广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2298号
上诉人（原审原告）：梁伟，男，1983XX年9XX月1XX日出生，汉族，住珠海市香洲区。
上诉人（原审原告）：许金花，女，1983XX年3XX月27XX日出生，汉族，住珠海市斗门区。
两上诉人的共同委托代理人：郭英东，广东非凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺。统一社会信用代码：91440400766596450EXXE。
法定代表人：邓锐标，董事长。
委托代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。
上诉人梁伟、许金花与被上诉人珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月26日，梁伟、许金花与绿庭雅苑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定梁伟、许金花向绿庭雅苑公司购买海逸豪庭小区26XX栋2X单元203XX03房，总价款637728元。该合同第七条约定绿庭雅苑公司应当在2010年1月30日前将符合合同约定的涉案商品房交付给梁伟、许金花；但如遇不可抗力，且绿庭雅苑公司在发生之日起15日内告知梁伟、许金花的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿庭雅苑公司可据实予以延期。双方在补充协议第三条对买卖合同第七条进行补充，约定绿庭雅苑公司在买卖合同约定的期限（含应当顺延的期限）前，将商品房所属的单栋建筑物主体结构竣工验收合格，交付梁伟、许金花使用。绿庭雅苑公司在收到梁伟、许金花支付的全部房价款及梁伟、许金花完全履行买卖合同约定的义务后，才向梁伟、许金花交付该商品房。本条所称“特殊原因”系指除第1款“遭遇不可抗力”外，还应包括以下情况：1）台风、大雨天气。2）停水停电。3）大规模流行病爆发。4）政府规划调整。5）因政府或公共事业部门导致的竣工验收延误。6）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、政策影响而导致的其他延误等。7）梁伟、许金花逾期付款的。8）其他非绿庭雅苑公司所能控制的客观原因。当发生上述“特殊原因”时，本条载明的该商品房交付期限应随之相应顺延。双方在补充协议第五条对买卖合同第九条进行补充，约定除本协议或者法律所规定的情况外，如绿庭雅苑公司未按买卖合同规定的期限将该商品房交付梁伟、许金花使用，逾期未超过90日，自买卖合同规定的最后交付期限（含应当顺延的期限）的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向梁伟、许金花支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，梁伟、许金花仍要求继续履行合同的，则合同继续履行，自买卖合同第七条规定的最后交付使用期限（含应当顺延的期限）的第二天起至实际交付使用之日止，绿庭雅苑公司按日向梁伟、许金花支付已付房价款万分之零点三的违约金，但绿庭雅苑公司应付实际交付日止的违约金总额不得超过梁伟、许金花已付房价款的5%，除此之外，绿庭雅苑公司不再支付其他赔偿金；逾期超过90日，梁伟、许金花有权解除合同，合同自梁伟、许金花书面通知到达甲方之日起解除。双方在补充协议第八条对买卖合同第十四条进行补充，约定本合同所指达到使用条件，是指与周边地区未进行个体改造前具备同等使用条件，若因市政建设或者其他非绿庭雅苑公司原因导致该小区与其他地区不处于同一使用条件，绿庭雅苑公司不承担任何法律责任，梁伟、许金花亦无权向绿庭雅苑公司主张任何权利。在买卖合同所约定的交付期限（包括应当顺延的期限）届满后90日内，供水、供电、消防、电梯具备使用条件。如果在规定期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一日，按已付房价款的万分之零点一向梁伟、许金花支付违约金直至达到使用条件，但绿庭雅苑公司达到使用条件时止应付的违约金总额不得超过梁伟、许金花已付房价款的3%，除此之外，绿庭雅苑公司不再支付其他赔偿金。且若同时有两项或者以上存在逾期，则不重复计算，仅按照以上项目中逾期时间最长的一个计算一次违约金。
2009年7月17日，广东省珠海市公安消防局向绿庭雅苑公司出具珠公消（建验）字（2009）第0420号《建筑工程消防验收的意见书》，确认海逸豪庭48-53座建筑工程设有室内、外消火栓系统、火灾自动报警系统，该工程消防验收综合评定为合格。
