浙江省杭州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）浙杭民终字第432号＼n上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。＼n法定代表人：戎安春。＼n委托代理人：华湘君。＼n委托代理人：刘钧。＼n被上诉人（原审原告）：陈玲玲。＼n委托代理人：倪春方。＼n上诉人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）因yi与被上诉人陈玲玲商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2012）杭富民初字第2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审判决认定：1、大富公司曾委托陈锦升全面管理其“富春江花苑”项目的开发建设、销售、经营管理（包括对外签约、财务审批）等一切事务。陈玲玲又名陈宁宁，系陈锦升女儿。＼n2、2008年10月9日，陈玲玲、大富公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈玲玲向大富公司购买坐落于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑2××号房屋一幢，房屋建筑面积353㎡、花园面积570㎡；房屋单价7000元／㎡、花苑价格200元／㎡；总金额2585000元；大富公司于2009年6月30日前交房，如逾期交房超过30日后，陈玲玲有权解除合同，如陈玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，大富公司按日向陈玲玲支付已付房价款万分之二的违约金；大富公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案；陈玲玲、大富公司凭商品房初始备案登记证、合同、发票等资料，向产权登记机关申报买受人房屋产权，如因大富公司的责任，陈玲玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈玲玲不退房，大富公司按已付房价款的1%向陈玲玲支付违约金；等等。＼n3、2008年8月27日，陈玲玲向方敏儿的个人银行卡内存入984000元；大富公司向陈玲玲开具了统一收款收据一份，载明“交款单位或个人”为陈宁宁，“款项内容”为房款，金额为984000元。＼n2008年12月17日，陈玲玲与中国建设银行股份有限公司富阳支行（以下简称建行富阳支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由陈玲玲向建行富阳支行为购买涉案房屋贷款1400000元；2008年12月22日，陈玲玲将该贷款缴入大富公司银行账户，大富公司于2008年12月24日向陈玲玲开具了《销售不动产统一发票（自开）》一份，确认收到陈玲玲房款1400000元。＼n2008年12月31日，大富公司向陈玲玲开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明：不动产项目名称为“富春江花苑东洲街道29”，金额为201000元。＼n2009年10月21日，大富公司向陈玲玲开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明：不动产项目名称为“富春江花苑东洲街道29”，金额为102042元。2009年10月22日，陈玲玲向大富公司账户缴入68954元，在《现金缴款单》中记载的款项来源为“房款（结算款）”。＼n4、2009年8月31日，大富公司向陈玲玲发出交房通知，告知陈玲玲于2009年9月2日到项目现场办理交房手续。2009年9月2日，陈玲玲、大富公司办理了交房手续。在《富春江花苑商品房结算清单》中载明：房屋面积361.49㎡，金额2530430元，花园面积783.06㎡，金额156612元，应交房屋、花园价款2687042元，已交房屋、花园价款2585000元，应补房屋、花园款102042元，代收物业维修基金18074.50元，代收及应补合计120116.50元。＼n2009年9月2日，陈玲玲向大富公司出具收条一份，载明：收到大富公司延期交房违约金33088元。＼n2009年9月5日，陈玲玲向富阳市物业维修基金管理中心缴纳物业维修基金18074.50元。＼n事后，涉案房屋已预登记在陈玲玲名下。＼n5、2009年2月17日，陈玲玲以房款名义向大富公司银行账户缴入1105000元；当天，大富公司以“还款”和“归还借款”名义分两次各退还陈玲玲984000元和201000元。＼n6、2010年4月8日，大富公司向陈玲玲开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明：付款方名称陈玲玲，不动产项目名称富春江花苑东洲街道29，建筑面积361.49㎡，合计金额2687042元。＼n7、大富公司因其他纠纷，涉案土地及地上建筑物被其他法院查封、冻结，涉案房屋权属证书一直未能办理。该土地及地上建筑物被解除查封、冻结后，大富公司以前述辩称理由，也未协助陈玲玲办理权属证书。＼n陈玲玲于2013年11月7日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令大富公司将富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑2××号的房地产权属证书办理至陈玲玲名下（实际支付价2687042元）；2、本案诉讼费由大富公司负担。＼n原审法院认为：陈玲玲、大富公司就涉案房屋的买卖通过签订《商品房买卖合同》方式予以确认，签约后，大富公司通过向陈玲玲开具《统一收款收据》、《销售不动产统一发票（自开）》，确认其已收到全部房款，尤其是在双方交房、结算后，大富公司再次开具《销售不动产统一发票（自开）》确认已收到涉案房屋全部实际价款，同时通过物权登记部门进行了预登记，故大富公司辩称陈锦升与陈玲玲恶意串通及房屋未实际支付等，与事实不符，原审法院不予采信。大富公司辩称涉案房屋房价明显低于市场价，未提交相应的证据印证，原审法院不予采信。虽然存在陈玲玲向大富公司取回部分款项的事实，但陈玲玲已提供相应的证据证明在取回的同一天又向大富公司银行账户缴入同等金额的款项。