徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0303民初2913号
原告:中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市大同街31号。
负责人：李明星，该行行长。
委托诉讼代理人：陈英，该公司员工。
委托诉讼代理人：李洁，该公司员工。
被告：马超，现在徐州监狱第五监区服刑。
被告：舒玉琴。
被告：协丰（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市徐州经济技术开发区洞山路金山桥大厦1201室。
法定代表人：厉莎，该公司经理。
委托诉讼代理人：程栋，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工行徐州分行）与被告马超、舒玉琴、协丰（徐州）房地产开发有限公司（以下简称协丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行徐州分行的委托诉讼代理人李洁，协丰房地产公司的委托诉讼代理人沈兴成、被告马超、舒玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、被告马超、舒玉琴立即偿还所欠我行本金227872.41元，利息1403.93元，合计229276.24元（计算至2016年4月21日，具体金额以我行会计部门计算为准，后续产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）；2、判令我行对抵押物所得价款享有优先受偿权；3、被告协丰房地产公司承担连带清偿责任。本案诉讼费及实现债权的其他费用由上述被告承担。事实和理由：被告马超、舒玉琴于2010年8月27日与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，借款260000元用于购房，期限25年，我行于2010年10月14日发放该笔贷款，被告马超以其所购位于徐州市协丰森林湾10-4-102室房屋作抵押，在徐州市产权处办理了预抵押登记手续。贷款于2035年10月14日到期。现借款人未履行偿还义务，累计违约7期，连续违约3期，经我行多次催要至今仍拒不偿还。为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告马超辩称，同意还款，现在没有能力还款。
被告舒玉琴辩称，同意还款，同意将抵押房产拍卖，对欠款金额无异议，利息以银行系统的为准。
被告协丰房地产公司辩称，对借款的数额我们不清楚，但据我们了解，涉案房产已经办理了他项权证，两被告有可能没有及时交与原告，但根据担保合同，他项权证交与原告，我方即免除担保责任。
本院经审理认定事实如下：被告舒玉琴与被告马超系夫妻关系。2010年8月27日，原告工行徐州分行（贷款人）与被告马超（借款人、抵押人）、舒玉琴（共同借款人、抵押物共有人）、协丰房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，贷款金额为260000元，贷款用途为购买坐落于协丰森林湾10-4-102号建筑面积为81.43平方米的房屋，贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%，据此确定年利率为4.455%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人以按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为被告马超位于协丰森林湾10-4-102室房屋一套，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情形，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务解除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。同日，为确保上述借款合同的履行，原告工行徐州分行（抵押权人）与被告马超（抵押人）签订《徐州市房地产抵押合同》，抵押人马超愿意以其位于协丰森林湾10-4-102室的合法房地产抵押给抵押权人，该套房产为期房，建筑面积81.43平方米，经双方约定房地产价值372318元，权利价值为260000元，约定期限为2010年8月27日起至2035年8月27日止。双方就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。
2010年10月14日，原告工行徐州分行向被告马超、舒玉琴发放贷款260000元，贷款利率4.455%（年利率），贷款到期日2035年10月14日。但被告未按合同约定履行还款义务，至2016年8月14日已连续违约7期，尚欠贷款本金227872.41元、利息4224.52元。原告催收未果，遂诉至法院。
被告马超就抵押房产协丰森林湾10#-4-102室房屋已办理了房屋他项权证，在本案诉讼中，已交予原告。
对于以上事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。
本院认为，原告工行徐州分行与被告马超、舒玉琴、协丰房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，原告工行徐州分行与被告马超签订的《徐州市房地产抵押合同》均是双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的规定，双方均应履行各自义务。原告已按合同约定履行发放贷款的义务，但被告未按期履行还款义务，已经够成违约，故原告请求被告马超、舒玉琴偿还贷款本息的请求符合法律规定，本院予以支持。被告协丰房地产公司为被告马超、舒玉琴向原告借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为原告收到房屋他项权证书前，现被告已将他项权证交予原告，被告协丰房地产公司免除担保责任，故原告主张被告协丰房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。本案借款由被告马超、舒玉琴提供坐落于协丰森林湾10#-4-102室的商品房作为抵押物，已在房产管理部门办理了正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，原告对被告马超、舒玉琴提供的该抵押物享有抵押权，故原告对被告马超、舒玉琴提供的该抵押物享有优先受偿权。对原告请求对坐落于协丰森林湾10#-4-102室的商品房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告马超、舒玉琴偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金227872.41元，利息1403.93元（计算至2016年4月21日），并继续按照合同约定支付原告利息至借款本息偿还完毕之日。
二、如被告马超、舒玉琴未按上述规定期限及数额还款，原告有权申请变卖被告马超、舒玉琴用于抵押的协丰森林湾10#-4-102室房屋，并以变卖所得价款优先受偿，权利价值为260000元。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州分行对被告协丰（徐州）房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4740元，减半收取为2370元，由被告马超、舒玉琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 董 莉
二〇一六年八月三十一日
书记员 仝馨蓓