在本案审理过程中，原审法院向珠海水务集团有限公司斗门供水分公司发出协助调查函，调查案涉小区的供水状况。珠海水务集团有限公司斗门供水分公司于2016年6月8日回复原审法院称：“海逸豪庭是由我公司供水的，于2010年5月19日报装总表通水收费的；海逸豪庭是接市政生活用水的；海逸豪庭是抄总表收费的，并未抄表到户，由于之前珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司并未向我公司申请住户分表报装手续，故无法进行相关验收及抄表到户。目前珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司已向我公司提出要求抄表到户申请，但由于小区内管道存在不规范的情况，我公司已按相关规定要求珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司对小区内供水管道进行整改，待整改完成后并经我公司验收合格后，方能抄表到户。”
另查明，梁伟、许金花是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）26栋2单元（即51座）203房的权属人。
梁伟、许金花在原审中的诉讼请求为：1、绿庭雅苑公司对涉案房产配套市政生活用水；2、绿庭雅苑公司对涉案房产所在楼宇配套验收合格的消防设施；3、绿庭雅苑公司向梁伟、许金花赔偿违约金50000元，每日按照已付房价款万分之三计算，自2013年5月8日计至绿庭雅苑公司完成配套永久生活用水及验收合格的消防设施之日止；4、本案受理费由绿庭雅苑公司负担。
原审法院认为，关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司配套市政永久生活用水的请求。在本案审理过程中，原审法院对案涉小区的供水状况咨询了珠海水务集团有限公司斗门供水分公司，该公司确认自2010年5月19日起该公司就已经开始为案涉小区提供市政生活用水，案涉小区目前为抄总表收费，没有抄表到户。根据上述回复，原审法院认为案涉小区已于2010年5月19日实现了配套市政生活用水。梁伟、许金花以案涉小区仍是抄总表收费，未实现抄表到户为由，认为案涉小区未实现配套市政生活用水。对此，原审法院认为，抄总表收费、抄表到户是计付水费的不同方式，并不能证明案涉小区未配套市政生活用水。因此梁伟、许金花该主张没有依据，原审法院不予支持。
关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司配套验收合格的消防设施的问题。案涉房产所在的26栋2单元即51座已于2009年1月12日通过了建筑工程消防验收。消防部门在消防验收意见中确认案涉房产所在的26栋2单元即51座设有消火栓系统、火灾自动报警系统。原审法院确认绿庭雅苑公司在合同约定的交付期限即2010年1月30日前的2009年7月17日已经履行了配套验收合格的消防设施的义务。梁伟、许金花主张案涉小区内的消防设施损坏，无人修缮的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十八条和《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》的规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，未实行物业管理的居民住宅区，居民委员会应当组织业主或者物业使用人进行消防安全自我管理。因此，案涉小区的房产在交付业主使用后，配套消防设施的日常维护义务应当由案涉小区的物业服务企业负责，没有物业服务企业的，应当由业主自行管理。绿庭雅苑公司在交付房产后，没有维护配套消防设施的义务，梁伟、许金花该主张没有依据，原审法院不予采信。
关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司赔偿违约金的请求。由于在2013年5月8日前，绿庭雅苑公司已经履行了为案涉房产配套市政生活用水和验收合格的消防设施的义务，因此梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司支付自2013年5月8日起，至绿庭雅苑公司完成配套永久生活用水及验收合格的消防设施之日止的违约金，没有依据，原审法院不予支持。
