四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1746号
上诉人（原审被告）南充市佳鑫房地产开发有限公司。
法定代表人何明。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）张敏。
委托代理人唐崇伟。
上诉人南充市佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫房产公司）因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2356号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人佳鑫房产公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人张敏的委托代理人唐崇伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月19日，张敏在佳鑫房产公司处购买位于南充市清泉寺南路香意湾小区A幢B单元2层3号房屋，当日张敏通过银行转账支付了全部购房款409086元及房屋维修基金3977元，共计413063元，佳鑫房产公司出具了收款收据一张，同日双方签订了商品房买卖合同补充协议，协议约定“本协议为乙方（张敏）购买甲方（佳鑫房产公司）开发的“香意湾”的A幢B单元2层3号住房签订《商品房买卖合同》（合同编号为201103210311）的补充协议，补充条款与买卖合同具有同等的法律效力，除违反法律法规强制性规定外，买卖合同与本补充协议不相同的，双方以本补充协议为准执行。第六条甲乙双方特别约定甲方在香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，在协议上有张敏签字和佳鑫房产公司盖章。2011年3月22日，张敏与佳鑫房产公司又签订了《商品房买卖合同》，合同约定“第十一条（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十条（三）2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照万分之0.1利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，张敏与佳鑫房产公司均在合同上签名、盖章。合同签订后，佳鑫房产公司于2011年3月30日在南充市房地产管理局办理了商品房买卖合同登记备案，佳鑫房产公司于2012年7月28日将房屋交付给张敏装修并实际使用至今，但佳鑫房产公司至今未依约为张敏办理房屋所有权及土地使用权证过户登记手续，为维护自己合法权益，张敏诉至法院，要求确认其与佳鑫房产公司于2011年3月22日所签订的《商品房买卖合同》合法有效；请求法院依法判决佳鑫房产公司协助张敏办理位于南充市顺庆区清泉寺南路“香意湾”小区A幢B单元2层3号住宅房的所有权及土地使用权过户登记手续，过户至张敏名下；依法判决佳鑫房产公司支付因其未依约办理过户登记手续所应当承担的违约金（以所交购房款409，086元的万分之零点一即4.09086元为基数，自实际交付房屋起180日之次日即2013年1月29日起按日计算违约金至实际履行之日止）；本案案件受理费及其他费用由佳鑫房产公司负担。
一审法院认为：本案争议焦点是商品房买卖合同与商品房买卖合同补充协议不一致，以谁为准。从时间先后顺序看，商品房买卖合同补充协议在前，商品房买卖合同在后，其内容不一致，视为后面的合同对前面合同的修改；从内容上看，商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，其内容具体，明确，符合法律规定，而补充协议约定“甲方在香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，协助办证时间是小区1#-4#全部竣工验收后180日内，其时间不能确定，一旦佳鑫房产公司不组织竣工验收，张敏都无法要求办证，同时依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，案涉房屋已交付接近三年时间，视为从交付之日起房屋已验收合格，佳鑫房产公司未向法庭提交房屋验收的相关资料，理应承担不利的法律后果，再加上该条款没有约定逾期办证的违约责任，该约定明显对张敏不公平，严重侵害了张敏的合法权益；从形式上看，商品房买卖合同在房管局进行了登记备案，补充协议未登记备案，一般情况下，登记备案的合同优先于未登记备案的合同。综上，商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，商品房买卖合同合法有效，法院予以确认，商品房买卖合同补充协议和商品房买卖合同中对佳鑫房产公司协助办证不一致的约定，应以商品房买卖合同的约定为准，佳鑫房产公司应协助张敏办理位于南充市顺庆区清泉寺南路“香意湾”小区A幢B单元2层3号房屋产权过户的相关手续，并按约定承担违约金即实际交付房屋起180日之次日即2013年1月29日起按日万分之0.1计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，判决：一、2011年3月22日张敏与南充市佳鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、南充市佳鑫房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助张敏办理位于南充市顺庆区清泉寺南路“香意湾”小区A幢B单元2层3号房屋产权过户的相关手续；三、南充市佳鑫房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向张敏支付违约金（违约金计算方式为：以409，086元为基数，从2013年1月29日起按日万分之0.1计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回张敏其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。
宣判后，佳鑫房产公司不服向本院提出上诉，请求撤销原审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原判决在案涉合同时间上颠倒，将房屋的交付事实与竣工验收相等同，在认定事实上错误存在主观推断颠倒事实；2、补充协议在合同之前，不符合常理，原审先说补充协议签订在前，又说该协议是格式合同，减轻了上诉人的责任，从而支持被上诉人的诉讼请求，在理由上相互矛盾，且理由不成立；3、原判在被上诉人没有以情势变更事由主张相关权利的情况下随意使用公平原则，干涉合同当事人的意思自治权利；4、原判以上诉人的房屋交付等同于法定的竣工验收合格和协议约定的竣工验收，不仅违背双方当事人的协议约定，还存在对建筑规范的随意“定义”；5、原判关于上诉人违约应支付违约金的认定错误。
