安徽省和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民三初字第00219号
原告：陈玉华，女，1963年2月5日出生，汉族，退休职工。住安徽省和县历阳镇龙潭社区九龙华庭小区**栋*单元***室。
委托代理人：张万松，安徽和州律师事务所律师。
被告：陈斌，男，1966年4月10日出生，汉族，无业，住安徽省和县。
被告：庄磊，男，1987年12月16日出生，汉族，个体户，住安徽省和县。
原告陈玉华诉被告陈斌、庄磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧大才独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。后因争议较大，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告陈玉华的委托代理人张万松和被告陈斌、庄磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈玉华诉称：原告与被告陈斌系姐弟关系，两人父母生前建成了由被告陈斌现居住的文昌南路256号两间三层门面楼房。两人的父母分别于2000年和2012年5月去世，被告陈斌自2012年6月起，以其个人名义与被告庄磊签订租赁合同，将该门面房的底层予以出租，并独自收取全部房租，却一直不向原告支付应有的份额。虽经原告再三交涉，但被告陈斌一直不予理睬。原告为与被告陈斌明确划分各自对父
母遗产房屋的继承份额，曾于2012年8月10日提起继承纠纷诉讼，后经法院判决并经被告陈斌追加承诺，最终确定原告对上述父母的遗产房屋享有38%的财产份额，其余62%的份额属于被告陈斌。被告陈斌向被告庄磊收取的房租为每年12万元，其中38%即45600元应属于原告所有；以此标准计算，自2012年6月起至今，被告陈斌共应给付原告房屋租金为人民币182400元。两被告未经共有权人之一的原告同意，即擅自签定涉案门面房的租赁合同，后又拒不给付原告相应租金，显然侵犯了原告的合法权益。有鉴于此，原告现提起诉讼，诉求：1、判决两被告签订的涉案门面房租赁合同无效；2、判决被告陈斌返还原告房屋租金人民币182400元，并按同期银行贷款利率的标准向原告支付相应的利息。
被告陈斌在庭审中辩称：涉案房子是1998年年底竣工的，1999年3月8日对外出租的，第一次是我父亲和江萍签订合同的，租期3年。江萍租房自1999年到2002年。2000年元月份我父亲去世了，因为我母亲年老，我和我母亲一直共同生活，我母亲说租房子给谁要跟她讲一声，签合同都是我签的。自2003年之后房屋一直是我对外出租。租给庄磊是经过我母亲同意的，当时是庄磊母亲和我母亲一起跟我谈的，然后我母亲告诉我的，说庄磊本人会来跟我谈。2012年3月12日我与庄磊签订的租房协议是真实有效的，原告算的房租是不正确的，只是原告自己估算。按照我的合同年租金前三年是8万，第四年年租金增加5千，第五年在第四年基础上加5千，从第六年起每年递增10%。出租的房子是包括门面房和活动板房，房屋租金按照6：4比例分成。我们争议的是两间门面房，后面的活动板房是我自己建造的，合同上面也注明的，活动板房与原告没有关系。按照合同来算，两间门面房的租金应该是8万元的6成，是4.8万元，然后再按62%和38%分成，我是62%，原告是38%。按照我和承租人的合同，该给原告多少我会给的，原告至今没有跟我交涉过一次，是否支付利息由法院判决。
被告庄磊在庭审中辩称：2012年2、3月份的时候，陈玉华的母亲还在世，我们聊天的时候，她的母亲说我要是租房子就跟她儿子谈。合同是2012年3月12日我与被告陈斌签订的，我租房也和陈斌的母亲有过沟通，也征得了陈斌母亲的同意，所以不存在合同无效的问题。我对房屋装修投资资金比较大，我租房时没有活动板房，我租房子的时候和陈斌谈的，必须要有活动板房，不然我库存和验光等都没有地方，活动板房是房东出资盖的，是我负责监工和设计的。我是承租人，租金分配的事由被告陈斌和原告自行商量。
原告陈玉华为证明其主张，提供的证据有：证据一、身份证复印件一份，证明：原告的身份信息情况；证据二、房屋维修申请表一份、审批意见一份，证明：案涉的活动板房房屋所有权人是原告和被告陈斌的母亲王太琴，并不是被告陈斌；证据三、被告陈斌的书面承诺书一份、执行裁定书一份，证明：案涉的房屋中原告享有38%的产权，被告陈斌享有62%的产权；证据四、与案涉房屋相邻的另外一间门面房的租赁合同一份，证明：与案涉门面房相近的门面房正常的租金是每年4.25万元，房屋面积20平方都不到，案涉的门面房面积为80多平方，所以被告陈述的门面房租金明显过低；证据五、房产证一本，证明：门面房南北长度10.6米、东西宽8米，所谓的活动板房是门面房的组成部分，是被告方人为隔成两部分的。
