江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0682执异32号
异议人彭志梅。
异议人陈健。
申请执行人南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市海门。
法定代表人江炳林，董事长。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳。
申请执行人徐斌。
申请执行人韩忠侪。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市。
负责人江炳兴，经理。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司）、王建伟、王金芳、徐斌、韩忠侪与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）、江炳兴建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷四案件。本院在执行过程中，案外人彭志梅、陈健提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人彭志梅、陈健执行异议称：2007年11月8日，异议人与颐园公司签订商品房买卖合同，约定购买颐园新村2区223幢402室房屋及223幢108号车棚，房款总价为409829.36元。2010年1月11日，异议人缴纳房屋维修基金。同年8月23日、25日，异议人取得房屋销售不动产发票及缴纳购房契税。2014年7月，异议人领取房屋产权证时得知所购房屋已被法院查封。异议人购房和取得购房所有权没有过错。现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区223幢402室房屋及223幢108号车棚的查封。
经审查查明：2007年11月8日，异议人彭志梅、陈健与鑫祥公司签订商品房买卖合同，约定：彭志梅、陈健购买如皋市如城镇颐园新村二区第223幢402号房及223幢108号车棚，建筑面积分别为143.11㎡和12.06㎡，单价分别为2766.15元／㎡和1158元／㎡，金额分别为395864元和13965元，实际总房款计人民币409829元。同日，异议人彭志梅、陈健缴纳购房款421943.22元。2010年1月8日，双方办理房屋的交接手续。同月11日，异议人彭志梅、陈健缴纳房屋维修基金、电表等费用，鑫祥公司退给异议人彭志梅、陈健人民币12113.86元。2010年8月23日，异议人取得房屋销售不动产统一发票，发票载明收彭志梅、陈健颐园新村二区223幢402室售房款395863.88元及223幢108号车棚售房款13965.48元。同月25日，异议人缴纳所购商品房及车棚的契税共8196.60元。
以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，房屋交付通知书，收据、预收款凭据，谈话笔录予以佐证。
另查，2009年4月1日，原告南通市万锦建筑安装工程有限（以下简称万锦公司，已于2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。2009年7月14日，该院组织调解，双方当事人达成调解协议：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，被告鑫祥公司未自觉履行义务。原告万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月14日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院裁定续查封如皋市颐园新村2区223幢{建设方原编号为323幢（2008年10月更改为223幢）}除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。2012年11月26日，该院又裁定继续查封被执行人鑫祥公司名下的房、地产。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村223幢含402室在内的等房屋。所有查封期限均为二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解除的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。
以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明。
2010年1月13日，原告王建伟、王金芳向本院起诉被告鑫祥公司商品房买卖合同纠纷。2011年3月25日，本院判决：一、解除原告王建伟、王金芳与被告鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告王建伟、王金芳购房款600万元。三、被告鑫祥公司返还原告王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、被告鑫祥公司赔偿原告王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由被告鑫祥公司负担。判决后，被告鑫祥公司不服，向南通市中级人民法院提起上诉。2011年6月16日，该院裁定按自动撤回上诉处理。同月29日，原告王建伟、王金芳向本院申请强制执行，申请执行标的为11718884元，案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，执行费79215元（未预交）。2011年8月2日，本院裁定查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院进行续封，期限一年。
以上事实，有（2010）皋民初字第0219号民事判决书，（2011）通中诉字第0079号民事裁定书，（2011）皋执字第2080号民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书，如皋市房地产监理所出具的登记记录。
2009年7月1日，原告徐斌向南通市崇川区人民法院起诉被告鑫祥公司、颐园公司商品房买卖合同纠纷。2010年3月17日，该院移送本院审理。同年6月3日，本院判决：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款2100000元。三、被告鑫祥公司以2100000元为本金自2008年10月26日起按同期银行贷款利率给付原告徐斌利息至2010年6月3日止。四、被告鑫祥公司赔偿原告徐斌损失人民币600000元。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担。原告徐斌不服，上诉至南通市中级人民法院。同年8月31日，双方达成调解协议：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款及相关损失合计3100000元，该款由鑫祥公司于2010年12月31日前给付。三、若鑫祥公司未按第二项履行义务，则徐斌有权按照3400000元申请法院执行。四、双方就本案再无任何纠葛。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担；二审案件受理费9800元，减半收取4900元，由徐斌负担。2011年1月18日，徐斌向本院申请强制执行，申请执行标的为3400000元及利息，案件受理费47300元、邮寄费300元，执行费36875元(未预交)。2011年6月28日，本院裁定查封鑫祥公司位于颐园新村二区223幢大楼。
以上事实，有（2010）皋民初字第0861号民事判决书，（2010）通中民终字第0957号民事调解书，（2011）皋执字第0574号民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书，如皋市房地产监理所出具的登记记录。
2010年5月24日，原告韩忠侪向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷。同日，双方达成调解协议：一、被告鑫祥公司于2010年6月21日前一次性给付原告韩忠侪人民币1280万元。二、被告江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元由被告鑫祥公司负担。后韩忠侪向法院申请强制执行。2013年7月29日，本院裁定查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢未过户的等房屋（223幢解封的除外），查封期限二年。
以上事实，有（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第0094号民事裁定书及协助执行通知书，如皋市房地产监理所出具的登记记录。
本院认为，《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议房屋最早被查封的时间是2009年12月14日。而异议人购买房屋及缴纳全部购房款的时间是2007年11月8日，这些行为均发生于法院查封其房屋之前。2010年1月，异议人实际占有其所购房屋。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再异议人在购房过程中也不存在任何过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，法院就不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人彭志梅、陈健所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区223幢402室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 沙建平
审 判 员 夏燕尔
人民陪审员 沈丽华
二〇一六年六月十五日
书 记 员 杨亚萍