广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第264号
原告邓云，男，汉族。
委托代理人张茂荣、黎华玲，广东信荣律师事务所律师。
被告李良光，男，汉族。
委托代理人王少兵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
第三人某原地产代理（深圳）有限公司，。
法定代表人赖某，董事长。
委托代理人陈某，男，汉族，公司员工。
委托代理人吴某，男，汉族，公司员工。
原告邓云诉被告李良光、第三人某原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序于2013年8月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张茂荣、黎华玲，被告的委托代理人王少兵，第��人的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人居间介绍，2013年1月3日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定：原告以608万元（人民币，下同）购买被告所有的位于广东省深圳市南山区的某山庄C区低层住宅C51房（以下简称涉诉房屋），付款方式为：签约当日支付定金2万元，3日内再支付定金8万元，2013年2月26日之前办理首期款（以银行贷款为准）的资金监管和购房余款的银行按揭贷款手续。卖方须在买方银行出具贷款承诺函之日起3日内自行筹资完成赎楼并将房地产证原件交付第三人托管。双方于银行出具贷款承诺函且卖方完成赎楼之日起3个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年3月29日。任何一方逾期履行超过5日，对方可以解除合同并有权选择定金罚则或要求其支付转让总���款20%的违约金。合同还对其他事宜进行了详细约定。签订合同后，原告积极履行合同，如约支付定金10万元，并备齐首付款，但由于房价上涨，被告屡屡违约，表现在：1、被告于2013年2月5日致函原告，要求原告承担按实际成交价608万元核实纳税的高额税款以及尚未发生的银行罚息、违约金6万元、赎楼担保费和短期利息4万元，并要挟原告若不如期支付将没收原告所付定金；2、根据合同约定，双方须于2013年2月21日之前办理首期款的监管手续并签署相关文件，但经第三人多次催告，被告拒不签订；3、为防止逾期构成违约，2013年2月26日即合同约定最后首期款监管日，由第三人陪同，原告单方前往某银行深圳南山支行签署了监管协议，并打入首期款50万元，其后第三人继续催告被告去银行补签手续，被告置之不理；4、2013年3月1日，原告委托律师发送律师函催告被告履约，被告仍置之不理；5、2013年3月12日，第三人书面催告被告于3月14日上午9点30分来办理首期款监管手续，被告虽有到达但借口开会离开不予办理；6、2013年3月7日、8日，被告两次致函原告，要求原告支付赎楼罚金、违约金、赎楼担保费、短期利息、个人所得税、营业税、契税及律师费等近200万元，企图以此逼迫原告放弃购买；7、2013年3月15日，原告再次致函被告要求其于2013年3月18日下午14点30分到银行办理首期款监管手续，被告未前往办理。综上，被告行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告购房违约金1216000万，并返还原告购房定金10万元；被告承担本案的诉讼费用和保全费用。
被告辩称：1、原、被告于2013年1月3日签订合同，约定3日内支付定金，但原告直到1月8日才支付定金，违反合同约定；2、原告没有按约支付足额首期款，按照国务院相关文件规定，对于购买自住房，且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付比例不得低于30%，原告仅支付了50万元首付款，涉诉房屋约定价格为608万元，参照深圳市房地产交易的实际情况，该类房屋在银行按揭贷款额度一般为实际交易价的7成，显然原告没有足额支付首付款；3、原告要求与被告签订“阴阳合同”，逃避应纳税款，被告与原告协商不成，才通过书面方式函告原告，被告的要求符合法律规定和合同约定；4、原告支付的首付款比例不足，且原告没有办理房屋贷款按揭手续，没有取得银行贷款额度，同时原告要求少缴纳税款，被告行使不安抗辩权，符合法律规定；5、被告致函要求对合同履行细节进行协商，而原告接到被告的函件，没有给予任何答复；6、被告于3月14日到达指定银行，但原告就涉诉房屋的过户价��税收问题纠缠，且要求被告签订低价过户的《确认书》以逃避应缴纳的税款；7、被告的房屋至今未挂牌出售，不存在原告所述的因房价上涨被告要原告放弃购买的情况；8、原告仅交付定金10万元，却试图通过解除合同达到要求被告赔偿130万元巨款的目的。综上，鉴于原告的违约行为，为维护被告的合法权益，被告请求法院驳回原告诉求，并判定没收原告定金。
