临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初1840号
原告（反诉被告）：广西XX房地产顾问有限公司。
法定代表人：戴XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄XX，广西XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何XX，该公司财务部员工。
被告（反诉原告）：桂林XX投资有限公司。
法定代表人：徐XX，该公司的执行董事。
委托诉讼代理人：阳XX，北京XX（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎XX，北京XX（南宁）律师事务所律师。
原告广西XX房地产顾问有限公司(以下简称原告合富公司)与被告桂林XX投资有限公司（以下简称被告XX公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法组成由审判员杨华担任审判长，人民陪审员秦玉琼、何永发参加的合议庭。本案诉讼中，被告于2016年12月1日提出反诉。经本院审核，被告的反诉符合法律规定，本院遂将本案本诉与反诉合并进行了审理。2016年12月21日、2017年3月1日，本院对本案两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西XX房地产顾问有限公司（以下简称原告合富公司）的委托诉讼代理人黄XX、何XX、被告（反诉原告）桂林XX投资有限公司（以下简称被告XX公司）的委托诉讼代理人阳XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合富公司向本院提出诉讼请求：1、解除《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》;2、被告向原告支付佣金人民币607127.19元，支付滞纳金36427.63元（自2015年12月1日至2016年9月30日计300天，按每天万分之二计算），以后照计付至付清之日止;3、被告承担诉讼费。庭审过程中原告合富公司变更第一项诉讼请求为：确认解除《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》的时间是2016年2月29日。事实和理由：1、2014年5月14日，原告与被告签订《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》，合同第2条第2款约定代理销售期限，是合同订立日起至完成项目住宅可售面积的95%、完成办公楼物业可售面积的85%和完成总车位个数50%的销售量；合同第8条第8.1项约定代理佣金的计算标准，是实际总销售额的1.3%，被告按当期销售住宅单位总面积比例支付等等。签订合同后，原告依合同进场履行。2、2016年2月29日，被告发来《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，称根据合同第4条第4.1、4.2和第8条8.4款的规定，原告未完成销售目标，终止合同，佣金计算截止日至2016年2月1日，按实际已回款额的1.3%*80%结算。原告不同意，但被告迫使原告退场。3、2016年5月5日，被告发来《工作联系函》，称截止2016年2月1日，累计原告代理认购房源135套。成交面积14173.8平方米，成交金额52679185元，根据合同第8条第4款及第10条第4款约定，佣金按80%结算，佣金总额184883元；另外，双方合作期间，原告未按合同约定进行人员替换、驻场项目负责人、驻场销售经理未提前报备被告且未经批准而离职、未提供替换人员资料给被告。被告收取违约金30万元，并有权终止合同，被告决定解除合同等等。4、根据原告统计，原告在履行合同开始至被迫离场期间，共计为被告销售房屋134套、面积14065.93平方米、金额52312536元，（其中市场成交金额为43195564元，团购客户成交金额9116972元）按合同第8.1条约定，市场成交的以1.3%费率计算，按合同第8.8条约定，定向团购、自行销售的代理费提成点数按此部分成交金额的0.5%计算，4佣金应为607127.19元；按合同第4.1条约定，本项目实行分期、分批销售，每期所推住宅单位在正式公开推盘后三个月内，实现销售面积比低于该批住宅单位可销售面积的80%，具体先后分期的销售楼栋、房号、和户型由双方协商确定；合同第8.1条第2款和第8.4条又约定，被告应当给出每期销售当期销售总面积和每期销售面积推量。但双方从未确定每期可销售面积，被告也一直不明确该数值。因此，被告应当按原告代理期间的实际销售额结算、支付上述佣金607127.19元，而不是仅支付80%。另外，按合同第10.9条约定，被告逾期付款，应承担每日万分之二的滞纳金，自2015年12月1日至2016年9月30日300天，被告应支付滞纳金36427.63元。5、关于原告人员变动问题。原告在代理销售期间，其中的项目总监陈铖和销售经理莫萍，因其个人提出离职，原告根据劳动合同书和劳动合同法关于解除劳动合同的规定，同意终止与其劳动合同关系而更换，不是原、被告双方合同约定的“随意更换”，并且，原告驻场负责人是马某、销售经理莫萍，被告没有确认过。因此，被告以原告更换驻场负责人和销售经理为由，要求原告承担违约金，是错误理解合同内容。
被告XX公司辩称，一、原、被告双方于2016年5月14日签订的《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》已于2016年2月1日解除。
