＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第589号＼n上诉人（原审被告）姜超（持广州市荔湾区超发时装店个体工商户营业执照），男，1960年12月2日出生，汉族。＼n委托代理人曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。＼n委托代理人黎家学，广东法制盛邦律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告）广州市广百置业有限公司。＼n法定代表人李敏聪，总经理。＼n委托代理人洪莞丹，广东浩瀚明扬律师事务所律师。＼n原审第三人广州市荔湾区粤华服装商场。＼n法定代表人陈苑予。＼n上诉人姜超因与被上诉人广州市广百置业有限公司（以下简称广百置业公司）、原审第三人广州市荔湾区粤华服装商场（以下简称粤华服装商场）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n广百置业公司一审诉称：座落于本市荔湾区十三行路豆栏上街20号首层（使用面积24.78平方米）南面房屋，是我方于2008年向房管局承租，姜超之前一直在涉案房屋租赁使用。租赁期至2009年6月30日止。从2009年7月起，我方多次通知姜超，因房管局要求涉案房屋不得转租，故我方不再与姜超办理有关签约手续，并要求姜超撤出交回涉案房屋给我方使用，但姜超没有理睬，继续在涉案房屋经营使用。2012年3月6日，房管局向我方发出《整改通知书》，要求我方必须对占用消防通道进行经营的行为进行整改。我方先后向姜超发出将其经营的位置恢复为消防通道的通知，姜超不予理睬。我方多次向姜超发出通知要求收回涉案房屋未果。姜超的行为，已严重损害了我方的合法权益，我方特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令姜超及粤华服装商场立即搬出广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号首层南面房屋，将该房屋交还给我方使用。2、判令姜超及粤华服装商场清缴从2013年1月1日至2013年3月31日的房屋使用费共14400元（按每月4800元计算）。＼n姜超一审辨称：涉案场地无依据证实所有权属于广百置业公司，即使广百置业公司是取得产权人的出租权，但亦无依据证实广百置业公司有权进行转租，包括广百置业公司有权起诉进行诉讼。即使经过法院审核广百置业公司有诉权，但根据广百置业公司起诉请求中，广百置业公司提出收回房屋的位置不明确，因为我方最后一期是向案外人广州市化工原料公司承租场地，我方与广百置业公司没有签订租赁合同，即双方并非租赁合同的相对方，所以广百置业公司提出收回广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号首层南面房屋与我方和广州市化工原料公司所签订的租赁合同是否同一位置，广百置业公司是无法进行相应的举证。＼n同时，我方在2009年时是基于广百置业公司的要求将原应该向广州市化工原料公司缴付的租金由广百置业公司代收，我方依约将每个月的租金款项交给广百置业公司。因此，在我方与广州市化工原料公司的合同到期后，广百置业公司持续性收取我方的房屋租金，该行为视为广百置业公司同意与我方建立一个事实上的场地使用关系，且广百置业公司从没有约定我方何时终止该关系，更没有事先告知我方。由于广百置业公司在履行双方关系过程中，广百置业公司只代广州市化工原料公司收取租金，无论是广州市化工原料公司还是广百置业公司，广百置业公司现要求收回相关的房屋是没有任何事实和法律依据。退一步而言，广百置业公司或者广州市化工原料公司强行收回场地，我方投入的装修损失必须给予赔偿。＼n关于房屋使用费我方从来没有拖欠，是广百置业公司没有在我方的账户中自动划扣，我方将房屋使用费已向相关的律师事务所进行了提存，我方已履行了房屋使用人的责任。我方认为广百置业公司与我方之间没有合同关系，本案以租赁合同纠纷受理没有证据证明原、我方之间有租赁合同的存在，广百置业公司的证据都是说商铺向广州市化工原料公司租赁的，广州市化工原料公司给广百置业公司合并吸收，但事实上该公司是客观存在的。广州市化工原料公司与我方之间存在租赁合同，即使租赁合同期已届满，但相关的合同关系仍然存在。到目前为止，广州市化工原料公司都没有要求我方搬出，我方也没有收到广州市化工原料公司的任何书面文件。＼n鉴于我方与广百置业公司并没有合同关系，即使广百置业公司凭房管局给予其涉案承租权而提出起诉，本案不属于违约的合同之诉，而是侵权之诉。广百置业公司必须主张涉案场地里面有产权，广百置业公司没有涉案商铺所有权，故广百置业公司没有权起诉。按照合同法规定，债权转移是要有债权人书面送达给债务人，债务人没有提出异议才能够生效，到目前为止我方没有收到债权转移的凭证。