金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕金婺北民初字第206号
原告：李秀娟。
委托代理人：季小红、楼慧强，浙江百畅律师事务所律师。
被告：朱美球。
委托代理人：唐线梅，浙江八婺律师事务所律师。
被告：唐红梅。
原告李秀娟为与被告朱美球、唐红梅房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告李秀娟的委托代理人季小红、楼慧强，被告朱美球的委托代理人唐线梅到庭参加诉讼，被告唐红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告李秀娟起诉称：两被告为母女关系。2014年6月18日，两被告在明知房屋面临拆迁的情况下，将双龙北街242号营业房出租给原告李秀娟使用，并签订租赁期限至2017年6月18日的《租赁协议》一份。原告基于对《租赁协议》产生的合理信赖，投入了大量成本对营业房进行装修，并对门店进行宣传，形成了稳定的客户源。现原告经营不到一年，该营业房即面临拆迁，并被停水、停网络，致使原告无法继续营业，经济损失惨重。若临时再租店面，又需投入大量成本装修、宣传，且今年各地段的房租已翻番。两被告理应对其隐瞒房屋面临拆迁的事实承担损害赔偿责任。综上,原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令两被告退回剩余房屋租金2000元，租房押金500元；2.判令两被告赔偿原告经济损失65928元，以上共计68428元；3.本案诉讼费由两被告承担
被告朱美球辩称：1、被告与原告签订《租赁协议》时，对租赁房屋将要被征收不知情。原、被告签订的《租赁协议》是2014年6月8日，而政府对房屋征收红线范围的公布时间为2014年8月31日，正式作出征收决定是2014年10月26日。显然，原告所谓“明知、隐瞒”是极不负责、歪曲事实的陈述。2、房屋征收属不可抗力的政府行为，被告没有过错，也不存在违约，依法不应承担民事赔偿责任。此次金华市婺城区政府对二七区块的改造目的是为社会公共利益，且依法定权限和程序征收。双方当事人在租赁关系成立前不可预见，政府决定征收后，也无法避免与克服。为配合城市建设，提前解除被征收房屋的租赁合同，是一个公民应尽的义务。3、原告不按时腾空房屋，直至本案起诉后也未退还租赁房屋。在被告同意向原告退还未到期租金，并给予合理补偿的情况下，原告仍拒绝按时腾空房屋。之后又在拆迁办工作人员、法院派驻拆迁现场干警数次提供法律咨询并协调，告知原告的要求不现实，强调按时腾空房屋不影响租赁纠纷的解决及不及时腾房的后果，但原告仍坚持自己无事实和法律依据的赔偿请求，拒不腾空房屋，做了有损城市建设发展的不光荣的钉子户。2015年5月8日，金华市住房和城乡建设局已经向被告送达“催告通知”，表示要追究不按期腾空房屋的违约责任。4、2015年5月20日，原告已经通过工商登记变更经营地址进行营业，也就是在腾退房屋前，原告已经改址正常经营，故“停业损失”不存在。事实上，从2014年8月31日公布红线范围、到之后的正式征收决定、评估价值，直至限定2015年4月3日前腾空房屋，长达8个月时间，政府对每个环节都通过媒体、张贴公告等方式公开，给予了充分的过渡时间，原告没有理由虚夸经济损失。5、所谓“装潢损失、拆装补偿费”由原告自负。被告的租赁房屋，在交付原告时，已经有过装修，如吊顶、墙面、隔间等，不同意原告再行装修。原告未经被告同意，如果擅自改装，无权要求被告赔偿损失。而且此次拆迁评估，装修价值为16643元，原告却杜撰装修花费2万多元。6、对于“搬迁费”，因拆迁赔偿的项目是政府与产权人之间的关系，与承租人的原告无关。搬迁费只存在于拆迁协议中，在租赁合同中不存在该项目。由于承租人不具有永久性使用权，无论租赁合同履行结束还是提前解除合同，都正常的要经历搬迁。退一步，即便要主张搬迁损失，也必须提供损失依据，而无权以政府征收房屋标准硬套。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。
被告唐红梅提交书面答辩意见：本案《租赁协议》的当事人为李秀娟和朱美球，朱美球系房屋产权人。本人系朱美球的女儿，因母亲年事已高，代其签订《租赁协议》、收取租金及办理房屋拆迁事宜。综上，本人仅为朱美球的代理人，不是适格被告，故请求驳回原告的诉请。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告李秀娟提交的证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.《租赁协议》一份，证明原、被告租赁合同关系及相关协议约定的内容；3.营业执照复印件一份，证明原告经营的事实；4.部分装修票据，证明原告装修的事实；5.婺城区二七区块（四号区块）房屋初步评估结果表复印件一份，证明原告装修的价值；6.《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》（征求意见稿）解答复印件一份，证明房屋征收的经济损失计算方式；7.2014年11月26日至2015年2月5日营业收入单一份，证明原告营业损失的存在。
被告朱美球提出质证意见：对证据1、2、3、5无异议，本院确认其证明力。对证据4的三性均有异议，首先其真实性、关联性无法确认，对其合法性有异议，不能达到证明目的。本院认为，原告对租赁房屋进行装修是客观存在的，但其价格应结合评估公司出具的《房屋征收补偿分户估价报告》进行综合分析认定。对证据6的真实性无法确认，与本案无关联。本院认为，该征收补偿方案系针对产权人的，与原告无关联性，故对其证明力不予确认。对证据7的三性均有异议，该证据的时间为2014年11月26日至2015年2月5日，该时间段已被确定为拆迁，且收款收据为原告单方制作，加盖了自己的公章，随意性较强，无法确认，故不予认可。本院认为，被告的异议成立，本院对其证明力不予确认。
对被告朱美球提交的证据：1.《催告通知》复印件一份（与原件核对无异），证明因原告延期腾房，被告已被告知违约的事实；2.《金华日报》2份，证明征收房屋红线范围初次公布时间为2014年8月31日，作出征收决定时间为2014年10月26日；3.工商变更登记查询表一份，证明2015年5月20日，原告已变更地址经营；4.《货币补偿协议》复印件一份（与原件核对无异），证明政府征收行为及被征收人为朱美球的事实；5.《房屋征收补偿分户估价报告》复印件一份（与原件核对无异），证明主房价值为889700元，装修价值为16643元的事实。
