贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第871号
上诉人（原审被告）黔南州富源房地产开发有限公司，住所地都匀开发区。
法定代表人钟黔灵，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）陆艳，女，生于1985年2月28日，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。
被上诉人（原审原告）王辉，男，生于1986年9月14日，汉族，吉林省舒兰市人，住贵州省贵阳市。
原审第三人中国农业银行股份有限公司都匀市文峰支行，住所地都匀市。
法定代表人白云燕，该行行长。
谭登霞，该行员工。
原审第三人黔南布依族苗族自治州住房公积金管理中心，住所地都匀市。
法定代表人李先文，该中心主任。
委托代理人徐勇，贵州桥城律师事务所律师
上诉人黔南州富源房地产开发有限公司（以下简称富源房开公司）诉被上诉人陆艳、王辉、原审第三人中国农业银行股份有限公司都匀市文峰支行（以下简称农行都匀文峰支行）、第三人黔南布依族苗族自治州住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）商品房买卖合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年6月16日作出的(2015)都民初字第18号民事判决，富源房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
一审审理查明：二原告系夫妻关系。2014年4月25日，二原告与被告富源房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的“富源*东山生态园”第5栋1单元501号房屋，合同约定：房屋总价款为459015元，签订合同之日买受人（原告）支付首付款200015元，余款259000元由买受人（原告）办理公积金贷款按揭支付；出卖人（被告）应于2014年12月31日前交房，如出卖人（被告）逾期交房超过90日，买受人（原告）有权退房。买受人（原告）退房的，应当书面通知出卖人（被告）。出卖人（被告）应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按买受人（原告）全部已付款的0.5%向买受人（原告）支付违约金。2014年5月19日，原告陆艳向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款259000元。2014年7月4日，公积金管理中心委托农行都匀文峰支行与原告陆艳（借款人）、被告富源房开公司（保证人）以及原告王辉（抵押人）签订《个人住房公积金贷款合同》，约定贷款期限为15年。2014年7月21日，农行都匀文峰支行将原告陆艳的按揭贷款259000元打入其指定的被告富源房开公司账户。2014年12月6日，被告富源房开公司以房屋尚未具备交房条件为由，发布“延期交房通知书”，将交房时间推迟至2015年6月30日前。2014年12月12日，二原告以被告不能按期交房为由，向被告发送书面“解除合同告知书”，明确表示要求解除合同，并退还购房款，但均遭到被告拒绝。为维护合法权益，二原告于2014年12月24日向本院起诉，提出上述诉请。诉讼中，第三人公积金管理中心以原、被告及第三人农行都匀文峰支行之间的商品房买卖合同纠纷与其存在利害关系为由，申请参加诉讼并提出独立诉讼请求，请求解除与原、被告签订的《个人住房公积金贷款合同》，判令被告返还借款本金253911.57元及利息，律师费12695元由被告富源房开承担。
一审另查明，截止2015年4月1日，被告富源房开公司仍以其开发的“富源*东山生态园”工程还未通过消防验收，尚不具备交房条件为由，未向二原告交房。同时，截至2015年5月1日，原告陆艳共向第三人农行都匀文峰支行偿还按揭贷款9期，偿还本金9310.51元，支付利息8412.34元，尚欠本金249689.49元。
原审原告陆艳、王辉一审诉称，2013年4月25日，二原告与被告富源房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的“富源*东山生态园”第5栋1单元501号房屋，合同约定：房屋总价款为459015元；被告应于2014年12月31日前交房。合同签订后，二原告依约支付首付款200015元，余款259000元于2014年7月4日以公积金贷款方式向被告支付。2014年12月6日，被告出具“延期交房通知书”，该通知书将交房时间推迟至2015年6月30日。因二原告急需用房，而被告不能按期交房，原告多次找到被告要求解除合同和退还购房款未果。2014年12月12日，二原告向被告发送了“解除合同告知书”，明确表示要求解除合同，并退还购房款，但均遭到被告拒绝。为维护合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，二原告向本院起诉，请求：第一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；第二、判令被告返还原告购房款459015元（包括首付款200015元，银行按揭款贷款259000元），并支付违约金2295元和房屋登记费160元；第三、判令被告支付2014年8月至11月房屋贷款利息3592.21元；第四、诉讼费用由被告承担。
原审被告富源房开公司一审辩称：对于二原告在起诉书中所叙述的《商品房买卖合同》签订经过及事实无异议，但被告延期交房的行为尚不构成原告主张退房的条件。根据该合同第十三条的规定，如被告逾期交房超过90日，买受人（原告）才有权要求退房。本案中，虽被告在《延迟交房通知》上表示“整体交房时间推迟至2015年6月30日前”，但并不能推定被告对所有购房者的交房时间都超过约定交房时间的90日，这仅是一种预期，并未实际发生。因此，二原告并不享有合同约定的解除条件，且被告延期交房具有客观理由。综上所述，二原告的诉请依法不能成立，请予以驳回。
原审第三人农行都匀文峰支行一审述称，二原告因向被告富源房开公司购房申请住房公积金贷款，第三人公积金管理中心委托第三人农行都匀文峰支行发放贷款。因此，实际贷款人是第三人公积金管理中心，第三人农行文峰支行仅是依据双方的合作协议协助公积金管理中心收回未结清的贷款本息。
原审第三人公积金管理中心一审述称，2014年4月25日，二原告因向被告富源房开公司购买房屋，向公积金管理中心贷款259000元，公积金管理中心委托农行文峰支行与原、被告签订《个人住房公积金贷款合同》，约定贷款期限为15年。2014年12月24日，二原告以被告富源房公司开逾期交房违反合同约定为由，起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款并承担损失。因购房款中259000元为公积金贷款支付，案件处理与其有利害关系，故申请参加诉讼并提出独立请求：1、解除与原、被告签订《个人住房公积金贷款合同》；2、判令被告富源房开公司返还尚欠借款本金253911.57元及利息；3、判令被告富源房开公司支付律师费12695元。