＼n我方在涉案场地中除与另一股东陈东升共同在涉案场地开设广州市荔湾区粤华服装商场以外，姜超也在涉案场地开设了广州市荔湾区超发时装店，广州市荔湾区超发时装店的牌照使用了涉案场地的约3平方米，广州市荔湾区房管局自称将66平方米出租给我方，其中有11平方米根本不属于广州市荔湾区房管局有产权的范围。为此，我方不同意广百置业公司的诉讼请求，请求法院予以驳回。＼n粤华服装商场一审没有到庭，也没有陈述意见。＼n原审法院经审理查明：座落于广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下（建筑面积66平方米）是由房管部门管理的经租房屋，一向由广州市化工原料公司名义承租。其中该屋地下南面建筑面积24.78平方米房屋原由广州市化工原料公司出租给姜超。从1995年起，经陈东升申请，广州市化工原料公司和房管部门同意陈东升在讼争房屋开设广州市荔湾区粤华服装商场（此商场合伙执行人为陈东升女儿陈苑予，姜超是该商场合伙人之一），姜超承租该屋地下南面房屋与另案陈东升承租的北面房屋打通间隔经营服装使用。＼n广州市化工原料公司（甲方）与姜超（乙方）于2007年6月27日签订最后一次《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面，建筑面积24.78平方米房地产出租给乙方使用；租期从2007年7月1日至2009年6月30日，月租金为4800元；租金按月结算，由乙方在每月第五日前按划帐或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币9600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回给乙方；乙方拖欠租金30天以上的甲方即可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。合同签订后，由姜超持广州市荔湾区超发时装店个体工商户营业执照作经营服装继续使用涉案房屋。广百置业公司以月租4800元标准向姜超收租至2012年12月，以后广百置业公司再也没有收取姜超租金。＼n2009年5月间，广州市化工原料公司（甲方）与姜超（乙方）签订了《房屋租赁终止协议》，内容有：位于广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下的房屋是乙方承租甲方辖下的物业，现因甲方转制的原因，上址物业从2009年5月起改由广州市广百置业有限公司管辖。就此情况变化，甲、乙双方经协商议定如下协议，终止甲、乙双方就上址从2008年7月1日至2009年6月30日为期的租赁协议。变更由广州市广百置业有限公司与乙方按上址乙方原承租条件从2009年5月1日起签定租赁协议。＼n2010年3月8日，广州市荔湾区土地房屋管理所向广百置业公司发出《关于理顺直管房租赁存在问题的通知》，内容有：如租赁单位／人与工商营业执照持牌人不符的，需书面明确由租赁单位持证经营或改由实际经营人直接租赁直管房的意见（广百置业公司留存原件）。姜超认为真实性不予确认。＼n2012年3月6日，广州市名信物业管理有限公司（物业管理受托单位）向广百置业公司发出《整改通知书》，内容有：根据广州市房屋租赁管理规定和公房管理条例的有关规定，你户占用消防、走火通道，请自通知之日起柒天内进行整改，以符合使用安全，如逾期不整改的，由此引起的一切法律责任均由你户负责（广百置业公司留存原件）。姜超认为真实性不予确认。＼n2013年1月7日，广百置业公司以快递方式向姜超发出《关于收回豆栏上街20号南面房屋的通知》，内容有：姜超租户，阁下在2007年6月27日与广州市化工原料公司签订的广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面房屋的《广州市房屋租赁合同》，于2009年6月30日租赁期已届满。2009年广州市化工原料公司按照上级的要求进行转制，该物业转由我司出租阁下。现根据广州市荔湾区土地房屋管理所发出《关于理顺直管房租赁存在问题的通知》及消防《整改通知书》，经我司研究决定，从2013年1月1日起收回该物业自行经营管理。请阁下于2013年1月11日上午10时前来广州市西湖路12号2209室我司会议室洽商交接场地的相关事宜（该通知签收人姜超，广百置业公司留存原件）。姜超认为没有收到此通知，真实性不予确认。＼n2013年2月29日，姜超以快递方式向广百置业公司发出《致函》，内容有：本人姜超是贵司位于广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面商铺承租人，本人自1995年以来每月都按时交纳租金4800元，该商铺一开始是由广州市化工原料公司出租，但从2009年后出租方转为贵司，虽然出租方进行变更，不过一直以来本人都向贵司按时交纳租金，但不知道什么原因，公司从2013年1月开始至今一直拒收租金，致使本人不能依法交纳租金，为免公司以本人延期交租为由，而解除双方租赁关系致使本人不能依法承租经营，从1月开始至今租金均存在了广东东方衡泰律师事务所，请贵司尽快派人到该所领取（该函签收人前台代收，姜超留存有原件）。