广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15400号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市禧悦会××咨询服务有限公司（原广州市锡安××咨询服务有限公司），住所地广州市天河区。
法定代表人：张虹，该公司总经理。
委托代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。
委托代理人：龙文洪，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越粲物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈青，该公司总经理。
委托代理人：劳敏生,广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：吴昌恒,广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人广州市禧悦会健康咨询服务有限公司（以下简称禧悦会公司）、广州市越粲物业管理有限公司（以下简称越桀公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
禧悦会公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判越桀公司向禧悦会公司返还租赁保证金559371元、租金186457元、装修押金30000元、预交电费5000元，并支付上述款项的利息（以780828元为本金，按照中国人民银行颁布的银行同期同类贷款利率的标准，从2013年7月1日起计至实际返还之日）；2.变更一审判决第二项，改判越桀公司向禧悦会公司赔偿装修损失70617.55元；3.撤销一审判决第三项、第四项；4.一审本诉和反诉的诉讼费、保全费、评估费、二审诉讼费由越桀公司承担。事实和理由：一、越桀公司提供的租赁物不符合合同约定且未通过消防验收，致使双方签订的租赁合同不能实现合同目的，禧悦会公司有权提前终止或解除合同，越桀公司应当承担全部违约责任。二、禧悦会公司没有违约的情况下合法行使法定合同解除权，一审法院判决没收30%的押金，违反了《商铺租赁合同书》第十二条第二款的约定和《合同法》的规定。三、案涉场地不符合约定用途，且消防没有验收，应当禁止投入使用；一审法院要求禧悦会公司举证其无法使用案涉场地，适用举证规则错误。一审判决禧悦会公司支付30%的租金，没有事实和法律依据，且严重违反公平公正原则。四、禧悦会公司在2012年12月中旬发现消防不合格后，立即停止装修，没有造成损失扩大，并且合同解除是由越桀公司违约造成的，禧悦会公司在合同履行过程中没有过错，对于装修损失，应当由越桀公司全部赔偿。五、广州市公安局天河区分局对越桀公司行政处罚，能够证实XX轩首层被公安机关张贴封条的事实。
越桀公司针对禧悦会公司的上诉请求答辩称：不同意禧悦会公司的上诉请求，除了越桀公司的上诉请求之外，以一审判决为准。
越桀公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“并支付上述款项的利息（以426559.7元为本金，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准，从2013年7月1日计至实际返还之日止）”；2.改判第三项为“广州市禧悦会健康咨询服务有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越粲物业管理有限公司支付租金156383.29元”；3.本案的诉讼费用由禧悦会公司承担。事实和理由：一、禧悦会公司向一审法院起诉后，申请了诉讼保全。一审法院查封了越桀公司账号中的100万元人民币，导致该款项冻结在账户中从来没有使用过。判令越桀公司要按中国人民银行同期贷款利率计算利息，没有事实依据和法律依据。二、一审判决少计算越桀公司的一个月租金。一审法院认为越粲公司反诉请求主张租金从2013年1月29日起计付，是越粲公司放弃主张2013年1月3日至2013年1月28日的租金，是一审法院的错误理解。越粲公司与禧悦会公司签订租赁合同时，禧悦会公司就支付了两按一租，即已支付2012年12月29日至2013年1月28日的租金186457元，越粲公司在提出清租的反诉请求时，扣除了已经交付租金的期间，并非放弃该期间的权利。
禧悦会公司针对越桀公司的上诉请求答辩称：不同意越桀公司的上诉请求，根据不告不理原则，越桀公司主张是从2013年1月29日起算租金的，没有主张从2013年1月3日计算。越桀公司提供的租赁物不合格，案涉场地消防也不合格，越桀公司因消防被处罚也是存在的事实。案涉场地长期空置的原因是越桀公司不愿意终止合同，另外由于诉讼需要时间，鉴定也需要时间，导致场地无法予以交还，所以场地空置原因并非禧悦会公司所造成的，场地也无法使用，禧悦会公司不应当支付租金。
禧悦会公司向一审法院起诉请求：1.解除禧悦会公司和越粲公司于2012年8月22日签订的《商铺租赁合同书》及于2012年9月12日签订的《补充协议》；2.越粲公司向禧悦会公司返还保证金、租金、装修押金、预交电费等款项合计780828元并支付利息（按银行同期贷款利率的标准，自2012年9月28日计至越粲公司实际偿还之日）；3.越粲公司向禧悦会公司赔偿装修损失合计624380元；4.越粲公司承担本案的全部诉讼费用。
