＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第82号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司。＼n法定代表人ERNESTOGISMONDI。＼n委托代理人高丽，上海鼎城律师事务所律师。＼n委托代理人吉维华，上海鼎城律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司。＼n法定代表人FilippoSarti。＼n委托代理人宓利颖。＼n委托代理人胡晨红。＼n上诉人雅特明特商贸（上海）有限公司（以下简称雅特明特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人雅特明特公司的委托代理人高丽、吉维华，被上诉人雷杰思商务服务（上海）有限公司（以下简称雷杰思公司）的委托代理人宓利颖、胡晨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：2010年6月，雅特明特公司与雷杰思公司签订《办公室服务合同》约定，雅特明特公司租用系争本市湖滨路XXX号企业天地1号楼15层1515室、1515A室，租期自2010年7月1日起至2012年1月31日止，月租人民币（以下币种均为人民币）41，818元。合同载明“请注意本合同并不会自动终止。请见所附条款中‘合同的终止’部分”、“1.3期限：此合同的期限合约内容所述约定，若到期时客户或Regus未终止本合同，则合同可自动延长与现行签订的合同期限相同长的时间，但延长期不得少于3个月（除非法律续约条款限制应用）。所有期限都于到期月份的最后一日到期。延长期的租金应当视当时市场通常价格确定”、“1.4合同的终止：Regus或客户可于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止本合同，但需提前3个月以书面方式通知对方”、“1.7合同终止，客户应迅速将工作场所清空，并将场所恢复至入驻时的情形。当客户搬离或选择更换至中心内的另一间办公室时，Regus将收取办公室清理费用于支付办公室原貌恢复所需的日常检查和清洁费用。Regus保留向客户收取额外且合理的修理费用的权利，该费用用于修缮任何非正常的磨损”、“8.2服务保证金：由Regus负责保管，但不产生任何利息。该服务保证金用于保证客户履行其在本合同项下的义务。此笔服务保证金（在扣除Regus应收费用、业务保留管理费和办公室清洁费，以及其它应付给Regus的费用后），将在客户向Regus结清账目和资金的同时返还”、“8.7续签合同将根据上述1.3条‘期限’的规定进行续约，租金提升将适用于那些合同的生效期和失效期间隔至少12个月的情况”。＼n2011年10月28日，雅特明特公司与雷杰思公司续签了合同，合同期限自2012年2月1日起至2013年1月31日止，月租金调整为43，490元。＼n2012年11月15日，雅特明特公司书面通知雷杰思公司双方的合同将于2013年1月31日到期，到期后雅特明特公司将不再续约。2013年1月31日，雅特明特公司搬离系争房屋并要求与雷杰思公司办理交接，遭雷杰思公司拒绝，雅特明特公司遂于当日通过邮政特快专递将系争房屋门卡邮寄交付给了雷杰思公司。＼n原审中，雅特明特公司诉称：其于2011年10月28日与雷杰思公司签署合同，承租本市湖滨路XXX号企业天地1号楼1515室及1515A室房屋用于办公，每月租金43，490元，租期自2012年2月1日起至2013年1月31日届满。雅特明特公司于2012年11月15日告知雷杰思公司合同到期后雅特明特公司不再续约。雅特明特公司在2013年1月31日向雷杰思公司提出办理退房交接手续，遭雷杰思公司拒绝，雅特明特公司于当日向雷杰思公司快递交付了所租赁房屋的门卡并向雷杰思公司发函催告办理交接，但雷杰思公司既未及时与雅特明特公司进行交接也未退还雅特明特公司保证金86，980元。故诉至法院，请求判令雷杰思公司返还雅特明特公司服务保证金86，980元。＼n原审中，雷杰思公司辩称：双方于2010年7月1日起建立租赁关系，租期至2012年1月31日。2011年10月28日，双方续约一年，租期自2012年2月1日至2013年1月31日。根据合同的约定，雅特明特公司应该提前三个月通知雷杰思公司不续约，但是雅特明特公司没有在约定期限内通知雷杰思公司，所以合同已自动延续一年，且雷杰思公司于2012年11月5日发邮件通知雅特明特公司合同已自动续约了，租金调整为每月54，558元，雅特明特公司如有异议，可在10日内与雷杰思公司协商，但雅特明特公司没有提出异议。因双方曾续约过一次，所以雅特明特公司是知晓合同相关规定的。雷杰思公司认为双方的合同已自动续约，故不同意返还服务保证金。