宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终1048号
上诉人（原审原告）：古薇，女，1982年8月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区。
委托诉讼代理人：古焕成，男，1957年2月14日出生，汉族，退休人员，住宁夏回族自治区银川市，系上诉人父亲。
被上诉人（原审被告）：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路5号。
法定代表人：王进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓羽，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人古薇因与被上诉人宁夏泰和房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人古薇上诉请求：1.撤销一审判决，改判全部支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。
事实和理由：1.一审认定被上诉人支付违约金起算时间2016年2月1日有误，双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。综上，本案违约金起算时间应为2014年3月30日；2.一审以4.75%的贷款利率计算有误，应按合同约定被上诉人履行义务时即2014年的利率6%计算；3.上诉人对案件受理费的承担比例过高。
被上诉人宁夏泰和房地产有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》虽然是格式合同，但补充协议是双方协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，因此补充协议不属于格式条款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告古薇一审诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金62409元（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，暂从2014年4月1日计算至2015年12月1日），并主张至判决生效后被告实际协助办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2013年0176号）及《商品房买卖合同》之补充协议。《银川市商品房买卖合同》约定：原告购买被告泰和公司开发的的位××区住房一套，面积137.62平方米，每平方米单价4503.85元，房屋总价款619820元，房款支付方式为一次性付款。合同第四条约定商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东行支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2012年9月21日。被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》约定：原告选择一次性付款方式付款的，由原告自行办理产权登记证书，被告予以配合。2013年12月25日，经原、被告双方实地测量，涉案房屋的实测面积为138.57平方米，原告应支付被告购房款624098元。2014年1月21日，被告给原告出具了金额为624098元的销售不动产统一发票。因被告泰和公司就泰和地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理涉案房屋产权证书。现原告诉至法院，请求判如所请。
一审另查明，被告泰和公司以涉案商品房所分摊的土地使用权办理的抵押贷款于2015年10月到期，由于被告泰和公司未能及时偿还贷款，办理了抵押物置换，但银行无相应指导文件，只办理续押手续。由于银行不予办理泰和*地中海小区三期土地抵押和在建工程的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告泰和公司，要求被告泰和公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。
一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，原告按照合同约定履行了付款义务，被告亦履行了房屋交付义务，但因被告泰和公司的原因，导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，被告应当承担违约责任。
一、关于违约责任的计算标准问题。因原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定被告泰和公司逾期办理房屋产权证的违约责任，且原告在庭审时亦未能确定损失数额，本院结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，根据被告在履行合同过程中的违约情形，兼顾房屋买卖合同双方的利益，根据中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的标准进行计算。二、关于违约责任的时间认定问题。结合庭审查明的事实，可以认定被告在《银川市商品房买卖合同》条款中已告知原告涉案房屋对应的国有土地使用权已经设定抵押，被告不存在隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，故涉案国有土地使用权及在建工程项目在贷款期间，因抵押权未注销而影响房屋产权登记手续办理，被告不承担违约责任。被告应于2015年10月偿还贷款，将抵押权注销，在合理期间（90日）内办理房屋产权登记，但因未能偿还贷款且办理抵押物置换未果，从而造成房屋产权登记持续迟延，被告应对合理期间外持续迟延的期间承担违约责任，即从2016年2月1日起计算违约金，计算至涉案房屋的《初始登记证》办理完毕之日止。综上所述，原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋产权证，并非被告客观不能解决，故对该项请求，法院予以支持；原告要求被告承担违约金的诉请，亦予以支持，违约金暂计算至2017年4月20日，计算为36061元（624098元×4.75%／年÷365天×444天≈36061元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决：一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告古薇办理位于××区三期10-1-201号房屋的房产权属证书；二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告古薇支付自2016年2月1日至2017年4月20日止的逾期办理房屋所有权证书违约金36061元；三、被告宁夏泰和房地产有限公司向原告古薇支付自2017年4月21日至××区三期10-1-201号房屋的《初始登记证》办理完毕之日止的违约金（按已付购房款624098元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的标准计算）。案件受理费680元（已减半收取），由原告古薇负担393元，由被告宁夏泰和房地产有限公司负担287元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为逾期办理产权登记证书违约金的起算时间及计算标准。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定被上诉人于房屋交付后90日内办理权属登记备案并取得《初始登记证》，并由被上诉人自行办理产权登记证书，上诉人予以配合。故办理产权登记证书的前提是取得《初始登记证》。本案因上诉人泰和公司未能及时清偿贷款，致泰和*地中海小区三期土地及在建工程的抵押未能解除，上诉人未能取得涉案房屋《初始登记证》。而对于涉案房屋土地使用权抵押的事实被上诉人在《商品房买卖合同》签订之时已明悉，该抵押贷款于2015年10月到期，亦即上诉人应当在2015年10月之前清偿贷款解除土地使用权抵押事由，在合理时间（90日）内取得《初始登记证》并配合被上诉人办理涉案房屋产权登记。上诉人因未能偿还贷款造成房屋产权登记迟延，其应对合理期间外持续迟延的期间承担违约责任，一审认定上诉人自2016年2月1日起支付违约金至其实际取得《初始登记证》并无不当。关于违约金计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，一审参照中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%计算违约金符合法律规定。一审案件受理费的承担符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费702元，由上诉人古薇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年六月十四日
书记员 陈丽霞
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。