关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司支付违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。绿庭雅苑公司于2009年7月17日履行了为案涉房产配套验收合格的消防设施的义务，已于2010年5月19日履行了为案涉房产配套市政生活用水的义务。因此梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司承担违约责任的诉讼时效均应当从2010年1月30日、2010年5月19日起算，梁伟、许金花于2016年4月11日起诉要求绿庭雅苑公司承担违约责任超过了诉讼时效。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回梁伟、许金花的诉讼请求。一审受理费1050元，减半收取525元（梁伟、许金花已预交），由梁伟、许金花负担。
上诉人梁伟、许金花不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判支持梁伟、许金花的诉讼请求；2、绿庭雅苑公司承担本案全部诉讼费用（含一、二审）。事实与理由：梁伟、许金花一审的诉求是围绕绿庭雅苑公司向梁伟、许金花交付的房屋及房屋配套不符合法律及合同约定而提起的，梁伟、许金花在诉状中已经明确绿庭雅苑公司交付错误（或交付不能）的事实依据及法律、合同依据有如下几点。一、绿庭雅苑公司未依法律规定及合同约定，为梁伟、许金花所购房屋配套市政（直供）生活用水，应当承担违约责任。一审期间，梁伟、许金花已提交证据（《住宅使用说明书》）证明，绿庭雅苑公司在梁伟、许金花购房时已承诺所交付的房屋用水为市政直供用水。但根据绿庭雅苑公司在一审提交证据显示，涉案小区在市政供水单位中的用水单位只有绿庭雅苑公司一个，而原审法院依职权调取的珠海水务集团有限公司斗门供水分公司的回复函，也仅能确认海逸豪庭由该公司供水（生活用水），但由于绿庭雅苑公司未向该公司申请住户分表报装手续未能抄表到户，小区内供水管尚未整改完成并经该公司验收。由此可以确定这样的事实：市政供水公司向绿庭雅苑公司进行生活用水供水，绿庭雅苑公司因未能向市政供水公司移交经验收供水管道原因导致供水公司无法直接向梁伟、许金花供水；绿庭雅苑公司唯有将市政供水公司供来的生活用水用其自行搭建的管道向梁伟、许金花转供用水。而《城市供水条例》（1994年10月1日施行）第二条第二款规定：“本条例所称城市公共供水，是指城市自来水供水企业以公共供水管道及其附属设施向单位和居民的生活、生产和其他各项建设提供用水。”第二十四条规定：“用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时缴纳水费。”第二十五条规定：“禁止盗用或者转供城市公共供水。”《珠海市供水用水管理条例》（2007年3月1日施行）第十条规定：“公共供水设施的规划，由市规划行政主管部门会同市水行政管理部门共同组织编制。供水设施的设计方案，由市建设行政主管部门、市水行政管理部门会同有关部门进行审查，并应当征求供水企业的意见。供水设施竣工后，应当由建设单位组织有关部门和供水企业验收，并按规定报备案，验收合格后方可供水；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。水库等重要水源设施的建设，由市水行政管理部门组织验收。”第十五条规定：“用户不得擅自自建供水设施，不得擅自将自建的供水管网系统与公共管网系统直接连接。”第三十五条规定：“禁止任何单位和个人擅自改变用水性质，转供公共供水。”由上述规定可知：1.市政用水是由供水企业向居民的生活提供用水，用户向供水企业缴纳水费的行为；2.供水设施需经供水企业或有关部门验收后方可供水；3.我国禁止任何单位和个人转供城市公共供水。而绿庭雅苑公司作为涉案房屋（小区）的建设单位，向梁伟、许金花交付房屋后仍然未能及时将其所建设的供水管道移交供水企业验收供水，已经构成违约，其自行转供公共供水却宣称此举属于市政供水更是违反上述两条例的禁止性规定。因此，原审法院认定涉案小区已于2010年5月19日实现配套市政生活用水是缺乏事实及法律依据的，其认为抄表到户与所谓“抄总表收费”仅属于不同的计付水费方式，更是缺乏法律依据，违背上述两条例规定。水供应正常，是商品房交付的必要条件，而绿庭雅苑公司不及时将涉案小区移交供水企业供水的行为将直接影响（威胁）到梁伟、许金花正常用水（使用房屋），故，请贵院依法纠正原审法院错误，依法认定绿庭雅苑公司未为涉案小区配套市政供水，违反法律规定及合同约定，应对梁伟、许金花承担违约责任。二、关于绿庭雅苑公司未配套合格消防设施的问题。