江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雨民初字第2534号
原告南京市雨花台区教育局，住所地南京市雨花台区雨花南路2号。
法定代表人刘善海，南京市雨花台区教育局局长。
委托代理人王影，江苏国成律师事务所律师。
被告宋秀梅，女，1947年8月16日生，汉族。
委托代理人胡为春，江苏苏恒律师事务所律师。
原告南京市雨花台区教育局（以下简称雨花教育局）诉被告宋秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员程媛适用简易程序，于2015年11月23日、2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告雨花教育局委托代理人王影，被告宋秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨花教育局诉称，2001年12月18日，经雨花台区人民政府国有资产监督管理办公室同意，被告与南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：康益公司将位于南京市雨花台区×路×号×小区内面积1681㎡的幼儿园主体建筑，室外活动场地约800㎡租赁给被告用于开办幼儿园，租赁期限为15年，自2002年1月1日至2016年12月31日止，前三年（自2002年1月1日至2004年12月31日）免交租金；第四年至第七年（自2005年1月1日至2008年12月31日，租金按每年人民币6万元计；第八年至第十一年（自2009年1月1日至2012年12月31日），租金按每年人民币7万元计；第十二年至第十五年（自2013年1月1日至2016年12月31日），租金按每年人民币8万元计，付款时间为每年1月15日前付清当年租金，先付后租。被告承租的上述房屋和活动场地属于国有资产，2004年8月康益公司改制，上述的房屋和活动场地由雨花台区国资办收回委托原告管理，并于2005年5月18日实际移交给原告。康益公司也于2005年5月20日向被告致以联系函，告知前述房屋和活动场地移交的事实。被告与康益公司于2001年12月18日签订的《房屋租赁合同》中出租方甲方的权利与义务应由原告继续履行，被告应依约向原告支付租金。但雨花教育局经过多次与被告沟通协商，被告仍未支付。2015年10月12日，为保护国有资产，原告委托律师向被告致函，要求被告与原告结清拖欠的租金费用，否则教育局将依约终止租赁合同，收回房屋和活动场地，但原告至今未收到被告的回复。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除2001年12月18日签订的《房屋租赁合同》，被告立即向原告返还租赁物；2.被告立即给付拖欠的租金76万元（自2005年1月1日起至租赁物实际交付之日止，暂计算至2015年12月31日止）及利息；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告宋秀梅辩称，关于第一项诉请，2001年12月18日签订的《房屋租赁合同》已经于2005年5月20日由该合同的出租房南京康益房地产开发有限公司以书面方式宣告终止，原被告之间发生的合同关系是2005年5月20日以后才发生的，因此原告基于该合同要求法庭判令返还租赁物没有依据，请求法庭驳回原告的第一项诉请。关于第二项诉请，原告主张被告拖欠租金76万元，起算日期是2005年1月1日，该项诉请涉及到原合同权益，因此2005年5月20日以前所谓的租金是原告在没有得到原合同当事人授权的情况下越权主张；原被告对于租金的约定是和房屋维修费实行互免，也就是说承租方不需要向出租方支付租金，出租方也无需向承租方支付维修费用；又因租金系债权，其诉讼时效是2年，原告的诉请时间远远超出2年。基于上述理由，请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。关于原告的第三项诉请，原告滥用诉权，诉讼费用由原告自己承担。
经审理查明，2001年12月18日，康益公司（甲方）与被告宋秀梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市雨花台区×路×号×小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑，室外活动场地约800平方米，租赁给乙方，由乙方组织实施幼儿园的日常教学和管理使用。租赁期限为15年，即自2002年1月1日至2016年12月31日止。双方约定，前三年（2002年1月1日至2004年12月31日）免交租金，第四年至第七年（2005年1月1日至2008年12月31日）租金按每年6万元计，第八年至第十一年（2009年1月1日至2012年12月31日）年租金按每年7万元计，第十二年至第十五年（2013年1月1日至2016年12月31日）年租金按每年8万元计，付款时间为每年1月15日前付清当年租金，先付后租。合同第五条载明：“乙方按现代化幼儿园配置设施，其教学用器材、教具、设备等均由乙方自行投入”。合同第七条载明：“租赁期间，未经甲方允许，乙方不得擅自改变幼儿园建筑物结构，否则，由此而造成的安全上的后果由乙方承担”。合同还约定，乙方如有未按约定支付租金或擅自改变房屋结构和用途等情形的，甲方有权终止协议，收回房屋和活动场地。2002年2月4日，南京市雨花台区公证处对康益公司和被告宋秀梅签订的房屋租赁合同进行了公证。
