上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异166号
案外人上海维也纳秀森酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人张凤娟，总经理。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
申请执行人上海融悦典当有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵锦荣，董事长。
委托代理人林炯，男。
委托代理人杨丽，上海市五环律师事务所律师。
被执行人上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人戴美智，总经理。
被执行人戴美智，男，1965年4月17日生，汉族，户籍地浙江省。
被执行人陈秀琪，女，1965年3月30日生，汉族，户籍地同上。
被执行人戴嘉树，男，1987年12月17日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
本院在执行申请执行人上海融悦典当有限公司(以下简称融悦典当公司)与被执行人上海秀森置业发展有限公司(以下简称秀森公司)、戴美智、陈秀琪、戴嘉树金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海维也纳秀森酒店管理有限公司(以下简称维也纳公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人维也纳公司称，2012年6月9日和2012年7月13日，案外人和被执行人秀森公司签订《XX商务大厦租赁合同》和《XX商务大厦租赁合同补充协议》，约定由案外人承租秀森公司名下的上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号房屋1层、3-7层及地下1-地下2层地下汽车库(以下简称系争房屋)，租期20年，自2012年6月9日起至2032年7月12日止。双方约定案外人承租系争房屋，其中地下1地下2地下汽车库不单独收取租金，免费提供案外人使用。整体房屋年租金为235万元，租金支付情况为：2014年1月16日，案外人转账支付秀森公司949万元，该款为2012年6月至2014年6月期间的租金，迟延支付租金全因酒店经营不善。
2014年6月25日，案外人、秀森公司、上海盛欣医药化工有限公司(以下简称盛欣公司)三方签订《租赁承包经营合同》，约定盛欣公司承包经营维也纳酒店，并由案外人继续使用系争房屋的地下1-地下2层地下汽车库。盛欣公司经营后代为支付剩余的租金，每年租金调整为300万元，租金是通过转账和抵债两种方式支付。转账情况为：2014年6月9日，盛欣公司转账支付200万元给秀森公司；7月8日，盛欣公司转账500万元给案外人，因当时案外人由秀森公司控制，故该笔钱款等同于支付给秀森公司；7月16日，盛欣公司转账200万元给案外人。2014年8月28日至2015年3月13日期间，盛欣公司股东陆仁魁分15次现汇支付1,272万元给戴美智、戴嘉树(系戴美智儿子)。
2014年6月27日，盛欣公司和被执行人秀森公司签订《备忘录1》，确定秀森公司向盛欣公司借款共计2707万元，双方同意将2707万元借款抵偿应支付的租金。借款支付情况：2014年1月23日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款600万元；3月24日，盛欣公司将1000万元的借款支付给秀森公司指定的上海秀琪实业有限公司；5月7日，盛欣公司借款550万元给秀森公司；5月20日，盛欣公司借款30万元给秀森公司；5月28日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款50万元；5月30日，盛欣公司借款200万元给秀森公司；6月27日，盛欣公司借款50万元给秀森公司；2014年1月27日、3月26日、6月14日，盛欣公司分别通过陆仁魁账户借款40万元、50万元和60万元给秀森公司，以上借款全部是支票支付的，为2630万元，加上利息77万元，共计2707万元全部用于折抵租金。
2015年3月24日，盛欣公司和被执行人秀森公司签订《备忘录2》，确定秀森公司向盛欣公司借款共计483.95万元，双方同意将483.95万元借款抵偿应支付的租金。借款支付情况：2014年1月28日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款67.95万元；7月21日，盛欣公司向秀森公司指定的收款人案外人支付12万元；2014年9月22日，盛欣公司将30万元的借款支付给秀森公司指定的收款人上海秀琪实业有限公司；11月10日，盛欣公司通过太仓制药厂向秀森公司支付借款100万元；11月11日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款42万元；12月18日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款36万元；12月22日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款121万元；2015年2月11日，盛欣公司借款28万元给秀森公司；2015年2月15日，盛欣公司借款20万元给秀森公司；3月18日，盛欣公司通过太仓制药厂账户向秀森公司支付借款27万元，以上共计483.95万元，全部通过支票支付。案外人承租系争房屋，已经付清20年的租金，且该租赁权在系争房屋设定抵押、查封之前取得。为维护案外人的合法权益，请求法院确认案外人对系争房屋中的地下1地下2地下汽车库享有租赁权。
