广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015）穗中法民五终字第1400号
上诉人（原审原告）上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人李德健。
委托代理人唐莉、黄凯群，均为广东安华理达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东盈富融资担保有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人范桂杰，总经理。
委托代理人叶贵明、高燕贞，均为广东科韵律师事务所律师。
上诉人上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称“高力国际公司”）因与被上诉人广东盈富融资担保有限公司（以下简称“盈富公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1742号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：盈富公司原名广东盈富担保有限公司，后经工商部门核准变更为现称。
盈富公司（乙方、承租方）与案外人广州汇美置业有限公司（甲方、出租方，下简称“汇美公司”）签订《汇美大厦租赁合同》，约定盈富公司向汇美公司承租广州市天河区金穗路3号汇美大厦1703单元（简称“涉案房屋”），预测建筑面积512.14平方米，实际面积以房管局的实测面积为准。租赁期限自物业交付之日起5年，物业交付时间拟定在2011年3月31日。第一年月租金99元/平方米，第二年租金为101.97元/平方米……首月租金暂定为50702元，等等。
2011年3月29日，高某国际公司（甲方）、盈富公司（乙方）双方签订《汇美大厦前期物业管理服务协议》，约定甲方作为汇美大厦物业管理人，乙方作为承租人，乙方同意甲方为涉案房屋（建筑面积512.14平方米）提供管理服务，接受和配合物业管理工作。本协议自2011年4月1日至本物业业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。物业管理费写字楼为15元/平方米，此费用包括公共区域电费、水某、中央空调等费用，但不包括物业使用人单元内空调机组能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用。乙方在签署本服务协议时（或物业交付使用时），应向甲方一次性交付相当于2个月物业服务费总额的履约保证金及相当于1个月物业服务费总额的预收水电费；物业服务费履约保证金及预收水电费在服务协议期满，乙方在缴清应缴付的所有费用前提下无息退还乙方。物业管理费及其它应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前缴交。甲方的收款账号为12×××02，开户行招商银行广州金穗支行。乙方应自其实际接收物业或按照有限服务协议约定接收该物业之日起，开始缴纳物业管理费。如乙方单方终止租赁合同及本协议，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本协议解除时，甲方不予退还乙方支付的物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠费用。如乙方迟交物业服务费及其它应缴费用，须向甲方支付违约滞纳金；违约滞纳金自迟交日起算，按日加收欠缴金额的0.1%，直至缴清所有欠费为止。对乙方迟延缴交物业服务费、违约滞纳金、其它应缴费用，或违反本协议和管理规定，不听劝阻而给甲方、业主、其它承租人或顾客造成危害的，甲方有权采取暂停服务等措施。甲方给予乙方的通知、请求等，甲方可选择采用邮寄至本合同首部所述的乙方地址或物业购买者、使用者单元，或张贴至该单元，或送达乙方指定的收文人的方式送达，经上述方式及收文人签收的文件均视为已送达乙方。等等。
签订上述《汇美大厦前期物业管理服务协议》当日，盈富公司支付高某国际公司物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682.1元。
