湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初163号
原告：中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处，住所地杭州市上城区凤凰山脚路***号。
法定代表人：周林斌，该办事处主任。
委托代理人：朱家安、李侠飞，浙江天杭律师事务所律师。
被告：杭州国星电子工程有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路。
法定代表人：吴永国，该公司执行董事。
委托代理人：袁晨，浙江海浩律师事务所律师。
第三人：湖州中投能源有限公司，住所地湖州市八里店镇升山村。
法定代表人：王耀，该公司总经理。
委托代理人：罗大平，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处（以下简称空军南京房地产管理处杭州办事处）与被告杭州国星电子工程有限公司（以下简称国星公司）、第三人湖州中投能源有限公司（以下简称中投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案。被告在答辩期提出管辖权异议，本院于2016年7月11日裁定移送杭州市上城区人民法院审理。2016年9月26日杭州市上城区人民法院以本案管辖应由杭州拱墅区人民法院或湖州市吴兴区人民法院管辖为由，逐级报请浙江省高级人民法院指定管辖。同年12月19日，浙江省高级人民法院裁定撤销（2016）浙0502民初3595号民事裁定书，本案由湖州市吴兴区人民法院审理。本院于2017年1月9日重立案号，案件依法由审判员孔剑萍适用简易程序于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告空军南京房地产管理处杭州办事处的委托代理人朱家安和李侠飞、被告国星公司的委托代理人袁晨、第三人中投公司的委托代理人罗大平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告空军南京房地产管理处杭州办事处起诉称：2010年12月23日，原、被告就浙江省湖州市八里店（坐落号为空南字第5520号）地产租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》，于2011年5月10日经中国人民解放军房地产管理局审核批准生效。合同约定：该地产场地面积9570平方米；租赁用途为加油站；租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止；租金总额为173万元；合同还对被告逾期交付租金等事宜进行约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告却一直以各种理由未支付租金。2014年10月28日，经原告同意，被告与第三人就本案军用房地产整体转租事宜签订《空军房地产租赁转分租合同》、《转租合同补充协议》。合同约定：转分租具体用途为油、气站；转分租期限自2011年7月1日至2021年6月30日止；租金总额为173万元；《军队房地产租赁合同》发生变更、解除或者终止时，本合同相应发生变更、解除或者终止，第三人必须无条件接受等。补充协议约定：被告将涉案地产转租给第三人；租赁费用由第三人直接按合同支付给土地权属方南京军区空军杭州房地产管理处指定账户等。但转租后至今，第三人也未按被告要求支付任何租金给原告。原告多年来一直向被告催讨租金，但被告均以各种理由拖延至今拒绝支付。原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告双方于2010年12月23日签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告返还租赁地产（地址为：浙江省湖州市八里店，坐落号为空南字第5520号，场地面积9570平方米），第三人对该租赁地产承担共同返还责任；3.被告、第三人支付尚欠原告的租金800000元（暂以合同解除之日为7月1日计）、并支付逾期未付租金的违约金257326元；4.被告、第三人按合同约定租金标准支付原告自合同解除之日起至租赁地产实际返还之日止的占有使用费（暂自2016年7月1日起至2016年9月1日止计算，月租金标准为14583元）29166元；（以上三、四项诉请金额暂共计1086492元）；5.本案诉讼费用由被告、第三人承担。
被告国星公司答辩称：1.关于合同解除。原被告签订的合同于2014年6月20日解除，合同签订后原告无法提供土地证，直到2013年12月28日通知被告办好。原告曾于2014年6月18日向被告提出解除合同，被告同年6月20日同意解除。退一步，即使只考虑被告2014年6月20日致函原告解除合同，根据合同中“乙方提出解除合同，应提前三个月书面通知甲方”的约定，该合同也已在9月20日解除。2.关于土地返还。被告自始至终没有使用该租赁土地，故该土地随合同解除已自动返还原告。3.关于被告欠付租金。因为原告在2013年12月28日才办好土地证，所以被告无需支付2011年7月1日至2013年12月28日的租金；因合同在2014年6月20日已解除，故被告只需支付2013年12月29日至2014年6月20日的租金76273.97元；根据合同租金支付时间条款，原告的租金债权已超过诉讼时效。4.关于违约金，前述的租金债权已过诉讼时效，违约金也不应得到支持。5.原告应当向第三人主张。虽然被告与第三人于2014年10月28日签订了转分租合同，但该合同是被告受原告委托代理租赁关系，该合同直接约束原告与第三人，与被告无涉。综上，被告认为，原告对被告的诉讼请求不应得到支持。
第三人中投公司在庭审中答辩称：1.关于转分租协议。根据转分租协议第八条约定，原被告的租赁协议解除或终止，转分租协议也终止，故在2014年6月份，原、被告的租赁关系解除，转租关系也同步终止。2.关于转分租协议和补充协议，是被告将合同整体的权利和义务转让给第三人，但未得到债权人的同意，故第三人无需支付租金。第三人另补充意见为：根据合同相对性，原告无权向第三人直接主张权利；即使租赁合同未终止，第三人的转租时间也只应从2014年10月28日开始计算；且第三人享有不履行支付租金的抗辩，因为土地未交付，第三人不能实际使用土地；由于原告的原因导致土地不符合合同约定的目的，故第三人无需支付租金。
