浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)温平民初字431号
原告：浙江伟光泵阀制造有限公司，住所地平阳县昆阳镇雅河西路。
法定代表人：张士来，执行董事。
委托诉讼代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。
被告：温州市腾龙塑料胶带厂，住所地平阳县昆阳镇城西柑园屋***号。
法定代表人：陈邦永，厂长。
委托诉讼代理人：苏波，浙江九凰律师事务所律师。
原告浙江伟光泵阀制造有限公司（以下简称伟光泵阀公司）与被告温州市腾龙塑料胶带厂（以下腾龙塑胶厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案审理后，由审判员黄孙荣适用简易程序同年11月20日公开开庭进行了审理。本案因案情复杂于2016年4月16日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年5月19日再次公开开庭进行了审理。原告伟光泵阀公司委托诉讼代理人池方辉、被告腾龙塑胶厂委托诉讼代理人苏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟光泵阀公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行协助办理坐落于平阳县昆阳镇后垟村雅河西路厂房所有权及土地使用权变更登记到原告名下的附随义务；2.判令被告偿还原告因厂房转让为被告垫付的执行款408529元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：确认原、被告签订《企业房地产转让协议书》转让标的的真实意思表示是围墙内所有的土地及房屋，即包括已取得土地使用权证的5787m2与尚未取得土地使用权证的797m2的土地及房屋。事实和理由：原告原名温州伟光泵阀制造有限公司，2010年11月25日经工商部门核准名称变更为现名。2005年3月间，原告因生产场所狭小，急需扩大。被告腾龙塑胶厂因无力履行还款义务而被平阳法院立案执行，需要变卖企业资产。为此，经多方协商决定，被告向原告转让其厂房等全部资产，原告应支付的房价款中的一部分直接支付给执行案件的债权人。2005年3月18日，原、被告签订《企业房地产转让协议书》，约定被告所有的厂房及土地使用权一次性全部有偿转让给原告，总价款722万元，有关支付的办法由原、被告与被告的6位债权人另行协商。自2005年3月31日起至2005年4月26日止，原告根据协议约定，先后向仙居县康盛合成胶化工程支付84万元，向谢锦顺支付21万元，向洪微微、洪建兴、洪欣欣支付110万元，向赵小东支付30万元，向陈焕镇支付5万元，向平阳县昆阳镇人民政府（以下简称昆阳镇政府）支付15万元。此外，原告还支付被告现金77万元，代被告向温州商业银行平阳支行支付逾期未还贷款350万元，代被告支付执行费10万元，扣减被告欠原告的借款12万元，余款8万元，待原告取得房产证后支付。原告代被告偿还银行贷款后，被告将厂房的土地使用权证交给原告。2005年5月10日前，原告已实际占有使用被告转让的厂房至今，但被告至今尚未履行协助办理房地产变更登记到原告名下的义务。双方协议签订后十余年一直未有争议。2015年7月，因被告股东章小如称尚有797m2土地没有转让要求返还而发生争议。依照转让协议的真实意思表示，双方转让的是被告全部的土地与房屋。因被告未将厂房的部分土地未办理土地证的情况如实告知原告，导致原告误认为厂房全部土地面积就是5787m2，而不知道厂房围墙内有797m2未取得土地使用权证。转让标的物包括房屋和土地，不可能只转让房屋而保留土地的情况，且被告十多年未主张权利也可以印证已转让厂房所涉的全部土地。2008年3月5日，原告因厂房转让为被告向昆阳镇政府垫付执行款408529元。
被告腾龙塑胶厂答辩称：（一）原、被告签订的转让协议无效。案涉厂房已经被（2004）平执字第192号执行裁定书予以查封，被告未收到解除该查封的文书，原、被告在厂房未解封的情况下私下转让。（二）产权过户无法履行。原告对案涉厂房进行拆建与扩建，超出的土地使用证的面积，现在的厂房已不是转让时的那个厂房，且原告占用了被告797m2的土地，被告无义务办理房产证。瑞安市人民法院两次对案涉厂房进行查封，故无法办理产权变更手续。（三）被告仅拿到了77万，剩余转让款（包括应付平阳法院的执行费10万元）是否履行无法确定。（四）转让协议约定的土地面积是5787m2，被告经安置补偿取得的其他部分即原告所述的797m2，并没有转让给原告，被告多次要求原告返还属于被告的土地，但原告未理会。（五）原告主张垫付408529元与本案不属于同一法律关系，应另案处理。