四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0704民初2034号
原告：四川锦程物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城路48号银峰国际商业中心6楼。
法定代表人：陈铭。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，公司员工。
被告：吴琳，女，生于1965年4月6日，汉族，住绵阳市游仙区。
原告四川锦程物业服务有限公司诉被告吴琳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川锦程物业服务有限公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ、被告吴琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告四川锦程物业服务有限公司提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠原告2014年3月29日至2017年12月28日期间的物业服务费5705元，垃圾清运费270元；以及按照合同约定的违约金1792.5元，上述费用共计7767.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是具有法定资质的专业物业管理公司。2010年3月10日原告与涉案小区开发商“四川省绵阳银峰纺织有限责任公司（以下简称银峰纺织公司）”签订前期物业服务合同一份，约定银峰纺织公司将其开发的涉案小区暨“香榭里大道”整体委托原告进行物业管理。2012年7月13日原告与被告根据“前期物业服务合同”又签订“香榭里大道费用收缴协议”一份，明确被告住宅面积为90.55平方米，因被告物业位于香榭里大道X栋X单元的多层电梯公寓，物业服务标准明确为1.4元／㎡／月。缴纳方式为：被告应当在规定的时间内直接到原告服务中心缴纳，甲方逾期的应承担每天5‰的违约金（原告认为双方就违约金部分约定为日5‰过高，遂主动下调为欠费本金的30%即1792.5元主张违约金），另从2014年3月29日起，被告无故拖欠物业管理费用，原告先后通过EMS、催告函、电话的形式，多次向其催要未果，被告已构成违约。综上，原告认为，被告在入住该小区后，即与原告建立了物业服务合同关系，该合同是双方真实意思表示，该合同合法有效受法律保护，合同双方均应按合同约定履行各自的权利义务，为此，原告在提供物业服务后，被告应当依约支付物业服务费，这既是每位业主的义务，也是维护物业公司正常运营的基本保障，否则，损害的不仅仅是物业公司的合法权益，而且最终也会影响到全体业主所应享受到的物业服务水平。
被告吴琳答辩称：我从2011年12月31日接房，2012年7月入住，在2013年发现了房屋漏水，当时漏水损坏了电视、电脑，物业来了也没有找到问题说是找开发商，期间开发商也来看过，但是一直没有解决问题，如果物业解决了房屋漏水问题，我愿意主动缴纳物业费，垃圾清运费我方认可。
经本院审理后查明的事实如下：被告吴琳购买了位于绵阳市游仙区绵山路34号香榭里大道XX幢X单元X楼X号，面积为90.55平方米，该小区由四川省绵阳银峰纺织有限责任公司开发修建。2010年3月10日，四川省绵阳银峰纺织有限责任公司与原告四川锦程物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘原告对“香榭里大道”小区提供前期物业管理服务。2011年12月28日被告接收了上述房屋后，于当日与原告签订《香榭里大道费用收缴协议》，约定电梯公寓物业服务费用标准为1.4元／㎡，缴费方式：季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，逾期缴纳的，应承担每天5‰的违约金。2012年12月12日，原告四川锦程物业服务有限公司（乙方）与绵阳市游仙区香榭里大道小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由四川锦程物业服务有限公司为香榭里大道小区提供物业服务，物业管理期限自2012年12月12日至2017年12月11日；电梯公寓业主按其拥有建筑面积1.4元/月·㎡缴纳物业费。
庭审中，原告还举出了：1、物业服务企业资质证书，拟证明原告系案涉小区的物业服务公司，依法具有服务资质；2、承诺书，拟证明被告同意四川绵阳银峰纺织有限责任公司选聘原告作为香榭里大道的前期物业服务公司；3、催收通知的照片2张及向电话号码XXXXX****发送催收短信截屏打印复印件1份，拟证明因被告欠付物管费，原告多次在被告门前张贴催收通知并向被告发送催费短信的方式向被告主张拖欠的物业服务费用，通知被告前来交纳相关费用。4、绵阳市人民政府“绵府函（1997）60号、绵府办发（2009）64号”文件两份，拟证明收取垃圾清运费标准为每户6元／月，由原告方每年如数向绵阳市环境卫生管理处缴纳垃圾清运费。4、业主报修记录本、保安巡查记录表、环境维护记录表，拟证明原告在合同期间履行了约定的物业、安保、保洁等物业服务管理的义务。5、业主投诉处理记录表、业主投诉处理表、照片三张、处理记录列表，拟证明原告方积极履行协调处理被告家漏水情况。被告对该五组证据的真实性均无异议，但认为原告虽然来过其家中，但是至今没有得到妥善解决，只是没有以前那么严重了，但是始终存在问题。