＼n原审中，雷杰思公司反诉称：双方所签订的《办公室服务合同》的期限已自动延长至2014年1月31日止。合同履行期间，雅特明特公司违约搬离租赁房屋，没有履行完合同，雅特明特公司所交保证金应按合同约定抵扣应付费用，不予返还。后雷杰思公司于2013年4月19日接到法院诉讼通知后，自行进入了房屋进行清洁，未通知雅特明特公司进行交接。雷杰思公司为维护合法权益，请求法院判令：1、判决双方所签的《办公室服务合同》于2013年4月19日解除；2、雅特明特公司在雷杰思公司的服务保证金86，980元归雷杰思公司所有；3、雅特明特公司支付雷杰思公司提前解除合同的赔偿金163，674元（按月租金54，558元的3倍计）；4、雅特明特公司支付雷杰思公司办公室清洁费12，736元（包括清洁、墙面粉刷、配钥匙、百叶窗破损修缮）。＼n原审中，雅特明特公司针对雷杰思公司的反诉辩称：雅特明特公司不是提前解除合同，双方约定合同终止日为2013年1月31日，雅特明特公司已经在2012年11月15日通知雷杰思公司不续约，合同到期自动终止。2013年1月31日，雅特明特公司通知雷杰思公司交接房屋，但雷杰思公司不来，之后雅特明特公司将7张门卡通过快递邮寄给雷杰思公司。雅特明特公司认为雷杰思公司的诉请缺乏法律、事实依据，雅特明特公司自愿承担750元的清洁费。＼n原审法院另查明：雅特明特公司租赁期间共支付了雷杰思公司服务保证金86，980元。雅特明特公司于2010年10月12日支付雷杰思公司服务费35，346.09元，该费用包括办公室复原费用。＼n原审法院认为：雅特明特公司没有提前三个月通知雷杰思公司到期终止合同，根据双方签订的《办公室服务合同》的约定，该合同已自动延长一年。故雅特明特公司于2013年1月31日搬离系争房屋的行为构成违约，鉴于租赁合同客观上已不具备继续履行的可能性，雷杰思公司所作合同于2013年4月19日解除的主张可以支持。关于保证金，合同约定在扣除雷杰思公司应收费用后予以返还。现雅特明特公司提前搬离，亦未再支付自2013年2月1日起至合同解除日的租金，该租金金额已超过现在雷杰思公司的保证金，雷杰思公司根据合同约定主张保证金不予返还，可予支持。同理，雅特明特公司要求返还保证金的诉请，不予支持。关于赔偿金，因雅特明特公司擅自搬离构成违约，雷杰思公司要求雅特明特公司赔偿三倍月租金额的赔偿金的诉请，可予支持，但雷杰思公司要求按每月租金54，558元计算没有依据，应按合同中约定的每月租金43，490元确定。关于办公室清洁费，雷杰思公司主张的金额并无依据，雅特明特公司愿意承担750元清洁费的意见可予采纳。＼n原审法院审理后，作出判决如下：一、原告（反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司与被告（反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司所签订的《办公室服务合同》于2013年4月19日解除；二、原告（反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司要求被告（反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司返还服务保证金人民币86，980元的诉讼请求，不予支持；三、原告（反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司在被告（反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司处的服务保证金人民币86，980元归被告（反诉原告）所有；四、原告（反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司赔偿金人民币130，470元；五、原告（反诉被告）雅特明特商贸（上海）有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）雷杰思商务服务（上海）有限公司办公室清洁费人民币750元。＼n上诉人雅特明特公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方的租赁合同是到期终止，即2013年1月31日。雅特明特公司已于2012年11月15日以书面函件形式告知雷杰思公司租赁合同到期不再续约，并在合同到期时将所有门卡通过EMS快递交还给了雷杰思公司，至此，雷杰思公司对系争房屋已取得完全控制权，若雷杰思公司对此有异议可诉讼解决，不存在不能再行出租的事由，所谓的租金损失是雷杰思公司自行扩大所致。加之，雷杰思公司并未提前三个月通知雅特明特公司租金上涨金额，导致雅特明特公司无法提前三个月决定是否续约。