江西省上饶市广丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣1103民初536号
原告：上饶市广丰区宏琦置业有限公司。住所地：上饶市广丰区芦林街道建业路*号。
法定代表人：廖桂林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕继国、刘春，江西六尺条律师事务所律师。
被告：诸小龙，男，1972年2月14日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，从事服装行业，住江西省上饶市广丰区。
原告上饶市广丰区宏琦置业有限公司与被告诸小龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告上饶市广丰区宏琦置业有限公司的委托诉讼代理人吕继国、刘春,被告诸小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上饶市广丰区宏琦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原、被告双方于2017年6月23日签订的两份《上饶市广丰区商品房买卖合同》，合同备案号为20173672及20173675；2、请求判决被告支付违约金48618.45元（剩余购房款972369元，按累计应付款的5%支付）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月23日与被告签订《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173672）及《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173675）的购房合同共两份，合同约定被告从原告处购买位于广丰国际商贸城A1-6#幢1单元1-160号房，该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为579，010元；及广丰国际商贸城A1-6#幢1单元1-161号房，该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为591,359元。其中，被告在2017年5月29日汇给原告30,000元整，同年6月13日汇给原告21,000元整，同年6月23日汇给原告147,000元。按照合同约定，被告应在2017年6月23日向原告支付购房款人民币600，369元，剩余购房款申请银行按揭贷款，但实际上，被告在合同签订后直至今日，仅向原告支付了198,000元，首付欠款402,369元，且拒绝配合办理银行按揭。对此，原告多次向被告催款并发送律师函，但被告置之不理。为此，原告按双方签订的《上饶市广丰区商品房买卖合同》第七条第2项“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金”之约定于2017年12月4日向被告发出《解除合同告知函》，解除《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173672）及《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173675）。
综上所述，被告严重违反合同约定，已构成根本违约，符合合同解除条件。根据合同约定的违约责任条款，依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。
被告诸小龙辨称，本案案由不是商品房买卖合同纠纷，而是扰乱经济秩序合同诈骗罪和虚假广告案，本案所称的购房合同是原告的诈骗工具，是以合法形式掩盖非法目的，是与事实不符的虚假合同，不是原、被告双方真实意思的表示，此合同只有变更主要内容才可以继续履行。2017年6月23日合同签订之时，原、被告的真实意思是402369元分两次付清，第一次是2018年元月1日，另一次是2018年6月30日付清。被告依约付清首次所付的198,000元，在6月30日之前付完全符合约定，原告说我没有按时付款是不真实的。原告是催过被告办理银行按揭，也是在2017年11月6日提醒过，确切说是12月提醒我，顺带提醒了我第二批分期付款的准备工作。原告确实给被告发过通知函、律师函，也是在临近2018年元月1日付款前。被告于2017年8月17日发现原告涂改变更合同后，一直与原告商讨诈骗赔偿事宜，至今未有结果。当被告发现原告的诸多违约事项，被告与广大购房商户一致通过各种方式渠道向原告依法退赔，原告置之不理，致使被告至今不能依法履行购买房屋的权利。上饶市广丰区商品房买卖合同是广丰区房管局备案的标准合同，也是格式合同，广丰商贸城近2000份已签合同，哪个业主可以与开发商商量改一个字，有几个人仔细看过，看过的人会在合同签订两个月后才发现合同被偷改变更吗。