被告陈斌质证认为：证据一的“三性”均无异议；证据二的真实性无异议，当时建设门面房的时候把后面两间房子打掉了一半，剩下了一小半在那，不然前面的门面房不好建造，然后以要维修后面的房子为理由打了申请表，建造了活动板房，后来还因为超面积被城管局还下了通知。我当时还拍了照片，照片应该还在家，活动板房所有权问题不属于遗产，已经被民一庭和中级人民法院判决驳回了；证据三没有异议；证据四真实性有异议，需要本人出庭，他的合同时间与我们的合同时间不一致；证据五是真实的，门面房一楼的室内面积大概60几平方，活动板房大概60平方。
被告庄磊质证认为：证据一、二、三我都不清楚；证据四的合同年限不一致，证据中的房屋所处地段比我租的房屋好，我所租房屋的隔壁两元店房租是8-9万元一年，是两间三层的租金。我所租房屋的右边房屋，租金是7.5万元一年，也是两间三层整栋楼。老一中对面广电局的三间三层楼房2012年的年租金是7万-7.5万元。证据五无异议。
被告陈斌提供证据有：证据一、租房协议一份，证明：我和庄磊签订的房屋租赁协议，房屋一直是我在出租；证据二、租约一份，证明：涉案房屋一直由我对外出租。证据三、证人王某出庭作证，证言要点为：陈斌是我表弟，原告陈玉华是我表妹，2012年春节过后，原被告的母亲对我说开服装店到期了，房子租给隔壁的眼镜店了。证据四、证人庄某出庭作证，证言要点为：庄磊是我内侄，庄磊是我代入行的，他开店等事项我都参与的。因为庄磊当时年纪比较轻，我在场参与了2012年3月份庄磊与陈斌签订合同，合同租期是十年，租金是前三年8万，后来两年每年递增5千元，第六年到第十年递增10%。合同的租金价格是合理的，我在那附近也开了两间店，在陈斌对面的眼镜店是我自己的房屋，在我店面往北一点的吴良才眼镜店的房屋是三间门面一栋楼，2012年房租7.5万元。被告陈斌提供二个证人可以证明合同是在其母亲在世的时候签订的，证人庄某全程参与了签订合同。
原告陈玉华质证认为：证据一真实性有异议，因为按照原告的陈述，案涉的门面房后面的老房子在2012年3月10日开始拆除，拆过后盖活动板房的，到活动板房盖好是2012年4月份，这份租房协议应该在6月份签的，但是租金是2012年8月18日开始支付，与事实不符，6-8月份没有租金，租金约定的价格低于市场价格，合同上约定的租金比例是门面房占6成，板房占4成，比例接近存在造假嫌疑；证据二的真实性有异议，在法院的生效判决书中没有采信。证人王某的证言是传来证据，不予采信，证人庄某与庄磊是亲戚关系，证言不予采信。
被告庄磊质证认为：证据一是真实的，门面房的地段不一样，租金也就不一样。我所租房屋的租金没有低于市场价格，6-8月份没有付租金是因为活动板房盖好的期限不能确定，我定在8月18日开张的，要抢在九月开学前开张，所以计算租金是从8月18日开始，而且我租的期限也比较长，是十年，租金比例6：4这么算是房东定的，对我没有什么影响，我是整体租的，不管比例如何；证据二是我前一任承租人江萍签订的租房协议，江萍租期是从2009年到2012年，我是接在后面租的，合同内容我不清楚。对二证人证言无意见。
被告庄磊未提供证据。
本院对原告陈玉华提供的证据作出如下认定：证据一原告的身份证复印件，与原件核对一致，本院予以确认；证据二房屋维修申请表、审批意见，被告陈斌对真实性无异议，但该证据只能证明原告陈玉华与被告陈斌的母亲王太琴曾于2012年4月13日以房屋年久失修，屋面严重漏雨、水电零件残缺为由申请，2012年4月17日和县住房和城乡建设局批准同意按原结构、原样式、原地点进行维修加固。并提示开工前需到行政执法局申请备案后方可开工；证据三被告陈斌的书面承诺书、执行裁定书，被告陈斌无异议，与本案有关联性，本院予以确认。证据四租赁合同，被告陈斌对真实性有异议，租赁合同中的出租人和承租人均被原告涂改，无法确认其真实性，本院不予确认。证据五房产证，被告陈斌无异议，与本案有关联性，本院予以确认。
本院对被告陈斌提供的证据作出如下认定：证据一租房协议，该租房协议是陈斌与庄磊签订，被告庄磊对其真实性无异议，原告陈玉华对其真实性有异议，其在诉讼中申请鉴定，后又撤回鉴定，原告陈玉华亦未提供其他证据，因该证据与本案有关联性，亦是原件，本院予以确认；证据二租约，原告陈玉华提出异议，被告陈斌未能提供其他证据佐证，本院不予确认。证据三证人王某是原告陈玉华和被告陈斌的表哥，与双方均有利害关系，证人庄某的被告庄磊的叔父，证人王某证明2012年春节过后，原被告的母亲对我说开服装店到期了，房子租给隔壁的眼镜店了的证言与证人庄某的证言其参与了2012年3月份庄磊与陈斌签订合同的证言以及2012年3月12日的陈斌与庄磊签订的租房协议的事实能相互印证。
通过庭审，结合原、被告的举证、质证，本院对本案的事实查明如下：