被告分别于2016年2月29日、5月5日、6月1日向原告发出函件及通知，要求解除双方原签订的合同，同时确认合同解除时间为2016年2月1日，并要求原告办理合同解除后结算等相关事宜。原告分别于2016年3月2日、5月5日、6月4日签收了被告发出的解除代理服务合同函件及通知，至起诉前均未提出异议，至今也未到被告处办理合同解除相关事宜。依据我国《合同法》及相关司法解释，双方间的《代理服务合同》已于2016年2月1日解除。1、2016年2月29日，被告向原告发出《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》（以下简称《告知函》），告知：因原告业绩未达合同4.1、4.2约定的销售目标，被告依据合同8.4的约定终止合同。佣金按截止2016年2月1日实际回款额的1.3%*80%结算。由原告提供详细的佣金核算清单及正规发票给被告审核后进行结算。2016年2月1日前已签约但未回款部分，由原告派驻回款专员催款，回款核算日期截止2016年9月30日，佣金按实际回款额的1.3%*80%结算。2016年9月30日仍未回款的，将不予结算。并要求原告尽快完善解约相关手续并提交佣金结算材料。2016年3月2日，原告工作人员梁嘉洵签收上述《告知函》。2、2016年5月5日，被告向原告发出《工作联系函》，告知：截止原告退场日2016年2月1日，销售完成数据如下：认购135套，其中：退房2套，已换签108套，认购未换签25套。根据合同8.4、10.4，佣金按80%结算，本次结算50套房的佣金总额为184883元，其中：完成换签且放款按揭房40套，其中市场销售房37套已回款13936507元按1.3%结算佣金，内部认购房3套已回款1244333元按0.5%结算佣金；一次性付款房源10套，其中市场销售8套已回款3054125元按1.3%结算佣金，内部认购房2套已回款800851元按0.5%结算佣金。此外，依据合同约定，原告对已销售未回款部分有催款义务，为此被告要求原告安排专员催款，否则有权不予结算未回款部分佣金。另，原告擅自更换驻场项目负责人、驻场销售经理，且未提供替换人员资料给被告审核，被告有权收取违约金共计30万元，并有权终止合同，且有权按合同第8条的规定结算代理费。最后，因原告违约对被告经营和销售工作造成极大的不利影响，被告决定解除合同，要求原告尽快与被告洽商合同解除相关手续、提交佣金结算材料。2016年5月5日，原告工作人员陈少秋签收上述《工作联系函》。3、2016年6月4、10日，被告向原告邮寄《解除营销策划及销售代理服务合同通知书》（以下简称《解除通知书》），告知：因原告严重违约，对被告经营和销售工作造成极大的不利影响，被告决定解除代理合同。解除时间为2016年2月1日。对原告不履行回款任务的部分销售佣金作如下处理：2015年5月14日起至2016年2月1日止完成定购但未换签的22套（附件一），定性为未成交房源，一律不予结算佣金。2015年5月14日起至2016年2月1日止完成定购且已换签，但按揭或公积金未放款的共25套房（附件二），对定购之日起超过180个自然日未完成放款的部分，按已收首付款的1.3%结算佣金；未放款部分的追款工作由被告自行解决，不再与原告结算该部分佣金。2015年5月14日起至2016年2月1日止完成定购分期付款，但未完全付清房款的25套（附件三），除2#1701房、4#1301房、3#90房在原告实质服务期内缴交第二期房款按（第一笔分期款+第二笔分期款）*1.3%结算佣金，其余22套按已收第一笔分期款*1.3%结算佣金，剩余未放款部分的追款工作由被告自行解决，不再与原告结算佣金。因原告销售业绩未达标，被告只需支付实际销售额代理费的80%。2016年6月4、17日，原告法定代表人戴XX签收了上述解除通知书。二、被告认为合同之所以解除，系因原告擅自撤离工作人员导致合同无法继续履行，及原告未能按约完成合同约定完成销售任务所导致。根据合同的约定，被告有权不予支付未结算的代理佣金，并有权要求原告支付违约金及赔偿损失。原告诉请被告支付代理佣金607127.19元及滞纳金36427.63元，并诉称其已按约履行义务及被告迫使其退场，没有事实和法律依据。1、关于工作人员的合同约定，及原告存在擅自撤离工作人员的客观事实。（1）合同第5.2.5条约定，如乙方在履约过程中更换驻场项目负责人和项目销售经理，应书面向甲方提出申请，待甲方书面批准后方可更换。未经甲方书面批准，乙方不得擅自更换项目组主要工作人员。第12.4条约定，乙方指定工作人员为陈铖。（2）2014年4月8日，原告向被告出具《投标文件》的《拟担任本项目服务人员汇总表》中，陈铖岗位为营销策划总监。（3）2015年9月10日，原告向被告出具《XX·XX项目组销售部人员名单》，莫萍为销售经理，杨洋、李桃云、李涵婷、刘桂源、唐文晟、姜清浩为置业顾问，左文伦为客服。（4）2015年12月15日、12月31日及2016年1月4日，原告分别向被告发出3份《[XX·XX]人员变动告知函》告知：项目总监陈铖、销售经理莫萍及置业顾问李涵婷、姜清浩、客服左文伦离职，尽快安排更换人员。（5）2015年12月21日、2016年1月4日、1月5日，被告分别向原告发出3份《关于<[XX·XX]人员变动告知函>的回函》答复：原告擅自更换驻场项目负责人应向被告支付20万元违约金，且被告有权终止合同，由此导致的损失及法律责任由原告承担。同时，要求原告提供更换人员资料给被告审核确认。（6）2016年5月17日，李桃云、姜清浩、杨洋、莫萍、刘桂源、唐文井、李涵婷至函被告：具函人为桂林XXXX的一线销售员，原告欠付销售人员佣金，请求被告帮其争取应得佣金。2、关于销售任务的合同约定，与原告存在未按约完成销售目标的客观事实。（1）《代理服务合同》第4.1条约定，本项目实行分期、分批销售，每批所推住宅单位在正式公开年推盘发售后三个月内，实际销售面积不低于该批住宅单位总可销售面积的80%。具体先后分期的销售楼栋、房号和户型由甲乙双方协商决定。第4.2条约定，本项目分批所销售住宅在取得预售证并正式推出半年内，销售面积应达到该批住宅单位总销售面积的90%以上。（2）2015年4月29日《商品房预售许可证》（临房预售字2015-027号），预售范围为桂林XXXX项目2#、3#、4#楼，住宅284号建筑面积30631.99m2，商铺33套建筑面积5305.71m2。