黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
〔2013〕齐民再终字第68号
上诉人（原审原告）李华，女。
上诉人（原审原告）姚影，女。
李华、姚影的委托代理人姚军，男。
上诉人（原审原告）姚军，男。
委托代理人冯今贵，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄桂福，男。
委托代理人冯汝贵，男。
委托代理人杨万贵，男。
李华、姚军、姚影与黄桂福房屋买卖合同纠纷一案，克东县人民法院于2011年1月21日作出（2010）克东民初字第476号民事判决。判后，李华、姚军、姚影不服。向本院提起上诉，本院于2011年3月17日作出（2011）齐民二终字第135号民事判决，已经发生法律效力。李华、姚军、姚影不服，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2012年6月19日以黑检民抗（2012）第63号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉，黑龙江省高级人民法院于2012年12月3日作出（2012）黑监民再字第117号民事裁定：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民二终字第135号民事判决及克东县人民法院（2010）克东民初字第476号民事判决；发回克东县人民法院重审。克东县人民法院于2013年8月9日作出(2013)克东民再字第1号民事判决。判后，李华、姚军、姚影均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚军（同时代理其母亲李华、妹妹姚影出庭）及其委托代理人冯今贵，被上诉人黄桂福的委托代理人冯汝贵、杨万贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
克东县人民法院一审查明，原、被告争议的位于克东镇兴盛村（房产证登记为克东镇庆祥街，地号09-165）的房屋系马庆兰（原告李华前婆母，已于2008年3月去世）与丈夫姚顺武（于1979年5月去世）生前所建，该房屋于1994年11月1日登记在原告丈夫姚景贵名下，姚景贵于2001年去世后，原告李华带着儿子姚军、女儿姚影改嫁，改嫁前房屋留给婆婆马庆兰。2006年7月21日马庆兰将该房以3000元价格卖给被告黄桂福。黄桂福取得该房后分别于2006年8月和2008年春天雇工将该房屋修缮，共花去各项费用15,800.00元。上述事实，有房照名为姚景贵的房照及房屋所有权存根，马庆兰与黄桂福签订的房屋买卖契约，克东镇兴盛村证言，证人王湖、王立霞、张凤云、李娟证言证实。上述证据经由庭审质证、认证，足以证明案件事实的成立。
克东县人民法院一审认为，本案争议房屋为姚顺武、马庆兰夫妇所建造，该房屋在1994年11月1日进行了产权登记，登记至姚顺武、马庆兰之子姚景贵名下。在姚景贵于2001年去世之后，因姚景贵生前并未对该房屋产权归属留下任何遗嘱，作为姚景贵法定继承人的妻子李华，其子姚军，其女姚影，其母马庆兰（其父姚顺武已于1979年去世）。作为第一顺序继承人均有继承姚景贵遗留房产之权利。因以上法定继承人并未对本案争议房产进行实质上的分割析产，应视为上述法定继承人均对该房屋拥有产权份额。原告李华在改嫁时将该房屋房照留给婆婆马庆兰，李华在姚景贵死后改嫁，该房一直由马庆兰居住，亦可视为原告李华对该房产的放弃。在2006年马庆兰将该房屋卖与黄桂福之时，李华早在2001年便携其子姚军、其女姚影改嫁至天津市静海县大邱庄镇。而马庆兰则持房照一直居住在克东镇兴盛村，村中的村民也均习惯性的认为马庆兰为该房产的真正主人。而原本并不在兴盛村居住的黄桂福亦不知情，虽然马庆兰作为继承人之一与黄桂福之间的房屋产权交易时并未通知其他共有产权人，但被告黄桂福以当时的市场价购买该房屋，且无相应证据证实其存在恶意串通行为，故其交易行为应属于善意取得。依据法律规定，第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有权人的损失，应由擅自处分共有财产的侵权人赔偿。故根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一款、第十条第三款、第十条第五款、第十三条；《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：驳回原告诉讼请求。
李华、姚军、姚影均不服该判决，向本院提起上诉称，一、马庆兰无权出卖争议的房屋，该房屋最初是姚顺武与马庆兰所建，但房屋产权登记在姚景贵名下，说明该房屋所有权人是姚景贵与妻子李华共同共有。2001年姚景贵去世后，由于传统观念的限制，没有进行遗产分割。但根据《继承法》的规定，继承人没有明确表示放弃继承的，视为接受继承。马庆兰只占有房屋产权的1/8份额，在未征得其他继承人同意的情况下，其无权出卖该房屋。二、黄桂福在本村居住，明知房屋所有权人是李华夫妻，却从无权处分权人马庆兰手中购买，说明主观上是恶意的。黄桂福购买房屋后没有办理房屋过户手续，因此依法不应认定为善意第三人。三是原审判决自相矛盾，原审判决承认上诉人是法定继承人并拥有产权，可却判决驳回上诉人的诉讼请求。原审认为李华把房照留给马庆兰，就视为放弃产权是错误的，不符合《物权法》的规定，物权是以物权登记为准，法院按照习惯推定产权人于法无据。请求撤销原审判决，改判被上诉人与马庆兰签订的房屋买卖协议无效。
