淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初220号
原告淮安市三维空间物业服务有限公司。
法定代表人张金德。
委托代理人赵海松、韩卫转。
被告欧阳毓昕。
委托代理人万霜冰。
原告淮安市三维空间物业服务有限公司（以下简称三维物业）与被告欧阳毓昕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告三维物业的诉讼代理人赵海松、韩卫转，被告欧阳毓昕及其委托代理人万霜冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三维物业向本院提出诉讼请求：：1、判令被告支付物业管理费12241.8元，2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告根据与金马广场业主委员会签订的物业服务合同约定，为被告提供物业服务，物业服务费收取标准为10元/月/平方米。被告物业面积为22.67平方米，每月应缴物业管理费226.7元，尚欠2012年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费12241.8元，原告多次催要无果，故提起诉讼。
被告欧阳毓昕辩称：1、原告并非由金马广场业主大会经过招、投标法定程序选聘，而是与业委会私下议定后进驻，物业服务合同也未向业主公示，合同不产生对业主的约束力；2、根据物业合同约定，物业服务关系已截止于2013年8月1日，原告无权要求支付自2013年8月1日起的物业费；原告事实上也未履行过物业服务义务，且之前的物业费亦超过诉讼时效；3、被告房屋是位于金马广场二层的商铺，出租于张雨，被告与张雨合同约定物业费由张雨交纳，被告无须交纳；事实上，自2010年12月起，因前期物业公司倒闭，包括被告在内的二层商铺业主已经将相关物业业务全部承包给了前期物业公司留下来的员工王红兰打理，并集体向其出示了授权委托书，经营户也已经按25元/月/平方米的标准向其交纳了包括物业服务在内的管理费用，而本案原告从未对二层商铺进行过物业管理，故被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告欧阳毓昕系淮安市金马广场二层B092号商铺业主，其物业面积22.67平方米。2011年8月1日，淮安市金马广场业主委员会与原告三维物业签订物业服务合同一份，合同期限为2012年7月1日至2014年6月30日。合同约定由原告为被告所在的金马广场业主提供物业服务，物业服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务等等。物业服务交费时间为按年预交纳，在每年费用到期前10日履行交纳义务。该合同第十条还约定，商场区域、门面房的物业服务费收取标准另行签订补充协议。2012年3月16日，淮安市金马广场业主委员会与原告三维物业签订物业补充协议一份，约定被告所在的二层商场物业收费标准为10元/平方米/月，服务内容不含商场内部水、电、空调、消防、电梯等设备的维修养护和水、电、气等费用。
在原告进驻金马广场进行物业服务初期，金马广场前期物业公司退出，被告等二层商场的业主自主聘用前期物业公司某一员工对该商场进行管理，并向该员工按25元/平方米/月的标准缴纳商场管理费（至于缴纳多少、缴纳至何时，因证据不充分，无法查清。2016年7月左右，该员工不再对该商场进行管理）。
2014年8月22日，淮安市金马广场业主委员会与原告三维物业签订物业服务合同续约合同一份，将合同期限延续至2016年6月30日。2016年6月30日合同期满后，因淮安市金马广场业主委员会面临换屇，故淮安市金马广场业主委员会与原告三维物业未再签订新的合同，但原告仍滞留在该小区提供物业服务。由于被告未向原告交纳物业费用，2016年12月12日，原告向被告寄发律师函，催促被告缴纳2012年7月1日至2016年12月31日的物业费未果，遂向本院提起诉讼。
案件审理期间：
针对被告辩称原告与业委会签订合同未经业主大会同意的主张，原告向本院提交“金马广场业主大会公告”及“中标通知书”各1份，该公告及中标通知书内容载明业委会组织业主进行选票表决，最后按票数确定原告中标的情况。针对被告辩称原告与业委会签订合同对业主不具有约束力的主张，原告向本院提交原清河法院（2016）苏0802民初4567号民事判决书，证明物业合同已经法院生效文书确认为有效合同。
