＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗中法民五终字第2276号＼n上诉人（原审被告）：何国钊，男，汉族，1954年4月18日生。＼n委托代理人：朱永胜，广东卓信律师事务所律师。＼n委托代理人：冯凤，广东卓信律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：王心唐，女，1970年8月23日生，香港特别行政区居民。＼n委托代理人：梁志成，男，汉族，1939年11月15日出生。＼n委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。＼n上诉人何国钊与被上诉人王心唐因房屋搬迁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，越秀区海珠北路云路街15号806房，是王心唐购买的房屋，所有权性质为私有，建筑面积39.779平方米，2005年1月18日取得权属证书。＼n何国钊原居住于海珠北路云路街一横巷1号。1997年8月15日，广州市第二建筑工程有限公司（甲方）经批准拆除何国钊所居住的房屋地段，与何国钊（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除海珠北路云路街一横巷1号的房屋，乙方同意在1998年9月30日迁出；甲方应于2000年9月31日前，在海珠北路云路街（第3号梯）第八层南向，产权属于侨租的801-1套间其中房、厅面积15平方米，独立厨厕4平方米，阳台按规划安置乙方回迁居住等。＼n2000年12月30日，广州康达房地产开发有限公司与广州市第二建筑工程公司云路街拆迁办向何国钊发出回迁通知：定于2000年12月30日办理回迁安置入住手续。＼n2003年3月1日，何国钊（承租人，乙方）与广州康达房地产开发有限公司（出租人，甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区海珠北路云路街15号806房的房地产出租给乙方作住宅使用。租赁期限自2003年1月1日至2005年1月1日，租金为133.41元／月，并约定2003年1月1日至2005年1月1日暂不升租，有文件补升租。乙方在每月的第十日前按现金付款方式交付租金给甲方。逾期交租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2％（小于3％）向甲方支付违约金。如果逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋。上述合同经广州市越秀房地产租赁管理所备案登记。＼n原审庭审中，何国钊主张已按原合同标准租金交租到2005年12月，且在本市没有其他住房。王心唐未提供证据予以否认。何国钊表示对涉讼房屋具有优先购买权，但没有另行起诉。＼n王心唐于2013年4月11日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、何国钊户立即腾退越秀区海珠北路云路街15号806房给王心唐；2、何国钊户立即向王心唐支付越秀区海珠北路云路街15号806房的房屋使用金（自2005年1月19日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际腾退上述房屋给王心唐之日止的房屋使用金）。王心唐为证明其主张没有超过诉讼时效，向原审院提交了如下证据：1、落款日期为2010年8月11日的通知，内容为要求何国钊缴纳历年来的房屋使用金和完善相关租赁手续；2、寄出该通知的《国内特快专递邮件详情单》，邮戳日期为2010年8月12日，以及相应的妥投证明；3、落款日期为2012年5月22日的通知，内容为要求何国钊缴纳历年来的房屋使用金和完善相关租赁手续；4、寄出该通知的《国内特快专递邮件详情单》，邮戳日期为2012年5月23日，以及相应的同年5月24日的妥投证明。＼n原审法院认为，王心唐为诉争房屋的所有权人依法对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。何国钊户因拆迁回迁安置而入住诉争房，王心唐自买受涉讼房屋后，没有与何国钊签订房屋租赁合同，何国钊与前出租人约定的租赁期也已届满，因此，王心唐要求收回房屋合法，本应予以支持，但由于何国钊没有房屋另行搬出，需要给予何国钊一段时间另找住房。