苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0507民初字962号
原告许瑞春。
委托代理人许文燕，江苏熠达律师事务所律师。
被告江全宽。
原告许瑞春与被告江全宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理，由代理审判员宁璐适用简易程序独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告许瑞春的委托代理人许文燕到庭参加诉讼，被告江全宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告许瑞春诉称，2014年3月27日，原告与被告江全宽经中介介绍，签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于相城区元和街道水韵花都家园25幢402室房屋租赁给被告，租期两年，租金为每月2400元，半年结算一次。在合同履行期间，被告按约支付了前三期房屋租金，第四期租金14400元经原告多次催交，被告至今不予支付。2016年3月1日，原告同中介方工作人员一同至涉案房屋查看时发现被告已经搬离，房屋内地板及墙壁均没有恢复原状，且被告在承租期内水电费均欠缴。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告支付结欠的租金14400元。2、被告支付逾期支付租金而产生的违约金28800元（以每日租金80元的两倍即160元/天标准计算第四期租期天数180天）。3、被告支付中途擅自退房的违约金2400元。4、被告支付承租期间所产生的水费1006元、电费2940元，合计3946元，5、被告归还原告水卡1张、电卡1张、门禁卡2张、楼下大门门禁卡2张、室内钥匙5把、房门钥匙2把、水电箱钥匙1把。6、被告将房屋恢复原状后将房屋退还原告。7、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告自愿放弃第五项诉讼请求。
被告江全宽未作答辩。
经审理查明，原告许瑞春作为出租方（甲方）、被告江全宽作为承租方（乙方）、苏州泛海房产经纪有限公司作为见证方（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落于苏州市相城区水韵花都25幢402室房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2014年4月15日至2016年4月14日止，入住时间为2014年4月15日，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，交还房屋日期为2016年4月14日。该房屋每月租金为人民币2400元（物业费由甲方承担），租金支付方式为半年一付，押金为2400元，租期内共分四期支付租金，支付日期依次为2014年4月15日、2014年10月15日、为2015年4月15日、2015年10月15日，每期租金为14400元，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需要按日租金的200%支付滞纳金，合同期满，甲、乙双方物业交验完毕，结清相关费用后，甲方将押金退还给乙方。乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物管费等其他费用，由乙方按有关规定自行承担。除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求回复原状的，经甲方验收认可，方可办理退租手续。租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应结清租金和相关费用后按照一个月的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。房子到期交房恢复原样。双方还作了其他约定。原告许瑞春、被告江全宽、苏州泛海房产经纪有限公司均在合同尾部签字或盖章予以确认。
另查，被告江全宽欠缴租赁期间涉案房屋水费1006元、电费2940元，该两笔费用合计3946元，为原告许瑞春之后补缴。
又查，座落于苏州市相城区元和街道水韵花都家园25幢402室房屋的所有权人为许瑞春和石建湘。审理中，石建湘向本院明确，涉案房屋租金等所有权利由原告一人主张即可。
审理中，原告许瑞春向本院明确，已收到被告支付的押金2400元，愿意在被告应支付原告的款项中予以扣除。另因被告未经原告允许，擅自在涉案房屋内添加墙壁、铺设地板等，故根据合同约定，现要求被告将房屋恢复原状。
以上事实，由原告提供的身份证复印件、流动人口信息、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、情况说明、电费发票、水费发票、照片等证据以及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方自愿真实意思的表示，并不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方理应按照合同约定履行各自的义务。现不论被告江全宽是否已提前搬离涉案房屋，根据诚实信用原则及双方合同约定，在未与原告协商一致解除租赁关系的情况下，即使被告已经提前搬离涉案房屋，其仍应按合同约定的租金标准支付原告租金至合同期满之日即2016年4月14日止。原告认可被告已支付合同约定的前三期租金，尚欠第四期即2015年10月15日至2016年4月14期间的租金14400元，现被告不到庭陈述，也无证据证明被告支付了第四期租金，故本院认定被告应支付拖欠原告的租金14400元。对于原告主张的逾期支付租金而产生的违约金28800元及中途擅自退房的违约金2400元，本院认为，原告主张的两项违约金明显超出了原告的实际损失，原告对其所主张的各项损失也并无证据向本院提供，故本院将违约金酌情调整为：以14400元为本金，自2015年10月15日被告应支付第四期租金的次日即2015年10月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际支付租金之日止。另根据合同约定，租赁期间产生的水费、电费应由被告承担，根据原告提供的水、电费发票，可以认定是由原告补交的被告租住期间所拖欠的水费1006元、电费2940元，故对于该两笔费用理应由被告支付原告。同时，根据合同约定，租赁期满后，被告应将房屋交还原告并将房屋恢复原状，现根据原告提供的房屋图片，并结合其陈述，可以认定被告擅自对房屋进行了一定的改变，现双方的租赁关系于2016年4月14日终止，也并未续租，故被告理应返还房屋并将房屋恢复原状。对原告押金2400元，原告同意在被告应支付的款项中予以扣除，本院予以准许。被告江全宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自动放弃诉讼权利，应负对己不利的法律责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：
一、被告江全宽支付原告许瑞春房屋租金人民币14400元，并支付该款自2015年10月16日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际支付租金之日止的违约金。
二、被告江全宽支付原告许瑞春水费1006元、电费2940元，合计人民币3946元。
三、原告许瑞春返还被告江全宽租房押金人民币2400元。
综合上述一、二、三项，实际由被告江全宽于本判决生效之日起十日内支付原告许瑞春人民币15946元，并支付以14400元为本金，自2015年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际支付租金之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告许瑞春指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
四、被告江全宽于本判决生效之日起十日内将苏州市相城区元和街道水韵花都家园25幢402室房屋恢复原状并返还原告许瑞春。
五、驳回原告许瑞春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币488元，由被告江全宽负担（被告江全宽负担之款，原告许瑞春已自愿垫付，不再退还，被告江全宽于本判决生效之日起十日内直接给付原告许瑞春）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
代理审判员 宁 璐
二〇一六年五月十三日
书 记 员 戴梦瑜