合同中关于租金调整的约定仅有按市场价格的字样，并无明确约定，雅特明特公司在雷杰思公司发函告知租金上涨后，已及时回复雷杰思公司表示不再续约。雅特明特公司没有任何违约的行为，雷杰思公司理应返还保证金。故请求二审法院撤销原判第一、二、三、四项，改判支持雅特明特公司在原审中的本诉请求，驳回雷杰思公司在原审中的全部反诉请求，雅特明特公司自愿承担的办公室清洁费750元除外。＼n被上诉人雷杰思公司辩称：双方合同中明确约定合同终止不再续约需要提前三个月以书面形式提出，即雅特明特公司应在2012年10月31日之前向雷杰思公司提出。现雅特明特公司是在雷杰思公司于2012年11月5日书面告知雅特明特公司合同已自动续约之后，再与雷杰思公司沟通，表示不再续约，显属违约。双方的租赁合同已续签过一次，雅特明特公司清楚签约的流程，雅特明特公司逾期作出不再续约的通知，是其放弃相应合同权利。至于租金价格的问题，双方可以在续约过程中予以协商。故不同意雅特明特公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。＼n本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。＼n二审审理中，雅特明特公司向本院明确表示，从友好解决本案纠纷的角度出发，自愿补偿雷杰思公司半个月的租金21，745元。＼n本院认为：合同成立必须基于当事人对于合同的主要条款达成一致。本案中，尽管在雅特明特公司与雷杰思公司之间所签订的《办公室服务合同》中约定，若合同到期时客户或Regus未终止本合同，则合同可自动延长；Regus或客户于合同到期日、延长期限到期日或续租期到期日终止本合同的，需提前3个月以书面方式通知对方。但根据法院查明的事实，雷杰思公司系于2012年11月5日发出邮件告知雅特明特公司续租期间租金调整为每月54，558元，在此情况下雅特明特公司于2012年11月15日书面通知雷杰思公司，双方的租赁合同到期后不再续约。据此，可以认定雅特明特公司在得知雷杰思公司调整续租租金后，已在合理期限内就是否续租作出了明确的意思表示，双方对于续租合同的主要条款并未达成一致。雷杰思公司主张因雅特明特公司未提前三个月以书面形式提出合同到期后不再续约，故合同应自动续约。该项主张与雷杰思公司于2012年11月5日才告知续租租金调整以及雅特明特公司此后已发出书面通知等事实不符，理由不能成立。鉴于双方对于续租合同的主要条款并未达成一致，雅特明特公司在合同到期后要求将房屋交还雷杰思公司，在遭雷杰思公司拒绝后将房屋门卡邮寄交付给雷杰思公司，并无不当，有关的损失应由雷杰思公司自行承担。因合同已到期，雷杰思公司应将服务保证金86，980元返还给雅特明特公司。审理期间，雅特明特公司愿意承担750元清洁费以及从友好解决本案纠纷的角度出发，自愿补偿雷杰思公司21，745元，本院予以准许。鉴于合同到期后双方对于续租合同的主要条款并未达成一致，原审法院认定雅特明特公司构成违约，并无事实和法律依据，本院予以纠正。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：＼n一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第674号民事判决主文第五项；＼n二、撤销上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第674号民事判决主文第一、二、三、四项；＼n三、雷杰思商务服务（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还雅特明特商贸（上海）有限公司服务保证金人民币86，980元；＼n四、准许雅特明特商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内给付雷杰思商务服务（上海）有限公司人民币21，745元；＼n五、对雷杰思商务服务（上海）有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审本诉案件受理费人民币1，974.50元、一审反诉案件受理费人民币2，625.40元，均由雷杰思商务服务（上海）有限公司负担；二审案件受理费人民币4，599.90元，由雷杰思商务服务（上海）有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁康威＼n审判员虞恒龄＼n代理审判员刘郡＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员范庆韵＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。