重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第06249号
原告申某某，男，汉族，住重庆市合川区。
原告张某，女，汉族，住重庆市合川区。
原告邹某某，女，汉族，住重庆市合川区。
原告左某某，女，汉族，住重庆市合川区。
原告张某某，女，汉族，住重庆市合川区。
五原告共同委托代理人陈强，重庆浩邦律师事务所律师。
被告鞠某，男，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告申某某、张某、邹某某、左某某、张某某与被告鞠某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法由审判员张安国独任审判，适用简易程序并于2014年11月20日、2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告申某某、张某及五原告共同委托代理人陈强，被告鞠某到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，并组成由审判员张安国担任审判长，代理审判员ＸＸ、人民陪审员王琼参加的合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行审理，原告申某某及五原告共同委托代理人陈强到庭参加诉讼，被告鞠某经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告申某某、张某、邹某某、左某某、张某某诉称，2013年5月30日五原告与唐某某签订《房屋租赁合同》，约定五原告将位于合川区苏家街25号附3号商业用房（建筑面积606.9平方米）出租给唐某某使用。2013年10月27日五原告与被告鞠某及唐某某三方签订《房屋租赁转让合同》，约定五原告将该房屋出租给被告鞠某使用，原告与唐某某所签合同的权利义务由唐某某转移给被告鞠某，租房合同条款与原告方和唐某某所签合同条款一致。合同约定租期为2012年7月1日起至2022年6月30日止，每月租金为60690元，第一次支付半年房屋租金，以后按季度提前十日支付租金。如未按约定时间支付租金，延迟至30天后，原告方有权无条件收回房屋，并不支付任何补偿。被告在接房后分别于2013年12月21日、2014年3月21日汇款交纳2014年一、二季度房屋租金364140元。按合同约定被告应于2014年6月21日至6月30日期间交纳2014年三季度房屋租金182070元，但经多次催收仍未交纳，被告的行为已构成根本违约，致原告合同目的不能实现。故请求法院判决：1.解除原被告于2013年10月27日签订的《房屋租赁转让合同》；2.被告腾退合川区合阳办苏家街25号附3号房屋；3.被告向原告支付从2014年7月1日起至腾退完毕之日止每月按60690元计算的房屋租金；4.诉讼费由被告承担。
被告鞠某辩称，本被告系代重庆上和投资管理有限公司与原告签订房屋租赁合同，该公司为租赁房屋实际使用人，原告只起诉个人显属不当。公司在撤出合川前与原告方曾多次协商相关事宜，但原告百般刁难，并在公司未正式退场前上锁关闭我方租赁场所，数名证人可证实。公司遗留资产已被原告抵扣。根据租赁合同第十二条“乙方如未按约定时间支付房屋租金给甲方，延迟至30天后，甲方有权无条件收回房屋”之约定，原告有自动止损的责任，且原告已经上锁收回其房屋，其行为止损成立，故其诉请，从法理上讲属不当请求。因此，请求法院依法判决。
经审理查明，五原告（甲方）与唐某某（乙方）及被告鞠某（丙方）三方于2013年10月27日签订《房屋租赁转让合同》，约定将五原告与唐某某于2012年5月30日签订《房屋租赁合同》中唐某某的合同权利义务转移给被告鞠某，由被告鞠某接续承租原告位于重庆市合川区苏家街25号附3号商业用房。唐某某的租金付至2013年12月31日，尚余租金121380元，以及唐某某支付原告的保证金60000元，合计181380元，由被告鞠某支付给唐某某（注：唐某某支付原告的保证金60000元作为鞠某的保证金）。原告与唐某某签订《房屋租赁合同》的主要内容为：一、甲方（原告）将合川区苏家街25号附3号商业用房（建筑面积606.9平方米）出租给乙方（唐某某），租期为十年，从2012年7月1日至2022年6月30日止。二、租金按100元/平方米计算，为每月租金60690元。三、乙方第一次支付半年房屋租金给甲方，从第二次支付租金起，按季提前10天支付租金。乙方如未按约定时间支付房屋租金，延迟至30天后，甲方有权无条件收回房屋，并不支付乙方任何补偿。四、双方在签订合同时，乙方付给甲方租方保证金60000元，租房期满后，甲方退还乙方保证金，不计利息。如乙方签订本合同后，不按时接房，则甲方不退还保证金60000元。五、乙方租用期间，在不影响租金收益的情况下，乙方可以转租给他人。六、乙方无论是提前退租或租期届满退房给甲方，甲方概不支付任何费用给乙方。原被告及唐某某均在《房屋租赁转让合同》上签名。
2013年11月12日被告鞠某与梁某某签订《门市租赁合同》将承租原告房屋中200平方米出租给梁某某，梁某某将此200平方米房屋交由梁某经营“萝亚婚礼”。