2013年8月27日,高某国际公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、盈富公司向高某国际公司一次性支付拖欠至全部欠款还清之日止的物业服务费、电费、水某、滞纳金（暂计至2013年7月30日，拖欠的物业服务费为107549.4元、滞纳金为23668.55元；拖欠的电费为7969.73元、滞纳金为2178.42元；拖欠的水某为59.86元、滞纳金为18.39元；上述欠款共141444.35元）。2、盈富公司承担高某国际公司为回收本次债权支付的一审律师费5000元、调查费76.7元。3、盈富公司承担本案诉讼费。盈富公司原审辩称：不同意高某国际公司的诉讼请求。一、我方与高某国际公司间的物业服务合同法律关系应当截止到2012年12月，相关费用也应当计算至当月。二、没有证据证明高某国际公司有权向我方收取水电费并实际帮我方交过水电费，也没有证据证明水电量及水电费的收费标准。三、高某国际公司无权向我方收取滞纳金，其主张的违约金明显过高。四、高某国际公司无权收取公共用电损耗费，我方向高某国际公司支付的履约保证金、预付水电费，应当用作扣除相关费用。五、高某国际公司主张律师费和调查费并无事实和法律依据。请法院依法驳回高某国际公司的诉讼请求。
原审中,高某国际公司、盈富公司双方确认：盈富公司支付物业服务费至2012年5月31日，水电费支付至2012年4月18日。关于盈富公司拖欠物业管理费、电费、水某及相应滞纳金的情况，高某国际公司制作《汇美大厦1703单元广东盈富担保有限公司欠费情况汇总表》一份，载明：每月管理费7682.1元，2012年6月至2013年7月期间物业管理费欠费总额107549.4元；2012年5月至2013年6月期间电费欠费总额7969.73元（其中2012年5月电费751.67元、2012年6月电费821.48元、2012年7月电费1000.55元、2012年8月电费1177.59元、2012年9月电费719.3元、2012年10月电费490.66元、2012年11月电费656.74元、2012年12月电费460.76元、2013年1月电费395.08元、2013年2月电费390.92元、2013年3月电费334.62元、2013年4月电费363.81元、2013年5月电费334.62元、2013年6月电费71.93元）；2012年5月至2013年6月水某59.86元（其中2012年5月水某7.94元、2012年6月水某9.44元、2012年7月水某4.72元、2012年8月水某9.44元、2012年9月水某4.72元、2012年10月水某4.72元、2012年11月水某9.44元、2012年12月水某4.72元、2013年1月水某4.72元、2013年2月水某0元、2013年3月水某0元、2013年4月水某0元、2013年5月水某0元、2013年6月水某0元）。关于水电费用，高某国际公司提供收费通知单多份（落款时间2012年10月25日前的收费单下方均显示有签收，此后的收费单显示无人签收）。其中落款时间2012年5月25日的收费通知单载明：2012年5月总用电量780.15度（用电量743度+公共用电损耗37.15度），单价0.9635元，电费751.67元；2012年5月用水量2吨（上月行度51，本月行度53），单价3.97元，水某7.94元。落款时间2012年6月25日的收费通知单载明：2012年6月总用电量852.6度（用电量812度+公共用电损耗40.6度），单价0.9635元，电费821.48元；2012年6月用水量2吨（上月行度53，本月行度55），单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年7月25日的收费通知单载明：2012年7月总用电量1038.45度（用电量989度+公共用电损耗49.45度），单价0.9635元，电费1000.55元；2012年7月用水量1吨（上月行度55，本月行度56），单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年8月25日的收费通知单载明：2012年8月总用电量1222.2度（用电量1164度+公共用电损耗58.2度），单价0.9635元，电费1177.59元；2012年8月用水量2吨（上月行度56，本月行度58），单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年9月25日的收费通知单载明：2012年9月总用电量746.55度（用电量