河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初25269号
原告（反诉被告）：张xx，男，汉族，1988年11月16日出生，住郑州市金水区。
委托代理人陈轲、曾学刚，河南译达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李xx，女，汉族，1976年1月28日出生，住郑州市金水区。
委托代理人杜强、许水征，河南国基律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：郑州恋之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区二期三区14号楼1层东7号。
法定代表人高洋。
委托代理人杨xx，男，汉族，1990年9月10日出生，住河南省登封市，系单位员工。
原告（反诉被告）张xx（以下简称原告）诉被告（反诉原告）李xx（以下简称被告）、第三人（反诉被告）郑州恋之家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张xx及其委托代理人曾学刚，被告李xx及其委托代理人杜强、许水征，第三人委托代理人杨xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月10日，为了筹集购买新房产的价款原告将自己所有的房屋出售。2016年5月14日，原告通过郑州恋之家房地产营销策划有限公司（以下简称第三人）牵头，与被告签订三方房屋买卖合同，约定：由被告以224.5万元价格，将位于郑州市金水区××社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋售与原告；原告向丙方支付佣金3.9万元；原告缴纳5万元作为购房定金；若原被告双方任何一方违约，则违约方赔偿守约方违约金10万元整，并支付第三人全额佣金，承担由违约引起的诉讼费、律师费、差旅费、误工费等费用。合同签订后，原告依照约定支付相关佣金及房款。2016年8月8日，原被告与第三人又签订补充协议一份，约定：原告于2016年8月15日前支付被告购房款69.5万元，被告应在收到该笔房款后，积极配合乙方办理网签、交税、担保过户等手续，不得无故拖延；原告应在补充协议签订后60日内支付甲方剩余尾款150万元。截至2016年8月11日，原告依照以上约定支付给被告79.5万元房款。但是在此之后，被告方出尔反尔，拒绝协助原告办理网签、过户等手续。因原告贷款请求已经批准，而且目前已搬进该房屋生活，原有房产已变卖，目前无其他房产可以居住，只能请求人民法院判令被告继续履行合同。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理位于郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋买卖的网签及过户手续；2、被告支付原告违约金10万元；3、被告向原告支付律师费9万元；4、被告向原告支付之前所支付的佣金3.9万元；5、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、被告已按照合同约定配合原告办理银行贷款、解押手续，不存在违约行为；二、原告延期支付房屋价款，构成严重违约。
被告反诉称：郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户201.18平方米的房屋（精装修，包括家用电器等物品，另附带一个车库）系被告的个人房产，因被告急需资金，经第三人调查和审查，作为其经纪房源出售及牟利。2016年5月14日，在原告对被告房产状况无异议的情况下，并在明确被告按照约定净得22450000元售房款（交易税费及第三人的收益由原告承担）的基础上，被告和原告签订了第三人方所提供的格式的《房屋买卖合同》（恋之家房产0012397号，以下简称合同，见证据一），约定：被告在收到全部房款之日起当日向原告交付房屋及其相关配套附属设施；因原告违约的，原告除应向被告支付10万元违约金并承担被告的律师费等实现债权费用外，还应偿还被告的实际损失。合同签订后，被告按照原告的要求，将涉案房屋的房产证原件及房屋钥匙交给了第三人，而原告仅仅在2016年5月18日支付了10万元押金，并自此后起实际占用了被告的房屋（据事后了解，被告谎称其父亲患病，原有房屋已卖现无房居住，第三人将被告房产交给原告使用）。为了确保被告尽快获得售房款的合同目的实现，经原告同意并起草文本，2016年8月8日被告又与原告签订了《补充协议》一份（以下简称“补充协议”），补充协议明确规定：原告必须在补充协议签订后60日内也即2016年10月7日前分两次付清全部购房款2245000元。