上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异139号
案外人上海维也纳秀森酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人张凤娟，总经理。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
申请执行人上海浦东新区恒大小额贷款有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人周奚，总经理。
委托代理人吴青，北京大成(上海)律师事务所律师。
被执行人上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人戴美智，总经理。
被执行人戴美智，男，1965年4月17日生，汉族，户籍地浙江省。
被执行人戴嘉树，男，1987年12月17日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
本院在执行申请执行人上海浦东新区恒大小额贷款有限公司(以下简称恒大公司)与被执行人上海秀森置业发展有限公司(以下简称秀森公司)、戴美智、戴嘉树金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海维也纳秀森酒店管理有限公司(以下简称维也纳公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人维也纳公司称，2012年6月9日，案外人和被执行人秀森公司签订《秀森商务大厦租赁合同》，约定由案外人承租秀森公司名下的上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号房屋1层、3-7层(其中129号611室、612室、614-621室、623室房屋以下简称系争房屋)，租期20年，自2012年6月9日起至2032年7月12日止。双方约定案外人承租系争房屋，整体房屋年租金为235万元。租金支付情况为：2014年1月16日，案外人转账支付秀森公司949万元，该款为2012年6月至2014年6月期间的租金，迟延支付租金全因案外人酒店经营不善。
2014年6月25日，案外人、秀森公司、其他案外人上海盛欣医药化工有限公司(以下简称盛欣公司)三方签订《租赁承包经营合同》，约定盛欣公司承包经营维也纳酒店，并由案外人继续使用涉案房屋的一层大堂、餐厅、三层、四层、五层75间客房，六层、7层的45间酒店式公寓共计7500平方米用作经营用房。盛欣公司经营后代为支付剩余的租金，租金是通过转账和抵债两种方式支付。转账情况为：2014年6月9日，盛欣公司转账支付200万元给秀森公司；7月8日，盛欣公司转账500万元给案外人，因当时案外人由秀森公司控制，故该笔钱款等同于支付给秀森公司；7月16日，盛欣公司转账200万元给案外人。2014年8月28日至2015年3月13日期间，盛欣公司股东陆仁魁分15次现汇支付1,272万元给戴美智、戴嘉树(系戴美智儿子)。
2014年6月27日，盛欣公司和被执行人秀森公司签订《备忘录1》，确定秀森公司向盛欣公司借款共计2707万元，双方同意将2707万元借款抵偿应支付的租金。借款支付情况：2014年1月23日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款600万元；3月24日，盛欣公司将1000万元的借款支付给秀森公司指定的上海秀琪实业有限公司；5月7日，盛欣公司借款550万元给秀森公司；5月20日，盛欣公司借款30万元给秀森公司；5月28日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款50万元；5月30日，盛欣公司借款200万元给秀森公司；6月27日，盛欣公司借款50万元给秀森公司；2014年1月27日、3月26日、6月14日，盛欣公司分别通过陆仁魁账户借款40万元、50万元和60万元给秀森公司，以上借款全部是支票支付的，为2630万元，加上利息77万元，共计2707万元全部用于折抵租金。
2015年3月24日，盛欣公司和被执行人秀森公司签订《备忘录2》，确定秀森公司向盛欣公司借款共计483.95万元，双方同意将483.95万元借款抵偿应支付的租金。借款支付情况：2014年1月28日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款67.95万元；7月21日，盛欣公司向秀森公司指定的收款人案外人支付12万元；2014年9月22日，盛欣公司将30万元的借款支付给秀森公司指定的收款人上海秀琪实业有限公司；11月10日，盛欣公司通过太仓制药厂向秀森公司支付借款100万元；11月11日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款42万元；12月18日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款36万元；12月22日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款121万元；2015年2月11日，盛欣公司借款28万元给秀森公司；2015年2月15日，盛欣公司借款20万元给秀森公司；3月18日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款27万元，以上共483.95万元，全部通过支票支付。案外人承租系争房屋，已经付清20年的租金，且该租赁权在系争房屋设定抵押、查封之前取得。为维护案外人的合法权益，请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。
