广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14893号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄浩标，男，1951年7月2日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘倩影，女，1957年11月21日出生，汉族，住广州市海珠区。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：黄常仁，广东安国律师事务所律师。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：王衍宪，广东安国律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：徐微，女，1979年9月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹海涛，男，1979年5月28日出生，汉族，住广州市海珠区。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：王新，北京德和衡（广州）律师事务所律师。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐玮，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。
法定代表人：宋炽平。
委托诉讼代理人：邹玉娣，公司员工，联系地址同上。
委托诉讼代理人：李韵，公司员工，联系地址同上。
上诉人黄浩标、刘倩影因与被上诉人徐微、尹海涛及原审第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄浩标、刘倩影上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛签订的《房屋买卖合同》；3.徐微、尹海涛向黄浩标、刘倩影支付违约金260000；4.本案的诉讼费用、诉讼保全费用由徐微、尹海涛承担。事实和理由：（一）《房屋买卖合同》是徐微、尹海涛采取欺骗手段并违反政策强制性规定与黄浩标、刘倩影签订的，是无效合同，一审判决继续履行合同错误。双方在2016年12月18日签订合同时，徐微、尹海涛已经有两套自住房，且仍有一套房按揭贷款未还清，根据广州市2016年和2017年的购房政策，若徐微、尹海涛可以购房，则应当支付购房款70%的首付款。但徐微、尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司隐瞒上述事实，欺骗黄浩标、刘倩影，违反了政策的强制性规定，应属无效合同。且徐微、尹海涛两套自住房屋中，一套过户给案外人龙某某的登记时间是2017年3月2日，另一套申请变更、涂销抵押后可以获得购房资格证明的是时间是2017年10月12日。因此，根据双方于2016年12月18日签订《房屋买卖合同》时至合同履行期限内其都不具备购房资格，一审法院支持继续履行合同是错误的。（二）广州市德才房地产代理有限公司进行单方网签是欺骗政府，且其中有条款违背《房屋买卖合同》的规定，是无效合同。广州市德才房地产代理有限公司单方签订网签合同，内容违背《房屋买卖合同》，且买卖双方均未在合同上签字确认，应属无效合同。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。
徐微、尹海涛二审辩称，关于黄浩标、刘倩影所称徐微、尹海涛隐瞒事实和采取欺骗手段违反法律强制性规定的问题，徐微、尹海涛认为黄浩标、刘倩影的陈述没有事实依据也不符合法律规定。1.徐微、尹海涛没有对黄浩标、刘倩影进行隐瞒，在签订合同的时候，徐微、尹海涛已经告知黄浩标、刘倩影其拥有两套房屋的事实且白云区的房屋已经出售。限购政策不属于法律和行政法规必然导致合同无效的法规。2.徐微、尹海涛没有违反限购政策，虽然徐微、尹海涛在签订合同的时候有两套住房但是根据双方的约定到2017年8月徐微、尹海涛已经完成一套房屋的移交登记，事实证明徐微、尹海涛已经做到了出售了一套房屋以及还清所有贷款，并且徐微、尹海涛结合房屋的出售和贷款的清还情况，根据广州市政策依然可以享受贷款政策。3.关于涂销抵押的问题，黄浩标、刘倩影认为不动产登记中心出具的证明在2017年10月12日出具的，其认为该证明说明了直到当天徐微、尹海涛才具备购房资格，这是对该证明的理解错误，实际上徐微、尹海涛还清贷款是在2017年5月，至此被上诉人已经没有贷款。不动产登记中心截至10月12日的说法是防止之后出现购房资格变动而非当天才具备购房资格，徐微、尹海涛在2017年3月已经具备第二套房屋的购房资格。4.黄浩标、刘倩影称其发现徐微、尹海涛违反规定购房才解除合同，这是在寻找借口，即便黄浩标、刘倩影是基于此，也不构成解除合同的理由。
广州市德才房地产代理有限公司述称，关于买卖双方在2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》是在广州市德才房地产代理有限公司的促成下签订的，在签署合同期间，广州市德才房地产代理有限公司已经提供查册及协助网签等中介服务，亦认可一审判决。
黄浩标、刘倩影向一审法院起诉请求：1.解除黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛签订的《房屋买卖合同》；2.徐微、尹海涛向黄浩标、刘倩影支付违约金260000元；3.徐微、尹海涛承担本案的诉讼费用。
徐微、尹海涛向一审法院反诉请求：1.黄浩标、刘倩影继续履行双方2016年12月18日签署的《房屋买卖合同》；2.黄浩标、刘倩影立即将其名下位于广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx（富基广场A6栋304）的房屋过户给徐微、尹海涛；3.黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛赔偿自2017年5月31日起至房屋实际过户给徐微、尹海涛之日止，以2600000元为基数，以每日千分之一为标准计的违约金（违约金暂计至起诉日为317200元）；4.本案诉讼费用由黄浩标、刘倩影承担。如前述继续履行等诉讼请求无法得到支持，则请求：1.判令黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛赔偿涉案房屋目前市场交易价与合同约定交易价的价差部分，具体增值价值以法院判决数据为准；2.判令黄浩标、刘倩影返还徐微、尹海涛交付的200000元定金。3.判令黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛以2600000元为基数，按10%为标准计算，支付260000元违约金。4.本案诉讼费用由黄浩标、刘倩影负担。
