＼n江苏省阜宁县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）阜民初字第1083号＼n原告魏德贵，市民。＼n委托代理人周加春，江苏鑫诚律师事务所律师。＼n被告盐城大恒阀业有限公司。＼n法定代表人冯亚东，该公司经理。＼n被告熊良志，市民。＼n被告张子超，市民。＼n委托代理人熊良志，市民。＼n原告魏德贵诉被告盐城大恒阀业有限公司（以下简称大恒阀业公司）、被告熊良志、被告张子超商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告魏德贵及其委托代理人周加春、被告张子超的委托代理人暨被告熊良志，到庭参加诉讼。被告大恒阀业公司法定代表人冯亚东经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票期满后，未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告魏德贵诉称，2011年12月1日，被告大恒阀业公司将该公司所有的位于阜宁县阜城镇向阳路188号的朝阳公寓×××室（面积约130平方）的房屋出售给我，并签订了售房合同，由被告大恒阀业公司及法定代表人冯亚东在合同上签字盖章，合同签订当日我缴清了全部购房款335400元，被告向我出具了购房款收据一份，并向我交付了房屋。我随即装潢后入住至今，被告承诺在房屋产权证办理后办理过户手续。后阜宁县人民法院将我所有的房屋予以查封、拍卖，我向阜宁县人民法院提出执行异议，法院听证后下发了（2013）阜执异字0014号民事裁定书，法院以原、被告双方签订的购房合同真实性无法认定为由驳回我的异议申请，并让我通过诉讼程序确认双方的房屋买卖合同效力。现诉至法院，请求依法判决：1、请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法、有效；2、被告所出售给原告的房屋产权属于原告所有。3、撤销并停止执行（2012）阜复执字第0039-1号民事裁定书；4、被告承担本案诉讼费。＼n被告大恒阀业公司未作答辩。＼n被告张子超、熊良志述称，原告所诉的房屋是被告大恒阀业公司所建，有房屋所有权证和土地使用权证，该房屋被被告大恒阀业公司抵押在江苏民生银行，我们在申请执行被告大恒阀业公司借款纠纷案件时，因银行告知其抵押的房产超出抵押的价格，故我们对房屋进行余值查封，如果原告对该房屋享有所有权，由法院依法处理，我们没有异议。＼n经审理查明，被告大恒阀业公司为私营企业，法定代表人冯亚东。2011年12月1日，原告魏德贵与被告大恒阀业公司签订商住楼内部售房合同一份，合同约定大恒阀业公司将位于阜宁县阜城镇向阳路188号的朝阳公寓现有楼房413套出售给原告魏德贵，大恒阀业公司为魏德贵办理房屋产权证、土地使用证的一切手续，大恒阀业公司保证此房不得转卖他人，一切后果由大恒阀业公司自负，合同还约定了其他事项，同日，原告魏德贵向被告大恒阀业公司交纳了房款335400元。＼n另查明，2010年12月22日，冯亚东、林利芹夫妇因投资开办大恒阀业公司基建需要，向张子超、熊良志借款人民币600万元，到期后未能偿还，张子超、熊良志遂于2011年3月21日向本院起诉，2011年4月6日经本院主持调解，双方自愿达成（2011）阜硕民初字第0138号民事调解书，载明：冯亚东、林利芹分期偿还张子超、熊良志借款400万元，分别于2011年6月30日前归还本金25万元，2011年8月30日前归还25万元、2011年12月30日前归还350万元，利随本清。二、案件受理费38800元，减半收取19400元，由冯亚东、林利芹负担。2012年7月30日，根据张子超、熊良志的申请，本院依法对大恒阀业公司所有的坐落于阜宁县阜城镇城西村六组向阳西路大恒阀业商住楼中的7套房屋（即203室、303室、308室、403室、417室、418室、612室）予以查封，同年8月30日，根据张子超、熊良志的申请，本院又依法对大恒阀业公司所有的坐落于阜宁县阜城镇城西村六组向阳西路大恒阀业商住楼中的八套房屋（即118室、119室、218室、219室、410室、413室、416室、603室）予以查封。2013年4月魏德贵对查封裁定向本院提出书面异议，本院受理后，依法审查认为：本案所争议的房屋，其所有权登记在被执行人大恒阀业公司名下，所有权人为被执行人大恒阀业公司，申请执行人张子超、熊良志为债权人，本院根据已生效的法律文书，在该执行案件中对大恒阀业公司所有的房屋予以查封并无不当。魏德贵主张房屋413室由其购买，因本院在执行听证过程中对魏德贵提供的购房合同真实性无法认定，魏德贵可通过诉讼程序对其与大恒阀业公司房屋买卖行为的效力予以确认，本院遂于2013年4月20日作出（2013）阜执异字0014号民事裁定书，裁定驳回魏德贵的异议。2013年11月7日，原告魏德贵向本院起诉，请求依法判决：1、撤销并停止执行（2013）阜执异字0014号民事裁定书；2、请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法、有效；3、被告所出售给原告的房屋产权属于原告所有。4、被告承担本案诉讼费。＼n还查明，2012年2月16日，冯亚东向阜宁县民生村镇银行股份有限公司申请贷款，双方签订了《最高额抵押、保证额度借款合同》，合同约定，贷款金额为100万元，贷款年利率为9.84%；贷款使用期限为2012年2月16日至2015年2月16日，该笔贷款由大恒阀业公司将其所有的位于阜宁县阜城镇城西村六组向阳西路商住楼118室、119室、218室、219室、410室、413室、416室、603室的房地产作抵押，并在阜宁县房产管理局办理了《房屋他项权证》，《房屋他项权证》证号分别为：118室、119室阜房他证阜城字第000159**号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）字第00××××号］；218室、219室阜房他证阜城字第0**××××号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）第00××××号］；410室阜房他证阜城字第00**××××号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）第00××××号］；413室阜房他证阜城字第00**××××号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）第00××××号］；416室阜房他证阜城字第00**××××号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）第00××××号］；603室阜房他证阜城字第00**××××号［产权证号为：阜房权证阜城字第××号、《国有土地使用证》号为：阜国用（2011）第00××××号］。