该款是原告为了自己经营而缴纳的，属自愿的给付，且债权即使成立也已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告伟光泵阀公司在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.准予变更登记通知书、企业法人营业执照、组织机构代码证、非公司法人基要情况，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《企业房地产转让协议书》、《企业房地产转让款的付款方法》、《协议书》5份、《执行和解协议书》、《收条》等，证明原、被告协议转让厂房及原告已按约定付款等事实；3.昆阳镇政府出具的证明、2004平民初字第751号民事判决书、2005平执字第368号执行案件中的执行和解协议，证明被告欠昆阳镇政府的债务实际是土地款，原告代被告支付欠款408529元的事实；4.平阳县人民政府办公室抄告单平政办抄（2003）167号文件、平阳县人民政府专题会议纪要（2001）59号文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权证，证明案涉厂房的土地、规划审批情况及案涉厂房符合产权过户条件等事实；5.本院（2003）平民初字第58号民事裁定书，证明案涉厂房的具有合法性；6.总平面图、照片等，证明案涉厂房中办公用房的桩基设计及转让时的原貌等。
被告腾龙塑胶厂在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.（2004）平执字第192号民事裁定书，证明案涉厂房于2004年被法院查封，至今无解除查封的文书，双方转让协议无效；2.土地登记资料摘录表，证明案涉厂房已被瑞安法院查封的事实；3.拆迁安置协议书，证明除土地证外的797m2土地系被告拆迁安置取得，属被告所有的事实。
本院在庭审中出示了平阳县国土资源局、平阳县住房和城乡规划建设局分别给本院的复函各1份。
被告对原告的证据质证意见如下：对证据1、5无异议；对证据2的真实性无异议，但主张转让土地面积范围仅5787m2，转让款欠18万元；对证据3的真实性无异议，但主张民事判决书并未确定欠款系土地款，代为还款是原告自愿的行为；对证据4的真实性无异议，但主张审批的用地面积仅5787m2；对证据6的真实性无异议，主张转让后原告对综合楼的地基进行变动，增加了几间。原告对被告证据的质证意见如下：对证据1-3的真实性均无异议，但主张被告转让厂房是为了解决已进入执行程序的债务，不能因厂房被查封而认定转让协议无效。原、被告对本院出示的两份复函均无异议。本院对原、被告出示的证据的真实性均予以确认，关于转让协议的效力及所涉的土地面积另行阐述。对本院出示的两份复函予以采纳。
本院经审理，认定事实如下：原告原名温州伟光泵阀制造有
限公司，2010年11月25日经工商部门核准名称变更为浙江伟光泵阀制造有限公司。2002年5月30日，被告腾龙塑胶厂与昆阳镇政府签订《拆迁安置协议书》约定，昆阳镇政府安置给被告昆阳镇高山村前高架桥边（原后垟村、蒙垟村田）土地面积约6584m2，具体及周边以规划红线图为准。2003年12月8日，被告取得在上述地块建造厂房的建设用地规划许可证（2003浙规证03601050，载明用地面积为6584m2）。2014年1月10日，被告取得国有土地使用权证（平国用2003字第1-8233号），载明的用途为出让，使用权面积为5787m2。办理土地证过程中，土地行政部门核减了规划审批的6584m2中位于案涉厂房东北边的长约110m、宽约7米、面积797m2的长方形地块,导致土地使用权证与建设用地规划许可证中载明的用地面积相差的797m2（6584m2-5787m2）。因被告未能履行生效法律文书所确定的义务，本院于2004年3月31日作出2004平执字第192号民事裁定书，裁定查封被告的厂房。2005年3月18日，原、被告签订《企业房地产转让协议书》约定：被告企业现坐落在平阳县后垟村高速公路边，共土地面积5787m2，被告将企业所有的土地使用权（以土地使用权证为准）及所有附属的房屋一次性全部有偿转让给原告所有；转让费共722万元，有关支付的办法，双方及被告的6位债权人三方另行协议；被告企业现有土地使用权证，还没有相关的房产证，土地证现抵押在银行，待偿还银行贷款后，由原告直接收取土地证；房产证必须在2005年6月30日前办理完毕，并由被告承担办证费用，在原告未取得房产证前，乙方先扣留8万元。同年3月31日，原、被告与被告的已进入执行程序的6位债权人分别签订6份协议，6位债权人均同意被告将厂房转让给原告，部分转让款分别直接支付被告的6位债权人。同年4月7日，原、被告签订《企业房地产转让款的付款方法》，明确原告已按约定支付转让款。瑞安市人民法院于2012年10月8日向平阳县国土资源局送达（2005）温瑞执字第620号民事裁定书及协助执行通知书，查封案涉厂房的土地使用权，并于2015年7月20日予以续查封。
