上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1645号
原告马红蕾。
委托代理人赵成刚，上海安盟律师事务所律师。
被告梁江辉。
原告马红蕾与被告梁江辉房屋买卖合同纠��一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马红蕾及其委托代理人赵成刚，被告梁江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马红蕾诉称，原、被告于2007年5月22日经协商一致，就原告购买被告所有的上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋买卖协议书》，约定房屋总价值为125万元；系争房屋的贷款余额449，174.80元由原告承担作为首付款，自2007年6月开始由原告按月向银行偿还，原告应在2007年6月31日前付清余款800，805.20元；2011年5月17日原被告双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。协议签订后，原告于2007年8月19日向被告支付了800，805.20元，剩余贷款由原告每月定期存入被告名下的还贷账户，再由银行扣划应归还的贷款金额。后因原、被告双方存有其他纠纷尚未解决，且银行贷款尚未还清，故一直未办理转���过户手续。现原告已经还清了银行贷款，却因上海市限购政策无法办理过户手续，故诉至法院要求被告办理系争房屋产权过户手续，将系争房屋产权过户至原告名下。
被告梁江辉辩称，系争房屋实际权利人系被告的姑姑姚某某，由姚某某出资购买，将系争房屋挂在被告名下，并以被告名义贷款，归还贷款的钱也由姚某某出资。因原告与姚某某之间有经济往来，双方经结算后以姚某某欠原告的款项抵作房屋首付款，因原告称没有经济能力支付剩余房屋，故约定剩余银行贷款由原告每月归还。系争房屋自2007年交付给原告后，一直由原告实际居住使用。现因政策限制无法办理过户，并非被告不予配合。
经审理查明：2002年3月，上海乾鸿实业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定694，437.50元���2002年3月8日，被告（甲方）与中国建设银行上海第四支行（乙方）、上海乾鸿实业发展有限公司（丙方）签订《个人住房抵押借款合同》，约定甲方向乙方借个人住房商业性贷款486，000元，被告借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋，贷款期限自2002年至2032年，贷款月利率为4.2‰，实际发放贷款时，采用等额还款法，在当前利率水平下，采用等额还款法每月归还本息为2，620.85元。2006年5月9日，上海鸿乾实业发展有限公司与被告签订房屋交接书，表示双方于2004年2月19日交接验收了系争房屋，该户于2002年3月15日入户。2008年6月26日，系争房屋产权登记至被告名下。
2007年5月22日，原告（买受人、乙方）、被告（出卖方、甲方）就乙方购买系争房屋一事签订《房屋买卖协议书》，约定房屋总价值1，250，000元；原甲方购房贷款余额449，194.80元（截止2007年5月30日）由乙方承担作为首付款，自2007年6月开始由乙方按月向银行偿还，乙方应在2007年6月31日前付清余款800，805.20元；自2007年5月17日甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续过户给乙方，产生的费用各自承担。同日，原、被告及案外人姚某某签订房屋交接书，确认该房屋总价款为1，250，000元，乙方已付449，194.80元（甲方按揭款转移，由甲方承担），该房屋于2007年5月22日已移交原告验收交接，被告、姚某某于甲方签字处签名，原告代理人于乙方签字处签名。嗣后，系争房屋交由原告使用。2007年8月19日，被告出具收条载明：今收到原告购买系争房屋的购房款800，805.20元。
2012年8月1日，河南省灵宝市人民法院作出（2012）灵执字第44号执行裁定书，裁定查封被执行人姚某某购买的系争房屋，权利登记人为梁江辉。执行书查明被执行人姚某某于2002年购买了系争房屋，执行中，姚某某称该房屋已经转让给被执行人马红蕾，至今未办理房地产权过户手续。2014年7月18日，河南省灵宝市人民法院作出（2012）灵执字第44-3号执行裁定书，裁定解除对系争房屋的查封。
