浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2369号
上诉人（原审被告）：义乌市派森服饰有限公司，住所地：义乌市苏溪镇兴苏路126号。
法定代表人：宣伟岳，执行董事。
委托代理人：盛卫、朱益鸯，浙江望道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：义乌市椰浪制衣有限公司，住所地：义乌市苏溪镇人民中路90号。
法定代表人：陈丽霞，执行董事。
委托代理人：黄春生，义乌市权正法律服务所法律工作者。
上诉人义乌市派森服饰有限公司（以下简称派森公司）为与被上诉人义乌市椰浪制衣有限公司（以下简称椰浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
椰浪公司诉称：2014年11月23日，被告因生产经营需要，向原告承租生产经营用房，双方签订书面的租房合同，合同明确了租赁范围、租赁时间、租金及租金支付方式等内容，其中合同第三条、第四条明确规定第二年（即2016年）租金每平方米11元，即556644元，房租金先交后用，电梯折旧费每年交5000元，维保费2800元，检测费800元与房租一起缴纳等内容。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告使用，被告交纳了2015年度的各项租金及费用，可2016年的租金，经原告多次催讨，却招致拒绝。为此，请求判令被告支付房屋租金556644元，电梯折旧费5000元，维保费2800元，检测费800元，卫生费3600元，合计568844元。
派森公司在原审中辩称：原、被告双方租赁合同是从2012年开始的，被告也在2015年10月份开始就在和原告协商租金问题，在原告说要涨租金的情况下，被告已经告知原告不再续租，原告可以租出去。原、被告之间的短信、商议函可以看出，原告同意解除合同，但原告给出的搬厂期限太短，根本无法实现。原告的诉求是没有依据的，双方就解除合同达成了一致，就搬厂时间没有达成。房屋所有权证书登记了6层，我们承租的房子是没有房产证的，我们承租的是最高层第5层。
原审法院认定：2012年10月3日，原、被告签订了《租房合同》，约定原告将坐落于义乌市苏溪镇长府路121号厂区新建的厂房（四）有部分出租给被告使用（房产证号为：义乌房权证苏溪字第c001346**号）。后2014年11月23日，原、被告重新出具《租房合同》，约定：一、租用区块为厂房（四），第二至四层面积为3919.11平方，五层宿舍240平方，公摊58平方，共计4217.11平方米；二、租用时间为2015年1月1日至2017年12月底止；三、租用价格为第一年租金每月每平方10.20元，即4217.11×10.20×12＝516174元。第二年租金每月每平方11元，即4217.11×11×12＝556644元。第三年每月每平方11.50元，即4217.11×11.5×13＝630457元。房租金先交后用，并交纳租房保证金贰万元整，（保证金如房屋到期无欠水电费，经甲方（即原告）确认房屋完好无损后退还）；四、电梯折旧费，每年交5000元，另每年的维保费2800元，检测费800元与房租一起交纳，电梯维修费均由乙方（即被告）承担；五、卫生费每年3600元，与房租一起交纳；……七、乙方租用房屋期间，土地使用费，房产税均由乙方承担；……。自2015年10月份起，原、被告就租房事宜，多次协商，尚未达成一致意见。原告于2015年12月24日发送短信，载明：“按照合同办事，既然不租了到三十日止，物归原主！”……“30日后是我自己的房跟你不的解。”……。后被告表示“那我只能放下一句话，1月20日之前我是搬不出去的，随你们处置了”。2015年12月27日原告向被告发送商议函，载明：“一、你方如不遵守合同也不续租的，在12月31日前把厂房交于我方，并恢复原样。（只要按时交房，我们也不作追究）……。”后被告于2015年12月29日回复称其明日开始动手搬，尽量在5-6日左右结束。嗣后，截止起诉日，被告并未完全搬离也未支付房屋租金，故原告诉来该院。另查明，被告派森公司已于2015年12月16日与孙松年订立租房协议，租赁期限为2016年2月1日至2019年2月1日止。
原审法院认为：原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，现原告已按约交付房屋给被告使用，被告也应当按照合同约定给付房屋租金、电梯折旧费、维保费等费用。然而，被告已于2015年12月16日重新租赁房屋，已丧失继续履行可能，为避免损失扩大及当事人诉累，根据公平原则，就涉案《租赁合同》，予以解除为宜，且经该院征询原告的意见，原告对此亦无异议。被告派森公司的行为已构成违约，应当承担赔偿损失的责任，该院酌定被告支付原告八个月租金及相关费用，即568844元÷12×8＝379229.33元。原、被告之间发送有关解除合同的短信、商议函等系要约，未得到对方的承诺，双方未就解除合同达成一致意见。被告派森公司关于双方就解除合同达成了一致，涉案房屋未取得房产证的答辩意见，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第二十一条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决：被告义乌市派森服饰有限公司于判决生效后十日内支付原告义乌市椰浪制衣有限公司房屋租金、电梯折旧费、维保费、检测费、卫生费等共计379229.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元，由被告义乌市派森服饰有限公司负担。
