福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初1097号
原告：周建瑞，男，1973年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：曾军，福建嘉铠律师事务所律师。
被告：曹小保，男，1967年11月23日出生，汉族，住福建省邵武市。
被告：纪玉明，女，1975年11月26日出生，汉族，住福建省邵武市。
第三人：罗玉华，女，1977年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告周建瑞与被告曹小保、罗玉华、第三人罗玉华民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建瑞的委托诉讼代理人曾军、被告曹小保、纪玉明到庭参加诉讼。第三人罗玉华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周建瑞向本院提出诉讼请求:1.曹小保、纪玉明立即共同偿还借款本金400000元及利息（按月利率2%计算，自2014年10月31日起计算至借款还清之日止，暂计至2016年1月31日为120000元）；2.周建瑞对编号为厦国土房他证第201453348号土地房屋他项权证所记载抵押物（厦门市××××室房屋及其所占用范围内的土地使用权）在第一项诉讼请求及实现抵押权费用的范围内享有优先受偿权。事实和理由：2014年，曹小保和纪玉明夫妇因生产生活需要向周建瑞提出借款要求，并愿意以曹小保名下坐落于厦门市××××室房屋做借款的抵押担保。2014年10月22日和2014年10月31日，双方分别签订了两份借款金额各为200000元合计400000元的借期各为一年的《借款合同》，并约定了借款月利率为2%，每月各还款20667元（包括本息），借款方以曹小保名下坐落于厦门市××××室房屋做抵押担保，担保借款合同项下借款本息和实现债权的费用等。合同签订后，周建瑞于2014年10月22日通过银行汇款给曹小保200000元，2014年10月31日通过银行转账给纪玉明200000元，实际借出款项本金为400000元。2014年10月28日，周建瑞与曹小保、纪玉明办理了厦门市××××室房屋抵押权登记手续（抵押编号为厦国土房他证第201453348号）。周建瑞借出款项后，曹小保、纪玉明并未依约向周建瑞按月支付本息，周建瑞多次向二人催讨均未果。
曹小保、纪玉明承认向周建瑞借款400000元，该款项本息至今未还清的事实，但认为其在2014年10月31日签订借款合同向周建瑞借款200000元时，已经先转了该合同项下第一个月的本息20667元；此外，其向周建瑞借款，所有手续都是与第三人罗玉华进行沟通办理的，其只是在办理产权抵押手续时才与周建瑞见面，在其未能如期还款时，罗玉华与其签订了一份房屋转让合同，将其向周建瑞所借的该400000元款项作为购房的首付款，还签订了一份补充协议。
罗玉华未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹小保、纪玉明对周建瑞提交的《借款合同》两份、《收条》两份、银行交易明细、土地房屋他项权证均无异议，但提出该两份《借款合同》上双方并非同时签字，其先签字后交给罗玉华，周建瑞再在出借人一栏中补上的。周建瑞对曹小保、纪玉明提交的《房屋转让协议》、《补充协议》的真实性、关联性、合法性均不予确认，认为其只是通过罗玉华经手该两笔款项出借事宜，但对《房屋转让协议》和《补充协议》均不知情，也没有授权罗玉华签署。对双方有争议的《房屋转让协议》、《补充协议》，本院认定如下：周建瑞提交的《借款合同》、《收条》、银行交易明细能互相印证，证实其出借款项给曹小保、纪玉明的事实，曹小保、纪玉明对周建瑞向其出借400000元的事实亦不持异议，故曹小保、纪玉明提交的其与罗玉华签订的《房屋转让协议》、《补充协议》，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月22日，曹小保、纪玉明作为共同借款人，周建瑞作为出借人，双方签订《借款合同》，约定借款金额为200000元；借款期限为2014年10月22日至2015年10月22日止；还款方式为每个月还款20667元，从2014年10月22日至2015年10月22日止；曹小保、纪玉明以厦门市××××室房屋做借款抵押担保。同日，周建瑞通过其中国建设银行账户（账号43×××72）向曹小保银行账户（账号62×××74）转账200000元，曹小保、纪玉明共同向周建瑞出具《收条》一份，确认收到借款200000元整。
2014年10月31日，曹小保、纪玉明作为共同借款人，周建瑞作为出借人，双方再次签订《借款合同》，约定借款金额为200000元；借款期限为2014年10月31日至2015年10月31日止；还款方式为每个月还款20667元，从2014年10月31日至2015年10月31日止；曹小保、纪玉明以厦门市××××室房屋做借款抵押担保。同日，纪玉明通过其银行账户（账号62×××87）向周建瑞中国建设银行账户（账号43×××72）转账20667元，周建瑞亦通过该中国建设银行账户向纪玉明银行账户转账200000元，曹小保、纪玉明共同向周建瑞出具《收条》一份，确认收到借款200000元整。
2014年10月28日，双方就曹小保名下坐落于厦门市××××室房产在厦门市国土资源与房产管理局办理了抵押登记（厦国土房他证第201453348号）。