一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号记载，位于广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房的权属人是黄浩标、刘倩影共同共有，房屋建筑面积89.43平方米，套内建筑面积68.97平方米。
2016年12月18日，黄浩标、刘倩影（甲方、卖方，联系地址广州市海珠区泰宁大街一巷xx号）与徐微、尹海涛（乙方、买方，联系地址广州市越秀区小北路xxx号）在广州市德才房地产代理有限公司促成下签订《房屋买卖合同》（NO.9108393），主要约定，甲方将广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房（富基广场A6栋304房）以现状按套售予乙方，成交价2600000元，建筑面积89.43平方米，该物业移交时间，甲方收齐楼款当天；第八条，甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。第九条，乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。第十条，房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延。签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费，己收取的费用中介方不予退还。第十四条，如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。第十五条，本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第十六条，付款细则：乙方应于签订本合同时支付200000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：1.乙方应在签署本合同后240天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件、合同等；2.首期楼价款（含定金）共计人民币780000元，于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或者相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；3.人民币1820000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。
2016年12月18日，黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛出具《收据》，内容主要是，黄浩标、刘倩影是海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房的业主，现收到徐微、尹海涛交来购买该单位的定金，金额为人民币20000元。2016年12月26日，黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛出具《收据》，内容主要是，黄浩标、刘倩影是海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房的业主，现收到徐微、尹海涛交来购买该单位的定金，金额为人民币180000元，签约日定金20000元，总计200000元整。2016年12月26日，徐微、尹海涛向广州市德才房地产代理有限公司支付了10000元中介代理费。
2016年7月6日，黄浩标、刘倩影（出租方）与赖某某、钟某某（承租方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，出租方同意将坐落于海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房出租给承租方，租期自2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金4280元，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年7月6日，等。
2016年12月3日，徐微、尹海涛（卖方、甲方）与龙某某（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，内容主要是，甲方所售房屋位于广州市白云区同泰路倚翠街xx号xxx房，房屋所有权证号为粤房地权证穗字第××号，建筑面积158.86平方米；等。2016年12月6日，徐微、尹海涛（卖方）与龙某某（买方）签订《存量房买卖合同》，卖方将位于白云区同泰路倚翠街xx号xxx房出售买方，房屋所有权证号为粤房地权证穗字第××号，建筑面积158.86平方米，套内建筑面积140.8536平方米，总金额2300000元，买卖双方应当于2017年4月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。据查册时间为2017年12月15日的广州市不动产登记查册表显示，位于广州市白云区同泰路倚翠街43号102房的产权人为龙某某，登记时间为2017年3月2日。
2016年12月22日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行出具“贷款情况说明”，兹有借款人尹海涛于2010年6月9日向中国农业银行股份有限公司申请办理个人住房按揭贷款，抵押物业地址广州市白云区同泰路倚翠街xx号xxx房，贷款金额分别是230000元、500000元，贷款期限为30年，目前，该笔贷款已经于2016年12月20日全部结清。