2015年12月22日，《商品房预售许可证》（临房预售字2015-090号），预售范围为桂林XXXX项目5#楼，住宅123号建筑面积13065.98m2。（3）2016年11月7日《公证书》（[2016]桂桂证民字第18076号）中的《各期推售铺排及均价建议》中说明，本项目一期于2015年7月起推售，推售范围为3#、4#楼共204套房，销售面积为21390m2。（4）《桂林XXXX项目2015年8月至2016年1月购房合同备案表统计表》显示，桂林XXXX项目于2015年8月至2016年1月在房产局实际备案共109套，除去内部团购的2号楼的30套（2号楼不属于本期应销售部分），原告实际销售成功79套，实际销售面积为8176.04m2，远低于该批住宅单位总可销售面积的80%。3、关于违约责任及合同解除的相关约定，及被告要求解除《代理服务合同》及索赔的客观事实。（1）《代理服务合同》第10.1条约定，甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的相关损失应由违约方承担。第10.2条约定，如乙方及其委派人员在营销策划及销售代理期间承诺配备的项目管理人员不到位或服务推诿、拖沓不能按合同要求的进度完成各项工作或乙方的其他违约行为造成甲方损失的，乙方承担赔偿责任，且甲方有权视情况严重程度扣除乙方部分或全部剩余未结算代理费（扣除额度由甲方确定），乙方违约情节严重的，甲方有权单方终止合同并没收剩余未结算代理费。第10.4条约定，由于乙方原因，未达到4.1、4.2约定的销售目标，甲方有权向乙方提出整改，如整改后不能达到销售目标的，甲方有权终止合同。第10.8条约定，如乙方无故终止合同，甲方没收乙方剩余未结所有代理费。第11.1条约定，乙方擅自更换驻场项目负责人，支付违约金20万元，甲方有权终止合同。乙方擅自更换驻场销售经理，支付违约金10万元，甲方有权终止合同。（2）如上述第一条第1、2、3点所述，原告分别于2016年3月2日、5月5日、6月4、17日收到被告发出的解除合同函件及通知，被告在上述函件及通知中明确告知原告，因其违约撤场及未达合同约定销售目标，导致《代理服务合同》于2016年2月1日解除，并提出合同解除后佣金的计算的方案，同时要求原告到被告处协商、办理合同解除相关事宜。但原告一直未予理睬。4、原告违约撤场导致本案所涉项目销售量下降，造成被告损失。（1）如上所述，2015年8月至2016年1月桂林XXXX项目共销售成功79套，平均每月销售成功约13套。（2）《桂林XXXX项目2016年2月至2016年5月购房合同备案表统计表》显示，桂林XXXX项目在2016年2月至2016年5月实际备案共14套，平均每月销售成功约3套。
由此可知，原告擅自撤离其主要工作人员，导致合同无法履行，其行为已构成根本违约,原告未能完成合同约定的销售目标,根据合同约定及相关法律规定，被告有权解除合同，且无需向原告支付未结算的代理佣金，并有权要求原告承担违约责任及赔偿损失。原告诉请被告支付代理佣金及滞纳金没有事实和法律依据。即使被告需要支付佣金，被告支付佣金的条件没有成立，需要先进行结算，结算提供发票，被告才付款，否则被告不承担逾期付款的责任，原告未完成合同约定的全部义务，比如回款及后续的工作，故不能获得全部的佣金。合同明确约定，结算佣金是按实际回款额为依据的，对于没有的回款，被告是不需要支付佣金的。
根据合同的约定，被告可以在未支付的回款中扣除违约金的，因为原告的原因解除合同，被告方不需要支付佣金。原告诉请按其签约金额要求支付佣金不符合事实和法律规定，原告要求支付滞纳金也是没有依据的。
合同事实上，在2016年2月1日已经解除。
综上所述，被告XX公司认为，原告合富公司诉请没有事实和法律依据，为此恳请贵院驳回原告合富公司对被告XX公司的诉讼请求，并支持被告XX公司的反诉请求。
被告XX公司向本院提出反诉请求：1、确认双方于2016年5月14日签订的《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》已于2016年2月1日解除。2、原告向被告支付违约金人民币30万元。3、原告向被告赔偿损失371583.33元。4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年5月14日，被告与原告签订了《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》（以下简称《代理服务合同》），约定由原告代理销售被告开发的桂林临桂新区F13地块（以下简称“项目”）商品房，并在《代理服务合同》第4.1、4.2条约定了项目的销售指标，在第5.2.5条约定了销售人员的更换程序等内容，同时在《代理服务合同》第10、11条明确了相关违约责任。《代理服务合同》签订后，被告即将项目房屋交予原告销售，但原告不仅未能完成合同约定的销售任务，还存在擅自更换主要销售人员等违约行为。被告在多次与原告发函交涉均告无效之情况下，不得不于2016年2月1日向原告发函，要求解除《代理服务合同》并要求原告办理合同解除的结算等相关事宜。原告收到上述通知及函件后至今都未提出异议，至今也未到被告处办理合同解除相关事宜。被告认为，原告擅离其主要工作人员，导致《代理服务合同》无法履行，其行为已构成根本违约；原告未能完成《代理服务合同》约定的销售目标，根据合同约定及相关法律规定，被告有权解除合同，且无需向原告支付未结算的代理佣金，并请求原告承担违约金30万元及赔偿损失371583.33元。
赔偿损失371583.33元的依据是根据合同第10.1、10.2条约定以及原告在2015年8月至2016年1月期间共销售备案房屋109套，月均销售18套，按2016年2月1日至新代理公司2016年5月15日入场3.5个月，被告少销售房屋43套，均价每套40万元，该期间被告少回笼房款1960万元，按年利率6.5%，期限3.5个月，利息为371583.33元来计算。