被上诉人张敏答辩称，依据一审查明的事实，本案的补充协议的时间在商品房买卖合同之前，且该补充协议是格式合同，加重了买受人的责任。补充协议制约了买受人的许多权利且没有备案，应以备案的商品房买卖合同为准，一审认定事实清楚。关于违约金，是双方在商品房买卖合同上的约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
二审审理查明：双方当事人均认可“香意湾”小区3号楼尚未修建。同时上诉人佳鑫房产公司提出，“香意湾”小区3号楼与1、2、4号楼不是一期，现在可以不管3号楼，1、2、4号在规划验收后就可以办理初始登记，然后买受人就可以办理分户登记，2015年8月南充市城乡建设规划局向上诉人颁发了对1、2、4号楼进行规划验收的合格证书，1、2、4号楼竣工验收的时间应为2015年8月。
佳鑫房产公司在二审过程中未能提供“香意湾”小区1、2、4号楼通过竣工验收的相关证据。
同时查明，2011年3月19日，张敏与佳鑫房产公司就案涉房屋签订了《房屋定购书》。
另查明，南充市城乡规划和测绘地理信息局出具的南规验顺字（2015）021号《南充市建设工程规划验收合格证》载明“经审核，本建设项目的建设符合城市规划要求，规划验收合格，特发此证件。建设项目名称：香逸湾1、2、4号楼”，落款时间为2015年3月24日。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人佳鑫房产公司与被上诉人张敏于2011年3月19日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》补充协议，在该补充协议中不仅明确了“本协议为《商品房买卖合同》的补充协议”，而且还明确了双方签订《商品房买卖合同》的合同编号为201103210311，而这一合同编号正是案涉房屋的《商品房买卖合同》的编号。同时该补充协议的第八条有如下内容“对买卖合同第二十四条补充协议：乙方必须在支付房屋首付款时，同时按规定标准向甲方支付应由甲方代收代缴的房屋维修基金。”但并未明确房屋维修基金的数额，而被上诉人张敏在签订补充协议的当天就缴清了案涉房屋的全部房款和房屋维修基金，说明张敏在2011年3月19日就已经知道应缴纳的房屋维修基金的数额，对房屋维修基金数额的明确是张敏与佳鑫房产公司在《商品房买卖合同》中约定的内容。因此，本案涉及到的补充协议的签订时间虽在涉案《商品房买卖合同》载明的落款时间之前，但从该补充协议的内容可以看出，在佳鑫房产公司与张敏签订补充协议时涉案《商品房买卖合同》已经成立。上诉人佳鑫房产公司提出一审认定补充协议在前，商品房买卖合同在后是错误的，该上诉理由成立，本院予以支持。
案涉补充协议第六条的内容为“甲乙双方特别约定甲方在香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，该约定与《商品房买卖合同》中有关“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书”的内容不一致，依照补充协议在这一内容上的变更，佳鑫房产公司履行办证协助义务的时间为香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”从该规定可以看出，房屋的规划验收并不等同于竣工验收，故佳鑫房产公司在本案中以2015年8月南充市城乡建设规划局向该公司颁发了1、2、4号楼的规划验收合格证为由，认为1、2、4号楼竣工验收的时间应为2015年8月的理由不成立，本院不予支持。房屋建成后进行竣工验是开发商的义务，房屋竣工验收合格是办理产权手续的前提条件之一，案涉补充协议中虽然有关于“香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，甲方向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”的约定，但香意湾小区3号楼至今未修建，在本案中即使如上诉人佳鑫房产公司所说可以不管3号楼，1、2、4号楼的购房户可以单独办理产权手续，但该1、2、4号楼经过竣工验收合格也是该楼栋购房户可以办理产权手续的前提之一，在案涉房屋交付给张敏3年多时间后至本案诉讼中，佳鑫房产公司仍不能提供1、2、4号楼经过了竣工验收的证据，致使法院无法认定1、2、4号楼是否经过了竣工验收，如前所述，进行竣工验收系开发商的义务，如果佳鑫房产公司无限期地不对房屋进行竣工验收，那购房户将始终无法取得房屋产权证书，而且购房户亦不能追究佳鑫房产公司的违约责任，这有违法律的公平原则。因此，佳鑫房产公司提出该公司和相关部门正在对1、2、4号楼商品房进行初始登记工作，预计近期将由房管部门准许登记，佳鑫房产公司依据补充协议对张敏履行协助办证义务的条件目前尚未成就，不应承担违约责任的理由也不成立。被上诉人张敏要求佳鑫房产公司从房屋交付后180日届满之次日即从2013年1月29日起承担逾期办证的违约责任，应予支持。
在案涉补充协议中只是对上诉人佳鑫房产公司提供办理房屋所有权证需要的资料履行协助办证义务的时间进行了变更，并未对上诉人违反上述协助义务应承担的违约责任的计算标准作出新的约定，因此，对上诉人违反提供办理房屋所有权证需要的资料履行协助办证义务所应承担的违约责任仍应适用案涉《商品房买卖合同》中对此部分约定的标准即按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。
因案涉《商品房买卖合同》中约定出卖人承担逾期向买受人提供办理房屋所有权证所需资料履行协助办证义务的违约责任的履行期间为“买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”故在本案中佳鑫房产公司应在张敏实际取得房屋所有权证书之日起30日内向其支付逾期提供办理房屋所有权证所需资料履行协助办证义务的违约金。一审判决佳鑫房产公司在判决生效后三十日内向张敏支付违约金，违反双方合同约定，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
维持南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2356号民事判决第一、二、四项；
撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2356号民事判决第三项，即“被告南充市佳鑫房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告张敏支付违约金（违约金计算方式为：以409，086元为基数，从2013年1月29日起按日万分之0.1计算至本判决确定的给付之日止）；”
三、南充市佳鑫房地产开发有限公司在张敏实际取得房屋所有权证书之日起30日内，向张敏支付违约金（违约金计算方式为：以409，086元为基数，从2013年1月29日起按日万分之0.1计算至南充市佳鑫房地产开发有限公司向张敏提供办理房屋所有权证所需资料履行协助办证义务之日止）。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 田娟
审判员 郭锐
二〇一五年十一月十二日
书记员 何薇