广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤03民终6690号
上诉人（原审原告）：诸南招，女，汉族，1970年8月2日生。
委托诉讼代理人：杨海东，广东胜业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市志联佳实业有限公司。
法定代表人：詹玉湘，董事长。
委托诉讼代理人：张瑜，广东远明律师事务所律师。
上诉人诸南招因与被上诉人深圳市志联佳实业有限公司（以下简称志联佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第734号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
诸南招上诉请求：1、撤销(2015)深龙法民三初字第734号民事裁定，指令由龙岗区人民法院继续审理本案。2、本案一、二审诉讼费用由志联佳公司承担。事实与理由：
一、原审法院适用法律错误，导致错误裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，诸南招有购买涉案商铺的《深圳市房地产买卖合同（现售）》、收款收据及长期收取租金等证据，可证实诸南招是善意的实际购买人，这些证据形成完整的链条，相互认证，足以证明涉案被查封的商铺不是詹玉湘所有，而是诸南招所有。因此诸南招基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，而不是一审法院认定的诸南招应向涉案商铺的执行法院和执行机关提起执行异议，从而规避审理，事实上，诸南招也已经向涉案商铺的执行法院和执行机关提起执行异议，但却被驳回，同时诸南招也向深圳中院申请复议，故一审法院对诸南招的起诉以应向涉案商铺的执行法院和执行机关提起执行异议为由予以驳回是适用法律错误，应该予以纠正。
二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，诸南招不仅完全符合以上四个条件，而且法律规定关于不动产的诉讼也应该是由房屋所在地法院专属管辖，但一审法院却要求诸南招依法提出执行异议而驳回起诉。诸南招认为，这是法院之间在踢皮球、逃避审理，将诸南招陷于救济无门的状况，而且现在执行法院也有好几个，也没有明确诸南招应该向哪一个法院寻求救济或申诉。
三、詹玉湘利用自己是志联佳公司法定代表人的有利身份，在其明知诸南招已购买涉案商铺且自己没有支付市场对价的情况下，非法将涉案被查封的商铺转移登记至自己名下，有协助志联佳公司逃避债务的嫌疑，其与志联佳公司之间办理的转移登记根本就是虚假的，是无效的、也是可撤销的，也可能涉嫌犯罪，客观上也侵犯了诸南招的物权。诸南招认为，因詹玉湘的非法行为导致法院错误查封诸南招已购买但未办理产权转移登记的涉案商铺作为执行标的，根据物权所有权优先于债权的法理，该执行措施侵犯了诸南招的合法权益，应予纠正。
四、依据执行的生效法律文书(2015)深宝法民一初字第796号民事调解书以调解约定的方式从而使志联佳公司对涉案商铺享有优先受偿权是不符合法律规定的，因为第三人对志联佳公司所谓涉案商铺是否享有优先受偿权是应该通过法院审理及判决才能有效，私下的约定已经损害了诸南招的合法权益，这也是诸南招提出诉讼的一个重要原因和依据。综上，一审法院系认定事实和适用法律错误，处理案件不当及不公平，为维护诸南招的合法权益，特向二审法院提起上诉，望判如所请。
二审调查期间，诸南招补充称：关于涉案房屋的产权纠纷，诸南招不仅对本案提起了诉讼，且案外人对宝安人民法院提出了执行异议，第一次被驳回后，上诉至深圳中院，撤销了原裁定，重新审理。再次被驳回后，诸南招依法提起了案外人执行异议之诉，目前仍在审理阶段。对于诸南招来说，已穷尽了一切手段，请求法庭综合考虑该情节，依法处理本案。
志联佳公司辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回诸南招的上诉请求。志联佳公司坚持一审庭审的答辩及质证、辩论意见。诸南招与志联佳公司不同房号但基本一样的案件，同样的事实和理由，经一审、二审，最终被深圳中级人民法院以（2015）深中法房终字第1562号驳回。即使诸南招有支付过20万元的购房款，但诸南招已经以法院判决形式要求志联佳公司退还20万元，该案件裁判文书已生效，并进入执行程序，实际上，诸南招要求解除房地产买卖合同和退还购房款，起诉的事实不能成立。
诸南招一审法院起诉请求：1、确认诸南招与志联佳公司就位于深圳市龙岗区中心城碧湖玫瑰园X栋XX号商铺的房屋买卖关系依法成立且有效；2、确认深圳市龙岗区中心城碧湖玫瑰园X栋XX号商铺归诸南招所有；3、志联佳公司在判决生效之日起30日内将涉案的深圳市龙岗区中心城碧湖玫瑰园X栋XX号商铺办理转移登记至诸南招名下；4、请求判令志联佳公司承担本案诉讼费及相关一切费用。
一审法院认定事实：本案争议的涉案房产深圳市龙岗区中心城碧湖玫瑰园X栋XX号商铺，房产登记产权人为詹玉湘，因多宗案件已被多家法院轮候查封，查封（轮候查封）机关为深圳市中级人民法院、深圳市宝安区人民法院、深圳市福田区人民法院等。诸南招已经向深圳市宝安区人民法院提起执行异议，宝安区人民法院已经就其异议进行立案审查、听证并作出（2015）深宝法执外异字第49号执行裁定书，诸南招对该执行裁定书不服，已向该法院提出异议复议申请。
一审法院认为，根据一审法院查明的事实和各方的确认，涉案房产被深圳市中级人民法院、深圳市宝安区人民法院、深圳市福田区人民法院等多家法院轮候查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，诸南招认为自己是涉案房产的权利人，应当按照以上规定向执行法院提出书面异议，按照执行异议、执行异议之诉或其他法律程序主张自己的权利。一审法院并非涉案标的执行法院及首轮查封机关，因此，对诸南招的起诉，应当予以驳回。据此，一审法院裁定：驳回诸南招的起诉。本案不收取受理费，诸南招已预交2150元，一审法院予以退回。
本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，诸南招曾因涉案房产买卖合同纠纷起诉志联佳公司，请求志联佳公司退还购房款200000元。后双方达成和解协议，深圳市龙岗区人民法院出具（2007）深龙法民初字5028号民事调解书，内容为：一、志联佳公司同意在2007年6月30日前退还诸南招购房款200000元；二、案件受理费2150元，保全费1520元由诸南招承担。该调解书已生效并已进入强制执行程序。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据以上规定，如诸南招认为自己是涉案房产的权利人，应当按照以上规定向执行法院提出书面异议，按照执行异议程序主张自己的权利。且根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，人民法院的相关执行措施亦排除了其他法院关于该查封物的另案确权。
综上，一审法院驳回诸南招的起诉，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年十月十二日
书记员（兼） 周 颖