广百置业公司认为此函没有显示具体签收人，对其真实性不予确认。＼n姜超为证明其缴付租金的方式从2009年2月11日起是银行自动划帐，向原审法院提供授权人为姜超，受托人为广州市广百置业有限公司的《银行代扣租金等授权书》，以及因广百置业公司没有自动扣划租金，而姜超向广东东方衡泰律师事务所提存从2013年1月起至2013年5月每月租金4800元的记录。＼n一审另查：广百置业公司与房管部门于2013年9月26日续签了租赁期限至2015年6月30日，月租金29700元的最后一次《广州市直管房租赁合同（非住宅）》。＼n原审法院于2013年11月7日派员对涉案商铺现场进行了勘验：姜超承租的涉案商铺内与另案陈东升承租的商铺内南北东墙摆挂服装经营。＼n在本案审理过程中，广百置业公司、姜超双方没有达成调解协议。＼n原审法院认为：广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面，建筑面积24.78平方米房屋由广百置业公司（原由广州市化工原料公司管理出租，后因企业转制改由广百置业公司管理出租）名字向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租。从2009年5月间，广州市化工原料公司与姜超签订的《房屋租赁终止协议》的内容，以及广百置业公司、姜超双方函件往来内容和姜超委托广百置业公司自动扣划租金等行为来看，姜超是确认出租权由广州市化工原料公司转为广百置业公司承继行使的，广百置业公司、姜超之间租赁关系成立，故广百置业公司对涉案房屋享有使用、收益的权利。姜超认为广百置业公司没有出租权和诉讼资格的理由不成立，原审法院不予采信。姜超没有依据证明其承租使用建筑面积24.78平方米中有部分面积不属房管部门管理出租范围，也不是原审法院审查的职权范围，故姜超要求法院调查不予采纳。＼n姜超与广百置业公司约定的租赁期间届满后，双方虽没有续签租约，租赁期为不定期。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同。姜超理应将承租使用建筑面积24.78平方米涉案房屋退回给广百置业公司。故广百置业公司要求姜超腾空广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面房屋，将该屋交回给广百置业公司使用，并要求姜超按每月4800元计算向广百置业公司清缴从2013年1月1日起至2013年3月31日所欠房屋使用金，符合双方在合同中约定，原审法院予以支持。粤华服装商场广州市荔湾区粤华服装商场经原审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，原审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告姜超、第三人广州市荔湾区粤华服装商场将广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面建筑面积24.78平方米房屋全部腾空退回给原告广州市广百置业有限公司；退房时，被告在该屋自搭的入墙篏装物不得拆除，无偿归原告所有。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告姜超应向原告广州市广百置业有限公司支付自2013年1月1日至2013年3月31日的房屋使用费（每月按4800元计算）。三、驳回原告广州市广百置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费260元，由被告姜超负担。＼n判后，上诉人姜超不服原审判决，向本院提起上诉称，第一、一审法院遗漏重要事实未核查，以致审理程序出现严重错误。1、本案案由立案时定为租赁合同纠纷，但纵观整个审理过程，未见双方签订任何租赁合同，双方不存在租赁合同纠纷。一审法院确定的案由存在错误。2、被上诉人原审提出的请求是“要求上诉人搬出荔湾区十三行路豆栏上街20号首层南面房屋，交还被上诉人使用”，一审法院理应首先审理被上诉人是否为涉案房屋的产权人或产权人的受委托人、委托权限是否包括起诉等，再确立被上诉人是否存在起诉权利。一审法院审理过程中被上诉人均末能举证其为房屋的产权人人或产权人的受委托人，被上诉人现有证据只能证明被上诉人是涉案房屋的承租人，根据物权法的有关规定，只有物权所有人才对物权享有占有、使用、收益、处分的权利，被上诉人既不是涉案房屋的产权人也不是涉案房屋产权人（可能是荔湾区房管局）的受委托人，故被上诉人无权向上诉人主张搬迁权利，人民法院理应依法驳回被上诉人起诉。