江苏省张家港市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏0582执异73号
案外人：宋伯芳，男，1951年6月25日生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：肖泉，江苏润众律师事务所律师。
申请执行人：倪凤娟，女，1974年6月25日生，汉族，住张家港市。
被执行人：张家港融邦贸易有限公司，住所地张家港经济开发区（悦丰大厦）。
法定代表人：宋芸。
被执行人：宋佰其，男，1948年10月6日生，汉族，住张家港市。
被执行人：朱美芬，女，1946年3月19日生，居民身份证号码3205211946********，汉族，住张家港市杨舍镇胜利新村**幢***室。
抵押权人：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区太平南路450号斯亚财富中心27-28层。
负责人：申希国。
抵押权人：江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司，住所地张家港市杨舍镇长安路487、489号。
法定代表人：康波。
在本院执行倪凤娟与张家港融邦贸易有限公司（以下简称融邦公司）、宋佰其、朱美芬民间借贷纠纷一案中，案外人宋伯芳对本院作出的（2018）苏0582执325号之一执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
原告倪凤娟与被告融邦公司、宋佰其、朱美芬民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）苏0582民初3085号民事判决：一、被告融邦公司、宋佰其、朱美芬应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告倪凤娟支付借款1080万元及利息（1000万元自2014年7月7日起至实际归还之日止、80万元自2014年8月8日起至实际归还之日止，均按年利率24%计算）。二、被告融邦公司、宋佰其、朱美芬应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告倪凤娟律师费损失383800元。三、原告倪凤娟有权就上述债权对被告宋佰其、朱美芬提供抵押的位于张家港市××世纪大厦西××＃房产（张房权证杨字第××号）的折价或者拍卖、变卖的价款在抵押权登记的1080万元内享有优先受偿权（顺位于江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司之后）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88903元，由被告融邦公司、宋佰其、朱美芬负担。该款原告倪凤娟已预交，由被告融邦公司、宋佰其、朱美芬在履行本判决时一并支付给原告倪凤娟。该判决发生法律效力后，根据原告倪凤娟的申请，本院于2018年1月8日立案执行，案号为（2018）苏0582执325号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏0582执325号之一执行裁定书，裁定：除去宋伯芳对被执行人宋佰其名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦16-2室、17室、16室、15室房地产及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产的租赁权。
案外人宋伯芳提出异议称，1、案外人与宋佰其于2013年3月28日所签《房屋租赁合同》合法有效。2、除去租赁权依法只适用两种情况，一是房屋在出租前就已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动；二是房屋在出租前已被法院查封。本案租赁合同签订时间为2013年3月28日，房屋抵押时间2014年8月25日，租赁合同早于抵押时间，也不存在租赁合同签订前法院查封的情况，故不属于最高院司法解释中可以除去租赁权的情况。3、裁定认为因租赁合同中有抵债内容，不适用“买卖不破租赁原则”，是没有法律依据的。案外人认为双方合同实质是房屋租赁合同，带有物权性质。租金的支付方式是租赁合同的一个必备内容，租金抵偿欠款也是正常的支付形式。4、《合同法》229条并没有需要公示和占有的前提，作为租赁者对租赁物使用方式多样，自己占有只是其中一种方式。租赁合同签订后需要交付租赁物，但交付并不等于占有。张家港市天地豪情娱乐有限公司已被注销，裁定书称其仍为经营主体与事实不符。5、裁定书认为，助理合同仅对签约双方有法律约束力，不得对抗抵押权人，该观点既违反法律规定，也自相矛盾。6、裁定书认为租赁合同“租赁期间和租金方式均不符合正常的交易习惯”，案外人认为这是贵院未充分了解租赁合同交易习惯所造成的错误认定。综上，该裁定缺乏事实和法律依据，请求撤销（2018）苏0582执325号之一关于除去涉案房屋租赁权的执行裁定。
抵押权人中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司称，案外人主张对杨舍镇世纪大厦16-2室、17室、16室、15室及世纪大厦西15#房地产享有租赁权不成立。理由是：1、最高院（2014）民申字第215号民事裁定书明确，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，本案就是最高院法律文书中明确的这种情况。2、涉案房屋目前主要用于经营天地豪情KTV，即张家港市杨舍西城新天地豪情休闲娱乐总汇，该娱乐总汇的经营者是宋佰其，与案外人无任何关联，案外人并未实际占有使用争议房屋，实际占有使用争议房屋的为抵押人。另外合同约定的租赁期间长达15年，并且15年租金始终不予调整，1900平方米的临街商业用房每年租金仅80万元（35元/月·平方米），该租金价格远低于市场价格，且租赁合同约定的租金支付方式为一次性以借款和利息冲抵，不论是租赁期间还是租金支付方式，均不符合正常的交易习惯。抵押权人对案外人提供的房屋租赁合同的真实性不予认可。综上，案外人与抵押人之间并不存在真正的租赁关系，案外人提出执行异议完全是为了阻碍法院对抵押物的执行，损害抵押权人的利益，恳请贵院不予认定抵押房屋上存在租赁。
本院查明，2013年7月10日，江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与宋佰其、朱美芬签订《最高额抵押合同》，约定宋佰其、朱美芬以其位于杨舍镇世纪大厦西15#门面房作为抵押，为江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与融邦公司有关债权提供最高额抵押担保，并在不动产登记部门办理了抵押登记。2014年2月25日，江苏泰亚能源贸易有限公司与中国工商银行股份有限公司张家港分行签订《小企业借款合同》1份，宋佰其、朱美芬以其共有的位于张家港市杨舍镇世纪大厦16-2室、17室、16室、15室的房地产为江苏泰亚能源贸易有限公司的借款在2441万元范围内提供抵押担保并办理了抵押登记，后中国工商银行股份有限公司张家港分行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。在本案执行过程中，本院于2018年3月2日作出（2018）苏0582执325号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宋佰其名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦16-2室、17室、16室、15室房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）。拍卖过程中，案外人宋伯芳于2018年4月26日向本院提供了落款时间为2013年2月28日的《房屋租赁合同》，合同的主要内容是：宋佰其将其所有的位于张家港市××世纪大厦××室、××室、××室、××室房产出租给宋伯芳以抵借欠款及利息，租赁期期限暂定15年，自2013年4月1日至2018年3月30日止，房屋建筑面积约为1900平方米，每年租金80万元；同时提供了借款凭证、承兑汇票复印件、银行交易凭证、结算清单等以证明其与被执行人宋佰其的借贷关系成立，以抵租金。对此，本院作出（2018）苏0582执325号之一执行裁定书，别除了案外人宋伯芳对拍卖标的物的租赁权。
本院认为，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。承租人在设立抵押权之前已与被执行人签订真实合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人申请拍卖租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持。否则，不予支持。本案中，案外人与被执行人宋佰其之间系以租抵债，与被执行人之间未能形成真实有效的租赁关系。同时，承租人实际占有使用租赁物，是指承租人已经将租赁物用于生活、生产、经营、装修等情形，但案涉不动产仍为被执行人宋佰其占有使用，不存在案外人实际占有使用的情形。因此，案外人对拍卖标的物不享有租赁权，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人宋伯芳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈晓红
人民陪审员 吕翠萍
人民陪审员 吴 平
二〇一八年八月九日
书 记 员 戴 燕