大富公司理应在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便陈玲玲能及时办理产权登记手续故对陈玲玲要求大富公司协助办理产权登记手续的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年12月13日判决：大富公司应于判决生效之日起三十日协助陈玲玲办理位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑2××号房屋的产权登记手续。本案受理费28296元，减半收取14148元，由大富公司负担。＼n宣判后，大富公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院证据采信错误，导致错判。一审法院对陈玲玲提供的证据没有实质审查，大富公司并不否认有些证据形式上是真实的，但双方订立合同不是真实的意思表示。一个商品房买卖合同中主要条款：房款的支付竟然没有约定付款时间，而交房时间是明确的，款项未付清，逾期交房却要承担违约责任。陈玲玲2009年2月17日交入公司1185000元，但当天又取回同等金额1185000元，同时以他人名义取回1185000元，这些账面反映完全不符合房地产交易习惯，不符合常理。大富公司认为该合同的订立不是双方真实意思表示，是陈玲玲与陈锦升利用当时委托管理大富公司时，利用职权的个人行为。是其以订立合同这种合法形式掩盖非法侵占陈玲玲财产的手段，是无效合同。二、陈锦升等人涉嫌职务侵占罪一案侦查尚未结束，一旦查明存在关联，那么一纸裁判必然会造成无法挽回的后果。故请求：1、判决大富公司与陈玲玲签订的房屋买卖合同无效；2、驳回陈玲玲要求大富公司将富春江花苑2××号房屋权属证书办理至陈玲玲名下的诉讼请求；3、一、二审诉讼费均由陈玲玲承担。＼n针对大富公司的上诉，陈玲玲答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决准确。首先，大富公司诉称其与陈玲玲订立合同不是真实意思表示，且一审法院未对陈玲玲提供的证据进行实质审查。陈玲玲认为，大富公司的该上诉理由不能成立。因在一审中，一审法院组织双方当事人对相关事实进行了举证和质证，一审对陈玲玲提交的证据进行了严密的审查，充分听取双方当事人的意见后结合证据作出了判决。其次，大富公司诉称2009年2月17日大富公司将1185000元转给陈玲玲，当天陈玲玲又将该1185000元转至大富公司账上，这不符合房地产的交易习惯。陈玲玲认为，出现同一天内转进转出同等数额的款项是陈玲玲因大富公司财务人员的要求而做，更何况陈玲玲支付给大富公司的总房款是不变的，不影响合同的履行。至于大富公司提出的关于陈锦升利用职权侵占大富公司财产的抗辩，因大富公司至今未提供相应的证据予以佐证，故这完全是大富公司的一面之词，毫无事实依据。再者，陈玲玲在签订合同后，已经分多次将购房款支付给了大富公司，这些事实在陈玲玲向法庭提交的证据2、3、4、5中能够充分的体现出来。如果陈玲玲未支付房款的话，大富公司也不会将《销售不动产统一发票》开具给陈玲玲；如果陈玲玲未支付房款的话，大富公司也不会通知陈玲玲收验房产及将房产交付给陈玲玲实际占有和使用，更何况陈玲玲提交的该些证据大部分来自大富公司的财务账目中，并盖有大富公司单位的公章。因此，一审认定陈玲玲已经全额支付房款的事实是正确的。二、大富公司上诉称本案诉争的房产可能涉及刑事犯罪且在公安机关的侦查中，应当待公安机关侦查结束后再作出判决。陈玲玲认为该上诉理由不能成立。因本案在起诉后，富阳市人民法院就陈锦升等人涉嫌职务侵占案是否侦查结束及与本案相关案件中的关联情况向富阳市公安局发函，富阳市公安局回复富阳市人民法院：尚无证据证明本案与陈锦升等人涉嫌职务侵占案有关。因此，陈玲玲认为一审继续审理本案是符合法律规定的，大富公司的该上诉理由不能成立。综上，请求驳回大富公司的上诉请求，维持原判。＼n二审举证期限内，陈玲玲未向本院提交属于二审程序的新证据。大富公司向本院提交如下证据材料：＼n杭州富春会计师事务所有限公司出具的《证明》及富阳市公安局经济犯罪侦查大队出具的《关于委托司法审计的函》各一份，拟证明案涉财务账目要进行司法审计，来证明财务账户中和陈锦升的职务侵占存在关联。跟本案的财务账目付款情况存在关联。＼n上述证据经出示，陈玲玲发表意见称：对该证据的三性都有异议。1、对于出具的公函证明，陈玲玲是今天看到的。2、一审的审理中，陈玲玲提交的相应的证据都是经大富公司盖章确认的，其真实性是应予以认可。3、这份函以及证明，是审查陈锦升等人的职务侵占一些事实，并不与本案涉案房产有关联，与陈玲玲也不存在相应的关联性。所以大富公司提交的该组证据与本案没有任何关联，不影响本案的继续审理。＼n本院经审核认为，上述证据与本案没有关联性，陈玲玲的异议成立，对上述证据本院不予认定。＼n本院经审理查明的事实，除“2009年2月17日，原告以房款名义向被告银行账户缴入1105000元”应为“2009年2月17日，原告以房款名义向被告银行账户缴入1185000元”之外，其他事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为，陈玲玲、大富公司于2008年10月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。在大富公司未提交证据证实陈玲玲与陈锦升存在恶意串通的情况下，对大富公司请求确认案涉合同无效的主张，本院不予支持，故原审法院确认案涉《商品房买卖合同》有效的处理并无不当。根据原审查明的事实，陈玲玲已向大富公司支付相应的房款，该节事实有收款收据、《现金交款单》、《销售不动产统一发票（自开）》等予以证实，且与2010年4月8日大富公司向陈玲玲开具《销售不动产统一发票（自开）》载明的信息相符。至于大富公司认为2009年2月17日，陈玲玲取回了984000元和201000元款项的主张，陈玲玲于原审中也提交证据证实其于同日向大富公司账户缴入同等金额的款项，原审法院对此节问题的处理亦无不妥。2009年9月2日，大富公司与陈玲玲办理了交房手续，应认定为大富公司已交付房屋，其理应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案，故原审判决支持陈玲玲关于要求大富公司协助办理产权登记手续的处理并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费28296元，由上诉人杭州大富房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n审判长赵为民＼n代理审判员盛峰＼n代理审判员睢晓鹏＼n＼n＼n二〇一四年二月十三日＼n＼n书记员何英杰＼n＼n＼n