原告告被告违约是不符合事实的，与真实情况不相符，与真实情况不相符，原告忠实履行了合同的权利和义务，相反，是原告的各项违约甚至犯罪，妨碍了被告权利的保障。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告企业营业执照及被告身份证复印件，证明原告、被告有适格的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同两份，证明被告诸小龙购买原告开发的房屋以及被告违约的事实；3、快递回执单、催告函、关于催办按揭的律师函，证明原告依约通知被告办理相关银行按揭代理手续，被告置之不理的事实；4、解除合同告知函，证明被告的违约行为符合解除合同的条件，原告通知其解除合同；5、明细表、收款专用收据、转账凭证，证明被告已交首付款198,000元，首付款欠402,368元，未按期归还首付款，构成严重违约的事实。
被告诸小龙质证称对第1、2组证据的真实性无异议,但对合同内容的真实性有异议。合同第六条第二款说我6月23日付全部的50%与事实不符。我6月23日之前支付9万，之后付余下的80%，余下20%是在2018年6月30日。合同第三条条二项，层高3.2米改成了3米。3.2米是当初房管局批准的商品房预售备案的，6月19日之后原告改了，三层及屋顶楼梯间，现在合同加了个及楼梯间。相应引出合同计价方式和价款还有面积是不一样的。合同第18条第一款，商铺应该改为商住。合同附件3第六点，厨房“无”应当改为“有”，样板房有厨房，燃气“无”也应该改为“有”，燃气在地块拍卖时就有注，有燃气接头；对第3组证据质证意见，收到催告函、关于催办按揭的律师函，是11月、12月份寄给我的。6月、7月并未收到，正好证明我没有违约；对证据4质证认为未收到；对证据5真实性没有异议，证明我还没有交钱是因为时间未到，余下的款是在2018年交。
被告诸小龙为证明其主张，向本院提交下列证据：1、11月6日收到的原告给其的通知函，书面提醒其2018年1月1日之前交钱，证明其在2018年1月1日前没有违约的事实；2、两张邮政快递的快件单，证明是用来邮寄催告函的事实；3、两份广丰国际商贸城商业价格确认书，证明其第一期交99,000元，第二期是2018年1月1日前，第三期是2018年6月30日前的事实；4、原告的广告内容，证明在原告处购买房屋是分期的，及分期付款的价格是如何分，打什么折扣；5、广丰国际商贸城认购协议书11条，证明一次性付款和首付50%和首付99,000元都是有明确付款时间和数额的事实；6、微信聊天记录一组，证明联系其的销售员是廖帅，11月19日业务转移给了佘珊珊的事实；7、短信截图一份，证明佘珊珊于11月14日发短信给我，我以短信的形式明确告知原告已涉合同诈骗，偷改过的合同无效。这期间也一直与原告的负责人张总沟通赔偿事宜，均没有得到下面的应有的回应。我也明确告知原告将启动维权行动；8、微信聊天记录截图，证明佘珊珊短信告知我，我在广丰国际商贸城购买的店面第二期款也就是在2018年1月1日要交。9、通话时间记录，证明我与原告的销售员及张经理一直就购房纠纷商谈退赔事宜。10、证人陈某的证言，证明原告的广告宣传房屋宜商宜居，但实际不能住人；房屋的高度严重缩水；楼梯间说是赠送的，现在改成要付钱了；在原告处购买房屋付款方式有三种：全付、首付50%、首付99,000元；首付99，000元的在2017年12月31日前不用再付款；第三种付款方式优惠是0.99，第二种付款方式优惠0.97，第一种付款方式优惠0.95。11、证人祝某证言，证明商贸城老板单方面私自更改购房合同；原告做虚假广告，我们去买时说分为三层，第一层商铺，第二层三层是用来居住的；广告宣传是零公推、三楼有空中花园赠送，楼梯间是不算在公摊面积，现在成有公摊了。首付款99，000元的第二期付款是2018年1月，是购房时价格确认书写的，还有业务员通知的。
经庭审质证，原告对被告提交的第1、2、3组证据质证认为系被告当庭提交，需与原告单位进行确认，庭后在代理词进行质证；对第4组证据质证认为真实性有待进一步确认，确认书没有加盖单位公章，甚至连日期都没有注明；确认书中仅对单价、合同总价进行约定，不能证明被告认定原告在销售该合同标的时有违法行为。原告对第5组证据三性均有异议，与两份商品房买卖合同没有关联性。对认购书质证认为只是双方一个前期协商协议，认购协议书约定的事项，应当以双方签订的正式商品房买卖合同为准；并且就认购协议书当中也没有注明本案的被告所购买房屋的缴付款方式，而恰恰在商品房买卖合同中约定了被告的首付比例为50%，该合同经广丰区房管局予以备案。对第6组微信聊天记录，原告认为与本案没有关联性，哪位业务员与被告洽谈业务，与本案双方签订的正式商品房买卖合同均关联性，并且该聊天记录中也无法证明被告的主张。对第7组证据质证认为证据的出处无法确认，被告提交的打印件内容可以看到，被告已经明确表示其不再履行合同，其理由均多次提到国际商贸城涉嫌合同诈骗，但合同诈骗是否成立，被告应当向公安机关报案，由公安机关侦查认为构成犯罪进行侦查；通过被告庭前行为及结合目前的庭审，原告曾疑被告的行为是否构成敲诈勒索，原告保留庭后向公安机关进行追究责任的权利。原告对第8组证据质证认为被告已不再履行合同，被告认为原告构成诈骗是其不再履行合同的理由，如按被告所称，则根本不存在付款期限问题，被告已经就合同约定的条款构成了违约情形。原告并未否认被告与原告在诉讼前有过沟通，而原告一直通知被告按合同约定履行其义务，被告均以原告合同构成合同诈骗为由，要求原告支付高额的赔偿款，原告甚至怀疑被告购买房屋时的动机。
