江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终324号
上诉人（原审被告）南通市港闸区××街道××村社区居民委员会，住所地在南通市港闸区秦灶镇桥北村村委会。
负责人吕建军，该居委会主任。
委托代理人孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。
委托代理人茅欣薇，江苏崇诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）陶泽明。
委托代理人赵雪莉，南通市实力法律服务所法律工作者。
原审第三人陶浩明。
原审第三人陶进明。
原审第三人陶秀英。
上诉人南通市港闸区××街道××村社区居民委员会因与被上诉人陶泽明，原审第三人陶浩明、陶进明、陶秀英返还原物纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，陶泽明的祖母陶钱氏育有三子一女，即陶鑫昌、陶镒昌、陶香昌、陶文英，1949年8月，陶钱氏在公亲见证下就家庭房产田地与其所生三子签订了“分书”一份，其中约定陶鑫昌分得朝西南首一间瓦房，陶镒昌分得朝西北首一间瓦房，陶香昌分得朝南两间草房。陶镒昌与王兰英系夫妻关系，解放初，二人领取了政府颁发的南首一间瓦房的土地房产所有证。陶鑫昌、杨进姑娘（均已故）夫妇育有三子一女，即陶浩明、陶泽明、陶进明、陶秀英。陶鑫昌去世后，杨进姑娘在公亲见证下将家庭住房分割给三个儿子，其中陶鑫昌从其母亲处所分得的南首一间瓦房分割给陶泽明。因陶泽明工作单位离家较远，其所分得的南首一间瓦房先由其母亲和妹妹居住，后交由他人暂住，之后再交由王兰英看管使用。在王兰英居住使用朝西两间瓦房过程中，北首一间瓦房曾于上世纪八十年代被拆除重建，重建以后该两间房屋仍由王兰英居住使用。1997年11月，王兰英领取了该两间房屋的所有权证书。王兰英因年迈无子，于2004年5月25日与南通市港闸区××街道××村村民委员会（乙方）签订了遗赠抚养协议一份，主要内容为：一、王兰英今后的一切生活全部由乙方负责；二、王兰英自愿放弃与亲属之间的人情往来，亦不要求乙方负担与亲属间的经济往来；三、王兰英去世后的丧事料理由乙方负责；四、王兰英所有的财产含位于秦灶镇××村××组的房子（以产权证为准证号为：通港字第××××号，建筑面积44.8平方米）、房子里的所有生活用品、宅基地的使用权，在王兰英去世后全部归乙方所有。2004年6月11日，南通市港闸区××街道××村村民委员会代王兰英向陶泽明支付老房补贴费1000元，该款由陶浩明经手领取，后交付给了陶泽明。2010年10月23日，王兰英去世。
陶泽明先后多次为登记在王兰英名下的两间房屋的产权归属问题向有关部门反映，南通市信访局经调查了解，于2011年9月19日作出《关于协调解决陶泽明信访问题的备忘录》，主要内容为：1、鉴于此信访事项的历史成因，本着尊重历史，面对现实的原则，桥北村将王兰英两间房屋中的南侧一间归还陶泽明所有；2、考虑现行有关规定，陶泽明所得房屋不具备重新办理产权证的条件，故不办理产权过户手续；3、在陶泽明的两位兄弟承诺对陶泽明拥有上述房屋无任何异议的情况下，上述房屋如遇拆迁，当地政府可将证载为王兰英的产权房的拆迁补偿安置权益归陶泽明享受，同时陶泽明应将上述房产的一半拆迁安置权益折算成人民币支付给桥北村村委会。
另查明，原南通市港闸区××街道××村村民委员会现更名为南通市港闸区××街道××村社区居民委员会（以下简称桥北村居委会）。
原审法院认为，本案的争议焦点为，登记在王兰英名下两间房屋中的南首一间究竟归谁所有或者说陶泽明与王兰英之间是否进行过产权置换？