越桀公司向一审法院反诉请求：1.解除禧悦会公司和越粲公司于2012年8月22日签订的《商铺租赁合同书》；2.禧悦会公司于10日内将位于广州市天河区珠江新城XX盛路XX、XX号XX号商铺1282.25平方米、G层电梯9.15平方米、一层电梯10.29平方米的租赁物业交回给越粲公司；3.禧悦会公司于10内向越粲公司付清自2013年1月29日起至2013年7月1日止的租金（每月租金按186457元的标准计付）及逾期支付租金的违约金（每月违约金按未付金额的每日0.05%，从当月26日起计至实际付清之日止）；4.禧悦会公司交付的合同保证金559371元归越粲公司所有；5.禧悦会公司依据《商铺租赁合同书》第十二条第2款的约定向越粲公司支付违约金350514元；6.禧悦会公司赔偿越粲公司损失745828元（即另行招租给予承租人免租期4个月的租金损失，参照186457元/月的标准计算）；7.本案诉讼费用由禧悦会公司承担。
一审法院认定事实：广州市锡安健康咨询服务有限公司（以下简称锡安公司）于2011年7月20日经工商行政主管部门核准成立，于2014年4月22日经工商行政主管部门核准变更为现名。
2012年8月22日，越粲公司（甲方/铺位出租方）与禧悦会公司（乙方/铺位承租方）签订《商铺租赁合同书》（含附件4份，其中附件3为《兴盛汇餐饮生活馆二楼平面》），约定：乙方向甲方承租广州市天河区XX路XX、XX号XX号商铺（以下简称案涉商铺；禧悦会公司称案涉商铺实际上属于房地产权属证书中记载的第三层的范围，越粲公司对禧悦会公司的上述陈述没有提出异议），商铺承租面积（含公摊面积）为1202.25平方米；乙方向甲方承租XX汇G层电梯占用面积9.15平方米，一层电梯占用面积10.29平方米；租赁期从2012年9月1日起至2022年8月31日止；租金在2013年9月1日起在上年基础上每年递增7%；从2012年9月1日至2012年12月29日共120天为装修免租期，装修免租期内只免收租金，其他费用不免；装修免租期及租金、水电费均由实际交铺日开始计算；该商铺二层1202.25平方米首年之月租金单价为140元/平方米，月租金为168315元；G层9.15平方米首年之月租金单价为500元/平方米，月租金为4575元；一层10.29平方米首年之月租金单价为230元/平方米，月租金为2367元；从2012年9月1日起至2013年8月31日的每月租金为175257元，……合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴付相当于首年3个月租金的合同履行保证金525771元；此保证金在本合同期满终止之日，如乙方无违约之行为，甲方扣除乙方应缴款项后，5天内无息退还乙方；合同签订之日，乙方须一次性向甲方缴付首月租金合计175257元；乙方必须在每月21日至25日期间，向甲方缴交下月应付的租金及当月应付的水、电费等，逾期10日未交的，作违约处理；乙方对商铺的装修设计方案及施工方案须经甲方书面同意；乙方须按照消防部门的规定装修铺位，全部采用阻燃原材料，并须按消防规定配置消防器材；十二、违约责任：1.甲方在无正当理由的情况下不能单方面提前终止合同，如果甲方无正当理由单方面提前终止合同的，甲方应按合同保证金金额无息返还给乙方；甲方还须支付乙方350514元作为赔偿乙方全部装修、经营等损失；2.合同期内，如果乙方未经甲方同意，擅自单方解除本合同的，甲方所收的合同保证金不退回；乙方还须支付甲方350514元作为违约金，乙方还需结清当月的租金、水电费等费用；3.乙方拖欠租金、电费逾期5天的，每逾期一天应按应付金额的0.05%支付违约金给甲方，逾期30天仍未支付的，甲方有权解除合同并收回商铺，合同保证金不予退回；4.如因乙方的违约行为导致甲方解除合同的，合同保证金不予退回；乙方必须在甲方书面通知解除合同之日起7天内搬空铺内物品，但需按原租金的双倍缴交租金，将商铺交回甲方；逾期不搬空的，乙方同意甲方自行进入商铺清空物品收回商铺，商铺内所有物品概由甲方自行按乙方丢弃物处理；乙方迁出时，商铺内部新增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施属甲方所有，乙方不得拆除并应无偿移交给甲方，否则甲方将循法律途径追讨一切损失；……7.乙方擅自解约或因违约被甲方解除本合同的，由此导致的包括但不限于装修、经营等损失概由乙方自行承担；如乙方支付给甲方的违约金不足以偿付甲方损失的，乙方应予补足等条款。
2012年8月31日，越粲公司开具了分别向禧悦会公司收取案涉商铺的预收电费5000元、保证金525771元、租金75257元的《收款收据》（共3张）。
2012年9月3日，越粲公司作出《收铺通知》，通知禧悦会公司于2012年9月1日前办理案涉铺位的收铺手续，越粲公司于当天开始计算免租期。
2012年9月4日，禧悦会公司与越粲公司签署了《单元物品验收确认书》，确认越粲公司将案涉商铺移交给禧悦会公司使用。
2012年9月12日，越粲公司（甲方）与禧悦会公司（乙方）签订《补充协议》，约定：《商铺租赁合同书》签订租赁面积为1202.25平方米，现因乙方业务发展需要增加租赁面积80平方米（与案涉商铺、G层9.15平方米、一层10.29平方米统称为案涉场地），共计1282.25平方米；租赁期从2012年9月1日起至2022年8月31日止；租金在2013年9月1日起在上年基础上每年递增7%；该商铺二层1282.25平方米首年之月租金单价为140元/平方米，月租金为179515元；G层9.15平方米首年之月租金单价为500元/平方米，月租金为4575元；一层10.29平方米首年之月租金单价为230元/平方米，月租金为2367元；从2012年9月1日起至2013年8月31日的每月租金为186457元；甲乙双方其他权利义务按《商铺租赁合同书》条款为准等条款。
2012年9月12日，越粲公司开具了向禧悦会公司收取案涉商铺租金100000元的《收款收据》。
2012年9月14日，越粲公司开具了向禧悦会公司收取案涉商铺的装修押金30000元的《收款收据》。
2012年9月28日，越粲公司开具了向禧悦会公司收取案涉商铺的增加部分44800元的《收款收据》（注：（2013）穗天法民四初字第457号案中确认查明该款项包括保证金33600元和租金11200元，双方当事人均未对此提出异议）。
