北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13567号
上诉人（原审被告）：王平，女，1955年8月17日出生。
委托诉讼代理人：王超（王平之弟），男，1960年1月22日出生，恒超（北京）房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员。
委托诉讼代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人王平因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王平、被上诉人康景物业公司的委托诉讼代理人张蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王平上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判王平承担2011年7月1日至2015年5月31日期间的物业费27697.7元的30%；2.诉讼费由康景物业公司负担。事实和理由：康景物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，未能尽到应负的义务。2009年7月6日开发商通知王平对涉案房屋收房，王平发现房屋存在多处问题拒绝收房，开发商称康景物业公司会负责后续修缮。王平收房后发现暖气漏水并多次提出维修，但康景物业公司一直拖延不予修理，直至2013年暖气大面积漏水淹没王平家及楼下业主家，康景物业公司称已经过了房屋保修期业主自己解决，后王平自行更换15组暖气。涉案房屋质量差，存在窗户不密封漏雨，楼板开裂坠落、室外铁艺楼梯扶手断裂、开焊、腐蚀等问题，康景物业公司始终不予修理。小区治安较差。小区是别墅住宅，不允许办公，但小区现有多家公司挂牌经营，出入人员复杂，多次发生入室盗窃案件，且小区内不存在消防设施，存在安全隐患。
康景物业公司辩称，认可一审判决，不同意王平的上诉请求和理由。
康景物业公司向一审法院起诉请求：王平支付2011年7月1日至2016年12月31日的物业费38880.6元，并支付上述期间的违约金3888.06元，承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：王平系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）××室（别墅）的业主，该房屋的建筑面积为204.55平方米。2009年5月12日，王平（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年1月1日至15日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后15日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额0.5%的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月，涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至一审法院［案号：（2015）通民初字第10975号］，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案一审中，王平认可其未交纳2011年7月1日至2015年12月31日的物业费。王平称其已经交纳2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，但主张康景物业公司的服务存在诸多问题，为此其提交了涉诉小区公共区域的相关照片。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与王平于2009年5月12日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2011年7月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，王平理应交纳相应的物业费。对于王平辩称的其房屋质量的问题，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业费。关于王平辩称的康景物业公司服务存在的问题，根据王平所提供的照片及一审法院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等方面存在瑕疵、不少业主不甚满意，故一审法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2011年7月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去10%。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费一审法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：1.王平给付康景物业公司2011年7月1日至2015年5月30日的物业费共计人民币24902元，于判决生效之日起7日内执行清；2.驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为王平应向康景物业公司支付的物业服务费金额。王平上诉主张涉案房屋质量及康景物业公司提供的物业服务均存在诸多问题，仅同意按照康景物业公司主张物业服务费的30%为标准交纳物业服务费。对此本院认为，首先，康景物业公司与王平之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。2011年7月1日至2015年5月30日期间，康景物业公司为王平提供了物业服务，故王平应当支付相应的物业服务费用。其次，王平虽主张涉案房屋质量存在诸多问题，但房屋质量问题与物业服务合同并非同一法律关系，王平可就房屋质量问题另行起诉相关责任方；最后，王平主张康景物业公司提供的物业服务存在诸多问题并提交了照片，一审法院根据王平提交的照片及一审法院审理的涉案小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况，认定康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并在协议约定的物业服务费标准上打九折酌定的物业服务费金额，并无不当，本院对此予以确认。
需要指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中康景物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善，并在今后的物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上所述，王平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由王平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 程 磊
代理审判员
王奔
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 沈 力
书 记 员 蔡佳琦