2005年5月18日，因康益公司改制，雨花台区人民政府国有资产监督管理办公室将原属于国有资产的康盛幼儿园资产收回，并委托雨花教育局管理。2005年5月20日，康益公司致函被告宋秀梅，告知幼儿园房产属国有资产，已由雨花台区国资办收回，并委托雨花教育局管理，双方房屋租赁合同将自行终止，由雨花教育局与被告重新签订房屋租赁合同，请被告积极配合。但2005年5月20日至今，原被告双方并未重新签订书面房屋租赁合同。自2001年12月18日被告租赁诉争房屋起至法庭辩论终结前，被告宋秀梅就本案涉及的租赁物未支付过租金。
又查明，被告宋秀梅在租赁房屋及场地中开办南京市小牛津幼儿园，2015年1月30日，雨花教育局核发了该幼儿园的学前教育机构登记注册证书，证书有效期自2015年2月至2018年1月。
庭审中，被告宋秀梅陈述原被告双方曾口头约定变更原租赁合同的租期、租金及付款方式，并提交关于×小区幼儿园《房屋租赁合同》的补充说明复印件一份，被告认为依据该补充说明，至2016年12月31日租赁合同终止，原被告双方的租金与维修费应当互免，即雨花教育局不收取被告租金，同期园舍的维修由承租方宋秀梅负责，雨花教育局不承担任何费用。原告认为被告提交的补充说明系复印件，且落款处并无原告雨花教育局的盖章和签字，对该补充说明的真实性不予认可。
以上事实有房屋租赁合同、公证书、委托管理协议、会议纪要、联系函、学前教育机构登记注册证书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案中，就南京市雨花台区×路×号×小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米的室外活动场地的租赁事宜，康益公司与宋秀梅在2001年12月18日签订有书面房屋租赁合同，该合同对当事人具有法律约束力，因国有资产管理方发生变更，雨花教育局成为该房屋租赁合同中出租方康益公司的权利义务承受人，其与宋秀梅作为合同双方均应当按照约定履行自己的义务，被告宋秀梅未按合同约定按期支付房屋租金，原告雨花教育局有权解除合同，并要求被告支付租金、返还租赁物。被告辩称原被告双方就房屋租赁合同的租期、租金及付款方式有新约定，即租期按原告核发的学前教育机构登记注册证书的有效期延至2018年1月、租金及付款方式按补充说明内容实行租金和房屋维修费互免，经庭审质证，本院认为，学前教育机构登记注册证书系幼儿园开展办学活动的证件，而非房屋租赁的租期凭证，被告提交的补充说明（复印件）亦无原告雨花教育局的签名或盖章，因被告无证据证明双方就本案房屋租赁有新约定，故本院对被告要求延长租期并以维修费与租金互免的抗辩意见不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，本案房屋租赁合同中已明确约定：“付款时间为每年1月15日前付清当年租金，先付后租”，因原告未提供其在2015年1月15日之前曾向被告催讨租金的证据，鉴于原告向本院起诉的时间为2015年10月22日，故截止2014年12月31日的租金已过诉讼时效期间，被告在2015年1月15日前应当支付的2015年的租金8万元未过诉讼时效期间，被告应向原告支付。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，合同解除后的使用费，参照合同约定计取。对于被告要求原告补偿其装修损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告南京市雨花台区教育局与被告宋秀梅之间就南京市雨花台区×路×号×小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米室外活动场地的房屋租赁合同。
二、被告宋秀梅于本判决生效之日起一个月内搬离南京市雨花台区×路×号×小区内面积1681平方米幼儿园主体建筑及约800平方米的室外活动场地，并将上述房屋和场地归还给原告南京市雨花台区教育局。
三、被告宋秀梅于本判决生效之日起十五日内向原告南京市雨花台区教育局支付自2015年1月1日至2015年12月31日的租金80000元，并自2016年1月1日起至被告实际搬离之日止按每月6666.67元的标准支付租金或房屋使用费。
被告宋秀梅如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11400元减半收取5700元，由原告负担2850元，被告宋秀梅负担2850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11400元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。）
代理审判员 程媛
二〇一六年一月十九日
见习书记员 高雅