2012年12月27日，广东执正律师事务所律师蔡奕醒受禧悦会公司的委托向越粲公司邮寄了其于当天作出的《律师函》，函称：禧悦会公司委托的装修公司进场施工后发现案涉商铺并未通过消防验收，根本无法投入使用，禧悦会公司无奈之下不得不停工；虽然禧悦会公司多次要求越粲公司解决消防问题，但越粲公司至今未予答复；依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定的“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，禧悦会公司有权要求越粲公司返还已支付的全部款项并赔偿因此产生的设计、装修等损失；请越粲公司于收到本律师函之日起2日内与禧悦会公司联系商议赔偿以及租赁后续事宜（注：禧悦会公司称此处的“租赁后续事宜”即是指办理案涉场地的交接手续等事宜，这是其第一次要求越粲公司收回案涉场地。越粲公司则称上述解释是禧悦会公司的单方理解，《律师函》没有提及案涉场地的交接问题，禧悦会公司也从未要求其收回案涉场地），否则，禧悦会公司将通过法律途径处理此事等。上述邮件于次日妥投。
2013年1月22日，越粲公司向禧悦会公司邮寄了其于2013年1月21日作出的《致XX号铺的催款函》，函称：免租期120天，于2012年12月30日起正式计算租金；截至发函日，禧悦会公司仍未领取缴费单和缴纳任何费用；即截至发函日，逾期27天的滞纳金为162元，租金和滞纳金合共12191元，请禧悦会公司尽快缴清；逾期30天仍未支付，越粲公司有权解除合同并收回商铺，合同保证金不予退回；禧悦会公司自2012年9月4日完成收铺手续后，至今仍未进场装修；请尽快开展装修施工和办理相关的营业手续；禧悦会公司于近日提出收回三按一租合同保证金、预缴电费和装修押金合共780828元的请求，按《商铺租赁合同书》第十二条第2项规定：合同期内，如果乙方未经甲方同意，擅自单方解除本合同的，甲方所收的合同保证金不退回，乙方还须支付甲方350514元作为违约金；据此，如禧悦会公司擅自单方解除合同的话，则保证金不予退回，且越粲公司保留追讨违约金的权利等。该邮件于次日妥投。
禧悦会公司以案涉场地没有通过消防验收为由，提起（2013）穗天法民四初字第457号案的诉讼。
在（2013）穗天法民四初字第457号案审理过程中，禧悦会公司为证明其对案涉场地进行部分装修及因此遭受的损失的问题提供了相关的装修合同、装修款的付款凭证及由广东省广州市广州公证处于2013年2月1日作出的《公证书》（附照片；内容为公证处依据禧悦会公司的申请，派公证人员于2013年1月31日到广州市珠江新城XX路XX号对该大楼的周围环境、电梯及3楼的相关场所、设备、材料等进行拍照；照片中显示场地内存放了建筑材料等物品）予以证明，越粲公司亦发表了相应的质证意见。
在（2013）穗天法民四初字第457号案审理过程中，越粲公司为了证明其分租案涉场地的依据和案涉场地的消防、规划经验收合格等问题提供了以下证据予以证明，禧悦会公司亦发表了相应的质证意见，具体情况如下：
1.显示由原广州市国土资源和房屋管理局核发的权属证书，记载：房地产权属人为案外人广州市天河区冼村经济发展公司（以下简称冼村发展公司），规划用途为商业，共有情况为单独所有，登记时间为2012年6月20日，房屋坐落为XX路XX号XXX房，建筑面积为5702.52平方米，“附记”栏包括“城市规划房屋用途为商业（餐厅）”等内容。禧悦会公司对该证据1的真实性无异议。
2.显示由冼村发展公司与案外人广州南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）于2012年3月1日共同出具的《同意转租证明》，内容为：广州市天河区XX路XX、XX、XX、XX号的物业是其共同开发建设的；其共同委托案外人广州南雅物业管理有限公司（以下简称南雅物业公司）转租给越粲公司经营管理，并同意越粲公司将上述物业转租给第三方，转租的最长期限不得超过2031年6月30日，且转租期间所发生的债权债务均与其无关。禧悦会公司对该证据2的真实性无异议。
3.显示由作为出租方的南雅物业公司与作为承租方的越粲公司及作为担保方的另外两个公司于2012年3月1日签订的《商场租赁合同》（含附件4份；其中附件一为附图5份，包括三层平面竣工图）约定：南雅物业公司在2012年3月1日至2031年6月30日期间将天河区珠江新城XX路XX、XX号XXXX商场首层至四层（其中第四层为架空层）出租给越粲公司；首层至三层建筑面积共14604平方米，其中房产证面积为12537平方米，另2067平方米为中空可使用面积，第四层有上盖部分实际可使用面积为2863平方米（以房产证为准，中空部分以双方核定为准）等条款。禧悦会公司对该证据3的真实性无异议，但认为该合同的附图与禧悦会公司和越粲公司签订的《商铺租赁合同书》的附图不一致（注：该合同的附件中的三层平面竣工图显示该层包括餐厅、三个独立的露天庭院、厨房和卫生间等，案涉场地所在范围显示包括四个疏散楼梯的标示；而禧悦会公司和越粲公司签订的《商铺租赁合同书》的附图《兴盛汇餐饮生活馆二楼平面》显示上述三块露天庭院部分连成一片并区分为不同商铺，且案涉场地所在范围仅显示一个疏散楼梯的标示），越粲公司对案涉商铺所在楼层的部分场地进行改造，依法应重新办理消防验收手续，但越粲公司并未办理相关手续。
4.显示由广州市公安消防局于2006年8月3日作出的致南雅公司和冼村发展公司的穗公消审（2006）第1151号《关于对珠江新城GX-
X地块商住楼建筑工程消防设计的审核意见》（内容包括：经审核，现就你单位在天河区珠江新城GX-
X地块兴建高层商住楼的消防设计，提出审核意见如下：一、拟建的高层商住楼为1座4栋相连体，自编A-
