福建省泉州市鲤城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0502执异17号
案外人：杨振辉，男，1978年10月22日出生，汉族，住福建省周宁县。
委托诉讼代理人：隋吉龙，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑梅琼，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。
申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号A幢001－003号，统一社会信用代码：91350502574706352W。
负责人：杜添明，该行行长。
被执行人：泉州市金绵钢材有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号C幢153室，统一社会信用代码：91350502555052445L。
法定代表人：蔡道江。
被执行人：蔡道江，男，1962年10月7日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：赖芹林，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：叶培玉，女，1963年3月9日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被执行人：福建金泉商城管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号，统一社会信用代码：91350502694398702P。
法定代表人：杨晨明。
被执行人：泉州三藕通信科技发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南大街688号，统一社会信用代码：913505027890480949。
法定代表人：杨晨明。
被执行人：杨晨明，男，1971年4月16日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人：肖方顺，男，1971年1月2日出生，汉族，住福建省周宁县。
被执行人：杨春，男，1976年12月14日出生，汉族，住福建省周宁县。
在本院执行泉州农村商业银行股份有限公司常泰支行（以下简称“农商银行”）与泉州市金绵钢材有限公司（以下简称“金绵公司”）、蔡道江、赖芹林、叶培玉、福建金泉商城管理有限公司（以下简称“金泉公司”）、泉州三藕通信科技发展有限公司（以下简称“三藕公司”）、杨晨明、肖方顺、杨春合同纠纷等案件过程中，要求在执行标的即址在泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块和房产（以下简称“被执行房地产”）上的居住使用人腾空房屋，并交付农商银行。案外人杨振辉提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人杨振辉称，请求终止对杨振辉的执行。事实和理由：2011年7月10日，杨振辉与三藕公司就址在泉州市××城区××大街××室的房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期自2011年7月10日起至2026年7月9日止。在农商银行与三藕公司等因金融借款合同纠纷32个案件中，法院于2015年5月10日裁定将案涉房地产抵偿三藕公司所欠农商银行的借款本息，并在执行过程中责令杨振辉腾空房屋交付。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此杨振辉的承租权理应受法律保护。法院无权要求杨振辉腾空房屋。
本院查明，农商银行与金绵公司、蔡道江、赖芹林、叶培玉、金泉公司、三藕公司、杨晨明、肖方顺、杨春合同纠纷一案，本院于2013年11月14日作出（2013）鲤民初字第4690号民事判决，该判决发生法律效力后，农商银行于2014年12月22日向本院申请强制执行。本院发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书所确定的义务，但被执行人未履行完毕。2015年5月10日，本院作出（2015）鲤执字第1号执行裁定，将被执行房地产等作价118368200元交付农商银行抵偿三藕公司所应承担的相应借款本息。2015年6月15日，本院作出（2015）鲤执字第1-1号执行裁定，终结本院（2013）鲤民初字第4690号民事判决书本次执行程序。本院分别于2015年8月5日、2018年3月30日公告责令被执行房地产上的相关居住使用人腾空房屋，并将该房屋交付农商银行。
另查明，2011年5月10日，农商银行与三藕公司签订《最高额抵押合同》，约定以三藕公司名下的泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块的国有土地使用权作为担保。期限自2011年5月10日至2014年5月10日。2011年5月13日办理了抵押登记。2013年8月13日，泉州市中级人民法院作出（2013）泉民初字第466号民事判决，确认上述事实，并判决：在相关借款人不履行债务时，农商银行对三藕公司名下的被执行房地产享有优先受偿权。2012年9月，三藕公司又将被执行房地产抵押给农商银行，办理了抵押登记手续。农商银行在多笔债权中就被执行房地产享有优先受偿权。被执行房地产于2013年在另案中被人民法院依法冻结，本院于2014年8月28日查封被执行房地产。
上述事实，有（2013）鲤民初字第4690号民事判决书、（2014）泉民终字第3938号民事裁定书、（2013）泉民初字第466号民事判决书、法律文书生效证明、相关执行卷宗材料、建设工程规划许可证等证据为证。
本院认为，杨振辉对本院要求其腾空相关房屋提出执行异议，依法应不予支持。理由如下：杨振辉提供《泉州三藕通信科技发展有限公司房屋租赁合同》1份，其上载明的内容包括：签约时间为2011年7月10日。出租方为三藕公司，承租方为杨振辉。承租房地产为鲤城区××大街×号×幢×－×室。租赁期限自2011年7月10日起至2026年7月9日止。前五年免租，即2011年7月10日至2016年7月9日止。从2016年7月10日至2026年7月9日止，每月租金2000元，每三年递增10%，按半年交付，租金先缴后用。该房屋租赁合同定金10万元，免租期满，产生租金用定金充抵。杨振辉主张上述租赁合同是其享有租赁权的合同依据。
对此本院认为，泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区四期Q2地块于2011年5月13日就办理了抵押登记，该次抵押仅涉及土地使用权，但《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依房地同时抵押原则，被执行房地产所涉建筑物依法应认定在2011年5月已一并抵押给农商银行。（2013）泉民初字第466号民事判决亦已判决：在相关借款人不履行债务时，农商银行对三藕公司名下的被执行房地产享有优先受偿权。另，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，即使杨振辉与三藕公司于2011年7月10日签订的《房屋租赁合同》是真实的，该租赁关系仍不得对抗农商银行设立在先的抵押权。
综上，杨振辉以其享有承租权为由请求阻止向农商银行移交被执行房地产的异议请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人杨振辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 吴志婷
审判员 辜伟隆
审判员 杨 扬
二〇一八年五月二十五日
书记员 王婉婷
本裁定所适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更
内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。