重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2307号
上诉人（原审被告）：重庆市金灿房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文明路2号。统一社会信用代码915001182037954561。
法定代表人：晏忠明，执行董事。
委托诉讼代理人:程生奎，重庆新源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司，住所地重庆市梁平区梁山街道人民西路。统一社会信用代码915002287815747518。
负责人：晏忠明，经理。
委托诉讼代理人:程生奎，重庆新源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：邓建琼，女，1968年11月2日出生，汉族，住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：石思忠，重庆市文才律师事务所律师。
上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司、重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司因与被上诉人邓建琼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2017）渝0155民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重庆市金灿房地产开发有限公司、重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司上诉请求：1、撤销原判第二项；2、改判撤销双方签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》。事实和理由：本案上诉人系受胁迫签订显失公平的协议，且该协议系赠与行为，上诉人已请求撤销，如果按一审判决执行，将对社会公共利益造成巨大损害。
邓建琼辩称：一审法院认定事实正确，审理程序合法，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉。
邓建琼向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；2、责令被告将梁平中央星城13幢x单元5层1号住房交付给原告；3、责令被告给原告办理梁平中央星城13幢x单元5层1号住房的房屋产权证；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年8月25日梁平县土地整治储备中心与梁平县渝利丝绸公司（前身为梁平县丝绸厂）签订《收购协议》，整体收购了梁平县渝利丝绸公司全部土地及该宗土地上的所有建筑物、构筑物、绿化、水、电等基础及附属设施和梁平县渝利丝绸公司全部机器设备、配件以及与机器设备有关的附属设备。2005年6月28日，梁平县国土资源和房屋管理局将原梁平县渝利丝绸公司地块（该地块宗地编号为18-10-35）的土地使用权进行拍卖，被告金灿公司竞得该宗土地的使用权。随后，金灿公司与梁平县国土资源和房屋管理局签订了《梁平县国有土地使用权出让合同》，2005年6月28日金灿公司取得18-10-35地块房地产权证。同年10月26日金灿公司与梁平县县城建设指挥部签订《梁平县县城金城花园小区综合开发项目合同》（后来“金城花园”更名为“中央星城”），约定从2005年11月起到2008年10月止金灿公司利用上述地块进行房地产开发。
原告邓建琼系原梁平县丝绸厂工人，居住于该厂办公楼(男工楼)。2001年梁平县丝绸厂破产后，邓建琼仍居住于原梁平县丝绸厂办公楼。在金灿公司对原梁平县丝绸厂地块进行开发的过程中，邓建琼拒绝搬离。2012年4月15日，金灿公司梁平分公司向梁平县国土资源和房屋管理局发出《关于妥善安置原丝绸厂办公楼住户、拆除旧楼尽快动工的请示》。同年5月24日上午，梁平县人民政府主持召开原丝厂办公楼住户安置座谈会议，县府办、国土局、建委、规划局、公安、街道办事处、社区、金灿公司等单位派员参加。会议提出，原丝绸厂办公楼住户补偿标准可参照拆迁文件规定办，但不执行拆迁政策，因无权属，可比照公房对待。
之后，经有关部门协调，2013年5月27日，金灿公司梁平分公司作为甲方（拆迁方），邓建琼作为乙方（搬迁方），双方签订《房屋搬迁安置补偿协议》，协议主要内容如下：“一、房屋补偿1.由甲方原地安置乙方电梯房一套，建筑面积90㎡。2.甲方拆除旧房，初设方案通过后，由乙方先选定住房，楼层4-5楼。超出90㎡乙方向甲方补差4000元/㎡，不足90㎡，甲方向乙方补差4000元/㎡。交房时结算。3.天然气每户3500元，由乙方自负，交房时结算。4.水、电、加密电视户头费由甲方负责，大修基金费用及办理房产证由甲方负责。5.双方确定乙方过渡期24个月（2年），每月过渡费600元/户。签订合同时，甲方预付2年的过渡费14400元，超过过渡期由甲方按每月过渡费1200元/户支付乙方。过渡期计算时间双方签订本协议之日开始计算。6.安置电梯房的产权证以乙方提供的名字为准办理。办证费用由甲方承担。7.甲方开发的该项目商品房预售证办下来十个工作日内，双方转为签订商品房购房合同，在梁平房交所办理预售房合同备案登记。