原告为支持其诉讼请求的举证、被告与第三人的质证及本院的认证。
证据1.《军队房地产租赁合同》，用于证明原被告就涉案地产相关事宜签订合同的事实。该证据被告质证意见为，对真实性、合法性没有异议，但认为双方在合同中约定的土地用途为加油站；租金是每半年付一次；被告有权提前三月通知原告解除合同；合同约定的违约金标准过高。该证据第三人质证意见为，原被告的协议，与其无关。本院经审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。
证据2.3.《空军房地产租赁转分租合同》和《转租合同补充协议》，用于证明被告将涉案地产转租给第三人，由第三人承租的事实。该证据被告质证意见为，真实性、合法性没有异议，但关联性有异议---《转分租合同》不应当就认为是被告与第三人存在转租赁的事实，因为原租赁合同已经解除，2014年10月28日被告已经不具备转租的权利；同时提请注意的是该合同的租赁期限、租金标准与租赁合同完全一样；其中《补充协议》是由原告提交的，证明原告是认可的。该证据第三人质证意见为，真实性、合法性没有异议，但是对关联性提请注意
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土地用途是加油气站；转分租不得违背先前租赁协议；合同变更解除的，转租的协议也同步终止。本院经审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。
被告为支持其主张的举证、原告与第三人的质证及本院的认证。
证据1.终止合同报告，用于证明原告要求解除合同，被告于同年6月20日同意解除。该证据原告质证意见为，是被告制作，但从被告提供的证据2可以看到，原被告租赁合同并未解除，要被告交付租金才能解除。该证据第三人质证意见为，原被告的协议，与其无关。本院经审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。
证据2.录音及文字整理，该录音系2016年7月25日形成，用于证明原告先提出解除协议，且原告提出时并没有要求被告付清租金，另证明原告已经收到被告证据1的事实，原告在2013年12月28日才将土地证交付被告，被告代理原告与第三人签订租赁合同，原告承认权利义务已经转让给第三人。该证据原告质证意见为，不能证明被告的证明目的，被告整理文字资料与实际内容有出入，应以录音实际内容为准，另认为原、被告租赁合同没有解除。该证据第三人质证意见为，仅凭录音不能证明合同权利义务整体转让给第三人。本院经审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。
证据3.湖州市不动产登记信息查询记录，用于证明合同签订的租赁期限是2011年开始，而不动产登记的时间在2013年5月21日。原告及第三人对该证据三性均无异议。本院经审核后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明效力本院予以确认。
经审理查明：原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处由原名称中国人民解放军南京军区空军杭州房地产管理处变更而来，变更时间为2016年4月19日。
2010年12月23日，中国人民解放军南京军区空军杭州房地产管理处与被告国星公司就浙江省湖州市八里店（坐落号为空南字第5520号）地产租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》，该合同于2011年5月10日经中国人民解放军房地产管理局审核批准生效。合同约定：该地产场地面积9570平方米；租赁用途为加油站；租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止；租金总额为173万元；被告需要提前解除合同的，应提前三个月书面通知原告，将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产完好地无条件交还原告，被告补偿原告两个月的租金，原告不退还被告房地产租赁保证金；合同还对被告逾期交付租金等等事宜进行约定。合同签订后，原告按约履行了交付租赁物的合同义务，被告却一直未能支付租金。
2014年10月28日和27日，经原告同意，被告国星公司与第三人中投公司就本案军用房地产整体转租事宜签订《空军房地产租赁转分租合同》、《转租合同补充协议》。《转分租合同》约定：转分租具体用途为油、气站；转分租期限自2011年7月1日至2021年6月30日止；租金总额为173万元；《军队房地产租赁合同》发生变更、解除或者终止时，本合同相应发生变更、解除或者终止，第三人必须无条件接受等。原告在该转分租合同中房地产管理单位审核意见处盖章确认。《补充协议》约定：被告于2014年10月28日将涉案地产转租给第三人；被告国星公司在原租赁合同约定的权利义务，从转租之日起，由第三人继续履行；租赁费用由第三人直接按合同支付给土地权属方南京军区空军杭州房地产管理处指定账户等。补充协议签订后，双方交由原告备案。转租至今，第三人未按被告要求支付任何租金给原告。
本院认为：原、被告签订《军队房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力；被告与第三人签订的《空军房地产租赁转分租合同》、《转租合同补充协议》也系当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力；上述协议各方当事人均应按约履行。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订《军队房地产租赁合同》是否已经解除；二、被告在本案中应承担的责任；三、第三人在本案中应承担的责任。