法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是产权归属的重要凭证，但不能仅以不动产权属证书记载的内容来确定不动产物权。当事人是否享有不动产所有权，仍取决于当事人之间的民事法律关系，特别是对于农村房屋的产权归属而言，因农村房屋产权登记通常是以户为基础，并以户主作为产权所有人，故对农村房屋所有权的归属不仅要审查权属证书登载内容，还要审查房屋的来源、家庭人员结构及家庭成员对房屋的贡献等因素综合判断房屋的产权归属。本案陶泽明以讼争房屋系其分家析产所得而主张登记在王兰英名下的南首一间房屋归其所有；桥北村居委会抗辩认为即使陶泽明曾因分家析产取得一间祖宅，但因其之后将王兰英分家所得的北首一间房屋拆除，王兰英与陶泽明进行了房屋产权置换而取得了南首一间房屋的所有权；因为陶泽明对朝西两间瓦房中间的过梁享有一半的所有权，所以在王兰英与村委会签订遗赠抚养协议过程中，村委会代王兰英向陶泽明支付老房补贴费1000元，故目前登记在王兰英名下的两间房屋中的北首一间系王兰英自建，南首一间系王兰英产权置换所得，该两间房屋的所有权均应归王兰英一人所有。针对桥北村居委会的抗辩意见，就北首一间瓦房拆除重建问题，陶泽明解释称这是王兰英为了更换瓦房木头所为，其目的是将更换下来的木头赠送给陶泽明，以便陶泽明夫妻为其养老送终，后因王兰英发现自己的目的不能实现，陶泽明已对王兰英作了相应的经济补偿；就2004年老房补贴费1000元的问题，陶泽明及第三人陶浩明均称是王兰英长期居住使用南首一间瓦房的使用费。经审查，桥北村居委会关于陶泽明与王兰英之间曾就各自所分得的一间祖宅进行产权置换的抗辩意见缺乏证据证实。具体理由如下：首先，没有直接证据证明陶泽明与王兰英之间进行过房屋产权置换，桥北村居委会作为农村房屋产权登记的基层审核单位，在王兰英申请对朝西两间瓦房进行产权登记过程中负有对房屋来源进行审查的义务，即负有审查是否存在产权置换事实的义务，但其在本案中并未举证证明其认真履行了该审查义务。其次，陶泽明关于北首一间瓦房拆除重建及1000元老房补贴费的解释与王兰英年迈无子担心养老问题及其与桥北村居委会签订遗赠抚养协议时已长期居住使用南首一间瓦房的事实能够相互印证，可信程度较高。最后，桥北村居委会主张的产权置换发生在上世纪八十年代，而其主张的因产权置换引起的两间瓦房中间过梁的补贴费1000元发生在2004年，显然有悖常情。陶泽明要求确认案涉房屋归其所有于法有据，应予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。尽管该两间房屋目前均登记在王兰英名下，且桥北村居委会基于其与王兰英所签订的遗赠抚养协议而取得登记在王兰英名下的两间房屋，但因王兰英实际仅享有北首一间房屋的所有权，对于另一间房屋桥北村负有向陶泽明返还的义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：南通市港闸区××街道××村社区居民委员会于判决生效之日起十日内将位于南通市港闸区××街道××村三组产权登记在王兰英名下的两间房屋中的南首一间归还给陶泽明。案件受理费740元（已减半收取），由南通市港闸区××街道××村社区居民委员会负担。
宣判后，上诉人桥北村居委会不服，向本院提起上诉称，1、一审已查明原属于王兰英的北首一间房屋由陶泽明拆除，并拿走拆下来的木头而导致原属于陶泽明的房屋置换给王兰英，该事实有陶泽明和第三人的陈述证实，显然房屋置换的事实已经得到双方当事人以及第三人的确认。对此上诉人无需再举证证明。陶泽明没有合法依据将王兰英的房屋拆除，其应当恢复原状或者进行赔偿，或者进行置换。因王兰英已将自己的房屋重新搭建，陶泽明已不可能将其拆除的房屋恢复原状，故陶泽明与王兰英房屋产权置换符合法律规定。2、上诉人系基层群众自治性组织，仅能协助行政机关做好服务工作，并不具备行政机关的职能。房屋登记由房屋登记机构办理并进行相关材料的审查，上诉人并不具有对房屋来源审查的资格。况且上诉人是否审查房屋产权置换与本案没有关联。原判决以上诉人没有认真履行审查义务为由否认房屋产权置换的事实，是对上诉人义务的强加。