广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）穗中法民五终字第287号＼n上诉人（原审被告）：黄玉荷，女，汉族，1981年8月30日生，身份证登记住址广东省江门市蓬江区美景里23号201。＼n被上诉人（原审原告）：广州同轩房地产发展有限公司。＼n法定代表人：邓焘，职务：董事长。＼n委托代理人：文宇，广东厚诚律师事务所律师。＼n委托代理人：王玲，广东厚诚律师事务所律师。＼n上诉人黄玉荷与被上诉人广州同轩房地产发展有限公司（以下简称同轩公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：位于广州市越秀一德路488号地下一层B101房是以同轩公司名义登记的房产，建筑面积4117.67平方米，规划用途商业。＼n2012年7月30日，同轩公司、黄玉荷签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定：黄玉荷向同轩公司承租广州市越秀一德路488号大同商业大厦负一层B1014号商铺，计租面积39.44平方米，用于经营日用百货，租赁期限自2012年7月30日起至2015年11月25日止；租金标准：2012年7月30日至2012年11月25日，每月每平方米300元，2012年11月26日至2013年11月25日，每月每平方米330元，2013年11月26日至2014年11月25日，每月每平方米363元，2014年11月26日至2015年11月25日，每月每平方米399.30元；同轩公司给予黄玉荷于2012年7月30日至2012年8月28日共30天装修免租期；黄玉荷须于公历每月第1日前向同轩公司缴付当月租金，逾期视为拖欠；每月物业管理费按计租面积计算，标准为21元／平方米／月；黄玉荷在签订本合同当日须向同轩公司缴纳相当于三个月租金及三个月物业服务费37980.70元作为本合同的履约保证金，租赁期满或出现任何本合同解除或终止情形的，在黄玉荷缴清一切租金和费用、清理场地并将物业交还同轩公司后三十日内，同轩公司将履约保证金不计利息退还黄玉荷；黄玉荷如逾期七天不缴付租金，同轩公司有权即时向黄玉荷发出书面通知要求黄玉荷立即缴付租金，如黄玉荷收到同轩公司发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，同轩公司有权委托管理公司即时停止向该物业提供供电、中央空调的服务，或禁止黄玉荷使用大同商业大厦内之其它设施及享用有关之公众服务，直至黄玉荷应付之款项付清为止，同轩公司并有权单方面即时解除本合同，收回该物业、不予退还履约保证金，且黄玉荷须支付剩余租期内总租金的60％作为违约金给同轩公司；同轩公司和／或管理公司有权在逾期当日开始另行收取黄玉荷相关违约事项（如逾期缴付租金、物业服务费、公摊费用、电费等）的违约金，违约金按照每逾一日收取欠款总额的0.2％的标准计收；同轩公司因向黄玉荷催讨租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20％计收），及同轩公司因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由黄玉荷承担等。＼n同日，同轩公司、黄玉荷签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》，订明若在黄玉荷全部履行下列（a）项条款的情况下，黄玉荷可享受下列（b）项租金优惠，黄玉荷如有违反下列（a）项任何条款，同轩公司可单方取消给予黄玉荷的下列（b）项优惠，按原合同的租金计收，或同轩公司有权决定收回该物业并终止原合同、补充合同及《广州市房屋租赁合同》：（a）履行条款：（i）遵守原合同约定、按原合同约定日期完成装修并实际营业、每月准时按原合同约定缴付租金、物业服务费及其它费用。（b）租金优惠：（i）于原合同约定的1个月装修免租期满后，可续享8个月免租优惠（即共9个月免租）。（ii）免租期满日至2013年11月25日，按原合同约定租金6折缴付。（iii）2013年11月26日至2014年11月25日，按原合同约定租金7折缴付。（iv）2014年11月26日至2015年11月25日，按原合同约定租金8折缴付。在原合同约定的租赁期内，黄玉荷如退租的，同轩公司不予退还黄玉荷已缴的履行保证金、进场费及其它已缴费用。如黄玉荷有欠租未清的，同轩公司依据原合同约定的有关条款继续追讨黄玉荷的相应责任等。、＼n同日，黄玉荷向同轩公司缴纳了履约保证金37980.70元。＼n签订上述合同后，同轩公司将涉讼商铺交付黄玉荷使用。＼n黄玉荷向同轩公司交纳租金至2013年5月25日，交纳管理费至2013年3月份。