经审理，本院确认如下事实：原告工作人员与被告就购买原告商铺拟定了广丰国际商贸城商业合同价格确认书，就合同单价（5816.46元）、合同总价（591,359元）、第一期首付（99,000元）、第二期首付（142,359元）、第二期首付时间（2018年1月1日前付）、第三期首付（60,000元）、付款时间（2018年6月30日前）进行了商定。2017年6月23日，原告与被告诸小龙签订了《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173672）及《上饶市广丰区商品房买卖合同》（备案号20173675）的购房合同共两份，合同约定被告从原告处购买位于广丰国际商贸城A1-6#幢1单元1-160号房，该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为579,010元；及广丰国际商贸城A1-6#幢1单元1-161号房，该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为591,359元。其中，被告诸小龙在2017年5月29日汇给原告30,000元整，同年6月13日汇给原告21,000元整，同年6月23日汇给原告147,000元。被告诸小龙在合同签订后，向原告支付了198,000元。之后被告诸小龙发现合同中的有些内容与原来的价格确认书中的内容不一致，遂与原告工作人员进行沟通，要求原告赔偿，但双方未能达成协议。原告于2017年11月6日向被告诸小龙发出书面通知，告知被告诸小龙“应于2018年1月1日前支付购房款140,010元”。原告认为被告诸小龙未按购房合同约定的时间支付购房款，于是向被告诸小龙发出告知函及催办按揭律师函等，并于2017年12月4日发出解除合同告知函。
本院认为，现阶段，众所周知的购房流程是，购房人与售楼处工作人员就房号、房价、优惠措施、付款方式等等进行磋商，然后再根据磋商结果签订正式的购房合同。本案原、被告之间的购房流程亦是如此。本案中原、被告之间的正式购房合同与价格确认书之间书面上能反应出来的主要区别在于第二期首付款时间和第三期首付款时间上，在商业合同价格确认书上注明第二期首付和第三期首付分别是2018年1月1日、2018年6月30日,也就是双方协议被告诸小龙采用的是首付99，000元付款方式。那么双方的正式购房合同应该以此为依据，如要变更应当有双方共同合意。本案中涉案的正式购房合同对首付款、房价、总房价等均未作变更，却对第二、第三期首付款的时间进行了变更，原告没有提供证据证明该变更系合同双方的协商结果。我国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中被告诸小龙与原告销售人员商谈的价格确认书显然是非格式合同。原告的书面告知函及其销售人员通知被告诸小龙交款的日期是“2018年1月1日”，是原告对被告诸小龙第二期首付款时间的确认。因此对于第二期首付款的时间应当作出有利于非格式合同一方即被告诸小龙的解释，采用非格式条款即原、被告双方共同确认的商业合同价格确认书，第二期首付款为2018年1月1日，第三期付款时间为2018年6月30日。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。……解除权行使的合理期限为三个月。……”本案原告认可的被告诸小龙第二期购房款的首付时间为2018年1月1日，2018年6月30日。原告应在该迟延付款时间之后向被告进行催告，在法律规定的三个月的合理期限内行使解除权；且原告和被告共认的事实是双方因为合同中的购房面积问题产生歧义，并且协商未果，致使被告诸小龙不履行付款义务。综上，本案原告并没有充分证据证明解除原、被告双方签订的合同前提条件已经成就，原告提出解除合同缺少事实依据和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告上饶市广丰区宏琦置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费1016元，减半收取508元，由上饶市广丰区宏琦置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审判员 刘 坚
二〇一八年三月二十六日
书记员 颜晓桐