2013年11月26日被告鞠某与他人共同出资设立重庆上和投资管理有限公司。被告鞠某承租原告前述商业用房中剩余部分400.9平方米供重庆上和投资管理有限公司经营之用。2013年12月21日被告鞠某通过易云川转款支付原告2014年1-3月租金182070元，2014年3月21日通过重庆上和投资管理有限公司支付原告2014年4-6月租金182070元。2014年6月底及7月初被告鞠某与原告方协商租金按月支付未果，2014年7月22日原告张某用手机给被告鞠某发出短信，内容为“鞠某先生，我用合川区苏家街25号附3号房东的身份通知你：由于你在合同规定期限内没有准时支付房租，现已违约，房租租赁合同自动失效，即日起我们正式收回商铺。2014年7月22日。”2014年8月30日原告申某某向被告鞠某的户籍所在地邮寄《关于限期支付租金的通知》，内容为“鞠某先生：你于2013年10月27日与申某某、张某、邹某某、左某某、张某某签订《房屋租赁转让合同》约定由你租赁我们所有的合川区苏家街25号附3号商业用房用于经营，租赁到期日为2022年6月30日止，租金每月60690元，按季度提前十日支付租金。按合同约定，你应于2014年6月30日前支付2014年底三季度租金182070元，但到目前为止未支付。因此，希望你接到通知后十日内支付租金，否则，我们将解除合同并要求你腾还房屋，特此通知。”被告鞠某于2014年7月24日离开合川，对原告方的前述短信通知和书面通知未予以答复。
2014年11月30日梁某搬离自被告鞠某处承租的房屋，并支付了2014年8、9、10、11月4个月自己承租房屋的物业费1240元。本院经向梁某某和梁某调查，梁某某证实其租赁鞠某部分房屋系代梁某签订合同，梁某证实其事实上已与鞠某解除了房屋租赁关系。2014年12月3日本院组织原被告就租赁房屋办理了移交手续。被告鞠某在房屋移交情况单上签名，并特别申明，内容为“今天在此由承办法官主持见证的移交行为并不是被告交房日期，真实交房日期为2014年7月，原告上锁时间就是被告交房时间。
审理中，被告鞠某除对原告提交的证据房产证、房屋租赁转让合同、房屋租赁合同、门市租赁合同、重庆上和投资管理有限公司工商登记基本情况及出资者情况、转账支付租金的银行清单、关于限期支付租金的通知及收据、照片的真实性不持异议，对原告提交的重庆金九物业管理有限公司时代广场物业管理处出具的证明，认为梁某搬离时间及是否该公司出具不能确定，但经本院核实该证明系该物业公司时代广场物业管理处出具，其真实性予以确认。被告则提交了《门市租赁合同》，证实转租有合同有效，邓某的录音资料、广告页面，证实原告将房屋上锁及在“58同城”网招租的事实；四川省南充市顺庆公证处公证书，证实2014年7月22日原告方张某发短信收回商铺，即已向原告方交付了租赁房屋。原告经质证，对《门市租赁合同》和公证书真实性无异议，但认为录音是否邓某本人声音不能确定，不予认可，广告页面系复印件，不予认可。本院认为，对被告提交的原告无异议的《门市租赁合同》和公证书予以确认，因邓某本人未出庭作证，录音真实性无法核实，广告页面系复印件，真实性无法确定，故对录音资料和广告页面证据不予采信。被告当庭申请证人杨某、夏某某出庭作证，因两位证人旁听了庭审，法庭当庭认定证人丧失作证资格，不予准许出庭作证。
上述事实，有双方当事人的陈述，房产证，房屋租赁转让合同、房屋租赁合同、门市租赁合同，重庆上和投资管理有限公司工商登记基本情况及出资者情况，转账支付租金的银行清单，关于限期支付租金的通知及收据，照片，公证书，重庆金九物业管理有限公司时代广场物业管理处证明，证人龚某某、梁某某、梁某的证词等证据证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁转让合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据合同相对性原理，被告系该租赁合同一方当事人，其到期未支付租金构成违约，应当承担违约责任，其辩称代为公司签订合同应由公司承担责任的意见因无证据支持，不予采纳。被告在与原告协商变更租金支付方式未果后撤离租赁房屋，但并未与原告协商解除合同，亦未履行向原告交付租赁物的义务，被告以原告对租赁房屋上锁应视为原告收回房屋为由抗辩，但未提交足够证据证明，其抗辩理由不能成立。即使原告对被告租赁的房屋上锁，仅表明原告对被告租赁的房屋实施妨碍行为，被告也可通过合法方式行使租赁权，但原告并未对租赁物进行占有和使用，而是直到法院组织双方当面移交租赁物后，原告才接收并占有该房屋。原告张某代表全体出租人于2014年7月22日向被告发手机短信通知房屋租赁合同自动失效，属于行使合同约定的解除权，可以认定原被告之间房屋租赁合同至当日解除，租金应计算至当天截止，张某虽在短信中提出“即日起我们正式收回商铺”，但从原告方于2014年8月30日向被告发出《关于限期支付租金的通知》内容“我们将解除合同并要求你腾退房屋”来看，其本意是敦促被告支付租金和交还房屋，而原告仍未对被告租赁的房屋进行占有和使用，因此，被告应当对租赁合同终止之日至房屋移交之日期间承担房屋使用费，其标准参照房屋租金标准计算。经计算，被告欠付原告租金为44506元（60690元/月÷30天×22天），被告欠付原告房屋使用费为269059元（60690元/月×4月+60690元/月÷30天×13天），合计313565元。被告鞠某在原告处的保证金60000元应予抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告申某某、张某、邹某某、左某某、张某某与被告鞠某于2013年10月27日签订的《房屋租赁转让合同》自2014年7月22日解除。
二、被告鞠某在本判决生效后三十日内支付原告申某某、张某、邹某某、左某某、张某某房屋租金及使用费合计253565元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5103元由被告鞠某负担，于本判决生效后三十日内向本院财务室交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 张安国
代理审判员 汪 洋
人民陪审员 王 琼
二〇一六年八月十日
书 记 员 何秋鸿