＼n广西壮族自治区南宁市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）南市民一终字第1555号＼n上诉人（一审被告）：广西荣和企业集团有限责任公司。＼n法定代表人：史英文，董事长。＼n委托代理人：黄思源，广西大航律师事务所律师。＼n被上诉人（一审原告）：李英群。＼n委托代理人：周震，广西祥泰律师事务所律师。＼n委托代理人：何瑞进（系李英群的丈夫）。＼n上诉人广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称荣和公司）因与被上诉人李英群商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月23日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人荣和公司的委托代理人黄思源以及被上诉人李英群的委托代理人何瑞进、周震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院经审理查明：2012年4月19日，李英群向荣和公司交纳预约金6万元。2012年4月27日，李英群（买受方）与荣和公司（出卖方）签订了一份《荣和·大地商品房认购协议书》，约定：李英群向荣和公司购买位于南宁市凤凰岭路1号“荣和·大地”第一组团3号楼36-1号商铺，付款方式为签署认购书时付清购房定金1万元，在李英群与荣和公司签订《商品房买卖合同》时，交付首期款838707元，余额由李英群向银行办理银行按揭；李英群应在本协议签订后15日内，携带本协议书、及有关证件，到南宁市凤凰岭路1号“荣和·大地”售楼部与荣和公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等；如认购方未能在规定期限内前来签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等，则视为认购方不履行本协议并自动放弃该房产的认购权，出卖方有权将房屋另行出售，认购方交纳的定金不予退还。协议书签订后，李英群将之前已交纳的6万元中的5万元转为定金，其中1万元转为预约金。荣和公司分别向李英群出具了《荣和集团专用收款收据》。之后李英群未与荣和公司按认购协议书约定签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方由此产生纠纷，因协商未果，李英群遂诉至法院。另查明：李英群所认购的南宁市凤凰岭路1号“荣和·大地”第一组团3号楼36-1号商铺已由荣和公司于2011年3月5日出租给案外人杨金林，双方并于2011年3月5日签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2011年3月15日至2016年3月19日，房屋用途为经营茶艺。荣和公司于2012年7月30日向李英群退还了预约金1万元。在诉讼过程中，李英群主张其未能按上述认购书之约定与荣和公司如期签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等，是因为其向荣和公司认购的商铺系带租约的，在认购时，荣和公司告知其该商铺的租期截止日为2014年3月19日，但实际上该铺面的租期截止日2016年3月19日，据此，李英群认为荣和公司在出售房屋时，隐瞒了铺面的真实租期情况，这必将损害其对房屋的自主处置权及其他收益权。故李英群请求撤销本案认购协议书，并要求荣和公司返还定金5万元。李英群并为此提供了荣和大地商铺租赁明细一份（载明李英群所认购的36号商铺租期为2011年3月20日至2014年3月19日）、投诉记录表一份。荣和公司则主张其在与李英群签订本案认购协议书，已明确告知了其所认购商铺的实际租期，并无隐瞒租期之事实，李英群未在双方约定的期限内前来签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，过错在李英群，荣和公司有权没收其本金。荣和公司并为此提供了商铺租赁日报表一份（载明李英群所认购的36号商铺租期为2011年3月20日至2016年3月19日）、房屋租赁合同一份（载明李英群所认购的36号商铺已出租给案外人杨金林，租期为2011年3月20日至2016年3月19日），但亦认可在签订本案认购协议时，未向李英群出示上述房屋租赁合同。＼n一审法院经审理认为：李英群向荣和公司认购的对象为已带租约的商铺，其购买的目的在于今后用于经营或另行出租，以获取预期的收益，故商铺的真实租期在较大程度上影响着认购方的预期收益，最终对认购方是否作出认购的决定产生较大影响。