原告当庭陈述从2014年3月29日至2017年12月28日，被告所欠的物管费及违约金、垃圾清运费等的金额：（1）物业管理费计算公式：90.55㎡×1.4元/平米×45月=5704.65元；（2）垃圾清运费每户6元／月×45月=270元；（3）违约金按拖欠总金额的30%计算为1792.5元。
上述事实有营业执照、组织机构代码证、身份证、《前期物业服务合同》、承诺书、《香榭里大道费用收缴协议》、物业服务合同、催收通知单照片、短信截屏打印件、资质证书、绵阳市人民政府关于调整绵阳市环境卫生服务收费标准的批复（绵府函［1997］60号）、绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区生活垃圾袋装管理规定》的通知（绵府办发［2009］64号）物管费明细表、业主报修记录本、保安巡查记录表、环境维护记录表、业主投诉处理记录表、业主投诉处理表、照片三张、处理记录列表以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：2011年12月28日，被告吴琳接收其购买的绵阳市游仙区绵山路34号香榭里大道15幢2单元8楼4号，并与原告四川锦程物业服务有限公司签订《承诺书》及《香榭里大道费用收缴协议》，以及原告与四川省绵阳银峰纺织有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，原告与香榭里小区业主委员会签订的《物业服务合同》，《物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《承诺书》及《香榭里大道费用收缴协议》意思表示真实，内容不违反相关法律规定，协议成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按合同履行各自义务。
关于被告吴琳提出因房屋质量问题物业一直未解决，不予缴纳物业服务费的抗辩理由。本院认为，根据四川省绵阳银峰纺织有限责任公司有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业服务合同》第十七条约定“甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期和保修范围承担物业的保修责任。”根据该条约定，房屋质量问题的维修主体应为开放商即四川省绵阳银峰纺织有限责任公司有限公司，被告可另行主张，被告以此抗辩不予缴纳物业服务费，本院不予支持。
关于欠付的物管费问题。根据《物业服务合同》以及第《香榭里大道费用收缴协议》约定，物业服务费以预缴形式，季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，多层电梯住宅物业服务收费为1.4元/月/平方米的收费标准。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告四川锦程物业服务有限公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式及短信催收方式向被告进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付从2014年3月29日至2017年12月28日期间45个月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，计为5704.65元（90.55㎡×1.4元/平米×45月）。
关于垃圾清运费的收取，根据原告举出绵阳市人民政府绵府函［1997］60号、绵府办发［2009］64号文件的内容，由原告代收代缴垃圾清运费，原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告应当支付垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2014年3月29日至2017年12月28日的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为270元（6元/户/月×45月）。
关于违约金问题,被告吴琳自2014年3月29日起未交纳物业管理费，违反了协议约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告吴琳应承担相应的违约责任。根据合同约定的日千分之五为标准进行计算，明显畸高，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的30%主张违约金，低于自逾期之日起每日5‰计算违约金，系对其权利的自由处分，但该主张明显高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定违约金为以所欠物业管理服务费及垃圾清运费总额的10%即597.47元为宜【（5704.65元+270元）×10％】。
综上，判决如下：
一、被告吴琳于本判决生效后十日内向原告四川锦程物业服务有限公司支付物业服务费5704.65元、垃圾清运费270元及其违约金597.47元，共计6572.12元。
二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费25元，由被告吴琳承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 奂思宇
二〇一八年八月六日
书记员 龚 苓