D栋，均为31层，高99.15米，设裙楼3层，设地下室3层，总建筑面积119048平方米；……地下二、三层汽车库和设备用房，地下一层为汽车库、设备用房、非机动车库，首层为商场和公建配套用房，二层为商场和餐厅，三层为餐厅，四层为架空层，五至三十一层为住宅等）和（被告8）显示由广州市公安消防局于2011年3月30日作出的致南雅公司和冼村发展公司的穗公消验[2011]第0251号《关于对商住楼建设工程消防验收合格的意见》{内容包括：我局对你单位在天河区珠江新城GX-
X地块的商住楼建设工程（1座4栋相连体，自编A-
D栋，均为31层，高99.15米，设裙楼3层，设地下室3层，总建筑面积119048平方米；……地下二、三层为汽车库和设备用房，地下一层为汽车库、设备用房、非机动车库，首层为商场和公建配套用房，二层为商场和餐厅，三层为餐厅，四层为架空层，五至三十一层为住宅）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审[2006]第1151号)，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、首至三层内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件；二、工程投入使用后，你单位应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收}。禧悦会公司对该证据4的真实性没有异议，对关联性有异议；认为该证据只能证明建筑物在2011年通过消防验收，越粲公司承租后没有经过批准就对建筑物的首层至三层物业进行建筑平面调整，把部分消防梯拆掉，依法越粲公司应向公安消防部门申请建设工程消防设计审核、验收，但越粲公司在没有通过验收的情况下与禧悦会公司等人签订租赁合同。
5.显示由原广州市规划局于2010年9月20日核发的穗规验证[2010]1289号《建设工程规划验收合格证》，核定南雅公司、冼村发展公司位于天河区珠江新城GX-
X地块的商业、住宅楼4幢（自编A、B、C、D幢）（地上31层：90488平方米，地下3层：27486平方米）的建设工程符合城乡规划要求，验收合格。禧悦会公司对该证据5的真实性没有异议。
6.显示由广州市公安消防局于2013年1月30日作出的致越粲公司的穗公消审[2013]第0263号《关于同意盛汇生活馆建筑工程调整消防设计的审核意见》，内容包括：我局对你单位报送的建筑工程调整消防设计进行了审核；该工程位于广州市天河区珠江新城GX-
X地块商住楼内；所在建筑为1座4栋地上均为31层、地下3层联体商住楼（自编A-
D栋），设裙楼3层，建筑高度99.15米，总建筑面积119048平方米，……现拟对裙楼首层至三层进行建筑平面调整，调整建筑面积共13771平方米，调整后首层为餐饮，二至三层为商铺使用；该主体建筑设置有室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟设施等消防设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，并提出意见如下：一、工程建设中使用的消防产品应选用具备消防产品市场准入要求的合格产品；二、经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改变更的，应重新向我局申请消防设计审核；内部装修工程，应向公安机关消防机构申请消防设计审核；三、未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收和开业前消防安全检查，合格后方可投入使用。禧悦会公司对该证据6的真实性没有异议，对关联性有异议；认为该证据只能证明公安消防部门同意越粲公司的消防设计，但不能证明该物业已经通过消防验收，其中的提出意见第三点包括“该工程竣工后，应向我局申报消防验收和开业前消防安全检查，合格后方可投入使用”的内容，由此可见，该物业在设计变更后直至2013年1月30日仍没有通过消防验收。
7.显示由广州市公安消防局于2013年10月12日作出的致越粲公司的穗公消验[2013]第1911号《关于兴盛汇生活馆建设工程消防验收合格的意见》，其内容包括：我局对你单位的兴盛汇生活馆建筑工程进行了消防验收；该工程位于广州市天河区珠江新城GX-
X地块商住楼内；所在建筑为1座4栋地上均为31层、地下3层联体商住楼（自编A-
D栋），设裙楼3层，建筑高度99.15米，总建筑面积119048平方米，……现对裙楼首层至三层的建筑平面调整进行验收，调整建筑面积共13081.9平方米，调整后首层为餐饮商铺，二至三层为餐饮商铺使用；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、该建筑内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件；二、工程投入使用后，你单位对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。禧悦会公司对该证据7的真实性无异议，但认为该证据是于2013年10月12日作出的，该物业在上述日期之前没有通过消防验收，且其在上述日期前已将案涉场地交还给越粲公司。
在（2013）穗天法民四初字第457号案审理过程中，一审法院依据禧悦会公司的申请，采用摇珠方式选定北京永拓工程造价咨询有限责任公司广州分公司对案涉场地的装修造价进行鉴定，该鉴定公司经现场勘查后，于2013年8月15日作出京永穗造字（2013）04号《建设工程造价评估鉴定报告》，评定装饰造价为70617.55元。双方当事人对上述评估鉴定报告的真实性、合法性、关联性均无异议。在一审法院组织现场勘查后，禧悦会公司将案涉场地中的可移动物品搬离并于2013年7月1日将案涉场地交还给越粲公司。