原告合富公司针对被告XX公司的反诉辩称，一、被告反诉的第1项诉请，是确认解除合同时间是2016年2月1日。但该请求没有事实根据，合同解除时间，应当是2016年2月29日。按被告提供《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》是2016年2月29日才制作、通知原告解除合同，原告之后才被迫退场，陆续撤出人员。解除合同时间，应该是2016年2月29日，而不是被告要求的2016年2月1日。二、被告反诉的第2项诉请是被告曲解合同约定，错误理解法律，请求驳回。被告要求原告支付违约金30万元，理由是被告认为原告擅自更换主要销售人员，违反了合同第11.1条的约定，构成违约。但原告不是擅自更换人员，也不是合同第11.1条约定的“随意更换”人员，而是在被告不确认原告驻场负责人、不确认销售经理等人员的情况下，由于职员申请离职、原告同意离职而更换人员的。原告需要保护职员的正当劳动权益，批准离职而更换，符合《劳动法》第四条关于“用人单位应当依法建立和完善规章制度，保障劳动者享有劳动权利和履行劳动义务”、符合第二十四条关于“经劳动合同当事人协商一致，劳动合同可以解除”、符合《劳动合同法》第三十六条关于“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”、符合第三十七条关于“劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位，可以解除”的规定，合同的约定，不能对抗法律规定。因此，原告更换人员，不是违约，也不符合合同第11.1条的违约约定，不承担违约责任。特别指出的是，由于被告不付佣金，导致原告不能给职员工作佣金提成，职员只能领取固定工资，是造成职员申请离职的重要原因。三、被告反诉的第3项诉请，是要求原告赔偿损失371583.33元。该项要求没有事实根据，请求驳回。因被告于2016年2月29日通知原告解除合同，被告不再为原告提供办公基本，不提供办公场所，也不提供即时回款等资料，原告无法办公、不能继续履行合同、不能催款等。因此，被告此后仍然要求原告继续工作，是无理要求。合同解除后，合同条款终止，原告不能依解除、终止后的合同继续工作。被告的损失，是被告原因造成，不予认可，原告不承担责任；另外，被告提供的证据，也与此项诉请无关联、与本案无关联、与原告无关联；被告与他人签订的合同，不能约束合同以外的人，不能约束原告。
当事人围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，原告合富公司就本诉和反诉提供的证据有：1、《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》，证明双方约定的代理期限、销售目标、佣金计算标准和支付方法等。2、原告《XX·XX项目组销售部人员名单》，证明原告派驻销售部人员。3、原告[XX·XX]人员变动告知函，证明原告项目总监离职而告知被告。4、被告《关于[XX·XX]人员变动告知函》的回函，证明被告误解项目总监是驻场负责人，原告驻场负责人是马某。另外，被告也没有确认过驻场负责人。5、原告[XX·XX]人员变动告知函，证明原告销售人员补休轮休而告知被告。6、原告[XX·XX]人员变动告知函，证明原告销售经理离职而告知被告。7、被告《关于[XX·XX]人员变动告知函》的回函，证明换销售经理，实际是销售经理提出离职，原告按劳动合同法规定同意离职，并非随意更换销售经理。另外，被告也没有确认过销售经理。8、被告《关于[XX·XX]人员变动告知函》的回函，证明原告收到被告函件。9、原告《关于[XX·XX]人员变动告知函》的复函，证明原告再次告知人员变动原因，不是随意更换人员，并且，被告也没有确认过这些服务人员。10、被告《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，证明被告第一次发出解除合同时间是2016年2月29日，而其第一项诉讼请求却是要求确认解除合同是2016年2月1日，可见被告在履行合同中、在诉讼中的不诚实、不诚信态度，其主张不足予采信。11、被告《工作联系函》，证明被告确认的大部分销售量和结算意见，并且认为原告违约，收取违约金30万元，原告不认可。12、桂林XX项目佣金结算明细表，证明被告在2015年4月29日取得2、3、4号楼的预售证前，已让原告代理销售这些楼盘，被告实际履行合同与合同约定不符，被告克扣、不予结算、拒付大部分代理费，已无约定的前提基础，被告应当按实际销售额计算、支付代理费。13、原告销售经理莫萍《离职信》，证明销售经理个人提出离职，原告同意，符合劳动合同法规定，原告不是随意更换销售经理。14、莫萍《离职承诺书》，15、莫萍《离职工作交接单》，证明原告不是随意更换销售经理。16、陈铖《辞职信》，17、陈铖《劳动合同书》，18、马某《辞职信》，证明原告不是更换驻场负责人。19、马某与被告工作联系函件，证明驻场负责人是马某。
被告XX公司本诉和反诉提供的证据有：第一组1、投标文件，2、营销策划及销售代理服务合同，3、XX·XX项目组销售部人员名单，4、[XX·XX]人员变动告知函3份，5、关于《“XX·XX”人员变动告知函》的回函3份、复函2份，6、2016年5月5日《工作联系函》，7、联名申请书，8、名片，证明：1、原告确认XX·XX项目的项目总监为陈铖，销售部组成人员为莫萍、杨洋、李桃云、李涵婷、刘桂源、唐文晟、姜清浩、左文伦。2、因原告欠薪，其委派的项目人员陆续离职。3、原告人员离职已构成违约，被告有权单方解除合同。4、根据合同第11.1条，原告应向被告支付违约金30万元。5、合同约定付款的条件没有成熟，原告也没有提出要求被告付款，被告没有违约；第二组证据：9、商品房预售许可证临房预售字2015-027、090号，10、公证书（2016）桂桂证民字第18076号，11、2015年8月至2016年1月购房合同备案统计表，12、2016年2月29日《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，13、2016年5月5日《工作联系函》，14、《解除营销策划及销售代理服务合同通知书》、邮件详情单，15、《营销策划及销售代理服务合同》第2、7、8、10页，证明：1、截止至2016年2月1日，原告销售面积未达到合同约定标准，被告有权单方解除合同。