一审法院无视上述基本事实，错误认定被上诉人可起诉上诉人，二审人民法院对此应予以纠正，驳回被上诉人原审的起诉。3、即使被上诉人就涉案房屋与房管部门签订了房屋租赁合同，但并不意味着房管部门授权被上诉人有权起诉上诉人。即使被上诉人曾就涉案房屋收取过上诉人的房屋使用费，但并不代表被上诉人就是产权人，更不能推定被上诉人有权起诉上诉人或有权继续向上诉人收取房屋使用费。鉴于双方己诉讼于法院，在被上诉人未出示产权人的委托书之前上诉人有权拒绝缴纳任何款项给被上诉人，被上诉人也无权向上诉人收取任何款项。一审法院以“上诉人曾委托被上诉人自动划扣租金”推定“被上诉人对涉案房屋享有使用、收益权利”于法无据，没有任何法律规定，被上诉人作为涉案房屋承租人对涉案房屋的实际使用人（即被上诉人）有权主张“使用、收益”权利及诉讼权利。故二审法院应撤销一审判决。4、本案是搬迁纠纷，除上述阐述需审查诉讼主体资格外，人民法院也应审核产权人是何方，产权人所持有产权证所涉及房屋的位置、面积等。一审法院对此些重要事实未进行核查，仅凭房管部门的一张证明、被上诉人与房管部门的租赁合同就认定产权人为荔湾房管局，这显然与物权法规定（即物权以物权登记簿记载为准）相违背。一审法院凭什么依据证实上诉人所使用的涉案房屋就是房管部门具有合法产权房屋如房管部门对涉案房屋具有合法产权为何被上诉人迟迟未能提交相关证据现被上诉人未能举证相关依据证实房管部门就涉案房屋具有合法产权，则被上诉人就涉案房屋与房管部门签订的租赁合同就不合法，无论房管部门还是被上诉人均无权起诉上诉人，长期以来房管部门、被上诉人隐瞒事实真相收取上诉人的款项行为就不合法，上诉人就此将保留另案起诉要求被上诉人返还款项权利。一审法院在审理本搬迁纠纷案件过程未进行最基本的事实审查，存在严重程序错误。二审人民法院理应撤销原判决，以示公正。第二，一审法院认定事实错误，被上诉人与上诉人并不存在租赁合同关系。本案涉讼场地（广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号首层南面房屋）自1987年以来至今由上诉人在该商铺经营零售百货，上诉人使用上述场地仅曾与广州市化工原料公司签订租约，并向该司支付租金，但从2009年2月后被上诉人发出通知，要求被上诉人在账户上存足款由被上诉人划扣。当时上诉人误认为是出租人广州市化工原来公司委托被上诉人代为收取每月租金，自此，被上诉人每月都从上诉人账户上以扣划账的形式收取上诉人租金。根据一审庭审时被上诉人所提供的证据可以证明，被上诉人仅有广州市化工原料公司与广州市荔湾区房管局签订了涉讼场地的《广州市直管房租赁合同》（非住宅），签订该合同的主体为广州市化工原料公司及广州市荔湾区房管局而并非被上诉人，故从该合同上可看出被上诉人与上诉人并不存在租赁合同关系。虽然广州市化工原料公司与上诉人在2009年5月签订了《房屋租赁终止协议》，但根据该协议的第一条条款可证实，终止协议前提是被上诉人需与上诉人重新签订租赁合同，但至今被上诉人一直并未履行该条款的内容，且广州市化工原料公司在该协议中从未表示将涉案场地归被上诉人管理，故案外人广州市化工原料公司与上诉人的租赁关系在客观上还没解除。被上诉人与上诉人并非合同相对方，不存在租赁合同关系。第三、上诉人不存在违约行为。被上诉人广州市广百置业有限公司与上诉人姜超无签订租赁合同（即无租赁合同关系），双方未订立违约条款，上诉人无需承担任何违约搬迁责任。第四、被上诉人无权收取场地使用费；只有被上诉人有充分合法依据证实其是产权人或产权人的代理人，被上诉人才有权收取房屋使用费。上诉人不存在拖欠被上诉人房屋使用费的行为，上诉人已将所有应付款项提存至律师事务所。鉴于上述第一至第三条理由（即被上诉人不是产权人，产权人身份待查，产权位置、面积待查等）且鉴于上诉人与被上诉人确实不存在租赁合同关系等因素，上诉人根本无需向被上诉人缴纳任侗房屋使用费。即使上诉人需缴纳场地使用费电应按原与化工原料公司签订的标准缴纳（即每月4800元标准缴纳）；鉴于被上诉人收取上诉人的场地使用费从中收取差价利益，且该行为未被荔湾房管局认可，故被上诉人收取的差价利益应属违法所得，应予以没收或返还上诉人。在二审庭审中，姜超补充上诉意见：一审遗漏了实际使用人的主体，就是案外人谈锦雄，在2011年开始，姜超与谈锦雄合作经营涉案的24.78平方米，姜超每月收取谈锦雄8500元，应将谈锦雄列为本案当事人参与诉讼，如果执行，姜超根本无法将涉案场地交回广百置业公司。