711度+公共用电损耗35.55度），单价0.9635元，电费719.3元；2012年9月用水量1吨（上月行度58，本月行度59），单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年10月25日的收费通知单载明：2012年10月总用电量509.25度（用电量485度+公共用电损耗24.25度），单价0.9635元，电费490.66元；2012年10月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2012年11月25日的收费通知单载明：2012年11月总用电量661.5度（用电量630度+公共用电损耗31.5度），单价0.9928元，电费656.74元；2012年11月用水量2吨，单价4.72元，水某9.44元。落款时间2012年12月25日的收费通知单载明：2012年12月总用电量464.1度（用电量442度+公共用电损耗22.1度），单价0.9928元，电费460.76元；2012年12月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2013年1月25日的收费通知单载明：2013年1月总用电量397.95度（用电量379度+公共用电损耗18.95度），单价0.9928元，电费395.08元；2013年1月用水量1吨，单价4.72元，水某4.72元。落款时间2013年2月25日的收费通知单载明：2013年2月总用电量393.75度（用电量375度+公共用电损耗18.75度），单价0.9928元，电费390.92元；2013年2月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年3月25日的收费通知单载明：2013年3月总用电量337.05度（用电量321度+公共用电损耗16.05度），单价0.9928元，电费334.62元；2013年3月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年4月25日的收费通知单载明：2013年4月总用电量366.45度（用电量349度+公共用电损耗17.45度），单价0.9928元，电费363.81元；2013年4月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年5月25日的收费通知单载明：2013年5月总用电量337.05度（用电量321度+公共用电损耗16.05度），单价0.9928元，电费334.62元；2013年5月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年6月25日的收费通知单载明：2013年6月总用电量72.45度（用电量69度+公共用电损耗3.45度），单价0.9928元，电费71.93元；2013年6月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。落款时间2013年7月25日的收费通知单载明：2013年7月总用电量0度，单价0.9928元，电费0元；2013年7月用水量0吨，单价4.72元，水某0元。经质证，盈富公司认为：对上述收费通知单的真实性无异议；虽盈富公司工作人员签收，但不代表盈富公司确认相关费用；高某国际公司计算的水电费没有合法依据，不能证明盈富公司有拖欠水电费；双方并没有约定公共用电损耗，且双方的物业管理服务协议明确约定物业服务费已包括公共区域的费用，故该公共用电损耗费用没有事实和法律依据。
关于水电费的收费标准，原审庭审中高某国际公司表示：高某国际公司是根据政府规定的商业用水用电标准计收，上述水电费由高某国际公司代收代缴。盈富公司则表示：高某国际公司对其水电费的收费标准没有证据证实，故无法确认；确认合同履行期间的水电费由高某国际公司代收代缴。对此，高某国际公司庭后提供如下证据：1、《广州市销售电价标准》（网上打印件），载明了《广州市电价价目表》（2011年12月1日起执行），其中商业用电收费分为三个标准，不满1千伏的单价为1.0178元，1-10千伏单价为0.9928元，10千伏以上单价为0.9678元。