2017年5月31日，徐微、尹海涛尹海涛发短信追问广州市德才房地产代理有限公司职员肖某关于涉案房屋买卖合同的网签事宜。2017年5月31日，肖某为黄浩标、刘倩影（甲方、卖方）与徐微、尹海涛（乙方、买方）、广州市德才房地产代理有限公司办理了《存量房买卖合同》，合同加盖了广州市德才房地产代理有限公司的印章。合同约定，甲方将广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房以2600000元出售给乙方，建筑面积89.43平方米，不带租赁合同。第三条，付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款，首期款：乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款1320000元，剩余房款：除前述房款外，剩余房款1280000元整，由乙方于2017年7月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请,各方当事人同意按照下列方式处理：乙方于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天以现金或转账方式向甲方支付剩余房款。第十条，交易不成的违约责任，1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，等。
2017年6月8日，广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某微信回复徐微、尹海涛尹海涛关于涉案房屋买卖合同网签的结果，内容需要调整，贷款方式、商业贷款，等。徐微、尹海涛尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某微信聊天记录：尹海涛：“租客搬走了？”；黄某某：“没有啊，我们直接上去拍门，拍了几天才开门给我们进去拍”；尹海涛：“他们什么时候搬？”，黄某某：“应该是月底左右，反正先把房子这边手续弄好，然后那些就好办啦。”“我们已经将你的意思转达给了业主，暂时未有说几时方便过来”，“我们公司已确认了函”；尹海涛：“业主有反应么”，黄某某：“今天打电话不接了”，“我们发业主身份证的地址，他收不到律师函，业主没有住在那个地址”。尹海涛：“他手机开机，你们可以拍照发彩照给他”。2017年7月25日，徐微、尹海涛尹海涛发短信追问广州市德才房地产代理有限公司职员肖某关于涉案房屋的贷款事宜；2017年8月11日，广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某联系广东良策金融有限公司评估，广东良策金融有限公司工作人员微信回复“确认已经安排评估，联系看房”。由于广州市德才房地产代理有限公司和徐微、尹海涛联系不到黄浩标、刘倩影，徐微、尹海涛没有签订按揭贷款合同。2017年8月16日，广州市德才房地产代理有限公司职员肖某向黄浩标、刘倩影黄浩标手机158××××4091发送短信告知关于涉案房屋办理贷款的事项，短信内容如下，黄生你好！签署按揭请准备好以下资料：户口簿、身份证（夫妻双方）、结婚证书、收款账号，全部是原件，签署按揭合同必须夫妻双方到场。请尽快安排时间，谢谢！
2017年8月25日，广州市德才房地产代理有限公司法律部向黄浩标、刘倩影地址为广州市海珠区泰宁大街一巷xx号邮寄“关于催请履行《房屋买卖合同（NO.9108393）》事宜的催告函”，（2017）中海催函字第2号。内容主要是：尊敬的黄浩标、刘倩影：您好！非常感谢贵方的信任与支持，能给予广州市德才房地产代理有限公司为黄浩标、刘倩影提供专业优质的地产中介服务。2016年12月18日，经广州市德才房地产代理有限公司的不懈努力，已促成贵方与买方徐微、尹海涛（以下称“买方”）就位于富基广场A6座0304的物业成功签订了《房屋买卖合同》（合同号NO.9108393，以下简称“合同”）。三方约定在合同签订后配合按揭公司对房屋进行评估，贵方以有租客不方便看房为由拒绝，直至2017年7月31日租客租期结束，按揭公司多次预约贵方进行房屋评估，贵方仍不配合，直至2017年8月14日再次相约贵方，但贵方仍不能安排时间到场甚至多次电话不接。特此函告，敦促贵方依约履行，鉴于各方的合作关系，也便于各方进一步的合作，广州市德才房地产代理有限公司诚望贵方能够重视此事件，请于本函送达之日起七日内履行合同的义务，办理交易手续，否则，届时贵方将承担一切不在理的诉累甚至承担由此引起的法律责任，望贵方慎思并妥善对待！根据邮单查询显示，该邮件2017年8月25日收件，2017年8月27日至2017年8月28日一直未妥投，2017年9月3日，因收件人不在指定地址而未妥投，2017年9月4日，由他人签收。
2017年8月27日，徐微、尹海涛徐微、尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司经办人肖某、黄某某写下书面记录：内容主要是2017年8月27日买方徐微、尹海涛到广州市德才房地产代理有限公司中海分行敦促卖方按照房屋买卖合同履行义务尽快执行，以下事宜尽快落实，地址海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房，卖方与租客尽快解除租赁合同，腾空交易住房；买方意在买房，不接受赔偿违约金方式解除合同，一切按合同约定履行，如从今日起，卖方拒不立即履行合同，一切后果自负，等。
2017年8月29日，黄浩标、刘倩影向收件人是徐微、尹海涛，收件地址是广州市越秀区小北路xxx号和广州市越秀区广州起义路200号邮寄“关于解除《房屋买卖合同》的函”，内容主要是：徐微小姐、尹海涛先生：函告人与阁下于2016年12月18日签订《房屋买卖合同》，双方约定函告人将广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房（富基广场A6栋304）房屋以260万元出售给阁下，首期楼款（含定金）78万元，剩余182万元采用组合贷款方式进行付款。函告人已收取定金20万元，合同明确约定阁下应在签署本合同后240天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。鉴于阁下未能在合同约定的期限内办理上述贷款手续，已构成根本违约，函告人现正式解除与阁下签订的《房屋买卖合同》并要求阁下支付违约金26万元。函告人：黄浩标、刘倩影，2017年8月29日。根据邮单查询显示，邮寄地址为广州市越秀区小北路xxx号的邮件于2017年9月2日妥投，他人收，A5A6E栈收，邮寄地址为广州市越秀区广州起义路200号的邮件于2017年9月2日退回。
