＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第45号＼n上诉人（原审被告）何锐声，男，1952年7月9日出生，汉族。＼n委托代理人叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）广州市国土资源和房屋管理局。＼n法定代表人李俊夫，职务局长。＼n委托代理人欧阳世佳，男，广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局工作人员。＼n委托代理人林小兰，女，广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局工作人员。＼n上诉人何锐声因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n广州市国土资源和房屋管理局一审诉称：荔湾区和平中路125号地下头房是我局经管的直管房屋，该房屋地下出租给何锐声作住宅使用，使用面积20.16平方米，月租金20.20元，租赁期限至2011年12月31日。何锐声已于2011年10月成功申请廉租房，在荔湾区芳和中环街17号1304房。经我局委托广州市名信物业管理有限公司多次通知何锐声腾退交还使用权，于2013年1月向何锐声发出《解除租赁关系的通知》，何锐声至今仍未办理腾退涉案房屋。＼n根据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法》，何锐声已于2011年10月入住荔湾区芳和中环街17号1304房，按规定应当在3个月内退回原租住的直管公房。我局现要求解除该租赁合同，并要求何锐声交还该房屋使用权及支付该房屋有偿使用费，直至迁出之日止。我局起诉要求；1、要求解除我局与何锐声至今关于荔湾区和平中路125号地下头房房屋的租赁关系，并要求何锐声迁出涉案房屋，将房屋的使用权交还我局。2、要求何锐声按照每月20.20元的标准支付从2013年6月起的房屋有偿使用金至交还涉案房屋使用权之日止。3、本案诉讼费用由何锐声承担。＼n何锐声一审辩称：居委、街道、区房管局以及住房保障办都批准我方继续租住涉案房屋。我方在1982年入住涉案房屋，租赁合同没有租赁期限，故我方是可以一直租赁下去的。另外，政府已发给我方独生子女证，按照独生子女的相关规定，独生子女可以享受双倍的使用面积，也就是说我方可以按照四个人口的面积计算我方的住房面积，每人不低于10平方米的使用面积，而且现在我方的儿子已经31岁，廉租房的面积是38.88平方米，面积还达不到40平方米，故我方要求继续承租涉案房屋是符合法律规定，是合情合理的。关于法律方面，根据广州市城市房屋廉租房实施办法里面并没有规定取得廉租房以后不可以继续承租直管公房。综上，我方不同意广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求，要求法院驳回广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求。＼n原审法院经审理查明：广州市荔湾区和平中路125号房屋是广州市国土资源和房屋管理局的直管房屋，该房屋地下头房由何锐声承租居住。2011年3月8日，广州市国土资源和房屋管理局以广州市荔湾区土地房屋管理所的名义与何锐声签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，合同约定：何锐声承租该房屋面积20.16平方米作住宅用途，租赁期限从2011年1月1日起至2011年12月31日止，月租金20.20元；何锐声不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反上述规定视为何锐声自动放弃房屋承租权，合同自发生上述情形之日起解除。何锐声或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，广州市国土资源和房屋管理局有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给广州市国土资源和房屋管理局。合同签订后，广州市国土资源和房屋管理局依约将上述房屋交给何锐声使用。＼n2013年1月24日广州市国土资源和房屋管理局以广州市荔湾区土地房屋管理所的名义依据广州市住房保障办公室发出的《腾退公房通知书》，以何锐声已入住廉租房为由。向何锐声发出《解除租赁关系的通知书》，正式解除与何锐声就广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋的租赁关系，要求何锐声于2013年1月31日前将广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋腾空，并将该房屋的使用权交回广州市国土资源和房屋管理局。何锐声没有按《解除租赁关系的通知书》规定的时间履行，广州市国土资源和房屋管理局遂向原审法院提起诉讼。＼n一审另查，2008年10月9日何锐声向有关部门递交廉租住房保障申请，何锐声及同住人员承诺保证在获得廉租住房保障后，在规定期限内退回原住的公房。经有关部门审核何锐声家庭符合廉租住房保障资格。＼n2011年11月2日何锐声与广州市住房保障办公室签订《廉租住房入住承诺书》，承诺在2011年12月15日前腾退现住直管公房广州市荔湾区和平中路125号头房。＼n2011年11月4日何锐声与广州市住房保障办公室机关服务中心签订《广州市廉租住房租赁合同》，约定广州市住房保障办公室机关服务中心将本市荔湾区芳和中环街17号1304房出租给何锐声使用，房屋建筑面积48.6平方米，使用面积38.88平方米，租金每月38.9元。＼n原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局与何锐声签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，广州市国土资源和房屋管理局及何锐声应自觉履行合同。现广州市国土资源和房屋管理局以何锐声已经获得广州市住房保障办公室机关服务中心提供的廉租住房本市荔湾区芳和中环街17号1304房房屋居住为由，要求解除与何锐声签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》及收回讼争房屋的诉讼请求。由于原合同到期后，广州市国土资源和房屋管理局、何锐声双方没有续签订租赁合同，双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。何锐声已经获得广州市住房保障办公室机关服务中心提供的廉租住房，并在申请廉租住房时，何锐声及同住人员承诺获得廉租住房，则将原承租的公房退回给广州市国土资源和房屋管理局。