＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭江民初字第1828号＼n原告（反诉被告）杭州荣茂投资有限公司。＼n法定代表人杨荣榕。＼n委托代理人郑亚峰。＼n被告（反诉原告）浙江龙生房地产开发集团有限公司。＼n法定代表人孙建国。＼n委托代理人樊志超。＼n原告杭州荣茂投资有限公司（以下简称荣茂公司）为与被告浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2011年11月11日向本院起诉，龙生公司于2012年5月10日向本院提出反诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年12月5日、2012年5月24日公开开庭进行了审理。原告荣茂公司的委托代理人郑亚峰，被告龙生公司的委托代理人樊志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告荣茂公司诉称，2010年12月15日，杭州市中级人民法院作出（2009）浙杭民初字第14号民事判决书，判决被告于本判决生效之日三个月内协助原告办理回迁安置用房的土地使用权证和房屋所有权证（具体房屋坐落为：凯旋路150号、152号庆春苑1、2层、凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室）。该判决于2011年1月7日生效，但被告未按期协助原告办理有关土地使用权证和房屋所有权证，为此原告向法院申请强制执行申请。杭州市中级人民法院受理了原告的执行申请，后在执行中查明，原告的回迁安置用房未在杭州市住房保障和房地产管理局办理登记，还不具备办证条件。2011年10月27日，杭州市中级人民法院作出（2011）浙杭执民字第145-1号执行裁定书，裁定（2009）浙杭民初字第14号民事判决书第二项终结执行。根据有关法律规定，被告对其开发建造的房屋必须办理初始登记，而初始登记系原告办理回迁安置用房权属证书的前置条件和法定程序，现被告并未就庆春苑28、29幢房屋向房屋管理部门办理初始登记，致使原告至今无法办理回迁安置用房的土地使用权证和房屋所有权证，该责任完全在被告一方。另一方面，回迁安置用房从2010年5月12日交付接收起，因未能取得房屋权属证书，一直处于闲置状态，无法自用、出租、抵押和交易，原告经济损失惨重，被告理应赔偿。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定精神，原告要求被告按房价总额，以银行计收逾期贷款利息的标准对原告所受损失进行赔偿。关于房价总额，杭州市中级人民法院在案件审理中曾委托浙江耀信房地产估价公司对原告回迁安置用房的单价作了评估，确定为25545元／平方米。因回迁安置用房面积合计为1197.53平方米，房价总额为30590903元。关于银行计收逾期贷款利息的标准，2001年4月起银行年贷款基准利率为6.31%，根据2003年中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条规定，有关逾期贷款利息可以在贷款利率水平上加收30%-50%的规定，因此，银行计收逾期贷款利息的标准可以确定为年利率9.46%。关于计息时间，（2009）浙杭民初字第14号民事判决书于2011年1月7日生效，三个月之后是2011年4月7日，计息时间从该日起计算至原告的回迁安置用房取得房屋权属证书之日止。经计算，被告应赔偿原告的损失，暂算至2011年11月7日为1688107元。现诉请判令被告赔偿原告因未能取得回迁安置房屋权属证书所遭受的损失（从2011年4月7日起，按银行计收逾期贷款利息标准即年利率9.46%，计算至原告取得房屋权属证书之日止，其中暂算至2011年11月7日的损失为1688107元。＼n被告龙生公司辩称，1、2010年5月12日，被告已将凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29号201室等回迁安置房屋交付给原告，且经双方同意和认可。该房屋处于可正常使用的状态，没有房屋所有权证和土地使用权证不影响原告使用，原告也没有提供证据证明安置房无法自用、出租、抵押和交易。诉争安置房已通过规划验收、和竣工验收，原告完全可以与他人签订有效的租赁合同。在诉争安置房旁边同样的房屋就有人承租和正常使用。2、被告在杭州市中级人民法院的执行过程中，已经尽到了自己的协助义务，案件也已经执行完毕。3、原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。被告认为，本案并非商品房买卖合同纠纷，而是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该司法解释并不能适用本案。该司法解释规定以已付购房款总额作为计算标准，而原告主张按2010年房价总额作为计算标准没有依据。若法院认为被告需按原告的请求承担赔偿责任，则被告请求按照2004年1月8日双方签订合同时的价格计算。原告主张以1197.563平方米作为回迁安置用户的面积，不适当，应扣除11.23平方米的电梯井道的建筑面积。4、被告的义务是协助原告办理有关权属证明，原告要求被告赔偿损失直至原告取得房屋权属证书之日不当。5、诉争安置房无法办证原因在政府，不在被告。