2、根据合同第10.2、10.8条的约定，被告有权没收未结算所有代理费。3、因原告实质退场导致合同无法继续履行，被告提出解除合同并提出截止2016年2月1日结算佣金总额为184883元。4、被告要求原告洽商合同解除的相关手续、提交佣金结算材料等，并要求原告继续派员催缴回款；第三组证据：16、2015年8月至2016年1月、2016年2月至2016年5月15日购房合同备案统计表；17、营销策划及销售代理服务合同;18、《解除营销策划及销售代理服务合同通知书》;19、销售代理合作前期回款补充协议;20、《固定资产借款合同》，证明：1、被告因原告的违约行为遭受损失。2、被告另行委托易商联创公司承担销售代理工作。3、被告委托易商联创公司承担催收2016年5月19日前已认购的合同换签工作及已签合同未回款的催缴工作。4、原告无权主张2016年2月1日后回款的代理佣金。5、原告违约造成被告损失371583.33元;21、2015年8月至2016年1月、2016年2月至2016年5月购房合同备案统计表，证明2015年8月至2016年5月期间交易成功在房管所备案房屋的数量及交易金额。
本案诉讼过程中，被告XX公司向本院申请证人马某出庭作证，证人马某当庭陈述：其于2014年10月入职原告公司，担任策划助理，由于原告的原因，未发佣金，其于2016年初离职，项目总监是陈铖。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告合富公司对被告XX公司提供的证据1的真实性、客观性、关联性无意见，但是项目负责人是马某，之前是莫萍，被告对原告报送的、拟担任本项目的服务人员，从来不回复确认，因此，不存在被告确认人员后，原告不能更换问题，原告更换人员，不违约。证据2的三性无异议，但合同的约定，否定了被告的主张，支持原告主张。证据3原告的销售经理是莫萍，但被告也从来没有确认过，原告更换莫萍，也不是随意更换，而是按劳动法规定，同意其离职而更换。被告错误理解合同，且被告到目前为止，没有提出异议，原告不应为此承担违约金。证据4真实性认可，被告对原告的服务人员，从来不确认，原告更换，也不是随意更换。原告为此承担违约金的前提，必须是经过被告已经确认的人员、必须是原告随意，原告才能承担违约责任。证据5的三性无异议。证据6、12、13、15、17跟原告的举证意见一样。证据7的真实性无异议，正是由于被告未向原告支付佣金，导致原告才发员工基本工资，员工离职，是被告的原因。证据8的真实性认可。证据9《商品房预售许可证》，该证批准时间是2015年4月29日，但该证批准预售的2、3和4号楼，早在取得预售证前的2014年12月，被告就指令原告代理销售，被告不按合同约定履行义务，并且，该证批准预售的284套房、30631.99平方米，该卖哪些？不该卖哪些？分几期？每期推售多少？被告从来不和原告协商确定，都是被告临时指令原告销售。所以，被告克扣、不予结算、拒付原告代理费等等，都是不符合合同约定的，请求法庭不支持被告主张。证据10真实性、客观性、关联性不认可，《公证书》描述公证过程是两人公证，而落款签名却只有一人签名，其中一名公证员不落款、不签名，与公证过程描述不符。《桂林项目价格定位报告》中的10-30《各期推售铺排及均价建议》，是原告对被告提出的建议，供双方讨论，但被告从来不讨论，也不确认，更不和原告协商确定如何推售。被告的作为，根本不符合合同第4.1条和第4.2条等的约定，因此，被告克扣、不予结算、拒付代理费等等，不符合合同约定，被告应当按实际销售额支付代理费。证据11是被告负责的，原告不了解被告备案情况，有盖章的，就认可其真实性。证据14认可。证据16真实性无异议，但是是否完整，不清楚。证据18房子认购时间最早2014年12月6日一直到预售证下来及之后都在卖房，被告没有按合同约定售房。证据19与原告无关，原告不是该合同当事人，合同内容不约束原告。《未换签客户明细》与原告诉讼请求没有关系。证据20不认可，原告不是合同当事人，合同内容不约束原告，与原告诉讼请求无关。证据21的没有异议，但是至于回款是多少，不清楚。对证人马某的陈述，没有异议，但证实马某是驻场负责人。
被告XX公司对原告合富公司提供的证据1的三性没有异议。意见与举证意见一致。未经原告书面申请，被告批准，无论何种理由更换人员都是违反约定的。关于结算的依据，合同的第八条，8.1，8.5、8.6都是约定按实际到款支付佣金。合同的第10.2明确规定和刚才原告举证的其他条的规定不矛盾，因为无论是哪一条款，选择权在于被告。合同10.5，付款的前提是双方进行结算，然后按发票进行付款。原告作为长期从事商业活动，对其权利义务很清楚的，相信其可以完成承诺。原告也从没有向被告进行结算，故被告是没有违约。10.8条规定，经过被告多方催促，但仍没有人员进场，原告方存在违约，被告有权拒绝支付佣金的，也有权从剩余的佣金中扣除违约金。11.1条的规定，原告是断章取义。对于更替人员的标准是需要被告方审核的。未经被告同意的都是随意更换，原告就需要支付相应违约金给被告。证据2销售部人员名单，证据三性没有异议。意见与被告举证意见一致。证据3人员变动告知函，证据三性没有异议。证明原告违约更换派驻现场的项目总监陈铖，未按合同约定提前一个月告知。证据4三性没有异议。证明被告向原告主张原告更换派驻现场的项目总监陈铖未经被告同意构成违约，应付20万元违约金，同时要求原告派人与被告协商。证据5三性没有异议。证明原告违约更换销售人员，应支付违约金10万元。证据6三性没有异议。证明原告更换销售经理莫萍，但原告未按约定提供更换人员。证据7三性没有异议，证明目的有异议，被告方不同意更换的，被告向原告主张原告更换驻场销售经理，按约应经被告同意，同时要求原告按约提供替换人员资料给被告审核同意。证据8三性没有异议，但证明内容有异议，被告向原告主张原告变更项目组工作团队组员应经被告同意，并要求原告提供拟替换人员的资料给被告审核确认。