另查明，2008年9月至10月期间，被告名下的中国建设银行贷款扣款账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）内现金存入共计6，100元，原告提交了相应的被告为存款人的存款凭条及业务收费凭证，同年11月23日，原告转账3，100元至被告的还贷账户。2009年2月，原告向被告的还贷账户转账2，900元；2009年3月至12月期间，被告的还贷账户内现金存入十笔，金额共计26，000余元，原告提交了其中九笔被告为存款人的存款凭条及业务收费凭证，金额共计23，000余元；2010年1月至12月期间，被告的还贷账户内现金存入九笔，金额共计24，100元，原告递交了前述九笔被告为存款人的存款凭条及业务收费凭证；另原告先后转账三次至被告的还贷账户，金额共计8，200元。2011年1月至12月期间，被告的还贷账户现金存入八笔，共计21，300元，原告提交了前述八笔被告为存款人的存款凭条及业务收费凭证；此外原告及案外人陈某某（系原告丈夫）先后转账四次至被告的还贷账户，金额共计11，100元。2012年1月至12月期间，被告的还贷账户现金存入七笔款项，金额共计17，400元，原告提交了前述七笔被告为存款人的存款凭条及业务收费凭证；陈某某分六笔转账至被告的还贷账户，金额共计16，900元。2013年1月至12月期间，陈某某分十一笔转账至被告的还贷账户，金额共计30，000余元。2014年1月至6月，陈某某分六笔转账至被告的还贷账户，金额共计16，800元；2014年7月18日，原告通过其名下的建设银行账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）向被告的还贷账户转账378，568.33元（本金377，577.07元，利息991.26���），至此被告名下的个人住房贷款已全部结清。
审理中，原、被告双方确认系争实际权利人为姚某某，被告系挂名产权人；《房屋买卖协议书》签订后，原告自2007年6月起开始承担系争房屋的银行贷款还贷义务，每月通过向被告的还贷账户现金存款、汇款、转账方式进行还贷，2014年7月18日，一次性结清了被告名下的个人住房贷款；就《房屋买卖协议书》约定的房屋余款800，805.20元的支付情况，姚某某在2005年至2007年期间陆续向原告借款，后因姚某某无力偿还，故双方协商由原告购买姚某某为实际权利人、登记在被告名下的系争房屋，以姚某某所欠借款抵作部分房款，2007年8月19日，双方结算确认姚某某所欠的本金利息共计780，805元，当日原告向姚某某出具了2万元的欠条，前述两笔款项共同构成了《房屋买卖协议书》约定的房屋余款800，805.20元。
审理中，原告提供了如下材料：载明落款时间分别为2005年8月2日、2007年4月8日的，姚某某出具的借条，以证明姚某某曾向其借款；载有姚某某与原告签名的凭条，内容为截止2007年8月19日，姚某某与原告所有经济手续结清及房款结清；载明落款时间为2007年8月19日的原告出具的欠条，内容为原告今欠姚某某现金20，000元；载明落款时间为2014年7月29日，案外人许某某出具收条，内容为今收到原告欠姚某某本金2万元，利息2万元（系欠付时间2007年8月19日）。
审理中，被告之妻卢肖庆于2014年12月17日到庭表示知道系争房屋实际为姚某某所有，被告系挂名产权人，现同意被告将系争房屋过户至原告名下。姚某某于2015年1月26日到庭称，系争房屋实际由其付款购买，因购房时被告在上海，故将系争房屋产权人挂名为被告；原告与姚某某之间有债权债务关系，因原告的子女来上海读书需购房，故姚某某向原告出售系争房屋，该房价值125万元，部分房款以姚某某向原告所借款项抵扣，扣除银行贷款、双方债权债务款项，原告最终还需支付房款2万元，2014年7月原告归还了2万元本金及利息，以此结清了房款。现在同意将系争房屋过户至原告名下。
上述事实有原告提供的房屋买卖协议书、上海市房地产权证、收条、建设银行业务收费凭条及存款凭条、银行账户明细、上海海鸿福船物业的证明、大连居委会出具的情况说明、借条、欠条、凭条、办理上海市居住证通知书、居住证、发票及收据、原告的结婚证、房屋交接书、河南省灵宝市法院执行裁定书、上海市城镇居民基本医疗保险个人缴费结算单，被告提供的上海市商品房预售合同、结婚证、建设银行个人住房抵押借款合同，以及当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，根据本案中相关证据和原、被告陈述，可认定��、被告签署《房屋买卖协议》后，被告已按约向原告交付系争房屋，原告也在按约履行由原告代为归还被告名下的个人住房商业贷款的义务，现被告名下的系争房屋商业贷款已全部结清。原告除以代为归还银行贷款的形式支付房款外，剩余房款由原告与案外人姚某某之间的借款进行抵充结算，被告明确表示认可该结算，认可原告已付清剩余房款。根据本市目前相关房屋限购政策的规定，原告虽不具购房资格，但原、被告签署《房屋买卖协议》时，相关限购政策尚未出台，该协议系双方真实意思表示，且双方均已按约履行，故现原告要求将系争房屋过户至其名下的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告梁江辉应于本判决生效之日起7日内协助原告马红蕾将上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告马红蕾名下，办理该房屋产权变更手续产生的税费由原告马红蕾与被告梁江辉按相关规定各自承担。
本案受理费80元，由原告马红蕾与被告梁江辉各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。