本院二审认为，本案争议的房屋是1969年马庆兰与丈夫姚顺武建造的，当地村民委员会已出具证明予以证实，原审法院对该事实的认定有相关证据予以证明。1994年办理房屋所有权证时，所有权人登记在姚景贵名下，但其并非是该房屋的全部产权人，根据该房屋沿革情况，马庆兰也属于实际产权人，并占有房屋的大部分产权份额。姚景贵于2001年去世后，李华携其子女改嫁到他乡，将房屋所有权证留给马庆兰。马庆兰管理该房屋多年，后出卖给黄桂福。根据《继承法》的规定，李华、姚军、姚影对争议的房屋享有部分产权份额，在该房屋财产分割前，该房屋产权应属于马庆兰、李华、姚军、姚影共同共有。由于李华、姚军、姚影离开当地多年，该房屋在马庆兰去世前一直由马庆兰管理，马庆兰处分房屋的行为属于民法中的“表见代理”行为，黄桂福依房屋买卖合同取得本案诉争房屋的财产权利。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，李华、姚军、姚影上诉理由不成立，本院依法不予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
该判决发生法律效力后。黑龙江省人民检察院于2012年6月19日以黑检民抗（2012）第63号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉，黑龙江省高级人民法院于2012年12月3日作出（2012）黑监民再字第117号民事裁定：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2011）齐民二终字第135号民事判决及克东县人民法院（2010）克东民初字第476号民事判决；发回克东县人民法院重审。
克东县人民法院再审查明，黄桂福买房时该房屋已漏雨，快要倒塌，并且卖房时，李华亲属已告知李华，该房屋于2011年6月24日依据一、二审生效判决已过户至被告黄桂福名下，其他事实与一审再审查明的事实一致。
克东县人民法院再审认为，原、被告争议的房屋虽然产权人为原告李华丈夫姚景贵，但姚景贵去世后继承人并未对该遗产进行分割，而且原告李华改嫁前将该房屋产权证交给婆婆马庆兰，马庆兰一直在该房屋内居住，村民也习惯性的认为马庆兰为该房产的真正主人，被告黄桂福以公平的市场价格从马庆兰手中购买该房屋是善意取得，善意第三人的合法权益应当受到法律保护。因此原判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一款、第十条第三款、第十条第五款、第十三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：驳回原审原告李华、姚军、姚影的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
判后，李华、姚军、姚影均不服该判决，向本院提起上诉称，原判认定事实错误，1、姚景贵所有的房屋于1994年11月办理了产权登记，按照《物权法》的规定该房屋只属于姚景贵与李华夫妻共有的不动产。2001年姚景贵去世后，该房屋发生继承，但是包括马庆兰在内的所有继承人均未主张继承，按照《继承法》第八条的规定，与被继承人同住的继承人在二年的除斥期间内未主张继承的视为放弃继承。同时按照法律规定，马庆兰所放弃的不只是继承，而是该房屋的所有权，即到2006年房屋买卖时马庆兰不拥有该房屋的所有权。所以原判认定该房屋已归马庆兰所有与本案事实不符。其次，被上诉人不但与上诉人当时同村居住多年，其知道该房屋的所有权人为上诉人，而并非第三人马庆兰。一审不能以证人证言的形式来否定具有公示力的上诉人所有的房屋产权证书的法律效力；并且从居住的事实来看，被上诉人的购买行为不是善意行为，而且被上诉人以3000元的价格购买上诉人的房屋，其转让价格也具有明显的不合理性，这也非善意购买的直接证据。二、原判适用法律错误，程序违法。本案是关于善意购买的法律关系的案件，不是继承案件，原判适用《继承法》的规定，适用法律错误。而且马庆兰不是该房屋的所有权人，其对该房屋没有处分权，其事后也没有得到上诉人的追认，按照《合同法》第五十一条及第五十二条的规定，是无效行为。请求依法撤销原判，依法判决马庆兰与被上诉人的房屋买卖无效，并返还上诉人所有的房屋。
被上诉人黄桂福辩称，原判判决合情、合理、合法，依法应予维持。
本案经审理查明，双方争议的房屋系姚景贵的父亲姚顺武、母亲马庆兰生前所建，姚顺武于1979年5月去世。姚景贵于1994年11月取得坐落于克东县克东镇庆祥，地号09-165的房屋，该房屋建筑结构房盖为草、墙壁为砖面，建筑面积为55.50平方米。姚景贵于2001年去世后，李华于2002年再婚，再婚前将双方争议的房屋产权证照交给婆婆马庆兰。马庆兰于2008年3月去世。2010年9月，李华、姚军、姚影向一审法院提起诉讼，要求判令房屋买卖协议无效，并将争议的房屋返还。其他事实与一审、一审再审查明的事实一致，不再重述。
本院认为，本案双方争议房屋的所有权人姚景贵已去世多年，而且上诉人李华在其丈夫姚景贵去世之后至再婚前已将双方争议的房屋产权证照交给其婆婆马庆兰，应视为放弃了对该房屋的继承。鉴于马庆兰一直在该房屋内居住，该村村民已习惯性的认为该房屋的真正主人为马庆兰，而且马庆兰在出卖该房屋时，有该房屋的产权证照，对此，黄桂福从马庆兰手中购买该房屋应为善意取得，善意第三人的合法权益应当受到法律保护。故上诉人李华、姚军、姚影提出的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人李华、姚影、姚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳霞
审 判 员 郭英华
代理审判员 梁丽娜
二〇一四年一月十七日
书 记 员 敖 镝