2、落款时间为2012年11月26日的高某国际公司向汇美大厦各业主/租户发出的《关于调整电费的通知》，主要内容：根据广东省物价局粤价函（2011）275号《关于调整销售电价的通知》，大工业、非普工业、商业电价提高2.93分/千瓦时，为此，汇美大厦从2012年11月起电费由原来的0.9635元/千瓦时调整为0.9928元/千瓦时，如有疑问可通过广州市供电局相关网站等进行查询。3.《广州市自来水公司自来水价格表》（发布日期2012年5月21日，网上打印件），其中显示非居民生活用水水价为3.46元/立方米，上述收费标准自2012年5月21日起实施。4.《广州市城市污水处理费收费标准》（发布日期2009年7月27日），显示：行政事业类污水收费标准为1.2元/立方米，工业类、经营服务类污水收费标准1.4元/立方米，特殊行业污水收费标准2元/立方米。5.落款时间为2012年6月25日的高某国际公司向汇美大厦各业主/租户发出的《关于调整水某的通知》，主要内容：根据广州市自来水公司穗价函（2012）281号《关于调整我市自来水价格相关问题的批复》，从2012年5月21日起水某按新水价计收，办公大厦用水属非居民生活用水，每吨调整升幅为0.75元，排污费不变。为此，本大厦水某从6月份起从原来的3.97元（其中非居民生活用水水某2.71元/吨、排污费1.26元/吨）调整为4.72元/吨（其中非居民生活用水水某3.46元/吨、排污费1.26元/吨）。6.广州市供电局电费通知单多份、电费实时扣款交易回单多份、电费发票多份等。7.水某实时扣款交易回单多份及水某发票、污水处理费发票多份。上述证据经质证，盈富公司认为：证据1无异议。证据2、5真实性、合法性有异议，该证据是高某国际公司单方制作，且无证据证明高某国际公司已向盈富公司或全体业主/租户送达或公示。证据3、4无异议。证据6真实性无异议，但无显示涉案房屋的用电量；也显示供电部门没有收取大厦电费任何的违约金、滞纳金，故高某国际公司也无权向盈富公司收取滞纳金。证据7真实性无异议，但无显示涉案房屋的用水量、排污量；也显示供水部门没有收取大厦水某或排污费任何的违约金、滞纳金，故高某国际公司也无权向盈富公司收取滞纳金。
关于催款事实，高某国际公司提供如下证据证实：1.落款时间分别为2012年6月28日、7月24日的催款函各一份（函件下方均显示有签收）。其中2012年6月28日的函件载明高某国际公司要求盈富公司清偿2012年6月的物业管理费7682.1元及2012年5月的水电费759.61元、滞纳金177.28元，合计8618.99元。2012年7月24日的函件载明高某国际公司要求盈富公司清偿2012年6月、7月、8月的物业管理费23046.3元及2012年5月、6月、7月的水电费2595.8元、滞纳金558.43元。2.落款时间2012年8月3日的《律师函》（主要内容为催收2012年6月、7月、8月的物业管理费23046.3元及2012年5月、6月、7月的水电费2595.8元及截至2012年7月31日的滞纳金660.16元，合计26302.26元）及海航天天快递邮寄详情单（该详情单无显示妥投情况）。上述证据经质证，盈富公司对证据1的真实性无异议，但认为2012年12月下旬之后涉案房屋已被业主强行上锁，此后盈富公司就没有使用过涉案房屋。证据2的真实性不予确认，盈富公司没有签收该邮件，不能证明已送达给盈富公司。
关于高某国际公司主张的律师费、调查费，高某国际公司提供如下证据证实：1.《民事委托代理合同》一份、律师费发票一份（金额5000元）；2.广州市工商行政管理局出具的《广东省非税收入（电子）票据》一份（显示信息检索费5元、信息复制费71.7元，合计76.7元）。上述证据经质证，盈富公司认为：上述证据与本案无关，对此双方没有约定，且律师费、调查费并非必然发生的费用，不能证明是高某国际公司的损失，高某国际公司主张上述费用没有理据。
原审庭审中盈富公司表示：“2012年12月初还正常营业，但由于2012年12月下旬业主私自将讼争房屋大门上锁，禁止盈富公司相关人员进入讼争房屋并使用讼争房屋，强行解除与盈富公司的租赁合同，导致盈富公司在2013年1月无法收取法院邮寄的材料，即2013年1月高某国际公司、盈富公司之间已不存在事实上物业服务合同关系”
另查明，涉案房屋的出租方汇美公司以盈富公司拖欠租金为由，向原审法院提起诉讼［案号：（2012）穗天法民四初字第2403号］，要求确认双方合同已于2012年4月18日起解除，盈富公司立即返还涉案房屋，盈富公司清偿欠租、物业占用费及滞纳金等。原审法院已于2014年11月24日对该案作出一审判决。汇美公司、盈富公司均不服该判决，提起上诉，目前该案在二审审理中。