第三人述称：1、在整个交易过程中，第三人作为居间方，已尽到了促进交易，催告等相关义务，第三人不存在任何过错；2、关于定金10万元，第三人已根据买卖双方及第三人签订的资金监管协议的放款条件，放款9万元给被告，现还有1万元交楼押金托管于第三人处，第三人将根据法院的判决对该笔款项作出处理。
经审理查明，涉诉房屋的所有权人为被告，产权核准日期为2003年12月24日，建��面积为259.34平方米，登记价为85万元，房地产证号为深房地字第＊**号。
2013年1月3日，原告（买方）和被告（卖方）通过第三人的居间服务签订了《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉诉房屋转让给买方，转让成交价为608万元；买方同意在合同生效当日向卖方支付定金2万元，在合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金8万元，定金交由双方约定的第三方监管；买方须于2013年2月26日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2013年2月25日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款调查、审查和审批手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为���；在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年3月29日（含当日）；卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三日内（含当日）自行筹资还清按揭银行并办妥注销抵押登记手续；经双方协商，买方自愿支付交易涉诉房屋按政府及有关规定所产生的各项税费及相关费用；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；如买方或卖方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方或卖方逾期履行义务超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付成交价20%的违约金承担违约责任或没收已支付的定金（或双倍返还已支付的定金）；买卖双方协商一致交房状态为空房，等等。
2013年1月3日，原告、被告和第三人签订《资金托管协议》，约定：原、被告同意将购房定金10万元、交楼押金1万交由第三人托管。同日，原告以银行转账方式交纳定金2万元，被告出具了《收款收据》。
2013年1月8日，原告以银行转账方式交纳定金8万元，被告出具了《收款收据》。被告和第三人确认定金9万元现由被告保管，定金1万元作为交楼押金现托管在第三人处。
2013年2月26日，原告向某银行二手楼托管资金账户存入购房首期款50万元。该笔款项于2013年3月5日转出存入原告名下账户。
2013年3月1日，原告委托广东淳锋律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告在2013年3月9日之前办理涉诉房屋过户等相关交接手续。
2013年3月5日，被告向原告邮寄《告知书》，要求以实际成交��办理过户手续，并要求原告按合同约定在2月7日前向被告支付银行罚息、违约金、担保费及短期利息。
2013年3月7日，被告向原告邮寄《关于律师函的答复》，称《律师函》收悉，要求原告按实际成交价缴纳涉诉房屋交易产生的个人所得税、契税、营业税、提前还贷的银行罚息、赎楼费以及律师费。
2013年3月8日，被告委托北京市大成（深圳）律师事务所向原告邮寄《律师函》，要求原告按实际成交价缴纳涉诉房屋交易产生的个人所得税、契税、营业税、提前还贷的银行罚息、赎楼费。
2013年3月8日，第三人向被告邮寄《履约催告函》，称2013年1月26日原告如约到按揭银行办理首期款监管手续，但因被告未到场致手续无法履行，并再次函请被告于2013年3月14日到按揭银行签署首期款监管协议。
2013年3月14日，原、被告均前往中国某银��南山支行但未签署资金监管协议。
2013年3月15日，原告委托广东信荣律师事务所向被告邮寄《履约催促函》，表示原告会按照法律规定及合同约定履行自己的纳税义务，请被告务必于2013年3月18日到某银行南山支行签署首期款监管协议。
2013年3月19日，原告委托广东信荣律师事务所向被告邮寄《解约通知函》，通知被告解除《二手房买卖合同》，并要求被告承担违约金。
为证明原告按约定于2013年3月14日、3月18日两次到某银行南山支行签署首期款监管协议，原告提交了2013年3月14日和3月18日在某银行南山支行存款凭证。被告对上述证据的关联性不予确认。第三人对上述证据的真实性无异议。