被告主张其通过租赁其商铺的承租人张雨向上述管理商场的员工按25元/平方米/月的标准缴纳商场管理费用直至2016年7月，该费用中包含10元/平方米/月的物业服务费。被告为证明自己的主张，向本院提交了二楼业主于2012年8月左右成立自管会的相关材料及其他业主写的书面情况说明等材料，并提供金马广场业委会于2017年2月17日出具的证明1份，该证明内容载明10元/平方米/月的物业服务费包含在25元/平方米/月的商场管理费用中。经质证，原告对此不予认可，认为业委会并非收费当事人，并不清楚25元/平方米/月的商场管理费用内容情况，事实上该商场管理费用系商铺业主对自己专有部分的管理，与物业费用无关；且目前业委会任期已于2016年届满，故其出具的证明不具有真实性。
3、被告主张原告部分物业费超过诉讼时效，原告陈述多次催要，并提供了2016年12月12日寄发的律师函。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同、补充协议、续约合同，对业主具有约束力。本案中，淮安市金马广场业主委员会通过征询业主选票方式履行业主大会表决确定原告三维物业中标，并原告与签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，其效力亦得到了生效法律文书的确认。故该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。业主应当根据原告提供的物业服务情况，按照物业服务合同、补充协议、续约合同的约定交纳物业服务费用。故本院对原告要求被告交纳拖欠的物业费主张予以支持。对于被告提出的原告物业费超过诉讼时效问题，因原告多次催要，且寄发律师函，本院考虑到物业服务合同具有持续性、公益性、整体性，物业费又具有分期给付特征，故本院对被告该主张不予采纳。对于被告辩称其通过租赁其商铺的承租人张雨向上述管理商场的员工按25元/平方米/月的标准缴纳商场管理费用直至2016年7月，该费用中包含10元/平方米/月的物业服务费的主张，本院认为，因被告在原告物业服务期间，未经原告、业委会的一致同意及相关街道的认可，且在原告已经进驻该小区进行物业服务的情况下，仍自主聘用前期物业公司某一员工对该商场进行管理，并向该员工缴纳商场管理费，违反了物业服务合同的约定；因此，无论原告是否向前期物业公司某一员工交纳了相关物业费，均不能以此对抗物业合同的约定并以此来免除缴纳物业费的责任。对于被告辩称因业主进行自主管理而原告未进行物业服务的主张，本院认为，物业服务具有整体性，其服务对象为整个小区，针对的是全体业主而非个体业主或某部分业主，二层商铺并非封闭的独立区域，商铺业主亦在享受其他区域的物业服务（如通过一层的公共区域上二层区域等），因此，本院对被告该主张亦不予采纳。但本院考虑到原告在业主自主管理期间，确实少做了部分物业服务及确实存在物业服务不到位现象，且在长达四年的时间里对被告等二层商铺业主的做法未采取有效措施予以及时解决，存在一定过错，故应当酌情减免被告交纳的物业费用。对于被告主张其将房屋租予他人，双方约定由承租人交纳，故自己不承担交纳物业费责任的主张，本院认为，根据规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，虽可从其约定，但业主负连带交纳责任。故本案原告选择要求被告承担交纳责任不违反法律规定，被告作为业主，仍有交纳物业费的义务。2016年6月30日原告合同期满后，淮安市金马广场业主委员会与原告三维物业未再签订新的合同，但原告仍滞留在该小区提供物业服务。小区业主事实上享受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持，故本院参照物业服务合同、补充协议物业费标准计算被告2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。
综上，本院综合原告物业服务质量、物业服务到位程度、业主自主管理事实、双方当事人过错等相关所有情形后，酌定由被告按60%交纳拖欠的2012年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告欧阳毓昕于本判决生效后15日内一次性支付原告淮安市三维空间物业服务有限公司2012年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7345.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告淮安市三维空间物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，由被告负担15元。
本判决为终审判决。
审判员 张广兄
二〇一七年四月十二日
书记员 徐凤芝
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。