由于案涉地块属于旧城改造项目，拆迁问题历时多年，情况较为复杂。原来整个地块包括了A、B、C、D四幢，但由于相关部门的审批原因，项目被一分为二，A、B幢地块和C、D幢地块相互占有小部分，故需对两个地块进行置换，而置换和办理变更土地证程序需等待A、B幢地块完成选址和取得《规划用地许可证》。由于时间较长，相关政策发生多次变化，杭州市国土资源局目前正对政策的适用性和补偿土地出让金金额进行研究和讨论。6、诉争安置房无法办证原因在原告。原告原有的土地是划拨土地，现要办理安置房保留产权，根据有关规定，保留产权证的，必须提供原拆迁企业的房产证，土地证和改建手续，这些材料原告至今未交予被告。只有拿到了这些资料，被告才能办理初始登记。7、原告原拆迁的房屋是工业用地，被告安置给原告的是商业用房，被告已承担了产权置换的数倍差价，原告再要求额外补偿，显然不公平。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。＼n反诉原告龙生公司诉称，因反诉被告主张的拆迁安置房价值不符合法律规定和客观事实，反诉原告申请法院对该房屋的价值进行评估。经法院委托的浙江省直房地产资产评估有限责任公司评估，案涉房屋的评估价值为1267万元，与反诉被告所主张的3000万余元差距巨大。反诉原告共支付了评估费25000元。反诉被告的起诉没有事实和法律依据，应当承担该笔评估费，故诉请判令反诉被告承担评估费用25000元。＼n反诉被告荣茂公司辩称，评估费用应由反诉原告承担。反诉原告违反了法定义务，没有对自己开发建设的房屋进行初始登记，是反诉被告不能取得安置房权属证明的根本原因。若反诉原告不违反法定义务，本案不会发生，也不需要评估。本次评估是反诉原告申请的，从鉴定申请人的角度来说，也应该由反诉原告承担评估费。＼n原告（反诉被告）荣茂公司为支持其诉请和辩称，向本院提交以下证据：＼n1、拆迁协议书1份，以证明原、被告存在拆迁安置补偿合同关系及双方对拆迁安置作了具体约定的事实。＼n2、民事判决书1份，以证明被告承担协助原告办理有关回迁安置用房的土地使用权证和房屋所有权证的义务，及有关回迁安置用房面积、具体坐落和评估价格等事实。＼n3、裁判文书生效通知书1份，以证明（2009）浙杭民初字第14号民事判决书于2011年1月7日生效的事实。＼n4、执行裁定书1份，以证明原告向法院申请强制执行，要求被告协助原告办证。杭州中院受理后查明，被告没有办理有关房产初始登记，故诉争房屋不具备办证条件的事实。＼n5、房地产估价报告（节录）2页，以证明原告回迁安置房所在商铺的市场单价。＼n6、照片3张，以证明案涉房屋至今无法自用和出租，一直处于空置状态。＼n以上证据经质证，被告对证据1-3的真实性、合法性和关联性均无异议，本院认为，证据1-3能证明原、被告存在拆迁安置合同关系及有关判决书已生效等事实，予以确认。被告对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；本院认为，该证据能证明诉争房屋尚未办理初始登记的事实，予以确认。被告对证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该份估价报告是用于解决安置房纠纷的，而不是本案的办证纠纷，若要计算拆迁安置房当时价值，应以2004年1月为评估时间点；本院认为，该证据能证明案涉房屋于2010年9月27日的评估价格，与本案有关，予以确认，但被告主张应以诉争房屋于2004年1月份的评估价格为基数计算延期办证的损失，该异议亦成立，本院予以支持。被告对证据6的真实性、合法性和关联性无异议，对证明对象有异议，认为结合双方的交接单，房屋已交付给原告，原告享有占有使用的权利，该证据不能证明原告对诉争房屋无法使用和出租；本院认为，该证据能反映诉争房屋的状态，予以确认，但该证据并不能证明原告对诉争房屋不能自用和出租。＼n被告（反诉原告）龙生公司为支持其辩称和诉请，向本院提交以下证据：＼n1、关于南肖埠R4组团剩余土地相关情况的说明1份，以证明原告的房屋目前无法办理产权证是由于政府规划及相关土地部分互占一部分、需进行置换等，不可归责于被告。＼n2、照片1张，以证明诉争房旁边的凯旋路160号房屋已出租，且有人在正常使用、经营的事实。＼n3、测绘成果报告2页（节选），以证明凯旋路160、152、154号房屋的沿街长度为27.14米，超出了《拆迁协议书》第三条第一款约定的沿街长度18米，超过部分应按二、三楼的平均价格计算的事实。＼n4、土地使用证（复印件）、航拍图各1份，以证明原告被拆迁的厂房的土地为国有划拨土地，为工业用途，被告已超过数倍给予拆迁安置补偿，现原告在额外补偿的基础上再次要求被告赔偿是不公平的。＼n5、评估费发票1份，以证明被告支付了评估费25000元的事实。＼n6、评估报告书1份，以证明案涉房屋的评估价格的事实。＼n以上证据经质证，原告认为证据1仅能证明四幢房屋的建造过程和相关情况，不能证明无法办理权属证书是政府原因造成的；本院认为，该证据能证明案涉地块上的房屋建造等情况，予以确认。原告对证据2的真实性无异议，对其关联性有异议；本院认为，该证据能证明类似房屋在使用的事实，予以确认。原告对证据3的真实性无异议，对其证明对象有异议，认为沿街长度多于18米符合合同约定，不能证明超过部分应按二、三楼的平均价格计算；本院认为，该证据能证明有关沿街街面的长度，予以确认，但被告主张超过部分应按二、三楼的平均价格计算，没有合同和法律依据。