关于争议焦点一，被告主张原、被告签订《军队房地产租赁合同》已经解除的主张。本院认为，第一、双方未对租赁合同的解除达成合意；第二、根据合同“被告需要提前解除合同的，应提前三个月书面通知原告，将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产完好地无条件交还原告，被告补偿原告两个月的租金……”的约定，被告单方提前解除的条件未成就；第三、被告于2014年10月28日与第三人签订的《空军房地产租赁转分租合同》和《转租合同补充协议》是对《军队房地产租赁合同》继续存续的一种确认，故对被告该主张，本院不予采纳。
关于争议焦点二，被告在本案中的责任。本院认为，原、被告签订协议后，原告已交付了租赁物，但被告未能按约支付租金，显属违约。对于原告解除合同及要求被告支付尚欠租金的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和第二百二十六条的规定，本院予以支持；租赁关系解除后被告负有返还租赁物的义务，第三人作为租赁物的实际占有人，负有共同归还租赁物的责任；同时因被告逾期支付租金，给原告造成损失，原告主张违约金，本院予以支持，被告提出违约金标准高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率予以调整。《租赁合同》解除后至被告返还之日止的占用费，原告要求参照合同约定的租金标准计算，符合法律的规定，本院也予以支持。在被告与第三人的转租合同补充协议中虽然约定了“从转租之日起，由第三人继续履行；租赁费用由第三人直接按合同支付给土地权属方南京军区空军杭州房地产管理处指定账户等”，但第三人未作履行，故被告作为承租人仍应承担支付租金的义务。
关于争议焦点三，关于转租及第三人在本案中的责任。被告与第三人的《空军房地产租赁转分租合同》于2014年10月签订，晚于原、被告之间的《军队房地产租赁合同》三年多时间，二者对租赁的期间、租金的总额、年租金递增情况等的约定完全一致，且约定的租金总额173万元中也确认了2011年7月开始至2014年10月签合同之前的租金。在被告与第三人的《转租合同补充协议》约定，被告在租赁合同约定的权利义务，从转租之日起，由第三人继续履行，租赁费用由第三人直接支付原告指定账户。本院认为，《转分租合同》虽然约束的是被告和第三人，但该合同经原告审核，视为原告同意转租；《转租合同补充协议》原告虽未签字盖章，但原告备案认可；且原告据此一并诉讼第三人，故从转租之日起第三人应与被告承担支付租金的连带责任。
关于诉讼时效问题。本院认为，虽然《军队房地产租赁合同》约定租金每半年支付一次，但被告一直未支付租金的状态具有连续性；且从2014年10月被告与第三人的转租合同中也对之前的租金进行确认；2016年7月25日录音材料看，原告对被告结欠的租金一直在催讨和主张权利中；故被告认为租金已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
关于原告办理土地证的问题。本院认为，在原、被告的租赁合同及被告与第三人的转分租合同中都约定了租赁用途为加油站，但两份合同均未约定土地证取得的时间，且被告和第三人在签订合同时对所租赁的房地产为军队房地产的属性是知晓的，故被告和第三人以此抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处与被告杭州国星电子工程有限公司2010年12月23日签订的《军队房地产租赁合同》于2016年6月30日解除；限被告杭州国星电子工程有限公司于本判决生效之日起三十日返还租赁地产（坐落号为空南字第5520号，地址为浙江省湖州市八里店，地产场地面积9570平方米）给原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处，第三人湖州中投能源有限公司对上述地产承担共同返还责任。
二、被告杭州国星电子工程有限公司应支付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处至2016年6月30日止的租金800000元，第三人湖州中投能源有限公司对其中的281205元承担连带责任；自2016年7月1日起的房屋占用费按租金175000元每年的标准，计算至判决确定的履行之日，仍由被告杭州国星电子工程有限公司及第三人湖州中投能源有限公司连带承担支付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处；上述款项，限被告杭州国星电子工程有限公司及第三人湖州中投能源有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州国星电子工程有限公司应支付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处至2017年3月30日的逾期付款违约金149518元（从2017年3月30日起的逾期付款违约金以结欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率予以计算至判决确定的履行之日），第三人湖州中投能源有限公司对其中至2017年3月30日的逾期付款违约金中的25735元及2017年3月30日起的逾期付款违约金承担连带责任，限被告杭州国星电子工程有限公司及第三人湖州中投能源有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告中国人民解放军空军南京房地产管理处杭州办事处的其他诉讼请求。
如被告杭州国星电子工程有限公司、第三人湖州中投能源有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14578元,减半收取7289元，由原告承担919元，被告杭州国星电子工程有限公司负担6370元，第三人湖州中投能源有限公司对被告应负担的2356元承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。
审判员 孔剑萍
二〇一七年四月五日
书记员 韩 亦