广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终15371号
上诉人（一审被告）：黄某珍，住广州市从化区。
上诉人（一审被告）：梁某甲，住广州市从化区。
上诉人（一审被告）：梁某乙，住广州市从化区。
上诉人梁某甲、梁某乙共同法定代理人：黄某珍，是两上诉人的母亲，身份情况同上。
上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：曾扬，广州市从化区公职律师事务所律师。
上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：欧柱星，广州市从化区法律服务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：梁某丙，户籍地广州市从化区，现住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：司保卫，广东易恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所实习律师。
一审第三人：张某甲，户籍地广州市从化区，现住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：司保卫，广东易恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所实习律师。
上诉人黄某乙、梁某甲、梁某乙因与被上诉人梁某丙及一审第三人张某甲分家析产纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄某乙、梁某甲、梁某乙不服一审判决，共同向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁某丙的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由梁某丙承担。事实和理由：（一）一审法院部分事实认定不清，适用法律错误，应予以纠正。1.黄某乙、梁某甲、梁某乙自1989年至今一直居住在广州市从化县街口镇新城西路XX号，说明此处为黄某乙、梁某甲、梁某乙的唯一住房。一审庭审中，黄某乙、梁某甲、梁某乙明确了该房产其中一间房用于放置灵堂和杂物，另一间房是黄某乙从结婚后就一直居住的，但因为当时房屋漏水，所以暂时无法居住。现房屋已修补，黄某甲也已搬回原住房间。2.梁某甲为智力二级残疾且无能力工作，而梁某乙未成年还是在校学生无经济来源，政府提供的廉租房也可能随时不能租住，可见黄某乙、梁某甲、梁某乙生存条件已极其困难。现一审法院在黄某乙、梁某甲、梁某乙不同意分割的前提下强行折价分割了涉案房屋，将导致黄某乙、梁某甲、梁某乙无法满足基本的居住条件，而居住权作为基本人权，应当优先于物权。（二）一审审理时，黄某乙、梁某甲、梁某乙表示愿意取得房屋所有权并按评估价格补偿相应差额给梁某丙，否则不同意分割。一审法院认为双方均对涉案房屋主张所有权，应当通过竞价取得。但因黄某乙、梁某甲、梁某乙当时的现实困难仅能支付评估价的补偿款，无法出更高价，法院便将涉案房屋所有权判由梁某丙取得，这是不合理的。《物权法》规定的分割方式应当建立在共有人各方达成分割意愿的前提适用，黄某乙、梁某甲、梁某乙已明确表示如按竞价的方式则不同意分割。一审法院强行分割，有强行买卖之意，其适用法律错误应当予以纠正。（三）关于赠与房产是否成立的问题。张某甲虽当庭表示愿意将涉案房屋赠与梁某丙，但双方没有办理过户登记手续；另张某甲赠与房产给梁某丙，根本没有考虑无经济来源、无劳动能力的两个孙子梁某甲、梁某乙住房需要，有违社会公德。故此，张某甲与梁某丙的赠与行为没有成立。在本案中梁某丙只占房屋较小的份额，因此，梁某丙无权要求分割上述房产及取得黄某乙、梁某甲、梁某乙占有房产的份额。
被上诉人梁某丙辩称：同意一审判决。
一审第三人张某甲述称：同意一审判决。
梁某丙向一审法院起诉请求：1.广州市从化县街口镇新城西路XX号房产其所附着土地归梁某丙所有，梁某丙支付黄某乙、梁某甲、梁某乙补偿款23296.87元（涉案房地产评估价格为186375元）；2.黄某乙、梁某甲、梁某乙立即将户口从涉案房屋中迁出，并腾出房屋；3.本案诉讼费用由黄某乙、梁某甲、梁某乙承担。案件审理过程中，梁某丙变更诉讼请求为：1.广州市从化县街口镇新城西路XX号房产北面房屋（52平方米）及其所附着土地归梁某丙所有，梁某丙支付黄某乙、梁某甲、梁某乙补偿款11943.78元（涉案房地产评估价格为109200元）；2.黄某乙、梁某甲、梁某乙立即从涉案房屋中迁出，并腾出房屋；3.本案诉讼费用由黄某乙、梁某甲、梁某乙承担。