再查明，2014年10月27日，高某国际公司向汇美公司作出《关于汇美大厦1703单元大门加锁的情况说明》，主要内容：在广州市天河区人民法院于2012年11月2日查封案涉房屋中的所有物品以及在2013年至2014年期间到案涉房屋续封已查封物品的过程中，高某国际公司作为大厦的物业管理单位均在现场给予配合；自广州市天河区人民法院查封案涉房屋后，高某国际公司在日常巡查中未再看到有人在案涉房屋内办公，且盈富公司自2012年6月起欠交案涉房屋的物业服务费及室内水电费，为了确保大厦的消防安全及案涉房屋室内用电安全，高某国际公司在多次联系盈富公司无果的情况下，被迫于2012年12月1日起关闭案涉房屋室内的总电源开关；按照大厦物业服务规范，高某国际公司的工作人员每天待办公单元下班后，必须对办公区域特别是单元大门是否上锁的情况进行仔细巡查，在巡查过程中发现案涉房屋的玻璃大门没有上锁，据分析可能是由于案涉房屋的玻璃大门安装了电子门禁系统，在断开电源的情况下大门不能上锁，存在重大安全隐患；有鉴于此，高某国际公司为了对租户的财产安全负责，对案涉房屋的玻璃大门进行了加锁保护措施，而案涉房屋的侧门由于没有门禁失控的现象，高某国际公司没有采取加锁保护措施等。
原审法院认为：高某国际公司、盈富公司双方签订的《汇美大厦前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于物业服务费。合同约定物业建筑面积512.14平方米，物业服务费15元/平方米，即盈富公司每月应支付高某国际公司物业服务费7862.1元。合同同时约定盈富公司应在每月7日前支付物业服务费及其它应缴费用。本案中高某国际公司、盈富公司双方共同确认盈富公司支付物业服务费至2012年5月31日，故高某国际公司要求盈富公司支付自2012年6月1日起的物业服务费，合法有理。至于物业服务费的截止时间，根据2014年10月27日高某国际公司作出的致汇美公司的《关于汇美大厦1703单元大门加锁的情况说明》中关于“高某国际公司……被迫于2012年12月1日起关闭案涉房屋室内的总电源开关；按照大厦物业服务规范，高某国际公司的工作人员每天待办公单元下班后，必须对办公区域特别是单元大门是否上锁的情况进行仔细巡查，在巡查过程中发现案涉房屋的玻璃大门没有上锁，据分析可能是由于案涉房屋的玻璃大门安装了电子门禁系统，在断开电源的情况下大门不能上锁，存在重大安全隐患；有鉴于此，高某国际公司出于对租户的财产安全负责，对案涉房屋的玻璃大门进行了加锁保护措施”的内容，可认定高某国际公司已于2012年12月对涉案房屋进行加锁，结合盈富公司当庭“2012年12月初还正常营业，但由于2012年12月下旬业主私自将讼争房屋大门上锁，禁止盈富公司相关人员进入讼争房屋并使用讼争房屋，强行解除与盈富公司的租赁合同，导致盈富公司在2013年1月无法收取法院邮寄的材料，即2013年1月高某国际公司、盈富公司之间已不存在事实上物业服务合同关系”的陈述，原审法院认定盈富公司实际使用案涉房屋至2012年12月31日止，即自2013年1月1日起的物业管理费与盈富公司无关。因此，物业服务费、水电费应计至高某国际公司加锁的前一日即2012年12月31日止。根据计费标准，盈富公司还应支付高某国际公司物业服务费合计55034.7元（7862.1元/月×7个月）。
关于逾期支付物业服务费的滞纳金。根据合同约定，盈富公司逾期支付物业服务费，应按日计收欠款金额0.1%的滞纳金至缴清之日止。上述滞纳金实为违约金。本案中盈富公司认为合同约定的违约金标准过高，要求原审法院予以调低。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，原审法院酌情将逾期交付物业服务费的违约金调整为按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准计算。按此，2012年6月1日至2012年12月31日期间逾期支付物业服务费的违约金，应分别以每月欠付的物业服务费7862.1元为本金，按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止；每月物业服务费逾期付款的违约金总额应以本金为限。