原告对证据4中的土地证的真实性无异议，对航拍图的证明对象有异议，认为原来房屋的性质与本案无关，补偿数额是双方协商的结果；本院认为，证据4能证明原来房屋的土地使用性质和用途，予以确认，但不能据此否认原告要求被告承担延期办证的违约责任。原告对证据5没有异议，本院予以确认。原告认为证据6反映案涉房屋的市场价值，本院认为，该证据能证明案涉房屋于2004年1月8日同地段、同类型房地产的市场价值，予以确认。＼n根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：＼n2004年1月8日，杭州羊毛衫厂（甲方）就其厂房西北侧地块拆迁事宜与龙生公司（乙方）签订《拆迁协议书》一份，约定：拆迁范围为现三洋大酒店北立墙脚线向北14.5米现有围墙以北，西至凯旋路东侧；拆迁时间为甲方于2004年2月5日前腾空拆迁范围内的用房，交乙方拆除，进行开发建设；拆迁补偿方式：1、采用实物补偿，甲方可得补偿房产面积1336平方米，其中1181平方米在原地块新建大楼的一、二层商业裙房中安置（其中电梯井道建筑面积，应由乙方承担），沿凯旋路街面少于18米的裙房安置，一、二层室内层高分别为3.8米和3.4米，其余155平方米在新建楼房的地下车库等公建房安置，实际面积以房管部门测量为准，甲方所得房产水电独立；2、甲方实际分得面积部分土地证、房产证的办理费用和契税及水电增容费由甲方交纳，其他费用均由乙方承担；……。该协议还对其他内容进行了约定。＼n2004年6月8日，龙生公司在拆迁范围内建造的龙生凯旋花园C、D楼及地下车库取得了建设工程规划许可证。2004年10月25日，该工程项目开工建造，2008年11月26日，由杭州市规划局对该工程规划验收合格。2009年1月7日，杭州羊毛衫厂名称变更为荣茂公司。＼n2010年5月12日，荣茂公司与龙生公司签订《回迁安置房交付接收确认单》一份，约定：龙生公司交付回迁安置房建筑面积合计为1197.53平方米，扣除电梯井道建筑面积11.23平方米，建筑面积为1186.3平方米，具体坐落位置为凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室；另《拆迁协议书》约定的155平方米在地下车库等公建房安置，现双方同意这部分面积不再交付，而改用折价方式给予荣茂公司补偿，扣除应由荣茂公司出资购买的5.3平方米价款后，龙生公司还须向荣茂公司支付安置房折价补偿款80万元。＼n2010年12月15日，杭州市中级人民法院作出（2009）浙杭民初字第14号民事判决书，该判决第二项内容为龙生公司于本判决生效之日三个月内协助荣茂公司办理回迁安置用房的土地使用权证和房屋所有权证（具体坐落位置为凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室）。该判决书已于2011年1月7日生效。＼n2011年10月20日，杭州市中级人民法院作出（2011）浙杭执民字第145-1号执行裁定书，载明：在执行中查明，申请执行人要求办理的标的
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凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室，在形式上并不存在，即上述房产在杭州市住房保障和房地产管理局未登记，因此上述房产还不具备办证条件，据此，根据有关法律规定裁定：该院（2009）浙杭民初字第14号判决书第二项终结执行。2011年11月11日，荣茂公司向本院起诉，2012年5月10日，龙生公司向本院提出反诉。＼n2011年11月29日，江干区凯旋地区旧城改造指挥部向杭州市国土资源局出具了《关于南肖埠R4组团剩余土地相关情况的说明》，载明：……。由于主客观原因，龙生公司未能在2004年8月31日前完成A、B幢用地审批相关手续。根据国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。因此，根据杭政函（2003）106号和府办简复第B20061295号等文件精神，我部将A、B幢用地（凯旋地区R21-1部分地块）纳入政府土地储备，整理完成后公开出让。龙生公司根据杭州市规划局（2004）年浙规建证01000402号《建设工程规划许可证》批准，建设C、D幢（南肖埠小区庆春苑28、29幢），使得原来批准的项目因此被分割。……。＼n审理中，经本院委托，浙江省直房地产资产评估有限责任公司于2012年3月30日出具评估报告一份，载明：凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室房屋在2004年1月8日的同地段、同类型房地产的评估价值为1267.68万元，建筑面积为1197.53平方米。龙生公司为此次评估支付了评估费25000元。＼n本院认为，案涉的《拆迁协议书》系荣茂公司与龙生公司按照产权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，合法有效，双方均应履行各自义务。合同标的所在的庆春苑28幢、29幢系商品房开发项目，因龙生公司按约将该项目中的房屋安置给荣茂公司，双方签订的协议虽非一般的商品房买卖合同，但可适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。