现何锐声及同住人员已经获得广州市住房保障办公室机关服务中心提供的廉租住房，何锐声及同住人员继续占住广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋于理不合，广州市国土资源和房屋管理局要求何锐声（含同住人员）迁出广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋，将该房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求，原审法院予以支持。广州市国土资源和房屋管理局在庭审后，撤销要求何锐声按照每月20.20元的标准支付从2013年6月起的房屋有偿使用金至交还涉案房屋使用权之日止的诉讼请求，是广州市国土资源和房屋管理局自行处分诉讼权利，原审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十七条、第二百三十二条的规定，原审法院作出判决：一、解除原告以广州市荔湾区土地房屋管理所的名义与被告何锐声签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》。二、被告何锐声（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起十五日内迁出广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋，将该房屋交还给原告广州市国土资源和房屋管理局。本案受理费75元，由被告何锐声负担。＼n判后，上诉人何锐声不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人认为原审判决未查清本案基本事实以及上诉人的实际居住情况，适用法律不当。上诉人自1982年即入住荔湾区和平中路125号地下头房（下称涉案房屋），时间长达30年。2011年3月8日上诉人与被上诉人下属单位广州市荔湾区土地房屋管理所就涉案房屋签署《广州市直管房租赁合同》，约定租赁期至2011年12月31日止。合同期满后，双方并未续签合同，但由于上诉人家庭居住条件十分困难，当时街道、居委会、荔湾区房管局以及市住房保障办都口头承诺让上诉人继续在涉案房屋居住，且上诉人都按时缴纳了租金。因此，上诉人认为，被上诉人承认上诉人在合同期满后继续居住的行为应视为双方约定的是长期合同，现被上诉人要求上诉人提前解除合同，是不合理的。上诉人位于荔湾区芳和中环街17号1304房的廉租房的使用面积仅为38．88平方米，而上诉人一家三口，儿子为独生子，根据现行政策，上诉人家庭享有的租赁面积应为40平方米。因此，在上诉人获得芳和中环街廉租房的同时，继续租赁涉案房屋，也是合情合理的。另外，《广州市城市廉租住房保障制度实施办法》第八条“申请廉租住房保障应当以家庭为单位，申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。30岁以上的单身人士，可独立申请。”。由于上诉人的儿子已年满30，且系单身，故上诉人的儿子也是符合单独申请廉租房条件的，上诉人让涉案房屋让儿子居住，也不违反该实施办法的立法本意。综上所述，原审判决要求上诉人退出涉案房屋，不合法，也不符合情理。但上诉人考虑到在涉案房屋已居住多年，而荔湾区芳和中环街17号1304房的廉租房又不能满足上诉人一家三口最基本的居住条件，故如果被上诉人同意将涉案房屋以及荔湾区和平中路125号地下后房（该房现无人居住）出租给上诉人一家居住，则上诉人同意将荔湾区芳和中环街17号1304房的廉租房退还给被上诉人。以上意见，请二审法院通盘考虑，本着合情合理合法的原则，满足上诉人作为困难群体的合理要求。上诉请求：1、请求撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第980号《民事判决书》，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。在二审庭审中上诉人补充上诉事实和理由：一，2008年10月9日上诉人递交廉租住房保障申请时，并没有承诺在获取廉租保障住房后，将原来租住的公房退回；二，上诉人与广州市住房保障办没有签订廉租住房入住承诺书，也没有承诺在2011年12月15日前将现在直管公房退还给被上诉人。＼n被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。对于上诉人的补充意见，根据一审判决的另查明，我方对法院查明的事实没有任何异议，这两个是事实，是由住房保障办提供的，一审法院也有将函件提交给我方确认，我方对函件没有异议，与事实查明是一致的。上诉人要求放弃芳和花园廉租房承租125号地下后房，芳和花园廉租房是保障办提供给上诉人居住的，是否同意放弃芳和花园廉租房承租125号地下后房，我方没有方案，也不能决定，＼n经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，广州市国土资源和房屋管理局与何锐声签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉租赁合同租赁期限届满后，广州市国土资源和房屋管理局、何锐声双方没有续签订租赁合同，双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。何锐声已经获得广州市住房保障办公室机关服务中心提供的廉租住房本市荔湾区芳和中环街17号1304房房屋，并在申请廉租住房时，何锐声及同住人员承诺获得廉租住房，则将原承租的公房退回给广州市国土资源和房屋管理局。现广州市国土资源和房屋管理局以何锐声已经获得广州市住房保障办公室机关服务中心提供的廉租住房居住为由，要求解除与何锐声签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》及要求何锐声及同住人员迁出广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋，收回讼争房屋，理由成立，原审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。何锐声上诉不同意迁出广州市荔湾区和平中路125号地下头房房屋，理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费150元，由上诉人何锐声负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员姚伟华＼n代理审判员李民＼n二〇一四年一月××日＼n书记员李焕＼n颜玉婵