2004年9月30日，本院对昆阳镇政府（上述6位债权人之一）诉腾龙塑胶厂其他借款合同纠纷一案作出（2004）平民初字第751号民事判决书，判决腾龙塑胶厂返还昆阳镇政府借款848529元。2005年3月29日，昆阳镇政府与腾龙塑胶厂达成《执行和解协议》约定腾龙塑胶厂于2005年3月30日偿付欠款40万元，余款44.8529万元于同年12月31日前付清。2007年10月23日，昆阳镇政府以上述《执行和解协议》为据提起民事诉讼，经本院主持调解，昆阳镇政府与腾龙塑胶厂达成调解协议（本院2007平民二初字第126号民事调解书），腾龙塑胶厂结欠昆阳镇政府40.8529万元，于2008年1月30日前付清。2008年3月5日，原告伟光泵阀公司向昆阳镇政府支付40.8529万元，代腾龙塑胶厂偿还欠款。
在本案诉讼过程中，经本院发函咨询，平阳县住房和城乡规划建设局复函表示，案涉厂房建筑占地超许可范围，建设工程仅取得建设用地规划许可证，建筑布局也不能满足现行消防规范的要求，因此不能办理房屋所有权初始登记。平阳县国土资源局复函表示，案涉厂房被瑞安法院执行查封，查封解除后凭土地证书、变更后的房屋所有权证书等方可办理土地转让及变更登记手续；不在登记范围的土地，目前不具备办理土地登记条件。
本院认为：（一）关于《企业房地产转让协议书》的效力。转让行为虽在本院裁定查封厂房后，但转让协议经被告的债权人认可，大部分转让款直接支付给被告的债权人用于清偿债务，故转让协议不存在无效的情形。被告主张协议无效，依据不足，本院不予支持。
（二）关于《企业房地产转让协议书》转让的标的是否包括未办理土地证的797m2土地使用权。本院综合考虑以下几个因素：1.双方签订转让协议时案涉厂房的状况。从原告提供的证据6的照片可以看出，签订转让协议时被告已在厂房的东北边建造四间钢混地梁（即照片中看起来较旧的钢混地梁）。结合照片、土地使用权证中的宗地图、建设用地规划许可中的红线图及被告委托设计的总平面图（总平面图载明的用地面积为6588.70m2）等，可以看出被告完成的四间钢混地梁是有一部分在土地使用权证中的宗地图范围内，另有一部分在土地使用权证中的宗地图范围外（即在未办理土地使用权证的797m2范围内）。2.被告在签订转让协议时并未告知钢混地梁有一部分在土地使用权证范围之外，更未在其厂房上明确划界标明部分地梁及土地不在土地使用权让范围内不属于转让范围。3.现实生活中，大多数人在未经测量的情形下，难以比较准确地判断一个地块的面积是五千七百多平方米还是六千五百多平方米。4.协议约定“被告将企业所有的土地使用权（以土地使用权证为准）及所有附属的房屋一次性全部有偿转让给原告所有”，根据日常生活经验，原告是按厂房当时的状况支付对价，即按整个厂房附属房屋及所对应的土地范围，包括已存在的钢混地梁所对应的土地范围，而不是仅受让土地证范围内的钢混地梁，未受让土地证范围外的钢混地梁。5.厂房转让后，原告占用未办理土地使用权证的797m2建造附属用房已多年，被告在交付厂房或原告建造附属用房过程中，均未主张部分土地未转让。综上，本院确定原、被告签订《企业房地产转让协议书》约定的转让标的包括坐落于平阳县昆阳镇后垟村高速公路边原腾龙塑胶厂厂房东北边未办理土地使用权证的797m2土地使用权。被告主张其仅转让已办理土地使用权证的土地，有悖诚实信用原则，本院不予采信。
（三）关于产权过户问题。案涉厂房的土地使用权被瑞安市人民法院查封，尚未解除。平阳县国土资源局、平阳县住房和城乡规划建设局均表示案涉厂房尚不具备办理产权变更登记的条件。因此，本院对原告要求产权过户的诉讼请求不予支持，原告可待产权过户条件具备后再行主张。
（四）关于原告主张的因厂房转让为被告垫付的执行款408529元问题。原告在厂房转让三年后，代为偿还被告欠昆阳镇政府的408529元，现无证据证明该款系土地款，原告还款行为与本案厂房买卖合同不属于同一法律关系，故本案对该408529元不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江伟光泵阀制造有限公司与被告温州市腾龙塑料胶带厂于2005年3月18日签订《企业房地产转让协议书》约定的转让标的包括位于平阳县昆阳镇后垟村高速公路边原温州市腾龙塑料胶带厂厂房已取得土地使用权证的5787m2和尚未取得土地使用权证的797m2土地及附属房屋；
二、驳回原告浙江伟光泵阀制造有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7428元，由浙江伟光泵阀制造有限公司负担7348元，温州市腾龙塑料胶带厂负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 黄孙荣
人民陪审员 裴 伦
人民陪审员 黄纪安
二〇一六年九月二十日
书 记 员 郑一展