一审法院认定事实：梁某丁，男，1929年8月10日出生，于2008年1月12日在广州从化死亡。梁某丁与张某甲是夫妻关系，双方婚后共生育三个子女，分别为梁某晶（于1983年9月8日死亡）、梁某戊（于2008年1月15日死亡）及梁某丙；黄某乙是梁某戊的妻子，梁某甲、梁某乙是黄某乙与梁某戊的儿子。
梁某良与张某甲于1986年在原街口镇新城西路一土地的北面、西面各建起一座平房，于1990年在该土地东面建一座房。1990年12月，梁某丁取得权利证号为粤房字第××号的房屋所有权证，房屋所有权证上登记的房屋坐落于广州市从化县街口镇新城西路XX号（88.75㎡），包括北面房屋（面积为52㎡）及东面房屋（面积为36.75㎡）；西面房屋未在房产证平面示意图中绘制。1993年，梁某良取得广州市从化县街口镇新城西路160㎡土地使用权[国有土地使用证号：从府国用（1998）字第00809号]，上述房屋均建在该土地上。
2007年至2008年期间，上述西面房屋及东面房屋被拆除，在西面土地上重新建造一座房屋用作厨房，并在南面建造××人住房改造住房。重建西面房屋及××人住房改造住房均在梁某丁取得使用权的街口镇新城西路国有土地上。
另，从化区××人联合会批准的《从化市××人特困户住房困难改造审批表》中，户主姓名登记为梁某丁；家庭成员一栏中登记有：张某甲、梁某戊、黄某乙、梁某甲、梁某乙；××人情况登记为：梁某丁，肢体残疾二级；梁某戊，鼻咽癌一级；拟建房面积为90㎡。《关于从化市第三期××人特困户住房困难改造实施方案》任务目标中有“为残疾人特困户解决住房困难问题”的表述，危房改造标准以家庭成员人数来分配建筑面积；根据方案规定，房屋建成后可以办理房产证，房产归残疾人所有。现因政策变动，上述残疾人改造住房已无法办理房产证。
梁某良于2007年10月29日到广州市从化区公证处申请办理遗嘱公证，指定其所有的座落在广东省从化市街口镇新城西路XX号[房屋所有权证：粤房字第××号、国有土地使用证：从府国用（1998）字第00809号]房产由梁某丙继承。
梁某丙因遗嘱继承纠纷于2015年5月8日提起诉讼[案号为（2015）穗从法民一初字第71××号]，请求判令由其享有继承梁某良位于从化市街口镇新城西路160㎡土地及土地上所附着房屋的二分之一份额。该案已作出民事判决书，已于2016年1月9日发生法律效力。该案确定处理被继承人梁某良的遗产范围为梁某良对广州市从化县街口镇新城西路XX号房产北面房屋所有权所享有的二分之一份额及该房屋所附着土地使用权所享有的二分之一份额；并认定梁某丁的遗嘱部分无效，酌情以梁某丁遗产的四分之一作为给梁某戊保留的必要遗产份额，余下的四分之三由梁某丙予以继承；判决内容如下：“原告梁某丙继承遗产份额为广州市从化县街口镇新城西路XX号房产[权利证号：粤房字第××号]北面房屋所有权份额的八分之三及该北面房屋所附着土地[权利证号：从府国用（1998）字第00809号]使用权份额的八分之三；二、驳回原告梁某丙其他诉讼请求。”
判后，梁某丙、张某甲与黄某乙、梁某甲、梁某乙因分割涉案房屋发生纠纷，梁某丙提起本次诉讼。
另查，梁某甲为智力二级××，黄某乙、梁某甲、梁某乙在南面的残疾人住房及当地政府提供的廉租房居住。张某甲现在梁某丙家中居住。涉案房屋因年久失修，现无人居住，由黄某乙用于放置杂物。
关于房屋的处分，张某甲当庭表示将其对涉案房屋享有的全部份额赠与梁某丙。梁某丙、黄某乙、梁某甲、梁某乙均确认，梁某丙占房屋的六十四分之五十七，黄某乙、梁某甲、梁某乙三人共占房屋六十四分之七。经梁某丙委托，广东中正房地产评估咨询有限公司于2014年10月15日对涉案房屋进行评估，估值结果为每平方米2100元。梁某丙、黄某乙、梁某甲、梁某乙均认可该评估价格，按2100元/㎡计算涉案房屋面积52㎡即涉案房屋的评估价值为109200元。梁某丙表示愿意以150000元的价格取得房屋所有权并补偿相应差额给黄某乙、梁某甲、梁某乙。黄某乙、梁某甲、梁某乙不同意以竞价方式取得房屋所有权，主张由其取得房屋所有权并按评估价格109200元补偿相应差额给梁某丙，否则不同意分割房屋。
一审法院认为：位于广州市从化县街口镇新城西路XX号房产北面房屋及所附着土地使用权是梁某丁与张某甲的夫妻共同财产，两人各占50%的份额。由于梁某丁已去世，其所占份额的继承，已由生效判决确定由梁某丙继承四分之三，另预留四分之一给梁某戊，即梁某丙占涉案房屋的八分之三，梁某戊占涉案房屋的八分之一。梁某戊在婚姻存续期间继承所得遗产属于夫妻共同财产，因此其所占涉案房屋份额为十六分之一；其于2008年1月15日去世且未留下遗嘱，其继承人张某甲、黄某乙、梁某甲、梁某乙应按法定继承每人继承四分之一，即对于涉案房屋，第三人张某甲占六十四分之三十三，黄某乙占六十四分之五，梁某甲、梁某乙各占六十四分之一。现张某甲将其对涉案房屋的所有份额赠与梁某丙，梁某丙表示接受，双方的赠与行为合法有效，予以准许。因此，梁某丙占涉案房屋的六十四分之五十七，黄某乙、梁某甲、梁某乙合占涉案房屋的六十四分之七，梁某丙、黄某乙、梁某甲、梁某乙亦当庭予以确认。