为证明原告擅自变更原合同主要条款，被告提交《确认书（价格变更）》，其上载明：“现买卖双方协商一致，达成以下一致条款：1、买卖双���自行协商在签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为深圳市规划和国土资源委员会官网评估价，但实际履行时仍按《房地产买卖合同》上的实际成交价履行。2、如买方要求签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为《房地产买卖合同》所约定的实际成交价的，因此增加的税金及费用全部由买方承担，并须在规定时间及时支付，否则视为买方构成根本违约。3、如卖方要求签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为《房产地产买卖合同》所约定的实际成交价的，因此增加的税金和费用全部由卖家承担，并须在规定时间及时支付，否则视为卖方根本违约”，等等。原告在买方落款处签名，卖方落款处为空白。原告对其真实性予以确认，但认为该确认书仅是对纳税问题进行磋商，并非生效文书，且内容未违反法律规定。第三人对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可。
庭审中，经本院释明，被告请求人民法院在认定其违约的情形下根据违约造成损失大小调低违约金标准。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、房地产证、存款存根、律师函《告知书》、《履约催促函》、《解约通知函》、《确认书（价格变更）》等证据及庭审笔录等在卷佐证，资足认定。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。原告已按合同约定于签订合同当日支付定金2万元，又于2013年1月8日支付定金8万元，虽然后者款项支付时间有所迟延，但此履行瑕疵并不影响合同目的实现，且被告开具《收款收据》的行为表明对原告迟延履行予以��受，应视为双方在履约过程中对合同的相关约定作出协议变更。根据约定，买卖双方须于2013年2月26日前到银行共同办理首期款的资金监管手续，原告已依约于2013年2月26日前往银行并将首期购房款存入资金监管账户，而被告经原告、第三人多次催告仍拒绝配合原告办理首期款的资金监管手续，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约。依据约定，若被告迟延履约超过五天，原告有权单方解除合同并追究被告违约责任。因此，于原告通知被告解除合同之日即2013年3月19日，《二手房买卖合同》解除。
对于被告提出的其拒绝签署资金监管协议系行使不安抗辩权的抗辩，本院认为，首先，根据合同约定，涉诉房屋在办妥资金监管手续及银行出具贷款承诺函后由被告自行赎楼，故在首期购房款的资金监管办理完毕之前，被告以原告应承担赎楼费及相关���行罚息为由拒绝配合原告办理资金监管手续，违反合同约定，构成违约。其次，涉诉房屋因过户而产生的相关税费尚未发生，虽然买卖双方未对应以何价格签署《深圳市二手房买卖合同》达成一致意见，但是合同已明确约定过户产生的一切税费由原告承担，且原告也曾致函表示会严格依法依约纳税，故被告主张拒绝签署资金监管协议系因双方就税费承担问题未达成一致意见而行使不安抗辩权，事实依据不足，本院不予采纳。
根据以上分析，本院认定造成合同解除的责任在于被告，被告应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。首先，由于合同已经解除，被告收取原告的10万元定金应当予以返还，其中，被告收取的9万元应当由被告直接向原告返还，第三人保管的1万元由第三人直接向原告返还。其次，关于违约金的问题。考虑到合同从签订到因被告违约而解除的时间较短，且原告实际仅向被告支付了10万元，原告主张1216000万的违约金明显高于其实际损失，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付违约金予以调整，从而确定被告应向原告支付违约金20万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告邓云与被告李良光于2013年1月3日签订的《二手房买卖合同》于2013年3月19日解除；
二、被告李良光应于本判决生效之日起十日内向原告邓云返还定金10万元［其中，9万元由被告李良光返还，托管于第三人某原地产代理（深圳）有限公司处的1万元由第三人返还］；
三、被告李良光应于本判决生效之日起十日内向原告邓云支付违约金20万元；
四、驳回原告邓云其它的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12580元、财产保全费5000元，合计17580元，由原告负担13572元，被告负担4008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于���东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赖 晖
人民陪审员 关美莲
人民陪审员 杨芳化
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 洪靖敏