据此，解决本案的关键在于探明荣和公司与李英群双方在签订《荣和·大地商品房认购协议书》时，荣和公司是否已如实告知李英群关于第一组团3号楼36-1号商铺的实际租赁期限。李英群主张荣和公司在签订认购协议时，隐瞒真实情况，告知其36号商铺的租期截止时间为2014年3月19日，而非实际的2016年3月19日，致使其作出了认购商铺的错误意思表示，并为此提交了《荣和大地商铺租赁明细》一份，虽荣和公司对李英群的上述主张及租赁明细均不予认可，但综合全案案情，并结合荣和公司提供的《商铺租赁日报表》、《房屋租赁合同》，一审法院对李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》及载明的内容予以采信，理由如下：1、《荣和大地商铺租赁明细》对荣和公司名下的63个商铺的经营状态、建筑面积、租赁起止日期、签订租赁合同的时间、商铺经营的品牌、免租情况、第1年租金水平等情况均作了详细记载，上述情况作为荣和公司的商业信息，理应为荣和公司及其工作人员完整掌握控制，李英群作为普通公民，难以熟知掌握；2、李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》载明的2012年4月21日前已出租的商铺的经营业态、商铺经营品牌、建筑面积等与荣和公司自行提供的《商铺租赁日报表》所载明的内容基本一致，且除本案李英群认购的商铺外，两份证据载明的双方签订认购协议前已出租的铺面的租期起止日期也均一致，在两份证据载明的信息基本一致的情况下，荣和公司仍否认《荣和大地商铺租赁明细》的真实性，有悖常理与逻辑；3、荣和公司亦认可双方签订认购协议时，并未向李英群出示载明真实租赁起止期限的《房屋租赁合同》；虽荣和公司提供的《商铺租赁日报表》载明了李英群购买的商铺的实际租期截止时间为2016年3月19日，但根据该日报表的内容，其形成时间显然在双方签订认购协议之后，故该证据无法有效证明荣和公司告知了李英群真实的租赁截止时间。综上，在荣和公司未能提供有效证据证明其告知了李英群其购买的36号商铺的实际租期截止时间为2016年3月19日，且无相反证据推翻李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》的情况下，一审法院对李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》证明力予以确认，对李英群称荣和公司在双方签订认购协议时未告知其36号商铺真实的租赁截止日期的主张予以采纳。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定欺诈行为。……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案李英群通过在签订认购协议之前向荣和公司支付预约金6万元，并在认购协议书仅约定购房定金为1万元的情况下，将上述款项中的5万元转为购房定金等行为，积极表明其向荣和公司购买商铺的诚意，但荣和公司在签订认购协议时却违背诚实信用原则，隐瞒了该商铺的真实租赁截止日期，致使李英群在违背其真实意思的情况下签订了认购协议。据此，本案李英群有权依据上述法律规定请求人民法院撤销或变更合同，现李英群请求撤销双方于2012年4月27日签订的《荣和·大地商品房认购协议书》，其诉求于法有据，应予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被宣告无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，荣和公司应根据李英群之要求返还其支付的购房定金5万元。至于荣和公司主张的李英群未在认购协议书约定的期限内签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，构成违约，其有权没收定金的辩称，一审法院认为，双方关于如认购方未能在规定期限内前来签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等，……认购方交纳的定金不予退还之约定，应在合同成立生效且能正常履行之前提下适用，本案荣和公司在签订认购协议时，故意隐瞒所销售商铺的真实情况，诱使李英群做出错误的意思表示，因此而签订的合同属于可撤销的合同，故李英群未如期签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，其理由正当，亦不可归责于李英群。据此，一审法院对荣和公司的上述辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条之规定，判决：一、撤销李英群与荣和公司于2012年4月27日签订的《荣和·大地商品房认购协议书》；二、荣和公司应向李英群返还其已交纳的定金5万元。