一审审理认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告富源房开公司因其开发的“富源*东山生态园”工程未通过消防验收，不能向二原告交房，该行为违反合同约定，其逾期交房已超过90日，成就双方约定解除合同的条件，故对二原告请求解除合同，主张被告富源房开公司返还购房款并赔偿损失的请求，予以支持；第三人公积金管理中心作为《个人住房公积金贷款合同》的担保权人，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》因被告违约而被解除，致使《个人住房公积金贷款合同》目的无法实现，故对其主张解除《个人住房公积金贷款合同》的请求，予以支持；被告富源房开作为出卖人，应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人公积金管理中心和二原告。一、购房贷款和购房款本金及利息的返还。被告富源房开应返还第三人公积金管理中心按揭贷款本金249689.49元（即原告陆艳、王辉尚欠的按揭贷款），并同时返还二原告购房首付款200015元、已支付按揭贷款本金9310.51元、利息8412.34元。二、对原告损失和第三人公积金管理中心损失的计算。原告依据合同第十三条之规定，其请求支付的违约金2295元不违反法律规定，予以支持。同时，二原告办理房屋预售登记支出共计160元，也系被告违约导致的直接损失，被告富源房开公司应予赔偿。对于第三人公积金管理中心的损失，根据《个人住房公积金贷款合同》第十一条第八款之规定“借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应担承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，为此，第三人公积金管理中心要求被告富源房开公司赔偿律师费12695元损失的诉请，予以支持。三、第三人的权利义务。第三人农行都匀文峰支行代公积金管理中心管理公积金发放贷款，并受公积金管理中心委托与二原告和被告签订《个人住房公积金贷款合同》，其行为所产生的权利和义务，应由公积金管理中心享有和承担，所以，第三人农行都匀文峰支行不享有本案的民事权利，也不承担本案的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决一、解除原告陆艳、王辉与被告富源房开公司于2014年4月25日签订的《商品房买卖合同》；二、解除公积金管理中心委托农行都匀文峰支行与二原告和被告于2014年7月4日签订的《个人住房公积金贷款合同》；三、被告富源房开公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆艳和王辉的购房首付款200015元、已支付按揭贷款本金9310.51元、利息8412.34元，共计217737.85元；四、被告富源房开公司于本判决生效之日起十日内返还第三人公积金管理中心购房公积金贷款249689.49元；五、被告富源房开公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆艳、王辉办理房屋预售登记损失160元，并支付违约金2295元；六、被告富源房开公司于本判决生效之日起十日内赔偿第三人公积金管理中心律师费损失12695元；七、第三人农行都匀文峰支行不承担本案的民事责任。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13472元（8222元+5250元），由被告黔南州富源房地产开发有限公司负担。
一审法院判决宣判后，富源房开公司不服，向本院提出上诉，上诉请求为：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：1、被上诉人起诉时，上诉人的诉请并不符合逾期超过90天交房的退房条件，因此一审法院应该依照法定程序驳回被上诉人的起诉；2、上诉人已经将本案出售给被上诉人的商品房建成，现在合同是可以履行的，上诉人可以依照合同约定承担违约责任，一审判决终止合同于法无据。
被上诉人陆艳、王辉在二审中未进行书面答辩。
原审第三人农行都匀文峰支行、公积金管理中心在二审中未进行书面答辩。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明,被上诉人在2015年5月1日即一审法院判决后继续向原审第三人农行都匀文峰支行偿还到期按揭部分贷款本息，具体数额以农行都匀文峰支行结算的为准。
综合本案双方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案的争议焦点为被上诉人陆艳、王辉要求与上诉人解除《商品房买卖合同》及上诉人承担违约金的理由是否成立？
本院认为，上诉人与被上诉人约定的商品房交房时间是2014年12月31日，同时约定若逾期交房超过90日，买受人有权要求卖受人退房和承担买受人已付款0.5%的违约金。上诉人在一审审理中陈述截止2015年4月8日，由于工程验收还未结束，未将涉案房屋交付给被上诉人即上诉人违约，故被上诉人依照合同约定提出解除合同并由上诉人承担违约责任，于法有据，依法予以支持，故一审判决并无不当。同时由于一审判决的被上诉人的还款本息数额计算截止时间为2015年5月1日，上诉人应返还被上诉人在2015年5月1日后偿还的相应本息，上诉人返还给第三人公积金管理中心的贷款本金应扣除被上诉人偿还的本金，具体数额以原审第三人农行都匀文峰支行计算的数据为准。
综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持都匀市人民法院（2015）都民初字第18号民事判决的第一项、第二项、第五项、第六项、第七项。
二、撤销都匀市人民法院（2015）都民初字第18号民事判决的第三项、第四项。
三、由上诉人黔南州富源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人陆艳和王辉的购房首付款200015元以及已支付的按揭贷款本息（具体数额以原审第三人中国农业银行股份有限公司都匀文峰支行计算的数据为准）。
四、由上诉人黔南州富源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审第三人黔南布依族苗族自治州住房公积金管理中心住房公积金贷款（具体数额以原审第三人中国农业银行股份有限公司都匀文峰支行计算的数据为准）。
一审案件受理费13472元、二审案件受理费8536元，由上诉人黔南州富源房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 武文峰
审判员 莫玉魁
二〇一五年十一月十二日
书记员 刘翔瑞