补充协议签订后，原告再次严重违约：其一，超过了约定的付款时间，原告仅仅支付了首笔购房款695000元，仍有一多半房款（160万元）未付；其二，原告不但未支付任何使用费用实际占用被告的房产，而且破坏了被告的房屋，致使被告对其房产失去了控制并受到了损失，直接财产损失金额初步估计达5万元以上；其三，在本案贵院已经依法受理的情况下，原告及第三人多次到被告单位闹事并对被告进行骚扰、辱骂和恐吓，严重的影响了被告的工作、生活和声誉，并造成了恶劣的社会影响；其四，由于原告的原因，被告的房产价值无法实现，截至反诉时损失了已经超过了20万元。鉴于第三人在本案中有明显过错，故此应依法承担相应责任。基于以上事实和理由，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1、确认原告张xx违约，判令原告向被告支付违约金10万元，并判令原告赔偿因违约给被告造成实际损失20万元；2、原告恢复所占用被告郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋（以下简称”被告房产）原状，并赔偿因擅自破坏而给原告造成的损失5万元（暂定，最终金额以鉴定结论为准）；3、原告立即返还所占用被告房产；4、原告支付实际占用被告房产期间的占用费5万元（每月暂按1万元计算，最终金额计算至原告依法返还被告房产之日止）；5、原告及第三人共同向被告书面赔礼道歉，并消除其到被告单位闹事而造成的不良影响；6、第三人对第2、3、4项反诉请求承担连带责任，并将原告交由其保管的5万元购房合同定金交付给被告。7、原告承担被告因本案纠纷而发生的律师费、差旅费、误工费等费用10万元；8、本案发诉费用由原告及第三人承担。
针对被告的反诉，原告答辩称：一、原告依合同约定履行合同义务，应由被告承担全部违约责任；二、原告经被告允许入住该房屋且未对房屋造成任何任何损失；三、被告所称原告对其威胁、恐吓不属实。
第三人恋之家公司答辩称：一、在合同履行过程中，我方尽力促成双方办理过户手续，不存在过错行为，不需要承担任何责任；二、合同签订时，我公司员工问李xx房屋是否在抵押状态时，卖方李xx称已办理完还款手续，房子现在无纠纷；合同签订一周左右，买方张xx支付买方李xx10万元，经卖方李xx同意将房屋钥匙交付给买方；在银行审批手续后，双方约定去办理网签手续时，发现房屋解押手续未办理，我公司一直督促卖方李xx办理，并告知房子处于抵押状态下无法办理网签手续，会导致交易延迟。三、2016年10月11日，卖方李xx通知我公司员工去办理房屋解押手续，后李xx及其家人朋友以暴力殴打手段将房产证从我公司员工杨xx手中夺取，我方当时报警并在派出所报案登记，随即，我公司员工杨xx及买方家人到卖方李xx工作单位向其领导反映情况。
原告为支持自己的诉讼请求及反诉答辩向法院提供如下证据：
证据一、《房屋买卖合同》一份；
证据二、房款转账凭证及流水；
证据三、佣金收据；
证据四、律师委托代理协议及代理费发票；
证据五、督促解除抵押的信息截图；
证据六、原告《售房合同》；
证据七、贷款审批文件。
被告为证明其答辩意见及反诉请求所依据的事实，向本院提交证据如下：
证据一、《房屋买卖合同》一份；
证据二、被告与原告、第三人的短信通话记录；
证据三、《补充协议》一份；
证据四、委托代理合同；
证据五、河南增值税发票；
证据六、房屋抵押权终止证明。
经审理查明：
2016年5月14日，原被告与第三人签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告李xx将其名下位于郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋以总价为224.5万元人民币卖给原告张xx。原告在合同签订时支付定金及佣金五万元人民币，被告同意该定金在办理完房产立契过户手续前由第三人代为保管，作为其对房屋真实性及出售该房屋诚意的担保。采用按揭贷款的付款方式，即原被告双方在签订《房屋买卖合同》后，共同到贷款银行办理相关的按揭贷款手续，原告在网签时将首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款由银行放贷至监管账户，立契后，全部房款由资金监管账户交给被告方，所贷款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，原告应当在交付首付房款时一次性补足。同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，由第三人恋之家保管。