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二项；2、驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人广百置业公司答辩称，我方基于同姜超之间的租赁合同关系提出诉讼的，姜超一直向广百置业公司交租，2009年双方租赁合同到期后，姜超仍一直向广百置业公司以转账的方式交租，双方构成不定期的租赁关系，根据合同相对性，广百置业公司拥有诉权，姜超认为广百置业公司没有诉权和出租资格是不成立的，本案中因为涉案房屋是66平方米，除了姜超的24.78平方米外，还有另外的面积租给案外人陈东升，这两间房是在荔湾法院一起起诉，就是本案和另案（2013）穗荔法民三初字第538号案，陈东升案二审已审理完毕，2013穗中法民五终3702号，提交该二审判决作为参考。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回姜超的上诉请求，维持原判。＼n原审第三人粤华服装商场经本院依法传唤，没有到庭应诉，也无作出书面答辩意见。＼n经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人姜超与被上诉人广百置业公司双方确认姜超交租截止到2013年3月31日。姜超二审期间提交四份证据：证据1、关于涉案场地80年代最原始使用情况图，说明上诉人是持有两个牌照进行涉案场地的经营，其中首层外墙南面大约3平方米，上诉人在1987年经化工公司及有关部门的批准审理了超发的牌照，上诉人与其妻子离婚后，这个大约3平方米的位置实际使用人是上诉人姜超的前妻，另一牌照与案外人陈东升共同合作经营的粤华服装商场，面积是24.78平方米，陈东升另外与化工公司签订的租赁合同的位置是38.22平方米，合共现在房管局出租租赁合同指的66平方米，即使该场地被收回，被上诉人只能收回66平方米的范围，我方认为该66平方米也不应返还给被上诉人，应由房管站收回，与被上诉人无关，超发经营的位置与本案无关。证据2、上诉人的出生证、常住人口登记卡，陈斌华曾经与陈东升的女儿签订了合作合同，以此证实涉案场地从1995年开始将原来上诉人姜超使用的位置与陈东升使用的位置及陈东升的住宅打通，开设粤华服装商场，证实涉案场地的历史情况。证据3、1995年11月24日的两张收据，证实涉案场地历史使用情况。证据4、四张照片，拍摄时间是2014年3月份，证实涉案场地现在使用的状态，与证据1互相印证，证实超发使用的位置与本案无关。被上诉人广百置业公司对四份证据发表意见称，证据1、是当事人单方出具的，不承认合法性和真实性。证据2，只是证明上诉人和案外人陈斌华的身份，与本案无关，三性均不予确认。证据3、4，对三性均不予确认。＼n本院认为，广州市荔湾区十三行路豆栏上街20号地下南面，建筑面积24.78平方米房屋原由广州市化工原料公司管理出租，后因企业转制改由广百置业公司管理出租向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租。从2009年5月间，广州市化工原料公司与姜超签订的《房屋租赁终止协议》的内容，以及广百置业公司、姜超双方函件往来内容和姜超委托广百置业公司自动扣划租金等行为来看，姜超是确认出租权由广州市化工原料公司转为广百置业公司承继行使的，广百置业公司、姜超之间租赁关系成立，故广百置业公司对涉案房屋享有使用、收益的权利。姜超认为广百置业公司不是涉案场地的所有权人，无权要求姜超退还房屋。但姜超是基于与广百置业公司建立租赁关系而使用讼争房屋的，况且广百置业公司已提供证据证明其在与广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局就讼争房屋租期满后续签了租赁合同，故姜超认为广百置业公司无权要求他们退还房屋理由不能成立。原审对此认定正确，本院予以确认。＼n姜超是广州市荔湾区十三行豆栏上街20号地下南面（建筑面积24.78平方米）房屋的次承租人，在租赁合同届满后，姜超未与广百置业公司续签租约，故双方形成不定期的租赁关系，广百置业公司可以随时主张解除合同，因此，原审法院认定广百置业公司要求姜超将上述房屋腾空交还及支付相关使用费并无不当，本院予以维持。至于姜超提及本案存在遗漏案外人谈锦雄的主体问题，因本案只处理广百置业公司与姜超的租赁合同纠纷，故谈锦雄是否参与本案诉讼，不影响本案的处理。姜超二审提交的证据并不能证明其主张，本院不予采纳。＼n原审第三人粤华服装商场经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。＼n综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。姜超的上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费260元，由上诉人姜超负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n审判代理员姚伟华＼n代理审判员李民＼n二〇一四年五月××日＼n书记员李焕＼n颜玉婵