虽然绿庭雅苑公司在对涉案房屋进行竣工验收备案时有对小区内的消防设施进行过验收检查，但在房屋交付予梁伟、许金花等商品房买受人后，依据《中华人民共和国消防法》等规定，本应由物业服务企业对消防设施进行维护管理，而绿庭雅苑公司却邀请当时并无资质的珠海市中港城物业管理有限公司对涉案小区进行管理，该公司接手管理后，小区内的消防设施从未得到维护，多年来并无消防检查记录，导致出现消防管道不通水、消防警钟不报警的情况。绿庭雅苑公司一方面在选聘合法、有资质的前期物业服务企业上具备独有条件；而其自身作为涉案小区的建设单位，也具有建设、配套、维护涉案小区消防设施的能力。相反，梁伟、许金花作为普通购房买受人、涉案房屋的所有权人，梁伟、许金花本身并无权且无能力对涉案小区的公共消防设施进行维护管理。梁伟、许金花已提交证据（判决书）证明是绿庭雅苑公司不依法定程序与珠海市中港城物业管理有限公司签订前期物业服务合同，被原审法院认定合同无效，该合同无效的过错在于绿庭雅苑公司与珠海市中港城物业管理有限公司，与梁伟、许金花等购房人无关。因此，造成该物业管理公司未能对消防设施得以维护的后果上，绿庭雅苑公司是存在过错的，绿庭雅苑公司也应承担该小区本应有的合格的前期物业服务责任。因此，原审法院认定绿庭雅苑公司没有维护配套消防设施的义务，是过于轻率，有悖于本案的事实情况。故请贵院依法予以纠正，判决绿庭雅苑公司依法对涉案小区配套合格消防设施，并承担配套不能的违约责任。三、关于违约金请求的诉讼时效问题。梁伟、许金花起诉向绿庭雅苑公司主张的违约金，主要理由：1.绿庭雅苑公司未为涉案房屋配套市政生活用水；2.绿庭雅苑公司未为涉案房屋配套合格消防设施；3.绿庭雅苑公司未为涉案房屋配套合格的物业管理服务。全部理据均为绿庭雅苑公司对交付后的房屋配套设施（服务）不符合法律规定或合同约定，而这些配套设施（服务）不合格的情况是自房屋交付后一直持续的，即绿庭雅苑公司的违约行为至今持续发生，梁伟、许金花主张起诉之日前的违约金并不超过诉讼时效。况且，梁伟、许金花在2015年5月8日才得知生活用水并非市政直供，绿庭雅苑公司签订的前期物业管理合同被认定为无效合同更是在2016年经原审法院在另案判决后才得知，诉讼时效应在2016年后起算，至今未超过两年，并不超过诉讼时效。综上，梁伟、许金花认为，原审法院驳斥梁伟、许金花的诉讼请求的理由十分牵强、罔顾法律，不免令梁伟、许金花有感到偏袒开发商一方之意，故梁伟、许金花对原审判决结果甚为不服，今提起上诉，望贵院依法、公平裁判，以维护梁伟、许金花的合法权益。
被上诉人绿庭雅苑公司在二审中答辩称：本案适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回梁伟、许金花的上诉，维持原判。
二审期间，绿庭雅苑公司提交珠海市中港城物业管理有限公司、珠海市水务集团白蕉营业所于2016年8月20日向海逸豪庭各用户发出的《通知》，证明：1、涉案小区可以在2016年10月1日抄表到户；2、2016年8月20日抄表到户工程已经验收；3、实际在2016年6月份已经可以抄表到户，部分业主在供水公司办好了手续。梁伟、许金花对该份证据真实性没有异议。本院经审查认为该份证据与本案事实具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明，《海逸豪庭住宅使用说明书》针对给水设施约定：“本工程生活用水要用市政自来水直供，管道系统试压达到7kg／厘米”。梁伟、许金花于2010年1月接收使用涉案房屋，2016年4月11日向原审法院提起本案诉讼。
另查明，2016年8月20日，珠海市中港城物业管理有限公司、珠海市水务集团白蕉营业所向海逸豪庭各用户发出的《通知》：“海逸豪庭住宅小区生活给水工程，已按供水公司要求全部改造完毕，并达到抄表到户的条件，经供水公司落实从2016年10月1日起实行抄表到户。尚未办理银行代缴水费手续的用户，请尽快带相关资料到本小区物业管理处或白蕉供水所办理，否则后果自负。”据此，梁伟、许金花在二审调查时撤回第一项诉讼请求。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：
一、关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司配套市政生活用水的问题。
根据珠海市中港城物业管理有限公司、珠海市水务集团白蕉营业所于2016年8月20日向海逸豪庭各用户发出的《通知》内容显示，涉案小区从2016年10月1日起实行抄表到户，即业主在2016年10月1日可与珠海水务集团有限公司直接缔结用水合同关系，享有市政配套生活用水。据此，梁伟、许金花撤销要求绿庭雅苑公司对涉案房产配套市政生活用水之诉请，此行为属于当事人对自身诉讼权利的处分，本院予以准许，故对该项诉请本院不予审处。