原被告双方应在本合同签订之日起至银行放款后五个工作日内，共同到相关部门办理网签、立契等相关手续。如被告所售房屋已抵押，被告需向原告及第三人如实说明，原告如果愿意购买，应当由被告负责解押。第三人佣金为人民币三万九千元，由原告支付，如因单方违约导致合同解除、终止履行的由违约方支付佣金，如因双方共同违约导致合同解除、终止履行的由双方各付一半佣金。若被告单方违反合同第五条之约定，则视为单方解除合同，应双倍返还原告方交付的定金（原交第三人代为保管的定金及售房保证金，被告方无权要回，除非三方达成新协议）。若原告单方违反合同第五条的约定，则视为单方解除合同，其无权要求返还定金（第三人有权直接将房屋所有权证交付被告，除非三方达成新协议）。在原被告双方立契后，如原被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。自本合同签订后，被告负责提供真实有效的身份证、契证、契税完税发票、维修基金发票、购房合同发票并积极配合原告方办理银行按揭及房产过户手续；在合同签订后，原告缴纳五万元人民币作为购房定金，若原被告双方任何一方违约，则违约方赔偿守约方违约金十万元人民币，并支付第三人全额佣金，承担由违约引起的诉讼费、律师费、差旅费、误工费等费用。
2016年5月14日，第三人向原告出具收据一份载明：交款单位张xx，收款方式现金，人民币5万元整，收款事由购房定金。
2016年5月18日，原告分别转账支付给被告2万元、3万元、5万元共计10万元人民币。
2016年8月8日，原被告双方签订《补充协议》，协议主要约定：原告方应在2016年8与15日前支付给被告房款人民币69.5万，被告在收到该房款后积极配合原告办理网签、交税、担保过户等手续，不得无故拖延。原告应在签订协议之日起60日内支付被告剩余尾款150万，被告在收到资金监管账户房款后，除150万以外剩余金额应在次日退还给原告方（注：如原告监管账户不足150万时，由原告负责补齐）。
2016年8月11日，原告转账支付给被告69.5万元人民币。
第三人公司员工杨xx与被告李xx的聊天记录载明：2016年8月17日
杨xx：李姐，房子注销手续办了没？
被告李xx：昨天去了银行，还有点问题，晚会联系，可能需要去找你一趟。
二〇一六年九月十日
杨xx：李姐，今天有时间没呀？银行的给回复了没啥时候能出结清手续呀？
李xx：一有消息，会马上通知你。
杨xx：咱们这是哪个银行的贷款呀？我给问问看能不能让他们快点出手续。
李xx：有需要联系你。
2016年9月12日
杨xx：李姐，客户这两天天天来催问什么时候解压，我也可无奈，今天周一银行通知了没？
李xx：有通知会通知你的。
杨xx：要不你把银行电话给我发过来，我也帮忙催催银行。
李xx：你还是先帮我催催让他赶快搬走吧。
2016年9月21日
杨xx：李姐，银行通知了没呀？客户大早起的又来催我办手续类。
李xx：没有，找的人说就这几天。
2016年10月8日
杨xx：合同是客户贷款买房子，银行贷款也审批通过了，首付款也付过了呀。
李xx：请看看补充协议。
杨xx：但是房子不解压下面手续不能办呢。
李xx：请看看补充协议。
杨xx：解压手续时间太长了。
原告张xx与被告李xx的聊天记录载明：
2016年8月26日
张xx：琳姐，之前咱签的协议，说的给你把房子的钱给你之后，你都去解押，让后办理房子过户的事，这都快两周多了，你大概什么时候解押，因为你不解押之后的任何手续都没法办，你要是那你说时间，我这边随时安排时间。
李xx：出于对你的信任和对你说的你父亲身体患病不方便搬家操劳的孝心，在你只给我打过来保证金的情况，就让你搬进我200平米的精装房内，你承诺过不动我的房子，但你在不争得允许的情况下，私自改动房子还换了门锁，缺乏诚信，对我本人和我的财物造成损害，8月23日已通知你尽快搬出。
2016年9月4日
李xx：有什么事跟中介说吧
张xx：琳姐，为什么不接电话，都这么长时间了，你什么都不说，到底什么意思，手续你该办不办，周末了，你还忙吗？到中介咱一块说说，你一直这样回避有用吗？
李xx：已经说的很清楚了。
李xx：但是请你从速处理。
张xx：你说的什么？我都不知道你什么意思？
李xx：到时请你从速处理。
张xx：我处理什么
李xx：搬走
…。
张xx：我们签订的合同，你为什么不履行
李xx：先搬走，再说其他
李xx：现在不方便电话，请跟中介联系
2016年9月18日，中国工商银行郑州花园路支行出具《房屋抵押权终止证明》，载明抵押人郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋，因债务结清，同意为其办理抵押权注销登记。
2016年9月27日，原告向本院提起诉讼。