证据9三性没有异议，但证明内容有异议，项目工作人员存在变动的客观事实，但被告并未同意复函内容。证据10三性没有异议，证明2016年2月1日被告向原告主张因原告未按约完成销售目标，被告要求解除合同，并要求原告与被告进行结算。证据11三性没有异议，证明被告向原告主张因原告实质退场，对原告已完工作量按约进行了结算，确认原告应得佣金为184883元；要求原告继续催款，否则未回款部分将不予结算佣金；并提出因原告更换驻场项目负责人及销售经理，要求原告按约向被告支付30万元违约金；同时要求原告与被告应合同解除相关事宜进行协商。证据12-17三性有异议，这些证据都是原告内部的资料，无法核实其真实性，不能作为相关人员是主动辞职的证据。即使存在辞职的情形，由此导致的责任应当由原告自行承担，不能作为不构成违约的抗辩理由；相关人员离场的客观事实是存在的，原告没办法保持员工的稳定性，应有相应的违约责任。证据18三性无异议，证明内容有异议，社保的表格，并不能看出马某是驻场的负责人，根据此份证据看出马某的上级主管是陈少秋，马某不是负责人。证据19三性有异议，证据合法性有异议，它是往来函件的复印件，不能证明马某系驻场项目负责人。对证人马某的陈述无异议，证明了项目组人员的离职是原告的原因。
本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方确认的书证和证人陈述，本院予以确认采信并在卷佐证；对双方提出异议的书证,因各自无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月8日，原告合富公司向被告XX公司递交了投标函。2014年5月14日，以被告XX公司为甲方，原告合富公司为乙方，双方签订了《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》，合同约定由甲方全权委托乙方进行桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理业务，甲方按房屋销售额的比例支付乙方销售代理费用，不再另外支付策划费用。合同第2条约定：本项目占地面积58116㎡，总建筑面积268823㎡，计容建筑面积201748㎡，其中住宅物业面积为161067㎡，商业物业面积12204㎡，写字楼物业面积28477㎡，机动停车位1700个。双方约定自本合同订立之日起至完成桂林临桂新区F13地块（XX····XX）地块项目以下物业销售任务止：完成项目住宅可售面积的95%销量，完成办公楼物业可售面积的85%销量，完成总车位个数50%销售量。合同第4条4.1约定：本项目实行分期、分批销售，每批所推住宅单位在正式公开推盘发售后三个月内，实际销售面积不低于该批住宅单位总可销售面积的80%。具体先后分期的销售楼栋、房号和户型由甲乙双方协商决定；4.2条约定：本项目分批所销售住宅在取得预售证并正式推出半年内，销售面积应达到该批住宅单位总销售面积的90%以上；第5.2.5条约定：乙方专门为本项目组建项目销售及策划专案组，驻场项目负责人和项目销售经理应与投标文件一致。如乙方在履约过程中更换驻场项目负责人和项目销售经理，应书面向甲方提出申请，待甲方书面批准后方可更换。未经甲方书面批准，乙方不得擅自更换项目组主要工作人员。乙方驻场项目负责人和项目销售经理在本合同范围内接受甲方指令；第5.2.6条约定：乙方就合同约定组建项目组工作团队，以书面签章的形式呈送甲方存档，并作为合同的有效附件之一。该项目组工作团队组员如有变更，须书面通知甲方，经甲方书面认可后方可变更。未经甲方认可的项目组人员变更对项目策划销售工作造成的一切经济损失及法律责任由乙方单方全部承担；第8.1条约定：甲方就本合同所规定的销售代理工作向乙方支付的销售代理费用为乙方实际总销售额的1.3%，如涉及到商业的销售或租赁的，甲乙双方另行协商确定。甲方按乙方每期销售成功住宅单位面积与当期销售住宅单位总面积的比率支付销售代理费用。乙方每期至少在完成分期销售成功住宅单位总面积的80%后，方可申请支付该期销售代理费用。在乙方申请支付该期销售代理费用后，甲方按照乙方申请支付时实际总销售额所应付销售代理费用的90%支付乙方；剩余应付销售代理费用的10%直至甲方已完成销售物业的客户办理交房手续后一个月内支付完毕。乙方在申请支付每期销售代理费前，须向甲方提供书面情况报告及等额合法有效的税务发票，经甲方审核无误后，甲方于30个工作日内支付销售代理费用予乙方，否则甲方有权拒付本期销售代理费，并且不承担任何违约责任。第8.2条约定：双方约定每月30日进行数据资料核对，在达到支付条件后，甲方按每月实际销售到账金额结算销售代理费，甲方在收到乙方提交的上月销售代理费结算资料后五个工作日内提出审核意见并回复乙方，由甲、乙双方在五个工作日内复核完毕。对有争议部分留待下月解决，对无争议部分，由甲方签字盖章确认经结算的销售代理费用。每月销售代理费用结算仅作为乙方销售代理工作的确认，乙方向甲方申请支付销售代理费用还需满足8.1条的规定。第8.4条约定：乙方的销售代理费用提成须与规定的综合销售目标值挂钩相结合，双方约定：在本项目取得预售证并正式推出（即开盘或对外公开发售）三个月内，乙方完成的销售面积占所推售面积80%以下（含80%）的，或在本项目取得预售证并正式推出半年内，乙方完成的销售面积占所推售面积90%以下（含90%）的，甲方有权终止合同，终止合同时，当期销售额代理费只需支付乙方实际销售额代理费的80%。第8.5条约定：对于选择一次性付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户签订商品房买卖合同，且客户向甲方支付完全部购房款并达到备案条件后视为乙方销售成功。对于分期付款的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户签订商品房买卖合同，且客户向甲方支付完首期购房款并达到备案条件后视为乙方销售成功。甲方按照实际到账的金额，结合8.1条款支付乙方的代理佣金。