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”梁某丙与黄某乙、梁某甲、梁某乙所占涉案房屋的份额已经确定，是涉案房屋的按份共有权人，由于双方并未约定不得分割涉案房屋，梁某丙作为房屋的按份共有人，有权随时请求分割。
《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”梁某丙、黄某乙、梁某甲、梁某乙未能就分割方式达成协议，且由于双方所占房屋份额比例悬殊，进行实物分割不具可操作性，故本案采取折价补偿方式处理较为妥当，因双方均对涉案房屋主张所有权，双方应当通过竞价取得房屋所有权。梁某丙、黄某乙、梁某甲、梁某乙均认可涉案房屋评估价109200元，现梁某丙愿意出价150000元，已高于评估价格，而黄某乙、梁某甲、梁某乙拒绝出价，因此涉案房屋应由梁某丙取得，梁某丙应补偿16406.25元给黄某乙、梁某甲、梁某乙。因我国实行“房地一体主义”原则，因此涉案房屋所附着土地使用权应随房屋由梁某丙取得。由于涉案房屋现由黄某乙、梁某甲、梁某乙用于堆放杂物，梁某丙请求黄某乙、梁某甲、梁某乙腾出涉案房屋合理，予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，于2016年7月25日作出如下判决：一、位于广州市从化县街口镇新城西路XX号的房产[权利证号：粤房字第××号]北面房屋的所有权及该房屋所附着土地[权利证号：从府国用（1998）字第00809号]的使用权归梁某丙；二、黄某乙、梁某甲、梁某乙应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾出房屋；三、梁某丙应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付房屋补偿款16406.25元给黄某乙、梁某甲、梁某乙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2014元，由梁某丙负担1837元，由黄某乙、梁某甲、梁某乙负担177元。
二审期间，黄某乙主张现在涉案房屋已经修缮完毕，黄某乙已经搬回涉案房屋居住；同时黄某乙确认廉租房由梁某甲居住，南面的残疾人住房由梁某乙居住。梁某丙、张某甲不认可黄某乙现在在涉案房屋居住。
一审法院认定的其他事实均有相关证据，本院予以确认。
本院认为，本案争议的第一个焦点是张某甲的赠与行为是否成立。各方当事人对张某甲表示赠与房产给梁某丙的意思表示无异议，本院予以确认。张某甲赠与行为属于自行处分自己财产的权利，本案并不涉及继承的问题，且在本案当事人在处理梁某丁遗嘱继承纠纷一案[（2015）穗从法民一初字第719号）]时已酌情给梁某戊保留必要遗产份额。黄某乙、梁某甲、梁某乙认为涉案房屋没有办理过户手续、张某甲的赠与行为没有考虑无经济来源、无劳动能力的两孙子的住房需要，主张赠与行为不成立的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
本案争议的第二个焦点是涉案房屋能否进行析产分割问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，涉案房屋的共有人没有约定不得分割涉案房屋，故此一审法院采纳梁某丙要求分割房屋的请求依法有据，本院予以维持。由于各方当事人所占房屋份额比例悬殊，故采取折价补偿方式符合本案的实际情况。黄某乙、梁某甲、梁某乙在一审期间拒绝出价。根据查明的事实可确认，黄某乙、梁某甲、梁某乙在涉案房屋南面的残疾人住房及当地政府提供的廉租房居住；此外，各方当事人认可涉案房屋评估价为109200元，梁某丙愿意按150000元计算，折价补偿给黄某乙、梁某甲、梁某乙，该处理已是对黄某乙、梁某甲、梁某乙进行照顾。
综上所述，黄某乙、梁某甲、梁某乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2014元，由上诉人黄某乙、梁某甲、梁某乙负担。（本院批准黄某乙、梁某甲、梁某乙免交二审受理费）
本判决为终审判决。
审判长 沙向红
审判员 徐俏伶
审判员 苗玉红
二〇一六年十二月十九日
书记员 何芷君
张雅慧