二、关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司承担违约金的问题。
根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，供水、供电、消防、电梯在买卖合同约定的交付期限届满后90日内具备使用条件，《海逸豪庭住宅使用说明书》明确将生活用水确定为市政自来水直供，由此可见绿庭雅苑公司应当在交付期限届满后90日内将市政直供自来水予以开通。根据珠海水务集团有限公司斗门供水公司于2016年6月8日回函及珠海市中港城物业管理有限公司、珠海市水务集团白蕉营业所于2016年8月20日通知显示，因绿庭雅苑公司怠于将小区内供水管道进行整改，业主于2016年10月1日方才能做到抄表到户，即因为绿庭雅苑公司原因导致业主无法按照合同约定抄表到户，市政生活用水并非直接供应到业主家中，业主与珠海水务集团有限公司无法直接缔结用水合同关系，构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，绿庭雅苑公司违反在买卖合同约定的交付期限届满后90日内供水、供电、消防、电梯具备使用条件之义务，按照此条约定，应以已交付房款637728为基数，按照每日万分之零点一计算违约金。至于梁伟、许金花主张2013年5月8日至完成配套永久生活用水之日止违约金是否超过诉讼时效的问题，根据补充协议约定，买卖合同约定的交付期限届满后90日内供水、供电、消防、电梯具备使用条件，涉案房产应于2010年1月交付使用，因此违约责任应当自2010年4月开始计算。此种违约金属于继续性债权，并非一时性债权，对于继续性债权的诉讼时效应该是梁伟、许金花主张权利之日起倒推两年，即主张权利之日前两年的违约金请求权并未超过诉讼时效，主张权利之前两年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效，梁伟、许金花在2016年4月11日提起本案诉讼主张权利，因此绿庭雅苑公司应向梁伟、许金花支付自2014年4月11日至2016年10月1日止的违约金，即5771.44元（637728元×0.00001×905天）。绿庭雅苑公司认为涉案小区在2016年6月份可进行抄表到户，且2016年8月20日之前给水工程已经改造完毕，但是2016年8月20日《通知》明确表述2016年10月1日起方才实行抄表到户，且从通知中无法证实给水工程于2016年8月20日之前验收合格，因此绿庭雅苑公司上述主张本院不予采纳。
三、关于梁伟、许金花要求绿庭雅苑公司配套验收合格的消防设施的问题。
涉案房屋已经于2009年1月12日通过工程消防验收，因此绿庭雅苑公司已经履行了合同约定配套验收合格的消防设施之义务，绿庭雅苑公司并未存有违约行为。至于梁伟、许金花主张小区消防设施维护的问题，诚如原审法院所述，涉案房屋交付业主使用后，相应消防设施日常维护义务应当由物业服务企业负责，没有物业服务企业的，应当由业主自行管理，因此绿庭雅苑公司无需承担消防设施维护的责任。梁伟、许金花上诉认为因绿庭雅苑公司聘请物业管理公司的前期物业服务合同无效，因此绿庭雅苑公司应承担物业管理公司未维护消防设施的后果，对此本院认为，前期物业服务合同无效影响的是物业管理公司与业主之间物业服务合同关系，绿庭雅苑公司并非因前期物业服务合同无效而需要承担物业管理公司物业服务义务，因此梁伟、许金花以上述理由要求绿庭雅苑公司承担消防设施维护责任，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律确有不当，本院予以改判。上诉人梁伟、许金花针对配套市政永久生活用水、违约金的上诉部分有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1018号民事判决；
二、珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向梁伟、许金花支付违约金人民币5771.44元；
三、驳回梁伟、许金花的其他诉讼请求。
如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由上诉人梁伟、许金花负担人民币464元，被上诉人绿庭雅苑公司负担人民币61元；二审案件受理费人民币1050元，由上诉人梁伟、许金花负担人民币929元，被上诉人绿庭雅苑公司负担人民币121元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李立荣