因何国钊与广州康达房地产开发有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》至2005年1月1日到期后未续租，但出租人在原合同届满之后对于何国钊继续居住于涉讼房屋并未提出异议，故何国钊与广州康达房地产开发有限公司之间形成不定期租赁合同关系。王心唐购买涉讼房屋后，根据买卖不破租赁的原则，与何国钊形成不定期租赁合同关系，王心唐可随时主张解除租赁合同，其在本案中诉请的房屋使用金实为租金，应适用有关延付租金的一年诉讼时效。而王心唐于2005年1月取得涉讼房屋的所有权后，分别于2010年8月12日、2012年5月23日向何国钊主张相应权利，虽然何国钊抗辩称没有收到该通知，但王心唐已经提交了相应的同年5月24日的妥投证明，予以采信，故何国钊应从2011年5月24日起按原租金标准向王心唐计付租金。鉴于涉讼房屋的所有权性质已经转化为私有，故从王心唐提起本案起诉之日起，租金标准按房管部门评定私房住宅租金标准计付。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，于2013年5月30日作出如下判决：一、何国钊自判决发生法律效力之日起，在越秀区海珠北路云路街15号806房暂住两年；二、自判决发生法律效力之日起7日内，何国钊向王心唐缴交从2011年5月24日起的租金（其中，2011年5月24日至2013年4月10日，何国钊按133.41元／月标准支付；2013年4月11日起，何国钊按房管部门评定的私房租金标准按月交租）；三、驳回王心唐的其余诉讼请求。案件受理费2286元，减半收取，由王心唐负担943元，何国钊负担200元。＼n判后，上诉人何国钊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、诉争房屋系安置回迁房，何国钊与广州康达房地产开发有限公司之间的租赁关系应受拆迁安置关系的约束，何国钊拥有诉争房屋的永久居住权，原审法院认定何国钊与王心唐之间形成的是不定期租赁合同关系，判令何国钊迁出诉争房屋系适用法律错误。何国钊与广州康达房地产开发有限公司就诉争房屋形成的租赁关系，系基于拆迁安置所形成的，非普通房屋租赁关系，其租赁关系属于拆迁安置补偿范畴，该租赁关系不因诉争房屋的产权或者性质的变化而改变。二、原审法院判令何国钊按私房租金标准向王心唐交租系认定事实不清。王心唐购买诉争房屋时，已经清楚知道诉争房屋属于不交吉状态，其应当知晓安置房属性，应承继拆迁安置补偿义务。故王心唐要求何国钊按照私房租金标准支付房租，于法无据。三、诉争房屋中有14.8592平方米是何国钊自行购买的使用权，且购买上述面积的协议并无约定具体使用期限，应当由何国钊居住到其身故为止。据此上诉请求：撤销原审判决，驳回王心唐的全部诉讼请求。＼n被上诉人王心唐答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。＼n经二审审查，各方当事人对原审查明事实并无异议，本院予以确认。＼n二审中，何国钊提交如下新证据：1、（2007）穗越法民三初字第1739号判决书；2、（2007）穗中法民五终字第3114号判决书；上述两份判决文书拟证明本院是支持回迁户长期居住的。3、广州康达房地产开发有限公司与王心唐于2004年10月26日签订的诉争房屋的《商品房买卖合同》和《契税完税证》，拟证明诉争房屋的交接是不交吉的，故物权的行使应受限制。王心唐质证后认为生效判决与本案无关，租赁关系不能对抗王心唐对诉争房屋享有的物权。＼n本院认为，本案二审争议的焦点在于王心唐有无权利要求何国钊搬离诉争房屋。王心唐通过买卖取得诉争房屋的所有权，依法对诉争房屋享有占有、使用和收益的权利，由于王心唐与何国钊之间并未签订租赁合同，双方并无租赁关系，王心唐有权要求何国钊交还诉争房屋。原审法院考虑到何国钊是基于拆迁回迁入住诉争房屋的历史原因以及其目前没有搬迁去向的现实情况，判令何国钊暂住两年，并无不当，本院予以维持。何国钊主张其可以永久在诉争房屋居住，缺乏理据，本院不予支持。＼n关于租金标准的问题。由于诉争房屋已由王心唐购买，诉争房屋属于私有，原审法院判令何国钊从王心唐提起本案诉讼之日起按照私房租金标准缴纳租金，合情合理，本院予以维持。＼n何国钊在二审中提交的证据并不属于新证据，且与本案处理无关，本院对此不予审查。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人何国钊的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费2286元，由上诉人何国钊负担。＼n本判决为终审判决。