浙江省建德市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0182执异37号
案外人郑浩良。
案外人许平。
委托代理人（特别授权）叶永祥。
申请执行人乐红梅。
委托代理人（特别授权）王俊臣。
被执行人仇萍。
被执行人杨俊辉。
本院在执行申请执行人乐红梅与被执行人仇萍、杨俊辉民间借贷纠纷一案中，案外人郑浩良、许平对本院依法查封的被执行人杨俊辉、仇萍所有的位于建德市新安江街道新安路房地产的执行标的提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月27日进行了听证审查，案外人郑浩良及郑浩良、徐平的委托代理人叶永祥、申请执行人乐红梅及其委托代理人王俊臣、被执行人杨俊辉到庭参加了听证，案外人许平、被执行人仇萍经本院通知未到庭，本案现已审查终结。
案外人郑浩良、许平称，案外人郑浩良、许平与被执行人仇萍、杨俊辉分别于2015年1月2日、1月4日签订购房协议和建德市房屋转让合同，上述协议约定被执行人仇萍、杨俊辉将建德市新安江街道新安路房屋转让给案外人，转让价格人民币369万元，案外人于购房协议签订后支付定金人民币19万元，于2015年1月8日至1月12日到建德市相关部门办理过户手续，办理过户手续前付首付款人民币100万元，办好契证后当日支付人民币200万元，待办好三证、水电表过户、承租户合同改好后当天支付尾款人民币50万元。2015年1月2日案外人支付人民币19万元，1月4日分别支付人民币100万元、200万元，此时涉案房产的契证已办至案外人名下，但在办理房产过户手续时被告知涉案房产被建德市人民法院查封，案外人认为，1、案外人已按照合同约定支付了大部分款项，余款50万元愿交付法院执行。2、涉案房产已处于产权转移登记中，案外人已支付了办理过户手续应承担的税费，并取得了契证。3、造成房产无法过户，系申请执行人乐红梅恶意申请财产保全所致，申请执行人乐红梅知道并全程参与涉案房产产权过户流程，在涉案房产抵押权注销后立即申请财产保全，将原本设定抵押的房产变成无抵押房产，进而提高清偿率。综上，案外人在法院查封该房屋之前，已与被执行人签订了房屋买卖合同并实际占有，因房产未过户，作为善意第三人并无过错，要求解除对涉案房产的查封。
案外人郑浩良、许平为证明其异议成立，向本院提供以下证据材料：
1、建德市房屋转让合同、购房协议各一份，拟证明案外人与被执行人杨俊辉、仇萍签订购房合同，购买涉案房产的事实；
2、农行取款业务回单三张，拟证明案外人通过银行转账支付被执行人杨俊辉人民币319万元的事实；
3、门牌证一份，拟证明涉案房产的门牌号登记在案外人名下；
4、客户变更用电（丙类）申请表一份，拟证明涉案房产的电表已经过户至案外人名下；
5、税款缴纳书及支付凭证、销售不动产发票各一份，拟证明案外人已足额缴纳房屋过户所产生的个人所得税、营业税及附加、土地增值税、契税、印花税等税费；
6、契证一份，拟证明案外人已经取得涉案房产的契证；
7、土地使用权登记申请书、土地使用证、宗地图、询问事项记录各一份，拟证明案外人与被执行人杨俊辉、仇萍已经签署了土地使用权过户的相关文件；
8、房屋租赁合同两份，拟证明被执行人已将涉案房产交付给案外人，并由案外人继续出租的事实；
9、2015年1月4日建德市行政审批中心监控视频，内容为2015年1月4日，案外人郑浩良、许平与被执行人仇萍、杨俊辉于上午9时10分开始一同在住建、财税、国土窗口办理业务，10点20分申请执行人乐红梅来到行政审批中心；
10、（2015）杭建商初字第36号通知一份，拟证明在审判阶段案外人的异议被驳回；
11、（2015）杭建民初字第160号民事裁定书一份，拟证明提起执行异议的依据。
申请执行人乐红梅称，案外人的异议请求不能成立，请求依法驳回。1、申请执行人与被执行仇萍系表姐妹关系，被执行人杨俊辉、仇萍因公司经营不善出现亏损。2015年1月4日，申请执行人得知被执行人仇萍、杨俊辉欲转让涉案房产，当日一早，一面通知律师申请财产保全，一面赶到建德市行政审批中心找被执行人，并告知被执行人未经债权人同意，不得转让涉案房产。当日，建德法院对涉案房产采取了保全措施。申请执行人并不存在恶意保全之说。2、案外人明知被执行人负有巨额债务，且涉案房产设定抵押的情况下仍然购买，有赚取便宜之嫌。3、房屋买卖合同未达到“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”的要求。4、异议人未在法院查封之前合法占有涉案房产，其一，案外人与被执行人之间的涉案房产买卖行为未完成。其二，在时间上不可能与承租人签订租赁合同。其三，按照购房协议，案外人自2017年8月7日后才开始收取租金，在此之前案外人无权占有。
申请执行人向本院提供如下证据。
1、（2015）杭建商初字第36号民事裁定书一份，（2015）杭建商初字第36号民事判决书及（2016）浙01民终1250号民事判决书各一份，拟证明本案执行依据；