第8.6条约定：对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准：甲方与客户订立《商品房买卖合同》，并且客户向甲方支付的房款达到按揭银行认可的首期款（至少达到总房款的30%），视为乙方销售成功。将客户申请按揭资料送达银行受理成功，作为甲方支付乙方代理佣金的必要条件。甲方按照实际到账的金额，结合8.1条款支付乙方的代理佣金。第8.8条约定：委托期内，甲方留有一定比例的定向团购单位（不超过总合同面积的10%，总合同面积以预售许可证上确定的面积为准），甲方定向团购，自行成交销售的单位，后续服务工作仍由乙方完成跟进。定向团购、自行销售的代理费提成点数按此部分成交金额的0.5%计算。第10.1条约定：甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的相关损失应由违约方承担。第10.2条约定：如乙方及其委派人员在营销策划及销售代理期间的市场推广与事实不符、夸大宣传及不实承诺、“炒房”行为、承诺的配备的项目管理人员不到位或服务推诿、拖沓不能按合同要求的进度完成各项工作或乙方的其他违约行为造成甲方损失的，乙方承担赔偿责任，且甲方有权视情况严重程度扣除乙方部分或全部剩余未结算代理费（扣除额度由甲方确定），乙方违约情节严重的甲方有权单方终止合同并没收剩余未结算代理费。第10.3条约定：本合同签订后，甲方根据项目开发进度及取得预售（销售）许可证的时间，以书面形式通知乙方首次开盘时间，并以首次开盘时间为计，乙方销售人员在开盘提前三个月进驻销售现场；第10.4条约定：由于乙方原因，未达到本合同第4条第4.1款及4.2款约定的销售目标，甲方有权向乙方提出整改要求或有权取消乙方独家代理权限，引进壹家或壹家以上的代理公司入场共同销售。若提出整改乙方无条件接受并在三个月内整改完毕，同时达到预定销售目标，如整改后尚不能达到销售目标的，甲方有权终止合同，终止合同时，当期销售额代理费只需支付乙方实际销售额代理费的80%。第10.5条约定：如因本合同10.4、10.6款所述之原因，甲方单方解除合同的，应向乙方发出书面解除合同通知书。甲、乙双方于乙方收到解除合同通知书之日起十日内，对乙方应得的销售代理费等费用进行结算。乙方应按双方结算认可的金额向甲方提供书面请款报告及等额有效的税务发票，否则甲方有权拒付当期销售代理费，并且不承担任何违约责任。第10.9条约定：甲方未按本合同第8条的规定按时足额支付代理费用或其他费用超过10个工作日，每逾期一天，应向乙方支付尚欠款项的万分之二的滞纳金。第11.1条约定：乙方委派本项目的驻场项目负责人及驻场销售经理等主要人员，一经甲方认可确认，不得随意更换，如过程中因工作需要调整，乙方须提前一个月将拟替换人员资料知会甲方，替换人员资历、经验不得低于原委派人员，并经过甲方考核确认。未经甲方确认，乙方随意更换驻场项目负责人，甲方有权向乙方收取违约金贰拾万元，并有权终止本合同，按本合同第8条的规定结算代理费；未经甲方确认，乙方随意更换驻场销售经理，甲方有权向乙方收取违约金拾万元，并有权终止本合同，按本合同第8条的规定结算代理费。合同签订后，原告合富公司于2014年8月份，开始进场策划和销售房屋。2015年4月29日，被告XX公司取得XX·XX2-4号楼《商品房预售许可证》，共计住宅284套，建筑面积30631.99㎡；商铺33套，建筑面积5305.71㎡。根据原告合富公司的策划方案，其中2#楼80套作为内部团购房；3#-4#楼的204套、建筑面积21390㎡房屋作为一期在2015年7月份推出。对于原告合富公司从进场至离场共销售房屋多少套房屋，原告合富公司提出是134套，建筑面积14173.8㎡，实际销售金额累计为52312536元，佣金为607127.19元，但对其主张，原告合富公司未提供证据予以证实。而被告XX公司确认从原告合富公司入场销售至2016年1月离场期间所销售成功的房屋为108套（其中市场销售92套，团购16套）；2016年2月份备案4套。同时提供了购房合同备案统计表予以证实。被告XX公司提供的购房合同备案统计表上载明：2015年8月至2016年1月“XX·XX”项目房屋在临桂房产局备案共109套，退房撤备案1套，实际备案108套。2016年2月至2016年5月备案14套，其中2月备案4套。以上在2016年2月29日前实际备案的112套房屋中2栋团购16套,计销售金额6610935元;市场销售96套，销售金额36990731元。原告合富公司对被告XX公司提供的购房合同备案统计表上载明备案房屋数量及交易金额无异议。
2016年2月29日被告XX公司向原告合富公司发出了《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，告知函中告知原告因其未能完成销售目标，被告依据合同第8条8.4款约定，终止合同，并按至2016年9月30日前实际已回款的1.3%的80%结算佣金。原告认可已于2016年2月29日收到上述告知函。之后，原告未再对被告的房屋进行销售和后期的跟进工作，双方对代理费用亦没有进行结算。2016年5月5日被告向原告发出工作联系函，函中载明：截止2016年2月1日认购房源135套，累计成交面积14173.8㎡，成交金额52679185元，其中2套退房，实际销售133套，实际销售金额51819307元[市场客户111套，销售面积11883.85㎡，销售金额42702335元（该部分佣金按1.3%结算），内部认购客户22套，认购面积2053.03㎡，认购金额9116972元（该部分佣金按0.5%结算）]。累计已换签房源108套，已换签面积11341.34㎡，已换签金额41932664元。累计已认购未换签房源25套，已认购未换签面积2595.54㎡，已认购未换签金额9886643元。2016年5月19日被告XX公司将“XX·XX”项目营销策划及销售代理服务委托给案外人广西南宁易商联创投资管理有限公司。