预售合同售价按2200元/㎡进行登记备案，但乙方不支付房款，由此产生的税费也由甲方支付。二、搬迁补偿1.甲方发给乙方一次性搬家费500元。2.甲方发给乙方提前搬家奖励费共计3000元，搬家时限15天，每天200元。3.甲方发给乙方搬家奖励费9000元/户。以上费用签订本协议时发放。三、违约责任1.甲方在交房后，六个月内必须在国土部门备案登记办证，否则甲方赔偿乙方5万元且无条件办理乙方房产证。2.本协议签订后十五天内，乙方未搬迁，乙方赔偿甲方5万元且无条件搬迁出暂住房。”另约定双方签字盖章后协议生效。邓建琼在乙方签字栏签字捺印，金灿公司时任法定代表人ＸＸ在甲方签字栏签字，并加盖了金灿公司梁平分公司印章。之后，被告方按照以上协议向原告支付了有关费用，原告遂搬离了原丝绸厂办公楼（男工楼）。2016年4月8日，金灿公司梁平分公司作为甲方，邓建琼作为乙方，双方根据上述《房屋搬迁安置补偿协议》签订《定房协议》，约定：“一、乙方定房于中央星城13幢x单元5层1号房住房，该房建筑面积为98.28平方米。二、定房后，乙方待甲方通知后签订商品房购房合同。该协议必须保密遵守，不得对第三方透露。本协议甲乙双方签字生效。”邓建琼在乙方签字栏签字捺印，金灿公司梁平分公司负责人郑帮奎在甲方签字栏签字，并加盖了金灿公司梁平分公司印章。
2016年5月16日，重庆市国土资源和房屋管理局向金灿公司颁发了中央星城13幢商品房的《重庆市商品房预售（预租）》许可证。2016年8月10日，邓建琼以二被告拒绝履行《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》中的合同义务为由，向该院提起诉讼，请求确认其与二被告签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》合法、有效，责令被告及时与原告签订商品房购房合同，并按照协议履行其他未履行的相关义务，诉讼费由被告承担。原告起诉案由为搬迁安置补偿纠纷，本院立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。该院于2016年12月19日作出(2016)渝0228民初3670号民事判决。金灿公司不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2017年3月16日作出(2017)渝02民终200号民事裁定，发回重审。该院以案号(2017)渝0155民初2057号立案重审。重审期间，原告邓建琼确定诉讼请求为：确认原、被告于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；责令被告将梁平中央星城13幢x单元5层1号住房交付给原告；责令被告给原告办理梁平中央星城13幢x单元5层1号住房的房屋产权证；诉讼费由被告承担。二被告不承认原告的诉讼请求。
另查明，本案诉争房屋梁平中央星城13幢x单元5层1号住房座落于重庆市梁平区梁山街道人民西路190号13幢1-5-1。该幢的规划编号为中央星城7号楼二期，公安编号为梁山街道人民西路190号13幢。
一审法院认为，本案中原、被告双方争议的焦点为：（一）关于本案案由的问题；（二）关于案涉协议的效力问题；（三）关于案涉协议的履行及违约问题。
关于本案案由的问题。案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷适用于拆迁人与被拆迁人因履行房屋拆迁安置补偿合同发生的纠纷。房屋拆迁安置补偿合同中，拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人应是被拆迁房屋的所有权人。本案中，原告邓建琼居住的原梁平县丝绸厂办公楼(男工楼)住房被梁平县土地整治储备中心整体收购，在被告方对其拆除前邓建琼并非被拆迁房屋的所有权人，其与二被告签订《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》产生的社会关系不受拆迁安置方面的法律和行政法规调整。双方的法律关系不是房屋拆迁安置补偿合同法律关系。本案中，原告与二被告是平等的民事主体，依据合同法第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”之规定，原告与二被告签订协议形成的社会关系受合同法调整，其法律关系应为合同法律关系。本案实际诉争的法律关系不是房屋拆迁安置补偿合同法律关系而是合同法律关系。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，人民法院结案时应当相应变更案由，故该院将本案案由变更为合同纠纷。