2012年3月12日出租方陈斌作为甲方与承租方庄磊作为乙方签订一份《租房协议》，协议的内容为：1、甲乙双方本着诚实守信原则，经协商甲方现自愿将南大街两间门面房及后面活动板房（第一层活动房）出租给乙方使用至租期结束。2、甲乙双方约定租期为10年（2012年至2022年）。门面房和活动板房租金按6比4的比例分成，因考虑甲方建造时间。又因乙方租期较长考虑装修时间现双方协商决定以活动板房竣工之日顺延45天（8月18日）为房租计算日，10年到期后，甲乙双方友好商量续租签约。3、房租：2012.8.18至2013.8.17房租为8万。2013.8.18至2014.8.17房租为8万。2014.8.18至2015.8.17房租为8万。2015.8.18至2016.8.17房租为8.5万。2016.8.18至2017.8.17房租为9万。4、从2017.8.18至2022.8.17每年在前一年年租金基础上递增10%。5、乙方在装修房屋期间不得损害房屋安全结构。6、此协议经甲方老母亲共同商量同意。乙方为表诚意已交定金2万元整。7、以上协议双方共同商量起草。一经签字即产生法律效力。不得以任何理由和借口违约。被告庄磊已经向被告陈斌交付了2012年、2013年、2014年、2015年房租。
另查明：原告陈玉华诉被告陈斌系姐弟关系，其父母陈先富、王太琴生前所有的坐落于和县历阳镇文昌南路256号房屋（房产证号为和房权证历阳字第××号）登记在陈先富名下。陈先富于2000年去世，王太琴于2012年5月14日去世。原告陈玉华于2012年8月10日为涉案的房屋继承提起诉讼，后法院裁定确认陈玉华继承该房地产38%的份额，陈斌继承该房地产62%的份额。
诉讼中，原告陈玉华曾于2015年10月9日提出申请，要求对陈斌与庄磊签订《租房协议》的真实性、陈斌与庄磊的签名是否为2012年3月12日所签以及《租房协议》中的第一页和第二页是否为同一时期所形成进行鉴定，后又撤回鉴定申请。
本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。被告陈斌与被告庄磊签订《租房协议》的形成时间是2012年3月12日，当时原告陈玉华和被告陈斌的母亲王太琴在世，王太琴居住在涉案房屋的楼上，其按照常理应知悉被告陈斌将该房屋出租给被告庄磊，并且原告陈玉华和被告陈斌的表哥王某亦当庭作证证明2012年春节过后听王太琴对他说房子租给隔壁的眼镜店了。王太琴于2012年5月14日病故，原告陈玉华为遗产继承纠纷于2012年8月10日诉至法院，可见《租房协议》在双方讼争前即已形成，承租人庄磊有理由相信被告陈斌有权代表产权人对外出租，《租房协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，原告陈玉华对《租房协议》虽有异议，但未能提供证据推翻其合法性，故对原告陈玉华诉求判令两被告签订的涉案门面房租赁合同无效的诉讼请求不予支持。该门面房的一楼后建有活动板房，活动板房占用的土地属于共有的土地，建造亦没有取得合法的手续，属于门面房的附和，由于该门面房的一楼和活动板房一并出租给被告庄磊，活动板房对出租有益，出资建造活动板房的人可以就建造费用另案予以主张。被告陈斌与被告庄磊签订的《租房协议》中对门面房和活动板房的租金分配比例确定为6：4，因继承权发生，故不予支持。原告陈玉华与被告陈斌应按各自享有的产权份额对租金进行分配，被告庄磊已经实际向被告陈斌交付了2012年、2013年、2014年、2015年房租，共计为325000万元（80000元＋80000元＋80000元＋85000元），陈玉华继承该房地产38%的份额，故被告陈斌应将收取的房租金中的123500元（325000元×38%）支付给原告陈玉华。原告陈玉华与被告陈斌是姐弟关系，原告陈玉华未提供证据佐证其主张合理租金时被告陈斌不给付，对其主张的利息，应自其起诉之日起至判决确定的给付之日止，利率参照中国人民银行公布的同期同类贷款率。案经审委会讨论决定，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈斌应于判决生效之日三日内支付原告陈玉华门面房租金123500元及其利息（自起诉之日起至判决确定的给付之日止，利率参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率）。
二、驳回原告陈玉华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3948元，由原告陈玉华负担1275元，由被告陈斌负担2673元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 欧大才
审 判 员 褚江英
人民陪审员 王 燕
二〇一六年元月二十六日
书 记 员 张开丽
附：本案援引的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》
非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。