上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3837号
上诉人（原审原告、反诉被告）李敏，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人祝干荣，系李敏丈夫，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陈君菁，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。上诉人李敏、陈君菁因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第28434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人李敏的委托代理人祝干荣、严钧、上诉人陈君菁及其委托代理人李慕时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年1月17日，李敏作为甲方、陈君菁作为乙方签署《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方有意以人民币（下同）405万元的价款购买甲方名下的系争房屋，还约定四日内补足定金至20万元。当天，李敏作为出卖方（甲方）、陈君菁作为买受方（乙方）还签订《房屋买卖合同》一份，约定以405万元的价款买卖系争房屋。合���1.4条“是否设立抵押”处勾取了选项“是”，抵押权人处则记载：XX银行XX支行，此外无其他内容。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后七十二天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）250万元。甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔款同时还清尚欠借款余额，办理抵押注销手续。乙方应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款40万元。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。乙方应于2015年7月20日前支付甲方房价款40万元。合同第11条“定金责任”约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条“违约责任”约定，乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同还对过户、交房时间以及其余房款的支付作出了约定。合同签订后，陈君菁向李敏支付了定金1万元。2015年3月27日，李敏委托律师向陈君菁发律师函，要求陈君菁于2015年3月30日下午5点前至居间方与李敏签订示范合同并支付剩余首期房价款249万元。2015年4月20日，李敏委托律师向陈君菁发律师函，表示：因陈君菁无故未支付相应款项且逾期超过20日，依据《房屋买卖合同》约定，函告解除《房屋买卖合同》并依据约定追究房价款20%的违约责任。2015年7月28日，李敏起诉来院，要求判令陈君菁支付李敏违约金81万元。陈君菁则提起反诉，请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；李敏双倍返还陈君菁定金2万元。另查，系争房屋产权原登记在李敏名下。2015年3月31日，系争房屋登记有两个抵押权。一是抵押权人为XX银行股份有限公���上海市XX支行、债权金额为90万元、原登记日期为2008年10月8日的抵押登记；二是抵押权人为A有限公司、债权金额为52万元、核准登记日期为2013年7月11日的抵押登记。2015年8月6日，系争房屋产权因李敏另售登记至案外人名下。原审认为，李敏、陈君菁就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。合同虽约定了房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容，但同时约定了签订示范合同即《上海市房地产买卖合同》的时间。从双方当事人签约时的真实意思来认识，涉案《房屋买卖合同》仍属当事人间为将来订立示范合同而达成的合意，为预约合同。双方当事人因此负有按《房屋买卖合同》约定的条件签署《上海市房地产买卖合同》的义务。现陈君菁以李敏未在《房屋买卖合同》中完全披露系��房屋的抵押权人为由拒绝按约定条件签约，由于《房屋买卖合同》虽然只记载了一个抵押权人，但同时并未明确抵押金额，在此情况下，仅仅抵押权人的遗漏并不足以对当事人是否签署《房屋买卖合同》产生影响，故陈君菁的抗辩法院难以采信。陈君菁的行为构成违约，应承担相应的合同责任。李敏据此解除与陈君菁间的合同，于法有据，法院予以确认。李敏另主张因陈君菁拒不签约并逾期付款，应依据《房屋买卖合同》第12条约定支付违约金。因该条款记载的违约指向的是违反需通过签订示范合同最终确定的权利义务的内容，而非指向缔约阶段拒不签订《上海市房地产买卖合同》的行为，故此诉请，缺乏依据，法院难以支持。陈君菁反诉要求解除合同并按定金罚则主张2万元定金，亦因陈君菁违约，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，于二〇一五年十月二十三日作出判决：一、驳回李敏的诉讼请求；二、驳回陈君菁的反诉请求。案件受理费人民币11,900元，减半收取，计人民币5,950元，由李敏负担；反诉案件受理费人民币150元，由陈君菁负担。判决后，李敏、陈君菁均不服，上诉于本院，李敏诉称：李敏、陈君菁之间签署的系买卖合同，不是预约合同。该合同定金性质，明确约定为履约定金，担保合同履行。其后将签订的示范合同，明确为办理过户需要，主要权利义务以《房屋买卖合同》为准。支付首期款的时间为签署合同后的一个固定日期，已经确定。该合同条款及内容齐备，符合法律规定，依约完全可以履行完毕，因此也应当适用违约责任，要求二审法院撤销原判第一项，改判支持李敏的原审诉请。陈君菁诉称：李敏隐瞒系争房屋的抵押情��，违约在先，陈君菁享有先履行抗辩权，因此在李敏要求单方解除合同时，应当认定其违约，适用定金罚则。另李敏发出的两封《律师函》均存在发送对象错误，因此对陈君菁不发生效力。要求二审法院撤销原判第二项，改判李敏退还定金1万元。双方均不同意对方的诉请。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为双方签订的《房屋买卖合同》第12条约定的违约金条款是否适用本案的情形？上诉人李敏认为双方签订合同，且陈君菁未支付首期款属于违约行为，应当承担违约金即总房价的20%。本院认为，根据双方《房屋买卖合同》约定陈君菁应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日内，通过居间方转付或自行支付李敏首期款250万元。可见，支付首期款系在签订示范���同、办理公证手续的条件下才履行，因此支付首期款系附条件民事行为。现该条件未成就，陈君菁未支付首期款并非违约。另双方合同约定任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。因本案合同解除并非陈君菁提出，因此该条款也无法适用本案情形。至于陈君菁以李敏未完全披露系争房屋的抵押权人为由要求其承担违约责任返还定金的请求，本院认为，在现有证据条件下，仅仅抵押权人的遗漏并不足以确认李敏违约，故陈君菁的请求本院难以支持。综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计人民币11,950元，其中11,900元由上诉人李敏负担，50元由陈君菁负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……