2、新安路店面租房合同一份，拟证明承租人俞亚萍自2014年8月5日承租涉案房产的事实，合同约定租金一年一付，承租人有权对涉案房产占用至2017年；
3、个体工商户登记情况一份，拟证明承租人以涉案房产进行工商登记注册；
4、公证书一份及房产查询记录各一份，拟证明涉案房产已抵押给他人，抵押期限自2014年7月18日至2015年1月17日，被执行人负有巨额债务的事实。
被执行人杨俊辉称，我与案外人并不认识，2015年1月2日在爵士岛咖啡与案外人签订购房协议之后，一同前往建德市行政审批中心办理房产过户手续，因涉案房产抵押给邵雪祥，当天由案外人支付给我购房款，我再支付给邵雪祥，办理了涉案房产的抵押权注销手续。期间申请执行人打电话给我，后来就来了，涉案房产的转让过程，申请执行人乐红梅一直参与并知情，案外人不存在套取便宜，我要求将涉案房屋过户给案外人。
被执行人仇萍未向本院提供证据材料。
上述证据，经到庭当事人质证，本院分析认证如下：
一、案外人提供的证据，经申请执行人质证后认为，对证据1的真实性有异议，认为是案外人与被执行人事后补签。对证据2、3、4、5、6的三性无异议，对证据7中土地使用权登记申请书、询问事项记录的真实性有异议，对其他材料无异议。对证据8的两份房屋租赁合同的真实性有异议，认为2014年8月案外人不认识承租人，不可能签订房屋租赁合同，对2015年1月4日签订的房屋租赁合同系事后补签。对其他证据无异议。案外人称，对证据8，在办理契证及水电过户后，案外人与被执行人杨俊辉一同找到承租人俞亚萍，把之前承租人俞亚萍与被执行人杨俊辉签订的房屋租赁合同中的杨俊辉的名字划掉，签了案外人郑浩良的名字，后感到不妥，又重新签了一份房屋租赁合同。提交两份房屋租赁合同目的是想把事情说清楚。被执行人杨俊辉对案外人提供的证据无异议，对证据8认为2014年8月7日的房屋租赁合同是被执行人杨俊辉与承租人俞亚萍签订的，因2015年1月4日后的房东是郑浩良，于是改成郑浩良，并捺印。本院认为，对证据1-7、9，能够证明案外人与被执行人仇萍、杨俊辉签订房屋转让合同并办理房产过户手续的过程，且各证据之间能够形成证据链，对上述证据应当予以确认。对证据8，两份证据能够前后印证，申请执行人无相反证据提供，本院予以确认。对其他证据，当事人均无异议，本院予以确认。
二、对申请执行人提供的证据，案外人对证据2，因案外人不是当事人未发表质证意见，对其他证据无异议；被执行人杨俊辉对上述证据无异议。本院对申请执行人提供的证据予以确认。
经审查，本院认定案件事实如下：
原告乐红梅于2015年1月4日向本院提起诉讼，要求被告杨俊辉、仇萍支付借款80万元及利息。本院于当日立案后，依原告的财产保全申请作出（2015）杭建商初字第36号民事裁定，于同日查封了登记在被告杨俊辉、仇萍名下的位于建德市新安江街道新安路房地产。2016年1月4日，本院作出（2015）杭建商初字第36号民事判决，判决被告仇萍、杨俊辉归还借款人民币588000元及利息。被告仇萍、杨俊辉不服提起上诉，二审维持原判。因被执行人未履行，本院依申请执行人的申请于2016年6月21日立案执行，执行标的为借款本金人民币588000元及利息、诉讼费等。案外人遂向本院提出上述执行异议。
另查明，2015年1月2日，案外人与被执行人仇萍、杨俊辉签订购房协议并支付定金人民币19万元，同年1月4日签订建德市房屋转让合同，分别支付购房款总计人民币300万元，并一同前往建德市行政审批中心办理抵押权注销手续和产权过户手续等相关事宜，缴纳了相关税费取得了契证。申请执行人乐红梅当日上午赶往建德市行政审批中心，并于当日向本院提起诉讼。
本院认为，按照物权法的相关规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力。但是对买受人的物权期待权的保护，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身的原因未办理过户登记”。本案中，虽然当事人办理房产过户手续与本院查封涉案房产均在同一天，但案外人在本院查封前已与被执行人仇萍、杨俊辉签订房屋买卖合同，并办理了抵押权注销登记手续，在合同履行过程中已支付大部分购房款，办理了涉案房产的契证手续，在案外人办理房产过户登记中仅因本院的查封行为而未能办理，案外人对此并无过错，同时案外人已与承租人续签了房屋租赁合同，现案外人表示愿意按照协议约定将剩余款项支付法院交付执行。对其善意第三人的购买行为理应得到合理保护，故案外人的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对本院（2015）杭建商初字第36号民事裁定项下查封的建德市新安江街道新安路房地产的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 鲁 军
人民陪审员 余 丽
人民陪审员 蒋雅菲
二〇一六年八月十日
书 记 员 方 铖