在本案一审审理中，禧悦会公司称越粲公司在签订租赁合同前向其出示案涉场地的平面图，并告知其案涉场地是商铺且消防不存在问题，其当时曾要求越粲公司提供案涉场地的权属证明和消防验收文件，但越粲公司没有提供上述资料；2012年12月中旬，其发现兴盛汇G层被公安消防部门张贴了禁止使用的封条（注：禧悦会公司对此未能举证证明），导致案涉场地不能使用，其遂向越粲公司询问原因，越粲公司称会尽快解决；由于其当时不清楚越粲公司能否取得消防验收，且担心因此无法申领营业执照，因此，其为了避免损失扩大而停止装修施工；此后，其与越粲公司协商此事，并发出前述《律师函》，但越粲公司拒绝洽谈，导致案涉场地一直无法交还给越粲公司。越粲公司则称其在签订合同前已向禧悦会公司出示了权属证明及消防验收文件，且其当时是统一招租，招租时已将上述文件张贴于招租的地方；案涉场地所在的XX生活馆从未被公安消防部门张贴封条。双方当事人均确认禧悦会公司于2012年12月中旬停止对案涉场地进行装修；禧悦会公司称其停止装修后直至2013年7月1日将案涉场地交还给越粲公司之日止，案涉场地均处于空置状态；越粲公司则称禧悦会公司停止装修后，案涉场地仍存放很多建筑材料，且直至向其交还案涉场地前才腾空。
在（2013）穗天法民四初字第457号案审理过程中，一审法院分别发函向广州市公安消防局和广州市公安局天河分局交通防火大队查询公安消防部门是否曾在广州市天河区珠江新城GX-
X地块的商住楼裙楼首层至三层现场张贴封条或作其他处理以及具体时间、缘由和处理措施如何，但上述两单位均未作出答复。在本案一审审理中，一审法院再次发函向广州市公安局天河区分局查询以下问题：你单位在2012年3月1日至2013年7月1日期间是否曾以越和兴盛汇存在消防问题为由，责令越和兴盛汇采取何种整改措施或停止营业？请你单位将处理本次事件的相关书面材料（包括相关笔录和致当事人的相关通知书及是否张贴封条等）随函提供给本院。该局于2016年2月2日作出穗公天函[2016]53号《广州市公安局天河区分局关于对越粲公司消防行政处罚事项的复函》，答复一审法院如下：2012年11月26日，我局民警对XX路XX-
XX号检查时发现：越粲公司未经公安机关消防机构消防设计审核擅自对XX轩A、B、C、D栋一至三层商铺的疏散楼梯进行改造，违反《中华人民共和国消防法》第十二条，我局依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（一）项规定，于2012年12月4日责令该公司停止施工，并处三十万元罚款。但该局没有向一审法院提供其作出上述行政处罚过程中的任何书面材料。禧悦会公司对上述复函发表以下质证意见：对复函的真实性、合法性和关联性均没有异议；该复函证实越粲公司擅自对XX路XX-
XX号XX轩A、B、C、D栋一至三层商铺的疏散楼梯进行非法改造，并被公安机关处罚的事实；印证了越粲公司未经消防设计审核将露天平台改造为商铺的非法改造事实，也印证了禧悦会公司发现越粲公司消防不合格导致博雅轩被张贴封条查封的事实。越粲公司对上述复函发表以下质证意见：对复函的真实性和合法性没有异议，但复函反映的事实不导致需解除双方当事人的租赁合同关系的后果；首先，公安消防部门是因为越粲公司未经公安机关消防机构设计审核而擅自施工，才于2012年12月4日责令越粲公司停止施工，并处三十万元的行政处罚；后公安消防部门于2013年1月30日经审核同意了越粲公司的消防设计方案，允许越粲公司继续施工；由始至终，公安消防部门从未责令越粲公司停业；故越粲公司出租给禧悦会公司的案涉场地不影响正常使用；其次，越粲公司出租给禧悦会公司的案涉场地仍在装修期间，并未正式投入使用，公安消防部门的上述处理对越粲公司的装修行为没有任何影响；越粲公司以此为由提出解除租赁合同关系没有任何事实和法律依据。
一审法院认为：作为建设单位的南雅公司、冼村发展公司已于2010年9月20日取得案涉场地所在的天河区珠江新城G2-3地块上的商住楼（1座4栋相连体）的《建设工程规划验收合格证》，越粲公司将上述商住楼中的案涉场地分租给禧悦会公司，双方当事人就此签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。
禧悦会公司已于2013年7月1日将案涉场地交还给越粲公司，即《商铺租赁合同书》及《补充协议》已实际解除，禧悦会公司要求解除《商铺租赁合同书》及《补充协议》、越粲公司要求解除《商铺租赁合同书》及由禧悦会公司向其交还案涉场地，均已缺乏事实依据，一审法院不予支持。
关于双方当事人的租赁合同关系提前解除的责任归属问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，作为出租人的越粲公司负有提供符合法律规定及合同约定的租赁物给禧悦会公司使用的主要合同义务。广州市公安消防局于2011年3月30日作出的穗公消验[2011]第0251号《关于对商住楼工程消防验收合格的意见》载明上述商住楼第三层为餐厅及“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”的内容，对比禧悦会公司和越粲公司签订的《商铺租赁合同书》的附图《XX汇餐饮生活馆二楼平面》及南雅物业公司与越粲公司、担保方签订的《商场租赁合同》的附件一中的三层平面竣工图可知，越粲公司对上述商住楼的部分区域进行了建筑平面调整，但越粲公司将案涉场地出租并交付给禧悦会公司使用时并未办妥相关消防设计审核、验收手续。《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”，第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。