徐州市铜山区人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)苏0312民特6号
申请人铜山县农村信用合作联社潘塘信用社，住所地在徐州市泉山区潘塘镇驻地。
负责人李胜旗，该信用社主任。
委托代理人赵俊红，该信用社工作人员。
委托代理人李建，该信用社工作人员。
被申请人江苏苏能环保科技有限公司，住所地在徐州市铜山经济开发区长安路。
法定代表人朱金才，该公司经理。
申请人铜山县农村信用合作联社潘塘信用社（以下简称潘塘信用社）与被申请人江苏苏能环保科技有限公司（以下简称苏能公司）申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年6月15日受理。依法由审判员刘娟独任审查，于2016年7月7日依法组织了听证。申请人潘塘信用社的诉讼代表人李胜旗、委托代理人赵俊红、李建到庭参加了听证，被申请人苏能公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
申请人潘塘信用社述称，2015年5月12日，被申请人苏能公司与申请人潘塘信用社签订编号为（908）农信借字【2015】第666号流动资金循环借款合同，借款金额共计为800万元，执行年利率9.36%，逾期利息在9.36%的基础上上浮50%。被申请人苏能公司以其所有的位于铜山镇驿城村东风路西（现为长安路16、18#）的房地产（房产证号：铜房权证铜山镇字第××号；土地证号：铜国用（2009）第21**号；铜国用（2011）第632号）为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。目前该笔借款已欠息9个月，经多次索要，被申请人仍拒不履行还款义务。综上，申请人为实现抵押担保物权，依据《物权法》第220条，《民事诉讼法》第196条的规定，诉至法院，请求法院:1、裁定拍卖或变卖被申请人苏能公司所有的并抵押给申请人的位于铜山镇驿城村东风路西（现为长安路16、18#）的房地产（房产证号：铜房权证铜山镇字第××号；土地证号：铜国用（2009）第21**号；铜国用（2011）第632号），拍卖或变卖所得价款在被申请人担保范围内优先受偿债权借款本金800万元及利息（自2015年7月27日至2016年7月6日，以800万元为本金，年利率为9.36%计算利息。自2016年7月7日至贷款实际清偿完毕之日，以所欠本金（目前800万元）为基数，年利率在9.36%的基础上上浮50%，为14.04%来计算利息，以上利息扣除被申请人已支付的183856元利息。没有复利。）；2、实现担保物权的费用等由被申请人承担。
被申请人苏能公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证，亦未提交书面意见。
经审查查明，2015年5月12日，被申请人苏能公司与潘塘信用社签订（908）农信借字[2015]第666号流动资金循环借款合同，约定该合同项下的借款额度为人民币800万元，借款利率为年利率9.36%；借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日，结息日为非银行工作日的，则顺延至下一个银行工作日。借款到期，利随本清；借款人使用该循环借款额度的期限为自本合同生效之日起至2018年5月1日止，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度；若借款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；借款人违反合同项下义务，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，有权停止发放借款，提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期；本合同属于担保人苏能公司与贷款人签订的编号为（908）农信高抵字【2015】第666号的最高额抵押合同项下的主合同，此外，由戚彬提供连带责任担保，并签订相应的担保合同。
同日，被申请人苏能公司（抵押人）与潘塘信用社（抵押权人）签订最高额抵押合同，约定抵押人自愿为债务人苏能公司自2015年5月12日起至2018年5月11日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币捌佰万元整提供担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意以徐州高新区第三工业园长安路18、16号的办公楼、土地作为抵押物，上述抵押物暂作价人民币壹仟伍佰零玖万陆仟元整，其最终价值以抵押权实际处理抵押物的净收入为准。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。债务人和抵押人违反合同义务，抵押权人有权宣布担保债务全部提前到期并依法行使抵押权；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
苏能公司与潘塘信用社后签订了徐州市房地产抵押合同，合同约定为确保（908）农信借字[2015]第666号流动资金循环借款合同的履行，抵押人苏能公司愿意以其位于徐州市高新区第三工业园长安路16、18号的合法房地产抵押给抵押权人潘塘信用社（房产证号为铜房权证铜山镇字第××号，土地证号为铜国用2011第632号、铜国用2009第21**号）；权利证明房屋建筑面积5516.51平方米，用地面积17300平方米，土地使用权取得方式出让，该房地产价值人民币15096000元，其中土地价值5060400元，房产价值10035600元。双方就上述房地产办理了抵押权登记，证书号为铜房他证铜山镇字第280**号、铜他项（2015）第166号，登记的房屋他项权利人、土地他项权利人均为潘塘信用社，债权数额共为15096000元。
2015年7月27日，申请人潘塘信用社依约履行了放款义务，将800万元汇入被申请人苏能公司账户。借款借据载明借款日期为2015年7月27日，到期日期为2016年7月6日。因被申请人苏能公司欠息9个月，构成违约，申请人遂依据合同约定宣布借款提前到期。截至2016年7月7日，被申请人共欠借款本金800万元，利息561719.43元。
另查明，被申请人苏能公司上述抵押房产于2015年2月3日进行所有权登记（房产证号为铜房权证铜山镇字第××号），房屋所有权人为苏能公司，上述土地使用权人登记为苏能公司（土地证号为铜国用（2011）第632号、铜国用（2009）第21**号）。
以上事实，有申请人提供的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、徐州市房地产抵押合同、房地产他项权证书、银行流水、欠息凭证等以及申请人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，申请人潘塘信用社与被申请人苏能公司签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、徐州市房地产抵押合同系其真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。申请人潘塘信用社已履行了出借款义务，被申请人苏能公司未按约支付借款本息，构成违约。被申请人苏能公司以其所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路16、18号的房地产为涉案债务提供抵押担保，且已办理抵押登记，抵押权已成立，申请人主张依法裁定拍卖、变卖被申请人的抵押财产，对所得价款在担保范围内优先受偿，符合法律规定，本院依法予以支持。关于申请人优先受偿债权的范围，由于抵押登记公示的债权数额为15096000元，故对于欠付借款本息超过15096000元的部分，申请人不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、准予对被申请人江苏苏能环保科技有限公司所有的位于徐州市高新区第三工业园长安路16、18号的房地产采取拍卖、变卖方式变价，申请人铜山县农村信用合作联社潘塘信用社对变价所得款项在担保范围内优先受偿（优先受偿数额不超过15096000元）；
二、驳回申请人铜山县农村信用合作联社潘塘信用社的其他请求。
案件受理费100元，由被申请人江苏苏能环保科技有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判员 刘娟
二〇一六年七月十日
书记员 许蕴