申请执行人融悦典当公司不同意案外人的主张。案外人当时的法人代表戴丽君是被执行人秀森公司法定代表人戴美智的女儿，故案外人提供的租赁合同、补充协议应是虚假的。申请执行人和被执行人秀森公司签订的抵押合同明确：抵押人出租房屋应经抵押权人同意，但实际抵押人从未告知申请执行人任何租赁情况，故不认可案外人提供的租赁合同，请求法院对案外人的异议予以驳回。
被执行人秀森公司称，系争房屋在办理抵押手续时，其是告知申请执行人房屋已存在租赁的事实，但是申请执行人并没有向其索要租赁合同。秀森公司的法定代表人戴美智自认和案外人的原法定代表人戴丽君为父女关系。盛欣公司和案外人是一套班子两块牌子。
查明，系争房屋产权登记在被执行人秀森公司的名下。申请执行人于2013年1月30日取得系争房屋的抵押权。2014年12月24日，本院查封了系争房屋。
本院于2015年6月18日作出了(2015)浦民六(商)初字第890号民事判决书，判令：一、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告上海融悦典当有限公司借款本金1,300万元；二、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海融悦典当有限公司截至2014年3月31日的利息5万元；三、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海融悦典当有限公司以借款本金1,300万元为基数自2014年4月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息(其中应扣除已经支付的596,500元)；四、被告上海秀森置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海融悦典当有限公司律师费236,261.24元；五、如被告上海秀森置业发展有限公司未履行上述第一至第四项判决义务，原告上海融悦典当有限公司可以与被告上海秀森置业发展有限公司协议，以被告上海秀森置业发展有限公司名下的位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号地下车库地下1_地下2层地下汽车库折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在上述第一项判决义务中700万元本金、逾期利息(以700万元为基数自2014年4月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海秀森置业发展有限公司所有，不足部分由被告上海秀森置业发展有限公司继续清偿；六、被告戴美智、陈秀琪、戴嘉树对被告上海秀森置业发展有限公司的上述第一、二、三项判决义务承担连带清偿责任，被告戴美智、陈秀琪、戴嘉树承担清偿责任后，有权向被告上海秀森置业发展有限公司追偿……判决后，被执行人未履行生效的法律文书，后申请执行人向本院申请执行。2015年11月12日，本院在系争房屋处张贴《公告》，告知本院将拍卖或变卖查封财产。后案外人向本院提出异议申请。
另查明，2013年1月30日，申请执行人和被执行人秀森公司签订《房地产借款抵押担保合同》，约定秀森公司将系争房屋抵押给申请执行人，抵押期间，秀森公司确须出租系争房屋，应事先征得申请执行人的书面同意，将抵押的事实书面告知承租人，并将租赁合同交抵押权人备案，提交给抵押权人备案的内容须与房地产交易中心登记备案的内容一致……
听证审查中，案外人向本院提交的一份形成于2012年6月9日的《XX商务大厦租赁合同》，合同显示甲方为秀森公司，乙方为案外人，约定甲方同意给予乙方120天的装修免租期(即2012年6月10日起至2012年12月8日止)。免租期内无需支付租金，但应支付第四条第二款约定的其他费用。乙方同意租赁期内，每12个月为一期支付12月租金，首期租金为2012年12月9日至2013年12月8日，计235万元整，乙方必须在本合同签订时向甲方支付。以后各期租金乙方必须在距当期期满5天前支付下期的租金，以此类推……2014年1月16日，案外人转账支付秀森公司949万元。
上述事实，有(2015)浦民六(商)初字第890号民事判决书、《房地产借款抵押担保合同》及听证笔录等在案佐证。
本院认为，房屋产权人、优先受偿债权人、承租人的合法权利都应该受到法律保护，但是主张权利的当事人应当提供相应的证据证明自己的主张。现案外人认为其是系争房屋的承租人，经审查，其异议申请无法成立。一、按照案外人的陈述，其自行承租房屋的时间为2012年6月至2014年6月，并于2014年1月16日向秀森公司支付了949万元租金，但是根据案外人提供的签订于2012年6月19日的《XX商务大厦租赁合同》，双方对于年租金标准的约定为235万元一年，且必须在合同签订时支付，现案外人维也纳公司显然多支付了约定的租金，且逾期支付的时间发生在系争房屋设立的抵押之后，支付的租金数额远超合同的定价，明显违背合同双方的约定及一般经济活动规律。二、案外人主张其和秀森公司、盛欣公司三方签订《租赁承包经营合同》，约定借款折抵租金，因盛欣公司作为合同的当事人并未到庭陈述相关事实，仅凭案外人的单方陈述，本院无法确认《租赁承包经营合同》的真实性。案外人为证实借款的存在，向本院提交了若干凭证，但凭证显示全部转账并非发生在盛欣公司及秀森公司之间，也没有证据表明上述转账行为系秀森公司向盛欣公司借款，不能排除上述转账款项的当事人之间存在其他的资金往来的合理怀疑。且即使盛欣公司与秀森公司之间确有债权债务关系，但秀森公司及盛欣公司在明知系争房屋已于2013年8月1日抵押给申请执行人的情况下，签订所谓《租赁承包经营合同》及备案录等以债权抵扣未来租金的行为，显然侵害了抵押权人的利益。故本院对于案外人提出的租金抵消债务的主张不予支持。综上所述，案外人提出的异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一六年十一月四日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。