江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1715号
上诉人（原审被告）王全子。
被上诉人（原审原告）展卫兴。
委托代理人秦威，江苏瑞江律师事务所律师。
原审第三人江苏凌家塘市场发展有限公司，住所地江苏省常州市武进区邹区镇龙潭村委。
法定代表人张建方。
上诉人王全子与被上诉人展卫兴、原审第三人江苏凌家塘市场发展有限公司房屋（以下简称凌家塘公司）租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院作出（2015）武邹民初字第65号民事判决，上诉人王全子对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
展卫兴诉称：本人自2012年1月1日起便一直租用凌家塘公司集贸区59号商铺用于转租。2012年9月1日，本人与王全子签订租房协议书一份，约定将上述本人租赁的59号商铺转租给王全子，租期自2012年9月1日至2017年8月30日，年租金22000元，租金采取先付后用的方式，并约定租金随市场涨价而涨价。同时约定王全子租用期间的水、电、气费及闭路电视使用费，治安管理费及其它一切费用由王全子自行承担。双方2014年8月30日之前的租金已结清，2014年9月1日至今的租金，王全子分文未付。2014年11月11日，本人向王全子寄送通知一份，要求其在收到通知后5日内缴纳拖欠的房租金及市场管理费，但王全子置之不理。庭审中，本人申请撤回要求王全子支付自2013年9月1日起至2014年8月30日止的交易服务费3000元及2014年9月1日起至判决解除房屋租赁协议之日止的交易服务费凭票支付给本人（其中2014年9月1日起至2015年8月30日止应按4800元／年计算）的诉请，变更诉讼请求为：一、解除本人与王全子之间的房屋租赁协议，并由王全子返还房屋；二、王全子向本人支付拖欠的房屋租金（自2014年9月1日起至判决解除房屋租赁协议之日止按25300元／年的标准计算）；三、本案诉讼费由王全子承担。
展卫兴为支持其诉讼请求提供以下证据：
1、2011年12月30日、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日凌家塘公司入场经营合同各一份。证明展卫兴自2011年年底起每年与凌家塘公司签订下一年的入场经营合同，自2012年1月1日起至2015年12月31日止，展卫兴有权租用凌家塘公司集贸区59号商铺。
2、2012年9月1日租房协议书一份。证明展卫兴将凌家塘公司集贸区59号商铺转租给了王全子，并签订了租房协议，约定租期自2012年9月1日至2017年8月30日，年租金暂定为22000元，支付方式为先付后租，在上次租金到期日前一个月给付。水、电、气费及闭路电视使用费、治安管理费及其他一切费用由王全子自行承担。另双方约定租金将随市场的涨价而涨价。
3、2014年11月11日通知一份、顺风速运寄件存根一份、顺风速运签收记录打印件一份。证明展卫兴于2014年11月11日向王全子发出通知一份，要求王全子在收到通知后五日内向展卫兴缴纳2014年9年1日至2015年8月30日的房租28000元，补缴2013年9月1日至2014年8月30日的交易服务费3000元，并预交下年度交易服务费3600元（凭票结算）。王全子于2014年11月12日收到上述通知。
4、交易服务费发票三份。证明展卫兴已向凌家塘公司支付了2013年度、2014年度的交易服务费合计6000元，及2015年度的交易服务费4800元。
5、2014年11月2日，王全子与案外人曹冰冰签订的补充协议一份。证明王全子曾就承租的凌家塘公司59号商铺与案外人曹冰冰承租的凌家塘公司60号商铺达成互换协议，协议租金为每年27000元，该租金价格可作为涨价的参考，展卫兴将年租金提高到每年28000元符合合同约定。
王全子辩称，一、本人不同意解除与展卫兴之间的房屋租赁协议，要求按照双方的房屋租赁协议继续履行合同。之前本人一直要求按照双方签订的租赁协议的标准支付房租，因展卫兴无故抬高租金价格，所以本人自2014年9月1日起至今一直未付房租。二、因为凌家塘公司2014年度1月份的摊位费为960元，2015年的摊位费已经涨到1104元，涨幅为15%，本人同意按照涨幅15%来确定2014年应付的房屋租金，经计算房屋租金为每年25300元。三、展卫兴与本人租房协议中的治安管理费就是交易服务费，展卫兴妻子曾答应免收本人两年的交易服务费，故本人认为交易服务费不应由本人承担。