本案庭审过程中，双方明确两份《借款合同》项下首期还款20667元的时间均为借款满一个月后支付。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。周建瑞与曹小保、纪玉明签订的两份《借款合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依照约定全面履行合同义务。合同签订后，周建瑞依约履行了出借义务，曹小保、纪玉明未按合同约定还本付息，已构成违约。
周建瑞与曹小保、纪玉明签订的两份《借款合同》均约定借款本金200000元，每月还款20667元，合同虽未明确约定利息标准，但双方均认可每期应付款项包含本金及利息，故本院认定曹小保、纪玉明在两份《借款合同》项下，每月各等额本息还款20667元。
关于纪玉明于2014年10月31日向周建瑞转款20667元的认定问题。曹小保、纪玉明主张该款系预先支付了2014年10月31日所签的《借款合同》项下第一期的款项，周建瑞主张该款系支付2014年10月22日所签的《借款合同》项下第一期的款项，因两份《借款合同》均未明确约定每期等额本息款的支付时间，庭审中双方明确系借款满一个月后开始支付，即2014年10月22日签订的《借款合同》项下第一次还款时间为2014年11月21日，2014年10月31日签订的《借款合同》项下第一次还款时间为2014年11月30日，换言之，在纪玉明于2014年10月31日向周建瑞转款20667元时，两份《借款合同》项下的债务给付均未到期，故曹小保、纪玉明关于该款项系预先支付了2014年10月31日签订的《借款合同》项下第一期款项的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定，应当将实际出借的金额认定为本金，因此，双方于2014年10月31日签订的《借款合同》项下的本金应认定为200000元-20667元=179333元。
关于借款利息标准的认定问题。双方签订的两份《借款合同》均未明确约定利息标准，根据合同约定，借款金额为200000元，还款方式为每月等额本息还款20667元，还款期限为1年，结合双方庭审中确认的借款满一个月后开始支付等额本息款，可认定双方约定分12期还清本息，由此推算出双方约定的年利率为41.71%，每期还款的本金和利息均不同，详见附表1。因双方约定的利息超过年利率24%，故周建瑞主张按月利率2%即年利率24%的标准计算利息及逾期利息，于法不悖，本院予以支持，其中，以200000元为基数，自2014年10月22日起按年利率24%计算至本判决确定的还款之日止；以179333元为基数，自2014年10月31日起按年利率24%计算至本判决确定的还款之日止。
曹小保、纪玉明自愿提供自有房地产为上述借款设定抵押，且已办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在曹小保、纪玉明不履行到期债务时，周建瑞有权就该财产优先受偿。故周建瑞主张行使抵押权，合法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、曹小保、纪玉明于本判决生效之日起十日内偿还周建瑞借款本金379333元及利息（其中，以200000元为基数，自2014年10月22日起按年利率24%计算至本判决确定的还款之日止；以179333元为基数，自2014年10月31日起按年利率24%计算至本判决确定的还款之日止）。
二、周建瑞有权以曹小保、纪玉明设定抵押的财产（厦国土房他证第201453348号权证项下位于厦门市××××室房产）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
三、驳回周建瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9000元，减半收取计4500元，由曹小保、纪玉明共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈巧玲
二〇一六年十二月三十日
书记员 王燕云
附表1
（单位：元）
期数期初余额还款额本金利息期末余额
1200000.0020667.3213715.726951.60186284.28
2186284.2820667.3214192.456474.87172091.83
3172091.8320667.3214685.755981.57157406.08
4157406.0820667.3215196.25471.12142209.88
5142209.8820667.3215724.394942.93126485.49
6126485.4920667.3216270.944396.38110214.55
7110214.5520667.3216836.483830.8493378.07
893378.0720667.3217421.693245.6375956.38
975956.3820667.3218027.232640.0957929.15
1057929.1520667.3218653.822013.5039275.33
1139275.3320667.3219302.191365.1319973.14
1219973.1420667.3219973.09694.230.05
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。