申请执行人恒大公司辩称，案外人2012年6月15日才更名为维也纳公司，其提供的租赁合同的落款日期是2012年6月9日，此时案外人不具有主体资格对外签订合同。系争房屋于2012年6月28日才办理出产证，之前并不具有出租的条件，案外人支付租金的方式和合同约定的方式不一致，其于2014年1月实际支付4年多的租金，但合同约定应该在2012年12月9日支付租金，且一年一支付。2014年6月25日，申请执行人不认可案外人、被执行人和盛欣公司签订的三方协议及案外人提供的租赁合同，请求法院驳回案外人的异议。
查明，系争房屋产权登记在被执行人秀森公司的名下。申请执行人于2013年8月1日取得系争房屋的抵押权。2014年12月24日，本院查封了系争房屋。
本院于2015年4月12日作出了(2015)浦民六(商)初字第858号民事判决书，判令：一、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东新区恒大小额贷款有限公司贷款本金人民币500万元和利息人民币352,500元；二、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区恒大小额贷款有限公司自2014年11月21日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金人民币500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；三、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区恒大小额贷款有限公司律师费人民币85,000元；四、如被告上海秀森置业发展有限公司未履行上述第一至第三项判决义务，原告上海浦东新区恒大小额贷款有限公司可以与被告上海秀森置业发展有限公司协议，以被告上海秀森置业发展有限公司名下的位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号602室、603室、606-612室、614-621室、623室房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在最高债权限额人民币1000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海秀森置业发展有限公司所有，不足部分由被告上海秀森置业发展有限公司继续清偿；五、被告戴美智、戴嘉树对被告上海秀森置业发展有限公司上述第一至第三项付款义务在最高债权限额人民币1000万元范围内承担连带清偿责任，被告戴美智、戴嘉树承担清偿责任后，有权向被告上海秀森置业发展有限公司追偿……判决后，被执行人未履行生效的法律文书，后申请执行人向本院申请执行。2015年11月12日，本院在系争房屋处张贴《公告》，告知本院将拍卖或变卖查封财产。后案外人向本院提出异议申请。
另查明，2013年8月1日，申请执行人和被执行人秀森公司签订《最高额抵押合同》，约定抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出……出租再抵押或者进行其他任何方式的处分。
听证审查中，案外人向本院提交的一份形成于2012年6月9日的《秀森商务大厦租赁合同》，合同显示甲方为秀森公司，乙方为案外人，约定甲方将涞亭南路XXX号1-3-4-5-6-7楼(XX大厦)租赁给乙方，租期20年，自2012年6月9日起至2032年6月8日止，年租金235万元，甲方同意给予乙方120天的装修免租期(即2012年6月10日起至2012年12月8日止)。免租期内无需支付租金，但应支付第四条第二款约定的其他费用。乙方同意租赁期内，每12个月为一期支付12月租金，首期租金为2012年12月9日至2013年12月8日，计235万元整，乙方必须在本合同签订时向甲方支付。以后各期租金乙方必须在距当期期满5天前支付下期的租金，以此类推……2014年1月16日，案外人转账支付秀森公司949万元。
上述事实，有(2015)浦民六(商)初字第858号民事判决书、《房地产借款抵押担保合同》及听证笔录等在案佐证。
本院认为，房屋产权人、优先受偿债权人、承租人的合法权利都应该受到法律保护，但是主张权利的当事人应当提供相应的证据证明自己的主张。现案外人认为其是系争房屋的承租人，经审查，其异议申请无法成立。一、按照案外人的陈述，其自行承租房屋的时间为2012年6月至2014年6月，并于2014年1月16日向秀森公司支付了949万元租金，但是根据案外人提供的签订于2012年6月19日的《秀森商务大厦租赁合同》，双方对于年租金标准的约定为235万元一年，且必须在合同签订时支付，现案外人维也纳公司显然多支付了约定的租金，且逾期支付的时间发生在系争房屋设立的抵押之后，支付的租金数额远超合同的定价，明显违背合同双方的约定及一般经济活动规律。二、案外人主张其和秀森公司、盛欣公司三方签订《租赁承包经营合同》，约定借款折抵租金，因盛欣公司作为合同的当事人并未到庭陈述相关事实，仅凭案外人的单方陈述，本院无法确认《租赁承包经营合同》的真实性。案外人为证实借款的存在，向本院提交了若干凭证，但凭证显示全部转账并非发生在盛欣公司及秀森公司之间，也没有证据表明上述转账行为系秀森公司向盛欣公司借款，不能排除上述转账款项的当事人之间存在其他的资金往来的合理怀疑。且即使盛欣公司与秀森公司之间确有债权债务关系，但秀森公司及盛欣公司在明知系争房屋已于2013年8月1日抵押给申请执行人的情况下，签订所谓《租赁承包经营合同》及备案录等以债权抵扣未来租金的行为，显然侵害了抵押权人的利益。故本院对于案外人提供的租金抵消债务的主张不予支持。综上所述，案外人提出的异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 刘鼎康
人民陪审员 梁爱萍
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。