王全子未向法院提交相关的证据。
第三人凌家塘公司未作答辩，也未提交相关证据。
双方当事人对证据的质证意见及法院认证意见如下：
关于展卫兴提供的第1组证据，王全子对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
关于展卫兴提供的第2组证据，王全子对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。
关于展卫兴提供的第3组证据，王全子对其真实性没有异议，已收到该通知，但王全子认为展卫兴通知中要求其缴纳28000的租金元过高，同时交易服务费在双方签订的租赁协议中没有约定，不应由王全子承担。
关于展卫兴提供的第4组证据，王全子对其真实性没有异议，但认为交易服务费不应由王全子承担，法院对该证据的真实性予以确认。
关于展卫兴提供的第5组证据，王全子认为应按照展卫兴与凌家塘公司之间签订的租赁合同中摊位涨价幅度来确定王全子与展卫兴之间2014年度租金的涨价幅度，两者的涨价幅度应该是一致的，如果一致的，王全子能接受。
原审法院经审理查明，展卫兴自2012年1月1日起开始租赁凌家塘公司集贸区59号商铺，展卫兴与凌家塘公司的入场经营合同一年一签，于每年的12月底签订下一年的入场经营合同。在2012年至2014年的入场经营合同中，均约定摊位费为每月960元，交易服务费为每月250元，合计每月1210元。后展卫兴每年按约向凌家塘公司缴纳了交易服务费3000元。2014年12月31日，展卫兴与凌家塘公司签订了最新的入场经营合同，约定租期为2015年1月1日至同年12月31日，同时约定摊位费为每月1104元，交易服务费为每月400元，合计每月1504元。后展卫兴按约向凌家塘公司缴纳了2015年的交易服务费4800元。
2012年9月1日，展卫兴、王全子签订租房协议书一份，由展卫兴将凌家塘公司集贸区59号商铺转租给王全子用于经营电瓶三轮车的维修业务，约定租期自2012年9月1日至2017年8月30日，年租金22000元，每一年预付一次，在上次租金到期日前一个月给付。租住期间的水、电、气费及闭路电视使用费、治安管理费及其他一切费用由王全子自行承担。另双方约定租金将随市场的涨价而涨价。后王全子按约向展卫兴支付了2012年9月1日至2014年8月30日的租金，自2014年9月1日至今，王全子未向展卫兴支付租金。
2014年11月11日，展卫兴向王全子寄送通知一份，要求王全子在收到通知后五日内向展卫兴缴纳2014年9年1日至2015年8月30日的年租金28000元，补缴2013年9月1日至2014年8月30日的交易服务费3000元，并预交下年度交易服务费3600元（凭票结算）。王全子于2014年11月12日收到了上述通知。
原审庭审中，展卫兴、王全子一致同意在年租金22000元的基础上，上涨15%，按照每年25300元的标准计算2014年9月1日至2015年8月30日的房租年租金。展卫兴申请撤回要求王全子支付自2013年9月1日起至2014年8月30日止的交易服务费3000元及2014年9月1日起至判决解除房屋租赁协议之日止的交易服务费凭票支付给展卫兴（其中2014年9月1日起至2015年8月30日止应按4800元／年计算）的诉请。因展卫兴、王全子就合同履行无法协商一致，故展卫兴诉至法院，要求判如所请。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对王全子作为次承租人实际承租展卫兴租赁的凌家塘公司59号商铺的事实均无异议，且第三人凌家塘公司也未到庭就上述展卫兴转租租赁商铺的事实提出异议，故法院认定展卫兴与王全子之间的租赁合同关系合法有效。
针对合同的解除。因双方对王全子自2014年9月1日至今未向展卫兴支付租金的事实并无异议，王全子虽辩称因展卫兴提高租金价格，双方协商未成而未支付租金，这并不能成为王全子拒付租金的理由。且展卫兴已于2014年11月11日向王全子寄送了催缴租金的通知，明确要求王全子自收到通知后五日内向展卫兴缴纳相关租金。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现王全子从展卫兴处租赁凌家塘公司59号商铺用于经营电瓶三轮车的维修业务，自2014年9月1日起累积六个月未支付租金，经展卫兴催告后，在一个月内仍未支付，故法院对展卫兴要求解除与王全子之间关于凌家塘公司59号商铺的房屋租赁合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案中，王全子应于合理期限内腾空承租的上述凌家塘公司59号商铺并返还给展卫兴。
