押权消灭后为二原告办理房屋所有权转移登记手续；
三、被告喻建汶、吴爱荣应当按二原告已付的购房款400000元承担相应违约责任（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，从2014年12月1日计算至办理房屋所有权转移登记之日）；
四、上述支付款项及行为限原告蒋晓兰、祝席文、被告喻建汶、吴爱荣及第三人农商行于本判决���效后三日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本诉受理费10300元，第三人提出独立诉讼请求之诉受理费减半收取3010元，共计13310元，由被告喻建汶、吴爱荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 梅景宏
审判员 桂 彦
审判员 张丽芬
二〇一五年六月二日
书记员 梅艳芳