＼n因黄玉荷拖欠租金且自行搬离涉案商铺，故同轩公司于2013年7月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除同轩公司、黄玉荷之间签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》；2、黄玉荷向同轩公司交纳拖欠的2013年5月26至2013年7月15日的租金（每月按13015.20元计）及管理费（每月按21元／平方米×39.44平方米计算）；3、黄玉荷向同轩公司交纳的履约保证金37980.70元不予退还；4、黄玉荷向同轩公司支付逾期交纳租金的违约金（每日按当月所欠租金的千分之二计，自2013年6月2日起至清付之日止）；5、黄玉荷向同轩公司支付2013年3月1日至2013年7月15日的自用电费82.4元、公摊电费1328.24元、公摊水费73.82元；6、黄玉荷向同轩公司支付律师费3644元。＼n同轩公司为本案诉讼而支付给广东厚诚律师事务所律师费4000元。＼n本案诉讼过程中，同轩公司、黄玉荷一致确认黄玉荷在2013年3月1日至2013年7月15日期间尚有自用电费82.40元、公摊电费1000元、公摊水费73.82元未支付给同轩公司。＼n原审法院认为：同轩公司、黄玉荷在平等自愿的基础上签订的上述《大同商业大厦物业租赁合同》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。黄玉荷从2013年5月26日起没有按约定向同轩公司支付租金及自行搬离涉案商铺，已构成违约，现同轩公司要求解除《大同商业大厦物业租赁合同》、《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》合法有理，予以支持。在合同履行期间，黄玉荷分别从2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月26日起拖欠水电费、管理费、租金，已构成违约，应向同轩公司承担违约责任。同轩公司要求黄玉荷支付拖欠的水电费、管理费、租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求合法，予以支持。虽然黄玉荷陈述其于2013年6月份已搬离涉案商铺，但黄玉荷并没有将涉案商铺交回给同轩公司，同轩公司陈述其于2013年7月15日才自行收回涉案商铺，故黄玉荷交纳的租金、管理费、水电费应至2013年7月15日止。＼n根据合同约定，黄玉荷拖欠租金，同轩公司有权解除合同并不予退还履约保证金，故同轩公司要求不予退还履约保证金的诉讼请求合法，予以支持。＼n关于律师费问题，上述合同约定“同轩公司因向黄玉荷催讨租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20％计收），及同轩公司因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由黄玉荷承担”，故同轩公司要求黄玉荷承担律师费的诉讼请求亦合法，亦予以支持。＼n原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，于2013年10月24日作出如下判决：一、同轩公司与黄玉荷于2012年7月30日签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》于判决发生法律效力之日起予以解除；二、黄玉荷向同轩公司缴纳的履约保证金37980.70元归同轩公司所有；三、黄玉荷应在判决发生法律效力之日起10日内向同轩公司支付自2013年5月26日起至2013年7月15日止的租金（每月按13015.20元计）；四、黄玉荷应在判决发生法律效力之日起10日内向同轩公司支付逾期支付租金的违约金（以当月所欠租金为本金，自2013年6月2日起至清付之日止，每日按千分之二计；违约金总额以不超过所欠租金总额为限）；五、黄玉荷应在判决发生法律效力之日起10日内向同轩公司支付律师费3644元；六、黄玉荷应在判决发生法律效力之日起10日内向同轩公司支付自2013年4月1日起至2013年7月15日止的管理费（每月按21元／平方米×39.44平方米计）；七、黄玉荷应在判决发生法律效力之日起10日内向同轩公司支付2013年3月1日至2013年7月15日的自用电费82.4元、公摊电费1000元、公摊水费73.82元。案件受理费648元，由黄玉荷负担。＼n判后，上诉人黄玉荷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、同轩公司不是本案《大同商业大厦物业租赁合同》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》的适格缔约主体和适格履约主体，上述合同依法为无效合同，同轩公司在一审中的诉讼请求没有法律依据。经查，同轩公司是在2013年7月12日才取得所涉商铺的房产证，其此时才是涉案商铺的合法权属人，因此同轩公司在签订上述合同时并不具备缔约资格，更无权收取租金。