越粲公司未办妥案涉场地的消防设计审核、验收手续而将其出租给禧悦会公司违反了上述规定，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项关于“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，禧悦会公司还应举证证明上述原因导致其无法使用案涉场地。对此，禧悦会公司称其于2012年12月中旬发现XX汇X层被公安消防部门张贴了禁止使用的封条导致其无法继续使用案涉场地，越粲公司则称案涉场地所在的XX汇生活馆从未被公安消防部门张贴封条，禧悦会公司对其上述陈述未能举证证明，而从广州市公安局天河区分局作出的前述穗公天函[2016]53号复函看，公安消防部门于2012年11月26日发现越粲公司未经消防设计审核擅自对XX轩A、B、C、D栋一至三层商铺的疏散楼梯进行改造的违法行为后，确实于2012年12月4日对越粲公司作出责令停止施工并处三十万元罚款的行政处罚，但公安消防部门并没有向一审法院提供其作出上述行政处罚过程中的任何书面材料（包括相关笔录和致当事人的相关通知书及是否张贴封条等）。2012年12月27日，禧悦会公司委托律师向越粲公司发出《律师函》，以案涉场地没有通过消防验收为由主张双方租赁合同关系无效、要求越粲公司返还其已支付的全部款项及赔偿相关损失，并请越粲公司在收函之日起2日内与其商议赔偿和租赁后续事宜。上述邮件于次日妥投，但现有证据并未显示双方当事人在此后对上述问题达成一致意见。2013年1月30日，广州市公安消防局作出了致越粲公司的《关于同意XX汇生活馆建筑工程调整消防设计的审核意见》；同日，禧悦会公司提起了（2013）穗天法民四初字第457号案的诉讼，双方当事人在（2013）穗天法民四初字第457号案审理过程中办理了案涉场地的交接手续，但案涉场地直至交还给越粲公司之日（即2013年7月1日）仍未通过消防验收（广州市公安消防局直至2013年10月12日才作出《关于兴盛汇生活馆建设工程消防验收合格的意见》）。综上，越粲公司出租给禧悦会公司的案涉场地直到《商铺租赁合同书》及《补充协议》实际解除之日止仍不符合法律规定及合同约定的使用条件，而禧悦会公司则是在承租之前没有了解案涉场地的相关消防验收情况，没有尽到审慎审查义务，且未能举证证明没有通过消防验收导致其无法使用案涉场地，综上，一审法院认定，禧悦会公司对租赁合同关系的提前解除负有次要责任，越粲公司对租赁合同关系的提前解除负有主要责任，双方应各自承担相应的责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
关于禧悦会公司已付的租赁保证金559371元（即525771元+33600元）、装修押金30000元和预交电费5000元的处理问题。如前所述，由于双方当事人对租赁合同关系提前解除均负有责任，因此，一审法院酌情判令越粲公司只须将应收租赁保证金的70%即391559.7元（即559371×70%）返还给禧悦会公司，剩余租赁保证金167811.3元（即559371元-391559.7元）则归越粲公司所有。至于装修押金30000元和预交电费5000元，由于禧悦会公司已于2013年7月1日将案涉场地交还给越粲公司，其现主张越粲公司返还上述款项，理由成立，一审法院予以支持。上述租赁保证金、装修押金和预交电费理应在双方当事人的租赁合同关系实际解除之日（即2013年7月1日）退还给禧悦会公司，但越粲公司至今未退还，禧悦会公司主张相应的利息有事实和法律依据，但上述利息应以426559.7元（即391559.7元+30000元+5000元）为本金，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准，从2013年7月1日计至实际返还之日止。禧悦会公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。
关于案涉场地的租金及迟延支付租金的违约金的处理问题。禧悦会公司在2012年12月27日邮寄给越粲公司的《律师函》中以越粲公司出租案涉场地违反《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中关于“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定为由，主张双方的租赁合同关系无效，并请越粲公司于收函之日起2日内与其联系商议赔偿以及租赁后续事宜。越粲公司于次日收到上述邮件后，于2013年1月22日向禧悦会公司邮寄了《致XX汇X层X-
X号铺的催款函》，告知免租期120天届满后于2012年12月30日起正式计算租金，请禧悦会公司缴清截止至发函日的租金和滞纳金及尽快开展装修施工和办理相关营业手续，同时告知如禧悦会公司擅自单方解除合同，则保证金不予退回，且其保留追讨违约金的权利等。对此，一审法院认为，禧悦会公司在上述《律师函》中所述的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，虽因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定相冲突，已被2013年2月26日发布、自2013年4月8日起施行的《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》所废止，但禧悦会公司发出上述《律师函》的目的显然是要求终止与越粲公司的租赁合同关系，禧悦会公司称上述《律师函》中的“租赁后续事宜”即是指要求越粲公司办理案涉场地的交接手续等事宜，越粲公司则对上述解释不予认可，称禧悦会公司从未要求其收回案涉场地，一审法院认为上述“租赁后续事宜”的意思并不明确，不能视为禧悦会公司要求越粲公司收回案涉场地。越粲公司在收到上述《律师函》后未及时与禧悦会公司进行协商，而禧悦会公司也没有及时腾空搬离并通知越粲公司收回案涉场地，因此，双方当事人对案涉场地租金损失的扩大应各自承担相应责任。