原告李秀娟提出质证意见：对以上证据均无异议，故本院确认其证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2014年6月18日，唐红梅代被告朱美球与原告李秀娟签订了《租赁协议》一份，合同约定：被告朱美球将其所有的位于金华市双龙北街242号营业房出租给原告使用；租赁期为三年，自2014年6月18日起至2017年6月18日，每年租金为8000元，租金每年支付一次；租房押金500元等内容。合同签订后，原告已支付给被告2014年6月18日至2015年6月18日的租金8000元及租房押金500元，并对该租赁房屋进行了装修。原告李秀娟于2014年6月25日注册了金华市婺城区美娜化妆品店，进行化妆品零售。后金华市婺城区政府公布《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，并对补偿方式、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准、奖励标准等作了规定，同时对被征收人进行了确认。其中对停产停业损失补偿费，规定按被征收房屋价值的5%计算等。2015年1月4日，被告朱美球与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》一份，约定：被告朱美球同意将座落在双龙大桥北引桥西侧Y栋131号房屋（所有权证号：金房权证婺字第××号）征收，房屋价值等的补偿及货币补偿奖励为996978元，其他补偿费47118元，其中搬迁补偿费1800元、非住宅房屋停产停业损失补偿费45318元；被告应于2015年4月3日前腾空房屋等。《货币补偿协议》签订后，被告朱美球向原告提出解除双方签订的《租赁协议》，并要求原告腾空房屋，但原告一直占用该房屋未腾空，直至2015年5月28日才腾空。2014年12月30日，金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具《估价报告》一份，其中对该房屋内的装修价值评估为16643元。
另查明，被告朱美球为涉案房屋的产权人，被告唐红梅为朱美球的女儿，代其签订《租赁协议》、收取租金及办理房屋拆迁事宜等。另原告在租赁期间，对租赁房屋进行了装修，花费了一定的装修费。
本院认为：原告李秀娟租赁被告朱美球所有的营业房从事经营活动，双方已签订《租赁协议》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。结合庭审，本案的争议焦点为终止《租赁协议》后给原告造成的损失如何认定问题：1、关于装修补偿费问题：因原告李秀娟对租赁房屋进行了装修，花费了一定的费用。而所涉房屋在租赁期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人。但原告根据自身经营需要对租赁房屋进行重新装修具有合理性，故针对被告朱美球抗辩原告装修租赁房屋未经其同意，不应补偿的观点，本院不予采信。根据以上事实，本院酌定原告可获得《估价报告》中装修价值为16643元中60%的补偿，即9986元。2、关于终止合同给原告造成损失补偿问题：因双方当事人在《租赁协议》中对房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称“被征收人”）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即原告。但政府征收而导致租赁协议终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到原告的租赁期限，结合同行业经营收入等情况，本院酌定由被告朱美球支付原告因合同终止产生的损失补偿费10000元。3、关于被告是否应向原告支付搬迁费及退还租金问题：关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施、物品进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。结合双方租赁事实、相关政策规定及被告签订的《货币补偿协议》，原告承租的被告房屋可获得房屋搬迁费1800元，该费用包含在被告与相关拆迁部门签订协议并可领取的款项中。现租赁房屋内的可移动设施及物品均为原告方所有，其腾空应有费用支出，故被告应支付原告搬迁费（含拆装费）1800元。另经双方确认，原告已向被告支付了2014年6月18日至2015年6月18日的租金8000元。被告与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》，约定被告应于2015年4月3日前腾空房屋，但原告仍占用房屋，直至2015年5月28日才予以腾空，故其应按《租赁协议》的约定向被告支付租金至2015年5月28日止。据此，原告交纳的2015年5月29日至2015年6月18日期间的租金应退还给原告，其金额为460元（8000元÷365天×21天＝460元）。因双方已终止租赁合同，故被告朱美球应退还原告交纳的押金500元。综上，对于原告主张的房屋租金及押金、房屋装修补偿费、搬迁费及因终止租赁合同而产生的损失补偿的合理部分，本院予以支持。以上原告损失补偿的合理部分应由房屋产权人朱美球进行支付，与被告唐红梅无关。被告唐红梅经本院合法传唤，未向本院说明正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决如下：
一、被告朱美球应于本判决生效之日起7日内给付原告李秀娟因终止合同的损失补偿费10000元、房屋装修补偿费9986元、房屋搬迁费1800元、未到期租金460元及房屋押金500元，共计人民币22746元。
二、驳回原告李秀娟的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费755元（原告已预交，已减半收取），由原告李秀娟负担355元，由被告朱美球负担400元（被告在履行时加付上述款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 刘爱军
二〇一五年八月五日
代书记员 季飞云