根据该司法解释第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，对于商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。案涉房屋建成后于2010年5月12日交付使用，至今两年有余，荣茂公司仍未取得房屋权属证书。龙生公司作为房地产开发企业办理房屋初始登记是荣茂公司取得房屋权属证书的前提条件，现龙生公司主张因未完成土地复核手续，房屋初始登记缺乏材料，尚未完成。本院认为，因龙生公司未举证证明其未完成房屋初始登记完全是非可归责于龙生公司的其他原因造成的，其应依法承担违约责任。＼n对于荣茂公司因延期办证造成的损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉协议是2004年1月8日签订的以产权调换为安置方式的拆迁补偿安置协议，并不存在已付购房款，荣茂公司主张按照协议签订六年后即2010年已交付安置房的市场价值作为计算损失依据，显然与司法解释的上述规定不符，本院不予支持。龙生公司主张若要计算损失也应按已交付的房屋在签订协议时即2004年1月8日的同地段、同类型房地产价值作为计算基数，本院认为，该计算方式与司法解释规定的计算方式类似，以此计算荣茂公司损失较为合理，予以支持。经计算，龙生公司交付的凯旋路150号、152号庆春苑1、2层，凯旋路154号庆春苑28幢1、2、3层，庆春苑29幢201室在2004年1月8日的同地段、同类型房地产的市场价格为1267.68－1267.68÷1197.53×11.23（电梯面积）≈1255.79万元。龙生公司主张沿街宽度超过18米部分应按二、三楼的平均价格从房屋价款中扣除，缺乏依据，本院不予支持。荣茂公司主张从2011年4月7日起计算损失，不违反法律规定，本院予以支持，损失实际应计算至龙生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。因龙生公司仅承担协助荣茂公司办理房屋权属证书的义务，荣茂公司是否能取得房屋权属证书还取决于其是否及时申请办证及权属登记机关是否及时给予办理，故其主张将损失计算至取得房屋权属证书之日止，缺乏依据，本院不予支持。综合本案情况，房屋初始登记至今未能完成部分是国家政策调整等客观原因造成的，故对龙生公司应承担的损失赔偿责任应酌情予以减少。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对龙生公司应承担赔偿损失责任，本院酌情确定每日按上述房地产价格的万分之零点五计算。经计算，从2011年4月7日至2012年6月25日龙生公司应赔偿荣茂公司的损失为12557900×0.5÷10000×446≈280041元，以后至龙生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止的损失每日按12557900×0.5÷10000≈628元计算。＼n评估费是因本案诉讼支出的必要费用，应根据评估所得的房地产价格和荣茂公司主张的房地产价格间的比例由双方分摊。经计算，荣茂公司应支付龙生公司的评估费为25000-12676800÷30590903×25000≈14640元。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：＼n一、被告浙江龙生房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杭州荣茂投资有限公司从2011年4月7日起至2012年6月25日止因延期办证造成的损失人民币280041元，此后至浙江龙生房地产开发集团有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案止的损失每日按人民币628元计算。＼n二、反诉被告杭州荣茂投资有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告浙江龙生房地产开发集团有限公司评估费人民币14640元。＼n三、驳回原告杭州荣茂投资有限公司的其他诉讼请求。＼n四、驳回反诉原告浙江龙生房地产开发集团有限公司的其他反诉请求。＼n如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费人民币19993元，减半收取人民币9996.5元，由原告杭州荣茂投资有限公司负担人民币9196.5元，由被告浙江龙生房地产开发集团有限公司负担人民币800元（于本判决生效后三日内支付至本院）；反诉案件受理费人民币213元，由反诉原告浙江龙生房地产开发集团有限公司负担人民币88.5元，由反诉被告杭州荣茂投资有限公司负担人民币124.5元（于本判决生效后三日内支付至本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币19993元；对反诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币213元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员金长义＼n二〇一二年七月九日＼n代书记员李石燕