2017年12月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行出具《结清证明》，内容主要是，兹证明中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行贷款客户：尹海涛，在中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行办理的个人二手住房贷款，金额1080000元，已于2017年5月8日结清。
查册时间为2017年9月21日的广州市不动产登记查册表记载,产权人尹海涛、徐微，房产地址海珠区中海名都花园名都二街30号3204房，登记表时间2016年4月22日。他项权利摘要权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行，登记时间2016年4月22日，债权数额1080000元。
查册时间为2018年1月5日的广州市不动产登记查册表记载,产权人尹海涛、徐微，房产地址海珠区中海名都花园名都二街30号3204房，登记附注：2017年10月12日，尹海涛、徐微，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行申请其他变更、涂销抵押，已正式收件。
2017年10月12日广州市海珠区不动产登记中心出具的购房资格证明，截至2017年10月12日止，徐微、尹海涛具备本市住房限购区域内住房购房资格。
黄浩标、刘倩影于2017年9月18日提起本案诉讼。诉讼中，徐微、尹海涛要求财产保全黄浩标、刘倩影名下交易价为2600000元的广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房，一审法院依法裁定查封了黄浩标、刘倩影位于广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房的产权份额。
徐微、尹海涛表示同意一次性支付全部房款，为证明其有能力支付，提供了徐微在中国工商银行股份有限公司广州小北路支行卡号：95×××30的凭证，交易日期2018年1月15日，余额184488.08元；徐微在中国工商银行股份有限公司广州小北路支行卡号：62×××37的凭证，交易日期2018年1月15日，余额1315586.88元；徐微在中国农业银行股份有限公司广州小北路支行账户62×××12的凭证，交易日期2018年1月15日，余额386485元；尹海涛在中国工商银行股份有限公司广州小北路支行卡号：62×××14的凭证，交易日期2018年1月15日，余额109166.43元；尹海涛在中国农业银行股份有限公司广州小北路支行账户62×××74的凭证，交易日期2018年1月15日，余额600204.70元。
黄浩标、刘倩影为证明其主张还提交了如下证据：1.房屋买卖合同，证明黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛于2016年12月18日成立房屋买卖合同关系，黄浩标、刘倩影将涉案房屋以2600000元出售给徐微、尹海涛，并约定徐微、尹海涛应在签署本合同后240天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等条款；2.房产证，证明涉案房屋为黄浩标、刘倩影黄浩标、刘倩影所有，黄浩标、刘倩影有权出售；3.户口簿，证明黄浩标、刘倩影为夫妻关系；4.2016年12月18日收据，证明黄浩标、刘倩影收到徐微、尹海涛支付的定金20000元；2016年12月26日收据，证明黄浩标、刘倩影收到徐微、尹海涛支付的定金180000元；5.房屋租赁合同、银行流水，证明徐微、尹海涛清楚涉案房屋带租出售，广州市德才房地产代理有限公司要求黄浩标、刘倩影对租户钟万胜、赖怡斐隐瞒出售房屋事宜，租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日止；6.关于解除《房屋买卖合同》的函、邮寄单、快递件、邮寄情况单，证明鉴于徐微、尹海涛未能在合同约定的期限内办理银行贷款手续，已构成根本违约，黄浩标、刘倩影于2017年8月29日发出《关于解除<房屋买卖合同>的函》要求解除合同并要求徐微、尹海涛支付违约金；7.广州市不动产登记查册表，地址为中海名都花园名都二街三十号3204房，产权人是徐微、尹海涛；8.个人购房/购车借款及担保合同；9.广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见，穗府办函（2016）146号；10.2017广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见（2017）50号，证明对合同履行期间，广州市调控政策明确规定，徐微、尹海涛需要最低付款比例不得低于70%才能申请贷款；11.广东省中医院住院病案，证明黄浩标、刘倩影因此事延误治疗时间。
经质证，徐微、尹海涛认为徐微、尹海涛和中介方签订《房屋买卖合同》时已经知道房屋带有租赁的事实，但黄浩标、刘倩影称租赁期限到2017年7月31日，租户很介意徐微、尹海涛进屋查看，所以徐微、尹海涛是通过隔壁的房屋同一户型进行查看的，徐微、尹海涛并不清楚具体租赁期限以及合同内容，直到2017年8月14日房屋评估公司的相关工作人员对涉案房屋进行现场评估时，承租人仍在涉案房屋内，且承租人声称其又与黄浩标、刘倩影续签房屋租赁合同，黄浩标、刘倩影恶意不出售房屋的意图非常明显。徐微、尹海涛并未收悉“关于解除《房屋买卖合同》的函”，徐微、尹海涛在合同约定的期限内积极履行完成房屋评估交易手续并未构成违约；徐微、尹海涛在广州市海珠区中海名都花园名都二街30号3204房的贷款已经结清，抵押登记已经涂销，黄浩标、刘倩影声称在合同签订时，徐微、尹海涛故意隐瞒两套房产的事实不属实，在签订《房屋买卖合同》时，徐微、尹海涛位于白云区的房产已经签订出售合同，并于2017年4月份前已经办理完房屋过户手续；徐微、尹海涛对调控新政策不是很清楚，经广州市德才房地产代理有限公司和黄浩标、刘倩影洽谈选择按揭贷款付款，黄浩标、刘倩影与广州市德才房地产代理有限公司对此没有异议，后来得知相关贷款政策规定首付款比例不低于百分之七十后，黄浩标、刘倩影没有向徐微、尹海涛催告，反而故意躲避徐微、尹海涛积极履行合同，徐微、尹海涛申请贷款不代表徐微、尹海涛没有一次性付清房款购买涉案房屋的能力。如果法院需要徐微、尹海涛可以一次性付清房款。