2016年10月11日，被告李xx办理相关的抵押权注销登记。
2016年10月21日被告李xx提起反诉。
另查明：上海浦东发展银行郑州分行关于办理商业银行贷款阶段性担保通知单显示：客户李xx（××）与张xx（××）自愿就郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户的坐落房屋达成意向。成交价为217万元，预评估价为223.11万元，首付款为44万元，贷款为173万元。贷款期限29年。已初审合格，并为借款人提供贷款金额173万元。
本院认为：原、被告于2016年5月14日签订的《房屋买卖合同》及2016年8月8日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当受到其约束。《房屋买卖合同》第六条约定如被告所售房屋已抵押，被告需向原告及第三人如实说明，原告如果愿意购买，应当由被告负责解押。庭审过程中第三人称在原被告双方签订《补充协议》前到房管局办理网签手续时被房管局告知涉案房屋处于抵押状态，被告未如实说明房屋已经抵押，应属违约。根据《郑州市存量房网上交易和交易结算资金管理办法》，房屋买卖的程序如下：卖方办理抵押注销登记手续；买方将首付款付至交易结算资金专用存款账户；买卖双方共同办理网上签约手续；贷款银行将贷款资金划入交易结算资金专用存款账户；交易当事人办理房屋所有权转移登记手续；交易保证机构通知开户银行划转交易结算资金。《补充协议》第四条约定原告应在协议签订之日起60日内将150万尾款交付被告，第五条约定被告在收到资金监管账户房款后除去150万的房屋尾款，剩余部分退还给原告，不足150万的由原告张xx补足，故买卖双方约定的依然是按揭贷款支付房款。根据上述交易程序，在被告李xx未办理完结解押手续时，后续网签、放款等手续均不能正常办理，原告张xx没有在指定期限内交付剩余房款不属于违约行为。被告李xx反诉请求判令原告张xx支付违约金10万及因违约给被告李xx造成的实际损失20万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告李xx反诉请求原告张xx恢复其占用涉案房屋原状，并赔偿因擅自破坏而给其造成的损失5万元，被告已在庭审中放弃本项诉请，视为被告对自己权利的处分。2016年5月18日原告张xx支付给被告李xx人民币10万元随后搬入涉案房屋进行居住，其居住行为是得到被告的认可并同意的，故被告李xx要求原告张xx支付使用该房屋的占用费5万元，没有法律依据，本院不予支持。被告李xx称原告及第三人到其工作单位对其造成了不良影响，要求原告及第三人书面赔礼道歉，并消除不良影响，没有法律依据，本院不予支持。因原告张xx不存在违约行为，被告李xx请求第三人将原告张xx交予其的5万元购房合同定金交付给自己的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告根据合同约定先后支付给被告79.5万元的购房款，其申请的银行贷款也已经审批通过，故原告要求被告协助办理位于郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋买卖的网签及过户手续，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定原告缴纳5万元人民币作为购房定金，若原被告双方任何一方违约，则违约方赔偿守约方违约金10万元人民币，并支付第三人全额佣金，承担由违约引起的诉讼费、律师费、差旅费、误工费等费用。但关于违约金、佣金、律师费的约定过高，本院酌定合计按已付房款79.5万元的同期银行贷款利率自2016年9月27日支付至过户完成之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李xx于本判决生效后十日内协助原告张xx办理位于郑州市金水区xx社区x期x区x号楼xx单元xx层东户房屋买卖及过户手续；
二、被告李xx于判决生效后十日内支付原告违约金、律师费、佣金合计以79.5万元为基数，按银行同期贷款利率自2016年9月27日支付至过户完成之日；
三、驳回原告张xx的其他诉讼请求；
四、驳回被告李xx的反讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26592元，由原告负担1832元，被告负担24760元；保全费5000元，由被告负担；反诉案件受理费4400元，由被告负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长崔雷
人民陪审员周月玲
人民陪审员徐宝云
二O一七年四月二十一日
书记员刘新亚