江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民初223号
原告：徐海涟，男,1971年1月18日出生,汉族,住淮安市。
委托诉讼代理人：潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏知缘律师事务所实习律师。
被告：江苏淮阴建设工程集团有限公司，住所地淮安市淮海北路76号。
法定代表人：胡从亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。
第三人：淮安新苑房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海西路93号。
法定代表人：张秀芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑永光，该公司副总经理。
原告徐海涟与被告江苏淮阴建设工程集团有限公司（以下至判决主文前简称淮建集团公司）、第三人淮安新苑房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新苑房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月22日、2017年11月9日两次公开开庭进行了审理。原告徐海涟的委托诉讼代理人潘东升、沈恒俊，被告淮建集团委托诉讼代理人李群，第三人新苑房地产公司委托诉讼代理人郑永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐海涟诉讼请求：1、请求停止对位于淮安市北京新村五区的新苑逸城2003号商铺的执行，并解除查封；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告徐海涟增加诉讼请求：确认案涉商铺归原告所有，第三人立即协助办理该房屋的产权变更手续。事实与理由：2009年9月30日，原告与第三人新苑房地产公司签订《商品房买卖合同》，第三人将新苑逸城2003号商业用房（建筑面积188.27平方米）以总价433021元出售给原告，并在房地产管理部门办理了网签备案登记手续。合同签订后原告一次性支付了购房款，第三人于2009年11月4日向原告出具购房款发票。同年11月27日，原告向淮安市财政局缴纳所购房屋契税12990.60元。2010年8月第三人将房屋所有权人为淮安新苑房地产开发有限公司的“清河字第201029228”房屋所有权证书交给原告，但未履行告知原告须重新办理房屋所有权证书的义务。2015年12月28日，原告向淮安市物业管理中心缴纳房屋维修资金18843元。2010年4月第三人将新苑逸城2003号商业用房交给原告使用至今，原告已取得该房屋的所有权。
被告淮建集团公司答辩称：1.徐海涟至今怠于办理房屋产权证，其尚未取得涉案房屋所有权，只对新苑房产公司享有债权，不能排除法院对该房屋的执行；2、徐海涟未提供具体付款凭证证明其已付清全部购房款，且购房后六年多时间未办理房屋过户手续，自身存在明显过错，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项、第（四）项规定，依法不能排除法院对其所购房屋的执行。
第三人新苑房地产公司答辩称，认可原告徐海涟的诉讼请求。
经审理查明，淮建集团公司诉新苑房产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年12月4日作出（2013）淮中民初字第0211号民事调解书，内容为：一、双方确认新苑房产公司欠款总额为335.8万元，新苑房产公司应于2013年12月15日前还款50万元，2014年1月15日前还款82.3万元，2014年2月15日前还款53.5万元，2014年3月15日前还款50万元，2014年4月15日前还款50万元，2014年5月15日前还款50万元。二、如新苑房产公司未按本协议第一条约定按期足额支付款项，淮建集团公司可就全部未支付款项向法院申请执行，新苑房产公司同时应承担违约金100万元，并承担自未还款日起的双倍同期银行贷款利息。案件受理费67583元减半收取33791.5元，保全费5000元，合计38791.5元，由淮建集团公司负担。
调解书发生法律效力后，因债务人新苑房产公司未履行法律文书确定的全部义务，淮建集团公司向本院申请执行欠款1811595元、违约金100万元以及迟延履行期间的债务利息，本院于2016年1月4日立案执行，执行案号为（2016）苏08执2号。
2016年6月24日，本院根据申请执行人淮建集团公司的申请查封登记在被执行人新苑房产公司名下的不动产权证号为201029228号、201029482号项下的房地产，查封期限为三年，并于同日向淮安市国土局送达了协助执行通知书。7月15日，淮安市国土局致函本院，称法院在我局不动产登记中心对新苑逸城B楼1705号和2003室不动产进行了司法查封，经复查，该两处房产分别于2011年11月22日和2009年9月30日已签约出售（合同见附件）。淮安市国土局提供的《商品房买卖合同》显示，淮安市新苑逸城B楼1705号和2003室不动产分别由新苑房产公司出售给朱新华和徐海涟。
徐海涟于2016年8月9日向本院提出执行异议，本院于2016年11月2日作出（2016）苏08执异82号执行裁定书，驳回徐海涟的异议请求。徐海涟遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，2009年9月30日，新苑房产公司与徐海涟签订《商品房买卖合同》一份，新苑房产公司将新苑逸城2003室房屋出售给徐海涟，建筑面积为188.27平方米，房价总金额为433021元。2009年11月4日，新苑房产公司向徐海涟出具了预收购房款发票，载明收到徐海涟所购新苑逸城2003室商铺购房款433021元。同年11月27日，徐海涟向淮安市财政局缴纳所购房屋契税12990.60元。2010年8月13日，新苑房产公司办理了新苑逸城2003室房屋所有权证书，该证书证号为淮房权证清河字第××号，房屋所有权人为淮安新苑房地产开发有限公司，规划用途为商业。后新苑房产公司将该证书交给购房人徐海涟。2015年12月28日，徐海涟交纳房屋维修资金18843元。新苑房产公司在庭审中认可其未及时向徐海涟出具办理产权过户手续。
本院认为：原告徐海涟与第三人新苑房产公司虽签订了《商品房买卖合同》，但因其双方未办理产权过户登记，故不能产生物权变动的法律效力，原告主张涉案商铺归其所有，本院不予支持。至于原告提出的要求第三人协助办理产权变更手续的诉讼请求不属于本案执行异议之诉审理范围，本院不予理涉。本案中，原告徐海涟与第三人新苑房产公司于2009年9月30日即签订《商品房买卖合同》，且该合同在房地产管理部门办理了网签备案登记手续。合同签订后，原告徐海涟已交清房款及房屋契税、维修资金，第三人新苑房产公司亦向原告徐海涟开具了收到全款的发票。原告徐海涟于本院查封之前已合法占有并长期实际使用所购房屋。原告徐海涟虽未积极办理房屋产权过户手续，但产权过户登记同时需要第三人新苑房产公司协助办理，而第三人新苑房产公司亦认可其未及时向徐海涟出具办理产权过户手续，故房屋未能过户并非原告徐海涟单方原因所致。被告淮建集团公司主张执行涉案商铺没有事实和法律依据，原告徐海涟请求停止对涉案商铺的执行，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、停止对位于淮安市北京新村五区的新苑逸城2003号房屋（产权证号：淮房权证清河字第××号）的执行；
二、驳回原告徐海涟的其他诉讼请求。
案件受理费7795元，由被告江苏淮阴建设工程集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费，具体交纳金额按上诉请求标的计算。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。
本院（2016）苏08执异82号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 徐 炜
审 判 员 许银朋
人民陪审员 包卫兵
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 宋 诚