二、黄玉荷已经在2013年5月26日与同轩公司达成口头协议，解除上述合同及补充合同，且于当日将承租的铺位交回给同轩公司，一审法院认定黄玉荷应缴纳的租金、管理费和水电费至2013年7月15日没有事实依据。双方已经在2013年5月26日达成口头协议，解除上述合同，黄玉荷同意同轩公司不退还履约保证金37980.7元，双方互不追究对方的责任。该事实有承租同轩公司商铺的其他租户作证确认。同轩公司所述的其于2013年7月15日自行收回涉案商铺并非事实，如没有得到同轩公司及物业管理公司的同意和确认，黄玉荷根本不可能在2013年5月26日将涉案商铺内的物品如数搬出，由此也印证了双方已达成解除合同的口头协议的事实。三、一审判决既要没收黄玉荷履约保证金又要黄玉荷承担违约责任，违反了等价有偿原则，与保证金的立法相悖，也对黄玉荷显失公平。合同保证金是为合同履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时予以退还。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定在一方违约时，应向另一方支付的金钱。本案中同轩公司既不退还保证金还要求违约金，是对黄玉荷的一个法律行为作出两次惩罚，有失公允。四、因涉案的租赁合同及补充合同都为格式合同，条款的理解及适用应从保护黄玉荷的角度出发，但一审法院并未遵循该原则。据此上诉请求：撤销一审判决，驳回同轩公司的全部诉讼请求，案件受理费由同轩公司负担。＼n被上诉人同轩公司答辩认为：一、我方具备合法的主体资格，大同商业大厦是我方自建的楼宇，营业执照经营范围明确表明我方经营范围为越秀区人民路东侧、一德路北侧第468-488号地段也就是大同商业大厦的开发、销售、出租和管理，营业期限是2005-2025年，我方有权自行与上诉人签订自有物业的租赁合同，房产证上的日期仅仅是房产证的出证日期，从该房屋建好到销售到出租直至办理房产证有时间差距，房产证的出证时间不能作为我方没有民事主体资格的依据，应该以工商行政管理部门的登记为准。二、我方从未与黄玉荷达成过口头协议解除合同，黄玉荷未经我方同意单方擅自终止租赁合同，搬离大同商业大厦是违约行为，理应承担违约责任，黄玉荷未清缴物管费水电费，理应清缴。三、没收保证金是针对黄玉荷单方终止租赁合同的违约行为应承担的违约责任，而收取滞纳金是针对黄玉荷长期拖欠租金的违约行为，这是两种不同性质的违约责任。四、黄玉荷与我方签订的合同是双方意思表示一致达成的，在本案中黄玉荷享受了九个月的免租期优惠，但不愿承担其相应的法律义务、继续履行合同即缴纳租金，黄玉荷的行为是擅自违约、不守诚信的行为。请求法院驳回黄玉荷的诉讼请求，维持一审判决。＼n经二审审理，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。＼n二审另查明，黄玉荷确认其将涉案商铺的物品搬走，无需同轩公司给予放行条。同轩公司表示涉案商铺属于批发市场，场地要进出货物，并不会限制黄玉荷搬走货物，故也不知道黄玉荷何时搬离涉案商铺。同轩公司表示因涉案商铺有9个月的免租期，故从2012年7月签订涉案租赁合同到2013年7月发生本案诉讼，黄玉荷只是交了5月份一个月的租金；黄玉荷确认其从2013年6月份起无再交租。＼n再查明，同轩公司企业法人营业执照载明该公司的经营范围是“在越秀区人民路东侧、一德路北侧第468-488号地段，占地5800平方米地块开发、销售、出租和管理自建的商品楼宇。停车场经营”。＼n本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，同轩公司作为涉案商铺所在大厦的建设单位，有权对其自建物业进行使用、出租及收益，故黄玉荷以同轩公司并非适格的缔约主体，主张其与同轩公司签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》无效，缺乏理据，本院不予支持。＼n同轩公司基于黄玉荷单方面解除涉案租赁合同而主张没收其缴纳的履约保证金，同时基于黄玉荷拖欠租金主张其承担逾期支付租金的违约金，因两者并非同一违约行为，故不存在黄玉荷所称的对同一法律行为多次惩罚的情形，原审法院对同轩公司的上述主张予以支持，并无不当，本院予以维持。黄玉荷该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于黄玉荷主张其在2013年5月26日与同轩公司达成解除合同的一致意思表示，因同轩公司对此不予确认，且黄玉荷并无证据予以证实，故本院对黄玉荷该主张不予支持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。万濠公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费1296元，由上诉人黄玉荷负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n＼n＼n二〇一四年二月××日＼n＼n书记员李焕＼n＼n＼n