宣判后，派森公司不服，向本院提起上诉称：一、该公司已于2016年1月份搬空，将钥匙交还椰浪公司时遭到拒绝，无奈该公司只能通过顺丰快递将钥匙寄回给椰浪公司，也遭到其拒收。故一审法院酌定由该公司支付椰浪公司8个月租金及相关费用数额过高。且电梯折旧费、维保费、检测费、卫生费等要实际发生才应承担，而该公司于2016年1月份即未再使用过，不应承担该部分费用。二、双方之间一直就解除合同事宜发短信、通电话，且椰浪公司于12月27日发商议函给派森公司，明确表示“你方不需租的，在12月31日前把厂房交于我方，并恢复原样”。可见，双方已就解除合同达成一致，仅就搬迁时间无法达成一致。派森公司收到商议函离12月31日仅三天，不可能在三日内搬空。椰浪公司的做法强人所难，应给予合理的搬迁时间。三、2015年义乌市场不景气，经济萧条，该公司生意受到严重影响，无力承担椰浪公司高昂的房租，要求椰浪公司不再涨房租合情合理。合同履行过程中应考虑情势变更原则。椰浪公司在派森公司明确告知不再继续租赁的情况下，没有积极转租，致使损失扩大，其自身存有过错，应承担责任。四、今年4、5月份，椰浪公司已经将厂房出租给他人。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
椰浪公司辩称：一、商议函是一种邀约行为，而派森公司对此作出了实质性变更，该公司的行为不是承诺而是一种新的邀约，故一审法院认定双方之间发送解除合同的短信、商议函等，未得到对方的承诺，双方未就解除合同达成一致意见，这是正确的。二、派森公司至今未将所承租厂房所有的门钥匙交还给我方。合同中约定的租金本身就包含各项费用，不是说不使用就没有损耗。环保费都是每年按规定收取的。2月份是春节，派森公司实际使用房屋应该是3个月，故因派森公司违约之后赔付的合理期限仅只有5个月时间，不存在8个月。且正如派森公司所说，在现在经济下行的情况下，椰浪公司要将房屋出租出去的时间会更长更久，故一审法院认定8个月的租金合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，派森公司向本院提交照片三张、租赁合同一份，证明该公司原来租住的地方已经由椰浪公司出租给浙江久纳家居用品有限公司。
椰浪公司质证认为：真实性无法确认，即使有出租的情况，也不是发生在2016年元月以前。
本院认为：经本院核实，椰浪公司已与浙江久纳家居用品有限公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年5月15日至2019年5月14日止，本院予以确认。
椰浪公司未向本院提交新的证据。
本院认定的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，椰浪公司已与浙江久纳家居用品有限公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年5月15日至2019年5月14日止，租金为每平方每个月9元整。
本院认为：从双方之间的短信、商议函及派森公司搬离涉案厂房的实际时间来看，双方虽有就租房合同解除事宜进行过协商，但并未达成一致意见，一审法院认定截止起诉日（2016年1月13日）派森公司并未完全搬离也未支付房屋租金正确。双方签订涉案租房合同后，理应按约履行各自的义务，但派森公司未按合同约定支付房屋租金等费用，已构成违约，应承担赔偿相应损失的违约责任。一审法院将房屋租金、电梯折旧费、维保费检测费、卫生费等项目计入派森公司所应承担责任范围并无不当，本院予以确认。因椰浪公司在一审判决后，已将涉案房屋重新租赁，相应的损失应予以重新确定。考虑到椰浪公司重新出租的时间、租金等因素，本院酌定派森公司支付椰浪公司6个月租金及相关费用，即568844元÷12×6＝284422元。综上，本案因二审出现新的事实，本院对一审判决进行相应调整。派森公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初1266号民事判决；
二、义乌市派森服饰有限公司于本判决生效后十日内支付义乌市椰浪制衣有限公司房屋租金、电梯折旧费、维保费、检测费、卫生费等共计284422元；
三、驳回义乌市椰浪制衣有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4744元，由义乌市椰浪制衣有限公司负担2372元，由义乌市派森服饰有限公司负担2372元；二审案件受理费9488元，由义乌市椰浪制衣有限公司负担4744元，由义乌市派森服饰有限公司负担4744元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一六年七月二十五日
代书 记员 黄佳婧