关于水电费及滞纳金。本案中高某国际公司、盈富公司双方共同确认涉案房屋的水电费由高某国际公司代收代缴，盈富公司最后一期水电费支付至2012年4月18日。高某国际公司提供的收费通知上清楚载明每月水电的用量、金额，盈富公司也签收了部分收费通知，同时高某国际公司也举证证实其收费标准的变更合法有据及高某国际公司支付了汇美大厦的水电费，因此，高某国际公司要求盈富公司按收费通知上的记载支付相应水电费用并无不当，原审法院予以支持。根据收费通知，盈富公司应支付高某国际公司2012年5月-12月期间的电费6078.75元（751.67元+821.48元+1000.55元+1177.59元+719.3元+490.66元+656.74元+460.76元）、水某55.14元（7.94元+9.44元+4.72元+9.44元+4.72元+4.72元+9.44元+4.72元）。因上述水电费为代收代缴，高某国际公司未举证证实水电部门收取了相应的滞纳金，且双方合同并无明确约定逾期支付水电费应支付滞纳金，因此高某国际公司要求盈富公司支付上述水电费的滞纳金理据不足，不予支持。
关于律师费、调查费，因合同对此没有明确约定，高某国际公司要求盈富公司支付其因本案诉讼产生的律师费、调查费亦理据不足，不予支持。
关于盈富公司支付高某国际公司的物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682元，因合同没有约定高某国际公司在盈富公司存在逾期支付物业服务费等违约行为时可没收上述款项，且原审法院已判令盈富公司支付其欠付的物业服务费、水电费，盈富公司也辩称上述款项应在其欠费范围内进行抵扣，原审法院从避免双方讼累及公平合理的角度出发，判令高某国际公司退回上述款项给盈富公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东盈富融资担保有限公司支付上海高力国际物业服务有限公司广州分公司关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦1703单元2012年6月1日至2012年12月31日期间的物业服务费55034.7元及逾期付款违约金（分别以每月欠付的物业服务费7862.1元为本金，按中国人民银行公布的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准，分别自当月8日起计至清偿之日止；每月物业服务费逾期付款的违约金总额应以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东盈富融资担保有限公司支付高某国际公司上海高某国际物业服务有限公司广州分公司上述房屋2012年5月至2012年11月期间的电费6078.75元、水某55.14元，合计6133.89元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海高某国际物业服务有限公司广州分公司返还广东盈富融资担保有限公司物业服务费保证金15364.2元、预收水电费7682.1元。四、驳回上海高某国际物业服务有限公司广州分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3230元，由上海高某国际物业服务有限公司广州分公司负担1930元，广东盈富融资担保有限公司负担1300元。
判后，上诉人高某国际公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，高某国际公司认为盈富公司在2012年12月之后仍享受高某国际公司提供的物业管理服务，因此盈富公司不仅应支付2012年6月至2012年12月的物业服务费及滞纳金，还应支付2012年12月之后的物业服务费及滞纳金。高某国际公司与盈富公司签订的《汇美大厦前期物业管理服务协议》(以下称“物业管理协议”)是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。自高某国际公司被选聘为汇美大厦的物业服务企业后，高某国际公司一直尽心为汇美大厦所有租户及业主提供优质可靠的物业服务，理应认定高某国际公司妥善履行了物业管理协议。原审法院以高某国际公司于2012年12月对案涉房屋进行加锁致使盈富公司无法进入涉诉房屋为依据，认定盈富公司自2013年1月1日起未实际使用案涉房屋，高某国际公司认为存在事实认定错误，盈富公司至今仍占用案涉房屋及享受高某国际公司提供的物业管理服务。