关于案涉协议的效力问题。原告与二被告于2013年5月27日签订《房屋搬迁安置补偿协议》，2016年4月8日又签订《定房协议》，从而设立了民事权利义务关系，因约定生效条件已经成就，《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》均已生效。二被告认为在签订协议时显失公平，或者原告以胁迫的手段使己方在违背真实意思的情况下订立了协议，有权依据合同法的规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但诉讼中二被告未提交证据证明其行使了撤销权、变更权。故被告抗辩主张该两份协议系在胁迫、显失公平情形下签订属于无效合同，缺乏证据支持，对该抗辩理由本院不予采纳。二被告另抗辩主张案涉两份协议属于赠与合同，在办理房屋产权证之前其可以撤销赠与，该主张与前一抗辩主张相互矛盾，撤销赠与的前提是合同有效而非合同无效，二被告未提交证据证明其行使了撤销权，故对该抗辩理由，该院亦不予采纳。依据合同法第五十二条规定，案涉两份协议并未损害国家利益、集体利益、第三人利益、社会公共利益，未以合法形式掩盖非法目的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因此，该院确认案涉《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》合法有效。
关于案涉协议的履行及违约问题。依法成立的合同，对合同当事人具有约束力。根据《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》的约定，被告方有义务向原告支付有关费用，有义务给原告安置梁平中央星城13幢x单元5层1号住房一套（安置的建筑面积为90㎡），有义务向原告交付房屋并办理产权手续。双方当事人在《房屋搬迁安置补偿协议》中约定的“甲方开发的该项目商品房预售证办下来十个工作日内，双方转为签订商品房购房合同，在梁平房交所办理预售房合同备案登记。预售合同售价按2200元/㎡进行登记备案，但乙方不支付房款，由此产生的税费也由甲方支付”这一条款以及在《定房协议》中约定的“定房后，乙方待甲方通知后签订商品房购房合同”的这一条款，仅仅涉及合同文本和合同条款形式的变更和规范，并不涉及合同实质内容的变更。二被告拒绝签订商品房购房合同，不影响《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》的法律效力和履行。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《房屋搬迁安置补偿协议》及《定房协议》合法有效，被告方未履行向原告交付房屋并办理产权手续的合同义务，系履行合同义务不符合约定，构成违约，应依法承担继续履行的违约责任。原告邓建琼请求判决确认原、被告于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；责令被告将梁平中央星城13幢x单元5层1号住房交付给原告并办理该房屋的产权证，符合合同约定，且于法有据，该院予以支持。由于金灿公司梁平分公司系金灿公司的分公司，不具有法人资格，根据公司法第十四条的规定，其民事责任由金灿公司承担。按照约定，原告邓建琼对超出90㎡的面积应按4000元/㎡向二被告补交房屋面积差款。因相关当事人未行使诉权，故本案中该院不予处理。
综上，案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条第五项之规定，判决：一、原告邓建琼与被告金灿公司梁平分公司于2013年5月27日签订的《房屋搬迁安置补偿协议》及2016年4月8日签订的《定房协议》合法有效；二、被告金灿公司将重庆市梁平区梁山街道人民西路190号13幢1-5-1号住房交付给原告邓建琼，并到重庆市梁平区国土资源和房屋管理局将该房屋的所有权人登记为邓建琼，限本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费80元，由被告金灿公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交确实、充分、相关联的证据推翻一审法院认定的事实，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，本案诉争之房至今未竣工验收合格。
本院认为，上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司、重庆市金灿房地产开发有限公司梁平分公司与被上诉人邓建琼所签订的《房屋搬迁安置补偿协议》、《定房协议》，由于不具备拆迁安置补偿合同主体资格，应属一般民事合同。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人辩称系受胁迫、显失公平而签订，未提交相关证据予以证实，且未在法定期限内行使撤销，故双方均应严格按协议履行。由于二审中出现本案诉争之房至今未经竣工验收之新证据，被上诉人要求交付及办理产权证书之诉请，不符合《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，故该项诉请因条件尚未成就本院不予支持。
综上，原判因出现新证据导致部分事实认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市梁平区人民法院（2017）渝0155民初2057号民事判决第二项；
二、维持重庆市梁平区人民法院（2017）渝0155民初2057号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人邓建琼的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，由上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文革
审 判 员 柯 言
代理审判员 杜抗洪
二〇一七年十一月二日
书 记 员 姜 霞