徐微、尹海涛为证明其主张提供了如下证据：1.存量房买卖合同，证明徐微、尹海涛尹海涛已将其在白云区的房产出售；2.龙某某身份证，证明徐微、尹海涛尹海涛出售房产的买家；3.不动产权登记证，证明徐微、尹海涛尹海涛已经完成白云区房产的过户手续；4.尹庆奎、王桂英身份证；5.尹庆奎、王桂英结婚证；6.独生子女证；7.生育证明；8.尹庆奎、王桂英居住证，证据4-8证明徐微、尹海涛尹海涛父母只有一个子女，客观上需要徐微、尹海涛尹海涛的照顾，并且已经办理了在广州的居住证，已有长期在广州居住的历史；9.尹海涛、徐微存款余额，证据徐微、尹海涛有足够的资金履行合同；10.广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某与尹海涛的微信内容，证明2017年8月14日广州市德才房地产代理有限公司与评估机构上门评估，并于2017年8月16日告知已完成对涉案房屋的现场评估，徐微、尹海涛尹海涛及广州市德才房地产代理有限公司及时沟通涉案房屋现场评估情况，截至2017年8月14日，承租人仍居住涉案房屋；11.存量房买卖合同，证明徐微、尹海涛尹海涛已于2016年12月3日即将其白云区的房产出售给了龙某某；12.广州市不动产登记查册表，证明徐微、尹海涛尹海涛位于白云区的房产于2017年3月2日即已完成了权属转让登记，权属人为龙某某；13.邮政银行一本通/绿卡通交易明细，证明徐微、尹海涛尹海涛已于2017年5月8日即用该账户还清了广州市海珠区中海名都花园名都二街30号3204房的所有贷款；14.邮政银行涂销证明，证明徐微、尹海涛尹海涛在广州市海珠区中海名都花园名都二街30号3204房的抵押贷款已结清本息；15.搬迁证明，证明广州市德才房地产代理有限公司已于2017年8月29日到达涉案房屋及黄浩标、刘倩影黄浩标在合同中明确的联系地址查找黄浩标、刘倩影，并催告其敦促涉案房屋承租人迁出；16.结清证明及不动产登记证明，证明徐微、尹海涛尹海涛已经于2017年5月8日即已缴清位于广州市海珠区中海名都花园名都二街30号3204房的全部贷款；17.1027008367924号快递单底单及邮寄状态，证明广州市德才房地产代理有限公司已于2017年8月25日向黄浩标、刘倩影黄浩标发送关于催告其履行涉案合同约定义务的函；18.富基广场楼盘价格查询记录，证明房屋经纪公司“房天下”对于涉案房屋面积近似，同一楼盘地址房屋估价价格已达到410万元；19.广州市德才房地产代理有限公司职员肖某与黄浩标、刘倩影黄浩标的短信记录截屏，证明广州市德才房地产代理有限公司职员肖某2017年8月16日已详细具体的通知了黄浩标、刘倩影黄浩标准备按揭文件，并催促其尽快安排时间，证明徐微、尹海涛尹海涛一直在积极履行合同办理按揭；20.贷款情况，证明徐微、尹海涛尹海涛已于2016年12月20日结清白云房产的全部贷款；21.广州市德才房地产代理有限公司德才房产交易记录系统截图，证明2016年12月20日，广州市德才房地产代理有限公司德才公司就已在系统中录入158××××4091是黄浩标、刘倩影黄浩标的手机号码；22.广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某与房屋按揭公司经办人卢鸿峰的微信往来记录，证明徐微、尹海涛尹海涛已通过广州市德才房地产代理有限公司职员于2017年8月11日联系了按揭服务公司着手办理评估事宜，并且确认评估公司人员已联系好，随时准备评估；23.海珠区不动产登记中心涂销抵押受理回执；24.广州市海珠区中海名都花园名都二街30号3204房新的房产证，证据23-24证明徐微、尹海涛尹海涛已完成中海名都房产的涂销手续，已于2017年10月23日拿到新的房产证；25.广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产平稳健康发展政策的通知》的解读，证明相关房贷政策；证据26.中介费用收款单据，证明徐微、尹海涛于2016年12月26日已经交付了10000元中介费用，已依约履行了付款义务；27.存量房买卖合同，证明徐微、尹海涛和广州市德才房地产代理有限公司已经于2017年5月31日完成了存量房网签手续；28.徐微、尹海涛尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司职员肖某的短信记录，证明徐微、尹海涛尹海涛积极追问网签结果，督促广州市德才房地产代理有限公司办理房屋评估手续，了解贷款政策，为贷款手续做准备；29.徐微、尹海涛尹海涛和广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某沟通协商承租人搬迁、黄浩标、刘倩影配合评估事宜记录，证明徐微、尹海涛尹海涛积极关注承租人的情况，了解黄浩标、刘倩影评估事项的进展，在得知广州市德才房地产代理有限公司与黄浩标、刘倩影沟通不顺利的情况下，要求与黄浩标、刘倩影见面；30.广州市德才房地产代理有限公司向黄浩标、刘倩影发出通知其准备贷款手续文件的短信，证明广州市德才房地产代理有限公司积极联系黄浩标、刘倩影，并详细告知其配合贷款手续的具体事项要求，以促进买卖交易的继续进行；31.关于催请履行《房屋买卖合同(NO.9108393》事宜的催告函,证明广州市德才房地产代理有限公司在和黄浩标、刘倩影无法联系的情况下,向黄浩标、刘倩影发函催告要求履行配合义务;32.2017年8月27日徐微、尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司沟通情况书面记录，证明徐微、尹海涛敦促广州市德才房地产代理有限公司要求黄浩标、刘倩影履行其义务；33.2017年8月29日徐微、尹海涛尹海涛向黄浩标、刘倩影黄浩标发送的短信，证明徐微、尹海涛向黄浩标、刘倩影追问其不予配合房屋过户手续的原因，未得到黄浩标、刘倩影任何回复；34.徐微、尹海涛尹海涛和广州市德才房地产代理有限公司职员肖某联系黄浩标、刘倩影黄浩标的通话清单，证明徐微、尹海涛尹海涛和广州市德才房地产代理有限公司职员肖某曾多次联系黄浩标、刘倩影黄浩标，均未得到黄浩标、刘倩影黄浩标的有效回应；35.广州市德才房地产代理有限公司经办人员肖某、黄某某身份证，证明广州市德才房地产代理有限公司工作人员身份信息；36.房屋中介面谈记录，证明广州市德才房地产代理有限公司两位经办人员如实阐述关于房屋交易过程中的有关事项。