根据《汇美大厦前期物业管理服务协议》第十章第四条明确约定“如乙方(即盈富公司)延迟物业服务费及其它应缴费用，须向甲方(即高某国际公司)支付违约滞纳金。违约滞纳金从迟交日起算，按日加收欠缴金额的0.1％，直至缴清所有欠费为止”，高某国际公司认为，盈富公司在签订服务协议时是可以合理预见如盈富公司迟延交付物业服务费等费用所产生的滞纳金，盈富公司应按照服务协议约定的每日0.1％的标准支付延迟支付物业服务费的滞纳金。二、原审法院认定事实不清，高某国际公司认为盈富公司应支付拖欠的截止全部欠款还清之日止的水电费及滞纳金。盈富公司放置在案涉房屋内的机器设备即使盈富公司不使用亦需要电力使其维持正常状态，因此，案涉房屋自2013年1月至6月仍产生电费。而盈富公司拖欠之水某为盈富公司实际使用案涉房屋时产生的水某。同时，高某国际公司与盈富公司在原审中共同确认案涉房屋的水电费是由高某国际公司代收代缴的，高某国际公司在盈富公司尚未向其缴纳水电费时就为盈富公司向供水供电部门垫付该水电费，这才使供水供电部门免于收取迟延缴纳水电费而产生的滞纳金。高某国际公司要求盈富公司支付上述水电费的滞纳金是基于高某国际公司因代盈富公司垫付水电费而造成了资金被占用的利益损失，非因供水供电部门的实际处罚。而关于水电费滞纳金的标准，高某国际公司认为应该按照《汇美大厦前期物业管理服务协议》第十章第四条的约定履行，该约定也并未违反国家有关法律法规。三、原审法院适用法律错误，高某国际公司认为其无需返还盈富公司物业服务费保证金及预收水电费。《汇美大厦前期物业管理服务协议》约定“物业服务费履约保证金及预收水电费在服务协议期满，乙方(即盈富公司)在缴清应缴付的所有费用前提下无息退还给乙方(即盈富公司)，高某国际公司与盈富公司均认可上述物业服务费保证金及预收水电费仅有在盈富公司缴清所有费用时才予以退还，且盈富公司在原审中也明确上述款项应在其欠费范围内进行抵扣，原审法院判令高某国际公司返还盈富公司上述款项是置协议双方的约定于不顾，违背了我国合同法意思自治的基本原则。四、原审法院适用法律错误，高某国际公司认为盈富公司应承担高某国际公司为回收本次债权支付的一审律师费及调查费。因盈富公司之违约行为，高某国际公司聘请广东安华理达律师事务所进行催收及提起诉讼，并支付了律师费。《汇美大厦前期物业管理服务协议》第十章第二条约定，双方均应履行本协议，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方实际损失。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，律师费、调查费是盈富公司在签署合同时可以合理预见的违约损失，且上述费用己实际发生，高某国际公司主张律师费、调查费等费用是合理合法的。五、本次诉讼是由盈富公司欠缴物业服务费、水电费所引起的，盈富公司应承担本案全部的诉讼费用。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判盈富公司向高某国际公司一次性支付拖欠的截止全部欠款还清之日止的物业服务费及滞纳金(暂计至2013年7月30日，拖欠的物业服务费为人民币107549．40元、滞纳金为人民币23668．55元)；3、改判盈富公司向高某国际公司一次性支付拖欠的截止全部欠款还清之日止的水电费及滞纳金(暂计至2013年7月30日，拖欠的电费为人民币7969.73元、滞纳金为人民币2178.42元；拖欠的水某为人民币59.86元、滞纳金为人民币18.39元)；4、改判盈富公司承担高某国际公司为回收本次债权支付的一审律师费人民币5000元、调查费人民币76.70元；5、改判盈富公司承担本案全部诉讼费用。
盈富公司答辩称同意原审判决。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，高某国际公司向本院提交了八份证据：1、《巡查发现业户未锁门工作流程》，拟证明高某国际公司对案涉房屋大门进行加锁是为了保障盈富公司的财务安全，且符合高某国际公司的工作规范；2、关闭1703单元总电源开关通告图片，3、关闭1703单元总电源开关的事宜通告，证据2-3拟证明高某国际公司在案涉房屋外贴出公告告知盈富公司可联系高某国际公司进行开锁；4、巡查记录表（2013年-2015年1月），拟证明高某国际公司一直为盈富公司提供业管服务；5、1703单元现状图片，拟证明盈富公司至今仍占用涉案房屋；6、《电力供应与使用条例》（第三十九条），拟证明对于逾期未交付电费的行为，供电部门有权从逾期之日起，每日按照欠费总额的千分之一至千分之三加收违约金；7、广州市自来水公司网页，拟证明对于逾期未交付水某的行为，供水部门有权从逾期之日起，每日按照欠费总额的千分之一加收违约金；8、汇美大厦写字楼设施、设备确认表，拟证明盈富公司持有案涉房屋侧门钥匙，能自由进出案涉房屋。