针对租金的计算方式方法。因庭审中展卫兴、王全子一致同意按照每年25300元的标准计算2014年9月1日至2015年8月30日的房屋年租金。故王全子应向展卫兴支付自2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止，按每年25300元的标准计算的租金。
第三人凌家塘公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为是错误的，应视为放弃诉讼抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果，应由其自负。据此，本案经调解无效，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决，一、解除展卫兴与王全子之间关于凌家塘公司集贸区59号商铺的房屋租赁合同；二、王全子于本判决发生法律效力之日起三十日内交付展卫兴租金（自2014年9月1日起至判决发生法律效力之日止，按每年25300元的标准计算）；三、王全子于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空其占用的凌家塘公司集贸区59号商铺并返还给展卫兴。如果王全子未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王全子负担。
上诉人王全子不服上述判决，向本院提起上诉称，根据被上诉人提供的其与第三人之间签订的两份入场经营合同，明确载明被上诉人不得转让、转租给他人，且只能从事副食品或百货项目，上诉人认为被上诉人作为该案原告地位是主体不符，应由第三人来主张相应的诉讼请求，原审法院在第三人未到庭的情况下草率认定上诉人与被上诉人签订的转租协议合法有效是不正确的。综上，请求撤销原审判决或驳回被上诉人的起诉，依法发回重审或改判。
被上诉人展卫兴在法定期间内未作书面答辩。
原审第三人凌家塘公司在法定期间内未作书面答辩。
二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗查明，原审中，原审法院于2015年6月9日向原审第三人凌家塘公司进行了调查，调查人员询问“关于展卫兴将其承租的你公司集贸区59号商铺转租给王全子一事，你公司有何意见”问题时，其公司工作人员回答称“我公司与展卫兴之间的租赁合同约定是不能转租的，但展卫兴私自转租给王全子，租了估计有两三年了，我司向承租人收取摊位费、交易服务费、场地占用费，本案中摊位费和交易服务费是展卫兴缴纳的，场地占用费是王全子缴纳的，2014年是王全子缴纳的，2015年场地占用费也是王全子缴纳的，缴纳了5000元”。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本案的争议焦点在于上诉人王全子与被上诉人展卫兴之间租赁合同的效力问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人展卫兴将其向原审第三人凌家塘公司租赁而来的房屋转租给上诉人王全子使用，原审第三人凌家塘公司对该转租事实早已知情，但并未对此提出异议，亦曾向作为实际承租人的上诉人王全子收取了场地占用费，故此无法根据相关规定以未经出租人同意转租房屋为由认定本案双方当事人之间的租赁合同无效，本案双方当事人之间签署的租房协议应合法有效，双方应受该租房协议的约束，现被上诉人展卫兴以上诉人王全子未能按时给付租金为由提起诉讼，要求解除租赁协议等符合法律规定。综上所述，上诉人王全子的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王全子负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范瑜净
代理审判员 吴立春
代理审判员 钱 锦
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 顾 莉