经质证，黄浩标、刘倩影的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，因为不清楚合同内容，且与证据11的价格条款有差异，存在矛盾；对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，不清楚房屋出售给何人；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，因没有原件，不清楚具体过户情况；对证据4-8的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据9的真实性、合法性不予认可，对关联性有异议，该证据只是银行对账单，只有打印日期，不能证明足以支付首付七成的能力；对证据10的真实性、合法性、关联性不予认可，徐微、尹海涛有能力要求评估公司出具评估报告，前提是徐微、尹海涛向银行申请贷款后才有公司到涉案房屋进行评估。但房屋评估报告也没有出示给法庭；对证据11的真实性、合法性、关联性不予认可，因为有两份合同，具体以哪一份合同为准，出售房屋的条款代理人不清楚；对证据12的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据13的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，只是显示银行自动划扣依据；对证据14的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，查册表显示10月12日先去递件，故在10月23日才涂销抵押，该涂销证明也没有日期，提起本案诉讼才办理相关的手续；对证据15的真实性、合法性、关联性不予认可，2017年8月29日我方已经发出解约的通知；对证据16的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，只是代表结清房款款项；对证据17的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，显示的日期是2017年9月4日，他人签收，且并非黄浩标、刘倩影签收。同时黄浩标、刘倩影的函件在8月25日已经发出，该函件指明对房屋进行评估，没有要求黄浩标、刘倩影办理贷款手续，该函件只是敦促评估，且在此时间之前房屋已经进行过评估；对证据18的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关；对证据19的真实性、合法性、关联性不予认可，该电话号码并非黄浩标、刘倩影，没有提及到安排申请贷款事宜；对证据20的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，黄浩标、刘倩影清楚徐微、尹海涛出售白云区房产，也证实黄浩标、刘倩影只清楚徐微、尹海涛只有一处房产的事实；对证据21的真实性、合法性、关联性不予认可，不认可该手机号码是黄浩标、刘倩影黄浩标的；对证据22的真实性、合法性、关联性不予认可，不清楚广州市德才房地产代理有限公司职员联系的人是谁，从内容看，只是咨询，同时申请贷款，只是向银行申请，且申请贷款手续需要递交给银行；对证据23-24的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议，递交时间是10月12日；对证据25的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据26的真实性、合法性均有异议，不清楚徐微、尹海涛支付中介费付款情况，与黄浩标、刘倩影无关；对证据27的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是打印件，不予认可，合同第三条付款条款中，付款的首期款进行了变更，贷款五成，黄浩标、刘倩影不清楚网签的事宜，改变合同条款没有与黄浩标、刘倩影进行确认，约定百分之五十贷款比例，徐微、尹海涛不符合申请贷款的条件；对证据28-29的真实性、合法性、关联性均有异议，只是徐微、尹海涛与广州市德才房地产代理有限公司的沟通，黄浩标、刘倩影并不清楚情况；对证据30的真实性、合法性、关联性均有异议，从时间上，2017年8月16日已经超过了240天的贷款申请期限，从内容上，只是记载了所带证件的要求，但没有明确签署文件的时间；对证据31的真实性、合法性、关联性均有异议，邮寄号无法指向具体邮寄的内容、姓名；对证据32的真实性、合法性、关联性均有异议，徐微、尹海涛提交的书面记录，是庭前制作的书面记录，是与证人进行的沟通，只是证人与徐微、尹海涛之间的沟通，没有证据证明黄浩标、刘倩影对此是清楚的，签订合同的时候，广州市德才房地产代理有限公司是清楚徐微、尹海涛没有贷款的能力；对证据33的真实性、合法性、关联性均有异议，文字上表述的是自身不能申请贷款的义务推脱给黄浩标、刘倩影；对证据34的真实性、合法性、关联性均有异议，电话清单只显示通话时间没有通话内容也没有盖章，名字是打星号，并不清楚具体名字；对证据35的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据36的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是徐微、尹海涛与证人沟通配合制作笔录，是单方制作的，同时庭前接触证人，故黄浩标、刘倩影认为无论是询问笔录还是证人出庭，均是双方配合产生的，与事实不符。