越粲公司于2012年9月4日将案涉场地交付给禧悦会公司使用，依约从实际交铺日起120天内为免租装修期，即依约案涉场地从2013年1月3日起（含当日）计付租金，现越粲公司反诉主张租金从2013年1月29日起计付，属于当事人对自身权利的合法处分。由于双方当事人对案涉场地租金损失的扩大均负有责任，因此，对于案涉场地2013年1月29日至2013年7月1日期间的租金损失扩大合计956343.97元（即186457元/月÷31天×3天+186457元/月×5个月+186457元/月÷31天×1天），一审法院酌情判令禧悦会公司负担286903.19元（即956343.97元×30%），剩余的租金损失则应由越粲公司自行承担。由于禧悦会公司预交的租金尚不足以支付其应负担的上述租金，禧悦会公司要求越粲公司返还已付租金186457元（即100000元+75257元+11200元）并支付相应利息，一审法院均不予支持。禧悦会公司还应向越粲公司支付上述租金差额100446.19元（即286903.19元-186457元）。越粲公司主张禧悦会公司支付的超过上述金额的租金部分，一审法院不予支持。至于越粲公司主张禧悦会公司支付迟延支付租金的违约金问题，由于禧悦会公司在免租期届满前已就案涉场地的消防问题提出异议并要求终止租赁合同关系，且越粲公司对租赁合同关系的提前解除负有主要责任，即禧悦会公司并非无故拒不支付案涉场地的租金，因此，一审法院对越粲公司主张禧悦会公司支付迟延支付租金的违约金的反诉请求不予支持。
关于禧悦会公司主张越粲公司赔偿其装修损失624380元的问题。经一审法院委托鉴定，案涉场地的装饰造价为70617.55元，如前所述，由于双方当事人对租赁合同关系提前解除均负有责任，因此，一审法院酌情判令越粲公司向禧悦会公司赔偿装修损失49432.29元（即70617.55元×70%）。对于禧悦会公司主张的超过上述金额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于越粲公司主张禧悦会公司支付违约金350514元及赔偿损失745828元的问题。《商铺租赁合同书》第十二条第2款关于“合同期内，如果乙方未经甲方同意，擅自单方解除本合同的，甲方所收的合同保证金不退回；乙方还须支付甲方350514元作为违约金，……”的约定中乙方向甲方支付违约金350514元的适用前提是禧悦会公司在合同期内未经越粲公司同意擅自单方解除合同，但本案情形并不适用上述约定，因此，一审法院对越粲公司上述反诉请求不予支持。至于越粲公司参照其给予禧悦会公司的免租期期间（即4个月）和案涉场地的月租金标准主张禧悦会公司赔偿其另行招租的租金损失745828元的问题，没有依据，一审法院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年7月27日作出如下判决：一、广州市越粲物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市禧悦会健康咨询服务有限公司返还租赁保证金391559.7元、装修押金30000元、预交电费5000元，并支付上述款项的利息（以426559.7元为本金，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准，从2013年7月1日计至实际返还之日止）。二、广州市越粲物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市禧悦会健康咨询服务有限公司赔偿装修损失49432.29元。三、广州市禧悦会健康咨询服务有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越粲物业管理有限公司支付租金100446.19元。四、确认广州市禧悦会健康咨询服务有限公司交付的剩余租赁保证金167811.3元归广州市越粲物业管理有限公司所有。五、驳回广州市禧悦会健康咨询服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州市越粲物业管理有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费17450元，由广州市禧悦会健康咨询服务有限公司负担8440元，广州市越粲物业管理有限公司负担9010元；反诉受理费11350元、保全费5000元，合计16350元，由广州市禧悦会健康咨询服务有限公司负担3160元，广州市越粲物业管理有限公司负担13190元；评估费15000元，由广州市禧悦会健康咨询服务有限公司负担4500元，广州市越粲物业管理有限公司负担10500元。
二审中，双方当事人没有提供新证据。经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，案涉《商铺租赁合同书》约定“乙方在承租的商铺内经营仅限于医疗及保健服务”。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、越桀公司与禧悦会公司签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》未能继续履行的责任归属问题；二、越桀公司关于不应对租赁保证金、装修押金、预交电费计收利息的主张是否成立；三、禧悦会公司关于其不应承担租金损失的主张是否成立；四、越桀公司关于禧悦会公司应支付的租金为156383.29元的主张是否成立。
关于争议焦点一。关于案涉场地的消防问题。越桀公司、禧悦会公司对案涉场地位于天河区珠江新城GX-