同时查明：原告合富公司入场时，驻场销售经理为莫萍，顾问有杨洋、李桃云、李涵婷、刘桂源、唐文晟、姜清浩，客服为左文伦，项目总监为陈铖。2015年12月14日，陈铖向原告合富公司提交辞职信，要求于2015年12月31日正式辞职。2015年12月15日，原告合富公司向被告XX公司发出《[XX˙XX]人员变动告知函》，告知项目总监陈铖因个人原因离职。2015年12月21日，被告XX公司对此函作出了回函，回函认为原告合富公司违反合同第11条第11.1款的约定，要求原告合富公司派有关负责人与其协商。之后，陈铖离职，由马某接替工作，马某在2016年4月辞职。2016年1月3日驻场销售经理莫萍也向原告合富公司提出辞职,辞去了工作。
根据双方的起诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告合富公司与被告XX公司解除合同时间的确认问题；2、原告合富公司请求被告XX公司支付代理费（佣金）和滞纳金的依据及具体数额问题；3、被告XX公司要求原告合富公司向其支付违约金的事实依据问题；4、被告XX公司要求原告合富公司赔偿损失及数额计算的依据问题。
本院认为，原告合富公司与被告XX公司签订的《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》，是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法、有效合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。
一、关于焦点1、本案XX·XX项目的3#-4#楼204套建筑面积21390㎡房屋是2015年4月29日取得预售证，作为一期在2015年7月推出，按照原告合富公司和被告XX公司在《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》中第8.4条的约定，原告合富公司在2015年10月份之前，应销售不低于204套建筑面积21390㎡房屋的80%的销售面积。本案中，原告合富公司对其在2015年7月至2015年10月期间共销售成功多少套房屋，未提供证据证实，即便按照原告合富公司诉请主张的已销售134套房屋建筑面积为14173.8㎡计算，原告合富公司的销售面积亦只占总可销售面积的66.3%（按14173.8÷21390㎡计算），并未达到合同的约定，因此，根据双方的约定，被告XX公司有权终止合同。被告XX公司据此向原告合富公司发出《关于解除“XX·XX营销策划及销售代理服务合同”的告知函》，从该函到达对方时，即原告合富公司认可收到该函件的时间2016年2月29日起，原、被告签订的合同解除，故本院确认原告合富公司与被告XX公司签订的《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》已于2016年2月29日解除。至于被告XX公司反诉要求确认2016年2月1日解除合同，因与本案查明事实不符，本院不予采信。
二、关于焦点二，按合同第8.5、8.6条约定，一次性和分期付款的房屋是达到备案条件后视为销售成功，而银行按揭付款的则以达到按揭银行认可的首期款，即视为销售成功，因此，在2016年2月29日解除合同之前按上述方式销售成功的房屋均视为原告合富公司销售的房屋。本案中，由于原告合富公司对其销售成功的房屋未能提供证据予以证实，但从原告合富公司提供的被告XX公司发给其的工作函上载明的已换签房源108套的内容来看，其与被告XX公司提供的购房合同备案统计表载明的2015年8月至2016年1月备案房屋109套（含退房撤备案1套）是基本吻合的，因此，原告合富公司在解除合同之前销售成功的房屋数量应以被告XX公司提供的购房合同备案统计表载明的2016年2月29日之前已到有关部门备案的房屋数量112套（其中团购为16套,计销售金额6610935元；市场销售96套，销售金额为36990731元）为宜。按照原、被告在合同中第8.4条的约定，原告合富公司未能完成销售面积占所推面积80%以下，被告XX公司有权终止合同，当期销售额代理费只需支付实际销售额代理费的80%。因此，被告XX公司应支付给原告合富公司的代理费用（佣金）应为411147元（按市场销售的实际销售额36990731×1.3%×80%+按团购销售的实际销售额6610935×0.5%×80%计算）。至于被告XX公司辩称代理费用按截止2016年2月1日实际回款额的1.3%*80%结算的问题，本院认为，首先，被告XX公司未提供证据证实2016年2月1日前已与原告合富公司解除合同的证据，且本案已确认原、被告解除合同的时间为2016年2月29日，因此，2016年2月29日之前销售的房屋应确认为原告合富公司销售；其次，双方在合同中约定终止合同时，代理费是按实际销售额代理费的80%支付，而不是按实际到账金额代理费的80%支付；合同8.5、8.6条中对按实际到账金额支付代理费的约定，应是对履约过程中代理费支付的约定。因此，被告XX公司的上述抗辩主张，与合同约定不符且缺乏法律依据，本院不予采纳。
本案中，原、被告在合同的第8.1条第2款约定原告每期至少在完成分期销售成功住宅单位总面积80%后，方可申请支付该期销售代理费用，而本案原告至退场销售面积也未达到总可销售面积的80%，同时，原、被告解除合同后，双方并未就原告的代理费用进行结算，因此，原告合富公司请求按合同第10.9条约定要求被告XX公司支付滞纳金，不符合本案事实和合同约定，本院不予支持。
三、关于焦点三，原、被告签订的《桂林临桂新区F13地块（XX·XX）营销策划及销售代理服务合同》中第11.1条约定原告委派驻场项目负责人及驻场销售经理等主要人员，一经被告确认，不得随意更换，所谓“随意更换”，合同中未作出明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本合同的“随意更换”应遵循诚实信用原则确定其真实意思，应为自己随便更换。本案中原告方委派项目总监陈铖、驻场销售经理莫萍，因个人原因','2018-10-08
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