盈富公司认为该证据不属于二审新证据的范畴。1、证据1是高某国际公司单方制作，未经我方确认，故对证据1的三性均不予确认；2、对证据2的三性均不予确认，未显示拍摄的时间，有可能是高某国际公司事后张贴，我方在经营期间从未看到有张贴相关的文书。证据3的落款时间是2012年11月30日，在我方与汇美公司的诉讼当中，2012年12月初原审法院仍然可以向该地址送达相关的法律文书，且有我方的员工签收。3、证据4是高某国际公司单方制作，不能反映真实的情况，故对证据4的三性均不予确认。4、证据5，真实性由法院核实。2014年12月中旬后，我方已无法进入涉案场地，不知现状如何，也不知道该图片拍摄的时间。东门和侧门已经从里面上锁，从外面无法进入。5、证据6真实性由法院核实。该条例可看出根据合同相对性，供电部门可以对逾期未交费的用电用户的加收违约金，高某国际公司没有证据证明其已经实际支付了违约金。证据7答辩意见同上。6、对证据8真实性予以确认。
二审另查明,1、针对汇美公司与盈富公司就原审法院（2012）穗天法民四初字第2403号民事判决所提起的上诉，本院于2015年6月29日作出了(2015)穗中法民五终字第2713号民事判决，该判决认定:高某国际公司出具的情况说明中载明，在原审法院于2012年11月2日查封案涉房屋后，该中心于每天的巡查中发现案涉房屋玻璃大门没有上锁，且未再看到有人在案涉房屋内办公，为确保租户财产安全，该中心对案涉房屋的玻璃大门进行了加锁保护措施;从上述情况说明可知，该中心最迟应于2012年12月对案涉房屋进行上锁，而高某国际公司是受汇美公司的委托管理包括案涉房屋在内的物业服务单位，在原审法院对案涉房屋的物品继续续封时，是汇美公司工作人员的随行人员打开案涉房屋的门锁，汇美公司也确认是其通知高某国际公司的工作人员协助打开案涉房屋的门锁。结合原审法院于2013年1月14日以案涉房屋为收件地址向盈富公司邮寄的邮件中载明多次投递、公司无人的原因被退件以及汇美公司在2013年2月26日的原审庭审中明确盈富公司的工作人员已撤离案涉房屋的陈述和盈富公司自认2013年1月起无法进入、使用案涉房屋等内容看，原审法院认定汇美公司应是知悉案涉房屋被锁等情况，在盈富公司工作人员离职后已处于汇美公司可控制的状态，其没有采取防止损失扩大的适当措施，不得就扩大损失主张赔偿，据此，原审法院判决盈富公司无需另行履行交还案涉房屋的义务及认定支付占用费至2012年12月31日并无不妥，本院予以确认。高某国际公司上诉主张盈富公司交还案涉房屋及支付逾期占用费至实际交还房屋之日止，缺乏充分依据，本院不予支持。本院判决为驳回上诉,维持原判。2、盈富公司表示对高某国际公司作为本案原告没有异议。
本院认为，根据高某国际公司的上诉请求、事实及理由，本案二审争议的焦点是盈富公司支付涉案房屋的物业服务费、电费、水某的截止时间。鉴于本院已发生法律效力的(2015)穗中法民五终字第2713号民事判决认定汇美公司应是知悉案涉房屋被锁等情况，在盈富公司工作人员离职后已处于汇美公司可控制状态等为由，确认盈富公司无需另行履行交还涉案房屋的义务及应支付占用费至2012年12月31日，由于盈富公司在无法使用涉案房屋期间才需支付物业服务费，故原审判决盈富公司支付物业服务费至2012年12月31日并无不当，本院予以维持。高某国际公司主张盈富公司支付2012年12月31日之后即盈富公司无法使用案涉房屋之后的物业服务费缺乏依据，本院不予支持。
关于高某国际公司在二审中所提交证据的问题。由于高某国际在一审未提交上述证据，且该证据亦不足以证明高某国际公司的主张，故本院对该证据不予接纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人高某国际公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3230元，由上诉人上海高力国际物业服务有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年九月六日
书 记 员 郝 烨