X地块的商住楼权属证书所记载的第三层的范围没有异议。案涉场地所在商住楼于2012年6月20日所取得的原广州市国土资源和房屋管理局核发的权属证书中载明的房屋用途为“商业（餐厅）”，广州市公安消防局于2011年3月30日做出的穗公消验[2011]第0251号《关于对商住楼建设工程消防验收合格的意见》载明案涉场地所在商住楼的二层为商场和餐厅、三层为餐厅；广州市公安消防局于2013年1月30日做出的穗公消审[2013]第0263号《关于同意XX生活馆建筑工程调整消防设计的审核意见》来看，越桀公司拟对案涉场地所在商住楼群楼首层至三层进行建筑平面调整，调整后首层为餐饮，二至三层为商铺使用。上述权属证书、广州市公安消防局的两份函件以及本案现有证据均反映出越桀公司对案涉场地所在商住楼的部分区域进行了建筑平面调整，变更了案涉场地的房屋用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，越桀公司作为出租人负有提供符合法律规定以及合同约定的租赁物给禧悦会公司使用的主要合同义务。越桀公司将案涉场地出租、交付给禧悦会公司使用时，尚未办妥变更房屋用途的相关消防设计审核、验收手续，一审法院认定越桀公司对租赁合同关系的提前解除负有主要责任并无不当。另一方面，禧悦会公司作为承租人，在签约时亦负有了解租赁物的基本状况的义务。根据案涉《商铺租赁合同书》的记载，禧悦会公司承租案涉场地系用于经营“医疗及保健”，而案涉场地的权属证书上载明的房屋用途为“商业（餐饮）”，在合同约定的房屋用途与房屋权属证书所载明的用途不符的情况下，禧悦会公司未对案涉场地的消防验收予以核实清楚，一审法院认定禧悦会公司未尽到审慎审查义务，对租赁合同关系的提前解除负有次要责任并无不当。一审法院根据禧悦会公司、越桀公司的过错责任，结合案涉租赁合同关系于2013年7月1日场地交还之日起实际解除的事实，作出越桀公司应返还租赁保证金391559.7元以及赔偿装修损失49432.29元给禧悦会公司的处理可行，本院予以维持。禧悦会公司认为合同解除的全部责任在于越桀公司，越桀公司应全额退还租赁保证金、赔偿全部装修损失的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。案涉租赁合同关系于2013年7月1日场地交还之日起实际解除，一审法院判令越桀公司自该日起以应返还的租赁保证金、装修押金、预收电费共计426559.7元为本金，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准支付至实际返还之日止的利息的处理可行，本院予以维持。越桀公司以其银行账户中的100万元因禧悦会公司申请财产保全措施而被冻结为由，认为不应支付上述款项的利息的上诉理由，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。本案所涉纠纷审理期间，一审法院多次就案涉场地有无因消防问题被责令整改或者停止营业以及有无张贴封条等事项，函询广州市公安消防局、广州市公安局天河区分局，广州市公安局天河区分局于2016年2月2日作出的穗公天函[2016]53号《广州市公安局天河区分局关于对广州市越粲物业管理有限公司消防行政处罚事项的复函》予以回复，该复函的主要内容为：广州市公安局天河区分局因越桀公司未经公安机关消防机构消防设计审核擅自对XX轩A、B、C、D栋一至三层商铺的疏散楼梯进行改造，于2012年12月4日责令该公司停止施工，并处以三十万元罚款。上述复函中并无关于相关公安消防机构对案涉场地所在商务楼张贴封条的内容，复函的内容仅能反映出相关公安消防机构责令越桀公司停止对未经消防设计审核的疏散楼梯进行改造，并不足以证明对禧悦会公司关于其因案涉场地未通过消防验收而无法使用的主张，本院对禧悦会公司的该主张不予采信。禧悦会公司于2012年9月4日实际接收了案涉场地，直至2013年7月1日才将案涉场地交还给越桀公司。虽然禧悦会公司于2012年12月27日向越桀公司发出《律师函》中要求越粲公司于收函之日起2日内与其联系商议赔偿以及租赁后续事宜，但是并无明确提出交还案涉场地给越桀公司的主张，禧悦会公司认为其已向越桀公司提出交还场地依据不足，本院不予采信。越桀公司收到上述《律师函》后未及时与禧悦会公司协商，禧悦会公司没有及时腾空搬离并通知越桀公司收回场地，直至一审法院组织现场勘查后，禧悦会公司才将案涉场地中可移动物品搬离并于2013年7月1日将案涉场地交还给越桀公司，一审法院认定禧悦会公司、越桀公司应对案涉场地租金损失的扩大应各自承担相应责任并无不当。禧悦会公司认为其无须承担租金损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。一审法院关于案涉场地应自2013年1月3日起（含当日）计付租金的认定无误，本院予以确认。虽然越桀公司在本案中的反诉请求之一为禧悦会公司支付自2013年1月29日起至2013年7月1日止的租金，但从案涉《商铺租赁合同书》的约定以及本案查明的事实来看，禧悦会公司在签订合同后即预付了第一个计租月的186457元租金，故越桀公司关于禧悦会公司已支付第一个月的租金，故其上述反诉请求未包括2013年1月29日之前的租金的陈述合理，本院予以采信。越桀公司认为一审法院遗漏计算2013年1月3日至2013年1月28日期间租金损失的上诉理由成立，本院予以支持。案涉场地2013年1月3日至2013年7月1日的租金损失合计1112727.26元（即186457元/月÷31天×29天+186457元/月×5个月+186457元/月÷31天×1天），本院酌情判令禧悦会公司负担333818.18元（即1112727.26元×30%），剩余的租金损失则应由越粲公司自行承担。扣减禧悦会公司已付的186457元，禧悦会公司还应向越桀公司支付上述租金差额147361.18元。越桀公司主张禧悦会公司支付的超过上述金额的租金部分，本院不予支持。
综上所述，禧悦会公司的上诉请','2018-12-29
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