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人陶泽明答辩称，1、王兰英与本人不存在房屋置换。首先，北首一间房屋由王兰英自己拆下几根木头送给本人，为此本人补贴其500元。本人在一审中并未陈述系本人拆除，当时用的反问，可以调取一审录像。其次，上诉人混淆了房屋置换的概念，房屋置换一般以小换大、以远换近从而改善居住条件，而本案两间房屋相邻，无置换的必要，更无置换的合意及买卖事实发生。上诉人以房屋置换拒绝返还房屋无事实及法律依据。2、南通市信访局的备忘录明确了是由市信访局牵头，召集港闸区信访局、秦灶街办、桥北村村委会共同召开了协调会并达成了归还本案房屋的共识，足以证明案涉房屋的归属。3、上诉人作为基层组织，负有对房屋来源审查义务，特别是上诉人其后又作为遗赠扶养协议一方当事人，具有利害关系，更应当审慎审查。上诉人关于拆除重建的说法显然与农村建房审批等现实状况不符，其不能提供足以推翻信访备忘录的证据，一审判决并未加重其举证责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人陶浩明答辩称，不存在陶泽明与王兰英进行房屋置换的事实。
原审第三人陶进明答辩称，当时如果把事情讲清楚，就不至于有今天的事情。
原审第三人陶秀英答辩称，我祖上传下的房子不能送给外人。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，被上诉人陶泽明申请证人陶金昌、陶美平、王月英出庭作证，证明案涉房屋是由王兰英基于与金美霞的收养关系，自行拆除后将木头送给金美霞夫妇，此后因家庭关系，王兰英又向金美霞夫妇要500元作为补偿。双方不存在房屋置换的事实。上诉人桥北村居委会质证认为：三名证人都与陶泽明及其一家存在利益关系，从证言内容看，拆木头或者拆房的时间是1980年左右，一审期间陶泽明讲述房屋是其本人拆除，拆除的时间是1984年。三名证人中有两名证人陈述是听他人述说，第三名证人能够清楚记得相关事实，但是通过庭审询问回答的语气来看，明显是一种推断。至于三名证人陈述陶泽明支付500元，都没有能够讲述具体的过程。显然三名证人在一审后经过当事人的诱导将这部分事实进行同一陈述，不具有可信性。原审第三人陶浩明认为三位证人所讲是事实。原审第三人陶进明质证认为：我没有听说过陶泽明给500元的事情。原审第三人陶秀英对证人证言没有意见。
本院认为，房屋作为不动产，所有权证是证明房屋权属的重要依据。但若有证据证明实际权利人为名义所有权人以外的其他人，所有权证载明的名义所有人是无法享有实体法意义上的房屋产权的。本案经一审查明，所涉房屋中南首一间原系陶泽明分家析产所得并无异议，双方二审争议的焦点为陶泽明分家所得房屋是否已和王兰英的房屋进行产权置换。目前并无证据证明陶泽明与王兰英当时存在房屋置换的合意，王兰英的房屋被拆除存在多种可能，如系王兰英自己请人拆除，显然非产权置换的含义；即使是陶泽明拆除，也不必然表示二人房屋即发生置换。况且王兰英的房屋只是被拆除屋顶，拿下几根木头，房屋其余大部仍然存在，如拆除屋顶就认为双方发生产权置换在利益上也不均衡。其后王兰英将屋顶又修缮的行为也不是房屋的完全重建。王兰英在房屋登记时将不属于自己的一间登记在自己名下，其实际上不享有所有权，其后通过遗赠扶养的形式将房屋处分给桥北村居委会属于无权处分，故桥北村居委会应当将该房屋返还给实际权利人陶泽明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1480元，由上诉人桥北村居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年三月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。