一审案件受理费525元，由荣和公司负担。＼n上诉人荣和公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误。荣和公司与李英群签订本案认购协议之前，已明确告知李英群其即将认购的本案铺面已出租给他人，租期为2011年3月20日至2016年3月19日，并向李英群出示了《大地一组团商铺租赁日报表》，以此明确表明铺面的租赁情况。李英群充分了解本案铺面实际情况并经过充分考虑后于2012年4月19日向荣和公司交付6万元预约金，进而在同年4月21日与荣和公司签订本案认购书，同时将已交的6万元预约金中的5万元转作将来购买本案商铺的定金。按照认购书中的约定，李英群应在签订认购书后十五日内到荣和公司处签订《商品房买卖合同》及相关协议并缴纳费用，即李英群应在2012年5月5日前签订上述合同及缴纳费用。后因李英群无力支付购铺款项，在合同签订截止日期延至2012年5月23日，但李英群仍然无力签订合同及支付购铺款，已构成违约。因此荣和公司按照双方签订的认购书的约定没收李英群所交的定金，依法有据，应予以支持。二、一审法院所采信的证据错误。李英群在证据材料中提交一份《荣和大地商铺租赁明细》，以此证明其从荣和公司处了解到铺面租赁情况，该明细表只是李英群一方提供，并无荣和公司盖章确认，不能证明是出自于荣和公司。相反，荣和公司提供的《租赁合同》与《大地一组团商铺租赁日报表》相关内容彼此相互对应，而李英群在认购书上已确认“买受方已清楚了解所购买商铺的租赁现状，并同意按该商铺的现状交付使用”，均能证明本案铺面的租赁期限为2011年3月20日至2016年3月19日。因此，荣和公司一直诚信履约，没收李英群5万元定金也是按照双方签订的认购书行使权力。且已将本该属于李英群的剩余1万元预约金归还，一审法院认定有误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回李英群的诉讼请求。＼n被上诉人李英群答辩称：一、荣和公司主张其已明确向李英群告知涉案铺面的租赁情况和租期，没有任何证据能够证明。荣和公司提交的租赁日报表及房屋租赁合同只能证明铺面的实际租期，而不能作为已告知李英群的证据。李英群也正是因为后来知道实际租期才知道受欺诈而不愿购买铺面的。二、荣和公司主张李英群是因为无经济能力购买铺面是荣和公司为自己的欺诈行为形成客户不愿购买铺面的后果所作的无理辩解。李英群在签订认购协议之前就已经向荣和公司支付预约款6万元，并在认购协议书仅约定购房定金为1万元的情况下，将上述款项中的5万元转为购房定金等积极行为，表明李英群向荣和公司购买商铺的诚意，但荣和公司在签订认购协议时却违背诚实信用原则，隐瞒该商铺的真实租赁截止日期，致使李英群在违背其真实意思的情况下签订了认购协议。三、认购协议书签署“买受方已清楚了解所购商铺的租赁现状，并同意按商铺的现状交付使用”的文字不能作为荣和公司免除欺诈行为责任的理由，最起码不能免除没有履行如实告知的责任。李英群并不否认荣和公司的销售人员已经告知了租赁期限，但是其工作人员告知的租赁期限与实际租赁期限不相符，致使李英群作出错误的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人荣和公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。＼n二审期间，双方当事人除依照一审时提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。＼n由于双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的案件事实予以确认。＼n双方当事人争议的焦点是：李英群与荣和公司签订认购协议时，荣和公司是否已如实告知李英群涉案商铺的实际租赁期限？李英群要求撤销《荣和·大地商品房认购协议书》以及要求荣和公司返还其购房定金5万元有何事实和法律依据？＼n本院认为：李英群向荣和公司认购的对象系已带租约的商铺，其购买的目的在于今后用于经营或另行出租，以获取预期的收益，故商铺的剩余租期在一定程度上影响认购方的预期收益，最终对认购方作出是否认购的决定产生较大影响。故在本案中，李英群与荣和公司签订《荣和．山水绿城商品房认购协议书》时，荣和公司是否已经如实告知李英群涉案商铺的实际租赁期限，是影响李英群作出是否认购的真实意思表示的重要因素。对此，李英群主张荣和公司在签订《荣和.山水绿城商品房认购协议书》时，故意隐瞒涉案商铺的实际租赁期限，致使其作出了认购商铺的错误意思表示，并为此提交了《荣和大地商铺租赁明细》一份，以此证明荣和公司的销售人员告知其涉案商铺租期截止时间为2014年3月19日，而非实际的2016年3月19日。