山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1602民初4480号
原告：中国工商银行股份有限公司滨州新城支行,住所地滨州市黄河二路327号，统一社会信用代码91371600166898711W。
负责人：唐鸿雁，该支行行长。
委托诉讼代理人：李震，该支行职工。
被告：马连云，男，1970年12月15日出生，汉族，居民，住山东省高青县。
被告：曹玉（与被告马连云系夫妻关系），女,1973年4月18日出生，汉族，居民，住山东省高青县。
被告：山东朝阳房地产开发有限公司，住所地滨州市黄河二路西首（杜店镇政府办公楼108室），统一社会信用代码91371600748963384A。
法定代表人：姜东溟，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行与被告马连云、曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李震，被告马连云到庭参加诉讼，被告曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马连云、曹玉偿还借款本金133689.80元、利息2887.53元（暂计算至2017年10月26日）合计136577.33元及2017年10月27日至实际还清之日的利息（按合同约定利率）；2.判令原告对被告马连云、曹玉所有的位于滨州市某号房产（房预滨字第××号）在折价、拍卖、变卖的价款内优先受偿；3.被告山东朝阳房地产开发有限公司对债务承担连带还款责任；4.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告马连云、曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告马连云、曹玉向原告借款178000元，借款期限为10年（自2014年3月26日至2024年3月26日），被告马连云、曹玉以其所有的位于滨州市某号房产（房预滨字第××号）作为抵押物，被告山东朝阳房地产开发有限公司为连带责任担保人。原告于2014年3月26日依约发放了贷款，在合同履行中，被告多次未按期归还本息，已经达到解除合同，提前收回全部贷款的条件。为维护原告合法权益，特具状法院，望查明事实，判如所请。
被告曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司均未作答辩。
被告马连云辩称，对借款和欠款无异议，对原告第二、三、四项诉讼请求均有异议。
原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房屋预告登记证明、被告身份证和结婚证复印件、国家企业信用信息公示系统的公示信息、自营历史明细表等证据，本院组织当事人进行了举证和质证，经审查，予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告马连云与被告曹玉系夫妻关系。2013年11月8日，原告与被告马连云、曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告马连云发放购置商用房贷款178000元，被告曹玉为共同借款人；贷款用途为购房，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，自实际放款日起计算利息，贷款发放后遇基准利率调整，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率上浮30%计算；如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权解除合同并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款法。借款人授权贷款人将贷款发放至山东朝阳房地产开发有限公司16×××42账户内。约定债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或者同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩。
被告马连云、曹玉以其所有的位于滨州市某号房产提供抵押担保，并于2014年3月21日在滨州市房地产管理局办理了抵押预告登记，原告取得编号为房预滨字第××号房屋预告登记证明。被告山东朝阳房地产开发有限公司自愿向原告提供全程连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
2014年3月26日，原告依约将借款178000元发放至被告马连云指定的账户内，借款凭证载明的借款当期执行年利率为8.515%，借款期限为2014年3月26日至2024年3月26日。根据原告提交的还款账户历史明细显示，截至2018年1月26日，被告马连云共偿还借款本金44310.2元，尚欠原告借款本金133689.8元、利息及逾期利息5154.1元。
本院认为，原告与各被告自愿签订《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。原告已向被告马连云、曹玉实际发放了所借款项，该两被告应按照合同的约定履行还本付息的义务。被告马连云未能按时还本付息，已构成违约，依据合同约定，原告有权提前收回借款并按罚息利率按日计收利息。被告山东朝阳房地产开发有限公司自愿为上述借款本息提供保证担保，其应按照合同约定对被告马连云、曹玉的上述债务承担连带清偿责任。被告马连云、曹玉以拟购买的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋至今未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。因合同约定贷款人有权选择就物的担保以及保证担保实现的顺序，未办理正式抵押登记并不影响保证人保证责任的承担。被告曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权和质证权的放弃，本院依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告马连云、曹玉于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行借款本金133689.8元及利息、逾期利息（截至2018年1月26日应付利息及逾期利息为5154.1元；自2018年1月27日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按原被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告山东朝阳房地产开发有限公司对以上债务向原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州新城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3032元，减半收取1516元，财产保全费1203元，共计2719元，由被告马连云、曹玉、山东朝阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 崔晓鹏
二〇一八年二月七日
书记员 王宁宁