庭审中，广州市德才房地产代理有限公司广州市德才房地产代理有限公司的职员肖某出庭作证，证人陈述：证人是为黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛房屋买卖提供中介服务的广州市德才房地产代理有限公司经办人，证人在黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛签订《房屋买卖合同》时清晰知道徐微、尹海涛在广州市有两套房屋。在2017年3月30日国家出台新的房屋调控政策时，徐微、尹海涛有催促证人跟进网签手续和按揭贷款手续的情况，跟证人沟通过选择哪个按揭银行。在2017年四月底，证人发现黄浩标、刘倩影有推延迹象，称需要等到涉案房屋的租赁合同期满才可以进行过户。证人曾到黄浩标、刘倩影身份证地址找过黄浩标、刘倩影，但没有找到。黄浩标、刘倩影一直没有配合《存量房买卖合同》网签工作，2017年5月31日网签的《存量房买卖合同》是广州市德才房地产代理有限公司单方申请的，黄浩标、刘倩影和徐微、尹海涛都没有到场。徐微、尹海涛有口头委托证人办理按揭贷款，证人在2017年7月初向广东良策金融有限公司申请按揭贷款，但因为黄浩标、刘倩影没有办理按揭，徐微、尹海涛无法办理贷款，证人在七月份的时候曾用其号码为137××××8641的手机联系黄浩标、刘倩影黄浩标号码为158××××4091的手机，但是黄浩标、刘倩影黄浩标称没有时间、不方便而没有配合办理按揭。2017年8月25日，中介方通过邮寄的方式发出书面催促履行函，敦促黄浩标、刘倩影履行合同义务，证人并没有收到黄浩标、刘倩影任何关于解除《房屋买卖合同》的通知。
庭审中，广州市德才房地产代理有限公司广州市德才房地产代理有限公司的职员黄某某出庭作证，证人陈述：为黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛提供房屋买卖中介服务主要经办人是肖某，证人是协助肖某的工作。在徐微、尹海涛购房时，证人清晰知道的是徐微、尹海涛有一套房屋，证人在2016年的时候有去广州市不动产登记中心查册，但无法查询徐微、尹海涛是否有购房资格，不过徐微、尹海涛称自己有购房资格。证人跟黄浩标、刘倩影讲述过徐微、尹海涛有购房资格可以贷款五成，但签订《房屋买卖合同》不是证人经手的，因此对于《房屋买卖合同》载明贷款七成的情况证人并不清楚。房屋的评估是证人与肖某一同去涉案房屋的，当时房屋的租户在内，租户配合评估工作，续租的事宜租户没有对证人说。
经质证，黄浩标、刘倩影认为证人证言完全是配合徐微、尹海涛伪造本案事实陈述的，租赁合同何时结束，这个时间点是徐微、尹海涛看到黄浩标、刘倩影提供的租赁合同反映的陈述，徐微、尹海涛提交的谈话笔录陈述租赁期限是7月31日，且证人陈述均没有证据证实，特别黄某某的证人证言也是基于证人肖某的陈述。证人当时陈述表明清晰广州市调控政策，广州市德才房地产代理有限公司与徐微、尹海涛共同隐瞒徐微、尹海涛存在两套房屋的事实，从对证人发问知道，只是将其中出售的一套白云区的房屋告知给黄浩标、刘倩影，蒙骗黄浩标、刘倩影出售房屋后有符合贷款七成以及符合购房资格的条件。另外，关于评估，广州市德才房地产代理有限公司与徐微、尹海涛在没有申请银行按揭贷款前提下，利用单方评估，来掩盖无法贷款七成的事实。黄浩标、刘倩影对进行《存量房买卖合同》完全不知情，也不同意原来的《房屋买卖合同》变更条款，双方应按原来的合同履行。
徐微、尹海涛认为：1.如果证人作虚假的陈述应承担法律责任，但没有相关的证据证明证人作虚假的陈述不能随意攻击证人；2.网签合同，是备案进行公示，公示房屋交易，避免一房多卖，实际操作是，有双方同时签名房地产盖章的，没有必须当事人双方一起到场签名；徐微、尹海涛通知黄浩标、刘倩影，黄浩标、刘倩影不配合，导致广州市德才房地产代理有限公司单方上传，徐微、尹海涛强烈要求继续履行合同，双方签的合同应当以三方签订的合同为准，不应以网签合同为准；3.徐微、尹海涛在进行交易的时候确实有两套房屋，其中一套在交易前已经出售且办理交易手续，也是徐微、尹海涛换房的原因，徐微、尹海涛没有对黄浩标、刘倩影、广州市德才房地产代理有限公司隐瞒，按揭手续未经银行批准，徐微、尹海涛也有其他方式解决2400000元房款，徐微、尹海涛可以以更有利的方式进行交易，黄浩标、刘倩影不能因此解除合同，不是诚信的举动；4.关于评估的问题，实际操作中，按揭贷款银行都是由其指定的评估机构进行评估，房屋的价值是按揭条款基础，整个市场也是这样操作；5.证人黄某某一直配合证人肖某工作，有些情况不清楚也是正常的。
诉讼中，经一审法院释明，徐微、尹海涛撤回了如前述继续履行等诉讼请求无法得到支持，则请求：1.判令黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛赔偿涉案房屋目前市场交易价与合同约定交易价的价差部分，具体增值价值以法院判决数据为准；2.判令黄浩标、刘倩影返还徐微、尹海涛交付的200000元定金。3.判令黄浩标、刘倩影向徐微、尹海涛以2600000元为基数，按10%为标准计算，支付260000元违约金。4.本案诉讼费用由黄浩标、刘倩影承担。
一审法院认为，黄浩标、刘倩影、徐微、尹海涛签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。《房屋买卖合同》第十四条约定，如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。广州市德才房地产代理有限公司已经通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，只是进行交易备案，按合同要求，双方应按《房屋买卖合同》约定全面履行自己的义务。
《房屋买卖合同》第十六条约定，黄浩标、刘倩影在收取徐微、尹海涛房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）。徐微、尹海涛应在签署本合同后240天内（即2017年8月15日前）签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，黄浩标、刘倩影应协助徐微、尹海涛办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件、合同、等。2017年5月31日，徐微、尹海涛尹海涛就催促广州市德才房地产代理有限公司职员肖某联系黄浩标、刘倩影办理关于涉案房屋买卖合同网签的手续，2017年6月8日，广州市德才房地产代理有限公司职员黄某某微信回复徐微、尹海涛尹海涛办理关于涉案房屋买卖合同网签结果后，广州市德才房地产代理有限公司与徐微、尹海涛已经联系了广东良策金融有限公司进行按揭评估，按照按揭贷款流程，按揭评估需要黄浩标、刘倩影协助，提供资料，但涉案房屋租客拒绝评估公司进房勘查，2017年8月14日，广东良策金融有限公司评估人员进入涉案房屋现场查看，拍照。