而荣和公司对李英群的上述主张及其提交的《荣和大地商铺租赁明细》均不予认可，并为此提交反驳证据《大地一组团商铺租赁日报表》、《房屋租赁合同》，以此证明荣和公司与李英群签订认购协议书时，就已告知李英群涉案商铺的租赁期限截至2016年3月19日，不存在故意隐瞒涉案商铺实际租赁期的事实。对此，本院认为，李英群所提交的《荣和大地商铺租赁明细》中对荣和公司63个商铺的经营状态、商铺面积、商铺经营品牌、租赁起止时间等情况均作了详细记载，上述租赁明细所载明的租赁信息，除本案李英群所认购商铺的租赁期限截止日期之外，与荣和公司自行提供的《大地一组团商铺租赁日报表》所载明的内容基本一致，李英群所持有的《荣和大地商铺租赁明细》虽未加盖荣和公司公章，荣和公司否认上述租赁明细的真实性，但上述租赁明细中载明各商铺详细的商业信息，理应为荣和公司及其工作人员掌握控制，而李英群作为普通的购房者，一般难以熟知掌握，故不能排除上述租赁明细系荣和公司的工作人员提供给李英群的可能性。相反，荣和公司虽向法院提交了载明真实租赁起止期限的《房屋租赁合同》以及加盖有荣和公司公章的《大地一组团商铺租赁日报表》，上述证据仅能证明涉案商铺的实际租期为2016年3月19日的事实，但不足以证明双方签订认购协议书时，荣和公司已明确告知李英群涉案商铺的实际租期为2016年3月19日。因为，荣和公司与李英群所签订的认购协议书中对涉案商铺的租期未作明确约定，荣和公司提交的《房屋租赁合同》以及《大地一组团商铺租赁日报表》也未作为认购协议书的合同附件，荣和公司又未能提交任何李英群签收上述文件的签收记录。虽李英群已在认购协议书上签字确认“买受方已清楚了解所购买商铺的租赁现状，并同意按该商铺的现状交付使用”，但上述字样仅表明李英群清楚涉案商铺的租赁现状，但对于涉案商铺的租赁起止时间未有表述，在李英群又不予认可的情况下，荣和公司提交的证据不能充分证明双方签订认购协议时，荣和公司已将涉案商铺实际租赁期限为2016年3月19日告知李英群。综上，在荣和公司未能提交有效证据证明其告知了李英群涉案商铺的实际租期截止时间为2016年3月19日，且无相反证据推翻李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》的情况下，本院对李英群提供的《荣和大地商铺租赁明细》证明力予以确认，对荣和公司上诉称其在双方签订认购协议时就已告知李英群涉案商铺真实的租赁截止日期为2016年3月19日的主张不予采纳。＼n因此，李英群在与荣和公司在签订《荣和.山水绿城商品房认购协议书》时，由于荣和公司提供了错误的租赁信息，使李英群产生重大误解，误认为涉案商铺的租赁截止日期为2014年3月19日，从而致使其作出了认购商铺的错误意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项的规定，因重大误解订立的合同属于可变更或撤销的合同，现李英群请求撤销双方于2012年4月27日签订的《荣和.山水绿城商品房认购协议书》，于法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被宣告无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，李英群请求荣和公司返还其支付的购房定金5万元，符合法律规定，本院亦予以支持。至于荣和公司上诉称李英群未在认购协议书约定的十五日期限内签订正式《商品房买卖合同》，已构成违约，其有权没收定金的主张，由于李英群与荣和公司所签订的认购协议书属于可撤销的合同，故李英群事后未能如期签订《商品房买卖合同》，其理由正当，亦不可归责于李英群，故对荣和公司的上述上诉理由，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、处理得当，本院予以维持。上诉人荣和公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1050元，由上诉人广西荣和企业集团有限责任公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长付浩＼n审判员赵东＼n代理审判员刘蔚＼n二〇一三年十二月二十五日＼n书记员林路＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；＼n（二）原判决适用法律错误的，依法改判；＼n（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。＼n第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。