贷款到期前被告冯亚东已不再归还利息，截止2013年10月31日，被告冯亚东尚欠本金986500元及利息225807.02元。2013年11月4日阜宁县民生村镇银行股份有限公司向本院起诉，要求冯亚东、大恒阀业公司归还986500元及利息225807.02元（截止2013年10月31日，贷款到期后的利息和罚息按照合同约定的计算）。2、阜宁县民生村镇银行股份有限公司对抵押物及抵押物折价或拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。3、诉讼费由冯亚东、大恒阀业公司承担。2014年4月29日，本院作出（2013）阜商初字第0466号民事判决书，判决：“一、被告冯亚东偿还原告阜宁民生村镇银行股份有限公司借款本金986500元及利息225807.02元，合计1212307.02元（上述利息算至2013年10月31日，从2013年11月1日至实际还款日的利息和罚息按照合同约定的计算给原告）。二、如被告冯亚东不履行上述债务，原告对被告盐城大恒阀业有限公司登记在阜房他证阜城字第00**××××号118室、119室；阜房他证阜城字第00**××××号218室、219室；阜房他证阜城字第000159**号410室；阜房他证阜城字第00**××××号413室；阜房他证阜城字第00**××××号416室；阜房他证阜城字第00**××××号603室的房产拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿”。＼n上述事实，有原告魏德贵提供的商住楼内部售房合同、售房款收据、水电费、物业管理费发票、（2013）阜执异字第0014号民事裁定书，被告张子超、熊良志提供的（2013）阜执字第0014号，（2013）阜执异字第0014号法院查封裁定、驳回异议裁定书、（2013）阜商初字第0466号民事判决书以及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。＼n本院认为：本案争议焦点为：（一）原告魏德贵与被告大恒阀业公司所签订的房屋买卖合同的效力问题。《城市房地产管理法》第三十条第一款第（二）项规定“转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证”，该规定属倡导性规定，并非效力性强制性规定，不影响房屋实际所有者与购买者所签合同的效力；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款亦非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，仅是确定抵押登记未行使涤除权则无法实现物权转移，故原告魏德贵要求确认商住楼内部售房合同有效，本院予以支持；（二）关于本案原告是否取得房屋所有权并能否主张停止本院诉讼保全（查封）裁定执行的问题，本案所涉房屋，原告魏德贵虽与被告大恒阀业公司签订了销售合同，且已支付了一定的价款，但由于合同签订前该房屋已经被大恒阀业公司抵押并办理他项权利证书，故在原告魏德贵未行使涤除权的前提下，即使双方所签订销售合同成立，也并不能发生物权变动的效力，亦不能构成善意占有，即未能取得房屋所有权，故本院对该房屋予以查封，并征得商业银行同意对其裁定拍（变）卖符合法律规定，现原告魏德贵要求确认已取得房屋所有权并要求停止执行（2012）阜复执字第0039-1号民事裁定书，无事实和法律依据，本院不予支持；原告魏德贵与被告大恒阀业公司因签订的房屋买卖合同不能履行所致的法律责任，可另行诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条的规定，判决如下：＼n一、2011年12月1日原告魏德贵与被告盐城大恒阀业有限公司签订的商住楼内部售房合同有效。＼n二、驳回原告魏德贵要求确认位于阜宁县阜城镇向阳路188号的朝阳公寓×××室房屋产权归其所有的诉讼请求。＼n三、驳回原告魏德贵要求停止执行本院（2012）阜复执字第0039-1号民事裁定书的诉讼请求。＼n案件受理费6330元，由被告盐城大恒阀业有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。＼n审判长徐寿海＼n审判员李有为＼n审判员张加同＼n二〇一四年七月三十日＼n书记员曹金婷＼n附录法律条文＼n1.《中华人民共和国合同法》＼n第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。＼n第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。＼n法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。＼n2.《中华人民共和国城市房地产管理法》＼n第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：＼n（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；＼n（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。＼n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。＼n3.《中华人民共和国物权法》＼n第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。＼n抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。＼n4.《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。