2017年8月16日，广州市德才房地产代理有限公司向黄浩标、刘倩影预留的手机号码发送提交按揭贷款资料短信，2017年8月25日，广州市德才房地产代理有限公司向黄浩标、刘倩影住所地发出“关于催请履行《房屋买卖合同(NO.9108393》事宜的催告函”，黄浩标、刘倩影并没有履行合同义务。徐微、尹海涛为此中断按揭贷款流程，没有与按揭贷款银行签订按揭贷款合同。根据合同法规定，当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。黄浩标、刘倩影不正当地促成解除条件成就，依法应认定为解除条件不成就。虽然黄浩标、刘倩影于2017年8月29日发出《关于解除<房屋买卖合同>的函》要求解除合同，但不符合解除合同的条件，故黄浩标、刘倩影要求解除黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛签订的《房屋买卖合同》，理由不充分，一审法院不予采纳。徐微、尹海涛一直积极履行合同，其行为不构成违约，黄浩标、刘倩影要求徐微、尹海涛向黄浩标、刘倩影支付违约金260000元，依据不足，一审法院不予支持，予以驳回。
徐微、尹海涛反诉要求黄浩标、刘倩影继续履行双方2016年12月18日签署的《房屋买卖合同》，并无不当，一审法院支持。徐微、尹海涛符合购房条件，并愿意变更付款方式，一次性支付余下房款2400000元给黄浩标、刘倩影，并没有损害黄浩标、刘倩影的合法利益，故徐微、尹海涛反诉要求黄浩标、刘倩影立即将其名下位于广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房过户给徐微、尹海涛，一审法院予以采纳。
合同约定，黄浩标、刘倩影在收取徐微、尹海涛房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约，徐微、尹海涛应在签署本合同后240天内（即2017年8月15日前）签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，黄浩标、刘倩影应协助徐微、尹海涛办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件、合同等。经广州市德才房地产代理有限公司通知，黄浩标、刘倩影未能按时履行合同约定的其他义务，按约定构成违约，应从合同期满（即2017年8月16日）起向徐微、尹海涛赔偿违约金，徐微、尹海涛反诉要求自2017年5月31日起计算违约金，缺乏依据，一审法院不予采纳。徐微、尹海涛只支付定金200000元，其要求以2600000元成交价为基数计算违约金偏高，一审法院予以调整，以定金200000元为基数计算为宜。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年4月11日作出如下判决：一、黄浩标、刘倩影与徐微、尹海涛继续履行2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》；二、徐微、尹海涛在本判决生效之日起10日内向黄浩标、刘倩影一次性支付余下房款2400000元，同时，黄浩标、刘倩影协助徐微、尹海涛办理将其名下位于广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房过户给徐微、尹海涛的产权登记手续；三、黄浩标、刘倩影在本判决生效之日起10日内向徐微、尹海涛支付违约金（自2017年8月16日起至广州市海珠区南华东路富基南二街xx号xxx房过户给徐微、尹海涛之日止，以200000元为基数，以每日千分之一为标准计算）；四、驳回黄浩标、刘倩影的其他诉讼请求；五、驳回徐微、尹海涛的其他反诉请求。一审案件受理费5200元、反诉费15068.80元，财产保全费5000元，由黄浩标、刘倩影负担受理费5200元、反诉费12222.80元，财产保全费5000元，徐微、尹海涛负担反诉费2846元。上述反诉费，财产保全费已由徐微、尹海涛预交，徐微、尹海涛同意黄浩标、刘倩影在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给徐微、尹海涛。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:(一)案涉合同的效力认定;(二)案涉合同应否继续履行。
关于案涉合同的效力认定问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，双方当事人于2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，并无违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以确认。黄浩标、刘倩影上诉提出因案涉合同违反了限购政策应属无效，对此，从性质上讲，政府的调控措施既不是国家法律法规，也不是行政法规，虽然执行时具有某种必须遵守的约束性，但并不具有法律的强制性特征，其性质应属行政性管理性规定，并非效力性禁止性规定，因此，不能作为审查合同效力的依据。黄浩标、刘倩影上诉主张合同无效的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于案涉合同应否继续履行的问题。根据双方合同约定，徐微、尹海涛应在签署本合同后240天内（即2017年8月15日前）签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，黄浩标、刘倩影应协助办理按揭手续。从本案查明事实来看，徐微、尹海涛在2017年8月15日前已经具备了网签和办理银行按揭贷款的资格，因此，即使在签订案涉合同时徐微、尹海涛尚未具备上述条件，但只要在合同约定的履行期限内徐微、尹海涛成就了合同履行条件，均不能认定徐微、尹海涛的行为构成违约，因此，黄浩标、刘倩影于2017年8月29日发出的解除合同通知不产生解除合同的效力，其上诉主张解除合同及由徐微、尹海涛承担合同解除的违约责任，不应予以支持。一审法院认定案涉合同应当继续履行正确，本院予以维持。黄浩标、刘倩影上诉提出徐微、尹海涛签订合同时隐瞒了购房资格，','2018-12-29
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